Private kwaliteitsborging bouwen

Memo
Private kwaliteitsborging bouwen
Onderwerp > Private kwaliteitsborging bouwen
Opsteller > KUUB centrum particuliere bouw
Datum > 19-11-2014
Er is een wetsvoorstel om de kwaliteitsborging in de bouw bij de gemeenten weg te halen en
bij de bouwkolom zelf neer te leggen. Volgens ons kan dat ook; er zijn immers voldoende pilots
geweest om deze kwaliteitsborging te organiseren. Toch zijn er veel belangengroepen die het
wetsvoorstel willen tegenhouden. Er is meer onderzoek nodig, zeggen zij. Wij vinden deze
tegenbeweging schadelijk voor de innovatie in de bouw en doen een appel op de Tweede
Kamer om hier niet in mee te gaan en vooral de bedrijven te gaan faciliteren, die wel
verantwoordelijkheid durven te nemen. Zij zijn er klaar voor!
In deze memo gaan we op de positie van de klant. Is hij voldoende beschermd? Wordt hij niet
de dupe van de ‘vermeende’ snelle invoering van de wet? We vragen ons twee dingen af:
1. Argumenten. Waarom gaat de positie van de bewoner er op vooruit na invoering van
deze wet?
2. En welke instrumenten zijn nodig om dit te kunnen waarborgen?
KUUB bekijkt deze vragen alleen vanuit het perspectief van de bewoner. Over
kostenbesparingen van de overheid en zekerheden voor bedrijven hebben wij dus geen
mening. Wel over de positie van de bewoner. Die gaat er – zo is onze stelling - op vooruit bij de
nieuwe wetgeving:
Argumenten
Op dit moment is de gemeente controlepartij. Er zijn vier dingen mis met de gemeentelijke
controle via Bouw- & Woningtoezicht:
•
•
•
•
De gemeente voert haar taak, gedwongen door krimpende budgetten, met steeds minder
capaciteit uit ("het heeft geen prioriteit binnen handhaving"). De bewoner is dus slecht
beschermd.
De voorcontrole vindt plaats op basis van tekentafel-stukken, wijzigingen die tijdens de
bouw optreden hebben dus geen plek in deze controle. Nacontrole is er niet of nihil.
De gemeente toetst niet op de werking van de woning, op hoe de woning woont (de
gebruiksfase) maar op de bouwkwaliteit (de realisatiefase). Dat is voor de bewoner niet
relevant. Het gaat erom dat de woning de juiste woonkwaliteit biedt.
De bouwer bouwt de woning zo, dat aan de gemeentelijke eis wordt voldaan. Dit is niet per
se de eis van de bewoner. Bovendien leidt het tot satisficing: de gemeentelijke eis is "goed
genoeg".
Memo Onderwerp>Private kwaliteitsborging bouwen
1 van 3
De bewoner denkt "als de gemeente het heeft gecontroleerd, zal het wel goed zijn". Hij/zij
staat buiten het toetsingsmoment. Vreemd, want hij zal uiteindelijk in het eindproduct moeten
leven, niet de gemeente.
In het wetsvoorstel komt de controle onder verantwoordelijkheid van de bouwsector. Daarmee
worden een aantal problemen opgelost, gezien vanuit de bewoner:
•
•
•
•
De contractpartij is de controlepartij en daarmee zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van
het product. Dat betekent dat de klant de bouwpartij kan aanspreken op kwaliteit bij en na
oplevering.
De contactpersoon van de bewoner, de aannemer, is integraal verantwoordelijk voor
kwaliteit.
Het kwaliteitscontrolemoment komt op het moment van oplevering aan de gebruiker te
liggen, waarmee de controle zich dus richt op output in plaats van bouwreglement.
Met de voorgestelde wijzigingen ten aanzien van verborgen gebreken etc. richt de
kwaliteitscontrole zich op de gebruiksfase en niet op de realisatiefase.
Concreet: als klant kan ik nu bij oplevering van mijn woning mijn leverancier aanspreken op
kwaliteit. Hij kan zich niet meer verschuilen achter "conform bouwbesluit". Mochten vervolgens
bij het gebruik van de woning (de échte kwaliteitstest) zaken niet blijken te kloppen, dan kan ik
altijd ergens terecht. En nog belangrijker: doordat de gemeentelijke toetsing wordt geschrapt
bouwt de bouwer de woning niet langer "voor de gemeente" maar "voor de klant".
Instrumenten
Hiervoor gelden natuurlijk wel een aantal randvoorwaarden. Het allerbelangrijkste is dat de
BEWONER (de KLANT) een concrete rol krijgt in het kwaliteitscontroleproces. Zo niet, dan keurt
de keurslager zijn eigen vlees en ben je als consument nog slechter beschermd. Meer concreet:
•
•
•
•
•
Alle kwaliteitseisen dienen te worden beschreven in termen van output (prestatie), voor de
bewoner, in de gebruiksfase. Dus weg met de EPC en een concreet maandverbruik
daarvoor terug.
Hieruit volgt dat elementen die essentieel zijn voor de bewoner in de gebruiksfase niet
kunnen ontbreken bij oplevering van de woning. Concreet: een woning zonder bijvoorbeeld
geïnstalleerde ketel of warmtepomp kan dus niet door de kwaliteitscontrole komen.
kwaliteitscontrole en woningoplevering (opleverpunten) kunnen niet los van elkaar worden
gezien, maar vormen een geheel. Alle opleverpunten staan vermeld in het
kwaliteitscontroledocument dat bij oplevering aan de consument (sleuteloverdracht) wordt
verstrekt, besproken en getekend. Dit document dient begrijpelijk te zijn voor de
consument (kort, bondig, zonder technisch jargon, geen kleine lettertjes).
De bewoner moet weten waar het over gaat. Dat is in principe de verantwoordelijkheid van
de aanbieder (als de klant het niet snapt moet JIJ het beter uitleggen), maar de klant dient
natuurlijk op de hoogte te zijn van wat belangrijk is (informatieafstand verkleinen). Dit
probleem is ook in het SEO-onderzoek benoemd. Dit kan met checklists en
informatieboekjes die door het controleorgaan VOORAF worden verstrekt, wellicht in
samenwerking met bijvoorbeeld VEH.
Bij het constateren van een probleem moeten strikte regels gelden ten aanzien van
reactietermijn en -vorm voor de aanbiedende partij, waarbij de consequentie van het
overtreden van de termijn een automatische schuldbekentenis inhoudt.
Memo Onderwerp>Private kwaliteitsborging bouwen
2 van 3
•
•
•
Bovendien moet 100% zeker worden gesteld dat de consument geen kosten hoeft te
maken om zijn recht te halen bij het constateren van fouten. Geen 0900-nummers, geen
voorrijkosten, geen rechtsgang. Ook als beide partijen er samen niet uitkomen, dient er het
centrale controleorgaan een ombudsmanfunctie te hebben waar de consument altijd
GRATIS met zijn klachten terecht kan.
In alle organen en op alle niveaus dienen vertegenwoordigers van de bewoner een vaste
plek te krijgen, zoals bijvoorbeeld in de toelatingsorganisatie beschreven in artikel 7af.
De achilleshiel van de nieuwe wet is de zinsnede dat de aannemer verantwoordelijk is voor
verborgen gebreken "tenzij deze niet aan hem toe te rekenen vallen" (pagina 5 toelichting).
Deze uitzonderingen dienen limitatief en expliciet te worden beschreven om niet als een
achterdeur voor alle problemen te gelden.
Aandachtspunt
Een belangrijk aandachtspunt, waarvan wij onvoldoende de invloed van het wetsvoorstel van
kunnen overzien, is de eindcontrole: de oplevering en garanties. Hoe krijgt de consument
vertrouwen in de eindcontrole? Want als de woning af is zie je niets meer. Te weinig wapening
in de vloer zie je soms pas jaren later. Eigenlijk zou de bewijsvoering dan ook op twee vlakken
moeten liggen:
•
•
Hoe de woning is gebouwd en functioneert (foto's van wapening, opleggingen, isolatie,
kritische details) met opleveringscontroles zoals geluidproeven, warmtebeelden,
blowerdoortest, onderhoudskosten / energielasten).
Hoe de klant het gebruik ervaart en hoe lang hij daar op kan reclameren.
Want bouwfouten zijn bij oplevering weg te werken en komen vaak pas naar boven na het
verloop van de garantietermijnen.
Maar laat de bouw nu vooral zelf met oplossingen komen; daar hoeft het wetsvoorstel niet voor
in de ijskast te worden gezet.
KUUB heeft vanuit haar CPO-projecten veel ervaring met het verkleinen van de
informatieachterstand en empowerment van de klant en vanuit haar
energiebesparingsprojecten veel kennis over de omvorming van technische realisatiefocus naar
bewonersgebruikfocus. In beide trajecten helpen wij aanbieders om informatie zo te
verstrekken dat de bewoner het begrijpt en ook werkelijk zijn (haar) rol kan pakken.
Memo Onderwerp>Private kwaliteitsborging bouwen
3 van 3

Download Report