Jan 2015 jaargang 15 nummer 169 H e t Wo o n J o u r n a a l i s e e n m a a n d e l i j k s e u i t g a v e v a n S t i c h t i n g A p a r t w o n e n . Deze maand in het Woonjournaal 1. Bestuur van de VvE soms “een verlichte dictatuur”. 2. Nieuwe maatregelen voorgesteld door minister Blok. Multi Protect Nederland. Uit de [digitale] krant gelezen……. Het deur buffertje. 3. Nieuwe VvE's / serviceflats welkom bij Apartwonen 4. Naar meer afvalscheiding en minder restafval. 5. Voorkomen veel beter dan genezen. 6. Vlaggen protocol. 7. Nieuwe vestiging Sunflex in Hengelo NL. 8. Mister Blok verplicht VvE’s tot een reservefonds voor meerjaren onderhoud. 9. Verzekeringen vergelijken. 10. Oplaadpunt elektrisch aangedreven auto’s bij appartementencomplex. Meten is weten. Kritische beschouwing over exploitatiekosten VvE is nodig in deze tijd. 1. Bestuur van de VvE soms “een verlichte dictatuur”. Er zijn besturen binnen verenigingen van eigenaars die geen maat weten te houden als het aankomt op democratie. En je ziet het vooral daar waar bestuursleden al jaren achBestuurszetels soms onvervangbaar tereen het pluche binnen het bestuur of een commissie bekleden. Bedenk echter wel dat bestuurslid of voorzitter van een Vereniging van eigenaars zijn onbetaald vrijwilligerswerk is en deze bestuursleden heel veel tijd en energie steken in deze functie. Maar wat ik in de praktijk zie is dat juist deze bestuursleden de vereniging van eigenaars als een eigen “love baby” gaan zien die in de loop der jaren gevormd is naar de maatstaven en stijl van leidinggeven van de betreffende bestuursleden. Het zijn deze bestuur en commissieleden die de cultuur binnen een VvE voor een belangrijk deel bepalen. Dat kan overigens heel positief zijn, maar als de cultuur niet aanslaat met wat maatschappelijk gewenst is of democratisch vereist is, dan dient zich een groot probleem aan. Maar laten we eerlijk zijn, veel eigenaars vinden het prima dat er andere eigenaars zijn die dit willen doen tot het moment dat blijkt dat de bestuursleden van de vereniging van eigenaars de dienst willen uitmaken in plaats van de vergadering van eigenaars. Maar ja, dan is het vaak te laat, er komt bonje met de leden en dus ook met de buren met alle gevolgen van dien. En het zal u ook niet verbazen dat het juist deze bestuursleden zijn die vaak overtuigd zijn van hun gelijk in bepaalde kwesties en niet zozeer vanuit kennis en kunde maar meer vanuit een zelf gecreëerd beeld van autoriteit. Punt is alleen dat het binnen de vereniging van eigenaars niet altijd gaat om wie er gelijk heeft maar wat het meerderheid standpunt is van de vergadering van eigenaars, de hoogste macht binnen de vergadering van eigenaars. Een bestuur van een vereniging van eigenaars heeft net zoals iedere goed geleide organisatie met enige regelmaat vers bloed nodig en dat is om een groot aantal reden van belang. Punt is alleen, wanneer wordt er gewisseld binnen een bestuur en wie gaat het vervolgens doen. Deze bewustwording en ook gemeenschappelijke verantwoordelijkheid kan gecreëerd worden door een lijst van aftreden te publiceren. Bij sommige verenigingen van eigenaars staan hierover duidelijke spelregels in de splitsingsakte ofschoon ook de regel bestuurslid of voorzitter van de vergadering van eigenaars voor onbepaalde termijn in de splitsingsakte is opgenomen. Mijn advies is om als bestuur zelf het initiatief te nemen om afspraken vast te leggen omtrent de zittingsduur in het bestuur of het voorzitterschap van de vergadering van eigenaars. Een wisseling van functies binnen het bestuur van de vereniging van eigenaars kan overigens ook heel verfrissend zijn, het brengt nieuwe ideeën in stelling, nieuwe leiderschapsstijlen en vooral een meer collectief bewustzijn van bestuurlijke verantwoordelijkheid . De criticasters hoor ik zeggen; gaat er niet veel kennis verloren door deze wisselingen? Mijn ervaring is dat Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen. www.apartwonen.nl 1 oud bestuursleden graag bereid zijn om kennis te delen mist een bestuur daar ook open voor staat. Maar u zult er nog versteld van staan hoeveel eigenaars beschikken over competenties die nodig zijn voor een bestuur van de VvE. Vooral vrouwen roep ik bij deze nog eens op om deel te nemen aan het bestuur of een commissie binnen de VvE. Belangrijkste winst bij regelmatige wisselingen binnen het bestuur van de VvE is misschien nog wel dat alle eigenaars zich bewust worden van hun mede verantwoordelijkheid binnen de vereniging van eigenaars. rechter mag slepen als een minimaal bedrag ontbreekt. Dat moet je in deze tijd van deregulering niet willen. Bron: Rijksoverheid. ―――――― ADVERTORIAL ―――――― De Beheerder. 2. Nieuwe maatregelen voorgesteld door minister Blok. Foto Apartwonen Minister Blok heeft een energie bespaarfonds van 35 miljoen euro aangekondigd waardoor Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) voordelig geld kunnen lenen voor isolatiemaatregelen. Dit meldt Vereniging Eigen Huis (VEH) maandagmiddag. Daarnaast worden bezitters van appartementen uiterlijk per 2017 verplicht om maandelijks geld te storten in de kas van hun Vereniging van Eigenaren (VvE). De woonlasten zouden hierdoor met enkele tientjes per maand kunnen stijgen. Blok licht zijn plannen maandagmiddag toe op het jaarcongres van VvE Belang, de koepel van VvE's. Hij hoopt op deze manier verloedering tegen te gaan en onwillige eigenaren te dwingen mee te betalen aan het onderhoud van hun complex. Wij van Multi Protect Nederland zijn een gespecialiseerde aannemer in balkon- en galerijrenovatie. Onze werkzaamheden bestaan uit betonherstel, aanbrengen van vloerafdichting en/of antislipcoating, tot aan niveauaanpassingen en hekwerkvervanging toe. Met meer dan 30 jaar ervaring in huis zijn wij als familiebedrijf actief in de woningmarkt en werken met uitsluitend bekende en duurzame materialen. Menig project hebben wij al mogen realiseren. Opdrachtgevers van deze projecten zijn onder andere vastgoedeigenaren zoals woningbouwverenigingen, commerciële vastgoedbeheerders, en uiteraard Verenigingen van Eigenaren. Om tot een gedegen plan van aanpak te komen gaat hier meestal een voorbespreking in combinatie met een kosteloze project opname aan vooraf. Uiteraard met het doel om het door u gewenste eindresultaat en kwaliteit te waarborgen. Mocht u van plan zijn om onderhoud te plegen aan uw appartementencomplex neem dan geheel vrijblijvend contact met ons op. Multi Protect Nederland, uw specialist in balkon en galerijrenovatie ! Wanbetalers Volgens de minister functioneert een derde van de 125.000 VvE’s in ons land niet of nauwelijks en dat gaat ten koste van het onderhoud en van de leefbaarheid in de buurt. Vereniging Eigen Huis staat positief tegenover het plan van Blok. Het is goed dat VvE-leden nu de mogelijkheid krijgen om naar de rechter te stappen om een betaling van wanbetalers af te dwingen, vindt Arianne Timmerman, juridisch specialist bij de vereniging. ‘Maar we vinden niet dat de overheid zelf een VvE voor de Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen. www.multiprotect.nl [email protected] tel : 0548-51332 www.apartwonen.nl 2 Uit de [digitale] krant gelezen……. wordt HIER op treffende wijze weergegeven. Phoenix Towers Wuhan China. De woontorens Bosco Verticale in Milan zijn bekroond met de International Highrise Award 2014. Het verticale woud in Milaan, één van Europa’s meest vervuilde steden, is ontworpen door Boeri Studio. Met dit project zetten zij een nieuwe standaard voor de duurzame woningbouw. Met 1 km hoogte zullen de Phoenix Towers de hoogste paar gebouwen in de wereld zijn. Op een 47-hectare groot terrein (de torens bedekken 7 hectare) op een eiland in een meer in de dicht bevolkte stad WhuHan zal het mooie vergezichten bieden. Bekijk HIER de video van Chetwoods Architects. Rabobank Cijfers & Trends over de schoonmaakbranche. Bekijk HIER de video. Hoe sterk zijn sleutelkastjes? Of hoe sterk moeten ze zijn? Klik HIER voor deze informatie. Visie op schoonmaakbedrijven. Bekijk HIER de video. Gedonder onder een dak. Rapportage van ABNAMRO over de schoonmaakbranche in 2014. Klik HIER voor de ABNAMRO rapportage. Wat er zo niet allemaal mis kan gaan bij een VvE Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen. www.apartwonen.nl 3 Instortingsgevaar: Niet springen op balkons in Den Haag. 'Met een tas boodschappen over de galerij lopen gaat nog wel, maar als je met 2 mannen gaat springen geeft dat zo’n druk dat de galerij instort', dat zegt het Haagse D66 raadslid Robert van Asten. Lees HIER het volledige artikel. Bouw en Woningtoezicht Nederland luidt noodklok: 'Stel verplichte APK in voor gebouwen voordat balkons risicoflats instorten' Lees HIER het betreffende artikel. AANGESCHERPTE KEURINGSMAATSTAVEN GONDELINSTALLATIES VRAGEN UITLEG. 3. Het deur buffertje. Het is een klein onooglijke kunststof dopje dat de oplossing blijkt te zijn tegen geluidsoverlast in appartementen. Vorige maand werd ik door mijn bovenbuurman aangesproken op geluidsoverlast. Ik was nogal verbaasd want ik woon alleen, werk overdag en de weekenden vaak afwezig en dan toch nog beticht worden van geluidsoverlast? Maar in de loop van het gesprek kwam de aap uit de mouw “ ik gooide de deuren in mijn appartement altijd met groot geweld dicht” ik was me nergens van bewust maar samen hebben we in mijn appartement de situatie ter plekke bekeken en wat blijkt? Alle deur bluffertjes waren verdwenen. Deur buffertjes zult u zeggen. Wat is het geval, in mijn appartement hebben alle deuren stalen kozijnen. In deze kozijnen bevinden zich de zogenaamde deur buffertjes die de deur als het ware opvangen en vooral geluiddempend zijn. In de loop der jaren krimpen deze buffertjes en verdwijnen soms in het kozijn. Langzaam maar zeker ontstaat de situatie dat het buffertje het geluid van de dichtslaande niet meer opvangt met alle gevolgen van dien namelijk zeer hinderlijk contactgeluid. En nieuwe deur buffertjes? Bij de goede hobbyzaak zijn ze te krijgen en vernieuwen is echt een fluitje van een cent. We hebben er samen nog een borrel op gedronken en ons probleem was snel opgelost. Geluidsoverlast bespreekbaar maken en samen naar oplossingen zoeken kan veel problemen voorkomen. Het Liftinstituut krijgt veel vragen van eigenaren en beheerders over de keuring van hun gevelonderhoudsinstallaties. Vaak concentreerde dit zich rond de vraag ‘waarom wordt afgekeurd wat in het verleden werd goedgekeurd?’. Hierbij een toelichting. Klik HIER Gerustgestelde appartementeigenaars. De naam van deze appartementeigenaars is bij de redactie bekend. Light festival Amsterdam. Een bijzondere video met veel licht en kleur. Bekijk HIER de video. Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen. Nieuwe VvE's / serviceflats welkom bij Apartwonen • VvE Hofdijk, Rotterdam. • VvE de Gulden Roos, Aalsmeer. • VvE Goereesepad, Amstelveen. • VvE Residentie De Elfenbanck 2, Kaatsheuvel. • VvE Waterrijk, Zaandam. www.apartwonen.nl 4 4. Naar meer afvalscheiding en minder restafval. Van 250 kilo naar 100 kilo restafval per inwoner per jaar in 2020. Deze doelstelling willen het ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Nederlandse Vereniging van gemeentelijke Reinigingsdiensten (NVRD) samen bereiken. Door te voorkomen dat afval ontstaat en door een betere scheiding van het huishoudelijk afval, kunnen meer gerecyclede (grond)stoffen worden benut in nieuwe producten. IenM, VNG en NVRD hebben daartoe het Publiek Kader voor het afvalbeheer en het Uitvoeringsprogramma Huishoudelijk Afval opgesteld. Staatssecretaris Wilma Mansveld van IenM heeft deze overeenkomsten naar de Tweede Kamer gestuurd. Rijkswaterstaat. Er starten bijvoorbeeld proefprojecten die leiden tot vermindering van afval; die worden met geld én met kennis ondersteund. Gemeenten kunnen verder experts raadplegen die behulpzaam zijn bij het opstellen en uitvoeren van inzamelplannen. Ook kunnen zij van elkaars ervaringen leren via speciale workshops en trainingen. Er komen richtlijnen voor de hoeveelheid restafval, toegespitst op verschillende groepen vergelijkbare gemeenten. Samen met de gemeenten houdt IenM de komende jaren in de gaten of de hoeveelheid restafval per inwoner inderdaad afneemt. Indien nodig kunnen de activiteiten om het doel van 100 kilo te halen, worden aangescherpt. Van Afval Naar Grondstof (VANG) Betere scheiding van huishoudelijk afval is een onderdeel van het programma Van Afval Naar Grondstof (VANG). Hiermee werkt de staatssecretaris aan de overgang naar een economie waarin zo weinig mogelijk wordt verspild en zo veel mogelijk wordt hergebruikt of gerecycled; de zogeheten circulaire economie. Bron: Rijksoverheid. Acties tegen verspilling grondstoffen Het programma bevat diverse acties om verspilling van potentiële grondstoffen te voorkomen door de hoeveelheid restafval te verkleinen. ,,Afval bestaat niet, afval is een grondstof die we niet onnodig moeten weggooien. Recycling biedt bovendien kansen op economische ontwikkeling’’, aldus Mansveld. Oude plastic verpakkingen worden bijvoorbeeld jerrycans of manden. Nederland loopt in Europa voorop op het gebied van afvalrecycling maar bij huishoudelijk afval is nog winst te boeken. Olaf Prinsen, voorzitter VNG-commissie Milieu, Energie en Mobiliteit: ,,Nederland recyclet nu 50 procent van het huishoudelijk afval. Dat kan beter, want er zijn nu al gemeenten die veel hoger scoren. Het streven is om 75 procent van het huishoudelijk afval te scheiden in 2020.’’ Het ministerie en de gemeenten maken afspraken over de inzamelingsdoelen van de gemeenten. Minder restafval betekent lagere kosten voor inwoners en het milieu is beter af. ,,Per materiaalketen gaan we business cases ontwikkelen om de ketens te sluiten. Dat doen we door als gemeenten en gemeentelijke reinigingsdiensten massa te maken en samen te werken met ketenpartners”, aldus NVRD-voorzitter Han Noten. Proefprojecten De staatssecretaris stelt volgend jaar 1 miljoen euro beschikbaar om gemeenten - verantwoordelijk voor de inzameling – te helpen het huishoudelijk afval meer en beter te scheiden. IenM helpt met de uitvoering via 5. Voorkomen veel beter dan genezen. Boekhoud fraude, internetcriminaliteit, verduistering en diefstal, vernielingen, het komt allemaal voor, ook binnen de vereniging van eigenaars en het bestuur van de VvE heeft een bijzondere verantwoordelijkheid als het gaat om het nemen van voorzorgsmaatregelen ter voorkoming van criminaliteit. Administratieve fraude komt de laatste jaren steeds meer voor en helaas heeft ook het verleden al bewezen dat beheerders en penningmeesters er met de kas van de VvE vandoor gaan en hierdoor grote sommen kas & spaargeld zijn verdwenen. Maar welke maatregelen kan een bestuur nemen om fraude, diefstal en vernieling te voorkomen? Periodieke controles uitvoeren en het nemen van preventieve maatregelen is belangrijk en geeft de fraudeur of dief in ieder geval minder kans tot wangedrag. Wij geven u een aantal tips ter voorkoming van criminaliteit; 1. Controleer de splitsingsakte op bepalingen die aanwijzingen geven voor het beheer van de betaal en spaarrekeningen alsmede de procedure voor geldtransacties. Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen. www.apartwonen.nl 5 2. Zorg ervoor dat zowel de betaal en de spaarrekeningen altijd op naam staan van de Vereniging van Eigenaars. 3. Laat leveringsopdrachten of onderhoudscontracten van de VvE aan leveranciers altijd schriftelijk vastleggen met betrekking tot omschrijving van; opdrachtgever en opdrachtnemer, aantallen en productomschrijving, de eenheidsprijs incl. en excl. btw, de levertermijn, eventuele bijzondere leveringsvoorwaarden zoals bijvoorbeeld transportkosten en garantievoorwaarden. 4. Beheerders krijgen van de VvE een grote verantwoordelijkheid ten aanzien van het financieel beheer. Het is dus zinvol om voorafgaand aan een beheerderovereenkomst aan de beheerder een Verklaring Omtrent het Gedrag te vragen om er zeker van te zijn dat u met een betrouwbare partner gaat werken. Een Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG) is een verklaring waaruit na onderzoek door justitie blijkt dat de betrokkene geen bezwaar vormt voor het vervullen van een specifieke taak of functie in de samenleving. Een VOG kan worden afgegeven aan natuurlijke personen (mensen) en aan rechtspersonen (bedrijven/organisaties). Naar welke gegevens wordt in het Verklaring omtrent het gedrag(VOG)-onderzoek gekeken? Voor het VOGonderzoek wordt het Justitieel Documentatie Systeem geraadpleegd. In dit register staan gegevens over de afwikkeling van strafbare feiten vermeld, van onherroepelijke veroordelingen tot sepots en transacties. Daarnaast kunnen politieregistergegevens in het onderzoek worden betrokken en kunnen inlichtingen bij het Openbaar Ministerie en de Reclassering worden ingewonnen. De functie waarnaar gesolliciteerd wordt en natuurlijk ook soort van overtreding en/of misdrijf die geregistreerd zijn en de sanctie(s) daarop, zijn afhankelijkheden om te kunnen beoordelen of deze van invloed kunnen zijn op het krijgen van een verklaring omtrent het gedrag. Lees HIER de brochure over de Verklaring omtrent het gedrag van het ministerie van Justitie en Veiligheid. [zie bijlage] 5. De vereniging van eigenaars ontvangt van de beheerder jaarlijks een financieel jaarverslag. De splitsingsakte vereist dat de kascommissie een controle uitvoert omtrent het gevoerde financiële beleid en de boekhouding van de VvE om vervolgens hierover advies uit te brengen aan de vergadering van eigenaars. In de meeste gevallen is de VvE niet verplicht om voor de jaarrekening een accountants verklaring te overleggen. Ondanks de goede controle van de kascommissie kan de vergadering van eigenaars besluiten om één of meerdere jaarrekeningen extern te laten controleren. Ook hier geld vertrouwen is goed maar controle is beter. Wanneer de kascommissie tot de conclusie zou komen dat er onrechtmatigheden in de boekhouding hebben plaatsgevonden dan is het feitelijk al te laat. In principe moet het zo zijn dat een bestuurslid of een lid van de kascommissie van de VvE altijd [real time] kan meekijken in de boekhouding en de bankgegevens. Door dit permanente toezicht is de kans op boekhoudkundige malversaties al aanzienlijk afgenomen. Of er daadwerkelijk sprake is van fraude moet natuurlijk worden kunnen worden aangetoond. Het bestuur dient daarover met de betrokkenen open overleg te voeren om te kunnen vaststellen of er inderdaad sprake is van fraude c.q. diefstal. Een zorgvuldig onderzoek zonder beschuldigingen vooraf is dan ook uitermate belangrijk. 6. Bij fraude, diefstal of vernieling dient de VvE altijd aangifte te doen bij de plaatselijke politie. De procedure voor aangifte en wat dit voor de VvE kan betekenen kunt u HIER lezen. 7. Phishing Er zijn bestuursleden die geautoriseerd toegang hebben tot de bankrekeningen van de VvE. Phishing is een vorm van internetfraude, waarmee fraudeurs proberen om via e-mail achter de bankgegevens van de VvE te komen. Fraudeurs lokken u naar een valse (bank)website. Dit is echter een kopie van de echte website van de bank. Hier wordt u verzocht om uw inlognaam en wachtwoord in te voeren. Op deze manier krijgt de fraudeur de beschikking over uw gegevens. Met alle gevolgen van dien. Lees HIER informatie ter voorkoming van Phising 6. Vlaggen protocol. Veel verenigingen van eigenaars beschikken over een vlaggenmast. Wanneer en op welke wijze de vlag moet worden opgehangen kunt u HIER lezen in de bijlage. 7. Nieuwe vestiging Sunflex in Hengelo NL. ————————— ADVERTORIAL ———————— Met veel genoegen delen wij u mede dat Sunflex met ingang van 1 mei 2014 op de Nederlandse markt vertegenwoordigd is met een kantoor in Hengelo. Zowel voor onze Nederlandse en Belgische klanten zijn wij hierdoor gemakkelijker bereikbaar geworden. Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen. www.apartwonen.nl 6 7559 ST Hengelo E-Mail: [email protected] Telefoonnummer.: +31 74 750 8839 Edwin de Jong: SUNFLEX Aluminiumsysteme GmbH E-Mail: [email protected] Mobiel : +31 612 739 541 Sunflex specialist in balkonbeglazing. Over onszelf Sinds 25 jaar is SUNFLEX een gespecialiseerd fabrikant van vouwsystemen (glazen vouwwanden), schuif-/draaisystemen en horizontale schuifwanden (HS-W). Het succes van ons bedrijf danken we in de eerste plaats aan de deskundigheid en de inzet van onze medewerkers. Dankzij de professionele vakkennis van onze medewerkers en ons streven om de concurrentie steeds een stapje voor te zijn, is SUNFLEX in staat om een hoogwaardig assortiment te leveren wat betreft kwaliteit, functionaliteit en design, zonder de individuele wensen van onze klanten uit het oog te verliezen. De motivatie om onze klanten betrouwbare kwaliteitsproducten te leveren, is hierbij onze drijvende kracht. Zoveel mensen, zoveel ideeën over wooninterieurs. Dat vraagt om individuele oplossingen. SUNFLEX levert producten om uw beschikbare woonruimte maximaal te benutten. Op allerlei plaatsen worden SUNFLEX-systemen dagelijks toegepast, zoals in • Glazen vouwwanden • Terras- en serrebeglazing • Balkon- en gevelbeglazing • Winkelingangen • Ruimteverdelers en scheidingswanden Naast onze buitendienstmedewerker Edwin de Jong, kunt u nu ook terecht voor vragen bij onze nieuwe collega Tom Wiggers. Hij zal vertegenwoordigd zijn in ons nieuwe kantoor in Hengelo en vandaaruit uw aanvragen en offertes behandelen. Door zijn jarenlange ervaring als binnendienstmedewerker in schuif, schuifdraai en vouwsystemen, hebben wij er alle vertrouwen in dat u met al uw technische vragen terecht kunt bij onze nieuwe collega. Wij hopen u hiermee nog beter van dienst te kunnen zijn. Tom Wiggers : SUNFLEX Aluminiumsysteme GmbH Jan Tinbergenstraat 342 Mister Blok verplicht VvE’s tot een reservefonds voor meerjaren onderhoud. Foto Apartwonen Op 1 december jl. heeft minister Blok aanvullende wetgeving aangekondigd om verenigingen van eigenaars te verplichten tot een voldoende gevuld reservefonds voor groot onderhoud. Wat de minister nog niet bekend heeft gemaakt is hoeveel financiële reserve een VvE in kas moet hebben ter dekking van het meerjaren onderhoud. Natuurlijk, er zijn heel veel VvE’s die in de afgelopen jaren keurig gespaard hebben voor meerjaren onderhoud. Maar er zijn maar al te veel VvE’s die daar geen of onvoldoende rekening mee hebben gehouden. De gevolgen van deze aangekondigde aanscherping van wetgeving kan vergaande gevolgen hebben. Denk bijvoorbeeld aan de verkoop van een appartement. De aspirant koper die tot de ontdekking komt dat een VvE niet of onvoldoende gespaard heeft zal de kooponderhandelingen snel afbreken want het kan zomaar zijn dat er een fikse rekening op de deurmat gaat vallen voor een extra bijdrage aan het onderhoudsfonds. Het individuele en collectieve belang kunnen hier tegenstrijdig zijn. Maar ook voor de eigenaars van een VvE kan het tot dramatische financiële gevolgen leiden want bij onvoldoende vermogen voor meerjaren onderhoud zal de VvE een versnelde inhaalslag moeten maken en dat kan zomaar leiden tot verhoging van de maandelijkse voorschotbijdrage. Aangezien de inkomenspositie van veel appartementeigenaars er de laatste jaren niet beter op is geworden zal dat nog de nodige herrie geven in de vergadering van eigenaars. Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen. www.apartwonen.nl 7 8. Stel dat door wetgeving VvE’s verplicht worden tot een minimum onderhoudsfonds dat zal dat zeer waarschijnlijk gesanctioneerd worden en krijgen bestuursleden van de VvE [en natuurlijk de VvE zelf] een extra verantwoordelijkheid om aan deze eisen te voldoen. hoofdzaken te maken. Toch is het oppassen want verzekeraars staan bekend om de kleine lettertjes en daar kan een VvE zomaar de dupe van worden. En dan nog even filosoferen over de toekomstige wettelijk verplichte hoogte van het onderhoudsfonds. Hier zijn natuurlijk veel creatieve oplossingen voor te bedenken. Denk bijvoorbeeld aan een percentage van de herbouwaarde van een woongebouw. Dat lijkt ons een nogal theoretische benadering mede omdat de onderhoudsstatus van een woongebouw zeer verschillend kan zijn. Wij willen minister Blok adviseren om het opstellen van een Meerjaren Onderhoud Plan [MJOP] te certificeren, dat wil zeggen een MJOP krijgt een onafhankelijk keurmerk. Opstellers van een MJOP moeten voldoen aan vooraf gestelde normen en eisen zodat er voor een woongebouw een professioneel en objectief MJOP kan worden overlegd met een “veilige en verantwoorde” financiële planning. Volgens ons dient de maximale planningstermijn van het MJOP 10 jaar te zijn zodat de huidige eigenaars inzicht hebben over een overzienbare termijn van onderhoud. Een MJOP als maatwerk waarbij uitsluitend de noodzakelijke financiële middelen worden gereserveerd die nog zijn voor een verantwoorde instandhouding van het appartementencomplex. Daar was het volgens ons minister Blok toch ook om te doen. Daaraan vooraf gaat de selectie van verzekeringsmaatschappijen en ook dat is niet gemakkelijk. In algemene zin kunnen we stellen dat de gerenommeerde verzekeraars in Nederland betrouwbaar en degelijk zijn maar er zijn wel degelijk verschillen. Belangrijk voor een VvE kan zijn dat een verzekeraar dicht in de buurt zit met een kantoren netwerk in Nederland. Maar het is ook mogelijk dat de beheerder een samenwerking heeft met een assurantiebemiddelaar en dat maakt het ook al weer een stuk eenvoudiger. Zoals u wellicht weet is het beheerders wettelijk niet toegestaan om te bemiddelen bij verzekeringen voor de VvE. In de brief aan de Tweede Kamer van 12 juni 2014 [punt 4.] geeft minister Blok al een voorschot voor wat betreft de toekomstige wetgeving inzake de reservering van financiële middelen voor meerjaren onderhoud. lees HIER de brief van minister Blok. Redactie Apartwonen. 9. Hoe gaan we te werk bij een heroverweging van een verzekeraar? De verzekeringsmarkt staat onder druk mede omdat de woningmarkt de laatste jaren niet of nauwelijks groeit en daardoor de concurrentie onder verzekeraars aanzienlijk is toegenomen. Maar hoe komt u er achter wat de voor u juiste polisvoorwaarden zijn? Ons advies hierin is “van grof naar fijn” dat wil zeggen vergelijk de verzekeringsvoorwaarden in eerste instantie op hoofdlijnen dat wil zeggen; wat is precies verzekerd maar wat ook niet!! Maar een VvE kan zich ook de vraag stellen of er geen sprake is van over verzekerd zijn. U betaald dan premie voor een oneigenlijk risico. En waarom hebben wij de woningverbetering van individuele eigenaars eigenlijk collectief verzekerd? Of kunnen wij het risico van de glasverzekering als VvE niet zelf dragen. Allemaal vragen waarover in de VvE c.q. het bestuur duidelijkheid moet bestaan. Om deze informatie enigszins inzichtelijk te maken hebben wij voor u in Exel een overzicht gemaakt dat u zelf kunt invullen c.q. kunt aanpassen naar uw eigen wensen. Verzekeringen vergelijken. Abonnees kunnen HIER het vergelijkingsoverzicht downloaden. 10. Oplaadpunt elektrisch aangedreven auto’s bij appartementencomplex. Foto Apartwonen Verzekeringen maken een substantieel deel uit van de exploitatiekosten van de vereniging van eigenaars. Niet zo vreemd dus dat besturen van VvE’s steeds meer gaan rondkijken op de verzekeringsmarkt. Maar dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan. Het bestuderen van verzekeringspolissen is een bijna onmogelijk opgave en als bestuur ben je dus genoodzaakt een beoordeling op De laatste maanden bereiken ons nogal wat vragen omtrent het plaatsen op oplaadpunten ten behoeve van elektrisch aangedreven auto’s. Het is een problematiek met veel juridische, financiële en bestuurlijke kanten. Bij sommige VvE’s gaat dit moeiteloos terwijl andere VvE’s verstrikt raken in regels en voorschriften die hier aan verbonden zijn. Wij zijn benieuwd naar uw ervaringen en willen daar vervolgens graag over publiceren. Mogelijk kunnen we informatie delen zodat deze problematiek voor VvE’s meer inzichtelijk wordt. Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen. www.apartwonen.nl 8 U kunt uw reactie sturen naar: [email protected] Redactie stichting Apartwonen. ————————— a d v e r t o r i a l ———————— Meten is weten. Voor iedere VvE komt jaarlijks de beslissing, welke onderhoudswerkzaamheden zullen er komend jaar gepleegd moeten worden. De MJOP moet sluitend zijn. De kosten het liefst zo laag mogelijk. Is uw VvE in het bezit van de kennis om dit zo optimaal mogelijk uit te voeren? G.B. Consultancy b.v. is een Verftechnisch Adviesbureau dat adviseert over kwaliteit en het beheersbaar maken van het product schilderwerk. Om uw MJOP sluitend te krijgen kan G.B. Consultancy voor de VvE d.m.v. een technische inspectie alle benodigde gegevens aanleveren. Deze gegevens zijn betrouwbaar en kunnen zo opgenomen worden in de begroting. Tevens bestaat er de mogelijkheid om naast ondersteunend ook de volledige directievoering uit handen te geven tijdens het gehele traject zodat de VvE krijgt waarvoor zij betaald. Omdat het voor elke VvE maatwerk is kunt u een vrijblijvend gesprek aanvragen. Over het algemeen valt er veel te besparen op deze post. Maar hoe komt u aan betrouwbaar advies? Door gebrek aan kennis en informatie gaat veel geld verloren. Kennis van een objectieve en onafhankelijk adviseur geeft u ondersteuning daar waar het nodig is. Tel. : 076-5640141 of voor meer informatie E-mail : [email protected] Website : www.gbconsultancy.eu ————————— a d v e r t o r i a l ———————— Kritische beschouwing over exploitatiekosten VvE is nodig in deze tijd. Het gehele product schilderwerk kan inzichtelijk gemaakt worden. Hierbij krijgt u dan een optimaal advies met een minimale investering. Dit in tegenstelling tot adviezen van een verffabrikant. Bij een onafhankelijk advies staat alleen het belang van de VvE voorop. U koopt vakkennis in waarmee u de onderhoudscyclus voor onbeschermd werk kan optimaliseren naar een minimaal gegarandeerde 7 jaar, en in heel veel gevallen zelfs 8 jaar. Daarmee maakt u de investering dubbel en dwars ten gelde zeker op langere termijn. De financiële crises is nog lang niet voorbij en dat valt onder andere af te leiden aan de voortdurende stagnerende inkomenspositie van appartementeigenaars. Voor het bestuur van de VvE voldoende reden om verhoging van de voorschotbijdrage tot een verantwoordt minimum te beperken. Een verhoging van de bijdrage is altijd al iets waar veel leden maar moeilijk mee uit de Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen. www.apartwonen.nl 9 voeten kunnen, hoe noodzakelijk dat soms ook is. Vaak is het nodig om nog hogere onderhoudskosten te voorkomen. Juist in een tijd van grote financiële onzekerheid moet een bestuur de jaarlijkse exploitatie begroting nog eens extra tegen het licht houden. Wellicht is het noodzakelijk om juist nu te investeren om hierdoor bezuinigingen te realiseren in de exploitatie door bijvoorbeeld het vervangen van de blokverwarmingsinstallatie of het beter isoleren van het appartementsgebouw. Op energiekosten valt meestal nog vors te besparen, niet alleen door de individuele bewoners, maar ook zeker door de VvE. Soms is het mogelijk om vervanging van installaties en of bijvoorbeeld de vervanging van de dakbedekking uit te stellen waardoor er een of meerdere jaren extra geld gespaard kan worden voor meer noodzakelijk onderhoud of investeringen. Voor het vaststellen van het noodzakelijke onderhoud zijn de volgende zaken belangrijk: 1. inzicht in (technische kwaliteit) van het object en of installatie(s); 2. inzicht in de onderhoudsbehoefte; 3. inzicht in de restlevensduur; 4. inzicht risico’s bij uitstel van onderhoud Wanneer u een conditiemeting laat uitvoeren kunt u dat het beste doen op basis van de NEN 2767 conditiemeting. Dit is een instrument voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van bouwdelen en gebouwen. In Nederland vallen de meeste gebouwen in de categorie goed tot redelijk. Dat houdt in; incidenteel beginnende veroudering tot plaatselijkzichtbare veroudering, functievervulling van gebouw en installatie niet in gevaar. Ook is het vaak zinvol om lopende contracten tegen het licht te houden, leveranciers en dienstverleners als Hoveniers, Schildersbedrijven en Installatietechnische bedrijven zijn vaak bereid om de contractueel vastgestelde kostprijs te verlagen om zo geen klant te verliezen. Leveranciers en dienstverleners zijn zich er van bewust dat, wanneer zij vasthouden een de afgesproken prijs een VvE het contract wellicht zal opzeggen (opzegtermijn 1 jaar) en het volgende jaar naar een concurrent zal over lopen. Ook hier kan de inkoop competentie van een professionele beheerder goed van pas komen. Een beheerder heeft vaak tientallen appartementencomplexen in beheer en kan door het vele werk, wat hij in opdracht van de ALV moet uitbesteden, druk uitoefenen op de kwaliteit prijs verhouding. Verder is het van belang dat de VvE voldoende (maar ook niet onnodig veel) reserveert voor het te verwachten meerjaren onderhoud. Voor een globale berekening van de benodigde reserve kan o.a. gebruik gemaakt worden van de Rekentool onderhoudsfonds van de rijksoverheid. Appartement Services Nederland is als beheerder van Verenigingen van Eigenaars voortdurend bezig om VvE’s te ondersteunen in een verantwoorde en doelmatige exploitatie van de VvE. Wilt u ook informatie over het doelmatig en financieel verantwoordt onderhoud van uw appartementencomplex? Belt u ons maar, wij zijn graag bereid u geheel vrijblijvend te informeren over professioneel beheer van de Vereniging van Eigenaars. Klik HIER om met ons in contact te komen. Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen. www.apartwonen.nl 10
© Copyright 2024 ExpyDoc
