De hypothecaire volmacht

De hypothecaire volmacht
Wat is een hypothecaire volmacht?
Wordt ook een hypothecair mandaat genoemd. Dit is een authentieke akte waarin je als lener van een
woonkrediet de bank volmacht geeft om een hypotheek te nemen, maar dan enkel wanneer de bank dit nodig
acht. De bank kan een hypotheek nemen op je onroerend goed wanneer zij dit nodig acht.
Wat is het verschil met een hypothecaire inschrijving?
Het verschil zit hierin dat er geen hypotheek wordt gevestigd, maar dat de bank de volmacht heeft om dat te
doen. Wordt het krediet correct terugbetaald, dan zal dit niet nodig zijn. In geval van wanbetaling kan de bank dus
wel overgaan tot de hypothecaire inschrijving.
Wat kost dit?
De kosten voor een hypothecaire volmacht zijn veel lager dan voor een hypotheek. Er moeten geen
registratierechten en hypotheekrechten worden betaald. Er is enkel tussenkomst van de notaris vereist voor de
registratie van de volmacht.
Kan dit bij elke bank?
Neen, want de bank heeft hierdoor een veel kleinere zekerheid en zal dit enkel toestaan wanneer er een groot
vertrouwen is in jou als klant. Dit hangt dus sterk af van de relatie die je hebt met je bank.
Heb ik hierbij ook fiscaal voordeel?
In het geval van hypothecaire volmacht heb je geen fiscaal voordeel voor de kapitaalsaflossingen.
Gaat je lening over een aanzienlijk groot bedrag, dan kan je het krediet best opsplitsen: een deel ervan met
hypotheek én met fiscaal voordeel; het andere deel met hypothecaire volmacht of mandaat zonder fiscaal
voordeel, waardoor de registratiekost en hypotheekrechten op dit deel wegvallen. Voor de optimale verdeling
tussen hypothecaire volmacht en hypothecair mandaat neem je best contact op met je boekhouder.
Voor de betaalde intrest heb je wel recht op de gewone intrestaftrek (uitleg over de gewone intrestaftrek : zie
supra).
Kan ik mijn huis verkopen bij een hypothecaire volmacht?
Verkopen, hypothekeren, … kan alleen na uitdrukkelijke toestemming van de kredietgever.
Wat is een hypotheekbelofte?
Het woord zegt het zelf: je doet de belofte dat er op je onroerend goed geen hypothecaire inschrijving of mandaat
rust in het voordeel van een andere schuldeiser dan de bank waarbij je leent. Je verbindt je er ook toe goed te
zorgen voor het goed, het niet te verkopen, te ruilen of te hypothekeren aan derden.
Voorwaarden en modaliteiten van de gewone intrestaftrek:
Basisprincipe :
Onder toepassing van de gewone interestaftrek kunnen de interesten van een krediet dat werd
afgesloten om een onroerend goed te "verwerven" of te "behouden", afgetrokken worden van
de belastbare onroerende inkomsten van de ontlener.
Onroerende inkomsten zijn de belastbare inkomsten in verband met woningen, gebouwen, gronden,
enz.
De intresten van een lening met betrekking tot één bepaald onroerend goed zijn daarbij aftrekbaar
van de totale belastbare inkomsten van alle onroerende goederen van dezelfde ontlenende
belastingplichtige.
De aftrek van de intresten is evenwel ook beperkt tot het belastbare bedrag van de onroerende
inkomsten van het jaar waarin de intresten betaald werden.
Welke leningen komen in aanmerking ?
Om de gewone intrestaftrek te kunnen toepassen, zijn geen speciale voorwaarden te vervullen wat
betreft de af te sluiten lening :

Het mag een hypothecaire lening zijn, maar ook gelijk welke andere vorm van lang- of
kortlopend krediet. De interesten van een lening op afbetaling komen dus perfect in
aanmerking voor de gewone interestaftrek.

Het feit of er een waarborg (hypotheek, hypothecair mandaat, borg, pand, ...) voorzien is
voor de lening, is van geen belang.

Hetzelfde geldt voor de looptijd van de lening : de wet stelt hier geen minimumduur voorop.

De persoon van de "uitlener" speelt evenmin een rol : dit kan een Belgische of een
buitenlandse bank zijn, maar evengoed een andere particulier, bijvoorbeeld een familielid of
een vennootschap.
"Verwerven of behouden van een onroerend goed"
De lening moet "specifiek" aangegaan te zijn om een onroerend goed te "verwerven of te
behouden", dit wil zeggen, het geleende bedrag moet direct aangewend worden voor :
Ofwel de bouw of aankoop van om het even welk onroerend goed met een privé-bestemming. Zoals
bijvoorbeeld de bouw of de aankoop van een woning. Maar ook de aankoop van een grond, een
handelshuis of de vestiging van een recht van vruchtgebruik op een onroerend goed zijn mogelijk.
Wie onroerende goederen erft, kan een lening afsluiten voor het betalen van de successierechten.
Ook dat kan beschouwd worden als het "verwerven" van onroerende goederen : voor zover die
lening dient om successierechten te betalen op onroerende goederen die uit de nalatenschap
voortkomen, zijn de intresten ervan aftrekbaar in het regime van de gewone intrestaftrek;
Ofwel het in goede staat houden van een onroerend goed door verbouwings- of verbeteringswerken
zoals bijvoorbeeld het herstellen van een dak, het installeren van een nieuwe keuken of badkamer,
het aanleggen van een oprit of terras of zelfs van een zwembad, enz.
Aftrekbasis en aftrekbeperking
De intresten van een lening aangegaan voor de verwerving of het behoud van één onroerend goed
zijn niet alleen aftrekbaar van de onroerende inkomsten van dat onroerend goed zelf. Deze intresten
zijn ook aftrekbaar van alle andere onroerende inkomsten die voorkomen in de aangifte van dezelfde
belastingplichtige. De inkomsten uit onroerende goederen van man en vrouw (echtgenoten) worden
hier in de regel samengevoegd.
Anderzijds is de gewone intrestaftrek hoe dan ook beperkt tot het bedrag van de belastbare
onroerende inkomsten van de ontlener. Het gedeelte van de intresten dat groter is dan het bedrag
van de onroerende inkomsten is niet aftrekbaar. Het overschot aan intresten kan dus niet
afgetrokken worden van andere categorieën van inkomsten, bijvoorbeeld van de beroepsinkomsten
en het overschot kan ook niet overgedragen worden naar de volgende inkomstenjaren.
De ontlener bezit meerdere onroerende goederen.
Het inkomen van de andere onroerende goederen dan het eigen woonhuis van de ontlener, worden
belast tegen de gewone tarieven van de personenbelasting.
Voorbeeld
Het belastbaar inkomen van een tweede verblijf, bijvoorbeeld een appartement aan de kust, of van
een woning of appartement verhuurd voor privé-gebruik (bewoning), is gelijk aan het geïndexeerde
kadastraal inkomen verhoogd met 40 %;
Voorbeeld
Het belastbaar inkomen van een onroerend goed verhuurd wordt voor het beroepsmatig gebruik van
de huurder, bijvoorbeeld een winkelruimte, is gelijk aan de netto-huur (dit is de bruto-huur
verminderd met bepaalde forfaitaire kosten).
De inkomsten van dergelijke onroerende goederen komen in aanmerking als aftrekbasis voor de
gewone intrestaftrek (ook al is het kapitaal van de aangegane lening niet bestemd voor de
verwerving of het behoud van diezelfde onroerende goederen maar wel bijvoorbeeld voor de
aankoop van het eigen woonhuis).
In de mate dat onroerende inkomsten van deze onroerende goederen effectief vrijgesteld worden
door toepassing van de gewone intrestaftrek, behaalt de ontlener een belastingbesparing die gelijk is
"aan het marginaal tarief" : de belastbare onroerende inkomsten worden door de gewone
intrestaftrek geannuleerd in de hoogste (of de marginale) inkomensschijf van de ontlener.

Download Report