Meerjarenperspectief
Utrechts
Vastgoed
2014
Versie: 28 april 2014
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Bijlagen
I.
Lijst accommodaties (geheime bijlage)
2
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Inhoudsopgave MPUV 2014
H1.
Inleiding
6
H2.
Vastgoedportefeuille
7
2.1
Inleiding
7
2.2
Beheer en exploitatie vastgoedportefeuille
7
2.3
Samenstelling vastgoedportefeuille
2.4
Taakstellingen
12
2.5
Ontwikkelingen vastgoedportefeuille
13
2.6
Verkoopstrategie
13
2.7
Uitgifteproces
14
2.8
Financiering vastgoed
15
H3.
Programma Vastgoed
8
17
3.1
Inleiding
17
3.2
Omvang en bezetting
17
3.3
Resultaat en Meerjaren eigenaar exploitatie
19
3.4
Verkoop vastgoed
20
3.5
Het weerstandsvermogen benodigd voor vastgoed
21
3.6
Afdracht aan concern
24
3.7
Nota Kapitaalgoederen terugblik
24
3.8
Nota Kapitaalgoederen vooruitblik
3.9
H4.
25
Status Verduurzaming
Onderhoud
26
28
4.1
Inleiding
28
4.2
Onderhoud
28
4.3
Onderhoudsbenadering vastgoed
29
4.4
Beheerproces
29
4.5
Conditiebepaling
31
4.6
Kwaliteitsaspecten
33
4.7
Onderhoudscategorie
33
4.8
Inkoopbeleid vastgoedbeheer
34
4.9
Energie en duurzaamheid
35
H5.
Nota Kapitaalgoederen
36
5.1
Inleiding
36
5.2
Terugblik investeringen overstijgend
36
5.3
Vooruitblik overstijgend
37
H6.
Deelportefeuilles
39
6.1
Sport
39
6.2
Onderwijs
45
6.3
Welzijn
48
6.4
Erfgoed
57
6.5
Cultuur
59
6.6
Multifunctionele Accommodaties (MFA's)
63
6.7
Overig
65
6.8
Bereikbaarheid
67
6.9
Ruimtelijke Ontwikkeling
69
6.10
Eigen huisvesting
71
Bijlagen
73
3
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Samenvatting
In het Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed (MPUV) legt het college verantwoording af over het gevoerde
vastgoedbeleid in het afgelopen boekjaar. Het MPUV kijkt ook vooruit naar de financiële positie van de
vastgoedportefeuille voor de middellange en lange termijn. Het MPUV brengt transparant en systematisch de
vastgoedportefeuille in beeld. Dit jaar is het MPUV voor het eerst uitgebreid met de Nota Kapitaalgoederen voor de
onderdelen Sociale Infrastructuur en Gemeentelijke Gebouwen.
Het vastgoed van UVO werkt voor verschillende programma's: Sport, Onderwijs, Welzijn, Vastgoed, Stedelijke
Ontwikkeling, Bereikbaarheid en Ondersteuning. Het programma Vastgoed is in zijn totaal in deze MPUV
verantwoord, voor de overige programma's geldt dat het vastgoed- gedeelte van die programma's in dit MPUV
opgenomen zijn. De belangrijkste kaders waarbinnen wordt gewerkt zijn de Kadernota Vastgoed, het MPUV 2012,
de Voortgangsrapportage Masterplannen Onderwijs en het Uitvoeringsprogramma Energie.
De totale vastgoedportefeuille van de gemeente Utrecht omvat in 2013 1.464 objecten (904 panden en 569
gronden). 55% van het vastgoed wordt voor een maatschappelijk beleidsdoel ingezet, 33% wordt ingezet ten
behoeve van ruimtelijke ordening en
12% van het vastgoed is niet aan een beleidsdoelstelling gekoppeld. Het
beleidsmatig vastgoed omvat in 2013 841.642m2 bruto vloeroppervlak (BVO) en 487 hectare grond. De totale
WOZ-waarde is in 2013 966 miljoen euro.
De komende jaren zijn er een aantal belangrijke ontwikkelingen te benoemen die van invloed zullen zijn op de
vastgoedportefeuille. Een aantal van deze ontwikkelingen is dit jaar ingezet. Het betreft onder andere: vernieuwend
welzijn; de ontwikkeling van huisvestingsplannen voor alle portefeuilles; vertaling van nieuw beleid naar vastgoed;
verduurzaming gemeentelijk vastgoed en de Utrechtse Onderhoud Methodiek (UOM). Om al deze ontwikkelingen
goed te monitoren, analyseren en oplossingen te genereren is een portefeuille management systeem nodig;
VastgoedMaps. De implementatie van dit systeem is in volle gang.
Om invulling te geven aan de taakstelling "uitgeven vastgoed" is de verkoopstrategie gemeentelijk vastgoed
opgesteld. Op basis hiervan worden de objecten verkocht en de gronden worden in erfpacht uitgegeven conform
het grondbeleid van de gemeente. In het uitgifteproces wordt het vastgoed in eerste instantie aangeboden aan de
zittende huurder. Indien er geen marktconform bod gedaan wordt, zal het vastgoed via een openbare procedure
aangeboden worden op de markt.
Ondanks de lastige markt en de economische crisis is er een netto opbrengst gerealiseerd van 6,2 miljoen euro
door verkoop van vastgoed in 2013. Hiermee is de taakstelling 2013 volledig behaald.
Begin 2014 is het Uitvoeringsprogramma Energiezuinige gemeentelijke gebouwen door het college vastgesteld.
Daarmee zijn de kaders om tot energiebesparing van het vastgoed te komen vastgelegd. Bij keuzes voor het
vervangen en vernieuwen van installaties of gebouwelementen wordt gekozen voor energetisch beter presterende
producten. Ook worden de komende jaren Energie Maatwerk Adviezen (EMA) opgesteld in combinatie met de
onderhoudsinventarisaties van de panden uit diverse portefeuilles. Hiermee worden geïntegreerde en uitvoerbare
adviezen voor energiebesparing opgeleverd. Door duurzaamheidmaatregelen te combineren met natuurlijke
onderhoudsmomenten en daar waar mogelijk te versnellen worden de duurzaamheiddoelstellingen van 2015
(gemeente CO2 neutraal) en 2020 (30% energie bespaart) zo dicht mogelijk benaderd.
Tot op dit moment wordt onderhoud gepleegd conform de NEN 2767 op niveau drie. Als vervolg hierop is de
Utrechtse Onderhoud Methodiek opgesteld. Hierbij is de verdiepingsslag gemaakt om genuanceerde keuzes te
kunnen maken in afwijking van de basis onderhoudscategorie op zowel portefeuille- als gebouw(deel)niveau. In
Utrecht kiezen we er voor om op de onderdelen Veiligheid en Gezondheid altijd minimaal niveau drie toe te passen.
Het uitgangspunt voor de overige onderdelen is op onderhoudscategorie basis aan te sturen, tenzij in overleg met
de klant en met het betreffende beleidsveld hiervan wordt afgeweken.
4
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Nota Kapitaalgoederen
Het totaal van de geprogrammeerde investeringen voor het gemeentelijk vastgoed in de periode 2015-2018 is in
onderstaande tabel weergegeven. Hierin zijn niet de investeringen opgenomen uit de portefeuille Ruimtelijke
Ontwikkeling, aangezien deze vanuit het eigen programma worden gedaan.
Bedragen x € 1.000,Programmering investeringen
2015
2016
2017
2018
Onderhoudsinvesteringen
12.081
12.738
12.886
12.852
Vervangingsinvesteringen
5.677
5.535
5.035
4.535
Uitbreidingsinvesteringen
2.807
1.664
1.500
2.503
20.
20.565
19.937
19.937
19.421
19.421
19.890
19.890
Totaal
Genoemde investeringen hebben allen een financiële dekking, waarover in de deelportefeuilles is gerapporteerd. In
deze nota zijn dit jaar voor het eerst de investeringen in energiezuinige maatregelen opgenomen. Over het
algemeen is te concluderen dat er enkele investeringen worden gedaan voor onderhoud en voor vervanging. Voor
uitbreiding worden bijna geen investeringen gedaan.
In hoofdstuk zes is nader inzicht verschaft in samenstelling, omvang, bezetting en kwaliteit van de objecten per
deelportefeuille. Ook de terugblik en vooruitblik met betrekking tot investeringen is per deelportefeuille uitgewerkt.
Voor Sport, Welzijn, Onderwijs en Programma Vastgoed is in deze nota ook het resultaat en de meerjarenexploitatie
inzichtelijk gemaakt.
5
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
H1. INLEIDING
In het Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed
Vastgoed (MPUV) legt het college verantwoording af over het gevoerde
vastgoedbeleid in het afgelopen boekjaar. Het MPUV kijkt ook vooruit naar de financiële positie van de
vastgoedportefeuille voor de middellange en lange termijn. Het MPUV brengt transparant en systematisch de
vastgoedportefeuille in beeld. Het MPUV wordt gemaakt in de planning- en controlecyclus van de gemeente Utrecht.
Dit jaar is het MPUV voor het eerst uitgebreid met de Nota Kapitaalgoederen voor de onderdelen Sociale
Infrastructuur en Gemeentelijke Gebouwen. Deze Nota Kapitaalgoederen wordt één keer per vier jaar opgesteld.
De Nota Kapitaalgoederen maakt onderdeel uit van het wettelijke kader Besluit Begroting en Verantwoording
Provincies en Gemeenten. Hierin wordt verantwoording afgelegd over de investeringen in het vastgoed van de
afgelopen periode en wordt een begroting gepresenteerd voor de investeringen voor de komende vier jaar. De
integratie van het MPUV en de Nota Kapitaalgoederen is toegezegd in de MPUV van 2013. Het MPUV is daarom één
keer per vier jaar in een uitgebreide vorm uitgewerkt en jaarlijks in een verantwoordingsvorm.
Het verschil tussen het MPUV en de Nota Kapitaalgoederen is het volgende: het MPUV gaat over het
exploitatieresultaat van het vastgoed (baten en lasten met betrekking tot onderhoud, beheer, verhuur etc.) en de
Nota Kapitaalgoederen over onderhoud en investeringen (vervanging en uitbreiding van het vastgoed).
Het MPUV houdt in de doorkijk van de meerjaren exploitatie rekening met de ontwikkeling van nieuw vastgoed. De
financiële consequenties van die projecten worden verwerkt vanaf het jaar dat ze naar verwachting worden
opgeleverd en deel gaan uitmaken van de portefeuille.
In de Nota Kapitaalgoederen 2011-2014 was nog de informatie opgenomen van diverse organisatieonderdelen die
inmiddels in enige mate een verzelfstandiging hebben ondergaan. Deze organisatieonderdelen zijn door deze
verzelfstandiging geen zelfstandig onderdeel meer van de Nota Kapitaalgoederen 2015-2018 en zijn opgenomen in
Programma Vastgoed. Het betreft het Centraal Museum, de Schouwburg, het Muziekcentrum en de Bibliotheek. UVO
is nog steeds eigenaar van het vastgoed. De investeringen die deze organisaties in het kader van
gebruikersonderhoud doen, zijn geen onderdeel meer van deze nota.
De Kadernota Gemeentelijk Vastgoed is het beleidskader met de spelregels voor het gemeentelijk vastgoed. De
vigerende nota is in november 2012 vastgesteld. Hierin zijn de kaders voor het gehele vastgoedbezit van de
gemeente Utrecht vastgelegd.
Vanaf april 2012 is al het vastgoed in eigendom van de gemeente onder één dak gebracht in de Utrechtse Vastgoed
Organisatie, afgekort UVO.
UVO UVO is er om activiteiten te accommoderen die een bijdrage leveren aan de Utrechtse
gemeentelijke doelstellingen van de verschillende beleidssectoren. Dit doet de UVO in die situaties waarin andere
vastgoedeigenaren op de markt of andere beheerders deze taak niet, onvoldoende of tegen te hoge kosten
oppakken.
Leeswijzer
In hoofdstuk twee is de vastgoedportefeuille indeling toegelicht. In hoofdstuk drie staat de verantwoording van
programma Vastgoed beschreven. Hoofdstuk vier omschrijft de werkwijze van het onderhouden van het vastgoed
en hoofdstuk vijf is een totaaloverzicht van de investeringen, de Nota Kapitaalgoederen 2015-2018. Hoofdstuk zes
geeft verdieping per deelportefeuille. Deze verdieping geeft inzicht in zowel de omvang van de portefeuille, het
exploitatieresultaat als de investeringen.
6
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
H2.
H2. VASTGOEDPORTEFEUILLE
2.1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt toelichting gegeven op de totale vastgoedportefeuille van UVO. Hierin wordt inzicht gegeven
in de samenstelling van de portefeuille, de taakstellingen voor vastgoed in kaart gebracht en ook de ontwikkelingen
op hoofdlijnen. Vervolgens wordt inzicht gegeven in de verkoopstrategie en de financiering van vastgoed.
Het vastgoed van UVO werkt voor verschillende programma's: Sport, Onderwijs, Welzijn, Vastgoed, Stedelijke
Ontwikkeling, Bereikbaarheid en Ondersteuning. Het programma Vastgoed is in zijn totaal in deze MPUV
verantwoord, voor de overige programma's geldt dat het vastgoed-gedeelte van die programma's in dit MPUV
opgenomen zijn.
Om al het vastgoed te ordenen, werkt UVO met de volgende indeling in deelportefeuilles. In de tabel wordt
zichtbaar welke deelportefeuille in welk programma hoort.
Portefeuille:
Programma:
Sportaccommodaties en Volkstuinen
Sport
Onderwijshuisvesting (inclusief Bibliotheken)
Onderwijs
Welzijn en Zorg
Jeugd, Welzijn en Volksgezondheid
Erfgoed
Vastgoed
Cultuur
Vastgoed
MFA's
Diverse programma's
Overige
Vastgoed
Bereikbaarheid
Bereikbaarheid
Ruimtelijke ontwikkeling
Stedelijke Ontwikkeling
Eigen huisvesting
Qua budget: in Algemene ondersteuning,
Qua objecten: in Vastgoed
2.2
Beheer en exploitatie vastgoedportefeuille
Het beheer en de exploitatie van vastgoed wordt uitgevoerd conform kaders die door de gemeenteraad worden
vastgesteld. Het belangrijkste document dat als basis dient is de Kadernota. De Kadernota geeft aan waarom de
gemeente Utrecht vastgoed heeft, wat de financiële consequenties zijn, waar we het voor inzetten en hoe we dat
doen. Vastgoed in bezit hebben is voor de UVO geen doel op zich. Vastgoed is bij de Gemeente Utrecht in bezit
vanwege de beleidsdoelen die bereikt worden. De Kadernota is een strategisch instrument dat richting geeft aan het
vastgoedbeleid, waarbij het bieden van transparantie en eenduidigheid belangrijk is in de diversiteit van soorten
vastgoed, contractvormen en gebruikers. De Kadernota wordt eens in de vier jaar gemaakt. Het MPUV wordt jaarlijks
gemaakt en uitwerkingen of nieuwe inzichten worden hierin verwerkt.
Het beheer en exploitatie van vastgoed kent vele kaders. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste weergegeven
met daarbij het document waarin dit vastgelegd is en wanneer het beleid is vastgesteld door de gemeenteraad.
Kader
Waar vastgelegd
Wanneer
Huurbeleid: kostendekkende huur als de activiteiten van de
Kadernota Vastgoed
11-2012
MPUV 2012
VJN 2012
De voortgang m.b.t. het uitvoeren van de wettelijke taak voor
Voortgangsrapportage
01-2013
onderwijshuisvesting.
Masterplannen Onderwijs
Het realiseren van duurzaamheidmaatregelen in
Uitvoeringsprogramma
gemeentelijke gebouwen
Energie
huurder gemeentelijk beleid ondersteunen en in alle andere
gevallen markt huur
Afschrijvingsbeleid. Bij nieuwbouw wordt de totale
investering in 40 jaar afgeschreven
01-2013
7
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
2.3
Samenstelling vastgoedportefeuille
De totale vastgoedportefeuille van de gemeente Utrecht omvat in 2013 1.464 objecten. Hieronder wordt inzicht
gegeven in de portefeuille door in te gaan op de vastgoedcategorieën, het aantal objecten per deelportefeuille, de
verdeling van het vastgoed in vierkante meters, het aantal objecten in eigendom dan wel in aanhuur en de WOZwaarde.
Vastgoedcategorieën
De vastgoedportefeuille is globaal in drie categorieën te onderscheiden:
Verdeling aantal objecten naar categorie
12%
Beleidsmatig vastgoed
55%
33%
1.
Vastgoed tbv RO beleid
Overig/geen beleid
Beleidsmatig vastgoed: vastgoed om een gemeentelijk beleidsdoel te accommoderen zoals scholen,
sportaccommodaties, buurthuizen en speeltuinen, forten en landgoederen, bibliotheken en theaters maar ook
de Dom en de eigen gemeentelijke huisvesting. Dit is meer dan de helft van de totale portefeuille.
2.
Het vastgoed Ruimtelijke Ontwikkeling betreft vastgoed dat de gemeente in (tijdelijk) eigendom heeft om
toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Vooruitlopend op de ruimtelijke ontwikkelingen
heeft de UVO de taak om het vastgoed (zowel objecten als gronden) zo economisch rendabel als mogelijk te
exploiteren. Dit doet de UVO door te zoeken naar passende huurders/gebruikers. Voor gronden geldt dat deze
zo veel als mogelijk vooruitlopend op herontwikkeling of uitgifte worden verhuurd/verpacht. Dit vastgoed is
33% van het totaal.
3.
Vastgoed zonder beleidsdoelstelling: dit is vastgoed dat vanuit de historie in bezit van de gemeente is gekomen
(winkels, woonhuizen, tuinen, terreinen en gronden), wat in het verleden een beleidsdoel diende wat niet langer
een beleidsdoel is (bijvoorbeeld kinderopvang), of dat niet langer gebruikt wordt voor het betreffende
beleidsdoel (oude scholen, buurthuizen). In 2013 valt nog 12% van het gemeentelijke vastgoed in deze
categorie.
8
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Aantal objecten per deelportefeuille
Hieronder wordt nader inzicht gegeven in de samenstelling van het vastgoed.
Erf goed
Aantal objecten
per portefeuille
120
20
Gemeent elijke huisvest ing
Kunst en Cult uur
129
130
M ult if unct ionele
A ccomodat ies
Onderwijs (inclusief
B ibliot heek en UCK)
178
Overig
48 2
Sport / recreat ie
Welzijn
191
Zorg
13
30
B ereikbaarheid
74
97
Ruimt elijke Ont wikkeling
Van het beleidsmatig vastgoed is onderwijs de grootste gebruiker van gemeentelijk vastgoed in het aantal objecten,
en daarna sport.
Verdeling in vierkante meters BVO
Hieronder wordt inzicht gegeven in de verdeling van de m2 Bruto Vloeroppervlak (BVO) van de objecten.
verdeling m2 BVO in percentage naar gebruik
Erfgoed
3%
9%
Gemeentelijke huisvesting
11%
5%
Kunst en Cultuur
2%
8%
Multifunctionele Accomodaties
6%
Onderw ijs (inclusief Bibliotheek en
UCK)
Sport / recreatie
9%
13%
Welzijn en Zorg
Bereikbaarheid
Overig
34%
Ruimtelijke ontw ikkeling
In totaal is er 985.163 m2 BVO vastgoed in eigendom van de gemeente Utrecht. Hiervan is er in 2013 841.642 m2 BVO dat
beleidsmatig wordt ingezet. Onderwijs is hierbij verreweg de grootste m2 gebruiker. Ondanks het kleine aantal
objecten van de Multifunctionele Accommodaties (MFA's), is het aandeel van de MFA's significant in de
totaalportefeuille qua m2 BVO. Dit is te verklaren doordat de MFA's grote accommodaties zijn met meerdere
gebouwpartners in één object.
9
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Verdeling vierkante meters terrein
Hieronder is de indeling van de vierkante meters van de gronden per deelportefeuille weergegeven.
verdeling m2 terrein in percentage naar gebruik
Erfgoed
Gemeentelijke huisvesting
18%
0%
Kunst en Cultuur
0%
Multifunctionele Accomodaties
1%
4%
Onderw ijs (inclusief Bibliotheek
en UCK)
52%
Sport / recreatie
Welzijn en Zorg
19%
Bereikbaarheid
1%
Overig
1%
Ruimtelijke ontw ikkeling
4%
Er is in 2013 in totaal 1.110 hectare grond in bezit, waarvan 487 hectare grond voor beleidmatig gebruik. Van het
beleidsmatig vastgoed heeft sport/recreatie het grootste oppervlak met de sportparken en volkstuinen, gevolgd
door erfgoed met de landgoederen en forten.
Verdeling vierkante meters in getallen
Hieronder is de verdeling van de vierkante meters per deelportefeuille in getallen weergegeven.
Totaal aantal
aantal
Beleidsveld
Erfgoed
Aantal m2
Aantal m2
Aantal m2
BVO
gebouwen
terrein
gebouwen
terrein
gronden
m2 terreinen
(gebouwen +
gronden)
27.197
622.232
1.331.182
1.953.414
105.885
43.721
250
43.971
83.015
34.505
432
34.937
Multifunctionele accommodaties
124.684
101.997
5.240
107.237
Onderwijs (inclusief bibliotheek en UCK)
327.634
378.957
17.001
395.958
Sport / Recreatie
89.558
60.693
2.078.015
2.138.708
Welzijn
32.637
39.432
61.746
101.178
Zorg
26.915
29.443
0
29.443
Bereikbaarheid
24.117
2300
62.040
64.340
841.642
1.313.280
1.313.280
3.555.906
4.869.186
Gemeentelijke huisvesting
Kunst en Cultuur
totaal
Overig
50.827
104.447
355.592
460.039
Ruimtelijke Ontwikkeling
92.694
237.266
5.533.290
5.771.186
985.163
1.654.993
9.444.788
11.100.411
totaal
In bovenstaande tabel worden de m2 getoond van de gebouwen voor de verschillende beleidsvelden voor de totale
vastgoedportefeuille. Dit betreft het bruto vloer oppervlak (BVO). Naast panden is de Gemeente Utrecht ook in het
bezit van gronden. In de tweede kolom is het aantal m2 van terreinen behorende bij de gebouwen getoond. In de
derde kolom is het aantal m2 van de gronden getoond, zonder bebouwing van UVO. In de laatste kolom is het totaal
van de m2 terreinen getoond, wat een optelling is van de m2 terrein gebouwen en de m2 terrein gronden.
10
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Voor de deelportefeuille Bereikbaarheid zijn nog niet alle gegevens bekend, deze worden in 2014 toegevoegd,
zodat de data verder zijn gecompleteerd.
Aantal
Aantal objecten in eigendom en aanhuur
Beleidsveld
Aantal objecten
eigendom
Aantal beheereenheden
extern
gehuurd
totaal
eigendom
extern
gehuurd
totaal
Erfgoed
97
0
97
169
0
169
Gemeentelijke huisvesting
40
34
74
43
47
90
Kunst en Cultuur
28
2
30
49
3
52
Multifunctionele accommodaties
13
0
13
71
1
72
Onderwijs (inclusief bibliotheek en UCK)
104
87
191
125
92
217
Sport / Recreatie
124
6
130
143
6
149
Welzijn
65
55
120
72
55
127
Zorg
19
1
20
32
1
33
113
16
129
119
16
135
1044
Bereikbaarheid
Totaal
603
201
804
823
221
Overig
175
3
178
679
3
682
Ruimtelijke Ontwikkeling
480
2
482
574
2
576
1258
206
1464
2076
226
2302
2302
Totaal
Een vastgoedobject kan meerdere beheereenheden omvatten. Dat zijn de eenheden die verhuurd worden of in
gebruik worden gegeven. In de 1.464 objecten (904 panden en 569 gronden) zijn 2.302 verschillende
beheereenheden te onderscheiden. Een voorbeeld van een object met meerdere beheereenheden is Lumax uit de
portefeuille Overig. Dit object met 43 beheereenheden, heeft 43 verhuurbare ruimten die door verschillende
bedrijven gehuurd worden. De kolom extern gehuurd geeft aan hoeveel objecten door de gemeente Utrecht
aangehuurd worden.
WOZWOZ- waarde
De totale WOZ- waarde in 2013 van alle objecten is 966 miljoen euro. Voor beleidsmatig vastgoed (exclusief de
objecten voor Ruimtelijke Ontwikkeling en de objecten uit de portefeuille Overig) is het in totaal 822 Miljoen euro.
Ten opzichte van vorig jaar is de WOZ-waarde gestegen met 106 miljoen. Het verschil is te verklaren door
recentelijk opgeleverde accommodaties.
In onderstaande tabel is de WOZ- waarde per portefeuille inzichtelijk gemaakt in nominale cijfers en in het diagram
is de verdeling in percentages van het totaal uitgedrukt.
WOZ-waarde
Erfgoed
Totaal
€
11.666.000
Gemeentelijke huisvesting
€
34.489.000
Kunst en Cultuur
€
35.682.000
Multifunctionele Accommodaties
€
115.524.000
Onderwijs (inclusief Bibliotheek en UCK)
€
351.455.000
Sport / recreatie
€
192.059.000
Welzijn
€
19.745.000
Zorg
€
28.973.000
Bereikbaarheid
€
32.267.000
Totaal
€
821.860.000
Overig
€
62.348.000
Ruimtelijke Ontwikkeling
€
81.958.000
Totaal
€
966.166.000
11
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
verdeling WOZ gebouwen en terreinen in percentage van totaal
Erfgoed
Gemeentelijke huisvesting
1%
Kunst en Cultuur
4%
3%
8%
4%
Multifunctionele Accomodaties
3%
12%
2%
Onderw ijs (inclusief Bibliotheek en
UCK)
Overig
Sport / recreatie
20%
Welzijn
Zorg
6%
37%
Bereikbaarheid
Ruimtelijke Ontw ikkeling
2.4
Taakstellingen
De UVO kent, naast de gemeentebrede taakstellingen, een aantal taakstellingen die direct betrekking hebben op de
vastgoedportefeuille. Deze zijn op basis van de doorlichting Vastgoed (uitgevoerd door de Brink Groep) verwerkt in
de begroting. Daarnaast zijn er taakstellingen voor UVO die volgen uit de Voorjaarsnota's. Voor de realisatie van de
taakstellingen heeft UVO een aantal vormen van besparingen geformuleerd. Deze staan hieronder beschreven. Deze
manieren van besparen zijn onderdeel geworden van de uitgangspunten van UVO.
Doelmatigheid
Doelmatigheid
Het bundelen van vastgoedexpertise op één centrale plek binnen de gemeente, de UVO, heeft geresulteerd in een
taakstelling op doelmatigheid van €200.000 in 2013, €450.000 in 2014 en vanaf 2015 € 700.000. De taakstelling is
verwerkt in het programma Vastgoed. De voordelen van de bundeling van de expertise worden in de loop van de
tijd vertaald in een financieel voordeel. Het betreft hier met name het bundelen van kennis omtrent vastgoed
financiën, technische kennis en portefeuillemanagement. Door deze kennis niet versnipperd binnen de gemeente te
organiseren, maar gebundeld in één organisatie wordt de kennis versterkt, hoeft er minder te worden ingehuurd en
is er minder overhead nodig.
Efficiënter gebruik van vastgoed
De taakstelling voor UVO bedraagt € 100.000 in 2013, € 300.000 in 2014 en € 600.000 vanaf 2015. Deze
taakstelling is in het programma Vastgoed verwerkt. Daarnaast wordt door vernieuwend welzijn het vastgoed
efficiënter gebruikt en daarmee dragen zij bij aan het efficiënter gebruiken van vastgoed zoals in de doorlichting is
aangegeven. In het programma Welzijn is een bezuiniging oplopend tot € 900.000 in 2015 ingeboekt. Het
efficiënter gebruik van vastgoed komt onder andere naar voren door de doelstelling om niet meer nieuw te bouwen,
maar eerst bestaand vastgoed in te zetten voor nieuwe vragen naar ruimte. De bezetting van het vastgoed wordt
verbeterd door invulling te vinden voor ruimtes die op momenten van de dag / week niet gebruikt worden, daarmee
wordt het gebruik van de vierkante meters verhoogd.
Uitgeven Vastgoed
De UVO heeft als taakstelling om vastgoed uit te geven en zo inkomsten voor de gemeente te genereren.
Vanaf 2011 t/m 2015 wordt ieder jaar 4 miljoen euro ingeboekt. De taakstelling is daarmee in totaal 20 miljoen
euro. Daarnaast is besloten de taakstelling op de Wijk Ontwikkelings Maatschappij (WOM) Lombok van 2,3 miljoen
in 2012 te betrekken bij de taakstelling verkoop vastgoed. Bij de Voorjaarsnota 2013 is besloten drie maal (voor de
12
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
jaren 2013, 2014, 2015) 0,3 miljoen toe te voegen aan de taakstelling. Deze wordt gerealiseerd door voorafgaand
aan de verkoop na te denken over hoe de verkoopopbrengst gemaximaliseerd kan worden.
De verkoopstrategie is in 2013 verder uitgewerkt en heeft geresulteerd in de verkoopstrategie van UVO. In
paragraaf 2.6 is deze verder toegelicht.
2.5
Ontwikkelingen vastgoedportefeuille
De komende jaren zijn er een aantal belangrijke ontwikkelingen die van invloed zullen zijn op de
vastgoedportefeuille. Een aantal van deze ontwikkelingen is dit jaar ingezet en zal leiden tot aanpassing van de
portefeuille en de sturing op de portefeuille. Deze ontwikkelingen zijn hieronder beschreven:
•
Vernieuwend Welzijn. In het kader van Vernieuwend Welzijn zijn de taken m.b.t. het technisch beheer en
de exploitatie van de accommodaties per 1 augustus 2013 overgeheveld naar de UVO. De aanbieders van
welzijnsactiviteiten richten
zich puur op
het ondersteunen
van
bewoners
die
activiteiten
willen organiseren. Hierdoor moet de gemeente beter in staat zijn te sturen op de bezetting en het goed
inzetten van accommodaties voor verschillende activiteiten. De implementatie van Vernieuwend Welzijn
betekent een enorme verandering in de maatschappij. Daarmee is dit ook de komende jaren een punt van
aandacht. De implementatie is ook aan continue verbetering onderhevig, bijvoorbeeld het aanpassen van
de tariefstructuur en de ontwikkeling van zelfbeheer. In 2014 zal er een nieuwe tarievenstructuur worden
ingevoerd die ervoor moet zorgen dat er meer transparantie komt en tarieven in de stad op het terrein van
Sport en Welzijn eenduidiger zal maken. In 2014 wordt een nieuw reserveringssysteem geïntroduceerd.
Daarmee wordt het gemakkelijker ruimtes te reserveren (in de toekomst via internet) en zal er betere
informatie beschikbaar komen over de bezetting van de accommodaties.
•
Er zijn een aantal huisvestingsplannen gerealiseerd. Het Masterplan (portefeuille Onderwijs), het plan
Vernieuwend Welzijn en het huisvestingsplan Veldsport zijn voorbeelden hiervan. Voor ieder van de tien
portefeuilles zal een of meerdere huisvestingsplan(nen) moeten worden gemaakt en jaarlijks bijgesteld.
UVO en MO zullen hierin gezamenlijk optrekken.
•
Vertaling van nieuw beleid naar vastgoed zoals Vernieuwend Welzijn, wijzigingen in de eigen huisvesting
door de bouw van het stadkantoor en bezuinigingen in de culturele sector. Deze ontwikkelingen leggen
druk op de bestaande portefeuille en zullen tot mutaties van de portefeuille leiden. Tegelijkertijd zullen de
toekomstige ontwikkelingen goed in beeld gebracht moeten worden. Bij de beslissingen die moeten
worden genomen dient niet alleen de korte termijn, maar ook de lange termijn ontwikkeling te worden
meegewogen. Algemeen gehanteerd uitgangspunt hierbij is proberen nieuwbouw te voorkomen en
optimalisatie van de bezetting van het bestaande vastgoed.
•
Verduurzaming gemeentelijk vastgoed. In het programma Utrechtse Energie zijn afspraken gemaakt over
de verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed. Om het resultaat te bereiken is er een uitvoeringsplan
gemaakt. Adviezen van panden moeten worden gemaakt en de voorgestelde maatregelen moeten worden
besproken met de huurder / gebruiker, gefinancierd en uitgevoerd worden.
•
Sturing geven aan de conditie van het vastgoed en/of gebouw: als verdieping van de NEN systematiek is de
Utrechtse Onderhouds Methodiek uitgewerkt in de UOM 2013 om in te spelen op de behoeftes op bijv.
pandniveau. Door de werkwijze te volgen van de UOM 2013 kan er (bij)gestuurd worden om het vastgoed
op conditie te houden en waar nodig genuanceerde onderhoudsniveaus te formuleren. Daarnaast geeft het
handvatten om beleidsmatige keuzes op zowel (deel)portefeuille niveau als gebouw(deel)niveau te maken
in afwijking van het standaard onderhoudscategorie basis, welke overeenkomt met conditieniveau 3 van de
NEN 2767. In hoofdstuk vier is deze methodiek verder uitgewerkt.
Om al deze ontwikkelingen goed te monitoren, analyseren en oplossingen te genereren is een portefeuille
management systeem nodig. De basis informatie van het vastgoed wordt vastgelegd in SAP Real Estate. Daarnaast
wordt gebruik gemaakt van VastgoedMaps om de data te ontsluiten voor medewerkers van de gemeente. De
implementatie van dat systeem is in volle gang.
2.6
Verkoopstrategie
Om invulling te geven aan de taakstelling "uitgeven vastgoed" is de verkoopstrategie gemeentelijk vastgoed
opgesteld. Op basis hiervan worden de objecten verkocht en de gronden worden in erfpacht uitgegeven conform
het grondbeleid van de gemeente. De verkoopstrategie is hieronder nader toegelicht.
13
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Zoals eerder gezegd, vastgoed in bezit hebben is voor de UVO geen doel op zich, maar vastgoedobjecten zijn een
middel om gemeentelijke beleidsdoelen te faciliteren. Van belang is inzicht te krijgen in de vastgoedportefeuille om
tot een kader te komen voor de sturing met betrekking tot de totale portefeuille.
Door
het
toepassen
van
integraal
portefeuillemanagement
wordt
gestuurd
op
optimalisatie
van
de
vastgoedportefeuille. Om een goed beeld te krijgen van mogelijke optimalisaties, zoals de verkoop van vastgoed, is
volledige vastgoedinformatie essentieel. De UVO heeft al een groot deel van de vastgoedinformatie verzameld. De
vastgoedinformatie is echter nog niet zo volledig dat zicht is ontstaan op alle mogelijke optimalisaties. Daarnaast
wordt er momenteel in nauwe samenwerking met de beleidsvelden verder gewerkt aan het opstellen of actualiseren
van huisvestingsplannen voor de diverse beleidsonderdelen. Door de huisvestingsplannen komt zicht op panden die
zeker behouden moeten worden, panden die beter benut kunnen worden en panden die niet meer nodig zijn voor
het realiseren van de beleidsdoelstelling.
Om een helder afwegingskader voor aanhouden, optimaliseren of afstoten van gemeentelijk vastgoed te kunnen
opstellen is een methodiek opgesteld waarmee op de lange termijn wordt gestuurd op een optimale samenstelling
van de portefeuille.
Kern van de methodiek is om met enkele criteria de vastgoedportefeuille te beoordelen:
–
In hoeverre ondersteund het vastgoed het beleidsdoel, met betrekking tot de gebruiker, de locatie of het
vastgoedobject.
–
In hoeverre is het vastgoed flexibel in te zetten
–
In hoeverre is het vastgoed functioneel
–
In hoeverre is het vastgoed goed bezet
–
In hoeverre is het vastgoed financieel gezond
–
In hoeverre heeft het vastgoed potentie om een financieel resultaat op te leveren
Vooral bij vastgoed dat minder presteert op bovengenoemde criteria zijn optimalisaties te verwachten. Naast de
beleidmatige component worden de prestaties van een pand gewogen op het gebied van flexibiliteit, financiën,
functionaliteit, bezetting en financiële potentie (bij verkoop). In de afweging of een pand verkocht kan worden of
behouden moet blijven weegt de beleidsmatige component het zwaarst.
Deze methodiek wordt dus toegepast bij het samenstellen van de lijst van panden die verkocht kunnen worden in
het kader van de taakstelling. Voordat een pand daadwerkelijk verkocht wordt, wordt ook afgewogen of het in de
huidige vastgoedmarkt voldoende opbrengt in relatie tot het rendement dat het pand levert.
2.7
2.7
Uitgifteproces
Uitgifteproces
In deze paragraaf wordt expliciet ingegaan op de aanbieding- en gunningprocedure verkoop gemeentelijke panden.
Om te komen tot een uitgiftebesluit worden onderstaande stappen doorlopen:
1
Samenstellen onderzoekslijst op basis van de in 2.6 genoemde criteria
2
Er worden factsheets gemaakt van de objecten op de lijst
3
Er vindt een onafhankelijke taxatie van het vastgoedobject plaats. Uitgangspunt is de staat waarin het pand zich
4
Aanbieden van het object conform het uitgifteproces
bevindt, conform de huidige bestemming, al dan niet verhuurd en in de huidige onderhoudsstaat
In het uitgifteproces worden de volgende stappen gezet:
I.
Huurders
Indien het vastgoed nu verhuurd is krijgt de huidige huurder de eerste mogelijkheid tot het kopen van het object. In
geval van één huurder, wordt het object aangeboden d.m.v. een aanbiedingsbrief. In het geval van meerdere
huurders, wordt het object als geheel aangeboden en niet gesplitst. Dit aanbieden gaat d.m.v. een meervoudig
onderhandse procedure op basis van de hoogste prijs. De taxatiewaarde is de ondergrens waarvoor verkocht kan
worden aan de / een zittende huurder.
Indien een van de huurder(s) besluit te willen kopen en het bod past binnen de taxatie dan wordt het vastgoed
uitgegeven aan deze huurder.
14
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
II.
Openbare procedure
Indien er niet een huurder is waarmee tot een uitgifteovereenkomst kan worden gekomen wordt er een openbare
procedure gestart. Het vastgoed wordt dan openbaar aangeboden en iedereen kan een bod uitbrengen. Alvorens
over wordt gegaan tot aanbieden van het vastgoed, wordt samen met het gebiedsteam onderzocht of een andere
bestemming gewenst is en een financieel voordeel oplevert. Alvorens het vastgoed aan te bieden met een andere
bestemming of gebruik, wordt dit voorgelegd aan de wethouder Vastgoed. Als er bepaald is hoe het vastgoed
aangeboden dient te worden, wordt vastgelegd hoe er gegund moet worden. Over het algemeen wordt gegund op
grond van hoogste prijs. In uitzonderingsgevallen wordt echter gegund op prijs en kwaliteit, bijvoorbeeld als het
onderdeel uit maakt van een grotere gebiedsontwikkeling.
III.
Geen gewenst resultaat n.a.v. openbare procedure
Indien de openbare procedure niet tot het gewenste resultaat leidt, kan er alsnog besloten worden om een
onderhandse procedure te gaan voeren. Dit kan zonder problemen als er geen (geldige) inschrijvingen zijn.
Indien er wel inschrijvingen zijn, maar de biedingen niet passen binnen de taxatie, dan zullen alle partijen eerst
worden afgewezen (met inachtneming van de bezwaartermijn).
IV.
Termijnen
Als tot overeenstemming is gekomen over de uitgifte van een object, dient de akte binnen twee maanden te zijn
gepasseerd bij de notaris. Het is mogelijk een uitzondering te maken op deze termijn in geval van een
vakantieperiode
of
een
beleidsmatige
uitzondering,
bijvoorbeeld
bij
een
uitgifte
gekoppeld
aan
een
subsidieverlening.
Beslispunt 8
Er wordt gevraagd in te stemmen met het uitgifteproces vastgoed. Het proces van uitgifte gemeentelijke
eigendommen in voortgekomen uit de praktijk van de afgelopen periode. De kaders zijn met het College en de
Gemeenteraad besproken. In dit MPUV (paragraaf 2.7) zijn de kaders in zijn geheel opgenomen om een
overzichtelijk geheel aan te kunnen bieden.
In dit proces van uitgifte wordt het vastgoed in eerste instantie aangeboden aan de zittende huurder. Indien er geen
marktconform bod gedaan wordt, zal het vastgoed via een openbare procedure worden aangeboden aan de markt.
2.8
Financiering vastgoed
In de begroting zijn budgetten opgenomen om onder andere de kapitaallasten af te dekken. Deze kunnen bestaan
uit inkomsten van derden (huren) of een bijdrage uit een gemeentelijk programma. Deze budgetten dienen ter
dekking van de kapitaallasten van investeringen voor bijvoorbeeld een gezondheidscentrum of een MFA. Als het
budget structureel is (bijvoorbeeld door middel van een vaste bijdrage vanuit de Algemene Dienst of een huur die
wordt gegarandeerd vanuit een langdurige subsidierelatie) en een object is afgeschreven, kunnen deze budgetten
weer opnieuw ingezet worden voor vervangingen of voor levensduurverlengende investeringen.
Niet alle investeringen zijn gedekt met een structureel budget, deze zijn (deels) met incidentele middelen
gefinancierd. Dit zijn rijksgelden, externe subsidies of incidentele gemeentelijke middelen (bijvoorbeeld een
eenmalige bijdrage vanuit een grondexploitatie). Rijksmiddelen en externe subsidies zijn eenmalige bijdragen en
niet beschikbaar na 40 jaar afschrijving. Gemeentelijke middelen moeten we volgens de wettelijke voorschriften
reserveren in een vaste activa reserve. Vanuit deze reserve wordt jaarlijks een bedrag onttrokken om de
kapitaallasten te kunnen betalen. Als de investering boekhoudkundig afgeschreven is, valt de dekking van de
kapitaallasten weg, omdat er met incidentele middelen gefinancierd is.
15
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Voor Onderwijs, Sport en Vastgoed is in beeld gebracht welke incidentele gemeentelijke middelen ingezet zijn voor
investeringen in deze programma's. Onderstaande tabel geeft de bedragen voor 2013.
Aanschafwaarde gebouwen
Programma
incl. gebouwgebonden
gebouwgebonden
installaties
Vaste Activa Reserves
Onderwijs
350,7 miljoen
44,2 miljoen
Sport
179,9 miljoen
45,5 miljoen
Vastgoed
438,7 miljoen
31,5 miljoen
Investeringen in het programma Vastgoed worden uit de kostprijsdekkende huur gedekt. Als er een investering is
die toch niet geheel uit de huur wordt gedekt, wordt deze met een vaste activa reserve afgedekt.
De totale vaste activa reserve voor UVO bedraagt 121,2 miljoen euro ten opzichte van een aanschafwaarde van 967
miljoen. Om een compleet beeld te krijgen zijn we gestart met een inventarisatie van de toekomstige kapitaallasten
en de vrijval van kapitaallasten per object. Vrijval ontstaat doordat een actief volledig afgeschreven is en waarvoor
de kapitaallasten niet meer gedekt hoeven worden. Deze vrijval is nodig om de kapitaallasten van
vervangingsinvesteringen in de toekomst te kunnen dekken. De vervangingsinvestering betekent niet een totaal
nieuw vastgoedobject. Dit kan ook bestaan uit levensduurverlengend onderhoud of een renovatie, zodat de
accommodatie weer minimaal 20 jaar mee kan.
Voor Onderwijs zijn de kapitaallasten en de vrijval hiervan gedetailleerd doorgerekend over de komende 40 jaar. Uit
deze doorrekening blijkt dat er voor levensduurverlengende onderhoud en vervangingsinvesteringen gemiddeld een
investeringsbudget van 4 miljoen euro per jaar beschikbaar is. Met deze doorrekening is nog niet bepaald welk
pand in welk jaar toe is aan renovatie of vervanging. Deze informatie komt uit het nog op stellen integraal
huisvestingsplan onderwijs.
Voor de veldsport is een inventarisatie gemaakt van de vervanging en onderhoud/renovatie van sportvelden.
Hiervoor is een doorrekening gemaakt en een plan gemaakt welke velden in welk jaar vervangen en of gerenoveerd
worden. Dit staat gedetailleerd in het plan Veldsport welke is vastgesteld in het collegebesluit Veldsport 11 maart
2014.
Met ingang van 2012 is het rentepercentage van 5% naar 4% gegaan. Dit betekent dat toekomstige investeringen
met een rente van 4% doorgerekend worden. Dit leidt voor nieuwe investeringen tot lagere kapitaallasten. De
budgetten zijn met hetzelfde bedrag verlaagd, zodat het effect op de programma’s budgettair neutraal is.
16
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
H3.
H3. PROGRAMMA VASTGOED
3.1
Inleiding
In dit deel wordt het vastgoed verantwoord dat onderdeel uitmaakt van het programma Vastgoed, dit betreft de
deelportefeuilles Cultuur, Erfgoed, MFA's en Overig. Er wordt gerapporteerd over de omvang van de portefeuille, het
resultaat, de verkoop van vastgoed, het weerstandsvermogen en de afdracht aan concern. Vervolgens is in het
gedeelte Nota Kapitaalgoederen inzicht gegeven in de investeringen voor het vastgoed in dit programma. Er is een
terugblik op 2011-2014 en een vooruitblik voor 2015-2018. Tevens wordt in dit hoofdstuk inzicht gegeven in de
voortgang van de verduurzaming van de gemeentelijke accommodaties.
Het vastgoed van de deelportefeuilles Sport, Onderwijs, Welzijn en Bereikbaarheid rekenen over het algemeen af in
hun eigen programma en daarmee dus niet in programma Vastgoed. Er zijn uitzonderingen in elke portefeuille,
waardoor er enkele vastgoedobjecten zijn die i.v.m. het financieel eigenaarschap van oudsher in programma
Vastgoed afrekenen. Met die enkele aantallen maken de deelportefeuilles dus alsnog onderdeel uit van de
verantwoording in dit hoofdstuk programma Vastgoed. Het exploitatieresultaat van die uitzonderingen rekent wel af
naar de betreffende programma's.
3.2
Omvang en bezetting
Aantal objecten per beleidsveld in programma Vastgoed
Aantal objecten
Beleidsveld
Erfgoed
Eigendom
Extern
gehuurd
Aantal beheereenheden
Totaal
Totaal
97
0
97
170
Eigen huisvesting
40
34
74
91
Kunst en Cultuur
28
2
30
52
Multifunctionele accommodaties
12
1
13
72
16
1
17
23
175
3
178
682
1
0
1
4
Welzijn
26
10
36
41
Zorg
19
1
20
36
Onderwijs (inclusief bibliotheek en
UCK)
Overig
Sport / Recreatie
Bereikbaarheid
Totaal
1
0
1
7
415
52
467
1178
Bovenstaande tabel toont in welk beleidsveld het vastgoed wordt ingezet. De eerste kolom toont het aantal objecten
(dit zijn de panden en de gronden bij elkaar) in eigendom bij de gemeente Utrecht binnen programma Vastgoed
aan. De tweede kolom toont het vastgoed dat voor het betreffende beleidsveld wordt gehuurd van een andere
eigenaar aan. Het aantal objecten betreft het aantal panden en gronden vastgoed en de beheereenheden toont het
aantal onderdelen van het object dat apart in gebruik wordt gegeven aan. Zo is binnen de categorie 'overig' één
object met de noemer tuinen, hieronder vallen alle groenstroken die als tuin verhuurd worden bij de naastgelegen
woning. Programma Vastgoed omvat dus 467 objecten met in totaal in 1178 beheereenheden in 2013. Dit is 32%
van de in totaal 1.464 objecten van de UVO.
17
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Aantal m2 per beleidsveld in programma Vastgoed
Beleidsveld
Erfgoed
Gemeentelijke huisvesting
Kunst en Cultuur
Multifunctionele accommodaties
Onderwijs (inclusief bibliotheek en UCK)
Overig
Sport / Recreatie
Aantal m2
terrein
Aantal
Aantal m2
terrein
Aantal m2 BVO
gebouwen
gebouwen
gronden
Totaal aantal m2 terreinen
(gebouwen + gronden)
27.197
622.232
1.331.182
1.953.414
105.885
43.721
250
43.971
83.015
34.505
432
34.937
124.684
101.997
5.240
107.237
25.591
24.636
4.182
28.818
50.827
104.447
355.592
460.039
0
0
937
937
43
26.295
Welzijn
20.368
26.252
Zorg
26.915
30.597
0
30.597
0
0
249
249
464.482
988.387
1.698.107
2.686.494
Bereikbaarheid
Totaal
In bovenstaande tabel worden de m2 getoond van de gebouwen voor de verschillende beleidsvelden. Dit betreft het
bruto vloer oppervlak (BVO). Naast panden is de Gemeente Utrecht ook in het bezit van gronden. In de tweede
kolom is het aantal m2 van terreinen behorende bij de gebouwen getoond. In de derde kolom is het aantal m2 van
de gronden getoond, waar geen bebouwing op staat. In de laatste kolom is het totaal van de m2 terreinen getoond,
wat een optelling is van de m2 terrein gebouwen en de m2 terrein gronden. Dit geeft inzicht in het totaal aantal m2
grond waar UVO binnen programma Vastgoed verantwoordelijk voor is. Eind 2013 is dat in totaal 269 hectare.
Verder ter toelichting bij deze tabel; bij Sport staat er 0 m2 gebouwen en 0 m2 terrein gebouwen. Dat klopt en komt
omdat het object van Sport wat in programma Vastgoed afrekent een grond betreft zonder bebouwing van de UVO.
Deze zelfde redenering is van toepassing voor Bereikbaarheid. Bij Zorg geldt juist dat er wel gebouwen zijn, en
daardoor ook m2 van terrein gebouwen. Hier is geen terrein zonder gebouw van de UVO, wat de 0m2 in de derde
kolom verklaart.
18
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
3.3
Resultaat en Meerjaren eigenaar exploitatie
3.3.1
Resultaat
Bedragen € *1.000
werkelijk
2009
Belastingen en heffingen
verzekering
service
onderhoud
kapitaallasten
beheer
overige exploitatielasten
werkelijk
2010
werkelijk
werkelijk
2011
Werkelijk
begroot
werkelijk
2012
2013
2013
1.019
1.196
1.382
1.356
1.400
1.712
651
852
887
945
724
1.001
350
624
958
1.249
1.293
2.363
5.799
5.973
7.080
6.783
6.934
4.722
20.041
21.235
22.214
19.152
17.698
17.946
882
896
1.227
1.219
941
1.228
758
1.775
779
2.216
2.461
1.354
11.138
Interne huisvesting / betaalde huren
1.545
Kostentoerekening UVO
totaal lasten
lasten
30.957
33.237
35.102
31.462
30.765
42.434
Huren (intern en extern)
32.354
31.958
31.413
33.616
34.439
45.884
371
1.063
4.989
93
717
117
overige opbrengsten
service
totaal baten
resultaat vastgoedbeheer
afdracht aan concern
resultaat
mutatie in reserves
601
635
958
1.249
1.293
2.363
33.326
33.656
37.360
34.959
34.959
36.449
48.364
2.368
419
2.259
3.496
5.684
5.930
-3.334
-3.401
-3.230
-3.290
-5.894
6.007
-209
-77
7.339
7.471
-967
-2.983
-972
206
4.600
-96
-1.345
6.000
6.735
3.658
1.342
7.548
Resultaat lopende projecten
vastgoedreserve
Door de samenvoeging van vastgoed binnen de gemeente zijn er afwijkingen tussen realisatie en begroot. Dit komt
onder meer door de komst van de forten vanuit Stadswerken en de toevoeging van de lasten interne huisvesting.
Hierdoor nemen de lasten en de interne huuropbrengsten toe. Door de komst van de gemeentelijke huisvestingen
nemen ook de servicekosten (en de verrekende servicekosten) toe. Ten opzichte van het MPUV 2013 zijn er
taakstellingen verwerkt zoals incidenteel een lager onderhoudsbudget, daarnaast neemt het onderhoudsbudget toe
door de budgetoverheveling van de forten. Hierdoor is de afdracht aan concern hoger dan in het vorige MPUV
opgenomen.
De lasten zijn 0,6 miljoen hoger door hogere OZB, heffingen, waterschapslasten en verzekeringspremies.
Er is een bedrag van 0,4 miljoen euro afgeboekt aan oninbare vorderingen. Er zijn lagere lasten op het gebied van
onderhoud. Er zijn verschillende onderhoudscontracten opgezegd, hierdoor is er voor 2,1 miljoen minder
onderhoud in 2013 uitgevoerd. De aanbesteding voor de nieuwe onderhoudscontracten is inmiddels gestart, het
niet uitgevoerde onderhoud zal in latere jaren gerealiseerd worden. De overige opbrengsten zijn 0,6 miljoen lager
dan begroot.
3.3.2
Meerjaren eigenaar exploitatie
De Meerjaren eigenaar exploitatie is de verzamelstaat voor de begroting waarin alle onderdelen bij elkaar komen.
Hierin staan alle lasten en baten die een vastgoedeigenaar nu heeft en in de toekomst.
De doorrekening naar latere jaren komt tot stand door een indexcijfer op de werkelijke cijfers van dit
verantwoordingsjaar toe te passen. Deze indexen zijn vastgesteld bij de kadernota Vastgoed.
De uitzondering hierop zijn de kapitaalslasten. Deze zijn bekend voor de huidige portefeuille en het nieuw te
ontwikkelen vastgoed. Deze kapitaalslasten staan vast gedurende de periode waarin het vastgoed wordt
afgeschreven (40 jaar). De werkelijke lasten zijn dan ook opgenomen in deze meerjaren eigenaar exploitatie.
19
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
De onderstaande tabel geeft het overzicht weer van de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille in de komende
jaren. Alle nu bekende projecten (o.a. Stadskantoor, Muziekpaleis en Castellum) zijn meegenomen in de
berekeningen. De forse toename in 2014 en 2015 wordt veroorzaakt doordat het Stadskantoor en het Muziekpaleis
in de portefeuille komen.
Bedragen € *1.000
werkelijk
begroot
begroot
begroot
begroot
begroot
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Belastingen en heffingen
1.712
2.085
2.446
2.497
2.604
2.656
verzekering
1.001
983
1.142
1.192
1.302
1.357
service
2.363
2.446
2.531
2.620
2.712
2.807
onderhoud
kapitaallasten
beheer
overige exploitatielasten
4.722
7.478
8.091
8.404
8.757
9.067
17.946
19.875
31.706
32.375
34.947
36.489
1.228
1.142
1.165
1.192
1.252
1.267
779
1.302
714
405
417
429
11.138
11.361
988
1.008
1.028
1.049
1.545
1.355
1.355
1.355
1.355
1.355
totaal lasten
42.434
48.026
50.138
51.048
54.373
56.455
Huren (intern en extern)
45.884
49.291
53.766
54.805
58.966
60.027
Interne huisvesting / betaalde huren
Kostentoedeling UVO
117
696
775
478
482
485
2.363
2.446
2.531
2.620
2.712
2.807
48.364
52.432
57.071
57.903
62.159
63.318
resultaat vastgoedbeheer
5.930
4.407
6.934
6.855
7.787
6.863
afdracht aan concern
6.007
6.161
7.734
7.434
7.434
6.384
-77
-1755
-801
-579
352
479
7.471
6.118
5.317
4.738
5.090
5.569
overige opbrengsten
service
totaal baten
resultaat
mutatie in reserves
vastgoedreserve
De exploitatie is wat minder positief dan in het MPUV 2013 is weergegeven. Dit is te verklaren doordat de
belastingen en heffingen en verzekeringen structureel 400.000 hoger is. De kentering naar een lagere
vastgoedreserve en de minder snelle groei van de reserve heeft alles te maken met de genoemde stijging van deze
lasten. Dat zijn lasten die niet beinvloedbaar zijn.
Daarnaast hebben we in 2014 een extra bedrag van 400.000 toegevoegd voor onderhoud. Vanwege het opzeggen
van raamcontracten is er in 2013 minder onderhoud uitgevoerd.
Beslispunt 7
UVO wil deze meerjarenbegroting verwerken in SAP bij de tweede technische wijziging 2014. Hiermee sluit het
MPUV aan bij de programmabegroting. In het MPUV wordt de verwachte exploitatie meerjarig aangegeven. Hierbij
wordt rekening gehouden met toekomstige objecten zoals het Stadskantoor. Dit beeld moet ook in de
programmabegroting opgenomen worden.
3.4
Verkoop vastgoed
vastgoed
De taakstelling voor 2013 was om een netto opbrengst te realiseren van 4 miljoen euro door verkoop van vastgoed.
Bij de Voorjaarsnota 2013 is de taakstelling opgehoogd met 0,3 miljoen euro.
In 2013 heeft het projectteam "20 miljoen" een uitstekend resultaat gehaald. Ondanks de lastige markt en de
economische crisis is er een netto opbrengst gerealiseerd van 6,2 miljoen euro. Het is met name ontstaan
door uitgifte van grond aan de bijenkorf en uitgifte van de panden Lange Nieuwstraat 7, Anthoniedijk 9,
Moldaudreef 15, Nieuwlichtstraat 59, Oudegracht 183 en 185, Oudegracht aan de werf 230, Groeneweg 54 en
springweg 58-60. Daarnaast zijn er een aantal kleine uitgiftes van grond en objecten geweest.
20
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
De volledige taakstelling van verkoop vastgoed 2013 is hiermee gerealiseerd.
3.5
3.5
Het weerstandsvermogen benodigd voor vastgoed
Het weerstandsvermogen is in het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) artikel 11
gedefinieerd als 'de mate waarin de gemeente in staat is de gevolgen van risico's op te vangen zonder dat het beleid
of
de
uitvoering
ervan
in
gevaar
komt'.
Het
weerstandsvermogen
is
afhankelijk
van
de
benodigde
weerstandscapaciteit (hoeveel middelen zijn nodig om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen) en de
beschikbare weerstandscapaciteit: hoeveel middelen zijn beschikbaar om eventuele tegenvallers op te vangen.
In deze paragraaf wordt beschreven wat het weerstandsvermogen voor de vastgoedportefeuille zou moeten zijn om
aan de BBV te voldoen.
Specifiek voor het onderdeel vastgoed kunnen als risico's worden gezien: huur inning, leegstand, rente, inflatie,
wet- en regelgeving, marktontwikkeling, onderhoud, calamiteiten en ontwikkeling van nieuwe vastgoedprojecten. In
de Kadernota zijn die uitgebreid beschreven. Wij nemen maatregelen om de risico's te beperken. Zo werken we
zoveel mogelijk met langdurige huurcontracten, die het risico op leegstand beperken. In het bepalen van de
kostendekkende huur houden wij rekening met de eerder genoemde risico's (conform Kadernota Vastgoed). Om
fluctuaties en onverwachte risico's te kunnen ondervangen dient de vastgoedreserve als buffer.
Het risico van het beheer van de vastgoedportefeuille is in de kostprijsdekkende vergoeding inbegrepen. Voor
panden in portefeuille rekenen we met een opslag van 1% voor de berekening van de kostprijsdekkende huur. Met
deze opslag dekken we de eerder beschreven risico's zoals wanbetaling, marktontwikkelingen en calamiteiten.
Daarnaast rekenen we met een opslagpercentage voor leegstand. Het opslagpercentage is afhankelijk van de
looptijd van het huurcontract. Voor een huurcontract van 10 jaar rekenen we met een opslag van 5%, voor een
huurcontract van 40 jaar met een opslag van 0%.
Als risico's zich niet voordoen, blijft er jaarlijks een deel van deze kostprijsdekkende vergoeding over, namelijk het
deel van de risico opslag. Dit deel storten we dan in de vastgoedreserve. Deze vastgoedreserve dient om te kunnen
worden ingezet als risico's zich in enig jaar wel voor doen.
Als deze risico's (stormschade, faillissement aannemer en of huurder, ondeugdelijk aangelegde installaties) zich
voordoen, leidt dit tot extra onvoorziene kosten. Het is niet te doen om het risico per pand te bepalen omdat de
hoeveelheid en diversiteit aan panden te groot is. Als de risico-opslag van een vastgoedobject in een jaar niet
voldoende is om een calamiteit te dragen, wordt de vastgoedreserve aangesproken. De vastgoedreserve dient dan
als buffer voor deze lasten. De hoogte van deze reserve zal fluctueren over de jaren.
We hanteren de 1 procent van de WOZ waarde als indicatie voor de stand van de vastgoedreserve. Jaarlijks bekijken
we bij iedere actualisatie van het MPUV of de stand van de vastgoedreserve voldoende is of dat er aanvulling of
bijsturing nodig is. Daarbij vindt een weging plaats op basis van onder andere de marktsituatie, ontwikkeling
bezetting (of leegstand), debiteuren, ontwikkeling wet- en regelgeving. Dit is een eerste stap op weg naar de
aansluiting met het gemeentebrede risicomodel. In overleg met financiën zullen vervolgstappen worden uitgewerkt
om tot een volledige aansluiting te komen.
Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van de reserve zien in combinatie met de maximale omvang van 1 % van
de WOZ waarde. Hier wordt de WOZ waarde gebruikt van de panden die in het programma Vastgoed zitten.
21
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
12.000.000
10.000.000
8.000.000
6.000.000
4.000.000
2.000.000
0
Vastgoedreserve
Benodigd
weerstandsvermogen voor
de vastgoed portefeuille
20
13
be
gr
oo
t
20
14
20
16
20
18
20
20
20
22
20
24
20
26
20
28
20
30
Euro's
Vastgoed reserve
Jaren
In het meerjarenperspectief zijn nu alle ramingen geactualiseerd. De onderhoudscategorieën van nieuwe projecten
zijn geactualiseerd, de kapitaallasten zijn opnieuw geraamd. Hierin is ook een raming opgenomen voor vervanging
of levensduurverlengende investeringen van panden die nu een boekwaarde van nul euro hebben. Al deze
bijgestelde ramingen leiden tot een volgend verwacht verloop van de exploitatie en een verwachte stand van de
vastgoedreserve.
Bedragen x €1000,Verwachte vastgoedreserve
Verwacht exploitatieresultaat
Totaal Vastgoedreserve
2013
2014
2015
2016
2017
2018
-77
-1.755
-801
-579
352
479
7.471
6.118
5.317
4.738
5.090
5.569
In de cijfers van de verwachte exploitatieresultaten zijn alle nieuwe projecten, die in voorbereiding of uitvoering
zijn, opgenomen. Grote projecten zoals Stadskantoor, Muziekpaleis en Castellum Hoge Woerd (hierover zijn
raadsbesluiten genomen) zijn hierin verwerkt.
De voorstellen uit de Voorjaarsnota 2013 zijn tevens verwerkt in de ontwikkeling van de vastgoedreserve. Een
voorbeeld hiervan is de inzet van de verwachte extra huuropbrengsten uit het Stadskantoor.
Conclusie is dat het saldo van de vastgoedreserve laat zien dat in de komende jaren voldoende middelen zijn om de
kosten van de nu geplande nieuwe projecten te kunnen dragen. De reserve zal in de komende jaren benut worden,
maar blijft een positief saldo houden. Het positief saldo is de buffer voor calamiteiten en risico's die zich voordoen.
De komende jaren zal er strak gestuurd worden op beheer en exploitatie om te zorgen dat het saldo voldoende
blijft.
Belangrijk om te vermelden is dat het surplus van de reserve (het bedrag hoger dan de indicatie) nodig is om in
latere jaren de schommelingen in de exploitatie op te vangen.
22
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
9.000.000
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
Vastgoedreserve
20
20
19
20
18
20
17
20
16
20
15
20
20
14
Benodigd
weerstandsvermogen voor
de vastgoed portefeuille
20
13
be
gr
oo
t
Euro's
Vastgoed reserve
Jaren
Ten slotte: als het gaat om risico's in de exploitatie door ontwikkeling en realisatie van nieuw vastgoed, gaan we in
de toekomst het risico per vastgoedobject vóór realisatie berekenen en afwegen. Het gaat dan vooral om vastgoed
met substantiële investeringen.
Indien bijvoorbeeld blijkt dat er een hoog risico is op aanvangsverliezen kan worden afgewogen of de stand van de
vastgoedreserve voldoende is om dit op te vangen. Mocht dat wel zo zijn, dan worden deze opgevangen in de
vastgoedreserve zonder aanvullende maatregelen. Mocht dat niet zo zijn dan zullen er bij de kredietaanvraag
voorstellen gedaan moeten worden om deze aanvangsverliezen opgelost te krijgen. Uit de grafiek blijkt dat er in de
komende jaren geen aanvangsverliezen afgedekt kunnen worden uit de vastgoed reserve.
23
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
3.6
Afdracht aan concern
Jaarlijkse afdracht uit exploitatieresultaat
Jaarlijks wordt er een positief exploitatieresultaat gerealiseerd op het programma Vastgoed. Dit positieve
exploitatieresultaat heeft geleid tot een historische afdracht aan de gemeentelijke algemene middelen. Deze
bijdrage is gebaseerd op een historisch resultaat op het vastgoed, gecombineerd met besluiten uit de
Voorjaarsnota's van de afgelopen jaren, bijvoorbeeld de wijziging van de afschrijftermijn van gebouwgebonden
installaties en een verlaging van het rentepercentage.
Deze bijdrage is noodzakelijk voor de gemeentelijke begroting en is gerelateerd aan een aantal andere
programma's waaronder subsidies aan instellingen, subsidies voor een kostprijsdekkende huur en het resultaat van
treasury.
20
12
w
20
15
20
17
20
19
20
21
20
23
20
25
20
27
20
29
20
31
9.000.000
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
er
ke
lijk
Euro's
Afdracht aan het concern
Jaren
3.7
Nota Kapitaalgoederen terugblik
Onderhoud
Het onderhoud in 2011 en 2012 voor de objecten van programma Vastgoed is conform de Meerjaren
Onderhoudsprogramma's uitgevoerd. In 2013 is vanwege opzeggingen van raamcontracten minder uitgevoerd.
Vervangingsinvesteringen
−
In 2013 is de vervangingsinvestering aan het Centraal Museum en depot geautoriseerd voor een bedrag
van 2,5 miljoen. De werkzaamheden vinden plaats in 2013, 2014 met een mogelijke uitloop naar 2015. De
kapitaallasten worden gedekt uit huurinkomsten.
−
In 2013 zijn er investeringen in diverse forten in de jaren 2008 tot en met 2012 geactiveerd voor een netto
bedrag van 1,3 miljoen. De kapitaallasten zullen worden gedekt door een te vormen Vaste Activa Reserve
voor eenzelfde bedrag.
−
In 2013 is de renovatie van de Asch van Wijckskade ten behoeve van het Wijkgezondheidscentrum
Binnenstad afgerond en opgeleverd. Dit betreft een vervangingsinvestering die in 2013 bij de
24
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Voorjaarsnota is geautoriseerd voor 2,1 miljoen. De kapitaallasten worden geheel gedekt door de
huuropbrengst.
−
De renovatie Blauwe Zaal van de stadsschouwburg is goedgekeurd in 2013. De voorbereidingen zijn
gestart en de werkzaamheden starten in de zomer van 2014. Bij de voorjaarsnota 2011 is besloten om
structureel vanaf 2014 een budget van 0,713 miljoen beschikbaar te stellen voor de renovatie van de
Stadsschouwburg.
−
De verbouwing van het landhuis van oud
oudAmelisweerd, deze investering wordt gedekt uit de bandbreedte.
-Amelisweerd
Deze verbouwing is afgerond in 2012.
−
In 2013 is gestart met de verbouwing van het koetshuis voor museum oud
oudAmelisweerd, deze investering
-Amelisweerd
wordt gedekt uit de bandbreedte, uit een subsidie en uit huuropbrengsten.
−
In 2011 is de vervangingsinvestering van het UCK aan het Domplein geautoriseerd voor een bedrag van
1,5 miljoen. Hiervoor zijn de voorbereidingen in volle gang.
Uitbreidingsinvesteringen
−
Er is gestart met de bouw van Castellum Hoge Woerd.
Woerd De werkzaamheden lopen naar verwachting door tot
2015.
−
In de multifunctionele accommodatie Cereol is gevestigd een school, een gymzaal, een cultuurruimte en
een bibliotheekvestiging. De bijdrage voor deze accommodatie komt vanuit programma Vastgoed en kent
een totaalbedrag van 1,269 miljoen, door het college vastgesteld. De school is inmiddels gestart, in de
loop van 2014 zal het overige deel van de MFA bezet worden.
−
In 2013 is ook de vervangingsinvestering in de Stek (verslaafdenopvang) geautoriseerd voor een bedrag
van 0,43 miljoen. Ook deze investering zal naar verwachting in 2014 worden afgerond en opgeleverd. De
kapitaallasten voor deze investering worden gedekt uit de hogere huurinkomsten.
−
De afronding van de restauraties van Forten en Lunetten is ingezet met de vervangingsinvestering
(autorisatie 2013) van de Forten Lunet IV en Fort de Gagel voor 3,2 miljoen. De werkzaamheden aan de
Forten zal plaatsvinden in 2013 en 2014, met mogelijk nog een uitloop naar 2015. De kapitaallasten voor
deze investering zullen deels worden gedekt uit huurinkomsten, deels uit kapitaallasten.
3.8
Nota Kapitaalgoederen vooruitblik
Onderhoud
Er wordt gewerkt conform de UOM (Utrechtse Onderhoud Methodiek). Op basis hiervan wordt een Meerjaren
Onderhoud Programma (MJOP) gemaakt. Hier wordt nader op ingegaan in hoofdstuk vier. Jaarlijks wordt er een
jaarsnede vastgesteld welke werkzaamheden vanuit de MJOP voor het betreffende jaar wordt uitgevoerd.
Programmering Onderhoud
Bedragen x 1.000 euro
Programmering Onderhoud
2015
2016
2017
2018
8.091
8.404
8.757
9.067
Onderhoud uit Meerjaren exploitatie,
zie paragraaf 3.3
Vervanging
Bandbreedte
Middelen voor grootschalig onderhoud en renovatie moeten worden begroot op basis van een rekensystematiek met
bepaalde aannames om een goede inschatting te kunnen maken. Activering van investeringen vindt plaats conform
de regels van de BBV.
Op basis van de herbouwwaarde van de totale vastgoedportefeuille is berekend dat er een bandbreedte nodig is om
dit grootschalig onderhoud / renovatie uit te kunnen voeren. De kapitaalslasten die hiervoor nodig zijn, zijn begroot
25
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
in het Meerjaren Eigenaar Exploitatie (zie paragraaf 3.3.2). Voor deze onderhoudsimpuls werken we in het
programma Vastgoed met een jaarlijkse investeringsband van 1,55 miljoen.
Programmering vervangingsinvesteringen
Bedragen x 1.000 euro
Programmering
Programmering Vervangingsinvesteringen
2016
2017
2018
1.200
1.550
1.550
1.550
zie paragraaf 3.9
1.000
1.000
1.000
1.000
Totaal
2.550
2.550
2.550
2.550
Renovatie molen "Rijn en Zon"
Bandbreedte Vastgoed
2015
350
Bandbreedte Duurzaamheidmaatregelen,
De molen Rijn en Zon wordt gerenoveerd en hierbij draai- en maalvaardig gemaakt. De wieken worden vervangen,
de kap wordt hiervoor van de molen gehaald. Het bovenste deel van het metselwerk wordt constructief hersteld. Dit
rijksmonument verkeerd in matige staat van onderhoud. Met deze investering wordt voor ongeveer 20 jaar de
levensduur verlengd. Daarna zal weer onderhoud plaats moeten vinden.
Uitbreiding
Conform de doelstellingen uit de Kadernota zijn er geen uitbreidingsinvesteringen voor 2015 -2018. Er wordt
gekeken naar inzet van bestaand vastgoed, alvorens nieuw te ontwikkelen.
In Leidsche Rijn en het Stationsgebied worden wel ontwikkelingen gepland, die mogelijk in de toekomst tot
uitbreidingsinvesteringen leiden.
3.9
Status Verduurzaming
Begin 2014 is het Uitvoeringsprogramma Energiezuinige gemeentelijke gebouwen door het college vastgesteld.
Daarmee zijn de kaders om tot energiebesparing van het vastgoed te komen vastgelegd.
Daar waar bij de keuzes voor het vervangen en vernieuwen van installaties of gebouwelementen al rekening werd
gehouden om automatisch energetisch beter presterende producten te kiezen, zal deze lijn worden voortgezet.
Daarnaast zullen de komende jaren Energie Maatwerk Adviezen (EMA) worden opgesteld in combinatie met de
onderhoudsinventarisaties van de panden uit de portefeuilles Gemeentelijke huisvesting, Sport, Zorg en Welzijn,
Cultuur, Erfgoed, MFA en Overig. Hiermee zullen geïntegreerde en uitvoerbare adviezen voor energiebesparing
worden opgeleverd. In deze advisering wordt tevens aandacht besteed aan mogelijke energie besparende
maatregelen voor de exploitant, gebruiker cq. huurder.
De rapportages zullen diverse scenario's laten zien waarin de verschillen tussen uitvoering na één jaar of wachten
tot het natuurlijk moment van vervanging duidelijk in beeld worden gebracht. Afhankelijk wanneer de maatregel of
het maatregelpakket rendabel is, kan tot uitvoering worden overgegaan. Het EMA wordt vertaald naar een business
case waarin het optimum tussen het zo snel mogelijk uitvoeren van de energiebesparing en het beperken van de
mogelijke kapitaalvernietiging is onderzocht eventueel in combinatie met de beschikbare subsidies. UVO gebruikt
de bandbreedte Duurzaamheidmaatregelen voor de investeringen, zoals is opgenomen in paragraaf 3.8.
Beslispunt 4
Conform het Uitvoeringsprogramma Energie worden voorstellen gedaan voor investeringen waarmee energie
bespaard kan worden. Deze investeringen worden gedekt door hogere huurinkomsten, subsidies en of de lagere
energielasten die betaald moeten worden als de maatregelen zijn uitgevoerd. Hiermee zijn de maatregelen minimaal
budgetneutraal. Door de subsidies die beschikbaar zijn kunnen ook onrendabele maatregelen worden uitgevoerd en
zijn deze financieel gedekt. UVO gebruikt de bandbreedte Duurzaamheidmaatregelen voor de investeringen van
jaarlijks 1miljoen in de periode 2015-2018. Het verzoek is om hiermee in te stemmen.
Het Meer Jaren Onderhoud Plan (MJOP) zal door het opnemen van duurzaamheidmaatregelen worden omgevormd
tot een D(uurzaam)MJOP. In het geprognosticeerde jaar van uitvoering wordt de maatregel opgenomen. In 2014
zullen de eerste energieadviezen tot uitvoering van maatregen in het bestaande vastgoed leiden.
Door op deze manier duurzaamheidmaatregelen te combineren met natuurlijke onderhoudsmomenten en daar waar
mogelijk te versnellen worden de duurzaamheiddoelstellingen van 2015 (gemeente CO2 neutraal) en 2020 (30%
energie bespaard) zo dicht mogelijk benaderd.
26
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Voor de nieuwbouw en grootschalige renovatie projecten is vanaf 2014 het uitgangspunt het realiseren van een
Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG). Vanaf 2019 is dit wettelijk verplicht voor alle overheidsgebouwen, waarvoor
vergunning is vereist. In de tussenliggende periode zal dit de gemeentelijke ambitie zijn en bij de kredietaanvraag
worden de consequenties in beeld gebracht en in de besluitvorming meegenomen.
27
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
H4.
H4. ONDERHOUD
4.1
Inleiding
Binnen de verschillende portefeuilles worden de panden en terreinen in veel verschillende rollen beheerd en
onderhouden. Van specialistisch beheer op MFA's en zwembaden tot onderhoud aan tijdelijke locaties.
In de MPUV 2013 is er met betrekking tot onderhoud uitgebreid toelichting gegeven welke keuzes en relaties
gemaakt kunnen worden met de onderhoudsnorm NEN 2767, zodat er op een vergelijkbare manier naar al het
vastgoed gekeken kan worden. Als vervolg hierop is er de Utrechtse Onderhouds Methodiek 2013 (UOM) opgesteld,
waarbij er een verdiepingsslag is gemaakt om genuanceerde keuzes te kunnen maken in afwijking van de basis
onderhoudscategorie op zowel portefeuille als gebouw(deel)niveau. Daarnaast is er ook onder andere ingegaan op
het onderhoudsproces, zodat de UOM ook als leidraad dient voor uitvoering van het onderhoud aan het
gemeentelijk vastgoed.
Tevens wordt in dit hoofdstuk inzicht gegeven in de voortgang van de verduurzaming van de accommodaties
waarbij implementatie kan landen in de systematiek conform de UOM 2013.
In de onderstaande subparagrafen wordt met name de verdiepingsslag gemaakt ten aanzien van de
sturingssystematiek. Daarnaast wordt ingegaan op zowel het beheerproces als het storingsproces. Het
beheerproces draagt zorgt voor uitvoering van de geplande en ongeplande werkzaamheden, waarbij de uitvoering
ingekocht wordt conform het inkoopbeleid vastgoedbeheer, welke onderdeel is van de UOM 2013.
4.2
Onderhoud
Onderhoud is er op gericht om een bepaalde functionaliteit van een object in stand te houden, door de technische
staat in stand te houden. Door slijtage, veroudering en invloeden van buitenaf neemt de onderhoudsstaat binnen de
levenscyclus van een gebouw af. Door onderhoud te plegen worden kwaliteitsverliezen optimaal getemporiseerd.
Het schema hieronder geeft het principe van de levensduurbenadering en de inzet op onderhoud binnen de
gebruiksfase op van een gebouw weer:
28
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
De uitvoering van het onderhoud gebeurt in een aantal te onderscheiden onderdelen, dit zijn:
-Dagelijks onderhoud (preventief en correctief onderhoud);
-Planmatig onderhoud (periodiek onderhoud volgens Meerjaren Onderhouds Planning; (MJOP)
-Klein dagelijks onderhoud valt buiten de verantwoordelijkheid van de afdeling. Dit wordt door huurders of
de exploitatieafdeling zelf gedaan.
O nd e rh ou d UV O , V as tg o ed B e he e r
d a ge l ij ks on d er h o ud
P r e v en ti e f
O n de r h ou d
4.3
C or r e c ti e f
on de r h ou d
pl an m a ti g on d er h ou d
m e er j a re n o n de r h ou ds p la n
m od if ic a ti e s
Onderhoudsbenadering vastgoed
Om het onderhoud goed te kunnen uitvoeren en duidelijk te begroten is het nodig om per object / gebouw het
gewenste onderhoudsniveau aan te geven.
De keuzemogelijkheden voor de onderhoudsniveaus worden verderop gedefinieerd. De bepaling van deze niveaus
moeten bij aanvang van de beheeropgave duidelijk zijn, en kunnen jaarlijks worden bijgestuurd. Het beheerproces
wat hierna volgt, geeft de cyclus weer waarin het onderhoud wordt gepland en uitgevoerd, en de momenten waarop
bijsturing op strategisch niveau mogelijk is.
Het beheerproces bestaat in hoofdlijnen uit de volgende onderdelen:
1.
in beheer nemen / bepaling pandstatus en onderhoudsniveau ‘s
2.
onderhoud plannen
3.
onderhoud uitvoeren
4.
klachten en meldingen (correctief onderhoud)
5.
rapporteren.
Naast het beheerproces bestaat ook het storingsproces binnen de UOM 2013. Dit proces wordt momenteel
geoptimaliseerd, waarbij de volgende doelstellingen van toepassing zijn.
•
4.4
Storingen in 1 keer goed door organisatie / voor de klant
•
Verantwoordelijkheid bij clusters Vastgoed Beheer
•
Verbeteren van de uitvraag, duidelijkheid splitsing: eerstelijns vs technisch beheer
•
Duidelijke aansturing van aannemers
•
Goede koppeling met bestaande (data)systemen
•
Financiële structuur (WBS)
•
O-prognose
Beheerproces
4.4.1
In beheer nemen
De onderhoudscyclus begint met het in ontvangst nemen van het vastgoed en het bepalen van het gewenste
onderhoudsniveau, waaraan onderhoudsbudgetten gekoppeld worden. De wens waarop we objecten in ontvangst
nemen en welke informatie cruciaal is om het onderhoud te kunnen uitvoeren, is omschreven in de
overdrachtsdocumenten. Zowel bij de overdracht van bestaande gebouwen als nieuwbouwprojecten is dit van
belang. De projectoverdracht bij (ver)nieuwbouwprojecten is onderdeel van de projectaanpak binnen UVO volgens
het Projectmatig Creëren (PMC).
29
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
4.4.2.
Plannen
Om onderhoud te plannen zal er voldoende pandkennis en inzicht over de onderhoudstaat moeten worden
vergaard. Dit vindt plaats door het bestuderen van beschikbare documentatie en het inspecteren van het gebouw.
Een basis inspectie zal per object in een cyclus van 5 jaar worden uitgevoerd. De basisinspecties worden in principe
uitgevoerd door externe partijen en niet door de eigen clusterbeheerders om met name de objectiviteit te behouden
en het vier-ogen principe te versterken als het gaat om objectbeoordeling. Deze conditiegerichte inspecties worden
verwerkt en waar mogelijk optimaal gesynchroniseerd in het meerjaren onderhoud systeem (o-prognose). Hieruit
kunnen meerjaren onderhouds plannen (mjop's) worden uitgedraaid. Deze plannen zijn een combinatie van de
status van het pand en de kosten (uit ervaringscijfers en kengetallen) voor de uitvoering van alle werkzaamheden.
Op portefeuilleniveau wordt er jaarlijks in een concept-jaarplannen uitgedraaid wat door de clusters op impact en
bijzonderheden wordt besproken met de opdrachtgever en eindgebruiker / klant. Na vaststelling van het
conceptplan wordt er een definitief jaarplan uitgedraaid en tegelijkertijd een totaaloverzicht in de vorm van een
jaarboek opgesteld.
4.4.3.
Uitvoeren
Bij de uitvoering vormen de uitvoeringsplannen uit de mjop de basis. In het uitvoeringsplan zijn alle
werkzaamheden in het betreffende jaar per object afzonderlijk omschreven. De clusters kunnen op basis van dit
plan alle werkzaamheden inplannen voor uitvoering en de planning en inzet van medewerkers tijdens de uitvoering
organiseren. De uitvoering wordt gedaan door marktpartijen die volgens het inkoopbeleid zijn geselecteerd.
Toezicht en oplevering van de werkzaamheden gebeurt door de clusters, eventueel met advies van externe partijen
of interne adviseurs.
4.4.4
Klachten en meldingen
.4.4
Klachten en meldingen worden zoveel mogelijk voorkomen door de uitvoering van preventief en planmatig
onderhoud. In geval van meldingen die via het storingsproces binnenkomen zal door middel van correctief
onderhoud de storing zo snel mogelijk worden weggenomen. In samenwerking met het vastgoedloket is het
betreffende beheercluster beschikbaar en verantwoordelijk voor de afhandeling van klachten en meldingen.
4.4.5
.4.5
Rapporteren
Bij het rapporteren is het eerder genoemde jaarplan het sturingsmiddels op portefeuilleniveau voor de
onderhoudsopgave. Het uitvoeringsplan is het sturingsmiddel op de daadwerkelijke uitvoering van werkzaamheden
per object en portefeuille. Uitgangspunt is dat alle werkzaamheden in een jaarlijks uitvoeringsplan worden
uitgevoerd. Afwijkingen worden gemeld door de clusterverantwoordelijken en verwerkt in de mjop's. Afwijkingen en
informatie uit de jaarplannen worden op afdelingsniveau beoordeeld. Deze afwijkingen, nieuwe informatie en/of
beleidsmatige keuzes op het onderhoud zal via de kadernota / nota KG / mpuv moeten doorwerken in de
begroting. Dit kan o.a. effect hebben op de keuzes voor het onderhoudsniveau die op portefeuille- of objectniveau
worden afgestemd.
De relatie van het beheerproces en de samenwerking tussen afdeling Vastgoed Beheer en Portefeuillemanagement is
als volgt weer te geven:
30
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Met name bij de in beheer name en (doorlopende) actualisatie van het gewenste onderhoudsniveau
Portefeuillemanagement van belang. Daarna zal jaarlijks ter voorbereiding
op de uitvoering
van
is
alle
onderhoudswerkzaamheden door Vastgoed Beheer, een toets moeten volgen op status van de panden en eventuele
impact van (grotere) werkzaamheden in relatie tot eigenaar, klant of eindgebruikers.
4.5
Conditiebepaling
Om inzicht te verkrijgen en sturing te geven aan het onderhoud is een structurele en eenduidige bepaling van de
conditie van objecten noodzakelijk.
De conditiebepaling van het vastgoed bepalen we op basis van
de conditiemeting conform de NEN 2767. Deze manier van
conditiebepaling zorgt ervoor dat er op een vergelijkbare manier
naar al het vastgoed wordt gekeken en dat er helderheid
ontstaat in elementen en kwaliteitsnormen. Voor de indelingen
van de condities hanteren we uit de NEN 2767 onderstaande
definities van de conditieniveaus:
1. zeer goed
=
nieuwbouwstaat, zonder gebreken;
Het in nieuwbouwstaat, niveau 1, houden van gebouwen is
dusdanig kostbaar en onrendabel dat dit normaal gesproken
niet aan de orde is.
2. goed =
vergelijkbaar met nieuwbouw, wel veroudering, geen
onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte;
De financiële consequenties voor het op niveau 2 brengen of houden van het vastgoed zijn relatief hoog, waardoor
het een bewuste keuze moet zijn om hierop te onderhouden. Wensen voor een hogere conditie kunnen bijvoorbeeld
een plek krijgen binnen de het onderhoudsniveau ‘overstijgend’.
3. redelijk
=
geen nieuwbouw, beperkte onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte;
Uitgangspunt voor effectief onderhoud is dat wij ons vastgoed een minimale conditie van 3 houden.
4. matig =
duidelijke onderhoudsschade en onderhoudsbehoefte;
Conditie 4 begint dusdanige nadelen te geven voor storingen, incidenteel gevaar, onbruikbaarheid en esthetische
waarde dat er sprake kan zijn van gevolgschade waarbij relatief dure herstelkosten nodig kunnen zijn. We adviseren
31
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
hier niet in terecht te komen, behalve als de kwaliteitsafname beleidsmatig wordt ondersteund door potentiële
afstoot of sloop.
5. slecht
slecht =
grote onderhoudsschade en grote onderhoudsbehoefte;
Conditie 5 brengt onder andere de veiligheid in gevaar en hierop dient direct ingegrepen te worden. Daarnaast
zorgt de opgelopen onderhoudsschade voor hogere herstelkosten. Bewust sturen op een dergelijk
onderhoudsniveau is niet wenselijk.
6. zeer slecht
=
grote onderhoudsschade echter door zeer slechte staat kan geen onderhoud meer
gepleegd worden: vervangen is noodzakelijk.
Conditie 6 is dusdanig achterstallig dat naast de veiligheidsrisico's en hoge herstelkosten er in veel gevallen sprake
zal zijn van benodigde vernieuwingen omdat onderhoud simpelweg te laat komt.
In de grafiek hieronder is schematisch de inzet op onderhoud en de afname van condities in relatie tot de
levensduur te zien. Deze grafiek is van toepassing op alle verschillende elementen van een object, met elk eigen
onderhoudscycli. In de grafiek is de inzet in een groene balk weergegeven met als uitgangpunt een onderwaarde
van conditieniveau 3.
Schema temporiseren conditieafname
Onderbouwing keuze conditieniveau 3
In 2012 is onderzocht wat de gemiddelde financiële effecten zijn van een verlaging van het conditieniveau van
niveau 3 naar niveau 4. Daarnaast is er ook gekeken naar de financiële effecten van het verhogen van het
conditieniveau 3 naar niveau 2.
De uitkomsten waren dat het verlagen van het conditieniveau naar niveau 4 een besparing in het onderhoudsbudget
oplevert van ca. 6%, terwijl de risico's op nadelige effecten op het gebied van extra storingen, uitstraling en
gevolgschade toenemen. Er wordt geconcludeerd dat de nadelige gevolgen zwaarder wegen dan de berekende
financiële besparing en er is aangegeven het basisniveau van de vastgoedportefeuille niet tot conditieniveau 4 te
willen laten vervallen. Dit lagere onderhoudsniveau kan wel een bewuste keuze zijn als deze kwaliteitsafname
beleidsmatig wordt ondersteund door verwachtte potentiële afstoot of sloop van het vastgoed. De esthetische
uitstraling zal zichtbaar afnemen.
De uitkomst van de verhoging van het conditieniveau naar niveau 2 geeft een gemiddelde verhoging van ca. 28% in
het onderhoudsbudget, waarbij de storingsgevoeligheid afneemt en de uitstraling verbeterd. Hieruit is
geconcludeerd dat, bij een wens voor een hoger conditieniveau, financieel relatief hoge investeringen nodig zijn en
hier bewuste beleidsmatige keuzes gemaakt moeten worden voordat dit conditieniveau kan worden doorgevoerd.
In het volgende schema is de gemiddelde conditieafname van de technische elementen van een gebouw te zien
binnen de gehele levensduur. Door de verschillende elementen van de gebouwen op conditieniveau 3 te
onderhouden temporiseren we het moment voor een kwaliteitsimpuls / renovatie van een elementen of objecten.
32
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
4.6
Kwaliteitsaspecten
Om het vastgoed effectief en efficiënt te beheren en onderhouden, is het mogelijk om een gelaagdheid aan te
brengen in de onderhoudsniveau ’s. Hiermee kunnen opdrachtgever, klant en/of eindgebruiker duidelijke keuzes
maken.
Dit betekent dat hoewel er in basis een minimaal conditieniveau van 3 gehanteerd wordt, er daarnaast
mogelijkheden zijn om bepaalde kwaliteitsaspecten niet (of minder) uit te voeren.
De kwaliteitsaspecten zijn bepaald aan de hand van de technische bouwvoorschriften uit het bouwbesluit,
aangevuld met een maatschappelijk belang vanwege bijzondere wensen of een bijzondere status die als
gemeentelijke organisatie aan het vastgoed gekoppeld kan worden.
De kwaliteitsaspecten die worden gehanteerd zijn:
•
•
•
Veiligheid
Gezondheid
•
Bruikbaarheid
Energie en milieu
•
Maatschappelijk (hier vallen specifieke monumentale elementen onder)
Binnen deze onderdelen is er per onderdeel ruimte om investeringen in het kader van modificaties zoals
verduurzaming op te nemen in het reguliere onderhoudsproces. Deze benoemen we als:
•
4.7
Aanvullende Modificaties (dit betreft bijvoorbeeld verduurzaming)
Onderhoudscategorie
De onderhoudsniveaus die worden gedefinieerd zijn de volgende:
•
Minimum
•
•
Basis
Plus
•
Overstijgend
De inhoud van de verschillende niveaus kan worden samengesteld door de eerder genoemde kwaliteitsaspecten in
een matrix te koppelen.
Belangrijk gegeven hierbij is dat vanwege wettelijke verplichtingen op het gebied van veiligheid en gezondheid hier
altijd aan moet worden voldaan. In de onderstaande kwaliteitsmatrix zijn de onderhoudsniveau ’s nader uitgewerkt:
KWALITEITSMATRIX
onderhoudscategorie
conditieniveau
Kwaliteitsaspecten (afkortingen)
Minimum
3/4
V
G
Basis
3
V
G
B
E
Plus
3
V
G
B
E
M
A
Overstijgend
2
V
G
B
E
M
A
M
Door de onderhoudsniveaus (uit de kwaliteitsmatrix) te koppelen aan de mogelijke onderhoudsniveaus ontstaat er
inzicht in de keuzes die de opdrachtgever kan maken en duidelijkheid over de verwachtingen van het onderhoud.
Het is van groot belang dat de onderhoudsniveaus op objectniveau worden verwerkt in SAP-RE, en dat dit
automatisch wordt gekoppeld met het onderhoudssysteem
Het onderhoud in de basis categorie betekent dat alle aanwezige elementen in het gebouw één op één onderhouden
worden. In het minimum niveau wordt er een achteruitgang geaccepteerd. Bij de plus en overstijgende categorieën
is er sprake van een opwaardering boven het één op één niveau.
33
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
4.8 Inkoopbeleid vastgoedbeheer
De richting die is gekozen met de inkoop van onderhoudscontractvormen moet zorgen voor efficiënt en effectieve
aansturing van onderhoudswerkzaamheden, aangepast op verdeling van taken en de structuur binnen Vastgoed
Beheer, en aangepast aan de omvang, bijzonderheden en portefeuilleverdeling van het vastgoed.
Daarbij wordt optimaal aangesloten bij het aanbestedingsbeleid en de landelijke wetgeving, met name door goed
aan te sluiten bij de huidige markt binnen onze vakgebieden.
Door verschillende contractvormen en verschillende vakdisciplines goed te verdelen ontstaat een mix van
contractpartijen, waarbij voldoende grip en flexibiliteit wordt beoogd.
Door de ontwikkeling van de juiste aanbestedingsdocumenten en het uitvoeren van duidelijk contractmanagement
zal continue kwaliteitsverbetering worden geborgd. Door de splitsing van operationeel en strategische inkoop wordt
het vier ogen principe verder versterkt.
Uit de procesontwerpen (LEAN), de nieuwe organisatieopzet, kennisdeling en nader overleg zijn een aantal
belangrijke speerpunten voor de contractvormen aangemerkt, te weten:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Ontwikkelen van pandkennis
Klanttevredenheid verbeteren
Kwaliteitsontwikkeling
Flexibiliteit en risicobeperking
Samenwerking opbouwen
Grip op onderhoudspartijen
Sturing op afwijkende prestaties
Efficiënte inzet van de afdeling
Benadering van vastgoedbeheer volgens vakdisciplines (B,E,W,T)
Mogelijkheden voor maatwerk bij specifiek onderhoud (zwembadtechniek, sportvloeren)
Aansluiten bij aanbestedingswet 2012 (per 1 april 2013 van kracht) en de gemeentelijke
aanbestedingsregels (ARW 2012, EMVI, MKB niet uitsluiten)
Bovenstaande punten geven richting aan de benadering van de samenwerking met marktpartijen waarin een goede
mix van bedrijven wordt gezocht, waarbij de omvang en diversiteit past bij de organisatie en de werkprocessen.
Op hoofdlijnen zal er geput worden uit de volgende contractvormen:
1.
2.
3.
4.
Raamcontracten
Raamcontracten (bijvoorbeeld op het gebied van planmatig onderhoud)
Prestatiecontracten (bijvoorbeeld voor liften)
Portefeuillegerichte contracten (bijvoorbeeld specifiek zwembadtechniek, of monumentenzorg)
Objectgebonden contracten (bijvoorbeeld contractonderhoud specifieke elektrische deuren)
Bij het vormgeven van het inkoopbeleid en de uitvoering daarvan, wordt nauw samengewerkt met Concern Inkoop
(COIN).
34
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
4.9
Energie en duurzaamheid
In een groot deel van het huidige onderhoud worden keuzes ten aanzien van de energie en duurzaamheid van eigen
panden standaard meegenomen. Bij het vervangen van bijvoorbeeld verlichtingsarmaturen wordt er al jaren
gekozen
voor
energiezuinige
exemplaren
volgens
de
laatste
ontwikkelingen.
Bij
het
vervangen
van
installatieonderdelen en soms bij het vervangen van dakbedekking wordt het aanbrengen of verbeteren van de
isolatie opgepakt als dit binnen de begroting past.
Het programma Utrechtse Energie kent een tweetal doelstellingen: 2015 eigen gebouwen CO2 neutraal en 2030 30%
minder energieverbruik in hele vastgoedportefeuille. Bij de realisatie hiervan voor de eigen gebouwen wordt als
uitgangspunt
meegenomen
dat
de
beste
rendabele
toepassingen
mogelijk
zijn
op
de
natuurlijke
vervangingsmomenten (op basis van MJOP, bestemmingswijzigingen, grootschalige renovaties). Kosten en
kapitaalvernietiging worden hiermee tot een minimum beperkt.
Afdeling Vastgoed Beheer draagt bij aan het programma Utrechtse Energie door de onderhoudsinspecties te
(kunnen) voorzien van energie prestatie adviezen en maatwerk advies.
Daarnaast zal de uitvoering van de rendabele verbeteringen op duurzaamheid worden meegenomen in de jaarlijkse
uitvoering. Investeringen die in 15 jaar worden terugverdient door lagere energielasten beschouwen we als
rendabel.
De totale bijdrage van UVO aan het programma Utrechtse Energie, de uitwerking en de aansturing daarvan is belegd
bij afdeling Portefeuillemanagement.
Extra
investeringen
voor
duurzame
verbeteringen
kunnen
worden
meegenomen
in
de
Meerjaren
Onderhoudsplanning (MJOP), waarmee onderhoud wordt ingepland in de 'plus' categorie onder aanvullende
modificaties.
Als het gaat om verduurzaming van objecten, wordt er een business case gemaakt voor de betreffende
verduurzaming, waarbij alle lasten worden meegenomen in een hogere huur en deze door de gebruiker meer dan
kunnen worden gedekt door de lagere energielasten.
Om goede keuzes te kunnen maken in de breedte van het vastgoed, is aanvullend inzicht nodig over de
onderhoudsstaat en de toekomstvisie. Op pandniveau zal bepaald worden of ingrijpende veelal kostbare
energiebesparende maatregelen gezien de levenscyclus van het pand nog verantwoord zijn of dat aan het einde van
de afschrijvingsperiode tot vervanging zal worden overgegaan. Of dat het juist eerder uitvoeren van een maatregel
het wel verantwoord maakt om hierin te investeren.
Beslispunt 6
Tot op dit moment wordt onderhoud gepleegd conform de NEN 2767 op niveau drie. Als vervolg hierop is de UOM
opgesteld, waarbij er een verdiepingsslag is gemaakt om genuanceerde keuzes te kunnen maken in afwijking van
de basis onderhoudscategorie op zowel portefeuille- als gebouw(deel)niveau.
In Utrecht kiezen we er voor om op de onderdelen Veiligheid en Gezondheid altijd minimaal niveau drie van de NEN
2767 toe te passen. Het uitgangspunt is om het onderhoud op onderhoudscategorie basis aan te sturen, tenzij in
overleg met de klant hiervan wordt afgeweken. In hoofdstuk vier van het MPUV is dit nader uitgewerkt.
UVO vraagt om instemming met de Utrechtse Onderhoud Methodiek (UOM), waarbij het uitgangspunt is om het
onderhoud op onderhoudscategorie basis aan te sturen, tenzij in overleg met de klant en of het beleidsveld hiervan
wordt afgeweken.
35
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
H5.
H5. NOTA KAPITAALGOEDEREN
KAPITAALGOEDEREN
5.1
Inleiding
Dit hoofdstuk bevat een samenvatting van de Nota Kapitaalgoederen gedeelten uit de verschillende deelportefeuilles
van UVO. Het is de eerste nota kapitaalgoederen sinds de vorming van de UVO en daardoor de eerste keer dat de
nota kapitaalgoederen Sociale Infrastructuur en de nota kapitaalgoederen Gemeentelijke Gebouwen zijn
samengevoegd. Hierin zijn de investeringen van de deelportefeuille Ruimtelijke Ontwikkeling niet meegenomen,
omdat deze direct in een ander programma afrekent.
Eerst wordt inzicht gegeven in de totale terugblik van investeringen. Daarna wordt de vooruitblik voor de
investeringen in onderhoud, vervanging en uitbreiding beschreven.
5.2
Terugblik investeringen overstijgend
Programma Vastgoed:
Het onderhoud in 2011 en 2012 voor de objecten van programma vastgoed is conform de meerjaren
onderhoudsprogramma's uitgevoerd. In 2013 is vanwege opzeggingen van raamcontracten minder uitgevoerd. De
geplande
vervangingsinvesteringen
zijn
uitgevoerd
en
kennen
in
enkele
gevallen
nog
een
uitloop.
Vervangingsinvesteringen betreffen: Centraal Museum en depot, diverse forten, de Asch van Wijckskade, de blauwe
zaal van de stadsschouwburg, landhuis Oud-Amelisweerd, koetshuis voor museum Oud-Amelisweerd, UCK
Domplein. Uitbreidingsinvesteringen voor programma vastgoed betreffen Castellum Hoge Woerd, Cereol, de Stek,
Forten en Lunetten. Ook hier kennen diverse werkzaamheden nog een uitloop in 2014 en 2015. Dit staat in
paragraaf 3.7 beschreven per project.
Sport:
Voor de deelportefeuille sport is er in de jaren 2011-2014 op diverse onderdelen geïnvesteerd; in sportparken, in
herbouw van Zwembad De Krommerijn, en in de vervanging van enkele gymzalen.
Het onderhoudsbudget is niet geheel uitgegeven, vanwege verschuivingen van de uitvoering en verdeling interne
capaciteit bij de UVO. Omdat er sinds 2011 gewerkt wordt met een onderhoudsreserve, worden de schommelingen
van de onderhoudsuitgaven in een tweemaal 4-jarige begrotingscyclus opgevangen.
Onderwijs:
Voor
de
terugblik
voor
de
deelportefeuille
Onderwijs
wordt
verwezen
naar
de
voortgangsrapportage
Onderwijshuisvesting.
Welzijn:
In de jaren 2011-2014 is er veel aandacht besteed aan het toegankelijk maken van de welzijnsaccommodaties,
volgens het principe van Agenda 22. Daarnaast is er geïnvesteerd in een aantal projecten zoals Hart van Hoograven,
Duurstedelaan en Trendpark Ondiep. Verder zijn er een zevental buurthuizen gesplitst of aangepast om afgestoten
vierkante meters te kunnen verhuren aan derden. Door het beleid Vernieuwend Welzijn is deze portefeuille erg in
beweging geweest. Daarnaast zijn er nog uitbreidingsinvesteringen gedaan in Leidsche Rijn; waarbij de projecten
zijn gekoppeld aan de start van de bouw van nieuwe gebieden. Hierdoor hebben de activiteitencentra vertraging
opgelopen en worden deze investeringen uitgesteld.
Jeugd
De Centra voor Jeugd en Gezin (CJG) zijn er voor alle ouders, jeugdigen en kinderen. Er zijn nu zeven CJG's.
Ontwikkelingen in de periode 2011-2014 waren o.a. de ingebruikname van CJG Zuilen/Ondiep, de oplevering van
CJG Hoograven en de ingebruikname van CJG Leidsche Rijn.
Volksgezondheid
Het zorgcentrum De Singel is naar locatie De nieuwe Stek verplaatst. Er is een voorziening Koud weerregeling
ingericht bij de Stadbrug aan de Koningin Wilhelminalaan. Ook is de Hap-bus in gerealiseerd en in gebruik
genomen. Wat betreft de Samenwerkingverbanden in de eerstelijns gezondheidszorg (gezondheidscentra), heeft
volksgezondheid bijgedragen aan de CJG's, zoals bij Jeugd zijn beschreven. Het Programma versterking
36
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
eerstelijnszorg is per 2011 afgerond. Daarnaast is in 2013 besloten tot de inpassing van de heroïnekliniek in het
Stadskantoor. In 2014 wordt dit gerealiseerd.
Cultuur
Op weg naar de Vrede van Utrecht en Culturele Hoofdstad van Europa is de afgelopen jaren een aantal projecten
gerealiseerd op het gebied van cultuur in de wijk en broedplaatsen. Daarnaast waren er nog een aantal grote
culturele projecten: de oplevering van het Muziekpaleis TivoliVredenburg, de oplevering Cereol, oplevering Museum
Oud Amelisweerd, Castellum Hooge Woerd, verbouwing Centraal Museum, renovatie stadsschouwburg Blauwe Zaal
en onderhoud van het centraal museum. Uitvoering loopt bij enkele projecten nog door tot 2015.
5.3
Vooruitblik overstijgend
Voor de periode 2015-2018 zijn de volgende investeringen gepland:
Bedragen x 1.000 euro
Programmering Onderhoudsinvesteringen
Onderhoudsinvesteringen
Programma Vastgoed
2015
2016
2017
2018
8.091
8.404
8.757
9.067
2.704
2.704
2.704
2.704
Sport gebouwen + gebouwgebonden
installaties
Sport cultuurtechnisch
Onderwijs
Welzijn
786
786
786
786
Exclusief
Exclusief
Exclusief
Exclusief
250
250
250
33
Jeugd
0
0
0
0
Volksgezondheid
0
0
0
0
Cultuur
0
0
0
0
Bereikbaarheid
Totaal
270
594
389
262
12.0
12.081
12.738
12.738
12.886
12.
12.852
Programmering Vervanging
Bedragen x 1.000 euro
Programmering Vervangingsinvesteringen
Programma Vastgoed
2015
2016
2017
2018
2.550
2.550
2.550
2.550
1.355
1.355
1.355
1.355
330
330
330
330
Exclusief
Exclusief
Exclusief
Exclusief
1.001
0
0
0
141
0
0
0
Sport gebouwen + gebouwgebonden
installaties
Sport cultuurtechnisch
Onderwijs
Welzijn
Jeugd
Volksgezondheid
0
0
0
0
Cultuur
200
1.200
700
200
Bereikbaarheid
100
100
100
100
5.67
5.677
5.535
5.535
5.035
5.035
4.535
4.535
Totaal
37
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Programmering Uitbreiding
Bedragen x 1.000 euro
Programmering Uitbreidingsinvesteringen
Programma Vastgoed
Sport
Onderwijs
Welzijn
2015
2016
2017
2018
0
0
0
0
0
0
0
0
Exclusief
Exclusief
Exclusief
Exclusief
157
164
0
254
Jeugd
0
0
0
0
Volksgezondheid
0
0
0
0
1.450
300
300
1.049
Cultuur
Bereikbaarheid
1.200
1.200
1.200
1.200
Totaal
2.807
1.664
1.664
1.5
1.500
2.503
Genoemde investeringen hebben allen een financiële dekking, waarover in de deelportefeuilles is gerapporteerd.
Over het algemeen is te concluderen dat er enkele investeringen worden gedaan voor onderhoud en voor
vervanging. Voor uitbreiding worden bijna geen investeringen gedaan. De geprogrammeerde investeringen voor
Onderwijs zijn niet meegenomen in deze nota, zie paragraaf 6.2 voor de toelichting.
Beslispunt 3
In te stemmen met de geprogrammeerde onderhoud- , vervanging- en uitbreidingsinvesteringen waarvoor dekking
aanwezig is. Er zijn geen nieuwe voorstellen toegevoegd die nog niet van een dekking zijn voorzien. De
investeringen zijn per deelportefeuille in hoofdstuk zes beschreven en in een totaaloverzicht in hoofdstuk vijf.
Hiermee geeft de besluitvorming akkoord op de totaaloverzichten van de investeringen uit hoofdstuk vijf, welke
nader zijn beschreven in hoofdstuk drie (programma Vastgoed) en in hoofdstuk zes (per deelportefeuille).
38
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
H6. DEELPORTEFEUILLES
In dit hoofdstuk wordt over de verschillende deelportefeuilles van UVO gerapporteerd. Bij alle deelportefeuilles
wordt stil gestaan. Per deelportefeuille wordt inzicht gegeven in dit hoofdstuk in de samenstelling van de
portefeuille, de omvang, bezetting en het exploitatieresultaat. Daarnaast is ook per deelportefeuille inzicht gegeven
in de investeringen door het geven van een terugblik en een vooruitblik.
6.1
Sport
6.1.1
Inleiding sportportefeuille
Het uitgangspunt van het sportbeleid in de gemeente Utrecht is dat er een basispakket aan sportvoorzieningen
wordt aangeboden. De gemeente kiest ervoor om sportvoorzieningen die voor de markt onrendabel zijn zelf in
eigendom te hebben en te beheren en exploiteren.
De sportaccommodaties worden in gebruik gegeven aan sportverenigingen, scholen en particulieren. Gebruikers
kunnen via het Vastgoedloket vastleggen op welke tijden zij gebruik willen maken van de accommodatie. Voor de
sporthallen gebeurt dit via de zaalverdelingscommissie. Hiervoor wordt de voorzitter geleverd door de Vereniging
Sport Utrecht (VSU), de koepelorganisatie van de sportverenigingen in Utrecht.
Regelmatig wordt getoetst of de sportaccommodaties voldoen. Aan de hand van klanttevredenheidsmetingen wordt
gekeken of de kwaliteit voldoet aan de gestelde verwachting. Door het meten van bezettingsgegevens en de
ruimtebehoefte toetsen we of het aanbod en de vraag goed op elkaar afgestemd zijn en nog voldoet aan het
gemeentelijke sportbeleid.
Voor de veldsport is dit laatste in 2013 uitgebreid onderzocht en beschreven in de Discussienotitie wachtlijsten en
aansluitend in het Meerjaren Huisvestingsplan Veldsport 2014 - 2020. Voor 2014 staat het Meerjaren
Huisvestingsplan Binnensport 2014 - 2020 op de agenda.
Bij de voorjaarsnota en begrotingsbehandeling in 2013 is toegezegd aan de Raad dat er bij de Voorjaarnota 2014
een benchmark voor de sportaccommodaties aangeboden zou worden. Deze Benchmark Sport (tarieven en
bezetting) is in 2013 gemaakt . Deze maakt onderdeel uit van het raadsvoorstel Eindrapportage van de Taskforce
Sport dat naar de Raad is gestuurd.
Omdat dit de eerste keer is dat het Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed en de Nota Kapitaalgoederen worden
gecombineerd, wordt in deze inleiding een korte terugblik gegeven op de afgelopen periode sinds de laatste Nota
Kapitaalgoederen uit 2011. Bij de tabellen in de paragrafen wordt in de toelichting gedetailleerder op het afgelopen
jaar ingegaan.
Buitenaccommodaties
Terugblik:
Sportpark Maarschalkerweerd is tussen 2010 en 2012 volledig op de schop gegaan met de verplaatsing van de
atletiekbaan en de aanleg van drie hockeyvelden.
Sportpark Rijnvliet is opgeleverd in 2011. Op sportpark Voordorp is een extra kunstgrasveld gerealiseerd in 2012.
Sportpark Aziëlaan is in 2012 verdwenen en eind 2013 weer verrezen op het dak van de parkeergarage van IKEA.
Sportpark Fletiomare Oost zal in 2014/2015 worden afgerond met het clubhuis/kleedkamers.
Vooruitblik:
Uit het Meerjaren Huisvestingsplan Veldsport blijkt dat de middelen die beschikbaar zijn voor het in stand houden
van de buitenaccommodaties maar net toereikend zijn. Er was een knelpunt met betrekking tot de vervanging van
een aantal kunstgrasvelden omdat daar geen kapitaalslasten voor in de begroting opgenomen waren. Bij de
Voorjaarsnota 2013 is hiervoor eenmalig een bedrag van 550.000 euro aan de reserve vaste activa toegevoegd.
Daardoor is er tot 2020 dekking beschikbaar om het huidige areaal kunstgrasvelden in stand te houden.
Vanuit het programma voor de realisatie van sportvoorzieningen voor Leidsche Rijn is er nog ruimte en budget
beschikbaar om op sportpark Rijnvliet 2 velden te realiseren. Het budget is vastgelegd in referentiekader Leidsche
39
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Rijn. In 2014 wordt onderzocht of hier een hockeyvereniging gevestigd kan worden, als dat positief is zal realisatie
naar verwachting in 2015 kunnen plaatsvinden.
Verdere uitbreiding van het aantal velden is financieel en ruimtelijk de komende jaren niet aan de orde. Om
wachtlijsten en de verwachte verdere groei van het aantal sporters op te kunnen vangen, zullen de bestaande
sportparken efficiënter benut moeten worden. Voor de wachtlijsten bij voetbal is het invoeren van Zondagvoetbal
voor de pupillen een belangrijk deel van de oplossing. Op dit moment wordt maar 30% van de veldcapaciteit op
zondag gebruikt. In de Discussienotitie wachtlijsten is aangegeven dat volgens het Mulier - onderzoek zelfs tussen
de 10 - 20 velden zijn te besparen als het pupillenvoetbal (E en F) op zondag wordt doorgevoerd. De omslag van
pupillenvoetbal van de zaterdag naar de zondag zal echter veel vragen van de verenigingen en betrokken
vrijwilligers en ouders. Het vergt een cultuuromslag, die alleen gezamenlijk met ondersteuning van de besturen van
de verenigingen door VSU, KNVB en gemeente gerealiseerd kan worden.
Eén van de taakstellingen bij de Voorjaarsnota 2013 was dat er een bezuiniging behaald moet worden op het
efficiënter gebruik van de buitensport accommodaties. Vanaf 2017 betekent dit een korting van 170.000 euro op
het exploitatiebudget.
In het Meerjaren Huisvestingsplan Veldsport (collegebesluit 11 maart 2014) wordt aandacht besteed aan de
problematiek van de geprivatiseerde velden. Het voorstel is eerst de problematiek van de drie geprivatiseerde
voetbalvelden (bij Elinkwijk, Sporting '70 en Kampong) op te lossen. Hiervoor is in 2015 een extra bedrag nodig van
46.000 euro oplopend tot 108.000 euro structureel in 2017 voor groot onderhoud, beheer en kapitaallasten. Bij de
voorjaarsnota 2014 wordt voorgesteld om 50.000 euro vanuit het programma Jeugd over te hevelen naar het
programma Sport. Daarnaast is het voorstel om de taakstelling op de exploitatie van buitensport accommodaties te
verhogen van 170.000 naar 228.000 euro in 2017 (uiterlijk bij de voorjaarsnota 2016 in te vullen). Tot 2016 is een
eventuele overname van de geprivatiseerde hockeyvelden niet aan de orde. Hier wordt nader onderzoek naar
gedaan. De uitkomsten van dit onderzoek worden uiterlijk bij de Voorjaarsnota 2015 voorgelegd.
Een efficiënter gebruik van de buitensport accommodaties vraagt om een grote inzet en medewerking van de
verenigingen omdat verplaatsing, samenwerking of fusie van verenigingen nodig is om de velden zo goed mogelijk
te benutten.
Binnensportaccommodaties
Terugblik:
De turnzaal op Welgelegen is in 2011 geopend en door de samenwerkende turnverenigingen in gebruik genomen.
Op sportpark Thorbeckepark heeft Mitros 'de Speler' gerealiseerd, een multifunctionele accommodatie waar we een
sportzaal in huren. Sporthal Zuilen is opgeleverd.
In Vleuten-de Meern is de Marezaal herbouwd in 2013.
In de periode 2011-2014 zijn diverse gymzalen vernieuwd in het kader van het Masterplan Onderwijshuisvesting:
aan de Duurstedelaan zijn twee gymzalen vervangen. In 2014 zal de gymzaal aan de Marco Pololaan worden
opgeleverd (hernieuwbouw). In 2014 zal ook de gymzaal aan de Van der Meelstraat worden geopend.
Vooruitblik:
In 2014 wordt het Meerjaren Huisvestingsplan Binnensport opgesteld. Een aanbeveling van de Taskforce wordt
uitgevoerd: de pilot 'Overdracht sporthal' waarbij gekeken wordt of en hoe een gemeentelijke sporthal door
vereniging kan worden beheerd en geëxploiteerd.
Een andere ontwikkeling is het verduurzamen van de gemeentelijke gebouwen. De komende jaren zullen de
mogelijkheden om voor de diverse sportpanden/accommodaties energiezuinige maatregelen te nemen worden
meegenomen in de DMJOP (duurzame meerjaren onderhoudsprognose) De maatregelen worden daardoor
gekoppeld aan het planmatig onderhoud en gaan mee in de onderhoudscyclus waardoor de financiële haalbaarheid
dichterbij komt.
Nieuwe investeringen voor sportaccommodaties van de gemeente worden voor de komende jaren niet verwacht.
Vervangingen zijn met name aan de orde bij de gymzalen als verdere uitwerking van het Masterplan Onderwijs
(Overvecht, Kanaleneiland, Nolenslaan) en er wordt een nieuwe gymzaal gerealiseerd in Leidsche Rijn Centrum die
wordt toegevoegd aan de gymzalen die door de gemeente worden aangeboden voor sportgebruik buiten
schooltijden.
40
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Zwembaden
Terugblik
De herbouw van Zwembad De Krommerijn is gerealiseerd en in 2013 in gebruik genomen door de verenigingen. Het
buitenterrein wordt nu afgerond, zodat het buitenbad in de zomer van 2014 voor het grote publiek open kan.
Aquacenter Zwembad Den Hommel is verbouwd en daarmee zijn de entree, receptie, kantoorruimtes en de
parkeerplaats aangepast.
Vooruitblik
-In Zwembad Den Hommel is groot onderhoud aan de luchtbehandelinginstallatie gepland.
-In Zwembad De Kwakel zullen in 2014-15 aanpassingen aan verlichtingsinstallaties gedaan worden om
energiezuiniger te worden.
Energiezuinig en duurzaam onderhoudsplan
Twee van de vier zwembaden zijn nog relatief nieuw en zijn met inachtneming van de laatste stand van zaken met
betrekking tot duurzaamheid en energie gebouwd. Zo heeft zwembad Krommerijn een zeer energiezuinige
installatie.
In de afgelopen jaren zijn er diverse maatregelen getroffen die bijgedragen tot energiebesparing.
-led verlichting (zowel binnen als buiten (parkeerterrein) van het zwembad)
-bewegingssensoren op de verlichting
-longlife TL verlichting boven het bad (lagere TCO)
-frequentieregelaars op de draaistroommotoren (watercirculatie)
-Alle warmte leidingen/appendages voorzien van Thermmatras (dikke leidingisolatie)
-Onnodige leidingtracés verwijderd in Den Hommel
-stooklijnaanpassingen (betere afregeling temperatuur op de aansluiting van de stadsverwarming)
-heatsaver (middel tegen verdamping zwembadwater)
Op dit moment wordt onderzocht of er een opdracht verstrekt kan worden aan een gespecialiseerd bureau dat een
energiezuinig en duurzaam onderhoudplan voor de zwembaden kan opstellen.
Dit plan zal vervolgens worden getoetst aan de beschikbare onderhoudsbudgetten. Op basis van de beide wordt een
betaalbaar, duurzaam en energiezuinig onderhoudsplan uitgevoerd
Programmabegroting Sport
In dit hoofdstuk wordt verantwoord over het budget dat er vanuit het programma Sport uit de gemeentelijke
begroting aan vastgoed wordt besteed. In het programma sport valt het grootste deel van de sportaccommodaties,
de volkstuinen en een deel van de beheerde speeltuinen. Een aantal binnensportaccommodaties valt onder het
programma Vastgoed, vooral in de Multi Functionele Accommodaties (MFA's) en wordt intern gehuurd. Een zeer
klein aantal wordt extern gehuurd. Van deze accommodaties is alleen het gebruikersonderhoud meegenomen in dit
hoofdstuk.
6.1.2
Omvang en bezetting sportaccommodaties
Accommodatie
Aantallen
Gemiddelde
bezetting in 2013
Gymzalen
45
61%
Sportzalen
8
49%
Sporthallen
14
63%
Sportparken
24
78%
Tennispark
1
100%
Atletiekbanen
3
59%
Zwembaden
4
743.000 bezoekers
In dit overzicht zijn ook de sporthallen en zalen in de MFA's meegenomen.
41
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Voor wat betreft de aantallen sluiten deze cijfers sluiten niet aan op die uit hoofdstuk twee, omdat daar uitgegaan
wordt van objecten of beheereenheden. Op één sportpark kunnen meerder objecten (bv kleedaccommodaties en
onderhoudsgebouwen) aanwezig zijn, of in één object kunnen meerdere gymzalen of sporthallen voorkomen.
De bezetting wordt gemeten over de volgende uren: ma-za van 9:00 tot 23:00 en zo van 10:00 tot 18:00. De
schoolvakanties tellen niet mee. Voor de gymzalen wordt gemeten van ma-vr 9:00-23:00.
De gemiddeld gewogen bezetting van alle sportaccommodaties in 2013 is 65%. Medio 2013 is het vernieuwde
Zwembad De Krommerijn in gebruik genomen voor verenigingen en een aantal speciale dagen voor recreanten
waardoor de bezoekersaantallen van 2013 hoger liggen dan in 2012. Vanaf 2014 wordt het bad in de zomer weer
volledig in gebruik genomen.
6.1.3
Resultaat en toelichting over 2013
Bedragen x € 1.000,Resultaat
Werkelijk
Werkelijk
Werkelijk
2010
2011
2012
Werkelijk
2013
Betaalde huren
1.708
1.639
1.817
2.072
Belastingen en heffingen
1.065
982
1.187
1.242
371
394
406
275
Onderhoud
3.044
3.259
2.989
3.096
Kapitaallasten
4.829
5.916
6.423
5.614
Beheer
6.878
7.410
7.869
7.964
Verzekeringen
Overige exploitatielasten
10.572
10.779
7.571
6.720
Totaal lasten
28.469
30.380
28.262
26.983
Huren
7.702
7.802
8.131
8.378
Totaal baten
7.702
7.802
8.131
8.378
20.766
22.578
20.131
18.605
Resultaat sport
Bovenstaande cijfers zijn gebaseerd op kosten en baten van de sportaccommodaties en de volkstuinen, in bezit of
gehuurd.
De lasten zijn over 2013 afgenomen met 1,3 miljoen euro. In 2013 dalen de kapitaallasten met 0,8 miljoen euro als
gevolg van een rentewijziging van 5% naar 4%. Door een technische wijziging van de doorbelasting van de
apparaatskosten dalen de overige exploitatielasten met 0,6 miljoen euro. Hier staat tegenover dat de overige
gebudgetteerde uitgaven stijgen met 0,2 miljoen euro door kostenstijgingen. Tegenover de hogere overige kosten
staan ook hogere inkomsten (€ 0,2 miljoen). In 2013 is de toegang van Zwembad Den Hommel en is het vernieuwde
Zwembad De Krommerijn gerealiseerd. Verder is het sportpark Aziëlaan op de parkeergarage van IKEA gerealiseerd
en heeft op het voormalige Veemarktterrein de uitbreiding van het sportpark Voordorp plaatsgevonden. Daarnaast
zijn er kleedkamers gerealiseerd op het sportpark Fletiomare Novum. Hoewel de onderhoudlasten ten opzichte van
vorig jaar zijn gestegen bleven de uitgaven volgens de nota kapitaal goederen achter op de planning. De reden
hiervoor is verschuivingen in de interne capaciteitsplanning door de reorganisatie bij de UVO. Dit heeft niet geleid
tot risicovolle situaties bij het gebruik van de sportaccommodaties.
6.1.4
Meerjarenexploitatie onderhoud (inclusief Nota Kapitaal Goederen 2015 - 2018)
Het onderhoud van de sportaccommodaties en sportterreinen wordt berekend in de Meerjaren Onderhoud Prognose
(MJOP). Voor het onderhoud worden daarmee gemiddelde jaarbedragen begroot. In de werkelijkheid fluctueren de
uitgaven voor onderhoud zich binnen de portefeuille rond dat bedrag. Daarom is er een egalisatiereserve getroffen
waarmee in de administratie wordt afgerekend en het mogelijk is een stabiele begroting over de jaren te maken.
Onderstaande tabel geeft het begrootte onderhoudsbudget weer, de daadwerkelijk onderhoudskosten volgens het
MJOP en de ontwikkeling van de egalisatiereserve. Bij het onderhoud van sportaccommodaties wordt vervolgens
onderscheid gemaakt tussen gebouwonderhoud en cultuurtechnisch onderhoud (sportvelden en volkstuinen).
42
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Onderhoudslasten gebouwen en gebouwgebonden installaties
Bedragen x € 1.000,Onderhoud
Realisatie
2012
Realisatie
2013
Begroot
2014
Begroot
2015
Begroot
2016
Begroot
2017
Begroot
2018
Onderhoudsbudget gebouwen
2.802
2.802
2.802
2.704
2.704
2.704
2.704
Totaal gepland onderhoud
2.374
1.859
2.758
3.124
4.000
2.700
2.689
Verschil t.o.v. budget
Egalisatiereserve gebouwonderhoud
428
943
44
420-
1.296-
4
15
710
1.653
1.697
1.277
19-
15-
-
Het geplande onderhoudsbudget voor 2013 bedroeg 2,919 miljoen euro. Voor een aantal nieuwe panden (in
Leidsche Rijn, maar ook in de rest van de stad) ligt de onderhoudspiek in een latere periode en is het gebouw- en
installatieonderhoud momenteel in basis niet nodig.
De werkelijke onderhoudslasten zijn lager doordat er in 2013 werkzaamheden voor technisch onderhoud (0,943
miljoen euro) aan de binnen – en buitensportaccommodaties zijn doorgeschoven. Dit is ontstaan door
verschuivingen in de interne capaciteitsplanning bij de reorganisatie van de UVO Dit heeft niet geleid tot risicovolle
situaties bij het gebruik van de sportaccommodaties.
De UVO moet reserveren om de werkzaamheden de komende periode alsnog te kunnen uitvoeren. Vanaf 2011
werken we met een onderhoudsreserve om de schommelingen van de onderhoudsuitgaven over de jaren heen op te
vangen. De planning van het onderhoud verloopt in een tweemaal 4-jarige begrotingscyclus.
In de komende jaren is het budget nodig om het onderhoud, volgens de in het UOM omschreven en het door de
portefeuilles vastgestelde onderhoudsniveau, te kunnen houden. Dit nodig om aan veiligheidsnormen en
contractuele verplichtingen richting huurders en gebruikers te kunnen voldoen.
Het onderhoudsbudget is vanaf 2015 bijna 100.000 euro lager door de gemeentebrede taakstelling op inkoop.
Daardoor zullen er, als de voorspelde besparing niet daadwerkelijk gehaald kan worden, keuzes gemaakt moeten
worden ten aanzien van het kwaliteitsniveau qua onderhoud voor sommige accommodatieonderdelen.
Voor de periode 2014-2015 staan naast de jaarlijkse werkzaamheden onder andere de volgende grote
onderhoudswerkzaamheden op stapel:
- Vervanging en upgrading gebouw beheersysteem (GBS) in combinatie met uitbreiding gebouwbeheer op afstand
en nieuwe gebouwen.
- Sporthallen en gymzalen: o.a. vervanging van de sportvloer(en) en vervanging van de trenomat- scheidingswand
t.b.v. gedeeld gebruik, renovatie van diverse kleedkamers en doucheruimtes, gevelherstel, renovatie gymzaal.
- Sportparken: onderhoud aan kleedgebouwen en installaties.
- Zwembaden: vervanging van de luchtbehandelingkasten, in twee baden worden de bufferkelders (voor het spoelen
van het zwembadwater) gerenoveerd, renovatie van de gevel en dakbedekking in combinatie met het verhogen van
het bestaande isolatieniveau in kader van aanvullende energiemaatregelen.
Onderhoudslasten cultuurtechnisch
cultuurtechnisch
Bedragen x € 1.000,Onderhoud Cultuurtechniek
Realisatie
2012
Realisatie
2013
Begroot
2014
Begroot
2015
Begroot
2016
Begroot
2017
Begroot
2018
775
775
810
786
786
786
786
Totaal gepland onderhoud
556
565
838
986
986
916
786
Verschil t.o.v. budget
219
210
28-
200-
530
330
Onderhoudsbudget
cultuurtechniek
200-
130
-
Egalisatiereserve
cultuurtechnisch
onderhoud
348
558
130
-
-
43
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Het geplande onderhoudsbudget voor 2013 bedroeg 0,782 miljoen euro. De onderhoudslasten zijn lager doordat er
in 2013 minder groot onderhoud (0,210 miljoen euro) aan de sportvelden is uitgevoerd vanwege verschuivingen van
de uitvoering en verdeling interne capaciteit bij de vastgoedorganisatie.
Vanaf 2011 werken we met een onderhoudsreserve om de schommelingen van de onderhoudsuitgaven over de
jaren op te vangen. De planning van het onderhoud verloopt in een tweemaal 4-jarige begrotingscyclus.
In 2014 wordt het achterterrein van Zwembad De Krommerijn heringericht, vindt regulier onderhoud plaats aan de
velden, ballenvangers, hekwerk en bestrating.
Vervangingsinvesteringen 20152015-2018
Gebouwen en gebouwgebonden installaties 20152015-2018
Bedragen x € 1.000,Vervangingsinvesteringen gebouwen en
Begroot
Begroot
Begroot
Begroot
gebouwgebonden installaties
2015
2016
2017
2018
Vervangingsinvestering gebouwen en installaties
655
655
655
655
Vrijval kapitaalasten/bandbreedte
480
480
480
480
Vervangingsinvestering sporttechnische inrichting
220
220
220
220
Totaal
1.355
1.355
1.355
1.355
Dekking investeringsruimte Sport
1.355
1.355
1.355
1.355
0
0
0
0
binnensportaccommodaties
Verschil
De beschikbare ruimte voor vervanging van de bestaande gebouwen en gebouwgebonden installaties zal de
komende periode worden ingezet voor het planmatige vervangen van installaties. Verder zal in deze periode de
aandacht gaan naar de kleedkamers en overige opstallen op de parken. De sporttechnische inrichting van de
accommodaties wordt jaarlijks geïnspecteerd en zo nodig vervangen.
Vervangingsinvesteringen cultuurtechnisch 20152015-2018
Bedragen x € 1.000,Vervangingsinvesteringen cultuurtechnisch
Begroot
Begroot
Begroot
Begroot
2015
2016
2017
2018
Vervangingsinvestering toplagen kunstgrasvelden
330
330
330
330
Dekking investeringsruimte Sport
330
330
330
330
0
0
0
0
Verschil
De komende jaren vindt planmatig de vervanging van de toplagen en zonodig renovatie van de onderlaag van de
kunstgrasvelden en atletiekbanen plaats. Het knelpunt dat was ontstaan doordat in het verleden kunstgrasvelden
met eenmalig geld zijn aangelegd
waarbij geen kapitaallasten voor het groot onderhoud en vervanging was
geregeld, is bij de Voorjaarsnota van 2013 opgelost. Daarmee zijn de vervangingen van het huidig areaal aan
kunstgrasvelden tot 2020 is geregeld.
Voor de overname van de 3 geprivatiseerde voetbalvelden zal, na besluitvorming in de Raad, met ingang van 2015
31.000 en in 2017 in totaal 93.000 aan kapitaallasten aan het budget toegevoegd worden.
Uitbreidingsinvesteringen 20152015-2018
Er is voor de periode 2015-2018 geen nieuw investeringsbudget beschikbaar. Er worden nog enkele uitbreidingen
uitgevoerd in deze periode waarvan de besluitvorming in de vorige periode heeft plaatsgevonden. Het gaat hierbij
om de ontwikkeling op sportpark Rijnvliet in Leidsche Rijn met twee velden, de afronding van de ontwikkelingen op
Sportpark Fletiomare Oost en de realisatie van de kleedkamers bij de hockeyvelden op Maarschalkerweerd.
44
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.2
Onderwijs
Onderwijs
6.2.1
Inleiding onderwijsportefeuille
In Utrecht gaan dagelijks ruim 43.000 kinderen naar het primair of voortgezet onderwijs. Daar zijn zo´n 200
schoolgebouwen bij betrokken waarvoor in de Masterplannen circa 130 projecten worden uitgevoerd over een
periode van in totaal 10 jaar. Ook in Leidsche Rijn wordt gestaag gebouwd aan nieuwe schoolgebouwen waarbij aan
de hand van prognoses de toename van het aantal leerlingen nauwgezet wordt gevolgd.
In het komende jaar wordt een vervolg gegeven aan de Masterplannen in de vorm van een Integraal
Huisvestingsplan.
Onderwijs en wetgevende kaders
Binnen het vastgoed van de gemeente Utrecht heeft de onderwijsportefeuille een bijzondere positie. Het is één van
de weinige beleidsvelden waarbij de gemeente de wettelijke taak heeft om voor huisvesting te zorgen: de
zorgplicht. Voor de uitwerking van de diverse wetten heeft de gemeente een verordening: De Verordening
Voorzieningen Huisvesting Onderwijs Gemeente Utrecht. Het MBO, HBO en de Universiteit vallen hier niet onder.
Een andere afwijking ten opzichte van het overige vastgoed is dat de gemeente de onderwijshuisvesting
(nieuwbouw, uitbreiding, renovatie) financiert en dat de uitvoering veelal door de schoolbesturen gebeurt. Het
onderhoud van de schoolgebouwen voor het Primair Onderwijs, zoals omschreven in de Verordening Voorzieningen
Huisvesting Onderwijs Gemeente Utrecht, wordt ook door de gemeente gefinancierd. Het voortgezet onderwijs
krijgt de financiering voor het onderhoud van hun panden rechtstreeks van de rijksoverheid.
Ook het eigendom van de onderwijspanden is anders dan bij de overige gemeentelijke accommodaties. De
schoolbesturen zijn juridisch eigenaar van de onderwijspanden, en het economisch claimrecht (economisch
eigendom) ligt bij de gemeente. Alleen in gevallen dat de school bijvoorbeeld onderdeel uitmaakt van een
Multifunctionele Accommodatie draagt het schoolbestuur het eigendom van de school over aan de gemeente en
krijgt het schoolbestuur het gebouw in gebruik. In onderstaande tabellen rapporteren we over alle onderwijspanden
die wij in juridisch en/of in economisch eigendom hebben.
6.2.2
Omvang en bezetting scholen
Aantal objecten
Onderwijs
Objecten
191
In 2013 zijn er 191 objecten in gebruik voor onderwijs voor zowel het Primair Onderwijs (V)SO en Voortgezet
Onderwijs. In 2012 zijn ook de panden van de bibliotheek en UCK ondergebracht in deze portefeuille. De
bibliotheek wordt na verzelfstandiging beleidsmatig aangestuurd vanuit de portefeuille Onderwijs.
Jaarlijks worden de leerlingenprognoses opgesteld. Deze leerlingenprognoses geven inzicht in de behoefte en
capaciteit ten aanzien van scholen.
Leegstand, die in schoolgebouwen dan aanwezig is, kan vanwege de zorgplicht en de eigendomsverhoudingen niet
zomaar door de UVO worden ingezet en verhuurd. Zowel in de wet op het Primair Onderwijs als in de verordening
staat aangegeven wanneer en onder welke voorwaarden de leegstand kan worden opgevuld. Zo kan bijvoorbeeld
leegstand wel verhuurd worden aan een buitenschoolseopvang (BSO) organisatie, maar niet aan een makelaar. De
nieuw ontwikkelde scholen in Leidsche Rijn zijn op de groei gebouwd en kennen een aantal jaren een overmaat
totdat de school is gegroeid met de komst van de bewoners van de nieuwbouw.
45
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.2.3
Resultaat en toelichting over 2013
Bedragen
Bedragen x € 1.000,1.000,-
Werkelijk 2012
Werkelijk 2013
Betaalde huren
8.752
8.607
Belastingen en heffingen
1.435
1.576
Verzekeringen
1.152
673
Onderhoud
2.823
1.234
10.363
10.084
Kapitaallasten
Overige exploitatielasten
Totaal lasten
Huren
Totaal baten
Resultaat onderwijs
2.920
1.423
27.444
23.597
23.597
1.327
1.164
1.327
1.164
26.117
22.433
In bovenstaande cijfers van het programma Onderwijs zijn van het product Versterken educatieve infrastructuur
alleen de kosten en baten opgenomen die gerelateerd zijn aan de huisvesting van Onderwijs, hierdoor is er een
verschil met de totaalcijfers uit de programmaverantwoording van Onderwijs 2013. De kosten en baten ten behoeve
van de inrichting van de schoolgebouwen, het leerlingenvervoer in het speciaal onderwijs en de exploitatiekosten
van tijdelijke panden zijn bijvoorbeeld niet opgenomen in de bovenstaande cijfers, maar maken wel deel uit van het
programma Onderwijs onder het product Versterken educatieve infrastructuur.
De lasten en baten laten in 2013 ten opzichte van 2012 een daling zien. De verzekeringen dalen incidenteel en
structureel vanwege gemeentebrede verzekeringsaanpak en optimalisatie van premies voor alle vastgoed.
Onderhoud daalt als gevolg van het feit dat van het huisvestingsprogramma onderwijs 2013 2,7 miljoen euro
minder is uitgegeven dan begroot, het betreft hier onderwijskundige vernieuwingen waarvan de uitvoering pas in
2014 volgt. Hoewel de kapitaallasten licht afnemen is in het kader van de Masterplannen Onderwijshuisvesting veel
gebeurd. Veel van deze investeringen worden gedekt uit de reserve vaste activa van deze voorzieningen waardoor
de kapitaallast in dit overzicht neutraal blijft bij activering en de hogere kapitaallast als gevolg van opgeleverde
onderwijsprojecten wordt gecompenseerd door vrijval van kapitaallasten. Daarnaast is de daling het gevolg van de
renteverlaging van 5% naar 4%.
De overige exploitatielasten dalen vanwege hogere incidentele kosten asbestverwijdering en overige incidentele
kosten aan onderwijspanden in 2012.
De huurinkomsten dalen als gevolg van een incidentele huuropbrengst in 2012 en een lagere huuropbrengst in
2013 BSO/ kinderdagverblijf.
6.2.4
Meerjarenexploitatie onderhoud
Het verwacht onderhoud schommelt op basis van de aanvragen die door schoolbesturen worden ingediend.
Vaststelling hiervan vindt plaats in het Huisvestingsprogramma.
Bedragen x € 1.000,1.000,Onderhoud
Voor
een
toelichting
Werkelijk
Werkelijk
Begroot
Begroot
Begroot
Begroot
Begroot
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2018
2.823
1.234
1.757
0
0
0
0
op
het
soort
onderhoud
dat
uitgevoerd
wordt,
wordt
verwezen
naar
de
Huisvestingsprogramma's 2013 en 2014. De raming voor 2014 gaat uit van een gemiddeld onderhoudsniveau,
uitgangspunt is gelijkblijvend prijsniveau. De werkelijke kosten in 2012 waren hoger dan begroot doordat er ook
veel onderhoud is uitgevoerd dat in eerdere jaren gepland stond, waarvan het budget was gereserveerd. De Tweede
Kamer heeft inmiddels ingestemd met het wetsvoorstel dat de overheveling van het onderhoud van de gemeenten
naar de schoolbesturen regelt. In het geval de Eerste Kamer het wetsvoorstel steunt kan een en ander met ingang
van 1 januari 2015 in werking treden en wordt het bijbehorende budget overgeheveld naar de schoolbesturen,
anticiperend hierop zijn de bedragen vooralsnog 0.
46
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.2.5
Vooruitblik Integraal Huisvestingsplan
In het Integraal Huisvestingsplan (IHP) wordt een doorkijk gegeven naar de leerlingontwikkelingen en de
consequenties hiervan voor onderwijshuisvesting.
De stad Utrecht laat nog steeds een groei van het aantal inwoners zien en daarmee ook een groei in het aantal
leerlingen. Die groei zit uiteraard voornamelijk in Leidsche Rijn en Vleuten/De Meern. Echter ook in andere wijken
van de stad in een groei van het aantal leerlingen voorzien. In het IHP wordt dit per wijk uitgewerkt voor het primair
onderwijs.
Voor het meer stedelijke georiënteerde onderwijs zoals het voortgezet onderwijs en speciaal (basis en voortgezet)
onderwijs wordt ook in kaart gebracht waar uitbreiding gewenst is en welke schoolgebouwen aanpassing vragen. Bij
de eventuele uitbreiding in het voortgezet onderwijs zal in het bijzonder worden gekeken naar de gewenste
onderwjissoort:vmbo, vmbo-tl, havo, vwo of gymnasium.
Dit alles wordt in nauwe samenspraak met de schoolbesturen gedaan. Daarbij zal ook aandacht worden geschonken
aan de uitwerking van de Wet op het Passend Onderwijs; in welke mate heeft deze wet consequenties voor
bestaande gebouwen. Speciale aandacht zal
ook moeten uitgaan naar de stedelijke voorzieningen zoals de
Utrechtse School en de Internationale School die al binnen de gemeente Utrecht gehuisvest zijn. De Internationale
School draagt bij aan de economische aantrekkelijkheid van de stad en regio Utrecht.
Het IHP moet daarmee antwoord geven op een reeks van huisvestingsopgaven. In hoeverre de antwoorden gegeven
kunnen worden, is afhankelijk van financiële besluitvorming.
6.2.6
Nota Kapitaalgoederen terugblik
Voor de terugblik voor de deelportefeuille onderwijs wordt verder verwezen naar de voortgangsrapportage
Masterplannen Onderwijshuisvesting.
6.2.7
Nota Kapitaalgoederen vooruitblik
Bij het schrijven van deze nota is er nog geen duidelijkheid over de geplande investeringen van onderwijs tussen
2015 en 2018. Het vaststellen hiervan is afhankelijk van de financiële middelen die bij de Voorjaarsnota 2014 al
dan niet beschikbaar worden gesteld voor onderwijs. Het Integraal Huisvestingsplan voor onderwijs en de inzet van
de financiële middelen worden apart ter besluitvorming aangeboden.
47
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.3
Welzijn
6.3.1
Inleiding welzijnsportefeuille
In 2013 is voor het eerst gewerkt met een verdeling van de welzijnsportefeuille in twee delen: Welzijn en Zorg. Op
basis van de subsidierelatie is deze indeling gemaakt. Hieronder wordt per deel inzicht gegeven in de portefeuille
en diens ontwikkelingen. Aan het eind van deze paragraaf wordt verder ingegaan op de investeringen. Hierin komt
ook Jeugd aan bod.
Welzijn
In het kader van Vernieuwend Welzijn zijn de taken m.b.t. het technisch beheer en de exploitatie van de
accommodaties per 1 augustus 2013 overgeheveld naar de UVO. De sociaal makelorganisaties richten zich puur op
het ondersteunen van bewoners die activiteiten willen organiseren. Hierdoor moet de gemeente beter in staat zijn te
sturen op de bezetting en het goed inzetten van accommodaties voor verschillende activiteiten. De implementatie
van Vernieuwend Welzijn betekent een enorme verandering in de maatschappij. Daarmee is dit ook de komende
jaren een punt van aandacht. De implementatie is ook aan continue verbetering onderhevig, bijvoorbeeld het
aanpassen van de tariefstructuur en de ontwikkeling van zelfbeheer. In 2014 wordt er een nieuwe tarievenstructuur
ingevoerd die ervoor moet zorgen dat er meer transparantie komt en tarieven in de stad op het terrein van Sport en
Welzijn eenduidiger zal maken. Het doorontwikkelen naar zelfbeheer van welzijnsaccommodaties daar waar dat
wordt gewenst vanuit bewoners en/ of gebruikers is een belangrijke ontwikkeling. In 2014 wordt een nieuw
reserveringssysteem geïntroduceerd voor welzijnsruimten en sportruimten. Daarmee wordt het gemakkelijker
ruimtes te reserveren (in de toekomst via internet) en zal er betere informatie beschikbaar komen over de bezetting
van de accommodaties.
Bewoners kunnen via het Vastgoedloket van UVO ruimten reserveren.
Visie
Goede, toegankelijke en aantrekkelijke accommodaties vormen een goede randvoorwaarde voor het Vernieuwend
Welzijn. Immers: daar komen de mensen bij elkaar, kunnen ze vragen stellen, elkaar helpen en initiatieven
ondernemen. Het toekomstige accommodatiebeleid moet recht doen aan de uitgangspunten van Vernieuwend
Welzijn en passen in de nieuwe organisatievorm waarbij meerdere aanbieders een aanbod kunnen doen op het
basisaanbod.
Verder
wordt
het
accommodatiebeleid
voor
welzijn
meegenomen
in
de
gemeentelijke
vastgoedontwikkeling.
Kwaliteit
Voor welzijnsaccommodaties geldt dat zij volgens het kwaliteitsniveau sober en doelmatig worden gebouwd.
Daarbovenop moeten ze voldoen aan de uitgangspunten voor toegankelijkheid zoals in Agenda 22 vastgelegd. Voor
nieuwbouw geldt verder dat deze moet voldoen aan de gemeentelijke eisen die aan duurzaamheid gesteld worden.
Zorg
Naast de accommodaties waar UVO verantwoordelijk voor is in het kader van Vernieuwend Welzijn, zijn er nog een
aantal accommodaties die onder deze portefeuille vallen. Het betreft gezondheidscentra, dag- en nachtopvang en
maatschappelijke opvang.
Voor de gezondheidscentra moet het beleid nog verder worden bepaald en daarmee wordt nog bekeken of deze
accommodaties behouden moeten worden door de gemeente of dat het door de markt kan worden gedaan. In het
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed (MPUV) 2015 wordt het beleid voor dit deel van de portefeuille nader
toegelicht.
48
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.3.2
Omvang en bezetting
De totale welzijnsportefeuille met de welzijnsaccommodaties en de zorgaccommodaties is in het volgende overzicht
weergegeven:
Gemiddelde
Gemiddelde
Soort
Aantal
Soort object
Accommodatie
objecten
bezetting in uren
per week
A
Welzijn in MFA
B
Buurthuis met sociaal beheer
9
24
C
Buurthuis met sleutelbeheer
24
21
D
Buurthuizen in zelfbeheer
7
volledig verhuurd
E
Speeltuinen
18
volledig verhuurd
F
Kantoorruimten
15
volledig verhuurd
H
Zorg
Overig
12
Speelgarages
24
4
volledig verhuurd
Zorgcentra en dag- en nachtopvang
20
volledig verhuurd
O.a. maatschappelijke opvang
20
volledig verhuurd
Totaal
140
De verandering in het beheer van de welzijnsaccommodaties in kader van Vernieuwend Welzijn heeft bij de start
een wisselend beeld gegeven op de bezetting per accommodatie. In de periode vanaf december 2013 zien we een
herstel van de bezetting en neemt de betrokkenheid van gebruikers bij welzijnsaccommodaties toe. Wij streven naar
een bezetting van 31 uur per week per accommodatie. Met behulp van Vernieuwend Welzijn en de daarbij
behorende sturing in deze portefeuille zal de UVO in de toekomst moeten zorgen voor betere bezettingscijfers. De
bezettingscijfers zoals hierboven weergegeven zijn gemeten in de beginperiode van Vernieuwend Welzijn. Een
eerste analyse is dat in de beginperiode niet alle activiteiten in het reserveringssysteem ingevoerd waren, zodat de
werkelijke cijfers wat hoger zijn. In 2014 zullen we door middel van continue periodieke cijfers de bezetting kunnen
volgen.
6.3.3
Resultaat en Meerjaren eigenaar exploitatie
Het eigenaaronderhoud van de welzijnsaccommodaties maakt onderdeel uit van het programma Vastgoed. Hierover
wordt gerapporteerd in hoofdstuk vijf.
6.3.4
Nota Kapitaalgoederen welzijn
Achtereenvolgens wordt ingegaan op de investeringen van de welzijnsaccommodaties, de zorgaccommodaties en de
accommodaties vanuit Jeugd en Volksgezondheid.
Terugblik welzijn
De welzijnsaccommodaties zijn qua eigenaaronderhoud relatief op orde. Er is wel sprake van achterstallig
gebruikersonderhoud. Dit is te wijten aan economische veroudering van de accommodaties.
Toegankelijkheid welzijnspanden
Het is ons streven dat binnen acht jaar na aanvaarding van het principe van Agenda 22e bestaande welzijnspanden
(Welzijn) alle accommodaties in eigendom van de gemeente toegankelijk zijn.
In de afgelopen 3 jaar zijn de volgende projecten uitgevoerd:
Buurthuis/speeltuingebouw
Kameleon,
KC
Voorn
(gedeelte
Buurthuis Zuilen, Buurthuis de Uithoek,
welzijn),
KC
Waterwin,
Buurthuis
Oase,
Tussenvoorziening (Catherijnesteeg) Buurthuis de Schakel, wijkcentrum Musketon, Cultuurhuis Kanaleneiland Zuid
en het Strandpaviljoen. Verder komen in 2014 nog gereed: Buurthuis 't Bokkie, Buurthuis Sterrenzicht, Hart van
Noord, Buurthuis Livingstonelaan, Tussenvoorziening (Makassarstraat 36). Dat houdt in dat in 2015 de in
gemeentelijke beheer zijnde welzijnsaccommodaties praktisch toegankelijk zijn gemaakt.
Vervangingsinvesteringen
In de afgelopen periode zijn gereed gekomen: Hart van Hoograven, Trendpark Ondiep in het Thorbeckepark (De
Speler) en de Peuterspeelzaal in nieuwbouw scholencluster Duurstedelaan.
49
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Van de geplande projecten ten laste van de investeringruimte welzijn zijn een aantal projecten om uiteenlopende
redenen doorgeschoven naar de komende periode. De vervanging van welzijnsaccommodaties die gekoppeld zijn
aan een onderwijsproject uit het Masterplan zijn afhankelijk van de voortgang van deze ontwikkelingen.
Naast het bovenstaande is uitvoering gegeven aan het raadsbesluit "efficiënt omgaan met welzijnsaccommodaties".
In dit advies is een frictiebudget 430.000,- opgenomen met financiële dekking vanuit de Nota Kapitaalgoederen. In
het raadsbesluit "efficiënt omgaan met welzijnsaccommodaties" wordt toegelicht dat de ruimte in de Nota
Kapitaalgoederen is gevonden door het afzien van nieuwbouw voor buurthuis de Boog en voor nieuwbouw van
jongerenhuiskamer de Boog. Vanuit het frictiebudget zijn de volgende buurthuizen gesplitst of aangepast of zijn in
de uitvoering om dit te doen om de afgestoten vierkante meters te kunnen verhuren aan derden: Buurthuis Zuilen,
De Uithoek, De Musketon, Cultuurhuis Kanaleneiland Zuid, De Schakel, Het Strandpaviljoen en Jongerenhuiskamer
Westside.
Projecten die in de komende 4 jaar nog in uitvoering gaan zijn; Buurthuis De Bram naar Teun de Jager
(scholencluster), jongerenhuiskamer de Boog in bestaand buurthuis de Boog en vervanging van buurthuis de Boeg.
In het huidige programma Nota Kapitaal Goederen 2011-2014 zijn nog enkele projecten in uitvoering. Deze
projecten zoals Toegankelijkheid en Hart van Hoograven, worden in 2014 afgerond.
Uitbreidingsinvesteringen
Uitbreidingsinvesteringen Leidsche Rijn
In Leidsche Rijn zijn de volgende accommodaties opgeleverd: activiteitencentrum de Scheg en jongerencentrum
Parkwijk in de Sportcampus. Projecten in Leidsche Rijn zijn gekoppeld aan de start van de bouw van nieuwe
gebieden, daarom hebben de activiteitencentra in Leidsche Rijn Centrum Zuid en in Hoge Weide vertraging
opgelopen. Deze zullen worden uitgevoerd zodra in deze gebieden de bouw van de blokken waarin deze
voorzieningen zijn gepland wordt opgepakt. In Vleuten de Meern zal nog worden uitgevoerd: Jongerencentrum
Veldhuizen (aanvulling op het referentiekader Leidsche Rijn). Het vervangen van de huidige tijdelijke voorziening
was tot nu toe nog niet aan de orde vanwege het doorlopende huurcontract voor deze ruimte.
Vooruitblik
Vooruitblik Welzijn
Er wordt afgezien van de nieuwbouw jongerenhuiskamer De Bram, onze voorkeur gaat uit om het huidige
dubbelgebruik door het jongerenwerk bij het Trajectumcollege verder uit te bouwen, voor zowel de onderschools
als naschools aanbod en om verder gebruik te maken van bestaande buurthuizen.
Bij de actualisering Referentiekader Leidsche Rijn 2013 is het besluit genomen om af te zien van nieuwbouw van het
activiteitencentrum Haarzicht. Doordat we afzien van nieuwbouw van de jongerenhuiskamer De Bram en van
nieuwbouw van buurthuis De Boog komen er gelden vrij die we programmeren voor de periode 2015-2018.
In de stad Utrecht en elders in het land wordt een beweging naar meer zelfbeheer gesignaleerd en gestimuleerd.
Aan de ene kant vanuit inhoudelijke motieven, namelijk de wens om meer zeggenschap en eigenaarschap terug te
leggen bij bewoners, vanuit de andere kant door de noodzaak van het verdelen van schaarse middelen ontstaan
nieuwe zelfbeheer initiatieven. Om bewonersinitiatieven mogelijk te maken, denkt de gemeente op verzoek mee om
het bewonersinitiatief te ondersteunen. Wanneer de gemeente besluit om een bestaand buurthuis in
gemeentebeheer over te dragen naar een bewonersinitiatief, kunnen bewonersgroepen het buurthuis huren en/of
kopen tegen een marktconforme prijs –met respect voor lopende afspraken en wettelijke regels. Op termijn kan dit
betekenen dat de gemeente minder buurthuizen in beheer heeft en dat zij nieuwe initiatieven (tijdelijk) financieel
ondersteund uit de middelen die nu ingezet worden voor het gemeentelijk beheer.
In de nieuwe programmering zijn de besluiten uit het raadsbesluit "efficiënt omgaan met welzijnsaccommodaties"
verwerkt, voor zover die effect hebben op de periode 2015-2018.
Voor de portefeuille welzijn is geen structurele investeringsband aanwezig. Hierdoor zijn er geen middelen
beschikbaar voor uitbreidingsinvesteringen en aanpassingen die vanuit gewijzigde behoeften van de gebruiker
gewenst zijn. Voor de vervangingsinvesteringen zijn wel middelen beschikbaar.
Onderhoudslasten
Het project om de welzijnsaccommodaties toegankelijk te maken volgens de richtlijnen van Agenda 22 is afgerond.
Daarom is het niet meer nodig om een speciaal programma en budget te reserveren voor aanpassingen ten behoeve
50
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
van de toegankelijkheid. In nieuwbouw en verbouw projecten zal toegankelijkheid worden meegenomen als een
randvoorwaarde.
Er worden middelen gereserveerd om van de bestaande buurthuizen en speeltuinen de functionaliteit en de
randvoorwaardelijke faciliteiten te verbeteren en ze op niveau te brengen. Door het vernieuwend welzijn is het
gebruik van de buurthuizen iets veranderd doordat er nieuwe partijen, die in nieuwe verhoudingen tot elkaar staan,
gezamenlijk van ruimtes gebruik moeten maken. Ook moeten de welzijnsaccommodaties intensiever worden gaan
gebruikt, hiervoor is het nodig dat de accommodaties worden verbeterd. Deze veranderingen zijn dusdanig dat
buurthuizen en speeltuinen hier fysiek voor zouden moeten worden aangepast. Voorbeelden hiervan zijn:
aanpassingen ten behoeve van uitgiftepunten, vervanging van speeltoestellen of toegang van MFA's buiten
openingstijden.
Vervangingsinvesteringen
De komende periode wordt buurthuis de Bram in Overvecht vervangen door een nieuwbouw samen met scholen en
gymzalen aan de Teun de Jagerdreef. Hiermee wordt aangesloten op het Masterplan PO.
In Overvecht zal nog een kleine verschuiving plaatsvinden: De peuterspeelzaal die nu nog in buurthuis De Boog een
plaats heeft, wordt geïntegreerd in een andere nieuwbouw die binnen het Masterplan PO valt: de Ibisdreef. De
jongerenhuiskamer wordt in buurthuis de Boog opgenomen, ter vervanging van de portocabin naast buurthuis De
Boog waar de jongeren nu in zitten.
In het raadsbesluit "efficiënt omgaan met welzijnsaccommodaties" is besloten om de portocabin van
jongerenhuiskamer de Boog als hij vrij komt na de verbouw van buurthuis De Boog te verplaatsen naar de huidige
locatie van buurthuis de Boeg ter vervanging van het tijdelijke gebouwtje dat daar nu staat.
Uitgangspunt is gelijkblijvend prijsniveau, prijspeil 2010. In de begroting is geen ruimte gevonden om de bedragen
op te hogen naar prijspeil 2015. De bedragen uit 2010 waren al gebaseerd op het kwaliteitsniveau sober en
doelmatig (onderhoudscategorie basis conform het UOM 2013), het nog verder omlaag brengen van de kwaliteit is
daarom ongewenst. Om toch binnen budget te blijven zal daarom indien nodig worden gekozen om de nieuwe
accommodaties iets te verkleinen of zal naar andere oplossingen worden gezocht.
Uitbreidingsinvesteringen
Uitbreidingsinvesteringen Leidsche Rijn
We handhaven de aanvullingen op de budgetten uit het Referentiekader Voorzieningen Leidsche Rijn vanwege de
onrendabele top van projecten in Leidsche Rijn Centrum en Hoge Weide, ontstaan door de stedenbouwkundige en
architectonische eisen voor deze gebieden
Financiën
Voor de jaren 2015 tot en met 2018 kunnen we alleen de middelen inzetten die zijn doorgeschoven vanuit de Nota
Kapitaalgoederen 2011-2014, er is geen nieuwe investeringsruimte. In totaal is een bedrag van 2.359.000 euro
beschikbaar voor Welzijnsinvesteringen in de periode 2015-2018. De middelen worden ingezet in het jaar van
programmeren. Voor investeringen in de kwaliteit zetten we een bedrag in van 783.000 euro, voor
vervangingsinvesteringen een bedrag van 1.001.000 euro, voor uitbreidingsinvesteringen in Leidsche Rijn zetten we
een bedrag van 575.000 euro in.
De berekende kapitaallasten per jaarschijf hebben betrekking op de investering in hetzelfde jaar. Na realisatie wordt
de kapitaallast structureel aan de begroting toegevoegd.
Onderhoudsinvesteringen
Bedragen x € 1.000
Onderhoudsinvesteringen
2015
2016
2017
2018
250
250
250
33
250
250
250
33
0
0
0
0
Impuls budget functionaliteit en randvoorwaardelijke
faciliteiten welzijnsaccommodaties.
Dekking doorgeschoven van uit nota kapitaalgoederen
2011-2014
Restant
51
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Vervangingsinvesteringen
Bedragen x € 1.000
Vervangingsinvesteringen
2015
2016
2017
2018
Buurthuis De Bram naar Teun de Jagerdreef
401
0
0
0
Renovatie Buurthuis De Boog
100
0
0
0
60
0
0
440
0
0
0
Totaal geprogrammeerd
1001
0
0
0
Dekking doorgeschoven van uit nota kapitaalgoederen 2011-2014
1001
0
0
0
0
0
0
0
2015
2016
2017
2018
Vervanging buurthuiskamer de Boeg door verhuizing huidige
portocabin jongerenwerk de Boog, Overvecht
Jongerenhuiskamer De Boog
Tekort
Uitgangspunt is gelijkblijvend prijsniveau, prijspeil 2010.
Uitbreidingsinvesteringen Leidsche Rijn
Bedragen x € 1.000
Uitbreidingsinvesteringen
Activiteitencentrum de hoge weide (aanvulling LR budget)
164
Activiteitencentrum LR Centrum (aanvulling)
Jongerenhuiskamer Hoge weide, Rijnvliet en Veldhuizen (aanvulling
254
157
LR budget)
Dekking doorgeschoven van uit nota kapitaalgoederen 2011-2014
Restant
157
164
0
0
254
0
0
Uitgangspunt is gelijkblijvend prijsniveau, prijspeil 2010.
6.3.5
Nota Kapitaalgoederen Zorg
De Zorg is een nieuwe portefeuille, waarbij de accommodaties recent zijn opgeleverd of gerenoveerd. Kwalitatief
zijn deze accommodaties dan ook in goede staat.
Aangezien de zorgaccommodaties nieuw zijn voor UVO in de portefeuille Zorg en Welzijn, worden de te verwachten
investeringen in de zorgaccommodaties in 2014 verder in kaart gebracht. Hierover wordt in het MPUV 2015 nader
gerapporteerd.
Voor de zorgaccommodaties die een relatie hebben met Jeugd en Volksgezondheid is in de volgende paragrafen
inzicht gegeven in de investeringen.
6.3.6
Nota Kapitaalgoederen
Kapitaalgoederen Jeugd en Volksgezondheid
Maatschappelijke Ontwikkeling (MO) is de opdrachtgever voor de nieuw te bouwen (en al gebouwde) Centrum voor
Jeugd en Gezin (CJG's). Jeugdgezondheidszorg is hier de grootste afnemer van. MO is eindverantwoordelijk voor het
ontwikkelen van een visie op de CJG's en stemt hierover nauw af met Jeugdgezondheidszorg. De structurele
budgetten gerelateerd aan huisvesting heeft Jeugdgezondheidszorg in 2012 overgedragen aan Interne Bedrijven
(IB). De incidentele kosten worden betaald door MO.
Centra voor Jeugd en Gezin
De Centra voor Jeugd en Gezin (CJG) zijn er voor alle ouders, jeugdigen en kinderen. Het zijn laagdrempelige en
herkenbare centra in de wijk, van waaruit de JGZ haar werkzaamheden voor de Utrechtse jeugd van 0-19 jaar
uitvoert. Ouders en jeugdigen kunnen er terecht met vragen over opvoeding of voor advies. Dat kan zowel
individueel als in groepsverband zijn. Er zijn nu zeven CJG's: in Hoograven, Overvecht, Lombok, 't Zand, Vleuten/De
Meern, Kanaleneiland en Geuzeveste. Kanaleneiland krijgt nieuwbouw, Overvecht is onderwerp van onderzoek. De
JGZ locaties in Oost/Noordoost/Binnenstad worden gebundeld op één adres, het achtste CJG.
Naast de CJG locaties heeft de GG&GD twee andere locaties waar de dienstverlening nu nog plaatsvindt (consultatie
bureaus). Zowel IB als JGZ hebben de voorkeur deze op te heffen en onder te brengen in een bestaande locatie FC
Donderstraat (wijk Centrum, Oost en Noordoost). Hiervoor wordt momenteel een haalbaarheidsonderzoek
uitgevoerd door IB.
52
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Terugblik:
Ontwikkelingen in de periode 2011-2013 waren:
-
2013: oplevering en ingebruikname CJG Hoograven 'De Gravin';
-
2013: verhuizing van Mereveldlaan in de Meern en de Eerste Oosterparklaan naar nieuw opgeleverde
CJG Leidsche Rijn 'Het Zand';
-
2012: ingebruikname CJG Zuilen/Ondiep 'Geuzeveste';
-
Plannen voor een CJG Lombok zijn stil gezet. Het cluster Jeugdgezondheidszorg blijft vooralsnog op de
huidige locatie JP Coenhof.
Vooruitblik:
Jeugdgezondheidszorg voorziet voor 2015-2018 de volgende huisvestingsontwikkelingen:
-
2016: oplevering en ingebruikname CJG Kanaleneiland;
-
Ver-/nieuwbouwtraject CJG Overvecht; dit is nog in onderzoek.
-
Voor Centrum, Oost en Noord-Oost zijn er vanuit MO geen plannen voor de bouw van een CJG. Het
cluster Jeugdgezondheidszorg heeft wel de wens om haar dienstverlening
in deze wijk volgens
dezelfde criteria als de overige locaties aan te bieden. In 2014 onderzoekt Interne bedrijven de
verbouwingskosten voor de verhuizing van 0-4-medewerkers van de Lichtkring, de Baanstraat, en de
Centrum, Oost en Noord-Oost 4-19 teams van de Marco Pololaan naar bestaande bouw op de FC
Donderstraat.
Bedragen x € 1.000
Vervangingsinvesteringen
Vervangingsinvesteringen
2015
2016
2017
2018
Kanaleneiland
141
0
0
0
Dekking MO programma Jeugd
141
0
0
0
0
0
0
0
Restant
Uitgangspunt is gelijkblijvend prijsniveau, prijspeil 2010.
Transformatie Zorg voor Jeugd
Op basis van de inmiddels vastgestelde Jeugdwet wordt de gemeente vanaf 1 januari 2015 bestuurlijk en financieel
verantwoordelijk voor alle jeugdzorgtaken die nu nog verdeeld zijn over het Rijk, de provincie en de
zorgverzekeraars. Utrecht bereidt zich samen met alle betrokken partijen (aanbieders, cliënten, regiogemeenten)
intensief voor op deze nieuwe verantwoordelijkheden en heeft de hoofdlijnen van het nieuwe stelsel van de Zorg
voor Jeugd vastgelegd in de "Kadernota Zorg voor Jeugd" (juli 2013) en het "Uitvoeringsplan 1e fase Zorg voor Jeugd"
(februari 2014).
De buurtteams nemen in het Utrechtse model een centrale plaats in, doelstelling is dat de teams Jeugd vanaf 1
januari 2015 toegankelijk zijn voor alle ouders en kinderen die dat nodig hebben.
De grote veranderingen in de jeugdhulp zullen de komende jaren (2015-2018) hun weerslag hebben op de
huisvesting van de betrokken organisaties. De buurtteams hebben een huisvestingsbehoefte, de geleidelijke afbouw
van residentiële capaciteit en meer gespecialiseerde zorg zal leiden tot krimp in de behoefte van andere aanbieders.
Ook in de nieuwe situatie zijn zorgaanbieders primair zelf verantwoordelijk voor hun huisvesting. Tegelijkertijd kan
een zorgvuldige transitie en tijdige samenwerking tot slimme oplossingen leiden en frictiekosten op het gebied van
kapitaalslasten voorkomen. De gemeente vervult hierin een regierol en bij nieuwe huisvestingsbehoeften (zoals voor
de buurtteams) wordt eerst onderzocht of bestaande huisvestingsopties benut kunnen worden.
6.3.7
Visie
Nota Kapitaalgoederen
Kapitaalgoederen Volksgezondheid
Volksgezondheid wil dat Utrechters zich gezond voelen, zijn en blijven door hun gezondheid te bewaken, te
beschermen en te bevorderen. Dit doen we door beschermingsfactoren te versterken en risicofactoren te verkleinen.
De hoofdtaak van Volksgezondheid is een bijdrage leveren aan een gezonde stad. Iedereen is in principe zelf
verantwoordelijk voor zijn gezondheid. De gezonde keuze gemakkelijk maken en voorkomen is beter dan genezen,
zijn de basisprincipes van onze aanpak.
De gemeente, waaronder Volksgezondheid, wil als lokale overheid gebruik maken van de kracht van de Utrechtse
samenleving. Daar waar nodig biedt zij ondersteuning aan kwetsbare groepen, zodat zij mee kunnen doen naar
vermogen.
53
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Kwaliteit
Om een optimale gezondheid voor de inwoners van de Gemeente Utrecht te behalen is een goede zorginfrastructuur
een absolute voorwaarde. De verantwoordelijkheid voor de realisatie hiervan ligt bij vele partijen, waarvan
Volksgezondheid er één is.
Volksgezondheid is betrokken bij de volgende huisvestingsvraagstukken
1.
zorgcentra voor verslaafden en hostels
2.
samenwerkingverbanden in de eerstelijns gezondheidszorg (gezondheidscentra)
3.
jeugdgezondheidszorg 0-19 jaar
1.
Zorgcentra voor verslaafden en hostels
Terugblik
Hieronder wordt een terugblik gegeven voor 2011-2014:
•
Verplaatsing van zorgcentrum De Singel naar locatie De nieuwe Stek
In 2012 is de zorglocatie De Singel verhuisd naar De Stek aan de van Sijpesteijnkade, nadat deze locatie is
verbouwd om ruimte te bieden aan een gecombineerde opvang van alcoholisten en polydruggebruikers die
zich in het centrumgebied ophouden. Nadat overeenstemming is bereikt over de overdracht van grond van
ProRail naar gemeente is ook de buitenruimte op de locatie De Stek ingericht voor gebruik door de groep
alcoholisten. Met Stichting de Tussenvoorziening heeft de gemeente een huurovereenkomst afgesloten. De
Tussenvoorziening zal de komende jaren deze voorziening exploiteren en ontvangt hiervoor een jaarlijkse
subsidie uit het PvA MO via Volksgezondheid. Op 1 juli 2013 is De Stek officieel geopend door wethouder
Everhardt. Inmiddels wordt de voorziening gebruikt door de gemengde groep drugsgebruikers en de
resultaten zijn positief. Er is geen toename gesignaleerd van aan De Stek gerelateerde overlast in het
gebied. Voor de zorglocaties in het Stationsgebied is een beheergroep actief die regulier met gemeente,
politie en zorgverleners overleg voert op de effecten van de voorzieningen op de veiligheid in het gebied.
Incidentele kosten worden onttrokken aan reserve PvA MO, gemeentelijk aandeel structurele kosten is
gedekt, deel van de dekking vanuit AWBZ/Zorgkantoor.
•
Voorziening Koud weerregeling
Voor de koudweerregeling is de afgelopen jaren een extra locatie (buiten de bestaande nachtopvang) nodig
gebleken om alle Midden en Oost-Europeanen (MOE- landers) en ongedocumenteerden onder te kunnen
brengen
bij
strenge
koude. Dit
zal
ook
in
de
komende
jaren nodig
blijven.
Sinds 2013 wordt De Stadbrug aan de Koningin Wilhelminalaan gebruikt, die hiervoor is aangepast. Deze
aanpassingen zijn gedekt uit de reserve Plan van Aanpak Maatschappelijke Opvang1. Het huurcontract van
de Stadsbrug loopt tot en met eind 2019. Voor 2015-2018 worden geen investeringskosten verwacht.
•
Hapbus
Het nieuwe onderkomen van de HAP (Huiskamer Aanloop Prostituees) is op 7 maart 2013 feestelijk
geopend door wethouder Everhardt. Zowel zorgpartijen als prostituees zijn erg tevreden met het nieuwe
onderkomen. Voor deze voorziening heeft Volksgezondheid een bijdrage geleverd van € 62.000,-.
Er is momenteel sprake van een toekomstvisie Tippelzone welke echter nog niet door het college is
vastgesteld. Het is in de toekomst (2017, 2018) mogelijk dat de tippelzone verplaatst moet worden
vanwege
economische
ontwikkelingen.
De
bijbehorende
kosten
zijn
dan
niet
ten
laste
van
Volksgezondheid.
Vooruitblik
Ten behoeve van huisvesting van zorgcentra voor verslaafden en hostels zijn er voor 2015 t/m 2018 geen
huisvestingsvraagstukken.
54
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
2.
Samenwerkingverbanden in de eerstelijns gezondheidszorg (gezondheidscentra)
In Leidsche Rijn was op basis van het Akkoord Leidsche Rijn 2002 tussen Gemeente Utrecht en Agis
Volksgezondheid opdrachtgever voor de bouw van 5 gezondheidscentra, waarbij Stadsontwikkeling/REO- UVO de
eigenaar is geworden en middelen heeft gereserveerd voor onderhoud.
In februari 2013 is het laatste gezondheidscentrum uit deze reeks nl. Gezondheidscentrum Het Zand opgeleverd.
Een van de twee hoofdgebruikers is het CJG (verhuisd vanuit Parkwijk).
De ontwikkeling van het geplande gezondheidscentrum in de Centrale Zone in Leidsche Rijn wordt aan de markt
overgelaten.
Het Programma versterking eerstelijnszorg is als zodanig per 2011 afgerond. De zorgaanbieders nemen zelf het
voortouw in het realiseren van de (beleidsmatig gewenste) geïntegreerde wijkgezondheidscentra. Desgevraagd en
waar mogelijk faciliteert de gemeente zorgaanbieders bv. in de bestemmingsplansfeer (bv. wgc (wijk
gezondheidscentrum) Binnenstad en in Oost). In de aandachtswijken faciliteert de gemeente binnen de Gezonde
wijkaanpak via procesregie de aanwezigheid van voldoende toegankelijke zorg en ondersteuning, in combinatie met
welzijn en preventie, als een van de peilers ter vermindering van gezondheidsachterstanden.
Vanuit het convenant Utrecht Gezond! 2008-2013 én 2014-2018 werken Gemeente Utrecht en Agis/Achmea samen
aan een sterke geïntegreerde eerstelijnszorg.
Recent is de gemeente benaderd met het verzoek voor koopverklaring cq. garantstelling bij de realisering van een
wgc in Hoograven. In de oorspronkelijke plannen zou Portaal dit wgc realiseren (gelijktijdig met bouw van
woningcomplex). Onderdeel van project zou ook bouw gymzaal zijn met financiering van de gemeente (MO). Zowel
Portaal als de gemeente heeft zich teruggetrokken.
Om het wgc te kunnen realiseren hebben de bestaande zorgaanbieders een exploitatieplan opgesteld, waarvoor
financiering gezocht wordt. Onderdeel hierin is garantstelling door de gemeente. Het verzoek is in behandeling.
3.
Jeugdgezondheidszorg 00-19
De budgetten gerelateerd aan huisvesting heeft Jeugdgezondheidszorg in 2012 overgedragen aan Interne Bedrijven.
In
overleg
met
UVO
heeft
VG
afgesproken
dat
de
informatievoorziening
met
betrekking
tot
de
huisvestingsontwikkelingen wordt geleverd door de partijen die over het budget beschikken. Deze informatie is
beschreven in paragraaf 6.3.6.
Stadskantoor ontwikkeling
Door de komst van het Stadskantoor en de verhuizing van de gemeentelijke voorzieningen op de Kaatstraat is ook
de verhuizing van de heroïne-unit vereist. De heroïnekliniek is in opdracht van Ministerie van VWS gerealiseerd. De
exploitatie wordt door het ministerie vergoed, exclusief de huisvestingslasten (huur, onderhoud, beveiliging e.d.).
Deze lasten drukken op de gemeentelijke begroting, zo ook een eventuele verhuizing.
De heroïne-unit kan meeverhuizen naar het nieuwe stadskantoor en hier een plek krijgen achter de publieksbalies
met een eigen achteringang. Het ruimtebeslag is ca. 240 m2 en met de gebruiker (Victas) is een inrichtingsplan
gemaakt. De middelen voor deze inbouw en de verhuizing zijn middels een raadsbesluit van 30 juni 2011
vastgesteld binnen de nota kapitaalgoederen 2011-2014. Op 17 december 2013 heeft het college besloten tot
definitieve inpassing van de heroïne-unit in het stadskantoor. In 2014 wordt betreffende ruimte in het stadskantoor
ingericht voor gebruik door Victas. Met Victas zal de gemeente een huurcontract afsluiten voor het gebruik van de
ruimte en gezamenlijke faciliteiten in het stadskantoor.
Bedragen x € 1.000
Vervangingsinvesteringen
Vervangingsinvesteringen volkshuisvesting
2013
2014
Verplaatsen Heroinekliniek
90
2.110
Dekking volkshuisvesting
90
2.110
0
0
Restant
Uitgangspunt is gelijkblijvend prijsniveau, prijspeil 2010.
55
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Verdere ontwikkelingen
De digitalisering en/of extern opslag van de huidige papieren archieven (cliënten dossiers veelal) is een vereiste
voor de verhuizing naar het Stadskantoor omdat hier papierarm gewerkt moet gaan worden. Het archief van
Volksgezondheid is vrijwel geheel extern opgeslagen. De projectkosten voor het verplaatsen van het archief zijn in
2013 gedekt door Volksgezondheid.
Financiën
Op basis van bovenstaande onderbouwing blijkt dat er geen uitbreidingsinvesteringen zijn geprogrammeerd voor
de periode 2015-2018.
Bedragen x € 1.000
Uitbreidingsinvesteringen
Uitbreidingsinvesteringen volkshuisvesting
2015
2016
2017
2018
Uitbreidingsinvesteringen
0
0
0
0
Dekking
0
0
0
0
Restant
0
0
0
0
Uitgangspunt is gelijkblijvend prijsniveau, prijspeil 2010.
56
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.4
Erfgoed
6.4.1
Inleiding
In de portefeuille Erfgoed zitten objecten en terreinen die beschermd zijn als monument of waarvan op enige wijze
is aangegeven dat ze van cultuurhistorisch belang zijn. Het gaat om gebouwen en terreinen die de stad van oudsher
in bezit heeft, om eigendom dat is verworven voor eigen gebruik (o.a. het Stadhuis en de Schouwburg) vanwege het
belang voor de stedelijke samenleving (Amelisweerd/Rhijnauwen) of vanwege het belang van die objecten op
zichzelf (o.a. torens en forten). Het behoud van dit bezit is van grote betekenis voor de stad en het bezit ervan dient
een stedelijk belang. De landgoederen Amelisweerd en Rhijnauwen zijn in het verleden aangekocht als
recreatiegebied voor de burgers van Utrecht.
Een groot deel van de categorie erfgoed is ondergebracht in de portefeuille Erfgoed. Een deel van het erfgoed zit in
andere portefeuilles, omdat het daar functioneel in thuis hoort zoals o.a. de Stadsschouwburg in de portefeuille
Cultuur.
Belangrijkste uitgangspunt bij de portefeuille Erfgoed is dat de gemeente panden en gronden in beheer heeft
vanwege de erfgoedstatus en monumentale waarde van de panden en gronden op zichzelf. Als onderdeel van de
Utrechtse Erfgoedagenda wordt het belang van het gemeentelijk eigendom voor het gebruik wat hieraan gegeven
wordt in beeld gebracht. In de Erfgoedagenda worden voor de stad de lijnen uitgezet voor de omgang met het
stedelijk erfgoed in activiteiten en werkzaamheden voor de komende jaren. Erfgoed is wezenlijk voor de identiteit
van de stad.
6.4.2
Omvang en bezetting
De portefeuille Erfgoed is onder te verdelen in vijf categorieën:
forten, torens, landgoederen Amelisweerd/
Rhijnauwen, werfkelders en 'historisch belang overig'.
De historische bebouwing op de landgoederen Amelisweerd/Rhijnauwen bestaat onder meer uit het landhuis Oud
Amelisweerd, de koetshuizen op Nieuw – en Oud Amelisweerd, diverse boerderijen, kasteel Rhijnauwen en enkele
woningen. Tevens vallen de historische moestuinen en de landbouwgronden onder de portefeuille van Erfgoed.
Het college van de gemeente Utrecht heeft op 13 december 2011 besloten het ensemble Oud Amelisweerd
(landhuis en koetshuis met uitzondering van de woning gelegen aan de oostzijde, zijnde nr 13) te ontwikkelen tot
museum en informatiecentrum en op 21 juni 2012 is de kredietaanvraag goedgekeurd. De renovatie van het
landhuis Oud Amelisweerd is afgerond en het huis is in gebruik genomen door het Museum Oud Amelisweerd.
Hierdoor is onder meer het gerestaureerde Chinees behang voor het publiek toegankelijk.
Momenteel is de
verbouwing van het naastgelegen koetshuis gaande.
De kerktorens met hun klokken en uurwerken zijn bijzonder onroerend goed, dat sinds de Franse tijd (1795 –
1813) eigendom van de stedelijke overheid is. Van oudsher hadden kerktorens een aantal belangrijke publieke
functies, zoals uitkijkpost, gevangenis en tijdsaanduiding. De in sommige torens aanwezige beiaard (= carillon,
klokkenspel) dient als openbaar muziekinstrument. Hoewel de kerktorens over het algemeen een eenheid vormen
met de bijbehorende kerkgebouwen, werden zij vanwege deze publieke functies bij de Staatsregeling van 1798 als
aparte gebouwen gezien. De eigenlijke kerkgebouwen zijn op grond van deze Staatsregeling bij de diverse
kerkelijke gemeenten gebleven, terwijl de torens bij de burgerlijke gemeenten werden ondergebracht.
De hierboven genoemde functies van klokken en uurwerken komen ook voor in andere gemeentelijke gebouwen en
vallen daarmee ook onder het beleid klokken en uurwerken.
In de raadsnotitie 'Van geheim naar publiek domein' (november 1997), bij de aankoop van vijf Nieuwe Hollandse
Waterlinie (NHW)-forten van het Rijk, heeft de Utrechtse gemeenteraad uitgesproken dat alle Utrechtse forten
gerestaureerd worden, een nieuwe en eigentijdse bestemming krijgen en zoveel mogelijk openbaar toegankelijk
zullen zijn. In 1998 werd met dit ambitieuze herontwikkeling traject gestart op Fort De Bilt. In februari 2010 werd
met het symposium en de uitgave van het boekje 'Op de helft' gevierd dat de helft van de Utrechtse forten (Fort De
Bilt, Fort Blauwkapel, Fort aan de Klop en Lunet I) waren gerestaureerd en een nieuwe bestemming hebben gekregen
in samenwerking met private partijen. Sindsdien zijn ook Lunet II en Lunet III gedeeltelijk gerestaureerd en hebben
een nieuwe bestemming gekregen.
In de periode 2013-2018 is de cascorestauratie en de herbestemming van Lunet IV en Fort de Gagel gepland. De
kapitaallasten voor deze investering zullen deels worden gedekt uit huurinkomsten, deels uit kapitaallasten.
57
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
In verband met de verzelfstandiging van Natuur- en Milieucommunicatie (NMC) worden per 1 juli 2014 de
gebouwen (deeluitmakend van de Steedes en de stadstuinen door Stadswerken) overgedragen aan UVO en gaan deel
uitmaken van de portefeuille Erfgoed.
Het vastgoed in deze portefeuille wordt vooral in zijn totaliteit verhuurd. Daarmee is er geen bezettingscijfer, maar
wordt er gesproken over het volledig verhuurd zijn van de accommodaties.
6.4.3
Resultaat en Meerjaren eigenaar exploitatie
De portefeuille Erfgoed maakt in de verantwoording onderdeel uit van het Programma Vastgoed. Hierover wordt
gerapporteerd in hoofdstuk 5.
6.4.4
Kwaliteit
De panden zijn goed onderhouden. Het onderhoud geschiedt conform de afspraken in de Kadernota Vastgoed. In
geval van de Molen Rijn en Zon is echter sprake van achterstallig onderhoud. Deze wordt gerenoveerd in 2015. In
paragraaf 3.8 is dit opgenomen.
6.4.5
Nota Kapitaalgoederen Terugblik
De portefeuille Erfgoed maakt in de verantwoording onderdeel uit van het Programma Vastgoed. Hierover wordt
gerapporteerd in hoofdstuk drie.
6.4.6
Nota Kapitaalgoederen Vooruitblik
De portefeuille Erfgoed maakt in de verantwoording onderdeel uit van het Programma Vastgoed. Hierover wordt
gerapporteerd in hoofdstuk drie.
58
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.5
Cultuur
6.5.1
Inleiding
Kunst en cultuur spelen een belangrijke rol in de concurrentiepositie en ontwikkeling van steden. In toenemende
mate ontstaan verbindingen tussen de traditionele culturele sector en de creatieve industrie. Onderzoek heeft
aangetoond dat in die sector innovatieve ondernemingen met een groot economisch potentieel vertegenwoordigd
zijn. Deze ontwikkeling sluit goed aan bij de aard en samenstelling van Utrecht. 35 % van de beroepsbevolking
wordt gerekend tot de zgn. creatieve klasse, de hoogste score van Nederland. Met het hoogste percentage
hoogopgeleiden en de jongste beroepsbevolking kent de stad ook nog eens de meest cultureel actieve bevolking
van de vier grote steden. Uiteraard speelt de omstandigheid dat de culturele sector in uitvergrote vorm van de
algemene conjuncturele teruggang in de afgelopen jaren onder druk staat en nog steeds op zoek is naar nieuwe
balans tussen beschikbare middelen en activiteiten op een verlaagd niveau.
In de cultuursector zijn de afgelopen twee decennia grote projecten en renovaties gerealiseerd. Het pakket van
investeringsmaatregelen speelde in op een expansief groeiende culturele markt waarin de instellingen kans zagen
om bij publiek, overheden en sponsors aanzienlijk meer middelen te verwerven. In 2008 doet zich een trendbreuk
voor in de ontwikkeling met gevolgen die vanwege meerjarige afspraken met aanzienlijke vertraging pas goed
merkbaar worden in de Cultuurnota periode 2013-2016. Projecten en accommodaties die recent zijn/worden
opgeleverd vinden hun basis nog in de besluitvorming in de periode 2001-2009.
Vooralsnog is er in het meerjarenperspectief geen financiële ruimte en economische basis voor nieuwe
grootschalige culturele voorzieningen met een grote onrendabele top. Maar er is alle aanleiding om de in decennia
zorgvuldig opgebouwde culturele infrastructuur van accommodaties, productiehuizen en werkruimten op een goed
functioneel peil te houden en zo nodig aan te passen aan actuele eisen voortkomend uit regelgeving, exploitatie en
publieksbediening.
Voor makers in zowel de culturele sector als de creatieve industrie is het voorts van belang om in een inspirerende
en vruchtbare omgeving hun werk te doen, vaak in de vorm van een gedeelde accommodatie geschikt als
repetitieplek, werkruimte, kantoor en informele ontmoetingsruimte. Creatieve ondernemers werken samen met
andere creatieve ondernemers die in de nabijheid gevestigd zijn en geven op deze manier betekenis aan het begrip
broedplaats waar uitwisseling, cross-overs en innovatie worden bevorderd.
Broedplaatsen passen bij uitstek binnen het cultuurbeleid, nog versterkt door de teruggevallen conjunctuur, en
hebben de versterking van een goed en divers cultureel aanbod tot doel. De komende jaren blijft de focus gericht
op de ontwikkeling van broedplaatsen vooral op binnenstedelijke locaties zoals Rotsoord, Cartesiusweg en
Cartesiusdriehoek, Merwedekanaalzone.
In ambitie gaat het in de komende meerjarenperiode om drie categorieën van investeringen:
1.
Aanpassingen
in
bestaande
accommodaties
(vastgoed
en
installaties)
voor
rekening
van
de
gebruiker/exploitant
2.
Realisering en verbetering broedplaatsen/werk- en oefenruimten met verbinding van culturele en creatieve
sector
3.
Beperkte financiële bijdragen in grootschaliger projecten/maatregelen met een groot deel externe financiering
Van belang is dat met ingang van de nieuwe collegeperiode 2014-2018 twee nieuwe leningfaciliteiten van (mede)
de gemeente voor culturele en creatieve ondernemers beschikbaar komen.
De twee faciliteiten betreffen een kredietmogelijkheid inzake de realisering en verbetering van broedplaatsen
(Triodosbank
is
de
uitvoerende
instantie)
en
daarnaast
een
kredietmogelijkheid
voor
kleinere
ondernemingsinvesteringen (de Utrechtse Cultuurlening) waarbij Cultuur-Ondernemen en het KF Heinfonds de
uitvoerende instanties zijn.
Met
de
introductie
van
leningfaciliteiten
ontstaat
voor
ondernemers
en
initiatiefnemers
een
ruimere
financieringsmix bij de overweging van investeringen in de aanpassing of realisering van accommodaties. Kern van
het culturele investeringsbeleid is dat met behulp van de jaarlijkse ruimte in de investeringsband en de
kredietopties met bescheiden gemeentelijke inzet grotere investeringen worden aangejaagd. Daarbij is de gemeente
uiteraard mede afhankelijk van de daadwerkelijke ontwikkeling van die initiatieven.
59
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Eigendom
Culturele panden zijn in eigendom en beheer van de gemeente, particuliere eigenaren, werkruimtekoepels en/of
instellingen zelf. In de culturele sector zijn twee werkruimtekoepels actief met een subsidierelatie met de gemeente:
Stichting Werkruimten Kunstenaars (SWK) en Stichting Sophia. Deze werkruimtekoepels hebben beide als
doelstelling het verwerven, beheren en verhuren van betaalbare ruimtes voor kunstenaars.
6.5.2
Omvang en bezetting van accommodaties in bezit van gemeente Utrecht*
Aantal objecten
Objecten
Beheereenheden
Cultuur
30
52
Beleidsveld
Aantal m2 BVO
gebouwen
ge
bouwen
Aantal m2
terrein
Aantal m2 terrein
gronden
Totaal aantal m 2
terreinen
83.015
gebouwen
34.505
432
(gebouwen+gronden)
34.937
Cultuur
* Naast de accommodaties met een culturele bestemming die in bezit zijn van gemeente Utrecht zijn er diverse
accommodaties die mede met subsidies vanuit de investeringsband cultuur zijn verworven en/of verbouwd. Deze
accommodaties zijn in bovenstaande telling niet meegenomen. Met name de hierboven genoemde
koepelorganisaties beheren veel gebouwen.
6.5.3
Meerjarenresultaat
De accommodaties uit de portefeuille Overig maken in de verantwoording onderdeel uit van het Programma
Vastgoed. Hierover wordt gerapporteerd in hoofdstuk drie.
6.5.4
Kwaliteit
De culturele voorzieningen worden op onderhoudscategorie basis onderhouden. Uiteraard wordt rekening
gehouden met eisen van (brand)veiligheid, bijzondere wetten en regelingen, de Arbo-wet en toegankelijkheid voor
minder validen. De accommodaties dienen voor zowel gebruikers als publiek aantrekkelijk te zijn voor werk en
bezoek. Per instelling dient vastgesteld wat nodig en wat wenselijk is. De basiskwaliteit van de culturele
voorzieningen en accommodaties kan op orde worden gehouden met gerichte investeringen.
6.5.5
Nota Kapitaalgoederen, terugblik en in uitvoering
Op weg naar de Vrede van Utrecht en Culturele Hoofdstad van Europa is de afgelopen jaren een aantal projecten
gerealiseerd op het gebied van cultuur in de wijk en broedplaatsen:
•
2010 - tijdens het Uitfeest is de tijdelijke voorziening De Vrijstaat in Leidsche Rijn geopend.
•
2010 - in september is het Vorstelijk Complex in Zuilen geopend..
•
2010 – in september is Kytopia aan de Zeedijk geopend; een muziekbroedplaats.
•
2010 - in oktober is de Grave van Solmsstraat 2 (pand SWK) voor Kunstlicht op straat, Stichting Storm,
Kaasschaafcollectief en Born Digital in de geopend.
•
2010 - in november Sophies AL aan de Archimedeslaan 16 geopend, in 2011 omgezet in 50 ateliers die door
•
2011 – oplevering en ingebruikneming 30 atelierwoningen SWK Kersenboomgaard in Leidsche Rijn
•
2012 - De aangepaste en volledig verbouwde Stefanuskerk in Overvecht heropend.
SWK worden beheerd en verhuurd.
•
2013 – Het Witte Pand, Noordwest, artists in residence, opgeleverd en geopend.
•
2013 – in december oplevering Muziekpaleis TivoliVredenburg. De testprogrammering loopt en op 21 juni
•
De oplevering van de culturele wijkvoorziening Cereol is voorzien in september 2014.
•
De oplevering van Museum Oud Amelisweerd is voorzien in maart 2014.
2014 is de officiële opening van het Muziekpaleis.
•
De oplevering van de bouw van de theaterfunctie in Castellum Hoge Woerd in Leidsche Rijn is gepland in 2015.
•
In 2013 is begonnen met de verbouwing van het Centraal Museum gericht op bezoekersvoorzieningen zoals
horeca,
entree,
winkel
en
auditorium.
Daarnaast
vergroting
expositieoppervlak
en
optimalisering
verhuurruimte. Eerste fase gereed voorjaar 2014, laatste fase gereed eind 2015.
•
In de zomer van 2014 gaat de renovatie van Stadsschouwburg Utrecht fase 1 van start. Hierbij worden
ondermeer de Blauwe Zaal, Zindering, het entreegebied, de kantoren, faciliteiten voor artiesten en
opslagruimtes in het souterrain gerenoveerd. Tijdens deze renovatie gaat de bespeling van de Grote Zaal door,
maar zullen het restaurant en de Blauwe Zaal een heel seizoen gesloten zijn. Oplevering zomer 2015.
60
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.5.6
Nota Kapitaalgoederen Vooruitblik
Bestemming investeringsruimte
De investeringsruimte in het cultuurbudget van 961.000 euro op jaarbasis biedt in de komende jaren beperkt
mogelijkheden. Dit bedrag is bestemd voor de realisering en verruiming van mogelijkheden voor culturele
gebruikers en initiatiefnemers ten behoeve van de dekking van het onrendabel deel van investeringen na
verrekening van exploitatieopbrengsten en bijdragen van derden.
Uitbreidingsinvesteringen
In onderzoek
•
Samenhangend met de eerder genoemde kredietfaciliteiten is het van belang om investeringsbudget te
reserveren voor de ontwikkeling en aanpassing van broedplaatsen waarin verschillende culturele en creatieve
activiteiten kunnen worden ondernomen. Deze gereserveerde bedragen dien bij instemming met plannen als
dekking van de onrendabele top. Het grootste deel van de bruto investering wordt terugverdiend in de
huuropbrengsten.
•
Stichting BAK is ondermeer in overleg met Centraal Museum om - ook met het oog op de nieuwe Cultuurnota
periode 2017-2020 – de mogelijkheden te bezien van samenwerking en gecombineerde huisvesting.
•
Centraal Museum heeft bij voorstellen tot verzelfstandiging eind 2012 aangegeven dat in de staat van courante
werken sprake is van achterstallig onderhoud voor een bedrag van € 1,9 miljoen waarvan inmiddels € 0,4
miljoen kan worden opgelost door interne bedrijfsfinanciering. Blijft in de verzelfstandigingdocumenten een
nadeel van € 1,5 miljoen dat dient te worden opgelost. Binnen de investeringsband Cultuur is een stelpost van
€ 1 miljoen opgenomen.
•
Project SpelComputer Museum (gaming), voorgelegd initiatief en in onderzoek voor functie en te kiezen locatie,
•
Aanpassing huisvesting SCU en TU, voorstellen af te wachten van de twee organisaties.
•
Villa Sculptura, afronding kunstenaarshuis Atelier Van Lieshout
stelpost opgenomen.
in het kader van project Beyond op gang
gebracht. Voor realisering van de villa is een kavel van ca. 1000 m2 nodig. Bedoeling is om uitgifte aan een
particuliere koper mogelijk te maken waardoor Leidsche Rijn wordt verfraaid met een bijzonder bouwwerk.
•
Afhankelijk van de beschikbare jaarruimte kan uit de exploitatie van Cultuur in de doelstelling
Internationalisering budget beschikbaar komen voor het culturele investeringsprogramma.
Financiën
In
onderstaand
schema
worden
de
investeringsprojecten
vermeld
met
de
daarmee
gepaard
gaande
investeringskosten, de dekking uit eigen middelen en de financiering door derden. Er is uitgegaan van
kwaliteitsniveau basis.
Vervangingsinvesteringen
2015
2016
Herhuisvesting BAK
2017
2018
500
Totaal
500
Ruimtelijke en functionele
aanpassingen accommodaties
200
200
200
200
800
Centraal Museum, achterstallig
onderhoud kunstwerken
1.000
1.000
Totaal vervangingsinvesteringen
200
1.200
700
200
2.300
2015
2016
2017
2018
Totaal
Broedplaatsen
250
300
300
300
1.150
SpelComputer Museum
500
500
500
500
200
200
Uitbreidingsinvesteringen
Uitbreidingsinvesteringen
Gemeenschappelijke huisvesting
SCU en TU
Villa Sculpura, realisering en
uitgifte
Artplex, stelpost alternatief
749
749
1.049
3.099
Totaal uitbreidingsinvesteringen
1.450
300
300
61
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
Totaal investeringen
Vervangingsinvesteringen
2015
2016
2017
2018
Totaal
200
1.200
700
200
2.300
Uitbreidingsinvesteringen
1.450
300
300
1.049
3.099
Totaal investeringen
investeringen
1.650
1.500
1.000
1.249
5.399
2015
2016
2017
2018
Totaal
Totaal dekking
IB tot 2015
IB 2015
1555
1.555
961
961
IB 2016
961
IB 2017
961
961
IB 2018
Totaal dekking
Saldo meenemen naar volgend jaar
961
961
961
2.516
961
961
961
5.399
866
327
288
0
0
Uitgangspunt is gelijkblijvend prijsniveau, prijspeil 2014
62
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.6
Multifunctionele Accommodaties (MFA's
(MFA's)
MFA's)
6.6.1
Inleiding
Als in een gebouw of cluster van gebouwen meer dan één maatschappelijke functie is gehuisvest spreken we van
een Multifunctionele Accommodatie (MFA). Kenmerkend in deze situatie is dat meer partijen – ook niet
gemeentelijke - met verschillende financiële stromen, ruimten of terreinen gebruiken en eventueel delen
In Utrecht is veel ervaring opgedaan met het clusteren van voorzieningen in MFA's. Het realiseren van MFA's was in
de afgelopen jaren een uitdrukkelijke politieke wens, waardoor de gemeente vaak de initiatiefnemer was en vaak
ook de opdrachtgever. De ervaringen met de gerealiseerde MFA's in de praktijk is wisselend en kent de nodige
problemen. Dit heeft ertoe geleid dat eind 2012 de nota "Multifunctionele Accommodaties in de toekomst, een
routekaart voor het clusteren van voorzieningen" is vastgesteld.
Door het gebruik van de routekaart bij de realisatie van toekomstige MFA's maken alle betrokken partijen een
bewuste keuze voor wel of niet onderbrengen van hun voorziening in een MFA en zijn ze zich bewust van de
organisatorische en financiële consequenties ( zoals beheer, inzet, samenwerking) die dit met zich meebrengt.
De routekaart onderscheidt vier types van MFA's:
‘Stand alone’; partijen kiezen er voor hun eigen accommodatie te ontwikkelen zonder fysieke relatie met anderen.
‘MFA lite’; partners delen een locatie maar niet de ruimtes; de MFA als bedrijfsverzamelgebouw.
‘MFA medium’; partners delen een locatie zodat zij ruimten en andere faciliteiten gezamenlijk kunnen benutten; de
MFA als facilitair centrum.
‘MFA XL’; partners delen een locatie om gemeenschappelijke diensten te kunnen leveren; de MFA als onderneming.
Partners/partijen zijn in deze omschrijving burgers, instellingen of bedrijven die in het maatschappelijke domein
een vorm van samenwerking beogen.
De routekaart is niet voor niets ontstaan n.a.v. de ervaringen in bestaande MFA's. Deze bestaande MFA's kennen de
nodige problemen. De gemeente wil dit jaar in samenwerking met de partners de problemen van de functionaliteit,
gebruik, exploitatie en beheer in beeld brengen en hier oplossingen voor zoeken. Wanneer blijkt dat het gewenste
ontwikkelperspectief van de gebruikers anders is dan hoe de MFA oorspronkelijk is bedoeld, vraagt dit mogelijk
nieuwe afspraken en investeringen (incidenteel en/of structureel).
6.6.2
Omvang en bezetting bestaande MFA's
In Utrecht zijn in 2013 13 Multi Functionele Accommodaties:
−
MFA
−
Functies
−
Cultuurcampus
−
−
Hart van Noord
−
Onderwijs, sport, welzijn
−
De Musketon
−
Welzijn, overig (waaronder bibliotheek)
−
Cluster 't Zand
−
Onderwijs, sport, welzijn en overig
−
Cluster Voorn
−
Onderwijs, sport, welzijn en overig
−
De Weide Wereld
−
Onderwijs, sport, welzijn, zorg en overig
−
Hof het Spoor
−
Onderwijs, sport en zorg
−
Sportcampus
−
Onderwijs, sport en welzijn
−
Vorstelijk Complex
−
Kunst/cultuur, welzijn, overig
−
Waterwin
−
Onderwijs, sport, welzijn, overig (waaronder bibliotheek)
−
Nieuw Welgelegen
−
Onderwijs, sport, overig
−
De Dreef
−
Onderwijs, sport, overig
−
Laan van puntenburg
−
Onderwijs, overig
Onderwijs, sport, kunst/cultuur, zorg, welzijn en overig (waaronder
bibliotheek)
De verdeling van het totaal oppervlak van de MFA's in Utrecht geeft het volgende beeld: Onderwijs is de grootste
partij, gevolgd door Sport. Welzijn is wel in een groot deel van de accommodaties aanwezig, maar bezet een
geringer oppervlak. De categorie "overig" omvat o.a. kinderdagverblijven.
63
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
verdeling m2 bvo mfa's naar gebruik
sport/recreatie
onderwijs
kunst/cultuur
welzijn/zorg
overig
In de komende jaren worden de volgende MFA's gerealiseerd (bij de voorbereiding van deze MFA's is geen gebruik
gemaakt van de routekaart' :
-Cereol (aangehuurd) onderwijs is opgeleverd in 2013, Sport en Welzijn zal medio 2014 worden opgeleverd.
-Castellum Hoge Woerd, oplevering eerste kwartaal 2015.
-Ibisdreef, oplevering medio 2016.
-Teun de Jager, oplevering medio 2016.
De bezetting is meegenomen in de portefeuille van het beleidsonderdeel dat gebruik maakt van de multifunctionele
accommodatie (bijvoorbeeld welzijn en sport). Indien er gebruik gemaakt wordt van de MFA door een organisatie
die niet in een beleidsdoel valt, wordt de ruimte volledig verhuurd aan deze organisatie en is er geen
bezettingscijfer (bijvoorbeeld een kinderdagverblijf). Op dit moment is er nog geen sprake van leegstand in de
MFA's. Wel wordt dit meegenomen in het onderzoek zoals in de inleiding is verwoord.
6.6.3
Resultaat en Meerjaren eigenaar exploitatie
De MFA's maken in de verantwoording deel uit van het Programma Vastgoed. Hierover is gerapporteerd in
hoofdstuk drie.
6.6.4
Kwaliteit
De kwaliteit van de huisvesting van de multifunctionele accommodaties is over het algemeen goed te noemen
omdat 11 van de 13 accommodaties zijn gerealiseerd of gerenoveerd op basis van de wet- en regelgeving van het
Bouwbesluit 2003. Omdat er geen aanleiding is om één van deze accommodaties in de toekomst af te stoten wordt
er gestuurd op minimaal behoud van kwaliteit onder de Conditienorm klasse 3, één en ander zoals hierover is
toegelicht in hoofdstuk vier.
6.6.5
Nota Kapitaalgoederen terugblik
De MFA's maken in de verantwoording deel uit van het Programma Vastgoed. Hierover wordt gerapporteerd in
hoofdstuk drie.
6.6.6
Nota Kapitaalgoederen vooruitblik
De MFA's maken in de verantwoording deel uit van het Programma Vastgoed. Hierover wordt gerapporteerd in
hoofdstuk drie.
64
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.7
Overig
6.7.1
Inleiding
De portefeuille Overig bestaat uit verschillende onderdelen. Deels is het vastgoed dat in kleinere beleidsvelden valt
en deels is het vastgoed zonder beleidsdoelstelling. In de eerste categorie valt vastgoed dat ondersteunend is in de
beleidsvelden:
−
economie, bijv. bedrijfsverzamelgebouw LUMAX
−
openbare orde en veiligheid, bijv. de kazernes en kantoren van de brandweer
−
strategisch vastgoed, bijvoorbeeld de benzine verkooppunten
Brandweerpanden
Bij de regionalisering van de brandweer in 2010 zijn de brandweerpanden niet overgedragen aan de
Veiligheidsregio Utrecht (VRU), maar achtergebleven bij de gemeente Utrecht. Het gaat om de volgende locaties:
•
Burgemeester Norbruislaan 45
•
Belcampostraat 10
•
Sartreweg 11
•
Vlampijpstraat 100
•
Helling 20
•
Meerndijk 17A
•
Gouden Koetslaan 97.
In 2013 heeft de VRU een aantal majeure projecten uitgewerkt, die ter besluitvorming voorliggen in het algemeen
bestuur van de VRU van 4 juli 2014. Eén van deze projecten is het voorstel met betrekking tot de repressieve
huisvesting. Conform dit voorstel zal de VRU samen met de gemeenten een visie, inclusief financiële kaders,
ontwikkelen op het toekomstig eigendom en beheer van de brandweerposten. Het uitgangspunt dat de VRU daarbij
hanteert, is dat het eigendom en het beheer per 2016 zijn overgedragen aan de veiligheidsregio.
Vastgoed zonder beleidsdoelstelling: dit is vastgoed dat vanuit de historie in bezit van de gemeente is gekomen
(winkels, woonhuizen, tuinen, terreinen en gronden), wat in het verleden een beleidsdoel diende maar wat niet
langer een beleidsdoel is (bijvoorbeeld kinderopvang), of dat niet langer gebruikt wordt voor het betreffende
beleidsdoel (oude scholen, buurthuizen).
6.7.2
Omvang
Omvang en bezetting
Aantal objecten
Overig
Objecten
Beheereenheden
178
682
Beleidsveld
Aantal m2 BVO
Overig / gemengd
gebouwen
50.827
Aantal m2
Aantal m2
Totaal aantal m 2
terrein
gebouwen
terrein
gronden
terreinen
(gebouwen+gronden)
104.447
355.592
460.039
Het vastgoed dat een beleidsdoel dient zal in het bezit blijven van de Gemeente Utrecht zolang het beleidsdoel dat
wil. Het vastgoed zonder beleidsdoel zal kunnen worden uitgegeven. Daartoe zal het afwegingskader van paragraaf
2.6 worden gebruikt om te bepalen of daadwerkelijk tot uitgifte wordt overgegaan.
Het vastgoed in deze portefeuille wordt vooral in zijn totaliteit verhuurd. Daarmee is er geen bezettingscijfer, maar
wordt er gesproken over het volledig verhuurd zijn van de accommodaties.
Ontwikkelingen:
In 2013 valt nog 12% van het gemeentelijke vastgoed in deze deelportefeuille. Dit is minder dan vorig jaar doordat
er uitgifte van vastgoed heeft plaats gevonden.
Voor de snipperstroken groen wordt een voorstel gemaakt, om hier opnieuw beleidsmatig naar te kijken.
65
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.7.3
Meerjarenresultaat
De accommodaties uit de portefeuille Overig maken in de verantwoording onderdeel uit van het Programma
Vastgoed. Hierover wordt gerapporteerd in hoofdstuk 5. Dit geldt voor het resultaat, de meerjaren eigenaar
exploitatie en de investeringen.
6.7.5
Nota Kapitaalgoederen Terugblik
Dit is meegenomen in het programma Vastgoed, zie hoofdstuk drie.
6.7.6
Nota Kapitaalgoederen Vooruitblik
Dit is meegenomen in het programma Vastgoed, zie hoofdstuk drie.
66
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.8
Bereikbaarheid
Bereikbaarheid
6.8.1
Inleiding
In de deelportefeuille bereikbaarheid vallen de objecten van parkeren. Dit vastgoed rekent af in programma
Bereikbaarheid. Hieronder staan de aantallen per soort object weergegeven. Hierin staan zowel de bestaande
objecten als de objecten in ontwikkeling.
6.8.2
Omvang en bezetting
Overzicht garages en stallingen
Aantal
Parkeergarages belanghebbenden
8
Parkeerterreinen
2
Openbare parkeergarages
4
Openbare fietsenstallingen
8
Buurt fietsenstallingen
27
Fietstrommels
77
overige percelen
3
129
Overzicht garages en stallingen in ontwikkeling
Aantal
Openbare parkeergarages in ontwikkeling
2
Parkeergarages belanghebbenden in ontwikkeling
2
Fietsenstalling in ontwikkeling POS
3
Openbare en buurt fietsenstallingen in ontwikkeling
2
9
De bezetting wordt voor de objecten uit deze portefeuille niet overal hetzelfde bepaald. Bij zowel P&R's als bij
openbare garages kijken we naar het aantal verkochte kaartjes per parkeervoorziening. Voor de fietstrommels geldt
een bezettingsgraad van 93%. Voor de belanghebbenden garages zijn de volgende bezettingscijfers bekend:
Bezetting
Capaciteit
Bezet
Garage Jan Meyenstraat
87
68
78%
Garage Boekhoven
57
57
100%
Garage Korte Nieuwstraat
41
41
100%
Garage Tuinstraat
Bezettingsgraad
112
112
100%
Garage Albracht
18
18
100%
Garage Malba
60
54
90%
Garage Wolvenplein
18
9
50%
Garage ABC straat
77
15
19%
6.8.3
Meerjarenresultaat
De sector Milieu en Mobiliteit maakt jaarlijks het Meerjaren Perspectief Bereikbaarheid en Luchtkwaliteit (MPB).
Onderdeel van het MPB is het meerjarenbeeld van de parkeerexploitatie. De ontwikkeling op de kapitaalgoederen
parkeren wordt meegenomen in dit meerjarenbeeld. Daarnaast wordt in het MPB tevens inzicht gegeven in de
investeringen in parkeervoorzieningen die vanuit het programma bereikbaarheid worden gedaan.
6.8.4
Kwaliteit
De objecten in deze portefeuille worden onderhouden op onderhoudscategorie basis conform UOM. Teneinde dit te
realiseren wordt gewerkt volgens het meerjaren onderhoudsplan parkeren.
6.8.5
Nota Kapitaalgoederen Terugblik
N.v.t.
67
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.8.6
Nota Kapitaalgoederen Vooruitblik
OnderhoudsOnderhouds- en investeringsprogramma
Bereikbaarheid
2015
2016
2017
2018
1. Onderhoudslasten
270
594
389
262
2. Vervangingsinvesteringen
100
100
100
100
3. Uitbreidingsinvesteringen
1.200
1.200
1.200
1.200
Totaal programma Bereikbaarheid
1.570
1.894
1.689
1.562
1. Onderhoudslasten
Dit betreft de onderhoudslasten van parkeergarages en transferia en fietsparkeervoorzieningen. Deze lasten worden
binnen de parkeerexploitatie gedekt. Het onderhoud is gebaseerd op het in stand houden van de kapitaalgoederen
in een redelijke staat.
2. Vervangingsinvesteringen
Jaarlijks worden fietstrommels gerealiseerd en vervangen.
3.Uitbreidingsinvesteringen
Uitbreidingsinvesteringen op het gebied van parkeren betreffen investeringen in het uitbreiden van het fiscaal
gebied parkeren alsmede de realisatie van twee buurtfietsenstallingen.
68
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.9
Ruimtelijke
Ruimtelijke Ontwikkeling
6.9.1
Inleiding
De portefeuille Ruimtelijke Ontwikkeling betreft vastgoed dat de gemeente in (tijdelijk) eigendom heeft om
toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Vooruitlopend op de ruimtelijke ontwikkelingen heeft
de UVO de taak om het vastgoed (zowel objecten als gronden) zo economisch rendabel als mogelijk te exploiteren.
Dit doet de UVO door te zoeken naar passende huurders/gebruikers. Afhankelijk van de tijdsduur en bestemming
van het vastgoed worden huurders/gebruikers geselecteerd. Daarbij worden de objecten in deze portefeuille zoveel
mogelijk ingezet om al dan niet beleidsmatige ruimtevraag te kunnen beantwoorden. Voor gronden geldt dat deze
zo veel als mogelijk vooruitlopend op herontwikkeling of uitgifte worden verhuurd. Voor uitgifte bestemde
bouwkavels worden i.v.m. de afnemende vraag als gevolg van de economische crisis -indien mogelijk- ook
verhuurd voor tijdelijke bebouwing.
De volgende categorieën zijn te onderscheiden:
▶objecten en gronden waarvan de baten en lasten rechtstreeks worden afgerekend met diverse grondexploitaties.
▶strategische verwervingen. Het betreft hier vastgoed dat in de toekomst wordt ingezet of moet wijken voor planof gebiedsontwikkeling. Enerzijds is de opgave om het vastgoed zo economisch rendabel mogelijk te exploiteren,
anderzijds biedt het ook kansen om partijen te huisvesten die niet voor huisvestingskosten gesubsidieerd worden
maar wel op andere wijze door de gemeente gesteund worden omdat ze een positieve bijdrage leveren aan het
gebied. Een voorbeeld van deze categorie vastgoed is het Ondernemend Publiek Gebied (OPG)-complex.
▶voorraadfunctie. Het betreft hier vastgoed dat is verworven vanwege de toekomstmogelijkheden.
Er wordt niet expliciet in financiële zin ingegaan op deze portefeuille omdat de tijdelijke panden en gronden worden
afgerekend met REO Grondzaken en/of rechtstreeks naar diverse grondexploitaties.
6.9.2
Omvang en bezetting
Het gebouwenbestand in 2013 bestaat uit:
▶80 objecten in de bestaande stad. Het betreft hier vooral woningen en garageboxen (o.a. Kanaleneiland)
verworven ten behoeve toekomstige ontwikkelingen. Ten aanzien van woningen is het beleid dat deze zo lang
mogelijk de woonfunctie moeten kunnen behouden. Dit wordt veelal bewerkstelligd door de woningen te verhuren
aan de Specialist in Studentenhuisvesting (SSH) ten behoeven van studentenhuisvesting.
▶28 objecten in Leidsche Rijn. Het betreft hier vooral verworven woningen en bedrijfsruimtes ten behoeve van
planontwikkeling die op termijn gesloopt dan wel uitgegeven worden dan wel bestemmingtransformatie ondergaan.
Ten aanzien van het woningen bestand wordt er actief gestuurd op snelle uitgifte zodra planproces dit toelaat. Dit is
een doorlopend proces. Ten aanzien een aantal bedrijfsruimtes wordt gekeken naar inpassing.
▶2 object in de bestaande stad, verworven ten behoeve van de HOV om de Zuid.
▶5 objecten die in eigendom zijn verkregen uit strategisch oogpunt. Het betreft hier vastgoed dat in de toekomst
wordt ingezet of moet wijken voor plan- of gebiedsontwikkeling. Deze objecten worden veelal aan marktpartijen
verhuurd.
▶11 objecten die in eigendom zijn verkregen vanwege de toekomst mogelijkheden. Dit betreft de categorie
voorraadfunctie. Deze objecten worden veelal aan marktpartijen verhuurd.
Het grondenbestand in 2013 bestaat uit:
▶32 percelen grond in de bestaande stad waarvan de baten en lasten worden verrekend met diverse
grondexploitaties.
▶287 percelen grond in Leidsche Rijn waarvan de baten en lasten worden verrekend met de met diverse
grondexploitaties Leidsche Rijn. Ook voor uitgifte bestemde bouwkavels vallen hieronder als deze vooruitlopend op
uitgifte worden verhuurd ten behoeve van tijdelijke bebouwing.
▶18 percelen grond die zijn aangekocht ten behoeve van de aanleg van de HOV-baan.
▶9 percelen grond die in eigendom zijn verkregen uit strategisch oogpunt.
▶10 percelen grond die in eigendom zijn verkregen vanwege de toekomst mogelijkheden. Voorraadfunctie.
Over de bezetting is niet goed te rapporteren in verband met de aard van de portefeuille. In deze portefeuille is het
doel namelijk om snel te kunnen beschikken over het vastgoed wanneer dat noodzakelijk is voor de
(her)ontwikkeling.
69
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.9.3
Meerjarenresultaat
De kosten en baten van deze portefeuille worden verrekend met REO Grondzaken of rechtstreeks naar diverse
grondexploitaties, derhalve wordt hierover niet door UVO gerapporteerd.
6.9.4
Kwaliteit
Om het vastgoed effectief en efficiënt te beheren en onderhouden, wordt geanticipeerd op de eindfunctie. Hiermee
kan onze opdrachtgever REO/ PBLR duidelijke keuzes maken. Dit betekent dat hoewel er in basis een minimaal
conditieniveau van 3 gehanteerd wordt, er daarnaast mogelijkheden zijn om bepaalde kwaliteitsaspecten niet (of
minder) uit te voeren. Zo kan het voorkomen dat we ons alleen richten op de minimale eisen ten aanzien van
Veiligheid en Gezondheid.
6.9.5
Nota Kapitaalgoederen Terugblik
De investeringen in de accommodaties van de portefeuille Ruimtelijke Ontwikkeling worden direct vanuit
Programma Stedelijke ontwikkeling gedaan, en valt daarmee buiten dit MPUV.
6.9.6
Nota Kapitaalgoederen Vooruitblik
De investeringen in de accommodaties van de portefeuille Ruimtelijke Ontwikkeling worden direct vanuit
Programma Stedelijke ontwikkeling gedaan, en valt daarmee buiten dit MPUV.
70
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
6.10
Eigen huisvesting
huisvesting
6.10.1
Inleiding
Sturing op huisvesting is een proces waarbinnen aanbod en vraag op elkaar afgestemd worden. Het aanbod bestaat
uit de vastgoedportefeuille, die over voldoende kwaliteit moet beschikken om in de vraag (behoefte aan huisvesting)
te kunnen voorzien. De behoefte wordt gevormd door de organisatie. Een organisatie die sterk blijft veranderen en
waardoor de huisvestingsbehoefte grillig is en aan verandering onderhevig.
De vraag vanuit de organisatie zal door IB F&H- concern huisvesting worden opgepakt.
De aanbod van m² wordt uitgevoerd door de UVO voor zowel de gemeentelijke gebouwen in eigendom als de
particuliere huur gebouwen.
Interne Bedrijven (IB) toetst de behoefte aan de beleidskaders en het gemeentelijke normenstelsel. Op basis hiervan
wordt door de UVO met IB een advies opgesteld, waarin alle financiële consequenties in beeld worden gebracht. Na
goedkeuring wordt een aanvang gemaakt met de daadwerkelijke uitvoering van de huisvestingsplannen, waarbij IB
en de UVO de uitvoering coördineert. Mocht er voor de realisatie van de plannen bestuurlijke goedkeuring nodig
zijn, dan zal dit via een separaat verzoek door IB worden voorgelegd.
6.10.2
Omvang en bezetting
Beleidsveld
aantal objecten
eigendom
aantal beheereenheden
extern
totaal
eigendom
gehuurd
Gemeentelijke huisvesting
40
34
extern
totaal
gehuurd
74
43
47
90
Het vastgoed dat de gemeente inzet om haar eigen personeel te huisvesten is slechts deels in bezit bij de
gemeente. Het betreft ook een flink aantal kantoorpanden die op de markt worden gehuurd. Deze situatie zal
veranderen als we naar het Stadskantoor gaan. Er worden dan met name aangehuurde panden verlaten.
Stadskantoor
De bouw van het Stadskantoor is in een vergevorderd stadium en de opleverdatum van het gebouw is vastgesteld op
31 mei 2014 en de inhuizing van de ambtenaren vanaf oktober 2014. Dit traject loopt in goed overleg met de POS,
de verantwoordelijke dienst voor het Stadskantoor. Mocht de opleverdatum gedurende het bouwproces wijzigen dan
zal POS dit aan alle betrokkenen melden. In 2009/2012 zijn alle lopende huurovereenkomsten zoveel mogelijk
geflexibiliseerd om leegstand te voorkomen, nadat de er is verhuisd naar het Stadskantoor. Daarnaast zijn de
kosten van de opleveringsverplichtingen van deze gebouwen geïnventariseerd. Binnen het project Stadskantoor is
voor zowel de leegstandskosten als de opleveringsverplichtingen een financiële voorziening getroffen.
Vanuit de volgende objecten verhuizen de medewerkers van de gemeente Utrecht naar het Stadskantoor:
- Arthur van Schendelstraat 500
- Beneluxlaan 2-6;
- St. Jacobsstraat 200-400;
- St Jacobsstraat 6-8;
- Kaatstraat 1-67;
- Rachmaninoffplantsoen 61;
- Ravellaan 1;
- Vliegend Hertlaan 1-11;
- Australielaan 11;
- 't Goylaan 125-127;
- Vinkenburgstraat 26 ;
- Willem Dreeslaan 113 ;
- vredenburg 40 - eigendom ;
- Ravellaan 96 - eigendom .
71
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
De gehuurde panden zijn per 1-2015 opgezegd en de verhuurder zal daarvoor een nieuwe invulling moeten vinden.
De gemeente Utrecht is zelf aan zet bij de panden Ravellaan 96 en Vredenburg 40. De Ravellaan zal worden ingezet
voor tijdelijk gebruik als studentenwoningen. Voor Vredenburg 40 moet nog een bestemming worden gevonden of
het pand zal uitgegeven worden.
De bezetting wordt door de individuele organisatieonderdelen gemeten. In het stadskantoor is er voor elke fte 0,7
werkplek beschikbaar.
6.10.3
Meerjarenresultaat
Deze portefeuille maakt in de verantwoording deel uit van het Programma Vastgoed. Hierover is gerapporteerd in
hoofdstuk drie.
6.10.4
Kwaliteit
De objecten, in eigendom van de UVO, van eigen huisvesting worden onderhouden in de categorie basis conform de
Utrechtse Onderhoud Methodiek. Bij diverse objecten in deze deelportefeuille vindt al een nuancering plaats, in
afwijking op onderhoudscategorie basis, op gebouw(deel) niveau.
6.10.5
Nota Kapitaalgoederen Terugblik:
Decentrale panden – wijkgebonden functies
Het college heeft in de Programmabegroting 2010 voorgesteld om een efficiency - taakstelling op te leggen aan de
ambtelijke organisatie door te streven naar bundeling van de huisvesting van gemeentelijke onderdelen in de
wijken. Daarom zal ook voor deze gebouwen bij verzoeken tot verhuizingen en/of verbouwingen worden gekeken
naar de toekomst. Voor een aantal gebouwen is namelijk al gestart met het zoeken naar een gezamenlijke
nieuw(bouw)locatie en is een haalbaarheidsonderzoek dan wel zijn intentie- of samenwerkingsovereenkomsten
door de gemeente ondertekend.
De ontwikkeling van de gezamenlijke nieuwbouwlocaties verloopt stroef. Oorzaak hiervoor ligt bij de financiële
taakstellingen en veranderende visies binnen de organisatie onderdelen.
Zicht op Sturing
De Concerndirectie heeft in 2011 besloten dat per 1 januari 2012 in het kader van zicht op sturing de huisvesting
onder te brengen in de basisdienstverlening van IB/F&H, waarbij als sturingsconcept P x Q wordt gehanteerd. Dit
houdt op het gebied van huisvesting in dat huisvesting aan de organisatie onderdelen wordt verschaft op basis van
de norm 1 werkplek per goedgekeurde fte. De komende jaren gaat DO FB -concernhuisvesting kritischer sturen op
het gebruik van m². De middelen die hiervoor gebruikt zullen worden zijn:
-
werken naar huidige huisvestingsnorm: toetsing relatie formatie en aanwezige kantoorruimte
-
proactieve
huisvestingsrol:
input
verkrijgen
van
organisatieonderdelen
op
mogelijk
toekomstige
organisatiewijzigingen en daarmee de relatie leggen naar de huisvesting en de consequentie hiervan
-
bevorderen
flexwerken:
om
dichter
bij
de
huisvestingsnorm
Stadskantoor
te
komen;
-
sturen op lopende huurovereenkomsten en waar mogelijk afstoten: bewaken expiratiedata, looptijd etc.
aantal
verhuisbewegingen/verbouwingen en overlast in de organisatie tot minimum beperken
6.10.6
Nota Kapitaalgoederen Vooruitblik:
- Stadskantoor: de overdracht van POS naar UVO zal per 1 oktober plaats vinden. De gemeentelijke organisatie
neemt vanaf 6 oktober het Stadskantoor in gebruik. Vanaf die datum worden alle af te stoten locaties ontruimd en
waar nodig hersteld in de oorspronkelijke staat.
- Wijk service centrum Kanaleneiland, hier zal het Centrum van Jeugd en Gezin, het wijkbureau en de bibliotheek
gehuisvest worden. De investering is € 4,4 miljoen. Het krediet wordt gedekt uit de huuropbrengsten en een
bijdrage vanuit REO voor de gebiedsontwikkeling
De bouw is onlangs gestart, naar verwachting wordt er in september 2015 opgeleverd.
72
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2014
BIJLAGEN
Bijlage I: Lijst accommodaties (geheime bijlage)
Beslispunt 5
UVO vraagt om bekrachtiging van de door het college opgelegde geheimhouding omtrent de bijlage 'Lijst
accommodaties' conform artikel 25 lid 3 Gemeentewet.
73

organigram

Organigram - Woonlinie

Nieuwsbrief 20 mei 2014 - Bouwstenen voor Sociaal

ASR PD poster A3_ T.a.v. L. Butink

26 augustus 2014 Probleem ouderenzorg ook oplossing Guus van

Nieuwsbrief 4 september 2014

C O N N E C T. S H A R E . L E A R N - Europe

klik hier - Troostwijk

Afstemmen en optimaliseren maatschappelijk vastgoed

Reactie minister Blok