TBG Advies - Time Out Second Home

In deze brochure hebben wij de volgende module(s) uitgewerkt:
1.
Fiscale consequentie aankoop recreatiewoning
2.
Financieringsmogelijkheden
3.
Verzekeringen
1.
Fiscale consequentie aankoop recreatiewoning
De aankoop van een (onroerende) recreatiewoning en de fiscale gevolgen
De aankoop (door een natuurlijk persoon) van een recreatiewoning, die dusdanig met de grond is
verbonden dat deze voor zowel de BTW als de overdrachtsbelasting als een onroerende zaak wordt
aangemerkt, kan verschillende fiscale consequenties met zich meebrengen. Dit is afhankelijk van
het gebruik en/of de verhuur van de recreatiewoning door de desbetreffende koper.
Er zijn verschillende mogelijkheden:
1.
Aankoop woning voor eigen gebruik en dus niet voor verhuur BTW
De levering van een nieuwe recreatiewoning of een recreatiewoning die uiterlijk twee jaar geleden
voor het eerst in gebruik is genomen, is belast met 21% BTW. De koper kan deze BTW niet
terugvragen bij de belastingdienst.
Overdrachtsbelasting
De levering van een nieuwe recreatiewoning of een recreatiewoning die maximaal twee jaar vóór de
datum van levering voor het eerst in gebruik is genomen is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Inkomstenbelasting
Deze (tweede) woning wordt voor de inkomstenbelasting belast in box 3 tegen de WOZ-waarde
(1,2% vermogens-rendementsheffing). De recreatiewoning mag dan niet als hoofdverblijf worden
gebruikt.
2.
Aankoop woning voor eigen gebruik en voor verhuur BTW
De levering van een nieuwe recreatiewoning of een recreatiewoning die uiterlijk twee jaar geleden
voor het eerst in gebruik is genomen, is belast met 21% BTW.
De BTW kan worden teruggevorderd, maar er moet wel sprake zijn van BTW-ondernemerschap. Dit
houdt in:
 de vakantiewoning moet ten minste 140 dagen per jaar worden verhuurd. Verhuur voor kort
verblijf is belast met het verlaagde BTW-tarief van 6%.
De BTW op de aankoop- en de exploitatiekosten kan als voorbelasting in aftrek worden gebracht,
voor het gedeelte dat de recreatiewoning wordt verhuurd (met BTW). De voorbelasting die
toegerekend moet worden aan het privégebruik komt niet voor aftrek in aanmerking.
Indien het chalet ter beschikking wordt gesteld aan een parkbeheerder/exploitant en het chalet voor
eigen gebruik gehuurd wordt van de exploitant inclusief BTW ,hoeft geen rekening gehouden te
worden met het privégebruik.
Bij wisselend privé-/zakelijk gebruik zal na het jaar van aankoop nog 9 jaar lang een correctie van de
in aftrek gebrachte aankoop-BTW mogelijk zijn.
Overdrachtsbelasting
Er zijn hierbij verschillende situaties denkbaar:
 de levering van een recreatiewoning die nog niet in gebruik is genomen: deze levering is
vrijgesteld.
 de levering van een recreatiewoning die wel in gebruik is genomen: de levering is belast met
2%.
 de levering van een recreatiewoning die als gevolg van een voorgenomen verkoop tijdelijk
(maximaal 24 maanden) is verhuurd. Hiervoor kan bij de Belastingdienst een verzoek worden
ingediend om in aanmerking te komen voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting.
Inkomstenbelasting
Deze (tweede)woning wordt in de inkomstenbelastingsfeer in box 3 tegen de WOZ-waarde belast
middels 1,2% vermogens-rendementsheffing,de huuropbrengsten worden hierbij niet belast in box 1.
De recreatiewoning mag niet worden aangemerkt als hoofdverblijf en zal op een normale basis
moeten worden beheerd, waarbij naast het innen van huur niet al te veel arbeidsintensieve
werkzaamheden (onderhoud, etc.) door de verhuurder zelf mogen worden verricht. Is dit wel het
geval, dan kan de Belastingdienst het standpunt innemen dat zowel de netto-huuropbrengsten als de
toekomstige waardeveranderingen van de recreatiewoning progressief belast worden in box 1 tegen
maximaal 52%.
3.
Aankoop woning voor verhuur BTW
De levering van een nieuwe recreatiewoning of een recreatiewoning die uiterlijk twee jaar geleden
voor het eerst in gebruik is genomen, is belast met 21% BTW.
Indien men de recreatiewoning uitsluitend gaat verhuren, is de verhuurder hiervoor doorgaans BTWondernemer. Bij verhuur aan gasten voor kort verblijf is 6% BTW over de huurprijs verschuldigd en
kan alle voorbelasting worden teruggevorderd.
Overdrachtsbelasting
Er zijn hierbij verschillende situaties denkbaar:
 de levering van een recreatiewoning die nog niet in gebruik is genomen: deze levering is
vrijgesteld.
 de levering van een recreatiewoning die wel in gebruik is genomen: de levering is belast met
2%.
 de levering van een recreatiewoning die als gevolg van een voorgenomen verkoop tijdelijk
(maximaal 24 maanden) is verhuurd. Hiervoor kan bij de Belastingdienst een verzoek worden
ingediend om in aanmerking te komen voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting.
Inkomstenbelasting
De recreatiewoning wordt voor de inkomstenbelasting belast in box 3, maar indien men de woning
op meer dan normale wijze beheert zullen de netto-huuropbrengsten en toekomstige waardeveranderingen van de recreatiewoning progressief worden belast in box 1 tegen maximaal 52%.
BTW-ondernemerschap
Als u zich als (BTW)ondernemer bij de Kamer van Koophandel aanmeldt, worden uw gegevens
automatisch doorgegeven aan de Belastingdienst en bent u geregistreerd voor het BTW-ondernemerschap (zie punt 2 en 3). U zal van de Belastingdienst een BTW-nummer ontvangen en periodiek
(hoogstwaarschijnlijk eenmaal per kwartaal) een BTW-aangifte moeten indienen.
Kleine Ondernemersregeling (KOR)
Bij de verhuur van een recreatiewoning door een particulier kan voor wat betreft de BTW de kleine
ondernemersregeling van toepassing zijn. De KOR houdt in dat een BTW-ondernemer die op
jaarbasis per saldo (dus na aftrek van de voorbelasting) niet meer dan € 1.883 aan BTW verschuldigd
is, een belastingvermindering kan krijgen. Bedraagt de per saldo verschuldigde omzetbelasting
minder dan € 1.345, dan hoeft men in het geheel niets af te dragen aan de Belastingdienst;
Herzieningsregeling
Een BTW-ondernemer kan de aan hem in rekening gebrachte BTW als voorbelasting verrekenen met
de door hem verschuldigde BTW. De voorbelasting is alleen aftrekbaar indien de aangekochte
goederen en diensten worden gebruikt voor BTW belaste handelingen, zoals de verhuur van een
recreatiewoning voor kort verblijf. Het deel van de voorbelasting dat betrekking heeft op het privégebruik van de woning is niet aftrekbaar.
De aftrek van voorbelasting bij investering wordt in het jaar van investering en de daarop volgende 9
jaren, gecontroleerd. Aan elk jaar wordt 1/10e deel van deze voorbelasting toegerekend.
De verkoop van een recreatiewoning tijdens de herzieningsperiode kan een correctie van de reeds
teruggevorderde voorbelasting veroorzaken.
2.
Financieringsmogelijkheden
Een hypotheek voor een recreatiewoning kan bij een aantal banken en kredietverstrekkers worden
afgesloten, als er minimaal voldaan wordt aan onder meer de volgende voorwaarden:
 De recreatiewoning moet op eigen grond staan of er moet sprake zijn van erfpacht, waarbij
er sprake is van het recht van opstal.
 De looptijd voor een hypotheek op een recreatiewoning is gesteld op maximaal 20 jaar, en
dat is dus korter dan de looptijd voor een hypotheek die voor een hoofdverblijf kan worden
verstrekt
 Er zal een taxatierapport moeten worden opgemaakt, waarin ook vermeld wordt dat het om
een niet verplaatstbare recreatiewoning gaat.
 Een andere voorwaarden die betrekking kan hebben op het verkrijgen van een hypotheek
voor een recreatiewoning, is het materiaal waarvan de recreatiewoning is gebouwd, zoals
hout of steen die als duurzame materialen kunnen worden beschouwd.
Het maximale hypotheekbedrag is er gevarieerd per hypotheekverstrkker en ligt gemiddeld op
maximaal 80% van de marktwaarde van uw recreatiewoning. De basisgedachte hierachter is dat
recreatiewoningen minder courant en wellicht minder waardevast zijn dan normale woningen. Ook
kan het bij de beoordeling hiervan een rol spelen of de recreatiewoning wel of niet permanent
bewoond mag worden.
Soort hypotheek voor recreatiewoning
In zijn algemeenheid is het alleen nog maar mogelijk om een hypotheek te verkrijgen met een
annuitaire en/of lineaire aflossing.
Fiscale aftrek van de rente bij een recreatiewoning
Indien de recreatiewoning als tweede woning aangemerkt kan worden en er dus geen sprake is van
een hoofdverblijf, moet er rekening mee worden gehouden dat er geen fiscale aftrek van de
hypotheekrente mogelijk is. Daarbij kan wel eventueel, in Box 3, de schuld in mindering kunnen
worden gebracht op de waarde van uw woning.
3.
Verzekeringen
Algemeen
Een compleet schadepakket waarmee u zich op maat en heel voordelig verzekert. Van uw
recreatiewoning wilt u maximaal genieten. Daarom biedt TBG Advies u de mogelijkheid om speciaal
voor uw tweede recreatiewonng een verzekeringspakket af te sluiten. Een juist dekking is dan
essentieel. Met de recreatiewoningverzekering van TBG Advies heeft u geen omkijken meer naar uw
recreatiewoning dat verzekeren wij u.
Standaard heeft u de beschikking over:
 Online Polismap
 Ondersteuning bij schadeclaims
 Persoonlijk contact
In zijn algemeenheid bestaat uw recreatiewoningverzekering uit:
 Opstalverzekering (incl. glasverzekering)
Met de recreatiewoningverzekering wordt een opstalverzekering bedoeld, waarmee schade wordt
gedekt die aan het pand wordt toegebracht als gevolg van een inbraak, storm of brand. Dit betreft de
zogenaamde basisdekking, die verder uitgebreid kan worden om ook dekking te bieden aan andere
risico's.
De verzekeringsdekkingen kunnen bij de verzekeringsmaatschappijen onderling verschillen met
betrekking tot de uitgebreidheid van de dekking, de premies en het eigen risico en kunnen er ook
bijzondere voorwaarden gelden. Bijvoorbeeld als er een recreatiewoning wordt verzekert met de
meest uitgebreide dekking, dient de recreatiewoning van steen te zijn gebouwd en voorzien te zijn
van een harde dakbedekking. Ook kunnen de verzekeringsmaatschappijen gebruik maken van
uitsluitingen zoals houten recreatiewoningen die zich bevinden op onbewaakte terreinen of
recreatiewoningen op het strand.
 Inboedel
Net als in een woning die als hoofdverblijf dient, is er ook bij een recreatiewoning sprake van
inboedel, waartoe onder meer alle meubels, keukengerei, tuinmeubelen en fietsen behoren. De
inboedel kan worden meeverzekerd bij het afsluiten van een recreatiewoningverzekering. Er wordt
dan onder meer dekking geboden aan de financiële gevolgen die ontstaan als gevolg van inbraak in
de recreatiewoning. De inboedel is verzekerd tegen gelijke risico's als waartegen de recreatiewoning
zelf verzekerd is. De recreatiewoning kan dus verzekerd worden voor de opstal en de inboedel en
ondergebracht worden in een recreatiewoningverzekering.
 Aansprakelijkheid
Indien u besluit om de woning volledig te verhuren adviseren wij u om tevens aanvullend een
Aansprakelijkheidsverzekering te nemen aangezien er geen standaard dekking is op uw
gezinsaansprakelijkheidsverzekering voor volledige verhuur van recreatiewoningen.
Maatwerk
Op basis van de informatie uit het inventarisatieformulier zullen wij een offerte op maat aanbieden
waarin alle eerder genoemde dekkingsmogelijkheden zijn opgenomen.
TBG Advies
Uw zekerheid, onze zorg

Download Report