Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
Herbestemming kloostergebouw St. Gregor
Opdrachtgever
Dhr. Winfried T i m m e r s
Missiehuis Steyl
Auteurs
Svenja Brochhaus (Notulist)
Senta Hardt
Melissa Janssen
Marijn v d . Kleut
Tom V . Lieshout
Melanie Meessen (Projectleider)
Organisatie /
Hogeschool Zuyd
Opleiding
Faculteit Facility Management
Docent
Dhr. Patrick Peters
Datum
19 Januari 2 0 1 1
HOGESCHOOL
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
Voorwoord
Opdrachtgever voor het project Kioosterhotel St. Gregor is Dhr. Winfried T i m m e r s . Hij
v r a a g t n a m e n s het Missiehuis te Steyl een advies o m het beheer en de exploitatie van
het St. Gregor gebouw t e optimaliseren. Dit gebouw staat sinds een brand twee j a a r
geleden leeg en vraagt o m een nieuwe b e s t e m m i n g . Vraag is of deze optimalisatie t o t
stand kan w o r d e n gebracht door het gebouw de b e s t e m m i n g Kloosterhotel te geven.
Vanwege de t o e n e m e n d e leegstand en het dreigend verval van het Kloosterdorp is er
enige ontwikkeling nodig om S t e y l , en in het bijzonder het complex Sint Gregor te
behouden, maar wel m e t behoud van de bestaande w a a r d e n . Het uiterlijk van gebouwen
en o m g e v i n g en de innerlijke waarden van de kloosterordes m o e t e n w o r d e n
gerespecteerd.
Dit projectverslag was o n u i t v o e r b a a r geweest zonder de v e r s t r e k t e theorie door school,
de begeleiding van onze t u t o r Patrick Peters en n a t u u r l i j k Dhr. T i m m e r s als
opdrachtgever. Bij deze willen w e u allen danken voor het bijdragen van alle informatie
waardoor d i t projectverslag t o t stand is g e k o m e n .
Heerlen, 28 j a n u a r i 2 0 1 1
Groep FM210A
3
HOGESCHOOL
ZUVO
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
Inhoudsopgave
Samenvatting.......
6
Inleiding
7
1 I n v e n t a r i s a t i e - Huidige beheer - e n exploitatiesituatie gebouw
9
1.1 I n z i c h t in de dagelijkse beheer - e n exploitatiesituatie v a n het gebouw
9
1.2 Situering beheer gebouw in de c o n t e x t van de levenscyclus van het gebouw
9
1.3 Specifieke eigenschappen van het gebouw
9
1.4 Beschrijving v a n diverse gebruikersgroepen
10
1.5 Beschrijving v a n gebruiksgegevens
10
1.6 Bouwkundig en installatieonderhoud
10
1.7 ivieerjarenonderhoudsplan (MOP); technisch onderhoud en schoonmaakonderhoud
11
1.8 Energiebeheer en beveiliging
11
1.9 Ruimtebeheer en ruimtegebruik
11
1.10 Visie opdrachtgever over beheer en exploitatie van het gebouw
11
2 Inventarisatie - Duurzaamheid
13
2 . 1 Duurzaamheid binnen de branche
13
2.2 Duurzaamheid wat betreft opdrachtgever
13
3 Inventarisatie - Meting gebouwprestaties, g e b o u w g e b r u i k en omgeving
14
3.1 Relevante gebieden van dagelijks beheer en exploitatie
14
3.2 Gebouwevaluatiemethoden POE
14
3.3 Keuze voor gebouwevaluatiemethode
14
3.4 Uitwerking POE
15
3.5 Uitvoering POE (resultaten)
15
4 Analyse van de huidige beheer - e n exploitatiesituatie gebouw
19
4 . 1 Beschrijving van de prestaties van het gebouw aan de hand van het uitgevoerde
onderzoek
19
4.2 Beschrijving gewenste gebouwprestaties
19
4.3 DEPEST model
20
4.4 SWOT analyse
22
4.5 Beschrijving drie excellente gebouwprestaties
23
4.6 Beschrijving van verbeterpunten gebouwprestaties
23
5 Uitwerking - Optimalisatie dagelijkse beheer en exploitatie
..25
6 Uitwerking - Programma van Eisen
26
6 . 1 Inleiding
26
6.2 Functionele eisen
26
6.4 Technische eisen
26
6.5 Architectonische eisen
27
6.6 Symbolische eisen
27
7 Uitwerking - Integrale visie
28
8 Uitwerking - Financiële consequenties
29
4
HOGESCHOOL
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
8 . 1 Investeringsbegroting en financieringsplan
..29
8.2 Exploitatiebegroting voor de k o m e n d e 10 j a a r
30
8.3 Cashflow overzicht
..33
8.4 Investeringsbeoordeling
.....33
8.5 Conclusies....
.....34
9 Uitwerking - Juridische consequenties.....
9 . 1 Rechtsgebieden die een rol spelen in het project
..................35
...............35
9.2 Wetgeving die van toepassing is
...35
9.3 Overeenkomsten die een rol spelen in het project
35
9.4 Juridische acties in het geval van niet nakomen van het contract
35
9.5 Eigendomsconstructies
36
9.6 Beperkte rechten
36
9.7 Arboregels
36
9.8 Regelgeving ten aanzien van brandveiligheid
.....37
9.9 Procedures en richtlijnen voor cameragebruik en beveiliging
38
9.10 Bouwwetgeving in het project
38
9 . 1 1 Toepassing van aanbestedingsregels
39
Bronnen
40
Bijlagen
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
1:
2:
3:
4:
5:
6:
7:
8:
9:
Plan v a n Aanpak
POE
Referentieproject
Interview 1
Interview 2
I n f o r m a t i e over zonnefolie en zonneboiler
I n f o r m a t i e over shuttlebusje
Informatie over toegankelijkheid van invaliden
Financiële consequenties
5
HOGESCHOOL
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
Samenvatting
De opdracht van projectgroep 210A is o m te onderzoeken hoe het beheer en de
exploitatie van het St. Gregor g e b o u w te Steyl optimaliseert kan worden en of het
mogelijk en rendabel zou zijn er in de t o e k o m s t een kloosterhotel van t e m a k e n . Het
gebouw bevindt zich in het kloosterdorp Steyl en staat na een brand in 2 0 0 8 leeg.
De opdrachtgever dhr. Winfried T i m m e r s heeft de projectgroep 210A o m advies gevraagd
en v o o r hem is het verslag dus ook geschreven.
Naast de boven genoemde doelstelling van het project bestaat er ook een
probleemstelling. De vraag die de projectgroep gaat beantwoorden is de v o l g e n d e :
Hoe kan het beheer en de exploitatie van het kloostergebouw St. Gregor optimaliseert
worden?
Om deze vraag te kunnen beantwoorden heeft de projectgroep het eerst een
inventarisatie van de huidige beheer - e n exploitatiesituatie van het gebouw St, Gregor
door middel van een Post - O c c u p a n c y -Evaluation(POE) g e m a a k t . Hiervoor heeft de
projectgroep een m e e t i n s t r u m e n t opgesteld en aan de hand daarvan een inventarisatie
betreffend verschillende aspecten k u n n e n m a k e n . Bij deze aspecten hoorden onder ander
functionele aspecten zoals de bereikbaarheid of de t o e g a n k e l i j k h e i d , esthetische aspecten
zoals de cultuurhistorische waarde v a n het gebouw of technische aspecten. De kwaliteit
van deze aspecten werden door middel van een vijfpuntsschaal in kaart gebracht. Aan de
hand van de uitgevoerde Post - O c c u p a n c y - E v a l u a t i o n heeft de projectgroep de huidige
beheer - e n exploitatiesituatie van het gebouw St. Gregor geanalyseerd. Hier zijn zowel
excellente punten als v e r b e t e r p u n t e n naar v o r e n g e k o m e n . De excellente punten waren
privacy en sociaal contact binnen het gebouw, cultuurhistorisch waarde van het gebouw
en de betekenisverlening. De volgens de projectgroep v i j f belangrijkste v e r b e t e r p u n t e n
zijn bereikbaarheid, toegankelijkheid vooral m e t betrekking t o t m i n d e r v a l i d e ,
brandveiligheid, duurzaamheid en het fysieke welbevinden binnen het g e b o u w . Nadat de
projectgroep de v e r b e t e r p u n t e n voorgelegd heeft aan de opdrachtgever heeft deze
gekozen om de projectgroep de v e r b e t e r p u n t e n duurzaamheid en t o e g a n k e l i j k h e i d ,
vooral m e t betrekking t o t m i n d e r v a l i d e , te laten u i t w e r k e n .
Tijdens de uitwerkingsfase heeft de projectgroep voor beide aspecten een Programma
van Eisen opgesteld.
Wat het aspect duurzaamheid b e t r e f t zijn de belangrijkste aandachtspunten o m
duurzaam energie te gebruiken en een shuttlebus aan te schaffen welke op aardgas r i j d t .
Er is het idee o m zonnefolie op het dak te gaan installeren om d u u r z a a m energie op t e
w e k k e n . Omdat het gebouw onder m o n u m e n t e n z o r g staat mogen er n a m e l i j k geen
zonnepanelen geïnstalleerd w o r d e n . Verder is het idee o m een zonneboiler t e gaan
installeren voor de v e r w a r m i n g van het water. De zonnefolie kan pas in 2015 verkregen
worden daarom adviseert te projectgroep o m al nu r u i m t e te gaan reserveren voor de
zonneboiler later en voor o v e r b r u g g i n g van de tijd t o t 2015 groene s t r o o m t e gebruiken
welke later nog als ondersteuning g e b r u i k t kan w o r d e n . Het idee van de shuttlebus heeft
ook t e maken m e t het aspect d u u r z a a m h e i d o m d a t m e t dat busje de gasten van het
station Venlo gebracht zullen worden naar het t o e k o m s t i g kloosterhotel. Hierdoor w o r d e n
de gasten gestimuleerd om m e t Openbaar Vervoer naar het hotel t e komen en door
middel van dat busje kunnen t e g e l i j k e r t i j d meerdere gasten t r a n s p o r t e e r t w o r d e n . Dit
aspect en het aspect dat het auto op aardgas rijdt m a a k t het t o t een d u u r z a m e manier
van de extra service transfer.
Wat het aspect toegankelijkheid v o o r mindervalide betreft moeten er in het gebouw St.
Gregor veel bouwkundige aanpassingen gedaan w o r d e n . Hierbij hoort onder andere een
liftinstallatie, er is wel een lift aanwezig in het gebouw maar deze moet v e r n i e u w d
worden en aan het bouwbesluit v o l d o e n . Verder hoort er bij de aanpassingen een nieuwe
toegangspad die geschikt is voor m i n d e r v a l i d e , zodat deze mensen het g e b o u w ook
zonder problemen kunnen bereiken, en de installatie van trapliften hoort evenzeer bij de
aanpassingen van het gebouw. Deze zijn van belang voor de mindervalide o m ook de
ruimtes te kunnen bereiken welke niet met de lift te bereiken zijn bijvoorbeeld de r u i m t e
boven welke geschikt is voor workshops of e v e n e m e n t e n . Verder m o e t e n er nog
aanpassingen gedaan worden zoals het aanpassen van badkamer of de keukenbladen
zodat ook mindervalide kunnen deelnemen aan gezamenlijke activiteiten zoals koken.
6
HOGESCHOOL
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
Inleiding
Doelstelling
De projectgroep w o r d t o m advies gevraagd o m zowel het beheer als ook de exploitatie
van het nu nog leeg staande St. Gregorgebouw te optimaliseren.
De projectgroep heeft de volgende subdoelstellingen g e f o r m u l e e r d :
•
aan hand van een POE evalueren of het realistisch is het g e b o u w als Kloosterhotel
in te richten en daarmee het beheer en de exploitatie te optimaliseren
•
als de herbestemming in v o r m van een Kloosterhotel m o g e l i j k zou z i j n , moet m e t
het behouden van de bestaande waarden en het unieke k a r a k t e r van Steyl
rekening gehouden w o r d e n . Het is van belang dat het u i t e r l i j k van St. Gregor en
de o m g e v i n g , zowel als de innerlijke waarde w o r d t gerespecteerd
•
als de mogelijkheid bestaat o m een Kloosterhotel in te r i c h t e n , w o r d t er geen
commercieel massatoerisme v e r w a c h t , maar recreatieve toeristen die de
cultuurhistorische waarde van Steyl waarderen en op zoek zijn naar rust,
bezinning en spiritualiteit
Probleemstelling
De probleemstelling van de projectopdracht is de volgende:
Hoe kan het beheer en de exploitatie van het kloostergebouw St. Gregor geoptimaliseerd
worden?
V o o r t v l o e i e n d e d e e l v r a g e n uit d e p r o b l e e m s t e l l i n g
•
Is het rendabel voor het missiehuis te Steyl er een kloosterhotel van het
kloostergebouw St. Gregor t e maken?
•
Hoe kan duurzaamheid worden toegepast op de optimalisatie van het beheer en
de exploitatie van het gebouw?
•
Welke verbeterpunten zijn er in het St. Gregor gebouw?
O p e r a t i o n e l e d e f i n i t i e s uit d e p r o b l e e m s t e l l i n g
•
Optimalisatie
' O p t i m a l i s e r e n ' , of ' o p t i m a l i s a t i e ' is het proces om de beste oplossing voor een
probleem te v i n d e n .
Gevonden op h t t p : / / n l . w i k i p e d i a . o r a / w i k i / O p t i m a l i s e r
•
Beheer
Het verantwoordelijk zijn en zorg dragen voor het handhaven of bereiken van een
vooraf vastgesteld kwaliteitsniveau van het beheerde object of de beheerde
functie '
Gevonden op h t t p : / / w w w . e n c v c l o . n l / l o k a a l / 1 0 7 9 6
•
Exploitatie
Het zelfstandig naamwoord exploitatie is afgeleid van het w e r k w o o r d exploiteren
dat zoveel als " g e b r u i k e n " betekent. Enkele synoniemen v a n het woord exploitatie
z i j n : o n t g i n n e n , m e t w i n s t draaiend h o u d e n , u i t b u i t e n , o p l e v e r e n , leiden, ter
beschikking stellen, r u n n e n .
Gevonden op h t t p : / / w w w . e n c i e . n l / d e f i n i t i e / E x p l o i t a t i e
Beschrijving van de gevolgde w e r k w i j z e
Het eerst heeft de projectgroep een Plan van Aanpak opgesteld. Hierin werd onder
andere het project ingedeeld in drie fasen. Voornamelijk zijn dit de inventarisatie, de
analyse en de uitwerkingsfase. Hiervoor werd een planning g e m a a k t m e t de taken v o o r
de k o m e n d e zeven weken o m het project t e kunnen beheersen. De projectgroep heeft
voor iedere week een planning g e m a a k t w a n n e e r ze bij elkaar k o m t . Hiervoor werden
meestaai ook lokalen gereserveerd zodat de projectgroep rustig kan werken aan het
project. De projectgroep heeft zich bovendien georiënteerd aan het stappenplan welke op
Blackboard staat en de literatuur die besproken werd tijdens het blok. Verder werd er
een risico managementplan opgesteld o m het project ook in probleemsituaties te kunnen
beheersen.
7
HOGESCHOOL « « •
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
V o o r u i t b l i k op d e i n h o u d v a n h e t r a p p o r t
Het rapport is ingedeeld in drie verschillende aspecten. I n het bijzonder zijn dit de
inventarisatie, de analyse en de u i t w e r k i n g . Bij de inventarisatie w o r d t in hoofdstuk 1 het
eerst de huidige beheer - e n exploitatiesituatie in kaart gebracht. Verder w o r d t in
hoofdstuk 2 gekeken in hoeverre het aspect duurzaamheid al toegepast w o r d t binnen het
kloostergebouw St. Gregor. I n hoofdstuk 3 worden de gebouwprestaties, het
g e b o u w g e b r u i k en de omgeving g e m e t e n door middel van een POE op t e stellen en uit te
voeren. Op basis van de voorafgaande hoofdstukken w o r d t in hoofdstuk 4 ingegaan op
de analyse van de uitgevoerde POE. Hoofdstuk 5 houdt zich bezig met de uitwerking v a n
de optimalisatie van de dagelijkse beheer en exploitatiesituatie van het gebouw. In
hoofdstuk 6 is de uitwerking van het Programma v a n Eisen voor die door de
opdrachtgever gekozen v e r b e t e r p u n t e n t e r u g te vinden en er v o l g t in hoofdstuk 7 de
uitwerking van de consequenties hiervan. Verder zijn in het verslag het financiële
gedeelte en het juridisch gedeelte t e r u g t e vinden in hoofdstuk 8 en 9. Aan het einde van
het verslag zijn de bronnen v e r m e l d die gebruikt zijn door de projectgroep 210A.
8
HOGESCHOOL • • • >
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
1 I n v e n t a r i s a t i e - Huidige b e l i e e r - e n e x p l o i t a t i e s i t u a t i e g e b o u w
1.1 Inzicht in de dagelijkse beheer - e n exploitatiesituatie van het
gebouw
Het gebouw w o r d t nu niet in gebruik g e n o m e n o m d a t het sinds 2 j a a r niet meer
brandveilig is. Door wateroverlast zijn ook vele ruimtes v e r w o e s t . Dus het gebouw m o e t
eerst verbouwd worden v o o r d a t het in gebruik genomen kan worden en dagelijks
beheerd kan w o r d e n . W a t b e t r e f t de o m v i n g , bevind het St. Gregorgebouw zich op een
rustige plek. Het is o m g e v e n door de Maas een een rustieke Villawijk. Er is geen
geluidsoverlast die van auto's of machines w o r d t veroorzaakt. Het merendeel van de
bewoners van Steyl zijn broeders en paters en oudere bewoners die geen luide
activiteiten v e r v u l l e n .
1.2 Situering beheer gebouw in de context van de levenscyclus van het
gebouw
Sinds de Duitse priester Arnold Janssen zich er in 1875 in Steyl vestigde en drie
congregaties stichtte is het kloosterdorp steeds gegroeid en er bestaan vandaag een
aantal kloostergebouwen. Vooral de drie kloosterordes hebben dit na 1875 gestalte
g e g e v e n . Tot op de dag van vandaag maken de ordes deel uit van het dorp Steyl
en o n d e r n e m e n zij van hieruit hun wereldwijde missie- en spirituele werk. Vanwege de
t o e n e m e n d e leegstand en het dreigend verval van het Kloosterdorp is er enige
ontwikkeling nodig om S t e y l , en in het bijzonder het complex Sint Gregor te behouden.
Van het Sint Gregor gebouw wil men een kloosterhotel m a k e n , zodat de bezoekers van
het kloosterdorp hier k u n n e n overnachten en t o t rust kunnen k o m e n .
Het gebouw Sint Gregor staat op de m o n u m e n t e n l i j s t . Dat wil zeggen dat er niet maar zo
g e m a k k e l i j k iets aan het gebouw veranderd mag w o r d e n . Er dient eerst een
m o n u m e n t e n v e r g u n n i n g aangevraagd te w o r d e n bij de g e m e e n t e Venlo. Verder is het
ook v a n u i t het missiehuis niet gewenst om heel grootte veranderingen en modernisatie
binnen het gebouw uit t e v o e r e n .
1.3 Specifieke eigenschappen van het gebouw
In het gebouw ziet men een centrale t r a p , waardoor men g e m a k k e l i j k op alle
verdiepingen en routes kan k o m e n . In het gebouw is ook een lift aanwezig, deze m o e t
wel eerst aan de w e t g e v i n g en regels voldoen van deze t i j d . Aangezien het gebouw uit 4
verdiepingen bestaat is het voor gehandicapten niet mogelijk alle r u i m t e s van het
g e b o u w te bereiken.
De indeling van de ruimtes is niet voldoende v o o r de huidige wensen v a n het
kioosterhotel. Er zullen bepaalde kamers moeten worden doorgebroken o m genoeg
r u i m t e te creëren voor de gasten van het kloosterhotel. De bestaande badkamers en de
oude keuken zullen ook v e r v a n g e n moeten w o r d e n . Op grond van de geobserveerde
k a m e r s kunnen w i j wel ervan uitgegaan dat er voldoende privacy gewaarborgd kan
w o r d e n , o m d a t het gebouw over heel dikke m u r e n beschikt. Doordat niet alle kamers
over w a s b a k k e n , douches en toiletten beschikken, m o e t e n de t o e k o m s t i g e gebruikers
m e t gemeenschappelijke douches en toiletten rekening h o u d e n . Ook op de plattegronden
die w e ontvangen hebben van de opdrachtgever ziet men de kleine kamers van het
kloosterhotel die uiteindelijk v e r g r o o t moeten w o r d e n . De v e r w a r m i n g die aanwezig is,
zal niet voldoende zijn o m alle ruimtes op t e w a r m e n in het gehele gebouw. De centrale
v e r w a r m i n g is dus aan v e r v a n g i n g t o e , hierbij kan men ook rekening houden m e t de
d u u r z a a m h e i d . De ramen en deuren die er nu inzitten, w i l t men in deze staat behouden,
wel hebben deze duidelijk een onderhoudsbeurt nodig en de meeste zijn aan vervanging
toe.
Als m e n kijkt naar de routering van het kloosterdorp in Steyl kan men de volgende
uitspraak d o e n : "Steyl is een deel van de g e m e e n t e Venlo. Het ligt ver af aan de Maas en
is zonder T o m T o m eigenlijk niet te v i n d e n . Het is heel moeilijk m e t openbaar v e r v o e r
naar Steyl te reizen, maar er zijn wel s o m m i g e fiets- en wandel routes die gebruikt
k u n n e n worden. Verder moeten er duidelijke borden in de o m g e v i n g het kloosterhotel
aangeven zodat gasten het hotel makkelijker kunnen v i n d e n " .
9
HOGESCHOOL i
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
De huidige valkuilen van het gebouw l u i d e n :
> Gescheurde m u r e n in het gehele gebouw.
> Water overlast in het pand.
> Vloeren die kapot zijn gegaan (scheuren, b r o k s t u k k e n , w a t e r o v e r l a s t ) .
> Brandvlekken in het gebouw.
> Vluchtroutes i.v.m. brandveiligheid o n t b r e k e n .
> Aanwezige v e r w a r m i n g e n zijn niet rendabel aan deze t i j d , ze voldoen niet aan de
eisen.
> Het dak van het gebouw m o e t vernieuwd w o r d e n
Het gebouw is sinds t w e e j a a r niet meer in gebruik g e n o m e n o m d a t het niet m e e r
brandveilig is. I n het geval dat het gebouw in v o r m v a n een kloosterhotel herbestemt zou
worden moeten een aantal aanpassing qua veiligheid g e m a a k t w o r d e n . Op de
plattegronden kan men ook w e e r terugzien dat er niet genoeg vluchtroutes zijn en geen
c o m p a r t i m e n t e n aanwezig zijn in het gebouw. Dus het gebouw voldoet niet aan de w e t
en regelgeving van veiligheid.
Er m o e t gelet worden op het volgende:
> Vluchtschema ' s in trappenhuizen
> Vluchtroutes
> Brandcompartimenten nakijken
> Controleren van houdbaarheid brandslangen etc.
> Brandschade verhelpen
> Bij ingebruikname van het gebouw een B H V ' e r aanstellen (bedrijfshulpverlener)
Als m e n verder k i j k t naar de bouwkundige staat. Moet m e n ook rekening houden met de
volgende aspecten, die zeer belangrijk zijn voor het gebouw en de gebruikers.
>
>
>
>
Luchtcirculatie / ventilatie door het gebouw is niet aanwezig
W a r m t e circulatie door het hele gebouw
Aanwezigheid van voldoende lichtinval en aanwezigheid van licht in donkere
ruimtes
Asbest is aanwezig in het g e b o u w , v e r w i j d e r e n of laten zitten?
1.4 Beschrijving van diverse gebruikersgroepen
De projectgroep gaat ervan uit dat mensen die na het kloosterhotel komen heel sterk
sociaal georiënteerd zijn en een kloostergevoel willen beleven. Er bevinden zich in het
kloosterdorp in Steyl priesters, paters, nonnen en leerlingen van over de hele w e r e l d .
Ook komen er gasten die in het kloosterdorp v o o r rust, bezinning, diensten, cursussen en
meditaties k o m e n . Door middel van het kloosterhotel zal er de mogelijkheid geboden
w o r d e n om meer gasten te kunnen o n t v a n g e n .
Er zijn ook medewerkers van buiten af. Zij komen bijvoorbeeld bij de administratie
werken of in de keuken. Er zijn ook vrijwilligers die in het kloosterhotel te Stijl gaan
werken en menige zijn al werkzaam binnen het klooster. De gasten van het kloosterhotel
k o m e n voor de rust, het geloof en de symboliek de het gebouw uitstraalt. Vele gasten
van het klooster zijn gehandicapten hiermee heeft m e n rekening gehouden. Voor verdere
uitleg van de aanpassingen van het kloosterhotel m e t betrekking t o t de gehandicapten,
zie bijlage 8.
1.5 Beschrijving van gebruiksgegevens
Men v e r w a c h t dat het gebouw aan de primaire faciliteiten voldoet. Denk hierbij aan een
hotelkamer, b a d k a m e r , keuken voor voedsel t e bereiden. Verder k o m t men speciaal naar
het hotel voor de symbolische waarde en het geloof. Het gebouw m o e t rust en veiligheid
en geborgenheid uitstralen voor de gasten hieronder vallen natuurlijk ook de
gehandicapte gasten. Hiervoor zijn er in het hotel aangepaste kamers en voorzieningen
nodig.
10
» i B - . . . ^ . . ^ >
HOGESCHOOL <
1
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
1.6 Bouwkundig en installatieonderlioud
De laatste j a r e n is er geen bouwkundig en i n s t a l l a t i e o n d ^ = r h o u d g e w e e s t . Dit o m d a t het
gebouw op het m o m e n t leeg staat.
1.7 Meerjarenonderlioudsplan ( M O P ) ; t e c h n i s c = h o n d e r l i o u d e^i
schoonmaakonderhoud
Er is op d i t m o m e n t ook geen l ^ l e e r j a r e n o n d e r i i o u d s p l a n
technisch onderhoud en s c h o o n m a a k o n d e r h o u d p l a a t s . E
v r o e g e r alles in eigen beheer gebeurde.
<|v|OP) e n e r v i n d t geen
r kan v a n u i t gegaan worden dat
1.8 Energiebeheer en beveiliging
Ook in verband m e t energiebeheer en b e v e i l i g i n g v i n d o p » dit m o m e n t niets plaats. Het
gebouw is van alle energie afgesloten en er z i j n g e e n e x t z «-a m a a t r e g e l e n g e n o m e n m e t
betrekking t o t beveiliging.
1.9 Ruimtebeheer en ruimtegebruik
Het enige beheer en gebruik dat op dit m o m e n t p l a a t s v i «—id is h e t m u s e u m v a n pater
Arnold Janssen. Het m u s e u m is een b e l a n g r i j k o n d e r d e e l
v a n h e t g e b o u w . Deze w o r d t
door de interne organisatie beheerd.
In het gebouw is ook de sterf- en w e r k k a m e r v a n p a t e r / X ^ r n o i d J a n s s e n en een bijzondere
d u b b e l k e r k (twee kapellen beneden en een g r o t e k a p e l ) ^ g e v e s t i g d . D e z e r u i m t e s m a k e n
het pand m o n u m e n t a a l . Voor deze ruimtes is g e e n b e h e & r of g e b r u i k bekend op dit
moment.
1.10 Visie opdrachtgever over beheer e n e x p i c » i t a t i e v a n het gebouw
Na t w e e bezoeken en een interview per mail k u n n e n d e \ ^ o l g e n d e g e g e v e n s o v e r de visie
van de opdrachtgever opgesteld w o r d e n :
Bouwkundige visie:
In het St. Gregor gebouw moeten heel vele b o u w k u n d i g e t
aanpassingen worden gemaakt
d a a r m e e het zowel aan de t o e k o m s t i g e g e b r u i k e r s e i s e n * : e laten v o l d o e n , als ook aan de'
w e t t e l i j k e brandveiligheidseisen.
Er m o e t bijvoorbeeld rekening worden g e h o u d e n m e t h e t i
b e s t e m m i n g s p l a n van de
g e m e e n t e . Het bestemmingsplan laat geen a c t i v i t e i t e n t o « die t o t l a s t zijn van de
omgeving.
Luchtbehandeling en ventilatie zijn een n o o d z a a k . Op d e iz>egane g r o n d is dit lastig Hier
zal extra creativiteit nodig o m de m o n u m e n t a l e w a a r d e n * e b e h o u d e n .
Technisch en s c h o o n m a a k o n d e r h o u d :
Wie gaat het gebouw beheren en exploiteren ( t u i n , g e b o u w , s c h o o n m a a k )
•
Geen ideeën over personeelsbezetting
•
Gebruik maken van vrijwilligers
•
Technische dienst (wasserij, u i t b e s t e d i n g )
•
Huishoudelijke dienst, eigen beheer
Energiebeheer:
In het gebouw zullen ook aanpassingen nodig z i j n m . b . t . f - i e t energiebeheer. Bijvoorbeeld
zal er dubbel glas geïnstalleerd worden v o o r h e t c o m f o r t ^ s n voor d e energiebesparing
Eventueel door t w e e ramen t e maken per r a a m ( i n of v o o r de v e n s t e r b a n k ) . Het
beschermen van het glas in lood is een extra u i t d a g i n g . O e energiekosten zo laag
m o g e l i j k t e houden is heel belangrijk, o m d a t h e t e e n g r o c z > t deel v a n de exploitatiekosten
uit m a a k t .
11
KOQESCHOOL <
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
Duurzaamheid:
De opdrachtgever wil graag d u u r z a a m te w e r k gaan. Voor h e m is het van belang dat er
over zelfvoorzienendheid en duurzaamheid w o r d t nagedacht. Hierbij valt te denken a a n :
•
Recyclen
•
Hout hergebruiken (oude kasten)
•
Oud materiaal van andere kloosters gebruiken
•
Energie ( w a t e r k r a c h t , opslag, zonne-energie)
•
Catering (streekgebonden)
S o m m i g e van de net g e n o e m d e n duurzaamheidaspecten hebben primaire geen invloed
op het beheer en de exploitatie van het g e b o u w , maar hebben te maken m e t het later
plaatsvinden hotelbeheer. Als er alleen maar eerlijk voedsel w o r d t g e b r u i k t van
leveranciers uit de b u u r t of voedsel uit eigen t u i n e n , draagt dit heel sterk bij aan de sfeer
en de belevingswaarde van het kloosterhotel. I n principe v a l t dit buiten de verkregen
opdracht. Maar w i j als projectgroep wilden toch in het kort erop ingaan o m d a t het voor
de opdrachtgever een belangrijk p u n t was.
Beveiliging:
Brandveiligheid: Brandslangen en brandalarm zijn er. Er is op de dag van vandaag veel
nieuwe wetgeving op het gebied van brandveiligheid. Hier zal een nieuw plan voor
geschreven moeten w o r d e n .
Er m o e t een inbraakbeveiliging k o m e n .
BHV-ers worden opgeleid zodat ze tegen de t i j d dat het hotel gerealiseerd is voldoende
aanwezig zijn.
Ruimtebeheer:
We kunnen rekening houden m e t een bezetting van 60 t o t 7 0 % .
Het gaat zich vooral o m bezinningstoerisme. Dus activiteiten en inrichting moeten hierop
aangepast w o r d e n .
Niet elke kamer hoeft hetzelfde te zijn wat betreft meubels, indeling etc.
In St. Gregor m a g de w e r k k a m e r van A. Janssen niet aangetast w o r d e n . Dus die m o e t in
t a k t blijven.
Ruimtegebruik:
De doelgroep is opzoek naar:
•
Gastenverblijf
•
Gevoel v a n het klooster
•
Gepaste catering
•
Mensen die vertellen over de plaats
•
Rust, spiritualiteit, sereen
•
Ander gebouw ontlasten
•
Activiteiten (bv workshop d r u k k e n )
•
Wasserij (uitbesteden of zelf doen?)
Welke
•
•
•
•
•
•
voorzieningen en faciliteiten zijn er nodig?
Catering
Mogelijkheid o m eigen maaltijd te koken
WC, douche
Fitness, sauna, bad (wellness)
Workshops
Restaurant ( s a m e n w e r k e n m e t een restaurant dat er al ligt)
Er z i j n eigen parkeerplaatsen. Vanuit de bescherming van de rust en de veiligheid en het
beperken van de parkeeroverlast v o o r de b u u r t moet er wel naar de aanvoerroutes en
het aantal parkeerplekken gekeken w o r d e n .
12
HOGESCHOOL
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
2 Inventarisatie - Duurzaamheid
2.1 Duurzaamheid binnen de branche
Als men v a n u i t de hotelbranche k i j k t , w o r d t duurzaamheid steeds belangrijker. Het
duurzaamheidaspect draagt sterk bij aan een bepaald imago van een h o t e l . Er zijn steeds
meer hotels die m e t eerlijk voedsel w e r k e n . Voor het kioosterhotel zal het ook heel
belangrijk zijn o m aan duurzaamheid aandacht te besteden. Misschien bestaat er de
mogelijkheid dat het kloosterhotel door de „ g r e e n key" gecertificeerd w o r d t . Sommige
punten m.b.t. aanpassingen in het gebouw zullen misschien een beetje moeilijk te
realiseren z i j n , o m d a t het zich om en m o n u m e n t a a l pand handelt. Dat bedoelt, dat er
bijvoorbeeld eerst de m o n u m e n t e n z o r g t o e s t e m m e n m o e t , voordat er aanpassingen
g e m a a k t kunnen w o r d e n . Daarmee het kloosterhotel de authentieke sfeer kan behouden,
zal er zoveel m o g e l i j k zelf gedaan moeten worden van de gasten. Dat betekend dat er
branche specifieke aanbiedingen worden aangeboden zoals het mee werken in de
groente t u i n , of misschien het mee helpen bij w e r k z a a m h e d e n m.b.t. het zelf gebrouwen
kloosterbier.
2.2 Duurzaamheid wat betreft opdrachtgever
Als men v a n u i t de hotelbranche k i j k t , w o r d t duurzaamheid steeds belangrijker. Het
duurzaamheidaspect draagt sterk bij aan een bepaald imago van een hotel. Er zijn steeds
meer hotels die m e t eerlijk voedsel w e r k e n . Voor het kloosterhotel zal het ook heel
belangrijk zijn o m aan duurzaamheid aandacht te besteden. Misschien bestaat er de
mogelijkheid dat het kloosterhotel door de „ g r e e n key" gecertificeerd w o r d t . S o m m i g e
punten m.b.t. aanpassingen in het gebouw zullen misschien een beetje moeilijk te
realiseren z i j n , o m d a t het zich om en m o n u m e n t a a l pand handelt. Dat bedoelt, dat er
bijvoorbeeld eerst de m o n u m e n t e n z o r g t o e s t e m m e n m o e t , voordat er aanpassingen
g e m a a k t kunnen w o r d e n . Daarmee het kioosterhotel de authentieke sfeer kan behouden,
zal er zoveel m o g e l i j k zelf gedaan moeten worden van de g a s t e n . Dat betekend dat er
branche specifieke aanbiedingen worden aangeboden zoals het mee werken in de
groente t u i n , of misschien het mee helpen bij w e r k z a a m h e d e n m.b.t. het zelf gebrouwen
kloosterbier.
Zoals eerder al aangegeven is het duurzaamheidaspect v o o r de opdrachtgever een heel
belangrijk o n d e r w e r p . Vrijwel op alle plannen die de projectgroep aan h e m heeft
voorgelegd op het gebied van duurzaamheid reageerde hij enthousiast. Hij k w a m zelf
ook m e t bepaalde ideeën om de duurzaamheid te b e v o r d e r e n . Zo is het de bedoeling dat
er zoveel m o g e l i j k materialen/meubels hergebruikt w o r d e n . Zowel de materialen en
meubels die nu al in St. Gregor aanwezig z i j n , als meubels die misschien overgenomen
kunnen worden van andere kloosters. De andere ideeën w a a r hij enthousiast over was
waren o.a. het gebruiken van groene s t r o o m , het scheiden v a n afval, automatische
lichtschakelaars en het verkopen en bereiden van eerlijk v o e d s e l , hierbij kan misschien
de verwaarloosde groente tuin die vroeger gebruikt w e r d w e e r hersteld w o r d e n . Wat
verder nog een heel interessante suggestie is, is het g e b r u i k van zonne-energie. De
opdrachtgever m a a k t een onderscheid in 2 soorten zonne-energie. Hij praat over een
zonneboiler die zorgt voor opwarming van water, en een zonnepaneel die zonne-energie
omzet in elektriciteit. Het is echter nog de vraag in hoeverre dat kan toegepast w o r d e n ,
het blijft n a m e l i j k een monumentaal pand en daardoor m o e t stichting m o n u m e n t e n z o r g
het n a t u u r l i j k eerst goed keuren. Mocht het gebruik van zonnepanelen niet goedgekeurd
w o r d e n , is een andere optie om zonnefolie op het dak t e plaatsen, dat valt m i n d e r erg op
als zonnepanelen. De opdrachtgever wil op meerdere plaatsen kleinere energie centrales
m a k e n , als het w a r e voor elk gebouw een. Hierdoor w o r d het risico kleiner dat wanneer
de energie uitvalt heel het kloosterdorp zonder elektriciteit zit.
Een andere optie voor het opwekken van energie is het g e b r u i k van w a t e r k r a c h t . Er is al
onderzoek gedaan naar wat de mogelijkheden zijn m e t de naast gelegen Maas. De
conclusie was dat de terugverdientijd voor het gebruik van w a t e r k r a c h t ongeveer 50 j a a r
is. Dus is het de vraag of het wel zinvol is en of er ü b e r h a u p t bedrijven zijn die interesse
hebben in het aanleggen van een watercentrale in de Maas.
13
HOGESCHOOL « * V
ZUYO
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
Het is v o o r de opdrachtgever niet alleen belangrijk dat nou zoveel m o g e l i j k gebruik
g e m a a k t wordt van hergebruikte m a t e r i a l e n , maar ook dat het materiaal w a t in het
gebouw geplaatst w o r d t ook weer herbruikbaar is. Dat kan gerealiseerd worden door zo
veel mogelijk h o u t in het gebouw t e r u g te laten komen o m d a t dat een heel d u u r z a a m
materiaal is.
3 I n v e n t a r i s a t i e - Meting g e b o u w p r e s t a t i e s , g e b o u w g e b r u i k en
omgeving
3.1 Relevante gebieden van dagelijks beheer en exploitatie
Er zijn verschillende gebieden van dagelijks beheer en exploitatie waarvan niet elk gebied
de gelijke relevantie heeft. Voor het project zijn alle vier in de m i n d m a p (zie bijlage)
opgenomen aspecten m e t betrekking t o t beheer belangrijk. Met name zijn dit de
aspecten administratief, technisch, commercieel en sociaal beheer. Het meest relevante
aspecten voor het project zijn het technisch onderhoud en het sociaal beheer van het
gebouw waarbij onder andere het aspect veiligheid van de bezoekers hoort.
Verder zijn ook alle vijf in de m i n d m a p g e n o e m d e aspecten m e t betrekking t o t exploitatie
van het gebouw belangrijk voor het project. Hier zijn ook weer verschillen in de
relevantie terug te v i n d e n . Voor het project zijn vooral de aspecten r u i m t e b e h e e r ,
instandhouding en facility m a n a g e m e n t vooral m e t betrekking t o t energiebeheer
belangrijk. Bovendien is het n a t u u r l i j k ook belangrijk o m naar de exploitatiekosten van
het project te k i j k e n . Het aspect m a n a g e m e n t i n f o r m a t i e is zeker een belangrijk punt o m
naar te kijken als het gebouw later in gebruik is maar op dit m o m e n t is het niet relevant
voor het project.
3.2 Gebouwevaluatiemethoden POE
Er zijn heel veel verschillende mogelijke m e t h o d e n voor een Post Occupancy Evaluation
(POE) o m de prestaties van het gebouw en de omgeving tijdens of na de gebruiksfase t e
bepalen. De ^Real Estate Norm (REN)' of de V a s t g o e d Kwaliteitsmeetlat ( V K M ) ' zijn
alleen twee van de verschillende mogelijkheden om een gebouw te m e t e n . Deze
m e t h o d e n worden hiernavolgend uitgelegd.
De 'Real Estate Norm ( N E N ) ' is begin j a r e n '90 uitgewerkt. Het is een hulpmiddel in de
communicatie v a n gebruikers van kantoren enerzijds en de professionele
vastgoedpartijen en huisvesting - e n bouwspecialisten anderzijds. De m e t h o d e
onderscheidt vier belangrijke aspecten. Het gaat o m : functionele kwaliteit, r u i m t e l i j k visuele kwaliteit, technische kwaliteit en milieu kwaliteit. Binnen deze aspecten worden
subaspecten onderscheiden. De waardering v i n d t plaats in een vijfpuntsschaal.
De 'Vastgoed Kwaliteitsmeedat ( V K M ) ' is een standaard m e e t i n s t r u m e n t om de kwaliteit
van gebouwen inzichtelijk en bespreekbaar te m a k e n . Aan de hand van
beoordelingsaspecten w o r d t het gebouw visueel gemaakt dan wel beoordeeld. VKM kan
op verschillende manieren gebruikt w o r d e n . Bijvoorbeeld voor het (her) ontwikkelen van
vastgoed of voor het analyseren van de c o m m u n i c a t i e van de v a s t g o e d v o o r r a a d . Binnen
de VKM worden de aspecten vertaald binnen een viertal aspectgroepen en een viertal
niveaus. De aspectgroepen zijn v o o r n a m e l i j k esthetisch, r u i m t e l i j k , functioneel en
technisch. Deze worden onderverdeeld in subgroepen, aspecten en deelaspecten. De
niveaus zijn in het bijzonder de o m g e v i n g , het t e r r e i n , het gebouw en de r u i m t e . De
m o g e l i j k e kwaliteit van de aspecten worden uiteindelijk ingeschaald in een
zespuntsschaal. Hiermee kan de gebruiker bepalen welk niveau gewenst is dan wel
aanwezig is.
3.3 Keuze voor gebouwevaluatiemethode
De projectgroep 210A heeft gekozen voor een combinatie van de Real Estate Norm (REN)
en de Vastgoed Kwaliteitsmeetlat (VKM). De REN is eigenlijk bedoeld voor wekplekken
m a a r v o o r het project kunnen uit deze m e t h o d e wel goede aspecten overgenomen
w o r d e n . Bijvoorbeeld zijn de functionele aspecten niet alleen in een kantoorgebouw van
belang maar ook in een toekomstig Kloosterhotel. Verder heeft de projectgroep de
vijfpuntsschaal van de REN overgenomen v o o r het kwaliteitsmeetsysteem. De VKM is
14
HOGESCHOOL
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
door de projectgroep gebruikt om een betere indeling t e kunnen maken m e t betrekking
t o t de verschillende aspecten en deelaspecten. Door gebruik van de VKM is naar voren
gekomen welke aspecten ook voor het t o e k o m s t i g e Kloosterhotel van belang z i j n ,
bijvoorbeeld de esthetische aspecten.
Voor de evaluatie van het Sint Gregor gebouw te Steyl heeft de projectgroep een indeling
gemaakt in drie hoofdgroepen. Dit zijn m e t name de functionele aspecten, de esthetische
aspecten en de technische aspecten. Deze zijn door de projectgroep onderverdeeld in
deelaspecten zodat deze goed g e m e t e n kunnen w o r d e n . De groep heeft hiervoor gekozen
voor een kwaliteitsmeetsysteem dat bestaat uit een vijfpuntsschaal. Hierbij betekent
score 1 dat het gebouw of een onderdeel ervan in een perfecte staat is en er geen
veranderingen hoeven plaats t e v i n d e n . Score 5 betekent dat het gebouw of een
onderdeel ervan in een heel slechte staat is en wellicht zelfs onbruikbaar is.
Het economische en juridisch aspect w o r d t apart beoordeeld door de projectgroep en is
niet opgenomen in de beoordeling m e t het ontwikkelde k w a l i t e i t s m e e t s y s t e e m .
3.4 Uitwerking POE
Aan de hand van de ontwikkelde m e e t m e t h o d e heeft de projectgroep een e v a l u a t i e - e n
observatielijst van de POE opgesteld. Hierin komen de drie boven genoemde aspecten,
functionele, esthetische en technische aspecten aan de orde. Deze zijn onderverdeeld in
onderstaande deelaspecten om beter te kunnen m e t e n .
•
•
•
Functionele aspecten
- Bereikbaarheid en parkeergelegenheid
- Toegankelijkheid
- Doelmatigheid
- Veranderbaarheid (flexibiliteit)
- Veiligheid (ergonomisch, sociaal)
- Ruimtelijke oriëntatie
- Privacy en sociaal contact
- Fysiek welbevinden (licht, g e l u i d , w a r m t e , t o c h t , v o c h t )
Esthetische aspecten
- Beeldkwaliteit *
- Betekenisverlening (symboliek, semiotiek)
- Cultuurhistorische waarde
Technische aspecten
- Brandveiligheid
- Bouwfysische kwaliteit
- Duurzaamheid en Milieuvriendelijkheid
De evaluatie
-en observatielijst
zijn terug te vinden in de
bijlage.
* Beeldkwaliteit: onder beeldkwaliteit w o r d t verstaan in welke mate het gebouw de
gewenste uitstraling heeft, past bij het doel w a t het gebouw heeft en past in de
omgeving waarin het gebouw staat.
3.5 Uitvoering POE (resultaten)
Na de uitvoering van de POE zijn er de volgende resultaten naar voren g e k o m e n .
1 Functionele aspecten
1.1 Bereikbaarheid
en
parkeergelegenheid
Het kloosterdorp Steyl ligt naast Venlo en is m e t de auto via de A73 goed te bereiken. Er
is op dit m o m e n t wel heel weinig bewegwijzering aanwezig zodat hier aanpassingen
gedaan zouden moeten worden als het gebouw de functie kloosterhotel zou k r i j g e n .
Omdat het een klein dorp in midden van de n a t u u r ligt is de bereikbaarheid m e t
openbaar vervoer slecht. Op dit m o m e n t is de parkeergelegenheid voor de bezoekers van
het dorp voldoende, maar er zijn in feite niet veel parkeerplaatsen aanwezig. Hier moet
dus een verandering plaatsvinden indien het gebouw Sint Gregor in de t o e k o m s t de
15
HOGESCHOOL I
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouw/en
h e r b e s t e m m i n g kloosterhotel zou k r i j g e n . Er moet wel rekening worden gehouden m e t
het feit dat het dorp geen toeristisch gebied zal worden en de bewoners door het
kloosterhotel geen last mogen hebben.
Verder is het kloosterdorp via fiets- en wandelpanden bereikbaar.
1.2
Toegankelijkheid
Het gebouw Sint Gregor is via twee ingangen toegankelijk. Eentje hiervan kan dus
gebruikt worden voor de bezoekers van het toekomstige kloosterhotel. Aangezien het
gebouw uit 4 verdiepingen bestaat is het voor gehandicapten niet mogelijk alle ruimtes
van het gebouw te bereiken. Er bestaat wel een lift maar die is op dit m o m e n t niet in
gebruik en hiermee zijn ook niet alle r u i m t e s en verdiepingen van het g e b o u w te
bereiken. Als het gebouw de h e r b e s t e m m i n g kloosterhotel zou k r i j g e n , moeten hier
aanpassingen gedaan w o r d e n .
1.3
Doelmatigheid
Het gebouw Sint Gregor is sinds t w e e j a a r niet in gebruik. Het kan daarom op dit
m o m e n t ook niet aan een gebruiksdoel beantwoorden. I n het geval van de
h e r b e s t e m m i n g kloosterhotel zal er in de toekomst wel aan het gebruiksdoel voldaan
w o r d e n . Hierbij speelt ook de r u i m t e l i j k - b o u w k u n d i g e doelmatigheid een belangrijke rol,
dat wil zeggen of de beoogde activiteiten effectief en efficiënt door het gebouw
ondersteund w o r d e n . Er bestaan al veel kamers in het gebouw waaronder singuliere
badkamers en een oude keuken. Deze zouden in iedere geval vernieuwd en misschien
v e r b o u w d moeten worden om van het gebouw een kloosterhotel te kunnen m a k e n . Er
bestaat dus een basis voor de h e r b e s t e m m i n g kloosterhotel.
1.4 Veranderbaarheid
(flexibiliteit)
De veranderbaarheid van het gebouw Sint Gregor is een lastig onderwerp. Aan de ene
k a n t bestaat er al een basis voor de h e r b e s t e m m i n g kloosterhotel o m d a t er veel aparte
ruimtes zijn die er gebruikt zouden k u n n e n worden als hotelkamers. Verder bestaan er
ruimtes die vroeger onder andere g e b r u i k t werden als m e d i t a t i e r u i m t e s of k e r k e n . Hier
bestaat de mogelijkheid o m deze r u i m t e s een andere functie te geven.
Lastiger zit het m e t het gebouw op zich. Het gebouw Sint Gregor staat op de
m o n u m e n t e n l i j s t . Dat wil zeggen dat er niet maar zo g e m a k k e l i j k iets aan het gebouw
veranderd mag w o r d e n . Er dient eerst een m o n u m e n t e n v e r g u n n i n g aangevraagd t e
worden bij de g e m e e n t e Venlo. Verder is het ook v a n u i t het missiehuis niet gewenst om
heel grootte veranderingen en modernisatie binnen het gebouw uit te v o e r e n . De
bedoeling is dat t o e k o m s t i g e bezoekers een beeld van het kloosterleven krijgen en
ervaren hoe het binnen een klooster voelt met stilte en rust.
1.5 Veiligheid (ergonomisch,
sociaal)
De veiligheid van een gebouw is zowel voor medewerkers als ook voor gebouwgebruikers
erg belangrijk. Een gebouw moet niet alleen aan alle veiligheidswetten v o l d o e n , maar
ook een ergonomische en sociale veiligheid waarborgen. De ergonomische veiligheid kan
op dit m o m e n t niet gewaarborgd w o r d e n , omdat het gebouw niet meer aan de
functionele en technische eisen voldoet. Zoals uit het gesprek m e t Dhr. Winfried T i m m e r s
is gebleken, dat het gebouw sinds t w e e j a a r niet meer in g e b r u i k is o m d a t het niet meer
brandveilig is. In het geval dat het gebouw in v o r m van een kloosterhotel h e r b e s t e m t zou
worden moeten een aantal aanpassing qua veiligheid g e m a a k t w o r d e n . I^aar een gebouw
moet ook een sociale veiligheid w a a r b o r g e n , doordat er bijvoorbeeld contact m e t andere
mensen m o g e l i j k is. Maar er ook de mogelijkheid bestaat dat mensen zich uit kunnen
rusten zonder van geluid van andere mensen gestoord te w o r d e n .
1.6 Ruimtelijke
oriëntatie
Het klooster gebouw St. Gregor ligt in een kloosterdorp in Steyl. Steyl is een deel van de
gemeente Venlo. Het ligt ver af aan de Maas en is zonder T o m T o m eigenlijk niet te
vinden. Het is heel moeilijk m e t openbaar vervoer naar Steyl t e reizen, maar er zijn wel
s o m m i g e fiets- en wandel routes die g e b r u i k t kunnen w o r d e n . I n het kloosterdorp zelf
zijn veel historische gebouwen. S o m m i g e gebouwen staan al j a r e n leeg, zoais de oude
16
HOGESCHOOL
ZUVD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
d r u k k e r i j . O m d a t deze gebouwen onder m o n u m e n t e n z o r g staan, worden deze niet
gesloopt. Er zal in de t o e k o m s t de mogelijkheid bestaan, deze gebouwen weer te
revitaliseren.
Naast de o m g e v i n g van het gebouw is het gebouw ook van de buitenkant bekeken.
Enkele onderdelen hiervan zijn al weergegeven in het s t u k j e " d o e l m a t i g h e i d " en
" v e i l i g h e i d " . Er zijn veel kamers maar deze voldoen niet aan de eisen voor een hotel.
Hierbij gaat het om inrichting, veiligheid en bijbehorende faciliteiten.
Veiligheidsvoorzieningen zijn verouderd of niet aanwezig. Voldoende douche en
kookfaciliteiten zijn niet aanwezig. Toiletten zijn wel aanwezig maar hebben enige v o r m
van renovatie nodig. Ook moeten enkele kamers en faciliteiten worden aangepast voor
gehandicapten of mensen die slecht ter been z i j n . Dit geld ook voor de e n t r e e , lift,
t r a p p e n h u i z e n , toiletten en eventuele ruimtes die w o r d e n ingericht voor een bepaald
doel.
1.7 Privacy en sociaal contact
O m d a t het gebouw St. Gregor op d i t m o m e n t leeg staat, is het niet mogelijk het sociaal
contact in het gebouw t e evalueren. Op grond van de geobserveerde kamers kunnen w i j
wel ervan uitgegaan dat er voldoende privacy gewaarborgd kan w o r d e n , o m d a t het
gebouw over heel dikke m u r e n beschil<t. O m d a t niet alle kamers over wasbakken
beschikken, en geen k a m e r over douches en t o i l e t t e n beschikt, moeten t o e k o m s t i g e
gebruikers m e t gemeenschappelijke douches en toiletten rekening houden. De vraag is of
dat voor bezoekers in de huidige maatschappelijke eisen voldoet. Wij als projectgroep
gaan ervan u i t , dat mensen die na het kloosterhotel komen een heel sterk sociaal
georiënteerd zijn en een kloostergevoel willen beleven. Daarom zal het voor de
t o e k o m s t i g e doelgroep v a n St. Gregor voldoende zijn. Verder w o r d t de gebruikerseisen
na sociaal contact gewaarborgd door het aanbod aan verschillen workshops en door het
gemeenschappelijke koken in een grote k e u k e n .
1.8 Fysiek welbevinden
(licht, geluid, warmte, tocht,
vocht)
Het fysieke welbevinden m e t betrekking t o t het licht binnen de ruimtes is heel
verschillend. Op de begane g r o n d , waar zich ook de m e d i t a t i e r u i m t e bevindt, zijn hele
grote glas-in-lood r a m e n , die de verschillende ruimtes en de hal een prettige sfeer
geven. Op de eerste een tweede verdieping waar een groot deel van de slaapkamers z i j n ,
waren geen r a m e n in de hal. S o m m i g e kamers hebben veel lichtinval in tegenstelling t o t
andere kamers m e t bijna geen lichtinval.
Het St. Gregorgebouw zal op zich een heel rustige plek z i j n , waar mensen kunnen
ontspannen. Er is geen geluidsoverlast die van auto's of machines w o r d t veroorzaakt. Het
merendeel v a n de bewoners van Steyl zijn broeders en paters en oudere bewoners die
geen luide activiteiten v e r v u l l e n .
Uit het gesprek m e t Dhr. T i m m e r s is gebleken dat de m u r e n van het gebouw heel dik zijn
en de v e r w a r m i n g niet voldoende is om de ruimtes op te w a r m e n . Het is dus heel duur
en het d u u r t lang voor dat alle kamers en hallen voldoende o p g e w a r m d zijn.
Op grond van de lange leegstand worden er geen onderhoudsactiviteiten meer
uitgevoerd en w i j gaan ervan uit dat zowel de ramen als ook de m u r e n gedeeltelijk
vernieuwd m o e t e n w o r d e n . Omdat er tocht en vocht in het gebouw aanwezig is.
2 Esthetische aspecten
De Esthetische aspecten zijn heel belangrijk bij het klooster in Steyl. De Esthetische
functies m o e t e n dus goed naar v o r e n k o m e n . Er moet waardering zijn voor het gebouw
v a n u i t de organisatie en de belevingswaarde m o e t hoog zijn. De cultuurhistorische
waarden zijn ook belangrijk. De oude stijl van het klooster m o e t blijven of meer terug
komen.
17
HOGESCHOOL t
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouw/en
2.1
Beeldkwaliteit
Onder beeldkwaliteit verstaan we hoe het gebouw past in de o m g e v i n g . Het gaat erom
dat het klooster een j u i s t e uistraling heeft. Aan de b u i t e n k a n t valt weinig te wijzigen. Het
klooster past dus al in de o m g e v i n g . De opdrachtgever heeft ook aangegeven de oude
waarden t e behouden. Dus de deuren en kozijnen zullen in de oude staat blijven of
o p g e k n a p t w o r d e n . Zo zal de beeldkwaliteit van het klooster behouden blijven. Het gaat
alleen o m de details (vernieuwde aanpassingen, e n t r e e , veiligheid).
2.2 Cultuurhistorische
waarden
Dit is een belangrijk punt in het project. De cultuur van het klooster m o e t behouden
w o r d e n . Dat is ook de beleving waar bezoekers naar opzoek zijn. De geschiedenis m o e t
dus t e r u g te vinden zijn. Dit is ook het geval (zie f o t o ' s ) . S o m m i g e r u i m t e s hebben door
de t i j d heen een andere invulling gekregen maar zijn voor het grootste gedeelte steeds in
de originele staat.
Zo staan er nog steeds beelden, is er veel glas en lood en zijn er andere authentieke
zaken in het klooster. Deze blijven staan of worden hergebruikt o m het originele gevoel
en belevingswaarde te behouden.
2.3 Betekenisverlening
(symboliek)
In het klooster is op veel manieren een sterke mate van symboliek te herkennen. We
hebben te maken m e t een klooster w a a r i n het katholieke geloof n a t u u r l i j k sterk naar
voren k o m t . Dat d r u k t zich uit door de verschillende kruizen en Jezus- symbolen die j e
terug v i n d in het klooster. Aangezien het een kloosterhotel moet w o r d e n , is het aan ons
om die verschillende symbolen ook in de nieuwe inrichting van het klooster zo veel
m o g e l i j k terug t e laten k o m e n . Met de semiotiek is het iets m i n d e r gesteld. Er zijn maar
weinig vaste tekens die t e r u g komen in het klooster. Ook hier gaat het vooral o m kruizen
en tekens die iets te maken hebben m e t het katholieke geloof.
3 Technische aspecten
3.1
Brandveiligheid
Het gebouw St. Gregor voldoet niet meer aan de eisen van brandveiligheid. Vluchtroutes
en vluchtschema ' s ontbreken in het gebouw. Een deel van het gebouw is al getroffen
door brand en de visuele schade is nog steeds te zien. Er zijn geen b r a n d c o m p a r t i m e n t e n
aanwezig. Bouwtechnisch en installatietechnisch zullen er aanpassingen nodig zijn om
het gebouw aan de eisen van brandveiligheid te laten voldoen.
Er m o e t gelet worden op het volgende:
•
•
•
•
•
•
•
Vluchtschema ' s in trappenhuizen
Vluchtroutes
Brandcompartimenten
Rookcompartimenten
Controleren van houdbaarheid brandslangen etc.
Brandschade verheipen
Bij ingebruikname van het gebouw een B H V ' e r aanstellen (bedrijfshulpverlener)
3.2 Bouwfysische
kwaliteit
Het gebouw is in een verouderde staat. Een aantal punten waar op gelet moet worden
met betrekking t o t de bouwfysische kwaliteit.
•
Luchtcirculatie / ventilatie door het gebouw is niet aanwezig
•
W a r m t e circulatie door het hele gebouw
•
Aanwezigheid van voldoende lichtinval en aanwezigheid van licht in donkere
ruimtes
•
Asbest is aanwezig in het g e b o u w , v e r w i j d e r e n of laten zitten?
18
HOGESCHOOL • • •
ZUVD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
3.3 Duurzaamheid
&
milieuvriendelijl<heid
Bij duurzaamheid en miiieuvriendelijkheid komen verschillende aspecten aan bod, denk
aan het g e b r u i k t van bestaande inventarisatie in het klooster, dat g e b r u i k t kan worden in
de verschillende k a m e r van het kloosterhotel.
Ten tweede is de isolatie die men in het gebouw kan plaatsen. Hierdoor is het gebruik
van energie beperkt. Het i s een eenmalige investering die men m a a k t , m a a r het
bespaard onnodige kosten en het d r a a g t bij aan de milieuvriendelijkheid.
Ten derde heeft m e n een eigen bron w a a r men het w a t e r vandaan haalt v o o r het gehele
kloosterdorp in S t e y l . Dus hierbij m a a k t men ook gebruik van de duurzaamheid m e t
betrekking t o t de watervoorzieningen. Doordat m e n een eigen waterbron heeft, bespaard
men ook deze kosten.
Tot slot w o r d t de bestaande inventaris g e b r u i k t voor het kloosterhotel, dit geeft ook de
symbolische functie nader weer en het geeft de bezoekers een bepaalde sfeer van het
kloosterdorp in S t e y l . Dit draagt ook t o t de duurzaamheid b i j , want men g e b r u i k t al
bestaande houten meubels. Denk hierbij aan k a s t e n , stoelen, tafels. Hierdoor is m e n ook
milieuvriendelijk bezig o m d a t deze meubelstukken milieuvriendelijk zijn geproduceerd.
De kosten worden hierdoor ook b e p e r k t w a n t m e n bezit dus al enkele inventaris aspecten
voor het kioosterhotel.
De evaluatielijst
is terug te vinden in de
bijlage!
4 A n a l y s e v a n d e huidige b e h e e r - e n e x p l o i t a t i e s i t u a t i e g e b o u w
4.1 Beschrijving van de prestaties van het gebouw aan de hand van het
uitgevoerde onderzoek
Bereikbaarheid m e t eigen vervoer is g o e d , dit is belangrijk aangezien veel bezoekers
vaak m e t eigen vervoer reizen.
•
Bereikbaarheid met openbaar v e r v o e r is slecht. Kloosterhotel Sint Gregor wil haar
bezoekers motiveren o m j u i s t niet m e t eigen v e r v o e r te komen m a a r gebruik te
m a k e n van openbaar v e r v o e r o f ' g r o e n ' vervoer. Het is dus belangrijk dat er een
manier w o r d t gevonden om mensen van en naar het station te v e r v o e r e n .
•
Weinig parkeergelegenheid voor bezoekers die alsnog met eigen v e r v o e r k o m e n .
•
Slecht toegankelijk voor mensen m e t een beperking/rolstoelgebruikers. De
doelgroep van kioosterhotel Sint Gregor is voor een deel personen die op zoek zijn
naar rust en bezinning. Een andere doelgroep is ook mensen die ziek zijn en
daarvoor rust zoeken in Steyl. Er is in deze doelgroep een iets g r o t e r e kans op
personen die gebruik maken van een rolstoel of rollator.
•
Lift is momenteel buiten w e r k i n g , hierdoor moet men alle verdiepingen bereiken
per t r a p . Het is dus niet m o g e l i j k voor mindervalide om andere etages te bereiken
dan de begane grond. Verder is het een beperking v o o r de exploitatie van het
kloosterhotel, bijvoorbeeld w a n n e e r kamers worden schoongemaakt.
•
Gebouw voldoet niet aan de eisen van brandveiligheid, in het bijzonder:
O Er ontbreken duidelijke vluchtroutes en vluchtschema's waardoor gasten in
geval van nood niet w e t e n wat te doen.
O Er zijn geen brand- en r o o k c o m p a r t i m e n t e n aanwezig, in geval van brand
kan dit overal naar uitwijken en de rook zal zich snel verdelen over het
gebouw waardoor er stikkings gevaar ontstaat.
O Een gedeelte van het gebouw heeft nog brandschade van een eerdere
b r a n d , deze brandschade is nog niet verholpen en deze r u i m t e n kunnen
dus ook niet in gebruik worden g e n o m e n .
4.2 Beschrijving gewenste gebouwprestaties
Om het gebouw de functie kloosterhotel te kunnen geven zal het gebouw moeten
voldoen aan een aantal criteria. In onderstaande tekst zijn de gewenste
gebouwprestaties v e r w e r k t .
19
HOGESCHOOL O W
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
Om het gebouw Sint Gregor de nieuwe functie kloosterhotel te kunnen geven zal het
g e b o u w ten eerste toegankelijk moeten zijn voor zowel valide als mindervalide personen.
Kloosterhotel Sint Gregor moet goed bereikbaar kunnen zijn door middel van eigen
v e r v o e r of openbaar v e r v o e r . Dit houdt in dat er voldoende parkeerplaatsen aanwezig
zijn en dat er daarnaast een verbinding is o m per t r e i n / b u s van en naar kloosterhotel
Sint Gregor te reizen. O m mindervalide personen te ontvangen is het gebouw ook goed
t o e g a n k e l i j k v o o r mensen m e t een rolstoel e n / o f rollator. Verder is het gebouw niet
alleen toegankelijk voor deze personen maar ook gebruiksvriendelijk. Dit houdt in dat er
hellingbanen zijn aangelegd, dat er invalidentoiletten aanwezig z i j n , dat alle openbare
r u i m t e n verder ook t o e g a n k e l i j k zijn door gebruik van brede doorgangen en dat er een
lift aanwezig is.
Verder is het van belang dat het kloosterhotel Sint Gregor brandveilig is. In alle
trappenhuizen hangt op elke verdieping een vluchtplan zodat iedereen in geval van nood
w e e t waar hij of zij zich m o e t begeven. leuren en deuren van b r a n d c o m p a r t i m e n t e n zijn
( 2 0 m i n u t e n ) b r a n d w e r e n d . Tussen de b r a n d c o m p a r t i m e n t e n zijn zelfsluitende deuren
aanwezig. Er is in het hele gebouw een brandmeldinstallatie m e t rookmelders en
handmelders.
De deuren van de hotelkamers zijn niet te openen of te sluiten m e t een sleutel, in
v e r b a n d met veiligheid. I n plaats van m e t sleutels t e werken is er een knopcilinder op
elke hotelkamerdeur zodat de gast toch zijn privacy heeft. Verder is er m e t betrekking
t o t veiligheid altijd een BHV'er aanwezig.
4.3 DEPEST model
Het bedrijfskundige model DEPEST beschrijft een r a a m w e r k van Demografische,
Ecologische, Politieke, Economische, Sociale en Technische factoren op macro
o m g e v i n g s n i v e a u . Het model wordt g e b r u i k t o m een omgeving te analyseren op sterke
p u n t e n en om de richting van bedrijfsvoering te bepalen (zie afb. 3 . 1 ) .
O m d a t het gebouw St. Gregor veel aanpassing nodig heeft, bezit het weinig sterke
p u n t e n in verband met de DEPEST. Deze onderdelen staan veelal omschreven in de
uitwerkingen van de POE.
Demogransch
Economisch
Bevolkingsopbouw
Marldkenmerken
Dichtheid
Machtsverhoudi ngen
Geografische kenmerken
Financiële gegevens
en verschillen
Economisch klimaat
Infrastructuur
Groeiperspectieven
Politiek/wettelijk
Ecologisch
Wetgeving
Natuurbronnen
Licenties
Energie
Subsidieregelingen
Emissies
Politiek klimaat
Afval
Politieke plannen
Veiligheid
SoctBBl-cultureel
Technologisch
Normen en waarden
Knowhow
Communicatie
Innovativiteit
Gedrag
Trends
Levensstijl
Technische problemen
Sociale trends
Slaagkansen
Afb. 3.1 DEPEST model.
20
HOGESCHOOL • • •
ZUVD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
•
•
•
•
•
•
Demografische f a c t o r e n :
O Rustige o m g e v i n g .
O Veel m o n u m e n t e n in het kloosterdorp.
O Venlo is de grootste stad in de buurt.
O NS stations in Venlo, Tegelen en Belfeld.
O De Floriade w o r d t in de regio gehouden.
Economische factoren: deze worden toegelicht in het hoofdstuk Financieel.
Politieke f a c t o r e n :
O Het gebouw staat op de m o n u m e n t e n l i j s t .
Ecologische f a c t o r e n :
O Men wil duurzaam te w e r k g a a n .
O Oud materiaal beschikbaar.
Sociale f a c t o r e n :
O Veel symboliek en semiotiek.
O Grote cultuurhistorische w a a r d e n .
Technologische f a c t o r e n :
O Het is een stevig gebouw w a t nog lang meegaat.
O Lift is aanwezig.
21
HOGESCHOOL
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
4.4 SWOT analyse
Om het gebouw en alle bekende gegevens goed te analyseren is er een SWOT analyse
uitgevoerd (schema 4 . 1 ) . De interne sterktes en zwaktes w o r d e n in kaart gebracht en
v a n u i t daar zijn de kansen en bedreigingen opgesteid. Deze anaiyse w o r d t g e b r u i k t o m
beslissingen te n e m e n ten behoeve van het gebouwbeheer en de interne organisatie.
S c h e m a 4.1 S W O T a n a l y s e
Sterke punten:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Rustige o m g e v i n g .
Veel m o n u m e n t e n in het kloosterdorp,
Venlo is de g r o o t s t e stad in de b u u r t ,
NS stations in Venlo, Tegelen en
Belfeld.
De Floriade.
Men wil d u u r z a a m t e w e r k g a a n .
Oud m a t e r i a a l beschikbaar.
Veel s y m b o l i e k en semiotiek.
Grote cultuurhistorische w a a r d e n .
Het is een stevig gebouw w a t nog lang
meegaat.
Lift is a a n w e z i g .
Museum in h e t gebouw.
Werk en sterf k a m e r van Arnold
Janssen.
Huishoudelijke dienst in eigen beheer.
Catering in eigen beheer.
Zwakke punten:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Kansen:
•
•
•
•
•
•
•
De o m g e v i n g is ideaal voor mensen die
rust, s e r e n i t e i t en het kloostergevoel
willen b e l e v e n .
De organisatie van de Floriade heeft
zelf a a n g e g e v e n o m reclame te m a k e n
voor het Kioosterhotel.
Men gaat k a m e r s v o o r een goedkope
prijs a a n b i e d e n .
Door d u u r z a a m te w e r k t te gaan kan
men subsidie a a n v r a g e n .
Door oud materiaal te hergebruiken
kan m e n op kosten besparen.
Door het m u s e u m en de w e r k - en
s t e r f k a m e r v a n Arnold Janssen in stand
te houden kan m e n extra bezoekers
trekken.
Doordat het Kloosterdorp veel eigen
faciliteiten heeft kan m e n in het Hotel
daar ook g e b r u i k van m a k e n .
Het g e b o u w is niet brandveilig.
Er is brandschade aanwezig.
Er is w a t e r s c h a d e a a n w e z i g .
Het d a k m o e t gerepareerd w o r d e n .
Dreigend v e r v a l kloosterdorp.
Men m o e t rekening houden m e t
monumentenzorg.
Het g e b o u w is niet geschikt v o o r
gehandicapten.
Er is d u i d e l i j k e r e bewegwijzering n o d i g .
Nog geen BHV'er aanwezig,
W a r m t e en luchtcirculatie zijn slecht,
Asbest a a n w e z i g ,
Er is geen huidig beheersplan v o o r het
gebouw,
Geen energie en beveiligingsbeheer.
Er m o e t rekening gehouden w o r d e n m e t
het bestemmingsplan.
Geen dubbelglas.
Glas in lood m o e t beschermd w o r d e n .
Er zijn nog geen ideeën of plannen m e t
b e t r e k k i n g t o t personeel.
Wellness gedeelte m o e t heringericht
worden.
Weinig p a r k e e r p l e k k e n .
Bedreigingen:
•
•
•
•
•
•
•
D o o r d a t het gebouw niet brandveilig is
kan de b r a n d w e e r geen t o e s t e m m i n g
g e v e n o m het Hotel t e o p e n e n .
D a k , w a t e r en brandschade kan de
v e r b o u w i n g t o t hoge kosten leiden.
D o o r d a t m e n rekening m o e t houden m e t
m o n u m e n t e n z o r g kan het zijn dat het
g e b o u w niet zo v e r b o u w d kan w o r d e n
z o d a t het binnen de w e t en regelgeving
v a l t v o o r een Hotel.
Als het b e s t e m m i n g s p l a n van de
g e m e e n t e niet o v e r e e n k o m t m e t de
w e n s e n van de o p d r a c h t g e v e r kan m e n
b e p e r k t w o r d e n in de m o g e l i j k h e d e n .
Personeel kan t o t hoge kosten leiden als
m e n niet o v e r vrijwilligers of
k l o o s t e r b e w o n e r s beschikt.
Het r e n o v e r e n v a n het Wellness gedeelte
kan t o t hoge kosten leiden. Dit is wel een
m u s t v o o r a l v o o r Duitse bezoekers.
Men zal e x t r a parkeerplekken m o e t e n
a a n l e g g e n v o o r bezoekers. Dit kan In
s t r i j d zijn m e t het b e s t e m m i n g s p l a n of
v l u c h t p l a n in v e r b a n d m e t veiligheid.
HOGESCHOOL I
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
4.5 Beschrijving drie excellente gebouwprestaties
Aan hand van het POE zijn er ook een aantal excellente punten na voren g e k o m e n . Een
van de punten die het hoogste hebben gescoord binnen de functionele aspecten is het
p u n t 1.7 Privacy en sociaal contact. Doordat het kloostergebouw over heel dikke m u r e n
beschikt, kan de privacy in de bezoekerskamers in iedere geval gewaarborgd w o r d e n . Wij
als projectgroep gaan ervan uit dat het sociaal contact voor toekomstige bezoekers van
essentieel belang is. Het feit dat gasten g e b r u i k moeten maken van gezamenlijke
douches en t o i l e t t e n zoals van een gezamenlijke keuken zal het, van de doelgroep
g e w e n s t e , sociaal contact bevorderen. Verder w o r d t het gewenste sociaal contact door
het groot aanbod verschillen workshops gewaarborgd dat in Steyl w o r d t aan geboden.
Binnen de esthetische aspecten heeft het p u n t 2,2 Cultuurhistorisch waarden het beste
gescoord. Bezoekers die ervoor kiezen na Steyl te k o m e n zijn op zoek na een bijzondere
beleving. Doordat heel vele kamers nog in originele staat zijn en over de originele
inrichting beschikken, zoals over glas en lood en beelden wordt de belevingswaarde
gewaarborgd.
Ten derde heeft het punt 2.3 Betekenisverlening goed gescoord. In het klooster is op
veel manieren een sterke mate van symboliek te herkennen. Het katholieke geloof k o m t
in het klooster n a t u u r l i j k sterk naar v o r e n . Dat d r u k t zich uit door de verschillende
kruizen en Jezus- symbolen die terug te vinden zijn in het klooster. Er is nog heel veel
symboliek aanwezig bijvoorbeeld in de t w e e kapellen en de wandelgangen op de begane
grond of de w e r k - en s t e r f k a m e r van Arnold Janssen (de stichter van het klooster).
4.6 Beschrijving van verbeterpunten gebouwprestaties
De projectgroep heeft het Sint Gregor gebouw aan hand van drie aspecten geëvalueerd.
Met name zijn dit de functionele aspecten, de esthetische aspecten en de technische
aspecten. Na uitvoering van de POE zijn er een aantal verbeterpunten naar voren
g e k o m e n . Ten eerste willen wij u op de belangrijksten v e r b e t e r p u n t e n a t t e n d e r e n .
•
•
•
•
Brandveiligheid
Fysiek welbevinden
Toegankelijkheid voor gehandicapte
Duurzaamheid
•
Bereikbaarheid
In het volgende worden de v e r b e t e r p u n t e n v a n de betreffende aspecten verder uitgelegd.
Functionele aspecten
Aan de hand van de Post- Occupancy -Evaluation zijn een aantal v e r b e t e r p u n t m.b.t, de
functionele aspecten na voren g e k o m e n . Ten eerste willen wij U erop alert maken dat de
locatie moeilijk t e bereiken is en dat het v o o r gasten die met het openbaar v e r v o e r willen
reizen bijna niet mogelijk is het dorp t e bereiken. Er k o m e n alleen maar heel weinig
bussen per dag en de verbinding d u u r t heel lang en is moeilijk. Gasten die m e t een eigen
auto willen aanreizen hebben in principe een t o m t o m n o d i g , o m d a t er heel weinig
bewegwijzering zijn. Verder zijn er niet voldoende parkeergelegenheid voor bezoekers
aanwezig. De toegankelijkheid kan voor gehandicapte mensen niet gewaarborgd w o r d e n
en voldoet niet aan de gebruikerseisen, o m d a t gehandicapte mensen niet aile ruimtes
kunnen bereiken. Verder willen wij U attenderen dat het fysieke welbevinden op dit
m o m e n t t e n delen niet meer aan de gebruikerseisen voldoet. De warmtecirculatie moet
verbeterd w o r d e n , zodat de kamers voldoend o p g e w a r m d kunnen w o r d e n . Dit kan door
een betere isolatie gebeuren en door een nieuwe v e r w a r m i n g . Het bespaard niet alleen
m a a r k o s t e n , m a a r heeft ook een positief effect op de duurzaamheid van het gebouw.
Verder m o e t e n er aanpassingen worden gedaan om kamers van de aanwezige tocht en
vocht te b e v r i j d e n .
Esthetische aspecten
De esthetisch aspecten hebben in de Post-Occupancy- Evaluation heel goed gescoord. Er
zijn alleen maar kleine aanpassing w a t betreft het opknappen van s o m m i g e symbolieken
noodzakelijk.
23
HOGESCHOOL
ZUYP
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
Technische aspecten
Op dit m o m e n t voldoet het St. Gregor g e b o u w niet meer aan de wettelijke eisen van
brandveiligheid. Voordat het gebouw weer in gebruik g e n o m e n kan worden moeten er in
elk geval bouwtechnische en installatietechnische aanpassingen worden g e m a a k t . De
belangrijksten v e r b e t e r p u n t e n waarop m o e t worden gelet z i j n :
•
V l u c h t s c h e m a ' s in trappenhuizen
•
Vluchtroutes
•
Brandblussers
•
Vluchtdeuren
•
Brandcompartimenten
•
Rookcompartimenten
•
Controleren van houdbaarheid brandslangen etc.
•
Brandschade verhelpen
•
Bij i n g e b r u i k n a m e van het gebouw een B H V ' e r aanstellen (bedrijfshulpverlener)
Verder willen w i j U erop attenderen dat er aanpassing moeten worden gemaakt m.b.t. De
bouwfysische kwaliteit v a n St. Gregor. Er m o e t e n n a m e l i j k aanpassing worden g e m a a k t
aan de volgende p u n t e n :
•
Luchtcirculatie / ventilatie door het gebouw is niet aanwezig
•
W a r m t e circulatie door het hele g e b o u w
• Aanwezigheid van voldoende lichtinval en aanwezigheid van licht in donkere
ruimtes
•
Asbest
Belangrijke v e r b e t e r p u n t e n die voor het duurzaamheidaspect een belangrijk rol spelen
zijn het:
•
groene s t r o o m (zonnepanelen & zonneboiler)
•
Automatische lichtschakelaars
De volgende aspecten horen niet bij beheer en exploitatie van het gebouw zelf maar bij
het primaire proces van het hotel later. Dit zijn extra aandachtspunten voor de
opdrachtgever.
•
afval scheiden
•
e e d i j k voedsel (fairtrade producten)
•
hergebruiken van meubilair
24
HOGESCHOOL 1
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van g e b o u w e n
5 Uitwerking - Optimalisatie d a g e l i j k s e beheer en exploitatie
Tijdens de tussentijdse presentatie heeft de projectgroep de resultaten en de volgens de
groep v i j f belangrijkste v e r b e t e r p u n t e n gepresenteerd aan de opdrachtgever. De volgens
de projectgroep vijf belangrijkste v e r b e t e r p u n t e n zijn namelijk:
•
Brandveiligheid
•
Fysiek welbevinden
•
Toegankelijkheid voor gehandicapte
•
Duurzaamheid
•
Bereikbaarheid
Dhr. T i m m e r s heeft gekozen v o o r twee van d e vijf v e r b e t e r p u n t e n . Dit zijn m e t n a m e de
aspecten duurzaamheid en toegankelijkheid v o o r gehandicapte m e n s e n . Deze t w e e
v e r b e t e r p u n t e n zijn door de projectgroep v e r d e r uitgewerkt.
We willen de v e r b e t e r p u n t e n die wij g e k r e g e n hebben zo goed m o g e l i j k optimaliseren
door ze tijdens de exploitatie van het g e b o u w op de beste manier te gebruiken en t e
v e r b e t e r e n . Op de eerste plaats gaat de projectgroep kijken naar d u u r z a a m h e i d . Er w e r d
al eerder aangegeven, dat de projectgroep n e t ais de opdrachtgever duurzaamheid heel
belangrijk v i n d t . Het is dan ook een mooie uitdaging o m dat zo veel m o g e l i j k te
v e r b e t e r e n . Want op dit m o m e n t k o m t er in St. Gregor weinig d u u r z a a m h e i d t e r u g . Dat
k o m t o m d a t het al een oud gebouw is en h e t al een t i j d j e leeg staat. De projectgroep wil
de duurzaamheid optimaliseren d o o r e e n a a n t a l duurzame hulpbronnen in St. Gregor te
installeren. Enkele voorbeelden daarvan z i j n automatische lichtschakelaars, eventuele
zonnecellen en/of zonneboilers, de ramen m o e t e n aangepast worden zodat er m i n d e r
w a r m t e het gebouw sneller verlaat. Ook w a r e n er ideeën voor het scheiden van afval en
het introduceren van fairtrade voedsel. De projectgroep hoeft v o o r duurzaamheid
eigenlijk weinig rekening te houden m e t de doelstellingen van de moederorganisatie,
o m d a t die vrijwel gelijk zijn aan de doelstellingen die de projectgroep heeft. Ook m e t de
opdrachtgever Dhr. T i m m e r s zitten we op één lijn.
Een ander punt waar de projectgroep naar w i l kijken, w a t zowel bij duurzaamheid h o o r t ,
als bij ons ander v e r b e t e r p u n t de " t o e g a n k e l i j k h e i d " , is, of er eventueel een mogelijkheid
is dat er een zo zuinig en milieuvriendelijk shuttlebusje van station Venlo of Tegelen naar
kloosterdorp Steyl in het leven geroepen kan worden. Het busje m o e t zoveel m o g e l i j k
gasten op die manier van het station naar hotel kunnen brengen bij a a n k o m s t , en van
hotel naar station bij vertrek. Hierdoor heb j e minder last van auto's die willen parkeren
en daardoor dus minder parkeerplaatsen n o d i g . Het is natuurlijk ook beter voor het
milieu dat er één zuinig busje rijd dan dat er vele vaak niet zuinige taxi's of auto's op en
neer r i j d e n . Ook voor de toegankelijkheid is het beter. Gasten kunnen m e t het openbaar
v e r v o e r g e m a k k e l i j k in Venlo of Tegelen k o m e n en worden v a n u i t daar gratis met een
busje naar het Kloosterhotel gebracht.
Op dit m o m e n t is de toegankelijkheid in het gebouw nog niet goed. Daar moet bij de
oplevering van het gebouw nog wel w a t aan veranderd w o r d e n . Er zijn wel liften
aanwezig maar die zijn echter buiten g e b r u i k dus daar m o e t nog w a t aan gedaan
w o r d e n , dat zal de toegankelijkheid al v r i j veel bevorderen o m d a t er waarschijnlijk veel
oudere mensen naar het hotel komen die misschien niet altijd even flexibel meer z i j n ,
voor die mensen is het belangrijk dat er een lift aanwezig is. Er is ook een ruimte in het
gebouw die de projectgroep misschien als soort van evenementen zaal wil gaan
g e b r u i k e n . Die ruimte ligt echter iets hoger dan de begane grond en is alleen m e t een
trap te bereiken. De projectgroep heeft hier gedacht aan een t r a p l i f t te installeren
w a a r m e e ook oudere mensen of gehandicapten deze r u i m t e kunnen g e b r u i k e n . Wat
verder nog een belangrijk p u n t is, is de brandveiligheid. Zoals bekend is, mag j e bij
brand een lift vaak niet gebruiken. In het kloosterhotel zijn alie kamers echter op de 1^
en 2^ v e r d i e p i n g . Mocht er daar dus brand uitbreken is het v o o r de gasten die slecht ter
been z i j n een hele opgave o m zo snel m o g e l i j k beneden te komen o m te v l u c h t e n . We
moeten daarvoor een oplossing verzinnen zodat ze misschien via het raam m e t een of
ander liftje naar beneden kunnen zodat ze hun leven niet op het spel hoeven te z e t t e n .
Voor een hotel is gastvrijheid vaak het allerbelangrijkste. Daarom is het ook voor dit
kloosterhotel een belangrijk p u n t . Daardoor willen we er voor zorgen dat het hotel voor
elke gast g e m a k k e l i j k te bereiken is, en dat ook het gebouw van binnen toegankelijk is.
25
HOGESCHOOLI
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
6 Uitwerking - Programma van Eisen
6.1 Inleiding
Nadat de projectgroep de Post - O c c u p a n c y - E v a l u a t i o n heeft uitgevoerd zijn er een
aantal v e r b e t e r p u n t e n naar voren g e k o m e n . Van al deze v e r b e t e r p u n t e n heeft de
opdrachtgever Dhr. T i m m e r s t w e e v e r b e t e r p u n t e n gekozen die de projectgroep verder
gaat u i t w e r k e n . Met name zijn dit de aspecten t o e g a n k e l i j k h e i d , vooral m e t betrekking
t o t gehandicapten, en d u u r z a a m h e i d . Deze punten w e r k t de projectgroep v e r d e r uit door
middel van een Programma van Eisen op te stellen. De v e r b e t e r p u n t e n worden zo
overzichtelijker g e m a a k t en de kosten kunnen achteraf beter berekend w o r d e n .
Voor het aspect v a n de toegankelijkheid voor het gebouw St. Gregor w o r d t NEN 1814
gebruikt. Hierbij g e b r u i k t de projectgroep de eerste t w e e niveaus van toegankelijkheid.
Namelijk aanpasbaarheid en bezoekbaarheid.
6.2 Functionele eisen
Duurzaamheid
- V e r w a r m i n g op een duurzame m a n i e r , eventueel m e t behulp van zonneboiler,
•
Elektriciteit door middel van groene s t r o o m ,
•
Bereikbaarheid van het kloosterhotel op een d u u r z a m e manier, met behulp van
een shuttle busje met aardgas als brandstof, d a t de gasten van station Venlo naar
het kloosterdorp en andersom kan brengen,
Toeganl<elijl<heid
• Toegankelijkheid voor mensen m e t een handicap. Dat zij elke r u i m t e g e m a k k e l i j k
kunnen betreden en dat zij ook in het geval van brand of andere calamiteiten op
een m a k k e l i j k e manier kunnen v l u c h t e n .
• Gehandicapten moeten ruimtes goed kunnen bereiken en kunnen v e r l a t e n .
•
De gehandicapten moeten aan alle activiteiten kunnen deelnemen die zich in het
gebouw afspelen. Bijvoorbeeld het gezamenlijk k o k e n ,
• Voor het gebouw moet een goed verhard pad v a n ten minste 1,20 breed zijn t o t
aan de deur, zodat de minder valide mensen m a k k e l i j k het kloosterhotel binnen
kunnen k o m e n .
"
Binnen in het gebouw is het praktisch dat alles zoveel mogelijk plat is. Dus zo m i n
m o g e l i j k drempels en obstakels. Mochten er toch problemen zijn is het
noodzakelijk dat er een op rijplaat aanwezig is die bij eventuele drempels altijd
kan helpen
6.3 Ruimtelijke eisen
Duurzaamheid
•
I n het gebouw zijn er meerdere r u i m t e n voor een zonneboiler gewenst. Aangezien
een zonneboiler een goede optie is voor de t o e k o m s t , is het g e m a k k e l i j k om daar
nu al vast r u i m t e voor te reserveren.
•
Deze zonneboiler zal m e t brandveiligheids regels en w e t t e n gecombineerd moeten
worden.
Toeganl<elijl<heid
•
Rookvrije vluchtroute (voert uitsluitend over hellingbanen, trappen en vloeren en
eindigt op een veilige plaats zonder dat gebruik behoeft te worden g e m a a k t van
een lift) [zie bouwbesluit 2 0 0 3 ]
•
Er m o e t altijd rekening worden gehouden m e t het bouwbesluit.
6.4 Technische eisen
Duurzaamheid
• Installatie van een zonneboiler o m het gebouw op een duurzame manier op te
w a r m e n . Een zonneboiler zet elektromagnetische straling van de zon o m in
w a r m t e . De boiler bestaat uit een zonnecollector en een voorraadvat. De collector,
die vaak op het dak van een woning w o r d t geplaatst, v a n g t het zonlicht op. Het
w a r m e w a t e r w o r d t bewaard in het v o o r r a a d v a t , o m d a t de productie van de
26
HOGESCHOOL I
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
•
•
w a r m t e niet altijd gelijk is aan de v r a a g . Voor het plaatsen van een zonneboiler
heeft men doorgaans alleen een b o u w v e r g u n n i n g nodig ais men in een
m o n u m e n t a a l pand w o o n t . Wel m o e t u zich altijd houden aan een aantal eisen: zo
m a g de collector niet over de dakrand heen steken. I n f o r m e e r van tevoren bij uw
gemeente.
Installatie van een Z o n n e - e n e r g i e f o l i e o m zo gebruik te maken van groene
s t r o o m . Het werkingsprincipe van flexibele zonnefolie is niet anders dan dat van
de bekende blauwglanzende zonnepanelen, die inmiddels deel u i t m a k e n van het
straatbeeld. Hiervoor w o r d t veel m i n d e r materiaal gebruikt in de productie, dus
m i n d e r kostbaar silicium, minder glas ook w a n t er zit helemaal geen glas in en
o m d a t er lage t e m p e r a t u r e n g e b r u i k t w o r d e n . Dus men g e b r u i k t minder
materiaal, minder energie, en d a a r o m kan de zonnefolie veel eerder rendabel
worden."
Aanschaffen van een s h u t d e - b u s die r i j d t op aardgas o m de bezoekers
bijvoorbeeld af te halen bij het station Venlo en naar het kloosterhotel te b r e n g e n .
Auto's op aardgas stoten nauwelijks fijn stof (roet) uit en veel m i n d e r
stikstofoxiden dan benzine, diesel of LPG. Ook is gas nog in ruimere mate
voorradig dan olie.
Toegankelijkheid
•
De liftinstallatie die m o m e n t e e l buiten gebruik is, m o e t operationeel worden
g e m a a k t en tevens ook aan het bouwbesluit voldoen.
•
O m de toegankelijkheid te bevorderen m o e t e n er aan de ingang zelfwerkende
deuren worden geïnstalleerd zodat de m i n d e r valide mensen het gebouw op een
makkelijke manier kunnen binnen t r e d e n .
•
Ook in het interieur is het noodzakelijk dat er rekening gehouden w o r d m e t
m i n d e r valide mensen. Zo is het belangrijk dat er instapbedden beschikbaar z i j n ,
invalide t o i l e t t e n , i n s t a p d o u c h e / b a d , het shutdebusje rolstoelvriendelijk g e m a a k t
w o r d , de hoogte van de kastjes en keukenbladen word aangepast, evenals de
koelkast, wasbak en de kookplaat. En dat de lichtschakelaars relatief laag zijn
gemonteerd zodat de mensen in een rolstoel het licht g e m a k k e l i j k kunnen
bedienen,
6.5 Architectonische eisen
•
Aangezien het een m o n u m e n t a a l pand is, moet er rekening gehouden worden m e t
een m o n u m e n t e n w e t . Hierdoor w o r d men beperkt in de mogelijkheden die zij v o o r
ogen hebben,
6.6 Symbolische eisen
•
Het moet een kloosterhotel worden dus is het noodzakelijk dat veel van de
symbolische waarden die nu in het klooster aanwezig zijn ook in het kloosterhotel
terug komen.
27
HOCESCHDDL
ZUVD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
7 Uitwerking - Integrale visie
Door alleen de t w e e verbeterpunten toegankelijkheid voor gehandicapten en
duurzaamheid t e realiseren kan er al veel aan de v e r b e t e r i n g van de dagelijkse beheer
en exploitatiesituatie van het St. Gregor gebouw gedaan w o r d e n .
Door middel van het aspect duurzaamheid verder uit t e werken w o r d t er al een heleboel
gedaan aan de optimalisatie van de dagelijkse beheer en exploitatiesituatie. Door groene
energie te gebruiken en hierdoor de v e r w a r m i n g en de elektriciteit t e kunnen regelen
wordt er aan de ene kant iets gedaan voor het milieu en aan de andere kant w o r d e n de
exploitatiekosten in de komende j a r e n ook minder, zonder dat de bezoekers van het
kloosterhotel er last van hebben.
Door middel van de toegankelijkheid voor gehandicapten te verbeteren w o r d t er al veel
gedaan aan de veiligheid voor de bezoekers van het kloosterhotel. Door deze
maatregelen kan iedereen t e r e c h t in het hotel en kan iedereen aan elke activiteit
deelnemen. Er mogen geen obstakels zijn voor de gasten in het hotel. Zo m o e t e n zij
g e m a k k e l i j k in het gebouw k o m e n maar ook eruit. Als een noodsituatie zich v o o r d o e t ,
moet ook iedereen zo snel m o g e l i j k het pand kunnen v e r l a t e n . Aan de hand van het Plan
van Eisen worden deze belangrijke aspecten gerealiseerd. Als men dus alles toegankelijk
maakt voor de invalide g a s t e n , k r i j g t men ook veel te maken m e t strengere regels en
aanpassingen en extra kosten.
De visie die men in dit project heeft luidt: Het gehele gebouw m o e t aan alle eisen
voldoen. De klanten moeten zich op hun g e m a k voelen. Het doel is dan ook het hotel de
symbolische aspecten te laten behouden en aan de huidige regels en w e t t e n te kunnen
voldoen. Men k o m t naar dit kloosterhotel voor het geloof, de rust, cursussen en / o f
meditaties.
28
HOGESCHOOL
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
8 U i t w e r k i n g - Financiële c o n s e q u e n t i e s
8.1 Investeringsbegroting en financieringsplan
Hieronder is door middel van een balans weergegeven w a t er in dit project geïnvesteerd
gaat worden en op welke wijze dit gefinancierd zal w o r d e n .
Financieringsplan
Investeringsplan
VASTE ACTIVA
Shuttle bus
Verbouwingskosten:
Lift
2 trapliften
Verhard toegangspad
Eigen vermogen
119.247,70
Kort v r e e m d v e r m o g e n
0
Lang vreemd vermogen
0
TOTAAL
119.247,70
17.600
75.000
9.000
6.000
90.000
VLOTTENDE ACTIVA
Verzekering auto
807
Liquide middelen
10.840,70
TOTAAL
119-247,70
Toelichtinoen investeringsbegroting
Verbouwingskosten
Aanname dat 30 % van de totale kosten voor de aanschaf van de lift, trapliften en de
verharde pad kosten zijn voor de v e r b o u w i n g .
Lift
Totale kosten lift € 7 5 . 0 0 0 , - .
Verbouwingskosten zijn 30 % van € 7 5 . 0 0 0 , - , dit is € 2 2 . 5 0 0 , - .
Aanschaf van de lift is dan 70 % h i e r v a n , dus € 5 2 . 5 0 0 , - .
Traplift
Totale kosten t w e e t r a p l i f t e n € 9 . 0 0 0 , - .
Verbouwingskosten zijn 30 % van € 9 . 0 0 0 , - , dit is € 2 . 7 0 0 , - .
Aanschaf van de trapliften zijn dan € 6 . 3 0 0 , - . Per lift is dit € 3 . 1 5 0 , - .
Aanleg asfalt
Gangbare prijs voor de aanleg van asfalt is € 3 0 , - per m 2 . Er w o r d e n t w e e banen van
een m e t e r breed aangelegd over een lengte van + / - 100 meter.
€ 3 0 , - x 200 m e t e r = € 6 . 0 0 0 , - voor de aanleg van een geasfalteerd pad.
Liquide middelen
Liquide middelen zijn 10 % van totaal aan vaste en vlottende activa. Het totaal hiervan is
€ 108.407.
10 % hiervan is € 10.840,70
Toelichting financieringsbegroting
Het hele project w o r d t gefinancierd door giften die het Missiehuis St. Michaël o n t v a n g t .
Er worden geen leningen opgenomen of dergelijke. Hierdoor is er geen kort of lang
vreemd v e r m o g e n . Alles w o r d t dus door eigen vermogen gefinancierd.
29
8.2 Exploitatiebegroting voor de komende 10 jaar
Exploitatiebegroting
Jaar 1
Jaar2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Jaar 6
Jaar 7
Jaar 8
Jaar 9
Jaar 10
Verhuur kamers
125.925,00 €
128.443,50 €
131.012,37 €
133.632,62 €
136.305,27 €
139.031,38 €
141.812,00 €
144.648,24 €
147.541,20 €
150.492,02 €
Transfer
2.012,40
2.052,65 €
2.093,70 €
2.135,57 €
2.178,28 €
2.221,85 €
2.266,29 €
2.311,62 €
2.357,85 €
2.405,00 €
144.078,29 €
146.959,86 €
149.899,05 €
152.897,02 €
Opbrengsten
141.253,23 €
127.937,40 €
130.496,15 €
133.106,07 €
135.768,19 €
138.483,55 €
2.654,55 €
2.389,09 €
2.123,64 €
1.858,18 €
1.592,73 €
1.327,27 €
1.061,82 €
796,36 €
530,90 €
265,45 €
908,81 €
926,99 €
945,53 €
964,44 €
Kosten
Vaste kosten
Afschrijving auto
Verzekering auto
807,00 €
823,14 €
839,60 €
856,39 €
873,52 €
890,99 €
Afschrijving lift
6.562,50 €
6.125,00 €
5.687,50 €
5.250,00 €
4.812,50 €
4.375,00 €
3.937,50 €
3.500,00 €
3.062,50 €
2.625,00 €
Kosten voor energie
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
Brandstofkosten auto
833,60 €
850,27 €
867,27 €
884,62 €
902,31 €
920,36 €
938,77 €
957,55 €
976,70 €
996,23 €
Energiekosten
I
Technisch ondertioud
onderhoud aan de lift
3.360,00 €
3.427,20 €
3.495,74 €
3.565,65 €
3.636,96 €
3.709,70 €
3.783,90 €
3.859,58 €
3.936,77 €
4.015,51 €
onderhoud auto
420,00 €
428,40 €
436,97 €
445,71 €
454,62 €
463,71 €
472,98 €
482,44 €
492,08 €
501,92 €
14.637,65 €
14.043,10 €
13.450,72 €
12.860,55 €
12.272,64 €
11.687,03 €
11.103,78 €
10.522,92 €
9.944,48 €
9.368,55 €
113.299.75 €
116.453.05 €
119.655,35 €
122.907.64 €
126.210.91 €
129.566.20 €
132.974.51 €
136.436.94 €
139.954.57 €
143.528.47 €
Eindsaldo
30
Toelichting opbrengsten
Verhuur kamers
Er w o r d t de a a n n a m e gedaan dat een k a m e r 15 € per nacht kost. Verder w o r d t volgens
de opdrachtgever ervan uitgegaan dat er een bezetting van 6 5 % van alle ( 3 5 ) k a m e r s is.
Bij deze bezetting zijn de opbrengsten per dag € 3 4 5 . Per j a a r betekent dit een opbrengst
van € 1 2 5 . 9 2 5 .
Berekening:
6 5 % X 35 = 2 2 , 7 5 ^ 23 kamers
23 x 15 € = 345 €
345 € x 365 = 125.925 €
De projectgroep gaat uit van een inflatie van 2 % . Dat b e t e k e n t , dat de huurprijs per
k a m e r per j a a r hoger w o r d t . De berekening van de huurprijzen voor de k o m e n d e 10 j a a r
zijn in de bijlage terug te v i n d e n .
Transfer opbrengsten
Er w o r d t de aanname gedaan dat er bij een maximale bezetting 5 0 % van de bezoekers
m e t gebruik m a a k t van Openbaar Vervoer en dus ook van het shuttle busje. Dat
betekent dat er per week uitgegaan w o r d t van 36 r i t t e n . Dit w o r d t per week berekend
o m d a t er w o r d t aangenomen dat m e n in dezelfde week a a n k o m t en weer v e r t r e k t . Per
j a a r betekent d i t 1.768 ritten met de auto. De totale onderhoudskosten van de auto en
de verzekeringskosten bedragen € 2 . 0 1 4 , 2 9 . Een rit kost dus € 1 , 1 4 . Omdat iedere gast 2
keer gebruik m o e t maken van de auto komen de kosten v o o r de transfer uit op € 2 , 3 0 . Bij
18 gasten per week die gebruik maken van de transfer b e t e k e n t dit opbrengsten van
€ 2 . 0 3 3 , 2 0 per j a a r . Hier w o r d t tevens uitgegaan van een inflatiepercentage van 2 % voor
de komende 10 j a a r .
Berekening:
5 0 % X 35 = 17,5 -> 18 personen.
(18 X 2) X 52 = 1872 ritten per j a a r .
€ 2 . 0 1 4 , 2 9 (totale kosten auto) / 1872 = € 1,076
€ 1 , 0 7 6 X 2 = € 2 , 1 5 o m heen en weer t e reizen.
18 (gasten) x € 2 , 1 5 = € 3 8 , 7 0 per week.
18 (gasten) x 52 (weken) = 936 gasten per j a a r
936 (gasten) x € 2 , 1 5 = € 2 . 0 1 2 , 4 0 -> Totaal aan opbrengsten
Toelichting kosten
Afschrijving auto
De projectgroep gaat uit van een restwaarde van de auto van € 3 0 0 0 na 10 j a a r . Er is de
afschrijvingsmethode ' s u m of the years d i g i t s ' gebruikt o m een realistische afschrijving te
kunnen berekenen, o m d a t de auto in de eerste j a r e n m e e r waardeverlies heeft dan na
een aantal j a r e n . Dit betekent dat de afschrijving iedere j a a r anders is. Dit is v e r m e l d in
de EB. De berekening is terug te vinden in bijlage 9.
Verzekering auto
De kosten voor het verzekeren van de auto bedragen voor het eerste j a a r € 8 0 7 , - .
Aangezien de kosten voor verzekering het j a a r later kunnen veranderen in verband m e t
schadevrij rijden etcetera wordt er een aanname gedaan dat het bedrag aan verzekering
gelijk blijft aan het eerste jaar, er w o r d t alleen rekening gehouden met een
inflatiepercentage van 2 % .
A f s c h r i j v i n g lift
De projectgroep gaat ervan uit dat de lift in 15 jaar afgeschreven is zonder restwaarde.
Er is de afschrijvingsmethode ' s u m of the years digits' gebruikt o m een realistische
berekening t e kunnen m a k e n . Dit betekent dat de afschrijvingen iedere j a a r anders zijn.
Deze zijn t e r u g te vinden in de EB. De berekening is terug te vinden in de bijlage.
31
HOGESCHOOL I
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
O n d e r h o u d s k o s t e n lift
Er is uitgegaan van een All - i n o n d e r h o u d s o v e r e e n k o m s t . Dat wil zeggen dat er vrijwel
alle kosten inbegrepen zijn en er o n d e r m e e r de vervangingskosten van g r o t e r e
componenten van de liftinstallatie o p g e n o m e n zijn in de prijs. Deze v o r m van
overeenkomst sluit nagenoeg alle financiële risico's uit. Er is ervan uitgegaan van
beginkosten van € 3 3 5 0 per j a a r . Voor de k o m e n d e j a r e n moet er n a t u u r l i j k rekening
gehouden worden m e t de inflatie. Hiervoor heeft de projectgroep de a a n n a m e gedaan
dat de inflatie in de komende j a r e n bij 2 % ligt. De onderhoudskosten na 10 j a a r
bedragen dus € 4 0 1 5 . De berekening is t e r u g t e vinden in de bijlage.
Brandstofkosten auto
Er is de aanname gegaan van brandstofkosten per j a a r van € 8 3 3 , 6 0 . Hierbij is uitgegaan
van een prijs van € 0 , 0 6 1 per k m voor gas. Er w o r d t de aanname gedaan dat er per w e e k
36 ritten nodig zijn voor een route van 7 , 3 k m van het klooster naar het station in Venlo.
Berekening:
36 X 52 x 7 , 3 k m = 13.665,6 k m .
13.665,6 X € 0 , 0 6 1 = € 8 3 3 , 6 0
Dit bedrag aan brandstofkosten s t i j g t j a a r l i j k s mee m e t een inflatie percentage van 2 % .
Onderhoudskosten auto
De onderhoudskosten voor de auto zijn € 4 2 0 , - per jaar. Er w o r d t rekening gehouden
met 2 % inflatie per jaar.
32
HOGESCHOOL
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van g e b o u w e n
8.3 Cashflow overzicht
Hieronder is de casfiflow van j a a r O t o t en m e t j a a r 10 w e e r g e g e v e n .
Voor de berel<ening liiervan zie bijlage 9.
Jaar
0
1
2
3
4 ^
5
6
7
8
9
10
Cashflow
- € 119.247,70
+ € 122.516,80
+ € 124.967,14
+ € 127.466,49
+ € 130.015,82
+ € 132.616,14
+ € 135.268,20
+ € 137.973,83
+ € 140.733,30
+ € 143.547,97
+ € 146.418,92
De cashflow overzicht geeft aan hoe groot de liquide middelen zijn in iedere j a a r .
8.4 Investeringsbeoordeling
4 Investeringsbeoordeling
Teruqverdienperiode (TVP')
Bij de berekening w o r d t het totale investeringsbedrag gedeeld door de cashflow. O m de
t e r u g v e r d i e n t i j d t e kunnen berekenen m o e t de cashflow iedere j a a r dezelfde z i j n .
Aangezien de cashflows 1 t / m 9 verschillend zijn heeft de projectgroep het gemiddelde
berekend. De t e r u g v e r d i e n t i j d is 0,9 j a a r . Deze is zo kort o m d a t er niet m e t de gehele
verbouwingskosten rekening w o r d t gehouden maar alleen m e t de kosten voor de t w e e
verbeterpunten duurzaamheid en toegankelijkheid weke door de opdrachtgever werden
gekozen. De berekening is terug te v i n d e n in bijlage 9.
NCW
De netto contante waarde houdt rekening m e t inflatie. De u i t k o m s t van de berekening is
de contant g e m a a k t e winst van de investering na 10 jaar. Voor het project b e t e k e n t dit
een contant g e m a a k t e winst van € 9 9 6 . 8 9 9 , 2 2 . Hierbij gaat de projectgroep uit van een
rentepercentage van 3 , 5 % . Deze heeft betrekking op de misgelopen rente van het eigen
v e r m o g e n . Verder werd er weer het gemiddelde cashflow van de j a r e n 1 t / m 9 g e b r u i k t
voor de berekening. De berekening is t e r u g te vinden in bijlage 9.
GBR
De GBR geeft de verhouding aan tussen de gemiddelde jaarlijkse winst en het gemiddeld
geïnvesteerd v e r m o g e n van het project. Er w o r d t geen rekening gehouden m e t inflatie of
financiering van het project. De berekening is terug te vinden in bijlage 9.
I n t e r n e rentabiliteit
De methode van de interne rentabiliteit geeft de verhouding aan tussen het geïnvesteerd
bedrag en de kosten voor de financiering. Hierbij w o r d t zowel rekening gehouden m e t de
inflatie en de kosten voor de financiering. De projectgroep heeft deze m e t h o d e niet
gebruikt o m d a t het project niet v r e e m d gefinancierd w o r d t . Daarom is het niet zinvol om
deze methode te gebruiken.
33
HOGESCHOOL <
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
8.5 Conclusies
Aan de hand van de gegevens die de projectgroep gekregen heeft van dhr. T i m m e r s zijn
er de volgende feiten aan bod g e k o m e n .
Het investeringsbedrag bedraagt € 119.247,70 hiervan w o r d t volgens de opdrachtgever
alles gefinancierd m e t eigen v e r m o g e n . De exploitatiewinst m e t betrekking t o t de door
de opdrachtgever gekozen v e r b e t e r p u n t e n liggen iedere jaar rond € 1 2 0 . 0 0 0 . In het
eerste j a a r ligt de w i n s t rond € 113.000 en in j a a r 10 rond € 1 4 3 , 0 0 0 . De investering is
volgens de berekeningen wel rendabel. Aangezien er alleen rekening gehouden werd m e t
de kosten v o o r de te v e r b e t e r e n aspecten en niet m e t de gehele verbouwing van het
pand t o t een kloosterhotel is de vraag of de berekeningen betrouwbaar zijn. De
berekeningen zijn g e m a a k t aan de hand van a a n n a m e s , schattingen en kengetallen.
34
HOGESCHOOL
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
9 Uitwerking - Juridisclie consequenties
9.1 Reclitsgebieden die een rol spelen in het project
Rechtsgebieden zijn onder te verdelen in publiel<recht of privaatrecht, objectief recht of
subjectief recht, materieel en formeel recht. Binnen het project 'Kloosterhotel Sint
Gregor' spelen de volgende rechtsgebieden een rol in het h e r b e s t e m m e n van het
gebouw.
Het gaat hier vooral over objectieve r e c h t e n , binnen het project krijgen we t e maken
m e t tal van rechtsregels w a a r m e e rekening moet worden g e h o u d e n . Het gaat namelijk
over een object, gebouw Sint Gregor, dat aangepast gaat worden aan de regels die op dit
m o m e n t in Nederland gelden. Tegenwoordig zijn er tal van veiligheidseisen en
bouwwetgeving w a a r een gebouw aan m o e t voldoen, zeker als het een logies functie
betreft. Daarnaast is het kloosterhotel Sint Gregor een apart geval aangezien het
tegelijkertijd ook valt onder de eisen van m o n u m e n t z o r g .
Anderzijds zal men uiteindelijk ook t e maken krijgen m e t subjectief recht, zodra een BV
of NV w o r d t opgericht o m het beheer van het kioosterhotel Sint Gregor op zich te nemen
k o m t dit recht ook bij het project te pas.
We spreken in dit geval ook over publiekrecht, er zijn n a m e l i j k wetten en regels waarbij
men bij de h e r b e s t e m m i n g voor het kloosterhotel Sint Gregor rekening moet houden.
9.2 Wetgeving die van toepassing is
Als men het gebouw Sint Gregor een nieuwe bestemming wil geven zal m e n rekening
moeten houden m e t bepaalde wetgeving die in Nederland geldt. Omdat het in dit geval
gaat om een m o n u m e n t a a l pand zijn er w e t t e n en regels om deze historische waarde van
deze panden te beschermen. Daarnaast is er een bestemmingsplan opgesteld voor het
kloosterdorp Steyl.
Verdere w e t g e v i n g waaraan moet worden voldaan heeft te m a k e n m e t de nieuwe functie
van het gebouw, n a m e l i j k de functie kloosterhotel. O m d a t het gebouw een logiesfunctie
bevat m o e t het voldoen aan eisen voor veiligheid, brandveiligheid, het bouwbesluit en de
A r b o - w e t (voor personeel dat w e r k t in het hotel).
9.3 Overeenkomsten die een rol spelen in het project
Bij het sluiten van overeenkomsten geven t w e e partijen aan d a t zij een verbintenis
aangaan m e t elkaar. In dit geval zou een o v e r e e n k o m s t kunnen worden gesloten m e t het
bedrijf dat de liften verzorgt. Kloosterhotel Sint Gregor geeft in dit geval aan dat zij het
bedrijf inhuren o m de lift te installeren, zij gaan dus een verbintenis aan dat zij ook
daadwerkelijk willen dat het bedrijf de lift k o m t installeren en dat zij hiervoor bereid zijn
te betalen. Anderzijds geeft het Iift-installaties bedrijf aan dat zij ook daadwerkelijk de lift
k o m t installeren, en dat zij -in het geval dat de lift defect r a a k t - zullen zorgen voor
reparatie hiervan.
9.4 Juridische acties in het geval van niet nakomen van het contract
Zoals boven genoemd bestaan er een aantal overeenkomsten binnen het project w a a r b i j
verschillende partijen betrokken zijn. Als bijvoorbeeld het zonnefolie bedrijf niet levert,
dus het contract niet w o r d t n a g e k o m e n , kunnen er juridische acties v a n u i t het missiehuis
ingesteld w o r d e n . De niet - n a k o m i n g van een verbintenis kan op verschillende m a n i e r e n .
Er is in iedere geval een t e k o r t k o m i n g in een prestatie aanwezig. Dat kan door helemaal
niet verrichten van de prestatie of niet op t i j d verrichten van de prestatie. Verder bestaat
er de m o g e l i j k h e i d , dat slecht een gedeelde verricht is of dat het gebrekkig verricht is.
Naar gelang van de niet - n a k o m i n g bestaan er een aantal rechten van de schuldeiser.
Naast de nakoming van de verbintenis kan er schadevergoeding gevorderd w o r d e n . Hier
bestaan t w e e mogelijkheden. Er kan vervangende schadevergoeding of aanvullende
schadevergoeding gevorderd w o r d e n . Vervangende schadevergoeding betekent, dat de
schuldeiser de waarde van de prestatie vergoedt k r i j g t . Met aanvullende
schadevergoeding w o r d t bedoeld, dat er niet de volledige som maar slechts een gedeelte
hiervan betaald m o e t worden aan de schuldeiser. Bijvoorbeeld zou het missiehuis
aanvullende schadevergoeding kunnen vorderen van het zonnefolie bedrijf als dit te laat
35
HOGESCHOOL e » *
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
levert. Hierdoor is een schade ontstaan o m d a t het missiehuis nu hogere energiekosten
heeft dan in het geval van zonne-energie te g e b r u i k e n . Voor deze t i j d kan er
schadevergoeding gevorderd w o r d e n door het missiehuis.
Mogelijkheden m e t betrekking t o t schadevergoeding zijn dus dat het verbintenis
n a g e k o m e n w o r d t en er aanvullende schadevergoeding betaald w o r d t , dat er een
ontbinding plaatsvindt zonder schadevergoeding te v o r d e r e n , dat er een ontbinding
plaatsvindt in verband m e t schadevergoeding of dat het verbintenis opgeschort w o r d t en
op een ander tijdstip nagekomen wordt.
9.5 Eigendomsconstructies
In het volgende worden een aantal eigendomsconstructies m e t betrekking t o t het
missiehuis t e Steyl beschreven. Het eerst w o r d t ingegaan op het pand v a n het
kloosterdorp. Het missiehuis is eigenaar v a n het pand. Verder is het missiehuis eigenaar
van land w a t ligt in de omgeving van het kloosterdorp Steyl. Dit land w o r d t onder andere
v e r p a c h t aan landbouwers. Het land werd verkregen onder algemene t i t e l . Dit betekent,
dat het gehele v e r m o g e n m e t zowel de rechten als de plichten overgaat. Wat de
landbouwers betreft zo zijn deze pachters en dus houders van het land. Ze houden het
onroerend goed voor het missiehuis welke de eigenaar is. Het missiehuis is dus in
middellijk bezit van het land.
De a u t o , dat aangeschaft zal worden voor het t r a n s p o r t van gasten van het kloosterhotel
van het station Venlo naar het kloostergebouw Sint Gregor, is bij aankoop geen
eigendoom van het missiehuis. De koopovereenkomst die gesloten w o r d t is die van
h u u r k o o p . Er wordt ervan uitgegaan dat de auto op verschillende t e r m i j n e n betaald
w o r d t . De levering van de auto v i n d t dus plaats op basis van "Traditio brevi m a n u " . Dit
wil zeggen dat het missiehuis het eerst houder van de auto is. Pas m e t volledige betaling
van de auto wordt het missiehuis eigenaar van de a u t o .
9.6 Bepericte recliten
Er bestaan een aantal beperkte rechten zoals h y p o t h e e k r e c h t , pandrecht of erfpacht.
Deze beperkte rechten spelen geen rol binnen het project. Het missiehuis is eigenaar v a n
het pand en is niet ingeschreven in een hypotheek. Verder is er ook niemand aanwezig
die het pandrecht heeft. Het missiehuis is geen schuldenaar en er bestaan dus ook geen
schuldeisers welke het verpande goed zouden kunnen verkopen als de schuldenaar de
verplichtingen niet na zou k o m e n .
9.7 Arboregels
Het A r b o - w e t (Arbeidsomstandighedenwet) van 1980 gaat ervan uit, dat de
uitgangspunten zorg voor veiligheid, gezondheid en welzijn een v e r a n t w o o r d e l i j k h e i d is
van de werkgever en de w e r k n e m e r . Het zal ook v o o r de i m p l e m e n t a t i e van het
Kloosterhotel belangrijk z i j n , o m aan het A r b o - w e t t e voldoen. Het w e t heeft de
bedoeling dat zowel werkgevers als ook w e r k n e m e r s aan een zo goed m o g e l i j k beleid
b i j d r a g e n , dat op veiligheid, gezondheid en welzijn gericht is.
I n artikel 3 van het Arbo-wet worden de begrippen veiligheid, gezondheid en welzij
gedefinieerd. De werkgever is v e r a n t w o o r d e l i j k voor het inrichten van w e r k p l e k k e n die zo
veilig m o g e l i j k zijn en een zo g r o o t mogelijke bescherming van de gezondheid
waarborgen.
Volgens het Arbo-wet betekend veiligheid en gezondheid in verband m e t de a r b e i d :
•
een organisatie van de arbeid die de veiligheid en de gezondheid bevorderen
• veilige inrichting van de arbeidsplaats
•
bestrijding van gevaar v o o r veiligheid en gezondheid bij de bron
•
v e r m i j d e n van onveilige of ongezonde w e r k t u i g e n , machines, toestellen en andere
hulpmiddelen bij de arbeid
•
veiligheid vluchtwegen
Verder is het van belang, dat de werkgever verplicht is een Arbojaarplan t e m a k e n . Als
een bedrijf meer dan 100 medewerkers heeft moet ook een jaarverslag worden g e m a a k t ,
maar in het geval van het Kloosterhotel St. Gregor zal dat niet van toepassing zijn.
I n het Arbobesluit w o r d t onder ander het onderwerp „ v e i l i g h e i d " v e r d e r u i t g e w e r k t in
concrete besluiten. Een van de belangrijkste onderwerpen m e t betrekking t o t de
36
HOGESCHOOLI
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
veiligheid die in het Arbobesluit aan bod komen is artikel 2.16 t / m 2.22
Bedrijfshulpverlening, I n artikel 2.16 worden de gehanteerde verschillende begrippen
gedefinieerd. Vervolgens worden in artikel 2.17 de factoren v o o r de bedrijfshulpverlening
genoemd.
Verder zal het artikel 3.6 t / m 3.19 Voorzieningen in noodsituaties en verbindingseisen
een heel belangrijk onderwerp voor het Kloosterhotel z i j n , hier w o r d t in het volgende
hoofdstuk dieper op ingegaan. De artikelen 5 „Fysieke belastingen" en 6 "Fysische
Factoren" zullen ook bij de i m p l e m e n t a t i e van het Hotel nader bekeken worden en een
bijzondere aandacht k r i j g e n .
Bovendien w o r d t aangeraden een ontruimingsplan vast te leggen. Het doel van dit plan is
de snelle en veilige o n t r u i m i n g van medewerkers en gasten v a n u i t het pand ten gevolg
van brand, een b o m a l a r m of andere levensbedreigende situaties. In het plan w o r d t
beschreven hoe het gebouw gecoördineerd o n t r u i m t moet w o r d e n , waar de
verzamelplaatsen van het personeel z i j n , hoe de v l u c h t w e g e n zijn gelegen en hoe de
alarmering verloopt.
Het is ook van belang, dat het Kloosterhotel een bedrijfshulpverleningsorganisatie w o r d t .
Het doel van bedrijfshulpverlening is namelijk het bereiken van een algemene staat van
paraatheid om optimaal gebruik te kunnen maken van organisatie, middelen en
procedures om een calamiteit te kunnen bestrijden. Om dit vervolgens te kunnen
bereiken heeft de bedrijfshuipverieningsorganisatie de doelstellingen goed getraind en
adequaat uitgerust te zijn om bij een calamiteit de volgende taken uit t e v o e r e n :
•
kans op ongevallen en schade beperken
• slachtoffers redden en eerste hulp verlenen
"
beginnende branden bestrijden
• gebouwen o n t r u i m e n
Van een bedrijfshulpverlenende organisatie wordt geëist, dat de organisatie binnen
enkele m i n u t e n
operationeel m o e t zijn. Daarmee w o r d t bedoeld dat z i j :
• binnen drie m i n u t e n levensredende eerste hulp verrichten
• binnen vier m i n u t e n beginnende brand onder controle brengen
•
bedrijfshulpverleners moeten op ieder m o m e n t bereikbaar en beschikbaar zijn
Het hoofd van de bedrijfshulpverleningsorganisatie heeft de voigende t a k e n :
" opstellen procedures, richtlijnen en instructies
•
het (in overleg m e t het m a n a g e m e n t , eventueel na onderzoek) initiatief nemen
tot ontruimen
• direct leiding geven aan de o n t r u i m i n g
• opstellen/ uitvoeren oefeningen rond om een o n t r u i m i n g
• actualiseren van het ontruimingsplan
• aanstellen/ instrueren van de bedrijfshulpverleners v o o r en tijdens een o n t r u i m i n g
9.8 Regelgeving ten aanzien van brandveiligheid
Zoals in het voorafgaand paragraf genoemd is het artikel 3.6 t / m 3.19 van het
Arbobesluit heel belangrijk voor de i m p l e m e n t a t i e van het Kloosterhotel. In het artikel
„Voorzieningen in noodsituaties en verbindingseisen" w o r d t bijvoorbeeld ingegaan op
v l u c h t w e g e n , nooduitgangen en - v e r l i c h t i n g e n , eisen ten aanzien van v l o e r e n , deuren
enz. Omdat er altijd gasten in het Kloosterhotel aanwezig z i j n , die met het gebouw niet
bekend z i j n , moeten er bijzonders veel aandacht worden besteden aan bewegwijzeringen
van v l u c h t w e g e n . Het pand moet over voldoende vluchtwegen en nooduitgangen
beschikken, die voorzien zijn van noodverlichting en die altijd vrijgehouden worden van
obstakels. Verder moeten in het Hotel voldoende brandbestrijdingsmiddelen en
alarmsystemen z i j n . Ten slotte m o e t het Hotel aan allerlei veiligheidseisen voldoen ten
aanzien van de inrichting.
In het bouwbesluit w o r d t ingegaan op de technische eisen w a a r aan zowel een bestaande
als ook een nieuwbouw minimaal m o e t voldoen. Verder m o e t al in het o n t w e r p s t a d i u m
van een nieuw pand rekening gehouden worden m e t brandveiligheidseisen en m e t
algemene veiligheidseisen, die n a m e l i j k op de veiligheid van personen gebaseerd zijn.
37
HOGESCHOOL
ZUYP
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
Belangrijke brandveiligheidseisen in het Bouwbesluit zijn in artikel 2 3 1 - 2 4 1 en 3 2 4 - 3 3 3
terug t e v i n d e n . Er worden de minimalen technische eisen waaraan een gebouw m o e t
voldoen uitgelegd. Daarbij valt te denken aan technische v o o r z i e n i n g e n :
•
ter beperking van ontwikkeling e n / of uitbreiding van brand
•
het ontstaan en verspreiding van rook
•
vluchtmogelijkheden
•
v o o r k o m i n g e beperking van ongevallen bij brand
•
brandbestrijding
Verder zijn er nog technische, constructieve eisen waaraan een gebouw minimaal m o e t
voldoen:
•
c o m p a r t i m e n t e r i n g en brandwerendheid ongeacht van de functie van het g e b o u w ,
meerstal w o r d t een brandwerendheid van 60 m i n u t e n geëist
"
brandveiligheidinstallaties en blusmiddelen
9.9 Procedures en richtlijnen voor cameragebruik en beveiliging
De commissie v o o r de bescherming van de persoonlijke levenssfeer geeft aan w a a r m e e
men rekening m o e t houden als men van een bewakingscamera gebruik wil m a k e n .
Daarbij vait te denken a a n :
"
dat er een evenwicht moet bestaan tussen het belang van de v e r a n t w o o r d e l i j k e
voor de v e r w e r k i n g en het recht op de bescherming van het privéleven van de
gefilmde persoon.
O Bijvoorbeeld: is het nodig dat er in de w a c h t k a m e r van een arts een
camera w o r d t geïnstalleerd?
•
dat de v e r w e r k i n g van de beelden passend en noodzakelijk m o e t z i j n , m.a.w. de
v e r a n t w o o r d e l i j k e voor de v e r w e r k i n g moet nagaan of er geen andere
maatregelen m o g e l i j k zijn die m i n d e r ingrijpen in het privéleven van de gefilmde
persoon. Het is bijvoorbeeld niet noodzakelijk dat een concertorganisator de
ingang f i l m t van de concertzaal om erop toe t e zien dat elke concertganger
betaalt. Hij kan i m m e r s een of meerdere opzichters aan de ingang plaatsen die
elke concertganger controleren op het bezit van een geldig t o e g a n g s k a a r t j e ;
•
dat er geen overbodige beelden mogen v e r w e r k t worden en dat de camera in
principe niet mag gericht worden op een plaats w a a r v o o r de v e r a n t w o o r d e l i j k e
voor de v e r w e r k i n g niet bevoegd is. Een dancinguitbater die een
bewakingscamera plaatst, mag zijn camera niet plaatsen in de richting van de
straat, zodat hij eventuele a m o k m a k e r s al van ver zou kunnen zien a a n k o m e n .
Zulke beelden zijn niet alleen o v e r b o d i g , w a n t het overgrote deel van de
weggebruikers is geen dancingbezoeker, laat staan een a m o k m a k e r , maar de
uitbater is in principe ook niet gemachtigd om een publieke plaats zoals de
openbare weg te f i l m e n .
Een v a n de belangrijkste p u n t e n , waarop de missie en de visie van het kloosterhotel
w o r d t gesteund
is dat mensen leren v e r t r o u w e n . Bovendien wenste Dhr. T i m m e r s
tijdens een interview geen gebruik te maken van dergelijke voorzieningen. De
projectgroep adviseert van camerabewaking af te
zien,
9.10 Bouwwetgeving in het project
Hierbij worden bepaalde aspecten van de technische aspecten weergegeven.
Er w o r d t uitgegaan van de voigende a a n n a m e s :
Dat een brand binnen 15 m i n u t e n na het ontstaan ontdekt w o r d .
Dat de brandweer vervolgens binnen 15 m i n u t e n operationeel is.
Dat de brandweer binnen 60 m i n u t e n na het ontstaan de brand meester is en eventuele
slachtoffers in veiligheid z i j n .
Bouwkundige eisen
Betreft bij nieuwbouw de verplichting van aansluiting van veriichtingsinstailatie op
n o o d s t r o o m , bij gebouwen van meer dan lOOOm^,
•
Brandveiligheidseisen, denk hierbij aan technische voorzieningen
38
HOGESCHOOL <
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
•
•
•
•
Ter beperking van ontwikkeling en / o f uitbreiding van b r a n d / r o o k
Er nnoeten dus vluchtmogelijkheden zijn
V o o r k o m i n g en beperking van ongevallen bij brand
Brandbestrijding
De eisen hebben vooral betrekking op de c o m p a r t i m e n t e r i n g en brandwerendheid. Het
moet aan de hand van aard ingedeeld worden in c o m p a r t i m e n t e n . Daarbij worden eisen
gesteld aan de constructie van scheidingswanden. Deze moeten beschikken over een
brandwerendheid van 60 m i n u t e n .
Bouwverordening
Brandveiligheidinstallaties en blusmiddelen zijn verplicht. Verdergaande
brandveiligheidseisen liggen vast in b o u w v e r o r d e n i n g . Hierbij v e r v u l t de brandweer,
naast b o u w - e n - w o n i n g - t o e z i c h t , een adviserende dan wel dwingende rol. Dat wil zeggen
dat zij aangeven w a t de eisen voor het gebouw zijn. Dus dit hangt af van de eisen van de
gemeente S t e y l ,
Als m e n gaat v e r b o u w e n moet men ook rekening houden met het bouwbesluit 2 0 0 3 , ook
de b o u w v e r g u n n i n g v r i j e b o u w w e r k e n . Als m e n de b o u w v e r g u n n i n g aanvraagt,
controleert de g e m e e n t e of het bouwplan aan het bouwbesluit voldoet. Het missiehuis is
echter zelf v e r a n t w o o r d e l i j k voor te voldoen aan de eisen van het bouwbesluit. Onder
deze v e r a n t w o o r d e l i j k h e i d valt ook de veiligheid bij de uitvoering van de v e r b o u w i n g ,
9.11 Toepassing van aanbestedingsregels
Een overheidsopdracht is een schriftelijke o v e r e e n k o m s t , waarbij een tegenprestatie is
overeengekomen.
Werk: opdrachten die betrekking hebben op de uitvoering en/of het ontwerp van het
product van een geheel van bouwkundige of civieltechnische w e r k e n , bijvoorbeeld het
gebouw
Leveringen: opdrachten die betrekking hebben op de aankoop, leasing, h u u r of huurkoop
van p r o d u c t e n , bijvoorbeeld het leveren van een partij goederen
Diensten: andere (overheids)opdrachten dan werken of leveringen.
Elke g e m e e n t e hanteert op dit m o m e n t eigen regels bij bijvoorbeeld het verzoek aan
twee of meer bedrijven om een offerte te doen. Het bedrijfsleven en de overheid krijgen
vier j a a r de t i j d o m afspraken te maken over u n i f o r m e r i n g en v e r e e n v o u d i g i n g . Lukt dit
onvoldoende, dan zal het kabinet m e t eigen regels k o m e n .
Wat de aanpassingen bij het gebouw St, Gregor te Steyl betreft moet hier rekening
gehouden w o r d e n met de betreffende regels van de g e m e e n t e Venlo,
39
HOGESCHOOL
ZUYD
Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen
Bronnen
Literatuur
W i n t h a g e n , M. ( 2 0 1 0 ) . Reader beheer en exploitatie van gebouwen deel a.
W i n t h a g e n , I^. ( 2 0 1 0 ) . Reader beheer en exploitatie van gebouwen deel b.
W i n t h a g e n , M. ( 2 0 1 0 ) . Reader beheer en exploitatie van gebouwen deel c.
Boijmans, A. ( 2 0 1 0 ) . Beheer en exploitatie gebouwen, Reader: A r b o w e t g e v i n g ,
Aanbesteding, Veiligheidszorg, Bouwregelgeving,
Boer, P, de. Brouwers, M.P,, Koetzier, W, ( 2 0 0 8 ) , Basisboek Bedrijfseconomie (Achtste
d r u k ) . G r o n i n g e n / H o u t e n : Woiters - N o o r d h o f f .
Croes, A.L, ( 2 0 0 8 ) , Privaatrecht Vastgoed (11'^ d r u k ) . G r o n i n g e n / H o u t e n : Noordhoff Woiters
Jellema hogere b o u w k u n d e ( 2 0 0 4 ) . 13 Bouwmethoden Beheren (tweede d r u k ) .
U t r e c h t / Z u t p h e n : ThiemeMeulenhoff.
Eigen ervaring
Site -inspection St. Gregor te Steyl
I n t e r v i e w met dhr. Winfried T i m m e r s
Referentieproject: Kruisherenhotel Maastricht
Gastcolleges onder andere door de g e m e e n t e Sittard -Geleen
40
Bijlage 1
FM 210a
PLAN VAN AANPAK
Kloosterhotel St. Gregor
Plan van aanpak: Groep 210-a
Inhoud:
1. Inleidingen uitgangssituatie
1.1 Achtergronden en aanleiding, startmoment
1.2 Omgeving vanuit het oogpunt van de opdrachtgever
1.3 Omschrijving van documentatie
pag.2
2. Resultaat van het project voor de opdrachtgever
2.1 Doelstelling, resultaat, PBS
2.2 Reikwijdte van de opdracht en bijdrage van de opdrachtgever
pag.3
3. Risicomanagement plan
3.1 Omschrijf risico's
3.2 Hoe groot is de kans, wat is de consequentie en maatregelen
pag.5
4. Projectfasering
4.1 Omschrijf de fasen en onderlinge afhankelijkheden, mijlpalen
4.2 WBS
pag.7
5. Omschrijf het projectkader
5.1 Omschrijf de projectorganisatie (OBS)
5.2 Omschrijf de taken en verantwoordelijkheden
pag.8
6. Communicatieplan
pag.8
7. Projectplanning
7.1 Normen en aannames
7.2 Gantt chart
pag.9
8. Bijlage
8.1 PBS
8.2 WBS
8.3 OBS
8.4 Communicatieplan
pag.10
1
Plan van aanpak: Groep 210-a
1. Inleiding en uitgangssituatie
1.1 Achtergronden en aanleidmg van het project
In de provincie Limburg ligt, dichtbij Venio, aan de oever van de IVlaas, het schilderachtige
kloosterdorp Steyl. Met haar kloostergebouwen, prachtige tuinen, monumentale villa's en ligging aan
de Maas, ademt Steyl een zeer bijzondere sfeer. Vooral de drie kloosterordes hebben dit na 1875
gestalte gegeven. Tot op de dag van vandaag maken de ordes deel uit van het dorp Steyl
en ondernemen zij van hieruit hun wereldwijde missie- en spirituele werk. Maar er zijn ook wat
problemen. Het Missiehuis St. Michaël kampt met toenemende leegstand en een dreigend verval van
een deel van de gebouwen, zoals het complex Sint Gregor.
Namens het Missiehuis vraagt de opdrachtgever Winfried Timmers een advies om het beheer en de
exploitatie van het St. Gregor gebouw te optimaliseren. Dit gebouw staat sinds een brand twee jaar
geleden leeg en vraagt om een nieuwe bestemming. Vraag is of deze optimalisatie tot stand kan
worden gebracht door het gebouw de bestemming Kloosterhotel te geven.
De projectgroep heeft van 15 november 2010 t / m 19 januari 2011 de tijd om tot een goed advies
voor de opdrachtgever te komen.
1.2 Omgeving van het project
Sinds de Duitse priester Arnold Janssen zich er in 1875 in Steyl vestigde en drie congregaties stichtte
is het kloosterdorp steeds gegroeid en er bestaan vandaag een aantal kloostergebouwen. Vanwege
de toenemende leegstand en het dreigend verval van het Kloosterdorp is er enige ontwikkeling nodig
om Steyi, en in het bijzonder het complex Sint Gregor te behouden, maar wel met behoud van de
bestaande waarden. Het uiterlijk van gebouwen en omgeving en de innerlijke waarden van de
kloosterordes moeten worden gerespecteerd.
De visie van het kloosterhotel is toekomstgericht, maar heeft ook uitdrukkelijk oog voor het verleden
en het unieke karakter van Steyl. Vier thema's komen aan de orde: cultuurhistorie,
toerisme/recreatie, cultuur en water/natuur. De thema's spiritualiteit, bezinning en onthaasting zijn
daar als een rode draad doorheen geweven.
De regierol ligt bij het Missiehuis zelf, omdat de gemeente wel plannen heeft maar geen middelen
ter beschikking kan stellen. De opdrachtgever gaat ervan uit dat er veel mensen uit het dorp zelf zijn
om bij de veranderingen van het gebouw St. Gregor te helpen en dat door deze ook financiële
middelen ter beschikking gesteld kunnen worden.
Kloosterdorp Steyl is een kroonjuweel van de gemeente Venlo. De cultuurhistorische waarde van het
kloosterdorp en het totale ensemble van kloostergebouwen, monumentale tuinen en diverse
bezienswaardigheden is uniek in Nederland. De nationale erkenning hiervan is de officiële
aanwijzing tot rijksbeschermd dorpsgezicht. De aanwijzing tot rijksbeschermd dorpsgezicht sinds
2008 houdt in dat zorgvuldig met het bijzondere karakter en de cultuurhistorische waarden dient te
worden omgegaan. Dit sluit nieuwe ontwikkelingen zeker niet uit, maar dat zal met speciale
aandacht moeten gebeuren.
1.3 Documentatie
Tijdens het bezoek bij de opdrachtgever Winfried Timmers hebben we nadere toelichting gekregen
over de organisatie en de opdracht. Aansluitend gaf hij ons een rondleiding door het gebouw
waardoor we een beter inzicht gekregen hebben in de opdracht. Tijdens het bezoek hebben we
nadere afspraken gemaakt over de wijze van communicatie. We kunnen Winfried Timmers altijd
bereiken via de mail als er nog vragen zijn over het project. Verder wordt hij uitgenodigd voor de
tussenpresentatie in week 5 om hem op de hoogde te houden. De eindpresentatie vindt plaats op 1
februari van 11.00 tot 12.00 uur. Hier brengt de projectgroep hun advies uit aan de opdrachtgever.
Ten grondslag aan de opdracht ligt het plan van aanpak. Hierin worden de achtergronden en de
aanleiding van het project beschreven. Verder wordt de doelstelling en het concrete resultaat dat de
opdrachtgever wil bereiken SMART gemaakt en de reikwijdte van de opdracht beschreven.
2
Plan van aanpak: Groep 210-a
Bovendien komen in het plan van aanpak de risico's en passende maatregelen aan de orde. Er
worden zowel de verschillende fasen van het project en het projectkader beschreven als de
projectcommunicatie en de projectplanning.
Twee keer per week komt de projectgroep samen met de tutor om over de voortgang van het project
te praten. Alle belangrijke afspraken met betrekking tot het project worden opgeschreven door de
notulist en vervolgens doorgestuurd naar alle projectleden.
2. Resultaat van het project voor de opdrachtgever
In dit hoofdstuk zal ten eerste aandacht worden besteed aan de doelstelling en het te bereiken
resultaat. Daarvoor heeft de projectgroep een PBS, produkt breakdown strukture, opgesteld.
Verder wordt nog de reikwijdte van het project besproken en de bijdrage van de opdrachtgever.
2.1 Doelstelling van het project
De projectgroep wordt om advies gevraagd om zowel het beheer als ook de exploitatie van het nu
nog leeg staande St. Gregorgebouw te optimaliseren en vervolgens het gebouw een nieuwe
bestemming te geven.
De projectgroep heeft de volgende subdoelstellingen geformuleerd:
aan hand van een POE evalueren of het realistisch is het gebouw als Kloosterhotel in te
richten en daarmee het beheer en de exploitatie te optimaliseren,
als de herbestemming in vorm van een Kloosterhotel mogelijk zou zijn, moet met het
behouden van de bestaande waarden en het unieke karakter van Steyi rekening gehouden
worden. Het is van belang dat het uiterlijk van St. Gregor en de omgeving, zowel als de
innerlijke waarde wordt gerespecteerd.
als de mogelijkheid bestaat om een Kloosterhotel in te richten, wordt er geen commercieel
massatoerisme verwacht, maar recreatieve toeristen die de cultuurhistorische waarde van
Steyl waarderen en op zoek zijn naar rust, bezinning en spiritualiteit.
Resultaten:
De opdrachtgever Dhr. Winfried Timmers verwacht als eindresultaat een advies voor de
herbestemming van het St. Gregorgebouw.
Deelresultaten die daarvoor nodig zijn, luiden als volgt:
- Evaluatie van St. Gregor en de directe en indirecte omgeving aan hand van een POE
- Opstellen van een Programma van Eisen
- Analyse van de uitkomsten en advies m.b.t de optimalisatie van het beheer en de explotatie van St.
Gregor
PBS: Zie bijlage 8.1
3
Plan van aanpak: Groep 210-a
2.2 Reikwijdte van de opdracht en bijdrage van de opdrachtgever
Omschrijft de reikwijdte van de opdracht zoais verstrekt door de opdrachtgever zo exact mogelijk
(wat behoort wel en wat niet tot het project, beperkingen t.a.v. tijd, geld, mensen of middelenGOKIT). Omschrijft de bijdrage van de opdrachtgever aan het project.
Tijd: De projectgroep heeft in totaal 8 weken de tijd gekregen om een Project- en een adviesverslag
te schrijfen. De deadline voor deze twee verslagen is met name 19 januari 2011.
De eindpresentatie voor de opdrachtgever vindt plaats op 1 februari 2011 in Steyl.
Verder zijn er twee tussentijdse mijlpallen, namelijk het inleveren van een plan van aanpak op 26
november 2010 en het houden van een tussentijdse presentatie op 17 december 2010 die op
Hogeschool Zuyd Heerlen plaatsvindt.
Financien: Wat betreft de financien hebben wij geen budget gekregen. Dhr. Timmers heeft wel aan
gegeven dat er als het nodig is een budget bereid gesteld kan worden. Dit budget wordt door giften,
sponseringen en subsides van vrijwilligers gefinancierd. Er wordt geen extra bank lening op
genomen.
Mensen en middelen: Wij als projectgroep verzorgen de rol van een adviseurenteam die Dhr.
Timmers een optimale oplossing biedt om het leeg staande St. Gregorgebouw op een zo efficient
mogelijke manier te beheeren en te exploiteren.
Wat betreft de mensen die qua verbouwing van St. Gregor nodig zullen zijn, gaf Dhr. Timmers aan
dat er veel vrijwilligers graag aan het project mee willen werken en ook bereid zijn om met
daadkracht mee te helpen. Dit wil niet zeggen dat er geen vakkundige mensen voor bepaalde
opgaven qua verbouwing ingehuurd moeten worden.
De middelen die wij nodig hebben om tot een optimaal advies te komen hebben wij grotendeels van
Dhr. Timmers tijdens de bezoek op de lokatie St. Gregor gekregen. Iedere groepslid heeft
bouwtekeningen gekregen om op de hoogte te zijn. De opdrachtgever gaf ook aan dat hij graag
vragen en onduidelijkheden via de mail binnen een dag beantwoord. Verder hebben wij fotos van de
het gebouw, de ruimtes en installaties gemaakt. De theoretische informatie die wij als projectgroep
nodig hebben, krijgen wij door de literatuur, de onderwijsbijeenkomsten en het projectoverleg met
de tutor. De middelen die vervolgens m.b.t de verbouwing en de herbestemming nodig zullen zijn,
zijn op dit moment nog niet te bepalen.
4
Plan van aanpak: Groep 210-a
3. Risicomanagement plan
In dit stuk omsclirijven we alle risico's ten behoeve van het project. Bij het uitvoeren van een project
zijn er risico's die het uiteindelijke resultaat kunnen bedreigen. De risico's zijn omschreven en er is
berekend hoe groot de kans is en wat de consequenties daarvan zijn. Uiteindelijk zijn ook maatregels
omschreven hoe die risico's beperkt of voorkomen kunnen worden.
3.1 Omschrijf risico's
Er is gekozen om de 5 belangrijkste risico's te omschrijven. Deze worden ingedeeld in product,
schema en/of resourcerisico.
1.
2.
3.
4.
5.
Projectlid is langdurig afwezig: schemarisico.
Projectlid komt afspraken niet na: schemarisico.
Miscommunicatie binnen de projectgroep: productrisico.
Planning is niet haalbaar waardoor het verslag niet af komt: schema en productrisico.
Projectgroep heeft te weinig ervaring met betrekking tot de opdracht: product en
resourcerisico.
3.2 Hoe groot is de kans, wat is de consequentie en maatregelen
Dit gedeelte is weergegeven in een schema. De risico's zijn opgesomd naar belangrijkheid. De invloed
wordt berekend via de volgende waardes:
Waarde
0
1
2
3
4
Kans
Onmogelijk
Laag
Gemiddeld
Hoog
Zeker
Effect
0
1
2
3
4
Effect
Onmerkbaar
Weinig
Gemiddeld
Ernstig
Fataal
Het schema is weergegeven op de volgende pagina.
5
Plan van aanpak: Groep 210-a
Risico
Gevolg
Invloed =
Maatregelen
Kans X effect*
1x3 = 3
Duidelijke afspraken maken
1. Projectlid is
Uiteindelijke resultaat
langdurig afwezig.
komt in gevaar en men
en wat de consequenties
komt zo afspraken niet
zijn. Ook moet men weten
na. Projectlid kan
waar iedereen mee bezig is
weggestuurd worden.
zodat taken overgenomen
kunnen worden.
2. Projectlid komt
afspraken niet na.
Uiteindelijke resultaat
2x3 = 6
Duidelijke afspraken maken
komt in gevaar en
en wat de consequenties
andere projectleden die
zijn. Ook moet men weten
hun werk wel doen
waar iedereen mee bezig is
storen zich eraan.
zodat taken overgenomen
Projectlid kan
kunnen worden indien
weggestuurd worden.
iemand wegvalt of
afspraken niet nakomt.
Uiteindelijke resultaat
Duidelijke afspraken maken
binnen de
komt in gevaar en taken
en goed communiceren.
projectgroep.
worden niet of dubbel
Gemaakte afspraken
gedaan.
moeten ook vastgelegd
3. Miscommunicatie
2x3 = 6
worden.
4. Planning is niet
Projectgroep haalt de
haalbaar waardoor het
deadline niet.
Goede en hanteerbare
2x4 = 8
planning maken met ruimte
voor onverwachte zaken.
verslag niet af komt.
5. Projectgroep heeft
Het eindresultaat
te weinig ervaring met
voldoet niet aan de
betrekking tot de
verwachtingen van
opdracht.
school en de
Tussentijds feedback vragen
2x3 = 6
aan tutor en opdrachtgever.
opdrachtgever.
6
Plan van aanpak: Groep 210-a
4. Projectfasering
4.1 Omschrijf de fasen en onderlinge afhankelijkheden, mijlpalen
Het project is ingedeeld in 3 fasen.
1. Inventarisatie
2. Analyse
3. Uitwerking
De drie fasen volgen elkaar in chronologische volgorde.
In de inventarisatie fase wordt in kaart gebracht wat de huidige beheer- en exploitatiesituatie is van
het Sint Gregor. Hierbij wordt er gekeken hoe er wordt beheerd en geëxploiteerd, welke middelen
hiervoor worden gebruikt en wie hiervoor zorgt. Verder wordt er gekeken naar de exploitatiekosten
in bijvoorbeeld een vergelijkbare situatie.
In deze fase komt ook een extra opdracht over duurzaamheid aan bod. Er wordt gekeken hoe er
duurzaam beheerd kan worden in het Sint Gregor.
Als laatste wordt er in de inventarisatiefase een P.O.E. uitgevoerd. Hierbij wordt de functionele
kwaliteit, de ruimtelijke kwaliteit, de technische kwaliteit en architectonische kwaliteit geëvalueerd.
In de analyse fase wordt de verkregen informatie uit onder andere de P.O.E. geanalyseerd. Hieruit
wordt er een zwakte/sterkte analyse opgesteld en verbeterpunten benoemd.
In de laatste fase, de uitwerking fase, wordt een volledige lijst met verbeterpunten uitgewerkt. Er
wordt in deze fase ook globaal een Programma van Eisen opgesteld.
Uit alle bovenstaande stappen wordt een Projectverslag en een Adviesverslag geschreven waarin het
advies aan de opdrachtgever wordt verwerkt. Dit wordt overigens ook nog in de vorm van een
presentatie verduidelijkt.
4.2 WBS
WBS: zie bijlageS 2.
7
Plan van aanpak: Groep 210-a
5. Omschrijf het projectkader
5.1 Omschrijf de projectorganisatie (OBS)
Opdrachtgever voor het project Kloosterhotel St. Gregor is Dhr. Winfried Timmers. Hij voert dit uit
namens het bestuur van het Missiehuis Sint Michaël te Steyl. Het gebouw St. Gregor staat op dit
moment leeg en men is op zoek naar een nieuwe bestemming voor het gebouw.
Het missiehuis Sint Michaël heeft een eigen bestuur, rector van dit bestuur (Hausrat) is Pater
Manfred Kraus. Dit bestuur gaat uiteindelijk niet over het (nieuwe) beheer en de exploitatie van het
St. Gregor, maar zij willen wel graag onze adviezen beluisteren.
Projectgroep FM-210 is aangewezen om deze opdracht uit te voeren. Projectleider van FM-210 a is
Melanie Meessen. Marijn van de Kleut heeft de taak van archivaris op zich genomen, hij zorgt dat alle
documenten bij elkaar komen en heeft een overzicht over het geheel.
Tutor van FM-210 is Dhr. Patrick Peters, hij zorgt voor begeleiding van de projectgroepen, geeft
advies en verzorgt ons in zekere mate van informatie.
OBS: zie bijlage 8.3
5.2 Taken en verantwoordelijkheden
Dhr. Winfried Timmers: Tijdens het bezoek aan St. Gregor te Steyl verzorgt Dhr. Timmers informatie
over Steyl, de geschiedenis en informatie die nodig is om een zo juist mogelijk advies te kunnen
geven. Bij knelpunten in de opdracht en vragen kan men hem via e-mail benaderen, hij zal dan
proberen zo'n juist mogelijk antwoord te geven. Hij weet veel over de geschiedenis van Steyl, het
ontstaan van de kloosters, over de bewoners van Steyl en de sfeer die hier hangt (en overigens ook
zo moet blijven).
Dhr. Timmers is verantwoordelijk dat het project bijdraagt aan de doelen van het St. Gregor en de
gemeente Steyl. Het is belangrijk dat de nieuwe bestemming van St. Gregor aansluit op de
kernactiviteiten die in Steyl aanwezig zijn. Verder behoort het tot de taak van Dhr. Timmers om het
contactpunt te zijn voor de projectgroep.
Melanie Meessen, Projectleider Projectteam 210a (Opdrachtnemer): Melanie Meessen is
verantwoordelijk voor het management van het project en het behalen van de afgesproken
resultaten. Dit kan door het uitvoeren van een plan voor het project.
Projectteam FM210a: Zij zijn de uitvoerders van het project. De leden en de projectmanager hebben
een hecht samenwerkingsverband. Ze zijn verantwoordelijk voor het uitvoeren van de afgesproken
activiteiten en het leveren van de resultaten.
6. Communicatieplan
Communicatieplan: zie bijlage 8.4
8
Plan van aanpak: Groep 210-a
7. Projectplanning
7.1 Normen en aannames
Norm : Het hotel moet rust uitstralen
Aanname: Symbolische aspecten naar voren laten komen. (beelden,meubelS;Oude
huishoudmaterialen)
Norm: De gewenste doelgroepen benaderen: Gelovigen, gasten die rust opkomen zoeken, bezoekers
die cursussen komen volgen.
Aanname: Goede scholen,gemeentes in verschillende landen benaderen voor de goede doelgroepen
te benaderen.
Norm: Men moet zich houden aan de monumentale regels en wetten.
Aanname: Denk hierbij aan het benaderen van de gemeente en betrokkenen van het gebouw (Zodat
men zich duidelijk aan deze afspraken kan houden)
Norm: Men moet rekening houden met de duurzaamheid
Aanname: Denk hierbij aan het gebruiken van originele meubels van het klooster in het hotel.
meubels zijn van een speciaal soort hout)
(de
Norm: Het gebruik van duurzaamheid in het hotel
Aanname: Het gebruiken van groene stroom, isolatie onder de daken, en het inkopen van duurzaam
voedsel voor de gasten.
7.2 Gantt chart
Gantt chart is via mail verstuurt.
9
Plan van aanpak: Groep 210-a
8. Bijiages
8.1 PBS:
10
Plan van aanpak: Groep 210-a
8.2 WBS:
1
1
11
Plan van aanpak: Groep 210-a
8.3 OBS:
Dhr. Winfried Timmers,
beleidsmedewerker IVIissiehuis St. Michaël
Projectteam
Dhr. Patrick Peter,
FM-210 a (opdrachtnemer)
Tutor FM-210
1
Melanie Meessen
projectleider
Marijn van de Kleut
Svenja Brochhaus
Senta Hardt
Melissa Janssen
Tom van Lieshout
12
Plan van aanpak: Groep 210-a
8.4: Communicatieplan
Doelgroep:
Boodschap:
Doelstelling:
Tijdstip:
Communicatiemiddel:
Toelichting:
We moeten afspraken
Met onze projectgroep willen we goed
De 10 weken
1. verbaal
Wij als projectgroep
maken en goed
communiceren met elkaar gedurende
dat we aan
Intern:
Projectgroep
overleggen wat er van
ons project zodat we van elkaar weten
ons project
elkaar verwacht word
hoe de zaken er voor staan zodat we
werken
zodat het project
niet voor verassingen komen te staan
moeten het project
2. telefoon
3. e-mail
maken, dus is het logisch
dat we goed moeten
communiceren
helemaal goed loopt
Tutor
De tutor moet ons
Wij als projectgroep willen tijdens het
De 10 weken
1. verbaal tijdens
begeleiden in ons
maken van ons project goed
dat we aan
bijeenkomsten
project. Als wij vast
communiceren met onze tutor zodat
ons project
komen te zitten kan hij
we voldoende informatie krijgen over
werken
ons verder helpen. Ook
of we op de goede weg zijn tijdens het
zullen we hem
schrijven van ons projectverslag
2. e-mail
De tutor beoordeelt ons
project dus is het
vanzelfsprekend dat we
met hem moeten
communiceren.
gemaakte stukken
doorsturen, zodat hij
die kan beoordelen.
Andere project groep
We hebben dezelfde
projectopdracht, dus
kunnen we om
informatie vragen en
andersom, als we ooit
vast komen te zitten in
ons project.
Het is voor ons projectgroep belangrijk
De 10 weken
dat we tijdens het schrijven van ons
dat we aan
projectverslag niet stil komen te staan
ons project
in onze vorderingen en daarom zoveel
werken
mogelijke informatie willen vergaren
bij andere betrokkenen van ons
1. verbaal
2. telefoon
3. e-mail
We hebben hetzelfde
project dus ook zij zijn er
elke dag mee bezig. Als
wij ooit niet verder
komen kunnen we altijd
bij hun aan kloppen zodat
we toch verder kunnen.
project waaronder dus de andere
projectgroep
13
Plan van aanpak: Groep 210-a
Extern:
De opdracht
gever
We moeten met hem
informatie uitwisselen
over de vorderingen in
ons project. Ook
kunnen we hem altijd
vragen stellen.
Onze projectgroep moet tijdens het
De 10 weken
schrijven van het projectverslag
dat we aan
voortdurend contact blijven houden
ons project
met de opdrachtgever zodat we hem
werken
1. e-mail
Hij geeft ons de opdracht
dus is het logisch dat we
hem op de hoogte stellen
van de vorderingen in
ons project
op de hoogte kunnen stellen over wat
we allemaal van plan zijn en of dat hij
het er wel of niet mee eens is
De bewoners van het
klooster
Bouw
bedrijven
We moeten hun op de
hoogste stellen van de
ontwikkelingen.
Wanneer er wat gaat
gebeuren tijdens de
verbouwing zodat ze zo
min mogelijk last
hebben van de
activiteiten.
Er moet verteld worden
wat er gedaan moet
wordenden of het
überhaupt wel mogelijk
is. En wat het ongeveer
gaat kosten
Wij als projectgroep moeten tijdens
Vanaf het
Er zullen waarschijnlijk
het schrijven van ons project de
moment dat
brieven gestuurd
bewoners informeren over wanneer
de werk
worden
er eventuele veranderingen aan het
zaamheden
klooster worden gedaan
rond het
De bewoners moeten zo
min mogelijk last hebben
van de werkzaamheden
en daardoor zo veel
mogelijk op de hoogte
gesteld worden
1. e-mail
Er moet heel wat
klooster
starten
Wij als projectgroep moeten bij
Voor de
verschillende bouwbedrijven
werkzaamhed
informeren wat de mogelijkheden zijn
en beginnen
en of de plannen die wij hebben
alvast
daadwerkelijk uitgewerkt kunnen
informatie
worden.
uitwisselen
gebouwd worden, dus is
2. telefoon
een goede communicatie
noodzakelijk.
14
Bijlage 2
Projectgroep FIVI-210 A
Post-Occupancy Evaluation
Evaluatie van het gebouw St. Gregor te Steyl
Svenja Brochhaus
Senta Hardt
Melissa Janssen
Marijn van de Kleut
T o m van Lieshout
Melanie Meessen
29-11-2010
Inhoud
1. Inleiding.
pag. 2
2. Functionele aspecten
pag. 4
2.1 Bereil<baarheid en parkeergelegenheid
2.2 Toegankelijkheid
2.3 Doelmatigheid
2.4 Veranderbaarheid
2.5 Veiligheid
2.6 Ruimtelijke oriëntatie
2.7 Privacy en sociaal contact
2.8 Fysiek welbevinden
3. Esthetische aspecten
pag. 6
3.1 Beeldkwaliteit
3.2 Representativiteit
3.3 Betekenisverlening
3.4 Cultuurhistorische waarde
4. Technische aspecten
pag. 7
4.1 Brandveiligheid
4.2 Bouwfysische kwaliteit
4.3 Milieuvriendelijkheid & duurzaamheid
6. Kwaliteitsmeetsysteem
pag. 9
2
1. Inleiding
Bij een 'evaluatie achteraf' wanneer het gebouw is gerealiseerd en in gebruik is genomen, spreken
we van ex post evaluatie. Hieronder staat enkele informatie wat betreft het project en de POE nader
uitgewerkt.
Een opsomming van enkele aspecten van de functionele kwaliteit waarbij rekening moet worden
gehouden bij ons project.
>
>
>
>
>
>
>
>
bereikbaarheid & parkeergelegenheid
toegankelijkheid
Doelmatigheid
veranderbaarheid (flexibiliteit)
veiligheid
ruimtelijke oriëntatie
privacy, territorialiteit en sociaal contact
fysiek welbevinden
Conditieopname
Het gebouw ziet er op het moment niet rendabel u i t , als men kijkt naar de eisen van deze tijd. In het
gebouw zijn veel aspecten in een slechte staat .Hieronder is een weergave gegeven van slechte
zaken(valkuilen) in het pand.
Valkuilen
>
Gescheurde muren in het gehele gebouw
>
Water overlast in het pand
>
Vloeren die kapot zijn gegaan (scheuren,brokstukken,wateroverlast)
>
Brandvlekken in het gebouw.
>
Vluchtroutes i.v.m brandveiligheid ontbreken.
>
Aanwezige verwarmingen zijn niet rendabel aan deze tijd, ze voldoen niet aan de eisen.
>
Het dak van het gebouw moet vernieuwd worden.
Conclusie tot het gebouw
Het gebouw moet zijn eigen karakter uitstralen en behouden maar het gebouw moet weer voldoen
aan de huidige trends. Men houd rekening met de duurzaamheid. Denk hierbij aan de meubels (
apart hout dat vaak gebruikt werd in het klooster). Denk hierbij ook aan groene stroom,isolaties en
water dat uit een eigen bron komt van het klooster. Dus er word ook duidelijk gekeken naar
milieuvriendelijkheid.
3
2. Functionele aspecten
2.1 Bereikbaarheid en parkeergelegenheid
Het kloosterdorp Steyl ligt naast Venlo en is met de auto via de A73 goed te bereiken. Omdat het een
klein dorp in midden van de natuur ligt is de bereikbaarheid met openbaar vervoer slecht. Op dit
moment is de parkeergelegenheid voor de bezoekers van het dorp voldoende, maar er zijn in feite
niet veel parkeerplaatsen aanwezig. Hier moet dus een verandering plaatsvinden indien het gebouw
Sint Gregor in de toekomst de herbestemming kloosterhotel zou krijgen. Er moet wel rekening
worden gehouden met het feit dat het dorp geen toeristisch gebied zal worden en de bewoners door
het kloosterhotel geen last mogen hebben.
Verder is het kloosterdorp via fiets- en wandelpanden bereikbaar.
2.2 Toegankelijkheid
Het gebouw Sint Gregor is via twee ingangen toegankelijk. Eentje hiervan kan dus gebruikt worden
voor de bezoekers van het toekomstige kloosterhotel. Aangezien het gebouw uit 4 verdiepingen
bestaat is het voor gehandicapten niet mogelijk alle ruimtes van het gebouw te bereiken. Er bestaat
wel een lift maar die is op dit moment niet in gebruik en hiermee zijn ook niet alle ruimtes en
verdiepingen van het gebouw te bereiken. Als het gebouw de herbestemming kloosterhotel zou
krijgen, moeten hier aanpassingen gedaan worden.
2. 3 Doelmatigheid
Het gebouw Sint Gregor is sinds twee jaar niet in gebruik. Het kan daarom op dit moment ook niet
aan een gebruiksdoel beantwoorden. In het geval van de herbestemming kloosterhotel zal er in de
toekomst wel aan het gebruiksdoel voldaan worden. Hierbij speelt ook de ruimtelijk -bouwkundige
doelmatigheid een belangrijke rol, dat wil zeggen of de beoogde activiteiten effectief en efficiënt
door het gebouw ondersteund worden. Er bestaan al veel kamers in het gebouw waaronder
singuliere badkamers en een oude keuken. Deze zouden in iedere geval vernieuwd en misschien
verbouwd moeten worden om van het gebouw een kloosterhotel te kunnen maken. Er bestaat dus
een basis voor de herbestemming kloosterhotel.
2.4 Veranderbaarheid (flexibiliteit)
De veranderbaarheid van het gebouw Sint Gregor is een lastig onderwerp. Aan de ene kant bestaat
er al een basis voor de herbestemming kioosterhotel omdat er veel aparte ruimtes zijn die er
gebruikt zouden kunnen worden als hotelkamers. Verder bestaan er ruimtes die vroeger onder
andere gebruikt werden als meditatieruimtes of kerken. Hier bestaat de mogelijkheid om deze
ruimtes een andere functie te geven.
Lastiger zit het met het gebouw op zich. Het gebouw Sint Gregor staat op de monumentenlijst. Dat
wil zeggen dat er niet maar zo makkelijk iets aan het gebouw veranderd mag worden. Er dient eerst
een monumentenvergunning aangevraagd te worden bij de gemeente Venlo. Verder is het ook
vanuit het missiehuis niet gewenst om heel grootte veranderingen en modernisatie binnen het
gebouw uit te voeren. De bedoeling is dat toekomstige bezoekers een beeld van het kloosterleven
krijgen en ervaren hoe het binnen een klooster voelt met stilte en rust.
2.5 Veiligheid (ergonomisch, sociaal)
De veiligheid van een gebouw is zowel voor medewerkers als ook voor gebouwgebruikers erg
belangrijk. Een gebouw moet niet alleen aan alle veiligheidswetten voldoen, maar ook een
ergonomische en sociaale veiligheid waarborgen. De ergonomisch veiligheid kan op dit moment niet
gewaarborgd worden, omdat het gebouw niet meer aan de functionelen en technischen eisen
voldoet. Zoals uit het gesprek met Dhr. Winfried Timmers is gebleken, dat het gebouw sinds twee
jaar niet meer in gebruik is omdat het niet meer brandveilig is. In het geval dat het gebouw in vorm
van een kloosterhotel herbestemmt zou worden moeten een aantal aanpassing qua veiligheid
4
gemaakt worden. Maar een gebouw moet ook een sociaale veiligheid waarborgen, doordat er
bijvoorbeeld contact met andere mensen mogelijk is. Maar er ook de mogelijkheid bestaat dat
mensen zich uit kunnen rusten zonder van geluid van andere mensen gestoord te worden.
2.6 Ruimtelijke oriëntatie
Het klooster gebouw St. Gregor ligt in een kloosterdorp in Steyl. Steyl is een deel van de gemeente
Venlo. Het ligt ver af aan de Maas en is zonder TomTom eigenlijk niet te vinden. Het is heel moeilijk
met openbaar vervoer naar Steyl te reizen, maar er zijn wel sommige fiets- en wandel routes die
gebruikt kunnen worden. In het kloosterdorp zelf zijn veel historische gebouwen. Sommige
gebouwen staan al jaren leeg, zoals de oude drukkerij. Omdat deze gebouwen onder
monumentenzorg staan, worden deze niet gesloopt. Er zal in de toekomst de mogelijkeid bestaan,
deze gebouwen weer te revitaliseren.
2.7 Privacy en sociaal contact
Omdat het gebouw St. Gregor op dit moment leeg staat, is het niet mogelijk het sociaal contact in
het gebouw te evalueren. Op grond van de geobserveerden kamers kunnen wij wel ervan uitgegaan
dat er voldoende privacy gewaarborgd kan worden, omdat het gebouw over heel dikke muren
beschikkt. Omdat niet alle kamers over washbakken beschikken, en geen kamer over douches en
toiletten beschikt, moeten toekomste gebruikers met gemeenschapelijke douches en toiletten
rekening houden. De vraag is of dat voor bezoekers in de huidige maatschappelijken eisen voldoet.
Wij als projectgroep gaan ervan uit, dat mensen die na het kloosterhotel komen een heel sterk
sociaal georiënteerd zijn en een kloostergevoel willen beleven. Daarom zal het voor de toekomstige
doelgroep van St. Gregor voldoende zijn. Verder wordt de gebruikerseisen na sociaal contact
gewaarborgd door het aanbod aan verschillen workshops en door het gemeenschapelijke koken in
een grote keuken.
2.8 Fysiek welbevinden (licht, geluid, warmte, tocht, vocht)
Het fysieke welbevinden m.b.t het licht binnen de ruimtes is heel verschillen. Op de begaande grond,
waar zich ook de meditatieruimte bevindt, zijn heel groote glas en lot ramen, die de verschillenden
ruimtes en de hall een prettige sfeer geven. Op de eerste een tweede verdieping waar het groot deel
van de slaapkamers waren, waren geen ramen in de hall. Sommige kamers zijn heel licht geweest
terwijl einige kamers ook donker waren.
Het St. Gregorgebouw zal op zich een heel rustige plek zijn, waar mensen kunnen ontspannen. Er is
geen geluidsoverlast die van autos of maschines wordt veroorzaakt. Het meerendeel van de
bewoners van Steyl zijn broeders en paters en oudere bewoners die geen luide activiteiten vervullen.
Uit het gesprek met Dhr. Timmers is gebleken dat de muren van het gebouw heel dick zijn en de
verwarming niet voldoende is om de ruimtes op te warmen. Het is dus heel duur en het duurd lang
tot dat alle kamers en hallen voldoen¥warm zijn.
Omdat het gebouw op dit moment al sinds twee jaren leeg staat, is het moeilijk te zeggen of het in
het gebouw tocht of niet. Op grond van de lange leeg stand worden er geen onderhoudsactiviteiten
meer uitgevoerd en wij gaan ervan uit dat zowel de ramen als ook de muren ten delen vernieuwed
moeten worden. Omdat er tocht en vocht in het gebouw aanwezig is.
5
3. Esthetische aspecten
De Esthetische aspecten zijn heel belangrijl< bij het l<looster in Steyl. De Esthetische functies moeten
dusgoed naar voren l<omen. Er moet waardering zijn voor het gebouw vanuit de organisatie en de
belevingswaarde moet hoog zijn. De cultuurhistorische waarden zijn ook belangrijk. De oude stijl van
het klooster moet blijven of meer terug komen.
3.1 Beeldkwaliteit
Onder beeldkwaliteit verstaan we hoe het gebouw past in de omgeving. Het gaat erom dat het
klooster een juiste uistraling heeft. Aan de buitenkant valt weinig te wijzigen. Het klooster past dus al
in de omgeving. De opdrachtgever heeft ook aangegeven de oude waarden te behouden. Dus de
deuren en kozijnen zullen in de oude staat blijven of opgeknapt worden.
Zo zal de beeldkwaliteit van het klooster behouden blijven. Het gaat alleen om de details
(vernieuwde aanpassingen, entree, veiligheid).
3. 2 Cultuurhistonsche waarden
Dit is een belangrijk punt in het project. De cultuur van het klooster moet behouden worden. Dat is
ook de beleving waar bezoekers naar opzoek zijn. De geschiedenis moet dus terug te vinden zijn. Dit
isook het geval (zie foto's). Sommige ruimtes hebben door de tijd heen een andere invulling
gekregen maar zijn voor het grootste gedeelte steeds in de originele staat.
Zo staan er nog steeds beelden, is er veel glas en lood en zijn er andere authentieke zaken in het
klooster. Deze blijven staan of worden hergebruikt om het originele gevoel en belevingswaarde te
behouden.
3.3 Betekenisverlening (symboliek, semiotiek)
In het klooster is op veel manieren een sterke mate van symboliek te herkennen. We hebben te
maken met een klooster waarin het katholieke geloof natuurlijk sterk naar voren komt. Dat drukt zich
uit door de verschillende kruizen en Jezus- symbolen die je terug vind in het klooster. Aangezien het
een kloosterhotel moet worden, is het aan ons om die verschillende symbolen ook in de nieuwe
inrichting van het klooster zo veel mogelijk terug te laten komen. Met de semiotiek is het iets minder
gesteld. Er zijn maar weinig vaste tekens die terug komen in het klooster. Ook hier gaat het vooral
om kruizen en tekens die iets te maken hebben met het katholieke geloof
3.4 Cultuurhistorische waarde
Voor veel mensen uit verschillende landen is Steyl voor katholieken wat Mekka is voor de moslims.
Mede doordat de sarcofaag van Anton Janssen daar te bezichtigen is. Vele katholieken zien Janssen
als een held omdat hij veel betekent heeft voor het katholieke geloof Ze willen daarom één maal in
hun leven de sarcofaag bezoeken. Je kunt hieruit dus concluderen dat de cultuurhistorisch waarde
aan het oude klooster groot is. Dat geld vooral voor de katholieken omdat die groep mensen een
grote waarde hecht aan het gebouw
6
4. Technische aspecten
4.1 Brandveiligheid
Het gebouw St. Gregor voldoet niet meer aan de eisen van brandveiligheid. Vluchtroutes en
vluchtschema's ontbreken in het gebouw. Een deel van het gebouw is al getroffen door brand en de
visuele schade is nog steeds te zien. Er zijn geen brandcompartimenten aanwezig. Bouwtechnisch en
installatietechnisch zullen er aanpassingen nodig zijn om het gebouw aan de eisen van
brandveiligheid te laten voldoen.
Er moet gelet worden op het volgende:
•
Vluchtschema's in trappenhuizen
•
Vluchtroutes
•
Brandcompartimenten nakijken
•
Controleren van houdbaarheid brandslangen etc.
•
Brandschade verhelpen
•
Bij ingebruikname van het gebouw een BHV'er aanstellen (bedrijfshulpverlener)
4.2 Bouwfysische kwaliteit
Het gebouw is in een verouderde staat. Een aantal punten waar op gelet moet worden met
betrekking tot de bouwfysische kwaliteit.
•
Luchtcirculatie / ventilatie door het gebouw is niet aanwezig
•
Warmte circulatie door het hele gebouw
•
Aanwezigheid van voldoende lichtinval en aanwezigheid van licht in donkere ruimtes
•
Asbest is aanwezig in het gebouw, verwijderen of laten zitten ?
4.3 Duurzaamheid & milieuvriendelijkheid
Bij duurzaamheid en milieuvriendelijkheid komen verschiilende aspecten aan bod, denk aan het
gebruikt van bestaande inventarisatie in het klooster, dat gebruikt kan worden in de verschillende
kamer van het kloosterhotel.
Ten tweede is de isolatie die men in het gebouw kan plaatsen. Hierdoor is het gebruik van energie
beperkt. Het i s een eenmalige investering die men maakt, maar het bespaard onnodige kosten en
het draagt bij aan de milieuvriendelijkheid.
Ten derde heeft men een eigen bron waar men het water vandaan haalt voor het gehele
kloosterdorp in Steyl. Dus hierbij maakt men ook gebruik van de duurzaamheid met betrekking t o t de
watervoorzieningen. Doordat men een eigen waterbron heeft, bespaard men ook deze kosten.
Tot slot word de bestaande inventaris gebruikt voor het kloosterhotel, dit geeft ook de symbolische
functie nader weer en het geeft de bezoekers een bepaalde sfeer van het kloosterdorp in Steyl. Dit
draagt ook tot de duurzaamheid bij, want men gebruikt al bestaande houten meubels. Denk hierbij
aan kasten,stoelen,tafels. Hierdoor is men ook milieuvriendelijk bezig omdat deze meubelstukken
milieuvriendelijk zijn geproduceerd. De kosten worden hierdoor ook beperkt want men bezit dus al
enkele inventaris aspecten voor het kloosterhotel.
7
6. Kwaliteitsmeetsysteem
Om een juiste evaluatie te kunnen uitvoeren kiezen wij voor een kwaliteitsmeetsysteem met een vijfpunts conditieschaal. Voor elk aspect is de voigende indeling gebruikt:
1
2
Definitie:
Uitstekend.
Goed.
3
4
5
Redelijk/Matig.
Slecht.
Zeer slecht.
Kwaliteitsklasse:
Omschrijving:
Perfecte staat. Aanpassingen zijn niet noodzakelijk.
Aanpassingen zijn niet noodzakelijk. Maar onderhoud is
gewenst.
Aanpassingen zijn gewenst.
Aanpassingen zijn noodzakelijk.
Onderdeel is niet toepasbaar of bruikbaar. Aanpassingen zijn
niet mogelijk.
De kwaliteit wordt daarbij beoordeeld op de volgende aspecten en hoofdgroepen:
•
Functionele aspecten
•
Esthetische aspecten
•
Technische aspecten
•
Economische en juridische aspecten
Er is gekozen voor de VKM om de beoordelingsaspecten visueel te maken en dit richting de
opdrachtgever te verduidelijken. Zo wordt ook duidelijk of het realiseerbaar is om in het gebouw St.
Gregor een kloosterhotel te vestigen. De subgroepen per hoofdgroep zijn als volgt:
•
•
•
Functionele aspecten
- Bereikbaarheid en parkeergelegenheid
-Toegankelijkheid
- Doelmatigheid
- Veranderbaarheid (flexibiliteit)
- Veiligheid (ergonomisch, sociaal)
- Ruimtelijke oriëntatie
- Privacy en sociaal contact
- Fysiek welbevinden (licht, geluid, warmte, tocht, vocht)
Esthetische aspecten
- Beeldkwaliteit
- Representativiteit
- Betekenisverlening (symboliek, semiotiek)
- Cultuurhistorische waarde
Technische aspecten
- Brandveiligheid
- Bouwfysische kwaliteit
- Milieuvriendelijkheid
- Duurzaamheid
8
Bereikbaarheid per auto
3
Locatie is moeilijk bereikbaar. Er is weinig
bewegwijzering.
Bereikbaarheid met Openbaar Vervoer
4
Met openbaar vervoer is het dorp bijna niet te
bereiken.
Bereikbaarheid fiets- en wandelpaden
3
Het gebouw is goed te bereiken met de fiets of
lopend
Aantal parkeerplaatsen
4
Er zijn heel weinig parkeerplaatsen. Voor bezoekers
van een hotel niet voldoende.
Mogelijkheid tot meerdere ingangen
2
Er zijn meerdere ingangen.
Toegang voor personen met een handicap
3
Voorzieningen voor mensen met een handicap
moeten nog verbeterd worden.
Gebruik van een lift
2
Lift is aanwezig maar moet weer in gebruik
genomen worden.
Gebruiksdoel op dit moment
5
Mogelijkheid om ruimtes andere functie te
3
geven
Het gebouw staat op dit moment leeg.
Mogelijkheid bestaat wel, maar er moeten nog
aanpassingen gedaan worden. Er moet wel rekening
gehouden worden met monumentenzorg.
Sociale veiligheid
2
Er bestaat de mogelijkheid in het gebouw om veel
dingen samen te doen.
Ergonomische veiligheid
4
Er moeten veel aanpassingen gedaan worden om
het gebouw ergonomisch veiliger te maken.
Omgeving van St. Gregor in Steyl
2
De omgeving past precies bij de doelgroep van het
kloosterhotel.
Licht in het gebouw
2
lichtinval zorgen.
{
Geluid in het gebouw
Er zijn veei ramen in het gebouw die voor voldoende
3
In de meeste delen van het gebouw is een goede
akoestiek.
Geluidsoverlast in aparte kamers
1
Het gebouw is geluidsdicht.
Warmte circulatie
3
De warmte circulatie in het gebouw is goed maar
kan altijd beter.
Tocht
2
Vocht
4
Er is weinig last van tocht in het gebouw.
Er is nog wel wat vocht in het gebouw wat komt
door het blussen van de brand.
Esthetische
aspecten
Gebouw en omgeving passen bij ell<aar
2
Het gebouw past goed bij de omgeving. Het is een
rustig verouderd dorp waar een klooster dus goed
tussenpast.
Juiste uitstraling
2
Het gebouw heeft de uistraling van een klooster
dus is het de juiste.
Gebouw verantwoordt beleving
3
De uitstraling is goed. Alleen moet het een en
ander opgeknapt worden en de inrichting
ontbreekt.
Gebouw verantwoordt gescliiedenis
2
Veel geschiedenis. In de vorm van de omgeving en
museum.
Symboliel< is terug te vinden
3
Er is veel symboliek aanwezig. Maar opknappen is
noodzakelijk.
Semiotiel< is terug te vinden
3
Er is veel semiotiek aanwezig. Maar opknappen is
noodzakelijk.
Technische
aspecten
Aanwezigheid vluchtroutes
Er zijn vluchtroutes aanwezig, die moeten echter
aangepast worden om dat het gebouw een andere
bestemming krijgt.
Aanwezigheid vluchtschema
Moet ook aangepast worden
Aanwezigheid brandcompartimenten
Is niet het geval dus daar moet wat aan gebeuren
Brandslangen, brandblussers aanwezig
Er zijn brandslangen aanwezig maar het is de vraag
of het voldoende is
Brandslangen, brandblussers bruikbaar
Er zijn brandblussers aanwezig. Deze moeten
vervangen of onderhouden worden.
BHV'er aanwezig
Tegen de tijd dat het hotel geopend word zijn er
voldoende BHV-ers opgeleid.
Luchtcirculatie of ventilatie
De circulatie en ventilatie is goed genoeg
Warmte circulatie
De warmte circulatie in het gebouw is goed maar
kan altijd beter.
Lichtinval
2
Er zitten veel ramen in het gebouw dus er is
voldoende lichtinval
Asbest aanwezig in gebouw
2
Er is waarschijnlijk asbest aanwezig in het dak,
maar als je het gewoon laat zitten heb je er ook
geen last van
Hergebruil< van materialen mogelijk
3
Het is de bedoeling dat er zo veel mogelijk
materialen hergebruikt worden, er zijn echter
weinig materialen te hergebruiken.
Isolatie van het gebouw
3
Het gebouw is niet goed geïsoleerd. De ramen zijn
heel dun maar de muren zijn wel heel dik.
Gebruik van alternatie energie mogelijk
3
Is zeker mogelijk. De mogelijkheden die er zijn, zijn
helaas nog niet te verwezenlijken. Maar is voor de
toekomst zeker een optie.
Bijlage 3
Referentieverslag bezoek Kruisheren hotel Maastricht
Op vrijdag 17 december zijn wij als onderwijsgroep 210 op excursie gegaan bij het Kruisherenhotel in
Maastricht. Na aankomst in hotel werden we ontvangen door Berry Gerretsen. Hij is de manager van
het hotel, en leidde ons rond. Wat meteen opvalt bij binnenkomst is hoe mooi dat het
kruisherenhotel er uit ziet. Het is een schitterend hotel op zich, waar het mooie oude klooster heel
goed in terug komt. Er werd verteld dat het noodzakelijk is dat het hotel in principe binnen 3
maanden teruggebracht kan worden tot klooster. Dat was de reden waarom het interieur van het
hotel bestaat uit allemaal losse compartimenten die nergens vast zijn gemaakt aan de muren van het
oude klooster. Hierdoor kan het hotel dus makkelijk en snel weer omgetoverd worden tot klooster.
Dat is een eis van monumentenzorg. Wat ook uniek is aan het kruisherenhotel is dat de buitenmuren
nog precies in dezelfde staat is, als toen het klooster gebouwd werd. Natuurlijk hebben ze hier en
daar wel wat moeten renoveren, maar wel met de intentie om de oude stijl in tact te houden. Ook
waren de klassieke rood/witte gekruiste deurtjes bij het raam nog in de oude staat. Binnen het hotel
kwamen de klassieke deuren nog terug en ook waren er nog trappen exact zoals vroeger.
Nadat we de centrale hal hadden bezichtigd, liet meneer Gerretsen ons verschillende kamers zien.
De kamers zijn allemaal even mooi met als absoluut hoogtepunt de bruidsuite. De kamers zijn vrijwel
allemaal van een andere grootte omdat ze te maken hadden met de kamers van vroeger, en ze
mogen nou eenmaal niet alles aanpassen in verband met monumentenzorg. Mooi aan het
kruisherenhotel is dat ze over elk meubelstuk, laagje verf etc. nagedacht hebben. De print op de
tafels in het restaurant waren bijvoorbeeld hetzelfde als de print helemaal boven op het plafond van
het klooster. Dit om te voorkomen dat de mensen voortdurend naar boven zouden kijken.
Met de brandveiligheid was het ook dik in orde. Er waren verschillende vluchtplannen en er was een
sprinkler installatie aangelegd. De aanwezige brandslangen die we te zien kregen, zaten netjes
verstopt achter een deur die prima paste bij het interieur, zodat de rode slangen niet echt op vielen.
Op het gebied van duurzaamheid scoort het kruisherenhotel ook goed. Ze waren de trotse eigenaar
van een green key keurmerk. Dat is het hoogste keurmerk wat je kunt krijgen voor duurzaamheid.
Al met al kun je stellen dat het kruisheren in geweldig mooi hotel is waar wij alleen maar van kunnen
dromen om zoiets in Steyl te verwezenlijken. Het is echter ook niet ons doel om zoiets te adviseren
omdat het kruisheren veel meer gericht is op andere doelgroepen dan die wij in Steyl voor ogen
hebben.
Bijlage 4
bijeenkomst
met opdrachtgever
missiehuis te Steyl (16 november
2010)
We hebben gesproken m e t Winfried T i m m e r s . Hij is een beleidsmedewerker (nieuwe
f u n c t i e ) . Hij beheert de locatie en is opzoek naar nieuwe activiteiten of invulling. Het
Kerkelijk genootschap is een apart orgaan binnen de gehele organisatie.
Het gaat om het gebouw "IVIissie huis". Geadviseerd w o r d t o m een via Google te zoeken
naar Klooster hotels. We kunnen rekening houden met een bezetting van 60 t o t 7 0 % . I n
het "I^issie h u i s " zaten vroeger veel Duitse Paters. Maar ook mensen uit I n d i a , Brazilië,
Polen, Slowakije enz..
Het gaat zich vooral om bezinningstoerisme. Zo staat het ook bij de Kvk ingeschreven.
Ook is er een Kloosterdorp in de b u u r t in W i t t e m .
1 W a t i s d e d o e l g r o e p die h e t h o t e l k o m e n b e z o e k e n ?
De doelgroep is opzoek naar:
Gastenverblijf
Gevoel van het klooster
Gepaste catering
Mensen die vertellen over de plaats
Rust, spiritualiteit, sereen
Ander gebouw ontlasten
Activiteiten (bv workshop d r u k k e n )
Wasserij (uitbesteden of zelf doen?)
De Floriade v r a a g t voor accommodatie om te overnachten.
2 Z i j n e r t e k e n i n g e n of g e g e v e n s b e k e n d v a n het g e b o u w ?
Heeft iedereen mee gekregen.
3 Zijn er verborgen gebreken w a a r w e rekening mee moeten houden?
Lekkage dak en evt asbest. Asbest zal geen probleem zijn o m d a t er veel beton g e b r u i k t
is geworden.
4 W e l k e voorzieningen en faciliteiten zijn er nodig?
Catering
Zelf koken
Wc, douche
Fitness, sauna, bad (wellness)
Workshops
Restaurant ( s a m e n w e r k e n m e t een restaurant dat er al ligt)
5 W e l k e voorzieningen en faciliteiten zijn er al?
Lift
Museum
Sauna
Wc, douche
6 W e l k e d i e n s t e n w i l m e n a a n de k l a n t b i e d e n ?
Zelfde als bij vraag 4 .
8 Z i j n e r al v e i l i g h e i d s v o o r z i e n i n g e n a a n g e b r a c h t ?
Brandslangen en brandalarm is er. Brandweer heeft veel nieuwe en moderne eisen. Er
moet gewerkt bijvoorbeeld worden m e t c o m p a r t i m e n t e n .
9 W a t k a n e r g e b e u r e n m e t b e t r e k k i n g tot d u u r z a a m h e i d ?
-
Recyclen
Hout hergebruiken (oude kasten)
Oud materiaal van klooster Soesterberg g e b r u i k e n .
Energie ( w a t e r k r a c h t , opslag, zonne-energie
Catering (streekgebonden)
10 Wie gaat het gebouw beheren en exploiteren (tuin, gebouw, s c h o o n m a a k )
Geen ideeën over personeelsbezetting.
Gebruik maken van vrijwilligers.
Technische dienst (wasserij, uitbesteding)
Huishoudelijke dienst, eigen beheer.
1 2 Moeten w e r e k e n i n g h o u d e n m e t b e p a a l d e j u r i d i s c h e a s p e c t e n
(bestemmingsplan, monument?)
Het bestemmingsplan laat geen activiteiten toe die t o t last zijn van de o m g e v i n g .
1 3 W a t ligt in d e r e g i o ? Z a k e n w a a r m e n r e k e n i n g m e e m o e t h o u d e n ?
VVV, fiets en wandeltoerisme..
Bijlage 5
Interview
1.
2
V a n w e l k t y p e o m g e v i n g is e r s p r a k e ?
Steyl Is een beschermd dorpsgezicht. Dat stelt allerlei eisen aan de b e s t e m m i n g van
het gebouw St. Gregor. Kijk hiervoor ook in het b e s t e m m i n g s p l a n , (site g e m e e n t e )
Het is verder onduidelijk welke delen m o n u m e n t zijn. Rijks- of g e m e e n t e m o n u m e n t .
Ook dat stelt specifieke eisen.
Informeer eventueel bij de heer Roy Denessen van de g e m e e n t e Venlo. V e r m e l d t
mijn naam maar. Dat helpt.
2.
W e l k e l e e f t i j d s g r o e p e n w o n e n in d e o m g e v i n g v a n S t . G r e g o r :
Demografische gegevens van Steyl heb ik niet. Bij de g e m e e n t e Venlo is die
informatie ongetwijfeld te k r i j g e n . I n f o r m a t i e heeft misschien ook de heer Bart
Geurts, lang onze vaste contactpersoon bij de gemeente Venlo en zelf bewoner van
Steyl. Noem gerust mijn n a a m .
3.
Heeft h e t g e b o u w e e n e i g e n i d e n t i t e i t ? Zo j a , op w e l k v l a k o n d e r s c h e i d t dit
gebouw zich v a n a n d e r e n ? (buiten en binnen).
In de gegevens van het Kloosterdorp Steyl kun j e lezen dat het Klooster Nieuw Sint
Gregor een bijzondere identiteit heeft.
Het is oorspronkelijk het klooster w a a r de roze en de blauwe zusters v e r b l e v e n .
Na de bouw van het H. Hartklooster (wegens de grote toeloop van zusters) is het een
klooster voor de paters en broeders g e w o r d e n .
Omdat hier de sterf- en w e r k k a m e r van de Stichter, pater Arnoldus Janssen, en een
klein museum is gehuisvest en een bijzondere dubbelkerk (twee kapellen beneden en
een grote kapel - later bibliotheek - ) gevestigd is het in de geschiedenis in bijzonder
pand. De kapellen en de w e r k - en s t e r f k a m e r van Arnoldus Janssen zijn m o n u m e n t
en de bijzondere kloostergang ( v i e r k a n t ) maken dat het m o n u m e n t a a l bijzonder is.
Voor nadere gegevens zou ik grote rapporten moeten hebben.
Wat de omgeving betreft vind j e het nodige in het b e s t e m m i n g s p l a n , het materiaal
ver beschermd dorpsgezicht en het herontwikkeiingsplan.
Bijzonder is dat Nieuw Sint Gregor en Oud Sint Gregor oorspronkelijk met elkaar
verbonden w a r e n , net als het Missiemuseum. Op de plattegronden is dat te zien door
een doorlopende gang op de begane grond en de eerste v e r d i e p i n g .
Verder zijn de kloostertuinen en de t u i n van Sint Gregor va grote cultuurhistorische
en natuurhistorische waarde en een bewijs van de zelfvoorzienendheid van het
kloostercompiex/kloosterdorp.
4.
I s het e n e r g i e g e b r u i k e e n prioriteit v o o r S t . G r e g o r ?
In de ontwikkeling van Nieuw Sint Gregor zou de zelfvoorzienendheid en
duurzaamheid van de energievoorziening een belangrijk onderwerp moeten zijn.
Zonne-energie via zonnepanelen is problematisch maar m o g e l i j k kan het complex
een pilot zijn o m zonnerenergiefoiie toe te passen in het m o n u m e n t a l e dak. Iets om
met de firma Scheuten Solar (Venlo) en eventueel het zonnepaneienbedrijf dat in
Heeden/Brunssum is gestart en nu gigantisch groeit uit te werken. Het zou een
demonstartieproject kunnen zijn.
Datzelfde is misschien ool< mogeli]l< met zonneboilers, w a r m t e k r a c h t k o p p e l e i n g en
w a r m t e - en koudeopslag in de g r o n d , zoals in Rotterdam.
Sint Gregor kan dan ook een oefenplaats zijn om later het Drukkerijcomplex
d u u r z a a m en zelfvoorzienend te o n t w i k k e l e n .
5. H e b b e n z e d u b b e l e r a m e n ?
Nee, maar m o e t wel gebeuren voor het c o m f o r t en voor de energiebesparing.
Eventueel door t w e e ramen te maken per raam (in of voor de v e n s t e r b a n k ) . Het
beschermen van het glas-in-lood m a a k t het t o t een extra uitdaging.
6. H e r g e b r u i k t S t . G r e g o r m a t e r i a a l ?
Dat is duidelijk een voorkeur: g e b r u i k m a k e n d van oude kasten, deuren e.d.
a f k o m s t i g van de eigen m e u b e l m a k e r i j en aanwezig in de m e u b e l m a k e r i j , de kelders
en bij collega-instituut Contact der Kontinenten in Soesterberg.
7.
I s e r g o e d e v e n t i l a t i e in het g e b o u w ?
Luchtbehandeling en ventilatie is m i j n s inziens een noodzaak maar is op de begane
grond lastig. Ook hier is extra inzet en creativiteit nodig om de m o n u m e n t a l e
waarden (zoals de gang) te bewaren.
8. Moet e r w o r d e n b e t a a i d o m te p a r k e r e n ?
Er zijn eigen parkeerplaatsen. Vanuit de bescherming van de rust en de veiligheid en
het beperken van de parkeeroverlast voor de buurt moet er wel naar de
aanvoerroutes en de parkeerdruk voor Steyl.
9. H o e w o r d t e r n i e u w e i n f o r m a t i e g e c o m m u n i c e e r d richting k l a n t e n ?
Daar is nog geen plan voor. Wei heeft de Floriade organisatie aangegeven dat men
het Kloosterhotel/Gastenverblijf Sint Gregor wil p r o m o t e n .
10. I s e r i n b r a a k w e r e n d h a n g en s l u i t w e r k ?
Geen extra voorzieningen t o t op heden. Een aandachtspunt waarbij ook de aandacht
voor de brandveiligheid aan de orde is. Door de aanwezigheid van de k l o o s t e r m u u r
(die zelfs te herstellen is: een nieuwe optie) zou de veiligheid extra worden
g e w a a r b o r g d . De uitstraling wordt echter nog meer die van een afgesloten complex.
Een mooiere poort dan de huidige is een optie.
1 1 . Hoe i s de s t a a t v a n d e f u n d e r i n g e n ?
Dat is mij onbekend. Wellicht nader te onderzoeken, evenals de staat van het beton
van de uitbouw aan de noordzijde.
Bijlage 6
Zonnefolie
Op aanvraag v a n de opdrachtgever is onderzoek gedaan naar zonnefolie. Omdat het
gebouw t e m a k e n heeft m e t de m o n u m e n t e n z o r g zijn zonnepanelen geen optie.
Zonnefolie is op dat opzicht ideaal o m d a t het de uitstraling en aanzicht van het gebouw
niet schaad.
Helaas is de zonnefolie nog niet verkrijgbaar v o o r commerciële doeleinden. Ook hoeveel
energie men kan opwekken per v i e r k a n t e n m e t e r is nog niet bekend. Wel is bekend dat
de zonnefolie een rendement heeft van 6 % en in rollen w o r d t geproduceerd. Dit is een
stuk lager dan de zonnepanelen die wel al t e v e r k r i j g e n z i j n . Deze hebben een gemiddeld
r e n d e m e n t van 1 0 % .
Naar v e r w a c h t i n g is zonnefolie rond 2015 commercieel aantrekkelijk o m te realiseren.
Het bedrijf Nuon gaat deze rollen produceren en v e r w a c h t dat de folie € 1 0 0 / m 2 gaat
kosten. De folie is dunner dan een menselijke haar, dus j e k u n t er hele daken mee
bedekken zonder dat het gewicht van het dak t o e n e e m t . Andere voordelen zijn dat de
folie buigzaam is, onbreekbaar en eenvoudig op allerlei manieren is toe te passen.
Bronnen:
Brochure Helianthos fabriek van Nuon (bijlage ...)
www.zuiniq-met-enerqie.nl
www.enerqievastqoed.nl
Zonneboiler.
Een zonneboiler is op korte t e r m i j n ook geen optie. Een combinatie van zonnefolie en een
zonneboiler zou ideaal zijn. Een zonneboiler heeft zonnepanelen nodig o m te werken en
deze zijn geen optie o m d a t het gebouw onder m o n u m e n t e n z o r g valt. Hieronder toch
enige i n f o r m a t i e m e t betrekking t o t een zonneboiler.
Voordelen van een zonneboiler zijn dat een normaal huishouden op de helft (gemiddeld
4 5 % ) van de energiekosten voor het o p w a r m e n van w a t e r bespaart. Daarnaast is een
zonneboiler o o k nog eens uiterst milieuvriendelijk, o m d a t een zonneboiler vanwege de
duur z aam h e i d van zonne-energie veel C 0 2 - u i t s t o o t v o o r k o m t .
Hoe w e r k t een zonneboiler? Aan de hand van onderstaande t e k s t en afbeelding w o r d t het
een en ander duidelijk. Een zonneboiler m a a k t gebruik van de door de zon afgegeven
w a r m t e . Deze w a r m t e w o r d t opgevangen door een collector ( 1 ) en overgedragen op een
vloeistof ( w a t e r m e t antivries) die zich in een buizensysteem onder het oppervlak van de
collector bevindt. Doormiddel van een pompje w o r d t deze vloeistof door een leiding
g e p o m p t ( 4 ) die door het w a t e r v a t (2) loopt. Hierdoor w o r d t de w a r m t e over het hele
systeem verdeeld en w o r d t het w a t e r w a r m . Het opgewarmde w a t e r w o r d t vervolgens via
een naverwarmer (3) het huis in geleid, waar het geconsumeerd !<an worden ( 5 ) .
Zonneboilers bestaan in de regel dus uit een collector (oppervlakte tussen de 2 en 5,5
m 2 ) , een buizensysteem, een p o m p , een v o o r r a a d v a t (tussen de 80 en 240 liter w a t e r ) ,
een naverwarmer en diverse ( t e m p e r a t u u r - ) s e n s o r e n . De n a v e r w a r m e r is n o d i g , o m d a t
de zon in ons land niet altijd voldoende energie geeft om het w a t e r w a r m te houden
( d e n k aan de w i n t e r en aan bewolkte d a g e n ) . Bij een te lage t e m p e r a t u u r z o r g t de
n a v e r w a r m e r via conventionele middelen dat het w a t e r op een koudere dag in ieder
geval minimaal 60 graden w a r m is. Dit is nodig om de legionellabacterie t e d o d e n . De
p o m p wordt aangeschakeld zodra de t e m p e r a t u u r van de collector hoger is dan de
t e m p e r a t u u r in het voorraadvat. Is deze situatie o m g e d r a a i d , dan w o r d t de p o m p
stilgezet.
2
3
A
Er zijn verschillende soorten zonneboilers. Elke zonneboiler levert maar een bepaalde
capaciteit en heeft een bepaalde oppervlakte nodig. De opdrachtgever m o e t zich dus
goed realiseren wat hij nodig heeft en hoeveel capaciteit de zonneboiler m o e t o p w e k k e n
v o o r een optimale w e r k i n g .
Zonneboilers zijn niet goedkoop. Voor een nieuwe installatie betaalt u afhankelijk van het
t y p e al snel tussen de 2000 en 3400 euro. Wilt u dat het systeem tevens uw centrale
v e r w a r m i n g voorziet (een zogenaamde 'zonneboilercombi'), reken dan op zo'n 3100 t o t
3 7 0 0 euro. Deze prijzen zijn inclusief installatie door een gekwalificeerd professional.
Beschikt u over voldoende kennis en kunde o m zelf een installatie te m o n t e r e n , dan
betaalt u ongeveer 1500 euro. Gezien deze aanschafprijzen en uitgaande van de huidige
energieprijs verdient een zonneboiler zich pas over zijn gehele levensduur (ongeveer 25
j a a r ) terug.
Met ingang v a n september 2008 is de subsidieregeling voor d u u r z a m e w a r m t e van start
gegaan. Via deze regeling kan een gemiddeld huishouden aanspraak maken op een
eenmalig subsidiebedrag van 200 euro per gigajoule.
Blijft de aanschafprijs toch te h o o g , dan kan gekozen worden v o o r een huur- of
leasecontract bij een energiebedrijf. Dit v o o r k o m t dat er in één keer een g r o t e
investering gedaan m o e t w o r d e n . De bedragen verschillen per aanbieder, maar vanaf
ongeveer 12,50 per maand kan er al een kleine installatie gehuurd w o r d e n . Uitgaande
v a n een gemiddeld huishoudelijk gebruik, kan op deze manier 80 euro per j a a r op de
gasrekening bespaard w o r d e n . Een leasecontract is duurder (45 euro per m a a n d ) en
levert aanvankelijk verlies op, maar heeft als voordeel dat u na zestig maanden eigenaar
bent van de installatie.
Bron: h t t p : / / w w w . z o n n e p a n e l e n - i n f o . n l
Bijlage 7
Informatie over de aanschaf van een shuttiebusje
Om de gasten zo goed en zo duurzaam m o g e l i j k naar het hotel te b r e n g e n . Is er het idee
om een shuttle busje van station Venlo, naar het kloosterhotel te laten rijden. Hierdoor
worden de gasten gestimuleerd o m m e t het openbaar vervoer t e k o m e n , w a t goed is
voor het milieu. En ook word hiermee een goede service v o o r de gasten geleverd. O m
alle informatie over de auto zo goed m o g e l i j k w e e r t e kunnen g e v e n , was het nodig o m
veel aannames te doen. Hierdoor kan men de beste conclusies t r e k k e n over w a t het
voordeligst is.
Er is v a n u i t gegaan dat het kloosterhotel een gemiddelde bezetting van 6 5 % procent
heeft. Ook is er aangenomen dat de meeste gasten een w e e k zullen verblijven in het
hotel. Er zullen 35 kamers zijn in het h o t e l , waarin maximaal 50 personen zullen
v e r b l i j v e n . Hierdoor k o m t m e n op een bezetting van 33 mensen per week. Hiervan zal
ongeveer 5 0 % m e t het openbaar vervoer reizen. Dat zijn 17 personen die zowel heen als
terug moeten reizen. Er zijn dus maximaal 34 ritten nodig in de week, we hebben er v o o r
gekozen om van het m a x i m a l e uit te g a a n , zodat de kosten dan uiteindelijk alleen maar
minder kunnen w o r d e n . Door een berekening is er uitgekomen dat er j a a r l i j k s maximaal
12906.4 kilometer m o e t w o r d e n afgelegd m e t het s h u t d e busje.
3 4 ritten p e r w e e k
X 5 2 w e k e n X 7.3 kilometer =
12906.4
O m d a t het ook voor kan k o m e n dat er meerdere gasten vervoerd moeten worden zal er
gekozen worden v o o r een Mercedes Vito waarin maximaal 8 personen (exclusief
chauffeur) in vervoerd kunnen w o r d e n . Misschien is het ook een optie o m de 2 achterste
stoelen van de auto d e m o n t e e r b a a r te maken zodat er de mogelijkheid is o m ook m i n d e r
valide personen te v e r v o e r e n . Op de volgende pagina zijn een aantal schema's opgesteld
waarin de kosten voor de auto vermeld z i j n , hieruit kunnen een aantal conclusies
getrokken worden.
Mercedez
Vito
Auto:
Personen:
Gewicht:
Mercedes Vito
Maximaal 8 passagiers
1 8 4 0 Kilo
Resultaten
Benzine
Diesel
G3-gas
700
813
417
18
16
31
712
1.348
1.108
636
396
Extra a f s c i i r i j v i n g t . o . v . benzine
/l-SOO
2,000
Totaal extra l<Qsten t . o . v . benzine
2,136
2.396
0'078
0=061
0,052
0,069
Omslagpunt bij (km)
41,395
34.524
Jaarlijks r i j d t u (km)
12.906
12,906
-28.489
-21,618
Comfort
Actieradius
Aantai malen bij de pomp per j a a r
Vaste kosten per jaar
Belasting
Extra belasting t . o . v , benzine
Brandstofkosten per km
Prijs per km (cent)
0=130
Prijsvoordeel t,O,V, benzine (cent)
Omslagpunt
U verdient dus over (km)
Netto voordeel per jaar (euro)
Berekend
via
-^^^
•
www.esset.nl/brandstof.fitm
Conclusie
Uit bovenstaande tabel kan er geconcludeerd w o r d e n dat het, het voordeligst is om
gebruik t e maken van G3 gas als brandstof. Zoals geschreven staat word er € 1 5 0 0 euro
bespaard t.o.v, benzine. Het is dan wel belangrijk dat j e niet veel onder de t e rijden
kilometers ( 1 2 9 0 6 , 4 ) gaat z i t t e n , o m d a t het dan niet altijd rendabel meer is. Ook is het
gebruik van G3 gas het duurzaamst, dat is ook een reden waardoor G3 gas de beste
brandstof is die er gebruikt kan worden voor het shuttle busje.
A a n s c h a f w a a r d e M e r c e d e s Vito
Om aan een IMercedes Vito te k o m e n , kan er een nieuwe gekocht w o r d e n , een tweede
hands, of er kan geleaset w o r d e n . Als er een nieuwe aangeschaft w o r d , gaat dat € 1 7 6 0 0
euro kosten. Hiermee heeft men dus een gloednieuwe auto t o t beschikking. Voor een
tweede hands auto ben j e tussen de € 6 0 0 0 en € 1 0 0 0 0 euro k w i j t . Dat is een stuk
goedkoper maar het betreft dus een auto die al een aantal kilometer gelopen heeft en die
dus niet dezelfde mogelijkheden heeft als een nieuwe auto.
Als er een auto geleased w o r d kost dat bij de Mercedes -Benz dealer € 9 5 per week.
Aangezien er een groot eigen v e r m o g e n is, lijkt leasen geen goede optie. De auto is dan
toch niet helemaal van het missiehuis zelf wat een ander gevoel geeft als dat de auto
echt gekocht is. Er w o r d t dus aangeraden om een nieuwe auto t e kopen o m d a t er het
geld v o o r is en o m d a t de auto dan gegarandeerd een goede kwaliteit heeft die een lange
tijd mee kan gaan.
Biilaae 8
I n f o r m a t i e over de toeganicelijkheid voor gehandicapte m e n s e n
Belangrijke aspecten waarmee men rekening m o e t houden voor de toegankelijkheid van
invalide in het kloosterhotel te Steyl. Enkele v a n deze staan verder nog uitgewerkt
aangegeven.
•
•
Buitenomoevina aanpassen voor de invalide gasten.
Qpriiplaat rolstoel (Dit is makkelijk m o g e n er obstakels aanwezig z i j n , m a a r ook bij
•
•
handig voor gebruik bij het busje)
Instapbad f Dit m a a k t de handeling m a k k e l i j k e r voor de invalide)
I n s t a p bed (Dit m a a k t de handeling v a n in en uit het bed gaan vele malen
m a k k e l i j k e r voor de gast)
•
Elektriciteitsvoorzieningen aangepast, zodat men toch m a k k e l i j k het licht kan
bedienen.
•
•
•
Badkamer aanpassen voor invalide personen. (Denk maar aan een open wastafel
als men in een rolstoel zit)
Invalide t o i l e t t e n ( Denk hierbij aan toilettes v e r h o g e n , grotere r u i m t e s , ruime
aangepaste wastafel.
Het busie aanpassen voor invalide g a s t e n , zodat zij er ook mee vervoerd zouden
kunnen worden.
•
Aanpassen van keukenbladen, zodat men m e t de rolstoel er makkelijk bij kan en
•
•
kan m e e k o k e n .
De hooQte van de kasties aanpassen, zodat men zelfstandig alles pakken kan.
Eventuele badlift, als men zwaar invalide gasten vaak k r i j g t .
De evaluatie van de badkamer en de keuken en de mogelijke aanpassingen moeten in
detail en m e t de grootste aandacht g e b e u r e n . Het zelfstandig kunnen functioneren in
deze r u i m t e s , is meestal beslissend voor het behoud van de zelfredzaamheid in de
thuissituatie.
A a n p a s s i n g e n r o n d o m het g e b o u w
•
•
•
•
•
De opritten naar en rond de woning worden best uitgevoerd in een v e r h a r d ,
antislip materiaal.
Deze toegangsweg is bij voorkeur v l a k en minstens 1.20 cm breed.
I n d i e n er een niveauverschil aanwezig is, kan er best g e w e r k t worden m e t
hellende v l a k k e n .
De hellingsgraad die te respecteren is v o o r het gebruik van de manuele rolstoel
benadert het best 5 % , de elektronische rolstoel laat een steilere oprit toe.
Te lange hellingbanen zijn te v e r m i j d e n , indien dit toch nodig is kan men best een
tussenbordes invoegen. Vergeet ook niet onderaan.
•
•
•
•
En bovenaan het hellend vlak een vlakke bordes te v o o r z i e n , waar de rolstoel
even halt kan houden.
Als de niveauverschillen buiten van die aard zijn dat ze niet m e t een hellend vlak
o v e r b r u g d kunnen w o r d e n , dan kan men beroep doen op een liftsysteem t y p e
plateaulift.
Voor de i n k o m d e u r kan best een vlak plateau voorzien worden van liefst 1.50 op
1.50m, dit o m de deur te kunnen openen zonder p r o b l e m e n .
Buitendorpels mogen m a x i m u m 2 cm hoog z i j n .
Enkele veel voorkomende knelpunten in gebouwen staan hieronder uitgelegd met de oplossing
voor het pand:
•
Trappen en/of treden (drempels). Deze zullen voorkomen worden doordat we er rekening
mee houden dat geen drempels mogen zijn. Verder hoef men als invalide geen trap te
gebruiken in het pand.
•
Smalle of moeilijk te bedienen toegangsdeuren; Men zorgt ervoor dat er ruime electrische
deuren zijn en dat men als invalide makkelijk op de openingsknop kan drukken.
•
Ontbreken van aangepaste sanitaire voorzieningen: men past zoals boven gegeven de
tioletes, keuken en andere voorzieningen aan, om het zo invalide vriendelijk te maken.
•
Ontbreken van een lift naar de verdieping(en). Er is een lift aanwezig en deze zal gemaakt
worden en men zorgt ervoor dat hij weer aan de huidige wetten & eisen voldoet.
Badkamers voor invalide gasten
Indien men kan beschikken over een ruimere badkamer, is het goed om deze badkamer zo volledig
mogelijk in te richten, zodat deze badkamer in alle omstandigheden praktisch in gebruik is. Hiermee
bedoelt men, dat deze badkamer een goed uitgeruste zelfverzorgingsruimte wordt,
•
In deze badkamer wordt er naast het ligbad, ook reeds een natte cel (gelijkvloerse
•
•
•
douchejvoorzien.
Er wordt een grote spiegel voorzien die tot op het werkvlak komt.
De kranen zijn thermostatisch en zijn voorzien van een lange eengreepshandle.
Er is voldoende praktische opbergruimte.
•
Deze badkamer is voorzien van een schuifdeur om de doorgang en de bediening an de deur
zo vlot mogelijk te laten verlopen.
De keuken toegankelijk maken voor de invalide gasten .
Gezien er in de keuken zoveel verschillende activiteiten plaatsvinden, is het belangrijk dat er aan de
keukeninrichting heel veel aandacht geschonken wordt op gebied van ergonomie. Hierdoor is het
belangrijk dat het keukenontwerp goed bestudeerd en geëvalueerd wordt om na te gaan of deze
inrichting beantwoordt aan de eisen en de wensen van de keukengebruikers.
Spreken we over een keuken voor een gezin, waar verschillende gezinsleden de keuken gebruiken,
dan zullen we in de keukeninrichting veel meer compromissen moeten sluiten naar werkhoogte en
kasthoogte om tegemoet te komen aan de wensen van beiden. De keuken bestaat uit 3 belangrijke
activiteitenzones, die onderling met elkaar in verbinding staan en hierdoor ook wel eens de
werkdriehoek genoemd worden:
•
De a f w a s - en spoelbak
•
De kookplaat en oven
•
De ijskast en diepvries
Bijlage 9 Financiële c o n s e q u e n t i e s
1 Investeringsbegroting en financieringsplan
Hieronder is door middel van een balans weergegeven w a t er in dit project geïnvesteerd
gaat worden en op welke wijze dit gefinancierd zal worden.
Investeringsplan
Financieringsplan
^^^^t-!--*^'ï^F*^^
VASTE ACTIVA
Shuttle bus
Verbouwingskosten:
Lift
2 trapliften
Verhard toegangspad
€
Eigen vermogen
75.000
9.000
6.000
90.000
VLOTTENDE ACTIVA
Verzekering auto
Liquide middelen
TOTAAL
119.247,70
17.600
Kort v r e e m d v e r m o g e n
0
Lang vreemd vermogen
0
807
10.840,70
119.247,70
TOTAAL
119.247,70
Toelichtingen investeringsbegroting
Verbouwingskosten
Aanname dat 30 % van de totale kosten v o o r de aanschaf van de lift, trapliften en de
verharde pad kosten zijn voor de v e r b o u w i n g .
Lift
Totale kosten lift € 7 5 . 0 0 0 , - .
Verbouwingskosten zijn 30 % van € 7 5 . 0 0 0 , - , dit is € 2 2 . 5 0 0 , - .
Aanschaf van de lift is dan 70 % h i e r v a n , dus € 5 2 . 5 0 0 , - .
Traplift
Totale kosten t w e e trapliften € 9 . 0 0 0 , - .
Verbouwingskosten zijn 30 % van € 9 . 0 0 0 , - , dit is € 2.700,-.
Aanschaf van de trapliften zijn dan € 6 . 3 0 0 , - . Per lift is dit € 3 . 1 5 0 , - .
Aanleg asfalt
Gangbare prijs voor de aanleg van asfalt is € 3 0 , - per m 2 . Er w o r d e n t w e e banen van
een meter breed aangelegd over een lengte van + / - 100 meter.
€ 3 0 , - X 200 m e t e r = € 6 . 0 0 0 , - v o o r de aanleg van een geasfalteerd pad.
Liquide middelen
Liquide middelen zijn 10 % van totaal aan vaste en vlottende activa. Het totaal hiervan is
€ 108.407.
10 % hiervan is € 10.840,70
Toelichting financieringsbegroting
Het hele project w o r d t gefinancierd door giften die het Missiehuis St. Michaël o n t v a n g t .
Er worden geen leningen opgenomen of dergelijke. Hierdoor is er geen kort of lang
v r e e m d v e r m o g e n . Alles wordt dus door eigen vermogen gefinancierd.
2
Exploitatiebegroting
Jaar 1
Jaar2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Jaar 6
Jaar 7
Jaar 8
136.305,27
€
2.178,28 €
138.483,55
€
139.031,38
141.812,00
€
€
2.221,85 €
2.266,29 €
141.253,23 144.078,29
€
€
Jaar 9
J a a r 10
2.012,40
127.937,40
€
128.443,50
€
2.052,65 €
130.496,15
€
131.012,37
133.632,62
€
€
2.093,70 €
2.135,57 €
133.106,07 135.768,19
€
€
Afschrijving auto
2.654,55 €
2.389,09 €
2.123,64 €
1.858,18 €
1.592,73 €
1.327,27 €
1.061,82 €
796,36 €
530,90 €
265,45 €
Verzekering auto
807,00 €
823,14 €
839,60 €
856,39 €
873,52 €
890,99 €
908,81 €
926,99 €
945,53 €
964,44 €
6.562,50 €
6.125,00 €
5.687,50 €
5.250,00 €
4.812,50 €
4.375,00 €
3.937,50 €
3.500,00 €
3.062,50 €
2.625,00 €
Opbrengsten
125.925,00
V e r h u u r kamers
Transfer
144.648,24
147.541,20
150.492,02
€
€
€
€
2.311,62 €
2.357,85 €
2.405,00 €
146.959,86 149.899,05
152.897,02
€
€
€
Kosten
Vaste
kosten
Afschrijving lift
Energiekosten
Kosten v o o r energie
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
833,60 €
850,27 €
867,27 €
884,62 €
902,31 €
920,36 €
938,77 €
957,55 €
976,70 €
996,23 €
onderhoud aan de lift
3.360,00 €
3.427,20 €
3.495,74 €
3.565,65 €
3.636,96 €
3.709,70 €
3.783,90 €
3.859,58 €
3.936,77 €
4.015,51 €
onderhoud auto
420,00 €
14.637,65
€
428,40 €
14.043,10
€
436,97 €
13.450,72
€
445,71 €
12.860,55
€
454,62 €
12.272,64
€
463,71 €
11.687,03
€
472,98 €
482,44 €
11.103,78
10.522,92
€
€
492,08 €
501,92 €
9.944,48 €
9.368,55 €
113.299.75
116.453.05
119.655.35
€
122.907.64
€
Brandstofkosten auto
Teclinisch
Eindsaldo
onderlioud
€
126.210.91 129.566.20
€
€
132.974.51 136.436.94
€
€
139.954.57 143.528.47
€
€
€
Toelichting opbrengsten
Verhuur kamers
Er w o r d t de a a n n a m e gedaan dat een k a m e r 15 € per nacht kost. Verder w o r d t volgens
de opdrachtgever ervan uitgegaan dat er een bezetting van 6 5 % van alie (35) k a m e r s is.
Bij deze bezetting zijn de opbrengsten per dag € 3 4 5 . Per j a a r betekent dit een o p b r e n g s t
van €125.925.
Berekening:
6 5 % X 35 = 22,75 -> 23 kamers
2 3 x 1 5 € = 345 €
345 € x 365 = 125.925 €
De projectgroep gaat uit van een inflatie van 2 % . Dat b e t e k e n t , dat de huurprijs per
k a m e r per j a a r hoger w o r d t . De h u u r p r i j z e n voor de k o m e n d e zin in de volgende tabel
t e r u g te v i n d e n .
€ 15,00
Jaar 1
€ 15,30
Jaar 2
Jaar 3
€ 15,61
€ 15,92
Jaar 4
Jaar 5
€ 16,24
Jaar 6
€ 16,56
Jaar 7
€ 16,89
Jaar 8
€ 17,23
Jaar 9
€ 17,57
Jaar 10
€ 17,93
Transfer opbrengsten
Er w o r d t de aanname gedaan dat er bij een maximale bezetting 5 0 % van de bezoekers
m e t gebruik m a a k t v a n Openbaar Vervoer en dus ook van het shuttle busje. Dat
betekent dat er per week uitgegaan w o r d t v a n 36 r i t t e n . Dit w o r d t per week berekend
o m d a t er w o r d t aangenomen dat men in dezelfde week a a n k o m t en weer v e r t r e k t . Per
j a a r betekent dit 1.768 ritten m e t de a u t o . De totale onderhoudskosten van de auto en
de verzekeringskosten bedragen € 2 . 0 1 4 , 2 9 . Een rit kost dus € 1 , 1 4 . O m d a t iedere gast 2
keer gebruik m o e t maken van de auto k o m e n de kosten voor de transfer uit op € 2 , 3 0 . Bij
18 gasten per week die gebruik maken v a n de transfer betekent dit opbrengsten van
€ 2 . 0 3 3 , 2 0 per jaar. Hier wordt tevens uitgegaan van een inflatiepercentage van 2 % v o o r
de komende 10 jaar.
Berekening:
5 0 % X 35 = 17,5
18 personen.
( 1 8 X 2) X 52 = 1872 ritten per j a a r .
€ 2 . 0 1 4 , 2 9 (totale kosten auto) / 1872 = € 1,076
€ 1 , 0 7 6 X 2 = € 2 , 1 5 o m heen en weer te reizen.
18 (gasten) x € 2 , 1 5 = € 3 8 , 7 0 per week.
18 (gasten) x 52 (weken) = 936 gasten per j a a r
9 3 6 (gasten) x € 2 , 1 5 = € 2 . 0 1 2 , 4 0 ^ Totaal aan opbrengsten
Toelichting kosten
Afschrijving auto
De projectgroep gaat uit van een restwaarde van de auto van € 3 0 0 0 na 10 j a a r . Er is
afschrijvingsmethode ' s u m of the years d i g i t s ' gebruikt om een realistische afschrijving
k u n n e n berekenen, o m d a t de auto in de eerste j a r e n meer waardeverlies heeft dan
een aantal j a r e n . Dit betekent dat de afschrijving iedere j a a r anders is. Dit is v e r m e l d
de EB.
de
te
na
in
Berekening afschrijvingen voor de k o m e n d e 10 iaar:
€17.600 - €3.000 = €14.600
R a n g n u m m e r s : 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 8 + 9 + 1 0 = 55
Jaarl
Jaar2
Jaar3
Jaar4
Jaar5
Jaar6
Jaar7
JaarS
Jaar9
JaarlO
10/55
9/55
8/55
7/55
6/55
5/55
4/55
3/55
2/55
1/55
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
€14.600
€14.600
€14.600
€14.600
€14.600
€14.600
€14.600
€14.600
€14.600
€14.600
=
=
=
=
=
=
=
=
€2.654,55
€2.389,09
€2.123,64
€1.858,18
€1.592,73
€1.327,27
€1.061,82
€796,36
€530,90
= €265,45
Verzekering auto
De kosten voor het verzekeren van de auto bedragen voor h e t eerste j a a r € 8 0 7 , - .
Aangezien de kosten voor verzekering het j a a r later kunnen veranderen in verband m e t
schadevrij rijden etcetera w o r d t er een a a n n a m e gedaan dat het bedrag aan verzekering
gelijk blijft aan het eerste j a a r , er w o r d t alleen rekening gehouden m e t een inflatiepercentage van 2 % .
A f s c l i r i j v i n g lift
De projectgroep gaat ervan uit dat de lift in 15 j a a r afgeschreven is zonder restwaarde.
Er is de afschrijvingsmethode ' s u m of the years d i g i t s ' g e b r u i k t o m een realistische
berekening te kunnen m a k e n . Dit betekent dat de afschrijvingen iedere j a a r anders z i j n .
Deze zijn terug t e vinden in de EB.
Berekening afschrijvingen voor de k o m e n d e 10 l a a r :
R a n g n u m m e r s : 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 8 + 9 + 1 0 + 1 1 + 1 2 + 1 3 + 1 4 + 1 5 = 120
Jaarl
Jaar2
Jaar3
Jaar4
JaarS
Jaar6
Jaar7
JaarS
Jaar9
JaarlO
15/120
14/120
13/120
12/120
11/120
10/120
9/120
8/120
7/120
6/120
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
€52.500
€52.500
€52.500
€52.500
€52.500
€52.500
€52.500
€52.500
€52.500
€52.500
€6.562,50
= €6.125,00
= €5.687,50
= €5.250,00
=
=
=
=
=
€4.812,50
€4.375,00
€3.937,50
€3.500,00
€3.062,50
€2.625,00
O n d e r h o u d s k o s t e n lift
Er is uitgegaan v a n een All - i n onderhoudsovereenkomst. Dat wil zeggen dat er v r i j w e l
alle kosten inbegrepen zijn en er o n d e r m e e r de vervangingskosten v a n grotere
c o m p o n e n t e n v a n de liftinstallatie opgenomen zijn in de prijs. Deze v o r m v a n
o v e r e e n k o m s t sluit nagenoeg alle financiële risico's uit. Er is ervan uitgegaan v a n
beginkosten v a n € 3 3 6 0 per jaar. Voor de komende j a r e n m o e t er n a t u u r l i j k rekening
gehouden worden m e t de inflatie. Hiervoor heeft de projectgroep de aanname gedaan
dat de inflatie in de komende j a r e n bij 2 % ligt. Daarop is de volgende berekening voor de
k o m e n d e 10 j a a r gebaseerd. De onderhoudskosten na 10 j a a r bedragen dus € 4 0 1 5 .
Jaar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Onderhoudskosten liftinstallatie
(Inflatie 2 % )
3360€
+ 6 7 , 2 0 € = 3427,20€
+ 6 8 , 5 4 € = 3495,74€
+69,91€ = 3565,65€
+ 7 1 , 3 1 € = 3636,96€
+ 7 2 , 7 4 € = 3709,70€
+ 7 4 , 1 9 € = 3783,90€
+75,68€ = 3859,58€
+77,19€ = 3936,77€
+78,74€ = 4015,51€
Brandstofkosten auto
Er is de aannanne gegaan van brandstofkosten per j a a r van € 8 3 3 , 6 0 . Hierbij is uitgegaan
van een prijs van € 0 , 0 6 1 per k m voor gas. Er w o r d t de aanname gedaan dat er per w e e k
36 ritten nodig zijn voor een route van 7 , 3 k m van het klooster naar het station in Venlo.
Berekening:
36 X 52 X 7,3km = 13.665,6 k m .
13.665,6 X € 0 , 0 6 1 = € 8 3 3 , 6 0
Dit bedrag aan brandstofkosten stijgt j a a r l i j k s mee m e t een inflatie percentage van 2 % .
Onderhoudskosten auto
De onderhoudskosten voor de auto zijn € 4 2 0 , - per jaar. Er w o r d t rekening gehouden
met 2 % inflatie per jaar.
3 Cashflow overzicht
Hieronder is de cashflow van j a a r O t o t en m e t j a a r 10 weergegeven.
Cashflow
Jaar
0
1
3
5
7
9
10
- € 119.247,70
+ € 122.516,80
+ € 124.967,14
+ € 127.466,49
+€130.015,82
+ € 132.616,14
+ € 135.268,20
+ € 137.973,83
+ € 140.733,30
+ € 143.547,97
+ € 146.418,92
De cashflow overzicht geeft aan hoe groot de liquide middelen zijn in iedere jaar.
Berekening Cashflow overzicht:
De cashflows worden berekend door de periodewinst op te tellen bij de afschrijvingen uit
de betreffende periode.
CFO: - € 1 1 9 . 2 4 7 , 7 0
CF 1 : € 1 1 3 . 2 9 9 , 7 5 + ( € 2 . 6 5 4 , 5 5
CF 2: € 1 1 6 . 4 5 3 , 0 5 + ( € 2 . 3 8 9 , 0 9
CF 3: € 1 1 9 . 6 5 5 , 3 5 + ( € 2 . 1 2 3 , 6 4
CF 4 : € 1 2 2 . 9 0 7 , 6 4 + ( € 1 . 8 5 8 , 1 8
CF 5: € 1 2 6 . 2 1 0 , 9 1 + ( € 1 . 5 9 2 , 7 3
CF 6: € 1 2 9 . 5 6 6 , 2 0 + ( € 1 . 3 2 7 , 2 7
CF 7: € 1 3 2 . 9 7 4 , 5 1 + ( € 1 . 0 6 1 , 8 2
CF 8: € 1 3 6 . 4 3 6 , 9 4 + ( € 7 9 6 , 3 6
CF 9: € 1 3 9 . 9 5 4 , 5 7 + ( € 5 3 0 , 9 0
CF 10: € 1 4 3 . 5 2 8 , 4 7 ( + € 2 6 5 , 4 5
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
€ 6 . 5 6 2 , 5 0 ) = € 122.516,80
€6.125,00) = € 124.967,14
€ 5 . 6 8 7 , 5 0 ) = € 127.466,49
€ 5 . 2 5 0 , 0 0 ) = € 130.015,82
€4.812,50) = € 132.616,14
€ 4 . 3 7 5 , 0 0 ) = € 135.268,20
€ 3 . 9 3 7 , 5 0 ) = € 137.973,83
€3.500)
= € 140.733,30
€ 3 . 0 6 2 , 5 0 ) = € 143.547,97
€2.625) +€3.000 = € 149.418,92
4 Investeringsbeoordeling
Teruqverdienperiode
(IVP)
Berekening:
CF l t / m 9 = € 1 . 1 9 5 . 1 0 5 , 6 9 / 9 = € 1 3 2 . 7 8 9 , 5 2
TVP = € 1 1 9 . 2 4 7 , 7 0 / € 1 3 2 . 7 8 9 , 5 2 = 0,898 = 0,9 j a a r
Bij de berekening w o r d t het totale investeringsbedrag gedeeld door de cashflow. Om de
t e r u g v e r d i e n t i j d t e kunnen berekenen m o e t de cashflow iedere j a a r dezefide zijn.
Aangezien de cashflows 1 t / m 9 verschillend zijn heeft de projectgroep het gemiddelde
berekend. De t e r u g v e r d i e n t i j d is 0,9 j a a r . Deze is zo kort o m d a t er niet m e t de gehele
verbouwingskosten rekening w o r d t gehouden m a a r alleen m e t de kosten voor de t w e e
v e r b e t e r p u n t e n d u u r z a a m h e i d en toegankelijkheid weke door de opdrachtgever werden
gekozen.
NCW
Berekening:
NCW = CFO + [CW CF 1 t / m 9 ] + [CW CFIO]
NCW = - € 1 1 9 . 2 4 7 , 7 0 + [ [ ( 1 - 1 / ( 1 , 0 3 5 ) ^ 9 ) / 0 , 0 3 5 ] x € 1 3 2 . 7 8 9 , 5 2 ] + [ ( 1 , 0 3 5 ) ^ - 1 0 x
€ 1 4 9 . 4 1 8 , 9 2 ] = - € 1 1 9 . 2 4 7 , 7 0 + € 1.010.221,04 + € 105.925,88 = € 9 9 6 . 8 9 9 , 2 2
De n e t t o c o n t a n t e w a a r d e houdt rekening m e t inflatie. De u i t k o m s t van de berekening is
de c o n t a n t gemaakte winst van de investering na 10 jaar. Voor het project betekent d i t
een c o n t a n t gemaakte winst van € 9 9 6 . 8 9 9 , 2 2 . Hierbij gaat de projectgroep uit van een
rentepercentage van 3 , 5 % . Deze heeft betrekking op de misgelopen rente van het eigen
v e r m o g e n . Verder werd er weer het gemiddelde cashflow van de j a r e n 1 t / m 9 g e b r u i k t
voor de berekening.
GBR
Berekening:
- € 1 1 9 . 2 4 7 , 7 0 + [ ( 9 x € 1 3 2 . 7 8 9 , 5 2 ) + € 1 4 9 . 4 1 8 , 9 2 ] / 10
X 100%
(+€119.247,70 + €3.000) / 2
€15.204,76
=
X 1 0 0 % = 24,88 %
€ 61.123,85
De GBR geeft de verhouding aan tussen de gemiddelde jaariijkse winst en het gemiddeld
geinvesteerd v e r m o g e n van het project. Er w o r d t geen rekening gehouden m e t inflatie of
financiering van het project.
I n t e r n e rentabiliteit
De m e t h o d e van de interne rentabiliteit geeft de v e r h o u d i n g aan tussen het geinvesteerd
bedrag en de l<osten voor de financiering. Hierbij w o r d t zowel rekening gehouden met de
infaltie en de kosten voor de financiering. De projectgroep heeft deze methode niet
gebruitk o m d a t het project niet vreemd gefinancieerd w o r d t . Daarom is het niet zinvol
om deze m e t h o d e te g e b r u i k e n .
5 Conclusies
Aan de hand v a n de gegevens die de projectgroep gekregen heeft van dhr. T i m m e r s z i j n
er de volgende feiten aan bod g e k o m e n .
Het investeringsbedrag bedraagd € 1 1 9 . 2 4 7 , 7 0 hievan w o r d t volgens de opdrachtgever
alles gefinancieerd m e t eigen v e r m o g e n . De exploitatiewinst m e t betrekking t o t de door
de opdrachtgever gekozen v e r b e t e r p u n t e n liggen iedere j a a r rond € 1 2 0 . 0 0 0 . In het
eerste j a a r ligt de winst rond € 113.000 en in j a a r 10 rond € 143.000. De investering is
volgens de berekeningen wel rendabel. Aangezien er alleen rekening gehouden werd m e t
de kosten voor de te verbeteren aspecten en niet m e t de gehele verbouwing van het
pand t o t een kloosterhotel is de vraag of de berekeningen betrouwbaar zijn. De
berekeningen zijn g e m a a k t aan de hand van a a n n a m e s , schattingen en kengetallen.

Adv CIER.indd - Cier Architecten

ECT Delta Shuttle

In gesprek met: Frank Knijn, directeur van R.K. basisschool “De

Duurzame St Josephschool Leiden

mv PvdA over voortgang A. H.Gerhardhuis

Mijnheer de Burgemeester Emir Kir, Schepenen en

Facility management In-house service

In gesprek met de gemeente. Een brief van onze

Een uitnodigend gezondheidscentrum gezondheidscentrum

Nieuwsbrief KinderCampus Noord 2