Column Mathijs Buddingh, De Kabath Vastgoedbeheer

Column bijeenkomst Platform31 17 juni, Rozet, Arnhem
Mathijs Buddingh’, de Kabath vastgoedbescherming bv
Van noodzakelijk kwaad naar de start van een oplossing
Ik hoor u denken: het zullen wel gouden tijden zijn voor zo’n anti-kraakbedrijf met al
die leegstand tegenwoordig… Maar hoe komt die man nou weer bij Platform31
binnen om ons te vertellen hoe goed zij zijn? Het zal wel weer zo’n goedkoop
verkooppraatje worden…
Wie zijn zij eigenlijk? De Kabath: nog nooit van gehoord. Het zal wel een nieuwe zijn,
net zoals er de afgelopen jaren 50 andere spelers op de markt zijn gekomen.
Allemaal bieden ze dooddoeners aan zoals “volledig ontzorgen” en “gratis”. Maar stelt
anti-kraak nou in de praktijk voor? Een stel vage types met ongewassen lang haar.
Met meer dan een gezond aantal fietsen, honden en kraakbusjes voor de deur. En
dat in een keurig schoolgebouw in een nette woonwijk.
Problemen met de buurt, open vuren, achterstallig groenonderhoud en een
verkoopproces dat dreigt te ontsporen zijn het resultaat. Het pand leeg laten staan,
geeft allerhande risico’s en is daarom helaas geen optie. Dat maakt anti-kraak een
noodzakelijk kwaad.
Voorgaand beeld had ik zelf toen ik nog bij de overheid werkte. Ik had vanuit mijn
functie veel met verschillende anti-kraakbedrijven te maken. Ik heb echter toch de
stap gezet om bij De Kabath te gaan werken. Je bent jong en je wilt wat…
Toen ik net bij De Kabath begon, heb ik maar al te vaak moeten meemaken dat er
negatief op onze business neer werd gekeken. Een dikke huid en een gezonde dosis
optimisme hebben mij daar doorheen gesleept.
Ik heb zelfs een keer te horen gekregen van een medewerker van een gemeente dat
“wij niet werken met jullie soort bedrijven”. Op mijn vraag waarom, werd er gemeld
dat het college dat besluit had genomen. De aanleiding hiervoor waren de vele
incidenten die zich in het verleden hadden voorgedaan met een concurrent van ons.
Je zou er een minderwaardigheidscomplex van krijgen...
Maar ondanks dat: indertijd kwam het werk ons letterlijk aanwaaien. Gouden tijden
dus. Wij hadden helemaal geen tijd om te acquireren, laat staan dat we er een flink
marketingbudget tegenaan gooiden. We moesten alle zeilen bijzetten om de continue
stroom aan nieuwe opdrachten bij te kunnen houden.
Er miste gevoelsmatig wel wat: we hadden weinig eer van ons werk. We werden door
opdrachtgevers namelijk gezien als een sluitpost. Vaak werden we gisteren gebeld of
we vandaag een opdracht konden aannemen. En dan waren we blij dat we het pand
hadden “ingevuld”.
Ik ben er eerlijk over: dat ging ten koste van de kwaliteit van de invulling en dus het
beheer. De vooroordelen die algemeen van toepassing zijn op onze branche, waren
soms helaas ook op ons van toepassing.
De écht goede plannen die we in ons hoofd hadden zitten, vonden nooit een
luisterend oor bij onze opdrachtgevers. Die waren alleen maar geïnteresseerd in het
feit of wij wel op tijd leeg en bezemschoon zouden kunnen opleveren als zij daar om
vroegen.
De laatste 3 jaar is daar langzaam maar zeker verandering in gekomen. Veel
ontwikkelingen zijn vertraagd en op de lange baan geschoven. Met een pand dat leeg
komt, kan het nog wel even duren voordat er een nieuwe huurder of koper zich heeft
aangediend. Laat staan een nieuwe bestemming of ontwikkeling. Die trend maakt dat
wij steeds eerder als partner in een vroegtijdig stadium bij projecten aan tafel
gevraagd worden.
Doordat de tijdshorizon steeds verder weg komt te liggen, kunnen we met gebruikers
afspraken maken over iets langere termijnen. Als we de zekerheid van een jaar
kunnen krijgen is dat vaak al genoeg.
Het begint te leven als een pand dat leeg staat, een gebruiker krijgt. Eén gebruiker
trekt weer nieuwe gebruikers aan. We hebben zelfs een voorbeeld van een pand dat
op de sloopnominatie stond en nu een succesvolle herbestemming is. En eigenlijk
was het de wens van de opdrachtgever “iets aan het hoge verbruik van het pand te
doen”. Het zou maar een jaar gaan duren. Een culturele broedplaats was het gevolg
die nu al ruim 7 jaar bestaat.
Ik pretendeer hiermee niet dat als wij er niet waren geweest, dit initiatief er ook niet
was geweest. Als schakel tussen de pandeigenaar en het tijdelijke initiatief, hebben
we een bescheiden rol kunnen spelen. De rest hebben de tijdelijke gebruikers
helemaal zelf moeten doen.
En ze hebben het waargemaakt. Met heel veel enthousiasme en inzet zijn er
prachtige dingen gebeurd. Met als hoogtepunt dat de toenmalige Minister Eberhard
van der Laan het pand officieel geopend heeft. Hij prees hetgeen daar tot stand was
gebracht en riep dat dit de toekomst was.
Kleintjes worden groot; wij zijn als tijdelijk beheerder inmiddels niet meer bij het
initiatief betrokken. Als iets al jaren duurt, wordt de grens tussen tijdelijk en
permanent steeds vager. Dan komt er een moment dat je een derde wiel aan de
wagen bent en het veld moet ruimen.
Wij kunnen nog zulke goede ideeën hebben: zonder gebruikers die daarin mee willen,
zouden we geen succesverhalen te vertellen hebben.
We zien dat er een steeds groter groeiende groep flexibele huisvesting wil. Wonen,
werken, winkelen, sport en vrije tijd beginnen steeds meer door elkaar heen te lopen.
Eigen bezit wordt steeds minder belangrijk, beleven en delen met anderen steeds
belangrijker.
Mensen willen zich steeds minder binden aan langlopende afspraken met wie of wat
dan ook. Met een 5 + 5 jaar contract voor kantoorruimte hoef je op de reguliere markt
tegenwoordig al niet meer aan te komen. Laat staan in onze business.
Ook voor woonruimte geldt een groeiende behoefte aan tijdelijkheid. Er was een tijd
dat iemand anti-kraak ging wonen uit nood, omdat een doos onder de brug het
alternatief was. Deze tijd is gelukkig definitief voorbij. Alle bewoners en ondernemers
die wij huisvesten zijn mensen met perspectief, die uit eigen vrije wil bewust kiezen
voor deze gebruiksvormen. Een zeer grote en snel groeiende doelgroep met een
potentieel enorme ruimtevraag.
Ook de wetgever ziet dat flexibilisering van de huurmarkt noodzakelijk is. Of het nou
gaat om woningen, bedrijven of winkels. Er is daarom recent een aantal voorstellen
gedaan om binnen de huidige wet de mogelijkheden voor tijdelijke huur te verruimen.
Of deze wijzigingen doorgevoerd gaan worden en of ze werkbaar zijn, moet nog
blijken.
Wij zien dat de vraag van de consument al veel verder voor de ontwikkeling van de
wetgever uit is. De sociale veranderingen gaan snel en vrijwel alle partijen in het
private domein vinden dat de huurbescherming, zoals deze nu in de wet verankerd is,
niet meer van deze tijd is.
Begrijp me niet verkeerd: flexibilisering moet niet leiden tot rechteloosheid. De
huurbescherming is in het leven geroepen om de huurder, net zoals de werknemer,
als zwakkere partij te beschermen. Maar net zoals bij het arbeidsrecht werken de
regels averechts. Huurders ondervinden in heel veel gevallen eerder de lasten dan de
lusten van de huurbescherming.
Er treedt een soort verlamming van de markt op. Pandeigenaren zijn namelijk bang
voor de huurbescherming. Daardoor gaat er heel vaak een rem op tijdelijke
initiatieven die gebruikers willen ontplooien. De risico’s op huurvastlegging en gedoe
worden, als “te hoog” ingeschat. Soms is dat terecht maar vaak is dat onterecht.
Op sommige punten zou daarom het dwingende karakter van de wet uitgeschakeld
moeten kunnen worden. Uiteraard met wederzijds goedvinden van zowel huurder als
verhuurder. En natuurlijk mag dat niet toepasbaar zijn op de allerzwaksten die geen
perspectief of alternatief hebben. Helaas gaat de aangekondigde wijziging nog lang
niet zo ver. Dat zal de komende jaren ook niet gaan gebeuren, is de verwachting.
Mijn pleidooi om partijen, huurders en verhuurders, meer de ruimte te geven, lijkt
natuurlijk op preken voor eigen parochie. U zal wel denken: daar is hij weer met z’n
verkooppraatje.
Wij hebben dit echter niet zelf bedacht. Wij hebben de ontwikkeling van de markt de
afgelopen jaren van binnenuit kunnen ervaren. We hebben geleerd om naar de
gebruiker of huurder te luisteren. We hebben daardoor gemerkt dat er aan ons als
verhuurder hoge eisen worden gesteld. Juist als het een tijdelijk contract betreft.
Huurders zijn namelijk gewoon weg, als het hen niet bevalt. Er zijn immers
aanbieders genoeg in de markt. En huurders zijn op geen enkele manier gebonden.
Wij moeten steeds meer ons best doen om de mensen tevreden te houden. Dat lukt
niet als je niet naar je markt luistert.
Gouden tijden dus? Ja, op het gebied van de inhoud, diepgang en afwisseling van
ons werk. Het is allemaal een stuk uitdagender geworden met een potentiële
gebruikersmarkt van misschien wel 10 duizend ruimtevragers in Nederland.
En ja, op het gebied van het zijn van een partner voor een pandeigenaar en een
bijdrage te leveren aan een oplossing voor zijn probleem.
Ik had het net over die dikke huid en dat minderwaardigheidscomplex waar ik
“helemaal geen last van had...” Lekker stoer allemaal, maar het voelt echt beter als je
niet meer als noodzakelijk kwaad gezien wordt!

Download Report