RAPPORTAGE
BREDE AANPAK FINANCIËLE
PROBLEMEN HUISBEZITTERS
COLOFON
Auteur: Marco Florijn
© 2014, NVVK
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt
zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
VOORWOORD
Sinds 2008 verkeert Nederland in een financiële crisis. Deze crisis heeft vergaande gevolgen voor de
economie en vertaalt zich in forse groei van financiële problematiek bij huishoudens. Naast de groei
in aantallen, signaleert de NVVK, brancheorganisatie voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren,
dat ook de groep mensen die zich meldt bij haar leden sterk veranderd is.
Naast de traditionele groep, voornamelijk bestaande uit huurders met een inkomen tot ca. 130% van
het sociaal minimum, ziet de NVVK sinds 2010 huishoudens met modale tot bovenmodale inkomens
en regelmatig in het bezit van een eigen woning, zich bij haar leden melden.
Ook de hoogte van de schulden is fors gestegen. Deze schulden bestaan regulier uit achterstanden
bij diverse crediteuren waaronder de woningcorporaties, energiemaatschappijen, zorgverzekeraars,
financieringsmaatschappijen, de overheid en nu ook steeds vaker uit betalingsachterstanden op
hypotheeklasten.
De nieuwe groep klanten met een eigen woning herfinancierde traditioneel eventuele schulden door
het verzilveren van de waardestijging van de eigen woning. Door de financiële crisis is hierin een
kentering gekomen. De huizenmarkt ligt stil, de waarde van de woningen is sterk gedaald en de
wetgever heeft nieuwe, strengere, regels gesteld aan banken en verzekeraars bij de verstrekking
van een hypotheek.
De vertaling hiervan is dat medio 2014 zo'n anderhalf miljoen huizen 'onder water staan' en dat
woningeigenaars zoekende zijn wat dit voor hun hypotheek en financiële situatie betekent. Een
aantal woningeigenaars is vanwege omstandigheden, zoals relatiebreuk of ziekte, genoodzaakt de
eigen woning te verkopen. Dan rijzen de vragen: wat zijn mijn mogelijkheden, wat zijn de
consequenties en waar vind ik de juiste informatie om hierin verstandige keuzes te maken?
Wij merkten als NVVK dat het voor zowel woningbezitters als intermediairs ingewikkeld en
ondoorzichtig is om transparante en toegankelijke informatie te vinden. Dit, terwijl deze informatie
juist noodzakelijk is om de financiële schade te minimaliseren.
Reden voor de NVVK om het initiatief te nemen om met alle stakeholders in gesprek te gaan om
actuele en relevante informatie voor woningeigenaars te verzamelen en op toegankelijke wijze te
ontsluiten. Tevens moest duidelijk worden in welke informatiebehoefte van de woningeigenaars nog
niet wordt voorzien. Wij hebben dit voorstel bij het ministerie van SZW ingediend en dit is
gehonoreerd.
Voor u ligt de schriftelijke opbrengst van onze inventarisatie, met als belangrijk onderdeel de
Agenda voor de Toekomst: op welke punten moeten stakeholders, al dan niet gezamenlijk, inzetten
om de woningeigenaars met financiële problemen te ondersteunen.
Naast dit rapport heeft de NVVK een website laten ontwikkelen, waarin alle verzamelde informatie
uit dit onderzoek op heldere wijze wordt ontsloten.
Voor de totstandkoming van deze mooie resultaten bedanken wij Marco Florijn en zijn team voor
hun enthousiaste inzet. Op deze plaats danken wij ook het ministerie van Sociale Zaken en
Werkgelegenheid voor het mede mogelijk maken van dit onderzoek. Tenslotte spreken wij onze
dank uit aan de betrokken stakeholders voor hun medewerking aan dit onderzoek.
November 2014
Joke de Kock
Voorzitter NVVK
INHOUDSOPGAVE
Inleiding
4
1. Achtergrond
1.1 Koopwoningmarkt
1.2 Betaalrisico
1.2.1 Beschermingsnormen
1.3 Maatregelen
5
5
6
7
7
2. Analyse
2.1 Financiële problemen van de huisbezitter
2.1.1 Betalingsproblemen
2.1.2 Restschuld
2.1.3 Situatieschets
2.2 Oplossingen
2.2.1 Voorkomen
2.2.1.1 Preventie en vroegsignalering
2.2.2 Oplossen
2.2.2.1 Hypotheekverstrekker
2.2.2.2 Gemeente
2.2.2.3 NHG
2.2.2.4 Belastingdienst
2.2.2.5 Familie, vrienden en kennissen
2.2.2.6 Opvang
2.3 Samenwerking
2.4 Afrondend
8
8
8
8
8
9
9
10
10
10
11
12
12
12
12
13
13
3.Stakeholders
3.1 Inleiding
3.2 Stakeholderoverzicht
3.3 Rol, taak en hulp
3.3.1 Direct betrokken partijen
3.3.2 Hulpverleners
3.3.3 Advies
3.3.4 Toezicht
3.3.5 Koepelorganisaties
3.3.6 Overheid
15
15
15
16
17
19
20
21
22
24
4. Blind spots & Agenda voor de toekomst
4.1 Inleiding
4.2 Blind spots
4.2.1 Bewustwording
4.2.2 Vroegsignalering
4.2.3 Budgetadvies
4.2.4 Maatwerk & stabilisatie
4.2.5 Vangnet I
4.2.6 Vangnet II
4.2.7 Verschil per regio
4.3 Agenda voor de toekomst
26
26
26
26
27
27
27
27
27
27
28
5. Conclusies en aanbevelingen
29
Bijlages
30
INLEIDING
De schuldhulpverlening wordt met een groeiende groep eigenwoningbezitters geconfronteerd en zij
stelt vast dat het oplossen van dit soort financiële problemen buitengewoon complex is.
Ondertussen werken veel organisaties hard aan oplossingen. Nu gebeurt dat nog afzonderlijk en
vaak zonder onderlinge afstemming over te behalen resultaten en in te zetten instrumenten. De
NVVK heeft met het oog hierop het project met de naam ‘Brede aanpak financiële problemen van
huisbezitters’ geinitieerd en Marco Florijn als externe, onafhankelijke adviseur gevraagd een
inventarisatie uit te voeren onder partijen die te maken hebben met de financiële problemen van
huisbezitters.
Door de huidige situatie op de woningmarkt en de economische crisis komen meer mensen met een
eigen woning in de financiële problemen. Een groeiend aantal huishoudens heeft ook te maken met
onderwaarde op de eigen woning. Onderwaarde wil echter nog niet zeggen dat deze huiseigenaren
concreet problemen ondervinden. Pas op het moment dat er een zogenaamd life event plaatsvindt,
bijvoorbeeld iemand verliest zijn baan of er is sprake van een echtscheiding, kan de onderwaarde
voor problemen zorgen. 1 Het is voor eigenwoningbezitters die in deze situatie verkeren niet
eenvoudig om relevante informatie van betrokken partijen te filteren en het lijkt erop dat de
consument wel een steuntje in de rug kan gebruiken bij het in kaart brengen van zijn situatie.
Onderdeel van deze rapportage is dan ook een omschrijving van de verschillende situaties waarin de
eigenhuisbezitter (met of zonder problemen) zich kan bevinden.
Werkwijze
Om de stand van zaken binnen het veld van partijen te bezien, zijn de verschillende stakeholders
bij het project in kaart gebracht en vervolgens geconsulteerd. Middels het voeren van interviews is
geïnventariseerd welke rol de verschillende partijen hebben en welke taak zij voor zichzelf zien
weggelegd als het gaat om financiële problemen van huisbezitters en de aanpak daarvan. Daarnaast
is op basis van de input vanuit de interviews en een analyse van de problematiek waarmee de
huisbezitter zich geconfronteerd ziet een agenda voor de toekomst opgesteld. De agendapunten zijn
nader besproken met de stakeholders tijdens een in het najaar georganiseerde
rondetafelbijeenkomst. Daar is ook de digitale ontsluiting van de tijdens het onderzoek naar voren
gebrachte informatie ter tafel gebracht.
LEESWIJZER
Dit rapport bevat achtereenvolgens een korte schets van de achtergrond bij het thema financiële
problemen van huisbezitters, een analyse van de financiële problematiek van de huiseigenaar en het
huidige aanbod van hulp voor de eigenhuisbezitter. Daarna volgt een algemene inleiding op de gevoerde
inventarisatie, een stakeholderoverzicht, de omschrijving van de rol en taak van de geïnterviewde
stakeholders, met aansluitend het benoemen van de te aan te wijzen ‘blind spots’. Dit wordt gevolgd
door de op basis van de gevoerde gesprekken en analyse opgemaakte agenda voor de toekomst. Tot slot
zijn de op basis van het gehele onderzoek te geven conclusies en aanbevelingen opgenomen.
1
Bijvoorbeeld door inkomensterugval zijn de maandelijkse hypotheeklasten voor een huishouden niet meer op te
brengen. Resulteert deze situatie uiteindelijk in verkoop van de woning, dan zal het huishouden zich geconfronteerd
zien met een restschuld.
4
1. ACHTERGROND
1.1 Koopwoningmarkt
Voor een goed begrip van de financiële problematiek rondom eigenwoningbezit volgt in het
onderstaande eerst een korte achtergrondschets van de (recente) ontwikkelingen op de
koopwoningmarkt met betrekking tot de financiële problemen van huisbezitters.
Nederlandse huisbezitters werden in 2008 geconfronteerd met de kredietcrisis.2 De huidige
woningmarkt in Nederland is daardoor getekend. De prijzen van woningen daalden en het aantal
verkochte huizen nam af. Als het gaat om daling van de huizenprijzen lijkt het tij inmiddels
langzaam te keren.3 Ook is er sprake van een toename van het consumentenvertrouwen ten aanzien
van de woningmarkt 4 en het aantal verkochte woningen laat eveneens een stijgende trend zien. 5
Deze positieve berichten nemen niet weg dat de huizenmarkt (nog steeds) te kampen heeft met
problemen, die zich specifiek uiten in individuele gevallen. Deze problemen zijn de afgelopen jaren
ontstaan onder invloed van de negatieve ontwikkeling van de prijs van woningen en de sterke daling
van het aantal woningverkopen. 6 Daarnaast hebben ook de stijgende werkloosheid en het aantal
echtscheidingen hun weerslag op de huishoudfinanciën van de huisbezitter, met alle gevolgen van
dien. Uit de praktijk komen signalen naar voren dat steeds meer huisbezitters te kampen hebben
met financiële problemen. Nederland kent momenteel 4,3 miljoen huishoudens met een eigen
woning.7 Registratie wijst uit dat 108.754 consumenten moeite hebben met het betalen van hun
hypotheeklasten.8 Het aantal consumenten dat de hypotheeklasten niet meer kan opbrengen is de
afgelopen jaren steeds toegenomen. Vanaf 2011 is het aantal verdubbeld.9
Naast de groep van huisbezitters met betalingsproblemen is er ook een aanzienlijke groep
huishoudens waarbij het huis zogenaamd onder water staat.10 Begin 2014 was dit bij 1,5 miljoen
huishoudens het geval.11 Bij een groot deel van deze huishoudens is de eigenaar van de woning niet
ouder dan 45 jaar.12 Veelal is het huis vlak voor de crisis gekocht en is op de hypotheekschuld nog
niet veel afgelost (mede door aflossingsvrije hypotheekvormen). Deze huishoudens lopen het risico
te worden geconfronteerd met een restschuld bij verkoop van de woning. Kwetsbaarheid van deze
groep huishoudens zal de komende jaren blijven bestaan. Wel wordt verwacht dat de hervormingen
op de woningmarkt en de voorzichte uitzichten op stijging van de huizenprijzen zullen bijdragen
aan het verdampen van restschulden.13 De toekomst moet uitwijzen of dit ook daadwerkelijk het
geval zal zijn.
De restschuldproblematiek hangt in de lucht. Zolang de consument in hetzelfde huis blijft
wonen en de maandelijkse lasten kan opbrengen, is er namelijk geen direct probleem. Dit betekent
2
De kredietcrisis op de financiele markten kwam tot uiting in 2007. Door de stagnerende groei van huizenprijzen in
de Verenigde Staten kwamen financiële instellingen in de problemen. De gevolgen daarvan sloegen over naar Europa.
3
Onderzoek naar prijsontwikkeling van bestaande en particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het
Kadaster. Zie: www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2014/2014-09-22m11.html.
4
Bouwmeester en Lamain (2014), Eigen Huis Marktindicator, 2e kwartaal 2014.
5
NVM Transactiecijfers Nederland, 2e kwartaal 2014.
6
Schilder, F., C. de Groot en J. Conijn (2014), Kopers in de knel? Betaalbaarheid in de koopsector, Amsterdam: ASRE
Research Center, p. 5-6.
7
Cijfers CBS op 1 januari 2014. Zie: www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomenbestedingen/publicaties/artikelen/archief/2014/2014-4137-wm.html.
8
BKR Hypotheekbarometer oktober 2014. Zie: http://perskamer.bkr.nl/bkr-hypotheekbarometer-bijna-17000consumenten-er-bij-met-een-betalingsachterstand-op-de-hypotheek/.
9
BKR Hypotheekbarometer oktober 2014. Zie: http://perskamer.bkr.nl/bkr-hypotheekbarometer-bijna-17000consumenten-er-bij-met-een-betalingsachterstand-op-de-hypotheek/.
10
Onder water staan betekent dat de fiscale hypotheekschuld hoger is dan de waarde van de woning.
11
Cijfers CBS. Zie: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomenbestedingen/publicaties/artikelen/archief/2014/2014-4137-wm.html.
12
Cijfers CBS. Zie: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomenbestedingen/publicaties/artikelen/archief/2014/2014-4137-wm.html.
13
Groot, C. de et al. (2014), Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten. Financiële risico’s van huishoudens en hun
toegang tot de woningmarkt, Den Haag: PBL, p. 17.
5
niet dat de wil om te verhuizen niet aanwezig is. Inventarisatie toont aan dat sprake is van een
toegenomen verhuiswens onder Nederlandse huishoudens en dat de verhuizing uit- in plaats van af
wordt gesteld.14
Figuur 1: Huishoudens met fiscale hypotheekschuld ten opzichte van waarde eigen woning,1 januari
In 2013 was de gemiddelde restschuld van ‘onder water staande’ huishoudens €39.000.15 Er waren in
hetzelfde jaar 4500 gevallen waarin de restschuld niet kon worden gefinancierd en de gemiddelde
hoogte van de restschuld was €60.000. 16 Met uitzondering van laatstgenoemde gevallen is
financiering van een restschuld wel mogelijk. Daarbij valt te denken aan meefinancieren van de
restschuld in een nieuwe hypotheek of door middel van kredietverstrekking. Specifiek in geval van
een hypotheek die afgesloten is met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is eventueel
kwijtschelding van de na verkoop van de woning ontstane restschuld mogelijk. Het aantal
verliesdeclaraties daartoe is in de afgelopen jaren flink toegenomen. In het derde kwartaal van
2014 ging het om 3587 declaraties. 17 Beëindiging van de relatie en werkloosheid vormen de
belangrijkste aanleiding.18 Er is echter ook een groot deel van de woningbezitters dat in geval van
problemen niet kan terugvallen op de NHG.19
1.2 Betaalrisico
Als het gaat om financiële problemen van huisbezitters is het ook van belang om een blik te werpen
op de huishoudfinanciën. Huishoudens waarvan het besteedbaar inkomen niet voldoende is om de
netto hypotheeklasten en de minimale kosten voor levensonderhoud te betalen lopen een
zogenaamd betaalrisico. In 2012 waren er 126.000 eigenhuisbezitters met een besteedbaar inkomen
dat feitelijk ontoereikend was voor de netto hypotheeklasten en de basisuitgaven voor
levensonderhoud.20 Dit aantal eigenhuisbezitters lijkt momenteel stabiel.21 Uit onderzoek blijkt dat
de oorzaak van het betaalrisico een combinatie is van inkomensontwikkelingen,
woonlastenontwikkelingen en de ontwikkelingen van de kosten met betrekking tot de dagelijkse
14
Blijie, B. et al. (2013), WoON 2012: ‘Wonen in ongewone tijden’, Den Haag: Ministerie BZK, p. 54.
Schilder, F. en J. Conijn (2013), Financierbaarheid van de restschuld, Amsterdam: ASRE Research Center, p. 8.
16
Cijfers van de Nederlandse Vereniging van Banken. Zie: Kamerstukken II 2013/14, 32 847, nr. 118.
17
Kwartaalcijfers Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, 3e kwartaal 2014, 2 oktober 2014.
18
In 2013: relatiebeëinding 65% en werkloosheid 17%. Zie: Kwartaalcijfers Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen,
4e kwartaal 2013.
19
In 2011 ging dit om ongeveer 3.000.000 woningen. Zie: Raeven, F.(2012), De rol van de woningmakelaar bij
gedwongen woningverkoop, executieveilingen en restschuld, p. 13.
20
CBS, PBL, Wageningen UR (2014). Betaalrisico's in de huur- en koopsector, 2002-2012 (indicator 2174, versie 01, 23
juli 2014).www.compendiumvoordeleefomgeving.nl. CBS, Den Haag; Planbureau voor de Leefomgeving, Den
Haag/Bilthoven en Wageningen UR, Wageningen.
21
CBS, PBL, Wageningen UR (2014). Betaalrisico's in de huur- en koopsector, 2002-2012 (indicator 2174, versie 01, 23
juli 2014).www.compendiumvoordeleefomgeving.nl. CBS, Den Haag; Planbureau voor de Leefomgeving, Den
Haag/Bilthoven en Wageningen UR, Wageningen.
15
6
boodschappen. 22 Tevens is gebleken dat de bruto en netto woonuitgaven van eigenaarbewoners
tussen 2009 en 2012 zijn gestegen.23 In vergelijking met huurders ligt het aandeel van huisbezitters
met een betaalrisico wel aanmerkelijk lager.24
1.2.1. Beschermingsnormen
Om de consument te beschermen tegen betaalrisico’s worden bij het aangaan van een
hypotheekschuld normen gehanteerd. Belangrijk in dit kader is de Loan to Value (LTV). Deze norm
geeft de verhouding aan tussen de waarde van de woning bij aankoop en de hoogte van de
hypotheek. Aan de hand van deze norm wordt bepaald hoeveel financiering mogelijk is.25 Een ander
criterium dat wordt gebruikt bij de vaststelling van de hoogte van een hypotheek is de Loan to
Income (LTI). De LTI geeft de verhouding weer tussen de hoogte van de hypotheek en het inkomen
van de koper.
1.3 Maatregelen
De overheid heeft de afgelopen jaren verschillende maatregelen getroffen ten aanzien van de
koopwoningmarkt. Er zijn maatregelen getroffen om vermogensrisico’s in te perken en om de
doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Een aantal passeert nu de revue. Sinds 1 januari
2013 moet annuïtair afgelost worden op nieuwe hypotheekleningen. Daarnaast is de
overdrachtsbelasting van 6% teruggebracht naar 2% en is dubbele hypotheekrenteaftrek mogelijk bij
dubbele lasten.
Ten aanzien van restschulden bestaat vanaf januari 2014 de mogelijkheid om de restschuld
onder voorwaarden te financieren onder NHG. Tevens is er een vrijstelling van de schenkbelasting
tot €100.000 als dit bedrag gebruikt wordt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen
woning. Het bedrag kan ook gebruikt worden om een eigenwoningschuld af te lossen of om de
restschuld, die is ontstaan na verkoop van de woning, af te lossen. Is de restschuld gefinancierd
door middel van een lening dan is het mogelijk om de rente en kosten hiervoor maximaal tien jaar
van de belasting af te trekken. Per 1 januari 2015 is deze periode verlengd tot vijftien jaar. Vanaf
dezelfde datum hoeven klanten niet meer apart kosten te betalen als ze advies vragen bij het
oplossen van betalingsachterstanden bij hypotheken. Dit is een uitzondering op het provisieverbod
voor financiële dienstverleners.
Tot slot zij nog gewezen op de veranderingen ten aanzien van het maximale bedrag waarvoor een
hypotheek kan worden afgesloten met NHG. Het grensbedrag voor het afsluiten van een hypotheek
met NHG was tijdelijk verhoogd, maar wordt in fases teruggebracht. Per 1 juli 2014 geldt een
grensbedrag van € 265.000.
22
Schilder, F., C. de Groot en J. Conijn (2014), Kopers in de knel? Betaalbaarheid in de koopsector, Amsterdam: ASRE
Research Center, p. 17-22.
23
Blijie, B. et al. (2013), WoON 2012: ‘Wonen in ongewone tijden’, Den Haag: Ministerie BZK, p. 38.
24
Respectievelijk 3% huisbezitters en 14% huurders. Zie: Schilder, F., C. de Groot en J. Conijn (2014), Kopers in de
knel? Betaalbaarheid in de koopsector, Amsterdam: ASRE Research Center, p. 17-18.
25
Normen zijn vastgesteld in de Tijdelijke regeling hypohecair krediet. Voor 2014 is de Loan to Value ratio 104%. De
overheid verlaagt de Loan to Value naar 100% in 2018.
7
2. ANALYSE
2.1 Financiële problemen van de huisbezitter
Een huisbezitter kan zich via verschillende wegen geconfronteerd zien met financiële problemen.
Enerzijds zijn betalingsproblemen daar aanleiding toe, anderzijds kan de huisbezitter belast worden
met een restschuld wanneer zijn woning onder water staat en deze verkocht wordt. Hierbij zijn
vragen te formuleren als: Waar loopt de consument in deze verschillende situaties in de praktijk
tegen aan? Bij wie kan hij te rade gaan als hij de financiële problemen op zich af ziet komen? Wat
kan de huisbezitter zelf doen? Hierna worden eerst de betalingsproblemen en de
restschuldproblematiek behandeld, gevolgd door een situatieschets en de mogelijkheden om
financiële problemen van de woningeigenaar te voorkomen en op te lossen. Paragraaf 2.3 gaat in op
de samenwerking tussen verschillende partijen die hulp bieden aan de huisbezitter in problemen en
paragraaf 2.4 sluit af met enkele samenvattende en afrondende opmerkingen.
2.1.1 Betalingsproblemen
Als het gaat over financiën en eigenhuisbezit heeft de consument betalingsproblemen als hij de
maandelijkse hypotheeklasten niet meer kan betalen. Afhankelijk van de specifieke situatie kan dit
uiteindelijk resulteren in gedwongen verkoop van de woning. Het niet meer kunnen betalen van de
hypotheeklasten kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van echtscheiding, werkloosheid,
arbeidsongeschiktheid of het overlijden van een partner.26 Ook een rentestijging bij afloop van een
rentevaste periode kan de huisbezitter in de problemen brengen. Bij het afsluiten van de hypotheek
waren de maandlasten goed op te brengen, maar door veranderde omstandigheden kan de inhoud
van de huishoudportemonnee niet meer toereikend zijn om een rentestijging op te vangen. De
huisbezitter met betalingsproblemen loopt het risico te maken te krijgen met boeterentes,
administratiekosten en incassokosten.
2.1.2 Restschuld
Wanneer de waarde van de woning lager is dan de fiscale hypotheekschuld heeft de
eigenhuisbezitter een potentiële restschuld. Maar, zolang de maandelijkse hypotheeklasten betaald
worden, is er geen direct probleem. Dit betekent niet de huisbezitter niet de wil heeft om te
verhuizen. Het is ook maar de vraag of de hypotheekverstrekker toestemming geeft voor verkoop
van de woning die onder water staat. Je zou kunnen zeggen dat de huisbezitter in het geval dat
deze toestemming niet wordt gegeven ‘gedwongen’ wordt te blijven wonen in de huidige woning. Is
er sprake van een onder het kopje betalingsproblemen genoemd ‘life-event’, dan wordt het risico
geconfronteerd te worden met een restschuld groter.
2.1.3 Situatieschets
Aan de hand van bovengenoemde problemen is het mogelijk om zes verschillende situaties te
schetsen.27 Allereerst de situatie waarin er (nog) geen sprake is van betalingsproblemen of onder
water problematiek. Voor de huisbezitter is er in dit geval geen acuut probleem dat direct
aangepakt moet worden. De tweede situatie die zich kan voordoen is die waarin er geen
betalingsproblemen zijn, maar de hypotheekschuld wel hoger is dan de huidige waarde van de
woning. Dit levert acuut geen probleem voor de huisbezitter op, maar kan dat in de toekomst wel
opleveren. Naast deze twee situaties is ook het geval te benoemen waarin de woningeigenaar
moeite heeft om de maandelijkse hypotheeklast op te brengen, maar waarin geen uitzicht is op een
restschuld en ook geen andere betalingsproblemen aanwezig zijn. Ten aanzien van het
betalingsprobleem zal in dit geval actie gewenst zijn. De vierde situatie geeft het geval weer waarin
26
Deze gebeurtenissen brengen overigens niet alleen op financieel gebied gevolgen met zich mee, maar kunnen ook
invloed hebben op de psychische gesteldheid van de consument.
27
Zie voor een uitgebreidere uiteenzetting van vier van deze situaties: Van der Geest, T. et al. (2013), Mijn
hypotheek, Hoe nu, hoe verder?, Wijk bij Duurstede: Drukkerij Den Hoed, p. 37.
8
wel sprake is van meerdere betalingsproblemen, maar daarentegen niet van ondewaarde op de
woning. De huisbezitter zal in dit geval voor meerdere betalingsproblemen op zoek moeten naar
een oplossing. In geval van situatie vijf staat het huis onder water en is de maandelijkse
hypotheeklast niet meer op te brengen. Beide problemen behoeven aandacht, het
betalingsprobleem acuut, maar ook de dreigende restschuld vraagt om aanpak. Tot slot
onderscheiden we de situatie waarin er meerdere betalingsproblemen zijn en sprake is van onder
water problematiek. Dit is de meest ongunstige uitgangspositie en het huishouden zal acuut op zoek
moeten naar oplossingen. In elk van de genoemde situaties kan de ernst van de problemen en de
combinatie daarvan verschillen.
Figuur 2: Situaties waarin de huisbezitter zich kan bevinden
2.2 Oplossingen
Afhankelijk van het individuele geval waarin de consument zich bevindt zijn verschillende
oplossingen te benoemen. Na het bespreken van de mogelijkheden om de problemen te voorkomen
volgt een behandeling van de mogelijke oplossingen.
2.2.1 Voorkomen
In de preventieve sfeer is het van belang dat de consument bewust wordt gemaakt van het nut van
grip houden op de afgesloten hypotheek. De consument kan hiertoe zelf het initiatief nemen door
zich inzicht te verschaffen in zijn of haar financiële huishouding op het moment dat er nog geen
problemen zijn ontstaan. Daarvoor is het op een rijtje zetten van inkomsten en uitgaven een goed
hulpmiddel. Bewustwording van eventuele problematische situaties en de gevolgen daarvan kan
bijdragen aan het gericht toewerken naar een oplossing als zich problemen voordoen in de
toekomst. De consument kan zich onder andere via internet laten informeren over
9
huishoudfinanciën, schulden en restschuldproblematiek.28 Er is een zeer ruim aanbod, waarbij de
vraag gesteld kan worden of de consument het kan overzien.
In het kader van het voorkomen van financiële problemen is het raadzaam voor de
consument, die niet zelf over de nodige expertise beschikt, advies van een financieel adviseur in te
winnen bij het afsluiten van een hypotheek.Ook gedurende de looptijd van een hypotheek kan
advies ingewonnen worden. Daarnaast zijn er bij verscheidene partijen op de markt mogelijkheden
tot budgetbeheer of budgetadvies. Te constateren is dat er bij budgetadvies vanuit de
hypotheekverstrekker of de schuldhulpverlening een bepaalde waarborg is, maar dat op partijen die
daarbuiten budgetcoaching aanbieden geen toezicht is.
Het voorkomen van een restschuld kan door te sparen of extra af te lossen op de hypotheek.
Daarbij is het voor de huisbezitter van belang goed te kijken hoeveel aflossing is toegestaan op
grond van de overeengekomen hypotheekvoorwaarden en of er mogelijk een boete aan de aflossing
gekoppeld is.
2.2.1.1 Preventie en vroegsignalering
Voorkomen van problemen kan door preventie, zoals reeds genoemd, maar ook door
vroegsignalering. Vroegsignaleringsprojecten blijken effectief bij het voorkomen van problemen.29
Pogingen tot invoering van een landelijke vroegsignaleringssyteem met betrekking tot
problematische schulden zijn tot nu toe steeds gestrand. 30 Ten aanzien van de problemen van
eigenwoningbezitters zijn hypotheekverstrekkers en gemeenten (schuldhulpverlening) in staat om
problemen te signaleren. Specifiek met betrekking tot restschuldproblematiek kunnen makelaars
tijdens het contact met consumenten vroegtijdig signalen opvangen. De omvang van een eventuele
restschuld wordt duidelijk bij taxatie en tijdens gesprekken kunnen financiële problemen naar
voren komen.
De voorgenomen postitieve registratie van hypotheken in het Centraal Krediet
Informatiesysteem (CKI) van Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) kan een bijdrage leveren aan
vroegsignalering bij hyptheekverstrekkers en maakt het monitoren van financieel gedrag van
huisbezitters mogelijk.31
2.2.2 Oplossen
Gezien de verschillende aan te wijzen situaties met betrekking tot de financiële problemen van
huiseigenaren zijn er ook verschillende oplossingen te noemen. Deze worden hierna behandeld aan
de hand van de partij die bij de oplossing betrokken is. Eventuele oplossingen zijn telkens
afhankelijk van het stadium waarin de problematiek zich bevindt.
2.2.2.1 Hypotheekverstrekker
Soms is de maandelijkse hypotheeklast tijdelijk niet op te brengen voor een huishouden. Melding
hiervan bij de hypotheekverstrekker zorgt ervoor dat kan worden ‘voorkomen in plaats van
genezen’. Hoe eerder de problematische situatie aan het licht komt, hoe meer mogelijkheden er
zijn om woningbehoud te realiseren.32 De huisbezitter kan zijn hypotheekverstrekker bijvoorbeeld
vragen om een regeling. Daarbij valt te denken aan tijdelijke opschorting van de
aflossingstermijnen of verlenging van de looptijd. Andersom is het ook mogelijk dat de
hypotheekverstrekker contact opneemt met de huisbezitter omdat deze de maandelijkse betaling
niet meer voldoet of omdat hij op basis van een risicoanalyse wordt uitgenodigd voor een gesprek
28
Bijvoorbeeld op de websites van het Nibud, de Consumentenbond, Vereniging Eigen Huis, Wijzer in geldzaken en
restschuldinfo.nl.
29
Jungmann, N. en M. Anderson (2011), Vroegsignalering moet en kan!, Nederhorst den Berg: Social Force BV, p. 22.
Zie ook: http://businesscases.effecitieveschuldhulp.nl. De NVVK werkt momenteel aan een Leidraad
Vroegsignalering.
30
Onder deze voorstellen het Landelijk Informatiesysteem Schulden (LIS) en de Vroegsignalering Index
Probleemschulden (ViP). Zie ook: brief staatssecretaris Klijnsma 9-4-2013.
31
Proposition Paper Positieve registratie van hypotheken, sept. 2014 BKR.
32
Hypotheekverstrekkers melden betalingsachterstanden van meer dan 120 dagen bij BKR. Als de achterstand wordt
ingelopen en herstelmelding vindt plaats, dan blijft deze nog 5 jaar zichtbaar in het systeem van BKR.
10
over zijn situatie, als er sprake is van een onder water staande woning. Deze manier van werken
heeft van hypotheekverstrekkers een nieuwe aanpak gevraagd. De praktijk waarin
betalingsproblemen werden afgewacht is langzaam aan het veranderen. Afdelingen Bijzonder
Beheer zijn bijvoorbeeld geformeerd en er wordt gebruik gemaakt van budgetcoaches.
Hypotheekverstrekkers pakken het elk op hun eigen wijze aan. Een verschil van inzet is op dit
gebied te constateren en eenduidig beleid op dit gebied is dan ook niet aan te wijzen. Wil de
consument weten waar hij in zijn individuele geval aan toe is, dan is contact noodzakelijk. De
hypotheekverstrekker heeft een gedeeld (commercieel) belang met de klant. Een
hypotheekverstrekker kan zich ook onderscheiden op het gebied van bijzonder beheer. Inzet valt
ook te verwachten, zeker wanneer bij het afsluiten van de hypotheek ruimhartig krediet is
verstrekt. De beheerskant is een aandachtspunt bij de hypotheekverstrekkers, maar in de praktijk is
er ruimte voor verbetering ten aanzien van het wederzijdse vertrouwen tussen de hypohteeklant en
de hypotheekverstrekker, stabilisatie van probleemsituaties en het leveren van maatwerk. De
praktijk roept ook de vraag op of het nieuwe beleid gehandhaafd blijft wanneer in de toekomst het
aantal probleemgevallen af zou nemen (bijvoorbeeld door een stijging van de huizenprijzen).
Hulp bij het contact met de hypotheekverstrekker wordt ook aangeboden. Vanuit
kredietbanken wordt bijvoorbeeld bemiddeling tussen de consument en de hypotheekverstrekker
verzorgd. Is woningbehoud niet mogelijk en komt het aan op een gedwongen verkoop dan kan dit
plaatsvinden via een executieveiling. Deze veiling kan voorkomen worden door gebruik te maken
van een onherroepelijke volmacht tot verkoop. Deze volmacht wordt afgegeven door de
huiseigenaar. De hypotheekverstrekker kan het huis dan zelf verkopen, met behulp van een
makelaar en afhandeling bij de notaris. De verkoopopbrengst ligt in de praktijk via deze weg veelal
hoger dan de opbrengst bij executieveiling en kosten voor de veiling worden bespaard.33 Blijkt de
opbrengst na gedwongen verkoop niet voldoende om de hypotheekschuld af te lossen, dan blijft de
consument zitten met een restschuld.
Is de hypotheek niet met NHG afgesloten of komt de consument niet in aanmerking voor
kwijtschelding van de restschuld dan kan de ex-huisbezitter nagaan of hij de restschuld van de
woning kan meefinancieren in een nieuw af te sluiten hypotheek. Een aantal hypotheekverstrekkers
biedt deze mogelijkheid. De consument moet in de financiële situatie verkeren waarin het afsluiten
van een nieuwe hypotheek mogelijk is. De hypotheekverstrekker is gebonden aan de huidige regels
die gelden voor het afsluiten van een hypotheek.34 Afhankelijk van onder andere de hoogte van de
restschuld wordt bezien of door de constructie van het meefinancieren de consument niet
geconfronteerd wordt met (te) hoge maandlasten. De rente over restschulden is aftrekbaar voor een
periode van tien jaar.35 Kan de restschuld niet meegefinancierd worden in een nieuwe hypotheek,
dan behoort wellicht financiering middels een consumptief krediet tot de mogelijkheden. Daarvoor
gelden andere voorwaarden dan bij een hypotheeklening.
2.2.2.2 Gemeente
In de dagelijkse praktijk is er, als er problemen zijn met betrekking tot de hypotheekschuld, ook
vaak sprake van betalingsproblemen op meerdere fronten en zijn er diverse schulden. De consument
kan zelf aan de slag met het inzichtelijk maken van schulden 36 en kan zich aanmelden bij de
schuldhulpverlening in zijn of haar gemeente. De schuldhulpverlener brengt samen met de
consument de situatie in kaart en kan bezien of en op welke wijze hulp geboden kan worden. Is
sprake van een meervoudige schuldenproblematiek dan kan bekeken worden of met de schuldeisers
een minnelijke regeling mogelijk is. Is dit niet het geval dan kan het wettelijk
schuldsaneringstraject overwogen worden, mits voldaan wordt aan de voorwaarden daarvoor. Uit
onderzoek blijkt echter dat huishoudens drempels ervaren bij het afstappen op de
33
Gebruik van een onherroepelijke volmacht verschilt van geval tot geval. Vereniging Eigen Huis wierp de vraag op of
deze volmachtprocedure niet aan bepaalde voorwaarden zou moeten voldoen. Zie brief d.d. 5 september 2013.
34
Het maximaal te lenen bedrag in verhouding tot de waarde van de woning, de Loan to Value ratio, is in 2014 104%.
Restschulden tellen niet mee voor de Loan to Value.
35
Per 1 januari 2015 wordt deze periode verlengd naar vijftien jaar.
36
www.zelfjeschuldenregelen.nl.
11
schuldhulpverlening.37 De praktijk leert ook dat hulp bij de problemen met betrekking tot de woning
stuit op een argwanende consument. De consument moet het vertrouwen krijgen dat hulp iets
oplevert. In dat geval is de huisbezitter ook gemotiveerd om mee te werken aan een oplossing.38
Gemeentes bieden ook de mogelijkheid tot het aanvragen van een Woonkostentoeslag. Het
gaat hierbij om een vorm van bijzondere bijstand, een tijdelijke aanvulling op het inkomen. Met de
toeslag kan een tijdelijk moeilijke situatie overbrugd worden.
In de praktijk blijkt echter ook dat het bezitten van een woning in sommige gemeenten een
belemmering kan opleveren voor het verkrijgen van hulp. In dit geval is de huisbezitter nog verder
van huis. Daarnaast is de achtergrond bij de situatie van huiseigenaren en hun financiële problemen
per gemeente ook verschillend. In bepaalde gebieden is bijvoorbeeld een voorzichtig perspectief op
stijging van de huizenprijzen aanwezig. Daarmee zal de restschuldproblematiek in omvang
verminderen. Dit vooruitzicht geldt niet voor alle regio’s (bijvoorbeeld in krimpgebieden). Deze
punten vragen om aandacht.
2.2.2.3 NHG
De consument zelf, die een hypotheek heeft met NHG, kan nagaan of hij in aanmerking komt voor
de Woonlastenfaciliteit. Dit is een tijdelijk aanvullende lening voor het gedeelte van de
hypotheeklasten die niet kunnen worden opgebracht. Voorwaarde daarvoor is in ieder geval dat
sprake is van een zogenaamd ‘life-event’.
Is bij verkoop van de woning de opbrengst niet toereikend en de hypotheek met NHG
afgesloten, dan neemt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen de restschuld over, mits voldaan
is aan bepaalde voorwaarden. Onder andere moet het gaan om een door een ‘life-event’
veranderde persoonlijke situatie, als gevolg waarvan de hypotheek niet meer betaald kan worden.
De hypotheekverstrekker dient een verliesdeclaratie in bij NHG. In eerder stadium wordt door NHG
samen met de hypotheekverstrekker gekeken naar de mogelijkheden van woningbehoud voor de
consument.
2.2.2.4 Belastingdienst
Via de Belastingdienst kan gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid renteteruggaaf per maand
te laten storten. Tevens is in geval van dubbele lasten gedurende drie jaar aftrek van deze lasten
een optie.
2.2.2.5 Familie, vrienden en kennissen
Een lening aangaan bij familie of vrienden kan een tijdelijke oplossing bieden in geval van
betalingsproblemen. Een schenking van bijvoorbeeld ouders kan dat eveneens. Hetzelfde geldt met
betrekking tot een restschuldsituatie. Met een schenking of een lening van familie of vrienden kan
bijvoorbeeld (extra) worden afgelost. Bedacht moet worden dat ook een lening van familie,
vrienden of kennissen weer terug betaald moet worden.
2.2.2.6 Opvang
Is het voor de consument niet mogelijk een nieuwe woning te kopen, dan is deze in de zoektocht
naar vervangende woonruimte aangewezen op de huurwoningmarkt. Komt de ex-huisbezitter in
aanmerking voor een sociale huurwoning dan is de kans groot dat hij terechtkomt op een wachtlijst.
Een woning in de vrije huursector vereist dat de ex-huisbezitter daar de financiële armslag voor
heeft. Vaak is dit juist niet het geval en vormt ook registratie bij BKR een belemmering voor het
vinden van een huurwoning. De ex-huisbezitter zal in dat geval een beroep doen op bijvoorbeeld
familie voor onderdak, of in het geval in de sociale omgeving geen oplossingen te vinden zijn,
terecht komen bij de maatschappelijke opvang. Als toegangsvereiste voor opvang geldt vaak dat
37
Onder andere schat men de eigen situatie in als nog niet erg genoeg, wil men zelf regie houden over de situatie en
is er ook sprake van schaamte. Zie: Kerchhaert A., en L. de Ruig (2013), Huishoudens in de rode cijfers 2012,
Zoetermeer: Panteia, p. 88.
38
Dit geldt ook in geval van hulp voor de huisbezitter vanuit andere partijen.
12
sprake moet zijn van OGGZ-problematiek. Dit vormt voor ex-huisbezitters op zoek naar onderdak
een knelpunt.
2.3 Samenwerking
Vele partijen zijn betrokken bij de financiële problemen van huisbezitters. Het veld van partijen
rondom de huisbezitter met financiële problemen bestaat uit een veelvoud van commerciële en
niet-commerciële partijen. Dit vormt een drempel bij de samenwerking tussen de partijen. Hoe
complexer de financiële problemen, hoe meer partijen in de praktijk ook betrokken zijn. Als deze
partijen met elkaar in verbinding staan, kan dit in het voordeel van de consument zijn.
Professionals kunnen met elkaar in contact treden om een individuele casus bespreken. Een aantal
partijen heeft afspraken gemaakt om specifiek de hulp aan de huisbezitter met problemen te
verbeteren. Naast de hierna te noemen reeds ingezette initiatieven is het van belang om ook op
andere gebieden samenwerkingsinitiatieven te beproeven.
Het project Schakel! brengt de schuldhulpverlener (leden van de NVVK) en de
hypotheekverstrekker in contact met elkaar wanneer zij te maken hebben met een gezamenlijke
klant. Via Schakel! kunnen beide partijen informatie delen, mits de consument hier toestemming
voor geeft. Zes hypotheekverstrekkers zijn aangesloten. De huisbezitter die vanwege zijn situatie
zich ook bij de schuldhulpverlening heeft gemeld kan erbij gebaat zijn wanneer er direct contact
ontstaat tussen de hulpverlener en de hypotheekverstrekker. Te constateren is dat niet alle
hypotheekverstrekkers zijn aangesloten bij het project. Hier ligt potentieel.39
Ook het Waarborgfonds Eigen Woningen investeert samen met hypotheekverstrekkers in
mogelijkheden voor woningbehoud bij hypotheken met NHG. Er zijn normen ontwikkeld aan de hand
waarvan beoordeeld kan worden of voorzetting van de hypotheeklening mogelijk is. Tevens is een
gedragslijn intensief beheer opgesteld. Met het uitgangspunt stabiliseren van de situatie worden de
financieringsnormen gehanteerd, eventueel hergestructureerd en financiële bijdragen met
betrekking tot de maandelijkse lasten gedaan.40
2.4 Afrondend
De huisbezitter kan te maken krijgen met betalingsproblemen en eventueel na verkoop
geconfronteerd worden met een restschuld als zijn woning onder water staat. Aan de hand van deze
problemen zijn zes verschillende situaties te onderscheiden.
Het op orde hebben van de financiële huishouding, met of zonder hulp van instanties, is het
startpunt bij voorkomen en oplossen van financiële problemen van de huisbezitter. Het informatie
aanbod over de situatie van de huisbezitter is groot en divers, maar ook wijd verspreid.
Komt de huisbezitter daadwerkelijk in financiële problemen dan doet hij er verstandig aan
zo vroeg mogelijk aan de bel te trekken. Het is niet enkel in het belang van de consument zo snel
mogelijk te bezien op welke wijze problemen aanpakt kunnen worden. De consument kan naar zijn
of haar hypotheekverstrekker stappen, andersom is het ook een taak van de hypotheekverstrekker
de klant te wijzen op eventueel bestaande of te voorziene risico’s met betrekking tot de
hypotheekschuld. Zeker daar waar in het verleden ruimhartig krediet is verstrekt. Wederzijds
vertrouwen, stabilisatie van een probleemsituatie en het daarmee leveren van maatwerk vergt
aandacht van hypotheekverstrekkers.
Het is in algemene zin van belang dat de huisbezitter met financiële problemen zo vroeg
mogelijk in het zicht komt van de betrokken instanties. Vroegsignalering van de huisbezitter met
problemen kan daar een middel toe zijn. In de praktijk wordt de mogelijkheden tot vroegsignalering
nog niet ten volle benut.
Er is een aantal regelingen waar de huisbezitter gebruik van kan maken om tijdelijk een
moeilijke situatie te overbruggen, mits hij daarvoor in aanmerking komt. Wordt de woning toch
39
40
Verschillende andere hypotheekverstrekkers hebben interesse getoond om aan te sluiten bij Schakel!.
Kamerstukken II 2013/14, 32 847, nr. 118.
13
gedwongen verkocht, dan is in bepaalde gevallen kwijtschelding mogelijk, maar dan moet voldaan
zijn aan strikte voorwaarden. Blijft de restschuld staan dan moet de consument op zoek naar een
oplossing, dan wel in de vorm van meefinancieren in een nieuwe hypotheek of een apart krediet.
Ook dit zal niet altijd tot de mogelijkheden behoren.
De huisbezitter heeft, zo blijkt uit voorgaande analyse, zeker mogelijkheden om financiële
problemen te voorkomen en op te lossen als ze zijn ontstaan. Te constateren is dat in geval van een
hypotheek met NHG er meer mogelijkheden zijn. Een veelvoud aan partijen is betrokken bij de
financiële problemen van huisbezitter en het is voor de eigenwoningbezitter dan ook niet altijd
eenvoudig om relevante informatie van betrokken partijen te filteren. Onsluiten van deze
informatie kan de consument helpen en vergroot de kans dat hij eerder bij de gewezen partij
terecht komt voor hulp. Zo goed mogelijke verbinding van de verschillende instanties die hulp
bieden is vervolgens tevens in het belang van de consument, maar ook de partijen zelf kunnen
ervan profiteren. Op het gebied van vroegsignalering, stabilisatie van probleemsituaties en de
samenwerking van verschillende betrokken organisaties zijn kansen te benutten.
14
3. STAKEHOLDERS
3.1 Inleiding
Veel partijen zijn elk op hun eigen wijze betrokken bij de financiële problemen van huisbezitters.
De ene organisatie is direct betrokken bij de financiële problematiek van de woningeigenaar, de
andere staat er verder vanaf, maar maakt weldegelijk onderdeel uit van de keten. Van het
verstrekken van informatie tot het houden van toezicht en van belangenbehartiging tot concrete
hulp. Vanuit dit brede perspectief zijn verschillende organisaties benaderd voor een gesprek. Van
koepelorganisaties tot een individuele makelaar. 41 Deze partijen geven tijdens de gevoerde
gesprekken aan dat de financiële problemen van huisbezitters zeker aandacht behoeven. Het
project is positief ontvangen en partijen zijn ook bereid om met elkaar in gesprek te gaan. Een
duidelijke verandering van attitude ten aanzien van de eigenwoningbezitter met problemen wordt
breed onderkent. Waar voorheen geen noodzaak was om over het thema na te denken omdat er
vaak overwaarde uit de woning kon worden gehaald, zijn alle partijen zich ervan bewust dat dit in
de huidige situatie niet meer het geval is. Huisbezitters vormen een nieuwe groep van
schuldenaren. De aanpak van financiële problemen van huisbezitters vraagt om nieuw beleid en ook
verandering van de uitvoeringspraktijk. Tijdens de inventarisatie is gesproken over de specifieke
problemen van huisbezitters, oplossingen, knelpunten en mogelijkheden tot intensievere
samenwerking. In de volgende paragraaf volgt eerst een overzicht van de verschillende
stakeholders, waarna in paragraaf 3.3 de gesproken partijen aan bod komen, met betrekking tot
hun rol, taak en concrete hulpaanbod ten behoeve van de huisbezitter met financiële problemen.
3.2 Stakeholderoverzicht
Onderstaande diagram geeft een algemeen overzicht van de verschillende stakeholders rondom de
huisbezitter met financiële problemen.
Figuur 3: Stakeholders rondom huisbezitter met financiële problemen
41
Zie het overzicht in Bijlage I.
15
In de directe cirkel rondom de huisbezitter met financiële problemen staan de categorieën
hypotheekverstrekkers, advies en hulpverlening. De huisbezitter kan bij problemen direct bij hen te
rade gaan. Denk daarbij aan de financieel adviseur (Stichting Erkend Hypotheekadviseur), de bank
of verzekeraar die de hypotheek heeft verstrekt, de makelaar die advies geeft bij verkoop van een
woning, informatie verstrekkende organisaties, budgetcoaches, Nationale Hypotheek Garantie en
ook de hulpverlenende instantie in een gemeente op gebied van schulden. Niet direct onder de
genoemde categorieën te plaatsen, maar soms wel direct in contact met de huisbezitter met
financiële problemen zijn de Belastingdienst en BKR. De buitenste ring van het diagram geeft de
stakeholders op afstand weer, de brancheorganisaties, toezichthoudende instanties en de overheid.
Vele stakeholders uit de binnenste ring hebben zich verenigd binnen een brancheorganisatie. Vanuit
bijvoorbeeld een belangenbehartigende rol zijn deze partijen te beschouwen als stakeholder bij het
thema financiële problemen van huisbezitters. Meerdere instanties houden ook toezicht op de
partijen in de eerste ring, bijvoorbeeld in het geval van banken. Tot slot is de overheid als
stakeholder te benoemen. Wet- en regelgeving hebben invloed op de situatie van de huiseigenaar in
problemen.
Een uitwerking van voorgaande alinea levert het volgende overzicht op:
Figuur 4: Uitwerking stakeholderdiagram
3.3 Rol, taak en hulp
Deze paragraaf bevat een beschrijving van de rol en taak (met betrekking tot de financiële
problemen van de huiseigenaar) van verschillende geconsulteerde organisties. Aan de hand van het
uitgewerkte overzicht uit paragraaf 3.2 komen de verschillende partijen waarmee gesproken is aan
bod. Ook wordt telkens aangegeven welke concrete hulp wordt geboden aan de huisbezitter.
16
3.3.1 Direct betrokken partijen
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen is de uitvoerder van de NHG. Dit is een borgstelling
voor geldverstrekkers voor leningen tot maximaal € 265.000,-. Dit betekent dat eventueel geleden
verliezen bij de verkoop van een woning aan de geldverstrekker worden uitgekeerd. Het product
NHG wordt afgesloten door geldnemers bij de aanschaf van een woning en/of voor
kwaliteitsverbetering. Voor de geldnemer betekent NHG primair een vangnet voor het geval dat
door een life event (relatiebeëindiging, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid) een verkoop van hun
woning onvermijdelijk wordt. De uitvoeringspraktijk (acceptatie, beheer) is grotendeels
gemandateerd aan de geldverstrekkers. Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder NHG)
controleert bij een eventuele verliesdeclaratie achteraf of de geldverstrekker conform de van
toepassing zijnde Voorwaarden en Normen heeft gehandeld.
Rol en taak: De primaire doelstelling van de stichting is het bevorderen van een duurzaam gunstig
klimaat voor het eigenwoningbezit. Hieronder wordt verstaan dat geldnemers, ook bij veranderende
conjuncturele omstandigheden, in staat worden gesteld op een veilige en verantwoorde wijze en
tegen en zo laag mogelijke prijs, hypothecaire geldleningen voor de aankoop of de verbetering van
een woning kunnen krijgen.
Het secundaire doel van de stichting is woningbehoud in geval van een life event. In samenwerking
met de geldverstrekkers heeft de stichting beleid, hulplijnen en financiële tools ontwikkeld die
aanvullend op het beleid en inspanningen van de geldverstrekkers bijdragen om woningbehoud voor
de geldnemer te realiseren dan wel, indien onverhoopt een gedwongen verkoop niet is te
voorkomen, het verlies te beperken voor de stichting.
- Gemeente Rotterdam - Programma Particuliere Woningvoorraad
Vanuit het Programma Particuliere Woningvoorraad werkt de Gemeente Rotterdam aan het
verbeteren van woningen.
Rol en taak: Sommige huisbezitters kunnen het onderhoud van de woning niet (meer) betalen, met
verpaupering van de woning tot gevolg. Vaak zijn woningen gekocht zonder actieve Vereniging van
Eigenaren (VvE) en hebben huisbezitters geen rekening gehouden met onderhoudskosten. Op het
moment dat de Gemeente een VvE gaat activeren komen financiële problemen van huisbezitters
aan het licht. In het kader van het voorkomen van verpaupering van de particuliere woningvoorraad
probeert de Gemeente eigenaarbewoners, met financiële problemen waardoor ze tijdelijk niet in
staat zijn onderhoudskosten van de eigen woning te dragen, te ondersteunen. Een tijdelijk duwtje
in de rug. Daarnaast kijkt de gemeente naar mogelijkheden in de preventieve sfeer. Zou
bijvoorbeeld bij een hypotheekaanvraag als voorwaarde voor afgifte van een NHG garantie een
gecertificeerde VvE met meerjarenonderhoudsplanning kunnen gelden?
Hulp huisbezitter met financieel probleem: De gemeente ondersteunt financieel niet- of beperkt
draagkrachtige eigenaarbewoners. Ondersteuning wordt onder andere geboden in de vorm van een
vangnetlening en een restschuldsubsidie. De vangnetlening zorgt voor een noodoplossing voor
huiseigenaren die op grond van een inkomenstoets niet in aanmerking komen voor een reguliere
lening. De restschuldsubsidie is speciaal voor woningbezitters die een lening voor onderhoud hebben
ontvangen, maar de woning wegens maatschappelijk geaccepteerde reden moeten verkopen.
Verstrekking van een extra subsidie voorkomt in deze gevallen dat de eigenaar blijft zitten met een
restschuld.
17
Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR)
BKR is een onafhankelijke stichting en beheert sinds 1965 het Centraal Krediet Informatiesysteem
(CKI).
Rol en taak: Vanuit de doelstelling van de stichting richt BKR zich ten aanzien van consumenten op
het voorkomen van overkreditering en problematische schuldsituaties en zakelijke klanten worden
geholpen bij het beperken van financiële risico’s. In het CKI staan gegevens van consumenten aan
wie financiële dienstverleners kredieten of kredietfaciliteiten hebben verstrekt. Deze zakelijke
klanten hebben een wettelijke plicht om, voordat zij een krediet aan iemand verstrekken, bij BKR
te toetsen welke financiële verplichtingen er van deze persoon in CKI staan. Onder andere op basis
van deze gegevens bepaalt de financiële dienstverlener of het verantwoord is het gevraagde krediet
te verstrekken. In het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI) van BKR is de huidige wijze van
registreren van hypothecair krediet negatief. Na vier maanden betalingsachterstand op de
hypotheek vindt registratie plaats. BKR is voornemens het registratiebeleid aan te passen naar
positieve registratie van hypotheken en tevens wordt de meldingstermijn van achterstand op een
hypotheek verkort naar drie maanden.
Hulp huisbezitter met financiële problemen: Een goed werkend kredietregistratiesysteem helpt
(onder andere) bij het nemen van goed onderbouwde beslissingen in het kredietacceptatie proces
bij kredietverstrekkers. De registratie van kredieten bij BKR zorgt ervoor dat voorkomen wordt dat
de consument het gat van de ene lening vult met een andere. Hier gaat een preventieve werking
vanuit. Oplossen van een betalingsprobleem ten aanzien van de maandelijkse hypotheeklast met
een nieuwe lening wordt zo voorkomen.
Doordat de leden van de NVVK zijn aangesloten bij BKR worden ook consumenten in een
schuldhulpverleningstraject geregistreerd in CKI. De uitwisseling van gegevens tussen
kredietverstrekkers en schuldhulpverlening via CKI zorgt voor een completer beeld van de
schuldensituatie van een persoon.
Door de aanpassing van het registratiebeleid naar positieve registratie van hypotheken en een
verkorting van de meldingstermijn kan de huisbezitter met problemen eerder in beeld worden
gebracht bij alle bij BKR aangesloten instellingen.
Voor hypotheekverstrekkers heeft positieve registratie van hypotheken aanvullende waarde bij het
invullen van hun zorgplicht, doordat het preventief beheer (vroegsignalering) mogelijk maakt door
middel van monitoring en early warning. Bij positieve registratie kunnen hypotheekverstrekkers
immers ook informatie ontvangen over statuswijzigingen van klanten bij andere kredietverstrekkers.
Treedt er bijvoorbeeld een betalingsachterstand op in een creditcard-contract van een klant, dan
krijgt de hypotheekverstrekker hiervan direct een signaal. Zo kan sneller en gerichter (preventief)
hulp bij betalingsproblemen worden aangeboden aan consumenten.
Door het terugbrengen van de termijn van melding van achterstanden naar 90 dagen weten
kredietverstrekkers eerder dat er alertheid geboden is, omdat er elders problemen zijn. Dit is een
belangrijke signaalfunctie in het kader van de zorgplicht richting consumenten.
- ABN AMRO Hypotheken Groep B.V.
ABN AMRO Hypotheken Groep B.V. beheert verschillende hypotheekmerken: ABN AMRO, Florius,
MoneYou en Direktbank. Zowel ABN AMRO Bank als Florius behoren tot de top 5 van
hypotheekverstrekkers in Nederland.
Rol en taak: De hypotheekverstrekker heeft een gezamenlijke verantwoordelijkheid met de klant
om te zorgen voor duurzaam woningbehoud. Insteek is daarbij dat de klant gedurende de gehele
looptijd van de hypotheek zorgeloos kan wonen. Het klantbelang en het bankbelang lopen in geval
van problemen vaak parallel. Het beheer van de risicoportefeuille brengt voor de
18
hypotheekverstrekker in de huidige markt dan ook de taak mee de klant proactief te benaderen en
tevens inzet op het bewustmaken van de klant.
Hulp huisbezitter met financieel probleem: Een huiseigenaar met financiële problemen kan zelf
aankloppen bij de hypotheekverstrekker voor hulp bij zijn of haar specifieke situatie. Klanten die
zich zelf (nog) niet hebben gemeld worden ook proactief benaderd. Binnen de portefeuille worden
daarvoor risicogroepen onderscheiden. Klanten met ‘onder water-problematiek’ behoren tot een
specifieke risicogroep. Tevens kan de klant via MijnFlorius gebruik maken van een tool om inzicht te
krijgen in de persoonlijke situatie. Daarmee kan de hypotheekgever ook berekeningen maken. Inzet
van een budgetcoach tijdens het traject behoort ook tot de mogelijkheden.
3.3.2 Hulpverleners
- Volkskredietbank Noord-Oost Groningen
De VKB is een samenwerking van de gemeenten Appingedam, Bellingwedde, Delfzijl, Eemsmond,
Loppersum, Oldambt, Pekela en Veendam op het gebied van preventie, schuldhulpverlening en
kredietverlening.
Rol en taak: De VKB is uitvoerder van de integrale schuldhulpverlening in Noord-Oost Groningen.
Vanuit deze verantwoordelijkheid begeleidt de Volkskredietbank inwoners uit de aangesloten
gemeenten bij het op orde brengen en houden van hun financiën en het vergroten van de
zelfredzaamheid op dit gebied. De VKB is financiële hulpverlener, ook voor huisbezitters met
financiële problemen.
Hulp huisbezitter met financieel probleem: Huisbezitters kunnen bij de VKB terecht voor advies
over de individuele financiële situatie, hulp bij het op orde brengen van de financiële huishouding
en aanpak van schulden. Het aanbod van de Volkskredietbank bestaat uit budgetbeheer,
bemiddeling bij minnelijke schuldregelingen, verstrekking van persoonlijke leningen en
beschermingsbewind.
- Federatie Opvang
Federatie Opvang is de brancheorganisatie van vijfenzeventig instellingen op het gebied van
maatschappelijke opvang en vrouwenopvang. De instellingen zetten zich in voor opvang en
ondersteuning van mensen in kwetsbare of onveilige situaties.
Rol en taak: De Federatie Opvang is actief op preventie van dakloosheid. In het kader van deze
preventietaak wordt door de federatie contact onderhouden met gemeenten en corporaties. Vanuit
de instellingen vindt in individuele gevallen woningbemiddeling plaats. De focus die gehanteerd
wordt is inzet op schuldhulpverlening.
Hulp huisbezitter met financieel probleem: Wanneer een huisbezitter door financiële problemen
genoodzaakt is zijn huis te verkopen zal deze in de praktijk vaak gebruik maken van een
zogenaamde ‘tussenoplossing’. Hierbij valt te denken aan het verblijven bij familie, vrienden of
kennissen en bijvoorbeeld in een stacaravan. Als deze tussenoplossingen niet meer voor handen zijn
biedt crisisopvang of maatschappelijke opvang een uitkomst. Van daaruit wordt hulp geboden in de
vorm van woningbemiddeling. Schuldhulpverlening speelt hierbij een grote rol. Gezocht wordt naar
goedkope huisvesting om een jaar te overbruggen zodat schuldsanering op gang kan komen en de
persoon in kwestie een doorstart kan maken.
19
3.3.3 Advies
- Vereniging Eigen Huis (VEH)
VEH is de collectieve belangenbehartiger van iedereen die een eigen woning bezit. De vereniging
biedt tevens producten en diensten aan ten behoeve van de eigenwoningbezitter.
Rol en taak: VEH bevordert de verbetering van de praktijk door middel van het aanbieden van hulp
aan de eigenhuisbezitter in de vorm van diensten en producten. Daarnaast lobbyt VEH in het belang
van de huiseigenaar bij overheden en marktpartijen. Problemen van huisbezitters stelt VEH aan de
kaak. VEH merkt behoefte aan hulp op het gebied van huis en financiën en biedt deze ook aan.
Hulp huisbezitter met financieel probleem: VEH biedt de huisbezitter onder andere een
hypotheekservice en leden kunnen via een helpdesk telefonisch advies ontvangen. Naast informatie
over hypotheek en financiën informeert VEH de consument op haar website en houdt daar ook een
Dossier Betalingsproblemen bij. De huisbezitter met een betalingsachterstand of dreigende
financiële problemen kan gebruik maken van het Stappenplan Betalingsproblemen. Aan de hand van
deze tool kan de consument zijn of haar situatie invoeren en worden vervolgens praktische tips
gegeven.
- Van Heijnsbergen & Partners
Dhr. Van Heijnsbergen is makelaar in ’s-Gravenhage, docent en oprichter van het Haags Instituut
voor de Makelaardij. Hij vraagt vanuit zijn expertise en praktijkervaring aandacht voor
woningbezitters in financiële nood en/of met een restschuld bij verkoop.
Rol en taak: In geval van een verkoopwens is de makelaar vaak het eerste aanspreekpunt voor de
consument. Tijdens een intakegesprek komt bijvoorbeeld een restschuldsituatie naar voren.
Daarnaast hebben makelaars een rol bij de onderhandse verkoop van woningen. Dit levert doorgaans
meer op dan verkoop van een woning via executieveiling. Dhr. Van Heijnsbergen heeft een
totaalprogramma ontwikkeld voor de aanpak van de financiële problemen van huisbezitters. Tevens
is hij initiatiefnemer van het Register Bijzonder Beheer biedt hij opleidingen aan makelaars ter
specialisatie op het gebied van bijzonder beheer.
Hulp huisbezitter met financieel probleem: Dhr. Van Heijnsbergen werkt aan concrete oplossingen
voor de huisbezitter met financiële problemen. Insteek daarbij is dat de huiseigenaar met
problemen in de toekomst beter kan worden geholpen bij behoud van zijn woning, een zo goed
mogelijke begeleiding als het aankomt op verkoop en dat er voor de fase na verkoop een vangnet
bestaat.
- Consumentenbond
De Consumentenbond is een onafhankelijke vereniging die zich inzet voor de belangen van haar
leden. Als belangenbehartiger is de Consumentenbond de stem van en voor consumenten. Samen
met consumenten wordt gewerkt aan eerlijke, rechtvaardige en veilige markten.
Rol en taak: De Consumentenbond heeft een voorlichtende taak op het gebied van het thema huis
en financiën ten behoeve van haar leden (consumenten). De voorlichting wordt aangeboden via de
website van de Consumentenbond en door middel van andere publicaties. Het gehanteerde
uitgangspunt van de Consumentenbond is daarbij een zo neutraal mogelijk advies te geven aan
zowel huurders als huiseigenaren. In het belang van de consument oefent de Consumentenbond
tevens druk uit op marktpartijen zodat de voorwaarden voor de consument zo gunstig mogelijk zijn.
20
Hulp huisbezitter met financieel probleem: De consument kan bij de Consumentenbond te rade
gaan voor informatie met betrekking tot het afsluiten van een hypotheek. Via de website is het
mogelijk testen te doen en is informatie te vinden over verschillende vormen van hypotheken. Ook
geeft de Consumentenbond tips voor het geval dat de consument tijdens de looptijd van de
hypotheek tegen problemen aanloopt. Met betrekking tot de ‘onder water’-problematiek bracht de
Consumentenbond de Geldgids Hypotheek onder water uit. Ook ten aanzien van de praktijk omtrent
financiering van restschulden houdt de Consumentenbond een vinger aan de pols en publiceert er
artikelen over.
- Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud)
Het Nibud is de onafhankelijke informatieverstrekker en adviseur met betrekking tot financiën van
huishoudens. Het Nibud doet ook onderzoek naar de geldzaken van consumenten.
Rol en taak: Het Nibud geeft advies over de financieringslastpercentages die aan de basis staan van
de Nationale Hypotheekgarantie en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de ministeriele
regeling Hypotheciar Krediet. Daarnaast biedt het Nibud de consument informatie met betrekking
tot de huishoudfinanciën. Het Nibud is geen belangenbehartiger, maar kan in geval van
gesignaleerde problemen wel als stille lobbyist wijzen op deze problemen.
Hulp huisbezitter met financieel probleem: Het Nibud biedt de consument onafhankelijke en
eerlijke informatie over de financiële huishouding, ook met betrekking tot de eigen woning. Via de
website wordt voorlichting gegeven over verschillende hypotheekvormen en staan ook tips vermeld
met betrekking tot het houden van grip op de reeds afgesloten hypotheek. Het Nibud ontwikkelt
tevens voorlichtingsmateriaal en biedt trainingen en workshops voor professionals die bijdragen aan
de zelfredzaamheid van de consument, ook specifiek voor betalingsproblemen bij hypotheken.
3.3.4 Toezicht
- Autoriteit Financiële Markten (AFM)
De AFM is onafhankelijk gedragstoezichthouder op het gebied van sparen, lenen, beleggen en
verzekeren.
Rol en taak: De AFM houdt er toezicht op dat banken verantwoord krediet verlenen. Consumenten
worden zo beschermd tegen te grote betalingsrisico’s en restschuldrisico’s bij financiering van hun
hypotheek. Maatwerk door banken is mogelijk, het is bijvoorbeeld toegestaan een restschuld mee te
financieren. De AFM is van oordeel dat banken die in het verleden ruimhartig zijn geweest bij de
hypotheekverstrekking nu hun verantwoordelijkheid nemen en klanten niet onnodig belemmeren om
door te stromen. Daarbij is uiteraard steeds het uitgangspunt dat overkreditering wordt voorkomen.
Hulp huisbezitter met financieel probleem: Wanneer problemen worden ondervonden met een
geldverstrekker kan dit gemeld worden bij de AFM. Afhankelijk van het signaal dat voorkomt uit de
melding, de impact en urgentie ervan, acteert de AFM. Dit kan richting een individuele instelling
zijn, maar in het geval van een marktprobleem kan het (sector)breed worden opgepakt. Het gaat
hierbij niet om belangenbehartiging in individuele gevallen, maar een interventie op een generieke
praktijk.
21
- De Nederlandsche Bank (DNB)
DNB is de onafhankelijke centrale bank en prudentieel toezichthouder. In het kader van toezicht
kijkt DNB naar de financiële gezondheid van financiële instellingen.
Rol en taak: Het toezicht van DNB richt zich op soliditeit van financiële ondernemingen en draagt
bij aan stabiliteit van de financiële sector. DNB is verantwoordelijk voor het systeemtoezicht dat
ziet op de stabiliteit van het financieel systeem als geheel. Onder verantwoordelijkheid van DNB
valt het vanuit macro economisch perspectief bezien of ‘onder water’-problematiek invloed heeft
op stabiliteit van de financiële sector. In verband daarmee houdt DNB toezicht op de buffer bij
banken voor risico’s, wordt gecontroleerd of banken hun zaken op orde hebben en worden stresstesten uitgevoerd.
Hulp huisbezitter met financieel probleem: Tot de taken van DNB behoort niet het bieden van
concrete hulp aan individuele huisbezitters in financiële problemen, maar in algemene zin heeft de
huisbezitter baat bij een stabiel financieel stelsel. DNB bewaakt dit stelsel door middel van
zorgvuldig gekozen beleid en voert ter ondersteuning daarvan wettenschappelijk onderzoek.
3.3.5 Koepelorganisaties
- Nederlandse Vereniging van Banken (NVB)
De NVB is de vertegenwoordiger van banken die in Nederland actief zijn. Banken spelen een
belangrijke rol op de hypotheekmarkt als financiers. De NVB behartigt de belangen van de
banksector en treedt in gesprek met de politiek, de overheid en andere organisaties.
Rol en taak: De NVB heeft verschillende taken, onder andere op het gebied van kennis, informatie
en advies. De vereniging houdt zich in verband met deze taak bezig met verschillende thema’s,
waaronder wonen. De NVB heeft als vertegenwoordiger van de banken de taak opgepakt om de
consument te informeren over de situatie waarin een huis onder water staat. Vanuit deze taak is
het initiatief www.restschuld.nl ontstaan. De NVB heeft overigens geen aandeel in de klant-bank
relatie, banken hebben primair zelf de verantwoordelijkheid richting hun klanten om ze te
informeren.
Hulp huisbezitter met financieel probleem: Op www.restschuldinfo.nl vind je als consument
informatie over wat het precies betekent als je huis onder water staat, worden voorbeelden
behandeld en kun je een berekening maken om na te gaan of in een individueel geval sprake is van
een restschuld.
- Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)
De NVM is vertegenwoordiger van alle makelaars en vastgoeddeskundigen die zijn aangesloten bij de
NVM. De vereniging ondersteunt de aangesloten leden en treedt op als belangenhartiger van alle
leden richting de overheid en politiek.
Rol en taak: Een makelaar is de adviseur van de huiseigenaar die zijn of haar woning wil verkopen.
De NVM constateert dat makelaars in staat zijn om tijdens gesprekken met de consument financiële
problemen te signaleren. Door middel van taxatie van een woning wordt bijvoorbeeld in kaart
gebracht of er sprake is van een restschuld. De makelaar zou vervolgens een situatieprofiel en een
verkoopadvies kunnen opstellen en (indien nodig) de eigenaar in contact kunnen brengen met
geschikte begeleiding (budgetcoach of schuldhulpverlening).
22
Hulp huisbezitter met financieel probleem: Een makelaar biedt de consument hulp bij de
(gedwongen) verkoop van de woning. Door het directe contact met de huisbezitter is een makelaar
in staat om financiële problemen, bijvoorbeeld vooruitzicht op een restschuld, (vroegtijdig) te
signaleren. Concreet kan een makelaar eraan bijdragen dat een restschuld zo beperkt mogelijk
blijft.
- NVVK, de vereniging voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren
De NVVK behartigt de belangen van organisaties op het gebied van schuldhulpverlening en sociaal
bankieren. De NVVK bundelt de krachten van haar ruim 90 leden, waardoor zij in staat zijn
kwalitatief hoogwaardige dienstverlening aan te bieden gericht op het voorkomen of oplossen van
schulden. Dit doen de NVVK-leden door op te treden als bemiddelaar tussen schuldenaren en
schuldeisers. Door integrale schuldhulpverlening aan te bieden werken de NVVK-leden aan de
noodzakelijke vaardigheden van schuldenaren om een duurzame oplossing voor de
schuldenproblematiek. Het beheersen en oplossen van schulden is immers in het belang van alle
betrokkenen: de mensen met schulden, de schuldeisers en de samenleving als geheel.
Rol en taak: Vanuit deze taak heeft de NVVK het initiatief genomen om voor eigenhuisbezitters
duidelijke informatievoorziening, over de rol en taak van verschillende betrokken partijen in hun
problematiek, te creëren. Dit kan de financiële zelfredzaamheid van deze mensen stimuleren en
eraan bijdragen dat voorkomen wordt dat huisbezitters in problematische schuldsituaties terecht
komen.
Hulp huisbezitter met financieel probleem: In eerste instantie kan de huisbezitter met financiële
problemen zelf aan de slag op www.zelfjeschuldenregelen.nl. Komt hij er zelf niet uit, dan kan hij
zich melden bij zijn gemeente voor (gratis) schuldhulpverlening. De gemeente is vanuit de Wet
gemeentelijke
schuldhulpverlening
(Wgs)
verantwoordelijk
voor
de
uitvoering
van
schuldhulpverlening voor haar inwoners. De gemeente verwijst vervolgens door naar de juiste
afdeling binnen de gemeente, of naar een externe partij die voor de gemeente de
schuldhulpverlening uitvoert. In bijna alle gemeenten voert een NVVK-lid (een deel van) de
schuldhulpverlening uit. Na een inventarisatie van de (financiële) situatie zal bekeken worden of
schuldhulpverlening mogelijk is en in welke vorm: een betalingsregeling (100% betaling),
herfinanciering (schuld wordt overgenomen door de kredietbank) of een minnelijke schuldregeling
(een voor zowel de schuldenaar als voor de schuldeiser vrijwillige schuldregeling, waarbij de
schuldhulpverlener een betalingsvoorstel voor de totale schuldenlast tegen finale kwijting doet aan
alle schuldeisers en schuldeisers hiermee akkoord gaan). Voor huiseigenaren die zich bij een NVVKlid hebben gemeld voor schuldhulpverlening, bestaat de mogelijkheid om gebruik te maken van
Schakel!; een set van samenwerkingsafspraken tussen de NVVK-leden en de zes grootste
hypotheekverstrekkers om binnen de beschikbare mogelijkheden een duurzame oplossing te zoeken.
Daarbij geldt: hoe eerder een probleem besproken wordt, hoe meer oplossingsmogelijkheden een
bank kan bieden.
- Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG)
De VNG treedt op als belangenbehartiger van alle gemeenten. In die hoedanigheid is de vereniging
gesprekspartner van andere overheden, parlementsleden, maatschappelijke organisaties en
belangenverenigingen. De VNG fungeert tevens als platform. Gemeenten kunnen via de VNG
ervaringen en kennis delen. De vereniging geeft daarnaast advies en het informeert gemeenten over
actuele ontwikkelingen.
Rol en taak: Vanuit de rol van belangenbehartiger voert de VNG namens de gemeenten lobby
richting de rijksoverheid op het gebied van de schuldhulpverlening. In het kader van
de dienstverlenende rol is de VNG in staat om 'goede voorbeelden' met betrekking tot financiële
23
problemen van huisbezitters te verspreiden. Gemeenten hebben op grond van de Wet gemeentelijke
schuldhulpverlening de regierol op het terrein van integrale schuldhulpverlening. Het is hun taak om
inwoners actief te ondersteunen bij het vinden van oplossingen voor financiële problemen.
Hulp huisbezitter met financieel probleem: De VNG zelf biedt geen concrete hulp aan
huisbezitters met financiële problemen. Vanuit de vereniging wordt wel, ook in samenwerking met
andere partijen (zoals Divosa en NVVK), meer aandacht gevraagd voor onder andere nieuwe
doelgroepen, zoals huisbezitters die zich melden bij gemeenten. Concrete hulp in geval van
financiële problemen wordt wel geboden door de leden van de VNG: de gemeenten. Hoe gemeenten
de hulp vormgeven kan per individuele gemeente verschillen, zo ook de eventuele aanpak van
financiële problemen van huisbezitters. De wijze waarop diverse gemeenten hiermee omgaan,
kunnen door de VNG als voorbeelden onder gemeenten verspreid worden.
- Verbond van Verzekeraars
Het Verbond van Verzekeraars is de belangenbehartiger van particuliere verzekeraars in Nederland.
Ook verzekeraars zijn actief op het gebied van hypotheekverstrekking.
Rol en taak: Het Verbond van Verzekeraars versterkt informatie via www.vanatotzekerheid.nl over
de mogelijkheden die verzekeraars bieden bij het kopen van een huis, specifiek ook over de situatie
waarin de consument zijn hypotheek niet meer kan betalen of uitzicht heeft op een restschuld.
Verzekeraars die actief zijn op het gebied van hypotheekverstrekking, zien het zelf als taak om
goed contact te onderhouden met de hypotheekklant, al dan niet via een intermediair. Daarnaast
behoort het zogenaamd Actief Beheer door ontwikkelen en in stand te houden tot het takenpakket.
Hulp huisbezitter met financieel probleem: De hypotheekklant met een financieel probleem kan
zelf de verzekeraar benaderen voor hulp in de specifieke situatie. Ook vanuit de verzekeraar wordt
de huisbezitter op grond van risicoanalyses actief benaderd, vaak via de betrokken intermediair.
3.3.6 Overheid
- Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ziet zich als stakeholder bij de
woningmarkt, maar niet specifiek als stakeholder bij het project Brede aanpak financiële problemen
van huisbezitters.
- Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid
Het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW) is het coördinerend ministerie voor het
schuldenbeleid. Daarnaast is het belast met de systeemverantwoordelijkheid voor de Wet
gemeentelijke schuldhulpverlening.
Rol en Taak: Vanuit zijn rol ondersteunt het ministerie, in nauwe samenwerking met ondermeer de
VNG, NVVK en Divosa, gemeenten om invulling te kunnen geven aan (integrale) schuldhulpverlening
en de kwaliteit daarvan te bevorderen. Daarbij is ook aandacht voor de rol die maatschappelijke
organisaties daarbij kunnen vervullen.
Hulp huisbezitter met financieel probleem: De schuldenproblematiek kent een steeds groter
wordende diversiteit en complexiteit. Dat geldt bijvoorbeeld voor mensen die de kosten van de
hypotheek voor hun huis niet meer kunnen betalen. Om deze groep beter de weg te wijzen en van
dienst te kunnen zijn, is mede met een subsidie van het ministerie van SZW, het
samenwerkingsverband Schakel! opgericht.
Via Schakel! kunnen schuldhulpverleners en
24
hypotheekverstrekkers in een vroeg stadium in contact treden met elkaar wanneer een eigen
huisbezitter zijn financiële verplichtingen niet meer kan nakomen om zo gezamenlijk te zoeken
naar een passende oplossing. Het huidige - eveneens door het ministerie gesubsidieerde - traject
naar een brede aanpak voor huisbezitters met schulden is een logisch vervolg hierop.
25
4. BLIND SPOTS & AGENDA VOOR DE TOEKOMST
4.1 Inleiding
Welk beeld van de woningeigenaar komt naar voren als je in gesprek gaat met partijen die te maken
hebben met zijn financiële problemen? De nu volgende figuur geeft een beeld van de
eigenwoningbezitter, op basis van de input van de gevoerde gesprekken.
Figuur 5: Huisbezitter in beeld
Het beeld schets een afwachtende en onzekere consument en brengt meteen een van de witte
vlekken naar voren die op basis van de inventarisatie is aan te wijzen. Bewustwording van de
consument is, zo blijkt in de praktijk, een punt waaraan gewerkt kan worden. De gehele keten
heeft er belang bij wanneer het voor de consument duidelijk is waar hulpverlening met betrekking
tot problemen omtrent huisbezit te verkrijgen is. Een integrale informatievoorziening over de
problemen waar een huiseigenaar mee te maken kan krijgen ontbreekt. Ook de mogelijkheid tot het
maken van een persoonlijk financieel plan zou bij kunnen dragen aan de zelfredzaamheid van de
consument die door de huidige marktomstandigheden eerder dan voorheen in de problemen raakt.
In de volgende paragraaf worden meer van deze witte vlekken, ook wel aangeduid als ‘blind spots’,
besproken. Vervolgens is in aansluiting op de behandeling van de blind spots in paragraaf 4.3 een
agenda voor de toekomst geformuleerd.
4.2 Blind spots
In het voorgaande hoofdstuk staat vermeld welke hulp de geconsulteerde partij te bieden heeft aan
de huisbezitter met financiële problemen. Op basis van de eerder weergegeven analyse, het bezien
van het concrete hulpaanbod en de input uit de interviews is een aantal ‘witte vlekken’ te
benoemen. Ze geven een beeld van de punten waarop ten aanzien van het voorkomen en oplossen
van financiële problemen winst te behalen valt. In willekeurige volgorde komen de punten hierna
aan bod.
4.2.1 Bewustwording
Huisbezitters zijn aan te merken als nieuwe groep van schuldenaren. Dit vraagt van de
schuldhulpverlening, waarop gemeenten op grond van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening de
regierol hebben, een nieuwe aanpak. Elke gemeente is vrij bij de invulling van schuldhulp. Dit
betekent dat de wijze waarop hulp wordt geboden aan huisbezitters met financiële problemen ook
per gemeente verschilt. De hulpverlening aan de nieuwe groep van schuldenaren vergt nieuwe
kennis van de schuldhulpverlener en contact met commerciële partijen. Andersom geldt voor de
medewerker van een commerciële partij dat er vaak een gebrek aan kennis is als het gaat om
problematische schulden. Dit betekent dat niet alleen bij de consument aan bewustwording kan
worden gewerkt, zoals reeds aangehaald paragraaf 4.1, maar ook bij de hulpverleners en de
hypotheekverstrekkers. Het project Schakel! kan hier een bijdrage aan leveren.
26
4.2.2 Vroegsignalering
Uit onderzoek blijkt dat naast preventie, ook vroegsignalering een belangrijke bijdrage levert aan
het voorkomen van problemen. Partijen als hypotheekverstrekkers en gemeenten zijn hiertoe in
staat. Specifiek ten aanzien van de restschuld krijgt een makelaar probleemgevallen vroeg in beeld.
Te constateren is dat diverse intiatieven lopen op dit gebied. De positieve registratie van
hypotheken bij BKR brengt ook nieuwe mogelijkheden met zich mee. Voorkomen is beter dan
genezen. Vanuit deze gedachte is winst te behalen met de verstrerking en eventueel uitbreiding van
de verbindingen tussen de verschillende ketenpartners op het gebied van vroegsignalering.
4.2.3 Budgetadvies
Budgetcoaches kunnen de huisbezitter helpen bij het voorkomen en oplossen van financiële
problemen. Ze zijn er in vele soorten en maten. Het is de vraag of er voor deze variëteit aan
coaches generieke regels
moeten worden opgesteld. Bij budgetadvies vanuit de
hypotheekverstrekker of de schuldhulpverlening is er een bepaalde waarborg, maar op partijen die
daarbuiten budgetcoaching aanbieden is geen toezicht.
4.2.4 Maatwerk & stabilisatie
Op het moment dat de huisbezitter met problemen in beeld is, is het niet enkel in zijn eigen belang
om de situatie te stabiliseren. Signalen vanuit de praktijk geven aan dat praktische uitwerking van
het leveren van maatwerk en stabillisatie van de probleemsituatie aandacht behoeft. Bezie de
mogelijke verbeteringen op dit vlak met Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, Nederlandse
Vereniging van Banken, Nederlandse Vereniging van Makelaars, Verbond van Verzekeraars en NVVK,
de vereniging voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren.
4.2.5 Vangnet I
In de huidige marktomstandigheden loopt een aanzienlijk aantal huishoudens een risico op
financiële problemen ten aanzien van de woning. Hervormingen zijn doorgevoerd om in de toekomst
het vermogensrisico van eigenwoningbezitters te verkleinen. Voor de huishoudens die nu in de
problemen raken vormt de NHG een vangnet. De huisbezitters die niet kunnen terugvallen op dit
vangnet omdat de garantie niet is afgesloten worden met dezelfde problematiek geconfronteerd.
Bezie of interventie op dit punt gewenst is, wellicht in de vorm van een fonds.
4.2.6 Vangnet II
In de sitatuatie waarin financiële problemen toch leiden tot gedwongen verkoop, heeft de exhuisbezitter moeite bij het vinden van vervangende woonruimte. Voor een sociale huurwoning komt
hij vaak op een wachtlijst te staan en voor een woning in de vrije huursector heeft hij geen
financiële armslag. De maatschappelijke opvang is vanwege het vereiste van OGGZ-problematiek
vaak niet bereikbaar. Ga op zoek naar oplossingen met partijen (woningcorporaties, opvang en
gemeenten) op dit gebied.
4.2.7 Verschil per regio
In de praktijk blijkt bij sommige gemeenten huisbezit een belemmering op te leveren voor het
verkrijgen van hulp. Dit is onwenselijk gezien de grote groep van huisbezitters met potentieel
financiële problemen en vraagt om aanpak van deze gemeenten. Daarnaast is er binnen Nederland
tevens sprake van regionale verschillen. In bepaalde gebieden is een voorzichtig perspectief op
stijging van de huizenprijzen. Daarmee zal de restschuldproblematiek in omvang verminderen. Dit
vooruitzicht geldt niet voor alle regio’s (bijvoorbeeld in krimpgebieden). Nader onderzoek op dit
punt is gewenst.
27
4.3 Agenda voor de toekomst
Met de blind spots als uitgangspunt ziet de agenda voor de toekomst met betrekking tot de
financiële problemen van huisbezitters er als volgt uit:
Figuur 6: Agenda voor de toekomst
28
5. CONCLUSIES & AANBEVELINGEN
Een aanzienlijke groep huishoudens waarvan de woning onder water staat, werkloosheid en een fors
aantal scheidingen. Ook huisbezitters geraken in toenemende mate in de financiële problemen.
Tegen deze achtergrond bestaat zorg over de huisbezitter met (dreigende) financiële problemen.
Dit gaf ook de aanleiding om te starten met het Project Brede aanpak financiële problemen van
huisbezitters. Er is werk aan de winkel, zo blijkt uit het feit dat het mogelijk is om op grond van de
analyse van de financiële problemen van eigenhuisbezitters en de inventarisatie onder verschillende
betrokken stakeholders een agenda voor de toekomst op te stellen. Tot slot van deze rapportage
volgen de opgemaakte conclusies en enkele aanbevelingen. Te beginnen met de conclusies:
ƒ
ƒ
Voor een huisbezitter is het moeilijk de voor zijn individuele situatie beschikbare
informatie te overzien.
Er is een gebrek aan samenwerking tussen de verschillende ketenpartijen.
Op basis van deze conclusies is een aantal aanbevelingen te doen:
-
Biedt de huisbezitter helder inzicht in zijn of haar situatie en de daarbij horende
mogelijkheden tot hulp door middel van een digitale informatievoorziening.
-
Organiseer een rondetafelbijeenkomst waarbij de agenda voor de toekomst wordt
besproken.
-
Continueer dit initiatief door 1x per jaar bijeen te komen met alle ketenpartners om de
agenda voor de toekomst te bespreken en waar nodig aan te vullen.
-
Distribueer als ketenpartner de kennis die vergaard is tijdens dit project naar de achterban
door middel van het plaatsen van een link op de eigen website naar de
informatievoorziening. -
Verwijs als ketenpartners huisbezitters met problematische schulden door naar hun
gemeente voor schuldhulpverlening.
29
BIJLAGE I ORGANISATIEOVERZICHT
Organisatie
Contactpersoon
Functie / afdeling
ABN AMRO Hypotheken Groep
B.V.
Marcel de Graaf
Teammanager Credit Risk Beleid
Chantal Raaymakers
Afdeling Risk
Paul Schuiling
Senior Toezichthouder
Toezicht Banken & Kredietaanbieders
Stephanie van Löben Sels
Toezichthouder
Toezicht / Klantbelang Centraal
Ben Schellekens
Campagneleider Financiële sector
Jan Klinckenberg
Expert Contentunit Geld & Gezond
Steven Jonk
Divisie Economisch Beleid & Onderzoek
Mark Kruithof
Afdeling Financieel Risicomanagement Banken
Federatie Opvang
Rina Beers
Senior Beleidsmedewerker
Gemeente Rotterdam
Farida Aghris
Programmamanager Particuliere Woningvoorraad
Van Heijnsbergen & Partners
Rogier van Heijnsbergen
Makelaar
Ministerie van Binnenlandse
Zaken
Loes Timmer
Beleidsmedewerker
Ministerie van Sociale Zaken
en Werkgelegenheid
Erik Rutten
Beleidsmedewerker
Nationale Hypotheek Garantie
Stijn van den Eshof
Directie a.i./Programmamanagement NHG
Nationaal Instituut voor
Budgetvoorlichting
Gerjoke Wilmink
Directeur
Marcel Warnaar
Senior wetenschappelijk medewerker
Nederlandse Vereniging van
Banken
Anneloes van Ulden
Adviseur Consumentenzaken
Nederlandse Vereniging van
Makelaars
Ger Hukker
Algemeen voorzitter
Gratia van Hooijdonk
Beleidsadviseur VROM-zaken/Wonen
Stichting Bureau Krediet
Registratie
Vanessa Vijn
Beleidsadviseur
NVVK, de vereniging voor
schuldhulpverlening en sociaal
bankieren
Yvon van Houdt
Directeur
Marianne Oostrik
Senior beleidsadviseur
Nico Stolwijk
Manager Strategie & Belangenbehartiging
Michel Ligtlee
Beleidsadviseur Financiën
Karin Boog
Financieel specialist Kenniscentrum
Vereniging Nederlandse
Gemeenten
Jeannette de Ridder
Beleidsmedewerker Sociaal Domein
Verbond van Verzekeraars
Arine Sijl
Beleidsadviseur
Sibylla Bantema
Risk Controller Aegon
Annelies Kleve
Directeur
Bestuurslid NVVK
Jacques Monasch
Kamerlid
Nadja Jungmann
Lector Schulden & Incasso Hogeschool Utrecht en
adviseur
Autoriteit Financiële Markten
Consumentenbond
De Nederlandsche Bank
Vereniging Eigen Huis
Volkskredietbank Noord-Oost
Groningen
30
BIJLAGE II WEBSITE
De tijdens het onderzoek in het kader van het Project Brede aanpak financiële problemen
huisbezitters naar voren gekomen informatie is ten behoeve van de consument samengebracht op
www.huisonderwater.eu. De website kan fungeren als integrale informatievoorziening en beoogt
een bijdrage te leveren aan de zelfredzaamheid van de huisbezitter.
31

Kort geld onmisbaar onderdeel van advies g

MAAR, HOE ZIT HET DAN MET

Nieuwsbrief HAgroep 3 - Heuveling Adviesgroep

Consumenten en hun bescherming (groep 5) De bescherming van

Rentelijst VijfSterrenHypotheek

Modelformulier voor ontbinding / herroeping Dit formulier

RETOURFORMULIER VOOR HET TERUGZENDEN

Formulier retourzenden

|Hypotheekfonds voor |Postbus 231 |Overheidspersoneel |1000 AE

modelformulier