Regionale Analyse Regio 38 het Gooi 1e kwartaal 2014 NVM Data & Research 10-4-2014 Gebiedsindeling: Regio 38 het Gooi Gemeenten: Waarvan de plaatsen: Baarn Eemnes Stichtse Vecht Blaricum Bussum Hilversum Huizen Laren Muiden Naarden Weesp Wijdemeren Alle plaatsen Alle plaatsen Nigtevecht Alle plaatsen Alle plaatsen Alle plaatsen Alle plaatsen Alle plaatsen Alle plaatsen Alle plaatsen Alle plaatsen Ankeveen Graveland, 'sKortenhoef Loosdrecht Nederhorst Den Berg De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 1 Samenvatting transacties: Aantal verkopen 1e kwartaal 2014 : Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2013: Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013: Prijs verkochte woning 1e kwartaal 2014 : Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2013: Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013: Verkooptijd (in dagen) in het 1e kwartaal 2014: Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs: Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod): Prijsontwikkeling sinds de crisis: Prijsontwikkeling sinds 2000: Samenvatting aanbod: Aantal woningen in aanbod 1e kwartaal 2014 : Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2013: Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013: het Gooi Nederland 646 -4,0% 65,3% 24.360 -8,1% 41,5% € 293.000 -1,0% 2,0% € 209.000 0,3% 1,2% 152 159 6,8% 5,5% 12,6% 12,8% -19,9% 13,6% -16,5% 23,8% het Gooi Nederland 3.831 -7,7% -11,5% 155.568 -4,3% -8,1% € 408.000 -0,2% -1,7% Vraagprijzen 1e kwartaal 2014 : Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2013: Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013: Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat: % van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat: % woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen: Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument): 272.000 -0,5% -2,3% 395 51,5% 439 54,4% 19% 19% € 353.000 € 408.000 Vraagprijs van nieuw aanbod: Vraagprijs van totale aanbod: € 18 € € 236.000 272.000 19 De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten uitgefilterd. 2 Aantal verkopen per kwartaal 250 200 150 100 50 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 2009-1 0 Appartement Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Het jaar 2013 breekt met deze trend: de woningmarkt liett een opmerkelijk herstel zien, waarbij sinds het dieptepunt in het eerste kwartaal elk opvolgend kwartaal een groei in het aantal verkopen heeft laten zien. In het eerste kwartaal van 2014 zijn in Nederland totaal 24.360 woningen verkocht (door NMV/makelaars). Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten) 120% 104,6% 100% 80% 60% 57,4% 59,6% 57,1% 60,7% 65,3% 40% 20% 0,0% 0% -0,3% -4,0% -11,4% t.o.v. 2013-4 Vrijstaand Appartement Totaal -4,9% -1,9% -20% Tussenwoning t.o.v. 2013-1 Hoekwoning Twee onder één kap Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype in het eerste kwartaal van 2014. De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder. De landelijke verkoopaantallen liggen 8,1% lager in vergelijking met vorig kwartaal, maar wel 41,5% hoger dan het slechte eerste kwartaal van 2013. 3 Verkoopprijzen per kwartaal € 1.200.000 € 1.000.000 € 800.000 € 600.000 € 400.000 € 200.000 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 2009-1 €- Totaal Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal. Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. 2013 was het jaar waarin voor veel regio's en woningtypen duidelijk sprake van het ' uitbodemen' van de transactieprijs. Inmiddels stijgen de prijzen in veel segmenten weer, zij het nog heel voorzichtig. De gemiddelde prijs van een verkochte woning in Nederland in het eerste kwartaal 2013 komt uit op 209 duizend euro. Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten) 10% 6,3% 6,1% 5% 2,1% 2,5% 2,0% 1,6% 0,3% 0% -2,2% -5% -10% -1,0% -1,2% -8,3% -15% -15,4% -20% Tussenwoning t.o.v. 2013-1 Hoekwoning Twee onder één kap t.o.v. 2013-4 Vrijstaand Appartement Totaal Vergeleken met vorig jaar liggen de woningprijzen in de meeste regio's op een hoger niveau. Ook voor Nederland totaal is sprake van een stijging van de transactieprijs van 1,2% ten opzichte van een jaar eerder. Het is meer dan drie jaar geleden dat de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder positief is. Ook ten opzichte van een kwartaal eerder is de woningprijs (licht gestegen): 0,3%. De prijsontwikkeling kwartaal-opkwartaal is vaak nog wat beweeglijker dan de jaar-op-jaar prijsontwikkeling. 4 Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal 300 250 200 150 100 50 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 2009-1 0 Totaal Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen, hoe groter het verschil is tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte woningen zijn tot medio 2013 sterk opgelopen. Het duurde in sommige regio's twee keer zo lang tot een woning verkocht was als voor de crisis. In de tweede helft van 2013 is landelijk een voorzichtige daling van de verkooptijden zichtbaar, die in het eerste kwartaal van 2014 verder doorzet. De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt uit op 159 dagen, ruim vijf maanden. Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 2009-1 0% Verkoopquotes bestaand aanbod De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht wordt. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Normaal gesproken liggen de verkoopquotes van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis komt het steeds vaker voor dat nieuw aanbod beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod. De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 12,0% en voor nieuw aanbod op 16,7%. 5 Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 2009-1 0% Totaal Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraagverkoopprijsverschil (zowel absoluut als relatief). Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het vierde kwartaal uit op 5,5%. Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse) 24% 25% 21% 20% 16% 14% 15% 10% 5% 7% 8% 3% 10% 7% 13% 11% 9% 4% 0% 0% tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 -4 kwartalen 2e kwartaal 2008 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar meer dan 3 jaar 1e kwartaal 2014 Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen. Het vraag-verkoopprijsverschil in het eerste kwartaal 2014 voor Nederland is voor woningen die binnen een kwartaal verkocht zijn 4%. Woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 24%. (wanneer een percentage van 0% wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de desbetreffende verkooptijdklasse vallen) 6 Aantal woningen in aanbod per kwartaal 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 2009-1 0 Appartement Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod in de afgelopen jaren niet (sterk) is toegenomen. Dit kwam doordat het aantal transacties sterk was teruggezakt, terwijl de toestroom van nieuw aangeboden woningen min of meer op peil bleef. Sinds 2012 kwamen er echter ook steeds minder nieuwe woningen op de markt. Nu de transacties weer aantrekken, is er inmiddels meer dan een jaar lang sprake van een daling van het aantal woningen in aanbod. Voor Nederland totaal gaat het in het eerste kwartaal 2014 om ruim 155 duizend woningen die in aanbod staan, waarvan 31 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten) 0% -2% -4% -6% -4,9% -8% -7,4% -7,4% -5,2% -7,7% -8,4% -10% -9,7% -12% -12,2% -14% -16% -15,0% -18% -17,0% t.o.v. 2013-1 Tussenwoning Hoekwoning -11,5% -11,5% Twee onder één kap Vrijstaand t.o.v. 2013-4 Appartement Totaal Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien, rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal. Het woningaanbod ligt voor heel Nederland 8,1% lager dan vorig jaar. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod landelijk 4,3% gedaald. Het aanbod aan tussen- en hoekwoningen laat landelijk de grootste daling zien. 7 Verdeling van het huidige woningaanbod 20% 31% Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap 15% Vrijstaand Appartement 17% 17% Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is 30% van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 11% van het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 26%, tussenwoningen 19% en twee onder één kapwoningen 14%. In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio. Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod) 60% 50% 40% 30% 19% 20% 10% 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 2009-1 0% De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt, ten opzichte van het totale woningaanbod. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod. De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007, maar er lijkt nu sprake te zijn van een omslagpunt. In het eerste kwartaal van 2014 bestond 19% van al het totale woningaanbod uit nieuw aanbod, dat dus in datzelfde kwartaal op de markt is gekomen. 8 Vraagprijzen per kwartaal € 1.400.000 € 1.200.000 € 1.000.000 € 800.000 € 600.000 € 400.000 € 200.000 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 2009-1 €- Totaal Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Inmiddels dalen de vraagprijzen harder dan de transactieprijzen. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde woningtypen niet of nauwelijks wijzigen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband met een restschuld. Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten) 4% 3,2% 3% 2% 0,8% 1% 0% -0,2% -1% -0,2% -0,7% -0,7% -2% -1,9% -1,8% -1,7% -1,0% -1,9% -3% -4% -5% -4,2% t.o.v. 2013-1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap t.o.v. 2013-4 Vrijstaand Appartement Totaal De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het eerste kwartaal 2014 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal (rechts) en met een jaar eerder (links). Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het eerste kwartaal 2014 uit op 272 duizend euro. Dit is 0,5% lager dan vorig kwartaal en 2,3% lager dan vorig jaar. 9 Vraagprijs van nieuw aanbod vs vraagprijs totale aanbod € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 Vraagprijs totale aanbod 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 2009-1 €- Vraagprijs nieuw aanbod Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan de vraagprijs van het totale aanbod (dit komt door de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de minder courante woningen (vrijstaand, duurdere segment) maken een relatief groter deel uit van het totale aanbod dan van het nieuwe aanbod, omdat het langer duurt om ze te verkopen). Toch zien we dat de prijs van nieuw aanbod in de meeste regio's sneller daalt, het verschil met de vraagprijs van het 'oude' aanbod neemt toe. Consumenten worden zich er steeds meer van bewust dat scherper prijzen loont. Looptijd van het aanbod per kwartaal 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 2009-1 0 Totaal Naast de verkooptijden van verkochte woningen (pagina 5) wordt hier de looptijd van woningen in aanbod in beeld gebracht. In het eerste kwartaal 2014 stonden woningen in Nederland gemiddeld 439 dagen in aanbod, 14,5 maanden. Voor de crisis stonden woningen veel minder lang in aanbod, 132 dagen medio 2008. In het algemeen geldt dat hoe langer een woning in aanbod staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs (zie pagina 6). 10 Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (woningen totaal) 60% 55% 50% 40% 30% 24% 19% 17% 20% 14% 16% 13% 12% 9% 10% 8% 6% 7% 1% 0% 0% tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 -4 kwartalen 2e kwartaal 2008 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar meer dan 3 jaar 1e kwartaal 2014 Bovenstaande grafiek maakt op een andere manier duidelijk dat woningen steeds langer in aanbod staan. Kon een woningverkoper er voorheen nog van uitgaan dat de kans groot was dat zijn woning binnen een kwartaal verkocht was, tegenwoordig staat een steeds grotere groep woningen langer dan twee of zelfs drie jaar te koop. En hoe langer een woning te koop staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs. In Nederland staat op dit moment meer dan de helft van de woningen een jaar of langer te koop. Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 60 50 40 30 20 10 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 2009-2 2009-1 0 Totaal De krapte-indicator laat zien hoeveel keuzemogelijkheden de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. Voor Nederland als geheel komt de krapte-indicator dit kwartaal uit op 19. Een krapte-indicator van 19 houdt in dat de consument voor elke aankoop uit 19 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen. 11 Prijsontwikkeling sinds de crisis en sinds 2000 30,0% 22,1% 20,0% 14,2% 13,5% 9,1% 10,0% 10,8% 13,6% 0,0% -10,0% -20,0% -21,0% -20,8% -30,0% -17,7% -17,1% -19,9% -26,5% Sinds begin van de crisis Tussenwoning Hoekwoning Sinds begin van de eeuw 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal De prijzen van woningen zijn sinds het begin van de crisis in Nederland met gemiddeld 16,5% gedaald. Landelijk is er wel een duidelijk verschil te zien in de ontwikkeling naar woningtype. De goedkopere woningtypen tussenwoning en appartement zijn minder in prijs gedaald dan tweekappers en vrijstaande woningen. Het regionale beeld verschilt uiteraard: een enkele regio noteert slechts een kleine min, maar er zijn ook regio's waar de prijsdaling groter is dan 25%. Wanneer de woningprijzen vergeleken worden met begin 2000 dan is de gemiddelde woning in Nederland nog altijd bijna 24% meer waard. 12
© Copyright 2024 ExpyDoc
