RIB: Philips Lighting Transformatie

gemeente Eindhoven
Raadsnummer 14R6120
Inboeknummer
14bst01915
Dossiernummer
14.47.202
21 november 2014
Raadsinformatiebrief
Onderwerp: Philips Lighting Transformatie.
Inleiding
In maart 2014 is de verkoop van het complex Philips Lighting aangekondigd. Inmiddels is er een
koopovereenkomst gesloten tussen Philips en Lichtstad Vastgoed BV, een
ontwikkelingsvennootschap, waarvan o.a. de heren Foolen en Reijs aandeelhouder zijn. De
overeenkomst is onvoorwaardelijk. Het juridisch transport en de levering van het onroerend goed
zal voor 1 januari 2015 plaatsvinden. De heren Foolen en Reijs hebben in en buiten Eindhoven
diverse kantoren verbouwd tot hoofdzakelijk woonruimte.
Voor de herontwikkeling is door Lichtstad Vastgoed BV een plan gemaakt met daarin
transformatie van de hoofdmassa, gedeeltelijke sloop, nieuwbouw, aanleg van (toekomstig
openbare) voorzieningen en ondergrondse parkeervoorzieningen.
Het plan laat zich onderscheiden in een transformatiefase en een nieuwbouwfase.
 Actueel maatschappelijk onderwerp/probleem
 Coalitieafspraak
Motie/amendement/toezegging
 Anders, namelijk wettelijke taak
Besluit van college van burgemeester en wethouders
1. Kennisnemen van het initiatief tot transformatie van het voormalig (kantoor-) gebouw Philips
Lighting, alsmede van de door Lichtstad Vastgoed BV gewenste ontwikkelrichting voor de
gehele kavel (3,5 ha).
2. Instemmen met toepassing van de afwijkingsbevoegdheid uit Wabo / Bor t.b.v. omzetting
van de hoofdmassa van kantoren naar wonen, met commerciële ruimte (waaronder
supermarkt) op begane grond, onder voorwaarde van goede stedenbouwkundige aansluiting
op buitenruimte, tevens ter beoordeling supervisor (fase 1).
3. Instemmen met opstarten bestemmingsplanaanpassing voor woningbouwrealisatie aan
Mathildelaan en op hoek Mathildelaan - Gagelstraat (ook in relatie tot compensatie voor te
slopen aan- en bijgebouwen), onder voorwaarde dat reeds nu de ‘lichtas’ wordt gerealiseerd
alsmede een groot deel van het parkeerterrein wordt omgezet naar een park (waarin
gemeente de Gender kan aanleggen) (fase 1A+B).
4. a. Afspraken maken met initiatiefnemer over sloop LAC en realisatie resterend
A
b.
c.
Raadsnummer 14R6120
deel park, alsmede over bestemmingsplanvoorbereiding voor 20-22.000m2 nieuwbouw
woonfunctie (extra compensatie t.o.v. bouwvolume woningbouw aan Mathildelaan en op
hoek Mathildelaan – Gagelstraat uit punt 3)
Kennisnemen dat een dergelijke afspraak gevolgen heeft voor de centrumstedelijke
programmering / prioritering en (gemeentelijke) grondexplotaitie.
Vooralsnog geen medewerking verlenen aan verdere nieuwbouwontwikkeling daar dit
mede afhankelijk is van uitkomst bredere prioriteitsdiscussie..
Argumenten/kanttekeningen
De argumenten en kanttekeningen bij het besluit zijn opgenomen in de bijlage bij deze
raadsinformatiebrief.
Kosten en dekking
Alle kosten ten gevolge van de toepassing van de wijzigings- / afwijkingsbevoegdheid voor de
transformatie van de hoofdmassa en de bestemmingsplanaanpassing komen voor rekening van
de ontwikkelaar. Ook de kosten zoals noodzakelijke infrastructurele aanpassingen (m.u.v. de
gesubsidieerde aanleg van de Gender door de gemeente) en planschaderisico’s worden
verhaald.
Ter inzage gelegde stukken
Niet van toepassing.
Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
secretaris
2
A
Raadsnummer 14R6120
Bijlage bij de raadsinformatiebrief Philips Lighting Transformatie.
Argumenten en kanttekeningen.
1. Lichtstad Vastgoed BV heeft een ontwikkelingsvisie gemaakt voor herontwikkeling van het
Philips Lighting-complex, met de transformatie van de hoofdmassa als prioritair onderdeel. De
herontwikkeling van de bestaande kantoorgebouwen draagt bij aan bestrijding van leegstand in
de kantorensector. Met het totale plan wordt er ca. 43.000m2 incourante kantoor-/bedrijfsruimte
uit de markt gehaald, dat vanaf 1 januari 2015 leeg komt te staan.
Lichtstad Vastgoed BV beoogt een transformatie van ca. 31.500 m2 kantoorruimte naar
woningbouw, grotendeels voor de doelgroepen expats, starters, afgestudeerden, promovendi en
onderzoekers. Bewoning door andere doelgroepen is niet uitgesloten. De initiatiefnemers hebben
een marktconsultatie gehouden onder o.a. corporaties, HTC, grote bedrijven, makelaars en
beleggers/institutionele verhuurders. Daarnaast vindt op gedeelten van de begane grond
transformatie plaats naar commerciële ruimte, waaronder een supermarkt. Ter onderbouwing
heeft zij een markt- en vestigingsplaatsonderzoek laten uitvoeren.
Verder voorziet het plan van Lichtstad Vastgoed BV in nieuwbouw aan de Mathildelaan-zijde en
op de hoek Gagelstraat-Mathildelaan, tevens ter compensatie van op korte termijn te slopen aanen bijgebouwen. In deze fase wordt ook gestart met de realisatie van een park aan de
achterzijde van het huidige kantoorgebouw (het huidige parkeerterrein). Op langere termijn
voorziet het plan in grote toevoegingen van woningbouw aan de achterzijde en nabij de
Gagelstraat. In die fase wordt het park voltooid.
2. Transformatie van de hoofdmassa van kantoren naar wonen en voorzieningen voorziet in
stedelijke behoefte (fase 1).
2.1. Onderdeel transformatie 31.500 m2 kantoor naar woningen.
Het bestemmingsplan Emmasingelkwadrant Fellenoord dat in 2013 is vastgesteld is
conserverend. De bestemming van het complex is kantoren, zakelijke dienstverlening en
bedrijven. Het bestemmingsplan maakt transformatie van Philips Lighting mogelijk. Er geldt een
wijzigingsbevoegdheid voor B&W naar de bestemmingen: Gemengd, Wonen, Maatschappelijk,
Bedrijf en/of Horeca.
Gezien de signalen op de woningmarkt menen wij dat er voldoende behoefte bestaat aan de
woonruimte waarop Lichtstad Vastgoed BV met het transformatieplan mikt. Dit is met
aangereikte verklaringen van verhurende partijen (marktconsultatie initiatiefnemer), maar
bovenal vanuit onze beoordelingen in het kader van het Handvest Woonvisie en inschattingen
van woonbehoeften (vraag en aanbod) voor de transformatie voldoende aangetoond. Tevens is
het in lijn met de ‘ladder van duurzame verstedelijking’.
Bovenal zien we de (ruimtelijk) planologische argumentatie als belangrijkste motief, een goede
ruimtelijke ordening. De locatie Philips Lighting is als schakel tussen het centrum van de stad en
het Stadionkwartier en Strijp-S van groot belang in de stedelijke ontwikkeling van Eindhoven. Het
deel waaraan nu medewerking wordt verleend past geheel binnen de contour die geldt als
uitgangspunt voor de gewenste ontwikkeling, vastgelegd in het bestemmingsplan.
3
Raadsnummer
2.2. Onderdeel transformatie 2.500 m2 kantoor (begane grond) naar commerciële voorzieningen.
De commerciële voorzieningen zullen bestaan uit een fullservice supermarkt (1.500 m2), een
biologisch specialiteitenconcept, en enkele kleinere voorzieningen (coffee-corner, Greenbike,
verhuurkantoor Eindhoven2Stay). Met name voor de met de auto goed bereikbare supermarkt
ligt hier tevens een aangeleverd markt- en vestigingsplaats-onderzoek aan ten grondslag. Mede
gelet op de toename van bewoning van de binnenstad worden de effecten op het bestaande
aanbod in de binnenstad beperkt geacht. Echter, vanwege leegstaande winkelmeters in de
binnenstad is het verstandig om in overleg met de initiatiefnemer naast de supermarkt bij
voorkeur naar specifieke / locatiegebonden gebruikers te (blijven) kijken. De initiatiefnemer heeft
die bereidheid uitgesproken.
2.3. Het is (ook in de eerste fase al) van belang dat het pand een acceptabele
stedenbouwkundige inpassing krijgt.
Daartoe wordt de stedenbouwkundige aansluiting op de buitenruimte ter beoordeling voorgelegd
aan de commissie Ruimtelijke Kwaliteit, maar ook aan de supervisor Geuze (West8, tevens
opsteller van de door de raad in 2006 vastgestelde Ontwikkelingsvisie Emmasingelkwadrant).
2.4. Wij zijn in de gelegenheid om voor de transformatie van de bouwvlakken uit het
bestemmingsplan ‘Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013’ de wijzigingsbevoegdheid of de
afwijkingsbevoegdheid toe te passen.
De toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid was tot voor kort het voor-de-hand-liggende
instrument. Per 1 november 2014 is het ook mogelijk om de afwijkingsbevoegdheid uit Wabo /
Bor te gebruiken. Per die datum treedt een aantal wijzigingen in het Besluit omgevingsrecht in
werking, die de procedure efficiënter maken.
3. De initiatiefnemers voorzien aan de Mathildelaan en op de hoek Gagelstraat-Mathildelaan in
toevoeging van nieuwbouwwoningen (fase 1A+B), alsmede halfverdiepte parkeerkelders (deels
met dek voor parkeren supermarkt).
Deze volumes komen qua principe overeen met de gedachtegang in de Ontwikkelingsvisie van
West8. Omdat het vigerende bestemmingsplan alsmede de daarin vervatte
wijzigingsbevoegdheid deze nieuwbouwontwikkeling niet faciliteren, is een aanpassing van het
bestemmingsplan noodzakelijk. Er moet daarbij getoetst worden aan de ladder voor duurzame
verstedelijking. Omdat tegenover deze nieuwbouw tevens de bereidheid tot sloop van moeilijk te
transformeren aan- en bijgebouwen staat, is dit een positieve beweging. Temeer omdat hierdoor
de mogelijkheid ontstaat (en wij stellen dit tevens als voorwaarde) om reeds nu een groot deel
van het parkeerterrein te laten omzetten naar een park (waarin gemeente de Gender kan
aanleggen), alsmede de ‘lichtas’ door te trekken richting stadion, zullen wij medewerking
verlenen aan het opstarten van deze planologische procedure.
4. In de door de initiatiefnemer beoogde verdere fasen voorziet zij de realisatie/afronding van het
park en de toevoeging van 3 grote woongebouwen/-torens. De ruimtelijke en programmatische
4
Raadsnummer
impact is van een dermate orde, dat wij voor een belangrijk deel eerst een bredere
prioriteitendiscussie noodzakelijk achten.
Zonder vooruitlopend op een gemeentebrede prioriteitendiscussie medewerking toe te zeggen
aan de door de initiatiefnemer gewenste 3 grote woongebouwen/-torens (totaal meer dan 75.000
m2 BVO), is met de initiatiefnemer wel de intentie uitgesproken om het LAC over enkele jaren te
slopen zodra de gemeente medewerking verleent aan een bestemmingsplanprocedure ten
behoeve 20-22.000 m2 BVO additionele nieuwbouwwoningen (300-350 middeldure woningen).
Tot die tijd (naar verwachting uiterlijk over 3 tot 5 jaar) wordt het LAC door initiatiefnemer tijdelijk
verhuurd.
M.n. vanwege de grote kans om tot realisatie van een sterke verbinding tussen centrum en
stadion (Lichtas) te komen, gekoppeld aan een groene long/stadspark met Gender, vinden wij
het waardevol om nu reeds deze intentie overeen te komen. Naast de genoemde
stedenbouwkundige voordelen, krijgt bovendien het nu wat sombere Lichtplein door het
verdwijnen van het LAC een sterkere beleving.
Ruimtelijk is genoemde BVO-toevoeging (van 20-22.000 m2) op de Philips Lighting-kavel zeker
haalbaar. Programmatisch wordt het product als goed afzetbaar ingeschat (middelduur huur,
centrum-stedelijk). Daar het hier om ruim 1 jaar (huidige) opnamecapaciteit
centrumappartementen gaat, vertraagt het in het meest negatieve scenario andere projecten.
Dat impliceert in dat geval elders in het centrum dan een renteverlies / -risico voor 300-350
woningen.
5

Download Report