Nieuwe
website
live
Huurachterstand
laag
Groot
onderhoud
Haverlanden
124 woningen
duurzaam
aangepakt
Eerste
steenlegging
Torckdael
Verantwoording
Voor ons jaarverslag maken wij een bewuste keuze ten aanzien van samenstelling, productie en
uitgave.
Interne coproductie
Ons jaarverslag bestaat uit bijdragen van een brede groep aan medewerkers op allerlei niveaus
vanuit de gehele organisatie. Dat tekent hun betrokkenheid en schetst hun bereidheid en kwaliteit
van werken om verantwoording over activiteiten af te willen en te kunnen leggen.
Uitgave in eigen beheer
Het jaarverslag wordt met zorg, maar op eenvoudige wijze en passend voor een
maatschappelijke organisatie, volledig in eigen beheer uitgegeven. Wij sparen niet op kwaliteit
van de inhoud, wel op forse externe productiekosten. Het uitgespaarde geld wordt ingezet voor
de volkshuisvesting.
Jaarverslag 2013
2
Missie
De Woningstichting biedt als maatschappelijk vastgoedondernemer kwalitatief goede
huisvesting, draagt bij aan een leefbare woonomgeving in aansluiting op de woonwensen met
vooral bijzondere aandacht voor mensen die minder goed in staat zijn zelf in hun huisvesting te
voorzien. Dit doen we op een transparante, maatschappelijke en financieel verantwoorde
manier en met oog voor milieu en duurzaamheid.
De Woningstichting is gevestigd in Wageningen: een levendige studentenstad met een oude,
karakteristieke binnenstad. Wageningen staat bekend om de internationaal befaamde
Wageningen UR (University & Research centre) en heeft landelijke bekendheid als ‘Stad van de
Bevrijding’. De bevolking van Wageningen is samengesteld uit circa 151 nationaliteiten; circa
50% van de 15- tot 65-jarigen in Wageningen is hoogopgeleid (HBO en/of WO); landelijk is dat
ruim 25%. De stad is prachtig gelegen tussen de Utrechtse Heuvelrug, de Veluwe en het
Rivierenlandschap van de Betuwe.
Met bijna 5.200 woningen (dat is bijna de helft van alle woningen in de stad) en ruim 600
eenheden bedrijfsonroerendgoed, zoals garages en maatschappelijk vastgoed, is de
Woningstichting de grootste verhuurder in Wageningen. De Woningstichting heeft relatief veel
gestapelde bouw uit de zestiger jaren van de vorige eeuw.
De Woningstichting staat midden in de maatschappij. Onze corporatie is een maatschappelijke
onderneming met als belangrijkste taak het zorgen voor betaalbare en kwalitatief goede
huisvesting, met name voor mensen die minder goed in staat zijn zelf in hun huisvesting te
voorzien. De Woningstichting profileert zich als professionele partner voor onder andere zorg- en
welzijnsinstellingen.
De optimalisatie van het maatschappelijk rendement staat bij ons voorop. Onze eerste taak is het
beheren en verhuren van betaalbare huurwoningen, primair voor mensen met een relatief laag
inkomen. Als maatschappelijke vastgoedondernemer sturen wij op waarde-creatie en financieel
rendement; dat zetten wij in om onze sociale doelstelling te verwezenlijken.
Statement
Wij werken Samen in een Ondernemende organisatie, willen daarbij Open en Betrouwbaar zijn
in ons gedrag en onze communicatie, zijn ons bewust van onze omgeving en streven naar
kwaliteit door integer, deskundig, resultaat- en klantgericht te werken in gezamenlijke
verantwoordelijkheid.
Onze opgaven
Onze opgaven liggen onder andere vast in ons ondernemingsplan en de prestatieafspraken met
de gemeente Wageningen. Vanwege actuele (markt-)ontwikkelingen hebben we samen met de
gemeente een aantal prestatieafspraken gewijzigd. De belangrijkste opgaven die wij voor 2015
opgestart of gerealiseerd moeten hebben zijn:
 Beschikbaar stellen van formatie voor het sociaal programma herstructurering, inzet van
woonconsulenten en buurtbeheerders in kwetsbare complexen.
 Inzetten van professionals bij complexe overlastsituaties.
 Ontwikkeling woningbouwprojecten / maatschappelijk vastgoed:
 Patrimonium: herstructurering 158 woningen;
 Buurtseplein: 21 (sociale huur)woningen, 2 maatschappelijk vastgoed;
 Ireneschool: 47 woningen (25 sociale huur en 22 koop), 77 parkeerplaatsen;
 Torckdael: 196 woningen (101 sociale huur, 95 vrije sector huur), 2 maatschappelijk
vastgoed, 3 commercieel vastgoed, 182 parkeerplaatsen;
 Van der Meer (Nobelpark): 47 (sociale huur)woningen en 1 maatschappelijk vastgoed
(gerealiseerd);
Jaarverslag 2013
3







 Nieuw Kortenoord: 193 (sociale huur)woningen (54 sociale huurwoningen inmiddels
gerealiseerd).
Accepteren van een onrendabele top van 20% van de stichtingskosten tot een maximum van
€ 40.000 per sociale huurwoning bij een grondprijs van € 15.000.
Jaarlijks opplussen van 100 woningen.
Realiseren van vijf woonservicepunten.
Verhogen van het gemiddelde energielabel met twee stappen (tot en met 2020).
Jaarlijks aanbieden van maximaal tien procent van de vrijkomende sociale huur woningen aan
bijzondere doelgroepen.
Aanbieden van 85 woningen aan de bijzondere doelgroep Verzorgd Wonen (Rustenburg).
Jaarlijks verkopen van 30 à 40 woningen uit de bestaande voorraad aan met name starters.
Onze kernambities
Naast het realiseren van onze opgaven hebben wij in ons ondernemingsplan 2013-2017 de
volgende kernambities geformuleerd:
 Beschikken over een kernvoorraad van maximaal 3.500 sociale huurwoningen.
 Transformeren van sociale huurwoningen naar de vrije huur- en koopsector.
 Investeren van circa € 220 miljoen in vastgoed, milieu, duurzaamheid en leefbaarheid onder
voorbehoud van borging en kabinetsbeleid.
 Verbeteren van de energetische kwaliteit van onze woningen.
 Excelleren op het gebied van governance.
 Vergroten klanttevredenheid door het toepassen van moderne informatietechnologie
(“internetgeoriënteerde organisatie”) in onze klantprocessen waardoor deze geoptimaliseerd
worden.
 Optimaliseren kwaliteit dienstverlening aan onze huurders en andere belanghouders.
Wij laten de kwaliteit van onze governance en dienstverlening en de klanttevredenheid meten
door een gekwalificeerd, onafhankelijk en gespecialiseerd onderzoeksbureau (KWH).
 Blijven zorgen voor passende huisvesting voor bijzondere en kwetsbare doelgroepen die voor
hun huisvesting afhankelijk zijn en blijven van de betaalbare huursector.
 Vergroten betrokkenheid van onze belanghouders bij onze visie, koers en ambities.
 Versterken van onze positie in de lokale samenleving.
 Inzetten op ketenintegratie met onze relevante zakelijke en maatschappelijke partners.
 Teruggaan naar de focus op onze bewoners en hun gemeenschappen.
 Continueren goede en gezonde financiële positie.
 Continueren van een adequaat risicomanagement.
Jaarverslag 2013
4
Kerncijfers ....................................................................................................................................... 6
Voorwoord....................................................................................................................................... 7
Verslag van de Raad van Toezicht ............................................................................................. 11
Governance, risico’s en risicobeheersing................................................................................. 17
Duurzaamheid en maatschappelijk ondernemen ..................................................................... 24
Kwaliteit van het woningbezit ..................................................................................................... 32
Woonruimteverdeling .................................................................................................................. 44
Verhuur .......................................................................................................................................... 55
Bewonersparticipatie ................................................................................................................... 59
Leefbaarheid ................................................................................................................................. 66
Wonen en zorg .............................................................................................................................. 73
Organisatie en bedrijfsvoering ................................................................................................... 83
Financiële continuïteit ................................................................................................................. 93
Jaarrekening 2013 ...................................................................................................................... 100
Overige gegevens ...................................................................................................................... 152
Algemene gegevens................................................................................................................... 157
Begrippenlijst.............................................................................................................................. 158
Afkortingenlijst ........................................................................................................................... 162
Colofon ........................................................................................................................................ 164
Jaarverslag 2013
5
2013
2012
2011
2010
2009
864
1.050
1.139
1.305
1.313
3.546
3.508
3.524
3.453
3.469
Duur tot huurtoeslaggrens € 574 tot € 681 (prijspeil 2013)
508
384
273
244
244
Duur boven huurtoeslaggrens > € 681 (prijspeil 2013)
229
172
139
89
89
A. In exploitatie
B. In aanbouw
5.147
91
5.114
48
5.075
102
5.091
0
5.115
0
Subtotaal
5.238
5.162
5.177
5.091
5.115
9
19
570
24
9
19
570
21
9
19
568
21
10
19
568
22
5
5
568
21
Totaal bezit
5.860
5.781
5.794
5.710
5.714
Aantal vhe’s (methode CFV)
5.302
5.266
5.227
5.245
5.266
Aantal verhuringen
533
502
466
429
564
Personeel
Formatie
Vhe’s per formatieplaats
52,0
102
47,1
112
46,5
112
48,5
108
47,6
111
582.302
224.072
578.684
272.548
593.528
294.514
578.800
276.857
570.100
228.644
88.908
21.343
90.240
32.106
94.895
37.689
n.b.
36.105
n.b.
26.272
78,0
80,2
82,6
n.b.
n.b.
4,1
4,1
4,5
4,7
5
12,9
12,9
12,2
12,7
12,5
13,40%
2,4
2,00%
29%
12,10%
2,9
2,10%
28%
11,20%
2,8
2,20%
25%
11,20%
2,6
2,20%
25%
11,40%
2
1,90%
32%
Huurwoningen (in aantallen vhe's)
Goedkoop tot ca. € 374 (prijspeil 2013)
Betaalbaar tussen € 374 tot ca. € 574 (prijspeil 2013)
Huurwoonwagens
Standplaatsen
Garages e.d.
Bedrijfsvastgoed
Financiële kengetallen (x € 1.000,--)
Marktwaarde
Bedrijfswaarde
(x € 1,--)
Algemene reserve per woning op basis van:
- Marktwaarde
- Bedrijfswaarde
Solvabiliteit
Interest lang vreemd vermogen
Salarissen inclusief sociale lasten,
pensioenen en inlening als% van de
huren en vergoedingen
Loan to value (op WOZ-waarde, max. 40%)
Interest dekkingsratio (min. 1,6)
Direct rendement obv marktwaarde
Onderhoud als % van de huur
Jaarverslag 2013
6
Voorwoord
Jaarverslag 2013
7
Decentralisatie jeugdzorg, participatiewet en AWBZ
De taken op het gebied van de jeugdzorg, de participatiewet en een groot deel van de AWBZ
gaan naar verwachting per 1 januari 2015 over naar de gemeenten. Deze belangrijke taken, zo is
de gedachte, kunnen beter en goedkoper dichter bij de mensen georganiseerd worden. Dat is
ook één van de redenen dat de drie decentralisaties gepaard gaan met een forse
bezuinigingsopgaaf. De tijd tussen het tot stand komen van de nieuwe wetgeving en de
implementatie van de taken door de gemeenten is ongekend kort. Dat maakt dat ik de
ontwikkelingen met enige bezorgdheid volg. Het is nu al zo dat woningcorporaties steeds vaker
geconfronteerd worden met multiproblem-huishoudens; ik maak me zorgen omdat ik verwacht
dat die problematiek alleen maar zal toenemen. Corporaties doen er goed aan om hun
partnership met de gemeente te intensiveren en als samenwerkingspartner deel uit te maken van
de keten wonen, zorg en welzijn; of naar de titel van ons ondernemingsplan: ‘Samen Wonen,
Leven en Ondernemen’. Woningcorporaties kunnen als partner concreet en positief bijdragen
aan de onvermijdelijke nieuwe werkelijkheid.
Woningmarktbeleid voor huurders en corporaties
Huurders krijgen huurverhogingen boven inflatie en boven bepaalde inkomens nog grotere
inkomensafhankelijke huurverhogingen; hun koopkracht staat onder druk. Huurders met een
midden- of hoger inkomen worden in feite gedwongen te verhuizen naar de vrije huur- of koopsector. Aan woningcorporaties worden forse heffingen opgelegd waardoor hun investeringsruimte
sterk is gereduceerd. Het werkdomein van corporaties op het brede gebied van het wonen wordt
ingeperkt; hun activiteiten op het gebied van leefbaarheid en de wijk-, dorp- en stadsvernieuwing worden aan beperkende regels gebonden. Het ideaal van vitale en gemengd
samengestelde wijken verdwijnt achter de horizon. Het beleid van de regering voor de
woningmarkt is niet vriendelijk voor huurders en corporaties. De corporatiesector moet inkrimpen;
corporaties investeren nu al minder in nieuwbouw, herstructurering en duurzaamheid.
De verwachte nieuwe werkelijkheid is dat corporaties terugkeren naar hun kerntaak: het voorzien
in de huisvesting van mensen die daartoe zelf minder goed in staat zijn. Wij rekenen ook de
gezinnen met een lager middeninkomen daarbij; zij vallen nu tussen wal en schip. Dit, door ons
niet gewenste beleidsscenario, schetsten wij al in ons nieuwe ondernemingsplan 2013-2017. Wij
spreken opnieuw uit te blijven staan voor de huisvesting van onze primaire doelgroep in
betaalbare, goed onderhouden sociale huurwoningen.
Trots op onze prestaties
Het jaar 2013 was wederom een bijzonder dynamisch jaar, waarin we veel tot stand hebben
gebracht. Ik denk bijvoorbeeld aan:
 De herijking van ons ondernemingsplan voor de periode 2014-2018 met de actieve inbreng
van onze belanghouders: bewoners, gemeente en organisaties uit de zorg, het welzijn, het
onderwijs, de kerken en het bedrijfsleven.
 Onze omvangrijke investeringen in planmatig en groot onderhoud en duurzaamheid. Doel is
het verhogen van de kwaliteit van ons woningbezit en het beperken van de energielasten van
onze bewoners. Het project groot onderhoud / aanbrengen zonnepanelen 124 woningen in de
Haverlanden is daar een voorbeeld van. We ontvangen daarvoor veel positieve reacties; de
statenleden van de Provincie Gelderland hebben in februari 2014 een werkbezoek gebracht
aan dit project.
 Oplevering Van der Meer: 47 appartementen en 1 gemeenschappelijke ruimte met
WonenPlus.
 Onze geheel nieuwe en klantvriendelijke website die meer mogelijkheden biedt aan onze
klanten. Voor onze projecten Torckdael en wijkvernieuwing Patrimonium hebben we een
eigen website gelanceerd om onze klanten en belanghebbenden nog beter te informeren.
 Ons nieuwe Milieubeleidsplan. We lopen voorop in duurzaamheid en dragen naar vermogen
bij aan de klimaatdoelstelling van de gemeente: een klimaatneutraal Wageningen in 2030.
Jaarverslag 2013
8

Ons nieuwe Informatieplan. We bieden de standaarddiensten aan onze klanten digitaal aan;
dat is zowel klantvriendelijk als doelmatig. Daarnaast blijven we natuurlijk (persoonlijk)
maatwerk bieden aan klanten die dat nodig hebben.
We zijn trots op onze prestaties in 2013 en de nieuwe wegen die we zijn ingeslagen. Zo werken
wij aan de nieuwe werkelijkheid voor onze klanten en belanghouders.
Wij blijven investeren
Het jaar 2014 wordt opnieuw een bijzonder dynamisch jaar. Al vanaf 2006 werken wij aan meer
efficiency en een grotere effectiviteit in onze bedrijfsvoering. Onze bedrijfslasten zullen verder
worden verlaagd; dat schept de ruimte om ons omvangrijke investeringsprogramma voort te
zetten, zoals:
 Torckdael: sloop woon- en zorgcentrum Rustenburg, bodemsanering en nieuwbouw van 150
woningen / appartementen en 50 verpleeghuisplaatsen; een duurzaam project met warmtekoude opslagsysteem. De bouw is in 2013 gestart.
 Patrimonium, wijkvernieuwing: sloop en nieuwbouw 158 woningen; dit plan is in
voorbereiding. De bewoners van Patrimonium hebben ingestemd met het sloop- en
nieuwbouwbesluit van hun woning; een emotioneel, maar reëel besluit.
De beide projecten scheppen de nieuwe werkelijkheid voor onze bewoners.
Als zich kansen voordoen waarmee we nog meer of beter aan de wensen van onze klanten
kunnen voldoen dan grijpen we die aan voor zover deze binnen onze kaders passen.
Dank aan onze interne en externe belanghouders
In ons jaarverslag wordt uitgebreid aandacht gegeven aan onze nu nog vele en verschillende
werkzaamheden op het brede gebied van het wonen. Ik dank onze bewoners, belanghouders,
medewerkers en Raad van Toezicht voor hun inbreng en inzet in 2013. Dat geeft mij vertrouwen
in de toekomst en de nieuwe werkelijkheid.
Ik wens u veel leesplezier met ons jaarverslag 2013.
Lex Janssen
Directeur / Bestuurder
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
9
Jaarverslag 2013
10
Inleiding
Met dit verslag verantwoordt de RvT zich over zijn interne toezicht. De toepassing van de
Governance Code Woningcorporaties is toegelicht in het hoofdstuk Governance, risico’s en
risicobeheersing. De volgens de code te publiceren documenten, waaronder de
governancestructuur, zijn op onze website geplaatst.
Nieuwe voorzitter
Op 20 februari 2013 is de heer drs. A.S.F. van Asseldonk benoemd tot voorzitter van de RvT. Hij
heeft een ruime ervaring als commissaris en is sinds april 2013 burgemeester van de gemeente
Overbetuwe.
Raad van Toezicht
De RvT houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen
de Woningstichting en haar dochteronderneming Ecovallei B.V. (Energie B.V.). De samenstelling,
het rooster van aftreden en de honorering zijn als bijlage bij dit verslag gevoegd.
Alle leden van de RvT zijn conform de governancecode onafhankelijk. Hun beroep en
nevenfuncties conflicteren niet met het lidmaatschap van onze RvT; tegenstrijdige belangen
hebben zich niet voorgedaan.
De verschillende rollen die bestuur en RvT vervullen worden scherp bewaakt.
In 2013 kwam de RvT zeven keer bijeen. Zes keer in aanwezigheid van het bestuur: vier keer
voor een reguliere vergadering, één keer voor een extra vergadering met aansluitend een
themabijeenkomst en één keer voor de bijeenkomst voor commissarissen en besturen van
corporaties in de regio FoodValley. Eén keer vergaderde de RvT zonder het bestuur: de jaarlijkse
zelfevaluatie van de RvT. De themabijeenkomst omvatte de juridische aspecten van warmte en
koude levering in relatie tot de nieuwe Warmtewet en de oprichting van een energie B.V.. Gelet
op de nieuwe participatiemaatschappij concludeerde de RvT bij zijn zelfevaluatie, dat de RvT
meer aandacht wil besteden aan nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen.
De voorzitter overlegt maandelijks met de bestuurder (advies- en klankbordfunctie). De voorzitter,
vicevoorzitter en de bestuurder bereiden gezamenlijk de vergaderingen van de RvT voor.
De voorzitter en vicevoorzitter wonen eenmaal per jaar een overlegvergadering van de
bestuurder en de OR bij; zij ontvangen bovendien de notulen van deze vergaderingen.
De twee ‘huurderscommissarissen’ worden uitgenodigd voor het overleg met de gezamenlijke
bewonerscommissies en wonen die bijeenkomsten zoveel als mogelijk bij.
Over de werkzaamheden en besluiten van de RvT worden onze medewerkers geïnformeerd met
de nieuwsbrief RvT die gepubliceerd wordt op ons intranet.
De bestuursbesluiten, waarvoor dat volgens onze statuten en de Governancecode vereist is, zijn
door het bestuur ter goedkeuring aan de RvT voorgelegd. Buiten de hierna bij de kerncommissies
vermelde onderwerpen noemen we nog de volgende thema’s en besluiten:
 de herstructurering en wijkvernieuwing Patrimonium (sloop en nieuwbouw);
 het nieuwbouwproject Torckdael samen met de zorgorganisatie Opella (bodemsanering,
sloop zorgcentrum en nieuwbouw);
 ons milieubeleidsplan 2013-2017;
 het overleg met onze interne en externe belanghouders;
 het verslag van de Geschillenadviescommissie WERV over 2012;
 het jaarverslag 2012 van de Urgentie- en Klachtencommissie Woonruimteverdeling WERV.
De Auditcommissie kwam in 2013 vijf keer bijeen; de belangrijkste onderwerpen waren:
 de jaarstukken 2012 en de meerjarenbegroting 2014-2018, inclusief het verslag en de
managementletter van de externe accountant;
 het interne en externe controleplan 2013 van de interne controller en de externe accountant;
 treasury, waaronder de financiering en het standaardmodel voor derivatencontracten;
 het investeringsstatuut en het maatschappelijk afwegingskader;
Jaarverslag 2013
11







de Ecovallei B.V. (statuten en businessplan) en het verbindingenstatuut
de Woningstichting;
onze Kritische Prestatie Indicatoren;
het informatieplan 2013-2017 en de rapportage ICT;
de benoeming van de nieuwe Manager Finance & Control / interne controller;
de (toezichts)brieven van de externe toezichthouders (ministerie van BZK en CFV) en WSW;
de benchmarks IPD/aeDex corporatie vastgoedindex en Corporatie Benchmark Centrum;
de kwartaalrapportages, waaronder de voortgangrapportage SEPA en de rapportage
naleving van onze integriteitscode.
De Remuneratiecommissie kwam in 2013 vier keer bijeen; de belangrijkste onderwerpen waren:
 advisering bestuurder inzake in dienst nemen Manager Vastgoed Ontwikkeling;
 de Wnt en de specifieke ministeriële regeling voor de honorering van topfunctionarissen van
woningcorporaties;
 het functioneren van de bestuurder, de prestatiecriteria en zijn honorering;
 de vervanging van de leaseauto van de bestuurder wegens het overschakelen op het
elektrisch rijden in het kader van ons milieubeleidsplan.
De Werving- en Selectiecommissie kwam in 2013 één keer bijeen in het kader van de benoeming
van onze nieuwe voorzitter.
Bestuur
Ons bestuur bestaat uit één Directeur / Bestuurder, de heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE; zijn
nevenfuncties zijn op onze website gepubliceerd. De nevenfuncties van de Directeur / Bestuurder
conflicteren niet met zijn hoofdfunctie; tegenstrijdige belangen hebben zich niet voorgedaan.
Interventies door de RvT zijn, evenals in voorgaande jaren, niet nodig geweest.
Over het honoreringsbeleid doen wij verslag met het bijgevoegde remuneratierapport.
Slotwoord
Wij danken alle medewerkers en het bestuur voor hun enthousiaste inzet in 2013. Wij staan
samen voor de grote uitdaging om onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven in deze
moeilijke tijd van crisis, ook in de volkshuisvesting, te realiseren. Tot nu toe zijn we daar prima in
geslaagd, zodat we ook als Raad van Toezicht alle vertrouwen in de toekomst kunnen hebben.
Raad van Toezicht
Toon van Asseldonk (voorzitter)
Henk Spiering (vicevoorzitter)
Jaap Meijer
Jan Kalisvaart
Tineke Strik
Maria van Schaijik
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
12
Bijlage bij Verslag Raad van Toezicht
Toelichting
De leden van de RvT zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties
(VTW).
Alle leden van de RvT hebben de Nederlandse nationaliteit.
Mevrouw Strik en mevrouw Van Schaijik zijn benoemd op bindende voordracht van de huurders.
De totale bruto jaarhonorering, exclusief btw, voor de leden van de Raad van Toezicht bedraagt
€ 45.548,44. De honorering is conform de Governancecode vastgesteld met inachtneming van de
Honoreringscode Commissarissen van de VTW. De specifieke ministeriële regeling voor
woningcorporaties op basis van de Wnt maximeert die honorering; voor zittende leden geldt een
overgangsregeling. De voorzitter wordt gehonoreerd conform de inmiddels vervallen ministeriële
regeling voor 2013; hij wenst echter geen hogere honorering te ontvangen.
Aan de leden van de RvT zijn geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt.
Beroep en relevante nevenfuncties
De heer Van Asseldonk is burgemeester van de gemeente Overbetuwe. Zijn nevenfuncties zijn:
bestuurslid/penningmeester SONA Willemstad Curaçao, voorzitter Adviescommissie Natuur
Caribisch Nederland, lid Raad van Advies Start Foundation en lid Raad van Advies Startbaan
VluchtelingenWerk Nederland.
De heer Spiering is actuaris en gepensioneerd statutair directeur van Sterpolis Verzekeringen in
Arnhem (dochterbedrijf van Interpolis en in 2002 geïntegreerd in het moederbedrijf). Sinds medio
2008 is hij lid van een visitatiecommissie voor pensioenfondsen.
De heer Meijer is zelfstandig adviseur in de zorgsector en eigenaar van Talentum Advies in
Wageningen. Hij is oprichter van Metaphorum B.V., een softwarebedrijf dat een intranet applicatie
op het gebied van kwaliteitsborging van zorginstellingen heeft ontwikkeld. Daarnaast is hij partner
van Talentum Shared Services Centrum BV, een bedrijfsbureau dat kleinere en middelgrote
AWBZ toegelaten zorginstellingen ondersteunt in secundaire bedrijfsprocessen.
De heer Kalisvaart is werkzaam bij Baker Tilly Berk N.V. Accountants en Belastingadviseurs te
Utrecht als senior-manager Bureau Vaktechniek Accountants, hoofd van het Stagebureau en
waarnemend compliance officer. Hij is lid van de Raad voor de Praktijkopleidingen van de NBA
(Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants) en examinator Praktijkopleiding AA.
Jaarverslag 2013
13
Mevrouw Strik is universitair docent migratierecht, Centrum voor Migratierecht, Radboud
Universiteit Nijmegen. Haar nevenfuncties zijn: lid van de Eerste Kamer voor GroenLinks,
bestuurslid van Defence for Children / ECPAT Nederland, voorzitter van de klachtencommissie
Stichting Vluchtelingenwerk Midden-Gelderland, plaatsvervangend lid van de Parlementaire
Assemblee Raad van Europa (PACE) en voorzitter van de ‘De Waterlanders’,
kunstenaarscollectief Wageningen. Mevrouw Strik was van juni 2002 tot mei 2006 wethouder van
de gemeente Wageningen met onder andere de portefeuille wijkgericht werken, welzijn en
integratie.
Mevrouw Van Schaijik is directielid van Sensoor Telefonische Hulpdienst en chat in Gelderland.
Haar nevenfuncties zijn: lid klachtencommissie woonruimteverdeling Barneveld, bestuurslid
Parochiële Caritas Wageningen en parochiële voorganger bij weekendvieringen, in verpleeghuis,
bij uitvaarten en crematie.
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
14
Benoeming en functioneren
De heer Lex Janssen, geboren 1 juni 1952, is per 1 oktober 2005 voor onbepaalde tijd tot
statutair directeur benoemd. Zijn honorering is vastgesteld met inachtneming van de tot
1 juli 2010 geldende Adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeuren
Woningcorporaties. De latere branchecodes respecteren de bestaande arbeidsovereenkomst en
arbeidsvoorwaarden van zittende directeuren. De Wnt en bijbehorende ministeriële regeling voor
de honorering van topfunctionarissen bij woningcorporaties kent een overgangsregeling (vier
jaar) en een afbouwregeling (drie jaar).
De RvT beoordeelt één keer per jaar het functioneren van de bestuurder en eens in de vier jaar
of de bestuurder nog de juiste persoon is om de Woningstichting voor een nieuwe periode te
besturen.
De RvT hanteert de wettelijke opzegtermijnen en zal, mocht dat aan de orde komen, de door de
rechter vastgestelde afvloeiingsregeling respecteren.
Honorering
De honorering van de Directeur/ Bestuurder bestaat uit een vast deel en een variabel deel ter
hoogte van zeven procent van het vaste salaris, hetgeen volledig in lijn is met de in 2005 tot
1 juli 2012 geldende adviesregeling. Het variabele deel is gerelateerd aan de met de bestuurder
afgesproken prestatiecriteria. In 2013 is de variabele beloning over 2012 toegekend en
uitbetaald. Het vaste salaris wordt jaarlijks geïndexeerd met het CBS-prijsindexcijfer voor de
gezinsconsumptie (CPI alle huishoudens).
De overige arbeidsvoorwaarden omvatten een pensioenregeling (met eigen bijdrage), een
bijdrage van de werkgever van 50% in de basisziektekostenverzekering en een leaseauto met
een eigen bijdrage van 10%.
De Directeur / Bestuurder ontvangt geen vaste kostenvergoeding of andere vormen van
vergoedingen. Zijn uitgaven in het belang van de Woningstichting worden op declaratiebasis
vergoed en geaccordeerd door de voorzitter van de RvT. Voor de Directeur / Bestuurder - en ook
voor de leden van de RvT - is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
De hoogte en structuur van de honorering zijn vermeld in de toelichting op de jaarrekening.
Verklaring
De RvT verklaart dat aan de Directeur / Bestuurder geen leningen, voorschotten of garanties zijn
verstrekt. Ook is er geen winstdelingsregeling en evenmin zijn afspraken gemaakt over een
uitkering bij einde dienstverband.
Toekomstig honoreringsbeleid
Het honoreringsbeleid voor de huidige Directeur / Bestuurder zal door de RvT worden
gecontinueerd, rekening houdend met de overgangs- en afbouwregeling volgens de Wnt.
Bij de benoeming in de toekomst van een nieuwe statutair directeur zal de RvT de dan geldende
wet- en regelgeving en branchecodes volgen en toepassen.
Remuneratiecommissie
Toon van Asseldonk (voorzitter)
Henk Spiering (vicevoorzitter)
Tineke Strik
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
15
Jaarverslag 2013
16
Inleiding
Wij onderschrijven de Governance Code Woningcorporaties, onderdeel van de AedesCode,
leven die na en leggen afwijkingen gemotiveerd uit. Onze volledige actuele governancestructuur
is op onze website gepubliceerd. In dit hoofdstuk volstaan wij met het noemen van de wijzigingen
in de governancestructuur, een aantal (wettelijke) ontwikkelingen die van invloed zijn op onze
bedrijfsvoering en afwijkingen op de governancecode.
In dit hoofdstuk besteden we eveneens aandacht aan ons risicomanagement en is de in-control
verklaring van de Directeur / Bestuurder opgenomen.
Parlementaire enquête
De parlementaire enquête naar woningcorporaties start met de openbare verhoren naar
verwachting in mei 2014.
Wijzigingen governancestructuur










De oprichting in 2013 van onze energie b.v. (Ecovallei B.V.) en in verband daarmee ons
verbindingenstatuut.
De Warmtewet met ingang van 1 januari 2014.
De ministeriële regeling met ingang van 1 januari 2014 voor de honorering van
topfunctionarissen van woningcorporaties op basis van de Wnt.
Ons milieubeleidsplan en informatieplan voor de jaren 2013-2017.
De uitbreiding in 2013 van ons managementteam met de Manager Vastgoed Ontwikkeling.
De herijking in 2014 van onze prestatieafspraken met het nieuwe College van B&W van de
gemeente Wageningen.
De nieuwe Woningwet naar verwachting met ingang van 1 januari 2015.
De jaarlijkse verhuurderheffing op woningcorporaties is definitief vanaf 2014. Dat beperkt ons
investeringsvermogen in belangrijke mate.
Het volkshuisvestelijk toezicht op woningcorporaties is met ingang van 1 januari 2014
verhuisd naar de Inspectie Leefomgeving en Transport van het ministerie van Infrastructuur
en Milieu.
Ons in 2013 overeengekomen Convenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst.
Afwijkingen governancecode


De statutair bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd en wordt gehonoreerd conform de
tot de 1 juli 2010 geldende adviesregeling voor de honorering van statutair directeuren van
woningcorporaties. Dit is overigens niet in strijd met de huidige branchecodes en de
overgangs- en afbouwregeling in de Wnt.
In het belang van de continuïteit en de kwaliteit van ons interne toezicht is de
benoemingstermijn van de vicevoorzitter met een halfjaar verlengd.
Jaarverslag 2013
17
Beleid
Als maatschappelijke vastgoedondernemer krijgen wij te maken met risico’s bij de uitvoering van
onze missie. Ons beleid is dat wij onze risico’s beheersen. We hanteren hiervoor een dynamisch
stelsel om externe en interne risico’s te identificeren, te analyseren en te beheersen. Daarbij
wordt in aanmerking genomen de kans dat een onvoorziene gebeurtenis zich voordoet en de
(financiële) impact die dat voor ons heeft en in welke mate risico’s kunnen worden afgedekt.
Vanuit onze maatschappelijke rol hebben wij ons risicoprofiel defensief vastgesteld.
Ontwikkelingen 2013
Woningcorporaties bevinden zich al enige jaren in een lastige positie. De overheid verlangt dat
corporaties meer dan nu hun maatschappelijk kapitaal inzetten voor de volkshuisvesting en hun
bedrijfskosten verlagen. Tegelijk roomt de overheid het vermogen van corporaties af ten behoeve
van tekorten in algemene middelen (vennootschapsbelasting en verhuurderheffing). Het
speelveld van woningcorporaties moet volgens de overheid kleiner worden, maar waar de nieuwe
grenzen komen te liggen blijft nog onzeker. De inhoud van de herziene woningwet is op
fundamentele punten nog niet helder en de inwerkingtreding wordt voortdurend uitgesteld.
Als gevolg van de toenemende onzekerheid wordt sturing met behulp van scenario-analyse een
belangrijk beheersmiddel voor de Woningstichting.
Onze risicoaanpak 2013
Risico
Macroeconomisch en
politiek
Bestuurlijk
Compliance
Fiscaal en
juridisch risico
Jaarverslag 2013
Omschrijving
Maatregel/ beheersing
Risico’s gericht op strategische doelen
Conjunctuur en (lokale)
 Anticiperen, maatregelen
politieke maatregelen die
voorbereiden en de
consequenties hebben
consequenties meenemen bij
voor het beleid van de
scenarioberekeningen.
corporaties.
 Prestatieafspraken met de
gemeente.
 Periodiek overleg met
gemeentebestuur over
relevante ontwikkelingen en
informeren over consequenties
nieuw regeringsbeleid.
Het geheel van activiteiten
 Goede interne beheersings- en
dat verband heeft met het
toezichtstructuur (RvT).
niet naleven van de
 Ervaren, deskundige en
maatregelen van goed
integere statutair directeur.
bestuur (Governance).
 Ondernemingsplan.
 Investeringsstatuut.
 Maatschappelijk
afwegingskader.
Het borgen dat
 Voldoen aan de eisen vanuit het
(veranderingen in)
Controleprotocol Bbsh.
wetgeving tijdig in de
 Interne controle op naleving
organisatie wordt
wet- en regelgeving.
geïmplementeerd en
nageleefd.
Voortkomend uit
 Tijdig inlenen van deskundige
belastingverplichtingen.
adviseurs (specialisten en
vergroten interne kennis).
 Horizontaal Toezicht
Resultaat
 Scenario-analyse is
onderdeel van de
begrotingscyclus.
Scenario-analyse wordt
standaard onderdeel van
het proces.
 Prestatieafspraken (in
2011 gerealiseerd).
 KWH-label Goed Bestuur
(laatste meting in 2011:
7,7).
 Controllerfunctie.
 Deelname pilot DrieKamermodel onderdeel
Maatschappelijke Kamer.
 Oprichting Ecovallei B.V.
 Geen opmerkingen in de
verklaringen van
accountant over 2012 en
2013.
 In 2013 is het convenant
Horizontaal Toezicht met
de Belastingdienst
ondertekend.
18
Risico
Klantgerichtheid
Personeel/ HRM
Continuïteit
informatievoorziening
Marktrisico
Jaarverslag 2013
Omschrijving
Maatregel/ beheersing
Resultaat
Risico’s verband houdend met organisatiedoelstellingen
Het risico dat we
 Personeel moet maximale
 KWH Huurlabel: 7,5
onvoldoende zijn gericht
klantfocus hebben.
(continu meting)
op de wensen van
 KWH Huurlabel en
 KWH Maatschappijlabel:
huurders en andere
Maatschappijlabel handhaven.
7,1 (laatste meting in
belanghouders en
2011).
 Implementeren aftersales
daardoor niet voldoende
primaire processen.
 Klantvisie expliciet
slagvaardig zijn.
gemaakt.
 Overgang naar een internetgeoriënteerde organisatie.
 Klant staat centraal bij
onverwachte
gebeurtenissen.
Het risico dat personeel
 Betrokken, deskundig en integer  KWH-label Goed
niet geschikt is om onze
personeel.
Werkgeverschap: 7,1
doelstellingen te
(laatste meting in 2012).
 Interne (primaire) processen op
realiseren.
orde.
 Prestatieafspraken met
medewerker zijn
 Daar waar tijdelijk zeer
onderdeel van de
specialistische kennis is vereist,
beoordelingscyclus van de
lenen we in.
medewerker.
Het risico dat besluiten
 Uitbesteding automatisering aan  ISAE 3402 verklaring type
worden genomen op basis
betrouwbare partners, op grond
II van leverancier van
van onjuiste, niet tijdige
van sla’s.
primair systeem.
informatie.
 Kantoorautomatisering is up to
 Rapportages, waaronder
Gegevens van primaire
date.
jaarverslag, op zeer vroeg
klantprocessen worden
stadium opgeleverd met
 Autorisaties (wachtwoorden
foutief vastgelegd.
goede kwaliteit.
c.a.) en beheer.
 Interne controle is van
 Functiescheiding.
goede kwaliteit.
 Periodieke rapportages.
 Informatieplan
 Interne controle op opzet,
goedgekeurd en
bestaan en werking van
implementatie gestart.
processen.
Risico’s verband houdend met projectontwikkeling
Het risico dat voorkomt uit
 Nieuwbouw koopwoningen:
 Huurcontract met Opella
ontwikkelingen uit de
overgang van fase voorlopig
voor project Torckdael
markt. Niet beïnvloedbaar.
ontwerp (VO) naar fase
gesloten voor overgang
Prijsontwikkeling, vraag en
definitief ontwerp (DO) nadat
naar DO-fase.
aanbod.
eerst 70% van de woningen is
 Projecten worden
verkocht. Woningmarktanalyse.
onafhankelijk getaxeerd
 Nieuwbouw zorgprojecten en
ten behoeve van
gebouwen met een bijzondere
marktwaardebepaling.
functie: overgang van VO-fase
 Openplanproces en
naar DO-fase nadat eerst de
sociaal plan bij
huurovereenkomst is
herstructurering.
ondertekend voor bij voorkeur
tien jaar, maar voor ten minste
vijf jaar.
 Evenwichtig prijs- en
kwaliteitsbeleid, ter voorkoming
van concurrentie met eigen
woningbezit.
 Toets van het project door
onafhankelijk taxateur op
investering in relatie tot de
markt.
 Toets aan resultaten meest
recente woningmarktonderzoek.
19
Risico
Omschrijving
Taxatierisico
Het risico dat een object te
hoog of te laag wordt
getaxeerd.
Procedurerisico
Funding
Renterisico
Leveranciersrisico
Jaarverslag 2013
Maatregel/ beheersing
Resultaat
We beschikken over
 Toepassen van modelmatige
betrouwbare
taxaties die worden getoetst
taxatiegegevens.
door ervaren externe taxateur
(aannemelijkheidsverklaring).
 Intern kennis over taxaties
vergroten.
 Met de gemeente frequent in
overleg over WOZ
waarderingen.
Vertraging, uitstel of afstel
 Prestatieovereenkomst met
 Monitoring van de
door gebrek aan
gemeente en goede relatie met
prestatieafspraken met
maatschappelijke
andere belanghouders.
gemeente Wageningen.
draagkracht of politieke of
 Geen grondaankoop als er nog
bestuurlijke factoren.
geen geschikt bestemmingsplan
op rust.
Risico’s betrekking hebbend op financiële doelstellingen
Het risico dat we niet de
 Voldoen aan eisen die interne
 CFV: positief oordeel.
benodigde middelen
en externe toezichthouders
 WSW: verklaring van
kunnen aantrekken tegen
stellen met betrekking tot
kredietwaardigheid,
bedrijfseconomische
liquiditeit en solvabiliteit.
voldoende faciliteringsacceptabele voorwaarden
 Adequaat (proactief) reageren
volume.
om de
op ontwikkelingen op de
 ICR = 2,4. Ruim boven de
bedrijfsdoelstellingen te
financiële markten.
norm van 1,6.
kunnen behalen, rekening
 Deelnemer aan Woningborg BV  We voldoen aan de
houdend met het
(garantie-instituut).
stresstest van CFV
renterisico.
 Interne deskundigheid op hoog
 We voldoen aan de
niveau.
nieuwe toetsingscriteria
Onzekerheid
 Goede contacten onderhouden
van het WSW.
ontwikkelingen in wet-en
met financiers en externe
regelgeving
toezichthouders.
Het risico dat het gevolg is
 Treasurystatuut en
 Renterisico voldoet aan
van onzekerheid over de
treasuryjaarplan.
norm WSW.
hoogte van de toekomstige  Vier keer per jaar overleg
 Renteafspraken gemaakt
financieringsrente en de
treasurycommissie met externe
bij renteconversies tot en
daarmee samenhangende
adviseurs.
met 2015.
opslagen.
 Deskundigheid van
 Twee swap contracten
medewerkers vergroten.
afgesloten zonder margin
calls en break clauses.
 Renterisico moet < 15%.
 Renterisico gebaseerd op
toekomstige investeringen
heeft voortdurend
aandacht.
Risico’s betrekking hebbend op samenwerkingspartners
Niet voldoende presteren
 Handhaven inkoopbeleid,
 KWH-label Goed Bestuur:
van leveranciers
waaronder selectiecriteria
(laatste meting 2011: 7,7).
leveranciers.
 Frequent contact met
 Alternatieve aanwendbaarheid
belangrijke partners
van bouwplannen (flexibiliteit).
 Afspraken met partners. worden
schriftelijk vastgelegd.
 Borgen dat afspraken worden
nagekomen.
20
Risico
Omschrijving
Maatregel/ beheersing
Resultaat
Partnerrisico
Onvoldoende intern
draagvlak in
samenwerkingsverbanden.
 Wederzijds vertrouwen
bevestigen door open
communicatie en transparantie,
bijvoorbeeld door tijdige
uitwisseling van relevante
informatie.
 Verwachtingsmanagement
implementeren.
 Andere samenwerkingspartners
en belanghouders respecteren.
 Samenwerkings verband
met Opella gebaseerd op
visiedocument juli 2013 en
plan van aanpak
december 2013.
 Blijvend investeren in
andere partners en
belanghouders.
Cultuurverschillen ten
opzichte van partners.
Hoogtepunten 2013
Ondanks alle stormachtige ontwikkelingen in de sector, waaronder de saneringssteun,
verhuurderheffing en de economische crisis is onze risicobeheersing voldoende robuust
gebleken. Ons strategisch beleid en de continuïteit van onze activiteiten blijven geborgd. Als
organisatie kunnen wij tijdig en goed inspelen op veranderingen in samenleving en wet- en
regelgeving.
In 2013 betrof dit onder andere de voorbereiding op, en implementatie van, het nieuwe
internationale betalingssysteem (SEPA), dat per 1 februari 2014 inwerking is getreden. Op 1
november 2013 hebben wij de implementatie met onze leverancier van het primair systeem met
succes afgerond. Daarnaast is het covenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst
ondertekend. Eén van de voorwaarden van de Belastingdienst voor het aangaan van dit
convenant is dat onze interne beheersingssysteem en interne controle op orde zijn.
Focus blijft gericht op risicobeheersing
Alle elkaar snel opvolgende ontwikkelingen vereisen dat wij hierop tijdig en adequaat met
geschikte maatregelen reageren. Dat betekent dat we nog meer nadruk leggen op het in beeld
brengen van de verschillende scenario’s. Voor het nieuwe jaar is onze focus daarom gericht op
het integraal uitvoeren van scenario-analyses. Hiermee verwachten wij nog beter in te kunnen
spelen op de risico’s die deze ingrijpende ontwikkelingen in de sector, zoals genoemd bij de
ontwikkelingen in 2013, met zich meebrengen.
In-control verklaring van bestuurder
In tegenstelling tot de Nederlandse Corporate Governance Code kent de Governance Code
Woningcorporaties geen verplichte in-control verklaring van de corporatiebestuurder ten aanzien
van de interne beheersing. Opname in het jaarverslag van een dergelijke verklaring geschiedt
dus op vrijwillige basis.
De Directeur / Bestuurder is verantwoordelijk voor het risicomanagement en het interne
beheersingssysteem, alsmede voor de beoordeling van de goede werking ervan. Door te leren,
verbeteren we het risicomanagement voortdurend. We zijn alert op het voorkomen van fraude.
In-control verklaring
De Directeur / Bestuurder verklaart het volgende.
Hoe goed ons interne risicobeheersing- en controlesysteem ook is opgezet, het kan nooit
absolute zekerheid bieden dat onze doelstellingen op het gebied van strategie, operatie,
berichtgeving en naleving van alle van toepassing zijnde wet- en regelgeving, altijd zullen worden
bereikt. De werkelijkheid is dat bij het nemen van beslissingen menselijke beoordelingsfouten
kunnen optreden en dat er steeds kosten-baten afwegingen worden gemaakt bij het aanvaarden
van risico’s en het treffen van beheersingsmaatregelen.
Jaarverslag 2013
21
Rekening houdend met de voornoemde beperkingen die noodzakelijkerwijs verbonden zijn aan
alle interne risicobeheersingsystemen en controlesystemen en met inachtneming van de
geïdentificeerde mogelijkheden tot verbetering daarvan, geven de interne risicobeheersing- en
controlesystemen de Directeur / Bestuurder een redelijke mate van zekerheid dat, in 2013 en in
2014 tot het moment van ondertekenen van dit jaarverslag:
 De Directeur / Bestuurder op de hoogte is van de mate waarin de strategische en operationele
doelstellingen van de Woningstichting worden gerealiseerd;
 de Woningstichting zich houdt aan de van toepassing zijnde wet- en regelgeving.
Ten aanzien van financiële verslaggeving risico’s:
dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat, en de
risicobeheersing- en controlesystemen in het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt.
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
22
Jaarverslag 2013
23
Speelveld
De Woningstichting beweegt zich, wat haar primaire taak betreft, op het speelveld waarop
commerciële vastgoedbeleggers zich niet of nauwelijks wensen te bewegen. Corporaties
hanteren niet het maximale financiële rendement als doelstelling, maar een optimaal
maatschappelijk rendement. In geld uitgedrukt accepteert een woningcorporatie daarom een
lager financieel rendement. De afslag op het financiële rendement kan worden beschouwd als
budget voor het verrichten van maatschappelijke activiteiten. Er bestaat een directe relatie met de
opgave die woningcorporaties hebben, zoals die zijn vastgelegd in de prestatievelden van het
Bbsh. Dat komt tot uitdrukking in:
 Lagere huur dan de markthuur voor woningen voor de primaire doelgroep;
 Bijdragen in de kosten van het aanleggen van energiebesparingsmaatregelen, om een groter
draagvlak onder huurders te realiseren;
 Extra beheerkosten, omdat bijzondere doelgroepen extra aandacht vragen;
 Leefbaarheidsuitgaven in kwetsbare complexen;
 Hogere onderhoudskosten, omdat woningen langer in exploitatie worden gehouden in die
gevallen waarin we het uitponden maatschappelijk niet verantwoord vinden (leefbaarheid);
 Sloopkosten, indien het uitponden van woningen die niet meer in de portefeuille passen of tot
ongewenste effecten leiden voor de leefomgeving in een wijk van de stad.
We zijn al enige tijd bezig om een adequaat afwegingskader voor maatschappelijke activiteiten
op te stellen. Bij die afweging gaat het dan niet alleen om de kwantitatieve afwegingen, maar ook
om het verhaal achter de afwegingen. Om ons maatschappelijk afwegingskader vorm te geven
maken wij gebruik van het Driekamermodelvan Ortec. Het maatschappelijk afwegingskader vormt
een geïntegreerd geheel met ons investeringsstatuut.
Het feit dat we het vastgoed waarderen op marktwaarde in verhuurde staat, sluit aan op de
uitgangspunten van het Driekamermodel. De maatschappelijke investering is hier gedefinieerd
als het verschil in waardering of uitgaven tussen een commerciële vastgoedbelegger en de
Woningstichting als maatschappelijke vastgoedbelegger.
Op basis van onze begroting 2014 bedraagt onze maatschappelijke bijdrage, in geld uitgedrukt
circa € 18,4 miljoen. Dit komt tot uitdrukking in het “maatschappelijk dividend”, zoals het in de IPD
Nederlandse Corporatie Vastgoedindex1 wordt gedefinieerd: “het bedrijfsrendement dat wordt
aangewend/uitgekeerd door middel van maatschappelijk gemotiveerde activiteiten.”
De thema’s duurzaamheid en maatschappelijk ondernemen zijn een rode draad in ons handelen
en daarom ook in ons jaarverslag.
In dit hoofdstuk gaan we dieper in op onze activiteiten in het kader van duurzaamheid en
maatschappelijk ondernemen.
Duurzaamheid en milieu
Het is onze ambitie om een “eco-corporatie” te worden. We willen naar vermogen bijdragen aan
de klimaatdoelstelling van de gemeente Wageningen. Hierover hebben we concrete afspraken
gemaakt met de gemeente. De gemeente heeft de ambitie geformuleerd om in 2030
klimaatneutraal te zijn. Dit wil de gemeente onder andere bereiken door alle bedrijven en
instellingen in Wageningen te stimuleren energiebesparende maatregelen te nemen.
In ons in 2013 gepresenteerde milieubeleidsplan geven we een duidelijk beeld van de ambitieuze
stappen die we de komende jaren zetten die leiden tot de status eco-corporatie.
1
Voor de leesbaarheid korten we de naam IPD Nederlandse Corporatie Vastgoedindex verder in het
jaarverslag af als IPD/aeDex.
Jaarverslag 2013
24
Zorg voor het milieu en duurzaamheid betekent voor ons het zorgvuldig omgaan met
grondstoffen, energie en afval. Dat moet zichtbaar worden, niet alleen in de ontwikkeling van
onze nieuwbouw maar ook in maatregelen die we nemen in onze bestaande woningvoorraad.
Uiteraard voeren wij dit ook door in onze gehele bedrijfsvoering.
Robuuste investeringsimpuls Provincie Gelderland (NUON-gelden)
De Provincie Gelderland heeft onder andere woningcorporaties uitgedaagd om een bijdrage te
leveren aan duurzame investeringen die op korte termijn “te filmen” zijn. Het betreft investeringen
in duurzaamheid, die leiden tot extra werkgelegenheid in de regio, met name voor jongeren.
Samen met een aantal corporaties uit de Foodvalley hebben wij plannen ingediend. Onze
plannen hebben niet alleen betrekking op extra energiebesparingen in het bestaande bezit, met
name de gestapelde bouw, maar ook op het opwekken van duurzame energie (€ 11,7 miljoen,
557 woningen). Mogelijk stelt de Provincie Gelderland een subsidiebedrag van € 3,9 miljoen voor
ons beschikbaar. Begin 2014 horen we of de provincie onze aanvragen goedkeurt.
Toename energieprestaties onze woningen
Met de introductie in 2008 van energielabels hebben we goed inzicht gekregen in de
energiehuishouding van onze woningen. Onze doelstelling is om in een periode (tot 2018) voor
de totale woningvoorraad minimaal het gemiddelde energielabel met twee stappen (gemiddeld C)
te verbeteren.
Sinds 2008 is het gemiddelde label van ons woningbezit inmiddels verbeterd van label E naar
label D. Daarbij is de gemiddelde Energie Index binnen label D in 2013 verbeterd naar 1,76.
De grafiek laat zien dat de ontwikkeling van de gemiddelde energie-index gestaag op weg is naar
het C-label.
Verloop gemiddelde energieindex
3
Energie-index
2,5
2
1,5
1
0,5
0
2010
2011
Gemiddelde energie-index de Woningstichting
Jaarverslag 2013
2012
2013
B
C
D
E
25
Duurzaamheidsinvesteringen in 2013
Nieuwbouw
Duurzaamheid speelt bij onze investeringsplannen, zoals Torckdael, Nieuw Kortenoord en Van
der Meer, een belangrijke rol. Het toepassen van een duurzaam energiesysteem zorgt ervoor dat
de warmte in de zomer wordt opgeslagen in de bodem en vervolgens in de winter weer gebruikt
wordt om de woningen te verwarmen. Andersom geldt dat ook. In de zomer worden de woningen
gekoeld. Aan het warmte koude opslagsysteem (WKO) wordt op Torckdael nog een extra
dimensie toegevoegd. Voor de warmtelevering aan de woningen wordt ook het oppervlaktewater
van de stadsgracht gebruikt. Het oppervlaktewater functioneert op die manier als extra
energiebron. Een bijkomend voordeel is dat de waterkwaliteit van de stadsgracht toeneemt:
minder blauwalg, kleinere kans op botulisme.
In de landelijke media is aan deze innovatie aandacht geschonken.
We hebben Ecovallei B.V. opgericht om de exploitatie van dit energiesysteem te voeren. Hiermee
voldoen we aan de Europese regels met betrekking tot staatssteun. Wij zijn enig aandeelhouder
van Ecovallei B.V. en onze Raad van Toezicht is ook de toezichthouder van deze BV. Met de
Ecovallei B.V. beogen we maximale invloed te hebben op te leveringstarieven, zonder een
redelijk rendement uit het oog te verliezen.
Bestaande bouw
We hebben in 2013 voor een bedrag van € 2,8 miljoen aan duurzaamheidsinvesteringen gedaan.
In veel gevallen stond daar geen of slechts een beperkte huurverhoging tegenover.
Activiteit
Groot onderhoud,
Haverlanden e.o.
Aantal
woningen
124
Groot onderhoud
66
Groot onderhoud
189
Riemsdijkstraat
127
Rooseveltweg,
Brakelseweg
354
Maatregel
nieuwe kozijnen met HR++ glas,
gevelisolatie, nieuwe geïsoleerde daken.
Extra: PV panelen en vloerisolatie
nieuwe kozijnen met HR++ glas, nieuwe
geïsoleerde daken geplaatst,.
Extra: PV panelen, spouwisolatie
PV panelen algemene ruimten, liften
e.d.(10.000 kwh per gebouw)
Isolatie daken en kozijnen
Vloerisolatie
6 kopgevels, spouwisolatie
Huurverhoging
Geen
Label
nieuw
A
Beperkt
Geen
D
Beperkt
Beperkt
E
Geen
Beperkt
Geen
D
D
Bij de realisatie van de groot onderhoudsprojecten passen we grootschalig
milieuvriendelijk verduurzaamd naaldhout uit duurzaam beheerde bossen
toe.
Overgang naar duurzame energiebronnen
Op verzoek kunnen huurders, buiten de groot onderhoudsprojecten om,
hun woning individueel laten aanpassen om de woningen energiezuiniger
te maken, tegen een kostendekkende huurverhoging.
Jaar
2012
2013
Dubbel glas
38
20
Spouwmuurisolatie
31
27
Vloerisolatie
2
1
PV zonnepanelen
1
36
We constateren dat de belangstelling voor PV-zonnepanelen stijgt. Dat sluit aan op de activiteiten
die we in samenwerking met de gemeente Wageningen, Idealis, de WUR en enkele commerciële
bedrijven uitvoeren in een gezamenlijk project “Doorbraak zonne-energie in bestaande bouw
Wageningen”.
Jaarverslag 2013
26
Doelstelling van het project is 2 MWp aan PV-zonnecollectoren op bestaande woningen en
gebouwen te plaatsen. Inmiddels is in Wageningen ongeveer 1,6 MWp door middel van 9.545
panelen geplaatst. Wij hebben 120 systemen van 6, 8 en10 panelen op eengezinswoningen
geplaatst. Op zeven appartementengebouwen in de omgeving van de Rooseveltweg, hebben wij
312 panelen geplaatst met een gezamenlijk vermogen van 71 kWh. Mede door deze activiteiten
is Wageningen verkozen tot beste zonne-energie gemeente van Nederland en mag daardoor de
titel "Solar City 2013" dragen.
Zonnepanelen Haverlanden
Zonnepanelen Bloemenbuurt
Duurzame bedrijfsvoering
Wij hanteren een duurzame bedrijfsvoering en onze medewerkers dragen hier positief aan bij.
We printen zo min mogelijk; tablets worden steeds meer ingezet en we communiceren zoveel
mogelijk digitaal zowel intern als met onze relaties.
We hebben in ons bedrijfsgebouw onder andere:
 het verwarmingssysteem vervangen door een duurzamer systeem;
 energiezuinige verlichting aangebracht in de parkeerkelder;
 waterbesparende kranen geplaatst;
 koelautomaten met leidingwater geplaatst in plaats van laten bezorgen van plastic flessen
water die gekoeld moeten worden.
Verder gebruiken we voor ons bedrijfsgebouw CO2-neutraal gas en duurzaam opgewekte
stroom. De zonnepanelen op het dak van ons bedrijfsgebouw (15 jaar oud) worden binnenkort
vervangen.
Het effect van deze maatregelen leidde tot een daling van het energieverbruik met bijna 212
gigajoule (GJ) tot 919 GJ per jaar; een daling van 19%.
Gigajoules (GJ)
Energieverbruik
bedrijfsgebouw
1400
900
400
2010
Jaarverslag 2013
2011
2012
2013
27
Al onze maatregelen hebben er toe geleid dat ons kantoor het energiecertificaat B ontving. Met
dit energielabel B in ons bezit geven we naar onze mening het goede voorbeeld en een signaal
naar de Wageningse samenleving.
Energieneutraal verduurzamen
We hebben een onderzoek gedaan naar het energieneutraal verduurzamen van bestaande
woningen. Hiervoor hebben we een aantal identieke woningen aangewezen die zich prima
zouden moeten lenen voor een dergelijke aanpak. Op deze wijze willen we onderzoeken wat de
resultaten en consequenties zijn bij een grootschalige aanpak van ons bezit. De eerste resultaten
laten zien dat het mogelijk is om de woningen bij het groot onderhoud, waar huurders in de
woning blijven wonen, tegen acceptabele kosten E-neutraal aan te pakken. Dit past binnen onze
doelstellingen uit ons milieubeleidsplan. In 2014 gaan we hier verder vorm aangeven.
Groot deel van gestapelde bouw: volledig duurzame energie
We maken voor onze algemene ruimten, waaronder de liften, voor ongeveer 2.500
appartementen gebruik van 100% duurzame energie uit waterkracht. We hebben daarvoor een
contract gesloten met Aenergie tegen condities die gunstiger zijn dan traditionele “grijze” stroom.
Vanaf 2013 voorzien we alle collectieve verwarmingsinstallaties geheel van “CO2-neutraal gas”.
In 2013 hebben we zo’n 2.000 appartementen verwarmd met duurzaam gas. Het betreft zo’n
40% van ons woningbezit. Hiermee zetten we een grote stap op weg naar ‘Wageningen
klimaatneutraal in 2030’.
Maatschappelijk ondernemen
Onze activiteiten moeten een bijdrage leveren aan de samenleving als geheel. Dat is niet alleen
het nakomen van onze wettelijke opgaven maar ook hoe wij belanghouders betrekken bij het
maken van onze plannen en strategie. Dat blijkt ook uit de waardering van onze belanghouders
daarvoor (volgens meting KWH).
Onze maatschappelijke betrokkenheid blijkt verder uit ondersteuning van maatschappelijk
relevante activiteiten en het bevorderen van de arbeidsparticipatie van mensen met een
beperking.
KWH-Maatschappijlabel
In 2011 zijn wij in bezit gekomen van het KWH-Maatschappijlabel. Het KWH-Maatschappijlabel
meet de waardering van onze belanghouders voor onze maatschappelijke activiteiten.
Er wordt gemeten op de onderdelen:
 Open beleidsproces
 Vertrouwen gevend beleid
 Gewaardeerde prestaties
 Goede reputatie
De gemiddelde score was een 7,12. We hebben de verbeterpunten uit het rapport opgenomen in
onze processen. Het label is drie jaar geldig, tot 24 november 2014. De nieuwe meting vindt in
het voorjaar van 2014 plaats.
Maatschappelijk investeren via sponsoring
Als maatschappelijk ondernemer hebben wij een belangrijke rol in de stad Wageningen. We
willen laten zien dat we meer doen dan alleen woningen verhuren en verkopen. Om onze missie
en kernwaarden uit te dragen zetten we ook sponsoring als middel in. Onze sponsoractiviteiten
zien wij als maatschappelijk verantwoorde uitgaven, die passen binnen het Bbsh.
2
Hierbij merken we op dat het laagst te behalen cijfer binnen de KWH-methodiek een 4 is en het
hoogst te behalen cijfer een 8 is.
Jaarverslag 2013
28
Op onze website is meer informatie te vinden over ons sponsorbeleid. De activiteiten die wij in
2013 hebben gesponsord worden hierna beschreven.
Sponsoractiviteiten 2013
Gesponsorde
activiteit
Motivatie
EHBO-vereniging
Sint Jan
Op 3 september 2013 bestond de
vereniging vijftig jaar. Daarom
vonden er twee activiteiten
plaats: rommelmarkt en
symposium.
Feest rondom de molen – tot aan
Ons Huis, aan de rand van de
wijken Irene en Patrimonium.
Voor iedereen toegankelijk.

Voorrondes in de wijken. Voor
alle inwoners van Wageningen.
Hier komen veel mensen uit onze
doelgroep naartoe.

Aandacht vragen voor de komst
van woonzorghuizen in Torckdael
voor jongeren met een
geestelijke beperking d.m.v. een
buurtfeest en 80 meter lang
schilderij op de bouwhekken van
project Torckdael (gemaakt door
scholieren van de Pantarijn).
Dit (maatschappelijk) evenement
is toegankelijk voor alle inwoners
van Wageningen. Het herdenken
en vieren van 4 en 5 mei heeft
altijd te maken met ‘verbinding en
samenzijn’ (leefbaarheid).

Gasten wordt in de hospice in de
laatste fase van hun leven warme
en liefdevolle zorg geboden in
een huiselijke omgeving.
Wageningen brede manifestatie.
Actiekorting voor onze huurders.

Molenmarkt
Wagenings Gras:
jaarlijks
muziekfestival
Nederlands
levenslied
Rotary Club
Wageningen
4 en 5 mei
comité:
algemene
sponsoring
activiteiten en
festival.
Hospice
WageningenRenkum
Wageningen
Music Event
Belmondo
festival
Totaal
Kleurrijk cultureel en muzikaal
festival door Rotaryclub
Wageningen. Opbrengst voor
goed doel.
Tegenprestatie














Naamsvermelding in
symposiumgids.
Reclamebord tijdens symposium.
Financiële
bijdrage
DWS
€ 250
Naamsvermelding in pr-middelen
Link op website.
Banner van de Woningstichting
aan de molen en aan het
activiteitenplein aan de
Ceresstraat.
Naamsvermelding in pr-middelen
en in artikelen in kranten.
Logo en naamsvermelding op
reclamebord.
€ 1.000
Naamsvermelding in pr-middelen
en website.
Stand tijdens informatiemarkt
tijdens buurtfeest.
Materialen voor de schilderijen.
€ 450
€ 500
Naamsvermelding ‘met dank aan
pagina’, op website, Youtube
kanaal, programmaboekje, bij een
van de podia.
Speldjes bevrijdingsfestival.
2 kaarten VIP area voor
medewerkers.
Naamsvermelding als Vrienden
van Hospice Wageningen-Renkum
€ 1.210
Naamsvermelding op website en
beschikbaar stellen 4
entreekaarten voor onze huurders.
Korting voor al onze huurders.
Onze vlaggen en spandoek op
festival.
Naamsvermelding op flyers.
€ 605
€ 1.000
€ 500
€ 5.515
Naast sponsoring hebben wij in 2013 ook op andere manieren maatschappelijk bijgedragen aan
de (lokale) samenleving. Onder andere door:
1. Op 5 december Sinterklaas en zijn Zwarte Pieten langs te laten gaan bij 15 gezinnen, die
vanwege persoonlijke omstandigheden extra positieve aandacht kunnen gebruiken. Dit
bezoek werd erg gewaardeerd.
Jaarverslag 2013
29
2. Cliënten van ’s Heeren Loo De Vallei bij ons te laten werken. Zij verzorgen lichte facilitaire
werkzaamheden zoals het aanvullen van kantoorartikelen, het ophalen van oud papier, alles
klaarzetten voor de lunch, afwassen en ze zorgen voor koffie en thee voor vergaderingen. Wij
nemen een deel van de begeleiding van deze medewerkers voor onze rekening.
3. Medewerkers van het Klussenatelier in te huren voor diverse klussen, zoals het schilderen
van de bergingsgangen in de Nude en aan de Asterstraat en het tuinonderhoud bij onze
leegstaande woningen. Deze medewerkers voeren met behoud van uitkering klussen uit voor
maatschappelijke organisaties en voor inwoners van Wageningen.
4. Afstudeerders, stagiairs en recent afgestudeerden werkervaring bij ons op te laten doen.
Wij zijn een erkend leerbedrijf. Wij hebben twee erkende leermeesters in dienst waardoor wij
ook aan een aantal stagiairs van de MBO-opleiding ROC-A12 een praktijkplaats kunnen
bieden. Ook in 2013 hebben we een aantal MBO-stagiairs, een afstudeerder van de HAN en
een afgestudeerde jurist een praktijkplaats geboden.
5. Kinderen uit de Pomona in het kader van ‘Heitje voor een Kwarweitje’ schoonmaakklusjes in
ons kantoorgebouw te laten doen. Hiermee verdienden zij geld om op zomerkamp te gaan.
6. Het Wmo-netwerk kosteloos in ons kantoorgebouw te laten vergaderen. Het Wmo-netwerk is
een, door de gemeente Wageningen ingestelde, adviesraad en heeft tot taak het gevraagd en
ongevraagd adviseren van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente
Wageningen. Het advies gaat over de voorbereiding en uitvoering van het gemeentelijk beleid
op het gebied van wonen, welzijn, zorg, integratie en participatie.
Vooruitzichten 2014
Net als in 2013 zullen we ook in 2014 nieuwe stappen zetten om onze ambities op weg naar een
“eco-corporatie” waar te maken. Niet alleen door op grotere schaal zonne-energie op te wekken,
maar ook door energiebesparende maatregelen te nemen in de bestaande en nieuwbouw.
In 2014 richten we ons op het behalen van ons zesde KWH-label: het KWHDuurzaamheidslabel.
Dit label zetten we in om inzicht te krijgen in de structuur van onze activiteiten in het kader van
duurzaamheid en hoe de resultaten zich verhouden tot andere deelnemende corporaties. Met de
leer- en verbeterpunten kunnen we ons verder professionaliseren met betrekking tot dit thema.
Het duurzaamheidslabel richt zich met name op de beleving van de klant en medewerker.
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
30
Jaarverslag 2013
31
Portfoliobeleid
Als maatschappelijk vastgoedondernemer is het onze opgave en ambitie om kwalitatief goede
huisvesting te bieden voor onze doelgroepen van beleid, zoals we in onze missie hebben
verwoord.
Ons beleid op onze woningvoorraad is gericht op:
 beschikbaarheid die aansluit bij de marktvraag;
 betaalbaarheid die aansluit bij de specifieke doelgroepen;
 kwaliteit van de voorraad die aansluit bij de doelgroepen met specifieke woonwensen.
Dat vereist dynamiek in de vastgoedportefeuille. Dit komt tot uitdrukking door:
 (vervangend) nieuw bouwen
 uitvoeren van (groot) onderhoud
 vernieuwen wijken
 aankopen vastgoed
 opwaarderen en opplussen
 verkopen
 slopen
De dynamiek leidt er ook toe dat we, wat de levensduur van ons woningbezit betreft, gericht zijn
op “toe te voegen aan de kop en te snoeien aan de staart”.
Het creëren en handhaven van dynamiek in onze vastgoedportefeuille is van belang om te
kunnen reageren op actuele ontwikkelingen. De nieuwe Woningwet, waarvan de parlementaire
behandeling nog steeds niet is afgerond, zal het speelveld van woningcorporaties beperken.
Kenmerk van onze vastgoedportefeuille
Ons woningbezit is voor een deel eenzijdig samengesteld en bestaat overwegend uit gestapelde
bouw (56%). De grootste bouwstromen vonden plaats tot en met 1979, met een accent op de
jaren zestig. Dit leidt tot een grote herstructureringsopgave voor de komende jaren, vooral in de
gestapelde bouw.
Zoals uit het adviesrapport van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur van medio
januari 2014 blijkt is het geschikt maken van onze woningen voor bewoners met een
(toenemende) zorgvraag een belangrijke opgave voor de komende jaren. Wij anticiperen hierop
door de steeds intensievere samenwerking met Opella.
Bij het bepalen van de strategie maken we steeds meer gebruik van methodieken die een relatie
hebben met de IPD/aeDex. Dit doen we door te sturen op kasstromen (direct rendement), het
creëren van waarde, alsmede op efficiencyratio’s.
Ontwikkelingen
Met de gemeente zijn we in het najaar van 2012 gestart met een onderzoek naar de
samenstelling van een kernvoorraad. Binnen deze kernvoorraad vallen alle sociale huurwoningen
met een huurprijs onder de € 681,02 (prijspeil 2013).
Doelstelling van dit onderzoek is (in grote lijnen) een uitspraak te doen over de verwachte
benodigde omvang van de kernvoorraad in 2020 met een doorkijk naar 2030. De resultaten van
dit onderzoek worden in 2014 met de raad besproken.
Ontwikkelingen op het gebied van energiebesparing, duurzaamheid, kostenefficiency, het
effectiever en efficiënter inrichten van processen om daarmee onze dienstverlening aan de
Jaarverslag 2013
32
huurder te vergroten zijn actuele en doorlopende thema’s die door alle processen en projecten
heen lopen.
De volgende ontwikkelingen zijn te schetsen voor 2013:
 In grote lijn blijft de vraag naar sociale grondgebonden woningen voor gezinnen met kinderen
groot.
 De gezinnen met kinderen met een inkomen tussen de € 34.000 en € 39.000 komen
nauwelijks aan bod voor een huur- of een koopwoning omdat deze niet te betalen zijn. Deze
groep krijgt van ons in 2014 extra aandacht.
 De vraag naar vrijesector huurwoningen is aanwezig, maar dan met name in het segment tot
€ 800.
 Een eerste aanzet is gemaakt om te onderzoeken hoe onze bestaande voorraad aangepast
kan worden voor de toekomstige zorgvraag als gevolg van het scheiden van wonen en zorg.
Doelstelling 2013, Dynamisch Vastgoed Management (DVM)
Doelstelling
Het voortdurend
afstemmen van de
marktvraag en op
basis daarvan de
vastgoedopgave en
het beleid bijsturen
via het DVM om de
kwaliteit van de
woning en
woonomgeving beter
te laten aansluiten bij
de wensen van de
bewoners
Aanpak
Het jaarlijks monitoren van
de ontwikkelingen op de
woningmarkt, de
bijgestelde strategie van de
woningvoorraad wordt in
het DVM vastgelegd.
Resultaat
De resultaten uit de
vastgoedmonitor worden
meegenomen in de
besluitvorming rond ons
nieuwe DVM-beleid
Vervolgstap 2014
We zetten de
ingezette lijn ook in
2014 door.
In samenwerking met
Opella ontwikkelen van
huisvesting voor cliënten
van Opella
Indien mogelijk een CPO
project opleveren
Project Van der Meer is
opgeleverd. De bouw van de
e
1 fase Torckdael is gestart
Opleveren van fase 1
Torckdael.
Er is in Wageningen geen
geschikte locatie voor een
CPO-project. De CPO-groep
kijkt nu of er in de gemeente
Ede mogelijkheden zijn.
Woningen uit bestaande
voorraad verkopen
Uitvoeren van groot
onderhoud aan 250 tot 300
woningen uit de periode
1968-1974
We hebben 14 woningen
verkocht in 2013
We hebben in 2013 aan 383
woningen groot onderhoud
gepleegd.
We blijven in gesprek
met partijen om te
kijken of er op termijn
toch een locatie is
voor een CPOproject.
Voortzetten beleid.
Voortzetten beleid en
daar waar mogelijk
duurzame /
energetische
woningverbeteringen
toepassen.
Investeren ondanks crisis
Nieuwbouwinvesteringen in 2013
De belangrijkste investeringen in vastgoedprojecten betreffen:
Project
Aantal eenheden
Van der Meer
(opgeleverd)
47 woningen en 1
gemeenschappelijke
ruimte
91 woningen /
zorgeenheden
Torckdael fase 1
(in uitvoering)
Jaarverslag 2013
Raming
investering
(x € mln)
6,0
Gerealiseerd
tot en met
2013 (x € mln)
6,0
17,6
7,1
Huisvestingsdoel
Wonen met zorg en PhDstudenten
Wonen met zorg,
huisvesting primaire en
secundaire doelgroep en
zorg gerelateerde
activiteiten.
33
Van der Meer opgeleverd
Op 31 mei 2013 heeft de bouwkundige oplevering plaatsgevonden van
de 47 appartementen en 1 gemeenschappelijke ruimte in de toren Van
der Meer aan het Mörfelden-Walldorfplein in het Nobelpark.
De appartementen hebben we toegewezen aan de doelgroep 55+ met
de mogelijkheid om zorg af te nemen van Opella (Wonen Plus); een
aantal appartementen hebben we verhuurd aan PhD- studenten. Onze
maatschappelijke bijdrage met betrekking tot dit project was
€ 1.419.000.
Van der Meer
Torckdael
Aan de rand van de binnenstad bouwen we de komende jaren aan Torckdael. Een prachtige
nieuwe woonwijk.
Het project wordt in twee fasen gebouwd:
 Fase 1 wordt gerealiseerd op de locatie van het oude politiebureau aan het Rustenburg en
deels ook op de oude parkeerplaats. De bouw is gestart in augustus 2013.
 Fase 2 wordt gerealiseerd op deels de parkeerplaats en op de locatie van het huidige
verzorgingshuis en aanleunwoningen Rustenburg aan de Veerstraat (verwachte start bouw:
begin 2015).
Bouw Torckdael (fase 1)
In dit project realiseren we:
Fase 1
Groepswoningen verpleegd wonen t.b.v. Opella, sociaal
52
Appartementen t.b.v. de Wijde Wereld en De Burgh, sociaal
14
Appartementen t.b.v. een bijzondere doelgroep, sociaal
Fase 2
15
Appartementen Verzorgd Wonen sociaal
16
Appartementen Verzorgd Wonen vrije sector
8
Eengezinswoning t.b.v. zorggezin voor de Wijde Wereld vrije sector
1
12
Eengezinswoningen, vrije sector
30
Appartementen, vrije sector
57
Totaal
Jaarverslag 2013
91
114
34
In Torckdael realiseren we niet alleen drie
parkeergarages met in totaal 182 parkeerplaatsen,
maar ook een aantal bedrijfsruimten bestemd voor
de verhuur aan zorg gerelateerde ondernemingen
en instellingen. Opella huurt een deel van de
commerciële ruimten.
In fase 1 betreft het een “Grand Café” en een
ontmoetingsruimte, ruimte voor dagbehandeling en
–verzorging.
Voorafgaande aan de start van de bouw van de
tweede fase zal de sanering van de vervuilde
grond van voormalige gasfabriek begin 2015 plaatsvinden. De Provincie Gelderland subsidieert
deze sanering.
Wijkvernieuwing Patrimonium van start!
De wijk Patrimonium is in 1919 gebouwd. De 158 woningen in deze wijk zijn bouw- en
woontechnisch verouderd: niet toekomstbestendig. Vernieuwing van de wijk is noodzakelijk.
De wijkvernieuwing Patrimonium is een proces met een doorlooptijd van enkele jaren. Die weg
doorlopen wij samen met de bewoners en de gemeente via een open en zorgvuldig vormgegeven
proces. Wij hebben samen met de gemeente opdracht gegeven aan een adviesbureau om een
integraal stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan te maken voor deze wijk. Bij deze
planvorming zijn ook de bewoners betrokken. Het draagvlak onder de bewoners van de wijk is
groot: zij zijn akkoord gegaan met sloop en vervangende nieuwbouw van de gehele wijk. Wij
hebben gezorgd voor een uitstekend sociaal plan met bijbehorend sociaal programma.
Wij vinden het belangrijk dat ook het openbaar gebied opnieuw wordt ingericht op zodanige wijze
dat het voldoet aan de moderne eisen. De totale kosten hiervan bedragen € 1,5 miljoen. De
gemeente heeft een bijdrage toegezegd van € 900.000. Ook de Provincie Gelderland draagt bij in
de kosten van deze herinrichting.
Impressie Wijkvernieuwing Patrimonium
Inloopwoning aan Witmondplein
Jaarverslag 2013
35
Maatschappelijk vastgoed
Zorg- en welzijnsinstellingen zijn belangrijke partners in onze aanpak van verbetering van
leefbaarheid in onze buurten en wijken. Om deze instellingen te kunnen faciliteren kijken we wat
de mogelijkheden zijn op het gebied van vastgoed, afhankelijk van de vraag.
In 2013 hebben we ons wat betreft ontwikkeling van maatschappelijk (zorg)vastgoed, met name
gericht op planvorming in Torckdael, Ireneschool/Buurtseplein en Ericahorst (Ede).
Naast projectontwikkeling, aankopen, verkopen en verbouwen van maatschappelijk vastgoed is
onderhoud van onze bestaande bezit een belangrijk onderdeel om onze vastgoedvoorraad op
een kwalitatief hoog niveau te houden en krijgen.
Gedegen onderhoud bestaande woningvoorraad
Onder onderhoud verstaan wij het doelmatig en bedrijfseconomisch beheren van de
woningvoorraad, gericht op functionele en bouwtechnische instandhouding. Daarnaast zijn er
investeringen nodig om de kwaliteit van de woning te verbeteren om de verhuurbaarheid,
leefbaarheid en waarde van de woning te waarborgen. Voor onze bestaande woningvoorraad
geldt dat het merendeel in goede bouw- en woontechnische staat verkeert. We bezitten echter
ook een aantal woningen dat aan verbetering toe is.
Onderhoudskosten onder de IPD/aeDexnorm
In het kader van beheersing van de kosten van het onderhoudsproces richten we ons op de
IPD/aeDex als benchmark. De IPD/aeDexnorm is de benchmark waarmee we onze
onderhoudsuitgaven kunnen meten aan die van andere woningcorporaties die deelnemen aan de
IPD/aeDexnorm.
Wij hebben als doel gesteld dat de gemiddelde onderhoudskosten binnen de horizon van de
meerjarenbegroting (vijf jaar) gemiddeld lager zijn dan de IPD/aeDex benchmark. Ons
meerjarenperspectief laat zien wat we dat doel halen. Voor 2013 is het ons net niet gelukt om
onder deze norm te blijven.
Dienstverlening aan huurders efficiënter en digitaler: huurders tevreden.
Doelstelling
95% van de
bewoners is tevreden
na de uitvoering van
het groot onderhoud,
planmatig onderhoud
of bij
reparatieverzoeken.
Aanpak
Metingen worden
verricht door KWH
en intern zetten wij
enquêtes voor het
groot onderhoud uit.
Resultaat
De feedback van de huurders
over onze onderhoudsprocessen
is zeer positief.
Door de verschillende manieren
van meten via KWH, algemene
enquête en after sales is een
exact % van tevreden huurders
niet weer te geven.
Vervolgstap 2014
Alle enquêtes en after
sales in relatie tot het
onderhoud worden bij
KWH ondergebracht.
Bijzondere activiteiten in 2013 met betrekking tot verbetering van het reparatieproces waren:
 Oplevering fase 1 van het “Cordys” reparatieproces: huurders regelen digitaal een
reparatieverzoek;
 Afspraakbevestiging reparatiebezoek per sms of e-mail.
Daarnaast hebben we tablets geïntroduceerd in het onderhoudsproces waardoor we effectiever
en efficiënter werken en we ook minder papier gebruiken.
Jaarverslag 2013
36
Niet-planmatig onderhoud
Niet-planmatige onderhoudsactiviteiten zoals reparatieonderhoud en mutatieonderhoud zijn
vooraf niet te plannen. Reparatieonderhoud is het verhelpen van gebreken en storing. Het
moment waarop we een reparatie uitvoeren overleggen we met de klant. Mutatieonderhoud is
erop gericht de woning, waarvan de huur is opgezegd, zo snel mogelijk op een vooraf vastgesteld
kwaliteitsniveau te houden of te brengen, binnen de daarvoor gestelde financiële kaders.
De realisatie van het niet-planmatig onderhoud geeft het volgende beeld:
Reparatieonderhoud
Mutatieonderhoud
Totaal niet-planmatig onderhoud
2013
X € 1.000
1.235
1.073
2.308
€ per
woning
240
208
448
2012
X € 1.000
1.115
1.081
2.196
€ per
woning
218
211
429
2011
X € 1.000
907
982
1.889
€ per
woning
179
193
372
Kosten reparatieonderhoud in 2013 toegenomen
Eén van onze doelstellingen op reparatieonderhoud is de kosten beperken tot maximaal € 200
per verhuureenheid. Deze doelstelling hebben we niet gehaald. Op grond van de uitkomsten van
de KWH-meting kunnen we concluderen dat de klanten tevreden zijn over het proces.
Opnieuw lichte stijging kosten mutatieonderhoud
De totale kosten van mutatieonderhoud bedragen € 1.178.000 Hiervan is € 105.000 doorbelast
aan de vertrekkende huurders. Hiervan bleek € 53.000 niet inbaar. Dit is met name het geval voor
de kosten die gemaakt moesten worden na een ontruiming en bij ex-huurders die met de
‘noorderzon’ zijn vertrokken. Eén van onze doelstellingen op het mutatieonderhoud is de kosten
beperken tot maximaal € 2.150 per mutatie. Deze doelstelling hebben we niet gehaald (€ 2.317
per mutatie). Net als vorig jaar zijn asbest gerelateerde kosten een belangrijke oorzaak van de
overschrijding van onze doelstelling.
De woning van onze huurders is hun thuis
Huurders voelen zich soms nog meer thuis in hun woning als ze daar zelf in kunnen investeren
door het aanbrengen van “zelf aangebrachte voorzieningen” (ZAV). In 2013 ontvingen we 90
aanvragen; we hebben toestemming gegeven voor 71 voorzieningen. Als we inschatten dat een
gewenste voorziening nadelig is voor de toekomstige verhuurbaarheid van de woning of
technische risico’s heeft, wijzen we een aanvraag af. De meest voorkomende aanvragen zijn:
 plaatsen / verwijderen wand (13 aanvragen);
 plaatsen van extra elektragroep voor vaatwasser (6 aanvragen);
 plaatsen van keuken (3 aanvragen).
Daarnaast kunnen huurders ook door ons verbeteringen in hun woning laten aanbrengen. Wij
voeren deze voorzieningen tegen een kostendekkende huurverhoging uit.
Gemak van onderhoudsabonnementen
We maken onderscheid in een tweetal onderhoudsabonnementen, namelijk:
 Een collectief abonnement;
elke (nieuwe) huurder is verplicht aangesloten bij het collectieve abonnement
huurdersonderhoud. Het betreft hier onder andere ontstoppen riolering en schoonmaken
dakgoten. Aantal deelnemers 2013: 4.432 (2012: 4.365)
 Een individueel abonnement;
het individuele abonnement huurdersonderhoud is vrijwillig en dekt de kosten die wettelijk voor
rekening van de huurder komen. In 2013 was het aantal deelnemers 2.042 (2012: 2.034). De
opbrengst van € 102.000 vanuit het individueel huurdersabonnement is verrekend met de
kosten van het reparatieonderhoud.
Jaarverslag 2013
37
Planmatig onderhoud
Het planmatig onderhoud betreft het (technisch noodzakelijke) onderhoud dat wij op basis van de
meerjarenonderhoudsplanning, volgens een cyclisch patroon, uitvoeren.
In het jaar voor de geplande uitvoering beoordelen we kritisch of de werkzaamheden in het
komende jaar feitelijk uitgevoerd moeten worden, of dat uitstel mogelijk is.
Planmatige onderhoudswerkzaamheden bestaan bijvoorbeeld uit:
 schilderwerk buitenzijde
 vervangen cv-ketels
 vervangen van keukenblokken
 onderhoud aan gevels
Voor het planmatig onderhoud inclusief groot onderhoud en contractonderhoud hadden we voor
2013 € 18 miljoen begroot. Nagenoeg alle werkzaamheden die in die begroting waren
opgenomen, zijn uitgevoerd voor een totaal bedrag van € 14,5 miljoen. Dat we € 3,5 miljoen
minder hebben uitgegeven is onder andere te danken aan de tijdelijke verlaging van het btw-tarief
van 21% naar 6% en de gunstige aanbestedingen. Beide effecten zijn het gevolg van de
economische crisis.
Werkzaamheden die opgedragen zijn in 2013 maar niet zijn afgerond schuiven we door naar
2014 en vertegenwoordigen een bedrag van € 304.000.
In totaal hebben we 98% van de onderhoudsbegroting gerealiseerd en de doelstelling voor 2013
om maximaal 5% door te schuiven naar het volgend jaar behaald.
Planmatig onderhoud
2013
x € 1.000
5.995
€ per
woning
1.165
2012
X € 1.000
5.635
€ per
woning
1.102
2011
X € 1.000
4.941
€ per
woning
974
De belangrijkste planmatig onderhoudsactiviteiten in 2013.
Activiteit
Omschrijving
Schilderwerk
Dakbedekking
22 complexen zijn aan de buitenkant
geschilderd.
In 31 complexen zijn individuele cv-ketels
vervangen door HR combiketels.
Bij 1 complex zijn de gasleidingen gesaneerd en
groepenkasten vervangen
Bij 4 complexen is het dakbedekking vervangen.
Straatwerk
Bij 11 complexen is het straatwerk vervangen.
Keukenblokken
Bij 6 complexen zijn de oude keukenblokken
vervangen.
Totaal aan contractwerk voor lift-, CV-,
brandmeld-, inbraak- , hydrofoorinstallatie-,
schoonmaak-, toegangscontrolesysteem e.d.
Technische installaties
Electra & gas
Contractonderhoud
Werkelijk
2013
(x € 1.000)
935
Begroting
2013
(x € 1.000)
1.000
256
346
53
124
76
76
60
87
108
294
605
621
Wij hebben voortdurend aandacht voor de aanpak van het asbest dat nog in een deel van ons
woningbezit aanwezig is. Door ons asbestprotocol beheersen we asbestvraagstukken adequaat.
De saneringskosten bedroegen in 2013 ca. € 820.000 (2012: ca. € 1,2 miljoen).
Jaarverslag 2013
38
Het verbeteren van onze woningvoorraad
Zodra een complex niet meer aan de huidige of toekomstige marktvraag voldoet (te laag
(energetisch) kwaliteitsniveau) kan een ingreep om groot onderhoud uit te voeren noodzakelijk
zijn. Als die noodzaak er is en alternatieven niet voorhanden zijn, voeren we die werkzaamheden
uit zonder huurverhoging. Naast deze basisingreep bieden we een aantal aanvullende opties aan
tegen een huurverhoging of bijbetaling ineens. Een deel van deze groot onderhoudsinvesteringen
moeten bijdragen aan een verbetering van de waarde van de woning (het indirecte rendement).
Groot onderhoud
Bij groot onderhoud worden alle noodzakelijke onderhouds- en verbeteringsactiviteiten geclusterd
tot één project. Dit zijn ingrijpende projecten voor onze huurders omdat deze werkzaamheden in
bewoonde staat worden uitgevoerd. Daarom organiseren we voorafgaand aan de
werkzaamheden niet alleen bewonersbijeenkomsten maar bezoeken we elke huurder individueel.
Om de huurders voor de overlast tegemoet te komen, stellen we een volledig ingerichte “model /
inloopwoning”.
Ongemaksvergoeding
Ter compensatie van de overlast ontvangen huurders een financiële ongemaksvergoeding. Deze
vergoeding is niet wettelijk verplicht. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de uit te
voeren werkzaamheden en de daarmee gepaard gaande overlast.
De bijkomende kosten, waaronder de huurderving, inrichtingskosten rust- en inloopwoningen,
ongemaksvergoeding bewoners en bewonersavonden waren in 2013 € 170.000
(2012: € 120.000).
Belangrijkste groot onderhoudsactiviteiten 2013
Activiteit
Omschrijving
Werkelijk
2013
x € 1.000
2.473
Begroting
2013
X € 1.000
3.160
Complex 82
66 eengezinswoningen, omgeving Drouwlaan
Complex 141
189 meergezinswoningen, omgeving Brakelseweg
1.300
3.057
Complex 240
124 eengezinswoningen, omgeving Haverlanden
3.044
3.665
Complex 150
6 kopgevels omgeving Rooseveltweg
206
155
Restauraties
In ons woningbezit treffen we ook een aantal bijzondere gebouwen aan met een bijzonder
architectonische of cultuur historische waarde. In 2013 hebben we de voormalige slagerij aan het
5 meiplein 5 en de molenaarswoning aan de Veluviaweg 29 gerestaureerd.
Oud
Jaarverslag 2013
Restauratie
Nieuw
39
Oud
Restauratie
Nieuw
Aankoop van vastgoed
Indien er zich een mogelijkheid voordoet om vastgoed aan te kopen onderzoeken we of er, nu of
op lange termijn, markt voor bestaat. Het aan te kopen vastgoed dient een woonbestemming te
hebben of op korte termijn te krijgen. We baseren ons bij aankoop op een onafhankelijk
getaxeerde marktprijs.
In 2013 hebben wij geen vastgoed aangekocht
Sloop
De aspecten rondom de woon- en bouwtechnische kwaliteit, in samenhang met huidige en
toekomstige leefbaarheid van de woonomgeving, kunnen leiden tot een sloopbeslissing. Daarbij
is ook het aspect van marktontwikkelingen zoals vergrijzing, betaalbaarheid (integrale
woonlasten), energieverbruik, leefbaarheid en te verwachten leegstand op de langere termijn
maatgevend.
Op het moment dat dit een negatieve invloed heeft op de waardeontwikkeling van ons vastgoed,
onderzoeken wij of we moeten overgaan tot verkoop (uitponden). Indien uitponden niet tot het
gewenste maatschappelijke effect leidt, kunnen we overwegen om tot sloop en vervangende
nieuwbouw over te gaan. Herstructurering moet altijd leiden tot waardecreatie van het vastgoed
en moet ervoor zorgen dat wij onze doelgroep kunnen blijven voorzien in kwalitatief goede en
betaalbare woningen.
In 2013 hebben wij geen vastgoed gesloopt.
Woningen te koop
Een deel van ons woningbezit is bestemd voor de verkoop. Het betreft voornamelijk portiek- en
etagewoningen uit de bouwperiode 1950-1960. Daarnaast ponden we een aantal duurdere
grondgebonden woningen uit die we tegen de, door een onafhankelijke taxateur, getaxeerde
marktwaarde te koop aanbieden.
Vooral de portiek- en etagewoningen blijken geliefd bij jonge starters. Er kan bij die woningen niet
worden onderhandeld over de prijs. Een ander makelaarskantoor dan de taxateur begeleidt de
verkoop. Daar waar nodig vervangen we bij de te verkopen woningen moederhaarden door HR
cv-ketels hetgeen deels bij de taxaties is betrokken.
Met name starters op de woningmarkt krijgen hierdoor meer mogelijkheden om een woning te
kopen, omdat het gaat om eenvoudige appartementen in het benedensegment van de
koopmarkt. De verkoop van huurwoningen betekent niet dat er veel minder huurwoningen komen.
Jaarverslag 2013
40
Met de opbrengst van de verkoop financieren we een deel van de voorgenomen investeringen in
nieuwbouw, wijkvernieuwing en groot onderhoud. Ook komen we er mee tegemoet aan de vraag
vanuit de Wageningse woningmarkt en het rijksbeleid om het eigen woningbezit te vergroten. Om
te kunnen voldoen aan de huidige en toekomstige vraag naar woningen willen wij ook, gelet op
de huidige economische crisis, in zeer beperkte mate nieuwe koopwoningen bouwen.
In 2013 hebben we14 woningen verkocht. We constateren als gevolg van de crisis een daling van
de verkoopprijzen met gemiddeld 2,5% ten opzichte van 2008, toen de economische crisis
begon.
Volop ontwikkelen in 2014
Ook 2014 staat in het teken van de projectontwikkeling. In Torckdael leveren we de eerste fase
op en beginnen we, na de bodemsanering en sloop van het huidige verzorgingshuis, met de
tweede fase. In deze tweede fase realiseren we zowel DAEB als niet-DAEB-vastgoed.
We willen grote stappen zetten met de wijkvernieuwing Patrimonium en de ontwikkeling van het
project Ireneschool/Buurtseplein en Ericahorst in Ede-West.
Verder gaan wij fors investeren in duurzaamheid waarbij we mogelijk gebruik kunnen maken van
de subsidies die de provincie beschikbaar stelt om een robuuste investeringsimpuls te realiseren.
Nu we rekening moeten houden met het feit dat de verhuurderheffing structureel is, onderzoeken
we maatregelen om deze extra lasten te compenseren:
 hetzij door de huur extra te verhogen binnen de mogelijkheden;
 hetzij door aandacht te hebben voor de beheerkosten, met name in het onderhoud.
In 2014 maken we hier verder plannen voor.
De concept novelle3
De verwachte ontwikkelingen in de regelgeving zullen tot gevolg hebben dat de financiering en
daarmee de ontwikkeling van niet-DAEB vastgoed steeds lastiger wordt.
Het ministerie vindt dat er alleen mogelijkheden zijn voor de ontwikkeling van niet-DAEB
vastgoed door een woningcorporatie op het moment dat de gemeente het wenst en commerciële
vastgoedbeleggers dit nalaten en het omwille van de leefbaarheid in het gebied toch noodzakelijk
is.
Het speelveld ten opzichte van commerciële marktpartijen wordt straks omgekeerd ongelijk. Voor
commerciële marktpartijen gelden minder strenge eisen.
Investeringen in middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen worden nagenoeg
onmogelijk.
De concept novelle vermeldt dat voor toegestane niet-DAEB-werkzaamheden een aantal
spelregels gaan gelden zoals:
 Een woningcorporatie die een niet-DAEB-activiteit wil aanvangen moet een verklaring van de
gemeente overleggen waaruit blijkt dat de gemeente de werkzaamheden noodzakelijk acht
en er geen andere, commerciële marktpartijen bereid of in staat zijn gevonden om deze
nieuwe ontwikkelingen op te pakken.
 De beoordeling van door de woningcorporatie voorgelegde niet-DAEB-werkzaamheden
verloopt in twee stappen:
Stap 1. De minister kan met het voornemen instemmen als de gemeente expliciet de
voorgenomen activiteit noodzakelijk acht en als commerciële marktpartijen niet bereid en/of in
staat blijken te zijn om deze activiteiten uit te voeren. De niet-DAEB-werkzaamheden moeten
onder het functionele en geografische werkdomein van de toegelaten instelling vallen.
3
Hiermee bedoelen we de concept novelle Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
d.d. 11 februari 2014. Voor de leesbaarheid korten we deze naam in tot ‘concept novelle’.
Jaarverslag 2013
41
Stap 2. Er worden financiële eisen gesteld aan een plan om niet-DAEB-activiteiten te doen.
Het WSW toetst of het plan in relatie tot de financiële positie van de woningcorporatie
verantwoord is. Het plan mag nu of op termijn geen risico vormen voor de uitvoering van
DAEB-werkzaamheden. Als de zienswijze van het WSW geen contra-indicatie bevat, kan
vervolgens de minister het niet-DAEB-plan van de woningcorporaties goedkeuren.
De richting van deze concept novelle is naar onze mening centralistisch met een sterke rol van
de rijksoverheid en dat is tegen de huidige trends van decentralisatie van belangrijke dossiers.
Het is niet uit te sluiten dat wanneer deze novelle één-op-één wet wordt, dit grote gevolgen heeft
voor onze niet-DAEB-projecten. Hetgeen volkshuisvestelijk ongewenst is in verband met:
1. het inspelen op scheiden wonen en zorg;
2. het bevorderen van de doorstroming vanuit het segment sociale huurwoningen;
3. het voldoen in de huisvestingsbehoefte van de huishoudens met middeninkomens die nu
tussen wal en schip vallen.
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
42
Jaarverslag 2013
43
Beleid
Onze primaire doelstelling is en blijft de zorg voor kwalitatief goede en betaalbare huisvesting
voor mensen die minder goed in staat zijn om zelf in hun huisvesting te voorzien.
We maken onderscheid in sociale huurwoningen (huurprijs tot € 681,02 (prijspeil 2013)) en vrije
sector huurwoningen (huurprijs vanaf € 681,02 (prijspeil 2013)).
Sociale huurwoningen
Er is sprake van schaarste op de woningmarkt voor betaalbare huurwoningen. Dat houdt in dat
we de woningtoewijzing van de vrijgekomen woningen moeten reguleren. Eén en ander is
vastgelegd in de (gewijzigde) huisvestingsverordening WERV.
Conform de huisvestingsverordening WERV komt iedereen ouder dan 18 jaar, met een
economische of maatschappelijke binding met de WERV-regio en met een inkomen tot maximaal
€ 34.229 (prijspeil 2013), in aanmerking voor een sociale huurwoning. Alleen voor
seniorenwoningen hanteren we een leeftijdsgrens van minimaal 55 jaar.
Een ander toewijzingscriterium is de inschrijftijd.
De voor verhuur in aanmerking komende sociale huurwoningen worden toegewezen volgens een
regionaal woonruimteverdelingssysteem voor het WERV-gebied. Hierbij wordt gebruik gemaakt
van het systeem Huiswaarts.nu. Woningen worden aan woningzoekenden aangeboden via de
internetsite van Huiswaarts.nu en worden beperkt aangeboden in regionale huis-aan-huisbladen.
Er is één woonruimteverdeelmodel met een aantal selectiemethoden waarvan wij er twee
hanteren:
1. aanbodmodel: de woningzoekenden reageren zelf op de woning van hun keuze. De inschrijftijd
bepaalt de volgorde.
2. lotingmodel: woningzoekenden kunnen via een loting een woning ‘winnen’ waarbij hun
inschrijfnummer het lotnummer is. Hiermee hebben alle kandidaten een gelijke kans.
Vrije sector huurwoningen
Voor de vrije sector huurwoningen hanteren we een minimale inkomensgrens die afhankelijk is
van de huishoudsamenstelling en de hoogte van de huur. Naast de inkomenseisen hanteren wij
geen andere voorwaarden bij de toewijzing.
De vrijkomende woningen bieden wij via de website Pararius.nl aan.
Hoe is ons vastgoedbezit opgebouwd
In 2013 heeft de ontwikkeling zich voortgezet dat een groter deel van ons woningbezit uit
duurdere huurwoningen bestaat. Dit is het gevolg van de huurharmonisatie en nieuwbouw van
appartementen in Van der Meer, met een huur net onder de huurtoeslaggrens.
Onze betaalbare voorraad is met ruim 4.400 woningen voldoende om onze primaire doelgroep te
bedienen.
Jaarverslag 2013
44
Ons vastgoedbezit is in 2013 met 36 verhuureenheden (vhe’s) toegenomen.
Verloop vastgoedbezit
A. In exploitatie
B. In aanbouw
Verkopen / Sloop /
31-12-2012 Investering
Oplevering
5.114
47
14
48
138
48
31-12-2013
5.147
138
Subtotaal
5.162
185
62
5.285
Huurwoonwagens
Standplaatsen
Garages e.d.
Bedrijfsvastgoed
Totaal bezit
9
19
570
21
5.781
0
0
0
4
189
0
0
0
1
63
9
19
570
24
5.907
Ontwikkelingen in 2013
Nieuwe huisvestingsverordening WERV
In het kader van deregulering, transparante regelgeving en problemen in de uitvoering, heeft de
gemeente de huisvestingsverordening uit 2007 gewijzigd. De voor ons relevante wijzigingen zijn:
 De maatschappelijke bindingseis om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning is
versoepeld; iemand moet de afgelopen 10 jaar (in de oude verordening gold een periode van
20 jaar) gedurende ten minste zes jaar onafgebroken in het WERV-gebied hebben gewoond.
 De huisvestingsvergunning voor koopwoningen met een koopprijs tot € 160.000 is afgeschaft.
 Er is aangesloten bij de gewijzigde Europese regelgeving rondom de wettelijke toewijzing van
sociale huurwoningen aan doelgroepen.
 Het is nu mogelijk om voor bepaalde doelgroepen specifieke regels op te stellen.
 De urgentieregeling is aangescherpt; de verklaring kan worden ingetrokken als de
woningzoekende een aanbieding van een passende woning heeft geweigerd.
We zijn met de andere WERV-corporaties en de gemeente in gesprek om de nieuwe verordening
concreet in te vullen.
Woonakkoord
In 2013 is een woonakkoord gesloten tussen de overheid en een aantal instanties. Eén van de
afspraken is dat huurders met hogere inkomens (in het bijzonder huishoudens met een inkomen
> € 43.000) door extra huurverhoging worden geprikkeld om door te stromen naar een woning die
meer past bij de hoogte van hun inkomen. Op deze manier moeten er meer woningen vrijkomen
voor de primaire doelgroep van beleid. In ons geval komen er woningen vrij in de vrije sector,
zowel in de bestaande als (beperkt) in de nieuwbouw.
Toename woningzoekenden en wachttijd
Op grond van informatie van Woningnet zien we een lichte toename van het aantal ingeschreven
woningzoekenden in de WERV maar ook in Wageningen. We constateren dat steeds meer
mensen zich uit voorzorg inschrijven als ‘woningzoekende’. Het gaat met name om de groep met
een hoger inkomen; zij schrijven zich uit voorzorg in mochten ze een inkomensdaling krijgen en
daardoor hun vrije sector huurwoning of koopwoning niet meer kunnen betalen.
Jaarverslag 2013
45
Groot deel AWBZ naar gemeente
Per 1 januari 2015 staan er grote veranderingen op het spel wat betreft het huisvesten van
mensen die op dit moment AWBZ-zorg of Wmo-zorg ontvangen. De grootste verandering is dat
het moeilijker is om een zorgindicatie te krijgen en mensen worden geacht langer thuis te wonen
en gebruik te maken van hun sociale netwerk.
Voor ons betekent dit dat wij voldoende woningen beschikbaar moeten hebben voor deze
doelgroep. De samenwerking met onze partner Opella is een antwoord hierop. U leest hier meer
over in het hoofdstuk Wonen en Zorg.
Mutatiegraad
Sinds de crisis in 2008 begon, is de mutatiegraad afgenomen van 10,5% naar 7,49 % in 2010.
We merken in de laatste jaren dat de mutatiegraad weer langzaam stijgt naar 8,9% in 2013.
Deze daling ten opzichte van 2008, de toename van het aantal inschrijvingen van
woningzoekenden en de ontwikkelingen in het kader van de nieuwe wetgeving, leiden ertoe dat
de druk op onze woningvoorraad toeneemt.
Onze doelstellingen voor 2013
Doelstelling
Voldoende
beschikbare
woningen voor de
diverse doelgroepen
van beleid.
Jaarverslag 2013
Aanpak
20% van het woningbezit
inzetten als lotingwoningen
om starters te kunnen
bedienen.
Resultaat
Op dit moment hebben we
circa 1.000 woningen (19,4%)
gelabeld als lotingwoning. Dit
zijn veelal de kleinere
appartementen.
Vervolgstap 2014
Voortzetten werkwijze.
Het bieden van huisvesting
aan de huishoudens met
een jaarinkomen tot de
toewijzingsgrens voor een
sociale huurwoning
(jaarinkomen max.
€ 34.229; netto maandhuur
max. € 681,02)
Indien vanuit de overheid
toegestaan wordt het
product 'huren op maat'
toe te passen dit
implementeren in ons
huurprijsbeleid.
Het bieden van huisvesting
aan meerpersoonshuishoudens met een
jaarinkomen tussen de
€ 34.229 en de € 39.000.
Het bieden van huisvesting
aan 1- en 2-persoonshuishoudens met een
jaarinkomen tussen de
€ 34.229 en de € 43.000
en aan meerpersoonshuishoudens met een
jaarinkomen boven de
€ 39.000 tot € 43.000.
Het bieden van huisvesting
aan huishoudens met een
hoger jaarinkomen vanaf
€ 43.000. Deze doelgroep
is gehuisvest in
In 2013 is 97,6% toegewezen
aan huurders met een
inkomen tot de
inkomensgrens.
Voortzetten werkwijze.
De overheid heeft
aangegeven dat het
instrument niet ingezet mag
worden voor de sociale huur.
Kijken naar andere
mogelijkheden.
In 2013 slechts in 10 gevallen
een woning aangeboden aan
deze doelgroep. Dit is 2,4%
van de totale toewijzingen.
In 2014 gaan we een
aantal
eengezinswoningen
labelen voor deze
doelgroep.
Voortzetten werkwijze
en huurders met een
inkomen > € 43.000 die
nu in een sociale
huurwoning wonen
proberen te bewegen
te verhuizen naar een
vrije sector woning.
In 2013 zijn 13 vrije sector
woningen verhuurd aan 1- en
2-persoonshuishoudens.
35 vrije sector woningen zijn
verhuurd aan kandidaten met
een inkomen > € 43.000.
Voortzetten ingezette
beleid.
46
Doelstelling
Voldoende betaalbare
woningen voor de
diverse doelgroepen
van beleid.
Het bevorderen van
de doorstroming op
de woningmarkt,
zodat betaalbare
huurwoningen
beschikbaar komen
voor onze
woningzoekenden.
Aanpak
huurwoningen met een
huurprijs boven de
€ 681,02.
Met de gemeente zijn we
conform de
prestatieafspraken in
gesprek om gezamenlijk
de totale omvang van de
kernvoorraad sociale
huurwoningen te bepalen.
Door nieuwbouw in de
verschillende segmenten
van de woningmarkt,
waaronder de realisering
van specifieke woningen
met service en zorg voor
zorgbehoeftige ouderen
komen betaalbare
huurwoningen beschikbaar
voor de verschillende
doelgroepen van beleid.

Het actief benaderen
van zittende huurders
met een hoger
inkomen in relatie tot
de huurprijs met de
aanbieding van een
(starters) koopwoning
of duurdere
huurwoning buiten de
betaalbare voorraad.

In december 2013 een
Open Huurhuizen Dag
georganiseerd.

Huurprijzen verlaagd

Korting aangeboden
op de huur.
Resultaat
Vervolgstap 2014
Op basis van het aantal
huishoudens met huurtoeslag
hebben we bepaald dat we
circa 3.500 woningen voor de
sociale doelgroep
beschikbaar moeten hebben.
In overleg met de
belanghouders zullen
we deze woningen
nader specificeren naar
type woning om te
voorkomen dat alleen
de gestapelde bouw
voor de primaire
doelgroep overblijft.
Oplevering gebouw Van der
Meer. Gestart met de bouw
van Torckdael.
In voorbereiding genomen
projecten Ireneschool en de
wijkvernieuwing Patrimonium.
(zie hoofdstuk Wonen en
Zorg)
Afspraken met gemeente
maken voor lokaal maatwerk
bij toewijzing.
Van de 35 aangeboden vrije
sector huurwoningen zijn er
begin 2014 21 met
actiekorting zeker verhuurd,
voor 8 woningen bestaat
serieuze belangstelling.
Verwachte oplevering
eerste fase Torckdael
in najaar 2014.
Verder voortzetten
projecten.
Opnieuw organiseren
Open Huurhuizen Dag
met actiekorting.
Voldoen aan de verschillende huisvestingsvragen doelgroepen van beleid
Onze vrijkomende woningen proberen we in te zetten op een dusdanige manier dat iedereen bij
ons kan huren. Minimaal 90% van onze huurwoningen met een huurprijs tot € 681,02 (prijspeil
2013) wordt toegewezen aan woningzoekenden met een belastbaar (huishoud)jaarinkomen tot
€ 34.229. De overige 10% gebruiken we voor uitzonderingen om ook hogere inkomens te
huisvesten.
Jaarverslag 2013
47
Voor welke doelgroepen kan de 10% vrije ruimte worden ingezet?
Doelgroep
Inkomenseis
huishouden
(prijspeil 2013)
Urgenten met medische of Wmo-indicatie
> € 34.229
Centraal Wonen Projecten
Licht dementerenden Melkweg
Bewoners met zorgindicatie < 10 uur
Meerpersoonshuishoudens met kinderen
> € 34.229
> € 34.229
> € 34.229
> € 34.229 en
< € 43.000
> € 34.229 en
< € 43.000
Herstructureringskandidaten
Maximaal
aantal
toewijzingen
per jaar
PM
4
2
5
PM
PM
Opmerkingen
Alleen als vrije sector
huurwoning niet op tijd
beschikbaar is
Eengezinswoningen
Dit regelen via het
Sociaal Plan van de
herstructurering
Vanaf januari 2014 labelen we maximaal twee eengezinswoningen per maand (met een huurprijs
van € 699,48, prijspeil 2014) voor gezinnen met een inkomen tussen € 34.678 en € 43.000 om op
die manier maximaal gebruik te maken van de 10%-toewijzingsruimte.
Gebruik 10%-regeling
In 2013 hebben wij 2,4% (2012: 8,4%) van onze sociale huurwoningen toegewezen aan
woningzoekenden met een inkomen boven de € 34.229. Doordat we niet meer dan 10% hebben
toegewezen voldoen we ook in 2013 weer aan de EU-regelgeving.
Vrije sector huurwoningen
Naast onze sociale woningen verhuren wij ook vrije sector woningen. Deze woningen zijn
bestemd voor de (lagere) middeninkomens. Wij adverteren deze woningen via de commerciële
website Pararius.nl. Voor deze vrije sector woningen hoeft men niet ingeschreven te staan.
Voor deze woningen hebben we een apart team dat zich uitsluitend met de vrije sector huur-,
koopwoningen en ons bedrijfsonroerendgoed (BOG) actief bezig houdt.
De rendementen van onze vrije sector huurwoningen zetten wij in om de lagere rendementen, die
we met onze sociale huurwoningen behalen, te compenseren.
De komende jaren zal het aantal vrije sectorwoningen toenemen tot ruim 500. Dit gebeurt bij
mutatie. Dat heeft te maken met de kwaliteit (o.a. ligging) en het uitrustingsniveau van de woning.
Jaarverslag 2013
48
Het verhuren van de vrije sector woningen vraagt een andere aanpak van ons, die meer gericht is
op het behalen van financieel rendement. Ook de doelgroep voor deze woningen verwacht een
andere service van ons. Daarom organiseren wij open dagen en kunnen geïnteresseerden de
woning eventueel ook buiten kantoortijden bekijken.
De markthuur staat onder druk. In 2013 merkten we dat onze vrije sector huurwoningen langer
leegstaan in een omgeving waar op zich wel vraag bestaat naar eengezinswoningen in het
middenhuursegment. De klant is kritisch en bepaalt zijn keuze op basis van een adequate
prijs/kwaliteitverhouding. Daarom hebben wij in december 2013 van een aantal woningen de
huurprijs verlaagd en actiekorting aangeboden. Deze actie was een succes en herhalen we in
2014 weer. Deze ervaringen nemen we mee in de herijking van ons huurprijsbeleid voor de vrije
huursector.
Verkoop
Het aantal verkochte woningen landelijk is in 2013 met 6,1% gedaald ten opzichte van 2012. Ook
wij merkten de gevolgen van de crisis. Wij hebben onze doelstelling om gemiddeld 25 woningen
per jaar te verkopen niet gerealiseerd. Toch zijn wij niet ontevreden over het aantal woningen dat
we in 2013 hebben verkocht. We hebben de woningen extra uitgerust en de verkoopprijs
verlaagd.
In 2013 hebben we tien appartementen en vier eengezinswoningen verkocht. Wij bepalen de
verkoopprijs aan de hand van recente taxaties van een onafhankelijke taxateur.
Op 1 januari 2014 staan er nog acht woningen te koop.
Ook verhuur bedrijfsonroerendgoed
Naast woningen verhuren wij ook bedrijfsonroerendgoed (BOG). Hieronder verstaan we
kantoorruimten, winkels en maatschappelijk vastgoed maar ook garages, bergingen en
parkeerplaatsen.
Voor BOG is inschrijving niet nodig; wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Ons beleid bij de
verhuur van BOG is dat de huurprijzen marktconform zijn. Vrijkomende BOG wordt geadverteerd
op bedrijfspand.com en op onze eigen website. Ons BOG bestaat onder andere uit:
 Garages en bergingen
 De Buurtse Bocht
 Ons Huis
 Het huis van de Wijk De Nude
Jaarverslag 2013
49




Dagbesteding Crocusstraat
Bedrijfspand Heerenstraat
Reinwaterkelder
Melkweg
Wat hebben we verhuurd in 2013?
Aantal vhe’s
2013
2012
64
20
Contractbeëindiging woningen
518
505
Subtotaal
Leeg per 1 januari
582
525
Leeg per 31 december
83
64
Te verkopen woningen
14
15
Bij: nieuwbouw
48
56
533
502
Totaal te verhuren
4
Reguliere verhuur
Via Huiswaarts.nu / krant aangeboden
339
334
4
Vrije sector verhuur
46
36
Woningruil
11
7
Garages en overig BOG
52
49
Contract leegstandswet i.v.m. herstructurering Patrimonium
17
0
465
426
Eigen toewijzingen door woongroepen en centraal wonen
31
37
Bijzondere verhuringen/bemiddelingen
totaal regulier verhuurd
Bijzondere verhuur
36
27
Woning toegewezen i.v.m. brand
0
1
Woning gebruikt als vluchtwoning groot onderhoud
1
11
Totaal bijzondere verhuur
Totaal verhuurd
68
76
533
502
In 2013 zijn er 224 woningen aangeboden via het aanbodsysteem en 115 woningen zijn als
lotingwoning aangeboden.
We blijven alert op woonfraude
Ook in 2013 zijn wij alert geweest op woonfraudebestrijding. Door de regelgeving is een sociale
huurwoning niet meer voor iedereen toegankelijk wat kan leiden tot meer woonfraude. Met de
bestrijding van woonfraude dragen wij bij aan een eerlijke verdeling van de beschikbare
woningvoorraad. Huurders mogen daarom op dit gebied een (pro) actieve handelswijze van ons
verwachten.
Wij zijn alert op signalen in de wijk. Tevens vragen wij huurders te melden indien zij vermoeden
dat er sprake is van woonfraude in hun buurt.
4
De vergelijkende cijfers over 2012 zijn om administratieve redenen aangepast.
Jaarverslag 2013
50
Wat is woonfraude?






Doorverhuren van de gehele of een gedeelte van de huurwoning aan een ander.
Verhuren van kamers in de huurwoning (veel bewoners in de woning).
Ruilen van de huurwoning zonder toestemming van de Woningstichting.
Niet bewoning van de huurwoning.
Gebruiken van de huurwoning als bedrijfsruimte.
Gebruiken van de huurwoning voor hennepteelt of prostitutie.
Ook afgelopen jaar zijn wij, in sommige gevallen meerdere keren, op huisbezoek geweest bij
huurders waar mogelijk sprake was van woonfraude. In sommige gevallen blijkt dat het niet om
woonfraude gaat maar verhuurt men één of meerdere kamers. De huurder wist niet dat hij dit
schriftelijk moest aanvragen. Dit herstellen we. Op deze manier houden wij ook het overzicht op
welke adressen kamerverhuur plaatsvindt. Indien er wel sprake is van woonfraude verzoeken we
de hoofdhuurder de huur van de woning op te zeggen. Op deze manier kan de huurder de kosten
van een (ontruimings-)procedure voorkomen. Mocht de hoofdhuurder geen medewerking
verlenen dan volgt er een juridische procedure.
Vanaf mei 2013 hebben we direct toegang tot het GBA. Nieuwe huurders of inwonenden worden
direct door ons ingeschreven in het GBA. De huurder hoeft hierdoor niet meer naar de gemeente
om een verhuismutatie door te geven. Op deze manier wordt het systeem zuiver gehouden en
woonfraude nog effectiever aangepakt. We concluderen dat kamerverhuur en inwoning voor ons
nu veel zichtbaarder is geworden.
Woonfraude
Meldingen woonfraude
Opzeggingen ten gevolgde van woonfraude
2013
31
8
2012
40
7
2011
20
8
Huisbewaring
In 2013 zijn er 27 huisbewaringscontracten afgesloten. De meeste huurders zijn na afloop van
het huisbewaringscontract teruggekeerd naar hun woning. Bijna een derde heeft de
huurovereenkomst opgezegd.
Doordat er vooraf een huuropzegging moet worden ingevuld wordt de huurovereenkomst na een
jaar ontbonden als de huurder niet meer terugkeert naar zijn woning. Deze woning komt vrij voor
verhuur.
We kunnen spreken van een succes. Als wij de procedure van huisbewaring niet hadden
opgestart waren deze woningen met grote waarschijnlijkheid in de illegale onderverhuur terecht
gekomen.
Bijzondere verhuringen
Huisbewaringen
Kamerverhuur
Inwoning
Jaarverslag 2013
2013
27
77
203
2012
30
69
174
2011
21
58
180
51
Hoogtepunten 2013
Oplevering 47 appartementen in appartementencomplex Van der Meer
Gebouw Van der Meer (WonenPlus) is opgeleverd in juni 2013. Begin 2014 zijn alle
appartementen en de ontmoetingsruimte verhuurd:
 16 appartementen zijn verhuurd aan mensen met een zorgindicatie.
 8 appartementen zijn verhuurd aan Phd-studenten van de Wageningen UR.
 23 appartementen zijn verhuurd via Huiswaarts en onze eigen website aan andere
doelgroepen.
 de ontmoetingsruimte is verhuurd aan Opella.
Open dag Huurhuis vrije sector huurwoningen goed bezocht
Zaterdag 14 december hebben we ruim dertig vrije sector huurwoningen opengesteld voor
bezichtiging. Deze actie was een succes. In korte tijd hebben we het grootste deel van deze
woningen verhuurd.
Nieuwe appartementen Torckdael
Naar verwachting worden in augustus 2014 de eerste 24 appartementen in Torckdael
opgeleverd. Het gaat hierbij om zestien huurappartementen in de sociale- en acht appartementen
in de vrije sector. Bewoners van het verpleeg- en verzorgingstehuis Rustenburg hebben voorrang
gekregen voor deze appartementen omdat zij stadsvernieuwingsurgent zijn in verband met de
sloop van Rustenburg. In 2013 hebben wij elf appartementen in de sociale sector en één
appartement in de vrije sector toegewezen aan de bewoners van Rustenburg.
Begin 2014 zijn er nog maar twee vrije sector huurappartementen te huur!
Jaarverslag 2013
52
Wijkvernieuwing Patrimonium
We zijn gestart met de herhuisvesting van bewoners van de wijk Patrimonium in verband met de
sloop-en vervangende nieuwbouw die daar zal plaatsvinden.
In 2014 gaan we veranderen en vernieuwen
We maken het verhuurproces voor de klant eenvoudiger. Op onze nieuwe website is niet alleen
informatie te vinden, maar straks kan de klant ook digitaal zijn huur opzeggen, een aanvraag
indienen voor inwoning, kamerverhuur en dergelijke. Om onze klanten nog sneller van dienst te
kunnen zijn streven wij ernaar om zoveel mogelijk via e-mail af te wikkelen. Dit betekent meer
gemak voor onze klanten omdat ze niet meer naar ons kantoor hoeven te komen voor diverse
zaken. Omdat er minder klanten naar ons kantoor komen, kunnen we de openingstijden van ons
kantoor beperken. Dit alles betekent dat we meer tijd en aandacht kunnen besteden aan de
klanten die dat nodig hebben.
Ook in 2014 houden we specifieke aandacht voor, en rekening met:
 Meer specifieke woonruimte voor groepswonen (al of niet beschermd wonen met zorg) en
begeleid zelfstandig wonen.
 De Europese bemoeienis met de sector met een beperking tot de sociale huurmarkt en de
focus op betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de primaire doelgroep.
 Een verdere verschuiving van sociale huur naar vrije sector huur. Dit omdat enerzijds de
voorraad betaalbare woningen meer dan voldoende is in relatie tot de omvang van de
doelgroep en anderzijds door de toenemende druk op de huurwoningenmarkt door het
geringe aanbod in de sociale koop en de verzwaarde hypotheekeisen van banken.
 Verdergaande individualisering en toenemende differentiatie in klantgroepen en meer
keuzemogelijkheden in woonruimte, ook vanwege het toenemende aantal eenpersoonshuishoudens.
 Een blijvende vraag naar betaalbare zelfstandige woonruimte voor jongeren.
Vanaf 15 januari 2014 gaat de nieuwe website van Huiswaarts.nu online. Online een woning
zoeken wordt dan nog makkelijker en persoonlijker via www.huiswaarts.nu.
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
53
Jaarverslag 2013
54
Nieuw huurprijsbeleid in ontwikkeling na aanpassing wetgeving
Ons beleid is er op gericht voldoende betaalbare woningen beschikbaar te hebben voor onze
primaire doelgroep. Dit willen wij bereiken door een adequaat huurprijsbeleid en een goede prijskwaliteitsverhouding. Ons gemiddelde huurprijsniveau komt overeen met het landelijk gemiddelde
zoals blijkt uit de gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het uitrustingsniveau van
de woningen voor onze primaire doelgroep is sober, doelmatig en voldoet, dankzij de
woningverbeteringen die nu en in de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden, aan de eisen van
deze tijd. Wij sturen erop dat in de toekomst de huur van ca. 3.500 woningen onder de huurgrens
blijft. Met dit aantal woningen kunnen wij de primaire doelgroep blijven bedienen. Ons
huurharmonisatiebeleid zetten wij voort.
Wij zijn ons huurprijsbeleid aan het herijken. Het overleg met de bewonerscommissies over het
opnieuw vorm te geven huurprijsbeleid hebben we voortgezet. Uitgangspunt daarbij is dat de
huur niet alleen in relatie wordt gebracht met de waarde van het vastgoed, maar ook met de
woonlasten van de huurder (inclusief energieverbruik als gevolg van het wonen).
Inkomensafhankelijke huurverhoging
In 2013 mogen de huren harder stijgen dan de inflatie. Deze overheidsmaatregel moet aan de
ene kant zorgen voor de dekking van de verhuurderheffing en aan de andere kant ervoor zorgen
dat de huur de markthuur benadert. De huurders met de hogere inkomens (> € 43.000) moet het
stimuleren hun sociale huurwoning te verlaten, zodat deze woningen beschikbaar komt voor de
primaire doelgroep .
Onze doelstellingen voor 2013
Doelstelling
Het tegengaan van het
scheefwonen.
De incassoprocedure is
duidelijk en de
huurachterstand is zo
laag mogelijk. Het
aantal uitzettingen als
gevolg van
huurachterstand is zo
laag mogelijk.
Jaarverslag 2013
Aanpak
Huurders met een inkomen
boven de € 43.000,- wilden
wij stimuleren hun sociale
huurwoning te verlaten en
de huurprijs van deze
woningen op het niveau
van de markthuur te
brengen, door de huurprijs
met de inflatie + 4% extra
te verhogen.
Om de huurachterstand en
het aantal huisuitzettingen
zo laag mogelijk te houden,
hebben wij in 2013 veel
geïnvesteerd in het
verbeteren van de
samenwerking met de
Gemeente en lokale
partijen. Omdat vanaf
december 2013 de
huurtoeslag van alle
huurders op hun eigen
rekening wordt gestort,
hebben wij in
samenwerking met het
Nibud de cursus ‘Grip op
geld’ georganiseerd. Om
extra huurachterstand aan
de voorkant te voorkomen.
Resultaat
Wij hebben de
inkomensafhankelijke
huurverhoging niet
toegepast. De wetgeving
was zodanig vertraagd dat
we hierover niet meer goed
konden overleggen met de
huurders en de kwaliteit
van het proces konden wij
niet waarborgen
Het aantal huisuitzettingen
is opnieuw gedaald. De 5
ontruimingen betroffen
jonge alleenstaande
huurders. In alle gevallen
hadden deze huurders de
woning al verlaten zonder
de huur op te zeggen.
Vervolgstap 2014
In 2014 passen we de
inkomensafhankelijke
huurverhoging wel toe.
Wij zullen ook bij
multiproblematiek ons
incassoproces blijven
handhaven, zodat de
schulden voor de huurder
zo laag mogelijk blijven.
Hiermee willen wij het
risico voor het mislukken
van minnelijke trajecten
en de juridische kosten
beperken.
55
Huurachterstand blijft laag
Ons percentage huurachterstand is in 2013 opnieuw laag. Maar we zien wel een lichte stijging.
Wanneer er bij huurachterstand naast financiële problemen sprake is van bredere problematiek
geven wij de vordering in enkele gevallen later uit handen aan het incassobureau. We willen eerst
weten welke problemen er allemaal spelen. Omdat de huurachterstand hierdoor hoger is, vraagt
het samen vinden van een financiële oplossing meer tijd. Dit heeft als gevolg dat de
huurachterstand licht is gestegen.
1,60%
1,40%
1,20%
1,00%
0,80%
0,60%
0,40%
0,20%
0,00%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Huurachterstand/totale maandhuur
2011
2012
2013
Streefpercentage
Aantal vonnissen en huisuitzettingen fors gedaald
In het kader van de gemeentelijke nota “Van Schuldhulpverlening naar Schulddienstverlening
2012-2015” hebben wij samen met de gemeente, de Sociaal Raadslieden, Humanitas en
Stichting Welzijn Ouderen Arnhem (SWOA) de pilot Schulddienstverlening opgestart. Samen
helpen wij huurders preventief schulden te voorkomen. Wij melden de huurder aan bij de juiste
instantie en zij nemen zo snel mogelijk contact op met de huurder.
Instelling
Humanitas
Sociaal Raadslieden
SWOA
Doorverwijzing
2013
13
16
2
Deze vorm van schulddienstverlening heeft resultaat. Het aantal vonnissen en huisuitzettingen
hebben wij met deze adequate aanpak opnieuw weten terug te dringen.
Aantal vonnissen en
ontruimingen
Aantal vonnissen
Aantal ontruimingen
2013
2012
15
5
2011
29
9
27
6
Omdat we zien dat preventieve aandacht voor het beperken en voorkomen van schulden effect
heeft, gaan we daar zeker mee door. In 2014 willen wij de samenwerking met de gemeente en de
andere instellingen met betrekking tot de schulddienstverlening nog verder verbeteren. De
gemeente draagt zorg voor de financiële middelen voor de schulddienstverlening.
Jaarverslag 2013
56
Workshop ‘Grip op geld’ voor onze huurders groot succes
Tot en met 2013 kon de huurder kiezen of hij de huurtoeslag op zijn eigen rekening dan wel op
de rekening van de Woningstichting liet storten. In het geval dat wij de huurtoeslag ontvingen,
verrekenden wij dat met de huur. De huurder kreeg een lagere huur.
Deze situatie is met ingang van 1 januari 2014 gewijzigd: de overheid hanteert per
belastingplichtige één bankrekening.
Voor een aantal van onze huurders betekent dit dat zij meer
inkomsten krijgen maar ook een hogere nota voor de huur.
Een hele verandering.
Daarom hebben wij in samenwerking met het Nibud de
workshop ‘Grip op geld’ georganiseerd. Deze gratis
workshop was een groot succes. Ruim 120 huurders
hebben de workshop, waarin praktische tips werden
gegeven, gevolgd. Wij hebben veel positieve reacties
ontvangen.
De gemeente geeft een vervolg aan deze workshop door aan de deelnemers een verdiepende
cursus aan te bieden. In 2014 willen wij in samenwerking met de gemeente een workshop
met een nieuw thema aanbieden.
Sturen op woonlasten
Onze doelstelling is er op gericht dat de woningen die bestemd zijn voor de primaire doelgroep
voor hen betaalbaar zijn. Daarom willen we niet alleen naar de huurprijs kijken maar integraal
naar de totale woonlasten. De woonlasten omvatten de huur, eventuele servicekosten en de
energiekosten.
Het aandeel van de energiekosten in de totale woonlasten neemt steeds verder toe.
Om de woonlasten zo laag mogelijk voor de huurders te houden, investeren wij in
energiebesparende maatregelen volgens ons milieubeleidsplan. Verder kopen we groene
elektriciteit en CO2-neutraal gas, en andere diensten, zo voordelig mogelijk in. Daarnaast geven
we ook voorlichting hoe de huurders hun gedrag op deze punten kunnen verbeteren.
In 2014 onderzoeken wij hoe we nog duurzamer in kunnen kopen en hoe wij kunnen sturen op
woonlasten (gedrag van de huurder).
Ontwikkelen nieuw huurprijsbeleid
Door de nog bestaande wettelijke onzekerheden op het speelveld van woningcorporaties hebben
wij ons huidige huurprijsbeleid voortgezet. Vooruitlopend op de ontwikkelingen hebben wij in
2013 met onze huurders een themabijeenkomst gehad over ons nieuw vorm te geven
huurprijsbeleid. Tijdens deze themabijeenkomst hebben wij veel bruikbare input van huurders
ontvangen. In 2014 werken we dit samen met de huurders verder uit.
In de uitvoering van onze werkzaamheden hebben wij de verbeteringen die wij direct konden
aanpakken, gerealiseerd.
Warmtewet definitief goedgekeurd
Vanaf 1 januari 2014 geldt de Warmtewet. Dit houdt in dat wij aan de huurders die zijn
aangesloten op een collectieve CV-installatie geen hogere kosten in rekening mogen brengen
dan het door de Autoriteit Consument en Markt vastgestelde maximale tarief.
In 2014 implementeren we de consequenties van deze nieuwe wetgeving verder.
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
57
Jaarverslag 2013
58
In gesprek met bewoners
Onze bewonerscommissies zijn dé gesprekspartner van de Woningstichting voor zover het de
huurders betreft. In ons participatiebeleid zijn er verschillende overlegvormen met
bewonerscommissieleden geformuleerd. Op deze manier, soms gezamenlijk, soms met een
afvaardiging, komen alle (wettelijk verplichte) onderwerpen aan bod. De verschillende
overlegvormen van bewonersparticipatie zijn:
 Overleg met de Agendacommissie Participatie; hierin is een afvaardiging van
bewonerscommissieleden en medewerkers van de Woningstichting vertegenwoordigd. De
Agendacommissie geeft formeel geen advies, maar denkt mee over de onderwerpen en de
wijze waarop een advies tot stand komt.
 Overleg op complex-/wijkniveau; onze huurders zijn op complex-/wijkniveau
vertegenwoordigd in bewonerscommissies. Onze woonconsulenten hebben periodiek overleg
met de bewonerscommissies over onderwerpen die met de directe woon- en leefomgeving te
maken hebben. Met elke bewonerscommissie hebben wij een samenwerkingsovereenkomst
afgesloten. Hierin zijn ten minste alle verplichtingen vanuit de Overlegwet opgenomen.
Jaarlijks evalueren we aan het eind van het jaar onze samenwerking.
 Met een afvaardiging van bewonerscommissieleden brainstormen we over diverse
beleidsthema’s (themabijeenkomsten) zoals huurprijzenbeleid, milieubeleidsplan en
herstructurering. Op basis van de uitkomsten van het internetpanel en de themabijeenkomst
ontvangen we een advies om ons beleid vorm te geven of te herijken.
 Jaarlijks (in december) nodigen we alle bewonerscommissieleden uit voor een informele
eindejaarsbijeenkomst. Doel is om elkaar te ontmoeten, van elkaar leren, en het uiten van
onze waardering voor de inzet van de leden gedurende het afgelopen jaar.
 Internetpanel; ons internetpanel is een belangrijk instrument om informatie te vergaren over
wat er leeft bij huurders en andere inwoners van Wageningen. Inmiddels zijn ruim 500
mensen lid van dit panel, waarvan zo'n 400 huurders. De onderwerpen van de onderzoeken
zijn divers. De resultaten gebruiken wij als input voor onze themabijeenkomsten met de
bewonerscommissies. In 2013 hebben we de thema’s ‘Welke rol vindt u dat social media
moeten/kunnen spelen voor de Woningstichting? en ‘Hoe klantgericht zijn wij eigenlijk?’
voorgelegd aan ons internetpanel. De belangrijkste conclusie uit het social media onderzoek
is dat de klanten het voordeel van sociale media met name zien in informatie-uitwisseling.
De resultaten van het onderzoek in november 2013 naar onze klantgerichtheid zijn nog niet
bekend.
Indien gewenst kunnen bewonerscommissies zich bij themabijeenkomsten laten begeleiden door
externe deskundigen, zoals een adviseur van de Woonbond. Wij nemen deze kosten voor onze
rekening.
Doelstellingen 2013 bewonersparticipatie
Doelstelling
Actieve participatie van
de
bewonerscommissies
en/of huurders over het
beheer en beleid.
Duidelijk
afsprakenstelsel
opgesteld.
Jaarverslag 2013
Aanpak
Evaluatie huidige
participatiebeleid (rol
agendacommissie, adviesrol,
toetsrol).
Ondernemingsplan deel II
jaarlijks evalueren en
bijstellen met huurders
(geactualiseerd als basis
voor de begroting voor het
opvolgende jaar).
Resultaat
Jaarlijkse evaluatie van
bewonerscommissies
met de woonconsulent.
Gemiddeld wordt de
participatiestructuur en
de samenwerking
gewaardeerd met een
7,8.
Bewonerscommissies
hebben aangegeven dat
ze tijdig geïnformeerd
Vervolgstap in 2014
Voorzetten van de
huidige aanpak.
59
Doelstelling
Aanpak
Onderzoek of huurders
tevreden zijn over het werk
van de
bewonerscommissies.
KWH-participatielabel,
score 7,4.
In november 2013 is het
onderzoek door KWH
gestart.
Solidez, Politie en dWS
spraken af in 2013
wijkgericht samen te werken
op operationeel niveau. In
bijzondere gevallen is
opschaling naar hoger
niveau mogelijk. Zij zijn van
mening dat de gemeente in
het kader van haar MObeleid een
verantwoordelijkheid heeft.
Evaluatie van deze
werkwijze na een jaar.
De gemeente, Solidez,
Opella en dWS hebben een
onderzoek laten uitvoeren
door de HAN om na te gaan
of de wijk de Nude geschikt
is voor een pilotproject
‘Regelarme Wijk’ in relatie tot
kwaliteit van leven.
Het huidige wijkgericht
werken is geëvalueerd
en heeft geleid tot een
verbeterplan.
Binnen het wijkpanel en
met ondersteuning van
Solidez is onderzoek
verricht naar de
mogelijkheden voor het
pilotproject Nude
(gebiedsmogelijkheden
wonen en werken,
sociale structuur,
beleving, parkeren,
groen etc.).
Resultaat
willen worden over
belangrijke informatie. Dit
hebben we opgepakt
door regelmatig een
nieuwsbrief uit te
brengen speciaal gericht
op de
bewonerscommissies.
Rapport verwacht in
maart 2014.
Vervolgstap in 2014
Onderzoek gestart naar
wijkgericht werken door
de Rekenkamer
Wageningen. De
uitkomsten van dit
onderzoek en van de
eigen evaluatie zijn nog
niet bekend.
Er wordt in 2014 een
verbeterplan
opgesteld voor
wijkgericht werken.
Eén van de conclusies
van het rapport is dat de
Nude een geschikte wijk
is om een pilot
‘Regelarme wijk’ uit te
voeren.
De gemeente
gebruikt de
conclusies van het
rapport om een
opdracht te
formuleren voor het
vervolg van dit
pilotproject.
Daar waar mogelijk
participeren wij.
Verbeterpunten uit
het rapport oppakken.
Waarborgen kwaliteit participatie
Wij vinden het van belang dat de bewonerscommissieleden goed zijn toegerust om hun rol uit te
voeren. Daar waar gewenst faciliteren wij en stellen wij (financiële) middelen beschikbaar.
Activiteit op het gebied van participatie
Woonbond
Abonnement magazine Woonwijzer voor
bewonerscommissies
Woonbond
lidmaatschap Woonbond
Solidez
Ondersteuning Projectgroep Patrimonium
Woonbond
Ondersteuning Projectgroep Patrimonium
Oprichting Bewonerscommissie
Informatie voorziening en bijeenkomsten
Kleurrijk de Nude en Tarthorst
Kerstbijeenkomst
Informele jaarlijkse kerstbijeenkomst
Overig
Totaal uitgegeven aan participatie
(excl. inzet medewerkers dWS)
Jaarverslag 2013
Kosten
€ 200
€ 6.600
€ 2.991
€ 9.027
€ 1.203
€ 3.750
€ 200
€ 23.971
60
Agendacommissie Participatie
De Agendacommissie bepaalt in overleg met ons welke thema’s van belang zijn om te bespreken
en hoe de onderwerpen het beste besproken kunnen worden. Bijvoorbeeld in de vorm van een
vergadering, een themabijeenkomst, een werkbezoek of door een deskundige uit te nodigen. De
Agendacommissie toetst bij de bewonerscommissieleden welke onderwerpen zij belangrijk
vinden om te bespreken. In de Agendacommissie zitten vijf bewonerscommissieleden en twee
van onze medewerkers.
De Agendacommissie had voor 2013 de volgende onderwerpen op de agenda gezet: herijking
doelstellingen ondernemingsplan, milieubeleidsplan en de informele eindejaarsbijeenkomst voor
alle bewonerscommissieleden.
Themabijeenkomst milieubeleidsplan
In maart presenteerden we het concept -milieubeleidsplan aan geïnteresseerde huurders en
bewonerscommissieleden. Er waren al een aantal adviezen vanuit de themabijeenkomst over het
ondernemingsplan (onderwerp kwaliteit van de woning) die betrekking hadden op het
milieubeleidsplan. Naar aanleiding van deze avond hebben de huurders onder begeleiding van
de Woonbond een definitieve reactie gegeven op het concept -milieubeleidsplan. Dit heeft
geresulteerd in een aantal aanpassingen van het milieubeleidsplan zoals die er nu ligt.
In juli van dit jaar hebben we ons definitieve milieubeleidsplan via de website aan onze huurders
en andere belanghouders gepresenteerd.
Net als ons ondernemingsplan, is ook ons milieubeleidsplan een dynamisch plan. We bekijken
jaarlijks of het plan nog actueel is of dat het aangepast moet worden aan ontwikkelingen. Deze
herijking doen we ook altijd in overleg met onze huurders en andere belanghouders.
Themabijeenkomst ondernemingsplan
Met de Agendacommissie zijn afspraken gemaakt over de wijze waarop bewonerscommissies en
huurders betrokken worden bij het jaarlijks herijken van ons ondernemingsplan 2013 t/m 2017.
De bijeenkomst met de huurders over de herijking van het ondernemingsplan, eind september,
stond vooral in het teken van de gevolgen naar aanleiding van Prinsjesdag. Het ging met name
over de gevolgen van de eventuele verhuurderheffing en het Woonakkoord. Voor 2014 blijven de
doelstellingen uit ons ondernemingsplan van kracht.
Themabijeenkomst huurprijsbeleid
Tijdens de themabijeenkomst over de huurverhoging gaven de huurders aan behoefte te hebben
met ons van gedachten te wisselen over ons huurprijsbeleid. Daarom hebben we in mei een
brainstormbijeenkomst over ons huurprijsbeleid (betaalbaarheid en beschikbaarheid)
georganiseerd. We hebben onze beleidskaders geschetst en hierover met de huurders
gediscussieerd.
Nu de verhuurderheffing een feit is voor de komende jaren en de aspecten van het Woonakkoord
in de wetgeving zijn verankerd gaan we in januari 2014 opnieuw met een groep huurders
overleggen.
Bewonerscommissies in 2013
Op dit moment zijn er 17 bewonerscommissies actief. Daarmee zijn er 2.536 verhuureenheden
vertegenwoordigd in bewonerscommissies (in 2012: 2.045 vhe’s, in 2011: 1.647 vhe’s). In 2013
zijn er vier nieuwe bewonerscommissies opgericht. Daarnaast is er één commissie gestart voor
de groot onderhoudswerkzaamheden in de wijk; twee bewonerscommissies zijn opgeheven, dit
zijn Bloemenbuurt en Herenstraat/Waagstraat.
Jaarverslag 2013
61
De nieuwe commissies zijn met name ontstaan als gevolg van:
 Eigen initiatieven van bewoners;
 Het stimuleren door de Woningstichting onder andere door het plaatsen van een flyer op de
website;
 De groot onderhoudswerkzaamheden in de betreffende woningen;
 Behoefte vanuit de buurt om meer op buurtniveau overleg te voeren in plaats van op
wijkniveau (wijkgericht werken).
Bewonerscommissie
Aantal woningen
De Brakel
Akeleihof
354
60
Laagbouw Bovenbuurt
Otto van Gelreweg / Delpad
Riemsdijkstraat
Aanleunwoningen Nudehof
Patrimonium
Kolkakkerweg
Irene-en Struikenbuurt
119
47
127
44
158
102
311
Centraal Wonen 1
Centraal Wonen 2
Kleurrijk Nude
Olympiaplein nieuw (nieuw)
Olympiaplein oud (nieuw)
Van Uvenweg HAT-eenheden (nieuw)
Tarthorst
Veerstraat/De Bleijk (nieuw)
Groot onderhoud Haverlanden (groot onderhoud)
Totaal
59
39
392
48
45
46
310
151
124
2.536
Evalueren samenwerking
Jaarlijks evalueert de woonconsulent met iedere bewonerscommissie de samenwerking van het
afgelopen jaar. De samenwerking met de bewonerscommissies en de woonconsulent wordt
positief beoordeeld met een 7,8.
Uit de jaarlijkse evaluatie blijkt dat de bewonerscommissies niet allemaal hetzelfde denken over
de themabijeenkomsten. Niet alle commissies hebben behoefte aan een themabijeenkomst.
Andere commissies vinden de bijeenkomsten soms te oppervlakkig. Door alle
bewonerscommissies wordt de informele eindejaarsbijeenkomst erg positief ervaren. Tijdens
deze eindejaarsbijeenkomst blikken we terug op het afgelopen jaar en de
leefbaarheidsactiviteiten van de bewonerscommissies.
In gesprek met Directeur / Bestuurder
De Directeur / Bestuurder zit één keer in de twee jaar om de tafel met de bewonerscommissies
om op een informele manier met elkaar van gedachten te wisselen.
Wij zijn van plan om vanaf 2014 een spreekuur in te stellen waarin huurders met de Directeur /
Bestuurder zaken kunnen bespreken.
Jaarverslag 2013
62
Betrekken bewoners belangrijk bij groot onderhoud
Bij groot onderhoud en herstructurering is ons doel het actief betrekken van huurders bij alle
fasen van het proces om zo al in een vroeg stadium draagvlak te creëren. Dit doen wij samen
met de bewonerscommissie van de betreffende buurt of complex. Als er geen
bewonerscommissie actief is, dan zorgen we er samen met de huurders voor dat er een
(tijdelijke) bewonersvertegenwoordiging wordt opgericht.
In 2013 hebben wij groot onderhoud uitgevoerd in verschillende complexen. Ook hier zijn wij
actief geweest om een afvaardiging van huurders te betrekken vanaf de start van een groot
onderhoudsproject. Dit heeft geresulteerd in een bewonersvertegenwoordiging aan de
Berkenlaan, de Haverlanden en de Veerstraat. De bewoners van de Veerstraat en de
Haverlanden hebben besloten verder te gaan als bewonerscommissie.
Samenwerking energiebesparing Riemsdijkstraat
De huurders van de Riemsdijkstraat ervoeren dat hun woningen in de winter onvoldoende warm
werden, terwijl ze geconfronteerd werden met hoge stookkosten. Op verzoek van de
bewonerscommissie heeft de Woonbond een onderzoek uitgevoerd naar het energieverbruik van
de appartementen. Op basis van de resultaten van dit onderzoek zijn de plafonds en de vloeren
geïsoleerd. Ook hebben de bewoners voorlichting over energiebesparende maatregelen
gekregen. Het team Energie en Afval van Solidez heeft deze voorlichting gegeven.
Tot op heden heeft de bewonerscommissie aangegeven tevreden te zijn over de resultaten van
de genomen maatregelen.
Wijkbezoek door gemeente
In november kwam de Raad en burgemeester en wethouders op bezoek in de wijk Oost –
Bovenbuurt. Diverse enthousiaste bewoners uit de Bovenbuurt hebben het programma opgezet.
Op diverse plekken gaven bewoners een toelichting op de wijk. Onze buurtbeheerder gaf uitleg
over zijn werkzaamheden in het Van der Meer gebouw.
Wijkvernieuwing Patrimonium
Het jaar 2013 heeft in Patrimonium in het teken gestaan van de planontwikkeling voor de wijk en
de huisbezoeken.
In maart 2013 zijn de bewoners tijdens de bewonersavond akkoord gegaan met het besluit van
sloop en vervangende nieuwbouw. In verband met de gevolgen van dit besluit hebben wij alle
bewoners individueel bezocht om het daarmee samenhangende Sociaal Plan toe te lichten. In juli
2013 zijn er diverse workshops georganiseerd in de wijk, die alles te maken hadden met de
opbouw van de wijk. Denk hierbij aan de
woningen, indeling, tuinen,
gemeenschappelijk groen, etc. Bewoners
hebben hier meegedacht en hun mening
gegeven. Op dit moment wordt in de
projectgroep, waar de bewonerscommissie
deel van uitmaakt, het wijkplan uitgewerkt.
Zodra het wijkplan definitief is, gaan we
terug naar de bewoners. De verwachting is
dat dit in het eerste kwartaal van 2014 zal
plaatsvinden.
Meer informatie over de wijkvernieuwing
Patrimonium leest u in het hoofdstuk
‘Kwaliteit van het woningbezit’.
Jaarverslag 2013
63
Geschil en oplossing
In het Bbsh is in artikel 16 geregeld dat wij onze huurders in de gelegenheid moeten stellen om
een geschil bij een onafhankelijke geschillencommissie voor te leggen. In het WERV-gebied
hebben zes WERV-corporaties de Geschillenadviescommissie (GAC) ingesteld.
De geschillenadviescommissie geeft de woningcorporatie onafhankelijk advies over de klacht van
een huurder. Meer informatie over de GAC, waaronder het reglement, is te vinden op onze
website.
Geschillen in 2013
In 2013 is over ons één geschil aan de commissie voorgelegd.
Onderwerp
Advies GAC
Besluit directie
Klant vindt dat er teveel druk is
uitgeoefend om een nieuwe woning
te accepteren aan de Otto van
Gelreweg in verband met de
wijkvernieuwing Patrimonium. Omdat
de woning niet geschikt voor haar
was, heeft ze de dag na het tekenen
van de huurovereenkomst de huur
van de woning opgezegd en de
sleutels ingeleverd. Ze vindt het niet
terecht dat zij desondanks één
maand huur moet betalen.
De Woningstichting heeft er alles
aan gedaan om de klager goed te
begeleiden. Dat zij het proces
rondom de toewijzing niet
begrepen heeft, kan de corporatie
niet toegerekend worden. De
commissie adviseerde de klacht
ongegrond te verklaren.
Advies overgenomen
Participatielabel verlengen
In 2013 is de meting voor het KWH-Participatielabel van start gegaan. We hebben dit label in
2010 behaald en we worden elke drie jaar opnieuw gemeten.
Label vernieuwen
Wij vinden het belangrijk om te leren en te verbeteren en in het bijzonder waar het gaat om
participatie. Door onze activiteiten op het gebied van participatie onafhankelijk en kritisch door
KWH te laten onderzoeken stemmen wij deze activiteiten steeds beter af op de wensen en eisen
van onze klanten en andere belanghouders.
KWH is bezig het Participatielabel te vernieuwen. Nieuw in het label is dat de Overlegwet niet
meer leidend voor het onderzoek is, maar juist de omgeving waarin wij als corporatie opereren.
Ook krijgen nieuwe/andere vormen van participatie een nadrukkelijke plek. Wij leveren onze
bijdrage aan het testen van deze nieuwe opzet van het KWH-participatielabel.
In maart 2014 hebben wij het concept onderzoeksrapport met daarin een samenvatting van onze
ontwikkelpunten als het gaat om participatie ontvangen. Uit het concept rapport blijkt dat we ons
doel om ten minste een 7,4 te halen ruimschoots hebben gerealiseerd (voorlopige score 2014:
7,8).
In 2014 gaan we met de verbeterpunten uit het rapport aan de slag.
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
64
Jaarverslag 2013
65
Goede leefbaarheid complexen en wijken: niet ter discussie
De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is van mening dat er
taakafbakening moet zijn in de rol van woningcorporaties op het terrein van leefbaarheid. In zijn
brief van 20 november 2013 licht hij dit verder toe. Door middel van de concept novelle bij de
Herzieningswet en een AMVB zal de minister een taakomschrijving publiceren. Het gaat er om
dat helderheid wordt gegeven over de activiteiten van corporaties ten opzichte van de huidige
praktijk en de mogelijkheid om samen met andere partijen bij te dragen in de leefbaarheid in de
directe omgeving van hun sociale bezit.
De bijdragen van een corporatie kunnen bestaan uit:
 Een inzet plegen in een wijk waarin een concentratie van vastgoed van de corporatie
aanwezig is om, uit bedrijfseconomische overwegingen, de waarde van het vastgoed op peil
te houden.
 Beperken van huisuitzettingen door het tijdig signaleren van problemen en door andere
partijen in te schakelen, zoals schulddienstverlening.
 Het nemen van maatregelen om ongestoord woongenot voor de huurders te garanderen, wat
een wettelijke verplichting is voor een woningcorporatie.
 Het realiseren van niet-DAEB woningen in kwetsbare wijken onder de voorwaarde dat de
gemeente dit noodzakelijk acht en er geen commerciële aanbieders in de markt te vinden zijn
voor deze activiteiten.
Volgens de Atlas voor gemeenten (voorjaar 2013) zijn er in Wageningen vanaf 2010 geen
inwoners meer die in gebieden wonen met een zeer negatieve, negatieve of matige
leefbaarheidsscore. Deze Atlas was een belangrijke onderlegger bij de ontwikkeling van de
nieuwe visie over leefbaarheid.
Zoals wij in ons ondernemingsplan hebben geformuleerd, zien wij leefbaarheid in een breder
perspectief. Leefbaarheid is de waardering, of het gebrek aan waardering, van onze huurders van
hun leefomgeving. Dit gaat verder dan alleen de eigen woning. Ook de kwaliteit van de buurt en
de wijk spelen hier een belangrijke rol in. Wij vinden het belangrijk dat onze huurders ‘prettig,
schoon en veilig’ kunnen wonen. Wij werken hiervoor nauw samen met de gemeente.
Zorg voor leefbaarheid in de wijken is voor ons daarom niet alleen een belangrijke kerntaak, maar
ook noodzakelijk om de toekomstige verhuurbaarheid en de positieve ontwikkeling van de
vastgoedwaarde te waarborgen.
Andere belangrijke doelen van ons leefbaarheidsbeleid zijn:
 zorgen voor ongestoord woongenot van onze huurders;
 bevorderen van de sociale cohesie in de complexen en wijken;
 vergroten samenwerking met partnerorganisaties en bewoners door middel van Wijkgericht
Werken.
Om deze doelen te bereiken maken wij gebruik van een aantal instrumenten zoals
buurtbeheerplannen, tuinenbeleid, inzet buurtbeheerders, en sponsoring van (buurt-)activiteiten.
Met de geformuleerde doelen op het gebied van leefbaarheid willen wij enerzijds meer
samenhang brengen in onze activiteiten (en die van anderen) op dit gebied en verbeterslagen
daarin maken. Anderzijds willen wij nog meer monitoren wat die inspanningen nu opleveren.
We meten dit met behulp van:
1. Leefbaarheidsmonitor, deze wordt eens in de drie jaar gehouden, de eerstvolgende keer is in
2014.
2. KWH-label, onderdeel ‘kwaliteit van dienstverlening rondom de woning’
In 2012 zijn wij door KWH gemeten op het onderdeel ‘kwaliteit van dienstverlening rondom de
woning’.
Jaarverslag 2013
66
De scores per leveringsvoorwaarde waren:
Leveringsvoorwaarde
1. De omgeving van de woning is schoon
2. De woning en de woonomgeving zijn veilig
3. De omgeving veroorzaakt geen nodeloze overlast
4. De corporatie stimuleert de sociale cohesie van de buurt
5. In de directe woonomgeving zijn goede voorzieningen
2012
6,7
6,0
6,6
6,9
7,0
2011
6,3
6,4
6,2
6,2
6,5
Landelijk
6,9
6,5
6,4
6,3
7,3
Doelstelling leefbaarheid 2013
Doelstelling
Het vitaler maken van
buurten die dat nodig
hebben.
Zorgen voor
ongestoord
woongenot in
complexen en wijken.
Bevorderen van de
sociale cohesie.
Aanpak
Leefbaarheidsmonitor
uitwerken per
complex/buurt. Op basis
van score een plan van
aanpak opstellen om de
score met minimaal 10% te
verbeteren.
Het proces rondom
overlastsituaties
aanscherpen in 2013.
Resultaat
De resultaten van de
leefbaarheidsmonitor zijn
bekend.
Een aantal acties zijn,
vooruitlopend op de
plannen van aanpak, al
ingezet.
Opstellen en aanscherpen
van de leef- en woonregels
in complexen waar dit
nodig is.
Met de bewonerscommissies activiteiten
organiseren en faciliteren
voor de bewoners (idem bij
groot onderhoud)
Bewoners zijn zich
bewuster van de geldende
leef- en woonregels en
handelen hier ook naar.
Nieuwjaarsborrel
bewonerscommissies,
gezamenlijk
bergingsgangen
schilderen, koffie drinken
bij de bewonerscommissies, feestje
bewoners Nieuw
Kortenoord
Regelmatige
nieuwsbrieven en actuele
website.
Een eerste bijeenkomst
met de diverse
samenwerkingspartners
heeft in 2013 plaats
gevonden.
Communicatie naar
huurders verbeteren
Vergroten
samenwerking en
afstemming met
partners en
bewoners.
Actieve participatie in het
plan ‘samen leven in
Wageningen’. Inzet de
Woningstichting in diverse
werkgroepen.
Zorgdragen voor een
aantrekkelijke
woonomgeving.
Overleggen met de
gemeente welk
snippergroen er eventueel
door ons kan worden
overgenomen.
Het doorvoeren van de
verbeterpunten van de
laatste KWH-meting ,
onderdeel: 'dienstverlening
rondom de woning'. De
meeste verbeterpunten
betroffen de communicatie
met de huurders.
Jaarverslag 2013
De gemeente heeft een
extern bureau
ingeschakeld voor
inventarisatie en Plan van
Aanpak/procesvoorstel.
Huurders actief
geïnformeerd via
nieuwsbrieven en website.
De informatie was met
name gericht op het
verbeteren van de
veiligheid in en om de
woning en woonomgeving.
We hebben ze daarnaast
ook actief geïnformeerd
over de activiteiten van de
bewonerscommissies.
Vervolgstap in 2014
In het eerste kwartaal
van 2014 stellen we per
buurt het plan van
aanpak op.
Eind 2014 zal de nieuwe
meting plaatsvinden.
Monitoring
overlastsituaties en
actieve aanpak vanaf
2014.
Handhaven
Handhaven
Handhaven
Verder vormgeven aan
de uitwerking plan.
Initiatiefnemer Solidez.
Gezamenlijk met de
gemeente het plan van
aanpak verder uitwerken.
Nieuwe KWH-meting of
de uitgezette
verbeterpunten ook effect
hebben gehad.
67
Leefbaarheidsactiviteiten en bewonerscommissies
Om de bewoners nog meer te betrekken bij de leefbaarheid in hun complex en wijk, is met ingang
van 2013 de verantwoordelijkheid voor de besteding van leefbaarheidsbudgetten (€ 10 per
woning) bij de bewonerscommissies neergelegd. De procedure is sterk vereenvoudigd. De
verantwoording over de besteding van de middelen en de behaalde resultaten vindt achteraf
plaats.
In onderstaand overzicht vatten we alle leefbaarheidsactiviteiten samen met daarbij de
genoemde financiële bijdragen. We merken hierbij op dat we bij deze bedragen geen rekening
hebben gehouden met inzet van onze medewerkers of andere middelen.
Activiteit op het gebied van leefbaarheid
BC Riemsdijkstraat
Winterbijeenkomst
BC Bovenbuurt laagbouw
Opening ijs- & skatebaan
Burendag
BC De Brakel
Bewonersbijeenkomst
Kerstworkshop
BC Patrimonium
Burendag
Paasactiviteit
BC Akeleihof
Rookmelders (stop met roken)
Inrichting gemeenschappelijke ruimte
BC Otto van Gelreweg / Delpad
Tuinfeest
Kerststukjes voor bewoners
BC Kolkakkerweg
Buurtfeest
BC Centraal Wonen 1
Lentefeest
Zweeds Midwinterfeest
BC Centraal Wonen 2
BC Olympiaplein Nieuw
Kennismakingsborrel
BC Tarthorst
Oprichting bewonerscommissie
BC Olympiaplein Oud
Tuinborrel
BC van Uvenweg
Totaal uitgegeven door
bewonerscommissies
Julia’s hofje
Tuinonderhoud
Woonwagen Asterstraat
Aftimmering
Solidez
Bijdrage team bemoeizorg Wageningen (TBW) en
sociale raadslieden
Solidez
Kinderactiviteiten tijdens zomervakantie
Sinterklaas actie
Bezoek aan diverse gezinnen
Leefbaarheidsmonitor
Vervolg en afronding
Kerstverlichting en dergelijke
Kerstbomen 2012 en deel 2013
Overige
Totaal overige aanvragen
Opknappen complexen in
Bijvoorbeeld opknappen en beveiligen bergingen
verband met leefbaarheid
Nude. Schilderwerk vrijwilligers Riemsdijkstraat,
Tarthorst en Rooseveltweg. Beveiligen Tarthorst.
Schoonmaak diverse complexen.
Solidez
Zorgbemiddeling
Wageningen 750
Het beste idee van de straat
Nieuw Kortenoord
Bijdrage opening
Verlichting achterpaden
Julianastraat, Matenstraat en Ooststeeg
Totaal uitgegeven aan leefbaarheid
(excl. inzet medewerkers)
Kosten
€ 1.905
€ 1.785
€ 3.601
€ 2.620
€ 1.695
€ 1.423
€ 1.530
€ 882
€ 585
€ 240
€ 158
€ 675
€ 690
€ 17.789
€ 250
€ 175
€ 100.000
€ 3.000
€ 520
€ 4.356
€ 3.611
€ 10.677
€ 122.589
€ 136.173
€ 556
€ 3.250
€ 456
€ 8.243
€ 289.056
De totale kosten van leefbaarheid waren € 720.000 (incl. personeelskosten).
Dat betekent ca. € 135 per verhuureenheid wat overeenkomt met het landelijk gemiddelde.
Jaarverslag 2013
68
Wageningen 750
In 2013 vierde Wageningen 750 jaar stadsrechten onder het motto ‘voor, door en met
Wageningers’. De officiële herdenking was op 12 juni 2013. Het hele jaar was er van alles te
doen om deze herdenking te vieren. Ten behoeve van de leefbaarheid en het bevorderen van de
sociale cohesie hebben wij ruim € 19.000 bijgedragen aan de festiviteiten rondom Wageningen
750. Zoals een belangrijke bijdrage aan de Buren- en Buurtendag en het ontwerp en de plaatsing
van de stadspoort.
Prijsuitreiking Buren- en Buurtendag
Stadspoort
Zichtbaar aanwezig in buurten en wijken
Een prettige en veilige leefomgeving is één van onze speerpunten.
Inzet buurtbeheerders
De buurtbeheerder is dagelijks in de wijk aanwezig. Hij speelt een belangrijke rol voor de
leefbaarheid in de wijken en complexen. Hij is voor bewoners het aanspreekpunt voor vragen of
meldingen op het gebied van overlast, veiligheid en het schoonhouden van de
gemeenschappelijke ruimten. De buurtbeheerder weet wat er in een straat of complex speelt en
spreekt mensen direct aan op (on)gewenst gedrag. De buurtbeheerder werkt nauw samen met
de woonconsulent, maar ook met de wijkagent en de andere maatschappelijke partners.
De buurtbeheerders zijn actief in complexen met overwegend
gestapelde bouw.
Nieuwe huurders betalen sinds 2012 een bijdrage van €3,- per
maand voor de diensten van de buurtbeheerder.
In 2013 hebben we onderzocht hoe de buurtbeheerder door
deze huurders wordt ervaren. Resultaten hiervan zijn:
 Drie kwart van de huurders is bekend met de
buurtbeheerder. Van de mensen die bekend zijn met de
buurtbeheerder zijn ze vooral bekend met het aanspreken
op ongewenst gedrag, aanpak overlast en onderhoud
algemene ruimtes. Het merendeel van de respondenten
geeft aan een meerwaarde te zien in de aanwezigheid van
een buurtbeheerder met betrekking tot de leefbaarheid.
Bron: Newcom Research
Jaarverslag 2013
69
Mate van tevredenheid over het
contact met de buurtbeheerder
9%
15%
9%
mee oneens
Neutraal
67%
mee eens
weet niet
Het valt op dat de score van de leefbaarheid niet is gerelateerd aan de positieve score over de
aanwezigheid van een buurtbeheerder. In 2014 stellen we per complex een buurtbeheerplan op
waarin we bepalen hoe we de buurtbeheerder gaan inzetten om een (nog grotere) bijdrage te
leveren aan de leefbaarheid in dat complex.
Veilig, schoon en mooi wonen
Activiteit
Buurtbeheerders preventief aanwezig bij complex
Riemsdijkstraat tijdens Bevrijdingsfestival op 5 mei. Overlast
en aantal vernielingen is beperkt.
Opruimactie zwerfvuil rond jaarwisseling
Sneeuwruimen rond ouderencomplexen
Camerabeveiliging algemene ruimten in
appartementencomplexen om overlast te voorkomen
Verlichting achterpaden
Workshop veilig wonen aanleunwoningen, in samenwerking
met de ouderenadviseur van de gemeente
Pilot spreek-luisterverbindingen voor ouderen
Bewonersinitiatief: schoonmaak algemene ruimten
Brakelseweg.
Bewonersinitiatief: schilderen bergingsgangen in een
appartementencomplex aan de Rooseveltweg
Inzet medewerkers Klussenatelier: schilderen
bergingsingangen en verrichten tuinonderhoud leegstaande
woningen
Bij groot onderhoud plaatsen van hang- en sluitwerk dat aan
eisen politiekeurmerk voldoet
Jaarverslag 2013
Veilig
wonen
X
X
X
X
Schoon
wonen
X
Mooi
wonen
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
70
Rust- en inloopwoningen tijdens groot onderhoud
In 2013 is er weer bij veel woningen groot onderhoud in bewoonde staat uitgevoerd. Zie ook het
hoofdstuk ‘kwaliteit van het woningbezit’.
Om bewoners tegemoet te komen in de overlast, zorgen we bij ieder groot onderhoudsproject
voor één of meerdere rust- en inloopwoningen. In een rust- en inloopwoning kan de bewoner
bijkomen, de was doen of douchen. Bij alle groot onderhoudsprojecten is er veel gebruik gemaakt
van de rust- en inloopwoningen.
Daarnaast waren er zeven wisselwoningen beschikbaar. Deze woningen zijn beschikbaar voor
bewoners die tijdens de groot onderhoudswerkzaamheden vanwege bijvoorbeeld medische
klachten of om sociale redenen niet in hun eigen woning kunnen verblijven. Circa twintig huurders
zijn tijdelijk verhuisd naar een wisselwoning.
De toekomst van leefbaarheid
Ruimte geven en laten aan initiatief en organisatie van bewoners. Dit was één van onze ambities
voor 2013. Dit is voor een groot deel gelukt.
Wat wij in de toekomst op het gebied van leefbaarheid of sponsoring nog wel of niet mogen doen,
is nog onduidelijk.
De nieuwe kabinetsvisie op leefbaarheid van minister Blok biedt corporaties beperkte ruimte voor
leefbaarheidstaken. In de concept novelle staat het uitgangspunt dat corporaties op dit terrein
alleen activiteiten mogen ontplooien als ze direct samenhangen met hun bezit ter plekke,
kleinschalig zijn, niets te maken hebben met religie en levenswijzen, en het niet ‘primair de
verantwoordelijkheid is te achten van een andere partij dan de woningcorporatie’.
Wij zijn van mening dat een woning in een gewaardeerde woonomgeving simpelweg méér waard
is dan precies dezelfde woning in een omgeving met een negatief imago of een verpauperde
aanblik. Precies daarom vinden wij het belangrijk om te blijven investeren in de leefbaarheid van
buurten en wijken waar wij ons bezit hebben.
Het accent ligt op het handhaven en vergroten van de veiligheid van de leefomgeving, het
beperken van overlast en het betrekken van de bewoners hierbij. Het betrekken van de bewoners
bij hun directe leefomgeving draagt bij aan onze klantvisie: “de woning van onze huurders is
hun thuis”.
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
71
Jaarverslag 2013
72
Vitale wijken
Wij streven in onze activiteiten op het gebied van wonen, zorg en welzijn naar ‘vitale wijken’. Dat
wil zeggen dat wijken en buurten voor alle leeftijdsgroepen bereikbaar en aantrekkelijk moeten
zijn. Daarom kiezen wij voor kleine, buurt-/gebiedsgerichte centra voor zorg en welzijn. Wij willen
op locaties die vrijkomen woon-, zorg- en welzijnsvastgoed realiseren. Wij hebben speciale
aandacht voor mensen met bijzondere woonbehoeften. Het passend huisvesten van groepen die
(extra) zorg nodig hebben, zien wij als een kans en vinden wij uitdagend en inspirerend.
Nieuwe uitdagingen
De wetgeving van de financiering van de zorg wijzigt ingrijpend. De scheiding van wonen en zorg
is een feit en wordt nu ook wettelijk op steeds meer onderdelen doorgevoerd. Voor intramurale
zorg gelden steeds zwaardere zorgeisen. De rol van de gemeente (Wmo) en zorgverzekeraars
(zorgverzekeringswet) wordt bepalend bij het toekennen van budgetten van zorg.
Voor het vastgoed betekent dit dat de ‘traditionele’ verzorgingshuizen geen recht van bestaan
meer hebben. Mensen blijven langer thuis wonen en ontvangen de zorg steeds meer aan huis.
Thuiszorginstellingen en mantelzorgers (sociale netwerk) krijgen een grotere rol in de verzorging
van, en het zorgen voor, mensen met zorgvragen.
Bron: Finance Ideas
Om op deze en toekomstige ontwikkelingen in te spelen hanteren wij de volgende
uitgangspunten:
 Huurders moeten in staat worden gesteld zo lang mogelijk thuis te blijven wonen. Dit brengen
we tot stand door kleinschalige zorgvoorzieningen te ontwikkelen, bestaande woningen aan te
passen en actief samen te werken met gespecialiseerde maatschappelijke partners in verband
met zorg en services.
 Met maatschappelijke partners investeren we in verpleeghuizen in combinatie met wonen,
zoals Torckdael, Ireneschool en Ericahorst (in Ede).
Als maatschappelijk belegger realiseren, beheren en onderhouden wij maatschappelijk
vastgoed; de sociale partners organiseren de diensten en exploitatie.
Vooruitlopend op deze ontwikkelingen, die mede door de crisis, versneld worden doorgevoerd
werken wij sinds 2008 intensief samen met de zorgondernemer Opella uit Ede.
Jaarverslag 2013
73
De gemeente Wageningen heeft, in het kader van de uitvoering van de nieuwe Wmo, aansluiting
gezocht bij de G125 in de regio Arnhem.
De gemeente Wageningen doet dat naar eigen zeggen vanwege het progressieve karakter van
de verschillende gemeenten in die regio en de lagere kosten die aan dit samenwerkingsverband
zouden zijn verbonden dan bij de FoodValley.
Deze keuze van de gemeente heeft voor zover nu bekend geen gevolgen voor onze
samenwerking met Opella in Wageningen en Ede.
Onze doelstellingen voor 2013
Doelstelling
Multiproblematiek in de
greep.
Aanpak
Verbeteren van de
aanpak van
multiproblemgezinnen met de
diverse
maatschappelijke
partners.
Inzichtelijk maken per
buurt/complex waar
en hoeveel
multiproblemgezinnen er zijn.
Huurders van woningen
van de Woningstichting
kunnen beschikken over
alle informatie op het
terrein van wonen en
zorg in Wageningen.
Bijdragen aan de
extramuralisering en
(de)centralisatie van
diverse specifieke
doelgroepen (lichamelijk
en verstandelijk
gehandicapten, expsychiatrische patiënten,
sociaal zwakkeren, exdelinquenten, en
jongeren in de
hulpverlening) en deze
groepen bemiddelen
naar woonruimte.
Met gemeente en
maatschappelijke
partners ontwikkelen
van één centraal punt
om alle vragen op het
gebied van zorg en
welzijn te kunnen
beantwoorden.
De huisvestingsvraag
(voor de cliënten) van
maatschappelijke
partners realiseren.
Resultaat
In gesprek met RIBW en
Solidez hoe het team
Bemoeizorg een
effectievere rol kan
spelen.
De decentralisaties van
het sociaal domein,
jeugdzorg en AWBZ
gaan hierin een rol
spelen.
Alle multiproblemgezinnen zijn in kaart
gebracht en vastgelegd.
Met de gemeente in
gesprek over de omvang
en toewijzing van
multiproblem-gezinnen
per buurt.
Als gevolg van de
transitie van de AWBZtaken naar de gemeente
wordt hierover in 2014
nader invulling gegeven.
Vervolgstap 2014
Vormgeven aan de verdere
uitwerking van de sociale
domeinen met partners.
Op basis van een
inventarisatie is de
huisvestingsvraag van
de verschillende partners
in kaart gebracht. Voor
een aantal partners is
het plan van aanpak
beschreven.
Specifieke huisvesting
voor opvang van jonge
moeders met kinderen
n.a.v. vraag van een
maatschappelijke partner
is gerealiseerd.
Realisatie van het
project Torckdael is
gestart waarbij twee
oudereninitiatieven
worden gehuisvest.
Realisatie van het plan van
aanpak huisvestingsvraag.
Monitoring
Overeenstemming met de
gemeente krijgen over de
omvang van multiproblemgezinnen binnen een
complex.
De Woningstichting wordt
nauw betrokken bij de
implementatie van de drie
decentralisaties.
De vraag naar deze
huisvesting als specialisme
onderbrengen bij een
woonconsulent.
Oplevering van beide
initiatieven
5
De samenwerkende gemeenten van de regio Arnhem (de G12) zijn Arnhem, Doesburg, Duiven, Lingewaard,
Overbetuwe, Rheden, Renkum, Rozendaal, Rijnwaarden, Westervoort, Zevenaar en Wageningen (de laatste voor
de nieuwe taken op het gebied van jeugdzorg en awbz)
Jaarverslag 2013
74
Huurders kunnen langer thuis wonen, door Wet maatschappelijke
ondersteuning (Wmo)
In de Wmo is bepaald dat de gemeente een taak heeft om zodanige voorzieningen te treffen dat
mensen zoveel mogelijk zelfstandig kunnen wonen en leven, ook al hebben ze hulp en zorg
nodig. De gemeente Wageningen heeft een centraal loket Wmo ingericht. In het kader van de
Wmo voeren wij voor de gemeente in ons bezit woningaanpassingen uit.
In 2013 hebben wij op 37 adressen6 aanvragen toegekend. De kosten voor de woningaanpassing
zijn door de gemeente betaald.
Het betreft de volgende verdeling in Wmo-voorzieningen die wij in 2013 hebben
aangebracht:
 16 aanpassingen in de sanitaire ruimten (2012:37);
 9 aanpassingen in de overige ruimten (2012: 21);
 12 aanpassingen buiten de woning (2012: 35).
We zien dat het aantal aanvragen terugloopt ten opzichte van de afgelopen jaren. Deze terugloop
komt waarschijnlijk voort uit het nieuwe beleid dat de gemeente heeft ingezet door een
inkomensafhankelijke eigen bijdrage te vragen en te sturen op het zelfstandig aanbrengen van
voorzieningen.
Verhuringen Wmo
Vrijkomende huurwoningen met bijzondere medische aanpassingen wijzen we in overleg met de
gemeente Wageningen toe aan een hiervoor geschikte kandidaat. Omdat de aanpassingen
maatwerk betreft, lukt het zelden om een geschikte kandidaat te vinden. Dit betekent dat we de
aanpassingen vaak weer uit de woning moeten verwijderen en deze vervolgens adverteren op
Huiswaarts.nu. De gemeente Wageningen heeft de mogelijkheid om een woning zes maanden
aan te houden om een geschikte kandidaat te zoeken. Eventueel geleden huurderving is voor
rekening van de gemeente Wageningen.
In 2013 zijn er via de Wmo vier kandidaten bemiddeld naar een passende woning.
Huurders kunnen langer thuis wonen, dankzij opplussen
Soms zijn Wmo-aanpassingen niet nodig maar kan de bewoner met een paar kleine
aanpassingen al langer thuis blijven wonen (opplussen). Voor de bestaande woningvoorraad
hebben wij een opplusprogramma uitgewerkt. Dit programma is afgestemd met de gemeente
Wageningen.
In 2013 hebben wij conform dit programma 84 woningen aan de Brakelseweg, van Eckstraat,
Rooseveltweg en Kees Mulderweg opgeplust.
Het betreft aanpassen van:
 drempels, deurgrepen, nieuwe galerijdeuren.
Het betreft aanbrengen van:
 buitenverlichting, aangepaste kranen, rookmelders, handgrepen en antislip vloeren.
In 2013 hebben wij € 108.000 besteed aan het opplussen van woningen.
Huurders kunnen langer thuis wonen, dankzij WonenPlus
In samenwerking met Opella hebben wij het WonenPlus-concept ontwikkeld. Door de doelgroep
55+ (intensieve) zorg of ondersteuning thuis te bieden, kan deze doelgroep langer thuis blijven
6
Op een aantal adressen zijn meerdere Wmo-voorzieningen aangebracht.
Jaarverslag 2013
75
wonen. WonenPlus passen we toe in nieuwbouw toe en gaan we ook toepassen in onze
bestaande woningvoorraad die daarvoor geschikt zijn.
Huisvesten bijzondere doelgroepen
Ieder jaar verhuren we een bepaald percentage huurwoningen aan bijzondere doelgroepen. Dit
gebeurt na gezamenlijke goedkeuring met de gemeente Wageningen. Deze toewijzingen vinden
gedeeltelijk plaats buiten het toewijzingssysteem Huiswaarts.nu om.
Bijzondere doelgroepen zijn onder andere sociale- en medische urgenten, Wmo-woningen,
vluchtelingen en statushouders en cliënten van instellingen zoals RIBW, Stichting Philadelphia
Zorg, Stichting Opbouw, ’s Heeren Loo De Vallei, Zideris, Moviera (vrouwenopvang).
Wij verhuren 77 wooneenheden ten behoeve van begeleid wonen. Hiervan worden 36 kamers
door bewoners zelf gehuurd (19 kamers Melkweg, 6 kamers Droomhuis, 11 wooneenheden Van
Uvenweg).
Johanniter Opvang
De Johanniter Opvang voorziet in tijdelijke opvang, huisvesting en begeleiding voor mensen in
noodsituaties. In Wageningen was deze opvang er nog niet, terwijl hier wel behoefte aan is. In
2013 hebben wij een woning aan de Johanniter Opvang verhuurd. Deze woning stond al geruime
tijd te koop.
Siza
Er bleek behoefte te zijn aan woonruimte voor jonge moeders die onder begeleiding leren om
zelfstandig te wonen en voor hun kind te zorgen. Na een vooraf afgesproken periode stromen
deze moeders door naar een zelfstandige woonruimte.
Met Siza zijn we in gesprek gegaan over de mogelijkheden voor woonruimte voor deze
doelgroep. We hebben twee woningen naast elkaar gevonden die aan de eisen voldoen en die al
geruime tijd leegstonden. In 2014 worden deze woningen ingericht en in gebruik genomen
Urgentie voor woonnoodsituaties
Iemand die in een ernstige woonnoodsituatie verkeert, kan urgentie aanvragen en zo voorrang
krijgen bij het zoeken naar sociale woonruimte. Ieder urgentieverzoek wordt beoordeeld door de
urgentiecommissie WERV. Deze onafhankelijke commissie is in dienst van de gemeenten
Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal. De urgentiecommissie beslist namens burgemeester
en wethouders over de aanvragen.
In 2013 zijn 22 aanvragen behandeld door de urgentiecommissie (2012: 36). Hiervan zijn er 9 als
urgent verklaard (2012: 16). De Commissie heeft driemaal de hardheidsclausule volgens de
Huisvestingsverordening toegepast. De hardheidsclausule geldt alleen voor zeer uitzonderlijke
situaties en mag uitsluitend door het college worden gehanteerd in gevallen waarin sprake is van
een bijzondere situatie die afwijkt van de huisvestingsverordening.
Stadsvernieuwingsurgentie
Tevens is er in 2013 een nieuwe vorm van urgentie toegevoegd in verband met de
herontwikkeling van Patrimonium, namelijk; stadsvernieuwingsurgent. Alle bewoners van de wijk
Patrimonium kunnen gebruikmaken van de stadsvernieuwingsurgentie vanaf 1 juni 2013. Dit
betekent dat deze bewoners met voorrang in aanmerking komen voor een vrijkomende
huurwoning.
In 2013 zijn er totaal 25 urgenten verhuisd op basis van stadsvernieuwingsurgentie.
Jaarverslag 2013
76
Sociale urgentie
De urgentiecommissie WERV kan een zoekprofiel toewijzen aan een sociaal urgente
woningzoekende, bijvoorbeeld in geval van echtscheiding bij gedwongen verkoop van de woning.
Hiermee kan de urgent woningzoekende reageren op woningen via Huiswaarts.nu. We merken
dat er een toename is van steeds complexere situaties waarbij de urgentiecommissie het nodig
vindt dat wij bemiddelen bij het vinden van geschikte woonruimte. In dat geval wordt er een
bemiddelingsurgentie verstrekt en gaat onze woonconsulent op zoek naar een geschikte woning
voor de urgente.
In 2013 zijn er drie sociale urgenties verstrekt.
Medische urgentie
Woningzoekenden kunnen een medische urgentie aanvragen bij de urgentiecommissie WERV
die de urgentie toekent op basis van advies van een gespecialiseerde arts van HGM
(Hulpverlening Gelderland Midden). Aangezien de feitelijke toewijzing buiten het reguliere
toewijzingssysteem plaatsvindt, moet de gemeente Wageningen deze toewijzing goedkeuren.
Ook hier gaat onze woonconsulent op zoek naar een geschikte woning voor de medisch urgente.
In 2013 hebben wij vier medisch urgenten bemiddeld naar woonruimte.
Laatste kansbeleid
Als een huurder voor de tweede keer een vonnis tot ontruiming heeft gekregen, kan hij in
aanmerking komen voor een laatste kans in eigen woning. In dit geval sluiten we een
huurovereenkomst met aanvullende voorwaarden af.
In 2013 zijn er twee laatste kans overeenkomsten afgesloten (2012: zes).
Huisvestingstaakstelling statushouders
Gemeenten hebben de taak om asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben ontvangen
(vergunninghouders) te huisvesten. Elk half jaar krijgen gemeenten door het Rijk een taakstelling
opgelegd voor het aantal te huisvesten vergunninghouders. Voor de gemeente Wageningen
zorgen wij voor de huisvesting van deze statushouders.
In 2013 hebben we 16 personen vanuit de taakstelling buiten het toewijzingsysteem om
gehuisvest in 9 woningen (in 2012 waren dit 14 personen in 6 woningen). Voor 2013 was de
taakstelling voor Wageningen gesteld op 25 personen (in 2012 was de taakstelling 14 personen).
In 2013 heeft de overheid de taakstelling voor dat jaar per gemeente bijgesteld aangezien er
meer instroom van “nareizigers” was. In de tweede helft van 2013 zijn er in Wageningen vier
bijgekomen ten opzichte van het oorspronkelijke aantal.
Het aantal te huisvesten taakstellers wordt landelijk door de overheid geregeld. Worden in een
gemeente in een jaar minder taakstellers gehuisvest dan opgelegd, dan wordt het aantal voor het
jaar erop bijgesteld. Indien er geen huisvestingsaanvragen voor taakstellers komen dan heeft dat
verder geen nadelige gevolgen voor de gemeente.
Jaarverslag 2013
77
Maatschappelijke partners onder dak
Op het gebied van maatschappelijk vastgoed met een zorg- of welzijnsfunctie zijn wij actief in
onze bestaande voorraad maar ook in nieuwbouw.
Wij verhuren aan onze maatschappelijke partners een aanzienlijk aantal panden en woningen
waaruit, of waarin, deze partners hun zorgdiensten aanbieden. Voorbeelden:
Maatschappelijk partner
Vilente
Maatschappelijk vastgoed
Melkweg 2 t/m 4
’s Heeren Loo De Vallei
Buurtseweg 3
Mai Mi Bath
Buurtseweg 3
Vriendendienst
Buurtseweg 3
Regionale Instelling
Beschermd Wonen (RIBW)
Solidez, Koepel Kinderopvang,
Nederlands Gereformeerde
Kerk
Stichting Philadelphia Zorg
Diverse woningen in de stad
’s Heeren Loo De Vallei
Zideris
Mondriaanlaan 110 t/m 116
Crocusstraat 51 a,b,c
Stichting Hospice
Wageningen-Renkum
Droomhuis aan de Dijk
Melkweg 1
Moviera Vrouwenopvang
Twee woningen per jaar
Johanniter Opvang
Eén woning in de stad
Opella
Van der Meer, Nudehof
- Wijkcentrum Ons Huis
- Huis van de Wijk de Nude
Diverse woningen in de stad
Niemeijerstraat 35-37
Bestemming
Voorziening voor licht dementerende
ouderen
Dagbesteding Kristal; waaronder Koffie met
Verbeelding, kunstuitleen ‘de Verbeelding’
Kantoorruimte voor organisatie die hulp biedt
aan vluchtelingen (migranten) in binnen en
buitenland in de vorm van praktische,
psychologische en juridische hulp
Kantoorruimte voor organisatie die, middels
een maatjesproject, hulp bieden aan mensen
met een psychiatrische achtergrond
Naast kleinschalig begeleid wonen bieden zij
ook individuele woonbegeleiding
Multifunctioneel centrum
Naast kleinschalig begeleid wonen bieden zij
ook individuele woonbegeleiding
Kleinschalig begeleid wonen
Kleinschalig begeleid wonen en
dagbesteding waaronder een buurtwinkel
Voorziening voor mensen in de allerlaatste
levensfase
Ouderinitiatief voor meervoudig
gehandicapte kinderen
Opvang en hulpverlening aan vrouwen en
kinderen die te maken hebben met
mishandeling en (seksueel) geweld
in tijdelijke opvang, huisvesting en
begeleiding voor mensen in noodsituaties
Ouderen
Nieuwe maatschappelijke (zorg)projecten
Om invulling te geven aan de toenemende behoefte aan huisvesting en zorgvoorzieningen voor
met name ouderen, als gevolg van vergrijzing, zijn wij volop bezig met de volgende projecten:
 Torckdael in samenwerking met Opella: woon-zorgcomplex;
 Ireneschool in samenwerking met Solidez, Trivium , Koepel Kinderopvang en ’s Heeren Loo:
brede school / woon-zorgcomplex;
 Ericahorst (Ede-West) in samenwerking met Opella: woon-zorgcomplex.
Torckdael
Met circa 200 nieuwe woningen en appartementen, waaronder 51 verpleegplaatsen voor Opella,
en drie parkeergarages voor in totaal 182 parkeerplaatsen is er straks voor ‘elk wat wils’.
Torckdael wordt duurzaam en levensloopbestendig gebouwd en indien gewenst kan er gebruik
worden gemaakt van verschillende zorg- en welzijnsvoorzieningen om de hoek. De zorg en
ondersteuning van Opella is op Torckdael 24 uur per dag en 7 dagen per week beschikbaar.
Jaarverslag 2013
78
Deze ontwikkeling sluit helemaal aan bij de veranderende regelgeving en de nieuwe visie op
duurzaamheid, wonen en zorg. Opella deelt onze visie op het gebied van zorg- en
ouderenhuisvesting en dit heeft geleid tot een intensieve samenwerking bij de ontwikkeling van
Torckdael. De samenwerking, die we vastgelegd hebben in een samenwerkingsovereenkomst,
stelt zowel aan ons als aan Opella hoge eisen. Dit omdat beide organisaties vanuit hun eigen
specifieke achtergrond niet eerder een dergelijk complex project hebben ontwikkeld.
Onze insteek is het behalen van een verantwoord financieel en maatschappelijk rendement,
waarbij positieve vastgoedwaardeontwikkeling en alternatieve aanwendbaarheid van groot
belang zijn. Opella kijkt naar een optimaal rendement in het verlenen van zorg en services. Deze
twee perspectieven komen nu bij elkaar in een open en integrale benadering.
Binnen plan Torckdael is ruimte voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen.
Ouderinitiatieven
Verder realiseren we een woonplek voor De Wijde Wereld en De Burgh, twee wooninitiatieven
voor jongeren met een verstandelijke beperking.
Voor De Wijde Wereld bouwen we zes studio’s, een gemeenschappelijke woonkamer, keuken en
een eengezinswoning voor het zorggezin.
Daarnaast komen binnen hetzelfde gebouw acht studio’s met ook hier een gemeenschappelijke
woonkamer en keuken voor de vereniging De Burgh.
Beide initiatieven zijn opgezet door de ouders van de jongeren met een verstandelijke beperking.
Eerste steenlegging Torckdael
Eerste steenlegging
We zijn dit jaar begonnen met de bouw van fase 1 van Torckdael. Op 30 oktober 2013 is de
eerste steen gelegd door bewoners van de beide ouderinitiatieven, bewoners van het huidige
Rustenburg, wethouder Theune en één van onze medewerkers.
Voorafgaand aan de steenlegging toonden we een filmpje waarin de toekomstige bewoners van
Torckdael aan het woord komen.
Jaarverslag 2013
79
Bewoonster Rustenburg aan het woord in filmpje
Minidierenpark beheerd door cliënten ’s Heeren Loo De Vallei
Wij houden in dit plan ook rekening met het realiseren van een nieuw ‘minidierenpark’ omdat het
huidige minidierenpark aan de Duivendaal weg moet. Het plan is dat ’s Heeren Loo De Vallei de
verantwoordelijkheid op zich neemt voor het beheer en de verzorging van het minidierenpark.
Cliënten van ’s Heeren Loo De Vallei zullen hier gaan werken als dagbesteding.
Meer over ons project Torckdael leest u in het hoofdstuk Kwaliteit van het woningbezit.
Ireneschool en Ericahorst
Ireneschool/Buurtseplein
We onderzoeken met diverse partijen of we op de locatie Ireneschool/Buurtseplein een brede
school en wijksteunpunt kunnen ontwikkelen. De combinatie van onderwijs-, zorg-, en
welzijnsfuncties heeft een geweldige potentie om in brede zin bij te dragen aan (wijkgerichte)
gemeenschapsontwikkeling en het bieden van vraaggestuurde dienstverlening op het gebied
van zorg en welzijn.
Ericahorst (Ede-West)
In het kader van de samenwerkingsovereenkomst met Opella onderzoeken we of we op de
locatie Ericahorst (Ede-West) woon-en zorgvoorzieningen kunnen realiseren, waarbij wij
zorgen voor de huisvesting en Opella de zorg levert. In dit complex komen 48 zorgeenheden,
waarvan 36 PG en 12 somatische zorg, en 11 zelfstandige appartementen voor ouderen.
Mét een welzijnsvoorziening in dit complex willen we voldoen aan de groeiende vraag naar
“Onbezorgd Wonen” (zelfstandig wonen binnen een woonservicezone).
Voor beide projecten geldt dat we nog volop in bespreking zijn met alle betrokken partijen,
waaronder de gemeenten Wageningen en Ede. Deze initiatieven zetten we in 2014 voort.
Jaarverslag 2013
80
Zorg voor de toekomst
De veranderingen in de AWBZ en de nieuwe Wmo vragen in 2014 extra aandacht omdat een
groter beroep zal worden gedaan op de naaste omgeving van de bewoners die zorg nodig
hebben. Dit betekent dat wij nog meer alert moeten zijn op signalen van mogelijke vereenzaming
en daarmee samenhangende problematiek. We werken al een aantal jaar samen met onze
strategische maatschappelijke partners, zoals Solidez, RIBW en Opella. Deze samenwerking is,
zeker met het oog op de toekomst, essentieel.
Samenwerking met zorgorganisatie Opella
Wij werken sinds 2008 steeds meer samen met Opella in projectontwikkelingsactiviteiten.
Het doel van deze samenwerking is het zodanig verbinden van wonen, welzijn, service en zorg
dat we de lokale samenleving optimaal kunnen bedienen. Vanuit het specialisme van beide
partijen vullen we elkaar sterk aan en bundelen we onze krachten.
De noodzaak van onze samenwerking wordt onderstreept door de resultaten uit het rapport
‘Langer zelfstandig, een gedeelde opgaven van wonen, zorg en welzijn’7. Essentie van het
rapport is dat er onvoldoende geschikte woningen zijn voor bejaarden, gehandicapten en ggzcliënten en dat de tekorten snel verder oplopen. Het streven van het kabinet om deze groepen
langer zelfstandig te laten wonen, loopt hierop mogelijk spaak.
Onze samenwerking met Opella is tot nu toe gericht op het realiseren van zorggerelateerd
vastgoed. In 2014 en 2015 onderzoeken we of een vergaande samenwerking op het gebied van
bedrijfsvoering een meerwaarde heeft voor onze klanten en die van Opella. Wat dit betekent voor
mogelijke gevolgen voor de medewerkers van beide organisaties, is op dit moment niet bekend.
De concept novelle en scheiding wonen en zorg
Het gewijzigde overheidsbeleid voor wonen en zorg betekent een forse extra opgave voor de
corporatiesector. Het aantal bewoners dat voor geschikte huisvesting afhankelijk is van de
corporatie neemt toe en het tekort aan woningen voor senioren en mensen met een beperking
stijgt. In de concept novelle is deze urgentie niet zichtbaar. Evenmin doet de concept novelle
uitspraken over de rol van corporaties bij het toegankelijk maken en aanpassen van woningen om
bewoners in staat te stellen langer zelfstandig thuis te blijven wonen.
De concept novelle rekent alleen huurders met een aanzienlijke zorgindicatie tot de primaire
doelgroep waaraan de corporatie geen inkomenseisen hoeft te stellen. Deze afbakening lijkt een
onzekere graadmeter en biedt geen ruimte voor de groep ouderen met een inkomen net boven
€ 34.678 (prijspeil 2014).
Een zorgsteunpunt in de wijk of ander zelfstandig maatschappelijk vastgoed vormt een essentieel
onderdeel van een woonservicegebied waar ouderen langdurig kunnen blijven wonen. De
minister vindt dit geen taak van corporaties. Binnen de taakstelling “leefbaarheid” ontbreekt
specifiek aandacht voor corporatie-activiteiten samenhangend met onder meer maatschappelijke
opvang en het huisvesten van mensen met psychogeriatrische problematiek of een ggzachtergrond.
De concept novelle en onze projectplannen
In de concept novelle staat verder dat brede scholen niet meer gebouwd mogen worden. Welke
gevolgen dat heeft voor onze plannen voor de Ireneschool/Buurtseplein is nog onzeker.
Maatschappelijk vastgoed, zoals wijkcentra, mag niet meer een losstaand gebouw zijn maar moet
verbonden zijn aan een woongebouw. Dat betekent dat wij maatschappelijk vastgoedprojecten
als Ons Huis en de Buurtse Bocht in de toekomst niet meer zouden mogen bouwen.
Naar inhoudsopgave
7
Rapport van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (RLi)
Jaarverslag 2013
81
Jaarverslag 2013
82
Beleid
Onze organisatie is erop gericht om naar vermogen antwoord te geven op de vragen die de
markt, belanghouders en de klant hebben. Dit is vervolgens van invloed op onze interne
organisatie en bedrijfsvoering. Belangrijkste speerpunt van ons beleid is de transformatie naar
een verdergaande internetgeoriënteerde organisatie. Door onze primaire processen voortdurend
te optimaliseren zijn wij steeds beter in staat om deze transformatie te realiseren.
Dit heeft consequenties voor onze organisatie. Met ons integrale organisatie- en
personeelsbeleid spelen we hier op in; enerzijds met investeringen in ICT en anderzijds met
investeringen in ons personeel.
Organisatieschema
Kern organisatieontwikkelingen in 2013
 Ons ondernemingsplan is vertaald in een informatieplan. Dit geeft inzicht en richting aan onze

strategische keuzes op het gebied van ICT.
Onze organisatiestructuur is gewijzigd van een 3-poot in een 4-poot. Onze activiteiten op het
gebied van projectontwikkeling nemen steeds meer toe, o.a. ook door onze samenwerking
met zorgorganisatie Opella. Daarom zijn onze projectontwikkelingsactiviteiten ondergebracht
in een afzonderlijke afdeling Vastgoed Ontwikkeling.
Antwoord op de verhuurderheffing
In december 2013 is de verhuurderheffing wettelijk verankerd. Dit betekent dat wij als
woningcorporatie een bijdrage moeten leveren aan de overheidsmaatregelen om de crisis op te
lossen. Onze bijdrage loopt op tot circa € 3,5 miljoen per jaar in 2017. Wij compenseren deze
heffing door de huren extra te verhogen maar ook door onze bedrijfslasten nog verder te
beperken.
Al vanaf 2006 werken we aan een steeds meer efficiënte en effectieve bedrijfsvoering onder het
motto ‘Meer door Minder’; het doel is het verlagen en beheersen van de bedrijfslasten. Uit de
publicatie van het CFV over 2012 Corporatie in Perspectief (gepubliceerd op onze website) blijkt
Jaarverslag 2013
83
dat we daarin slagen; onze bedrijfslasten steken heel gunstig af ten opzichte van de benchmark.
Ons beleid krijgt een extra impuls met de digitalisering van onze dienstverlening, waarbij we onze
(klant)processen niet alleen klantvriendelijker, maar ook opnieuw efficiënter en effectiever
inrichten.
In die zin heeft de verhuurderheffing geen invloed op onze bedrijfsvoering. De verhuurderheffing
beperkt ingrijpend onze investeringscapaciteit. Dit zal op termijn wel invloed kunnen hebben,
omdat de personeelsformatie dan aan de mogelijk mindere investeringen zal moeten worden
aangepast.
Herijking Dynamisch Ondernemingsplan
In het geactualiseerde ondernemingsplan voor 2014 is voor onze bedrijfsvoering het speerpunt
onze capaciteit aan mensen en middelen zo doelmatig mogelijk in te zetten ten behoeve van de
realisering van de volkshuisvestelijke doelstellingen. We zijn een resultaatgerichte organisatie.
Aan de ene kant vergroten wij, waar nodig, de kwaliteit van onze dienstverlening. Aan de andere
kant reduceren we, waar mogelijk, onze kosten.
De herijking van ons ondernemingsplan hebben wij in samenspraak met belanghouders
uitgevoerd (zie hoofdstuk Bewonersparticipatie).
Kwaliteit
De kwaliteit van onze dienstverlening en organisatie laten we extern toetsen door het
onafhankelijke onderzoeksbureau KWH.
KWH brengt voor corporaties de waardering van hun klanten en belanghouders in beeld. Met de
kwaliteitslabels toetst KWH de maatschappelijke prestaties van corporaties aan hoge
kwaliteitsnormen. Die normen zijn opgesteld in samenwerking met klanten en belanghouders.
KWH heeft zes labels voor de volgende onderwerpen:
KWH-Label
Goed bestuur
Maatschappij
Huur (kwaliteit van de
dienstverlening)
Participatie
Goed
werkgeverschap
Duurzaamheid
Onderdeel
Rol en taakopvatting van de RvT, Samenspel bestuur en RvT, Maatschappelijke
binding en Organisatorische inrichting.
Open beleidsproces, vertrouwenwekkend beleid, gewaardeerde prestaties en een
goede reputatie.
Corporatie bezoeken, Corporatie bellen, Woning zoeken, Woning betrekken, Woning
veranderen, Huur betalen, Reparatie uitvoeren, Woning onderhouden, Klachten
afhandelen, Woning verlaten, Dienstverlening rondom de woning.
Visie op participatie, Randvoorwaarden, Samenwerking, Rendement van participatie.
Visie op goed werkgeverschap, Functioneren als goed werkgever, Rendement van
goed werkgeverschap.
Dit label is opgesplitst in verschillende thema’s, zoals Bedrijfsvoering (visie en beleid,
betrekken belanghouders, verankering beleid en financiën), Vastgoed kwalitatief
(operationeel beleid vastgoedportefeuille, verankering duurzaamheidsmaatregelen),
Vastgoed kwantitatief (energie, water, materiaal, gezondheid, kwaliteit en waarde),
Communicatie (interne en externe communicatie, duurzaamheids-verslaglegging) en
Klantbeleving (klantbeleving over duurzaamheid).
KWH-meetresultaten
Door onze dienstverlening, producten en prestaties op kwaliteit te laten meten door KWH weten
wij of wij voldoen aan de eisen en wensen van onze klanten en belanghouders. Dit vinden wij
heel belangrijk. Na een meting ontvangen we een rapportage over de resultaten met een
duidelijke uitleg over hoe we kunnen verbeteren. We gebruiken de KWH-labels om te leren en
verbeteren. Wij hebben inmiddels vijf van de zes KWH-labels in ons bezit. In 2014 worden we
gemeten voor het KWH-label Duurzaamheid.
Jaarverslag 2013
84
Continumeting KWH-Huurlabel
Wij nemen deel aan de continumeting van het KWH-Huurlabel. Een continumeting houdt in dat er
het gehele jaar aan huurders en woningzoekenden gevraagd wordt naar hun ervaringen met de
kwaliteit van onze dienstverlening. Deze resultaten worden door KWH verwerkt waardoor wij
‘realtime’ inzicht hebben in deze resultaten. Hierdoor kunnen wij tijdig bijsturen om zo het proces
en de dienstverlening verder te verbeteren en te optimaliseren.
Wij zijn tevreden met de score uit 2013:
Onderdeel
1.


2.



3.


4.

Klantcontact
Bereikbaarheid
Communicatie en informatie
Verhuizen
Woning zoeken
Nieuwe Woning
Huur opzeggen
Onderhoud
Reparaties
Onderhoud
Klachten behandelen
Klachten behandeling
Score dWS
Score Landelijk
Score Grootteklasse
(4.000-10.000 vhe)
6,9
7,5
7,4
7,3
7,3
7,3
7,3
7,2
8,2
7,7
7,8
8,2
7,7
7,8
8,1
8,0
7,7
7,9
7,6
7,9
7,5
7,0
6,5
6,5
Onze medewerkers zijn ons kapitaal
Goed werkgeverschap
In het eerste kwartaal van 2013 hebben wij het KWH-label Goed werkgeverschap verlengd en
zijn we aan de slag gegaan met de verbeterpunten uit het onderzoek van 2012. De score was in
2013 een 7,1 (2010: 6,9 op een 5-puntsschaal). De gemiddelde score per labelonderdeel lag
hoger dan de benchmark. Een goede score op dit KWH-label betekent dat wij als werkgever de
kwaliteiten van onze medewerkers benutten en hun kwaliteiten en talenten verder ontwikkelen.
Ook is de tevredenheid gemeten op de aspecten sfeer en samenwerking, werkbeleving,
werktevredenheid en betrokkenheid.
Jaarverslag 2013
85
Naast individuele ontwikkeling van de medewerkers hebben we in 2013 ook ingezet op de
ontwikkeling van elk team als geheel.
Prestatieafspraken, specifieke opleiding en de functionering- en beoordelingscyclus zijn nog
scherper op elkaar afgestemd. Het R&O (Resultaat- en Ontwikkelingsprogramma) is een
dynamisch ontwikkelplan dat jaarlijks wordt bijgesteld op actualiteiten en de essentie uit ons
ondernemingsplan en doelstellingenbegroting.
Ook is het inwerkprogramma voor nieuwe medewerkers aangepast zodat deze doeltreffender is.
Opleiding en coaching
Om goed vorm en invulling te kunnen geven aan de doelstellingen uit ons ondernemingsplan
‘Samen Wonen, Leven en Ondernemen’ is het van belang dat wij onze medewerkers faciliteren.
Ook in 2013 boden we aan onze medewerkers de mogelijkheid om op basis van het R&O zich
verder te ontwikkelen; zowel vakinhoudelijk als persoonlijk.
In 2013 hebben we € 101.000 (2012: € 77.000) aan externe opleidingskosten besteed.
Dat is 3,7 % van de bruto salarissen. Ons streven is 4%.
Het middenkader en het MT volgen daarnaast nog extra trainingen/workshops. Deze worden
vrijwel volledig intern verzorgd door de Manager Bedrijfsvoering op grond van haar
deskundigheid als Registerpsycholoog NIP/ Arbeid en Organisatie. In 2013 heeft het thema voor
onze leidinggevenden vooral in het teken gestaan van verandermanagement.
Veiligheid, welzijn en gezondheid
Veiligheid, welzijn en gezondheid is een aspect van goed werkgeverschap dat steeds vraagt om
alertheid en adequate afspraken op dit gebied. Om de veiligheid van onze medewerkers en
bezoekers in ons bedrijfsgebouw zo optimaal mogelijk te waarborgen, werken wij alleen met
gediplomeerde bedrijfshulpverleners (BHV’ers). Naast het feit dat alle deelnemers gediplomeerd
zijn op dit gebied, volgen zij jaarlijks herhalingslessen om hun diploma te kunnen behouden. Zo
blijven zij continu getraind. De BHV is in 2013 één keer opgetreden; alle aanwezigen in ons
kantoor zijn geëvacueerd vanwege een, bleek naderhand, valse brandmelding.
Ook hebben we ons agressieprotocol afgelopen jaar weer geactualiseerd en hebben we gecheckt
of onze voorzorgsmaatregelen, zoals de alarmknoppen op kantoor, naar behoren functioneren. In
2013 is er één melding van agressie gedaan. Een huurder weigerde ons kantoor te verlaten en
werd verbaal agressief en bedreigde twee van onze medewerkers. De politie is opgetreden. De
medewerkers zijn opgevangen.
In 2014 worden er weer trainingen georganiseerd voor het omgaan met agressie maar ook voor
het waarborgen van de eigen veiligheid en die van onze klanten. Wij vinden het belangrijk dat alle
medewerkers weten wat te doen als zij in aanraking komen met agressie en geweld.
In ons bedrijfsgebouw is een Automatische Externe Defibrillator (AED) aanwezig. Verschillende
medewerkers zijn gediplomeerd om met de AED te kunnen werken. Ook zij krijgen periodiek
herhalingstrainingen zodat zij geschoold blijven in het geval van nood.
Niet in de laatste plaats werken wij met een Arbo plan van aanpak waarin de risico’s op het
gebied van veiligheid, welzijn en gezondheid in kaart zijn gebracht. Dit plan wordt een keer per
twee jaar geactualiseerd en getoetst door de Arbo Unie en besproken met de Ondernemingsraad
(OR)
Jaarverslag 2013
86
Aandacht voor risico’s en fraudepreventie
Omdat onze sector fraudegevoelig is, hebben wij volop aandacht voor de risico’s die ons
werk(-veld) met zich meebrengt. In dat kader houden we jaarlijks themabijeenkomsten met het
middenkader en zorgen we ervoor dat het fraudebewustzijn in onze organisatie algemeen
aanwezig is. Meer over dit onderwerp is terug te vinden in het hoofdstuk ‘Governance en
risicobeheersing’.
Kerncijfers
In 2013 zijn zeven medewerkers in dienst getreden, waarvan één medewerker een
werkervaringsplaats heeft bekleed voor de duur van een half jaar. In 2013 zijn twee medewerkers
uit dienst getreden.
In 2013 zijn zes vacatures ontstaan, waarvan twee management functies, een bestuurssecretaris,
een opzichter, een personeelsfunctionaris en een DVM medewerker.
(cijfers per 31 december)
Omschrijving
Totaal aantal medewerkers
Feitelijke formatie (fte)
Aantal vacatures
Verhouding man-vrouw
Mannen
Vrouwen
Aard arbeidscontract
Voltijd
Deeltijd
2013
59
52
1
2012
54
47
3
2011
53
46
2
2010
55
48
4
2009
54
48
1
25
34
25
29
24
29
26
29
27
27
34
25
31
23
32
21
34
21
34
20
In 2013 waren er vier medewerkers boven de officieel vastgestelde formatie.
Dit betreft:
 Een medewerker op een werkervaringsplaats voor de duur van een half jaar. Deze
werkervaringsplaats is vanuit maatschappelijk oogpunt in het leven geroepen.
 Een medewerker die werkzaam is geweest op een tijdelijk project.
 Een medewerker ter vervanging van een langdurig afwezige medewerker.
 Een medewerker die langer doorwerkt in verband met bijzondere projecten.
78% van de medewerkers is 5 jaar of langer in dienst. In 2013 waren 3 medewerkers 12,5 jaar in
dienst.
Leeftijd medewerkers
Tot 35 jaar
35-45
45-55
55 en ouder
Totaal
Aantal
9
23
13
14
59
Percentage
15,3
39
22
23,7
100,0
Gemiddeld dienstverband in jaren
4,54
10,07
12,71
16,93
11,06
De gemiddelde leeftijd bedraagt 45,5 jaar. De oudste medewerker is 65 en de jongste
medewerker is 25 jaar oud.
Jaarverslag 2013
87
Kosten van onze organisatie
Omschrijving
Gemiddelde bruto loonsom (€/mdw)
Personeelskosten (€/fte)
Functiegebonden opgeleide medewerkers (%)
Functiegebonden opleidingskosten per functiegebonden opgeleide
medewerker (€/mdw)
Aantal vhe per fte (vhe/fte)
Percentage overhead
2013
€ 52.068
€ 68.654
58%
€ 893
2012
€ 54.148
€ 74.362
69%
€ 1.149
102
43%
112
37%
Ziekteverzuim
Omschrijving
% Ziekteverzuim (excl. zwangerschap- en bevallingsverlof)
% CBS (verhuur en overige zakelijke diensten; excl.
zwangerschap- en bevallingsverlof)
Ziekmeldingsfrequentie (mld/fte)
2013
2012
2011
2010
2009
4,23
4,16
4,88
2,58
2,58
3,7
1,09
3,8
1,05
3,9
1,49
4,0
Nb
4,0
Nb
Het ziekteverzuim over 2013 is bijna hetzelfde gebleven als vorig jaar en is beïnvloed door een
drietal langdurig zieken.
Wat de duur van het ziekteverzuim betreft is het volgende onderscheid te maken:
 Het kort verzuim (< 8 dagen) is licht gestegen (2013: 0,71% ten opzichte van 2012: 0,64%).
 Het middellang verzuim (8-42 dagen) is vrijwel gelijk gebleven (2013: 0,53% ten opzichte van
2012: 0,57%).
 Het lang verzuim (> 42 dagen) is vrijwel gelijk gebleven (2013: 2,99% ten opzichte van 2012:
2,95%).
Planning en Control
De administratieve systemen zijn op orde. De relevante rapportages, onder andere gebaseerd op
kasstromen, worden tijdig aan de belanghebbenden (Raad van Toezicht, Auditcommissie,
Bestuur en management en afdelingshoofden) beschikbaar gesteld.
Verder informeren we elk kwartaal de Directeur / Bestuurder en de Auditcommissie van de Raad
van Toezicht over fraude of eventuele schendingen van onze integriteitscode. Ook rapporteren
we over ontwikkelingen op het gebied van risicomanagement, treasury en ICT.
Interne Controle
In overleg met de externe accountant hebben wij het interne controleplan opgesteld. Op grond
van dit plan hebben we gedurende het boekjaar 2013 controles uitgevoerd. Deze controles zijn
vooral gericht op de juiste werking van de interne controlemaatregelen die in de processen zijn
opgenomen.
Ondernemingsraad
In het belang van het goed functioneren van de Woningstichting in al haar doelstellingen hebben
we een OR voor de vertegenwoordiging van onze medewerkers in het overleg met de Directeur /
Bestuurder. De OR geeft op constructieve wijze invulling aan zijn taken en legt hierbij het accent
op het organisatie- en personeelsbeleid. Het secretariaat van de OR wordt gevoerd door de
bestuurssecretaris. De OR is als volgt samengesteld:
Naam
Functie
Ronald van der Haas
Matthijs Bogers
Nathalie van der Slikke
voorzitter
plv. voorzitter
lid
Jaarverslag 2013
Eerste
benoeming
24-02-2009
23-11-2010
23-11-2010
Aftredend
Herbenoembaar?
24-02-2017
23-11-2014
23-11-2014
nee
ja
ja
88
De OR heeft in 2013 tien maal overlegd met de Directeur / Bestuurder: vijf keer regulier, vier keer
extra en één keer informeel.
De belangrijkste onderwerpen waren: ons nieuwe ondernemingsplan 2013-2017, de werving- en
selectie van onze nieuwe voorzitter RvT, de KWH-rapportage Goed Werkgeverschap, ons
jaarverslag 2012, ons Milieubeleidsplan 2013-2017, de oprichting van onze Energie B.V. en in
relatie daarmee het Verbindingenstatuut van de Woningstichting, ons Informatieplan 2013-2017,
onze nieuwe doelstellingenbegroting 2014-2018, organisatieontwikkelingen en ons Organisatie &
Personeelsbeleid en de gevolgen van het regeringsbeleid voor onze sector Volkshuisvesting.
De onderwerpen ‘businessplan Energie B.V. en Verbindingenstatuut’, ‘Milieubeleidsplan’ en
‘Informatieplan’ werden door de Directeur / Bestuurder om advies aan de OR voorgelegd; de OR
heeft bij deze strategische beleidsonderwerpen een positief advies gegeven. Verder heeft de OR
een positief advies gegeven bij de benoeming van de nieuwe voorzitter RvT.
Voorafgaand aan de overlegvergaderingen inventariseert de OR bij de medewerkers de
mogelijke agendapunten; in 2013 heeft de OR bovendien één keer een spreekuur gehouden voor
onze medewerkers. De agenda en de verslagen van het OR-overleg worden op ons intranet
gepubliceerd. De voorzitter en vicevoorzitter van de RvT wonen eenmaal per jaar een
overlegvergadering van de Directeur / Bestuurder en de OR bij; bovendien ontvangen zij de
verslagen van het overleg.
Onze doelstellingen voor 2013
Doelstelling
Reduceren van
kosten en
verhogen van de
kwaliteit van
dienstverlening
ten aanzien van
de primaire
processen
reparatie,
verhuur/mutatie
en document
managementsyste
em (Klantvenster).
Aanpak
In samenwerking met de
leverancier van het
primair systeem het
reparatieproces in de
Cloud vormgeven.
In samenwerking met de
leverancier het
elektronisch archief
moderniseren tot een
document managementsysteem (DMS).
Vertaalslag van
doelstellingen
ondernemingsplan in
informatieplan.
Resultaat
Eerste fase van het
reparatieproces is in juli
opgeleverd.
De eerste fase van het
document
managementsysteem is
gerealiseerd. De
documenten uit het oude
elektronische archief zijn
omgezet in het nieuwe
DMS.
Het informatieplan is
gerealiseerd.
Het projectmanagement
dat hieruit voortvloeit, is
vorm gegeven.
Bedrijfskosten
geoptimaliseerd.
Start gemaakt met
bezuiniging op
bedrijfslasten.
KPI’s herbeoordelen of
ze aansluiten op de
informatiebehoefte.
Totale informatievoorziening wordt
gebundeld en ingericht
op strategische, tactische
en operationele
informatie. KPI’s zijn hier
onderdeel van.
Eerste besparingen zijn
gerealiseerd.
Sturen op
geformuleerde
doelstellingen,
beoogde
resultaten en
KPI’s.
Jaarverslag 2013
Plan van aanpak en
werkwijze zijn voorbereid
en vastgesteld.
Inventarisatie van alle
vormen van rapportages
is in volle gang.
Vervolgstap 2014
In 2014 gaan we het
reparatieproces en het
Klantvenster verder vormgeven
en integreren met de website.
In 2014 starten we met het
vormgeven van het
verhuur/mutatieproces in de
Cloud.
Om de investering in de ICT
terug te verdienen verwachten
wij vanaf 2015 jaarlijks
€ 420.000 te kunnen besparen.
De voorbereidingen voor deze
operatie treffen wij in 2014.
Uitvoering en implementatie van
(deel)projecten uit
informatieplan.
In 2014 zullen we een plan
maken om vanaf 2015 jaarlijks
€ 420.000 te besparen.
Uitvoering plan van aanpak en
vaststellen KPI’s van alle
primaire processen.
Na inventarisatie nadere
analyse van alle
rapportagevormen en voorstel
voor nieuwe aanpak.
89
Hoogtepunten 2013
Nieuwe website live
Eén van onze doelstellingen is om een
internetgeoriënteerde organisatie te worden.
Een eerste stap is het vernieuwen en
hiervoor geschikt maken van onze website.
Onze nieuwe website is 2 mei live gegaan.
De site is vernieuwd en verbeterd. Klanten
kunnen meer en makkelijker informatie
vinden. Het actuele woningaanbod is in één
oogopslag op een kaart te zien, maar ook het
onderhoud aan de woningen en de
buurtinformatie is eenvoudig via een
interactieve kaart te bekijken. De website
heeft een verbeterde zoekfunctie en een
uitgebreide sectie veel gestelde vragen. Dit
onderdeel van de website wordt steeds
geactualiseerd, zodat de klanten steeds beschikken over de laatste informatie. In ‘onze agenda’
lezen onze klanten wat we allemaal doen, van buurtfeesten tot officiële ondertekeningen.
Website getest door huurders
Met de nieuwe website willen we onze dienstverlening verbeteren. Met een goede website
kunnen we onze klanten 24 uur per dag van dienst zijn. Om zeker te weten dat de website
beantwoordt aan de behoefte van de klanten, is de site getest door een aantal huurders. De
website is door deze huurders bekeken, getest en beoordeeld. Op basis van hun bevindingen is
de website nog verder verbeterd. Kijk op www.dewoningstichting.nl om onze website te bekijken.
Reparatieproces live!
Op 10 juli is fase 1 van ons verbeterde en digitale reparatieproces live gegaan. Een eerste stap
om te komen tot de situatie waarin onze klant zijn reparatieverzoek via onze website 24 uur per
dag kan indienen en zelf in de agenda van de betreffende aannemer kan inplannen op welk
tijdstip de reparatie wordt uitgevoerd: klant wordt medewerker.
Complexiteit projecten
In 2013 hebben wij ingezet op veel projecten tegelijkertijd: Klantvenster, Klantportaal,
Reparatieproces, Website, Sociale Media en Netwerkbeheer. Voor het overgrote deel grijpen al
deze projecten in elkaar. De complexiteit hiervan is groot. Hierdoor hebben we de (volledige)
realisatie van het Klantvenster (decentrale digitale postregistratie en archief) en Klantportaal niet
(volledig) kunnen realiseren. We hebben de ambitie om onze dienstverlening voor onze klanten
steeds beter, sneller en makkelijker te maken en willen onze website uitbreiden met het
Klantportaal. Het Klantportaal is een persoonlijke pagina voor elke klant. Op dit portaal kunnen
klanten inloggen en hun eigen correspondentie inzien, de huurovereenkomst bekijken, de huur
opzeggen of een reparatieverzoek indienen.
Conclusie
Voor onze organisatie en bedrijfsvoering heeft 2013 in het teken gestaan van dynamische
organisatieontwikkelingen met een hele grote betrokkenheid en inzet van al onze medewerkers!
Dat niet alle doelstellingen in 2013 zijn behaald, neemt niet weg dat er veel resultaten wel zijn
behaald waar we met elkaar trots op mogen zijn.
Jaarverslag 2013
90
Organisatieontwikkelingen in 2014
In 2014 ligt de focus op het verder inrichten van onze digitale organisatie en een volgende
kwaliteitsslag van enerzijds het vergroten van de kwaliteit van onze dienstverlening en anderzijds
kostenreductie van onze totale bedrijfskosten, onder andere door het zaakgericht werken. Ook
willen we verandering in ons imago bewerkstelligen naar een ondernemende, proactieve en
vernieuwende woningcorporatie. Bij deze speerpunten hebben we steeds aandacht voor wat dit
alles betekent in termen van organisatieontwikkelingen, voor de ontwikkeling van onze
medewerkers en van onze leidinggevenden die richting moeten geven aan de ingeslagen koers.
Een aantal thema’s uit het totale scala van 2014 zijn:
 Klantportaal
In 2014 gaan we verder met het project Klantportaal en we gaan ervan uit dat het portaal
einde van dat jaar live is.
 Sociale media
We gaan sociale media nog meer inzetten.
 Organisatie- & Personeelsbeleidsplan
Ons huidige O&P plan wordt op basis van ons ondernemingsplan geactualiseerd.
 Rendement opleidingen
In 2014 gaan we het rendement van de opleidingen van de medewerkers inzichtelijk maken.
 Verzuim
Sinds 2011 ligt ons verzuimpercentage boven de norm van het CBS. In 2014 krijgt dit thema
weer volop de aandacht.
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
91
Jaarverslag 2013
92
Financieel beleid
Ons financiële beleid is er op gericht de continuïteit van de organisatie te waarborgen. Om onze
opgaven en ambities te kunnen realiseren hebben we een gezonde financiële basis nodig. We
streven naar evenwicht tussen kosten en opbrengsten, inkomsten en uitgaven, investeringen en
financieringen. Dit alles doen we met behulp van een goede risicobeheersing. We sturen hierbij
op positieve operationele kasstromen en kengetallen als interest dekkingsratio, loan to value en
rendement. We maken hierbij ook gebruik van benchmarks, zoals de IPD/aeDex . We zien
onszelf als een maatschappelijke vastgoedbelegger die het financieel rendement optimaliseert
om dat vervolgens maatschappelijk in te zetten voor onze doelgroepen van beleid.
Onze kasstromen dienen toereikend zijn, in lijn met het vereiste van het WSW, om onbeperkte
toegang tot de kapitaalmarkt te behouden. In februari 2014 heeft het WSW verklaard dat wij
onveranderd kredietwaardig zijn. Vanuit de begroting 2014-2018 weten we dat onze kengetallen
zich richting de intern gestelde normen ontwikkelen. In 2014 zullen wij niet alleen onze
voorgenomen investeringen tegen het licht aanhouden maar ook onze beheerkosten om zo te
voorkomen dat onze kengetallen de kritische grenzen passeren. Uiteraard houden we daarbij
rekening met de ontwikkelingen met betrekking tot de herziening Woningwet en de concept
novelle.
Het CFV beoordeelt of we voldoende eigen vermogen hebben dat een buffer vormt tegen
calamiteiten binnen het voor ons geldende risicoprofiel. Ook in 2013 heeft het CFV geoordeeld
dat we over voldoende eigen vermogen beschikken om onze opgaven en ambities uit te voeren.
Voor de financiering van niet-DAEB activiteiten maken we zoveel mogelijk gebruik van eigen
middelen, die volgens het eigen middelen beleid zoals het WSW dat voorschrijft beschikbaar zijn.
Op die manier proberen we de inzet van ongeborgde (= duurdere) leningen te beperken.
(Markt)ontwikkelingen in 2013
In 2013 is op grond van het woonakkoord en de overeenkomst tussen de minister en Aedes de
verhuurderheffing wet geworden. Deze heffing is bedoeld om bij te dragen aan het opheffen van
de overheidstekorten. Het gaat om een jaarlijks bedrag dat oploopt tot € 1,7 miljard in 2017 voor
de hele sociale huursector. Dit betekent voor ons een heffing die in 2017 oploopt naar
€ 3,5 miljoen (dat is circa € 700 per woning). De corporaties kunnen hun compensatie hiervoor
vinden door extra huurverhogingen en eventuele besparingen op hun bedrijfsvoering.
Daarnaast heeft het CFV ons in 2013 een saneringsbijdrage van € 1,1 miljoen opgelegd,
voornamelijk als gevolg van de problemen bij Vestia.
De problemen bij Vestia zijn ook de aanleiding geweest dat het CFV en het WSW hogere eisen
stellen aan risicobeheersing en onze verantwoordingsstukken (diepgang en frequentie). Dit
betekent een verzwaring van de administratieve last.
In verband met de Warmtewet die per 1 januari 2014 is ingegaan, hebben we in oktober 2013
Ecovallei B.V. opgericht. Dit was nodig, omdat conform de Warmtewet een woningcorporatie
geen warmte mag leveren aan haar huurders. In het project Torckdael realiseren we een
collectieve WKO-installatie die warmte levert aan het nieuwbouwcomplex.
In 2014 gaan we onderzoeken of we de B.V. ook voor andere aan energie gerelateerde
doeleinden kunnen inzetten.
Jaarverslag 2013
93
Onze doelstellingen voor 2013
Doelstelling
Voldoen aan de eisen
die commerciële
financiers stellen bij
niet-DAEB projecten.
Aanpak
Niet van toepassing
geweest in 2013.
Risicomanagement
voldoet aan hoogste
eisen.
 Uitvoeren interne
controle;
 Werken met
procesbeschrijvingen;
 Vergroten
risicobewustzijn
medewerkers.
Tax Control
Framework (TCF)
ondertekend en
geïmplementeerd.
In plaats van TCF
hebben we het traject
opgestart om het
convenant horizontaal
toezicht te sluiten met de
Belastingdienst.
Leningenportefeuille
geoptimaliseerd.
 Nieuwe leningen
aangetrokken;
 Tijdelijk overtollige
middelen op een
spaarrekening
geplaatst;
 Overleg met
treasurycommissie
 Vastgesteld dat er
geen toezichtsbelemmerende
bepalingen zijn in
derivatencontracten.
Resultaat
Geen.
 Beoordelingen door de
accountant zonder
opmerkingen;
 Voldoende comfort bij
Belastingdienst om
convenant te sluiten.
Zie verder hoofdstuk
Governance, risico’s en
risicobeheersing.
Op 12 december 2013
hebben we het
convenant met de
Belastingdienst gesloten.
 Flexibiliteit in de
leningenportefeuille;
 Verlaging gemiddelde
rentevoet (zichtbaar
vanaf 2014);
 Optimalisatie
renteresultaat.
Vervolgstap 2014
In 2014 stellen we een
bidbook op voor de
financiering van niet-DAEB
in de tweede fase
Torckdael. Hierbij houden
we rekening met hetgeen
in de concept novelle.
 Structureel rapporteren
over interne controle;
 Extra aandacht voor
naleving wet- en
regelgeving.
 Verbeterpunten uit het
onderzoek van de
Belastingdienst
implementeren.
 Blijven sturen op
fiscaliteit om uitstroom
van middelen binnen de
regels van de wet te
beperken.
 Voortzetten huidige
situatie en waar nodig
aantrekken van
ongeborgde financiering
voor niet-DAEB
activiteiten.
 Treasurystatuut
actualiseren.
Resultaatontwikkeling 2013
Het jaarresultaat over het boekjaar 2013 bedraagt € 5,5 miljoen negatief (2012: € 20,3 miljoen
negatief). We hebben het jaarresultaat 2013 ten laste gebracht van de overige reserve.
Het negatieve resultaat is voornamelijk beïnvloed door het negatieve portfolioresultaat van € 12,5
miljoen negatief. De marktwaarde van de vastgoedportefeuille is met 2,5% gedaald. In de
begroting was rekening gehouden met een waardedaling van 4%.
Daar staat tegenover dat wij positieve exploitatieresultaten hebben behaald. Dat uitte zich in een
direct rendement van 2,0% (2012: 2,1%).
Jaarverslag 2013
94
Het jaarresultaat is als volgt samengesteld (bedragen x € mln):
Begroting
2013
Jaarrekening
2013
Jaarrekening
2012
Bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Exploitatieresultaat
32,5
(19,1)
13,4
32,2
(20,6)
11,6
30,8
(19,0)
11,8
Verschil
2013 tov
begroting
(0,3)
(1,5)
(1,8)
Treasuryresultaat
Portfolioresultaat
Resultaat voor belastingen
Belastingen
Resultaat na belastingen
(4,4)
(24,2)
(15,2)
0
(15,2)
(4,8)
(12,5)
(5,7)
0,2
(5,5)
(4,2)
(26,8)
(19,2)
(1,1)
(20,3)
(0,4)
11,7
9,5
0,2
9,7
Verschil
2013 tov
2012
1,4
(1,6)
(0,2)
(0,6)
14,3
13,5
1,3
14,8
Exploitatieresultaat
Wat betreft de bedrijfslasten merken we op dat we:
 meer personeel hebben ingeleend in verband met ICT-projecten;
 meer hebben uitgegeven voor planmatig onderhoud;
 de saneringsheffing lager hadden begroot;
Portfolioresultaat
Doordat in de loop van 2013 de economie en de huizenmarkt in Nederland zich langzaam maar
zeker is gaan herstellen, zijn de leegwaardes van onze woningen minder gedaald dan verwacht.
De gerealiseerde waardedaling van 2,5% heeft desondanks gezorgd voor een afwaardering van
€ 11,6 miljoen.
In 2013 heeft tevens een afboeking plaatsgevonden voor het project Patrimonium van
€ 0,9 miljoen inzake planvormingskosten. In 2013 heeft op de projecten Patrimonium en
Torckdael fase 2 nog geen afwaardering naar lagere marktwaarde plaatsgevonden en derhalve
nog geen onderdeel van het jaarresultaat 2013. De projecten bevinden zich nog in een vroeg
stadium en voldoen niet aan het criterium ‘intern geformaliseerd, extern gecommuniceerd’. De
verwachting is dat deze afwaarderingen zullen plaatsvinden in 2014. Voor Torckdael verwachten
wij, op basis van de huidige ontwikkelplannen een afwaardering van € 6,3 miljoen. De verliezen
op het project Patrimonium zullen naar verwachting € 11,8 miljoen zijn.
Financiële kengetallen
Bij de vaststelling van de begroting 2014-2018 hebben we vastgesteld dat we bij voortzetting van
ons voorgenomen beleid aan het einde van de begrotingsperiode onze intern gestelde normen
bereiken. Wij blijven in de begrotingsperiode overigens voldoen aan de normen van onze externe
toezichthouders (WSW en CFV). Onze financiële positie is op dit moment sterk, maar komt de
komende jaren onder druk te staan als gevolg van de verhuurders- en saneringsheffing alsmede
de voorgenomen (investerings)projecten.
Financiële kengetallen
Interest coverage ratio
Direct rendement
Loan to value (in verhuurde
staat)
Loan to value (leegwaarden)
Solvabiliteit
Lening / WOZ ratio
Aflossingsfictie
Jaarverslag 2013
norm
1,7
2,8
< 60%
< 40%
> 60%
< 50%
>2%
2012
2,9
2,4%
2013
2,4
2,5%
2014
2,8
2,4%
2015
1,7
1,7%
2016
2,2
2,4%
2017
1,9
2,5%
2018
1,8
2,5%
22%
12%
80%
12%
6,7%
24%
14%
78%
13%
6,7%
26%
15%
73%
15%
6,7%
31%
20%
66%
20%
2,5%
36%
22%
63%
24%
3,8%
39%
25%
60%
27%
3,1%
41%
26%
58%
28%
2,9%
95
De interest coverage ratio (ICR) geeft aan in hoeverre wij de renteverplichtingen kunnen voldoen
vanuit de exploitatieresultaten. De ICR dient volgens het WSW minimaal 1,3 te zijn. Onze interne
norm is vanuit risicobeheersing strenger dan vanuit het WSW wordt gesteld. Wij zijn in voldoende
mate in staat om onze renteverplichtingen te kunnen voldoen.
Het direct rendement is de verhouding tussen het exploitatieresultaat en de marktwaarde,
uitgedrukt in een percentage. Het direct rendement staat onder druk. Belangrijke oorzaken
hiervoor zijn de introductie van de verhuurderheffing en de verhoogde saneringsbijdrage door de
problemen bij Vestia en WSG. De norm is gesteld op basis van de IPD/aeDex. In deze norm is de
impact van de heffingen nog niet opgenomen.
Om ons exploitatieresultaat te verbeteren gaan we in 2014 aan de slag met de opdracht om
vanaf 2015 jaarlijks € 420.000 te besparen op onze bedrijfslasten. Deze besparing moet voor een
groot deel worden behaald door de inzet van efficiënte ICT-middelen, conform ons in 2013
opgestelde informatieplan.
De loan to value geeft de verhouding aan tussen de financiering en de waarde van het bezit,
uitgedrukt in een percentage. De waarde van ons bezit is bepaald op basis van marktwaarde in
verhuurde staat. Op dit moment zijn wij relatief conservatief gefinancierd. De loan to value is het
afgelopen jaar gestegen als gevolg van een dalende marktwaarde ten opzichte van een stabiele
leningportefeuille. In de begrotingsperiode neemt het percentage verder toe als gevolg van
nieuwbouwprojecten die voor een relatief groot deel met leningen wordt gefinancierd.
De solvabiliteit is de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal. De
solvabiliteitspositie geeft de toestand weer per 31 december. Dit is een momentopname. De
daling van 2013 ten opzichte van 2012 wordt veroorzaakt doordat het eigen vermogen sneller
daalt dan het balanstotaal. De daling van het eigen vermogen wordt voornamelijk veroorzaakt
door de waardedaling van het vastgoed. De solvabiliteit is ruim boven de intern gestelde norm,
maar zakt in de begrotingsperiode tot onder de norm als gevolg van nieuwbouwprojecten die voor
een relatief groot deel met leningen wordt gefinancierd. Daarom hebben we in de begroting al
aangekondigd dat we 2014 gaan benutten om al onze (investerings-)plannen opnieuw te
beoordelen. Dit moet er toe leiden dat we gedurende de planningshorizon van de nieuwe
begroting 2015-2019 binnen onze normen blijven.
De lening/WOZ-ratio en de aflossingsfictie zijn kengetallen waarop het WSW ons mede
beoordeelt. Wij voldoen ruim aan deze normen en ook in de begrotingsperiode zullen deze
normen niet worden overschreden.
Treasury
Het treasurybeleid en de kaders hebben we vastgelegd in het treasurystatuut. In 2013 zijn we
gestart met het opstellen van een nieuw treasurystatuut. Hierin zijn de verscherpte beleidsregels
rondom derivaten van het WSW expliciet verwerkt. Het statuut zal in 2014 worden vastgesteld en
goedgekeurd. Op het moment dat de consequenties van de herziening van de Woningwet
duidelijk zijn, zal dit worden aangevuld in het nieuwe treasurystatuut. Het treasurybeleid is erop
gericht om blijvende toegang tot de kapitaalmarkt te waarborgen, de financiële risico’s te
beheersen, zo laag mogelijke financieringskosten te realiseren en voldoende liquiditeit zeker te
stellen.
Jaarverslag 2013
96
De financieringsconsequenties vanuit de begroting vertalen we jaarlijks in het treasury jaarplan.
De ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt volgen we actief om te voorzien in de
financieringsbehoefte op de lange termijn tegen de gunstigste voorwaarden. Een paar keer per
jaar komt de treasurycommissie bij elkaar. De treasurycommissie heeft ten doel om activiteiten
met betrekking tot onze financiering goed voor te bereiden en het bestuur te informeren over de
treasury-aspecten. De treasurycommissie bestaat uit de Directeur / Bestuurder, Manager Finance
& Control, Hoofd Control, Medewerker Control en het bureau Thésor als externe deskundige. De
commissie heeft in 2013 viermaal vergaderd, overeenkomstig het gestelde doel.
Met betrekking tot treasury zullen we in 2014 een “bidbook” opstellen voor de financiering van de
niet-DAEB-activiteiten in de tweede fase van het project Torckdael. Deze financiering zullen we
nodig hebben, omdat we niet genoeg liquide middelen uit onze activiteiten beschikbaar hebben
volgens het eigen middelen beleid van het WSW. Uit overwegingen met betrekking tot
risicobeheersing zullen we overigens pas starten met de bouw als de financiering rond is.
Stresstest derivaten
In het recente verleden hebben risicovolle derivaten bij collega-corporaties ervoor gezorgd dat de
financiële positie van die betreffende corporaties ernstig onder druk zijn komen te staan. Het
duidelijkst kwam dit naar voren bij Vestia. Hierdoor moeten alle corporaties de komende jaren
een forse saneringsbijdrage betalen aan het CFV. Om de derivatenrisico’s binnen de sector te
beperken, heeft het CFV de controles aangescherpt.
Een belangrijke maatregel uit dit aangescherpte toezicht is de zogenaamde stresstest derivaten.
Aan de hand van de kenmerken van de derivatenportefeuille wordt hierbij vastgesteld of er nu of
in de toekomst problemen worden verwacht met de derivaten van de corporatie. Wij hebben deze
test ingevuld en tijdig ingediend bij het CFV. Omdat wij onze twee derivaten hebben afgesloten
zonder margin calls en break clauses zijn onze risico’s te verwaarlozen. We hoeven dan ook
geen liquiditeitsbuffer aan te houden om eventuele verrekeningen op te kunnen vangen.
Fiscaliteiten
Het fiscaal beleid is er op gericht, binnen de geldende regelgeving en structuren, de uitgaande
kasstromen wegens belastingbetalingen te minimaliseren.
Op 12 december 2013 hebben wij met de Belastingdienst het convenant Horizontaal Toezicht
ondertekend. Bij Horizontaal Toezicht gaat het om samenwerking. We maken goede afspraken
met de Belastingdienst om de kwaliteit van de aangiftes te behouden en verbeteren. Daarnaast
voorkomen we onnodig dubbel werk, hebben we sneller duidelijkheid over de aanslag en is
minder toezicht nodig.
Vennootschapsbelasting
De (concept)aangiften tot en met 2012 en de geschatte aangifte (fiscale positie) over 2013 zijn in
de jaarrekening verwerkt. Per saldo is de acute belastinglast nihil en kunnen we beschikken over
een fiscaal verrekenbaar verlies van € 10,2 miljoen. Op grond van de meerjarenbegroting
verwachten we de komende jaren zeer beperkt fiscale winsten te behalen. Deze kunnen
ruimschoots worden gecompenseerd door het verrekenbare verlies, waardoor we verwachten tot
en met 2018 geen belasting te moeten betalen. In 2014 bekijken wij de fiscale planning opnieuw
om verliesverdamping waar mogelijk te beperken.
Per 31 december 2012 is de vaststellingsovereenkomst (VSO 2) tussen de corporaties en de
Belastingdienst beëindigd. We hebben ervoor gekozen om de VSO 2 stilzwijgend met een jaar te
verlengen. Ook voor 2014 hebben wij de VSO 2 stilzwijgend verlengd.
Jaarverslag 2013
97
De aangiftes tot en met 2011 zijn definitief vastgesteld. De Belastingdienst heeft onze
standpunten in de aangifte geaccepteerd. De aangifte 2012 is in concept gereed en zal begin
2014 worden ingediend.
Werkkostenregeling (Loonbelasting)
In overleg met onze adviseurs hebben we besloten om de invoering van de werkkostenregeling
uit te stellen. Voor onze organisatie en ons personeel pakt de invoering namelijk negatiever uit
dan de huidige fiscale regelgeving. We zullen de regeling daarom niet eerder invoeren dan
wanneer dit wettelijk verplicht wordt gesteld. Naar het zich nu laat aanzien wordt deze verplichte
invoering van de regeling uitgesteld tot 1 januari 2015.
De (financiële) toekomst
Anticiperen op de steeds sneller veranderende omgeving en bijbehorende politieke en
marktonzekerheden wordt steeds belangrijker. Strakke financiële sturing op kasstromen is
noodzakelijk. Een belangrijk speerpunt met betrekking tot onze financiële continuïteit in relatie tot
onze ambitieuze ontwikkelplannen (nieuw en bestaand bezit) wordt scenario-analyse. Om dit te
realiseren hebben we met ingang van 1 februari 2014 een medewerker benoemd die zich hier
mee gaat bezig houden. Op die manier geven we ons dynamisch vastgoed management in 2014
een extra impuls. Bovendien kunnen we met de diverse scenario’s snel inspringen op gewijzigde
politieke- en marktomstandigheden. Hiermee verwachten we een kwaliteitsslag te kunnen maken.
Een voorbeeld hiervan is de concept novelle.
De concept novelle en financiering
De concept novelle meldt dat binnen een corporatie DAEB- en niet-DAEB-activiteiten
administratief of juridisch gescheiden moeten worden. Wij moeten hier nog een keuze in maken.
Deze scheiding betekent dat onze niet-DAEB-werkzaamheden direct ten dienste moeten staan
van de DAEB-werkzaamheden. Een voorbeeld hiervan is een herstructurering. Daarnaast zijn
nog andere criteria gesteld waaraan moet worden voldaan om niet-DAEB activiteiten te mogen
ontplooien.
De mogelijkheden om nieuw te bouwen en te herstructureren worden te beperkt. De
mogelijkheden voor interne financiering worden zodanig beperkt, dat de financierbaarheid van
niet-DAEB activiteiten sterk in het geding komt. Wellicht wordt het voor ons straks onmogelijk om
nog in niet-DAEB-activiteiten te investeren.
De concept novelle betekent tevens een stijging van administratieve lasten en nalevingskosten;
geld dat we daarmee niet ten behoeve van onze huurders kunnen besteden.
In 2014 bepalen we wat deze concept novelle precies betekent voor onze financiële
mogelijkheden en daarmee onze opgaven en ambities en waar we deze wellicht moeten
bijstellen.
Ondanks alle ontwikkelingen en onzekerheden is het van belang dat wij onze strategische
doelstellingen in de toekomst kunnen realiseren. Uiteindelijk doen we het allemaal voor onze
doelgroep, namelijk de mensen die minder goed in staat zijn zelf in hun huisvesting te voorzien.
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
98
Jaarrekening 2013
99
Geconsolideerde jaarrekening
Geconsolideerde balans per 31 december 2013
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
31 december 2013
Vaste activa
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken
ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie,
gekwalificeerd als belegging
Sociaal vastgoed in exploitatie
gekwalificeerd als belegging
Vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie
31 december 2012
Ref.
7
3.392
3.519
8
42.175
38.471
8
522.713
524.502
8
5.563
3.352
570.451
Financiële vaste activa
Overige effecten
Disagio
Latente belastingvordering
Starters Rente Regelingen
9.1
9.2
9.3
9.4
1
33
746
89
Som der vaste activa
566.325
1
38
601
62
869
702
574.712
570.546
11
11
Vlottende activa
Voorraden
10
Vorderingen
Huurdebiteuren
Gemeente Wageningen
Overige vorderingen
Overlopende activa
11
12
13
14
Liquide middelen
Som der vlottende activa
Totale activa
Jaarrekening 2013
15
231
28
261
136
98
15
153
92
656
358
6.881
1.696
7.548
2.065
582.260
572.611
100
Groepsvermogen
Eigen Vermogen
Voorzieningen
Latente belastingverplichtingen
Overige voorzieningen
31 december 2013
31 december 2012
453.978
459.494
Ref.
16
17
17.1
17.2
66
316
90
370
382
Langlopende schulden
Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
18
18.1
18.1
155
113.600
460
299
102.153
113.755
Kortlopende schulden
Schulden aan gemeente Wageningen
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies
sociale verzekeringen
Schulden inzake pensioenen
Schulden aan kredietinstellingen
Overlopende passiva
Totale passiva
Jaarrekening 2013
102.452
19
42
3.127
25
2.333
720
58
4.697
5.501
1.027
85
3.545
3.190
14.145
10.205
582.260
572.611
101
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013
(x € 1.000)
2013
2012
Ref.
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
23
24
25
26
27
28.492
2.703
448
450
143
32.236
27.222
2.693
254
450
145
30.764
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten
28
29
30
31
32
33
34
35
36
419
(203)
3.097
399
542
8.233
289
2.702
5.193
20.671
377
377
2.932
402
530
7.756
183
2.686
3.710
18.953
11.565
11.811
Bedrijfsresultaat
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
38
(12.502)
(26.743)
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
40
41
60
(4.808)
5
(4.253)
(5.685)
(19.180)
169
(1.083)
(5.516)
(20.263)
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (voor belasting)
Belastingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (na belasting)
Jaarrekening 2013
42
102
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (indirecte methode)
(x € 1.000)
2013
2012
11.565
11.811
Ref.
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor:
Afschrijvingen
Vrijval/dotatie voorzieningen
Overige waardeveranderingen
28
17.1
29
419
(54)
(203)
377
(58)
377
162
Veranderingen in werkkapitaal:
Voorraden en onderhanden projecten
Vorderingen
Kortlopende schulden
10
0
(298)
2.262
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen/(betaalde) interest
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen materiële vaste activa
Investeringen in financiële vaste activa
Desinvesteringen financiële vaste activa
7 en 8
25
9
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
1.964
1.121
13.691
13.628
(4.247)
(4.222)
(4.247)
9.469
9.381
(18.079)
1.367
(27)
0
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden
(nieuwe leningen)
Aflossing langlopende schulden
0
484
637
(4.222)
Kasstroom uit operationele activiteiten
696
(17.786)
1.664
0
0
(16.739)
18
18
20.000
(7.545)
(16.122)
19.000
(11.164)
12.455
7.836
Mutatie geldmiddelen
5.185
1.095
Aansluiting met balans
Saldo 1 januari
Mutatie geldmiddelen
Saldo 31 december
1.696
5.185
6.881
601
1.095
1.696
Jaarrekening 2013
103
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 en winst-enverliesrekening over 2013
1
Algemene toelichting
1.1
Algemeen
De Woningstichting is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. De
statutaire vestigingsplaats is Wageningen, de feitelijke vestigingsplaats is Olympiaplein 26 te
Wageningen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van
woningen voor de sociale huursector. Wij hebben specifieke toelating in de regio Eem en Vallei
en zijn werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer
Sociale Huursector.
1.2
Groepsverhoudingen
Wij zijn sinds de oprichting op 25 oktober 2013 eigenaar van de dochtermaatschappij Ecovallei
B.V. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over ‘de Woningstichting’
wordt hiermee bedoeld de Woningstichting en haar in de consolidatie betrokken
dochtermaatschappij.
1.3
Grondslagen voor consolidatie
In de consolidatie worden onze financiële gegevens en onze groepsmaatschappij opgenomen.
Dit betreft de maatschappij waarmee wij een organisatorische en economische eenheid vormen.
Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende
zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover wij de centrale leiding hebben.
Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden
uitgeoefend op balansdatum. Het eventuele aandeel van derden in het groepsvermogen en in het
groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld.
De in de consolidatie begrepen vennootschap is Ecovallei B.V. te Wageningen (100%), de
feitelijke vestigingsplaats is Olympiaplein 26 te Wageningen. Deze wordt volledig geconsolideerd.
De activiteiten van Ecovallei B.V. bestaan voornamelijk uit het leveren van energie en het
ontwikkelen van activiteiten en het opzetten van projecten die leiden tot extra energie- en
woonlastenbesparingen.
Intercompanytransacties, intercompanywinsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen
groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden
geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn
gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompanytransacties worden ook geëlimineerd
tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op
intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden
volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze
resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de
groep zijn gerealiseerd.
Buiten de consolidatie blijft een kleine meerderheidsdeelneming die afzonderlijk en gezamenlijk
van te verwaarlozen betekenis is.
Jaarrekening 2013
104
1.4
Presentatiewijziging
In 2012 hebben we, indien de marktwaarde lager was dan de boekwaarde, het verschil tussen de
uitgaven voor investeringen in ons bestaande bezit en de marktwaardestijging die dit tot gevolg
had, gepresenteerd onder de niet-gerealiseerde waardeverandering. Vanaf 2013 presenteren we
deze post onder de overige waardeveranderingen. De vergelijkende cijfers zijn hiervoor
aangepast in de toelichting.
De overige waardeveranderingen ultimo 2012 bestaan uit:
 Onrendabele investeringen in Vastgoed in ontwikkeling: (€ 4.946.000)
 Lagere marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde op complex niveau: (€ 3.643.000)
1.5
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het
bestuur zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in
de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW
vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de
bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende
jaarrekeningposten.
2
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
2.1
Regelgeving
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het
Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor
de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen
voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is
vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-enverliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties
wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-enverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
2.2
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten
opzichte van het voorgaande jaar.
2.3
Verwerking verplichtingen
Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke
verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook
gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting
huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige
herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld
aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en
afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Zie verder voorzieningen.
Jaarrekening 2013
105
2.4
Materiële vaste activa
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële
vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen
uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op
grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als
investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs.
Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare
interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien
voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd
nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde
rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor
onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van
deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere
waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten
gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde
van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs.
Verwerking van groot onderhoud
Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud aan de bedrijfsgebouwen is geen voorziening
gevormd. De kosten worden rechtstreeks in het resultaat verantwoord.
Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen
verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de
verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
2.5
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten,
waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als
‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
Algemene uitgangspunten
De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 2.4) zijn ook van
toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij in dit hoofdstuk 2.5 anders is vermeld. We hebben
ons bezit ingedeeld conform de financiële en technische complexindeling. Deze is voornamelijk
gebaseerd op de ligging van het betreffende vastgoed en de laagst gedefinieerde kasstroom
genererende eenheid.
Afschrijvingen
Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Typering
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven
de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het
overige commerciële vastgoed. Het betreft ongeveer 4% van onze totale vastgoedportefeuille.
Jaarrekening 2013
106
Waarderingsgrondslag
We waarderen ons commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Als invulling van de actuele waarde geldt
niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.
Overige uitgangspunten
In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn
woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Volgens het voorliggend
wetsvoorstel voor de verhuurderheffing is deze heffing alleen verschuldigd met voor
woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Uit dien hoofde is bij de
waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden met de verhuurderheffing.
De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 2.5 (zie hierna) zijn
ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Typering
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een
algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan
maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en
culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is
opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande
de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Kwalificatie
Ons beleid is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het
merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een
deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de
vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling.
Daarmee kwalificeren wij ons als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met
inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten
instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh de basis voor de
waardering.
Waarderingsgrondslag
We waarderen ons sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of
vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële
waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante
feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de
bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh.
Waarderingsmethode
Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt
waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële
waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen
gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:
 De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de
contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
 De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn
gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
Jaarrekening 2013
107


Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet
specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten
met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de
toekomst te maken prestatie afspraken zijn niet opgenomen in de waardering van het
vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel
Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de
inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een
disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een
eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).
Gehanteerde werkwijze taxaties
Waarderingen worden uitgevoerd door externe taxateurs op basis van het Taxatie Management
Systeem van ORTAX. Voor alle hierbij gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de
disconteringsvoet) wordt door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met
betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.
Gehanteerde werkwijze validaties
Jaarlijks wordt de waardering van 33 1/3 % van de portefeuille vastgoed in exploitatie door
externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt
een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties.
Gehanteerde scenario’s en variabelen
Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s;
doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex
in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij
mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen
wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden
waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij
beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde
wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt
uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in
verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt.
Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt
gedaan.
De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object.
De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten
weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme
beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het
object. Zo nodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan
het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde
kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd
en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt
rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met
verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50%
van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd.
Jaarrekening 2013
108
De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object
onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoop gereed maken en directe transactiekosten
waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken.
De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24maands gemiddelde van de 10-jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot
uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in
onroerend goed, locatie-, segment- en object specifieke risico’s.
De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke
potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg
in drie typen te onderscheiden:
(1) locatieveroudering;
(2) economische / markttechnische veroudering en
(3) technische veroudering.
Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit
aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd
dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto
Aanvangsrendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de
potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate
waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van
invloed.
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen
afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen
vermogen vermeld.
Bepaling bedrijfswaarde (ten behoeve van de toelichting)
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel
van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de
uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de
geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en
toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de
beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van
toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn
gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode
van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten
met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden
gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor
latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging
en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
 jaarlijkse huurverhogingen van 2,00% (2012: 2,00%)
 jaarlijkse huurderving van 0,5% (2012: 0,5%);
 mutatiegraad en huurharmonisatie op complexniveau bepaald op basis van een 4-jaars
gemiddelde (2012: idem);
Jaarrekening 2013
109







jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2,00 % (2012:: 2,00);
variabele lasten worden geïndexeerd met prijsinflatie (2012: idem)
genormeerde reparatie- en mutatieonderhoudskosten van respectievelijk € 200 per woning en
€ 2.150 per mutatie, conform de bedrijfseconomische interne norm (2012: idem);
kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende
5 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van per complex over een cyclus van zes jaar
na 2018, waarbij incidentele onderhoudsuitgaven buiten beschouwing zijn gelaten (2012:
idem);
een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode
of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop van € 5.000 per woning (2012: idem);
de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende
levensduur van de complexen, variërend van 0 tot 49 jaar (2012: 0 tot 46 jaar), de minimale
levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur
gerechtvaardigd is.
De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen
vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde op basis van RJ 645 wordt niet langer rekening gehouden
met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen.
De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de
verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze
posten op de balans.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als
de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop
binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden
gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe
deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van
onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in
de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de
geoormerkte verkopen.
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover
er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige
vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt
geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en
kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn
aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze
gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in
exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste
verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit
hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Daarna vindt waardering plaats tegen de
actuele waarde zijnde de reële waarde.
Jaarrekening 2013
110
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als
vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde
waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen
vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op
het eigen vermogen vermeld.
2.6
Financiële vaste activa
Overige effecten
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd
tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering
plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-enverliesrekening.
Starters Rente Regeling
Bij dit product betalen we een gedeelte van de koopsom van een nieuwbouw koopwoning, zodat
de koper een lagere hypotheek kan nemen. Hierdoor nemen de woonlasten van de koper af en
wordt het mogelijk om een woning te kopen. Na vijf jaar vindt er een inkomenstoets plaats. Als de
koper dan voldoende inkomen heeft om de volledige hypotheeklasten te voldoen, ontvangen we
het voorgeschoten gedeelte van de koopsom retour. Ook bij verkoop van de woning ontvangen
we dit bedrag terug. Als er een waardedaling plaatsvindt, de bijdrage niet (geheel) terug worden
ontvangen. De regeling wordt initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens wordt deze
regeling gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs in de jaarrekening.
Latente belastingvorderingen
Zie 2.11
Overige financiële vaste activa
De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen
en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd
zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde.
Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of
agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat
gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de
eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht.
Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs
en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordelen we op iedere
balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een
financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen
voor bijzondere waardeverminderingen bepalen we de omvang van het verlies uit hoofde van de
bijzondere waardeverminderingen, en verwerken we dit direct in de winst-en-verliesrekening.
Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de
bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en
de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve
rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het
instrument.
Jaarrekening 2013
111
Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van
de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De
terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de
geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn
van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-enverliesrekening verwerkt.
2.7
Voorraden
Voorraden
De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing
van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de
geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van
de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
2.8
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de
tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde
kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op
een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van
de vordering.
2.9
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf
maanden. Eventuele rekening-courantschulden bij banken worden opgenomen onder schulden
aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen
de nominale waarde.
2.10 Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en
verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van
middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De
voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk
zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd
tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de
verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.
Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en wanneer het
waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting,
dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.
Overige voorzieningen
Hieronder is begrepen de contractuele verplichting uit hoofde van de aangekochte woningen in
het kader van de regeling “verzilverd wonen”. De verplichting bestaat uit het levenslange
huurrecht van de bewoner alsmede de hier aan gekoppelde onderhoudsverplichting. De
verplichting is opgenomen tegen contante waarde zijnde het verschil tussen de aankoopprijs bij
vrije verkoop en de betaalde aankoopprijs. De vrijval vindt overeenkomstig de voorgecalculeerde
exploitatie plaats. De disconteringsvoet is gebaseerd op de marktrente bij aankoop.
Jaarrekening 2013
112
2.11 Latente belastingvorderingen en –verplichtingen
Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen
tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de
boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente
belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde
van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze
al bij wet zijn vastgesteld.
Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare
voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er
toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden
gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen,
deelnemingen en joint ventures, tenzij wij in staat zijn het tijdstip van afloop van het tijdelijk
verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare
toekomst zal aflopen.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente
belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden nominaal
gewaardeerd.
2.12 Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een
eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt
verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid.
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de
waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met
agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen
met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de
looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen
onder de kortlopende schulden.
2.13 Leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom
niet bij ons ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van
operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op
lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.
2.14 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)
Wij maken gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen.
De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is
afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast.
Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door ons een voorziening
getroffen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs.
Jaarrekening 2013
113
We passen waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een
hedge relatie, wordt dit gedocumenteerd. Door middel van een test stellen we periodiek de
effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken
van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de
verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische
kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn.
Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van
verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de
afgedekte post. Dit betekent dat wij derivaten tegen kostprijs waarderen omdat de afgedekte
leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.
Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt
indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.
3
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
3.1
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties
en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in
het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde
waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële
instrumenten.
Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en
risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties,
gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te
verrichten diensten.
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op
grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde
een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met
name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de
vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en
ongesaldeerd toegelicht.
3.2
Bedrijfsopbrengsten
Huren
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het
verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 2,5%, eventueel te verhogen met extra
inkomensafhankelijke verhogingen. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit
contracten waar “Huurvast” geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van
opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen
terugbetalingsverplichting geldt.
Jaarrekening 2013
114
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en
gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke
bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen
 Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;
 Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden;
 Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop;
 Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten.
De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de
behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het
moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten
worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve
van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (Bedrijfsopbrengsten)
Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder
verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel
onder de lasten verantwoord.
Overige bedrijfsopbrengsten
Deze post bestaat onder meer uit contractkosten, bijdragen in de administratiekosten ten
behoeve van de stook- en servicekosten, overige diensten die bij derden in rekening worden
gebracht alsmede toerekening van interne kosten van voorbereiding en toezicht aan
investeringen.
3.3
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa
De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of
vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de
verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over
terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.
Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de
toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en –verliezen bij verkoop van onroerende en
roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten)
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde
van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere
waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van
de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.
Jaarrekening 2013
115
Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de
winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Verder worden de
kosten van ingeleend personeel op deze post verantwoord voor zover het betreft vervanging
wegens vertrek of ziekte van personeel.
Pensioenen
Wij hebben alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het
verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord.
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de
werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de
balans blijkende verplichtingen.
Het reparatie- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst,
alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van
de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van
onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van
een waardeverhoging van het actief.
Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde
investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van onze, die de leefbaarheid in
buurten en wijken ten goede moeten komen.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op
waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.
3.4
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt
rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als
onderdeel van de effectieve rente worden meegenomen.
3.5
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 zijn wij integraal belastingplichtig geworden voor de
vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten
vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst
(VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van
posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit
voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en
vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten.
Jaarrekening 2013
116
Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen
en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Zie ook 2.11
4
Financiële instrumenten en risicobeheersing
In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden
toegestaan. Binnen ons treasurybeleid dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten
(‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico’s. Op grond van het vigerende interne
treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel
verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten
mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.
Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat we ons volgens het treasurystatuut
onverkort (zullen) houden aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten
instellingen volkshuisvesting.
Prijsrisico
Wij lopen eventueel risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder
financiële vaste activa en effecten.
Valutarisico
Wij zijn alleen werkzaam in Nederland en lopen geen valutarisico.
Renterisico
Wij lopen renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en
effecten met name onder financiële vaste activa, leningen u/g en overige effecten als gevolg van
wijzingen in de marktrente. We maken beperkt gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.
Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken lopen we risico ten aanzien van
toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot
bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen), hebben we renteswaps
gecontracteerd, zodat we per saldo een vaste rente betalen. Per financieringsbesluit maken we
een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen
variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente
effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn
vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin
de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata,
vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten.
Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b)
criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van
leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige
effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende
leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de
derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum
van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen.
Bij een stijging van de marktrente met 100 basispunten neemt de te betalen rente onder gelijk
blijvende omstandigheden in een jaar met € 110.000 toe.
Jaarrekening 2013
117
Kredietrisico
Wij hebben geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot derivaten,
vorderingen en effecten. Wij maken gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde
kredietrisico te spreiden.
Liquiditeitsrisico
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat we lopen per balansdatum zijn als volgt:
31 december 2013
x € 1.000
Bankschuld
Kredietlimiet
Lopende investeringsverplichtingen
Reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g
Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2012-2014)
0
5.250
7.653
15.000
10.300
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien we zeker hebben gesteld dat
hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd.
Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maken we gebruik van meerdere banken om over
meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere
zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de
bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord.
We lopen geen liquiditeitsrisico uit hoofde van onze derivatenportefeuille. We hebben namelijk
met geen van onze derivatentegenpartijen afspraken gemaakt over het uitwisselen van
onderpand.
Beschikbaarheidsrisico
Voor de beschikbaarheid van financiering zijn we in hoge mate afhankelijk van de werking van
het zekerheidsstelsel in de sector, waaronder de borging van het WSW. Het voldoen aan de
daarvoor relevante financiële kengetallen is cruciaal.
De (voorgenomen) maatregelen rondom de verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de
omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een
significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties.
Wij voldoen in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door
toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Vooruitlopend op het tot
stand komen van de nieuwe woningwet hanteren wij het eigen middelen beleid van het
Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Wij hebben daardoor de mogelijkheid om nietDAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve
operationele kasstroom en de kasstromen verkopen uit bestaand bezit.
Over 2012 en 2013 is om deze reden geen extra niet-DAEB financiering aangetrokken. De
verwachting is dat wij in 2014 de niet-DAEB investeringen voor een groot deel uit eigen middelen
kunnen financieren. Voor het deel dat niet uit eigen middelen kan worden gefinancierd zal in 2014
een bidbook worden opgesteld en ongeborgde financiering worden aangetrokken. Voor haar
DAEB financiering kan worden volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering.
Voor de beschikbaarheid van financiering zijn wij afhankelijk van het blijvend functioneren van het
borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Jaarrekening 2013
118
Reële waarde van financiële instrumenten
De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan
worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en
onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen,
wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of
van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en
waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met
specifieke omstandigheden.
5
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW opgesteld. Het management dient
daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de
waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van
voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de
mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en
vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management:
 Vastgoedbeleggingen, aspecten met bijzondere invloed op de waarde
 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
5.1
Vastgoedbeleggingen, reële waarde
De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele
waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn uiteengezet in paragraaf 2.4.
De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen
ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid.
Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten
Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal
resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op
huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad op 10%
bepaald.
Verhuurderheffing
De sector wordt vanaf 2013 geconfronteerd met een verhuurderheffing. Voor 2013 bedroeg deze
voor ons € 116.000. Tot en met 2017 zal deze heffing jaarlijks oplopen tot ruim € 3,5 miljoen per
jaar. De heffing is in de marktwaarde ingerekend tot en met 2017. Daarna is de onzekerheid
opgenomen in de disconteringsvoet. In de bedrijfswaarde in de toelichting is de heffing geheel
ingerekend.
Verkoopportefeuille
Als onderdeel van de actuele waardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in
totaal 125 woningen. Dit aantal is gebaseerd op verkoopplan 2014-2018. De doorstroming op de
woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De
woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen
verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over 2013 lager uitvallen.
Huurverhogingen
In de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen is alleen voor 2014 rekening
gehouden met een extra huurverhoging boven inflatie. Omdat het beleid van de overheid na 2014
nog onzeker is wordt voor de jaren na 2014 alleen een inflatievolgend huurbeleid ingerekend.
Jaarrekening 2013
119
5.2
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke
verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting
huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige
herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld
aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase
heeft plaatsgevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen
kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer
wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke
procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
5.3
Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening hebben we een
aantal standpunten ingenomen die bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en
met 2011 door de fiscus zijn getoetst. Hierdoor is de onzekerheid omtrent onze aangiften
afgenomen. De belangrijkste standpunten betreffen:
 De waardebepaling van de ontwikkelrechten;
 Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
 De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;
 Het treffen van een onderhoudsvoorziening;
 Het vormen van een herbestedingsreserve.
De Belastingdienst kan nog wel terugkomen op eerdere aangiftes. Dientengevolge kan de fiscale
last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en kunnen belastinglatenties een
andere waarde kennen.
In december 2013 hebben we met de Belastingdienst het convenant “Horizontaal Toezicht”
ondertekend. Hierin verklaren beide partijen transparant met elkaar om te gaan met betrekking tot
fiscale zaken.
6
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor
de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor
posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in
het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening
waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele
activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering
van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden.
In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en
financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot
mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest
(opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden
opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen.
Jaarrekening 2013
120
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn
opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn
opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de
verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten,
voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven
groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties
waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing,
zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van
het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een
uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de
interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
Jaarrekening 2013
121
Toelichting op de geconsolideerde balans
7
Materiele vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Onroerende en roerende zaken ten
dienste van de exploitatie
x € 1.000)
Stand per 31 december 2012
Verkrijgingsprijzen
Cumulatieve waardeverminderingen
en afschrijvingen
7.587
(4.068)
Boekwaarden
3.519
Mutaties 2013
Investeringen
Desinvesteringen
Afschrijvingen desinvesteringen
Afschrijvingen
287
(13)
13
(414)
Totaal mutaties
(127)
Stand per 31 december 2013
Verkrijgingsprijzen
Cumulatieve waardeverminderingen
en afschrijvingen
Boekwaarden
7.861
(4.469)
3.392
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
 Investeringen eigen kantoor
lineair
20 jaar
 Vervoersmiddelen
lineair
5 jaar
 Inventaris
lineair
10 jaar
 ICT
lineair
3 jaar
De marktwaarde (IPD/aeDex) van ons bedrijfspand wordt geschat op € 1,2 miljoen.
Jaarrekening 2013
122
8
Vastgoedbeleggingen
Commercieel
vastgoed in
exploitatie
Sociaal
vastgoed in
exploitatie
Vastgoed in
ontwikkeling
bestemd voor de
eigen exploitatie
Totaal
9.717
(256)
140.337
(3.387)
8.298
(4.946)
158.352
(8.589)
26.996
36.457
389.566
526.516
0
3.352
416.562
566.325
0
0
(1)
0
11.424
(1.367)
(275)
226
6.368
0
(1.587)
1.840
17.792
(1.367)
(1.863)
2.066
6.029
(310)
(1.619)
(12.192)
(4.410)
0
0
(12.502)
5.718
(3.803)
2.211
4.126
10.932
(257)
146.916
(4.074)
9.249
(3.686)
167.100
(8.017)
31.501
42.175
379.868
522.713
0
5.563
411.368
570.451
(x € 1.000)
Stand per 31 december 2012
Boekwaarden
Overige waardeveranderingen
Niet gerealiseerde
waardeveranderingen
Marktwaarden
Mutaties 2013
Investeringen
Desinvesteringen
Overige waardeverandering
Terugneming van overige
waardeveranderingen
Overboekingen
Niet gerealiseerde
waardeverandering
Totaal mutaties
Stand per 31 december 2013
Boekwaarden
Overige waardeveranderingen
Niet gerealiseerde
waardeveranderingen
Marktwaarden
In de posten commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie zijn 5.148
woningen en 570 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente
WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 882 miljoen.
In de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is rekening gehouden met een
verhuurderheffing voor de jaren 2014 t/m 2017 op basis van het wetsvoorstel en de daarin
opgenomen tarieven van respectievelijk 0,381%, 0,449%, 0,491% en 0,536% van de WOZ
waarde. Voor de onzekerheid met betrekking tot de continuering van de verhuurderheffing vanaf
2018 is een opslag opgenomen in de disconteringsvoet.
De post investeringen heeft voor € 9.283.000 betrekking op het groot onderhoud in 383
woningen. Hier staat een geringe huurverhoging tegenover. Verder is er geïnvesteerd in de
nieuwbouw Van der Meer (€ 792.000) en Torckdael (€ 5.558.000).
De post overboekingen heeft betrekking op de oplevering in 2013 van 48 woningen in Van der
Meer, alsmede de verschuiving van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed, doordat de
huur van de betreffende woningen na mutatie boven de huurtoeslaggrens is gestegen.
De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op
bedrijfswaarde bedraagt € 224 miljoen (2012: € 264 miljoen). Dit betreft zowel het sociaal als
commercieel vastgoed. Deze bedrijfswaarde is berekend op basis van uitgangspunten die door
Jaarrekening 2013
123
het Centraal Fonds Volkshuisvesting alsmede Waarborgfonds Sociale Woningbouw gehanteerd
worden bij de financiële beoordeling van corporaties, zoals is toegelicht in paragraaf 2.5.
Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 276 onroerende zaken voor verkoop zijn
geoormerkt. De marktwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar ca. € 21 miljoen. We verwachten
jaarlijks 20 woningen te verkopen met een geschatte verkoopwaarde van € 2,5 miljoen en een
boekwinst (op basis van marktwaarde) van € 0,3 miljoen.
De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de premie aangepast aan het
consumentenprijsindexcijfer zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis
van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 436 miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in
zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. Er zijn geen
hypothecaire zekerheden afgegeven. Eventuele inzet van onroerend goed als zekerheid kan
alleen in overleg met het WSW.
Wij hebben het WSW nog niet gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te
vestigen op het bezit dat als onderpand is verstrekt.
Financiële vaste activa
9
9.1
Overige effecten
2013
2012
Saldo andere deelnemingen op 1 januari
Mutatie
1
0
1
0
Saldo andere deelnemingen op 31 december
1
1
(x € 1.000)
Wij hebben in 2007 100 aandelen gekocht van Woningnet voor een bedrag van € 1.438,90.
Hierover is in 2013 (evenals in 2012) geen dividend ontvangen.
9.2
Disagio
2013
2012
Aanschaffingswaarde
Cumulatieve afschrijvingen
82
(44)
82
(40)
Saldo disagio per 1 januari
38
42
Mutaties:
Afschrijvingen
Saldo mutaties
(5)
(5)
(4)
(4)
82
(49)
82
(44)
(x € 1.000)
Aanschaffingswaarde
Cumulatieve afschrijvingen
Saldo disagio per 31 december
33
38
Dit betreft het disagio dat voor nieuwe leningen is betaald aan het WSW. Gedurende de looptijd
van de leningen worden de lasten aan de exploitatie toegerekend.
Jaarrekening 2013
124
9.3
Latente belastingvordering
Het saldo kan als volgt worden gespecificeerd:
31-12-2013
31-12-2012
(x € 1.000)
Compensabele verliezen
Herinvesteringsreserve
507
239
497
104
746
601
Van de compensabele verliezen is het nog niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst
voldoende beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden
benut.
Derhalve is een gedeelte van het verlies (€ 8.200.000) niet gewaardeerd. De latente
belastingverplichtingen zijn toegelicht onder 17.1. De latenties zijn gewaardeerd tegen nominale
waarde.
Het tijdelijk verschil tussen de fiscaal hogere boekwaarde en de commerciële boekwaarde
bedraagt ruim € 50 miljoen. Naar verwachting zal de latentie over het vastgoed niet tot
afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. Uit dien hoofde is de latente belastingvordering
over dit bedrag niet gewaardeerd.
9.4
Starters Rente Regeling
In 2010 zijn vier woningen in het project Dolderse Brink Noord verkocht, waarbij de koper gebruik
heeft gemaakt van de Starters Rente Regeling. Bij dit product betalen wij een gedeelte van de
koopsom, zodat de koper een lagere hypotheek kan nemen. Hierdoor nemen de woonlasten van
de koper af en wordt het mogelijk om een woning te kopen.
Na vijf jaar vindt er een inkomenstoets plaats. Als de koper dan voldoende inkomen heeft om de
volledige hypotheeklasten te voldoen, ontvangen wij het voorgeschoten gedeelte van de
koopsom retour. Ook bij verkoop van de woning ontvangen wij dit bedrag terug. Als er een
waardedaling plaatsvindt, zullen wij de bijdrage niet (geheel) terug ontvangen. Wij lopen daardoor
een beperkt risico op dit product.
In 2013 hebben we drie woningen verkocht, waarbij de koper gebruik heeft gemaakt van de
Starters Rente Regeling. Per ultimo 2013 hebben wij € 89.000 aan deze regeling betaald.
Alle financiële vaste activa hebben per ultimo 2013 een looptijd van meer dan één jaar.
10
Voorraden
31-12-2013
31-12-2012
(x € 1.000)
Voorraad onderhoudsmaterialen
Jaarrekening 2013
11
11
125
11
Huurdebiteuren
Het saldo kan als volgt worden gespecificeerd:
31-12-2013
31-12-2012
(x € 1.000)
Huurdebiteuren
Af: voorziening wegens oninbaarheid
349
(118)
183
(85)
231
98
31.232
0,7
30.007
0,5
Totaal huurdebiteuren
Bruto jaarhuur, inclusief vergoedingen
Huurachterstand in procenten van de jaarhuur
11.1 Voorziening wegens oninbaarheid
Het saldo van de voorziening wegens oninbaarheid kan als volgt worden gespecificeerd:
2013
2012
85
(3)
36
85
(92)
92
118
85
31-12-2013
31-12-2012
(x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Af: afgeboekte posten
Bij: dotatie
Totaal voorziening wegens oninbaarheid per 31 december
12
Gemeente Wageningen
Het saldo kan als volgt worden gespecificeerd:
(x € 1.000)
Woningaanpassingen Wmo
Totaal gemeente Wageningen
28
28
15
15
31-12-2013
31-12-2012
13
Overige vorderingen
Het saldo kan als volgt worden gespecificeerd:
(x € 1.000)
Vorderingen op vertrokken huurders
Vorderingen op zittende huurders
Overige
146
8
107
78
13
62
Totaal overige vorderingen
261
153
De stijging wordt veroorzaakt door de economische crisis die ook veel van onze huurders raakt.
Jaarrekening 2013
126
14
Overlopende activa
Het saldo kan als volgt worden gespecificeerd:
31-12-2013
31-12-2012
(x € 1.000)
Salarissen, pensioenpremies en sociale lasten
Bij notaris gestorte verkooptermijnen
Waarborgsom ontwikkeling Nieuw Kortenoord
Overige overlopende posten
9
0
25
102
10
9
25
48
Totaal overlopende activa
136
92
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de
vorderingen benadert de boekwaarde ervan, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat
waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
15
Liquide middelen
2013
Direct opvraagbaar
Kas/bank/giro
2012
(x € 1.000)
6.881
6.881
1.696
1.696
De liquide middelen zijn volledig direct opvraagbaar. Door de Bank Nederlandse Gemeenten is
een kredietfaciliteit ter beschikking gesteld van € 5.250.000 (vanaf 1 februari 2014 is deze
verlaagd naar € 2.500.000). Hiervoor zijn geen zekerheden gesteld. Ultimo 2013 hebben alle
rekeningen een creditsaldo.
16
Groepsvermogen
Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader
toegelicht.
17
Voorzieningen
17.1 Voorziening latente belastingverplichtingen
De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in
de waardering van langlopende schulden en financiële vaste activa tussen de fiscale en de
commerciële jaarrekening. De opbouw is als volgt:
2013
2012
90
(24)
114
(24)
66
90
(x € 1.000)
Saldo per 1 januari
Mutatie verschil langlopende schulden en financiële vaste activa
Saldo per 31 december
Van de voorzieningen is een bedrag van € 382.000 als langlopend (langer dan een jaar) aan te
merken. Hiervan heeft naar verwachting een bedrag van € 0 een looptijd langer dan 5 jaar.
Jaarrekening 2013
127
17.2 Overige voorzieningen
Dit betreft een voorziening voor verzilverd wonen. Het verloop van de overige voorzieningen is
als volgt:
2013
2012
Saldo per 1 januari
Mutatie verzilverd wonen
370
(54)
428
(58)
Saldo per 31 december
316
370
(x € 1.000)
18
Langlopende schulden
Stand per 31
december 2013
AflossingsResterende
verplichting looptijd > 1 jaar
2014
Resterende
looptijd
> 5 jaar
(x € 1.000)
Schulden/leningen overheid
Schulden/leningen kredietinstellingen
155
113.600
144
4.553
299
117.153
0
113.153
113.755
4.697
117.452
113.153
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven
toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.
De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 161,4 miljoen (2012: € 140,2 miljoen).
Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven:
Aflosbaar
over 2 jaar
Aflosbaar
over 3 jaar
Aflosbaar
over 4 jaar
Aflosbaar
over 5 jaar
0
0
0
0
0
0
0
0
0
(x € 1.000)
Schulden/leningen overheid
Schulden/leningen kredietinstellingen
Jaarrekening 2013
299
4.000
4.299
128
18.1 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen
De mutaties in 2013 van de leningen bij overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden
toegelicht:
Leningen
Leningen
Totaal
overheid
kredietinstellingen
(x € 1.000)
Stand per 1 januari (lang- en kortlopend)
444
105.554
105.998
Bij: nieuwe leningen
Af: aflossingen
Stand per 31 december (lang- en kortlopend)
0
145
299
20.000
7.401
118.153
20.000
7.546
118.452
Waarvan opgenomen onder schulden op korte
termijn
Waarvan opgenomen onder schulden op lange
termijn
144
4.553
4.697
155
113.600
113.755
Schulden/leningen overheid
Hieronder zijn leningen opgenomen welke zijn verstrekt door de gemeente Wageningen. Deze
leningen hebben de volgende kenmerken:
2013
(x € 1.000)
Vastrentende leningen
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum
299
Gemiddelde rente
7,0%
Gemiddelde looptijd
1,5 jaar
Reële waarde
315
2012
444
7,0%
1,5 jaar
468
Schulden/leningen kredietinstellingen
Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de
volgende kenmerken:
2013
2012
(x
€
1.000)
Vastrentende leningen
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum
107.153
95.554
Gemiddelde rente
3,75%
4,35%
Gemiddelde looptijd
16,8 jaar
18,3 jaar
Reële waarde
150.130
129.725
Leningen met variabele rente
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum
Gemiddelde rente
Gemiddelde looptijd
Reële waarde
Jaarrekening 2013
11.000
0,53%
7,3 jaar
11.000
10.000
0,56%
6 jaar
10.007
129
Voor de variabel rentende leningen is voor € 10 miljoen aan renteswap aangegaan om het
variabel rente risico op deze leningen af te dekken. Deze renteswaps hebben de volgende
kenmerken:
bedragen * € 1.000
Renteswap
IRS0000650
IRS0000651
Te ontvangen
Bank
Nominale waarde Ingangsdatum Einddatum variabele rente
Rabobank
5.000
2-5-2012
2-5-2023 6-maands EURIBOR
Rabobank
5.000
1-6-2013
1-6-2024 6-maands EURIBOR
Te betalen
Marktwaarde Effectiviteit
vaste rente
31-12-2013
hedge
3,085%
-544
100%
3,357%
-648
100%
De marktwaarde van de swaps per ultimo december 2013 is € 544.000 negatief, respectievelijk
€ 648.000 negatief.
Wij lopen hierover geen liquiditeitsrisico, omdat ze de swaps heeft afgesloten zonder
marktwaardeverrekening en breakclausules.
De leningen zijn niet tot hypothecaire zekerheid gegeven. Van de leningen overheid en
kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 118,2 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is
verkregen.
Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 22,5 miljoen aan zogenaamde basisrenteleningen
opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,58% (2012:
3,78%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de
huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,44%. Het vervalschema van de credit spread
herzieningen is hieronder weergegeven:
bedragen * € 1.000
Leningnummer
WSW 43485
WSW 43606
WSW 43622
Bank Nominale waarde Ingangsdatum Einddatum Vaste rente Credit spread Herziening
BNG
7.500
3-12-2012 1-12-2062
3,775%
0,37% 4-12-2017
BNG
7.500
1-2-2013
2-2-2043
3,46%
0,45%
1-2-2018
BNG
7.500
1-8-2013
1-8-2056
3,505%
0,50%
1-8-2019
Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt
bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald
gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in
de lening overeengekomen basisrente.
De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 11,3 jaar
(2012: 14,1 jaar).
Jaarrekening 2013
130
19
Kortlopende schulden
31-12-2013
31-12-2012
(x € 1.000)
Schulden aan gemeenten
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Te betalen pensioenpremie
Schulden aan kredietinstellingen
Overlopende passiva
42
3.127
720
58
4.697
5.501
25
2.333
1.027
85
3.545
3.190
14.145
10.205
Onder de post overlopende passiva zijn onder andere opgenomen de niet-vervallen rente
(€ 1,9 miljoen) en in 2014 met huurders af te rekenen stook- en servicekosten (€ 0,3 miljoen).
Daarnaast is door een fout van de bank de huur van december bij veel van onze huurders dubbel
geïncasseerd. De post vooruit ontvangen huur was per balansdatum hierdoor € 1,7 miljoen.
Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële
waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter
van de schulden.
Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar
de toelichting op de langlopende schulden.
20
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
20.1 Obligo WSW
Uit hoofde van het borgingsstelsel hebben wij een obligo verplichting jegens
het WSW van 3,85% van de restschuld van de door ons opgenomen, door het
WSW geborgde, leningen. Per 31 december 2013 bedraagt dit obligo € 4.992.000 (2012:
€ 4.016.000) uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Indien het WSW dit obligo
zou opeisen dienen we het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. We
verwachten indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet
benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende
lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.
20.2 Onderhoudsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud tot een bedrag van € 327.000
(€ 63.000 voor planmatig onderhoud en € 264.000 voor investeringen) waarvan de uitvoering nog
ter hand moet worden genomen. Dit zal binnen één jaar plaatsvinden.
20.3 Investeringsverplichtingen nieuwbouw
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen tot een bedrag
van € 7.326.000 (project Torckdael). Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling
in een periode van één jaar ná balansdatum.
Jaarrekening 2013
131
20.4 Bankgarantie BNG
De per 31 december 2013 verstrekte borgstellingen bedragen in totaal € 62.000. Deze
borgstelling betreft een afgegeven bankgarantie aan de gemeente Wageningen in verband met
de bouw van Torckdael. Zodra het project is opgeleverd in overeenstemming met de afspraken
met de gemeente vervalt de bankgarantie.
20.5 Niet opgenomen leningen
Met de Waterschapsbank hebben we twee leningen van € 7,5 miljoen afgesloten. Deze zullen
uiterlijk worden opgenomen in respectievelijk juli en december 2014.
20.6 Leaseverplichtingen
Vanaf boekjaar 2006 hebben wij twee leaseauto’s in ons bezit. De totale leaseverplichting
bedraagt € 3.097 per maand. De resterende looptijd van de leaseovereenkomsten is 48
respectievelijk 33 maanden.
Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren:
Te betalen:
€
Binnen één jaar
37.163
Tussen een jaar en vijf jaar
128.440
Meer dan vijf jaar
0
20.7 Pensioenverplichting
Wij hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegd-pensioenregeling te verwerken
als een toegezegde-bijdrageregeling. Dientengevolge zijn de risico’s verbonden aan deze
pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans.
20.8 Heffing saneringsfonds
Dit jaar hebben we € 1,1 miljoen bijgedragen aan het saneringsfonds. We verwachten de
komende 4 jaren nog € 3,5 miljoen te moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de
Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende
corporaties financieel er weer bovenop te helpen.
20.9 Verhuurderheffing
In 2013 hebben we € 116.000 moeten afdragen aan de verhuurderheffing. Voor de jaren na 2013
is deze heffing inmiddels ook wettelijk vastgelegd. We houden rekening in onze prognoses met
een bijdrage die oploopt naar € 3,5 miljoen in 2017
20.10 Fiscale eenheid
Met de dochteronderneming Ecovallei B.V. vormt de Woningstichting een fiscale eenheid voor de
vennootschapsbelasting.
20.11 Niet uit de balans blijkende vordering
Op 21 februari 2007 heeft de Europese Commissie een uitspraak gedaan dat een aantal lift- en
roltrapleveranciers (verkoop, distributie en onderhoud) een kartel vormden en daarmee
ontoelaatbare mededingingbeperkende gedragingen op hun markt hebben verricht. Aan de
betrokken bedrijven zijn hoge boetes opgelegd. In 2008 heeft een aantal woningcorporaties de
Stichting De Glazen Lift opgericht.
Jaarrekening 2013
132
Het doel van de stichting is om de schade of nadeel die de deelnemende woningcorporaties op
grond van de inbreuk hebben geleden, te verhalen op de karteldeelnemers. Wij hebben een
overeenkomst tot deelneming gesloten met de Stichting De Glazen Lift te Huizen. Op grond van
deze overeenkomst hebben we onze vordering op de karteldeelnemers gecedeerd aan de
Stichting De Glazen Lift. Zodra vorderingen onherroepelijk zijn, zullen de bedragen volgens een
verdeelsleutel aan de deelnemers worden uitgekeerd.
21
Verbonden partijen
Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende
zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook
rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als
verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het
management van de Woningstichting en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.
Met de Ecovallei B.V. heeft de Woningstichting naast haar aandelenbelang ook een zakelijke
relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen.
Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij
marktconforme condities zijn overeengekomen.
Jaarrekening 2013
133
Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening (x € 1.000)
22
Algemeen
Over 2013 hebben we een verlies gerealiseerd van € 4,6 miljoen (2012: verlies € 20,3 miljoen).
Dit verlies wordt voornamelijk veroorzaakt door de niet-gerealiseerde waardedaling van ons
vastgoed van € 12,1 miljoen. Ons resultaat uit exploitatieactiviteiten (€ 12,2 miljoen positief) was
in 2013 ruimschoots voldoende om aan onze rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. In het
verdere verloop van dit hoofdstuk lichten we alle posten uit de resultatenrekening afzonderlijk toe.
23
Huuropbrengsten
2013
2012
28.286
788
29.074
(545)
(37)
26.752
767
27.519
(205)
(92)
28.492
27.222
(x € 1.000)
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Af :
huurderving wegens leegstand
huurderving wegens oninbaarheid
De “te ontvangen brutohuur” is gewijzigd als gevolg van:
 verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging per 1 juli 2013 van 2,5% (2012:
2,3%);
 extra huurverhoging ter compensatie van verhuurderheffing (1,5% bij niet-DAEB-bezit);
 verhoging van de huren als gevolg van huurharmonisatie;
 het in exploitatie komen van 47 woningen en een commerciële ruimte in het project Van der
Meer;
 de verkoop van veertien woningen uit het bestaande bezit.
De huurderving uitgedrukt in een percentage van de brutohuur kwam in 2013 uit op 2,0% (2012:
1,1 %).
Jaarrekening 2013
134
De geografische onderverdeling van de bruto huuropbrengsten kan als volgt worden
weergegeven:
2013
2012
284
438
188
14
1
789
1.070
2.279
1.035
47
0
4.316
1.027
2.208
985
46
0
4.019
1.648
1.780
8.770
10.743
8.447
10.318
54
2
1
570
431
0
0
383
96
0
0
373
5.769
29.074
27.519
2013
2012
2.431
302
2.733
(30)
2.415
296
2.711
(18)
2.703
2.693
2013
2012
2.110
(1.367)
(55)
(240)
2.136
(1.664)
(55)
(163)
448
254
Vhe’s in
2013
(aantal)
Postcode 6701 Oude Stad (Binnenstad)
Postcode 6702 Buitenwijken Wageningen-West
Postcode 6703 Buitenwijken Wageningen-Oost
Postcode 6704 Wageningse Berg – De Eng – Korten
Postcode 6705 Wageningen Hoog
Postcode 6706 Buitenwijken Wageningen-NoordOost
Postcode 6707 Buitenwijken Wageningen-Noord
Postcode 6708 Buitenwijken Wageningen-NoordWest
Postcode 6709 Het Binnenveld
Postcode 6712 Ede – Indische Wijk
Postcode 6716 Ede – Frankeneng
Ongedefinieerd (garages e.d.)
Totaal
24
(x € 1.000)
Opbrengsten servicecontracten
(x € 1.000)
Leveringen en diensten
Overige goederen
Af :
25
vergoedingsderving wegens leegstand
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
(x € 1.000)
Bruto verkoopopbrengst bestaand bezit
Af: marktwaarde in verhuurde staat
Af: makelaars- en notariskosten bestaand bezit
Af: overige kosten
De verkoopopbrengsten in 2013 komen voort uit de verkoop van tien appartementen (twee in de
Van Uvenweg, één in de Bernhardstraat, twee in de Van ’t Hoffstraat, één in de Van der
Waalsstraat, twee in de Zeemanstraat en twee in de Eykmanstraat) en vier eengezinswoningen
(één in de Havenstraat, één in de Goudenregenstraat, één in de Hoevestein en één in de
Tarthorst).
Jaarrekening 2013
135
De verkoopopbrengsten in 2012 kwamen voort uit de verkoop van tien appartementen (vier in de
Van Uvenweg, twee in de Bernhardstraat, één in de Van ’t Hoffstraat, één in de Gruttoweide, één
in de Van der Waalsstraat en één in de Eykmanstraat) en vijf eengezinswoningen (twee aan de
Jagerskamp en drie aan de Tarthorst).
26
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Dit betreft de aan projecten toegerekende kosten van het eigen werkapparaat
27
Overige bedrijfsopbrengsten
2013
2012
137
6
144
1
143
145
2013
2012
5
414
4
373
419
377
2013
2012
630
957
(1.840)
50
377
0
0
0
(203)
377
2013
2012
2.708
467
(28)
(50)
2.545
369
25
(7)
3.097
2.932
(x € 1.000)
Beheersdiensten
Diversen
28
Afschrijvingen op materiële vaste activa
(x € 1.000)
Afschrijving financiële vaste activa (disagio)
Afschrijving activa ten dienste van de exploitatie
29
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
(x € 1.000)
Mutatie verschil stichtingskosten en marktwaarde Van der Meer
Afboeking stichtingskosten Patrimonium
Mutatie verschil stichtingskosten en marktwaarde Torckdael
Mutatie verschil marktwaarde en boekwaarde bestaand bezit
30
Lonen en salarissen
(x € 1.000)
Bruto salarissen
Ingeleend personeel
Reservering voor vakantiedagen
Af: ontvangen ziekengelden en WAO-uitkeringen
Voor de toelichting op de beloning bestuurder en de Raad van Toezicht verwijzen wij naar
paragraaf 49.2. Voor de toelichting op de Wnt zie paragraaf 49.3.
Jaarrekening 2013
136
31
Sociale lasten
2013
2012
399
402
2013
2012
542
530
(x € 1.000)
Sociale lasten
32
Pensioenen
(x € 1.000)
Pensioenlasten
In 2013 is de werkgeversbijdrage (zie grafiek) in het ouderdomspensioen gestabiliseerd op
21,31% van de pensioengrondslag. De franchise is toegenomen.
De pensioenregeling van SPW is een toegezegde pensioenregeling. Indien de omstandigheid
zich voordoet van een tekort bij SPW dan heeft de werkgever geen verplichting tot het voldoen
van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Als gevolg van de door de
kredietcrisis sterk verslechterde situatie van het pensioenfonds heeft het pensioenfonds besloten
de premie voor het ouderdomspensioen met ingang van 2009 te verhogen tot het maximum van
31%. In 2014 wordt deze maximale premie gehandhaafd. De premieverdeling tussen werkgever
en werknemer is nog niet bekend. Sinds 1 januari 2010 komt 21,31% voor rekening van de
werkgever en 9,69% voor rekening van de werknemer.
De ontwikkeling van de (ouderdoms)pensioenpremie is als volgt:
Voor werknemers die geboren zijn voor 1 januari 1950 gold in 2013 een premiepercentage van
26% (14,99% werkgever en 11,01% werknemer).
De totale pensioenlasten (inclusief invaliditeitspensioen en vroegpensioen) bedragen 20,0% van
de brutosalarissen van het CAO-personeel.
Jaarrekening 2013
137
33
Lasten onderhoud
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
2013
2012
1.235
1.073
5.995
8.303
(70)
8.233
1.115
1.081
5.635
7.831
(75)
7.756
(x € 1.000)
Reparatieonderhoud
Mutatieonderhoud
Planmatig onderhoud
Af: doorberekende loonkosten servicemedewerkers
34
Leefbaarheid
2013
2012
144
145
289
90
93
183
x € 1.000)
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid
Mens gerelateerde leefbaarheid
35
Lasten servicecontracten
2013
2012
2.702
2.686
(x € 1.000)
Overige bedrijfslasten, stook- en servicekosten
Jaarrekening 2013
138
36
Overige bedrijfslasten
2013
2012
760
685
81
699
751
600
112
551
Subtotaal beheerskosten
2.225
2.014
Heffingen
Belastingen
Verzekeringen
Contributie Aedes / MOOI
Bijdrage sanerings- en projectsteun
Verhuurderheffing
Vogelaarheffing
1.301
76
51
1.139
116
0
1.219
75
50
0
0
99
Subtotaal heffingen
2.683
1.443
Wonen gerelateerde bedrijfslasten
Huurderparticipatie
Diverse
39
246
83
170
Subtotaal wonen gerelateerde bedrijfslasten
285
253
5.193
3.710
(x € 1.000)
Beheerskosten
Algemene beheers- en administratiekosten
Automatiseringskosten
Bestuurskosten
Diverse bedrijfslasten
37
Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat
gebracht:
2013
2012
(x € 1.000)
Controle van de jaarrekening
Andere controlewerkzaamheden
Fiscale advisering
Andere niet-controlediensten
48
5
11
1
65
37
5
33
0
75
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij ons en de in de
consolidatie betrokken maatschappij zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe
onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht
accountantsorganisaties).
Jaarrekening 2013
139
38
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2013
2012
(x € 1.000)
Waardeveranderingen Commercieel vastgoed
Waardeveranderingen Sociaal vastgoed
(310)
(12.192)
(828)
(25.915)
(12.502)
(26.743)
Onder deze post verantwoorden we de waardeveranderingen van ons vastgoed als gevolg van
de gewijzigde parameters en externe marktomstandigheden.
39
Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering
2013
2012
(x € 1.000)
Realisatie door verkoop
40
(1.093)
(1.664)
(1.093)
(1.664)
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2013
2012
60
0
2
3
60
5
2013
2012
24
4.762
22
34
4.205
14
4.808
4.253
(x € 1.000)
Rente op liquide middelen
Overige rentebaten
41
Rentelasten en soortgelijke kosten
(x € 1.000)
Rente leningen overheid
Rente leningen onder garantie van derden
Overige rentelasten
Onze gemiddelde rentevoet op langlopende leningen is niet veranderd ten opzichte van 2012
(4,1%).
Jaarrekening 2013
140
42
Belastingen
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
2013
2012
0
(169)
(169)
0
1.083
1.083
(x € 1.000)
Acute belastingen
Latente belastingen
De acute belastinglast is als volgt bepaald:
Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening
Afschrijvingen
Bijzondere waardevermindering
Permanente verschillen
Fiscale verliescompensatie
Totaal permanente en tijdelijke verschillen
Belastbaar bedrag
(5.685)
419
12.299
(11.829)
4.796
5.685
0
Verschuldigde winstbelasting
0
De latente belastinglast is als volgt bepaald:
2013
2012
(x € 1.000)
Latente belasting per 1 januari
511
1.594
Mutaties in boekjaar
Compensabele verliezen
Herinvesteringsreserve
Voorziening latente belastingverplichting
Latente belasting boekjaar
10
135
24
169
(919)
(188)
24
(1.083)
Latente belasting per 31 december
680
511
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt
veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde
winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van afschrijvingen op het
vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting.
Eind 2013 bedraagt het compensabel verlies € 10.227.000 (2012: € 13.325.000).
Jaarrekening 2013
141
Enkelvoudige jaarrekening
Enkelvoudige balans per 31 december 2013
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
Vaste activa
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken
ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie,
gekwalificeerd als belegging
Sociaal vastgoed in exploitatie
gekwalificeerd als belegging
Vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie
31 december 2013
31 december 2012
3.392
3.519
Ref.
7
8
42.175
38.471
8
522.713
524.502
8
5.563
3.352
570.451
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Overige effecten
Disagio
Latente belastingvordering
Starters Rente Regelingen
45
9.1
9.2
9.3
9.4
20
1
33
746
89
Som der vaste activa
566.325
0
1
38
601
62
889
702
574.732
570.546
11
11
Vlottende activa
Voorraden
10
Vorderingen
Huurdebiteuren
Gemeente Wageningen
Overige vorderingen
Overlopende activa
11
12
13
14
Liquide middelen
Som der vlottende activa
Totale activa
Jaarrekening 2013
46
231
28
261
136
98
15
153
92
656
358
6.861
1.696
7.528
2.065
582.260
572.611
142
Eigen vermogen
Overige reserves
Voorzieningen
Latente belastingverplichtingen
Overige voorzieningen
31 december 2013
31 december 2012
453.978
459.494
Ref.
47
17
17.1
17.2
66
316
90
370
382
Langlopende schulden
Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
18
18.1
18.1
155
113.600
460
299
102.153
113.755
Kortlopende schulden
Schulden aan gemeente
Wageningen
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies
sociale verzekeringen
Schulden inzake pensioenen
Schulden aan kredietinstellingen
Overlopende passiva
Totale passiva
Jaarrekening 2013
102.452
19
42
25
3.127
2.333
720
58
4.697
5.501
1.027
85
3.545
3.190
14.145
10.205
582.260
572.611
143
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013
(x € 1.000)
2013
2012
Ref.
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
23
24
25
26
27
28.492
2.703
448
450
143
32.236
27.222
2.693
254
450
145
30.764
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten
28
29
30
31
32
33
34
35
36
419
(203)
3.097
399
542
8.233
289
2.702
5.193
20.671
377
377
2.932
402
530
7.756
183
2.686
3.710
18.953
11.565
11.811
Bedrijfsresultaat
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
38
(12.502)
(26.743)
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
40
41
60
(4.808)
5
(4.253)
(5.685)
(19.180)
169
(1.083)
(5.516)
(20.263)
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (voor
belasting)
Belastingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (na belasting)
Jaarrekening 2013
42
144
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en winst- en
verliesrekening over 2013
43
Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat
De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en
de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen
zijn vermeld.
Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het
resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 2 tot en met 3 opgenomen toelichting op de
geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.
43.1
Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in
groepsmaatschappijen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd volgens de
vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten
uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is.
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze
jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor
aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de
betreffende deelneming.
Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze
op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover wij in deze situatie geheel of ten dele instaan voor de
schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot
betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen.
43.2 Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen
Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële
waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale waarde,
onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen
geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere
waardevermindering.
Jaarrekening 2013
145
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de winst- en
verliesrekening over 2013
44
Algemene toelichting
In de toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening worden alleen de
jaarrekeningposten toegelicht die afwijken van de geconsolideerde jaarrekening.
45
Deelnemingen
Deelnemingen in
groepsmaatschappij
Totaal
(x € 1.000 )
Saldo per 1 januari 2013
Investeringen
Resultaat deelnemingen
Dividend
Desinvesteringen
Waardeverminderingen
0
20
0
0
0
0
0
20
0
0
0
0
20
20
De deelnemingen betreffen:
(x € 1.000)
Aandeel
Volledig geconsolideerde
groepsmaatschappijen
Ecovallei B.V., Wageningen
100%
Overige kapitaalbelangen (minder dan
20%)
Woningnet, Weesp
0,0%
46
resultaat
boekjaar
Eigen vermogen
per 31 december
0
20
Liquide middelen
31-12-2013
Direct opvraagbaar
Kas/bank/giro
31-12-2012
(x € 1.000)
6.861
1.696
De liquide middelen zijn volledig direct opvraagbaar. Door de Bank Nederlandse Gemeenten is
een kredietfaciliteit ter beschikking gesteld van € 5.250.000 (vanaf 1 februari 2014 is deze
verlaagd naar € 2.500.000). Hiervoor zijn geen zekerheden gesteld. Ultimo 2013 hebben alle
rekeningen een creditsaldo.
Jaarrekening 2013
146
47
Eigen vermogen
Het verloop van de overige reserve is als volgt:
2013
2012
Stand per 1 januari
Bij: uit de winstverdeling over het boekjaar
459.494
(5.516)
479.757
(20.263)
Stand per 31 december
453.978
459.494
(x € 1.000)
Overeenkomstig artikel 25 van onze statuten dient het gehele vermogen binnen de kaders van de
woonwet en afgeleid het Bbsh worden besteed.
Ultimo 2013 is in totaal € 411,4 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige
reserves begrepen (2012: 416,6 miljoen). In 2013 is € 1,4 miljoen onttrokken wegens realisatie
(door verkoop van vastgoed), en € 12,5 miljoen onttrokken wegens herwaarderingen ten laste
van het eigen vermogen.
48
Resultaat deelnemingen
2013
2012
0
0
0
0
(x € 1.000)
Resultaat deelneming Ecovallei B.V.
Totaal resultaat deelnemingen
49
Overige informatie
49.1 Gemiddeld aantal werknemers
Eind 2013 hadden wij 59 werknemers in dienst. Dit betreft 52,0 fulltime equivalenten (2012: 47,1
fte’s). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2012: 0).
49.2
Bestuurder en Raad van Toezicht
49.2.1 Bezoldiging bestuurder
De bezoldiging van bestuurder kan de volgende elementen bevatten:
 periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij
vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto),
 beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, levensloop, VUT, sabbatical leave
en jubileumuitkeringen)
 uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en
 winstdelingen en bonusbetalingen.
Jaarrekening 2013
147
De bezoldiging van de bestuurder kan als volgt per worden gespecificeerd (volgens de richtlijnen
voor de jaarverslaggeving):
(x € 1.000)
Periodiek
betaalde
beloningen
2013
2012
163
158
Beloningen
betaalbaar op
termijn
2013
2012
69
56
Uitkering bij
beëindiging van
het dienstverband
2013
2012
0
0
Winstdeling en
bonus
2013
2012
0
0
Het vaste deel van het salaris wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het consumptie prijsindex
(cpi) van het voorafgaande jaar. In 2013 is een toeslag toegepast van 2,45% (is cpi 2012).
Inkomensspecificatie volgens de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)
(x € 1.000)
Periodiek
betaalde
beloningen
2013
2012
132
129
Meerkosten
Voorziening
pensioen
2013
2012
39
39
Uitkering bij
beëindiging van
het dienstverband
2013
2012
0
0
Winstdeling en
bonus
2013
2012
0
0
49.2.2 Bezoldiging Raad van Toezicht
De bezoldiging van de Raad van Toezicht kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen
exclusief btw). Deze lasten worden gepresenteerd onder overige bedrijfslasten (bestuurskosten):
Als lid van de Raad van
Toezicht
2013
2012
Overige kosten
vergoedingen
2013
2012
(x € )
De heer drs. A.S.F. van Asseldonk
De heer W.J. van Schaik, voorzitter
De heer H.Th. Boersma, vicevoorzitter
De heer drs. J. Kalisvaart AA, lid
De heer ing. J. Meijer MSc, lid
Mevrouw ir. M.A.J. van Schaijik, lid
De heer K.H. Spiering AAG., lid
Mevrouw mr. dr. M.H.A. Strik, lid
Jaarrekening 2013
6.773
0
0
7.755
7.755
7.755
7.755
7.755
0
9.918
7.628
7.628
7.628
557
7.628
7.628
0
0
0
57
15
25
57
98
0
90
739
77
20
0
91
156
45.548
48.615
252
1.173
148
49.3
Wet Normering Topinkomens (Wnt) – opgave van topfunctionarissen
Omschrijving
Naam
Functie
Duur en omvang dienstverband in boekjaar
Beloning
Werkgeversdeel vrijwillige sociale verzekeringspremies
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen beloningen betaalbaar op termijn
Totaal
Norm volgens de Wnt
2013
ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE
Directeur / Bestuurder
Fulltime, van 1 januari t/m 31 december
€ 143.188
€ 2.602
€0
€ 68.834
€ 214.624
€ 228.599
Naam
Functie
Duur en omvang dienstverband in boekjaar
Beloning (excl. btw)
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Totaal
drs. A.S.F. van Asseldonk
Voorzitter RvT
20 februari t/m 31 december
€ 6.773
€0
€ 6.773
Naam
Functie
Duur en omvang dienstverband in boekjaar
Beloning (excl. btw)
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Totaal
drs. J. Kalisvaart AA
Lid RvT
1 januari t/m 31 december
€ 7.755
€ 30
€ 7.785
Naam
Functie
Duur en omvang dienstverband in boekjaar
Beloning (excl. btw)
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Totaal
ing. J. Meijer MSc
Lid RvT
1 januari t/m 31 december
€ 7.755
€8
€ 7.763
Naam
Functie
Duur en omvang dienstverband in boekjaar
Beloning (excl. btw)
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Totaal
ir.M.A.J. van Schaijik
Lid RvT
1 januari t/m 31 december
€ 7.755
€ 13
€ 7.768
Naam
Functie
Duur en omvang dienstverband in boekjaar
Beloning (excl. btw)
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Totaal
K.H. Spiering AAG
Lid RvT
1 januari t/m 31 december
€ 7.755
€ 30
€ 7.785
Naam
Functie
Duur en omvang dienstverband in boekjaar
Beloning (excl. btw)
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Totaal
mr. dr. M.H.A. Strik
Lid RvT
1 januari t/m 31 december
€ 7.755
€ 98
€ 7.853
Jaarrekening 2013
149
In 2013 zijn geen dienstverbanden met topfunctionarissen beëindigd of uitkeringen verricht
wegens beëindiging dienstverband. In 2013 zijn er geen overige functionarissen die een
bezoldiging hebben ontvangen boven de maximale bezoldiging volgens de Wnt.
Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de Wnt zijn de
Beleidsregels toepassing Wnt van 26 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Wij herkennen de door de Minister van BZK
in zijn kamerbrief van 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot
externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister
voorgestelde gedragslijn niet in de Wnt verantwoording betrokken.
Jaarrekening 2013
150
Het bestuur van de Woningstichting verklaart dat de middelen in 2013 uitsluitend in het belang
van de volkshuisvesting zijn aangewend en dat de Woningstichting in 2013 in overeenstemming
met de Aedescode heeft gehandeld.
Wageningen, 16 april 2014
De heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE
(Directeur / Bestuurder)
Het jaarverslag en de jaarrekening 2013 zijn goedgekeurd door de Raad van Toezicht op
16 april 2014 te Wageningen.
De heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE
(Directeur / Bestuurder)
De heer drs. A.S.F. van Asseldonk
(voorzitter)
De heer K.H. Spiering AAG
(vicevoorzitter)
De heer drs. A.S.F. van Asseldonk
(voorzitter)
De heer K.H. Spiering AAG
De heer ing. J. Meijer Msc
De heer drs. J. Kalisvaart AA
De heer ing. J. Meijer Msc
De heer drs. J. Kalisvaart AA
Mevrouw mr. dr. M.H.A. Strik
Mevrouw ir. M.A.J. van Schaijik
Naar inhoudsopgave
Jaarrekening 2013
Mevrouw mr. dr. M.H.A. Strik
151
Mevrouw ir. M.A.J. van Schaijik
Overige gegevens
Jaarverslag 2013
152
Voorstel resultaatbestemming
Statutaire resultaatbestemming
In artikel 25 lid 1 van de statuten van de Woningstichting wordt vermeld dat de Woningstichting
een jaarrekening opstelt conform de voorschriften voor toegelaten instellingen. Het jaarresultaat
mag derhalve alleen ingezet worden binnen de sector en dient ten gunste dan wel ten laste van
de algemene reserve te worden gebracht.
Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de
Raad van Toezicht reeds in de jaarrekening verwerkt.
Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die van invloed zijn op de jaarrekening 2013.
Jaarverslag 2013
153
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: van het bestuur van de Woningstichting
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van de Woningstichting te Wageningen
gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per
31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de
toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en
andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het
vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake
de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de
Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen
publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in
overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van
het Bbsh. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet
aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van
de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de stichting is voorts verantwoordelijk voor een
zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en
de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen
van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze
controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de
Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit
vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle
zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de
jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de
bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van
de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat
de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking
die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede
voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtvaardigheid, gericht op het opzetten van
controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden.
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Zuiderzeelaan 53, 8017 JV Zwolle, Postbus 513, 8000 AM Zwolle
T: 088 792 00 38, F: 088 792 94 61, www.pwc.nl
‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284),
PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions,
Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op
deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze
vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene
(inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.
Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de
effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het
evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de
gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van
de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de
jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een
onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het
vermogen van de Woningstichting per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in
overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de
Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT.
Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013, in alle van materieel belang zijnde aspecten,
voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol
WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde
jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek
of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde
bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid
1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens
vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de
jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
Zwolle, 24 april 2014
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA
Pagina 2 van 2
Jaarverslag 2013
156
Naam
de Woningstichting
Vestigingsplaats
Gemeente Wageningen
Adres
Olympiaplein 26, 6707 EN Wageningen
Correspondentieadres
Postbus 38, 6700 AA Wageningen
Telefoonnummer
Voor huurders: 0800-0317
Voor andere zakelijke relaties: (0317) 471 600
Faxnummer
(0317) 471 601
Website
www.dewoningstichting.nl
E-mailadres
[email protected]
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten
16 februari 1920 nummer 47
Datum en nummer van de inschrijving in het Handelsregister gehouden door de Kamer van Koophandel
en Fabrieken voor Centraal Gelderland te Arnhem
6 januari 1919 nummer 09002855
Datum en nummer inschrijving in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen als organisatie die
de Governancecode Woningcorporaties onderschrijft
17 september 1996 nummer NRV-2300
Lidmaatschap
Aedes Branchevereniging van woningcorporaties, Hilversum
Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), Utrecht
Erkend leerbedrijf
2 juli 2012, Fundeon (MBO middenkaderfunctionaris Bouw)
4 april 2013, Stichting Ecabo (MBO economisch/administratief, ICT- of veiligheidsberoep)
Datum in bezit van KWH-Huurlabel
19 juni 2000, geldig tot 31 maart 2015
Datum in bezit van KWH-label Goed Bestuur
14 mei 2009, geldig tot 19 januari 2014
Datum in bezit van KWH-label Participatie
8 juli 2010, geldig tot 15 april 2017
Datum in bezit van KWH-label Goed Werkgeverschap
8 juli 2010, geldig tot 28 maart 2015
Datum in bezit van KWH-label Maatschappij
24 november 2011, geldig tot 24 november 2014
Jaarverslag 2013
157
8
Begrip
Aanbodwoning
Aflossingsfictie
Basispunten
Bedrijfswaarde
Bidbook
Break clausules
Bruto bedrijfslasten
Centraal Fonds Volkshuisvesting
(CFV)
Cloud
CO2-neutraal gas
DAEB (en niet-DAEB)
Derivaten
Domotica
Eco-corporatie:
Definitie / omschrijving
De sociale huurwoning wordt aangeboden aan de gegadigde met de
langste inschrijfduur. Dit betreft het grootste deel van onze vrijkomende
woningen.
Het WSW eist een positieve operationele kasstroom die minimaal 2% van
de lening portefeuille bedraagt (=aflossingsfictie).
Eén basispunt is 1/100-ste procent (0,01%)
De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige
inkomsten (onder andere: huren, eventuele bijdragen en overige
opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige
uitgaven (onder andere: onderhoud, beheerkosten, belastingen en
verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. Omdat de
inkomsten en uitgaven per jaar zijn uitgedrukt in euro’s van dat jaar,
worden deze via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar
het basisjaar teruggerekend. Dat wil zeggen: uitgedrukt in euro’s van het
betreffende basisjaar. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het
bezit zien voor de resterende levensduur
Een schriftelijke beschrijving en een financieel overzicht van een
nieuwbouwproject, bedoeld om financiering voor het project te verkrijgen.
Bepalingen in een contract op grond waarvan één van de contractpartijen
het contract voortijdig kan beëindigen.
De bruto bedrijfslasten bestaan uit de lonen en salarissen, de sociale
lasten en pensioenlasten en de overige bedrijfslasten. De bruto
bedrijfslasten zijn gelijk aan de variabele exploitatielasten minus de
onderhoudslasten
Zelfstandig bestuursorgaan van het ministerie van VROM. Adviesorgaan
van de minister. Houdt financieel toezicht en heeft saneringsfunctie. Het
oordeel van het CFV geeft aan of het volkshuisvestelijk beleid van de
corporatie in financieel opzicht kan worden gecontinueerd en of de
voorgenomen activiteiten passen binnen de financiële ruimte die de
corporaties tot haar beschikking heeft
Cloud computing is een model dat het mogelijk maakt om door middel van
een computernetwerk gedeelde configureerbare computermiddelen (zoals
netwerken, servers, opslag, applicaties en diensten) op aanvraag
beschikbaar te stellen op een snelle, gemakkelijke en alomtegenwoordige
manier met minimale beheermoeite of interactie van een serviceprovider
Het CO2-verbruik wordt gecompenseerd door de aanplant van bossen.
Er is sprake van DAEB (Dienst van Algemeen en Economisch Belang) als
overheden specifieke verplichtingen opleggen aan de organisatie die de
dienst aanbiedt en daarbij (eventueel) financieel bijspringen, om ervoor te
zorgen dat deze dienst op de gewenste wijze wordt aangeboden.
Een (rente-)product dat van een andere transactie, product of gebeurtenis
is afgeleid.
Elektronische communicatie tussen allerlei elektrische toepassingen in de
woning en woonomgeving ten behoeve van bewoners en dienstverleners.
In een Domotica woning worden zorgtaken, communicatie, ontspanning
en andere huiselijke bezigheden door talrijke elektrische apparaten en
netwerken gemakkelijker gemaakt.
DWS investeert binnen haar mogelijkheden (kosten en personeel) in
energetische voorzieningen, alternatieve energiebronnen en duurzame
producten. Daarbij geven wij in ons eigen handelen het goede voorbeeld,
zoals het gebruik van ons kantoor, onze auto’s et cetera. Wij benutten de
natuurlijke vervangingsmomenten om geen kapitaalvernietiging te plegen.
In dit kader kunnen huurders door middel van ZAV en IWV zelf bijdragen
aan de individuele verbetering van hun woning.
8
We hebben onder andere gebruik gemaakt van de begrippenlijst van CFV en van Vastgoedbeheer Lexicon
(W.G. Keeris) en van Wikipedia.
Jaarverslag 2013
158
Begrip
Eigen middelen beleid
Energie Index
Financiering
Financieringsbehoefte
Funding
Horizontaal toezicht
Huisbewaring
Huurderving
Huurharmonisatie
Interest coverage ratio
Jaarresultaat
Liquiditeitsbuffer
Loan to value
Lotingwoning
Maatschappelijk dividend
Jaarverslag 2013
Definitie / omschrijving
Het Eigen Middelen beleid bepaalt welke middelen de deelnemer verplicht
moet besteden aan bestedingsdoelen die voor WSW borgbaar zijn en/ of
aan aflossing van door WSW geborgde leningen en welke ingezet kunnen
worden om aan de opbouw van de wettelijk geregelde liquiditeitsbuffer te
voldoen. Het Eigen Middelen beleid gaat uit van beoordeling van de
kasstromen en de beoordeling ‘liquide middelen’.
De Energie Index is sinds 1998 de indicator van de energie prestatie van
een woning of gebouw. Hoe lager de Energie Index, hoe beter. De
Energie Index wordt bepaald met behulp van een Energie Prestatie
Advies (EPA), maatwerkadvies of een energielabel.
Het aantrekken van de benodigde middelen voor de dekking van
vermogensbehoefte voor een periode van minimaal twee jaar. Deze
middelen kunnen bestaan uit zowel eigen vermogen als vreemd vermogen
De behoefte om uit (interne of externe) bronnen vermogen aan te trekken
voor de dekking van vermogensbehoefte
De financiering van kredieten door de kredietverstrekkers zoals de banken
Horizontaal Toezicht is de naam van de nieuwe controle aanpak van de
Belastingdienst. Dit nieuwe handhavingsbeleid gaat uit van begrip,
transparantie en wederzijds vertrouwen tussen Belastingdienst en
belastingplichtige, en omvat meer dan alleen het voldoen aan wet- en
regelgeving. De belastingplichtige moet in staat zijn om te laten zien dat
de organisatie controle heeft over haar fiscale processen en relevante
fiscale risico’s, een zogeheten tax control framework. In ruil daarvoor zal
de aanpak van de Belastingdienst verschuiven van reactief (met
belastingcontroles over oude jaren) naar proactief, in een gezamenlijke
poging om in de actualiteit om te gaan met relevante fiscale risico’s.
Het kan gebeuren dat iemand tijdelijk geen gebruik maakt van zijn woning.
Bijvoorbeeld omdat men tijdelijk naar het buitenland verhuist of moet
revalideren. Wij bieden in dergelijke gevallen de mogelijkheid om het huis
tijdelijk te verhuren aan een andere huurder tegen de geldende huurprijs.
We noemen dit 'huisbewaring'.
Het bedrag aan huur dat gemist wordt over de periode dat er geen
huurcontract op de woning of het pand is.
Bij mutatie optrekken van de huursom tot aan het voor dat complex
vastgestelde streefhuurpercentage.
Geeft aan hoeveel maal een onderneming haar interestlasten verdient.
Het is om die reden een maatstaf voor de mate waarin de winst voor
interest en belasting kan terugvallen zonder dat de onderneming in
financiële moeilijkheden komt.
Het jaar resultaat is de resultante van de baten en lasten in het
desbetreffende boekjaar. In principe is het jaarresultaat gelijk aan de
mutatie van het eigen vermogen in het betreffende boekjaar
Som van de bij een toegelaten instelling aanwezige liquide middelen, op
zeer korte termijn liquide te maken beleggingen en direct opeisbare en
voor het doel van de buffer aan te wenden leningsfaciliteiten.
De verhouding tussen de langlopende leningen en de waarde van het
vastgoed.
Bij loting telt de inschrijfduur niet, maar bepaalt het lot wie de woning
toegewezen krijgt. Zo heeft iedereen dezelfde kans. Het inschrijfnummer
bij huiswaarts.nu is het lotnummer. Jaarlijks worden er verschillende
soorten woningen verloot, zodat er voor iedere woonwens een kans is.
Een computerprogramma, waar wij geen invloed op hebben, bepaalt wie
de gelukhebber is
Het effect van het gevoerde beleid wordt inzichtelijk gemaakt door het
daadwerkelijk gerealiseerde en gemeten bruto rendement af te zetten
tegen hetgeen had kunnen worden behaald onder de hypothese van
volledig marktconform verhuren van alle woningen (het zogeheten
geschat commercieel rendement). Het verschil tussen beide wordt voor
het primaire deel aangeduid als maatschappelijk dividend en voor het niet-
159
Begrip
Margin calls
Marktwaarde in verhuurde staat
Netto bedrijfslasten
Onrendabele top
PhD studenten
Renteconversie
Renterisico
Renteswap
Jaarverslag 2013
Definitie / omschrijving
primaire deel als beleidseffect. In de berekening van het maatschappelijk
dividend wordt ook nog gecorrigeerd voor de uitgaven in het kader van de
maatschappelijke functie die de woningcorporatie bij de primaire voorraad
heeft gedaan.
Verzoek van de bank om storting van meer zekerheden (geld) om
uitstaande negatieve derivatenposities af te dekken.
Voor het bepalen van de reële waarde van het vastgoed wordt
aangesloten bij het waarde- begrip marktwaarde in verhuurde staat. Dit
wordt bepaald aan de hand van de discounted cash flow-methode (netto
contante waardeberekening). Dit betekent dat voor een periode van 15
jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze
aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar
het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de
DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). Het inschatten van
kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s:
doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling
dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCFperiode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij
uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot ver- koop van
individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald
op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt
gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij
beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn
geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging
maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario
met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde in
verhuurde staat’, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het
vastgoed plaats vindt.
De parameters voor deze waardering worden vooraf getoetst door een
taxateur. Na het in- terne taxatieproces wordt een derde deel van het
getaxeerde bezit getoetst en gevalideerd door een externe taxateur.
De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten verminderd met
de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, de overige
bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf
Een onrendabele top is het negatieve verschil tussen de investerings- of
stichtingskosten en de bedrijfswaarde van de sociale huurwoning. Met
andere woorden: De verwachte opbrengst in de toekomst door de woning
te verhuren is lager dan de kosten om de woning te bouwen
Studenten die bezig zijn met promotieonderzoek.
Bij een renteconversie dient over een bestaande lening de rente voor de
opvolgende rentevastperiode opnieuw te worden overeengekomen
De mogelijkheid dat het toekomstige resultaat en/of
vermogensverhoudingen nadelig worden beïnvloed als gevolg van
ontwikkelingen in de rente.
Het risico in absolute zin is de optelsom van jaarlijkse cashflow en
renteaanpassingen in een bepaalde periode (meestal van 12 maanden).
Aanpassingen in de rente kunnen betrekking hebben op leningen en
beleggingen, maar ook op rente-instrumenten.
Bij het risico in relatieve zin wordt het absolute renterisico gedurende een
bepaalde periode (meestal 12 maanden) in een percentage van de netto
financieringsbehoefte ultimo periode uitgedrukt
Een renteswap is een bilaterale overeenkomst tot het
uitwisselen van rentegeldstromen (verplichtingen)
berekend op basis van de onderliggende hoofdsom.
De rentebetalingen vinden plaats op van te voren
vastgestelde data gedurende de looptijd van de swap.
Er vindt geen uitwisseling van hoofdsom plaats.
Er zijn diverse varianten op de renteswap, maar bij een
standaard renteswap betaalt een partij de vaste rente
en de andere partij de variabele rente over de hoofdsom.
160
Begrip
Resultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening
Sabbatical leave
Scheefwonen
Sociale huurwoning
Solvabiliteit
Swap (contract)
Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW)
Wachttijd
Warmte Koude opslag (WKO)
Wonen Plus
Zelf aangebrachte voorzieningen
(ZAV)
Definitie / omschrijving
Met andere woorden een variabele renteverplichting kan
wordt geruild tegen een vaste renteverplichting
Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening wordt bepaald door de
bedrijfsopbrengsten (huren, bijdragen en overige bedrijfsopbrengsten)
minus de bedrijfslasten (afschrijvingen, lonen en salarissen, onderhoud en
overige bedrijfslasten) minus het saldo van financiële baten en lasten
(rentebaten, opbrengsten beleggingen, resultaat deelnemingen en
rentelasten). Het Centraal Fonds Volkshuisvesting rekent
verkoopopbrengsten van bestaande huurwoningen en onrendabele
investeringen in vastgoed niet tot het resultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening
Een bepaalde periode (minimaal een aantal maanden) waarin mensen
(on)betaald) vrij nemen en hun gewone beroepsbezigheden onderbreken
Wanneer mensen in relatie tot hun inkomen in een te goedkope
huurwoning wonen spreken we van ‘scheefwonen’.
Een huurwoning met een huurprijs onder de huurgrens (€ 699,48 per
maand (prijspeil 2014)) en in beginsel toegewezen aan een belastbaar
huishoudinkomen lager dan € 34.678 (prijspeil 2014)
Het eigen vermogen in procenten van het totale vermogen (balanstotaal)
ultimo het boekjaar
Zie renteswap
Fonds dat borg staat bij leningen die corporaties op de kapitaalmarkt
aangaan voor sociale woningbouwprojecten
Wachttijd is de tijdsduur in jaren die een woningzoekende staat
geregistreerd op het moment van
acceptatie van een woning. De gemiddelde wachttijd
betreft de gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie,
berekend over meerdere woningzoekenden,
gedurende een bepaalde periode voor bijvoorbeeld
een bepaald woningtype, complex of wijk. De
wachttijd van urgenten telt niet mee.
Warmte Koude Opslag (WKO) is een duurzame techniek waarmee
energie uit de bodem kan worden gewonnen. Bij WKO wordt gebruik
gemaakt van de warmte die van nature aanwezig is in de bodem en het
grondwater. Daarmee is WKO een vorm van duurzame bodemenergie.
Wonen PLUS is bestemd voor 55-plussers, die graag zelfstandig wonen,
ook als (intensieve) zorg of ondersteuning nodig is. Opella biedt in Van
der Meer naast reguliere thuiszorg ook het bijzondere concept ‘Volledig
Pakket Thuis’ (VPT-zorg). Bij VPT-zorg krijgt de huurder in de zelfstandige
woning alle zorg die voorheen in een verzorgingshuis gegeven werd.
Variërend van verpleging, verzorging en hulp bij het huishouden tot
maaltijdvoorziening en recreatieve activiteiten. In gebouw Van der Meer
wordt een zorgteam van Opella gehuisvest, zodat er 24 uur per dag zorg
beschikbaar is. Wij zorgen voor een buurtbeheerder, waarbij bewoners
terecht kunnen met vragen of meldingen op het gebied van veiligheid,
schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten en eventuele overlast.
Het aanpassen van een huurwoning naar eigen inzichten van de huurder,
met (voorafgaande) toestemming van de verhuurder
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
161
Afkorting
Betekenis
AAG
Actuaris Actuarieel Genootschap
Aedes
Eigennaam, branchevereniging van woningcorporaties
AeDex
Eigennaam
ARBO
Arbeids Omstandigheden
Bbsh
Besluit Beheer Sociale Huursector
BNG
Bank Nederlandse Gemeenten
BOG
Bedrijfsonroerendgoed
btw
Belasting Toegevoegde Waarde
cao
Collectieve Arbeids Overeenkomst
CBS
Centraal Bureau voor de Statistiek
CFV
Centraal Fonds Volkshuisvesting
CPI
Consumenten Prijs Index
DAEB
Diensten van Algemeen Economisch Belang
DO
Definitief Ontwerp
DVM
Dynamisch Vastgoed Management
dWS
de Woningstichting
EC
Europese Commissie
EPA
Energie Prestatie Advies
EU
Europese Unie
FTE
Fulltime Equivalent
GAC
Geschillen Advies Commissie
GBA
Gemeentelijke Basis Administratie
HAT
Huisvesting van alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens
HR
Hoog Rendement
ICR
Interest Coverage Ratio
I(C)T
Informatie (en Communicatie) Technologie
IPD
Investment Property Databank
IWV
Individuele Woning Verbetering
KWH
Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector
MRE
Master Real Estate
MT
Management Team
MWp
Megawatt piek
NIBUD
Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting
OR
Ondernemingsraad
PV (zonnecollectoren)
Photovoltaïsch
PWC
Pricewaterhouse Coopers
RIBW
Regionale Instelling voor Beschermd Wonen
RvT
Raad van Toezicht
vhe
Verhuur Eenheid
VO
Voorlopig Ontwerp
Jaarverslag 2013
162
Afkorting
Betekenis
VPT-zorg
Volledig Pakket Thuiszorg
VSO 2
Vaststellingsovereenkomst belastingplicht woningcorporaties (versie 2)
VTW
Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties
WERV
Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal
WKO
Warmte-Koude-Opslag
Wmo
Wnt
Wet Maatschappelijke Ondersteuning
Wetsvoorstel normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semi-publieke
sector
WOZ
Wet Waardering Onroerende Zaken
WSW
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
WUR
Wageningen University & Research centre
ZAV
Zelf Aangebrachte Voorziening
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
163
Samenstelling
Medewerkers en Raad van Toezicht van de Woningstichting
Redactie
Medewerkers van de Woningstichting: Cor Schaap, Elise Hofstede
QR:
Naar inhoudsopgave
Jaarverslag 2013
164

Presentatie Grontmij – juni 2014

Agenda van de ALV van 9 mei 2014

Jaarverslag 2013 POH-GGZ in het

Ja. sp.a heeft de ambitie om het aandeel van de sociale

P E R S B E R I C H T Wonen Limburg koopt 27 woningen in Roerdelta

Klik hier om het programma te printen

Aan alle leden van RJV en PC de Bögelscamp. Hierbij nodigen wij

Agenda jaarvergadering 25-09-2014

Woonservice IJsselland Zoekt u een ruime energiezuinige woning in