Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan Solitaire vakantiewoningen - Brugge Oostende Gemeenten Beernem, Blankenberge, Bredene, Brugge, Damme, De Haan, Gistel, Ichtegem, Jabbeke, Knokke-Heist, Middelkerke, Oostende, Oostkamp, Oudenburg, Torhout, Zedelgem en Zuienkerke ontwerp algplanid: RUP_30000_213_00132_00001 juni 2014 dienst ruimtelijke planning . tel 050 40 35 33 . fax 050 40 33 76 . mail [email protected] toelichtingsnota verloop datum verloop 27/02/2014beslissing opmaak 01/04/2014plenaire vergadering 03/07/2014voorlopige vaststelling 25/08/2014 - 24/10/2014 openbaar onderzoek procedure gezien en voorlopig vastgesteld door de provincieraad van West-Vlaanderen in zitting van 03/07/2014 de provinciegriffier, G. Anthierens de voorzitter, E. Spincemaille Stephaan Barbery Wouter Billiet Davy Goethals diensthoofd projectbegeleider projectcoördinator dienst ruimtelijke planning . tel 050 40 35 33 . fax 050 40 33 76 . mail [email protected] inhoud 1. 1.1. 1.2. 2. 2.1. 2.2. 2.2.1. 2.2.2. 2.2.3. 2.2.4. 3. 3.1. 3.1.1. 3.1.2. 3.2. 3.3. 3.4. 4. 5. 5.1. 5.1.1. 5.1.2. 5.2. 5.2.1. 5.2.2. 5.2.3. 6. 6.1. 7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 8. 8.1. 8.2. 8.3. Inleiding........................................................................................................................... 2 Algemeen................................................................................................................................................................. 2 Beslissing tot opmaak van het provinciaal RUP door de deputatie......................................................................... 2 Feitelijk bestaande toestand............................................................................................ 3 Plangebied................................................................................................................................................................ 3 Gewestplan............................................................................................................................................................... 3 Typevoorschriften voor agrarisch gebied................................................................................................................. 3 Functiewijzigingsbesluit............................................................................................................................................ 4 Herstelwerken bij vernietiging of beschadiging door vreemde oorzaak.................................................................. 5 Conclusie.................................................................................................................................................................. 5 Planningscontext.............................................................................................................. 6 Ruimtelijke Structuurplan Vlaanderen (RSV) .......................................................................................................... 6 Netwerkvorming....................................................................................................................................................... 6 Ontwikkelingsmogelijkheden voor toeristisch-recreatieve infrastructuur in het buitengebied................................. 7 Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen (PRS-WV)......................................................................... 7 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS).......................................................................................................... 8 Beleids- en actieplan voor de landbouw in de regio Brugge.................................................................................... 8 Watertoets....................................................................................................................... 9 Gewenste ruimtelijke ontwikkeling.................................................................................10 Impact van de voorgenomen planopties................................................................................................................ 10 Mobiliteit................................................................................................................................................................. 10 Leefbaarheid voorzieningen / dorpen.....................................................................................................................11 Het RUP binnen een gebiedsgerichte visie op het functioneren van het buitengebied..........................................11 Landschappelijk waarde..........................................................................................................................................11 Mobiliteit / ontsluiting...............................................................................................................................................12 Ruimtelijke analyse..................................................................................................................................................12 Milieueffecten..................................................................................................................13 Milieuscreening........................................................................................................................................................13 Planproces.......................................................................................................................14 Beslissing tot opmaak van provinciaal RUP............................................................................................................14 Voorontwerp............................................................................................................................................................14 Ontwerp...................................................................................................................................................................14 Definitief plan...........................................................................................................................................................14 Bijlagen...........................................................................................................................15 Bijlage 1: Spreiding vakantiewoning binnen West-Vlaanderen...............................................................................15 Bijlage 2: Situering op topografische kaart............................................................................................................ 16 Bijlage 3: Gewestplan - ruimtelijke uitvoeringsplannen...........................................................................................17 toelichtingsnota mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende 1 1. Inleiding 1.1. Algemeen Onderhavig document betreft het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (PRUP) “Solitaire vakantiewoningen – Brugge-Oostende”. Het PRUP beslaat (delen van) de gemeenten Beernem, Blankenberge, Bredene, Brugge, Damme, De Haan, Gistel, Ichtegem, Jabbeke, Knokke-Heist, Middelkerke, Oostende, Oostkamp, Oudenburg, Torhout, Zedelgem en Zuienkerke. Conform artikel 2.2.2 van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening (hierna VCRO) bevat een ruimtelijk uitvoeringsplan: 2 een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied het plan van toepassing is een weergave van de feitelijke en juridische toestand de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de ruimtelijke structuurplannen waarvan het een uitvoering is in voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden in voorkomend geval een overzicht van de conclusies van: oo het planmilieueffectenrapport oo de passende beoordeling oo het ruimtelijk veiligheidsrapport oo andere verplicht voorgeschreven effectenrapporten oo in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanlei- ding kan geven tot een planschadevergoeding, vermeld in artikel 2.6.1, een planbatenheffing, vermeld in artikel 2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid 1.2. Beslissing tot opmaak van het provinciaal RUP door de deputatie Op 23/10/2013 is het provinciaal RUP ‘Solitaire vakantiewoningen – Westhoek’ goedgekeurd. Naar analogie met dit PRUP heeft de deputatie beslist om het provinciaal RUP ‘Solitaire vakantiewoningen – Brugge-Oostende’ op te maken, dit om eenduidigheid en gelijkheid voor de gehele provincie te garanderen. De aanleiding voor deze beslissing is het decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies, gewijzigd bij het decreet van 23 december 2010, hierna vermeld als het logiesdecreet. Sinds het logiesdecreet moeten toeristische logies van o.a. de categorie vakantiewoningen, beschikken over een stedenbouwkundige vergunning voor de functie vakantiewoning of een stedenbouwkundig attest waaruit blijkt dat de functie vakantiewoning in aanmerking komt voor een stedenbouwkundige vergunning. Dit is een vereiste om de nodige exploitatievergunning te verkrijgen. Sinds begin 2013 moeten solitaire vakantiewoningen kunnen aantonen dat, naast de constructie, ook de functie stedenbouwkundig vergund is of kan worden. Deze bepaling impliceert dat vakantiewoningen, gelegen in de bestemmingscategorie ‘landbouw’, cfr. de gebiedscategorieën VCRO, zich binnen de huidige juridische context niet in regel kunnen stellen met het logiesdecreet. De functie vakantiewoningen1 kan immers niet stedenbouwkundig vergund worden binnen de gebiedscategorie landbouw. Dit RUP biedt een antwoord op deze problematiek door de functie solitaire vakantiewoning mogelijk te maken binnen de bestemmingscategorie ‘landbouw’. Er is hierbij sprake van hoogdringendheid gezien de dwingende bepalingen van de wetgeving. Daarom kan dit planinitiatief niet vooruitgeschoven worden en kan er niet gewacht worden tot er bijvoorbeeld een integrale visie wordt opgemaakt voor het buitengebied. 1 Definitie vakantiewoning (cfr. logiesdecreet): een uitgeruste woning of studio, of een uitgerust appartement, waarvoor een persoonlijk gebruiksrecht wordt verleend, met mogelijkheid voor de toerist om zelf maaltijden te bereiden mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende 2. Feitelijk bestaande toestand 2.1. kregen/krijgen dan een bestemming die niet ressorteert onder agrarisch gebied. Plangebied 2.2. Bijlage 1: Spreiding vakantiewoningen binnen West-Vlaanderen Bijlage 2: Situering op topografische kaart Het plangebied betreft de gemeenten van het arrondissement Brugge (Beernem, Blankenberge, Brugge, Damme, Jabbeke, KnokkeHeist, Oostkamp, Torhout, Zedelgem en Zuienkerke) en het arrondissement Oostende (Bredene, De Haan, Gistel, Ichtegem, Middelkerke, Oostende en Oudenburg). De afbakening van het plangebied is gebeurd naar analogie met het reeds bestaande provinciaal RUP ‘Solitaire vakantiewoningen – westhoek’, voor de gemeenten van de regio BruggeOostende. Dit omdat de problematiek van onvergunbaarheid van solitaire vakantiewoningen ook speelt voor andere gebieden binnen de provincie West-Vlaanderen. Het plangebied betreft, binnen de plancontour, alle gronden die in het gewestplan als agrarisch gebied (incl. gelijkaardige bestemmingen zoals landschappelijk waardevol agrarisch gebied, enz.) zijn bestemd. Dit RUP is enkel van toepassing voor zover de bestemming binnen het plangebied ressorteert onder de gebiedscategorie ‘landbouw’. Het RUP is met andere woorden niet van toepassing voor gronden die door een bestemmingsplan een andere hoofdbestemming hebben ge- Gewestplan 2.2.1. Hierna een relevant uittreksel uit het typevoorschrift (verordenend deel) voor agrarisch gebied: Bijlage 3: Gewestplan – ruimtelijke uitvoeringsplannen De VCRO stelt met artikel 4.4.9. §1 dat een vergunningverlenend bestuursorgaan, bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning, mag afwijken van de voorschriften van een gewestplan, indien het aangevraagde kan vergund worden op grond van de voor de vergelijkbare categorie of subcategorie van gebiedsaanduiding bepaalde standaardtypebepalingen2 . “Het wijzigen van de functie van de bestaande agrarische bebouwing kan toegelaten worden, voor zover de nieuwe functie betrekking heeft op: De standaardtypebepaling voor de gebiedscategorie ‘landbouw’ voorziet geen mogelijkheid om solitaire vakantiewoning, zoals begrepen onder het logiesdecreet, vergunbaar te stellen. Ook het functiewijzigingsbesluit3 biedt geen kader voor het vergunnen van een solitaire vakantiewoning in bestaande woningen in agrarisch gebied. Dit betekent dat bestaande solitaire vakantiewoningen in agrarisch gebied zich niet in regel kunnen stellen met het gewijzigd logiesdecreet dd. 23 december 2010. 2 Bijlage bij het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van nadere regels met betrekking tot de vorm en de inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen (11 april 2008) 3 Besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende Typevoorschriften voor agrarisch gebied wonen, met een maximum van één eengezinswoning per gebouwencomplex; kantoor- of dienstenfunctie die aan het landbouwbedrijf of wonen complementair is, tot een maximum van 100 m², en waarbij de landbouw- of woonfunctie een grotere oppervlakte beslaat dan de complementaire functie; aan het wonen complementaire toeristischrecreatieve verblijven tot een maximum van acht verblijfseenheden, met uitsluiting van elke vorm van restaurant of café; aan de landbouw toeleverende, verwerkende en dienstverlenende activiteiten en landbouwverwante activiteiten; de opslag van allerhande materialen of materieel; een paardenhouderij, manege, dierenasiel, dierenpension, dierenartsenpraktijk, dierenkliniek, tuinaanlegbedrijf, jeugdlogies, kinderboerderij of instelling waar hulpbehoevenden al dan niet tijdelijk verblijven en landbouwactiviteiten of aan de landbouw verwante activiteiten uitoefenen;” Toelichtend bij deze voorschriften is volgende opgenomen: 3 “Onder wonen wordt voor de functiewijzigingen, residentieel wonen bedoeld. Een gebouwencomplex is het geheel van gebouwen van een boerderij. Aan het wonen complementaire toeristischrecreatieve voorzieningen valt onder de noemer plattelandstoerisme en momenteel gaat dit om maximum acht verblijfseenheden voor maximum 32 personen. Toeristisch-recreatief verblijf is een tijdelijk verblijf.” Het lezen van deze voorschriften en bijhorende toelichting, leert ons dat een voormalige landbouwbedrijfswoning, als een zonevreemde eengezinswoning, bestemd voor residentieel wonen, vergunbaar is. Diezelfde woning kan evenwel geen stedenbouwkundige vergunning krijgen als een solitaire vakantiewoning die toeristisch verhuurd wordt. Hieruit leiden we de definitie ‘solitaire vakantiewoning’ af. Een solitaire vakantiewoning is dus een vakantiewoning, niet gekoppeld aan een residentiële woonfunctie of een actief landbouwbedrijf. Daarnaast lezen we dat het wijzigen van de functie van bestaande agrarische bebouwing, naar aan het wonen complementaire toeristisch-recreatieve verblijven tot een maximum van acht verblijfseenheden (toelichtend maximum 32 personen), vergunbaar is. De vraag kan gesteld worden wat de ruimtelijke relevantie is om tot 8 verblijfseenheden mogelijk te maken, bij een bestaande zonevreemde woning en anderzijds te verbieden 4 dat 1 bestaande zonevreemde woning, als vakantiewoning wordt verhuurd. Wat heeft de grootste ruimtelijke impact? 1 woning in agrarisch gebied, aangeboden op de toeristische verhuurmarkt of 1 woning voor residentieel wonen, met 1 of meerdere toeristisch-recreatieve verblijven? Wat is ruimtelijk gezien het verschil tussen het gebruik van een bestaande woning voor residentieel wonen of het aanbieden van dezelfde woning als vakantiewoning? 2.2.2. Functiewijzigingsbesluit Het functiewijzigingsbesluit bevat o.a. volgende passage (art.9): “Met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een vergunning worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex van de hoofdfunctie “landbouw in de ruime zin”, voor zover aan al de volgende voorwaarden voldaan is: 1° het gebouw of gebouwencomplex is gelegen in een agrarisch gebied in de ruime zin; 2° de nieuwe functie heeft betrekking op volgende activiteiten of combinaties daarvan: een paardenhouderij, een manège, een dierenasiel, een dierenpension, een dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, een tuinaanlegbedrijf, een kinderboerderij, een centrum voor dierentherapie (animal as- sisted therapy) of een instelling waar personen al dan niet tijdelijk verblijven en bij wijze van therapie, onderwijs, opleiding of voorbereiding op de reguliere arbeidsmarkt ondermeer landbouwactiviteiten of aan de landbouw verwante activiteiten uitoefenen, telkens met inbegrip van de gedeelten van het gebouw of gebouwencomplex die worden aangewend voor ondergeschikte functies (handel, horeca, kantoorfunctie of diensten) die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de hoofdfunctie. Voor de toepassing van het eerste lid, 2°, geldt dat de volledige vloeroppervlakte die door eventuele ondergeschikte functies (zowel binnen het hoofdgebouw als binnen de bijgebouwen) in beslag genomen wordt, ten hoogste gelijk is aan 100 vierkante meter.” Om bovenstaande artikel grondig te analyseren, is lezen van het artikel 4.4.23 van de VCRO noodzakelijk. Dit artikel stelt volgende: “Art. 4.4.23. Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning die betrekking heeft op een vergunning plichtige functiewijziging van een gebouw of een gebouwencomplex, afwijken van de bestemmingsvoorschriften, voor zover voldaan is aan beide hiernavolgende voorwaarden: 1° het gebouw of het gebouwencomplex beantwoordt op het ogenblik van de aanvraag aan alle hiernavolgende vereisten: mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende a) het gebouw of het gebouwencomplex bestaat, b) het gebouw of het gebouwencomplex is niet verkrot, c) het gebouw of het gebouwencomplex is hoofdzakelijk vergund, d) het gebouw of het gebouwencomplex is niet gelegen in: 1) ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uit zondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde, 2) recreatiegebieden, zijnde de als dusdanig door een plan van aanleg aangewezen gebieden, en de gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan, die onder de categorie van gebiedsaanduiding “recreatie” sorteren; 2° de functiewijziging komt voor op een door de Vlaamse Regering vast te stellen lijst, waarin nadere regelen en bijkomende voorwaarden voor de betrokken wijzigingen van gebruik kunnen worden bepaald. De weigering om een afwijking, vermeld in het eerste lid, te verlenen, geeft nimmer aanleiding tot een planschadevergoeding.“ Samengevat lezen we in het functiewijzigingsbesluit dat binnen een bestaand gebouwencomplex in agrarisch gebied, ongeacht de aanwezigheid van een woning voor residentieel wonen, verschillende functie mogelijk zijn, zoals: een paardenhouderij, een manège, een dierenasiel, een dierenpension, een dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, een tuinaanlegbedrijf, een kinderboerderij, een centrum voor dierentherapie (animal assisted therapy) of een instelling waar personen al dan niet tijdelijk verblijven en bij wijze van therapie, onderwijs, opleiding of voorbereiding op de reguliere arbeidsmarkt ondermeer landbouwactiviteiten of aan de landbouw verwante activiteiten uitoefenen. Dit voor zover de gebouwen bouwfysisch geschikt zijn voor de nieuwe functie (= geen ingrijpende werken, zowel vanuit financieel als bouwtechnisch oogpunt). Opnieuw kan de vraag gesteld worden wat de relevantie is om het gebruik van een bestaande woning in agrarisch gebied als solitaire vakantiewoning te verbieden, terwijl daarnaast tal van functiewijzigingen zijn toegelaten, met een onmiskenbare ruimtelijke impact. 2.2.3. Herstelwerken bij vernietiging of beschadiging door vreemde oorzaak Wanneer een solitaire vakantiewoning wordt vernietigd of beschadigd door een vreemde oorzaak, moet de mogelijkheid bestaan om deze vakantiewoning te herstellen. Om dit mogelijk te maken, wordt verwezen naar artikel 4.4.22 in de VCRO. Daarbij wordt een solitaire vakantiewoning gezien als een zonevreemde constructie en niet als een zonevreemde woning, dit door het toeristische karakter waarbij het gaat om tijdelijke verhuring en geen permanente bewoning van het gebouw. mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende Het artikel hierrond (art. 4.4.22, VCRO) werd verordend opgenomen in de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP. 2.2.4. Conclusie De huidige wettelijke mogelijkheden voor aan de landbouw onttrokken gebouwencomplexen in agrarisch gebied zijn een gevolg van maatschappelijke evoluties. (schaalvergroting in de landbouw, vraag tot hergebruik / herbestemming bestaand gebouwenpatrimonium, meer vraag naar plattelandstoerisme, recreatie in het buitengebied, locatie voor functies die moeilijk te integreren zijn in andere bestemmingszones). Er valt uit de bestaande juridische context geen logische motivatie of verklaring af te leiden, waarom een bestaande woning niet als solitaire vakantiewoning op de toeristische verhuurmarkt mag worden gebracht. De vraag stelt zich immers wat het verschil in ruimtelijke impact is tussen het gebruik van een woning als residentiële woning of het gebruik van dezelfde woning als solitaire vakantiewoning. We besluiten dat het gebruik van een woning als solitaire vakantiewoning ten opzichte van het gebruik van een woning als residentiële woning geen bijkomende dynamiek genereert en er bijgevolg niet kan gemotiveerd worden waarom het gebruik van een woning als solitaire vakantiewoning niet wenselijk zou zijn in het licht van de huidige mogelijkheden voor de zonevreemde gebouwencomplexen in agrarisch gebied. 5 3. Planningscontext functiewijzigingen bij voorbaat uitsluiten of aan voorwaarden onderwerpen. van het buitengebied kan het recreatief medegebruik worden geregeld. 3.1. Het RSV omschrijft de ontwikkelingsperspectieven voor de andere functies van het buitengebied (p. 288). Uitgangspunt bij de ontwikkeling van toeristisch-recreatieve activiteiten in het buitengebied is het recreatief medegebruik met respect voor de draagkracht van het gebied. Bij tijdelijke of eenmalige toeristisch-recreatieve activiteiten is het van belang dat de activiteit het ruimtelijk functioneren van de structuurbepalende functies natuur, bos en landbouw niet aantast. Argumenten die het uitgangspunt van recreatief medegebruik ondersteunen zijn: Om de toeristisch-recreatieve aanbodelementen in het buitengebied en in de stedelijke gebieden met elkaar te verbinden en op elkaar af te stemmen, wordt netwerkvorming vooropgesteld. Paden en routes (o.a. langs waterlopen, spoorwegbeddingen, trage wegen, …) worden met elkaar verbonden (ook internationaal) en uitgerust als een samenhangend toeristisch-recreatief product (o.a. inschakeling van verblijfsaccommodatie...). Ruimtelijke Structuurplan Vlaanderen (RSV) 4 Het RSV bevat relevante bepalingen rond mogelijke functiewijzigingen voor uit de agrarische bedrijfsvoering uitgestoten agrarische (bedrijfs-) gebouwen. (p. 271) Deze functies zijn als volgt omschreven: Agrarische (bedrijfs-)gebouwen die uit de agrarische bedrijfsvoering worden uitgestoten, kunnen een functie krijgen: 1) als aan de landbouw dienstverlenende bedrijven met een beperkte ruimtelijke dynamiek; 2) voor laag-dynamische aan het buitengebied gekoppelde recreatieve functies; 3) als bestendiging van het wonen, los van de agrarische functie, in de gebieden van de agrarische structuur mits het beantwoordt aan de grenzen gesteld aan zonevreemde woningen. Elke functiewijziging en de dynamiek van elke nieuwe functie moeten getoetst worden aan een gebiedsgerichte visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de externe landbouwstructuur in het betrokken gebied. De overheid kan door middel van uitvoeringsinstrumenten (o.a. verordeningen en ruimtelijke uitvoeringsplannen) bepaalde 4 Paginaverwijzingen naar het RSV betreffen verwijzingen naar de gecoördineerde versie 2011 van het RSV 6 de nood aan duurzame ontwikkeling van de productelementen voor de toeristisch-recreatieve functie; de weinig geconcentreerde ruimtevraag; de recreatieve meerwaarde voor het buitengebied; de mogelijkheden voor spreiding in gebieden met de grootste draagkracht en recreatief belang; de geringe private en openbare investeringskosten. Zo kunnen bijvoorbeeld waterlopen intensiever voor recreatie worden ingeschakeld en kan de recreatieve betekenis van de (gave) landschappen optimaal worden benut. Verbetering van de kwaliteit van het oppervlaktewater en een goed beheer van de kwaliteit van het buitengebied is daarbij prioritair. Kwaliteit heeft hierbij zowel betrekking op ecologische, milieu-hygiënische als op ruimtelijke aspecten (o.a. de stede-bouwkundige inrichting van toeristische kernen, renovatie en restauratie van cultuur-historisch patrimonium, ...). Enkel op basis van een integrale ruimtelijke visie op een bepaald gebied 3.1.1. Netwerkvorming Het publieke karakter en de toegankelijkheid van deze paden en routes moeten maximaal gegarandeerd blijven. Het verbinden van recreatieve voorzieningen in het buitengebied met deze in de stedelijke gebieden, moet echter op een zorgvuldige wijze gebeuren, zodat de specifieke kwaliteiten en functies van beide gebieden niet aangetast worden. In functie van de optimalisering van de toeristisch-recreatieve netwerkvorming kunnen, binnen de randvoorwaarden bepaald door de structuurbepalende functies, langs en op bepaalde waterlopen en in hun omgeving sommige recreatie-vormen in beperkte zones worden toegelaten. mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende 3.1.2. Ontwikkelingsmogelijkheden voor toeristisch-recreatieve infrastructuur in het buitengebied Indien men de structuurbepalende functies van het buitengebied wil vrijwaren, kan de toeristisch-recreatieve infrastructuur er slechts op een specifieke manier aanwezig zijn. De aard en het type van de infrastructuur zelf zijn hierbij van belang. De ontwikkelingsmogelijkheden van de toeristisch-recreatieve infrastructuur zullen immers worden bepaald door de positie ervan binnen en de impact ervan op de natuurlijke en de agrarische structuur. Teneinde de impact van bepaalde toeristisch-recreatieve infrastructuren ten opzichte van het buitengebied te kunnen inschatten, wordt er op basis van de categorieën ‘toerisme en recreatie’ en de subcategorieën ‘verblijf’ en ‘dag’ een onderscheid gemaakt tussen hoog-dynamische en laag-dynamische toeristisch-recreatieve infrastructuur. Dit onderscheid geeft de relatie aan die er bestaat tussen de toeristischrecreatieve infrastructuur in kwestie en de omliggende onderdelen van het buitengebied en spreekt zich in die zin uit over de belasting van deze laatste in functie van haar draagkracht. Onder hoog-dynamische toeristisch-recreatieve infrastructuur wordt die infrastructuur verstaan die omwille van haar intrinsieke aard, in haar onmiddellijke omgeving sterke veranderingen en dynamiek teweegbrengt in de wijze van functioneren van de bestaande ruimtelijke en sociaal-economische structuur en daardoor in belangrijke mate het bestaande ruimtegebruik wijzigt (bijvoorbeeld door een sterk geconcentreerd voorzieningenpakket of één grote voorziening op één plaats, door de aanwezigheid van een grote groep mensen per oppervlakte-eenheid,...). en vernieuwing van het bestaande aanbod, rekening houdende met maatschappelijke evoluties. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen (PRSWV) Daarnaast wil de provincie de toeristischrecreatieve ontwikkelingen richten op de eigenheid van de streek. Hierbij wordt ingespeeld op de streekgebonden kwaliteiten om de ruimtelijke verscheidenheid als troef te versterken. De ontwikkelingen op toeristischrecreatief vlak dienen te vertrekken vanuit de eigenheid van de streek. Het toerisme is van nature uit sterk aan de streek gebonden, deze activiteit is nauwelijks of niet verplaatsbaar. Het toerisme steunt immers wezenlijk op de karakteristieken van de streek, zowel landschappelijk als cultureel. Landschappen en historische sites worden binnen dit kader gevaloriseerd. De herziening van het provinciaal ruimtelijk structuurplan is definitief goedgekeurd op 11 februari 2014. Hierin wordt geopteerd om het specifiek beleidskader toerisme en recreatie te schrappen uit het PRS, gezien de relevantie ervan achterhaald is door het functiewijzigingsbesluit en de typevoorschriften. Verder zijn in het PRS landelijke toeristischrecreatieve netwerken geselecteerd. Dit zijn samenhangende gebieden met aantrekkelijke stedelijke gebieden, kernen en een kwalitatief openruimte gebied. Deze netwerken zijn door toeristisch-recreatieve lijnelementen met elkaar verbonden. Het PRS bevat in het richtinggevend gedeelte een aantal beleidsdoelstellingen voor de gewenste toeristische en recreatieve structuur. (p. 175 e.v.) Het duurzaam en kwalitatief versterken van het bestaande toeristisch recreatief aanbod is een beleidsdoelstelling. Hierbij richt het beleid zich in de eerste plaats op een versterking van het bestaande aanbod en wordt gewerkt aan de verbetering De Brugse streek heeft toeristische kwaliteiten dankzij de vele bossen, kastelen en historische sites en het netwerk van kanalen. Binnen de stedelijke gebieden Brugge en Torhout kunnen bijkomende hoog-dynamische toeristisch-recreatieve voorzieningen ontwikkeld worden. In dit netwerk is ook plattelandstoerisme mogelijk met het oog op recreatief medegebruik van de open ruimte Laag-dynamische toeristisch-recreatieve infrastructuur daarentegen, betreft infrastructuur die omwille van haar intrinsieke aard, in haar onmiddellijke omgeving eerder beperkte veranderingen teweegbrengt in de bestaande ruimtelijke en sociaaleconomische structuur en in het bestaande ruimtegebruik. 3.2. mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende 7 en van het bouwkundig en historisch erfgoed (zie ook het specifiek beleidskader voor kleinschalige toeristisch-recreatieve plattelandsactiviteiten). (zie PRS pag. 178) De aanwezigheid van Brugge als bekende kunststad vormt een sterke troef voor de toeristische ontwikkeling van de ganse regio. Het Brugse Ommeland heeft toeristische en recreatieve kwaliteiten dankzij de unieke polderlandschappen in het noorden, de vele bossen, kastelen, historische sites en het netwerk van kanalen. De stad Brugge is omgeven door bosrijke gebieden die als groene vingers de belevingswaarde van dit stedelijk gebied kunnen versterken. De recreatieve groene buitenring rond Brugge moet versterkt worden en recreatief ontsloten. (zie herziening PRS pag. 173) 3.3. voor het luik van de landbouw in de regio / het arrondissement Brugge. De missie van de regio wordt omschreven als het uitbouwen van de regio tot een kwalitatief hoogstaande omgeving om te wonen, te werken en te bezoeken. Een kwalitatieve omgeving die zich manifesteert in een optimaal, tevreden en duurzaam samenwonen en samenwerken, binnen een toeristische bestemming met wereldklasse (zie Beleids- en Actieplan Landbouw, juli 2012). Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) Alle gemeenten waartoe het ruimtelijk uitvoeringsplan van toepassing is, hebben een goedgekeurd GRS, dat is gescreend naar de bepalingen rond solitaire vakantiewoningen. Bij deze screening werden geen richtlijnen gevonden in functie van solitaire vakantiewoningen, die in strijd zijn met de hier gestelde voorschriften. 3.4. Beleids- en actieplan voor de landbouw in de regio Brugge Het beleids- en actieplan geeft de visie en concrete acties weer op lange termijn (2020) 8 mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende 4. Watertoets Artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid legt bepaalde verplichtingen op die de watertoets worden genoemd. De watertoets bestaat erin onderzoek te doen naar de effecten van het project op de waterhuishouding. Schadelijke effecten moeten zoveel mogelijk worden beperkt en, indien dit niet mogelijk is, worden hersteld of, in de gevallen van de vermindering van de infiltratie van hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd. Het RUP heeft tot doel om, binnen bestaande solitaire woningen in het agrarisch gebied, de functie vakantiewoning mogelijk te maken. Verder beschikt deze woning over alle basisrechten die aan zonevreemde woningen zijn gegeven in de VCRO. Bijgevolg zal de impact van dit RUP op de lokale waterhuishouding erg beperkt zijn. De bestaande gewestelijke verordening betreffende hemelwater en infiltratie5 zal van toepassing zijn bij bepaalde verbouwingswerken aan de woningen. Deze verordening kan beschouwd worden als een afdoende instrument om erover te waken dat de mogelijke effecten van dit RUP op de waterhuishouding tot een minimum beperkt zijn. 5 Besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie-voorzieningen, buffervoorzieningen, en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende 9 5. Gewenste ruimtelijke ont wikkeling Het RUP voorziet in de mogelijkheid om de functie solitaire vakantiewoning vergunbaar te maken in bestaande woningen, in alle bestemmingen die ressorteren onder de gebiedscategorie landbouw volgens de VCRO. Op die manier kunnen bestaande solitaire vakantiewoningen zich in regel stellen met het logiesdecreet. Daarnaast kunnen bestaande woningen in het agrarisch gebied worden gebruikt als een solitaire vakantiewoning, zonder dat daarbij afbreuk wordt gedaan aan de basisrechten van een zonevreemde woning. Als een woning de functie solitaire vakantiewoning heeft gekregen, moet het mogelijk zijn de functie terug te wijzigen naar een residentiële woonfunctie. Dit RUP kan gezien worden als een aanvulling van het functiewijzigingsbesluit. De opmaak van het provinciaal RUP ‘Solitaire vakantiewoningen – Westhoek’ leert ons dat de aanleiding van dit RUP een materie is die best door de decreetgever kan worden aangepakt (wijziging functiewijzigingsbesluit). Dit wordt door zowel de lokale besturen als de gewestelijke adviesinstanties aangegeven (zie PRUP Solitaire vakantiewoningen – Westhoek, pag. 10 e.v.). Omdat de provincie West-Vlaanderen evenwel een oplossing voor deze problematiek wil hebben, is een RUP op dit moment het meest aangewezen instrument om op provinciaal niveau mee te werken. 10 Uit het eerder onderzoek bleek een gedifferentieerde gebiedsgerichte afweging noch bruikbaar, noch ruimtelijk relevant te zijn. Vandaar kiest de provincie voor een generieke aanpak, die hieronder verder wordt gemotiveerd. gorie landbouw op de ruimtelijke dynamiek van het buitengebied. 5.1.1. Mobiliteit Zoals eerder is aangegeven bij de bestaande juridische toestand, is het onmogelijk een logische verklaring te vinden waarom de functie solitaire vakantiewoning in bestaande woningen, niet wenselijk is in de gebiedscategorie landbouw, terwijl in deze gebiedscategorie door de decreetgever, door het functiewijzigingsbesluit en de type-voorschriften mogelijkheden worden geboden met een veel grotere potentiële impact op de dynamiek van het buitengebied. Bij een solitaire vakantiewoning, kunnen de verkeersbewegingen, afhankelijk van verhuring erg verschillen. De verkeersbewegingen blijven hoofdzakelijk beperkt tot recreatieve verplaatsingen. Hierbij moet in ogenschouw worden genomen dat de capaciteit van een solitaire vakantiewoning relatief beperkt is, daar het niet de bedoeling is de woning als dusdanig in kleinere verblijfseenheden op te delen. Hooguit kan op vergunningsniveau een herindeling van de woning mogelijk zijn (vb. meer slaapkamers, i.p.v. bureelruimte e.d.). Het is evenwel niet wenselijk dat er stedenbouwkundige aanvragen worden goedgekeurd die aanleiding kunnen geven tot een nieuwe zonevreemde woning. Om de concrete impact van de doelstelling van dit RUP in te schatten, volstaat het de vraag te stellen wat het verschil is in ruimtelijke dynamiek tussen een zonevreemde woning binnen de gebiedscategorie landbouw, die als residentiële woonfunctie wordt gebruikt en dezelfde woning die als solitaire vakantiewoningen op de toeristische verhuurmarkt wordt aangeboden. Er is geen reden om aan te nemen dat de solitaire vakantiewoning meer verkeersbewegingen genereert dan een residentiële woonfunctie. Een residentiële woonfunctie zal een eerder constant aantal verkeersbewegingen met zich meebrengen, die mogelijks worden versterkt door een vergunde nevenfunctie zoals vb. een kantoorfunctie, ondergeschikt aan de woonfunctie. Er wordt getracht een overzicht te geven van de impact van de verschillen in gebruik (residentiële woonfunctie of vakantiewoning) van een zonevreemde woning in de gebiedscate- Als we de huidige mogelijkheden van het functiewijzigingsbesluit en de typevoorschriften voor de gebiedscategorie landbouw in ogenschouw nemen, dan kan gesteld worden de mogelijkheid die met dit RUP wordt voor- 5.1. Impact van de voorgenomen planopties mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende gesteld, in tegenstelling tot de huidige mogelijkheden, geen negatieve impact heeft op de verkeersgeneratie. 5.1.2. Leefbaarheid voorzieningen / dorpen De scope van dit RUP is gericht op de zonevreemde woningen in de gebiedscategorie landbouw. Er is geen reden om aan te nemen dat er een merkbare impact is op de leefbaarheid van de aanwezige voorzieningen in het buitengebied, als de residentiële woonfunctie naar een recreatieve verblijfsfunctie wordt omgezet. De leefbaarheid van de kernen en dorpen in het buitengebied is in grote mate afhankelijk van het beleid dat voor de kernen (hoofdzakelijk woongebied en dus buiten de scope van dit RUP) wordt gevoerd. De doelstelling van het RUP is het voorzien van een functiewijziging binnen een bestaande vergund of vergund geachte woning. Zoals eerder geschetst zijn er op vandaag verschillende functiewijzigingen/ uitbreidingen mogelijk, in complementariteit met een residentiële woonfunctie. Er is dus geen reden om aan te nemen dat het toevoegen van deze mogelijkheid de oorzaak kan zijn van een impact op de leefbaarheid van de voorzieningen en dorpen in het buitengebied. 5.2. Het RUP binnen een gebiedsgerichte visie op het functioneren van het buitengebied In de omschrijving van de juridisch bestaande toestand is een overzicht gegeven van de huidige stedenbouwkundige mogelijkheden betreffende zonevreemde functiewijzigingen. Voor deze mogelijkheden is door de decreetgever, tevens goedkeurende overheid voor dit RUP, geen gebiedsgerichte benadering gehanteerd. - Er werd in voorgaande omschrijving aangetoond dat de mogelijkheid die dit RUP tracht te bieden nagenoeg geen wijziging in de ruimtelijke dynamiek van het buitengebied met zich meebrengt, in tegenstelling tot de op vandaag bestaande mogelijkheden inzake functiewijzigingen, waar wel een aanzienlijke impact kan mogelijk zijn. Een gebiedsgericht onderzoek voor het onderwerp van dit RUP is in die zin buiten proportie. Wat is de relevantie om de functie solitaire vakantiewoning te verbieden o.b.v. een gebiedsgerichte visie, terwijl vb. wel 8 verblijfseenheden kunnen aangeboden worden bij een residentiële woonfunctie, of vb. een kinderboerderij / manege kan worden ingericht? Dit kan onmogelijk op een begrijpbare manier aan een burger worden uitgelegd. - Wanneer er verschillende parameters in overweging worden genomen om tot een gebiedsgerichte visie te komen voor het al dan niet toestaan van de functie solitaire vakantiewoning in agrarisch gebied, dan stellen we vast dat er geen aantoonbare meerwaarde is bepaalde gebieden gunstiger te gaan beoordelen dan andere, t.o.v. het gelijkheidsbeginsel. Hieronder een overzicht van de verschillende parameters die in overweging zijn genomen. mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende 5.2.1. Landschappelijk waarde De ligging in een gebied met landschappelijke waarde (ankerplaatsen, relictzones, landschappelijk waardevol agrarisch gebied), waar het beleid eerder gericht is op het behoud en versterken van de traditionele kenmerken en de karakteristieke relicten (PRS p.195) vormt geen logische basis om de functie solitaire vakantiewoning in deze gebieden uit te sluiten. Er is immers geen reden om aan te nemen dat deze functie aanleiding kan geven tot het verminderen van de landschappelijke waarde, er kan geredeneerd worden dat de verwachtingen van de potentiële verblijver/recreant impliceert dat bij de inrichting van de site aandacht gaat naar gebiedsspecifieke esthetiek. Vanuit de gewenste ruimtelijke structuur voor toerisme en recreatie (PRS p.174 ev.) is het beleid gericht op het inspelen van de streekgebonden kwaliteiten voor de ontwikkelingen op toeristisch-recreatief vlak. Het eenzijdig inzetten op de gebieden met een gevaloriseerde landschappelijke waarde, zou ook betekenen dat streken / regio’s waar landschapsherstel en –opbouw aangewezen zijn, deze katalysator (solitaire vakantiewoning) niet als een mogelijkheid aangereikt krijgen. Deze optie is bijgevolg ook niet opportuun. 11 5.2.2. Mobiliteit / ontsluiting Gezien de aard van dit RUP, is het niet relevant om bepaalde restricties te leggen, o.b.v. de mogelijke ontsluiting van een potentiële solitaire vakantiewoning. Zoals eerder aangegeven is er geen enkele reden om aan te nemen dat de functie solitaire vakantiewoning meer verkeer zal genereren dan een residentiële zonevreemde woning, laat staan een functie zoals omschreven in het functiewijzigingsbesluit/typevoorschriften. Het is bijgevolg niet opportuun om de parameter mobiliteit/ontsluiting mee te nemen om tot een gebiedsgerichte differentiatie te komen voor dit RUP. 5.2.3. Ruimtelijke analyse Een ruimtelijke analyse van de gekende solitaire vakantiewoningen in agrarisch gebied in West-Vlaanderen werd uitgevoerd bij het ‘PRUP Solitaire vakantiewoningen – Westhoek’. Omdat toen werd aangegeven dat er geen duidelijk patroon te herkennen is, wordt deze analyse niet opnieuw uitgevoerd maar worden hieronder de resultaten van het toen uitgevoerde onderzoek in de westhoek weergegeven. 42 van de 47 (89%) ligt binnen de 2 km van een lijnrelict oo 23 van de 47 (49%) ligt binnen 1 km van een lijnrelict oo 11 van de 47 (23%) ligt binnen de 500m van een lijnrelict oo 5 van de 47 (11%) ligt binnen de 250m van een lijnrelict oo 31 van de 47 (66%) ligt in een ankerplaats of relictzone, waarvan 15 enkel in relictzone situering t.o.v. de gewestplanbestemming oo 36 van de 47 (77%) ligt in landschappelijk waardevol agrarisch gebied oo 4 van de 47 (9%) ligt in agrarisch gebied met ecologisch belang (= ruimtelijke kwetsbaar gebied) oo 1 geval ligt in valleigebied (= ruimtelijke kwetsbaar gebied) oo De vaststelling is dat de meeste gekende gevallen voorkomen in de landschappelijk meest aantrekkelijke gebieden, wat vanzelfsprekend lijkt, gezien de vraag van de potentiële verblijver / recreant. 36 van de 47 (77%) gekende solitaire vakantiewoningen in het plangebied zijn gelegen in gaaf landschap volgens het PRS W-VL situering volgens de landschapsatlas6 6 Bron: vectoriële versie van de Landschapsatlas, MVG-LIN-AMINAL-Monumenten en Landschappen (GIS-Vlaanderen) 12 mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende 6. Milieueffecten 6.1. Milieuscreening Het decreet en de uitvoeringsbesluiten betreffende de plan-milieueffectrapportage voorzien dat bij de opmaak van ieder RUP moet nagegaan worden of het voorgenomen plan geen aanzienlijke milieueffecten kan teweegbrengen. Een aantal plannen zijn van rechtswege plan-MER-plichting. Dit is voor voorliggend plan niet het geval. Om aan te tonen dat het voorliggend plan geen aanzienlijke milieueffecten met zich meebrengt, werd een milieuscreeningsprocedure gevoerd. De ontheffing tot de aanmaak van een plan-MER werd gegeven door de dienst Milieueffectenrapportage. mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende 13 7. Planproces 7.1. Deputatie in zitting van 27/10/2011 7.2. Ontwerp Voorlopige vaststelling provincieraad: 03/07/2014 Openbaar onderzoek: 25/08/2014- 24/10/2014 Behandeling adviezen en bezwaren PROCORO: 14/11/2014 7.4. Voorontwerp Goedkeuring deputatie: 27/02/2014 Plenaire vergadering: 01/04/2014 7.3. Beslissing tot opmaak van provinciaal RUP Definitief plan Definitieve vaststelling provincieraad: 15/01/2015 Goedkeuring Vlaamse regering: / 14 mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende 8. Bijlagen 8.1. Bijlage 1: Spreiding vakantiewoning binnen West-Vlaanderen BRON: provincie West-Vlaanderen - Westtoer mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende 15 8.2. Bijlage 2: Situering op topografische kaart BRON: provincie West-Vlaanderen 16 mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende 8.3. Bijlage 3: Gewestplan - ruimtelijke uitvoeringsplannen BRON: provincie West-Vlaanderen mei 2014 | PRUP Solitaire vakantiewoningen - Brugge-Oostende 17
© Copyright 2025 ExpyDoc
