Ontwerp Detailhandelsvisie
2014 Onderzoeksrapport
15 april 2014
Status:
Ontwerp Detailhandelsvisie (Onderzoeksrapport)
Datum:
15 april 2014
Om de vigerende detailhandelsvisie te actualiseren heeft Gemeente Diemen in september
2013 opdracht gegeven aan Bureau Stedelijke Planning (Aart Jan van Duren en Gijs Foeken)
om een concept Ontwerp voor een integrale detailhandelsvisie op te stellen, waarin
nieuwe lokale, regionale en landelijke ontwikkelingen op het gebied zijn meegenomen.
Bureau Stedelijke Planning heeft hiertoe, met betrokkenheid van de gemeente en met winkeliersverenigingen, eigenaren/ontwikkelaars van de Diemense winkelcentra en koepelorganisaties middels interviews en twee werkateliers, een concept voor de Ontwerp Detailhandelsvisie opgesteld.
Gemeente Diemen is volledig verantwoordelijk voor de inhoud van de Ontwerp Detailhandelsvisie zoals die nu naar buiten wordt gebracht voor inspraak en overleg.
Inhoudsopgave
1
2
Inleiding
Vraaganalyse
1.1 Draagvlak gemeente Diemen
1.2 Draagvlak van buiten Diemen
Aanbodanalyse
2.1 Stand van zaken winkelaanbod gemeente Diemen
Pagina
1
3
11
2.2 Kernwinkelgebied: Diemerplein
2.3 Boodschappencentra: Kruidenhof en Diemen-Noord
2.4 De Sniep
2.5 Overige (winkel)gebieden en ontwikkelingen
2.6 Warenmarkt en standplaatsen
3
2.7 (Ontwikkelingen in het) krachtenveld
Contextanalyse: trends, ontwikkelingen en beleidskader
3.1 Trends en ontwikkelingen in de detailhandel
25
3.2 Beleidskader
4
3.3 Conclusie
Confrontatie vraag-aanbod; ontwikkelingsmogelijkheden
4.1 Benchmark
34
4.2 Distributieve berekening
4.3 Concluderend
Bijlage 1: Detailhandelsaanbod in de regio
40
Bijlage 3: Distributieve berekening
43
Bijlage 2: Benchmark winkeldichtheden
Bijlage 4: Begrippenlijst
41
48
Inleiding
Anno 2014 is de detailhandel flink in beweging. Vooral de non-food sector heeft te kampen
met teruglopende bestedingen als gevolg van de economische crisis en demografische
veranderingen, en met een groeiend aandeel in die teruglopende bestedingen van ecommerce. Veel retailers en ontwikkelaars zijn terughoudend ten aanzien van nieuwe
fysieke ontwikkelingen, maar zijn vooral bezig zich aan te passen aan “het nieuwe normaal”,
een realiteit waarin cross-channeling (de versmelting van offline en online) zijn beslag krijgt.
Tegen dat licht heeft de gemeente Diemen najaar 2013 aan Bureau Stedelijke Planning
opdracht gegeven om een concept voor het ontwerp van een nieuwe detailhandelsvisie voor
de gemeente op te stellen. Bureau Stedelijke Planning heeft hiervoor in sterke interactie met
vertegenwoordigers van de gemeente, winkeliersverenigingen, eigenaren winkelcentra en
koepelorganisaties een concept opgesteld. Gemeente Diemen is volledig verantwoordelijk
voor de inhoud van de Ontwerp Detailhandelsvisie zoals deze nu naar buiten wordt
gebracht. De nieuwe visie dient de vigerende visie, die dateert uit 1996, te vervangen. De
uitgangspunten van het detailhandelsbeleid van de gemeente Diemen zijn sinds dat jaar
talrijke malen herbevestigd, onder meer in de structuurvisie uit 2011 en in de
Tussenrapportage Economisch Beleid van maart 2012.
De gemeente Diemen achtte het om meerdere redenen wenselijk een integrale
detailhandelsvisie op te stellen. Deels omdat nieuwe ontwikkelingen, zowel generiek
(ontwikkeling e-commerce, impact economische crisis), regionaal (ontwikkelingen
Amsterdam-Zuidoost, Amsterdam-Oostpoort) als lokaal (de recente herontwikkeling
Diemerplein, de transformatie van kantorenpark Bergwijkpark-Noord tot multifunctioneel
woongebied, de aanleg van de Oostelijke Ontsluiting IJburg), het speelveld van de (lokale)
detailhandel flink (zullen) doen veranderen. Deels ook omdat door nieuw beleid en nieuwe
beleidsregels op bovengemeentelijk niveau (van de Europese dienstenrichtlijn tot het
nieuwe detailhandelsbeleid van de Stadsregio Amsterdam) een herijking van de vigerende
visie wenselijk maken.
Het ontwerp van de visie, die het vizier op de komende 10 jaar richt, is neergelegd in een
zelfstandig leesbaar hoofdrapport. Het voorliggende rapport betreft het onderzoeksrapport,
in dit rapport staan de uitkomsten van de analyses centraal.
•
•
•
•
Leeswijzer
Voorliggend onderzoeksrapport kent de volgende opbouw:
In hoofdstuk 1 is het draagvlak in de gemeente Diemen getypeerd, zowel voor de huidige
situatie, als richting 2024.
Het tweede hoofdstuk draait om het huidige winkelaanbod in Diemen, inclusief de te
verwachten ontwikkelingen daarin. Ook het regionale krachtenveld waarin de
winkelstructuur van Diemen actief is komt aan bod.
In het derde hoofdstuk zijn relevante, actuele trends en ontwikkelingen in de detailhandel
beschreven. In dit hoofdstuk is tevens het beleidskader geschetst waarbinnen deze
detailhandelsvisie is opgesteld.
In hoofdstuk 4 zijn vraag en aanbod in Diemen, in het licht van de actuele ontwikkelingen,
met elkaar geconfronteerd. Aan de hand van twee analysemethodes (benchmark en
pagina 1
distributieve berekening) is voor verschillende typen detailhandel vastgesteld hoe deze er in
het huidige Diemen voor staan.
Tevens zijn in het onderzoeksrapport bijlagen opgenomen, waaronder toelichtende tabellen
en een begrippenlijst.
pagina 2
1
Vraaganalyse
In dit hoofdstuk wordt de vraagkant van de winkelmarkt in Diemen gekarakteriseerd.
Daarbij gaat de aandacht uit naar huidige demografische kenmerken en de historische en
toekomstige ontwikkelingen daarin. Hierbij gaat de aandacht zowel uit naar het eigen
draagvlak (de inwoners van Diemen) als ontwikkelingen in het potentiële draagvlak
(consumenten buiten Diemen), als gevolg van bijvoorbeeld infrastructurele ontwikkelingen
(zoals de komst van de Oostelijke Ontsluiting IJburg). Het doel van dit hoofdstuk is
inzichtelijk te maken wat hoe het huidige en toekomstige draagvlak getypeerd kan worden.
Door de stedenbouwkundige structuur van Diemen kent de gemeente drie duidelijke
deelgebieden, te weten Diemen-Noord, Diemen-Centrum en Diemen-Zuid. Deze wijken
omvatten alle drie ongeveer een derde van het huidige inwoneraantal in Diemen. De
Rijksweg A1 en het spoor vormen een sterke fysieke barrière tussen Noord en Centrum. De
Hartveldseweg/Muiderstraatweg en Weespertrekvaart scheiden op hun beurt het Centrum
van Diemen-Zuid. Deze stedenbouwkundige structuur gaat gepaard met het feit dat elk
gebied over zijn eigen dagelijkse winkelvoorzieningen beschikt. In de volgende paragrafen is
daarom achtereenvolgens (de ontwikkeling van) het draagvlak in Diemen als geheel,
Centrum, Zuid en Noord getypeerd. Vervolgens is aandacht geschonken aan de in
ontwikkeling zijnde gebieden, Plantage de Sniep en Bergwijkpark Noord. Het hoofdstuk sluit
af met relevante ontwikkelingen in de directe omgeving van Diemen.
1.1
Draagvlak gemeente Diemen
De gemeente Diemen telt een kleine 26.000 inwoners, die qua leeftijdsopbouw niet veel
afwijken van het landelijke gemiddelde, al zijn er relatief veel jongeren (15-25 jarigen) als
gevolg van een groeiende studentenpopulatie. Met de ligging naast Amsterdam, het grote
tekort aan studentenhuisvesting aldaar en uitstekende OV-verbindingen met onder andere
de Zuidas (VU) is Diemen een aantrekkelijke uitwijkgemeente voor studenten in de
hoofdstad. De relatief lage gemiddelde huishoudengrootte onderschrijft dit. Ten opzichte van
Nederland als geheel zijn er in Diemen relatief veel niet-westerse allochtonen woonachtig.
Voor een grootstedelijke regio, waar Diemen deel van uitmaakt, is dit echter gebruikelijk. De
inwoners van Diemen hebben gemiddeld meer te besteden dan de gemiddelde Nederlander:
het inkomen ligt 4% hoger (inkomensindex = 104).
Tabel 1 Bevolkingskenmerken Diemen
%
%
%
%
%
Nederland 16.730.350 17
12
26
28
16
Gebied
Diemen
Inw.
25.935
Bron: CBS Statline, 2013
0-15
16
15-25
15
25-45
25
45-65
29
pagina 3
65+
15
Gem.
% niet
Gem. ink.
2
26
€ 22.600
huish.
grootte
2,2
westerse
Allocht.
12
per inw.
(2011)
€21.700
Figuur 1 Gebiedsindeling gemeente Diemen
Bron: Pdok, bewerking Bureau Stedelijke Planning
Diemen-Centrum
Diemen-Centrum is qua stedenbouwkundige opzet een gevarieerde wijk, met enerzijds de
historische dorpskern en karakteristieke woningbouw uit het begin en midden van de 20e
eeuw in het zuidelijk deel van Diemen-Centrum, en anderzijds de recenter gebouwde wijken
met veel galerijflats in het noordelijke deel.
Diemen-Centrum telt 9.320 personen, ruim een-derde van het totale inwoneraantal in de
gemeente. De leeftijdsgroepen 15-25 jaar en 25-45 jaar zijn, in vergelijking met Nederland en
Diemen als geheel, relatief sterk vertegenwoordigd. Meer dan de helft van woningen in
Diemen-Centrum betreft een koopwoning (55%). Daarnaast wordt 27% verhuurd door een
woningcorporatie en 18% door overige partijen. Twee-derde van de woningen in het
centrum van Diemen is gestapeld (flat of appartement). Dit vertaalt zich in een relatief lage
gemiddelde huishoudengrootte (1,8). Het gemiddelde inkomen per inwoner is gelijk aan het
Nederlands gemiddelde en ligt daarmee een fractie lager dan Diemen als geheel.
pagina 4
Tabel 2 Kenmerken Diemen-Centrum
Gebied
Diemen-Centrum
Diemen
Nederland
Inw.
9.320
25.935
Bron: CBS Statline, 2013
%
%
%
%
%
16
15
25
29
15
0-15 15-25
14
17
16
12
25-45
28
26
45-65
25
28
Gem.
% niet
Gem. ink.
1,8
26
€ 21.700
huish.
65+ grootte
16
16
2
2,2
westerse
Allocht.
26
12
per inw.
(2011)
€ 22.600
€21.700
In Diemen-Centrum ligt zowel het Diemerplein als de kleine winkelconcentraties Arent
Krijtsstraat en de Muiderstraatweg. Het volgende hoofdstuk gaat in op deze winkelgebieden.
Diemen-Zuid
Diemen-Zuid werd in de jaren ’70 en ’80 van de vorige eeuw gerealiseerd. Een groot deel van
Diemen-Zuid kan getypeerd worden als zogenaamde bloemkoolwijk, bestaande uit
woonerven aan een sterk vertakkende wegenstructuur. In tegenstelling tot Diemen-Centrum
zijn vrijwel alle woningen grondgebonden; circa 12% betreft gestapelde woningen. Het
aandeel koopwoningen is relatief laag (40%). Daarnaast is respectievelijk 30% en 28% in
het bezit van een woningcorporatie en overige verhuurders (2% is onbekend). De wijk telt
circa 8.240 inwoners, minder dan een-derde van het totaal aantal inwoners van Diemen. Het
demografisch profiel wijkt op enkele punten af van het gemiddelde van Diemen en
Nederland. Zo is met name de leeftijdsgroep 65+ relatief ondervertegenwoordigd. Het
tegenovergestelde geldt voor de groep 15-25 jarigen. De gemiddelde huishoudengrootte
bedraagt 2,1, een fractie lager dan landelijk. Het gemiddelde inkomen per inwoner ligt
ongeveer op hetzelfde niveau als in Nederland en Diemen-Centrum.
Tabel 3 Kenmerken Diemen-Zuid
Gebied
Inw.
Nederland
16.730.350
Diemen-Zuid
Diemen
8.240
25.935
Bron: CBS Statline, 2013
%
%
%
%
%
16
15
25
29
15
0-15 15-25
17
17
16
12
25-45
26
26
45-65
28
28
Gem.
% niet
Gem. ink.
2,1
31
€ 21.000
huish.
65+ grootte
13
16
2
2,2
westerse
Allocht.
26
12
per inw.
(2011)
€ 22.600
€21.700
Winkelcentrum Kruidenhof is de enige winkelconcentratie in Diemen-Zuid.
Diemen-Noord
Diemen-Noord is gebouwd tussen 1988 en 2001 en bestaat grotendeels uit grondgebonden,
geschakelde eengezinswoningen. Slechts 7% van de woningvoorraad is gestapeld; het
grootste deel hiervan staat langs het Amsterdam-Rijnkanaal. Net als in Diemen-Zuid bestaat
de woningvoorraad voor 40% uit koopwoningen. Daarnaast is respectievelijk 26% en 34%
in bezit van woningcorporaties en overige verhuurders. In vergelijking met het Centrum en
Zuid kan Diemen-Noord het beste getypeerd worden als gezinswijk. De wijk telt circa 7.400
inwoners, minder dan 30% van het totaal aantal inwoners van Diemen. In tegenstelling tot
Diemen als geheel en de wijken Centrum en Zuid kent Diemen-Noord een relatief grote groep
45-65 jarigen. Daarnaast zijn er ook veel jongeren, wat leidt tot een relatief hoge
pagina 5
huishoudengrootte (2,3). In Diemen-Noord zijn minder niet-westerse allochtonen
woonachtig dan in Diemen als geheel. Daarnaast is de bevolking relatief welvarend: het
gemiddelde inkomen per inwoner ligt 17% hoger dan landelijk.
Tabel 4 Kenmerken Diemen-Noord
Gebied
Diemen-Noord
Diemen
Nederland
Bron: CBS Statline, 2013
Inw.
7.375
25.935
%
%
%
%
%
16
15
25
29
15
0-15
17
17
15-25
14
12
25-45
20
26
45-65
35
28
65+
15
16
Gem.
% niet
Gem. ink.
2,3
21
€ 25.400
huish.
grootte
2
2,2
westerse
Allocht.
26
12
per inw.
(2011)
€ 22.600
€21.700
Winkelcentrum Diemen-Noord is het enige winkelcentrum in Diemen-Noord.
Overige gebieden in Diemen
Naast de traditionele driedeling Noord-Centrum-Zuid kent Diemen nog twee gebieden, die
(zeer) recentelijk een woonfunctie hebben gekregen of krijgen, en nog volop in ontwikkeling
zijn: Plantage de Sniep en Bergwijkpark Noord.
•
•
•
Plantage de Sniep
Aan beide kanten van de Muiderstraatweg, op de plaats waar vroeger de meubelboulevard
en diverse bedrijven waren gevestigd, wordt al een paar jaar gewerkt aan de nieuwbouwwijk
Plantage de Sniep. In samenwerking met Bouwfonds Ontwikkeling, Dura Vermeer en de
gemeente worden hier circa 1.100 woningen, een brede school, vrije kavels, diverse
commerciële functies en een klein bedrijventerrein gerealiseerd.
Mede vanwege de economische crisis is in 2011 het programma op Plantage de Sniep
aangepast aan de gewijzigde situatie op de markt voor nieuwbouwwoningen. Dit heeft onder
meer geleid tot een gefaseerde ontwikkeling van de zuidkant van Plantage de Sniep met
vooral grondgebonden woningen. Daarbij zijn grote aantallen appartementen geschrapt. In
het nieuwe ontwerp is een aantal woonvelden opgenomen. Deze woonvelden
worden gefaseerd vanaf het oosten naar het westen ingevuld. Hier worden hoofdzakelijk
rijwoningen en twee-onder-één-kapwoningen gerealiseerd. De invulling van de velden wordt
bepaald door woningen te realiseren die aansluiten op de vraag in de huidige markt.
Verkoop van woningen in Plantage de Sniep vindt plaats per deelfase van ca. 25 woningen.
De bedoeling is om elk jaar vier fases te ontwikkelen, dus ca. 100 woningen per jaar.
Inmiddels wonen er al enkele honderden mensen in deze nieuwbouwwijk.
pagina 6
Figuur 2 Ontwikkellocaties in Diemen en hun situering ten opzichte van de vier belangrijkste
winkelgebieden (in m2 wvo*, exclusief leegstand)
Bron: Pdok, Masterplan Bergwijkpark, bewerking Bureau Stedelijke Planning
*Metrages betreffen alleen het aantal in gebruik zijnde winkelmeters; sluiting Kwantum De Sniep is hierin niet verwerkt
•
Bergwijkpark Noord
In 2013 verscheen het Masterplan Bergwijkpark – aanpassingen en verdere uitwerking: Het
noordelijk deel van Bergwijkpark is een kantorengebied wat met een grote leegstand kampt
(circa 67%). Om het gebied in de toekomst weer op de kaart te zetten heeft de gemeente
gekozen voor een transformatie tot een multifunctioneel woon-werkgebied. Wonen,
voorzieningen en werken worden daarbij gemengd, zodat functies van elkaars nabijheid
kunnen profiteren en er een prettig woon- en leefklimaat kan ontstaan. Momenteel wordt
hoofdzakelijk uitgegaan van sloop-nieuwbouw, waarbij leegstaande kantoren worden
gesloopt en vervangen door woningbouw. Goed functionerende gebouwen kunnen behouden
blijven of worden getransformeerd om plek te bieden aan andere functies. BergwijkparkZuid blijft een hoogwaardige kantoorfunctie behouden.
pagina 7
•
•
De eerste fase van de transformatie behelst de ontwikkeling van Campus Diemen- Zuid. De
Campus ligt direct ten zuiden van NS/metrostation Diemen-Zuid en omvat 5 voormalige
kantoorgebouwen die worden omgebouwd tot 936 appartementen voor studenten. In de
plint van de gebouwen is ruimte voor diverse ondersteunende voorzieningen, om het
campusimago te versterken, zoals horeca, een kapsalon, een fietsenwinkel, een sportschool,
een wasserette en een kleine Albert Heijn supermarkt. De eerste drie kantoorgebouwen zijn
reeds getransformeerd tot studentenwoningen (550 appartementen). In 2014 worden naar
verwachting de overige 400 appartementen opgeleverd.
Naast deze eerste fase is vastgoedonderneming Snippe Mans Projecten ook andere panden in
Bergwijkpark-Noord aan het verwerven en herontwikkelen. De gemeente gaat samen met
Snippe het masterplan verder uitwerken in een Stedenbouwkundig plan voor dit gebied 1.
Vooralsnog gaan de gemeente Diemen en Snippe Mans uit van minimaal 3.000 woningen in
dit gebied, maximaal zelfs 5.000.
Bevolkingsprognose; ontwikkelingen in het draagvlak
De komende jaren wordt nog een substantiële bevolkingsgroei in Diemen verwacht, welke
vrijwel volledig is toe te schrijven aan de genoemde ontwikkelingen in Bergwijkpark en
Plantage De Sniep. Tot voor kort verwachtte de gemeente Diemen in de periode tot 2030 een
bevolkingsgroei tot circa 28.300 2, een groei van ca. 2.300 ten opzichte van nu. Met de
voortvarende transformatie van Bergwijkpark-Noord zijn de verwachtingen inmiddels
hoger, tot ca. 31.000 resp. ca. 34.000 inwoners in het jaar dat het termijnperspectief vormt
van voorliggende visie: 2024.
1.2
Draagvlak van buiten Diemen
Naast de eigen bevolking beschikken winkels en winkelgebieden in potentie ook over
draagvlak van buiten de gemeente Diemen. Enerzijds betreffen dat consumenten in de
directe omgeving van Diemen. Anderzijds kunnen dat werkconsumenten zijn.
Werkconsumenten
In de gemeente Diemen zijn ruim 2.000 bedrijven gevestigd 3, waaronder ook veel nationale
hoofdkantoren (onder andere Randstad, Generali, Tele 2, Claudia Sträter, Koninklijke Saan,
De Oostenrijk Groep). Het gaat om een totale werkgelegenheid van circa 16.900
arbeidsplaatsen (met een dienstverband van minimaal 12 uur). Het aantal
bedrijfsvestigingen is tussen 2008 en 2011 gestegen, maar neemt sindsdien af. Dat geldt ook
voor het aantal werkzame personen.
De tertiaire sector is verantwoordelijk voor ruim de helft (52%) van de werkgelegenheid in
Diemen 4. Hiertoe behoren onder meer (detail)handel, horeca, informatie en communicatie,
financiële instellingen, advisering en onderzoek en zakelijke dienstverlening. De
eerdergenoemde hoofdkantoren spelen hierin een belangrijke rol. Daarnaast bestaat circa
25% van de werkgelegenheid uit banen in de industrie en bouw. De resterende 23% van de
werkgelegenheid bevindt zich in de quartaire sector, hoofdzakelijk bestaande uit
gezondheids- en welzijnszorg, onderwijs en overheid.
Woonvisie Diemen 2013-2017
Woonvisie Diemen 2013-2017
3 Data 2012
4 Bron: O+S Amsterdam, Vestigingen en de hierin werkzame personen naar secties en grootteklassen in Diemen, 1 januari 2013
1
2
pagina 8
Tabel 5 Bedrijfsvestigingen en werkzame personen in Diemen
Bedrijfsvestigingen
Werkzame personen
Bron: Lisa, 2008-2012
2008
1.870
18.370
2009
2.000
18.680
2010
2.180
19.280
2011
2.270
19.510
2012
2.250
18.480
2013
2.038
16.873*
*personen die 12 uur of meer per week werken
Regioconsumenten
Diemen maakt deel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). De MRA behoort tot de
Europese top vijf van economisch sterke regio’s. Het behouden en versterken van deze
internationale concurrentiepositie is de kernopgave van het samenwerkings-verband tussen
36 gemeenten die participeren in de MRA. Zij werken vanuit een gedeelde visie aan een
krachtige, innovatieve economie, snellere verbindingen en voldoende aantrekkelijk ruimte
voor wonen, werken en recreëren. Diemen is één van de participerende gemeenten en ligt
daarmee in één van de sterkste economische regio’s in Nederland en Europa. Daarnaast
maakt de gemeente Diemen eveneens deel uit van de grootstedelijke agglomeratie
Amsterdam, net als onder andere Amstelveen, Haarlemmermeer en Zaanstad. Deze
grootstedelijke agglomeratie telt circa 1,3 miljoen inwoners. Daarmee bevindt Diemen zich
in een dichtbevolkt gebied, met een grote hoeveelheid potentiële regioconsumenten. Een
dergelijk groot aantal inwoners kent, voor Diemen, ook een keerzijde: het gaat gepaard met
een groot winkelaanbod. In de directe omgeving zijn veel sterke winkelgebieden gesitueerd,
die met de winkels in Diemen concurreren. Hoofdstuk 2 gaat hier verder op in.
Diemen ligt tussen de Amsterdam wijken Zuidoost, IJburg en de Watergraafsmeer. De
afstand tot de Watergraafsmeer en Zuidoost is beperkt. Respectievelijk de Ringweg A10 en
het Bergwijkpark vormen een barrière. De afstand tot IJburg is vooral voor autoverkeer
groter, vanwege de barrière van het Amsterdam- Rijnkanaal. Met de aanleg van de Oostelijke
Ontsluiting IJburg (OOIJ) zal de wegverbinding tussen Diemen en IJburg echter aanzienlijk
verbeteren. Deze weg zal in de toekomst IJburg met de A1 en A9 verbinden. Na de zomer van
2014 worden de op- en afrit naar de A1 bij Diemen en de afrit van de A9 naar IJburg
opgeleverd (fase 2). De aansluiting op de A9 wordt naar verwachting in 2016 gerealiseerd
(fase 3).
Door de aanleg van de Oostelijke Ontsluiting IJburg komt Diemen dichter binnen handbereik
voor de inwoners van het oostelijk deel van IJburg. In de huidige situatie zijn inwoners van
(zeker het oostelijk deel van) IJburg voor hun (dagelijkse) boodschappen sterk georiënteerd
op Maxis Muiden. Daarbij speelt de tijdelijke ontsluiting via de Overdiemerweg (over het
terrein van energiecentrale Nuon) een belangrijke rol. Deze zorgt voor een rechtstreekse
verbinding tussen IJburg en Maxis, maar zal met de komst van de OOIJ naar verwachting
gesloten worden. Dit kan positieve gevolgen hebben voor de koopkrachtoriëntatie van
inwoners van IJburg op het winkelaanbod in Diemen.
pagina 9
Figuur 3 Fase 2 Oostelijke Ontsluitingsweg IJburg
Bron: Rijkswaterstaat
pagina 10
2
Aanbodanalyse
In dit hoofdstuk wordt de winkelstructuur van Diemen nader geanalyseerd. Daarbij is
ingegaan op het winkelaanbod (uitgaande van januari 2014 als peilstaum), per
winkelgebied, en het functioneren van dan aanbod. Het doel is te komen tot een heldere
analyse van het huidige functioneren van de detailhandel in Diemen, zowel op het niveau van
de gemeente als geheel als voor de afzonderlijke winkelgebieden en de warenmarkt.
2.1
Stand van zaken winkelaanbod gemeente Diemen
De winkelaanbod in de gemeente Diemen telt 82 winkels met een gezamenlijke oppervlakte
van 23.068 m2 wvo. 5 Qua branchering zijn met name de sectoren Dagelijks en In/om het
Huis goed vertegenwoordigd, de laatste vooral in winkelvloeropppervlak, vanwege de
relatief grote omvang van de winkels in deze branche (bouwmarkten, woonwinkels).
Tabel 6 Branchesamenstelling winkelaanbod Diemen
Groep
Aantal winkels
Mode & Luxe
21
Dagelijks
Vrije Tijd
In/om het Huis
Overig
Abs.
Rel.
4
5%
35
18
4
82
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, januari 2014
43%
26%
22%
5%
100%
Aantal m2 wvo
Abs.
Rel.
660
3%
8.371
3.359
9.487
1.191
23.068
36%
15%
41%
5%
100%
Bijna twee op de drie winkeliers (58%) betreft een zelfstandige ondernemer. Samen
omvatten zij echter slechts circa 20% van het winkelvloeroppervlak (4.567 m2 wvo). Er
bestaat een duidelijk verschil in filialisering tussen de winkelgebieden in Diemen. Zo worden
in het kernwinkelgebied, Diemerplein, relatief veel winkels (61%) en winkelmeters (87%)
uitgebaat door de (vooral landelijke) winkelketens. In de ondersteunende winkelgebieden
Kruidenhof en Diemen-Noord is het aandeel zelfstandigen groter. Hier behoort
respectievelijk 40% en 20% van de winkels tot het filiaalbedrijf. De kleine concentraties van
winkels in de Arent Krijtsstraat en Muiderstraatweg bestaan uit louter zelfstandigen. 6
In lijn met de stedenbouwkundige structuur van de gemeente zijn ook de winkelgebieden
volgens een heldere structuur opgebouwd. Deze structuur bestaat uit een kernverzorgend
centrum (Diemerplein) dat ondersteund wordt door 2 wijkcentra, Diemen-Noord en
Diemen-Zuid (Kruidenhof). Daarnaast zijn er twee kleine concentraties te vinden in DiemenCentrum: de Arent Krijtsstraat en de Muiderstraatweg. Op bedrijventerrein De Sniep is een
cluster grootschalige winkels in de doe-het-zelf- en woonbranche gesitueerd. 7 In het
onderstaande kaart is de ligging van deze winkelgebieden weergegeven.
Het gaat hier om in gebruik zijnde winkels (detailhandel), dus zonder commerciële dienstverlening, horeca e.d. Ook leegstand is
hierin niet meegenomen. De opnamedatum betreft januari 2014. Mutaties hierna zijn niet meegenomen in de kwantitatieve
inventarisatie.
6 In de volgende paragrafen is dieper ingegaan op de verschillende winkelgebieden in Diemen.
7 In februari 2014 is een van de vier hier gevestigde winkels, een vestiging van Kwantum, gesloten, In de analyses, die plaatsvonden
in januari 2014, is deze Kwantum wel meegenomen.
5
pagina 11
Figuur 4 Winkelgebieden in Diemen (in m2 wvo*, exclusief leegstand)
Bron: Locatus Retailverkenner, 2013
*Metrages betreffen alleen het aantal in gebruik zijnde winkelmeters
Buiten deze gebieden is er circa 1.800 m² wvo aan verspreide bewinkeling in Diemen
aanwezig (inclusief de Campus), waarvan bijna de helft (865 m2 wvo) toebehoort aan
kringloopwinkel Rataplan aan de Weesperstraat.
Koopkrachtoriëntatie
Uit recent koopstromenonderzoek 8 is gebleken dat inwoners van de gemeente Diemen 78%
van hun dagelijkse bestedingen binnen de eigen gemeente doen. Oftewel, van elke € 1,- die
de inwoners van Diemen aan dagelijkse boodschappen uitgeven, komt € 0,78 terecht in het
winkelaanbod in de gemeente. Over het algemeen is de koopkrachtbinding in de dagelijkse
sector hoog. Consumenten doen bij voorkeur boodschappen in de buurt van hun woning en
zijn niet (of beperkt) bereid om grote afstanden af te leggen. Uit het Koopstromenonderzoek
8
Strabo (2014), Koopstromenonderzoek Diemen. In opdracht van Delta Lloyd
pagina 12
Randstad 2011 bleek dat woonplaatsen met een vergelijkbaar aantal inwoners in NoordHolland, Zuid-Holland en Utrecht een gemiddelde koopkrachtbinding in de dagelijkse sector
behaalden van 80%. De binding in Diemen is, gezien het sterke krachtenveld, dan ook heel
redelijk.
De overige dagelijkse bestedingen van inwoners van Diemen worden gedaan in Maxis
Muiden (4%), Amsterdam Centrum (3%), Amsterdamse Poort (2%), Duivendrecht (2%) en
overige winkels/winkelgebieden buiten de gemeente (10%).
Naast inwoners van Diemen is tevens omzet afkomstig uit de Bijlmermeer (AmsterdamZuidoost ten noorden van de A9), Amsterdam-Watergraafsmeer, IJburg en Duivendrecht.
Met name de Bijlmermeer zorgt – gezien het grote aantal inwoners – voor een substantiële
toevloeiing van dagelijkse bestedingen. Dit komt hoofdzakelijk ten goede aan de
winkelcentra Diemerplein en Kruidenhof. De aanwezigheid van AHXL en Jumbo (een formule
die ontbreekt in de Bijlmermeer) speelt hierin een belangrijke rol.
In de reguliere niet-dagelijkse sector is de koopkrachtbinding van de inwoners van Diemen
aan het eigen winkelaanbod aanzienlijk kleiner: 39%. 9 Gezien het beperkte aanbod (alleen
Diemerplein beschikt over winkels in de niet-dagelijkse sector) en het zeer sterke
krachtenveld is dit niet verwonderlijk. Ook andere woonplaatsen in de Randstad met een
vergelijkbaar aantal inwoners behalen in de reguliere niet-dagelijkse sector een
koopkrachtbinding van circa 40%.
2.2
Kernwinkelgebied: Diemerplein
Met 8.821 m2 wvo aan in gebruik zijnde winkelruimte, verspreid over 38 winkels, is het
geheel overdekte Diemerplein verreweg het grootste reguliere winkelgebied in Diemen. Het
Diemerplein kent net als de andere winkelgebieden een focus op de Dagelijkse sector (mede
door de aanwezigheid van AHXL), maar beschikt daarnaast als enige winkelgebied binnen de
gemeente over een substantieel winkelaanbod in Mode & Luxe (15 winkels, 2.979 m2 wvo).
Het overige aanbod bestaat uit winkels in Vrije Tijd en In/om het Huis.
De afgelopen jaren stond Diemerplein in het teken van herontwikkeling en uitbreiding, tot
een winkelcentrum dat in planologische zin ruimte biedt aan 17.500 m2 verhuurbaar
vloeroppervlak (vvo), ten behoeve van detailhandel, horeca en dienstverlening. Het oude
Diemerplein was van oudsher een goed functionerend winkelcentrum, maar had een
gedateerde uitstraling. Halverwege 2012 opende het in omvang verdubbelde nieuwe
Diemerplein. Mede omdat de oplevering samenviel met de crisis en de herontwikkeling van
het VVE-blok op zich liet wachten, is het Diemerplein nog niet geheel ingevuld en daarmee
ook nog niet op volle sterkte.
Dit percentage heeft betrekking op de branches die in Diemen gevestigd zijn. Indien ook de niet in Diemen gevestigde (reguliere)
niet-dagelijkse branches worden meegeteld, bedraagt de koopkrachtbinding 27%.
9
pagina 13
Oude situatie
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Nieuwe situatie
Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
•
•
•
Branchering
Het dagelijkse aanbod in het Diemerplein omvat 4.544 m2 wvo, verspreid over 13 winkels en
bestaat naast een Albert Heijn XL (3.100 m² wvo) uit een grote variatie aan
versspeciaalzaken (bakker, groentewinkel, (keur)slager, slijter, viswinkel en kaaswinkel).
Winkels met artikelen voor persoonlijke verzorging zijn onder andere Douglas, Kruidvat en
Etos.
Het niet-dagelijkse aanbod omvat 4.277 m² wvo (25 winkels), met een sterke focus op Mode
& Luxe. Belangrijke trekkers zijn Hema, C&A, Blokker en Zeeman.
Functioneren
In de huidige situatie staan nog 17 van de 72 commerciële units leeg. Samen meten zij ruim
1.700 m2 wvo. Voor elke gevulde winkelmeter staat in het Diemerplein ongeveer 0,2 m2 wvo
leeg. Dat komt neer op een winkelleegstand van circa 11,5%, ruim boven frictieniveau. Dit is
relatief veel, maar de eigenaar is in verregaande onderhandeling over de invulling van een
deel van deze leegstand. In vergelijkbare winkelcentra 10 in Nederland staat voor elke
gevulde winkelmeter 0,13 m2 wvo leeg. De gemiddelde winkelleegstand in deze centra
bedraagt 8,1%.
Binnen de koopkrachtoriëntatie van inwoners van Diemen op het dagelijkse aanbod in de
eigen gemeente (78%), neemt Diemerplein verreweg het grootste aandeel in. Dit geldt ook
10
Onder vergelijkbare winkelcentra verstaan we hier alle door Locatus aangewezen Kernverzorgende Centra Klein
pagina 14
voor de niet-dagelijkse oriëntatie. Die ligt op een lager niveau, maar het aandeel van het
Diemerplein daarbinnen is zeer groot.
•
•
Sterkte-zwakteanalyse
Sterke eigenschappen van het Diemerplein zijn de uitstraling, de centrale ligging en de
parkeerfaciliteiten. Diemerplein beschikt sinds de herontwikkeling over een moderne
uitstraling, het grootste deel van het winkelcentrum oogt zeer aantrekkelijk. Daarnaast ligt
het Diemerplein centraal in zowel de wijk Centrum als in de hele gemeente Diemen.
Hierdoor is voor alle inwoners van Diemen de afstand tot het centrum zoveel mogelijk
geminimaliseerd. Ook de parkeerkwaliteit kan positief worden beoordeeld, vanwege het
ruime, overdekte aanbod.
De parkeersituatie kan echter ook als een zwakte van het winkelcentrum worden
beschouwd. Waar het Diemerplein zich in het verleden kon onderscheiden van andere
winkelcentra in de regio door het aanbod aan gratis parkeerplaatsen op maaiveld, is de
parkeersituatie in het winkelcentrum in de huidige situatie door de combinatie van betaald
en gebouw minder aantrekkelijk voor consumenten, zowel voor de lokale bevolking als die
van buiten Diemen. Daarnaast kampt het Diemerplein met te veel leegstand. Er wordt door
eigenaar, ondernemersvereniging en gemeente hard gewerkt aan het invullen van deze
leegstand. Een derde knelpunt is het gedeelde eigenaarschap van Diemerplein. Het
merendeel van centrum is in handen van Delta Lloyd. In de westpunt van de overdekte
winkelpassage resteert echter een blok van het ‘oude’ Diemerplein, wat in handen is van een
Vereniging van Eigenaren. Deze winkelplint nam niet direct deel aan de herontwikkeling,
waardoor het qua uitstraling nog niet aansluit op andere delen van de passage. Dit resulteert
in een wat rommelige indruk, er is kans dat hier binnenkort verandering in komt..
Tabel 7 Sterke en zwakke eigenschappen Diemerplein
Sterk
Zwak
-Parkeerfaciliteiten
-VVE Blok
-Uitstraling
-Centrale ligging binnen Diemen
-Aanbod/leegstand
-Betaald parkeren
pagina 15
Figuur 5 Winkelcentrum Diemerplein
Bron: Bing Maps, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning.
2.3
Boodschappencentra: Kruidenhof en Diemen-Noord
Diemen telt twee ondersteunende boodschappencentra: Kruidenhof in Diemen-Zuid en
Diemen-Noord in de gelijknamige wijk. In de vigerende detailhandelsnota zijn ze geoormerkt
als wijkwinkelcentra, maar gelet op de omvang van de centra zijn het hooguit kleine
wijkcentra. We noemen ze hier boodschappencentra, omdat dat het beste uitdrukt welke rol
ze momenteel vervullen.
Winkelcentrum Kruidenhof
Het winkelcentrum Kruidenhof telt 9 winkels met een gezamenlijke omvang van 1.610 m2
wvo aan in gebruik zijnde winkelruimte. In het bestemmingsplan voor het winkelcentrum is
planologisch 4.500 m2 bvo voor detailhandel, dienstverlening en horeca bestemd, met horeca
gemaximeerd op 375 m2. Het winkelcentrum heeft een boodschappenfunctie voor de
inwoners van Diemen-Zuid, met een winkelaanbod in voornamelijk het dagelijkse segment.
Ook vervult het winkelcentrum in aanvulling daarop een functie voor Duivendrecht en het
noordelijk deel van Amsterdam-Zuidoost. 11 De functie voor de werknemers en bewoners van
Bergwijkpark is zeer beperkt.
11
Op basis van klantherkomstinformatie van Jumbo Supermarkten bv
pagina 16
•
•
•
•
•
Supermarkt Jumbo (945 m² wvo 12) is de drager van het winkelcentrum en wordt
ondersteund door enkele versspeciaalzaken (bakker, slijter, keurslager, drogist, toko). Het
niet-dagelijkse aanbod is beperkt en bestaat slechts uit een fietsenwinkel.
Behalve de Jumbo en de Keurslager zijn er geen filiaalbedrijven. De Jumbo wordt door een
zelfstandige ondernemer geëxploiteerd.
Naast winkels zijn in de Kruidenhof tevens een kapper, stomerij, een apotheek en een
snackbar gevestigd.
Voor het winkelcentrum is een parkeerterrein met ca. 110 parkeerplaatsen waar klanten
gratis kunnen parkeren.
Het winkelcentrum is in december 2013 door SPFunds (een investeringsfonds)
overgenomen van voormalig eigenaar Stadgenoot. De leegstand betreft twee panden, met
een gezamenlijke omvang van 236 m2 wvo.
Figuur 6 Winkelcentrum Kruidenhof
Bron: Bing Maps, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
12
De supermarkt is een aantal jaren geleden met ca. 90 m2 wvo uitgebreid.
pagina 17
Winkelcentrum Kruidenhof
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Winkelcentrum Diemen-Noord
•
•
•
•
Het winkelcentrum Diemen-Noord (eigendom van Verwelius) telt eveneens 9 winkels, met
een gezamenlijke omvang van 1.375 m2 wvo. Planologisch, via het vigerende
bestemmingsplan, is hier 3.000 m2 bvo bestemd voor detailhandel, dienstverlening en
horeca, met een maximum van 200 m2 voor horeca. Het winkelcentrum heeft een
boodschappenfunctie voor de inwoners van Diemen-Noord, met een winkelaanbod in
voornamelijk het dagelijkse segment:
Jumbo is de belangrijkste trekker met een winkel van 880 m² wvo. Het overige aanbod van
levensmiddelen bestaat uit een (keur)slager, groentewinkel en een slijter. Het pand van de
bakker (die gesloten was ten tijde van de opname) is inmiddels weer ingevuld met een
bakker. Een zelfstandige drogist voorziet in de persoonlijke verzorging. Het niet-dagelijkse
aanbod bestaat uit een bloemist, een winkel in tijdschriften/rookwaren en een
dameskledingzaak.
De winkelfunctie wordt ondersteund een tweetal horecagelegenheden en enkele diensten:
een kapper, stomerij/kledingreparatie en een praktijk voor het bleken van tanden.
Winkelcentrum Diemen-Noord bestaat uit een overdekte winkelpassage, met enkele
verkooppunten in de plint aan de buitenzijde van het complex. Rondom is voldoende gratis
parkeergelegenheid.
Ook winkelcentrum Diemen-Noord kampt met (dreigende) leegstand. Op dit moment staan
twee units leeg, met een gezamenlijke omvang van 115 m2 wvo.
Winkelcentrum Diemen-Noord
Bron: Bureau Stedelijke Planning
pagina 18
Figuur 7 Winkelcentrum Diemen-Noord
Bron: Bing Maps, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
•
•
Sterkte-zwakte analyse
Een belangrijke troef voor de twee boodschappencentra is het gratis parkeren. Hier hebben
de wijkcentra een sterke positie ten opzichte van het (betaald parkeren in het) Diemerplein.
Voor winkelcentrum Kruidenhof geldt overigens dat veel parkeerplaatsen worden bezet
door langparkeerders (forensen en reizigers die hier gratis parkeren en vervolgens met
metro of trein verder reizen naar Amsterdam of Schiphol). Een tweede voordeel van de
beide boodschappencentra is de over het algemeen goede band tussen winkelier en klant.
Dat ondernemers hun klanten goed kennen maakt het mogelijk om een assortiment aan te
bieden dat optimaal aansluit op de vraag.
Er zijn ook zwakke punten. Zo zouden beide hun uitstraling als winkelcentrum kunnen
verbeteren.. Leegstand en een op sommige plekken verouderde uitstraling zijn hier debet
aan. Daarnaast zijn de supermarkten van beperkte omvang (zie hoofdstuk 3), waardoor zij
niet in staat zijn een volwaardig assortiment aan te bieden. Een derde nadeel, met name voor
winkelcentrum Diemen-Noord, is de beperkte omvang van het marktgebied, en de beperkte
bovenwijkse potenties.
Tabel 8 Sterke en zwakke eigenschappen boodschappencentra
Sterk
Zwak
-Assortiment afgestemd op buurt/wijk
-Beperkte omvang marktgebied
-Gratis parkeren
-Ondernemers kennen hun klanten
-beperkte commerciële uitstraling
-Supermarkten (te) klein
pagina 19
2.4
•
De Sniep
Na de verhuizing van de voormalige meubelboulevard naar Villa ArenA is De Sniep het enige
overgebleven grootschalige winkelcluster in Diemen. Het bestaat uit een viertal winkels in de
branches Wonen (Kwantum, Troost Verlichting, Carpet Right) en Doe-het-zelf (Gamma). 13 In
planologische zin is hier 7.600 m2 bvo bestemd voor PDV-winkels. De winkels op De Sniep
hebben een bovenlokale verzorgende functie en bedienen de inwoners van Diemen, maar
ook die van Amsterdam Oost en delen van Amsterdam-Zuidoost. 14
Het terrein biedt voldoende gratis parkeerplaatsen. In de nabije toekomst wordt de entree
naar De Sniep opnieuw ingericht, om de doorstroming en toegankelijkheid vanaf de
Muiderstraatweg te verbeteren.
Figuur 8 De Sniep
Bron: Bing Maps, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Dit betreft de stand van zaken per januari 2014. In februari 2014 is de Kwantum gesloten. In de analyses is hiermee geen rekening
gehouden.
14 Op basis van informatie uit KSO2011 en klantherkomstgegevens Gamma
13
pagina 20
Figuur 9 De Sniep
Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
•
Sterkte-zwakteanalyse
Sterke kanten van De Sniep zijn met name de uitstekende bereikbaarheid en de
parkeersituatie. De Sniep ligt op korte afstand van de A1, A10 en A9 en is daarmee van alle
kanten in de regio Amsterdam goed bereikbaar. Daarnaast beschikt De Sniep over een grote
hoeveelheid gratis parkeerplaatsen. De combinatie van goede bereikbaarheid, parkeren en
een omvangrijke Gamma (3.775 m2 wvo, aanzienlijk groter dan veel andere bouwmarkten
binnen de A10-Oost), zorgt ervoor dat De Sniep naast de inwoners van Diemen ook een
belangrijke verzorgende functie kent voor delen van Amsterdam-Oost en AmsterdamZuidoost.
Aandachtspunten voor De Sniep betreffen onder andere de herkenbaarheid en zichtbaarheid
als winkelcluster. In de huidige situatie oogt De Sniep vooral als een incidentele clustering
van enkele grootschalige winkels in Doe-het-zelf en Wonen. Samenwerking tussen de
ondernemers en eigenaar, bijvoorbeeld in de vorm van gezamenlijke marketing en
profilering kan hier verandering in brengen. Met de aanstaande herontwikkeling van de
entree wordt de zichtbaarheid van De Sniep vergroot.
Tabel 9 Sterke en zwakke eigenschappen De Sniep
Sterk
Zwak
-Relatief grote bouwmarkt
-Samenwerking
-Gratis (en voldoende)parkeren
-Herkenbaarheid
-Bereikbaarheid
-Zichtbaarheid
-Aanwezigheid McDonalds
- (Dreigende) leegstand
pagina 21
2.5
Overige (winkel)gebieden en ontwikkelingen
Arent Krijtsstraat
In de Arent Krijtsstraat was van oudsher een lint met kleinschalige (winkel)voorzieningen in
de plint, en fungeerde in de jaren vijftig en zestig - voor de komst van het Diemerplein - als
hoofdwinkelcentrum van Diemen. De winkelstraat die het van oorsprong was heeft zich
steeds meer ontwikkeld tot een straat met een combinatie van winkels, dienstverlening en
horeca. Het huidige winkelaanbod bestaat voornamelijk uit winkels die doelbewust bezocht
worden, zoals een biologische supermarkt (Puur), een slijterij, een chocoladewinkel, een
opticien, een fietsenwinkel en een scooterwinkel. Parkeren is beperkt mogelijk voor de
winkels, langs de straat (blauwe zone) en in de zijstraten.
Muiderstraatweg
Rond de kruising Ouddiemerlaan en Muiderstraatweg is een aantal kleinschalige winkels
gevestigd in het niet-dagelijkse segment. Het betreft hier twee kledingzaken, een opticien,
een tweedehands kledingzaak en een audicien. Deze winkels worden ondersteund door
diverse horeca, een zonnestudio en een kapper. Voorts staat er aan de Muiderstraatweg een
tweetal kiosken, ten behoeve van bloemen en ten behoeve van vis.
Campus Diemen Zuid
Op de studentencampus in Diemen-Zuid is sinds eind oktober 2013 een kleine Albert Heijn
van 400 m² wvo gevestigd. Het assortiment is compleet, maar de keuze is kleiner dan in een
reguliere supermarkt. Met het koffieconcept en verpakte sandwiches speelt de winkel in op
de jonge doelgroep die op de campus woont. Een winkel in lectuur en rookwaren is
aanstaande. In totaal gaat het om 665 m2 bvo aan detailhandel en 605 m2 bvo aan
dienstverlening dat via een omgevingsvergunning mogelijk is gemaakt. Naast de genoemde
winkels omvat het complex onder meer een sportschool en een tweetal café-restaurants.
Arent Krijtsstraat
Bergwijkpark-Noord – Campus Diemen Zuid
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Plantage de Sniep
In het globale bestemmingsplan Plantage de Sniep is 5.250 m2 bvo aan commerciële
voorzieningen gereserveerd, waaronder detailhandel. Omdat de gemeente zelf eigenaar is
van de betreffende gronden zal de detailhandelsvisie uitsluitsel moeten geven over de
beoogde omvang en invulling van deze ruimtelijke en planologische reservering.
pagina 22
Tot slot is er in Bergwijkpark, op de grens met Amsterdam-Zuidoost via een
omgevingsvergunning 240 m2 bvo detailhandel/horeca mogelijk gemaakt op het terrein van
de tijdelijke studentenhuisvesting. Deze wordt momenteel ingevuld met een kleine
supermarkt, De Keet Diemen.
2.6
•
•
2.7
•
•
Warenmarkt en standplaatsen
De woensdagse warenmarkt op en rond het Diemerplein is een waardevolle aanvulling op
het gevestigde aanbod in het winkelcentrum, en versterkt de binding van de inwoners van
Diemen aan het centrum van de plaats. Bovendien draagt het in positieve zin bij aan de
bescheiden bovenlokale functie van het Diemerplein. De warenmarkt telt 79 marktkramen,
verdeeld over 39 marktkooplieden. In totaal biedt de markt ruimte aan 32 branches.
Ten aanzien van de losse standplaatsen geldt dat deze vooral in de boodschappencentra een
welkome aanvulling kunnen zijn van het (onder druk staande) dagelijks aanbod in deze
centra. Diemen telt momenteel 19 vergunninghouders, waarvan drie seizoensgebonden ten
behoeve van de verkoop van kerstbomen (Diemerplein en winkelcentrum Diemen-Noord)
en oliebollen (Diemerplein). Het winkelaanbod in de boodschappencentra Winkelcentrum
Diemen-Noord en Kruidenhof wordt respectievelijk vier en zes dagen per week aangevuld
met een viskraam. Op en rond het Diemerplein zijn, verspreid over de dagen van de week,
standplaatsen actief in uiteenlopende branches: vis, kaas, groente en fruit, brood/banket,
snacks, poelier, loempia’s en planten en bloemen. Voor een aantal van deze branches geldt
dat zij reeds in het winkelcentrum zijn gevestigd.
(Ontwikkelingen in het) krachtenveld
Ten oosten van Diemen, net buiten de gemeentegrens, ligt winkelcentrum Maxis Muiden. Dit
winkelcentrum opende begin jaren ’70 zijn deuren, als Nederlandse variant van de Franse
hypermarché. In het begin van deze eeuw ontwikkelde het zich tot de huidige Megastores. In
de huidige situatie is Maxis, na het winkelaanbod in Diemen zelf (Diemerplein, Kruidenhof en
Diemen-Noord), het winkelcentrum waar de inwoners van Diemen het meest op
georiënteerd zijn voor hun dagelijkse boodschappen. Maxis Muiden telt 18, voornamelijk
grootschalige winkels, met een gezamenlijke omvang van circa 13.000 m2 wvo, in onder
andere de branches Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd (sport, speelgoed). Met AHXL,
Hema, Etos, Kruidvat, Zeeman, Blokker en C&A beschikt Maxis over een aantal belangrijke
trekkers die ook in winkelcentrum Diemerplein zijn gevestigd. Naast inwoners van Diemen
is Maxis Muiden ook een populaire bestemming voor inwoners van IJburg. Met het realiseren
van de OOIJ, en het gelijktijdig sluiten van de tijdelijke verbindingsweg, zal het meer tijd en
moeite kosten om vanuit IJburg Maxis te bereiken.
Ten zuiden van Diemen bevindt zich winkelcentrum Amsterdamse Poort, met daarnaast de
Megastores in de ArenA-Boulevard en Villa ArenA. Amsterdamse Poort (circa 28.000 m2
wvo) vervult een stadsdeelverzorgende functie voor Zuidoost, met een winkelaanbod dat
hoofdzakelijk bestaat uit de Dagelijkse sector en Mode & Luxe. De Megastores hebben met
Mediamarkt, Decathlon, Perry Sport XL, Esprit XL en Prenatal XL een regionale reikwijdte,
terwijl Villa ArenA in potentie heel Nederland bedient. De totale omvang van de Megastores
en Villa ArenA betreft circa 70.000 m2 wvo. Onder de inwoners van Diemen is Amsterdamse
Poort een populair winkelgebied, met name voor niet-dagelijkse aankopen.
pagina 23
•
Ten noordwesten van Diemen, in Amsterdam, bevinden zich diverse winkelgebieden die
aantrekkingskracht uitoefenen op inwoners uit Diemen. Met name de Amsterdamse
binnenstad is populair: uit het koopstromenonderzoek van Strabo weten we dat circa 20%
van de niet-dagelijkse bestedingen van de inwoners van Diemen hier wordt gedaan. Ook
voor de dagelijkse sector speelt de binnenstad een niet te verwaarlozen rol (3% van de
bestedingen). Andere voor Diemen relevante winkelgebieden zijn het Christiaan
Huygensplein en de Linnaeusstraat/Oostpoort, waar maart 2014 een nieuw winkelcentrum
opent, met een totale omvang van 18.000 m2 aan commerciële voorzieningen. Hiermee
neemt de concurrentie in de regio verder toe.
Figuur 10 Krachtenveld Diemen
Bron: Locatus Retailverkenner, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
De grootte van de bolletjes corresponderen niet met het aantal m²; Totaal wvo is exclusief leegstand
pagina 24
3
Contextanalyse: trends, ontwikkelingen en beleidskader
In dit hoofdstuk staat de context centraal waarbinnen de Diemense winkelstructuur en
winkeliers opereren. Allereerst zijn relevante trends en ontwikkelingen benoemd en
toegelicht (paragraaf 3.1) die van invloed zijn op het functioneren en het
toekomstperspectief van winkels winkelgebieden. Vervolgens zijn de bestaande
beleidscontouren uitgezet (paragraaf 3.2) voor de nieuwe detailhandelsvisie in de gemeente
Diemen.
Het doel van dit hoofdstuk is het beantwoorden van de vraag welke ontwikkelingen invloed
hebben op de (toekomstige) voorzieningenstructuur en wat voor eisen hierdoor worden
gesteld aan het aanbod?
3.1
•
•
•
Trends en ontwikkelingen in de detailhandel
Een groot aantal factoren is van invloed op het winkelgedrag van de consument en daarmee
op het functioneren en perspectief van winkels en winkelgebieden. Kort samengevat kunnen
de nu actuele trends en ontwikkelingen in de detailhandel kort worden samengevat in 15:
Economische ontwikkelingen;
Demografische ontwikkelingen;
Internet en technologische ontwikkelingen.
We lichten ze hieronder kort toe.
•
•
Economische ontwikkelingen
De economische crisis, die zijn oorsprong vond in de kredietcrisis en de val van Lehman
Brothers in de Verenigde Staten in 2008, heeft grote weerslag op westerse wereld,
Nederland incluis. Nederland zit in zijn derde recessie sinds het uitbreken van de
kredietcrisis.
De detailhandelsbestedingen in non-food dalen al vijf jaar op rij. Het consumentenvertrouwen
bevindt zich op een historisch laag niveau, hoewel deze in november 2013 met negen punten
verbeterde tot -18, het hoogste punt in twee jaar (bron: Centraal Bureau voor de Statistiek).
Figuur 11 Gemiddelde vloerproductiviteit dagelijkse en niet-dagelijkse winkels (in €) en ontwikkeling
2004-2011 (in%)
Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011
•
Herstel lijkt evenwel aanstaande. Klaas Knot, president van de Nederlandsche Bank, en ook
gerenommeerde economen uit binnen- en buitenland denken dat de recessie in ons land
voorbij is (november 2013). Het herstel is vermoedelijk broos. Nederland heeft, net als veel
15
Gebaseerd op het PET-model (People, Economics and Technolgy) van The Economist.
pagina 25
•
•
•
andere ontwikkelende landen, de afgelopen jaren omvangrijke publieke en private schulden
opgebouwd. Deze hoge schulden vormen momenteel een belangrijk risico bij het herstel van
de economie. Het afbouwen van de hoge (overheids)schulden wordt bovendien bemoeilijkt
door de vergrijzing. De vergrijzing drukt namelijk zwaar op de collectieve lasten (ter dekking
van oplopende AOW-uitgaven en zorgkosten). De algemene verwachting is dat een
aanstaand herstel in Nederland niet direct gepaard zal gaan met een groei van de
werkgelegenheid. Het aantal inactieven blijft voorlopig hoog. Ook hebben aanhoudende
overheidsbezuinigingen lastenverzwaring tot gevolg.
Financiële instellingen blijven pessimistisch voor toekomst van de detailhandelssector. ABN
Amro heeft zijn verwachtingen voor de Nederlandse detailhandel in 2013 en 2014 verder
naar beneden bijgesteld. ING Economisch Bureau publiceerde onlangs de Sectorvisie
Fashion. Doordat mensen op koopjes jagen of hun kledingaankopen uitstellen, blijven de
vooruitzichten voor kleding- en schoenenwinkels somber. Volgens ING daalt de omzet in de
kledingbranche in 2013 met 4% en in 2014 met 1,5%. ING stelt dat onder invloed van de
crisis en internet de oppervlakte van kledingwinkels met 30 tot 40 procent moet worden
verkleind om de kledingbranche weer gezond te krijgen. De Rabobank voorziet een
gemiddelde daling van de particuliere consumptie van 1% per jaar tot 2020 (thema-update
detailhandel, december 2013). Behalve daling van de particuliere consumptie (in volume) is
er nog een probleem voor de detailhandel. Andere sectoren trekken een groter deel van de
consumptieve bestedingen aan. Denk aan gezondheid, mobiliteit (reizen) en vrije tijd.
Demografische ontwikkelingen
Nederland staat aan de vooravond van een demografische aardverschuiving. Er is gelijktijdig
sprake van verdunning (daling gemiddelde huishoudgrootte), vergrijzing en een krimpende
beroepsbevolking. Al deze demografische ontwikkelingen hebben een negatief effect op het
bestedingspotentieel.
De vergrijzing lijkt het grootste effect te hebben op de detailhandelsbestedingen. In 2030 zal
bijna een kwart van de Nederlandse bevolking ouder zijn dan 65 jaar. Dit is een groei van
62% ten opzichte van nu. De huidige generatie 65-plussers besteedt beduidend minder in de
winkels dan de mensen jonger dan 65. Schattingen lopen uiteen van 20 tot 40%. De nieuwe
generatie 65-plussers is steeds fitter, voelt zich jonger, werkt (deels noodgedwongen) langer
en heeft ook meer te besteden (door goede pensioenen en gerealiseerde overwaarde op de
eigen woning). Echter, verhoging van de eigen bijdrage, vercommercialisering van de zorg en
schaarste aan betaalbare woon-zorgvoorzieningen leiden er toe dat een steeds hoger
aandeel van het budget naar de zorg gaat. Ook jongere generaties reserveren meer geld voor
toekomstige zorguitgaven. Voor zover ze meer vrij te besteden hebben, is het niet
vanzelfsprekend dat senioren meer uitgeven aan detailhandel. Ze hebben namelijk minder
koopdrang – hoeven hun garderobe en interieur niet zo nodig elk jaar te vernieuwen – en
meer keuzevrijheid en tijd. Ze zijn de ultiem kritische consumenten.
pagina 26
Figuur 12 Demografische verschuivingen: vergrijzing, verdunning en verkleuring
•
•
•
•
Internet en technologische ontwikkelingen
Naast de economische crisis en demografische ontwikkelingen zijn er ook structurele
sectorspecifieke ontwikkelingen gaande. De consument gebruikt vaker andere of meerdere
kanalen en communicatiemiddelen voor één enkele transactie. Steeds meer aankopen
worden via internet gedaan.
Internet wordt ook wel beschouwd als de derde revolutie in de retail. De eerste betrof de
komst van warenhuizen (eind 19e, begin 20e eeuw), de tweede het ontstaan van de
supermarkten (medio 20e eeuw). Wat de internetrevolutie ingrijpender maakt dan zijn twee
voorgangers is het feit dat winkelen tegenwoordig niet meer plaats- of tijdgebonden is. De
consument kan op ieder moment van de dag, op elke denkbare plaats aankopen doen. Dit
laatste wordt mogelijk gemaakt door technologische ontwikkelingen; de smartphone en
tablet zijn niet meer weg te denken uit het dagelijkse leven. Internet is te allen tijde binnen
handbereik. Tevens zorgt internet voor een volledige markttransparantie: de consument kan
online prijzen van verschillende aanbieders vergelijken, ook wanneer hij zich in een fysieke
winkel bevindt.
De detailhandelsbestedingen via internet groeien ook ten tijde van crisis en bedragen
inmiddels 10% van alle non-food detailhandelsverkopen. Aan consumentenelektronica
wordt online van oudsher het meest besteed. De internetbestedingen aan modische artikelen
zijn aan een flinke opmars bezig.
Uit recent onderzoek van Eurostat blijkt dat Nederlanders relatief veel winkelen via internet.
Nederland eindigt met 69% van alle internetgebruikers net na de Scandinavische landen,
Luxemburg, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk als het gaat om aankopen doen op
internet. Gemiddeld hebben consumenten twee mobiele apparaten in hun bezit met een
internetverbinding, waardoor ze de 24/7 toegang hebben tot alle informatie in de wereld.
Dat dit er over acht jaar zes tot zeven zijn lijkt voor velen onwerkelijk. Toch ziet de
voorspelling er op dit moment zo uit. Dit betekent dat we op dit moment pas aan het begin
staan van de revolutie op dit gebied. De acceptatie van smart phones, tablets en social media
bewijst ons dat deze voorspelling hoogstwaarschijnlijk uit gaat komen. Internet en specifiek
sociale media hebben ervoor gezorgd dat consumenten voor, tijdens en na een winkelbezoek
online aanwezig zijn.
pagina 27
Figuur 13 Wereldwijde groei in mobiele apparaten met internet
Bron: Q&A
De beschreven trends en ontwikkelingen hebben alle drie een (potentieel) negatief effect op
detailhandelsbestedingen in fysieke winkels.
Aanbodzijde
•
•
•
•
•
Tegelijkertijd vindt binnen de fysieke winkelstructuur ook een aantal relevante trends en
ontwikkelingen plaats:
Door het ingrijpende en structurele karakter van de veranderingen is de vestigingsstrategie
van winkelketens, zeker in de non-food, aan het veranderen. Jarenlang lag de nadruk bij veel
ketens op expansie, en openden zij talrijke winkels, ook in de kleinere winkelgebieden.
Omdat de functie van de fysieke winkel onder invloed van de technologische ontwikkelingen
aan het veranderen is, is aan die expansie een einde gekomen. Veel ketens maken een pas op
de plaats en investeren primair in een beperkter aantal vestigingen, in vooral de grotere
winkelgebieden.
De concurrentie tussen winkelgebieden en winkels zal verder toenemen. Consumenten
worden steeds mobieler en zijn steeds beter geïnformeerd. Ook zijn zij steeds minder trouw
aan winkelgebieden. Winkels en winkelgebieden moeten elke dag weer in de gunst van de
consument zien te komen. Dit stelt eisen aan de aanpasbaarheid van winkels en
winkelgebieden. Deze laatste dienen zich duidelijk te profileren, ofwel op grond van
functionaliteit (doelgericht boodschappen doen en de aanschaf van andere frequent
benodigde artikelen) ofwel op beleving (recreatief winkelen). Winkelgebieden die zijn te
classificeren als “stuck in the middle” krijgen het steeds moeilijker.
Overigens zien we de reguliere detailhandel steeds meer en beter inspelen op de
concurrentie via internet. Van een scheiding tussen het fysieke kanaal en digitale kanaal is
steeds minder sprake: cross-channeling (de versmelting van online en offline) is de nieuwe
trend.
De afgelopen jaren heeft de schaalvergroting doorgezet: het aantal vierkante meter per
winkel is toegenomen. Was een winkel in Nederland in 2005 gemiddeld 228 m², in 2012 was
dat 262 m². Deze schaalvergroting heeft zich op alle type winkellocaties voorgedaan, maar is
het sterkst geweest in ondersteunende winkelcentra en verspreide bewinkeling.
Jarenlang is sprake geweest van stijgende huurniveaus en lage leegstandniveaus. De realiteit
van vandaag is een geheel andere. Stabilisatie en daling van de huurniveaus is aan de orde,
samen met een toenemende leegstand. Deze leegstand manifesteert zich vooral in de
zwakkere delen van de centrumgebieden (aanloopstraten) en in de zwakkere winkelcentra.
pagina 28
•
•
3.2
•
Door de crisis zijn diverse winkelvastgoedprojecten uitgesteld, afgesteld of sterk versoberd.
Ruimtelijk-functionele versterking van winkelgebieden is echter een continue vereiste. Het
risico is groot dat door de crisis ook die noodzakelijke vernieuwing en versterking onder
druk komt te staan. Juist in een tijd van revolutionaire veranderingen in de sector is continue
investering in de kwaliteit van de meest waardevolle winkelgebieden van het grootste
belang.
Een laatste en belangrijke ontwikkeling in de aanbodzijde is het opkomen van nieuwe
vormen van detailhandel, de afhaalpunten. Een afhaalpunt is een locatie waar de consument
uitsluitend via internet bestelde goederen kan afhalen of retourneren, waar uitsluitend
logistiek en opslag van bestelde goederen gedurende een korte periode plaatsvindt en
waarbij geen sprake is van uitstalling ten verkoop en/of overige activiteiten. Het afhaalpunt
lijkt de oplossing voor het dure en inefficiënte thuisbezorgen. Het thuisbezorgen van online
winkelaankopen blijkt namelijk lastiger dan gedacht. De kosten van distributie zijn hoog.
Vooral ‘de laatste kilometer’ is duur. De consument krijgt deze bezorgkosten doorberekend.
De retailer of distributeur hanteert daarnaast vaak een minimum bestelbedrag. En, wellicht
het belangrijkste, de klant dient thuis te zijn op een vooraf afgesproken tijdstip. Voor de
groeiende groep anderhalf- en tweeverdieners met een druk schema geen sinecure.
Inmiddels verrijzen er allerhande nieuwe vormen van afhaalpunten:
‐
Diverse supermarktorganisaties experimenteren met afhaalpunten, in alle denkbare
verschijningsvormen. Naast in of annex aan de supermarkten zijn ook tankstations,
werklocaties, en nieuwe locaties in beeld. Soms worden er aparte parkeerplaatsen
vrijgehouden voor mensen die online bestelde boodschappen komen oppikken. Ze
kunnen hun kratjes ophalen bij een speciale balie. Bij een pick-up point hoeft de klant
zijn auto niet uit.
‐
De Nederlandse warenhuisketens zijn ook actief met afhaalpunten. In de regel kunnen
bij de webshop bestelde producten in een filiaal naar keuze gratis worden afgehaald.
Ruim tweederde van de online shoppers maakt van deze mogelijkheid gebruik;
overigens doet het merendeel ook nog extra aankopen in de winkel. Soms zijn er aparte
servicepunten ingericht. Een warenhuisketen opende onlangs een aantal servicepunten
langs rijkswegen.
‐
Dan zijn er diverse nationale en internationale bezorgdiensten die servicepunten bieden
voor het leveren en terugsturen van pakketten, als alternatief voor thuislevering. Deze
afhaalpunten zijn geposteerd bij supermarkten, benzinestations, kranten- en
bloemenwinkels, opslagplaatsen en onbemande afhaalpunten met kluisjes.
Beleidskader
Voor de ruimtelijke ordening van detailhandel is een aantal schaalniveaus van beleid
relevant. Van hoog naar laag zijn dat: Europa, rijk, provincie, stadsregio en gemeente. Hier
presenteren we de kaders die voor de ontwerp detailhandelsvisie Diemen het meest relevant
zijn.
(Supra)nationaal
De Europese Dienstenrichtlijn (2006/123/EG, art 14.5) heeft als doel gesteld om de
concurrentie tussen dienstverrichters in lidstaten te bevorderen. Het is volgens de richtlijn
niet toegestaan om winkels te weigeren op basis van gebrek aan economische ruimte, of
pagina 29
•
bijvoorbeeld het failliet gaan van andere winkels. Nationale wetgeving is sinds eind 2009
aangepast om in overeenstemming te zijn met de Dienstenrichtlijn. Ook met de richtlijn is
winkelplanning echter geoorloofd, omdat dit ruimtelijke ordening betreft. Voorschriften
inzake ruimtelijke ordening of stedenbouw vallen niet onder de Dienstenrichtlijn, mits er
geen puur economische criteria aan ten grondslag liggen. Bestemmingen aan gronden
toekennen is toegestaan en territoriale beperkingen zijn nog steeds mogelijk..
Het Rijk heeft de verantwoordelijkheid voor detailhandelsbeleid gedelegeerd naar
provincies en gemeenten. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (Ministerie van I&M,
maart 2012) is detailhandel geen beleidsthema meer. Wel is via de motie De Rouwe ook
detailhandel als stedelijke functie aan de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd.
Deze ladder is sinds oktober 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke
ordening (Bro artikel 3.1.6 lid 2). Het Bro bepaalt dat voor alle ruimtelijke plannen,
waaronder bestemmingsplannen, de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Het
doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting
van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en
transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De
ladder kent bij de afweging van elk initiatief de volgende drie treden:
a. Is er een actuele regionale behoefte? Indien dat niet het geval is stopt de planprocedure.
Is er wel sprake van een regionale behoefte, dan volgt trede 2.
b. Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk
gebied? Zo ja, dan wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Is er geen ruimte
binnen bestaand stedelijk gebied, dan volgt trede 3.
c. Zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende
regionale behoefte.
Duurzame ontwrichting
De afgelopen jaren zijn diverse nieuwe winkelontwikkelingen juridisch aangevochten op
mogelijk duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur. In de jurisprudentie geldt
als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of voor de inwoners van
een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in de zin dat zij op
een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. Het gaat
bij duurzame ontwrichting dus niet om de vraag of sprake is van overaanbod in het
verzorgingsgebied en om mogelijke sluiting van specifieke bestaande
detailhandelsvestigingen. Relevante uitspraken in deze zijn Sugar City in Halfweg (RvS
200901438/1/R3) en winkelcentrum Leens in De Marne (RvS 200808122/1/R3). Kern van
het verhaal is dat duurzame ontwrichting alleen kan gelden als het gaat om eerste
levensbehoeften (zie ook uitspraak Bergen op Zoom, RvS 201208105/1/R2). Ook heeft de
jurisprudentie de afgelopen tientallen jaren duidelijk aangetoond dat het criterium van
duurzame ontwrichting zelfs in de context van het platteland bij besluitvorming door de
Afdeling bestuursrechtspraak weinig houvast biedt in juridische procedures.
pagina 30
Een recente uitspraak van de Raad van State inzake het centrumplan Emmeloord
(201200385/1/T1/R2,5 december 2012) toont aan dat een zorgvuldige ruimtelijke
onderbouwing en afweging van effecten echter wel degelijk vereist is. In de uitspraak van de
Raad van State is de gemeenteraad van Noordoostpolder gewezen op het feit dat de
onderbouwing van het programmatische deel van het centrumplan onvoldoende zorgvuldig
was, mede daar onvoldoende rekening is gehouden met een reële bevolkingsontwikkeling,
met het groeiende aandeel internetbestedingen en de teruglopende bestedingen als gevolg
van de economische crisis. Om deze reden kon onvoldoende aannemelijk worden gemaakt
dat het plan niet tot overcapaciteit, en daarmee tot een toename van de leegstand zal leiden,
met negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat.
Ofschoon het Rijk in de loop van de decennia de verantwoordelijkheid voor
detailhandelsplanning meer en meer heeft neergelegd bij de lagere overheden (provincies en
gemeenten), heeft ze via de in de Wet op de ruimtelijke ordening vastgelegde ladder voor
duurzame verstedelijking indirect toch nog een belangrijke regiefunctie naar zich toe
getrokken. Waar het beleid in de eerste decennia na de oorlog het karakter had van een
blauwdruk (“zo moet het er uit zien”), is dat in de laatste jaren veranderd in een
toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen.
•
•
Provinciaal
In 2009 is er detailhandels- en leisurebeleid op provinciaal niveau vastgesteld voor NoordHolland. Hierin heeft de provincie een zestal beleidsdoelstellingen vastgelegd:
‐
Een vitale, dynamische en concurrerende detailhandels- en leisurestructuur naar
behoefte, met behoud van de economische functie (koopkracht);
‐
Behouden wat sterk is: prioriteit voor hoofdwinkelgebieden;
‐
Optimale regionale afstemming;
‐
Meer kwaliteit en onderscheidend vermogen;
‐
Voorkomen van uitholling primaire detailhandel in kleine kernen;
‐
Geen weidewinkels, wel solitaire leisure in het landelijk gebied.
De provincie heeft het onderscheid tussen PDV en GDV losgelaten en spreekt alleen nog over
‘perifere locaties’. De verantwoordelijkheid van de formulering en handhaving van brancheen/of omvangbeperkingen ligt bij de lokale overheden.
Afhaalpunten van internetwinkels ziet de provincie vaak op bedrijventerrein terecht komen
(magazijnen). Deze horen daar ook, mits de hoofdfunctie opslag en distributie is en
verkoopactiviteiten ondergeschikt zijn. Het is ongewenst dat afhaalpunten uitgroeien tot
complete winkels met etalagefunctie en productadvisering.
Stadsregionaal
Regionale samenwerking binnen Noord-Holland vindt plaats door middel van regionale
detailhandelsvisies en twee adviescommissies (Noord-Holland Noord en Noord-Holland
Zuid). Bij detailhandelsontwikkelingen groter dan 5.000 m2 winkelvloeroppervlak (wvo)
binnen bestaand winkelgebied of groter dan 1.500 m2 wvo buiten bestaand winkelgebied
zijn gemeenten in Noord-Holland verplicht om advies te vragen aan één van deze twee
adviescommissies. In de commissies zijn gemeenten, het bedrijfsleven en
werknemersorganisaties vertegenwoordigd. De adviescommissies toetsen nieuwe
ontwikkelingen aan provinciaal en regionaal beleid.
Diemen valt onder het regionale detailhandelsbeleid van de Stadsregio Amsterdam. In 2011
is deze geactualiseerd. Het behoud van een fijnmazige detailhandelstructuur blijft een
pagina 31
centraal uitgangspunt van dit detailhandelsbeleid. Dat impliceert dat afspraken nodig zijn die
de huidige structuur in stand houden of verder
versterken 16:
‐
vasthouden aan het op aanvaardbare afstand hebben van winkels in dagelijkse artikelen;
‐
vasthouden aan terughoudendheid ten aanzien van nieuwe (perifere) locaties waar
(grootschalige) detailhandel is toegestaan;
‐
vasthouden aan terughoudendheid ten aanzien van brancheverruiming op bestaande
perifere locaties;
‐
vasthouden aan het weren van food op bedrijventerreinen en perifere winkellocaties;
‐
versterking van bestaande winkelgebieden staat centraal;
‐
weidewinkels zijn niet toegestaan.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
•
•
Het Regionale Detailhandelsbeleid is gestoeld op de volgende zes uitgangspunten:
Inwoners van de Stadsregio Amsterdam moeten op aanvaardbare afstand hun (dagelijkse)
boodschappen kunnen doen (fijnmazige detailhandelsstructuur).
Het beleid is er op gericht om vraag en aanbod in evenwicht te brengen in de retailsector.
Bouwen voor leegstand is onwenselijk. Leegstand leidt tot verloedering en een
verslechtering van de leefbaarheid.
Nieuwe ontwikkelingen moeten de huidige structuur versterken en nieuwe ontwikkelingen
die uitbreiding van het ruimtegebruik vergen zijn alleen mogelijk als de ontwikkeling niet op
een bestaande locatie mogelijk is.
Clustering van detailhandel en voorzieningen is een leidend principe.
Beoordeling van plannen voor nieuwe detailhandelontwikkelingen vindt plaats zowel
volgens kwantitatieve als kwalitatieve (ruimtelijk-economische) criteria.
Het regionale detailhandelsbeleid valt binnen het kader dat is vastgesteld in het provinciale
detailhandelsbeleid in 2009.
Gemeentelijk
Het vigerende detailhandelsbeleid dateert uit 1996 en is sindsdien bekrachtigd in onder
meer de Structuurvisie Diemen 2011. Het uitgangspunt in de nota van 1996 (“Diemen en
detail”) was dat de plaatselijke detailhandel er op gericht moest zijn dat de mensen die in
Diemen wonen en/of werken goed bediend worden; een bovenlokale functie werd/wordt
niet nagestreefd. Een betere afstemming van de diverse winkelcentra op hun specifieke
functie werd nodig geacht om een kwalitatieve verbetering van het winkelaanbod te
bewerkstelligen. In het beleid wordt onderscheid gemaakt tussen het te herontwikkelen
hoofdwinkelcentrum Diemerplein (inmiddels gerealiseerd) en de wijkwinkelcentra
(Kruidenhof en Diemen-Noord). De Arent Krijtsstraat heeft in het gemeentelijk beleid de
status van nevencentrum, en is geen onderdeel meer van de hoofdstructuur. Wel wordt
behoud van de publieksfunctie van de straat, met een toenemende menging van detailhandel
met overige consumentverzorgende functies, belangrijk geacht.
In de Nota Straathandel (2007) zijn beleidsregels vastgelegd voor het innemen van
standplaatsen en venten in de gemeente Diemen. Het uitoefenen van straathandel valt onder
de regelgeving van de gemeentelijke Algemene Plaatselijke Verordening. De gemeente
Diemen heeft ervoor gekozen om een aantal regels vast te stellen. Het gaat hierbij niet om
wat de onmogelijkheden zijn, maar wat de gemeente voor kansen aan straathandelaren kan
bieden, echter wel onder bepaalde voorwaarden (en beperkingen). De gemeente is van
16
Bron: Stadsregio Amsterdam (2011) Detailhandelsbeleid stadsregio Amsterdam
pagina 32
mening dat standplaatsen een positieve dimensie toe kunnen voegen aan bepaalde locaties,
bijvoorbeeld door:
‐
Vergroting van de levendigheid (en het gevoel van sociale veiligheid) van een bepaalde
locatie, zoals bijvoorbeeld de omgeving van stations: meer mensen op straat;
‐
Het vergroten van de aantrekkingskracht van winkelcentra;
‐
Toevoeging van een voorziening die in het betreffende gebied beperkt voorhanden is;
‐
Toevoeging van de variëteit aan producten die lokaal worden aangeboden;
‐
Inspelen op specifieke perioden.
3.3
Conclusie
De fysieke detailhandel staat onder druk en blijft voorlopig onder druk staan, zo is de
algemene verwachting. Bestedingen in met name de non-food sector zullen niet terug keren
naar het niveau van vóór de economische recessie. Binnen die bestedingen neemt fysieke
detailhandel tevens een steeds minder prominente plek in. Het aandeel online zal blijven
groeien. Veel retailers en ontwikkelaars zijn terughoudend ten aanzien van nieuwe fysieke
ontwikkelingen, maar zijn vooral bezig zich aan te passen aan “het nieuwe normaal”, een
realiteit waarin cross-channeling zijn beslag krijgt. Het samenspel van de genoemde,
ingrijpende veranderingen leidt tot een structureel lagere behoefte aan fysieke winkels. Ook
leidt het tot veranderingen in de aard van de winkels. Nieuwe concepten zoals afhaalpunten
en pick-up points, al dan niet geïntegreerd in bestaande winkels, komen op. De structurele
veranderingen hebben gevolgen voor alle typen winkelgebieden, van de buurtcentra tot de
grootste binnensteden, en van de grootschalige concentraties (woonboulevards) tot de
stadsdeelcentra.
Voor een plaats als Diemen, die zich bevindt in een uitermate sterk krachtenveld, geldt dat
gelet op deze ontwikkelingen de focus primair op de eigen inwoners gericht moet zijn. Het
primaire doel is de eigen consument optimaal te binden aan het winkelaanbod in de
gemeente. Dit kan door ontwikkelingen zoveel mogelijk te clusteren in bestaande
concentraties en daarbinnen op een slimme manier online en offline te integreren.
pagina 33
4
Confrontatie vraag-aanbod; ontwikkelingsmogelijkheden
Dit hoofdstuk geeft aan de hand van diverse analysemethoden inzicht in de mate waarin het
huidige detailhandelsaanbod in Diemen aansluit op de behoeften van de inwoners. Allereerst
is door middel van een benchmark het winkelaanbod en de winkelstructuur in Diemen
vergeleken met woonplaatsen in een vergelijkbare setting (paragraaf 4.1). Dit geeft een
eerste indruk van de ontwikkelingsmogelijkheden. Vervolgens is het economische
functioneren van de dagelijkse en niet-dagelijkse sector in Diemen beoordeeld met behulp
van een distributieplanologische berekening (paragraaf 4.2). Bij deze berekening maken wij
gebruik van recent gemeten koopstromen (vierde kwartaal 2013) en van de resultaten van
het Randstedelijke Koopstromenonderzoek 2011 (KSO 2011).
4.1
•
•
•
•
Benchmark
Diemen kent een unieke ligging. Het ligt ingeklemd tussen Amsterdam Zuidoost, IJburg en
Oost/Watergraafsmeer en samen vormt dit één stedelijk gebied. We kunnen Diemen typeren
als een stedelijk dorp onder de rook van Amsterdam. Inwoners van Diemen hebben buiten
de eigen woonplaats een zeer groot aanbod aan alternatieve winkelgebieden. Daarom is in
de benchmarkanalyse een vergelijking getrokken tussen Diemen en woonplaatsen die in een
vergelijkbare setting zijn gesitueerd: plaatsen met 20.000 tot 30.000 inwoners die zeer dicht
tegen een stad van grotere orde aanliggen en waarvan het kernwinkelgebied geen directe
functie vervult voor de nabijgelegen grote stad. 17
Algemeen
De belangrijkste conclusies uit deze benchmark 18:
Diemen beschikt over relatief veel winkelgebieden. Dit is inherent aan de
stedenbouwkundige structuur van Diemen.
Daarnaast blijkt dat Diemen over relatief weinig winkelmeters per 1.000 inwoners beschikt:
931 m2 wvo versus 1.358 m2 wvo in de benchmarkplaatsen. Ook als de volumineuze
branches (tuincentra, bouwmarkten en woonwinkels) buiten beschouwing blijven is sprake
van een benedengemiddeld aanbod: 572 m2 wvo per 1.000 inwoners in Diemen, versus 781
m2 wvo in de benchmarkplaatsen.
Het dagelijkse aanbod in Diemen ligt qua metrage op gelijke hoogte met de
benchmarkplaatsen.
Branches die in aanbod achterblijven zijn met name Kleding & Mode, Huishoudelijke & Luxe
artikelen, Sport & Spel, Auto & Fiets en Schoenen & Lederwaren.
Diemerplein
In eenzelfde analyse is winkelcentrum Diemerplein vergeleken met alle kernverzorgende
centra in Nederland 19, met een in gebruik zijnde winkelomvang tussen 7.500 en 12.500 m2
wvo (Ter vergelijking: dit aanbod meet in Diemerplein 8.821 m2 wvo).
Benchmarkplaatsen zijn: Geldrop, Goirle, Heemstede, Krimpen aan den IJssel, Leiderdorp, Nieuwerkerk aan den IJssel, Nuenen,
Oegstgeest en Voorschoten.
18 Voor een nader inzicht zie bijlage 2
19 Nederland telt 123 kernverzorgende winkelcentra met een omvang tussen 7.500 en 12.500 m2 wvo.
17
pagina 34
•
•
•
De benchmarkwinkelcentra zijn gemiddeld niet meer dan een fractie kleiner dan
Diemerplein: 8.689 m2 wvo versus 8.821 m2 wvo.
Ten opzichte van de benchmarkcentra blijkt de Dagelijkse sector (in wvo) zeer goed
vertegenwoordigd in Diemerplein. Dat ligt voor een groot deel aan de aanwezigheid van
AHXL, maar ook het aanbod aan versspeciaalzaken is ruimer in Diemerplein. Hetzelfde geldt
voor Persoonlijke Verzorging.
Vanwege de dominantie van de Dagelijkse sector blijven andere branches in Diemerplein al
snel, in relatief opzicht, achter. In absolute zin blijkt vooral het aanbod In/om het Huis
beperkt: de branche Auto & Fiets ontbreekt volledig, terwijl het Wonen-aanbod in
vergelijking met de benchmarkcentra klein is. In Mode & Luxe blijft de branche
Huishoudelijke & Luxe artikelen achter en (in mindere mate) Kleding & Mode, Schoenen &
Lederwaren en Antiek & Kunst.
Supermarkten
•
•
•
•
•
Tot slot is het supermarktaanbod in Diemen vergeleken met alle woonplaatsen 20 in
Nederland met 20.000 tot 30.000 inwoners. Diemen beschikt over circa 231 m2 wvo aan
supermarktmeters per 1.000 inwoners. In de benchmarkplaatsen ligt dit een fractie hoger:
262 m2 wvo. Het verschil is klein, maar desondanks wijkt het supermarktaanbod in Diemen
sterk af van andere woonplaatsen van vergelijkbare omvang:
Diemen is afgezien van het aangrenzende Muiden (Maxis) de enige woonplaats in Nederland
kleiner dan 30.000 inwoners waar een AHXL is gevestigd. Met 3.100 m2 wvo claimt deze
supermarkt meer dan de helft (53%) van de supermarktmeters in de gemeente. Mede
hierdoor ligt de supermarktdichtheid (231 m2 wvo per 1.000 inwoners) nog relatief dicht bij
het gemiddelde (262 m2 wvo).
Diemen telt vier supermarkten van de landelijke of regionale formules. Naast AHXL zijn dat
Jumbo Kruidenhof (945 m2 wvo), Jumbo Gruttoplein (880 m2 wvo) en Albert Heijn
Bergwijkpark (400 m2 wvo). De benchmarkplaatsen beschikken gemiddeld over zes
supermarkten van de regionale of landelijke formules.
In het verlengde hiervan valt op dat het supermarktaanbod in Diemen slechts twee formules
kent, Albert Heijn en Jumbo. Zij zijn tevens de twee marktleiders in de supermarktbranche.
In vergelijking met de benchmarkplaatsen valt in Diemen het ontbreken van het
harddiscount segment op. Aldi en Lidl, die traditioneel tot dit segment worden gerekend,
beschikken samen over gemiddeld 1,4 supermarkten in de benchmarkplaatsen, maar zijn in
Diemen niet gevestigd. Wel is er een kleine biologische supermarkt (Puur) in de Arent
Krijtsstraat.
Ook blijken de supermarkten in de benchmarkplaatsen gemiddeld genomen groter te zijn
dan in Diemen. In Diemen beschikken de beide Jumbo’s over circa 900 tot 1.000 m2 wvo,
terwijl winkels van deze formule in de benchmarkplaatsen gemiddeld 1.315 m2 wvo meten.
Naar moderne maatstaven zijn de beide Jumbo’s beperkt in omvang.
20
Dit betreffen 60 woonplaatse, verspreid door heel Nederland
pagina 35
Figuur 14 Segmentering supermarkten volgens GfK
Bron: GfK, zomerrapport 2012
NB: Bovenstaande segmentering van supermarkten is gebaseerd op klantenbeoordeling. Het geeft daarmee de beleving van de klant
aan, en biedt geen objectieve afspiegeling van de werkelijkheid
4.2
1.
2.
3.
Distributieve berekening
Aan de hand van een distributieplanologische berekening is een inschatting gemaakt van de
ontwikkelingsmogelijkheden van de detailhandel in Diemen. De benchmark gaf aan hoe het
winkelaanbod in Diemen zich qua omvang verhoudt tot woonplaatsen in vergelijkbare
setting. Het relatief lage aanbod in een aantal branches suggereert dat uitbreiding van het
winkelaanbod mogelijk is. Om dit te toetsen is een distributieve berekening opgesteld.
Hierbij is onderscheid gemaakt tussen dagelijkse detailhandel, reguliere niet-dagelijkse
detailhandel en volumineuze detailhandel. In bijlage 3 zijn de onderliggende berekeningen
gepresenteerd. Hieronder beperken we ons tot de belangrijkste uitkomsten. Daarbij is naast
de huidige situatie onderscheid gemaakt in een drietal toekomstscenario’s:
De verwachte bevolkingsgroei volgens CBS, naar 27.750 in 2025;
Een relatief beperkte aanvullende bevolkingsgroei als gevolg van de ontwikkeling van
Bergwijkpark, naar 31.000 in 2025;
Een ambitieuze aanvullende bevolkingsgroei als gevolg van de ontwikkeling van
Bergwijkpark, naar 34.000 in 2025.
Nuances
Bij het interpreteren van distributieve berekeningen is het van belang enkele relevante
nuances te plaatsen, die de resultaten neerwaarts beïnvloeden:
pagina 36
•
•
Een distributieve berekening is gebaseerd op landelijke kengetallen. Daarbij is berekend hoe
de vloerproductiviteit van dagelijkse en niet-dagelijkse winkels in Diemen zich verhouden
tot landelijke gemiddelden. Die landelijk gemiddelde vloerproductiviteiten omvatten echter
zowel goed als matig functionerende winkels en houden geen rekening met (grote) regionale
verschillen in huisvestingslasten. Voor een goed functionerende winkel in de regio
Amsterdam mag verondersteld worden dat deze een vloerproductiviteit nodig heeft die
hoger is dan het landelijke gemiddelde.
Een distributieve berekening houdt eveneens geen rekening met leegstand (in Diemen staat
momenteel circa 2.200 m2 wvo aan potentiële winkelruimte leeg, waarvan circa 1.700 m2
wvo in het Diemerplein) en bestemmingsplanreserveringen (dit zijn winkelmeters die in de
huidige situatie nog niet bestaan, maar wel zijn vastgelegd in het bestemmingsplan,
waardoor realisatie niet kan worden tegengehouden).
De omvang van het neerwaartse effect van deze nuances op de resultaten van de
distributieve berekeningen laat zich moeilijk kwantificeren. Dat een eventuele positieve
ontwikkelingsruimte primair moet worden aangewend om huidige leegstand in
perspectiefrijke winkelgebieden op te vullen spreekt voor zich. Het effect van regionale
verschillen in huisvestingslasten en het buiten beschouwing laten van ondermaats
functionerende winkels is echter lastig in te schatten. In onderstaande resultaten is dan ook
geen rekening gehouden op de hier genoemde nuances, maar zij dienen bij de interpretatie
wel in het achterhoofd te worden gehouden.
Dagelijkse sector
Uit de distributieve berekening blijkt dat er in de huidige situatie, rekenkundig gezien, teveel
dagelijkse winkelmeters zijn om een landelijk gemiddelde vloerproductiviteit te behalen.
Met andere woorden: het dagelijkse aanbod functioneert gemiddeld genomen minder goed
dan landelijk. Naast de eerdergenoemde nuances speelt in de dagelijkse sector de AHXL
tevens een belangrijke rol. In vergelijking met andere AHXL-vestigingen in het land
functioneert deze winkel ondermaats. De supermarkt claimt wel 37% van het totale
dagelijkse aanbod, waardoor sprake is van een negatieve invloed op de uitkomsten van de
distributieve berekening.
In de toekomst is de situatie rooskleuriger. De bevolkingsgroei zorgt voor een verruiming
van het draagvlak. Uitgaande van een relatief voorzichtige prognose (tot 27.750 inwoners in
2025) en gelijkblijvende kooporiëntaties leidt dit tot een beperkte positieve
uitbreidingsruimte. Deze is overigens te klein om een nieuwe supermarkt distributief te
rechtvaardigen. Een verbreding van het dagelijkse aanbod, bijvoorbeeld door op de juiste
plek een extra supermarkt toe te voegen in een segment dat nu nog ontbreekt, zal naar
verwachting leiden tot een hogere koopkrachtbinding.
Naar alle waarschijnlijkheid valt de bevolkingsgroei, als gevolg van de voorspoedige
(her)ontwikkeling van Bergwijkpark-Noord, echter hoger uit. Rekening houdend met een
bevolkingsgroei tot 31.000, dan wel 34.000 in 2025 stijgt de indicatieve uitbreidingsruimte
tot respectievelijk 1.300 m2 wvo en 2.300 m2 wvo. Ook zonder rekening te houden met
gewijzigde koopkrachtoriëntaties is een extra supermarkt in dat geval distributief te
motiveren.
pagina 37
Reguliere niet-dagelijkse sector
Uit de distributieve berekening blijkt dat er in de huidige situatie, rekenkundig gezien, een
potentiële uitbreidingsruimte is van bijna 1.300 m2 wvo ten opzichte van het huidige aanbod.
Wel moet deze ruimte gezien worden in het licht van eerder geplaatste nuances: de huidige
leegstand in Diemen (circa 2.200 m2 wvo) en een hogere benodigde vloerproductiviteit dan
het landelijke gemiddelde.
Dankzij de verwachte bevolkingsgroei stijgt de potentiële uitbreidingsruimte in de reguliere
niet-dagelijkse sector, uitgaande van 27.750 inwoners in 2025, naar circa 1.800 m2 wvo.
Voor de andere twee toekomstscenario’s (31.000 en 34.000 inwoners in 2025) duidt de
distributieve berekening op een indicatieve uitbreidingsruimte van respectievelijke 2.700 m2
wvo en 3.600 m2 wvo. In theorie vergroot dit de kansen om huidige leegstand op te vullen.
Nog steeds gelden de nuances met betrekking tot vloerproductiviteit (functioneren en
huisvestingslasten), leegstand en bestemmingsplanreserveringen.
Volumineuze detailhandel
In de huidige situatie (uitgaande van januari 2014) beschikt de volumineuze sector in
Diemen over een potentiële uitbreidingsruimte van circa 950 m2 wvo. Het huidige aanbod
functioneert dan ook beter dan het landelijke gemiddelde. Gezien de verzorgende functie van
De Sniep komt deze positieve uitkomst niet onverwacht.
Door de verwachte bevolkingsgroei zal de potentiële uitbreidingsruimte in de toekomst
toenemen tot circa 1.600 m2 wvo (bij 27.750 inwoners in 2025), 2.800 m2 wvo (bij 31.000
inwoners) of 3.900 m2 wvo (bij 34.000 inwoners). We moeten overigens vaststellen dat juist
deze sector in generieke zin zwaar te lijden heeft van de crisis op de woningmarkt. Meer
specifiek geldt dat deze sector in Diemen ook last heeft van de ontwikkelingen in de
omgeving, die op de Spaklerweg en (mogelijk) op het Zeeburgereiland voorop. Het verdient
gelet op deze ontwikkelingen aanbeveling terughoudend te zijn met nieuwe PDV-initiatieven,
zeker als ze zich buiten De Sniep aandienen.
4.3
Concluderend
Voor de huidige situatie kunnen we concluderen dat de dagelijkse sector in Diemen
gemiddeld genomen nog niet optimaal functioneert. Een forse groei van het draagvlak, zoals
is voorzien, is nodig om het bestaande aanbod gemiddeld genomen beter te laten
functioneren. Substantiële uitbreiding van het aanbod (bijvoorbeeld in de vorm van een
nieuwe supermarkt) is alleen gerechtvaardigd als de bevolking (onder invloed van de
transformatie van Bergwijkpark-Noord) fors groeit. Versterking van het supermarktaanbod
in de huidige centra (vergroting supermarkten in de boodschappencentra, tweede
supermarkt in het Diemerplein) verdient de voorkeur boven de vestiging van een
supermarkt op een nieuwe locatie.
Voorts kan worden gesteld dat de distributieve mogelijkheden zeker voor de niet-dagelijkse
sector eerder overschat dan onderschat kunnen worden. De generieke, vooral door
technologische veranderingen gedreven ontwikkelingen in de sector volgen elkaar
momenteel zeer snel op. Het verdient aanbeveling initiatieven in deze sector alleen te
honoreren indien ze passend zijn in de huidige ruimtelijke structuur van niet-dagelijkse
verzorging. In praktijk betekent dat het Diemerplein voor de reguliere niet-dagelijkse sector
en PDV-cluster De Sniep voor volumineuze detailhandel.
pagina 38
pagina 39
Bijlage 1: Detailhandelsaanbod in de regio
Tabel 10 Detailhandelsaanbod in de regio
Winkelgebied
Totaal*
Dagelijks
Niet-dagelijks
Leegstand
IJburg
4.503
3.008
1.495
209
Maxis
Duivendrecht
Christiaan Huygensplein
Linnaeusstraat
Amsterdamse Poort
Arena Boulevard/Villa ArenA
Centrum Amsterdam
Oostpoort**
m² wvo
m² wvo
12.927
5.255
1.150
1.150
4.764
3.146
6.026
2.701
27.590
8.963
69.210
252.227
Circa 18.000 bvo
Bron: Locatus retailverkenner, 2013
*Exclusief leegstand
**opening eind maart 2014
pagina 40
157
40.872
?
m² wvo
7.672
0
1.618
3.122
18.627
69.053
211.355
?
m2 wvo
2.541
468
223
220
2.221
10.854
10.467
nvt
Bijlage 2: Benchmark winkeldichtheden
Tabel 11 Winkeldichtheid per branche in benchmarkplaatsen* en Diemen (in aantal m2 wvo per 1.000
inwoners)
Groep
Branche
Mode & Luxe
Warenhuis
Dagelijks
Levensmiddelen
In/om het Huis
Overig
Diemen
23
16
298
Persoonlijke Verzorging
52
Kleding & Mode
136
Schoenen & Lederwaren
Juwelier & Optiek
Vrije Tijd
Benchmark
Huishoudelijke- & Luxe Artikelen
Antiek & Kunst
Sport & Spel
Hobby
32
16
47
13
35
12
Media
19
291
47
68
11
22
18
-
12
3
11
Plant & Dier
166
Doe-het-zelf
129
157
1.358
931
Bruin & Witgoed
23
Auto & Fiets
36
Wonen
282
Detailhandel Overig
39
Totaal
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2013, bewerking Bureau Stedelijke Planning
15
11
15
187
48
* Benchmarkplaatsen zijn: Geldrop, Goirle, Heemstede, Krimpen aan den IJssel, Leiderdorp, Nieuwerkerk aan den IJssel, Nuenen,
Oegstgeest en Voorschoten.
pagina 41
Tabel 12 Winkeldichtheid per branche in benchmarkwinkelgebieden* en Diemerplein
(in absolute en relatieve aantal m2 wvo)
Groep
Dagelijks
Mode & Luxe
Branche
Benchmark
Abs.
Levensmiddelen
Persoonlijke Verzorging
In/om het Huis
verig
1.544
582
332
Kleding & Mode
Schoenen & Lederwaren
Juwelier & Optiek
Vrije Tijd
28%
482
Warenhuis
307
171
Huishoudelijke- & Luxe Artikelen
Antiek & Kunst
56
Sport & Spel
253
Hobby
82
Media
198
Plant & Dier
359
Bruin & Witgoed
218
Auto & Fiets
207
Doe-het-zelf
261
Wonen
971
Detailhandel Overig
194
Totaal
%
2.471
8.689
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2013, bewerking Bureau Stedelijke Planning
Diemen
Abs.
%
3.692
42%
18%
1.480
17%
7%
455
6%
4%
4%
2%
1%
3%
1%
2%
4%
3%
2%
3%
11%
2%
100%
852
410
264
370
-
305
70
285
200
233
-
145
60
-
8.821
10%
5%
3%
4%
5%
0%
3%
1%
3%
2%
3%
0%
2%
1%
0%
100%
* De benchmarkwinkelgebieden omvatten alle kernverzorgende winkelcentra met een omvang tussen 7.500 en 12.500 m2 wvo
pagina 42
Bijlage 3: Distributieve berekening
De distributieve berekening is een veelgebruikt instrument om het huidige functioneren en
de indicatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel in een bepaald gebied vast te
stellen. Dit geschiedt op basis van zowel landelijke als lokale kengetallen.
•
•
•
•
•
•
•
Uitgangspunten
De distributieve berekeningen zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
Een primair draagvlak van 25.935 inwoners, zijnde het huidige inwoneraantal van de
gemeente Diemen (Bron: CBS). Voor het toekomstige draagvlak (2025) is uitgegaan van een
drietal scenario’s: 27.750, 31.000 en 34.000 (zie hieronder).
Een gemiddeld bestedingsbedrag in de dagelijkse sector van € 2.340,- per inwoner per jaar,
excl. BTW 21 (HBD). Een vermenigvuldiging van het inwoneraantal met het gemiddelde
bestedingsbedrag leidt tot het bestedingspotentieel. Dit potentieel is gecorrigeerd voor het
inkomensniveau in Diemen, waarbij een elasticiteit is gehanteerd van 25%. Oftewel: het
inkomen in Diemen ligt 4% boven het landelijke gemiddelde, waardoor het
bestedingspotentieel met 1% is opgehoogd.
In de reguliere en volumineuze niet-dagelijkse sector is een gemiddeld bestedingsbedrag
gehanteerd van respectievelijk € 2.020,- en € 600,- per inwoner per jaar, excl. BTW (HBD).
Ook hier leidt een vermenigvuldiging van het inwoneraantal met het gemiddelde
bestedingsbedrag tot het bestedingspotentieel. Vervolgens is een inkomenselasticiteit is
gehanteerd van 50%. Oftewel: het inkomen in Diemen ligt 4% boven het landelijke
gemiddelde, waardoor het bestedingspotentieel met 2% is opgehoogd.
Een koopkrachtbinding in de dagelijkse sector van 78%, gebaseerd op het recent
uitgevoerde koopstromenonderzoek van Strabo en een koopkrachttoevloeiing van 20%,
gebaseerd op omzetherkomstgegevens van Albert Heijn en een vergelijking met andere
woonplaatsen van vergelijkbare omvang.
Voor de reguliere niet-dagelijkse detailhandel is een koopkrachtbinding gehanteerd van 27%
en een koopkrachttoevloeiing van 25%, gebaseerd op het recent uitgevoerde
koopstromenonderzoek (zie paragraaf 2.1). Voor de Volumineuze detailhandel is met een
koopkrachtbinding van 38% en een koopkrachttoevloeiing van 50% aansluiting gezocht bij
het Koopstromenonderzoek Randstad 2011. Ten tijden van dat onderzoek was het
winkelaanbod nagenoeg gelijk aan het aanbod op 1 januari 2014, waardoor de toen gemeten
koopstromen naar alle waarschijnlijkheid een goede basis vormen voor de huidige situatie;
Een gemiddelde benodigde vloerproductiviteit van € 7.310,- per m2 wvo per jaar, excl. BTW
in de dagelijkse sector (HBD). In de reguliere niet-dagelijkse sector en de volumineuze
detailhandel ligt deze vloerproductiviteit op respectievelijk € 2.536,- en € 1.266,- per m2 wvo
per jaar, excl. BTW (HBD, bewerking Bureau Stedelijke Planning).
Een gevestigd aanbod van 8.416 m2 wvo in de dagelijkse sector. In de reguliere nietdagelijkse sector bedraagt het gevestigde aanbod 6.214 m2 wvo. Dit betreft het volledige
niet-dagelijkse winkelaanbod in Diemen, exclusief de branches Wonen en Doe-het-zelf. In de
volumineuze sector gaan we uit van een gevestigd aanbod van 8.579 m2 wvo in de
volumineuze sector (Locatus Verkooppunt Verkenner).
21
Ook alle overige economische (ken)getallen in dit rapport zijn exclusief BTW.
pagina 43
Belangrijke nuanceringen
•
•
•
•
Het berekenen van indicatieve uitbreidingsruimte geeft al aan dat de resultaten niet te
letterlijk dienen te worden genomen. De berekeningen geven een indicatie hoe het
winkelaanbod in de gemeente Diemen in de huidige en toekomstige situatie functioneert.
Indien dat functioneren boven het landelijke gemiddelde ligt, is er rekenkundig sprake van
uitbreidingsruimte. Dat wil echter niet zeggen dat die ruimte ook benut moet worden. Het
toevoegen van extra winkelmeters zal vrijwel altijd gevolgen hebben voor reeds gevestigde
winkels. Bij een distributieve berekening moeten daarnaast nog enkele andere belangrijke
nuances worden geplaatst, waardoor de resultaten van de berekening gecorrigeerd dienen te
worden:
Eén van de belangrijke parameters in een distributieve berekening is de benodigde
gemiddelde vloerproductiviteit. Dit is de omzet in € per m2 wvo die een winkel in Nederland
gemiddeld genereert. In de dagelijkse sector bedraagt dit bijvoorbeeld € 7.310,- per m2 wvo.
Deze gemiddelde vloerproductiviteit omvat zowel goed als matig of zelfs slecht
functionerende winkels en houdt geen rekening met (grote) regionale verschillen in
huisvestingslasten. Met andere woorden: de gemiddelde vloerproductiviteit van goed
functionerende winkels ligt naar alle waarschijnlijkheid hoger dan € 7.310,- per m2 wvo. En
winkels die gevestigd zijn op relatief populaire en/of dure locaties zullen een hogere
vloerproductiviteit moeten genereren, om de hogere huisvestingslasten te bekostigen. Voor
een goed functionerende dagelijkse winkel in de regio Amsterdam mag verondersteld
worden dat deze een vloerproductiviteit nodig heeft van meer dan de gehanteerde € 7.310,-.
Het verhogen van de vloerproductiviteit in de berekening resulteert in een lagere indicatieve
uitbreidingsruimte.
De distributieve berekening houdt geen rekening met leegstand. In Diemen staat (uitgaande
van januari 2014) circa 2.200 m2 wvo aan potentiële winkelruimte leeg. Dit betreft
hoofdzakelijk leegstand in het Diemerplein (circa 1.700 m2 wvo). De eventuele indicatieve
uitbreidingsruimte zal, mits wenselijk, primair moeten worden aangewend om bestaande
leegstand op te vullen. Met andere woorden: een indicatieve uitbreidingsruimte van 1.700
m2 wvo in de reguliere niet-dagelijkse sector, in combinatie met een leegstand in het
Diemerplein van 1.700 m2 wvo, betekent dat de huidige kooporiëntatie het theoretisch
mogelijk maakt om de leegstand op te vullen met winkels in die sector. De toevoeging van
volledig nieuwe winkelmeters is dan niet distributief te verantwoorden.
Ook de huidige planvoorraad, inclusief eventuele bestemmingsplanreserveringen, blijven in
de berekening buiten beschouwing. Dit betreffen winkelmeters die in de huidige situatie nog
niet bestaan, maar wel zijn vastgelegd in het bestemmingsplan, waardoor realisatie niet kan
worden tegengehouden.
Eveneens een belangrijke nuancering is de ontwikkeling van internet als aankoopkanaal.
Waar 10 jaar geleden nog geen 1% van alle detailhandelsbestedingen online geschiedde,
steeg dit aandeel tot 10% in 2011. Experts verwachten dat het belang van internet als
aankoopkanaal zal blijven groeien, en dat dit een negatief effect heeft op de vraag naar
fysieke winkelmeters. Tot op heden speelde internet met name een rol in enkele specifieke
niet-dagelijkse branches, zoals elektronica en media (boeken, films en muziek). Inmiddels
neemt ook de verkoop via internet van bijvoorbeeld kleding en woonartikelen een hoge
vlucht. De verwachting is dat ook de dagelijkse boodschappen in toenemende mate online
geschieden.
Al deze nuanceringen hebben een neerwaarts effect op de indicatieve uitbreidingsruimte.
Omdat de omvang van dit effect zich moeilijk laat inschatten, hebben we geen feitelijke
correctie toegepast op de resultaten van de distributieve berekeningen. Wel zijn de gevolgen
pagina 44
1.
2.
3.
4.
van deze nuances in de hierna volgende alinea’s kwalitatief verwoord. Daarbij is de volgende
gedachtegang leidend:
Bijstellen indicatieve uitbreidingsruimte als gevolg van internet;
Bijstellen indicatieve uitbreidingsruimte als gevolg van benodigde vloerproductiviteit voor
een gezond opererende winkel en regionale verschillen in huurlasten.
Restant indicatieve uitbreidingsruimte confronteren met leegstand.
Restant indicatieve uitbreidingsruimte confronteren met planologische reserveringen.
Is er na deze correcties nog steeds sprake van indicatieve marktruimte? Dan functioneert het
huidige aanbod bovengemiddeld goed en kan eventueel gedacht worden aan uitbreiding van
het winkelareaal. Dit is echter geen vereiste!
Scenario’s
1.
2.
3.
In de huidige situatie telt Diemen een kleine 26.000 inwoners. Met de lopende
ontwikkelingen op Plantage De Sniep en Campus Diemen-Zuid zal dit aantal groeien tot circa
27.750 in 2025. Daarnaast is de grootschalige transformatie van Bergwijkpark-Noord
actueel. Dit behelst de bouw van minimaal 3.000 woningen, met een verwachte gemiddelde
huishoudengrootte van 1,8. Dit leidt tot een forse potentiële doorgroei van het
bevolkingsdraagvlak. De gemeente hanteert een laag en een hoog groeiscenario richting
2025, met respectievelijk 31.000 en 34.000 inwoners. Derhalve is naast de huidige situatie in
de distributieve berekening een drietal groeiscenario’s onderzocht:
De verwachte bevolkingsgroei volgens CBS, naar 27.750 in 2025;
Een relatief beperkte aanvullende bevolkingsgroei als gevolg van de ontwikkeling van
Bergwijkpark, naar 31.000 in 2025;
Een ambitieuze aanvullende bevolkingsgroei als gevolg van de ontwikkeling van
Bergwijkpark, naar 34.000 in 2025.
Dagelijkse sector
Tot de dagelijkse sector rekenen we de branches levensmiddelen (waaronder supermarkten
en versspeciaalzaken) en persoonlijke verzorging (waaronder drogisterijen, parfumeries en
apotheken).
Tabel 13 Distributieve berekening dagelijkse sector Diemen
Huidige
Inwoners
Bestedingspotentieel in € mln.
Bestedingspotentieel incl. ink. correctie
Koopkrachtbinding
Gebonden bestedingen in € mln.
Koopkrachttoevloeiing
Omzet door toevloeiing in € mln.
Totale bestedingen in € mln.
Gemiddelde vloerprod. in € per m2 wvo
Gerealiseerde vloerprod. in
Haalbaar aanbod in m2 wvo
Gevestigd aanbod in
m2
m2
wvo
situatie
1
2
3
€ 61
€ 65
€ 73
€ 80
25.935
Bestedingen per hoofd
wvo
Scenario
€ 2.340
€ 61
78%
€ 48
20%
€ 12,0
€ 60
€ 7.310
€ 7.101
8.175
8.416
pagina 45
27.750
€ 2.340
€ 66
78%
€ 51
20%
€ 12,8
€ 64
€ 7.310
€ 7.598
8.748
8.416
31.000
€ 2.340
€ 73
78%
€ 57
20%
€ 14,3
€ 71
€ 7.310
€ 8.488
9.772
8.416
34.000
€ 2.340
€ 80
78%
€ 63
20%
€ 15,7
€ 78
€ 7.310
€ 9.309
10.718
8.416
Huidige
situatie
Uitbreidingsruimte in m2 wvo
-241
1
332
Scenario
2
1.356
3
2.302
Uit de distributieve berekening blijkt dat er in de huidige situatie, rekenkundig gezien, teveel
dagelijkse winkelmeters zijn om een landelijk gemiddelde vloerproductiviteit te behalen.
Van belang is echter wel dat het bekend is dat de AHXL, in vergelijking met andere AHXLvestigingen in het land, ondermaats functioneert. Deze supermarkt claimt 37% van het totale
dagelijkse aanbod, waardoor de negatieve invloed op de uitkomsten van het DPO groot is.
•
•
In de toekomst lijkt de situatie rooskleuriger. De bevolkingsgroei zorgt voor een verruiming
van het draagvlak.
Een bevolkingsgroei tot 27.750 inwoners in 2025 leidt, bij gelijkblijvende koopstromen (in
%), tot een beperkte positieve uitbreidingsruimte van circa 330 m2 wvo. Een verbreding van
het dagelijkse aanbod, bijvoorbeeld door toevoeging van een extra supermarkt in een
segment dat nu nog ontbreekt, zal leiden tot verschuivingen in de koopstromen. Indien
keuzemogelijkheden voor de inwoners van Diemen binnen de eigen woonplaats toenemen,
zullen zij minder snel geneigd zijn om voor boodschappen uit te wijken naar alternatieve
winkelgebieden in de omgeving, en stijgt de koopkrachtbinding.
In de scenario’s 2 (groei naar 31.000 inwoners in 2025) en 3 (34.000 inwoners) is sprake
van een indicatieve uitbreidingsruimte van respectievelijk circa 1.350 m2 wvo en 2.300 m2
wvo. De sterkere toename van het bevolkingsdraagvlak leidt in de distributieve berekening
automatisch tot een grotere indicatieve uitbreidingsruimte.
Reguliere niet-dagelijkse detailhandel
Onder reguliere niet-dagelijkse detailhandel scharen we winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd
en Elektronica. Dit omvat een veelheid aan branches, namelijk warenhuizen, kleding & mode,
schoenen & lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst,
sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed.
Tabel 14 Distributieve berekening reguliere niet-dagelijkse sector Diemen
Huidige
Inwoners
Bestedingspotentieel in € mln.
Bestedingspotentieel incl. ink. correctie
Koopkrachtbinding
Gebonden bestedingen in € mln.
Koopkrachttoevloeiing
Omzet door toevloeiing in € mln.
Totale bestedingen in € mln.
Gemiddelde vloerprod. in € per
Haalbaar aanbod in
wvo
Gevestigd aanbod in m2 wvo
Uitbreidingsruimte in m2 wvo
2
3
€ 52
€ 56
€ 63
€ 69
m2
€ 2.020
€ 53
27%
€ 14
25%
wvo
Gerealiseerde vloerprod. in m2 wvo
m2
1
25.935
Bestedingen per hoofd
Scenario’s
situatie
€ 4,8
€ 19
€ 2.563
€ 3.096
7.506
6.214
1.292
pagina 46
27.750
€ 2.020
€ 57
27%
€ 15
25%
€ 5,1
€ 21
€ 2.563
€ 3.312
8.031
6.214
1.817
31.000
€ 2.020
€ 64
27%
€ 17
25%
€ 5,7
€ 23
€ 2.563
€ 3.700
8.972
6.214
2.758
34.000
€ 2.020
€ 70
27%
€ 19
25%
€ 6,3
€ 25
€ 2.563
€ 4.058
9.840
6.214
3.626
•
•
Uit de distributieve berekening blijkt dat er in de huidige situatie, rekenkundig gezien, een
indicatieve uitbreidingsruimte is van bijna 1.300 m2 wvo ten opzichte van het huidige
aanbod.
Met een bevolkingsgroei tot 27.750 in 2025 stijgt de indicatieve uitbreidingsruimte in de
reguliere niet-dagelijkse sector naar een circa 1.800 m2 wvo. Ook hier gelden de nuances met
betrekking tot vloerproductiviteit (functioneren en huisvestingslasten), leegstand en
bestemmingsplanreserveringen. En ook hier geldt dat, net als in de dagelijkse sector, een
verbreding van het aanbod zal leiden tot veranderingen in de kooporiëntatie.
In de scenario’s 2 (groei naar 31.000 inwoners in 2025) en 3 (34.000 inwoners) is sprake
van een indicatieve uitbreidingsruimte van respectievelijk circa 2.700 m2 wvo en 3.600 m2
wvo in de reguliere niet-dagelijkse sector.
Volumineuze detailhandel
Onder volumineuze detailhandel verstaan we de branches Wonen en Doe-het-zelf 22. In
Diemen zijn deze branches hoofdzakelijk gevestigd op De Sniep, met daarnaast enkele
(relatief kleinschalige) winkels in de reguliere winkelgebieden. Voor de Volumineuze sector
is de berekening gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
Tabel 15 Distributieve berekening volumineuze detailhandel Diemen
Huidige
Inwoners
Bestedingspotentieel in € mln.
Bestedingspotentieel incl. ink. correctie
Koopkrachtbinding
Gebonden bestedingen in € mln.
Koopkrachttoevloeiing
Omzet door toevloeiing in € mln.
Totale bestedingen in € mln.
Gemiddelde vloerprod. in € per m2 wvo
Gerealiseerde vloerprod. in
Haalbaar aanbod in m2 wvo
Gevestigd aanbod in
Uitbreidingsruimte
•
•
m2
m2
wvo
in m2
wvo
situatie
1
2
3
€ 16
€ 17
€ 19
€ 20
25.935
Bestedingen per hoofd
wvo
Scenario’s
€ 600
€ 16
38%
€6
50%
€6
€ 12
€ 1.266
€ 1.406
9.528
8.579
949
27.750
€ 600
€ 17
38%
€6
50%
€6
€ 13
€ 1.266
€ 1.504
10.195
8.579
1.616
31.000
€ 600
€ 19
38%
€7
50%
€7
€ 14
€ 1.266
€ 1.681
11.389
8.579
2.810
34.000
€ 600
€ 21
38%
€8
50%
€8
€ 16
€ 1.266
€ 1.843
12.491
8.579
3.912
In de huidige situatie beschikt de volumineuze sector in Diemen over een indicatieve
uitbreidingsruimte van circa 950 m2 wvo.
Door de verwachte bevolkingsgroei zal de indicatieve uitbreidingsruimte in de toekomst
toenemen. Dit zal hoofdzakelijk leiden tot een beter functioneren van het huidige aanbod,
aangezien fysieke ruimte voor uitbreiding op De Sniep beperkt is. Desalniettemin leidt een
bevolkingsgroei tot 27.750 inwoners tot een uitbreidingsruimte van circa 1.600 m2 wvo.
In de scenario’s 2 (groei naar 31.000 inwoners in 2025) en 3 (34.000 inwoners) is sprake
van een indicatieve uitbreidingsruimte van respectievelijk circa 2.800 m2 wvo en 3.900 m2
wvo in de volumineuze sector.
Ook tuincentra worden onder volumineuze detailhandel geschaard. Deze zijn echter niet in Diemen gevestigd en blijven daarom
buiten beschouwing.
22
pagina 47
Bijlage 4: Begrippenlijst
AANBOD
Bedrijfsvloeroppervlak
Het bedrijfsvloeroppervlak (BVO) is de totale vloeroppervlakte
Dagelijkse sector
Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit
(BVO)
Leegstand
van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van
de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.
betreffen onder meer supermarkten, versspeciaal-zaken,
drogisterijen, parfumeries en apotheken.
Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming,
zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand
kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een
andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht,
horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het
Reguliere niet-dagelijkse sector
pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd
worden.
Winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica. Dit betreffen
de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen &
lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek,
antiek & kunst, sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed.
Verhuurbaar vloeroppervlak
(VVO)
Volumineuze detailhandel
Deze branches treffen we gewoonlijk aan in de centrale en
ondersteunende winkelgebieden.
Het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) is de gebruiksruimte
van een commercieel vastgoedobject. Het gaat om de ruimte die
daadwerkelijk verhuurbaar is. Hieronder vallen dus niet de
scheidingsmuren, trappen, technische installaties, etc.
Detailhandel in branches die volumineuze goederen verkopen.
In dit onderzoek noemen we dit ook wel niet-reguliere niet-
dagelijkse detailhandel. Het zijn de Locatus branches Doe-het-
zelf en Wonen. De branche Plant & Dier (waaronder tuincentra)
is buiten beschouwing gelaten. Dit vanwege het zeer beperkte
Winkelvloeroppervlak
(WVO)
aanbod in Diemen en het ontbreken van betrouwbare
kengetallen ten behoeve van de distributieve berekening.
Het winkelvloeroppervlak betreft het winkeloppervlak wat in
gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft het
voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel,
oftewel het totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel
kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.
pagina 48
AANKOOPPLAATSEN
Afhaalpunt
Het afhalen van online aangekochte goederen op een fysieke
locatie. Dit kan in een bestaande winkel zijn, maar ook als
zelfstandige afhaallocatie binnen een winkelcentrum of
trafficlocatie. Daarnaast zijn er solitaire afhaalpunten buiten
Hoofd- of kernwinkelgebied
Internethandel
Ondersteunende winkelgebieden
PDV-locatie
Winkelgebied, winkelcentrum,
aankoopplaats
winkelgebieden, zoals bijvoorbeeld het pick-up point van Albert
Heijn in Naarden of dat van Superdirect in Eindhoven.
Het belangrijkste (en doorgaans grootste) winkelgebied in een
gemeente of woonplaats, meestal het centrum genoemd. In het
geval van Diemen vervult het Diemerplein de functie van
hoofdwinkelgebied.
De aankoop van goederen via online aankoopkanalen
Winkelgebieden die bestaan naast het hoofdwinkelcentrum van
een woonplaats.
Locatie waar detailhandel is gevestigd buiten de reguliere
winkelcentra in de branches tuincentra, bouwmarkten,
woninginrichting, keukens en sanitair.
Concentratie van winkels die voor de consument
waarneembaar als eenheid te onderscheiden is; synoniem voor
winkelcentrum of aankoopplaats.
pagina 49
KOOPSTROMEN EN
FUNCTIONEREN
Distributieve berekening
Een veelgebruikt rekeninstrument om het huidige functioneren
en eventuele indicatieve uitbreidingsruimte voor detailhandel
in de toekomst te kunnen duiden. In de distributieve
berekening wordt het huidige gevestigde aanbod in een
specifieke branche (bijvoorbeeld dagelijkse detailhandel) in
Diemen vergeleken met het landelijke gemiddelde. Daarbij
wordt de gemiddelde vloerproductivi-teit berekend van het in
Diemen gevestigde aanbod. Het verschil tussen de gerealiseerde
vloerproductiviteit en de landelijke gemiddelde
vloerproductiviteit bepaalt of de desbetreffende branche
boven- of ondergemiddeld functioneert. Het verschil tussen de
gerealiseerde en gemiddelde vloerproductiviteit kan worden
Koopkrachtafvloeiing
Koopkrachtbinding
Koopkrachttoevloeiing
Koopstromen
Vloerproductiviteit
opgevat als indicatieve uitbreidingsruimte, dan wel
overaanbod.
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied (de gemeente
Diemen) hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels
buiten dat gebied.
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied (de gemeente
Diemen) hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat
gebied gevestigd zijn.
Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied (de
gemeente Diemen) bestedingen verrichten bij winkels die in dat
gebied gevestigd zijn.
Koopkrachtbewegingen door binding, afvloeiing en toevloeiing
van koopkracht.
De vloerproductiviteit (omzet (in €) per m2 wvo) is een
veelgebruikt kengetal om het functioneren van een winkel
inzichtelijk te maken.
pagina 50

Overzicht stembureaus in Diemen 1 Gemeentehuis D.J. den

Doelstelling Stichting MaDi

Diemer Tomaat januari 2014

15 april 2014 - Gemeente Diemen

Wat verandert er in Amsterdam en Diemen?

Leefbaar Diemen 2014 AlgemeneBeschouwing

Antwoord - Gemeente Diemen

Aanvraagformulier Stadpas 2015 Met een Stadspas krijgt u korting

Verslag ALV 2013

plattegrond - Gemeente Diemen