WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN Gemeente/ uitvoeringsorganisatie: Datum: Eijsden-Margraten Datum rapport: 15 maart 2014 1. 7 maart 2014 Inleiding Dit rapport van bevindingen is de weergave van ons onderzoek naar de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Bij deze inspectie wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de resultaten van de eigen interne controle (IC). Bij deze inspectie is verder uitgegaan van de informatie die wij al beschikbaar hebben uit de door de gemeente - of de voor de gemeente uitvoerende organisatie - ingevulde voortgangsinventarisaties. Er is tijdens de inspectie de gelegenheid gegeven om deze gegevens te actualiseren en aan te vullen. Bij de beoordeling van alle onderwerpen wordt steeds gerefereerd aan de normen en criteria die zijn vastgelegd in onder andere de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling, in de normatiek die op de site www.waarderingskamer.nl/WOZ-kiosk te raadplegen is en in de daaraan ten grondslag liggende wet- en regelgeving. Versie 14.1 1 ITP EIJSDEN-MARGRATEN 2. 7 MAART 2014 Oordeel uitvoering van de Wet WOZ Op basis van deze inspectie ter plaatse komen wij tot het volgende oordeel: Resultaten inspectie ter plaatse Uitvoering werkzaamheden in het kader van de Wet WOZ OORDEEL Uit ons onderzoek blijkt dat de uitvoering van de Wet WOZ in uw gemeente dringend verbeterd moet worden. Tijdens het onderzoek zijn met uw medewerkers afspraken gemaakt over de noodzakelijke verbeteracties. Wij ontvangen van u graag een plan van aanpak waarin u aangeeft welke maatregelen u gaat nemen om de geconstateerde aandachtspunten voor het verzenden van de beschikkingen naar waardepeildatum 1 januari 2014 gaat oplossen. Wij adviseren u een onderzoek in te stellen of de huidige formatie toereikend is om alle werkzaamheden tijdig en op een juiste wijze uit te voeren. U kunt hiervoor gebruik maken van de bij de Waarderingskamer bekende benchmarkgegevens. Dit hebben ook in ons rapport van 21 september 2012 geadviseerd. Gelet op de geconstateerde aandachtspunten zullen wij voordat de beschikkingen naar waardepeildatum 1 januari 2014 worden verzonden een onderzoek uitvoeren naar de kwaliteit van de taxaties en de onderlinge waardeverhoudingen Wij willen de bevindingen uit dit onderzoek graag bespreken met de verantwoordelijk portefeuillehouder. Wij zullen hiervoor het initiatief nemen. Wij nemen binnenkort contact met u op om een afspraak te maken. Toelichting oordeel Tijdens deze inspectie heeft de Waarderingskamer zich een totaalbeeld gevormd over de uitvoering van de Wet WOZ bij de gemeente of de voor de gemeente uitvoerende organisatie. Tijdens de inspectie komen de diverse aandachtspunten van de uitvoering aan bod. De zwaartepunten bij de inspectie zijn afhankelijk van de periode waarin de inspectie wordt uitgevoerd. Bij een algemene inspectie ter plaatse wordt in ieder geval aandacht besteed aan: bijhouding objectkenmerken woningen en niet-woningen; marktanalyse; modelmatige waardebepaling en kwaliteitscontroles taxaties; verzending beschikkingen; bezwaar en beroep; de functionele afschrijving. 2 ITP EIJSDEN-MARGRATEN 7 MAART 2014 Onderzoeken naar de kwaliteit van de taxaties in het kader van afronden toezicht Naast algemene inspecties ter plaatse voeren wij ook onderzoeken uit naar de kwaliteit van de taxaties. Deze onderzoeken richten zich maar op één aspect van de uitvoering van de Wet WOZ. Het kan dus voorkomen dat wij gemeenten met een slecht oordeel toestemming geven om de beschikkingen te verzenden. Wij hebben in die gevallen in principe wel getoetst of de kwaliteit van de taxaties voldoende is. Oordeelscategorieën Wij hanteren voor ons algemene oordeel een viertal categorieën. De uitvoering verloopt goed; De uitvoering verloopt naar behoren; De uitvoering kan worden verbeterd; De uitvoering moet dringend verbeterd worden. Doordat het algemeen oordeel altijd is gebaseerd op meer informatie, kan het algemeen oordeel afwijken van het oordeel dat gegeven wordt op basis van een individuele inspectie, een voortgangsinventarisatie of een afzonderlijk onderzoek. De bevindingen uit dit onderzoek kunnen afwijken van het algemeen oordeel zoals vermeld op onze site. 3. Managementsamenvatting per onderwerp Hieronder staat vermeld in hoeverre de gemeente of de voor de gemeente uitvoerende organisatie aan onze criteria voldoet. Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2013 Waardevaststelling Dagtekening en percentage nog te verzenden beschikkingen: Gemaakte afspraken / adviezen Voortgang bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL Verzenddatum: 28-2-2014 Voldaan aan criteria Alle beschikkingen zijn verzonden Voldaan aan criteria Geen BEVINDING Aantal ontvangen bezwaarschriften 36 (t/m 6 maart 2014) Aantal objecten onder bezwaar: 39 Percentage bezwaarschriften (aantal ontvangen geschriften / aantal verzonden beschikkingen) 0,4% OORDEEL 3 ITP EIJSDEN-MARGRATEN Voortgang bezwaarafhandeling en beroepen Percentage objecten onder bezwaar (aantal objecten waartegen bezwaar / totaal aantal objecten) 7 MAART 2014 BEVINDING OORDEEL 0,3% Voortgang bezwaarafhandeling Er zijn nog geen uitspraken verzonden Gemaakte afspraken / adviezen Geen Geen oordeel Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2012 Waardevaststelling BEVINDING OORDEEL Aantal objecten waarvoor nog een beschikking moet worden verzonden op datum inspectie Alle beschikkingen zijn verzonden Voldaan aan criteria Gemaakte afspraken / adviezen Geen Bezwaarafhandeling en beroepen Aantal objecten onder bezwaar: Percentage bezwaarschriften (aantal ontvangen geschriften / aantal verzonden beschikkingen) Percentage objecten onder bezwaar (aantal objecten waartegen bezwaar / totaal aantal objecten) Voortgang afhandeling bezwaarschriften Verbetering WOZ-administratie n.a.v. bezwaarafhandeling Percentage WOZ-objecten waarvan de waarde is verminderd of vernietigd na bezwaar (t.o.v. aantal WOZ-objecten waarvoor het bezwaar is afgehandeld) Percentage WOZ-objecten waarvan de waarde is verminderd of vernietigd na bezwaar (t.o.v. totaal aantal WOZobjecten) BEVINDING OORDEEL 480 5,2% n.v.t. Er moet nog voor 7 van de 480 objecten het bezwaar worden afgehandeld. De bezwaren zijn Voldaan aan criteria inmiddels afgehandeld voor 98,5% van alle objecten. Onvoldoende gebruik signalen Moet verbeterd worden 69% 2,48% Aantal ontvangen beroepschriften Naleveren Aantal nog af te handelen beroepschriften Naleveren Gemaakte afspraken / adviezen Zo spoedig mogelijk resterende 7 bezwaarschriften af doen Voldaan aan criteria 4 ITP EIJSDEN-MARGRATEN 7 MAART 2014 Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2011 Waardevaststelling BEVINDING OORDEEL Aantal objecten waarvoor nog een beschikking moet worden verzonden op datum inspectie Alle beschikkingen zijn verzonden Voldaan aan criteria Gemaakte afspraken / adviezen Geen Bezwaarafhandeling en beroepen Percentage bezwaarschriften (aantal ontvangen geschriften / aantal verzonden beschikkingen) Percentage objecten onder bezwaar (aantal objecten waartegen bezwaar / totaal aantal objecten) BEVINDING OORDEEL 3,4% 4,1% Voortgang afhandeling bezwaarschriften Er is al voor 539 van de 541 objecten het bezwaar afgehandeld. Dit is 99,6% van alle Voldaan aan criteria objecten waarvoor een bezwaar is ingediend. Aantal ontvangen beroepschriften Naleveren Aantal nog af te handelen beroepschriften Naleveren Gemaakte afspraken / adviezen Zo spoedig mogelijk resterende 2 bezwaarschriften af doen Procesmatige werkzaamheden Kwaliteit bezwaarafhandeling BEVINDING OORDEEL Kwaliteit bezwaarafhandeling en uitspraken Er zijn nog (nagenoeg) geen bezwaren afgehandeld naar waardepeildatum van 1 januari 2013. Zodoende kunnen wij geen oordeel geven over de kwaliteit van de bezwaarafhandeling en de uitspraken. Geen oordeel Gemaakte afspraken / adviezen Geen 5 ITP EIJSDEN-MARGRATEN Bouwmutaties Voortgang verwerking (ver)bouwmutaties 7 MAART 2014 BEVINDING OORDEEL Verwerkt t/m december 2013 Moet verbeterd worden Uitvoering verwerking (ver)bouwmutaties Gemaakte afspraken / adviezen Resultaten interne controle objectkenmerken Kwaliteitsbewaking (IC) juistheid en volledigheid van de objectkenmerken Bijhouding objectkenmerken tijdens de processen (permanente marktanalyse, bezwaarafhandeling en bouwmutaties) Bijhouding objectkenmerken naast de processen Juistheid en volledigheid primaire objectkenmerken (grootte, bouwjaar, type, etc.) in de WOZ-administratie Juistheid en volledigheid secundaire objectkenmerken ( kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) in de WOZ-administratie Gemaakte afspraken / adviezen De bouwmutaties worden niet op een juiste verwerkt Navraag doen bij taxatiebureau of er naast alleen de bouwmutatie nog andere zaken worden gecontroleerd BEVINDING Er is geen onderzoek gedaan naar of de kenmerken in de WOZadministratie een goede weergave zijn van "wat op straat staat" De bijhouding van de objectkenmerken is (nog) niet naar behoren De bijhouding van de secundaire objectkenmerken is (nog) niet naar behoren De juistheid en de volledigheid van de primaire objectkenmerken is niet naar behoren. De juistheid en de volledigheid van de secundaire objectkenmerken is niet naar behoren. Voor 1 mei 2014 toezenden van een Plan van Aanpak voor de noodzakelijk aan te brengen verbeteringen in de juistheid en volledigheid van de primaire en secundaire objectkenmerken OORDEEL Moet verbeterd worden Moet verbeterd worden Moet verbeterd worden Moet verbeterd worden Moet verbeterd worden Woningen Marktontwikkeling woningen Opgave marktontwikkeling alle woningen tussen waardepeildata 1 januari 2012 en 1 januari 2013 Opgave marktontwikkeling verkochte woningen tussen waardepeildata 1 januari 2012 en 1 januari 2013 BEVINDING OORDEEL -5,7% -5,9% 6 ITP EIJSDEN-MARGRATEN Permanente marktanalyse 7 MAART 2014 BEVINDING OORDEEL Verwerking kadastrale mutaties/verkooptransacties Verwerkt t/m januari 2014 Voldaan aan criteria Voortgang marktanalyse Geanalyseerd t/m augustus 2013 Voldaan aan criteria Uitvoering marktanalyse Gemaakte afspraken / adviezen Modelmatige waardebepaling Uitvoering modelmatige waardebepaling Gemaakte afspraken / adviezen Kwaliteitscontroles taxaties woningen De wijzigingen na aankoop zijn niet of op een niet op een juiste wijze in de administratie verwerkt en komen daardoor onvoldoende tot uitdrukking in de waarde U dient de wijzigingen na aankoop, indien waarde-relevant, tot uitdrukking te laten komen in de WOZ-waarde. BEVINDING Moet verbeterd worden OORDEEL De waarde wordt (voor een gedeelte) op basis van de trend berekend en niet op basis van de onderbouwingen. Hierdoor liggen de nieuwe waarden weliswaar in lijn met de oude waarde. Echter Moet verbeterd worden fouten de in de onderlinge waardeverhoudingen worden hierdoor niet hersteld en op onderdelen leiden gelijke objectkenmerken niet tot gelijke waarden. Met taxatiebureau het waarderingsmodel afstemmen, zodat bij gelijke objectkenmerken dit ook leidt tot een gelijke waarde. Voor 1 mei 2014 ontvangen wij een Plan van Aanpak op welke wijze de gemeente er voor zorgt dat bij gelijke objectkenmerken dit leidt tot een gelijke waarde BEVINDING OORDEEL Uitvoering kwaliteitscontroles De kwaliteitscontroles zijn niet volledig uitgevoerd Moet verbeterd worden Gemaakte afspraken / adviezen Meer tijd nemen voor de controles Niet-woningen Marktontwikkeling niet-woningen Opgave marktontwikkeling niet-woningen tussen waardepeildata 1 januari 2012 en 1 januari 2013 BEVINDING OORDEEL -4,3% 7 ITP EIJSDEN-MARGRATEN Marktanalyse courante niet-woningen 7 MAART 2014 BEVINDING Voortgang marktanalyse verkoopcijfers Verwerkt t/m juni 2013 Voortgang marktanalyse huurcijfers Verwerkt t/m juni 2013 OORDEEL Voldaan aan criteria Uitvoering marktanalyse Gemaakte afspraken / adviezen Modelmatige waardebepaling De marktanalyse courante nietwoningen wordt naar behoren Voldaan aan criteria uitgevoerd Afstemmen met taxatiebureau dat de opgegeven huurprijzen zoals deze voorkomen op de inlichtingenformulieren in overeenstemming zijn met de getaxeerde huurwaarden, dan wel dat er een verklaring is wanneer dit niet zo is. BEVINDING OORDEEL Uitvoering modelmatige waardebepaling Wij hebben tijdens ons onderzoek dit onderdeel niet gecontroleerd. Geen oordeel Zodoende geven wij geen oordeel hierover. Gemaakte afspraken / adviezen Geen Kwaliteitscontroles taxaties courante nietBEVINDING woningen Wij hebben dit onderdeel niet Uitvoering kwaliteitscontroles gecontroleerd. Wij kunnen zodoende geen oordeel geven. Gemaakte afspraken / adviezen Kwaliteitscontroles taxaties incourant en agrarisch Geen oordeel Geen BEVINDING Uitvoering kwaliteitscontroles incourante niet-woningen en agrarische objecten De functionele afschrijving komt overeen met de daadwerkelijke situatie De kwaliteitscontroles zijn naar behoren uitgevoerd Gemaakte afspraken / adviezen Geen Bepaling functionele afschrijving OORDEEL OORDEEL Voldaan aan criteria Voldaan aan criteria 8
© Copyright 2024 ExpyDoc
