SEPTEMBER 2014
Nieuwe beoordeloosmetlhiode in de maalc
Toekomstwaarde gebouwen
veilig stellen
H o e w e l al veel g e b o u w e n een g e d a a n t e v e r w i s s e l i n g en een g e b r u i k s v e r a n d e ring o n d e r g a a n , zou er behoefte zijn a a n
een m e t h o d e die deze a a n p a k kan o n d e r b o u w e n . Er is nu een a a n z e t voor
z o ' n r-nethode, die echter nog een v e r b e terslag zou k u n n e n o n d e r g a a n .
Dirk Dubbeling
Een nieuwe metliode moet de mogelijkheid gaan bieden om een
oordeel te vellen over de toekomstwaarde van bestaande en nieuw
te bouwen gebouwen. Kenmerk van deze methode is dat de toekomstwaarde niet alleen wordt bepaald door technische aspecten,
maar ook door de financiële baten en lasten en andere randvoorwaarden, zoals juridische mogelijkheden en beperkingen gedurende
de gehele levenscyclus van gebouwen. Daardoor ontstaat een integrale beoordeling. De methode is echter nog niet rond, maar de
aanzet daartoe is verschenen in een eindrapport.
Verantwoordelijk voor dit project met de titel 'Gebouwen met toekomstwaarde!' zijn VNO-NCW en IVIKB-Nederland, samen met de
rijksoverheid en een aantal brancheorganisaties. Het is een vervolg
op het project Industrieel, Flexibel en Demontabel bouwen (IFD
Bouwen) van een ruim aantal jaren geleden en een aanvulling op
het programma Duurzaam inkopen.
In de afgelopen jaren is volgens de samenstellers van het rapport
over de nieuwe methode de belangstelling voor flexibel bouwen
weer toegenomen als gevolg van langdurige leegstand en de onafwendbare afweging tussen sloop, hergebruik en nieuwbouw. Volgens de samenstellers is het ontbreken van breed gedragen criteria
waaraan een gebouw moet voldoen om een ander gebruik mogelijk
te maken een knelpunt waar opdrachtgevers en opdrachtnemers bij
duurzaam bouwen tegenaan lopen. Dat zou de behoefte hebben opgeroepen om deze afweging te onderbouwen met een nieuwe methode die de toekomstwaarde van gebouwen meet. De methode
sluit aan bij bestaande instrumenten, zoals duurzaam bouwen-berekeningen. Het rapport geeft een overzicht van zaken die bijdragen
aan de verwezenlijking van de toekomstwaarde van een gebouw,
zoals extra gebouwruimte of vloeroppervlakte, vrije verdiepingshoogte en horizontale of verticale uitbreidbaarheid van een gebouw.
Drie perspectieven
De methode zal de belangen van gebouwaanpassingen combineren
vanuit de drie perspectieven: het perspectief van de gebruiksorganisatie, de eigenaar/investeerder en de samenleving, en bundelt
deze in één afwegingskader, waarbij vanuit een langetermijnperspectief de gebruikswaarde moet worden bepaald. Bij verhuizing
van een gebruiker zal het achterlaten van een leeg gebouw bij de
beoordeling van het vervangingsalternatief als maatschappelijk belang gaan meewegen.
De beschouwingsperiode is op vijftig jaar gesteld, omdat deze termijn wordt gehanteerd door berekeningsmethoden voor duurzame
gebouwen zoals BREEAM-NL, Energielabel, GPR Gebouw, LEED en
Greencalc.
De methode moet resulteren in meer flexibel aan te passen en opnieuw te gebruiken gebouwen. Het aanpassingsvermogen van een
gebouw moet zodanig zijn dat de technische levensduur bij veranderende behoeften op een duurzame en economisch rendabele
wijze is te behouden. Dat geldt niet alleen voor bestaande gebouwen, maar ook voor nog te ontwerpen gebouwen. Het optimistische
uitgangspunt van de samenstellers van de methode is dat elk gebouw is aan te passen, als je je er maar voldoende voor inzet.
Analyse van ruimtelijk-functionele kenmerken
Tot appartementen verbouwd pakhuis in tiet tiistoriscti centrum van
Heilevoetsluis.
Drie ruimtelijl<-functionele kenmerken bepalen of een gebouw aan
de bovenstaande eisen kan voldoen: de mate waarin het gebouw
op een andere wijze kan worden ingedeeld, ingericht of gebruikt, de
mate waarin het gebouw kan worden uitgebreid en de mate waarin
delen van het gebouw zijn af te stoten. De volgende stap is een ana-
SEPTEMBER 2014
iyse van de huidige én toel<omstige veranderingsbehoefte van de
huidige of nieuwe gebruil<ers en veranderingen in de huidige én
toel<omstige gebruil<sfunctie, waarna beide analyses worden gecombineerd.
De beoordeling van een gebouw of ontwerp vindt plaats op basis
van drie samenhangende toetsen, gebaseerd op de volgende vragen:
• Is het gebouw voldoende adaptief om te voldoen aan de prestatie-eisen?
• Welk gebouw of ontwerp biedt de hoogste financieel-economische waarde?
• Welke oplossing is het meest waardevol? vanuit duurzaamheidsperspectief?
Daaraan voorafgaand dienen eerst een aantal uitgangspunten te
worden gekozen, bijvoorbeeld een tijdshorizon en juridische randvoorwaarden.
Waardebepaling
Een financiële waardebepaling van een aanpasbaar gebouw ten opzichte van een niet-aanpasbare versie van het gebouw zal deel gaan
uitmaken van de methode. Door alleen naar de investeringskosten
te kijken is een toekomstbestendig gebouw vaak minder aantrekkelijk. Binnen het financieel-economisch toetsingskader moeten
daarom ook de indirecte kosten en opbrengsten worden meegenomen (het waarderen van de flexibiliteit of verhuurbaarheid), bijvoorbeeld een hogere huur of lagere aanpassingskosten bij gebruikswijzigingen. IVIinimaal is een beschouwing op basis van levenscycluskosten op zijn plaats en moeten de volgende aspecten aan
een financiële beoordeling worden toegevoegd:
• meerwaarde van een aanpasbaar gebouw dankzij een betere ondersteuning van het primaire proces;
• meerwaarde van een aanpasbaar gebouw dankzij lagere toekomstige aanpassingskosten;
• hogere toekomstwaarde dankzij bijvoorbeeld betere verhuurbaarheid of een hogere verkoopwaarde;
• hergebruik van onderdelen van het gebouw na demontage.
Door deze aspecten mee te wegen in een netto contante waarde-berekening, ontstaat extra investeringsruimte. Er kan echter ook vanuit een budget worden gerekend, dat door meerdere methoden kan
worden getoetst, zoals 'total costs of ownership'. De methode zal
minimaal investeringskosten (initieel en bij latere investeringen), de
exploitatiekosten en investeringsopbrengsten en een verdienmodel
moeten omvatten.
Visie op duurzaamheid
De methode beoordeelt duurzaamheid op twee manieren: duurzaamheid vanuit het perspectief van de toekomstige gebruikswaarde van een gebouw en de technische duurzaamheid van het
gebouw zelf. Omdat duurzame aanpassingen vaak integraal in het
gebouw zijn verweven, is het volgens de samenstellers lastig exact
de duurzaamheid van een aanpassing te meten. Zij stellen voor om
per aanpassing te toetsen, zoals hoeveel materialen worden toegevoegd of verwijderd en wat hiervan het milieueffect is. Dit kan met
schaduwprijzen, zoals gebruiltt in de milieuprestatieberekeningen
die benodigd zijn bij het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Het beoordelen van de duurzaamheid van een gebouw is een momentopname. Daarom wordt ook voorgesteld om niet alleen op het
moment van ingebruikname het gebouw te toetsen, maar eenzelfde
berekening te maken voor het einde van de beschouwingsperiode,
waarbij ook de effecten van verwachte aanpassingen worden meegenomen.
kaders. Ook zijn er de nodige tegenstrijdigheden te ontdekken: de
toekomstwaarde is afhankelijk van de gebruikswaarde op de lange
termijn, maar elders is dat de waardering door gebruikers. Weer
verderop wordt 'aantrekkelijkheid van de gebouwomgeving' als belangrijkste criterium voor het voortbestaan van een gebouw genoemd, maar de methode bestaat feitelijk uit een beoordeling van
het adaptief vermogen, het financieel rendement en de duurzaamheid van een aanpassing of nieuwbouwontwerp. En hoewel wordt
aangesloten op berekeningsmethoden voor duurzame gebouwen,
wordt elders geconstateerd dat deze methoden niet voldoende geschikt zijn voor het berekenen van functionele aanpassingen.
Een belangrijk aspect voor een brede acceptatie van de methode is
in ieder geval dat een duidelijk zichtbare partij zich over de methode
ontfermt, het belang ervan blijft onderstrepen, voor promotie zorgt
en een helpdesk inricht voor de communicatie met de gebruikers.
Ander onderzoek?
Het rapport blijltt slechts een (zij het uitgewerkte) aanzet voor een
nieuwe methode, maar een vervolgtraject ontbreekt. De samenstellers lijken te zijn vastgelopen in cirkelredeneringen ('of een gebouw
voldoende aanpasbaar is hangt af van de flexibiliteit van het gebouw'), niet-onderbouwde beweringen ('de mate waarin een gebouw aantrekkelijk is voor gebruikers wordt in eerste instantie
bepaald door de aantrekkelijkheid van de gebouwomgeving') en in
hun poging om processen die vastgoedbeleggers en eigenaren
vaak doorlopen op een ingewikkelde maar ook naïeve manier uit te
leggen ('na het vaststellen van de mogelijkheden ook beoordelen of
er budget beschikbaar is'). Een afstudeerder van een bouwkundige
opleiding of vastgoedopleiding was hier niet mee weggekomen.
Gezocht: ambassadeur voor
toekomstwaardemethode
Dat de methode nog niet rond is, geven de auteurs in het rapport
zelf ook toe: 'Dit rapport is compleet, maar daardoor ingewikkeld...
er moeten nog vervolgstappen worden genomen.' Er moet zelfs nog
een antwoord komen op de vraag of deze methode wel aansluit op
een behoefte.
Het gehele voorstel overziend komt de vraag op waarom deze beoordelingsmethode is ontwikkeld en waarom voor zo'n omslachtige
aanloop is gekozen. Was het niet beter geweest om van een aantal
van de vele getransformeerde gebouwen in Nederland eens goed
te analyseren welke afwegingen een rol hebben gespeeld en wat de
geëxtrapoleerde kosten en opbrengsten zijn? Verrassend genoeg
komen de samenstellers van het rapport daar in hun aanbevelingen
zelf ook mee aanzetten. Dat kostenaspect laat de jury van de Gulden
Feniks (de jaarprijs voor hergebruik van de bestaande gebouwde
omgeving) helaas ook liggen. De uitkomsten van die analyses zijn
volgens mij veel nuttiger dan een nieuwe nog te vrijblijvende methode die uitgaat van een maatschappij- en milieuvriendelijke instelling van vastgoedeigenaren.
Het rapport'Gebouwen met toekomstwaarde! Het bepalen van de toekomstwaarde van
Tegenstrijdigheden
De methode gaat mank aan een te groot aantal invalshoeken: termijnen, perspectieven, soorten flexibiliteit, kenmerken en toetsings-
gebouwen vanuit het perspectief van adaptief vermogen, financieel rendement en duurzaamheid' (Eindrapport) van Brink Groep en het Centre for process innovation in building
and construction (CPI) is beschikbaar als pdf via www.adaptiefvermogen.nl.
© Copyright 2024 ExpyDoc
