jaarverslag 2013
Betekenis hebben
Inleiding
Goed verhuur- en verkoopbaar
Passend huisvesten
1
voorwoord
kengetallen
Interne organisatie
4
2
houden van de woningvoorraad
VERSLAG VAN DE
Financieel
5
gezond en duurzaam
6
RAAD VAN COMMISSARISSEN
Zorggroep
gemeente
oude en nieuwe land
noordoostpolder
carrefour
Flexibele organisatie
3
met toekomst
Jaarrekening 2013
7
Inleiding
Als maatschappelijke organisatie staan wij in dienst van de samenleving. In de afgelopen
decennia heeft de sector veel van haar credits verloren. Mercatus wil aan blijven sluiten
op wat het huisvesten van onze doelgroep in Noordoostpolder nodig heeft. En daarmee
betekenis géven aan haar rol en betekenis hébben voor de samenleving. Het fundament
hiervoor is gelegd in het reorganisatieplan dat in de eerste helft van 2013 is opgesteld.
Flexibele organisatie.
In deze pijler is uitgewerkt hoe invulling is gegeven aan de uitvoering van
een efficiënte en effectieve taakuitvoering tegen zo laag mogelijke kosten, aan
een actieve en duidelijke communicatie en hoe een organisatie wordt gevormd
met aanpassingsvermogen.
Mercatus concentreert zich op haar kerntaak. Die proberen wij efficiënt en effectief uit te
voeren tegen zo laag mogelijke kosten. Op die manier zorgen wij voor een zo groot mogelijk
investeringspotentieel en daarmee geven wij betekenis aan onze functie in de samenleving.
Aan ‘betekenis hebben’ geven wij ook invulling door een actieve communicatie en door
onze bewoners te betrekken bij onze planvorming en ze daar een actieve bijdrage in te
geven.
Uiteraard komt in dit verslag ook de financiële positie, de organisatorische zaken en het
verslag van de raad van commissarissen aan de orde.
We maken het gedrukte verslag in eigen beheer in een zeer beperkte oplage. Dit uit oogpunt
van duurzaamheid. We hebben ons vooral gericht op een digitale versie die makkelijk vanaf
een tablet of pc te lezen is.
Het jaarverslag wordt integraal opgenomen op onze website www.mercatus.nl en een
korte samenvatting en verwijzing wordt opgenomen in het bewonersblad Samen Wonen.
Belangstellenden kunnen indien gewenst een gedrukt exemplaar opvragen.
,,Mercatus wil aan blijven sluiten op wat
het huisvesten van onze doelgroep in
Noordoostpolder nodig heeft.”
Wij zijn benieuwd wat u van ons jaarverslag vindt. U kunt reageren via onze website.
In dit jaarverslag kunnen onze klanten, belangenhouders, relaties, personeel en toekomstige
medewerkers nalezen wat er is gebeurd en gerealiseerd in 2013.
Het jaar 2013 wordt doorgenomen aan de hand van de volgende drie pijlers. Deze pijlers
vloeien voort uit onze, in 2013 vernieuwde, missie en visie:
Passend huisvesten.
Het zorgdragen voor de beschikbaarheid van voldoende, goede en betaalbare
woningen valt onder deze pijler. Woningen met lage woonlasten, waarbij de
klant keuzevrijheid heeft.
Verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad.
In deze pijler is opgenomen de omvang van de voorraad, het Strategisch
Voorraadbeleid, differentiatie in de woningvoorraad en het onderhouden
hiervan. Maar ook de leefbaarheid en het beheersen van de kostprijs van het
wonen.
2
jaarverslag 2013
Voorwoord
Mercatus staat in de samenleving en heeft een missie om haar doelgroep zo goed mogelijk
van dienst te zijn; duurzaam en kostenbewust. Daarmee geven wij betekenis aan ons
bestaan. En duidelijkheid over wat van ons verlangd kan worden en waarover wij ons
verantwoorden.
Terwijl de parlementaire enquête over woningcorporaties nog gaande is, probeert de
minister krampachtig grip te krijgen op het speelveld en de bedrijfsvoering van corporaties.
De echte problemen op de landelijke woningmarkt worden ondertussen, mede door de
lobby van de Randstad, nog steeds niet opgelost en zo nu en dan komen er nog steeds
lijken uit de corporatiekasten. Veruit de meeste woningcorporaties zijn echter weer aan
het werk, zoals het hoort.
Ton Beurmanjer
directeur-bestuurder
Zo ook Mercatus. Wij hebben in 2013 de stappen gezet die nodig waren om onze financiële
positie op de korte termijn veilig te stellen en zitten nu in een reorganisatieproces om dat
voor de lange termijn te doen. Daar hoort bij dat we een proces gestart hebben om het
gesprek met al onze bewoners aan te gaan over wat nodig is voor hun woning, buurt en
dorp. Daarmee sluiten we aan op de ontwikkeling dat we de verzorgingsstaat achter ons
gelaten hebben en dat het initiatief bij de burger en bewoner ligt. Op deze wijze brengen
we kennis, inzichten, belangen en wensen bij elkaar om zo goed mogelijk aan te sluiten bij
de belangen van onze bewoners, nu en die van de toekomst.
,,Mercatus staat in de samenleving en heeft
een missie om haar doelgroep zo goed
mogelijk van dienst te zijn; duurzaam en
kostenbewust.”
In 2013 zijn ook de prestatieafspraken met de gemeente Noordoostpolder opnieuw
overeengekomen. Vanuit de woonvisie van de gemeente en ons Strategisch Voorraadbeleid
voeren we de gesprekken met de bewoners over wat nodig is voor de toekomst. Op deze
wijze komt de komende jaren de herstructurering van onze woningvoorraad tot stand. Voor
de komende 10 jaar hebben we daar zo’n 100 miljoen euro voor gereserveerd.
Daarnaast is ook leefbaarheid een niet weg te denken (of te schrappen) onderdeel van
ons werk. In buurten en dorpen wonen mensen samen. Dat is dynamisch, dat vraagt om
aandacht en soms om actie. Die actie kan verschillende vormen hebben en het is de kracht
van corporaties, dat zij betrokken zijn bij de buurt en dat ook blijven. En er ook een belang
bij hebben dat het goed gaat. Daarom zijn wij een stabiele partij voor de gemeente om mee
samen te werken in het belang van de burger als individu en de gemeente als geheel.
3
jaarverslag 2013
Passend Huisvesten
4
jaarverslag 2013
Passend huisvesten
Wij staan voor het passend huisvesten van onze doelgroep in de Noordoostpolder door
zorg te dragen voor voldoende beschikbaarheid van woningen, door lage woonlasten
en het hebben van keuzevrijheid. In dit hoofdstuk komen alle onderwerpen die hiermee
samenhangen aan de orde.
Ten opzichte van 2012 is het aantal woningzoekenden opnieuw gestegen. Aan het einde van
het vierde kwartaal van 2013 stonden er 3.361 woningzoekenden ingeschreven tegen 2.992
in het vierde kwartaal van 2012. Het aantal actieve woningzoekenden steeg eveneens: van
670 in 2012 naar 724 in 2013. Actieve woningzoekenden reageren elk kwartaal op ons
woningaanbod.
Beschikbaarheid woning
Over de hele linie wordt meer gereageerd. Het gemiddelde aantal reacties per aangeboden
woning steeg van 61 in 2012 naar 69,5 in 2013.
Mutaties/wachttijd
Ons doel is om starters binnen een jaar te voorzien van een woning. In 2013 kwamen 467
woningen leeg. Begroot waren 456 mutaties. Het hogere aantal wordt sterk beïnvloed door
de uithuizing van de bewoners uit de flats in het centrum van Emmeloord. Deze woningen
worden gesloopt en de opzegging hiervan leidt niet tot een nieuwe verhuring. Zonder deze
bijzondere mutaties zou er sprake zijn van aanzienlijk minder leegkomende woningen.
Ook de opzegging van woningen bestemd voor de verkoop, leidt niet tot een nieuwe
verhuring. Uiteindelijk zijn er via het woningverdeelsysteem Woningnet 303 woningen
aangeboden. De gemiddelde zoektijd, vanaf het moment van reageren op het woningaanbod tot acceptatie, bedroeg circa 1,0 in het afgelopen jaar. De zoektijd is in het laatste
kwartaal van 2013 opgelopen naar 1,4. Nog altijd kunnen we starters binnen een jaar een
woning aanbieden, alleen is de keuze voor de klant soms wel beperkt.
De conclusie is dat er in het algemeen sprake is van een verhoogde druk op de markt. De
druk is echter niet dusdanig hoog dat er maatregelen genomen moeten worden. Wij blijven
monitoren dat de zoektijd niet te hoog oploopt. De cijfers worden op dit moment eveneens
beïnvloed door het uitverhuizen van de huurders van de te slopen centrumflats. Dit zorgt
voor een tijdelijke piek op de woningmarkt.
Woningzoekenden
2013
2012
Verschil
Aantal woningzoekenden
3361
2992
+12,3%
Aantal actief woningzoekenden
724
670
+8%
Label jongeren
46,1
42,1
+9,5%
Label senioren
21,6
17,8
+21,3%
Reacties Emmeloord
87
84
+3,6%
Reacties dorpen
31
29
+6,9%
69,5
61
+13,9%
Reacties per woning
,,Nog altijd kunnen we starters binnen een jaar
een woning aanbieden, alleen is de keuze voor de
klant soms wel beperkt”
Totaal
Woonruimteverdeling
Bij het aantal reacties op de woningen met als label ‘jongeren’ is een stijging zichtbaar van
42,1 in 2012 naar 46,1 in 2013. Het aanbod is vrijwel gelijk gebleven (48 in 2013 en 47 in
2012). Bij de senioren is het aantal reacties gestegen van 17,8 in 2012 naar 21,6 in 2013.
Het beleid van Mercatus is gericht op het creëren van beheerste schaarste. Vrijkomende
woonruimte vergroot de onafhankelijkheid van de klant. Maar een te korte wachttijd leidt
tot aantrekkingskracht van buiten ons gebied, door het feit dat hier een woning sneller
beschikbaar is.
Mercatus hanteert een open en eerlijk woningverdeelsysteem, met transparantie en
keuzevrijheid voor de klant. De verdeling gebeurt op basis van de inschrijfduur. Daarbij is
een voorwaarde dat voldaan wordt aan de criteria van de vrijkomende woning wat betreft
het vereiste inkomen en de juiste doelgroep.
Het aantal reacties op vrijkomende woningen in Emmeloord ligt aanzienlijk hoger dan in de
dorpen. Per aangeboden woning in Emmeloord reageren gemiddeld 87 mensen, tegenover
31 in de dorpen. In 2012 was dit respectievelijk 84 en 29. Dit zijn lichte stijgingen ten
opzichte van 2012.
5
jaarverslag 2013
Passend huisvesten
Steunpunten in de dorpen en wijken dragen bij aan het passend huisvesten van onze
klanten. Er worden welzijnsactiviteiten en zorgdiensten geleverd. Op die manier kunnen
onze klanten langer zelfstandig blijven wonen. Soms exploiteren wij zelf een steunpunt,
zoals het Saalicon in Creil. Vanuit het Saalicon leveren diverse instellingen en bedrijven
zorg- en welzijnsdiensten aan de inwoners vanuit het westen en noorden van de
Noordoostpolder.
In Ens is een steunpunt opgenomen in het Hofje van Ens. In Marknesse en Emmeloord bezit
Zorggroep Oude en Nieuwe Land verzorgingshuizen, die als steunpunt fungeren.
In 2013 zijn er in totaal 354 woningen verhuurd met een huurprijs van onder de ¤ 681,02.
Tien van deze woningen zijn verhuurd aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen
hoger dan ¤ 34.229,--. Hiermee voldoen we ook dit jaar weer ruim aan de voorwaarden voor
staatssteun. 97,2% is verhuurd aan huurders met een inkomen beneden de toetsingsgrens,
terwijl dit minimaal 90% moet zijn. In 2013 is 1 woning verhuurd buiten het sociale
segment.
Mercatus biedt zoveel mogelijk goedkope woningen aan mensen met de laagste inkomens.
De selectiecriteria die hiervoor gelden, zijn vastgelegd in het woonruimteverdeelsysteem.
Het streven is om zoveel mogelijk passende woonruimte aan te bieden, om scheefgroei
(zowel duur als goedkoop) te voorkomen.
In het beleid van Mercatus is een tweedekansbeleid opgenomen. Mercatus en het Leger
des Heils hebben in dit kader sinds 2011 een samenwerkingsverband, waarbij mensen
worden gehuisvest door middel van omklaphuurovereenkomsten. Het Leger des Heils
huurt een woning, waarbij hun cliënten de bewoners worden. Als blijkt dat het zelfstandig
huren van een woning goed verloopt wordt de overeenkomst “omgeklapt”; dat wil zeggen
dat cliënten huurders worden. In 2013 zijn drie van dergelijke overeenkomsten afgesloten.
Aan Kwintes worden woningen aan de Sondelstraat beschikbaar gesteld voor een begeleid
wonenproject. Ook werken we samen met diverse partijen voor huisvesting door middel
van een huurovereenkomst met aanvullende voorwaarden. Deze kunnen bestaan uit
afspraken over begeleiding en hulpverlening.
Bij het gebruik van de 10 procent beleidsruimte voor hogere inkomens, wordt de volgende
volgorde gehanteerd:
• Gedwongen verhuizingen als gevolg van herstructurering.
• Sociaal medische indicaties.
• Statushouders.
• Calamiteiten (zoals verhuizing na brand in de woning).
• Doorstroming van een goedkope naar een duurdere woning.
• Doorstroming van senioren.
Stimuleren wooncarrière
Wij hebben in 2013 inkomenstoetsen uitgevoerd. Uit de toetsing van de accountant over
2012 blijkt dat wij voldaan hebben aan de regelgeving.
Nieuwbouwwoningen
Klanten uit de doelgroep kunnen binnen de kernvoorraad doorstromen naar andere
woningtypes, bijvoorbeeld van een starterswoning naar een eengezinswoning. Zij kunnen
verhuizen naar andere locaties binnen Emmeloord of de dorpen. Ook kunnen de klanten
kiezen of zij een woning in het prijsgestuurde of kwaliteitsgestuurde segment willen.
Mercatus wil vanuit de opbrengst van verkoopwoningen nieuwbouw financieren, waarbij
de verhouding 3:2 is. Dit betekent dat wanneer 3 woningen worden verkocht, er 2 nieuw
gebouwd kunnen worden. Door maatregelen die Mercatus heeft genomen, hebben we ons
onafhankelijk gemaakt van verkoop. Dit komt verder in dit jaarverslag aan de orde.
Het blijkt dat ruim 75% van de reacties van binnen de Noordoostpolder komt. Daarbij
heeft Emmeloord een grote aantrekkingskracht, zowel uit Emmeloord zelf maar ook vanuit
de omliggende dorpen
Voor bewoners die niet (meer) tot de doelgroep behoren stimuleren wij uitstroming naar
een koopwoning of vrije sector huurwoning. Van de 61 verkochte woningen zijn 18 woningen
verkocht aan de zittende huurders. Dit is bijna 30% van het totaal aantal verkopen.
Vangnet
De kwetsbaarsten uit onze doelgroep hebben een vangnet nodig als ze zorg nodig hebben
of hun huisvesting dreigen kwijt te raken, vanwege financiële of sociale redenen.
6
jaarverslag 2013
Passend huisvesten
Lage Woonlasten
huurprijs van maximaal ¤ 450,-- (prijspeil 2013). In het verleden was de grens van het
prijsgeoriënteerde segment de jongerengrens (¤ 374,44). Jongeren tot 23 jaar komen bij
deze woningen in aanmerking voor een jongerenkorting, zodat ook zij recht blijven houden
op huurtoeslag.
Prijskwaliteitverhouding
Alle woningen hebben een gunstige prijskwaliteitverhouding. Waar mogelijk wordt
geïnvesteerd om de woningen een beter energielabel te geven en wordt de woning
verbeterd door binnenonderhoud aan de keuken, badkamer en het toilet. Dit op verzoek
van de bewoner. De zittende huurder betaalt hier niet extra voor.
Aansluitend bij onze kerntaak om passende huisvesting te bieden aan diegene die hierin
niet tegen marktcondities kunnen voorzien, is in juli 2013 een inkomensafhankelijke
huurverhoging doorgevoerd. Op grond van de Wet ‘Huurverhoging op grond van inkomen’
is voor ongeveer 900 huishoudens, afhankelijk van het inkomen, een huurverhoging van
4,5% of 6,5% doorgevoerd.
Eind 2013 hebben wij ons huurprijsbeleid bij mutatie opnieuw vastgesteld op basis van de
volgende uitgangspunten:
1. Woonlasten moeten betaalbaar blijven voor onze doelgroep.
2. Juiste prijs/kwaliteitverhouding.
3. Marktconformiteit.
De gemiddelde streefhuur is ¤ 529,97 en bedraagt 74% van de maximale huur. Gemiddeld
geeft Mercatus dus 26% korting op de huurprijs. In werkelijkheid is dit meestal meer.
Voor onze doelgroep, met een huishoudinkomen tot ¤ 34.229,--, hebben wij de
huurverhoging beperkt tot het inflatiepercentage (2,5%). Een huurverhoging van 4% was
voor hen wettelijk mogelijk. Hiervan hebben wij bewust geen gebruik gemaakt, om het
wonen voor onze primaire doelgroep zo betaalbaar mogelijk te houden.
Huurtoeslag
,,Een huurverhoging van 4% is wettelijk mogelijk.
Hiervan hebben wij bewust geen gebruik gemaakt,
om het wonen voor onze primaire doelgroep zo
betaalbaar mogelijk te houden.”
Nagenoeg al onze woningen hebben een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Daarmee
zijn de woningen bereikbaar voor huishoudens met een inkomen onder ¤ 34.229,--,
waardoor huurtoeslag mogelijk is.
Huurders worden door Mercatus gewezen op de mogelijkheid om huurtoeslag aan te
vragen en tot en met 2013 fungeerde Mercatus als Toeslagservicepunt.
In 2013 lieten gemiddeld 907 huurders de huurtoeslag bij ons binnen komen (geclusterde
betaling).
Het gemiddeld bedrag was ¤ 178,23 per maand. Vanaf 2014 is de mogelijkheid van
geclusterde betaling van huurtoeslag bij een woningcorporatie vervallen. Huurders
ontvangen vanaf dat moment zelf de huurtoeslag en moeten de volledige huur betalen
aan Mercatus. In 2013 hebben we in de communicatie ruim aandacht besteed aan deze
verandering. Wij voorzien dat dit zal leiden tot grotere financiële problemen bij een deel
van onze klanten.
Huurprijsbeleid
De gemiddelde huurprijs van de woningen bedraagt ultimo 2013 ¤ 455,49. Mercatus maakt
onderscheid in een prijsgeoriënteerd segment en een kwaliteitsgeoriënteerd segment.
Woningen in het prijsgeoriënteerde segment (circa 20% van de woningen) hebben een
7
jaarverslag 2013
Passend huisvesten
Energiemaatregelen
Wij stimuleren deelname aan energiemaatregelen die per saldo zorgen voor verlaging van
de woonlasten. Wij hebben er voor gekozen de zittende huurder niet bij te laten dragen aan
de kosten, om daarmee onze energiedoelstelling te halen. Bij mutatie wordt de huurprijs
aangepast, waarbij in het puntenaantal het verbeterde energielabel doorwerkt.
Onze strategische doelstelling is om eind 2015 tenminste 3.000 woningen te hebben met
het energielabel A, B of C. Door het treffen van energetische maatregelen is het aantal
woningen met deze labels ultimo 2013 2.535.
Door de uitvoering van verschillende projecten in 2010 t/m 2013 is een reductie van de
uitstoot van CO2 bereikt van 17%. Hiermee liggen wij op koers om deze doelstelling te
halen(-20%).
In de tabel staat de stand van zaken sinds de eerste inventarisatie in 2003.
Energielabel
Status in
2003
Status in
2010
Status in
2011
Status in
2012
Status in
2013
(% aantal woningen)
(% aantal woningen)
(% aantal woningen)
(% aantal woningen)
(% aantal woningen)
A
0%
1%
2%
4%
4%
B
6%
12%
15%
14 %
17 %
C
12 %
20%
23%
23 %
33 %
TOTAAL A,B,C
18%
33%
40%
41 %
54 %
D
15 %
14%
15%
15 %
15 %
E
14 %
31%
31%
31 %
22 %
F
33 %
17%
11%
10 %
7%
G
20 %
5%
3%
3%
2%
Basiskwaliteit
Het streven is dat alle woningen aan de basiskwaliteit voldoen. De basiskwaliteit is een
vastgestelde norm waaraan een woning minimaal moet voldoen qua voorzieningen.
Tijdens de woningmutaties zijn er bij verschillende woningen extra werkzaamheden
uitgevoerd om de woningen te laten voldoen aan de vereiste kwalliteit van het label ‘prijs- of
kwaliteitsgestuurd’. Het aanbrengen van elektra in de schuur, mechanische ventilatieboxen
en fonteintjes in het toilet waren de drie belangrijkste uitgevoerde werkzaamheden. De
totale kosten bedroegen ¤ 36.000,-- op een begroting van ¤ 60.000,--.
Het aanbrengen van energetische maatregelen
8
jaarverslag 2013
Passend huisvesten
Keuzevrijheid
Klanten van Mercatus kunnen kiezen uit verschillende woningtypes en locaties en
binnen twee segmenten: prijsgeoriënteerd of kwaliteitsgeoriënteerd. In het woonruimteverdeelsysteem worden woningen weliswaar gelabeld naar doelgroep, maar blijft er een
ruime keuze voor de doelgroep met een inkomen tot ¤ 34.229,--.
In het prijsgeoriënteerde segment is de huurprijs maximaal ¤ 450,-- (prijspeil 2013) en is
het uitgangspunt de woonlasten, en dus de huurprijs en de energiekosten, voor de woning
zo laag mogelijk te houden. Dit betekent dat de woning een basiskwaliteitsniveau heeft en
houdt.
In het kwaliteitsgeoriënteerde segment kan de klant tegen betaling extra toevoegingen
aan de woning doen boven de basiskwaliteit.
,,Van een corporatie die weet wat goed is
voor haar huurders naar een corporatie die
haar huurders vraagt wat nodig is. ”
Het samenstellen van een keuken in de showroom
Actieve communicatie
Bewonersparticipatie
De samenleving kantelt. Waar wij in de verzorgingsstaat gewend waren dat instanties
als overheden en woningcorporaties alles voor de burgers regelden, ontwikkelt de
maatschappij zich nu in een richting waarbij eigen verantwoordelijkheid nemen en
burgerparticipatie een veel grotere rol innemen. Mercatus signaleert deze kanteling en
springt daarop in door met huurders het gesprek aan te gaan over de toekomst van hun
woning. Van een corporatie die weet wat goed is voor haar huurders naar een corporatie
die haar huurders vraagt wat nodig is.
Klantgestuurd binnenonderhoud
De klant heeft keuze in de uitvoering van het binnenonderhoud. Wij noemen dat
klantgestuurd binnenonderhoud (kgbo) Binnen het kgbo worden keukens vervangen en
badkamers en toiletten gerenoveerd. Dit gebeurt bij mutatie of op aanvraag van de huurder.
De klant kan naast het moment van keuze ook de uitvoering bepalen, waarbij het meerwerk
boven de standaard voor rekening van de klant is. Wij ervaren dat de klanttevredenheid
door deze aanpak toegenomen is.
Sportweg/Meerweg (Rutten)
Begroot in 2013 waren 450 keukenvervangingen, 38 badkamers en 48 toiletten. Dit jaar
zijn er 384 keukens, 43 badkamers en 13 toiletten vervangen en tegen een lagere prijs dan
begroot. Wij zijn ruim binnen het budget gebleven. Dat budget was overigens een raming
op basis van een grove inschatting van het aantal klanten dat een aanvraag zou indienen.
Het begrote budget was ¤ 2,6 miljoen, hiervan is ¤ 1,8 miljoen uitgegeven.
In december 2013 heeft de eerste participatiebijeenkomst plaatsgevonden met de
bewoners van 28 eengezinswoningen aan de Sportweg en Meerweg in Rutten. Tijdens
de bijeenkomst heeft Mercatus de bewoners geïnformeerd over de staat van hun
woningen en de bewoners aan het woord gelaten over hun standpunten. In 2014 worden
vervolgbijeenkomsten gehouden.
9
jaarverslag 2013
Passend huisvesten
Klantgestuurde dienstverlening
Tuinonderhoud
oplevering woning en planmatig onderhoud. Dit doen wij met digitale middelen, waardoor
er minder menskracht voor het uitzetten en verwerken van de enquêtes nodig is.
Met het tuinabonnement van Mercatus kunnen huurders twee keer per jaar ondersteuning
krijgen bij grote tuinwerkzaamheden. Mercatus werkt hierin samen met Groengroep ‘De
Populier’ van stichting Triade. De Populier heeft een maximale capaciteit van 40 tuinen per
jaar. Eind 2013 maken 31 bewoners hier gebruik van. De kosten voor het tuinabonnement
bedroegen in 2013 ¤ 10,-- per maand voor onze huurders. Omdat we deze dienst kostendekkend willen aanbieden, is per 1 januari 2014 het abonnementsgeld verhoogd naar
¤ 12,50.
Energie
Op basis van het energielabel en de gezinssamenstelling maakt Mercatus voor elke nieuwe
huurder een woonlastenberekening. De berekening geeft nieuwe huurders een indicatie
van de kosten voor het energie- en waterverbruik alsmede de gemeentelijke belastingen.
Nieuwe huurders krijgen van ons informatie over Woonenergie. Deze energieleverancier
zet hun stroom en gas af via de woningcorporaties en garanderen bij de goedkoopste drie
leveranciers van Nederland te behoren.
,,Met het tuinabonnement van Mercatus kunnen
huurders twee keer per jaar ondersteuning
krijgen bij grote tuinwerkzaamheden”
KWH
Ook in 2013 heeft Mercatus het KWH label gevoerd. Hiervoor zijn continue metingen
gehouden op de volgende vier onderdelen.
1. Contact: telefonisch, persoonlijk, online dienstverlening en informatievoorziening.
2. Verhuizen: zoeken, betrekken en verlaten van een woning.
3. Onderhoud: uitvoeren van reparaties en planmatig onderhoud.
4. Klachten behandelen: hoe gaat Mercatus om met klachten?
De behaalde scores variëren van 6,9 (klachten) tot maximaal 8,2 (reparatieonderhoud)
met een gemiddelde van 7,7. Hoewel er sprake is van een kleine achteruitgang ten opzichte
van vorig jaar (gemiddeld 8,0) voldoen we hiermee ruim aan de norm.
In de nieuwe missie en visie van Mercatus is het verder verbeteren van de dienstverlening
niet langer een speerpunt. Het meten van de dienstverlening is wel van belang om te
blijven voldoen aan de basisdienstverlening. Daarvoor is het KWH echter niet het meest
geschikte instrument. Vanaf 2014 meten wij de dienstverlening op een beperkt aantal
onderdelen, namelijk telefonische bereikbaarheid, afhandeling taken, dagelijks onderhoud,
10
jaarverslag 2013
“
In de huidige dynamiek waarin de sectoren wonen, zorg en welzijn zich bevinden
is het van het grootste belang om elkaar te
vinden in de opdracht die er naar de toekomst ligt: samen met de gemeente zorgen
voor een omgeving in Noordoostpolder
waar het prettig toeven is, ongeacht leeftijd, inkomen of handicap. Dit vraagt om
een netwerk in de polder van inwoners en
organisaties die elkaar weten te vinden en
aan te vullen, waarbij ieder de doelen van
het netwerk stelt boven die van de eigen
organisatie.”
Rutger van Soelen
(raad van bestuur)
2
Goed verhuur- en verkoopbaar
houden van de
woningvoorraad
12
jaarverslag 2013
Goed verhuur- en verkoopbaar
houden van de
woningvoorraad
Acties
Wij zorgen ervoor dat onze woningen goed verhuur- en verkoopbaar zijn en blijven.
Dit doen wij door ons te focussen op kansrijke locaties, een beheerste schaarste en
meer differentiatie te creëren en onze woningvoorraad toekomstbestendig te maken.
Daarnaast proberen wij de kostprijs te beheersen zodat de woningen op termijn
betaalbaar en daarmee verhuur- en verkoopbaar blijven. In dit hoofdstuk komen alle
onderwerpen die hiermee samenhangen aan de orde.
Begin 2013 zijn de koopvoordelen omgezet naar ‘Koopplussen van Mercatus’, de Woonkrant
heeft een nieuwe frisse uitstraling gekregen en in diezelfde lijn zijn de raamborden aan
de verkoopwoningen vernieuwd. De website (verkoop gedeelte) heeft op diverse punten
een verandering ondergaan in functionaliteit en uitstraling. De functionaliteit is verbeterd
met de mogelijkheid om interactief 3D restylemogelijkheden en plattegronden te laten
zien. Eind 2013 is er een geautomatiseerd zoeksysteem toegevoegd, ingeschreven zoekers
worden via de e-mail op de hoogte gesteld van nieuw aanbod. Facebook en Twitter zijn een
vast onderdeel geworden van de webpagina.
Beheerste schaarste op kansrijke locaties
Op minder gewilde plekken verkleinen we het woningbezit, waardoor ons woningbezit
geconcentreerd is op kansrijke locaties voor de toekomst. De basis hiervoor vormt ons
Strategisch Voorraadbeleid van 2012. Hierin is opgenomen dat de woningvoorraad krimpt
naar circa 4.200 woningen, door een combinatie van sloop, beperktere nieuwbouw en
verkoop. Vanaf 2013 is uitvoering gegeven aan dit plan en zijn diverse projecten opgestart.
Door de woningvoorraad te verkleinen voorkomen we leegstand in de toekomst en blijft
ons woningbezit goed verhuur- en verkoopbaar. De grens van schaarste wordt bereikt
wanneer we niet binnen een jaar een woning kunnen voorzien aan diegenen die nog geen
woning hebben. Wanneer dat aan de orde komt, herijken we ons voorraadbeleid.
Om de woningverkoop te stimuleren zijn er diverse verkoopactiviteiten gehouden in 2013,
ondersteund door pr-campagnes en advertenties. Een opsomming:
• In het voor- en najaar een Open Huis Koopwoningen.
• Informatiemarkt in samenwerking met de Rabobank en notariskantoor Hartsuiker.
• Woonmarkt in samenwerking met o.a. de gemeente Noordoostpolder, de Rabobank,
de notaris en andere woongerelateerde bedrijven. Onder de bezoekers een verloting
van een ballonvaart. Tijdens de actieperiode van 1 juni tot eind juli maakten kopers
van een woning ook kans op een ballonvaart. Op 8 oktober zijn 10 kopers mee geweest
met de ‘Mercatus ballonvaart’.
• De Woon-Bespaar-Dag was het startsein voor de actie Woon-Bespaar-Maand in de
maanden september en oktober. Kopers ontvingen tijdens deze actie korting op de
aankoopprijs van de woning.
,,Wij proberen de kostprijs te beheersen
zodat de woningen op termijn betaalbaar en
daarmee verhuur- en verkoopbaar blijven.”
Voor de promotie zijn diverse middelen ingezet, zoals:
• De Koopplussen van Mercatus.
• Adverteren in de krant. Koopwoning van de maand en de extra verkoopactiviteiten
zoals hierboven genoemd.
• Internet. Via onze eigen website en via Jaap.nl zijn onze woningen zichtbaar. Verder
zijn wij actief op Facebook en Twitter.
• De Woonkrant is een eigen publicatie waarin de Koopplussen onder de aandacht
worden gebracht en het actuele aanbod van woningen.
• Samen Wonen. Promotie van een viertal koopwoningen op de achterzijde van het
bewonersblad. Een tweetal items waarin kopers van een woning aan het woord zijn
gekomen.
Verkoop
Door de nieuwe regelgeving van de overheid per 1 januari 2013 heeft een groep kopers nog
in het vierde kwartaal van 2012 een woning gekocht. Zij hadden dat anders in het eerste
kwartaal of later gedaan. 2013 kenmerkte zich door een trage start. Een groep kopers heeft
namelijk nog in 2012 een woning gekocht onder gunstige hypotheekregels.
Mede door dalende verkoopprijzen trok de markt echter sterk aan. Wij kunnen 2013
positief afsluiten met in totaal 61 woningverkopen. Dit is ruim boven de begrote 45
woningverkopen.
13
jaarverslag 2013
Goed verhuur- en verkoopbaar
houden van de
woningvoorraad
2011
2012
2013
Aantal verkochte woningen
30
41
61
Emmeloord
23
27
37
Dorpen
5
14
24
¤ 125.180
¤ 119.216
¤ 115.479
Gemiddelde verkoopprijs
Nieuwbouw
De door het kabinet Rutte II opgelegde verhuurdersheffing, een verhoging van
de saneringsheffing van het CFV en de effecten van deze ontwikkelingen op de
liquiditeitspositie van Mercatus, deed ons eind 2012 besluiten tot een heroriëntatie op
alle nieuwbouw- en herontwikkelingsprojecten. Deze werden daarom (al dan niet tijdelijk)
stilgelegd. Na deze heroriëntatie hebben wij vanaf de zomer van 2013 een aantal projecten
hervat.
De Deel (Emmeloord)
Dit jaar zijn 10 woningen verkocht met de Mercatus Starterslening en 33 woningen met
Woonduurkorting. Alle woningen zijn verkocht onder de verkoopconditie ‘vrij op naam’.
De gerealiseerde (bruto) omzet van de verkoop van bestaande woningen komt uit op
circa ¤ 7,0 miljoen. Dit is gemiddeld per woning 5,4% lager dan in 2012. De leegstand- en
verkoopkosten zijn per woning gedaald. De oorzaak hiervan is de hogere omloopsnelheid
per verkochte woning.
Mercatus heeft met projectontwikkelaar Provast afspraken om op turnkeybasis
33 appartementen af te nemen binnen het ontwikkelplan aan De Deel. Na een
bezwaarprocedure door belanghebbenden bij de Raad van State heeft deze de plannen in
september doorgang verleend. Begin 2014 werd duidelijk dat Provast haar verplichtingen
niet na kan komen en dat verder uitstel waarschijnlijk is. Mogelijk komen er wijzigingen in
het plan of vindt het geen doorgang.
Meer differentiatie
Om de woningvoorraad toekomstgericht te maken zal nieuwbouw vooral levensloopgeschikt
worden uitgevoerd. Bij deze woningen worden op de begane grond ook een badkamer en
een (slaap)kamer gesitueerd. Dit betekent dat de woningen voor meerdere doelgroepen
geschikt zijn of juist gebruikt kunnen worden afhankelijk van de levensfase van de bewoner.
Jongeren gebruiken deze extra kamer bijvoorbeeld als kantoor of eetkamer, ouderen die
slecht ter been zijn gebruiken de kamer als slaapkamer.
,,Om de woningvoorraad toekomstgericht te
maken zal nieuwbouw vooral levensloopgeschikt worden uitgevoerd.”
Door middel van ons Woongemak bieden wij modulaire pakketten aan om een bestaande
woning aan te passen en gebruiksvriendelijker, toegankelijker en/of veiliger te maken voor
bewoners. Bijvoorbeeld door het plaatsen van een tweede trapleuning of het aanbrengen
van een bovenraamsluiting.
Baan (Ens)
Aan de Baan in Ens realiseert Mercatus in 2014 13 multifunctionele woningen. Deze zijn voor
meerdere doelgroepen geschikt en zowel op de korte als de langere termijn goed inzetbaar.
In 2013 is de verhuizing van de laatste bewoners van de huidige 14 eengezinswoningen
afgerond, waarna begin 2014 gesloopt wordt.
Toekomstbestendig
De nieuwe woningen worden gerealiseerd op basis van een conceptueel ontwerp, dat wij
in de toekomst ook elders willen bouwen. In de tweede helft van 2013 hebben wij met een
aannemer en een architect een referentiewoning ontwikkeld die wij per locatie aanpassen
naar de specifieke eisen van die plek. Hierdoor zijn in de toekomst de ontwikkelkosten
lager en is het tijdspad korter. Vanaf eind 2013 vindt de vertaling van de referentiewoning
naar de kaders van de Baan (zoals DNA en bestemmingsplan) plaats.
Het in 2012 vastgestelde Strategisch Voorraadbeleid is leidend in het toekomstbestendig
maken van de woningvoorraad. Het tempo hiervan wordt bepaald door onze
investeringsruimte en door het proces wat nodig is bij herstructurering.
14
jaarverslag 2013
Goed verhuur- en verkoopbaar
houden van de
woningvoorraad
Zuidakker fase 2 (Bant)
In november 2013 zijn onze plannen voor de bouw van 9 senioren- en 4 multifunctionele
huurwoningen aan de Zuidakker in Bant bekend gemaakt. Het ontwerp uit 2008 voldoet
niet meer aan de wensen van potentiële bewoners. Wij passen daarom onze plannen aan
in overleg met de inwoners van Bant en onderzoeken de mogelijkheid om dit mee te nemen
in het opstellen van het ontwikkelperspectief voor Bant, dat in 2014 op de agenda staat.
Sloop flats Centrum Emmeloord
De flats De Boei, Het Anker, De Tros en De Meerpaal (81 appartementen en 12 studio’s) in
het centrum van Emmeloord hebben het einde van hun technische levensduur bereikt en
worden daarom gesloopt. In april hebben wij de bewoners geïnformeerd over de gevolgen
van dat besluit. Voor de verhuizing van de bewoners wordt vanaf 1 mei 2013 een periode
van 2 jaar genomen. Ultimo 2013 zijn 63 bewoners verhuisd.
Dwarsstraat (Bant)
In november 2013 kondigden wij de sloop aan van 10 nultredenwoningen met teruglopend
verhuurperspectief aan de Dwarsstraat in Bant. Dit leidde tot veel weerstand onder de
bewoners en in het dorp. Mercatus heeft na intern onderzoek geconstateerd dat de wijze
waarop wij met herstructureringsprojecten omgaan niet meer aansluit bij de huidige tijd.
Wij kiezen daarom voor de dialoog en nemen pas een besluit na overleg met bewoners. In
december 2013 is de beslissing tot sloop van de Dwarsstraat teruggedraaid.
Onderhoud
Door onze woningvoorraad van een basiskwaliteit te voorzien en goed te onderhouden
blijven de woningen toekomstbestendig en daarmee goed verhuur- en verkoopbaar.
Het onderhoud vindt gepland plaats, maar ook na mutatie of als gevolg van een
reparatieverzoek. Daarnaast kan het onderhoud door Mercatus worden geïnitieerd of door
de klant zelf. Hieronder komen de verschillende onderhoudsvormen en de activiteiten in
2013 aan de orde.
Dagelijks onderhoud
In 2013 zijn voor dagelijks onderhoud 8.270 reparatieverzoeken aangemaakt. Ten opzichte
van 2012 (8.251) is het aantal reparatieverzoeken vrijwel gelijkgebleven. 72 procent van de
reparatieverzoeken is dit jaar uitgevoerd door de eigen vakmensen. Dit is een toename ten
opzichte van 2012 toen het percentage op 63 procent lag. Deze stijging is mede behaald
door een wijziging in het toewijzen van een reparatieverzoek aan onze eigen vakmensen of
een extern (gespecialiseerd) bedrijf.
Onderhoudswerkzaamheden aan de Barkstraat
15
jaarverslag 2013
Goed verhuur- en verkoopbaar
houden van de
woningvoorraad
Door het wegvallen van de keuken, douche- en toiletvervanging (deze zijn extern
uitbesteed) is er meer ruimte in de planning van de vaklieden, waardoor alleen
specialistische klussen worden uitbesteed. Dit zijn o.a. lift- en intercomwerkzaamheden.
Naast de reparatieverzoeken van dagelijks onderhoud voert de vakgroep ook een groot
deel (ongeveer 85%) van de mutatiewerkzaamheden uit.
Voor 2013 was een bedrag begroot aan dagelijks onderhoud van ¤ 970.000,--. Uiteindelijk
zijn ¤ 760.000,-- aan uitgaven geboekt. Dit is een flinke onderschrijding (20%).
Door een kritische bewaking van de uitgaande opdrachten en de beoordeling van de
geregistreerde budgetcodes is deze onderschrijding gerealiseerd.
¤ 1,6 miljoen. Dit kon uit het lopende begrotingsbedrag gefinancierd worden, doordat
het btw tarief vanuit het kabinet op 6% werd gezet in plaats van 21% en door scherpe
inschrijvingen in de 1e helft van het jaar.
De totale begroting voor planmatig onderhoud (bouwkundig onderhoud, schilderwerk en
energetische maatregelen) bedroeg in 2013 ¤ 7,3 miljoen. Het bedrag dat werkelijk werd
besteed is ¤ 6,7 miljoen.
Bijna alle projecten die voor 2013 waren gepland, zijn uitgevoerd. Uitzondering hierop is
het vervangen van de bestrating van het achterpad aan de Bredehof in Espel. Dit project
heeft vertraging opgelopen in verband met natte weersomstandigheden en het meenemen
van kopers in het project.
Wanneer we kijken naar de onderschrijding, dan wordt dit veroorzaakt door projecten
waarbij het budget is gebaseerd op aannames en ramingen. Dit betreft met name
klantgestuurd binnenonderhoud, asbestverwijdering, plafondvervanging en plaatsen van
nieuwe CV installaties.
Mutatieonderhoud
In 2013 zijn 499 mutaties uitgevoerd. De gemiddelde kostprijs is ¤ 870,-- per woning.
Voor de begroting 2013 is uitgegaan van 456 mutaties met een gemiddelde kostprijs van
¤ 1.500,-- per mutatie. 80 mutaties vonden plaats in de flats die voor sloop zijn aangewezen
(De Tros, Het Anker, De Meerpaal en De Boei). Als we deze flats buiten de cijfers laten, dan
komen de kosten per mutatie op ¤ 1.000,--.
In 2013 zijn er 18 ontruimingen geweest. De kosten om een ontruimde woning verhuurklaar
te maken zijn hoger dan bij een reguliere mutatie.
Begroot voor 2013 was een bedrag aan mutatieonderhoud van ¤ 720.000,--. Uiteindelijk
zijn er voor ¤ 435.000,-- aan uitgaven geboekt. De lagere mutatiekosten hebben we te
danken aan het opleveren van de woningen volgens de `Goede Start`. Bij een goede start
wordt de woning in overleg met de bewoner(s) opgeleverd. Gevolg is dat na het uitgeven
van de woning minder vaak een afspraak hoeft te worden gemaakt voor aanvullende
werkzaamheden Naast mutatiekosten hebben we ook te maken met kosten voor het saneren
van asbest. Dit speelt bij een aanzienlijk deel van onze woningvoorraad. Halverwege het
jaar 2013 is een extra begroting aangevraagd, omdat bleek dat voor het jaar 2013 te weinig
was begroot. De totale kosten voor het verwijderen van asbest tijdens mutatie is in 2013
gekomen op ¤ 408.000,--. Dit is ¤ 8.000,-- meer dan daadwerkelijk begroot.
,,Naast mutatiekosten hebben we ook
te maken met kosten voor het
saneren van asbest.”
Onderstaand een aantal projecten die in 2013 zijn uitgevoerd.
Vervangen kozijnen 192 woningen
In 2010 is Mercatus een pilot project gestart voor het energiezuinig maken van 12 woningen
van het type Gemeente A aan de Fazantendrift in Tollebeek. Hierbij zijn de woningen op
de begane grond voorzien van nieuwe kozijnen met HR++ glas met ventilatieroosters, de
spouwmuren en de daken aan de binnenzijde zijn geïsoleerd. Bewoners hebben een keuze
gehad uit een aantal typen voordeuren en de kleur van deze deur. Voor de investeringen zijn
geen huurverhogingen doorgevoerd. Alle resterende 192 woningen van het type gemeente
A zijn nu voorzien van nieuwe kozijnen en de spouwmuren en de daken zijn geïsoleerd. Alle
woningen van dit type hebben nu minimaal een C energielabel.
Planmatig onderhoud
Eind 2012 werd steeds duidelijker dat de invloed van het regeerakkoord op Mercatus groter
was dan in eerste instantie gedacht. Daarop is in december 2012 het besluit genomen de
planning van het onderhoud voor 2013 op te splitsen. Voor de eerste helft van 2013 waren
projecten gepland die vóór 1 juni uitgevoerd konden worden. In april 2013 is besloten dat
de overige projecten in de tweede helft van 2013 uitgevoerd konden worden. In verband
met de interne capaciteit is besloten om vier projecten met een begrotingsbedrag van
¤ 300.000,-- niet meer in 2013 uit te voeren en twee projecten die al voorbereid waren
voor 2014 naar voren te halen en al in 2013 uit te voeren. Dit voor een bedrag van
Uit de enquête en de gesprekken met de bewoners blijkt dat de getroffen maatregelen zeer
positief uitwerken en de voordelen direct waarneembaar zijn. De eerste resultaten geven
16
jaarverslag 2013
Goed verhuur- en verkoopbaar
houden van de
woningvoorraad
een besparing van gemiddeld 24% per jaar op de gasrekening van de bewoner.
Bewoners zien soms op tegen de werkzaamheden, maar zodra de woningen geïsoleerd
zijn dan ervaren ze dat de woning een stuk behaaglijker is geworden. In de zomer zijn de
zolderruimtes koeler en in de winter juist warmer, terwijl het ook langer warm blijft in de
woonkamer en keuken.
Algemeen isoleren woningen
Tijdens diverse onderhoudswerkzaamheden brengen we isolerende maatregelen aan.
Dit kan bestaan uit het isoleren van spouwmuren, aanbrengen hoog isolerend glas in
combinatie met kozijnvervanging en het isoleren van daken.
In het afgelopen jaar hebben we tijdens planmatig onderhoud 368 woningen voorzien van
isolatie om een C label te halen.
Bij 310 woningen zijn de spouwmuren geïsoleerd, bij 169 woningen de daken geïsoleerd en
bij 186 woningen is hoog geïsoleerd glas toegepast.
Klantgestuurd binnenonderhoud
Binnen het kgbo worden keukens vervangen en badkamers en toiletten gerenoveerd. Dit
gebeurt bij mutatie of op aanvraag van de huurder. Dit is elders in het verslag opgenomen.
Gevelherstel flats Urkerweg
In 2012 is geconstateerd dat de gevels van drie flats behoorlijk naar buiten kwamen en
dat er scheurvorming optrad in de kopgevel. Dit kon een gevaarlijke situatie opleveren.
Besloten is om de kopgevels in het geheel te vervangen. De gevels voldoen nu weer aan de
huidige eisen.
Leefbaarheid
De toekomstbestendigheid wordt naast de kwaliteit en de vraag naar de woning mede
bepaald door de leefbaarheid in de wijk of het dorp.
Alle ontwikkelingen vanuit de overheid en de daaropvolgende reorganisatie binnen
Mercatus, hebben een herijking van de rol van Mercatus op het gebied van leefbaarheid
tot gevolg gehad.
Het uitgangspunt is dat onze investeringen op dit prestatieveld altijd in dienst moeten
staan van het verhuurbaar en verkoopbaar houden van onze woningen. Dit houdt praktisch
in dat een buurt of wijk prettig moet zijn om in te leven en te wonen. Daarnaast is meer
samenwerking gezocht met partners op het gebied van leefbaarheid. Mercatus gaat
over de woningen en de directe omgeving van deze woning. Voor wijk en buurt zijn de
samenwerkingsverbanden verstevigd.
Gevelherstel flats Urkerweg
17
jaarverslag 2013
Goed verhuur- en verkoopbaar
houden van de
woningvoorraad
Resultaat van de beleidwijziging in de praktijk
Bewoners doen mee!
Mercatus heeft in overleg met haar partners een meer signalerende en regisserende rol op
zich genomen en betrekt veel meer dan voorheen partners en bewoners bij het oplossen
van problemen in buurt en wijk.
Voor individuele overlastzaken waar geen directe noodzaak is tot juridische stappen,
hebben we een intensieve samenwerking met buurtbemiddeling en Carrefour opgebouwd.
We hebben dit jaar gewerkt met de beheerplannen die we voor iedere wijk en elk dorp
hebben opgesteld. Deze beheerplannen worden ieder jaar bijgewerkt met de laatste
gegevens op het gebied van verhuur en leefbaarheid. Daaruit volgt een keuze voor de
gebieden waar in het komende jaar investeringen worden gedaan. Op deze wijze is gericht
inzetten van investeringen en maatwerk leveren mogelijk gebleken. Wij stemmen de
prioriteit van de wijken en dorpen af binnen het integraal gebiedsgericht werken (IGW).
Deze aanpak heeft ertoe geleid dat we met minder kosten een doelgerichte, op maat
gesneden aanpak hebben gerealiseerd en een daling in het aantal klachten hebben
gezien. De totale investering binnen leefbaarheid is in 2013 ¤ 65.000,-- geweest. Dit
is in overeenstemming met de begroting. In 2013 kon door deze werkwijze het aantal
medewerkers op dit beleidsterrein teruggebracht worden.
Ons beleid is er altijd op gericht geweest bewoners zoveel mogelijk te betrekken en
hen zelf de verantwoording te laten dragen voor de buurt of wijk. Daarom investeren
wij in sponsoring van activiteiten van bewoners die gericht zijn op het bevorderen van
samenhang en leefbaarheid. Ook daar waar we projecten opstarten doen we dat altijd in
samenwerking met de bewoners, en het liefst op initiatief van bewoners. In 2013 is dit in
meerdere projecten gerealiseerd:
• Plantjesdag
• Arbeidsmigrantendag
• Burendag
• Straatspeeldag
Al deze projecten zijn geheel door bewoners zelf opgezet en uitgevoerd.
,,Ons beleid is er altijd op gericht geweest
bewoners zoveel mogelijk verantwoording
te laten dragen voor de buurt of wijk.”
Projecten waar Mercatus heeft samengewerkt met bewoners en partners zijn bijvoorbeeld;
• Tuinenproject, Barrage Marknesse
• Onderzocht is waarom de tuinen aan de Barrage verwaarloosd werden. De grootte van
de tuinen klopte niet met de behoefte van de bewoners en niet met de oorspronkelijke
erfgrenzen. Op verzoek van de bewoners en bij mutatie worden de tuinen in de
oorspronkelijke grootte teruggebracht en worden erfafscheidingen geplaatst.
Daarnaast is er regelmatig contact met een pas opgestarte bewonersgroep om op
maat te kunnen blijven sturen, wanneer de leefbaarheid in het geding is.
• Wijkaanpak overlast Mark Emmeloord
• De vele klachten in deze wijk vroegen om een intensieve en op maat gesneden
aanpak. Deze aanpak is vanuit het IGW breed opgezet. Er zijn gesprekken gevoerd
met vele gezinnen, ook de probleemgezinnen. Er zijn buurtbijeenkomsten in de wijk
georganiseerd om met elkaar te spreken over verschillende thema’s op het gebied
van leefbaarheid. Met de bewoners zijn afspraken gemaakt en zij hebben hun project
“Zoet/Zuur” genoemd. Goed gedrag belonen met buurtactiviteiten, streng handhaven
op niet gewenst gedrag. Dit heeft geleid tot meer rust in deze buurt.
Straatspeeldag
18
jaarverslag 2013
Goed verhuur- en verkoopbaar
houden van de
woningvoorraad
•
•
Aanzien Eilandenflats, Rivierenbuurt, Emmeloord
De klachten van bewoners en omwonenden van de eilandenflats zijn stijgend. De
flats hadden geen eigen identiteit en waren voor de omgeving niet goed herkenbaar.
Mercatus heeft de flats een duidelijk herkenbaar naambord gegeven. Daarnaast is de
gehele groenstrook rond de flat aangepakt. Hierdoor is de gehele uitstraling van de
flat verbeterd, wat een positief effect heeft op de woonomgeving.
In het 4e kwartaal zijn voor de wijken 9 leefbaarheidsdossiers aangemaakt, waarvan
7 klachtendossiers en 2 overlastdossiers. In de dorpen zijn 3 leefbaarheidsdossiers
aangemaakt, allen klachtendossiers. Er zijn geen overlastmeldingen gemeld in de dorpen
in het 4e kwartaal. In het 3e kwartaal was de daling ten opzichte van de norm 8%. In het 4e
kwartaal is dat zelfs 42% ten opzichte van de norm.
De 18 overlastsituaties in 2013 zijn in samenwerking met onze partners opgepakt. Dit
betekent dat er contact is gelegd met de betrokkenen en vervolgens op maat hulp is
geboden. Dit heeft in alle gevallen geleid tot een vermindering of oplossing van de
overlast. Het is niet nodig geweest om over te gaan tot ontruiming op basis van overlast,
als handhaving vanuit wetgeving. Om onze doelstelling te bereiken is het noodzakelijk
om vroegtijdig probleemsituaties te onderkennen en een goede samenwerking op te
bouwen met de verschillende partners zoals GGD vangnet, maatschappelijk werk en
de politie. Dit is in 2013 gerealiseerd. In 2014 zal er een nauwe samenwerking tussen
leefbaarheid en huurincasso tot stand worden gebracht. Het blijkt dat de samenhang
tussen huurachterstanden en multiprobleemsituaties groot is. Hierdoor verwachten we
probleemsituaties vroegtijdig te onderkennen.
Vermindering van de overlastsituaties met 10%
Het doel is om in een vroegtijdig stadium mogelijke overlastsituaties te herkennen en
hier pro-actief op te reageren. Hiermee kan het aantal overlastsituaties teruggedrongen
worden.
Eind 2012 heeft een nulmeting plaatsgevonden op het aantal klachten en overlastsituaties.
Het registratiesysteem is opgeschoond en de procedure rond overlastklachten is strakker
in de organisatie weggezet. Dit betekent dat klachten altijd schriftelijk gemeld moeten
worden, bewoners ondersteuning kunnen krijgen bij het onderling oplossen van klachten
door buurtbemiddeling en op Mercatus mogen rekenen als er sprake is van klachten met
een juridische grond tot handhaven. Dit betreft de reguliere klachten.
Half juni 2013 was dit traject afgerond en kon er op de nieuwe wijze gewerkt worden.
Hieruit blijkt het volgende:
Leegstaande woningen hebben geen negatief effect op de leefbaarheid in buurt of wijk
Voor zowel de koopwoningen als voor de huurwoningen is een plan van aanpak gemaakt.
De mutatieopzichter neemt het aanzicht van de woning mee in zijn inspectie en geeft waar
nodig opdracht aan de vertrekkende huurder of aan derden tot bijvoorbeeld het in orde
maken van voortuinen of het ophangen van gordijnen bij een zeer langdurige leegstand.
Vanwege het wegvallen van de beheerdersfunctie is de uitvoering van deze aanpak in de
tweede helft van 2013 wat verminderd ten opzichte van 2012. Voor 2014 onderzoeken we
hoe we de uitvoering van deze taken weer kunnen invullen. In 2013 zijn er overigens vanuit
omwonenden geen klachten binnengekomen over leegstaande woningen.
Nagele
Nagele is vanuit cultuurhistorisch perspectief een uniek dorp. Tegelijkertijd loopt de
leefbaarheid van Nagele terug. Vanuit deze twee invalshoeken hebben de gemeente
Noordoostpolder en Mercatus afspraken gemaakt over de aanpak om Nagele
aantrekkelijker te maken en de bijzondere cultuurhistorische waarde te behouden en waar
nodig te herstellen. Uit een onderzoeksproject van het Onderzoeklab Nagele volgen drie
sleutelprojecten: kerngebied, woningen en openbare ruimte & leefbaarheid.
Aanbrengen belettering Mallorca
19
jaarverslag 2013
Goed verhuur- en verkoopbaar
houden van de
woningvoorraad
Beheersing kostprijs
Een onderdeel van het project zijn de 32 woningen aan de Karwijhof. De Karwijhof is qua
opzet een van de meest gevarieerde woonhoven van Nagele. De woningen zijn op de
voor Nagele kenmerkende wijze gesitueerd in overeenstemming met de oorspronkelijke
uitgangspunten van het dorp.
De oriëntatie van de woningen met haar omgeving zorgen voor een opvallend ruim
karakter van het hof. Hoewel in de loop der jaren door onderhoud subtiele detailkenmerken
zijn verdwenen is door eenheid in kleur- en materiaalgebruik de beleving van de
Karwijhof bewaard gebleven. Doordat de Karwijhof als eenheid bewaard is gebleven en
in bouwkundige staat nog vrij origineel/gaaf is, verdient de Karwijhof het om behouden te
blijven. De Karwijhof is immers cultuurhistorisch de meest beeldbepalende woonhof van
Nagele.
Mercatus is eigenaar van deze woningen. Wij hebben aangegeven dat deze woningen
niet meer passen in ons strategisch voorraadbeleidsplan en dat wij de woningen van de
Karwijhof zouden willen slopen. Om de Karwijhof voor de toekomst te behouden en te
restaureren passend bij het unieke karakter van Nagele, is vereniging Hendrick de Keyser
bereid gevonden om de 32 woningen van Mercatus over te nemen en te restaureren. Deze
overdracht vindt plaats tegen een symbolisch bedrag.
De overdracht is complex, vanwege de verschillende partijen die hier een rol in hebben
en vanwege de financiering van het project. In 2013 is het laatste rond gekomen door
subsidiëring door de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en de gemeente Noordoostpolder,
waardoor in 2014 een formele aanvraag bij het Ministerie van BZK gedaan kan worden. Als
alles volgens verwachting verloopt verwachten wij dat uiterlijk 1 juli 2014 de overdracht
plaats kan vinden.
Wij beheersen de kostprijs om de woningen op lange termijn betaalbaar en daarmee
verhuur- en verkoopbaar te houden voor de doelgroep. Wij passen kostenbeperkende
onderhouds- en nieuwbouwvormen toe en zetten best practices om naar standaarden.
Mercatus is in de loop van 2013 gestart met de ontwikkeling van een ‘eigen’ conceptwoning.
In samenwerking met een aannemer en architect hebben wij een standaard ontwikkeld.
Het uitgangspunt daarbij is het werken met een vaste woningplattegrond met flexibele
mogelijkheden ten aanzien van afmeting in breedte, diepte en dus de grootte van een
woning. Ook kan dit concept worden toegepast bij de ontwikkeling van een multifunctioneleof levensloopgeschikte woning. De woning kan, op basis van de stedenbouwkundige
eisen per locatie aan de buitenzijde worden aangepast. De ontwikkelkosten zijn hierdoor
beheersbaar en door vaker van het concept gebruik te maken ook goedkoper. Voor
de ontwikkeling van start, begeleiding tot uitvoering wordt de inzet van de benodigde
capaciteit van medewerkers minder.
Op het gebied van onderhoud zijn diverse maatregelen doorgevoerd om de kostprijs te
beheersen. Onderdeel hiervan is de aanbestedingswijze, de clustering van werkzaamheden
en de administratieve splitsing tussen onderhoudskosten en levensduurverlengend
onderhoud.
DNA
Met het afgeronde onderzoek DNA Emmeloord waarborgen we voor de toekomst de
kenmerkende kwaliteiten van Emmeloord op het gebied van landschap, stedenbouw,
architectuur en (groene) infrastructuur, oftewel het DNA van Emmeloord. Deze zijn
beschreven in twee boeken. Het eerste boek is een historisch naslagwerk over de
kenmerkende kwaliteiten van Emmeloord. Het tweede deel biedt oplossingsrichtingen en
daardoor handvatten om aan de toekomstige woonwensen en eisen te voldoen met behoud
van de waardevolle karakteristieken van Emmeloord. Toekomstbestendig dus. Op de
website www.dnanoordoostpolder.nl is alle informatie voor geïnteresseerden toegankelijk.
20
jaarverslag 2013
Iedereen die dat wil moet met veel plezier
kunnen leven, wonen en werken in Noordoostpolder. De gemeente kan dit alleen
mogelijk maken met hulp van organisaties
als Mercatus. Samen zijn we het sociale
gezicht van Noordoostpolder.”
“
Aucke van der Werff
(burgemeester)
21
jaarverslag 2013
Flexibele organisatie
met toekomst
22
jaarverslag 2013
3
Flexibele organisatie
met toekomst
We zijn een efficiënte, effectieve en financieel gezonde organisatie met aanpassingsvermogen. Dit vanwege de kwaliteit van onze medewerkers en het management en
omdat wij onze taak efficiënt en effectief verrichten tegen lage kosten en we actief en
duidelijk communiceren. In 2013 hebben we hier het volgende aan gedaan.
commissarissen deelgenomen aan verschillende integriteitsessies. In deze sessies
zijn, onder begeleiding van een externe coach, diverse vraagstukken over integriteit
besproken. Hoe ga je om met bepaalde situaties, wat kan je wel of niet doen? De
rol van de managers verschuift naar een faciliterende rol, waarbij de professionele
medewerkers ondersteund worden. Vanaf september 2013 is het aantal managers teruggebracht naar drie en is de afdelingsstructuur losgelaten. De managers hebben een
vakinhoudelijke verantwoordelijkheid maar geven aan de hele organisatie leiding vanuit
drie verantwoordelijkheidsvelden: mensen, processen en resultaten.
Kwaliteit medewerkers en management
Iedereen die bij Mercatus werkt moet voldoet aan een basisprofiel, waarin de volgende
competenties zijn opgenomen: klantgerichtheid, initiatief nemen, leervermogen,
organiseren van het eigen werk, resultaatgerichtheid, organisatieloyaliteit en integriteit.
In 2013 zijn deze competenties, samen met de functiecompetenties opgenomen in de
functieomschrijving. In 2014 gaan we verder werken met een beoordeling van deze
competenties. Vanuit de competentie resultaatgerichtheid zijn voor alle functiegroepen
kritische prestatie indicatoren benoemd. De functiegroepen rapporteren periodiek over de
resultaten op de prestatiegebieden.
In het voorjaar van 2013 hebben alle medewerkers, het management en de raad van
Het personeelsbeleid van Mercatus is gericht op boeien en groeien van medewerkers,
waarbij het uitgangspunt is dat de medewerkers voldoen aan het basisprofiel. Het
personeel- en organisatiebeleid wordt hiervoor herijkt. Een start met het organisatiehandboek is in 2013 gemaakt.
Het op peil houden van kennis is belangrijk. De medewerker heeft een eigen
verantwoordelijkheid hierin en wordt hierin actief ondersteund. In het jaar 2013 is vanuit
het opleidingsbudget ¤ 68.000,-- besteed aan opleidingen om kennis op peil te houden of
te brengen en competenties te ontwikkelen.
Efficiënt en effectief onze taak verrichten tegen de laagste kosten
Doelstelling in het reorganisatieplan is dat Mercatus eind 2015 behoort tot de 25%
corporaties met de laagste organisatiekosten. Daarmee creëren wij zoveel mogelijk
investeringscapaciteit. Hiertoe zijn in het reorganisatieplan maatregelen opgenomen voor
de korte en langere termijn.
De korte termijnmaatregelen zijn nagenoeg geheel in 2013 uitgevoerd en bestaan uit
maatregelen om de dienstverlening te beperken tot dat wat de klant echt verwacht; de
verlaging van de bedrijfslasten, het terugbrengen van het aantal fte’s en het beperken van
de inhuur van medewerkers.
De lange termijn maatregel bestaat uit het gestructureerd en eenduidig verbeteren van
onze processen. Dit door middel van de methodiek Lean Six Sigma (LSS).
Hiermee kunnen onze bedrijfsprocessen efficiënter en effectiever ingedeeld worden,
worden de foutkansen gereduceerd en kosten verlaagd. Door een continue verbetering
van de processen zullen de processen steeds effectiever en efficiënter worden. In 2012
bedroegen onze bedrijfslasten nog ¤ 1.348,-- per eenheid. In 2013 komen de bedrijfslasten
op ¤ 1.226,--. In de begroting van 2014 is dit door alle genomen maatregelen al gedaald naar
¤ 1.156,--. Wij verwachten dat een verdere daling nog nodig is om tot de 25% best
presterende corporaties te behoren.
23
jaarverslag 2013
Flexibele organisatie
met toekomst
Actieve en duidelijke communicatie
Belangenhouders
in het Saalicon: Hanse Panse Kevertje. De BSO is populair en groeit uit zijn jasje. Per 1
januari 2014 verhuist de opvang naar de voormalige ruimte van Carrefour.
Hoewel Carrefour geen ruimten meer huurt in het Saalicon, hechten Mercatus en het
dorpsbelang Creil er belang aan dat (een deel van) de activiteiten doorgaan. Met Carrefour
en vrijwilligers zijn gesprekken gevoerd over de voortzetting van activiteiten in een andere
ruimte en gedeeld gebruik van die ruimte. Voor de sociale cohesie in het dorp is het
Saalicon inmiddels een belangrijk ontmoetingscentrum.
Met de belangenhouders gaan we één of meerdere keren per jaar het gesprek aan over
beleidsonderwerpen die ons beiden raken.
Onze belangenhouders zijn:
• Stichting Huurdersbelang Mercatus;
• gemeente Noordoostpolder;
• provincie Flevoland;
• zorg en welzijnspartijen zoals Zorggroep Oude en Nieuwe Land, ’s Heeren Loo,
Interakt Contour, Triade, Stichting Philadelphia, Carrefour, Leger des Heils, Kwintes,
PI Groep, Vitree en stichting Fokus;
• ouderenbonden;
• politie gemeente noordoostpolder;
• verenigingen van Dorpsbelang;
• Bedrijven Actief Noordoostpolder (BAN).
Stichting Toon Hermans Huis
In 2013 mochten wij de stichting Toon Hermans Huis (THH) toevoegen aan de lijst van
onze huurders. Het THH is er voor mensen met kanker en hun naasten. Hier kunnen zij hun
verhaal kwijt, krijgen ze voorlichting en kan men activiteiten ondernemen.
De ruimte aan de Nijenbeek 4b (het voormalige pand van de voedselbank) was dringend
aan een opknapbeurt toe. Doordat Mercatus het eerste jaar ¤ 50,-- per maand korting
geeft op de huur en de vrijwilligers veel zelf hebben gedaan, is met beperkte financiële
middelen een mooie en warme plek gecreëerd.
Met alle relaties voeren wij één of meerdere malen per jaar overleg op tactisch en
strategisch niveau. Van Mercatus zijn aanwezig de directeur, de relatiebeheerder en/of de
inhoudverantwoordelijke manager.
De vastgoedbehoefte van de relatie, de huidige en toekomstige samenwerking en de
daaraan gekoppelde verbeterpunten in de dienstverlening van Mercatus stonden tijdens
deze gesprekken centraal. Ook is uitgebreid aandacht besteed aan de gevolgen van het
scheiden van wonen en zorg voor de samenwerking.
,,Met alle relaties voeren wij één of
meerdere keren per jaar overleg op
tactisch en strategisch niveau.”
Huurdersoverleg
Parkflat, commerciële ruimten
Samenwerking met zorgpartijen
Met de zakelijke huurders van de kantoren aan de Saturnusstraat/Urkerweg is een jaarlijks
overleg opgestart. Om de verhuur van nog leegstaande kantoorruimte in het complex
te bespoedigen hebben wij een website ontwikkeld waarin de kantoorruimte wordt
aanbevolen. Ook de huidige huurders worden erin genoemd. Zie www.deparkflat.nl.
Het jaar 2013 stond in het kader van scheiden wonen en zorg. Een deel van de AWBZ wordt
overgeheveld naar de WMO en gaat door de gemeente uitgevoerd worden. Het rijksbeleid
dat voorschrijft dat mensen met een zorgindicatie (ZZP) 1 en 2 zelfstandig moeten wonen
en apart hun zorg inkopen, heeft ook voor woningcorporaties verstrekkende gevolgen.
Bij Mercatus komt er een nieuwe doelgroep aan de balie op zoek naar een huurwoning,
namelijk licht verstandelijk gehandicapten met een lage zorgindicatie. Daarnaast moeten
ouderen, die voorheen naar een aanleunwoning of verzorgingshuis konden verhuizen, nu
langer thuis in hun (eengezins)woning wonen. Pas met een zorgindicatie (ZZP) 4 of hoger
kan naar een intramurale woonzorgvoorziening worden verhuisd.
Het Saalicon in Creil
Met de huurders van Zorg- en Welzijnscentrum het Saalicon in Creil is het overleg en de
samenwerking geïntensiveerd. Op verzoek van de huurders is er twee keer per jaar een
huurdersvergadering onder voorzitterschap van Mercatus.
In het vorige jaarverslag berichtten wij dat een buitenschoolse opvang zich had gevestigd
24
jaarverslag 2013
Flexibele organisatie
met toekomst
•
•
•
In de aanbiedingsgesprekken voor een nieuwe woning krijgt de woonadviseur een
beeld van de kandidaathuurder. Een aanbiedingsgesprek is een goede gelegenheid
om kandidaten te informeren over de nieuwe WMO en mogelijkheden voor
woonbegeleiding.
Samenwerkings- en huurovereenkomsten met zorgorganisaties worden (deels)
aangepast aan de nieuwe situatie. Indien nodig wordt met hun cliënten een individuele
huurovereenkomst met koppelbeding afgesloten.
Het overleg met de gemeente is geïntensiveerd om inzicht te krijgen in de gevolgen
van het nieuwe rijksbeleid.
Het gemeentelijke WMO beleid ten aanzien van zorginkopen is in 2013 niet geëffectueerd.
De gevolgen ervan voor de vastgoedportefeuille van Mercatus zijn nog niet duidelijk.
Door de invoering van de verhuurdersheffing en de beperking van de financieringsruimte
hebben wij eind 2012 de planvorming voor het project aan de Balkan stopgezet en is de
samenwerkingsovereenkomst ontbonden. Met ZONL hebben wij wel afgesproken dat
we blijven meedenken met kleinschalige oplossingen om daarmee te voldoen aan de
huisvestingsvraag van de cliënten van ZONL.
Een oplossing is dat vanaf 1 september 2013 de aanleunwoningen aan de Houttuinen en
Markezijde in samenwerking met ZONL worden toegewezen. In plaats van woonduur, is
nu de hoogte van de zorgindicatie leidend bij de aanbieding van een aanleunwoning. ZONL
beoordeelt welke kandidaat de meeste behoefte heeft aan de aanleunwoning.
In 2013 is regelmatig overlegd met zorgorganisaties over de gevolgen van dit rijksbeleid voor
de samenwerking. Daarnaast hebben wij een plan van aanpak ‘scheiden wonen en zorg’
opgesteld en uitgevoerd. In dit plan zijn de gevolgen van het rijksbeleid voor Mercatus, haar
huurders en belangenhouders beschreven. Vervolgens is in een projectgroep uitgewerkt
welke gevolgen dit heeft voor het vigerende beleid en de uitvoering ervan. Enkele acties uit
dit plan van aanpak zijn:
• Ouderen blijven langer zelfstandig thuis wonen en de woning wordt zo nodig hierop
aangepast. Een deel van die aanpassingen wordt gerealiseerd vanuit de WMO (in 2012
is met de gemeente al een WMO convenant ondertekend). Voor andere aanpassingen
heeft Mercatus het aanbod van ‘Woongemak’ uitgebreid. Vanaf 1 september 2013
worden de kosten ervan volledig doorberekend aan de huurder.
• Onze medewerkers, die bij de mensen thuis komen, zijn onze ogen en oren. Zij
zijn extra alert op signalen van kwetsbare individuen die begeleiding of zorg nodig
hebben. Zo nodig wordt onze medewerker leefbaarheid ingeschakeld om een situatie
te onderzoeken.
,,In plaats van woonduur, is nu de hoogte
van de zorgindicatie leidend bij de
aanbieding van een aanleunwoning.”
Met Stichting Philadelphia Zorg waren wij in 2011 gestart om te onderzoeken of uitbreiding
van wooneenheden en dagbesteding aan de Pilotenweg mogelijk is. Ook voor dit project
hebben de kabinetsplannen gevolgen. Besloten is het project te parkeren.
In de loop van 2013 heeft Philadelphia ons benaderd om te onderzoeken of co-financiering
mogelijk is. Hierover hebben diverse overleggen plaatsgevonden. In 2014 moet duidelijk
worden of de plannen voor de Pilotenweg door kunnen gaan.
25
jaarverslag 2013
Flexibele organisatie
met toekomst
Communicatie
Intern gebruikt Mercatus de volgende middelen:
• Plenaire bijeenkomst.
• Individuele gesprekken.
• Intranet.
• E-mail.
• Social media.
Ook hier is social media toegevoegd. Dit middel is nu nog niet verder ingevuld, maar krijgt
verder vorm in 2014.
Communicatie is altijd in ontwikkeling. De laatste tijd merken we dat communicatie een
steeds prominentere rol krijgt in het gesprek met de huurder. Zo starten we in 2014 actief
met bewonersparticipatie in Ens. Ook dit jaar heeft de communicatie van Mercatus weer
een aantal veranderingen ondergaan.
De externe communicatie van Mercatus vindt plaats via zes hoofdstromen. Dit zijn:
• De website van Mercatus.
• Het bewonersblad Samen Wonen.
• Brieven en projectboekjes.
• Persberichten en advertenties.
• Persoonlijk contact met belangenhouders, huurders en relaties.
• Social media.
Een wijziging t.o.v. vorig jaar is dat social media eind 2013 is toegevoegd. Binnen onze
missie wordt meermaals het werkwoord verbinden gebruikt. Het verbonden zijn met
Noordoostpolder en het verbinden met partijen op het vlak van zorg en leefbaarheid. Het
woord verbinden heeft meerdere betekenissen. In deze context staat het synoniem voor
aansluiten, verenigen. Mercatus wil zich daarom ook aansluiten bij haar doelgroepen op
social media.
Communicatiebeleid
In 2013 zijn er de nodige wijzigingen geweest in de organisatie, waardoor het nodig is om
het communicatiebeleid aan te passen. Het communicatiebeleid wordt in de eerste helft
van 2014 aangepast.
26
jaarverslag 2013
Flexibele organisatie
met toekomst
Sponsoring
In 2013 is er kritisch naar alle sponsoraanvragen gekeken, om zo een besparing te realiseren
waarmee op een ander vlak door Mercatus weer geïnvesteerd kan worden. Daarnaast is
het sponsorbeleid bekeken. Daarin wil Mercatus de verschillende sporen van sponsoring
samenvoegen. Het doel is een sponsorbeleid met vastgestelde kaders en procedures
om transparant, uniform en duidelijk te handelen. Het sponsorbeleid wordt in het eerste
kwartaal van 2014 vastgesteld en ingevoerd.
Prestatieafspraken
Op 23 april 2013 zijn de prestatieafspraken 2013-2022 tussen gemeente en Mercatus
ondertekend. De prestatieafspraken vormen het kader waarbinnen wij gezamenlijk aan de
slag gaan. Er zijn afspraken gemaakt over de volgende beleidsthema’s:
• vernieuwingsgebieden;
• samenwerking;
• woningbouwprogramma;
• duurzaamheid;
• specifieke doelgroepen;
• leefbaarheid;
• financiën;
• communicatie;
• overige afspraken.
Een belangrijk onderdeel is het (h)erkennen van de vernieuwingsgebieden. Dit zijn de
gebieden waar de focus de komende jaren op vernieuwing en verbetering ligt. Vooral de
oudere wijken van Emmeloord en een aantal dorpen zijn toe aan vernieuwing, zo blijkt uit het
DNA van de dorpen en Emmeloord, de nieuwe Woonvisie, het Strategisch Voorraadbeleid
van Mercatus en de trajecten van de dorpsvisies. Zowel de gemeente als Mercatus
onderstrepen de noodzaak om op korte termijn aan de slag te gaan binnen de financiële
en maatschappelijke mogelijkheden. Mercatus heeft in de prestatieafspraken afgesproken
om de komende 5 jaar 37 miljoen euro te investeren in sociale huurwoningen. Dit bedrag
bestaat uit 21 miljoen euro voor nieuwbouw en 16 miljoen euro voor energiemaatregelen.
Daarnaast is afgesproken om gezamenlijk een aantal onderzoeken uit te voeren en de
resultaten daarvan te vertalen naar het eigen beleid. Bijvoorbeeld een onderzoek naar wat
er nodig is om de discrepantie tussen wens, aanbod en werkelijk gedrag voor huisvesting
specifiek voor jongeren en ouderen te verkleinen.
27
jaarverslag 2013
Mercatus is voor Carrefour een belangrijke partner om bewoners in Noordoostpolder, vanuit hun vraag in beweging
te brengen, te activeren en te verbinden,
uitgaande van hun eigen kracht of die
van de omgeving. Daarbij is er aandacht
voor het vroegtijdig signaleren door beide
organisaties, om tijdig inzet te kunnen
plegen om verdere problemen te voorkomen.”
“
Roel van Kuik
(directeur-bestuurder)
28
jaarverslag 2013
Flexibele organisatie
met toekomst
Interne organisatie
29
jaarverslag 2013
4
Interne organisatie
Reorganisatie
kunnen 20 nieuwbouwwoningen worden gebouwd, die gefinancierd worden uit de
verkoopopbrengst van 30 woningen. Uitgangspunt is dat de inkomsten eerst binnen
moeten zijn alvorens de verplichtingen worden aangegaan.
In de eerste kabinetsplannen van november 2012 werden de volgende uitgangspunten
gepresenteerd:
• Een verhuurdersheffing van ¤ 2 miljard voor de huursector. Voor Mercatus betekende
dit een jaarlijkse heffing die op zou lopen naar ¤ 3,4 miljoen euro in 2017.
• Huren mochten, aanvullend op de inflatie, verhoogd worden. Voor inkomens tot
¤ 33.614,-- met 1,5% boven inflatie, voor inkomens tussen ¤ 33.614,-- en ¤ 43.000,-2,5% boven inflatie en voor hogere inkomens 6,5% boven inflatie.
• de maximumhuurprijs werd gekoppeld aan de WOZ-waarde (4,5%). Concreet
betekent dit bij Mercatus een huurverlaging voor 40% van de huurders.
Binnen de meerjarenbegroting van januari 2013 hebben wij drie scenario’s opgesteld. Een
basisscenario op basis van het ‘oude’ huurprijsbeleid, zonder specifieke bezuinigingen, een
tweede scenario gebaseerd op de eerste met de inkomensafhankelijke huurverhoging en
een aantal bezuinigingen en een derde scenario gebaseerd op het tweede scenario met
een aftopping van de huurprijs op 4,5% van de WOZ-waarde en 30 verkopen per jaar in
plaats van 45.
Het laatste zeer voorzichtige scenario is destijds ingediend bij de sectorinstituten. Dit
omdat dat scenario aansloot bij het regeringsbeleid, we niet wilden speculeren op (voor
ons gunstige) aanpassingen en wij ook in dit scenario voldeden aan de belangrijkste
normen van de sectorinstituten.
De invloed van het bovenstaande op de meerjarenprognoses van de individuele
corporaties beoordeelde het Waarborgfonds Sociale Woningbouw dusdanig groot, dat het
in november 2012 heeft besloten om niet meer ‘automatisch’ borg te staan voor nieuwe
leningen en het faciliteringsvolume voor nieuwe leningen vanaf 2014 op nul te stellen. Los
van het regeerakkoord moesten we rekening houden met een jaarlijkse saneringsheffing
van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting van maximaal 5% van de huurinkomsten
per jaar.
In het eerste kwartaal van 2013 kwam een woonakkoord tot stand met het Kabinet en een
deel van de oppositie. Hierop hebben wij de meerjarenbegroting in april 2013 aangepast,
waarbij ook het toegepaste huurprijsbeleid in 2013, de projecten volgens het SVB en de
doorgevoerde bezuinigingen zijn meegenomen.
Hieruit bleek al dat we aan alle in- en externe normen konden voldoen en er ruimte was
voor investeringen. Op basis hiervan zijn in het najaar projecten weer opgestart en is de
onderhoudsbegroting voor de tweede helft van 2013 vrijgegeven.
In december 2012 was de eerste prioriteit ervoor te zorgen dat wij over voldoende liquide
middelen konden beschikken voor de verplichtingen die wij moesten aangaan of reeds
aangegaan waren. Daarom zijn de volgende maatregelen genomen en verwerkt in de
meerjarenprognose van januari 2013. Deze maatregelen zijn genomen in het licht van de
situatie en aannames van dat moment.
• Besparing op de personeelslasten vanaf 2014 met 10% ten opzichte van 2013.
• Maximering van de onderhoudslasten op ¤ 1.600,-- per eenheid per jaar.
• On hold zetten van het project Zuidakker/Zuidwend 2e fase (Bant).
• Stopzetten van het project 32 woningen Emmelhage en 160 eenheden De Balkan.
• Nader onderzoek naar de uitvoering en de risico’s van de projecten Baan (Ens) en
Pilotenweg.
• Budget uitzendkrachten beperken tot ¤ 50.000,-- per jaar.
• Bezuiniging op de beïnvloedbare algemene bedrijfskosten vanaf 2014 met 15% ten
opzichte van 2013.
• Budget directe exploitatiekosten (beleid en onderzoek) beperken tot ¤ 50.000,-- per
jaar.
Als gevolg van de heffingen neemt ons investeringspotentieel af met ¤ 75 miljoen. Dit
komt omdat wij in plaats van de heffing ook rente hadden kunnen betalen voor leningen.
Leningen die gebruikt worden voor investeringen in de woningvoorraad in Noordoostpolder.
Daarom is in de eerste maanden van 2013 de missie en visie herijkt. Hierin is opgenomen
dat wij de omvang van de organisatie afstemmen op de kerntaak en dat wij onze taak
efficiënt en effectief uitvoeren tegen zo laag mogelijke kosten. In 2015 horen wij tot de
corporaties met de laagste organisatiekosten. Daarbij hanteren wij als norm: “Wat wij zelf
doen, kunnen wij beter én goedkoper”. Hieruit volgen maatregelen die niet ophouden als
we dekking hebben gevonden voor de extra heffingen of wanneer we kunnen voldoen aan
de toetsingscriteria van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw of het Centraal Fonds
voor de Volkshuisvesting.
Als gevolg hiervan worden op korte (2013) en middellange termijn (tot en met 2015)
maatregelen in gang gezet om de winst uit operationele activiteiten te optimaliseren,
de opbrengsten te verhogen en de kosten (personeel, onderhoud en bedrijfskosten) te
In dit scenario konden vanuit de beschikbare liquide middelen de projecten worden
gerealiseerd, waarvoor concrete of morele verplichtingen zijn aangegaan. Vanaf 2015
30
jaarverslag 2013
Interne organisatie
De meerjarenbegroting voldoet in ruimte mate aan alle toetsingen. De ICR en de DSCR
geven aan of de operationele kasstroom voldoende ruimte biedt om rente, respectievelijk
rente en aflossing, te betalen. De ICR bedraagt in deze situatie 2,47 terwijl de minimale
norm 1,4 bedraagt. De DSCR bedraagt 2,32 terwijl de minimale norm 1,0 bedraagt.
Kortom: er is ruimte om investeringen toe te voegen.
Daarbij denken wij in eerste instantie aan het verhogen van onze energiedoelstelling, het
bebouwen van de locatie aan De Balkan te Emmeloord en de vrijkomende locatie van de
flats in het centrum van Emmeloord.
Deze projecten zijn echter nog niet concreet genoeg om op te nemen in de
meerjarenbegroting.
beperken. Het resultaat hiervan is dat vanuit de exploitatie maximale investeringsruimte
ontstaat.
Omdat het verkopen van woningen niet meer tot vanzelfsprekende opbrengsten en liquide
middelen leidt, is het noodzakelijk om de investeringsruimte binnen de normale exploitatie
van ons woningbezit te realiseren. Omdat het verhogen van de huren een traag instrument
is en ook strijdig is met de belangen van onze doelgroep, is het belangrijkste instrument om
die investeringsruimte te bereiken het structureel verlagen van onze kosten.
Zodra hierover meer informatie beschikbaar is, stellen we een scenario op, waarin de
effecten hiervan zijn meegenomen en monitoren wij of we nog altijd kunnen voldoen aan
het interne en externe toetsingskader.
,,Mercatus is lid van Aedes, de brancheorganisatie
van woningcorporaties. Wij onderschrijven dan
ook de Aedescode en de daarin opgenomen
Governancecode woningcorporaties.”
Governancecode
Mercatus is lid van Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties. Wij onderschrijven dan ook de Aedescode en de daarin opgenomen Governancecode
Woningcorporaties. De hierin opgenomen normen voor toezicht, verantwoording,
sturing en beheersing zijn voor ons leidend.
Alleen voor de benoeming van de bestuurder wijken wij af van de Governancecode. De
huidige bestuurder bekleedt die functie sinds 2001 en destijds was een aanstelling voor
onbepaalde tijd standaard, in plaats van voor telkens vier jaar, zoals de code nu voorschrijft.
Begin 2014 is de meerjarenbegroting geactualiseerd. Uitgangspunten daarbij zijn een
huurbeleid in 2014 conform 2013 en een huurbeleid van 2015 t/m 2018 op basis van
huursombenadering (gemiddeld 0,5% boven inflatie).
De verhuurdersheffing is ingerekend voor de hele periode, dus er is geen rekening
gehouden met een einde hiervan na 2017. Het onderhoud is opgenomen conform
meerjarenprognose onderhoud, met een verdeling tussen regulier planmatig onderhoud
(in de onderhoudslasten) en levensduurverlengend onderhoud (in de investeringen).
Het beeld dat uit deze meerjarenbegroting volgt, is niet erg afwijkend ten opzichte van
de situatie van april 2013. De onderhoudsuitgaven in de planperiode zijn hoger dan in
april 2013. Door de verdeling hiervan in regulier onderhoud en levensduurverlengend
onderhoud zijn de lasten in de exploitatie echter lager.
Er is sprake van positieve jaarresultaten en een navenant toenemend eigen vermogen. Het
leningvolume blijft stabiel op circa ¤ 80 miljoen.
In dit hoofdstuk wordt de Governancecode beknopt behandeld. Meer hierover is te lezen
op www.mercatus.nl.
Organisatie
De directeur is eindverantwoordelijk voor de organisatie. Hij wordt hierin ondersteund
door een managementteam. Het management is in 2013 teruggebracht van vier naar
drie managers. Daarbij zijn ook de taken opnieuw verdeeld en is de koppeling met
afdelingen losgelaten. De managers sturen de hele organisatie aan op respectievelijk
het onderdeel ‘mensen’, ‘processen’ en ‘resultaten’ en hebben daarnaast hun eigen
deskundigheidsgebieden.
Het WSW heeft een nieuw toetsingskader vastgesteld waarin op financieel gebied vijf
elementen zijn opgenomen, te weten de solvabiliteit, de loan to value, de dekkingsratio, de
interest coverage ratio (ICR) en debt service coverage ratio (DSCR).
31
jaarverslag 2013
Interne organisatie
Algemene Vergadering
Raad van commissarissen
Mercatus is een vereniging. De leden hebben indirect invloed op het beleid van Mercatus
door hun stem in de Algemene Vergadering. Het lidmaatschap van de vereniging Mercatus
is vrijwillig en staat open voor huurders, maar ook voor niet-huurders. Het lidmaatschap
biedt verder geen privileges. Eind 2013 telde Mercatus 236 leden.
De raad van commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van
zaken in de woningcorporatie en geeft advies aan het bestuur. Er is regelmatig overleg met
de directeur-bestuurder.
Verder op in het jaarverslag wordt dieper ingegaan op de samenstelling en het werk van de
raad van commissarissen.
De Algemene Vergadering was op 11 juni 2013. De belangrijkste besluiten van die
vergadering waren:
• vaststelling van het jaarverslag en de jaarrekening 2012;
• benoeming van mevrouw drs. R.N. Heegsma als lid van de raad van commissarissen
voor vier jaar;
• benoeming van de heer M. Essahli en mevrouw W. van der Veer-Nauta als leden en de
herbenoeming van de heer T. de Leeuw als voorzitter van Stichting Huurdersbelang
Mercatus.
Het bestuur
Het bestuur is binnen de woningcorporatie verantwoordelijk voor:
• het behalen van de doelstellingen van de woningcorporatie;
• de strategie;
• de financiering;
• het beleid;
• de resultatenontwikkeling;
• de risicobeheersing.
De heer A. Beurmanjer is bestuurder van de vereniging. Hij is benoemd voor onbepaalde
tijd en legt verantwoording af aan de raad van commissarissen. De verantwoording van
de beloning van de directeur-bestuurder is opgenomen in het verslag van de raad van
commissarissen. In 2013 hebben er door het bestuur geen transacties met tegenstrijdige
belangen plaatsgevonden.
Geschillencommissie
De volgende personen vormen de geschillencommissie:
• De heer A. de Ruijter (onafhankelijk voorzitter)
• De heer A.H. de Leeuw (lid, voordracht namens Stichting Huurdersbelang Mercatus)
• De heer B. Welling (lid, voordracht namens Mercatus)
In 2013 zijn geen geschillen ingediend. De werkzaamheden vanuit het geschil uit 2012 zijn
in 2013 afgewikkeld.
Huurdersoverleg
De huurders worden vertegenwoordigd door Stichting Huurdersbelang Mercatus.
Deze stichting wordt door onze corporatie ondersteund in de verslaglegging van de
bijeenkomsten en het financieren van de activiteiten en onkosten van de stichting.
Algemene vergadering
32
jaarverslag 2013
Interne organisatie
Reglementen en afspraken vormen een belangrijk kader voor controles. Daarvoor wordt
het managementstatuut en de procuratieregeling periodiek geactualiseerd.
De totale kosten bedroegen over 2013 ¤ 16.000,--. Het bestuur van de Stichting
Huurdersbelang Mercatus bestaat per 31 december 2013 uit:
• De heer A.H. de Leeuw (voorzitter)
• Mevrouw A. den Uijl-Bruinewoud (secretaris)
• De heer O. Janzen (lid)
• De heer C.H. den Bakker (penningmeester)
• De heer P. de Bruijn (lid)
• De heer M. Essahli (lid)
• Mevrouw W. van der-Veer Nauta (lid)
Naast interne beheersingsmaatregelen zijn er ook andere controlesystemen en externe
organisaties die op ons toezien. Zoals het meldpunt integriteit corporaties en de
vierjaarlijkse visitatie door een extern bureau. Maar ook de externe accountantscontrole
en het toezicht door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
(BZK), Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW).
De heer A.W.J. de Bruyn is als adviseur verbonden aan de Stichting Huurdersbelang
Mercatus.
,,Naast interne beheersingsmaatregelen
zijn er ook andere controlesystemen
en externe organisaties die
op ons toezien.”
De verantwoordelijk manager vertegenwoordigt Mercatus bij de vergaderingen van de
stichting. Wij hebben het afgelopen jaar zes keer met elkaar vergaderd. De volgende
onderwerpen zijn besproken:
• Tuinencontrole
• Jaarverslag 2012
• Huurprijsbeleid
• Leefbaarheid
• Website Stichting Huurdersbelang Mercatus
• Regeerakkoord en reorganisatie
• Begroting
• Strategisch Voorraadbeleid
Externe accountant
Deloitte Accountants nv is door de raad van commissarissen benoemd als externe
accountant. In 2014 vindt de vierjaarlijkse evaluatie plaats.
De controle over het jaar 2013 mondt uit in de volgende accountantsproducten:
• een controleverklaring bij de jaarrekening 2013;
• een assurancerapport bij de naleving van de regelgeving inzake de melding van
verkoop, aanbesteding van maatschappelijk vastgoed en de naleving van de voorwaarden bij derivatentransacties;
• een assurancerapport bij daarvoor aangewezen onderdelen van de Verantwoordings
Informatie (dVi), waaronder de woningtoewijzingen.
Controlesystemen
Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van
de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten de beleidsvorming,
processen, taken, de beïnvloeding van gedrag en andere aspecten van de organisatie die
het mogelijk maken de doelstellingen te behalen en fouten, fraude of overtreding van de
wet- en regelgeving vroegtijdig te signaleren.
Voor adviesopdrachten op financieel en fiscaal gebied maakt Mercatus gebruik van andere
partijen dan de externe accountant.
De controller heeft een rol in de periodieke (management-) rapportages, maar is
ook verantwoordelijk voor de administratieve organisatie en de interne controles. De
processen worden vastgelegd in Mavim Rules. Het interne controleplan is de leidraad
voor de controles die door het jaar heen worden uitgevoerd in onze organisatie. Interne
controles die gebaseerd zijn op die onderdelen waar de grootste risico’s liggen.
33
jaarverslag 2013
Interne organisatie
Ondernemingsraad
Visitatie
De ondernemingsraad (or) heeft in het afgelopen jaar een belangrijke rol gehad als
gesprekspartner van de bestuurder bij de totstandkoming van het reorganisatieplan
en de transitie van de hele organisatie naar een corporatie die betekenis kan hebben
in de samenleving. De rol van de or is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst.
Uitgangspunt is dat de or inbreng heeft in de totstandkoming van voor hun relevante zaken
en geen volledig uitgewerkte adviesaanvragen krijgt.
In de or hebben vijf medewerkers zitting. Per twee jaar is de helft van de ondernemingsraad
aftredend en herkiesbaar. De samenstelling van de or is eind 2013 als volgt:
• mevrouw O. van der Meijden • mevrouw S. Wiersma • de heer S. Eising
• de heer D. Grouwstra
• de heer J. Dittmar Iedere corporatie is verplicht één keer per vier jaar een visitatie uit te laten voeren. Een
visitatie geeft een beoordeling over het maatschappelijk presteren van de corporatie.
In 2010 heeft Mercatus een visitatietraject doorlopen. De bedoeling was de volgende
visitatie een jaar naar voren te halen, om de samenwerking met het huidige college van
de gemeente Noordoostpolder hierin mee te kunnen nemen. In 2014 vinden er namelijk
gemeentelijke verkiezingen plaats.
In het kader van onze focus op de kosten is gedurende het jaar besloten de visitatie niet
eerder dan noodzakelijk te laten uitvoeren. De in de begroting opgenomen kosten voor een
extern onafhankelijk bureau dat visitaties mag uitvoeren zijn daarom niet gemaakt. Omdat
wij nog steeds waarde hechten aan het meenemen van de ervaringen van het college en de
leerpunten die dit voor ons oplevert is besloten de visitatie eind 2014 te laten uitvoeren.
Het nieuwe college zal dan enige tijd actief zijn.
In de tien overlegvergaderingen met de directeur-bestuurder kwamen de volgende
onderwerpen aan de orde:
• financiële meerjarenbegroting
• reorganisatieplan en herijkte missie en visie
• sociaalplan en bezwaarcommissie
• arbodienst
• risicoinventarisatie en -evaluatie
• human resource management binnen Mercatus
• beoordelingsmethodiek
• inzet wagenpark
• integriteitssessies
• managementstructuur
• het nieuwe werken
• opleidingen
• bereikbaarheid buiten kantooruren
• aanpassing personeelsregelingen
• schade tijdens het werk aan privé-auto
• outsourcing van het magazijn
• functie-omschrijvingen en -indelingen
• kilometervergoeding (zakelijke kilometers en woon-werkverkeer)
• vertrouwenspersoon
• jaarverslag 2012
• werkplan en begroting 2014
,,De zachte kant van integriteit is iets wat voortdurend aandacht vraagt. Dit zit vooral in de
cultuur van een organisatie. Wij geven dit aandacht
door hierover in gesprek te gaan. In 2013 zijn in de
hele organisatie integriteitsdilemma’s besproken.”
Risicobeheersing en controle
Mercatus analyseert stelselmatig de risico’s op het gebied van onderhoud, administratieve
organisatie en interne controle, verzekerbare, strategische en juridische risico’s, financiën,
fiscaliteiten, fraude, projecten, managementrisico’s, rente en inflatie, woningmarkt en
integriteit. De belangrijkste risico’s die wij onderkennen zijn:
1.
Woningmarkt
De woningmarkt was relatief ruim, maar we zien dat de wachttijd oploopt. Toch is de
wachttijd voor een woning nog relatief kort ten opzichte van omliggende marktgebieden.
In Noordoostpolder stagneert het inwonersaantal en ontstaat er een verhuurrisico, met
name voor de oudere, kleinere woningen in de dorpen zonder veel voorzieningen. Bij een
stagnerend of krimpend inwonersaantal kan dat leiden tot leegstand.
34
jaarverslag 2013
Interne organisatie
2. Projectrisico’s
nauwgezet en heeft een reorganisatieplan opgesteld om op korte en lange termijn betekenis
te kunnen, blijven, hebben en te kunnen blijven voldoen aan de in- en externe normen. De
gestelde normen zijn belangrijke beheersmaatregelen samen met een periodieke herijking
van de financiële positie.
De risico’s in de projecten worden afgedicht door van te voren marktonderzoek te doen en
door pas te beginnen met bouwen wanneer er voldoende vraag is naar een project.
Voor projecten die in verbindingen (samenwerkingen met derden of dochterondernemingen) worden gerealiseerd, hanteert Mercatus een verbindingenstatuut. De criteria
en de processen waar projecten aan getoetst worden, zijn vastgelegd in een investeringsen financieel statuut.
Het commercieel en maatschappelijk vastgoed heeft een groter risico. De verhuur van het
commerciële deel van de Parkflat is moeizaam en leidt tot structurele leegstand. Ook het
maatschappelijk vastgoed ten behoeve van zorgpartijen heeft een hoger risicoprofiel.
Strategische doelen 2011-2015
Mercatus heeft 29 strategische doelstellingen gesteld voor de periode 2011 tot en met
2015. De missie en visie van Mercatus is bijgesteld, waarin drie hoofddoelstellingen zijn
gesteld, namelijk:
•
Passend huisvesten van de klant.
•
Het goed verhuurbaar/verkoopbaar houden van de woningvoorraad.
•
Flexibele organisatie met toekomst.
,,De risico’s in de projecten worden afgedicht door
van te voren marktonderzoek te doen en door pas
te beginnen met bouwen wanneer er voldoende
vraag is naar een project.”
Toetsing van de nog niet afgeronde doelstellingen aan de hoofddoelstellingen leidt tot de
volgende aanpassingen per doelstelling:
2.
Binnen twee jaar is voor elk dorp bepaald welke basisvoorzieningen nodig zijn.
In 2015 is de helft van de plannen gerealiseerd.
Deze doelstellingen hangt nauw samen met het opstellen van dorps- en wijkvisies. Omdat
de gemeente hierin de regie heeft genomen en wij volgend zijn en alleen participeren, komt
het als strategische doelstelling te vervallen.
3. Integriteit/fraude
3.
Jaarlijks inventariseren wij de behoefte aan aanvullende dienstverlening op
het gebied van werk, inkomen, zorg en welzijn. Zonodig maken wij afspraken
met andere partijen voor de realisatie hiervan.
Aanvullende dienstverlening is niet langer een hoofddoelstelling. Aanvullende
dienstverlening bieden wij ook alleen maar aan als er behoefte aan is en de klant bereid is
hiervoor te betalen. Als strategische doelstelling komt dit te vervallen.
Integriteit is een onderwerp dat in de sector een belangrijke rol speelt. Misstanden in
projecten en met financiële producten, zelfverrijking en het salarisniveau van bestuurders
zijn zaken die telkens het nieuws halen. De harde kant van integriteit is voldoende geregeld,
zoals de integriteitscode, de klokkenluidersregeling, de aanbestedingsprocedures
en vaststelling van de aannemerslijst. De raad van commissarissen wordt periodiek
geïnformeerd over declaraties en creditcardbetalingen door de directeur. Bonusregelingen
kennen we niet meer.
De zachte kant van integriteit is iets wat voortdurend aandacht vraagt. Dit zit vooral in de
cultuur van een organisatie. Wij geven dit aandacht door hierover in gesprek te gaan. In
2013 zijn in de hele organisatie integriteitsdilemma’s besproken.
7.
Voor elk dorp en elke wijk is een gezamenlijke visie ontwikkeld en vertaald naar
heldere beheerplannen.
In deze doelstelling waren wij volgend. Wij participeren wel in de totstandkoming van de
dorps en wijkvisies, maar onze visie is opgenomen in het SVB. Als strategische doelstelling
komt deze te vervallen.
Als gevolg van bovenstaande risico’s en omdat de uitvoering van het SVB een grote
financiële inzet vereist, is er ook sprake van een financieel risico. Daar komt bij dat de
verkoop van woningen onzeker is en we geconfronteerd worden met een verhuurdersheffing
en saneringsheffingen. Mercatus volgt de ontwikkelingen op financieel gebied dan ook
35
jaarverslag 2013
Interne organisatie
8.
Onveilige plekken binnen ons bezit zijn weggewerkt en wij spreken anderen aan
om hetzelfde te doen.
Deze strategische doelstelling is tegen het nieuwe leefbaarheidsbeleid aangehouden. Dat
beleid gaat uit van het verhuur- en verkoopbaar houden van woningen. Zolang er geen
signalen zijn die wijzen op het tegendeel wordt er niet actief gewerkt aan het wegwerken
van onveilige plekken. Deze strategische doelstelling komt dan ook te vervallen.
De personele bezetting op 31 december 2013 is opgenomen in onderstaande tabel.
Aantal medewerkers in dienst
Aantal vrouwen
Aantal mannen
Aantal fte’s bezet
21.
Vanaf 2014 bouwen wij duurzaam.
In de nieuwe missie en visie is duurzaam bouwen niet een hoofddoelstelling. Duurzaam
is steeds meer opgenomen in de geldende wet- en regelgeving en wij zullen hierin zeker
stappen zetten, maar niet vanuit de strategie. Deze strategische doelstelling komt dan ook
te vervallen.
36
52,6
39
Parttime
19
45,8
Vrouwen
44,4
Mannen
46,6
Medewerkers vertrokken
Medewerkers nieuw
29.
Onze inkoop en interne organisatie zijn duurzaam gemaakt, waarbij de normen
in het eerste jaar worden vastgesteld.
Voor deze doelstelling geldt hetzelfde als voor duurzaam bouwen. Wij zullen zeker onze
organisatie zo duurzaam mogelijk maken, maar niet vanuit de strategie. Wel vanuit
efficiency en doelmatigheid. Deze strategische doelstelling komt dan ook te vervallen.
22
Fulltime
Gemiddelde leeftijd medewerkers in dienst
27.
Wij zijn een open, klantgerichte organisatie die zegt wat zij doet en doet wat zij
zegt.
Onze dienstverlening doen wij op een zakelijke, efficiënte en doelmatige wijze. Dat is de
kern van onze dienstverlening. Dit vertaalt zich in de normen die wij hebben gesteld voor
onze organisatiekosten. Dit vervangt de doelstelling zoals die geformuleerd was.
58
10
1
Ziekteverzuim
Vanaf augustus werken wij met een andere arbodienst, Ontzorgdesk. Onderstaande cijfers
zijn dan ook van een deel van het jaar.
Ziekteverzuim
Alle overige doelen zijn de afgelopen jaren uitgewerkt en al geïmplenteerd binnen de
organisatie.
2e helft augustus
t/m december 2013
Totaal verzuim
4%
Verzuimfrequentie gemiddeld
1,16
Gemiddeld aantal dagen verzuim
12,9
RI & E
Opleidingen
Eind november 2013 is een nieuwe Risico Inventarisatie en Evaluatie (RI & E) uitgevoerd.
Het rapport ontvangen we in januari 2014 en de eventuele aandachtspunten worden
aangepakt.
De gevolgen van de reorganisatie, met name de effectiviteit en efficiency maatregelen,
waren de hoofdredenen dat wij prioriteiten stelden aan de aard van de opleidingen. Het
zwaartepunt van de gevolgde cursussen lag bij vakopleidingen, met name het opdoen of
het up-to-date houden van de vereiste vakkennis. Daarnaast heeft het voltallige personeel
een transitietraining gevolgd in het kader van de reorganisatie. Enkele managers en
Personeel/ARBO
Het BHV-plan is in 2013 geheel herzien en geactualiseerd na de verbouwing van het
kantoor in 2012.
36
jaarverslag 2013
Interne organisatie
Leerlingen in de bouw
medewerkers volgden een coachingtraject. Verder zijn organisatiebreed integriteitsessies
gehouden met deelname van de managers. Ook de raad van commissarissen heeft zo’n
sessie gedaan.
Vanuit het convenant Bouwvolume voor opleidingen geven wij leerlingen in de bouw een
kans om zich bij Mercatus te ontwikkelen tot een vakbekwame werknemer.
In de bestekken van alle grotere nieuwbouw- en onderhoudsprojecten is opgenomen dat er
één leerling-bouwplaats is opgenomen.
Stageplaatsen
Mercatus heeft nog steeds de intentie om net als in eerdere jaren een actief stagebeleid
te voeren, waarbij leerlingen door praktisch de hele organisatie heen de gelegenheid
krijgen om werkervaring op te doen. Medio 2013 werd echter het plan van aanpak voor
de reorganisatie en het sociaal plan daarbij (het vangnet) vastgesteld. Vervolgens is
een aantal korte termijn maatregelen genomen en in het najaar de opstart van de lange
termijn maatregelen. Hierdoor konden wij voor een groot deel van 2013 nog niet de
juiste begeleiding en werkplek bieden aan stagiaires. Eind 2013 stelden wij bij dagelijks
onderhoud een stageplaats beschikbaar maar door omstandigheden heeft de stagiair zich
tijdelijk moeten afmelden. Dit is doorgeschoven naar 2014.
Automatisering
De volgende automatiseringsprojecten waren in 2013 aan de orde:
Factuurscanning
Sinds de zomer van 2013 worden binnengekomen facturen gescand en digitaal opgeslagen
in het archief. Door middel van factuurherkenningssoftware wordt de factuur automatisch
vastgelegd in het primaire systeem Empire. Bij het goedkeuren van de factuur kan de
factuur uit het digitale archief worden opgehaald en bekeken/beoordeeld.
Nieuwe release automatiseringssysteem
In 2013 hebben wij een nieuwe versie van Empire geïmplementeerd. Ons beleid is dat wij
maximaal één release achter willen lopen. Voordat we overgaan op de nieuwe release
wordt deze uitgebreid getest. Op deze manier blijft Mercatus voortdurend bij, zonder
dat we veel last hebben van kinderziektes. De nieuwe versie van Empire is gelijktijdig in
productie genomen met de tweede fase van Iris en de factuurherkenningssoftware.
Met name op het gebied van documentgoedkeuring en het datamodel van het dagelijks
onderhoud waren de wijzigingen in deze release groot.
Implementatie IRIS
Nadat in 2012 een klantcontactcentrum is ingericht met een kenniskast met behulp van de
softwaretool IRIS, is in 2013 fase 2 afgerond.
Fase 2 betreft de doorstarts en beslisbomen voor contactgegevens, betaalgegevens,
huuropzegging, betalingsregelingen en reparatieverzoeken en informatieschermen
klachten, brieven DisKis en het toekomstig label. Hierdoor kunnen nu vanuit IRIS direct
transacties worden uitgevoerd.
Een vooronderzoek naar de realisatie van een beslisboom voor reparatieverzoeken leidde
tot de conclusie dat de implementatie hiervan risicovol was, qua doorlooptijd en qua
kosten. Omdat uiteindelijk toch nog handwerk nodig zou, is besloten om deze koppeling
niet te realiseren en in 2014 hier verder onderzoek naar te doen.
37
jaarverslag 2013
Sepa
De wijzigingen in het betaalverkeer (SEPA, FiNBOX) zijn uitgevoerd in de tweede helft
van 2013. Daarmee waren we op tijd voor de wijzigingen die per 1 februari 2014 zouden
ingaan. De overgang heeft een relatief grote impact gehad en heeft een groot beslag
gelegd op de tijd van de boekhouding vanwege de voorbereiding van het werk en de hogere
administratieve lasten na de invoering hiervan.
Uitwijk en back-up
Na de installatie van een nieuw datacenter in 2012, is in 2013 een externe back-up
gerealiseerd en kan van daaruit een uitwijklocatie worden ingericht, mocht er een
calamiteit zijn.
38
jaarverslag 2013
Flexibele organisatie
met toekomst
Financieel gezond
en duurzaam
39
jaarverslag 2013
5
Financieel gezond
en duurzaam
Financiële continuïteit staat voor ons voorop. De jaarbegroting, de meerjarenbegroting,
de liquiditeitsprognoses en kwartaalrapportages worden gebruikt om de ontwikkeling
van de financiële positie te monitoren. Wij hebben oog voor de risico’s van projecten,
rente-ontwikkelingen en de veranderingen in de markt.
Financiële kaders
Mercatus streeft vanuit de strategische doelstellingen naar een zo hoog mogelijk
maatschappelijk rendement, maar wel binnen de randvoorwaarden van de financiële
continuïteit. Dit hoofdstuk geeft inzicht hierin, hoewel maatschappelijk rendement
moeilijk exact te meten is. Daarvoor schakelen wij eens in de vier jaar een onafhankelijke
visitatiecommissie in. Het volgende onderzoek vindt in de tweede helft van 2014 plaats.
De focus bij onze kaders ligt vooral op het oordeel van belanghebbenden, de normen
die zij hanteren en op de kasstromen en bedrijfslasten. De solvabiliteit en het resultaat
maken daar geen onderdeel van uit, maar deze worden uiteraard nog wel beoordeeld bij
de jaarrekening en de begroting. In de tabel zijn de meeteenheden, normen en uitkomsten
ultimo 2013 opgenomen.
Economische ontwikkelingen
Bij begroting, meerjarenbegroting en jaarrekening worden de uitkomsten getoetst aan de
financiële kaders en op die manier geeft Mercatus sturing aan haar financiële beleid.
Mercatus heeft haar financiële kaders opgenomen in een investerings- en financieel
statuut, conform de Governancecode Woningcorporaties.
De financiële beleidsuitgangspunten zijn vastgesteld door de raad van commissarissen.
De recessie heeft zich in 2013 doorgezet. De overheid moet maatregelen voor de korte
termijn en lange termijn herstructureringsmaatregelingen nemen om de overheidsfinanciën
weer gezond te krijgen. De economische ontwikkelingen hebben effect naar onze
doelgroep en naar Mercatus zelf. De doelgroep neemt in omvang toe. Werkloosheid leidt
tot inkomensval en waar de doelgroep al kwetsbaar was en over weinig reserves beschikte,
zien we in 2013 een toename van het beroep op schuldsaneringen.
De druk op de woningmarkt neem ook toe. Deels door een groei van de omvang van de
doelgroep, maar ook door herstructureringsprojecten, waardoor het aantal beschikbare
woningen afneemt.
Bijzonder is dat waar we in de afgelopen jaren een terugloop in het aantal verkochte
woningen zagen, er in 2013 een groei is naar 61 woningen. Het effect van dalende prijzen,
een lage rente en de actiekortingen van Mercatus is hierin zichtbaar.
De rente die we betalen op onze leningen blijft laag. Dat is gunstig bij het aantrekken
van nieuwe financiering, maar vormt wel een risico als de rente later weer gaat stijgen.
We proberen deze risico’s zo goed mogelijk te beheersen door het jaarlijkse volume van
renteaanpassingen/herfinancieringen gelijkmatig te houden.
De bouwsector staat onder druk. Dat laat zich zien in de prijzen die worden gerekend voor
nieuwbouw- en onderhoudsprojecten. We zijn ook in 2013 in staat geweest om door onze
inkoop aanzienlijke aanbestedingsvoordelen te behalen.
40
jaarverslag 2013
Financieel gezond
en duurzaam
Meeteenheid
Definitie
Gewenste meetwaarde
Realisatie
WSW oordeel
Beoordeling kredietwaardigheid
positief
positief
Liquiditeit (current ratio)
De verhouding tussen de kortlopende middelen (voorraden,
vorderingen en liquide middelen) ten opzichte van de Minimaal 0,5
kortlopende schulden (current ratio)
7,58
ICR
Het aantal maal dat uit de operationele kasstroom de rente
Minimaal 1,4
kan worden betaald
2,47
DSCR
Het aantal maal dat uit de operationele kasstroom de rente
Minimaal 1,0
en aflossing kan worden betaald
2,32
Loan to value
De financiering ten opzichte van de bedrijfswaarde
47,5%
Maximaal 75%
Het volume leningen dat een renteconversie of een
Renterisico in % totale leningportefeuille herfinanciering heeft minus reeds genomen maatregelen, Gedurende 10 jaar max. 15%
ten opzichte van de totale leningportefeuille
Het hoogste renterisico in een periode van
12 maanden bedraagt ¤ 15 miljoen. Dit is iets
meer dan 15%, omdat de omvang van onze
leningportefeuille is afgenomen
Dekkingsratio
Leningen ten opzichte van de WOZ-waarde
Maximaal 50%
15%
Duration
De gemiddelde rentevastperiode van de leningen
Minimaal 5
4,54. Doordat er geen leningen zijn aangetrokken loopt dit terug tot onder het gewenste
niveau
Onderhoudslasten
De onderhoudsuitgaven minus te activeren onderhoud
Gemiddeld per woning/per ¤ 1.695,--. Dit overschrijdt de norm vanwege een
jaar maximaal ¤ 1.600,-doorgeschoven project vanuit 2012 naar 2013
Netto bedrijfslasten
De personeelslasten en overige bedrijfslasten minus
Maximaal landelijk gemiddeld
¤ 1.226,-vergoedingen en overige bedrijfsopbrengsten per woning
(2012: ¤ 1.390,--)
per jaar
Huurachterstand en ontruimingen
nadat wij daar toestemming voor verleend hebben. Op het moment dat wij het verzoek
tot dagvaarden binnenkrijgen wordt het AMW (Algemeen Maatschappelijk Werk)
ingeschakeld en wordt gezocht naar een oplossing zonder dat dure proceskosten nodig
zijn.
Vaak volstaat het om met behulp van budgettering en een betalingsregeling voor de schuld
tot een oplossing te komen. Budgettering wil zeggen dat de Kredietbank het inkomen
ontvangt en hiervan de vaste lasten betaalt. Bijna 240 van onze huurders maken hier
gebruik van.
Ook de afspraken met de betrokken instanties over de preventie van huisuitzettingen zijn
voortgezet in 2013. Het aantal huisuitzettingen over 2013 bedroeg 18, waarvan 6 huurders
mede op basis van sociale overlast zijn ontruimd.
Vanaf september 2013 fungeert het incassoproces als pilot voor een verbeterslag in
efficiëntie en effectiviteit. Wij laten ons hierbij ondersteunen door het bureau Tromp
volgens de Lean Six Sigma methode. De opzet is dat een projectgroep het huidige proces in
kaart brengt en vervolgens de knelpunten zichtbaar maakt met als doel de kosten omlaag
te brengen.
In 2013 is een daling zichtbaar. Deze wordt met name veroorzaakt door bedragen die
administratief buiten invordering zijn gesteld.
De huurachterstand van de zittende huurders bedraagt op 31 december 0,79%.
In 2013 is de afspraak gehandhaafd dat het Incassobureau pas proceskosten maakt,
41
jaarverslag 2013
Financieel gezond
en duurzaam
Matching van middelen
In 2013 zijn er geen projecten aanbesteed, waarvoor de onrendabele investering nog niet
was verwerkt. Daarnaast is fiscaal een onderhoudsvoorziening gevormd waardoor de te
betalen vennootschapsbelasting over 2013 nihil is, de fiscale winst over 2013 verrekend
kan worden en naar de toekomst toe nog een te verrekenen fiscaal verlies resteert. De
belastingpost bedraagt hierdoor in 2013 ¤ 4,1 miljoen negatief.
Ten opzichte van de begroting 2013 is er sprake van een groot voordelig verschil, als
gevolg van het nog niet verwerken van de onrendabele investering (¤ 6,2 miljoen), de
vennootschapsbelasting (¤ 5,5 miljoen) en het verkoopresultaat (¤ 1 miljoen).
Binnen de corporatiesector vindt verevening van middelen plaats door de heffing
bijzondere projectsteun en de saneringsheffing. Met verevening worden bijdrages van
alle corporaties gebruikt voor corporaties met een moeilijke financiële positie of een grote
opgave. Mercatus betaalde vorig jaar 1,1 miljoen euro aan saneringsheffing. Deze heffing
komt via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting in de vorm van subsidie ten gunste
van andere corporaties.
Misstanden en risicovol gedrag hebben geleid tot het naderende faillissement van
corporaties. Mercatus is van mening dat de rekening hiervoor wel erg makkelijk bij de
andere corporaties wordt neergelegd en vindt dat de rol van het bestuur van deze
corporaties, het betreffende toezichthoudend orgaan, de externe accountant en het
WSW en CFV onderzocht moet worden. Wij zijn van mening dat een corporatie ook een
onderneming is die zijn investerings- en verkoopplannen en bedrijfsvoering aan moet
passen aan de financiële mogelijkheden. Samen met andere corporaties zijn wij een
onderzoek gestart naar juridische mogelijkheden om dit in de toekomst te voorkomen.
Eigen vermogen
Het eigen vermogen fungeert als buffer om tegenvallers op te vangen. Eind 2013 bedroeg
dit ¤ 58,7 miljoen en dat kwam per woning neer op ¤ 12.000. Door een relatief laag
leningenvolume en zodoende het lagere balanstotaal, is de solvabiliteit eind 2013 van 39,6
procent in verhouding hoog.
Huurderving
De huurderving vanwege leegstand is ten opzichte van het jaar 2012 met ¤ 51.000
afgenomen en ligt ook ¤ 19.000,-- binnen de begroting. Hierin zijn woningen opgenomen
in Nagele die in afwachting van overdracht aan Vereniging Hendrick de Keyser leegstaan.
De leegstand van de te slopen flats in het centrum van Emmeloord zijn opgenomen in de
projectkosten.
,,Wij zijn van mening dat een corporatie ook een
onderneming is die zijn investerings- en
verkoopplannen en bedrijfsvoering aan
moet passen aan de financiële mogelijkheden.”
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde bedroeg eind 2013 ¤ 183 miljoen en is daarmee 35 procent hoger dan de
boekwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie. De toetsing heeft plaatsgevonden
op complexniveau. Qua complexindeling is gekozen voor een beperkt aantal complexen
dat aansluit bij de IGW-gebieden, de dorpen en wijken en vervolgens een indeling
naar bouwjaar: jaren ’50 en ‘60, jaren ’70 en ‘80 en jaren ’90 en verder. Dit resulteert
in 54 woningcomplexen. De bedrijfswaarde is afgenomen ten opzichte van 2012 met
¤ 37 miljoen, als gevolg van het inrekenen van de verhuurdersheffing gedurende de hele
looptijd.
Jaarresultaat
De resultatenrekening over 2013 sluit af met een positief resultaat van ¤ 10,6 miljoen. Dat
was het jaar daarvoor ¤ 4,3 miljoen. Het verschil van ¤ 6,3 miljoen is als volgt te verklaren:
• verschil waardeveranderingen ¤ 1,5 miljoen (+);
• een hogere verkoopopbrengst van ¤ 1,5 miljoen (+);
• toename van de huuropbrengsten met ¤ 0,7 miljoen (+);
• lagere onderhoudslasten à ¤ 1,3 miljoen (+);
• hogere overige bedrijfslasten, met name de heffingen ¤ 1,1 miljoen (-);
• vennootschapsbelasting door verliesverrekening ¤ 5,1 miljoen euro (+);
• overige ¤ 0,3 miljoen (+).
42
jaarverslag 2013
Financieel gezond
en duurzaam
Financieringspositie
In de onderstaande grafiek zijn de renterisico’s eind 2013 weergegeven.
De beoordeling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) was in financieel
opzicht voldoende. Het WSW verklaart in haar brief van 23 december 2013 dat Mercatus
voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond daarvan kunnen we gebruikmaken
van de faciliteiten van het Waarborgfonds.
Het WSW heeft bepaald dat Mercatus van 2013 tot en met 2015 ¤ 9,7 miljoen mag lenen.
Dit zogeheten faciliteringsvolume wordt jaarlijks vastgesteld voor een periode van drie jaar.
Het faciliteringsvolume is gekort vanwege het hoge saldo aan liquide middelen en vanwege
een aantal ‘zachte’ projecten die in de meerjarenbegroting waren opgenomen. Dit volume
is overigens voldoende om aan onze verplichtingen voor het jaar 2014 te voldoen.
16.000
renterisico x ¤ 1.000,--
14.000
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft op 7 oktober 2013 aangegeven dat
de jaarlijkse beoordeling op de zes toezichtsonderdelen niet leidt tot vragen, tot nader
onderzoek of het doen van interventies.
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
jaren
De leningportefeuille bedroeg ultimo 2013 ¤ 86,9 miljoen. Alle leningen zijn geborgd door
het WSW. De gemiddelde vermogenskostenvoet is in 2013 stabiel gebleven op 4,16 procent.
De renterisico’s in de vorm van herfinancieringen of renteaanpassingen zijn ten opzichte
van vorig jaar niet toegenomen. Door het afgenomen leningsaldo is het renterisico in 2017
wel hoger dan 15% van de totale leningportefeuille.
aflossing
renteherziening
Liquiditeitspositie
De liquiditeitspositie van Mercatus is eind 2013 relatief ruim. Het saldo aan liquide
middelen is toegenomen van 9,7 miljoen euro naar 13,7 miljoen euro.
De toename wordt veroorzaakt door het stilleggen van een aantal projecten in 2013 en door
het hoge aantal verkochte woningen. Doordat in 2014 projecten weer op zullen starten en
leningen afgelost worden, verwachten we een sterke afname van de liquide middelen in
2014. Het is niet de verwachting dat in 2014 aanvullende externe financiering noodzakelijk
is.
,,Mercatus heeft geen beleggingen
en middelen weggezet bij risicovolle partijen
in binnen- of buitenland.”
De verhouding tussen de korte termijn middelen en schulden (de current ratio) geeft aan of
Mercatus op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen en bedroeg eind
2013 7,58. Dat was een jaar daarvoor 3,09. Dit hoge verhoudingsgetal wordt veroorzaakt
door de ruime liquiditeitspositie en relatief lage schulden aan het eind van het jaar.
Tijdelijk overtollige middelen werden conform het treasuryjaarplan belegd in deposito’s of
spaarrekeningen. Mercatus heeft geen beleggingen en middelen weggezet bij risicovolle
partijen in binnen- of buitenland. Er is bovendien geen sprake van langdurig overtollige
middelen, omdat wij in principe intern financieren.
Mercatus maakt geen gebruik van rente-instrumenten, waaronder derivaten.
Eén extendible fixe lening met een omvang van ¤ 15 miljoen bevat wel zogenaamde
embedded derivaten. Deze derivaten lopen tot 1 maart 2017 en 1 maart 2047. Op basis van
de verslaggevingsregels is het niet noodzakelijk deze derivaten separaat in de jaarrekening
op te nemen.
43
jaarverslag 2013
Financieel gezond
en duurzaam
Deelnemingen
Vanaf het fiscaal jaar is een voorziening onderhoud gevormd. Deze heeft geleid tot een
fiscaal verlies in 2012 van ¤ 14,8 miljoen. Dit fiscale verlies kan verrekend worden met de
te betalen vennootschapsbelasting in de komende jaren.
Mercatus had eind 2013 geen deelnemingen of een nevenstructuur. Wij hebben een
verbinding met WoningNet. Met het bezit van een minimaal aantal aandelen worden de
diensten van WoningNet namelijk niet met btw belast. Het aandelenpakket bestaat uit
honderd aandelen met een waarde van ¤ 14,56, waarvan 75 procent is gestort.
In de toelichting op de post belastingen in de jaarrekening is een specificatie opgenomen
van de totstandkoming van het belastbaar bedrag voor de vennootschapsbelasting 2013.
Meerjarenbegroting
In 2013 is een beroep gedaan op de pro-rataregeling voor de omzetbelasting voor het jaar
2009. Dit leidt tot een teruggave van ¤ 105.000. Ook voor de volgende jaren wordt nog
een teruggave geclaimd.
Aansluitend op de begroting 2014 is de financiële meerjarenbegroting tot en met 2018
opgesteld.
Hierin is rekening gehouden met de vastgestelde heffingen (saneringsheffing en
verhuurdersheffing), met de mogelijkheden in het huurprijsbeleid en het interne beleid
van Mercatus (huurprijsbeleid voor doelgroep) en het SVB.
Er is sprake van positieve jaarresultaten en een navenant toenemend eigen vermogen. Het
leningvolume blijft in dit scenario stabiel op een niveau van circa ¤ 80 miljoen.
Conclusie en samenvatting
Mercatus heeft in de afgelopen jaren een voorzichtig financieel beleid gevoerd en
risicovolle projecten vermeden. Daarnaast heeft Mercatus ingezet op de doorgang van het
verkoopprogramma, ook in economisch mindere tijden.
Mercatus heeft optimaal gebruik gemaakt van fiscale faciliteiten, waardoor het betalen van
vennootschapsbelasting vermeden wordt tot in 2016. Tegelijkertijd is een reorganisatieplan
opgestart dat er toe moet leiden dat het verlies aan investeringsvolume goedgemaakt
wordt. De vrijkomende middelen zijn met name gebruikt om ons leningvolume terug te
brengen en daarmee onze rentelasten.
De meerjarenbegroting is getoetst aan de elementen uit het toetsingskader van het WSW.
De meerjarenbegroting voldoet in ruimte mate aan alle toetsingen. Kortom er is ruimte om
investeringen toe te voegen.
Daarbij denken wij in eerste instantie aan het verhogen van onze energiedoelstelling, het
bebouwen van de locatie aan De Balkan te Emmeloord en de vrijkomende locatie van de
flats in het centrum van Emmeloord.
Deze projecten zijn echter nog niet concreet genoeg om op te nemen in de
meerjarenbegroting.
Zodra hierover meer informatie beschikbaar is, zullen we een scenario opstellen waarin de
effecten hiervan zijn meegenomen en monitoren wij of we nog altijd kunnen voldoen aan
het interne en externe toetsingskader.
Door dit beleid was en blijft Mercatus een financieel gezond bedrijf. De ontwikkeling van
zowel het vermogen als de liquiditeit is in de afgelopen jaren zeer positief geweest. In de
meerjarenbegroting zien we nog een lichte toename van de eigen vermogenspositie. Dat
maakt het mogelijk om ons investeringsprogramma op te pakken en waar nodig uit te
breiden, zowel voor de herstructurering in de bestaande voorraad als voor de nieuwbouw.
Fiscale positie
Tot en met 2011 hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot het vormen
van een herbestedingsreserve. Feitelijk hebben wij van 2008 tot en met 2011 geen
vennootschapsbelasting betaald. Vanaf 2012 is de faciliteit van het vormen van een
herbestedingsreserve in de wet uitgesloten.
44
jaarverslag 2013
Bestuursverklaring
Bestuursverklaring
Het bestuur verklaart, ingevolge artikel 26 lid 2 sub n van het Besluit beheer socialehuursector, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Emmeloord, 12 juni 2014
De directeur-bestuurder
A. Beurmanjer
45
jaarverslag 2013
Flexibele
Financieel
organisatie
gezond
met
en duurzaam
toekomst
Verslag van de raad van
commissarissen
46
jaarverslag 2013
6
Verslag van de raad van
commissarissen
Profiel
De raad van commissarissen (rvc) heeft tot taak toezicht te houden op de bestuurder
en de algemene gang van zaken in de woningcorporatie. Ook staat de rvc het bestuur
met raad terzijde. De rvc stelt het belang van de woningcorporatie voorop en weegt in
aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Ook is de
raad verantwoordelijk voor de kwaliteit van het eigen functioneren en beslist zij over
benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van bestuurder.
Het profiel dat gebruikt wordt voor de samenstelling van de raad van commissarissen is
als volgt:
Voor de raad van commissarissen van Mercatus is het van belang dat in het team:
• oog voor diversiteit in de samenstelling is;
• de kennis van zaken op de diverse terreinen aanwezig is;
• de leden beschikken over een helikopterview, over analytisch vermogen en hoofd- en
bijzaken kunnen onderscheiden;
• tenminste drie van de vijf leden aantoonbaar affiniteit hebben met het werkgebied
van Mercatus;
• de individuele leden qua competenties elkaar aanvullen. Naast de verschillende
terreinen is het namelijk ook van belang dat de verschillende rollen van de raad van
commissarissen goed kunnen worden verdeeld.
Bij het toezicht let de rvc met name op deze punten:
• de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie;
• de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie;
• de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen;
• het kwaliteitsbeleid;
• de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in de Governancecode van woningcorporaties;
• het financiële verslagleggingsproces;
• de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
Verder is het streven om de rvc zo samen te stellen dat de hieronder genoemde
aandachtsterreinen zo goed mogelijk vertegenwoordigd zijn. Bij openstaande functies
wordt zorgvuldig afgewogen welk aandachtsterrein in de vacature wordt opgenomen.
• vastgoed
• financieel-economisch
• sociaal-maatschappelijk
• human resource management en medezeggenschap
• juridisch
• bedrijfskunde/organisatiekunde
• marketing
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in de statuten van Mercatus
omschreven en zijn verder uitgewerkt in het reglement van de raad van commissarissen.
Dit reglement is te vinden op www.mercatus.nl.
In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen op een transparante wijze publiekelijk
verantwoording af over de wijze waarop zij het afgelopen jaar invulling gaf aan de uitvoering
van haar taken en bevoegdheden.
Voor het uitoefenen van haar toezichthoudende taak hanteert de rvc de volgende stukken:
• het Besluit beheer sociale-huursector;
• de missie en visie van Mercatus en de strategische doelstellingen;
• het jaarplan;
• de financiële begroting, de meerjarenbegroting en het treasuryjaarplan;
• de beleidsuitgangspunten;
• de Governancecode.
Bij de werving van de vacature in 2013 is ingestoken op het aandachtsterrein human
resource management.
Benoeming leden van de raad van commissarissen
Op de algemene vergadering van 11 juni 2013 hebben de leden het besluit genomen om
akkoord te gaan met de benoeming van mevrouw drs. R.N. Heegsma voor een periode van
vier jaar. Op de Algemene Vergadering werd tevens afscheid genomen van de voorzitter,
de heer J. Jongejan, die 12 jaar lid en voorzitter is geweest van de raad van commissarissen
van Mercatus. De raad van commissarissen is hem dankbaar voor zijn grote inzet en
leiding.
47
jaarverslag 2013
Verslag van de raad van
commissarissen
Samenstelling
De samenstelling van raad van commissarissen is per 31 december 2013 als volgt:
De heer ing. G.W. Kamp MSRE (1947), voorzitter
Functies buiten Mercatus: voormalig vastgoedanalist Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Expertise: vastgoed
Nevenfuncties:
• vicevoorzitter raad van commissarissen Wetland Wonen Groep, Vollenhove;
• verhuurderslid van de Huurcommissie;
• voorzitter van het verantwoordingsorgaan van het pensioenfonds woningcorporaties;
• voorzitter van de afdeling Overijssel van de bondsraad van de ANWB.
Jaar eerste benoeming: 2011.
Aftredend: 2015.
Mevrouw H.J. Straatsma-Reuvers (1958), vicevoorzitter, lid auditcommissie
Benoemd op voordracht van Stichting Huurdersbelang Mercatus
Functies buiten Mercatus: hoofd dienst financiën/controller Zuyderzee College,
Emmeloord.
Expertise: financieel-economisch
Nevenfuncties:
• bestuurslid/penningmeester Vrouwencentrum NOP.
Jaar eerste benoeming: 2006.
Jaar laatste herbenoeming: 2010.
Aftredend: 2014.
De heer R. de Vries (1943), lid, lid auditcommissie
Benoemd op voordracht van de ondernemingsraad van Mercatus
Functies buiten Mercatus: voormalig voorzitter FNV-Bouw.
Expertise: bedrijfskunde/organisatiekunde
Nevenfuncties:
• lid raad van commissarissen Bouwradius Training & Advies bv, Zoetermeer;
• lid raad van commissarissen Bouw & Infra Park bv, Harderwijk;
• voorzitter Stichting Child Learn Nederland (onderwijs project Bouw in India);
• vicevoorzitter Stichting Kerstboom IJsselstein;
• lid commissie van aanbeveling Stichting Dutch International Guarantees for Housing.
(Digh).
Jaar eerste benoeming: 2007.
Jaar laatste herbenoeming: 2011.
Aftredend: 2015.
Overleg rvc met het bestuur en de financieel manager
De heer B.H. Reussing (1962), lid, lid remuneratiecommisie
Benoemd op voordracht van Stichting Huurdersbelang Mercatus
Functies buiten Mercatus: directeur-bestuurder Zonnebloemschool (V)SO
Expertise: sociaal-maatschappelijk
Nevenfuncties:
• voorzitter CDA Noordoostpolder.
Jaar eerste benoeming: 2012.
Aftredend: 2016.
Mevrouw drs R.N. Heegsma (1970), lid, lid remuneratiecommisie
Functies buiten Mercatus: HR interimmanager en organisatie-adviseur (H2radvies)
Expertise: human resource management
Nevenfuncties:
• lid raad van toezicht Flevomeer bibliotheek.
Jaar eerste benoeming: 2013.
Aftredend: 2017.
48
jaarverslag 2013
Verslag van de raad van
commissarissen
Auditcommissie en remuneratiecommissie
managementteam en de ondernemingsraad. Bij deze gesprekken was de bestuurder
niet aanwezig. Mede op basis van deze gesprekken en andere beoordelingspunten, is
vastgesteld dat de directeur-bestuurder goed functioneert. De afgesproken doelen,
rekening houdend met de economische omstandigheden, zijn bovendien in voldoende
mate gerealiseerd.
De functie van directeur-bestuurder is ingedeeld in functiegroep E van de vigerende
beloningscode bestuurders woningcorporaties. Het salarisniveau ligt iets boven de indeling
in functiegroep E en boven de normering van de Wet Normering Topinkomens.
De wet wordt gevolgd, hetgeen betekent dat een overgangsregeling wordt gehanteerd van
7 jaar, waarbij de eerste vier jaar het salaris nog niet naar beneden wordt aangepast.
De raad kende in 2013 een tweetal kerncommissies, namelijk een auditcommissie en een
remuneratiecommissie.
De auditcommissie richt zich op het toezicht op het bestuur ten aanzien van:
• de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen;
• de financiële informatieverschaffing;
• de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van externe
accountants;
• de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan externe toezichthouders.
De auditcommissie bestaat uit mevrouw H.J. Straatsma-Reuvers en de heer R. de Vries
en heeft drie keer overlegd met het bestuur, de financieel manager en de controller.
Onderwerpen hierbij waren de tussentijdse informatievoorziening, de concept-(meerjaren)
begroting, de concept-jaarrekening en de concept-begroting. Met de externe accountant is
overlegd over het controleplan 2013.
Toezicht
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad van commissarissen
zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren. Hierdoor
heeft de raad zicht gekregen op de behaalde resultaten ten opzichte van de gestelde
doelen, zoals verwoord in begrotingen, relevante externe ontwikkelingen en de relatie met
belangenhouders.
Eens per vier jaar maakt de auditcommissie samen met het bestuur een grondige afweging
ten aanzien van het functioneren van de externe accountant. Deze beoordeling vindt in
2014 opnieuw plaats.
Weten wat er speelt
De raad van commissarissen heeft in 2013 het volgende ondernomen om zich op de hoogte
te stellen/houden van wat er speelt in de omgeving van Mercatus:
• regulier overleg met het bestuur en de financieel manager;
• overleg met de externe accountant. Er is in 2013 overleg geweest met de accountant
bij de bespreking van de jaarrekening en het accountantsverslag over 2012. Dit heeft
plaatsgevonden in aanwezigheid van de directeur-bestuurder;
• de raad heeft het eigen functioneren geëvalueerd in een vergadering van de rvc met
een extern deskundige;
• volgen van seminars en cursussen. Door de leden van de raad zijn cursussen gevolgd en
seminars bijgewoond van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).
Het betreft: “De Nieuwe commissaris” en “De relatie raad van commissarissen,
bestuur en accountant (SOM)”;
• het lezen van vakliteratuur, zoals het Aedes-magazine en de digitale nieuwsbrief van
VTW.
De remuneratiecommissie heeft de volgende taken:
• het doen van voorstellen voor selectiecriteria en benoemingsprocedure voor leden
van de raad van commissarissen en het bestuur;
• het doen van voorstellen voor een profielschets voor de raad van commissarissen;
• werving en selectie van leden van de raad van commissarissen en het bestuur;
• het doen van voorstellen inzake het bezoldigingsbeleid;
• het doen van voorstellen inzake bezoldiging van het bestuur.
De remuneratiecommissie heeft een aantal keer met het bestuur overlegd. Ook heeft
deze commissie de wervingsprocedure van een nieuw lid van de raad van commissarissen
begeleid. Ultimo 2013 is de samenstelling van de remuneratiecommissie mevrouw drs R.N.
Heegsma en de heer B.H. Reussing.
Beoordeling en variabele beloning
De remuneratiecommissie heeft voor het beoordelingsgesprek over het functioneren
van de directeur-bestuurder afzonderlijke gesprekken gevoerd met de leden van het
49
jaarverslag 2013
Verslag van de raad van
commissarissen
Bestuur
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Mercatus kent een eenhoofdige directie en bestuurder, de heer A. Beurmanjer (1956). De
raad van commissarissen heeft in 2008 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden
voor de directeur-bestuurder vastgesteld. Het contract is aangegaan voor onbepaalde tijd.
Deze afspraken zijn vastgelegd in een remuneratierapport. Er was in 2013 geen sprake
van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij het bestuur is betrokken. De heer
Beurmanjer bekleedt als relevante nevenfunctie het voorzitterschap van Stichting Leergeld
Noordoostpolder.
Vergoedingen
Raad van commissarissen
benoeming mevrouw R.N. Heegsma;
diverse nieuwbouwprojecten;
jaarverslag 2012;
managementletter en accountantsrapport;
WNT en vergoedingen commissarissen;
huurprijsbeleid en inkomensafhankelijke huurverhoging;
reorganisatieplan en herijkte missie en visie;
financiële positie als gevolg van regeerakkoord Rutte II;
volmacht WSW.
De volgende belangrijke besluiten zijn genomen:
• jaarverslag 2012 ter goedkeuring voorleggen aan de Algemene Vergadering;
• goedkeuring werkplan en begroting 2014;
• goedkeuring treasurystatuut;
• goedkeuring financiële meerjarenbegroting 2013-2017;
• aanpassing vergoeding rvc aan de WNT;
• goedkeuring reorganisatieplan en missie/visie;
• goedkeuring huuraanpassing per 1 juli 2013;
• goedkeuring volmacht WSW.
De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding voor hun
werkzaamheden overeenkomstig de VTW-richtlijnen. De vergoeding bedroeg voor 2013
¤ 7.000,-- op jaarbasis. Voor de voorzitter geldt een toeslag van 40 procent (totaal
¤ 9.800,--) en voor de vicevoorzitter een toeslag van 20 procent (totaal ¤ 8.400,--).
Er is geen sprake van een vaste onkostenvergoeding. Deze beloning voldoet aan de
honoreringscode van commissarissen bij woningcorporaties bij een indeling in zwaartegroep E en binnen de grenzen van de Wet Normering Topinkomens.
Bestuur
De raad van commissarissen waakt ervoor dat alle leden onafhankelijk zijn, in de zin van
de in de Governancecode woningcorporaties onder bepaling III 2.2. aangeduide criteria.
Er zijn in 2011 nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris, het salarisperspectief en de
overige regelingen van het bestuur.
Naast het vaste salaris is er sprake van een vaste onkostenvergoeding en een autoregeling.
De pensioenregeling van de bestuurder is overeenkomstig de pensioenregeling voor
personeel in dienst van woningcorporaties. Er is geen sprake van een variabele beloning.
Er is in 2013 geen sprake geweest van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij
leden van de raad van commissarissen zijn betrokken.
De raad heeft een aparte bijeenkomst gehouden over integriteit. Onder externe deskundige
leiding is, aan de hand van een aantal (mogelijke) dilemma’s, besproken hoe de raad in
bepaalde situaties daar mee om gaat.
De bezoldiging van het bestuur en de individuele leden van de raad van commissarissen is
opgenomen in het jaarverslag onder ‘overige informatie’.
Werkwijze
De raad van commissarissen heeft vijf keer formeel overleg gevoerd met de directeurbestuurder. Daarnaast is een aantal keren overleg gevoerd over specifieke zaken. In de
formele overlegsituaties is gesproken over de volgende onderwerpen:
• kwartaalrapportages;
• financiële meerjarenplanning;
• vacature lid van de raad van commissarissen;
50
jaarverslag 2013
Verslag van de raad van
commissarissen
Toezicht
Reglement raad van commissarissen
•
•
de kwartaalrapportages;
een overleg met alleen de ondernemingsraad, alsmede de aanwezigheid bij de
bespreking over de algemene gang van zaken tussen ondernemingsraad en de
directeur-bestuurder;
• een overleg met het management zonder de aanwezigheid van de directeurbestuurder.
Daarnaast zijn diverse besprekingen gevoerd door de raad of zijn commissies om zich op
de hoogte te houden van de ontwikkelingen in de sector in het algemeen en bij Mercatus
specifiek.
De raad beschikt over een reglement raad van commissarissen. Daarin zijn bepalingen
opgenomen over:
• benoeming, herbenoeming, aftreden, schorsing en ontslag van leden van de raad van
commissarissen;
• onverenigbaarheden en onafhankelijkheid;
• taken raad van commissarissen;
• functies binnen de raad van commissarissen;
• vergaderingen en besluitvorming;
• relaties met leden, de ondernemingsraad en de accountant.
Verbindingen
Governance
Mercatus heeft geen nevenstructuur waarin verbindingen zijn opgenomen. Alle activiteiten
vallen daarmee rechtstreeks onder het toezicht van de raad van commissarissen.
De raad onderschrijft de aanbevelingen van de commissie Intern Toezicht Woningcorporaties 1998 (Commissie Glasz). Via de statuten en het reglement is gewaarborgd dat
de aanbevelingen worden nagekomen. Per 1 juli 2011 is de governancecode aangepast. De
vernieuwde code besteedt meer aandacht aan risicobeheersing en toezicht op verbindingen
en bepaalt dat alle commissarissen onafhankelijk moeten zijn. De governancecode bepaalt
dat er uitleg moet plaatsvinden over afwijkingen.
Deze code is op de volgende punten dwingend:
• het toepassen van de sectorbrede beloningscode voor bestuurders;
• de honoreringsregeling voor commissarissen;
• de zittingstermijnen voor commissarissen.
Mercatus voldoet aan de bepalingen in de Governancecode.
Toezicht op prestaties
De raad van commissarissen beschikt over verschillende toetsingsinstrumenten om een
oordeel te vellen over de voorstellen en de ontwikkelingen binnen Mercatus:
• het Strategisch Voorraadbeleid;
• het werkplan 2013 waarin de activiteiten en doelen voor het jaar zijn vastgelegd;
• de begroting 2013, waarin de activiteiten financieel zijn vertaald;
• de investeringsbegroting, waarin alle projecten zijn opgenomen;
• de financiële meerjarenbegroting 2013-2017;
• het treasurystatuut en het treasuryjaarplan 2013;
• benchmark waaronder Corporatie in Perspectief van het CFV;
• prestatieafspraken met de gemeente Noordoostpolder;
• de bevindingen en de adviezen van de externe accountant opgenomen in het
accountantsrapport en de managementletter;
51
jaarverslag 2013
Verklaring van de raad van
commissarissen
Verklaring van de raad van commissarissen
De raad van commissarissen heeft, ingevolge artikel 36 van de statuten, het jaarverslag
en de jaarrekening 2013 laten onderzoeken door een door de rvc benoemde accountant
en heeft kennisgenomen van haar bevindingen via de accountantsverklaring, het
accountantsverslag en de mondelinge toelichting hierop. De jaarstukken zijn besproken
met de directeur-bestuurder.
Op basis van de bovengenoemde stukken en het gevoerde overleg, is de raad van
commissarissen van mening dat het jaarverslag 2013 een getrouw beeld geeft van de
werkelijkheid en verklaart de raad, ingevolge artikel 26 lid 2 sub n van het BBSH, dat alle
middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.
De raad van commissarissen besluit het jaarverslag en de jaarrekening 2013 ter goedkeuring voor te leggen aan de Algemene Vergadering waarop de directeur-bestuurder
decharge kan worden verleend voor het gevoerde beleid in 2013.
Emmeloord, 12 juni 2014
De raad van commissarissen:
Ing. G.W. Kamp MSRE
H. Straatsma-Reuvers
B.H. Reussing
R. de Vries
Drs. R.N. Heegsma
52
jaarverslag 2013
Kengetallen
Boekjaar
2013
2012
2011
2010
2009
1. Woningen en woongebouwen
a. In exploitatie
4.874
4.935
4.929
4.892
4.883
-
-
44
62
109
175
178
177
178
179
55
55
55
55
55
5.104
5.168
5.205
5.187
5.226
39,60
32,89
28,89
22,81
19,26
7,58
3,09
4,02
4,62
2,66
3. Rentabiliteit eigen vermogen (in %)
19,85
9,38
26,35
15,51
13,18
4. Rentabiliteit totaal vermogen (in %)
9,76
5,63
9,89
6,73
5,85
5. Gemiddelde rentevoet (in %)
4,16
4,16
4,36
4,56
4,53
b. In aanbouw c.q. in voorbereiding
2. Garages
3. Bergingen en overige ruimten
Totaal
FINANCIËLE CONTINUïTEIT
1. Solvabiliteit (in %)
2. Liquiditeit (current ratio)
6. Netto-werkkapitaal (x 1.000.000,--)
¤€
13,68
¤
8,65
¤
15,15
¤
15,20
¤
12,38
58.772
¤
48.160
¤
43.846
¤
33.637
¤
28.795
-
€
-
¤
1.288
¤
565
¤
1.500
26.495
¤
25.793
¤
25.287
¤
24.960
¤
24.276
BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING (x 1.000,--)
1. Eigen vermogen
2. Voorzieningen
3. Huren
¤
€
¤
4. Vergoedingen
€¤
577
¤
578
¤
510
¤
534
¤
499
5. Jaarresultaat
€¤
10.612
¤
4.313
¤
10.209
¤
4.842
¤
3.561
53
jaarverslag 2013
Flexibele organisatie
met toekomst
Jaarrekening 2013
54
jaarverslag 2013
Balans per 31-12-2013
ACTIVA
31-12-13 x ¤ 1.000
PASSIVA
31-12-12 x ¤ 1.000
31-12-13 x ¤ 1.000
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van
de exploitatie
EIGEN VERMOGEN
119.141
123.734
1.232
622
2.928
3.395
Totaal materiële vaste activa
123.301
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Financiële vaste activa
Latente belastingvordering
Deelnemingen
Leningen u/g
31-12-12 x ¤ 1.000
Totaal financiële vaste activa
48.160
10.612
Totaal eigen vermogen
VOORZIENINGEN
Voorziening onrendabele investeringen en
herstructureringen
127.750
2.968
5.957
1
440
Overige reserves
Resultaat boekjaar
2.773
1
260
LANGLOPENDE SCHULDEN
Leningen kredietinstellingen
Waarborgsommen
6.398
3.034
132.667
133.657
58.772
-
Totaal voorzieningen
2.872
48.160
-
86.980
590
Totaal langlopende schulden
Totaal vaste activa
43.846
4.313
-
93.546
602
87.570
94.148
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Overige voorraden
524
43
Totaal voorraden
Vorderingen
Huurdebiteuren
Belastingen en premies sociale verzekering
Overige vorderingen
Overlopende activa
KORTLOPENDE SCHULDEN
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekering
Overlopende passiva
447
55
567
301
780
124
320
585
1.532
2.015
2.078
4.132
148.420
146.440
389
1.542
4
604
Totaal vorderingen
1.525
2.539
Liquide middelen
13.661
9.743
Totaal vlottende activa
15.753
12.784
148.420
146.440
TOTAAL
Totaal kortlopende schulden
502
361
349
1.368
TOTAAL
55
jaarstukken 2013
Winst- en verliesrekening
over 2013
2013 x ¤ 1.000
Kasstroomoverzicht
2013
Begroting 2013 x ¤ 1.000
2012 x ¤ 1.000
Huren
Opbrengsten servicecontracten
Netto verkoopresultaat vastgoedportefuille
Overige bedrijfsopbrengsten
26.495
577
5.238
370
Som der bedrijfsopbrengsten
26.500
543
4.295
341
32.679
25.793
578
3.714
441
31.679
2013 x ¤ 1.000
2012 x ¤ 1.000
Ontvangsten van huurders
Ontvangsten overige
26.594
2.247
26.587
4.007
Betalingen t.b.v. werknemers
Betalingen aan leveranciers onderhoud
Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten
Betalingen overige
- 2.323
- 7.818
- 6.836
- 2.287
Kasstroom uit
operationele activiteiten
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
28.841
30.527
BEDRIJFSLASTEN
30.594
- 1.920
- 12.171
- 8.194
- 1.254
- 19.264
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen van materiële
vaste activa en vastgoedportefeuille
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
Lasten leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
4.970
6.337
5.135
195
2.747
431
538
8.479
81
639
4.682
6.437
2.911
424
575
8.292
86
651
5.006
-1.271
2.811
415
542
9.752
126
618
3.608
- 23.540
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
Ontvangen interest
Betaalde interest
Betaalde winstbelasting
327
- 3.873
Kasstroom uit operationele activiteiten
22.762
30.718
21.737
9.918
961
8.790
602
- 4.553
- 780
- 3.546
- 4.732
5.422
2.322
Kasstroom uit
investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen materiële vaste activa
- 1.900
- 3.583
5.489
6.352
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Som der financiële baten en lasten
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN
292
-3.780
271
-3.815
-3.488
6.430
499
-4.079
4.452
1.906
Kasstroom uit
financieringsactiviteiten
-3.544
-3.580
-2.583
5.210
Ontvangsten uit langlopende schulden
Belastingen
-4.182
1.474
896
RESULTAAT NA BELASTINGEN
10.612
-4.057
4.313
(nieuwe leningen)
Aflossing langlopende schulden
- 6.565
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
8.000
- 15.492
- 6.565
-7.492
3.918
- 3.264
Stand per 1 januari
9.743
13.007
Mutaties boekjaar
3.918
- 3.264
13.661
9.743
Toename (afname) geldmiddelen
De toename (afname) van de geldmiddelen is als volgt te specificeren:
Stand per 31 december
56
jaarstukken 2013
Toelichting op de
jaarrekening
1Algemeen
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag
is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze
referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans,
winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
Mercatus is een vereniging met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”.
Zij heeft specifieke toelating in de gemeente Noordoostpolder en is werkzaam binnen
de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit beheer sociale huursector.
De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Emmeloord, aan de Nijverheidstraat 10. De
verhuur van onroerend goed is de belangrijkste activiteit. Daarnaast worden woningen
gebouwd, gesloopt en verkocht.
3.1
Materiële vaste activa
Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle
materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.
2 Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Vastgoed wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de
cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen.
Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van
boekwaarde versus bedrijfswaarde.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en
worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening
houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van
ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven
Op grond wordt niet afgeschreven.
Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in
mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare
interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met
bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Een bijzonder
waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde
duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de
post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa.
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te
laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele
boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs
van de grond.
2.1 Stelselwijziging
Vanaf 2013 wordt voor het kasstroomoverzicht de directe methode gehanteerd in plaats
van de indirecte methode (zie ook 4.5).
2.2Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt
de directie zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn
voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen.
Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is,
is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen
opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
2.3
Financiële instrumenten
Tijdelijke overtollige middelen worden conform het treasuryjaarplan belegd in deposito’s
of spaarrekeningen. Mercatus heeft geen beleggingen en middelen weggezet bij risicovolle
partijen in binnen- of buitenland.
3Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit
beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de
Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen
voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
57
jaarstukken 2013
Toelichting op de
jaarrekening
De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten
door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van
onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord bij besteding.
Verwerking van grootonderhoud
Mercatus verwerkt de kosten van grootonderhoud aan haar materiële vaste activa als
onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De
geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake
is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde
van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarden van deze te desinvesteren
onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden worden deze benaderd
op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke
investering en, indien van toepassing, rekening houdend met de naar benadering tot het
moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.
Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa
(kasstroomgenererende eenheid). De complexindeling sluit aan bij de dorpen en wijken,
waarbij per dorp en wijk een nadere indeling is gemaakt naar de bouwjaren:
• Jaren ’50 en ‘60
• Jaren ’70 en ‘80
• Jaren ’90 en verder
Dit resulteert in 54 woningcomplexen.
Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde aan de reële waarde, in de vorm van de
bedrijfswaarde. De toetsing vindt plaats op complexniveau. De uitgangspunten voor de
toetsing zijn onder de toelichting op de balans opgenomen.
3.2Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de
huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De
huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt
deze grens ¤ 681,02 (2012: ¤ 664,66).
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke
organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en
dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de
Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun
voor toegelaten instellingen.
Bepaling bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief
of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden
verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door
de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige
exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende
looptijd van de investering vermeerderd met de contante waarde van de restwaarde van
de grond (na aftrek van sloopkosten).
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs,
verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere
waardeverminderingen.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de
bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst- en verliesrekening
verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden
berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met
een eventuele restwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.
Op grond wordt niet afgeschreven.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen
die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden
die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De
kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting
en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van grootonderhoud,
erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van
planmatig grootonderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting
onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte
gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde
lastenniveaus.
Uitgaven na de eerste verwerking (zogenaamde na-investeringen) die leiden tot een
waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van
vernieuwing.
58
jaarstukken 2013
Toelichting op de
jaarrekening
de boekwaarde de bedrijfswaarde overschrijdt en wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post ‘Overige waardeverminderingen van materiële vaste
activa’, zodra het investeringsbesluit intern is geaccordeerd en extern is gecommuniceerd.
Bijzondere waardevermindering
Mercatus beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief
aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de bedrijfswaarde.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening
verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste
activa en vastgoedportefeuille’.
Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken
in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening
aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en
bijkomende kosten of lagere marktwaarde.
Terugname van bijzondere waardevermindering
Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere
waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde
van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou
zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het
verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere
waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere
afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de
bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’.
Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
3.4Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op
basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van
toepassing met bijzondere waardeverminderingen.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden
berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs.
Afschrijvingen
Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar
wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over
het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de
component van) het actief.
Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere
bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.
Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige
componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of
vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de
grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond
zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde.
Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze
terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.
Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet
afgeschreven.
3.5
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten,
waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als
‘commercieel vastgoed in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
Algemene uitgangspunten
De vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling,
worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare
kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige
gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van
materiële vaste activa zijn ook van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna
anders is vermeld.
3.3Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in
aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw
worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs zonodig onder aftrek van een bijzondere
waardevermindering. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee
59
jaarstukken 2013
Toelichting op de
jaarrekening
Deelnemingen
Deelnemingen waarop geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden
gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere
waarde.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Typering
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs
boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk
vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
Leningen u/g
Dit betreft hoofdzakelijk stortingen in het stimuleringsfonds Volkshuisvesting ten behoeve
van startersleningen.
De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de
reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk
zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor
mogelijke oninbaarheid. De hoogte van de voorzieningen wordt bepaald op basis van
individuele beoordeling van de posten.
Waarderingsgrondslag
Mercatus waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking
tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met
afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.
3.6 Waardevermindering
Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van
boekwaarde versus bedrijfswaarde.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de
bedrijfswaarde overschrijdt en wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder
de post ‘Overige waardeverminderingen van materiële vaste activa’.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden
berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met
een eventuele residuwaarde.
3.8 Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen die per ultimo 2013 leeg
staan en nog niet zijn verkocht. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen
verkrijgings-of vervaardigingsprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingen.
Overige voorraden
De voorraden materialen worden gewaardeerd tegen de laatste bekende inkoopprijzen zo
nodig onder aftrek van een voorziening voor incourantheid.
Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet
afgeschreven.
3.9 Vorderingen
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde
en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en
geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte
voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze
voorzieningen worden statisch bepaald.
3.7
Financiële vaste activa
Latente belastingvorderingen
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor
zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen
plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij
discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend
karakter. De nettorente bestaat uit de voor Mercatus geldende rente voor langlopende
leningen (4,16%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief
(25%). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen
waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering.
Latente belastingvorderingen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie
zijn opgenomen aangezien het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar
zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden
kunnen worden benut.
3.10
Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter
dan twaalf maanden. De banksaldi zijn opgenomen tegen nominale waarde en direct
opeisbaar.
60
jaarstukken 2013
Toelichting op de
jaarrekening
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening
houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
Er is één extendible lening in bezit.
Dit betreft: Lening 51: ¤ 15.000.000,-- Looptijd: tot 1-3-2047. Rente tot 1-3-2017 3,63%,
daarna 4,35%. De lening kan bij rentewijzigingen door rentegever tussentijds boetevrij
worden afgelost.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt
samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente
gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt.
3.11
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen
worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van
het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte
verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere
een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de
netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te
rekenen bedrijfswaarde.
Pensioenvoorziening
Mercatus heeft een pensioenregeling bij het pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders,
te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd
volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt
de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening
verantwoord. Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of en zo
ja welke verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder
verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen,
waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden
tot lasten voor Mercatus en worden in de balans opgenomen in een voorziening. De
waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn
om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld
materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering
vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties.
Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste
van de winst- en verliesrekening. Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen
wanneer Mercatus beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het
waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in
zich bergt, zullen toekomen aan Mercatus, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar
kan worden vastgesteld. Ultimo 2013 (en 2012) waren er geen pensioenvorderingen
en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder
verschuldigde premie. De dekkingsgraad van SPW is per eind december 2013 114 procent.
4Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
4.1 Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde
prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden
verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar
zijn.
4.2Opbrengstverantwoording algemeen
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten
en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de
koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties,
gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal
te verrichten diensten.
4.3
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar
op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht,
teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de
corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog
op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en
omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
Langlopende schulden
De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde.
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden
in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking
61
jaarstukken 2013
Toelichting op de
jaarrekening
onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de
opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijk component
is sprake indien dit component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het
actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de
component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen
component zou zijn onderkend.
4.4 Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het
verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 6,5%. De opbrengsten uit hoofde van
huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij
tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst geen terugbetalingsverplichting geldt.
4.5Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode
worden de mutaties op de liquide middelen gerubriceerd naar soort activiteit. In het
kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, bedrijfsoperaties,
investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering
zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder
financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder bedrijfsoperaties).
4.10 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die
is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke
verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering
respectievelijk de effecten van de toetsing van de boekwaarde aan de bedrijfswaarde.
4.6 Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en
worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en
diensten.
De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening
op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten
worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
4.11 Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt
in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn met betrekking tot eigen
werknemers.
4.7
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde
verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Opbrengsten worden verantwoord op het
moment van levering (passeren transportakte).
4.13
Onderhoudslasten
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten
van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke
werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op
balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen
dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn
de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen, sociale lasten en
pensioenlasten.
4.12 Pensioenlasten
Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf pensioenvoorziening.
4.8 Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten
van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
4.9 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd
op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire
methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief
vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.
Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten
4.14
Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in
buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke
werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
62
jaarstukken 2013
Toelichting op de
jaarrekening
4.15 Lasten servicecontracten
De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten
servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
4.16 Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking
hebben.
4.17 Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de
effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de
rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de
ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden
meegenomen.
Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid
wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt
plaats onder de financiële baten en lasten.
4.18 Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat vóór belastingen in
de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele
verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente
belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten.
Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren
belastingtarief.
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst
betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2).
De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Mercatus heeft de
VSO 1 en VSO 2 getekend.
Mercatus heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo
2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking
van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of
te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
63
jaarstukken 2013
Toelichting op de balans
MATERIËLE VASTE ACTIVA
31-12-13
x ¤ 1.000
31-12-12
x ¤ 1.000
119.141
123.734
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.232
623
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2.928
3.395
123.301
127.752
Sociaal vastgoed in exploitatie
Totaal
Afschrijvingsmethode en -termijnen
Op grond wordt niet afgeschreven. Op sociaal vastgoed in exploitatie vindt afschrijving plaats volgens de lineaire methode.
De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor:
Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt:
Sociaal vastgoed in exploitatie
Woningen
40/50 jaar
Garages
25/50 jaar
Bedrijfsruimten
50 jaar
Cv-installaties
25 jaar
Lift
25 jaar
Woningverbetering
25 jaar
Woningaanpassing
20 jaar
Isolatie
Woningen
en woongebouwen
Onroerende
zaken niet
zijnde woningen
Overige
zaken
Totaal
x ¤ 1.000
15 jaar
Instandhouding "Domein"-woningen
15/20/25 jaar
Overige zaken
10/15/20 jaar
Saldo per 1 januari
- aanschaffingswaarde
- cumulatieve afschrijvingen
- overboeking naar vastgoedbeleggingen
- overboeking voorraad, verkoop 2013
Boekwaarde per 1 januari
214.433
443
129
215.006
87.425
400
129
87.953
2.872
447
123.689
Verkoop woningen in exploitatie
Van de woningen en woongebouwen in exploitatie zijn 1.323 woningen geclassificeerd voor verkoop. Deze woningen zijn over veel complexen verspreid en
het beleid is dat ze bij mutatie worden verkocht. De gemiddelde mutatiegraad bedraagt 9,7 % (2012: 8,9%)
Voor het jaar 2014 verwachten wij 30 woningen te verkopen.
2.872
447
44
1
123.734
Mutaties in het boekjaar:
- investeringen planmatig onderhoud
1.169
1.169
- desinvesteringen
2.097
2
- afschrijvingen
4.377
3
- desinvesteringen afschrijvingen
1.084
2
2.099
1
-95
- overboeking naar voorraden, verkoop 2014
-78
-78
- correctie waardeverandering
195
195
- aanschaffingswaarde
- cumulatieve afschrijvingen
- overboeking naar vastgoedbeleggingen
- overboeking naar voorraad, verkoop 2014
Boekwaarde per 31 december
-3
-1
-4.594
213.505
441
129
214.075
90.913
401
129
91.249
2.967
2.967
524
524
119.101
40
Verwachte
opbrengstwaarde boekwaarde
diverse
30
¤ 3.750.000,--
¤ 495.000,--
1.086
-95
-4.590
Aantal
woningen
4.382
- overboeking naar vastgoedbeleggingen
Saldo
(Complex)
Aanduiding
0
Zekerheden
Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen.
Verzekering
De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van
een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering.
WOZ-waarde
De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt, op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerend zaak
belasting, in totaal 557 miljoen euro (peildatum 01-01-2013).
Bedrijfswaarde
Op basis van de berekening van de bedrijfswaarde op het niveau van kasstroom genererende eenheden hebben (in het verleden) bijzondere waardeverminderingen plaatsgevonden.
Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen
en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op
totaalniveau circa ¤ 183 miljoen. Vanwege een beter inzicht is de verhuurdersheffing opgenomen voor de totale exploitatieperiode. Dit omdat de verwachting is, dat na de evaluatie van de wet in 2017, de heffing wordt gecontinueerd. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van het sociaal
vastgoed in exploitatie, vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor de verkoop een overwaarde van circa ¤ 60 miljoen.
.
119.141
64
jaarstukken 2013
Toelichting op de balans
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten:
- disconteringsvoet
5,25%
- algemene kosten
op basis van de kosten volgens de prognose voor 2013 en de begroting 2014
- dagelijks onderhoud
op basis van de kosten volgens de prognose voor 2013 en de begroting 2014
- planmatig onderhoud
de kosten uit de meerjarenprognose voor onderhoud
Kantoorpand
en werkplaats
Inventarissen
en automatisering
Vervoermiddelen
Totaal
x € 1.000
Saldo per 1 januari
- aanschaffingswaarde
4.871
3.887
575
9.333
- cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
2.293
3.351
295
5.938
Boekwaarde per 1 januari
2.578
536
280
3.395
69
54
0
122
0
0
0
0
- Inflatie
Onderhoud
Beheer
Huurverhoging
Huurderving
2014
0,50%
2,50%
3,00%
0,50%
2015
1,95%
1,95%
2,50%
0,50%
2016
2,27%
2,27%
2,50%
0,50%
- investeringen
2017
2,49%
2,49%
2,50%
0,50%
- desinvesteringen
2018 en verder
3,00%
3,00%
2,00%
0,50%
- afschrijvingen
237
267
85
589
Saldo
-168
-213
-85
-466
- aanschaffingswaarde
4.940
3.941
575
9.455
- cumulatieve afschrijvingen
2.530
3.617
380
6.527
Boekwaarde per 31 december
2.410
323
195
2.928
Mutaties in het boekjaar:
De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van ¤ 37 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar.
De afname wordt voornamelijk veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurderheffing.
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Deze post is als volgt samengesteld:
De Balkan
31-12-13
x ¤ 1.000
31-12-12
x ¤ 1.000
140
129
10
10
Herontwikkeling Baan (Ens)
371
254
Zuidakker/Zuidwend fase 2 (Bant)
234
230
477
-
1.232
623
Uitbreiding Pilotenweg 9
Tros, Anker, Boei en Meerpaal
Totaal
Afschrijvingsmethode en -termijnen
Alle materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden lineair afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor:
projectkosten
overboeking van
onr. invest.
in exploitatie
genomen
saldo per
31 december
129
11
-
-
140
10
0
-
-
10
Herontwikkeling Baan (Ens)
254
117
-
-
371
Zuidakker/Zuidwend fase 2 (Bant)
230
4
-
-
234
-
477
-
-
Tros, Anker, Boei en Meerpaal
30 jaar
5/4 jaar
Vervoermiddelen
saldo per
1 januari
De Balkan
35 jaar
Werkplaats
Inventarissen/automatisering
623
609
Totaal
5 jaar
Verbouwing kantoor/werkplaats
20/10 jaar
Verzekering
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor circa ¤ 7,0 miljoen verzekerd. De laatste taxatie van de verzekerde
waarde van de gebouwen heeft plaatsgevonden op 19 september 2012 en wordt jaarlijks geïndexeerd. De laatste taxatie van de verzekerde waarde van de inventarissen heeft plaatsgevonden op 19 november 2012. De specificatie van verzekering van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
is als volgt:
Uitbreiding Pilotenweg 9
Kantoorpand
477
1.232
Verzekerde waarde
65
Kantoorpand en werkplaats
¤
4.817.700
Uitgebreide gevarenverzekering
Inventarissen
¤
1.113.400
Uitgebreide gevarenverzekering
Automatiseringsapparatuur
¤
556.600
Verzekerd bedrag materiële schade
Vervoermiddelen
¤
492.300
Casco-verzekeringen
jaarstukken 2013
Toelichting op de balans
WOZ-waarde De totale waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de
onroerende zaakbelasting in totaal 1,5 miljoen euro.
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
Latente belastingvordering
31-12-13
x € 1.000
31-12-12
x € 1.000
5.957
2.773
Deelnemingen
Leningen u/g
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Boekwaarde per 1 januari
31-12-13
x € 1.000
31-12-12
x € 1.000
2.872
2.306
Totaal
48
85
- desinvesteringen
- afschrijvingen
-49
1
440
260
6.398
3.034
Latente belastingvordering
Mutaties in het boekjaar :
- investeringen
1
Saldo per 1 januari
2.773
3.827
Mutaties in het boekjaar
3.184
- 1.053
Saldo per 31 december
5.957
2.773
-44
- desinvesteringen afschrijvingen
- herclassificatie
96
524
Saldo overboeking uit vaste activa
95
566
2.967
2.872
Latente balastingvorderingen door:
Verrekenbare tijdelijke verschillen
Boekwaarde per 31 december
Mutatie
x € 1.000
31-12-13
x € 1.000
2.773
-3
2.770
0
3.187
3.187
2.773
3.184
5.957
1-1-2013
x € 1.000
Voorwaartse verliescompensatie
Totaal
Van de latente belastingvordering inzake verrekenbare tijdelijke verschillen is ¤ 587.684 binnen één jaar verrekenbaar. De looptijd bedraagt 5 jaar.
Van de latente belastingvordering inzake het compensabele fiscale verlies van ¤ 13.183.460 is de verwachting dat binnen 9 jaar
de verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut door toekomstige fiscale winsten.
Saldo verrekenbare verliezen :
Boekjaar 2012
66
jaarstukken 2013
Verlies
Verrekend in
2013
Nog te
verrekenen
Verrekenbaar
tot en met
¤ 14.780.499
¤ 1.597.039
¤ 13.183.460
2021
Toelichting op de balans
31-12-13
x € 1.000
VLOTTENDE ACTIVA
31-12-12
x € 1.000
Deelnemingen
Deelneming WoningNet nv
Saldo per 1 januari
1
1
Mutaties in het boekjaar:
-
-
Saldo per 31 december
1
1
260
56
- storting
203
206
- aflossing/vrijval
-23
-2
440
260
Mutaties in het boekjaar:
Saldo per 31 december
- Personeelslening
436
255
4
5
VOORRADEN
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Overige voorraden
524
447
43
55
Totaal
567
502
Boekwaarde begin boekjaar: kavels Emmelhage
-
1.269
Verkocht in het boekjaar
-
- 1.269
Boekwaarde einde boekjaar: kavels Emmelhage
-
-
Leegstaande, te verkopen woningen Boekwaarde woningen begin boekjaar In het boekjaar verkochte woningen In het boekjaar weer in de verhuur genomen De samenstelling van de leningen u/g is:
- St. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting t.b.v. startersleningen
31-12-12
x € 1.000
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Leningen u/g
Saldo per 1 januari
31-12-13
x € 1.000
aantal woningen
26
447
532
-18
-307
-355
-5
- 119
- 81
Afschrijving in het boekjaar
-1
-4
Investering in het boekjaar
Leeggekomen woningen in het boekjaar
Boekwaarde woningen einde boekjaar Boekwaarde einde boekjaar
0
7
27
504
347
30
524
447
3
Van deze vordering is ¤ 1.000,-- binnen één jaar verrekenbaar. De looptijd bedraagt 5 jaar.
VORDERINGEN
Huurdebiteuren
301
389
Belastingen en premies sociale verzekering
780
1.542
Overige vorderingen
124
4
Overlopende activa
320
604
1.525
2.539
Totaal
67
jaarstukken 2013
Toelichting op de balans
HUURDEBITEUREN
De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd:
Aantal huurders
Deze post is als volgt samengesteld:
31-12-12
31-12-13
31-12-12
153
205
37
55
51
69
34
44
2 tot 3 maanden
31
39
36
42
> 3 maanden
52
75
105
158
287
388
213
299
< 1 maand
1 tot 2 maanden
Totaal zittende huurders
Vordering vertrokken huurders
Totaal
88
91
301
389
Te ontvangen rente liquide middelen, deposito's en beleggingen
31-12-13
x ¤ 1.000
Totaal
Diverse debiteuren
Totaal
4
Te ontvangen bijdrage woningaanpassingen
1
3
35
212
Overige overlopende activa
125
202
Totaal
320
604
LIQUIDE MIDDELEN
Deze post is als volgt samengesteld:
Direct opvraagbaar:
Kas
5
1
355
186
ING-bank
2
3
Rabobank
-
1
ABN-AMRO, rekening-courant
31-12-12
x ¤ 1.000
ABN-AMRO topdeposito
ABN-AMRO deposito
780
780
1.542
ABN-AMRO loyaaldeposito
Rabo bonusrekening
1.542
SNS meersparen
OVERIGE VORDERINGEN
Deze post is als volgt samengesteld:
Verkoop woning Pampuspad
182
7
De overlopende activa zijn kortlopend.
Deze post is als volgt samengesteld:
Vennootschapsbelasting
152
Te ontvangen schadeuitkering
Vooruitbetaalde kosten
Vanaf 2011 zijn de debiteuren WSNP onder de zittende huurders opgenomen.
De achterstand van de zittende huurders, exclusief WSNP bedraagt ultimo boekjaar 0,79% (2012 : 1,14%) van de brutojaarhuur.
Op de vorderingen inzake vertrokken huurders is een voorziening voor oninbare debiteuren ad ¤ 100.000 in mindering gebracht. (2012 : ¤ 438.000)
BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERING
31-12-12
x ¤ 1.000
OVERLOPENDE ACTIVA
Huurachterstand x ¤ 1.000
31-12-13
Periode
31-12-13
x ¤ 1.000
Totaal
117
-
7
4
124
4
68
jaarstukken 2013
5.000
-
300
-
2.500
-
-
2
5.500
9.550
13.661
9.743
Toelichting op de balans
EIGEN VERMOGEN
31-12-13
x ¤ 1.000
31-12-12
x ¤ 1.000
Saldo per 1 januari
48.160
43.846
Jaarresultaat
10.612
4.313
Saldo per 31 december
58.772
48.160
58.772
48.160
LANGLOPENDE SCHULDEN
Leningen kredietinstellingen
Waarborgsommen
Totaal
Totaal
Totaal 31-12-12
x ¤ 1.000
Waarvan looptijd > 5 jaar
86.980
40.789
93.546
58.546
590
87.570
602
40.789
94.148
58.546
31-12-13
x ¤ 1.000
31-12-12
x ¤ 1.000
93.546
100.993
LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN
VOORZIENINGEN
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Waarvan looptijd > 5 jaar
Deze post is als volgt samengesteld:
Samenstelling na winstbestemming
Overige reserve
Totaal 31-12-13
x ¤ 1.000
Saldo per 1 januari
-
-
-
-
Saldo per 1 januari
-
1.288
Saldo mutaties
-
-1.288
Stand per 31 december
-
-
Aangetrokken leningen
Afgeloste leningen
Reguliere aflossingen
Voorziening onrendabele investering en herstructureringen
Saldo mutaties
-
8.000
-4.785
-13.666
-1.781
-1.781
-6.566
-7.447
Saldo per 31 december
86.980
93.546
Rentevoet en aflossingssysteem
De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 4,16% (vorig boekjaar: 4,16%).
De leningen overheid en kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fixe (ineens afgelost).
De gemiddeld gewogen rentevast periode ultimo boekjaar was 4,54 jaar.
Het aflossingsbestanddeel zal in het komende jaar circa ¤ 13,7 miljoen bedragen.
De voorziening is kortlopend (minder dan één jaar)
Zekerheden
Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
69
jaarstukken 2013
Toelichting op de balans
WAARBORGSOMMEN
Saldo per 1 januari
31-12-13
x ¤ 1.000
31-12-12
x ¤ 1.000
602
603
Rente waarborgsommen
Uitbetaalde rente en waarborgsommen
Saldo mutaties
Niet vervallen rente leningen
1.025
198
39
Te verrekenen leveringen en diensten
16
10
7
10
Te verrekenen huurtoeslag
16
194
55
49
Planmatig onderhoud
49
172
Verplichting niet opgenomen vakantiedagen en overuren
91
88
Overige overlopende passiva
65
328
1.368
2.015
-
Saldo per 31 december
590
602
De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het
bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd mocht zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur.
31-12-13
x ¤ 1.000
Totaal
Niet in de balans opgenomen verplichtingen
Obligo WSW
Dit betreft een obligoverplichting aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar
wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Per 31 december 2013 bedraagt de obligoverplichting 3,85% van de som van de schuldrestanten van de geborgde leningen ofwel ¤ 3.350.540,--
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud voor een bedrag van
31-12-12
x ¤ 1.000
Schulden aan leveranciers
361
585
Belastingen en premies sociale verzekering
349
1.532
Overlopende passiva
1.368
2.015
Totaal
2.078
4.132
Omzetbelasting
308
1.485
Pensioenfonds
42
47
349
1.532
Planmatig onderhoud
¤
19.998
Totaal
¤
19.998
Jubilea uitkeringen
Volgens de CAO woningcorporaties worden jubilea-uitkeringen verstrekt bij een 12,5-, 25- en 40-jarig dienstverband en bij uittreding bij pensioen. Deze
verplichtingen zijn niet opgenomen in de balans, maar worden op het moment van uitbetalen ten laste van het resultaat gebracht. Dit geldt eveneens voor
het in de CAO opgenomen loopbaanontwikkelingsbudget. De kosten die hiermee samenhangen worden op het moment van uitbetalen ten laste van het
resultaat gebracht.
belastingen en premies sociale verzekering
Totaal
911
220
35
-12
KORTLOPENDE SCHULDEN
31-12-12
x ¤ 1.000
Overlopende passiva
Vooruit ontvangen huur
Ontvangen waarborgsommen
31-12-13
x ¤ 1.000
70
jaarstukken 2013
Toelichting op de winsten verliesrekening
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
2013
x ¤ 1.000
Begroot
x ¤ 1.000
2012
x ¤ 1.000
Huren
Woningen en woongebouwen in exploitatie
26.802
26.754
26.076
Onroerende goederen niet zijnde woningen
212
200
210
27.014
26.954
26.286
2012
x ¤ 1.000
Verkoopprijs onroerende zaken
7.074
5.625
5.026
Boekwaarde onroerende zaken bij verkoop
-1.013
743-
-744
-161
159-
-136
-662
428-
-432
wegens leegstand
235
254
286
5.237
4.295
3.714
wegens oninbaarheid
284
200
208
Subtotaal
546
454
493
26.495
26.500
25.793
Huurderving wegens leegstand
Verkoopkosten
Af: huurderving
Totaal
Begroot
x ¤ 1.000
VERKOOP ONROERENDE ZAKEN
Te ontvangen netto huur
Subtotaal
2013
x ¤ 1.000
Totaal verkoop bestaand bezit
In het boekjaar zijn 61 woningen en 1 garage verkocht (vorig boekjaar 41 woningen). In de
begroting was rekening gehouden met 45 woningen.
Overige bedrijfsopbrengsten
De te ontvangen netto huur is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van:
- jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013 van gemiddeld 2,9% (vorig boekjaar 2,3%);
- tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen en huurharmonistatie;
- mutaties in het bezit door verkoop van woningen.
Opbrengst mutatieonderhoud
92
65
49
Bijdrage bewoners in onderhoud
40
121
86
13
50
32
105
-
126
57
48
53
-
-
37
63
57
58
370
341
441
Bijdrage voor woningaanpassingen Wmo
Correctie voorgaande jaren “Pro Rata”-regeling btw
Inschrijfgelden en verlengingen
Meteorenstraat 82 “afkoopsom investering”
Overigen
De leegstandsderving in het boekjaar uitgedrukt in % van de te ontvangen huur.
0,88%
0,94%
1,10%
Totaal
Vergoedingen
De post overigen bestaat onder meer uit de ontvangen verenigingscontributie en vergoedingen voor het onderhouden en vervangen van aanpassingen voor
gehandicapten, inningskosten huur en administratiekosten verhuringen en VvE-administraties.
Te ontvangen vergoedingen
Leveringen en diensten
Te verrekenen met huurders
608
591
592
-16
-34
0
592
557
592
wegens leegstand
15
14
14
Subtotaal
15
14
14
577
543
578
Subtotaal
Af: vergoedingsderving
Totaal
Dit betreft de bijdragen die de huurders boven de netto huurprijs betalen voor glasverzekering, stookkosten, onderhoud groenvoorzieningen en gemeenschappelijke ruimten in (service)flats. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk,
jaarlijks aangepast.
De vergoedingsderving in % van de te ontvangen vergoedingen
2,53%
2,37%
2,34%
71
jaarstukken 2013
Toelichting op de winsten verliesrekening
BEDRIJFSLASTEN
2013
x ¤ 1.000
Begroot
x ¤ 1.000
2012
x ¤ 1.000
Gemiddeld zijn er in het boekjaar 65,17 personeelsleden in dienst. Het aantal formatieplaatsen bedraagt 58,7 (vorig boekjaar: 61,8).
Het aantal formatieplaatsen (incl. vacatures) kan als volgt worden verdeeld naar afdelingen:
Afschrijvingen op materiële vaste activa
4.377
5.905
4.668
2013
Begroot
Onroerende zaken niet zijnde woningen
3
3
3
directie en staf
2,42
2,56
2,56
Overige zaken
1
1
1
klant & advies
17,39
19,67
19,62
589
428
463
Woningen en woongebouwen
Activa ten dienste van de exploitatie
2010
strategie & ontwikkeling
beheer & onderhoud
Totaal
4.970
6.337
financiën & ondersteuning
5.135
Totaal
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
Lasten onderhoud
Afboekingen als gevolg van structureel lagere bedrijfswaarden
- Correctie op basis van herindeling/herwaardering
- De Deel, Emmeloord
Totaal
195
-
-1.271
-
6.437
-
195
6.437
-1.271
Ontvangen ziekengelden
Totaal
2.926
2.823
18-
-15
-12
2.747
2.911
2.811
Sociale lasten
431
424
415
Pensioenlasten
538
575
542
Totaal
969
999
9,67
9,25
58,73
62,50
61,80
31-12-13
x ¤ 1.000
Begroot
x ¤ 1.000
2012
x ¤ 1.000
918
970
704
712
Overig klein onderhoud en materiaalverbruik
309
72
259
Subtotaal
Af: doorberekend door de servicedienst (per saldo)
Sociale- en pensioenlasten
9,66
758
Bijdragen aan VvE's
6,74
23,63
447
Planmatig onderhoud
2.765
6,90
23,70
Mutatieonderhoud
Klantgestuurd binnenonderhoud, vervangen keukens en badkamers
Bruto salarissen
6,89
22,37
Dagelijks onderhoud
Contractueel onderhoud
Lonen en salarissen
2012
113
111
109
657
631
592
1.315
1.992
1.695
6.427
6.039
6.802
10.026
10.520
11.087
482
430
369
Af: onderhoud (geactiveerd)
1.065
1.799
966
Totaal
8.479
8.292
9.752
Vastgoedgerelateerde leefbaarheid
32
86
30
Mensgerelateerde leefbaarheid
49
-
96
Totaal leefbaarheid
81
86
126
In de post overige klein onderhoud en materiaalverbruik zijn tevens schades opgenomen en
onderhoud aan gehandicaptenvoorzieningen.De overschrijding van de onderhoudskosten
wordt veroorzaakt door ruim ¤ 1 miljoen aan doorgeschoven kosten uit 2012 en daar tegenover
ca. ¤ 0,9 miljoen minder kosten in 2013 dan begroot. In 2013 zijn wel praktisch alle begrote
projecten uitgevoerd. Er is ten opzichte van 2012 minder uitgegeven door lagere aanbesteding
en btw voordeel (6% i.p.v. 21%).
957
Leefbaarheid
72
jaarstukken 2013
Toelichting op de winsten verliesrekening
Lasten servicecontracten
2013
x ¤ 1.000
Begroot
x ¤ 1.000
2012
x ¤ 1.000
2013
x ¤ 1.000
Begroot
x ¤ 1.000
2012
x ¤ 1.000
Gas, water en elektra
266
253
216
De overige directe exploitatiekosten zijn als volgt te specificeren:
Onderhouds- en schoonmaakkosten
194
203
173
Beleid en relatiebeheer
22
84
22
Onderhoudskosten groenvoorziening
56
59
65
Mutaties energielabel
3
9
30
Kosten glasverzekering
90
92
89
Implementatie klantcontactcentrum
55
129
89
Energiekosten leegstaande woningen
32
44
44
Kosten LSS
14
-
-
-
-
31
Totaal overige kosten
66
94
104
Strategische doelen
37
13
31
639
651
618
197
328
276
Kosten verdeling service en verbruik
Totaal lasten servicecontracten
Totaal overige directe exploitatielasten
Overige bedrijfslasten
Inmiddels is de 1e fase van het klantcontactcentrum gerealiseerd. De 2e fase is opgestart. De oplevering zou in 2013 plaatsvinden. Dit is echter niet
gerealiseerd. De overige kosten zijn voornamelijk uitgaven voor advisering over het Strategisch Voorraadbeleid (SVB).
Overige kostensoorten
Kosten reorganisatie
386
-
-
Overige personeelskosten
226
238
262
65
190
328
Huisvestingskosten
146
153
139
Verenigingskosten
56
71
51
Autokosten
78
72
68
-
-
16
435
397
383
131
220
192
488
519
515
1.163
Uitzendkrachten
Woonservicekosten
Automatiseringskosten
Pr-kosten
Overige algemene kosten
Ook zit in de “overige bedrijfslasten” een bedrag van ¤ 386.000,-- euro betreffende reorganisatiekosten welke niet waren begroot en zijn de lasten met
betrekking tot de saneringsheffing lager dan begroot.
Zakelijke bedrijfslasten
Belastingen
1.157
1.177
Verzekeringen
99
95
85
Contributie Aedes
44
50
49
1.093
1.487
82
80
9
-
197
328
276
4.682
5.006
3.608
Heffingen CFV (saneringssteun en bijzondere projectsteun)
Verhuurdersheffing
Overige lasten
Overige directe exploitatielasten
Totaal
73
jaarstukken 2013
Toelichting op de winsten verliesrekening
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
2013
x ¤ 1.000
Begroot
x ¤ 1.000
2012
x ¤ 1.000
2013
x ¤ 1.000
Begroot
x ¤ 1.000
2012
x ¤ 1.000
Resultaat vóór belastingen
6.430
-2.583
5.210
4.406
6.337
4.176
195
6.437
-1.271
De acute belastingplicht is als volgt bepaald:
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
223
271
203
Afschrijvingen
Rente belastingen
Rente op uitgezette middelen
69
-
295
Bijzondere waardeverminderingen
Totaal rentebaten
292
271
498
Fiscaal niet te activeren onderhoud
Heffing bijzondere projectsteun
Correctie gemengde kosten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente leningen kredietinstellingen
Rente waarborgsommen
Overige financieringslasten
Verkoopopbrengst
3.755
3.815
4.051
7
-
10
Fiscale onderhoudsvoorziening
18
-
18
Agio leningen
ProRata-regeling
Investeringsaftrek
Totaal rentelasten
3.780
3.815
4.079
Totaal tijdelijke en permanente verschillen
Vennootschapsbelasting
Te verrekenen verlies
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Acute belastingen
Latente belastingen
-997
1.474
-157
-3.184
-
1.053
-4.182
1.474
896
Belastbaar bedrag
Verschuldigde winstbelasting, 20% tot ¤ 200.000,-- en 25% over het meerdere
Correctie vennootschapsbelasting vorige jaren
89
-
22
1.173
1.487
82
11
-
11
-6.061
-4.454
-3.850
-126
-105
-
-4.399
-
-
-127
-
-225
-14
-
-
-4.832
9.807
-1.180
1.598
-
-
-
7.224
4.030
-
1.474
997
-997
-
-1.155
-3.187
-
-
32
-
996
-30
-1.474
57
Latente belastingen
Belastinglatentie te verrekenen verliezen
Belastinglatentie te verkopen woningen
Belastinglatentie leningen
-4.182
896
De belastinglatentie te verrekenen verliezen is gevormd doordat in 2013 de fiscale positie 2012 is herzien en er een compensabel verlies is ontstaan.
Het effectieve belastingtarief is 0%. Het verschil ontstaat door verschillen in de afschrijving en waardering van het vastgoed, in de niet aftrekbare posten,
in de verwerking van het agio op de leningen en als gevolg van verliescompensatie.
74
jaarstukken 2013
Toelichting op de winsten verliesrekening
Toelichting accountantskosten
Bezoldiging topfunctionarissen, zijnde commissarissen
2013
Onderzoek van de jaarrekening
¤
€ 31.339
2012
¤
39.130
Overige controleopdrachten
¤
€6.413
¤
3.035
Andere niet-controlediensten
¤
€ 1.977
¤
0
Totaal
¤
39.729
¤
42.165
Functie
Naam
Onderstaand zijn de honoraria opgenomen van de accountantsorganisatie Deloitte Accountants bv en haar netwerk.
Het betreft de in de boekjaren gedeclareerde kosten in euro’s inclusief btw.
Duur
dienstverband
in maanden
Vergoeding
excl
btw
J. Jongejan
voorzitter
6
¤ 4.900
H. Straatsma-Reuvers
lid
12
¤ 8.400
R. de Vries
lid
12
¤ 7.000
Ing G.W. Kamp MSRE
lid/voorzitter
12
¤ 8.400
B.H. Reussing
lid
12
¤ 7.000
R.N. Heegsma
lid
6
¤ 3.500
Emmeloord, 12 juni 2014
A. Beurmanjer
Directeur/bestuurder
Bestuurders en commissarissen
de bezoldiging van het bestuur omvat:
- periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling
bij vakantie en ziekte, ter beschikking stellen van auto);
- beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioen en prepensioenlasten);
- uitkeringen bij beëindiging van dienstverband;
- bonusbetalingen.
R.N. Heegsma
Lid rvc
Bezoldiging topfunctionarissen
Conform de Wet normering Topinkomens wordt de bezoldiging opgenomen van de topfunctionarissen. Naam
Functie
Duur dienstverband in
dagen
Omvang
dienstverband
Beloning
Belastbare
kostenvergoedingen
Voorzieningen
betaalbaar op
termijn
¤ 31.906
A. Beurmanjer
directeur-bestuurder
365
1 fte
¤ 142.262
¤ 1.634
E. Nikkels
manager
365
1 fte
¤ 86.984
¤ 545
¤ 17.622
C.M. Leijten
manager
365
1 fte
¤ 78.316
¤ 545
¤ 15.349
M. Broek
manager
365
1 fte
¤ 77.638
¤ 545
¤ 15.349
C. Timmers
manager
304
1 fte
¤ 60.561
¤0
¤ 12.021
75
jaarstukken 2013
B.H. Reussing
Lid rvc
ing G.W. Kamp MSRE
Voorzitter rvc
H. Straatsma-Reuvers
Lid rvc
R. de Vries
Lid rvc
Overige gegevens
76
jaarstukken 2013
Overige gegevens
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013.
Het resultaat over het boekjaar wordt toegevoegd aan de overige reserve.
77
jaarstukken 2013

Woonservice IJsselland Zoekt u een ruime energiezuinige woning in

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Twee seniorenwoningen in Rhoon

WONINGEN HEI en JIJ - Stichting Ontwikkeling Kerckebosch

Verkort Memorandum Vegelinssteyn

Nieuwsbrief 4

Regiokantoor Oost-Vlaanderen Eedstraat 47 - Stad Sint

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4

Bouwgronden zijn peperduur en bouwen veronderstelt