Jaarverslag Mitros 2013
23 april 2014
Inhoudsopgave
Voorwoord................................................................................................................................... 4
Deel I Voornemens en resultaten .................................................................................... 5
1.
Voornemens en resultaten 2013 ............................................................................ 6
Deel II Mens ............................................................................................................................ 10
2.
Klantbenadering en dienstverlening .................................................................. 11
3.
Prijsbeleid ..................................................................................................................... 13
3.1
Huurbeleid ................................................................................................................... 13
3.2
Huurbetaling................................................................................................................ 13
4
Woonruimteverdeling ............................................................................................... 16
4.1
Toewijzing .................................................................................................................... 16
4.2
Leegstand en mutatiegraad ..................................................................................... 19
4.3
Verhuur vrije sector ................................................................................................... 20
Deel III Wijk ........................................................................................................................... 21
5.
Leefbaarheid ................................................................................................................ 22
5.1
Gebiedsverantwoordelijkheid en wijkaanpak ....................................................... 22
5.2
Niet wijkgebonden leefbaarheidsmaatregelen ..................................................... 23
5.3
Leefbaarheidsbudget en sponsoring ...................................................................... 24
6.
Wonen, welzijn, zorg en maatschappelijk vastgoed ................................... 26
Deel IV Stenen ....................................................................................................................... 27
7.
Vastgoedportefeuille ................................................................................................ 28
7.1
Samenstelling portefeuille........................................................................................ 28
8.
Afspraken ...................................................................................................................... 30
8.1
Prestatieafspraken ..................................................................................................... 30
9.
Onderhoud .................................................................................................................... 32
9.1
Onderhoudsbeleid ...................................................................................................... 32
9.2
Onderhoudskosten ..................................................................................................... 32
9.3
Dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO) .............................................................. 33
9.4
Planmatig onderhoud (PO)....................................................................................... 34
10.
Investeringen .............................................................................................................. 35
10.1 Aanpassing investeringsprogramma ...................................................................... 35
10.2 Projecten 2013 ........................................................................................................... 35
10.3 Duurzaamheid............................................................................................................. 36
Deel V Maatschappij ............................................................................................................ 38
11
In gesprek ..................................................................................................................... 39
11.1 Stakeholderspalet ...................................................................................................... 39
11.2 Huurdersorganisaties en bewonerscommissies ................................................... 40
11.3 Huurderspanels .......................................................................................................... 41
11.4 Debatteren met stakeholders .................................................................................. 41
12.
Ondernemingsbestuur.............................................................................................. 42
12.1 Good governance ....................................................................................................... 42
12.2 Integriteitsbeleid ........................................................................................................ 43
12.3 Risicomanagement .................................................................................................... 44
12.4 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing ............................................... 45
13
Verslag van de Raad van Commissarissen....................................................... 47
13.1 Algemeen ..................................................................................................................... 47
13.2 Taken en werkwijze ................................................................................................... 47
13.3 Toezicht ........................................................................................................................ 49
13.4 Samenstelling ............................................................................................................. 51
Deel VI Het Bedrijf ............................................................................................................... 55
14
Organisatie ................................................................................................................... 56
14.1 Organogram ................................................................................................................ 56
14.2 De organisatie............................................................................................................. 57
14.3 Beleid ............................................................................................................................ 58
14.4 Personele bezetting ................................................................................................... 58
14.5 Ziekteverzuim ............................................................................................................. 59
14.6 Ondernemingsraad .................................................................................................... 59
15
Jaarrekening ................................................................................................................ 61
15.1 Jaarresultaat 2013 ..................................................................................................... 61
15.2 Financiële continuïteit en meerjarenperspectief ................................................. 62
15.3 Verscherpt toezicht .................................................................................................... 63
Deel VII Bijlagen ................................................................................................................... 66
Afkortingen jaarverslag ....................................................................................................... 67
Jaarrekening Stichting Mitros 2013 ................................................................................. 1
1.
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) ...................... 3
2.
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 ........................................................... 5
3.
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 directe methode .................................................. 6
4.
Algemene toelichting ..................................................................................................................... 7
5.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva .............................................................11
6.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat ..........................................................................19
7.
Financiële instrumenten en risicobeheersing ...........................................................................23
8.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ...................25
9.
Kasstroomoverzicht ......................................................................................................................26
10.
Toelichting op de geconsolideerde balans ................................................................................27
11.
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening ..............................................47
12.
Overige informatie ........................................................................................................................54
13.
Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) ...........................56
14.
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 ................................................................58
15.
Toelichting op de (enkelvoudige) balans en de winst- en verliesrekening ........................59
Overige gegevens.......................................................................................................................................62
Accountantsverklaring
Adres
Voorwoord
Met recht kan 2013 voor Mitros als een overgangsjaar worden beschouwd. Het was niet alleen het
eerste jaar na het tijdperk van het ondernemingsplan ‘Waardevol wonen’, ook werd de transitie
afgerond, verhuisden alle Utrechtse vestigingen naar de Koningin Wilhelminalaan (KWL), maakten we
een nieuw ondernemingsplan en kwam er meer duidelijkheid uit Den Haag over de toekomst van de
corporaties.
Het ondernemingsplan Waardevol Wonen is in de periode 2008-2012 het kompas voor de organisatie
geweest. Als kind van zijn tijd ging ‘Waardevol wonen’ uit van een brede taakopvatting door corporaties.
Het heeft Mitros veel gebracht, zeker op het vlak van verbinding met de maatschappij. Met de financiële
crisis werden ook de beperkingen van deze aanpak duidelijk. Een brede taakopvatting met minder geld,
bedreigt de goede uitvoering van de kerntaak van Mitros, het voorzien in goede en voldoende
betaalbare huurwoningen.
De transitie die we in 2013 afgerond hebben, maakt Mitros in organisatorische zin klaar voor de
komende jaren. We hebben daarbij onze organisatie van een nieuw organogram voorzien en helaas
afscheid moeten nemen van een aanzienlijk aantal collega’s. Dat hebben we adequaat en zorgvuldig
gedaan, maar zeker voor de betrokkenen is het vaak - begrijpelijk - moeilijk te verteren.
De verhuizing naar de KWL zien we als een enorme stap vooruit. De betekenis is groter dan alleen die
van nieuwe huisvesting. De overgang naar het activiteitgericht werken en de fysieke nabijheid van veel
collega’s helpt de ‘eilandencultuur’ doorbreken en werkt aan het begeerde éne Mitros. Nu, enkele
maanden na de verhuisdatum, is sprake van een grote mate van gewenning aan de nieuwe situatie en
is de tevredenheid erover groot.
In 2013 kwamen we ook tot een nieuw ondernemingsplan Welkom thuis voor de periode 2014-2017. De
nadruk zal liggen op de kerntaken en ‘het gewone gewoon goed doen’. Met veel betrokkenen (in- en
extern) is over de richting gesproken en wij ervaren daarbij een grote steun. De komende jaren zal de
koers waargemaakt moeten worden.
Onze buitenwereld was ook in 2013 onrustig. Met het akkoord tussen Aedes en minister Blok lijkt wel
een consolidatieslag gemaakt te zijn. Met de zorg over de betaalbaarheid van het wonen voor onze
huurders en de last van de nu definitieve verhuurdersheffing aan de éne kant is er aan de andere kant
wel hoop dat het politieke debat over de toekomst van de woningcorporaties in een rustiger vaarwater
komt. Dat is ook nodig, omdat een lange termijn-bedrijf als een woningcorporatie behoefte heeft aan
een bestendige institutionele omgeving. Kanttekening is dat de komende parlementaire enquête nog tot
verrassingen kan leiden.
Onverwacht was de beslissing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting Mitros onder verscherpt toezicht
te plaatsen. Inmiddels zijn we zover dat op de punten van de geconstateerde tekortkomingen – de
kwaliteit van de informatievoorziening en de vermogenspositie in 2017 – maatregelen zijn genomen. Wij
hebben er vertrouwen in dat deze maatregelen zullen leiden tot het opheffen van het verscherpt
toezicht.
Rest ons niets dan onze huurders en maatschappelijke partners te danken voor het vertrouwen in het
afgelopen jaar en vanzelfsprekend onze medewerkers voor hun betrokkenheid en inzet.
Directie Mitros,
Henk Peter Kip, voorzitter
Maud Hoezen
Liesbeth Marchesini-Franso
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
4
Deel I
Voornemens en resultaten
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
5
1.
Voornemens en resultaten 2013
Inleiding
Ieder jaar beschrijft Mitros haar doelstellingen voor het komende jaar in een Beleidsbrief, die in feite
een ‘contract’ vormt tussen de directie en de Raad van Commissarissen. Input voor deze Beleidsbrief
vormen de jaarlijkse risicoanalyse en de jaarsnede uit het ondernemingsplan. Daarnaast houdt Mitros
natuurlijk ook rekening met recente (politieke en financieel-economische) ontwikkelingen en veranderde
wet- en regelgeving. In het jaarverslag legt Mitros verantwoording af over het afgelopen jaar en
beschrijft zij dus in hoeverre zij de voornemens uit haar Beleidsbrief heeft kunnen waarmaken.
Overgangsjaar
Echter, zoals in het voorwoord al geschreven staat, 2013 was voor Mitros op vele vlakken een
overgangsjaar. In dat jaar hadden de transitie, de verhuizing, het bijstellen van het portefeuillebeleid en
het opstellen van een nieuw ondernemingsplan prioriteit. Het oude ondernemingsplan ‘Waardevol
Wonen’, was in 2013 verlopen en het nieuwe ondernemingsplan ‘Welkom thuis’ moest nog geboren
worden.
Dat dit nieuwe ondernemingsplan er voor 2013 nog niet was, had alles te maken met de interne
veranderingen bij Mitros. Het bepalen van de ondernemingsstrategie is immers iets wat onder
verantwoordelijkheid van de nieuwe directie zou moeten gebeuren. Een directie die pas in het laatste
kwartaal van 2012 was aangetreden. De directie gaf er bovendien de voorkeur aan om het nieuwe
ondernemingsbeleid op te stellen samen met het nieuwe management. Dit kon dan ook niet eerder
gebeuren dan in 2013, toen alle nieuwe managers op hun plek zaten.
Beleidsbrief 2013
De Beleidsbrief 2013 kon dus niet op het nieuwe ondernemingsplan worden gebaseerd. Mitros heeft er
daarom voor gekozen om de principes die de basis vormden voor de organisatieontwikkeling in 2013,
als leidraad te gebruiken bij haar voornemens voor 2013:

verbetering van de kwaliteit van de dienstverlening aan de huurder (leidend tot een hogere
huurderstevredenheid);

verbetering van de kwaliteit van het woningbezit;

beheerste voortzetting van de wijkaanpak;

verhoging van de effectiviteit en efficiëntie van de organisatie.
Deze punten kwamen ook voort uit de Mid Term Review van 2010. Hierin staat beschreven hoe ver
Mitros was met de realisatie van Waardevol Wonen. Deze kerndoelen vormen de input voor de
Beleidsbrief 2013, aangevuld met zaken die vooral te maken hebben met navolging van wet- en
regelgeving en bedrijfsmatige aspecten.
Voor de herkenbaarheid is de Beleidsbrief 2013 voor de laatste maal gekoppeld aan de vijf thema’s uit
Waardevol Wonen: Mens, Wijk, Stenen, Maatschappij en Bedrijf. Nog één keer is daarom ook dit
jaarverslag op dezelfde wijze ingedeeld.
Resultaten
Hieronder zijn per thema schematisch weergegeven de doelstellingen uit de beleidsbrief en de realisatie
in 2013.
Beleidsbrief
Mens
Implementatie nieuw meetsysteem voor
huurderstevredenheid, waarin ook op lager
aggregatieniveau kan worden gemeten
(bijvoorbeeld op wijkniveau)
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
Realisatie in 2013
Toelichting bij afwijking
Mitros is gaan werken met het
Kwaliteitscentrum
Woningcorporaties Huursector
(KWH). KWH voert continu metingen
uit naar de huurderstevredenheid.
6
Beleidsbrief
Betere regie op primaire processen om
huurderstevredenheid te verhogen. Minder
schakelmomenten in de primaire processen,
scherpere sturing om primaire processen goed te
laten verlopen, met name de klachtafhandeling
Verhoging huurderstevredenheid door een meer
eenduidige werkwijze bij renovatie- en planmatigonderhouds-projecten:
- implementatie renovatiehandboek (compacte
interactieve kennisbank met bestaande afspraken
en informatie, zoals concrete richtlijnen, handige
tools, uitwerking operationele stappen van beleid,
zoals participatie, communicatie, vergoedingen,
enz.)
- actieve aandacht voor de wijze van communiceren
met (en benaderen van) huurders door
projectleiders en medewerkers van Mitros en van de
aannemers
Wijk
Voortzetting van Wijkaanpak 2.0 (het goede van de
brede wijkaanpak vasthouden, focus aanbrengen en
de wijkaanpak combineren met de
leefbaarheidsinspanningen)
Realisatie in 2013
De nieuwe organisatie (na de
transitie) is hierop ingericht. Verder
is Mitros in 2013 begonnen met een
verbeter-traject voor de afhandeling
van klachten, waarbij de
verantwoordelijkheid en sturing bij
het management ligt.
Het renovatiehandboek is gereed,
maar is uiteindelijk verwerkt in een
interactieve Mitros kennisportal in
plaats van in een apart boek.
Kennisportal wordt in 2014
gelanceerd.
Doorgeschoven naar 2014. In het
eerste halfjaar van 2014 heeft
Mitros masterclasses georganiseerd
over dit thema.
In 2013 heeft Mitros haar
aangepaste beleid voor de
wijkaanpak (wijkaanpak 2.0) verder
geïmplementeerd en opgenomen in
het nieuwe ondernemingsplan.
Stenen
Huurwoningen
start bouw: 109
oplevering: 350
52
386
Koopwoningen
start bouw: 0
oplevering: 39
47
26
Zorgunits
start bouw: 35
oplevering: 72
0
72
Sloop
start sloop: 0
oplevering: 0
Renovaties
start bouw: 59
oplevering: 199
Bedrijfsruimten in m2
start bouw: 900
oplevering: 10.498
Twee projecten zijn
uitgesteld: Scholeneiland in
Bunnik omdat de betrokken
zorgpartij zich terugtrok, en
Hoek Vlek 3 omdat de
aanbesteding is verlaat
vanwege het complexe
ontwerp.
De koopwoningen in de toren
op de Bruisdreef (36 stuks)
zijn omgezet naar huur en
dus meegeteld bij de
huurwoningen. Dit is deels
gecompenseerd met twee
projecten die niet waren
begroot: zes woningen op de
Sterrenberg en 17 woningen
aan de Maria van
Hongarijedreef.
Twee projecten zijn
uitgesteld: Scholeneiland in
Bunnik omdat de betrokken
zorgpartij zich terugtrok, en
Hoek Vlek 3 omdat de
aanbesteding is verlaat
vanwege het complexe
ontwerp.
0
0
59
265
0
10.498
Kosten onderhoud: € 43 miljoen
Verkoopresultaat projecten en bestaande bouw: €
37 miljoen
Goed werkend vastgoedinformatiesysteem dat eind
2013 is gevuld met informatie nodig voor
complexbeheerplannen, IPD/AEDEX en digitaal
aanbieden via WoningNet.
€ 40,3 miljoen
€ 40,1 miljoen
Verbeterd inzicht in vastgoedwaardering
De investeringsstrategie uit het
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
Toelichting bij afwijking
Het vastgoedinformatiesysteem is er
en is volledig gevuld voor
nieuwbouw, maar nog niet voor
bestaande bouw.
De aanbesteding van het
project Hoek Vlek 3 is
uitgesteld.
Het volledig vullen van het
vastgoedinformatie-systeem
met alle bestaande bouw
kost zeer veel tijd en duurt
enkele jaren.
7
Beleidsbrief
(Aedex/IPD) en investeringsstrategie uit
Portefeuilleplan voldoet aan eisen CFV
Mitros voldoet eind 2013 aan wettelijke
veiligheidsvoorschriften op gebied van o.a. asbest,
legionella, fijnstof (voor huurders, medewerkers,
co-makers)
Bij planmatig onderhoud: verbetering
duurzaamheid, huurderscontact, aanbesteding,
kostenbeheersing en voldoen aan wet- en
regelgeving.
Realisatie in 2013
Portefeuilleplan voldoet aan de eisen
van het CFV. Dit is opgenomen in
het herstelplan dat Mitros heeft
opgesteld toen zij onder verscherpt
toezicht is geplaatst.
Voor een verbeterd inzicht in
vastgoedwaardering (Aedex/IPD) is
in 2013 de eerste aanzet gedaan.
Dit wordt in 2014 vervolgd.
Mitros voldoet op dit vlak aan de
wettelijke veiligheidsvoorschriften.
De co-makers zijn op basis van de
algemene voorwaarden verplicht te
werken volgens geldende wet- er
regelgeving.
Mitros legt, via de algemene
voorwaarden op dat co-makers
voldoen aan wet- en regelgeving.
Mitros draagt er zelf ook zorg voor
dat zij voldoet aan relevante weten regelgeving.
Toelichting bij afwijking
Verbetering duurzaamheid: In 2013
heeft Mitros 4.091
energielabelstappen gerealiseerd in
haar woningvoorraad, gedeeltelijk
via renovaties en gedeeltelijk via
PO.
Huurderscontact: hieraan is net als
bij renovatie extra aandacht
besteed.
Bij aanbesteding houdt Mitros zich
aan haar eigen Inkoopbeleid en aan
De Negen Gouden Regels
(integriteitscode).
Kostenbeheersing: Afgelopen jaar
is, vooruitlopend op het in
uitvoering nemen van het PO, in de
planvoorbereiding gestuurd op
budget.
Realisatie van een marktinformatiefunctie binnen
Mitros voor bepaling vrijesectorhuurprijzen,
waardebepaling verkooppanden, kwartaalanalyses
van recente ontwikkelingen lokale woningmarkt
Maatschappij
Ontwikkelen nieuwe, gedragen vorm van
huurdersparticipatie samen met
huurdersorganisaties
Implementatie veranderingen in wet- en
regelgeving, met name Herzieningswet.
Bedrijf
Realisatie en afronding van de transitie en daarbij
werken aan gewenste bedrijfscultuur.
Ontwikkeling en vaststelling nieuw
ondernemingsplan voor 2014-2017
Verhuizing naar Koningin Wilhelminalaan,
implementatie van elementen van ‘het nieuwe
werken’
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
Hier is geen aparte tool voor
gerealiseerd, maar deze functie is
belegd bij medewerkers van de
woongebieden en de afdeling
Strategie & Advies
Dit is in Utrecht in gang gezet met
de overgang van Mitropool naar
HuurdersNetwerk Mitros. Nieuwegein
volgt in 2014.
Herzieningswet is in 2013 niet van
kracht geworden. Wijzigingen in
WNT-aangelegenheden zijn wel
geïmplementeerd bij Mitros.
Transitie is in 2013 afgerond.
Cultuurveranderingstraject is in
2013 ingezet en wordt in 2014
voortgezet.
Mitros heeft een nieuw
ondernemingsplan voor 2014-2017:
Welkom Thuis
Alle Utrechtse vestigingen van Mitros
waren per 1 juni verhuisd naar het
nieuwe kantoor, waar deels de
principes van ‘het nieuwe werken’
deels worden gehanteerd.
8
Beleidsbrief
In kaart brengen hoe Mitros op lange termijn
toegang tot de kapitaalmarkt kan borgen.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
Realisatie in 2013
Voor de urgentieprojecten heeft
Mitros beklemd (= toegekend onder
voorwaarden) faciliteringsvolume
voor 2014/2015 gekregen. Mitros
voldoet aan de financiële ratio’s van
het nieuwe beoordelingskader van
het WSW. Daarnaast is Mitros met
diverse partijen in gesprek voor
ongeborgde financiering voor nietDAEB projecten.
Toelichting bij afwijking
9
Deel II
Mens
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
10
2.
Klantbenadering en dienstverlening
Om de huurder beter te kunnen bedienen en de huurderstevredenheid te verhogen heeft Mitros in 2013
haar organisatie en de werkprocessen opnieuw ingericht. Deze organisatieverandering, bij Mitros ‘de
transitie’ genaamd, is halverwege 2013 ingegaan.
Telefonische bereikbaarheid
Het klantcontactcentrum, verantwoordelijk voor de eerstelijnsopvang van alle klantvragen, handelt sinds
de transitie en de verhuizing van Mitros naar haar nieuwe kantoor niet alleen telefoontjes maar ook alle
baliebezoeken af. Aanvankelijk zorgden technische problemen met de telefonie in het nieuwe
kantoorpand én de nieuwe, extra werkzaamheden achter de balie, voor een zeer slechte bereikbaarheid
van slechts 15% (percentage telefoontjes dat binnen dertig seconden wordt opgenomen). In augustus
was de bereikbaarheid aanzienlijk verbeterd (75%) doordat de technische problemen waren verholpen
en de afdeling Klantcontact tijdelijk werd versterkt met zes extra medewerkers. Het gewenste niveau
was eind 2013 echter nog niet behaald.
Huurderstevredenheid
Sinds 2007 heeft Mitros via de Woonbench haar huurderstevredenheid gemeten. Omdat Woonbench
zichzelf in 2012 heeft opgeheven, is Mitros in het voorjaar van 2013 op zoek gegaan naar een nieuwe
betrouwbare manier om inzicht te krijgen in de huurderstevredenheid en hoe deze te verbeteren.
Daarbij is de keuze gevallen op het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH).
Mitros zet KWH vooral in om met de KWH-metingen goed inzicht te krijgen in hoe het er voor staat met
de dienstverlening, waar relevante verbeterpunten zitten en hoe die dan aan te pakken.
KWH meet standaard de klanttevredenheid op de volgende onderdelen:

de algemene dienstverlening

klantcontact: de telefonische bereikbaarheid, de kwaliteit van informatie en communicatie
(bijvoorbeeld op website, in brieven en e-mails naar huurders)

verhuizen: het zoeken en betrekken van een woning, het opzeggen van de huur

klachten behandelen: de wijze waarop de corporatie de huurder en de klacht behandelt

onderhoud: de dienstverlening bij het uitvoeren van reparaties en onderhoud
Het verslagjaar was het jaar van de nulmeting. Op alle hiervoor genoemde onderdelen zijn metingen
uitgevoerd. Omdat het eerste kwartaal van 2013 niet meer meegenomen kon worden in de metingen, is
geen definitief cijfer voor 2013 vastgesteld. De nulmeting geeft echter al wel een zeer goede indicatie
van de waardering van huurders voor Mitros; op het gebied van telefonische bereikbaarheid,
klachtenafhandeling en communicatie en informatie voldoet Mitros nog niet aan de KWH-norm.
De nulmeting is verder benut om te bezien of de gekozen opzet prettig werkt en welke manier van
rapporteren de relevantste informatie voor Mitros oplevert.
Klachtenmanagement
Mitros ontving in het verslagjaar 693 schriftelijke klachten: 548 in Utrecht en 79 in Nieuwegein. Dit was
minder dan in 2012, toen Mitros 879 schriftelijke klachten ontving. Verder dienden nog 66 huurders een
schadeclaim in naar aanleiding van de asbestcalamiteit in Kanaleneiland in juli 2012.
Het snel oppakken van klachten en het goed en tijdig informeren van de huurder bleef ook in 2013 een
belangrijk knelpunt. Omdat huurders vaak, ondanks toezeggingen, niet of te laat worden teruggebeld en
binnen Mitros afspraken over terugkoppelingen aan huurders niet goed genoeg zijn belegd, blijft
gebrekkige communicatie door Mitros, net als in voorgaande jaren, de meest voorkomende klacht.
Andere veel voorkomende klachten gaan over het uitvoeren van dagelijks onderhoud, het beleid van
Mitros of schadeclaims.
Eind 2013 heeft Mitros een traject in gang gezet voor de verbetering van de klachtafhandeling. De
verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de managers. Voor iedere klacht wordt een klachteigenaar
benoemd, die binnen drie werkdagen persoonlijk contact opneemt met de huurder. Op basis van
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
11
tweewekelijks aangeleverde informatie moeten de managers sturen op een snelle en correcte
afhandeling van de klachten.
Klachtencommissie
Mitros heeft, zoals voorgeschreven door het BBSH, een onafhankelijke klachtencommissie. De
Klachtencommissie voor Mitros heeft een eigen reglement, dat is vastgesteld door de
huurdersorganisaties Huurdersnetwerk Mitros en VBN en door de directie van Mitros. Via de Mitroswebsite, een aparte brochure en de huurdersorganisaties worden huurders op de hoogte gebracht van
het bestaan van de Klachtencommissie.
De commissie legt jaarlijks in een uitgebreid eigen jaarverslag verantwoording af over haar
werkzaamheden. Dit verslag is te downloaden op www.mitros.nl.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
12
3.
Prijsbeleid
De huur is de belangrijkste inkomstenbron voor Mitros. Niet alleen bij de jaarlijkse huurverhoging per 1
juli, maar ook bij mutatie past Mitros de huren aan. Dat laatste is nodig om meer te kunnen investeren
in de kwaliteit van de woningen. De meeste huurders betalen hun huur netjes op tijd. Enkelen dienen
een bezwaarschrift in tegen de huur(verhoging). Helaas blijft voor een kleine groep de huurbetaling een
probleem met betalingsachterstanden of, bij hoge uitzondering, een ontruiming tot gevolg.
3.1
Huurbeleid
Huuraanpassingen
De inkomensafhankelijke huurverhoging is in 2013 een feit geworden. Mitros heeft de uitgangspunten
zoals die door het Rijk zijn vastgesteld, onverkort toegepast. Dat wil zeggen dat:

huishoudens met een inkomen tot € 33.614 een huurverhoging is aangezegd van inflatie (2,5%)
plus 1,5% (basis huurverhoging);

huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 een huurverhoging is aangezegd van
inflatie plus 2%;

huishoudens met een inkomen boven de € 43.000 een huurverhoging is aangezegd van inflatie plus
4%.
De basishuurverhoging was in 2013 dus vier procent. Bij Mitros kwam de gemiddelde huurverhoging
voor al haar woningen uit op 4,1 procent. Het gaat hierbij om de reguliere jaarlijkse huurverhoging,
waarin niet is meegeteld de huurverhoging bij zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV’s) en Individuele
Woningverbetering (IWV). Evenmin zijn hierin inbegrepen de huurverhogingen bij mutatie.
De huurdersorganisaties VBN en Huurdersnetwerk Mitros hebben een deels negatief advies uitgebracht
over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Desondanks heeft Mitros de uitgangspunten van het
Rijksbeleid onverkort toegepast. De verhuurdersheffing maakt een verhoging van de huren
noodzakelijk, wil Mitros haar investeringen op peil houden.
Naast de jaarlijkse huurverhoging verhoogt Mitros de huurprijzen bij mutatie. In 2012 heeft Mitros
hiervoor een nieuw beleid vastgesteld. In 2013 zijn hier geen veranderingen in opgetreden.
De gemiddelde huurprijs van de woningen van Mitros zit op 66 procent van de maximaal redelijke
huurprijs inclusief schaarstepunten. In 2012 was dit nog 62 procent. Deze toename is het effect van het
streefhuurbeleid van Mitros en van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Prijsbeleid bedrijfsonroerendgoed (BOG)
Mitros verhuurt haar bedrijfsonroerendgoed tegen een marktconforme huurprijs. Deze wordt jaarlijks op
basis van de Consumenten Prijs Index (CPI) verhoogd. In 2013 daalde de marktprijs door een
afnemende vraag en een toename van het aanbod. De gemiddelde huurprijs in 2013 bedroeg € 99,- per
vierkante meter per jaar.
3.2
Huurbetaling
Verzoek- en bezwaarschriften
Huurders kunnen bij Mitros of bij de Huurcommissie een verzoekschrift indienen tot huurverlaging op
grond van gebreken aan de woning of op grond van de puntentelling. Ook kunnen zij een bezwaar
indienen tegen de stook- en servicekosten en tegen huurverhoging na woningverbetering. In 2013 zijn
er twintig bezwaarschriften ingediend: dertien bij de Huurcommissie en zeven bij Mitros.
Aantal ingediende bezwaarschriften
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
2013
2012
2011
2010
20
40
27
60
13
Ook tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging kunnen huurders bezwaar maken op diverse
gronden, zoals chronische ziekte, onjuiste inkomensgegevens of incorrecte gegevens over de
huishoudensamenstelling. In 2013 heeft Mitros de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd bij
4.130 huurders. Hiervan hebben er 730 een bezwaar ingediend, waarvan Mitros er 287 heeft
gehonoreerd. De redenen hiervoor waren voornamelijk chronische ziekten, een handicap of blindheid,
waarvan Mitros niet op de hoogte was, en verkeerde inkomensgegevens die Mitros via de
Belastingdienst had ontvangen. Ook bleek de informatie over de samenstelling van huishoudens bij de
Gemeentelijke Basisadministratie soms niet juist. Deze gegevens zijn gecorrigeerd.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Aantal
Bezwaar gehonoreerd door Mitros
287
Bezwaar ingetrokken door huurder
260
Bezwaar ingediend bij Huurcommissie
183
Totaal
730
De bezwaren die bij de Huurcommissie zijn ingediend, zijn begin 2014 nog niet allemaal afgehandeld,
maar in de meeste uitspraken tot dan toe is Mitros in het gelijk gesteld.
Betalingsachterstanden
Mitros voert een actief beleid om huurachterstanden te voorkomen. De crisis is echter ook bij de
huurders voelbaar geworden. Het totale achterstandsbedrag is met ongeveer € 450.000 (11,5%)
toegenomen. Het gemiddelde bedrag per achterstand is gestegen met 9%, het aantal klanten met
achterstand met 16%. Het aantal betalingsregelingen is nagenoeg gelijk gebleven.
Betalingsachterstanden en betalingsregelingen
Betalingsachterstand
2013
Aantal huishoudens
Gemiddeld bedrag
2012
Betalingsregeling
2013
2012
2.509
2.115
654
635
€ 1.739
€ 1.590
€ 919
€ 929
Ontruimingen naar aanleiding van incassoproblemen
Ook het aantal ontruimingen op basis van huurschulden is, net als de achterstanden, gestegen in 2013.
De voornaamste oorzaak is dat veel huurders vanwege de economische crisis moeilijker rond kunnen
komen. In elf gevallen waarbij huurachterstand de grondslag was voor de ontruiming, was daarnaast
ook nog sprake van overlast, illegale bewoning of hennepteelt.
Ontruimingen incasso
Aantal ontruimingen incasso
2013
2012
2011
2010
52
32
51
36
Door de rechtbank zijn 151 ontruimingen aangezegd, waarvan ongeveer twee derde uiteindelijk niet is
doorgegaan. Vaak heeft Mitros met de huurder toch nog betaalafspraken kunnen maken of is de
huurder gaan deelnemen aan een schuldhulptraject.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
14
Project Voorkom Huisuitzetting
Mitros neemt in Utrecht deel aan het project Voorkom Huisuitzetting. Huurders met huurschuld,
waarvoor Mitros een vonnis heeft voor ontruiming, kunnen onder bepaalde voorwaarden deelnemen.
Doel is dat huurder in de woning kan blijven wonen, begeleiding krijgt van maatschappelijk werk en dat
schulden worden gesaneerd. In 2013 heeft Mitros 68 huurders aangemeld voor dit project.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
15
4
Woonruimteverdeling
4.1
Toewijzing
Huisvestingsverordening
Een huurwoning vinden in Utrecht is niet eenvoudig vanwege de gespannen woningmarkt. Het aantal
verhuringen via Woningnet is in 2013 nagenoeg gelijk aan 2012. Behalve aan de reguliere
woningzoekende verhuurt Mitros ook aan specifieke doelgroepen, zoals statushouders en huishoudens
met een zorgvraag.
Uitgangspunt voor de woonruimteverdeling is de regionale huisvestingsverordening van het BRU-gebied.
Sinds 2006 is deze inhoudelijk nauwelijks gewijzigd. Er geldt een provinciale bindingseis, er wordt
gewerkt met een huur/inkomenstabel en als selectiecriterium geldt de inschrijftijd. Daarnaast wordt
maximaal twintig procent van de vrijkomende woningen via loting toegewezen. Corporaties en
gemeenten hebben hierover afspraken gemaakt.
Per 1 januari 2011 is de huur/inkomenstabel uit de verordening aangepast, zodat uitvoering kan worden
gegeven aan de Europa richtlijn. De huisvestingsverordening houdt echter de mogelijkheid open om ook
woningen met een huurprijs tussen de € 469,27 en € 681,02 te verhuren aan huishoudens met een
inkomen tot € 45.822. Mitros heeft in 2013 beperkt gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.
Aantal vrijgekomen woningen
In 2013 zijn iets minder woningen vrijgekomen dan in 2012. Het gaat hierbij alleen om woningen die via
WoningNet zijn verhuurd.
Aantal vrijgekomen
woningen*
Percentage
van totale
woningbezit
2013
1.209
4,1
2012
1.268
4,4
2011
1.396
4,8
2010
1.257
4,2
* inclusief bedrijfsruimten
In de tabel ‘Aantal toewijzingen in 2013’ is te zien welke huishoudens (naar grootte, leeftijd en
inkomen) in de vrijgekomen woningen terecht zijn gekomen. Het gaat hier alleen om woningen die via
WoningNet zijn verhuurd.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
16
Aantal toewijzingen in 2013
1-persoons
huishouden
< 65
≥ 65 jaar
Jaarinkomen
Huur
≤ € 374,44
< 65
≥ 65 jaar
< 65
Totaal
18
88
316
422
≥ € 21.025
3
43
127
173
onbekend
0
7
29
36
< € 21.100
0
0
69
69
≥ € 21.100
1
0
12
13
onbekend
0
0
1
1
22
138
554
714
Jaarinkomen
Huur
≤ € 374,44
Huur
€ 374,45 t/m
€ 535,91
Huur
> € 535,91
Totaal
< € 28.550
4
17
156
177
≥ € 28.550
0
4
36
40
onbekend
0
1
7
8
< € 28.725
0
1
28
29
≥ € 28.725
0
2
8
10
onbekend
0
0
0
0
4
25
235
264
Subtotaal
≥3
persoons
huishouden
Huur
> € 535,91
< € 21.025
Subtotaal
2-persoons
huishouden
Huur
€ 374,45 t/m
€ 535,91
Jaarinkomen
Huur
≤ € 374,44
Huur
€ 374,45 t/m
€ 574,35
Huur
> € 574,35
Totaal
< € 28.550
2
51
111
164
≥ € 28.550
0
22
32
54
onbekend
0
1
6
7
< € 28.725
0
3
2
5
≥ € 28.725
0
0
1
1
onbekend
0
0
0
0
2
77
152
231
Totaal
2013
28
240
941
1.209
Totaal 2012
41
371
856
1.268
≥ 65 jaar
Subtotaal
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
17
Van het totaal aantal door Mitros verhuurde woningen:

is bijna driekwart toegewezen aan woningzoekenden met een laag inkomen. Dit was in 2012 ook
het geval. Hierbij gaat het om lage inkomens volgens het BBSH en dus niet om de inkomensgrens
van € 34.229 die geldt bij de 90%-regeling volgens de Europarichtlijn. Ook aan de 90%-richtlijn
heeft Mitros zich gehouden;

heeft iets minder dan een kwart een huurprijs tot aan de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. Dit
is ten opzichte van 2012 verder afgenomen;

hebben zich ten opzichte van 2011 weer meer verhuringen voorgedaan in de duurdere
huurcategorie;

is het aandeel toewijzingen aan eenpersoonshuishoudens verder toegenomen tot bijna 60%;

is bijna 20% toegewezen aan een drie- of meer persoonshuishouden (iets minder dan in 2012);

ligt het aandeel verhuringen aan ouderen, zoals in de voorgaande jaren, weer rond de 10%.
Verhuurbaarheid
Het gemiddeld aantal keren dat een woning van Mitros moest worden aangeboden voordat deze
verhuurd werd, lag in 2013 in Utrecht op 6,5 en in Nieuwegein op 2,6. In Utrecht moesten de woningen
ten opzichte van 2012 vaker worden aangeboden. In Nieuwegein iets minder vaak.
Aanbiedingsresultaat
Utrecht
Nieuwegein
2013
6,5
2,6
2012
4,9
2,8
2011
4,6
3,0
2010
4,6
3,0
Het gemiddeld aantal reacties per woning is de afgelopen jaren gedaald, maar is nog steeds hoog.
Gemiddeld aantal reacties per woning
Utrecht
Nieuwegein
2013
86
64
2012
115
78
2011
145
90
2010
180
120
Urgentie
Het aantal toewijzingen aan kandidaten met een urgentie is in vergelijking tot 2012 afgenomen. Er zijn
niet alleen minder woningen toegewezen aan stadsvernieuwingskandidaten, maar ook aan andere
kandidaten met een urgentie. Dit geldt niet alleen voor Mitros, maar ook voor de andere corporaties in
Utrecht en Nieuwegein.
Toewijzing aan urgenten
Stadsvernieuwing
Overige
urgentie
Totaal urgentie
2013
1
63
64
2012
16
68
84
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
18
2011
17
131
148
2010
38
155
193
Statushouders
Een bijzondere doelgroep zijn de statushouders. Zij krijgen buiten WoningNet om een woning
aangeboden. Vanuit de overheid krijgt elke gemeente een doelstelling mee voor het aantal
statushouders dat vanuit asielzoekerscentra moet verhuizen naar reguliere woonruimte. Hiervoor
werken de gemeente, het Vierde Huis, Vluchtelingenwerk en de corporaties samen.
Mitros moest in 2013 woonruimte vinden voor 94 statushouders. Dit aantal is gestegen ten opzichte van
het vorige jaar omdat er in 2013 een Kinderpardonregeling is getroffen. Met deze wetswijziging komen
jongeren die lange tijd in Nederland verblijven, versneld in aanmerking voor een status als Nederlander.
Mitros heeft slechts 49 statushouders een reguliere woning kunnen aanbieden en heeft de target voor
2013 dus niet gehaald. Dit heeft enerzijds te maken met de organisatiewijziging bij Mitros, waardoor de
target enigszins uit beeld is geraakt. Anderzijds komt dit ook doordat de gemeente een periode lang zelf
geen kandidaten aandroeg. Sinds september stuurt Mitros hier strakker op.
4.2
Leegstand en mutatiegraad
Leegstand
Het beleid van Mitros is erop gericht om het leegstaan van woningen zoveel mogelijk te beperken.
Desondanks is de leegstand toegenomen. Voor heel Mitros was deze gemiddelde frictieleegstand (het
aantal dagen dat een verhuureenheid leegstaat na vertrek van de vorige huurder) in 2013 38,9 dagen.
In 2012 was dit 28,7 dagen, in 2011 25,5. Bij zakelijke verhuur, bijvoorbeeld maatschappelijk vastgoed,
staan verhuureenheden langer leeg, gemiddeld 156,7 dagen.
Mitros heeft in 2013 het leegstandsproces geanalyseerd om te komen tot verbetering. Eén van de
knelpunten was de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de woningen. Op basis van in 2012
opgesteld Mitros-breed asbestbeleid is in 2013 een aanbesteding van asbestsanering uitgevoerd. Elk
van de vier woongebieden bij Mitros heeft nu haar eigen aannemers voor het inventariseren, saneren en
vrijgeven van asbest. Hierdoor is het mogelijk om binnen deze vier partijen een andere aannemer in te
schakelen om tijd te winnen en het aantal leegstandsdagen terug te dringen.
In 2014 voert Mitros nog een aantal structurele verbeteringen in het proces door waardoor woningen
minder lang leeg blijven staan.
Mutatiegraad
Voor het berekenen van de mutatiegraad hanteert Mitros sinds 2013 de definitie van het Centraal Fonds
voor de Volkshuisvesting: alle verhuringen van woningen inclusief anti-kraak en instellingen, maar
exclusief nieuwbouw. De mutatiegraad is bij Mitros ten opzichte van voorgaande jaren gezakt naar
7,4% (2012: 7,7%1).
Dat de mutatiegraad veel hoger is dan het percentage vrijgekomen woningen (paragraaf 4.1), heeft
deels te maken met het in 2013 alsnog verhuren van een groot aantal woningen dat eind 2012 leeg
stond. Bij deze woningen heeft dus in 2013 een mutatie plaatsgevonden, maar zij zijn niet vrijgekomen
in datzelfde jaar. Ook telt Mitros bij het berekenen van de mutatiegraad alle verhuringen mee, terwijl bij
de vrijgekomen woningen alleen woningen meetellen die via WoningNet zijn verhuurd.
Bij één complex aan het Thomas à Kempisplantsoen heeft Mitros woningen omgezet van zelfstandig
naar onzelfstandig. Deze woningen verhuurt Mitros via de SSH tijdelijk – tot aan de sloop – aan
studenten. Dat betekent dat zij niet als hele, zelfstandige, woning, maar kamergewijs worden verhuurd.
Het gaat om ruim tweehonderd woningen. Deze zijn niet meegeteld als mutatie.
1
Het cijfer van 2012 wijkt af van het cijfer in Jaarverslag Mitros 2012; het is herberekend volgens de definitie van
het CFV om het te kunnen vergelijken met het cijfer van 2013.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
19
4.3
Verhuur vrije sector
Mitros verhuurt ook woningen in de vrije sector. Het aantal neemt geleidelijk aan toe. In 2013 heeft
Mitros 208 nieuwe huurcontracten in de vrije sector afgesloten. Dit is 17 procent van het totaal aantal
nieuwe verhuringen in het afgelopen jaar.
Nieuwe verhuringen vrijesector (netto huur > € 681,02)
Utrecht
Nieuwegein
Buiten Utrecht
(Soest, Bunnik, Zeist)
Bestaande bouw
Nieuwbouw
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
117
28
0
51
0
12
20
Deel III
Wijk
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
21
5.
Leefbaarheid
Mitros maakt zich al jaren sterk voor verbetering van de wijken, zowel op fysiek als op sociaal vlak.
Ondanks de verslechterde economische situatie in het land, blijft Mitros hierin investeren. Wel heeft zij
hierin meer focus aangebracht. Mitros werkt niet alléén aan de leefbaarheid in de wijken, maar doet dit
in nauwe samenwerking met haar stakeholders.
5.1
Gebiedsverantwoordelijkheid en wijkaanpak
Vanaf 2008 heeft Mitros bijgedragen aan de gezamenlijke aanpak van de krachtwijken Kanaleneiland,
Overvecht, Zuilen-Oost en Ondiep. 2013 is het laatste jaar dat Mitros rechtstreeks een belangrijke
financiële bijdrage heeft geleverd aan brede sociale projecten in de krachtwijken.
Uit de jaarlijkse monitor blijkt dat de aanpak op een aantal terreinen zijn vruchten afwerpt. In de wijken
zijn onmiskenbaar positieve ontwikkelingen zichtbaar. Ook bewoners en andere partners in de wijken
geven aan dat er verbeteringen te zien zijn.
Wijkaanpak 2.0
In 2013 heeft Mitros haar aangepaste beleid voor de wijkaanpak (wijkaanpak 2.0) verder
geïmplementeerd en opgenomen in het nieuwe ondernemingsplan. Daarmee is onder de noemer
‘focussen en vasthouden’ de sociale inzet in de wijken aangescherpt. De prioriteiten liggen op het gebied
van:

schoon, heel en veilig;

sociaal beheer en contact met bewoners en ondernemers;

ontwikkeling en ontmoeting van mensen ondersteunen (door middel van vastgoed);

lokale verankering, ofwel samenwerken in de wijk.
Hierbij staan sociaal en fysiek niet los van elkaar, maar gaan hand in hand.
Uit de jaarlijkse monitor blijkt, dat de aanpak op een aantal terreinen zijn vruchten afwerpt. In de
wijken zijn onmiskenbaar positieve ontwikkelingen zichtbaar. Ook bewoners en andere partners uit de
wijk geven aan dat er verbeteringen te zien zijn. Door samen te werken blijken de gemeente,
corporaties, welzijnsorganisaties en overige partners de gewenste resultaten te kunnen bereiken. Deze
samenwerking heeft dan ook in het nieuwe ondernemingsplan van Mitros een belangrijke plaats
gekregen.
Omdat is gebleken dat buurtbeheerders in de wijk duidelijk een toegevoegde waarde hebben op het
gebied van ‘schoon, heel en veilig’, heeft Mitros bij de organisatiewijziging in 2013 de functie van
buurtbeheerder vast opgenomen in de formatie. De huismeesters zijn ook opgeleid tot buurtbeheerder.
Vanaf medio 2013 zijn in alle wijken van Utrecht waar Mitros woningen bezit, buurtbeheerders actief.
Leefbaarheidsprojecten in wijken en complexen
Mitros heeft ook in 2013 voornamelijk in de aandachtswijken geïnvesteerd in heel veel
leefbaarheidsprojecten. Zo heeft zij:

portieken opgeknapt en grootschalige renovaties uitgevoerd. Per portiek zijn met bewoners
portiekregels afgesproken die zij zelf belangrijk vinden. De portiekregels worden zichtbaar
opgehangen. Hierna controleert de buurtbeheerder/huismeester of bewoners de afspraken
nakomen. Hierbij hanteert Mitros een streng lik-op-stukbeleid: ‘de vervuiler betaalt’. Het resultaat
op korte termijn is groot. Portieken zien er veel beter uit en bewoners stellen het op prijs dat de
buurtbeheerder en de huismeesters vaker rondlopen in de portieken;

samen met bewoners schoonmaakacties georganiseerd (portieken, tuinen, bergingen, enz.) en
bewoners gestimuleerd hierin zelf activiteiten te ontplooien;

met partners in de wijk opleveringsfeestjes georganiseerd na renovaties of bij nieuwbouw om
bewoners met elkaar en met de instanties in de wijk te laten kennismaken;

op plekken waar bovengemiddeld wordt ingebroken en waar andere kwesties op het gebied van
veiligheid spelen, samen met bewoners, gemeente en politie maatregelen getroffen (zoals
achterpadverlichting, terugsnoeien van groen, cameratoezicht);
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
22






5.2
continu aandacht besteed aan het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes door
schoonmaakbedrijven. Hierbij baseert zij zich op signalen van bewoners en
huismeesters/buurtbeheerders en periodieke controle door een externe deskundige;
waar nodig de gemeente extra (ondergrondse) vuilcontainers laten plaatsen;
in buurten waar investeringen voorlopig zijn uitgesteld, hard gewerkt om de leefbaarheid daar toch
op peil te houden door bijvoorbeeld portieken te verfraaien of samen met de gemeente een
buurtaanpak te starten;
woningen die vrijkomen vanwege op handen zijnde sloop, tijdelijk verhuurd aan creatieve bedrijfjes
en studenten;
huismeesters en buurtbeheerders in de avonduren laten werken, waarmee bewoners die overdag
werken, ook in beeld zijn gekomen. Zo leert Mitros beter wat er buiten de reguliere werktijden in de
complexen speelt, zoals rondhangende jongeren en kinderen die overlast bezorgen;
meer gebruik gemaakt van cameratoezicht, vooral in parkeergarages. In preventieve zin levert dit
meer rust op en waar sprake is van criminaliteit, werkt Mitros strak samen met de politie om de
daders op te sporen.
Niet wijkgebonden leefbaarheidsmaatregelen
Om de leefbaarheid te bevorderen neemt Mitros ook niet aan een wijk of complex gebonden
maatregelen.
Woonoverlast
In 2013 heeft Mitros 560 overlastzaken onderzocht, waarvan nog 193 zaken uit 2012. Hiervan zijn er
358 afgehandeld. 52 overlastmeldingen verwees Mitros door naar Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling
was al in Nieuwegein mogelijk en is nu ook beschikbaar in de hele stad Utrecht. Complexere
overlastzaken, in het afgelopen jaar waren dit er 67, heeft Mitros aangemeld bij project Woonoverlast
(U-Centraal). Hierbij zoekt Mitros samen met de huurder en de casemanager van het Project
Woonoverlast naar een oplossing om de overlast te verminderen.
Ten slotte heeft Mitros twee woningen moeten ontruimen waar sprake was van aanhoudende ernstige
overlast en hebben zeven huurders de huur vrijwillig opgezegd.
Laatstekansbeleid
Twaalf huurders zijn door Mitros in 2013 aangemeld bij Het Vierde Huis om te beginnen aan een
Laatstekanstraject. Ook liepen er nog zes trajecten die in 2012 waren gestart. Het Laatstekanstraject
heeft een looptijd van twee jaar.
Onrechtmatige bewoning
Van de 254 meldingen van onrechtmatige bewoning (107 uit 2012 en 147 uit 2013) die Mitros in 2013
heeft onderzocht, zijn er 146 afgehandeld. In 34 zaken is de huur vrijwillig opgezegd en in negen
gevallen heeft Mitros de woning ontruimd. Bij de overige 103 meldingen bleek het niet om
onrechtmatige bewoning te gaan.
Illegale hennepteelt
In 2013 zijn 23 meldingen binnengekomen van illegale hennepteelt. Ook had Mitros nog 15 zaken uit
2012 in behandeling. Mitros heeft 24 meldingen onderzocht. De overige zaken lopen nog of zijn bij
andere instanties, zoals de politie, in behandeling.
De resultaten van het onderzoek naar illegale hennepteelt hebben geleid tot vijf vrijwillige
huuropzeggingen. In vier zaken heeft Mitros de woning moeten ontruimen.
Ontruimingen vanwege overlast, onrechtmatige bewoning of hennepteelt
Er zijn in 2013 vijftien ontruimingen uitgevoerd op grond van overlast (twee), onrechtmatige bewoning
(negen) en hennepteelt (vier).
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
23
Ontruimingen (zonder
huurschuld)
Totaal
2013
2012
2011
2010
15
15
16
12*
* uitzondering: bij enkele hiervan was ook sprake van huurschuld
Daarnaast zijn in Utrecht en Nieuwegein samen 52 ontruimingen op basis van huurschuld uitgevoerd
(zie paragraaf 3.2). Mitros heeft in 2013 dus in totaal 67 woningen moeten ontruimen.
Tijdelijke verhuur
In afwachting van sloop, renovatie of kadastrale splitsing geeft Mitros woningen tijdelijk in bewaking of
gebruik, bijvoorbeeld aan kleine startende bedrijfjes of via de SSH aan studenten. Dit voorkomt dat de
woningen worden gekraakt of dat de woonomgeving onleefbaar wordt.
Bij planmatig onderhoud en renovatieprojecten zorgt Mitros vaak voor woningen die tijdelijk dienst doen
als logeerwoning/rustwoning voor de huurders, zodat zij de werkzaamheden in hun huis even kunnen
ontlopen. Ook zijn enkele woningen tijdens renovaties tijdelijk in gebruik genomen door de aannemer of
als modelwoning ingericht.
Leegstaande kantoorpanden krijgen tijdelijke functie met een maatschappelijke doelstelling,
bijvoorbeeld door tijdelijke verhuur aan kleine, startende (creatieve) bedrijfjes.
5.3
Leefbaarheidsbudget en sponsoring
Uitgaven Wijkactieplannen
Van het in de wijkactieplannen begrote budget van € 4.403 miljoen voor leefbaarheid heeft Mitros in
2012-2013 € 2.605 miljoen uitgegeven. Daarnaast heeft Mitros in 2014 nog facturen ontvangen en
betaald voor ongeveer € 900.000 en is € 500.000 doorgeschoven naar 2014. Uiteindelijk heeft Mitros
daarmee € 400.000 minder uitgegeven dan begroot.
Deels komt dit doordat verschillende activiteiten die oorspronkelijk onderdeel vormden van de
wijkactieplannen, uiteindelijk onderdeel zijn geworden van het reguliere beleid van Mitros en dus zijn
opgenomen in de reguliere begroting.
Dit betreft onder andere:

de inzet van buurbeheerders;

het werken met een portiekaanpak waarbij Mitros met bewoners leefregels opstelt, die vervolgens
worden gehandhaafd;

het organiseren van tuinendagen met bewoners;

het gebruik maken van casemanagement bij bijzondere woonoverlast of bij intensief beheer;

de aanpak van onrechtmatige bewoning.
Soms bleek het gereserveerde budget achteraf niet nodig. Ook zijn vanwege de investeringsstop bij
Mitros in een aantal complexen de activiteiten om met de bewoners tot draagvlak te komen, niet
doorgegaan.
Sponsoring
In 2013 heeft Mitros haar sponsorbeleid herijkt en vastgesteld. Mitros is zeer selectief in de keuze van
sponsorobjecten. Hiervoor heeft Mitros een standaard afwegingskader waaraan moet worden voldaan
voordat Mitros een sponsorbedrag toekent. Bovendien moet er sprake zijn van een tegenprestatie die
een bijdrage levert aan de uitvoering van de kerntaken van Mitros, bijvoorbeeld aan verbetering van de
leefbaarheid in een wijk. Hiermee houdt Mitros zich aan de ministeriële randvoorwaarden voor
sponsoring door corporaties.
Mitros heeft, om de leefbaarheid te stimuleren, in 2013 voor € 34.705 aan projecten en activiteiten
gesponsord in de wijken en buurten waar ze actief is. Daarnaast heeft Mitros buiten de wijken
sponsorbijdragen geleverd aan wijkoverstijgende activiteiten en projecten zoals de Utrechtse
Monumentendag, wijktelevisie en het Volksbuurtmuseum. Hierbij gaat het om een bedrag van € 27.500
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
24
Sponsoractiviteit
Bedrag in €
Wijkgebonden
Sponsoring Bewonersoverleg Lunetten ten behoeve van schoonmaakdag
450
Kunst Art Community bijdrage voor kunst Staatsliedenbuurt
6.200
Bedrukte mokken t.b.v. de wijkdag Ondiep
1.530
Buitenspeeldag Bosbesplantsoen Fruitbuurt
150
Volksopera Ondiep
Wijkmagazine “Ondiep Exclusief”
Muurkrant Ondiep
Krantje bewonerscommissie Rijtuigenbuurt
5.000
14.500
5.500
25
Bijdrage jubileumfeest bewonerscommissie De Componist (vijf jaar)
350
Kunstproject De Componist (prints voor expositie en videopresentatie)
500
Kunstproject Winkelstrip Herderplein
500
34.705
Wijkoverstijgend
BeterBoek en Beterkleurboek Antoniusziekenhuis
Utrechtse Open Monumentendag
350
12.000
Volksbuurtmuseum, huur ruimte (€ 350 per maand)
4.200
Wijktelevisie U in de Wijk
5.000
Stichting Pieter D'hondt, atelier Manenburg
1.300
Rietveldprijs, eens in de twee jaar € 3.500
3.500
Borneo Initiative 2013
1.000
Contributie Nieuw Utrecht 2013
150
27.500
Totaal sponsorbedrag
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
62.205
25
6.
Wonen, welzijn, zorg en maatschappelijk vastgoed
Scheiden wonen en zorg
Het beleidsterrein wonen met zorg is in beweging. Door wijzigingen in de wet- en regelgeving
veranderen de rollen en verantwoordelijkheden op dit terrein. Zowel in Utrecht als in Nieuwegein wordt
hieraan aandacht besteed. In Nieuwegein is Mitros samen met de andere corporaties en de gemeente in
gesprek om een aantal proefprojecten te starten in het kader van wonen met zorg.
Maatschappelijke opvang
In 2013 heeft Mitros woningen beschikbaar gesteld voor mensen uit de OGGZ-doelgroep. In Utrecht is
met de STUW afgesproken om maximaal tien procent van het aantal woningen dat in het voorgaande
jaar vrij kwam in de sociale huursector, beschikbaar te stellen voor deze doelgroep. Uiteindelijk zijn 48
woningen in Utrecht in 2013 verhuurd aan deze doelgroep. In Nieuwegein gaat het om vier woningen.
Ieder jaar weer blijkt het een grote opgave te zijn om deze afspraken na te komen. Niet altijd blijkt er
een match te zijn tussen de gegadigde en de vrijgekomen woning. De woning is te groot of te klein, of
het portiek of complex is kwetsbaar, waardoor de gegadigde niet geplaatst kan worden. Ook kan het
zijn dat de woning niet gunstig ligt nabij een ontmoetingsplek of als uitvalsbasis voor begeleiding.
Verder is de huurprijs niet altijd haalbaar voor de kandidaat.
Ouderenzorg
In Utrecht heeft Mitros in 2013 twee kleinschalige woonprojecten opgeleverd: De Bouwmeester in Zuilen
(zorgorganisatie Stichting Vecht en IJssel) en de Warande (zorgorganisatie Careijn) in Overvecht.
In Nieuwegein zijn geen kleinschalige woonprojecten opgeleverd.
Rolstoeltoegankelijke woningen
Mitros heeft in Utrecht elf rolstoelwoningen toegewezen aan kandidaten die daarvoor op voordracht van
Het Vierde Huis in aanmerking kwamen. In Nieuwegein is dit in het verslagjaar niet gebeurd.
Cijfers
Bijzondere doelgroepen (uitgezonderd
reguliere seniorenwoningen)
Nieuwe verhuringen in 2013 aan
mensen met een zorgvraag
Utrecht
Nieuwegein
Lichamelijke functiebeperking (volledig
rolstoeltoegankelijke woningen)
11
0
Wonen met zorg/begeleiding (exclusief
Vrouwenopvang)
48
0
Woningen aan instellingen
11
4
Kleinschalig groepswonen
107*
0
* verhuring middels twee contracten ten behoeve van 107 cliënten
Maatschappelijk vastgoed
Mitros probeert met haar maatschappelijk vastgoed de leefbaarheid te verbeteren in de wijken waar zij
veel woningen heeft. Daarom krijgen leegstaande gebouwen, die Mitros met het oog op toekomstige
woningbouw heeft gekocht, een nieuwe (soms tijdelijke) functie. Zo is in 2013 is De Pionier in
Transwijk, een voormalig schoolgebouw dat is omgevormd tot bedrijfsverzamelgebouw, nagenoeg vol
verhuurd aan (startende) ondernemers.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
26
Deel IV
Stenen
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
27
7.
Vastgoedportefeuille
7.1
Samenstelling portefeuille
Samenstelling portefeuille eind 2013
Huidige samenstelling portefeuille
Prijsgrenzen
per 31-12-2013
Kernvoorraad
Duur
Vrije sector
≤ € 574,35
€ 574,35 € 681,02
> € 681,02
Overig
Totaal
Onzelfstandig
1.089
0
5
0
1094
Eengezins
6.507
2.619
559
0
9.685
Meergezins zonder lift
8.634
985
175
0
9.794
Meergezins met lift
6.716
1.501
437
0
8.654
Bedrijfsruimten
4
0
0
363
367
Garages
0
0
0
917
917
Overig ( inclusief bergingen)
1
0
0
464
465
22.951
5.105
1.176
1.744
30.976
Totaal
Verkoop woningbezit
Een deel van het bezit van Mitros (ongeveer 8.000 verhuureenheden) is bestemd voor verkoop. Dit
betekent dat, zodra een huurder de huur opzegt, de woning te koop wordt aangeboden. Verkoop van
woningen is nodig om voldoende geld te krijgen voor het investeren in de bestaande woningvoorraad.
Ondanks de economische crisis heeft Mitros ten opzichte van 2012 weer meer woningen kunnen
verkopen dan het jaar ervoor. In 2012 waren dit er 257, in het verslagjaar 291. De verkoopdoelstelling
van € 40 miljoen is begin 2013, naar aanleiding van tegenvallende verkoopresultaten, bijgesteld naar €
37 miljoen. Met een resultaat van € 40,1 miljoen heeft Mitros de oorspronkelijke doelstelling echter toch
gehaald.
In 2013 verkocht Mitros zes woningen via de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) en
kocht er drie aan.
Monumenten
Mitros heeft het beheer van ongeveer de helft van haar 600 monumenten uitbesteed aan Stadsherstel
Midden-Nederland. Deze organisatie, in 2009 opgericht door Mitros en collega-corporatie de Alliantie, is
gespecialiseerd in het beheren en onderhouden van monumentaal vastgoed.
Als één van de grootste monumentenbezitters van Nederland, is Mitros hoofdsponsor van de Utrechtse
Open Monumentendag. In 2013 deed zij dit voor een bedrag van € 12.000. Gelet op haar nieuwe
ondernemingsbeleid bouwt Mitros dit bedrag de komende jaren geleidelijk aan af. Monumenten behoren
immers niet tot de kerntaken van Mitros.
Het feit dat Mitros als sociale verhuurder zoveel monumenten bezit, komt doordat het merendeel van
deze monumenten in bezit was bij de gemeente Utrecht en bij de verzelfstandiging van de Dienst
Woningbeheer van de gemeente in 1992 is meegegaan naar Het Woningbedrijf Utrecht, één van de
rechtsvoorgangers van Mitros.
Maatschappelijk vastgoed
Eind 2013 heeft Mitros 104.011 vierkante meter bruto vloeroppervlak (bvo) aan maatschappelijk
vastgoed en bedrijfsonroerendgoed (BOG) in bezit (zie ook hoofdstuk 6). Dit betekent een toename van
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
28
7.000 vierkante meter in 2013. Deze groei is onder andere het gevolg van de ingebruikname van de
Warande, ’t Goylaan en de Lieven de Key.
Van de 95.264 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) is op 31 december 21.391 vierkante
meter (nog) niet verhuurd (25 verhuureenheden). Het gaat hierbij onder andere om eenheden in grote
panden als De Zusters op de Lomanlaan, Hart van Lombok (herontwikkeling) en Koningin
Wilhelminalaan 7.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
29
8.
Afspraken
Zowel in Utrecht als in Nieuwegein heeft Mitros, net als andere corporaties, prestatieafspraken gemaakt
met de gemeente over onder meer de omvang van de sociale voorraad en de kernvoorraad,
duurzaamheid, doorstroming, fysieke en sociale investeringen.
8.1
Prestatieafspraken
Mitros voldoet in Utrecht nog steeds ruimschoots aan de prestatieafspraken over de omvang van de
voorraad sociale huurwoningen.
Voor Nieuwegein haalt Mitros de doelstelling van 4.000 woningen in de kernvoorraad niet. Dit aantal
komt niet uit de prestatieafspraken, maar is een doelstelling uit het oude ondernemingsplan van Mitros,
Waardevol Wonen. Belangrijke oorzaak voor de forse afname van het aantal kernvoorraadwoningen is
de in 2013 doorgevoerde inkomensafhankelijke huurverhoging. In de voorraad van Nieuwegein
bevinden zich momenteel zo’n 370 woningen die, gezien hun huidige netto huur, niet meer tot de
kernvoorraad behoren. Zodra van deze woningen de huur wordt opgezegd, verhuurt Mitros deze, op
grond van het huidige huurbeleid, echter weer voor een huurprijs van maximaal € 574,35.
In de tabel zijn alleen de zelfstandige woningen meegenomen. De onzelfstandige eenheden zijn niet
meegeteld.
Prestatieafspraken
Socialehuurwoningen Mitros versus prestatieafspraken Utrecht 2011 –
2015
Totale voorraad
socialehuurwoningen
2013
2012
< € 681,02*
< € 664,66*
Omvang per 31/12
20.939
21.435
Gewenst volgens prestatieafspraken
20.000
20.000
Kernvoorraad Mitros versus prestatieafspraken Nieuwegein 2011 –
2014
Totale kernvoorraad
2013
2012
< € 574
< € 562*
Omvang per 31/12
3.812
4.332
Gewenst volgens prestatieafspraken**
4.000
4.000
* Er is uitgegaan van de netto huur en niet van de subsidiabele huur.
** In Nieuwegein is er geen afspraak gemaakt op individueel corporatieniveau. De aangegeven 4.000 woningen zijn
een doelstelling uit Waardevol Wonen.
Voortgang Utrechtse samenwerkingsafspraken
Eind 2011 zijn de nieuwe prestatieafspraken voor de periode 2011-2015, getiteld ‘Bouwen aan de Stad’,
ondertekend door de gemeente Utrecht, Mitros en de andere corporaties binnen de Stichting
Woningcorporaties Utrecht (STUW). ‘Bouwen aan de Stad’ bevat beleidsmatige afspraken op het gebied
van bijvoorbeeld duurzaamheid en doorstroming, het programma Krachtwijken en een
productieprogramma dat jaarlijks wordt gemonitord op basis van een voortgangsrapportage en zo nodig
wordt geactualiseerd. Het programma Krachtwijken is in 2013 voortgezet. De productieafspraken voor
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
30
Mitros zijn in 2013 niet gewijzigd. Mitros voldoet aan de afspraken uit ‘Bouwen aan de Stad’. Op het
punt van duurzaamheid presteert Mitros zelfs aanzienlijk beter dan afgesproken (zie paragraaf 10.3).
Prestatieafspraken Nieuwegein
Tussen de gemeente Nieuwegein en de drie corporaties zijn prestatieafspraken gemaakt voor de periode
2011-2014. Overeenkomstig deze afspraken is begin 2013 een gezamenlijke tussenevaluatie
uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat van de gemaakte afspraken veel is opgepakt en ook veel goed loopt.
De samenwerking tussen partijen is goed. In de overeenkomst is een passage opgenomen over het
mogelijke effect van onvoorziene omstandigheden zoals wijziging van wet- en regelgeving of macroeconomische ontwikkelingen. Het regeerakkoord van het Kabinet Rutte II (eind 2012) heeft grote
gevolgen voor woningcorporaties en leidt ook tot bezuinigingen van gemeentezijde. Dit blijkt ook zijn
weerslag te hebben op de prestaties die partijen leveren. Afgesproken is dat gemeente Nieuwegein en
corporaties de gevolgen met elkaar blijvend monitoren, maar dat de afspraken niet worden herzien.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
31
9.
Onderhoud
9.1
Onderhoudsbeleid
Basiskwaliteit
Mitros vindt dat een huurder in en om zijn woning een minimaal aantal voorzieningen mag verwachten
en dat deze voorzieningen van een goede kwaliteit zijn. In 2013 heeft Mitros daarom de basiskwaliteit
geformuleerd waaraan al haar woningen moeten voldoen. Dit niveau geldt voor alle woningen in Utrecht
en Nieuwegein, of deze nu zijn bestemd voor verkoop of niet.
Het niveau is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

De woning is heel en goed onderhouden door zowel Mitros als de huurder;

De bewoners voelen zich veilig in hun woning en woonomgeving;

De woning biedt voldoende comfort;

Een Mitroswoning gebruikt niet bovenmatig veel energie.
Mitros maakt onderscheid tussen het voorzieningenniveau en de kwaliteit van de voorzieningen.
Een gedeelte van het woningbezit heeft nog niet alle basisvoorzieningen. Zo zijn er, vaak vooroorlogse,
woningen die bijvoorbeeld geen volwaardige badkamer hebben. Deze woningen moeten dus nog op het
juiste voorzieningenniveau worden gebracht, bijvoorbeeld in een renovatieproject.
Daarnaast heeft Mitros een groot aantal woningen dat al wel alle gewenste voorzieningen heeft. Dit
geldt in ieder geval voor woningen die na 1980 zijn gebouwd. Deze voorzieningen kunnen echter
verouderd zijn, waardoor de kwaliteit onder de maat is. Er zitten bijvoorbeeld scheuren in tegels en
sanitair of de meterkast voldoet niet meer aan de huidige normen. Hier gaat Mitros de voorzieningen
onderhouden of vernieuwen. Dit is relatief minder ingrijpend en hoeft niet in een renovatieproject, maar
kan tijdens een planmatig-onderhoudsbeurt van het interieur. Al met al betekent dit dat het grootste
deel van de woningen van Mitros al voldoet aan de basiskwaliteit. In ongeveer 8.000 woningen is de
basiskwaliteit gedeeltelijk aanwezig, maar moet Mitros nog wel een en ander oppakken en met zo’n
4.000 woningen moet Mitros hard aan de slag om ze op het gewenste niveau te brengen.
Mitros streeft ernaar dat in 2025 al deze woningen de gewenste basiskwaliteit hebben.
Renovatiehandboek
In 2012 is Mitros begonnen met het opstellen van een renovatiehandboek dat het hele renovatieproces
in beeld brengt. Na toetsing bij verschillende afdelingen en bespreking met stakeholders is het in 2013
is het afgerond. Met dit handboek hebben medewerkers een leidraad voor alle groot onderhouds- en
renovatieprojecten op het gebied van onder andere participatie, communicatie, begrotingen,
risicomanagement, vergoedingen, huurverhogingen, taken en rollen.
9.2
Onderhoudskosten
De onderhoudskosten van Mitros zijn in vier categorieën te verdelen: planmatig onderhoud, dagelijks
onderhoud, mutatieonderhoud en overig onderhoud.
Onderhoud gerealiseerd in 2013
Totaal
x € 1.000
Planmatig onderhoud inclusief
contractonderhoud en advieskosten
20.041
Dagelijks onderhoud
9.961
Mutatieonderhoud
8.982
Overig onderhoud
1.334
Totale uitgaven onderhoud
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
40.318
32
Onderhoud gerealiseerd in 2013
(aantallen OGE)
Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud
en advieskosten
Dagelijks onderhoud
Totaal
4.526
17.195
Mutatieonderhoud
2.127
Overig onderhoud
2.221*
* door gebruik ander programma wijken cijfers af van voorgaande jaren
9.3
Dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO)
Bij dagelijks onderhoud gaat het om reparaties die Mitros verricht op verzoek van huurders.
Mutatieonderhoud is onderhoud in een woning waarvan de huur is opgezegd. Dit onderhoud is bedoeld
om de onderhoudsstaat van de woning opnieuw op gewenst basisniveau brengen voordat de nieuwe
huurder de woning betrekt.
Splitsing verantwoordelijkheden
Vanaf juni 2013 is een nieuwe organisatiestructuur bij Mitros doorgevoerd (zie paragraaf 14.2). Mitros
heeft er hierbij onder andere voor gekozen de verantwoordelijkheid voor dagelijks onderhoud en
mutatieonderhoud te scheiden. Het mutatieonderhoud is onderdeel geworden van het verhuurproces en
valt daarmee onder de verantwoordelijkheid van de woongebieden. Het uitvoeren van technische
klachten van huurders, het dagelijks onderhoud, is de specifieke taak van de afdeling Onderhoud, die
hiervoor een eigen onderhoudsdienst heeft.
Dagelijks onderhoud
Bedrag
Aantal OGE met onderhoud: 17.195
Begroot (x € 1.000)
Gerealiseerd (x € 1.000), exclusief APK
Gemiddelde kosten per OGE met onderhoud (€)
Mutatieonderhoud
10.973*
9.961
579
Bedrag
Aantal OGE met onderhoud: 2.127
Begroot (x € 1.000)
Gerealiseerd (x € 1.000),
inclusief APK € 203.000
Gemiddelde kosten per OGE met onderhoud (€)
8.578
8.982*
4.223
* APK is in de begroting opgenomen onder dagelijks onderhoud (€ 200.000), maar de realisatie
is in het jaarverslag opgenomen onder mutatieonderhoud (€ 203.000)
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
33
9.4
Planmatig onderhoud (PO)
Planmatig onderhoud is het onderhoud aan het casco van woningen en bedrijfsonroerendgoed, zoals
schilderwerkzaamheden, hourotreparties en het vervangen van dakbedekking. Het onderhouden van
woning- en gebouwinstallaties, waaronder verwarmingsketels, mechanische ventilatie units en liften,
behoort ook tot planmatig onderhoud.
In 2013 is in opdracht van Mitros voor ruim € 18 miljoen planmatig onderhoud uitgevoerd aan 4.526
woningen en bedrijfspanden. De werkzaamheden worden uitgevoerd door gespecialiseerde aannemers
in opdracht en onder toezicht van Mitros.
Aan het onderhoud van de van installaties liggen langdurige contractafspraken ten grondslag. Afgelopen
jaar heeft Mitros intensieve onderhandelingen gevoerd om deze contractafspraken te verbeteren. Zo
kon Mitros nieuwe contracten afsluiten voor het ontstoppen van het riool, groen onderhoud,
liftkeuringen en het onderhoud van hydrofoors. Deze onderhandelingen hebben Mitros een structurele
besparing opgeleverd van € 107.000.
Negentig procent van de voor 2013 voorgenomen projecten is ook daadwerkelijk dat jaar uitgevoerd.
Van een klein deel hiervan liep de uitvoering nog door in 2014. Voor tien procent van de projecten
verstrekt Mitros in 2014 alsnog opdracht.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
34
10. Investeringen
10.1 Aanpassing investeringsprogramma
Door de strenge eisen van financiële toezichthouders, de door het Rijk opgelegde verhuurdersheffing en
de economische crisis is de investeringsruimte van corporaties afgenomen. Mitros wil desondanks veel
blijven investeren om de kwaliteit van haar woningen te verbeteren. Zij maakt daarom heldere keuzes
in haar investeringsprogramma en kiest ervoor om te focussen op de bestaande woningvoorraad. Hierbij
geeft Mitros duidelijk prioriteit aan de woningen met de slechtste kwaliteit, zowel aan de binnen- als aan
de buitenkant.
Urgente projecten
Omdat de regels om geld te lenen voor investeringen zijn aangescherpt, moest Mitros aanvankelijk in
2012 heel veel huurders het slechte nieuws vertellen dat het geplande grootonderhoud aan of de
renovatie van hun woning was uitgesteld.
Van een zestal van deze vertraagde projecten (957 woningen) heeft Mitros in 2013 toch besloten dat de
problemen (vocht, tocht en schimmel) zo urgent waren dat uitstel eigenlijk niet aanvaardbaar was. Het
gaat om de volgende zes projecten:
Utrecht:

Spinozaplantsoen

Halve Maan I en Herderplein

Kanaleneiland Noord Noord (Pearsonlaan)

Fruitbuurt Noord deelgebied 2

Rode Driehoek
Nieuwegein:

Sluyterslaan
Het afgelopen jaar heeft Mitros daarom gezocht naar mogelijkheden om toch versneld te kunnen
beginnen met deze zes projecten. Uiteindelijk is het gelukt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) te overtuigen van de noodzaak voor Mitros om deze projecten eerder op te pakken. In de zomer
van 2013 kwam de definitieve toezegging binnen zodat Mitros voor deze projecten een
investeringsbesluit kon nemen.
Kort daarop heeft Mitros de huurders van de betreffende woningen laten weten dat hun woningen toch
eerder dan gepland, in 2014 en 2015, zouden worden aangepakt. Naar verwachting begint de uitvoering
van de eerste projecten nog voor de zomer van 2014.
Basiskwaliteit
Ook na deze urgente projecten blijft Mitros doorgaan met het opknappen van haar kwalitatief slechtste
woningen naar de in 2013 geformuleerde basiskwaliteit (zie hoofdstuk 9). Dit betekent een
projectmatige opknapbeurt van het interieur, het aanbrengen van CV en dubbel glas, waarna de woning
een energielabel moet hebben van minimaal D.
Nieuwbouw
Door de beperking in investeringsruimte is ook het nieuwbouwprogramma aflopend. Mitros bouwt alleen
nog lopende projecten, in totaal ongeveer 800 huurwoningen, waar zij al juridische verplichtingen voor
is aangegaan of in het verleden al toezeggingen over heeft gedaan.
10.2 Projecten 2013
Opleveringen nieuwbouw en renovatie
Ondanks de crisis op de woningmarkt en de verhuurdersheffing is Mitros doorgegaan met investeren en
bouwde en renoveerde Mitros in 2013 677 woningen, 72 zorgeenheden, 132 garages en ruim 10.000
vierkante meter bedrijfsruimte.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
35
Nieuwbouw
huurwoning
Bevinlaan
Nieuwbouw
koopwoning
Renovatie
Zorgunits
Garage
(huur)
Garage
(koop)
BOG m2
-
-
25
-
-
-
-
96
-
-
20
-
-
670
-
-
-
-
-
-
6.293
Sterrenberg Overtuin
30
-
-
-
-
-
-
Ondiep Kleine Wijk
23
-
-
-
-
-
Hart van Hoograven
93
-
-
-
-
2.545
114
3
-
-
39
-
30
-
-
52
-
-
990
Stanley Marcopololaan
-
-
240
-
-
-
-
Maria van Hongarijedreef
fase 1
-
17
-
-
-
-
-
Sterrenberg fase 3 (1)
-
6
-
-
-
-
-
386
26
265
72
93
39
10.498
Warande
Kantoor Wilhelminalaan
Bruisdreef
SHBU Lieve de Keylaan
Totaal
15
78
Projecten in uitvoering
In 2013 is Mitros ook begonnen met vijf nieuwe projecten.
Nieuwbouw
huurwoning
Boekhoven Bosch
Nieuwbouw
koopwoning
Renovatie
Zorgunits
Garage
(huur)
Garage
(koop)
BOG m2
4
-
34
-
-
-
-
36
-
-
-
36
-
-
Maria van Hongarijedreef
fase 1
-
17
-
-
-
-
-
Sterrenberg fase 3 (1-4)
12
30
-
-
-
-
-
Totaal
52
47
34*
-
36
-
-
As Kanaleneiland vlek 3
*In het verslagjaar is Mitros begonnen met de renovatie van 59 woningen. In deze tabel zijn echter de 25 woningen
aan de Bevinlaan niet opgenomen, omdat deze renovatie in hetzelfde jaar is afgerond. De woningen zijn daarom
opgenomen in de tabel ‘opleveringen’.
10.3 Duurzaamheid
Energielabelstappen
Als onderdeel van de prestatieafspraken hebben de STUW-corporaties afgesproken om in 2013 in totaal
3.000 labelstappen te maken. Mitros zou daarvan de helft (1.500) voor haar rekening moeten nemen.
De prestaties van Mitros overtreffen dit jaar, net als vorig jaar, ruim deze afspraken. In 2013 heeft
Mitros namelijk 4.091 energielabelstappen gemaakt, zowel door sloop/nieuwbouw als renovaties en
onderhoud.
Renovatiewerkzaamheden aan 696 woningen (zowel bij nog lopende als bij opgeleverde projecten)
waren goed voor in totaal 1.905 labelstappen, gemiddeld 2,7 labelstappen per gerenoveerde woning.
Een opgeleverde nieuwbouw woning telt voor vier labelstappen mee. De overige labelstappen zijn
gerealiseerd door onderhoud, zowel planmatig, dagelijks als mutatieonderhoud, waarbij bijvoorbeeld
hoog rendementsketels of dubbel glas is aangebracht.
Het beleid van Mitros is erop gericht om in zoveel mogelijk woningen de energiezuinigheid te
verbeteren.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
36
Pilot energienota-nul-renovatie gestapelde bouw
Naast de reguliere (investerings)projecten heeft Mitros zich als ‘aanhaker’ gecommitteerd aan de
landelijke Green Deal, die De Stroomversnelling wordt genoemd. Hierdoor blijft Mitros aangesloten bij
de landelijke ontwikkelingen en innovaties die voortvloeien uit De Stroomversnelling. Binnen Utrecht is
dit gedachtengoed georganiseerd onder de noemer ‘Hoogspringers’. Mitros heeft in 2013 besloten een
pilot te organiseren om de haalbaarheid te onderzoeken van een energienota-nul-renovatie voor
gestapelde bouw.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
37
Deel V
Maatschappij
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
38
11
In gesprek
11.1 Stakeholderspalet
Over heel veel onderwerpen is Mitros regelmatig in gesprek met haar huurders en (maatschappelijke)
partners. Het gaat bij dit soort contacten – zowel formeel als informeel – om meer dan het maken van
afspraken of het uitwisselen van informatie. Mitros wil ook weten wat deze stakeholders van Mitros
verwachten en hoe Mitros het in hun ogen doet. Deze interactie is bepalend voor het beleid en de
prestaties van Mitros.
In onderstaande matrix is het stakeholderspalet van Mitros weergegeven.
Categorie
Stakeholders
Verbijzondering
Wijze van communiceren
Huurders
Huurders








Huurdersorganisaties
Gemeente Utrecht en
Nieuwegein
Wethouder

Corporaties
CFV, WSW en overige
financiële instellingen
Welzijnsinstellingen
Zorginstellingen
Politie
Brandweer
Veiligheidsregio
Onderwijsinstellingen:
ROC en Hogeschool
Economic Development
Board
Maatschappelijk
Netwerk Utrecht (in
oprichting)
Buurtinitiatieven
Colleges B&W Utrecht en
Nieuwegein
Gemeenteraad Utrecht en
Nieuwegein

Ambtelijke organisatie Utrecht
en Nieuwegein
Bestuurlijk overleg STUW,
corporaties Nieuwegein en in
regionaal verband
Werkgroepen
Directie en management
Mitros
Op projectniveau of in de wijk
Op projectniveau of in de wijk
In de wijk

Op projectniveau of in de wijk
Op projectniveau of in de wijk
In de wijk



1-op-1 contacten in de wijk
Bewonerscommissies
Mitros Panel
Nieuwe vormen van huurderparticipatie
Bestuurlijk overleg
Werkgroepen
Bestuurlijk overleg Mitros en wethouder Wonen
Bestuurlijk overleg corporaties en Mitros (STUW
in Utrecht, met Portaal en Jutphaas in
Nieuwegein)
Ad hoc overleg met andere wethouders /
burgemeester
1x per jaar uitnodiging college B&W
1x per jaar gesprek met raadsleden Utrecht en
Nieuwegein
Eén op één contact met raadsleden om hen te
informeren en vanuit stakeholdermanagement
Ambtelijk overleg op strategisch wijk- en
buurtniveau
Meerdere malen per jaar, strategische
agendabepaling


Meerdere malen per jaar
Meerdere malen per jaar





Meerdere malen
Meerdere malen
Meerdere malen
buurtbeheer
Meerdere malen
Meerdere malen
Directie Mitros

Minimaal 1x per jaar
Directie Mitros

Meerdere malen per jaar
per jaar
per jaar
per jaar, continu vanuit
per jaar
per jaar
In de wijk
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
39
11.2 Huurdersorganisaties en bewonerscommissies
Algemene structuur
De huurders van Mitros hebben zich op twee niveaus georganiseerd: bewonerscommissies en
huurdersorganisaties. De bewonerscommissies zijn vooral op complexniveau en soms op buurtniveau
actief. De huurdersorganisaties behartigen op stedelijk niveau de belangen van de huurders van Mitros.
Huurdersorganisaties
Mitros overlegt met twee huurdersorganisaties: Vereniging Bewonerscommissies Nieuwegein (VBN) in
Nieuwegein en HuurdersNetwerk Mitros (voorheen Mitropool) in Utrecht. De huurdersorganisaties
voeren gesprekken met Mitros over beleid en beheer. Mitros waardeert hun inzet en betrokkenheid zeer.
Van Mitropool naar HuurdersNetwerk Mitros
Om in contact te komen met meer huurders hebben Mitropool en Mitros in 2010 in Utrecht samen het
Mitrospanel opgezet. Hierdoor werden huurders op een andere manier betrokken bij Mitropool en bij
relevante thema’s die speelden. In het verlengde hiervan besloot Mitropool om een netwerkstructuur op
te zetten: het HuurdersNetwerk Mitros. Per 1 januari 2013 is Mitropool overgegaan in het
HuurdersNetwerk Mitros (HNM).
Het HuurdersNetwerk Mitros kent een Stichtingsbestuur, een College van Portefeuillehouders en diverse
werkgroepen. Het bestuur ondersteunt de portefeuillehouders en de werkgroepen. Portefeuillehouders
zijn trekker van een bepaalde portefeuille en zijn ook verantwoordelijk voor de werkgroepen die zich
met dat specifieke onderwerp bezighouden. Een werkgroep bestaat uit actieve huurders die eenmalig
over een bepaald onderwerpen meepraten om tot besluitvorming te komen.
Samenwerking
Met beide huurdersorganisaties heeft Mitros een samenwerkingsovereenkomst. Deze samenwerking is
aangegaan in de tijd vóór de organisatieverandering bij Mitros, waarbij de overstap is gemaakt naar één
Mitros. Daarbij hoort ook één overleg met één huurdersorganisatie, zonder onderscheid tussen Utrecht
en Nieuwegein. Met VBN en HNM is daarom in 2013 afgesproken de samenwerking tussen beide
huurdersorganisaties te intensiveren en te formeren tot één aanspreekpunt voor Mitros.
Deze intensievere samenwerking had in 2013 al tot gevolg dat de huurdersorganisaties per adviestraject
één gezamenlijk advies opstelden. Ook zijn zij vorig jaar al begonnen met gesprekken over een nieuwe
formele structuur en een nieuwe samenwerkingsovereenkomst.
Overleg en advies
Een aantal keren per jaar voeren de huurdersorganisaties formeel overleg met Mitros. Hierbij is de
directeur Wonen aanwezig. In juni waren de voltallige directie en een afvaardiging van de Raad van
Commissarissen aanwezig. Tijdens deze overleggen waren de belangrijkste gespreksonderwerpen:

de begroting;

het jaarverslag;

jaarlijkse huurverhoging;

de samenwerking tussen Mitros en de huurdersorganisaties;

het nieuwe ondernemingsplan;

uitgebrachte adviezen over beleid.
De huurdersorganisaties hebben gezamenlijk vijf adviezen uitgebracht: over het nieuwe
ondernemingsplan, de inkomensafhankelijke huurverhoging, het renovatieproces en beleid over de
basiskwaliteit van woningen. Ook hebben zij op eigen initiatief een advies uitgebracht over het
principeakkoord tussen Aedes en het Kabinet.
Een aantal adviezen is in een nieuwe participatievorm tot stand gekomen, namelijk door het inzetten
van werkgroepen. In een dergelijke werkgroep zit een grotere groep geïnteresseerde huurders. De
werkgroep krijgt over een onderwerp van tevoren uitgebreide toelichting van Mitros en formuleert
daarna een advies dat Mitros via de huurdersorganisaties ontvangt.
Financiële bijdrage
Mitros biedt zowel de huurdersorganisaties als de bewonerscommissies financiële ondersteuning.
Bewonerscommissies in herstructureringsgebieden ontvangen een extra bijdrage in het kader van de
Utrechtse Regeling Ondersteuningsgelden.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
40
Financiële bijdrage (€)
HNM (voorschot) en kosten ontslagprocedure*
HNM (advisering door Stade)
60.940
1.921
VBN
41.889
Bewonerscommissies jaarlijkse bijdrage Utrecht
12.216
Bewonerscommissies jaarlijkse bijdrage Nieuwegein
18.489
Bewonerscommissies Utrecht in kader herstructureringsprojecten
81.875
Regionaal HuurdersBeraad (huurdersorganisatie op regionaal niveau)
Utrecht en Nieuwegein
77.500
*Kosten ontslagprocedure hebben te maken met het feit dat bij de overgang van Mitropool naar HNM de functie van
één vaste Mitropoolmedewerker kwam te vervallen.
11.3 Huurderspanels
Mitros Panel
Het MitrosPanel is een huurderspanel opgezet door Mitros en Mitropool (nu HNM). Doel van het panel is
om zowel de huurdersorganisaties als Mitros inzicht te geven in de meningen van een min of meer
representatieve groep huurders. Het MitrosPanel bestaat uit ongeveer duizend Utrechtse huurders, in
2013 aangevuld met driehonderd huurders uit Nieuwegein, die regelmatig worden uitgenodigd hun
mening te geven via internetvragen en/of in een groepsgesprek.
In 2013 zijn aan het MitrosPanel de volgende onderwerpen voorgelegd:

het nieuwe ondernemingsplan Mitros;

de inkomensafhankelijke huurverhoging;

verkoop van woningen en VvE’s door Mitros.
Over het ondernemingsplan betreft heeft eerst een kwalitatief groepsgesprek plaatsgevonden. Op basis
daarvan is er vervolgens een enquête onder het MitrosPanel uitgezet.
11.4 Debatteren met stakeholders
Afgelopen jaar heeft Mitros een stakeholdersoverzicht gemaakt (zie paragraaf 11.1) en van elke
stakeholder is vastgesteld met wie en hoe vaak er minimaal contact is. Na ruim tien jaar is Mitros
gestopt met het Mitros Podium, de informele discussiebijeenkomsten over het brede gebied van wonen,
die zij twee keer per jaar organiseerde voor stakeholders. Mitros kiest voortaan vooral voor één-op-één,
gerichte en kleinschalige bestuurlijke, ambtelijke en werkoverleggen. Zo heeft Mitros in 2013
raadsleden uitgenodigd om in één-op-ééngesprekken in te gaan op actuele thema’s. Ook is Mitros drie
maal uitgenodigd om een presentatie te komen geven tijdens een Raadsinformatieavond: over de
renovatie in de Bomenbuurt in Utrecht en over de betaalbaarheid in Utrecht en Nieuwegein.
Toch heeft Mitros ook in 2013 een aantal grotere stakeholderbijeenkomsten gehouden om met
belanghebbenden het nieuwe ondernemingsbeleid en het renovatiehandboek te bespreken. In het
najaar vond een aparte sessie plaats waarin Mitros aan haar stakeholders een toelichting gaf op het
verscherpt toezicht waaronder zij door het CFV is geplaatst (zie paragraaf 15.3).
Mitros heeft ervoor gekozen geen apart stakeholdersmagazine (voorheen Mitros Forum) meer te maken,
maar haar stakeholders te laten zien wat zij communiceert met haar huurders. De stakeholders
ontvangen daarom vier keer per jaar het huurdersblad van Mitros, de MitrosKrant, voorzien van een
oplegbrief met gerichte informatie voor stakeholders.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
41
12. Ondernemingsbestuur
12.1 Good governance
Mitros hanteert een zorgvuldige bedrijfsvoering en streeft naar maatschappelijk en open
ondernemen. ‘Good governance’ is daarbij een sleutelbegrip en is essentieel voor het vertrouwen van de
maatschappij in corporaties. Maatschappelijk en open ondernemen impliceert immers dat het
ondernemingsbestuur integer en transparant handelt en dat er goed intern toezicht is op dat handelen
en het afleggen van verantwoording daarover.
Mitros volgt bij de beleidsvoorbereiding, beleidsvorming, beleidsuitvoering en beleidsverantwoording de
regels van good governance. Zij conformeert zich, vooruitlopend op de definitieve herziening van de
Woningwet (waarbij het verplicht zou kunnen worden om de Governancecode na te leven), volledig aan
de Governancecode.
De Governancestructuur heeft Mitros beschreven in het Directiestatuut, dat in 2014 wordt herzien.
Hierin staan de taken, rollen en verantwoordelijkheden van de directie.
Werkwijze en verantwoordelijkheid
De statutaire directie is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de
financiering, het beleid, de resultaten en de continuïteit van Mitros. De strategie en doelstellingen zijn
vastgelegd in het ondernemingsplan.
De directie is verantwoordelijk voor de beheersing van de risico’s en voor de naleving van wet- en
regelgeving. De directie richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de corporatie. Dat
gebeurt vanuit de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling van de onderneming, waarbij
rekening wordt gehouden met de belangen van bij de corporatie betrokkenen.
In de statuten en het door de Raad van Commissarissen vastgestelde directiestatuut is vastgelegd welke
besluiten de directie mag nemen met/zonder voorafgaande goedkeuring door de Raad van
Commissarissen. De directie legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Daartoe
verschaft zij de Raad de benodigde informatie en bespreekt onder andere de manier waarop de interne
controle en beheersing zijn ingericht.
Tegenstrijdige belangen
Mitros heeft in haar statuten vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van directielid. In 2013
bekleedde de directie geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Om ieder risico op
belangenverstrengeling te voorkomen is expliciet afgesproken dat de directie alle eventuele (nieuwe)
nevenfuncties meldt bij en bespreekt met de remuneratiecommissie van de RvC.
De directie heeft in 2013 geen transacties uitgevoerd waarbij sprake zou kunnen zijn van
belangenverstrengeling.
Beloning van de directie
De Raad van Commissarissen stelt de beloning van leden van de directie vast. Bij de benoeming van de
nieuwe directie in het najaar van 2012 is bij de beloning al rekening gehouden met de Wet Normering
bezoldiging Topfunctionarissen (WNT) die per 1 januari 2013 is ingegaan. De nieuwe directie wordt dan
ook beloond volgens de WNT. Hierop was de WNT-staffel nog niet van toepassing, aangezien deze op
het moment van benoeming nog niet van kracht was.
Bij de bepaling van het salaris van de directieleden wordt alleen een vast inkomen verschaft en niet een
variabel deel op basis van prestaties.
In 2013 lag de beloning van de directie onder de norm van € 228.599.
Het bezoldigingsbeleid van de directie van Mitros staat op de website.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
42
De beloning ziet er als volgt uit:
Beloning directie Mitros (€)
H.P. Kip
Voorzitter
Kosten
R. Rötscheid
(interim bestuurder)
L. Marchesini-Franso
Directeur Wonen
M.G.W. Hoezen
Directeur Financiën
2013
2012*
2013
2012
2013
2012**
2013
2012**
153.122
51.040
-
-
135.000
33.750
129.139
31.568
Belastbare
onkostenvergoeding
6.000
2.000
-
-
6.000
1.500
6.000
1.500
Vervoermiddel
8.807
3.069
-
-
7.577
1.894
7.107
1.776
Pensioenen
36.561
12.173
-
-
31.887
7.964
34.415
5.097
Toetsingsloon WNT
204.490
68.282
-
-
180.464
45.108
176.661
39.941
9.195
3.108
-
-
9.194
2.321
9.194
2.321
-
-
-
217.851
-
-
-
-
213.685
71.390
0
217.851
189.658
47.429
185.855
42.262
Salaris
inclusief
vakantiegeld
Sociale lasten
Inleenvergoedi
ng
Totaal
werkgeverslast
* periode 1 september t/m 31 december 2012
**periode 1 oktober t/m 31 december 2012
12.2 Integriteitsbeleid
Beleid
In het najaar heeft Mitros haar integriteitsbeleid, verwoord in De Negen Gouden Regels, geëvalueerd.
De conclusie was dat het integriteitsbeleid goed past bij de gewenste nieuwe Mitros-cultuur en dat ook
de risicobeheersing op het gebied van integriteit voldoet. Wel is een plan van aanpak gemaakt om De
Negen Gouden Regels in 2014 opnieuw onder de aandacht te brengen en te borgen in de organisatie.
Er bleek behoefte te zijn om het verband tussen alle verschillende protocollen en beleidsstukken achter
het integriteitsbeleid beter te vast te leggen en te communiceren, niet alleen aan medewerkers, maar
ook aan leveranciers. Dit gebeurt in 2014. Het gaat in elk geval om:

protocol leveranciersselectie;

protocol ongewenste omgangsvormen;

privacyreglement met bijbehorende protocollen mobiele telefonie, internet- en e-mailgebruik,
gebruik bedrijfswagens en voice/screenrecording;

klokkenluidersregeling.
Integriteitsscan
Jaarlijks voert Mitros een integriteitsscan uit om te beoordelen waar de risico’s liggen en zo nodig
maatregelen te nemen. Bij schending van het integriteitsbeleid kunnen (arbeidsrechtelijke) maatregelen
worden genomen. In 2013 is de integriteitsscan uitgevoerd als onderdeel van de totale evaluatie van
het integriteitsbeleid. De Raad van Commissarissen is over de resultaten geïnformeerd.
Integriteitsincidenten
In 2013 zijn bij het intern meldpunt Integriteit drie meldingen binnengekomen van het vermoeden van
een overtreding van de integriteitscode. Alle drie zijn onderzocht. Bij één melding bleek na extern
onderzoek dat er geen sprake was van schending van het integriteitsbeleid. De andere meldingen zijn
intern onderzocht en opgelost.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
43
Ook zijn in het verslagjaar bij de vertrouwenspersoon drie meldingen binnengekomen van ongewenste
omgangsvormen, waarvan één ook al was gemeld bij het interne meldpunt Integriteit. Ook deze zijn
onderzoek en Mitros heeft, waar nodig, gepaste maatregelen getroffen.
Op advies van de vertrouwenspersoon gaat Mitros in 2014 haar beleid Ongewenste Omgangsvormen
herijken.
12.3 Risicomanagement
Risicobeheersing en managementcontrolsysteem
Mitros kiest voor een integrale benadering van risico’s om een efficiënte en doelmatige uitvoering van
bedrijfsactiviteiten en een goede kwaliteit van de verantwoordingsinformatie te kunnen realiseren.
Beheersingsmethodiek
Three Lines of Defense Model
Het risicomanagementmodel van Mitros is ingericht volgens het Three Lines of Defense Model. Hiervoor
zijn verschillende rollen voor lijn, staf en audit gedefinieerd. De internal auditor is verantwoordelijk voor
het opstellen van een werkend risicomanagementmodel. In de kwartaalrapportage zijn de belangrijkste
uitkomsten en risico’s beschreven.
Risicoanalyse en monitoring van interne beheersmaatregelen
Op strategisch en tactisch niveau zijn de vijf belangrijkste risico’s voor Mitros gesignaleerd. In 2013 is
Mitros begonnen met de vertaling van deze risico’s naar de vijf belangrijkste operationele risico’s per
afdeling. Dit proces is begin 2014 afgerond.
De beheersing van de onderkende risico’s, strategisch, tactisch en operationeel, is georganiseerd in
interne processen en bijbehorende afdelingen. De belangrijkste opmerkingen en bevindingen over de
beheersing van deze risico’s beschrijft Mitros in de kwartaalrapportages. In 2014 wordt dit proces
verder geoptimaliseerd.
Monitoring van de voortgang en realisatie van jaarplandoelstellingen
Op basis van het nieuwe ondernemingsplan is Mitros in 2013 begonnen met het vertalen van de
doelstellingen naar afdelingsjaarplannen en organisatiebrede projecten. De planning- en controlcyclus
van Mitros geeft inzicht in de voortgang en realisatie van de doelstellingen en projecten. Ook werkte
Mitros in het afgelopen jaar aan het ontwikkelen van nieuwe stuurinformatie voor management en
directie, passend bij de nieuwe organisatiestructuur en de herschreven processen. In 2014 optimaliseert
Mitros dit proces en de bijbehorende producten verder.
Uitwerking risico’s en beheersmaatregelen
Portefeuille– en projectrisico’s
De ontwikkeling van een nieuwe portefeuillestrategie in 2013 helpt Mitros de belangrijkste
portefeuillerisico’s te beheersen. Daarnaast onderkent Mitros ook projectrisico’s. Om deze risico’s te
beheersen worden projecten uitgevoerd op basis van een jaarlijks door de directie goedgekeurd
projectenoverzicht. De kaders voor het uitvoeren van projecten zijn beschreven in het
investeringsstatuut. De door Mitros ontwikkelde risicomanagementtool geeft inzicht in de belangrijkste
risico’s en de waardering van deze risico’s in het project. Mitros toetst voorgestelde rendementen aan
de gestelde rendementseisen. Ten slotte toetsen verschillende disciplines, waaronder de
projectcontroller, de fiscalist en de manager Juridische Zaken de fasedocumenten voor besluitvorming
door de directie.
Onderhoudsrisico’s
Om de onderhoudskosten op langere termijn te beheersen heeft Mitros een basiskwaliteit voor haar
woningbezit vastgesteld. Bij mutatie knapt Mitros woningen op conform deze norm. Tijdens
schouwingen wordt kritisch vastgesteld of de uit te voeren werkzaamheden passen binnen het
basiskwaliteitskader en of ze voor rekening zijn van Mitros of de huurder.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
44
Treasury
Bij Mitros omvat Treasury met name het zekerstellen van financiële middelen, zowel voor de lange als
de korte termijn, het realiseren van zo laag mogelijke rentelasten en het beheer van renterisico.
Daarnaast heeft de afdeling Treasury een spilfunctie in de opstelling en analyse van de
liquiditeitsprognose en worden binnen Treasury de garanties en verzekeringen beheerd.
Treasury
Treasurystatuut en
Treasuryjaarplan
Het treasurybeleid is vastgelegd in het Treasurystatuut. De jaarlijkse
treasury-activiteiten worden beschreven in het treasuryjaarplan.
Treasury-organisatie
De Treasurer is sinds 2013 onderdeel van de afdeling Financiën & Control,
maar een aantal administratieve treasurytaken zijn binnen de Administratie
belegd. Hiermee zijn de treasury-activiteiten minder geïsoleerd binnen de
organisatie.
Renterisicobeheer
Mitros hanteert voor het renterisico intern een norm van 10%, naast de norm
van het WSW van 15%. In 2013 is het renterisico zowel binnen de externe als
de interne maatstaf gebleven.
Derivaten
Het Treasurystatuut staat het gebruik van derivaten toe, vanzelfsprekend
binnen de beleidsregels derivaten van 2012. Er geldt daarbij geen ‘Credit
Support Annex’ (CSA), dus Mitros kent geen bijstortingsverplichting.
Er zijn in 2013 geen nieuwe derivaten afgesloten. De portefeuille is in 2013
voor een klein deel afgebouwd.
Er lijkt geen sprake te zijn van toezichtsbelemmerende bepalingen. Aangezien
dit na december 2013 geconstateerd is, heeft Mitros desalniettemin begin
2014 een plan van aanpak bij het CFV ingediend.
Organisatie- en integriteitrisico’s
De vertegenwoordigings- en betalingsautorisatie is geregeld in de procuratie- & mandateringsregeling.
In het handelsregister is formeel vastgelegd welke functionarissen voor welke bedragen en onderwerpen
tekeningsbevoegd zijn.
Om integriteitsrisico’s te beheersen heeft Mitros een integriteitcode opgesteld (zie paragraaf 12.2) en is
het management gevraagd het onderwerp integriteit regelmatig te bespreken in afdelingsoverleggen.
Het integriteitsbeleid wordt in 2014 geactualiseerd.
12.4 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing
Voor een betere risicobeheersing heeft Mitros in 2013 compliance geïntroduceerd en gewerkt aan de
verbetering van de auditfunctie.
Compliance
Met compliance borgt Mitros op een actieve manier de naleving van wet- en regelgeving, gemaakte
afspraken met stakeholders en interne regels binnen de organisatie. Hierdoor levert zij een belangrijke
bijdrage aan een goede reputatie en de integriteit en betrouwbaarheid van Mitros. In het najaar van
2013 is het compliancereglement beschreven en door de directie vastgesteld.
Vervolgens is Mitros begonnen met het uitrollen van de compliance binnen de organisatie. Dit omvat
een overlegcyclus met afdelingsmanagers om hen bewust te maken van hun taken en rol bij het
compliant zijn van hun afdeling. De managers van de afdelingen zijn verantwoordelijk voor de naleving
van relevante wet- en regelgeving, sectorregelingen, (prestatie) afspraken met gemeente Utrecht en
Nieuwegein en andere stakeholders. Om dit goed te kunnen regelen is inzicht in het (wettelijk) kader
nodig. De compliance officer is gestart met het in kaart brengen van voor Mitros relevante wet- en
regelgeving, regels en afspraken.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
45
Audit
Mitros werkt volgens het Three Lines of Defense Model (zie paragraaf 12.3). De internal auditor is
gepositioneerd in de derde lijn van dit model en is verantwoordelijk voor het onafhankelijk en objectief
uitvoeren van audits en het geven van advies. Het doel hiervan is het management een objectieve
spiegel voor te houden over de kwaliteit van de beheersing van de organisatie. Als bewaker van het
risicomanagementsysteem is hij verantwoordelijk voor het tijdig signaleren en rapporteren van risico’s
die de realisatie van de strategische doelstellingen kunnen belemmeren.
Auditfunctie en -plan
Jaarlijks stelt de directie een auditjaarplan vast. De onderwerpen in het auditplan zijn mede bepaald op
basis van de uitkomsten van de het risicomanagementmodel, aangevuld met suggesties van de directie
en Raad van Commissarissen. In 2013 heeft Mitros eenmalig van het proces afgeweken. Op het moment
van het schrijven was de jaarlijkse risicoanalyse nog niet uitgevoerd. Daarom is het auditplan tot stand
gekomen op basis van onderwerpen uit de transitie en de directierapportage over het eerste kwartaal
van 2013.
Geen absolute zekerheid
Al deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat Mitros haar doelstellingen
realiseert, of dat de materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet
zullen optreden. Verder benadrukt de directie dat de activiteiten van Mitros risico’s met zich
meebrengen die buiten de invloedsfeer van de directie liggen. Denk aan veranderingen in de politieke
context of in wet- en regelgeving. Maar ook (ingrijpende) conjuncturele ontwikkelingen, zoals zich die
de laatste tijd voor hebben gedaan, liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Hoewel Mitros de
bovengenoemde risico’s niet kan beïnvloeden, volgt zij de ontwikkelingen nauwgezet en anticipeert zij
hier zoveel mogelijk op.
Accountantscontrole
Jaarlijks beoordeelt de externe accountant in het kader van de controle van de jaarrekening het geheel
aan beheersingsmaatregelen. De bevindingen staan in de Management Letter en het accountantsverslag
die met de directie, de Auditcommissie Financiën en de RvC besproken worden.
Directieverklaring
De directie heeft uit hoofde van haar verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de
beheersomgeving en de risico’s van Mitros geanalyseerd en beoordeeld. De directie houdt rekening met
de eerder genoemde beperkingen, die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing van Mitros
dat op onderdelen nog verbeterd kan worden. De directie is van oordeel dat de geïmplementeerde
interne risicobeheersings- en controlemaatregelen een adequate basis vormen om met redelijke mate
van zekerheid te kunnen verklaren dat:

zij voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële
doelstellingen van Mitros worden gerealiseerd;

Mitros zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving;

de rapportages van Mitros betrouwbaar zijn;

er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en
goedgekeurde beleid.
De directie van de Stichting Mitros in Utrecht verklaart verder dat:

de Stichting haar middelen uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting
bestemt;

het integer heeft gehandeld en zich heeft gehouden aan de integriteitscode van Mitros;

de Raad van Commissarissen op 23 april 2014 de jaarstukken, inclusief het
volkshuisvestingsverslag, heeft goedgekeurd;

de accountant met betrekking tot de jaarrekening een goedkeurende verklaring heeft afgegeven.
Namens de directie van de Stichting Mitros te Utrecht,
23 april 2014
Henk Peter Kip
Liesbeth Marchesini
Maud Hoezen
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
46
13
Verslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (hierna de Raad of de RvC) van Mitros heeft tot taak toezicht te houden
op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de met haar verbonden
ondernemingen. Ook staat hij de directie met raad ter zijde.
13.1
Algemeen
De Raad vervult zijn toezichtstaken zoals deze in de Governancecode Woningcorporaties (juli 2011)
beschreven staat. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn omschreven in
artikel 11 van de statuten van de Stichting Mitros. Een en ander is verder uitgewerkt in het RvCreglement van 20 april 2011 dat op de website staat.
In dit jaarverslag legt de Raad, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie,
publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van
zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.
13.2
Taken en werkwijze
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad zich regelmatig mondeling en
schriftelijk door de directie laten informeren over de maatschappelijke prestaties en de financiële
resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en
behoeften van belanghebbenden. De Raad laat zich ook informeren door relevante stakeholders binnen
en buiten de organisatie.
De Raad is in het verslagjaar zevenmaal regulier bijeen geweest in aanwezigheid van de directie. In
oktober is de Raad samen met de voltallige directie bijeengekomen in een tweedaagse, waar onder
andere gesproken is over het nieuwe ondernemingsplan 2014-2018, de uitdagingen voor 2014 en het
risicomanagement. Ook is gedebatteerd over klantvriendelijkheid en dienstbaar zijn en wat dit voor
Mitros inhoudt.
Voorafgaand aan elke reguliere vergadering heeft de RvC een uur ‘RvC-only’. Dat biedt de mogelijkheid
aan de leden om ervaringen uit te wisselen en vast te stellen wat de belangrijke gesprekpunten zijn in
de vergadering met de directie. In deze bijeenkomsten zijn tevens remuneratieaangelegenheden en
actuele kwesties aan de orde geweest, zoals de prestatieafspraken met de directie, het groepsprofiel
van de RvC en de gevolgen van de WNT voor de honorering van de directie en de RvC.
De voorzitter heeft voorafgaand aan elke RvC-vergadering overleg met de directievoorzitter en de
secretaris en tussentijds contact op momenten dat daar behoefte aan is.
De leden van de Raad zijn op een enkele uitzondering na altijd aanwezig geweest bij de vergaderingen.
Buiten de vergaderingen wordt de Raad met regelmaat en indien nodig geïnformeerd door de
directieleden over relevante onderwerpen.
Diverse leden van de Raad hebben tijdens fietstochten met de directie door Kanaleneiland, Transwijk en
Oog in Al inzicht gekregen in de kwaliteit van de woningvoorraad en de specifieke problematiek van de
wijken. Ook hebben zij langs het maatschappelijk vastgoed van Mitros gefietst.
Tot slot halen de leden van de Raad, naast bij de genoemde bijeenkomsten en contacten, ook zelf
informatie op, onder andere bij de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) en
Aedes, bij diverse sector-gerelateerde bijeenkomsten en bij eigen netwerkcontacten.
Contact met stakeholders
Medio 2013 is de Raad aanwezig geweest bij het jaarlijkse overleg tussen de directie van Mitros en de
besturen van de huurdersorganisaties. Daarbij is gesproken over de bijdrage van de VBN en het HNM
aan de RvC-evaluatie. De belangrijkste conclusie daarbij was dat er meer behoefte is aan communicatie.
Tevens zijn de samenwerkingsplannen van de beide huurdersorganisaties met de Raad besproken.
Een delegatie van de Raad woonde tweemaal een formeel overleg tussen de directie en de
Ondernemingsraad bij. In juni vond een lunchbijeenkomst plaats tussen de OR, RvC en de directie. In
september zaten de RvC en de OR in een overleg bijeen buiten de aanwezigheid van de directie. Dat
was het afsluitende gesprek tussen de aftredende OR en de RvC. De transitie en de cultuurontwikkeling
waren in de genoemde overleggen de belangrijkste gesprekonderwerpen.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
47
De projectleider van het cultuurtraject heeft in de RvC-vergadering van april een toelichting gegeven op
de cultuurverandering. De manager Strategie & Advies was diverse malen present in de RvCvergaderingen bij de bespreking van het nieuwe Ondernemingsplan.
De accountant is aanwezig geweest bij de behandeling van de jaarrekening. Daarnaast was de
accountant eenmaal aanwezig bij de auditcommissie Financiën.
Tot slot maakte de RvC in het najaar kennis met het nieuwe management van Mitros.
Functioneren RvC
De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren en
evalueert dat jaarlijks. In 2013 ging dat zonder een externe begeleider. Ter voorbereiding op de
zelfevaluatie is de directie, de OR, de huurdersorganisaties en de individuele RvC-leden gevraagd om
aan de hand van een vragenlijst een beoordeling te geven over het functioneren van de RvC. Er is o.a.
gevraagd een mening te formuleren over de relatie met de stakeholders, de samenwerking met de
directie en met de OR, en het functioneren van de Raad als team.
In een besloten vergadering buiten de aanwezigheid van de directie heeft de Raad zijn eigen inrichting
en functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden en commissies beoordeeld.
In dit overleg is geconstateerd dat de ‘board dynamics’ steeds belangrijker worden in het functioneren
van toezichthouders, onder andere om tegenspraak te organiseren en te bewaken dat men scherp blijft
naar elkaar. In dat kader is afgesproken de collectieve competenties van de RvC opnieuw te bezien.
Omdat permanente educatie eveneens steeds belangrijker wordt voor toezichthouders, zijn daarover
ook afspraken gemaakt.
Voorts is uit de zelfevaluatie gekomen dat de Raad behoefte heeft aan een explicieter beleid van Mitros
richting stakeholders. De RvC heeft aangegeven met de directie van gedachten te willen wisselen over
de vraag op welke wijze ‘het centraal stellen van de huurder’ concreet handen en voeten wordt gegeven
in de organisatie.
Functioneren directie
De Raad besluit over benoemingen, beoordelingen en beloningen, schorsing en ontslag van de statutaire
directie. De Raad heeft op grond daarvan tot taak periodiek het functioneren van de directie te
beoordelen.
De RvC heeft voor 2013 een procedure vastgesteld die als leidraad dient voor de beoordelings- en
voortgangsgesprekken van de Remuneratiecommissie met de directie. Begin 2013 zijn de
prestatieafspraken van de directie met de Remuneratiecommissie besproken en vervolgens door de
Raad vastgesteld. In het najaar zijn voortgangsgesprekken gevoerd. De Remuneratiecommissie heeft
aangegeven tevreden te zijn over de tot dan toe behaalde resultaten. De RvC heeft deze conclusie
onderschreven. Begin 2014 vindt op basis van de prestatieafspraken de beoordeling plaats.
Nevenfuncties en beloning directie
In de arbeidsovereenkomsten van de directieleden is een verbod op nevenwerkzaamheden opgenomen
(artikel 10) tenzij voorafgaande schriftelijke toestemming van de RvC is verkregen. In het verslagjaar is
een dergelijk verzoek voor een nevenfunctie niet aan de orde geweest.
De beloning van de directieleden is vastgesteld conform de geldende wet- en regelgeving. Qua
salarissystematiek is de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties gevolgd, waarbij de
WNT (Wet Normering Topinkomens) als kader en begrenzing voor de maximale hoogte van de beloning
is gehanteerd.
Bij de bepaling van het salaris van de directieleden wordt een vast inkomen verschaft. Jaarlijks vindt
beoordeling van het functioneren plaats, op basis waarvan een extra verhoging kan worden toegekend.
Deze verhoging is volledig afhankelijk van het functioneren, analoog aan het beloningsbeleid
geformuleerd in 'Prestatiemanagement voor Mitrosmedewerkers' en
bedraagt 0 tot 4%. Norm is goed functioneren met een bijpassende verhoging van 2%. Dit voor zover
het maximum van de schaal of de bovengrens in kader van de Wet Normering Topinkomens nog niet is
bereikt (artikel 5.3 arbeidsovereenkomst). Omdat de directie in het najaar van 2012 is aangetreden, is
afgesproken dat de eerste prestatiebeoordeling begin 2014 plaatsvindt over het jaar 2013.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
48
Indexering van de salarisgroepen vindt jaarlijks per 1 januari plaats conform de Beloningscode, met als
maximum voor indexatie de verhoging voor CAO gebonden functies (CAO Woondiensten) van dat jaar
(artikel 5.2 arbeidsovereenkomst).
13.3
Toezicht
De Raad houdt toezicht op het functioneren van Mitros. Daarbij let de Raad erop of Mitros haar
maatschappelijke opgave adequaat realiseert. De Raad toetst daarbij in hoeverre Mitros erin slaagt de
doelstellingen uit haar strategisch ondernemingsplan te realiseren. De toetsing hiervan werd in 2013
voornamelijk gedaan door middel van de besprekingen van de kwartaalrapportages, waarin Mitros
inzicht geeft in de stand van zaken met betrekking tot de vastgestelde strategische speerpunten.
In de kwartaalrapportages rapporteert Mitros ook over de indicatoren van de bedrijfsvoering, over de
projectontwikkeling en over relevante externe ontwikkelingen. Daarbij wordt een overzicht gegeven van
de lopende projecten. Dit projectenoverzicht wordt gespiegeld aan de Begroting en de
Meerjarenprognose.
Nieuw Ondernemingsplan
De RvC heeft in het verslagjaar op verschillende momenten met de directie de contouren van het
nieuwe Ondernemingsplan besproken. Behalve voor de uitgangspunten van de transitie vroeg de RvC
expliciet aandacht voor samenwerking met stakeholders, nieuwe vormen van huurdersparticipatie en
inzet van leefbaarheid in wijken. In de decembervergadering gaf de Raad goedkeuring aan het nieuwe
Ondernemingsplan 2014-2018 Welkom thuis. Er was waardering vanuit de Raad voor de open en
interactieve wijze waarop het plan tot stand is gekomen.
Verscherpt toezicht
In het najaar van 2013 heeft het CFV Mitros onder verscherpt toezicht geplaatst (zie paragraaf 15.3).
De directie heeft de RvC hierover in een vroegtijdig stadium geïnformeerd. In diverse gesprekken
tussen de directie en de RvC zijn het waarom, de gevolgen en de te leren lessen van dit oordeel
uitgebreid aan de orde geweest. Deze gesprekken zijn gevoerd in de reguliere vergaderingen en in de
auditcommissie-overleggen eind november.
In de decembervergadering is uitvoerig stilgestaan bij het herstelplan voor het CFV. In het herstelplan
wordt ingegaan op maatregelen voor verbetering van de vermogenspositie en verbetering van de
informatievoorziening. Er zijn met de directie vervolgafspraken gemaakt over het monitoren van deze
maatregelen.
Tevens is de RvC uitgebreid geïnformeerd over de voortgang van de gesprekken tussen de directie en
het CFV over het herstelplan. Begin 2014 zal de Raad zelf samen met de directie in gesprek treden met
het CFV.
Interne ontwikkelingen
In de reguliere vergaderingen is de voortgang van de transitie besproken, waarbij de
cultuurontwikkeling het belangrijkste onderwerp was. De Raad merkte op dat cultuurverandering een
kwestie van lange adem is en moeilijk grijpbaar is, maar wel cruciaal voor het slagen van de nieuwe
organisatie. De organisatie staat voor twee opgaven: een andere manier van intern met elkaar
samenwerken en een sterkere oriëntatie op diegenen voor wie men werkt, de huurders. De conclusie
was dat die twee opgaven voortdurend met elkaar verbonden moeten worden.
Het integriteitsbeleid is aan de orde geweest in de eerste vergadering van 2013. Afgesproken is dat het
huidige beleid voortgezet wordt tot de evaluatie begin 2014. In de tussentijd besteedt Mitros bij de
managementtrajecten in het kader van de transitie aandacht aan dit thema.
Verder heeft de RvC in het verslagjaar ook de volgende onderwerpen besproken: de verbetering van de
onderhoudsprocessen, de voortgang van de urgente projecten, risicomanagement, klachtenafhandeling
en het jaarverslag van de Klachtencommissie, de basiskwaliteit van de woningvoorraad, de problemen
rondom de telefonische bereikbaarheid, de inrichting van compliance, de nieuwe samenwerkingsplannen
van de huurdersorganisaties en de recente ontwikkelingen rondom DAEB-Niet DAEB. Ook de opstart
van de visitatie in 2014, de naleving van de Governancecode en de werving van een nieuwe financieel
commissaris zijn aan de orde geweest.
Besluiten
In de vergadering van april verleende de Raad de directie formeel decharge voor het gevoerde bestuur
en beleid in 2012. Ook keurde de Raad de Jaarrekening 2012 goed, evenals het
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
49
Jaarverslag/Volkshuisvestingsverslag 2012. De Jaarrekening 2012 is opgesteld op basis van de geldende
richtlijnen.
Naast de goedkeuring van de jaarrapportages nam de Raad in 2013 nog een aantal belangrijke
beslissingen. Zo gaf hij goedkeuring aan de laatprijzen voor de beoogde dispositie van vijf
regioprojecten, het investeringsstatuut, het toetsingskader en de aanpassing van het treasuryjaarplan
2013. Bij de behandeling van treasuryjaarplan is ook het verloop van de gesprekken tussen het WSW en
de directie over het faciliteringsvolume aan de orde geweest.
De Raad nam besluiten over enkele (her)benoemingen van commissarissen, de prestatieafspraken met
de directie en de salarissen van de directie en RvC conform de WNT.
Behalve de formele goedkeuring aan het Ondernemingsplan heeft de Raad in december 2013 ingestemd
met de Begroting 2014. De directie heeft aan de Raad toegelicht dat de Begroting de basis vormt voor
het herstelplan CFV en dat beide documenten de maatschappelijke opgave van Mitros en de
voorgenomen investeringen in tact laten.
Auditcommissies
De RvC van Mitros heeft uit zijn midden drie auditcommissies ingesteld die de besluitvorming van de
RvC voorbereiden en elk een eigen reglement hebben: Financiën, Wonen en Remuneratie.
De commissies bespreken ter voorbereiding van de RvC-vergadering onder andere de
kwartaalrapportages, de Begroting, het Jaarverslag en de Jaarrekening, het toetsingskader, en de
oordelen van de externe toezichthouders. Naast de besluitvoorbereiding richten de commissies, elk
vanuit hun eigen deskundigheid, zich ook op het adviseren van directie en management.
Commissie Wonen
De commissie Wonen kwam viermaal bij elkaar in het verslagjaar. Ze spraken onder andere over het
nieuwe Ondernemingsplan, de uitgangspunten VvE-beheer, de wijkvisie Zuilen, de huurachterstanden
en ontruimingen. Voorts werd aandacht besteed aan de kosten- en batenafweging van het terugnemen
van verkoopwoningen in verhuur, de eerste resultaten van de KWH-meting en de stand van zaken van
de verkoop van grondposities. Ook dit jaar ondernam de commissie diverse fietsexcursies door de
wijken. Het Jaarverslag en de Jaarrekening 2012 werden besproken in het apriloverleg. In het
najaarsoverleg is gesproken over de onder verscherpt toezichtstelling van Mitros door het CFV.
Commissie Financiën
De commissie Financiën kwam ook viermaal bijeen. In de bijeenkomsten stonden onder andere de
volgende onderwerpen op de agenda: Jaarverslag en Jaarrekening 2012, de kwartaalrapportages,
riskmanagement, de managementletter 2012 en de inrichting van compliance. Voorts is gesproken over
DAEB-niet DAEB en de opdracht aan de accountants voor het boekjaar 2013.
Ook in deze commissie is gesproken over de onder verscherpt toezichtstelling. Het (concept) herstelplan
van Mitros aan het CFV is in het overleg van december behandeld.
In 2012 heeft de AC Financiën samen met de directie een nieuwe accountant voor vier jaar
geselecteerd. Halverwege het verslagjaar heeft de AC Financiën samen met de accountant en de directie
het eerste jaar geëvalueerd.
Remuneratiecommissie
De Remuneratiecommissie bereidt de werkgeverstaken van de RvC ten aanzien van de directie voor.
Verder heeft deze commissie in 2013 een nieuw RvC-groepsprofiel opgesteld en diverse RvCwervingszaken ter hand genomen.
De Remuneratiecommissie stelde een Remuneratierapport 2012 op, dat ter besluitvorming aan de Raad
is voorgelegd.
Oordeel
Het jaar 2013 heeft in het teken gestaan van het verbeteren van de interne organisatie en de verhuizing
naar 1 locatie in de stad Utrecht. Het aanpassen van de interne organisatie is bedoeld om de
dienstverlening aan onze huurders te verbeteren, daartoe zijn de werkprocessen opnieuw ingericht en
maatregelen genomen om de samenwerking tussen verschillende afdelingen te versterken. Daardoor
was het mogelijk om de efficiency te vergroten en de bedrijfslasten terug te brengen. Dat betekent ook
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
50
dat het werk met minder mensen kan worden gedaan, waardoor er afscheid is genomen van een aantal
medewerkers. De doelstellingen die de RvC met de directie over het verbeteren van de interne
organisatie had afgesproken zijn nagenoeg allemaal gerealiseerd. Dat is niet alleen een compliment
waard aan de directie, maar aan alle medewerkers van Mitros die daar een bijdrage aan hebben
geleverd. De organisatie is nu toegerust om de gewenste verbetering van de dienstverlening aan onze
huurders te realiseren. Dat zal de komende jaren nog de nodige inspanningen vragen want dat kan
alleen maar lukken als alle medewerkers ook echt een dienstverlenende houding hebben, een kwestie
van cultuur. Mitros heeft in 2013 nog scherpere prioriteiten gesteld wat betreft investeringen. De
voortdurende financieel economische crisis en de aangekondigde verhuurdersheffing dwingen ons
daartoe. De absolute prioriteit ligt nu bij het op orde brengen van de bestaande woningvoorraad, zodat
alle door Mitros te verhuren woningen tenminste aan een gedefinieerde basiskwaliteit voldoen. De onder
verscherpt toezichtstelling door het CFV in het najaar was een onaangename verrassing. Deze
maatregel van de externe toezichthouder heeft tot een aantal indringende gesprekken tussen de directie
en de RvC geleid. Er is een herstelplan goedgekeurd door de RvC waarin de getroffen maatregelen om
de informatievoorziening te verbeteren en de solvabiliteit van Mitros de komende jaren te versterken,
zijn beschreven. De contacten met de ondernemingsraad en de huurdersorganisaties heeft de RvC ook
dit jaar weer als zeer waardevol ervaren voor het uitoefenen van zijn functie als interne toezichthouder.
13.4
Samenstelling
Onafhankelijkheid
Conform de in de Governancecode Woningcorporaties aangeduide criteria (bepalingen III 2.2) zijn de
leden van de Raad onafhankelijk. De Raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van
elkaar, de directie en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun
taak naar behoren kunnen vervullen.
De leden van de Raad hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan het belang van Mitros. Met
andere woorden: er is een waarborg is dat de leden van de Raad op onafhankelijke wijze tot hun
oordeel kunnen komen. Commissarissen melden nieuwe (neven)functies en bespreken die in de raad.
De RvC concludeert dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan en onafhankelijk
hun taak hebben uitgeoefend.
Voorts wordt bij de aanvaarding van nieuwe nevenfuncties aan de hand van de Wet Bestuur en Toezicht
bepaald of de commissarissen zich houden aan het wettelijke toegestane aantal commissariaten.
Integriteit / tegenstrijdige belangen
Er is in het verslagjaar geen sprake geweest van transacties met potentieel tegenstrijdige belangen
aangaande de leden van de RvC.
De RvC heeft het integriteitsbeleid dat Mitros hanteert, met de directie besproken en ook voor de Raad
van toepassing verklaard. Alle relevante stukken over de RvC staan op de website van Mitros en worden
steeds geactualiseerd.
Benoemingen
Bij elke (her)benoeming volgt de Raad de profieleisen (inclusief de procedure) strikt, houdt de profielen
kritisch tegen het licht en actualiseert deze zo nodig. Bovendien stelt de Raad vast op welk
deskundigheidsgebied een (nieuwe) commissaris nodig is. De werving van nieuwe commissarissen
gebeurt openbaar.
Commissarissen worden doorgaans per 1 juli van een jaar (her)benoemd of treden dan af. De
benoeming is in principe voor één periode van vier jaar, met de mogelijkheid tot maximaal één
herbenoeming. Drie commissarissen worden op voordracht benoemd: twee op voordracht van de
gezamenlijke huurdersorganisaties en één op voordracht van de Ondernemingsraad. Deze
commissarissen hebben gedurende het jaar regelmatig contact met de partij die hen heeft
voorgedragen.
De heer Dijkshoorn, financieel lid en vicevoorzitter, trad na afloop van zijn eerste termijn per 1 juli 2013
af. Hij heeft zich niet opnieuw beschikbaar gesteld vanwege de norm van het toegelaten aantal
commissariaten. De RvC heeft zijn dank uitgesproken voor zijn grote inzet in de afgelopen jaren.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
51
Per 1 juli 2013 is de heer Bol benoemd tot lid van de RvC met financieel profiel. De heer Blok werd per 1
juli 2013 herbenoemd als lid van de RvC. Met het vertrek van de heer Dijkshoorn als vicevoorzitter is de
heer Blok per diezelfde datum ook benoemd tot vicevoorzitter.
Overzicht leden Raad van Commissarissen per 31 december 2013
Naam
Mw. C.P.
Vogelaar
Voordracht
-
(Neven)functies
Zelfstandig Adviseur/Interim-manager
Voorzitter bestuur LVG (Landelijke Vereniging
Georganiseerde eerste lijnszorg)
Lid RvC MN Services (pensioenuitvoerder)
Voorzitter bestuur Nisa for Nisa (vrouwencentrum
Amsterdam-Slotervaart)
Voorzitter RvT Stichting Resto Van Harte
Lid Klachtencommissie Governance en beloning MBO
Lid Adviesraad RAI vereniging
Voorzitter Adviesraad kappersbrancheorganisatie ANKO
2011
2015*
2009
2017


Directeur Blok&Ko (Toezicht, advies, coaching)
Lid Bestuur Stichting Pierre Bayle Monument Rotterdam
Lid Bestuur Arie Kreuk Stichting
Lid Bestuur Stichting Museumwerf Vreeswijk
Nieuwegein
Lid RvC Stichting Nijestee Groningen
Lid RvC Groothandelsgebouwen NV Rotterdam
Lid Algemeen Bestuur Stichting Forum voor Stedelijke
Vernieuwing
Lid RvC Rentree te Deventer
Lid RvA Luchtsingel Rotterdam
-







Advisor to the Board UMC Utrecht
Lid RvT Stichting Vrienden van het UMC Utrecht
Voorzitter RvT Carante Groep
Voorzitter Bestuur ZIN
Lid RvC Marfo Food Group
Lid RvT Vivent.
Lid RvC Prinses Maxima Kinderoncologisch Ziekenhuis
2013
2017*
HO**


Lid RvC woningcorporatie Elkien
Voorzitter Stichting Begeleiding Werk- en
Woonorganisaties
2008
2015
OR**

Advocaat / partner arbeidsrecht en mediation bij De
Grave De Mönnink Spliet Advocaten
Lid Provinciale Staten Noord-Holland
Lid Raad van Toezicht AMOS Scholengroep Amsterdam
2012
2016*
Geboren:
1949








J.Th. Blok
-
Geboren:
1949







H.H.J. Bol
Geboren:
1951
Mw. M.F.
Dijkstra
Geboren:
1947
Mw. D.G.M.
de GraveVerkerk


Geboren:
1957
Mw. M.H.
Kieft
Geboren:
1946
J. Kiers
Geboren:
1948
Benoemd Aftredend
HO**


Martje Kieft Interimmanagement
Voorzitter van de Commissie van aanbeveling en
beroep VTW
2009
2016
-

Directeur Westmaden Holding BV en haar dochters:
Cerise Financieel Management BV en Cerise
Investments BV
Lid van het Bestuur van Stichting Princehof
Vastgoedfondsen
Lid RvC woningcorporatie Domesta
2006
2014


* = herbenoembaar (commissarissen treden af per 1 juli van een kalenderjaar)
**: OR = Ondernemingsraad; HO = Huurdersorganisaties
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
52
Samenstelling auditcommissies
De Remuneratiecommissie bestaat uit mevrouw Kieft (voorzitter) en mevrouw Vogelaar. De
auditcommissie Wonen bestaat uit de heer Blok (voorzitter), mevrouw Dijkstra en mevrouw De GraveVerkerk. Mevrouw Kieft is agendalid. De auditcommissie Financiën bestaat uit de heer Kiers (voorzitter)
en de heer Bol (per 1 juli 2013).
De voorzitter en de vicevoorzitter zijn agendaleden van de commissies waarvan zij geen deel uitmaken.
Beloning
De Raad stelt de bezoldiging van de leden van de RvC vast. Deze is niet afhankelijk van de resultaten
van de corporatie. De beloning van de commissarissen past binnen de Honoreringscode van de VTW en
voldoet vanaf 2013 ook aan de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke
sector (WNT). In 2013 gold daarom voor commissarissen benoemd of herbenoemd in 2013 de maximale
honorering volgens de Honoreringscode afgetopt op de WNT-maximumnorm.
Voor commissarissen benoemd vóór 1 januari 2013 geldt een overgangsregeling waarbij
bezoldigingsafspraken gedurende een termijn van vier jaar worden gerespecteerd en vervolgens in een
periode van drie jaar worden teruggebracht naar het wettelijk bezoldigingsmaximum.
Dit betekent dat de leden van de RvC die onder de overgangsregeling vallen, in 2013 een vergoeding
ontvingen van € 10.915. De voorzitter, die ook onder de overgangsregeling valt, ontving een toeslag
van 40%. Voor de twee leden die conform de WNT zijn gehonoreerd, bedroeg de vergoeding € 10.170.
De periodieke indexering van minimum- en maximumbedragen (bij de Honoreringscode eens per twee
jaar, bij de WNT ieder jaar) heeft niet automatisch tot gevolg dat de honorering van individuele RvCleden ook wordt geïndexeerd. De RvC bepaalt dit zelf en bij Mitros wordt deze periodieke verhoging
gekoppeld aan die van de CAO Woondiensten van het voorafgaande jaar.
De leden krijgen geen vaste onkostenvergoeding. Wel kunnen zij kosten in redelijkheid gemaakt in
verband met hun functioneren, evenals reis- en verblijfskosten, declareren op basis van de
Declaratierichtlijn RvC Mitros.
Uitgaven t.b.v. Raad van Commissarissen
Vergoedingen en onkosten (incl. BTW)
2013
2012
€ 101.769
€ 96.386
Door de veranderde wetgeving rondom de BTW valt het bedrag in 2013 hoger uit dan in 2012. Concreet
houdt de veranderde wetgeving in dat de BTW-vrijstelling per 1 januari 2013 is vervallen.
Verklaring
Aan de stakeholders van de Stichting Mitros,
De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van het verslag van de directie over het boekjaar
2013 en heeft de jaarrekening over 2013 goedgekeurd.
De door de directie opgemaakte jaarrekening over 2013 omvat de balans, de resultatenrekening en de
daarbij behorende toelichting. De jaarrekening is door BDO Audit en Assurance B.V. gecontroleerd en
van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien.
De Raad van Commissarissen kan zich met deze stukken verenigen en heeft de jaarrekening 2013
overeenkomstig vastgesteld, welke vaststelling, overeenkomstig de statuten, de voorzitter van de
directie en de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht tot volledige decharge zal strekken.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
53
Met de goedkeuring van de jaarrekening van de stichting Mitros en de in de jaarrekening voorgestelde
resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat over het verslagjaar € 32,2 miljoen negatief.
Utrecht, 23 april 2014
De Raad van Commissarissen van Mitros,
C.P. Vogelaar, voorzitter
J.Th. Blok, vicevoorzitter
H.H.J. Bol, lid
M.F. Dijkstra, lid
D.G.M. de Grave-Verkerk, lid
M.H. Kieft, lid
J. Kiers, lid
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
54
Deel VI
Het Bedrijf
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
55
14
Organisatie
14.1 Organogram
In 2013 heeft Mitros haar organisatiestructuur veranderd. Tot 31 mei zag de organisatie er als volgt uit:
En na de organisatiewijziging:
RvC
Directie
Directieondersteuning
Wonen
verhuur
vastgoedbeheer
sociaal beheer
buurtbeheer
planmatig
onderhoud
• vve-beheer
•
•
•
•
•
Vastgoedontwikkeling
• projectontwikkeling
• renovaties
Staf
Strategie & A dvies, Financiën &
Control, Juridisch & Compliance,
Personeel & Organisatie, ICT &
Facility, A dministratie
Onderhoud
serviceverzoeke n tot
max. 16 uur
Verkoop & Zakelijke
Verhuur
Klantcontact
telef oon & balie
• verkoop nieuwbouw en
bestaande bouw
• maatschappelijk
vastgoed
• tijdelijk beheer
• vastgoed en gronden
4 gebiedsteams
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
56
14.2 De organisatie
Mitros in transitie
In 2013 is de in 2012 voorbereide transitie van Mitros volledig doorgevoerd. Daarbij sprong wellicht de
personele transitie het meest in het oog, met de gedwongen ontslagen die daarvan het gevolg waren.
Om de gevolgen voor medewerkers zo goed mogelijk op te vangen was een Sociaal Plan
overeengekomen. Hierdoor was het mogelijk om op een zorgvuldige wijze zoveel mogelijk medewerkers
op een passende functie in de nieuwe organisatie te benoemen. Dat neemt niet weg dat het afscheid
nemen van een grote groep collega’s grote indruk heeft gemaakt op vertrekkende en achterblijvende
collega’s. Uiteindelijk heeft een reductie in de formatie plaatsgevonden van 385,4 fte naar 331,2 fte in
2013.
Bij deze transitie hoorde ook aanpassing van de processen en daaruit afgeleide ICT-systemen. In een
aantal werkgroepen is de hier benodigde verandering vorm gegeven en zijn procesgames ontwikkeld en
uitgevoerd om per 1 juni 2013 daadwerkelijk op de nieuwe manier te kunnen gaan samenwerken.
Vanaf maart 2013 was het grootste deel van het nieuwe management bekend. In de maanden tot de
zomer is met hen gewerkt aan het inrichten van de nieuwe, vaak integrale teams. Tegelijkertijd
begonnen de zogenaamde managementdagen, ondersteund door de werkgroep Cultuur, om elkaar te
leren kennen. Geleidelijk aan werden de managementdagen steeds meer de plek om vorm te geven aan
samenwerking onderling en tussen de teams in de nieuwe Mitroscultuur.
Cultuur
Het proces van verandering kan alleen slagen als Mitros in staat is om intern, maar ook in het contact
met huurders en externe relaties, op een andere manier gaan werken. Een manier die vruchtbaar is,
samenwerkingsgericht, open, ondernemend, met respect, kortom: een fijne werkcultuur. Alleen dan kan
de nieuwe bedrijfskoers slagen en kan Mitros ook de huurder beter ten dienst zijn.
Daarom is Mitros in 2013 gestart met een proces om de cultuurverandering gestalte te geven. De
gewenste cultuur is gebaseerd op de kernwaarden ‘verbonden, aanspreekbaar en gezond verstand’, met
bijbehorende hefbomen zoals veiligheid, respect, lef/durf, feedback, elkaar aanspreken. Daarnaast
moeten medewerkers veel meer eigen verantwoordelijkheid nemen en moet Mitros loskomen van de
zogenaamde eilandjescultuur en toegaan naar het gevoel één Mitros te zijn.
Het uiteindelijke doel is om in alle lagen van de Mitros-organisatie de verandering teweeg te brengen.
De cultuurverandering is pas geslaagd als vrijwel iedereen handelt binnen de nieuwe cultuurwaarden.
Dan is de verandering doorgedrongen tot in de ‘haarvaten’ en merken ook nieuwe medewerkers hoe het
gaat bij Mitros en nemen zij dit gedrag over.
De cultuurverandering moet verder gestalte krijgen vanuit het management door het tonen van
voorbeeldgedrag en het creëren van een veilige omgeving. Mitros heeft in 2013 een doe-denktank
ingesteld, die acties onderneemt om de nieuwe cultuur in te zetten. Hier betrekken zij zoveel mogelijk
andere collega’s bij die ook een actieve rol krijgen. Hierdoor zal er een ‘tweede ring’ van vaandeldragers
ontstaan, waardoor de olievlek zich steeds verder uitbreidt. Het cultuurprogramma loopt zeker nog tot
eind 2014 door.
Verhuizing
Na de verbouwing van een leegstaand kantoorpand op Koningin Wilhelminalaan 9 heeft Mitros in mei
2013 haar intrek genomen in dit pand. Waar Mitros eerst op vier plaatsen in Utrecht was gevestigd,
werken nu alle medewerkers uit Utrecht op één locatie. In het nieuwe pand staat ontmoeten centraal,
zowel de ontmoeting met de huurder als de onderlinge ontmoeting. Bij de inrichting is uitgegaan van
het concept van activiteitgericht werken om de ontmoeting te bevorderen en de benodigde hoeveelheid
vierkante meters te beperken.
Tegelijk met de verhuizing vond ook de omslag naar de nieuwe werkprocessen en ICT-ondersteuning
plaats. Daarmee konden de nieuwe integrale teams daadwerkelijk starten met de nieuwe werkwijze.
De verhuizing en de omslag in werkzaamheden zijn goed verlopen. Wel zijn er in de zomermaanden
problemen geweest met de telefonische bereikbaarheid van Mitros. Deze zijn eerst tijdelijk en
uiteindelijk definitief opgelost.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
57
Overige ontwikkelingen
Direct na de verhuizing is Mitros begonnen aan het opstellen van het nieuwe Ondernemingsplan
‘Welkom Thuis’ en het verder ontwikkelen van de besturingsstructuur, passend bij het nieuwe Mitros en
noodzakelijk om ‘Welkom Thuis’ te realiseren. Na vaststelling van ‘Welkom Thuis’ zijn de kaders voor
besturing uitgezet en is de begroting opgesteld en goedgekeurd. Op basis van ‘Welkom Thuis’ hebben
alle afdelingen vervolgens hun eigen afdelingsjaarplannen voor 2014 opgesteld.
14.3 Beleid
In 2013 stond de ontwikkeling van personeelsbeleid op een laag pitje. De aandacht van de afdeling P&O
is volledig uitgegaan naar de inrichting van de nieuwe organisatie en het begeleiden van boventallige
medewerkers, waarvan de laatste groep eind 2013 uit dienst is getreden. In het P&O-jaarplan 2014 is
een herijking en voor zover nodig aanpassing opgenomen van het personeelsbeleid aan de nieuwe
Mitrosorganisatie.
Medewerkersonderzoek
In oktober is Mitros begonnen met de voorbereiding voor het medewerkersonderzoek 2014. Hiervoor is
een nieuwe onafhankelijke partij geselecteerd die een groot aantal woningcorporaties onderzoekt. Mitros
verwacht daarmee een betrouwbaar beeld van de mening van haar medewerkers te verkrijgen over hun
tevredenheid, betrokkenheid en bevlogenheid.
Arbo & veiligheid
In het VGW-team van Mitros, dat zich bezighoudt met veiligheid, gezondheid en welzijn, is veel werk
verzet:

herijking en vaststelling van het asbestbeleid;

ontwikkeling en uitvoering van een trainingsprogramma voor medewerkers die op verschillende
wijzen met asbest in aanraking kunnen komen;

volgen van de verbouwing van het nieuwe kantoor en uitvoering van een RI&E waarvan de
resultaten begin 2014 bekend zijn;

nieuwe inrichting van de BHV-organisatie, inclusief een nieuw calamiteiten- en ontruimingsplan;

inventarisatie van het woningbezit op veiligheidsaspecten en vastlegging benodigde
beheersmaatregelen;

vastlegging veiligheid op bouwplaatsen, instructie voor betrokkenen en monitoring van deze
procedure.

risico-inventarisatie bij het werken op hoogte, waarna begin 2014 wordt de bedrijfsnorm
geformuleerd.

vaststelling opleidingsprogramma rond agressiebeheersing voor 2014.
14.4 Personele bezetting
Als gevolg van de personele transitie is het totaal aantal medewerkers in loondienst is, in vergelijking
met het voorgaande jaar, gedaald van 401 naar 352. Mitros heeft daarnaast gewerkt aan het
terugdringen van het aantal ingeleende medewerkers, enerzijds om kosten te besparen, anderzijds
omdat het uiteraard niet passend is te werken met ingeleend personeel terwijl afscheid is genomen van
vast personeel. Deze daling is slechts deels zichtbaar in de cijfers om dat een groot deel van de
ingeleende medewerkers pas afscheid heeft genomen per 1 januari 2014.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
58
Samenstelling bezetting per
31 december
Vast contract
2013
2012
Aantal fte
Aantal
2011
fte
Aantal
Fte
309
293,2
358
332,1
348
322,6
43
34,6
43
39,5
56
52,2
352
327,8
401
371,6
404
374,8
Inleenkrachten regulier
12
11,2
24
17,3
31
Inleenkrachten projecten
22
12,9
23
13,1
Totaal inleenkrachten
34
24,1
47
30,5
386
351,9
446
402,1
Tijdelijk contract
Totaal in loondienst
Totaal
435
14.5 Ziekteverzuim
Het ziekteverzuim vertoont een dalende tendens. Zowel het verzuimpercentage als de
meldingsfrequentie nemen af. In 2013 werd ook aan de hand van de ziekteverzuimcijfers duidelijk
zichtbaar hoe groot de impact van de transitie op de medewerkers was. Nadat de medewerkers
duidelijkheid hadden gekregen over de gevolgen van de transitie voor hen persoonlijk, begon het
ziekteverzuim te dalen.
Mitros begeleidt arbeidsongeschikte medewerkers in samenwerking tussen leidinggevende, bedrijfsarts
en P&O-adviseurs. De begeleiding is in 2013 waar nodig geïntensiveerd. Deze aanpak zal in 2014
worden voortgezet.
Verzuimpercentage* en meldingsfrequentie
6
5,8
5
4
5,5
4,7
verzuimpercentage
3
meldingsfrequentie
2
2,6
1,7
1
1
0
2013
2012
2011
* exclusief zwangerschapsverlof
14.6 Ondernemingsraad
De OR heeft in 2013 zowel formeel als informeel veel overleg gevoerd met de directie. De OR is steeds
nauw betrokken geweest bij de transitie en heeft daarbij vooral aandacht gehad voor de implementatie
van de nieuwe organisatie en de gewenste cultuurverandering. In september hield de OR verkiezingen
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
59
en is er een nieuwe OR gevormd. In het najaar heeft de OR positief geadviseerd over het nieuwe
ondernemingsplan.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
60
15
Jaarrekening
15.1 Jaarresultaat 2013
Jaarrekening
2013
Begroting
2013
Jaarrekenin
g 2012
Bedragen x € 1.000
178.26
0
174.20
0
171.119
-119.992
-129.300
-133.334
Exploitatieresultaat
58.268
44.90
0
37.785
Resultaat onroerendgoedportefeuille
-64.595
-8.600
-28.087
Financieringsresultaat
-27.669
-28.100
-30.461
Resultaat deelneming
1.636
0
-222
131
0
0
-32.229
8.200
-20.985
Bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Belastingen
Jaarresultaat
Exploitatieresultaat
Bovenstaande tabel laat zien dat Mitros over 2013 een positief exploitatieresultaat van € 58
miljoen heeft. Het exploitatieresultaat heeft betrekking op alle baten en lasten die samenhangen
met de reguliere exploitatie van de woningportefeuille van Mitros, exclusief de bijbehorende
rentelasten.
Jaarrekening
2013
Begroting
2013
Jaarrekening
2012
Bedragen x € 1.000
Omzet verkopen bestaande bouw
38.841
40.094
40.000
-4.143
-3.800
-3.179
Boekwaarde verkopen bestaande bouw
-30.286
-22.400
-25.811
Verkoopopbrengst bestaande bouw
5.665
13.800
9.851
Verkoopresultaat koopwoningen
3.131
800
237
Afwaardering onrendabele investeringen
-36.322
-37.400
-212
Mutatie actuele waarde
-37.069
14.200
-37.963
-64.595
-8.600
-28.087
Verkoopkosten bestaande bouw
Resultaat onroerendgoedportefeuille
Resultaat onroerendgoedportefeuille
Bovenstaande tabel toont het resultaat van de onroerendgoedportefeuille. Ten opzichte van de
begroting komt Mitros circa € 56 miljoen lager uit. De belangrijkste oorzaak is de gedaalde actuele
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
61
waarde van de vastgoedportefeuille. Deze komt circa € 51 miljoen lager uit dan begroot. Ten opzichte
van de waarde van de onroerendgoedportefeuille van € 2,8 miljard is dit een daling van 1,3%.
15.2 Financiële continuïteit en meerjarenperspectief
Voor de financiële continuïteit is het van belang dat Mitros altijd aan haar financiële verplichtingen
kan voldoen. Daarnaast is het belangrijk dat Mitros financiering kan aantrekken om haar nieuwbouw- en
renovatieprogramma te realiseren. Om de financiële gezondheid te beoordelen wordt, zowel door Mitros
intern als door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), naar twee belangrijke graadmeters
gekeken: de ‘interest coverage ratio’ (ICR) en de (normatieve) operationele kasstroom.
De ‘interest coverage ratio’ (ICR)
De ICR drukt de verhouding uit van de operationele kasstroom en de rentelasten. Oftewel, kan Mitros de
rentelasten betalen uit het saldo van de 'gewone' inkomsten en de 'gewone' uitgaven? Een ICR van 1,0
geeft aan dat dit saldo gelijk is aan de (netto) rentelasten. Intern houdt Mitros een minimumeis van 1,4
aan. Dit is gelijk aan de eis die het WSW hanteert. Door het investeringsprogramma in nieuwbouw en
renovatie stijgen de rentelasten de komende jaren licht, waardoor de ICR daalt. Echter, de ICR-grafiek
laat zien dat Mitros de komende jaren zowel aan de interne eis als aan de eis van het WSW blijft
voldoen.
(Normatieve) operationele kasstroom
Het kasstroomverloop geeft directer inzicht in de financiële slagkracht. Een belangrijke
graadmeter is de operationele kasstroom na normatieve aflossing. Met andere woorden, in welke mate
is de kasstroom uit bedrijfsoperaties toereikend om de rente en aflossing van afgesloten leningen te
kunnen betalen? Voor de aflossing is hierbij, conform de nog geldende richtlijnen van het
WSW, normatief twee procent van het uitstaande (langlopende) schuldrestant gehanteerd.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
62
Operationele kasstroom -2% aflossingsfictie
50
45
40
35
30
in € miljoen
25
20
15
10
5
0
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
MJB 2013
5
4
9
13
15
16
18
18
24
27
MJB 2014
9
11
11
13
20
23
29
32
37
47
Bovenstaande grafiek laat zien dat de genormaliseerde kasstroom de komende jaren eerst afneemt als
gevolg van de verhuurdersheffing. In de latere jaren wordt dit gecompenseerd door de
(inkomensafhankelijke) huurverhogingen en de besparingen in de overhead.
Het WSW heeft eind 2013 aangekondigd haar beoordelingssystematiek te veranderen. De belangrijkste
veranderingen zijn:

Financiële ratio’s worden beoordeeld op basis van realisatie (drie jaar dVi) en op basis van
prognose (vijf jaar dPi);

ICR (Interest Coverage Ratio) norm wordt 1,4 en houdt rekening met noodzakelijk geachte
risicobuffers;

Generieke aflossingsfictie van twee procent wordt vervangen door corporatiespecifieke DSCR (Debt
Service Coverage Ratio) en deze houdt rekening met de restant levensduur van het bezit.

Loan to Value meet de kasstroomgenererende capaciteit (KGC op basis van bedrijfswaarde) op
lange termijn in relatie tot vreemd vermogen;

Solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen in relatie tot het totale vermogen
(wederom bedrijfswaarde).
De modellen die het WSW gebruikt voor de beoordeling, zijn doorgerekend. De uitkomsten van alle
modellen zijn boven de norm. Het gaat hierbij om de ICR, de DSCR, de loan to value en de
solvabiliteitsratio.
15.3 Verscherpt toezicht
Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) houdt vanaf december 2013 verscherpt toezicht op
Mitros. Bij de beoordeling van het jaar 2012 heeft het CFV vastgesteld dat Mitros op twee punten niet
voldoet aan de criteria: de kwaliteit van de financiële informatie over het jaar 2012 en de verwachte
vermogenspositie over vijf jaar zijn onvoldoende.
Herstelplan
Mitros neemt maatregelen nemen om genoemde punten te verbeteren. Hiervoor heeft Mitros een
herstelplan opgesteld dat eind december 2013 is goedgekeurd door het CFV.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
63
Een belangrijke uitkomst van het herstelplan is dat Mitros in de begroting 2014 voldoende maatregelen
heeft genomen om aan de eisen van het volkshuisvestelijk vermogen te voldoen. Dat betekent dat het
vermogen op lange termijn voldoende is om de voorgenomen plannen voor onderhoud, verbeteringen
en vervanging van woningen te financieren en om te garanderen dat Mitros ook op de lange termijn
financieel gezond blijft.
Maatregelen verbetering financiële informatievoorziening
Mitros erkent dat de aanlevering van financiële informatie (dPi) aan het CFV in 2012 niet voldeed aan de
norm van het CFV. Er zaten onjuistheden in de opgegeven bedrijfswaarde van nieuwbouw en nietDAEB-productie (verkoopwoningen en huurwoningen in de vrije sector). Dit bleek te komen doordat de
kwaliteit van de intern aangeleverde informatie (over bijvoorbeeld investeringsprojecten) ontoereikend
was. En er was intern te weinig tijd en ruimte om deze gegevens te analyseren en te controleren.
Om de financiële informatievoorziening te verbeteren, trekt Mitros meer tijd uit voor interne analyse en
controle van aangeleverde gegevens. Voor het opstellen van de begroting 2014 zijn al concrete
verbeteringen aangebracht. Er is een betere sturing en kwaliteitscontrole op de registratie van
gegevens. Daarnaast is er een automatische gegevensuitwisseling tussen de verschillende systemen
gerealiseerd, waardoor handmatige invoer niet meer nodig is.
Om de gegevensaanlevering aan het CFV verder te verbeteren, neemt Mitros onder andere nog de
volgende maatregelen:

het benutten van externe kennis bij het proces door te overleggen met collega-corporaties en het
laten beoordelen van de prognoses door onze externe accountant;

het invoeren van een procesmatige benadering onder andere door het benoemen van een
proceseigenaar en het opstellen van een draaiboek.
Maatregelen verbetering vermogenspositie
Volgens de criteria van het CFV zou Mitros in 2017 en 2018 onvoldoende financiële ruimte hebben om
de risico’s op te vangen van haar voorgenomen activiteiten. Om de vermogenspositie te verbeteren
heeft Mitros de volgende maatregelen genomen:

Verbetering operationele kasstroom door een personeelsreductie van omstreeks 50 fte in 2013. Dit
levert een besparing op de jaarlijkse personeelskosten op van circa € 3,6 miljoen;

Bezuiniging van € 3,5 miljoen op andere bedrijfslasten in 2014;

Versneld aanpassen huurbeleid (conform het nieuwe ondernemingsplan), waarbij Mitros meer
uitgaat van het optrekken van de huur naar maximaal redelijke huurprijzen en aftoppen op de
huurtoeslaggrens.

Versneld aanpassen van de administratieve levensduur van wooncomplexen. In haar administratie
hanteerde Mitros tot nu toe relatief korte levensduren. Complexen zijn daarom kritisch beoordeeld
op basis van kwaliteit van het exterieur en interieur. Dit leidt ertoe dat Mitros de levensduur van
sommige complexen aanpast.
Effecten uitgevoerde maatregelen
Mitros heeft de vermogenseffecten van de maatregelen doorgerekend conform de methodiek van het
CFV. Hieruit blijkt dat Mitros in 2018 (prognosejaar vijf) voldoende vermogen heeft om eventuele
tegenvallers op te vangen en de continuïteit te garanderen (weerstandsvermogen). Met de besparing op
de personeelslasten, overige bedrijfslasten, het invoeren van nieuw huurbeleid en aanpassing
levensduren van diverse wooncomplexen zorgt Mitros ervoor dat zij voldoet aan de eisen die het CFV
stelt aan het weerstandsvermogen. Mitros kan op die manier haar investeringsprogramma uit blijven
voeren en zo hard werken aan het verbeteren van de woningvoorraad.
Vermogen Mitros en vennootschapsbelasting
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft in haar berekeningen een deel van het vermogen van Mitros
gereserveerd voor het betalen van vennootschapsbelasting. Na het doorrekenen van diverse scenario’s
blijkt dat Mitros naar verwachting fiscaal geen winst maakt en dus geen vennootschapsbelasting hoeft te
betalen. Verliezen uit het verleden mogen meegenomen worden naar de toekomst, wat fiscaal gezien
gunstig is. Mitros is daarom van mening dat er in de nabije toekomst geen vermogen gereserveerd
hoeft te worden voor af te dragen vennootschapsbelasting.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
64
Risicoanalyse bij tegenvallende verkoop van woningen
In de berekeningen van Mitros is uitgegaan van een verkoopopbrengst van € 40 miljoen. Mitros heeft de
verkoopdoelstellingen de afgelopen jaren behaald, ondanks de lastige marktomstandigheden. Dat heeft
mede te maken met de sterke woningmarkt in Utrecht. Mitros vindt een verkoopdoelstelling van € 40
miljoen dan ook zeer realistisch. De vermogenspositie van Mitros moet echter sterk genoeg zijn om
onverwachte tegenvallers op te kunnen vangen. Daarom is naast de extra maatregelen in de
meerjarenbegroting ook een variant doorgerekend met 25 procent minder verkopen. Ook in die variant
zal het vermogen boven de ondergrens van het CFV blijven.
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
65
Deel VII
Bijlagen
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
66
Afkortingen jaarverslag
AC
Auditcommissie
BBSH
Besluit Beheer Sociale Huisvesting
BOG
bedrijfsonroerendgoed
BRU
Bestuur Regio Utrecht
bvo
bruto vloeroppervlak
CFV
Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
CPI
Consumenten Prijs Index
CSA
Credit Support Annex
DAEB
Diensten van Algemeen Economisch Belang
DMO
Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling
DOMO
dagelijks- en mutatieonderhoud
dPi
de Prospectieve informatie (financiële prognoses voor komende jaren)
DSCR
Debt Service Coverage Ratio
dVi
de Verantwoordingsinformatie
HNM
Huurdersnetwerk Mitros
ICR
Interest Coverage Ratio
IWV
individuele woningverbetering
KGC
kasstroomgenererende capaciteit
KWH
Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector
KWL
Koningin Wilhelminalaan (kantoor Mitros)
OGE
onroerendgoedeenheid
OGGZ
Openbare Geestelijke Gezondheidszorg
OR
ondernemingsraad
OVP
Overgangsregeling Vroegpensioen
PO
planmatig onderhoud
RvC
Raad van Commissarissen
SSH
Stichting Studenten Huisvesting
STUW
Stichting Utrechtse Woningcorporaties
VBN
Vereniging Bewonerscommissies Nieuwegein
VGW
veiligheid gezondheid welzijn
vhe
verhuureenheden
VPL
Wet aanpassing fiscale behandeling VUT/prepensioen en
introductie levensloopregeling
VTW
Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties
VvE
Vereniging van Eigenaren
vvo
verhuurbaar vloeroppervlak
WNT
Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen
WSW
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
ZAV
zelf aangebrachte voorzieningen
Jaarverslag Mitros 2013 definitieve versie
67
Jaarrekening Stichting Mitros 2013
Jaarrekening Mitros 2013
1
INHOUDSOPGAVE
1.
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming)
2.
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013
3.
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 directe methode
4.
Algemene toelichting
5.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
6.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
7.
Financiële instrumenten en risicobeheersing
8.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
9.
Kasstroomoverzicht
10.
Toelichting op de geconsolideerde balans
11.
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
12.
Overige informatie
13.
Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming)
14.
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013
15.
Toelichting op de (enkelvoudige) balans en de winst- en verliesrekening
Overige gegevens
Jaarrekening Mitros 2013
3
5
6
7
11
19
23
25
26
27
47
54
56
58
59
62
2
1.
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming)
Bedragen x € 1.000
REF.
31-12-2013
€
€
31-12-2012
€
€
Vaste activa
Materiële vaste activa
10.1.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
16.717
8.390
16.717
Vastgoedbeleggingen
8.390
10.2.
Commercieel vastgoed in exploitatie
148.772
138.630
2.643.442
2.617.704
Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden
17.667
16.994
Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie
44.815
86.364
Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging
2.854.696
Financiële vaste activa
2.859.692
10.3.
Deelnemingen
1.443
Latente belastingvordering
Leningen u/g
Te vorderen BWS-subsidies
Overige financiële vaste activa
453
0
72
3.353
1.686
193
748
7.810
9.380
12.799
12.339
Vlottende activa
Voorraden
10.4.
Vastgoed bestemd voor verkoop
1.628
1.373
Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor verkoop
8.307
20.374
0
773
Overige voorraden
9.935
Vorderingen
22.520
10.5.
Huurdebiteuren
2.242
Vorderingen op groepsmaatschappijen
2.018
248
0
Overige vorderingen
4.383
5.712
Overlopende activa
1.167
2.085
Liquide m iddelen
Totaal
Jaarrekening Mitros 2013
10.6.
8.040
9.815
12.895
9.731
2.915.082
2.922.487
3
Bedragen x € 1.000
REF.
31-12-2013
€
Groepsverm ogen
10.7.
Voorzieningen
10.8.
Voorziening onrendabele investering
€
31-12-2012
€
1.942.865
1.975.094
17.988
31.940
Voorziening deelnemingen
660
1.306
Voorziening reorganisatiekosten
108
3.232
Overige voorzieningen
606
1.500
19.362
Langlopende schulden
€
37.978
10.9.
Leningen gemeenten
Leningen kredietinstellingen
3.287
3.834
834.446
824.829
17.422
16.224
181
108
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht
onder voorw aarden
10.10.
Overige schulden
855.336
Kortlopende schulden
844.995
10.11.
Schulden aan kredietinstellingen
10.000
Kortlopend deel langlopende schulden
45.033
9.555
Schulden aan leveranciers
16.779
22.583
4.697
1.262
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Schulden terzake van pensioenen
Overlopende rente geldleningen
Onderhanden projecten
Overige schulden en overlopende passiva
Totaal
Jaarrekening Mitros 2013
8.000
459
185
10.362
10.429
0
2.619
10.189
9.789
97.519
64.421
2.915.082
2.922.487
4
2.
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013
Bedragen x € 1.000
REF.
2013
€
€
2012
€
€
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
11.1.
165.066
156.691
Opbrengsten servicecontracten
11.2.
10.564
9.921
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
11.3.
8.796
10.088
Geactiveerde productie eigen bedrijf
11.4.
2.184
3.092
Overige bedrijfsopbrengsten
11.5.
446
1.415
Som der bedrijfsopbrengsten
187.056
181.207
Bedrijfslasten
Afschrijvingen materiële vaste activa
10.1.
Bijzondere w aardeveranderingen van materiële vaste activa
2.390
2.343
0
378
11.6.
36.322
1.559
3
2
Lonen en salarissen
11.7.
24.160
27.435
Sociale lasten
11.7.
2.872
2.939
Pensioenlasten
11.7.
3.504
3.582
Huisvestingskosten
11.8.
2.402
2.235
Algemene kosten
11.9.
17.625
11.276
Onderhoudslasten
11.10.
35.854
45.217
Leefbaarheid
11.11.
2.443
2.504
Lasten servicecontracten
11.12.
10.330
9.657
Overige bedrijfslasten
11.13.
18.409
24.419
Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille
Erfpacht
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Financiële baten en lasten
11.14.
Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór
belastingen
Belastingen
11.16.
Resultaat deelnemingen
10.3.
Jaarrekening Mitros 2013
133.546
30.742
47.661
-37.069
-37.963
11.15.
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Resultaat na belastingen
156.314
5.410
4.632
-33.079
-35.093
-27.669
-30.461
-33.996
-20.763
131
0
1.636
-222
-32.229
-20.985
5
3.
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 directe methode
Bedragen x € 1.000
2013
€
€
2012
€
€
Kasstroom uit operationele activiteiten
Ontvangsten van huurders
Ontvangsten overige
173.189
161.378
867
7.645
174.056
169.023
Betalingen aan w erknemers
-33.655
-31.130
Betalingen aan leveranciers onderhoud
-40.050
-52.427
Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten
-19.381
-17.969
Betalingen uit hoofde van servicekosten
-10.019
-8.605
Betalingen overige
-24.524
-20.334
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen interest
Betaalde interest
Ontvangen (betaalde) w instbelasting
-127.629
-130.465
46.427
38.558
641
492
-31.817
-30.541
127
Kasstroom uit operationele activiteiten
0
-31.049
-30.049
15.378
8.509
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa
-123.807
-169.133
Verkopen bestaand bezit
40.237
35.594
Verkopen nieuw bouw
24.734
11.813
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-58.836
-121.726
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuw e leningen)
Ontvangsten uit rekening courant kredietinstellingen
Aflossing langlopende schulden
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Mutatie geldmiddelen
55.000
140.000
2.000
5.717
-10.378
-50.000
46.622
95.717
3.164
-17.500
Mutatie geldm iddelen
Saldo liquide middelen 1 januari
9.731
27.231
Netto kasstroom
3.164
-17.500
12.895
9.731
Saldo liquide m iddelen 31 decem ber
Jaarrekening Mitros 2013
6
4.
Algemene toelichting
4.1.
Algemeen
Woningcorporatie Mitros is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij is
hoofdzakelijk werkzaam in de gemeenten Utrecht en Nieuwegein. Stichting Mitros heeft specifieke toelating
voor alle gemeenten in de provincie Utrecht en een aantal gemeenten in de provincies Gelderland en NoordHolland en is niet werkzaam buiten deze gemeenten. Stichting Mitros is werkzaam binnen de juridische
wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Stichting Mitros is gevestigd op
de Koningin Wilhelminalaan 9 te Utrecht.
De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen in Utrecht en
Nieuwegein. Mitros bezit in totaal 30.976 eenheden waarvan 29.227 woningen. In de stedelijke regio Utrecht
wonen circa 65.000 mensen bij woningcorporatie Mitros. Mitros maakt zich hard voor de vragen en wensen
van deze mensen. Daarom werkt zij aan vitale buurten en wijken. Door het bouwen, verhuren,
onderhouden, renoveren en verkopen van woningen en gebouwen voor voorzieningen. Maar ook door een
bredere sociale inzet. In nauwe samenwerking met andere partijen. Mitros is betrokken bij de wereld van
haar huurders.
4.2.
Fiscale eenheid
Mitros vormt per 1 januari 2008 met haar 100% dochtermaatschappijen een fiscale eenheid voor de
vennootschapsbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. Tevens vormt Mitros met haar 100%
dochtermaatschappijen, uitgezonderd ASKA Beheer BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Hiervan
is Stichting Mitros het groepshoofd. In verband met de fusie (zie paragraaf 4.3) van Mitros
Projectontwikkeling BV met Stichting Mitros maakt per 1 april 2013 Mitros Projectontwikkeling BV hier geen
onderdeel meer van uit.
4.3.
Grondslagen voor consolidatie
In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Mitros en haar groepsmaatschappijen. Dit
betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt.
Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid
kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50%
bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk
vermeld.
Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed
op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn
hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om
aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Mitros. Daar waar van de gegevens in
totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie
van de grondslagen afgezien.
De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:
Volledig geconsolideerd
1. Mitros Holding BV te Utrecht (100%);
2. Mitros Duurzame Warmte BV (100%);
Proportioneel geconsolideerd
3. WOM Noordwest Beheer BV te Utrecht (50%);
Jaarrekening Mitros 2013
7
4. WOM Noordwest CV te Utrecht (50%);
5. Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF te Rosmalen (33 1/3%)
6. Stadsherstel Midden Nederland NV te Amersfoort (50%)
Ad 1: Mitros Holding BV (100%)
De vennootschap heeft formeel ten doel het verrichten van werkzaamheden op het gebied van
volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening, alsmede het deelnemen in, het op andere wijze een
belang nemen in, het voeren van beheer over, het samenwerken met, het verlenen van diensten aan en het
financieren van andere ondernemingen, van welke aard ook, het voor eigen rekening of voor rekening van
derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren, verhuren, ontwikkelen en te gelde maken
van onroerende zaken en andere registergoederen en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin
verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.
Op dit moment vinden er binnen Mitros Holding BV geen andere activiteiten plaats dan het deelnemen in en
het financieren van onderstaande 100% deelnemingen.
Mitros Holding BV heeft de volgende 100% deelnemingen:

BV Stichts Vervoercentrum te Utrecht;

Mitros ASKA BV te Utrecht;

Mitros ASKA Beheer BV te Utrecht.
De activiteiten van deze 100% deelnemingen worden hieronder nader toegelicht:

BV Stichts Vervoercentrum was economisch eigenaar van 39 Bedrijfs Onroerend Goed panden welke
juridisch in eigendom zijn bij Stichting Mitros. Stichting Mitros beheert de panden. Per 1-1-2013 zijn
deze panden verkocht aan Stichting Mitros.

Mitros ASKA BV is eigenaar van 240 woningen in Kanaleneiland. Deze woningen worden cq zijn deels
gesloopt. Mitros ASKA BV neemt deel in de Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV.

Mitros ASKA Beheer BV neemt deel in Kanaleneiland Beheer BV die beherend vennoot is van
Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV.


In Mitros Projectontwikkeling BV waren de ontwikkelactiviteiten van Stichting Mitros ondergebracht. In
2013 is deze BV verhangen van Mitros Holding BV naar Stichting Mitros. Vervolgens zijn door middel van
een juridische fusie alle rechten en verplichtingen overgaan naar Stichting Mitros en is deze BV
opgehouden te bestaan.
Binnen Mitros Ontwikkeling BV vonden geen activiteiten plaats. In 2013 is deze BV middels een
statutenwijziging hernoemd naar Mitros Duurzame Warmte BV en vinden hier nieuwe activiteiten op het
gebied van duurzame warmte plaats. Tevens is deze BV verhangen van Mitros Holding BV naar Stichting
Mitros.
Ad 2: Mitros Duurzame Warmte BV (100%)
De vennootschap heeft formeel ten doel het optreden als tussenpersoon voor de levering van energie en
diensten aan (rechts)personen zoals, maar niet beperkt tot, huurders, klanten, medewerkers en
deelnemingen alsmede het ontwikkelen van activiteiten en het opzetten van projecten die leiden tot extra
energie en (woon)lastenbesparingen en voordelen in het algemeen. In feite levert de BV middels warmte en
koude opslag energie aan huishoudens. Mitros levert nu aan 182 klanten energie.
Ad 3: WOM Noordwest Beheer BV (50%)
De vennootschap heeft formeel ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire
vennootschap WOM Noordwest CV; het voor eigen rekening of rekening van derden verkrijgen,
vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken
en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en het financieren van anderen en het stellen van zekerheid of
het zich verbinden voor schulden van anderen, alsmede al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin
verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.
Jaarrekening Mitros 2013
8
WOM Noordwest Beheer BV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij beheert
de panden van WOM Noordwest CV.
Ad 3: WOM Noordwest CV (50%)
De vennootschap heeft formeel ten doel het bevorderen van de stedelijke herstructurering in de wijk
Noordwest in de gemeente Utrecht met het oog op verbetering van de leefbaarheid en de sociaaleconomische ontwikkeling in die wijk, alsmede het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen,
beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn
onderworpen, en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk
kan zijn.
De WOM Noordwest CV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij is eigenaar en
exploitant van 28 bedrijfspanden / woningen op de Amsterdamsestraatweg te Utrecht.
Ad 4: Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF (33 1/3%)
De vennootschap heeft formeel ten doel het voor gezamenlijke rekening exploiteren van een
ontwikkelingsbedrijf en al hetgeen daartoe behoort en daarmee in verband staat of daaraan bevorderlijk kan
zijn en meer in het bijzonder de gezamenlijke ontwikkeling van het Plangebied en het (doen) realiseren en
(doen) verkopen van de projectonderdelen I, III, IV en V bestaande uit woningbouw/appartementen,
bedrijfs- en/of maatschappelijke ruimten.
De vennootschap is een samenwerking tussen Proper-Stok Groep BV, Portaal Participaties BV en Stichting
Mitros. In deze vennootschap is de gezamenlijke ontwikkeling van een aantal complexen op de As van
Kanaleneiland ondergebracht.
Ad 5: Stadsherstel Midden Nederland NV (50%)
De vennootschap heeft formeel ten doel het beheren van vermogen en het beleggen van gelden in
onroerende zaken, aandelen en obligaties, het kopen en verkopen van onroerende zaken, effecten en andere
goederen en het ontwikkelen van projecten verband houdende met het vorenstaande; het (doen)
financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die
waarmee de vennootschap in een groep is verbonden; het deelnemen in-, zich financieel interesseren bij- of
de directie voeren over andere vennootschappen of ondernemingen; al hetgeen met het vorenstaande
verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.
De vennootschap is onder meer 100% aandeelhouder van Mitros Monumenten I BV te Utrecht en Mitros
Monumenten II BV te Utrecht, waarin respectievelijk 75 gemeentelijke en 161 rijksmonumenten van
Stichting Mitros zijn ondergebracht. Beide Monumenten BV’s beheren en exploiteren deze monumenten. De
andere aandeelhouder van Stadsherstel Midden Nederland NV is stichting De Alliantie welke ook (een deel
van) haar monumenten heeft ondergebracht in BV’s welke ook toebehoren aan deze NV. De aandelen welke
Stichting Mitros bezit geven alleen recht op de economische resultaten uit de vennootschappen Mitros
Monumenten I BV en Mitros Monumenten II BV.
Voorts heeft Mitros een belang in de volgende verbindingen (tussen haakjes het belang):
 Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel NV te Utrecht (0,01%). De vennootschap is een participatie in
monumentale panden in Utrecht.
 WijkOntwikkelingsMaatschappij Lombok BV te Utrecht (0,97). Het doel van de vennootschap is het
ondersteunen van de sociaal-economische ontwikkeling in de gemeente Utrecht, met name met het oog op
de ontwikkeling van het bedrijfsleven in achterstandswijken en het optimaal gebruik en beheer van vastgoed
aldaar. Zij doet dit door het laten (ver)bouwenen het aankopen en huren van bedrijfsonroerend goed en het
ter beschikking stellen van financiele middelen in de vorm van participaties, garanties en leningen.
 Woningnet NV te Weesp (6,03%). De vennootschap heeft ten doel het deelnemen in, het financieren van,
het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen, met name ondernemingen die
zich bezighouden met de ondersteuning van verhuur - en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen.
Jaarrekening Mitros 2013
9
Woningnet BV is een shared service center voor de woningcorporaties met als voornaamste doel het
publiceren van beschikbare verhuur- en koopwoningen via Woningnet.
 CV De Witte Vrouwe te Utrecht (7,14%). De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het ontwikkelen,
financieren en (doen) uitvoeren van woningbouwprojecten. In feite beheert de CV het pand van Pension
Singelzicht aan de Wittecrouwenkade 1, welke middels een stichting onderdak biedt aan dak- en thuisloze
jongeren.
 BV Woonwagenexploitatie te Utrecht (49%). De vennootschap heeft ten doel de ondersteuning van
toegelaten instellingen, zoals bedoeld in artikel 70, lid 1 van de Woningwet, bij de uitvoering van hun
volkshuisvestelijke taken in het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en
woonwagenstandplaatsen.
 Kanaleneiland Beheer BV te Utrecht (25%). Deze vennootschap is de beherend vennoot van de
Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV.
 Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV te Utrecht (24,75%). Mitros heeft een CV/BV constructie
opgezet voor de herontwikkeling van het centrumgebied Kanaleneiland. Dit betreft een samenwerking
tussen Stichting Mitros, gemeente Utrecht, Proper-Stok Groep BV en Stichting Portaal.
Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische
eenheid en organisatorische verbondenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door
middel van een kapitaalstorting of een verstrekte lening.
Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen
groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden
buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook
geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de
balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een
overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten Mitros zijn gerealiseerd.
4.4.
Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen
Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van
nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/
overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende
maatschappij.
De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van
de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs
hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het
meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan
het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil
(negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen.
Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht;
deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.
Jaarrekening Mitros 2013
10
5.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
In de hoofdstukken 5 t/m 9 wordt de manier waarop de diverse posten in de jaarrekening worden bepaald
toegelicht. In de hoofdstukken 10 en 11 worden de cijfers van de balans en de winst- en verliesrekening
nader gespecificeerd.
5.1.
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte
van het voorgaande jaar.
5.2.
Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze
zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW
voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door
de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en
verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Mitros past deze herziene Richtlijn reeds vanaf verslagjaar 2010
toe.
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9
Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad
voor de Jaarverslaggeving.
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs
of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen
de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties
opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans,
winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
5.3.
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening worden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan
is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige
stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de
corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de
formalisering van de definitef ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft
plaatsgevonden.
5.4.
Materiële vaste activa
5.4.1.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van
verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.
Jaarrekening Mitros 2013
11
Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe
opbrengstwaarde. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op
het moment dat deze zich voordoen.
5.5.
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten,
waardestijgingen
of
beide
te
realiseren.
Vastgoedbeleggingen
worden
geclassificeerd
als
vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
5.5.1.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de
huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige
commerciële vastgoed. Dit betreft het niet-DAEB bezit.
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze
actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat , wordt onder meer gebaseerd op beschikbare
marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks laat Mitros 33 1/3% van haar bezit
taxeren door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd
wordt.
5.5.2.
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt
vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke
organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is
vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15
december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Dit betreft het DAEB-bezit.
Het beleid van Mitros is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het
merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de
portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel
voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Mitros zich als
vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat de basis voor de waardering.
Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met
inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen
actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde
kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het
vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd
op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op
de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het
waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert
als waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze
verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de
gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder
gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om
de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3%
overdrachtskosten) in mindering gebracht.
Jaarrekening Mitros 2013
12
Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante
Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode
van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een
disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na
afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de
hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het
volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat
zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan
uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de
afweging maakt tussen beide scenario’s.
Alle berekeningen gebeuren op het niveau van een complex, de zogenaamde kasstroomgenererende
eenheid. Bij de complexindeling wordt ondergescheid gemaakt tussen woningen, parkeren en
bedrijfsonroerend goed. Vervolgens worden complexen geformeerd op basis van bouwjaarklassen en types.
Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan.
De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt
binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt
dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste
uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”.
De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands
gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico’s
tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in
onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s.
De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het
bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te
onderscheiden:
(1) locatieveroudering;
(2) economische / markttechnische veroudering en
(3) technische veroudering.
Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het
einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de
exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield.
Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige
exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de
bouwperiode en de locatie van invloed. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te
delen door de exit yield.
Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe
taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de stichtingskosten de realiseerbare
waarde duurzaam overschrijdt.
Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.
De waardering van het vastgoed in portefeuille bij Stadherstel Midden Nederland hebben betrekking op het
eigen ingebrachte deel van Mitros. Voor de WOM Noordwest is de volledige portefeuille gewaardeerd, en
komt 50 % van dit totaal op de balans van Mitros.
Van het vastgoed in exploitatie wordt tevens de bedrijfswaarde bepaald. Deze waarde wordt niet opgenomen
in de balans, maar in de toelichting in paragraaf 10.2.1 vermeld.
Jaarrekening Mitros 2013
13
Voor meer details omtrent de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als
vastgoedbelegging wordt verwezen naar paragraaf 10.2.1.
5.5.3.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen
aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als
financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde
de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van
VOV.
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een
terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan
de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden.
Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de
kortlopende schulden verantwoord.
Mutaties in de marktwaarde van het vastgoed verkocht onder voorwaarden en mutaties in de
terugkoopverplichting worden beide als resultaat verantwoord in de post niet-gerealiseerde
waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
5.5.4.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde
een vastgoedbelegging.
Deze complexen worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat
uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een voorziening voor onrendabele
investeringen, op basis van het negatieve verschil tussen de reële waarde van de vastgoedbelegging in
ontwikkeling en de stichtingskosten. Ook wordt de rente tijdens de bouw toegerekend. Deze rente is
gebaseerd op de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien de voorziening voor
onrendabele investeringen hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de
onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans
opgenomen.
Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lagere
marktwaarde. Met betrekking tot gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen
verantwoord onder de post voorraad, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder vastgoed in
ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.
5.6.
Financiële vaste activa
5.6.1.
Deelnemingen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarop invloed van betekenis kan worden
uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de
nettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een
aandeelhoudersbelang van meer dan 20%.
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor
deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen,
wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.
Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil
gewaardeerd. Indien en voor zover Mitros in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de
Jaarrekening Mitros 2013
14
deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in
staat te stellen wordt een voorziening getroffen.
De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare
activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen
toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij de eerste waardering.
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen
verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Indien sprake is van een
bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt
plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.
5.6.2.
Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de
waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze
jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en –
verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de
tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.
Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse
verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst
beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden
kunnen worden benut.
Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen,
deelnemingen en joint ventures, tenzij Mitros in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te
bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen.
Latente
belastingvorderingen
zijn
opgenomen
onder
de
belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
financiële
vaste
activa,
latente
Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet is
5,25%.
5.6.3.
Leningen u/g
Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor
oninbaarheid. Hieronder vallen ook leningen in het kader van de Starters Renteregeling.
5.6.4.
Te vorderen BWS-subsidies
De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante
waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar
gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf
de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder
de vlottende activa.
5.6.5.
Overige financiële vaste activa
Binnen het treasury beleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van
renterisico’s. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden
gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (kostprijshedgeaccounting). Voor effectieve hedges betekent dit dat bij overige financiële activa voor de swaps de kostprijs
van nul is opgenomen en voor de caps de geamortiseerde kostprijs, ofwel de geamortiseerde premie.
Jaarrekening Mitros 2013
15
5.7.
Voorraden
5.7.1.
Vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor verkoop
De voorraden vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor verkoop (onverkochte woningen (in ontwikkeling))
worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle
kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden
op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen
directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten,
waaronder loonkosten en toegerekende rente (Zie paragraaf 6.3.12). De opbrengstwaarde is de geschatte
verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde
wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
5.8.
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde
projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de
grondslag in paragraaf 6.2.4). Indien van toepassing, worden de voorziene verliezen en reeds gedeclareerde
termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn
dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.
5.9.
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie en
vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van de noodzakelijk geachte
voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele
beoordeling van de vorderingen. De vorderingen hebben een looptijd van maximaal een jaar, tenzij anders
vermeld.
5.9.1.
Huurdebiteuren
Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
5.10.
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden.
Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder
kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
5.11.
Voorzieningen
5.11.1. Algemeen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op
balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en
waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde
opgenomen. De voorzieningen hebben een overwegend langlopend karakter, tenzij anders is vermeld.
Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als
gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële
positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft.
Jaarrekening Mitros 2013
16
Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat
deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als
een actief in de balans opgenomen.
5.11.2. Voorziening deelnemingen
De voorziening deelnemingen is gevormd voor de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde van
dochtervennootschappen volgens de vermogensmutatiemethode nihil of negatief is geworden en de stichting
instaat voor de schulden van deze vennootschap respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze
vennootschap tot betaling van haar schulden in staat te stellen.
5.11.3. Voorziening onrendabele investeringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden op het moment van besluitvorming
als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de
investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het complex
overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd.
5.11.4. Voorziening latente belastingverplichtingen
Latente belastingvorderingen- en verplichten worden toegelicht in paragraaf 5.6.2.
5.12.
Langlopende schulden
5.12.1. Leningen
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen kostprijs. Schulden worden na
eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening
houdend met agio of disagio. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke
aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve
rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de
kortlopende schulden.
5.12.2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
In het kader van de verkoop van woningen volgens de MGE regeling en de Koopgarantregeling heeft Mitros
een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in
het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting
bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden
verantwoord.
5.13.
Overige activa en passiva
Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op
nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke
oninbaarheid in mindering gebracht. De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan een jaar, tenzij
anders vermeld.
5.14.
Operationele leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Mitros
ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing
Jaarrekening Mitros 2013
17
worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de
winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.
5.15.
Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)
Mitros maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De
wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of
er met het afgeleide financiële instrument kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Indien er geen
kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve
reële waarde van het derivaat.
Mitros past waar mogelijk kostprijshedge-accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedgerelatie, wordt dit door Mitros gedocumenteerd.
Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in
de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent
dat Mitros derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans
worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedge-relatie wordt direct in de winst- en verliesrekening
verwerkt indien het hedge-instrument een negatieve reële waarde heeft.
Jaarrekening Mitros 2013
18
6.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
6.1.
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de
kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin
zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde
waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde :
Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie
Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.
6.1.1.
Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met
betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering
van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan
de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
6.2.
Bedrijfsopbrengsten
6.2.1.
Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor de maximale
percentages in 2013 wordt verwezen naar paragraaf 11.1.
6.2.2.
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte
servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten
worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
6.2.3.
Overheidsbijdragen
Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overige overheidsbijdragen
nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen.
6.2.4.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto verkoopresultaat bestaand bezit
De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de
gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering
(passeren transportakte).
Verkoopresultaat onderhanden projecten
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de
projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de
‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode).
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte
projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op
Jaarrekening Mitros 2013
19
betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winsten verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald;
de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt.
Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats
volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten.
Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meeren minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden
gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project
betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en
toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen
worden toegerekend.
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan
worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt
verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post
onderhanden projecten.
Verkopen onder voorwaarden
De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst
daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde
terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting uit
hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de
contractvoorwaarden gewaardeerd.
6.2.5.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden onder
deze post verantwoord. De rente in het kader van voorfinanciering wordt verantwoord onder de rentebaten.
6.3.
Bedrijfslasten
6.3.1.
Afschrijvingen materiële vaste activa
De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de
verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van
de geschatte economische levensduur. Met restwaarde wordt aangesloten bij de fiscale wet- en regelgeving.
Op grond wordt niet afgeschreven.
6.3.2.
Bijzondere waardeveranderingen van materiële vaste activa
De bijzondere waardeveranderingen van materiële vaste activa betreffen bijzondere waardeveranderingen
naar lagere opbrengstwaarde.
6.3.3.
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij
nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
betrekking op duurzame waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille.
Jaarrekening Mitros 2013
20
6.3.4.
Erfpacht
Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in
rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtscontracten maken
onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in
exploitatie en/of de vastgoed beleggingen.
6.3.5.
Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en
verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
6.3.6.
Pensioenen
De stichting heeft voor haar werknemers een pensioenregeling getroffen waarbij de pensioenuitkeringen
gebaseerd zijn op het middelloon. Deze pensioenregeling is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds.
De over het boekjaar verschuldigde premies worden als kosten verantwoord. Voor per balansdatum nog niet
betaalde premies wordt een schuld opgenomen. Aangezien deze verplichtingen een kortlopend karakter
hebben, worden deze gewaardeerd tegen de nominale waarde. De risico’s van loonontwikkeling,
prijsindexatie, beleggingsrendement op het fondsvermogen zullen mogelijk leiden tot toekomstige
aanpassingen in de jaarlijkse bijdragen aan het pensioenfonds. Deze risico’s komen niet tot uitdrukking in
een in de balans opgenomen voorziening. In geval van een tekort bij het bedrijfstak pensioenfonds heeft de
stichting geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige
premies.
6.3.7.
Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT)
Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector
heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregel toepassing WNT.
De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening
gehanteerd. De Aanpassingswet WNT, die onderdeel is van dit normenkader, is nog niet door de Eerste
Kamer aangenomen, hetgeen kan leiden tot aanpassingen van de verstrekte informatie uit hoofde van de
Aanpassingswet WNT.
6.3.8.
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord.
Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben
plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden op balansdatum nog niet zijn
uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen.
Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de
kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst
opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van
activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
6.3.9.
Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de
leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten
van personeel die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden opgenomen bij de salarissen en sociale
lasten.
Jaarrekening Mitros 2013
21
6.3.10. Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
6.3.11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De waardeverandering van de vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde
staat van het commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie en van de onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden. Daarnaast wordt ook de mutatie in de terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden hier verantwoord.
6.3.12. Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet
van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de
verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
6.3.13. Activeren van rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een
actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te
maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de
vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de
vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
6.3.14. Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Mitros integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting.
Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en
ander is vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen
opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van
resultaatneming.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde bestanddelen en
na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de
latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren
belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.
Jaarrekening Mitros 2013
22
7.
Financiële instrumenten en risicobeheersing
De kaders van het treasury beleid liggen vast in het treasury statuut, waarin de ‘Beleidsregels gebruik
financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ die per oktober 2012 gelden, opgenomen
zijn. Op grond van het treasury statuut is het gebruik van niet-complexe financiële afgeleide instrumenten
(‘derivaten’) slechts toegestaan voor het afdekken van het opwaartse renterisico van leningen met variabele
rente. De toegevoegde waarde van het gebruik van financiële derivaten ten opzichte van een lening met een
gelijktijdig afgesproken vaste rente dient beargumenteerd te zijn. Financiële derivaten die zijn aangegaan
ter dekking van variabel rentende leningen worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de
desbetreffende leningen (kostprijshedge-accounting).
Valutarisico
Mitros loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro’s.
Renterisico
Mitros loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vastrentende
schulden loopt Mitros risico over de marktwaarde, als gevolg van wijzingen in de marktrente. Mitros maakt
geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.
Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Mitros risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, als
gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot de meerderheid van de variabel rentende
schulden heeft Mitros renteswaps en rentecaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt
ofwel de rente gemaximeerd is.
Kredietrisico
Mitros heeft geen significante concentraties van kredietrisico en de vordering op financiële tegenpartijen is
sowieso beperkt, aangezien overtollige middelen zoveel mogelijk beperkt worden en de marktwaarden op
derivaten voor Mitros negatief is. Mitros maakt gebruik van meerdere banken om het kredietrisico te
spreiden.
Liquiditeitsrisico
Het liquiditeitsrisico wordt scherp gemonitord en de liquiditeitspositie wordt op dagelijkse basis beheerd. Er
is veel aandacht voor het zo accuraat mogelijk prognosticeren van kasstromen. Er zijn geen Credit Support
Annexen (CSA’s) in de derivatenovereenkomsten toegestaan, waardoor stortingen als gevolg van
marktwaardeschommelingen niet van toepassing zijn. Een kredietfaciliteit en ruimte op de variabel
hoofdsomleningen zorgen voor de nodige liquiditeitsbuffer.
Beschikbaarheidsrisico
Ten einde het beschikbaarheidsrisico te beperken worden de vervaldata van financiering in de tijd gespreid.
In de meerjarenbegroting wordt voldaan aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en
andere financiële stakeholders worden gehanteerd. De beschikbaarheid van (her)financiering hangt voor
DAEB financiering af van toekenning van faciliteringsvolume en borging door het WSW. Doordat Mitros
minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Mitros doorlopend op zoek naar andere
bronnen voor lange termijn financiering.
Waardering financiële derivaten
Afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze
van verwerking van waardeveranderingen van het derivaat is afhankelijk van of er voor het derivaat
kostprijshedge-accounting wordt toegepast of niet.
Jaarrekening Mitros 2013
23
Mitros past in beginsel kostprijshedge-accounting toe op afgeleide financiële instrumenten, aangezien deze
afdekkingen betreffen voor risicoposities. Op het moment van aangaan van een hedge-relatie, wordt dit door
Mitros gedocumenteerd. Hierin wordt onder andere de hedge-effectiviteit vastgesteld. De kritische
kenmerken/modaliteiten van het hedge-instrument worden met die van de afgedekte positie vergeleken.
Mitros past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps en caps, die ervoor zorgen dat bepaalde
variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen ofwel gemaximeerd worden. De
toekomstige modaliteiten van de derivaten sluiten één op één aan op die van de variabel rentende leningen,
of vallen in elk geval volledig binnen de modaliteiten van de leningen.
Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de rentederivaten wordt verantwoord in de winst- en
verliesrekening onder de post financiële baten en lasten.
Jaarrekening Mitros 2013
24
8.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en
resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe
bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en
verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van
deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op
de betreffende jaarrekeningposten.
8.1.1.
Vastgoedbeleggingen, reële waarde
Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met
inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen
actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde
kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het
vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd
op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op
de IPD systematiek.
De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de
procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de
marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal
opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt
heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende
huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten.
In de waardering zijn een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor alle gehanteerde aannames
en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een
aannemelijksheidsverklaring mbt tot de marktconformiteit afgegeven.
8.1.2.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan
is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige
stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de
corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de
formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft
plaatsgevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken
bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan
door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de
voorgenomen bouwproductie.
8.2.
Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Mitros een
aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met
2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen het onderscheid tussen
onderhoudskosten en investeringen en de verwerking van projectontwikkelingsresultaten.
Dientengevolge kan de fiscale positie over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen.
Jaarrekening Mitros 2013
25
9.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en
uitgaven direct gekoppeld aan de activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen zonder aftrek van
bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en
financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de
hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele
activiteiten).
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen
onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom
uit financieringsactiviteiten.
Jaarrekening Mitros 2013
26
10.
Toelichting op de geconsolideerde balans
10.1.
Materiële vaste activa
Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:
Bedragen x € 1.000
Bedrijfsgebouw en en
terreinen
Andere
Machines
vaste
en bedrijfsmidinstallaties
delen
Totaal
€
€
€
€
5.419
59
21.652
27.130
-3.605
-53
-15.082
-18.740
1.814
6
6.570
8.390
Investeringen
10.893
0
770
11.663
Desinvesteringen verkrijgingsprijzen
-3.415
-59
-11.418
-14.892
2.806
59
11.345
14.210
-534
-6
-2.114
-2.654
0
0
0
0
9.750
-6
-1.417
8.327
Verkrijgingsprijzen
12.897
0
11.004
23.901
Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen
-1.333
0
-5.851
-7.184
Boekw aarden
11.564
0
5.153
16.717
1 januari
Verkrijgingsprijzen
Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen
Boekw aarden
Mutaties
Desinvesteringen cumulatieve w aardeveranderingen
Afschrijvingen
Bijzondere w aardeverandering
Totaal mutaties
31 decem ber
De afschrijvingstermijnen voor de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn 5 jaar
voor kantoorinventaris en hardware, 10 jaar voor verbouwingskosten en 30 jaar voor kantoorpanden.
In het jaar 2012 is besloten om 2 kantoorpanden te verkopen. In verband hiermee is een bijzondere
waardevermindering verwerkt van € 378.000. In 2013 is het pand “Vlampijpstraat” daadwerkelijk verkocht
met een boekwinst van € 264.000.
De afschrijvingen zijn als volgt te specificeren:
Bedragen x € 1.000
Afschrijvingen boekjaar
Opbrengst verkoop bedrijfspand Vlampijpstraat
Boekw aarde bedrijfspand Vlampijpstraat
Totaal
Jaarrekening Mitros 2013
2013
2012
€
€
2.654
2.343
-943
0
679
0
2.390
2.343
27
10.2.
Vastgoedbeleggingen
10.2.1. Vastgoed in exploitatie
Het vastgoed in exploitatie is als volgt te specificeren:
Bedragen x € 1.000
1 januari
Commercieel vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie
Boekw aarde
Mutaties
Investeringen
Desinvesteringen
Mutatie actuele w aarde
Oplevering nieuw bouw
Overige mutaties
Mutatie voorziening
Totaal mutaties
31 decem ber
Commercieel vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie
Boekw aarde
2013
€
2012
€
138.630
2.617.704
2.756.334
110.719
2.576.670
2.687.389
41.705
-30.402
-36.463
92.176
1.541
-32.677
35.880
31.810
-25.811
-38.315
65.035
443
35.783
68.945
148.772
2.643.442
2.792.214
138.630
2.617.704
2.756.334
Het vastgoed in exploitatie bevat 30.976 eenheden (inclusief monumenten, overgedragen aan Stadsherstel
Midden-Nederland) waarvan 29.227 woningen.
In de waardering van de portefeuille is meegenomen of de woning uitgepond wordt of niet. In 2014
verwacht Mitros 290 woningen te verkopen, tegen een bruto opbrengstwaarde van circa € 40,0 miljoen.
Gemiddeld bedraagt de opbrengstwaarde € 138.000 per woning. De gemiddelde boekwaarde bedraagt circa
€ 103.000 per woning, hetgeen een verwachte totale boekwinst van circa € 10,5 miljoen inhoudt.
De overige gehanteerde parameters zijn:
Prijsinflatie
Bouw kostenstijging
Looninflatie
IRS (basis disconteringsvoet)
2013
2012
20-jaars gemiddelde CBS
2,16%
2,13%
20-jaars gemiddelde BDB-bouw kostenstijging
2,97%
3,00%
20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS
2,03%
2,13%
24-maandsgemiddelde 10 jaars EURO IRS
1,91%
2,51%
7 jaars gemiddelde
Mutatiegraad
7,25%
7,11%
Disconteringsvoet
7,43%
7,58%
Exit yield bij desinvestering
6,68%
6,31%
Norm instandhoudingsonderhoud / vhe (EGW)
€ 922
€ 892
Norm instandhoudingsonderhoud / vhe (MGW)
€ 846
€ 833
Beheernorm / vhe
€ 428
€ 432
De normen zijn gebaseerd op VEX-normen en gevalideerd door de externe taxateur.
Jaarrekening Mitros 2013
28
Voor 2013 bedraagt de basis IRS 1,91% (2012: 2,51%) en de risico-opslag 5,52% (2012: 5,07%) hetgeen
resulteert in een gewogen gemiddelde disconteringsvoet van 7,43% (2012: 7,60%).
De door Mitros gehanteerde exit yields liggen tussen de 5,05% en 9,75%.
De individuele huurverhoging en de mogelijke verhuurderheffing zijn verwerkt in de waardering.
Mitros waardeert haar vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde van het
vastgoed wordt enerzijds beïnvloed door de ontwikkelingen in de beleggersmarkt en anderzijds doordat
Mitros een actief investerings- en desinvesteringsprogramma heeft. De waarde van de gehele
vastgoedportefeuille eind 2013 is hoger dan de waarde van de portefeuille in 2012. Dit komt door de
oplevering van nieuwbouw huurwoningen. De waarde van de afzonderlijke vastgoedcomplexen is gedaald.
2013 was voor de vastgoedmarkt een moeizaam jaar. Beleggers zijn voorzichtig als het gaat om het
aankopen van vastgoed en hebben een sterke voorkeur voor nieuw vastgoed op goede locaties. Deze
ontwikkelingen leiden tot dalende vastgoedwaarden. Ook Mitros ontkomt niet aan deze ontwikkeling. Hoewel
het vastgoed van Mitros zich in Utrecht bevindt, een zeer goede locatie, is de waarde van het vastgoed
gedaald. Deze daling wordt voor Mitros echter wel gedempt doordat de vraag naar huurwoningen toeneemt
en daardoor woningen goed verhuurbaar zijn. Ook zijn de contracthuren gestegen en heeft Mitros veel
geïnvesteerd in haar vastgoedportefeuille.
De waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is aanzienlijk gestegen door het in exploitatie nemen
van nieuwbouw in de vrije sector.
De volgende marktontwikkelingen
vastgoedportefeuille van Mitros:
hebben de meeste invloed op de waardeontwikkeling van de
100
80
60
x € 1.000.000
40
20
-20
-40
-60
-80
-100
Jaarrekening Mitros 2013
29
Per saldo resulteert een negatieve autonome waardeontwikkeling (mutatie actuele waarde) van € 37
miljoen.
Bedrijfswaarde en WOZ Waarde
Ter toelichting op de marktwaarde in verhuurde staat zijn de bedrijfswaarde en de WOZ waarde van het
vastgoed in exploitatie opgenomen:
Bedragen x € 1.000.000
Marktw aarde in verhuurde staat
Bedrijfsw aarde
WOZ w aarde
2013
Sociaal
Vastgoed in
exploitatie
€
Commercieel
vastgoed in
exploitatie
€
2.643
1.239
4.603
149
176
259
2012
Sociaal
Vastgoed in
exploitatie
€
Totaal
€
2.792
1.415
4.862
Commercieel
vastgoed in
exploitatie
€
2.618
1.008
4.847
139
101
285
Totaal
€
2.756
1.109
5.132
De bedrijfswaarde is gebaseerd op de volgende parameters:
2014
2015
2016
2017
2018
2019 e.v.
Huurstijging
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
Kosteninflatie (inclusief lonen)
3,0%
3,0%
3,0%
3,0%
3,0%
3,0%
Bouw index
3,0%
3,0%
3,0%
3,0%
3,0%
3,0%
Onderhoudsindex
3,0%
3,0%
3,0%
3,0%
3,0%
3,0%
Ontw ikkeling verkoopw aarde
-2,5%
-1,5%
-0,5%
0,5%
1,0%
1,0%
Korte rente
0,5%
1,0%
1,5%
2,5%
2,5%
2,5%
Lange rente
2,8%
3,1%
3,4%
3,5%
3,5%
3,5%
Opslag sociaal vastgoed
0,8%
0,8%
0,8%
0,8%
0,8%
0,8%
Opslag commercieel vastgoed
2,8%
2,8%
2,8%
2,8%
2,8%
2,8%
Disconteringsvoet
5,3%
5,3%
5,3%
5,3%
5,3%
5,3%
Huurderving
2,7%
2,7%
2,6%
2,5%
2,5%
2,0%
Inkomensafhankelijke huurverhoging
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
0,0%
0,0%
Gemiddelde mutatiegraad
4,8%
4,8%
5,0%
5,1%
5,3%
5,6%
Verhuurderheffing w ordt volledig meegenomen voor de levensduur van het vastgoed
Saneringssteun w ordt niet ingerekend omdat dit op de corporatie rust en niet op het vastgoed
Variabele lasten w orden meegenomen conform meerjarenbegroting met daarin opgenomen een inflatie van 3,0%
De parameters vanaf 2019 zijn de door het CFV voorgeschreven parameters. De parameters 2014 t/m 2018
zijn specifiek door Mitros bepaald maar zoveel als mogelijk in lijn met de CFV parameters vanaf 2019.
Jaarrekening Mitros 2013
30
10.2.2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Het vastgoed verkocht onder voorwaarden is als volgt te specificeren:
Bedragen x € 1.000
2013
€
2012
€
1 januari
Actuele w aarde
Boekw aarde
16.994
16.994
16.631
16.631
Mutaties
Investeringen
Mutatie actuele w aarde
Desinvestering (marktw aarde)
Totaal mutaties
3.182
-2.111
-398
673
1.347
-984
363
31 decem ber
Actuele w aarde
Boekw aarde
17.667
17.667
16.994
16.994
Gedurende 2013 zijn 18 woningen verkocht onder voorwaarden. Er zijn 3 woningen aangekocht.
In totaal zijn er 127 woningen verkocht onder voorwaarden. Van deze woningen heeft Stichting Mitros niet
de juridische eigendom.
De woningen verkocht onder voorwaarden betreffen 102 MGE-woningen welke gewaardeerd zijn tegen 70%
van de marktwaarde. De koper deelt voor 51% in de waardestijging of –daling.
Daarnaast zijn hier 25 Koopgarant woningen opgenomen tegen 75%-85% van de marktwaarde. De koper
deelt voor 50% tot 77,5% in de waardestijging of –daling.
Jaarrekening Mitros 2013
31
10.2.3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Het vastgoed in ontwikkeling is als volgt te specificeren:
Bedragen x € 1.000
2013
€
2012
€
31 decem ber voorgaand jaar
Cumulatieve verkrijgingsprijs
Cumulatieve w aardeveranderingen
Balansw aarde
126.930
-72.506
54.424
107.426
-77.510
29.916
Materiele vaste activa in ontw ikkeling
Voorziening onrendabele investering
Balansw aarde
86.364
-31.940
54.424
84.256
-54.340
29.916
53.476
-112.719
31.646
-27.597
100.885
-81.381
5.004
24.508
31 decem ber
Cumulatieve verkrijgingsprijs
Cumulatieve w aardeveranderingen
Balansw aarde
67.687
-40.860
26.827
126.930
-72.506
54.424
Materiele vaste activa in ontw ikkeling
Voorziening onrendabele investering
Balansw aarde
44.815
-17.988
26.827
86.364
-31.940
54.424
Mutaties
Investeringen
Overboekingen
Mutatie voorziening
Totaal mutaties
In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad
€ 5,1 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2012: € 4,2 miljoen). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,1% (2012: 3,1%).
In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad
€ 3,0 miljoen aan eigen uren geactiveerd (2012: € 3,1 miljoen).
De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer
voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend.
Het vastgoed is grotendeels gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. De zekerheden
en onderpanden zijn opgenomen in paragraaf 10.12. De grond in Utrecht is grotendeels uitgegeven in
erfpacht en alle gevallen afgekocht, terwijl de grond in Nieuwegein in eigendom is.
Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is voor € 14 miljoen (2012: € 14 miljoen)
aan grondposities opgenomen. In het jaar 2013 is een grondpositie In Bunnik met een boekwaarde van €
325.000 verkocht tegen een prijs van € 867.000. Deze boekwinst is verantwoord onder het verkoopresultaat
onderhanden projecten (paragraaf 11.3).
Jaarrekening Mitros 2013
32
De specificatie van de grondposities is als volgt:
Bedragen x € 1.000
2013
2012
€
€
Schalkwijk
8.680
8.680
Rijnenburg
1.769
1.769
Nieuwegein
3.300
3.300
Bunnik
0
325
Totaal
13.749
14.074
10.3.
Financiële vaste activa
10.3.1. Algemeen
Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:
Bedragen x € 1.000
Stand 1 januari
Deelnemingen
€
Latente
belastingvordering
€
Te vorderen
Leningen u/g BWS subsidie
€
€
Overige
financiële
vaste activa
€
Totaal
€
453
72
1.686
748
9.380
12.339
m utaties
toevoegingen
verminderingen
resultaat deelnemingen
reclassificatie naar voorzieningen
totaal mutaties
1.636
-646
990
-72
1.741
-74
-555
-1.570
-72
1.667
-555
-1.570
1.741
-2.271
1.636
-646
460
Stand 31 decem ber
1.443
0
3.353
193
7.810
12.799
Jaarrekening Mitros 2013
33
10.3.2. Deelnemingen
Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:
Utrechtse
mij tot Wijkontw ikstadsher- kelingsmij Woningnet
stel Lombok BV
NV
Belang in deelneming (per 31 december)
CV Witte
Vrouw e
BV
Woonw a- KanaleneiGEM
gen
land Kanaleneiexploitatie Beheer BV
land CV
0,01%
0,97%
6,03%
7,14%
49,00%
25,00%
24,75%
Bedragen x € 1.000
€
€
€
€
€
€
€
Beginstand deelnemingen
1
22
270
150
-660
10
-646
Gepresenteerd onder voorzieningen
Totaal
€
-853
1.306
STAND 1 JANUARI
453
MUTATIES:
Dividenduitkering
0
0
0
0
0
0
0
0
Resultaat boekjaar
0
0
0
0
0
0
1.636
1.636
SALDO
0
0
0
0
0
0
1.636
1.636
Eindstand deelnemingen
1
22
270
150
-660
10
990
783
Gepresenteerd onder voorzieningen
STAND 31 DECEMBER
660
1.443
In de jaarrekening van de deelneming GEM Kanaleneiland CV is een continuïteitsparagraaf opgenomen. De
kredietfaciliteit ad € 10,7 miljoen wordt ultimo 2014 beëindigd volgens de huidige overeenkomst. De directie
van de deelneming heeft op basis van recent gevoerde gesprekken met de financier de verwachting dat de
financiering verlengd zal worden en derhalve de jaarrekening opgesteld op basis van de
continuïteitsveronderstelling. Stichting Mitros onderschrijft dit standpunt en heeft derhalve de deelneming
tegen netto-vermogenswaarde gewaardeerd. Het maximale risico voor Mitros bedraagt haar aandeel ad
24,75%.
10.3.3. Latente belastingvordering
De latente belastingvordering betreft dat deel van het in 2013 bestaande compensabele verlies dat nog
verrekend kan worden met toekomstige fiscale winsten. Aangezien op basis van de meerjaren tax planning
geen positieve fiscale resultaten worden behaald, zal het compensabele verlies t/m 2013 naar verwachting
niet via carry forward worden verrekend. De in 2013 bestaande verliezen zullen naar verwachting namelijk
in 2021 verdampen. Het totale compensabele verlies tot en met de laatst ingediende aangifte 2011 bedraagt
€ 51 miljoen. De latente belastingvordering is derhalve gewaardeerd op (nagenoeg) nihil. Indien de totale
latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 241 miljoen (2012:
circa € 244 miljoen), dit betreft met name de waardering van het vastgoed. Naar verwachting zal deze
latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn.
10.3.4. Overige financiële vaste activa
Onder de overige financiële vaste activa zijn de afgeleide financiële instrumenten (derivaten) opgenomen.
Dit betreffen rentecaps en renteswaps die ultimo 2013 een negatieve marktwaarde hebben van ongeveer €
13,7 miljoen. De derivaten dienen voor het afdekken van het renterisico van op balansdatum lopende en
nog af te sluiten leningen. De onderliggende waarde van de rentecaps bedraagt in totaal € 201 miljoen
nominaal. Hiervan is € 10 miljoen met een startdatum in 2013 nog niet gekoppeld aan een lening. De
Jaarrekening Mitros 2013
34
onderliggende waarde van de renteswaps bedraagt totaal € 158 miljoen. Hiervan is € 20 miljoen met een
startdatum in 2013 nog niet gekoppeld aan een lening. De einddata van de derivaten variëren van 2018 tot
2028.
Een gedetailleerd overzicht van de financiële instrumenten is opgenomen onder paragraaf 10.10.
10.4.
Voorraden
10.4.1. Voorraden vastgoed bestemd voor verkoop
De voorraden vastgoed bestemd voor verkoop zijn als volgt te specificeren:
Bedragen x € 1.000
31-12-2013
31-12-2012
€
€
Voorraad koopw oningen
959
211
Voorraad MGE w oningen
413
907
Voorraad garages
256
256
1.628
1.373
De voorraad koopwoningen betreft 5 woningen aan de Talmalaan (2012: 1). De voorraad MGE woningen
betreft 3 woningen in Parkwijk Zuid (Leidsche Rijn) (2012: 6). De voorraad garages betreft 25
parkeerplaatsen aan de Vleutenseweg (2012: 25).
10.4.2. Voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
De voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop zijn als volgt te specificeren:
Bedragen x € 1.000
Huis te Zuylenlaan
Talmalaan
Abrikoosstraat
31-12-2013
31-12-2012
€
€
2.088
311
-
8.779
-
2.037
4.557
4.557
Maria van Hongarijedreef
983
2.761
Overige projecten
679
1.929
8.307
20.374
Sterrenberg II
De opbrengst van de onderhanden projecten is verwerkt in de winst- en verliesrekening en wordt nader
toegelicht in paragraaf 11.3.
Jaarrekening Mitros 2013
35
10.4.3. Overige voorraden
De overige voorraden zijn als volgt te specificeren:
Bedragen x € 1.000
31-12-2013
31-12-2012
€
€
0
773
0
773
Onderhanden w erk uren projectontw ikkeling
Vorderingen
10.4.4. Huurdebiteuren
De huurdebiteuren zijn als volgt te specificeren:
Bedragen x € 1.000
Huurdebiteuren
Af: voorziening w egens oninbaarheid
31-12-2013
31-12-2012
€
€
4.645
3.957
-2.403
-1.938
2.242
2.018
In de voorziening wegens oninbaarheid zijn vorderingen op huurdebiteuren welke onder de Wet
Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) vallen begrepen. Deze zijn voor 100% voorzien.
10.4.5. Overige vorderingen
De overige vorderingen zijn als volgt te specificeren:
Bedragen x € 1.000
Vogelaarbijdrage
31-12-2013
31-12-2012
€
€
0
1.406
2.732
2.262
-172
-450
Nog te ontvangen rente leningen u/g
69
212
Nog te ontvangen depot Notarissen
69
203
Overige debiteuren
Voorziening overige debiteuren
Nog te ontvangen schade uitkeringen
Kortlopend deel te vorderen BWS-subsidies
Overige vorderingen
Jaarrekening Mitros 2013
0
58
553
568
1.132
1.453
4.383
5.712
36
Overlopende activa
De overlopende activa zijn als volgt te specificeren:
Bedragen x € 1.000
Vooruitbetaalde kosten
Disagio op leningen O/G
31-12-2013
31-12-2012
€
€
687
1.592
480
494
1.167
2.085
De disagio op leningen o/g heeft een looptijd van meer dan een jaar.
10.5.
Liquide middelen
De liquide middelen staan voor een bedrag van € 3,5 miljoen niet ter vrije beschikking. Dit betreft verstrekte
garanties, welke zijn opgenomen onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
10.6.
Groepsvermogen
De mutatie in het groepsvermogen is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Stand 1 januari
Resultaat boekjaar
31-12-2013
31-12-2012
€
€
1.975.094
1.996.079
-32.229
-20.985
1.942.865
1.975.094
Het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen bedraagt circa € 1.636
miljoen (2012: 1.720 miljoen). De ongerealiseerde waardestijging betreft het verschil tussen de
marktwaarde van het vastgoed in exploitatie zoals opgenomen in de balans en de boekwaarde van het
vastgoed gebaseerd op historische kostprijs. Er is geen rekening gehouden met winstbelastingen, aangezien
naar verwachting de komende jaren geen sprake is van fiscale winst.
Jaarrekening Mitros 2013
37
10.7.
Voorzieningen
De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:
Bedragen x € 1.000
Stand 1 januari
Mutaties
Toevoegingen
Onttrekkingen
Mutaties
Stand 31 decem ber
Onrendabele
investering Deelnemingen Reorganisatie
€
€
€
Overige
voorziening
asbest
calamiteit
€
Overige
voorziening
jubilea
€
0
37.978
606
Totaal
€
31.940
1.306
3.232
1.500
-900
-13.052
-13.952
-646
-646
-3.124
-3.124
-1.500
-1.500
606
-294
-18.322
-18.616
17.988
660
108
0
606
19.362
De voorziening voor reorganisatie is opgenomen in het jaar 2012 voor de transitie die in 2013 heeft
plaatsgevonden. De laatste kosten voor de reorganisatie zullen in 2014 gemaakt worden.
De overige voorziening asbestcalamiteit betreft een voorziening voor te verwachten kosten in verband met
de asbestcalamiteit in Kanaleneiland in 2013. Deze zijn in 2013 ook daadwerkelijk gemaakt. Stichting Mitros
probeert (een deel van) de kosten van de asbestcalamiteit ad € 9,7 miljoen te verhalen. Dit is opgenomen
onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen.
De voorziening jubilea is in 2012 niet gevormd in verband met de reorganisatie in 2013 waardoor deze niet
betrouwbaar bepaald kon worden. De voorziening voor het ultimo 2013 aanwezige personeel is in 2013
gevormd.
Jaarrekening Mitros 2013
38
10.8.
Langlopende schulden
10.8.1. Leningen Gemeenten en Kredietinstellingen
De mutaties in de leningen Gemeenten en Kredietinstellingen zijn als volgt weer te geven:
Leningen
Gemeenten
Leningen
Kredietinstellingen
Niet-Daeb
Leningen
Kredietinstellingen
Totaal
€
€
€
€
4.395
833.823
0
838.218
-
45.000
-
10.000
-
55.000
-
Bedragen x € 1.000
Stand 1 januari
Mutaties
Nieuw e leningen
Klimleningen
Aflossingen
-947
-8.994
-511
-10.452
Saldo
-947
36.006
9.489
44.548
3.448
869.829
9.489
882.766
-161
3.287
-44.506
825.323
-366
9.123
-45.033
837.733
presentatie onder kortlopende schulden
Stand 31 decem ber
De per 31 december 2013 door het WSW verstrekte borgstellingen bedragen in totaal € 925 miljoen (2012:
€ 878 miljoen), hiervan is eind 2013 € 856 miljoen (2012: € 821 miljoen) gebruikt. € 17,2 mln is
rechtstreeks door de gemeenten Utrecht en Nieuwegein geborgd.
Van de € 55 miljoen opgenomen nieuwe langlopende schulden betreft €10 miljoen een nieuwe niet-DAEB
financiering (reeds overeengekomen in 2012), is er € 25 miljoen aan nieuwe geborgde leningen gestort en €
20 miljoen aan opname onder bestaande variabele hoofdsomleningen.
Als zekerheid voor de niet-DAEB financiering zijn gesteld:
-bankhypotheek beleggingspand, 1e in rang groot € 10.000.000 totaal complex 116 woningen, gelegen aan
de Marnixlaan, Van Hoornekade, B. van Treslongstraat en J.S. de Rijkstraat.
-verpanding van de huurpenningen van deze woningen.
De gewogen gemiddelde financieringsrente van de langlopende schulden (inclusief derivaten) over 2013
bedraagt 3,57% (2012: 3,8%).
De duration van de leningen is 6,06 jaar.
Het renteprijsrisico is in de navolgende tabel weergegeven.
2e t/m
Bedragen x € 1.000
Eindaflossing
Periodieke aflossing
Renteconversie
Totaal
Jaarrekening Mitros 2013
< 1 jaar
5e jaar
€
€
38.018
7.016
8.706
53.740
6e t/m
10e jaar
11e t/m
15e jaar
na 15 jaar
Totaal
€
€
€
€
61.719
285.500
132.524
252.711
770.472
24.307
7.008
2.312
1.280
41.923
19.979
106.005
16.686
309.194
25.000
159.836
253.991
70.371
882.766
39
10.9.
Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)
Beleid en organisatie
Het treasury beleid van Mitros is vastgelegd in het treasury statuut. In het treasury statuut is bepaald dat
Mitros derivaten mag toepassen, maar uitsluitend in het kader van het afdekken van renterisico’s. De
jaarlijkse treasury activiteiten worden beschreven in het treasury jaarplan. Periodiek beoordelen de directie
en de financiële auditcommissie van de RvC de risico’s ten aanzien van het financieren van het woningbezit
en het eventueel beleggen van (tijdelijk) overtollige geldmiddelen. Daarnaast heeft Mitros een treasury
commissie die elk kwartaal overlegt, waaraan ook een externe deskundige deelneemt. Deze commissie
adviseert de directie van Mitros over financiering en het afdekken van financiële risico’s.
Sinds de transitie in 2013 rapporteert de treasurer aan de manager Financiën & Control. Transacties worden
gedaan na goedkeuring van het mandaat door de directie. Er is een functiescheiding tussen invoer van
transacties door de Administratie en goedkeuring van de vastlegging door de treasurer. Controle van de
verkregen mandaten met de transacties gebeurt periodiek door de interne auditor.
In de kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de financiering, de omvang en markwaarde van de
derivatenportefeuille en de kasstroom-realisaties en prognoses.
Kenmerken derivatenportefeuille
Per ultimo 2013 heeft Mitros 26 lopende derivaten met een totale nominale waarde van € 359 miljoen. De
totale leningenportefeuille per ultimo 2013 bedraagt € 883 miljoen. De derivatenportefeuille bestaat voor €
158 miljoen nominaal uit swaps en voor € 201 miljoen uit caps. De marktwaarde van de derivaten per
balansdatum is € 13,7 miljoen negatief (2012: € 24,1 miljoen negatief). De derivaten zijn afgesloten bij de
ABN AMRO Bank NV, Deutsche Bank AG en de Coöperatieve Rabobank Utrecht en omstreken UA.
Jaarrekening Mitros 2013
40
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de boekwaarde van de gebruikte
instrumenten per 31 december 2013, inclusief de belangrijkste kenmerken:
Bedragen x € 1.000 31-12-2013
actuele
boekw aarde w aarde
€
€
cap
cap
cap
cap
cap
rentesw ap
rentesw ap
cap
cap
rentesw ap
rentesw ap
rentesw ap
cap
cap
cap
cap
rentesw ap
rentesw ap
rentesw ap
rentesw ap
rentesw ap
rentesw ap
rentesw ap
rentesw ap
cap
cap
cap
118
182
435
122
190
-2.749
-1.064
252
515
-1.215
-645
-671
427
352
587
612
-2.976
-1.214
-1.858
-3.507
-679
-588
-679
-646
308
664
-13.725
282
314
597
257
300
1.256
1.784
427
352
587
612
-679
-646
377
664
6.485
nominaal
€
15.000
10.500
15.500
11.800
9.200
25.000
10.000
30.000
30.000
8.000
4.000
4.000
16.000 *
16.000 *
16.000 *
16.000 *
20.000
8.000
12.000
27.000
10.000
10.000
10.000 **
10.000 **
5.000 ***
10.000 **
359.000
31-12-2012
actuele
boekw aarde w aarde nominaal
€
€
€
57
100
240
62
105
-4.047
-1.781
196
375
-1.661
-893
-947
284
230
386
394
-4.284
-1.719
-2.742
-5.431
-1.312
-1.035
-1.019
-1.012
446
468
451
-24.089
329
352
655
295
333
1.546
2.109
284
230
386
394
797
820
850
9.380
15.000
10.500
15.500
11.800
9.200
25.000
10.000
30.000
30.000
8.000
4.000
4.000
16.000
16.000
16.000
16.000
20.000
8.000
12.000
27.000
10.000
10.000
10.000
10.000
10.000
10.000
10.000
374.000
startdatum einddatum
30-12-2010
2-5-2011
12-5-2011
6-9-2010
31-12-2010
31-8-2011
14-3-2011
16-5-2011
18-7-2011
3-10-2011
1-12-2011
1-12-2011
3-10-2011
3-10-2011
1-12-2011
1-12-2011
15-12-2011
1-2-2012
1-5-2012
11-6-2012
2-4-2013
31-5-2013
30-8-2013
29-11-2013
31-5-2013
30-8-2013
29-11-2013
30-12-2019
2-5-2022
13-5-2024
6-9-2020
31-12-2022
31-8-2022
12-3-2026
16-5-2018
18-7-2019
4-10-2021
1-12-2022
1-12-2023
4-10-2021
4-10-2021
1-12-2022
1-12-2023
15-12-2023
1-2-2024
1-5-2025
11-6-2025
2-4-2028
31-5-2024
30-8-2024
29-11-2024
31-5-2024
30-8-2024
29-11-2024
break-clause
per rente fix
31-8-2016
16-11-2020
15-12-2017
27-5-2016
1-6-2021
2-4-2018
10-2-2022
5,0000%
5,0000%
5,0000%
5,0000%
5,0000%
3,1730%
3,2650%
2,5000%
2,5000%
3,6050%
3,7300%
3,7850%
3,5000%
4,0000%
3,5000%
4,0000%
3,5500%
3,6275%
3,7350%
3,3500%
3,0160%
2,7700%
2,8175%
2,8750%
3,0000%
3,0000%
3,0000%
De meest rechtse kolom geeft voor de renteswaps de te betalen rente weer en voor de caps de maximale
rente, waarboven rente aan Mitros vergoed wordt. Op de renteswaps ontvangt Mitros de 3- of 6-maands
Euribor. De rentecaps kennen tevens de Euribor als basis.
De derivaten gemarkeerd door * betreffen rentecaps ter afdekking van variabele hoofdsomleningen die nog
niet volledig opgenomen zijn. Voor deze derivaten is het marktwaardeverschil met vorig jaar (een
ongerealiseerde winst van € 684 duizend) verantwoord in de V&W.
De derivatenportefeuille bevat 4 swaps en 2 caps ter waarde van € 55 miljoen die begin 2012 afgesloten
zijn, maar een startdatum hadden in 2013. Hiervan is € 25 miljoen gekoppeld aan in juni 2013 afgesloten
leningen. Van de totale swap portefeuille van € 158 miljoen is € 20 miljoen (2 swaps) nog niet gekoppeld
aan een lening. Van de totale cap portefeuille van € 201 miljoen is € 10 miljoen (één cap) nog niet
gekoppeld aan een lening. Deze derivaten zijn gemarkeerd door **. Vanwege het achterblijven van nieuwe
financiering (o.a. door het uitblijven van nieuw faciliteringsvolume en de opname onder variabele
hoofdsomleningen), zijn de leningen met deze modaliteiten nog niet aangetrokken. Voor deze niet
gekoppelde derivaten is de marktwaarde per ultimo 2013 verantwoord in de V&W (een afwaardering t.o.v.
de geamortiseerde kostprijs van € 1,3 miljoen voor de swaps en € 179 duizend voor de cap).
Jaarrekening Mitros 2013
41
In 2013 is een deel van de nog niet gekoppelde derivaten als gevolg van uitblijvende
financiering(snoodzaak) afgebouwd. Eén cap van nominaal € 10 miljoen is gesloten (ge-’unwind’) en één cap
(gemarkeerd door ***) is verlaagd van € 10 miljoen naar € 5 miljoen nominaal, ten einde aan te sluiten op
de onderliggende lening.
Break clauses, simulaties en onderpand
Bij de renteswaps afgesloten met de Deutsche Bank en een aantal van de swaps met Rabobank geldt een
wederzijdse (‘mutual’) break clausule. Om het maximale risico te berekenen is er een simulatie gemaakt
waarbij gesteld wordt dat de marktrente op het moment dat deze break clausules geëffectueerd zouden
kunnen worden 0% bedraagt. Voor de 7 swaps zou dit -in dit fictieve en uitzonderlijke scenario- een uitgave
van circa € 19 miljoen betekenen in de periode 2016-2022. Het nominale bedrag van de leningen waar de
betreffende renteswaps aan gekoppeld zijn bedraagt € 95 miljoen.
Indien op balansdatum de rente op 0% zou worden gesteld dan bedraagt de marktwaarde van alle swaps €
55 miljoen negatief (2012: € 60 miljoen negatief).
De uitkomsten van de stress test van de derivaten per ultimo 2013, waarbij een rentedaling van
respectievelijk 100 en 200 basispunten gesimuleerd is, zijn als volgt:
Bedragen x € 1.000.000
Instrument
Marktw aarde
1% rentedaling
€
€
2% rentedaling
€
Sw aps
-18,5
-35,1
-52,0
Caps
Totaal
4,8
-13,7
2,5
-32,6
1,1
-50,9
Aangezien Mitros geen contracten heeft afgesloten waarbij onderpand gegeven moet worden (er gelden
geen ‘CSA’s), heeft de negatieve marktwaarde van de derivaten geen directe gevolgen voor de
liquiditeitspositie van Mitros, zolang zich geen eventuele ‘termination events’ of ‘break clauses’ voordoen. Er
wordt derhalve ook geen separate liquiditeitsbuffer aangehouden voor dit doel.
De aanwezigheid en aanpak van toezichtsbelemmerende bepalingen worden behandeld in 10.12.
10.9.1. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
De terugkoopverplichting betreft 102 MGE woningen en 25 Koopgarant woningen.
Bedragen x € 1.000
1 januari
Mutaties uit hoofde van aankoop/verkoop
2013
2012
€
€
16.224
16.194
2.754
-1.026
Mutatie uit hoofde van w aardedaling / -stijging
-1.556
1.056
31 december
17.422
16.224
Jaarrekening Mitros 2013
42
Kortlopende schulden
10.9.2. Belastingen en premies sociale verzekeringen
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
31-12-2013
31-12-2012
€
€
3.863
370
Omzetbelasting
Loonbelasting
834
892
4.697
1.262
2013
2012
€
€
10.9.3. Onderhanden projecten
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Gerealiseerde omzet onderhanden projecten
0
35.200
Gefactureerde termijnen onderhanden projecten
0
-37.819
0
-2.619
10.9.4. Overige schulden en overlopende passiva
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
31-12-2013
31-12-2012
€
€
2.850
3.158
Vooruitontvangen huur
Vooruitontvangen uitkering verzekering inzake asbest calamiteit
Af te rekenen stookkosten
Reservering vakantiedagen
500
0
0
472
578
525
Negatieve marktw aarde rente sw aps
1.325
0
Overige
4.936
5.637
10.189
9.792
10.10. Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Huurverplichtingen
Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal
voor 2014 € 147.000. De huurverplichtingen lopen tot 2015.

WSW Obligo
WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is
voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen
van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van
Jaarrekening Mitros 2013
43
het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het
schuldrestant van de geborgde leningen, waarbij voor variabele hoofdsom-leningen 75% van de maximale
hoofdsom meetelt. Voor Mitros geldt een obligoverplichting van 3,85% over € 893,4 miljoen, dit is € 34,4
miljoen.

DIGH-lening
In samenwerking met de andere Utrechtse woningcorporaties (STUW) heeft Mitros in 2009 besloten zich
garant te stellen voor een DIGH-lening aan de stad LEON in Nicaragua. Op 18 februari 2009 heeft de RvC
zich hiermee akkoord verklaard. Aansluitend is een akte van borgtocht ondertekend voor een lening met een
totaalbedrag van € 350.173 en een looptijd van 15 jaar. De voorwaardelijke verplichting ultimo 2013 op
deze borgstelling is gelijk aan het totaalbedrag van het aantal nog niet vervallen annuïteiten, zijnde 11 maal
€ 36.000 is € 396.000. De verplichting onder deze garantstelling valt onder de norm van 0,3 promille van
het balanstotaal (op basis van bedrijfswaarde).

Erfpachtverplichtingen
Er zijn geen erfpachtverplichtingen, omdat alle erfpachtverplichtingen eeuwigdurend zijn afgekocht.


Leaseverplichting
Het bedrag van met derden aangegane leasecontracten van roerende zaken bedraagt in totaal
€ 1,9 miljoen. De leasecontracten hebben een resterende looptijd tot uiterlijk augustus 2018.

Investeringsverplichting
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een
bedrag van € 63 miljoen.

Onderhoudsverplichting
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud van woningen tot een bedrag van € 11,2
miljoen.

Heffing Saneringsfonds
Mitros zal in 2014 € 5,7 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel te
steunen. De heffing voor 2014 ad € 5,7 miljoen is vastgesteld. De heffingen voor de jaren 2015 t/m 2018
zijn nog niet vastgesteld. In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met een totaal aan
saneringsheffing voor de jaren 2015 t/m 2018 van € 10,1 miljoen.

Toezicht Belemmerende Bepalingen
Toezichtsbelemmerende bepalingen zijn clausules in de derivatenovereenkomsten met banken, waardoor de
banken de derivaten kunnen ontbinden indien de overheid ingrijpt. Bij de huidige negatieve marktwaarden
van de swaps die dan afgerekend zouden moeten worden, zou dit (sectorbreed) tot een groot
liquiditeitseffect leiden. Derhalve worden dergelijke clausules gezien als toezichtsbelemmerend.
In de derivatenovereenkomsten van Stichting Mitros zijn in eerste instantie twee toezichtsbelemmerende
bepalingen geïdentificeerd, in de overeenkomsten met ABN Amro Bank. De marktwaarde per ultimo 2013
van de derivaten met ABN Amro Bank is € 5,4 miljoen negatief voor de swaps (en € 1,4 miljoen positief voor
de caps). Met de renteniveaus van ultimo 2013 zou bij ontbinding van de swaps € 5,4 miljoen door Stichting
Mitros aan ABN Amro Bank betaald moeten worden. In het kader van naleving van lid 1 van artikel 10 van
de beleidsregels derivaten van september 2012 zijn in 2013 onderhandelingen met ABN Amro Bank om deze
toezichtsbelemmerende bepalingen te elimineren in gang gezet.
Inmiddels is echter gebleken dat de betreffende ‘representation’ clausules alleen gelden voor nieuwe
transacties. De clausules betreffen geen ‘additional termination events’. Aangezien ABN Amro Bank geen
nieuwe derivaten afsluit met woningcorporaties, vanwege de geldende modelovereenkomsten, en Mitros ook
Jaarrekening Mitros 2013
44
niet voornemens is nieuwe derivaten (met ABN Amro Bank) af te sluiten, is geconcludeerd dat de
betreffende clausules niet daadwerkelijk toezichtsbelemmerend zijn.
Aangezien ook het volume van de betreffende derivaten en de eventueel af te wikkelen waarde beperkt is en
liquiditeitstechnisch te dragen zou zijn, wordt het niet noodzakelijk geacht de betreffende derivaten af te
bouwen.
De uiteenzetting van de analyse omtrent de toezichtsbelemmerende bepalingen en een weergave van de
genomen acties zijn opgenomen in het plan van aanpak voor het CFV.

Grond
In het kader van grondaankopen is sprake van voorwaardelijke verplichtingen bij bestemmingswijzigingen.
Deze verplichtingen zijn verwerkt in de taxatie van de gronden.

Garantiestelling
Per 31 december 2013 heeft de Stichting Mitros bankgaranties afgegeven tot een totaalbedrag van
€ 3,5 miljoen.

Ontvangen bankgaranties
Per 31 december 2013 is er ten behoeve van Stichting Mitros € 12,2 miljoen aan bankgaranties verstrekt in
het kader van huurbetalingen en het nakomen van bouwverplichtingen.

Leningen o/g
Per 31 december 2013 zijn er flex-leningen ofwel variabele hoofdsom-leningen afgesloten waarvan de
opnameruimte nog € 69,8 miljoen bedraagt.

Belastingschulden
Uit hoofde van de fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting is Mitros hoofdelijk
aansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheid.

Verzekeringsclaim
Stichting Mitros probeert de kosten van de asbestcalamiteit ad € 9,7 miljoen die in 2012 en 2013 zijn
gemaakt te verhalen. Niet alle gemaakte kosten zijn verhaalbaar. De verzekeraar heeft een voorschot
uitgekeerd van € 500.000. Deze is uit voorzichtigheid als vooruitbetaald bedrag onder de overige schulden
opgenomen.

Wijk Actie Plan (WAP) Gemeente Utrecht
Mitros heeft met de Gemeente Utrecht afspraken gemaakt dat in 2014 nog circa € 500.000 besteed zal
worden vanuit het WAP 2012-2013.

Kredietfaciliteit
Stichting Mitros beschikt over een kredietfaciliteit van € 50 miljoen van haar huisbankier, wat aan te wenden
is voor rekening courant krediet en kasgeldleningen. Voor deze faciliteit zijn geen zekerheden gesteld.
Daarnaast bschikt Stichting Mitros over een obligo-kredit van € 10 miljoen.

Zekerheden-onderpand
Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2012 € 4,7 miljard aan WOZ-waarde als
onderpand ingezet (peildatum WOZ waarde 1-1-2012). € 216 miljoen aan WOZ-waarde is daarbij niet als
onderpand ingezet.
Voor een niet-DAEB financiering voor het vrije sector project Geuzenveste (€ 9,5 miljoen restant schuld per
ultimo 2013) zijn het betreffende complex en de huurpenningen als hypothecaire zekerheid ingezet.
Jaarrekening Mitros 2013
45
10.11. Verbonden partijen
Met de meeste van haar deelnemingen heeft Mitros naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie,
waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende
deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele
afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
Jaarrekening Mitros 2013
46
11.
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
11.1.
Huuropbrengsten
Voor de huurverhoging 2013 is een onderscheid gemaakt door het kabinet in inkomens. Hiervoor zijn 3
categorieën ingedeeld met een maximumpercentage huurverhoging:

Lagere inkomens € 33.614 en lager
4%

Middeninkomens € 33.614 tot € 43.000
4,5%

Hogere inkomens € 43.000 en hoger
6,5%
In 2012 was er 1 maximumpercentage van 2,3%.
Voor Mitros bedroeg de gemiddelde huurverhoging 4,1% (2012: 2,11%).
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Netto huren
2013
2012
€
€
170.560
160.495
-4.587
-3.374
Af:
Huurderving w egens leegstand
Huurderving w egens oninbaarheid
Totaal
11.2.
-907
-431
165.066
156.691
Opbrengsten servicecontracten
De vergoedingen betreffen de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten.
11.3.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
2013
2012
€
€
Opbrengsten verkopen bestaand bezit
40.094
38.841
Af: boekw aarde verkopen bestaand bezit
30.286
25.811
Af: Direct toerekenbare kosten
4.143
3.179
Netto verkoopresultaat bestaand bezit
5.665
9.851
Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten
25.617
11.393
Kosten onderhanden projecten
22.486
11.156
verkoopresultaat onderhanden projecten
3.131
237
Totaal
8.796
10.088
Jaarrekening Mitros 2013
47
De specificatie van het verkoopresultaat onderhanden projecten is als volgt:
Bedragen x € 1.000
2013
2012
€
€
Talmalaan fase 2
9.881
2.702
Kanaleneiland
2.984
5.509
Maria van Hongarijedreef
2.083
-
Abrikoosstraat
2.285
1.956
Laan van Chartreuse 49 w oningen
7.600
-
-
1.743
Geuzenw ijk
Overige projecten
784
Totaal opbrengst onderhanden projecten
-517
25.617
11.393
Talmalaan fase 2
7.935
2.523
Kanaleneiland
3.040
5.514
Maria van Hongarijedreef
1.778
-
Abrikoosstraat
2.037
1.732
Laan van Chartreuse 49 w oningen
7.065
-
-
1.387
Geuzenw ijk
Overige projecten
Totaal kosten onderhanden projecten
Resultaat uit onderhanden projecten
11.4.
631
0
22.486
11.156
3.131
237
Geactiveerde productie eigen bedrijf
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Geactiveerde kosten w erkapparaat
Mutatie onderhanden w erk uren
Totaal
11.5.
2013
2012
€
€
2.957
2.904
-773
188
2.184
3.092
Overige bedrijfsopbrengsten
Onder de overige bedrijfsopbrengsten is in het boekjaar 2013 voor € 0,0 miljoen bijzondere projectsteun
van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (“Vogelaarbijdrage”) verwerkt (2012: € 1,1 miljoen).
Jaarrekening Mitros 2013
48
11.6.
Overige waardeverandering vastgoedportefeuille
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Onrendabel deel nieuw bouw met besluitvorming in boekjaar
2013
2012
€
€
1.984
8.725
Onrendabel deel renovatie met besluitvorming in boekjaar
38.762
0
Mutatie onrendabel deel nieuw bouw voorgaande jaren
-2.884
-1.004
Mutatie onrendabel deel renovaties voorgaande jaren
-3.145
-7.509
4.448
1.347
-2.940
0
Afw aardering geactiveerde kosten geannuleerde projecten
Vrijval onrendabel deel geannuleerde projecten
Afw aardering voorraad projecten voor verkoop
Totaal
97
0
36.322
1.559
In de mutatie onrendabel deel nieuwbouw voorgaande jaren is een vrijval begrepen vanwege de gewijzigde
plannen voor het project Hart van Lombok. De overige mutaties in deze post betreft wijzigingen in
stichtingskosten en marktwaarden van de diverse projecten in ontwikkeling.
De mutatie onrendabel deel renovaties voorgaande jaren betreft wijzigingen in stichtingskosten van een 3tal renovatieprojecten in ontwikkeling.
De afwaardering van geactiveerde kosten geannuleerde projecten betreft een 19-tal projecten in diverse
fasen welke geannuleerd zijn. De eventuele voorziening onrendabel van deze projecten is tevens
vrijgevallen.
11.7.
Personeelskosten
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Lonen en salarissen
2013
2012
€
€
19.008
19.400
Overige personeelskosten
1.897
1.323
Reorganisatiekosten
1.002
3.485
Ingeleend personeel
2.253
3.227
24.160
27.435
Sociale lasten
2.872
2.939
Pensioenlasten
3.504
3.582
30.536
33.956
Subtotaal
Totaal
Jaarrekening Mitros 2013
49
11.8.
Huisvestingskosten
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Vaste huisvestingskosten
Variabele huisvestingskosten
Energiekosten
2013
2012
€
€
499
788
1.657
1.281
246
165
2.402
2.235
2013
2012
€
€
Kantoorkosten
1.415
1.198
Automatiseringskosten
2.246
1.563
Kosten auto's
1.174
1.233
Totaal
11.9.
Algemene kosten
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Kosten public relations
Advieskosten
Contributies en bijdragen
Saneringssteun CFV
Overige kosten
277
367
1.534
1.771
651
953
6.326
0
157
658
Pro rata BTW
0
0
Kosten P&O
77
152
3.768
3.379
17.625
11.276
Organisatieprojecten
Totaal
Het honorarium van de accountant over 2013 bedraagt € 161.000 (2012: € 156.000). Daarnaast is € 44.000
(2012: € 174.000) gefactureerd aan werkzaamheden voor onder meer meerwerk controle dVI 2012 en
verwacht meerwerk controle 2013.
Onder de organisatieprojecten zijn kosten van ingeleend personeel ten behoeve van deze projecten ter
grootte van € 1,4 miljoen (2012: € 1,4 miljoen) verwerkt. De overige kosten betreffen advieskosten.
Jaarrekening Mitros 2013
50
11.10. Onderhoudslasten
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
2013
2012
€
€
4.464
4.446
Directe en indirecte kosten
35.854
45.217
Subtotaal
40.318
49.663
Intern uitgevoerd
-4.464
-4.446
Totaal
35.854
45.217
2013
2012
€
€
Service- en mutatieonderhoud
20.277
21.857
Planmatig onderhoud
20.041
27.806
Totaal
40.318
49.663
2013
2012
€
€
3.023
3.397
Toegerekende personeelskosten
Bedragen x € 1.000
11.11. Leefbaarheid
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Leefbaarheidsprojecten
Intern uitgevoerd leefbaarheid
Totaal
-580
-892
2.443
2.504
2013
2012
€
€
10.577
9.939
11.12. Lasten servicecontracten
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Servicekosten
Intern uitgevoerd servicekosten
Totaal
Jaarrekening Mitros 2013
-247
-281
10.330
9.657
51
11.13. Overige bedrijfslasten
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Gemeentelijke belastingen
2013
2012
€
€
11.085
11.164
Verhuurderheffing
639
0
Verzekeringen
471
634
4.567
3.609
881
66
36
0
0
2.605
Beheerkosten
Ontw ikkelings- en R&D-kosten
Kosten energieleveringen
Asbestcalamiteit Kanaleneiland beveiligingskosten
Asbestcalamiteit Kanaleneiland overige kosten
Totaal
730
6.341
18.409
24.419
11.14. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Mutatie actuele w aarde
Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorw aarden
Overige mutaties
Totaal
2013
2012
€
€
-38.574
-36.968
1.556
-1.056
-51
61
-37.069
-37.963
2013
2012
€
€
11.15. Financiële baten en lasten
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Geactiveerde rente materiële vaste activa
Opbrengsten deposito’s
Rente leningen u/g
Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten
171
325
5.147
4.202
0
83
92
20
5.410
4.632
-2.048
-4.710
Rentelasten langlopende schulden
-31.031
-30.383
Totaal Rentelasten en soortgelijke kosten
-33.079
-35.093
Totaal
-27.669
-30.461
Jaarrekening Mitros 2013
52
11.16. Belastingen
De specificatie is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Mutatie latente belastingvordering
Acute belasting
Diversen
Totaal
2013
2012
€
€
0
0
131
0
0
0
131
0
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% op basis van het commerciële resultaat. De lagere
effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het op nihil waarderen van de latente belastingen.
Jaarrekening Mitros 2013
53
12.
Overige informatie
12.1.
Werknemers
Gedurende het jaar 2013 had Mitros gemiddeld 353 werknemers in dienst (2012: 372). Dit aantal is
gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Een nadere onderverdeling is als volgt:
2013
Wonen, zakelijke verhuur en verkoop
Onderhoud
Vastgoedontw ikkeling
Klantcontact
Directie, staf en ondersteuning
142
53
31
24
103
353
Vanwege de reorganisatie in 2013 is de structuur van de organisatie ingrijpend gewijzigd. Daarom zijn geen
vergelijkende cijfers opgenomen.
12.2.
Directie en commissarissen
De beloning van de directie is in onderstaande tabel weergegeven:
H.P. Kip
Salaris inclusief vakantiegeld
R. Rötscheid
L. Marchesini-Franso
M.G.W. Hoezen
2013
2012
2013
2012
2013
2012
2013
€
€
€
€
€
€
€
2012
€
153.122
51.040
-
-
135.000
33.750
129.139
31.568
Belastbare onkostenvergoeding
6.000
2.000
-
-
6.000
1.500
6.000
1.500
Vervoermiddel
8.807
3.069
-
-
7.577
1.894
7.107
1.776
36.561
12.173
-
-
31.887
7.964
34.415
5.097
204.490
68.282
-
-
180.464
45.108
176.661
39.941
9.195
3.108
-
-
9.194
2.321
9.194
2.321
-
-
-
-
-
-
-
Pensioenen
Toetsingsloon WNT
Sociale lasten
Inleenvergoeding
Totaal w erkgeverslast
213.685
71.390
217.851
0
217.851
189.658
47.429
185.855
De algemeen directeur de heer H.P. Kip is per 1 september 2012 in dienst gekomen. De directeur wonen
mevrouw L. Marchesini-Franso is per 1 oktober 2012 in dienst gekomen. De financieel directeur mevrouw
M.G.W. Hoezen is per 1 oktober 2012 in functie gekomen. Alle directeuren vallen daarmee onder de
overgangsregeling van de WNT. De WNT-norm voor 2013 bedraagt € 228.599.
Alle directeuren zijn fulltime in dienst en worden op grond van de WNT gezien als topfunctionaris.
Jaarrekening Mitros 2013
54
42.262
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen is in onderstaande tabel weergegeven:
Als lid van de Raad van
Com m issarissen
2013
2012
€
G.J.A.M. van der Vossen Voorzitter tot 1/7/2012
Overige kosten
vergoedingen
2013
2012
€
€
-
7.497
C.P. Vogelaar Lid, Voorzitter vanaf 1/7/2012
18.489
15.369
160
M.W. Dijkshoorn, Vicevoorzitter tot 1/7/2013
7.924
15.358
261
581
J. Kiers, Lid
13.207
11.781
2.544
3.492
M.H. Kieft, Lid
13.207
10.710
-
-
M.F.Dijkstra, Lid
13.207
10.710
436
-
J.Th. Blok, Lid, Vicevoorzitter vanaf 1/7/2013
12.602
12.798
372
118
D.G.M. de Grave-Verkerk, Lid
13.207
6.372
-
-
H.H.J. Bol, Lid vanaf 1/7/2013
6.153
-
-
-
97.996
90.595
3.773
5.790
Totaal
-
1.599
De RvC leden J.Th. Blok en H.H.J. Bol vallen onder de nieuwe WNT regeling vanwege hun (her)benoeming
na 1 januari 2012. De overige leden vallen onder de overgangsregeling.
Bovengenoemde bedragen zijn inclusief de verschuldigde btw.
Conform de WNT is de maximale bezoldiging voor RvC-leden 5% van de WNT-norm exclusief de
verschuldigde btw. Inclusief btw is dit € 13.830 voor 2013. De maximale bezoldiging voor de voorzitter van
de RvC bedraagt 7,5% van de WNT-norm exclusief de verschuldigde btw. Inclusief btw is dit € 20.745 voor
2013.
Jaarrekening Mitros 2013
55
13.
Enkelvoudige balans per 31 december 2013
(na resultaatbestemming)
Bedragen x € 1.000
REF.
€
31-12-2013
€
€
31-12-2012
€
Vaste activa
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
16.717
8.390
16.717
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging
Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden
Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie
139.347
2.628.159
17.667
44.323
8.390
131.912
2.597.484
16.994
81.242
2.829.496
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Andere deelnemingen
Leningen u/g
Te vorderen BWS-subsidies
Overige financiële vaste activa
2.827.632
15.3.
14.762
443
32.951
193
7.810
15.053
443
37.433
748
9.380
56.159
63.056
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor verkoop
1.628
8.307
1.373
1.521
9.935
Vorderingen
Huurdebiteuren
Vorderingen op groepsmaatschappijen
Overige vorderingen
Overlopende activa
Liquide m iddelen
Totaal
Jaarrekening Mitros 2013
2.183
310
3.962
1.168
2.894
2.014
21.246
4.822
2.084
7.623
30.165
12.188
8.270
2.932.118
2.940.406
56
Bedragen x € 1.000
REF.
€
Eigen vermogen
15.4.
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen
Voorziening deelnemingen
Voorziening reorganisatiekosten
Overige voorzieningen
31-12-2013
€
€
1.942.865
17.988
20.400
108
606
1.975.094
31.940
24.001
3.232
1.500
39.102
Langlopende schulden
Leningen gemeenten
Leningen kredietinstellingen
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht
onder voorw aarden
Overige schulden
60.673
15.5.
3.287
834.446
4.395
824.223
17.422
177
16.224
105
855.332
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen
Kortlopend deel langlopende schulden
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Schulden terzake van pensioenen
Overlopende rente geldleningen
Onderhanden projecten
Overige schulden en overlopende passiva
Totaal
Jaarrekening Mitros 2013
31-12-2012
€
10.000
45.033
16.700
4.566
459
10.360
0
7.701
844.947
8.000
9.600
21.903
1.058
173
10.351
1.346
7.264
94.819
59.694
2.932.118
2.940.406
57
14.
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013
REF.
€
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
162.722
10.500
8.797
2.184
492
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfsresultaat
Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Jaarrekening Mitros 2013
15.3.
177.016
2.343
378
1.559
2
24.809
2.650
3.179
2.113
10.788
44.342
2.504
9.587
24.142
154.442
128.397
30.253
48.618
-38.900
-36.495
6.924
-32.995
Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór
belastingen
2012
€
154.174
9.868
10.357
1.136
1.480
2.390
0
36.322
3
24.017
2.872
3.504
2.402
17.343
34.760
2.443
10.254
18.132
Som der bedrijfslasten
Resultaat na belastingen
€
184.695
Bedrijfslasten
Afschrijvingen materiële vaste activa
Bijzondere w aardeveranderingen van materiële vaste activa
Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille
Erfpacht
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Huisvestingskosten
Algemene kosten
Onderhoudslasten
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
Belastingen resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening
Resultaat deelnemingen
2013
€
6.619
-35.008
-26.071
-28.389
-34.718
-16.266
-51
2.540
-617
-4.103
-32.229
-20.985
58
15.
Toelichting op de (enkelvoudige) balans en de winst- en verliesrekening
15.1.
Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat
De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de
geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de
nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.6. in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de
grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen
naar de hoofdstukken 6,7 en 8.
15.2.
Juridische fusie
Begin 2013 is de 100% deelneming Mitros Projectontwikkeling BV verkocht van Mitros Holding BV aan
Stichting Mitros. Vervolgens heeft een fusie plaatsgevonden tussen Mitros Projectontwikkeling BV en
Stichting Mitros.
15.3.
Financiële vaste activa
15.3.1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen
De mutaties zijn als volgt te specificeren:
Belang in deelneming (per 31 december 2013)
Bedragen x € 1.000
Beginstand deelnemingen
Gepresenteerd onder voorzieningen
STAND 1 JANUARI
MUTATIES:
Aankoop belang
Terugbetaling kapitaal
Fusie MPO BV
Resultaat boekjaar
SALDO
Eindstand deelnemingen
Gepresenteerd onder voorzieningen
Fusie MPO BV
STAND 31 DECEMBER
Ontw ikkelcombinatie Stadsherstel
WOM Noord Kanaleneiland
Midden
West
VOF Nederland NV
50%
33,3%
50%
Mitros
Holding
BV
100%
Mitros
Duurzame
Warmte BV
100%
€
€
€
€
€
€
-23.341
0
1.387
1.844
11.822
-8.288
23.341
15.053
0
0
2.261
1.432
3.693
9
0
0
-101
-92
0
0
0
212
212
0
-1.500
0
-141
-1.641
0
0
0
1.138
1.138
9
-1.500
0
2.540
1.049
-19.648
-92
1.599
203
12.960
-7.239
19.740
2.261
14.762
Totaal
De deelneming WOM Noord West betreft de entiteiten WOM Noord West Beheer BV en WOM Noord West CV.
Met ingang van boekjaar 2013 zijn de gemaakte boekwinsten bij verkoop van onroerend goed aan
dochtermaatschappijen niet meer apart gepresenteerd onder de kortlopende schulden, maar direct in
mindering gebracht op de post deelnemingen in groepsmaatschappijen. Dit is mogelijk geworden omdat de
Jaarrekening Mitros 2013
59
waarderingsgrondslagen allemaal gelijk getrokken zijn. Voor een betere vergelijking zijn de cijfers 2012
dienovereenkomstig aangepast.
In totaal is de post deelnemingen hierdoor € 16,7 miljoen verlaagd, is de post voorziening deelneming met €
21,2 miljoen verhoogd en de post kortlopende schulden met 37,9 miljoen verlaagd.
15.3.2. Andere deelnemingen
De mutaties zijn als volgt te specificeren:
Belang in deelneming (per 31 december 2013)
Utrechtse mij Wijkontw ikke
tot
lingsmij
stadsherstel Lombok BV
0,01%
0,97%
Woningnet
NV
6,06%
CV Witte
Vrouw e
7,14%
BV
Woonw agen
exploitatie
49,00%
Totaal
Bedragen x € 1.000
€
€
€
€
€
€
Beginstand deelnemingen
Gepresenteerd onder voorzieningen
STAND 1 JANUARI
1
22
270
150
-660
-217
660
443
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
22
270
150
-660
-217
660
443
MUTATIES:
Dividenduitkering
Resultaat boekjaar
SALDO
Eindstand deelnemingen
Gepresenteerd onder voorzieningen
STAND 31 DECEMBER
15.3.3. Leningen u/g
De mutaties zijn als volgt weer te geven:
Bedragen x € 1.000
31-12-2013
€
31-12-2012
€
Stand 1 januari
36.725
36.877
Verstrekte leningen
Aflossingen
Afboekingen
Stand 31 decem ber
Vordering Starters Rente Regeling
Voorziening vordering Starters Rente Regeling
Totaal stand 31 decem ber
1.642
-6.223
0
32.144
819
-12
32.951
2.432
-2.584
0
36.725
717
-10
37.433
De leningen u/g bestaan voor € 31,2 miljoen (2012: € 35,7 miljoen) uit leningen aan verbonden partijen.
Daarnaast is er een lening van € 49 duizend verstrekt aan de STUW, waar Mitros in deelneemt. En € 43
duizend aan Woonbench, welke in 2012 voorzien is. Daarnaast loopt er nog een verstrekte lening met
restant hoofdsom € 812 duizend aan een huurder, die ten behoeve van hervestiging en daarmee gepaard
Jaarrekening Mitros 2013
60
gaande verbouwingsinvesteringen verstrekt is in 2003. In 2008 is door het Ministerie van VROM geoordeeld
dat dit niet een vorm van bankieren betreft zoals bedoeld in de MG 2001-26.
15.4.
Eigen vermogen
De mutatie in het eigen vermogen is als volgt weer te geven:
Bedragen x € 1.000
Stand 1 januari
Resultaat boekjaar
Stand 31 decem ber
15.5.
31-12-2013
€
31-12-2012
€
1.975.094
-32.229
1.942.865
1.996.079
-20.985
1.975.094
Langlopende schulden
Voor een toelichting op de leningen wordt verwezen naar paragraaf 10.9.
15.6.
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Voor de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen wordt verwezen naar paragraaf 10.12.
Utrecht, 23 april 2014
Stichting Mitros
Directie:
H.P Kip
M.G.W. Hoezen
L. Marchesini-Franso
Raad van Commissarissen:
C.P. Vogelaar, voorzitter
J.Th. Blok, vicevoorzitter
H.H.J. Bol, lid
M.F. Dijkstra, lid
D.G.M. de Grave-Verkerk, lid
M.H. Kieft, lid
J. Kiers, lid
Jaarrekening Mitros 2013
61
Overige gegevens
15.7.
Voorstel resultaatbestemming
Het resultaat ad € 32.229.000 negatief is ten laste van het eigen vermogen gebracht.
15.8.
Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum welke een materiële invloed hebben op de jaarrekening
15.9.
Controleverklaring onafhankelijk accountant
De controleverklaring is afzonderlijk weergegeven op de volgende pagina.
Jaarrekening Mitros 2013
62
Accountantsverklaring
(aparte bijlage)
Adres
Mitros
Koningin Wilhelminalaan 9
3527 LA Utrecht
Postbus 8217
3503 RE Utrecht
(030) 880 33 00

Schriftelijke vragen T.W. Schipper over de rattenplaag

Nieuwegein 2 0 14-089

bezwaarformulier jaarlijkse huurverhoging (pdf).

meest gestelde vragen over de stook- en servicekosten (pdf)

MitrosKrant

Lees meer - Gemeente Utrecht

MitrosKrant

Notulen 2014-03-26 - De Gravin Utrecht

Notulen wijkplatform 2014/03/11