Rapport huur Brandweer Kazernes Versie 0.3 Tjitse van Dijk 140416 Rapport huur Brandweer Kazernes Project Vastgoed Brandweer Rapport huur brandweer kazernes van de gemeenten 2/13 Versie 0.3 Tjitse van Dijk 140416 Rapport huur Brandweer Kazernes INHOUD INHOUD .................................................................................................................................................... 3 1. INLEIDING ....................................................................................................................................... 4 2. HUUR PORTEFEUILLE ................................................................................................................ 5 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 3. HUURVARIANTEN....................................................................................................................... 10 3.1 3.2 3.3 3.4 4 OVERZICHT VAN DE INVENTARISATIE ........................................................................................ 5 OVERZICHT DEFINITIEVE HUURLOCATIES ................................................................................. 6 W IJZIGINGEN T.O.V. DE OORSPRONKELIJK CATEGORIE ........................................................... 6 TECHNISCHE KWALITEIT............................................................................................................ 8 W AARDERING ( KAPITAALSLASTEN).......................................................................................... 8 ALGEMENE UITGANGSPUNTEN ................................................................................................ 10 HUURTERMIJNEN .................................................................................................................... 10 HUURTARIEF BEREKENING...................................................................................................... 10 HUURCONTRACT ..................................................................................................................... 11 CONCLUSIE EN AANBEVELING ............................................................................................. 12 4.1 4.2 4.3 4.4 VALIDATIE SPECIFIEK EN PRIMAIR ........................................................................................... 12 KWALITEITSBEHEERSING ........................................................................................................ 12 RISICO’S .................................................................................................................................. 12 BESLUITEN .............................................................................................................................. 12 3/13 Versie 0.3 Tjitse van Dijk 140416 Rapport huur Brandweer Kazernes 1. Inleiding De afgelopen periode is er hard gewerkt aan het tot stand komen van één brandweer organisatie voor heel Fryslan. Deze is vanaf 1 januari 2014 binnen de gestelde wettelijke en bestuurlijke kaders functioneel. Het vastgoed wat in eigendom was bij de verschillende gemeenten is met uitzondering van enkele kazernes per 1-1-2014 overgedragen aan de Veiligheidsregio Fryslan. De overdracht van het vastgoed in eigendom naar de VRF heeft de hoogste prioriteit gekregen mede als gevolg van de aankomende BTW herziening. De uitwerking van de huurovereenkomsten tussen VRF en de diverse gemeenten staat gepland voor het eerste kwartaal van 2014. Het vastgoed wat in eigendom blijft van de gemeenten betreft de kazernes die in gedeeld gebruik zijn. Voor deze kazernes worden nieuwe huurovereenkomsten aangegaan tussen de gemeenten en de VRF. In dit rapport wordt hiervoor een voorstel gedaan dat in het kort neer komt op: - een uniforme doorbelasting systematiek - aansluiten bij de werkmethoden van de beheersorganisatie van de VRF voor eigendomspanden. In de notitie treft u vervolgens aan: Hoofdstuk 2 betreft de portefeuille en de mutaties die hebben plaats gevonden, de omschrijving van de technische kwaliteit en de waardering. In hoofdstuk 3 worden de algemene uitgangspunten omschreven, de huurtermijnen , de huurtarieven en het huurcontract. Hoofdstuk 4 betreft de validatie, de conclusie en aanbeveling en de gevraagde besluiten. 4/13 Versie 0.3 Tjitse van Dijk 140416 Rapport huur Brandweer Kazernes 2. Huur Portefeuille De eigendom kazernes van de gemeenten solitair en in gedeeld gebruik zijn in 2013 geschouwd. Recent gebouwde kazernes, jonger dan 3 jaar zijn buiten deze schouwing gelaten aangezien de onderhoudsstaat van deze kazernes naar verwachting goed zal zijn. De kazernes waar nu een huurovereenkomst voor wordt uitgewerkt zijn de kazernes in gedeeld gebruik. De vaststelling van deze categorieën kazernes was onderdeel van de adviesrapportage “Project Vastgoed Brandweer” opgesteld door Twynstra Gudde. 2.1. Overzicht van de inventarisatie De Portefeuille die in aanmerking komt als huurlocatie zijn de kazernes in gedeeld gebruik met de gemeenten. In de advies rapportage van Twynstra Gudde zijn dit de categorie II en categorie IV kazernes. De omschrijving van categorie II, gedeelde kazernes met een substantieel BTW bedrag. Deze kazernes staan in tabel 1 weergegeven. Tabel 1 - Categorie II Gemeente Harlingen IBOW OostWeststellingwerf Schiermonnikoog Sud West Fryslan Locatie Harlingen Oldeberkoop Adres gegevens Kazerne Westerzeedijk 11, 8862 PK Harlingen Wolvegasterweg 10a, 8421 PB Oldeberkoop Schiermonnikoog Noorderstreek 40, 9166 NR Schiermonnikoog Bolsward Hichtumerweg 17, 8701 PG Bolsward De omschrijving van categorie IV, gedeelde kazernes zonder BTW. Deze kazernes staan in tabel 2 weergegeven. Tabel 2 - Categorie IV Gemeente Achtkarspelen Ameland Dantumadeel De Friese Meren Dongeradeel Littenseradiel Locatie Surhuisterveen Buitenpost Nes Damwoude Bakhuizen Ternaard Dokkum Dokkum Mantgum Adres gegevens Kazerne Badlaan 2 a, 8931 BA Surhuisterveen Vaart 4, 9285 TX Buitenpost Ballumerweg 38, 9163 GB Nes De Moarreweg 24, 9104 LA Damwoude T de Boerstrjitte 23, 8574 SC Bakhuizen G. Japiksstraat 10, 9145 RW Ternaard Stationsweg 47, 9101 HX Dokkum Rondweg Noord 28, 9101 AD Dokkum Skillaerderdyk 1, 9022 AV Mantgum 5/13 Versie 0.3 Tjitse van Dijk 140416 Rapport huur Brandweer Kazernes Sud West Fryslan 2.2. Koudum Heeg T. van der Walstraat 32, 8723 CA Dokkum De Draei 17, 8621 CZ Heeg Overzicht definitieve huurlocaties Het definitieve overzicht van de brandweerkazernes die in aanmerking komen als huurlocatie tussen gemeenten en VRF staat in tabel 3 weergegeven. De totale portefeuille zoals hij nu dient te worden vastgesteld als huurlocatie bestaat uit 13 kazernes, verdeeld over 9 gemeenten, zie tabel 3. Tabel 3 – definitieve locaties Gemeente Achtkarspelen Ameland Dantumadeel De Friese Meren Dongeradeel Harlingen Kollumerland Littenseradiel Sud West Fryslan 2.3. Locatie Surhuisterveen Buitenpost Nes Damwoude Bakhuizen Ternaard Dokkum Harlingen Kollum Mantgum Koudum Makkum Heeg Adres gegevens Kazerne Badlaan 2 a, 8931 BA Surhuisterveen Vaart 4, 9285 TX Buitenpost Ballumerweg 38, 9163 GB Nes De Moarreweg 24, 9104 LA Damwoude T de Boerstrjitte 23, 8574 SC Bakhuizen G. Japiksstraat 10, 9145 RW Ternaard Rondweg Noord 28, 9101 AD Dokkum Westerzeedijk 11, 8862 PK Harlingen Tochmalaan 3, 9291 BV Kollum Skillaerderdyk 1, 9022 AV Mantgum T. van der Walstraat 32, 8723 CA Dokkum Waardwei 1, 8764 HB Makkum De Draei 17, 8621 CZ Heeg Wijzigingen t.o.v. de oorspronkelijk categorie De mutaties ten opzichte van de oorspronkelijke inventarisatie staan hieronder per categorie kort omschreven. Naast de wijzigingen in categorie II en IV zijn er nog specifiek wijzigingen doorgevoerd, deze staan ook kort omschreven bij overige categorieën. Wijzigingen categorie II Wolvegasterweg 10a, 8421 PB Oldeberkoop De kazerne in Oldeberkoop was niet juist gecategoriseerd, dit betreft een categorie V kazerne, een kazerne die extern wordt gehuurd en niet bij de gemeente. Noorderstreek 40, 9166 NR Schiermonnikoog De splitsing van Schiermonnikoog is in volle gang. Schiermonnikoog is over gegaan naar categorie I, dit gezien het BTW bedrag van ca. € 80.000. Tot overname is 6/13 Versie 0.3 Tjitse van Dijk 140416 Rapport huur Brandweer Kazernes besloten in november 2013. De afronding 1e kwartaal 2014, gezien het economische eigendom zijn m.b.t. deze kazerne maatwerk afspraken met de belastingdienst gemaakt. Partijen in deze zijn de gemeente Schiermonnikoog, Natuur Monumenten en Staatsbosbeheer. Belangrijk onderhandelpunt is het bouwen van een bezoekerscentrum op de locatie van de oude brandweerkazerne. Hichtumerweg 17, 8701 PG Bolsward Bolsward is over gegaan naar categorie I, dit gezien het BTW bedrag van ca. € 196.000. De splitsing van de brandweerkazerne Bolsward is afgerond. De kazerne Bolsward is in eigendom overgegaan naar de Veiligheidsregio. De eigendomsoverdracht heeft volgens planning per 31-12-2013 plaats gevonden. Wijzigingen categorie IV Stationsweg 47, 9101 HX Dokkum De kazerne Dokkum SW wordt niet meer als kazerne gebruikt. Deze locatie is door de gemeente verkocht aan een projectontwikkelaar. De kazerne wordt geïntegreerd in de brandweer kazerne aan de rondweg in Dokkum. Deze kazerne maakt nu geen deel meer uit van de huurlocaties. T de Boerstrjitte 23, 8574 SC Bakhuizen De kazerne Bakhuizen is van categorie IV gewijzigd in categorie I. De eigendomsoverdracht heeft volgens planning per 31-12-2013 plaats gevonden. Voor het deel dat bij gemeentewerken in gebruik is, wordt een huurovereenkomst opgesteld. De reden van categorie wijzing is de verdeling van de m2 tussen gemeente en brandweer. Aanvullend dient nog wel te worden opgemerkt dat de brandweer kazerne Bakhuizen een afwijkende status heeft. Bij deze kazerne is het oppervlak wat in gebruik is bij de brandweer groter dan het oppervlak dat in gebruik is bij gemeente werken. In overleg met de gemeente is hier besloten om de situatie aan de omstandigheden aan te passen. De Veiligheidsregio Fryslan is hier de eigenaar van de locatie waarbij de gemeente het deel door haar in gebruik van de Veiligheidsregio Fryslan huurt. Wijzigingen overige categorien Tochmalaan 3, 9291 BV Kollum De Kazerne in Kollum was oorspronkelijk een categorie III kazerne. Het college van Kollumerland heeft besloten deze kazerne niet in eigendom over te dragen. Deze kazerne is nu toegevoegd aan categorie IV. 7/13 Versie 0.3 Tjitse van Dijk 140416 Rapport huur Brandweer Kazernes De kazerne Kollum is een solitaire kazerne welke zich wel op het terrein van de gemeente bevindt. Door de gemeente Kollumerland is besloten deze kazerne niet in eigendom aan de Veiligheidsregio Fryslan over te dragen. De kazerne in Kollum is zodoende benoemd als huur kazerne. Waardwei 1, 8764 HB Makkum De kazerne in Makkum was niet juist gecategoriseerd, dit betreft geen solitaire maar een gedeeld gebruik locatie. Makkum is opgenomen in categorie 4 2.4. Technische kwaliteit Van de objecten zijn gedetailleerde technische onderzoeken uitgevoerd naar de staat van onderhoud en de hieruit voortvloeiende kosten. Om een vergelijkbaar kwaliteitsniveau van de portefeuille te bepalen is uitgegaan van de NEN 2767. Niveau 3, redelijke kwaliteit is vastgesteld als minimaal niveau waaraan alle objecten in de portefeuille dienen te voldoen. Van alle geschouwde locaties zijn onderhoudsrapportages opgesteld. De opgestelde onderhoudsrapportages voor de huurlocaties zijn in de overdrachtsmap welke aan de gemeenten zijn verstrekt opgenomen onder bijlage 2.5. De technische kwaliteit van de locatie Dokkum SW Stationsweg 47 is niet opgenomen om reden dat deze locatie op korte termijn zal worden verlaten en niet meer als Brandweer locatie zal worden gebruikt. De technische schouwing van recent gebouwde locaties, locaties jonger dan 3 jaar is op de huurlocaties niet van toepassing. 2.5. Waardering ( kapitaalslasten) Alle gemeenten zijn vanuit het HUV project (Heroverweging Uitgangspunten Vastgoed) verzocht om de activagegevens aan te leveren van de betreffende objecten. Met deze gegevens is een boekwaarde berekend volgens de uitgangspunten uit de financiële verordening van de Veiligheidsregio Fryslan. De kapitaalslasten zijn van uit het HUV project voor zowel de eigendom als de huurlocaties in overleg met de gemeenten vastgesteld en aan de gemeenten bevestigd. 8/13 Versie 0.3 Tjitse van Dijk 140416 Rapport huur Brandweer Kazernes De in tabel 4 gehanteerde kapitaalslasten zijn de lasten die zijn overgenomen vanuit het bovengenoemde traject. Tabel 4 – Kapitaallasten huur locaties Gemeente Locatie Achtkarspelen Ameland Surhuisterveen Buitenpost Nes Cat. Validatie T/G IV IV IV € 353.616 Dantumadeel Damwoude IV € 196.229 De Friese Meren Bakhuizen III € 127.806 Dongeradeel Ternaard IV € 13.639 Dokkum RW IV € 193.641 Harlingen Harlingen € 146.074 Kollumerland Littenseradiel Kollum Mantgum III IV € 29.984 € 24.225 Sud West Fryslan Koudum IV € 436.448 Makkum Heeg III IV €0 € 3.603 Bijzonderheden Dient nog gevalideerd te worden Dient nog gevalideerd te worden Brandweer en ambulancestalling bouw en installaties Alleen afzuiging specifiek aangegeven. Wisseling afspraak i.v.m. m2 gebruik Detail brandweer specifiek. Opstal met primair t.b.v. huurtarief ontbreekt. Splitsing tussen primair en brandweer specifiek. Inclusief de verbouw om de locatie geschikt te maken voor de werkplekken brandweer. Opstal met primair ontbreekt. Splitsen tussen primair en brandweer specifiek. Categorie wisseling Specifiek detail, opstal met primair t.b.v. ontbreekt Politie, Ambulance en brandweer loopt door elkaar heen Geen info aanwezig Geen detail, alleen toegangspoort Van de gemeente Achtkarspelen zijn de Kazernes Surhuisterveen en Buitenpost nog niet gevalideerd. Deze gegevens zijn wel opgevraagd maar zijn niet door de gemeenten aangeleverd. Validatie van deze locatie dient dan ook nog te worden uitgevoerd. 9/13 Versie 0.3 Tjitse van Dijk 140416 Rapport huur Brandweer Kazernes 3. Huurvarianten 3.1 Algemene uitgangspunten Onafhankelijk van de keuze in huurvariant zijn er een aantal uitgangspunten vast te stellen die voor iedere kazerne gelijk dienen te zijn. Deze uitgangspunten zijn hieronder weergegeven met daarbij een korte onderbouwing/uitleg - de specifieke brandweer installaties worden door de Veiligheidsregio in eigendom overgenomen het huurcontract is op basis van het model voor de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30 juli 2003 vastgesteld. het huurcontract heeft betrekking op de opstal met zijn primaire installaties. Uitgangspunt met betrekking tot onderhoud, is onderhoudsniveau 3 (NEN 2767) voor alle kazernes gelijk als het onderhoudsniveau bij de kazernes die in eigendom zijn van de VRF 3.2 Huurtermijnen De huurtermijnen dienen per Kazerne te worden vastgesteld. In basis wordt voor iedere kazerne een huurtermijn van 5 jaar vastgesteld. Een huurtermijn van minimaal 3 jaar wordt vastgesteld voor kazernes waar op korte termijn nieuwbouw plannen zijn of waar van waarschijnlijk is dat deze in het dekkingsplan overbodig worden. In uitzonderlijke gevallen, mochten deze van toepassing zijn, kan ook worden besloten om i.p.v. een huurovereenkomst een gebruikersovereenkomst voor kortere tijd op te stellen. Beëindigen van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar. Opzegging dient schriftelijk te geschieden. De verrekening van de huurbijdrage is per kwartaal vooraf. De verrekening van de energie eveneens per kwartaal vooraf indien de locatie geen zelfstandige energie bemetering heeft. Aan het einde van het jaar wordt de energie op basis van daadwerkelijk gebruik afgerekend. 3.3 Huurtarief berekening Het huurtarief dient op basis van de kapitaallasten te worden vastgesteld. De kapitaallasten voor de brandweer kazerne zijn de waarde van de opstal en de waarde 10/13 Versie 0.3 Tjitse van Dijk 140416 Rapport huur Brandweer Kazernes van de primaire installaties. De waarde bepaling geschiedt zoals eerder genoemd volgens de vastgestelde financiële verordening van de Veiligheidsregio. Het huurtarief is een all-in tarief en bevat de onderstaande componenten: - basis huurkosten op basis van kapitaallasten - onderhoudskosten - servicekosten welke in de gemeentelijk servicecontracten zijn opgenomen - energie kosten De kapitaallasten worden bepaald op basis van het bedrag van de initiële investering, het jaar van aanschaf of renovatie. De van toepassing zijnde economische levensduur volgens de financiële verordening van de VRF: - 40 jaar voor gebouwen en 20 jaar voor installaties - Stichtingskosten 75% gebouw, 25% installaties - Rente 3,5 % lineair De van toepassing zijnde rentelasten worden gebaseerd op de over te nemen boekwaarde, tegen een percentage van 3,5 % lineair. Deze componenten worden gelijk verdeeld over de resterende economische levensduur en zijn de basis voor de maandelijkse huurkosten. De onderhoudskosten voor de Kazernes zijn in kaart gebracht volgens de NEN 2767 normering. De door de Veiligheidsregio Fryslan vastgestelde onderhoudprioriteit wordt ook voor de huurlocaties gehanteerd. De uitgewerkte onderhoudsrapportages van de gedeeld gebruik locaties met daarbij de meerjaren onderhoudsplannen zijn aan de gemeenten verstrekt. Deze zijn digitaal verstrekt aan de gebouwbeheerders, en fysiek in het overdrachtsdossier (bijlage 2.5). De servicekosten hebben betrekking op door de gemeente afgesloten onderhoudscontracten op diverse gebieden zoals bijvoorbeeld glasbewassing etc. Het heeft voorkeur de gemeentelijke contacten te behouden en deze in het huurtarief te verrekenen. De kosten van energie, gas, water en elektra gaan indien de locatie een zelfstandige energie aansluiting heeft, over naar de Veiligheidregio Fryslan. Indien de locatie geen eigen bemetering heeft, wordt het energieverbruik op basis van een praktische reële verdeling in het huurcontract opgenomen. 3.4 Huurcontract Het huurcontract wordt op basis van het ROZ model per kazerne en per gemeente afgesloten. 11/13 Versie 0.3 Tjitse van Dijk 140416 Rapport huur Brandweer Kazernes 4 Conclusie en aanbeveling 4.1 Validatie specifiek en primair De validatie van de kazernes is door Twynstra Gudde in vervolg op het HUV traject uitgewerkt. Deze validatie op basis van de financiële verordening van de VRF. Deze validatie was toereikend voor de eigendomsoverdracht aangezien deze niet nader hoefde te worden op gesplitst. De investeringen die door de gemeenten zijn gedaan om de locaties geschikt te maken als brandweerkazerne zouden door de VRF van de gemeenten worden overgenomen. Dit soort investeringen betreft voor installaties met name adem en perslucht en rookgasafvoer installaties. De bouwkundige aanpassingen ten behoeve van de brandweer zijn met name de kleedruimte, douchevoorzieningen, kantine en de instructieruimten. Nader analyse geeft aan dat voor de te huren kazernes de validatie van de specifieke brandweer installaties en bouwkundige aanpassingen onvoldoende is uitgewerkt. Om wel een juiste verrekening met de gemeenten te kunnen doen dient de waarde bepaling van specifiek brandweer op detail te worden uitgewerkt. Na deze uitwerking kan een reële verrekening met de gemeenten plaats vinden. 4.2 Kwaliteitsbeheersing De vastgestelde kwaliteitsnorm met betrekking tot het onderhoud dient op basis van normering steekproefsgewijs te worden gecontroleerd. Dit dient nog te worden uitgewerkt en wordt onderdeel van het beheersplan VRF. 4.3 Risico’s Algemeen is het risico van het huren van locaties niet aan te bevelen. Een brandweer kazerne heeft dusdanig specifieke programma’s van eisen dat bij een huur locatie hier door de verhuurder specifiek in dient te worden geïnvesteerd. Deze investering met een daarbij behorende winstopslag zal resulteren in langere huurtermijnen die het managen van een dekkingsplan zal beperken. 4.4 Besluiten In de onderstaande tabel zijn de besluiten om tot de opzet van de huurovereenkomst en de daarbij behorende vergoedingen kort samengevat. 12/13 Versie 0.3 Tjitse van Dijk 140416 Rapport huur Brandweer Kazernes Onderstaande besluitenlijst geeft duidelijkheid aan de partijen over de voortgang en de vervolgstappen. Tabel 5 - besluitenlijst Omschrijving 2.2 Overzicht definitieve locaties 2.4 technische kwaliteit 2.5 Waardering 3.2 Huurtermijnen 3.3 Huurtarief berekening 4.1 Validatie primair en specifiek Gevraagd besluit Vaststellen van Tabel 3, het definitieve locatie overzicht huurcontracten Vaststelen dat de technische kwaliteit dient te voldoen aan de VRF normering zoals deze is opgesteld in de onderhoudsrapportages Waardering ontoereikend dient nader te worden uitgewerkt zie ook punt 4.1 Vaststellen van de huurtermijnen Vaststellen van het huurtarief zoals omschreven Detail validatie van de specifieke installaties en bouwkundige aanpassingen. 13/13
© Copyright 2024 ExpyDoc
