Jaarverslag 2013
Servatius
op koers
2 / Jaarverslag 2013
Inhoudsopgave
Titel
Pagina
Voorwoord
5
5 Financiën
38
1 Achtergrond & context
5
7
8
10
39
39
41
42
43
44
> Een bewogen jaar
> Waar staan we voor
> Strategie en beleid
2 Participatie & leefbaarheid
12
> Samenwerking met huurdersvereniging,
gemeenten & netwerkpartners
> Bewonerscommissies, bewonerskracht
& Veilige Buurten Team
> Participatieprojecten
> Sponsoring
13
3 Wonen
Titel
> Financieel beleid
> Resultaten 2013
> Geconsolideerde W&V-rekening
> Geconsolideerde balans
> Verloop Eigen Vermogen 2013
> Liquiditeit en Treasury
Pagina
8 Governance
46
18
47
49
53
54
54
55
58
19
20
22
Bijlage 1
› Prestatieafspraken 2013
gemeente Maastricht
60
4 Vastgoed
26
64
> Portefeuillebeleid
> Onderhoud
> Duurzaamheidsbeleid
> Innovatie
> Nieuwbouw en renovatie
> Verkoop
> Maatschappelijk en commercieel vastgoed
> Ontwikkeling in de portefeuille
27
28
30
32
32
34
35
37
Bijlage 2
› Prestatieafspraken 2013
Gemeente Eijsden-Margraten
> Bijzondere doelgroepen
> Onze portefeuille
> Verhuurzaken
15
16
17
3
> Governancecode
> Verslag Raad van Toezicht
> Het bestuur
> Horizontale dialoog
> Verklaring inzake besteding middelen
> Nevenstructuur & verbindingen
> Risico’s & risicobeheer
4 / Jaarverslag 2013
Voorwoord
/ Financieel en volkshuisvestelijk gezond
Investeringen in duurzaamheid zijn noodzakelijk om de
woonlasten van onze huurders in de toekomst te kunnen beperken. De noodzakelijke huurstijging wordt begrensd door de inkomensdaling bij onze huurders. Een
derde van de huurders van sociale huurwoningen komt
onder de armoedegrens volgens onderzoek in opdracht
van de Woonbond. Naast de verduurzaming van onze
woningen loopt de transformatie naar geschikte woningen voor toekomstige doelgroepen enorme vertraging
op, gezien onze financiële beperkingen.
Servatius heeft in 2013 een aantal mijlpalen bereikt. Om
te beginnen verklaarden het WSW/CFV ons voor aanvang
van het zomerreces weer kredietwaardig. Servatius is
dus geen maatwerkcorporatie meer en weer financieel gezond. Daarnaast werd in november de voormalig
bestuurder door de rechtbank van ’s Hertogenbosch
aansprakelijk geacht voor een belangrijk deel van de
geleden schade inzake de campusclaim. De voormalige
toezichthouders, weten wij inmiddels, werden hiervan
door dezelfde rechtbank verschoond. Ook werd met de
gemeente Maastricht en de Universiteit Maastricht in
december een vaststellingsovereenkomst gesloten in lijn
met de intentieverklaring om de laatste (campus)claims
af te wikkelen. Eveneens beklijven de participatie op
zowel beleidsmatig en uitvoerend niveau. Onze huurderskoepel heeft zich vernieuwd. Met de gemeenten en
andere stakeholders groeit de samenwerking. Tot slot is
de systematische herstructurering van ons bezit in gang
gezet. Gezien de succesvolle desinvesteringen, verwachten wij de investeringen de komende jaren op peil
te kunnen houden. Uiteindelijk zal ons verdienmodel in
2018 ook de investeringsbehoefte moeten kunnen dragen
zonder grootschalige verkoop.
Al met al een goed jaar voor Servatius. De komende jaren
kunnen we ons weer volledig op onze kernactiviteiten
richten.
/ Samenwerking
en wederkerigheid
Ook onze samenwerkingspartners hebben te maken
met bezuinigingen en beperkte middelen. Alleen door
eendrachtige samenwerking en in redelijkheid bijdragen van huurders en burgers, gemeenten en maatschappelijk middenveld kunnen we de toekomstige uitdagingen het hoofd bieden. De centrale en decentrale
overheid zal in beleid op één lijn moeten zien te komen
om tot acceptabele en werkbare prestatieafspraken te
kunnen komen. Ook regionale en provinciale samenwerking is noodzakelijk.
Daar gaan we in 2014 voor!
Gert H. Weenink
directeur-bestuurder
/ Duivelse dilemma’s
De kern van een woningcorporatie bestaat uit drie
elementen. Beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid van de woningen voor onze doelgroep. Het klinkt zo
simpel, maar er dienen zich duivelse dilemma’s aan in
onze sector. Hoe kunnen in het licht van onze (financiële)
continuïteit bovenstaande kernelementen en de aangrenzende taakvelden als leefbaarheid, duurzaamheid,
wonen/zorg en welzijn, rijmen met het rijksbeleid en de
wensen op gemeentelijk niveau?
De overheid bepaalt zo’n 1/3 van onze exploitatie lasten
((ver)huurders- en saneringsheffing) en sinds enkele jaren
zelfs meer dan de helft van onze totale lasten (met name
door de btw-plicht). Servatius heeft in de afgelopen periode gesneden in de bedrijfslasten en haar kostenstructuur verbeterd. Dat gaan we de komende jaren optimaliseren, maar het is onvermijdelijk om onze huurinkomsten
te verhogen. En dan nóg is het op korte termijn nodig te
desinvesteren om onze investeringsambities te kunnen
waarmaken.
5
01
Achtergrond
en context
6 / Jaarverslag 2013
Een
bewogen
jaar
betalen. Van deze gereguleerde woningen is 83 procent
in bezit van woningcorporaties. De heffing loopt van
50 miljoen euro in 2013 op tot circa 1,7 miljard euro
(Bron: Aedes 2013).
Terug naar de kern
Ook wordt het werkterrein van corporaties teruggebracht tot de kerntaak. Het huidige kabinet RutteAsscher is van mening dat woningcorporaties zich
meer moeten richten op hun kerntaken: het bouwen,
beheren en verhuren van sociale huurwoningen en de
huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals ouderen
en studenten.
Het kabinet Rutte II
introduceerde in zijn
regeerakkoord een
aantal ingrijpende
maatregelen, waaronder de verhuurdersheffing, het versmallen
van het werkterrein
van corporaties tot de
kerntaak, de scheiding
van wonen en zorg en
de extramuralisering.
Maatregelen met grote
gevolgen voor burger,
gemeente en corporatie.
Het werkterrein van de corporaties samengevat:
• de maatschappelijke doelstelling blijft primair het voorzien van betaalbare huisvesting voor minder draagkrachtigen in Nederland. Ook moet de schaal van corporaties in overeenstemming zijn met de
schaal van de regionale woningmarkt en de maatschappelijke kerntaak;
• de toegestane activiteiten maatschappelijk vastgoed
en leefbaarheid worden bij AMvB (Algemene Maatregel
van Bestuur) beperkt. Bovendien moeten de activiteiten
samenhangen met het sociale bezit en moeten gericht
zijn op de buurt/wijk waar de corporatie bezit heeft;
• corporaties mogen koop- en (middel)dure huurwoningen bouwen als het volkshuisvestelijk beleid van de
gemeente daarom vraagt en daarvoor geen commerciële partijen te vinden zijn. Het rijk stelt daarbij zware eisen aan de te volgen procedure en de financiering;
• De corporatie heeft de keuze tussen administratief en juridisch afsplitsen van de toegestane niet-DAEB activiteiten (geliberaliseerde huurwoningen en
commercieel vastgoed).
Huurbeleid en heffing
Het Woonakkoord maakt voor het gereguleerde huursegment boveninflatoire huurverhogingen mogelijk,
gedifferentieerd naar de hoogte van het huishoudinkomen. Bedoeling is dat met deze extra huurinkomsten
de verhuurderheffing betaald kan worden. Het invoeren
van deze extra huurverhogingen is, naast kostenbesparing en verkoop van onroerend goed, een middel om de
heffing te betalen.
Servatius heeft haar bedrijfsvoering kritisch tegen het
licht gehouden. Wat kunnen en mogen wij nog, zowel
volkshuisvestelijk als financieel? Servatius zag zich
genoodzaakt haar begroting en investeringsvoornemens
aan te passen aan de veranderde financiële werkelijkheid.
Een werkelijkheid waarin de investeringsruimte aanzienlijk kleiner is dan voorheen.
Vanaf 2015 worden de inkomensgerelateerde huurverhogingen vervangen door een huursombenadering.
Verhuurders krijgen dan de vrijheid om huren boveninflatoir te verhogen waarbij er een zeker maximum geldt
voor het totale bezit. De nadere invulling binnen het
bezit kunnen verhuurders zelf vormgeven.
Het huidige puntensysteem dat hierbij een belangrijke
rol speelt, wordt de komende jaren vervangen door een
variant waarbij er enkele elementen uit het huidige systeem geschrapt worden en de WOZ-waarde in plaats
daarvan wordt toegevoegd.
/ Woonakkoord
Verhuurdersheffing
De belangrijkste maatregel uit het Woonakkoord voor
woningcorporaties is de verhuurdersheffing. In de wet
verhuurdersheffing is bepaald dat eigenaren met gereguleerd woningbezit een heffing aan de overheid moeten
7
/ Betaalbaarheid
in het gedrang
De verwachting is dat de huur- en energieprijzen de komende jaren verder gaan stijgen, terwijl de koopkracht
daalt. Veel verhuurders stellen hun streefhuurbeleid
naar boven bij, mede als gevolg van de verhuurderheffing. Echter als verhuurders bij mutatie de maximale
huurprijs gaan vragen, nemen de huurlasten zodanig
toe, dat veel huurwoningen onbetaalbaar worden voor
de primaire en secundaire doelgroep.
In 2013 heeft Servatius geanalyseerd in hoeverre bovenstaande ontwikkelingen een aanpassing vragen van de
portefeuillestrategie en het huurbeleid. Naar verwachting zal dit medio 2014 resulteren in een aangepaste
transformatieopgave.
Een onderzoek van RIGO (in opdracht van de Woonbond) laat zien dat, bij ongewijzigd kabinetsbeleid,
steeds meer huurders onder de armoedegrens terecht
gaan komen. RIGO heeft op basis van de criteria van het
SCP en cijfers van het Nibud berekend hoeveel procent
van de huurders na aftrek van hun woonlasten onvoldoende overhoudt om van te leven. Rekenen we een
stijging van de energieprijzen mee, dan komt het aantal
hurende huishoudens dat in 2017 in armoede leeft uit op
891.000. Dat wil zeggen dat 35 procent van de huurders
na aftrek van hun woonlasten onvoldoende zal overhouden voor hun noodzakelijke uitgaven en deelname aan
het maatschappelijk leven.
Waar staan
we voor?
Naast de consequenties van het regeerakkoord spelen
nog andere factoren die ons dwingen heldere keuzes te
maken. De financieel-economische wereld is sterk in
beweging. Eveneens verwachten we dat in de periode
van 2012 tot 2025 de samenstelling van onze lokale en
regionale bevolking ingrijpend verandert. De vergrijzing
blijft tot 2025 een grote rol spelen. Dat betekent dat er
bij 65+ huishoudens een grote vraag naar toegankelijke
woningen is. Daarbij neemt ook de zorgvraag toe. Door
deze factoren moet Servatius flexibel zijn, snel kunnen
schakelen en keuzes maken richting de markt en de
eigen organisatie. Geen grote, risicovolle projecten meer.
Wel zorgen voor de noodzakelijke kwaliteitsverbetering
van onze bestaande sociale huurwoningen. Servatius
gaat terug naar de kern.
/ Waarom bestaat
Servatius?
Willen we de juiste keuzes maken, dan moeten we om te
beginnen goed beseffen wat ons bestaansrecht is. Wat
drijft ons? Daarvoor is het goed om terug te gaan naar de
bron. In de statuten die opgesteld zijn bij onze oprichting
in 1902, staat het als volgt geformuleerd:
“Sint Servatius is een spaarbouw vereeniging zonder
winstoogmerk in het belang van iedereen.”
/ Wonen & Zorg
De aangekondigde scheiding van wonen & zorg en de
extramuralisering heeft grote gevolgen voor (ver)huurders. De overheid wil meer ouderen thuis verzorgen
in plaats van in een instelling. Daarbij is er ook een
maatschappelijke tendens waarbij ouderen uit eigen wil
steeds vaker zo lang mogelijk in hun eigen woning willen
wonen. Nieuwe arrangementen van wonen & zorg moeten de senior faciliteren om langer zelfstandig thuis te
blijven wonen. In veel gevallen is hiervoor een aanpassing van de woning nodig.
Maatschappelijk onroerend goed moet anders worden
ingezet of een nieuwe bestemming krijgen. Daarnaast
neemt de druk op de woonruimteverdeling toe. Ook het
huisvesten van mensen met een fysieke of geestelijke
beperking in onze reguliere woningvoorraad vraagt
aandacht en zorgvuldigheid.
8 / Jaarverslag 2013
Onze bewoners zijn van oorsprong dus ons uitgangspunt.
Hun welzijn en woongenot vormen van oudsher ons
bestaansrecht. We dragen de verantwoordelijkheid om
onze huurders een ‘thuis’ te geven. Thuis, in de meest
letterlijke zin van een woning. Als ze een beroep op ons
doen, moeten we ook in figuurlijke zin ‘thuis’ geven. Dit
betekent telefonisch bereikbaar zijn, afspraken nakomen
en goed luisteren naar de wensen van bewoners. Om de
doelstelling van 1902 te vertalen naar het heden, hebben
we drie kernwaarden geformuleerd:
• Betrokken
• Verbindend
• Ondernemend
/ Wat bieden we?
/ Wat bedoelen we
met deze kernwaarden?
Vanuit de drie kernwaarden, betrokken, verbindend
en ondernemend, hebben de volgende kerntaken
prioriteit:
Betrokken
Klantgericht en thuis geven: onze huurders mogen van
ons verwachten dat we weten wat er speelt.
Servatius is een partner met een warm hart voor zijn
huurders. Onze dienstverlening is dichtbij, betrouwbaar
en vriendelijk, en daarin nemen onze medewerkers hun
eigen verantwoordelijkheid. Naar bewoners, naar samenwerkingspartners en naar elkaar. Daarbij is de onderlinge
samenwerking open en eerlijk. We streven een cultuur
na waarin collega’s elkaar kunnen aanspreken op hun
gedrag. Afspraak is afspraak.
• betaalbaarheid van woningen
• kwaliteit van woningen
• duurzaamheid van woningen
We brengen focus aan in de dingen die we doen. Om
het recht voor z’n raap te zeggen: we gaan gewoon
weer ons vak uitoefenen. We willen betaalbare woningen bieden van goede kwaliteit.
Betaalbaarheid van de woningen
Verbindend
We zorgen ervoor dat de woonlasten van onze bewoners
betaalbaar zijn. Deze kosten schuilen niet alleen in de
huur, maar bijvoorbeeld ook in de stook- en energiekosten. Daarom zorgen we voor woningen die energiezuinig zijn.
Samenwerken, meedoen en cocreatie: wij werken niet
solo, maar samen. Servatius zoekt continu de verbinding. We ondersteunen onze bewoners en zijn gericht op
hun zelfredzaamheid. Onze medewerkers werken actief
samen om onze klanten optimaal van dienst te zijn. We
verbinden partners zonder zelf altijd een uitvoerende rol
te spelen en staan open voor samenwerking. We zitten
regelmatig met de huurdersvereniging Servaassleutel en
onze bewonerscommissies om de tafel om over hun wensen en ons beleid en onze projecten te spreken. Tegelijkertijd checken we altijd of onze resultaten in lijn zijn met
onze kerntaken en financiële mogelijkheden.
Kwaliteit van de woningen
We zorgen voor een schone, veilige, gezonde en complete woning in een plezierig wooncomplex. We zijn er
voor iedereen die is aangewezen op de sociale huursector.
Duurzaamheid van woningen
We willen de energieprestatie van al onze woningen
gemiddeld met 20% verbeteren. Dat is beter voor het
milieu én het verlaagt de woonlasten van huurders.
Daarom treffen we energiebesparende maatregelen in
onze bestaande woningvoorraad. Denk aan duurzame
energieopwekking, waterbesparing en energiezuinige
installaties. Aan nieuwbouw worden al strenge energieprestatie-eisen gesteld. De duurzaamheid van een woning wordt ook bepaald door de woonkwaliteit: geluid,
luchtkwaliteit, thermisch comfort en gebruikskwaliteit.
Afhankelijk van de doelgroep en de prijs gelden per woningcomplex andere kwaliteitsnormen. Uitgangspunt is
dat de buitenschil van elke woning in orde is.
Ondernemend
We moeten initiatief nemen, actiegericht te werk gaan,
maar wel focus aanbrengen en heldere keuzes maken.
Servatius onderneemt met visie. Onze medewerkers zetten zich volledig in voor onze huurders en altijd met een
helder doel voor ogen. We zijn resultaatgericht en maken
dingen mogelijk in en rondom de woning. We streven
naar maatschappelijk rendement, naar ondernemen met
verstand en naar het maken van evenwichtige keuzes.
/ Voor wie is Servatius er?
/ Hoe financieren we dat?
Wij richten ons primair op mensen met een inkomen tot
34.000 euro. Met andere woorden iedereen die aangewezen is op sociale woningbouw. Dat zijn dus ook studenten, starters, senioren en andere bijzondere doelgroepen,
bijvoorbeeld slachtoffers van huiselijk geweld of mensen
met een verstandelijke of geestelijke beperking.
Investeren in woningen kost geld. Dat geld gaan we op
twee manieren verdienen. We verkopen een gedeelte van
ons bezit; dit zijn zowel woningen als bedrijfs onroerend
goed. Daarnaast lossen we onze leningen versneld af en
optimaliseren we de huuropbrengsten. Hierdoor houden
we onder de streep meer geld over om te investeren in
onze huurwoningen. De verkoop van een deel van onze
woningvoorraad is al begonnen. Onze doelstelling is om
in de periode 2012 tot 2017 bedrijfs onroerend goed en
550 woningen complexgewijs te verkopen. Zo kunnen we
in de toekomst blijven voldoen aan onze kerntaak: het
bieden van kwalitatief hoogwaardige woningen voor onze
doelgroepen.
Daarnaast bieden we ook huisvesting aan mensen met een
middeninkomen. De aanwezigheid van de middeninkomensgroep draagt bij aan gedifferentieerde wijken. Voor deze
doelgroep zetten we onze te liberaliseren huurwoningen in
én bieden we onze bestaande woningen in ‘sociale koop’
aan. Oftewel: iedereen met een middeninkomen komt in
aanmerking voor de woningen die we uit voorraad verkopen.
9
Strategie
en beleid
Servatius baseert zich op maatschappelijk verantwoord
ondernemen, uitgewerkt in de aandachtsgebieden People, Planet en Profit.
Vanuit ‘People’ opereren we in het belang van onze
huurders en kopers, nu en in de toekomst, samen met
gemeente en andere samenwerkingspartners. Of we
het goed doen zal blijken uit de tevredenheid van onze
stakeholders. De manier waarop wij werken is voor ons
belangrijk. Wij werken aan een professionele organisatie
(HPO).
/ Strategie en
randvoorwaarden
In 2010 heeft Servatius een nieuwe koers ingezet. Grote,
risicovolle projecten zullen we vermijden ten gunste
van de noodzakelijke kwaliteitsverbetering van het bestaand bezit en de bouw van sociale huurwoningen. We
richten ons primair op de volkshuisvestelijke opgaven
in Maastricht en Eijsden-Margraten. Deze nieuwe koers
is vastgelegd in het Ondernemingsplan 2012-2017. Het
biedt heldere uitgangspunten voor de noodzakelijke
transformatie van onze vastgoedportefeuille, voor de rol
en positie die we willen bekleden en voor de beoogde
organisatorische verbeteringen.
Vanuit ‘Planet’ houden we rekening met de gevolgen van
ons handelen voor het milieu. Primair doen we dit door
te sturen op een duurzame vastgoedportefeuille.
Het aandachtspunt ‘Profit’ vullen we in door een financieel gezonde exploitatie en balans die onze maatschappelijke investeringen duurzaam mogelijk maken.
De weg waarlangs we maatschappelijk verantwoord
ondernemen is weergegeven in de volgende figuur.
Stakeholders tevredenheid
Samenwerking en
wederkerigheid
Portefeuillestrategie
Betaalbaarheid
en duurzaamheid
WAT
Communicatie
HOE
Professionele
organisatie
Financiële
Continuïteit
Leefbaarheid
Stakeholders belang
Missie / Visie
People
Planet
Profit
Besluiten nemen we altijd vanuit drie gezichtspunten:
1 Volkshuisvestelijke doelen;
2 Markt (vraag & aanbod en waardeontwikkeling);
3 Financiële continuïteit (kasstroom, exploitatie
en balans).
10 / Jaarverslag 2013
/ Beleid
Arbodienst
Per 1 januari 2014 is na een aanbesteding Human
Capital Care de nieuwe Arbodienst voor Servatius.
In 2013 hebben we diverse beleidsterreinen verder ingevuld en/of aangescherpt. Zoals onder andere:
•
RI&E (Risico-Inventarisatie & -evaluatie)
Servatius moet als werkgever ervoor zorgen dat de
omstandigheden waaronder medewerkers werken
goed zijn. In december 2013 is in samenwerking
met Human Capital Care de risico-inventarisatie
& -evaluatie (RI&E) opgestart. Een RI&E brengt de
risico’s in kaart die zich kunnen voordoen binnen een
organisatie op het gebied van veiligheid, gezondheid
en welzijn. In de inventarisatie is aandacht besteed
aan diverse onderwerpen. Na de analyse van de vragenlijsten, aanvullende interviews en een rondgang
door een veiligheidskundige/arbeidshygiënist stelt
Human Capital Care een rapport op. Hierna volgt
een plan van aanpak op door Servatius. In dit plan
staan de maatregelen om de geconstateerde risico’s
te voorkomen of te beheersen.
Duurzaamheidsbeleid: de komende jaren willen wij een zodanige kwaliteitsslag in onze voorraad maken dat onze woningen toekomstbestendig zijn.
Toekomstbestendig waar het gaat om de geschiktheid van onze woningen voor onze verschillende doelgroepen, maar ook duurzaam. Hoe we inzetten op duurzaamheid (kaders en richtingen) hebben we vastgelegd in ons duurzaamheidsbeleid.
• Communicatiebeleid: het communicatiebeleid moet bijdragen aan het behalen van de bedrijfsdoelstellingen van Servatius. Met het beleidsplan wordt vooral
duidelijkheid en éénduidigheid in de communicatie
van Servatius nagestreefd. De belangrijkste communicatiethema’s tot en met 2017 zijn: ontwikkelen van een
klantgerichte houding, motivatie van medewerkers en het
verbeteren van de interne trots (interne doelen en imagoverbetering en de nieuwe positionering (externe doelen).
Professionele organisatie
In januari 2015 start het project professionele organisatie. Vooruitlopend hierop sturen we al op resultaatgerichtheid, kwaliteit en professionaliteit in de
functionerings- en beoordelingscyclus.
• Beleidskader verbindingen: de Governancecode,
waar alle Leden van Aedes, de branchevereniging van
woningcorporaties, zich aan moeten houden, is per 1
juli 2011 geactualiseerd. De code stelt nadere eisen aan
risicobeheersing van en toezicht op verbindingen. Het
Verbindingenstatuut werkt deze eisen uit en voorziet in
een toetsingskader voor het beoordelen, aangaan en
beëindiging van verbindingen.
Vervoersbeleid
In 2013 is het vervoersbeleid aangepast.
De belangrijkste wijzigingen zijn:
• Slechts enkele functionarissen hebben een
bedrijfsauto. Toewijzing gebeurt op basis van
dagelijks gebruik, geen secundaire arbeidsvoorwaarde en geen privé gebruik van de auto (alleen
zakelijk verkeer en woon-werk verkeer).
• Structurele kostenreductie door afname grootte van wagenpark, opheffen lease auto’s en verlagen
van de km-vergoedingen conform cao.
• HRM, diversen:
Werving- en selectiebeleid
Het nieuwe werving- en selectiebeleid draagt bij aan
het selecteren van nieuwe medewerkers op basis van
competenties, kennis en vaardigheden die vereist
zijn voor een bepaalde functie. Ook moet de nieuwe
medewerker bijdragen aan een professionele organisatie. Nieuwe procedures moeten een transparante
en standaard werkwijze voor werving en selectie en de
introductie van nieuwe medewerkers borgen. Projecten
en de inhuur voor projecten worden door programmamanagement opgezet en gemonitord.
KwaliteitInformatieSysteem (KWIS)
Begin 2010 besloot Servatius tot het invoeren van één
nieuw, geïntegreerd primair informatiesysteem, ter vervanging van verschillende afzonderlijke applicaties. Na
een zorgvuldige selectieprocedure en gedegen voorbereiding stond 2013 in het teken van de implementatie
van het gekozen systeem, Empire-Navision. Bij deze
implementatie zijn medewerkers van Servatius intensief
betrokken geweest om de kwaliteit te garanderen.
Tegelijktijdig zijn parallel aan deze implementatie ook
nieuwe bedrijfsprocessen voor Servatius uitgewerkt.
Deze processen worden (in opzet) voorzien van een
Quality Assurance-goedkeuring van onze accountant.
In oktober 2013 is het nieuwe informatiesysteem in
gebruik genomen. Tijdens deze livegang is ook de kantoorautomatisering van Servatius vernieuwd. Met dit
project is het fundament gelegd om de dienstverlening
naar onze huurders toe verder te optimaliseren.
Functionerings- en beoordelingsbeleid
Het in 2013 vastgestelde functionerings- en beoor-
delingsbeleid geeft leidinggevenden en medewerkers
ondersteuning bij de sturing op resultaatgerichtheid
en stimuleert de structurele ontwikkeling van kwaliteit
en professionaliteit van medewerkers in onze organisatie. Om de gesprekken (plangesprek, functioneringsgesprek en beoordelingsgesprek) op een goede en
standaard manier te voeren, worden leidinggevenden
en medewerkers in 2014 getraind.
11
02
Participatie
& leefbaarheid
12 / Jaarverslag 2013
Samenwerking met
huurdersvereniging,
gemeenten
& netwerkpartners
Het bestuur krijgt ambtelijke ondersteuning van Nanny
Pasmans (secretariaat) en in voorkomende gevallen
huren ze externe juridische ondersteuning in.
Servatius vindt het belangrijk om de goede verhoudingen te continueren. In 2013 hebben in dit verband
meerdere bestuurlijke- en werkoverleggen plaatsgevonden, waaronder een ‘heisessie’ met Servaassleutel
en een grote bijeenkomst met alle bewonerscommissies op 25 november 2013.
Onderwerpen die met Servaassleutel zijn besproken,
zijn onder andere de organisatie- en beleidsontwikkeling, de begroting van Servatius, huurdersparticipatie,
de relatie Servatius-Servaassleutel-bewonerscommissies-huurders, het huurbeleid, de jaarlijkse huurverhoging, de servicekosten, het duurzaamheidsbeleid,
de fusie tussen Thuis in Limburg en het Woningburo
Maastricht, (complex)verkopen, strategische voorraad,
vernieuwing van het bestuur, het jaarverslag en de
kwartaalrapportages.
/ Samenwerken
met onze huurders
Tijdens de jaarlijkse Servatiusdag op 13 mei zijn er,
met ondersteuning van Servaassleutel, in ieder rayon
initiatieven van huurders gerealiseerd om het woon- en
leefgenot van onze huurders in en rond de complexen
te verbeteren.
Servatius gaat uit van de verantwoordelijkheid en kracht
van de huurders zelf en verhoudt zich tot haar bewoners
volgens het ‘baas in eigen buurt’-principe. Deze participatie van bewoners is noodzakelijk voor het creëren van
een prettige woonomgeving. Het is als het ware een vorm
van co-creatie: bewoners geven aan wat hun wensen en
behoeften zijn en Servatius faciliteert de mogelijkheden
om deze te realiseren. We vertrouwen op de zelfredzaamheid en eigen inbreng van onze huurders en zien verenigen en participeren als kernbegrippen. Wij streven ernaar
dat onze huurders zich verenigen in een bewonerscommissie en in de huurdersvereniging.
/ Samenwerken
met de gemeenten
Zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau vindt er
voortdurend afstemming en overleg plaats met de
gemeenten Maastricht en Eijsden-Margraten.
Huurdersvereniging Servaassleutel
Servatius hecht veel waarde aan een actieve en betrokken
huurdersbelangenorganisatie. Er vindt dan ook regelmatig overleg plaats tussen de directie van Servatius en het
bestuur van Servaassleutel.
Maastricht
Tijdens de bestuurlijke overleggen tussen de gemeente
en de corporaties kwamen de volgende onderwerpen
aan de orde:
• evaluatie prestatieafspraken 2012;
• prestatieafspraken 2013: voortgang en realisatie;
• vaststellen prestatieafspraken 2014. In 2013 zijn mogelijke thema’s voor meerjarige afspraken
verkend. Deze worden in 2014 inhoudelijk uitgewerkt en vervolgens vertaald in meerjarenafspraken en jaarschijven, te beginnen in 2015.
• wijkaanpak 4.0;
• benodigde omvang van de ijzeren voorraad
in Maastricht.
Dit bestuur bestond tot 11 december 2013 uit:
• Wiel Passau (voorzitter);
• Simon Vels (secretaris);
• Henri Partouns (penningmeester;
• Harry Bulté (bestuurslid);
• Gea van Loo (bestuurslid).
Het bestuur koos voor vernieuwing en de ledenraad heeft
op 11 december 2013 nieuwe bestuursleden benoemd.
Het bestuur bestaat sinds 11 december 2013 uit:
• Martin Koekkelkoren (voorzitter);
• Severine Zeegers (secretaris);
• Arjan de Vries (penningmeester);
• Gea van Loo (bewonerscommissies);
• Tiny Lexis (PR).
De prestatieafspraken 2013 met de gemeente
Maastricht zijn bijgevoegd in bijlage 1.
In het kader van de Woondag heeft directeurbestuurder Gert Weenink op 12 november 2013,
namens de drie corporaties, een presentatie
13
gegeven aan de Raadscommissie stadsontwikkeling. De
presentatie bood de commissie inzicht in de wijzigingen
van het Rijksbeleid en de demografische- en inkomensontwikkeling van de primaire doelgroep. Voorts werden
de gevolgen van deze ontwikkelingen besproken aan de
hand van de volgende tien ‘duivelse dilemma’s’:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
beschikbaarheid
kwaliteit
betaalbaarheid
duurzaamheid
specifieke doelgroepen
participatie
leefbaarheid
samenwerking
onzekerheid
financiële continuïteit
Eijsden-Margraten
Tijdens de bestuurlijke overleggen tussen de gemeente
en de corporaties kwamen de volgende onderwerpen
aan de orde:
• de stand van zaken prestatieafspraken 2012,
onder andere:
> het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Eijsden-Margraten
> het reilen en zijlen van de (huur)woningmarkt
in de gemeente
> woonwagenzaken
> zorgwoningen/ouderenhuisvesting
> huisvesting specifieke aandachtsgroepen;
• evaluatie prestatieafspraken 2013;
• vaststellen prestatieafspraken 2014;
• stand van zaken (nieuwbouw)projecten in
de gemeente;
• actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting,
waaronder de gevolgen van de herzieningswet.
De prestatieafspraken 2013 met de gemeente
Eijsden-Margraten zijn bijgevoegd in bijlage 2.
Op 12 maart 2013 hebben de drie corporaties gezamenlijk een presentatie gegeven aan de Raad. Tijdens deze
bijeenkomst lichtten zij de actualiteiten in de volkshuisvesting en de gevolgen voor de financiële positie van
corporaties toe. Ook hebben de corporaties inzichtelijk
gemaakt welke impact deze ontwikkelingen hebben op
de investeringen.
/ Samenwerken
met stakeholders
Wij de woning, zij de wijk
Servatius maakt op basis van haar kerntaken steeds de
afweging hoe zij invulling geeft aan samenwerking met
anderen. Wij streven niet alleen naar kwalitatief goede
14 / Jaarverslag 2013
en betaalbare woningen, een prettige woonomgeving is
vanzelfsprekend ook van groot belang. Voor het behoud
van het leefklimaat in de wijk zijn echter vooral anderen
aan zet. Door de samenwerking met stakeholders op te
zoeken, kunnen we een goed functionerend netwerk ontwikkelen. Ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid:
wij de woning, zij de wijk.
Collega-corporaties
We hechten er veel waarde aan om op lokaal, regionaal
en nationaal niveau continue afstemming te zoeken met
collega-corporaties. Servatius neemt daarom deel aan
diverse overleggen. Op lokaal niveau participeren we in
het Directeuren Overleg Corporaties, waarin bestuurders van de drie Maastrichtse corporaties gezamenlijk
actuele thema’s verkennen en standpunten uitwisselen.
Ook bereiden de drie corporaties samen de bestuurlijke
overleggen met de gemeenten voor. Daarnaast is de
uitwisseling van best practices een doel van het overleg.
Op regionaal niveau neemt Servatius onder andere deel
aan het C7 Overleg (de 7 grote Zuid-Limburgse corporaties) en het Platform Limburgse corporaties. En op
nationaal niveau zijn we onder andere lid van Aedes.
Nieuw, nauw & naadloos
Naast de dagelijkse afstemming en structurele overleggen met onze stakeholders organiseren we jaarlijks een
stakeholdersbijeenkomst. Op januari 2014 heeft Servatius
voor de derde keer een stakeholdersbijeenkomst georganiseerd. Hiervoor waren de bestuurders uitgenodigd van:
Samenwerkingspartners
Gemeente Eijsden-Margraten
Gemeente Maastricht
RIBW
Huurdersvereniging Servaassleutel
Stichting Radar
Stichting Traject
Vivre
Woningstichting Maasvallei
Woonpunt
Koraalgroep
Woningburo Maastricht
Provincie Limburg
PIM
Leger des Heils CWZW Limburg/Brabant
Mondriaan Zorg Groep
Groene Kruis Domicura
MTB
MEE
Bij deze bijeenkomst waren ook het management team
en de Raad van Toezicht van Servatius aanwezig. Aan
de orde kwamen enkele actuele ontwikkelingen en de
daaruit voortvloeiende dilemma’s, toegelicht door de
directeur-bestuurder. De directeur Wonen heeft een verkenning gegeven op het thema Wonen, Welzijn & Zorg.
Terugblikkend op de bijeenkomst concluderen we:
Ieder van ons heeft, vanuit zijn eigen taak, een maatschappelijke opdracht. Samenwerken is voor ons allen de
sleutel om die opdracht succesvol te vervullen. Daarbij
moeten traditionele werkvormen worden losgelaten en
zijn nieuwe arrangementen onontbeerlijk. Een belangrijke
motor is de kracht van bewoners. Realistische ambities
moeten het kader vormen. We gaan minder doen met
minder. Het moet en kán anders.
•
•
•
zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid
van de bewoners;
actief deelnemen aan de verbetering van
de leefbaarheid en veiligheid in de wooncomplexen;
oplossingsgericht denken en meer sociale controle
in de wooncomplexen.
Resultaten in 2013
• betere organisatie van communicatie tussen
de bewonerscommissies en Servaassleutel;
• veertig nieuwe leden voor de bewonerscommissies nieuwe stijl;
• Installatie van elf commissies;
• coaching bewonerscommissie om eigen rol in
de wijken op te pakken;
• de bewonerscommissies laten een meer actievere
rol zien en nemen meer verantwoordelijkheid en initiatieven om de leefbaarheid in hun (complex)
omgeving te handhaven en daar waar mogelijk
te verbeteren. Door een aantal commissies zijn
leefregels opgesteld;
• Door verbetering van het contact tussen bewonerscommissies en de huurders is de bekendheid van
de bewonerscommissies in de wijken verhoogd.
Aan de hand van een drietal casussen willen we ‘het
nieuwe arrangement’ gezamenlijk vormgeven. Tijdens de
bijeenkomst zijn de volgende casussen ingebracht:
1 aanpak sociale problematiek ‘Veliahof’
2 transformatie ‘Lenculenhof’
3 uitwerken woon/zorg contracten
(koppelen van huur- en zorgcontract)
In de loop van 2014 worden deze casussen samen
met stakeholders verder uitgewerkt.
Bewonerscommissies,
bewonerskracht & Veilige Buurten
Team
/ Bewonerskrachten
Om de zelfredzaamheid van bewoners te bevorderen,
startte in 2013 het project bewonerskrachten. Een
leefbare woonwijk is een wijk waar mensen zich op
hun gemak voelen, veilig en beschermd. Een plek waar
buren onderling contact hebben en elkaar kunnen
aanspreken op de woonregels. Bij het creëren van zo’n
veilige woonomgeving kunnen buurtbewoners een
belangrijke rol spelen. Deze bewoners zijn een soort
voorhoedespelers, fakkeldragers, ambassadeurs van
de leefbaarheid. Servatius heeft deze bewoners georganiseerd in zogenaamde bewonerskrachten teams.
Bewonerskrachtteam
Het Bewonerskrachtteam fungeert als een verlengstuk
van de woningcorporatie in het veld. Het team houdt
de oren en ogen open en spreekt indien nodig op
verantwoorde wijze buurtbewoners aan. De teamleden
zorgen dat de regels van de corporatie meer bekendheid krijgen en in de buurt worden nageleefd. Ook
maken ze tijdig melding van klachten, overtredingen en
wensen van buurtbewoners.
Met de pilot in Heugem hebben wij succes met deze
aanpak. Hier is een team van zes bewonerskrachten
actief. In 2014 worden pilots in andere wijken opgestart.
/ Bewonerscommissies
De formele participatie krijgt vorm door de bewonerscommissies. In oktober 2012 heeft Servatius een nieuwe
plan voor bewonersparticipatie gepresenteerd aan de
toen zittende bewonerscommissies. Met dit plan kreeg de
nieuwe stijl van bewonersparticipatie vorm.
Uitgangspunten:
• bewonersparticipatie verbreden naar
meerdere bewoners;
• evenwichtige verdeling van het aantal
bewonerscommissies per rayon (5 rayons,
4 commissies per rayon);
• meer betrekken bij het beleid en beheer van
complexen die men vertegenwoordigt;
15
/ Veilige Buurten Teams
Naast de bewonerskrachtaanpak loopt er enige jaren
een gezamenlijk initiatief met andere netwerkpartners:
de Veilige Buurten Aanpak. Servatius is één van de participanten in deze aanpak.
Om bewoners een helpende hand te bieden, hebben
gemeente, woningcorporaties, opbouwwerk en politie
doelbewust voor een nieuwe gezamenlijke aanpak gekozen. Onder de noemer Veilige Buurten Teams (VBT’s) zijn
sinds begin 2009 vanuit deze organisaties gezamenlijke
teams actief in Wittevrouwenveld, Limmel, Wijckerpoort. Sinds 2013 is een team actief in Mariaberg.
De VBT’s trekken samen met buurtbewoners op, als
het gaat om verbetering van de leefbaarheid in de wijk.
Buurtbewoners moeten zich tenslotte niet alleen thuis
voelen in hun eigen woning, maar ook in hun eigen wijk.
Uitgangspunt in deze systematiek is het bevorderen van
de zelfredzaamheid van de bewoners. Bewoners maken
immers de wijk en zij moeten de leefbaarheid in de wijk
bepalen en handhaven. VBT’s houden zich bezig met
door buurtbewoners gesignaleerde én geprioriteerde
leefbaarheidsproblemen. Buurtbewoners hebben hierbij
een actieve rol en de professionals een faciliterende rol.
Participatieprojecten
/ Bewonersparticipatie
en leefbaarheid
De visie van Servatius is om een thuis in een passende
woonomgeving te bieden. Servatius kan dit niet alleen.
Participatie van de bewoners is noodzakelijk voor het
creëren van een prettige woning en omgeving. In het
ondernemingsplan heeft Servatius als primaire taak
opgenomen dat zij haar huurders een grotere rol wil
laten spelen en het belangrijk vindt dat zij een bijdrage
leveren aan de leefbaarheid in de buurt.
Niet alleen in het dagelijks werk van Servatius is dit een
belangrijke visie. Ook bij de ontwikkeling van vastgoedprojecten is in deze tijd en markt bewonersparticipatie
belangrijk. De huidige woningmarkt is volop in beweging. De markt is veranderd van een aanbod gestuurde
markt naar een vraag gestuurde markt. Om hier op in
te spelen is het van belang de (toekomstige) klant goed
te kennen. Het betrekken van de klant bij de ontwikkeling is dan een goed middel. De klant kan in dit verhaal
zowel de huurder van Servatius zijn als een toekomstige
huurder of toekomstige koper.
16 / Jaarverslag 2013
/ Participatie
bij renovatieprojecten
Malberg
In 2012 is Servatius in het kader van het Buurtontwikkelingsplan Manjefiek Malberg een duurzame renovatie
gestart van 176 eengezinswoningen. Hierbij is door een
intensief participatieproject met een bewonerscommissie een renovatiepakket samengesteld dat niet alleen
duurzaam is, maar ook tegemoet komt aan de wensen
van een overgrote meerderheid van de daar wonende
bewonersgroep. Bij de renovatie zijn de badkamer,
keuken en toilet vervangen, maar ook de daken, raamkozijnen en buitendeuren vervangen en geïsoleerd. Het
energielabel is hierdoor verbeterd van een F naar een
B-niveau. In verband met de overlast heeft Servatius
een aantal bewoners uit dit complex in wisselwoningen
opgevangen. Ook was er gedurende het hele proces een
opvangwoning beschikbaar. Medio 2013 is deze renovatie
tot grote tevredenheid van bewoners afgerond.
Heugem en Sint Pieter
Servatius heeft in 2013 twee bewonersparticipatietrajecten opgestart voor duurzame renovaties in 2014.
Het gaat hierbij om een ingrijpende renovatie van 86
vooroorlogse eengezinswoningen aan de Mergelweg in
St. Pieter en het groot onderhoud van 84 appartementen
aan de Oosterweertlaan in Heugem.
Na het besluit om de beide complexen te renoveren,
zijn we gestart met het werven van bewoners voor de
projectcommissie; zij vertegenwoordigen de huurders
uit het complex. Met deze projectcommissie willen we
meer draagvlak en betrokkenheid creëren en korte lijnen
houden met de overige huurders. De projectcommissie
fungeert als eerste en herkenbaar aanspreekpunt vanuit
het complex. Dit heeft als voordeel dat de leden van de
projectcommissie makkelijk worden aangesproken en
zodoende over veel informatie beschikken van huurders.
In de voorbereidingsfase, uitvoeringsfase en evaluatiefase wordt de projectcommissie nauw betrokken. Zij
bepalen mede de keuze van de aannemer die het werk
uiteindelijk gegund krijgt.
In 2013 is bij beide voorbereidingstrajecten de rol van
de projectcommissie zeer gewaardeerd. De renovatie
van de Oosterweertlaan start in maart 2014, die van de
Mergelweg in augustus 2014.
Sponsoring
/ Tijdelijk verhuur
De verhuur en het beheer van toekomstige sloopcomplexen heeft Servatius vanaf 2012 vanuit leefbaarheidsoverwegingen steeds meer ingevuld door deze woningen
tijdelijk te verhuren. Dit heeft aantoonbaar positieve
effecten op de leefbaarheid in herstructureringsgebieden.
We zien dat we hiermee verschillende doelgroepen goed
kunnen bedienen, zoals studenten, starters en toekomstige kopers. Ook blijkt dat de oorspronkelijke bewoners
deze ’nieuwe huurders’ positiever beoordelen dan voorheen de ‘antikrakers’. Servatius heeft uit beheersoverwegingen in het laatste kwartaal van 2013 besloten om het
technisch- en sociaal beheer van de tijdelijke verhuur uit
te besteden aan Maximus Leegstandsbeheer.
Eind 2013 hebben we ons sponsorbeleid aangescherpt.
Servatius steunt activiteiten die een duidelijke relatie
hebben met de vitaliteit en leefbaarheid van haar
complexen.
Servatius faciliteert huurders via sponsoring
van activiteiten die gerelateerd zijn aan:
• activering / stimulering zelfredzaamheid
• leefbaarheid en/of duurzaamheid van
het eigen complex
• activering / stimulering van participatie
en verbinding
In 2013 hebben we de volgende activiteiten gesponsord:
Organisatie/activiteit
Bedrag in euro’s
(incl. BTW)
Afhandeling Kindervallei
4359
Afronding van 2012,
beeïndigd in 2013
Contributie Sociaal Historisch Centrum
100
Bijdrage Stichting Regiobranding
6673
beeïndigd in 2013
17
INKOM
1452
Buurtfeest Busselruwe
150
Kerstviering Limmel
200
BBOOST/Tour du Jardin
200
RTV Maastricht
1210
Carnavalsvereniging de kikkers
75
De Zonnebloem Heugem
50
Jubileum CV de Drommedarisse
150
Lustrum Residentie Swaenhof
125
Festival Manus van Alles
605
Straatfeest Marconistraat
150
Kerstboom plein Wolder
100
RKVVL Polaris
100
Rochusbroonk
150
Sportclub Caberg
150
Toneelgroep Limmel
150
ZVV Vroegop
50
Damessoos Heugemerveld
175
Burendag Cabergerhof/Carillon
200
Tuinproject Het Pieterke
350
Stichting Trajekt/buurttheater Mariaberg
375
Eindtotaal
17.299
03
Wonen
18 / Jaarverslag 2013
Bijzondere
doelgroepen
/ We bieden passende
en kwalitatief duurzame huisvesting met
betaalbare woonlasten
voor huishoudens die
zijn aangewezen op de
sociale huursector in
Maastricht en EijsdenMargraten. Onze huurders kunnen kiezen uit
een divers woningaanbod en kunnen binnen
ons woningaanbod
doorgroeien. In buurten
waar we veel woningen
bezitten, stimuleren we
dat huurders samen
met gemeente, welzijn- en zorgaanbieders
de kwaliteit van wonen
en leven verbeteren. De
bewoners bepalen de
buurt. Servatius biedt
maatschappelijk verantwoord wonen en vastgoed.
Naast de primaire doelgroep zet Servatius zich specifiek in voor een aantal bijzondere doelgroepen.
/ Specifieke doelgroepen
Servatius zet zich maximaal in om specifieke doelgroepen optimaal te bedienen. We maken daarbij onderscheid tussen:
• maatwerkdoelgroepen: dit zijn onder andere moeilijk
plaatsbare personen, statushouders en de maatwerkregeling met instellingen (Housing Accomodations/
Radar). In 2013 heeft Servatius in dit segment 52
personen gehuisvest;
• urgenten: mensen die door omstandigheden acuut
woonruimte nodig hebben (87 personen gehuisvest
in 2013);
• herstructureringskandidaten: huishoudens die als
gevolg van herstructurering moeten verhuizen
(32 personen in 2013).
Zie tabel op pagina 23.
/ Wonen, Welzijn en Zorg
De ontwikkelingen op het gebied van Wonen, Welzijn
en Zorg (WWZ) hebben impact op de vraag naar huurwoningen en de huisvesting die Servatius biedt aan
bepaalde (bijzondere) doelgroepen. Op basis van een
inventarisatie en beleidsvoornemens uit het ondernemingsplan heeft Servatius voorstellen gedaan voor
nieuw beleid inzake WWZ.
Ontwikkelingen op het gebied van WWZ:
• extramuraliseren en een scheiding aanbrengen
tussen wonen en zorg;
• overhevelen van ondersteuning bij deelname in
maatschappelijk verkeer vanuit de AWBZ naar de
WMO.
Van corporaties wordt verwacht dat zij inspelen op
de huisvestingsbehoefte van toekomstige bijzondere
doelgroepen en een faciliterende rol spelen voor de
verzorging, begeleiding, behandeling en dagbesteding.
Deze veranderingen maken een heroverweging van het
gebruik, bestemming en inrichting van (een deel van)
Servatius patrimonium noodzakelijk. Anders ontstaat
op middellange termijn leegstand in complexen (huuropzegging door instellingen), een tekort aan zelfstandi-
19
ge woningen voor mensen met een zorgvraag en dreigt
een groei van overlastsituaties.
Servatius’ ambities op het gebied van welzijn zijn begrensd. De welzijnszaken waar ze zich sterk voor maakt
hebben met name betrekking op de eigen bewoners en
de eigen buurt.
In 2014 wordt dit traject voortgezet om uiteindelijk
te komen tot nieuw beleid op het gebied van WWZ.
/ Studenten
Groeiende studentenmarkt
De komende jaren neemt de behoefte aan studenteneenheden naar verwachting toe. In Maastricht is tot
2020 sprake van een groei van het aantal studenten,
met een daarbij behorende opgave. Omdat buitenlandse studenten een belangrijke, groeiende, doelgroep vormen, is sprake van een stijgende vraag naar
gemeubileerde woningen. Het aantal ongemeubileerde
studentenkamers is volgens de Universiteit Maastricht
en hogescholen momenteel toereikend. De voorkeur
van studenten gaat uit naar een centrale ligging.
Servatius wil het verhuurproces voor studentenkamers
in 2014 verder optimaliseren.
In 2013 beheerde Servatius in Maastricht 730 studenteneenheden, waarvan circa 160 gemeubileerd. Waken voor leegstand
De praktijk leert dat het verhuren van studenteneenheden aan het begin van het collegejaar geen problemen
geeft, maar dat studenten gedurende het jaar verhuizen
richting het stadscentrum. Met als gevolg dat de (aansluitende) verhuur in de buitenwijken moeilijker wordt.
Hierdoor kampen we in de wintermaanden zelfs met
geringe leegstand.
/ Woonwagens
Maastricht
Aan het einde van het verslagjaar heeft Maastricht 59
standplaatsen en 23 woonwagens/chalets. Partners in
Maatwerk – Zuid B.V. (PIM), het samenwerkingsverband
tussen Servatius en collega-corporaties Woonpunt
en Maasvallei, is verantwoordelijk voor het dagelijks
beheer.
We kunnen wat betreft planmatig onderhoud spreken
van een nul situatie. Alle standplaatsen en woonwagens
in ons bezit voldoen aan de gewenste basiskwaliteit. We
hebben in 2013 geen nieuwe investeringen in standplaatsen en woonwagens/chalets in Maastricht gedaan.
20 / Jaarverslag 2013
Eijsden-Margraten
Servatius bezit in de gemeente Eijsden-Margraten zestien
standplaatsen en drie woonwagens/chalets. In 2013 is
begonnen met het aanleggen van een nieuwe standplaats en met het bouwen van een nieuw chalet. Ook
hier is PIM verantwoordelijk voor het dagelijks beheer.
Onze
portefeuille
Servatius beschikt over een ruim woningaanbod met
voor ieder wat wils. Om onze financiële positie te versterken, verhogen we onze huuropbrengsten. Met deze
inkomsten kunnen we weer investeren in de sociale
volkshuisvesting, dat is tenslotte onze kerntaak. Daarbij
verliezen we duurzaamheid en leefbaarheid niet uit het oog.
Het vastgoed van Servatius ligt in de gemeente Maastricht (12.709), de gemeente Eijsden-Margraten (737) en
de gemeente Valkenburg (2). Onze portefeuille is breed
geschakeerd naar woningtype, huurprijzen, ouderdom en
ligging. Eind 2013 beheerde Servatius 10.842 woningen en
2.606 overige woon- en niet-woongelegenheden (onder
andere garages, parkeerplaatsen, bergingen, winkels,
wijkservicepunten, brede scholen, een gezinsvervangend
tehuis en eenheden in verzorgingshuizen).
•
•
•
•
Goedkoop > maandhuur tot € 374,44;
Betaalbaar > maandhuur van € 374,44 tot € 574,35;
Duur tot de huurtoeslaggrens >
maandhuur van € 574,35 tot € 681,03;
Duur boven de huurtoeslaggrens >
maandhuur vanaf € 681,03.
Onderdeel
Huurwoning
goedkoop
Huurwoning
betaalbaar
Huurwoning
duur tot
huurtoeslag
Huurwoning
duur boven
huurtoeslag
Eenheden
in verzorgingshuizen
Niet woongelegenheden
BOG
Niet woongelegenheden
Overige woongelegenheden
480
146
MOG
Wonen
2.802
6.597
1.052
391
Eindtotaal
2.802
6.597
1.052
391
146
480
3
3
Eindtotaal
149
1.399
578
12.819
1.879
578
13.448
Overzicht totaal aantal vhe’s naar segment en huurcategorie
In de volgende tabellen zijn bovenstaande totalen verder uitgesplitst naar type en gemeente.
/ Maastricht
Onderdeel
Huurwoning
goedkoop
Huurwoning
betaalbaar
Huurwoning
duur tot
huurtoeslag
Huurwoning
duur boven
huurtoeslag
Eenheden
in verzorgingshuizen
BOG
Niet woongelegenheden
Overige woongelegenheden
472
472
129
129
MOG
Wonen
2.687
6.225
922
363
Eindtotaal
2.687
6.225
922
363
Huurwoning
duur boven
huurtoeslag
Eindtotaal
1.364
547
12.108
129
1.836
547
12.709
Eenheden
in verzorgingshuizen
Woongelegenheden
maatschappelijk
Woongelegenheden
overig
Overige woongelegenheden
17
3
17
3
Overzicht totaal aantal vhe’s naar segment en huurcategorie
/ Eijsden-Margraten
Onderdeel
Huurwoning
goedkoop
Huurwoning
betaalbaar
Huurwoning
duur tot
huurtoeslag
BOG
8
MOG
Wonen
115
372
130
28
Eindtotaal
115
372
130
28
Eindtotaal
8
20
35
29
709
43
29
737
Overzicht totaal aantal vhe’s naar segment en huurcategorie
/ Valkenburg
Overige woongelegenheden
Eindtotaal
Wonen
2
2
Eindtotaal
2
2
Rijlabels
Overzicht totaal aantal vhe’s naar segment en huurcategorie
Kerngetallen verhuur
In 2013 bedroeg de gemiddelde mutatiegraad (het relatief
aantal verhuizingen) 11,06 procent van alle verhuureenheden. De leegstandsgraad, dat wil zeggen het aantal
dagen leegstand (enkel primaire voorraad) gedeeld
door het aantal verhuurbare dagen op jaarbasis,
bedraagt 1,12 procent.
Per 30 november 2013 ontvingen 2522 huurders
via de clustering huurtoeslag met een gemiddeld
huurtoeslagbedrag van 172,85 euro. Vanaf december
ontvangen de huurders de huurtoeslag van de Belastingdienst rechtstreeks op hun eigen rekening en wordt
de huurtoeslag niet meer via Servatius verrekend.
21
Servatius heeft in 2013 in totaal 1.457 nieuwe
contracten gesloten. Deze zijn als volgt verdeeld:
Manier van toewijzen
Aantal nieuwe
verhuringen
Sector Vastgoed BOG
Eigen inplaatsing
207
Sector Vastgoed Vrije Sector huur
Eigen inplaatsing
186
Sector Wonen MOG
Eigen inplaatsing
14
Sector Wonen Niet Woningen
Eigen inplaatsing
115
Sector Wonen Woningen
Eigen inplaatsing
462
Woningburo
473
Type Vastgoed
1457
Totaal
Woningtoewijzing Maastricht
In de gemeente Maastricht heeft Servatius in 2013
in totaal 1.394 nieuwe contracten gesloten. Deze zijn
als volgt verdeeld:
Manier van toewijzen
Aantal nieuwe
verhuringen
Sector Vastgoed BOG
Eigen inplaatsing
205
Sector Vastgoed Vrije Sector huur
Eigen inplaatsing
179
Sector Wonen MOG
Eigen inplaatsing
13
Sector Wonen Niet Woningen
Eigen inplaatsing
114
Sector Wonen Woningen
Eigen inplaatsing
410
Type Vastgoed
Woningburo
473
1394
Totaal
Woningtoewijzing Eijsden-Margraten
Voor de registratie van woningzoekenden in EijsdenMargraten hanteert Servatius een eigen systeem. We
houden wachtlijsten bij en bieden vrijgekomen woningen aan in het huis-aan-huisblad De Etalage. De
mutatiegraad voor Eijsden-Margraten bedroeg in 2013
8,2 procent.
In 2013 zijn in Eijsden-Margraten in totaal
63 nieuwe contracten gesloten:
Type Vastgoed
Manier van toewijzen
Aantal nieuwe
verhuringen
Sector Vastgoed BOG
Eigen inplaatsing
2
Sector Vastgoed Vrije Sector huur
Eigen inplaatsing
7
Sector Wonen MOG
Eigen inplaatsing
1
Sector Wonen Niet Woningen
Eigen inplaatsing
1
Sector Wonen Woningen
Eigen inplaatsing
Totaal
52
63
22 / Jaarverslag 2013
Verhuurzaken
/ Huurbeleid
Om onze financiële positie te versterken, zijn we genoodzaakt onze huuropbrengsten te verhogen. Dat is
aanvaardbaar en realistisch, omdat ons huidige huurniveau relatief laag is (circa 68 procent van de maximaal
toegestane huur). Uitgangspunt van ons huurbeleid is
dat we meer evenwicht in de prijs-kwaliteitverhouding
willen aanbrengen. Aan de andere kant willen we de
energielasten voor onze huurders sterk verlagen door
het treffen van energiebesparende maatregelen in de
bestaande woningvoorraad. Uiteraard stellen we bij
nieuwbouw al strenge eisen aan de energieprestatie.
In ons huurbeleid gaan we uit van 100 procent van de
maximaal redelijke huur, tenzij…’. Op basis van dit huurbeleid optimaliseren we de gemiddelde streefhuur. Een
woning krijgt de huurprijs die deze verdient op basis van
het woningwaarderingsstelsel (WWS) ofwel 100 procent
van de maximaal redelijke huur. Wanneer de woning een
specifieke doelgroepwoning is of er geen marktvraag is
naar de betreffende woning tegen de maximaal redelijke
huurprijs, kan Servatius afwijken van de maximaal redelijke huurprijs. Bij mutatie geldt opnieuw ‘100 procent
van de maximaal redelijke huur, tenzij…’.
Wij ervaren echter dat er door onder andere de effecten van de economische crisis en de demografische
ontwikkeling een gat dreigt te ontstaan tussen ons
woningaanbod en de vraag vanuit de markt. Zo bestaat
onze portefeuille bijvoorbeeld voor bijna de helft (44
procent) uit te liberaliseren woningen. Terwijl onze
primaire doelgroep steeds meer alleenstaanden zijn met
een inkomen van 21.000 euro of minder. Deze doelgroep
is veelal aangewezen op woningen met een huur tot 535
euro. Daarom nemen we in 2014 ons huurbeleid onder
de loep en formuleren we een passend beleidsvoorstel
en transformeren we ons woningbezit.
/ Huurverhoging 2013
De maximale jaarlijkse huurverhoging was in de jaren
2007-2012 gelijk aan de inflatie. Vanaf 1 juli 2013 zijn de
percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan
de inflatie. Op 12 maart 2013 heeft de Eerste Kamer namelijk ingestemd met een inkomensafhankelijk huurverhoging, variërend van 4 tot 6,5 procent. Servatius heeft
ervoor gekozen de maximale (inkomensafhankelijke)
huurverhoging door te voeren.
In 2013 bedroeg het gemiddelde huurverhoging voor de
gereguleerde woningen 3,9 procent.
De geliberaliseerde woningen zijn verhoogd conform inflatie (2,5 procent). 465 woningen kwamen niet voor een
verhoging in aanmerking.
Vanaf 2012 bekijken het Woningburo en de hierbij aangesloten woningcorporaties de mogelijkheden om met
de woonruimtebemiddeling aansluiting te zoeken bij
het samenwerkingsverband Thuis in Limburg. Op basis
van de gestelde voorwaarden heeft in 2013 verder bestuurlijk overleg plaatsgevonden. Einde verslagjaar was
de besluitvorming over een mogelijke integratie tussen
Woningburo en Thuis in Limburg nog niet afgerond.
In relatie tot de jaarlijkse huurverhoging hebben 214 huurders bezwaar ingediend. Het merendeel van de bezwaren
had betrekking op het dalen van inkomen ten opzichte
van 2011 (geregistreerd inkomen bij de Belastingdienst).
Oorzaken hiervoor zijn onder andere gewijzigde huishoudenssamenstelling en werkeloosheid. 97 bezwaren zijn
uiteindelijk gegrond verklaard en voor deze eenheden is
de huurverhoging aangepast. Er hebben 5 huurders een
beroep gedaan op de Huurcommissie omdat ze het niet
eens waren met het huurverhogingspercentage. De Huurcommissie heeft Servatius bij alle zaken in het gelijk gesteld.
Naast de toewijzing door het Woningburo maken de
drie corporaties ook gebruik van zogenaamde eigen
inplaatsingen. De afspraak hierbij is dat corporaties
maximaal 10 procent van de beschikbare sociale huurwoningen bemiddelen via eigen inplaatsing. In 2013 is
het aantal eigen inplaatsingen (stedelijk) fors afgenomen van 167 in 2012 naar 51 in 2013. Servatius blijft met
7 procent binnen de gestelde norm.
Onderstaande tabel geeft de bijdrage van Servatius aan
de toewijzingen via het Woningburo in 2013 beknopt
weer. Het betreft in totaal 473 toewijzingen, waarbij
onderscheid wordt gemaakt tussen de toewijzingen
via het aanbodmodel (woonkrant) en via directe
bemiddeling.
/ Verhuur van woningen
De woningtoewijzing van gereguleerde huurwoningen
in Maastricht gebeurt voornamelijk via het Woningburo
Maastricht. Dit is een samenwerkingsverband van de drie
Maastrichtse woningcorporaties Woonpunt, Maasvallei
en Servatius, gericht op de uitvoering van het Maastrichtse woonruimteverdelingssysteem. De verhuur van
de overige woningen (huur boven 681,02 euro) gebeurt
rechtstreeks door Servatius.
Bij directe bemiddeling wordt een woning niet gepubliceerd in de woonkrant, maar koppelt de verhuurmakelaar een woning meteen aan een kandidaat uit
een bijzondere doelgroep.
Stedelijk Servatius Norm
Toewijzing aanbodmodel
630
242
Volgorde: inschrijfduur
542
191
Volgorde: loting
88
51
Toewijzing directe bemiddeling
439
231
herstructuring
49
32
urgent
176
87
maatwerk
104
52
moeilijk plaatsbaren
2
1
diverse distributie
57
27
eigen inplaatsing
51
32
Totaal toewijzingen
1069
473
Primaire doelgroep
848
376
Secundaire doelgroep
221
97
Totaal
1069
473
Starters
688
304
Doorstromers
381
169
Totaal
1069
473
% inkomen tot € 34.085
97%
98%
% inkomen vanaf € 34.085
Totaal
3%
2%
100%
100%
Resultaat versus norm
(indien van toepassing)
Tenminste 45% alle toewijzingen
51% (59% stedelijk)
Max. 25% aanbodmodel
21% (14% stedelijk)
Max 10% alle toewijzingen
7% (5% stedelijk)
Tenminste 61%
79% (79% stedelijk)
Tenminste 33%
36% (36% stedelijk)
norm Europa: niet lager dan 90%
Bron: Woningburo Maastricht 2013
23
In 2013 is het ‘sancties- en kansenbeleid’ opgesteld.
Dit beleid gaat de huidige regeling Moeilijk Plaatsbaren
vervangen. Invoering vind in de loop van 2014 plaats.
In de volgende tabellen staat aan welke huishoudens
(totaal 473) met welke inkomens de vrijgekomen woningen van Servatius via het Woningburo zijn toegewezen.
Huurtoeslaggrenzen
> €374,44 ≤ € 374,44 ≤ € 535,91 > €535,91 Totaal
≤ Inkomensgrens eenpersoons (€28.550)
Toelichting bij de tabellen:
• In 2013 bedroeg de kwaliteitskortingsgrens 374,44
euro. De aftoppingsgrens voor een huishouden van
een of twee personen bedroeg 535,91 euro (laagste).
De grens voor een huishouden van drie of meer personen bedroeg 574,35 euro (hoogste).
• In 2013 waren de maximale inkomensgrenzen:
> alleenstaand tot 65 jaar: 21.025 euro;
> meerpersoonshuishouden tot 65 jaar: 28.550 euro;
> alleenstaand 65-plus: 21.100 euro;
> meerpersoonshuishouden 65-plus: 28.725 euro.
≤ Inkomensgrens eenpersoons (€21.025)
23
113
10
146
> Inkomensgrens
eenpersoons (€21.025)
5
37
4
46
≤ Inkomensgrens
eenpersoons (€21.100)
4
21
12
37
> Inkomensgrens
eenpersoons (€21.100)
1
13
6
20
Totaal
33
184
32
249
2
56
27
85
> Inkomensgrens
eenpersoons (€28.550)
1
9
7
17
≤ Inkomensgrens
eenpersoons (€28.725)
11
7
18
> Inkomensgrens
eenpersoons (€28.725)
2
6
8
Totaal
78
47
128
3
78
> Inkomensgrens
eenpersoons (€28.550)
5
9
14
≤ Inkomensgrens
eenpersoons (€28.725)
3
3
> Inkomensgrens
eenpersoons (€28.725)
1
1
Totaal
64
96
32
Corporaties zijn verplicht om het inkomen van nieuwe
huurders van DAEB woningen te toetsen. Om hiervoor
in aanmerking te komen mag dit inkomen niet hoger zijn
dan het door de overheid vastgestelde inkomen van 33.614
euro. Servatius heeft hieraan voldaan en in 2013 voor 2012
een goedkeurende accountantsverklaring ontvangen.
/ Ontruimingen
Door het maximaliseren van huurprijzen (conform rijksbeleid) en de gevolgen van de economische crisis (o.a.
stijging van de werkloosheid) zal het aantal huisuitzettingen, naar verwachting, de komende jaren fors toenemen.
We doen er uiteraard alles aan om dit te beperken.
Onder het mom ’beter voorkomen dan genezen’ benaderen wij de huurder al bij de eerste betalingsachterstand.
Desalniettemin was Servatius in 2013 in een aantal gevallen genoodzaakt het huurcontract te ontbinden en
de woning te ontruimen:
Huurtoeslaggrenzen
≤ Inkomensgrens eenpersoons (€28.550)
23
/ Inkomenstoets
Tabel: Aantal éénpersoonshuishoudens aan wie in 2013 een woning werd toegewezen
> €374,44 ≤ € 374,44 ≤ € 535,91 > €535,91 Totaal
55
Tabel: Aantal drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie in 2013 een woning werd toegewezen
Huurtoeslaggrenzen
> €374,44 ≤ € 374,44 ≤ € 535,91 > €535,91 Totaal
Tabel: Aantal tweepersoonshuishoudens aan wie in 2013 een woning werd toegewezen
Huurachterstanden
Op basis van huurachterstanden zijn in 2013, 89 aanzeggingen gedaan. Hiervan zijn 44 ontruimingen daadwerkelijk geëffectueerd. Het aantal aanzeggingen is gedaald
ten opzichte van 2012 (89 versus 114). Ook het aantal
ontruimingen is gedaald (44 versus 53).
Hennep
Op basis van ‘het Convenant Hennep Zuid Limburg’
hebben acht ontruimingen plaatsgevonden: vier hennep
en vier harddrugs. De betreffende woningen zijn voor
langere termijn (zes maanden) afgesloten. De huurders
die om deze reden werden ontruimd zijn geblokkeerd bij
het Woningburo.
Overlast
Op basis van overlast hebben er na een juridisch traject
twee ontruimingen plaatsgevonden.
24 / Jaarverslag 2013
/ Klachtencommissie
/ Verbeteren
klantgerichtheid
De klachtencommissie is een onafhankelijke commissie
die het bestuur van Servatius adviseert over de afhandeling van klachten. Ze bestaat uit drie leden.
In 2013 waren dat:
• Veronica Dirksen (voorzitter, lid sinds 1 februari 2005,
herbenoemd op 8/12/2011);
• Liesbeth van Binnebeke (lid sinds 20 juni 2007, herbenoemd op 8/12/2011 namens Servaassleutel);
• en Piet Ummels (lid, benoemd op 8/12/2011 namens
Servatius).
Servatius vindt het (eerste) contact met en een professionele benadering van stakeholders en klanten van
wezenlijk belang. Ook willen we meer inzicht krijgen in
de verwachtingen en wensen van klant en stakeholder.
We verbeteren daarom onze klantgerichtheid en bereikbaarheid. Binnen de afdeling front office realiseren
we een verschuiving van een interne naar een externe,
klantgerichte focus. Door het optimaliseren van kennis,
kunde en vaardigheden en een optimale inrichting van
techniek willen we interne en externe klanten beter
bedienen.
In 2013 zijn bij de klachtencommissie twintig klachten
ingediend. De commissie heeft daarvan acht klachten
behandeld en een advies uitgebracht. Van deze acht
adviezen werd er één met zwaarwegende reden niet door
het bestuur overgenomen. De commissie hield in 2013 vijf
zittingen.
De overige twaalf klachten waren om diverse redenen
niet-ontvankelijk, omdat ze nog niet, zoals de klachtenprocedure voorschrijft, door de organisatie waren
behandeld.
Totaal
Type
klacht
Behandeld door de organisatie
Behandeld door
klachtencommissie
Technisch
11
9
2
Sociaal
9
3
6
Totaal
20
12
8
Overzicht aantal klachten verdeeld naar type
In 2012 waren er nog 42 klachten. Afgelopen jaar werd ingezet op minder klachten. Inzet was de koppeling van het
secretariaat aan de kwaliteitsfunctionaris en de invoering
van een nieuw reglement. Het aantal klachten is met
meer dan de helft gedaald. De komende jaren moeten
uitwijzen of de professionalisering van het klachtenproces
leidt tot minder klachten bij de klachtencommissie.
Opvallend is dat er in 2013 geen klachten van financiële
aard zijn ingediend. Dit komt mede doordat klachten
over de servicekosten direct worden voorgelegd aan de
landelijke Huurcommissie en niet meer aan de klachtencommissie van Servatius.
25
04
Vastgoed
26 / Jaarverslag 2013
Portefeuillebeleid
In het ondernemingsplan 2012-2017 ‘De heldere keuzes
van Servatius’ hebben we onze volkshuisvestelijke
doelen vastgelegd. In onze portefeuillestrategie geven
we aan hoeveel en welke woningen we nodig hebben
om deze doelen te (kunnen blijven) realiseren. In de
transformatie opgave staat globaal omschreven hoe we
tot die benodigde woningvoorraad komen.
Ontwikkelingen vanuit politiek Den Haag en veranderen-de demografische- en economische ontwikkelingen
beïnvloeden de context waarbinnen Servatius acteert.
De streefportefeuille van Servatius wordt periodiek
gemonitord aan de veranderende omstandigheden
en waar nodig bijgesteld.
Servatius staat voor betaalbare woningen van
goede kwaliteit, nu en
in de toekomst. Daarom
denken we na over de
vereiste ontwikkeling
van onze woningvoorraad. Dat doen we aan
de hand van integraal
portefeuillemanagement, waarbij we verbinding leggen tussen
maatschappelijke doelstellingen, de benodigde
omvang en samenstelling van de woningportefeuille en financiële
kaders.
Sturingsniveau
Strategisch niveau
(10-15 jaar)
/ Vastgoedsturing
De portefeuillestrategie beschrijft het punt op de
horizon (streefportefeuille) en hoe we daar komen
(transformatie-opgave). Om het gewenste ‘punt’ ook
daadwerkelijk te realiseren is borging van de strategie
binnen de organisatie van groot belang. Dit vraagt om
integrale vastgoedsturing op drie niveaus:
• portefeuillemanagement op strategisch niveau
• assetmanagement op tactisch niveau
• dagelijks beheer op operationeel niveau
Integraliteit vereist naast sturing per niveau
ook samenwerking tussen de drie niveaus.
Bovenstaand concept hebben we als volgt
vormgegeven:
deelgebieden
organisatie
Portefeuille
Opperbest
producten
Ondernemingsplan
Portefeuillestrategie
Portefeuille
management
tactisch niveau
(1-5 jaar)
deelportefeuilles
clusters
Asset
management
operationeel niveau
(1 jaar)
OGE’s in een cluster
Property
management
Bron: www.ortec-finance.com (bewerkt door Servatius)
27
Wijkvisies Portfoliomatrix
Complextaktieken
Complexplannen
Meerjarenbegroting
budgetten 2014
realisatie
Portefeuillemanagement
In 2013 is het fundament gelegd voor het portefeuilleplan. In een interne analyse is onze woningportefeuille
kritisch bekeken en zijn de belangrijkste kenmerken van
onze portefeuille in kaart gebracht. De externe analyse
beschrijft de actuele demografische, politieke, maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Daarbij is
gekeken wat het effect van deze ontwikkelingen op de
woningmarkt in Maastricht en Eijsden-Margraten is. Een
herijking van de streefportefeuille en transformatieopgave blijkt noodzakelijk. Dit zal in 2014 resulteren in een
aangepaste portefeuillestrategie.
Het portefeuilleplan is kaderstellend voor het te voeren
assetmanagement.
Assetmanagement
Met de introductie van assetmanagement in 2013,
kiest Servatius ervoor om de sturing op tactisch niveau
professioneler vorm te geven. De voornaamste taak
van assetmanagement is om de portefeuillestrategie te
vertalen naar deelportefeuilles en/of clusters door invulling van clustertactieken. Bij deze vertaling wordt een
integrale afweging gemaakt tussen volkshuisvestelijke
(maatschappelijke doelstellingen), financiële en markttechnische overwegingen met als doel het rendement
van onze portefeuille te vergroten en de potentie te
benutten. Om de integraliteit te bewaken heeft Servatius bewust kozen voor twee assetmanagers (formele
aanstelling 2014); één voor de sector Wonen en één
voor Vastgoed. De assetmanager Wonen is primair verantwoordelijk voor het maatschappelijk rendement van
onze portefeuille. De assetmanager Vastgoed bewaakt
het financieel rendement.
In 2013 zijn de vastgoeddoelstellingen vertaald naar
wijkvisies. Per wijk is de omvang en samenstelling van
onze portefeuille beschreven en is de toekomstpotentie verkend. Binnen dit wijkkader wordt per cluster
de bijdrage aan de streefportefeuille beoordeeld. Op
deze manier wordt de portefeuillematrix verfijnd naar
wijkniveau.
Eind 2013 heeft assetmanagement op basis van deze
gegevens de clustertactieken bepaald. Volgend jaar zullen we onze analyse verfijnen met nieuwe informatie uit
de conditiemetingen.
In 2014 worden de clustertactieken uitgewerkt in beheerplannen. Hierin worden door asset management
per cluster de doelstellingen voor het dagelijks beheer
voor onder andere huurontwikkeling en onderhoudswerkzaamheden vastgelegd. Ook zal asset in 2014
kaderbrieven opstellen voor het dagelijks beheer waarin
de kaders staan waarbinnen beheer haar werkzaamheden moet uitvoeren.
28 / Jaarverslag 2013
Dagelijks beheer
Door uitvoer van de beheerplannen geeft dagelijks
beheer invulling aan de door asset management voorgeschreven tactieken. Op deze wijze geven verhuurmakelaars en technisch beheerders concreet uitvoering aan
de transformatie van de portefeuille. Tijdens periodieke
overleggen monitoren dagelijks beheer en assetmanagement de voortgang en worden ervaringen vanuit het
werkveld gedeeld. Deze informatie wordt meegenomen
bij de actualisatie van de portefeuillestrategie. Hiermee
is de laatste schakel van portefeuillestrategie geborgd.
Onderhoud
/ Dagelijks onderhoud
Het dagelijks onderhoud bestaat uit activiteiten op
onroerend goed eenheid (OGE) niveau die jaarlijks terugkomen. Hieronder vallen klacht-, mutatie-, preventief-,
contract-, vandalisme- en leefbaarheidsonderhoud,
zoals zwerfvuil en vervuiling. In 2013 hebben we in totaal
6.492.903 euro uitgegeven aan dagelijks onderhoud.
Klachten
In 2013 hebben we gestuurd op het beheersen van deze
kosten. Medewerkers hebben duidelijkere instructies
gekregen hoe om te gaan met klachten. Ze zijn bijvoorbeeld getraind in wat wel en wat niet valt onder de huurrechtwet. Een voorbeeld hiervan zijn de klachten die de
huurder zelf moet herstellen. Omdat duidelijker is wat bij
Servatius hoort en wat bij de huurder zijn deze klachten
verminderd.
Ondanks deze maatregelen zijn de kosten voor klachten gestegen ten opzichte van 2012. De belangrijkste
oorzaak hiervoor is het sterk verouderde woningbezit.
De komende jaren zetten we in op het maken van een
inhaalslag van deze kwaliteitsachterstand.
Mutaties
In 2013 hebben we ook kritisch gestuurd op het beheersen van de kosten bij mutaties. Mutaties zijn gestandaardiseerd in een document waarin staat wat bij een
mutatie moet gebeuren. Het uitgangspunt hierbij is
schoon, leeg, heel en veilig. De gemiddelde mutatiekosten bedragen 1.345 euro. Ondanks dat de mutatie nu
gestandaardiseerd is, nemen de kosten per mutatie toe.
In 2013 hebben we de mutaties gesepareerd in kosten
van dagelijkse mutatie en kosten van planmatige mutatie. Ook hier heeft de stijging van de kosten per eenheid/
mutatie te maken met het sterk verouderde bezit van
Servatius.
Contracten
In 2013 hebben we een aantal contracten tegen het
licht gehouden. Het glascontract (de uitvoering van het
glasverzekeringscontract) en het onderhoud aan de liftinstallaties is opnieuw aanbesteed. Hier is een besparing
gerealiseerd van 7 procent ten opzichte van 2012 bij een
gelijkblijvende serviceniveau en kwaliteit. Het verder
professionaliseren van dergelijke contracten, zoals van
het onderhoud van groenvoorzieningen en schoonmaak
algemene ruimten, laten naar verwachting in 2014 een
besparing zien.
objectieve manier (NEN 2767) van een conditiescore
voorzien. De aangeleverde gegevens worden in 2014
door ons verwerkt in een onderhoudsbegroting (MJO).
Deze vullen we aan met de technische installaties die
in de woningen en complexen aanwezig zijn en de staat
van de natte cellen (badkamer, keuken en toilet). Met
deze gegevens hebben we een goed beeld van de onderhoudsstaat van onze woningen en kunnen we beter
prioriteiten stellen.
Woningcartotheek
In 2013 zijn voorbereidingen getroffen om de woningcartotheek te actualiseren. Het doel hiervan is de
aanwezige gegevens te digitaliseren en te verwerken in
het nieuwe primaire systeem
Empire-Navision. Van alle woningen en garages worden
de gegevens digitaal verwerkt in de cartotheek. De
cartotheek geeft straks inzicht in onder andere de aanwezige bouwkundige elementen, de woningen die zijn
aangepast in het kader van WMO (Wet Maatschappelijke Voorziening), aanwezigheid van asbest voor zover
bekend, veiligheidsvoorzieningen, technische installaties en – indien van toepassing – aanwezige contracten zoals groen, schoonmaak, etc. Ook registreren we
hierin de huidige energielabels van de woningen. Eind
2014 moet de cartotheek gereed zijn en fungeren als
informatiebron die periodiek wordt geactualiseerd.
Leefbaarheid
In 2013 zijn we actiever gaan sturen op de leefbaarheid
in de complexen. De complexbeheerders zijn naast hun
technische taken, ook controle werkzaamheden van
schoonmaak en groenvoorzieningen gaan uitvoeren. Ook
de controles van de algemene ruimten en brandgangen
zijn verder geïntensiveerd. Er is een duidelijk positief
effect waarneembaar bij zowel de complexbeheerders
als bij onze netwerkpartners in de wijken. De complexbeheerders vervullen een betere signalerende functie in de
complexen en zijn ook een actieve gesprekspartner binnen het buurtnetwerk. Met name de persoonlijke effectiviteitstraining is van toegevoegde waarde geweest voor
de complexbeheerders. Zij weten hierdoor welke positie
ze innemen in het leefbaarheidsproces en hoe ze deze rol
moeten vervullen. Het aantal leefbaarheidsklachten als
gevolg van zwerfvuil en vervuiling nemen hierdoor af.
Preventief onderhoud
Beide posten, klachtenonderhoud en mutatieonderhoud, zijn te beïnvloeden door het uitvoeren van
preventief onderhoud. Servatius erkent de meerwaarde
van preventief dagelijks onderhoud en onderzoekt de
mogelijkheden om dit op termijn te implementeren.
Vandalisme
De kosten die voortvloeien uit vandalisme worden in
eerste instantie verhaald op de verantwoordelijke. Als het
niet duidelijk is wie dit is en onze verzekering een eigen
risico hanteert, blijft een bedrag over die op deze post
als een verlies wordt genomen. We streven ernaar om
deze post zo laag mogelijk te houden en te allen tijde een
verantwoordelijke te achterhalen.
Uitgaven en toelichting planmatig onderhoud
In onderstaande toelichting staat een specificatie
van de verschillende posten met een toelichting. Alle
genoemde bedragen zijn inclusief BTW.
/ Planmatig onderhoud
• Planmatige onderhoudswerkzaamheden MJO
Diverse complexen met in totaal circa 1.400 woningen zijn geschilderd. Ook zijn kozijnen, ramen en
deuren hersteld en werkzaamheden verricht aan
diverse gevels, daken, etc.
Planmatige onderhoudswerkzaamheden
buiten MJO
In deze post is onder andere opgenomen een post
ten behoeve van woonwagenonderhoud. De inkomsten en uitgaven worden periodiek verrekend met
PIM (Partner in Maatwerk)
Planmatige onderhoudswerkzaamheden
corporatiebreed
Onder deze post valt voornamelijk het vervangen van
individuele cv-ketels. In 2013 hebben we hiervan 460
stuks vervangen.
Onder planmatig onderhoud verstaan we onderhoudsactiviteiten die niet jaarlijks terugkeren. Dit zijn hoofdzakelijk complexmatige activiteiten. Uitgangspunt hierbij is
het meerjarenonderhoudsplan (MJO). De actualisatie van
het MJO vindt plaats in 2014. In 2013 hebben we in totaal
7.335.662 euro uitgegeven aan planmatig onderhoud.
In verband met het actualiseren van de MJO zijn in 2013
conditiemetingen verricht en zijn we gestart met het
opzetten van een woningcarthotheek.
Conditiemeting
Een extern bureau heeft de conditiemetingen verricht.
Hierbij hebben ze de algehele staat van de buitenschil
van onze woningen en algemene ruimten in de diverse
complexen beoordeeld. Vervolgens zijn deze op een
29
• Strategische Investeringen (SI)
Deze investeringen omvatten onder andere de aanpak
van de buitenschil van de Veliahof en de Palatijnhof,
verspreid over de jaren 2012 en 2013. De uitvoering
van de werkzaamheden aan de Veliahof zijn in 2012
afgerond en het aanbesteden en uitvoeren van de
werkzaamheden aan de Palatijnhof hebben in 2013
plaatsgevonden. Daarnaast zijn in een aantal complexen diverse vervangingen gerealiseerd die vallen
binnen de post kleine renovaties.
Contractbeheer
We hebben een nieuw groen- en schoonmaakprogramma opgesteld. Vervolgens hebben we een aantal
partijen gevraagd een prijs af te geven op basis van
deze nieuwe programma’s. In 2014 starten de (nieuwe)
leveranciers met de invulling van de nieuwe contracten.
Onze complexbeheerders gaan het werk monitoren en
bewaken aan de hand van de nieuwe programma’s.
Betaalbare woonlasten
Betere woonkwaliteit
Vermindering uitstoot CO2
Verbetering van de verhuurbaarheid
Hogere marktwaardes
Exploitatie verlenging
Rendement van investeringen in duurzaamheid
Op 28 juni 2012 ondertekende Aedes het ‘Convenant
Energiebesparing Huursector’. Deze opvolger van
het ‘Convenant Energiebesparing corporatiesector’
uit 2008 stelt als doel een gemiddeld energielabel B
voor de totale huurwoningenvoorraad van de corporaties. Dat komt overeen met een besparing van 33
procent op het gebouwgebonden energieverbruik
van bestaande corporatiewoningen in de periode
30 / Jaarverslag 2013
Maatschappelijk
rendement
• Bijdrage van financiële middelen aan het onderhoudsfonds van de VvE (PO VvE en PO woonwagens (ww)).
Servatius doneert jaarlijks een bedrag aan de VvE om
in de toekomst planmatige onderhoudswerkzaamheden aan het casco/buitenschil te kunnen verrichten.
De daadwerkelijke uitvoering van deze werkzaamheden gebeurt door het VvE-beheer onder toezicht
van de regisseur VvE van Servatius. Ook wordt een
financiële bijdrage geleverd aan de woonwagens
(PO ww).
De komende jaren willen wij een zodanige innovatieve
kwaliteitsslag in onze voorraad maken dat onze woningen toekomstbestendig zijn. Toekomstbestendig waar
het gaat om de geschiktheid van onze woningen voor
onze doelgroepen, maar ook duurzaam. Investeren in
duurzaamheid heeft meerdere voordelen. Zo draagt het
bij aan betaalbare woonlasten en een betere woonkwaliteit voor onze huurders. Daarnaast verminderen we
hiermee de uitstoot van CO2. Tegelijkertijd draagt het
bij aan de financiële continuïteit van de corporatie door
verbetering van de verhuurbaarheid van ons vastgoed,
hogere marktwaarden en verlenging van de exploitatie.
Financiële
continuïteit
• Preventieve onderhoudswerkzaamheden (PR)
Deze werkzaamheden richten zich op de veiligheid in
de woningen en de gezondheid van de bewoners. Het
gereserveerd bedrag is onder andere bestemd voor
het plaatsen van CO2-melders en het saneren van
asbest. In 2013 hebben we – in het kader van veiligheid – meer uitgegeven dan begroot.
Duurzaamheidsbeleid
Investeringen in duurzaamheid
• Planmatige onderhoudswerkzaamheden
bij klacht (PK) en mutatie (PM)
Bij zowel klachten als mutaties hebben we veelvuldig
planmatige onderhoudswerkzaamheden moeten uitvoeren. In de toekomst geldt voor beide onderdelen
dat we streven naar een complexgewijze aanpak.
/ Warmtewet
2008 tot en met 2020. Het ambitieniveau in het convenant uit 2012 is beduidend hoger dan dat van 2008 en
daardoor voor Servatius niet realiseerbaar binnen de
gestelde termijn.
Uiteraard blijven wij streven om het gemiddelde energielabel van onze gehele huurvoorraad naar een B-label
te brengen. De snelheid waarmee we onze doelstellingen
voor duurzaamheid kunnen waarmaken is echter afhankelijk van onze transformatieopgave, ofwel van de snelheid waarmee we woningen slopen, bouwen of renoveren
en de daarvoor beschikbare financiële middelen. In 2013
zijn onder andere bij de renovatie van 176 woningen in de
wijk Malberg de labels verbeterd tot label B.
In 2014 starten we met het zoeken naar innovatieve
wegen om de doelstellingen uit het Convenant Energiebesparing Corporatiesector te kunnen realiseren. Hierbij
wordt nadrukkelijk gekeken naar de behoefte van de
huurder, welke woningen van ons daarop aansluiten en
welke transitie wij moeten doorvoeren om voor zowel de
huurder als voor Servatius een sluitende business case te
realiseren in de toekomst.
De Warmtewet regelt de bescherming van de kleinverbruikers tegen mogelijk te hoge warmtetarieven, omdat
er bij warmtelevering sprake is van een monopolie.
Een consument die is aangesloten op een warmtenet
kan niet zelf een leverancier kiezen. Dat is namelijk
automatisch de exploitant van het net, in ons geval dus
wij als corporatie. De wet biedt bescherming doordat
het tarief dat in rekening wordt gebracht niet meer mag
zijn dan het maximum tarief op basis van de Warmtewet. Het toezicht op de wet wordt uitgevoerd door de
Autoriteit Consument & Markt (ACM).
De Warmtewet heeft behoorlijke impact voor Servatius
en haar huurders. De belangrijkste consequenties bij
de invoering van de Warmtewet op een rijtje.
1Servatius moet een leveringsovereenkomst aangaan
met de betreffende verbruikers. De huurcontracten
voor nieuwe huurders zijn in 2013 aangepast aan
de Warmtewet. Ook zijn algemene leveringsvoorwaarden opgesteld die aan het nieuwe huurcontract
worden toegevoegd.
2In de huurovereenkomst met een bestaande huurder
die warmte geleverd krijgt door een gemeenschappelijke installatie, is al een bepaling opgenomen
aangaande deze levering en de afrekening via de servicekosten. Daarom hebben de bestaande huurders
met een collectieve verwarming een verkorte versie
van de Algemene Voorwaarden ontvangen.
3Om warmte te kunnen afrekenen is of zijn in ieder
complex – daar waar van toepassing – achter de
collectieve cv-ketels één of meerdere warmtemeters
geplaatst.
4Omdat bij de afrekening van warmte ook de afschrijving van de cv-ketels, pompen en warmtemeters is
opgenomen, zijn de punten in het woningwaarderingsstelsel verlaagd.
5Volgens de leveringsovereenkomst kan een huurder
bij het niet leveren van warmte door de corporatie
een compensatie claimen.
/ Zonnig Limburg
Servatius heeft in 2013 deelgenomen aan het project
Zonnig Limburg. Huurders konden met subsidie van de
Provincie (oplopend tot 1000 euro) en 400 euro subsidie
van Servatius zonnepanelen kopen en laten installeren
op hun daken. Ook konden huurders voor het resterende
bedrag een lening afsluiten via de Provincie tegen een
rentepercentage van slechts 2 procent.
Servatius heeft zo’n 4.800 huurders aangeschreven waarvan uiteindelijk 97 huurders zonnepanelen hebben laten
plaatsen. Over het algemeen kan gesteld worden dat de
kopers een relatief hoge gemiddelde leeftijd hebben (> 55
jaar), al geruime tijd in hun woning wonen, voornemens
zijn nog een lange tijd in de woning te blijven wonen en
een relatief goede financiële situatie hebben.
De enigszins geringe belangstelling is te wijden aan:
• het aanbod: dit bleek voor veel huurders te ingewikkeld;
• de subsidies van de Provincie en de corporaties werden
op een vrij omslachtige manier verrekend;
• de termijn tussen de inschrijfdatum en de definitieve
opdracht bedroeg ongeveer vijf maanden. Daardoor
zijn veel geïnteresseerden alsnog afgehaakt;
• er is vooraf onvoldoende gewezen op de financieringsmogelijkheid via de Provincie.
• de sociale minima hebben niet kunnen profiteren. Zij
waren aangewezen op de financiering van de Provincie.
Velen werden echter afgewezen op basis van de BKRtoets omdat zij een uitkering ontvingen.
• Investeren in zonnepanelen door een huurder vraagt
een lange termijn visie. In tegenstelling tot eigenaren
schrikken terugverdientijden van zeven tot negen jaar
veel huurders af.
/ GreenChoice
Volgens de warmtewet moet een corporatie zorgen
voor een betrouwbare levering tegen redelijke voorwaarden en een goede dienstverlening. Vooruitlopend
op de warmtewet heeft Servatius in oktober 2013 een
tender gehouden onder de energieleveranciers op
basis van een uitgebreid Programma van Eisen. GreenChoice is daarbij als gunstigste naar voren gekomen.
Per 1-1-2014 wordt GreenChoice onze nieuwe energieleverancier voor de klein zakelijke aansluitingen en per
1-1-2015 ook voor de grootzakelijke aansluitingen. Het
gaat in alle gevallen over de algemene stroom- en de
gasaansluitingen van meergezinswoningen.
31
/ Energieakkoord
Maastricht
Innovatie
Maastricht heeft forse ambities als het gaat over het klimaat en energie. De Raad heeft een motie aangenomen
om in 2030 een ‘klimaat neutrale gemeente’ te zijn. Een
klimaatneutraal Maastricht kenmerkt zich door stevig
te investeren in energiebesparing en door duurzame
energie op te wekken. Uitgangspunten hierbij zijn de
leveringszekerheid en de betaalbaarheid van energie.
In het verlengde hiervan is in Maastricht het platform
COOL opgericht waarin Servatius de drie corporaties
binnen de stad vertegenwoordigt. De leden van dit
platform zijn een goede dwarsdoorsnede van de belangrijkste partners in de stad die nodig zijn bij de realisatie
van genoemde ambitie. Het Platform komt regelmatig
bij elkaar om te bekijken op welke wijze klimaatneutraliteit zo effectief en efficiënt mogelijk kan worden
bereikt. De afgelopen vier jaar heeft uitgewezen dat nog
veel barrières te overwinnen zijn en dat het moeilijk is
tot succesvolle resultaten te komen. Om de doelstelling
klimaatneutraal te bereiken is het daarom noodzaak het
onderwerp stevig in de stad te verankeren en het op de
agenda te houden.
Inmiddels is een Ophaalronde EnergieAkkoord Maastricht georganiseerd. Uit interviews met leden van het
platform COOL, Bouwend Nederland, UNETO-VNI en de
schoolbesturen van het Primair Onderwijs in Maastricht
komt naar voren welke extra maatregelen de partijen
kunnen uitvoeren om energie te besparen. Ook hebben
ze aangegeven waarom een energieakkoord noodzakelijk is en wat de meerwaarde hiervan is. Alle geïnterviewde en betrokkenen gaan de gemeenteraad met
klem verzoeken hun aanbevelingen te betrekken bij de
coalitie-onderhandelingen in 2014. Het platform COOL
ziet het EnergieAkkoord Maastricht als randvoorwaardelijke structuur om ambities waar te maken. Stabiliteit,
lange termijn afspraken, kennisdeling, innovatie en
ondersteuning zijn noodzakelijk om duurzame projecten
te kunnen realiseren. Het EnergieAkkoord Maastricht is
hiervoor het aangewezen instrument.
In het vierde kwartaal zijn we gestart met een innovatieproject. Begin oktober heeft onder leiding van het
externe bureau BarcC , een innovatie awareness sessie
plaatsgevonden. Deze sessie was bedoeld om de innovatiedoelen voor Servatius inzichtelijk te maken. Daarnaast
zijn we op zoek gegaan naar een aanpak die structuur
biedt en alle innovatiestappen in een logische volgorde
plaatst.
Naar aanleiding van deze sessie is een innovatieopdracht
geformuleerd: het nieuwe wonen. De centrale vraag
hierbij luidt: met welke woning van de toekomst kan
Servatius de klant van de toekomst het beste bedienen?
De innovatieambities die bij deze opdracht horen, zijn:
1verken de klant. Breng in kaart hoe de klant van
de toekomst er voor Servatius uit ziet;
2bedenk andere woonvormen die aansluiten op de
behoeften van de toekomstige klant;
3bekijk alle mogelijkheden en sluit geen enkele oplossingsrichting uit. Van bestaand bezit (renoveren,
sloop/nieuwbouw, splitsen, verkoop) tot product, proces, materiaal, werkwijze, samenwerking, contract,
concept, productmarktcombinatie etc.
4kijk naar de mogelijkheid om ‘het Servatius huis van
de toekomst’ te realiseren. Dit is een proefwoning
waarin we allerlei nieuwe (duurzaamheids)technieken
uitproberen om te kijken hoe dat in de praktijk uitpakt
en wat de kosten en resultaten hiervan zijn.
In het eerste halfjaar van 2014 wordt de innovatieopdracht nader uitgewerkt. Vóór de zomer van 2014 liggen
er een aantal concepten die we in pilots gaan uitvoeren.
Nieuwbouw
en renovatie
/ Weloverwogen
investeren in kwaliteit
door participatie
Servatius staat voor kwalitatief passende woningen in
een prettige woonomgeving. Om dit te bereiken investeren we in onze woningen door duurzame renovatieprogramma’s en incidentele nieuwbouw. Hiernaast werken
we in herstructureringsgebieden met collega-corporaties
en gemeentes samen aan goede betaalbare producten
32 / Jaarverslag 2013
en een goede woonomgeving voor onze huurders. Participatie staat hierbij hoog in het vaandel. Onze huurders zijn
een onmisbare schakel bij alles wat we doen.
hoort inmiddels niet meer tot onze kerntaken. Op dit
moment hebben we een voorgenomen programma
geformuleerd dat uit maximaal 135 sociale huurwoningen bestaat.
/ Wijkaanpak 4.0
Malberg
In 2013 hebben we de samenwerkingsconstructie met
de partners binnen het buurtontwikkelingsplan Malberg opnieuw bekeken. Voor de komende jaren wordt
in 2014 voor Malberg, op basis van een realistisch
woningprogramma, een nieuwe meerjarenbegroting
opgesteld.
Servatius heeft in 2013 de herhuisvesting van de resterende 144 woningen aan de Musketruwe afgerond.
In 2014 worden deze woningen gesloopt. In het derde
kwartaal heeft Servatius de eerste fase, vijftien nieuwbouw koopwoningen aan het Recessenpark, in verkoop
gebracht.
De corporaties en gemeente zijn in de diverse wijken van
Maastricht, samen met de buurtbewoners, aan de slag
met de herstructurering op sociaal, economisch en fysiek
vlak. Voor deze wijken zijn er verschillende samenwerkingsconstructies zoals Buurtontwikkelingsplannen,
Wijkontwikkelingsplannen, convenanten en exploitatiemaatschappijen. In 2013 is besloten om al deze plannen
samen te laten komen in Wijkaanpak 4.0. Deze aanpak
richt zich op het versterken en ontwikkelen van vitale
en aantrekkelijke wijken in Maastricht. Het programma
beslaat de periode van 2013 tot en met 2020 en omvat
achttien Maastrichtse wijken die een bijzondere aanpak
verdienen. Het doel is om deze wijken vitaal en aantrekkelijk te maken en houden. Dit gebeurt op een flexibele
manier aan de hand van voortschrijdende concrete uitvoeringsprogramma’s. Het eerste uitvoeringsprogramma
behelst de periode 2013-2015. In dit programma zijn alle
fysieke en sociale projecten van gemeente en corporaties
opgenomen.
Wittevrouwenveld
Rondom de Tillystraat liggen 96 woningen waarvoor
enige jaren geleden een sloopbesluit is genomen. In
2013 is begonnen met de nieuwe planontwikkeling
om tot een structuurontwerp te komen voor de buurt.
Deze input wordt gebruikt om het bestemmingsplan
op te stellen. Eind 2013 is met de gemeente hierover
gesproken. We streven ernaar om in 2014 tot daadwerkelijke planvorming te komen, in samenspraak met de
omwonenden.
/ Herstructurering
Servatius
/ Nieuwbouw
In 2013 heeft Servatius activiteiten verricht in het kader
van herstructurering in de volgende wijken:
De nieuwbouwontwikkelingen in 2013 beperkten zich
tot de voorbereidingen voor fase één, negentien koopwoningen voor starters op het Veldje in Eijsden. Via een
online woonwens-enquête en social media (facebook)
hebben we potentiële kopers in een vroeg stadium bij
het project betrokken. Hierna volgde een ateliersessie
waarin de eerste ontwerpen met de geïnteresseerden
besproken zijn. Hun feedback gebruiken de architecten
vervolgens voor het maken van de definitieve ontwerpen.
Mariaberg & Pottenberg
Voor de wijk Mariaberg streven we naar vernieuwing van
het verouderde (vooroorlogse) woningbestand en verbetering van de structuur van de wijk door gerichte renovatie en sloop-nieuwbouw. In 2013 is een begin gemaakt
met de visievorming en ruimtelijke verkenning voor de
kern van Blauwdorp. Door dit deel van Mariaberg wil de
gemeente de zogenaamde Blauwe loper aanleggen; een
fietsroute die Mariaberg beter gaat verbinden met het
centrum. Dit vraagt om een integrale aanpak en goede
communicatie en participatie met huurders en bewoners.
Dit wordt in 2014 opgestart.
/ Duurzaam
renovatieprogramma
Malpertuis
Voor het gebied Widelanken/ Criekenput willen we nieuwe woningtypes realiseren in aanvulling op de bestaande
eenzijdige woningvoorraad. Ook willen we een structuurverbetering van de wijk verwezenlijken samen met het
nieuw aan te leggen wijkpark.
In 2013 hebben we vanuit de opgestelde wijkvisies
de planuitgangspunten aangepast aan de gewijzigde
omstandigheden; de markt voor koopwoningen is
enerzijds beperkt en het ontwikkelen van koopwoningen
Servatius wil jaarlijks 265 woningen renoveren. Enerzijds door woningen energiezuinig te maken (gemiddeld energielabel B) en anderzijds door de woningen
passend te maken voor de doelgroep.
Op deze wijze maken we onze portefeuille toekomstbestendig. Onze financiële middelen zijn echter beperkt.
Dit betekent dat we weloverwogen keuzes moeten
maken; over waar we investeren, maar ook slimmer
renoveren; meer doen met minder. Dit betekent dat
33
we van de geëigende paden moeten afwijken. Ketenintegratie en innovatief renoveren en bouwen zijn daar
voorbeelden van.
Malberg
In 2013 renoveerden we 176 eengezinswoningen in
Malberg. Dit heeft geresulteerd in een energielabel B
met een energiebesparing van gemiddeld 34 euro voor
de huurder (op basis van de voorcalculatie). Hiervan is
de helft doorberekend in de huurprijs (door huurverhoging). 49 woningen zijn bij mutatie boven de liberalisatiegrens verhuurd.
In 2013 zijn we gestart met de voorbereiding van twee
renovaties:
84 portieketage woningen Oosterweertlaan in Heugem
Deze woningen zijn specifiek gelabeld voor kleine
huishoudens en starters op de woningmarkt met een
huurprijs tot aan de huurtoeslaggrens. We hebben een
projectcommissie geformeerd met hierin een vertegenwoordiging van de huurders. De projectcommissie
geeft aan wat zij voor het project belangrijk vindt en is
het eerste aanspreekpunt voor andere huurders. Zij zijn
ambassadeur van het project, wat de drempel verlaagt
voor andere huurders die vragen hebben. We hebben de
doelstelling dat deze woningen minimaal energielabel B
hebben na de renovatie.
86 eengezinswoningen Mergelweg in Sint Pieter
Voor deze 86 woningen hebben we een renovatieplan
gemaakt waarbij het casco van alle woningen wordt
gerenoveerd met als voornaamste doelstelling een
energiebesparing te realiseren. De woningen hebben
na renovatie energielabel B. De leegstaande woningen
worden na renovatie verkocht. Ook zittende huurders
krijgen de mogelijkheid om hun gerenoveerde woning
te kopen.
Verkoop
Onze investeringsambitie bekostigen we uit verkoop
van eigendom. In eerste instantie verkopen we bezit dat
niet bijdraagt aan de uitvoering van onze kerntaken:
bedrijfsonroerend goed, gronden en ontwikkellocaties,
maar ook geliberaliseerde en te liberaliseren woningen.
Deze woningen raken echter wel onze kerntaak omdat ze
naast of binnen een gebouw met sociale huurwoningen
liggen. Hiernaast dragen ze ook bij aan een gewenste
gedifferentieerde wijkopbouw. Door het prijsniveau van
de koopwoningen richten we ons vooral op starters.
Via een afwegingkader bepalen we welke woningen
worden geselecteerd voor de verkoop. Dit kader is
gebaseerd op onder andere een hold-sell analyse
en portefeuillematrix, waarin we criteria aangaande
volkshuisvestelijke bijdrage en financieel rendement
met elkaar in relatie brengen. In 2013 zijn 215 eengezinswoningen (waarvan negen woon-werkwoningen en één
woonwagen) en 88 meergezinswoningen verkocht: 64
door uitpondingen en 239 door complexgewijze verkoop.
De totale verkoopopbrengsten van de uitpondingen
bedroegen circa 8,8 miljoen euro met een gemiddelde
vrije verkoopwaarde van 139.606 euro (exclusief de
woonwagen).
/ Verkopen algemeen
In 2013 hebben we meer verkoopopbrengsten gerealiseerd dan begroot. Bij een begroot budget van 30,8
miljoen euro (complexgewijs, bedrijfs onroerend goed
en individuele woningverkopen) bedroeg de realisatie
37,6 miljoen euro (+22 procent). In totaal hebben we 307
woningen en vier commerciële ruimtes verkocht.
/ Complexgewijze
verkopen
De complexgewijze verkopen stonden op de begroting
voor 9,8 miljoen euro. Uit de samengestelde verkoopportefeuille konden professionele beleggers een bod op
één complex, een cluster van complexen of op de gehele
verkoopportefeuille uitbrengen. De gehele woningportefeuille van 215 woningen is in december door één
transactie verkocht voor 25,8 miljoen euro.
Voor complexgewijze verkoop bedroeg de totale verkoopopbrengst (inclusief vier commerciële ruimtes) circa
27,5 miljoen euro met een gemiddelde van circa 112.000
euro per woning. Dit is 69,8 procent van de vrije verkoopwaarde. De gemiddelde huurprijs van de verkochte
woningen bedroeg 639 euro per maand. De gemiddelde
34 / Jaarverslag 2013
Maatschappelijk en
commercieel
vastgoed
maximaal redelijke huurprijs hiervan bedroeg
773 euro per maand.
Individuele verkoop (uitponden) van huurwoningen
In 2013 zijn er 63 huurwoningen (2012: 98) verkocht aan
particulieren, waarvan twaalf aan zittende huurders. In
2012 waren dat er nog 34. De gerealiseerde verkopen
van individuele woningen bleven achter bij de begroting.
De verkoopopbrengst bedroeg 9,1 miljoen euro bij een
begrote opbrengst van 10,5 miljoen euro.
Eén van de redenen van het achterblijvende verkoopresultaat is dat er in 2013 geen nieuwe woningen zijn
toegevoegd aan de verkoopportefeuille. Hier was bij het
opstellen van de begroting echter wel van uitgegaan.
De verkoopvijver wordt in 2014 uitgebreid. Het beleid
van Servatius is erop gericht om de komende jaren meer
opbrengsten te genereren uit de verkoop van individuele
huurwoningen. Hierdoor zijn we flexibeler in het bedienen
van onze doelgroepen.
Uitgangspunt is om het branchevreemde bezit af te
bouwen. Hierdoor komen middelen beschikbaar voor
noodzakelijke investeringen. Er kunnen inhoudelijke redenen zijn om maatschappelijk vastgoed in portefeuille
te houden of te ontwikkelen. Het vastgoed moet dan
passen in de betreffende wijkvisie en bijdragen aan de
waardeontwikkeling. Commercieel vastgoed hoort niet
in onze portefeuille thuis. Uitzonderingen zijn mogelijk
indien het vastgoed in belang is van de buurt, weinig
risico oplevert en optimaal rendement oplevert.’
/ Bedrijfs onroerend goed
Het begrote verkoopresultaat is hier niet gehaald: 0,9
miljoen euro is gerealiseerd bij een begrote opbrengst
van 10,5 miljoen euro.
Gewijzigde marktomstandigheden, die leidden tot onder
andere financieringsbeperkingen bij kopende partijen,
waren hier debet aan.
In 2013 zijn vier commerciële ruimtes verkocht die onderdeel uitmaakten van de portefeuille woningen die eind
2013 werd verkocht.
Verder is in 2013 overeenstemming bereikt over de
verkoop van een winkelstrip gelegen bij het appartementencomplex aan de Voltastraat in Wittevrouwenveld. De
effectuering van deze verkoop vindt plaats in het eerste
kwartaal van 2014 tegen een verkoopprijs van 6 miljoen
euro.
/ Commercieel Vastgoed
Naast de primaire woningvoorraad verhuurt Servatius
ook woningen in het middeldure en dure segment. In
totaal zijn 394 woningen in de loop der jaren geliberaliseerd. Het merendeel hiervan zijn eengezinswoningen
met een huurprijs tussen 750 euro en 850 euro. Deze
woningen liggen verspreid in Maastricht en EijsdenMargraten en zijn ideaal voor starters en doorstromers.
De luxere seniorenappartementen zijn gelegen in het
centrum of dichtbij winkel- en verzorgingsvoorzieningen. Via ons eigen inschrijfsysteem op de website
worden deze woningen aangeboden.
/ Bedrijf onroerend goed
en parkeerplaatsen
Insteek is om het bedrijfs onroerend goed (BOG) te
verkopen en deze middelen te gebruiken voor de
sociale woningvoorraad. Afgelopen jaar zijn een aantal
bedrijfspanden verkocht.
/ Maatschappelijk
onroerend goed
Ons maatschappelijk onroerend goed (MOG) zetten wij
in voor huisvesting van bijzondere doelgroepen en voor
ontmoeting en ontplooiing in wijken en buurten. We
sturen hierbij steeds meer op een sluitende exploitatie en kijken kritisch naar de samenstelling van de
portefeuille. Door de ontwikkelingen in de zorg en de
35
extramuralisering komen er allerlei specifieke vraagstukken op ons af vanuit de zorgpartners waarmee we
samenwerken.
/ Vereniging
van Eigenaren
De MOG-portefeuille bestaat uit 24 complexen, waaronder:
• aanleunwoningen (bij zorgcomplexen) bestemd voor
senioren;
• zorgcomplexen gericht op ouderenzorg (inclusief dagopvang);
• begeleid wonen gericht op mensen met een beperking
of bijzondere situatie. Deze complexen verhuren we
onder andere aan Radar, de Koraalgroep, Stichting
WonenPlus, RIBW en het Leger des Heils;
• brede scholen: twee brede scholen hebben een beheeren exploitatieovereenkomst met de gemeente Maastricht en van één brede school is Servatius zelf eigenaar.
Gebruikers van deze brede scholen zijn onder andere
basisscholen, peuterspeelzaal, kinderopvang, welzijnswerk, bibliotheek, GGD, GkD. De aanwezige multifunctionele ruimtes verhuren we ook buiten schooltijden aan
bijvoorbeeld sportverenigingen.
• Overig MOG bezit waaronder twee kloosters.
Binnen de sector Wonen verricht de afdeling VvE-diensten
bestuursactiviteiten voor Verenigingen van Eigenaars (VvE).
De bestuursactiviteiten omvatten alle aspecten van het administratief, financieel en technisch beheer van de gemeenschappelijke zaken van de VvE’s. Het gaat om zowel markt
VvE’s als VvE’s waarin Servatius eigendommen bezit. De
laatste zijn de zogenaamde gemengde VvE’s. In dit boekjaar
waren er 52 VvE’s in portefeuille met een totaal van 2.236
appartementsrechten. Servatius participeert in 39 hiervan.
Mede door de verkoop van appartementen zijn vanaf 2011 tot
heden circa twintig gemengde VvE’s (87 appartementsrechten) ontstaan. In 2013 is door de complexgewijze verkoop
van Servatius één VvE overgedragen aan de nieuwe eigenaar.
Vooralsnog is er een aanname stop voor markt VvE’s en
wordt voorrang verleend aan nieuwe VvE’s die ontstaan door
verkoop.
In 2013 is de exploitatie van de MOG complexen verder
aangescherpt door:
• het aanmaken van complexkaarten per MOG complex waarin de verantwoordelijkheden van huurder en
verhuurder expliciet omschreven staan en waarnaar ook
gehandeld wordt;
• te bezuinigen op huisvestingskosten (schoonmaak,
groen e.d.) door aanbestedingen;
• kritisch kijken en indien mogelijk afstoten van activiteiten
die niet direct met beheer te maken hebben;
• heroverweging van de kostenverdeling en toewijzing binnen de diverse complexen;
• gerichte werving van nieuwe huurders en overleg met
bestaande huurders om leegstand te minimaliseren.
36 / Jaarverslag 2013
Ten opzichte van 2012 zijn de opbrengsten toegenomen met
12.406 euro en bedroegen in 2013 281.379 euro.
Ontwikkelingen in de
portefeuille
In onderstaande tabel staan de ontwikkelingen in de
portefeuille in een beknopt overzicht samengevat.
Verloopoverzicht
Huurwoning
goedkoop
Huurwoning
betaalbaar
Huurwoning
duur tot
huurtoeslag
Huurwoning
duur boven
huurtoeslag
Eenheden
in verzorgingshuizen
Niet woongelegenheden
maatschappelijk
Niet woongelegenheden
overig
Overige
woongelegenheden
Sloop
Verkoop
-24
Aankoop
Nieuwbouw
Overig
-11
Totaal BOG
-35
0
0
0
0
0
0
0
Sloop
Verkoop
Aankoop
Nieuwbouw
Overig
-18
Totaal MOG
0
-18
-94
-15
0
0
0
-12
-131
-40
0
0
0
Sloop
Verkoop
Aankoop
3
Nieuwbouw
2
Overig
46
1
Totaal Wonen
34
-129
-40
-91
0
0
6
-12
Totaal verloop 2013
34
-129
-40
-91
0
0
-29
-30
Beginstand 31-12-2012
36
2
6
Overzicht vastgoedmutaties in 2013
Verkoop
Overig
Eindstand 31-12-2013
0
0
0
0
Overzicht Commerciële posities
37
0
2
16
0
50
0
05
Financiën
38 / Jaarverslag 2013
Financieel
beleid
• meer overheidsbemoeienis bij het vaststellen van de
hoogte van de huren;
• toewijzing van huurwoningen meer beperken tot
lagere inkomensgroepen;
• mogelijk op termijn een overheveling van de kosten
van de huurtoeslag naar de corporaties en
• het recht voor huurders om woningen tegen een
redelijke prijs te kopen.
Om onze maatschappelijke taak goed te kunnen uitvoeren, is het noodzakelijk dat Servatius beschikt over
een gezonde vermogenspositie en een goed rendement
behaalt. Ons exploitatieresultaat moet voldoende zijn om
onze investeringen te kunnen financieren. Deze investeringen in ons bestaand bezit moeten er voor zorg dragen
dat de woningen die wij verhuren duurzamer worden en
dat daarmee de woningen qua energielasten zuiniger
worden. Het beleid is er op gericht om onze huurinkomsten zoveel als mogelijk in te zetten om ons bezit verder
te verbeteren en uiteindelijk de betaalbaarheid van onze
woningen verder te verhogen.
Daarnaast wordt de sector gedwongen om onderscheid
te maken tussen daeb en niet-daeb bezit, waarbij
de sector gedwongen wordt om een groot deel van
haar niet-deab bezit af te stoten. Op basis van deze
maatregelen en de richting waar we naar toe gaan kan
geconcludeerd worden dat (politiek) gekoerst wordt
op een verkleining van de sociale huursector. Servatius
verwacht daarnaast de komende jaren in omvang te
zullen krimpen. Al met al ontwikkelingen die serieus
zijn afgewogen en mede vorm hebben gegeven aan het
financiële beleid.
Om dit te kunnen bereiken, zijn op korte termijn verschillende maatregelen noodzakelijk, zoals:
•
•
•
•
•
Resultaten
2013
Huuropbrengsten optimaliseren
Strakke sturing op onze beheerskosten
Verkopen van onderdelen van ons bezit
Uitvoering duurzaamheidsprogramma
Verkleinen leningportefeuille
Uiteindelijk moeten deze maatregelen er voor zorgen dat
we uit ons regulier exploitatieresultaat onze investeringsambities kunnen waar maken, waarbij we onze schuldpositie niet verder vergroten. Dit ideaalcomplex moet er
toe leiden dat Servatius een langdurig gezond financieel
beleid kan voeren waarbij haar volkshuisvestelijke taken
duurzaam kunnen worden ingevuld. Het financiële beleid
van Servatius staat wel continu onder druk als gevolg
van algemene ontwikkelingen die hieronder kort worden
toegelicht en zal hieraan regelmatig haar beleid toetsen
en waar nodig bijstellen.
/ Algemeen
2013 was voor Servatius een bijzonder jaar gezien de
livegang van het nieuwe ERP systeem. In algemene zin
is de implementatie goed verlopen. Servatius heeft
hiermee de basis gelegd om haar bedrijfsprocessen
de komende jaren verder te optimaliseren en haar
huurders nog beter te kunnen faciliteren. Daarnaast
is Servatius in 2013 SEPA proof geworden. Op deze
manier kan Servatius aan de nieuwe internationale
richtlijnen rondom het betalingsverkeer voldoen. Door
de implementatie van het nieuwe ERP-systeem zijn de
beheersingsmaatregelen verder verbeterd waardoor er
een stabiele basis is ontstaan om processen verder te
optimaliseren en de organisatie verder te professionaliseren.
/ Algemene ontwikkelingen
In het algemeen geldt dat vanuit ‘Europa’ de volkshuisvestingssector in Nederland als erg omvangrijk wordt
gezien, waarbij onder andere de term oneigenlijke staatssteun aan de orde komt.
De gevolgen van het besluit van de Europese Commissie zijn dat ten aanzien van de woningtoewijzing een
en ander meer aan banden wordt gelegd en dat nietstaatssteunactiviteiten niet meer onder borging van het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gefinancierd
kunnen worden; dit zal onvermijdelijk leiden tot hogere
vermogenskosten.
/ Campus
In het vierde kwartaal is de definitieve vaststellingsovereenkomst getekend door de gemeente Maastricht,
de Universiteit Maastricht en Servatius voor de realisatie van een nieuw sportcentrum.
Servatius heeft als resterende verplichting om voor
start bouw het Campusterrein terug te brengen in
de oorspronkelijke staat. Hieraan wordt begin 2014
uitvoering gegeven. De realisatie, het beheer en de
Belangrijke elementen in het overheidsbeleid ten aanzien
van de volkshuisvesting zijn onder andere
39
exploitatie van het sportcentrum zal plaatsvinden door
de universiteit Maastricht. Als gevolg van de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst is er zekerheid
ontstaan over de financiële gevolgen en is de campus
voorziening met circa 8,9 miljoen euro vrijgevallen ten
gunste van het resultaat.
/ Strategisch
Voorraadbeheer
Gedurende 2014 is intensief gekeken naar een aantal
GREX posities en projecten van Servatius en heeft er een
nadere beoordeling plaatsgevonden over de haalbaarheid van sommige projecten. Uit deze analyse blijkt dat
een aantal projecten onder de huidige marktomstandigheden niet langer meer rendabel kunnen worden afgerond. Om deze reden is er besloten om deze projecten
ten laste van het resultaat af te boeken. Het gaat hier
om een bedrag van circa 6,8 miljoen euro. Daarnaast
laat Servatius ieder jaar een deel van haar niet-DAEB
bezit taxeren. Conform verwachting blijkt dat de marktomstandigheden van dien aard zijn dat sommige taxaties leiden tot verdere afwaardering van ons BOG-bezit.
Het gaat hier om een bedrag van circa 4,2 miljoen euro.
Daarnaast komt het beleid tot uitdrukking in de waardering (bedrijfswaarde) van ons sociaal vastgoed, waarbij
we in 2013 een waardestijging realiseren van circa 50
miljoen euro (zie paragraaf 6.4.). Een deel van deze
waardestijging zal rechtstreeks aan het eigen vermogen worden toegevoegd. De stijging wordt veroorzaakt doordat Servatius vorig jaar het op dat moment
bekende regeerakkoord heeft ingerekend. Hierbij was
de verwachting dat de huurstijging gemaximeerd zou
worden tot 4,5 procent van de WOZ- waarde. Inmiddels
is dit beleid niet meer van toepassing.
40 / Jaarverslag 2013
/ Resultaat
Het operationele resultaat en het resultaat strategisch
voorraad beheer van Servatius is beter dan begroot.
Servatius heeft in 2013 haar huurinkomsten geoptimaliseerd en haar uitgaven strak beheerst. Daarnaast zijn in
2013 een aantal complexen verkocht die geleid hebben
tot een positief verkoopresultaat van circa 6 miljoen
euro. Tenslotte zijn er incidentele meevallers geweest
als gevolg van de vrijval van juridische claims en de
teruggaaf van vennootschapsbelasting. Deze meevallers
bieden voldoende dekking om de bijzondere lasten te
compenseren, waarmee het boekjaar 2013 positief kan
worden afgesloten.
/ Informatiestromen
Per kwartaal stellen we kwartaalrapportages op die
besproken worden in het MT. Hierbij wordt bekeken
of de bedrijfsdoelstellingen, die zijn vastgesteld in de
begroting, op koers liggen. Het MT stuurt waar nodig bij.
Na goedkeuring in het MT en na het informeren van het
middenkader wordt de kwartaalrapportage ter goedkeuring naar de Raad van Toezicht gestuurd. Tevens wordt
eenmaal per kwartaal een bijeenkomst gehouden om
alle medewerkers te informeren. Extern gaan onze rapportages naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
(CFV).
/ Gebeurtenissen
na balansdatum
Voor Servatius hebben zich geen gebeurtenissen na
balansdatum voorgedaan welke bij Servatius bekend zijn.
Geconsolideerde
W&V-rekening
Winst- en verliesrekening (geconsolideerd)
2013
(alle bedragen x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten
2012
Huren en overige bedrijfsopbrengsten
69.113 67.581
Verkoop onroerende zaken
5.343
406-
767 724
75.223
67.899
Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa
11.345 14.651
652
11.838
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
2.597 1.008
Lonen en Salarissen
7.608 7.469
28.698 24.316
50.900 59.282
21.288 -
20.504 -
Resultaat deelnemingen
857 -
1.309 -
Resultaat voor belastingen
2.178
13.196 -
Belastingen
2.058 1.808
Resultaat na belastingen
4.236
11.388 -
Waardeveranderingen materiële en vlottende activa
Overige bedrijfslasten
Financiële baten en lasten
De belangrijkste ontwikkelingen in de winst- en
verliesrekening van 2013 ten opzicht van 2012 betreffen:
• een stijging in de bedrijfswaarde van het sociaal
vastgoed in exploitatie ad € 12,4 mln. (2012: daling
van € 13 mln.)
• positief resultaat op verkoop onroerende zaken
van ca € 5 mln. door de complexverkopen in 2013
• Bijzondere waardevermindering van mva in
ontwikkeling van ca € 11 miljoen
• Vrijval voorziening afwikkeling Campusproject
van ca € 9 miljoen
41
Geconsolideerde
Balans
Balans (geconsolideerd)
(alle bedragen x € 1.000)
Activa
2013
2012
Materiële vaste activa
527.266
479.048
Vastgoedbeleggingen
67.786
77.500
Financiële vaste activa 11.507
10.132
606.559
566.680
Vaste Activa
Vlottende Activa
Voorraden
23.680
33.040
-
125
9.024 7.489
Liquide middelen
31.099 9.460
63.803 50.114
670.362
616.794
193.224
120.608
16.343
24.491
Langlopende Schulden
443.827
455.358
Kortlopende Schulden
16.968
16.337
670.362
616.794
Onderhanden projecten
Vorderingen
Totaal
Passiva
Eigen Vermogen
Voorzieningen
Toelichting op de geconsolideerde balans:
De mutatie over het totale vastgoed in 2013 bedraagt
positief € 30 miljoen en wordt grotendeels veroorzaakt
door de waardestijging in de bedrijfswaarde van het
DAEB-vastgoed.
Deze waardestijging is grotendeels toe te rekenen aan
de wijziging van het huurbeleid. Vorig jaar is nog rekening gehouden met een aftopping van de huurprijzen
gebasseerd op 4,5% van de woz-waarde. In 2013 is het
door de overheid uitgevaardigde huurbeleid gevolgd.
42 / Jaarverslag 2013
Tevens zien we een stijging in de liquide middelen van ca
€ 20 miljoen, deze stijging wordt veroorzaakt door de
gerealiseerde opbrengst uit de complexverkopen eind
2013. Een groot deel van deze gelden zal gebruikt worden
om de afbouw van het leningvolume verder vorm te
geven.
Verloop
Eigen Vermogen 2013
Eigen vermogen (geconsolideerd)
(alle bedragen x € 1.000)
2013
2012
120.608
207.343
4.236
11.387 -
124.844
195.956
Herwaardering vastgoed
80.015
59.567 -
Terugname deel afschrijvingen
11.635 - 15.781 -
Directe vermogensmutatie
68.380 75.348 -
Stand per 31 december
193.224
120.608
Stand per 1 januari
Resultaat boekjaar
43
Liquiditeit
& treasury
/ Lange Leningen
Per 31 december 2013 was de gemiddelde rentevoet van
de leningportefeuille circa 4,0 procent bij een gemiddelde looptijd van circa 13 jaar.
Langlopende leningen
Bedragen x 1000
/ Renteontwikkeling
Korte rente
Begin 2013 stond de rente van kortlopende leningen
(3-maands Euribor) op 0,2 procent. Door de verwachting van de markt dat de Europese Centrale Bank (ECB)
de korte rente lang laag zal houden is de rente relatief
constant gebleven op circa 0,3 procent per 31-12-2013.
Servatius profiteert van deze lage rente bij haar leningen
met een variabele rente (het volume van de roll-overs
bedroeg op 31 december 2013 20 miljoen euro).
Lange rente
De rente van langlopende leningen (10-jaars IRS) is gestegen van 1,6 procent (1-1-2013) naar circa 2,2 procent
per 31-12-2013. Gedurende 2013 zijn de opslagen voor
een tien-jarige lening constant gebleven op een niveau
van circa 0,7 procent. Eind 2013 kon Servatius tien-jarige leningen aantrekken tegen 2,2 procent + 0,7 procent
= 2,9 procent
/ Kredietfaciliteit
ING Bank en kasgeld
Servatius heeft een kredietfaciliteit van 18 miljoen euro
bij ING Bank, waarvan oorspronkelijk circa
8 miljoen euro was bevroren als afdekking van in het
verleden afgegeven bankgaranties. Door de beëindiging
van een bankgarantie van circa 7,5 miljoen euro in augustus 2013 is het bevroren deel verlaagd naar circa 0,5
miljoen euro. Hiermee rekening houdend kon Servatius
circa 17,5 miljoen euro van de kredietfaciliteit uitnutten
(31-12-2013). In 2013 heeft Servatius geen gelden op de
kredietfaciliteit aangetrokken.
Servatius heeft in 2013 geen kasgelden van derden
aangetrokken.
44 / Jaarverslag 2013
Toegelaten Instelling
Saldo leningen
per 01-01-2013
€ 454.958
Aflossing op leningen (WSW)
€ 41.535 -
Nieuwe leningen
€ 30.000
Saldo leningen
per 31-12-2013
€ 443.423
Afname leningportefeuille
€ 11.535
/ Derivaten
In 2013 zijn geen derivatentransacties verricht. Servatius
heeft één rentecap in haar bezit ter afdekking van het
renterisico van een lening met een variabele rente. Dit
type derivaat kent alleen een positieve marktwaarde,
waardoor er geen risico bestaat dat Servatius, als onderpand, gelden moet storten bij de tegenpartij.
De marktwaarde van de rentecap bedraagt per 31 december 2013 0 euro.
/ 15% risiconorm WSW
Het percentage herfinancieringen ten opzichte van de totale
leningportefeuille mag jaarlijks niet meer dan 15 procent
bedragen. Servatius voldoet aan de WSW-norm.
Herfinancieringsrisico WSW per 31-12-2013
2014 2015 2016 2017 2018
3,5%
8,5%
12,3%
11,9%
14,4%
/ Beleggingsactiviteiten
Servatius heeft twee certificaten van het Wooninvesteringsfonds (Wif). Deze certificaten zijn achtergestelde
leningen die Servatius in 2005 aan het fonds heeft
verstrekt. Gezien de financiële problemen van het Wif
heeft Servatius voor de waarde van de certificaten en de
nog te ontvangen rente een verliesvoorziening genomen
van circa 1,3 miljoen euro per 31-12-2013. Ondanks de
verliesvoorziening blijft de vordering van Servatius op het
Wooninvesteringsfonds openstaan.
/ Kasstromen
en financieringsbehoefte
naar de toekomst
Servatius heeft in haar meerjarenbegroting de ambitie
uitgesproken haar leningvolume verder te verlagen.
Hierdoor verhoogt Servatius haar solvabiliteit en worden
de toekomstig te betalen rentelasten verlaagd. Het doel
is tweeledig. Enerzijds om meer ruimte te creëren in de
operationele kasstromen om de overheidsheffingen te
betalen. Anderzijds om toe te werken naar een situatie
waarbij de operationele kasstromen voldoende zijn om de
investeringsbehoefte te dekken. Met andere woorden: investeringen in nieuwbouw en renovatie worden met eigen
middelen voldaan. Er worden alleen nog nieuwe leningen
aangetrokken voor de herfinanciering van bestaande
leningen.
Verwachte ontwikkeling leningportefeuille (begroting 2014-2018)
2014
2015
2016
2017
2018
Stand leningportefeuille primo jaar
€ 443.423
€ 406.269
€ 390.803
€ 376.330
€ 367.087
Aflossingen
- € 37.154
- € 35.031
- € 47.630
- € 39.136
- € 40.143
€ 0
€ 19.565
€ 33.157
€ 29.893
€ 37.983
€ 406.269
€ 390.803
€ 376.330
€ 367.087
€ 364.927
Nieuwe financiering
Stand leningportefeuille ultimo jaar
Conform de regelgeving van het WSW hanteert Servatius
de 2 procent normatieve aflossingseis, waarbij het saldo
van de operationele activiteiten (inclusief financieringslasten) na 2 procent fictieve aflossingscorrectie positief moet zijn. In 2013 heeft Servatius aan dit criterium
voldaan.
45
06
Governance
46 / Jaarverslag 2013
Governancecode
Servatius heeft de principes en uitwerkingen zoals
opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties
in 2013 opgevolgd, met uitzondering van het volgende
punt:
Inzicht geven in het risicomanagement en de interne
beheersing van verbindingen (inclusief het aangaan
van majeure transacties daarbinnen).
De interne beheersing (inclusief het aangaan van
majeure transacties daarbinnen) is in het beleidskader
verbindingen en het procuratieschema vastgesteld.
Een kader voor risicomanagement wordt voorbereid en
is momenteel in ontwikkeling. In 2014 wordt het kader
risicomanagementbeleid vastgesteld en ingevoerd.
Servatius onderschrijft
de beginselen die zijn
vastgelegd in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties. De Governancecode
Woningcorporaties
wordt gehanteerd voor
het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In
deze paragraaf verantwoorden wij ons over de
inrichting van de governancestructuur binnen
Servatius. Meer gedetailleerde informatie is
te vinden op onze website (www.servatius.nl/
over-servatius/bestuuren-toezicht/governancecode).
Met de toevoeging van bovenstaande voldoen we aan
de nieuwe Governancecode Woningcorporaties die op
1 juli 2011 van kracht is gegaan.
/ Organisatieschema
Per 31 december 2013 ziet onze organisatie
er als volgt uit:
Raad van
Toezicht
Bestuur
HRMadviseur
Staf
Sector
Wonen
47
Sector
Financiën
Sector
Vastgoed
Directeur-bestuurder
Hoofd Staf
HRM
Directeur Wonen
Directeur Financiën
Directeur Vastgoed
Assetmanager Wonen
Specialist Financial
Accounting
Regisseur sociaal
herstructurering
Treasurer
Regisseur VVE
Interne Controller
Administratief medewerker
BOG/VSH/SS
Hoofd Klant en Wonen
Controller Wonen
Technisch medewerker
Niet-DAEB
Controller Vastgoed
Front office
Concern controller
Verhuur
Sociaal beheer
Hoofd Financiële
Administratie
Hoofd Facilitaire Zaken
Hoofd Dagelijks Onderhoud
Hoofd I&A /
Programmamanager
Opzichters
Programma management
Complexbeheer
Hoofd Planmatig Onderhoud
Hoofd VVE diensten
Functieniveau
Afdeling (Elke afdeling kent een hiërarchische leidinggevende; een hoofd).
Team (Een team heeft geen eigen hiërarchisch leidinggevende).
48 / Jaarverslag 2013
Assetmanager Vastgoed
Beheerder BOG/VSH/SS
VGO
Je Thuis Huis
•
•
•
•
overleg met de externe accountant;
contacten met de huurdersorganisatie;
overleg met de Ondernemingsraad;
bezoeken van regiobijeenkomsten en seminars van
de VTW (Vereniging Toezichthouders bij Woningcorporaties);
• deelname aan workshops van de VTW.
Verslag
Raad van
Toezicht
Het functioneren van de directeur-bestuurder is in
2013 beoordeeld door de selectie- en remuneratiecommissie. Het advies van de remuneratiecommissie
is overgenomen door de RvT. Aan de hand van Triple
P-doelstellingen is de directeur-bestuurder beoordeeld
op de behaalde resultaten op de gebieden People
(relatie met huurdersorganisatie en werkorganisatie),
Planet (duurzaamheid: het maatschappelijk adequaat
functioneren van de woningcorporatie) en Profit (financiën). Het functioneren van Gert Weenink is door de
Raad als goed beoordeeld.
In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht (RvT), als
onderdeel van een maatschappelijk ondernemende
organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze
waarop het afgelopen jaar invulling is gegeven aan de
uitvoering van taken en bevoegdheden. Als toezichtkader
voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de RvT het
BBSH (besluit beheer sociale huursector) en de begroting
van de corporatie.
De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op
het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Tevens staat de RvT het bestuur met raad terzijde.
De RvT houdt onder andere toezicht op:
•
•
•
•
•
•
In een besloten vergadering (gedeeltelijk in aanwezigheid van de directeur-bestuurder) heeft de RvT de
eigen inrichting, het functioneren als collectief en de
bijdrage van de afzonderlijke leden beoordeeld. Deze
zelfevaluatie heeft plaatsgevonden op basis van de
Governancecode Woningcorporaties. De volgende
onderwerpen kwamen aan bod:
het realiseren van de doelstellingen van de corporatie;
de strategie;
het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven;
de risico’s verbonden aan de activiteiten van de
corporatie;
de opzet en werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen:
> het kwaliteitsbeleid;
> de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
> het financieel verslaggevingsproces;
> de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving;
het HRM-beleid.
• de inzet (tijd en aandacht) die de RvT als geheel en
de individuele leden afzonderlijk aan het toezichtwerk besteden;
• de inbreng (kwaliteit, competenties, kritisch vermogen, opbouwend zijn) van de individuele leden;
• de samenwerking en taakverdeling;
• integriteit.
De Raad van Toezicht is tevreden over de huidige taakverdeling en haar functioneren zowel in zijn geheel als
individueel.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van
de RvT zijn omschreven in hoofdstuk III, artikel 17 van de
statuten van Servatius. Een en ander is verder uitgewerkt
in het reglement van de Raad van Toezicht dat op 9 juni
2011 is vastgesteld.
De RvT heeft in het afgelopen jaar zevenmaal vergaderd. Geen van de leden van de RvT is afwezig geweest
bij vergaderingen. Het afgelopen boekjaar zijn de
volgende onderwerpen besproken en de volgende
besluiten genomen:
/ Taak en werkwijze
•
•
•
•
•
•
•
beleidskader verbindingen;
communicatiebeleid;
duurzaamheidsbeleid;
jaarverslag;
jaarrekening;
begroting;
financieel beleid en financiële continuïteit met behulp van de kwartaalrapportages;
• complexverkopen;
• nieuw ERP-systeem;
• aansprakelijkheidsstelling oud-bestuurder en voor-
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen,
heeft de RvT zich regelmatig mondeling en schriftelijk
door het bestuur laten informeren over de (financiële)
resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante
externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van
belanghebbenden. De RvT heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om op de hoogte te zijn
van wat er speelt in het werkveld van Servatius:
• overleg met het bestuur;
49
malige Raad van Toezicht;
• procuratiereglement;
• vereenvoudiging van de vennootschapsstructuur;
• projecten onder andere Oosterweertlaan, Mergelweg,
Malberg, Hoeve Castermans I en II, Wittevrouwenweld Tillystraat, Mondragonstraat, Stadhouderstraat,
De Griend, Lambertuskerk, Poelveld, WOM.
• kwartaalrapportages en jaarverslag klachtencommissie;
• treasurystatuut;
• verkopen;
• diverse claims;
• benoeming nieuw RvT-lid 12 september 2013;
• bezoldiging RvT en directeur-bestuurder;
• meer focus op renovatie van bestaand bezit inclusief
werkbezoek aan de locaties en gesprek met
bewoners;
• afbouw van commerciële posities;
• grond- en gebiedsexploitaties;
• discussie met WSW over borgstelling;
• nieuwe landelijke regelgeving en de gevolgen
voor Servatius;
• gevolgen WNT;
• afhandeling Campus.
/ Onafhankelijkheid
De RvT bewaakt het principe dat de leden van de raad
onafhankelijk zijn, zoals aangeduid in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2.
In 2013 zijn er meldingen geweest van het mogelijk ontstaan van tegenstrijdige belangen waarbij leden van de
RvT en/of het bestuur betrokken zouden kunnen raken.
Deze meldingen werden door het betreffende RvT-lid
en/of de bestuurder zelf gedaan. Er zijn afspraken gemaakt om te voorkomen dat het mogelijk tegenstrijdig
belang daadwerkelijk kan ontstaan. Geen van de leden
van de RvT of het bestuur vervult een nevenfunctie die
onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of
het bestuur. Een overzicht van de nevenfuncties van de
leden van de RvT en het bestuur is opgenomen in dit
verslag.
In 2013 is geen gebruik gemaakt van de ‘Regeling Melding Onregelmatigheden’.
50 / Jaarverslag 2013
/ Deskundigheid
en samenstelling
Hierna is nadere informatie opgenomen over de samenstelling van de RvT, waaronder de nevenfuncties. De
RvT werkt (gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling
en activiteiten) met een profielschets voor de gewenste
deskundigheid en achtergrond van de leden.
In 2013 was de Raad van Toezicht als volgt samengesteld.
• Mevrouw M.J.P.A. Clerx
Functie: Voorzitter
Deskundigheidsgebied: Bestuur
Beroep: Interim-manager en consultant
(laatste functie)
Nevenfuncties: Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Moviera, DB Milieufederatie Limburg, Bestuur
FAM! Kenniscentrum voor vrouwen
• De heer B.W. van Dijk
Functie: Lid
Deskundigheidsgebied: HRM, Strategie, Organisatie, Bestuur
Beroep: Gepensioneerd
Nevenfuncties: Voorzitter Raad van Commissarissen Stichting Adelante, Voorzitter Raad van Commissarissen Sevagram (vanaf 1 januari 2014).
• De heer H.J.M. Dirks
Functie: Lid
Deskundigheidsgebied: Financiën, Vastgoed
Beroep: Associate Director bij ABN AMRO,
Real Estate Finance
Nevenfuncties: • De heer J.A.J. Lenssen
Functie: Lid, plaatsvervangend voorzitter
Deskundigheidsgebied: Overheid, Vastgoed
Beroep: Gemeentesecretaris gemeente Landerd
Nevenfuncties: Zelfstandig adviseur, Voorzitter
Raad van Toezicht Wel.kom, Freelance docent
Bestuurdersacademie Nederland
• M
evrouw E.E. van Hijlckama Vlieg
Functie: Lid (geschorst op eigen verzoek vanaf 18
juli 2012 tot 18 januari 2013, afgetreden op eigen
verzoek op 18 januari 2013)
Deskundigheidsgebied: Volkshuisvesting, Huurdersbelangen
Beroep: Consultant
Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Respect
Zorggroep Scheveningen, Lid Raad van Commissarissen Woningbouwvereniging Laurentius te Breda
BBSH zetel.
• Mevrouw A.M.C.W. van Dijk
Functie: Lid (benoemd op 12 september 2013)
Deskundigheidsgebied: Volkshuisvesting,
Huurdersbelangen
Beroep: interim-manager
Nevenfuncties: -
heeft in 2013 driemaal vergaderd:
• in juni over het jaarverslag 2012, het accountantsverslag, de jaarrekeningen 2012, aanpassing procuratiereglement, interne controlerapportage treasurytransacties 2012;
• in november tweemaal over de begroting 2014, de
meerjarenbegroting 2014-2018, de managementletter 2013, een nieuwe bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering, aanpassing treasurystatuut, verbindingenstatuut en volmacht WSW.
Leden van de RvT worden op grond van de statuten voor
een periode van vier jaar benoemd. Een lid kan niet
worden (her)benoemd indien hij op het moment van herbenoeming reeds acht jaar of langer een functie in de RvT
bij de stichting heeft bekleed. Het rooster van aftreden
van de RvT is als volgt:
Naam
De Vastgoedcommissie heeft tot taak om de besluitvorming van de RvT voor te bereiden. De commissie
richt zich in ieder geval op het toezicht op het bestuur
ten aanzien van:
• activiteiten rond vastgoedontwikkeling en -sturing,
in brede zin, inclusief vastgoedaspecten met betrekking tot gebiedsontwikkeling. Dit omvat in ieder
geval de activiteiten inzake investeringen in vastgoed
en de ontwikkeling van nieuwbouw- en herstructureringsprojecten gezien vanuit de vastgoedkant;
• het beoordelen van de met deze activiteiten samenhangende risico’s op politiek, bestuurlijk, maatschappelijk, ruimtelijk, technisch en economisch
terrein, mede in relatie tot de ontwikkelingen op de
woningmarkt;
• het beoordelen van de gegevens aangaande samenwerkingsconstructies;
• de beoordeling en waarborging van de kwaliteit van
de projectplannen en rekenmodellen;
• bewustmaking van de RvT van zaken die een belangrijke invloed kunnen hebben op de financiële
positie en/of activiteiten van Servatius, inclusief
(grote) financiële risico’s die worden gelopen en de
wijze waarop het management deze risico’s effectief
beheerst.
Benoemd per Aftredend per Herbenoembaar
M.J.P.A. Clerx (voorzitter) 01/04/2010
01/04/2014
Ja (tot 01/04/2018)
B.W. van Dijk (lid)
01/04/2010
01/04/2014
Ja (tot 01/04/2017)
H.J.M. Dirks (lid)
01/04/2010
01/04/2014
Ja (tot 01/04/2016)
J.A.J. Lenssen (lid)
01/04/2010
01/04/2014
Ja (tot 01/04/2017)
A.M.C.W. van Dijk (lid)
12/09/2013
12/09/2017
Ja (tot 12/09/2021)
/ De commissies
van de RvT
De RvT heeft een Remuneratiecommissie, een Auditcommissie, een Agendacommissie en een Vastgoedcommissie. De reglementen voor de commissies zijn in 2011
vastgesteld. De Agendacommissie bereidt de agenda van
de RvT-vergaderingen voor. Voor de Agendacommissie is
geen reglement opgesteld.
• De Auditcommissie bestaat uit de leden B. van Dijk
(voorzitter), H. Dirks en J. Lenssen.
• De Vastgoedcommissie bestaat uit de leden J. Lenssen
(voorzitter), H. Dirks, A. van Dijk, M. Clerx (hospiterend)
• De Remuneratiecommissie bestaat uit de leden B. van
Dijk (voorzitter) en M. Clerx.
• De Agendacommissie bestaat uit de leden M. Clerx en
J. Lenssen.
De Vastgoedcommissie ondersteunt de RvT in zijn
toezichthoudende taken en verantwoordelijkheden op
het gebied van:
• de structuur van de organisatie, waaronder taken,
bevoegdheden en verantwoordelijkheden;
• de processen rond de projectontwikkeling en het
projectmanagement en alle overige op de vastgoedsturing betrekking hebbende activiteiten;
• de cultuur binnen de organisatie (normen en waarden, managementstijl, besturingsfilosofie) en de
kwaliteit en capaciteit van de medewerkers;
• het naleven van interne procedures en wet- en regelgeving.
De Auditcommissie adviseert de RvT onder meer over het
toezicht op de werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen, de financiële informatieverschaffing door Servatius, de naleving van aanbevelingen en
opvolging van opmerkingen van de externe accountant en
de relatie met de externe accountant. De Auditcommissie
De Vastgoedcommissie heeft in 2013 vijfmaal vergaderd. Daarbij kwamen de volgende onderwerpen aan
de orde:
• Complexverkopen
• Heugemerweg
• Lambertuskerk
De commissies zijn als volgt samengesteld en hebben de
volgende taken:
51
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Mergelweg
Verkoop BOG-portefeuille
Malberg
Hoeve Castermans I en II
Wittevrouwenveld: Tillystraat, Mondragonstraat,
Stadhouderstraat
Blauwdorp/Mariaberg: Blauwe Loper
De Griend
Diverse claims
WOM
Poelveld
Renovatie Oosterweertlaan
De Remuneratiecommissie adviseert de RvT onder meer
over de selectie en benoeming van de leden van de RvT
en de directeur-bestuurder en is ook belast met het
bezoldigingsbeleid en de beoordeling van de bestuurder. De Remuneratiecommissie heeft haar bevindingen
en adviezen over het bezoldigingsbeleid gerapporteerd
aan de RvT.
Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de
Remuneratiecommissie in 2013 eenmaal vergaderd:
• op 9 december 2013 stond de vergadering in het teken van de beoordeling van de directeur-bestuurder
en bracht de remuneratiecommissie een advies uit
aan de RvT inzake de bezoldiging voor 2013 van de
directeur-bestuurder. Hierbij zijn ook de gevolgen van
de invoering van de WNT voor Servatius besproken.
De afspraken inzake de bezoldiging van de directeurbestuurder passen binnen deze nieuwe wetgeving,
waarbij de overgangsregeling van toepassing is.
Daarnaast heeft de Remuneratiecommissie twee kandidaten geselecteerd en voorgedragen aan de Raad van
Toezicht. Ten behoeve van deze selectieprocedure is de
Remuneratiecommissie aangevuld met de directeurbestuurder, een afvaardiging van de OR en de huurdersvereniging Servaassleutel. De Raad van Toezicht heeft
op basis van gesprekken met deze twee kandidaten
een keuze gemaakt. Mevrouw van Dijk is vervolgens op
12 september 2013 benoemd als lid van de Raad van
Toezicht.
/ Werkgeversrol
De RvT is verantwoordelijk voor een goed bestuur,
onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en
jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2013 werd het
bestuur gevormd door de heer G.H. Weenink. Hij is per
1 december 2010 voor vier jaar benoemd als directeurbestuurder.
De RvT heeft in 2013 op basis van de ‘Sectorbrede
beloningscode bestuurders woningcorporaties VTW’,
actuele wet- en regelgeving het bezoldigingsbeleid en
52 / Jaarverslag 2013
de arbeidsvoorwaarden van het bestuur vastgesteld.
Een en ander is vastgelegd in het remuneratierapport.
Contracten inzake benoeming van het bestuur worden
aangegaan voor vier jaar, waarna een herbenoeming
voor nogmaals vier jaar mogelijk is. In 2010 zijn er afspraken gemaakt over het vaste salaris. Naast het vaste
salaris is er geen sprake van een variabel salaris. Aan
het bestuur is een pensioen toegezegd op basis van de
pensioenregeling woningcorporaties. De pensioenkosten
worden gefinancierd door een gedeelde premie werkgever-werknemer. De overige arbeidsvoorwaarden zijn
gebaseerd op de CAO Woondiensten. Nadere informatie
over de bestuurdersbeloning 2013 vindt u hierna.
/ Honorering bestuur
en Raad van Toezicht
Over 2013 heeft het bestuur (directeur-bestuurder) de
volgende beloning ontvangen (bedragen in euro’s):
Naam
G.H. Weenink
Bruto jaarloon
(vast inkomen en vakantietoeslag)
€ 151.049
Vaste bruto onkostenvergoeding
€ 5.000
Beloningen betaalbaar op termijn
(persioenpremie werkgever)
€ 29.370 + € 6.193 *
Uitkeringen bij beëindiging
dienstverband
n.v.t.
Verstrekte leningen /
voorschotten / garanties
n.v.t.
*€ 29.370,00 conform cao (exclusief premies VPL &
OVP). De premies VPL (premie voorwaardelijke aanvulling ouderdomspensioen) & OVP (premie overgang
vroegpensioen) zijn nog samen 6.193,00 euro.
De honorering van de RvT is gebaseerd op de code voor
de honorering van commissarissen in woningcorporaties
VTW (bedragen in euro’s).
Naam
Functie
Bruto vergoeding (in euro’s)
M.J.P.A. Clerx
Voorzitter
13.448
B.W. van Dijk
Lid
9.311
H.J.M. Dirks
Lid
9.311
J.A.J. Lenssen
Lid
9.311
E.E. van Hijlckama Vlieg
Lid 0
(geschorst
tot 18 januari
2013, afgetreden
18 januari 2013)
A.M.C.W. van Dijk Lid (vanaf 12 sep
tember 2013)
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van
het bestuur zijn omschreven in artikel 9 van de statuten
van Servatius. Een en ander is verder uitgewerkt in het
bestuursreglement en het procuratiereglement.
/ Leden van het bestuur
Het bestuur bestaat sinds 1 december 2010 uit de
directeur-bestuurder G.H. Weenink. De directeurbestuurder is per die datum voor vier jaar benoemd.
Na het verstrijken van deze periode kan hij worden
herbenoemd voor een opeenvolgende periode van
maximaal vier jaar.
2.808
Naam
Functie
Bestuursperiode
G.H. Weenink
Directeur-bestuurder 01/12/2010 tot heden
Nevenfuncties
Geen
/ Tegenstrijdige belangen
Het bestuur
Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Servatius en de bestuurder wordt vermeden. De
integriteitcode bevat een uitwerking van dit belangrijke
uitgangspunt. Hierin is tevens de handelwijze in geval
van belangenverstrengeling geregeld.
In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige
belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder
zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode
Woningcorporaties.
/ Taak en werkwijze
Het bestuur (de directeur-bestuurder) is belast met het
besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer
inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor:
• het realiseren van de doelstellingen van de woningcorporatie;
• de strategie;
• de financiering;
• het beleid;
• de resultatenontwikkeling;
• het beleid ten aanzien van de deelnemingen van de
corporatie.
Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de RvT.
Het bestuur richt zich bij de invulling van zijn taak naar
het belang van de woningcorporatie. Dit in het licht van
haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen, en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het
bestuur verschaft de RvT tijdig de informatie die nodig is
voor de uitoefening van zijn taak.
Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle
relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van
de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en
bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de RvT en zijn Auditcommissie.
53
Horizontale
dialoog
/ Huurdersvereniging
Servaassleutel
Servatius heeft een huurdersvereniging Servaassleutel (zie ook hoofdstuk 2.1). Met deze vereniging voert
Servatius periodiek overleg. Belangrijke onderwerpen in
het overleg zijn:
• de huurdersbelangen;
• de herstructurering in wijken;
• de jaarlijkse begroting van Servatius;
• de klachtenafhandeling;
• de kwaliteit van de woningen;
• onderhoud en renovatie;
• het verkoopbeleid;
• het huurbeleid.
/ Verslag van de
ondernemingsraad
Voor de ondernemingsraad (OR) was 2013 vooral het
jaar van de lancering van het nieuwe primaire systeem.
Het hele bedrijf was druk bezig om de overgang naar
dit systeem zo soepel mogelijk te laten verlopen en tot
een succes te maken. Door de toename van de hiermee
gepaard gaande werkdruk hield de OR vooral vinger aan
de pols bij de uitvoering van het reguliere proces. De
organisatie moest blijven draaien tijdens de ontwikkeling en implementering van het nieuwe systeem. Ook
heeft de OR er op toegezien, in overleg en samenwerking met de directie, dat de werkdruk acceptabel bleef.
Daarnaast heeft de OR advies gegeven over wijzigingen
en aanpassingen van de diverse processen. En tot slot
geadviseerd, zowel formeel als informeel, bij de ontwikkelingen rondom en het invullen van openstaande
vacatures vanuit de reorganisatie.
De OR heeft in 2013 eenmaal een overleg gevoerd met
de Raad van Toezicht en vier keer overlegd met de
directie. Daarnaast hebben de OR en de directie een
heisessie gehad over de samenwerking en de vorming
van een overlegstructuur tussen OR en directie.
In 2013 bestond de OR uit de volgende leden:
• Roger van Drongelen (sector Wonen), voorzitter;
• Frank Teschers (afdeling Staf), vicevoorzitter;
• Trudie Pleumeekers (afdeling Staf), secretaris;
54 / Jaarverslag 2013
•
•
•
•
Hafid Bendaoud (sector Vastgoed);
Wen Haagen (sector Wonen);
Jos Hodiamont (sector Wonen);
Sascha Walthouwer (sector Wonen).
Deze aanvragen zijn in 2013 door de OR behandeld:
• adviesaanvraag huisvestingsbeleid;
• adviesaanvraag vervoersbeleid;
• adviesaanvraag parkeerbeleid;
• instemmingsaanvraag werving & selectie;
• instemmingsaanvraag wijziging functie- beoordelingssysteem;
• instemmingsaanvraag benoeming collectieve verlofdagen 2014.
2014 zal voornamelijk in het teken staan van de verkiezingen. Op 1 juli 2014 kiezen de werknemers de verkiesbare OR-leden. De OR hoopt op veel aanmeldingen
en een hoge opkomst, zodat de organisatie vanuit de
werkvloer wederom goed vertegenwoordigd is binnen
een OR-orgaan.
Verklaring
inzake
besteding
middelen
Evenals voorgaande jaren zijn alle uit de bedrijfsvoering
verkregen middelen, conform dit verslag, uitsluitend
aangewend voor de op basis van de doelstellingen te
verrichten volkshuisvestelijke activiteiten. Verder heeft
Servatius geen financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen verricht zoals bedoeld in de MG
2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02. De
directeur/bestuurder verklaart hierbij dan ook dat er
geen aanwendingen zijn verricht anders dan binnen dit
volkshuisvestelijk kader.
Nevenstructuur & verbindingen
Naast de Toegelaten Instelling is er een aantal rechtspersonen waarin Servatius volledige of gedeeltelijke zeggenschap heeft. Onderstaand schema geeft de actuele
situatie weer per 31 december 2013.
Woningstichting
Servatius
Stichting Beheer Registergoederen WS Servatius
Stichting Woningburo
Maastricht
Servatius Ontwikkeling B.V.
(100%)
B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius (100%)
Servatius Participaties B.V.
(100%)
Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht
B.V. (33,3%)
Exploitatiemaatschappij
Malberg C.V. (24%)
Servatius Vastgoed B.V.
(100%)
Beheermaatschappij
Malberg B.V. (25%)
Bouw- en Exploitatiemaatschappij Campus Maastricht
B.V. (100%)
Ontwikkelingsmaatschappij
Poelveld Eijsden B.V. (27,5%)
Partners in Maatwerk
Zuid B.V. (33,3%)
Figuur: Juridische structuur Servatius per 31 december 2013
/ Transformatie
nevenstructuur
In 2010 heeft Servatius haar nevenstructuur geëvalueerd.
Als uitgangspunt voor de inrichting van de nieuwe juridische structuur gold en geldt: ‘alles in de Woningstichting
Servatius, tenzij…’. Dit heeft ertoe geleid dat in 2010 de
operationele activiteiten in de verbindingen zijn beperkt
en overgedragen aan de Toegelaten Instelling.
Doelstelling in relatie tot de prestatievelden
De verschillende rechtspersonen in de juridische structuur van Servatius zijn ooit vanuit diverse motieven
opgericht. Deze motieven werken door in de keuzes
die we vandaag over deze rechtspersonen maken. We
onderscheiden grofweg vijf categorieën:
In 2013 is besloten de twee Belgische vennootschappen,
Servatius Holding Liège B.V.B.A. en Societe Immobiliere
Servatius Liège C.V.B.A., te ontbinden.
1Operationele vennootschappen
Eind 2010 zijn de operationele activiteiten in de
verbindingen beperkt en ondergebracht bij Woningstichting Servatius. Servatius vindt alleen de aard
van de werkzaamheden onvoldoende om daarvoor
een aparte rechtspersoon te hanteren.
Als het fiscaal en juridisch voordelig is, brengen we het
aantal verbindingen in 2014 verder terug.
55
2 Vennootschappen opgericht om risico’s te spreiden
Een aantal vennootschappen is oorspronkelijk opgericht om risico’s te spreiden. Servatius heeft daarbij
gebruikgemaakt van een holdingvennootschap en een
werkmaatschappij. De combinatie van Servatius Ontwikkeling B.V. als holdingvennootschap met Servatius
Participaties B.V. als werkmaatschappij is opgericht
voor het aandeel van Servatius in het langjarige herstructureringsproject Manjefiek Malberg. Daarnaast
bestaat de combinatie met de werkmaatschappij B.V.
Ontwikkelingsmaatschappij Servatius (met deelneming in rechtspersonen met derden).
3 Deelnemingen
Servatius werkt in een aantal vennootschappen als
medeaandeelhouder samen met andere partijen.
In de meeste gevallen gaat het om projectontwikkelingen: de Exploitatiemaatschappij Malberg C.V.
(grondexploitatie in de wijk Malberg), Beheermaatschappij Malberg B.V. (beherend vennoot van de
Exploitatiemaatschappij Malberg C.V.), Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht (W.O.M.) B.V. (ontwikkelen van het herstructureringsgebied Wyckerpoort)
en Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V.
(exploiteren van het plangebied Poelveld in Eijsden).
Partners in Maatwerk Zuid B.V. is een samenwerking
voor het beheren van woonwagenstandplaatsen en
huurwoonwagens.
4 Diversen
In de juridische structuur van Servatius fungeren nog
enkele entiteiten die niet (volledig) onder bovenstaande categorieën vallen. Servatius Vastgoed B.V.
staat weliswaar op een lijn met de operationele
vennootschappen, maar is met een andere reden
opgericht (de ‘doorzakoperatie’). Eind 2009 is het
vastgoed teruggeleverd aan de Toegelaten Instelling.
Bouw- en Exploitatiemaatschappij Campus Maastricht B.V. is specifiek opgericht voor de ontwikkeling
van het project Campus. Eind 2009 is dit project
stopgezet en de afhandeling hiervan vindt plaats binnen deze entiteit. Onder de Stichting Beheer Registergoederen Woningstichting Servatius is het eigendom
van het voormalige hoofdkantoor van Servatius
ondergebracht.
Woningstichting Servatius participeert in de Stichting
Woningburo Maastricht. De stichting stelt zich ten
doel het bevorderen van een doelmatige en rechtvaardige verdeling van de zelfstandige huurwoningen
van de deelnemers over de bij de stichting ingeschreven woningzoekenden. Het stichtingbestuur bestaat
uit de bestuurders van de drie Maastrichtse corporaties.
56 / Jaarverslag 2013
Bestuurlijke betrokkenheid
Servatius is medebestuurder van de verbindingen
Partners in Maatwerk Zuid B.V., Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht (W.O.M.) B.V., Exploitatiemaatschappij Malberg C.V., Beheermaatschappij Malberg B.V.
en Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V.. Van
de overige verbindingen is Servatius, rechtstreeks of via
haar dochtermaatschappijen, de enige bestuurder.
Financiële situatie en omvang
De entiteiten onder de categorie Deelnemingen worden
geconsolideerd op basis van de netto vermogenswaarde,
alle andere entiteiten zijn integraal geconsolideerd. De
financiële situatie en omvang van de deelnemingen en
verbindingen zijn als volgt:
Rechtspersoon
Eigen vermogen
Reserves
Stichting Beheer
Registergoederen Servatius
580.565
580.565
Servatius Vastgoed B.V.
Aanvullende financiering*
Bedrijfsopbrengsten
2.284.220
318.729
-25.178.499
-25.196.499
94.670.782
-
Servatius Participaties B.V.
-1.357.973
-1.375.973
2.006
-
Servatius Ontwikkeling B.V.
-8.778.037
-35.731.037
2.873.224
-
Bouw- en Exploitatiemaatschappij
Campus Maastricht
-64.632.235
-64.650.235
8.156.433
136.968
B.V. Ontwikkelingsmaatschappij
Servatius
-22.390.612
-22.408.612
12.877.259
131.368
Partners in Maatwerk Zuid B.V.
193.245
175.245
-
507.035
Wijkontwikkelingsmaatschappij
Maastricht W.O.M. B.V.
-192.469
-328.603
1.401.248
0
Exploitatiemaatschappij
Malberg C.V.
-5.694.025
-5.694.025
-
-
Beheermaatschappij Malberg B.V.
-5.691.670
-5.673.670
-
4.000
-74.683
-56.683
-
564.505
Ontwikkelingsmaatschappij
Poelveld Eijsden B.V.
* vanuit Woningstichting Servatius
Tabel - Financiële situatie en omvang deelnemingen (bedrag in euro’s)
57
Risico’s &
risicobeheer
Met risicomanagement wordt de organisatie zo ingericht
dat met vertrouwen een In Control-verklaring kan
worden afgegeven. Servatius is hier in 2012 mee gestart.
Met risicomanagement kunnen weloverwogen keuzes
gemaakt worden bij het samenstellen van een uitgebalanceerd geheel van beheersingsmaatregelen.
De gekozen systematiek moet ertoe bijdragen dat:
• de bedrijfsactiviteiten zo doelmatig en efficiënt
mogelijk worden uitgevoerd;
• de financiële en operationele informatie volledig en
betrouwbaar is, zodat de juiste activiteiten worden
uitgevoerd;
• de handelingen en beslissingen in overeenstemming
zijn met de voor de organisatie geldende wet- en
regelgeving.
De belangrijkste risico’s liggen op strategisch, financieel
en operationeel vlak.
• Strategische risico’s:
>nieuwe wet- en regelgeving en de consequenties voor corporaties;
> het huidige onzekere politieke klimaat.
• Financiële risico’s:
>financiële consequenties en de voorwaarden verbonden aan de financiële borging door het WSW;
>vernieuwde methodiek van risicobeoordeling door
het WSW;
>het op peil houden van de kasstromen van Servatius in de huidige moeilijke verkoopmarkt voor
commerciële posities en bij de eventuele invoering
van bijdragen aan de huurtoeslag, bijdragen aan
noodlijdende collega-corporaties.
• Operationele risico’s:
> verhuurdersheffing;
> de invoering van een nieuw informatiesysteem
58 / Jaarverslag 2013
In 2013 heeft met name de beheersing van de risico’s bij
de invoering van een nieuw informatiesysteem bijzondere aandacht gekregen. De aandacht ging hierbij vooral
uit naar een betrouwbare informatievoorziening. Ook
heeft de organisatie haar procuratiereglement volledig
vastgelegd en ingericht in haar nieuwe primaire systeem.
Hierdoor ligt de interne tekeningsbevoegdheden per
activiteit en functie vast.
Servatius bewaakt al deze risico’s voornamelijk doordat
ze onderdeel vormen van de kwartaalrapportage en
daarmee periodiek worden besproken. Daarnaast heeft
Servatius op vaste momenten in het jaar gesprekken met
vertegenwoordigers van het WSW en het Centraal Fonds.
Tot slot heeft Servatius een interne controller, die per
kwartaal verslag doet van zijn bevindingen. Deze worden
nader toegelicht aan het MT, de audit commissie en de
Raad van Toezicht.
59
Bijlage
01
Prestatie
afspraken 2013
Gemeente Maastricht / Maastrichtse corporaties
60 / Jaarverslag 2013
Prestatieafspraken
die gemeente en corporaties met elkaar maken is
opgenomen. Vaststelling hiervan is voorzien in de
stuurgroep Wijkontwikkeling van 29 mei a.s.
• Gemeente en corporaties het noodzakelijk vinden
om daarnaast over een aantal punten nadere afspraken met elkaar te maken, onder andere ter uitvoering van de lokale woonagenda.
/ Gemeente MaastrichtMaastrichtse corporaties
2013
Spreken het volgende af:
De gemeente Maastricht, vertegenwoordigd door de wethouder Wonen, de heer J. Costongs en Woningcorporaties Servatius, Woonpunt, Maasvallei, vertegenwoordigd
door de heer G. Weenink, B. Vrolijk, F. Crijns
• Zowel gemeente als corporatie verplichten zich ertoe
alle activiteiten te ondernemen die nodig zijn om de
plannen, die in bijgaande lijst voor 2013 zijn opgenomen te realiseren.
Nemen in overweging dat:
• Gemeente en corporaties zullen de afspraken effectief en efficiënt uitvoeren.
• De corporaties volgens het Besluit Beheer Sociale
Huursector verplicht zijn elk jaar voor 1 december hun
activiteiten voor het komende jaar aan de gemeente
voor overleg voor te leggen; de corporaties hierbij rekening moeten houden met het lokale woonbeleid, zoals
vastgelegd in de door de gemeenteraad op 19 september 2012 vastgestelde lokale woonagenda Maastricht;
het nieuwe rijksbeleid zoals vastgelegd in de nieuwe
Woningwet, waarvan de parlementaire besluitvorming
in de loop van 2013 zal worden afgerond, van de corporaties verwacht dat zij, aan de hand van een overzicht
van de voorgenomen activiteiten voor de komende vijf
jaar, een aanbod doen aan de gemeente om delen van
het gemeentelijk woonbeleid uit te voeren die tot hun
takenpakket behoren;
• Gemeente en corporatie voeren periodiek overleg
over de voortgang van de afspraken.
• Gemeente en corporaties starten in september 2013
met de gezamenlijke voorbereiding van de prestatieafspraken voor 2014 op basis van de door de corporaties op te stellen activiteitenplannen voor 2014
e.v. en een gezamenlijke evaluatie van de prestatieafspraken 2013.
• Zodra landelijk de besluitvorming over de taken en
middelen van de corporaties is afgerond, starten gemeente en corporaties het overleg om te komen tot
een stedelijke meerjarenovereenkomst ter uitvoering
van de woonvisie.
• Deze afspraken tot stand komen in een moeilijke periode. De (voorgenomen) maatregelen van het kabinet
Rutte I en II zetten de investeringsmogelijkheden van
de corporaties onder zware druk. Dat beperkt de mogelijkheden voor corporaties om nu harde, meerjarige
afspraken te maken over (ingrijpende) investeringsbeslissingen, mede gezien de discussie over de kerntaken
van de corporaties. Ook de gemeente wordt geconfronteerd met teruglopende middelen. De nu te maken
afspraken hebben dan ook in hoofdzaak betrekking
op al lopende activiteiten en worden beperkt tot de
hoogst noodzakelijke;
Maastricht, 17 april 2013
• Er sinds het verlopen van het convenant gemeentecorporaties in 2010 geen stedelijke raamovereenkomst
is waarbinnen deze prestatie-afspraken worden vormgegeven;
• Er voor de nieuwe wijkaanpak (Wijkbrouwerij) een
apart traject van voorbereiding, uitvoering en evaluatie
is opgesteld, waarin het leeuwendeel van de afspraken
61
Prestatie afspraken 2013 Gemeente Maastricht en de woningcorporaties Servatius, Woonpunt en Maasvallei
Vastgesteld door het BO d.d. 17 april 2013
Thema
Afspraak
1. MeerjarenovereenkomstNa afronding van de parlementaire besluitvorming over de nieuwe Woningwet en het Woonakkoord starten gemeente en corporaties het overleg
om te komen tot een meerjaren overeenkomst ter uitvoering van de lokale
woonagenda. In afwachting daarvan sluiten zij voor het jaar 2013 prestatieafspraken.
2. Wijkaanpak
Verwezen wordt naar het Uitvoeringsprogramma Wijkaanpak 2013-2015.
3. Stadsdeelprogramma’sVerwezen wordt naar de stadsdeelprogramma’s voor de wijken die niet
onder de Wijkaanpak vallen.
4. Woondag gemeenteraadIn 2013 wordt een ‘Woondag’ voor de gemeenteraad georganiseerd. Deze is
bedoeld als informatievoorziening voor raadsleden over de actuele situatie
op de woningmarkt en de activiteiten van de corporaties in het bijzonder.
Gemeente en corporaties bereiden dit gezamenlijk voor en stellen hiervoor
voldoende deskundigheid en capaciteit ter beschikking.
5. Planning nieuwbouw, sloop, Overzicht met plannen nieuwbouw, sloop, verkoop en
verkoop, woningverbetering
woningverbetering voor 2013. Zie bijgevoegd overzicht.
6. Verkoop sociale huurwoningenAls er substantiële veranderingen (complexen, verkoopprognose) plaatsvinden in de verkoopportefeuiile van de corporaties zoals die per 1/1/13 bij
de gemeente bekend is, stellen zij de gemeente hiervan tijdig in kennis en
nodigen de gemeente uit tot overleg.
7. HuurbeleidIn mei 2013 presenteren de corporaties hun beleid t.a.v. de huren en de
huurverhoging aan de raadscommissie Stadsontwikkeling.
8. Woonagenda: vraaggericht bouwenGemeente en corporaties onderzoeken gezamenlijk de mogelijkheden voor
de invulling van vraaggericht bouwen. Via de wijkaanpak leidt dat mogelijk
tot concrete voorstellen.
9. Woonagenda: woonruimteverdelingAls in 2013 de nieuwe Huisvestingswet definitief wordt, zal/kan de gemeente i.o.m. de corporaties de huidige spelregels (moeten) vertalen in een
(dan wettelijk verplichte) Huisvestingsverordening die uiterlijk 1 jaar na het
vaststellen van de Huisvestingswet door de raad moet zijn vastgesteld. Corporaties en gemeente monitoren in het Beleidsteam Woonruimteverdeling
continue proces van afstemming van vraag en aanbod. Indien nodig voor
een evenwichtige verdeling worden de verdeelregels tussentijds aangepast.
10. Woonagenda: studentenhuisvestingDe corporaties geven vanuit hun taakstelling ruimte aan de huisvesting van
studenten. Zij leveren met hun aankoop- en verbeterprogramma’s mede
invulling aan het in de woonagenda neergelegde programma voor studentenhuisvesting. Toevoegen van concrete projecten. Het betreft projecten
van (gemeubileerde) kamers. De zelfstandige wooneenheden worden opgenomen in het overzicht zoals aangegeven onder thema 5.
11. Woonagenda: ouderenhuisvestingDe corporaties en de gemeente verzorgen gezamenlijk een evaluatie van
de in Maastricht beschikbare voorraad ouderenhuisvesting in relatie tot
de lokale behoefte. Daarin wordt meegenomen de inventarisatie van de
behoefte aan kangoeroewoningen.
12. AccommodatiebeleidNadat in 2012 de analyse heeft plaatsgevonden, vindt in 2013 verdere
maatschappelijk vastgoedafronding plaats van een stadsbrede visie ten aanzien van het beleid van
MFA’s en buurthuizen inclusief een opgave en consequenties voor de huidige MFA’s.
62 / Jaarverslag 2013
13. Energie en duurzaamheid
Continueren van afspraken 2012.
14. Betaalbare voorraadGemeente en corporaties starten op basis van onder andere de gemeentelijke notitie d.d. 29/10/12 overleg over de gewenste omvang en ontwikkeling van de betaalbare woningvoorraad (grens Huurtoeslag per 1/1/13 <
682 euro). Indien noodzakelijk ontwikkelen zij gezamenlijk voorstellen om
het gewenste minimumniveau te handhaven. Voor de betaalbare voorraad
geldt als doelgroep huurders met een inkomen tot de per 1/1/12 ingevoerde
inkomensgrens voor de sociale huursector (34.000 euro per 1/1/13).
15. Woonagenda: overdracht toewijzing
In de 2e helft van 2013 start met de voorbereiding van nieuw beleid inzake
standplaatsen woonwagensde toewijzing van standplaatsen. Concrete planning van de werkzaamheden
volgt bij de start van de werkzaamheden.
16. Investeringsruimte corporatiesIn beeld brengen van de investeringsruimte op basis van de richtlijnen van
het WSW en het CFV.
Prestatie afspraken planlijst 2013
(nieuwbouw, sloop, verkoop, verbetering)
Planning 2013 vastgesteld door het BO d.d. 17 april 2013
Nieuwbouw
Corporaties
Huur
< = € 681
Huur
> € 681
Koop
< = € 247.000
Koop
> € 247.000
Nieuwbouw
Totaal
Maasvallei
Servatius
Woonpunt
Totaal
58
0
79
137
1
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
59
0
79
138
Sloop, verkoop en verbetering
Corporaties
Sloop
Verkoop
Verbetering
Maasvallei
Servatius
Woonpunt
Totaal
0
30
68
98
18
175
22
215
50
176
161
387
Planning: op een jaarlijst staan corporatieplannen
die in dat jaar zullen worden gerealiseerd.
Verbetering:het betreft intensieve/ingrijpende voorzieningen aan, totale upgrading van of met
andere woorden een kwalitatieve toevoeging aan de woning.
Planning 2013 past binnen proces wijkaanpak en proces
stedelijke woningbouwprogrammering (januari 2010)
Opmerking:de nieuwbouw van 79 huurwoningen door
Woonpunt is inclusief 10 studio’s t.b.v.
UWC.
63
Bijlage
02
Prestatie
afspraken 2013
Gemeente Eijsden-Margraten
64 / Jaarverslag 2013
Evaluatie van de in 2013
gemaakte afspraken
over de volkshuisvestelijke kerntaken tussen
Maasvallei, Servatius en
Woonpunt en gemeente
Eijsden-Margraten.
2.2 Woonwagenzaken
Afspraak
De gemeente zorgt dat bij de vaststelling van het
bestemmingsplan ‘Eijsden’ de beoogde herinrichting
va het woonwagencentrum aan de Capucijnenstraat te
Eijsden planologisch wordt verankerd.
Evaluatie
Zoals afgesproken heeft de gemeente bij de vaststelling
van het bestemmingsplan ‘Eijsden’ de
beoogde herinrichting van het woonwagencentrum aan
de Capucijnenstraat planologisch verankerd.
/ 01 Overlegstructuren
/ 03 Kerntaken
volkshuisvesting
Afspraak.
Tweemaal per jaar vindt er een gezamenlijk bestuurlijk
overleg plaats tussen de gemeente en de betrokken
corporaties over de kern- en algemene taken met betrekkning tot de volkshuisvesting.
3.1 Huisvesting specifieke doelgroepen
Afspraken
1De door het rijk aan de gemeente opgelegde taakstelling huisvesting verblijfsgerechtigden zal worden
volbracht met behulp van de corporaties.
2Het aantal te realiseren huisvestingen wordt tussen
de corporaties verdeeld op basis van de woningportefeuille in de gemeente Eijsden-Margraten. Dit
mede ten behoeve van een adequate spreading over
de gemeente.
3Gemeente en corporaties volgen hierbij de sedert
2012 afgesproken procedures met het COA.
4De corporaties leveren op hun beurt de woning tijdig
op, zodat de kandidaat binnen de proceduretermijn
kan worden gehuisvest.
5Indien van toepassing, declareren de woningcorporaties de geleden huurderving rechtstreeks bij
het COA, conform de door het COA voorgeschreven
procedure.
6In geval het COA niet tot vergoeding overgaat, zal
de gemeente de geleden huurderving voor 50%
vergoeden.
Evaluatie
Partijen zijn deze afspraken nagekomen. (2e overleg vindt
plaats op 2 december a.s.)
/ 02 Toewijzing
sociale huurwoningen
Afspraken
1Het huidige door de corporaties uitgevoerde
toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen wordt
in 2013 ongewijzigd toegepast door de corporaties.
2Na overleq met gemeente, de betrokken corporatie(s)
en eventueel betrokken maatschappelijke organisatie
een woning spoedig wordt toegewezen (voorrangsbehandeling) bij een calamiteit. Gedwongen huisuitzettingen (bijvoorbeeld als gevolg van drugs) worden niet
door de corporatie(s) toegewezen.
Evaluatie
De tussen de corporaties en gemeente afgesproken
aanbieding- en acceptatieprocedures zijn door de
partijen nageleefd. Corporaties en gemeente volgen
hierbij de Coa-procedure zoals die in oktober 2012 is
ingegaan. In 2013 hebben de corporaties voldoende
woningen aangeboden conform de afgesproken
verdeelsleutel voor de invulling van de taakstelling en
wegwerken van de achterstand uit het verleden.
Woonpunt heeft in 2013 vier woningen geleverd voor de
huisvesting van 10 personen en Servatius vijf
woningen voor 13 personen.
Evaluatie
Conform afspraak hebben de corporaties ook in 2013 de
sociale huurwoningen op de gebruikelijke
wijze toegewezen. In 2013 zijn twee woningen toegewezen
als gevolg van een voorafgaan ingediend
woningtoewijzingsverzoek door de gemeente vanwege
een bijzonder huisvestingsprobleem. De betrokken corporaties hebben hun medewerking hieraan verleend.
65
Ophoging van de taakstelling door het Rijk per 1 oktober
2013 heeft helaas voor een kleine achterstand gezorgd.
Vandaar dat momenteel nog een aanvraag om twee
woningen voor het plaatsen van 5 personen in behandeling is bij Servatius. Als alle lopende zaken zijn afgehandeld, dat overigens verwacht wordt, dan is de complete
taakstelling 2013 ingevuld, en de achterstand uit het
verleden geheel ingelopen.
Evaluatie
Begin 2013 heeft Maasvallei weliswaar 14 sociale huurwoningen in PoelveId opgeleverd, echter deze oplevering
vond plaats ten tijde dat deze afspraak is gemaakt, zodat
deze afspraak in redelijkheid hierop geen betrekking kon
hebben. Servatius en Woonpunt hebben in 2013 geen
sociale woningen gebouwd of gerenoveerd (zie hierna).
Wat de huurderving betreft heeft enkel Woonpunt
recent een declaratie ingediend, waarover het Coa nog
een besluit moet nemen.
3.4 Sociale woningbouwprojecten
3.2 Kostenbeheersing woningaanpassingen WMO
1De corporaties bieden vrijkomende medisch aangepaste huurwoninqen als eerste aan bij de gemeentelijk WMO-consulent.
2Om huurderving voor de corporatie te voorkomen,
dient de consulent binnen een overeengekomen
termijn zo snel mogelijk aan te geven of hiervoor een
geschikte kandidaat aanwezig is.
3Als er geen geschikte kandidaat voor de woning is,
dan beoordeelt de WMO-consulent tevens binnen de
onder punt 3 afgesproken termijn of de gemeente op
basis van de aangebrachte voorzieningen de betreffende woning al dan niet huurt van de corporatie, tot
dat er een geschikte kandidaat (WMO-geïncideerde)
voor de woning beschikbaar is. In overleg met de
betreffende corporatie wordt de maximale termijn
bepaald dat de gemeente de woning huurt.
4De door WMO-gelden aangebrachte voorzieningen
waarop geen huur(koop)overeenkomst rust, dienen
aangeboden te worden aan de WMO-consulent. De
consulent beoordeelt of de gemeente deze wenst her
te gebruiken.
5de gemeente, corporaties en maatschappelijke organisaties zullen in 2013 zich richten op de gezamenlijke
aanpak van de WMO, waarbij goede samenwerking en
rolverdeling centraal staan. Gezien de nieuwe ontwikkelingen moet er een nieuwe aanpak en nieuw beleid
worden gemaakt.
Evaluatie
Voor zover dit aan de orde is gekomen zijn de corporaties deze afspraken nagekomen.
3.3 Levensloopbestendig maken
van sociale huurwoningen
Afspraak
Bij nieuwbouw en renovatie zorgen de corporaties dat
sociale huurwoningen mogelijk levensloopbestendig
worden voor alle doelgroepen.
66 / Jaarverslag 2013
Afspraken
1Voor 2013 realiseren de corporaties in Eijsden-Margraten
de navolgende sociale nieuwbouwwoningen:
Woonpunt: geen projecten.
Servatius:bouwen van 16 sociale huurwoningen
in Poelveld. Afhankelijk van start
winkelcentrum Eijsden, aanvang bouw huurwoningen boven winkel
Maasvallei: bouwen van 14 sociale huurwoningen
in Poelveld.
2Voor 2013 realiseren de corporaties in Eijsden-Margraten
de navolgende renovatie werkzaamheden aan sociale
huurwoningen:
Woonpunt: geen (alleen regulier onderhoud).
Gereserveerd budget hiervoor: n.v.t.
Servatius: idem.
Gereserveerd budget hiervoor: n.v.t.
Maasvallei: idem.
Gereserveerd budget hiervoor: n.v.t.
Evaluatie
Zoals vooraf aangegeven heeft Woonpunt in 2013
geen sociale huurwoningen gebouwd in de gemeente
Eijsden-Margraten. Maasvallei heeft de afgesproken 14
woningen in Poelveld opgeleverd. Servatius heeft nog
geen aanvang kunnen maken met de bouw van 16 sociale
huurwoningen boven de winkels in het centrum van
Eijsden, omdat nog niet is begonnen met het bouwen
van dit centrum. Servatius heeft hierop ook geen invloed.
Verwacht wordt dat in kunnen de betreffende woningen
normaliter in 2015 worden opgeleverd.
3.5 Leefbaarheid/buurtaanpak
Afspraak
De corporaties melden (signaalfunctie) sociale problematiek in wijken of buurten aan de gemeente, zodat
een brede aanpak mogelijk wordt.
Evaluatie
Er zijn in 2013 geen meldingen van corporaties ontvangen
over sociale problematiek in wijken en buurten.
/ 04 Aanvullende afspraken
Afspraak
Op 12 maart 2013 geven de corporaties gezamenlijk een
toelichting aan de leden van de gemeentelijke
commissie Grondgebiedzaken over de financiële situatie
van de corporaties en wat de gevoigen van het regeerakkoord hierbij zijn.
Evaluatie
Conform afspraak hebben mevrouw Depondt (Woon
punt) en de heren Crijns (Maasvallei) en Weenink
(Servatius) de financiële situatie van de corporaties in
relatie tot de mogelijke gevolgen van het regeerakkoord
toegelicht aan de commissie Grondgebiedzaken.
67
Afspraken
over volkshuisvestelijke kerntaken tussen de
corporaties
Woonpunt,
Servatius en
Maasvallei
en gemeente
Eijsden-Margraten over
de uitvoering
van de kerntaken in 2014
/ 01 Algemeen
De gemeente EijsdenMargraten heeft voor
het realiseren van een
aantal volkshuisvestelijke kerntaken met betrekking tot de sociale
woningbouw, de navolgende afspraken voor
2014 gemaakt met de
corporaties Woonpunt,
Servatius en Maasvallei.
2.2 Woonwagenzaken
68 / Jaarverslag 2013
1.1 Overlegstructuren
Afspraak
Minimaal tweemaal per jaar vindt er een gezamenlijk
bestuurlijk overleg plaats tussen de gemeente en
de betrokken corporaties over de kern- en algemene
taken met betrekking tot de volkshuisvesting, waarbij
één overleg o.a. dient om de geëvalueerde en de nieuw
gemaakte afspraken middels ondertekening te bekrachtigen.
/ 02 Lokaal en regionaal
Volkshuisvestingsbeleid
2.1 Toewijzing huurwoningen
Afspraken
1Het huidige door de corporaties uitgevoerde toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen wordt in 2014
ongewijzigd toegepast door de corporaties.
2In geval van een calamiteit, waarbij spoedige huisvesting noodzakelijk is, kan van het reguliere toewijzingsbeleid worden afgeweken, nadat hierover overleg
heeft plaatsgevonden tussen de betreffende corporatie en gemeente en eventueel betrokken maatschappelijke organisatie(s).
Afspraak
De gemeente spant zich in om de vereiste vergunningen
voor de herinrichting van het woonwagencentrum aan de
Capucijnenstraat in Eijsden te verlenen.
/ 03 Kerntaken
volkshuisvesting
3.4 Sociale woningbouwprojecten
Afspraken
1Voor 2014 realiseren de corporaties in Eijsden-Mar
graten de navolgende sociale nieuwbouwwoningen:
Woonpunt: geen nieuwbouwplannen.
Servatius: bouwen van 16 sociale huurwoningen
in Poelveld. Afhankelijk van de start
van het winkelcentrum in Eijsden,
zal ook worden aangevangen met
het bouwen van 16 niet grondgebonden sociale huurwoningen boven de
winkels. Deze woningen zijn met name
voor ouderen bestemd.
Maasvallei: geen nieuwbouwplannen.
3.1 Huisvesting specifieke aandachtsgroepen
Afspraken
1De door het rijk aan de gemeente opgelegde taakstelling huisvesting verblijfsgerechtigden zal worden
volbracht met behulp van de corporaties.
2Het aantal te realiseren huisvestingen wordt tussen de
corporaties verdeeld op basis van de woningportefeuilles in de gemeente Eijsden-Margraten.
3Gemeente en corporaties volgen hierbij de sedert oktober 2012 afgesproken procedures met het Coa.
4De corporaties leveren op hun beurt de woning tijdig
op, zodat de kandidaat binnen de proceduretermijn
kan worden gehuisvest.
5Indien van toepassing, declareren de woningcorporaties de geleden huurderving rechtstreeks bij het Coa,
conform de door het Coa voorgeschreven procedure.
6In geval het Coa niet tot vergoeding overgaat, zal de
gemeente de geleden huurderving voo 50% vergoeden.
2Behoudens het reguliere onderhoudswerkzaamheden als gevolg van mutaties of individueel
onderhoud anderszins, voeren de corporaties in
Eijsden-Margraten geen projectmatige onderhoudswerkzaamheden aan sociale huurwoningen uit in
2014.
3.5 Leefbaarheid/buurtaanpak
3.2 Kostenbeheersing woningaanpassingen WMO
Afspraak
De corporaties melden (signaalfunctie) sociale
problematiek in wijken of buurten aan de gemeente,
zodat een brede aanpak mogelijk wordt. Deze signaalfunctie geldt ook voor medische en/of sociale huisvestingsproblemen als deze worden geconstateerd.
Afspraken
Het in 2013 afgesproken beleid zal worden doorgezet. Gezien de nieuwe ontwikkelingen is gewijzigd beleid en een
andere aanpak niet uitgesloten. Partijen zullen hiervoor
onderling samenwerken waar dit vereist en wenselijk is.
3.3 Aandacht zorgwoningen/ouderhuisvesting
Afspraak
Bij nieuwbouw en renovatie onderzoeken de corporaties
dat sociale huurwoningen mogelijk levensloopbestendig worden voor alle doelgroepen. Bij het realiseren
van ouderenhuisvesting, zullen de corporaties speciale
aandacht schenken aan voldoende en adequate stallingsmogelijkheden voor scootmobiels.
69

07189 01-01 Capital Value ADV Servatius-FD

juli 2014 - Servatius

Prestatieafspraken Delft 2014-2018 - uitleg deel 1

Lees hier de schriftelijk inbreng van de HA

Presentatie Grontmij – juni 2014

Nieuwsbrief Trichterveld

Corresp. F.J. v.d. Bosch. en G.P.Plülder over Servatius

NederLandBovenWater - Trendbrief nr.2

Woonservice IJsselland Zoekt u een ruime energiezuinige woning in

27 MEI A.S. START VERKOOP!