Kalliste Woningbouwontwikkeling

Thuis in Houten
1
Aanbesteding De Slinger-West te Houten
“Wonen in de Stadstuin”
24 november 2014
Opdrachtgever
Gemeente Houten
Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling
Postbus 30
3990 DA HOUTEN
Ontwikkelaar/inschrijver
Kalliste Woningbouwontwikkeling BV
Kooltjesbuurt 3
1411 RZ NAARDEN-VESTING
Postbus 5033
1410 AA NAARDEN
Tel. 035-6942544
[email protected]
www.kalliste.nl
In samenwerking met:
Architect
Mecanoo
Oude Delft 203,
2611 HD DELFT
Adviseur Duurzaamheid
Dubotechniek B.V.
Van Voordenpark 5
5301 KP ZALTBOMMEL
Inhoudsopgave
Aangenaam Kalliste
WijzerWonen & MarketingHuis
Visie op De Slinger-West
A
B
C
Gunningscriteria
Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1)
Draagvlak omwonenden (6.2)
Inpassing plan in omgeving (6.3)
Duurzaamheid (6.4)
1
3
5
6
Randvoorwaarden
Grondprijs (4.1)
Verkeersstructuur (4.2)
Parkeren (4.3)
Laden & lossen Haltnahuis (4.4)
Riolering (4.4)
Kabels & leidingen (4.5)
Heipalen (4.6)
Openbare ruimte (4.7)
Overige randvoorwaarden (4.8)
11
11
12
12
13
13
14
14
14
GESCHIKTHEID
Referentieproject Frij’hof
17
Gunningscriteria
Een doorkijk naar de toekomst
D
Aangenaam Kalliste
Wij zijn blij dat de gemeente Houten ons heeft gevraagd deel te nemen
die ertoe doen. We doen dat met persoonlijk betrokken mensen
aan de selectie voor de ontwikkeling De Slinger-West in Houten. Met
vanuit een unieke visie: ‘Als ieder individu uniek is moet zijn woning
gepaste trots bieden wij u hierbij het gevraagde visie- en procesdocument
dat ook kunnen zijn.’
aan voor de ontwikkeling van deze locatie. Voorafgaand aan de visie in
dosis inlevingsvermogen, kennis, ervaring en onze unieke werkwijze
hoofdstuk C willen wij ons graag even voorstellen.
WijzerWonen weten wij draagvlak te creëren bij onze opdrachtgevers,
Met onze persoonlijke betrokkenheid, juiste
investeerders, architecten, kopers en/of huurders en omwonenden. We
Kalliste Woningbouwontwikkeling B.V. is gevestigd in Naarden. Vanuit
doen dit gepassioneerd en vanuit de overtuiging dat je alleen vanuit het
dit kantoor adviseren, faciliteren en creëren wij. Onze focus ligt hierbij
dienen van het gezamenlijk belang – het project – het verschil kunt maken.
op de Randstad. Kalliste werkt steeds intensief samen met gemeenten,
Op deze wijze ontstaat een door alle partijen gedragen en marktconform
woningbouwcorporaties, beleggers, stedenbouwkundigen en architecten.
product. Hierbij verliezen we nooit uit het oog waar het om gaat: de unieke
Complexe integrale ontwikkelingsvraagstukken brengen we terug tot
woonwens realiseren voor iedereen.
de essentie. We onderzoeken en analyseren de werkelijke vraag en het
bestaande aanbod, adviseren over nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden
In de uitwerking van de gunningscriteria en randvoorwaarden maken wij
en faciliteren het proces met WijzerWonen. Meer over WijzerWonen leest
onze aanpak concreet voor De Slinger-West, dit aan de hand van de door
u terug in hoofdstuk B.
u benoemde randvoorwaarden en selectiecriteria. Een en ander wordt
voorafgegaan door hoofdstuk C, waarin wij onze visie aan u presenteren.
Aangenaam Kalliste
Onze drive is gebiedsontwikkelingsprojecten voor onze opdrachtgevers
De visie en de locatie zijn tevens het fundament voor de commerciële
en toekomstige bewoners haalbaar te maken. Oplossingen creëren
projectnaam die wij aan de ontwikkeling hebben toegekend, wij
presenteren u ‘Wonen in de Stadstuin’.
Wij hopen dat u ons na het lezen van dit visie- en procesdocument beter
heeft leren kennen. Waar mogelijk maken wij graag persoonlijk nader met
u kennis waarbij wij graag onze visie nader toelichten. Een en ander met
het oog op hopelijk het begin van een succesvolle samenwerking!
Met vriendelijke groet,
Jeroen Suijkerbuijk
Directeur
A
WijzerWonen
Aangenaam Kalliste
WijzerWonen
A
WijzerWonen & MarketingHuis
B
WijzerWonen
betekent
meer
wijsheid
verkrijgen
bij
de
doelgroep
Visie op De Slinger West
C om
“Het succesvol ontwikkelen van
locaties waarbij in korte tijd een
gebied wordt getransformeerd
zo een woning te kunnen realiseren die aansluit op de woonwensen
tot een unieke en inspirerende
van de uiteindelijke koper(s). Al in het prille begin van de ontwikkeling
Gunningscriteria
denken geïnteresseerden daarom mee over de uitwerking van het plan,
Vraaggestuurd
ontwikkelen (6.1)
1
hun plan. Tijdens Woonworkshops
worden de eerste ideeën van Kalliste
Draagvlak
omwonenden
(6.2) gepresenteerd. De deelnemers
2
in
samenwerking
met de architect
Inpassing
(6.3)
3 en
denken
meeomgeving
en geven hun
mening over architectuur, duurzaamheid
materiaalgebruik.
Ook
denken
zij
mee
over
de
indeling,
plattegronden
Duurzaamheid (6.4)
4 en
woonwijk waar mensen graag
opties van de woningen. Tot slot komen ook de tuinen en invulling van
het eindresultaat, een tevreden
de openbare ruimte aan de orde. Zo ontstaat er een buurt waar bewoners
koper met een unieke woning: een
is mijn passie. Als dit gebeurt
met de juiste dosis klantbeleving,
inlevingsvermogen en persoonlijke
begeleiding ben ik echt trots op
ambassadeur voor het leven.”
Jeroen Suijkerbuijk
Directeur
WijzerWonen
Randvoorwaarden
jarenlang met veel plezier wonen.
Grondprijs (4.1)
6
Verkeerstructuur
(4.2)met de toekomstige bewoners over7 hun
De dialoog ‘Denk Mee’
Parkeren (4.3)
8
woonwensen
is een van de essentiële waarden binnen het WijzerWonenLaden &
lossen
Haltnahuis
(4.4)
9 de
proces.
Het
fundament
voor het
bereiken van verkoopzekerheid,
uiteindelijke
realisatie
van
de
gewenste
woningen
en
de
integrale
Riolering (4.5)
10
inpassing
van
het
project
in
het
bestaande
gebied
wordt
in
deze
Kabels & leidingen (4.6)
11 fase
gelegd. De Woonworkshops zijn projectafhankelijk in verschijningsvorm
Heipalen (4.7)
12
en altijd onder begeleiding van het team van Kalliste en professionals op
Openbare ruimte (4.8)
13
het gebied van onder meer architectuur en stedenbouw. Van ‘Ja ik wil’
Overige
randvoorwaarden
14 we
tot ‘Wonen’
betekent van ‘schets(4.9)
tot sleutel’. Die schets die maken
wonen, geeft mij voldoening. Dat
samen met de klant tijdens deze workshops! In de gunningscriteria leest
GESCHIKTHEID
u
meer over de toepassing van het WijzerWonen-proces op het project
‘Wonen
in de Stadstuin’.
Referentieproject
Frijhof
Een doorkijk naar de toekomst
15
16
B
MarketingHuis
Het MarketingHuis
Woningbouwprojecten ontwikkelen vraagt om meer dan alleen het
2. Persoonlijk contact & begeleiding
technisch ontwikkelen van een woning. Het vraagt om het succesvol
Met de persoonlijke betrokkenheid, het inlevingsvermogen, de kennis
bijeenbrengen van vraag en aanbod: om marketing. Fundamenteel daarbij
en de ervaring van Kalliste begeleiden wij de woonconsumenten. Dit
is welke van deze twee kanten het uitgangspunt is. Redenerend vanuit
betekent één contactpersoon (Commercieel Projectmanager) van Kalliste
de aanbodzijde is het de kunst om te verkopen wat we kunnen maken. In
voor de koper; van schets tot sleutel. Daarin is het WijzerWonen-proces
de visie van Kalliste nemen we de klant (de vraagzijde) als uitgangspunt,
een effectief model gebleken. In een intensief en gestructureerd proces
we maken én verkopen de vraag. In de projectmarketing van Kalliste –
kunnen de consumenten de woning beïnvloeden. Met deze unieke
het MarketingHuis - staan drie pijlers centraal bij het verkoopsucces, het
werkwijze matchen wij vraag en aanbod.
fundament.
3. Open & transparant
MarketingHuis
1. Klant centraal
Open en transparant zijn de uitgangspunten in onze aanpak. We zoeken
Vanuit onze visie op woningbouw: ‘Als ieder individu uniek is moet
bewust de dialoog met alle partners van het project; de toekomstige
zijn woning dat ook kunnen zijn’, nemen wij de woonwensen van de
bewoners, omwonenden, belanghebbenden, architect, gemeente en
consument serieus. Toekomstige bewoners bepalen zelf waar en hoe zij
stedenbouwkundigen. Zo is vanaf het begin duidelijk wat de prijs-/
willen wonen. Zij zijn uitstekend in staat hun woonwensen te verwoorden.
productverhouding is, met andere woorden: wat een woning kost en wat
de koper hiervoor krijgt. Vanuit de overtuiging dat alleen het verschil
gemaakt kan worden door het dienen van het gezamenlijk belang, maken
wij samen met u het project haalbaar.
“Die ene Unieke woonwens maakt
het project en de ambities van de
Het MarketingHuis
grondeigenaar, gemeente én buren
mogelijk. Het samen laten komen
van al die wensen geeft mij energie,
noem het bevlogenheid.”
KLANT CENTRAAL
PERSOONLIJK
CONTACT &
BEGELEIDING
OPEN &
TRANSPARANT
Sander Aalpol
Manager Acquisitie
Succesvolle verkoop!
B
Planvisie
Ontwikkelen vanuit de bestaande situatie betekent ‘het luisteren naar’
en ‘het analyseren van’ de bestaande omgeving. De Slinger-West is
een dynamische plek in de stad Houten waar vele verkeerstromen en
functies samenkomen. Wie zijn onze buren is een van de eerste vagen
die beantwoord is, hun belangen zijn meegewogen bij deze initiële
planvorming. In de volgende fase komen we graag nader in contact met
Onderstaand een verbeelding van De Slinger-West, november 2014
deze mensen en partijen.
1
2
3
4
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Planvisie
5
6 9
12
14
8
3
15
4
2
7
5
11
1 16
10 13
C
Planvisie
Mecanoo,
architect van ‘Wonen in de Stadstuin’
Van stadsvernieuwing naar integrale stadsontwikkeling. Sinds het
‘Architecture is not only about creating something theoretical or trying to
winnende
in
design architectural purity, but more about the use of space and trying to be
Rotterdam is gebouwd (1982-1983), heeft het -officieel- in 1984
very contextual; not always in shape, but always in the way buildings will be
opgerichte architectenbureau Mecanoo gewerkt aan een gevarieerd
used by its visitors.’
oeuvre,
prijsvraagontwerp
zoals
musea,
Jongerenhuisvesting
theaters,
Kruisplein
bibliotheken,
congrescentra,
Zo luidt de visie van Mecanoo. Juist een drive om te ontwerpen vanuit
onderwijsgebouwen, hotels etc.
de gebruiker is één van de redenen waarom Kalliste voor Mecanoo als
Woningbouw is altijd een constante factor gebleven in het werk
partner kiest.
van Mecanoo. In de jaren tachtig waren dit voornamelijk sociale
“Ik zie dat Kalliste de woonconsument
woningbouwprojecten
op een meer ontspannen manier
ontwerpt
in
stadsvernieuwingswijken.
Mecanoo,
geleid
stadsontwikkelingen,
waarbij
Planvisie
landschapsarchitectuur
Francine
architectuur,
Houben,
integrale
benadert. Ze willen gewoon een goede
ruimtelijke
ordening,
woning maken en communiceren
gecombineerd
daarover op een heel open manier.
worden. Geleid door gevoel voor stedenbouwkundige context, liefde
Kalliste ontzorgt de koper en snapt
voor
bijvoorbeeld ook dat het niet uit
de
natuur,
en
door
Tegenwoordig
binnenhuisarchitectuur
verantwoordelijkheid
voor
duurzaamheid
en
maatschappelijke betrokkenheid zoekt Mecanoo naar mooie en adequate
te leggen valt dat iets als het laten
oplossingen voor ontwerpopgaven.
vervallen van een deur, tot meerkosten
kan leiden. Dat soort zaken lossen
ze simpelweg op. Zo ontspannen als
Kalliste richting de koper is, zo kritisch
zijn ze naar ons: de architect. Kalliste
zit werkelijk bovenop de plannen
en zoekt heel veel contact met ons
als architecten. Maar dat is goed;
uiteindelijk wordt een plan daar beter
van.”
Twee succesvolle samenwerkingen van Kalliste en Mecanoo:
Hof van Heden te Nijmegen en De Wereld in Eindhoven
C
Paul Ketelaars Mecanoo,
Partner/associate architect
Planvisie
Aangenaam
Kalliste
PIJLERS
VAN
‘WONEN IN DE STADSTUIN’
WijzerWonen & MarketingHuis
Duurzame
woonomgeving
Visie op De
Slinger West
A
B
C
Keuzevrijheid
Het woningbouwproject kenmerkt zich door een gevarieerde, duurzame
Maximale keuzevrijheid in het project draagt bij aan het succes.
woonomgeving. Daarbij is een zorgvuldig, integraal ontwerp van de
Gunningscriteria
openbare ruimte van groot belang. De kwaliteit van een woning wordt
Vraaggestuurd
ontwikkelen
(6.1)
1
namelijk in hoge mate
bepaald door
de kwaliteit van de woonomgeving.
Draagvlak
omwonenden
(6.2)
2 en
Een duurzame
wijk wordt gekenmerkt
door een sterke identiteit
Inpassing
omgeving
(6.3)
3
is
aantrekkelijk
voor verschillende
bevolkingsgroepen en diverse
gezinssamenstellingen.
Duurzaamheid (6.4)Hierin speelt onder meer het ontwerpen
4 van
Toekomstige bewoners kunnen kiezen voor een woningtype, de grootte
verschillende woningtypologieën, variatie in ontsluiting van de blokken
Mecanoo blinkt uit in subtiele combinaties van de meest uiteenlopende
en een afwisselend gevelbeeld een rol, door bijvoorbeeld het toepassen
materialen, zoals hout, beton, koper, bamboe, baksteen, kiezels, zink,
komt tegemoet aan de woonvraag uit de markt en vergroot de flexibiliteit
op de korte en lange termijn.
Afwisselend materiaalgebruik
natuursteen, vegetatie, glas en geschilderde verzadigde kleurvlakken.
Deze afwisseling van materialen geven de (woningbouw)projecten
van Mecanoo een warme en menselijke uitstraling. Het project Hof van
Heden, een eerdere samenwerking tussen Kalliste en Mecanoo is een
zeer geslaagd voorbeeld. Mecanoo brengt in ‘Wonen in de Stadstuin’
schoonheid, functionaliteit en duurzaamheid samen in haar ontwerp.
Voor elke ontwerpopgave wordt een uniek antwoord gezocht, rekening
houdend met de wensen van de opdrachtgever, de gebruikers en de
Planvisie
Randvoorwaarden
van verschillende materialen. Bij het ontwerp van de woningen zelf houdt
Grondprijs (4.1)
6
Mecanoo rekening met de relatie tot de omgeving, zoals het uitzicht en
Verkeerstructuur
7
de lichtinval. Een gevel(4.2)
wordt zowel van buiten als van binnen ‘beleefd’.
Parkeren (4.3)
8
Laden & lossen Haltnahuis
(4.4)
9
Gemeenschappelijke
buitenruimte
Door
een gevarieerde
Riolering
(4.5) inrichting van de openbare ruimte die uitnodigt
10 tot
gebruik
en
beheer,
ontstaat
een
wijk
–
een
Stadstuin
waar
de
bewoners
Kabels & leidingen (4.6)
11
zich thuis kunnen voelen. Hier ontstaat de de keuze om naast privéHeipalen (4.7)
12
buitenruimtes ook gemeenschappelijke buitenruimtes voor de bewoners
Openbare ruimte (4.8)
13
te creëren. Het gemeenschappelijke gebruik van de buitenruimte
Overige
(4.9) en sociale veiligheid 14
stimuleertrandvoorwaarden
de onderlinge betrokkenheid
van de
en de positie van de woning in het complex. Deze inspraak en vrijheid
kwaliteiten van de locatie.
bewoners. Een referentie is het Vondelparc in Utrecht waar verschillende
GESCHIKTHEID
zones
openbaar en semi-openbaar gebied zijn ontworpen. De afwisseling
in
inrichting benadruktFrijhof
de verschillende vormen van gebruik.
Referentieproject
15
Door doorkijk
de aangebrachte
zonering
is tevens een autovrije wijk ontstaan
Een
naar de
toekomst
16 met
een vriendelijke, gemoedelijke sfeer. Het scheiden van functies past in
het stedenbouwkundig DNA van Houten en haar inwoners.
C
Planvisie
Planvisie
Algemeen/ programma
Door de grondgebonden woningen op een ontspannen, haast
Aan de binnenzijde van de Stadstuin is het klassieke – minder dominante
nonchalante wijze te positioneren ontstaat er een open en uitnodigende
- profiel van grondgebonden woningen 2 lagen met kap toegepast. Dit
structuur waarin achterkanten van woningen voorkanten worden. De
profiel is tevens herkenbaar in aangrenzende bestaande woonwijk.
woningen worden geclusterd tot kleinschalige rijtjes die op hun beurt
Door dit profiel toe te passen is daglicht toetreding in de Stadstuin
een gemeenschappelijk binnengebied begrenzen.
geoptimaliseerd. Aan de buitenzijde van de Stadstuin is voor een
stedelijk profiel van 3 volledige bouwlagen met een plat dak gekozen.
Deze stadstuin is een toegevoegde waarde voor zowel de nieuwe
Dit ruimere woon-programma beantwoordt tevens aan de bestaande
woningen als de bestaande omgeving. Openingen aan de randen nodigen
stedenbouwkundige opzet waar aan De Slinger onder meer het Haltnahuis
passanten uit deze groene ruimte te betreden en geven omliggende
en College de Heemlanden zijn gelegen.
bebouwing zicht op een aantrekkelijk en levendig gebied. De ruimte zal
worden ingericht als een werkelijke stadstuin waar groot en klein kan
Tijdens de uitontwikkeling van de visie tot een ontwerp, tot verkoop en
verblijven en of spelen.
realisatie zal - ingegeven door de kopers - diversiteit op kunnen treden in
de profielen. Enkele varianten zijn in de visieschetsen opgenomen.
C
Planvisie
Aangenaam Kalliste
WijzerWonen & MarketingHuis
Visie op De Slinger West
A
B
C
Gunningscriteria
Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1)
Draagvlak omwonenden (6.2)
Inpassing omgeving (6.3)
Duurzaamheid (6.4)
1
2
3
4
Planvisie
Randvoorwaarden
Grondprijs (4.1)
6
Verkeerstructuur (4.2)
7
Parkeren (4.3)
8
Laden & lossen Haltnahuis (4.4)
9
Riolering (4.5)
10
Kabels & leidingen (4.6)
11
Groen
Heipalen (4.7)
12
Het plan benut en hergebruikt de aanwezige groenstuctuur en zorgt
Openbare
ruimte
(4.8) van groen in de wijk. De stadstuin
13heeft
daarnaast voor
een versterking
Overige
randvoorwaarden
een prettige
maat voor bomen(4.9)
en zal worden begrenst door 14
groene
erfafscheidingen (hagen). Niet alleen de nieuwe woningen profiteren van
de nieuwe groenstructuur, deze is door de open opzet tevens zichtbaar
GESCHIKTHEID
vanuit de omliggendeFrijhof
bebouwing.
Referentieproject
15
Een doorkijk naar de toekomst
16
Referentie scheiding
tuinen, haag
Referentie Mecanoo
stadstuin
C
Planvisie
Planvisie
Orientatie/ zon
De woningen zijn op een dusdanige manier gepositioneerd dat er
De tuin is als het ware een verlengstuk van de privé tuinen van de
een heldere begrenzing ontstaat van de stadstuin. Aan de stadstuin
omwonenden maar staat ook open voor omwonenden. Doordat de
liggen voordeuren zodat er een sociaal veilige plek ontstaat. De privé
woningen met hun tuinen een optimale oriëntatie op de zon hebben zijn
tuinen liggen nagenoeg allen op het zuid of zuidwesten. Door de
de dakvlakken ook optimaal georiënteerd voor de opwekking van energie
lagere bebouwing aan de zuidkant van het plan vindt er een optimale
door middel van zonnepanelen.
zontoetreding plaats in de tuin voor een optimale bruikbaarheid.
C
Planvisie
A
B
C
Gunningscriteria
Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1)
Draagvlak omwonenden (6.2)
Inpassing omgeving (6.3)
Duurzaamheid (6.4)
1
2
3
4
Randvoorwaarden
Grondprijs (4.1)
Verkeerstructuur (4.2)
Parkeren (4.3)
Laden & lossen Haltnahuis (4.4)
Riolering (4.5)
Kabels & leidingen (4.6)
Heipalen (4.7)
Openbare ruimte (4.8)
Overige randvoorwaarden (4.9)
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Planvisie
Aangenaam Kalliste
WijzerWonen & MarketingHuis
Visie op De Slinger West
GESCHIKTHEID
VERKEER
Referentieproject
Frijhofvrij van auto- en fietsverkeer. Een15
De stadstuin is een ruimte
viertal
Een
doorkijk
naar
de
toekomst
16
openingen tussen de woningen geven bewoners en passanten toegang
De fietsverbinding tussen de Slinger en Ereprijshof blijft gehandhaafd
tot dit gebied. Dit wordt mogelijk gemaakt door een intelligente wijze van
eigen zone.
als langzaamverkeersroute. In het plan heeft elke verkeersdeelnemer zijn
het parkeren van de auto’s. Deze worden via één ingang geleid naar een
helder afgebakende zone uit het zicht van de stadstuin.
C
Planvisie
Planvisie
Openbaar versus privé
Het plan heeft in zijn opzet een zachte overgang van het openbare domein
naar het privédomein. De stadstuin speelt hierin een belangrijke rol als
tussenruimte voor collectief gebruik. De tuin heeft een karakter waarbij
duidelijk is dat het een verlengstuk is van de woningen. Dit is op een
dusdanige wijze vormgegeven dat de omwonenden zich te gast voelen in
dit gebied. De privé buitenruimten zijn afgeschermd door middel van een
stevige haag wat de groene uitstraling van de stadstuin versterkt.
C
Planvisie
A
B
C
Gunningscriteria
Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1)
Draagvlak omwonenden (6.2)
Inpassing omgeving (6.3)
Duurzaamheid (6.4)
1
2
3
4
Randvoorwaarden
Grondprijs (4.1)
Verkeerstructuur (4.2)
Parkeren (4.3)
Laden & lossen Haltnahuis (4.4)
Riolering (4.5)
Kabels & leidingen (4.6)
Heipalen (4.7)
Openbare ruimte (4.8)
Overige randvoorwaarden (4.9)
6
7
8
9
10
11
12
13
14
GESCHIKTHEID
Referentieproject Frijhof
Een doorkijk naar de toekomst
15
16
Planvisie
Aangenaam Kalliste
WijzerWonen & MarketingHuis
Visie op De Slinger West
Schetsmatige weergave van de beleving van het openbaar gebied van de stadstuin
C
Planvisie
Planvisie
Schetsmatige weergave van de beleving van het openbaar gebied van de stadstuin
C
Gunningscriteria
18
Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1)
Kalliste ontwikkelt al haar projecten vanuit de werkelijk woonwens,
Het MarketingHuis kent vier stappen om tot verkoop van de woningen
immers ‘Als ieder individu uniek is moet zijn woning dat ook kunnen
te komen. In dit proces lopen alle belanghebbenden met ons mee. De
zijn’. Wie is de toekomstige gebruiker en bewoner? Wat zijn de behoeften
toekomstige bewoners enerzijds en de bestaande bewoners, buren
van deze mensen nu en in de toekomst? WijzerWonen, toegelicht in
en belanghebbenden anderzijds. Kalliste is zich bewust van het feit
hoofdstuk B, is het proces waarbinnen Kalliste de woonwens ontwikkelt
dat veranderingen in een bestaande omgeving vragen oproepen maar
samen met de klant. Hierdoor worden projecten haalbaar en wordt de
ook kansen bieden. Kansen voor de bestaande omgeving. De keuze
gezamenlijke doelstelling van alle belanghebbenden gerealiseerd.
van de gemeente om tijdens de selectiefase, 2de ronde, de opinie van
de bestaande omgeving doorslaggevend te laten zijn omarmen wij. De
De in hoofdstuk C gepresenteerde visie is tevens de kaderstelling
waardevolle kritieken en suggesties die hierdoor gegenereerd zullen
waarbinnen wij de toekomstige bewoners gaan uitdagen om hun
worden maken het uiteindelijke plan in haar toekomstige omgeving
woonwensen met ons te delen. Een transparant efficiënt ontwerp- en
sterker en daarmee duurzamer.
ontwikkelproces met deze aspirant kopers is dan begonnen.
Ieder
project
kent
zijn
eigen
dynamiek
en
vraagt
om
een
specifieke project gerelateerde invulling van het WijzerWonen-proces,
de start is altijd gelijk: Wie wil hier wonen, ken de doelgroep!
Woonworkshop
2
1
Waarom hier?
Voor
wie?
4
3V
er
te l
h e t a n d e re
In verkoop
Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1)
De vier stappen uit het MarketingHuis
n!
1
Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1)
Gezamenlijk met de toekomstige bewoners ontwikkelen
Persoonlijk wonen
wij, Kalliste en het planteam, de werkelijke woonwens tot
Het plan is naar uw wens maar de indeling van de woning
een haalbaar plan. Van ‘schets tot sleutel’ van ‘idee tot
moet dat natuurlijk ook zijn. U krijgt de gelegenheid de
wonen’! Onderstaand stapsgewijs de route zoals wij deze
woning aan te passen naar persoonlijke voorkeur. Een
persoonlijk met alle geïnteresseerden bewandelen:
extra slaapkamer, een uitbouw of een werkkamer? Wij
bieden talloze mogelijkheden waarmee u uw droomwoning
Kom langs op onze informatiemiddag
samenstelt.
U heeft interesse om te wonen op deze locatie en u wilt actief
meedenken over de invulling van uw eigen huis en omgeving.
Koop uw droomwoning
Schrijf u dan vrijblijvend in voor onze informatiemiddag en
De verkoop gaat van start, alle woningen worden te koop
laat u informeren over de vele mogelijkheden. Bent u wel
aangeboden. Indien u een exclusieve reservering heeft
geïnteresseerd, maar niet in de gelegenheid om langs te
gemaakt tijdens de première bent u al verzekerd van de
komen? Geen probleem; schrijf u in en wij houden u op de
aankoop van uw woning. U regelt de financiering en maakt
hoogte van de plannen en ontwikkelingen.
keuzes in o.a. meer- en minderwerk, keuken en badkamer.
Wij treffen voorbereidingen voor de bouw en de levering
Brainstormen tijdens onze WoonWorkshops
Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1)
Wanneer u ingeschreven bent ontvangt u een uitnodiging
deel te nemen aan onze WoonWorkshops. Tijdens deze
We gaan uw huis bouwen
workshops dagen wij u uit mee te denken over uw ideale
Zijn er voldoende woningen verkocht dan start de bouw van
woning en omgeving. Samen met ons, de architect en
uw woning. Wij vieren dit met een feestelijke bijeenkomst.
de stedenbouwkundige denkt u na over de definitieve
Ook tijdens de bouw nodigen we u uit voor een aantal
invulling van het plan. U denkt bijvoorbeeld mee over hoe
kijkmiddagen. U kunt de woning in aanbouw bekijken en
de woningen er uitzien, de indeling, de grootte, het aantal
verder kennismaken met uw nieuwe buren.
verdiepingen, de tuin, maar ook over de directe omgeving,
de buurt of de wijk.
Ontvang de sleutel van uw woning
De finale: De oplevering van uw eigen woning. Een fijne plek
Bewonder de woningen
om te leven en voldoet aan uw persoonlijke woonwensen.
Tijd voor de première. Al uw wensen en ideeën zijn verzameld
Zodat uw huis uw thuis wordt. Om zeker te weten dat ook
en verwerkt in het plan dat we tijdens de première graag
de oplevering naar wens verloopt, wordt uw woning onder
aan u presenteren. Vanaf nu beslist u of u het huis van uw
professionele begeleiding van Vereniging Eigen Huis door
dromen wilt aankopen. U krijgt de gelegenheid deze woning
de aannemer opgeleverd.
exclusief te reserveren vóórdat de officiële verkoop start.
2
van de grond bij de notaris.
Draagvlak omwonenden (6.2)
De
planontwikkeling
van De Slinger kent een lange historie.
Aangenaam
Kalliste
A De
realisatie optimaal rekening met elkaar gehouden worden. Wij realiseren
omwonenden
van
Slinger zijn hierbij altijd nauw betrokken geweest.
WijzerWonen
& De
MarketingHuis
B
ons dat wij tijdelijke buren zijn. Gedurende deze periode zijn wij prominent
Kalliste wil overeenkomstig de wens van de gemeente Houten, dat de
aanwezig in de wijk. Zowel Kalliste als haar aannemer heeft fatsoenlijk
omwonenden betrokken blijven bij de planontwikkeling.
gedrag met respect voor de medemens hoog in het vaandel staan.
Visie op De Slinger West
C
De projectlocatie wordt gevormd door de huidige bestaande omgeving
Gunningscriteria
en de omwonenden in het bijzonder. Hier liggen direct de kansen om de
Vraaggestuurd
ontwikkelen
(6.1)
1
ontwikkeling voor iedereen
succesvol
te laten zijn.
In
vergelijkbare
situaties, ontwikkeling
in bebouwd gebied, hanteert
Draagvlak
omwonenden
(6.2)
2
Kalliste
binnen
haar WijzerWonen
proces reguliere overleg momenten.
Inpassing
omgeving
(6.3)
3
Door
middel
van
‘ronde
tafel
gesprekken’
worden
de
belangen
Duurzaamheid (6.4)
4 van
In onderstaand proces schema staat de ontwikkeling van Wonen in de
Stadstuin uitgewerkt. Naast de ontwikkelstappen om tot realisatie te komen
zijn de contractuele momenten tussen gemeente en Kalliste benoemd.
Boven het schema zijn de contact momenten met de omwonenden
benoemd.
de buurt bekend bij Kalliste en kan tijdens het ontwerp én tijdens de
6
7
8
9
10
11
12
13
14
GESCHIKTHEID
Referentieproject Frijhof
Een doorkijk naar de toekomst
15
16
Draagvlak omwonenden (6.2)
Randvoorwaarden
Grondprijs (4.1)
Verkeerstructuur (4.2)
Parkeren (4.3)
Laden & lossen Haltnahuis (4.4)
Riolering (4.5)
Kabels & leidingen (4.6)
Heipalen (4.7)
Openbare ruimte (4.8)
Overige randvoorwaarden (4.9)
Ontwikkelschema ‘Wonen in de Stadstuin’
3
Draagvlak omwonenden (6.2)
Na de uitslag van fase 2 van de selectie, door middel van een omwonende
“Betrokken en klantgericht, zo werk
enquête, willen wij direct met de omwonenden aan tafel om kennis
ik. Voor een (potentiële) koper is
te maken maar ook om de kritieken en aandachtspunten op het plan
het kopen van een huis een grote
te vernemen. Naast de noodzakelijke consultatie van de markt en het
stap en daarin adviseer en begeleid
bodemonderzoek is dit de meest urgente stap om de overeenkomst met
ik hen persoonlijk en zo breed als
de gemeente te kunnen sluiten.
mogelijk.”
Na iedere volgende stap in het proces vinden de ronde tafel gesprekken
plaats:
Franc Duijnker
Commercieel Projectmanager
- Voorafgaand aan start van het Bestemmingsplan, gelijk aan het definitief maken van het stedenbouwkundigplan;
- Voorafgaand aan de officiële start verkoop;
- Voorafgaand aan de start van de bouwwerkzaamheden;
- Voorafgaand aan het woonrijpmaken.
Uiteraard zijn voor alle belanghebbenden de publiekrechtelijke
Draagvlak omwonenden (6.2)
4
procedures van toepassing. De momenten waarop zienswijze, inspraak
en bezwaar bekend kan worden gemaakt (gedurende de RO-procedures
aangaande het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning) worden
ook gedeeld met de omwonenden.
Door elkaar wederzijds te leren kennen zal het totale proces soepel
verlopen, immers alle aandachtspunten van de omwonenden zijn
vroegtijdig bekend. Onze ervaring leert ons dat de planvorming tijdens
dit proces alleen maar verbeterd.
De viermomenten, traditionele feestelijke momenten rondom de bouw,
maken we ook samen mee. Niet alleen onze kopers en participanten
ook de omwonenden zijn hierbij van harte uitgenodigd! Het resultaat?
Vrolijk wonen, voor de nieuwe en huidige bewoners
Inpassing plan in omgeving (6.3)
Inpassing
in een
bestaande stedelijke structuur vraagt veel aandacht
Aangenaam
Kalliste
A
De nieuwbouw voegt zich op een beetje eigenwijze maar zeker
en
maatwerk. Het
uitgangspunt dat we hierbij altijd hanteren B
is dat
WijzerWonen
& MarketingHuis
respectvolle manier naar zijn directe omgeving. Met de groene long die
bestaande kwaliteiten worden opgezocht en versterkt met de nieuwe
als een tapijt rondom de nieuwbouw gedrapeerd wordt, is er duurzame
toevoegingen.
waarde toegevoegd aan De Slinger.
Visie op De Slinger West
C
Gunningscriteria
Wat in onze ogen kenmerkend is voor deze locatie in het centrum van
Vraaggestuurd
(6.1)tussen een meer stedelijke1 kant
Houten, is dat het ontwikkelen
een overgang vormt
van
het stationsgebied
en een(6.2)
bestaande ruim opgezette woonwijk.
Draagvlak
omwonenden
2 Een
langzame
Inpassingverkeersroute
omgeving verbindt
(6.3) deze twee gebieden voor de bewoners
3
van
Houten.
Duurzaamheid (6.4)
4
De stedelijke kant van het plangebied vraagt om een duidelijke ‘harde’
het aantal huishoudens en de daaruit voortkomende verkeersstromen te
beperken. Door werkelijke ruimte te creëren in de planopzet, de visie, is
het fundament gelegd voor
duurzaamheid.
Naast noodzakelijke
technische voorzieningen ten behoeve van deze duurzaamheid, zie
hoofdstuk 6.4, wordt ook optimaal de dierbare duurzaamheid, verbruik
van energie, onder bewoners, omwonenden en bezoekers te stimuleren.
Inpassing plan in omgeving (6.3)
Randvoorwaarden
begrenzing van het toekomstige plein. De kant van de woonwijk is met
Grondprijs
6
de korte rijtjes(4.1)
woningen veel informeler van opzet. De woningen hebben
Verkeerstructuur
7
zowel voor als achter(4.2)
het huis ruimte als overgangen van privéruimte
naar
de openbare
Parkeren
(4.3)ruimte.
8
Laden & lossen Haltnahuis (4.4)
9
Het
plan
voor
De
Slinger-West
‘Wonen
in
de
Stadstuin’
brengt
Riolering (4.5)
10deze
ogenschijnlijke tegenstrijdigheid bij elkaar door blokjes woningen zo
Kabels & leidingen (4.6)
11
te positioneren dat het plein een duidelijke beëindiging krijgt en er
Heipalen (4.7)
12
tevens een open structuur ontstaat in aansluiting naar woonwijk De
Openbare
ruimte (4.8)
13 een
Lobben. De stadstuin
die ontstaat in het middengebied ondersteunt
Overige
(4.9) De woningen begeleiden
14 op
informele randvoorwaarden
route voor de buurtbewoners.
Binnen het concept van ‘de Stadstuin’ is gestreefd om de toevoeging van
een natuurlijke manier de openbare fietsroute die de woonwijk verbindt
met
het centrum. De auto is op een ontspannen manier in een heldere
GESCHIKTHEID
zone
ondergebracht, grotendeels
Referentieproject
Frijhof uit het directe zicht van de nieuwe
15 en
bestaande bewoners. Hierbij zijn de bestaande heldere verkeersstromen
Een doorkijk naar de toekomst
16
gerespecteerd en optimaal benut. Hiermee wordt ook de functionaliteit
van Het Haltnahuis gewaarborgd.
Enkele ‘buren’ welke direct betrokken worden bij de inpassing van het plan
in de omgeving.
5
Duurzaamheid (6.4)
Duurzaam wonen
Onder andere door mogelijke toepassing van groenfinancieringen,
Kalliste zet zich actief in om innovaties op het gebied van duurzaamheid,
warmtepompen en zichtbare duurzaamheid als zonnepanelen en
waar mogelijk en verantwoord, in het woningbouwproces en in de woning
-collectoren en e-laadpunten. Ook energiebesparende maatregelen
toe te passen.
tijdens de gebruiksfase van de woningen komen aan bod. Tot en met het
Dit komt onder andere tot uiting in ons streven, projecten te realiseren met
concept van de Energie-0 woning.
een bijzondere duurzaamheidswaarde wat de toekomstige woonwaarde
Onze visie is dat bewustwording van ‘dierbare duurzaamheid’ en
van woning en woonomgeving betreft.
‘bruikbare duurzaamheid’ bij onze kopers duurzaam gebruik tot gevolg
Projecten De Wereld in Eindhoven, beLeef Buitendijks in Uithoorn, Witte
heeft. Handreikingen voor dit gebruik en het stimuleren van lager
Water in Alphen aan den Rijn en de Hollandse Laan in Almere, waar
energiegebruik is een winst voor de gebruiker én de omgeving.
woningen aangesloten zijn op het Zonne-eiland, zijn daarvan treffende
voorbeelden.
EPC en GPR
De duurzaamheidsscore voor woningen wordt, behalve door de score op
Duurzaamheid (6.4)
Duurzaam ontwikkelen
de Energie Prestatie Coëfficient (EPC), ook weergegeven door de GPR score.
Kalliste geeft letterlijk vorm aan duurzaam ontwikkelen. Samen met
Het energetisch ontwerp evenals het duurzaam gebruik van grondstoffen
stakeholders bepalen we per project welke kansen en oplossingen op
laten wij graag tot uitdrukking komen in een GPR.
het vlak van duurzaamheid in aanmerking komen. De keuzes worden
GPR-gebouw meet de duurzaamheid van woningen tijdens iedere fase
meegenomen in het ontwikkelproces. Met deze handreiking wordt de
in het proces: beleid, ontwerp en realisatie. GPR-gebouw maakt met
uiteindelijke bewoner gestimuleerd om bewuste keuzes te maken voor
eenvoudige rapportcijfers de effecten van ontwerpkeuzes op onder
zijn duurzame leefomgeving.
andere energie- en watergebruik en het milieu meetbaar en bespreekbaar.
We stellen in gezamenlijkheid randvoorwaarden op voor een sociaal
Ook met de woonconsumenten die, mede hierdoor, een bewuste keuze
duurzame buurt, een energetisch optimale opzet van woningen
voor duurzaamheid en energiebesparing kunnen maken.
en bewoning, een verregaande levensloopbestendigheid voor de
afzonderlijke bewonersdoelgroepen en een zo beperkt mogelijk gebruik
van schaarse grondstoffen. Passend bij de wensen en doelstellingen van
de opdrachtgever en het beschikbare budget.
Duurzaam investeren
De woonconsument wil inzicht in het rendement van zijn investering
in duurzaamheid. Wij geven de woonconsument tijdens de participatie
in het collectieve particuliere ontwerpproces inzage in het financieel
voordeel van duurzame investeringen op langere termijn.
6
Duurzaamheid (6.4)
Duurzaamheid
in ‘Wonen in de Stadstuin’
Aangenaam Kalliste
A
Het
project ‘Wonen
in de Stadstuin’ wordt een zeer duurzaam uitgevoerd
WijzerWonen
& MarketingHuis
B
Gebruikscomfort
Het toepassen van deze EPC prestatie is geen doel op zich, maar wordt
plan. Het benodigde energieverbruik van een woning (de zogenaamde
benaderd vanuit het (energie) comfort voor de toekomstige bewoner.
gebouwgebonden energie) komt tot uiting in de EPC. Per 1 januari 2015
Geen ingewikkelde installatieconcepten die moeilijk zijn in
wordt de EPC-eis strenger, van 0,6 naar 0,4. Dit leidt naar minder uitstoot
maar eenvoudig te bedienen apparatuur met een aantoonbare energie-
Visie op De Slinger West
C
Gunningscriteria
van CO2.
Vraaggestuurd ontwikkelen (6.1)
Draagvlak omwonenden (6.2)
Maar
Kalliste
gaat veel verder.
Inpassing
omgeving
(6.3) Woningen met een EPC van 0,0
voorzien
volledig
in
de
voor
het huis benodigde energie. Wordt
Duurzaamheid (6.4)
1
2
3
4
gebruik,
efficiëntie en bewezen techniek.
Het gebruik van auto’s met (elektrische) hybridetechniek neemt toe en
ook daarin voorziet het plan. Op de collectieve parkeerplaats worden
een aantal laadpalen geplaatst, zodat auto’s van de bewoners opgeladen
kunnen worden met de door de woningen geleverde energie.
ook voorzien in de benodigde energie voor huishoudelijk gebruik,
dan ontstaat een negatieve EPC. En dát is wat Kalliste in ‘Wonen in
GESCHIKTHEID
Referentieproject Frijhof
Een doorkijk naar de toekomst
Maatregelen
De bouwkundige maatregelen van de woningen bestaan uit een
uitstekende isolatie van de vloer, de gevels & het dak (minimaal de
eisen die per 01-01-2015 worden gesteld) met daarbij een zeer goede
kierdichting. De installaties worden integraal met het huis ontworpen,
waardoor er rekening gehouden kan worden met de eisen die aan de
installaties worden gesteld (zoals de opstelplaats en de benodigde ruimte
om onderhoud te kunnen plegen). Bovendien zijn de woningblokken en
de profielen (2lagen met kap en 3 volledige lagen met een plat dak) zo
gepositioneerd dat de plaatsing van de benodigde zonnepanelen goed
mogelijk is.
Duurzaamheid (6.4)
Randvoorwaarden
de Stadstuin’ samen met de kopers gaat realiseren. Een plan met
Grondprijsover
(4.1)
6
gemiddeld
alle woningen een EPC van -0,1.
Verkeerstructuur (4.2)
7
Parkeren (4.3)
8
Laden & lossen Haltnahuis (4.4)
9
Riolering (4.5)
10
Kabels & leidingen (4.6)
11
Heipalen (4.7)
12
Openbare ruimte (4.8)
13
Overige randvoorwaarden (4.9)
14
15
16
7
Duurzaamheid (6.4)
De uitgangspunten van de EPC = -0,1
Deze uitgangspunten vormen ook onderdeel van de beproefde
- Kruipruimteloos bouwen
Woonworkshops van Kalliste. Kopers worden op deze manier vroeg
- Zeer goede isolatie van vloer, gevel en dak met minimaal Rc waardes
betrokken bij de keuze van de installatieconcepten. De energievoorziening
conform de nieuwe eisen van januari 2015.
wordt in principe individueel geregeld, maar tijdens de Woonworkshops
- Een lage U-waarde voor kozijn en lage ZTA waarde voor het glas
zal de mogelijkheid van een collectief systeem ook aan de orde zal komen.
- Zeer goed luchtdicht bouwen (waaronder dubbele kierdichting bij de
Om de mensen bewust te maken van de keuzes kan een bezoek worden
ramen), conform de Sbr detaillering.
- Een gecombineerde installatie voor duurzaam verwarmen, ventileren
gebracht aan onze adviseur Dubotechniek, waar deze installaties werkend
te zien zijn.
en de warmwatervoorziening
- Laag Temperatuur verwarming met vloerverwarming
Ook worden de toekomstige bewoners uitgebreid geïnformeerd over het
- Douche WTW
onderhoud van de installaties en ontvangen zij een duidelijke eenvoudige
-Zonnepanelen
handleiding is die is toegesneden op de totale woning en installaties.
Duurzaamheid (6.4)
Weergave installatie technische uitgangspunten behorende bij de EPC doelstelling.
8
Laadpaal voor elektrische auto’s, niet meer weg te
denken uit het hedendaagse straatbeeld.
Randvoorwaarden
28
Verkeersstructuur (4.2)
Grondprijs (4.1)
Kalliste
Woningbouwontwikkeling
het
De afhandeling van het verkeer in en rondom het plan ‘Wonen in de
indienen van deze aanbieding in te stemmen met de vaste
Stadstuin’ is een belangrijk gegeven in het woongenot van de huidige
grondprijs
(zegge
en toekomstige bewoners en gebruikers. Voetgangers en fietsers
éénmiljoennegenhonderdvijftigduizend euro exclusief belastingen.
kunnen zich veilig verplaatsen in en door het plangebied, waar een
behorende bij het perceel kadastraal bekend als: Gemeente
30 kilometerzone wordt beoogd. Het autoverkeer is gescheiden van
Houten, sectie A, nummer 11547 ged., groot ca. 6.899 m2
het fiets- en voetgangersverkeer (zie Planvisie Verkeer). De bestaande
aangeduid op het matenplan (d.d. 23-10-2014, wijziging X).
openbare route door het plangebied van het Haltnahuis (noordzijde)
groot
€
1.950.000,-
B.V.
verklaart
exclusief
met
belastingen
naar het Ereprijshof (zuidzijde) wordt alleen toegankelijk voor fietsers
en voetgangers. Waar overig verkeer de fiets- en wandelroute kruist,
inachtneming
gevraagde
wordt gezorgd voor een veilige, heldere en overzichtelijke situatie met
gestanddoeningstermijn van 6 maanden na indiening van deze
van
de
door
de
gemeente
Houten
afdoende maatregelen. Eén en ander conform de verkeersprincipes
aanbieding. De gestanddoeningstermijn loopt tot en met 24 mei 2015.
zoals van toepassing in Houten.
Ruim voorafgaand aan de feitelijke uitvoering van het project wordt
door de aannemer een plan van aanpak gemaakt voor een veilige
afhandeling van al het verkeer (regulier- en bouwverkeer) op en
nabij de bouwplaats. Het bouwverkeer zal hierbij gescheiden worden
van het overige verkeer. Op die manier blijven de autoroutes, zoals
aangegeven in bijlage 5 van de selectieleidraad, ook tijdens de
uitvoering beschikbaar. Beoordeling en afstemming van het plan van
aanpak zal plaatsvinden tussen aannemer, Kalliste en de Gemeente
Houten. Betrokkenen en omwonenden worden tijdig en actief
betrokken bij de inrichting van de beoogde eindsituatie, alsmede bij
de tijdelijke situatie tijdens de realisatie.
Grondprijs (4.1) | Verkeerstructuur (4.2)
Eén en ander conform de selectieleidraad paragraaf 4.1 en met
Planvisie Verkeer
11
Parkeren (4.3)
Het door Kalliste met Mecanoo
bedachte
programma
plan
beoogd
van
grondgebonden
een
circa
35
woningen.
Alle
woningen hebben een bruto vloer
Laden & lossen (4.4)
oppervlak van meer dan 140 m².
Conform de nota parkeernormen
van gemeente Houten worden
39 parkeerplaatsen voor de te realiseren woningen aangelegd. Tevens
worden, dichtbij het Haltnahuis, 15 additionele parkeerplaatsen
aangelegd voor bezoekers aan het Haltnahuis. Uiteraard voldoen alle
parkeerplaatsen aan de eisen van het BIOR 2014.
Tijdens de realisatie zullen tijdelijke parkeerplaatsen voorzien worden,
zodat de bereikbaarheid van het Haltnahuis ook tijdens deze fase
In de planvorming is rekening gehouden met de vrachtwagen voor de
bevoorrading van het Haltnahuis. Er wordt voorzien in een gelegenheid
om te keren/draaien, zodat de vrachtwagen veilig de laad- en losplaats
kan bereiken. Na het laden en lossen rijdt de vrachtauto via de autoroute
langs het plan richting de Zuidtunnel. Ook tijdens de uitvoering blijft het
Haltnahuis te allen tijde bereikbaar voor de vrachtwagen ten behoeve
van de bevoorrading.
gewaarborgd blijft. Bezoekers parkeren in de nabij gelegen openbare
parkeergarage Kruitmolen.
Parkeren (4.3) | Laden & lossen (4.4)
Planvisie Verkeer
Blik op de huidige situatie waar de bevoorrading van het Haltnahuis dient
plaats te vinden.
12
Kabels & leidingen (4.5)
De bestaande kabels en leidingen hoeven in de beoogde planvisie niet
toch nodig blijken, dan zal dat plaatsvinden binnen de kaders zoals
Riolering (4.4)
Kalliste confirmeert zich aan hetgeen door de gemeente Houten is
gesteld in paragraaf 4.4. van de selectieleidraad. Mogelijk moet voor
bouwblok A de riolering worden verlegd. Mocht dit bij het opstellen
van het schetsplan inderdaad van toepassing zijn dan wordt dit
uitgevoerd conform BIOR 2014. Het overige deel van de bestaande
riolering is in de visie gesitueerd onder wegen en parkeerplaatsen en
hoeft vooralsnog niet te worden verlegd.
opgegeven door de gemeente Houten in de selectieleidraad paragraaf
4.5. Nieuwe kabels en leidingen volgen zoveel mogelijk de bestaande
tracés.
Riolering (4.4) | Kabels & leidingen (4.5)
te worden verlegd. Mocht dit bij uitwerking tijdens het Schetsontwerp
13
Heipalen (4.6)
Bij de uitvoering van een project nabij bestaande bouw is het voor
Openbare ruimte (4.7)
Kalliste vanzelfsprekend dat er een voorinspectie wordt uitgevoerd
door de hoofdaannemer voordat met de daadwerkelijke uitvoering
Openbare ruimte binnen het plangebied (4.7.1)
wordt gestart. Algemeen hanteert Kalliste de werkwijze dat wanneer
Kalliste kijkt bij de door haar te ontwikkelen plannen verder dan de
de omgeving hiertoe aanleiding geeft de methode van heien
woningen alleen. Ook de omgeving wordt hierin betrokken op het niveau
hierop wordt aangepast. Kans op trillingen en mogelijke negatieve
van de tuin, de straat en de (bestaande) wijk. Een integrale aanpak van
consequenties voor de gebouwde omgeving wordt tot een minimum
woning- en gebiedsontwikkeling.
beperkt.
De kwaliteit van de inrichting van de directe omgeving, de openbare
ruimte, staat garant voor een prettig woon- / leefklimaat nu en in de
Kalliste zal zorgdragen dat, conform hetgeen gesteld in de
toekomst.
selectieleidraad, er door het heien geen schade toegebracht zal
De eisen die door de gemeente Houten gesteld zijn aangaande de zone
worden aan de omliggende gebouwen.
‘openbare route behouden’ worden gehonoreerd in het nieuwe plan. In de
schetsen behorende bij de planvisie is de huidige route ook in de nieuwe
Heipalen (4.6) | Openbare ruimte (4.7) |
Overige randvoorwaarden (4.8)
14
Overige
randvoorwaarden (4.8)
situatie zichtbaar. De exacte inrichting, materialen en voorzieningen
alsmede de kwaliteitsborging stemmen wij graag af met de gemeente
Houten.
Vanuit haar verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van een
vastgesteld uitwerkingsplan/bestemmingsplan gaat Kalliste graag
vooraf met gemeente Houten in gesprek om de procedure zo soepel
als mogelijk te laten verlopen. Hierbij stuurt Kalliste – met het oog op
een onherroepelijke status van het bestemmingsplan – onder meer
op de gevoeligheden rondom de plangrenzen. Dialoog met ‘onze
buren’ is essentieel in het bereiken van een breed gedragen plan dat
spoedig gerealiseerd kan worden. Centraal staat hier de vraag wat het
Openbare ruimte buiten het plangebied (4.7.2)
nieuwe plan aan toegevoegde waarde kan leveren aan de bestaande
Ook voor de kwaliteit van de openbare ruimte buiten het plangebied,
gebouwde omgeving en haar functies.
grenzend aan het plan, werkt Kalliste graag constructief samen met
Hierbij respecteert Kalliste vanzelfsprekend de publiekrechtelijke
de gemeente Houten om dezelfde
bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de gemeente Houten.
plangebied te verkrijgen als binnen het plangebied.
hoge kwaliteit zowel buiten het
Geschiktheid
34
Referentieproject
Gevraagd
is door
middel van een referentie aan te tonen dat Kalliste
Aangenaam
Kalliste
A
Maatwerk voor de woonconsument in combinatie met strakke architectuur
beschikt
over de &
competentie
‘risicodragend ontwikkelen’. Aantonen
WijzerWonen
MarketingHuis
B dat
en eenheid in uitstraling waardoor het nieuwe park zich maximaal kan
Kalliste voor eigen rekening en risico een ontwikkeling met een zekere
manifesteren was het doel van de herontwikkeling opgave. De selectie van
omvang kan realiseren.
de te planten magnolia’s en prunussen samen met de nieuwe bewoners
Visie op De Slinger West
C
Gelet op de gestelde voorwaarden van geschiktheid, binnenstedelijk
Gunningscriteria
en gerealiseerd in de periode juli 2008 – juli 2014 komen meerdere
Vraaggestuurd
ontwikkelen
(6.1)
1
projecten van Kalliste
in aanmerking.
Rekening houdend met de locatie
specifieke
factoren
in Houten hebben
Draagvlak
omwonenden
(6.2) wij gekozen om het project Frij’hof
2
te
Nijmegenomgeving
op te nemen.
Inpassing
(6.3)
3
Duurzaamheid (6.4)
4
Frij’hof Nijmegen
Op de locatie van een voormalige school heeft Kalliste in samenwerking
Na winst van de prijsvraag diende het bestemmingsplan te worden herzien,
van maatschappelijke functie naar wonen en groen. De bestaande wijk,
onze tijdelijke buren, voornamelijk bewoners en een school zijn vanaf de
start intensief betrokken bij de transformatie van het gebied. Met name
de ontwerp opgaven van zichtlijnen en overgangen nieuw – bestaand zijn
hierbij subtiel en waar nodig individueel behandeld. Ook hier is sprake
van participatie en maatwerk.
Referentieproject
Randvoorwaarden
met bureau Herzberger en bureau Lubbers een prijsvraag gewonnen.
Grondprijs
(4.1)
6 het
Door het slopen
van de school kon een nieuw park, grenzend aan
Verkeerstructuur
7
Goffertpark, ontstaan. (4.2)
Het ontwerp is eigentijds, kubistisch vormgegeven.
Ook
hier is intensief
Parkeren
(4.3) geluisterd naar de woonconsument.
8
Laden & lossen Haltnahuis (4.4)
9
De
vormgeving
van
de
grondgebonden
woningen
is
gebaseerd
op
Riolering (4.5)
10 een
modulair systeem van uitbreidbare elementen. De grondgebonden
Kabels & leidingen (4.6)
11
woningen grenzen alle aan het nieuwe centrale autoluwe park met
Heipalen (4.7)
12
magnolia’s en prunussen. Ofschoon de woningen via een ‘karrepad’ voor
Openbare
ruimte
(4.8)
13 dat
gemotoriseerd
verkeer
bereikbaar zijn, is het plan zodanig ingericht
Overige
randvoorwaarden
(4.9)
14
de auto niet
in het gebied aanwezig
is.
was een mooi slot van deze creatieve samenwerking.
Aangrenzend
aan deze grondgebonden woningen zijn appartementen
GESCHIKTHEID
ontwikkeld
ten behoeve
van de stichting Portaal. De onderliggende
Referentieproject
Frijhof
15
parkeergarage biedt steeds op een korte loopafstand een of meer
Een doorkijk naar de toekomst
16
parkeerplaatsen voor de grondgebonden woningen en appartementen.
Onder het motto ‘365 dagen vakantie per jaar’ in combinatie met de
korte loopafstand van ca. 50 meter van elke woning tot de parkeergarage,
accepteerden de kopers met genoegen de afwezigheid van de auto in het
woongebied.
Referentieproject Frij’hof, Nijmegen
17
Referentieproject
Tijd en plaats van de uitvoering: 2010 – 2011
Organisatievorm: Prijsvraag uitgeschreven door gemeente Nijmegen. Kalliste heeft het
project ontwikkeld en met Giesbers-Wijchen Bouw in bouwteam
gerealiseerd.
Beschrijving van het werk: Sloop en herontwikkeling van een gebied nabij het Goffertpark,
waarbij wij besloten hebben voor de indiening bij de prijsvraag tot
een concept, waarbij een nieuw icoon aan het Goffertpark zou worden
ontwikkeld. Dit icoon bestaat uit 38 grondgebonden woningen en
114 appartementen. Deze appartementen zijn gerealiseerd t.b.v. woningstichting Portaal Nijmegen.
Referentieproject
Rol van de gegadigde in het werk: Risicodragend projectontwikkelaar.
Samenwerkingspartners in project:
Stichting Portaal en Giesbers-Wijchen Bouw.
Rol van toekomstige bewoners:
Woonworkshops. Gezamenlijk met professionals en toekomstige
bewoners het (openbaar) binnengebied ontworpen. Daarnaast
alternatieve woningplattegronden volgens bewonerswens ontwikkeld.
Ontwerp van de openbare ruimte:
Het verlengen van het Goffertpark tot aan de voordeur van de
eigentijdse villa’s creëert een optimale beleving van het wonen in een
groene oase. De beperkte toegankelijkheid resulteert in een prettige
mix van sociale privacy.
Toelichting op toepassing van Onverhard binnenterrein, afgekoppelde hemelwaterafvoer en wadi’s.
duurzaamheidsaspecten:
Diverse kopers hebben voor de toepassing van sedumdaken gekozen.
EPC volgens geldend bouwbesluit.
18
Een doorkijk naar de toekomst
Wij
zijn ervan Kalliste
overtuigd dat veel mensen graag willen komen ‘Wonen
Aangenaam
A
Hoe verankeren we de beoogde gebiedskwaliteit effectief in het
in
de Stadstuin’. &
WijMarketingHuis
hebben dan ook veel zin om met de bestaande
WijzerWonen
B en
bestemmingsplan? Wat is de beoogde kwaliteit, een onderzoeksvraag die
toekomstige bewoners aan tafel te gaan zitten tijdens de Woonworkshop
niet zonder de toekomstige bewoners kan worden beantwoord.
en het plan verder vorm te geven. Want wie beter dan deze unieke
Waardevolle informatie om feestelijk de overeenkomst tussen de
mensen zelf weten hoe zij het liefst willen wonen?
gemeente Houten en Kalliste te kunnen ondertekenen.
Visie op De Slinger West
C
Gunningscriteria
Vraaggestuurd
(6.1) uiteen wat u mag verwachten
1
Onderstaand zettenontwikkelen
wij in enkele stappen
wanneer
wij aan
fase 2 van de (6.2)
selectie mogen beginnen.
Draagvlak
omwonenden
2
Inpassing omgeving (6.3)
3
–
Stap
1
Wie
wil
hier
wonen
Duurzaamheid (6.4)
4
Stap 3 – Schetsontwerp tot Verkoop
Parallel aan het traject van het bestemmingsplan worden het plangebied
en de woningen verder ontwikkeld. Een transparant proces door en met
de toekomstige bewoners onder begeleiding van Kalliste en de betrokken
Tijdens de 2de fase van de selectie dient een schetsontwerp te worden
adviseurs. Voor ‘Wonen in de Stadstuin’ is ‘de duurzame’ woning een rode
vervaardigd. Een ontwerp dat door de omwonenden zelf zal worden
draad in het proces. Naast de investering in duurzaamheid door techniek
streven wij naar dierbare duurzaamheid: bewust omgaan met energie. Dit
proces start hier!
Tijdige start verkoop is gewenst om bij zekerheid over het bestemmingsplan
ook de mijlpaal van voldoende verkopen te hebben bereikt, zodat de
omgevingsvergunning kan worden aangevraagd. De laatste stap om tot
realisatie over te kunnen gaan.
Wij hopen dat u ons door dit visie en proces-document
beter heeft leren kennen. Wij verheugen ons op de
samenwerking met de gemeente Houten. De uitkomst
van deze samenwerking is een prettige woonomgeving
test?
met mooie en goede huizen; een project waar wij over
GESCHIKTHEID
Stap
2 – OnlineFrijhof
startschot
Referentieproject
15
De uitslag van de selectie is voor Kalliste het startschot voor de online
Een doorkijk naar de toekomst
16
een paar jaar samen met veel trots op terug kunnen
marketing. De vroegtijdige dialoog, Woonworkshops, zijn noodzakelijk
geworden als dat wij zijn en wachten uw reactie in
om onder meer de juiste ingrediënten voor het bestemmingsplan te
spanning af!
kijken. We creëren een plek in Houten waar mensen
graag wonen. Wij hopen dat u net zo enthousiast bent
Een doorkijk naar de toekomst
Randvoorwaarden
beoordeeld. Een mooi voorbeeld van participatie door de bestaande
Grondprijs
(4.1) binnen het WijzerWonen-proces van Kalliste.
6 Om
omgeving, passend
Verkeerstructuur
(4.2) tot een schetsontwerp dient meer kennis
7
onze visie te laten evolueren
verkregen
worden van de wensen en gebruiken van ‘onze buren’8
en die
Parkerente(4.3)
de
toekomstig
bewoners.
Laden
& lossen
Haltnahuis (4.4)
9
De
dialoog
met
de
buurt
en
verhuisgeneigden
start
hier.
Op
ludieke
Riolering (4.5)
10doch
effectieve wijze zal de marktconsultatie op locatie in het begin van het
Kabels & leidingen (4.6)
11
nieuwe jaar plaats vinden.
Heipalen (4.7)
12
Deze input, kennis en wensen, is noodzakelijk om met Mecanoo de juiste
Openbare
ruimte (4.8)
13
waarden en fundamenten
in het Schetsplan te verankeren om vervolgens
Overige
randvoorwaarden
(4.9)
14
door diezelfde
belanghebbenden
beoordeeld te worden. De ultieme
kunnen benoemen.
Naast de noodzakelijke onderzoeken, zoals de bodemkwaliteit, in het
Mocht u tussentijds vragen hebben, neemt u gerust
kader van de Wet Ruimtelijke Ordening is er tevens de uitdaging om met
contact met ons op!
u tot een duurzaam ruimtelijk kader te komen.
D
Een doorkijk naar de toekomst
Een doorkijk naar de toekomst
Schetsmatige weergave van de beleving van het openbaar gebied van de stadstuin
D
39
Kooltjesbuurt 3
1411 RZ Naarden-Vesting
Tel: 035-6942544
[email protected]
www.kalliste.nl

Download Report