Jaarverslag 2013
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
1
BESTUURSVERSLAG .............................................................................. 2
2
ONZE KOERS ........................................................................................ 6
3
ONZE HUURDERS .................................................................................. 8
4
VERHUURPRESTATIES ........................................................................ 12
5
LEEFBAARHEID .................................................................................. 16
6
DUURZAAMHEID ................................................................................. 18
7
VASTGOED.......................................................................................... 20
8
BELANGRIJKSTE RELATIES ................................................................. 24
9
DE ORGANISATIE ............................................................................... 28
10 FINANCIËN......................................................................................... 32
11 RISICOBEHEERSING EN MONITORING ............................................... 44
12 KENGETALLEN .................................................................................... 50
RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE STRUCTUUR……………….. 51
JAARREKENING………………………………………………………………………………..56
BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (NA RESULTAATBESTEMMING) ............. 57
WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013 .............................................. 59
KASSTROOMOVERZICHT 2013 .................................................................. 60
TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING ....... 61
CONTROLEVERKLARING ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT ........................ 88
1
jaarverslag 2013
1
Bestuursverslag
Het jaar 2013 kenmerkt zich voor Idealis als het jaar waarin een nieuwe weg is ingeslagen.
Met de benoeming van Ad Huijsmans als interim bestuurder is een start gemaakt met in de
allereerste plaats het herstel van het vertrouwen tussen bestuur en management en daarnaast met
het herstel van de relatie met de belangrijkste stakeholders in het bijzonder met Wageningen UR.
Medio september heeft Sylvie Deenen de functie van directeur/bestuurder overgenomen.
1.1
Algemeen
Onze koers
Met de opening van twee nieuwe complexen in 2013 is een verdere invulling gegeven aan de
missie van Idealis; het adequaat huisvesten van studenten en jonge promovendi van
onderwijsinstellingen in Wageningen en Ede. Bijna 600 nieuwe kamers zijn toegevoegd, zelfstandig
en onzelfstandig, met verschillende afmetingen en prijzen. De omvang van het bezit is daarmee
toegenomen naar ruim 5.000 eenheden. De oplevering van deze kamers heeft er mede voor
gezorgd dat de vraag naar en het aanbod van studentenkamers voor dit moment in evenwicht is
gebracht.
Huurders
Begin 2013 is de samenwerkingsovereenkomst tussen de Stichting Flatoverleg (SFO, de
huurdersbelangenvertegenwoordiging) en Idealis herzien en vastgesteld. Met name zijn nieuwe
afspraken gemaakt over de vertegenwoordiging van de kleine panden en de interne structuur bij
de SFO. Naast de reguliere overleggen waarin o.a. beleid is getoetst en ontwikkelingen zijn
besproken, zijn studenten ook op andere wijze betrokken geweest bijv. bij de evaluatie van het
nieuwbouwtraject van de Rijnveste.
Interne organisatie
Ondanks de roerige achterliggende periode zijn de medewerkers van Idealis er in geslaagd om de
kerntaken naar behoren uit te voeren; in diverse onderzoeken scoort de klanttevredenheid
onverminderd hoog, de processen zijn goed georganiseerd en de financiën zijn meer dan op orde.
De collega’s zelf werken met veel plezier bij Idealis. Een en ander wordt op deze aspecten
bevestigd door de bevindingen van de visitatiecommissie, welke begin 2013 haar onderzoek bij
Idealis heeft verricht.
Visitatie
De vierjaarlijkse visitatie is uitgevoerd over de periode 2009 tot en met 2012. Idealis wordt
gewaardeerd met het eindcijfer 7.1, een ruime voldoende. De betaalbaarheid van de woningen, de
leefbaarheid rondom de complexen en de kwaliteit van de nieuwbouw scoren goed.
Belanghebbenden zijn eveneens te spreken over de primaire dienstverlening bij verhuur en
klachtafhandeling en de onderhoudskwaliteit van de complexen. Een lagere score is gegeven voor
de invulling van de opgave voor internationale studenten, welke te maken heeft met de kwaliteit
van de communicatie gedurende de afgelopen jaren op bestuurlijk niveau tussen Idealis en één
van de belangrijkste belanghebbenden, de universiteit (Wageningen UR). Hierdoor stagneerde het
overleg en konden geen constructieve stappen worden genomen voor de (gezamenlijke) invulling
van de huisvestingsopgave ten gevolge van het groeiend aantal (internationale) studenten. Dit
probleem is onderkend en opgepakt vanaf het moment van de komst van de interim-bestuurder.
Belangrijkste relaties
De relatie met de diverse belanghebbenden, met name Wageningen UR en de gemeente
Wageningen, is op orde gebracht. Regulier bestuurlijk overleg vindt weer plaats op constructieve
wijze. Dat blijkt onder meer uit de notitie vraag en aanbod studentenhuisvesting in Wageningen,
waarin gezamenlijk een visie is geformuleerd op studentenprognoses en de huisvestingsvraag en
waarin afstemming heeft plaatsgevonden over toekomstig aanbod. Ook is er een werkgroep vanuit
Wageningen UR en Idealis voortvarend aan de slag met een nieuw toewijzingsbeleid met als doel
één geïntegreerde open kamermarkt voor Nederlandse en buitenlandse studenten. Met de
gemeente Wageningen zijn de in december 2012 opgestelde prestatieafspraken geëvalueerd.
jaarverslag 2013
2
Vastgoed en duurzaamheid
Twee nieuwe complexen zijn in 2013 opgeleverd; in april Rijnveste met in totaal 345 eenheden en
in september de Hoefweg in Ede met 260 kamers. De Hoefweg is eigendom van corporatie
Woonstede in Ede; het beheer wordt volledig uitgevoerd door Idealis. Twee overeenkomsten voor
nieuwbouwprojecten zijn ondertekend; de Bellostraat/Nobelweg met 149 kamers wordt april 2015
opgeleverd en de Lawickse Hof met 162 eenheden in september 2015.
Bij alle nieuwbouwprojecten worden tenminste de wettelijke vereisten m.b.t. duurzaamheid
gehanteerd. Tevens wordt de CO2 uitstoot gecompenseerd waardoor Idealis een klimaat neutrale
organisatie blijft. Ook is besloten om het complex Walstraat met ruim 100 eenheden niet te slopen
in 2015, maar met een investering 10 jaar door te exploiteren om ook op deze wijze een bijdrage
te leveren om toekomstige tekorten in huisvesting zoveel mogelijk te voorkomen.
Voor wat betreft het realiseren van 400 studentenkamers op de Campus, is na de aanbesteding
door Wageningen UR, het project helaas niet aan Idealis gegund.
Overheidsbeleid
In 2012 gebeurde er veel in het werkveld van de corporaties. Zo leidde de kabinetsformatie tot een
nieuw regeerakkoord met forse bezuinigingen. Bezuinigingsplannen met een grote weerslag op de
corporatiesector. Het Rijk vraagt in 2013 een bedrag van € 577.000 van Idealis voor de
saneringsbijdrage en de verhuurdersheffing. Begin 2013 zijn de projecten Bellostraat/Nobelweg
en de Lawickse Hof gedurende een aantal maanden ‘on hold’ gezet. Het WSW trok eind 2012 voor
alle corporaties de borging voor financiering tijdelijk in om eerst de financiële impact van alle
kabinetsplannen door te kunnen rekenen. Dit heeft behalve de vertraging in de uitvoering geen
andere consequenties gehad.
In 2013 is een woonakkoord bereikt waarbij de belangrijkste uitkomst voor studentenhuisvesters is
dat over de onzelfstandige eenheden geen verhuurdersheffing hoeft te worden betaald. De
contouren voor de vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel zijn geschetst, maar verdere
uitwerking zal later plaatsvinden. Ook is er nog onduidelijkheid over de datum van invoering van
een sociaal leenstelsel en de afschaffing van de OV-jaarkaart.
Financiële positie
Ondanks de heffingen vanuit de overheid, is de financiële positie van Idealis onverminderd goed.
Er is financieel ruimte om ook de komende jaren een substantiële bijdrage te leveren aan nieuwe
verhuureenheden voor studenten, conform doelstellingen uit het ondernemingsplan. Ook zijn er,
naast uitbreiding, voldoende middelen om het hoge kwaliteitsniveau van de bestaande complexen
te blijven handhaven door middel van het planmatig onderhoud.
1.2
Maatschappelijke prestaties
Als sociale huisvester heeft Idealis de zorg voor adequate huisvesting voor studenten in Ede in
Wageningen. Idealis onderscheidt zich van veel andere aanbieders van woonruimte voor studenten
op een aantal aspecten zoals de lagere huurprijzen, het sociale beheer, de (fysieke) leefomgeving
en de hoge veiligheids- en onderhoudsnormen.
De woningwaardering van een kamer of woning wordt bepaald door een maximaal aantal
huurpunten wat wordt toegekend op basis van o.a. het aantal m2 en verschillende voorzieningen.
In het huurbeleid hebben we er voor gekozen om niet in alle complexen de maximale prijs te
vragen die hoort bij het aantal toegekende punten, maar een percentage daarvan. In 2013 was dat
percentage 87,7%. Dat betekent dat er een huurbedrag van € 1.752.000 (12,3%) niet is
doorberekend aan studenten, wat conform het woningwaarderingstelstel wel aan huur in rekening
had mogen worden gebracht. Ook is de keuze gemaakt om 46 huurders jonger dan 23 jaar
huurkorting te geven, zodat de huurder huurtoeslag kan aanvragen. Andere verhuurders vragen
vrijwel altijd huurprijzen op basis van 100% woningwaarderingspunten (100% maximaal redelijk),
zodat het prijsniveau van Idealis aanmerkelijk lager ligt.
Ondanks lagere huurprijzen is de kwaliteit en de veiligheid van de kamers en de complexen van
een hoog niveau. Huurders beoordelen de geboden kwaliteit in klantwaarderingsonderzoeken als
goed.
Bij het zoeken naar het evenwicht tussen vraag en aanbod van studentenkamers moeten we
rekening houden met het feit dat eerstejaars studenten allemaal starten met hun nieuwe studie
begin september, terwijl de afstudeerders gedurende het hele jaar afstuderen. In- en uitstroom
3
jaarverslag 2013
vinden dus niet op hetzelfde moment plaats. Onze doelstelling is om voor 1 mei in het betreffende
studiejaar de laatste eerstejaars student te hebben gehuisvest.
We hechten zeer veel waarde aan de veiligheid en leefbaarheid voor alle studenten in onze
wooneenheden. Een invulling hiervan is de keuze om te werken met (zeven) beheerders in de
studentencomplexen. Zij zijn verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van en het toezicht op de
complexen en het eerste aanspreekpunt voor vragen en opmerkingen. Dit betreft naast praktische
zaken ook aspecten als overlast, burenruzie of een (ernstige) persoonlijke problematiek. Daarbij
wordt een inschatting gemaakt van de situatie; als het noodzakelijk is dat er wordt opgeschaald,
wordt de sociaal beheerder van Idealis erbij betrokken. Deze heeft een netwerk en contacten met
onder meer de gemeente, hulpverlenende instanties, politie e.d. om de veiligheid en leefbaarheid
voor alle bewoners in de complexen op een hoog niveau te houden.
Naast de sociale aspecten van leefbaarheid is ook geïnvesteerd in de fysieke leefomgeving van de
studenten. In 2013 is € 186.000 uitgegeven aan onder meer (uitbreiding van) fietsenstallingen,
terreininrichting en bewegwijzering.
Kortom, een bedrag van zo’n € 2.175.000 (lagere huurprijzen, deel van de kosten van het beheer
en de investeringen in de fysieke leefomgeving) is door Idealis als sociale huisvester in 2013
maatschappelijk geïnvesteerd.
1.3
Verklaring Bestuur
De interne risicobeheersing en controle zijn naar mijn mening adequaat, effectief en passend bij de
omvang van de organisatie van Idealis. De jaarrekening 2013 is vastgesteld op 24 april 2014 door
het bestuur. Alle uitgaven over het boekjaar 2013 zijn conform artikel 26 lid 2g van het Besluit
beheer sociale huursector, uitsluitend gedaan in het belang en ten dienste van de volkshuisvesting.
In het verslagjaar hebben zich, evenals in voorgaande jaren, geen transacties met een
tegenstrijdig belang voorgedaan.
Wageningen, 24 april 2014
Sylvie Deenen
directeur/bestuurder
jaarverslag 2013
4
Op 2 april 2013 kregen de nieuwe bewoners van Rijnveste de sleutel van hun kamer
of appartement. Veel nieuwe bewoners gingen direct aan de slag met het verven en
inrichten van de kamers.
5
jaarverslag 2013
2
Onze koers
Ons specialisme is het verhuren van woonruimte aan studenten en jonge promovendi. Jongeren die
naar Wageningen of Ede komen voor hun studie en gezien hun beperkte inkomen veelal
aangewezen zijn op sociale huisvesting. Wij zijn ingesteld op internationale klantencontacten, veel
verhuizingen in korte tijd en bijzondere aandacht voor een prettig en veilig leefklimaat.
2.1
Uitbreiding studentenhuisvesting
Idealis streeft naar evenwicht in vraag en aanbod naar studentenhuisvesting in Wageningen en
Ede. In Wageningen is al enkele jaren een stijgende vraag waarneembaar. Uit lokaal en landelijk
onderzoek blijkt dat de vraag naar studentenhuisvesting blijft toenemen.
Om in de toenemende vraag tegemoet te komen heeft Idealis in 2013 de complexen Rijnveste (345
eenheden) en Hoefweg (260 eenheden) gerealiseerd en opdracht gegeven voor de bouw van de
Bellostraat/Nobelweg (149 eenheden) en Lawickse Hof (169 eenheden).
Uitbreiding van ons woningbezit stelt ons tegelijkertijd in staat meer variantie aan te brengen in
ons woningaanbod. Ons huidige bezit kent veel grootschalige complexen met een beperkte
differentiatie, zijn weinig flexibel en niet altijd afgestemd op de actuele woonwensen van
studenten.
Gezamenlijke lokale visie op studentenprognoses en huisvestingsvraag
In april/mei 2013 hebben de gemeente Wageningen, Wageningen UR en Idealis de vraag en het
aanbod naar studentenhuisvesting voor de komende jaren berekend. Afgesproken is om jaarlijks
deze prognose te actualiseren.
Verwacht wordt dat het aantal studenten in Wageningen tot 2018 fors zal toenemen. Om de
toenemende vraag naar studentenhuisvesting de komende jaren zo goed mogelijk op te vangen
adviseerden gemeente, Wageningen UR en Idealis gezamenlijk:
Tot verlenging van alle tijdelijke huisvestingsprojecten met een tweede 5-jaarsperiode
mogelijk te maken.
Voorgenomen nieuwbouwplannen zoals Bellostraat/Nobelweg, Campus e.d. zo spoedig
mogelijk te realiseren.
Het besluit tot sloop/vervangende nieuwbouw van het complex Walstraat in te trekken en om
te zetten in een besluit tot verlengde exploitatie.
Gezamenlijk te onderzoeken welke locaties en gebouwen in Wageningen, in de komende 10
jaar, beschikbaar komen en deels tijdelijk en deels structureel, gefaseerd, ingezet kunnen
worden voor studentenhuisvesting.
Gezamenlijke locatiekeuze
Naast een gedeelde visie op studentenprognoses en huisvestingsvraag is ook de gezamenlijke
afstemming over het (toekomstig) aanbod van groot belang. Daarbij gaat het zowel om
permanente als tijdelijke huisvesting. Idealis heeft samen met Wageningen UR en gemeente
Wageningen haar input geleverd voor de notitie studentenhuisvesting 2013 aan de gemeenteraad
van Wageningen. De gemeenteraad heeft begin 2014 besloten:

Het tekort aan huisvesting voor studenten in Wageningen tot 2018 op te lossen door de
ontwikkeling van ongeveer 400 tijdelijke en 1.200 permanente studentenkamers ruimtelijk
mogelijk te maken, aansluitend bij de kaders van de structuurvisie en de criteria zoals
opgenomen in de notitie studentenhuisvesting Wageningen 2013.

Het tekort aan permanente studentenkamers tot 2018 op te lossen door minimaal 1 locatie in
het centrum, minimaal 1 in het binnenstedelijk gebied tussen Stadsbrink en Nijenoord Allee
(de notitie noemt dit het middengebied) en minimaal 1 aan de Kennisas te realiseren.

De strategische locaties SNS-bank, Bornsesteeg en Kirpestein - die hoog scoren volgens de
notitie studentenhuisvesting 2013 - daarbij als voorkeurslocaties aan te geven die minimaal
onderzocht worden op haalbaarheid.
jaarverslag 2013
6
Dinsdag 19 maart hebben de Stichting Flatoverleg (SFO) en Idealis een nieuwe
samenwerkingsovereenkomst getekend. De samenwerkingsovereenkomst regelt de
relatie tussen de huurdersvertegenwoordiging en Idealis.
In de nieuwe overeenkomst is extra aandacht voor de contacten tussen Idealis en
de vertegenwoordigers van kleinere complexen. Vastgelegd is dat de bewoners van
de kleinere complexen een contactpersoon kiezen die aanspreekpunt is voor
praktische zaken zoals het voordragen van een nieuwe huurder bij coöptatie.
7
jaarverslag 2013
3
Onze huurders
Ons huurdersbestand bestaat voor 96% uit studenten, hiervan is maar liefst een kwart afkomstig
uit het buitenland.
3.1
Huurdersbestand
De overgrote meerderheid van deze studenten studeert aan Wageningen UR.
112
Huurders naar doelgroep
93
1.224
3.556
Nederlandse student
Buitenlandse student
Phd
Overig
Afbeelding 1; brongegevens Idealis
Al enkele jaren zien we dat van onze huurders het aantal studenten van Wageningen UR in
verhouding tot de andere opleidingsinstellingen toeneemt. In 2013 volgde 85% van onze
Nederlandse studenten een opleiding aan Wageningen UR en 9% volgde een opleiding aan de
Christelijke Hogeschool Ede.
3%
Nederlandse studenten naar
opleidingsinstelling
1% 2%
9%
85%
Wageningen Universiteit
v Hall Larenstein
Overig in Wageningen en Ede
Christelijke Hogeschool Ede
Stoas Vilentum
Afbeelding 2; brongegevens Idealis
jaarverslag 2013
8
Onderzoek woonwensen PhD-ers
Door de PhD council van Wageningen is aandacht gevraagd voor de huisvesting van Phd-ers. Deze
groep, ruim 2.000, is zeer divers. Zo zijn er zeer veel buitenlandse PhD-ers, met of zonder partner,
met diverse contractvormen en met uiteenlopende inkomensniveaus. Samen met de PhD council,
Wageningen UR en gemeente Wageningen is in 2013 een woonwensenonderzoek uitgevoerd onder
1.700 PhD-ers in Wageningen. Met dit onderzoek willen we meer te weten komen over deze
doelgroep en hun woonwensen. Ruim 400 personen hebben de enquête ingevuld. De resultaten
worden in 2014 gepresenteerd en neemt Idealis mee in haar Ondernemingsplan en strategisch
voorraadbeleid.
3.2
Communicatie met bewoners en woningzoekenden
Veel communicatie met huidige en toekomstige klanten vindt digitaal plaats, per e-mail of via de
website. In de vorm van een ‘Digipost’ krijgen huurders belangrijke informatie in hun mailbox. Via
de website kunnen woningzoekenden zich inschrijven en reageren op het kameraanbod. In 2013
werd de website door 75.528 bezoekers bezocht, waarbij de pagina’s met ons actuele aanbod het
meest werd geraadpleegd. De site kent ook een interactief gedeelte voor de huurders, waarin men
o.a. persoonlijke informatie kan beheren en diverse informatie kan vinden. De site is nog steeds in
ontwikkeling en wordt de komende jaren verder uitgebreid.
Ondanks de digitalisering blijft persoonlijk contact belangrijk. De beheerders op de complexen zijn
het eerste aanspreekpunt voor bewoners. Huurders kunnen ook langskomen op ons kantoor.
Verder is Idealis aanwezig tijdens de verschillende voorlichtingsdagen voor aanstaande eerstejaars
van Wageningen UR en de CHE. Omdat een aanmerkelijk aantal klanten uit het buitenland
afkomstig is, vindt communicatie behalve in het Nederlands ook in het Engels plaats.
3.3
Bewonersparticipatie
Onze medewerkers hebben regelmatig contact met bewoners over zaken die in en rondom het
complex spelen. De afdelingsvertegenwoordiger is voor ons het aanspreekpunt voor de dagelijkse
gang van zaken op een studentenafdeling. Alle grotere studentencomplexen worden
vertegenwoordigd door een bewonersvertegenwoordiger. Minimaal twee maal per jaar heeft de
beheerder en de medewerker van het team Woondiensten overleg met de
bewonersvertegenwoordiger over zaken die betrekking hebben op het dagelijks beheer en
onderhoud van het complex.
De SFO
De huurders van de studentencomplexen zijn vertegenwoordigd in de Stichting Flat Overleg (SFO).
De SFO adviseert Idealis in zaken rond verhuurbeleid en beheer. Idealis ondersteunt de SFO met
een financiële bijdrage en stelt een kantoorruimte ter beschikking.
In maart 2013 hebben de SFO en Idealis een geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst
getekend. In deze samenwerkingsovereenkomst zijn wederzijdse rechten en plichten beschreven.
In de overeenkomst is extra aandacht voor de contacten tussen Idealis en de vertegenwoordigers
van kleinere complexen. Vastgelegd is dat de bewoners van de kleinere complexen een
contactpersoon kiezen die aanspreekpunt is voor praktische zaken zoals het voordragen van een
nieuwe huurder bij coöptatie.
De belangrijkste onderwerpen die in 2013 met de SFO zijn besproken betroffen:
- diverse (nieuwbouw) projecten;
- actualisatie samenwerkingsovereenkomst;
- afrekening en begroting servicekosten;
- uitkomsten leefbaarheidsenquête;
- huurtoeslag en inkomenstoets;
- upgrading ICT netwerk in complexen;
- huurbeleid 2013;
- evaluatie samenwerking tussen Idealis en SFO;
- toewijzingsbeleid;
- verlenging benoeming leden RvC op huurderszetel ;
- landelijke en lokale ontwikkelingen in de volkshuisvesting en in het bijzonder de
studentenhuisvesting.
9
jaarverslag 2013
Niet-studentencomplexen
Ook voor het seniorencomplex Bassecour hebben wij een samenwerkingsovereenkomst. Met de
bewonerscommissie vindt enkele keren per jaar overleg plaats.
3.4
Klanttevredenheid
Klantenwaardering
Bewoners van Idealis vinden onze dienstverlening goed. Dit blijkt uit de enquête (Feeddex) die we
ook in 2013 weer hebben uitgevoerd onder zowel nieuwe als vertrekkende huurders.
De ruim 35 onderwerpen in de enquête zijn verdeeld over vijf aspecten. Een huurder kiest bij elk
onderwerp uit 5 kwalificaties die in Feeddex worden omgerekend in scores: ‘uitstekend’ (+100),
‘zeer goed’ (+80), ‘goed’ (+40), ‘redelijk/matig’ (0) en ‘slecht’ (-100).
In 2013 is de klantenwaardering ‘goed’ voor de Feeddex totaalscore (41), voor Product (44),
Dienstverlening (41), Persoonlijke service (49) en Reputatie (44). De waardering voor
Prijs/kwaliteit is ‘redelijk/matig’ en vertoont een geleidelijke groei van 13 in 2009 naar 27 in 2013.
Voor vrijwel alle aspecten zijn de scores nog iets verbeterd ten opzichte van voorgaande jaren.
Enquête leefbaarheid
We willen dat onze huurders tijdens hun studietijd veilig en prettig kunnen wonen. Ieder jaar
vragen we onze huurders naar hun mening hierover. Hieruit blijkt dat onze huurders zeer tevreden
zijn over de kwaliteit, veiligheid en leefomgeving van hun woonruimte. Dat onze huurders de
leefbaarheid niet alleen goed waarderen maar ook heel belangrijk vinden blijkt onder meer uit de
grote respons, ruim 35% van de huurders heeft in 2013 de enquête ingevuld. Gemiddeld werd de
leefbaarheid beoordeeld met een 7,5.
Veiligheid scoort hoog; de bewoners voelen zich zeer veilig in en rondom hun woning (score 8,5
binnen de afdeling/woning en 7,9 in en rond het complex). Ook ervaren de bewoners vrijwel
geen overlast op de afdelingen (score 7,6). We streven ernaar dat op alle aspecten van
leefbaarheid gemiddeld het rapportcijfer 6,5 of hoger wordt gegeven. Aspecten die het laagst
scoren zijn de aanpak van overlast (5.8), de fietsenstallingen (6.5) en de planning van
onderhoudswerkzaamheden (6.6). Aan deze onderwerpen zullen we extra aandacht schenken.
De complexen Rijnveste en Ben van Londenstraat, de nieuwbouw van Idealis, scoren beiden een
dikke 8. Vooral de kwaliteit en veiligheid van de woningen wordt zeer goed gewaardeerd.
Opvallend is ook de hoge waardering van de leefbaarheid door de bewoners van Droevendaal,
waarbij er vooral hoge cijfers zijn voor de veiligheid en de gezelligheid. Het zelf kunnen kiezen van
de medebewoners speelt hierbij een belangrijke rol.
De uitbreiding en verbetering van de fietsenstallingen, die Idealis in 2011 en 2012 heeft
uitgevoerd, wordt door de bewoners duidelijk gewaardeerd. De waardering is gestegen van een 5,8
(in 2010) naar een 6,5. Op enkele complexen gaat Idealis de toegankelijkheid verder verbeteren
en nog extra stallingen toevoegen. Ook door bijvoorbeeld vaker fietswrakken te verwijderen
verwacht Idealis deze waardering verder te kunnen verbeteren.
3.5
Geschillencommissie
In 2013 heeft de commissie geadviseerd over één geschil (in 2012 was er eveneens één geschil).
Het geschil betrof het verwijderen van een koffer met persoonlijke inhoud door Idealis, nadat de
huurder zijn kamer had opgezegd en was vertrokken. Op advies van de geschillencommissie is aan
de bewoner een schadevergoeding uitgekeerd en zijn de huurvoorwaarden aangepast.
De geschillencommissie van Idealis bestaat uit Luc Steinbuch, voorgedragen door de
bewonersorganisatie SFO en Wim van Alphen medewerker bij Idealis. Voorzitter van de commissie
is de heer mr. P.H.N. van Spanje, werkzaam bij A&S Advocaten. De drie commissieleden zijn per
1 januari 2013 voor twee jaar herbenoemd.
jaarverslag 2013
10
Aan de Hoefweg, naast de Christelijke Hogeschool Ede (CHE), is een nieuw
studentencomplex gebouwd door woningcorporatie Woonstede uit Ede. Idealis
verzorgt de verhuur en het beheer van 260 kamers. Het complex is in de zomer van
2013 opgeleverd en wordt bewoond door zowel studenten van de CHE als van
Wageningen UR.
De 5 bewoners van een woning delen met elkaar de keuken, een bergruimte en het
sanitair.
11
jaarverslag 2013
4
Verhuurprestaties
Idealis verhuurt ruim 5.000 eenheden, waarvan 4.872 aan studenten en 117 aan PhD-ers die een
arbeidsovereenkomst (voor 4 jaar) hebben met Wageningen UR. Daarnaast verhuren we 58
appartementen aan senioren, 13 vrije sectorwoningen, 14 overdekte parkeerplaatsen en
4 bedrijfsruimtes.
4.1
Woonruimteverdeling
In 2013 zijn ruim 2600 nieuwe huurcontracten afgesloten. Dit betekent dat ongeveer de helft van
ons bezit een nieuwe bewoner heeft gekregen.
Aantal verhuringen
Wageningen/Ede
Nederlandse huurders
Waarvan Wageningen
Waarvan Ede
Buitenlandse huurders
Totaal
2013
2012
2011
1.636
1.234
402
996
2.632
1.016
831
185
867
1.883
970
780
190
884
1.854
Het aantal verhuringen is zeer sterk gestegen. Er zijn respectievelijk 336 en 260 nieuwbouwkamers
in 2013 opgeleverd en er zijn meer mutaties geweest dan in andere jaren.
In totaal 478 bewoners zijn verhuisd binnen het bezit van Idealis.
Mutatiegraad
studenteneenheden
Wageningen totaal
Kamers zonder inventaris
Kamers met inventaris
Ede totaal
Totaal
aantal
Aantal
mutaties
Mutaties
2013
Mutaties
2012
Mutaties
2011
4.315
3.122
1.193
1.993
1.147
846
46%
37%
71%
42%
29%
74%
42%
29%
75%
557
289
52%
44%
44%
Gemiddelde inschrijfduur
In 2013 is de gemiddelde inschrijftijd voor nieuwe huurders verder gedaald. Tussen het moment
van inschrijving en de ingangsdatum van het huurcontract voor een kamer in Wageningen zat in
2013 gemiddeld 9 maanden (in 2012 was dit nog 10,6 maanden en in 2011 11,2 maanden).
In Ede is de inschrijftijd nog korter, daar was dit in 2013 een gemiddelde van 6 maanden.
De inschrijfduur voor de complexen met de zelfstandige kamers is het hoogst, dit betreft de
Marijkeweg en de Oude Eekmolenweg. Ook in Ede is de inschrijftijd voor de zelfstandige kamers
Arnold Koningstraat (9 kamers) het langst.
jaarverslag 2013
12
Gemiddeld aantal reacties
In 2013 was het gemiddeld aantal reacties duidelijk lager dan de voorgaande jaren, een
gemiddelde van 11 t.o.v. een gemiddelde van 29 in 2012 en 37 in 2011. De verklaring hiervoor ligt
in het toevoegen van veel verhuureenheden in 2013 door Idealis maar ook door andere
marktpartijen. Dit heeft ertoe geleid dat veel eerstejaars sneller aan een kamer zijn gekomen dan
in andere jaren.
Gemiddeld aantal reacties
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Jan
Feb
Mrt
Apr
Mei
2011
Juni
Juli
2012
Aug
Sept
Okt
Nov
Dec
2013
Afbeelding 3; brongegevens Idealis
Het aantal reacties in de maanden voorafgaand aan het studiejaar lag veel lager dan in 2012.
In Ede was het aantal reacties in 2013 extreem laag, dit komt omdat er in Ede nu 122 kamers
meer zijn dan in 2012 en er vanuit de CHE-studenten niet meer vraag is gekomen. Vanaf
november ontstond de eerste leegstand omdat er nauwelijks meer kandidaten waren.
Eerstejaars 2012/2013
De eerstejaars studiejaar 2012/2013 waren ruim voor 1 mei gehuisvest. Met name door de
oplevering, begin april, van de 336 kamers van het nieuwbouwcomplex Rijnveste is dit, ondanks de
sterke stijging in het aantal ingeschreven eerstejaars, gelukt. Door verhuizing van zittende
huurders naar de nieuwbouw kwamen 120 kamers beschikbaar voor de eerstejaars. Er zijn in de
periode januari t/m mei 2013 496 kamers beschikbaar gekomen, dat zijn ruim 250 kamers meer
dan in de vergelijkbare periode in 2012.
De kamers die wij in mei publiceerden kregen nauwelijks reacties, dat is voor ons een belangrijk
signaal dat de eerstejaars gehuisvest zijn.
Eerstejaars 2013/2014
In juni (na de uitslag van het eindexamen) starten de eerstejaars van het aankomende studiejaar
(2013/2014) met reageren op het aanbod. Door de oplevering van het complex Hoefweg (260
kamers) in de periode juli-september zijn er veel extra kamers voor eerstejaars beschikbaar
gekomen. Van de ruim 2.000 ingeschreven eerstejaars voor het studiejaar 2013/2014 hadden er
eind 2013 al 582 woonruimte bij Idealis gehuurd.
In 2013 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2013/2014
In 2012 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2012/2013
In 2011 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2011/2012
582
304
270
In andere jaren hadden we nog zeker de opzeggingen in de maanden januari tot maart nodig om
de eerstejaars te huisvesten. Nu zagen we dat het bij een aantal kamers in de nieuwbouw in Ede in
het najaar al niet meer lukte deze aan eerstejaars te verhuren. De eerstejaars die dringend op
zoek waren hadden blijkbaar al wat kunnen vinden; ook speelt hierin mee dat de locatie Ede voor
veel Wageningse studenten geen eerste keus is.
13
jaarverslag 2013
Urgenties
In 2013 zijn op basis van sociaal/medische gronden 20 urgenties toegekend. Hiervan hebben
17 urgent woningzoekenden gebruik gemaakt en daarmee sneller een kamer kunnen aanvaarden.
In 2013 hebben 3 woningzoekenden gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot ‘kamer hoppen’.
Huurders van één van de bij Kences aangesloten studentenhuisvesters kunnen voor urgentie in
aanmerking komen als zij in een andere studentenstad gaan studeren.
Leegstand
De leegstand is in 2013 toegenomen ten opzichte van voorgaande jaren. In Wageningen wordt dit
veroorzaakt door meer leegstand in het voorjaar. In Ede wordt de toegenomen leegstand
veroorzaakt door de oplevering van de Hoefweg. Hiermee zijn kwalitatief goede eenheden op de
campus in Ede aan het kamerbestand toegevoegd. Omdat de kamermarkt in Ede al jaren niet
onder druk staat is besloten om een aantal flats die Idealis al jarenlang huurt van Woonstede weer
terug te geven.
Kamers met inventaris
Kamers zonder inventaris
Phd-eenheden
Overige woningen
Commerciële eenheden
Wageningen
2013
2012
7,17%
4,62%
0,62%
0,21%
0,61%
0,89%
1,32%
0,70%
13,41%
13,90%
2011
1,46%
0,14%
1,33%
0,54%
0,35%
2013
Ede
2012
2011
8,85%
2,64%
1,85%
Uitstroombeleid
De huurovereenkomst met een huurder eindigt binnen een of twee jaar nadat de huurder de studie
of PhD-overeenkomst heeft beëindigd. Huurcontracten tot 31 december 2010 gaan uit van een
periode van maximaal 2 jaar en huurcontracten na deze datum gaan uit van maximaal 1 jaar. Met
dit beleid wil Idealis haar bezit beschikbaar houden voor haar doelgroepen. Huurders worden, waar
van toepassing, op basis van een periodieke bestandsvergelijking met de verschillende
onderwijsinstellingen aangeschreven. Voor de PhD-appartementen geldt dat men uiterlijk een jaar
na het beëindigen van het PhD contract de woonruimte moet verlaten. Eind 2013 heeft voor het
eerst in twee jaar weer een bestandsvergelijking met de onderwijsinstellingen plaatsgevonden. In
het eerste kwartaal van 2014 worden op basis hiervan huurders aangeschreven en opmerkzaam
gemaakt op de uitstroomtermijn. Vanaf 2014 voert Idealis de bestandvergelijking meerdere malen
per jaar uit.
Toekomstige woonruimteverdeling
Idealis wil overgaan naar een nieuw model van woonruimteverdeling met meer keuzevrijheid. Dit
nieuwe model wordt door Idealis en Wageningen Universiteit gezamenlijk uitgewerkt.
Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn:
- meer keuzevrijheid voor buitenlandse studenten;
- kamergarantie voor door Wageningen UR aangewezen en met Idealis overeengekomen
aantallen buitenlandse studenten;
- zoveel mogelijk beperken van leegstand;
- 1 mei als streefdatum voor huisvesting van Nederlandse eerstejaars studenten.
Medio 2014 wordt besloten hoe de nieuwe woonruimteverdeling op hoofdlijnen wordt ingevuld.
jaarverslag 2013
14
4.2
Huurbeleid
In het huurbeleid maken we onderscheid tussen kamers in de ’oudere’ studentencomplexen en in
de vanaf 2010 gerealiseerde nieuwbouw:
- Voor ‘oudere’ studentenkamers (gebouwd voor 2010) hanteren we 80% van de maximaal
redelijke huurprijs. Uitzondering vormen wooneenheden waarvoor huurtoeslag mogelijk is: daar
wordt de maximaal redelijke huur als streefhuur gehanteerd.
- Bij nieuwbouw passen we in principe de maximaal redelijke huur toe. Om bij kamers met
gedeelde voorzieningen (waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is) tot een evenwichtige
prijs/kwaliteit en acceptabele woonlasten te komen matigen wij, waar nodig, de huur in een
range van 80 tot 100%.
Huurtoeslag wordt door het ministerie berekend op basis van de subsidiabele huur (kale huur plus
een deel van de servicekosten) en geldt voor jongeren t/m 22 jaar een maximum huurgrens
(€ 374). Vrijwel alle kamers van Idealis blijven onder deze grens. Bij 200 eenheden is de huur
hoger en geeft Idealis huurkorting tot de 23-jarige leeftijd is bereikt, om zo het ontvangen van
huurtoeslag ook voor deze huurders mogelijk te maken.
Idealis heeft per 1 juli 2013 een inflatievolgende huurverhoging van 2,5% toegepast. Voor
woonruimte met een kale huurprijs onder de streefhuur is een huurverhoging van maximaal 4%
toegepast.
4.3
Incassobeleid
Eind december moest er nog € 64.000 aan huur betaald worden.
De opbouw van dit bedrag luidt als volgt:
Actieve huurders
Niet actieve huurders
In 2014 gesloten overeenkomsten ingaande in 2013
(contract gesloten en betaald in 2014)
Totaal
Bedrag
14.000
16.000
34.000
Aantal
67
21
64.000
88
In % jaarhuur
0,07
Omdat onze huurders in een kwetsbare inkomenspositie verkeren hanteren wij een strikt
huurincasso-beleid gericht op het voorkomen van grote achterstanden. Gezien de beperkte omvang
van de achterstanden is dit beleid effectief.
4.4
Wonen en zorg
Idealis heeft, verspreid over het bezit, enkele aangepaste woningen. Waar nodig worden specifieke
voorzieningen aangebracht voor gehandicapten in het kader van de Wet Maatschappelijke
Ondersteuning (WMO). Is er geen kandidaat voor een aangepaste woning beschikbaar, dan wordt
deze verhuurd aan een valide persoon met een clausule in het contract dat de woning opgezegd
wordt als zich een kandidaat meldt. De betreffende huurder krijgt dan vervangende woonruimte
aangeboden.
Idealis verhuurt twee 5 kamer woningen in het complex Ben van Londenstraat aan Stumass. Deze
stichting biedt individuele begeleiding in een beschermde woonvorm aan studenten met Autisme
Spectrum Stoornis. Hiernaast besteedt Idealis veel aandacht aan zorg binnen het sociaal beheer.
15
jaarverslag 2013
5
Leefbaarheid
Ons beleid is er op gericht om onze bewoners een prettig en veilig woon- en leefklimaat te bieden.
Uit de leefbaarheid enquête, die we jaarlijks houden onder alle bewoners, bleek in 2013 wederom
dat onze huurders tevreden zijn (gemiddeld een 7,5). De bewoners, maar ook onze beheerders en
medewerker sociaal beheer, dragen daartoe bij.
5.1
Sociaal beheer
Studentencomplexen vragen om een zorgvuldig beheer. Huurders (met veel verschillende
nationaliteiten) wonen relatief dicht op elkaar in wooncomplexen. Om zorg te dragen voor een
prettige en leefbare woonsituatie heeft ieder complex een beheerder die toeziet op het reilen en
zeilen in en rond de complexen. Hij is een vraagbaak voor huurders en treedt indien nodig op.
In geval van problemen tussen bewoners treedt Idealis bemiddelend op. De medewerker sociaal
beheer ondersteunt de beheerders hierin. De meeste meldingen die de medewerker sociaal beheer
in 2013 heeft ontvangen (in totaal 161; in 2012 in totaal 145) hadden betrekking op ernstige
persoonlijke problematiek (32), klachten over geluidsoverlast van medebewoners (24) en
relationele problematiek (20). Daarnaast waren er onder meer meldingen van vandalisme/diefstal
(16), illegale bewoning (15) en klachten door derden van geluidsoverlast veroorzaakt door onze
bewoners (13).
5.3
Kosten leefbaarheid
De totale kosten voor leefbaarheid bedroegen in 2013 € 1.098.000 daarvan is:
- via de servicekosten doorberekend aan de huurders : € 666.000 (60,7%);
- bekostigd door Idealis
: € 432.000 (39,3%).
De kosten hebben nagenoeg geheel betrekking op het beheer/toezicht op de complexen en op het
uitvoeren van fysieke maatregelen.
Beheerkosten
De beheerkosten betreffen de personeelslasten van de beheerders. Deze kosten worden voor 55%
doorberekend aan de huurders via de servicekosten. Van het takenpakket van de medewerker
sociaal beheer valt het overgrote deel (80%) onder de post leefbaarheid. Deze personeelslasten
komen volledig voor rekening van Idealis. De totale personeelskosten Leefbaarheid voor rekening
van Idealis bedragen € 239.000.
Fysieke maatregelen
In 2013 is door Idealis € 186.000 geïnvesteerd in fysieke maatregelen om de leefbaarheid te
verbeteren. Dit betrof de laatste fase van de uitbreiding en verbetering van de fietsenstallingen en
het verbeteren van communicatie-uitingen op de complexen (zoals betere bewegwijzering en extra
publicatieborden).
jaarverslag 2013
16
In april 2013 leverden we het nieuwbouwproject Rijnveste op, woonruimte voor 345
studenten en PhD-ers. Bij de bouw van dit project is veel aandacht besteed aan het
gebruik van duurzame materialen en een laag energieverbruik. De woningen en
appartementen hebben energielabel A++.
Naast dat de woningen extra geïsoleerd zijn en zonwerend glas hebben heeft elke
woning en appartement een eigen zonnecollector voor de opwarming van
warmtapwater.
Op Rijnveste is door Idealis de eerste windmolen van Wageningen geplaatst waarmee
energie wordt opgewekt voor de verlichting van collectieve voorzieningen.
17
jaarverslag 2013
6
Duurzaamheid
Idealis is een milieubewuste woningcorporatie. Milieubewust bouwen en beheren is dan ook een
belangrijke doelstelling. Sinds 2013 heeft Idealis het certificaat Klimaatneutraal Gegarandeerd.
Idealis zet zich krachtig in op het realiseren van zoveel mogelijk energiebesparing, zowel door
technische maatregelen als door voorlichting om het gedrag van huurders te beïnvloeden. Ook
wordt ingezet op toepassing van duurzame energie.
We vinden het daarbij echter ook belangrijk om de investeringskosten zo laag mogelijk te houden
in verband met het beheersen van het huurprijsniveau. Een aanzienlijk deel van de woonlasten
wordt immers bepaald door het energieverbruik. Daarnaast is Idealis van mening dat het denken in
termen als investering en lange termijn resultaat meer oplevert dan alleen kijken naar korte
termijn uitgaven. Een integrale aanpak is dus essentieel.
Ook in onze dienstverlening speelt duurzaamheid een belangrijke rol. Zo beperken we het papier
verbruik door onze dienstverlening en communicatie met onze huurders zo veel mogelijk digitaal te
laten verlopen.
6.1
Certificaat Klimaatneutraal
Wij hebben in 2013 het certificaat Klimaatneutraal Gegarandeerd verkregen van de Climate Neutral
Group. Hiervoor is de eigen organisatie in 2012 klimaatneutraal ingericht; er zijn maatregelen
genomen om onze CO2-uitstoot zoveel mogelijk te beperken en de berekende CO2-uitstoot wordt
gecompenseerd.
Idealis heeft er voor gekozen om te compenseren door deel te nemen aan het klimaatproject
'Houtovens in Kenia'. Een klimaatproject waarmee we niet alleen bijdragen aan het terugdringen
van de CO2-uitstoot, maar ook aan werkgelegenheid, kennisoverdracht, gezondheidsverbetering,
stimulering van de eigen economie en lokale milieuverbeteringen in ontwikkelingslanden.
6.2
Landelijke en lokale convenanten
Idealis conformeert zich aan het Koepelconvenant Energiebesparing Gebouwde Omgeving, van juni
2012 en de hieraan gekoppelde deelconvenanten: het Convenant Energiebesparing Corporatiesector en het Lenteakkoord Energiezuinige Nieuwbouw. Dit zijn convenanten tussen Aedes, de
Woonbond, Vastgoedbelang en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In
het convenant is onder andere aangegeven dat de 2,4 miljoen corporatiewoningen in 2021
gemiddeld een energielabel B bezitten. Dat komt neer op een energiebesparing tussen 2008 en
2021 van 33 procent. Deze ambitie betreft het gebouw- en installatiegebonden energiegebruik voor
met name ruimteverwarming, warmtapwater en ventilatie. De gemiddelde energie-index van onze
voorraad in 2013 is 1,44, gelijk aan label C. Dit was in 2009 nog label D met een energie index van
1,75. Toekomstige verbeteringen van de energie index zoeken we in optimalisatie van ventilatiesystemen inclusief warmte terugwinning en alternatieve warmtesystemen in plaats van gas.
Besparing t.o.v. 2008 per vhe
Elektra
2013
2012
2011
2010
2009
-16,2%
-15,2%
-9,4%
-5,2%
-4,9%
Gas
+1,4%
+4,3%
+7,5%
+0,9%
+0,9%
Water
-18,5%
-13,6%
-6,0%
-4,6%
-3,5%
Door de diverse investeringen op het gebied van energiebesparende maatregelingen hebben we
ten opzichte van 2008 16,2% op elektra bespaart en 18,5% op water. Het gasverbruik is iets
toegenomen ten opzichte van 2013. Net voor 2008 zijn alle grote complexen voorzien van nieuwe
installaties en toen hebben we een grote stap gemaakt in gasbesparing. Echter deze vervangingen
en de daarmee behaalde gasbesparing ten opzichte van de jaren daarvoor waren voor het
peilmoment van het convenant, 2008.
Daarnaast committeert Idealis zich aan de klimaatdoelstellingen van de overheid (het
kabinetsprogramma Schoon en Zuinig, 2007). Dit akkoord heeft de ambitie om voor 2020 30%
jaarverslag 2013
18
CO2-reductie te realiseren ten opzichte van 1990. Ook sluiten we ons aan bij de ambitie
‘Wageningen klimaatneutraal in 2030’ en is Idealis ook op dit gebied partner van de gemeente.
Idealis neemt actief deel aan experimenten en innovatieve projecten, waarbij waar mogelijk
specifieke Wageningse kennis, kunde en bedrijvigheid wordt benut.
6.3
Duurzaam vastgoed
Idealis koopt voor haar huurders uitsluitend groene stroom en gas CO2-neutraal in.
Nieuwbouw
Het convenant omschrijft: “Verlaging van het energieverbruik in de nieuwbouwproductie van 25%
per 2011. Dit komt neer op een uitgangspunt van een EPC-norm voor nieuwbouw van 0,6 per 2011
en verlaging van het energieverbruik in de nieuwbouwproductie van 50 procent per 2015. Dit komt
neer op een uitgangspunt van een EPC-norm voor nieuwbouw van 0,4 per 2015.”
Idealis gaat bij nieuwbouw uit van de omschrijving in het convenant, waarbij gekozen wordt voor
een gebouw en energieconcept dat op termijn klimaatneutraal kan worden gemaakt. Op de overige
prestatievelden van GPR (een digitaal meet- en ontwikkelinstrument voor duurzaam bouwen)
wordt een gemiddelde van 7,5 gerealiseerd, waar de wetgeving uitgaat van tenminste 6,5.
Bij het nieuwbouwproject Rijnveste is gebruik gemaakt van duurzame materialen en zijn extra
energiebesparende maatregelen toegepast. De EPC van de verschillende woningen ligt tussen 0,44
en 0,6, waarmee we voldoen aan de norm. Het complex is bovendien in de toekomst niet alleen
geschikt voor studentenhuisvesting maar ook voor andere doelgroepen.
Voor de Hoefweg zijn door Woonstede, de eigenaar van het complex, diverse duurzaamheidsmaatregelen getroffen. Zoals toepassing van kozijnen van gerecycled aluminium met een hoge RCwaarde, FSC- en verduurzaamd hout aan de gevels. Daarnaast heeft de Hoefweg een
bouwstructuur, dat ombouwen tot reguliere appartementen mogelijk maakt.
Bestaande voorraad
Bij onderhoudswerkzaamheden zoekt Idealis naar duurzame oplossingen. Ook wordt, in lijn met
het convenant bij het treffen van energiebesparende maatregelen, aansluiting gezocht bij
natuurlijke momenten, zoals verhuizing, planmatig onderhoud en ingrijpende woningverbetering.
In 2013 zijn bijvoorbeeld op de Haarweg waterbesparende sanitaire installaties geplaatst en
volumestroombegrenzers geplaatst in waterleidingen. Bij renovatiewerkzaamheden aan
liftinstallaties op de Bornsesteeg, Marijkeweg en Haarweg zijn de cabinedeuren vervangen met een
lager energieverbruik en minder slijtage van onderdelen. Daarnaast is aan de installaties op de
Marijkeweg de frequentieregeling van de liftmachines vervangen. Deze zorgen voor een lager
energieverbruik en minder slijtage van de liftmachine en onderdelen.
De afgelopen jaren is fors geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen. Dit beleid resulteert in
een daling van het energieverbruik in de afgelopen jaren.
Experimenten en innovatie
Idealis neemt actief deel aan experimenten en innovatieve projecten. Zo heeft Idealis in 2013 een
project voor toepassing van biomassa op de Bornsesteeg doorgerekend en is de haalbaarheid voor
toepassing van zonnepanelen op Droevendaal onderzocht. Verder is Idealis als partner verbonden
aan Stichting Zonne-energie Wageningen. Deze Stichting is opgericht in 2011 met als doel
verschillende organisatorische, juridische en fiscale modellen te verkennen en daarmee bestaande
barrières te slechten en investeringen in zonne-energie zo aantrekkelijk mogelijk te maken.
6.3
Bewonersinformatie
Ook door bewust woongedrag kan energie bespaard worden. We doen dit met eigen
informatiemateriaal en sluiten aan bij landelijke acties zoals de ‘Warme Truiendag’ of de campagne
‘Het duurzaamste studentenhuis’ van Upact.
In samenwerking met Green Office Wageningen startte op 15 april de Rijnveste Sustainability
Challenge Accepted. De nieuwe bewoners van Rijnveste werden via deze challenge gestimuleerd
om zo zuinig mogelijk om te gaan met gas en elektra. Maandelijks ontvingen de bewoners van het
huis met het laagste energieverbruik een ‘huisprijs’. In januari 2014 werd de campagne afgesloten
met de uitreiking van een eindprijs voor het huis met het laagste totaalverbruik in 2013.
19
jaarverslag 2013
7
Vastgoed
Ons aanbod wordt zo goed mogelijk afgestemd op de woonwensen van studenten. Studenten
vinden bij het kiezen van woonruimte de woonlasten het zwaarst wegen. Daarnaast willen de
meeste studenten een woonkamer/keuken graag delen met andere studenten in niet te grote
woongroepen. Een minderheid van de studenten vindt eigen voorzieningen zoals keuken en douche
wèl belangrijk.
Nieuwbouw zal daarom gedifferentieerd en flexibel zijn en vooral gericht op het huisvesten van
kleinere woongroepen. Gelet op de woonwensen van studenten en ons huidige woningbezit richten
we ons bij nieuwbouw vooral op kamers met gedeelde voorzieningen, maar ook op voldoende
kamers met eigen voorzieningen en appartementen.
7.1
Nieuwbouw
In 2013 heeft Idealis twee nieuwbouwprojecten opgeleverd; Rijnveste en de Hoefweg. Daarnaast
heeft Idealis in dit verslagjaar diverse locaties van derden in Wageningen en Ede onderzocht op
markttechnische en economische haalbaarheid. Daarbij is naast structurele nieuwbouw ook de
mogelijkheid van tijdelijke studentenhuisvesting onderzocht. Dit heeft echter niet altijd tot concrete
(nieuwbouw)locaties en/of projecten geleid. Voor een paar locaties zijn we nog in gesprek.
Projecten gereed/in aanbouw
Rijnveste
Hoefweg Ede (Woonstede)
Bellostraat/Nobelweg
Lawickse Hof
Totaal eenheden nieuwbouw
Aantal vhe
345
260
149
162
916
Start bouw
2011
2012
2014
2014
Gereed
2013
2013
2015
2015
Rijnveste – 345 eenheden
Sinds begin april wonen op Rijnveste 336 studenten en zijn er 9 appartementen bewoond door
PhD-ers. Verdeeld over 7 gebouwen zijn er 64 zelfstandige eenheden en 9 appartementen. In 52
grondgebonden woningen bevinden zich 4 of 6 kamers van 14 tot 17 m2. Elke kamer is voorzien
van een snelle internetverbinding en een wastafel. Binnen de 52 woningen zit veel diversiteit.
Naast dat er verschillen raamopeningen en oppervlaktes zijn toegepast zijn er ook kamers met een
eigen douche en toilet.
Bij het ontwerp is veel aandacht besteed aan het gebruik van duurzame materialen en een laag
energieverbruik. De woningen en appartementen hebben energielabel A++. De woningen zijn
extra geïsoleerd, hebben zonwerend glas en elke woning en appartement heeft een eigen
zonnecollector voor de opwarming van warmtapwater. Op Rijnveste is door Idealis de eerste
windmolen van Wageningen geplaatst waarmee energie wordt opgewekt voor de verlichting van
collectieve voorzieningen. Studenten konden zich voor de 52 woningen met 4 of 6 kamers als
groep aanmelden. Huurders van Idealis, die een kamer achterlieten, hadden voorrang. De
belangstelling was groot. Nieuw was dat ook internationale studenten zich konden inschrijven.
Deze werkwijze sluit aan bij de keuze van Idealis om geleidelijk over te gaan naar een systeem
voor woonruimteverdeling waarbij iedereen vrij kan kiezen, ongeacht studie of nationaliteit. In
totaal 46 internationale studenten maakten bij de eerste verhuur van deze mogelijkheid gebruik.
Hoefweg – 260 eenheden
Aan de Hoefweg, naast de Christelijke Hogeschool Ede, is een nieuw studentencomplex gebouwd
door woningcorporatie Woonstede uit Ede. Idealis verzorgt de verhuur en het beheer van 260
kamers. De 52 woningen hebben elk 5 kamers van 13 tot 17 m2 waarbij iedere kamer een eigen
wastafel heeft. Elke woning heeft een gezamenlijke woonkeuken, douche en 2 toiletten. Daarnaast
is er een grote berging en een aparte ruimte voor wasmachine en droger. Buiten zijn overdekte
fietsenstallingen.
jaarverslag 2013
20
Bellostraat – 149 eenheden
In 2013 is een koop-aannemingsovereenkomst getekend met Klaassen Vastgoedontwikkeling voor
de bouw van 149 eenheden voor studenten en promovendi langs de Nobelweg. Het plan omvat 69
zelfstandige kamers in een gebouw van 6 woonlagen en 80 onzelfstandige kamers in 16
grondgebonden woningen met elk 5 studentenkamers. Het binnengebied krijgt de naam
Bellostraat, naar het treintje dat tot 1968 langs deze plek reed tussen Ede en Wageningen.
Bellostraat wordt ook de naam van het studentencomplex. Oplevering is gepland medio april 2015.
Lawickse Hof – 162 eenheden
Langs de Lawickse Allee, in het centrum van Wageningen, start in 2014 de bouw van 162
studenteneenheden. De koop-aannemingsovereenkomst is hiervoor in 2013 getekend met de VOF
Lawickse Hof. VOF Lawickse Hof is een samenwerking van Bouwfonds Ontwikkeling en Roelofs &
Haase. Het complex bestaat uit 118 zelfstandige kamers, 28 onzelfstandige kamers
(4 grondgebonden woningen met 6 studentenkamers en 4 onzelfstandige eenheden in het
appartementenblok) en 16 appartementen met twee leefruimtes. De eerste studenten kunnen er
naar verwachting in september 2015 gaan wonen.
7.2
Ons bezit
Ons woningbezit op 31 december 2013:
Studenten
Kale huur in €
<150
201250
1.119
7
1kmr onzelfst
1kmr zelfst
2kmr zelfst
3kmr zelfst
Totaal
856
1033
1126
PhD-ers
Kale huur in €
<400
401450
2
3
1
451500
1
6
1
2
4
1kmr zelfst
2kmr zelfst
3kmr zelfst
overige won
Totaal
856
151200
1.030
3
Wooneenheden voor studenten:
Wooneenheden voor PhD-ers
Woningen
Bedrijfsruimten
Parkeerplaatsen
251300
978
356
1334
501550
301350
37
275
3
351400
5
27
41
401450
12
315
73
551600
4.872
117
71
4
14
451500
>500
38
34
19
50
53
10
21
1
32
601650
651700
701750
>750
9
13
1
23
6
30
4
4
8
3
3
3
9
4
2
6
22
3
27
2
32
201251
182
251301
346
301351
4
351401
401451
451501
>501
34
10
20
30
Eindtotaal
4.037
712
122
1
4872
Eindtotaal
1
35
68
13
117
Toevoegingen woningvoorraad
Studenten
Kale huur in €
<151
151201
1kmr onzelfst
1kmr zelfst
2kmr zelfst
Totaal
PhD-ers
Kale huur in €
2kmr zelfst
3kmr zelfst
Totaal
21
<400
401450
182
346
451500
501550
4
551600
34
601650
651700
4
5
9
701750
>750
Eindtotaal
532
44
20
596
Eindtotaal
4
5
9
jaarverslag 2013
In totaal hebben we 605 nieuwe verhuureenheden aan onze woningvoorraad toegevoegd en geen
verhuureenheden onttrokken aan de woningvoorraad.
7.3
Onderhoud van onze woningvoorraad
Idealis heeft in 2013 € 2.524.000 geïnvesteerd om de verhuurbaarheid van zijn complexen op het
voor Idealis gewenste niveau te behouden en/of te krijgen.
Planmatig onderhoud
De grootste uitgaven, € 2.030.000, hebben betrekking op planmatig onderhoud. Idealis voert
planmatig onderhoud uit op basis van een meerjarenbegroting.
De verschillen tussen het begrote onderhoud van € 2.256.000 en de realisatie van € 2.030.000 zijn
als volgt te verklaren:
Oorspronkelijk budget 2013
Internetswitches
Definitief budget 2013
Verschuivingen / vervallen onderhoudsposten
Internetswitches
Overige posten
Overige verschillen
Btw-verlaging
Extra onvoorzien onderhoud
Inkoopvoordeel
Totaal besteed 2013
1.754
502
2.256
223
82
50
150
21
2.030
+
+
-
De hoofdprojecten in 2013 waren:
- verbetering terreininrichting en fietsvoorzieningen op de Haarweg en Marijkeweg;
- sanitair renovatie op de Haarweg (gebouw B);
- buitenschilderwerk op de Vijzelstraat/Salverdaplein, Oude Bennekomseweg en Haarweg;
- binnenschilderwerk op de Oude Bennekomseweg;
- renovatiewerkzaamheden liftinstallaties op de Bornsesteeg, Marijkeweg, Haarweg en Dijkgraaf;
- vervangen hang- en sluitwerk op Droevendaal.
Niet planmatig onderhoud
In totaal is € 488.000 geïnvesteerd in niet-planmatig onderhoud, dit betreft onderhoud dat
voortkomt uit reparatieverzoeken en mutaties. De kosten voor niet-planmatig onderhoud zijn
€ 34.000 lager dan in 2012.
Niet planmatig onderhoud kosten Idealis
Niet planmatig onderhoud bedrijfsgebouwen
Servicekosten
Internet
Totaal niet planmatig onderhoud
Servicekosten
Totaal niet planmatig onderhoud kosten Idealis
Niet planmatig onderhoud doorbelast
Budget
2013
301
Besteed
2013
283
249
41
591
162
43
488
Besteed
2012
270
3
209
39
521
- 249
342
-162
326
-209
312
21
115
De kosten voor niet planmatig onderhoud worden onderverdeeld in kosten Idealis, servicekosten en
servicekosten labelkamers. € 326.000 van de kosten van planmatig onderhoud komt voor rekening
van Idealis. Dit is € 14.000 meer dan in 2012, wat komt door een stijging in de kosten van
internetreparaties (€ 4.000), een stijging in het verrekenbare bouwkundige onderhoud en een
stijging in schilderwerkzaamheden op afdelingen en kamers.
De servicekosten voor rekening van de huurder zijn aanzienlijk gedaald. Dit zijn de bijdragen voor
bijkomende leveringen en diensten. De servicekosten labelkamers hebben betrekking op extra
jaarverslag 2013
22
faciliteiten, zoals onder andere schilderwerk, onderhoud aan meubilair en vloerbedekking die alleen
bij een label- of inventariskamer behoren.
7.4
Veiligheid
Evenals in voorgaande jaren is door Idealis in 2013 ruime aandacht gegeven aan de veiligheid in
en rondom de gebouwen. We doen dit onder meer door tweejaarlijkse legionella controles,
controle van gasinstallaties en bijvoorbeeld controle van liftinstallaties. Alle keuringen en inspecties
zijn cyclisch opgenomen in de meerjarenbegroting.
Brandveiligheid
Naast de jaarlijkse controles van de brandblusapparatuur en de controle van de zogenoemde droge
stijgleidingen, zijn de complexen van Idealis wederom in nauwe samenwerking met de brandweer
geïnspecteerd en waar nodig aangepast op het gebied van brandveiligheid.
In februari 2013 is een controle uitgevoerd op brandveiligheid in het kader van een landelijk
onderzoek van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, op een afdeling aan de Haarweg 69.
Hierbij zijn geen technische tekortkomingen geconstateerd.
Sinds 1 november 2008 is een gebruiksbesluit van toepassing met landelijke regels voor het
brandveilig gebruik van gebouwen. In 2013 zijn de laatste werkzaamheden in dit kader afgerond
op complex Haarweg. Sinds 2012 zijn ook de controles op de brandwerende doorvoeringen die zijn
aangebracht in het preventieve onderhoud opgenomen en wordt jaarlijks hiervan 20%
gecontroleerd. Bij nieuwe controle op de gebruiksvergunning door de brandweer is een aantal
tekortkomingen geconstateerd die niet eerder door de brandweer zijn aangemerkt. Het betreft hier
het vervangen van de bovenlichten van de kamerdeuren op de Haarweg en het vervangen van het
zogenaamde firetdoek boven de plafondafwerking in de trappenhallen op de Dijkgraaf. Alle
genoemde werkzaamheden worden in 2014 uitgevoerd.
Als gevolg van een zeer hoge mutatiegraad bij onze studentencomplexen, is het van groot belang
dat de huurders voortdurend op een goede wijze geïnformeerd worden. Naast schriftelijke
informatie die alle nieuwe huurders krijgen, hangen er op de afdeling brandinstructies. De
beheerders hebben ook in 2013 controles uitgevoerd op de afdelingen en hebben huurders, indien
nodig, gewezen op gevaarlijke situaties. Van één van de jaarlijkse oefeningen van de brandweer is
een voorlichtingsvideo gemaakt.
Asbestinventarisatie
Tijdens werkzaamheden in de woningen wordt rekening gehouden met de eventuele aanwezigheid
van asbest. In 2014 wordt bij alle complexen met een bouwjaar van voor 1994 een
asbestinventarisatie uitgevoerd. Dit is in 2013 voorbereid. Met deze inventarisatie krijgen we meer
zicht op de aanwezigheid van asbest. Als bij de inventarisaties asbest wordt aangetroffen waarbij
een direct risico is op de leefomgeving dan wordt dit zo snel mogelijk professioneel gesaneerd.
Inbraakpreventie
Op de begane grondvloeren en de toegangen van afdelingen voldoet Idealis aan de eisen zoals het
Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) die stelt met betrekking tot het hang- en sluitwerk. In het
onderhoud controleren we jaarlijks het hang- en sluitwerk op het goed functioneren hiervan en zo
nodig worden gebreken hersteld. De kamerdeuren binnen een woongroep, welke vaak openstaan,
worden niet extra beveiligd. Op dit onderdeel wijken we af van de eisen om het certificaat PKVW te
verkrijgen.
23
jaarverslag 2013
8
Belangrijkste relaties
Idealis werkt actief aan een goede relatie met de huurdersorganisatie, de diverse
onderwijsinstellingen, de gemeenten en de collega corporaties. In de stichting Kences, de brancheorganisatie van studentenhuisvesters werkt Idealis landelijk samen met andere woningcorporaties/
studentenhuisvesters. Daarnaast werken we samen met 11 andere woningcorporaties in de
Foodvalley.
8.1
Bewonersorganisatie
De Stichting Flat Overleg (SFO) is de bewonersvertegenwoordiging van de studenten. Elk complex
is vertegenwoordigd in dit overleg door een van de bewoners. Samen met de SFO is een
samenwerkingsovereenkomst opgesteld die begin 2013 is geëvalueerd en geactualiseerd. Daarin
zijn de taken van zowel de SFO als Idealis beschreven, de wijze van samenwerking m.b.t. het
informatierecht, het adviesrecht en het instemmingsrecht, de overlegvormen en de frequentie.
Twee keer per jaar vindt een bestuurlijk overleg plaats met de SFO. In november was de evaluatie
van de samenwerking tussen de SFO en Idealis een belangrijk agendapunt. Deze werd door beide
partijen als positief ervaren, maar wel bleken een aantal zaken voor verbetering vatbaar. Met
name de uitvoering van de WOHV (Wet op het Overleg Huurders Verhuurder) is een
aandachtspunt.
Naast het bestuurlijk overleg vindt vijf keer per jaar het bureau/SFO overleg plaats waarin het
hoofd en de teamleider Wonen over tactische en operationele zaken spreken.
8.2
Onderwijsinstellingen
Wageningen UR
Een goede samenwerking met de Universiteit van Wageningen, onze belangrijkste belanghouder, is
van essentieel belang om te kunnen voorzien in de toenemende vraag naar studentenhuisvesting.
In 2013 is een start gemaakt met het herstel van de relatie met de bestuurders van Wageningen
UR. Structureel is weer overleg gevoerd op bestuurlijk niveau. De gesprekken waren constructief
en bieden perspectief voor die goede samenwerking in de toekomst.
Gezamenlijk is in 2013 met de gemeente Wageningen de prognose voor vraag en aanbod van
studentenhuisvesting voor een periode van 5 jaar vastgesteld, gebaseerd op de (groeiende)
studentenaantallen. Met dezelfde drie partijen is eind 2013 een gezamenlijke notitie opgesteld
waarin een ruimtelijk kader voor studentenhuisvesting in Wageningen is geschetst. Op basis
hiervan heeft de gemeenteraad een aantal zaken besloten: het tekort aan huisvesting tot 2018
wordt opgelost door de ontwikkeling ruimtelijk mogelijk te maken voor 400 tijdelijke en 1.200
permanente studentenkamers.
Samen met Wageningen UR wordt gewerkt aan een toekomstig woonruimteverdeelsysteem.
Doelstelling is een open kamermarkt waarin alle (Nederlandse en buitenlandse) studenten en PhDers zelf kunnen kiezen waar ze willen wonen. Eind 2015 loopt het huidige contract met de
universiteit af voor huisvesting van buitenlandse studenten.
Christelijke Hogeschool Ede
Ook de CHE is een belangrijke relatie. Een aanzienlijk deel van hun uitwonende studenten woont in
door Idealis kamergewijs verhuurde appartementen van collega corporatie Woonstede. Daarnaast
zijn in september 260 studentenkamers toegevoegd door oplevering van de nieuwbouw van
Woonstede. De verhuur en het beheer van deze kamers is voor 20 jaar uitbesteed aan Idealis. In
het bestuurlijk overleg hebben de bestuurders van de CHE aangegeven het aanbod van kamers in
de nabijheid van de Hogeschool belangrijk te vinden.
jaarverslag 2013
24
8.3
Gemeenten
Gemeente Wageningen
Idealis en de gemeente staan de komende jaren voor de opgave om voldoende
studentenhuisvesting voor de groeiende studentenaantallen te realiseren. Hierbij is een
gezamenlijke aanpak noodzakelijk waarbij elke partij zijn eigen verantwoordelijkheid neemt. In de
prestatieafspraken zijn onder meer deze verantwoordelijkheden gedefinieerd. Idealis heeft het
voornemen om de komende jaren complexen voor studenten te bouwen. Om structurele
nieuwbouw mogelijk te maken zet de gemeente zich in om de planologische procedures
voortvarend te doorlopen en rekent de gemeente met een sociale grondprijs.
Beide partijen werken samen met Wageningen UR aan de prognoses van studentenaantallen.
Tweemaandelijks vindt bestuurlijk overleg plaats waarin de voortgang van bovenstaande wordt
besproken als ook het beleid m.b.t. studenten en studentenhuisvesting, ontwikkeling van
(nieuwbouw) projecten en de stand van zaken van de gemaakte prestatieafspraken. Eind december
zijn deze prestatieafspraken geëvalueerd, waarbij de conclusie is getrokken dat we op koers liggen
voor wat betreft de uitvoering.
Gemeente Ede
Met de opening van het complex de Hoefweg op de KennisCampus Ede, is voor wat betreft de
gemeente Ede een belangrijke stap gezet in de profilering van de onderwijsfunctie in de stad.
Studenten en onderwijs dragen bij aan het versterken van de levendigheid, de cultuur en de
economie van de stad. Burgemeester en wethouder zouden graag nog meer studentenhuisvesting
toe willen voegen in Ede, waarbij zij een belangrijke rol voor Idealis zien weggelegd. Op basis van
de huidige verhuurcijfers is echter geen directe noodzaak voor toevoeging van studentenkamers in
Ede. In het op te stellen strategisch voorraadbeleid in 2014 wordt dit verder uitgewerkt.
8.4
Woningcorporaties
Als categorale huisvester (met alleen studentenhuisvesting) is Idealis een nét wat andere
corporatie in het werkgebied. De doelgroep (studenten), het type verhuureenheid (voornamelijk
kamers), de mutatiegraad (hoog met 46%) zijn een aantal voorbeelden daarvan. Dat is ook
merkbaar in het overleg met 11 collega-corporaties in de Food Valley (Wageningen, Ede,
Veenendaal, Rhenen, Barneveld, Nijkerk, Scherpenzeel en Renswoude). Er wordt door Idealis met
name thematisch samengewerkt en alleen daar waar relevant.
Met Woonstede in Ede wordt al vele jaren naar tevredenheid samengewerkt op het gebied van
studentenhuisvesting in Ede. Deze samenwerking is het afgelopen jaar versterkt door de oplevering
van de Hoefweg; Woonstede heeft op de Kenniscampus Ede een appartementencomplex voor 260
studenten opgeleverd. Naast studentenkamers zijn er woningen voor het RIBW en Kamers met
Kansen.
Kences
De branche-organisatie van studentenhuisvesters is Kences. Hierin wordt door Idealis landelijk
samengewerkt met ander woningcorporaties/studentenhuisvesters. Samen beheren zij 72.000
wooneenheden voor studenten. De bestuurders van deze corporaties vormen gezamenlijk het
bestuur van Kences. De doelstelling van Kences is met name belangenbehartiging, innovatie en
synergie uit samenwerking.
Het afgelopen jaar is de landelijke monitor studentenhuisvesting verder ontwikkeld en uitgevoerd,
in opdracht van Kences en BZK. De belangenbehartiging heeft zich o.a. gericht op het beperken
van de verhuurdersheffing studentenhuisvesting, de nieuwe woningwaardering voor zelfstandige
studenteneenheden en de consequenties van de warmtewet.
Andere resultaten: samen met BZK is de ‘Kences Handreiking Studentenhuisvesting en
Bouwregelgeving’ ontwikkeld (om interpretatieverschillen in bouwregelgeving voorkomen), de
inkomenstoets voor buitenlandse studenten is vervallen (verklaring van de HO-instelling volstaat),
een onderzoek naar de consequenties van kabinetsmaatregelen op het Hoger onderwijs is afgerond
en er is een uniforme verhuiskostenregeling studentenhuisvesting vastgesteld.
25
jaarverslag 2013
8.5
Sponsoring en donaties
AID - Idealis Straattheater
Al meerdere jaren is Idealis hoofdsponsor van het Idealis Straattheaterfestival. Dit festival vindt
jaarlijks plaats in augustus en vormt inmiddels een vast onderdeel van de algemene introductie
dagen (AID) voor nieuwe Wageningse studenten. De AID is een geweldige start van de
studententijd, waarbij op ludieke wijze kennis wordt gemaakt met medestudenten, de stad
Wageningen en het studentenleven. Het Straattheaterfestival is vrij toegankelijk voor iedereen.
Wageningen 750 jaar
De stad Wageningen vierde in 2013 haar 750-jarig bestaan. Hoogtepunt was het Spektakel 750,
een vijf dagen durend verjaardagsfeest met onder meer een door Idealis gesponsorde Theatertent
en interactieve fotoshoot. Daarnaast heeft Idealis haar medewerking gegeven aan de
theatervoorstelling ‘Expeditie 750’ waarbij de sterflat Hoevestein als één van de decors diende.
Overzicht sponsoring in 2013
Idealis heeft in 2013 de volgende activiteiten gesponsord:
€ 14.500
Idealis straattheaterfestival
€ 10.000
Wageningen 750
€ 1.210
Stichting 4 en 5 mei
Uitgangspunt voor een sponsorbijdrage is dat de betreffende activiteit vrij toegankelijk is voor
studenten en een duidelijke samenhang heeft met studenten en/of huisvesting. Daarnaast zet het
de gemeente als studentenstad positief op de kaart.
jaarverslag 2013
26
In 2013 heeft Idealis een visitatie laten uitvoeren. De visitatiecommissie
concludeerde dat Idealis gedurende de periode 2009 tot en met 2012 over de
gehele linie tenminste voldoende heeft gepresteerd. Met name de betaalbaarheid
van de woningen, de leefbaarheid rondom de complexen en de kwaliteit van
nieuwbouw scoren goed. Onze stakeholders zijn eveneens te spreken over de
primaire dienstverlening bij verhuur, klachtafhandeling en de onderhoudskwaliteit
van de complexen.
27
jaarverslag 2013
9
9.1
De organisatie
Structuur en kengetallen
Het organogram van Idealis (peildatum 31 december 2013).
Raad van Commissarissen
Directeur/bestuurder
1 fte
Ondersteuning
2,6 fte
Wonen
15,3 fte
Staf
1,7 fte
Financiën
6 fte
Vastgoed
5 fte
Kengetallen personeel
Aantal medewerkers
Aantal fte’s
Full time medewerkers
Parttime medewerkers
Ziekteverzuimpercentage
Leeftijd 20 tot 35 jaar
Leeftijd 35 tot 50 jaar
Leeftijd 50 tot 65 jaar
Opleidingskosten
Opleidingskosten in % loonsom
Instroom
Uitstroom
Gemiddelde leeftijd
9.2.
2013
34
31,6
26
8
3,3
1
18
15
€ 32.000
1,9%
12,4%
11,9%
48,5
2012
35
32,3
26
9
6,7
2
17
16
€ 31.000
1,6%
49,5
2011
35
32,3
26
9
6,1
4
16
15
€ 39.000
2,3%
2,1%
3,1%
49
De organisatie
Van 8 december 2012 tot 15 september 2013 was Ad Huijsmans interim-bestuurder bij Idealis. Zijn
opdracht was met name het herstellen van het vertrouwen tussen bestuurder en management en
het herstellen van de relatie met de belangrijkste stakeholder Wageningen UR.
Op 15 september 2013 is Sylvie Deenen als nieuwe bestuurder in dienst getreden. De laatste
maanden van 2013 zijn door de nieuwe bestuurder gebruikt om kennis te maken met de
organisatie, de huurders en stakeholders. Medewerkers hebben in kennismakingsgesprekken
aangegeven met heel veel plezier bij Idealis te werken. Uiteraard zijn er ook diverse zaken ter
verbetering aangegeven; onder andere de samenwerking tussen de afdelingen onderling. De eerste
stappen zijn gezet om daarmee aan de slag te gaan, met daarin ook een rol voor de OR. Voor een
betere interne communicatie zijn onder meer tweemaandelijkse personeelsbijeenkomsten
jaarverslag 2013
28
geïntroduceerd en wordt er door de directie na een MT vergadering naar het gehele personeel
teruggekoppeld. De zaken genoemd in de kennismakingsgesprekken met de medewerkers
vertoonden grote overeenkomsten met de uitkomsten van het medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) uit 2010. Gezamenlijk met medewerkers en OR is besloten om het voor 2013
geplande MTO uit te stellen naar 2014.
Voorbereidingen
In 2013 zijn voorbereidingen getroffen om voor eind 2014 een nieuw Ondernemingsplan (20152018) en een nieuw strategisch voorraadbeleid (2015-2020) gereed te hebben. Vooruitlopend
hierop gaat Idealis haar missie herijken en een visie vaststellen. De beslissing over een mogelijk
andere locatie van het kantoor van Idealis is uitgesteld. De herijkte missie en een nieuwe visie
zullen leidend zijn voor een dergelijk besluit. Ook de organisatiescan welke gepland stond voor
2013 is om deze reden op de agenda van begin 2015 geplaatst.
OR
Het overleg met de OR vindt elke twee maanden plaats. Hierin worden de drie OR-leden bijgepraat
over de lopende zaken, worden ideeën getoetst en geeft de OR aan wat leeft en speelt in de
organisatie. Het overleg is constructief en opbouwend. Op basis van de output van de
kennismakingsgesprekken is in december een drietal werkgroepjes geformeerd met de
onderwerpen:
- verantwoordelijkheden laag in de organisatie;
- proactief handelen en ideeën oppakken;
- klantgerichtheid.
Elk van de drie OR-leden is verantwoordelijk een van de werkgroepjes. Output wordt begin 2014
door de OR met het MT besproken.
9.3
Personele zaken
In 2013 zijn drie medewerkers vertrokken; een opzichter bij de afdeling Vastgoed en twee
beheerders bij de afdeling Wonen. De drie vacatures zijn na een externe wervingsprocedure
ingevuld. Hiernaast is de interim-bestuurder in september vertrokken bij de aanstelling van de
nieuwe directeur/bestuurder.
Opleidingen/trainingen
Naast de reguliere opleidingen en trainingen van medewerkers heeft in 2013 met extern bureau
Kjenning een zogenaamde nul-meting automatisering plaatsgevonden. Gemeten is het
kennisniveau van de medewerkers gerelateerd aan de automatiserings-toepassingen waar men
mee werkt. In 2014 worden hier diverse verbetertrainingen aan gekoppeld.
Integriteitsbeleid
Het integriteitsbeleid bij Idealis is uitgewerkt in een integriteitscode, een klokkenluidersregeling en
een fraude-risicobeleid. Alle medewerkers hebben de integriteitscode ondertekend. Dit onderwerp
komt regelmatig aan de orde in de verschillende werkoverleggen en wordt periodiek met begeleiding van een extern deskundige opgefrist.
9.4
Visitatie
Idealis heeft in 2013 een onafhankelijke visitatie laten uitvoeren door Raeflex. Bij een visitatie
wordt gekeken naar de prestaties van de corporatie in de afgelopen vier jaar en naar de borging
van de prestaties voor de toekomst. Idealis wordt gewaardeerd met het eindcijfer 7.1. Deze
beoordeling is als volgt opgebouwd:
- Presteren naar Ambities
7.4
- Presteren naar Opgaven
6.9
- Presteren naar Belanghebbenden
7.3
- Presteren naar Vermogen
7.0
- Governance
7.0
De commissie concludeert dat Idealis gedurende de periode 2009 tot en met 2012 over de gehele
linie tenminste voldoende heeft gepresteerd. Met name de betaalbaarheid van de woningen, de
29
jaarverslag 2013
leefbaarheid rondom de complexen en de kwaliteit van nieuwbouw scoren goed. Belanghebbenden
zijn eveneens te spreken over de primaire dienstverlening bij verhuur, klachtafhandeling en de
onderhoudskwaliteit van de complexen. Voor een beperkt aantal, maar wel belangrijke, aspecten
zijn lagere scores gegeven, zoals de invulling van de opgave van internationale studenten. Dit
heeft te maken met de kwaliteit van de communicatie gedurende de afgelopen jaren op bestuurlijk
niveau tussen Idealis en haar belangrijkste belanghebbende Wageningen UR. Hierdoor stagneerde
het overleg en waren partijen niet in staat afdoende constructieve stappen te ondernemen voor de
(gezamenlijke) invulling van de huisvestingsopgave ten gevolge van het groeiend aantal
(internationale) studenten. Inmiddels zijn in 2013 de eerste stappen gezet om de relatie met de
Wageningse UR te herstellen.
9.5
Verslag van de Ondernemingsraad (OR)
Afgelopen jaar was voor deze OR het derde zittingsjaar. Volgens het Reglement van de OR van
Idealis is de zittingsduur van de OR drie jaar. Dit betekent dat er in 2014 verkiezingen zijn.
Aanstelling nieuwe directeur/bestuurder
Het belangrijkste onderwerp van 2013, met in dit geval de RvC, was het aanstellen van de nieuwe
directeur/bestuurder. De OR is direct betrokken geweest bij het aanstellen van de nieuwe
directeur/bestuurder. Wij hebben met betrekking tot deze aanstelling meerdere gesprekken gehad
met het wervingsbureau, de kandidaten, het MT en de RvC. Dit heeft geresulteerd in een advies
aan de RvC over de aanstelling van Sylvie Deenen.
Wat er verder ter sprake kwam
Het derde kwartaal van 2013 stond in het teken van de kennismakingsgesprekken van Sylvie met
het personeel. Hieruit zijn een aantal verbeterpunten naar voren gekomen die in 2014 door drie
werkgroepen worden uitgewerkt, waarbij de coördinatie van de werkgroepen bij de OR ligt.
De belangrijkste onderwerpen die we verder behandelden waren:
traject Missie Visie en daarop volgend de bedrijfsscan;
werkkostenregeling met o.a. bedrijfsfitness;
diverse projecten tijdelijke huisvesting en nieuwbouw;
begroting;
personele bezetting bij uitbreiding vhe’s.
Vergadermomenten 2013
Ondernemingsraad
Ondernemingsraad + directie
Ondernemingsraad + RvC
12x
2x
3x
Overleg met de RvC
Door de aanstellingsprocedure van de directeur/bestuurder is er in 2013 geen regulier overleg
geweest met de RvC. Wel hebben wij met de RvC intensief overleg gehad over de aanstelling van
de directeur/bestuurder. Naast drie vergadermomenten was er veel overleg per mail en telefoon.
Uiteraard hebben wij, naast ons reguliere maandelijkse overleg, door de aanstellingsprocedure ook
meer overleg gevoerd.
Vooruitblik op 2014
In 2014 zullen wij ons met name richten op het uitwerken van de verbeterpunten in de
werkgroepen; pro-actief handelen en ideeën oppakken, klantgerichtheid en verantwoordelijkheden
laag in de organisatie. Verder zullen wij actief deelnemen in het MST (Mission Statement Team)
met als doel het formuleren van een “herijkte” missie en visie van Idealis. Uiteraard zullen we de
voortgang van de bedrijfsscan, het bezien van de secundaire arbeidsvoorwaarden en de invoering
van de Werkkostenregeling nauwlettend volgen.
Ondernemingsraad Idealis
Barbara Heutink – Voorzitter, Maarten Straatman – Vicevoorzitter, Erik Vleeming – Secretaris
jaarverslag 2013
30
Wij willen onze klanten goede en betaalbare huisvesting kunnen blijven bieden.
Dit kan alleen bij een goede financiële positie.
Gelukkig staan voor Idealis alle financiële seinen op groen.
31
jaarverslag 2013
10
FINANCIËN
10.1 Financiële continuïteit
In artikel 21 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is geregeld op welke wijze een
woningcorporatie invulling dient te geven aan het verantwoordingsveld financieel beleid. Enerzijds
is in lid 1 van het artikel bepaald dat een zodanig financieel beleid gevoerd dient te worden dat de
financiële continuïteit gewaarborgd is, anderzijds is aangegeven dat middelen die niet benodigd zijn
voor de waarborging van de continuïteit ingezet dienen te worden ten behoeve van de
volkshuisvesting. Jaarlijks wordt de financiële positie van de woningcorporaties in opdracht van het
ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) beoordeeld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting
(CFV). Het advies van het CFV vormt de basis van het oordeel van het ministerie over het
gevoerde financiële beleid en beheer van de corporaties.
10.1.1 Beoordeling van Idealis door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)
Op grond van het BBSH beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie van de woningcorporaties
en brengt daar advies over uit aan de minister van BZK. Op basis van de door Idealis ingediende
verantwoordingsinformatie over 2012, prognosegegevens 2013-2017 en andere informatie heeft
het CFV risicogericht onderzoek gedaan op zes toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de
financiële continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud
maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en
draagkracht vermogen. Het uitgevoerde bureauonderzoek heeft het CFV geen aanleiding gegeven
tot opmerkingen of nader onderzoek.
10.1.2 Beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Op basis van de door Idealis ingediende prognosegegevens voor 2013 tot en met 2017 heeft het
WSW verklaard dat wij onveranderd kredietwaardig zijn en een faciliteringsvolume afgegeven van
€ 26.300.000 voor 2013-2015.
10.1.3 Beoordeling Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Jaarlijks beoordeelt het ministerie de werkzaamheden van de corporaties en brengt daarover de
oordeelsbrief uit.
De onderwerpen in deze brief waren:
A. de mate waarin wetten en relevante regels zijn nageleefd, met hierin speciale aandacht voor
activiteiten in het buitenland, sponsoring, leningen en toewijzingen;
B. de financiële positie.
A
Rechtmatigheid
De beoordeling op dit onderdeel is gebaseerd op de Verantwoordingsinformatie (dVI), het
jaarverslag inclusief volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en de stukken van de accountant.
De beoordeling heeft niet geleid tot het maken van opmerkingen over in het verleden
geconstateerde onrechtmatigheden.
Ten aanzien van de naleving van de wet- en regelgeving door Idealis heeft de minister opgemerkt
dat uit de verantwoordingsstukken is gebleken dat de accountant de juistheid en volledigheid van
onze opgave inzake de toewijzingsgegevens heeft kunnen vaststellen en dat onze toewijzingen van
woongelegenheden met een maandhuur tot € 664,66 voor 90% of meer zijn gedaan aan
huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van € 34.085. Hiermee heeft Idealis
aan de staatssteunregeling voldaan.
B
Financiële positie
Voor het oordeel over de financiële positie wordt verwezen naar de toezichtsbrief van het CFV.
jaarverslag 2013
32
10.1.4 Corporatie in perspectief
Naast de jaarlijkse beoordeling heeft het CFV in 2013 de rapportage Corporatie in Perspectief
uitgebracht op basis van cijfers uit 2012 waarin een analyse is gemaakt van de gegevens van
Idealis. Daarin vindt vergelijking plaats met de referentiegroep (andere studentenhuisvesters) en
het landelijk beeld van alle corporaties.
Hieronder volgt de weergave van een aantal relevante aspecten:
Volkshuisvestelijke gegevens 2012
Verhuurgegevens en toewijzingen
Idealis
Referentie
Landelijk
Mutatiegraad
40,2 *
46,3
7,9
Huurachterstand in % jaarhuur
0,2 *
0,7
1,3
Huurderving in % jaarhuur a.g.v. marktomstandigheden
0,2 *
0,4
1,3
Gemiddelde huurprijs per vhe
201
261
445
Gemiddelde huurprijs huurwoningen
299
355
447
Gemiddelde huurprijs oz eenheden
172
211
422
Huur in % van maximaal toegestane huur (daeb)
79,0 *
75,1
67,2
Huurprijs ontwikkeling (2009=100)
114
116
109
Toewijzingen binnen inkomensgrenzen uit Wht in %
99,6
98,1
73,4
*Alleen de cijfers voor huurwoningen zijn weergegeven. Omdat Idealis overwegend overige wooneenheden
verhuurt zijn de cijfers aangepast.
Kwaliteit van de voorraad (uitgaven in € per woongelegenheid)
Onderhoud
Idealis
Klachten en mutatieonderhoud
62
Planmatig onderhoud
591
Uitgaven leefbaarheid
Sociale activiteiten
51
Fysieke activiteiten
103
Bedrijfsvoering
Netto bedrijfslasten (in € per woongelegenheid)
Personeelslasten
Overige bedrijfslasten excl kosten leefbaarheid
Vergoedingen en overige bedrijfsopbrengsten
Saldo
Personeelskosten per fte (in €)
Aantal VHE per fte
*Hiervan is € 5.581 incidenteel
Waarde vastgoed en leningen (in € per woongelegenheid)
Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
WOZ-waarde
Huurwoningen
Onzelfstandige overige eenheden
Leningen en schulden
Leningen per vhe (nominaal)
Rentabiliteitswaarde leningen
Kortlopende schulden per vhe
Rentelasten per vhe
Waarde vastgoed en leningen kengetallen
Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde/
rentabiliteitswaarde leningen
Loan to value (langlopende schulden/volkshuisvestelijke
exploitatiewaarde)
Loan to value (langlopende schulden/WOZ waarde)
Rentedekkingsgraad
Rente lasten op leningenportefeuille
Aflossingsratio
Volkshuisvestelijk vermogen als % balanstotaal
33
Referentie
159
445
Landelijk
509
800
48
49
64
42
575
1.512
-1.526
561
71.320
124
742
1.051
-497
1.296
66.128
89
Idealis
17.174
Referentie
Landelijk
40.171
54.815
18.115
99.441
35.061
148.523
62.085
4.988
4.921
1.111
212
20.834
19.898
462
885
34.298
32.054
2.095
1.513
Idealis
3,5
Referentie
1,6
Landelijk
1,4
0,3
0,6
0,8
0,2
7,0
4,18
14,4
67,2
0,4
2,3
4,32
5,1
40,8
0,2
1,8
4,19
3,7
25,0
615
1.575
-1.302
888
79.063
129
*
jaarverslag 2013
10.1.5 Meerjaren perspectief Idealis
Kengetallen
Voor de beoordeling van de financiële continuïteit baseren wij ons op de volgende kengetallen en
daaraan gekoppelde normen:
Kasstroom gerelateerd:
Vermogen:
Rendement:
Interest dekkingsratio (ICR)
Solvabiliteit en Loan to value
Direct rendement
Deze kengetallen zijn berekend op basis van het in de begroting 2014-2018 vastgestelde beleid
waarbij de parameters gelijk zijn gesteld aan de bij het jaarverslag gehanteerde uitgangspunten
met de volgende uitzonderingen:
- de huurharmonisatie is niet beperkt tot maximaal 5 jaar;
- de waardering is zowel voor sociaal- als voor commercieel vastgoed gebaseerd op
bedrijfswaarde.
Daarnaast is rekening gehouden met de effecten van het kabinetsbeleid met betrekking tot de
verhuurdersheffing en is de heffing voor de saneringssteun voor de jaren 2014 t/m 2018
meegenomen.
In de prognoses is geen rekening gehouden met de boven inflatoire huurverhoging zoals het
kabinet dat voor ogen heeft.
Vervolgens hebben wij scenarioanalyse toegepast voor de kengetallen die bepalend zijn voor
het oordeel van de toezichthouders, de rentedekking (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, ofwel
WSW) en de solvabiliteit (CFV). Hierbij is een groot aantal scenario’s doorberekend bij wisselende
economische omstandigheden. Indien 95% van de doorgerekende scenario’s (‘95% Var’) voldoet
aan de gestelde norm gaan wij ervan uit dat het economische risico acceptabel is, en dat daarmee
de financiële continuïteit gewaarborgd is.
8,00
Rentedekking (ICR)
(Operationele kasstroom/rentelasten)
6,00
4,00
2,00
0,00
2014
2015
95% Var (6,5)
2016
2017
icr
2018
2019
2020
norm icr WSW (1,4)
Afbeelding 4; brongegevens Idealis
jaarverslag 2013
34
Ontwikkeling solvabiliteit
(eigen vermogen/totale vermogen
90
80
70
60
%
50
40
30
20
10
0
2014
2015
2016
95% Var (73%)
2017
2018
Solvabiliteit (%)
2019
2020
solvabiliteitsnorm WSW/CFV
Afbeelding 5; brongegevens Idealis
Ontwikkeling loan to value
40
%
30
20
10
0
2014
2015
2016
2017
2018
Loan to Value (%) (leningen/bedrijfswaarde)
2019
2020
Loan to Value (%) (leningen/WOZ-waarde)
Afbeelding 6; brongegevens Idealis
Ontwikkeling direct rendement
8
(exploitatiekasstroom/bedrijfswaarde vastgoed)
7
6
%
5
4
3
2
1
0
2015
2016
2017
2018
Direct rendement
2019
WACC
2020
(Weighted Average Cost of Capital)
Afbeelding 7; brongegevens Idealis
35
jaarverslag 2013
10.2 Resultaat 2013
Het resultaat over 2013 bedraagt € -10.071.000 en is als volgt opgebouwd:
Resultaat uit kasstromen (x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Opbrengst servicecontracten
Overige bedrijfsopbrengsten
Realisatie
2013
11.802
5.477
208
Begroting
2013
11.737
6.015
278
Realisatie
2012
10.052
5.076
285
Som bedrijfsopbrengsten
17.487
18.030
15.413
2.093
2.356
5.024
2.702
2.184
2.598
5.588
2.500
2.267
3.118
4.643
1.931
12.175
12.870
11.959
Bedrijfsresultaat
5.312
5.160
3.454
Financiële baten en lasten
-845
-951
-491
4.467
4.209
2.963
-4.375
-2.051
-3.783
-9.209
71
-8.822
491
3.701
-202
-9.046
-6.173
2.679
-1.025
-10.071
-1.002
-7.175
-406
2.273
Bedrijfslasten
Personeelslasten
Externe onderhoudskosten
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfskosten
Som bedrijfslasten
Totaal
Mutaties waardering vaste activa
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Overige waardeverminderingen vaste activa
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Resultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening voor belastingen
Belastingen
Resultaat na belastingen
De voornaamste verschillen tussen de begroting en de realisatie over 2013 met betrekking tot de
kasstromen hebben betrekking op:
Huren (x € 1.000)
De opbrengsten waren € 90.000 hoger als gevolg van:
- hogere verhoging per 1 juli
- hogere huur nieuwbouw
- wijziging fiscale wetgeving
- hogere harmonisatie.
Daarnaast was de derving door leegstand € 25.000 hoger.
Opbrengst servicecontracten
Het verschil van € 538.000 bestaat volledig uit aan huurders doorberekende servicekosten.
De lagere kosten worden vooral veroorzaakt door lager energieverbruik en zijn verantwoord onder
de overige bedrijfskosten en de afschrijvingen.
Overige bedrijfsopbrengsten (x € 1.000)
Beheeractiviteiten Ede
Contractkosten
GSM-masten/diversen
jaarverslag 2013
Begroot
217
40
21
278
Realisatie
129
53
26
208
Verschil
-88
13
5
70
36
Het verschil in de opbrengsten uit beheeractiviteiten wordt veroorzaakt door leegstand in de
woningen in Ede.
Personeelslasten (x € 1.000)
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenpremie
Overige personeelslasten
Doorberekend naar servicekosten
Totaal
Begroot
1.793
274
366
205
-454
2.184
Realisatie
1.672
280
330
240
-429
2.093
Verschil
121
-6
36
-35
-25
91
Het verschil op de personeelslasten wordt veroorzaakt door:
- mutaties en vacatures
- terug ontvangen ziektegelden
- hogere kosten tijdelijk personeel
- lagere administratiekosten in de servicecontracten.
Onderhoud (x € 1.000)
Het verschil tussen de begroting en de besteding van € 242.000 is als volgt te specificeren:
Planmatig onderhoud
Niet planmatig onderhoud
Totaal
Begroot
2.256
342
2.598
Realisatie
2.030
326
2.356
Verschil
226
16
242
In hoofdstuk 7 wordt dit verschil nader geanalyseerd.
Lasten servicecontracten
De lagere kosten worden vooral veroorzaakt door lager energieverbruik.
Overige bedrijfskosten (x € 1.000)
Huisvestingskosten
Heffingen CFV
saneringssteun
verhuurdersheffing
Algemene kosten
Belastingen
Verzekeringen
Kosten buitenlandse studenten
Totaal
Begroot
200
Realisatie
193
Verschil
7
166
29
1.602
352
54
97
2.500
574
3
1.478
318
46
90
2.702
-408
26
124
34
8
7
-202
De heffing voor de saneringssteun is veel hoger uitgepakt dan in 2012 werd voorzien.
Het verschil in de algemene kosten wordt vooral veroorzaakt door de terugontvangst van btw in
het kader van de pro-rata regeling.
Financiële baten en lasten (x € 1.000)
Rentelasten
Rentebaten
Totaal
Begroot
1.369
418
-951
Realisatie
1.002
157
-845
Verschil
367
-261
106
Het verschil wordt grotendeels veroorzaakt door verschuiving van investeringen.
37
jaarverslag 2013
10.3 Financiële positie
(x € 1.000)
Eigen vermogen
Voorzieningen
Weerstandsvermogen
Schulden op lange termijn
Lang en permanent vermogen
Vaste activa
Immateriële activa
Materiële vaste activa
Vastgoedbeleggingen
Financiële vaste activa
Totaal vaste activa
2013
57.609
11.109
68.718
26.254
94.972
2012
59.036
59.036
20.528
79.564
317
89.100
7.863
620
97.900
414
80.351
6.141
1.645
88.551
Samenstelling werkkapitaal
Voorraden
Vorderingen
Liquide middelen
13
19
476
329
457
11
946
359
Schulden op korte termijn
-3.874
-9.346
Werkkapitaal
-2.928 *
-8.987
* Idealis heeft voor in totaal € 20.000.000 financiering met variabele hoofdsom aangetrokken.
Zodra de liquiditeitssituatie dat toelaat kan tot € 17.000.000 teruggeplaatst worden . Begin 2009 heeft
Idealis een kredietfaciliteit verkregen van € 5.000.000, hiervan was ultimo 2013 niets opgenomen.
Kengetallen
Solvabiliteit (eigen vermogen/totale vermogen)
Liquiditeit (verhouding vlottende activa/vlottende passiva)
Rentabiliteit eigen vermogen (jaarresultaat/eigen vermogen)
Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat + betaalde
rente/totale vermogen)
Rentedekking (operationele kasstroom/rente betalingen)
Loan to value (verhouding netto schuld/waarde vastgoed)
Direct rendement (uitgedrukt in gemiddelde waarde vastgoed)
* voor belastingen
*
*
2013
58,30%
0,24
-15,70%
-8,14%
2012
66,40%
0,04
4,54%
3,99%
5,40
27,78
6,35%
4,07
30,35
5,07%
10.4 Ontwikkeling huursom
De ontwikkeling van de totale huursom voor woningen en woongebouwen in 2013 is als volgt
(x € 1.000):
Huuropbrengsten 2012
Huurverhoging 1 juli 2012
Huurverhoging 1 juli 2013
Toename door harmonisatie
Nieuw in exploitatie
Wijziging fiscaal regime
Huuropbrengsten 2013
2,30%
3,22%
10.026
277
394
1.108
14
11.819
10.5 Treasury
Algemeen
Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut dat begin 2014 is geactualiseerd. Hierin zijn
de Beleidsregels derivaten opgenomen. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld waarin de
operationele taken met betrekking tot de treasury worden beschreven. Het vormt de leidraad voor
de uitvoering en aansturing van de treasurywerkzaamheden. In 2013 is daarnaast voor de
investering in het complex Bellostraat een afzonderlijk financieringsbesluit door de RvC
goedgekeurd.
jaarverslag 2013
38
De treasurycommissie, bestaande uit de directeur, hoofd Wonen, hoofd Financiën en een externe
treasuryadviseur, heeft in 2013 één maal vergaderd. In 2013 zijn twee leningen aangetrokken, te
weten:
Type
Hoofdsom
Storting
Aflossing
Rente
Herziening opslag
Vaste roll-over
€ 2.900.000
1 april 2013
2 december 2019
3 maand Euribor + 0,32%
1 december 2015
Type
Hoofdsom
Storting
Aflossing
Rente
Fixe
€ 3.000.000
1 november 2013
2 november 2020
2,19%
Financieringsbehoefte 2014-2023
Op basis van de meerjarenbegroting is de liquiditeitsprognose opgesteld voor de periode 20142023 om de financieringsbehoefte te bepalen.
De vreemd vermogen positie zal zich naar verwachting als volgt ontwikkelen:
Afbeelding 8; brongegevens Idealis/Thésor
Renterisico
Renterisico uit contracten
Het WSW beoordeelt het renterisico op basis van de bestaande leningen en, indien van toepassing,
de derivatenportefeuille. Aflossingen, opslagherzieningen op basisrenteleningen en renteconversies
veroorzaken renterisico, terwijl stortingen van leningen en afgesloten rente-instrumenten het risico
verlagen.
Door het WSW wordt een jaarlijks risico van 15% van de portefeuille als maximum gehanteerd.
Idealis blijft in 2016 tot en met 2019 niet binnen de WSW-norm voor het (portefeuille)renterisico
door de lage leningportefeuille. Het WSW heeft aangegeven het risico in deze jaren niet verder te
willen zien toenemen en in overige jaren binnen de norm te willen houden.
Idealis zal bij het afsluiten van nieuwe financiering, de modaliteiten zo kiezen dat er geen (verdere)
overschrijding ontstaat van de renterisiconorm van het WSW. Leningen met lage hoofdsommen en
goed gespreide looptijden hebben hierbij de voorkeur.
39
jaarverslag 2013
Afbeelding 9; brongegevens Idealis/Thésor
Bedrijfseconomisch renterisico
In de bedrijfseconomische methode voor bepaling van renterisico, wordt niet alleen gekeken naar
de risico’s uit de bestaande portefeuille, maar ook naar alle overige kasstromen. Hiermee wordt
een vollediger beeld van het renterisico verkregen. De exploitatie- en investeringskasstromen,
alsmede rentebetalingen en reguliere aflossingen zijn in dit overzicht opgenomen onder de post
Totale cashflow:
Afbeelding 10; brongegevens Idealis/Thésor
Relatieve renterisico
Door de absolute bedragen van het bedrijfseconomische renterisico af te zetten tegen de omvang
van het materieel vast actief (MVA), wordt het relatieve (bedrijfseconomische) renterisico
verkregen. Idealis heeft hiervoor een norm van 15% in haar Treasurystatuut opgenomen (oranje
lijn).
jaarverslag 2013
40
Afbeelding 11; brongegevens Idealis/Thésor
Idealis overschrijdt in 2014 (in lichte mate) de norm met 15,4 %.
WSW en CFV
Met ingang van 2014 heeft het WSW een nieuw Risico Score Model geïntroduceerd waarbij de
financiële risico’s worden beoordeeld op basis van de volgende ratio’s:
- ICR, dit is de verhouding tussen de operationele kasstroom en de betaalde rente;
- DSCR, dit is de verhouding tussen de operationele kasstroom en de rente + aflossing op
leningen;
- LTV (loan to value), leningen in verhouding tot de bedrijfswaarde van het vastgoed;
- Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde
- Dekkingsratio, dit is verhouding tussen de lening portefeuille en de WOZ-waarde.
Deze ratio’s worden op genormeerde wijze berekend op basis van specifieke WSW-uitgangspunten.
Op basis van de meest recente dVI en dPI zien deze ratio’s er voor Idealis als volgt uit:
Score Idealis Norm WSW
ICR
3,32
1,4
DSCR
4,21
1
LTV
29%
75%
Solvabiliteit
58%
20%
19%
Dekkingsratio
50%
Uit deze scores blijkt dat Idealis ruimschoots voldoet aan de gestelde normen.
CFV
Ultimo 2013 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting een stresstest uitgevoerd voor de
derivatenportefeuille van corporaties. Voor Idealis leverde dit de volgende uitkomsten op:
Overzicht portefeuille zonder tussentijdse marktwaardeverrekening
Omschrijving
Renteswaps payer
Wijziging marktwaarde
41
Totaal onderliggende
waarde
15.000
Bij rentedaling 1%
Bij rentedaling 2%
* € 1.000
Totaal marktwaarde
-2.257
-2.879
-3.477
jaarverslag 2013
10.6 Onrendabele investeringen
Het duurzaam onrendabele gedeelte van de in 2014 en 2015 te ontwikkelen nieuwbouwcomplexen
Bellostraat/Nobelweg en Lawickse Hof bedraagt in totaal € 11.109.000 en is ten laste van het
resultaat over 2013 gebracht.
10.7 Verbindingen
Eind 2013 kende Idealis geen verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen.
jaarverslag 2013
42
Voor onze strategie zijn meerjaren studentenprognoses zeer belangrijk. Zij vormen
de basis voor het berekenen van de vraag naar studentenhuisvesting.
Studentenprognoses zijn op lange termijn vaak onzeker. Ook de invoering van het
sociaal leenstelsel en afschaffing van de OV-kaart kan de vraag naar
studentenkamers beïnvloeden.
43
jaarverslag 2013
11
Risicobeheersing en monitoring
11.1 Vraag en aanbod studentenhuisvesting
Voor de strategie van Idealis zijn studentenprognoses van groot belang. Daarbij gaat het om
landelijke trends, maar nog veel belangrijker, om de prognoses van de lokale onderwijsinstellingen
zelf. Ook bijvoorbeeld strategische besluiten over de plaats van vestiging kunnen sterk van invloed
zijn, zoals in het verleden het vertrek van Hogeschool Diedenoort en later de komst van Van Hall
Larenstein en Stoas Vilentum.
Jaarlijkse monitoring vraag en aanbod
Jaarlijks wordt in april/mei, samen met Wageningen UR en gemeente Wageningen, een update van
de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting gemaakt. Op grond van de verwachte
sterke groei van het aantal studenten en de vraag naar studentenhuisvesting in Wageningen is
vervolgens gezamenlijk bezien hoe de te verwachten tekorten de komende jaren kunnen worden
opgelost. Dat onderzoek heeft januari 2014 geresulteerd in een notitie en een raadsbesluit waarin
is aangegeven welke locaties het meest geschikt worden geacht voor studentenhuisvesting. Dit
betreft zowel permanente als tijdelijke huisvesting.
Gedifferentieerde en flexibele nieuwbouw
De verwachte groei van het aantal studenten maakt het voor Idealis mogelijk om door middel van
nieuwbouw kwalitatief hoogwaardige woonruimte toe te voegen die nog beter aansluit bij de
actuele en toekomstige woonwensen van studenten. Waar mogelijk wordt deze nieuwbouw zodanig
gebouwd dat op lange termijn de mogelijkheid blijft bestaan om de woningen te verhuren of te
verkopen aan andere doelgroepen dan studenten.
11.2 Overheidsbeleid
Wijzigingen in het rijksbeleid vormen voor Idealis een groot risico. Voor Idealis zijn daarbij met
name de beleidsthema’s Wonen, Onderwijs en Energie van belang. Huurbeleid, studiefinanciering,
huurtoeslag e.d. kunnen grote financiële consequenties hebben voor Idealis en van invloed zijn op
het aantal studenten en de vraag naar studentenhuisvesting. Ook Europese regelgeving kan
indirect van invloed zijn. Regelgeving met betrekking tot woningbouw en gebruiksbesluit kan leiden
tot verplichte grote investeringen.
Bij totstandkoming van rijksbeleid wordt meestal geen rekening gehouden met studentenhuisvesting, met name waar het kamers met gedeelde voorzieningen betreft. Via Kences wordt
getracht de politiek en de ambtelijke beleidsvoorbereiding waar mogelijk te beïnvloeden.
Woonakkoord en huurprijsbeleid
Eind 2013 heeft het kabinet met D66, Christen Unie en SGP in de Eerste Kamer overeenstemming
bereikt over de aanpak van de woningmarkt. In het nu vastgestelde Woonakkoord wordt uitgegaan
van:
- huurverhoging voor de laagste inkomensgroep van 1,5% boven inflatie en (inkomensafhankelijke stijgingspercentages van resp. 2 en 4% boven inflatie voor hogere inkomens);
- een jaarlijkse verhuurdersheffing oplopend tot 1,7 miljard in 2017, die mogelijk gemaakt wordt
door bovengenoemde huurverhogingen;
- geen bijdrage voor de verhuurdersheffing voor onzelfstandige eenheden;
- een indexatie van de maximale huurprijsgrens overeenkomstig het inflatiepercentage;
- vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel (WWS) dat gebruik maakt van een
combinatie van WOZ en WWS. Randvoorwaarde daarbij is ‘dat dit niet mag leiden tot een
beperking van de verdiencapaciteit op macroniveau of andere schokeffecten.’
Woningwaardering
Inmiddels heeft minister Blok zijn voorgenomen vereenvoudiging van het WWS op hoofdlijnen
geschetst. Uit het huidige WWS verdwijnen de onderdelen ‘woonomgeving’, ‘woontype’ en
‘schaarste’. Deze elementen worden vervangen door WOZ-punten (een punt per € 90 WOZ-waarde
per m2). De maximale huurprijs zal daarmee, anders dan voorheen, (mede) bepaald worden door
jaarverslag 2013
44
de WOZ-waarde. De voorgenomen aanpassing van de WWS heeft alleen betrekking op zelfstandige
woonruimte.
De consequenties voor Idealis zijn vooral afhankelijk van de mate waarin rekening wordt gehouden
met de bijzondere positie van studentenhuisvesting en de lage WOZ-waarde van veel
studentencomplexen.
Voor Idealis (en andere studentenhuisvesters) is met name een bodem voor de WOZ-waarde en de
hoogte daarvan van groot belang. Invoering van het nieuwe WWS zal in elk geval niet eerder
plaatsvinden dan per 1 januari 2015. Zodra het WWS is vastgesteld kan Idealis haar totale
huurbeleid, inclusief het huurbeleid voor kamers met gedeelde voorzieningen, herijken.
Sociaal leenstelsel en OV-jaarkaart
Invoering van het sociaal leenstelsel blijft onzeker. Om instemming van de Eerste Kamer te krijgen
kunnen oppositiepartijen nog e.e.a. bijschaven. Dit geldt mogelijk voor het behoud van OVjaarkaart en aanvullende beurs. Het leenstelsel kan ertoe leiden dat mensen sneller studeren, maar
ook dat ze er meer bij gaan werken en langer over de studie doen.
Minister Bussemaker heeft de plannen om de basisbeurs voor MSc-ers af te schaffen een jaar
uitgesteld. Er komt één wetsvoorstel voor zowel BSc- als MSc-studenten. Het sociaal leenstelsel
wordt niet eerder dan studiejaar 2015/2016 ingevoerd. Voor studiejaar 2014/2015 wordt daarom
opnieuw verwacht dat minder a.s. studenten nog een tussenjaar nemen. Voor Wageningen UR is
de verwachting dat de BSc- instroom gemiddeld opnieuw met 20% toeneemt in 2014/2015.
Afschaffing van de OV-jaarkaart kan er toe leiden dat men meer kiest voor een onderwijsinstelling
in de regio, maar dit zal waarschijnlijk meer gelden voor hbo dan universiteit. De consequenties
voor Wageningen UR zullen waarschijnlijk niet groot zijn vanwege de veelal unieke studies, de
landelijke herkomst van studenten en de hoge waardering van studenten voor de kwaliteit van het
onderwijs.
De in opdracht van Idealis gehouden enquête onder a.s. studenten van Wageningen UR en CHE
bevestigt dat invoering van een leenstelsel en afschaffing van de OV-jaarkaart weinig invloed heeft
op de studiekeuze, maar wel op financieringskeuzes (meer lenen, ouderbijdrage, bijbanen en
bezuinigen). Voor wat betreft de huisvestingskeuze geldt voor WU-studenten dat de vraag naar
kamers (met lagere woonlasten) naar verwachting zal toenemen. Voor CHE-studenten wordt
verwacht dat zij er wat meer voor zullen kiezen thuis te blijven wonen.
Ook het ABF-onderzoek naar de landelijke effecten van de maatregelen op studentenhuisvesting
geeft aan dat een leenstelsel kan leiden tot een verminderde vraag naar kamers, maar dat het
afschaffen van een OV-jaarkaart juist kan leiden tot een toename van de vraag.
Verhuurdersheffing
De verhuurdersheffing is alleen van toepassing voor zelfstandige eenheden. De tarieven voor de
jaren t/m 2017 zijn bekend, niet duidelijk is hoe de situatie daarna zal zijn, maar wij zijn ervan
uitgegaan dat de heffing een definitief karakter krijgt.
Bijdrageheffing saneringssteun
Gezien de gewijzigde financiële omstandigheden van de woningcorporatiesector heeft het Centraal
Fonds Volkshuisvesting in 2011 een bijdrageheffing ingevoerd ten behoeve van het behoud van
een adequate omvang van het saneringsfonds. Vanaf 2013 bedraagt de heffing € 220 per
zelfstandige kamer/woning en € 110 per onzelfstandige kamer in de jaren tot 2019 zal de heffing
naar verwachting afgebouwd worden.
11.3 Samenwerking
Het waarborgen van voldoende studentenhuisvesting in de toekomst vraagt om een goede
samenwerking met onderwijs en gemeente. Wageningen UR is voor Idealis daarbij verreweg de
belangrijkste relatie.
In 2013 is door de interim bestuurder en vervolgens de nieuwe directeur/bestuurder een start
gemaakt met het herstel van de bestuurlijke relatie en van het structureel overleg op dit niveau.
De gesprekken waren constructief en bieden perspectief voor goede samenwerking in de toekomst.
45
jaarverslag 2013
Het eerste resultaat van verbeterde samenwerking in 2013 was de met Wageningen UR en
gemeente Wageningen gezamenlijk afgestemde update van de prognose van vraag en aanbod van
studentenhuisvesting.
11.4 Financiële risico’s
Monitoring van ingrijpende wijzigingen in de financiële omstandigheden vindt zowel structureel
jaarlijks plaats (bij het vaststellen van de begroting en de meerjarenbegroting) als incidenteel (bij
financieel ingrijpende wijzigingen in parameters, nieuwe investeringskansen, wet- en regelgeving
e.d.).
Financieel prognosemodel
Om te beoordelen of de uit het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleid voortvloeiende
investeringsopgave financieel realiseerbaar is wordt de toekomstige ontwikkeling van de
kasstromen en van het eigen vermogen bij verschillende beleidsvarianten in beeld gebracht. Hierbij
wordt gebruik gemaakt van het financiële prognosemodel Wals (van ORTEC).
Om het economisch risico per variant te bepalen wordt een aantal scenario’s berekend. Bij de
scenario’s worden meerjarige prognoses voor verschillende economische parameters toegepast.
Het gaat hierbij om prijsinflatie, looninflatie, korte rente, lange rente, bouwindex, onderhoudsindex
en marktindex. Vervolgens wordt bepaald boven welke grens 95% van de waarnemingen ligt. Als
dit niveau hoger is dan de gestelde normen voor rentedekkingsgraad en solvabiliteit kan gesteld
worden dat de financiële continuïteit gewaarborgd is.
Renterisico
Renteontwikkelingen zijn van invloed op het resultaat, het rendement en de waarde van het
onroerend goed. Het treasury beleid ligt vast in het door de directie vastgestelde en de Raad van
Commissarissen goedgekeurde treasurystatuut. Jaarlijks wordt een treasury jaarplan opgesteld en
periodiek wordt het renterisico, de effecten van renteschommelingen (scenario’s) en de
financieringsbehoefte in kaart gebracht. Bij de uitvoering, binnen het beleid en het statuut, laat
Idealis zich adviseren door een onafhankelijke adviseur (Thesor).
Beschikbaarheidsrisico
Hieronder wordt verstaan het risico dat financiering niet of slechts tegen ongunstige voorwaarden
kan worden aangetrokken dan wel verlengd. Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide
vermogensverhoudingen, beschikbare borgingsruimte (WSW) en het onderhouden van relaties met
banken.
Kostenontwikkelingen
De huuropbrengsten worden aangepast op basis van de algemene inflatie (de consumentenprijsindex). De lasten voor een corporatie als Idealis kennen echter een gemiddeld hogere
prijsontwikkeling, bepaald door de stijging van personeelslasten, onderhouds- en bouwkosten.
Eventuele verkoop van woningen
Verkoop van niet aan de missie gerelateerde complexen ziet Idealis als een mogelijke maatregel.
Daartoe zal pas worden overgegaan als gewenste investeringen in studentenhuisvesting en het op
lange termijn kunnen waarborgen van de financiële continuïteit dat vereisen.
11.5 Overige bedrijfsrisico’s
Hieronder verstaan we de risico’s die Idealis ziet als haar normale ondernemersrisico. Het betreft
de waarde en technische staat van het vastgoed en nakomingsrisico’s veroorzaakt door derden.
Daarnaast betreft het ook de operationele risico’s die voortvloeien uit het feit dat een bedrijf een
samenwerkingsverband van mensen is. Feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen zijn in
processen niet uit te sluiten.
Waardeontwikkeling vastgoed
Een dalende waarde van het vastgoed heeft een negatieve invloed op de vermogenspositie van
Idealis. De waardering van de portefeuille wordt jaarlijks uitgevoerd op basis van de bedrijfswaarde
bij de begroting. Daarnaast wordt het bezit jaarlijks getaxeerd in het kader van de Wet Onroerende
Zaakbelasting hetgeen voor met name de niet-studenten woningen een goede indicatie oplevert.
jaarverslag 2013
46
Technische staat van de gebouwen
Hieronder vallen de risico’s als het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van gebouwen en het risico
van verborgen gebreken. Al het onroerende goed is verzekerd via de opstalverzekering. Terrorisme
is door verzekeraars uitgesloten. Er vinden regelmatig inspecties van de staat van onderhoud
plaats van het totale bezit met jaarlijkse actualisatie. De technische installaties worden jaarlijks
geïnspecteerd op basis van NEN 2767. Door regelmatig planmatig onderhoud worden alle
gebouwen in een technische goede staat gehouden en wordt de verhuurbaarheid bevorderd.
Nakomingsrisico huurders
Het risico bestaat voornamelijk uit huurbetalingsrisico. Risico voor schade aan het gehuurde is
gezien de aard van huisvesting beperkt. De achterstanden worden maandelijks door middel van
voortgangscontrole geëvalueerd. Gezien de kwetsbare inkomenspositie van onze huurders
hanteren wij een strikt huurincasso-beleid gericht op het voorkomen van grote achterstanden.
Gezien de beperkte omvang van de achterstanden is dit beleid effectief.
Nakomingsrisico leveranciers
Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door de
wederpartij een risico. Het risico is vooral van belang bij grote onderhouds- en
nieuwbouwopdrachten. Opdrachtverstrekking gebeurt volgens modelovereenkomsten die
regelmatig worden geactualiseerd. In de overeenkomsten zijn uitgebreide garantie- en
nakomingsbepalingen opgenomen. Idealis streeft naar bestendige relaties met leveranciers
waardoor het risico op niet deugdelijke nakoming verkleind wordt.
Continuïteit personele bezetting
Het risico van tijdelijke niet beschikbaarheid is door de jaren heen beperkt gebleken. Idealis kent
een actief ziekteverzuimbeleid. Ziekteverzuim kon tot op heden vrijwel altijd zonder problemen
opgelost worden door tijdelijke vervanging. Vaak ging het hierbij door de (extra) inzet van eigen
personeel of het inhuren van uitzendkrachten. Voor vervanging van personeel op sleutelposities
wordt eventueel een beroep gedaan op externe specialisten. Er is een overeenkomst gesloten met
een externe partij waarbij de vervanging van het hoofd Financiën is geregeld in het geval van
ontstentenis. Vertrekkende medewerkers konden tot op heden op redelijke termijn vervangen
worden.
Informatiesysteem
Het risico bestaat uit ontoereikende beschikbaarheid van het informatiesysteem. Het (primaire)
informatiesysteem draait op een andere locatie dan de kantoren van Idealis, de verbindingen zijn
daarbij kritisch. Er is geen back-upverbinding, tot op heden heeft dit echter geen problemen
opgeleverd. Van de databestanden wordt dagelijks een back-up gemaakt. De applicaties die door
Cegeka worden verzorgd draaien op locatie, voorzien van adequate beveiliging.
Intern risicobeheersings- en controlesysteem
Idealis heeft een administratieve organisatie die recht doet aan de omvang van de organisatie en
waarin de interne controle is verankerd. De processen zijn beschreven en door de
directeur/bestuurder vastgesteld en worden regelmatig geactualiseerd. Er is sprake van scheiding
van uitvoering, registratie en betaling. Betalingen worden te allen tijde door twee bevoegde
functionarissen ondertekend, de finale ondertekening kan alleen door de directeur/bestuurder of de
adjunct-directeur plaatsvinden.
Integriteitscode
Idealis kent een integriteitscode die door alle medewerkers is ondertekend en is gepubliceerd op
onze website. In de code is inhoud gegeven aan de uitgangspunten voor het zakendoen en de
gedragsregels voor directie en medewerkers.
47
jaarverslag 2013
Managementinformatie
Managementinformatie wordt periodiek opgesteld en bestaat uit maand- en kwartaalrapportages.
De periodieke samenstelling van tussentijdse en jaarcijfers geschiedt op basis van vastgestelde
grondslagen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van informatie uit het centraal geautomatiseerd
informatiesysteem. Dit systeem heeft ook in het verslagjaar overeenkomstig de opzet
gefunctioneerd.
Kwaliteitszorg
Idealis laat zich met betrekking tot de kwaliteitszorg vooral leiden door de waardering van haar
klanten. Feedback van bewoners vormt een belangrijke basis voor verbetervoorstellen en om te
meten of genomen maatregelen succesvol zijn.
Medewerkerstevredenheid
Idealis hecht veel waarde aan tevredenheid van medewerkers, verbetering van onderlinge
samenwerking, meer eigen verantwoordelijkheid, meer ontplooiingskansen en ruimte voor eigen
initiatieven.
Deze zaken meten wij eenmaal per 3 jaar door een tevredenheidsonderzoek onder medewerkers.
Een nieuw onderzoek naar de tevredenheid van medewerkers zal plaatsvinden in 2014.
Externe visitatie
Door een onafhankelijke externe visitatie wordt verantwoording afgelegd over de maatschappelijke
prestaties, de beleidskeuzes die we maken en de wijze waarop onze belangrijkste strategische
relaties betrokken zijn in dat afwegingsproces.
jaarverslag 2013
48
Idealis streeft naar een vraag/aanbodsituatie waarbij alle eerstejaars die in
Wageningen of Ede willen wonen voor 1 mei een kamer hebben. Met de oplevering
van Rijnveste in april 2013 is deze doelstelling gehaald.
49
jaarverslag 2013
12
Kengetallen
Peildatum 31 december 2013
2013
2012
2011
2010
2009
4.503
557
5.060
4.176
422
4.598
4.059
421
4.480
4.056
416
4.472
4.015
438
4.453
-
345
440
36
150
0,07
0,07
0,12
0,14
0,18
0,47
9,0
11
0,24
10,6
29
0,17
11,2
37
0,46
*
*
1,13
*
*
85,0
96
86,4
154
86,4
233
79,0
113
77,5
72
Financiële continuïteit #
Liquiditeit (current ratio)
Solvabiliteit
Rentabiliteit eigen vermogen
Rentabiliteit totale vermogen
Rentedekking
Loan to value
Direct rendement
0,24
58,30
-15,70
-8,14
5,46
27,78
6,35
0,04
66,40
4,54
6,01
4,07
30,35
5,07
0,09
72,92
-6,24
-3,37
2,21
21,64
2,93
0,60
64,05
8,56
9,93
1,01
25,66
0,01
0,95
34,84
11,48
6,44
1,59
26,25
1,68
Balans en winst- en verliesrekening #
(bedragen per verhuureenheid)
Eigen vermogen
Voorzieningen
Personeelskosten
Kosten onderhoud
Lasten servicecontracten #
Overige bedrijfskosten
Bedrijfsresultaat
Financiële baten/lasten
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa #
Belastingen
Jaarresultaat
12.793
2.467
465
523
1.116
600
-1.821
-188
-228
-2.237
14.137
543
747
1.010
462
759
-118
-97
544
12.209
194
527
1.109
1.009
454
-609
-152
51
-710
8.256
17
519
1.570
1.670
-289
222
774
226
933
7.399
583
1.192
1.852
18
299
533
-57
792
Personeel (aantal fte gemiddeld)
Gemiddelde personeelskosten
Gemiddelde leeftijd
32,5
77.600
48,5
32,3
82.985
49,5
32,3
78.967
48,5
31,6
77.025
*
33.6
81.100
*
Aantal verhuureenheden
Woningen/woongebouwen
Woningen in beheer
Totaal
Nieuwbouw
Verhuureenheden in ontwikkeling
Verhuur en incasso
Huurachterstand huidige huurders in % jaarhuur
(2009 herrekend)
Huurderving in % jaarhuur
Gemiddelde wachttijd studenteneenheden in mnd.
Gemiddeld aantal reacties per advertentie
Leefbaarheid
% huurders met waardering 7 of hoger
Kosten leefbaarheid per verhuureenheid
#
*
De cijfers vanaf 2011 zijn op basis van de RJ-richtlijn 645.
Berekening kengetal heeft in dat jaar nog niet of niet op vergelijkbare wijze plaatsgevonden.
jaarverslag 2013
50
RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE STRUCTUUR
1
Governance structuur
Algemeen
In deze paragraaf vindt u algemene informatie over de Raad van Commissarissen, waarna wij in
paragraaf 2 verslag zullen doen van ons functioneren in 2013.
Idealis onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en past deze toe.
Op de site van Idealis (www.idealis.nl) is de volgende informatie over de governance structuur
beschikbaar, (waarbij de toevoeging * betekent dat in 2013 aanpassing heeft plaatsgevonden):
- Governance structuur en organigram
- Statuten*
- Reglement RvC*
- Rooster van aftreden RvC*
- Profielschets RvC*
- Integriteitscode RvC
- Integriteitsverklaring directeur/bestuurder en personeel
- Klokkenluidersregeling
- Bestuursreglement*
- Visitatierapport*.
Algemene samenstelling en benoemingstermijn
De Raad van Commissarissen (RvC) van Idealis bestaat uit 7 leden, waarvan 2 personen op
zogeheten huurderzetels. Eén van beide huurderzetels wordt bezet door een huurder, de ander is
ingevuld (mede) op voordracht van de huurdersorganisatie. Getalsmatig is er een zodanige
meerderheid van strikt onafhankelijke leden dat de onafhankelijkheid van de RvC als geheel
gewaarborgd is.
Bij een vacature van een huurderzetel wordt gewerkt met een selectiecommissie, waarin 2 leden
van de RvC en 2 leden van de huurdersorganisatie SFO zitting hebben. De RvC stelt de
profielschets vast, de commissie voert gesprekken met kandidaten en draagt uiteindelijk unaniem
een kandidaat voor benoeming door de RvC voor. Bij de werving van kandidaten voor de Raad
wordt altijd geworven via een advertentie.
Gedragscode RvC
Alle leden van de RvC hebben een op de RvC toegespitste integriteitsverklaring in de vorm van een
gedragscode getekend. Dit is een nadere aanscherping van hetgeen reeds inzake integriteit was
opgenomen in het reglement voor de RvC. De verklaring omtrent de integriteit geeft duidelijk aan
hoe de RvC en zijn leden dienen te handelen ter voorkoming van belangenverstrengeling.
Maatschappelijke verantwoording
Idealis beseft dat voor het realiseren van haar missie een goede samenwerking met o.a.
bewonersvertegenwoordigers, onderwijsinstellingen, collega-corporaties en gemeenten
noodzakelijk is.
In elke RvC-vergadering wordt verslag gedaan van de samenwerking met de diverse
belanghouders. Daarnaast laat de RvC zich middels diverse rapportages op de hoogte brengen van
de mate van tevredenheid van de belanghouders en de reputatie van Idealis. Tevens onderhoudt
de RvC rechtstreekse contacten met bijv. de huurdersorganisatie SFO en de Ondernemingsraad.
2
Verslag
Wijzigingen samenstelling Raad van Commissarissen
In 2013 is tot de volgende herbenoemingen besloten:
- Dhr. J.F. Houterman tot 13 september 2017.
- Dhr. W. de Jager tot 13 september 2014.
- Mw. G.W. Wolters tot 1 januari 2018.
- Mw. H. Berends tot 1 januari 2015.
De RvC heeft tevens besloten in 2014 een externe wervingsprocedure te starten voor de opvolging
van de heer P.A. van Weezel Errens.
51
jaarverslag 2013
Benoeming directeur/bestuurder
De RvC heeft mw. S.M.E. Deenen als directeur/bestuurder benoemd per 15 september 2013. De
benoeming van de interim-bestuurder, dhr. H.F.A.M. Huijsmans, werd per dezelfde datum
beëindigd.
Vergaderingen RvC
Tijdens de 5 RvC-vergaderingen in 2013 kwamen onder meer de volgende onderwerpen met
betrekking tot vastgoed aan de orde:
-
investeringsbesluit nieuwbouw Lawickse Hof;
investeringsbesluit nieuwbouw Bellostraat/Nobelweg;
meedingen naar studentenhuisvesting op Campus;
oplevering nieuwbouw Rijnveste in Wageningen;
oplevering nieuwbouw de Hoefweg in Ede;
verlenging exploitatie Walstraat tot 2024;
verkenning (tijdelijke) huisvesting terrein Diedenoort;
planindiening tijdelijke huisvesting Computechnion.
Deskundigheidsbevordering
Alle RvC-leden zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De RvC
stimuleert deelname van leden aan specifieke bijscholingen voor commissarissen. In 2013 hebben
vier RvC-leden deelgenomen aan VTW-bijeenkomsten: de workshops Toezicht in de toekomst,
Toezicht op financiën en Toetsings- en toezichtskader. Daarnaast is het door SBO georganiseerde
Nationaal symposium Woningcorporaties bijgewoond en zijn de cursussen Transitiemanagement
van de NVTZ en Gespreksmodellen voor commissarissen en toezichthouders van het Nationaal
Register gevolgd. Ook heeft de voorzitter een reflectiebijeenkomst van de Vereniging Hogescholen
bijgewoond met leden van de Commissie Halsema (Commissie Maatschappelijk verantwoord
bestuur en toezicht in de semipublieke sector) naar aanleiding van het rapport ‘Een lastig gesprek’.
Geschillencommissie
In 2013 heeft zich 1 geschil voorgedaan (zie Hoofdstuk Huurders par. Geschillencommissie). De
RvC wordt bij geschillen achteraf geïnformeerd.
Integriteitsbeleid
De RvC heeft kennisgenomen van de constatering van de accountant dat integriteit passende
aandacht krijgt binnen de organisatie. Evenals in voorgaande jaren waren er in 2013 geen
meldingen van (mogelijke) integriteitsschendingen. In 2013 zijn er, evenals in voorgaande jaren,
geen meldingen met betrekking tot dit onderwerp geweest. In de RvC wordt dit onderwerp jaarlijks
geagendeerd. Dit zowel voor wat betreft hoe hiermee wordt omgegaan in de werkorganisatie, als
ook bij het eigen functioneren van de RvC in deze.
Interne risicobeheersing- en controlesystemen
De Raad van Commissarissen is van mening dat de interne risicobeheersing en controle adequaat
en effectief is en passend bij de omvang van de organisatie van Idealis.
Onafhankelijkheid accountant
In overeenstemming met de statuten wordt de accountant benoemd door de RvC. De externe
accountant krijgt een jaarlijkse opdracht binnen een totale contractperiode van 4 jaar. De Raad van
Commissarissen heeft besloten de opdracht voor de controle over de jaren 2012-2015 opnieuw te
verlenen aan PricewaterhouseCoopers. Bewust is daarbij gekozen voor een wisseling van de
accountant binnen PWC die eindverantwoordelijkheid draagt voor de controle.
Commissies
In 2013 is er sprake geweest van twee commissies uit het midden van de RvC.
- Een commissie werd gevormd door de voorzitter en de vice-voorzitter van de RvC, de heren
Houterman en Van Weezel Errens, die als Remuneratiecommissie voor de directeur/bestuurder
hebben opgetreden.
- Een benoemingscommissie voor de benoeming van de nieuwe bestuurder/directeur. De
benoemingscommissie bestond uit heren Houterman, Van Weezel en mw. Wolters.
De RvC heeft als geheel als Auditcommissie gefunctioneerd.
jaarverslag 2013
52
Remuneratierapport inzake beoordeling en beloning directeur/bestuurder
De voorzitter en de vice-voorzitter traden namens de RvC op als werkgever voor de directeur/
bestuurder (hierna: bestuurder).
Persoonlijke gegevens bestuurder 2013
Naam
Geboortedatum
Drs. H.F.A.M. Huijsmans
22.03.1948
*
10.12. 2012 a.i. tot
15-09-2013
Drs. mw. S.M.E. Deenen
03.09.1970
*
15-09-2013
*
Relevante
Nevenfuncties
Werkzaam in huidige
functie bij Idealis sinds
Bruto salariskosten
€
43.000
**€
36.000
Relevante nevenfuncties bestuurder:
Drs. Mw. S.M.E. Deenen: penningmeester voetbalclub, penningmeester oudervereniging
basisschool de Muze.
Drs. H.F.A.M. Huijsmans: voorzitter RvC Rentree Deventer, voorzitter RvT Van Gogh Instituut,
Voorzitter RvT Holding Punt Special, Lid bestuur Gelredome, Lid Industrial Advisory Board van
Industri Kapital Limited (in London)
** Deze post bestaat uit onderstaande bedragen:
Periodiek betaalde beloning
Sociale verzekeringspremies
Beloningen betaalbaar op termijn
Uitkering beëindiging dienstverband
€
€
€
€
€
2013
27.000
3.000
6.000
36.000
De beloning 2013 van de bestuurder (en van de overige medewerkers) is onder de WNT grens
gebleven.
Wet Normering Topinkomens (WNT)
De honorering van zowel de bestuurder/directeur als de leden van de RvC zijn gebaseerd op de
Wet Normering Topinkomens (WNT).
Op het moment dat de nieuwe staffel bekend was heeft de RvC besloten dat de
remuneratiecommissie met de bestuurder nieuwe beloningsafspraken zou maken voor 2013 (met
terugwerkende kracht) en 2014. De overeengekomen honorering valt binnen de WNT-staffel zoals
die vanaf 1 januari 2014 zal gelden. Ook is besloten dat voor de 3 leden die in 2013 zijn benoemd
met terugwerkende kracht de beloning op basis 2012 wordt uitgekeerd.
53
jaarverslag 2013
Samenstelling Raad van Commissarissen in 2013
Dhr. ir. J.F. Houterman
Functie
Relevante nevenfuncties
Datum 1e benoeming
Einddatum benoeming
Honorering*
(08.07.1962) - voorzitter sinds 15.09.2010 (lid sinds 13.09.2009)
Bestuurder Stichting Aeres Groep
Voorzitter RvT Stichting Heifer Nederland
13.09.2009
13.09.2017, op deze datum is herbenoeming niet mogelijk
€ 9.812
Dhr. drs. ir. P.A. van Weezel Errens (21.03.1958) – vice voorzitter
Functie
Zelfstandig gevestigd adviseur VWE advies
Stafmedewerker strategie en communicatie bij het
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn)
Relevante nevenfuncties
geen
Datum 1e benoeming
21.09.2005
Einddatum benoeming
21.09.2014, op deze datum is herbenoeming niet mogelijk
Honorering*
€ 8.161
Mw. ir. H. Berends
Functie
Relevante nevenfuncties
Datum 1e benoeming
Einddatum benoeming
Honorering*
(06.07.1986) – huurderslid
Ruminant Researcher bij Nutreco
geen
01.01.2011
01.01.2015
€ 6.549
Mw. drs. J.M. Ester
Functie
Relevante nevenfuncties
(29.04.1965) - lid
Bestuurder bij Stichting Geonovum
Lid RvT ROC Graafschap College Doetinchem
Lid RvT Vincent van Gogh voor geestelijke gezondheidszorg
08.12.2008
08.12.2016, op deze datum is herbenoeming niet mogelijk
€ 6.814
Datum 1e benoeming
Einddatum benoeming
Honorering*
Dhr. drs. W. de Jager
Functie
Relevante nevenfuncties
Datum 1e benoeming
Einddatum benoeming
Honorering*
(09.03.1957) - lid
Directeur WDJ Nimmerdor bv
Proj. dir. RWZI Utrecht
RvT hospice Dome bestuur St. Vrienden
13.09.2010
13.09.2014
€ 6.750
Mw. ir. G.W. Wolters-Van Keulen (10.05.1978) - huurderslid
Functie
Manager Beleid en Informatie Woonstichting De Key Amsterdam
Relevante nevenfuncties
Voorzitter kerkenraad Protestantse Gemeente Heemstede
Datum 1e benoeming
01.01.2010
Einddatum benoeming
01.01.2018
Honorering*
€ 6.986
Dhr. ir. drs. A.N. Fraaij
Functie
Relevante nevenfuncties
Datum 1e benoeming
Einddatum benoeming
Honorering*
(11.09.1956) - lid
Directeur Cluster Facilitair Radboud Universiteit Nijmegen
Bestuurslid Netherlands Facility Costs Index Coöperatie
01.12.2012
01.12.2016
€ 6.663
* De honorering is inclusief belaste onkostenvergoeding
jaarverslag 2013
54
3
Verklaring Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen van Idealis heeft geconstateerd dat Idealis ook in 2013 actief heeft
ingespeeld op de veranderingen in de sector, maar daarbij wel bij zichzelf is gebleven: dienend aan
de doelgroep, zonder branchevreemde nevenactiviteiten op te starten. De RvC heeft in 2013 veel
aandacht besteed aan de besturing van de organisatie en het proces rond het ontslag van de
bestuurder. De RvC heeft vast kunnen stellen dat de operationele processen van Idealis hieronder
niet hebben geleden.
Bij Idealis is de Governance Code Woningcorporaties, opgesteld door Aedes en de Vereniging van
Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), nageleefd. Het is voor de Raad, maar vooral ook
voor onze belanghouders belangrijk om te weten dat Idealis een integere, stabiele en op
samenwerking gerichte partner is. Dit is van belang omdat veel aandacht nodig is voor de
mogelijkheden voor extra studentenhuisvesting in de regio Wageningen/Ede, rekenschap gevend
van de beperkende randvoorwaarden van het aangekondigde kabinetsbeleid.
De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van het jaarresultaat. Overeenkomstig artikel
18, lid 4 van de statuten, heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening en het jaarverslag
onderzocht en kennis genomen van de door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. afgegeven
verklaring, die in dit jaarverslag is opgenomen. Op grond hiervan heeft de Raad van
Commissarissen in zijn vergadering van 24 april 2014 de jaarrekening en het jaarverslag, conform
artikel 8, lid 4a van de statuten, goedgekeurd.
Wageningen, 24 april 2014
Namens de Raad van Commissarissen,
___________________
de heer ir. J.F. Houterman
voorzitter
55
jaarverslag 2013
JAARREKENING
jaarverslag 2013
56
Balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming)
(€ x 1.000)
Referentie
toelichting
31-12-2013
31-12-2012
VASTE ACTIVA
Immateriële vaste activa
7.1
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
(On)roerende zaken ten dienste van bewoners
(On)roerende zaken ten dienste van exploitatie
Totaal materiële vaste activa
7.2
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Latente belastingvordering
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden
7.3
7.5
7.6
Liquide middelen
7.7
57
414
87.289
1.729
82
89.100
65.991
12.630
1.619
111
80.351
7.863
6.141
1
619
620
1
1.644
1.645
13
19
64
263
149
476
49
117
163
329
457
11
98.846
88.910
7.4
Vorderingen
Huurdebiteuren
Overige vorderingen
Overlopende activa
Totaal vorderingen
Totaal
317
jaarverslag 2013
Referentie
toelichting
31-12-2013
31-12-2012
Eigen vermogen
Overige reserves
7.8
7.8.1
57.609
59.036
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen
7.8.2
11.109
-
26.254
20.528
175
1.372
79
1.419
829
3.874
2.920
2.333
1.213
104
1.548
1.228
9.346
98.846
88.910
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen
Kortlopende schulden
Schulden overheid
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige schulden
Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
Totaal
jaarverslag 2013
7.9
7.10
58
Winst- en verliesrekening over 2013
(x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten
1. Huuropbrengsten
2. Opbrengst servicecontracten
3. Overige bedrijfsopbrengsten
Referentie
toelichting
2013
2012
11.802
5.477
208
10.052
5.076
285
17.487
15.413
8.4
8.5
4.375
9.209
3.783
-3.701
8.6
8.7
8.8
8.9
2.093
2.356
5.024
2.702
2.267
3.118
4.643
1.931
25.759
12.041
71
-202
157
-1.002
-845
381
-872
-491
-9.046
2.679
-1.025
-406
-10.071
2.273
8.1
8.2
8.3
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
4. Afschrijving (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
5. Overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
6. Personeelslasten
7. Onderhoudslasten
8. Lasten servicecontracten
9. Overige bedrijfskosten
Som der bedrijfslasten
10. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
8.10
11. Financiële baten en lasten
Rente baten en soortgelijke opbrengsten
Rente lasten en soortgelijke kosten
Saldo financiële baten en lasten
8.11
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
12. Belastingen resultaat gewone bedrijfsuitoefening
Resultaat na belastingen
59
8.12
jaarverslag 2013
Kasstroomoverzicht 2013
(indirecte methode) (x € 1.000)
2013
2012
-8.201
3.170
4.375
11.109
-1.900
3.782
-727
-2.974
-71
43
202
-
6
-147
-321
-5
119
175
4.893
3.742
-976
97
-872
3.917
2.967
-62
-4.057
-4.119
-125
-13.881
8
-13.998
Ontvangen langlopende schulden
Aflossing langlopende schulden
5.900
-3.080
10.000
-197
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
2.820
9.803
Mutaties geldmiddelen
2.618
-1.228
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor:
 Afschrijvingen
 Voorzieningen
 Overige waarde mutatie
 Niet gerealiseerde waardeverandering
vastgoedportefeuille
 Overige bedrijfslasten
Veranderingen werkkapitaal:
 Voorraden
 Vorderingen
 Kortlopende schulden(excl. Bankkrediet)
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen interest
Betaalde interest
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in immateriële vaste activa
Investeringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen in materiële vaste activa
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
jaarverslag 2013
60
Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening
1
Algemene toelichting
1.1
Algemeen
Idealis is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft
specifieke toelating in Wageningen en Ede en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit
de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is
Wageningen, de feitelijke vestigingsplaats is Duivendaal 1 te Wageningen.
De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.
1.2
Schattingswijzigingen
Bedrijfswaarde
In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn
schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie
bedrijfswaarde).
1.3
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de
directie van Idealis zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn
voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel
2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen,
inclusief de bijbehorende veronderstellingen, opgenomen bij de toelichting op de betreffende
jaarrekeningposten.
2
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
2.1
Regelgeving
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale
huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en
de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving,
uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld
vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en
het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de
toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht
worden in de jaarrekening genummerd.
2.2
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten
opzichte van het voorgaande jaar.
2.3
Verwerking verplichtingen
Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke
verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook
gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting
huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige
herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld
aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en
afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
61
jaarverslag 2013
2.4
Immateriële vaste activa
Computersoftware
Uitgaven die worden gemaakt voor de aanschaf en ontwikkeling van software worden geactiveerd
tegen verkrijgingsprijs en afgeschreven over de geschatte economische levensduur.
Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de
boekwaarde van het actief (of van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort)
hoger is dan de realiseerbare waarde ervan.
2.5
Materiële vaste activa
Algemene uitgangspunten:
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiele vaste
activa de volgende uitgangspunten.
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen
uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op
grond wordt niet afgeschreven.
Voor zover verkregen subsidies zich kwalificeren als investeringssubsidie dan worden deze in
mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare
interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien
voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd
nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde
rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor
onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze
specifieke financiering gehanteerd.
Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden
verwacht.
Sociaal vastgoed in exploitatie
Typering
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt
vastgesteld. Ultimo 2013 bedroeg deze grens € 681,02 (2012: € 664,66).
Kwalificatie
Het beleid van Idealis is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor
de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het
financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Idealis zich als vastgoedbeheerder en vindt
waardering plaats op basis van de bedrijfswaarde.
Waarderingsgrondslag
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op
bedrijfswaarde.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen
van de kasstroom genererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en
toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling
naar kasstroom genererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau.
Onderhoud
De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van
activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief.
De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
Componenten
Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de
grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een
afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde
van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de
jaarverslag 2013
62
component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component
zou zijn onderkend. Bij Idealis doet deze situatie zich niet voor.
Complexindeling
De indeling naar kasstroom genererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Idealis kiest
voor deze indeling van de kasstroom genererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar
interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing.
Bepaling bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel
van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de
uitoefening van het bedrijf.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen
uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de
geschatte resterende looptijd van de investering.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de
beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing
zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op
het intern geformaliseerde ondernemingsplan en de daarop gebaseerde meerjarenbegroting.
Daarbij zijn de kosten van planmatig onderhoud gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte
gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, alsmede genormeerde lastenniveaus.
Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden de volgende algemene uitgangspunten
(ter vergelijk zijn de parameters weergegeven zoals die vorig jaar zijn gehanteerd):
huurverhogingen:
2014
2015
2016
2017
2018
2019 en verder
%
2,75
2,00
2,00
2,00
2,00
2,00
% vorig jaar
2,75
2,53
2,37
2,26
2,18
2,00
%
0,65
2,73
% vorig jaar
0,50
1,50
jaarlijkse huurderving:
2013-2015
Vanaf 2016
huurharmonisatie(gemiddeld):
mutatiegraad :
41,6%
tot:
86,8% van maximaal redelijke huur
prijsstijging van de overige opbrengsten,
de kosten van huisvesting buitenlandse studenten
en de restwaarde:
2014
2015
2016
2017
2018 en verder
%
2,00
2,00
2,00
2,00
2,00
% vorig jaar
2,53
2,37
2,26
2,18
2,00
prijsstijging van de onderhoudskosten en sloopkosten:
2014
2015
2016
2017
2018 en verder
63
%
1,50
1,95
2,27
2,49
3,00
% vorig jaar
2,30
2,51
2,66
2,76
3,00
jaarverslag 2013
prijsstijging van de personeelskosten:
2014
2015
2016
2017
2018 en verder
%
1,50
1,95
2,27
2,49
3,00
% vorig jaar
2,30
2,51
2,66
2,76
3,00
prijsstijging van de overige kosten:
2014
2015
2016
2017
2018 en verder
%
1,50
1,95
2,27
2,49
3,00
% vorig jaar
2,30
2,51
2,66
2,76
3,00
genormeerde beheerskosten van (in €):
2014
2015
2016 en verder
849
810
789
Vorig jaar gehanteerde normen
856
856
879
Ten aanzien van het onderhoud:
Voor de kosten voor 2014 is uitgegaan van de onderhoudsbegroting 2014. Voor de jaren 2015 en
verder zijn wij uitgegaan van de gegevens uit de meerjarenonderhoudsbegroting.
- Klachten- en mutatieonderhoud op basis van een norm per eenheid van € 68,90
(2012: € 69,79), en € 206,71 voor een woning (2012: € 209,37).
- Een rekenrente van 5,25% (2012: 5,25).
- De periode waarover contant gemaakt wordt is gelijk aan de resterende geschatte economische
levensduur op basis van het strategisch voorraadbeheer. Voor flexibel gebouwde
studentencomplexen en niet studentencomplexen geldt een levensduur van 50 jaar.
- Uitgegaan is van een minimale levensduur van 15 jaar, tenzij er een beleidsvoornemen is tot
sloop.
- Restwaarde/sloopkosten:
Uitgegaan is van een restwaarde van de grond van € 13.929 per verhuureenheid, zijnde de in
2013 geactualiseerde sociale grondprijs. Voor een studenteneenheid geldt een grondprijs van
€ 4.179 per eenheid (30%). Tevens is rekening gehouden met een bedrag voor sloopkosten en
verhuiskostenvergoeding van € 2.441 per studenteneenheid en van € 11.946 voor woningen.
- De saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen
vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
- Met ingang van 2014 is de wet maatregelen woningmarkt met daarin opgenomen de
verhuurdersheffing van kracht De tarieven voor 2014 t/m 2017 bedragen respectievelijk
0,381%, 0,449%, 0,491% en 0,536% van de WOZ-waarde voor alle zelfstandige
woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor
de gehele levensduur van de woningen ingerekend.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de
rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen.
De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de
verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten
op de balans.
Idealis gaat er van uit dat alle kosten gerelateerd zijn aan de exploitatie van het vastgoed. De
kosten voor leefbaarheid vormen een onderdeel van de personeelslasten en de onderhoudskosten
en zijn toegerekend aan de exploitatie van het vastgoed.
Herwaardering
Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de
boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische
kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna
aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo
negatief verschil komt ten laste van het resultaat.
jaarverslag 2013
64
Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.
Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen rekening gehouden met
belastingverplichtingen.
Mutaties in bedrijfswaarde
Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt:
-
Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen
vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde
op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs
minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname
van een bijzonder waardeverminderingsverlies.
-
Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het
betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en
voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.
Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname
daarvan) wordt ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord
onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en
vastgoedportefeuille’.
Afschrijvingen
Per component wordt lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het
verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2013 en de geschatte restwaarde van (de component
van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe
bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in
exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen
en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en
directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat
daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te
vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is
om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde
rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke
financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Bijzondere waardevermindering
Idealis beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een
bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde
lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele
top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de
boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende
zaken gaan behoren betrokken.
Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de
boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere
waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling.
Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed
in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een
voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Afschrijvingen
Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de
betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
65
jaarverslag 2013
(On-)roerende zaken ten dienste van bewoners
De (on-)roerende en roerende zaken ten dienste van bewoners worden gewaardeerd op basis van
aanschafwaarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen.
(On-)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Waardering van deze activa vindt plaats op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire
afschrijvingen.
2.6
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten,
waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als
‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
Typering
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de
huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het
overige commerciële vastgoed.
Waarderingsgrondslag
Idealis waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen
verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde.
Overige uitgangspunten
De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 2.5 zijn ook van
toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: als
invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.
Reële waarde
De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en
geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden
verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld:
1. recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed;
of (indien deze niet beschikbaar zijn):
2. recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in
waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed;
of (indien deze niet beschikbaar zijn):
3. minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de
veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata;
of (indien deze niet beschikbaar zijn):
4. contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen.
Herwaardering
Het per saldo positieve verschil tussen de reële waarde van een complex enerzijds en de
boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische
kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna
aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Bij de bepaling van
de herwaarderingsreserve is geen rekening gehouden met belastingverplichtingen.
In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Idealis,
zoals lopende huurcontracten.
Jaarlijks wordt een gedeelte van het bezit getaxeerd op basis van referentietaxaties. Tussen de
taxaties en de WOZ-taxatie is een duidelijke relatie te onderkennen die als basis is gebruikt voor
de reële waarde van de totale commerciële portefeuille.
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en
verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Voor zover het positieve mutaties ten opzichte ven de boekwaarde op basis van historische
kostprijs betreffen worden mutaties in de reële waarde binnen het eigen vermogen afzonderlijk als
‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen
vermeld.
jaarverslag 2013
66
2.7
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd
tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering
plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en
verliesrekening.
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen
tussen de waarde van de activa en passiva volgens de fiscale voorschriften enerzijds en de
boekwaarden, die in deze jaarrekening gevolgd worden, anderzijds. De berekening van de latente
belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar
geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij
wet vastgesteld.
Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse
verliescompensatie worden opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale
winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de
financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde.
2.8
Voorraden
De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing
van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.
2.9
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de
tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde
kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op
een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de
vordering.
2.10 Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden.
Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder de schulden aan kredietinstellingen
onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
2.11 Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen
die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen
noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden
gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen
per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde
van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij
anders vermeld.
Voorziening onrendabele investeringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere
waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de
investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het
betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder
verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle
investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
67
jaarverslag 2013
Voorziening pensioenen
Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties.
Idealis heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. De hiervoor in
aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat
jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar
personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW).
Idealis betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan
de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de
dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar
financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2013 was de
dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad
van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en
voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Idealis
heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW,
anders dan het effect van hogere toekomstige premies.
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van
toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen
en verzekeringsmaatschappijen betaald door Idealis. De premies worden verantwoord als
personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als
overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige
betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.
2.12 Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de
waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd
tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio
en onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis
van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en
verliesrekening als interestlast verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder
de kortlopende schulden.
In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van
de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële
waarde ervan wordt toegelicht in paragraaf 6.10.1.
2.13
Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)
Idealis maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs
opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële
instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt
toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Idealis een
voorziening getroffen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de
kostprijs.
Idealis past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een
hedge relatie, wordt dit door Idealis gedocumenteerd. Idealis stelt middels een test periodiek de
effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken
van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de
verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische
kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn.
Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van
verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de
afgedekte post. Dit betekent dat Idealis derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte
leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.
Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt
indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.
jaarverslag 2013
68
3
Grondslagen voor waardering van het resultaat
3.1
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde
prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op de transacties worden
verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde
waardeveranderingen van de op actuele waarde gewaardeerde (on)roerende zaken in exploitatie
en afgeleide financiële instrumenten.
3.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en
risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties,
gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te
verrichten diensten.
3.1.2 Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op
grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een
goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met
name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de
vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en
ongesaldeerd toegelicht.
3.2
Bedrijfsopbrengsten
3.2.1 Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum.
Zelfstandige woningen
Voor 2013 was dit maximumpercentage afhankelijk van het inkomen van de huurders.
- Bij een huishoudinkomen < € 33.614 was de maximale huurverhoging 4,0% (inflatie + 1,5%).
- Bij inkomens tussen € 33.614 en € 43.000 bedroeg de maximale verhoging 4,5% .
- Bij inkomens boven de € 43.000 bedroeg het maximum 6,5%.
Onzelfstandige woningen
De maximale huurverhoging voor deze categorie woningen bedroeg 4%. Voor zowel de zelfstandige
als de onzelfstandige woningen is bij de aanpassing van de maximaal redelijke huren uitgegaan
van een verhoging van 2,5%.
3.2.2 Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en
gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke
bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
3.3
Bedrijfslasten
3.3.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele
waarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte
gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële
waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.
De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van bewoners en ten dienste van de
exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen
vinden plaats volgens de lineaire of annuïtaire methode op basis van de geschatte economische
levensduur. Met eventuele restwaarde is geen rekening gehouden.
3.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van
bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere
waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van
de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.
69
jaarverslag 2013
3.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de geldende arbeidsvoorwaarden verwerkt
in de winst- en verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan de werknemers.
3.3.4 Pensioenen
Idealis heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het
verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord.
3.3.5 Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
verantwoord, onderhoudskosten die een stijging van de huuropbrengsten tot gevolg hebben
worden geactiveerd. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden
nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende
verplichtingen. Idealis kent geen eigen onderhoudsdienst zodat er alleen sprake is van kosten van
derden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er
geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
3.3.6 Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
3.3.7 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op
waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.
3.3.8 Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt
rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten en disagio op de ontvangen leningen die
als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.
3.3.9 Activeren van rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van
vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief
gebruiksklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente
over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van
leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding
tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en
verliesrekening opgenomen onder de post rentebaten en soortgelijke opbrengsten.
3.3.10 Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Idealis integraal belastingplichtig geworden voor de
vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten
vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst
(VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van
posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. Idealis heeft de
vaststellingsovereenkomst niet ondertekend wegens verschil van inzicht over de waardering van
de studenteneenheden op de openingsbalans. Eind december 2012 hebben Idealis en de
Belastinginspectie overeenstemming bereikt over de waardering, in januari 2013 is een
vatstellingsovereenkomst door beide partijen ondertekend.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en
verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde
winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden
met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit
hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
jaarverslag 2013
70
4
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut dat begin 2014 is geactualiseerd. Daar in
zijn de Beleidsregels derivaten opgenomen. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet
complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Idealis dient het
gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële
risico's. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts
toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde
vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een
speculatieve positie.
Valutarisico
Idealis is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.
Prijsrisico
Idealis loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële
vaste activa en effecten.
Renterisico
Idealis kan renterisico lopen met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende
vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten
als gevolg van wijzingen in de marktrente. Deze situatie doet zich op balansdatum niet voor.
Idealis maakt in voorkomende gevallen geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.
Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Idealis risico ten aanzien van
toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot
bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Idealis renteswaps
gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Idealis
een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen
variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente
effectief in een vaste rente wordt omgezet. Daarbij zullen nieuwe derivatentransacties slechts
worden afgesloten na voorafgaande toestemming van de Raad van Commissarissen waarbij
beoordeling van de toegevoegde waarde plaatsvindt.
De financiële instrumenten dienen tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat
betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de
onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het
derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig
daarbinnen vallen.
Bij een stijging van de marktrente met 1% neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende
omstandigheden in 2014 met € 29.000 toe.
Kredietrisico
Idealis heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en
effecten. Idealis maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te
spreiden.
Liquiditeitsrisico
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Idealis loopt per balansdatum zijn als volgt:
(x € 1.000):
In 2014 af te lossen op leningen
Lopende investeringsverplichtingen 2014-2015
Kredietlimiet
Resterende Borgingsruimte WSW
Verwachte operationele kasstroom
175
22.862
5.000
20.400
2.327
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Idealis zeker heeft gesteld dat
hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande
leningportefeuille wordt constant gemonitord.
71
jaarverslag 2013
Stresstest
Ultimo 2013 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting een stresstest uitgevoerd voor de
derivatenportefeuille van corporaties. Voor Idealis leverde dit de volgende uitkomsten op:
Overzicht portefeuille zonder tussentijdse marktwaardeverrekening
Omschrijving
Renteswaps payer
Wijziging marktwaarde
Totaal onderliggende
waarde
15.000
Bij rentedaling 1%
Bij rentedaling 2%
x € 1.000
Totaal marktwaarde
-2.257
-2.879
-3.477
Omdat er geen sprake is van tussentijdse verrekening van marktwaarde wordt er geen
liquiditeitscrisis gelopen op dit aspect.
Beschikbaarheidsrisico
Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend
functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Reële waarde van financiële instrumenten
De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan
worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en
onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen,
wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of
van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en
waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met
specifieke omstandigheden.
5
Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling
Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van
invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de
rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
5.1
Waardering vaste activa
5.1.1 Materiële vaste activa, actuele waarde
Idealis waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de
bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben
schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van
het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar.
De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk
voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van
deze jaarrekening een grotere onzekerheid.
Verhuurdersheffing
De sector is geconfronteerd met de verhuurdersheffing voor zelfstandige woningen. De basis voor
deze heffing, en precieze hoogte ervan in de periode 2014-2017 is inmiddels bekend. Het aantal
jaren dat deze heffing zal blijven bestaan is nog onzeker. Idealis heeft hiervoor de beste
schattingen gehanteerd en de heffing ingerekend gedurende de gehele levensduur van de
woningen.
5.1.2 Vastgoed beleggingen
Jaarlijks wordt een gedeelte van het bezit getaxeerd op basis van referentietaxaties. Tussen de
taxaties en de WOZ-taxatie is een duidelijke relatie te onderkennen die als basis is gebruikt voor
de reële waarde van de totale commerciële portefeuille.
5.2
Timing en verwerking onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden, naast juridisch afdwingbare verplichtingen, tevens feitelijke
verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern
jaarverslag 2013
72
gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting
huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige
herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld
aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en
afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
5.3
Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Idealis een
aantal standpunten ingenomen, die inmiddels bij de aanslagen over de verslagjaren 2006 tot en
met 2011 door de fiscus zijn getoetst. De belangrijkste standpunten betroffen:
- Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen.
- De waardering van de openingsbalans en daarmee de omvang van de afschrijvingslasten.
De door Idealis gehanteerde waardering van de openingsbalans is door de belastingdienst akkoord
bevonden en de aanslagen over de jaren t/m 2011 zijn op grond daarvan vastgesteld.
6
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de
bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten
van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het
verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening
waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele
activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering
van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt
onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot
mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest
(opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden
opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn
opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
73
jaarverslag 2013
7
Toelichting op de afzonderlijke posten van de balans
(alle bedragen x € 1.000)
7.1
Immateriële vaste activa
In deze post zijn de kosten die zijn gemaakt in verband met:
- de implementatie van het Woonmatchingsysteem van het NCCW verantwoord. De investering
zal in 6 jaar worden afgeschreven, deze termijn komt overeen met de looptijd van het contract
met het NCCW;
- de aanschaf van programmatuur ten behoeve van het maken van financiële prognoses (WALS),
deze investering wordt in 5 jaar afgeschreven;
- de aanloopkosten voor de in 2012 gerealiseerde nieuwe website. Deze investering wordt in 5
jaar afgeschreven;
- de aanloopkosten voor de in 2012 in gebruik genomen programmatuur voor werkbonnen. Deze
investering wordt in 5 jaar afgeschreven.
2013
2012
761
347
414
636
-204
432
Mutaties:
Investeringen
Afschrijvingen
62
-159
125
-143
31 december
Verkrijgingsprijs
Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen
Boekwaarde
823
-506
317
761
-347
414
1 januari
Verkrijgingsprijs
Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen
Boekwaarde
7.2
Materiële vaste activa
De mutaties in het sociaal vastgoed in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:
Stand per 31 december 2012
Verkrijgingsprijzen
Herwaarderingen
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarden per 31 december 2012
Mutaties 2013
Investeringen
Herwaardering
Afschrijvingen
Terugname van waardeverminderingen
Overboekingen
Totaal mutaties
Stand per 31 december 2013
Verkrijgingsprijzen
Herwaardering
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarden per 31 december 2013
84.209
35.840
-54.058
65.991
16.136
8.643
-3.730
1.968
-1.719
21.298
98.324
41.935
-52.970
87.289
Idealis onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en
afschrijvingstermijnen:
– Grond
geen afschrijvingen
– Opstal
op basis van verwachte restantlevensduur variërend 3-50 jaar
– Internet-bekabeling
12 jaar
In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 4.449 woningen opgenomen. De geschatte waarde
gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt ca € 115,8
miljoen.
jaarverslag 2013
74
De mutaties in de overige materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Vastgoed in
ontwikkeling
voor eigen
exploitatie
31 december 2012
Verkrijgingsprijzen
Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen
Boekwaarde 31 december 2012
Mutaties 2013
Investeringen
Overboeking investeringen
Desinvesteringen
(cumulatieve aanschafwaarde)
Afschrijvingen
Desinvesteringen
(cumulatieve afschrijvingen)
Waardeverminderingen
Overboeking waardeverminderingen
Boekwaarde 31 december 2013
Specificatie:
Verkrijgingsprijzen
Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen
(On)roerende
zaken t.d.v.
bewoners
(On)roerende
zaken t.d.v.
exploitatie
12.630
4.520
334
12.630
-2.901
1.619
-223
111
3.547
-16.177
-
563
5
-91
-30
-
-453
91
-34
30
-
-
-
-
1.729
82
-
4.992
309
-3.263
1.729
-227
82
(On)roerende zaken ten dienste van bewoners
Deze post bestaat uit inventaris ten behoeve van bewoners, afschrijving vindt plaats volgens de
annuïtaire methode in 2-15 jaar.
(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de daarop toegepaste
afschrijvingen op basis van het lineaire afschrijvingssysteem. De gehanteerde afschrijvingstermijnen zijn 10 jaar voor meubilair en 3 of 5 jaar voor apparatuur en programmatuur.
Verzekering
De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten waarbij een vaste premie per
eenheid geldt.
Financiering
Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder
garantie van de overheid of het WSW. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
75
jaarverslag 2013
7.3
Vastgoedbeleggingen
De mutaties in het commercieel vastgoed in exploitatie betreffen:
Boekwaarden per 31 december 2012
Verkrijgingsprijzen
Herwaarderingen
Cumulatieve waardeverminderingen en
afschrijvingen
Boekwaarden per 1 januari 2012
Mutaties 2013
Herwaarderingen
Waardeverminderingen
Overboekingen
Totaal mutaties
Stand per 31 december 2013
Verkrijgingsprijzen
Herwaardering
Cumulatieve waardeverminderingen en
afschrijvingen
Boekwaarden per 31 december 2013
6.978
1.671
-2.508
6.141
71
-68
1.719
1.722
9.045
1.950
-3.132
7.863
In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 54 woningen, 14 parkeerplaatsen, 3 winkels en
1 horecagelegenheid opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZbeschikkingen van deze eenheden bedraagt ca € 12,1 miljoen.
De actuele waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde van het Commercieel vastgoed in exploitatie
bedraagt € 7,5 miljoen.
7.4
Financiële vaste activa
De financiële vaste activa worden gevormd door een deelneming in het aandelenkapitaal van
Woningnet.
Deelnemingen
In 2007 heeft Idealis 100 aandelen in Woningnet NV verworven.
De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat
Financiële vaste activa
31 december 2012
Mutatie
31 december 2013
Deelnemingen
Latente
belasting
vordering
Totaal
1
1
1.644
-1.025
619
1.645
-1.025
620
Compensabele
verliezen
1.621
7
-1.025
603
Totaal
De samenstelling van de latente belastingvordering luidt als volgt:
Verrekenbare tijdelijke verschillen
31 december 2012
Mutatie
Over resultaat 2013
31 december 2013
Niet opgenomen
1 januari 2013
23
-7
16
1.644
-1.025
619
17.150
Naar verwachting zullen de opgenomen compensabele verliezen binnen de verliesverrekeningstermijn van 9 jaar verrekend worden.
Van de niet opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het (nog)
niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat
verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
Indien de latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 17,1
miljoen, dit betreft met name het vastgoed. Door doorexploitatie van het vastgoed zal de
afwikkeling hiervan oneindig doorgeschoven worden naar de toekomst.
jaarverslag 2013
76
31-12-2013
31-12-2012
13
19
7.6.1
Debiteuren
Huurdebiteuren *
64
49
Totaal debiteuren
64
49
36
26
10
235
18
263
105
12
117
82
57
10
149
64
55
20
24
163
457
11
59.036
49.065
493
49.558
2.273
7.205
59.036
7.5
Voorraden
Inventarisartikelen
7.6
Vorderingen
* terugwerkende kracht mutaties
7.6.2
Overige vorderingen*
Te vorderen BTW
Wageningen UR i.v.m. huisvesting internationale studenten
Overige debiteuren
Totaal overige vorderingen
*deze vorderingen worden naar verwachting binnen een jaar
Afgewikkeld
7.6.3
Overlopende activa
Vooruitbetaalde kosten: gas, water, elektra en rioolrecht
Cegeka
Verzekering
Diversen
Totaal overlopende activa
7.7
Liquide middelen
Kas/bank
Deze middelen zijn vrij beschikbaar.
7.8
Eigen vermogen
7.8.1
Overige reserves
Het verloop van de algemene bedrijfsreserve is als volgt:
Stand per 31 december
Effecten stelselwijziging
Stand per 1 januari
Uit resultaatbestemming
Overige mutaties
Stand per 31 december
59.036
-10.070
8.643
57.609
Overeenkomstig artikel 12 van de statuten van Idealis moet het hele vermogen binnen de kaders
van de woonwet en het BBSH besteed te worden.
De overige mutaties hebben betrekking op mutaties in de herwaarderingsreserve van het sociale
vastgoed.
Ultimo 2013 is in totaal € 43.885.000 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves
begrepen (ultimo 2012 € 37.511.000). In 2013 is € 1.126.000 aan de ongerealiseerde
herwaardering onttrokken wegens terugname van eerdere toevoegingen, € 2.294.000 via het
resultaat onttrokken wegens realisatie door afschrijvingen en € 9.794.000 toegevoegd wegens
herwaardering ten gunste van het eigen vermogen.
7.8.2
Voorzieningen
Stand per 1 januari
Dotatie
Stand per 31 december
77
Onrendabele
investeringen
-11.109
-11.109
jaarverslag 2013
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van
contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor
nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen.
Bij de bepaling van de voorziening is uitgegaan van een disconteringsvoet van 5,25%, de
voorziening kent een kortlopend karakter.
7.9
Langlopende schulden
2013
looptijd
< 5 jaar
Leningen kredietinstellingen:
Annuïtair
Fixe
Variabele roll-over
Totaal langlopende schulden
Looptijd
>5jaar
354
15.000
15.354
8.000
2.900
10.900
rentevoet
2012
Totaal
rentevoet
4,68%
528
4,68%
var
20.000
20.528
var
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de
kortlopende schulden. De aflossingsverplichting over 2013 bedraagt € 175.000.
Leningen overheid en kredietinstellingen
De mutaties in 2013 kunnen als volgt worden toegelicht:
Saldo per 1 januari
Bij: nieuw aangetrokken leningen
Af: aflossingen
Saldo per 31 december
Leningen
overheid
2.920
2.920
-
Leningen
kredietinstellingen
20.689
5.900
160
26.429
Totaal
23.609
5.900
3.080
26.429
Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 26.429.000 opgenomen
waarvoor WSW borging is verkregen. De marktwaarde van de leningen op 31 december bedroeg
€ 27.860.000. Onder de leningen is een 50-jarige zogenaamde basisrentelening van € 5 mln
opgenomen. Op deze lening wordt met ingang van 2 april 2013 een vaste basisrente betaald van
3,62%, tot die tijd was 1 maand Euribor + 0,30 % verschuldigd. De credit spread die op deze
lening wordt betaald wordt periodiek herzien, tot 2 april 2018 is de credit spread 0,37% en
bedraagt de totale rente 3,99%. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord
met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een
break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan
geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. Daarnaast is er een lening
van € 2.9 mln gesloten met als basisrente 3 maands Euribor + een opslag van 0,32%. De opslag
zal met ingang van 1 december 2015 herzien worden.
De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 5,6 jaar
(2012: 6,158 jaar).
7.10
Kortlopende schulden
Kortlopende schulden
Schulden overheid
Schulden kredietinstellingen
Bankkrediet*
Schulden aan leveranciers
Af te dragen loonheffing
Af te dragen btw
Overige schulden
Af te dragen pensioenpremie
Verplichting vakantiedagen
Rekening courant inventaris*
Rekening courant servicekosten
Rekening courant vervanging vloerbedekking*
Rekening courant huurdersonderhoud
Waarborgsommen*
jaarverslag 2013
31-12-2013
31-12-2012
175
1.372
79
-
2.920
161
2.172
1.213
101
3
24
71
63
291
74
891
5
58
93
104
469
74
746
4
78
31-12-2013
31-12-2012
335
285
209
3.874
273
776
179
9.346
Overlopende passiva:
Nog te betalen rente op leningen
Nog te betalen kosten
Vooruit ontvangen huur
Totaal kortlopende schulden
*deze schulden hebben een looptijd > 1 jaar
7.11
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Investeringsverplichtingen
In het kader van de ontwikkeling van de nieuwe complexen Lawickse Hof en Bellostraat zijn er in
totaal voor € 22.862.000 koop-aannemingsovereenkomsten gesloten.
Onderhoudsverplichtingen
Van de onderhoudskosten die zijn ingerekend voor 2013 in de bedrijfswaarde is reeds voor
€ 662.000 verplichtingen aangegaan.
Huurverplichtingen
Het jaarlijks bedrag van de met de Wageningen UR aangegane huurverplichting van het kantoorpand Duivendaal 1 bedraagt in totaal € 134.000. Deze huurverplichtingen zijn met ingang van
2 september 1992 aangegaan voor 10 jaar, met optie tot verlenging van twee maal vijf jaar.
Idealis heeft van deze optie gebruik gemaakt en vervolgens het contract verlengd tot 1 januari
2015.
ICT
In het kader van de ICT was per 31 december voor in totaal € 439.000 aan verplichtingen
aangegaan in de vorm van contracten met NCCW (€ 211.000) en Cegeka (€ 228.000). Deze
contracten hebben een looptijd van respectievelijk 7 en 5 jaar en lopen tot 2016 en 2015.
Heffing saneringsfonds
Idealis zal de komende 5 jaar naar verwachting € 1.573.000 moeten afdragen aan door het
Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Dit bedrag is op basis van de
volgende tarieven
2014 2015 2016 2017 2018
Zelfstandige eenheden
204
120
120
60
60
Onzelfstandige eenheden
102
60
60
30
30
Obligo WSW
Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Idealis een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85%
van de restschuld van de door Idealis opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2013
bedraagt dit obligo € 877.000. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Idealis het bedrag
binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Idealis verwacht indien noodzakelijk aan deze
verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande
financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het
aanwezige faciliteringsvolume.
Het bedrag van € 877.000 is als volgt bepaald:
Schuldrestant geborgde lening
Leningen met variabele hoofdsom
Overige leningen
totaal
schuldrestant
€ 15.000.000
€ 11.529.000
€ 26.529.000
berekenen over
75%
3,85%
€ 433.125
€ 443.866
€ 876.991
Financiële instrumenten
Het treasurybeleid is begin 2014 aangepast aan de nieuwe voorschriften van de rijksoverheid. In
het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan.
Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van
renterisico's/looptijdrisico's.
79
jaarverslag 2013
Op 5 januari 2007 is een per 1 december 2009 ingaande payers-swap afgesloten met de volgende
modaliteiten:
Hoofdsom
Startdatum
Einddatum
Idealis betaalt
Idealis ontvangt
€ 5.000.000
1 december 2009
2 december 2019
4.349% per jaar op basis van 30/360
3-maands Euribor op basis van werkelijk/360
Op 14 december 2007 is een per 1 januari 2008 ingaande payers-swap afgesloten met de volgende
modaliteiten:
Hoofdsom
Startdatum
Einddatum
Idealis betaalt
Idealis ontvangt
€ 5.000.000
1 januari 2008
1 juli 2016
4.6825% per jaar op basis van 30/360
3-maands Euribor op basis van werkelijk/360
Op 3 maart 2008 is een per 1 november 2010 ingaande payers-swap afgesloten met de volgende
modaliteiten:
Hoofdsom
Startdatum
Einddatum
Idealis betaalt
Idealis ontvangt
€ 5.000.000
1 november 2010
1 november 2017
4.55% per jaar op basis van 30/360
3-maands Euribor op basis van werkelijk/360
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende
financiële instrumenten per 31 december 2013.
(x € 1.000):
2013
reële
waarde
457
27.860
boekwaarde
Liquide middelen
Schulden aan kredietinstellingen en overheid
Rente swaps*
* bij deze producten is er geen sprake van bijstortverplichtingen
457
26.429
-2.257
2012
reële
waarde
11
23.599
-2.976
boekwaarde
16
23.609
Kredietfaciliteit
Idealis heeft een kredietfaciliteit bij de Bank Nederlandse Gemeenten van € 5.000.000.
Op 31 december werd hiervan geen gebruik gemaakt.
Energiebelasting/belasting op leidingwater
In 2011 heeft Idealis om teruggave verzocht van energiebelasting en Belasting op Leidingwater
over de jaren vanaf 2006 in verband met een gewijzigde objectafbakening voor de WOZ.
Daarnaast is een beroep gedaan op de 50%-regeling die geldt voor organisaties met
maatschappelijke doelstellingen voor de jaren 2006 en 2007. Inmiddels is het verzoek in het kader
van de 50%-regeling afgewezen. Op het verzoek om teruggave in verband met de
objectafbakening is door de belastingdienst nog geen officieel standpunt ingenomen.
Toezicht belemmerende maatregelen
Idealis heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting een opgave verstrekt van mogelijke
toezichtbelemmerende maatregelen in haar lening- en derivatencontracten.
Uitgaande van nadere definities van het CFV is gebleken dat in de contracten van Idealis inderdaad
sprake is van enkele toezichtbelemmerende bepalingen en wij hebben actie ondernomen om deze
bepalingen te elimineren. Omdat op 31 december dit niet gerealiseerd was heeft het CFV bepaald
dat Idealis voor 1 maart 2014 een Plan van Aanpak in moest dienen. Wij hebben dit plan opgesteld
en in februari naar het CFV gezonden. Vooralsnog gaan wij er van uit dat de contracten niet
afgekocht hoeven te worden.
jaarverslag 2013
80
8
Toelichting op de afzonderlijke posten van de winst- en verliesrekening (x € 1.000)
Specificaties
8.1
Huuropbrengsten
Woningen en woongebouwen
Overige onroerende zaken
Huurderving wegens leegstand
Totaal
2013
2012
11.819
60
-77
11.802
10.026
59
-33
10.052
De mutatie in de huuropbrengsten van woningen en woongebouwen bestaat uit:
Huuropbrengsten 2012
10.026
verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging
277
verhoging als gevolg van harmonisatie
394
wijziging fiscaal regime
14
het in exploitatie komen van nieuwe woningen
1.108
Huuropbrengst 2013
11.819
8.2
Opbrengsten servicecontracten
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van:
verhoging/verlaging van de vergoedingen
het in exploitatie komen van nieuwe woningen
8.3
Overige bedrijfsopbrengsten
Beheeractiviteiten
Contractkosten
Huur GSM-masten
Diversen
Totaal
5.477
5.076
32
369
129
53
21
5
208
218
38
21
8
285
158
3.730
453
34
4.375
143
3.164
434
42
3.783
-1.968
68
6.336
4.773
9.209
-1.502
172
-2.576
205
-3.701
Af: doorberekende personeelskosten
Totaal
1.672
280
330
240
2.522
-429
2.093
1.919
264
347
153
2.683
-416
2.267
8.7
Lasten onderhoud
Totaal onderhoudsuitgaven
Doorberekend naar levering en diensten
Overig doorberekend/geactiveerd
Totaal
2.524
-162
-6
2.356
3.652
-321
-213
3.118
8.4
Afschrijving (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Afschrijving immateriële vaste activa
Afschrijving sociaal vastgoed zaken in exploitatie
Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de bewoners
Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
8.5
Overige waardeverminderingen (im)materiële vaste
activa en vastgoedportefeuille
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoedbeleggingen
Rijnveste
Ben van Londenstraat
Lawickse Hof
Bellostraat
Totaal
8.6
Personeelslasten
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Overige personeelslasten
81
jaarverslag 2013
2013
2012
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
Planmatig onderhoud
Klachten- en mutatieonderhoud
Geactiveerde kosten/door te berekenen kosten
Totaal
2.030
488
6
2.524
2.808
518
326
3.652
8.8
5.024
4.643
193
1.478
1.671
198
1.415
1.613
318
577
46
90
2.702
115
43
45
115
1.931
131
62
193
128
70
198
543
73
15
44
37
53
35
527
31
24
71
25
1.478
446
75
10
52
44
50
34
460
31
23
78
112
1.415
44
9
53
43
7
50
71
-202
33
912
131
698
57
1.002
43
872
58
99
157
284
97
381
-845
-491
Lasten servicecontracten
8.9
Overige bedrijfskosten
Huisvestingskosten
Algemene kosten
Belastingen
Heffingen CFV
Verzekeringen
Kosten huisvesting buitenlandse studenten
Totaal
De huisvestingskosten bestaan uit:
Huur kantoor
Servicekosten en diversen
Totaal
De algemene kosten bestaan uit:
Kosten automatisering
Kosten marketing en communicatie
Kosten kopiëren en kantoorbenodigdheden
Porti en telefoon
Brand-/WA-/reconstructie- /CAR- en computerverzekering
Accountantskosten*
Bewonersparticipatie
Externe adviseurs
Bijdrage KENCES
Contributie landelijke federatie
Kosten Raad van Commissarissen
Overige algemene kosten
Totaal
* Kosten PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.:
Controle van de jaarrekening
Andere controle werkzaamheden
Totaal
8.10
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie
8.11
Financiële baten en lasten
Rente lasten en soortgelijke kosten
Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
Rente kortlopende schulden
Overige schulden
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
Rente baten en soortgelijke opbrengsten
(On)roerende zaken in ontwikkeling
(On)roerende zaken ten dienste van de bewoners
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Totaal financiële baten en lasten
jaarverslag 2013
82
2013
8.12
Belastingen
Acute belastingen
Latente belastingen per 1 januari
Latente belastingen per 31 december
Mutatie latente belastingen
Jaarlast
De acute belastinglast is als volgt bepaald:
Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening
Overige waardeverminderingen vaste activa
Afschrijvingen
Heffing saneringssteun/bijzondere projectsteun
Tijdelijke verschillen voorzieningen
Vrijval latentie ten gunste van boekjaar
Resultaat betreffende de jaren voor vpb-plicht
Verschillen aangiften 2008-2011 a.g.v. definitieve aanslagen
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Afschrijving geactiveerd onderhoud
Belastbaar bedrag
Verschuldigde winstbelasting
2012
-1.018
23
16
-399
30
23
-7
-1.025
-7
-406
-9.046
9.209
3.268
574
103
-28
2.679
-3.701
2.537
43
-50
-28
-170
85
202
1.597
-399
121
-71
-60
4.070
1.018
Uitgegaan is van een gemiddeld wettelijk belastingtarief van 25%. De hogere effectieve belastingdruk wordt
veroorzaakt door verschillen in fiscale en commerciële resultaatbepaling en het benutten van fiscale
verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de
verwerking van resultaten uit bijzondere waardeverminderingen, afschrijvingen op het vastgoed , activa ten
dienste van de exploitatie en geactiveerd onderhoud, de verwerking van huurderonderhoud en de fiscaal niet
aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig
voorgaand jaar.
83
jaarverslag 2013
8.13
Overige informatie
8.13.1 Werknemers
Gedurende het jaar 2012 had Idealis gemiddeld 32,51 (2012: 32,33) werknemers in dienst.
Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten
Nederland werkzaam (evenals in 2012).
8.13.2 Bezoldiging Raad van Commissarissen en bestuurder
Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van:
- bestuurders en voormalige bestuurders
€ 79.982 (voorgaand jaar € 353.456)
- commissarissen en voormalige commissarissen
€ 50.613 (voorgaand jaar € 50.373)
De bezoldiging van bestuurders omvat:
- periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij
vakantie en ziekte);
- beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT);
- uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband.
Periodiek betaalde
beloningen
S.M.E. Deenen
H. van Medenbach
H.F.A.M. Huijsmans
Totaal
2013
30.194
43.493
73.687
Beloningen betaalbaar
op termijn
2012
2013
6.295
143.041
5.082
148.123
6.295
2012
Uitkering bij
beëindiging van het
dienstverband
2013
2012
30.333
175.000
30.333
175.000
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:
J.F. Houterman, voorzitter
P.A. van Weezel Errens, vice voorzitter
P. Booman
J.M. Ester
W. de Jager
G.W. Wolters-van Keulen
H. Berends
A.N. Fraaij
Als lid van de Raad van
Commissarissen
2013
2012
9.812
11.292
8.161
9.161
3.264
6.528
6.528
6.528
6.528
6.528
6.528
6.528
6.528
6.528
544
Totaal
50.613
50.373
Overige kosten
vergoedingen
2013
2012
71
148
533
414
885
70
252
719
836
351
2.154
3.125
8.13.3 Wet Normering Topinkomens
Bij de samenstelling van de in deze paragraaf opgenomen verantwoording uit hoofde van de WNT
zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014 inclusief de wijziging van 12 maart
2014, van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt
gehanteerd.
Bezoldiging topfunctionarissen met dienstbetrekking
Naam
Functie
S.M.E.
Deenen
Directeur/
bestuurder
jaarverslag 2013
beloning
€ 27.591
Belastbare
vaste en
variabele
onkostenvergoedingen
€ 71
Voorzieningen
ten behoeve van
beloningen
betaalbaar op
termijn
€ 6.295
Duur van het
dienstverband
15-09 t/m 31-12
Omvang
van het
dienstverband
in het jaar
100%
84
Bezoldiging topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen zonder dienstbetrekking
Naam
Functie
H.F.A.M. Huijsmans
Directeur/bestuurder
Totale
bezoldiging
€ 43.493
Duur van het
dienstverband
01-01 tot 15-09
Omvang van het
dienstverband
34%
Bezoldiging Raad van Commissarissen
Naam
Functie
J.F. Houterman
P.A. van Weezel Errens
J.M. Ester
W. de Jager
G.W. Wolters-van
Keulen
H. Berends
A.N. Fraaij
Voorzitter
Vice–voorzitter
Lid
Lid
Lid
€
€
€
€
€
Lid
Lid
€ 6.528
€ 6.528
85
beloning
9.812
8.161
6.528
6.528
6.528
Belastbare
onkostenvergoedingen
Duur van het
dienstverband
€ 286
€ 222
€ 458
1-12
1-12
1-12
1-12
1-12
€
€
1-12 t/m 31-12
1-12 t/m 31-12
21
35
t/m
t/m
t/m
t/m
t/m
31-12
31-12
31-12
31-12
31-12
Omvang van
het dienstverband in het
jaar
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
jaarverslag 2013
Wageningen, 24 april 2014
Stichting Idealis,
Directie,
De Raad van Commissarissen
mw. S.M.E. Deenen
J.F. Houterman
Voorzitter
P.A, van Weezel Errens
Vice-voorzitter
H. Berends
J.M. Ester
W. de Jager
G.W. Wolters-van Keulen
A.N. Fraaij
jaarverslag 2013
86
9
Overige gegevens
9.1
Statutaire resultaatbestemming
De stichting bestemt haar batige saldi uitsluitend ten behoeve van haar werkzaamheden in het
belang van de volkshuisvesting in de gemeente Wageningen.
9.2
Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op de goedkeuring door de Raad van Commissarissen
reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is ten gunste van de overige reserves
gebracht.
87
jaarverslag 2013
88
Zwolle, 24 april 2014
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
Origineel getekend door
G.A.N. Turkenburg RA
89
Naam:
Adres:
Datum van oprichting:
Idealis
Duivendaal 1
6701 AP WAGENINGEN
11 april 1957
Toegelaten door het Ministerie van VROM op:
1 mei 1990
Datum en nummer van inschrijving in
het Stichtingenregister van de
Kamer van Koophandel en Fabrieken
te Arnhem:
3 januari 1977 nummer S46137
Datum en nummer van inschrijving in
het Handelsregister van de
Kamer van Koophandel en Fabrieken te Arnhem:
4 december 1990 nummer 70389
Lidmaatschap:
Aedes, Vereniging van woningcorporaties
Kences, Kenniscentrum Studentenhuisvesting
Deelnemer van:
Food Valley woningcorporaties
jaarverslag 2013
90
Idealis
Duivendaal 1, 6701 AP Wageningen
Postbus 18, 6700 AA Wageningen
E-mail:
Internet:
Telefoon:
[email protected]
www.idealis.nl
(0317) 42 61 61
Twitter:
Facebook:
@Idealis
Idealis.Wageningen
91
jaarverslag 2013

Op zoek naar een kamer(451kB)

Agenda van de ALV van 9 mei 2014

Jaarverslag 2013 POH-GGZ in het

Aan alle leden van RJV en PC de Bögelscamp. Hierbij nodigen wij

Agenda jaarvergadering 25-09-2014

Themamiddag Feed4Foodure 4 november 2014

Jaarverslag klachten 2013

College voorstel - Gemeente Krimpen aan den IJssel

Programma