Trends, discussie en hervormingen op de woningmarkt Peter Boelhouwer 24-04-2014 Delft University of Technology Challenge the future Inhoud • Trends op de woningmarkt: demografie, economie en sociaal-cultureel • Ontwikkeling koopprijzen en woningverkopen: hoe diep zit de crisis? • Was de crisis op de Nederlandse koopwoningmarkt onafwendbaar? • Is er sprake van herstel op de koopwoningmarkt? • Verandert de koopwoningmarkt wezenlijk van karakter? • Gevolgen beleidsvoornemens Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 2| 24-04-2014 Relatieve bevolkingsgroei per COROPregio, 2012-2025 Bron: PBL/CBS Regionale prognose 2013 – 2040 (2013) Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 3| 24-04-2014 Aantal huishoudens per COROP-regio, 2012-2025 Bron: PBL/CBS Regionale prognose 2013 – 2040 (2013) Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 4| 24-04-2014 Huishoudensontwikkeling 2012-2040, PBL/CBS prognose vs. Ruimtelijke verkenning 2011 Bron: PBL/CBS Regionale prognose 2013 – 2040 (2013) Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 5| 24-04-2014 Huishoudensontwikkeling 2011-2040 Bron: CBS , in minbzk (2013) Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 6| 28-11-2013 Aandeel 65+, 2011-2060 Bron: CBS , in minbzk (2013) Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 7| 23-04-2014 Aandeel 65-plus per COROP-regio, 2012 en 2025 Bron: PBL/CBS Regionale prognose 2013 – 2040 (2013) Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 8| 24-04-2014 Aantal huishoudens, omvang woningvoorraad en omvang nieuwbouwproductie 1995-2012 en prognose aantal huishoudens 2012-2029 Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 9| 23-04-2014 Verwachte en gewenste woningvoorraad Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 10| 23-04-2014 Economische ontwikkelingen • Stagnerende economische ontwikkeling (daling koopkracht, effecten van overheidsbezuinigingen op korte termijn) en structureel lagere groei BBP (o.a. door vergrijzing) • Onzekerheid over effecten van oplopende staatsschulden (leven op de pof?) • Globalisering (meer onzekerheid, grotere schommelingen in inkomen en welvaart, afhankelijkheid aan het buitenland) • Inkomens- en vermogensongelijkheid neemt vermoedelijk verder toe, ook onder ouderen • Veranderingen verzorgingsstaat: schraler, meer lokaal georiënteerd en meer beroep op zelfredzaamheid burgers (RMO) (participatiemaatschappij) • Minder zekerheden op de arbeidsmarkt • Structurele toestroom van arbeidsmigranten? Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 11| 24-04-2014 Sociaal-culturele ontwikkelingen • • • • • • Overgang naar een keuzemaatschappij Toenemend belang leefstijlen en identiteit Digitalisering en informatisering van de maatschappij Grote regionale verschillen in de woonvoorkeuren Grotere ruimtelijke onbalans Fundamentele veranderingen in de verzorgingsstaat? 12| 24-04-2014 Sociaal-culturele trends in het wonen • Wonen onder gelijkgestemden • Transnationaal wonen en meerhuizigheid • Toenemende vraag naar comfort en gemak Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 13| 23-04-2014 Wonen onder gelijkgestemden • • • • • • • • • Afgesloten woondomeinen, privatisering openbare ruimte Hoogbouwcomplexen met gemeenschappelijke voorzieningen Etnische woon-zorgcomplexen Collectief particulier opdrachtgeverschap Wonen als thematisch spel Historiserend bouwen Duurzame wijken met energie neutrale woningen Woongroepen voor gescheiden vaders: parentshuis IJburg Concentratie van streng gelovige christenen Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 14 Transnationaal wonen en meerhuizigheid • • • • • • Tweede woningen, stacaravans, volkstuinen Tijdelijke huisvesting gastarbeiders Vraag hoog opgeleide expats naar dure luxe koop en huurwoningen Fluïde wonen Nieuwe landverhuizers Shared wonen Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 15 Toenemende vraag naar comfort en gemak; verdienstelijking van het wonen • Nieuwe woonconcepten en service arrangementen met combinatie beheer en dienstverlening • Samenwerking tussen aanbieders en beheerders van woningen en aanbieders van dienstverlening (zorg en leisure) Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 16 Ontwikkeling koopprijzen en woningverkopen: hoe diep zit de crisis? Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 17 Nominale en reële koopprijsontwikkeling 1965-2013 Bron: NVM Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 18| 24-04-2014 Transacties bestaande voorraad 1993-2013 Bron: Kadaster, CBS Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 19| 24-04-2014 Aantal verkopen bestaande woningen naar woningtype, 2006-2013 Q4 Bron: NVM Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 20| 24-04-2014 Verkochte nieuwe koopwoningen 2001-2013 Q3 Bron: Monitor Nieuwe Woningen Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 21| 24-04-2014 Was de crisis op de Nederlandse koopwoningmarkt onafwendbaar? Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 22| 24-04-2014 Nominale en reële koopprijsontwikkeling 1965-2013 bron: NVM Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 23| 24-04-2014 Woningprijs en Bouwkosten, 1920-2013 Bron: bouwkosten -> CBS; woningprijs -> NVM Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 24| 24-04-2014 Ontwikkeling van de nominale en reële woningprijs (1628 = 100) 20000 18000 600 reëel index 1928=100 nominaal index 1928=100 500 16000 14000 400 12000 10000 300 8000 200 6000 4000 100 reële prijs (rechter-as) 2000 nominale prijs (linker-as) Trends, discussie en hervormingen op de woningmarkt 2010 1990 1970 1950 1930 1910 1890 1870 1850 1830 1810 1790 1770 1750 1730 1710 1690 1670 1650 0 1630 0 25| 24-042014 Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa 1995-2012 Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 26| 24-04-2014 Reële woningprijzen en hypotheekrente, 1965-2013 Bron: CBS, NVM Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 27| 24-04-2014 Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2012 Bron: Woononderzoek, CBS, NVM, berekeningen OTB Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 28| 24-04-2014 Waargenomen en voorspelde reële koopprijsontwikkeling 1971-2011 (t.o.v. 2006) Bron: OTB Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 29| 24-04-2014 Effect op de koopprijsontwikkeling door aanscherping hypotheeknormen (6% stijging woonlasten) Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 30| 24-04-2014 Is er sprake van herstel op de koopwoningmarkt? Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 31| 24-04-2014 Vereniging Eigen Huis Marktindicator Bron: Vereniging Eigen Huis/ CBS Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 32| 24-04-2014 Gemiddelde maximale leencapaciteit een twee maal modaal Bron: OTB Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 33| 24-04-2014 Aantal verkopen bestaande woningen Bron: Kadaster, NVM Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 34| 24-04-2014 Samenhang transacties en Eigen Huis Marktindicator 2007-2014 Bron: Vereniging Eigen Huis en Kadaster Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 35| 24-04-2014 Aantal hypotheekaanvragen naar positie op de woningmarkt, 20092013 Bron: HDN Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 36| 24-04-2014 Aantal nieuw afgesloten hypotheken, 2007-2013 Bron: HDN Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 37| 24-04-2014 Gemiddelde verkoopprijs en prijsindex bestaande woningen 2006-2013 Q4 Bron: Kadaster, NVM Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 38| 24-04-2014 Ontwikkeling nominale verkoopprijs, werkelijk en model Bron: XXXXX Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 39| 24-04-2014 Positieve trends • Consumentenvertrouwen in de woningmarkt bijna op niveau 2008 • Betaalbaarheid fors toegenomen • Toename startersleningen • Woningprijzen sinds mei gestabiliseerd • Meer aanbieders op de hypotheekmarkt • Woningtekort loopt op naar 4% a 5% • AFM gaat mee rekening houden met inkomensvooruitzichten (hoger aandeel explain) • Schenkingsrecht uitgebreid • Koopkracht stijgt licht in 2014 Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 40| 24-04-2014 Negatieve trends • Minder leencapaciteit door verlaging LTV en LTI per 1-1-2014 • Ongeveer 1 miljoen huishoudens met restschuld • NHG per 1-7-2014 van 290.000 naar 265.000 • Marktbederf door verkoop corporatiewoningen • Nog steeds veel aanbod (218.000) • Werkloosheid loopt verder op • Verkopers gaan vraagprijzen weer optrekken • Verwachting dat rente licht oploopt Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 41| 24-04-2014 Verandert de koopwoningmarkt wezenlijk van karakter? Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 42| 24-04-2014 Structuur van de koopwoningmarkt: Dynamische en speculatieve markten • Nieuwe en bestaande woningen in competitie • Prijs van bestaande woningen is bepalend voor de prijs van nieuwbouwwoningen (voorraadmarkt) • Deelsectoren woningmarkt zijn verbonden door transacties van eigenaar-bewoners • Veel nadruk op promotie • Wonen is investeringsgoed • Speculatieve woningbouwproductie (Spanje en Ierland) Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 43| 24-04-2014 Structuur van de koopwoningmarkt: Statische markt • Variëteit aan deelmarkten en differentiatie naar regio en sector • Lage mobiliteit in eigen-woningsector en dominantie eerste koper • Zelfbouw en particulier opdrachtgeverschap • Wonen is consumptiegoed • Bouw- en grondkosten zijn sterk gecorreleerd met de woningprijzen Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 44| 24-04-2014 Gevolgen beleidsvoornemens (1) • Verschil tussen insiders en outsiders op de woningmarkt wordt groter • Geen structurele oplossing financieringsprobleem koopsector • Stimuleringsmaatregelen goed voor bestaande voorraad en werkgelegenheid, maar slecht voor de nieuwbouw • Op termijn integrale maar onevenwichtige hervormingen van de woningmarkt • Zijn in zowel de koop- als in de huursector administratieve onduidelijkheden ontstaan Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 45| 24-04-2014 Gevolgen beleidsvoornemens (2) • Zelfstandigheid en rol van corporaties wordt sterk ingeperkt en investeringscapaciteit neemt af • Investeringsniveau corporaties vermoedelijk gehalveerd • Corporaties moeten kiezen: betaalbaarheid, nieuwbouw en/of onderhoud • Betaalbaarheid en daarmee het bestaansrecht van corporaties staat ter discussie • Huurbeleid politiek ongeluk: voor twee jaar inkomenshuren en vervolgens huursombenadering Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 46| 24-04-2014 Gevolgen beleidsvoornemens (3) • Corporaties worden vooruitgeschoven belastingkantoor van de overheid • Snel oplopende woonuitgaven bij huurders • Grote verschillen in vermogensontwikkeling corporaties afhankelijk van draagkracht huurders en verhuurmogelijkheden; herverdeling noodzakelijk Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 47| 24-04-2014 Huuruitgaven op (te?) hoog niveau • OTB 2012 (AEDES): 37% huurders sociale huurwoningen onder maatschappelijk minimum en 33% onder sociaal minimum • OTB 2013 (Vernieuwde Stad): 22% huurders onder NIBUD norm • RIGO 2013 (Woonbond): 28% huurders onder maatschappelijk minimum: van 724.000 naar 891.000 in 2017 Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 48| 24-04-2013 Bereikbaarheid na harmonisatie van voorraad sociale huurwoningen • Alleenstaanden met minimum inkomen: 30% - 2% • Huishouden met kinderen en bijstand: 26% - 1% • 65+ met AOW: 83% - 22% • Onder kwaliteitskortingsgrens: 26% - 1% • Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens: 50% - 13% • Tussen aftoppingsgrens en Liberalisatiegrens: 16% - 28% • Boven liberalisatiegrens: 8% - 58% Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt 49| 24-04-2014 EINDE 24-04-2014 Delft University of Technology Challenge the future
© Copyright 2024 ExpyDoc
