Bijlagenbundel
Wooncoöperaties:
kans voor woningcorporaties?
Auteur: Datum: Plaats: Dhr. E. van der Linde
23 augustus 2014
Groningen
Wooncoöperaties:
kans voor woningcorporaties?
Is een wooncoöperatie een aantrekkelijke beleidskeuze in het strategisch
voorraadbeleid van woningcorporaties die werkzaam zijn in gebieden in de
provincie Friesland waar nu of in de toekomst bevolkingsdaling optreedt?
Auteur: Dhr. E. van der Linde
Studentnummer: 338745
Rapport: Bijlagenbundel
Status: Definitief
Instituut: Bedrijfskunde Hanzehogeschool Groningen
Opleiding: Vastgoed & Makelaardij
Klas: VMV4G
Scriptiebegeleider: Mw. F.L.I. Möller - Kuipers
Beoordelaar: Dhr. L.H.M. van Rijn
Bedrijf opdrachtgever: Kenniscentrum NoorderRuimte
Naam opdrachtgever: Mw. J. Rozema
Functie: Onderzoeker
Datum: 23 augustus 2014
Plaats: Groningen
Deze afstudeeropdracht is geschreven onder verantwoordelijkheid van de Hanzehogeschool Groningen.
Het copyright berust bij de auteur. Zowel de Hanzehogeschool Groningen als de auteur verklaren, dat zij eventuele
gegevens van derden die voor deze afstudeeropdracht zijn gebruikt en die door deze derden als vertrouwelijk zijn
aangemerkt, als zodanig zullen behandelen.
2
Inhoudsopgave
1. Bijlage 1: SVB Elkien
2. Bijlage 2: SVB WZWF
3. Bijlage 3: SVB WNWF
4. Bijlage 4: SVB Thús Wonen
5. Bijlage 5: Wettekst Coöperatie
6. Bijlage 6: Interview Procesbegeleider
6.1 Samenvatting
6.2 Beantwoorde vragenlijst
7. Bijlage 7: Interview Elkien
7.1 Samenvatting
7.2 Beantwoorde vragenlijst
8. Bijlage 8: Interview Wonen Zuidwest Friesland
8.1 Samenvatting
8.2 Beantwoorde vragenlijst
9. Bijlage 9: Interview Accolade
9.1 Samenvatting
9.2 Beantwoorde vragenlijst
10. Bijlage 10: Interview Wonen Noordwest Friesland
10.1 Samenvatting
10.2 Beantwoorde vragenlijst
11. Bijlage 11: Interview Thús Wonen
11.1 Samenvatting
11.2 Beantwoorde vragenlijst
1.
Bijlage 1: SVB Elkien
Strategisch Voorraadbeleid Elkien
RvC-document
13 december 2010
Inhoudsopgave
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Inleiding ............................................................................................................................................ 3
Bestaande SVB’s en de Markttoets ...................................................................................................... 4
Vastgoedstrategie ................................................................................................................................. 5
Vastgoeddoelstellingen ......................................................................................................................... 7
De Maatregelen .................................................................................................................................... 9
De Portefeuille-effecten ...................................................................................................................... 11
De Financiële-effecten ........................................................................................................................ 14
Bijlage 1. Positionering kernen en wijken ............................................................................................... 17
Bijlage 2. De complexmonitor ................................................................................................................. 19
Bijlage 3. Risicoanalyse .......................................................................................................................... 20
2
1.
Inleiding
Kort na de fusie tussen Nieuw Wonen Friesland en Woningcorporatie Welkom, ontstond de wens om
inzicht te krijgen in de prestaties van de samengestelde woningportefeuille. Het cruciale vraagstuk was
die van de samenstelling van de portefeuille nu, versus de gewenste samenstelling in de toekomst. Het
vermogen van de corporatie (in mensen en middelen) vormde een belangrijk uitgangspunt bij het bepalen
van de mogelijkheden.
Er was behoefte aan een gedegen onderbouwde en gedragen vastgoedstrategie, die vervolgens leidend
moest worden bij de verdere invulling op gemeente-, wijk/kern- en objectniveau. Dit noemden we een
Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Gebaseerd op een aantal heldere uitgangspunten moest dit SVB
concreet en voor alle woonobjecten over een looptijd van 15 jaar de meest wenselijke ontwikkelrichting
aangeven.
Vanaf januari 2009 heeft Elkien hard gewerkt aan het opzetten van het SVB. De resultaten van deze
inspanning worden samengevat in dit document. De punten in dit document zijn in de periode januari tot
september 2010 besproken in de Stuurgroep SVB (directie Elkien). De resultaten van de deze
besprekingen zijn vastgesteld door het bestuur van Elkien; het SVB-document was een feit. In dit RvCdocument worden de SVB-onderwerpen in samengevatte vorm weergegeven.
Hoofdstuk 2 biedt een puntsgewijze samenvatting van de SVB’s van de twee rechtsvoorgangers. Tevens
wordt hier een samenvatting gegeven van een korte ‘reality-check’ van beide SVB’s door recente
ontwikkelingen als referentiekader te hanteren. De toekomstbestendige delen van beide SVB’s worden
samengevat in hoofdstuk 3 in de Vastgoedstrategie van Elkien. Uit deze vastgoedstrategie wordt in
hoofdstuk 4 een aantal portefeuilledoelstellingen gedestilleerd. Hoofdstuk 5 beschrijft de concrete
maatregelen (sloop, verbetering etc.) welke in hoofdstuk 6 leiden tot de beoogde effecten. Een belangrijk
effect is de financiële consequentie van de geschetste maatregelen. Recht doende aan het belang dat
gehecht wordt aan goed inzicht in de financiële gevolgen van het SVB, wordt in hoofdstuk 7 het beslag op
de financiële middelen inzichtelijk gemaakt. Op basis van de meerjarenbegroting 2011-2015 worden de
financiële effecten van de portefeuillemaatregelen voor de komende 10 jaar inzichtelijk gemaakt.
Gedetailleerde informatie wordt in de bijlagen toegevoegd. Bijlage 1 beschrijft de indeling van de
portefeuille naar prioritaire en niet-prioritaire kernen en wijken. In bijlage 2 wordt de werking van het
complexmodel beschreven.
Samenvattend; wat staat er in dit document?
 Vastgesteld is dat de portefeuille op diverse locaties te eenzijdig is op onderdelen zoals leeftijd,
huurprijsklasse, objecttypes en kwaliteit.
 Vastgesteld is dat Elkien maximaal willen presteren naar vermogen. Op basis van dit maximum is
een optimale balans tussen investeringen (nieuwbouw en verbeteringen) en desinvesteringen
(sloop en verkoop) bepaald.
 Deze investeringen en desinvesteringen zijn gedifferentieerd naar locatie, huurpijsklasse,
energielabel (etc.). Deze differentiatie heeft geleid tot de volledige labeling van de portefeuille.
 De maximale prestatie heeft verstrekkende financiële gevolgen. Inzicht in deze financiële
gevolgen is essentieel en wordt in dit document geboden.
Wanneer de toepasselijke metafoor van de woningbouw gebruikt wordt om de afgelopen periode te
omschrijven, dan hebben we het fundament voor het huis neergezet. Deze stap is cruciaal omdat de rest
van het SVB-huis er stevig op kan rusten. Het geeft echter ook aan dat dit slechts het fundament is; we
zijn nog lang niet klaar. In deze eerste stap (conform projectplan SVB) is de samengevoegde portefeuille
en de gewenste ontwikkeling beschreven. Binnen de vastgestelde financiële normen zijn alle
woonobjecten voorzien van een strategielabel. Al met al het begin van veel duidelijkheid maar het blijven
plannen en daarin schuilt de beperking. Deze plannen moeten worden omarmd, uitgedragen, uitgevoerd
en periodiek gemeten en bijgesteld, pas dan is er sprake van waardesturing.
3
2.
Bestaande SVB’s en de Markttoets
De belangrijkste pijlers van de SVB’s van de rechtsvoorgangers waren de volgende:
Welkom:
 Verbetering van de kwaliteit en gemiddelde leeftijd van de portefeuille.
 Afname van het aantal eengezinswoningen door verkoop.
 Verbetering van de seniorenwoningen door aanpassing (waar mogelijk) maar vooral door sloop /
vervangende nieuwbouw.
 Focus op investeringen op de juiste plaats, rekening houdend met krimp, aanwezigheid van
voorzieningen etc. (de A,B en C indeling).
Nieuw Wonen Friesland:
 Verbetering van de kwaliteit en gemiddelde leeftijd van de portefeuille.
 Eenzijdige samenstelling verbeteren door een strategie van sloop / vervangende nieuwbouw bij
flats zonder lift en kleine eengezinswoningen.
 Wijken grootschalig verbeteren, niet door fragmentarische investeringen maar door middel van
transformatie o.b.v. massa. Geschakeld aan doelstellingen op het gebied van leefbaarheid.
 Gesteld werd dat investeringen in bestaand bezit zeer beperkt moesten plaatsvinden.
 Nieuwbouw met name in het betaalbaar hoge en middeldure segment omdat dit segment
nagenoeg ontbrak.
 Investeren in Zuiden en Westen van de stad om een betere spreiding van de portefeuille te
bewerkstelligen.
 Concentratie van sloop / vervangende nieuwbouw in het Valeriuskwartier, Nylan,
Schepenbuurt/Wielenpolle, ‘t Vliet en de later toegevoegde wijk Heechterp Schieringen.
In aanloop naar de integratie van beide portefeuilles en hun achterliggende ontwikkelbehoeften, heeft
Elkien aan Companen gevraagd om de SVB’s te toetsen aan de woningmarkt anno 2010. Een korte
samenvatting geeft het volgende beeld:







De verwachting met betrekking tot demografie in het Welkom-gebied, is iets te positief ingeschat
in het SVB. Gemiddeld werd er uitgegaan van een lichte groei. Nieuwe prognoses geven een
omslag naar lichte krimp. Voor de gemeente Opsterland werd met iets positiever cijfers gerekend
dan de huidige prognoses rechtvaardigen.
De ligging van het Elkien-bezit is gunstig. De komende 10 jaar is groei te verwachten in de langs
de A7 liggende gemeenten. Wûnseradiel, Wymbritseradiel en Littenseradiel zijn kwetsbare
gemeenten. Leeuwarden heeft een langdurige groeiprognose.
Vergrijzing en gezinsverdunning zijn correct ingeschat. Een duidelijke trend van de laatste jaren is
de verhuisbeweging van gezinnen uit kleinere kernen naar grotere kernen. Deze beweging zat
niet in de SVB’s van Welkom en NWF. In het SVB van NWF werd de doelgroep ‘Empty Nesters’
te groot ingeschat.
De voorgenomen sloop van eengezinswoningen en nieuwbouw voor senioren in het buitengebied
is correct. Het tempo is echter te laag.
In elke gemeente werd ingezet op een bescheiden groei van de portefeuille. Op basis van nieuwe
gegevens is er eerder sprake van een bescheiden krimp. Deze bescheiden krimp gaat op termijn
(per 2020) over in een sterkere krimp. Companen adviseert Elkien om in deze periode voor te
sorteren op de krimp in haar werkgebied.
De opgemerkte eenzijdigheid in typering, locatie en toekomstwaarde in de Leeuwarder
portefeuille is terecht. In het SVB wordt ingezet op een forse kwaliteitsslag door middel van
grootschalige sloop en nieuwbouw. Dit vervangingstempo is 1% en daarmee aan de lage kant.
Nieuwbouwplannen in Leeuwarden worden voorzien voor eengezinswoningen en flats met lift. Dit
is een goede inschatting van de marktbehoefte.
4
3.
Vastgoedstrategie
De bedrijfsstrategie van Elkien omvat de volgende effecten:



De buurt versterken
Samen meer bereiken
Transparant handelen
Deze effecten starten met het aanbieden van betere woningen in ons werkgebied. Elkien wil dat haar
aanwezigheid gaat leiden tot een versterkte buurt. Deze versterkte buurt is tot stand gebracht door middel
van intensieve samenwerking met de belanghebbenden van Elkien. De wijze waarop dit gebeurt wordt
zowel intern als extern begrepen, omdat Elkien hierover transparant is.
Elkien wil dit iedere dag uitdragen, door de inzet van medewerkers die trots zijn op hun doen en laten in
onze wijken en buurten. Elkien verwacht dat dit enthousiasme wordt opgepikt door onze omgeving.
De bedrijfsstrategie is geconcretiseerd in een vastgoedstrategie. Deze vastgoedstrategie, uitgewerkt in
een tiental speerpunten, vormt de basis voor het portefeuilleplan. De 10 speerpunten zijn als volgt:
1.
Voorsorteren op krimpbedreiging na 2020
Voor het Elkien-buitengebied treedt de krimpbedreiging pas na 2020 op. Dat biedt de gelegenheid om
voor die gemeenten waar krimp daadwerkelijk een bedreiging vormt, daar in de komende jaren al op te
anticiperen. Dit houdt in geen uitbreidingsplannen, inbreiding op eigen grond en verkoop van bestaand
bezit. Dit beleid is al bestaand maar dient verder geïntensiveerd te worden. Voor de stad Leeuwarden is
er van krimp geen sprake. Door de trend ‘verstedelijking’ blijft de vraag naar woningen in Leeuwarden
goed.
2.
Transformatieopgave bestaande voorraad
De Elkien portefeuille wordt gekenmerkt door een eenzijdige samenstelling op de onderdelen leeftijd,
typering, kwaliteit en huurprijs. Een forse transformatieopgave (toevoeging en onttrekking) is nodig om de
portefeuille naar een beter kwaliteitsniveau te brengen.
3.
Terugtrekken uit perspectiefarme pmc’s
Voor het buitengebied geldt dat in kernen met onvoldoende marktperspectief Elkien (op termijn) haar
marktaandeel zal afbouwen. Deze voorraadstrategieën hebben voor de betrokken gemeenten c.q.
kernen/wijken een behoorlijke impact.
4.
Investeren in perspectiefrijke pmc’s
De kwaliteitsinvesteringen concentreren zich in wijken/kernen waar de kwaliteit van woning en/of
voorzieningen achter blijft bij de vraagbehoefte, terwijl het marktperspectief goed is. Hier creëert een
investering een optimaal maatschappelijk en financieel rendement. De toekomstwaarde van de
investering is hierbij een belangrijk gegeven.
5.
Afstoten incourante woningtypen
Het gaat hier met name om portiekflats, onder- en bovenwoningen, kleine rijtjeswoningen in de stad
Leeuwarden en gedateerde eengezinswoningen in het buitengebied. Deze woningtypen hebben
onvoldoende toekomstwaarde en ingrijpende verbetering levert een te laag rendement op. Reden om
deze woningen te slopen dan wel te verkopen. Hierbij dient te worden aangetekend dat wij in onze
hoedanigheid van maatschappelijk ondernemer het ons niet kunnen veroorloven ‘rommel’ op de markt te
zetten.
6.
Interventies (investeringen) gericht op waardecreatie
Maatregelen in de vorm van investeringen worden beoordeeld op de toegevoegde waarde.
Kwaliteitsverbeteringen in vastgoed moeten leiden tot waardevermeerdering van de portefeuille. Dit
betekent dat selectief omgegaan zal worden met kwaliteitsverbeteringen in bestaand bezit. Sloop /
vervangende nieuwbouw kan hierbij efficiënter zijn.
5
7.
Focus, differentiatie, spreiding
Om een beter evenwicht in de portefeuille te bereiken is differentiatie binnen de voorraad een vereiste.
Niet alleen naar woningtype en prijsstelling maar ook naar spreiding (leeftijd, geografisch). Van belang
daarbij is onze focus op doelgroepen en werkgebied. Een betere spreiding van ons bezit over het
werkgebied kan gerealiseerd worden middels uitruil van bezitsdelen met andere aanbieders. De focus op
en bediening van specifieke doelgroepen is gerelateerd aan de pmc-indeling en het gedifferentieerde
facetbeleid.
Differentatie houdt ook in dat de (her)ontwikkeling van wijken en/of kernen gericht is op het doorbreken en
voorkomen van het eenzijdige karakter van met name stedelijke gebieden.
8.
Aanbodsturing, vraaggeleiding en keuzevrijheid
Primair staat de vraag en keuzevrijheid van de klant centraal binnen het beleid van Elkien. Hoewel
keuzevrijheid uitgangspunt is binnen de systematiek van woonruimteverdeling, kan het in de pioniersfase
van een nieuwbouwproject noodzakelijk zijn om (tijdelijk) de vraag actief te geleiden, teneinde gewenste
doelgroep en product sneller bij elkaar te brengen.
9.
Kwaliteitsambitie
Een heldere kwaliteitsambitie ligt ten grondslag aan de beoogde transformatie. Op portefeuilleniveau is
deze beschreven (energielabel, perceeltypering). Op objectniveau dient een verfijningslag gemaakt te
worden. Een indeling naar een primair deel van de portefeuille (basis) en niet primair deel; marktconform,
geeft hierbij een helder kader voor productdifferentiatie.
10. Kernvoorraad doelgroep
Binnen het portefeuilleplan wordt geborgd dat te allen tijde voldoende bereikbare en kwalitatief goede
woningen voor de doelgroep beschikbaar blijft. Via het huurprijsbeleid en het kwaliteitsbeleid worden
hiervoor garanties ingebouwd.
6
4.
‘Meer
Vastgoeddoelstellingen
kwaliteit met minder kwantiteit’
De rode draad die door het SVB van Elkien loopt, is samen te vatten in bovenstaande stelling. We voegen
kwaliteit toe terwijl de kwantiteit van de portefeuille afneemt. Het resultaat van het SVB, wanneer alle
maatregelen zijn uitgevoerd, is een kleinere maar significant verbeterde portefeuille.
De stelling is uiteen te rafelen in twee delen; het toevoegen van kwaliteit enerzijds en het afnemen van de
kwantiteit anderzijds. Beide delen worden verder onderbouwd.
Kwaliteit
De portefeuilles van beide rechtsvoorgangers zijn verschillend van aard. De samenstelling op basis van
hoogbouw versus laagbouw en geografische spreiding geeft een behoorlijk eigen karakter aan de twee
portefeuilles.
Opvallend is wel dat de uitdagingen in beide portefeuilles goed vergelijkbaar zijn. Beide portefeuilles
worden gekenmerkt door een beperkte differentiatie met betrekking tot kwaliteit, typering en
huurprijssamenstelling. Dit is voor de dominantie van portiekflats in het Noorden van Leeuwarden niet
anders dan voor de eengezinswoningen in het Buitengebied. Op beide plaatsen is er een behoorlijke
opgave om het woningaanbod af te stemmen op de huidige woonwensen.
Op basis van de demografische trends zoals beschreven in de marktanalyse wordt voorgesteld om de
portefeuille te verbeteren langs drie lijnen:
1) Perceeltypering / doelgroepen
De trends van gezinsverdunning, verstedelijking en vergrijzing hebben een behoorlijke impact op ons
werkgebied en onze portefeuille. De komende 15 jaar transformeren wij de portefeuille zodat wij de
doelgroepen kunnen (blijven) bedienen. Veel van de in de voorgaande SVB’s geformuleerde plannen
waren gericht op het adequaat huisvesten van senioren. Deze lijn is voortgetrokken in het SVB van
Elkien.
2) Energetische kwaliteit
Met een dominant deel van de portefeuille in de lagere energielabels (E,F en G), is het onvermijdelijk om
hier een behoorlijke verandering in aan te brengen. De energetische kwaliteit wordt als indicator gebruikt
voor de algehele kwaliteit van de portefeuille. Veelal wijst een laag energielabel op andere kwalitatieve
aandachtspunten. Er wordt nauwkeurig gelet op de kosten van de verbetering versus de toekomstwaarde
van het object. Naast een directe opbrengst door middel van huurverhoging is het evident om de
toekomstige waarde (indirecte waarde) van het object te beoordelen voorafgaand aan de verbetering.
3) Huurprijssamenstelling
Meer dan 90% van de huidige voorraad bestaat uit woningen in de huurprijsklassen ‘goedkoop’ en
‘betaalbaar laag’. Hier is wederom geen significant onderscheid tussen de portefeuille in Leeuwarden en
de portefeuille in het Buitengebied. De woningvoorraad in de laagste huurprijsklassen wordt afgebouwd.
Door nieuwbouw en verbetering wordt de woningvoorraad in de huurpijsklassen ‘bereikbaar hoog’ en
‘middelduur’ vergroot. Het kader van het aan te houden aantal woningen in de lage huurklassen wordt
gevormd door de primaire doelgroep. Er zal een kernvoorraad moeten worden vastgesteld opdat onze
primaire (inkomens)doelgroep adequaat wordt bediend op de Friese woningmarkt. Naast deze
kernvoorraad zal de transformatie naar hogere huurprijsklassen en belangrijker de achterliggende
kwaliteitsverbetering, leiden tot een product dat ‘fit to market’ is.
7
Kwantiteit
De door de politiek beoogde hervorming van de sociale huursector richt zich duidelijk op het aspect van
de kwantiteit. Met 2,4 miljoen sociale huurwoningen en een veel kleinere sociale doelgroep, lijkt het
antwoord voorhanden; krimp door verkoop. De claim die aspirant-kopers vervolgens leggen op de
hypotheekrente-aftrek lijkt nog niet in de overweging te worden meegewogen. Elkien volgt de
ontwikkelingen op de voet maar laat zich in dit SVB niet eenzijdig leiden door de politieke ontwikkelingen.
Bij eventuele noodzaak (bijv. heffingen) sturen we bij.
Een aantal intrinsieke ‘sporen’ leiden tot de stelling dat Elkien een kwantitatieve afname is te
verantwoorden:
1) Krimp
In een werkgebied waar de vraagdruk afneemt, is het verstandig om het principe van groei, hetgeen een
belangrijke doelstelling was bij beide rechtsvoorgangers, te verlaten. Elkien is werkzaam in een
aantrekkelijke regio. Belangrijke pijlers zijn de A7-zone en de stad Leeuwarden. Krimp van het aantal
huishoudens wordt op de korte termijn niet voorzien. Op de langere termijn zijn de signalen echter
somber. Met dergelijke signalen en de wetenschap van de lange termijn investeringen in vastgoed, is het
verstandig om voor te sorteren op krimp (zie strategische doelstelling 1).
2) Sloopopgave en verdunning bij terugbouw
De kwalitatieve opgave krijgt voor een belangrijk deel vorm door sloop. Sloop is in sommige gevallen een
efficiëntere manier om de portefeuille te transformeren dan verbetering. Sloop leidt over het algemeen tot
verdunning omdat de terugbouw van nieuwbouwwoningen in een lagere verhouding staat tot de
voorafgaande sloop.
3) Verkoop om de portefeuillesamenstelling te verbeteren
Verkoop is een adequaat middel om de eenzijdige samenstelling van de portefeuille te verbeteren. Het
meest concrete voorbeeld hiervan is het afstoten van eengezinswoningen in het buitengebied. Hiervan
werd in het SVB van rechtsvoorganger Welkom reeds gesteld dat er een overmaat van dit deel van de
portefeuille was.
4) Verkoop om de kwaliteitsslag te financieren
Door middel van woningverkopen worden kasstromen gegenereerd waarmee de transformatie van de
portefeuille wordt gefinancierd. Er wordt bij verkoop tevens gelet op de kwalitatieve
portefeuilledoelstellingen. Verkopen vinden overwegend plaats bij objecten die onvoldoende waarde
toevoegen aan de portefeuille. Er worden bijvoorbeeld veel eengezinswoningen verkocht in het
buitengebied. Ook dit was een reeds bestaande beleidsrichting in het voorgaande SVB (van Welkom in dit
geval).
5) Hoge marktaandeel en risicoprofiel van de portefeuille.
In nagenoeg alle wijken, buurten en kernen waar Elkien bezit heeft, is het marktaandeel hoog. Veelal is
Elkien de enige verhuurder in kernen in het buitengebied. In Leeuwarden wordt het marktaandeel
verdeeld met WoonFriesland. Een lager marktaandeel is wenselijk gezien het grote risicoprofiel op
onderdelen in de portefeuille. Een lagere kwantiteit is het gevolg van afstoten in deze gebieden.
8
5.
De Maatregelen
De gemiddelde transformatiesnelheid van een corporatie is 2.5%. Dit betekent dat de optelsom van
onttrekkingen door verkoop en sloop enerzijds en de toevoeging door nieuwbouw en aankoop uitkomt op
2.5% per jaar. Een corporatie met een ‘uitdaging’ in haar portefeuille dient voldoende transformatiesnelheid te hebben. In het verleden heeft de Stec groep NWF geadviseerd (zie SVB NWF) om een
transformatiegraad van 5% te gaan halen en zodoende het benodigde evenwicht in de portefeuille te
brengen. Bij onvoldoende snelheid blijft het steeds verder verouderende bezit zich aandienen voor
verbeteringen terwijl sloop/vervangende nieuwbouw (en in krimpgebieden sloop zonder 1:1 vervangende
nieuwbouw) een betere (efficiëntere) oplossing is.
Gezien de situatie van het bezit van Elkien, wordt in dit portefeuilleplan een hoge transformatie-snelheid
voorgesteld. Door elk jaar 1,2% te verkopen, 1,5% te slopen en 1,3% vervangend en deels aanvullend
nieuw te bouwen wordt met de duur van het SVB (15 jaar) het bezit met 52% getransformeerd. De
transformatiegraad is hierbij 4%.
Verschillende verdelingen van maatregelen zijn onderzocht. Naast de maatregelen is ook kritisch naar het
tempo gekeken. Het vertrekpunt was een SVB met een looptijd van 10 jaar. Dit scenario legde echter een
te groot beslag op de beschikbare middelen. Bij de zoektocht naar een robuust scenario werde de
oplossing gevonden door de maatregelen vast te houden maar het tempo te verlagen tot 15 jaar. Binnen
de gestelde financiële kaders (solvabiliteit en kasstromen) en uitspraken over praktische haalbaarheid
(verkoopaantallen en sloopopgave), is een scenario gekozen dat de hoogst haalbare transformatiegraad
bereikt. Een toelichting op de financiële effecten van de voorgestelde maatregelen wordt in hoofdstuk 7
gegeven. Door een aantal risico’s mee te wegen wordt de robuustheid van het SVB aangetoond.
De transformatie wordt aangevuld met een aanzienlijk aantal verbeteringen. Naast sloop, verkoop en
nieuwbouw zijn verbeteringen in de bestaande voorraad een adequaat middel om de portefeuille te
optimaliseren. Uitgangspunt is hierbij dat verbeterinvesteringen alleen worden gedaan in perspectiefrijke
wijken en kernen en bij objecten die geschikt zijn voor verbeteringen. De kwaliteit is in alle gemeenten
ongeveer vergelijkbaar. De woningen voor het label ‘verbeteringen’ worden naar rato van het bezit per
gemeente verdeeld. Dit betekent dat de helft van de verbeteringen in de planperiode in Leeuwarden
plaatsvindt en de andere helft in het buitengebied. Over de planperiode van het SVB verbetert Elkien
5000 woningen.
De komende 15 jaar worden de volgende maatregelen voorgesteld;
Sloop
In totaal worden er 2622 woningen gesloopt. De verdeling per type woning is als volgt:
2^1-kap:
Galerijflat
Maisonettes
Portiekflat
Rijtjeswoning
Vrijstaand
328
310
27
909
1047
1
(12,5%)
(11,8%)
(1,03%)
(34,7%)
(39,9%)
(0,04%
Totaal
2622
(100%)
Doorexploiteren
In totaal blijven 6821 woningen onderdeel van de reguliere exploitatie, er gebeurt m.a.w. niets anders aan
dan het reguliere onderhoud. In de verdeling zit een deel ‘onzelfstandige woningen’, ‘overige woningen’
en woon-zorg objecten. Deze zijn opgeteld in de categorie ‘overig’. De verdeling is als volgt:
2^1-kap:
583
(8,5%)
9
Galerijflat
Portiekflat
Rijtjeswoning
Vrijstaand
Overig
1800
1253
3019
26
139
(26,4%)
(18,4%)
(44,3%)
(0,4%)
(2,0%)
Totaal
6821
(100%)
Verkoop
Er worden 3267 woningen verkocht gedurende de SVB periode. De verdeling is als volgt:
2^1-kap:
Galerijflat
Portiekflat
Rijtjeswoning
Vrijstaand
Overig
573
120
153
2374
13
31
(17,3%)
(3,8%)
(4,7%)
(72,7%)
(0,4%)
(1,0%)
Totaal
3267
(100%)
Verbetering
In totaal worden er 4990 woningen verbeterd. Het gaat hierbij om de volgende verdeling:
2^1-kap:
Galerijflat
Portiekflat
Rijtjeswoning
Vrijstaand
480
1471
814
2220
5
(9,6%)
(29,5%)
(16,3%)
(44,5%)
(0,1%)
Totaal
4990
(100%)
Nieuwbouw
Uitvoering van bovengenoemde maatregelen heeft een sterke afname van de portefeuille tot gevolg (van
17700 in 2010 naar ongeveer 12000 woonobjecten in 2025). We gaan uit van sloop / vervangende
nieuwbouw, hetgeen betekent dat er 2622 woningen worden ‘vervangen’. Hiernaast is rekening gehouden
met toevoeging van ongeveer 750 woningen, rekening houdende met de afloop van de huidige
portefeuille onder handen werk. Het totaal aan nieuwbouw komt hiermee op ongeveer 3400 woningen.
Nieuwbouw wordt voorzien in de vorm van rijtjeswoningen en galerijflats in het betaalbaar hoge en
middeldure segment.
Koppeling strategielabels, objecten en locatie
In bijlage 1 wordt uitgelegd hoe tot de verdeling van prioritaire en niet-prioritaire kernen tot stand is
gekomen. Zoals gesteld (en conform de vastgoedstrategie) vinden investeringen overwegend plaats in
prioritaire kernen. Dit betekent concreet:
In prioritaire kernen wordt geïnvesteerd door woningen te verbeteren en sloop / vervangende
nieuwbouw toe te passen. In niet-prioritaire kernen wordt beperkt geïnvesteerd door overwegend
de objecten door te exploiteren en waar mogelijk te verkopen.
In bijlage 2 wordt uitgelegd hoe op basis van prestaties van objecten (Bijv. WoZ-waarden,
oppervlaktematen etc.) een voorstel is gedaan met betrekking tot het strategielabel. Dit voorstel werd
vervolgens afgestemd met functionarissen vanuit de sectoren Wonen en Vastgoed om tot een concrete
en complete strategielabeling te komen.
10
6.
De Portefeuille-effecten
De vastgoeddoelstellingen, gebaseerd op de stelling ‘meer kwaliteit met minder kwantiteit’, resulteren via
de vastgoedmaatregelen tot effecten. Deze effecten worden hier weergegeven. Wederom worden deze
onderverdeeld in kwantitatieve effecten en kwalitatieve effecten.
Kwalitatieve effecten
Energielabel
De maatregelen hebben een behoorlijk effect op de energetische prestaties van de portefeuille.
Onderstaande grafiek geeft de verbetering weer. Samenvattend neemt het aandeel lagere energielabels
af en hogere labels (door verbetering en nieuwbouw) toe.
percentage van portefeuille
Energielabels 2011-2025
35
30
25
20
2011
15
2025
10
5
0
A
B
C
D
E
F
G
energielabel
De nieuwe portefeuille bestaat voor 75% uit woningen met energielabels A, B of C. In de huidige
portefeuille (2011) is dat 35%.
Huurprijssamenstelling
De maatregelen op het gebied van sloop, verkoop, verbetering en nieuwbouw hebben een behoorlijk
effect op de samenstelling van de huurprijsklassen van de portefeuille. Om dit goed te kunnen beoordelen
wordt inzicht gegeven in de huurprijssamenstelling van 2010 versus die van 2025.
11
verdeling huurklassen 2011-2025
percentage in portefeuille
60
50
40
2010
30
2025
20
10
0
goedkoop (<€
350,-)
betaalbaar laag
(tot € 511,-)
betaalbaar hoog
(tot € 550,-)
middelduur (tot €
650,-)
duur (> € 650,-)
huurklassen
De SVB-maatregelen leiden tot een lager aantal ‘goedkope’ en ‘betaalbaar lage’ woningen. Woningen in
de huurklasse ‘betaalbaar hoog’ en ‘middelduur’ nemen toe.
Doelgroepen / perceeltypen
De doelgroepen zijn vooralsnog benoemd door ze te verdelen naar 1 of 2 persoonshuishoudens,
gezinnen en senioren. Door inzichtelijk te maken wat de verdelingen zijn voor en na de SVB-periode, kan
worden vastgesteld of er voldoende rekening wordt gehouden met de trend van vergrijzing (meer en
betere seniorenwoningen) en gezinsverdunning (meer 1 of 2 persoonshuishoudens).
objecten naar doelgroep
percentage in portefeuille
80
70
60
50
2010
40
2025
30
20
10
0
1 a 2 persoonshuishouden
gezinnen
senioren
doelgroepen
Duidelijk wordt dat het aandeel gezinswoningen duidelijk afneemt terwijl het aandeel seniorenwoningen
toeneemt. Er is een geringe toename van het aantal woningen die geschikt zijn voor 1/2
persoonshuishoudens.
12
Kwantitatieve effecten
De maatregelen leiden tot een significante afname van het portefeuilletotaal. De maatregelen sloop en
verkoop leiden tot een afname van 17.700 woningen naar ongeveer 12.000 woningen. Door vervangende
nieuwbouw en bouw in de uitleg stijgt het totaal naar ongeveer 15.300 woningen. Deze 15.300 woningen
hebben een behoorlijk verbeterde kwaliteit zoals hierboven werd geschetst. De kwantitatieve verschuiving
wordt weergegeven in tabel 1.
2010
Sloop
Nieuwbouw
Verkoop
2025
17700 woningen
2600 woningen
3400 woningen
3200 woningen
15300 woningen
Tabel 1. Kwantitatieve effecten SVB
De afname van het portefeuilletotaal wordt voor het grootste deel veroorzaakt door de afname in het
Buitengebied. In de stad Leeuwarden is de afname beperkt omdat er verhoudingsgewijs minder verkocht
wordt in Leeuwarden. Uitgaande van sloop / vervangende nieuwbouw, is het de verkoop die een afname
verklaart. In het buitengebied wordt ruim twee keer zo veel verkocht als in de stad Leeuwarden. Dit is
conform de verwachting dat de stad Leeuwarden een beperkte groei zal kennen in de toekomst.
13
7.
De Financiële-effecten
De doorrekening van de portefeuillemaatregelen heeft plaatsgevonden op basis van de
meerjarenbegroting 2011-2015. De voor deze doorrekening gebruikte parameters zijn volledig gelijk aan
die in de originele MJB. De huidige programmatuur laat het niet toe om meer dan 10 jaar vooruit te kijken.
Met een SVB periode van 15 jaar kan een volledige doorrekening momenteel niet plaatsvinden. De focus
op de financiële haalbaarheid ligt hiermee op de eerste 10 jaar.
Financiële haalbaarheid SVB
De doorrekening geeft een beeld van de financiële haalbaarheid van het SVB. De haalbaarheid wordt
beoordeeld op basis van kasstromen en solvabiliteit.


De kasstromen mogen niet onder de 2% aflossingsfictie komen die het WSW als ondergrens stelt.
De solvabiliteit is momenteel 35% en mag dalen tot een ondergrens van 10%.
De financiële doorrekening
Bij het formuleren van het SVB is in meerdere stadia een financiële doorrekening gemaakt. Bij het begin
van het traject werd een globale berekening gemaakt om de maximale inspanning te berekenen. Op basis
van de gewenste transformatiegraad en de samenstelling van sloop, verkoop, verbetering, verhuur en
nieuwbouw, werden de maximale aantallen duidelijk.
Op basis van de meerjarenbegroting 2011-2015 is het mogelijk om de financiële doorrekening te herhalen
en zodoende de controle-vraag te beantwoorden; is het SVB (nog steeds) financieel haalbaar?
De financiële doorrekening bestaat uit twee delen; een officieel en een officieus deel.
Het officiële deel is identiek aan de MJB 2011-2015. In de MJB zijn reële nieuwbouwprojecten, verbeterverkoop- en sloopaantallen opgenomen. Deze maatregelen zijn geheel conform de plannen in het SVB.
Ze vormen de eerste schijf van 5 jaar van het SVB. Het jaar 2011 is hierbij het meest concreet, de
maatregelen die in dit jaar gepland zijn, hebben een zeer grote mate van zekerheid. De latere jaren in de
MJB hebben een minder grote mate van zekerheid, maar zijn nog zeker reëel.
Het officieuze deel bestaat uit een toevoeging op basis van de SVB maatregelen. De basis wordt gevormd
door de originele MJB en doorgetrokken naar de vijf jaren na de eerste schijf. Zodoende wordt de schijf
van 10 jaar inzichtelijk.
Toelichting Doorrekening SVB
De jaarlijkse maatregelen met betrekking tot de portefeuille, staan in onderstaande tabel weergegeven.
Alle parameters die zijn gebruikt in de doorrekening van het SVB zijn conform de MJB 2011-2015. Grafiek
1 geeft het verloop van de kasstromen en de solvabiliteit over de komende 10 jaar weer.
De VPB-last is gebaseerd op een afbouw van de belastinglatentie (Raming compensabel verlies ultimo
2010 van 20,1 miljoen euro) tot 2016. Overigens is de aanname gehanteerd dat alle verkoopwinsten via
de HIR kunnen worden afgewenteld en dat 50% van de verbeteringinvesteringen als onderhoudslast
aftrekbaar zijn.
Sloop
Verbetering
Nwb huur
Nwb koop
Verkoop
Totaal
(einde jaar)
2011
182
480
338
16
100
2012
183
428
370
91
150
2013
136
390
518
18
225
2014
96
546
275
55
225
2015
366
416
243
26
248
2016
281
481
192
22
250
2017
195
460
86
42
242
2018
73
268
135
59
219
2019
5
290
32
2
248
2020
134
239
179
16
215
17756
17793
17950
17904
17533
17194
16843
16686
16465
16295
Tot.
1615
3998
2368
347
2122
Tabel 2; Maatregelen portefeuille
14
De meest belangrijke parameters die zijn gebruikt in de financiële doorrekening worden in onderstaande
tabel weergegeven.
Rentevoet langlopende leningen
Prijsstijging vrije verkoop
Gem. huurprijsstijging jaarlijks
Gem.huurprijs per afgestoten woning
Gem.huurprijs per nieuwe woning
% Huurderving
Inflatiestijging t.o.v. voorgaand jaar
Inflatiestijging onderhoud/meer
Stijging salariskosten t.o.v. voorgaand
jaar
Onderhoud in % van de huur
2011
4,25%
0,2%
1,10%
300,00
582,61
3,6%
2,00%
3,00%
3,00%
25%
2012
2013
4,25% 4,25%
1,0%
1,6%
1,30% 1,50%
310,00 314,65
597,86 615,93
3,2%
2,8%
2,00% 2,00%
3,00% 3,00%
3,00%
25%
3,00%
25%
2014
4,25%
2,0%
1,70%
320,00
606,42
2,4%
2,00%
3,00%
2015
4,25%
2,0%
1,90%
326,08
614,04
2,0%
2,00%
3,00%
2016
4,25%
2,0%
2,00%
332,60
626,32
2,0%
2,00%
3,00%
3,00%
25%
3,00%
25%
3,00%
25%
2017
2018
4,25% 4,25%
2,0%
2,0%
2,00% 2,00%
339,25 346,04
638,85 651,62
2,0%
2,0%
2,00% 2,00%
3,00% 3,00%
3,00%
25%
3,00%
25%
2019
4,25%
2,0%
2,00%
352,96
664,66
2,0%
2,00%
3,00%
2020
4,25%
2,0%
2,00%
360,02
691,51
2,0%
2,00%
3,00%
3,00%
25%
3,00%
25%
Tabel 3; Parameters financiële doorrekening
Ruimte op kasstroom
Solvabiliteit
14.000.000
35,0%
12.000.000
30,0%
10.000.000
25,0%
8.000.000
20,0%
6.000.000
15,0%
4.000.000
10,0%
2.000.000
5,0%
-
0,0%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Grafiek 1; basisscenario SVB
Kasstromen
Het totaal aan kasstromen uit operationele activiteiten blijft in elk jaar ruim boven de nullijn. Van de
getoonde kasstromen is de 2% fictieve aflossing op de leningportefeuille reeds afgetrokken. Dit betekent
dat de nullijn de ondergrens is zoals het WSW die hanteert bij het beoordelen van de prognosejaren in het
corpodatamodel.
Solvabiliteit
De solvabiliteit blijft stabiel. De ondergrens wordt in geen enkel jaar bereikt.
15
De robuustheid van het basisscenario
In de basisvariant gaan we uit van een zo realistisch mogelijk scenario. In deze turbulente tijd zijn er
weldegelijk risico’s denkbaar. Door een aantal mogelijke risico’s te simuleren krijgen we een beeld van de
robuustheid van het SVB. De hiermee verkregen scenario’s gaan uit van de volgende parameters:
 Verbeteringskosten (risicovariant 1 in bijlage 3).
In het huidige MJB wordt gerekend met € 50.000,- verbeterkosten. In een scenario wordt aangegeven
wat het effect is wanneer deze kosten hoger komen te liggen (€ 60.000,-). Een goedkoper scenario
wordt niet realistisch geacht en daarom niet gesimuleerd.
 Verkoopopbrengsten (risicovariant 2 in bijlage 3).
Het aantrekken van de woningmarkt wordt in de MJB per 2014 voorzien. Mocht de verkoopmarkt voor
langere tijd slecht blijven dan vallen de verkoopopbrengsten lager uit dan verwacht. De stelling in dit
scenario is dat de verkoopaantallen behaald worden maar tegen 20% minder opbrengst.
 Heffing (risicovariant 3 in bijlage 3).
Een heffing van 0,17% van de WoZ-waarde ‘hangt’ boven de sector. Gesimuleerd wordt wat de
effecten zijn van deze heffing op de financiële haalbaarheid van het SVB. Uitgangspunt is een ingang
per 2014 van deze heffing.
 Rente op financiering (risicovariant 4 in bijlage 3).
Momenteel is er sprake van een lage financieringsrente. De vooronderstelling van een toekomstige
stijging is relevant. In dit scenario wordt het effect van een hogere rente (+2%) gesimuleerd. Een
lagere rente wordt niet gesimuleerd omdat dit niet realistisch wordt geacht.
Voor de volledigheid wordt onder de aandacht gebracht dat alleen negatieve risico’s in beeld zijn
gebracht. Met een waarschijnlijk oorzakelijk verband tussen inflatie en huren is hier geen rekening
gehouden.
Conclusie financiële haalbaarheid SVB
Het basisscenario geeft een robuust beeld van de financiële haalbaarheid van het SVB; de kasstromen
blijven per jaar rond € 2 miljoen boven de nullijn en de solvabiliteit blijft op termijn stabiel.
Door de effecten van een aantal reële risico’s mee te laten wegen in deze financiële haalbaarheid, wordt
een beeld verkregen van het SVB onder een bepaalde druk.
Geconcludeerd kan worden dat wanneer een afzonderlijk risicoscenario zich voordoet, het SVB financieel
(op de lange termijn) niet haalbaar is. Uitzondering hierop is het risicoscenario waarbij de rentelasten
stijgen. Bij dit scenario is het SVB op de korte termijn niet haalbaar.
Een combinatie van risicoscenario’s leidt op de korte termijn tot het overschrijden van de gestelde
bandbreedte met betrekking tot kasstromen en solvabiliteit.
Met de verkenning van de risico’s is de bandbreedte van het SVB bepaald. Een toename van het
risicoprofiel leidt tot een bijstelling van de maatregelen. Om het risicoprofiel en de bijstelling van de
maatregelen goed te kunnen beoordelen, is een strak financieel sturingsmechanisme een voorwaarde.
Het continu monitoren van het financiële sturingskader heeft prioriteit bij Elkien. De oplevering van het
financiële sturingskader wordt voorzien per juli 2011.
16
Bijlage 1. Positionering kernen en wijken
Bij het differentiëren van het aanbod van de corporatie is het cruciaal om onderscheid te maken in de
verschillende wijken en kernen binnen het werkgebied. Met de combinatie van onderdrukgebieden (krimp)
en overdrukgebieden (groei) in één portefeuille is het belangrijk om goed zicht te hebben op de lokale
behoeften. De kerngrootte heeft hierbij een goede voorspellende waarde maar geeft te weinig inzicht in de
details achter de cijfers. Er is binnen Elkien behoefte aan een adequaat afwegingskader om wijken en
kernen te kunnen positioneren binnen de portefeuille. Met behulp van dit afwegingskader investeert Elkien
op plaatsen en op manieren waar daadwerkelijk behoefte aan is.
Wijk/ kernanalyses
Van alle wijken en kernen waar Elkien actief is, heeft men beschikking over een ‘analysetool’ om
prestaties van wijken en kernen te verzamelen en te interpreteren. De eigenschappen van de wijken en
kernen worden overzichtelijk verzameld op één A4-tje. Feiten over krimp of groei, voorzieningen,
marktaandeel van Elkien en eigenschappen van het woningbezit worden gecombineerd met zachte
gegevens over verenigingsleven en uitstraling. Uiteindelijk kan van elke kern en wijk worden gezegd of er
behoefte blijft aan investeringen. Is er bijvoorbeeld al enige jaren sprake van krimp en is de kwaliteit van
de woningen prima, dan ik de investeringsnoodzaak laag. Bij potentiële groei en een lage woningkwaliteit
is de behoefte om te investeren juist hoog.
Samenhang portefeuille
Het beschouwen van individuele wijken en kernen levert belangrijke informatie maar doet te weinig recht
aan de samenhang tussen kernen onderling en met grotere kernen / wijken in het bijzonder. Een korte
studie van recente publicaties (Dorpen onder Druk door Movisie, stukken van het Samenwerkingsverband
Noord Nederland en de Provincie Friesland) levert een beeld op van deze samenhang binnen onze
portefeuille. De stukken leveren een eenduidig beeld op van verstedelijking, het belang van voorzieningen
en bereikbaarheid. De wisselwerking tussen het stedelijk en het landelijk gebied biedt een interessant
perspectief voor het concept ‘bundelingsgebieden’, een combinatie van grotere kernen met omliggende
kleinere kernen. Deze kleinere kernen hebben weinig voorzieningen maar inwoners vinden dit prima
omdat ze de boodschappen doen en naar de dokter gaan in de grotere kernen.
Het zijn vooral de kleinere kernen, met weinig voorzieningen en een slechte bereikbaarheid waar op
termijn een leegloop valt te verwachten. Het SVB betrekt de stelling dat het investeren in dit soort kernen
suboptimaal is. Het levert onvoldoende maatschappelijk en financieel rendement om een dergelijke
investering te kunnen verantwoorden. Er zijn kernen in de portefeuille waar onze investeringen meer
rendement sorteren. Deze kernen zijn in de Directie besproken en vastgesteld.
Een lijst met niet-prioritaire kernen is toegevoegd. Er zijn in totaal 41 kernen waar investeringen in de
vorm van woningverbeteringen en nieuwbouw moeten worden beperkt of zelfs uitgesloten. Deze kernen
vallen niet onder het verzorgingsgebied van een grotere kern, hebben een ondergemiddelde
bereikbaarheid, hebben een laag voorzieningenniveau en kennen over de afgelopen jaren een lichte tot
sterke krimp.
17
kern/wijk
Wytgaard
Poppenwier
Tersoal
Sibrandabuorren
Baard
Boazum
Easterlittens
Easterwierrum
Hilaard
Itens
Jorwert
Kubaard
Reahus
Rien
Spannum
Weidum
Wiuwert
Wjelsryp
Hemrik
Luxwoude
Burgwerd
Exmorra
Ferwoude
Gaast
Kimswerd
Lollum
Parrega
Pingjum
Schettens
Tjerkwerd
Wons
Zurich
Abbega
Blauwhuis
Folsgare
Gaastmeer
Gauw
Jutrijp
Wolsum
Frieschepalen
Oosthem
Totaal
inwoners woningen status
440
180
340
370
200
310
430
340
270
230
240
180
180
130
240
530
240
370
480
280
260
380
130
170
510
290
350
450
200
280
300
160
110
510
340
220
350
250
60
780
290
45
2
34
48
7
20
34
33
10
10
12
6
7
2
14
54
10
19
48
19
9
32
6
4
45
14
12
17
2
6
6
11
2
73
15
13
24
30
4
7
22
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
niet prioritair
reden
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
omvang
reden
reden
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
marktaandeel
omvang
788
18
Bijlage 2. De complexmonitor
De strategische labeling van het vastgoed, dient op het laagste niveau plaats te vinden; dat van de
complexen en daaronder dat van objecten. Het strategische stickertje geeft op die manier voldoende
houvast binnen de organisatie (en daarmee naar buiten) als het gaat om verhuur, sloop, onderhoud en
verbetering.
Voor de labeling van objecten heeft Elkien de afgelopen periode gewerkt aan een computermodel. Het
werken met een computermodel levert een aantal voordelen. Het geeft een rationele uitkomst, het is
reproduceerbaar en er kan een groot aantal variabelen meegewogen worden. Elkien begrijpt ook heel
goed dat er een beperking aan de rationaliteit zit. Het computermodel kan alleen volledig gemaakt worden
door de emotie uit de Rayons, de ideeën van de projectontwikkelaars en de opvattingen van de
projectleiders leefbaarheid. Dit is een stap die zeker niet is vergeten.
Het complexmodel heeft twee belangrijke bronnen, die van het portefeuilleplan en de positionering van
wijken en kernen (zie figuur 3).
Portefeuilleplan
Wijken en kernen
Complexmodel
Fig. 3, Complexmodel en context
De totalen in het portefeuilleplan zijn bepalend in het complexmodel. Het complexmodel wordt zo
aangepast zodat er aansluiting is met de aantallen in het portefeuilleplan. Twee aspecten worden zo
gewaarborgd. Allereerst het bereiken van de gewenste investeringen en des-investeringen en daarnaast
wordt er binnen de bandbreedte van de betaalbaarheid gebleven.
In het complexmodel wordt rekening gehouden met de status van de wijken en kernen. Bij een prioritaire
status wil Elkien (naast doorexploiteren) investeren. Bij een niet-prioritaire status wil Elkien (naast
doorexploiteren) des-investeren.
Het complexmodel neemt een groot aantal prestaties mee in de overweging of het object het best in
aanmerking komt voor sloop, verkoop, verbetering of doorexploiteren. In essentie komt het op de
volgende methodiek neer:
1) Sloop is leidend. Het aantal te slopen woningen (volgens het portefeuilleplan) wordt o.a. bepaald door
de leeftijd en de energieklassering van de woningen. De slechtst presterende woningen worden uit de
portefeuille gehaald.
2) Verbeteren volgt na Sloop. Gekeken wordt naar de energieklasse, leeftijd en de Kameroppervlakte.
Een ruimere woning leent zich beter voor verbetering dan een kleine. Op deze manier worden de hele
kleine eengezinswoningen uitgesloten voor verbetering maar volgt eerder doorexploiteren en op termijn
sloop en vervangende nieuwbouw.
3) Verkoop gebeurt alleen bij woningen die niet op Sloop of Verbetering staan. Er wordt gekeken naar de
verhouding tussen de marktwaarde en de huuropbrengsten. Een lage huuropbrengst bij een hoge
marktwaarde levert een voorkeur voor verkoop op.
4) De woningen die niet worden gesloopt, verbeterd of verkocht blijven voor de portefeuille behouden. Dit
label noemen we Doorexploiteren.
19
Bijlage 3. Risicoanalyse
Risicovariant 1; Hogere verbeteringskosten
Ruimte op kasstroom
Solvabiliteit
14.000.000
27,0%
12.000.000
26,0%
10.000.000
25,0%
8.000.000
6.000.000
24,0%
4.000.000
23,0%
2.000.000
22,0%
2.000.000-
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
4.000.000-
21,0%
20,0%
Grafiek 2; Scenario Hogere Verbeterkosten
Risicovariant 2; Lagere verkoopopbrengsten
Ruimte op kasstroom
Solvabiliteit
14.000.000
30,0%
12.000.000
25,0%
10.000.000
20,0%
8.000.000
6.000.000
15,0%
4.000.000
10,0%
2.000.000
5,0%
2.000.000-
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
0,0%
Grafiek 3; Scenario Lagere Verkoopopbrengsten
20
Risicovariant 3: Heffing
Ruimte op kasstroom
Solvabiliteit
14.000.000
27,0%
12.000.000
26,0%
10.000.000
25,0%
8.000.000
6.000.000
24,0%
4.000.000
23,0%
2.000.000
22,0%
2.000.000-
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
4.000.000-
21,0%
20,0%
Grafiek 4; Scenario Heffing
Risicovariant 4: Hogere rentelasten
Ruimte op kasstroom
Solvabiliteit
15.000.000
30,0%
10.000.000
25,0%
5.000.000
20,0%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
15,0%
5.000.00010,0%
10.000.00015.000.000-
5,0%
20.000.000-
0,0%
Grafiek 5; Scenario Hogere Rentelasten
21
2.
Bijlage 2: SVB WZWF
3. Bijlage 3: SVB WNWF
Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB)
2010 – 2020
Wonen Noordwest Friesland
2
Samenvatting
Het Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) 2006-2016 („oude‟ SVB) gaat uit van verbetering van de
woning bij mutatie en op verzoek van de zittende huurders. Daarnaast worden er planmatig woningen
gesloopt en vindt er vervangende nieuwbouw plaats. Begin 2008 is de planning van de sloop (en
nieuwbouw) ingekort (van 10 jaar naar 3-5 jaar) om deze kwaliteitsslag sneller te laten plaatsvinden.
Daarnaast worden er nu in het onderhavige „nieuwe‟ SVB voorstellen gepresenteerd om de kwaliteit
extra te verhogen bij ruim 1200 woningen. Dit betreft kleine “gezinswoningen” tot bouwjaar 1960,
plus een aantal “seniorenwoningen” tot bouwjaar 1974. Deze maatregelen komen dus bovenop de
aanpak uit het oude SVB.
Voor de totstandkoming van het nieuwe SVB is er eerst een analyse gemaakt van de huidige situatie
op de woningmarkt. Daarnaast is er gekeken naar de prognoses voor de markt en demografische
cijfers. Op basis hiervan zijn er twee belangrijke conclusies getrokken:
-
-
Bij de huidige woningtoewijzing bestaat ongeveer 80% uit de toewijzing aan een en twee
persoonshuishoudens. De verwachting is dat in de komende jaren dit percentage nog verder
zal toenemen(de gezinsverdunning). Hierdoor is het verstandig ons grote bestand aan kleine
“gezinswoningen” voortaan grotendeels te bestemmen voor huisvesting voor deze doelgroep.
Dit houdt in dat de gewenste kwaliteitsslag zich niet gaat richten op het vergroten van deze
woningen, maar op het aanpassen aan de huidige eisen van deze doelgroep. Dit betekent dat
twee slaapkamers voldoende zijn, maar dat de badkamer groter moet zijn, de keuken een
hogere kwaliteit moet bieden, de woning goed geïsoleerd moet zijn, en dat er veel moet
gebeuren aan de uitstraling (de buitenkant) van de woningen. Uitbreiding buiten het huidige
casco is dan niet nodig.
De woningtoewijzing van seniorenhuisvesting geeft aan dat deze markt al behoorlijk verzadigd
raakt. De groep 70+ is op het totaal van de woningzoekenden redelijk groot (23%), maar het
aantal actieve woningzoekenden daarvan is zeer klein.
De demografische ontwikkelingen geven wel een groei aan van de aantallen senioren. Maar
uit de Horizon(TNO) methode blijkt dat nu en in de toekomst slechts een zeer beperkt deel
(rond de 20%) van deze senioren ook daadwerkelijk gaat verhuizen naar een seniorenwoning
of appartement. De meeste senioren blijven in de huidige woning met een aantal
aanpassingen. In het nieuwe SVB zijn daarom slechts zeer beperkt maatregelen meegenomen
die leiden tot een voor senioren geschikte woning. Dergelijke maatregelen vallen ook
bijzonder duur uit bij dit deel van woningvoorraad met een hoog onrendabel deel.
De plannen in het nieuwe SVB worden planmatig per complex uitgevoerd in een periode van tien jaar,
vanaf 2010. De plannen lopen uiteen van regulier tot zeer uitgebreid:
1.
2.
3.
4.
Ingreep
Aanbrengen basiskwaliteit plus isolatiepakket
Renovatie, geschikt voor 1+2 persoonshuishoudens
Grootschalige renovatie, uitstraling\ gezinnen
Sloop(met minder of geen vervangende nieuwbouw)
Kosten per woning
5000 - 30.000
40.000 – 75.000
70.000 – 90.000
10.000 – 150.000
Aantal
214 woningen
690 woningen
182 woningen
117 woningen
De planning van het SVB per dorp, met de voorgestelde ingrepen , aantallen en investeringsbedragen
zijn opgenomen in de bijlage. De totale kosten van de plannen bedragen € 86 miljoen. Hierbij is er
rekening mee gehouden dat bij een deel van deze woningen in de afgelopen jaren al verbeteringen
zijn aangebracht volgens het oude SVB. De huurverhogingen per complex sluiten straks aan op het
vastgestelde beleid voor de basiskwaliteit. Bij grotere ingrepen zullen er aparte afspraken over moeten
worden gemaakt.
De aanpak van de plannen gebeurt volgens de protocollen zoals afgesloten met Huurdersvereniging
De Bewonersraad Friesland. Dit houdt in dat er een zorgvuldig traject van inspraak en participatie
moet komen. Dit SVB is dan ook onze inzet bij de besprekingen met de bewoners in de dorpen. Voor
realisatie van een apart project is instemming vereist van minimaal 70% van de huurders. In het plan
wordt daarom ook per dorp een toekomstvisie gepresenteerd. Dit wordt gebruikt als basis voor het
3
overleg met de huurders. Intern worden de plannen uit het nieuwe SVB gecoördineerd door de
afdeling projecten met ondersteuning van de andere afdelingen.
De (externe) voorlichting en inspraak met de vier gemeenten, de verenigingen van dorpsbelang,
zorgorganisaties en Huurdersvereniging de Bewonersraad Friesland heeft plaatsgevonden in
februari/maart 2010. De ontvangen reacties zijn verwerkt in dit plan.
4
Inhoudsopgave
Samenvatting ................................................................................................ 3
1 Totaaloverzicht .......................................................................................... 6
2 Inleiding ..................................................................................................... 8
2.1 Aanleiding ................................................................................................................... 8
2.2 Kwalitatieve opgave................................................................................................ 9
2.3 Werkwijze ................................................................................................................. 10
2.4 Algemene uitgangspunten aanpak .................................................................. 10
3. Omschrijving per dorp ............................................................................ 13
3.1 Gemeente ’t Bildt ................................................................................................... 14
3.2 Gemeente Ferwerderadiel .................................................................................. 19
3.3 Gemeente Franekeradeel .................................................................................... 24
3.4 Gemeente Menaldumadeel ................................................................................. 28
3.5
Geclusterde dorpen ........................................................................................... 36
4. Gevolgen voor het totaalbezit ................................................................ 37
5. Planning .................................................................................................. 38
6. Financiële gevolgen ................................................................................ 39
6.1 Kosten per ingreep ................................................................................................ 39
6.2 Beleid ten aanzien van huurniveau ................................................................. 39
5
1 Totaaloverzicht
Het bieden van kwalitatief goede woningen heeft de hoogste prioriteit bij Wonen Noordwest Friesland.
Kwaliteit is dan ook het eerste woord in de titel van ons huidige ondernemingsplan „K-trije, Kwaliteit,
Keuzevrijheid en inspelen op de naderende Krimp‟. Deze focus op het bieden van kwaliteit is mede
ingegeven door de visitatie in 2007. De visitatiecommissie adviseerde Wonen Noordwest Friesland
meer te gaan investeren in de kwaliteit van het eigen woningbezit.
Zoals de titel aangeeft gaat K-trije uit van drie hoofdpunten:
- Kwaliteit van het woningbezit versterken. Het begrip kwaliteit wordt hierbij breed opgevat.
Het gaat om zowel om de technische, energetische als de architectonische kwaliteit van
woningen. Tevens betekent het bieden van kwaliteit inspelen op de woonwensen van
verschillende doelgroepen. Met name de groep 1 en 2 persoonshuishoudens zal in de
komende periode groeien.
- Keuze vrijheid bieden tussen huren en kopen. Dit gebeurt door bewoners de mogelijkheid te
bieden hun huurwoningen te kopen via Koopgarant (kopen met korting) en door woningen die
muteren aan te bieden als keuzewoning (keuze tussen huren en kopen).
- Inspelen op de krimp van de bevolking na 2025 betekent ook een noodzakelijke krimp in de
woningvoorraad.
Ten behoeve van het versterken van de kwaliteit van het woningbezit is er in 2009 een analyse
gemaakt om te bepalen welke woningen kwalitatief minder zijn in het huidige woningbestand van
Wonen Noordwest Friesland. Daarbij is de volgende indeling gemaakt:
1. Woningen die kwalitatief redelijk tot goed zijn
Dit zijn de woningen vanaf bouwjaar 1960, uitgezonderd de voormalige „bejaardenwoningen‟
uit de jaren ‟60 en begin jaren „70.
Een deel van deze woningen worden doorgeëxploiteerd voor de verhuur, een ander deel is in
voorgaande jaren al bestemd voor de verkoop ( regulier of als koopgarant woning).
2. Woningen die conform het SVB 2006-2016 kwalitatief worden verbeterd
In 2009 is besloten de plannen voor sloop en nieuwbouw uit het SVB 2006-2016 (SVB oud)
versneld uit te voeren om zo deze kwaliteitsslag te bespoedigen. Na uitvoering van het SVB
2006-2016 worden deze woningen doorgeëxploiteerd voor de verhuur.
3. Woningen die conform onderhavig plan (SVB 2010-2020) in aanmerking komen voor een
kwaliteitsverbetering. Dit betreft de woningen voor bouwjaar 1960 plus voormalige
„bejaardenwoningen‟ uit de jaren ‟60 en begin jaren ‟70, die niet reeds vanuit het oude SVB
verbeterd worden. Het betreft ongeveer 1200 woningen. Deze 1200 woningen vormen het
onderwerp van dit nieuwe SVB.
Vanuit deze indeling is besloten om het oude SVB uit 2006 versneld uit te voeren. De in het oude SVB
voorgestelde maatregelen op het gebied van sloop en nieuwbouw worden nu uitgevoerd in een
periode van 5 jaar (t\m 2011) in plaats van tien jaar. (bovenstaande nummer 2)
Daarnaast is er besloten een nieuw SVB op te stellen voor het deel van de woningvoorraad dat er
kwalitatief minder goed bij staat. (bovenstaande nummer 3)
In grafiekvorm ziet de verdeling in de bestemming en de geplande ingrepen van het totale
woningbezit van Wonen NWF per 1 januari 2010 er als volgt uit.
6
Overzicht bestemming en ingrepen
Keuzewoningen (verhuur of
Koopgarant)
Doorexploiteren voor verhuur
SVB oud (2006-2016)
SVB nieuw (2010-2020)
Verkoop
7
2 Inleiding
2.1 Aanleiding
Strategisch Voorraad Beleid (SVB) begint aan de vraagkant (voor wie?). Vervolgens wordt de
aanbodkant in kaart gebracht. Daarna worden vraag en aanbod met elkaar vergeleken, en dienen de
volgende vragen beantwoord te worden:
a. in hoeverre is het aanbod geschikt om in de vraag te voorzien;
b. wat is de “beste” strategie om het aanbod geschikt te maken.
Het ontwikkelen van strategisch voorraadbeleid is een cyclisch proces:
1
Woningmarkt
Regio/Gemeente
8
2
Woningvoorraad
Wonen NWF
7
topdown
bottum up
3
4
Dorpen
Complexen / projecten
6
5
In de top-down lijn wordt vanuit de regionale woningmarkt bepaald wat daarin de ontwikkelingen zijn
in termen van groei en krimp van relevante doelgroepen en daarmee samenhangende tekorten en
overschotten voor woningcategorieën en welke consequenties zij hebben voor de lagere
schaalniveaus. Dat wil zeggen: wat zijn de ontwikkelingen in het marktgebied en wat betekent dit
voor de voorraad in zijn geheel, resp. wat betekent dit voor de diverse programma‟s per dorp en
complexen en/of projecten?
In de bottom-up lijn wordt juist vanuit aanbodzijde en de praktijkervaring gedacht.
Vanuit de vraagkant zijn de volgende ontwikkelingen van belang. Uit de demografische cijfers blijkt
dat de regio vanaf 2020 te maken krijgt met een bevolkingsafname. Daarnaast is er sprake van
vergrijzing, ontgroening en gezinsverdunning.
Vanuit de aanbodkant vormen het rapport van de visitatiecommissie en het ondernemingsplan K-Trije
een directe aanleiding om een nieuw SVB op te stellen en om de kwaliteit van de woningvoorraad
(versneld) te verhogen.
8
2.2 Kwalitatieve opgave
In de vier gemeenten van Wonen NWF zijn twee belangrijke demografische ontwikkelingen zichtbaar:

Er is een sterke toename van het aantal 1 of 2 persoonshuishoudens. Bij de huidige
woningtoewijzing bestaat ongeveer 80% van de toewijzing uit 1 en 2 persoonshuishoudens. De
verwachting is dat in de komende jaren dit percentage nog verder zal toenemen (de
gezinsverdunning).

De demografische ontwikkelingen geven een groei aan van het aantal senioren. Uit de
Horizon(TNO) methode blijkt echter dat nu en in de toekomst slechts een zeer beperkt deel
(rond de 20%) van deze senioren ook daadwerkelijk gaat verhuizen naar een seniorenwoning of
appartement. Ook de woningtoewijzing van seniorenhuisvesting geeft aan dat deze markt al
behoorlijk verzadigd raakt. De groep 70+ is op het totaal van de woningzoekenden redelijk groot
(23%), maar het aantal actieve woningzoekenden daarvan is zeer klein.
1 of 2 persoons huishoudens:
De meeste bestaande kleine gezinswoningen zijn goed geschikt voor deze doelgroep en niet of minder
geschikt voor gezinnen met kinderen. Het is dus verstandig het grote bestand aan kleine
“gezinswoningen” in het bezit van Wonen NWF voortaan grotendeels te bestemmen voor huisvesting
van 1 en 2 persoonshuishoudens. Dit houdt in dat de gewenste kwaliteitsslag zich niet gaat richten op
het vergroten van deze woningen, maar op het aanpassen aan de eisen die deze doelgroep stelt aan
een woning. Het programma van eisen voor deze doelgroep is opgenomen in paragraaf 2.3.1.
Senioren:
De meeste senioren blijven in hun huidige woning wonen met waar nodig een aantal aanpassingen. In
het nieuwe SVB zijn daarom slechts zeer beperkt maatregelen meegenomen die leiden tot een voor
senioren geschikte woning (volgens het pve zoals opgenomen in paragraaf 2.3.1). Dergelijke
maatregelen vallen ook bijzonder duur uit bij dit deel van woningvoorraad met een hoog onrendabel
deel als gevolg.
Senioren blijven het liefst zo lang mogelijk in hun eigen dorp wonen. Pas als er een zorgvraag
ontstaat en verhuizen noodzakelijk wordt is verhuizen aan de orde. In de kleinere dorpen (1000-1500
inwoners) is het moeilijk voor ouderen om te blijven wonen door het ontbreken van voorzieningen.
Om een onderscheid te kunnen maken tussen het type woningen dat nodig is in kleine dorpen en in
de grotere dorpen is de volgende onderverdeling gemaakt:
- Levensloopbestendige woningen in kleine dorpen (grondgebonden)
- Woningen met zorg in de grotere dorpen (kunnen ook appartementen zijn)
Deze verdeling gaat er van uit dat ouderen die een zorgvraag krijgen waarvoor het nodig is om in de
nabijheid van een zorginstelling te wonen moeten verhuizen naar de grotere kernen. Ouderen die
zichzelf kunnen redden (met eventueel thuiszorg) kunnen ook in de kleinere dorpen blijven wonen.
Omdat de vraag naar seniorenwoningen in de kleine dorpen moeilijk te voorspellen is en waarschijnlijk
niet altijd gelijk zal zijn is het verstandig om de voor seniorengeschikte woningen zo te bouwen dat ze
ook voor andere doelgroepen geschikt zijn.
Ten opzichte van een aantal jaren geleden is een omslag in de prognose naar seniorenwoningen
zichtbaar. Het aantal ouderen dat daadwerkelijk naar een seniorenwoning verhuist blijkt veel kleiner
dan voorheen werd verondersteld. Deze trend is nu al zichtbaar en zal naar verwachting in de
toekomst alleen maar toenemen. Door TNO is een methodiek ontwikkeld waarmee de vraag naar
seniorenhuisvesting in kaart kan worden gebracht, de Horizon methode. De cijfers van deze methode
zijn gebruikt om een prognose te maken van de vraag naar seniorenwoningen in de gebieden waar
Wonen NWF actief is. Per dorp is een inschatting gemaakt van het aantal benodigde
seniorenwoningen in de huursector. Hierbij moet worden vermeld dat het regionale prognoses zijn die
zijn doorgetrokken naar de individuele dorpen. Er is dus geen rekening gehouden met de specifieke
omstandigheden per dorp. De benodigde woningaantallen zijn opgenomen in bijlage 1
9
De prognose van het aantal benodigde seniorenwoningen is lager dan in oude prognoses werd
verondersteld. Dit alles betekent dat Wonen NWF geen grote opgave meer heeft als het gaat om
seniorenwoningen. Met het bestaande bezit en de reeds geplande toevoegingen hierop wordt naar
verwachting aan de (toekomstige) vraag voldaan.
2.3 Werkwijze
Het “oude” SVB uit 2005 gaat uit van verbetering van de woning bij mutatie en op verzoek van de
zittende huurders. Daarnaast worden er planmatig woningen gesloopt en vindt er vervangende
nieuwbouw plaats. Begin 2008 is de planning van de sloop al ingekort(van 10 jaar naar 3-5 jaar).
Daarnaast worden er in het nieuwe SVB voorstellen gepresenteerd om de kwaliteit van ruim 1200
woningen extra te verhogen. Dit betreft kleine “gezinswoningen” tot bouwjaar 1960, plus een aantal
“seniorenwoningen” tot bouwjaar 1974. Deze maatregelen komen dus bovenop de aanpak uit het
oude SVB.
Wonen NWF wil per dorp een kwaliteitsslag maken die ook te betalen is en wil per dorp tot een
voorstel komen aan het dorp en aan de huurders van Wonen NWF.
Enkele dorpen worden in dit SVB geclusterd behandeld.
De voorstellen geven aan welke transformatie nodig is om de bestaande voorraad aan te laten sluiten
op de toekomstige vraag. In de visie per dorp of clustering van dorpen (kortweg aangeduid als „per
dorp‟) wordt de aanwezigheid of wenselijkheid van voorzieningen meegenomen.
Allereerst zijn de vraag- en aanbodkant in beeld gebracht, onder andere door de huishoudenssamenstelling gekoppeld aan woningtype en de vraag c.q. het aantal reacties per woningtype te
analyseren. Dit is voor de meeste dorpen concreet in kaart gebracht (zie bijlage 2).
Vervolgens is een analyse gemaakt van de huidige doelgroepen en de wijzigingen die daarin ontstaan
als gevolg van demografische ontwikkelingen (o.a. vergrijzing en ontgroening en krimp).
Vervolgens is de vraag beantwoord welke woningen het meest geschikt zijn om aan te passen en
waaruit de aanpassingen kunnen bestaan. Aangesloten wordt bij de eerdere discussie rond de zes
basistypen en de opwaardering van de woningen door het aanbrengen van basiskwaliteit,
(grootschalige) renovatie en sloop/nieuwbouw. Bij het inhoud geven aan het strategisch
voorraadbeleid dient de aanwezige kennis binnen de organisatie als basis. De aan te passen woningen
worden opgedeeld in woningen voor alleenstaanden, samenwonenden, gezinnen met kinderen en
senioren.
2.4 Algemene uitgangspunten aanpak
Wonen NWF wil vraaggestuurd en klantgericht werken. Dit houdt onder andere in dat
woningverbetering op verzoek van de individuele huurder (zoveel als mogelijk) kan plaatsvinden.
Gevolg hiervan is dat de individuele kwaliteit van de woningen per complex erg verschilt. Bij het
vaststellen van de gemiddelde investeringsbedragen is hiermee rekening gehouden.
Om tot een versnelde verbetering van de aangewezen woningvoorraad (ruim 1200 woningen) te
komen is een meer projectmatige aanpak nodig. Om dit vorm te geven zal in overleg met de
bewoners en gemeenten per dorp worden bekeken welke ingrepen en werkwijze nodig zijn. In dit
document wordt, per dorp, een voorstel gedaan hoe de verbetering volgens Wonen NWF tot stand
kan worden gebracht.
Bij complexen welke aangewezen zijn voor herstructurering (renoveren, sloop/nieuwbouw) worden de
woningen niet vooraf op basiskwaliteitniveau gebracht.
10
2.3.1 Globaal programma van eisen per doelgroep
In het kader van het strategisch voorraadbeheer heeft Wonen NWF de volgende doelgroepen
gedefinieerd:
A. Alleenstaand
B. Samenwonend
C. Gezinnen met kinderen
D. senioren
Vervolgens is per doelgroep een programma van eisen geformuleerd waaraan de woningen in de
bestaande voorraad minimaal dienen te voldoen:
A.
B.
C.
D.
-
Alleenstaand
Minimaal 1 slaapkamer
Samenwonend
2 slaapkamers
berging
woonkamer/keuken minimaal 20m2
badkamer met douchehoek en wastafel
Gezinnen met kinderen
3 slaapkamers
woonkamer/keuken minimaal 30m2
badkamer minimaal 4 m2
berging + bijkeuken minimaal 10m2
totaal minimaal 90m2 bvo
Senioren
gelijk aan B maar met gelijkvloers programma
2.3.2 Beschrijving mogelijke maatregelen
Om de voorraad (beter) aan de vraag en aan het programma van eisen voor de verschillende
doelgroepen te laten voldoen zijn de onderstaande strategieën mogelijk. Voor een meer
gedetailleerde omschrijving van de maatregelen/strategieën zie bijlage 3 (tabblad ingreep
maatregelen).
1. Basiskwaliteit aanbrengen
2. Herstructureren:
Renoveren:
 Renoveren
 Grootschalige renoveren
Sloop/nieuwbouw:
 Sloop
 Sloop/nieuwbouw
3. Verkoop
Basiskwaliteit aanbrengen
Dit houdt in dat de woningen in stand worden gehouden en dat regulier groot en klein onderhoud
wordt gepleegd. Daarnaast wordt een isolatiepakket aangebracht. Er worden geen ingrepen
gedaan om de woning geschikt te maken voor een andere doelgroep.
Basiskwaliteit wordt gedefinieerd zoals aangegeven in het huidige SVB of standaard normen.
Kenmerken:
- Bij mutatie, op verzoek huurder of planmatig aanbrengen
- Doelgroep: Alleenstaanden, samenwonenden en senioren
- Exploitatietermijn 5-40 jaar
- Investering € 5.000,- tot € 30.000,-
11
Renoveren:
Ingreep die nodig is om de woningen aan de huidige en toekomstige eisen van de doelgroep te
laten voldoen. Hierbij kan gedacht worden aan: vergroten badkamer, verplaatsen badkamer,
woonkamer vergroten, berging uitbreiden, aanbrengen isolatiepakket, enz.
Daarnaast worden de woningen altijd op het niveau van de basiskwaliteit gebracht.
Kenmerken:
- Alleen projectmatige aanpak
- Doelgroep: Alleenstaanden en samenwonenden
- Exploitatietermijn minimaal 30 jaar
- Investering € 40.000- tot € 75.000,Grootschalig renoveren:
Bij grootschalige renovatie maken extra maatregelen aan het exterieur (verbeteren uitstraling)
(veelal) deel uit van het pakket. Daarnaast is hetzelfde pakket aan maatregelen als bij renoveren
van toepassing.
Naast extra ingrepen aan het exterieur maken maatregelen om de woning aan te passen aan een
andere doelgroep in sommige gevallen ook deel uit van grootschalig renoveren.
Kenmerken:
- Alleen projectmatige aanpak
- Doelgroep: Samenwonenden en gezinnen met kinderen
- Exploitatietermijn minimaal 40 jaar
- Investering €70.000,- tot €90.000,Sloop en Sloop/nieuwbouw:
De huidige woning voldoet (volgens Wonen NWF) niet aan de kwaliteitseisen voor de toegewezen
doelgroep en het is technisch en financieel (prijs kwaliteit verhouding) het meest voor de hand
liggend om tot sloop over te gaan.
Besluitvorming bij Sloop\nieuwbouw vindt plaats volgens het met de Bewonersraad Friesland
overeengekomen protocol.
Kenmerken:
- Alleen projectmatige aanpak.
- Doelgroep: Afhankelijk van vraag cq dorp / locatie
- Exploitatietermijn minimaal 50 jaar
- Investering nieuwbouw €150.000,- (normbedrag)
12
3. Omschrijving per dorp
Per dorp zijn de leeftijdsindeling en de bevolkingsprognose voor 2025 weergegeven. Deze
bevolkingsprognose is niet per dorp beschikbaar en is recht evenredig vertaald uit de beschikbare
provinciale prognose per gemeente. Er kan dus maar een zeer beperkte waarde aan worden gehecht.
Begin 2010 zijn er echter nieuwe provinciale prognose beschikbaar gekomen. Deze zijn niet verwerkt
in de overzichten per dorp. De nieuwe prognoses geven aan dat er veel minder groei zal plaatsvinden
en dat daarbij de krimp in de gemeenten nog eerder zal plaatsvinden. De genoemde
bevolkingsaantallen in 2025 per dorp in de overzichten zullen dus lager uitvallen.
Daarnaast zijn de gegevens over het bezit van Wonen NWF in relatie tot het totale woningbestand per
dorp weergegeven.
Eerst staat het totaal aantal aanwezige woningen per dorp per 31/12/2008 aangegeven en vervolgens
het aantal huurwoningen van Wonen NWF per 31-12-2008. Daarnaast staat het percentage
huurwoningen van WonenNWF in het dorp weergegeven.
Bovendien is in de tabel een overzicht van het gemiddeld aantal reacties voor het totaal bezit van
Wonen NWF, per gemeente en per dorp opgenomen.
Vervolgens zijn per dorp de aanwezige voorzieningen beschreven en is er een korte omschrijving van
de conclusies over de woningmarkt in het dorp opgenomen.
De laatste tabel laat per dorp een overzicht zien van de woningvoorraad gerelateerd aan de vier
gedefinieerde doelgroepen voor en na de ingrepen. In bijlage 4 is per dorp een overzicht van de
ingreep en de doelgroep labeling per woningtype opgenomen.
In 2009 heeft gemeente Menaldumadeel besloten om per 1 januari 2010 de Friese plaatsnamen en
per 1 januari 2011 de Friese gemeentenaam in te voeren. Het invoeren van de Friese plaatsnamen
betekent dat de gemeente de Nederlandse plaatsnaam officieel vervangt door de Friese plaatsnaam.
Daarom zijn in deze notitie zowel de Nederlandse als de Friese plaatsnamen van Menaldumadeel
(Menameradiel) weergegeven.
13
3.1 Gemeente ’t Bildt
1. Minnertsga:
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
75+
Totaal
Huidig
prognose 2025
555
508
1188
1236
103
157
1846
1902
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
736
218
30% Huurwoningen WonenNWF
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
5,6
3,8
Voorzieningen:
In het dorp zijn een kleine supermarkt, bakker, slager en „winkel van sinkel‟ aanwezig. Ook
basisonderwijs en sportvoorzieningen zijn aanwezig. Verder is er in beperkte mate dagopvang /
activiteitenaanbod voor senioren.
Het aantal reacties op woningen van Wonen NWF is zowel ten opzichte van het totaal bezit als ten
opzichte van de gemeente laag. De algehele druk op woningmarkt is eveneens laag.
Er zijn seniorenwoningen gebouwd (13) waarop een beperkt aantal reacties is gekomen. Er zijn de
afgelopen jaren een aantal levensloopgeschikte woningen gerealiseerd. Uit de verwachte vraag en
ontwikkelingen in de markt blijkt dat er geen ruimte is om nieuwe plannen voor senioren te
ontwikkelen.
In veel seniorenwoningen wonen op dit moment jongeren. Het is belangrijk geschikte woningen voor
hen te behouden/ realiseren.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
7
22
4
49
165
101
42
31
218
203
14
2. Oude Bildtzijl
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
Huidig
prognose 2025
304
278
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
461
56
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
5,6
3,1
75+
699
724
Totaal
28
43
1031
1046
12% Huurwoningen WonenNWF
Voorzieningen:
In het dorp zijn een kleine supermarkt, een café en een logement met toeristisch informatiecentrum
aanwezig. Ook basisonderwijs en sportvoorzieningen zijn aanwezig.
Oude Bildtzijl is een klein dorp geïsoleerd tegen de dijk met weinig woningen van Wonen NWF. Het
dorpje ligt tegen de oude dijk aan en heeft een mooi centrum met toeristische waarde.
Het woningbezit is relatief oud, maar wel goed onderhouden. Er zijn al lange tijd geen nieuwe
ontwikkelingen geweest.
In het dorp is sprake van lichte krimp en af en toe leegstand. Er is met name weinig vraag naar
seniorenwoningen. In veel van de seniorenwoningen wonen jongeren.
Mogelijk kunnen een aantal levensloopgeschikte woningen ontwikkeld worden.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
9
10
0
14
36
19
11
6
56
49
15
3. Sint-Annaparochie
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
75+
Totaal
Huidig
prognose 2025
1420
1300
3019
3175
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
2042
819
40% Huurwoningen WonenNWF
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
507
775
4946
5250
4,9
5,6
7,1
Voorzieningen:
Alle voorzieningen zijn aanwezig vaak met een regionale functie. Er is een uitgebreid winkelaanbod
(meerdere supermarkten, kledingwinkels, Hema, Blokker), voorgezet onderwijs, een zwembad en een
breed aanbod aan sportvoorzieningen.
Met circa 5000 inwoners het grootste dorp in het gebied van Wonen NWF.
St. Annaparochie is het bestuurlijk centrum van gemeente het Bildt.
De woningmarkt in het dorp is op basis van de vraag naar huurwoningen (bovengemiddeld veel
vraag) en de koopmarkt sterk te noemen.
Het dorp is geschikt voor senioren. De voorraad seniorenwoningen wordt dan ook uitgebreid. Verder
heeft Sint Annaparochie een diverse populatie. Wonen NWF heeft veel bezit in het dorp en er zijn veel
ontwikkelingen in het bezit.
- veel sloop – nieuwbouw
- veel nieuwbouwplannen (ook met zorg en seniorenappartementen)
- veel vraag naar seniorenwoningen, verder op inzetten maar niet vanuit de aangewezen
herstructureringvoorraad.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008)
nieuwe situatie (2020)
46
46
514
212
818
84
157
347
236
824
16
4. Sint-Jacobiparochie
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
75+
Totaal
Huidig
prognose 2025
518
474
1114
1168
107
163
1739
1806
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
792
208
26% Huurwoningen WonenNWF
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
5,6
3,7
Voorzieningen:
Het dorp heeft een kleine supermarkt, horeca voorzieningen, winkel voor kledingverhuur,
basisonderwijs, sportvoorzieningen en een uitgebreid multifunctioneel centrum. Het MFC is een echte
ontmoetingsplek met o.a. een peuterspeelzaal, een biljartzaal en er worden activiteiten voor ouderen
georganiseerd. Tevens bevindt zich in St. Jacobiparochie de monumentale Groate kerk. Dit is een
cultureel centrum en tevens het startpunt voor de pelgrimsroute naar Santiago de Compostela (St.
Jabikspad).
In het dorp heeft Wonen NWF in 2006 naast de Groate Kerk een aantal seniorenappartementen
gerealiseerd. Dit is een kwaliteitsimpuls op de plaats van een voormalige „rotte kies‟.
Sint Jacobiparochie is een redelijk groot dorp. De vraag naar woningen is in vergelijking met het totaal
bezit en de gemeente laag. Er is een risico op krimp.
Het vooroorlogse bezit moet voor kleine huishoudens behouden blijven.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
13
14
5
46
163
98
27
30
208
188
17
5. Vrouwenparochie
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
Huidig
prognose 2025
245
224
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
293
81
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
5,6
4,6
75+
471
486
Totaal
29
44
745
755
28% Huurwoningen WonenNWF
Voorzieningen:
Een klein dorp met basisonderwijs, kinderopvang (Kids & Animals), sportvoorzieningen, een dorpshuis
(dat gerenoveerd moet worden) en een sauna.
De vraag naar huurwoningen ligt enigszins onder het gemiddelde van het totaal bezit en de
gemeente. De bestaande seniorenwoningen zijn geschikt voor jongeren, al moeten ze worden
opgeknapt. Mogelijk is er behoefte aan een aantal levensloopgeschikte woningen.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
5
12
0
9
68
52
8
5
81
78
18
3.2 Gemeente Ferwerderadiel
6. Blije
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
Huidig
prognose 2025
281
257
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
369
71
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
3,1
2,5
75+
524
548
Totaal
64
98
869
903
19% Huurwoningen WonenNWF
Voorzieningen:
Er is een dorpscafé met cafetaria en een kleine levensmiddelenwinkel. Basisonderwijs en
sportvoorzieningen zijn aanwezig. Er wordt mogelijk een nieuw MFC ontwikkeld.
De vraag naar huurwoningen in het dorp is zeer gering, zowel ten opzichte van het totaal bezit als het
gemiddelde in de gemeente. Er is een reëel risico op krimp.
Er is nauwelijks vraag naar woonruimte in Blije van buiten het dorp.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
4
6
3
9
53
26
11
6
71
47
19
7. Burdaard
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
huidig
prognose 2025
337
309
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
458
48
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
3,1
3,4
75+
741
777
Totaal
55
84
1133
1170
10% huurwoningen WonenNWF
Voorzieningen:
Winkel, basisonderwijs, sportvoorzieningen, cafe/restaurant aan de Dokkumer Ee, museum Ruurd
Wiersmahuis en historische molen, camping met trekkershutten en haventje. Er is een groot MFC in
aanbouw – zeer breed; sport, wonen, zorg, cultuur en patiowoningen voor senioren.
Burdaard is wat betreft de vraag naar woningen een uitzondering binnen de gemeente. Er is meer
vraag dan gemiddeld in de rest van de gemeente maar de vraag ligt onder het gemiddelde van het
totaal bezit. Het dorp ligt aan een vaar- en fietsroute langs de Ee.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
1
1
0
8
47
31
0
12
48
52
20
8. Ferwert
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
75+
Totaal
huidig
prognose 2025
544
498
1101
1153
227
347
1872
1998
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
786
219
28% Huurwoningen WonenNWF
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
3,1
2,8
Voorzieningen
In het historische centrum van Ferwert zijn winkels (levensmiddelen, bakker, slager, bloemen,
fietswinkel), cafés en een dorpshuis. Ook zijn er sportvoorzieningen, basisonderwijs, voortgezet
onderwijs en zorgvoorzieningen.
In het dorp is ten opzichte van de gemeente en het totaal bezit weinig vraag. Er is een risico op
krimp. Het dorp heeft een beperkte regionale functie en is het bestuurlijk centrum van de gemeente
(gemeentehuis). Voor senioren wordt nieuwbouw ontwikkeld.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
11
14
6
42
141
80
61
59
219
195
21
9. Hallum
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
Huidig
prognose 2025
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
25-75
934
855
1126
336
75+
1746
1790
Totaal
120
183
2800
2828
30 % Huurwoningen WonenNWF
4,9
3,1
3,5
Voorzieningen:
Winkels (supermarkt, bakker, slager), eetcafé, dorpshuis, basisonderwijs, zorgvoorzieningen en
uitgebreide sportvoorzieningen waaronder een openlucht zwembad. Er is een passantenhaventje met
verbinding naar de Dokkumer Ee. Ook is er een circus en Clownerie (= opleidingscentrum tot clown
voor kinderen met een beperking).
Hallum is wat betreft de vraag naar woningen een uitzondering binnen de gemeente. Er is meer vraag
dan gemiddeld in de rest van de gemeente maar de vraag ligt onder het gemiddelde van het totaal
bezit. Hallum is een vrij groot terpdorp met veel werkgelegenheid (o.a. koek en beschuitfabrieken van
Hellema en vd Meulen).
Er zijn veel seniorenwoningen, ook met zorg. Een voorbeeld hiervan is het nieuwbouw project
Offingaburg waar 14 seniorenwoningen, 12 plaatsen voor dementerenden en 12 gezinswoningen
gerealiseerd zijn met de mogelijkheid tot het verlenen van mantelzorg (kangoeroewoningen). Door
deze zorgvoorziening is het dorp beter geschikt voor senioren.
Er zijn geen grote nieuwbouw plannen meer in ontwikkeling.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
14
19
0
56
227
152
95
99
336
326
22
10. Marrum
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
Huidig
prognose 2025
455
417
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
577
131
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
3,1
2,6
75+
936
988
Totaal
65
99
1456
1504
23% Huurwoningen WonenNWF
Voorzieningen:
Supermarkt, bouwmarkt, basisonderwijs, sportvoorzieningen , café, Chinees restaurant, en een groot
MFC met ouderenvoorzieningen (o.a. WMO-loket)
Er is veel werkgelegenheid aanwezig, waaronder een verffabriek, transportbedrijf en bedrijven in de
agrarische sector.
De structuur van het dorp is mooi en de uitstraling is goed. De gemeente doet veel aan
dorpsvernieuwing en verbetering van de woonomgeving. Ook Wonen NWF houdt zich hier mee bezig.
Een voorbeeld is het Lytse Buorren project. Op een verpauperde voormalige bedrijfslocatie in het
centrum van Marrum zijn hier mooie starterswoningen gerealiseerd.
Er is voldoende aanbod aan seniorenwoningen aanwezig. In het dorp is ten opzichte van de gemeente
en het totaal bezit vrij weinig vraag. Er is een vermindering van de bestaande voorraad mogelijk.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
7
12
5
46
114
62
5
0
131
120
23
3.3 Gemeente Franekeradeel
11. Ried
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
Huidig
prognose 2025
143
131
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
196
47
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
3,7
4,1
75+
280
287
Totaal
23
35
446
453
24% Huurwoningen WonenNWF
Voorzieningen:
Bakker, woonwinkel, basisonderwijs, dorpshuis, restaurant en sportvoorzieningen. Ook is er een
passantenhaven aan de Elfstedenroute (Dongjumervaart).
Ried is een mooi groen en klein dorp. Er is een actieve dorpsbelangenvereniging.
De vraag naar huurwoningen is iets hoger dan in de rest van de gemeente maar lager dan het totaal
bezit van Wonen NWF. Als opgave is geformuleerd dat de status quo moet worden gehandhaafd.
Bepaalde woningen moeten worden aangepakt en opgewaardeerd.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
1
5
0
14
37
22
9
4
47
45
24
12. Sexbierum
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
75+
Totaal
Huidig
prognose 2025
573
525
1062
1098
121
185
1756
1808
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
738
289
39% Huurwoningen WonenNWF
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
3,7
4,1
Voorzieningen:
Grootste dorp van de gemeente met veel voorzieningen; supermarkt, slager, bakker, kledingzaak,
sportcomplex, dorpscafé met kanoverhuur, Liauckemastate (restaurant en zalenverhuur) en Aeolus
(overdekte speeltuin). Ook is er een oude molen (toeristische trekpleister). Bij het
seniorenappartementencomplex Bjirmenstate (gerealiseerd door Wonen NWF) bevindt zich een
gezondheidscentrum met huisartsenpraktijk, fysiotherapeut en hulpmiddelenverhuur voor ouderen.
Er komt waarschijnlijk een glastuinbouwcomplex dat voor veel werkgelegenheid kan zorgen. Hiervoor
zijn mogelijk nieuwbouw huurwoningen nodig.
Sexbierum is een positieve uitzondering in de gemeente. Er is geen krimp en een kleine kans op groei.
De vraag naar huurwoningen is gemiddeld hoger dan in de rest van de gemeente maar lager dan de
gemiddelde vraag voor het totaal bezit.
Het centrum heeft daarbij wel te maken met leegloop, veel middenstanders trekken weg.
Er zijn appartementen met zorg voor senioren en de verhuurbaarheid hiervan is redelijk goed
(Bjirmenstate). De belangrijkste conclusie is stabiliseren van huidige markt. Alleen mogelijk uitbreiden
ten behoeve van de glastuinbouw.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
10
28
4
48
178
133
97
71
289
280
25
13. Tzum
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
Huidig
prognose 2025
398
364
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
461
125
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
3,7
3,1
75+
704
723
Totaal
96
147
1198
1234
27% Huurwoningen WonenNWF
Voorzieningen:
Enkele kleine winkels, basisonderwijs, multifunctioneel sportcomplex en een zorgcentrum waar
activiteiten voor ouderen worden georganiseerd.
Tzum is een terpdorp dat goed is verzorgd. De woningmarkt is echter niet sterk en de vraag blijft
achter bij de rest van de gemeente en het totale bezit van Wonen NWF. De ingrepen die er gedaan
worden moeten gefaseerd worden uitgevoerd. Er is een klein risico op krimp aanwezig.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
6
12
0
4
97
65
22
18
125
99
26
14. Tzummarum
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
Huidig
prognose 2025
421
386
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
619
181
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
3,7
3,2
75+
897
934
Totaal
168
257
1486
1576
29% Huurwoningen WonenNWF
Voorzieningen:
Diverse winkels (supermarkt, bakker, bloemen, kleding, fietsenzaak, cadeauwinkeltje met
postkantoor), café, basisonderwijs, een huisartsenpraktijk en zorginstelling Nij Bethanie. Ook is er een
sport/recreatiecomplex met sporthal (inclusief sportkantine) en een recreatiepark.
Er wordt (door o.a. Wonen NWF, de gemeente Franekeradeel en de Zorggroep Noorderbreedte)
gewerkt aan een grote multifunctionele accommodatie voor onderwijs, kinderopvang, peuterspeelzaal
en zorg.
De vraag naar huurwoningen is lager dan gemiddeld ten opzichte van zowel de gemeente als het
totaal bezit. In Tzummarum is het risico op krimp aanwezig. Er zijn veel potentiële bouwlocaties maar
er is weinig vraag naar nieuwbouw woningen. Het is belangrijk om de bestaande voorraad geschikt te
maken voor een diverse doelgroep.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
7
0
0
32
123
82
51
58
181
172
27
3.4 Gemeente Menaldumadeel / Menameradiel
15.Beetgum / Bitgum
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
Huidig
prognose 2025
250
229
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
299
91
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
6,3
7,5
75+
516
527
Totaal
29
44
795
800
30% Huurwoningen WonenNWF
Voorzieningen:
Gedeelde voorzieningen met Beetgumermolen, waaronder een dorpshuis, basisonderwijs en
sportvoorzieningen. Wel heeft Beetgum een eigen vereniging van dorpsbelang.
Karakteristiek terpdorp met veel vooroorlogse woningen. Gelet op de hoge vraag ten opzichte van de
rest van de gemeente en het totaal bezit kan Beetgum als een populair dorp worden gezien. De
uitbreidingswijk aan de zuidzijde van Beetgum is een succes gebleken. Het is een echt woondorp.
Door het ontbreken van voorzieningen in het dorp zelf is het dorp minder geschikt voor senioren. Het
is wel belangrijk om een langer woonperspectief te creëren.
In het dorp is de mogelijkheid om de woningen selectief aan te pakken.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
0
22
0
24
90
38
1
5
91
89
28
16. Beetgumermolen / Bitgummole
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
Huidig
Prognose 2025
274
251
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
389
63
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
6,3
4,2
75+
612
644
Totaal
39
60
925
954
16% Huurwoningen WonenNWF
Voorzieningen:
Bakker, slager, kapper, kinderopvang en zalencentrum. Een aantal voorzieningen worden gedeeld met
Beetgum (zie vorige pagina).
De vraag blijft achter bij het gemiddelde in de gemeente en het totaal bezit. De seniorenwoningen in
het dorp worden vooral verhuurd aan jongeren. De woningen zijn klein maar kunnen technisch nog
jaren mee. De doelgroep jongeren kan in de bestaande voorraad worden gehuisvest.
Er is overigens wel enige vraag van senioren naar geschikte woningen. Er wordt onderzocht in
hoeverre nu aan die vraag tegemoet wordt gekomen.
De huidige nieuwbouw ontwikkelingen voorzien in de behoefte aan gezinswoningen in het dorp
(Fuormanderij).
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
5
11
5
7
33
28
20
10
63
56
29
17. Berlikum / Berltsum
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
Huidig
Prognose 2025
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
25-75
779
713
1009
255
75+
1538
1575
Totaal
131
200
2448
2489
25% Huurwoningen WonenNWF
4,9
6,3
4,9
Voorzieningen:
Diverse winkels (supermarkt, slager, tuincentrum en agra-totaal), basisonderwijs, dorpshuis,
sportcomplex. Er is een grote discotheek in het dorp en werkgelegenheid door glastuinbouw. Ook is
het dorp gelegen aan een vaarroute.
Berlikum is een mooi en hecht dorp. De vraag blijft echter achter ten opzichte van de rest van de
gemeente en is gelijk aan de gemiddelde vraag over het totaal bezit. Er zijn veel potentiële
ontwikkellocaties in het dorp. Er moet in overleg met de gemeente en bewoners worden gekeken in
hoeverre deze plannen haalbaar zijn en welke toegevoegde waarde ze kunnen hebben.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
10
28
0
76
222
138
23
29
255
271
30
18. Boksum
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
Huidig
Prognose 2025
149
136
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
160
33
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
4,9
6,3
7,2
75+
285
291
Totaal
9
14
443
442
21% Huurwoningen WonenNWF
Voorzieningen:
Dorpshuis, sportvoorzieningen en Loft. Dit laatste is een verbouwde kerk die wordt gebruikt voor
zaalverhuur, workshops e.d.). Verder is Boksum voor de voorzieningen aangewezen op het vlakbij
gelegen Deinum.
Er is gemiddeld gezien veel vraag ten opzichte van de gemeente en het totaal bezit.
In de meeste seniorenwoningen wonen jongeren. Deze woningen moeten worden aangepakt op een
manier die mede afhankelijk is van de huidige bewoning. Dat wil zeggen; geschikt maken en houden
voor jongeren.
Een paar jaar geleden heeft Wonen NWF nieuwe gezinswoningen gebouwd in Boksum waar redelijk
wat vraag naar was.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
4
10
0
2
24
20
5
0
33
32
31
19. Deinum
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
huidig
prognose 2025
356
326
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
387
61
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
-
4,9
6,3
75+
625
642
Totaal
43
66
1024
1033
16% Huurwoningen WonenNWF
Voorzieningen:
Kleine supermarkt, basisonderwijs, station, sportfaciliteiten
Deinum is een mooi dorp met een goede ligging. Nu zijn er nog weinig mogelijkheden om woningen
toe te voegen, na de aanleg van de „Haak om Leeuwarden‟ komen er naar alle waarschijnlijkheid meer
mogelijkheden.
Er is veel vraag, ook naar levensloopbestendige woningen. Hier kan in de toekomst op worden
ingespeeld.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
2
4
0
8
50
42
9
7
61
61
32
20. Dronrijp / Dronryp
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
75+
Totaal
Huidig
prognose 2025
1084
993
2101
2194
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
1395
230
16% Huurwoningen WonenNWF
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
201
307
3386
3494
4,9
6,3
8,2
Voorzieningen:
Winkels (supermarkt, bloemen, fietsenzaak), cafe/restaurant, basisonderwijs, sportvoorzieningen ,
zorgvoorzieningen, station.
De vraag in het dorp is ten opzichte van de gemeente en het totaal bezit hoog. Het dorp is gunstig
gelegen ten opzichte van Leeuwarden en de snelweg. Het woningbezit van Wonen NWF wordt beperkt
uitgebreid met de bouw van 24 seniorenappartementen. Dronrijp is verder goed geschikt voor alle
doelgroepen.
Er is straks ook de mogelijkheid tot wonen met zorg in het centrum van het dorp in combinatie met
zorginstelling Palet. De bestaande voorraad is grotendeels geschikt voor de huidige vraag.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
9
29
10
40
206
149
5
33
230
251
33
21. Marssum
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
25-75
huidig
prognose 2025
316
289
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
500
105
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
75+
731
783
Totaal
72
110
1119
1182
21% Huurwoningen WonenNWF
4,9
6,3
10,6
Voorzieningen:
Winkels (bakker, slager, tuincentrum), basisonderwijs, café/zalencentrum, MFC/gezondheidscentrum,
sportvoorzieningen, het historische Poptaslot.
Marssum is een populair dorp dicht bij Leeuwarden. De vraag is relatief zeer groot. Er zijn problemen
met geluidsoverlast door de vliegbasis Leeuwarden waardoor toevoegen van woningen niet mogelijk
is. Misschien komen hier in de toekomst weer mogelijkheden voor. In het dorp zijn ook een aantal
seniorenwoningen die Wonen NWF heeft overgenomen van Palet.
De druk op de woningmarkt is hoog (mede doordat er jaren geen woningbouw in het dorp heeft
plaatsgevonden). Sloop/nieuwbouw mag in het dorp maar brengt hoge kosten met zich mee door de
aanwezigheid van de vliegbasis Leeuwarden en daarmee de noodzaak tot extra geluidsisolatie.
Het in stand houden van woningen is de belangrijkste opgave. Hier hoort ook het behouden van
bestaande seniorenwoningen voor de doelgroep senioren bij.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
1
10
1
21
83
56
20
18
105
105
34
22. Menaldum / Menaam
Woningmarktgegevens (peildatum 31/12/2008)
Leeftijdsgroep
0-25
huidig
prognose 2025
Aantal woningen totaal
Bezit Wonen NWF
Gem. reacties per woning
Totaal bezit wonen NWF
Gemeente
Dorp
25-75
707
647
1168
182
75+
1633
1709
Totaal
318
486
2658
2842
16% Huurwoningen WonenNWF
4,9
6,3
9,8
Voorzieningen:
Winkels (o.a. supermarkt), dorpshuis, basisonderwijs, sportvoorzieningen, zorgvoorziening met
regionale functie, bestuurlijk centrum van gemeente (gemeentehuis).
Menaldum is een mooi en populair dorp. De vraag is ten opzichte van de gemeente en het totaal bezit
hoog. Het bezit van Wonen NWF is de afgelopen periode beperkt uitgebreid. Er zijn al veel
(grootschalige) zorgvoorzieningen in het dorp (bijvoorbeeld Nij Statenlan van Stichting Palet). Het
dorp heeft daardoor relatief veel senioren en is daarvoor ook geschikt.
De bestaande (goedkope) voorraad moet behouden blijven voor starters en jongeren. Gezinnen
worden in het huidige aanbod en in de toekomstige nieuwbouwplannen voldoende bediend.
Overzicht aantallen woningtype\doelgroep voor en na de ingrepen SVB 2010 - 2020
Type woning
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
Totaal
oude situatie (2008) nieuwe situatie (2020)
11
24
4
33
158
127
9
6
182
190
35
3.5
Geclusterde dorpen
De dorpen Nij Altoenae, Wanswert, Achlum, Dongjum, Herbaijum, Hitzum, Oosterbierum, Peins,
Schalsum, Zweins, Engelum (Ingelum) en Wier zijn vanwege het geringe bezit van Wonen NWF en de
beperkte beschikbaarheid van gegevens per dorp geclusterd. Voor de gegevens van de dorpen wordt
voor zover beschikbaar verwezen naar bijlage 2.
Qua voorzieningen zijn in alle dorpen dorpshuizen of MFC‟s aanwezig. Ook beschikken alle dorpen,
(behalve Wanswert dat gericht is op Burdaard) over sportvoorzieningen. Nij Altoenae, Achlum,
Dongjum, Oosterbierum en Engelum hebben een basisschool.
Het bezit loopt in deze dorpen wat terug door verkoop van woningen. Dit komt overeen met het
algemene beeld van verminderde vraag in de bovenstaande dorpen. Daarnaast is ook in deze dorpen
een grote verschuiving van gezinswoningen naar woningen voor alleenstaanden en samenwonenden
zichtbaar.
Oude situatie nieuwe situatie
Doelgroep+woningtype (2008)
(2020)
Alleenstaand
Samenwonend
Gezinnen met kinderen
Senioren
17
16
2
77
251
133
50
44
320
270
36
4. Gevolgen voor het totaalbezit
Het huurwoningbezit van Wonen NWF daalt volgens de laatste opgestelde prognose van 4173
woningen per 1 januari 2010 naar 3438 woningen per 1 januari 2020. Dit is inclusief alle plannen voor
nieuwbouw van huurwoningen, sloop van huurwoningen en de verkoop zowel in koopgarant als
regulier. Wanneer de verkochte woningen in koopgarant (uit de bestaande woningvoorraad en uit de
nieuwbouwprojecten) bij de verwachte huurwoningvoorraad in 2020 worden opgeteld is de daling
beperkt. Het aantal woningen inclusief koopgarant bedraagt dan 3817 per 1 januari 2010.
Naast de reguliere verkoop vindt de daling van het aantal huurwoningen plaats door bij de
herstructurering minder woningen terug te bouwen. Deze daling zal voornamelijk plaatsvinden in de
gemeenten Ferwerderadeel en Franekeradeel. In de andere twee gemeenten, het Bildt en
Menaldumadeel, zijn sloop en nieuwbouw ongeveer in evenwicht, maar vindt ook een daling plaats
van de huurwoningvoorraad door reguliere verkoop van woningen.
Dit sluit aan bij de verwachte bevolkingsafname in de regio in de periode na 2020. De laatste jaren is
er vrijwel geen sprake meer geweest van groei van de bevolking in de regio.
De gemeenten hebben vaak een hoger ambitieniveau met betrekking tot de groei, dan volgens Wonen
NWF realistisch is. De vereniging Friese Corporaties probeert afspraken te maken met de gemeenten
om te zorgen dat de groeiambities beter aansluiten bij de vraag vanuit de markt.
In dit document is voor 1203 woningen een nieuwe strategie geformuleerd. Dit is dus exclusief de in
het „oude‟ SVB genomen sloop en verkoop besluiten.
In de onderstaande tabel is een totaaloverzicht opgenomen van deze ingrepen. Hieruit blijkt dat het
grootste deel van de ingrepen bestaat uit het renoveren van woningen. Alle woningen worden
minimaal op het niveau van de basiskwaliteit gebracht. Daarnaast worden 117 woningen gesloopt
waarvoor 64 woningen terug worden gebouwd.
Totaal ingrepen obv het nieuwe SVB
Totaal basis kwaliteit aanbrengen
Totaal renovaties
Totaal grootschalige renovaties
Totaal sloop-nieuw
Totaal sloop
Totaal ingrepen
214
690
182
64
53
1203
37
5. Planning
Voor de planning/fasering van de herstructurering is het planmatig onderhoud als uitgangspunt
genomen. Vervolgens is per dorp een programma opgesteld waarbij de herstructurering voor zover
mogelijk/wenselijk geclusterd is.
De aanpak van de plannen gebeurt volgens de protocollen zoals afgesloten met de Bewonersraad
Friesland. Dit houdt in dat er een zorgvuldig traject van inspraak en participatie moet komen. Dit SVB
is dan ook de inzet van Wonen NWF bij de besprekingen met de bewoners in de dorpen. Voor
realisatie van een project is instemming vereist van minimaal 70% van de huurders. In dit SVB wordt
per dorp een programma gepresenteerd. Dit wordt gebruikt als basis voor het overleg met de
huurders. Intern worden de plannen uit het nieuwe SVB gecoördineerd door de afdeling projecten met
ondersteuning van de andere afdelingen.
Voor een totaaloverzicht van de planning per dorp, gespecificeerd naar ingreep, wordt verwezen naar
bijlage 5.
38
6. Financiële gevolgen
6.1 Kosten per ingreep
De plannen in het nieuwe SVB worden planmatig per complex uitgevoerd in een periode van tien jaar,
vanaf 2010. De plannen lopen uiteen van regulier tot zeer uitgebreid:
Ingreep
Kosten per woning Aantal
1. Aanbrengen basiskwaliteit plus isolatiepakket
5000 - 30.000
214 woningen
2. Renovatie, geschikt voor 1+2 persoonshuishoudens
40.000 – 75.000
690 woningen
3. Grootschalige renovatie, uitstraling\ gezinnen
70.000 – 90.000
182 woningen
4. Sloop(met minder of geen vervangende nieuwbouw)
10.000 – 150.000
117 woningen
De planning van het SVB per dorp, met de voorgestelde ingrepen , aantallen en investeringsbedragen
zijn opgenomen in de bijlage. De totale kosten van de plannen bedragen € 86 miljoen. Hierbij is er
rekening gehouden met het feit dat bij een deel van deze woningen in de afgelopen jaren al
verbeteringen zijn aangebracht volgens het oude SVB. Van de eerder geïnvesteerde bedragen is 78%
in mindering gebracht (€ 6,7 miljoen).
De investering zijn geïndexeerd naar het prijspeil van het jaar van uitvoering. Deze bedragen zijn
inclusief bijkomende kosten. De bijkomende kosten zijn waar nodig bewonersparticipatie,
architectenkosten, leges, constructeur, planvoorbereiding en toezicht.
De vergoedingen aan huurders zijn apart meegenomen in de meerjarenbegroting.
De gehanteerde indexering bedraagt 2,25 % per jaar.
In bijlage 3 onder tabblad planning per svb jr is een uitgebreid overzicht van de ingrepen en kosten
per jaar opgenomen.
6.2 Beleid ten aanzien van huurniveau
Voor de huurverhogingen per complex wordt het vastgestelde beleid voor de basiskwaliteit als
uitgangspunt genomen. Bij grotere ingrepen zullen er aparte afspraken over huurverhoging moeten
worden gemaakt. Bij renovatie zal dit minimaal zijn, bij grotere ingrepen kan de verhoging afhankelijk
van de ingreep worden bepaalt.
De huurverhogingen die bij het aanbrengen voor de basiskwaliteit worden toegepast zijn:
CV
€40,60
Verplaatsing douche naar 3e (was 4e)slaapkamer
€10
Isolatie berging
€ 5-15
39
Separate Bijlagen
Bijlage 1: Benodigde seniorenwoningen per dorp
Bijlage 2: Bezit en vraag per woningtype per dorp
Bijlage 3: SVB KAW november 2009
Bijlage 4: Ingreep en doelgroeplabeling per woningtype per dorp
Bijlage 5: Planning maatregelen per dorp
Bijlage 6: Kaarten bezit per dorp
40
4.
Bijlage 4: SVB Thús Wonen
Strategisch Voorraadbeleid
Foar De Takomst
Thús Wonen investeert
de komende 10 jaar 135 miljoen euro
Thús Wonen wil woonruimte blijven bieden voor iedereen. Ons doel is betaalbaar wonen in een goede woonomgeving. Maar om een doel
te bereiken, moet je soms bijsturen. Inspelen op veranderingen. Reageren op ontwikkelingen waar je niet altijd grip op hebt: zoals bevolkings­
krimp, vergrijzing en ontgroening. En niet te vergeten, de krediet- en vastgoedcrisis. Thús Wonen pareert deze negatieve ontwikkelingen met
een positieve boodschap: de komende 10 jaar investeren wij 135 miljoen in ons woningbezit. Via een grootschalige vastgoedoperatie gaan we
de kwaliteit van onze woningen opwaarderen. Of preciezer: afstemmen op de behoeften én realistische mogelijkheden van straks. Hierbij valt
te denken aan maatregelen als energiebesparing, een toekomstbestendige indeling en betere situering van zorg- en welzijnsvoorzieningen.
En evengoed aan sloop, verkoop en nieuwbouw. Kortom, Thús Wonen gaat voor een woningbestand dat op de lange termijn een grote
verbetering betekent voor alle partijen. Voor huurders, stakeholders en de eigen organisatie. Thús Wonen foar de Takomst.
foar in leefbere wenomjouwing no en letter voor een leefbare woonomgeving nu en later.
“Belangrijke keuzes
basis voor versterking
leefbaarheid regio”
Roelof Kuik, directeur-bestuurder van Thús Wonen
“We staan aan de vooravond van de grootste vastgoedoperatie in de geschie­
denis van Noordoost-Friesland. We gaan de komende 10 jaar 135 miljoen euro
investeren in ons woningbezit in deze regio. Dat is veel geld. We leveren
daarmee de komende jaren een wezenlijke bijdrage aan de leefbaarheid
van de regio”. Roelof Kuik, directeur-bestuurder van Thús Wonen, stelt dat
Thús Wonen belangrijke keuzes maakt.
“De grootste
vastgoed­operatie
in de geschiedenis
van Noordoost-
Bevolkingsontwikkeling (%) 2010-2030
Scenario PrFr 2009
<
-12,0
- 6,0
-6,0 - 0,0
0,0 - 6,0
6,0 -12,0
> 12,0
-12,0
Friesland.”
Reageren op veranderingen
“Want keuzes moeten we maken. De bomen
groeien niet meer tot in de hemel. We moeten
scherp aan de wind zeilen. We kunnen niet meer
actief zijn op alle fronten, hoe graag we dat ook
zouden willen. Er gaat namelijk veel veranderen
in onze regio en daar moeten we op inspelen.
Pakweg vijf jaar geleden werd het woord ‘krimp’
angst­vallig gemeden. We bevonden ons in de
ontkenningsfase. Ook in Noordoost-Friesland
overheerste de mening dat het met de krimp
wel meeviel. Nou, inmiddels weten we beter.
Plattelandsgebieden zoals in Friesland en
Groningen maar ook bijvoorbeeld Limburg, krijgen
de komende jaren te maken met een behoorlijke
verandering in de bevolkings­aantallen en in de
bevolkingssamenstelling. Want het gaat niet
alleen om krimp, het gaat ook om vergrijzing en
ontgroening. De gemiddelde leeftijd van de
inwoners stijgt, terwijl de jeugd wegtrekt.”
foar in krêftige regio voor een krachtige regio.
Verstandig zijn en blijven
Die analyse bevestigde het beeld: toene­
mende krimp en een veranderende bevolkings­
samenstelling. Roelof Kuik: ”Bovendien kun­
nen we ook niet om de gevolgen van de
krediet­­crisis heen. En van de vastgoedcrisis
die daaruit is voortgevloeid. De wereld is
240.000
220.000
200.000
180.000
160.000
aantal
“Toen wij inzagen dat die veranderingen on­
ont­koom­baar op ons afkwamen, hebben we
ons eens goed achter het oor gekrabd.
Wat moesten wij daar mee? Er waren veel
projecten in ontwikkeling en er lag een be­
hoorlijke reeks plannen op tafel. Was dat
wel verstandig? Want je moet niet bouwen
voor leegstand. Toen hebben we tegen elkaar
gezegd: laten we het nou eerst eens goed
onderzoeken. Waar hebben we het eigenlijk
over? Geen paniekvoetbal, wel een doortimmerd
beleid maken.”
0 - 14 jarigen
15 - 24 jarigen
25 - 49 jarigen
50 - 64 jarigen
65 plussers
Ontwikkeling leeftijdsgroepen 2008 - 2030
Scenario: PrFr 2009, Provincie: Friesland
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2008
2010
2012
Bron: IBP-Primos 2009
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
veranderd. Wie had er verwacht dat er banken
zouden omvallen? Dat onze pensioenen niet
meer vanzelf­sprekend zijn? Er is nogal wat
gebeurd en je ziet nu dat zich dat doorvertaalt in
onze gewone levens. Simpel gezegd: de waarde
van ons vastgoed - van ieders vastgoed - is
gedaald. En dat heeft gevolgen voor de
financiering, voor de doorstroming en voor
nieuw­bouwprojecten.”
Thús Wonen constateerde verder dat woning­
corporaties in ons land steeds meer onder
druk komen te staan. “Onze sector krijgt
nogal wat voor de kiezen. Dat geldt niet alleen
voor Thús Wonen, maar voor alle corporaties.
Denk aan de vennootschapsbelasting, de
heffing voor de ‘Vogelaarwijken’ en de te ver­
wachten financiële bijdrage van corporaties
aan de huurtoeslag. Dit alles heeft grote financiële
gevolgen voor ons”, aldus Roelof Kuik.
Een heel scala
aan maatregelen
gericht op circa
5.700 woningen
Inspelen op
de toekomstige woonvraag
Thús Wonen concludeert dat ingrijpende maat­­­
regelen noodzakelijk zijn. “Als we geen keuzes
maken, niet reageren op de marktont­
wikke­lingen en niet goed omgaan met onze
financiële mogelijkheden, lopen we grote
risico’s. Voor onze klanten en voor ons zelf.
Zonder overdrijven kan het letterlijk het
faillissement van Thús Wonen betekenen.
Maar wij hebben ook gezegd: wij willen
garant blijven staan voor onze doel­stelling:
het huisvesten van onze doelgroep. En voor
de continuïteit van onze eigen organisatie. Want
zonder Thús Wonen kunnen we ook niets meer
voor onze doelgroep doen. Kortom: Thús Wonen
staat voor de uitdaging met steeds beperktere
financiële middelen zo goed mogelijk in te spelen
op de toekomstige woonvraag”.
Roelof Kuik prijst zich gelukkig dat het toch
moge­lijk blijft om de komende 10 jaar een
omvangrijk investerings­programma uit te voeren.
“Ongeveer 88% van ons woningbezit, circa
foar kontinuïteit fan de eigen organisaasje voor continuïteit van de eigen organisatie.
5.700 woningen, wordt beter van die 135 miljoen
euro. We gaan woningen isoleren om de
energiekosten naar beneden te krijgen. We gaan
woningen geschikt maken voor ouderen. We gaan
her­structureren. We gaan waar het kan nieuw
bouwen. We gaan slopen en we gaan woningen
aan huurders verkopen. Het is een heel scala aan
maatregelen.”
Het Strategisch Voorraadbeleid:
kwantiteit en kwaliteit
De conclusies zijn vertaald in het Strategisch
Voorraadbeleid. “We hebben de aan­sluiting onder­
zocht tussen vraag en aanbod binnen de financiële
mogelijkheden van Thús Wonen en dat vertaald
in het Strategisch Voorraadbeleid. Het gaat om
kwantiteit en kwaliteit. De keuzes die we hebben
gemaakt zijn vrij overzichtelijk. Wij kiezen ervoor om
met de mogelijkheden die we nog hebben te
investeren in grote kernen, met bijna alle voor­
zieningen aanwezig en een regionale functie. En
dus minder in de kleine kernen met minimale
voorzieningen en geen regionale functie. Op deze
manier blijven er voorzieningen aanwezig waar ook
de kleinere kernen gebruik van kunnen maken.
Ze bevinden zich immers allemaal op niet al
te grote afstand van elkaar. Wij sluiten met
deze keuze aan bij het beleid van de provincie
en gemeenten. Want het krimpprobleem is
niet alleen ons probleem. Alle organisaties,
instellingen en overheden die in ons gebied
actief zijn, worden er mee geconfronteerd en
zullen hun beleid moeten aanpassen.”
“Grotere, sterke kernen zijn goed voor de
gehele regio. Simpel gezegd: concentratie is
beter dan versnippering. We kiezen dus niet
voor de kaasschaafmethode, want die zal op
termijn niet werken. Met de keuzes die we nu
maken, kan een bijdrage worden geleverd
aan de instand­houding van de leefbaar­heid
van het hele gebied. En: wij ontzien ook onszelf
niet. Thús Wonen gaat de komende jaren stevig
bezuinigen op de eigen bedrijfskosten, zonder dat
dit ten laste gaat van de dienstverlening”.
Ingrijpend maar doordacht beleid
Roelof Kuik is zich ervan bewust dat de
keuzes ingrijpend zijn. “We hebben natuurlijk
verwachtingen gewekt bij mensen. Bij gemeen­
ten, bij huurders. Dat vind ik persoonlijk wel
het moeilijkste, want je wilt niet onbetrouw­
baar zijn. Een aantal van onze plannen gaat niet
door - met name in die kleine kernen - hoewel daar
wel op was gerekend. Dat is heel vervelend. Maar
zoals ik al heb gezegd: het gaat hier niet om
de waan van de dag, het is geen grillig beleid.
Hier is heel goed over nagedacht, dit is
grondig uitgezocht. We hebben te maken
met ingrijpende veranderingen die zich in korte
tijd hebben voltrokken. Het zou onverantwoord
zijn er niet naar te handelen.”
Thús Wonen treedt de toekomst dan ook niet
met somberheid tegemoet. “Beslist niet”, zegt
Roelof Kuik. “De krimp en de verandering van onze
bevolkingssamenstelling kun je als bedreigend
ervaren. Ik wil ervoor waken alle be­dreigingen als
kans te typeren, dat is mij te gemakkelijk. Maar
het is wel zo dat het hier gaat om een ont­wikkeling
in de samenleving, zoals ont­wikkelingen zich voor­
doen. Dat hoort bij het leven. De crux is dat je zo’n
ontwikkeling signaleert en er tijdig naar handelt.
Dan kan het zeker zo zijn, dat zich nieuwe kansen en
mogelijkheden voor gaan doen, waar we met z’n
allen veel moed en energie uit kunnen putten.
Dat zie je nu al aan ons investeringsprogramma
van 135 miljoen euro. In dat opzicht kijk ik wel
degelijk optimistisch naar de toekomst, ook voor
Noordoost-Friesland”.
Woningbezit naar kernen:
10%
15%
Kernen
met veel
voorzieningen
75%
Kernen
met weinig
voorzieningen
Kernen
met nauwelijks
of geen voorzieningen
Toelichting: het totaalbezit van Thús Wonen verdeeld over de drie woonkerntypes van het Strategisch Voorraadbeleid.
foar in goede wenomjouwing voor een goede woonomgeving.
Aantal woningen per type woonkern
Damwâld
752
De Westereen 808
Dokkum
1962
Feanwâlden
586
Kollum
652
Anjum
104
Holwerd
210
Kollumerzwaag 298
Metslawier
78
Oosternijkerk
50
Oudwoude
68
Ternaard
100
Zwagerbosch
75
Brantgum
7
Broeksterwâld 116
Burdaard
41
Burum
39
Driesum
43
Ee
40
Engwierum
31
Hantum
28
Hantumhuizen
6
Kollumerpomp 16
Lioessens
30
Moddergat
16
Morra
7
Munnekezijl
54
Nes
43
Niawier
11
Paesens
14
Raard
9
Rinsumageast 86
Triemen
10
Wâlterswâld
66
Warfstermolen 15
Westergeest
33
Wierum
34
Kernen met veel voorzieningen
Kernen met weinig voorzieningen
Kernen met nauwelijks of geen voorzieningen
Peasens
Wierum
Ternaard
Nes
Moddergat
Oosternijkerk
Lioessens
Anjum
Hantumhuizen
Holwerd
Het gebied van Thús Wonen,
verdeeld in de drie woonkerntypes
van het Strategisch Voorraadbeleid.
Morra
Niawier
Metslawier
Hantum
Brantgum
Ee
Raard
Dokkum
Engwierum
Wâlterswâld
Burdaard
Kollumerpomp
Westergeest
Rinsumageast
Warfstermolen
Driesum
Damwâld
Broeksterwâld
Triemen
Oudwoude
Kollum
Burum
Zwagerbosch
Kollumerzwaag
De Westereen
Feanwâlden
Munnekezijl
“Kiezen voor investeren
in kwaliteit”
Aldert de Gries, sectormanager Vastgoed van Thús Wonen
Thús Wonen gaat fors investeren in kwaliteit. Aldert de Gries, sector­manager
Vastgoed: “Thús Wonen heeft als doel­stelling de doelgroep in de sociale
huursector goede woningen te bieden in een goede woonomgeving. Om
dit te realiseren zal in de komende 10 jaar een groot deel van ons woning­­
bezit worden getransformeerd. Om het simpel te zeggen: een groot aantal
woningen wordt omgevormd om beter en duurzamer aan te sluiten bij de te
verwachten woonwensen van zittende en toekomstige huurders.”
“Het toekomstige
woningbezit
van Thús Wonen
moet breed
inzetbaar
zijn en blijven.”
Geschikte woningen voor iedereen
Wonen én zorg
Aldert de Gries geeft een voorbeeld: “Ons
streven is om toekomstige stijgingen van
de totale woonlasten te beperken. Denk
aan het verlagen van de energie­lasten,
door energie­­maatregelen te treffen.” En het
gaat verder: “Een aantal woningen moeten
we geschikt maken voor mensen met bij­
voorbeeld een lichte fysieke beper­king.
Daardoor kunnen mensen langer zelfstan­
dig blijven wonen. De woningen worden er
feitelijk geschikter door. Om een simpel
voor­beeld te geven: dit soort woningen
heeft geen drempels. Je kunt zonder trap­
lopen, bij­voor­beeld dankzij een traplift, van­
uit de woonkamer de keuken, het toilet, de
bad­kamer en tenminste één slaapkamer
bereiken.”
“Verder willen we woningen realiseren waarbij
het mogelijk is om via een zorgsteunpunt ver­
pleging of verzorging te ontvangen. De wo­ning
is geschikt voor bewoners met een be­per­king,
maar biedt ook goede werk­om­standigheden
voor zorgverleners. Het kan gaan om individuele
woningen, maar ook om woningen nabij zorg­
steunpunten, zoals in woon­zorgzones en woonzorgcomplexen waarbij zorg op afroep mogelijk is.”
Van starters tot senioren
Het toekomstige woningbezit van Thús Wonen
moet breed inzetbaar zijn: “De starter kan er
met plezier in beginnen, het gezin woont er
fijn en de oudere kan zo lang mogelijk op zijn
vertrouwde stek blijven wonen. Zo zien wij de
toekomst van ons woningbezit.”
foar de wenwinsken fan de takomst voor de woonwensen van de toekomst.
Drie type woningen
Thús Wonen heeft een drietal type woningen
gedefinieerd in haar Strategisch Voorraadbeleid:
1. Geschikt wonen
Dit zijn woningen die geschikt zijn voor de
mensen met een (lichte) fysieke beperking. In
deze woningen kan een persoon in al zijn of haar
levensfasen blijven wonen. Deze woning heeft
geen drempels en men kan vanuit de woon­kamer
zonder traplopen (eventueel door gebruik van
(trap-)lift) de keuken, het toilet, de badkamer en
tenminste één slaap­kamer bereiken. Bovendien
is de woning zonder obstakels te bereiken vanaf
de straat/parkeerplaats.
2. Verzorgd wonen
Bij deze woningen is het mogelijk om via een zorgsteun­­punt verpleging of
verzorging te ontvangen. De woning is gebaseerd op enerzijds de
zorgvraag van de bewoner met een beperking en anderzijds op de
vereiste werk­omstandigheden van de zorgverlener. Verzorgd wonen
heeft verschillende vormen. Het strekt zich uit van individuele woningen
tot woningen nabij zorgsteunpunten of woon­zorg­complexen waarbij
eveneens zorg op afroep mogelijk is. Verzorgd wonen kan zowel
individueel als gezamenlijk zijn. De bewoner woont zelfstandig; er is
sprake van scheiding van wonen en zorg.
3. Goed wonen
Goed wonen zijn alle andere woningen van Thús Wonen die niet tot de
categorieën ‘geschikt’ en ‘verzorgd’ wonen behoren.
2011
2020
0%
2%
24%
32%
76%
66%
Woningbezit
naar doelgroep:
Verzorgd
wonen
Geschikt
wonen
Goed
wonen
foar wenjen en soarch voor wonen en zorg.
“Veranderingen goed regelen
voor de huurders”
Gwen Wulfers, sectormanager Klant & Markt van Thús Wonen
Thús Wonen richt zich de komende jaren vooral op de grotere kernen. Wat betekent
dit voor de huurders? Gwen Wulfers, sectormanager Klant & Markt van Thús Wonen:
“Als je gaat herstructureren, renoveren, slopen of huurwoningen aan huurders gaat
verkopen, heeft dat natuurlijk nogal wat gevolgen voor de bewoners. Het is dan van
groot belang dat je de zaken goed regelt en dat er geen onduidelijkheden zijn. Daar
hebben we protocollen voor. Afspraken die we vastleggen met de vertegenwoordigers
van de huurders: de drie lokale huurdersverenigingen verenigd in het Huurdersplatform
‘Ús Hierders’. Dat geeft duidelijkheid en zekerheid naar de huurders.”
Oog voor het sociale
In die protocollen zijn afspraken vastgelegd
wanneer en hoe de huurders bij projecten worden
betrokken. Daarnaast zijn er bij renovatie en bij
sloop zogeheten sociale pakketten. “Daarin is van
alles geregeld. Denk aan tijdelijke huisvesting,
de verhuiskostenvergoeding, voorrang bij toe­
wijzing van een andere huurwoning, vergoeding
voor zelf aangebrachte voorzieningen, enzovoort,
enzovoort. Het Huurdersplatform ‘Us Hierders’
heeft adviesrecht op deze protocollen. ”We zijn
tot goede afspraken gekomen en dat is in het
belang van de huurders.“
Kwaliteitsverbetering
In het Strategisch Voorraadbeleid is gepland dat
grote aantallen wo­ningen worden gerenoveerd
of verbeterd. Thús Wonen doet dit vooral
met het oog op de toekomstige woonlasten.
Dat is ook de reden dat er veel aandacht is voor
energiebesparende maatregelen. De renovatieof verbeteringsplannen worden samen met de
huidige bewoners opgesteld. De bewoners
moeten aangeven of ze met het resultaat akkoord
kunnen gaan en dan pas starten de werkzaam­
heden. Ook dit ligt vast in de overeenkomsten
met het Huurdersplatform.
Tien procent woningverkoop
Verkoop van huurwoningen aan bewoners zal
voornamelijk gebeuren in de kleine dorpen
zonder of met nauwelijks voorzieningen. “Een
rela­tief klein deel van ons bezit zit in deze
kernen. Het gaat om maximaal 10% van
ons totale woningbezit met de nadruk op
de kernen met minder voorzieningen.” Wan­
neer wordt een woning te koop aangeboden?
Gwen Wulfers: “Dat kan gebeuren als een
huurder vertrekt. Maar het kan ook dat we
woningen aanbieden aan zittende huurders
die dan de mogelijkheid krijgen, als ze dat
willen, om hun huurwoning in eigendom te
krijgen. We zullen deze woningen natuurlijk
niet allemaal in een keer op de markt brengen.
Het zal in fases gebeuren, over een langere
periode
dus.” Wélke
woningen
worden
wanneer te koop aangeboden? “Dat hangt er
onder meer vanaf of de woning voor verkoop
is aangemerkt en welke invloed verkoop heeft
op het dorp en de omgeving. We gaan ervan
uit dat we gemiddeld 25 tot 30 woningen
per jaar verkopen, verspreid over het hele
werkgebied Dantumadiel, Dongeradeel en
Kollumerland”.
foar starters, húshâldings en senioaren voor starters, gezinnen en senioren.
“Thús Wonen
voorloper in Nederland”
Marc Calon, voorzitter van branchevereniging
van woningcorporaties, Aedes
“Dit zouden alle woningcorporaties moeten doen”, aldus Marc Calon, voorzitter
van Aedes; de overkoepeling van woningcorporaties in ons land. Hij is onder de
indrukvan het volkshuisvestingsbeleid dat Thús Wonen voor de komende jaren
heeft uitgestippeld.
Anticiperen in plaats van afwachten
“De problemen zijn groot. Plattelandsgebieden
kampen met krimp en vergrijzing. Daar kunnen
de woningcorporaties en dus ook Thús Wonen
niets aan doen. Nu kun je afwachten waar het
naar toe gaat met alle risico’s van dien, want je
loopt dan achter de feiten aan. Of je anticipeert
en neemt maatregelen om erger te voorkomen.
Dat is wat Thús Wonen doet. Heel verstandig”.
De volkshuisvesting veiligstellen
De Aedes-voorzitter heeft een goed overzicht
vanalle woningcorporaties in Nederland. Hij
steltdat Thús Wonen een voorloper is. “Thús
Wonen behoort tot een groep woningcorporaties
die keuzes maakt. Ik zie dat ook bij een aantal
woningcorporaties in bijvoorbeeld Limburg,
waarde situatie vergelijkbaar is met Noordoost-
Friesland. Daar is moed voor nodig. De directie
maar ook de Raad van Commissarissen van
Thús Wonen zijn krachtig. Ze zijn breed samen­­
gesteld en geworteld in de samen­leving. En
ze weten waar ze het over hebben. Ze nemen
de noodzakelijke beslissingen om de volkshuis­
vesting in dit deel van Friesland veilig te stellen
en ervoor te zorgen dat Thús Wonen als
organisatie toekomst houdt. Moedig en heel
verstandig.”
Duidelijke keuzes
Calon is vooral onder de indruk van de keuzes
om in de grotere kernen juist meer te in­­v­esteren
en minder actief te zijn in kleinere. “Het sys­
teem van de drie verschillende kernen heb ik
nog niet eerder gezien. Het geeft een duidelijk
beeld. Thús Wonen communiceert dat ook goed.”
foar goede wenten yn in goede wenomjouwing voor goede woningen in een goede woonomgeving.
“Mooi resultaat voor
de huurders!”
Klaas van der Veen, voorzitter Huurdersplatform ‘Ús Hierders’
“We hebben er indringend met elkaar over gesproken en het heeft enkele maanden in
beslag genomen, maar we hebben een resultaat met elkaar bereikt dat er wezen mag.”
Klaas van der Veen is voorzitter van het Huurdersplatform ‘Ús Hierders’, het samen­
werkingsverband van de drie huurdersverenigingen in het werkgebied van Thús Wonen;
Huurdersvereniging Dongeradeel, Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland en
Huurdersvereniging Ús Hierwenten. Het platform heeft met de directie van Thús Wonen
afspraken gemaakt over het Strategisch Voorraadbeleid van Thús Wonen. Die afspraken
zijn vastgelegd in een overeenkomst.
Afspraken waar het Huurdersplatform content
mee is. ”Wij hebben de verantwoordelijkheid
als Huurdersplatform om de belangen van de
huurders te behartigen. Dat hebben we gedaan.
Daarnaast is het van belang dat een woning­
corporatie zuinig omgaat met de centen en
een goede basiskwaliteit heeft van haar huur­­
woningen en dat alles tegen een redelijke
huurprijs. Ook zijn er afspraken gemaakt op
welke wijze huurders inspraak hebben bij
renovaties. Dit is vastgelegd in het protocol
Herstructurering. Welke rechten en plichten
huurders en verhuurder hebben bij sloop en
renovatie zijn vastgelegd in twee sociale statuten.
We zijn van mening dat de gemaakte afspraken
huurdersvriendelijk zijn.”
Forse investering
Klaas van der Veen somt op: “Thús Wonen gaat
de komende 10 jaar fors investeren om woningen
energiezuiniger te maken. In totaal worden 5.700
woningen aangepakt. Denk aan vloer- en muur­
isolatie, dubbele beglazing en dat soort maat­
regelen. Hierover is afgesproken dat Thús Wonen
de energetische verbeteringen aan de woningen
die vallen binnen een herstructurering zonder
huurverhoging voor de zittende huurders reali­
seert. De energiekosten zullen dan dus dalen
voor de huurders.”
“Tweede is dat Thús Wonen de huurders bij muta­
tie niet meer dan 66% van de maximale huurprijs
in rekening brengt. De huur wordt gebaseerd op
een puntensysteem. Die punten komen overeen
met een bepaalde maximale huurprijs. We hebben
afgesproken dat de huurders van Thús Wonen niet
meer dan tweederde van die feitelijke, landelijk
vastgestelde maximale huurwaarde betalen. Ik
vind dat een prachtig resultaat. We zitten niet in
het rijkste deel van Nederland en dan is het mooi
dat met zo’n huurprijs rekening wordt gehouden
met de koopkracht van de mensen in het gebied.”
Leefbaar
Klaas van der Veen kan zich namens het Huur­
dersplatform ook goed vinden in de keuzes die
Thús Wonen maakt in het nieuwe beleid, met
meer concentratie op de grotere kernen. “Je moet
niet meer naar dorpen kijken als op zichzelf staande
woongemeenschappen. Je moet ze in groepen
beschouwen, meerdere dorpen met elkaar. Als
je dan in zo’n omgeving de voorzieningen op peil
kunt houden is dat winst. Dan moet je daarvoor
kiezen. Ik vind dat hier primair een verantwoor­
delijkheid ligt voor de gemeenten. Wij zullen de
gemeenten er op wijzen dat zij, meer nog dan
een woningcorporatie daar een verantwoor­
delijkheid in hebben. We moet met z’n allen
Noordoost-Friesland leefbaar houden. De keuzes
van Thús Wonen dragen daar aan bij.”
foar legere wenlêsten voor lagere woonlasten.
“Thús Wonen is
goed op weg”
Sake van den Berg, senior consultant bij Fakton in Rotterdam
“Thús Wonen is stappen vooruit ten opzichte van veel woningcorporaties in
Nederland. Ze zijn goed bezig.” Sake van den Berg is onder de indruk van
de doortastendheid waarmee Thús Wonen het wonen in Noordoost-Friesland
aanpakt. “En dat zeg ik niet omdat ik ze adviseer. Ik baseer het op de brede
ervaring die wij hebben met woningcorporaties”. Sake van den Berg is
werkzaam voor Fakton, een onafhankelijk adviesbureau dat actief is voor
veel woningcorporaties, overheden en samenwerkingsverbanden met markt­
partijen. Fakton staat bekend als ‘de rekenmeesters’ in de vastgoedwereld.
Sake van den Berg: ”Veel woningcorporaties
opereren nog als een soort familiebedrijf.
Maar die tijd is voorbij. De geldmachine is
opgedroogd. Ik heb meegemaakt dat wo­zningen
werden geschilderd, terwijl ze een jaar later
zouden worden gesloopt. Dat kan dus niet meer.
Je moet het geld in de goede dingen stoppen.”
Woningcorporaties in krimpgebieden moeten
hun nieuwbouwprogramma’s drastisch bijstellen.
Sake van den Berg: “Verkoop van huurwoningen
om nieuwe initiatieven te financieren, ligt stil.
Hoe krijg je de eindjes nu aan elkaar geknoopt?
Dat vraagt nogal wat van je, als woning­­corporatie.
Je moet buitengewoon professioneel gaan
werken om te zorgen dat je toch voldoende
rendement haalt om te kunnen investeren
en je maatschappelijke doelen te halen.”
Want voor Sake van den Berg zijn die maat­
schappe­lijke doelstellingen essentieel voor een
woning­­corporatie. “Je bent geen commercieel
vastgoedbedrijf dat op de wereld is om zoveel
mogelijk geld te verdienen voor je aandeelhouders.
Een woningcorporatie zet zich in om zo goed
mogelijk tegemoet te komen aan de woon­wensen
van de huurders. Met acceptabele huren en
duurzame woningen. Dat vraagt een professionele
strategie, want dat lukt alleen als je corporatie
financieel gezond is. En daar is lef voor nodig.
Dat lef zie ik bij Thús Wonen. Kijk, het is natuurlijk
niet makkelijk om uit te leggen dat je enerzijds
miljoenen investeert, maar anderzijds woningen
wilt slopen in kleinere kernen. Toch is het een
goede keuze, waar ook de inwoners van zo’n
kleine kern bij zijn gebaat. Je houdt er namelijk
voorzieningen door in stand die anders beslist
verdwijnen. Die voor­zieningen zijn dan wellicht
niet meer voor iedereen vlakbij, maar nog altijd
wel nabij. En dat is altijd beter dan geen
voor­zieningen. Ik verwacht dat veel corporaties
het voorbeeld van Thús Wonen gaan volgen.”
foar in sosjale maatskippij voor een sociale samenleving.
Colofon
Dit boekje is een uitgave van Thús Wonen
Oktober 2011
Concept tekst / interviews
Aize Bouma Communicatie Consulting BV
Vormgeving, tekst en opmaak
Okkinga Communicatie
Fotografie
Thús Wonen
Thús Wonen
t 0800 55 11 511
[email protected]
i www.thuswonen.nl
Postadres
Postbus 41
9100 AA Dokkum
Bezoekadres
Holwerderweg 17
Dokkum
5.
Bijlage 5: Wettekst Coöperatie
Titel 3. Coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappijen
Afdeling 1. Algemene bepalingen
Artikel 53
 1.De coöperatie is een bij notariële akte als coöperatie opgerichte vereniging. Zij moet zich
blijkens de statuten ten doel stellen in bepaalde stoffelijke behoeften van haar leden te
voorzien krachtens overeenkomsten, anders dan van verzekering, met hen gesloten in het
bedrijf dat zij te dien einde te hunnen behoeve uitoefent of doet uitoefenen.
 2.De onderlinge waarborgmaatschappij is een bij notariële akte als onderlinge
waarborgmaatschappij opgerichte vereniging. Zij moet zich blijkens de statuten ten doel
stellen met haar leden verzekeringsovereenkomsten te sluiten, een en ander in het
verzekeringsbedrijf dat zij te dien einde ten behoeve van haar leden uitoefent.
 3.De statuten van een coöperatie kunnen haar veroorloven overeenkomsten als die welke
zij met haar leden sluit, ook met anderen aan te gaan; hetzelfde geldt voor de statuten
van een onderlinge waarborgmaatschappij waarbij iedere verplichting van leden of oudleden om in de tekorten bij te dragen is uitgesloten.
 4.Indien een coöperatie of een onderlinge waarborgmaatschappij de in het vorige lid
bedoelde bevoegdheid uitoefent, mag zij dat niet in een zodanige mate doen, dat de
overeenkomsten met de leden slechts van ondergeschikte betekenis zijn.
Artikel 53a
 1.De bepalingen van de vorige titel zijn, met uitzondering van de artikelen 26 lid 3 en 44
lid 2, op de coöperatie en de onderlinge waarborgmaatschappij van toepassing, voor zover
daarvan in deze titel niet wordt afgeweken.
 2.Voor een coöperatie die een bank is in de zin van artikel 415 waarop geen vrijstelling als
bedoeld in artikel 3:111 lid 1 van de Wet op het financieel toezicht van toepassing is en
een onderlinge waarborgmaatschappij die een verzekeringsmaatschappij is in de zin van
artikel 427 is artikel 135 van overeenkomstige toepassing.
Artikel 54
 1.Een coöperatie en een onderlinge waarborgmaatschappij worden opgericht door een
meerzijdige rechtshandeling bij notariële akte.
 2.De naam van een coöperatie moet het woord "coöperatief" bevatten, die van een
onderlinge waarborgmaatschappij het woord "onderling" of "wederkerig". De naam van de
rechtspersoon moet aan het slot de letters W.A., B.A. of U.A. overeenkomstig artikel 56
dragen.
Artikel 54a [Vervallen per 25-11-1988]
Artikel 55
 1.Zij die bij de ontbinding leden waren, of minder dan een jaar te voren hebben
opgehouden leden te zijn, zijn tegenover de rechtspersoon naar de in de statuten
aangegeven maatstaf voor een tekort aansprakelijk; wordt een coöperatie of onderlinge
waarborgmaatschappij ontbonden door haar insolventie nadat zij in staat van faillissement
is verklaard, dan wordt de termijn van een jaar niet van de dag der ontbinding, maar van
de dag der faillietverklaring gerekend. De statuten kunnen een langere termijn dan een
jaar vaststellen.
 2.Bevatten de statuten niet een maatstaf voor ieders aansprakelijkheid, dan zijn allen voor
gelijke delen aansprakelijk.
 3.Kan op een of meer van de leden of oud-leden het bedrag van zijn aandeel in het tekort
niet worden verhaald, dan zijn voor het ontbrekende de overige leden en oud-leden, ieder
naar evenredigheid van zijn aandeel, aansprakelijk. Deze aansprakelijkheid bestaat ook,
indien de vereffenaars afzien van verhaal op een of meer leden of oud-leden, op grond dat
door de uitoefening van het verhaalsrecht een bate voor de boedel niet zou worden
verkregen. Indien de vereffening geschiedt onder toezicht van personen, door de wet met
dat toezicht belast, kunnen de vereffenaars van dat verhaal slechts afzien met machtiging
van deze personen.
 4.De aansprakelijke leden en oud-leden zijn gehouden tot onmiddellijke betaling van hun
aandeel in een geraamd tekort, vermeerderd met 50 ten honderd, of zoveel minder als de
vereffenaars voldoende achten, tot voorlopige dekking van een nadere omslag voor de
kosten van invordering en van het aandeel van hen, die in gebreke mochten blijven aan
hun verplichting te voldoen.
 5.Een lid of oud-lid is niet bevoegd tot verrekening van zijn schuld uit hoofde van dit
artikel.
Artikel 56
 1.Een coöperatie of een onderlinge waarborgmaatschappij kan in afwijking van het in het
vorige artikel bepaalde in haar statuten iedere verplichting van haar leden of oud-leden
om in een tekort bij te dragen, uitsluiten of tot een maximum beperken. De leden kunnen
hierop slechts een beroep doen, indien de rechtspersoon aan het slot van zijn naam in het
eerste geval de letters U.A. (uitsluiting van aansprakelijkheid), en in het tweede geval de
letters B.A. (beperkte aansprakelijkheid) heeft geplaatst. Een rechtspersoon waarop de
eerste zin niet is toegepast, plaatst de letters W.A. (wettelijke aansprakelijkheid) aan het
slot van zijn naam.
 2.De genoemde rechtspersonen zijn, behoudens in telegrammen en reclames, verplicht
haar naam volledig te voeren.
Artikel 57
 1.Bij de statuten kan worden bepaald dat er een raad van commissarissen zal zijn. De raad
bestaat uit een of meer natuurlijke personen.
 2.De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het
bestuur en op de algemene gang van zaken in de rechtspersoon en de daarmee verbonden
onderneming. Hij staat het bestuur met raad ter zijde. Bij de vervulling van hun taak
richten de commissarissen zich naar het belang van de rechtspersoon en de daarmee
verbonden onderneming.
 3.Tenzij bij de statuten anders is bepaald, is de raad van commissarissen bevoegd iedere
door de algemene vergadering benoemde bestuurder te allen tijde te schorsen. Deze
schorsing kan te allen tijde door de algemene vergadering worden opgeheven.
 4.Behoudens het bepaalde in artikel 47 vertegenwoordigt de raad van commissarissen de
rechtspersoon in andere gevallen van strijdig belang met een of meer bestuurders dan het
sluiten of wijzigen van overeenkomsten zoals deze met alle leden in gelijke
omstandigheden worden gesloten. De statuten kunnen van deze bepaling afwijken.
 5.De statuten kunnen aanvullende bepalingen omtrent de taak en de bevoegdheden van de
raad en van zijn leden bevatten.
 6.Tenzij de statuten anders bepalen, kan de algemene vergadering aan de commissarissen
als zodanig een bezoldiging toekennen.
 7.Tenzij de statuten de commissarissen stemrecht toekennen, hebben zij als zodanig in de
algemene vergadering slechts raadgevende stem.
 8.Het bestuur verschaft de raad van commissarissen tijdig de voor de uitoefening van diens
taak noodzakelijke gegevens.
Artikel 57a
 1.Op de benoeming van commissarissen die niet reeds bij de akte van oprichting zijn
aangewezen, is artikel 37 van overeenkomstige toepassing, tenzij zij overeenkomstig
artikel 63f geschiedt.
 2.Bij een aanbeveling of voordracht tot benoeming van een commissaris worden van de
kandidaat medegedeeld zijn leeftijd, zijn beroep en de betrekkingen die hij bekleedt of die
hij heeft bekleed voor zover die van belang zijn in verband met de vervulling van de taak
van een commissaris. Tevens wordt vermeld aan welke rechtspersonen hij reeds als
commissaris is verbonden; indien zich daaronder rechtspersonen bevinden, die tot een
zelfde groep behoren, kan met de aanduiding van de groep worden volstaan. De
aanbeveling en de voordracht worden met redenen omkleed.
Artikel 58
 1.Jaarlijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar, behoudens verlenging van
deze termijn met ten hoogste vijf maanden door de algemene vergadering op grond van
bijzondere omstandigheden, maakt het bestuur een jaarrekening op en legt het deze voor
de leden ter inzage ten kantore van de rechtspersoon. Binnen deze termijn legt het
bestuur ook het jaarverslag ter inzage voor de leden, tenzij de artikelen 396 lid 7, of 403
voor de rechtspersoon gelden. De jaarrekening wordt vastgesteld door de algemene
vergadering die het bestuur uiterlijk een maand na afloop van de termijn doet houden.
Artikel 48 lid 2 is van overeenkomstige toepassing. Vaststelling van de jaarrekening strekt
niet tot kwijting aan een bestuurder onderscheidenlijk commissaris.
 2.De opgemaakte jaarrekening wordt ondertekend door de bestuurders en door de
commissarissen; ontbreekt de ondertekening van een of meer hunner, dan wordt daarvan
onder opgave van reden melding gemaakt.
 3.De rechtspersoon zorgt dat de opgemaakte jaarrekening, het jaarverslag en de krachtens
artikel 392 lid 1 toe te voegen gegevens vanaf de oproep voor de algemene vergadering,
bestemd tot behandeling van de jaarrekening, te zijnen kantore aanwezig zijn. De leden
kunnen de stukken aldaar inzien en er kosteloos een afschrift van verkrijgen.
 4.Ten laste van de door de wet voorgeschreven reserves mag een tekort slechts worden
gedelgd voor zover de wet dat toestaat.
 5.Onze Minister van Economische Zaken kan desverzocht om gewichtige redenen
ontheffing verlenen van de verplichting tot het opmaken, het overleggen en het
vaststellen van de jaarrekening. Afdeling 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht is
van toepassing op deze verzoeken tot ontheffing.
Artikel 59
 1.Coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappijen zijn niet bevoegd door een besluit
wijzigingen in de met haar leden in de uitoefening van haar bedrijf aangegane
overeenkomsten aan te brengen, tenzij zij zich deze bevoegdheid in de overeenkomst op
duidelijke wijze hebben voorbehouden. Een verwijzing naar statuten, reglementen,
algemene voorwaarden of dergelijke, is daartoe niet voldoende.
 2.Op een wijziging als in het vorige lid bedoeld kan de rechtspersoon zich tegenover een lid
slechts beroepen indien de wijziging schriftelijk aan het lid was medegedeeld.
Artikel 60
Voor de coöperatie geldt voorts dat, met behoud der vrijheid van uittreding uit de coöperatie,
daaraan bij de statuten voorwaarden, in overeenstemming met haar doel en strekking, kunnen
worden verbonden. Een voorwaarde welke verder gaat dan geoorloofd is, wordt in zoverre voor
niet geschreven gehouden.
Artikel 61
Voor een coöperatie, die in haar statuten niet iedere verplichting van haar leden of oud-leden om in
een tekort bij te dragen heeft uitgesloten, gelden bovendien de volgende bepalingen:
 a.Het lidmaatschap wordt schriftelijk aangevraagd. Aan de aanvrager wordt eveneens
schriftelijk bericht, dat hij als lid is toegelaten of geweigerd. Wanneer hij is toegelaten,
wordt hem tevens medegedeeld onder welk nummer hij als lid in de administratie der
coöperatie is ingeschreven. Niettemin behoeft, ten bewijze van de verkrijging van het
lidmaatschap, van een schriftelijke aanvrage en een schriftelijk bericht als hiervoor
bedoeld, niet te blijken.
 b.De geschriften, waarbij het lidmaatschap wordt aangevraagd, worden gedurende ten
minste tien jaren door het bestuur bewaard. Echter behoeven de hierbedoelde geschriften
niet te worden bewaard voor zover het betreft diegenen, van wie het lidmaatschap kan
blijken uit een door hen ondertekende, gedagtekende verklaring in de administratie van de
coöperatie.
 c.De opzegging van het lidmaatschap kan slechts geschieden, hetzij bij een afzonderlijk
geschrift, hetzij door een door het lid ondertekende, gedagtekende verklaring in de
administratie van de coöperatie. Het lid dat de opzegging doet, ontvangt daarvan een
schriftelijke erkenning van het bestuur. Wordt de schriftelijke erkenning niet binnen
veertien dagen gegeven, dan is het lid bevoegd de opzegging op kosten van de coöperatie
bij deurwaardersexploot te herhalen.
 d.Een door het bestuur gewaarmerkt afschrift van de ledenlijst wordt ten kantore van het
handelsregister neergelegd bij de inschrijving van de coöperatie. Binnen een maand na het
einde van ieder boekjaar wordt door het bestuur een schriftelijke opgave van de
wijzigingen die de ledenlijst in de loop van het boekjaar heeft ondergaan, aan de ten
kantore van het handelsregister neergelegde lijst toegevoegd of wordt, indien de Kamer
van Koophandel dit nodig oordeelt, een nieuwe lijst neergelegd.
Artikel 62
Voor een onderlinge waarborgmaatschappij gelden voorts de volgende bepalingen:
 a.Zij die als verzekeringnemer bij een onderlinge waarborgmaatschappij een overeenkomst
van verzekering lopende hebben, zijn van rechtswege lid van de waarborgmaatschappij.
Bij de onderlinge waarborgmaatschappij die krachtens haar statuten ook
verzekeringnemers die geen lid zijn mag verzekeren, kan van deze bepaling worden
afgeweken.
 b.Tenzij de statuten anders bepalen, duurt het lidmaatschap dat uit een
verzekeringsovereenkomst ontstaat, voort totdat alle door het lid met de
waarborgmaatschappij gesloten verzekeringsovereenkomsten zijn geëindigd. Bij
overdracht of overgang van de rechten en verplichtingen uit zodanige overeenkomst gaat
het lidmaatschap, voor zover uit die overeenkomst voortvloeiende, op de nieuwe
verkrijger of de nieuwe verkrijgers over, een en ander behoudens afwijkende bepalingen
in de statuten.
 c.Indien het waarborgkapitaal van een onderlinge waarborgmaatschappij in aandelen is
verdeeld, zijn de artikelen 79-89, 90-92, 95, 96 lid 1, 98 leden 1 en 6, en 98c leden 1 en
2 van dit boek van overeenkomstige toepassing.
Artikel 63
 1.Het is aan een persoon die geen coöperatie of een onderlinge waarborgmaatschappij is,
verboden zaken te doen met gebruik van de aanduiding "coöperatief", "onderling" of
"wederkerig".
 2.Ingeval van overtreding van dit verbod kan iedere coöperatie of onderlinge
waarborgmaatschappij vorderen, dat de overtreder zich op straffe van een door de rechter
te bepalen dwangsom onthoudt het gewraakte woord bij het doen van zaken te gebruiken.
Afdeling 2. De raad van commissarissen bij de grote coöperatie en bij de grote
onderlinge waarborgmaatschappij
Artikel 63a
In deze afdeling wordt onder een afhankelijke maatschappij verstaan:
 a.een rechtspersoon waaraan de coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij of een of
meer afhankelijke maatschappijen alleen of samen voor eigen rekening ten minste de helft
van het geplaatste kapitaal verschaffen.
 b.een vennootschap waarvan een onderneming in het handelsregister is ingeschreven en
waarvoor de coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij als vennote jegens derden
volledig aansprakelijk is voor alle schulden.
Artikel 63b
 1.Een coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij moet, indien lid 2 op haar van
toepassing is, binnen twee maanden na de vaststelling van haar jaarrekening door de
algemene vergadering, aan het handelsregister opgeven dat zij voldoet aan de in lid 2
gestelde voorwaarden. Totdat artikel 63c lid 3 toepassing heeft gevonden, vermeldt het
bestuur in elk volgend jaarverslag wanneer de opgave is gedaan; wordt de opgaaf
doorgehaald, dan wordt daarvan melding gemaakt in het eerste jaarverslag dat na de
doorhaling wordt uitgebracht.
 2.De verplichting tot opgave geldt, indien:
o a.het eigen vermogen volgens de balans met toelichting ten minste een bij
koninklijk besluit vastgesteld grensbedrag beloopt,
o b.de rechtspersoon of een afhankelijke maatschappij krachtens wettelijke
verplichting een ondernemingsraad heeft ingesteld, en
o c.bij de rechtspersoon en haar afhankelijke maatschappijen te zamen in de regel
ten minste honderd werknemers in Nederland werkzaam zijn.
 3.Het in onderdeel a van lid 2 genoemde grensbedrag wordt ten hoogste eenmaal in de
twee jaren verhoogd of verlaagd, evenredig aan de ontwikkeling van een bij algemene
maatregel van bestuur aan te wijzen prijsindexcijfer sedert een bij die maatregel te
bepalen datum; het wordt daarbij afgerond op het naaste veelvoud van een miljoen euro.
Het bedrag wordt niet opnieuw vastgesteld zo lang als het onafgeronde bedrag minder dan
een miljoen euro afwijkt van het laatst vastgestelde bedrag.
 4.Onder het eigen vermogen wordt in onderdeel a van lid 2 begrepen de gezamenlijke
verrichte en nog te verrichten inbreng van vennoten bij wijze van geldschieting in
afhankelijke maatschappijen die commanditaire vennootschap zijn, voor zover dit niet tot
dubbeltelling leidt.
Artikel 63c
 1.De artikelen 63f tot en met 63j zijn van toepassing op een rechtspersoon waaromtrent
een in artikel 63b bedoelde opgaaf gedurende drie jaren onafgebroken is ingeschreven.
Deze termijn wordt geacht niet te zijn onderbroken, indien een doorhaling van de opgaaf,
welke tijdens die termijn ten onrechte heeft plaatsgevonden, ongedaan is gemaakt.
 2.De doorhaling van de inschrijving op de grond dat de rechtspersoon niet meer voldoet
aan de voorwaarden van artikel 63b lid 2 doet de toepasselijkheid van de artikelen 63f tot
en met 63j slechts eindigen, indien na de doorhaling drie jaren zijn verstreken waarin de
rechtspersoon niet opnieuw tot de opgaaf verplicht is geweest.
 3.De coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij brengt haar statuten in
overeenstemming met de artikelen 63f tot en met 63j welke voor haar gelden, uiterlijk
met ingang van de dag waarop die artikelen krachtens lid 1 op haar van toepassing
worden.
Artikel 63d
 1.De artikelen 63f tot en met 63j gelden niet voor een rechtspersoon wier werkzaamheid
zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend beperkt tot het beheer en de financiering van
afhankelijke maatschappijen en van haar en hun deelnemingen in andere rechtspersonen,
mits de werknemers van de Nederlandse afhankelijke maatschappijen vertegenwoordigd
zijn in een ondernemingsraad die de bevoegdheden heeft, bedoeld in de artikelen 158 en
268.
 2.Onze Minister van Justitie kan, gehoord de Sociaal-Economische Raad, aan een
coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij op haar verzoek ontheffing verlenen van
een of meer der artikelen 63f tot en met 63j. De ontheffing kan onder beperkingen worden
verleend en daaraan kunnen voorschriften worden verbonden. Zij kan worden gewijzigd en
ingetrokken.
Artikel 63e
Een coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij waarvoor artikel 63c niet geldt, kan bij haar
statuten de wijze van benoeming en ontslag van commissarissen en de taak en bevoegdheden van
de raad van commissarissen regelen overeenkomstig de artikelen 63f tot en met 63j, indien zij of
een afhankelijke maatschappij een ondernemingsraad heeft ingesteld waarop de bepalingen van de
Wet op de ondernemingsraden van toepassing zijn. Deze regeling in de statuten verliest haar
gelding zodra de ondernemingsraad ophoudt te bestaan of op die raad niet langer de bepalingen
van de Wet op de ondernemingsraden van toepassing zijn.
Artikel 63f
 1.De grote coöperatie en de grote onderlinge waarborgmaatschappij hebben een raad van
commissarissen.
 2.De commissarissen worden, behoudens het bepaalde in lid 8, op voordracht van de raad
van commissarissen benoemd door de algemene vergadering, voorzover de benoeming
niet reeds is geschied bij de akte van oprichting of voordat dit artikel op de rechtspersoon
van toepassing is geworden.
 3.De raad van commissarissen bestaat uit ten minste drie leden. Is het aantal
commissarissen minder dan drie, dan bevordert de raad onverwijld maatregelen tot
aanvulling van zijn ledental.
 4.De algemene vergadering, de ondernemingsraad en het bestuur kunnen aan de raad van
commissarissen personen aanbevelen om als commissaris voor te dragen. De raad van
commissarissen deelt hun daartoe tijdig mede, wanneer en ten gevolge waarvan in zijn
midden een plaats moet worden vervuld.
 5.De raad van commissarissen geeft aan de algemene vergadering en de
ondernemingsraad kennis van de naam van degene die hij voordraagt, met inachtneming
van artikel 57a lid 2.
 6.De algemene vergadering benoemt de voorgedragen persoon, tenzij de
ondernemingsraad binnen twee maanden na de kennisgeving of de algemene vergadering
zelf uiterlijk in de eerste vergadering na die twee maanden tegen de voordracht bezwaar
maakt:
o a.op grond dat de voorschriften van lid 4, tweede volzin, of lid 5 niet behoorlijk zijn
nageleefd;
o b.op grond van de verwachting dat de voorgedragen persoon ongeschikt zal zijn
voor de vervulling van de taak van de commissaris; of
o c.op grond van de verwachting dat de raad van commissarissen bij benoeming
overeenkomstig het voornemen niet naar behoren zal zijn samengesteld.
 7.Het bezwaar wordt aan de raad van commissarissen onder opgave van redenen
medegedeeld.
 8.Niettegenstaande het bezwaar van de ondernemingsraad kan de voorgedragen candidaat
worden benoemd, indien de ondernemingskamer van het gerechtshof Amsterdam het
bezwaar ongegrond verklaart op verzoek van een daartoe door de raad van
commissarissen aangewezen vertegenwoordiger. Op diens verzoek benoemt de
ondernemingskamer de voorgedragen candidaat, indien de algemene vergadering bezwaar
heeft gemaakt of hem niet in haar daartoe bijeengeroepen vergadering heeft benoemd,
tenzij de ondernemingskamer een bezwaar van de algemene vergadering gegrond acht.
 9.Verweer kan worden gevoerd door een vertegenwoordiger, daartoe aangewezen door de
ledenvergadering of door de ondernemingsraad die het in lid 6 bedoelde bezwaar heeft
gemaakt.
 10.Tegen de beslissing van de ondernemingskamer staat geen rechtsmiddel open. De
ondernemingskamer kan geen veroordeling in de proceskosten uitspreken.
 11.Voor de toepassing van dit artikel wordt onder de ondernemingsraad verstaan de
ondernemingsraad van de onderneming van de rechtspersoon of van een afhankelijke
maatschappij. Zijn er twee of meer ondernemingsraden, dan zijn deze gelijkelijk bevoegd.
Is voor de betrokken onderneming of ondernemingen een centrale ondernemingsraad
ingesteld, dan komen de bevoegdheden van de ondernemingsraad volgens dit artikel toe
aan de centrale ondernemingsraad. De ondernemingsraad neemt geen besluit als bedoeld
in dit artikel dan na er ten minste eenmaal over te hebben overlegd met de rechtspersoon.
Artikel 63g
 1.Ontbreken alle commissarissen, dan kunnen de ondernemingsraad en het bestuur
personen voor benoeming tot commissaris aanbevelen aan de ledenvergadering. Degene
die de algemene vergadering bijeenroept, deelt de ondernemingsraad en het bestuur tijdig
mede dat de benoeming van commissarissen onderwerp van behandeling zal zijn.
 2.De benoeming is van kracht, tenzij de ondernemingsraad binnen twee maanden na
overeenkomstig artikel 63f lid 5 in kennis te zijn gesteld van de naam van de benoemde
persoon, overeenkomstig artikel 63f lid 6 bij de rechtspersoon bezwaar maakt.
Niettegenstaande dit bezwaar wordt de benoeming van kracht, indien de
ondernemingskamer van het gerechtshof Amsterdam op verzoek van een daartoe door de
algemene vergadering aangewezen vertegenwoordiger het bezwaar ongegrond verklaart.
 3.De leden van 10 en 11 van artikel 63f zijn van overeenkomstige toepassing.
Artikel 63h
 1.Commissaris kunnen niet zijn:
o a.personen in dienst van de rechtspersoon;
o b.personen in dienst van een afhankelijke maatschappij;
o c.bestuurders en personen in dienst van een werknemersorganisatie welke pleegt
betrokken te zijn bij de vaststelling van de arbeidsvoorwaarden van de
onder a en b bedoelde personen.
 2.De statuten mogen voor ten hoogste twee derden van het aantal commissarissen
bepalen dat zij worden benoemd uit een kring waartoe ten minste de leden van de
rechtspersoon behoren.
Artikel 63i
 1.Een commissaris treedt uiterlijk af, indien hij na zijn laatste benoeming vier jaren
commissaris is geweest. De termijn kan bij de statuten worden verlengd tot de dag van de
eerstvolgende algemene vergadering na afloop van de vier jaren of na de dag waarop dit
artikel voor de rechtspersoon is gaan gelden.
 2.De ondernemingskamer van het gerechtshof Amsterdam kan op verzoek een
commissaris ontslaan wegens verwaarlozing van zijn taak, wegens andere gewichtige
redenen of wegens ingrijpende wijziging van de omstandigheden op grond waarvan
handhaving van de commissaris redelijkerwijs niet van de rechtspersoon kan worden
verlangd. Het verzoek kan worden ingediend door een vertegenwoordiger, daartoe
aangewezen door de raad van commissarissen, door de algemene vergadering of door de
ondernemingsraad. Artikel 63f lid 11 is van overeenkomstige toepassing.
 3.Een commissaris kan slechts worden geschorst door de raad van commissarissen. De
schorsing vervalt van rechtswege, indien niet binnen een maand na de aanvang der
schorsing een verzoek als bedoeld in lid 2 is ingediend bij de ondernemingskamer.
Artikel 63j
 1.Aan de goedkeuring van de raad van commissarissen zijn onderworpen de besluiten van
het bestuur omtrent:
o a.uitgifte van schuldbrieven ten laste van de rechtspersoon;
o b.uitgifte van schuldbrieven ten laste van een commanditaire vennootschap of
vennootschap onder firma waarvan de rechtspersoon volledig aansprakelijke
vennoot is;
o c.het aanvragen van toelating van de onder a en b bedoelde schuldbrieven tot de
handel op een gereglementeerde markt of een multilaterale handelsfaciliteit, als
bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht of een met een
gereglementeerde markt of multilaterale handelsfaciliteit vergelijkbaar systeem
uit een staat die geen lidstaat is dan wel het aanvragen van een intrekking van
zodanige toelating;
o d.het aangaan of verbreken van duurzame samenwerking van de rechtspersoon of
een afhankelijke maatschappij met een andere rechtspersoon of vennootschap
dan wel als volledig aansprakelijk vennoot in een commanditaire vennootschap of
vennootschap onder firma, indien deze samenwerking of verbreking van
ingrijpende betekenis is voor de rechtspersoon;
o e.het nemen van een deelneming ter waarde van ten minste een vierde van het
bedrag van het eigen vermogen volgens de balans met toelichting van de
rechtspersoon, door deze of een afhankelijke maatschappij in het kapitaal van
een vennootschap, alsmede het ingrijpend vergroten of verminderen van zulk een
deelneming;
o f.investeringen welke een bedrag vereisen, gelijk aan een vierde van het eigen
vermogen volgens de balans met toelichting van de rechtspersoon;
o g.een voorstel tot wijziging der statuten;
o h.een voorstel tot ontbinding van de rechtspersoon;
o i.aangifte van faillissement en aanvrage van surséance van betaling;
o j.beëindiging van de arbeidsovereenkomst van een aanmerkelijk aantal
werknemers van de rechtspersoon of een afhankelijke maatschappij tegelijkertijd
of binnen een kort tijdsbestek;
o k.ingrijpende wijziging in de arbeidsomstandigheden van een aanmerkelijk aantal
werknemers van de rechtspersoon of van een afhankelijke maatschappij.
6.
Bijlage 6: Interview Procesbegeleider
6.1
Samenvatting
Als procesbegeleider voor het dorp Wons hebben Eelke Nutma i.s.m. Klaas Wiersma en Doarpswurk
de realisatie van de (woon) Visie Wons ondersteund. Deze is door een werkgroep vanuit het dorp tot
stand gekomen. De visie die tot stand kwam na het besluit van Elkien in 2010 om de twee beloofde
nieuwe huurwoningen in Wons niet te realiseren. Het dorp was onderhand al negen jaar aan het
overleggen hierover. Dit besluit werd genomen omdat Elkien haar strategie veranderde;
 de focus wordt gelegd op grotere kernen;
o Omdat Elkien verwacht dat er in de kleinere kernen over x aantal jaren geen mensen
zijn die willen huren.
o Hier schaalvergroting veel voordelen oplevert voor Elkien.
 het woningbezit moet afnemen;
o doordat Elkien verwacht dat er geen behoefte meer is aan huurwoningen in kleine
kernen over dertig jaar
o de doelgroepen waarvoor Elkien bedoelt is nu niet de huurders zijn van de huidige
woningen.
 Elkien en iedere andere woningcorporatie moet voldoen aan bepaalde duurzaamheideisen
vanuit het Rijk, hierdoor worden er woningen geselecteerd door Elkien die niet meer
interessant zijn om te verbeteren dus worden verkocht of gesloopt.
Elkien kiest er voor om zich te focussen op de zes grote kernen waar men eigendom heeft. Dit houdt
in dat men niet meer gaat investeren in de kleinere kernen. Er wordt in de kleine kernen per woning
bekeken of deze wordt aangehouden of wordt gesloopt. Dit is afhankelijk van de conditie van de
woning. Dit is volgens hen volume technisch interessanter en Elkien beweerd dat de mensen naar
deze plekken toe trekken i.v.m. het voorzieningen aanbod en werkgelegenheid. Dhr. Nutma vindt dat
mensen er naar toe trekken omdat de woningcorporatie geen ruimte meer creëert in de kleinere
dorpen. Dat blijft een meningsverschil.
Nadat de werkgroep van Wons in september 2012 haar visie presenteerde werd duidelijk dat men in
Wons ervan overtuigd was dat men toch behoefte heeft aan die twee nieuwe huurwoningen. De
werkgroep ging hiermee aan de slag en door middel van een deskundigenbijeenkomst is er
uitgekomen dat er een (dorps)coöperatie opgericht moest worden om de realisatie van de twee
nieuwe huurwoningen tot stand te brengen.
Elkien heeft in Wons zes woningen in eigendom, twee hiervan komen uit ca. 1963 en die zijn nog
redelijk te verhuren. De andere vier stammen uit 1923 en daarvan is de staat in slechte conditie. Dat
vergt volgens Dhr. Nutma ca. €60.000,- om deze op te knappen. Elkien wil meewerken om al deze
woningen te betrekken in de deal met de dorpscoöperatie. Na 11 juni 2014 wordt er vanuit de
dorpscoöperatie een voorstel gedaan aan woningcorporatie Elkien. Hierna zullen er verschillende
overleggen plaatsvinden om tot een uitkomst te komen.
Het lastige van de situatie is dat Elkien als woningcorporatie zit opgescheept met regelgeving van het
Rijk waar als men niet omheen kan. Dit gaat dan over de waardering van de vier woningen uit 1923.
Hier is een meningsverschil over wat deze nog waard zijn en wat ze dus moeten kosten wanneer de
dorpscoöperatie ze moet overnemen. Men zoekt nu naar een creatieve oplossing. Elkien wil graag de
andere woningen betrekken in de deal want anders heb je te maken met gedeeltelijk woningbezit.
Er is gekozen voor een (diensten)coöperatie omdat iedereen daarin stemrecht heeft. Er is ook bewust
gekozen voor laagdrempelige lidmaatschapskosten van €25,- omdat men de hele gemeenschap erin
wil betrekken. Verder worden besluiten niet democratisch maar sociocratisch besloten. Iedereen die
boven de achttien is mag lid worden. Momenteel zijn er zo’n 40 á 45 mensen lid van de coöperatie.
Het dorp Wons bestaat uit circa 260 inwoners. Waarvan er ca. 200 mensen boven de achttien jaar
zijn. De werkgroep is bezig met het werven van meer leden. Wanneer de begroting is gemaakt voor
het realiseren van de twee woningen zal er een beroep gedaan worden op de leden. Het dorp wil wat
voor elkaar krijgen dan moeten ze er ook wat voor over hebben zegt Dhr. Nutma. Wanneer er genoeg
door ‘eigen’ mensen is geïnvesteerd zal het interessanter worden voor anderen om er geld in te
steken.
Een belangrijk item wat Dhr. Nutma vindt is dat er bij zo’n werkgroep wel mensen moeten zijn die wel
het gevoel hebben dat ze de gemeenschap vertegenwoordigen en niet alleen bij naam maar ook uit
gevoel. “Daar moeten mensen inzitten die heel goed aan kunnen voelen wat er in het dorp leeft en
daar ook met mensen over praat van wat er speelt en wat er aan de orde is. Dat is belangrijk en je
moet mensen hebben die ook wat verder van de materie kunnen staan en die in wat abstractere zin
over na kunnen denken. Maar die wel het risico lopen dat ze daardoor de dorpsgemeenschap achter
zich laten dat is het feite. De werkgroep is het belangrijkste instrument wat er is. Als je dat niet goed
hebt verbonden met het dorp dan kun je wel prachtige plannen bedenken maar dan komt er niks uit,
dan wil niemand het. Daarin is wel zo dat elk dorp z’n eigen werkelijkheid heeft van wat past en wat
niet past. Dat maakt wat elk dorp uniek is. En dat is ook het mooie. Ook al zijn ze allemaal gelijk. Dat
hangt puur af van de mensen die er wonen.”
De maatwerkmethode voor het realiseren van een woonvisie is aan verschillende dorpen aangeboden.
De werkgroep heeft ondertussen achter de schermen contact gehad met Twa architecten over het
ontwerpen van de twee nieuwe huurwoningen. Het architectenbureau heeft een model gecreëerd dat
ook nog is aan te vullen of het kan nog kleiner gemaakt worden. Inmiddels is er ook een aannemer
gevonden die deze modules kan bouwen. Deze twee woningen zijn demontabel dus kan als het ware
uit elkaar gehaald worden om weer doorverkocht te worden.
6.2
Beantwoorde vragenlijst
Deel A: Kennismaking
 Heeft u er bezwaar tegen dat we het gesprek opnemen?
 Kort voorstellen:
1.
2.
3.
Elwin van der Linde
Mw. Rozema
Dhr. Nutma
Elwin: Ik licht graag toe waarom we hier vandaag zijn. In verband met mijn afstuderen aan de studie
Vastgoed & Makelaardij doe ik onderzoek naar de rol van woningcorporaties in kleine kernen in
Friesland. Het onderzoek richt zich specifiek op een nieuwe beleidsstrategie voor het strategische
voorraadbeheer. We weten dat veel corporaties overwegen zich terug te trekken uit kleine dorpen
door woningen te slopen of te verkopen. Het dorp ziet deze strategie meestal als een nog geringere
kans dat jonge mensen in het dorp blijven wonen of dat nieuwe mensen er komen wonen.
Dorpsinwoners worden in de laatste tijd veel actiever in het organiseren van de leefbaarheid in het
dorp. Soms worden daarvoor dorpscoöperaties opgericht voor energie, zorg of lokale economie.
In mijn onderzoek wil ik onderzoeken of corporaties met betrekking tot hun vastgoed (huurwoningen)
willen meedoen in een dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie. Met andere woorden, is er
naast slopen en verkopen misschien nog een derde strategie waarbij de corporatie voor het vastgoed
met een dorpscoöperatie samenwerkt? Hoe ziet die strategie eruit en wordt die al toegepast? In mijn
scriptie wil ik beschrijven wat de strategie inhoudt en corporaties adviseren wanneer deze strategie
(wel of niet) toe te passen.
In het geval van het dorp Wons heeft u als werkgroepbegeleider het proces begeleid tot oprichting
van de dorpscoöperatie Mienskip Wons. Fijn dat we met u mogen praten. Voor mij is dit de tweede
keer dat ik over dit onderwerp spreek. Dus ik ben erg benieuwd naar uw bevindingen over de
samenwerking tussen woningcorporatie Elkien en dorpscoöperatie (Mienskip) Wons.
2.
Mw. Rozema – Onderzoeker Kenniscentrum NoorderRuimte
Hanzehogeschool
3.
Dhr. Nutma – Werkgroepbegeleider
Deel B:Stand van zaken dorpscoöperatie Wons
Hoe is de oprichting van de dorpscoöperatie Wons tot nu toe verlopen?
Elkien heeft in de zomer van 2010 een nieuw strategisch vastgoedbeleid opgesteld omdat dit
gebeurde elke vijf jaar. Elkien heeft op basis van de situatie vastgesteld dat zij verwachten dat in
de toekomst in kleine dorpen geen huurders meer zullen wonen en dat deze wel in grotere kernen
zijn. Dit betekende voor het dorp Wons dat de geplande twee nieuwe huurwoningen niet meer
doorgingen. Via een maatwerk methodiek, aangeboden door Elkien, heeft het dorp in september
2012 een woonvisie gepresenteerd. Deze woonvisie behandelt verschillende thema’s maar
voornamelijk het thema vastgoed. Daarbinnen zijn een viertal scenario’s uitgetekend hoe het er
uit kan komen te zien. Hierin wordt het ideale beeld van Wons geschetst per scenario, vervolgens
heeft de gemeenschap van het dorp het beste scenario gekozen. Hierna is er in maart 2013 een
deskundigenbijeenkomst gekomen en daaruit is gebleken dat een coöperatie oprichten gewenst
is. De coöperatie is in mei 2014 ingeschreven in de kamer van koophandel.
Welke stappen zijn daarvan het moeilijkst geweest?
Deze vraag is niet direct gesteld maar ik verwacht dat de onderhandelingen met Elkien over de
overdracht van de woningen of de grond de moeilijkste zullen zijn.
Wie zijn er allemaal betrokken bij geweest?
Eelke Nutma en Klaas Wiersma als procesbegeleiders, woningcorporatie Elkien, externe
deskundigen en betrokken dorpsbewoners.
Wat is de rol van woningcorporatie Elkien in het gehele proces van de oprichting van de
coöperatie?
Elkien heeft begeleiding aangeboden om een dorpsvisie te maken. Verder denken ze actief mee
op welke wijze zij uit Wons kunnen vertrekken en toch goed achterlaten.
Wat is uw rol tot nu toe geweest bij de oprichting van de dorpscoöperatie?
Het totale proces begeleiden.
Business Model Canvas ontwikkeld voor Wons.
a. Welke stappen heeft u gezet om tot oprichting te komen?
Zie antwoord op vraag 1.
Heeft u ervaring met andere dorpen die zich oprichten tot coöperatie?
“Jawel. Kijk je hebt een website die heet netwerkduurzamedorpen.nl daarin kun je zien dat er al
een stuk of dertig dorpen in Friesland en ook wel andere provincies die daar mee aan de slag zijn.
Je hebt natuurlijk ook al meer in het Zuiden en oosten van het land dorpen die zorgcoöperaties
opricht. Dus het is wel een fenomeen waarin mensen op kleinere schaal meer hun eigen economie
organiseren en of het dan over zorg, energie of huizen gaat dat is dan een middelen waarin dat
tot uiting komt. In die zin is dat soort tegenbeweging van de schaalvergroting die in de markt
altijd plaats vind. Dat er meer kleinere lokale economie gestimuleerd wordt.”
Wat verwacht u van de dorpscoöperatie in Wons?
Ik denk dat over 5 jaar de coöperatie een goed functionerende organisatie is die verantwoordelijk
is voor de verhuur van woningen in Wûns. Hoeveel woningen dat zijn is nu lastig in te schatten,
tenminste 4 (2 nieuwbouw, 2 bestaand en mogelijk ook de 4 nog bestaande oudere woningen, die
dan mogelijk vernieuwd zijn) maar max 9 stuks.
Wat zijn de laatste huidige ontwikkelingen met betrekking tot dorpscoöperatie Wons?
11 juni 2014 is er een bestuursvergadering dan ligt er een meer onderbouwd en beschreven
voorstel. Dit voorstel gaat over de overname van de grond waar de twee nieuwe huurwoningen
op gerealiseerd moeten worden. Met dit voorstel gaat het bestuur naar Elkien en hier zal dan over
onderhandelt worden.
Deel C: Inrichting Coöperatie Wons
Wat voor type coöperatie is Wons?
Bij deze vraag wordt er verwezen naar de website van Mienskip Wons. Hierin wordt het begrip
coöperatieve vereniging toegelicht. Er zijn vier soorten coöperaties: Bedrijfs-, Consumenten-,
Producten- of diensten- en Eigenarencoöperatie. Welke soort is toegepast in Wons en waarom?
“Het is een dienstencoöperatie. Een vereniging die dus de stoffelijke belangen van de leden
behartigt en de stoffelijke belangen zijn de verhuur van de woningen en eventueel later ook zorg
en andere dingen.”
Wat voor types coöperaties zijn overwogen en waarom is er voor deze gekozen?
a. Wat vind u van de huidige aangenomen vorm van dorpscoöperatie Wons?
Zie het antwoord bij vraag 9.
Er is bewust gekozen voor een coöperatie omdat iedereen daarin stemrecht heeft en mee kan
praten er is ook bewust gekozen voor een heel laagdrempelig lidmaatschapgeld. Je hoeft maar
€25,- voor tien jaar te betalen. Dat is niet veel. Daar is bewust voor gekozen om aan te geven dat
iedereen de kans heeft lid te worden zodat het ook van de hele gemeenschap is.
Hoe ziet de financiële constructie van de coöperatie eruit? Speciaal voor het deel van de
coöperatie als verhuurorganisatie.
a. Waar komen de financiën vandaan?
De financiën komen van de leden zelf die betalen €25,- voor tien jaar lidmaatschap. Wanneer
er meer geld noodzakelijk is voor aankoop van de grond of het realiseren van de woningen
wordt er een beroep gedaan op investeringsgelden bij de leden. Het dorp wil gezamenlijk
twee nieuwe huurwoningen dan moeten ze er ook wat voor over hebben. Wanneer het dorp
er zelf voor een X % geld in heeft zitten wordt het voor andere mensen/bedrijven ook
interessant om erin te gaan investeren. Wellicht dat Elkien er in gaat investeren, dat is
afwachten.
b. Wat is het budget voor de dorpscoöperatie zelf?
Op dit moment het aantal leden, ongeveer 40 a 45 maal €25.
c. Hoe komen ze aan het geld om de woningen aan te kopen?
Zie het antwoord bij 11 a.
d. Is dit met vreemd of eigen geld gefinancierd?
Zie het antwoord bij 11 a.
Deel D: een dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie
Wat verwacht u dat woningcorporaties in kleine kernen in Friesland doen?
Je ziet natuurlijk dat die andere corporaties ook weinig initiatieven ondernemen in deze dorpen.
Zij ontwikkelen niks meer en ook die hebben een strategie zich uiteindelijk terug te trekken. Of
hun bezit af te bouwen laat ik het zo maar zeggen.
Ziet u het als een probleem dat woningcorporaties langzamerhand wegtrekken uit kleinere kernen
in Friesland?
Ja en nee. Ja want het biedt mensen met geen koopmogelijkheden voor een huis om in kleinere
dorpen te gaan wonen, terwijl dit ook voor deze groep wel aantrekkelijk is. Nee, want er zijn altijd
dorpen in Fryslân geweest waar geen of weinig huurhuizen waren. De dynamiek van dorpen en de
leefbaarheid in z´n algemeenheid is niet afhankelijk van huurwoningen.
Ziet u toekomst in dorpscoöperaties om te fungeren als woningverhuurorganisatie?
“Jawel. De vraag is of het weer op deze manier en in deze vorm en met deze uitwerking
plaatsvindt. Ik denk dat het laat zien dat de kracht in het dorp of in de gemeenschap zodanig kan
zijn dat ze werkelijk hun eigen bestemming kan kiezen. Letterlijk. Dat is in feite onderliggend,
waar het om draait en of het dan in huizen moet zijn of energie of zorg dat zijn allemaal vormen,
waar dat al naar gelang ingevuld wordt. Maar dat hoeft niet perse. Dat is wel een manier waar
meerdere dorpen een oplossing voor zichzelf kunnen creëren.”
Hoe groot moet volgens u het draagvlak van een dorp zijn om een dorpscoöperatie als
woningverhuurorganisatie te kunnen starten?
Daar is geen absoluut antwoord op te geven. Het hangt af van een groep mensen in een dorp die
mogelijkheden ziet en daar veel energie en tijd in wil stoppen om het doel in dit geval een
dorpscoöperatie voor de verhuur van woningen te starten. Als die er zijn en zij kunnen de zin en
noodzaak duidelijk maken en overbrengen aan de andere dorpsbewoners ontstaat er voldoende
draagvlak om dit te realiseren.
Vindt u dorpscoöperatie Wons het voorbeeld voor andere dorpen en corporaties om die als
concept te gebruiken?
Zie antwoord bij vraag 14.
Welke rol ziet u voor een woningcorporatie weggelegd om de dorpscoöperatie als
woningverhuurorganisatie te ondersteunen of te faciliteren?
De rol van de woningcorporaties is om aan te kondigen wat hun beleid is en dan in gesprek te
gaan met de dorpen. Dan moeten de dorpen bedenken wat ze daar mee gaan doen.
Wat voor inspanningen en wat voor resultaten levert het op voor een woningcorporatie om
dorpscoöperaties te stimuleren?
De inspanningen van de woningcorporatie zijn het overleg met de dorpen waar men uit wil
wegtrekken. Dit kan tot het resultaat leiden voor de woningcorporatie dat zij op een fatsoenlijke
manier wegtrekken uit het dorp.
Deel E: Mijn onderzoek
Denkt u dat dit een interessant onderzoek kan worden?
Ik denk dat het gewoon hartstikke leuk is om te doen en een aantal dingen op rij te hebben. en ik
denk dat het goed is dat het gebeurt. Wij maken in opdracht doen van Platform-31 een
procesbeschrijving/draaiboek dat zal met de tijd ook kenbaar worden gemaakt. Het is al goed dat
er zaken naar buiten worden gebracht. Dat is denk ik voor jou denk ik wel interessant omdat je
een nieuwe markt aanboort die tot voor kort niet bestond.
7.
Bijlage 7: Interview Elkien
7.1
Samenvatting
Als projectleiders Leefbaarheid van Elkien hebben mevrouw Krol en de heer Strikwerda enorm veel
draagvlak op het gebied van krimp in dorpen. Ze weten goed wat er in hun werkgebied speelt door
contact te hebben met dorpsbelangen, verenigingen, ambtelijk en bestuurlijk overleg met gemeentes.
Ze zorgen voor prestatieafspraken met gemeentes, die worden gemaakt voor een langere tijd (vier
jaar of soms wel tot acht jaar). Deze prestatieafspraken zijn gericht op de volkshuisvesting.
Elkien is gevormd door meerdere fusies van kleinere corporaties.
Het strategisch voorraadbeleid van Elkien is in 2010 helemaal opnieuw herzien. (dit document heeft
mevrouw Krol mij toegestuurd)
in Nederland hebben we ook de grootste sociale huursector ten opzichte van Europa. Mede daardoor
heeft de huidige regering heeft verhuurders een verhuurdersheffing opgelegd. Woningcorporaties
zullen het grootste gedeelte van deze heffing moeten ophoesten. Om deze heffing bij elkaar te krijgen
moeten woningcorporaties keuzes maken. Investeringsmogelijkheden (nieuwbouw) wordt
heroverwogen en om geld te genereren wordt er bezit verkocht en de huren verhoogt.
Elkien gaat niet meer investeren in 74 van de 80 kernen; Leeuwarden, Sneek, Bolsward, Gorredijk,
Akrum en Grou. Dat zijn dan de kernen die overblijven.
Demografische veranderingen in het rayon van Elkien vallen mee in vergelijking met Zeeland en oost
Groningen. Doordat er weinig tot geen doorstroming is in een dorp dan heeft Elkien weinig effect op
demografische veranderingen.
Samenstelling van de gemeenschappen veranderen wel. De doelgroep van Elkien verandert ook, de
gezinnen komen niet meer bij Elkien, de ouderen en de jongeren wel. De grotere en duurdere woning
is niet meer voor de doelgroep en die probeert men dan te verkopen.
“Na wonen volgt werk” De werkgelegenheid op het platteland heeft zich de afgelopen jaren
verplaatst naar de grotere kernen. Hier trekt de doelgroep van Elkien zich dan ook naar toe omdat
deze zich vaak niet bij machte is om zo ver te reizen voor werk. “Als jij dus als jongere denkt van nou
ja ik heb nu wel genoeg thuis ik ga morgen op mezelf wonen, ja dat lukt gewoon niet tenzij je een
woning kunt kopen en dat kunnen ze vaak niet.”
De projectleiders zien het aansporen van bewoners in hun rayon om zich in te zetten voor de
samenleving als hun ‘nieuwe taak’. Op het gebied van volkshuisvesting heeft Elkien expertise en kan
hierdoor zijn steentje bijdragen.
De tendens was dat er achterover gezeten kon worden omdat de woningcorporatie of de gemeente
het wel zou regelen. Althans dat was de gedachtegang. Nu worden mensen bewust (al dan niet
gemaakt) van het feit dat ze zelf wat moeten ondernemen om wat te kunnen realiseren.
Wûns is 10 jaar bezig geweest om 2 nieuwe woningen te realiseren. Doordat de beslissing om dat
plan niet door te laten gaan veel emotie teweeg bracht hebben de bewoners zich samen ingezet om
naar mogelijkheden te zoeken om zelf die 2 nieuwe huurwoningen te realiseren.
Elkien heeft hier aan bijgedragen door een procesbegeleider in te zetten om een woonvisie te maken
van het dorp.
Elkien gaat volgens het SVB 3000 / 3500 van de 18.000 woningen verkopen, niet alle woningen zijn
volgens de projectleiders geschikt om te verkopen. “Wat doe je het dorp dan aan?”
Seniorenwoningen en de goedkopere woningen worden niet verkocht omdat die geschikt zijn voor de
doelgroep van een woningcorporatie.
Dorpscoöperatie Wûns moet met een businessplan komen. Als voorstel heeft Elkien gedaan dat ze die
overgebleven woningen mogen overnemen zodat ze daarmee huren kunnen genereren.
Coöperaties komen nog niet van de grond omdat mensen niet durven, geen verantwoordelijkheid
nemen en omdat ze denken dat de gemeente of de woningcorporatie het wel doet.
Onder de 10 woningen hoef je geen verhuurdersheffing af te dragen. Dit gegeven bied kansen voor
organisaties zoals coöperaties of zelfs voor de ‘gewone’ ondernemer om een vorm van een corporatie
te beginnen maar een beetje ondernemer heeft geen zin om een ‘corporatie’ te beginnen door het
gedoe. Dit doordat het te maken krijgt met huurders en een hele boel regelgeving omtrent het
verhuren van woningen.
7.2
Beantwoorde vragenlijst
Deel B:Leefbaarheid en strategisch voorraadbeheer in kleine kernen
Leefbaarheid in kleine dorpen
 Hoe ziet uw werkgebied eruit?
Vanaf onder Franeker naar Bakkeveen. Dus eigenlijk geheel midden Friesland met
Leeuwarden, Bolsward en Sneek erbij.  op de website van Elkien wordt het volgende
aangegeven: Met 18.000 huurwoningen in stad en platteland bieden wij ruime keus voor
jong en oud, alleenstaanden en gezinnen. Onze woningen zijn verspreid over zes
gemeenten: Súdwest Fryslân, Littenseradiel, Boarnsterhim, Opsterland, Leeuwarden en
Smallingerland. Ruwweg de helft van de woningen staat in Leeuwarden, de andere helft
bevindt zich in de andere gemeenten.
1

Wat merkt u van de demografische ontwikkelingen in de kleine dorpen?
“Wij hebben daar wel staatjes van, nou misschien is het concreet wel als voorbeeld te
geven, dat zijn dan aannames:
Onderzoeken van de provincie die kun je ook zo vinden op Google, als je kijkt naar een
dorp als Kimswerd, vlakbij Harlingen, daar staan iets van 250 woningen. Dat zou dan na
2030 obv de gegevens van de Provincie ongeveer vijftien mensen schelen op zo’n kern,
dan zou je globaal genomen gemiddeld vier woningen minder beschikbaar hoeven hebben
daar heb je het dan over. En nu zie ja alweer dat die cijfers alweer worden bijgesteld. Ik
denk dat het eerlijk gezegd nog wel een beetje meevalt, zoals in Zeeland en oost
Groningen, Delfzijl, dat is een ander verhaal. Maar dat is krimp Hier in Friesland is het
anticipeergebied (zit er tegenaan).

1
Hoe ziet u leefbaarheid?
http://www.jaarverslagelkien.nl/jaarverslag-2010/aDU1005_Bevolkingsontwikkeling-in-Friesland.aspx
Leefbaarheid is een containerbegrip. Essentie is dat een bewoner zich prettig voelt in zijn
omgeving. Dat kan voor ieder individu verschillen. Veiligheid, gezelligheid, betrokkenheid,
zelfredzaamheid, voorzieningen etc

Welke ontwikkelingen ziet u in dorpen en in gemeenten als het gaat over leefbaarheid?
Burgerparticipatie, scheiden wonen en zorg, terugtrekkende overheid

Hoe draagt u als corporatie bij aan de ontwikkeling van leefbaarheid?
Wij zijn stakeholder van gemeente, zorgpartij en maatschappelijk middenveld en
bewoners(groepen) en proberen waar mogelijk een steentje bij te dragen. Op
woningniveau – schoon, heel en veilig.
Strategisch voorraadbeheer
 Hoe groot is uw woningbezit?
Elkien heeft een woningbezit van ca. 18.000 huurwoningen.

Hoe is uw woningbezit in kleine dorpen?
Ca. 9.000 in Leeuwarden (Stad) en ca. 9.000 op het platteland. Wat hiervan in kleine
dorpen het bezit is is niet gevraagd. Wel is bekend dat er in totaal 80 kernen zijn waar
Elkien bezit heeft en dat er momenteel 6 kernen waar nog geïnvesteerd wordt in
nieuwbouwactiviteiten, woningonderhoud wordt overal nog toegepast.

Wat betiteld Elkien als een klein dorp?
Een dorp met minder dan 50 huurwoningen van Elkien.

Als hiervan uitgegaan wordt kan er dan gezegd worden dat die andere 74 kernen
“klein” zijn?
Nee, middel en klein.

Zijn die 6 kernen ook echt de “grootste”?
Ja, daar hebben wij het meeste geconcentreerde bezit

Welke strategie heeft u voor dat kleine woningbezit in de kleine dorpen?
Niet meer investeren in 74 van de 80 kernen, dit houd in: geen nieuwbouw en renovatie
maar wel onderhoud waar nodig.

In welke mate overlegt u met de dorpen zelf? Wie zijn dan uw gesprekspartners?
Regelmatig contact met dorpsbelangen, vereniging van dorpsbelang.

In welke mate voert u overleg met provincie, gemeenten en andere stakeholders (als
zorginstellingen)?
Verder hebben de projectleiders van Elkien regelmatig ambtelijk en bestuurlijk overleg,
met gemeentes, provincies en andere stakeholders.
Als u uw beleid schriftelijk heeft vastgelegd, mogen we die ontvangen?
Het SVB 2010 van Elkien is ontvangen.
Deel C: Elkien en strategie voor Wûns:
Wat is Wûns voor een dorp?
Wûns is een klein dorp in de gemeente Sûdwest-Fryslân in de Nederlandse provincie Friesland.
Het dorp telt ongeveer 300 inwoners.
Wie zijn de belangrijke partijen in het dorp?
Doarpswurk, de sportverenigingen en de school.
Waardoor ontstond de dorpscoöperatie?
De dorpscoöperatie is nog niet geheel opgericht, dit gaat in mei ’14 ergens een keer gebeuren
door de statuten vast te leggen. De coöperatie is tot stand gekomen omdat men ongeveer 10 jaar
bezig is geweest om twee nieuwe woningen te bouwen in Wûns en dat uit deze plannen op het
laatste moment niet doorgingen. Elkien heeft toen aangeboden om het dorp met behulp van
professionals een woonvisie te laten maken. Hier is het idee van een dorpscoöperatie uit ontstaan.
Hoeveel woningen heeft Elkien in Wûns?
Elkien heeft momenteel een bezit van 6 huurwoningen in Wûns.
Wat wil(de) Elkien met de huurwoningen?
Alle 6 huurwoningen kunnen wat Elkien betreft onder de nieuw op te richten dorpscoöperatie
gaan vallen.
Wat gebeurde er toen…?
Elkien heeft het voorstel gedaan aan de, nog in oprichting, dorpscoöperatie om een voorstel te
doen om de 6 woningen over te nemen. De dorpscoöperatie moet met een bedrag komen die
men kan bieden voor deze woningen. Wanneer deze bedragen van de dorpscoöperatie gelijk zijn
aan de getaxeerde minus 10 procent bedragen van Elkien dan kan er een overeenstemming
plaatsvinden. Mocht er hier teveel verschil in zitten dan kan men hiermee naar het ministerie gaan
om dit voor te leggen en proberen tot een oplossing te komen. Daarnaast biedt Elkien de kavel
waar de nieuw te bouwen woningen gebouwd kunnen worden, voor een sociale koopprijs aan.
Waarom werkt Elkien met de dorpscoöperatie samen?
Uit verantwoordelijkheidsgevoel omdat men ergens een keer in Wûns begonnen is en je er niet
zomaar weg kunt gaan (Elkien heeft een soort zorgplicht). Wanneer men het bezit van de
woningen in Wûns kan overdragen dan heeft Elkien weer een klein beetje inkomsten om
woningverbetering elders toe te passen.
Hoe ziet die samenwerking eruit?
In eerste instantie heeft Elkien een procesbegeleider ingezet in Wûns om samen met het dorp een
dorps of woonvisie op te zetten. Elkien wilde onafhankelijk blijven over de invulling van deze
woonvisie. Om die reden is Doarpswurk erbij betrokken.
Wat doet Elkien nog voor de huurwoningen in Wûns?
Op dit moment blijft Elkien de woningen nog verhuren.
Deel D: Toepasbaarheid van de derde strategie voor een corporatie
Is vastgoed onderbrengen in een dorpscoöperatie een haalbare strategie voor een corporatie?
Het komt eigenlijk neer op het verkopen van het vastgoed. Dus als het verkopen van het vastgoed
een strategie is voor een corporatie dan is dit een haalbare strategie.
Wat zijn motieven om dat te doen en onder welke voorwaarden?
Wellicht dat dit een strategie is die woningen sneller verkoopt dan het normaal te koop zetten van
woningen.
Het dorp ondersteunen in het waarmaken van hun dorpsvisie.
Het dorp bewust maken van de eigen mogelijkheden voor een lokale oplossing.
Wat zou het volgens u opleveren voor de leefbaarheid in een dorp?
Dat het dorp haar eigen verantwoordelijkheid neemt. Dat levert altijd meer betrokkenheid op.
Wat zou het volgens u voor de corporatie kunnen opleveren?
“Het gaat er ons om dat er een goed voorbeeld komt van burgerparticipatie dat mensen hun
eigen verantwoordelijkheid nemen en dat er een oplossingen zijn voor die kleinere kernen daar
waar wij ons gaan terugtrekken. Dat is voor ons eigenlijk het doel waarom wij dat eigenlijk
zouden willen doen.”
Is er een verdienmodel?
Als er gekeken wordt naar de omvang waar Elkien mee opereert dan is het gedeelte wat een
coöperatie op zou kunnen leveren zo immens klein. Hier is geen verdienmodel voor. Het gaat
Elkien er ook niet om iets te verdienen maar het gaat om het idee dat Elkien zich op een
verantwoorde manier kan terugtrekken en het dorp niet met een probleem opzadelt. Dit zou een
mogelijkheid kunnen zijn voor kleine kernen, waar Elkien zich terugtrekt om toch huurwoningen te
kunnen houden.
Is n.a.v. uw ervaringen bij Wûns e.e.a. al vastgelegd in nieuw beleid?
Niet naar voren gekomen. Door de verhuurdersheffing heeft Elkien verschillende projecten
moeten stoppen. Het maatwerk zoals dit in Wons is toegepast wordt ook in de nieuwe gevallen
ingezet.
Kan het model Wûns ook in andere dorpen in uw werkgebied worden toegepast? Wat is daarvoor
nodig bij andere dorpen?
Wanneer dit een succes is dan kan dit ook in andere dorpen worden toegepast. Dit wordt al
gedaan in Winsum, Warten, Easterlittens en Nijland. Hiervoor is nodig dat er in een dorp
verantwoordelijkheid wordt genomen en dat er financiële middelen beschikbaar komen.
Kan het bij andere corporaties ook worden toegepast? Wat is daarvoor nodig in de corporatie?
Ja, elke corporatie verkoopt tegenwoordig woningen. Men moet wel bereid zijn om integraal met
alle partijen in een dorp samen te willen werken.
Wat kunnen andere corporaties van Elkien of van Wûns leren?
Terugtrekstrategie wordt niet altijd zo hard verteld door de woningcorporaties, door mensen
bewust te maken dat men zelf wat moet ondernemen om iets voor elkaar te krijgen en niet te
denken dat de gemeente of de corporatie het doet zorg je voor beweging. Hierdoor ben je ook
transparant naar een dorp toe van wat je nog voor hen gaat betekenen in de toekomst.
Deel E: Mijn onderzoek
Denkt u dat dit een interessant onderzoek kan worden?
“Dat denk ik wel, het is een nieuwe oplossing, dat is altijd interessant. Je ziet het snel veranderen.
Dit is iets wat wij drie jaar geleden hebben ontwikkeld, blijkt nu toch aan te slaan. Voorheen
maakte je voor 20 jaar minstens het plan. Wat ging je met die woningen doen. Nu zie je dus, we
hebben drie jaar geleden een compleet nieuw plan gemaakt. Het is nu al weer achterhaald. Je ziet
dus hoe snel die tijd gaat. En als je dan een aantal elementen uit haalt en onder een vergrootglas
legt en zeker de volkshuisvesting op zich met zo’n regering. Decentralisaties, woonakkoord etc.
De organisatie en de toezicht wat verscherpt wordt. Dan is dit wel een interessant onderwerp,
zeker weten.”
Waar moet ik in mijn onderzoek opletten?
“Dat doe ik dan altijd meer van mij zelf uit, kijk wij hebben de tendens ook bij corporaties hoor,
gelukkig wordt het nu bij ons weer een beetje anders ingezet maar dat heeft ook met onze visie
van onze bestuurder te maken. Je kunt een hele rigide corporatie maken die de regeltjes uitvoert
en dat is heel blauw. Zo van het gaat alleen nog maar aan geld, maar ik denk dat je vast moet
houden aan je doelstelling van ooit. Dat je er wilt zijn voor die mensen die niet zelf in woonruimte
kunnen voorzien. Daarom vind ik het wel aardig dat jij dit onderzoek doet, van toch een
toekomstige baan die ook vooral over geld verdienen gaat. Maar dit is toch wel het aspect wat bij
corporaties speelt. En in mijn beleving ook moet blijven spelen. Kijk dat vind ik, dat is wel een
aandachtspunt die je even bij moet stellen als je het dan over corporaties hebt, zo van welke kant
moet het dan uitgaan. “
Met welke functionarissen van de corporatie moet ik spreken om meer te zicht te krijgen op een
nieuwe strategie voor de vastgoed in kleine dorpen?
Anne Jo Visser van Platform 31 die is bij Wûns betrokken.
Rein Hagenaars van Noordwest Friesland
8.
Bijlage 8: Interview Wonen Zuidwest Friesland
8.1
Samenvatting
Dhr. Wielenga is Hoofd Woondiensten van woningcorporatie Wonen Zuidwest Friesland (WZWF). De
corporatie heeft een management team met drie leden. Directeur bestuurder, hoofd woondiensten en
hoofd financiën. Dhr. Wielenga is verantwoordelijk voor alles wat met de klant te maken heeft.
WZWF heeft ca. 2200 woningen en die zijn verdeeld over zeventien kernen in twee gemeenten,
gemeente de Friese meren daar heeft WZWF ongeveer 1500 woningen en de gemeente Sûdwest
Fryslan hebben ze 700 woningen. Twee steden en vijftien dorpen. De stad Sloten met zeshonderd
inwoners en de stad Workum, dat is de grootste kern met vierduizend inwoners vier en een half. Dan
zijn er nog twee centrumplaatsen, Balk en Sint Nicolaasga. Balk heeft 3500 inwoners waar als WZWF
ongeveer 600 woningen in eigendom heeft en Sint Nicolaasga heeft 2500 inwoners waar als WZWF
een bezit heeft van ongeveer 400 woningen. Dat zijn de drie grootste, Workum Balk en Sint
Nicolaasga. Alle andere kernen die zitten tussen de 500 en de 1500 inwoners. De kleinste kern waar
als WZWF bezit heeft is Tjerkgaast daar hebben ze twee woningen in eigendom.
Ontgroening en vergrijzing, dat is het thema in zuidwest Friesland als het gaat over demografische
ontwikkelingen. Vergrijzing wordt in zuidwest Friesland versterkt door mensen die zich vestigen
doordat mensen het een mooi gebied vinden en betrekkelijk dichtbij de rest van Nederland voor op
‘hun oude dag’. Tegenwoordig wordt er gezegd van wanneer hebben we het over vergrijzing die dus
specifieke aandacht behoeft en dat zijn de tachtig plussers en dat aantal dat verdubbelt de komende
twintig jaar. Dat zijn hele rigoureuze feiten. Bij ontgroening is dat niet rigoureus maar dat is wel zo
dat er geen jongeren bij komen. Dat daalt heel gestaag. Wat WZWF jongeren noemt dat zijn mensen
vanaf het moment dat je zelfstandig kunt wonen, van 18 tot 25 ongeveer.
Corporaties hebben een productiemiddel wat voor vijftig jaar wordt geëxploiteerd maar het staat er
wel honderd jaar. Daardoor kun je niet heel snel inspelen op ontwikkelingen. WZWF probeert haar
voorraad helemaal levensloopbestendig te maken zodat mensen er op hogere leeftijd nog in kunnen
wonen. WZWF heeft relatief veel nieuwbouw gepleegd in de jaren negentig dus ze hebben niet veel
oude voorraad. Doordat ze redelijk vroeg zijn begonnen met het verkopen van woningen heeft WZWF
de meeste levensloopbestendige woningvoorraad ten opzichte van andere corporaties. De
verwachting is dat er op termijn minder woningen nodig zijn.
Zuidwest Friesland heeft nu nog te maken met een huishoudengroei. Wanneer de huishoudens dalen,
ieder huishouden minders is een woning minder. WZWF springt hierop in door woningen te slopen en
minder terug te bouwen. Op dorpniveau is dat gegeven al merkbaar. Sommige dorpen in het bestand
van WZWF krimpen al in huishoudens.
Wat er in de woningen van WZWF woont heeft de corporatie geen invloed op. Wanneer er gemuteerd
wordt mogen ze de woning niet verhuren aan mensen die een inkomen hebben hoger dan 34.678
euro. Negentig procent van de verhuurde woningen van WZWF heeft een inkomen lager dan de
prijspeil die is opgelegd door het Rijk. De corporatie heeft als middel om scheefwoners ‘uit te roken’
om inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. WZWF doet hier niet aan mee, dit is een vrije
keus van de corporatie. WZWF huisvest over het algemeen de doelgroep en vinden de betaalbaarheid
een belangrijk item. De huur van de woning moet bepaald worden aan de hand van de kwaliteit van
de woning en niet via het inkomen.
WZWF heeft drie kernen waar als men pro actief is, vier kernen waar men volgend is en tien kernen
daar is men passief. Dit houdt in dat men geen initiatief neemt en acteert in de kleinere kernen.
WZWF trekt zich niet actief terug omdat men vindt dat ze een rol kunnen spelen, iets kunnen
toevoegen voor de doelgroep. WZWF vindt dat de beschikbaarheid van woningen in een dorp waarin
mensen zelfredzaam kunnen zijn essentieel.
WZWF is lid van ieder dorpsbelang maar komt pas in gesprek wanneer er een initiatief is. Er zijn
verschillende dorpsbelangen, de ene is actief de ander is passief. Er zijn dorpsbelangen die zich
toeleggen op festiviteiten en activiteiten en je hebt dorpsbelangen die zich meer visionair zijn die
meer op visies gericht zijn.
WZWF zou wel open staan voor het idee van een dorpscoöperatie maar het wekt in eerste instantie
nog wel wat vragen op. Plaatselijke mensen kunnen in het bestuur van de coöperatie komen maar
hoe worden conflicten dan opgelost? De kracht van de woningcorporatie is dat ze dicht bij de mensen
staan maar dat ze nog op enige afstand een rol kunnen spelen. Verder is de corporatie aan nogal wat
regels verbonden, ze kunnen de woningen niet verkopen onder de negentig procent van de
taxatiewaarde. Die maken volgens dhr. Wielenga dit soort initiatieven wel moeilijker.
Mocht er een initiatief ontstaan zoals een dorpscoöperatie zal WZWF daar niet negatief over staan.
Het blijft wel feit dat WZWF zich niet actief terugtrekt dus het zou bijvoorbeeld alleen kunnen wanneer
er woningen gesloopt worden en er blijft een kavel over en daar zou een coöperatie oren naar
hebben. Woningen afstoten naar een dorpscoöperatie zal niet aan de orde zijn. Wanneer er dorpen in
de buurt zijn die dit initiatief willen oppakken en hiervoor de expertise van de woningcorporatie willen
gebruiken dan staat WZWF daar open voor.
Sommige dorpen hebben een dorpsvisie, deze wordt gestimuleerd door de gemeente. De
woningcorporatie deelt graag haar mening en haar plannen in het kader van deze dorpsvisies.
8.2
Beantwoorde vragenlijst
Deel A: Kennismaking
 Heeft u er bezwaar tegen dat we het gesprek opnemen?
 Kort voorstellen:
1.
2.
Elwin van der Linde
Dhr. Wielenga
1. Elwin: Ik licht graag toe waarom we hier vanmorgen zijn. In verband met mijn afstuderen aan de
studie Vastgoed & Makelaardij doe ik onderzoek naar de rol van woningcorporaties in kleine kernen in
Friesland. Het onderzoek richt zich specifiek op een nieuwe beleidsstrategie voor het strategische
voorraadbeheer. We weten dat veel corporaties overwegen zich terug te trekken uit kleine dorpen
door woningen te slopen of te verkopen. Het dorp ziet deze strategie meestal als een nog geringere
kans dat jonge mensen in het dorp blijven wonen of dat nieuwe mensen er komen wonen.
Dorpsinwoners worden in de laatste tijd veel actiever in het organiseren van de leefbaarheid in het
dorp. Soms worden daarvoor dorpscoöperaties opgericht voor energie, zorg of lokale economie.
Toelichting begrip Dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie
Er zijn momenteel niet veel recente voorbeelden van dorpen die hun eigen verhuurorganisatie
opzetten maar recentelijk is er in Friesland een dorpscoöperatie ontstaan. In het dorp Wons is de
dorpscoöperatie, als verhuurorganisatie, Mienskip Wons opgericht. Doordat er veel draagvlak was in
het dorp om huurwoningen te behouden kon deze coöperatie worden opgericht. Het zal de
nieuwbouw van twee huurwoningen zelf coördineren en vervolgens verhuren.
In mijn onderzoek wil ik onderzoeken of corporaties met betrekking tot hun vastgoed (huurwoningen)
willen meedoen in een dorpscoöperatie. Met andere woorden, is er naast slopen en verkopen
misschien nog een derde strategie waarbij de corporatie voor het vastgoed met een dorpscoöperatie
samenwerkt? Hoe ziet die strategie eruit en wordt die al toegepast? In mijn scriptie wil ik beschrijven
wat de strategie inhoudt en corporaties adviseren wanneer deze strategie (wel of niet) toe te passen.
Fijn dat we met u mogen praten. Voor mij is dit de vierde keer dat ik bij een corporatie ben en over
dit onderwerp spreek. Dus ik ben erg benieuwd naar waarom u samenwerkt met inwoners en in welke
vorm. Als Hoofd woondiensten bent u natuurlijk bekend met de demografische veranderingen in
Nederland en specifiek in Zuidwest Friesland. Daarom ben ik benieuwd naar uw bevindingen over de
dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie.
2.
Dhr. Wielenga – Hoofd woondiensten Wonen Zuidwest Friesland
Dhr. Wielenga is Hoofd Woondiensten van woningcorporatie Wonen Zuidwest Friesland (WZWF). De
corporatie heeft een management team met drie leden. Directeur bestuurder, hoofd woondiensten en
hoofd financiën. Dhr. Wielenga is verantwoordelijk voor alles wat met de klant te maken heeft.
Deel B:Strategisch voorraadbeheer in kleine kernen
Werkgebied
 Hoe ziet uw werkgebied eruit?
WZWF heeft ca. 2200 woningen en die zijn verdeeld over zeventien kernen in twee
gemeenten, gemeente de Friese meren daar heeft WZWF ongeveer 1500 woningen en de
gemeente Sûdwest Fryslan hebben ze 700 woningen. Twee steden en vijftien dorpen. De
stad Sloten met zeshonderd inwoners en de stad Workum, dat is de grootste kern met
vierduizend inwoners vier en een half. Dan zijn er nog twee centrumplaatsen, Balk en Sint
Nicolaasga. Balk heeft 3500 inwoners waar als WZWF ongeveer 600 woningen in
eigendom heeft en Sint Nicolaasga heeft 2500 inwoners waar als WZWF een bezit heeft
van ongeveer 400 woningen. Dat zijn de drie grootste, Workum Balk en Sint Nicolaasga.
Alle andere kernen die zitten tussen de 500 en de 1500 inwoners. De kleinste kern waar
als WZWF bezit heeft is Tjerkgaast daar hebben ze twee woningen in eigendom.

Wat merkt u van de demografische ontwikkelingen in de kleine dorpen?
Ontgroening en vergrijzing, dat is het thema in zuidwest Friesland als het gaat over
demografische ontwikkelingen. Vergrijzing wordt in zuidwest Friesland versterkt door
mensen die zich vestigen doordat mensen het een mooi gebied vinden en betrekkelijk
dichtbij de rest van Nederland voor op ‘hun oude dag’.
Strategisch voorraadbeheer
 Hoe groot is uw woningbezit?
Zie antwoord bij vraag 1.

Hoe is uw woningbezit in kleine dorpen?
Het minste woningbezit wat WZWF heeft is in de dorpen, Tjerkgaast Harich, It Heidenskip
en Oudega. Hier staan 2, 4, 4 en 4 sociale huurwoningen. Dit loopt verder op naar dorpen
waar meer woningen in eigendom zijn van WZWF.

Welke strategie heeft u voor dat kleine woningbezit in de kleine dorpen?
Ten opzichte van sommige collega corporaties trekt WZWF zich niet actief terug uit de
kleinere kernen. Doordat de woningvoorraad voornamelijk levensloopbestendig is blijft de
verhuurbaarheid in de kleine kernen goed.

In welke mate overlegt u met de dorpen zelf? Wie zijn dan uw gesprekspartners?
WZWF is lid van ieder dorpsbelang maar voert niet altijd gesprekken met allemaal. Mocht
er een initiatief zijn vanuit of de corporatie of vanuit het dorpsbelang dan staat men open
voor een gesprek.

In welke mate voert u overleg met provincie, gemeenten en andere stakeholders (als
zorginstellingen)?
Beide gemeentes hebben een woonvisie daar wordt WZWF bij betrokken bij de
ontwikkeling van die visie. Verder worden er prestatieafspraken gemaakt. Er is goed
overleg van wat ze van elkaar verlangen. Op ambtelijk niveau is er wekelijks contact.
Als u uw beleid schriftelijk heeft vastgelegd, mogen we die ontvangen?
Het corporatieplan is ontvangen.
Deel C: Toepasbaarheid van de derde strategie voor een corporatie
Heeft u ervaring met dorpsbewoners die een eigen verhuurorganisatie willen opzetten?
Nee
Is vastgoed onderbrengen in een dorpscoöperatie een aantrekkelijke en haalbare strategie
voor een corporatie?
Dhr. Wielenga hinkt op twee gedachten. Het feit dat het theoretisch mogelijk kan zijn houdt
dat ook in dat het praktisch een haalbare zaak is? Er is dus een dorpscoöperatie die een
verhuurorganisatie wordt die woningen heeft en gaat verhuren wat het plan is, wat tot
uitvoering wordt gebracht in Wons, wat is dan de rol van de corporatie?
Als er mee wordt bedoelt dat ook in het beheer moet de corporatie een rol hebben dan
zouden die de woningen ook moeten onderhouden. Vervolgens moet WZWF die woningen ook
gaan verhuren, wat is het verschil dat we zelf die woningen in bezit hebben of dat het bezit is
van de dorpscoöperatie?
Waarom, niet of wel aantrekkelijk, waarom wel / niet haalbaar?
Zie antwoord bij vraag 5.
Wat zijn motieven om dat te doen en onder welke voorwaarden? Voorwaarden van de
corporatie zelf en die de corporatie aan het dorp stelt.
Woningcorporatie WZWF heeft geen aanleiding om deze strategie toe te passen. Mocht het
initiatief er komen dan zijn er in eerste instantie een hele boel vragen onbeantwoord.
Wat zou het volgens u opleveren voor een dorp? Baten, maar ook kosten?
Niet besproken.
Wat zou het volgens u voor de corporatie kunnen opleveren? Baten, maar ook kosten?
Niet besproken.
Is er een verdienmodel? Voor corporatie en voor dorp ook?
Niet besproken.
Zijn er dorpen uit werkgebied die er nu al aan denken? Waarmee zou u ze kunnen
ondersteunen?
Niet besproken maar ervan uitgaande dat de corporatie niet actief wegtrekt uit de dorpen is
hier ook geen aanleiding toe.
9.
Bijlage 9: Interview Accolade
9.1
Samenvatting
Strategisch voorraadbeleid; profielschets per plaats
Dhr. Leistra is als portefeuillemanager nauw betrokken bij het strategisch voorraadbeleid van
woningcorporatie Accolade. Accolade is werkzaam in meerdere gemeenten in Friesland. Accolade
heeft onlangs haar portefeuilleplan geactualiseerd. In dit plan is per plaats een profiel geschetst waar
Accolade woningen in eigendom heeft. Dit houdt in dat er op verschillende aspecten gekeken is wat
de strategie van Accolade moet zijn de komende jaren. Met als stip aan de horizon wordt er gekeken
naar het jaar 2020. Hierin komt naar voren dat Accolade langzamerhand haar bezit in bepaalde
kernen gaat verkopen. Door de matrix in het portefeuilleplan van Accolade zijn er een aantal kernen
geselecteerd om de woningen te verkopen. Dat komt doordat Accolade negatieve demografische
ontwikkelingen verwacht en/of men de volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid niet draagt in die
kernen.
Demografische ontwikkelingen in het werkgebied van Accolade
In een aantal grotere plaatsen waaronder Heerenveen en Drachten wordt nog wel groei voorspeld.
Maar er is al wel een duidelijke trek van de kleinere naar de grotere plaatsen. De dorpen hebben het
lastig en krijgen het lastig. Dat heeft met vergrijzing te maken. De ouderen zijn meer aangewezen op
voorzieningen. Verder trekt de jeugd weg en komt niet meer terug.
Volgens dhr. Leistra verschillen de gemeentes in haar voorzieningen beleid. Dit veroorzaakt dat de
mensen naar de ‘goede’ gemeentes toe trekken. De grote gemeentes kunnen het misschien maar dat
is nog de vraag wat professioneler oppakken dan de kleinere gemeentes.
Dhr. Leistra voorziet al wel wat krimp in de dorpen. Dus ook de dorpen bijvoorbeeld in gemeente
Smallingerland nabij Drachten, sommige dorpen hebben wat meer het karakter van een
forensendorpje. Die zijn nog vitaal dat zijn de beter verdienende mensen die buiten willen wonen, dat
is nog wel aantrekkelijk. De dorpen die het op eigen kracht moeten doen die hebben het wel lastig.
Relatie prijs kwaliteit; verduurzamingslag en huurtoeslag
De sector heeft afgesproken de corporaties in 2018 geen woningen meer in eigendom heeft die onder
de label C kwalificeren. Accolade voelt zich wel gecommitteerd maar die zitten dan wel met het
vraagstuk wat ze met de goedkope voorraad doen. Accolade wil toch ook een relatie hebben tussen
prijs en kwaliteit en dat is in de huursector heel erg verstoord. Die relatie van prijs en kwaliteit is heel
erg verstoord door huurtoeslagen, mensen met een laag inkomen krijgen huurtoeslag. Je hebt een
groep mensen bijvoorbeeld een huishouden die net iets meer verdient dan 28.000 euro die krijgt net
geen huurtoeslag meer en mag nog in sociale huurwoning want dat mag tot 33.000 – 34.000 die
groep krijgt geen huurtoeslag meer. Die sociale woningen zijn tot 700 euro maar als je 28.000 of
29.000 euro verdient en je wilt een sociale huurwoning bewonen van 680 euro als je 26 – 27000 euro
bruto verdient dan houd je daar 1600 – 1700 aan over. Laten we bijvoorbeeld zeggen 680 euro aan
huur. Komen de energie lasten bij, de kabel, andere vaste lasten, zorgverzekering. Blijft er niks over
voor deze huurders. Dat heet dan wel sociale sector wat je dan ziet is dat die als mensen met een
laag inkomen en een huurtoeslag die zitten dan in de duurste woningen. Eigenlijk wil Accolade dat
niet. Accolade wil iets van prijs kwaliteit verhoudingen. Dat mensen die meer betalen dat ze er ook
meer voor terugkrijgen.
Dorpscoöperatie; een hele boel vragen
De constructie dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie levert voor dhr. Leistra nog een hele
boel vragen op. Wat gaat die coöperatie doen? Wil die bezit hebben? Hoe financieren ze dat dan als
dat bezit er is? Verder vroeg dhr. Leistra zich af hoe het plaatsingsbeleid dan georganiseerd wordt.
Corporaties hebben te maken met inschrijvingen en inschrijvingsduur. De corporatie handelt op basis
van eerlijkheid, hoe gaat dit in zijn werk in een dorp? Accolade is dan wel weer verbonden aan die
eerlijkheid en als het bezit is van Accolade dan is wel even de vraag van mogen we dat en kunnen we
dat overlaten? Wat is het risico op het moment dat er geen klant is in het dorp? Mag Accolade
woningen verkopen aan een rechtspersoon? Wat gebeurt er als het dorp niet met een eigen bewoner
komt? Gaan ze dan de leegstand betalen?
Accolade heeft voorschriften voor het verkopen van woningen, de woningen moeten getaxeerd
worden. Dat is wettelijk verplicht en die taxaties worden gedaan door makelaren die hun bevindingen
moeten waarborgen. Corporaties mogen niet onder de 90% van de getaxeerde waarde verkopen. De
praktijk is dat als Accolade een koper heeft, want de verkoop gaat niet erg hard, dat als die bied 90%
van de getaxeerde waarde dan gaat hij ook weg. Dus alle woningen gaan weg voor 90% van de
getaxeerde waarde. Wat vervolgens de taxatiewaarde weer drukt. Want die woning die dan weer
verkocht wordt die geldt als referentie voor de andere woningen die daarna komen.
Accolade moet ook verkopen. Accolade krijgt een gigantische rekening van het Rijk opgelegd.
Accolade staat er eigenlijk goed, ze hebben eigenlijk nog niet hoeven schrappen in het
nieuwbouwprogramma. Ondanks die heffingen. Ze kunnen dat allemaal goed aan. Accolade heeft haar
bedrijfslasten redelijk goed op orde. Dat kan ook alleen maar, die rekening betalen, als we toch aan
het verkopen gaan. Dan blijft Accolade, kan ongeveer dezelfde grootte, dhr. Leistra denkt dat als
Accolade 1% achteruitgaat in haar woningbezit kunnen ze het financieel aan. Maar dat betekend dat
elke woning die ze bij bouwen dat daar ook wel een verkochte woning tegenover staat.
9.2
Beantwoorde vragenlijst
Deel A: Kennismaking
 Heeft u er bezwaar tegen dat we het gesprek opnemen?
 Kort voorstellen:
1.
2.
Elwin van der Linde
Dhr. Leistra
1. Elwin: Ik licht graag toe waarom we hier vanmorgen zijn. In verband met mijn afstuderen aan de
studie Vastgoed & Makelaardij doe ik onderzoek naar de rol van woningcorporaties in kleine kernen in
Friesland. Het onderzoek richt zich specifiek op een nieuwe beleidsstrategie voor het strategische
voorraadbeheer. We weten dat veel corporaties overwegen zich terug te trekken uit kleine dorpen
door woningen te slopen of te verkopen. Het dorp ziet deze strategie meestal als een nog geringere
kans dat jonge mensen in het dorp blijven wonen of dat nieuwe mensen er komen wonen.
Dorpsinwoners worden in de laatste tijd veel actiever in het organiseren van de leefbaarheid in het
dorp. Soms worden daarvoor dorpscoöperaties opgericht voor energie, zorg of lokale economie.
Toelichting begrip Dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie
Er zijn momenteel niet veel recente voorbeelden van dorpen die hun eigen verhuurorganisatie
opzetten maar recentelijk is er in Friesland een dorpscoöperatie ontstaan. In het dorp Wons is de
dorpscoöperatie, als verhuurorganisatie, Mienskip Wons opgericht. Doordat er veel draagvlak was in
het dorp om huurwoningen te behouden kon deze coöperatie worden opgericht. Het zal de
nieuwbouw van twee huurwoningen zelf coördineren en vervolgens verhuren.
In mijn onderzoek wil ik onderzoeken of corporaties met betrekking tot hun vastgoed (huurwoningen)
willen meedoen in een dorpscoöperatie. Met andere woorden, is er naast slopen en verkopen
misschien nog een derde strategie waarbij de corporatie voor het vastgoed met een dorpscoöperatie
samenwerkt? Hoe ziet die strategie eruit en wordt die al toegepast? In mijn scriptie wil ik beschrijven
wat de strategie inhoudt en corporaties adviseren wanneer deze strategie (wel of niet) toe te passen.
Fijn dat we met u mogen praten. Voor mij is dit de derde keer dat ik bij een corporatie ben en over dit
onderwerp spreek. Dus ik ben erg benieuwd naar waarom u samenwerkt met inwoners en in welke
vorm. Als portefeuillemanager bent u natuurlijk bekend met de demografische veranderingen in
Nederland en specifiek in uw werkgebied. Daarom ben ik benieuwd naar uw bevindingen over de
dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie.
2.
Dhr. Leistra – Portefeuillemanager Accolade
Deel B:Strategisch voorraadbeheer in kleine kernen
Werkgebied

Hoe ziet uw werkgebied eruit?
Het werkgebied van Accolade bestaat uit de gemeenten Smallingerland, Heerenveen, De
Friese Meren, Súdwest Fryslan (alleen de plaats Sneek), Dantumadeel, Franekerdeel,
Kollumerland en Tytsjerksteradiel (deels uit het interview en deels uit de toegezonden
stukken gehaald). Accolade is zowel als in steden als in dorpen actief. Wel juist in de
steden die economisch aantrekkelijk zijn met Franeker als uitzondering.

Wat merkt u van de demografische ontwikkelingen in de kleine dorpen?
In een aantal grotere plaatsen waaronder Heerenveen en Drachten wordt nog wel groei
voorspeld. Maar er is al wel een duidelijke trek van de kleinere naar de grotere plaatsen.
De dorpen hebben het lastig en krijgen het lastig. Dat heeft met vergrijzing te maken. De
ouderen zijn meer aangewezen op voorzieningen. Verder trekt de jeugd weg en komt
niet meer terug.
Volgens dhr. Leistra verschillen de gemeentes in haar voorzieningen beleid. Dit
veroorzaakt dat de mensen naar de ‘goede’ gemeentes toe trekken. De grote gemeentes
kunnen het misschien maar dat is nog de vraag wat professioneler oppakken dan de
kleinere gemeentes.
Dhr. Leistra voorziet al wel wat krimp in de dorpen. Dus ook de dorpen bijvoorbeeld in
gemeente Smallingerland nabij Drachten, sommige dorpen hebben wat meer het karakter
van een forensendorpje. Die zijn nog vitaal dat zijn de beter verdienende mensen die
buiten willen wonen, dat is nog wel aantrekkelijk. De dorpen die het op eigen kracht
moeten doen die hebben het wel lastig.
Strategisch voorraadbeheer

Hoe groot is uw woningbezit?
Op 1 januari 2014 had Accolade een totaal woningbezit van 15248 objecten. Dit is
voornamelijk verdeeld over drie gemeenten te weten Heerenveen, Smallingerland, De
Friese meren en 2 afzonderlijke plaatsen, te weten Franeker en Sneek.

Hoe is uw woningbezit in kleine dorpen?
Dhr. Leistra heeft een staatje aangeleverd waarop het aantal woningen waar Accolade
eigendom heeft per plaats wordt aangegeven.

Welke strategie heeft u voor dat kleine woningbezit in de kleine dorpen?
Accolade heeft een portefeuilleplan waarin iedere plaats een profiel heeft, dit houdt in dat
ze gekenmerkt zijn op verschillende aspecten. Aan de hand van een matrix is gekeken
van waar ziet Accolade positieve ontwikkelingen of negatieve ontwikkelingen en zoals de
volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid van Accolade in die plaatsen. Per plaats is er een
strategie aan verbonden.
Accolade zal haar portefeuille zelfstandige en niet-zelfstandige woningen in de gemeenten
Dantumadeel, Tytsjerksteradiel en Kollumerland in de toekomst afstoten. Het gaat hierbij
in totaal om 170 woningen.
Accolade voorziet dus dat ze stabiel blijven en misschien wat krimpen en dat betekent dat
als ze in de wat grotere kernen consolideren dat het in de dorpen geleidelijk aan
achteruitgaat. En dan bij de ene meer en bij de andere minder. Dat heeft te maken en
met bevolkingsontwikkeling maar het heeft ook wel te maken vanuit de
verantwoordelijkheid in de dorpen. Wie zijn de klanten in de dorpen? Heeft Accolade daar
een sociale taak?

In welke mate overlegt u met de dorpen zelf? Wie zijn dan uw gesprekspartners?
Accolade heeft een wettelijke gesprekspartner en dat is de gemeente, het is ook vaak
gemeentebeleid. Dat is ook belangrijk en dat wordt straks nog in die nieuwe wet nog veel
belangrijker. De huurdersorganisatie ook wel wat minder die zijn wat minder met dit soort
strategische dingen bezig maar vaak met huurprijzen. Accolade heeft wel overleg met de
vereniging van plaatselijk belang maar dan gaat het vaak over leefbaarheid, niet over het
strategisch voorraadbeleid. Wel over het algemeen: leefbaarheid projecten, het vuil etc.

In welke mate voert u overleg met provincie, gemeenten en andere stakeholders (als
zorginstellingen)?
De mate van overleg met deze gesprekspartners is niet besproken.
Als u uw beleid schriftelijk heeft vastgelegd, mogen we die ontvangen?
Het portefeuilleplan is inmiddels ontvangen door Elwin van der Linde.
Deel C: Toepasbaarheid van de derde strategie voor een corporatie
Heeft u ervaring met dorpsbewoners die een eigen verhuurorganisatie willen opzetten?
Nee. Wel met woongroepen, die enigszins invloed op de toewijzing hebben en specifieke
doelgroepen, waarbij een medische indicatie van belang in bij de toewijzing.
Is vastgoed onderbrengen in een dorpscoöperatie een aantrekkelijke en haalbare strategie
voor een corporatie?
Dhr. Leistra benoemd het niet zozeer dat als een strategie voor de corporatie maar hij staat
niet negatief tegenover het idee. Hij ziet dit niet als concurrentie.
Accolade doet dit werk niet omdat ze een bepaald marktaandeel willen hebben. Corporaties
hebben even een tijdje gehad, daar gaat nu die parlementaire enquête een beetje over, dat
ze vastgoedondernemingen waren. We zijn er voor om mensen goed te kunnen laten wonen
die dat niet op eigen kracht kunnen. Als die mensen er niet meer zijn dan zijn wij overbodig.
Als er zo’n coöperatie is dan zou Accolade best bezit willen verkopen aan die coöperatie. Als
het gaat over van nee de coöperatie wil geen bezit hebben maar ze willen de verhuur doen en
het beheer dan wordt het allemaal wat ingewikkelder.
Waarom, niet of wel aantrekkelijk, waarom wel / niet haalbaar?
Dhr. Leistra zou daar open voor staan, hij heeft wel veel vragen die beantwoord moeten
worden. Het onderzoek gaat over een coöperatie dat verondersteld al dat een coöperatie wat
anders is dan een corporatie. Een corporatie is een algemeen lichaam. Het kan een vereniging
een stichting zijn een coöperatie is een hele specifieke rechtspersoon. Waar mensen die daar
lid van zijn ook risico in lopen.
Wat zijn motieven om dat te doen en onder welke voorwaarden? Voorwaarden van de
corporatie zelf en die de corporatie aan het dorp stelt.
Wanneer de dorpscoöperatie de woningen koopt dan zou het voor Accolade interessant
kunnen zijn. Mocht de dorpscoöperatie enkel het beheer op zich willen nemen dan wekt dat
nogal wat vragen over risico’s op bij dhr. Leistra. De woningcorporatie zit vast aan wetgeving
in het kader van financiële constructies. Woningen mogen niet verkocht worden onder 90%
van de getaxeerde waarde en garantiestellingen zijn verboden.
Wat zou het volgens u opleveren voor een dorp? Baten, maar ook kosten?
Financieel wordt het nog spannend om het rond te krijgen en gezond te houden.
De belangrijkste bate is betrokkenheid en gemeenschapszin.
Wat zou het volgens u voor de corporatie kunnen opleveren? Baten, maar ook kosten?
Het zou voor Accolade een oplossing kunnen zijn wanneer de woningen worden verkocht aan
dergelijke coöperaties.
Is er een verdienmodel? Voor corporatie en voor dorp ook?
Er kan wel degelijk een win-win situatie zijn: de corporatie stoot voor haar risico-vol bezit af.
En het dorp kan door wegvallen van overheadkosten en vrijwilligerswerk de exploitatie gezond
houden. En het kan door de grotere betrokkenheid de terugloop van de bevolking in het dorp
temperen, of het voldoende is………
Zijn er dorpen uit werkgebied die er nu al aan denken? Waarmee zou u ze kunnen
ondersteunen?
Dhr. Leistra geeft aan dat hij best wil meedenken in een dergelijk initiatief maar hij gaat er
dan vanuit dat het plaatselijk belang van zo’n dorp er goed over na heeft gedacht. Het is en
blijft uiteindelijk de keuze van het dorp.
Deel D: Mijn onderzoek
Denkt u dat dit een interessant onderzoek kan worden?
Dhr. Leistra gaat de ontwikkelingen in Wons zeker volgen.
Waar moet ik in mijn onderzoek opletten?
Het onderzoek richt zich op de rechtsvorm coöperatie. Dhr. Leistra vindt dat Elwin hieran in
zijn scriptie een serieus hoofdstuk aan moet wijden. Hoe ziet dat construct eruit, de
implicaties etc. Dat is wel een heel belangrijk hoofdstuk. Wat gaat die coöperatie doen? Wil
die bezit hebben? Hoe financieren ze dat dan als dat bezit er is? Want als je zelf een woning
koopt kun je rente aftrek krijgen. Die coöperatie waar haalt die de financiering vandaan om
dat te betalen? Er moeten mensen geld in leggen. Nou allemaal vragen, heel leuk, heel
boeiend.
Verder vroeg dhr. Leistra zich af hoe het plaatsingsbeleid dan georganiseerd wordt.
Corporaties hebben te maken met inschrijvingen en inschrijvingsduur. De corporatie handelt
op basis van eerlijkheid, hoe gaat dit in zijn werk in een dorp? Accolade is dan wel weer
verbonden aan die eerlijkheid en als het bezit is van Accolade dan is wel even de vraag van
mogen we dat en kunnen we dat overlaten? Wat is het risico op het moment dat er geen
klant is in het dorp?
10. Bijlage 10: Interview Wonen Noordwest Friesland
10.1 Samenvatting
Als Hoofd Verkoop & Verhuur en leefbaarheidcoördinator heeft dhr. Seepma een goed beeld hoe de
demografische ontwikkelingen in het werkgebied van Wonen Noordwest Friesland (WNWF) zich
manifesteren. WNWF is actief in 36 kernen die gelegen zijn in vijf gemeenten te weten: ’t Bildt,
Ferwerderadiel, Franekeradeel, Menaldumadeel en Leeuwarderdeel (in deze gemeente heeft WNWF
gedeeltelijk bezit met WoonFriesland). De grootste kern waar als WNWF bezit heeft is SintAnnaparochie met ca. 4500 inwoners, hier heeft WNWF 819 woningen in eigendom van de 2042
woningen. De kleinste kern heeft ca. 120 inwoners. Als leefbaarheidcoördinator houden dhr. Seepma
en zijn twee andere collega’s zich bezig met leefbaarheid in de kernen waarin WNWF werkzaam is. Ze
vinden het belangrijk om goede woningen te verhuren maar ze willen ook iets betekenen in de
voorzieningen en woonomgeving van haar werkgebied. Het contact met de bewoners van de kernen
gaat via de besturen van de dorpshuizen/cultuurhuizen en via de vereniging van dorpsbelangen.
Noordwest Friesland krijgt te maken met vergrijzing, ontgroening en het dalen van de daadwerkelijke
aantal inwoners. Noordwest Friesland is een anticipeerregio en dat houdt in dat het aantal inwoners
nu nog aardig constant is maar de verwachting is dat het daadwerkelijk gaat dalen in inwoners. Niet
alleen het inwonersaantal daalt maar ook de bevolkingssamenstelling verandert en dat merkt WNWF
al heel duidelijk. Dat besef was er een aantal jaren geleden al en daar is ook beleidsmatig op
geanticipeerd. Door een signaal af te geven naar de stakeholders, gemeenten en ontwikkelaars dat
men niks meer toe moet voegen aan de markt maar beheer de bestaande voorraad of krimp daar
zelfs in zodat die structurele leegstand voorkomen kan worden.
WNWF haar bestuur besefte al in 2003 dat de groei plannen om moest worden gezet naar krimp
plannen. Bouwen voor de leegstand heeft niemand wat aan. Het strategisch voorraad beleidsplan
(SVB) wordt bij WNWF voor tien jaar uitgezet. Maar de ervaring leert dat die door de tijd weer wordt
ingehaald. Het is dus zaak om constant dit beleid te monitoren. Met minister blok zegt dat de kerntaak
van de corporaties is een hele andere die een aantal jaren geleden was ingenomen. De corporaties
zijn er alleen nog maar voor de mensen die het echt niet kunnen redden. Dan wordt er vanaf de
zijkant van de potentiële klanten of die je rekende als klanten weggesneden. Nou kortom dat heeft
zeer grote gevolgen voor het bezit en hoe de corporatie daarin staat.
De politiek probeert met maatregelen het ‘scheefwonen’ tegen te gaan en zelfs te verminderen. Door
het mogen toepassen van inkomensafhankelijke huur bij corporaties probeert de politiek dit te
realiseren. Dit houdt in dat de corporatie elk jaar rond 6% huurverhoging mag toepassen om huurders
te stimuleren om een huis te gaan kopen in plaats van huren. Door deze regel kunnen mensen met
een bepaald inkomen niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.
WNWF vindt dat elk dorp recht heeft op sociale woningbouw. Het beleid zal zich dan ook niet richten
op het terugtrekken uit deze dorpen. WNWF verdeeld haar woningvoorraad ook niet in verschillende
categorieën.
Dhr. Seepma ziet wel steeds meer dat er zorgcoöperaties ontstaan en dat er dorpen zijn die ambities
hebben om energieneutraal te worden. Deze dorpen exploiteren bijvoorbeeld haar eigen windmolen.
Echt vanuit die vastgoedhoek om zelf woningen te gaan exploiteren is die behoefte er niet om dat te
gaan doen doordat ze nog steeds een stakeholder hebben, door de lokale corporatie, die zich er wel
voor blijft inzetten. Desalniettemin zal WNWF wel mee willen denken en willen helpen wanneer de
wens vanuit een dorp zou komen om een eigen verhuurorganisatie op te zetten. Dit moet dan wel
komen vanuit ondernemerschap en niet vanuit idealisme. Er moet wel een goed plan liggen vanuit het
dorp om dit te kunnen realiseren. Er is bij WNWF geen enkele discussie gaande over dit onderwerp
omdat daar nog geen aanleiding toe is.
WNWF heeft niet de intentie, daar hebben ze het geld ook niet voor, om in dorpen zich daar uit te
rollen en daar dan te vestigen en aan de slag te gaan. Ze hebben alle geld en energie nodig om waar
ze nu in actief zijn en waar ze zich verantwoordelijk voor voelen. Mede doordat WNWF in de
investeringscapaciteit de handen vol heeft om de plannen te realiseren binnen haar eigen
gemeenschappen en ze vinden het moreel verplicht dat zijn we aangegaan en dat moeten ze
nakomen. WNWF heeft een gesloten boekhouding. Op het moment dat WNWF nog ergens een nieuw
plan komt, dan moeten ze ergens anders iets laten of niet doen dan gaat men dus schuiven en dat
doet WNWF dus niet. Omdat WNWF dat ook financieel niet kan trekken op dit moment. WNWF zal
haar eigendom binnen twintig jaren verlagen van 4000 naar 3500 woningen. WNWF denkt dat dit een
realistisch aantal is wat dan binnen de primaire doelgroep past.
Vanaf 2005 zijn de leefbaarheidcoördinatoren begonnen met het checken van de visies van de dorpen
en geadviseerd om deze op papier toe te kennen. Dhr. Seepma vindt dat de corporaties de mensen
moeten meenemen in het proces van het vormen van een dorpsvisie. Wanneer er een bepaalde
ambitie in een dorp is waar als de corporatie met het dorp om tafel moet dan staat WNWF hiervoor
open. Hier zal men in overleg bekijken of de ambities realistisch zijn en mocht dat zo zijn dan zal
WNWF hierin participeren. Op deze manier proberen ze alles te spiegelen en mee te denken.
10.2 Beantwoorde vragenlijst
Deel A: Kennismaking
 Heeft u er bezwaar tegen dat we het gesprek opnemen?
 Kort voorstellen:
1.
2.
Elwin van der Linde
Dhr. Seepma
1. Elwin: Ik licht graag toe waarom we hier vanmorgen zijn. In verband met mijn afstuderen aan de
studie Vastgoed & Makelaardij doe ik onderzoek naar de rol van woningcorporaties in kleine kernen in
Friesland. Het onderzoek richt zich specifiek op een nieuwe beleidsstrategie voor het strategische
voorraadbeheer. We weten dat veel corporaties overwegen zich terug te trekken uit kleine dorpen
door woningen te slopen of te verkopen. Het dorp ziet deze strategie meestal als een nog geringere
kans dat jonge mensen in het dorp blijven wonen of dat nieuwe mensen er komen wonen.
Dorpsinwoners worden in de laatste tijd veel actiever in het organiseren van de leefbaarheid in het
dorp. Soms worden daarvoor dorpscoöperaties opgericht voor energie, zorg of lokale economie.
Toelichting begrip Dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie
Er zijn momenteel niet veel recente voorbeelden van dorpen die hun eigen verhuurorganisatie
opzetten maar recentelijk is er in Friesland een dorpscoöperatie ontstaan. In het dorp Wons is de
dorpscoöperatie, als verhuurorganisatie, Mienskip Wons opgericht. Doordat er veel draagvlak was in
het dorp om huurwoningen te behouden kon deze coöperatie worden opgericht. Het zal de
nieuwbouw van twee huurwoningen zelf coördineren en vervolgens verhuren.
In mijn onderzoek wil ik onderzoeken of corporaties met betrekking tot hun vastgoed (huurwoningen)
willen meedoen in een dorpscoöperatie. Met andere woorden, is er naast slopen en verkopen
misschien nog een derde strategie waarbij de corporatie voor het vastgoed met een dorpscoöperatie
samenwerkt? Hoe ziet die strategie eruit en wordt die al toegepast? In mijn scriptie wil ik beschrijven
wat de strategie inhoudt en corporaties adviseren wanneer deze strategie (wel of niet) toe te passen.
Fijn dat we met u mogen praten. Voor mij is dit de tweede keer dat ik bij een corporatie ben en over
dit onderwerp spreek. Dus ik ben erg benieuwd naar waarom u samenwerkt met inwoners en in welke
vorm. Als leefbaarheidcoördinator bent u natuurlijk bekend met de demografische veranderingen in
Nederland en specifiek in Noordwest Friesland. Daarom ben ik benieuwd naar uw bevindingen over de
dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie.
2.
Dhr. Seepma – Leefbaarheidcoördinator Wonen Noordwest Friesland
Dhr. Seepma heeft een aantal deelfuncties. Hij is hoofd van de afdeling verhuur en verkoop, hierbij
stuurt hij een team aan. Hij heeft daarnaast ook een separate functie en dat is
leefbaarheidcoördinator van de gemeente Franekerdeel. Twee andere collega’s hebben de andere vier
gemeenten onder zich. WNWF heeft leefbaarheidcoördinatoren voor die als het ware de voelsprieten
zijn van de omgeving en de stakeholders en partners die je daar in het veld tegenkomt om daar af te
tasten waar staan wij als corporatie en wat kunnen we betekenen voor die gemeenschap. Het
leefbaarheid beleid is vastgelegd in een mapje die heeft Elwin ontvangen.
Deel B:Strategisch voorraadbeheer in kleine kernen
Werkgebied
Hoe ziet uw werkgebied eruit?
Wonen Noordwest Friesland heeft ca. 4000 woningen in eigendom verdeeld over 36
kernen. Deze zijn weer verdeeld over vijf gemeenten ’t Bildt, Ferwerderadiel,
Franekeradeel, Menaldumadeel en Leeuwarderdeel (in deze gemeente heeft WNWF
gedeeltelijk bezit met WoonFriesland).
Wat merkt u van de demografische ontwikkelingen in de kleine dorpen?
Je krijgt te maken met vergrijzing, ontgroening en het dalen van de daadwerkelijke
aantal inwoners. Noordwest Friesland is een anticipeerregio en dat houdt in dat het
aantal inwoners nu nog aardig constant is maar de verwachting is dat het
daadwerkelijk gaat dalen in inwoners. Niet alleen het inwonersaantal daalt maar ook
de bevolkingssamenstelling verandert en dat merkt WNWF al heel duidelijk. Dat besef
was er een aantal jaren geleden al en daar is ook beleidsmatig op geanticipeerd. Door
een signaal af te geven naar de stakeholders, gemeenten en ontwikkelaars dat men
niks meer toe moet voegen aan de markt maar beheer de bestaande voorraad of
krimp daar zelfs in zodat die structurele leegstand voorkomen kan worden.
Strategisch voorraadbeheer
Hoe groot is uw woningbezit?
Zie antwoord bij vraag 1.
 Hoe is uw woningbezit in kleine dorpen?
Dat varieert, Sint-Annaparochie is de vestigingsplaats van WNWF en dat is de grootste
kern met ca. 4500 inwoners. Hierin heeft WNWF een bezit van 819 van de 2042
woningen. De kleinste kern waar WNWF woningen in eigendom heeft zijn ca. 120
bewoners.
 Welke strategie heeft u voor dat kleine woningbezit in de kleine dorpen?
WNWF vindt dat ieder dorp recht heeft op sociale woningbouw. Doordat WNWF zich ook
voornamelijk richt op kleinere kernen in Noordwest Friesland kan men ook niet
wegtrekken uit deze kernen omdat men dan haar eigen bestaansrecht opheft.

In welke mate overlegt u met de dorpen zelf? Wie zijn dan uw gesprekspartners?
Vereniging van dorpsbelang is de primaire aanspreekpunt van WNWF en de besturen van
de dorpshuizen/cultuurhuizen.

In welke mate voert u overleg met provincie, gemeenten en andere stakeholders (als
zorginstellingen)?
Met gemeente wordt veelvuldig overleg gevoerd. Zowel bestuurlijk als ambtelijk.
Bestuurlijk ligt de nadruk op het maken van prestatie afspraken tussen gemeenten en
corporatie en bij de medewerkers ligt de nadruk op projectmatig samenwerken. Met
provincie is overleg over het provinciale woonplan en op andere terreinen zoals
bijvoorbeeld de aanpak van Rotte Kiezen ( panden die in technisch slechte staat zijn) .
Andere stakeholders zijn;
> Verenigingen van dorpsbelang
> Welzijnsorganisaties
> Zorginstellingen
> Plattelansprojecten
> Ouderenorganisaties
Als u uw beleid schriftelijk heeft vastgelegd, mogen we die ontvangen?
Het leefbaarheid beleidsplan is ontvangen door Elwin.
Deel C: Toepasbaarheid van de derde strategie voor een corporatie
Heeft u ervaring met dorpsbewoners die een eigen verhuurorganisatie willen opzetten?
WNWF heeft momenteel absoluut geen beleid om zich terug te trekken uit kleinere kernen.
Doordat de corporatie de handschoen oppakt en blijft oppakken in die kleine kernen zal er ook
geen eigen verhuurorganisatie nodig zijn.
Is vastgoed onderbrengen in een dorpscoöperatie een aantrekkelijke en haalbare strategie
voor een corporatie?
Bij WNWF is dit niet aan de orde. Maar Dhr. Seepma zegt hier het volgende over:
“Je moet mensen serieus nemen als zei daar een goed verhaal bij hebben en wat ik wel vind
is dat het initiatief moet echt vanuit hun genen komen het moet niet een kopieer verhaal
worden want dan wordt ik altijd twijfelachtig. Als je ziet dat het werkt in Wons wel maar dat
wil niet zeggen dat het in Blije werkt. Het moet wel echt gedragen worden en ze moeten er
goed over nagedacht hebben Je moet echt een initiatiefnemer hebben die vanuit zijn genen
denkt die met overtuiging dat het voor die plaats en die gemeente voor hem zijn dorp van
toepassing is dat het zal gaan werken. Want het is natuurlijk wel en het blijft een stukje
ondernemerschap. Het kan niet uit idealisme bestaan er moet op een bepaald moment ook
verdiend worden want je moet er ook verder mee. Het kan niet zo zijn dat ze een aantal
woningen van ons desnoods voor een euro overkrijgen maar dat het tien jaar later allemaal
rotte kiezen zijn. Daar is de gemeenschap ook niet bij gebaat; dat het een zachte dood sterft,
er moet echt een drive achter zitten en een goed business plan dat je zegt van het heeft ook
haalbaarheid van. Je kunt nooit in de sterren kijken dat het ook daadwerkelijk gebeurt want
dat is met elke onderneming zo. Dat vind ik wel belangrijk. Maar laat dat zo zijn dat in die
dorpsvisies in die documenten dat die wens naar voren komt. Ik denk dat dan Wonen
Noordwest Friesland één van de laatste zou zijn om daar niet conservatief in mee willen
denken en willen helpen op één of andere manier; financieel hoe dan ook of dat we woningen
overdragen voor een bepaald bedrag dat we ze op gang helpen. Dat zou best kunnen.”
Waarom, niet of wel aantrekkelijk, waarom wel / niet haalbaar?
Zie antwoord bij vraag 5.
Wat zijn motieven om dat te doen en onder welke voorwaarden? Voorwaarden van de
corporatie zelf en die de corporatie aan het dorp stelt.
Zie antwoord bij vraag 4.
Wat zou het volgens u opleveren voor een dorp? Baten, maar ook kosten?
Zie antwoord bij vraag 5.
Wat zou het volgens u voor de corporatie kunnen opleveren? Baten, maar ook kosten?
Zie antwoord bij vraag 5.
Is er een verdienmodel? Voor corporatie en voor dorp ook?
Zie antwoord bij vraag 5.
Zijn er dorpen uit werkgebied die er nu al aan denken? Waarmee zou u ze kunnen
ondersteunen?
Zie antwoord bij vraag 5.
Deel D: Mijn onderzoek
Denkt u dat dit een interessant onderzoek kan worden?
“Ja je merkt nu al de verschillen, wij zitten nu wel met een andere visie dan een ander. Dus
dat denk ik al dat het leuk voor ons is om even te kijken van he om daar is even in te duiken.
Daar is iets van te vinden misschien. Ik zou je aanraden om naar Dongeradeel te gaan maar
dat doe je al want daar zijn ook van die dorpsontwikkelingsmaatschappijen holwerd en een
aantal dorpen weet ik het maar daar lopen een aantal zaken waar de corporaties niet mee
participeert maar waar de dorpen wel van voornemen zijn de handschoen zelf op te pakken.
Dat voldoet echt aan je onderzoeksvraag.”
Waar moet ik in mijn onderzoek opletten?
Zie antwoord bij vraag 12.
11. Bijlage 11: Interview Thús Wonen
11.1 Samenvatting
Dhr. Mellema is Strategie & Beleid van de woningcorporatie Thús Wonen en dat betekent dat hij zich
niet met operationele dingen bezig houdt. Dhr. Mellema is vooral bezig met wat zijn de ontwikkelingen
op de langere termijn en hoe kunnen we als corporatie ons daarvoor klaarzetten. Dat het ons a: niet
overkomt en verrast en b: om zover mogelijk nu de goede dingen te doen om daar op termijn profijt
van te hebben. Dhr. Mellema werkt dichtbij de directeur en onderhoud contacten met een aantal
stakeholders van Thús Wonen waaronder de gemeente.
Het werkgebied van Thús Wonen is plattelandsgebied waarbij Dokkum als centrale plaats de grootste
kern is. Het werkgebied is volgens dhr. Mellema sociaal economisch niet heel sterk. Op een aantal
indicatoren zoals opleidingsniveau, arbeidsmarkt en ambitieniveau ligt Noordoost Friesland altijd lager
dan de Benchmark van heel Nederland.
Thús Wonen heeft momenteel ca. 6500 woningen in eigendom, hiervan zijn er ca. 2000 van in
Dokkum (Dokkum is een plaats ter grootte van ongeveer 13000 inwoners). Wanneer de sociale
huurwoningen verdeeld worden per grootte dan heeft Thús Wonen ca. 1500 woningen in kleine
kernen.
Thús Wonen merkte dat er woningen in een aantal dorpen moeilijker verhuurbaar werden. Voor een
deel kon dat worden toegeschreven naar de demografie maar het kan ook door de kwaliteit van de
woningen komen. De woningen die in de dorpen staan zijn niet meer van deze tijd. Thús Wonen gaat
geen woningen meer toevoegen aan de bestaande markt. Mocht er nieuwbouw plaatsvinden dan zal
er ergens anders woningen moeten worden gesloopt. Nieuw bouwen zal sneller gebeuren in de
grotere kernen omdat hier uiteindelijk altijd meer vraag naar woningen zal zijn.
De oorzaak van de bevolkingsdaling is volgens dhr. Mellema te wijden aan het feit dat de bejaarden
oververtegenwoordigd zijn. Hierdoor worden er minder mensen geboren dan in gebieden waar dit niet
het geval is. Noordoost Friesland is al iets meer vergrijst dan de rest van Nederland. De voornaamste
reden van de bevolkingsdaling is de verhuisbeweging, kennelijk gaan de mensen eerder weer weg uit
Noordoost Friesland.
Thús Wonen voert geen overleg met dorpsbelangen van dorpen. Ze voeren alleen overleg met
huurdervertegenwoordiging en gemeenten. Thús Wonen is er voor de huurders dat is tussen een
kwart en een derde van de bevolking en daar willen ze zo goed mogelijk de dingen voor doen die
nodig is voor die groep.
Dhr. Mellema staat er wel voor open om een dorpscoöperatie te faciliteren alleen moet het wel vanuit
het dorp komen. Thús Wonen zou dan wel willen bijstaan met het tot stand brengen van zo’n
dergelijke constructie. Het dorp of een vertegenwoordiging van het dorp moet wel de regie over het
dorp in handen nemen over de toekomst van zo’n dorp. Op allerlei thema’s, niet alleen op wonen
maar ook op zorg etc. Er is een dorp in Noordoost Friesland wat deze beweging maakt en dat maakt
het een tweelingproject van het ministerie met Wons. Dit dorp zit nog in de beginstadium en zullen
zich eerst gaan oriënteren wat er allemaal op hun afkomt.
Thús Wonen vindt dit een goede beweging want het zet de dorpsbewoners aan het denken, het levert
vragen op zoals: Durf ik mijn spaarcenten die op de bank 1.5% opleveren durf ik mijn spaarcenten in
deze dorpscoöperatie te stoppen? Onder welke voorwaarden durf ik dat? Wat voor rendement? Dat
wordt een heel ander gesprek dan wordt het ook een goed gesprek. Thús Wonen ziet ook dat er
goede dingen gebeuren daardoor. Het gaat over risico’s dan beheersen, dus het gaat bewoners zelf
aan. Dit stimuleert om er goed over na te denken. Mocht het dorp doorzetten met de plannen om het
heft zelf in handen te nemen op het gebied van sociale woningen dan verwacht dhr. Mellema dat ze
een traject van jaren ingaan. Mocht er een ander dorp tussendoor komen dan ziet hij dan wel wat er
mee moet gebeuren. Mocht het een succes worden en andere dorpen melden zich dan is dat goed
alleen wordt er dan wel verwezen naar de ervaringen van het eerste dorp zodat men er goed van
bewust is wat het allemaal met zich meebrengt.
Dhr. Mellema denkt dat het een moeilijk verhaal gaat worden om de exploitatie rond te breien.
Niet alle dorpen hebben een dorpsvisie. Heel wisselend zijn die dorpsvisies. Sommige zijn realistisch
andere zijn absurd ambitieus de volgende is nostalgisch.
Dhr. Mellema is geïnteresseerd wat de parlementaire enquête voor aanbevelingen opleveren en wat
dit voor consequenties heeft. Hij verwacht dat de toezicht naar woningcorporaties wordt verscherpt en
dat het leid tot een stelselwijziging van de corporatiesector. De taakomschrijving zal nu duidelijker
worden omschreven waar de corporatie zich uiteindelijk nu mee bezig moet houden.
In het kader van het strategisch voorraadbeleid van Thús Wonen zegt dhr. Mellema het volgende:
Dat is van 6500 naar 5999 woningen in tien jaar zeer bewust door die grens van 6000 heen. Het is
een transformatie van het bezit, minder gezinswoningen meer levensloopbestendige woningen,
geschikt wonen. Het gaat naar portefeuilleniveau, een allocatie vraag, dus minder bezit in de kleinere
kernen en meer in de grote. Anders gezegd die daling van dat totale aantal zal je vooral in de kleinere
kernen zien. Belangrijk peiler is een kwaliteitslag in de bestaande voorraad dus ook de voorraad die je
niet raakt in transformatievoorraad die moet wel voor dat deel dat wat je tot je kernbezit rekent
moeten een upgrade hebben.
11.2 Beantwoorde vragenlijst
Deel A: Kennismaking
 Heeft u er bezwaar tegen dat we het gesprek opnemen?
 Kort voorstellen:
1.
2.
Elwin van der Linde
Dhr. Mellema
1. Elwin: Ik licht graag toe waarom we hier vanmiddag zijn. In verband met mijn afstuderen aan de
studie Vastgoed & Makelaardij doe ik onderzoek naar de rol van woningcorporaties in kleine kernen in
Friesland. Het onderzoek richt zich specifiek op een nieuwe beleidsstrategie voor het strategische
voorraadbeheer. We weten dat veel corporaties overwegen zich terug te trekken uit kleine dorpen
door woningen te slopen of te verkopen. Het dorp ziet deze strategie meestal als een nog geringere
kans dat jonge mensen in het dorp blijven wonen of dat nieuwe mensen er komen wonen.
Dorpsinwoners worden in de laatste tijd veel actiever in het organiseren van de leefbaarheid in het
dorp. Soms worden daarvoor dorpscoöperaties opgericht voor energie, zorg of lokale economie.
Toelichting begrip Dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie
Er zijn momenteel niet veel recente voorbeelden van dorpen die hun eigen verhuurorganisatie
opzetten maar recentelijk is er in Friesland een dorpscoöperatie ontstaan. In het dorp Wons is de
dorpscoöperatie, als verhuurorganisatie, Mienskip Wons opgericht. Doordat er veel draagvlak was in
het dorp om huurwoningen te behouden kon deze coöperatie worden opgericht. Het zal de
nieuwbouw van twee huurwoningen zelf coördineren en vervolgens verhuren.
In mijn onderzoek wil ik onderzoeken of corporaties met betrekking tot hun vastgoed (huurwoningen)
willen meedoen in een dorpscoöperatie. Met andere woorden, is er naast slopen en verkopen
misschien nog een derde strategie waarbij de corporatie voor het vastgoed met een dorpscoöperatie
samenwerkt? Hoe ziet die strategie eruit en wordt die al toegepast? In mijn scriptie wil ik beschrijven
wat de strategie inhoudt en corporaties adviseren wanneer deze strategie (wel of niet) toe te passen.
Fijn dat we met u mogen praten. Voor mij is dit de vijfde keer dat ik bij een corporatie ben en over dit
onderwerp spreek. Dus ik ben erg benieuwd naar waarom u samenwerkt met inwoners en in welke
vorm. Als adviseur Strategie en Beleid bent u natuurlijk bekend met de demografische veranderingen
in Nederland en specifiek in Noord Friesland. Daarom ben ik benieuwd naar uw bevindingen over de
dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie.
2.
Dhr. Mellema – Adviseur Strategie & Beleid Thús Wonen
Dhr. Mellema is Strategie & Beleid van de woningcorporatie Thús Wonen en dat betekent dat hij zich
niet met operationele dingen bezig houdt. Dhr. Mellema is vooral bezig met wat zijn de ontwikkelingen
op de langere termijn en hoe kunnen we als corporatie ons daarvoor klaarzetten. Dat het ons a: niet
overkomt en verrast en b: om zover mogelijk nu de goede dingen te doen om daar op termijn profijt
van te hebben.
Deel B:Strategisch voorraadbeheer in kleine kernen
Werkgebied
 Hoe ziet uw werkgebied eruit?
Het werkgebied van Thús Wonen is plattelandsgebied waarbij Dokkum als centrale plaats
de grootste kern is. Het werkgebied is volgens dhr. Mellema sociaal economisch niet heel
sterk. Op een aantal indicatoren zoals opleidingsniveau, arbeidsmarkt en ambitieniveau
ligt Noordoost Friesland altijd lager dan de Benchmark van heel Nederland.
Thús Wonen heeft momenteel ca. 6500 woningen in eigendom, hiervan zijn er ca. 2000
van in Dokkum (Dokkum is een plaats ter grootte van ongeveer 13000 inwoners).
Wanneer de sociale huurwoningen verdeeld worden per grootte dan heeft Thús Wonen
ca. 1500 woningen in kleine kernen.

Wat merkt u van de demografische ontwikkelingen in de kleine dorpen?
Thús Wonen merkte dat er woningen in een aantal dorpen moeilijker verhuurbaar werden.
Voor een deel kon dat worden toegeschreven naar de demografie maar het kan ook door de
kwaliteit van de woningen komen. De woningen die in de dorpen staan zijn niet meer van
deze tijd. Thús Wonen gaat geen woningen meer toevoegen aan de bestaande markt. Mocht
er nieuwbouw plaatsvinden dan zal er ergens anders woningen moeten worden gesloopt.
Nieuw bouwen zal sneller gebeuren in de grotere kernen omdat hier uiteindelijk altijd meer
vraag naar woningen zal zijn.
De oorzaak van de bevolkingsdaling is volgens dhr. Mellema te wijden aan het feit dat de
bejaarden oververtegenwoordigd zijn. Hierdoor worden er minder mensen geboren dan in
gebieden waar dit niet het geval is. Noordoost Friesland is al iets meer vergrijst dan de rest
van Nederland. De voornaamste reden van de bevolkingsdaling is de verhuisbeweging,
kennelijk gaan de mensen eerder weer weg uit Noordoost Friesland.
Strategisch voorraadbeheer
 Hoe groot is uw woningbezit?
Zie antwoord bij vraag 1.

Hoe is uw woningbezit in kleine dorpen?
Zie antwoord bij vraag 1.

Welke strategie heeft u voor dat kleine woningbezit in de kleine dorpen?
De strategie van Thús Wonen voor de kleine dorpen is om te verkopen. Vooral geen
woningen toevoegen aan de markt in deze kleine dorpen.

In welke mate overlegt u met de dorpen zelf? Wie zijn dan uw gesprekspartners?
Met het dorp zelf wordt geen overleg gevoerd, er wordt alleen overleg gevoerd met
huurdervertegenwoordiging en gemeente.

In welke mate voert u overleg met provincie, gemeenten en andere stakeholders (als
zorginstellingen)?
Zie antwoord bij vraag 2.
Als u uw beleid schriftelijk heeft vastgelegd, mogen we die ontvangen?
Het beleid is wel schriftelijk vastgesteld maar het voorname in het kader van het onderzoek
van Elwin is genoemd.
Deel C: Toepasbaarheid van de derde strategie voor een corporatie
Heeft u ervaring met dorpsbewoners die een eigen verhuurorganisatie willen opzetten?
Ja er heeft zich een dorp gemeld die de sociale woningen zelf wil beheren. Verder is het een
experiment van Platform 31. Dit is allemaal nog in ontwikkeling.
Is vastgoed onderbrengen in een dorpscoöperatie een aantrekkelijke en haalbare strategie
voor een corporatie?
Aantrekkelijk wel alleen financieel haalbaar is nog maar de vraag.
Waarom, niet of wel aantrekkelijk, waarom wel / niet haalbaar?
Het zou aantrekkelijk kunnen zijn wanneer er mensen zijn die denken het werk van de
corporatie uit handen te kunnen halen. Dat scheelt de corporatie dus werk. Het feit dat het
niet haalbaar is is dat de dorpscoöperatie heel moeilijk een sluitende exploitatie kan
realiseren.
Wat zijn motieven om dat te doen en onder welke voorwaarden? Voorwaarden van de
corporatie zelf en die de corporatie aan het dorp stelt.
De voornaamste voorwaarde is dat het vanuit het dorp zelf komt. Thús Wonen gaat hier niet
om vragen.
Wat zou het volgens u opleveren voor een dorp? Baten, maar ook kosten?
Wat zou het volgens u voor de corporatie kunnen opleveren? Baten, maar ook kosten?
Het zou voor de corporatie op kunnen leveren dat er een aantal woningen verkocht worden.
Is er een verdienmodel? Voor corporatie en voor dorp ook?
Deze vraag is niet behandeld maar op basis van het gesprek verwacht de onderzoeker dat het
heel lastig is om geld te verdienen aan de dorpscoöperatie als woningverhuurorganisatie.
Zijn er dorpen uit werkgebied die er nu al aan denken? Waarmee zou u ze kunnen
ondersteunen?
Zie antwoord bij vraag 4.
Deel D: Mijn onderzoek
Denkt u dat dit een interessant onderzoek kan worden?
Dhr. Mellema houdt de ontwikkelingen rond Wons nauwlettend in de gaten.

Notulen 17-3-2014 - Dorpsraad Oploo

Woonservice IJsselland Zoekt u een ruime energiezuinige woning in

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Twee seniorenwoningen in Rhoon

Verkort Memorandum Vegelinssteyn

Arnout-Jan van der Meer

Laseur, Edo 2

Regiokantoor Oost-Vlaanderen Eedstraat 47 - Stad Sint

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4