N IE U W S B R IE F - Woon winkel fonds

NIEUWSBRIEF
INHOUD
Herfinanciering
Ontwikkelingen
vastgoedportefeuille
Jaarvergadering
Woon-Winkel Fonds
St. Professioneel
Platvorm Vastgoed.nl
Financiering blijft
probleem voor starters
Rondrit langs de panden
Detailhandel vindt weg
omhoog
Herfinanciering
Met betrekking tot de herfinanciering zijn de volgende ontwikkelingen te melden:
Nog onvoldoende
vertrouwen in taxaties
Energielabel komt vanzelf
Verlenging lening FGH Bank
De FGH Bank heeft, per schrijven van 23 mei 2014, de lening van € 9 miljoen onder
dezelfde condities verlengd van 1 maart 2014 tot 1 september 2014. In die tijd zal de
FGH Bank ook de revisie van de portefeuille afronden.
Colofon & suggesties
Propertize
De Beheerder heeft op 19 mei 2014 een constructief gesprek gevoerd met Propertize
aangaande de faciliteiten van Woon-Winkel Fonds bij Propertize. In dat gesprek is
nogmaals naar voren gekomen dat Propertize, ook in de huidige vastgoedcrisis,
Woon-Winkel Fonds als een goede en betrouwbare debiteur blijft zien.
Mogelijke gemeenschappelijke aanpak
In de jaarvergadering op 20 maart 2014 heeft de Beheerder de vergadering
geïnformeerd over de (uiteenlopende) standpunten van enerzijds Propertize en
anderzijds FGH Bank en Rabobank. Er werd een duidelijk verschil geconstateerd
in de interpretatie van de jaarcijfers 2013 van Woon-Winkel Fonds door de twee
hoofdbankiers.
Zoals u op de website heeft kunnen lezen stond er op 3 juli 2014 een gesprek gepland
tussen beide bankiers en de Beheerder. Dit gesprek diende onder meer om de beide
bankiers meer op een lijn te laten komen. Tevens konden beide banken kennis nemen
van de laatste cijfers van het Fonds en de prognoses tot en met 2018 van het Fonds.
Juli 2014
jaargang 9 nummer 18
>
>
Deze prognoses zijn ook uitvoerig toegelicht in de jaarvergadering van 20 maart 2014.
Daarnaast werd in de jaarvergadering uiteen gezet dat met de huidige LTV (loanto-value) van Woon-Winkel Fonds herfinanciering binnen de Nederlandse markt
onmogelijk is. Daarom is in het gesprek met de banken op 3 juli 2014 ook nadrukkelijk
de mogelijkheid en wenselijkheid van alternatieve financieringsvormen besproken.
Hierover wordt door onze beide hoofdbanken in eerste aanleg verschillend gedacht.
Nadere ontwikkelingen zullen zo snel mogelijk met de Participanten gecommuniceerd
worden.
Laatste ontwikkelingen in de
vastgoedportefeuille
Minder leegstand en hogere cash-flow door investeringen in de toekomst.
Winkelcentrum ‘De Wielewaal’ in Hoogeveen
In de vorige nieuwsbrief heeft de Beheerder reeds
gemeld dat de verbouwing van de Aldi in Hoogeveen
naar tevredenheid van beide partijen is afgerond
en inmiddels is begonnen met de verbouwing
en vergroting van de Coop binnen ditzelfde
winkelcentrum.
Door deze verbouwing komt er een extra winkelunit
van circa 300 m² bij en hiervoor is de Beheerder in
verregaande onderhandeling met een landelijke
drogisterijketen. Dit zou betekenen dat het
winkelcentrum op 1 unit na verhuurd is.
De verwachting is dat het hele winkelcentrum na
verbouwing en invulling met deze nieuwe partij in
zijn geheel een stuk sterker en aantrekkelijker wordt,
waardoor de laatste unit na verwachting dit jaar nog
verhuurd zal zijn.
Daarnaast wordt het parkeerterrein voor het
winkelcentrum grotendeels opnieuw bestraat en
ingericht. Hierdoor komen er 23 extra parkeerplaatsen
bij waarmee ruimschoots voldaan wordt aan de
parkeernorm. De vergroting van het winkelcentrum
brengt met zich mee dat er extra parkeerplaatsen
noodzakelijk zijn en dat wordt met de herinrichting
van het parkeerterrein gerealiseerd.
Door al deze wijzigingen is het winkelcentrum
aanzienlijk verbeterd en versterkt en is het klaar voor
de toekomst!
Dakvervanging in Son & Breugel en Hoogeveen
Bij de aankoop van het pand in Son & Breugel in
2005 is rekening gehouden met een dakvervanging
binnen een termijn van 3-4 jaar voor een bedrag van
Ekkersrijt te Son & Breugel
Raadhuisplein/De Marke te Drachten
€ 150.000. Voor dit bedrag heeft de Beheerder een
voorziening aangehouden, maar door het plegen van
regelmatig dakonderhoud heeft de Beheerder deze
vervanging weten uit te stellen tot dit jaar. Onlangs
is het dak (9.000 m²) compleet van een nieuwe laag
voorzien voor een bedrag van € 105.000, waardoor
een besparing is gerealiseerd van € 45.000.
Ook de daken van de panden aan de Griendtsveenweg
in Hoogeveen zijn dit jaar voorzien van een nieuwe
laag dakbedekking en hier is tevens nieuwe isolatie
aangebracht. Hiermee is het dak voor de komende 20
jaar gewaarborgd en voor de huurders in Hoogeveen
heeft het als extra voordeel dat hun winkels nu beter
geïsoleerd zijn.
Herontwikkeling centrumplan Drachten
In Drachten is de eerste fase van de herontwikkeling
van het centrumplan afgerond en zal binnenkort
worden begonnen met de tweede fase. Voor het
complex van Woon-Winkel Fonds geldt dat de
uitstraling sterk is verbeterd doordat de betonnen
galerij-/balkonhekken van de flats zijn gesloopt
en hier nieuwe hekken van staal en glas zijn
teruggeplaatst.
plaatsing van nieuwe energiezuinige liften eind
dit jaar is het complex haar tijd weer vooruit. Al
deze ontwikkelingen zullen de verhuurbaarheid en
verkoopbaarheid vergroten.
Zoals aangekondigd in de jaarvergadering is het
dossier ‘problematiek herontwikkeling Drachten’ ter
hand gesteld aan een derde. De Beheerder hoopt u
binnenkort hierover nader te kunnen informeren.
Beilen
De voormalige Gamma locatie in Beilen staat al
sinds 2012 leeg en het is erg lastig gebleken om een
huurder te vinden voor de gehele oppervlakte van
ruim 2.000 m².
Er is een kandidaat die een deel van het pand wenst
te huren en de Beheerder is zich nu aan het oriënteren
op de mogelijkheid om het pand in twee of drie units
te verdelen.
De locatie en het casco lenen zich hier uitstekend
voor en op die manier zal het pand ook beter te
verhuren zijn. De aanpassingen zullen met een kleine
verbouwing relatief eenvoudig te realiseren zijn.
De gebruikersvriendelijkheid van dit complex zal
dit jaar verder worden vergroot door de ophoging
van de galerijvloeren. Daardoor zullen de woningen
makkelijker toegankelijk worden. Hiermee voldoen
de woningen weer aan de eisen van deze tijd. Na
3
Jaarvergadering Woon-Winkel Fonds 2014
Op 20 maart 2014 heeft de jaarlijkse vergadering van Participanten plaatsgevonden in Hotel de Witte Bergen
te Eemnes.
De vergadering werd door Frans van Zinnicq Bergmann
(directeur Beethoven Beheer B.V.) geopend met een
hartelijk welkom voor iedereen. Hierna werd de
agenda vastgesteld en het aantal aanwezige stemmen
doorgegeven. Van het totaal aantal uitstaande
Participaties (305.946) waren 100.118 direct of indirect
vertegenwoordigd door de aanwezige Participanten
en 51.212 door Beethoven Beheer B.V.
Jaarverslag 2013
Het Fonds heeft dit jaar een negatief resultaat
gemaakt van -19,5%, het directe resultaat bedroeg
8,1% (€ 1.246.000) positief en het indirecte
resultaat, dus de herwaardering, bedroeg -27,6%. De
ontwikkeling van het directe resultaat is aanzienlijk
verbeterd, zowel in absolute als relatieve getallen. Het
indirecte resultaat (herwaardering Onroerend Goed) is
helaas nagenoeg net zo negatief als vorig jaar.
Uitkering 2013
Het besluit van de Beheerder om onder de huidige
omstandigheden niet over te gaan tot een uitkering
werd vanuit de vergadering massaal gesteund.
Vervolgens verleende de vergadering décharge aan de
Beheerder en de Bewaarder.
Vastgoedportefeuille
De stand van zaken van de vastgoedportefeuille
werd door Rob Knobben toegelicht, waarbij hij
meedeelde dat er in 2013 geen aankopen hebben
plaatsgevonden en er in datzelfde jaar 4 woningen
en 3 garages zijn verkocht, naast de levering van 3
in 2012 verkochte objecten. De samenstelling van
de portefeuille is nagenoeg gelijk gebleven aan het
niveau van 2012 (28% woningen, 71% winkels en 1%
overige). Vervolgens zijn de verbouwingen en nieuwe
huurcontracten toegelicht.
Herfinanciering
Er is uitgebreid gesproken over de herfinanciering.
In de vorige vergadering was afgesproken dat
de Beheerder samen met een beperkt aantal
Participanten (3) een eventuele kapitaalversterking
zou gaan onderzoeken onder de zittende
Participanten. Deze gesprekken hebben ook
plaatsgevonden, maar omdat er onduidelijkheid
4
bleef over de verlenging van SNS Property Finance
(nu Propertize) kon en wilde de Beheerder de
Participanten vooralsnog niet om extra kapitaal
vragen.
Waardeontwikkeling per Participatie
In een grafiek liet Rob Knobben zien wat de
Participaties zouden hebben gedaan exclusief de
herwaardering en verkopen. Rob Knobben legt uit
dat de Intrinsieke Waarde exclusief herwaardering en
verkopen vanaf 2008 een licht positieve ontwikkeling
laat zien. Dit betekent dat de nieuwe aankopen uit
2008, naast de verkopen, daadwerkelijk hebben
bijgedragen aan de ontwikkeling van de Intrinsieke
Waarde door stijging van het directe resultaat.
De herwaardering heeft er voor gezorgd dat de
Intrinsieke Waarde is gedaald en hier heeft de
Beheerder helaas geen invloed op.
Resultaten van het eerste kwartaal 2014
Rob Knobben gaf aan dat het eerste half jaar van
2013 een rendement was gehaald van 3,9%, in 2014
is er tot 20 maart 2014 een rendement van 3,8%
gerealiseerd. Om de begroting te onderbouwen liet
Rob Knobben een sheet zien met daarop de resultaten
van het eerste kwartaal 2014 dat al significant beter is
dan de kwartaalcijfers 2013. Naar aanleiding hiervan
werd nog een aantal grafieken getoond.
AIFMD
De Beheerder en Bewaarder hebben beiden
uitgelegd wat de AIFMD voor consequenties voor
hen heeft. Voor de Beheerder ziet dit met name op
het risicomanagement en de compliance. Voor de
Bewaarder heeft het meer consequenties, deze krijgt
meer controlerende taken.
Er klonk bij aanvang van de vergadering een kritische
toon naar de Beheerder. Maar uiteindelijk hebben
de Participanten hun vertrouwen laten blijken. Na de
rondvraag werd de vergadering gesloten.
De voorzitter bedankte allen hartelijk voor hun
aanwezigheid en voor het vertrouwen in de Beheerder
en het Fonds, dat dit vertrouwen er is werd door een
groot deel van de Participanten bekrachtigd.
Martin Luther Kinglaan te Diemen
Stichting Professioneel Platform Vastgoed.nl
De Beheerder van Woon-Winkel Fonds is aangesloten bij Stichting Professioneel Platform Vastgoed.nl.
Op initiatief van Vastgoed Belang organiseren
grote professionele beleggers in vastgoed
zich in de Stichting Professioneel Platform
Vastgoed.nl. Deze stichting gaat, onder de vlag
van Vastgoed Belang, als belangenbehartiger
optreden voor de grote private investeerders in
vastgoed.
De doelstelling van Stichting Professioneel
Platform Vastgoed.nl is het behartigen van de
belangen van professionele, grote eigenaren
van te verhuren vastgoed.
De stichting tracht dit doel te bereiken door in overleg met
Vastgoed Belang, de Vereniging van Particuliere Beleggers
in Vastgoed:
a. in de lokale en landelijke politiek en op alle
bestuurlijke niveaus de belangen van professionele,
grote particuliere beleggers in vastgoed te
behartigen;
b. het organiseren van informatieve bijeenkomsten;
en het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande
verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.
Financiering blijft probleem voor starters
Starters op de woningmarkt slagen er nauwelijks in financiering voor een woning te krijgen.
Maar liefst 79% van de jongeren geeft aan dat het bijna
onmogelijk is om een woning alleen te kopen. Dat
blijkt uit een landelijk onderzoek van USP Marketing
Consultancy. Ongeveer 18% van de thuiswonende of
hurende jongeren (20 tot 35 jaar) wil graag op korte
termijn een woning kopen. Nog eens 28% overweegt
dit.
Ruim twee derde van de starters geeft aan onzeker te
zijn over hun baanzekerheid of geen vast contract te
hebben, waardoor de banken moeilijk een hypotheek
verstrekken. Daarnaast vindt maar liefst 64% dat er
te weinig betaalbare woningen beschikbaar zijn. De
koopstarters geven een 5,3 als rapportcijfer voor het
huidige woningmarktbeleid.
De jongeren zijn terughoudend in het vragen om
hulp bij de financiering van de woning. Liever stellen
zij hun verhuiswens uit (77%), gaan ze op zoek naar
een kleinere woning (61%), kiezen ze toch voor een
huurwoning (56%) of een kluswoning (51%) in plaats
van financiële hulp te vragen bij familie (39 %). Het
merendeel van de potentiële koopstarters (77%)
is nu zelf aan het sparen voor het kopen van een
woning. Zij willen uiteindelijk tussen de € 10.000
en € 25.000 eigen geld inleggen bij de aankoop
van hun woning. Bij voorkeur is dit een rijwoning
tussen de € 100.000 en € 200.000 in een gezellige
omgeving met veel faciliteiten. (bron: vastgoedmarkt)
5
Enkele reacties op de vorige rondrit
Prima initiatief. Eindelijk stenen in plaats van
cijfers. Ook een leuke kennismaking met de
mensen die werken bij en voor het Fonds. Reis
was goed georganiseerd (heerlijke VIP-bus,
presentatie okay en een smaakvolle lunch) en
de objecten die we gezien hebben geven een
goed beeld van de resterende objecten.
***
Geweldig. Heel goed verzorgd. De panden
die we bezichtigd hebben spraken ons nu
meer aan. We werden geconfronteerd met
de problemen, die het allemaal met zich
mee brengt. Dit sprak iedereen veel meer
aan. Alleen een afbeelding in een folder
en een babbel erbij zegt veel minder. Mijn
complimenten over deze dag. Uitleg zeer
duidelijk.
Rondrit langs de panden
“Eindelijk stenen in plaats van cijfers”.
De Participanten en de Beheerder vonden de vorige rondrit op
5 oktober 2012 een zeer geslaagde dag. Om die reden zal de
Beheerder op 8 oktober 2014 weer een rondrit langs de panden
organiseren.
Tijdens deze rondrit zal de Beheerder u meer vertellen over
de portefeuille door middel van het bezoeken van een aantal
panden en tijdens de rit zal er ook een presentatie worden
gegeven. U ontvangt ruim voor die tijd nog een uitnodiging met
aanmeldingsformulier.
***
Zeer goed. Voor het inzicht in, de aard van en
de grootte van de beleggingen, de problemen
die zich daarbij kunnen voordoen en de wijze
waarop daarmee wordt omgegaan.
***
Een zeer informatieve dag en ik raad het
iedereen aan. De beleggingen zijn voor mij
gaan leven.
Participanten bekijken in bovenstaande foto hoe het dak van de ProfijtMeubel in Hoogeveen is verhoogd middels hydraulische lift techniek.
Detailhandel vindt weg omhoog
De omzet van de detailhandel was in april 3,4% hoger dan in dezelfde maand vorig jaar. Dit heeft het Centraal
Bureau voor de Statistiek (CBS) gemeld.
Met deze grootste omzetstijging sinds november 2010
lijkt het voorzichtige herstel uit het eerste kwartaal
door te zetten. Consumenten deden meer aankopen,
vooral in voedings- en genotmiddelenwinkels.
Non-foodwinkels boeken nu al vier maanden op rij
een hogere omzet dan een jaar eerder. Dat is voor
het eerst in ruim zes jaar tijd. Wel was de groei de
afgelopen maanden matig.
In april boekten bijna alle non-foodbranches een
omzetstijging. De consument gaf vooral geld uit
in winkels met consumentenelektronica. Alleen in
winkels met woninginrichtingsartikelen kwamen niet
6
meer euro’s binnen. Deze winkels kampen al ruim 2,5
jaar met lagere omzetten. De positieve ontwikkelingen
op de woningmarkt in de afgelopen maanden lijken in
deze branche niet te zorgen voor meer omzet.
De omzet van de supermarkten en de speciaalzaken in
voedings- en genotmiddelen kwam in april fors hoger
uit dan vorig jaar. In maart leverden deze winkels nog
flink aan omzet in. Dit verschil kwam vooral door een
verschuiving van de Paasaankopen. Klanten deden
deze aankopen dit jaar grotendeels in april, vorig jaar
in de laatste week van maart. (bron: vastgoedmarkt)
Nog onvoldoende vertrouwen in taxaties
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft als missie om taxateurs reële taxaties te laten uitvoeren waarop de
toezichthouder en het beleggend publiek kunnen vertrouwen.
Volgens de AFM-topman Gerben Everts is er nog altijd
onvoldoende vertrouwen dat taxaties een weergave
zijn van de feitelijke waarde. ‘Dat vertrouwen is
er niet binnen de vastgoedsector zelf. Niet bij de
accountants die de sector controleren. Niet bij het
beleggend publiek en niet bij de AFM. En dan staan
de toezichthouders opgelijnd om te kijken waar
verbeteringen kunnen worden doorgevoerd. De
Nederlandsche Bank (DNB) denkt hier net zo over.’
Een groep van vooruitstrevende taxateurs en
accountants vertaalt de vorig jaar verschenen
aanbevelingen van het Platform Taxateurs en
Accounts (PTA) naar goede praktijken. Afstemming
tussen deze twee beroepsgroepen verhoogt volgens
Evers de ‘efficiency- en kwaliteit’. Taxateurs zijn
aan de bal om de 28 aanbevelingen van het PTA te
vertalen naar concrete beroeps- en gedragsregels, om
zelfregulering te verankeren in een centraal tucht- en
zenuwstelsel. Het ziet ernaar uit dat taxateurs grote
stappen zetten. (Bron AFM)
Energielabel komt vanzelf
Huiseigenaren die nog geen energielabel hebben, krijgen in
januari 2015 automatisch een voorlopig energielabel voor hun
woning toegestuurd.
Met dat voorlopige energielabel krijgen zij inzicht in de
energieprestatie van hun woning. Op het moment dat zij hun
woning verkopen of verhuren, moet het voorlopig label zijn
omgezet naar een definitief label, laat minister Blok (Wonen)
weten.
Suggesties
Heeft u suggesties, opmerkingen of vragen over
onze nieuwsbrief? Mail deze dan naar
[email protected]
Sinds 2008 is het verplicht om bij verkoop, nieuwe verhuur en
oplevering van een woning een energielabel te overhandigen.
De Tweede Kamer heeft minister Blok verzocht om het
huidige, peperdure energielabel eenvoudiger te maken en de
huiseigenaar zo min mogelijk bureaucratische rompslomp te
bezorgen.
Het voorlopig energielabel dat huiseigenaren straks in de
brievenbus krijgen, is gebaseerd op een aantal reeds bekende
gegevens, zoals woningtype, oppervlakte en bouwjaar. Het
omzetten van voorlopig naar definitief energielabel gebeurt
met behulp van een website en zal naar verwachting enkele
tientjes kosten. Voor het huidige energielabel betalen
huiseigenaren € 100 à € 200. (Bron: Telegraaf)
COLOFON
Deze nieuwsbrief is een uitgave van WoonWinkel Fonds. De nieuwsbrief verschijnt
periodiek en wordt verstuurd aan onze
Participanten, cliëntenremisiers en prospects.
Via de nieuwsbrief houden wij u op de hoogte
van de ontwikkelingen die betrekking hebben op
Woon-Winkel Fonds.
Redactie en ontwerp Mirjam van Vliet
Bel ons gerust voor meer
informatie of met vragen
over Woon-Winkel Fonds.
U wordt dan persoonlijk
te woord gestaan door één
van onze medewerkers.
Woon-Winkel Fonds
Stephensonstraat 31A
3846 AK Harderwijk
Postbus 1188
3840 BD Harderwijk
telefoon 0341 43 86 10
fax 0341 46 06 74
e-mail [email protected]
internet www.woonwinkelfonds.nl

Download Report