Lasten gedurende de bouw – nieuwbouwwoning

Lasten gedurende de bouw – nieuwbouwwoning - annuïteitenhypotheek
Het aankopen van een nieuwbouwwoning levert een bijzondere situatie op. Omdat de woning wordt
gebouwd is niet direct het volledige hypotheekbedrag opgenomen. Wanneer je al een woning hebt,
of dit nu een huur- of koopwoning is: er is sprake van een periode van dubbele lasten. In dit overzicht
maak ik duidelijk met welke zaken je rekening moet houden bij de financiering van een
nieuwbouwwoning en de lasten gedurende de bouw. Hierbij ga ik uit van het aankopen van woning
bij aanvang van de bouw.
Er zijn veel factoren afhankelijk bij het bepalen van de (verwachte) lasten gedurende de bouw. Hier
richt ik me alleen op de lasten van de nieuwe woning. Uiteraard moeten hier de eventuele huidige
lasten van een bestaande woning bij op worden geteld.
Er is een opsomming gemaakt van de factoren die van invloed zijn op de totale lasten. Omdat het
bouwdepot een zeer belangrijke rol speelt, adviseer ik om eerst hier de achtergrondinformatie over
de werking van een (nieuw-) bouwdepot goed te lezen.
In dit document wordt er per punt uitgelegd waarom het van invloed is of kan zijn op de te betalen
lasten. Tenslotte wordt een rekenvoorbeeld gegeven van een aankoopsituatie waarin de begrippen
worden toepast. Dit is uiteraard een fictief voorbeeld om de complexiteit te laten zien en de tekst
tastbaar te maken. Voorzichtigheid bij het berekenen van de verwachte lasten is noodzakelijk.
Factoren die van invloed (kunnen) zijn op de lasten gedurende de bouw:













De hypotheekrente
Vergoeding rente op bouwdepot
De gekozen hypotheekvorm
De hoogte van de verzekeringspremies
De periode waarbinnen je naar de notaris kunt gaan voor de aankoop
Bouwperiode door aannemer
Benodigde periode voor het bewoonbaar maken van de woning na oplevering
Bouwperiode gespreid over meerdere kalenderjaren
Hoogte percentage grond- en bouwrente
Eenmalige kosten
Het belastingtarief waarover fiscaal voordeel wordt genoten
Bouwperiode gespreid over meerdere kalenderjaren
Meefinancieren renteverlies tijdens de bouw
Hieronder worden de punten, los en in samenhang, beschreven en toegelicht. Zeker wanneer
begrippen nieuw en onbekend zijn is het pittige stof. Schroom niet om me vragen te stellen wanneer
bepaalde zaken niet of niet volledig duidelijk zijn.
Ten aanzien van het berekende voorbeeld: wanneer de eigen hypotheeksom hoger of lager is, dan
kan er ongeveer van worden uitgegaan dat de eigen lasten verhoudingsgewijs kunnen worden
verhoogd of verlaagd.
Het voorbeeld is gebaseerd op een hypotheek van 265.000. Is jouw hypotheek 225.000, dan kun je
ongeveer stellen dat de uitkomsten voor jou 225 / 265 = 85% van hieronder berekende uitkomsten
zijn.
1 De inhoud van deze tekst in informatief van aard en hier kunnen geen rechten aan worden ontleend ©
Hilgersom Financieel Advies & Planning (september 2014)
De hypotheekrente
Het kan zijn dat de hypotheek meerdere leningdelen heeft met verschillende rentes. De te betalen
rente wordt berekend over de volledige hypotheek, vanaf het begin.
Vergoeding rente op bouwdepot
Het bedrag dat bij de notaris tijdens het passeren niet direct nodig is, bijvoorbeeld voor het eigen
meerwerk en de nog niet vervallen termijnen zal in depot worden gehouden. De rentevergoeding op
dit depot is gelijk aan de gewogen gemiddelde rente of soms 1% lager. De ontvangen vergoeding op
het bouwdepot moet in mindering worden gebracht op de betaalde rente (bij de belastingaangifte).
De gekozen hypotheekvorm
De aflossing van de hypotheek begint direct vanaf het moment dat je bij de notaris bent geweest.
Ook al staat er nog geld in het depot; over de volledige hoofdsom moet er worden afgelost. De
maandlast van de aflossing hangt uiteraard af van de looptijd, rente en aflossingsvorm. De aflossing
bij een lineaire hypotheek is een stuk hoger dan bij een annuïteitenhypotheek. Zie hiervoor ons
informatiedocument waarin we uitleg geven over deze verschillende hypotheekvormen.
De hoogte van de verzekeringspremies
Bij het afsluiten van een hypotheek is het veelal verplicht om een levensverzekering af te sluiten.
Deze verzekering begint direct te lopen en daarom moeten deze premies ook direct betaald worden.
Daarnaast kan er ook sprake zijn van premies die financiële risico’s van arbeidsongeschiktheid en
werkloosheid afdekken. Ook deze moeten dan betaald worden. De woning zelf hoeft nog niet
verzekerd te worden, omdat deze tijdens de bouw onder het risico van de aannemer valt.
De periode waarbinnen je naar de notaris kunt gaan voor de aankoop
Er kan sprake van zijn opschortende voorwaarden. Deze houden bijvoorbeeld in dat er pas gebouwd
gaat (of mag) worden wanneer er een onherroepelijke bouw- en / of omgevingsvergunning is
afgegeven. Of dat er pas gebouwd wordt wanneer 80% van alle woningen is verkocht (getekende
koop-/aanneemovereenkomst). In de koopovereenkomst kan een datum vermeld staan vanaf
wanneer er rente wordt gerekend over de grond. Dit heet grond-/ bouwrente. Wanneer je wat later
gedurende de bouw koopt kan dit bedrag flink opgelopen zijn. Het grond-/ bouwrentepercentage
staat in de koop- en aanneemovereenkomst en deze is altijd een stuk hoger dan de hypotheekrente.
Daarnaast wordt er ook nog BTW geheven over deze rente. Het bedrag dat er is berekend tot en met
het moment van tekenen van de overeenkomsten wordt gezien als onderdeel van de koopsom.
Vanaf het tekenen van de overeenkomsten tot het moment van het passeren bij de notaris
(ondertekenen van de aktes) loopt deze rente door. Deze rente wordt fiscaal gezien als
hypotheekrente, dus deze rente is aftrekbaar. Wanneer hier een lange periode tussen zit, dan kan dit
flink oplopen. Soms is de berekende rente onderhandelbaar wanneer je gedurende de bouw koopt.
Naast deze rente moet je er ook rekening mee houden dat wanneer het moment van passeren wat
verder in de toekomst ligt je een hypotheekofferte moet hebben met een langere geldigheidsduur
dan standaard. Standaard is gemiddeld 3 maanden. Heb je een langere geldigheidsduur nodig, dan
zal dit zichtbaar kunnen zijn op verschillende manieren. Eén mogelijkheid is dat de rente iets hoger is
dan bij een offerte met een kortere geldigheidsduur. Een andere mogelijkheid is dat er, afhankelijk
van de aanbieder, een vergoeding moet worden betaald voor het langer geldig houden van de
hypotheekofferte en de aangeboden rentecondities. Dit heet bereidstellingskosten. Wanneer het
2 De inhoud van deze tekst in informatief van aard en hier kunnen geen rechten aan worden ontleend ©
Hilgersom Financieel Advies & Planning (september 2014)
niet helemaal zeker is wanneer er naar de notaris gegaan kan worden dan is het altijd belangrijk om
een offerte te accepteren die een lange geldigheidsduur heeft.
Bouwperiode door aannemer
Het spreekt voor zich dat de bouwperiode van invloed is op de totale lasten gedurende de bouw. Een
groot project, bijvoorbeeld een hoog flatgebouw kent logischerwijs een langere bouwperiode dan
een blok van 8 eengezinswoningen. De bouwperiode wordt indicatief gemeld bij de verkoop, maar er
wordt altijd veel ruimte geboden aan de aannemer om tegenvallers op te kunnen vangen. Denk aan
een faillissement van een (onder-) aannemer, vorstverlet, etc. Het is verstandig om altijd wat
vertraging in de bouw in te calculeren bij het berekenen van de verwachte lasten gedurende de
bouw. Een bouwperiode kan flink uitlopen en de lasten lopen dan wel gewoon door!
Benodigde periode voor het bewoonbaar maken van de woning na oplevering
Nadat de aannemer de woning heeft opgeleverd moet je zelf nog aan de slag met de woning
bewoonbaar maken. Deze periode duurt gemiddeld 2 maanden. Deze periode moet uiteraard ook
worden meegenomen in de berekening van de lasten gedurende de bouwperiode.
Hoogte percentage grond- en bouwrente
Zoals eerder aangegeven wordt er door de verkoper / aannemer grond- en bouwrente berekend.
Deze rente is vaak tussen de 5% en 7% (ex. BTW). De hoogte van het percentage kan van invloed zijn
op de lasten gedurende de bouw, vooral wanneer je niet bij aanvang van een project aankoopt.
Het meefinancieren van de rentelasten gedurende de bouw (renteverlies)
Het is vooralsnog nog steeds mogelijk om (een deel van) de rentelasten gedurende de bouw mee te
financieren in de hypotheek. Het is niet mogelijk om de aflossingslasten of verzekeringspremies die je
moet betalen gedurende de bouwperiode mee te financieren.
In 2014 is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten ter hoogte van 106% van de waarde van de
nieuwbouwwoning. In 2015 wordt dit 105%. Uitgangspunt is een energiezuinige woning (A++-label).
Mijn advies is altijd de ruimte die er is o.b.v. de maximale verstrekking t.o.v. inkomen en onderpand
te benutten. Wanneer er geld overblijft, dan wordt dit wanneer de hele bouwperiode is afgerond, in
mindering gebracht op het geleende bedrag. De rente en aflossing (de annuïteit) wordt op dat
moment opnieuw berekend en gaat dan uiteraard omlaag. Achteraf geld tekort komen is uiterst
vervelend. Er moeten dan veel kosten gemaakt worden om een bedrag vrij te krijgen, waaronder een
taxatierapport en advieskosten. Ook moeten er dan opnieuw inkomensgegevens worden
aangeleverd. Dit moet je voorkomen door de beschikbare ruimte die je hebt te benutten.
3 De inhoud van deze tekst in informatief van aard en hier kunnen geen rechten aan worden ontleend ©
Hilgersom Financieel Advies & Planning (september 2014)
Fiscale aspecten van de woning in aanbouw in relatie tot de hypotheek
Wij bieden onze particuliere relaties aan om in het jaar van aankoop van een woning de aangifte
Inkomstenbelasting voor hen te verzorgen, zonder meerkosten. Dit omdat de fiscale aspecten vrij
complex en veelal nieuw zijn. Hieronder staan deze beknopt uitgewerkt.
Financieringskosten
De kosten die gemoeid zijn bij het afsluiten van de financiering van de eigenwoningschuld zijn fiscaal
aftrekbaar. Deze kosten zijn vaak opgenomen in de financieringsopzet en worden direct voldaan bij
het afsluiten van de hypotheek. Hierbij moet je denken aan de kosten voor NHG, de hypotheekakte,
de bouw- en grondrente na het tekenen van de overeenkomsten en de bemiddelingskosten. Er kan
wel rekening worden gehouden met de te ontvangen teruggave van de Belastingdienst over deze
eenmalige kosten.
Hypotheekrente tijdens de bouw
De rente betaald aan de geldverstrekker is aftrekbaar. Ook als de rentelasten tijdens de bouw zijn
meegefinancierd in de hypotheek. Hoe het betaald is, maakt voor de aftrekbaarheid niet uit. Wel is
het zo dat wanneer je een extra bedrag leent voor deze rentelasten gedurende de bouw, dat de
rente die je betaalt over dit extra bedrag niet aftrekbaar is. Het is namelijk niet besteed aan de
aankoop, financiering of verbouwing van de woning, maar aan de financiering van de lasten
gedurende de bouw. Op de betaalde rente moet de ontvangen rente op het depot in mindering
worden gebracht. De te ontvangen rente op het depot is lastig in te schatten, omdat het verloop van
het depot nooit vaststaat. Er is een termijnenschema opgenomen in de aanneemovereenkomst,
maar er staat niet wanneer welke termijn wordt gerealiseerd. Er moet dus een schatting worden
gemaakt. Hierbij moet worden uitgegaan van de informatie van de verkopend makelaar of van de
gegevens in de aanneemovereenkomst. In ieder geval is voorzichtigheid belangrijk.
Eigenwoningforfait (vermindering aftrekbare hypotheekrente o.b.v. WOZ-waarde)
Als huizenbezitter moet je op basis van een vastgestelde formule een bedrag in mindering brengen
op de betaalde hypotheekrente om de aftrekbare hypotheekrente te kunnen vaststellen. Dit gebeurt
automatisch wanneer je aangifte doet. Gedurende de bouwperiode is deze bijtelling niet van
toepassing. De woning is namelijk niet het hoofdverblijf.
Bouwperiode gespreid over 2 kalenderjaren
Het kan gebeuren dat de bouwperiode over 2 kalenderjaren is gespreid. Dit houdt in dat de
eenmalige kosten dan bijvoorbeeld in jaar 1 opgevoerd kunnen worden, maar de rentelasten tijdens
de bouw in een volgend jaar van toepassing zijn.
Het belastingtarief voor de Inkomstenbelasting
De meeste mensen zullen met de top van hun inkomen in de 42%-schijf zitten. Dit houdt in dat je
zo’n 42% van de aftrekbare rente en kosten terugkrijgt. Dit tarief kan hoger of lager zijn, afhankelijk
van je inkomen.
Fiscaal partnerschap
Koop je een woning met iemand met wie je nu nog niet samenwoont, dan ben je nog geen fiscaal
partner. Dit betekent dat de rente en kosten volgens de eigendomsverhouding moeten worden
4 De inhoud van deze tekst in informatief van aard en hier kunnen geen rechten aan worden ontleend ©
Hilgersom Financieel Advies & Planning (september 2014)
aftrokken. Dit is vaak 50 / 50. Dit kan een nadeel opleveren wanneer één van de twee een lager
inkomen heeft, waardoor de aftrek tegen een lager tarief kan worden genoten.
5 De inhoud van deze tekst in informatief van aard en hier kunnen geen rechten aan worden ontleend ©
Hilgersom Financieel Advies & Planning (september 2014)
Rekenvoorbeeld
Uitgangspunten:
















Aankoop woning in 2014, met NHG-voorwaarden 2014
Datum passeren: 01-01-2015
Bouwperiode aannemer: 8 maanden
Voorzichtigheidsmarge uitloop bouw: 2 maanden
Afbouwperiode: 2 maanden
Grondkosten: 100.000
Aanneemsom: 120.000
Meerwerk: 30.000, te betalen gedurende de bouw
Energiezuinige woning (A++-label; EPC < 0,6)
Hypotheekrente 4% (20 jaar vast)
Vergoeding rente op bouwdepot 4%
Verzekeringspremies: 20 Euro per maand
Annuïteitenhypotheek
Belastingtarief 42%
Maximaal benutten ruimte o.b.v. inkomen en onderpand voor rentelasten tijdens bouw
Betaling 10% aanneemsom, grond en financieringskosten bij passeren
De onderstaande financieringsopzet is van toepassing:
Hoe kun je de lasten gedurende de bouw op basis van de bovenstaande uitgangspunten berekenen?
Het antwoord is: dat kun je nooit precies berekenen, maar je kunt het wel benaderen.
In het onderstaande stappenplan leg ik stap voor stap uit op welke wijze ik zo nauwkeurig mogelijk,
met de nodige voorzichtigheid, rekening houdende met alle fiscale invloeden de lasten bereken /
benader.
6 De inhoud van deze tekst in informatief van aard en hier kunnen geen rechten aan worden ontleend ©
Hilgersom Financieel Advies & Planning (september 2014)
Stappen om de lasten gedurende de bouwperiode te benaderen:
Stap 1.
Stel vast wat de annuïteit is (rente en aflossing) over de hele hoofdsom:
Af te leiden valt:
-
Wat de te betalen rente is in het eerste jaar
Wat de te betalen aflossing is in het eerste jaar
Stap 2.
Bepaal het bedrag aan eenmalig aftrekbare kosten (excl. rente):
Het bedrag aan eenmalig aftrekbare kosten is: € 5.380. Om de berekening niet nog complexer te
maken ga ik er vanuit dat de berekende kosten volledig aftrekbaar zijn.
Stap 3.
Benader het verloop van het bouwdepot:
7 De inhoud van deze tekst in informatief van aard en hier kunnen geen rechten aan worden ontleend ©
Hilgersom Financieel Advies & Planning (september 2014)
Uitleg berekening
Van het totale bedrag dat er wordt geleend is er bij het passeren nog 137.620 over in het bouw- /
rentedepot. Uitgangspunt is dat de depots na 1 jaar volledig leeg zijn. Uitgaande van een gelijkmatige
afname van de depots is het gemiddelde saldo 68.810. Er wordt 4% rente vergoed. In totaal is de
rentevergoeding 2.752 over het jaar.
De afname van het depot zal nooit gelijkmatig zijn, omdat het termijnenschema niet gelijkmatig is. Er
is rekening gehouden met een bouwperiode van 12 maanden. 10 maanden volgens planning en 2
maanden uitloop.
Stap 4.
Bereken het bedrag aan fiscale aftrekposten over 2015 en de fiscale teruggave:
Aftrekbaar zijn de eenmalige kosten en de berekende rente. De berekende rente kan worden
afgelezen van het annuïteitenschema bij stap 1. Er moet rekening worden gehouden met de
ontvangen rente. O.b.v. 42% fiscaal voordeel is de teruggave 5.520. Dit bedrag zal in 2015 worden
ontvangen van de Belastingdienst.
Stap 5:
Bereken het bedrag aan netto lasten voor aflossing en verzekeringspremies:
De premies voor de levensverzekering gaan direct in. Daarnaast gaat ook de aflossing direct in. In het
eerder opgenomen annuïteitenschema valt de berekende aflossing terug te vinden. Dit zijn allemaal
netto lasten.
8 De inhoud van deze tekst in informatief van aard en hier kunnen geen rechten aan worden ontleend ©
Hilgersom Financieel Advies & Planning (september 2014)
Stap 6:
Maak een totaaltelling van de inkomsten en uitgaven en de herkomst hiervan om de gevolgen ten
opzichte van het besteedbaar inkomen vast te stellen.
Anders gezegd: uitgaande van het reserveren van het bedrag van 9.620 aan renteverlies, is dit
voldoende?
Hoe moet het bovenstaande overzicht worden gelezen:
De inkomende bedragen zijn de belastingteruggave, de onttrekking van rentebetalingen uit het
rentedepot en de bijschrijving van de rentevergoeding op het rentedepot.
De uitgaande bedragen zijn de verzekeringspremies, de berekende aflossingen en de
rentebetalingen.
Er is een positief saldo. Dit houdt in dat er een bedrag van 2.471 kan worden afgelost op het
opgenomen rentedepot aan het einde van de bouw.
Vanuit het rentedepot en de fiscale teruggave en de bijschrijving van de rente op het bouwdepot zijn
alle lasten gedurende de bouw betaald geworden.
Stap 7:
Maak een overzicht van de kasstroom gedurende het bouwjaar, zodat duidelijk wordt wat er op de
betaalrekening gebeurt.
Er is sprake van een rentedepot, een bouwdepot, betaling van verzekeringspremies, ontvangst van
belastingteruggave, betaling van aflossing. Al met al flink wat bewegingen van betalingen. Laat zien
wat er allemaal gebeurt.
9 De inhoud van deze tekst in informatief van aard en hier kunnen geen rechten aan worden ontleend ©
Hilgersom Financieel Advies & Planning (september 2014)
Sub a: Simulatie verloop bouwdepot:
Sub b: Simulatie verloop rentedepot:
Sub c: Breng de maandelijkse belastingteruggave, aflossing, verloop hoofdsom hypotheek en te
betalen verzekeringen in beeld:
Sub d: maak een totaaloverzicht van het verloop van de lasten, rekening houdende met de situatie
dat je wel of niet de rentelasten gedurende de bouw onttrekt vanuit een rentedepot:
In het bovenstaande overzicht is te zien wat er iedere maand (benaderd) betaald moet worden.
Iedere maand komt er een bedrag terug van de Belastingdienst, vindt er een bijschrijving van rente
plaats op het rentedepot en bouwdepot (over het openstaande saldo), moet er rente over de
hypotheek worden betaald, moet de aflossing worden voldaan en moeten de premies voor de
levensverzekering worden voldaan.
In de kolom saldo ultimo staat wat de lasten zouden zijn (mutaties op de betaalrekening) wanneer je
de lasten uit eigen middelen zou willen betalen. Je ziet duidelijk dat door de afname van het saldo
van het bouwdepot (rentedepot zou dan niet van toepassing zijn) er sprake is van een stijging van de
netto lasten per maand. Anders gezegd: er gaat iedere maand (bijschrijvingen en afschrijvingen) per
saldo steeds meer van de eigen rekening af.
Omdat in dit voorbeeld er sprake is van het onttrekken van de rentelasten uit de gereserveerde pot
wordt duidelijk dat er na 12 maanden sprake is van een overschot van 2.734. Dit betekent dat
wanneer alle lasten zijn betaald er een bedrag over is van 2.734. Dit bedrag wijkt door afronding iets
af van het eerder berekende bedrag.
De berekening is bedoeld om een weergave te bieden van wat er tijdens de bouwperiode gebeurt.
10 De inhoud van deze tekst in informatief van aard en hier kunnen geen rechten aan worden ontleend ©
Hilgersom Financieel Advies & Planning (september 2014)
Conclusies / advies:
Mijn advies is altijd om de ruimte die er is om de rentelasten gedurende de bouw mee te financieren
volledig te benutten, tenzij er zeker weten voldoende eigen middelen zijn of inkomen is om deze
lasten te betalen. Wanneer er weinig tot geen eigen middelen zijn, neem dan uit voorzorg de
beschikbare ruimte op in de financiering, zodat er ook gespaard kan worden voor de inrichting van
de nieuwe woning. In de toekomst kun je altijd extra aflossen op het extra geleende en niet
aftrekbare bedrag.
Vanwege de rentebijschrijving op het bouwdepot en vanwege het fiscale voordeel worden de lasten
gedurende de bouw flink verminderd.
De exacte lasten gedurende de bouw zijn nooit precies te berekenen, omdat de bouwperiode en
declaraties vanuit het bouwdepot vanwege de voortgang van de bouw niet gelijkmatig verlopen.
Het openen van een aparte betaalrekening voor alle betalingen van de rente, aflossing en
verzekeringspremies en de ontvangst van de belastingteruggave is wel zo overzichtelijk.
Als de bouw is afgerond is er al bijna 4.700 Euro afgelost op de hypotheek.
Wanneer je wilt weten welk bedrag er aanwezig moet zijn aan spaargeld of wat er beschikbaar moet
komen voor alle lasten gedurende de bouw, dan kan er naar het onderstaande overzicht worden
gekeken; er is 7.150 aan totale lasten te verwachten.
7.150 / 265.000 = 2,7%. De totale netto lasten gedurende de bouw bedragen 2,7% van de leensom.
Omdat er al 4.700 is afgelost, zijn de werkelijke kosten 7.150 -/- 4.700 = 2.450.
Afsluitend:
Het afsluiten van een hypotheek voor een nieuwbouwwoning is in principe niet anders dan voor een
bestaande woning. Wel zijn de kasstromen flink anders. Ik ervaar heel vaak in mijn adviesgesprekken
dat hetgeen er tijdens de bouwperiode betaald moet worden en hoe dat verloopt niet duidelijk
wordt gemaakt door andere adviseurs of door de verkopend makelaar.
Hoewel het een uitgebreid document is geworden en het ingewikkeld blijft, ga ik er vanuit dat door
deze uiteenzetting hetgeen er gaat gebeuren de komende maanden een stuk duidelijker is
geworden!
Veel woonplezier, hartelijke groet,
Jamie Hilgersom FFP – Hilgersom Financieel Advies & Planning – www.duidelijkehypotheek.nl
11 De inhoud van deze tekst in informatief van aard en hier kunnen geen rechten aan worden ontleend ©
Hilgersom Financieel Advies & Planning (september 2014)

Download Report