Sociaal plan 2015

Sociaal plan Warmunda
1. Wat is een sociaal plan ………………………………………………………………………………………………
3
2. Algemeen
2.1 Partijen …………………………………………………………………………………………………………………….
2.2 Startdatum herhuisvesting: de peildatum ………………………………………………………………..
2.3 Huisbezoeken …………………………………………………………………………………………………………..
3
3
3
3. Verhuizen/herhuisvesting
3.1 Algemeen …………………………………………………………………………………………………….…………..
3.2 Verhuizen naar een definitieve woning met stadsvernieuwingsurgentie …………….….…
3.3 Wat is een passende woning ………………………………………………………………………….………..
3.4 Inschrijving als woningzoekende en reageren op een woning ……………………….…………
3.5 Terugkeergarantie en de wisselwoning ……………………………………………………………….…..
3.6 individuele bewonersbegeleiding ……………………………………………………………………..……..
3
4
4
4
5
5
4. Financiële regelingen bij sloop
4.1 Verhuiskostenvergoeding ………………………………………………………………………….…………….
4.2 Dubbele woonlasten bij verhuizing …………………………………………………………….……………
4.3 Huurprijs oude woning wordt bevroren …………………………………………………….…………….
6
6
6
5. Huurprijs van de nieuwe woning
5.1 Regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie ………………….….….
7
6. Het opleveren van de oude woning
6.1 Oplevering oude woning ………………………………………………………………………………….….…..
6.2 Vergoeding zelf aangebrachte voorzieningen ……………………………………………………...….
7
8
7. Geschillen ………………………………………………………………………………………………………….…..….
8
Bijlage 1: beslisboom regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie
Bijlage 2: rekenvoorbeelden regeling aangepaste aanvangshuur stadsvernieuwingsurgentie
Sociaal plan Januari 2015
2
Hoofdstuk 1
Wat is een sociaal plan
Sloop/nieuwbouw heeft ingrijpende gevolgen voor een huurder. De plek waar mensen prettig
wonen, waar zij ‘thuis’ zijn, moet worden ingeruild voor een nieuwe woning.
Bij sloop/nieuwbouw hebben bewoners dan ook veel vragen. Moet ik tijdelijk of definitief verhuizen?
Voor welke vergoedingen kom ik in aanmerking? Op welke hulp kan ik rekenen? Hoe moet ik mijn
woning opleveren? Wat wordt de huur van de nieuwe woning?
Deze en veel andere vragen worden beantwoord in het sociaal plan. Hierin staan de rechten en
plichten die verhuurder en huurder hebben bij een sloop/nieuwbouwproces.
Het sociaal plan van Warmunda is tot stand gekomen in overleg met bewonersplatform Warmondig.
De basis is de wet en regelgeving vanuit de huurwet en het Basis Sociaal Statuut. Het Basis Sociaal
Statuut is een overeenkomst van de corporaties en hun huurderplatforms in de gemeente Teylingen.
Hierin is opgenomen wat er in ieder geval aan de orde moeten komen in een sociaal plan van een
corporatie.
Hoofdstuk 2
Algemeen
2.1 Partijen
Bij een sloop-/nieuwbouwproject wordt een overeenkomst opgesteld en ondertekend door
Warmunda en de individuele huurder. In de overeenkomst staat de peildatum en het adres van de
woning. Beide partijen tekenen voor akkoord van het sociaal plan. De huurder moet bij de gemeente
staan ingeschreven op het betreffende adres en daar daadwerkelijk woonachtig zijn.
2.2 Startdatum herhuisvesting: de peildatum
De startdatum van de herhuisvesting wordt in een sociaal plan de peildatum genoemd. Het sociaal
plan met alle rechten en plichten is voor de huurder(s) vanaf de peildatum van toepassing. De exacte
peildatum wordt door Warmunda vastgesteld en staat genoemd in de overeenkomst die Warmunda
met de huurder sluit. De peildatum ligt ten minste 1,5 jaar voor de sloopdatum, zodat bewoners
voldoende tijd hebben voor het zoeken van een passende woning.
2.3 Huisbezoeken
Rond de peildatum maakt Warmunda met alle huurders in het project een afspraak voor een
persoonlijk gesprek bij de bewoner thuis. In dit gesprek wordt het sociaal plan doorgenomen en
eventuele vragen beantwoord. Daarnaast brengen we de woonwensen in kaart om een beeld te
krijgen wat een passende woning is.
Hoofdstuk 3
Verhuizen/herhuisvesting
3.1 Algemeen
Bij een verhuisverplichting heeft een huurder twee mogelijkheden:
1. Verhuizen naar een definitieve woning met stadsvernieuwingsurgentie.
2. Verhuizen naar een andere woning als tijdelijke oplossing (wisselwoning), in afwachting van
terugkeer naar een nieuw te bouwen woning in het project.
Sociaal plan Januari 2015
3
3. 2 Verhuizen naar een definitieve woning met stadsvernieuwingsurgentie
De hoofdbewoner die de woning moet verlaten vanwege sloop krijgt vanaf de peildatum
stadsvernieuwingsurgentie. Met stadsvernieuwingsurgentie kan een huurder zich met voorrang
inschrijven voor een passende woning (zie 3.3).
De stadsvernieuwingsurgentie is tot 12 maanden voor de geplande sloopdatum alleen geldig voor
huurwoningen in de gemeente Teylingen (Warmond, Sassenheim en Voorhout).
Het laatste jaar voor de geplande sloopdatum wordt de urgentie uitgebreid naar alle gemeenten waar
huurwoningen worden aangeboden via WoningNet in de regio Holland Rijnland.
Als stadsvernieuwingsurgente is de huurder tot zes maanden voor de sloop zelf verantwoordelijk
voor het zoeken naar een andere woning. Als een huurder tot zes maanden voor de sloop nog geen
andere woning heeft, zal Warmunda maximaal twee keer een woning aanbieden.
De officiële stadsvernieuwingsurgentieverklaring krijgt een bewoner van de regionale
urgentiecommissie Holland Rijnland.
In de stadsvernieuwingsurgentieverklaring staat in elk geval vermeld:
 De persoonsgegevens van de stadsvernieuwingsurgente.
 De omvang van het huishouden van de stadsvernieuwingsurgente.
 De ingangsdatum en de periode waarvoor de stadsvernieuwingsurgentieverklaring geldig is.
 Het zoekprofiel, dat wil zeggen een beschrijving van de gemeente en het woningtype waarvoor
de stadsvernieuwingsurgentie van toepassing is.
 De mededeling aan de stadsvernieuwingsurgente, wanneer staat dat indien hij of zij tot zes
maanden voor de sloop nog geen andere woning heeft, door Warmunda maximaal twee keer
een passende woonruimte wordt aangeboden die in overeenstemming is met het zoekprofiel.
3.3 Wat is een passende woning
De urgentie geldt voor een passende woning. Dat is een woning die qua grootte vergelijkbaar is met
de huidige woning. Hierbij stelt Holland Rijnland dat een huurder geen ‘wooncarrière’ mag maken.
Wat betekent dat de huurder urgentie krijgt voor een vergelijkbare woning of kleiner. Woont u nu in
een vierkamerwoning, komt u in aanmerking voor een vierkamerwoning of kleiner. Woont u nu in
een eengezinswoning dan kunt u verhuizen naar een eengezinswoning met eenzelfde aantal kamers.
Tijdens het huisbezoek wordt op basis van persoonlijke factoren zoals de huidige woning en uw
woonwensen de mogelijkheden tot herhuisvesting bepaald. Dit gebeurt volgens de
huisvestingsverordening die geldt voor de regio Holland Rijnland.
Huurders waarvoor in de huidige woning voorzieningen op grond van de WMO en/of de AWBZ zijn
aangebracht, krijgen een woning aangeboden met een vergelijkbaar voorzieningenniveau.
3.4 Inschrijving als woningzoekende en reageren op een woning
Het actuele woningaanbod staat op de website www.woningnethollandrijnland.nl. Om te reageren
op een woning moet een huurder staan ingeschreven bij WoningNet Holland Rijnland. Inschrijven
kan via de genoemde website en kost € 10 per jaar. Warmunda komt u tegemoet in de
inschrijfkosten door bovenop de wettelijke verhuiskostenvergoeding € 30 uit te keren, gelijk aan drie
inschrijfjaren.
De inschrijving vervalt zodra de huurder een sociale huurwoning accepteert van één van de
woningcorporaties of andere verhuurders via WoningNet Holland Rijnland. De inschrijving vervalt
ook als de inschrijfkosten en/of verlengingskosten niet worden betaald.
Sociaal plan Januari 2015
4
3.5 Terugkeergarantie en de wisselwoning
De herhuisvesting vindt definitief plaats. Echter alle bewoners die zijn verhuisd met een huurcontract
voor onbepaalde tijd, hebben het recht om terug te keren in een van de nieuw te bouwen woning
binnen het project.
Weet een huurder van te voren dat hij/zij wilt terug keren in een van de nieuw te bouwen woningen,
dan kan gebruik worden gemaakt een wisselwoning. Dit is een tijdelijke woning om de periode van
sloop en bouw te overbruggen alvorens definitief te verhuizen naar een van de nieuwe woningen
binnen het project.
Het beschikbaar stellen van een wisselwoning gebeurt onder de volgende voorwaarden:
1. De huurovereenkomst voor de oude woning wordt beëindigd.
2. Voor de wisselwoning wordt een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan.
3. Voor de duur van het gebruik van de wisselwoning is de huurder een vergoeding verschuldigd
die niet hoger is dan de huur van de te verlaten woning. Dit is exclusief eventuele servicekosten
voor de wisselwoning.
4. De wisselwoning wordt eenvoudig gestoffeerd, gesausd en aangesloten op de
nutsvoorzieningen. De woning is voorzien van een verwarmingstoestel en warm
watervoorziening. De verbruikskosten voor de nutsvoorzieningen, gas, licht en water zijn voor
rekening van de huurder.
5. De huurder krijgt twee weken de gelegenheid om naar de wisselwoning te verhuizen. Tijdens
deze twee weken wordt voor slechts één woning huur betaald. Heeft een huurder meer tijd
nodig zijn de dubbele woonlasten voor eigen rekening.
6. De huurder verbindt zich om de wisselwoning binnen een maand te verlaten zodra de nieuwe
woning gereed en aan de huurder is opgeleverd.
7. In de overeenkomst voor de wisselwoning is opgenomen dat de huurder een huurovereenkomst
aangaat voor de nieuwe woning zodra deze gereed is. In de overeenkomst staat onder andere
de aanvangshuur van de nieuwe woning.
8. Bij verhuizing van de wisselwoning naar de nieuwbouw woning krijgt de huurder een maand
lang de beschikking over beide woningen. Tijdens deze maand is de huurder alleen de huur
verschuldigd van de nieuwe woning.
3.6 Individuele bewonersbegeleiding
Als Stadsvernieuwingsurgente moet de huurder zelf zoeken en reageren op het woningaanbod van
WoningNet. Op verzoek kan Warmunda ondersteunen bij het zoeken naar een andere woning. De
geboden begeleiding hangt af van de wensen en mogelijkheden van de bewoners en kan bestaan uit:
 Begeleiding bij het inschrijven en gebruiken van WoningNet.
 Begeleiden bij het zoeken naar een nieuwe woning.
 De huurder op de hoogte stellen van vrijgekomen woningen van Warmunda.
 Begeleiding bij de huuropzegging en het tekenen van een nieuw huurcontract.
 Informeren over huurtoeslag en vergoedingen.
 Extra ondersteuning en advies voor oudere bewoners of bewoners met een medische indicatie.
 Maatwerk waar nodig.
Sociaal plan Januari 2015
5
Hoofdstuk 4
Financiële regelingen bij sloop
4.1 Verhuiskostenvergoeding
Bij een gedwongen verhuizing komt de huurder vanaf de peildatum in aanmerking voor een
verhuiskostenvergoeding. Dit is een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Voor
ieder huishouden geldt slechts eenmaal het recht op de verhuiskostenvergoeding. De minimale
vergoeding is wettelijk vastgelegd en wordt jaarlijks vastgesteld door de minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties.
De verhuiskostenvergoeding bedraagt eenmalig een bedrag van € 5.799,- (prijspeil 1 maart 2014)
plus € 30 als tegemoetkoming in de inschrijfkosten bij Woningnet Holland Rijnland.
De vergoeding wordt als volgt uitgekeerd in geval de huurder definitief verhuist:
 Een 1e termijn van € 4.250,- uit te betalen direct na ontvangst van de schriftelijke
huuropzegging.
 De 2e termijn van € 1.579,- ontvangt de huurder nadat de sleutels zijn ingeleverd en de oude
woning op de juiste wijze is opgeleverd.
De verhuiskostenvergoeding bij het gebruik maken van een wisselwoning is dezelfde als voor
huurders die definitief verhuizen. Echter wordt deze vergoeding in drie termijnen uitgekeerd:
 Een 1ste termijn van € 1130,- bij inleveren van de sleutel van de te slopen woning.
 Een 2de termijn van € 3500,- bij oplevering van de nieuwbouw woning en het tekenen van het
contract voor de nieuwbouw woning.
 De 3de termijn van € 1199,- bij inleveren van de sleutels van de wisselwoning en na correct
opleveren van de wisselwoning.
De vergoeding die aan de huurder wordt uitgekeerd is fiscaal niet belast en wordt netto beschikbaar
gesteld. De verhuiskostenvergoeding kan door Warmunda worden gebruikt om achterstallige
vorderingen zoals huurachterstand mee te verrekenen. De vergoeding is niet van invloed op
bijdragen of kwijtscheldingsregelingen aan de huurder in verband met een laag inkomen.
4.2 Dubbele woonlasten bij verhuizing
Tijdens de verhuisperiode komt u mogelijk voor dubbele woonlasten te staan. Warmunda komt u
hierin als volgt tegemoet:
 Bij definitieve verhuizing krijgt u een maand lang de beschikking over beide woningen. Tijdens
deze maand bent u alleen de huur verschuldigd van de nieuwe woning.
 Bij de verhuizing naar een tijdelijke wisselwoning krijgt u twee weken de beschikking over beide
woningen. Tijdens deze twee weken bent u alleen de huur verschuldigd van de oude woning.
Heeft een huurder meer tijd nodig zijn de dubbele woonlasten voor eigen rekening.
4.3 Huurprijs oude woning wordt bevroren
De huurprijs van de te slopen woningen wordt vanaf de peildatum bevroren.
Sociaal plan Januari 2015
6
Hoofdstuk 5
Huurprijs van de nieuwe woning
5.1 Regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie
Bij gedwongen verhuizing door een sloop/nieuwbouwproject kunnen huurders voor een flinke
huursprong komen te staan. Warmunda en Warmondig hebben de handen ineengeslagen om tot een
structurele oplossing te komen om een te grote huursprong enigszins te beperken. Dit heeft geleid
tot de regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie.
De huurder die in verband met stadsvernieuwing verhuist kan vanaf de peildatum in aanmerking
komen voor de regeling aangepaste aanvangshuur. In de regeling is de aanvangshuur 70% van de
maximaal redelijke huur conform het Woning Waarderingstelsel in plaats van de reguliere
aanvangshuur.
Dit kan van toepassing zijn onder de volgende voorwaarden :
1. De huurder heeft het sociaal plan met Warmunda ondertekend.
2. De huurder woont in een woning van Warmunda en verhuist naar een woning van Warmunda.
3. De huurder heeft een totaal gezinsinkomen van maximaal € 34.911 (prijspeil 2015). Dit is de
inkomensgrens voor een sociale huurwoning.
4. De reguliere huurprijs van de nieuwe woning is niet hoger dan de sociale huurprijsgrens van
€ 710,68 per maand (prijspeil 2015).
5. De huursprong, het verschil tussen de oude en de nieuwe huur, is groter dan € 50:
 Is de huursprong groter dan € 50, wordt de nieuwe huur 70% van de maximale huurprijs.
 Geeft 70% van de maximale huur een lagere huursprong dan € 50, dan wordt de nieuwe
huurprijs de oude huurprijs + de minimale huursprong van € 50 (met een maximum van de
reguliere huurprijs).
6. Deze regels zijn ook van toepassing als een huurder gebruik maakt van een wisselwoning en
daarna de terugkeergarantie.
In bijlage 1 staat een schema waarin een huurder snel kan zien of hij in aanmerking komt voor de
regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie.
In bijlage 2 staat een aantal rekenvoorbeelden van de regeling aangepaste aanvangshuur bij
stadsvernieuwingsurgentie.
Hoofdstuk 6
Het opleveren van de oude woning
6.1 Oplevering oude woning
Bij de huuropzegging moet de woning worden opgeleverd volgens de algemene huurvoorwaarden
van Warmunda. Bij een huuropzegging maakt Warmunda een afspraak met de huurder voor een
voorinspectie. Bij de voorinspectie wordt afgesproken hoe de woning moet worden opgeleverd, wat
verwijderd moet worden en wat kan achterblijven. Zodra bekend is dat een woning wordt gesloopt
kan Warmunda soepeler zijn bij de oplevering en kunnen in bepaalde gevallen dingen achterblijven
als stoffering, een cv-installatie, enzovoorts.
Warmunda draagt zorg voor de eindopname van gas, water en elektra. De bewoner is zelf
verantwoordelijk voor het opzeggen van aangegane contracten met energieleveranciers of andere
partijen voor gehuurde apparaten, voorzieningen en overige leveringen van (nuts)bedrijven.
Sociaal plan Januari 2015
7
6.2 Vergoeding zelf aangebrachte voorzieningen
Bij een huuropzegging kan een huurder recht hebben op een vergoeding voor zelf aangebrachte
voorzieningen conform het ZAV-beleid van Warmunda. Voorwaarde hierbij is dat Warmunda vooraf
en schriftelijk toestemming heeft gegeven voor de zelf aangebrachte voorziening.
De vergoeding is van toepassing op voorzieningen die de waarde van de woning verhogen zoals een
cv-installatie of een tweede toilet. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de leeftijd
(afschrijving) en kwaliteit van de voorziening.
Hoofdstuk 7
Geschillen
Als een huurder wordt geconfronteerd met bijzondere omstandigheden waarin dit Sociaal Plan niet
voorziet, dan wel omstandigheden die voor huurder onevenredig zware gevolgen hebben, kan de
huurder Warmunda schriftelijk verzoeken in zijn of haar geval van dit Sociaal Plan af te wijken of
aanvullende maatregelen te treffen.
Geschillen die voortvloeien uit afspraken, toepassing, uitvoering en/of interpretatie van dit Sociaal
Plan kunnen schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan een door beide partijen aan te
wijzen, onafhankelijke, mediator (bemiddelaar).
Op dit Sociaal Plan is het Nederlands Recht van toepassing. Naast dit Sociaal Plan blijven alle
regelingen op basis van de geldende huurwetgeving en het Besluit Beheer Sociale Huursector,
gemeentelijke woonruimteverordening alsmede de Huisvestingsverordening Holland Rijnland van
kracht. Wanneer deze kaders wijzigen kan dit van invloed zijn op dit Sociaal Plan.
Sociaal plan Januari 2015
8
Bijlage 1: beslisboom regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie
Stadsvernieuwingsurgentie en
verhuizen naar woning Warmunda?
Nee
Geen recht op
aangepaste huurprijs
Nee
Geen recht op
aangepaste huurprijs
Nee
Geen recht op
aangepaste huurprijs
Nee
Geen recht op
aangepaste huurprijs
Ja
Totale gezinsinkomen lager
dan € 34.911? (Prijspeil 2015.)
Ja
Huur van de nieuwe woning lager
dan € 710,68? (Prijspeil 2015).
Ja
Is de huursprong tussen oude en
nieuwe huur groter dan € 50?
Ja
U gaat 70% van de maximaal
redelijke huurprijs betalen (met een
minimale huursprong van € 50).
Sociaal plan Januari 2015
9
Bijlage 2: rekenvoorbeelden regeling aangepaste aanvangshuur bij stadsvernieuwingsurgentie
Voorbeeld 1: hoog inkomen
Meneer Blok heeft een inkomen van € 45.000 en betaalt € 570 per maand voor de oude woning. Hij
gaat een nieuwe woning huren met een reguliere huurprijs van € 651. Hij komt niet in aanmerking
voor een aangepaste huurprijs, omdat het totale gezinsinkomen hoger is dan € 34.911 (prijspeil
2015). Hij voldoet niet aan de voorwaarden voor een aangepaste huurprijs, maar heeft vanwege
stadsvernieuwingsurgentie, ondanks een hoge inkomen, wel recht een sociale huurwoning.
Voorbeeld 2: vrijesectorwoning
Familie de Leeuw heeft een gezinsinkomen van € 34.000 en de huur van de oude woning is € 651. Zij
gaan een nieuwe vrije sector woning huren van € 735. De familie komt niet in aanmerking voor een
aangepaste huurprijs, omdat de huur van de nieuwe woning hoger is dan € 710,68 (prijspeil 2015) en
het hierdoor een vrije sector woning is.
Voorbeeld 3: te kleine huursprong
Familie Bohari heeft een gezinsinkomen van € 34.000. De huur van de oude woning is € 580 en ze
gaan een nieuwe woning huren met een reguliere huurprijs van € 620. Het verschil tussen de oude
en de nieuwe huur is € 40. Familie Bohari komt niet in aanmerking voor een aangepaste huurprijs,
omdat de huursprong kleiner is dan € 50. De nieuwe huur wordt € 620.
Voorbeeld 4: sociale huurwoning met aangepaste huurprijs
Mevrouw Helder heeft een inkomen van € 34.000 en de huur van de oude woning is € 510. De
reguliere huur voor de nieuwe woning is € 651, dat is 80% van de maximale huur. Zij komt wel in
aanmerking voor de regeling, omdat ze voldoet aan de inkomenseis, het een sociale huurwoning
betreft en de huursprong groter is dan € 50. De nieuwe huur wordt 70% van de maximale huurprijs
en wordt € 570 in plaats van de reguliere huurprijs van € 651.
Voorbeeld 5: minimale huursprong € 50
Familie De Vries heeft een gezinsinkomen van € 34.000 en de huur van de oude woning is € 550. De
reguliere huur voor de nieuwe woning is € 651, dat is 80% van de maximale huur. Familie De Vries
komt wel in aanmerking voor de regeling, omdat ze voldoen aan de inkomenseis, het een sociale
huurwoning betreft en de huursprong groter is dan € 50. 70% van de maximale huurprijs is € 570. De
huursprong ten opzichte van de oude woning is echter maar € 20. Volgens de regeling wordt dan de
nieuwe huurprijs € 600 (oude huur € 550 + de minimale huursprong van € 50).
Voorbeeld 6: afgetopte sociale huurwoning 1
Familie Kort heeft een gezinsinkomen van € 34.000 en de huur van de oude woning is € 620. De huur
van de nieuwe woning is € 710,68 (prijspeil 2015). Het betreft een afgetopte sociale huurwoning. De
reguliere afgetopte huur is 73% van de maximale huur van € 973. Familie Kort komt wel in
aanmerking voor de regeling, omdat ze voldoen aan de inkomenseis, het een sociale huurwoning
betreft en de huursprong groter is dan € 50. Volgens de regeling heeft de familie recht op een
aangepaste huurprijs en de nieuwe huur wordt 70% van de maximale huurprijs, dat is € 681,10.
Voorbeeld 7: afgetopte sociale huurwoning 2
Familie Huizen heeft een gezinsinkomen van € 34.000 en de huur van de oude woning is € 620. De
huur van de nieuwe woning is € 710,68 (prijspeil 2015). Het betreft een afgetopte sociale
huurwoning. De reguliere afgetopte huur is 68% van de maximale huur van € 1045. Familie Kort komt
wel in aanmerking voor de regeling, omdat ze voldoen aan de inkomenseis, het een sociale
huurwoning betreft en de huursprong groter is dan € 50. Echter is de reguliere huur reeds onder de
70%, dus wordt de huur voor de nieuwe woning de reguliere huur van € 710,68
Sociaal plan Januari 2015
10

Download Report