De keuze in het grondbeleid Drs H.G.M. Nijland 13, 15, 31

De keuze in het grondbeleid
Drs H.G.M. Nijland
13, 15, 31 oktober 2014
VNG
Grondexploitatie voor Raadsleden
1
22-5-2014
Even voorstellen….
Voorstellen
Harry Nijland
•Newland.kennistransfer (Adviseur en coach
grondbeleid/grondexploitatie ten dienste van overheden;
redacteur Tijdschrift Grondzaken in de Praktijk, auteur,
docent bij diverse onderwijsinstellingen);
•Bestuurslid Stichting Orbiters
•Partner in de Oranjefabriek (www.oranjefabriek.nl)
Bereikbaarheid
T +31 (0)555340637 |
E [email protected]
I: www.orbiters.nl
2
Grondexploitatie voor Raadsleden
Oktober 2014
Handreiking grondbeleid voor Raadsleden
Handig naslagwerk geschreven voor
raadsleden over Grondbeleid,
Grondexploitaties, Kaders en
Toekomst
Te downloaden via :
http://www.vng.nl/onderwerpenindex/ruimte-enwonen/grondzaken/publicaties/handreikinggrondbeleid-voor-raadsleden
(of even googelen op handreiking
grondbeleid raadsleden)
3
Grondexploitatie voor Raadsleden
Oktober 2014
Onderwerpen
1. Kenschets van grondbeleid
2. Veranderende omstandigheden
3. Productielijnen
4. Het kompas
5. Perspectief
Vragen zijn van harte welkom
4
Grondexploitatie voor Raadsleden
Oktober 2014
Kenschets van het grondbeleid (1)
Grondbeleid is een geheel van gereedschap dat tot doel strekt
om effectief en efficiënt om te gaan met beschikbare
(schaarse) grond
Grondbeleid is geen doel op zichzelf maar dienstbaar aan
andere bestuurlijke doelen (meerjarenprogrammabegroting
gemeente, structuurvisie, beleidsnota´s )etc.
Doel (wat) en middel (hoe) relatie ligt vast in de jaarlijkse
paragraaf grondbeleid (verplicht) en in nota grondbeleid;
goede ruimtelijke ordening (generiek) en lokale doelen
Instrumentenkoffer met middelen is rijk gevuld, charme is om
trefzeker te zijn, steeds de goede mix vinden
5
Grondexploitatie voor Raadsleden
Oktober 2014
Kenschets van het grondbeleid (2)
Medicatie, dosering, effectief, efficiënt (acupunctuur); de keuze
heet grondpolitiek en kan lokaal sterk verschillen
Het hebben van een eigen gemeentelijk grondbedrijf (zelf
risicodragende grondexploitatie doen) is een middel om doelen
te bereiken (lange tijd was het een dominante keuze)
Bedrijfseconomische risico kreeg voorheen soms minder
aandacht (kleurverschillen); niet voldoende airbag
(brandgang), (over)moedige programmering, geringe
kostenbeheersing (ongeremde bijschrijving op de
boekwaarde); omslag (2008) met vraaguitval,uitgifteprijs geen
groeipotentie meer; een giftig mengsel; afwaarderen en
winstverdamping, meer buffer nodig; incidenteel > structureel
6
Grondexploitatie voor Raadsleden
Oktober 2014
Veranderende omstandigheden (1)
Minder programma, we winkelen, wonen en werken anders
Herprogrammeren harde en zachte voorraad, realisme,
adaptief
Eigen voorraad versus die van andere eigenaren; zuivere
afweging gebaseerd op goede ruimtelijke ordening, kenbaar
maken
Ontwikkelaars terughoudend, corporaties teruggeschroefd
naar kerntaak
Steeds meer accent op duurzaam, binnen ipv buiten
7
Grondexploitatie voor Raadsleden
Oktober 2014
Veranderende omstandigheden (2)
Rol eindgebruiker meer prominent, ruimte geven aan eigen
idee, organisch ontwikkelen (toepasselijke instrumenten)
Wetgeving: meer mogelijkheden tot kostenverhaal; deze
benutten zonder te demotiveren
8
Grondexploitatie voor Raadsleden
Oktober 2014
Productielijnen (1)
<Actief grondbeleid> is niet langer een goed bruikbaar begrip
We maken onderscheid tussen de regierol (gemeente als
regisseur op de grondmarkt: 2 hoofdsmaken) en de
productierol (4 hoofdvarianten)
Actieve regierol: gemeente zet aangewezen gebieden in de
marinade, invulling van de goede ruimtelijke ordening, functies
op de goede plek, toebedelen programma, draagvlak,
visievorming, eigenaren mobiliseren, stuwende kracht, proces,
zuurstof geven; reactieve regierol: gemeente reageert op
plannen van particuliere eigenaren (intake, afwegingskader
expliciet maken)
9
Grondexploitatie voor Raadsleden
Oktober 2014
Productielijnen (2)
Productie: grote infrastructuur (bovenwijks, voortouw overheid,
investeringsplan bovenwijkse werken met kostenverhaal en
kostendekking) en gebieden (uitgeefbaar terrein en openbare
ruimte; meer productievormen mogelijk).
De gemeente is dan actief regisseur in gebieden X,Y….; de
gemeente is actief producent in gebieden A,B… ; aanduiden
en beargumenteren in par grondbeleid en nota grondbeleid
Actief produceren is niet vanzelfsprekend (!); scheiding
productie en regie in een gemeentelijke organisatie; zie het
eigen grondbedrijf als zelfrealisator in eigen huis, die
onder dezelfde kostencondities als een particulier moet
kunnen functioneren; zorg voor een commerciële DNA
10
Grondexploitatie voor Raadsleden
Oktober 2014
Productielijnen (3)
Kostenverhaal en kostendekking
Ontwikkelgebied:
Ontwikkelgebied:
Ontwikkelgebied:
Bovenwijkse infrastructuur
zelf
samen produceren
facilitair
doet de gemeente meestal
produceren
zelf
Actieve
klassiek
publiek private
exploitatieplan of
regie
grond
overeenkomst
anterieure
bedrijf
11
Reactieve
gelegenheids
regie
ontwikkeling
primair casco
overeenkomst
pps
anterieure
n.v.t.
overeenkomst
Grondexploitatie voor Raadsleden
Oktober 2014
Kompas in een notendop
• Kaders, krediet, controle (nota grondbeleid, paragraaf
grondbeleid;meerjarenperspectief eigen grondbedrijf,
(actualisatie versus herziening); nota bovenwijks
• Bij individuele raadsvoorstellen> mik op aanwezigheid van 6
essenties bij scopewijziging
1 goede ruimtelijke ordening ; 2 economische uitvoerbaarheid
overheid 3 economische uitvoerbaarheid wederpartij; 4
risicoradar en beheersplan; 5 hoe wordt gereedschap
grondbeleid toegepast? 6 verijdelen ongeoorloofde staatssteun
12
Grondexploitatie voor Raadsleden
Oktober 2014
Perspectief
• Winstmachine is passé; conjunctuur en structuur anders; denk
in bandbreedtes; markeer ambities,
• Structuur geven maar ook experimenteerruimte;
democratische controle
• Andere vormen van beheer, (maatschappelijke) business case
met tijdelijkheid als ontwikkelmechanisme, betrek energie en
vastgoed
• Kleinere volumes, meer inspelen op vraag; verkoop-incentives;
onzekerheid pareren, handel vanuit een comfortzone;
afbouwen magazijnvoorraad maar wel verstandig en passend
in ruimtelijke gedachte (stadslandbouw etc)
13
Grondexploitatie voor Raadsleden
Oktober 2014
Tot slot
• Dank voor uw aandacht
14
Grondexploitatie voor Raadsleden
Oktober 2014

Download Report