"JP . rapport 1976-33 Bf De behoefte aan winkelvoorzieningen in Almere-Stad tot 1990 door M. F. Oomkes 2 R 929 i 8642 rijksdienst voor de ijsselmeerpolders B I B U O T M C i !•< RIJKSDIENST VOOH ae 1976-33 Bf De behoefte aan winkelvoorzieningen in Almere-Stad tot 1990 door M. F. Oomkes ^ / f smedinghuis. lelystad <SGML Inhoudsopgave Voorwoord I Inleiding II Theorie van de plaats van voorzieningen 11.1. Inleiding 11.2. De theorie van de centrale plaatsen 11.3. Graviteitsmodellen 11.4. Dynamische ontwikkelingen III Prakcijk van de winkelplanning 111.1. Inleiding 111.2. Traditionele berekeningsraethode III. 3. Nationale prognoses en kengetallen IV Prognose voor Almere-Stad per januari 1982 IV.1. Inleiding IV.2. Standaardconsumenten IV.3. Bestedingsbedragen IV.4. Koopkrachtbinding IV.5. Vloerproduktiviteit IV.6. Berekening van de totale benodigde vloeroppervlakte IV.7. Alternatieve prognose V Prognose voor Almere-Stad per januari 1990 V.l. Inleiding i V.2. Standaardconsumenten V.3. Bestedingsbedragen V.4. Koopkrachtbinding V.5. Vloerproduktiviteit V.6. Berekening van de totale benodigde vloeroppervlakte V.7. Verdeling over hoofd- en nevencentra V.8. Alternatieve prognose VI Evaluatie en poging tot fasering VI.1. Inleiding VI.2. Evaluatie VI. 3 Poging tot fasering VI.4. Anno 2000 VII Intern structurerende factoren VII. 1. Inleiding VII. 2. Concentratie of spreiding VII.3. Integratie en lokatie VII. 4. Parkeersituatie VI I. 5. Belevingswaarde VII.6. Financiering en organisatie VIII Samenvatting en conclusies Literatuuropgave Bijlagen Pag. 1 5 I1 II II 12 14 17 17 17 19 .'i > 23 23 "i 26 31 31 Ii 33 33 35 36 36 40 43 43 M '*8 51 >I r >I >6 6(1 f>5 67 /I Foto's bij "De behoefte aan winkelvoorzieningen in Almere-Stad tot 1990". 1. Amsterdam, P.C. Hoofdstraat: Luxe winkelstraat buiten de hoofdwinkelconcentratie, sfeerverlaging door auto's (na hfdst. I) 2. Haarlem, Stadsdeelwinkelcentrum Schalkwijk: Nieuwbouw kent vaak strakke lijnen (na hfdst. I) 3. Hilversum, Hilvertshof: Overzichtskaart van aanwezige zaken (na hfdst. I) 4. Muiden, Maxis weilandwinkel oftewel perifere detailhandelsvestiging. (na par. II.4.) 5. Amsterdam, Frans Halsstraat: Kleine buurtwinkeltjes, ten dode opgeschreven of revival? (na par. II.4.) 6. Haarlem, Bartel Jorisstraat: Wandeldomein, kleinschalige gezelligheid (na par. II.4.) 7. Lelystad, Lelycentre: Grutterswal (na par. III.3.) 8. Haarlem. Groote Houtstraat: Textielwinkels in elkaars nabijheid, pandbreedte 7 a 8 meter (na par. III.3.) 9. Haarlem, Groote Houtstraat: Menging van Branches, pandbreedte 4 a 5 meter (na par. III.3.) 10. Bussum, Nassaulaan in stadscentrum: dorpse aanblik (na par. IV.4.) 11. Hilversum. Kerkstraat in kernwinkelcentrum: Pleinvulling (na par. IV.4.) 12. Lelystad, Lelycentre: Volledig overdekt gedeelte met winkels op twee niveaus (na par. IV.4.) 13. Zwolle, Diezerpromenade: Wandeldomein (na par. V.6.) 14. Haarlem, Groote Houtstraat: Wandeldomein, kromming wekt nieuwsgierigheid op (na par. V.6.) 15. Hilversum, entree een muurtje kernwinkelcentrum: Fietsenrekken in een kuil achter (na par. VII.2.) 16. Haarlem, stadsdeelwinkelcentrum Schalkwijk: Pleinvulling (na par. VII.2.) 17. Zwolle, Rustpunt bij nieuwe winkelgalerij in hoofdwinkelconcentratie (na par VII.2.) 18. Lelystad, Lelycentre: Integratie met andere dienstensectoren (na par. VII.3.) 19. Lelystad, Lelycentre: Integratie met kantoren (na par. VII.3.) 20. Zwolle, Oude Vismarkt in hoofdconcentratie: Autostraat en fietenrekken werken als een barriere (na par. VII.5.) 21. Lelystad, Lelycentre: Opslag achter de winkels (na par. VII.5.) 22. Hilversum, Hilvertshof in kernwinkelcentrum: Volledig overdekt complex met winkels op verschillende niveaus (na par. VII.5.) Voorwoord Dit rapport over het toekomstige winkelapparaat in Almere-Stad is tijdi een stage bij het Projektburo Almere van de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders te Lelystad tot stand gekomen. Tevens is het bedoeld als scriptie voor het doctoraalexamen aan de subfaculteit voor sociale geografie en planologie van de Vrije Universiteit te Amsterdam. Mijn dank gaat in de eerste plaats uit naar de medewerkers van het Projektburo Almere wegens de prettige tijd, die ik temidden van hen doorgebracht heb. Met name noem ik drs. K.E. Nawijn, mijn stagebegeleider, en de heer H.J. van Haperen, met wie ik enkele maanden een kamer en veel koffie gedeeld heb. Vervolgens richt mijn dank zich tot drs. E.F. Nozeman van het Geografisch en Planologisch Instituut van de Vrije Universiteit, die mij altijd een gewillig oor leende en grote delen van het manuscript van commentaar voorzag. Ook prof.dr. L. Bak ben ik veel dank verschuldigd. Als hoogleraar stuurde hij mij naar Lelystad en als directeur van het Centraal Instituut voor het Midden- en Kleinbedrijf te Amsterdam heeft hij mij waardevolle informatie verschaft. Dit laatste geldt ook voor zijn medewerker drs. W.M.A. Trommels, die ondanks recent vaderschap toch ruim tijd voor mij over had. De derde winkeldeskundige naar wie mijn dank uitgaat, is drs. H.J.E. Berkhuijsen van Stad en Landschap B.V. te Rotterdam. Vlak voor het afsluiten van dit rapport zond hij mij nog op bijzonder snelle wijze nieuw materiaal toe. De meeste foto's werden afgedrukt door Egb. de Vries te Amstelveen, waarvoor ook mijn dank. Tot slot wil ik drs. W. Keddeman van het Bureau International du Travail te Geneve en drs. W.K.R.E. van Wingerden van het Instituut V.L.V.U. te Amsterdam nog dank zeggen voor hun informatie over het winkelgebeuren in Khartoum respectievelijk het verzamelen van voedsel door de erigone arctica. Helaas kon ik hun bijdragen niet in dit rapport verwerken. Lelystad, 31 augustus 1976 Martijn Oomkes 8097/18-11-1976/LE - 3 - ASSEN IJSSELMEERGEBIED EN OMGEVING FIGUUR 1 (bran: RIJP. Almere 1985) \ VAN VOOR DE START 1« KERN VAN DE EN 2« PLAATS EN VAN 3« ALTERNATIEVE 1E PLAATS I* 2E 2« _.— DIE GESCHIKT figUUT 2 EWDMODELLEN 3E KERN START l« FASE EN 3« KERN GEBIEDEN KERN KERN^-^^' ^-"GROOTTE iil ill ZUN Ml HI PLAATS 20OD0 50 000 90 000 130.000 . = ; 2 3KM J , (bran: R I J P . Almere 1985) - 5 - Hoofdstuk I. Inleiding Almere is de nieuwste stad van Nederland. In 1971 heeft de regering definitief besloten tot de stichting van deze stad in het -uidwestelijke deel van Zuidelijk Flevoland ter verlichting van de druk op de ruin.: in het noordelijk deel van de Randstad. Hierbij is gekozen voor een zogenaamde polynucleaire conceptie. Dit houdt in, dat Almere niet als een grote stad gebouwd zal worden, maar als een samenhangend stedelijk gebied, dat uit meerdere woonkernen van ongelijke grootte zal bestaan met daartussen een continue groene ruimte. Inmiddels is met de bouw van de eerste woonkern, Almere-Haven, begonnen. Deze ligt aan het Gooimeer tegenover Huizen (N.H.). Binnen enkele jaren zullen de eerste woningen in de tweede kern opgeleverd worden. Deze komt ten noorden van de eerste kern te liggen en wordt Almere-Stad genoemd. Het ligt in de bedoeling deze tweede kern te ontwikkelen tot de grootste woonkern in het Almere-gebied en haar een centrale ligging ten aanzien van de andere kernen te laten innemen. Voorlopig is de derde kern ten oosten van Almere-Stad geprojecteerd. De juiste plaats van deze en volgende kernen is nog in studie. Tabel 1.1. Verwachte inwonersaantallen in de verschillende kernen van Almere per jaar tot 1990 f . i a a i Almere-Haven 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 t- Almere-Drie Almere-Stad 3.000 6.000 10.500 14.100 17.100 19.500 21.300 22.500 22.500 22.500 22.500 22.500 22.500 i Almere-Vier ^^^^^^^^^^^^^^^^^ 1.500 3.900 6.900 10.500 14.700 19.200 23.700 23.200 32.700 37.200 41.700 900 2.100 3.600 5.400 7.200 9.000 10.800 12.600 14.400 ii 600 1 .800 3.600 5.400 Almere-Totaal 3.000 6.000 12.000 18.000 24.900 32.100 39.100 47.100 53.400 60.300 67.800 75.900 84.000 i (bron: R.IJ.P., 1976) In het jaar 2000 zal de totale bevolking gegroeid moeten zijn tot een aantal, dat tussen de 125.000 en 250.000 inwoners ligt (Nawijn & Van der Veen, 1975). Door haar omvang en centrale ligging zal Almere-Stad veel centrale functies van het economische, sociale en culturele leven van het gebied tot zich trekken. Ook bij de winkelfunctie zal dit duidelijk merkbaar zijn. In Almere-Stad zal de belangrijkste winkelconcentratie van het hele gebied gevestigd worden. Voorts zullen er in de verschillende woonbuurten en -wijken nevenconcentraties van winkels gebouwd moeten worden. - 6 - Vanwege de verwachte omvang en het belang van een goed winkelapparaat in Almere-Stad wordt in het onderhavige rapport een nadere studie gemaakt van de vraag welke omvang en welke structuur voor het winkelappataat in Almere-Stad in 1982, 1990 en in de tussenliggende jaren het meest wenselijk zijn. Hiertoe is de volgende probleemstelling ontwikkeld: a. Welke middelen bieden de theorie en de praktijk om tot een juiste prognose van de totale benodigde winkelvloeroppervlakte te komen. b. Tot welke prognose(s) leidt dit voor Almere-Stad in de verschillende jaren. c. Hoe moet de verdeling daarvan over het hoofdcentrum en de nevencentra zijn. d. Hoe moet de verdeling over de branches zijn. e. Welke intern-structurerende voorwaarden zijn er om het voorgestane winkelapparaat zo goed mogelijk te laten functioneren. Deze vragen worden in de volgende hoofdstukken behandeld. Hoofdstuk II gaat in op de theorie van de winkelplanning, waarbij in het kort de theorie van de centrale plaatsen (Christaller, Losch, e.a.) uitgelegd wordt. Dit dient als voorkennis voor de zwaartekrachtmodellen, die in de winkelplanning, vooral op regionale schaal, steeds meer toepassing vinden. Vooral het model van de Amerikanen Lakshmanan & Hansen (1965) heeft zich enige faam verworven. Als nadeel van deze modellen kan gelden, dat ze een statisch karakter dragen. Daarom wordt aan het slot van dit hoofdstuk ingegaan op een meer dynamische theorie van een groep Deense deskundigen, de zogenaamde theorie van de spiraalwerking. Deze theorie leidt echter niet tot kwantitatieve voorspellingen; zij is meer van kwalitatieve aard. De conclusie die uit dit hoofdstuk getrokken kan worden, is dat er in de theorie van de winkelplanning onmisbaar waardevolle dingen gezegd worden, maar dat een voldoende juiste voorspelling van de omvang van het winkelapparaat in Almere-Stad (nog) niet mogelijk is. Om dat doel te bereiken, wordt in hoofdstuk III naar de praktijk van de winkelplanning gekeken. Hier is een berekeningsmethode gangbaar, die in de situatie van Almere-Stad gemakkelijker toepasbaar blijkt. Ook cijfers, die uit landelijke onderzoekingen en voorspellingen bekend zijn, kunnen in Almere van nut zijn. Aan de hand van deze berekeningsmethode en onderzoekscijfers wordt in hoofdstuk IV een tweetal prognoses van de winkelomvang in 1982 gemaakt, en in hoofdstuk V van de winkelomvang in 1990. Daarbij wordt ook aandacht bestced aan de verdeling van de ruimte over de branches en de verdeling over het hoofdcentrum en de nevencentra. In hoofdstuk VI worden de twee prognoses op hun waarde geschat, waarbij de landelijke onderzoekscijfers en het zwaartekrachtmodel van Lakshmanan & Hansen gebruikt worden als referentiekader. Daarna wordt van de meest waarschijnlijke prognose de gewenste fasering in de tijd gegeven. In hoofdstuk VII worden de factoren, die voor de interne structuur bepalend zijn, summier besproken. Dit aspect van de detailhandelsstructuur bleek te uitgebreid te zijn om binnen het kader van deze studie diepgaand te bestuderen. Achtereenvolgens passeren onderwerpen als concentratie, integratie, lokatie, parkeersituatie, belevingswaarde, financiering en organisatie de revue. Het is gebruikelijk om in een slothoofdstuk een saraenvatting van een rapport te geven en de nodige conclusies te trekken. Aangezien in deze inleiding al min of meer een samenvattend overzicht van de inhoud van het rapport gegeven is, zal in het slothoofdstuk de nadruk op de conclusies liggen. Een overzicht van de geraadpleegde literatuur van viertal bijlagen completeren het rapport. - 7 - Om de leesbaarheid van het onderhavige rapport te vergroten, zullen eerst enkele belangrijke, regelmatig voorkomende begrippen verduidelijkt worden. Er bestaat veel literatuur over de winkelplanning, maar de daarbij gebruikte begrippen worden niet altijd even helder omschreven. Het eerste begrip, dat men tegenkomt, is de winkel. En winkel is een handelslokaal, waar iedere burger tegen betaling van een som geld aan de handeldrijvende lokaalhouder gebruiksklare goederen kan kopen. Deze som geld heet het toonbankbestedingsbedrag. De handeldrijvende lokaalhouder wordt detailhandelaar of winkelier genoemd; hij behoort tot de groep van de middenstanders. Het marktgebeuren valt buiten deze definitie van de winkel, want weliswaar kan een markt ook overdekt en tussen vier muren plaatsvinden, maar de betaling voor de goederen wordt dan niet aan de lokaalhouder gedaan, maar aan de afzonderlijke marktkooplui. De woorden handel en gebruiksklare goederen worden gebruikt om de scheiding met de ambachtelijke bedrijven aan te geven. Desalniettemin zijn er veel ambachtelijke bedrijven, die naast hun zuiver ambachtelijke dienst ook goederen leveren, die of het produkt van hun ambachtelijke werk zijn (slagers, bakkers, opticiens, e.d.), of een directe relatie met hun ambachtelijk bedrijf hebben (kappers, loodgieters, e.d.), De bedrijfsruimte van de eerstgenoerade categorie (de winkelambachten) zal in het onderhavige rapport normaal bij de winkels gerekend worden. Winkels kunnen zowel verspreid tussen andere bouwwerken als bij elkaar, in geconcentreerde vorm, voorkomen. Van een concentratie van winkels zal hier gesproken worden in situaties, waarbij minstens vijf winkels zodanig bij elkaar aangetroffen worden, dat de gemiddelde afstand tussen de afzonderlijke winkelpanden niet groter is dan hun gemiddelde voorgevelbreedte en het geheel toch nog een visuele eenheid vonnt. Voor minstens vijf winkels wordt gekozen in deze definitie, omdat daarin de vijf traditionele elementaire voedselbranches afzonderlijk vertegenwoordigd kunnen zijn: bakker, slager, melkboer, groenteboer en kruidenier. Het afstandsmaximum tussen de winkels is vooral ingevoerd om de grens tussen kleine concentraties en verspreide winkels aan te geven. Het criterium van visuele eenheid is nodig om een grote concentratie af te perken van andere concentraties of verspreide winkels. Omdat hiervoor moeilijk een exacte maat te geven is, is voor een subjectief te interpreteren element gekozen. In de praktijk zal dit echter weinig problemen geven (vgl. C.I.M.K., 1974, p.84). De bekendste vorm en van winkelconcentraties zijn de winkelstraat en het winkelcentrum. Het begrip winkelcentrum wordt zowel in ruime als in enge zin gebruikt. In ruime zin is het gelijk te stellen aan een winkelconcentratie. In enge zin is het een winkelconcentratie, waarbij minstens 75% van de totale oppervlakte aan pandvloeren, die op straatniveau liggen, direct ten dienste staat van de winkelfunctie. Een winkelstraat is een winkelconcentratie van minstens honderd meter lengte langs een of beide zijden van een verkeersweg of voetgangersbaan. De grenzen van 100 m resp. 75% berusten op een visueel aanvoelen. De twee genoemde vormen van winkelconcentraties sluiten elkaar niet uit. Winkels kunnen ingedeeld worden naar het type goederen, dat er verkocht wordt. De kleinste verzameling verwante goederen, die onderscheiden wordt, is de branche of het branche-type; deze termen worden door elkaar ge•bruikt. Een verzameling verwante branches heet branchegroep, en een - 8 - verzameling verwante branchegroepen heet hoofdbranche. Als er maar een klein aantal verwante branches tot een hoofdbranche behoren, vallen de branchegroep en de hoofdbranche samen. Bak (1971) onderscheidt acht verschillende hoofdbranches: voedings- en genotmiddelen, schoeisel, textiel en confectie, woninginrichting, huishoudelijke en luxe artikelen, elektro-technische artikelen, warenhuizen en overige artikelen. De laatste zeven worden vaak samengevat in de zogenaamde sector van de duurzame en overige goederen (d.o.g.-sector). De hoofdbranche van de voedings- en genotmiddelen wordt dan ook sector genoemd (v.g.m.-sector). Deze tweedeling wordt ook teruggevonden in de identieke engelstalige termen food-sector en non-food sector. Veel vager, en daarom minder bruikbaar, is de tweedeling in convenience goods (dagelijkse goederen) en shopping goods (kort-, lang- en a-periodieke goederen). De dagelijkse goederen omvatten meer dan alleen de goederen van de v.g.m.-sector, maar een nauwkeurige omschrijving is moeilijk te geven. Deze laatste termen zullen daarom zoveel mogelijk vermeden worden. - 9 - Foto 1 Foto 2 Foto 3 - 10 - -11- Hoofdstuk II. Theorie van de plaats van de voorzieningen II. I • Inleiding In de theorie van de voorzieningenstructuur speelt de centrale-plaatsen-theorie een belangrijke rol. Deze theorie komt erop neer, dat er een hierarchische rangorde van dienstverleningscentra bestaat, waarbij een aantal kleinere centra de basis vormen voor een centrum van hogere orde, dat een centrale ligging ten opzichte van die kleinere centra inneemt. Voor de afbakening van de invloedssferen van de diverse centra wordt meestal gebruik gemaakt van graviteitsmodellen, die gebaseerd zijn op Newton's theorie van de zwaartekracht. Deze houdt in, dat de aantrekkingskracht van twee massa's evenredig is met het produkt van de zwaarte van die massa's en omgekeerd evenredig met het kwadraat van de afstand tussen die massa's. Toepassing van natuurwetenschappelijke theorieen heeft al vaak verhelderend gewerkt bij de analyse van sociale situaties, en dit kan ook van de theorie van de zwaartekracht gezegd worden. Toch bestaat de noodzaak om dergelijke theorieen voorzichtig te gebruiken, omdat sociale situaties aan dynamische ontwikkelingen onderhevig zijn, die veelal ongekend zijn voor natuurwetenschappelijke situaties. II .2. De theorie van de centrale plaatsen Omdat de centrale-plaatsen-theorie redelijk bekend verondersteld wordt, zal er slechts kort op ingegaan worden. Hiervoor is hoofdzakelijk gebruik gemaakt van Johnson's "Urban Geography" (1967). Deze theorie is ontwikkeld door Christaller, die omstreeks 1930 een bepaalde regelmaat ontdekte in de hierarchische opbouw van het nederzettingenpatroon van Zuid-Duitsland en dit uitwerkte tot zijn "Theorie der zentralen Orten". Volgens Christaller heeft elke nederzetting een bepaald dienstverleningsniveau voor het oraliggende gebied, dat een zeshoekige vorm heeft. Zes aangrenzende dienstverleningscentra van een zelfde niveau vormen de basis voor een centrum van een hogere orde, dat tevens alle elementen van de lagere niveaus bezit. De onderlinge afstanden tussen de centra van een zelfde niveau zijn steeds hetzelfde. De formule hiervoor luidt: (form. 2.1) D = Vic™ x A , waarbij D = afstand tussen twee centra van de2elfde orde. K = statusfactor voor een type centrum. Volgens Christaller is het meest gebruikelijke type het marktcentrum, waarvoor K = 3 geldt. Voor een marktcentrum, waarbij transportkosten een belangrijke rol spelen, geldt K = 4, en voor een overheidscentrum geldt K = 7. m = een macht, die de hierarchische rangorde van een centrum aangeeft. Het kleinste centrum heeft de macht 0, het in rangorde daarop volgende de macht 1, enzovoorts. A = de afstand tussen twee centra van de laagste orde. De afstanden tot centra van hoger niveau zijn door een geometrische functie bepaald. Voorts is uit de rangorde van een centrum rechtstreeks de bevolkingsomvang van de centrumkern af te leiden en tevens de omvang van het totale verzorgingsgebied en de bevolking daarvan. In dit model van Christaller zijn geen storingsfactoren ingebouwd, en - 12 - twee centra van dezelfde orde kunnen elkaars verzorgingsgebied niet overlappen. Christaller heeft zijn theorie gebaseerd op een analyse van een gebied dat in hoofdzaak een agrarische structuur heeft. Een aardig Nederlands voorbeeld van zijn model is te vinden in het nederzettingenpatroon in de provincie Friesland. Op deze centrale-plaatsen-theorie van Christaller is in eerste instantie voortgebouwd door Losch, die de vaste verhoudingen tussen de centra van verschillende orde liet vallen voor een grotere flexibiliteit. Hij had dan ook meer geindustrialiseerde gebieden op het oog. Door Garrison en Berry zijn voorts de begrippen reikwijdte en drempelwaarde van een goed of dienst uitgewerkt. De drempelwaarde slaat op de minimale koopkracht en koopvraag die voor een goed of dienst in een gebied aanwezig moet zijn om het aanbod daarvan in het voorzieningencentrum van dat gebied te kunnen verwezenlijken. Deze drempelwaarde vormt als het ware de ondergrens voor de reikwijdte van een goed of dienst. De reikwijdte komt overeen met de afstand die men bereid is af te leggen om een bepaald goed te kopen of van een bepaalde dienst gebruik te maken. De bovengrens van de reikwijdte van een goed of dienst wordt bepaald door de concurrentiekracht van omliggende voorzieningencentra. Met de begrippen reikwijdte en concurrentiekracht is een van de belangrijkste vraagstukken van de winkelplanning aangesneden. Een theoretische benadering daarvan wordt gevonden in de zwaartekracht- of graviteitsmodellen. Als groot bezwaar tegen de centrale-plaatsen-theorie is in te brengen, dat er van een hierarchische rangorde uitgegaan wordt, zonder dat er een goede methode gegeven wordt om de rangorden vast te stellen en de scheidslijn tussen de ene rangorde en de andere te trekken. De bepaling van het aantal rangorden lijkt willekeurig. Zo komt bijvoorbeeld Bak (1971) in zijn tabel 2 tot vijf rangorden van hoofdwinkelcentra, terwijl in de rapporten van het C.I.M.K. steeds sprake is van zeven rangorden van hoofdwinkelcentra (zie bijlage 2 ) . Naast deze onzekerheid is het ook theoretisch gerechtvaardigd zich af te vragen of een rangordegetal zonder meer gebruikt mag worden als onderdeel van een wiskundige formule; in dit geval dus als macht waartoe verheven moet worden (zie bijvoorbeeld de discussie die hierover gevoerd is in Stedebouw & Volkshuisvesting van april 1976). II.3. Graviteitsmodellen Zoals in de inleidingsparagraaf gezegd de natuurwetenschappelijke theorie van de zwaartekracht met succes in de sociale wetenschappen toegepast bij de analyse van verplaatsingen over afstand. Bij de winkelplanning is de theorie voor het eerst toegepast door Reilly, die in 1929 zijn "Law of Retail Gravitation" publiceerde. Deze houdt in, dat de aantrekkingskracht van twee steden op de koopkracht van een tussenliggende plaats of gebied evenredig is met het kwadraat van de afstand. Zo kunnen de invloedssferen van twee winkelcentra berekend worden, en kan het punt of de lijn aangegeven worden waar de invloeden van de beide concurrerende centra even sterk zijn. Deze detailhandel szwaartekrachtwet is dus een simpele rechtstreekse toepassing van Newton's wet. Er zijn dan ook veel bezwaren tegen geopperd. De vraag kan gesteld worden of hij wel de juiste of voldoende variabelen gebruikt om de invloedssferen af te bakenen. Fundamenteler is het bezwaar, dat zijn wet niets zegt over de omvang van de koopkrachtafvloeiing uit de tussenliggende plaats of gebied naar de twee concurrerende centra. Bovendien biedt - 13 - zijn model geen mogelijkheid om de invloedssferen van een veelheid van centra tegelijk met elkaar te vergelijken. Aanvankelijk is door menigeen vooral aan de variabelen gesleuteld. De bekendste sleutelaar hieraan is wel Huff, die Reilly's wet ook in andere opzichten sterk verbeterd heeft. Hij heeft: a. de wet omgewerkt tot een waarschijnlijkheidsmodel; b. dit model geschikt gemaakt om de invloeden van een veelheid van centra onderling te vergelijken; c. het kwadraat van de afstand als vaste parameter laten vallen voor een variabele exponentiele parameter. Als vervolg op de studies van Huff zijn diverse modellen ontwikkeld om de verdeling van de koopkracht van een bepaald gebied over verschillende winkelcentra en de mogelijkheden en consequenties van het stichten van nieuwe winkels of winkelcentra te berekenen. Bekend zijn onder andere de studie van Lakshmanan & Hansen en de Haydock-studie. Lakshmanan & Hansen (1965) waren betrokken bij een studie-opdracht om de detailhandelsstructuur van de metropolitane regio van Baltimore (U.S.A.) te analyseren. Hiertoe ontwikkelden zij een rekenkundig model om de omzetmogelijkheden van een winkelcentrum te berekenen in een situatie, waarin de invloedssferen van de verschillende centra niet stringent afgebakend zijn. In feite vormt elk winkelcentrum met zijn aangrenzende of primaire verzorgingsgebied een open subsysteem in het gesloten detailhandelssysteem van de totale metropolitane regio. Hun model stelt dat een winkelcentrum koopkracht van klanten aantrekt, die: - evenredig is met de koopkracht van die klanten en - evenredig is met de omvang van dat centrum en - omgekeerd evenredig is met de tot een zekere macht verheven afstand tussen dat centrum en de klanten en - omgekeerd evenredig is met de concurrentiekracht van alle andere centra van het systeem. De formule van dit model luidt: „ r. r.:. d.'. (form. 2.2) s.. c. S.. = = C. IJ -J - , waarbij 1 k-1 'll S.. = toonbankbestedingen in winkelcentrum j door klanten die in gebied i wonen. C. = totale koopkracht van de bevolking van gebied i. F = De omvang van de detailhandelsactiviteiten in een bepaald gebied, meestal uitgedrukt in winkelvloeroppervlakte. d.. = afstand tussen gebied i en winkelcentrum j, meestal uitgedrukt in reistijd. « = een macht, waartoe de afstandsvariabele verheven wordt. Met dezelfde variabelen kan ook de totale omzet van een winkelcentrum berekend worden. De formule luidt dan: c x. d. (form. 2.3) S. = j c. T. i=l 1 I nn I k=l S. = de totale omzet in winkelcentrum j. >J F Fku d.* ik waarbij - 14 - Omstreeks dezelfde tijd werd door de Universiteit van Manchester (U.K.) een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van een groot regionaal winkelcentrum, dat in Haydock zou moeten komen, tussen Liverpool en Manchester in (zie bijv. Jones, 1969 en Rompmodel, 1974). Toen het model van Lakshmanan & Hansen bekend werd, heeft men een tweede Haydock-rapport geschreven. Daarin werd een analyse van diverse mogelijkheden gegeven, die berekend waren aan de hand van een variatie op formule 2.3. De belangrijkste wijziging aan formule 2.3 was het verheffen tot een bepaalde macht van de detailhandelsactiviteiten per gebied (variabele F ) . Deze macht kan bovendien varieren naar gelang de belangrijkheid van een winkelcentrum. Ook in Nederland blijkt inmiddels aandacht voor deze zwaartekrachtmodellen te bestaan (zie bijv. Rompmodel, 1974). Het probleem bij de zwaartekrachtmodellen zit in de macht(en), waartoe verheven moet worden (zie Isard, I960 en Abler, Adams & Gould, 1972). Theoretisch gezien zou de macht van de afstandsvariabele 1 of 2 moeten zijn. Bij de sociaal-wetenschappelijke toepassingen is echter gebleken, dat dit niet tot de gewenste resultaten leidt. Het verklaringsgehalte van de modellen stijgt aanzienlijk bij gebruik van variabele machten, maar daarmee wordt het theoretische uitgangspunt wel geweld aangedaan. De macht van de afstandsvariabele blijkt een lage waarde te hebben als de verplaatsingsmogelijkheden naar alle richtingen gemakkelijk en snel zijn. Naarmate de afstand een grotere barriere vormt, ligt de waarde van de macht hoger. De waarden die verschillende onderzoekers vonden, varieerden van ca. 0,7 tot ca. 3,0. (Isard, 1960). Elders (Bucklin, 1971) wordt er vanuitgegaan dat de exponent in theorie kan varieren van nul tot oneindig. Een toepassing van het model van Lakshmanan & Hansen in het zuid-oosten van Londen leverde een machtswaarde op van 1,1 (zie Rhodes & Whitaker, 1967). Deze relatief lage waarde werd verklaard door de grote interactie tussen de verschillende winkelcentra in suburbaan Londen. In deze Londense studie wordt er ook op gewezen, dat het zinvol is om onderscheid tussen voedselaankopen en aankoop van duurzamere goederen te maken. Dit zou kunnen door aan de omvang van de winkelcentra (variabele F) ook een bepaalde macht toe te kennen, die de verhouding tussen dagelijkse en duurzame goederen weergeeft. Dit is bijvoorbeeld bij het Haydock-model gedaan. Wanneer er echter aan de massa (i.e. variabele F) een macht toegekend wordt, stapelen de problemen in de zwaartekrachtmodellen zich exponentieel op, volgens Isard. De vraag reist dan of de macht onafhankelijk of als een functie van de massa werkt. Isard laat de oplossing aan verder onderzoek over. II.4. Dynamische ontwikkelingen Naast de theoretische kritiek die op deze zwaartekrachtmodellen te leveren is, is er ook op praktische gronden kritiek. Bosman en Van Goor (1975) bijvoorbeeld, vinden het een manko dat er alleen aandacht aan het consumentengedrag (de vraagzijde) besteed wordt en de aanbodzijde of het gedrag van de winkeliers vergcten wordt. Deze kritiek valt ook te beluisteren bij de Denen AgergSrd, Olsen & Allpass (1970), die hierin een reden zien om de zwaartekrachtmodellen als te weinig dynamisch te beoordelen. Het zijn hoofdzakelijk trendprojecties zonder aandacht voor toekomstige ontwikkelingen en interactie tussen externe en interne factoren. In hun theorie van de spiraalbeweging leggen zij er de nadruk op, dat de detailhandelsstructuur niet slechts een functie is van externe factoren als bevolking, koopkracht, koopgedrag, vervoerssysteem en afstand tot de concurrerende centra. Naast deze externe - 15 - factoren bepalen ook interne factoren de detailhandelsstructuur. Door een of meerdere interne factoren te benadrukken kunnen de winkeliers zelf actief richting geven aan de detailhandelsstructuur. De Deense schrijvers geven vier interne factoren aan als actieparameters: prijspararaeter, dienstbaarheidsparameter, (assortiments)keuzeparameter en afstands- of toegankelijkheidsparameter. Hun theorie van de spiraalbeweging komt er op neer, dat elke verandering in nadruk op een of meerdere parameters als het ware een leegte achterlaat, die na een bepaalde tijd door een nieuw type winkel opgevuld wordt. Dit nieuwe winkeltype maakt dan gebruik van dezelfde param e t e r ^ ) als de veranderde winkel eerst gebruikte. Doordat echter de externe factoren inmiddels ook op een hoger niveau gekomen zullen zijn wegens de welvaartsstijging, zal de kwaliteit van dit nieuwe winkeltype bij gebruik van dezelfde parameters toch beter zijn dan vroeger het geval was bij de veranderde winkel. Dezelfde spiraalbeweging zien de Deense schrijvers aanwezig in de ontwikkeling van de winkelcentra. Vooral de veranderde vervoerswijze en de veranderde verkoopstructuren zorgen voor een volledige nieuwe samenstelling van het hierarchische systeem van buurt-, wijk- en stadscentrum. Ook in Nederland is dit duidelijk waarneembaar (zie bijv. Bak, 1971, p.268 v.v. en Luijckx, 1975): Het buurtcentrum wordt een versterkt buurtcentrum of wijkcentrum, een niveau hoger staat nu het stadsdeelcentrum en het stadscentrum moet zich verder specialiseren om een "downtown revival"te kunnen beleven. Als opvulling van ontstane leegten zijn de solitaire vestigingen in de wijk of in het weiland te beschouwen. Deze benadrukken sterk de parameters prijs en/of toeganke1ijkheid. In de centra zelf zorgt de spiraalbeweging ook voor wijzigingen in de verkoopstructuren. De supermarkten voeren een ondiep voedselkeuzepakket en leggen zich allengs meer toe op de non-food-sector. Dit biedt weer plaats voor kleinere voedselwinkels die de parameters dienstbaarheid en keuze sterker hanteren. In de non-food-sector zijn het bijvoorbeeld de boetieks.die met hun specialisatie en nadruk op gezellige kleinschaligheid in het gat gesprongen zijn dat de grotere magazijnen en warenhuizen door hun standaardpakketten en grootschalige verkoop hadden achtergelaten. In een heel ander kader heeft ook Buit (1973) getracht aan te tonen, dat de winkelstructuur niet slechts een functie van externe factoren is. Hij komt zelfs tot het gedurfde idee dat in sommige omstandigheden de winkelstructuur medebepalend is voor het stichten van nieuwe woonwijken en infrastructuur. - 16 - Foto 4 Foto 5 Foto 6 - 17 - Hoofdstuk III. Praktijk van de winkelplanning III. 1. Inleiding In de praktijk van de winkelplanning kan men de theoretische noties, die in het vorige hoofdstuk behandeld zijn, vrij goed terug vinden. Enkele voorbeelden daarvan werden al gegeven. De belangrijkste taak van de winkelplanning is het berekenen van de benodigde winkelvloeroppervlakte voor een bepaald gebied. De graviteitsmodellen bieden hiervoor een goede methode, omdat zij een eenvoudige manier bieden om de koopkrachtafvloeiing te bepalen. Andere belangrijke factoren zijn de bevolkingssamenstelling, de totale koopkracht en de vloerproduktiviteit. Tot nu toe zijn de meer geavanceerde modellen als van Lakshmanan & Hansen nog weinig toegepast, en dan nog uitsluitend in regionale situaties. Vermoedelijk ligt dit vooral aan de problemen, die het bepalen van de macht van de afstand oplevert. Meer onderzoek hiernaar zou zeer gewenst zijn. In de praktijk van de winkelplanning wordt nog algemeen gebruik gemaakt van een traditionele formule, die de benodigde winkelvloeroppervlakte voor een gebied in een bepaald jaar berekent door het aantal inwoners te vermenigvuldigen met het gemiddelde toonbankbestedingsbedrag per hoofd van de bevolking, en deze uitkomst te delen door de winkelvloerproduktiviteit of omzet per irr (zie bijvoorbeeld Jones, 1969). Dit is de simpelste vorm van de formule. Daarnaast dient voor een goede voorspelling ook de factor koopkrachtbinding ingevoerd te worden. Deze methode wordt de integrale- of stock-methode genoemd (Kok, 1975). III.2. Traditionele berekeningsmethode Eerst zal over elk van de variabelen van de traditionele formule iets meer gezegd worden. a. De winkelvloeroppervlakte: Deze kan zowel in verkoopvloeroppervlakte (= v.v-.o.) als in bedrijfsvloeroppervlakte (= b.v.o.) uitgedrukt worden. De verkoopvloeroppervlakte omvat uitsluiiend de voor de klant toegankelijke gebouwde ruimte, inclusief de ruimte achter de toonbank voor het bedienend personeel en de etalageruimte. De bedrijfsvloeroppervlakte omvat alle door het bedrijf gebruikte geboude ruimte, dus naast de v.v.o. ook de ruimtes voor opslag, administratie, prive en dergelijke. b. Het aantal inwoners: Eigenlijk is dit een te grove maat. Jones (1969) en Bak (1971) wijzen op de invloed, die bepaalde bevolkingskenmerken op het bestedingsgedrag kunnen hebben. In feite moet het aantal inwoners omgezet worden in koopkracht. Zo komt Bak (1971) tot het begrip standaardconsument. Deze is een consument met detailhandelsbestedingen, gelijk aan het landelijke st.itistisch gemiddelde. Voor bepaalde afwijkingen in bevolkingskenmerken stelt hij correctiecijfers voor: - afwijkingen in de (gemiddelde) leeftijdsopbouw kunnen voor 10% koopkrachtcorrectie naar boven of beneden zorgen; - afwijkingen in het (gemiddelde) inkomen kunnen met maximaal 20% naar boven of beneden gecorrigeerd worden; - regionale of lokale afwijkingen (zuinigheid en zelfvoorziening versus stedelijke koopgrage mentaliteit) kunnen voor 10% naar boven of naar beneden gecorrigeerd worden; - 18 - - een bijzondere correctie met ca. 75% moet op gestichtsbevolking toegepast worden. c. Het gemiddelde toonbankbestedingsbedrag per hoofd van de bevolking: Dit slaat op zuivere winkelbestedingen. Bestedingen op de markt en bij kolportage, postorderbedrijven en dergelijke tellen dus niet mee. d. De winkelvloerproduktiviteit of omzet per m^: Ook dit kan zowel voor de verkoopvloeroppervlakte als de bedrijfsvloeroppervlakte weergegeven worden. Omdat er in de gebruiksintensiteit van de nietverkoopruimte veel grotere verschillen plegen te bestaan dan in die van de verkoopruimte, is weergave in verkoopvloeroppervlakte gewenst. Omdat de ontwikkeling in de omzetcijfers van de artikelen per branche sterk kan verschillen, lijkt een toepassing van de berekeningsmethode per branche ideaal. Dit zou echter zeer veel rekenwerk vergen en voorbijgaan aan de toenemende branchevervaging. In de praktijk blijkt daarom een globaal onderscheid tussen de sector van de voedings- en genotmiddelen (v.g.m.- of food-sector) en die van de duurzame en overige goederen (d.o.g.- of non-food-sector.) redelijk goed te voldoen. Waar beide sectoren toch onder een dak te vinden zijn (bijvoorbeeld in een supermarkt of warenhuis), wordt de vloeroppervlakte meestal naar die sector toegerekend, die duidelijk overheersend is. e. Koopkrachtbinding: Omdat geen woongebied samen met het daar aanwezige winkelapparaat een gesloten systeem vormt, zal in de berekeningsmethode ook rekening gehouden moeten worden met koopkrachtafvloeiing naar buiten en -toevloeiing naar binnen. Als primair verzorgingsgebied kan het binnen het systeem gelegen gebied gelden. Dit bestaat dan uit het direct aan een winkelcentrum grenzend gebied, waarvan het aantal inwoners als rekenelement in de formule gebruikt wordt (bijvoorbeeld een buurt met zijn buurtwinkelcentrum of een stad met zijn hoofdwinkelcentrum). Als secundair verzorgingsgebied geldt dan alle gebied waarvan de inwoners niet meetellen als rekenelement in de formule. Vanuit het primaire verzorgingsgebied vindt koopkrachtafvloeiing en vanuit het secundaire gebied koopkrachttoevloeiing plaats. De koopkrachtafvloeiing wordt meestal uitgedrukt in een koopkrachtbindingspercentage van de bevolking van een gebied ten opzichte van het winkelapparaat waarmee die bevolking een systeem vormt. De koopkrachttoevloeiing kan gemakkelijk zowel in een equivalent van het koopkrachtbindingspercentage als in een equivalent van het aantal inwoners van het primaire verzorgingsgebied uitgedrukt worden. In het onderhavige rapport zal de eerste mogelijkheid gebruikt worden. De berekening van de koopkrachtaf- en toevloeiing vormt voor de winkelplanning een van de grootste problemen. Meer kennis over de macht van de afstand bij de zwaartekrachtmodellen zou dit probleem snel en efficient kunnen oplossen. Nu wordt echter meestal een uitgebreide consumentenenquete gehouden, die tot een schatting van het koopkrachtbindingscijfer moet leiden. De hier besproken berekeningsmethode kan doeltreffend in de volgende formule uitgedrukt worden: I x B x Kf I x B n x Kn (form. 3.1) A = A + A = = + ^ , waarbij 1 n f n - 19 - A = benodigde vloeroppervlakte I = aantal standaardconsumenten, berekend uit het inwonertal B = gemiddelde toonbankbestedingsbedrag per hoofd van de Nederlandse bevolking per jaar K = koopkrachtbindingscijfer P = vloerproduktiviteit of omzet per m 2 f = v.g.m.- of food-sector n = d.o.g.- of non-food-sec tor Voor de berekening van de benodigde winkelvloeroppervlakte in AlmereStad zal van deze formule gebruik gemaakt worden. Bij de evaluatie van resultaten zal een poging gedaan worden deze te vergelijken met een zwaartekrachtmodel, waarbij de macht van de afstand geschat wordt. III.3. Nationale prognoses en kengetallen Door diverse personen en instellingen is getracht een prognose op te stellen van de toekomstige behoefte aan winkelruimte in Nederland. Afgezien van de conclusie heeft Gantvoort (1973) een goed artikel geschreven, waarin de verschillende prognoses op een rij gezet en de berekeningswijzen van commentaar voorzien zijn. Algemeen worden de prognoses van het E.T.I.-Z.H. en van Bak als de belangrijkste beschouwd, vooral omdat ze als twee uitersten gelden. Berkhuijsen heeft in 1967 voor het E.T.I.-Z.H. aan de hand van een aantal factoren en hun groeiprognoses de gewenste winkelvloeroppervlakte geraamd op 1,188 m^ b.v.o. per Nederlander voor 1980 en op 1,365 m 2 b.v.o. per Nederlander voor 1990. Later zijn deze getallen middels een correctie gebracht op 1,093 resp. 1,258 m 2 b.v.o. per Nederlander voor 1980 resp. 1990. Bak (1971) heeft door eenvoudige extrapolatie van de groeicijfers tussen 1950 en 1970 de toekomstige behoefte geraamd op 0,95 m 2 b.v.o. per Nederlander voor 1980 en op 1,01 m 2 b.v.o. per Nederlander voor 1990. Bak noemt zijn raming een maximaliserende raming, omdat de koopkrachtgroei in de twintig jaren na 1970 wel eens geringer kan zijn dan in de twintig jaren ervoor. Door Berkhuijsen zelf en anderen is met name in Stedebouw & Volkshuisvesting van September 1972 kritiek op Bak's prognose geuit. Naast de raming van de totale benodigde winkelruimte is een schatting van de verdeling van die ruimte over de verschillende hoofdbranches minstens even belangrijk. Opvallend is echter dat hieraan in de literatuur nauwelijks aandacht besteed wordt. Meestal wordt slechts volstaan met een verdeling in v.g.m.-sector en d .o.g.-sector. Alleen Bak en de C.I.M.K.-studies zijn dieper op deze problematiek ingegaan. De verhoudingen tussen de hoofdbranches blijken nogal te varieren met de grootte van de winkelcentra. In de volgende hoofdstukken wordt hier dieper op ingegaan. Ook over de gewenste vloeroppervlakte per winkelvestiging en de verhouding tussen verkoopvloeroppervlakte en bedrijfsvloeroppervlakte is nog niet het laatste woord gesproken. Uit Bak (1971), de E.I.M.-kengetallen en Kok (1975) blijkt dat in de bestaande winkelstructuur in Nederland de gemiddelde winkelvloeroppervlakte vrij gering en de verhouding tussen v.v.o. en b.v.o. vrij ongunstig is in vergelijking met de richtgetallen, die voor nieuwe winkelcentra gegeven worden. Zo geeft het N.I.R.O.V. (1971) een maat van 100 a 140 m 2 b.v.o. aan als gewenste minimum-vloeroppervlakte bij nieuwe winkels. Het aanbevolen aandeel van de v.v.o. in de b.v.o. bij nieuwe winkelcentra schommelt tussen de 70 en 80% (vgl. Bak, 1971, p.259). In beide gevallen wordt niet eens uitgesplitst naar v.g.m.- en d.o.g.-sector, laat staan naar hoofdbran- - 20 - ches of branchetypes. Gelukkig geeft het E.I.M. erg gedetailleerd cijfermateriaal in zijn kengetallen. Jaarlijks geeft het E.I.M. een brochure met kengetallen over het Nederlandse winkelbestand uit. Met name de gegevens vanaf 1972 zijn goed bruikbaar, omdat vanaf dat jaar een consistente klassificatie van branchetypes en omzetklassen aangehouden is. Voor verschillende omzetklassen per winkeltype worden door middel van steekproeven verkregen gegevens verstrekt over omzetcijfers, personeelsbestand en oppervlaktes. Uit deze kengetallen kunnen rechtstreeks de gemiddelde verhouding tussen v.v.o. en b.v.o., de gemiddelde oppervlakte per kracht en de veranderingstendenzen in beide getallen afgeleid worden. Vanwege het grote belang van deze kengetallen is een selectie van de belangrijkste getallen in bijlage 1 verwerkt. Bij deze selectie zijn onbelangrijk geachte branchetypes weggelaten en zijn meestal alleen de hogere omzetklassen van de branchetypes weergegeven. Al bestaat de indruk, dat de steekproeven per jaar verschillen, toch zijn de resultaten wel zodanig, dat ze als indicatie voor het winkelgebeuren goed voldoen. Ten aanzien van de v.g.m.-sector kunnen de volgende globale conclusies met de nodige voorzichtigheid getrokken worden.: a. De omzetten per oppervlakte-eenheid stijgen niet of nauwelijks, uitgezonderd bij de kruidenierssupermarkten van meer dan 500 m 2 b.v.o. b. De gemiddelde oppervlakte van de winkels stijgt niet of nauwelijks, uitgezonderd de kruidenierssupermarkten van meer dan 500 m 2 b.v.o. c. De verhouding tussen v.v.o. en b.v.o. wordt eerder slechter dan beter, met name waar een vergroting van de b.v.o. plaatsvindt. d. Het aantal arbeidskrachten per oppervlakte-eenheid daalt gestaag. e. Slagers- en tabakswinkels halen relatief verreweg de hoogste omzetcijfers per m 2 v.v.o. f. Slagers en (banket)bakkers hebben verreweg het kleinste aandeel v.v.o. ten opzichte van b.v.o. De oorzaak hiervan ligt in hun sterk ambachtelijke karakter. Ten aanzien van de hoofdbranches textiel en schoeisel kunnen de volgende globale conclusies, eveneens met de nodige voorzichtigheid, getrokken worden: a. Er valt een lichte omzetstijging waar te nemen, uitgezonderd bij de baby-, kleuter- en kindcrkleding. b. Een stijging van de gemiddelde oppervlakte valt alleen duidelijk te constateren bij winkels met meer dan een vestiging (filiaalbedrijven), met baby-, kleuter- en kinderkleding en met lingerie en foundations . c. Het aandeel van de v.v.o. in de b.v.o. bedraagt ongeveer 70 a 80%. Alleen bij lingerie en foundations en schoeisel Ligt dit percentage iets lager. d. Het aantal arbeidskrachten per oppervlakte-eenheid daalt gestaag. e. De laagste omzetcijfers per ra- b.v.o. (en per arbeidskracht) zijn te vinden bij de baby-, kleuter- en kinderkleding, de hoogste omzetten per m 2 b.v.o. en per arbeidskracht worden in de dames- en herenconfectiezaken met filiaalvestigingen gehaald. Ten aanzien van de overige hoofdbranches en branchetypen kunnen de volgende globale conclusies met de nodige voorzichtigheid getrokken worden: a. Over het algemeen stijgen de omzetten per oppervlakte-eenheid licht. Stagnatie of achteruitgang vindt plaats bij de sportartikelen, de boekhandel en de bloemen- en plantenwinkels. b. De veranderingen in de gemiddelde vloeroppervlakte lopen nogal sterk uiteen. De raeubelbranche is duidelijk aan het verkleinen. c. Het aandeel van de v.v.o. in de b.v.o. schommelt meestal tussen de 60 en 70%. Bij de bedrijven, die een gedeeltelijk ambachtelijk karak- - 21 - ter dragen (rijwielhandel, fotohandel, kappers, optiek en sieraden) ligt dit aandeel veel lager en lijkt het nog te dalen. d. Het aantal arbeidskrachten per oppervlakte-eenheid daalt gestaag. e. In de meubelbranche zijn de omzetten per m 2 relatief erg laag. Bij de planning van Almere-Stad zullen deze nationale prognoses en kengetallen als indicaties hun goede diensten kunnen bewijzen. - 22 - Foto 7 Foto 8 1 J. GALLtGALL rafif *. Foto 9 - 23 - Hoofdstuk IV. Prognose voor Almere-Stad per januari 1982 IV. 1 . Inleiding Voor de prognose wordt gebruik gemaakt van formule 3.1. Voor de berekening van de gewenste vloeroppervlakte moeten I, B, K en P bekend zijn. IV.2. Standaardconsumenten Volgens de plannen zal Almere-Stad in januari 1982 ca. 7.000 inwoners tellen. Een van de doelstellingen bij de opbouw van Almere is om de bevolkingssamenstelling naar leeftijds-, sociale en inkomensklasse zo te varieren, dat deze ongeveer overeenkomt met de landelijke gemiddelden (R.IJ.P., 1974). Wegens de stedelijke herkomst van de toekomstige bewoners wordt voor de omrekening naar aantal standaardconsumenten het inwonertal met 10% verhoogd (cf. Bak, 1971) tot 7.700. IV.3. Bestedingsbedragen Het gemiddelde toonbankbestedingsbedrag per hoofd van de Nederlandse bevolking was in 1974 volgens het C.I.M.K. (1975, Oldenzaal) voor de food-sector / 1.520,— en voor de non-food-sector / 2.130,—; in totaal dus / 3.650, — . De totale verwachte jaarlijkse groei van de omvang van de detailhandelsbestedingen tussen 1975 en 1985 wordt geschat op 2,5% a 3,0% (Kok, 1975) of 2,5% a 3,5% (C.I.M.K., Oldenzaal), terwijl de verwachte verhouding v.g.m.: d.o.g. in 1985 neerkomt op 38 : 62 (C.I.M.K., 1975, Oldenzaal). In verband met de economische recessie van de laatste jaren zal voor de periode tot 1982 uitgegaan worden van 2,5% jaarlijkse groei van de omvang van de detailhandelsbestedingen. De verhouding v.g.m.: d.o.p,. wordt hier voor 1981 geschat op 40 : 60. In tabel 4.1. zijn deze te verwachten ontwikkelingen uitgewerkt. Tabel 4.1. Gemiddelde toonbankbestedingsbedragen per hoofd van de Nederlandse bevolking totaal 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 v.g.m. sector d.o.g. sector in Hf1. aandeel in Hfl. aandeel 3740 3834 3930 4028 4129 4232 4338 0,43 0,43 0,42 0,42 0,41 0,41 0,40 1608 1649 1651 1692 1693 1735 1735 0,57 0,57 0,58 0,58 0,59 0,59 0,60 in Hfl. 21 2185 2279 >36 2436 2497 03 . N.B.: De bedragen zijn in guldens van 1974, dus zonder inflatiecorrectie. - 24 - IV.4. Koopkrachtbinding De berekening van de koopkrachtbinding is de moeilijkste opgave bij de toepassing van de te gebruiken formule. Meestal worden hiervoor consumentenenquetes gehouden. Aangezien er in Almere nog geen consument te vinden is, zal een schatting moeten plaatsvinden, waarbij onderzoeksgegevens van bestaande situaties het belangrijkste aangrijpingspunt vormen. Daarnaast zal rekening gehouden moeten worden met de bijzondere situatie van Almere. In 1982 woont het gros van de inwoners van Almere-Stad er nog geen twee jaar, zodat de plaatsbinding nog niet sterk kan zijn. De te verwachten koopkrachtafvloeiing zal zich vermoedelijk vooral richten op AlmereHaven (ca. 5 km of 8 min.), Maxis-Muiden (ca. 15 km of 15 min.), Amsterdam (ca. 25 km of 35 min.), het Gooi (ca. 12 a 20 km of 15 a 25 min.) en elders. Almere-Haven: Per 1982 zal het detailhandelsapparaat hier volgens de prognoses en taakstellingen de beschikking hebben over ca. 12.500 rrr b.v.o. voor ca. 18.000 inwoners, met een uitloop naar ca. 17.850 m-^ b.v.o. voor '2.500 inwoners in 1984 (Nawijn & Verbeek. 1973). Dit winkelapparaat zal een vrijwel volledig assortiment voeren en in de meeste branchegroepen een mate van multiplicatie kennen, waardoor het in de categorie van stadsdeelcentrum/middelgroot stadscentrum valt. Maxis-Muiden: Deze superstore tussen Amsterdam en Muiden bevat ca. 11.000 mz v.v.o., waarin een ondiep, maar breed assortiment goederen verkocht wordt. De supermarkt van 2.700 irr v.v.o. is de grootste van Nederland. Op de resterende 8.300 m 2 v.v.o. worden vrijwel alle gangbare massa-artikelen van alle non-food-branches aangeboden. De Maxis trekt veel klanten uit een wijde omgeving door zijn lage prijzen en goede toegankelijkheid per auto. (Over de invloed van Maxis-Muiden verschijnt zeer binnenkort onder auspicien van het Ministerie van Economische Zaken een studie, getiteld "De effekten van de Maxis-Muiden". Deze studie is helaas nog niet vrij gegeven.) Amsterdam: Deze stad beschikt over een maximaal ontwikkeld winkelapparaat, dat zich niet tot het stadscentrum beperkt. Van de inwoners van Almere-Stad zal vermoedelijk ca. 80% uit Amsterdam afkomstig zijn. Verwacht mag worden, dat een niet onbelangrijk deel van de beroepsbevolking in Amsterdam zal (blijven) werken. Dit wijst er op, dat zeker in de beginfase van Almere-Stad de band met Amsterdam aanzienlijk zal blijven. Het Gooi: Een relatief klein deel van de koopkracht uit Almere-Stad zal zich op het Gooi gaan richten, speciaal op Bussum en Hilversum. 10 a 20% van de toekomstige Almere-bewoners zal uit het Gooi afkomstig zijn. Door het C.I.M.K. (1971) is de toekomstige mogelijke omvang van het kernwinkelapparaat geraamd op ca. 13.800 m^ v.v.o. (waarvan 15% v.g.m.) voor Bussemen ca. 36.400 m~ v. v.o. voor Hilversum waarvan 57-, v.g.m. Elders: Omdat winkelcentra en de hen ondersteunende bevolkingsconcentraties geen gesloten systemen zijn, valt er steeds en overal een zekere afvloeiing naar buiten te constateren. Tegelijk valt er ook koopkacht van elders naar het systeem toe. Omdat in de beginfase van AlmereStad het voorzieningenniveau nog beperkt en onvolledig is, zal in deze fase een klein percentage afvloeiing naar elders, dus buiten de hier besproken plaatsen, ingecalculeerd moeten worden. In een latere fase kan van een gesloten balans uitgegaan worden voor wat betreft afvloeiing van Almere-Stad naar elders en toevloeiing van elders naar Almere-Stad. Deze beschouwingen zeggen nog weinig over de te verwachten percentages - 25 - koopkrachtafvloeiing. Voor een juiste schatting worden in de algemene literatuur alleen minimum en maximumschattingen gegeven. Een eerste onderscheid moet gemaakt worden tussen de v.g.m.-sector en de d.o.g.sector. Voor de v.g.m.-sector geeft de algemene literatuur een bindingspercentage van ca. 70% als maximaal haalbaar in de buurt- en wijkwinkelcentra. (E.I.M., 1970). Afvloeiing vindt dan plaats naar naburige buurt- en/of wijkwinkelcentra en vooral naar het hoofdwinkelcentrum. Van de Laar (1971) wil voor een buurtcentrum van 1.500 m 2 zelfs uitgaan van een koopkrachtbindingspercentage in de v.g.m.-sector van 80%. Gezien de resultaten van diverse empirische studies (bijv. C.I.M.K., 1974 en E.I.M., 1970) lijkt dit echter veel te hoog. Hoewel Almere-Stad in januari 1982 voldoet aan het vereiste aantal inwoners voor een buurt- of wijkwinkelcentrum, mag het genoemde maximaal haalbare percentage hier als een minimum percentage genoemd worden, omdat voor de v.g.m.-sector loop- en fietsafstanden bepalend zijn en er binnen deze afstanden immers geen ander winkelcentrum te vinden zal zijn. In Emmeloord bijvoorbeeld, komt ca. 90% van de inwoners te voet of per fiets naar het kernwinkelapparaat (Kiestra, 1968). Dielemans en Heins (1971) vonden een koopkrachtafvloeiingspercentage voor dagelijkse goederen (synoniem aan de v.g.m.-sector) van Uithoorn naar Amstelveen (10 km of ca. 10 min.) van 7 5 9%. Uithoorn bezat toen 7.237 m 2 v.v.o., waarvan 5.359 ra2 v.v.o.in het dorpscentrum. De gemeente Uithoorn telde in 1971 ca. 19.500 inwoners. Een grotere omvang van het winkelapparaat heeft Oldenzaal. In deze plaats werd in 1974 een koopkrachtbindingspercentage van de lokale bevolking in de v.g.m.-sector gemeten van 88% (C.I.M.K., 1975, Oldenzaal). Hierbij moet opgemerkt worden dat in Oldenzaal de factoren markt en zelfvoorziening het percentage negatief beinvloed hebben. Deze stad bezat in 1974 in totaal 21.400 m v.v.o., waarvan 4.580 in de v.g.m.sector. Het aantal inwoners bedroeg toen ca. 25.500. Een studie over Lelystad (C.I.M.K., 1975, Lelycentre) geeft voor de v.g.m.-sector aldaar een bindingspercentage van 69%. Dit wordt als extreem laag gekwalificeerd en ter vergelijking wordt het percentage voor Dronten (73%) en het Nederlandse gemiddelde (87%) gegeven. Lelystad bezat ten tijde van dit onderzoek een totale winkelomvang van 7.322 m v.v.o., waarvan 2.077 m 2 v.v.o. in de v.g.m.-sector. Het aantal inwoners was toen ca. 13.500. Overwegende - dat Almere-Stad in januari 1982 twee a drie keer zo weinig inwoners zal hebben.als de plaatsen Uithoorn, Oldenzaal en Lelystad ten tijde van hun bestudering; - dat de automobiliteit in de jaren zeventig gestaag zal blijven groeien; - dat de koopkrachtafvloeiing in de v.g.m.-sector zich vooral op de Maxisvestiging bij Muiden zal richten en - dat bij de planning niet van een minimale, noch van een maximale haalbaarheid uitgegaan moet worden, maar van een redelijke haalbaarheid, waarbij de kwaliteit van de ondernemer de tendens naar maximalisering of minimalisering bepaalt. Kan geconcludeerd worden, dat een koopkrachtbindingspercentage in de v.g.m.-sector voor Almere-Stad in januari 1982 van 80 a 85% een redelijk uitgangspunt is. Voor de te verwachten omvang van het winkelapparaat zal het verschil tussen 80 en 85% koopkrachtbinding in de v.g.m.-sector niet zoveel uitmaken. Voor het gemak zal daarom bij de uiteindelijke berekening 83% - 26 - als afgerond gemiddelde gehanteerd worden. Voor de d.o.g.-sector liggen de drempelwaarden voor de meeste artikelen doorgaans veel hoger, zodat concurrentie van andere winkelcentra veel sterker voelbaar is. Voor de berekening van afvloeiingscijfers zou misschien deductief vanuit de v.g.m.-sector te werk gegaan kunnen worden, wanneer gebruik gemaakt wordt van tabel 2 in Bak's studie "Hoofdwinkelcentrum" (1971): Typologie van neven- en hoofdcentra. Het winkel at van Almere-Stad in 1982 zal ongetwijfeld overeenkomen met een groot dorpswinkelcentrum van 1.500 - 5.000 m 2 v.v.o., waarbij het aandeel van de v.g.m.-sector ca. 25% van de totale oppervlakte bedraagt. De d.o.g.-sector zou dus drie keer de oppervlakte van de v.g.m.-sector omvatten. Maar dit lijkt een te grove schatting. Bovendien is de verhouding 25 : 75 voor v.g.m.: d.o.g. dubieus, aangezien volgens de C.I.M.K.-studie over het Gooi (1971) bij een groot dorpscentrum (2.000 a 5.000 rrr v.v.o.) 40 a 50% aan de v.g.m.-sector toebedeeld moet worden. Mischien kan hier de indicatie uitgehaald worden, dat het aandeel van de d.o.g." sector in de totale vloeroppervlakte minimaal een keer en maximaal drie keer het aandeel van de v.g.m.-sector mag zijn. Als gemiddelde geldt dan v.g.m.: d.o.g. = 1 : 2. Om tot een nadere kwantificering te komen is gebruik gemaakt van de studies van Empeo (1972) en C.I.M.K. (1975, Lelycentre en Oldenzaal). Dit resulteerde in tabel 4.2. Tabel 4.2. Bindingspercentages in de d.o.g.-sector Plaats d.o.g. binding in % Lelystad Dronten Oldenzaal Elst (Gld.) Groesbeek e.o. Wyehen Gennep e.o. Boxmeer e.o. 44 52 69 38 25 40 47 48 aantal inwoners aantal inwoners per medio 1974 1 per |an. 1971 13.500 14.800 25.500 12.500 23.900 16.300 11.800 22.200 In de C.I.M.K.-karakteristiek van grote dorpsvoorzieningen (zie bijlage 2) wordt de koopkrachtbinding in de sector niet-levensmiddelen op 40 a 60% gesteld. Aan de hand van de hiervoor weergegeven literatuur en g'elet op de eveneens hiervoor beschreven situatie in Almere-Stad in 1982, kan gesteld worden, dat een algemeen koopkrachtbindingspercentage in de d.o.g.sector voor Almere-Stad in januari 1982 van 40% als redelijk beschouwd mag worden. Wel zal het percentage per branchegroep een afwijking naar boven of naar beneden te zien geven. IV.5. Vloerproduktiviteit De laatste variabele, die bekend moet zijnom toteen goede berekening van de toekomstige winkelvloeroppervlakte te komen, is de voor een rendabele bedrijfsvoering gewenste vloerproduktiviteit, dus de omzet per m-. Door het C.I.M.K. werd deze voor 1974 gesteld op gemiddeld / 8.00(1,— per m- v.v.o. voor de v.g.m.-sector en on / 3.700,— per m~ v.v.o. - 27 - Foto 10 Foto 11 Foto 12 - 28 - voor de d.o.g.-sector (C.I.M.K., 1975, Lelycentre). Voor medio 1985 raamt het C.I.M.K. (1975, Oldenzaal) deze cijfers in guldens van 1974 op: / 12.000,— per m 2 v.v.o. voor de v.g.m.-sector, en op / 5.000,— per m 2 v.v.o. voor de d.o.g.-sector. Dit komt neer op een vloerproduktiviteitsgroei van 4% per jaar in de v.g.m.-sector en van 3% per jaar in de d.o.g.-sector. Per januari 1982 zou de gewenste omzet per m 2 v.v.o. in guldens van 1974 dan moeten zijn: / 10.500,— in de v.g.m.-sector en / 4,600,— in de d.o.g.-sector. De uitgangscijfers van 1974 komen aardig overeen met de vloerproduktiviteitscijfers en de E.I.M.-kengetallen (zie bijlage 1), als men bedenkt dat de gemiddelde en mediane omzetcijfers met 20 a 25% verhoogd moeten worden om van een goed lopende zaak te kunnen spreken. IV.6. Berekening van de totale benodigde vloeroppervlakte In de voorgaande oaragrafen heeft de berekening van de waarde van de benodigde variabelen per januari 1982 het volgende resultaat opgeleverd: I = 7.700 B = 22 .. 66003 Bf = 1.735 n Kf = 0,83 K = 0,40 0 n P =4.600 P = 10.500 n De formule 3.1 kan dan als volgt uitgewerkt worden: 7.700 x 1.735 x 0,83 A f = A n = . ft_, ilTToo • — = ' -056 7.700 x 2.603 x 0,40 . ,,, = ! 743 47600 ' . 9 • • • Aangezien deze berekening in m~ v.v.o. uitgevoerd is en in nieuwe centra de verhouding v.v.o. : b.v.o. = 75 : 100 vaak aangehouden wordt, luidt de slotconclusie dat een totale winkelvloeroppervlakte van 3.732 m 2 b.v.o. per januari 1982 in Almere-Stad reeel is, en wel voor de v.g.m.-sector: 1.056 x -^=-=- = 1.408 m 2 b.v.o. en voor de d.o.g.-sector: 1.743 x - = 2.324 m- b.v.o. Hier moet opgemerkt worden, dat de berekening uitsluitend op de detailhandel betrekking heeft, en niet op zuiver ambachtelijke bedrijven en overige diensten, zoals schoenreparatie, kapsalon, wassalon, apotheek, bank, postkantoor, reisbureau, cafe/restaurant, e.d. Hiervoor wordt meestal als richtlijn gebruikt: 20 a 25% van de oppervlakte aan winkels (zie bijv. Van de Laar, 1971, tabel 5 en Kok, 1975, grafiek). Het is moeilijk om precies te voorspellon welke winkels er in AlmereStad in 1982 moeten of zullen komen. lloogstens kan een Lndicatie gegeven worden. In bijlage 2 wordt een karakteristiek van een groot dorpswinkelcentrum gegeven. Hiermee zal Almere-Stad in 1982 te vergelijken ^ijn. Voor een nadere uitwerking van de d.o.g.-sector kan gebruik gemaakt worden van tabel 12 uit de studie van Bak (1971). Hierin wordt voor de grootteklasse van het kernwinkelbestand van 1.500 tot 3.000 m- v.v.o. het gemiddel- - 29 - de aandeel van de non-food-sector op 1.700 m 2 v.v.o. berekend. Het aandeel per hoofdbranche en de omrekening naar m^ b.v.o. in Almere-Stad worden in tabel 4.3 weergegeven. Tabel 4.3. Aandeel per hoofdbranche en omrekening naar Almere-Stad Aandeel (x2.324 m 2 b.v.o.=) m 2 b.v.o. Almere-Stad jan. 1982 Hoofdbranche 116 562 398 379 200 669 0,050 0,242 0,171 0,163 0,086 0,288 schoeisel textiel en confectie. woninginrichting huish. en luxe art. elektro-techn. art. overige art. (inc1. warenhuizen i . . ... — — . i Voorts geeft Bak (1971) voor deze grootteklasse het gemiddeld aantal vestigingen aan. Voor de v.g.m.-sector is dit 14, en voor de overige branches 27. Als gemiddelde vloeroppervlakte geeft hij voor de v.g.m.sector 39 m 2 v.v.o. en voor de overige branches 62 r v.v.o. Deze cijfers zijn hier echter niet bruikbaar. In de eerste plaats niet, omdat Bak's gemiddelden gedrukt worden door de verouderde structuren in vele reeds lang bestaande hoofdwinkelcentra. In de tweede plaats niet omdat Bak zijn resultaten baseert op onderzoek dat in 1968 gedaan is en de ontwikkelingen in de winkelvloeroppervlakten sindsdien niet stil gestaan hebben. Hierop wijzen duidelijk de E.I.M.-getallen (zie bijlage I). Ook de analyse van het Lelycentre (C.I.M.K., 1975) levert hier bewijs voor: Tabel 4.4. Lelycentre, analyse van het aantal en de grootte van de vestigingen aantal vestigingen v.g.m. | d.o.g. Lelystad, Lelycentre Vergelijkbare Nederlandse plaatsen gem. grootte der vestigingen | ;.in. j d.o.g. (m v.v.o.) 12 40 173 31 30 68 60 90 Buiten het Lelycentre zijn er in Lelystad geen andere winkels in de d.o.g.-sector. Het Lelycentre had ten tijde van het C.I.M.K.-onderzoek een omvang van 7.332 m- v.v.o., dus bijna 2\ keer zo groot als AlmereStad in januari 1982. Verder leert de analyse van het Lelycentre dat in een stad met een winkelapparaat in ontwikkeling de brancheverdeling soms sterk van de landelijke gemiddelden kan afwijken. Tabel 4.5 illustreert dit. - 30 - Tabel 4.5. Lelycentre, aandeel per hoofdbranche in de vloeroppervlakte van de d.o.g.-sector Hoofdbranche Lelycentre schoeisel textiel en confectie woninginrichting huish. en luxe art. elektro-techn. art. overige art. (incl. warenhuizen) 0,078 0,381 0,069 0,048 0,013 0,411 Nederland (vergelijkbaar) 0,043 0,303 0,196 0,119 0,068 0,271 Men moet er niet gek van opkijken, als dit in de beginfase van AlmereStad ook het geval zal blijken te zijn. Bij het geven van een indicazal echter uitgegaan worden van de door Bak gegeven gemiddelden. Mogelijke afwijkingen zullen dan in elk geval geringer zijn dan wanneer bijvoorbeeld van de situatie in Lelystad uitgegaan wordt. Bij de indicatie zal de gemiddelde vloeroppervlakte van de winkels kleiner gehouden worden dan dit in Lelystad het geval is en ook wel in andere nieuwe winkelconcentraties gezien wordt. De vloerindicatie zal in sommige gevallen zelfs nog iets lager uitvallen dan voor Almere-Haven gepland is (zie Nawijn & Verbeek, 1973). Minstens twee redenen zijn hiervoor aan te geven. In de eerste plaats blijkt uit de E.I.M.-kengetallen (bijlage 1 ) , dat in een vrij groot aantal branches de gemiddelde v.v.o. niet of nauwelijks meer stijgt en hier en daar zelfs een dalende lijn te zien geeft. Een van de belangrijkste oorzaken hiervan is waarschijnlijk de gestage opkomst van boetieks in diverse branches (vergelijk par. II.4.). Een andere reden is het gezelligheidsaspect. Een groter aantal kleine winkels op dezelfde oppervlakte maakt een gezelliger indruk dan een kleiner aantal grote winkels. Ook dit komt ten goede aan de keuzemogelijkheid. Daarnaast kan men zich nog afvragen of een groter aantal kleinere winkels niet een groter aantal arbeidsplaatsen zal opleveren. De E.I.M.kengetallen wijzen voorzichtig in deze richting. Wel zal de bouw zo flexibel moeten zijn, dat zonder veel extra kosten vergroting van de zaak mogelijk is met 20 a 25%. In de literatuur wordt steeds gewezen op de noodzaak van uitbreidingsmogelijkheden en in een snel groeiende plaats als Almere is dit zonder meer reeel. Aan de hand van de voorgaande beschouwingen wordt in tabel 4.6 een indicatie van soort, aantal en grootte van de winkelvestigingen in AlmereStad per januari 1982 gegeven. Tabel 4.6. Indicatie van winkelvestigingen in Almere-Stad per januari 1982 Winkel en/of branchetype supermarkt brood & banket zuivel, groenten & fruit vlees . j aantal 1 1 1 1 Sub—totaal geschatte vloeroppervlakte (in m2 b.v.o.) 760 150 150 120 1.1B0 m2 b.v.o. - 31 - Tabel 4.6. (vervolg) Winkel en/of branchetype aantal vis tabaksart. (incl. tijdschr.) dranken totaal v.g.m.-sector schoeisel textiel & confectie idem 2(a 120m2) idem woninginrichting 2(a 80m 2 ) huish. & luxe artikelen idem elektro-technische artikelen . Overige zaken: ijzerwaren/doe-het-zelf drogist/incl. reformprodukten) boekhandel bloemen & planten diversen totaal d.o.g.-sector geschatte vloeroppervlakte (in m 2 b.v.o.) 80 80 80 1.420 b.v.o. . 120 150 180 240 400 160 200 200 250 150 120 80 80 2.330 m 2 b.v.o. IV.7. Alternatieve prognose In de voorgaande berekeningen is vooral gebouwd op cijfers en prognoses van het C.I.M.K. inzake de bestedingsbedragen en vloerproduktiviteit. De gehanteerde groeipercentages en het aandeel van de v.v.o. in de b.v.o. lijken echter erg hoog. Daarom lijkt het nuttig om een alternatieve prognose te maken aan de hand van anders opgestelde cijfers. Hierbij moet bedacht worden, dat een verandering in het vloerproduktiviteitspercentage of in de verhouding tussen b.v.o. env.v.o. (de getallen van de noemer van formule 3.1) een relatief groter effect op het ruimtebeslag heeft dan een verandering in het toonbankbestedingsbedrag (een getal in de teller van de formule 3.1). Een geringe groei van de vloerproduktiviteit en/of een kleiner aandeel van de v.v.o. in de b.v.o. veroorzaken een grotere behoefte aan vloeroppervlakte. De stichting Amro-Wupo (1975) raamt de jaarlijkse groei van de bestedingen in de food-sector op 1% en in de non-food-sector op 2%. Mogelijk stelt deze stichting zich op aan veilige, dus lage kant. Als uitgangspunt voor de alternatieve berekening zal daarom een jaarlijkse groei in de v.g.m.-sector tot 1981 van 1,5% en daarna van 1,0% aangenomen worden en een jaarlijkse groei in de d.o.g.-sector tot 1981 van 2,5% en daarna van 2,0%. Dit resulteert in een gemiddeld toonbankbestedingsbedrag per hoofd van de Nederlandse bevolking per 31 december 1981 van ca. / 1.680,— in de v.g.m.-sector en van ca. / 2.520,— in de d.o.g.sector (in guldens van 1974). Ten aanzien van de door het C.I.M.K. geraamde vloerproduktiviteitsstijging wekken de E.I.M.-kengetal1 en nogal twijfel. De voorzichtige conclusies van paragraaf III.3. wijzen daarop. Kok (1975) wijst op een stijging van minder dan 1%. De Stichting Amro-Wupo (1975) komt tot de conclusie, dat een maximale vloerproduktiviteitsstijging van gemiddeld 1% - 32 - per jaar een reeel uitgangspunt is. Deze stichting begaat echter, naar de mening van de auteur, in haar rapport over Almere-Haven de vergissing, dat ze van gemiddelde omzetten in nieuwe winkelcentra wil uitgaan (/ 8.500,— per m 2 v.v.o. in de food-sector in 1974). Hierdoor wekt ze de indruk de gewenste omzet van de (huur)prijs van het winkelpand afhankelijk te maken. Over de toekomstige (huur)prijs is evenwel nog niets bekend. Daarom zullen hier de gemiddelde gewenste vloerproduktiviteitscijfers van het C.I.M.K. aangehouden worden. Wat de groei van de vloerproduktiviteit betreft, lijkt voor de alternatieve prognose een gemiddelde stijging van 1%, zowel in de v.g.m.als in de d.o.g.-sector, het meest reeel. Bij verder gebruik van deze gemiddelden moet wel bedacht worden, dat de vloerproduktiviteit en de wijzigingen ervan in de tijd per branche verschillen. Voor januari 1982 kan nu de gewenste omzet per m 2 v.v.o. in guldens van 1974 berekend worden op ca. / 8.625,— voor de v.g.m.-sector en op ca. / 3.980,— voor de d.o.g.-sector. betreft de verhouding v.v.o. : b.v.o. wordt wel vaak, maar niet altijd, 75% van de b.v.o. aan de v.v.o. toebedeeld. Amro-Wupo bijvoorbeeld past een verhouding van 72 : 100 toe. De E.I.M.-kengetallen duiden op een nog lagere verhouding. Voor de alternatieve prognose zal daarom een verhouding van 70 : 100 aangehouden worden. De toepassing van deze alternatieve cijfers is in tabel 4.7. uitgewerkt. Tabel 4.7. Alternatieve prognose van de benodigde winkelvloeroppervlakte in Almere-Stad per januari 1982 m 2 v.v.o. 2 m - b.v.o. v.g.m.-sector d.o.g.-sector 1 .245 1.950 1.775 2.785 Totaal 3.195 . — 4.560 Dit komt neer op een gemiddelde van 0,65 m 2 b.v.o. per inwoner van Almere-Stad. De verdeling van de oppervlakte van de d.o.g.-sector zal dan ongeveer als volgt zijn: Tabel 4.8. Alternatieve oppervlakte per hoofdbranche in Almere-Stad per januari 1982 i hoofdbranche schoeisel textiel & confectie woninginrichting huish. & luxe artikelen elektro-technische art. overige art. (incl. warenhuizen) m- b.v.o. 140 675 475 450 240 800 - 33 - Hoofdstuk V. Prognose voor Almere-Stad per januari 1990 V.1. Inleiding Voor de prognose wordt weer gebruik gemaakt van formule 3.1. Eerst zal de totale benodigde vloeroppervlakte berekend worden. Daarna zal de uitsplitsing naar v.g.m.- en d.o.g.-sector plaatsvinden. Als nieuw punt zal de mate van gewenste deconcentratie ter sprake komen. Tot slot zal een indicatie gegeven worden van het aandeel van elke hoofdbranche; een mogelijke verdere verdeling over de branches wordt achterwege gelaten, omdat 1990 daarvoor te ver weg ligt. V.2. Standaardconsumenten In januari 1990 zal Almere-Stad volgens de plannen ca. 41.700 inwoners tellen (zie tabel 1.1). Vanwege hun stedelijke herkomst wordt dit aantal verhoogd met 10% tot ca. 45.870 standaardconsumenten. V.3. Bestedingsbedragen Omdat er slechts in onzekerheden over de economische situatie in 1990 gesproken kan worden, lijkt de beste methode te zijn het doortrekken van de trendlijnen, die tot 1982 in paragraaf IV.3. gegeven zijn. Als uitgangspunt blijft een jaarlijkse groei van de omvang van de detailhandelsbestedingen van 2,5% gehandhaafd. De verhouding v.g.m. : d.o.g. zal vermoedelijk na 1985 langzamer veranderen dan tot dat jaar. De zo te verwachten groei in de bestedingsbedragen is in tabel 5.1 weergegeven. Tabel 5.1. Gemiddelde toonbankbestedingsbedrag per hoofd van de Nederlandse bevolking (in guldens van 1974) rr jaar totaal in Hfl. v.g.m.--sector aandeel in Hfl. d.o.g. -sector aandeel I in Hfl. i 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 4338 4446 4557 4671 4788 4908 5031 5157 5286 0,40 0,40 0,39 0,39 0,38 0,38 0,38 0,37 0,37 1735 1778 1777 1812 1819 1865 1912 1908 1956 0,60 0,60 0,61 0,61 0,62 0,62 0,62 0,63 0,63 2603 2668 2780 :849 2969 3043 j 3119 3249 1 3330 1, ! i V.4. Koopkrachtbinding De koopkrachtbinding zal vooral in de d.o.g.-sector aanzienlijk sterker zijn dan in 1982. Vanwege de veel grotere bevolkingsomvang, waarvan bovendien de meerderheid langer dan twee jaar in Almere-Stad zal wonen, zullen de diverse branchegroepen een veel ruimer assortimept kunnen aanbieden. De keuzemogelijkheid voor de klnnt zal veel groter zijn door een aanzienlijke mate van branchevermenigvuldiging. Terzelfdertijd zal het totale Almere-gebied ca. 84.000 inwoners tellen, dus in de andere Almere-kernen tesamen zullen ongeveer evenveel mensen wonen als in Almere-Stad. Daarvan zullen er ca. 22.500 in Almere- - 34 - Haven wonen, ca. 14.400 in Almere-Drie en ca. 5.400 in Almere-Vier. (Zie tabel 1.1.). Er valt te verwachten dat de koopkrachttoevloeiing naar de Stad vanuit de drie andere kernen groter zal zijn dan andersom. Vooral de derde en vierde kern zullen in sterke mate op de centrumwinkels van de Stad trekken. Almere-Haven zal al in 1985 afgebouwd zijn. Het zal dan een aantrekkelijk winkelcentrum op het niveau van een stadpdeelcentrum hebben met een vrijwel volledig assortiment en een geschatte koopkrachtbinding in de d.o.g.-sector van 75% (Nawijn & Verbeek, 1973). Uitgaande van de theorie van de spiraalbeweging (zie par. 11.4.) kan verwacht worden, dat het relatieve prijsvoordeel van Maxis in de loop der jaren zal afnemen. Ontwikkeling van een soorgelijke grote discountzaak binnen een straal van 25 km lijkt niet aannemelijk, mede vanwege de veel strengere eisen die de overheid ten aanzien van zulke nieuwe vestigingen stelt (zie Rompmodel, 1974). Met het groter worden van het hoofdwinkelcentrum van Almere-Stad zal de afvloeiing van koopkracht naar Amsterdam aanzienlijk afnemen. De cijfers over het Gooi (C.I.M.K., 1971) kunnen als Lndiratie gebruikt worden. In 1971 was bijvoorbeeld de afvloeiing vanuit Bussum (41.400 inwoners) naar Amsterdam ca. 13%, vanuit Naarden (17.500 inwoners) ca. 14%, en vanuit Hilversum (99.000 inwoners) c:a. 3%. Voor het Gooi in zijn totaliteit (200.000 inwoners) was het gemiddelde afvloeiingspercentage naar Amsterdam ca. 6,8%. De afvloeiing van Almere naar het Gooi en naar elders zal in 1990 nauwelijks meer merkbaar zijn. Zelfs mag verwacht worden, dat een klein aantal inwoners van Muiderberg, Naarden en Bussum naar Almere toegeLrokken wordt, en dat een aantal toeristen en andere vreemde1ingen uit nieuwsgierigheid naar Neerlands nieuwste New Town komen om er rond te kijken en enpassant te winkelen. Na deze algemene beschouwing zal getracht worden een juiste schatting van de koopkrachtbinding en afvloeiing te maken. In paragraaf IV.4. werd reeds geschreven, dat in 1974 het landelijk gemiddelde koopkrachtbindingspercentage van de lokale bevolking in de v.g.m.-sector 87% was. Enerzijds zal de vergrote automobiliteit dit percentage voor 1990 drukken, anderzijds mag met een zekere toevloeiing vanuit de andere Almerekernen gerekend worden. Almere-Stad zal zich namelijk omstreeks deze tijd duidelijk als het hoofdwinkelcentrum voor het hele Almere-gebied manifesteren, waardoor ook in de v.g.m.-sector extra koopkracht wordt aangetrokken. Zo vond bijvoorbeeld Kiestra (1968) voor Emmeloord, dat op een gewone weekdag 20 a 25% van de bestedingen in de v.g.m.-sector door klanten van buiten Emmeloord gedaan werd. Een nog hoger percentage vond Borchert (1968) op een zaterdag voor een slagerswinkel in het Utrechtse stadscentrum. Daar was 37,4% van de klanten niet woonachtig in Utrecht. In Tilbury werd een gemiddelde kooporientatie op de v.g.m.sector vanuit het secundaire verzorgingsgebied (ca. 100.000 mensen) gemeten van 14% (C.I.M.K., 1974). Gezien deze cijfers lijkt het heel redelijk te stellen, dat in de v.g.m.-sector van Almere-Stad in 1990 de afvloeiende koopkracht ruimschoots door de toevloeiende koopkracht gecompenseerd wordt. Voor de berekening van de vloeroppervlakte wordt daarom een bindingsequivalent van 105% van de lokale koopkracht in de v.g.m.-sector aangehouden. Voor de d.o.g.-sector werden in tabel 4.2. reeds enkele hindingspercentages gegeven. Deze lijst wordt in tabel 5.2. aangevuld met waarne- - 35 - mingen in grotere plaatsen die ontleend zijn aan Empeo (1972). Hierbij wordt ook het regionale aandeel in de bestedingen vermeld. Tabel 5.2. Koopkrachtorientatie vanuit de gemeente op de d.o.g.-sector in de binnenstad en regionale aandeel in de totale d.o.g.bestedingen in de binnenstad Gemeente Breda Nijmegen Utrecht Den Helder Ede Bussum Almelo Schiedam Amstelveen Alphen a/d Rijn aantal inwoners der gemeente per 1-1-1971 122.000 150.200 278.400 61.100 74.500 41.400 59.400 83.300 70.200 34.600 orientatie op de d.o.g.-sector in de binnenstad (in %) 84 69 68 66 64 63 56 48 47 onbekend regionaal aandeel in de totale d.o.g.-bestedingen in de binnenstad (in %) 44 47 46 17 onbekend 31 onbekend 13 45 33 Deze tabel geeft echter geen uitsluitsel over de verdeling van de orientatie over de winkels in het hoofdwinkelcentrum en in de nevencentra. Hiervoor zal een indicatie gehaald worden uit de tabellen 39 - 41 van Bak's "Hoofdwinkelcentrum" (1971). Volgens deze tabellen is in een plaats met een totaal winkelbestand van meer dan 15.000 m- v.v.o. het lokale koopkrachtbindingspercentage meer dan 100%. Voor een hoofdwinkelcentrum van 10.000 m 2 v.v.o. is het bindingspercentage in de d.o.g.sector gemiddeld 65% van de lokale non-food-koopkracht plus 25% a equivalent voor de toevloeiing van buiten. Voor een hoofdwinkelcentrum van 20.000 m 2 v.v.o. zijn deze gemiddelden 65% resp. 35%. In de v.g.m.-sector is de totale binding aan een hoofdwinkelcentrum van 10.000 m2 v.v.o. gemiddeld 45% en aan yen hoofdwinkelcent ruin van 20.000 in2 v.v.o. gemiddeld 40%. lit de C.I.M.K.-studie over het Gooi (1971) valt nog af te leiden, dat, althans in theorie, in een plaats van 54.000 inwoners er een hoofdwinkelapparaat van 18.000 m 2 v.v.o. de koopkrachttoe- en afvloeiing in de d.o.g.-sector elkaar precies in evenwicht houden en dat de maximale reikwijdte ervan zo'n 8 km is. Gezien deze gegevens en de eigen situatie van Almere-Stad, wordt geschat, dat in januari 1990 de koopkrachtbinding in de d.o.g.-sector van de inwoners van Almere-Stad aan het locale winkelapparaat ca. 75% zal zijn. Daarbij mag dan 25% opgesteld worden als equivalent van de uit de andere kernen toestromende koopkracht. Als randvoorwaarde geldt, dat maximaal 15% van het totale te bouwen winkelareaal in de d.o.g.-sector buiten het hoofdwinkelcentrum gerealiseerd wordt. V.5. Vloerprodukt iviteit In paragraaf IV.5. werd al geschreven, dat een jaarlijkse stijging van de vloerproduktiviteit in de v.g.m.-sector met 4% en in de d.o.g.-sector met 3% is te verwachten tot 1985. Vermoedelijk zal het vloergebruik dan zo gerationaliseerd zijn, dat de vloerproduktiviteit daarna minder snel zal toenemen. Voor de periode van 1985 tot 1990 zal daarom van een - 36 - vloerproduktiviteitsstijging van 2% uitgegaan worden, zowel in de v.g.m.- als in de d.o.g.-sector. Per januari 1990 zou de gewenste omzet per m 2 v.v.o. in guldens van 1974 dan neerkomen op: / 13.120,— per m 2 v.v.o. voor de v.g.m.-sector en / 5.470,— per m 2 v.v.o. voor de d.o.g.-sector . V.6. Berekening van de totale benodigde vloeroppervlakte De berekening van de waarde van de benodigde variabelen per januari 1990 heeft tot het volgende resultaat geleid: I = 45.870 B f = 1.956 K = 1,05 P = 13.120 B — 3 300 n K K_ = 1,0 1 n P = 5 470 n Formule 3.1. kan nu als volgt uitgewerkt worden: , _ 45.870 x 1.956 x 1,05 A nrm f 7 ' •'8U , 45.870 x 3.300 x 1,0 „_ , , , A * 1- ,-. A '— = 27.673 n 5.470 Wanneer weer van de verhouding v.v.o. : b.v.o. = 75 : 100 uitgegaan wordt, betekent dit, dat het totale winkelbestand in Almere-Stad in januari 1990 een omvang van 46.470 m 2 b.v.o. zal mogen hebben, waarvan in de v.g.m.-sector 7.180 x .LQJ-. = 9.573 m 2 b.v.o., en in de d.o.g.-sector 27.673 x ^ - 36.897 m 2 b.v.o. Dit komt neer op een gemiddelde van 1,11 m 2 b.v.o. per inwoner van Almere-Stad. V.7. Verdeling over hoofd- en nevencentra Volgens de plannen zal het Stadscentrum van Almere-Stad tussen het hoofdstation en de Stadsplas komen. In 1990 zal de maximale afstand tussen dit centrum en de woningen aan de stadsrand 2,5 a 3 km bedragen. Het is duidelijk, dat voor de meeste mensen in de buitenwijken de afstand naar de winkels in het Stadscentrum te groot is voor de dagelijks benodigde goederen. Voor dit type goederen zijn loop- en fietsafstanden bepalend. Daarom is het gewenst om in dewoonwijken, die verder dan een kilometer van het Stadscentrum verwijderd zijn, de ontwikkeling van nevencentra en eventueel solitaire vestigingen te stimuleren. Dit is volledig in overeenstemming met de conclusies die ten aanzien van de winkelvoorzieningen getrokken zijn in het rapport "Almere 1985" (R.IJ.P., 1974). Uit de algemene literatuur kunnen de volgende richtlijnen voor versterkte buurtwinkelcentra gehaald worden: - bevolkingsomvang van de wijk is minimaal 9.000 inwoners; - ca. 80% daarvan woont binnen een straal van 500 meter van het nevencentrum; - koopkrachtbinding van de wijkbewoners is gemiddeld 60 a 65% in de v.g.m.-sector en 15 a 20% in de d.o.g.-sector; - 37 - - vanwege concurrentie en aantrekkingskracht liever twee dan een supermarkt stichten; - aandeel van de v.g.m.-sector in de totale vloeroppervlakte ligt tussen 0,40 en 0,50; - de vloerproduktiviteit in de d.o.g.-sector ligt minstens 10% lager dan in het hoofdwinkelcentrum. Aan de hand van deze gegevens kan voor 1990 de indicatie voor een versterkt buurtcentrum in een wijk van ca. 10.000 inwoners als volgt gegeven worden: I = 10.000 x 1,1 = 1 1.000 B c = 1.956 B = 3.300 f n Kf = 0,60 3 0,65 Kn = 0,15 a 0,20 P = 13.120 P = 4.900 (gecorrigeerd) De uitwerking van formule 3.1. luidt dan: . . . . ., 11.000 x 1.956 x 0,60 A f (mimmaal) = . . .? . — . . . . . 11.000 x 1.956 x 0,65 A f (maximaal) = pj—yT7\ — QQ, 100 .... 2 , = 985 x ——• = 1313 m b.v.o. = . .,, 100 .... 2 , ' •066 x —=-?• = I .421 m b.v.o. .... ,. 11.000 x 3.300 x 0,15 , ... 100 2 /a A (mimmaal) = . nnn — = 1.1 I I x ——• • 1.481 m n 4.900 ID b.v.o. . . . . . 11.000 x 3.300 x 0,20 . ,Q. 100 . __, 2 A (maximaal) = , .„» — = 1 .482 x ——• = I .976 m n 4.900 ID b.v.o. De totale vloeroppervlakte van dit model versterkt buurtwinkelcentrum zou dus ongeveer moeten liggen tussen 2.800 en 3.400 m 2 b.v.o. Dit komt neer op een gemiddelde van 0,28 a 0,34 m2 b.v.o. per wijkbewoner. Het aandeel van de v.g.m.-sector in de totale oppervlakte bij de minimale indicatie is 0,47 en bij de maximale indicatie 0,42. De indeling naar winkel- en/of branchetype zal ongeveer overeen kunnen komen met de indicatie die in tabel 4.6. gegeven is. In een nevencentrum is de gemiddelde oppervlakte per winkel in de d .o.g.-sector meestal iets kleiner dan in een hoofdwinkelcentrum. Voor de hier gegeven modelindicatie kan een korting van 10 a 15% toegepast worden. Sommige branchegroepen zullen mischien helemaal niet vertegenwoordigd zijn, bijvoorbeeld woninginrichting en elektro-technische artikelen. Het lijkt vrijwel onmogelijk om twee supermarkten in een versterkt buurtcentrum te stichten, zelfs al zou een deel van de vloeroppervlakte daarvan bij de d.o.g.-sector ondergebracht worden. Voor kleinere winkels in de voedselsector zou dan geen plaats meer zijn. Uitgaande van de structuurschets-1990 (zie figuur 3) en de mogelijke ontwikkeling na 1990 volgens het Ontwikkelingsplan Almere-Stad wordt, wat betreft de lokatie en omvang van de winkels buiten het Stadscentrum, het volgende als gewenst beschouwd: Ten zuidwesten van het Stadscentrum en direct ten westen van de Stadsplas komt een wijk, die niet groot genoeg is voor een nevencentrum; voor veel bewoners zal bovendien de afstand tot het Stadscentrum nog geen grote bezwaren opleveren. In het zuidelijke deel van deze wijk zal evenwel voor de dagelijkse goederen een solitaire vestiging ge- - 38 - gewenst zijn. Te denken valt aan een supermarkt van ca. 1.000 m 2 b.v.o. met een verhouding v.g.m. : d.o.g. = 3 : 1. Na 1990 vallen hier geen nieuwe uitbreidingen te verwachten. Ten westen van het Stadscentrum zal rondom het westelijke voorstadstation in 1990 een wijk van voldoende grootte ontstaan zijn om een versterkt buurtcentrum van ca. 3.400 m 2 b.v.o. te herbergen. Een lokarie direct ten zuiden van het westerstation lijkt hiervoor erg gunstig. Wanneer na 1990 doorgebouwd wordt naar het zuidwesten en noordwesten, moeten de volgende vier mogelijkheden bekeken worden: a. verdere uitbouw van het versterkte buurtcentrum tot een groot wijkwinkelcentrum; b. vestiging van kleine nevencentra in de nieuwe uitbreidingen; c. vestiging van alleenstaande supermarkten in de nieuwe uitbreidingen; d. een combinatie van a en Ten noordwesten van het Stadscentrum is een ruime wijk gepland met geringe woningdichtheden. Het inwonertal zal waarschijnlijk onder de 10.000 blijven, maar de koopkracht zal vermoedelijk boven het gemiddelde uitkomen. Daarom lijkt een klein nevencentrum van ca. 2.800 m 2 b.v.o. op ca. 1.500 meter afstand van het hoofdstation zeer wel haalbaar. Na 1990 zijn hier geen nieuwe uitbreidingen te verwachten. Ten noordoosten van het Stadscentrum, rondom de Zuigerplas (BZ 14), zal een wijk met relatief hoge dichtheden gebouwd worden, met een bevolkingsomvang, die voldoende lijkt om in de omgeving van de westpunt van de Zuigerplas (BZ 14) een versterkt buurtcentrum van ca. 3.400 m 2 b.v.o. op te richten. Na 1990 vallen ook hier geen nieuwe uitbreidingen meer te verwachten. Ten oosten en zuidoosten van het Stadscentrum zijn tot 1990 geen ontwikkelingen te verwachten, die winkelvestigingen aldaar noodzakelijk maken. Volgens het Ontwikkelingsplan Almerp-Stad zal hpt oostelijke stadsdeel pas na 1990 gerealiseerd worden. De verdeling van de winkelvloeroppervlakte over dt wijken en het Stadscentrum kan nu in tabel 5.3. samengevat worden. Tabel 5.3. Verdeling van de winkelvloeroppervlakte1 in Almere-Stad per januari 1990 in m 2 b.v.o. wijk type centrum zuidwest west noordwest noordoost centrum solitaire vestiging nevencentrum nevencentrum nevencentrum hoofdcentrum v.g.m.sector 750 1.425 1 .320 1.425 4.655 d.o.g.sector 250 1.975 1 .480 1.975 31.215 totaal terreinreservering voor ui tbreidingsmogeli jkheid na 1990 1.000 3.^00 2.800 3.400 35.870 neen ja neen neen ja 1 Totaal 9.575 36.895 .. — - . :70 1 Tot slot van dit hoofdstuk zal nog een indicatie van de brancheverdeling in het hoofdcentrum gegeven worden. Voor een eerste karaki schets wordt verwezen naar de C.I.M.K.-typologie van hoofdwinkelcentra (zie bij1 age 2 ) . | - 39 - Foto 13 Koto 14 Foto 15 - 40 - In de totale vloeroppervlakte van het hoofdcentrum van Almere-Stad zal de v.g.m.-sector een aandeel van 0,13 hebben. Naast de bestaande indicatie voor Almere-Stad in januari 1982 (zie tabel 4.6.) zal er nog plaats zijn voor twee supermarkten van elk ca. 1.000 m 2 b.v.o. en voor ongeveer 12 winkels van gemiddeld 100 m 2 b.v.o. varierend tussen 80 en 150 m 2 b.v.o. Hierin zal naast de traditionele voedselwinkels ook ruimte zijn voor specialiteitenwinkels, zoals bijvoorbeeld chocolaterie, delicatessen, thee en kruiden, noten en reformartikelen. Het hier gegeven aantal winkels of oppervlaktematen zullen enigszins gewijzigd moeten worden, indien blijkt dat de reeds voor 1982 geplande winkels zich intussen uitgebreid hebben. Voor de brancheverdeling in de d.o.g.-sector wordt evenals in paragraaf IV.6. uitgegaan van tabel 12 van de studie van Bak (1971). Hierin wordt voor de grootteklasse van het kernwinkelapparaat van 20.000 tot 30.000 m- v.v.o. het gemiddelde aandeel van de non-food-sector op 21.680 mv.v.o. berekend. De voor deze grootteklasse gegeven aandeelsverhoudingen in de d.o.g.-sector worden gebruikt voor de berekening van de gewenste vloeroppervlakten in het hoofdcentrum van Almere-Stad, waar in januari 1990 ongeveer 23.410 m^ v.v.o. voor de d.o.g.-sector beschikbaar is. Dit is in de volgende tabel uitgewerkt: Tabel 5.4. Aandeel per hoofdbranche en omrekening naar Almere-Stad hoofdbranche schoeisel textiel en confectie woninginrichting huish. en luxe art. electro-techn. art. warenhu i ;cen overige artikelen aandeel (x 31.215 m 2 b.v.o.=) m 2 b.v.o. Almere-Stad per januari 1990 0,043 0,253 0,156 0,059 0,045 0,276 0,168 1 .342 7.897 4.870 1 .842 1 .405 8.615 5.244 Bij de realisering van dit winkelapparaat zal uiteraard rekening gehouden moeten worden met de reeds bestaande situatie. V.8. Alternatieve prognose Evenals in paragraaf IV.7. zal ook voor 1990 een alternatieve prognose gegeven worden. Vanaf 1980 zal een jaarlijkse groei in de gemiddelde toonbankbestedingsbedragen van 1% in de v.g.m.-sector en van 2™ in de d.o.g.-sector aangehouden worden. Per 31 december 1989 bedragen deze gemiddelden dan ca. / 1820,— in de v.g.m.-sector . / 2950,— in de d.o.g.-sector. Bij een voortgaande vloerproduktiviteitsstijging van 1% per jaar zal de gewenste vloerproduktiviteit per januari 1990 neerkomen op / 9340,— per m 2 v.v.o. voor de v.g.m./ 4310,— per m- v.v.o. voor de d.o.g.-sector (in guldens van 197 Wanneer het aandeel van de v.v.o. in de b.v.o. weer op 70% gesteld wordt, luidt de alternatieve prognose als volgt: - 41 - Tabel 5.5. Alternatieve prognose van de benodigde winkelvloeroppervlakte in Almere-Stad per januari 1990 m 2 v.v.o. m 2 b.v.o. v.g.m.-sector d.o.g.-sector 9.385 31.395 13.400 44.850 Totaal 40.780 58.250 Dit komt neer op een gemiddelde van 1,4 m- b.v.o. per inwoner van Almere-Stad. De verdeling van deze oppervlakte over de nevencentra en het hoofdcentrum komt dan op het volgende neer: Tabel 5.6. Alternatieve verdeling van de winkelvloeroppervlakte in Almere-Stad per januari 1990 in m2 b.v.o. wijk type centrum zuidwest west noordwest noordoost centrum solitaire vestiging nevencentrum nevenventrum nevencentrum hoofdcentrum Totaal v.g.m.sector 750 250 2.400 1 .800 2.400 38.000 1 .000 4.400 3.600 4.400 44.850 44.850 58.250 2.000 1.800 2.000 6.850 13.400 totaal d.o.g.sector 1 terreinreservering voor uitbreidingsmogelijkheid na 1990 neen ja neen neen De verdeling van de oppervlakte van de d.o.g.-sector in het hoofdcentrum zal dan ongeveer als volgt zijn: Tabel 5.7. Alternatieve oppervlakte per hoofdbranche in heL hoofdcentrum van Almere-Stad per januari 1990 Hoofdbranche schoeisel textiel & confectie woninginrichting huish. & luxe art. elektro-techn. art. warenhuizen overige artikelen m 2 b.v.o. 1.635 9.615 5.930 2.240 1.710 10.490 6.385 _. . . . i Ook bij de realisering van dit winkelapparaat zal uiteraard rekening gehouden moeten worden met de reeds bestaande situatie. - 42 - - 43 - Hoofdstuk VI. Evaluatie en poging tot fasering VI.1. Inleiding Bij de voorgaande prognoses is gebleken, dat veranderingen in een of meerdere variabelen een grote invloed hebben op de uiteindelijke resultaten. Aangezien het onmogelijk is om van elk van de variabelen precies de toekomstige ontwikkeling te schetsen, lijkt het raadzaam om de verkregen resultaten te vergelijken met de algemene gegevens, die in de theorie en de praktijk van de winkelplanning bekend zijn. Het is duidelijk, dat er tussen 1982 en 1990 grote veranderingen in de winkelstructuur van Almere zullen plaatsvinden. Daarom zal ook over deze tussenperiode het een en ander gezegd moeten worden. VI.2. Evaluatie Het verschil van ca. 800 m" b.v.o. tussen de twee prognoses voor 1982 levert in feite weinig problemen. Absoluut gezien gaat het om weinig ruimte meer of minder, en omdat Almere-Stad in die tijd relatief het snelst groeit, zal een eventueel surplus aan ruimte snel weggewerkt en zelfs in een tekort omgezet kunnen worden. In de beginfase van nieuwe steden blijkt er meestal wel iets aan de juiste verhoudingen te mankeren. Van ernstiger aard is het verschil van ca. 12.000 m 2 b.v.o., dat tussen de twee prognoses voor 1990 bestaat. Gelukkig is 1990 nog tamelijk ver weg. Het is noodzakelijk, dat, voordat het uitvoeringsstadium bereikt is, de ontwikkelingen in de verschillende variabelen opnieuw worden bestudeerd. Vooral de vloerproduktiviteit en het aandeel van de v.v.o. in de b.v.o. zijn belangrijk, omdat deze variabelen in de noemer van formule 3.1. staan. Daardoor leggen ze relatief meer gewicht in de schaal dan de andere variabelen. Een geringe vloerproduktiviteitsstijging werkt een grotere behoefte aan vloeroppervlakte in de hand. Ook tussen de nationale prognoses van Bak en het E.T.I.-Z.H. (zie paragraaf III.3.) bestaan grote verschillen. Wanneer we echter uit de literatuur de aanname overnemen, dat de E.T.I.-Z.H.-prognose (in 1990 gemiddeld per Nederlander 1,258 m 2 b.v.o.) een maximum aangeeft, dan lijkt de alternatieve prognose voor Almere-Stad voor 1990 van gemiddeld 1,40 m b.v.o. per inwoner een onmogelijkheid. De aangehouden koopkrachtbinding van 105% van de v.g.m.-sector kan in dit geval nauwelijks iets verklaren. Beide prognoses van hoofdstuk V komen wel boven de nationale prognose van Bak (gemiddeld 1.01 m 2 b.v.o. per Nederlander in 1990) uit. Dit is niet zo verwonderlijk, want deze wordt door velen als een minimum beschouwd. De prognose van paragraaf V.6. (gemiddeld 1,11 m- b.v.o. per inwoner in 1990) ligt tussen de beide prognoses in on lijkt daardoor een betere dan de alternatieve van paragraaf V.8. De alternatieve prognose en die van het E.T.I.-Z.H. suggereren, dat de prognose van paragraaf V.6. een lichte opwaartse druk zal kunnen ondervinden. Een gemiddelde van 1,20 m~ b.v.o. per inwoner in 1990 bijvoorbeeld zou dan een totale winkelvloeroppervlakte van c . 50.000 m 2 b.v.o. nodig maken, waarvan iets minder dan 40.000 m2 in het hoofdwinkelcentrum. Ook als er een vergelijking gemaakt wordt met de situatie op het oude land blijkt de prognose van paragraaf V.6. ree'ler te zijn dan zijn alternatief. Plaatsen als Amstelveen en Hilversum bijvoorbeeld, met een veel groter aantal inwoners en een grotere koopkrachttoevloeiing vanuit het secundaire verzorgingsgebied, hebben een hoofdwinkelapparaat - 44 - van "slechts" ca. 50.000 m b.v.o. Door de uitkomsten van hoofdstuk V te gebruiken als input bij het zwaartekrachtmodel van Lakshmanan & Hansen (formule 2.3.) kan ook vanuit de theorie een oordeel over de prognoses gegeven worden. Voor de berekeningen is gebruik gemaakt van een logarithmentafel en een tafelrekenapparaat. Een overzicht van de gebruikte gegevens is in bijlage 3 gegeven. Wanneer de uitkomsten van de paragrafen V.6. en V.7. (normale prognose) gebruikt worden en uitsluitend de bedrijfsvloeroppervlakte van de d.o.g.-sector in het hoofdwinkelcentrum afgezet wordt tegen dezelfde oppervlakten in Amsterdam-centrum, Maxis-Muiden en het Gooi, dan resulteert dit in een afstandsexponent (<*), die tussen 1,02 en 1,03 ligt (situatie 1 ) . Dezelfde berekening met de alternatieve uitkomsten van paragraaf V.8. leidt tot een afstandsexponent, die tussen 0,91 en 0,92 ligt (situatie 2 ) . Tegen de achtergrond van wat in paragraaf II.3. geschreven is, ziet het resultaat van de normale berekening er beter uit dan dat van de alternatieve berekening, waardoor de conclusie gerechtvaardigd is, dat ook vanuit theoretisch oogpunt de normale prognose de voorkeur verdient boven de alternatieve prognose. Dat beide resultaten relatief laag Lijken, kan waarschijnlijk verklaard worden uit het weglaten van de v.g.m.-sector, die afstandsgevoeliger is dan de d.o.g.-sector. Om voorts de gevoeligheid van de normale prognose te toetsen, zijn nog een paar berekeningen uitgevoerd. Door de bedrijfsvloeroppervlakte van de d.o.g.-sector van heel AlmereStad af te zetten tegen die in Amsterdam-centrum, Maxis-Muiden, het Gooi en de andere Almere-kernen veranderde er vrijwel niets aan de afstandsexponent. Deze kwam nu tussen 1 ,04 en 1,05 te liggen (situatie 3 ) . Deze situatie, waarbij dus rekening gehouden wordt met alle bedrijfsvloeroppervlakte van de d.o.g.-sector in het hele Almere-gebied, is gebruikt om het effect van variaties in de afstandsexponent te metcn. Als <* = 0,90, wordt slechts 77% van de totale koopkracht van AlmereStad in de non-food-winkels aldaar besteed, waardoor de gemiddeld omzet per m 2 b.v.o. daalt tot / 3187,—. Als K = 1,20, wordt 27 dan de totale koopkracht van Almere-Stad in de non-food-winkels aldaar besteed en stijgt de gemiddelde omzet per m 2 b.v.o. tot /5257,—. Indien verandering van de gemiddelde vloerproduktiviteit niet gewenst is, kan er een verandering van de totale vloeroppervlakte plaatsvinden. Door de directe relatie tussen de afstandsfactor en de toonbankbestedingen hoeft het in de toekomst niet moeilijk te zijn nieuwe prognoses voor de winkelplanning in Almere te maken. Te verwachten valt, dat de toonbankbestedingen in Almere-Stad zulLen stijgen naarm.ite Almere verder groeit na 1990. De lichte stijging van a, die hierdoor opgeroepen wordt, kan zowel aan de vloerproduktiviteit als aan de vloeroppervlakte ten goede komen. VI.3. Poging tot fasering Om een helder beeld van de gewenste fasering te krijgen, is in een grafiek de ontwikkeling van de winkelvloeroppervlakte in heel Almere weergegeven (zie figuur 4 ) . Eigenlijk zouden de lijnen een lichte kroniming moeten vertonen, maar voor het gemak zijn rechte lijnen aangehouden. In de praktijk zal de fasering toch meer trapsgewijs plaatsvinden dan langs continue lijnen. Voor Almere-Haven en Almere-Stad is een splitsing naar hoofd- en nevencentra toegepast. Voor Almere-Haven zijn de gegevens van het rapport "Winkels in Almere-Haven" (Nawijn & verbeek, 1973) gebruikt. Voor Almere-Stad zijn de uitkomsten van de normale - 45 - figuur 3. stvuktuuKSchcfs 4980 (on\\xYp) - 46 - r^iauurA. Ontwikkeling m de witfkgMomjpperi/Ukte in fcre -1980 - 1.9D. rtilb.v.o.(xio») 50 . dirtier- slad-totel.. invo.iciooo ..jl«lfi1,8-stsI0l-C-tllVUW. «j|«wn?-vigr - 47 - prognose als meest waarschijnlijke gebruikt en is er vanuit gegaan, dat er bij een inwonertal van tussen de 12.000 en 14.000 mogelijkheden ontstaan om ook buiten het Stadscentrum winkels te bouwen. Voor Almeredrie en -vier zijn schattingen gemaakt aan de hand van het genoemde winkelrapport van Almere-Haven. Uit deze grafiek valt af te lezen, dat: - in 1983 begonnen kan worden met het Stadscentrum van Almere-Stad; - in 1983 de opening van een kleine winkelconcentratie in Almere-drie te verwachten is; - eind 1984 het hoofdwinkelapparaat van Almere-Stad dat van Almere-Haven zal kunnen gaan overvleugelen in belangrijkheid; - in 1985 het punt bereikt wordt, waarop per inwoner van Almere-Stad 1,0 m 2 b.v.o. mogelijk is; - in 1937 de eerste winkels in Almere-vier open zullen gaan; - zodra er winkels buiten het Stadscentrum ontstaan, het hoofdwinkelapparaat relatief iets minder snel groeit dan het inwonertal van Almere-Stad. Bij de fasering van de bouw moet rekening gehouden worden met de bouw in de andere Almere-Kernen. Anders dreigt het gevaar, dat er teveel winkels tegelijk in het Almere-gebied geopend zullen worden. Aan de hand van deze gegevens is een fasering opgesteld, die naar de mening van de schrijver een hoge indicatieve waarde bevat. Deze fasering is weergegeven in tabel 6.1. Tabel 6.1. Aanbevolen fasering van de bouw en openstelling van de winkels in Almere-Stad en andere kernen Alaere-Haven Start bouw Opening winkel! a- b.v.o. 1*79 okt. so lino okl. Si 1.000 AlB»re-Stad-c«ntTurn totaal n r. . 1 m' b . v . o . nieuw. winkel. . 2 b.v.o. totaal Kefeed «.*' b . v . o . 10.000 i.ooo I.OOO Ja * . si 1.000 4.000 •i 4.000 8.000 ••'• apt. •It. u •2 okl. «! apr. SI apt. 94 •Of. 8! ..•pi. 84 |an. Si >••>. «» .u('.. SI Mffl -•, i*,. *6 m.v. •rt. 8? )*"• *8 •rr. as »UC- SI .an. »7 nov. 87 •ri. SS jpr. 8, 5.150 totaal H.r.eo . 2 b.v.o. Alaer.-erle nieuwe winkel. •2 b.v.o. totaal ger.ed •2 b.v.o. 1.000 1.000 2.400 1.400 4.000 2.400 Alavr.-viar nieuwe winkel. totaal kere.d •2 b.v.o. IS.0110 okt. Si Alnere-Stad-vijken nieuw* wink.U •2 b.v.o. 10.150 2.000 1.000 15.000 M l . 110(1 2..000 1.4O0 5.200 2.000 5.400 |{ 4.000 III..ion 15.000 1.000 1.000 2.400 1.400 •.'..• 11.400 - 48 - IV.4. Anno 2000 Om aan het verlangen naar een orientatie op het magische haar 2000 te voldoen, zal nog een schatting gemaakt worden van de mogelijke winkelbehoefte in dat jaar. Om begrijpelijke redenen kan dit niet anders dan een grove schatting zijn. De gemakkelijkste manier hiervoor is het extrapoleren van de groei in de behoefte aan winkelvloeroppervlakte per inwoner en de groei in het inwonertal (consumentenpotentieel) van zowel het primaire als het secundaire verzorgingsgebied. In paragraaf III.3. is al gesproken over de groei van de nationale behoefte aan winkelruimte tot 1990. De procentuele groei van de daar behandelde prognoses is in tabel 6.2. weergegeven. Tabel 6.2. Procentuele groei van de b.v.o. volgens enkele nationale prognoses prognose E.T.I.-Z.H. 1967 Bak 1971 E.T.I.-Z.H. 1972 groei tussen 1970 en 1980 19% 7% 9% groei tussen 1980 en 1990 15% 6% 15% Het is onmogelijk om uit deze groeipercentages een nauwkeurige schatting te maken van de groei tussen 1990 en 2000. In de literatuur (bijvoorbeeld Gantvoort, 1973 en Berkhuijsen, 1975) wordt er op geattendeerd, dat de substitutie van arbeid door ruimte voorlopig nog zal blijven doorgaan: De loonlasten drukken veel zwaarder op de bedrijfsresultaten dan de ruimtelasten. Hierdoor lijkt het aannemelijk om de groei van de b.v.o. tussen 1990 en 2000 te schatten op 10 a 15%. van de taakstellingen voor Almere Luidt, dat er in het jaar 2000 125.000 a 250.000 inwoners in het hele Almere-gebied moeten zijn (Nawijn & Van der Veen, 1975). Vermoedelijk zullen daarvan 80.000 a 100.000 in Almere-Stad wonen. Wanneer we uitgaan van een behoefte aan winkelvloeroppervlakte per inwoner van Almere-Stad in 1990 van 1,11 a 1,20 m 2 b.v.o., zal deze behoefte in 2000 voor de inwoners van Almere-Stad (het primair verzorgingsgebied) gegroeid kunnen zijn tot minimaal 80.000 x (1,11 + 0,10 x 1,11) = 97.600 m 2 b.v.o. en maximaal 100.000 x (1,20 + 0,15 x 1,20) = 133.000 m 2 b.v.o. Wanneer rekening gehouden wordt met een koopkrachtafvloeiing uit het primaire verzorgingsgebied van ca. 10% en een koopkrachttoevloeiing vanuit het secundaire verzorgingsgebied (hoofdzakelijk de andere kernen van Alraere) van 20 a 25% (vgl. Bak, 1971, tabel 4 2 ) , zal de gemaakte schatting nog vermenigvuldigd moeten worden met 1,10 a 1,15. De uiteindelijke schatting voor het jaar 2000 komt dan neer op: een minimumbehoefte van 97.600 x 1,10 = 107.360 m 2 b.v.o. en een maximumbehoefte van 138,000 x 1,15 = 158.700 m 2 b.v.o. Na 1990 mag verwacht worden, dat het grootste deel van de groei in de winkelvloeroppervlakte niet meer in het stadscentrum, maar in de wijken zal plaats vinden. Passende praktijkvoorbeelden zijn de reeds eerder genoemde plaatsen Amstelveen en Hilversum, die anno 1975 met inwonertallen tussen 70.000 en de 100.000 niet boven de 50.000 m" b.v.o. in hun stadscentra uitkwamen en over ongeveer evenveel winkelareaal in - 49 - als buiten de hoofdwinkelconcentratie beschikten. In Nijmegen, met 144.000 inwoners in 1970, werd 60% oftewel 67.500 m 2 v.v.o. van het totale winkelareaal in de binnenstad gevonden (Empeo, 1972). Dit werd een te sterke centralisatie geacht. Wel zal het stadsdeelcentrum Dukenburg met zijn 21.000 m 2 b.v.o. hier binnenkort voor een beter evenwicht zorgen. Al met al lijkt het aanbevelingswaardig om in Almere-Stad bij een groei naar 80.000 tot 100.000 inwoners de verhouding tussen winkelareaal in en buiten de hoofdwinkelconcentratie naar een evenwichtssituatie te laten groeien, zodat 40 a 50% van het winkelareaal buiten de hoofdwinkelconcentratie gevestigd zal zijn. - 50 - - 51 - Hoofdstuk VII. Intern structurerende factoren VII.1. Inleiding In paragraaf II.4. is reeds over interne en externe factoren van de detailhandelsstructuur gesproken in verband met de theorie van de spiraalbeweging. De interne factoren betroffen speciaal het gedrag en beleid van de afzonderlijke winkeliers, de externe factoren sloegen speciaal op algemeen raaatschappelijke gegevens. Noch op de ene, nog op de andere groep factoren kan de planologie veel invloed uitoefenen. De ^edragingen van deze twee groepen factoren kunnen alleen als feitelijkheden bij de planning gebruikt worden. Naast deze twee groepen factoren valt echter nog een derde te onderscheiden, waarvoor de planoloog, maar ook de stedebouwkundige en de architect, wel bepaalde gunstige voorwaarden kunnen scheppen. Te denken valt aan het meer zicht geven op vraagstukv.m concentratie, van integratie en lokatie, van parkeersituatie, van belevingswaarde en van financiering en organisatie. Dit zijn allemaal factoren die een rol spelen bij het welslagen of mislukken van een nieuwte bouwen winkelstructuur, zowel voor de consument als de producent. Vanuit het ondernemerschap beschouwd zijn deze factoren extern te noemen, maar voor lokale detailhandelsstructuur gelden ze als interne factoren. Daarom wordt deze derde groep hier de groep van de intern structurerende factoren genoemd. Omdat dit aspect van de detailhandelsstructuur een zeer uitgebreid terrein van onderwerpen beslaat.was het onmogelijk binnen het kader van deze studie aan alle onderwerpen evenveel aandacht te besteden. Verschillende onderdelen van de in dit hoofdstuk behandelde factoren vergen beslist nog nadere bestudering. VII.2. Concentratie of spreiding In de prognoses van dit rapport is stilzwijgend aangenomen, dat de te bouwen winkels in concentratie gerealiseerd zullen worden. Slechts op een enkele plaats zou een vrijstaande supermarkt kunnen komen. Dit vereist enige verduidelijking. Het verschijnsel van de verspreide winkels dateert hoofdzakelijk van voor de tweede wereldoorlog. Winkelconcentraties van de kleinste omvang (5 tot 10 winkels) werden na de vijftiger jaren steeds schaarser. Tegenwoordig worden deze twee vormen van winkelvestigingen algemeen als niet levensvatbaar beschouwd. Alleen voor verspreide winkels met een grote vloeroppervlakte en een uitgebreid aanbod van dagelijks benodigde artikelen (supermarkten) acht men de levenskansen voldoende. De oorzaak van deze ontwikkeling moet gezocht worden in de snelle welvaartsstijging sinds de tweede wereldoorlog, waardoor een schaalvergroting op vrijwel alle terreinen van het maatschappelijke leven is doorgevoerd (vgl. paragraaf II.4.). Door de afdeling Planologie van het Geografisch en Planologisch instituut van de Vrije Universiteit is een onderzoek ingesteld naar de gewenste spatiering van het voorzieningenapparaat. Uit de Deelnota A (Buit, 1974) blijkt dat het algemeen als economische noodzaak gezien wordt, dat de winkels in concentraties gebouwd worden. De omzetten die door winkels in concentraties gehaald worden, liggen zoveel hoger dan bij andere winkels, dat de nadelen van de geconcentreerde vorm die er ook zeker zijn - daar niet tegen op wegen. Uitzonderingen op deze regel zijn in de v.g.m.-sector de alleenstaande grote (meer dan - 52 - 600 m 2 ) supermarkten en in de d.o.g.-sector de zaken met een gemiddelde vloerproduktiviteit die zo laag is, dat de huurprijs van een pand in een winkelcentrum een te grote belasting is. Met name worden hier de meu'iel- en de doe-het-zelf-branches genoemd. Voor deze uitzonderingen wordt een partieel gespreid voorzieningenpatroon aanbevolen. Dit komt voor de supermarkten neer op een dubbelpatroon: zowel vestigingen in winkelconcentraties als alleenstaande vestigingen in de buurt of wijk. Voor de meubel- en doe-het-zelf-zaken betekent dit, dat ze met hun behoefte aan veel goedkope vloeroppervlakte het beste buiten de winkelconcentraties gevestigd kunnen worden, maar dat er in de winkelconitraties wel ruimte beschikbaar is voor toonzalen en specialiteitenzaken (bijvoorbeeld woningtextiel). Ten aanzien van deze en aanverwante branches wordt aparte subkernvorming als gewenst beschouwd, waarbij de huurprijzen 50% lager liggen dan in de winkelcentra en waarbij de zaken voldoende vloeroppervlakte hebben: minstens 400 m 2 b.v.o. voor een doe-het-zelf-zaak en minstens 1000 m 2 b.v.o. voor een meubelzaak. Binnen het projectbureau Almere leeft de wens om een groot regionaal centrum voor allerlei zaken in de doe-het-zelf-sector op te richten. Binnen het kader van de onderhavige winkelplanning-studie is het niet mogelijk om daar veel over te zeggen. In het Rompmodel (1974, p.47) wordt het zelfs uiterst moeilijk genoemd over de haalbaarheid van dergelijke gespecialiseerde centra iets zinnigs te zeggen. De onderzoeksresultaten van Buit (1974) wijzen weliswaar op de gewenstheid van concentratie van deze sector in goedkope subkernen, maar zeggen niets over de gewenste omvang van zo'n subkern. Het lijkt wenselijk om de regionale concentratie niet zuiver tot doe-het-zelf-bedrijvigheid te beperken, maar te combineren met de hele sector van woninginrichting. Dus ook zaken die meubels, woningtextiel, verlichting, ormanenten, verf, behang en dergelijke verkopen. Hierdoor kan het regionale centrum een grootschaliger aanblik verkrijgen en de totale aantrekkingskracht vergroot worden. Een uitgebreid tuincentrum kan het geheel completeren. In een renovatiecomplex in de Spaarndammerbuurt in Amsterdam heeft de schrijver waargenomen, dat meer dan de helft van de in hun gerenoveerde woning terugkerende bewoners hun woning geheel of gedeeltelijk nieuw inrichten. De uitgaven hiervoor bedroegen vaak meer dan het dubbele van de gemeentelijke verhuiskostenvergoeding (/ 3.000,— anno 1973). Het extra benodigde geld was dan spaargeld en werd niet in minder ing op het normale huishoudbudget gebracht. Van de nieuwe bewoners in Almere mag eenzelfde gedragspatroon verwacht worden. Wanneer bovendien de aantrekkingskracht van het regionale centrum kan reiken tot Lelystad, Huizen-Oostermeent en Bijlmermeer-Gaasperdam, lijkt het experiment van een regionaal centrum voor de doehet-zelf- en huisinrichtingssector wel te kunnen slagen. Bij realisering van dit regionale centrum zal de normale prognose van benodigde vloeroppervlakte in diverse branches vanzelfsprekend verlaagd moeten worden. De vraag naar goedkope vloeroppervlakte leeft ook sterk bij de ambachtelijke sector, die soms nauw verwant is aan de detailhandelssector. Over het algemeen liggen de prijzen van panden in winkelconcentraties onbetaalbaar hoog voor ambachtelijke bedrijven. De enige ambachtelijke bedrijven, die zich nog in winkelconcentraties staande kunnen houden, zijn de (banket)bakkerijen, slagerijen, kappers, juweliers, opticiens, en apotheken. Al deze zaken hebben er gedeeltelijk een winkelfunctie bij. Ze zijn allemaal gebaat bij zo laag mogelijke vloerprijzen. De - 53 - apotheken willen zelfs liever buiten een winkelconcentratie zitten vanwege de lagere huisvestingskosten. Bij de ambachtelijke sector leeft ook sterker de wens om bij het bedrijf te wonen, wat in winkelcentra meestal niet mogelijk is. In de praktijk blijkt op buurt-enwijkniveau het winkelcentrum als vorm van winkelconcentratie het gunstigst zowel voor de bewoners-consumenten als voor de winkeliers. Het geheel is meer dan de verzamelde delen. De maximaal toegestane afstand voor de bewoners tot het dichtstbijzijnde winkelcentrum is allengs toegenomen van 300 a 400 meter tot 900 a 1000 meter (zie bijvoorbeeld Kiestra, 1968; Bak, 1971 en N.I.R.O.V., 1971). In de Nederlandse praktijk van de laatste tijd zijn wel veel nieuwe winkelconcentraties op stadsdeelniveau gebouwd, maar geen nieuwe hoofdwinkelconcentraties. De stadsdeelcentra vertonen allemaal de kenmerken van het winkelcentrum in engere zin. Voorts worden ze gekenmerkt door het feit, dat de woonfunctie volledig ontbreekt en het feit dat de voetganger ongehinderd door het wegverkeer kan winkelen. In de structuur van hoofdwinkelconcentraties wordt echter veel meer variatie gevonden, vooral veroorzaakt door het lange historische groeiproces. Opvallend is dat de ontwikkelingen in de hoofdconcentraties meestal niet voldoen aan de overal in de planologische literatuur gevonden eis tot minimalisering van de loopafstanden binnen de hoofdwinkelconcentraties. Deze eis mag dus wel met een korreltje zout genomen worden. Zelfs Empeo (1972) memoreert eerst deze eis, en stelt later voor om de lengte-as van de Nijmeegse hoofdwinkelconcentratie nog iets te verlengen in de richting van de Waal. Hoofdwinkelconcentraties zijn vrijwel altijd begonnen als verspreide winkels in een hoofdstraat of als winkelstraat. Bij uitbreiding van een plaats blijft deze structuur meestal zo lang mogelijk gehandhaafd door verdichting van het winkelareaal in de hoofdstraat (Appingendam, Joure, Emmeloord, Kampen). Bij verdere groei van de plaats of de plaatselijke hoofdwinkelconcentratie worden nieuwe winkels meestal gevestigd in aangrenzende straten (Hoorn, Harderwijk) of in een nieuw aangrenzend winkelcentrum (Emmen, Croydon-U.K.). In nog grotere plaatsen worden meestal mengvormen van deze ontwikkelingen gezien (Zwolle, Hilversum, Nijmegen, Utrecht). In veel plaatsen valt de grote lengte van de hoofdwinkelconcentratie op. Enkele veel voorkomende vormen zijn de banaanvorm (Leeuwarden: Nieuwstad- Voorststreek, Sneek: Oosterdijk- Grootzand), de haakse vorm (Rotterdam: Lijnbaan- Hoogstraat, Schiedam: Hoogstraat- Broersvest), de katapult-vorm (Amsterdam: Nieuwendijk- Kalverstraat- Reguliersbreestraat en Heiligeweg- Leidsestraat) of gewoon de lineaire vorm (Arnhem: Rijnstraat- Steenstraat). In sommige steden lijkt het alsof twee onafhankelijk van elkaar bestaande hoofdwinkelconcentraties in het stadscentrum aangetroffen worden (Leiden, Tilburg, Tel Aviv, Brussel) . Uit deze schets wordt het duidelijk, dat de structuur van de hoofdwinkelconcentratie in Almere-Stad vele kanten uit kan gaan. Voor de beginjaren lijken de benodigde winkels evenwel het beste in een winkelstraat gesitueerd te kunnen worden. In een later stadium kan het zwaartepunt van de hoofdwinkelconcentratie dan verplaatst worden naar het nieuwe aangebouwde winkelareaal, waarbij de eerste hoofdwinkelstraat de functie van uitloper van het hoofdwinkelcentrum kan krijgen. Voorbeelden van dergelijke uitlopende winkelstraten zijn er in overvloed. Over de uiteindelijke structuur van de hoofdwinkelconcen- - 54 - tratie is al veel geschreven in het R.IJ.P.-Werkdocument "Het centrum van Almere-Stad" (Nawijn & Kuiper, 1976). Daarom wordt hier alleen nog aanbevolen om de variant "circuit met uitlopers" als meest wenselijke variant verder uit te werken. VII.3. Integratie en lokatie Over de integratie van een winkelproject met andere bouwprojecten als woningen, kantoren, ontspanningsruimten, scholen en nog meer wordt nogal verschilLend gedacht. Een duidelijk advies kan hierover ook niet gegeven worden. Alles heeft zo zijn voor- en nadelen. Enkele opmerkingen kunnen mischien toch wat meer structuur aan dit onderwerp geven. Voorop moet gesteld worden, dat de integratie van een winkelproject met andere bouwprojecten geen noodzaak is, noch volledig afgekeurd hoe ft te worden. Voor de klanten van winkels maakt het niet uit of ze pal boven of naast een winkel wonen of iets verder weg. Boodschappen doen en winkelen maakt slechts een ondergeschikt deel uit van hun dagelijkse gedragspatroon. Ook de relaties van kantoren, scholen en andere ruimtelijk gefixeerde activiteiten met winkels zijn minder belangrijk dan andere relaties. Daarom lijkt het beter om naar de belangen van de winkeliers te kijken. Over het algemeen kan gezegd worden, dat winkels geen overlast aan activiteiten, die in de directe omgeving plaatsvinden, bezorgen. Omgekeerd is dit soms wel het geval. Heel duidelijk is dit bij stank, rommel of veel lawaai verwekkende bedrijvigheid in de omgeving. (vgl. Buit, 1966, p.190). Tegenover de aanwezigheid van kantoren stellen de winkeliers zich vrij neutraal op; omzetverhoging bemerken ze er nauwelijks van. Hetzelfde geldt voor vele andere activiteiten. De behoefte van de winkeliers om bij hun zaak te wonen is sterk afgenomen. Met name geldt dit voor de winkels in de hoofdwinkelconcentraties en de filiaalbedrijven. Kleine zelfstandige ondernemers stellen het nog wel eens op prijs in verband met een lagere verzekeringspremie en de mogelijkheid om ook hun echtgenote mee te kunnen laten werken. Integratie van het winkelgebeuren met het wonen in het algemeen vindt nog steeds veel plaats. Hierbij dient men er voor te waken, dat de uitbreidingsmogelijkheden voor een winkel niet onmogelijk of te beperkt gemaakt worden of dat daardoor een dood gat en/of parkeerconf1icten ontstaan (Buit, 1966, p.190). Positief staan de winkeliers tegenover integratie met andere dienstensectoren, omdat liierdoor de levendigheid en gezelligheid van een winkelconcentratie bevorderd worden. Te denken valt aan de horecasector, het bankwezen, reisbureaus, salons, postkantoor en dergelijke. Een ander punt is de lokatie van de winkels ten opzichte van elkaar en andere ige dienstensectoren in een winkelCO ratie. In de eerste plaats valt er onderscheid te maken tussen klanten aantrekkende zaken (zgn. magneten) en klanten opvangende zaken (zgn. profiteurs) (Nawijn & Verbeek, 1973). Tot de eerste groep worden de supermarkten en warenhuizen gerekend, die zo'n grote aantrekkingskracht op de klant uitoefenen, dat ze niet afhankelijk geacht worden van andere winkels in de nabijheid. Dat is wel het geval bij de profiteurs, waartoe alle andere winkels in een concentratie gerekend worden. Juist voor deze groep geldt dat het geheel meer is dan een optelling van de afzonderlijke delen. Voor deze groep speelt bovendien de lokatie binnen een winkelconcen- - 55 - Foto 16 Foto 17 - 56 - tratie een belangrijke rol. Als eerste richtlijn geldt, dat de winkels van deze groep het best gesitueerd kunnen worden binnen het spanningsveld tussen de verschillende magneten. De magneten worden dus aan de randen van een concentratie geplaatst. Voor deze magnetengroep kan dan tevens het verlangen naar voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid goed vervuld worden. Als tweede richtlijn geldt, dat de winkels met eenzelfde branchevoering beter in elkaars directe nabijheid gedijen dan wanneer ze verspreid over de hele concentratie voorkomen. De klant kan dan sneller en gemakkelijker een overzicht krijgen van de mogelijkheden om zijn koopverlangens te verwerkelijken (Jones, 1969; .. [.R.O.V., 1971). Een derde groep (zgn. doelen) wordt gevormd door vertegenwoordigers van andere dienstensectoren. Omdat de klant deze zaken meestal doelgericht bezoekt, maakt hun locatie ten opzichte van de winkels niet veel uit. Alleen voor de horeeasector kan dit wel van belang zijn. Voor de meeste zaken uit deze doelongroep zijn factoren van bereikbaarheid, prijs per m 2 of representativiteit belangrijker. Voor de winkeliers is het van belang, dat deze derde groep niet zoveel ruimte tussen de winkels inneerat, dat het typische winkelkarakter van de winkelconcentral verloren dreigt te gaan. Ook om deze reden is het raadzaam om de in ii.ir IV.6. vermeldi. 15% van de totale oppervlakte aan winkels ten behoeve van deze doelen;;roep niet te overschreiden. VII.4. Parkeersituatie De parkeerbeboefte is vooral afhankelijk van de volgende factoren: - de grootte van de winke1 concent rat - het maximale aantal tegelijkertijd aanwezige bezoekers; - het percentage van hen dat per auto komt; - de gemiddelde bezettingsgraad van die auto's. Wanneer voor een hoofdwinkelconcentratie aangenomen wordt, - dat er nooit meer dan gemiddeld een klant per IOm2 koopruimte aangetroffen wordt (schatting uit eigen waarnemingen); - dat de bezoekers gemiddeld ongeveer de helft van hun tijd binnen en de andere helft buiten de winkels doorbrengen (Bak, 1971); - dat het hoogste percentage bezoekers per auto 50% voor de lokale bevolking en 85% voor de bevolking uit het secundaire verzorgingsgebied is (informatie van een deskundige); - dat de gemiddelde bezettingsgraad van die auto's 1,50 is (Bak, 1971); - en dat de verhouding tussen bezoekers uit de plaats zelf en van buiten op 75 : 25 gesteld wordt (vgl. paragraaf V . 4 ) , kan de maximale behoefte aan parkeerplaatsen voor het winkelpubliek bij de hoofdwinkelconcentratie van Almere-Stad in 1990 berekend worden op: 26.900 x 2 (0,75 x 0,50) + 26.900 x 2 (0,25x0,85) 0 I 7 n . . . i ! —? — — f ' * 2170 parkeerplaatsen ii) x i , J u Hierbij moet nog een parkei ts per 100 m 2 v.v.o. voor in de winkels werkzamen opgeteld worden, in totaal dus 269 parkeerplaatsen . Bak, 1971 , p.202). Het uiteindelijke aantal benodigde parkeerplaatsen komt zo uit op ca. 2375. Wanneer voor een buurt- of wijkwinkelconcentratie aangenomen wordt, - dat de bezoekers 75% van hun bezoektijd binnen en de rest buiten de winkels doorbrengen (schatt; - waarnemingen); - dat boogstens 40% van de bezoekers per auto of motor komt (/gl. - 57 - C.I.M.K., 1974, tabel 42a); - dat de gemiddelde bezettingsgraad van die auto's 1,25 is (vgl. Bak, 1971 , tabel 44); - dat er nooit meer dan gemiddeld een klant per 6 m2 verkoopruimte aangetroffen wordt (schatting uit eigen waarnemingen); kan de maximale behoefte aan parkeerruimte per 100 m 2 v.v.o. in een buurt- of wijkwinkelconcentratie berekend worden op: 100 x 1,3333 x 0,40 , ,, , , , •,,.,-, 7—-—j——: — =7,11 parkeerplaatsen voor het winkelpubliek. Inclusief een parkeerplaats voor in de winkels werkzamen per 100 m 2 v.v.o. komt dit voor een verstrekt buurtwinkelcentrum van 3400 m 2 b.v.o, (= 2550 nr- v.v.o.) dan neer op ca. 207 parkeerplaatsen. Voor eenzelfde centrum van 2800 m 2 b.v.o. (= 2100 m 2 v.v.o.) komt dit neer op ca. 170 parkeerplaatsen. Wanneer tenslotte de algemeen geldende norm van 25 m 2 overgenomen wordt als totale benodigde ruimte voor het laten parkeren van een auto, komt de totale maximale parkeerruimte-behoefte neer op: 4.250 m 2 voor een nevencentrum van 2.800 m 2 b.v.o., 5.175 m- voor een nevencentrum van 3.400 m 2 b.v.o. en 52.675 m voor een hoofdcentrum van 35.870 m2 b.v.o. Ter vergelijking van deze schatting wordt hier nog gewezen op de norm van een parkeerplaats per 20 m 2 v.v.o. bij de hoofdwinkelconcentraties van meer dan 10.000 m 2 v.v.o., die Bak (1971) vermeldt. Voorts wordt in bijlage 4 een overzicht gegeven van allerlei omstreeks 1970 gerealiseerde winkelcentra, waarbij ook het aantal gerealiseerde parkeerplaatsen vermeld wordt. Hieruit kan een zekere trendlijn gedistilleerd worden, maar tevens blijken er vrij grote verschillen per centrum voor te komen. Ook in Almere-Stad kan de feitelijke situatie anders uitvallen dan de hier gemaakte schatting. Het is waarschijnlijk, en ook aanbevelenswaardig (vgl. Bak, 1968) , dat de parkeerruimte, die voor kantoren in het stadscentrum nodig is, geintegreerd wordt met de parkeerruimte voor de hoofdwinkelconcentratie. De grootste winkeldrukte valt namelijk op de koopavond en de zaterdag. Op deze tijden is de behoefte aan parkeerruimte voor het winkelpubliek doorgaans twee a drie keer zo groot als anders, maar voor de kantoren vrijwel nihil. Tot slot nog een aantal opmerkingen van meer technische aard. In de eerste plaats wordt overal aangeraden om bij grote winkelconcentraties de benodigde parkeerruimte niet op een reusachtig parkeerterrein te scheppen, maar te verdelen over een aantal vriendelijker aandoende kleine parkeerterreinen langs de randen van de winkelconcentratie. Het vriendelijke karakter wordt nog versterkt door het aanbrengen van bomen en/of andere beplantingen. In de tweede plaats moet gewaarschuwd worden tegen het al te lichtvaardig neerzetten van parkeergarages. Het grootste bezwaar hiervan is, dat de hoge bouwkosten meestal doorberekend worden in de kosten van de winkelpanden met alle gevolgen vandien. Aangezien in het Stadscentrum van Almere-Stad, anders dan in vele historische stadskernen, geen nijpende ruimtenood bestaat, zullen eerst goedkopere oplossingen voor de parkeerbehoefte bekeken moeten worden. Hier en daar is de oplossing van het parkeerprobleem gezocht in de richting van het parkeren op het dak van een winkelcomplex (bijvoorbeeld Nijmegen-Molenpoort en Hilversum-Hilvertshof). Tn de derde plaats wordt aanbevolen om de parkeerterreinen zo in te - 58 - Foto 18 Foto 19 - 59 - richten, dat de afzonderlijke parkeerplaatsen een schuine hoek met de rijrichting maken. Een hoek van 60 graden voldoet erg goed bij de automobilist en is voordelig in ruimtegebruik (Jones, 1969). Boode & Hoogeland (1975) geven een uitgewerkt schema met tekeningen van het ruimtebeslag van parkeren onder diverse hoeken. Hun berekeningen komen er op neer, dat parkeren onder een hoek van 90 graden met de rijrichting geen grotere oppervlakte dan 19,1 m 2 per auto hoeft te vergen; onder hoeken van 60, 45 en 30 graden is dit respectievelijk 20,6 m 2 , 23,25 m 2 en 28,25 m 2 . Bak (1968) vermeldt iets hogere uitkomsten: 22 a 23 m 2 per auto bij paarsgewijs parkeren onder hoeken van 45 tot 90 graden. De in het voorgaande gehanteerde parkeernorm van 25 m 2 per auto is dus ruim genomen. Er moet echter bedacht worden, dat voor een vriendelijke aankleding van de parkeerterreinen ook enige ruimte benodigd is. Speciale aandacht vergen ook nog de rijrichtingen en de in- en uitganD op de parkeerterreinen in verband met veiligheid en mogelijke opstoppingen (Jones, 1969). Ook de stalling van fietsen en bromfietsen moet niet vergeten worden. Situering op aparte terreintjes zo dicht mogelijk bij de winkels is gewenst. VII.5. Belevingswaarde De belevingswaarde of aantrekkelijkheid van een winkelconcentratie is van directe invloed op het welslagen ervan. Ruim gezien zijn de onderwerpen van de vorige paragrafen van dit hoofdstuk ook van belang voor de belevingswaarde. In deze paragraaf zal iets geschreven worden over elementen die nog duidelijker de belevingswaarde beinvloeden. Een van de opvallendste internationale ontwikkelingen van de laatste tien jaren op dit gebied is het terugdringen van het wegverkeer uit het directe winkelgebeuren geweest. Vele winkelstraten zijn een exclusief voetgangersdomein geworden. Voor het welslagen van een winkel<oncentratie wordt thans de scheiding tussen wegverkeer en winkelgebeuren als onontbeerlijk beschouwd. De klant en het personeel worden geacht hun auto op een parkeerterrein aan de rand van de concentratie te stallen. Voor de aan- en afvoer van goederen worden meestal expeditiewegen gebruikt, die zoveel mogelijk aan het oog van het winkelend publiek onttrokken worden. Indien er geen mogelijkheden voor expeditiewegen zijn (aan de achterzijde van de winkelpanden), worden de wandelstraten aan de voorzijde van de winkels meestal op rustige tijden van de dag ('s ochtends) voor vrachtafleveringen open gesteld. Bij de aanleg van exneditiewegen moet rekening gehouden worden met de bereikbaarheid voor opleggers van 20 ton. De straal van de draaicirkel van deze colossen is ca. 12,5 meter. Een wegbreedte van minstens 6 meter is gewenst (Raad voor het grootwinkelbedrijf, 1970). Overigens moet opgemerkt worden, dat de scheiding tussen wegverkeer en voetgangersverkeer ook in vroegere tijden en in andere culturen al toegepast werd. Veel arabische suqs zijn, bijvoorbeeld, nog steeds ontoegankelijk voor auto's, en The Pantiles, een verhoogde winkelwandelgalerij in Royal Tunbridge Wells (U.K.), dateert al uit de achttiende eeuw. Uit de vorige en het begin van deze eeuw dateren de luxe overdekte winkelpassages, die nog in verschillende grote Europese steden te zien zijn (London, Brussel, Den Haag en ook Schiedam). deze passages is een ander belangrijk element van de belevingswaarde aan de orde gekomen, namelijk de afscherming tegen klimaatsinvloeden als regen, wind en zonneschijn. Algemeen wordt deze afscherming - 60 - hoog gewaardeerd. Omdat volledige afscherming middels totale overkapping nogal duur is en een dwingend karakter draagt, heeft gedeeltelijke overkapping of overluifeling thans de voorkeur. Totale overkapping in de vorm van moderne passages als onderdeel van een hoofdwinkelconcentratie kan wel voor een grotere variatie in het winkelgebeuren zorgen. Vooral voor kleinere, boetiekachtige winkels zijn ze geschikt (zie bijvoorbeeld Nijmegen-Molenpoort, Utrecht-Hoog Catharijne, Brussel-Agoragalerij en andere galerijen), maar de prijs per m 2 ligt meestal wel hoog. Een nieuwe variant op de passages zijn de volledig overdekte winkelcentra met winkels op verschillende niveaus, zoals bijvoorbeeld de shopping centres Elephant & Castle in Londen en Woluwe in Brussel. Deze zijn geen onderdeel van een hoofdwinkelconcentratie, maar de prijs per m 2 blijft hoog. Onder andere daarom is Elephant & Castle een grote flop gebleken (Jones, 1969). Goede Nederlandse voorbeelden zijn RotterdamZuidplein en Hilversum-Hilvertshof. Ook daar worden hoge prijzen per m 2 gevraagd, wat een aanzienlijk verloop tot gevolg heeft. Goedkopere vormen van winkels op verschillende niveaus zijn die, waarbij slechts overluifeling is toegepast. Voorbeelden hiervan zijn vooral in Engeland te vinden: Stevenage, Croydon. Wel blijven harde trekwinden hierbij mogelijk. Naast afscherming tegen klimaatsinvloeden zijn nog een aantal andere zaken te noemen, die de sfeer van een winkelconcentratie beinvloeden. Vooral de visuele aankleding speelt een belangrijke rol. De in dit rapport opgenomen foto's zijn speciaal bedoeld om dit aspect te belichten en tot de verbeelding van de lezer te laten spreken. De straatbreedte kan het beste tussen 8 en 15 meter liggen, pleinen moeten geen kale vlakt?n lijken. De straatlengte is erg variabel (vgl. paragraaf VII.1.) maar de intimiteit van lange straten wordt verhoogd door ze een lichte kromming te geven en variatie in de gevels aan te brengen. Voor een goede lichttoetreding is een noord-zuid-orientatie van de belangrijkste straten het gunstigst (Jones, 1969). Andere elementen, die sfeerverhogend werken, zijn bomen, bloemen- en plantenbakken, een fontein, cafeterrasjes, kiosken, standbeeldjes, zitbanken, eilandetalages en nog veel meer (zie bijvoorbeeld Jones, 1969; Raad voor het grootwinkelbedrijf, 1970; N.I.R.O.V., 1971; N.M.B., z.j.). Binnen de winkels zelf vragen de ventilatie en de klimaatregeling de nodige aandacht. Het komt nogal eens voor, dat de lucht in de winkels (vooral magazijnen en warenhuizen) muf, te droog en/of te warm is. Een plat dak is er vaak de oorzaak van dat het op een zonnige dag op de bovenste verdieping van winkelpanden niet uit te houden is vanwege de warmte. Vooral de stadsdeelcentra lijden aan dit euvel. In dit geval is het bouwen van woningen boven de winkels zeker positief te waarderen (zie bijvoorbeeld het hoofdwinkelcentrum van Amstelveen). VII.6. Financiering en organisatie Uit bijlage 4 blijkt, dat omstreeks 1970 de kosten van buurt- en wijkwinkelcentra omstreeks de / 1.000,— per m 2 lagen, en van grotere winkelcentra nog meer. Bij een gemiddeld inflatiepercentage tussen 1970 en 1980 van 8% zouden de kosten in 1980 meer dan verdubbeld zijn. Bij voortzetting van deze trend zou dit in 1990 meer dan verviervoudigd zijn. De vraag rijst hoe dit betaald gaat worden. Winkels worden vrijwel niet meer gebouwd in opdracht van de afzonder- - 61 - lijke winkeliers. Deze beschikken meestal niet meer over de nodige organisatie en financiele middelen om dit te kunnen doen. Maar vooral is de oorzaak hiervan, dat nieuwe winkels nog vrijwel uitsluitend in winkelconcentraties gebouwd worden. De opdracht tot het bouwen van een winkelconcentratie gaat meestal uit van een grote financier, zoals een beleggingsmaatschappij, een projectontwikkelingsmaatschappij, een bankinstelling, een groot detailhandelsconcern, een stichting van diverse grote geldschieters of een overheidsinstantie (Jones, 1969). Voor de zelfstandige middenstander kleven er grote bezwaren aan, wanneer de winkel, waarin hij zijn nering drijft, een beleggingsobject met winstoogmerk is. De huursom zal niet de laagst denkbare zijn, en de winkelier kan nooit eigenaar van zijn winkelpand worden. Met het aanbrengen van gewenste veranderingen of verbeteringen aan zijn winkelpand, zo dat al toegestaan wordt, zal hij terughoudendheid betrachten. Omdat de middenstand gebaat is bij lage betaalbare prijzen per m 2 - indirect geldt dit ook voor het koperspubliek-, is het wenselijk om vertegenwoordigers van de middenstand bij de opdracht tot het bouwen van een winkelconcentratie te betrekken. Wanneer de toekomstige winkeliers niet bekend of georganiseerd zijn, is het logisch, dat met bestaande middenstandsorganisaties contact opgenomen wordt. Daarnaast kan ook, voorzover dat nodig geacht wordt, contact opgenomen worden met supermarkt-ketens en/of landelijk bekende grootwinkelbedrijven. Ten behoeve van de bouw en financiering van panden voor kleinere bedri jven heeft de Nederlandse Middenstandsbahk N.V. een dochtermaatschappij opgericht, de Nederlandse Middenstands Financieringsmaatschappij voor Bedrijfsobjecten (M.B.O.). Ten behoeve van de planologische en technische voorbereiding van nieuwe winkelconcentraties heeft de N.M.B. een andere dochter opgericht, de Stichting Ontwikkelingsbureau Winkelcentra (S.O.W.). Aan alle in bijlage 4 vermelde winkelcentra hebben deze beide dochters meegewerkt. Beginnende zelfstandige winkeliers zijn meestal genoodzaakt om eerst een winkelpand te buren. Jones (1969) meldt, dat er in Groot Brittannie twee manieren van verhuur gebezigd worden: a. tegen een vaste huurprijs, met variabele service-kosten en gemeenschappelijke kosten; b. tegen een huurprijs, die in een percentage van de bruto-omzet uitgedrukt wordt (vaak 2% voor de food-sector en 4% voor de non-food-sector), met een minimum-huurprijs bij (extreem) lage omzetten. Het laatste type komt er steeds meer in, omdat de ondernemers nogal eens sceptisch staan tegenover hun omzetmogelijkheden en -resultaten. Toch leeft bij de winkeliers veelal de wens om op den duur eigenaar van hun huurpand te worden. Voor hen is het zogenaamde leasing systeem erg gunstig. Dit houdt in, dat de winkelier aanvankelijk een vast huurbedrag betaalt, maar tevens gedurende een bepaald aantal jaren een koopoptie op dat pand heeft. Als hij dan inderdaad tot kopen overgaat, geldt de waarde van het pand bij de eerste oplevering als basis voor de koopsom en komt een deel van de reeds betaalde huursom in mindering op de uiteindelijke koopsom. F.ventueel zelf gereal iseerde verbeteringen en verkregen goodwill kunnen dus geen invloed op de koopsom uitoefenen .B.M., z.j.). Naast het financieringsvraagstuk is er de kwestie van het beheer van een winkelconcentratie. Als er een eigenaar is, zorgt deze ook voor het beheer. Bij meerdere eigenaren wordt meestal een stichting opgericht, waarin het noodzakelijke beheer geregeld wordt. Door de winkeliers zelf wordt meestal een winkeliersverenigin^ opge- - 62 - richt, die de gezamenlijke belangen behartigt. Deze gezamenlijke belangen omvatten onder andere: - contacten met de beheersinstantie, met de overheid en met adviesinstanties; - speciale winkelfeesten, winkeldagen of winkelweken; - onderlinge afspraken en regelingen; - reclame activiteiten. Steeds meer wordt het lidmaatschap van de winkeliersvereniging verplicht gesteld door de eigenaar of beheerder van een winkelcentrum (Jones, 1969). - 63 - Foto 20 Foto 21 • Foto 22 - 64 - - 65 - Hoofdstuk VIII. Samenvatting en conclusies Zoals in de inleiding reeds geschreven is, is het nog niet mogelijk om met theoretische modellen een directe voorspelling van de benodigde winkelvloeroppervlakte in Almere te maken. Daarvoor is de in de praktijk gangbare integrale of stock-methode gebruikt. Aangezien in de schatting van sommige variabelen nogal wat verschil kan zitten, zijn twee schattingen uitgewerkt voor de uiteindelijke voorspelling. De berekening van het aantal standaardconsumenten leverde geen problemen op. Hiervoor werden bij het projectburo voor Almere bestaande verwachtingen ten aanzien van de toekomstige inwoners en hun aantallen gebruikt. Het koopkrachtbindingscijfer is geschat aan de hand van vele bestaande onderzoekscijfers. De eerste belangrijke meningsverschillen werden geconstateerd bij de bepaLing van de groei van het gemiddelde toonbankbestedingsbedrag per hoofd van de Nederlandse bevolking. Bij de projectontwikkelaar Amro-Wupo ligt de verwachting ongeveer 1% lager dan bij de adviesbureaus als C.I.M.K. en Stad en landschap. De belangrijkste verschillen werden echter aangetroffen bij de verwachte groei van de vloerproduktiviteit en de verhouding tussen verkoopvloeroppervlakte en bedrijfsvloeroppervlakte. Bij deze twee variabelen moet bedacht worden, dat hoe lager de groei resp. het verhoudingspercentage, des te meer winkelvloeroppervlakte er nodig zal zijn. Het C.I.M.K. verwacht voor de eerstkomende tien jaren een continue matige groei van de vloerproduktiviteit met 3 a 4% per jaar. Anderen, waaronder AmroWupo en Stad en Landschap, concluderen echter, dat de klad in de groei gekomen is. Hun verwachting is maximaal 1% groei. De verhouding tussen verkoopvloeroppervlakte en bedrijfsvloeroppervlakte is onduidelijk. In winkelnieuwbouw wordt er vaak van uit gegaan, dat van de bedrijfsvloeroppervlakte 75% als verkoopvloeroppervlakte ingericht wordt, maar onderzoekscijfers wijzen uit, dat het gemiddelde landelijke percentage tussen de 70 en 80% schommelt en geen neiging tot verhoging vertoont. Bij de uiteindelijke berekening van de eerste voorspelling voor AlmereStad is uitgegaan van een matige groei van zowel het gemiddelde toonbankbestedingsbedrag als de vloerproduktiviteit van een hoog verhoudingspercentage tussen de verkoopvloeroppervlakte en de bedrijfsvloeroppervlakte. Deze prognose leverde een benodigde winkelvloeroppervlakte van 3.750 m- b.v.o. in 1982 op, en van 46.470 m 2 b.v.o. in 1990, waarvan 35.870 m 2 b.v.o. in het stadscentrum. Bij de tweede (alternatieve) voorspelling is uitgegaan van zeer geringe Leijfers en een lagere verhouding tussen verkoopvloeroppervlakte en bedrij fsvloeroppervlakte. Dit resulteerde in een veel hogere benodigde winkelvloeroppervlakte, te weten4.560m 2 b.v.o. in 1982 en 58.250m 2 b.v.o. in 1990 waarvan 35.850 m- b.v.o. in het stadscentrum. Door vergelijking met landelijke prognoses van de toekomstige behoefte aan winkelareaal en toetsing aan het zwaartekrachtmodel van Laksnmanan & Hansen werd de conclusie getrokken, dat de uitkomsten van de eerste voorspelling de voorkeur verdienen boven die van de tweede (alternatieve) voorspelling. Van deze eerste voorspelling is de fasering uitgewerkt in figuur 4 en tabel 6.1. Vanuit de theorie en de praktijk bezien, is het niet uitgesloten, dat het uiteindelijk te realiseren winkelareaal met maximaal 10% boven de eerste voorspelling zal uitkomen. Om de te realiseren winkels zo rendabel mogelijk te laten zijn, wordt - 66 - aanbevolen om de winkels niet overal verspreid, maar in concentraties te bouwen. Voor zaken en bedrijven met een lage vloerproduktiviteit (doe-het-zelf- en woninginrichtingssector en ambachtsbedrijven) zouden aparte goedkope subkernlokaties een uitkomst kunnen bieden. Over het algemeen staan de winkeliers neutraal en soms negatief tegenover integratie van hun winkels met andere bouwprojecten. Tegenover andere schone dienstensectoren (kappers, horeca, banken, reisbureaus e.d.) staan ze positief, mits die in een duidelijke minderheidspositie qua ruimtebeslag en lokatiewensen blijven. De parkeerbehoefte voor kleine winkelconcentraties van 2.800 m 2 b.v.o. tot 3.400 m 2 b.v.o. is berekend op 170 tot 207 parkeerplaatsen (4.250 m 2 tot 5.175 m 2 ) . Voor de winkelconcentratie van 35.870 m 2 b.v.o. in het stadscentrum in 1990 is deze behoefte berekend op 2.375 parkeerplaatsen (52.675 m 2 ) . Naar behoefte aan parkeergarages zal eerst degelijk onderzoek verricht moeten worden, voordat tot de bouw ervan besloten wordt. Aan de belevingswaarde van het winkelapparaat, vooral in het stadscentrum, moet grote zorg besteed worden. Ten aanzien van de exploitatie wordt een leasing systeem aanbevolen, mede vanwege de gunstige invloed die dit heeft op de relatie van de winkelier met zijn winkelpand. Omdat 1990 nog ver in de tijd ligt, zal over enige jaren een nieuw onderzoek naar de winkelbehoefte in dat jaar gedaan moeten worden. Daarbij zal speciale aandacht besteed moeten worden aan de ontwikkeling van de diverse variabelen van de integrale of stock-methode. De E.I.M.-kengetallen kunnen daarbij een goede bijdrage leveren. Empirisch onderzoek in Almere-Haven naar het consumentengedrag kan ook van nut zijn. Het zwaartekrachtmodel van Lakshmanan & Hansen biedt een andere ingang. Meer inzicht in het effect van de afstandsexponent in praktijkgevallen zou een directe prognose mogelijk maken. Door de resultaten van de voorspelling middels de interrale of stock-methode als invoer bij het model te gebruiken, is in het onderhavige rapport reeds enig inzicht verkregen. Ook het onderzoek naar de intern-structurerende factoren dient voortgezet te worden. - 67 - Literatuuro pgavt R. Abler: J.S. Adams & P. Gould, Spatial Organization - Londen, 1972. E. Agergard, P.A. Olsen & J. Allpass: The interaction between retailing and the urban structure: a theory of spiral movement - in: Environment and Planning, vol. 2 (1970). Stichting Amro-Wupo; Almere-Haven, inventarisatie en analyse - Amsterdam, 1975. L. Bak: Parkeren in Nederland - Meppel, 1968. L. Bak: Hoofdwinkelcentrum - Alphen aan den Rijn/Brussel, 1971. H.J.E. Berkhuijsen: De toekomstige behoefte aan winkelareaal - in: E.T.I.-Z.H., Kwartaalbericht 1967-111. H.J.E. Berkhuijsen: De toekomstige behoefte aan winkelareaal: polarasatie of Synthesen - (ingezonden) in: Stedebouw en Volkshuisvesting, jrg. 53 (1*972). H.J.E. Berkhuijsen: Winkelplanning en vloerproduktiviteit - in: Stad en Landschap, Publicatie 4 - Rotterdam, 1975. B.J.L. Berry & W.L. Garrison: Functional bases of the central place hierarchy - in: Economic Geography, 1958. E.S. Boode & G.D. Hoogeland: Verkeer in woongebieden - in: Stad en Landschap, Publicatie 4 - Rotterdam, 1975. J.G. Borchert: Van buurtfunctie tot city-functie, een winkelonderzoek in Utrecht - in: Bulletin G.I.U., nr. 6, juni 1968. A. Bosman & A.R. van Goor: De keuze van een vestigingsplaats (I) - in: Kroniek van het Ambacht/klein- cn middenbedrijf, jrg. 29 (1975). L.P. Bucklin: Retail gravity models and consumer choice: a theoretical and empirical critique - in: Economic Geography, 1971. J. Buit: Winkels in de hoornse binnenstad (diss.) - Utrecht, 1966. J. Buit: Winkelvoorzieningen - in: V.U.G.S. (eindred.), West-Nederland, chaotische planning of geplande chaos? - Assen, 1973. J. Buit: De gewenste spatiering van het voorzieningenapparaat, deelnota A - Amsterdam, 1974. W. Christaller: Die zentralen Orte in Siiddeutschland - Jena, 1933 (2 e ongewijzigde druk te Darmstadt, 1968). C.I.M.K.: De distributieve structuur van het gewest Gooiland, deel I Amsterdam, 1971. C.I.M.K.: Tilburg, Analyse van het winkelapparaat - Amsterdam, 1974. C.I.M.K.: Lelycentre, Analyse van de aanloopfase van een new-town shopping centre - Amsterdam, 1975. C.I.M.K.: Oldenzaal, Winkels in perspectief - Amsterdam, 1975. F.M. Dieleman & J.J.F. Heins: Winkelapparaat en ruimtelijk koopgedrag in Uithoorn - /\msterdam, 1971. E.I.M.: Hoe nieuwe winkelcentra functioneren - Den Haag, 1970. - 68 - E.I.M.: Veranderingen in de branchesamenstelling van nieuwe winkelcentra - Den Haag, 1971. E.I.M.: Kengetallen betreffende arbeids- en vloerproduktiviteit in het midden en kleinbedrijf, over de jaren 1971 t/m 1974 - verschenen te Den Haag. Empeo N.V.: De binnenstad van Nijmegen, analyse ontwikkeling - Utrecht, 1972. van de toekomstige J.T. Gantvoort: Nogmaals: de behoefte aan winkelruimte in Nederland; een evaluatie - in: Stedebouw en Volkshuisvesting, jrg. 54 (1973). D.L. Huff: A probabilistic analysis of shopping center trade areas - in: Land Economics, 1963. W. Isard: Methods of regional analysis - New York/London, I960. J. 11. Johnson: Urban Geography, an introductary analysis - Oxford, 1967. C.S. Jones: Regional shopping centres - London, 1969. H. Kiestra: De winkelverkoop van dagelijks benodigde goederen in Emmeloord - Zwolle, 1968. R. Kok: Kwantitatieve winkelplanning - in: Stad en Landschap, Publicatie 4 - Rotterdam, 1975. M.J.W. vande Laar: de haalbaarheid van winkelprojecten - in: E.S.B., 56 e jrg., nr. 282 3 (10 nov. 1971). T.R. Lakshmanan & W.G. Hansen: A retail market potential model - in: Journal of the American Institute of planners, vol. XXXI (1965). A.W. Luijckx: Waar komen de winkelcentra? - in: A.C.R. Dreesmann & E. van der Wolk (red.), Dynamiek in de distributie, deel I - Amsterdam/ Deventer, 1975. K.E. Nawijn & A.J. Verbeek: Winkels in Almere-Haven - Lelystad, 1973. K.E. Nawijn & F.H. van der Veen, Almere, 250.000 mensen in 25 jaar? Lelystad, 1975. K.E. Nawijn & H. Kuiper: Het centrum van Almere-Stad (werkdocument) Lelystad, 1976. N.I.R.O.V.: De winkelvoorziening in de ruimtelijke ordening - Alphen aan den Rijn/Brussel, 1971. .B.: Winkelcentra - Amsterdam, z.j. Raad voor het grootwinkelbedrijf: Bouw van grotere winkelcentra - z.p., 1970. IN'.J. Reilly: The law of retail gravitation - New York, 1929. T. Rhodes & R. Whitaker: Forecasting shopping demand - in: Journal of the Town Planning Institute, 1967. Rompmodel distributie-planologisch onderzoek perifere detailhandelsvestigingen - Den Haag, 1974. R.IJ.P.: Almere 1985, aanzet tot eon ontwikkelingsstrategie 1970-19852000 - Lelystad, 1974. - 69 - R.IJ.P.: Ontwikkelingsrapport Almere-Stad - Lelystad, 1976 (in concept gereed) R.IJ.P.: Ontwikkelingsplan Almere-Stad (inclusief Structuurplan 1990) in ontwerp. L. Smitshoek & M. van der Velden: Het hoofdwinkelcentrum, enkele kritische opmerkingen bij het boek van dr. L. Bak - in: Stedebouw en Volkshuisvesting, jrg. 53 (1972). - 70 - - 71 - BIJLAGEN - 72 Bijlage Bijlage I. E.I.M.-Kengetallen (selectie) IBranchetype - Jaar Omzetklasse Aan- Gemidd. x / 1000,— tal opp. za- in m 2 ken v.v.o. Gemidd. Gemidd. opp. aantal in m 2 krachten b.v.o. v.v.o. in % van b.v.o. Groei b.v.o. t.o.v. vorig jaar (= 100) Gemidd. opp. per kracht in m 2 b.v.o. Kruideniers- 1972 ze fbediening 1973 1974 (I) 417- 679 500- 710 218- 626 28 29 34 109 109 84 167 170 150 4,6 4,5 3,4 65 64 56 102 88 36,3 37,8 44,1 Kruideniers- 1972 'zelfbediening 1973 1974 OI) 697-1577 730-2326 632-2652 27 26 34 173 189 157 258 330 265 6,7 7,3 5,7 67 57 59 128 80 38,5 45,2 46,5 941-3760 531-4240 1017-4467 20 24 17 335 317 368 479 481 542 13,1 11,7 12,3 70 66 68 100 1 13 36,6 41,1 44,1 2 4 5 580 758 797 675 998 1307 20,8 30,2 86 76 61 148 131 48,0 43,3 IKruideniers,supermarkten 1972 1973 1974 JKruideniers;Supermarkten (meer dan 1 vestigingen) 1972 1973 1974 1972 1973 1974 316-2424 391-2622 378-2761 31 28 33 49 52 46 147 148 142 5,8 5,8 5,1 33 35 32 101 96 25,3 25,5 27,8 Banketbakkers 1972 1973 1974 210- 525 204- 670 250- 763 29 37 35 39 44 47 148 158 154 8,8 8,5 7,6 26 28 31 107 97 16,8 18,6 20,3 Aardappelen, groenten en fruit 1972 1973 1974 90-1110 134- 925 85- 835 31 24 28 60 56 45 115 104 126 3,7 3,8 3,1 52 54 36 90 121 31,1 27,4 40,7 MeIk en zuivelprod. 1972 1973 .974 153- 667 160- 648 160- 692 6 5 4 34 28 47 52 72 78 2,9 3,9 2,9 65 39 60 138 108 17,9 18,5 26,9 Bloemen en planten (+ uitbreng) 1972 1973 1974 91- 646 36- 670 57- 457 19 21 18 92 76 99 161 123 164 4,4 3,9 3,5 57 62 60 76 133 36,6 31,5 46,9 Slagers ' • - 73 - Bijlage 1 . 1 ' jaar Branchetype 1 9 Omzet per kracht (Cijfers Omzet per m 2 b.v.o. Omzet per in' v.v.o. gemidd. mediaan gemidd. mediaan gemidd. mediaan in Hfl.) Kruideniers- 1972 zelfbediening 1973 1974 (I) 3.21 1 3.551 2.866 3.248 3.947 3.238 4.917 5.555 5.060 4.812 6.118 5.293 117.609 134.293 126.595 120.198 125.142 128.463 Kruideniers- 1972 ze Ifbediening 1973 1974 (ID 3.724 3.410 4.051 3.869 3.562 4.265 5.536 5.945 6.857 5.428 5.865 6.697 140.986 155.778 178.777 149.226 157.430 162.930 Kruidenierssupermarkten 1972 1973 1974 4.007 4.449 4.836 4.208 4.567 5.072 5.725 6.744 7.172 5.897 6.340 7.378 146.370 170.768 196.035 153.928 160.559 202.550 -ruideniers- 1972 .- upermarkten 1973 1974 (meer dan 1 vestigingen) 3.407 4.449 3.436 7.024 187.289 169.341 169.059 4.545 3.965 5.859 5.637 1972 1973 1974 4.493 4.741 4.471 5.210 5.425 4.602 13.412 13.536 13.844 12.257 13.697 13.886 114.964 123.865 129.551 108.054 117.234 107.227 Banketbakkers 1972 1973 1974 2.173 2.295 2.620 2.203 2.265 2.656 8.111 8.204 8.688 8.645 8.086 9.709 36.806 42.376 52.133 35.707 40.440 51.129 Aardappelen, groenten en fruit 1972 1973 1974 2.809 3.155 2.400 3.417 3.212 2.249 5.390 5.91 1 6.913 5.612 5.774 6.804 82.141 88.324 98.566 78.806 89.481 88.183 Me Ik en zuivelprod. 1972 1973 1974 6.260 4.869 4.093 5.625 8.136 4.013 9.620 13.872 6.815 8.209 11.505 8.025 113.798 92.161 108.585 98.043 93.284 87.518 Vis 1972 1973 1974 2.461 3.115 3.054 2.667 3.122 3.296 4.717 5.052 6.157 3.486 3.575 5.027 50.118 62.334 79.013 53.332 61.617 76.516 Slagers - 74 Bijlag_e 1. Eranchetype Jaar Omzetklasse Aan- Gemidd. x / 1000,— tal opp. za- in m z ken v.v.o. Vis 1972 1973 1974 39- 486 118- 423 154- 486 1972 1973 1974 204- 664 44- 630 50- 509 B ikki Gemidd. Gemidd. opp. aantal in rrr krachten b.v.o. v.v.o. in % van b.v.o. Groei Gemidd. opp. b.v.o. per kracht t.o.v. in m 2 b.v.o. vorig jaar (=100) 8 38 43 39 74 70 78 3,5 3,0 3,0 51 61 50 95 1.1 21,1 23,3 26,0 25 38 31 40 38 34 176 143 156 7,6 5,7 5,5 23 27 22 81 109 23,2 25,1 28,4 6 10 14 71 82 76 182 246 251 8,8 8,2 8,7 39 33 30 135 102 20,7 30,0 28,9 Bakkers (meer dan 1 vestiging) 1972 1973 1974 Tabaksart ike len 1972 1973 1974 268- 857 2 95-1078 380-1132 35 39 32 44 47 42 53 59 65 2,8 3,0 2,9 83 80 65 1 1 1 110 18,9 19,7 22,4 Dranken 1972 1973 1974 318- 985 311-2029 330- 848 27 32 33 63 65 61 141 152 140 2,9 2,7 2,5 45 43 44 108 92 48,6 56,3 56,0 10 6 9 221 181 333 514 344 580 8,5 4,9 5,7 43 53 57 169 60,5 70,2 101 ,8 26 24 14 289 257 262 412 3)5 433 6,6 5,0 6,5 70 65 61 96 1 10 62,4 79,0 66,6 5 5 3 601 500 900 847 644 1193 11 ,8 6,6 17,2 71 78 75 76 185 71 ,8 97,6 69,4 Dranken (meer dan 1 vestiging) 1972 1973 1974 Textiel (40-100% [voninginr.) 1972 1973 1974 lextiel (40-100% woninginr.) neer dan 1 vestiging) 1972 1973 1974 91-1300 107-1400 135-2739 hi j - 75 Bijlage 1 Branchetype Jaar Omzet per m 2 b.v.o. Omzet p e r m 2 v . v . o . Omzet per kracht (Cijfers mediaan gemidd. mediaan in Hfl.) gemidd. mediaan g e m i d d . Bakkers 1972 1973 1974 1 .789 1 .788 1 .875 2.013 1.597 1.893 7.717 6.710 8.705 7.222 6.346 9.286 41.397 43.557 51.981 39.797 40.014 52.359 iakkers (meer dan 1 vestiging) 1972 1973 1974 2.222 1.718 2.018 2.064 1.522 1.653 5.642 6.484 6.700 6.201 4.574 5.364 45.865 43.438 58.029 47.046 41.669 55.785 Tabaksart iketen 1972 1973 1974 7.434 7.905 8.897 7.960 8.632 10.833 8.882 9.957 13.793 9.607 10.969 16.187 137.419 157.847 198.230 134.484 162.297 196.713 Dranken 1972 1973 1974 3.349 1.286 3.328 3.350 3.643 3.440 7.443 7.707 7.659 8.119 8.646 8.822 165.951 189.643 190.232 162.422 170.168 185.965 Dranken (meer dan 1 vestiging) 1972 1973 1974 2.343 3.338 1.994 1.927 3.085 2.209 5.437 6.345 3.473 5.869 6.479 6.966 143.508 221.494 200.170 150.128 2'•6.200 185.437 Textiel (40-100% woninginr.) 1972 1973 1974 1.296 1.371 1.674 1.301 1 .320 1.550 1.846 2.102 2.771 1.835 1.968 2.253 80.925 99.495 113.946 85.457 104.851 104.067 Textiel '40-100% 1972 1973 1974 1.274 1.768 I .659 1.233 1.548 1.793 2.276 2.199 1.893 2.168 91.093 124.456 119.434 91.470 1972 1973 1974 1.932 1.842 2.165 1.717 1.575 1 .898 2.371 2.471 2.758 1.975 1.817 2.077 107.754 125.066 134.129 106.027 121.906 129.296 Heren- en jon- 1972 gensconfectie 1973 en herenmode 1974 2.379 2.233 2.038 2.559 2.383 . '.58 2.954 3.067 2.781 2.943 3.232 3.125 139.466 144.031 148.056 133.663 143.464 150.411 woninginr.) (meer dan 1 vestiging) Heren en jongensconfectie - 76 - B i lage 1. J Branchetype Jaar Omzetklasse Aan- Gemidd. x / 1000,— tal opp. za- in m^ ken v.v.o. Heren- en jongens confectie 1972 1973 1974 208-2497 220-2524 277-2603 14 13 13 301 288 245 370 386 312 6,9 6,7 5,2 81 75 79 Heren en jongensconfectie en herenmode 1972 1973 1974 119-2272 99-2361 153-2239 21 24 19 267 263 311 332 353 403 5,5 5,7 5,5 80 75 77 Dames- en 1972 herenconfectie 1973 1974 122-1285 136-1059 126-1947 40 34 30 160 146 148 202 198 208 3,9 3,4 3,3 9 9 9 325 389 367 425 494 482 160- 650 96- 693 190- 783 26 22 22 165 161 150 Dames- enmeis- 1972 651-3216 jesconfectie 1973 697-2678 1974 801-3035 (ID 25 21 23 1972 Dames- en herenconfextie 1973 (meer dan 1 1974 vestiging) Dimes- en meis- 1972 1973 jesconfectie 1974 (I) Gemidd. Gemidd. aantal opp-2 in m krachten b.v.o. v.v.o. in % van b.v.o. Groei b.v.o. t.o.v. vorig jaar (=100) Gem. opp. per kracht in m 2 b.v.o. 104 81 53,6 57,6 60,0 106 114 60,4 61,9 73,3 79 74 71 98 105 51,8 58,2 63,0 7,3 8,0 7,1 76 79 76 1 16 98 58,2 61,8 67,9 200 207 207 4,7 4,1 4,1 83 78 72 104 100 42,6 50,5 50,5 370 386 359 513 462 476 11,4 9,6 8,3 72 84 75 90 103 45,0 48,1 57,4 Baby-, kleuter- en kinderkleding 1972 1973 1974 89- 800 69- 640 59- 795 13 6 12 189 194 241 252 230 321 4,8 3,7 4,1 75 84 75 91 140 52,5 62,2 78,3 Lingerie en foundations 1972 1973 1974 92- 518 127-3231 135-3944 21 19 16 78 121 140 118 234 208 3,7 4,7 4,5 66 52 67 198 89 31,9 49,8 46,2 Schoeisel 1972 1973 1974 299-1189 360- 878 333- 938 38 27 35 119 122 103 215 214 186 5,1 5,0 4,3 55 57 55 100 87 42,2 42,8 43,3 - 77 Bijlage 1 Branchetype Jaar Omzet per m 2 b.v.o. Omzet per m 2 v.v.o. Omzet per kracht (Cijfers gemidd. mediaan gemidd. mediaan gemidd. mediaan in Hfl.) 1972 Dames- en herenconfectie 1973 1974 2.254 2.293 2.504 2.354 2.219 2.096 2.849 3.101 3.526 2.667 2.917 3.563 116.831 123.168 148.072 101.700 114.650 125.056 1972 1973 1974 2.940 3.146 3.028 2.922 3.380 2.757 3.844 3.995 3.984 3.926 4.286 4.092 135.931 157.156 156.762 144.295 Dames- en meis- 1972 1973 jesconfectie 1974 (I) 1.986 1.999 2.143 1.858 2.000 2.237 2.411 2.574 2.902 2.504 2.817 3.011 85.034 97.506 111.404 88.523 93.441 115.063 Dames- e n m e i s - 1972 1973 jesconfectie 1974 (ID 2.407 2.347 2.502 2.300 .227 2.282 3.335 2.834 3.357 3.360 2.812 3.149 109.528 103.787 125.426 112.629 104.406 118.967 Baby-, kleuter- en kinderkleding 1972 1973 1974 1.450 1.284 1.379 1.301 1.384 1.569 1.937 1.518 1.839 2.502 1.546 1.987 75.007 80.448 102.052 63.175 68.348 99.753 Lingerie en foundations 1972 1973 1974 2.362 1.889 2.478 2.422 2.553 2.465 3.555 3.853 3.677 3.544 3.790 3.586 76.855 95.224 109.733 74.899 85.967 87.022 Schoeisel 1972 1973 1974 2.160 . ;89 2.663 2.273 2.622 2.766 3.894 4.006 4.826 -.144 4.606 4.938 91.762 102.300 112.312 87.202 97.791 108.430 Schoeisel (meer dan 1 vc stiging) 1972 1973 1974 2.285 1.971 2.425 2.360 1.659 1.819 3.521 3.656 5.481 3.639 3.278 4.205 77.290 98.037 118.989 77.232 94.805 116.578 Dames- en herenconfectie (meer dan 1 141.965 vestiging) - 78 - Bijlage 1 • Branchetype Jaar Omzetklasse Aan- Gemidd. x / 1000,— tal opp. za- in m ken v.v.o. Schoeisel (meer dan 1 vestiging) 1972 1973 1974 :.portartikelen 1972 1973 1974 Boekhandel Boek- en ,<antoorboekhandel Gemidd. Gemidd. opp. aantal in m 2 krachten b.v.o. v.v.o. Groei in % b.v.o. t.o.v. van b.v.o. vorig jaar (=100) Gem. opp. per kracht in m 2 b.v.o. 14 12 14 214 222 191 329 412 431 9.7 9.3 7.9 65 54 44 125 105 33,9 44,3 54,6 109-1300 92-1772 7-1393 17 29 24 169 178 201 241 249 293 4.7 3.6 3.8 70 71 69 103 118 51,3 65,5 77,1 1972 1973 1974 162-3317 178-3807 184-5123 12 16 19 131 184 138 196 270 210 7.8 8.0 5.8 67 68 66 138 78 25,1 33,8 36,2 1972 1973 1974 1 1 0- 606 113- 737 116- 911 26 28 28 92 106 105 114 142 155 3.3 3.0 3.3 81 75 68 125 109 34,6 47,3 47,0 4 4 2 225 260 260 378 403 380 1 1 .0 10.0 8.3 60 65 68 107 94 34,4 40,3 45,8 Boek-/kantoor- 1972 boekhandel 1973 (meer dan 1 1974 vestiging) Huishoudelijke 1972 artikelen 1973 1974 (I) 211- 367 229- 408 243- 490 34 33 28 140 161 141 227 260 228 3.9 3.7 3.5 62 62 62 Huishoudelijke 1972 artikelen 1973 1974 (II) 375-3153 423-3524 500-1310 32 33 26 306 442 344 509 674 585 8.7 8.5 6.9 60 66 59 Elektro-tech- 1972 nische artike- 1973 len 1974 51-3290 394-3470 504-3559 35 25 32 193 255 314 350 465 535 8.7 8.9 10.4 55 55 59 10 12 9 376 438 309 664 672 564 22.1 18.2 11.6 57 65 55 Elektro-tech- 1972 nische artike- 1973 en ( meer dan 1974 I vestiging) 88 58,2 70,3 65,1 132 87 58,5 79,3 84,8 1 15 1 15 40,2 52,3 51,4 101 84 30,1 36,9 48,6 133 - 79 Bijlage 1 Branchetype laar Omzet per m 2 b.v.o. Omzet per m_ v.v.o. Omzet per kracht (Cijfers gemidd. mediaan gemidd. mediaan gemidd. mediaan in Hfl.) Sportartikelen 1972 1973 1974 1.922 1.824 1.717 1.848 1.676 1.525 2.730 2.557 2.500 2.638 2.625 2.130 102.671 117.022 132.856 100.791 105.991 130.921 Boekhandel 1972 1973 1974 4.829 3.226 4.856 4.852 3.379 4.653 7.184 4.737 6.987 6.415 4.639 6.040 116.376 122.806 182.799 122.218 118.851 159.340 Boek- en kantoorboekhan- 1972 1973 1974 2.594 2.424 • 2.671 2.526 2.635 2.860 3.220 3.260 3.940 3.103 3.298 4.166 87.626 106.829 123.522 83.843 95.251 116.769 del Boek-/kantoor- 1972 1973 boekhandel (meer dan 1 1974 vestiging) 1.714 2.872 2.087 Huishoudelijke 1972 1973 artikelen 1974 (I) 1 . 188 1.172 1.468 1.348 1.391 1.508 1.922 1.889 2.381 2.125 2.077 2.309 69.726 82.262 97.494 72.873 86.450 95.119 Huishoudelijke 1972 1973 artikelen 1974 (ID 1.434 1.249 1.305 1.441 1 .540 1 .606 2.383 1.903 2.217 2.528 2.490 2.672 84.820 96.845 110.421 82.657 102.239 108.546 1972 1973 1974 2.337 2.430 2.651 2.012 2.237 2.636 4.340 4.428 4.521 3.872 5.263 5.492 87.988 113.740 134.280 85.695 139.547 138.008 Elektro-tech- 1972 nische artike- 1973 len (meer dan 1974 1 vestiging 4.108 4.470 3.863 3.219 3.236 3.239 7.244 6.862 7.043 3.501 5.258 4.452 122.950 171.918 199.638 115.144 131.461 152.533 1972 1973 1974 863 998 921 1.152 1.419 1.427 1.200 1.309 1.419 106.683 120.933 144.114 105.979 120.795 142.700 Elektro-technische artikelen Meubelen (I) 1.002 58.884 74.819 95.320 2.885 4.449 3.050 1 .052 1.020 - 80 Bijlage I Branchetype Jaar Omzetklasse Aan- Gemidd. x / 1000,— tal opp. za- in m 2 ken v.v.o. Meubelen (I) 1972 1973 1974 614-1130 616-1102 486-1040 31 31 30 722 609 536 996 865 763 7,8 7,1 5,3 72 70 70 87 88 127,7 121,8 144,0 Meubelen (ID 1972 1973 1974 1132-4600 1106-4510 1093-4369 33 32 28 1408 1522 1193 1882 2231 1815 13,3 14,6 11,2 75 68 66 119 81 141,5 152,8 162,1 IJzerwaren 1972 1973 1974 79-1109 101-1667 113- 683 23 15 20 132 159 123 240 266 203 4,1 3,3 2,9 55 60 61 1 11 76 58,5 80,6 70,0 Rijwielklein- 1972 bedrijf 1973 1974 170-1956 216-2351 389-1663 34 34 29 128 141 191 271 310 413 4,1 4,0 4,6 47 45 46 1 14 133 66,1 77,5 89,8 Drogisterij (I) 1972 1973 1974 212- 311 246- 357 278- 389 32 34 34 70 76 86 124 130 147 3,8 3,8 3,4 56 58 59 105 113 32,6 34,2 43,2 Drogisterij (ID 1972 1973 1974 314- 724 361-1776 400-1350 32 31 34 96 110 95 153 190 182 5,2 5,5 5,0 63 58 52 124 96 29,4 34,6 36,4 Fotohandel 1972 1973 1974 324-1250 354-1460 455-1623 23 21 23 101 98 96 181 201 219 5,0 5,1 5,2 56 49 44 1 11 109 36,2 39,4 42,1 Dames- of da- 1972 mes en heren- 1973 1974 Kappers 115- 286 114- 464 101- 505 32 33 36 30 26 26 93 118 110 6,7 6,4 5,8 32 22 24 127 93 13,9 18,4 19,0 1972 1973 1974 115-1009 121-1125 156-1179 8 14 13 91 92 93 158 196 212 5,2 5,1 5,1 58 47 44 124 108 30,4 38,4 41,6 Optiek, goud en zilver Gemidd. Gemidd. aantal opp-. krachten in m b.v.o. v.v.o. in % van b.v.o. Groei b.v.o. t.o.v. vorig jaar (=100) Gem. opp. per kracht in m 2 b.v.o. - 81 Bijlage 1 • Branchetype Jaar Omzet per m 2 b.v.o. Omzet per m 2 v.v.o. Omzet per kracht (Cijfers gemidd. mediaan gemidd. mediaan in Hfl.) mediaan gemidd. Meubelen 1972 1973 1974 926 899 1.053 1.040 1972 1973 1974 1.070 1.238 1.317 1.582 1.500 1.370 1.750 130.933 144.578 152.140 127.663 129.832 149.761 1.528 1.587 1.617 1.503 1.603 1 .646 2.777 2.655 2.664 2.300 2.410 2.844 88.532 82.477 105.635 85.181 87.071 95.017 Rijwielklein- 1972 bedrijf 1973 1974 1.41 1 1.548 1.541 1.372 1.479 1.496 2.981 3.406 3.328 3.125 3.732 3.581 94.568 113.498 128.300 84.852 106.497 131.442 1972 1973 1974 2.045 2.270 2.272 2.131 2.260 2.287 3.593 3.877 3.874 3.611 3.771 4.082 68.253 76.876 96.608 68.651 75.602 98.379 Drogisterij (II) 1972 1973 1974 2.720 2.647 2.820 2.738 2.830 3.169 4.334 4.577 5.373 4.678 4.764 5.387 80.633 93.705 106.735 82.650 96.566 106.541 Fotohandel 1972 1973 1974 2.855 2.977 3.388 3.502 3.070 3.520 5.120 6.170 7.728 5.836 6.691 7.671 102.922 122.604 142.286 100.436 120.955 137.982 Dames- of da- 1972 mes en heren- 1973 kappers 1974 1.718 1.544 1.662 1.919 1.954 1.836 5.639 7.071 7.645 5.667 8.065 7.956 23.970 28.101 32.340 23.976 26.155 29.588 Optiek, goud en zilver 1972 1973 1974 2.898 2.514 2.592 2.549 2.959 3.194 5.025 5.333 5.891 4.334 5.330 6.283 83.742 91.891 108.096 83.048 83.876 102.405 Bloemen en planten (+ uitbreng) 1972 1973 1974 1.391 1.434 1.258 1.533 1.438 1 .460 2.427 2.326 2.081 2.584 2.355 2.247 51.299 48.333 56.097 52.030 42.547 54.985 (ID 1Jzerwaren Drogisterij (I) 938 - 82 Bijlage 2. De landelijke classificatie van hoofdwinkelapparaten volgens het C.I.M.K. 1 . Kleine dorgsvoorzieningen 9 - Omvang totale verkoopruimte 500 a 1250 m - Aantal winkels: 10 a 20, naast zaken in levensmiddelen worden veelal in beperkt assortiment aangetroffen rijwielen, huishoudelijke en elektronische artikelen, drogist en kleinvak (algemene) textiel. Schoeisel, woninginrichting, verf en behang (doe het zelf) ontbreken doorgaans en andere branches komen sporadisch voor. - Aantal inwoners van de plaats; ca. 2.000. - Koopkrachtbinding in de sector niet- levensmiddelen 15-35%. 2. Midde^grot.e dorgsvoorzieningen 9 - Omvang totale verkoopruimte 1250 a 2500 m . - Aantal winkels: 20 a 40 (branchering zie 1, uiteraard is hier al wat meer variatie). - Aantal inwoners van de plaats: ca. 4.000. - Koopkrachtbinding in de sector niet- levensmiddelen: 30 a 45%. 3. Qrote_dorgsvoorz|enj.ngen , 9 - Omvang totale verkoopruimte 2500 a 5000 m . - Aantal winkels: 40 a 80; het gaat niet meer in hoofdzaak om de meer alledaagse artikelen, maar ook komen goederen met een zeker keuzeaspect aan bod; zo komen er in de textielsector naast winkels in (snellopende) algemene textiel (ondergoed, manufacturen) ook zaken voor met meer modegevoelige textiel (bovenkleding, confectie). Meer gespecialiseerde zaken behoren niet meer geheel tot de uitzondering: de (kantoor-)boekhandel, de fotozaak, de juwelier/horlogerie, de bloemenzaak. Bij de alledaagse artikelen treedt duplicering van zaken op. - Aantal inwoners van de plaats: veelal niet meer dan 10.000. - Koopkrachtbinding in de sector niet- levensmiddelen 40 a 60%. 4- Kle^n_sta^sce^tjrum - Omvang totale verkoopruimte: 5000 a 10.000 m 2 , de sector voedingsen genotmiddelen maakt rond 20% van het areaal uit. - Aantal winkels: 80 a 120. - Aantal inwoners: 13.000-25.000. - Koopkrachtbinding binnen het hoofdcentrum in de sector niet- levensmiddelen 55 a 70%. 5. Middelgroot_stadscentrum - Omvang totale verkoopruimte 10.000 a 20.000 m2, de sector voedingsen genotmiddelen maakt rond 15% van het areaal uit. - Aantal winkels: 100 a 200, als stimulator tot een grotere greep op het omliggende gebied treedt een warenhuis van het kleinere type (met snellopende artikelen) op (b.v. Hema), de textielsector is sterk vertegenwoordigd. - Aantal inwoners: 25.000 a 50.000. - Koopkrachtbinding (hoofdwinkelapparaat) sector duurzame en iverige goederen 60 a 75%, aandeel vreemde koopkracht in de totale omzet overschrijdt de 25%. - 83 Bijlage 2. 6. Groot_stadscentrum - Omvang totale verkoopruimte: 20.000 a 40.000 m 2 . - Aantal winkels 200 a 300; grotere warenhuizen (b.v. V. & D.) bevestigen het regionale belang van deze centra, doorgaande duplicering in keuzeartikelen. - Aantal inwoners: 50.000 a 100.000. - Koopkrachtbinding (hoofdwinkelapparaat) sector duurzame en overige goederen 60 a 75%, aandeel vreemde koopkracht in totale omzet ca. 40%. 7- 5_:y___!:2;_i_-_!}22_s!__:Di:Ey_1 - Omvang totale verkoopruimte: meer dan 40.000 m2, de sector voedingsen genotmiddelen legt beslag op minder dan 5% van de verkoopruimte, de hoofdgroepen textiel en warenhuizen nemen meer dan de helft van de totale verkoopoppervlakte voor hun rekening, kenmerkend zijn grote warenhuizen (Bijenkorf, V. & D. en grote kledingmagazijnen), grote mate van duplicering in keuze en zeldzaamheidsartikelen (b.v. bontzaken). - Aantal inwoners: meer dan 100.000. - Koopkrachtbinding hoofdcentrum duurzame en overige goederen 55 a 7 5%. Aandeel koopkrachttoevloeiing van buiten de stad benadert het aandeel dat uit de eigen stad naar het hoofdwinkelcentrum toevloeit. - 84 Bijlage 3. De volgende gegevens zijn gebruikt bij de toepassing van formule 2.3. in paragraaf VI.2.: Situatie 1 : i S. n = Almere-Stad = 31.215 m2 b.v.o. x / 4.100,— = / 127.981.500,— C. = 45.870 x / 3.330,— = / 152.747.100,— i=l F. = 31.215 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Almere-Stad (hoofdcentrum) F = 10.000 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Maxis-Muiden F9 = 150.000 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Amsterdam 9 F. = 15.000 m~ F, = 45.000 m 2 d.. d., ii = 5 minuten = 1 5 minuten d.0 i2 d._ i3 d., i4 = 3 5 minuten b.v.o. d.o.g.-sector Bussum b.v.o. d.o.g.-sector Hilversum = 1 5 minuten = 2 5 minuten bij- bij <* - 1,02 : 5 ° =5,164 = 15,83 25° = 26,66 35 ° = 37,58 15" 25 * 35 " = = = = = 1,03 : 5,248 16,27 27,53 38,94 Situatie 2: i S. = Almere-Stad = 38.000 m2 b.v.o. x / 3017,— = / 114.646.000,— " C. = 45.870 x 2950,— = / 135.316.500,— i=l F. J F = 38.000 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Almere-Stad (hoofdwinkelcentrum) 2 = 10.000 m b.v.o. d.o.g.-sector Maxis-Muiden 9 F? = 150.000 m^ b.v.o. d.o.g.-sector Amsterdam F~ = 15.000 m- b.v.o. d.o.g.-sector Bussum F, 4 d.. d. d., i2 d.. i3 d ., i4 = 45.000 m 2 b.v.o. d.o.".-sector Hilversum = 5 minuten = 1 5 minuten = 3 5 minuten = 1 5 minuten = 2 5 minuten - 85 Bijlage 3. bij • 5 _ 15 ^ = 0,91 = 4,326 = 11 ,76 25 I 35 " : bij 5 a 15 __ = 0,92 = 4,396 = 12,08 = 18,71 25 = '9,325 = 25,415 35 ° I : = 26,34 Situatie 3: i S. = Almere-Stad = 36.900 m 2 b.v.o. x / 4 1 0 0 , — = / 151.290.000,— " C. = 45.870 x / 3 3 3 0 , — = / 152.747.100.— i-1 F. = 36.900 m b.v.o. d.o.g.-sector Almere-Stad (totaal) = 11.000 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Almere-Haven F„ = 2 b.v.o. d.o.g.-sector Almere-overige kernen F, = 10.000 m2 b.v.o. d.o.g.-sector Maxis-Muiden F, = 150.000 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Amsterdam F,. = 15.000 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Bussum F. 6 d. . ij d. . I 1 d. » i2 d.~ i3 d., i4 d .c i5 d ., 16 = 45.000 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Hilversum F. bij « 4 8 a 15 ' 25° 35 " 7.000 m = 4 minuten = 8 minuten = 8 minuten = 1 5 minuten = 3 5 minuten = 1 5 minuten = 2 5 minuten o 1,04 : = 4,229 = 8,6935 =16,715 = 28,43 = 40,355 bij « 4^ 8" 15" 25 " 35" = = = = = = 1 ,05 4,287 8,8775 17,175 29,36 41,81 bij * 4rf 8" I5a 25 a 35" _ 1 ,20 5,278 12,125 25,78 47,59 71,27 Voorts: b i j • = 0,90 : 4 = 3,483 8 a = 6,499 15 =11,44 25° = 16,91 35 a = 24,53 = = • = = - 86 - 1 cO c 6 C ca 9 - d --N CN -< G CO ••—1 « H aJ C -rt N 01 OJ o ra ra H ^ <C 00 ••— r -H 1 c « C 01 4-1 N w • M 3 QJ C co ca < 3 8 £ c —l cd 4) ._< u w c -rJ o CO CN CN r o — u-i — i/l — - j - ro — ro — CN < * -J tn r-l ca OJ JJ C -H rOCNcNi/lNOONrO-tfCOO — — — — — — CNCMCNCO i n r . ' j N D v D O - c o o J_ C C3 < > a 4) U 9 4t! (X W CO —1 1 ca u U G ca a < co a - N 1 1 V) o o o *_J oo c •rt 4-1 C JS OJ U aJ • rt m JJ O CNIrOMNCNCNCNlnn O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O u l O O O O m O O O O O O O O O O O O O or-icN<NmrN4r-~inr--mLOcNmuoi/~ioOuOLno "«-. eNCNrorororo-3"rou~ico X c/: M. ----- 1 c Cl OJ OJ ^ U CU in -U CO CO ca -H 0-1 o o c n o o o o o o o o o o o m o o o m o stmMSinvfiincoi'icoiflinoi'iMnONioo - M M o. OCN O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O L O O O O O O O O O O N M ^ - - j < r ^ r N c o c o a ) O c - i - - M n c o o N i n o fl .... T3 O — — CN — - J iC cNCNrorororororou~ir-~ o co — O N O O O o a N O N O N O N O 1c o o o o a N r ^ o o o vOr-^NOr-.r^r^r-.NON_ivDNrjr-s_ r^.r^r-vDNOr-.^0 H ON ON ON ON ON O N O N O N O N ON ON ON ON ON ON ON O N ON O N ON 11 U '-• o -a _< c c a co E C > aJ • - 1 CO <u 00 C •ri —I c 0J *J in -n — o j - _' _ J co Ed o c ca u xa u — o u 0J Q u > X IJ H Nl. • — i n "J C 0) > H CO OJ O --t •0--. ,fi co - * 0 — c. - i r H 01 — s n a) 00-rt c- • — - u - J c j o —I - c C3 ' OJ j « i • 71 --- A * t #i I-I -J 1— • -. •O CO • — . • in J.: OJ 01 aJ O O X. O J-i — \ 9 CJ -rl o u nl cO i— — M' •J > w W l-l OJ u3 0 •a l-l CO ro i-i OO 0 -i "rt 03 — -o > 3 01 j3 aJ Crt —1 OJ X 0 « ___ > .*fl bti :'. OJ & 01 c c -~ ai > — • 3 3 -«j-. B a 11 — L a _. < m K a - c •-SJ < =. Q #• 11 — j _ : - U• c9 00 a -a u U cOJ* JZ* -01 C * fl11 1» 9 00 B ra O 3 OJ § u X fl - ro om 0 0 T J - r3t u _ B•«TMJ CO O Oi. 0 11 .a -a •o § r* 0J P —1 CO O 0) c - V0 V- OJ -a o > at — rt 03 3 S •J", 3 0) X _= OJ — 01 u «. 01 Q) «. o :. -1 H (0 ~ - 1 E 3 "O u #. U H B O0 a J V ,c C CO — 01 j ED J- 1) U B M FJ H n ••H—OJ OJc OJ - J a 5 - fl W B fl — — S w o t l =c w x -:; •.'. X 03 < H a > < <i z j a 0J CO £fl rt•- - - 87 1 ar C 3 0u r-' 3 •r-] - 1 • rt 3 N -, eg < SI i—1 r, 1 3 ^3 U 11 id nl < 3 ca TJ - ^ CN CN -3- r o 00 rt fc 01 OJ r~ O N o B m 3 O N •rl 3 J= — CN CN CN CM CN CN ro — flii • ^ -J .^ '0 ~a- -a- — - 0 n »H m 1^ O — CN CM CO < ^ - aJ r. CJ M c rr. ._3 —I 1 U \0 m NO O N r o m r o -^r m m r~- r~ CM OO O o r o co ^ r I CM CN o o o o o o o m o o o o NO o 3 u u fl c~ u r: ~ 4-1 - 1 -er r o 3 ~ < ^ B cn 00 C O O 000 n 'rl •u 3 1— . 3 OJ O a J •*•> •ri m u o X CO .•<! o in o o o o o o o o o o m o ON o r-» m — r o ro - j - — U OJ OJ 01 to 4-1 o o o o -a- r— ^£ ra U ra ra • - ! • E 3 — NO o o o -r CM c r- i n -rr r~ -rl m m cn •3 OJ OJ 3 l-l . - i OJ O ON — NO l-» ON ON ON ON — " 3 1) — OJ 0 II *-< c c M • — . • rt - rH U ~3 :-• — -0JH • J 00 ca x c 0J TJ -rt ~CI.^ 2 - O — T J OJ St = ~ — 1- — T J > "3 z . V- OJ-. •> ra w — C — B •-3 i— CU OJ - -Z J3 — 0; E E :-•: J-i r o - - >o [fl- r r i 01 T J Efl I 3 3 . *; E - • 3 0J « 1 -> * > ". - T3S "B — 0C0 JaJ= £ > — — in u— '-j aJ •rl CJ ^ U1 Vrj . * Ul .r. Ul • - T 3 u Z C 0J — " 3 _> -0 3 " H -J aJ 3 z I0- aJU '~ • r l 0 B £ 2 "J C U o •-> — u D. < v - J 3 m\ 1- — U 3 •mi 1. o o o O — r - r-. 1969 1971 1971 1972 >• rO o o o 000 o o m OCN 000 300 £L 600 PH 2700 3500 G 1250 1400 2500 1500 •^~* 1 N: 7". 3 t+ : • : • ' • - . • - 88 -
© Copyright 2025 ExpyDoc