"JP .
rapport
1976-33 Bf
De behoefte
aan winkelvoorzieningen in
Almere-Stad tot 1990
door
M. F. Oomkes
2
R
929 i
8642
rijksdienst voor de ijsselmeerpolders
B I B U O T M C i !•<
RIJKSDIENST
VOOH
ae
1976-33 Bf
De behoefte
aan winkelvoorzieningen in
Almere-Stad tot 1990
door
M. F. Oomkes
^ / f
smedinghuis. lelystad
<SGML
Inhoudsopgave
Voorwoord
I
Inleiding
II
Theorie van de plaats van voorzieningen
11.1.
Inleiding
11.2.
De theorie van de centrale plaatsen
11.3.
Graviteitsmodellen
11.4.
Dynamische ontwikkelingen
III
Prakcijk van de winkelplanning
111.1.
Inleiding
111.2.
Traditionele berekeningsraethode
III. 3.
Nationale prognoses en kengetallen
IV
Prognose voor Almere-Stad per januari 1982
IV.1.
Inleiding
IV.2.
Standaardconsumenten
IV.3.
Bestedingsbedragen
IV.4.
Koopkrachtbinding
IV.5.
Vloerproduktiviteit
IV.6.
Berekening van de totale benodigde vloeroppervlakte
IV.7.
Alternatieve prognose
V
Prognose voor Almere-Stad per januari 1990
V.l.
Inleiding
i
V.2.
Standaardconsumenten
V.3.
Bestedingsbedragen
V.4.
Koopkrachtbinding
V.5.
Vloerproduktiviteit
V.6.
Berekening van de totale benodigde vloeroppervlakte
V.7.
Verdeling over hoofd- en nevencentra
V.8.
Alternatieve prognose
VI
Evaluatie en poging tot fasering
VI.1.
Inleiding
VI.2.
Evaluatie
VI. 3
Poging tot fasering
VI.4.
Anno 2000
VII
Intern structurerende factoren
VII. 1.
Inleiding
VII. 2.
Concentratie of spreiding
VII.3.
Integratie en lokatie
VII. 4.
Parkeersituatie
VI I. 5.
Belevingswaarde
VII.6.
Financiering en organisatie
VIII
Samenvatting en conclusies
Literatuuropgave
Bijlagen
Pag.
1
5
I1
II
II
12
14
17
17
17
19
.'i
>
23
23
"i
26
31
31
Ii
33
33
35
36
36
40
43
43
M
'*8
51
>I
r
>I
>6
6(1
f>5
67
/I
Foto's bij "De behoefte aan winkelvoorzieningen in Almere-Stad tot 1990".
1. Amsterdam, P.C. Hoofdstraat: Luxe winkelstraat buiten de hoofdwinkelconcentratie, sfeerverlaging door auto's
(na hfdst. I)
2. Haarlem, Stadsdeelwinkelcentrum Schalkwijk: Nieuwbouw kent vaak strakke lijnen
(na hfdst. I)
3. Hilversum, Hilvertshof: Overzichtskaart van aanwezige zaken
(na hfdst. I)
4. Muiden, Maxis weilandwinkel oftewel perifere detailhandelsvestiging.
(na par. II.4.)
5. Amsterdam, Frans Halsstraat: Kleine buurtwinkeltjes, ten dode opgeschreven of revival?
(na par. II.4.)
6. Haarlem, Bartel Jorisstraat: Wandeldomein, kleinschalige gezelligheid
(na par. II.4.)
7. Lelystad, Lelycentre: Grutterswal
(na par. III.3.)
8. Haarlem. Groote Houtstraat: Textielwinkels in elkaars nabijheid, pandbreedte 7 a 8 meter
(na par. III.3.)
9. Haarlem, Groote Houtstraat: Menging van Branches, pandbreedte 4 a 5
meter
(na par. III.3.)
10. Bussum, Nassaulaan in stadscentrum: dorpse aanblik
(na par. IV.4.)
11. Hilversum. Kerkstraat in kernwinkelcentrum: Pleinvulling
(na par. IV.4.)
12. Lelystad, Lelycentre: Volledig overdekt gedeelte met winkels op twee
niveaus
(na par. IV.4.)
13. Zwolle, Diezerpromenade: Wandeldomein
(na par. V.6.)
14. Haarlem, Groote Houtstraat: Wandeldomein, kromming wekt nieuwsgierigheid op
(na par. V.6.)
15. Hilversum, entree
een muurtje
kernwinkelcentrum: Fietsenrekken in een kuil achter
(na par. VII.2.)
16. Haarlem, stadsdeelwinkelcentrum Schalkwijk: Pleinvulling
(na par. VII.2.)
17. Zwolle, Rustpunt bij nieuwe winkelgalerij in hoofdwinkelconcentratie
(na par VII.2.)
18. Lelystad, Lelycentre: Integratie met andere dienstensectoren
(na par. VII.3.)
19. Lelystad, Lelycentre: Integratie met kantoren
(na par. VII.3.)
20. Zwolle, Oude Vismarkt in hoofdconcentratie: Autostraat en fietenrekken werken als een barriere
(na par. VII.5.)
21. Lelystad, Lelycentre: Opslag achter de winkels
(na par. VII.5.)
22. Hilversum, Hilvertshof in kernwinkelcentrum: Volledig overdekt complex
met winkels op verschillende niveaus
(na par. VII.5.)
Voorwoord
Dit rapport over het toekomstige winkelapparaat in Almere-Stad is tijdi
een stage bij het Projektburo Almere van de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders te Lelystad tot stand gekomen. Tevens is het bedoeld als
scriptie voor het doctoraalexamen aan de subfaculteit voor sociale geografie en planologie van de Vrije Universiteit te Amsterdam.
Mijn dank gaat in de eerste plaats uit naar de medewerkers van het
Projektburo Almere wegens de prettige tijd, die ik temidden van hen
doorgebracht heb. Met name noem ik drs. K.E. Nawijn, mijn stagebegeleider, en de heer H.J. van Haperen, met wie ik enkele maanden een kamer en veel koffie gedeeld heb.
Vervolgens richt mijn dank zich tot drs. E.F. Nozeman van het Geografisch en Planologisch Instituut van de Vrije Universiteit, die mij
altijd een gewillig oor leende en grote delen van het manuscript van
commentaar voorzag.
Ook prof.dr. L. Bak ben ik veel dank verschuldigd. Als hoogleraar
stuurde hij mij naar Lelystad en als directeur van het Centraal Instituut voor het Midden- en Kleinbedrijf te Amsterdam heeft hij mij waardevolle informatie verschaft.
Dit laatste geldt ook voor zijn medewerker drs. W.M.A. Trommels, die
ondanks recent vaderschap toch ruim tijd voor mij over had.
De derde winkeldeskundige naar wie mijn dank uitgaat, is drs.
H.J.E. Berkhuijsen van Stad en Landschap B.V. te Rotterdam. Vlak voor
het afsluiten van dit rapport zond hij mij nog op bijzonder snelle wijze nieuw materiaal toe.
De meeste foto's werden afgedrukt door Egb. de Vries te Amstelveen,
waarvoor ook mijn dank.
Tot slot wil ik drs. W. Keddeman van het Bureau International du Travail te Geneve en drs. W.K.R.E. van Wingerden van het Instituut V.L.V.U.
te Amsterdam nog dank zeggen voor hun informatie over het winkelgebeuren in Khartoum respectievelijk het verzamelen van voedsel door de
erigone arctica. Helaas kon ik hun bijdragen niet in dit rapport verwerken.
Lelystad, 31 augustus 1976
Martijn Oomkes
8097/18-11-1976/LE
- 3 -
ASSEN
IJSSELMEERGEBIED
EN
OMGEVING
FIGUUR 1
(bran:
RIJP. Almere 1985)
\
VAN
VOOR
DE
START
1«
KERN
VAN
DE
EN
2«
PLAATS
EN
VAN
3«
ALTERNATIEVE
1E
PLAATS
I*
2E
2«
_.—
DIE
GESCHIKT
figUUT
2
EWDMODELLEN
3E
KERN
START
l«
FASE
EN
3«
KERN
GEBIEDEN
KERN
KERN^-^^'
^-"GROOTTE
iil ill
ZUN
Ml HI
PLAATS
20OD0
50 000
90 000
130.000
. = ;
2
3KM
J
,
(bran: R I J P . Almere 1985)
- 5 -
Hoofdstuk I. Inleiding
Almere is de nieuwste stad van Nederland. In 1971 heeft de regering definitief besloten tot de stichting van deze stad in het -uidwestelijke
deel van Zuidelijk Flevoland ter verlichting van de druk op de ruin.:
in het noordelijk deel van de Randstad. Hierbij is gekozen voor een zogenaamde polynucleaire conceptie. Dit houdt in, dat Almere niet als
een grote stad gebouwd zal worden, maar als een samenhangend stedelijk
gebied, dat uit meerdere woonkernen van ongelijke grootte zal bestaan
met daartussen een continue groene ruimte. Inmiddels is met de bouw van
de eerste woonkern, Almere-Haven, begonnen. Deze ligt aan het Gooimeer
tegenover Huizen (N.H.). Binnen enkele jaren zullen de eerste woningen
in de tweede kern opgeleverd worden. Deze komt ten noorden van de eerste kern te liggen en wordt Almere-Stad genoemd.
Het ligt in de bedoeling deze tweede kern te ontwikkelen tot de grootste woonkern in het Almere-gebied en haar een centrale ligging ten aanzien
van de andere kernen te laten innemen. Voorlopig is de derde kern ten
oosten van Almere-Stad geprojecteerd. De juiste plaats van deze en volgende kernen is nog in studie.
Tabel 1.1. Verwachte inwonersaantallen in de verschillende kernen van
Almere per jaar tot 1990
f
. i a a i Almere-Haven
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
t-
Almere-Drie
Almere-Stad
3.000
6.000
10.500
14.100
17.100
19.500
21.300
22.500
22.500
22.500
22.500
22.500
22.500
i
Almere-Vier
^^^^^^^^^^^^^^^^^
1.500
3.900
6.900
10.500
14.700
19.200
23.700
23.200
32.700
37.200
41.700
900
2.100
3.600
5.400
7.200
9.000
10.800
12.600
14.400
ii
600
1 .800
3.600
5.400
Almere-Totaal
3.000
6.000
12.000
18.000
24.900
32.100
39.100
47.100
53.400
60.300
67.800
75.900
84.000
i
(bron: R.IJ.P., 1976)
In het jaar 2000 zal de totale bevolking gegroeid moeten zijn tot een
aantal, dat tussen de 125.000 en 250.000 inwoners ligt (Nawijn &
Van der Veen, 1975).
Door haar omvang en centrale ligging zal Almere-Stad veel centrale functies van het economische, sociale en culturele leven van het gebied
tot zich trekken. Ook bij de winkelfunctie zal dit duidelijk merkbaar
zijn. In Almere-Stad zal de belangrijkste winkelconcentratie van het
hele gebied gevestigd worden. Voorts zullen er in de verschillende
woonbuurten en -wijken nevenconcentraties van winkels gebouwd moeten
worden.
- 6 -
Vanwege de verwachte omvang en het belang van een goed winkelapparaat
in Almere-Stad wordt in het onderhavige rapport een nadere studie gemaakt van de vraag welke omvang en welke structuur voor het winkelappataat in Almere-Stad in 1982, 1990 en in de tussenliggende jaren het
meest wenselijk zijn. Hiertoe is de volgende probleemstelling ontwikkeld:
a. Welke middelen bieden de theorie en de praktijk om tot een juiste
prognose van de totale benodigde winkelvloeroppervlakte te komen.
b. Tot welke prognose(s) leidt dit voor Almere-Stad in de verschillende jaren.
c. Hoe moet de verdeling daarvan over het hoofdcentrum en de nevencentra zijn.
d. Hoe moet de verdeling over de branches zijn.
e. Welke intern-structurerende voorwaarden zijn er om het voorgestane
winkelapparaat zo goed mogelijk te laten functioneren.
Deze vragen worden in de volgende hoofdstukken behandeld. Hoofdstuk
II gaat in op de theorie van de winkelplanning, waarbij in het kort de
theorie van de centrale plaatsen (Christaller, Losch, e.a.) uitgelegd
wordt. Dit dient als voorkennis voor de zwaartekrachtmodellen, die in
de winkelplanning, vooral op regionale schaal, steeds meer toepassing
vinden. Vooral het model van de Amerikanen Lakshmanan & Hansen (1965)
heeft zich enige faam verworven. Als nadeel van deze modellen kan gelden, dat ze een statisch karakter dragen. Daarom wordt aan het slot van
dit hoofdstuk ingegaan op een meer dynamische theorie van een groep
Deense deskundigen, de zogenaamde theorie van de spiraalwerking. Deze
theorie leidt echter niet tot kwantitatieve voorspellingen; zij is meer
van kwalitatieve aard. De conclusie die uit dit hoofdstuk getrokken kan
worden, is dat er in de theorie van de winkelplanning onmisbaar waardevolle dingen gezegd worden, maar dat een voldoende juiste voorspelling van de omvang van het winkelapparaat in Almere-Stad (nog) niet
mogelijk is. Om dat doel te bereiken, wordt in hoofdstuk III naar de
praktijk van de winkelplanning gekeken. Hier is een berekeningsmethode
gangbaar, die in de situatie van Almere-Stad gemakkelijker toepasbaar
blijkt. Ook cijfers, die uit landelijke onderzoekingen en voorspellingen bekend zijn, kunnen in Almere van nut zijn. Aan de hand van deze
berekeningsmethode en onderzoekscijfers wordt in hoofdstuk IV een tweetal prognoses van de winkelomvang in 1982 gemaakt, en in hoofdstuk V
van de winkelomvang in 1990. Daarbij wordt ook aandacht bestced aan de
verdeling van de ruimte over de branches en de verdeling over het hoofdcentrum en de nevencentra. In hoofdstuk VI worden de twee prognoses op
hun waarde geschat, waarbij de landelijke onderzoekscijfers en het
zwaartekrachtmodel van Lakshmanan & Hansen gebruikt worden als referentiekader. Daarna wordt van de meest waarschijnlijke prognose de gewenste fasering in de tijd gegeven.
In hoofdstuk VII worden de factoren, die voor de interne structuur
bepalend zijn, summier besproken. Dit aspect van de detailhandelsstructuur bleek te uitgebreid te zijn om binnen het kader van deze studie
diepgaand te bestuderen. Achtereenvolgens passeren onderwerpen als
concentratie, integratie, lokatie, parkeersituatie, belevingswaarde,
financiering en organisatie de revue.
Het is gebruikelijk om in een slothoofdstuk een saraenvatting van een
rapport te geven en de nodige conclusies te trekken. Aangezien in deze
inleiding al min of meer een samenvattend overzicht van de inhoud van
het rapport gegeven is, zal in het slothoofdstuk de nadruk op de conclusies liggen. Een overzicht van de geraadpleegde literatuur van
viertal bijlagen completeren het rapport.
- 7 -
Om de leesbaarheid van het onderhavige rapport te vergroten, zullen
eerst enkele belangrijke, regelmatig voorkomende begrippen verduidelijkt
worden. Er bestaat veel literatuur over de winkelplanning, maar de
daarbij gebruikte begrippen worden niet altijd even helder omschreven.
Het eerste begrip, dat men tegenkomt, is de winkel. En winkel is een
handelslokaal, waar iedere burger tegen betaling van een som geld aan
de handeldrijvende lokaalhouder gebruiksklare goederen kan kopen. Deze
som geld heet het toonbankbestedingsbedrag. De handeldrijvende lokaalhouder wordt detailhandelaar of winkelier genoemd; hij behoort tot de
groep van de middenstanders. Het marktgebeuren valt buiten deze definitie van de winkel, want weliswaar kan een markt ook overdekt en tussen vier muren plaatsvinden, maar de betaling voor de goederen wordt
dan niet aan de lokaalhouder gedaan, maar aan de afzonderlijke marktkooplui. De woorden handel en gebruiksklare goederen worden gebruikt
om de scheiding met de ambachtelijke bedrijven aan te geven. Desalniettemin zijn er veel ambachtelijke bedrijven, die naast hun zuiver ambachtelijke dienst ook goederen leveren, die of het produkt van hun
ambachtelijke werk zijn (slagers, bakkers, opticiens, e.d.), of een
directe relatie met hun ambachtelijk bedrijf hebben (kappers, loodgieters, e.d.), De bedrijfsruimte van de eerstgenoerade categorie (de winkelambachten) zal in het onderhavige rapport normaal bij de winkels
gerekend worden.
Winkels kunnen zowel verspreid tussen andere bouwwerken als bij elkaar,
in geconcentreerde vorm, voorkomen.
Van een concentratie van winkels zal hier gesproken worden in situaties, waarbij minstens vijf winkels zodanig bij elkaar aangetroffen
worden, dat de gemiddelde afstand tussen de afzonderlijke winkelpanden
niet groter is dan hun gemiddelde voorgevelbreedte en het geheel toch
nog een visuele eenheid vonnt.
Voor minstens vijf winkels wordt gekozen in deze definitie, omdat daarin de vijf traditionele elementaire voedselbranches afzonderlijk vertegenwoordigd kunnen zijn:
bakker, slager, melkboer, groenteboer en kruidenier.
Het afstandsmaximum tussen de winkels is vooral ingevoerd om de grens
tussen kleine concentraties en verspreide winkels aan te geven.
Het criterium van visuele eenheid is nodig om een grote concentratie af
te perken van andere concentraties of verspreide winkels. Omdat hiervoor moeilijk een exacte maat te geven is, is voor een subjectief te
interpreteren element gekozen. In de praktijk zal dit echter weinig
problemen geven (vgl. C.I.M.K., 1974, p.84).
De bekendste vorm en van winkelconcentraties zijn de winkelstraat en het
winkelcentrum. Het begrip winkelcentrum wordt zowel in ruime als in
enge zin gebruikt. In ruime zin is het gelijk te stellen aan een winkelconcentratie. In enge zin is het een winkelconcentratie, waarbij
minstens 75% van de totale oppervlakte aan pandvloeren, die op straatniveau liggen, direct ten dienste staat van de winkelfunctie. Een winkelstraat is een winkelconcentratie van minstens honderd meter lengte
langs een of beide zijden van een verkeersweg of voetgangersbaan.
De grenzen van 100 m resp. 75% berusten op een visueel aanvoelen. De
twee genoemde vormen van winkelconcentraties sluiten elkaar niet uit.
Winkels kunnen ingedeeld worden naar het type goederen, dat er verkocht wordt.
De kleinste verzameling verwante goederen, die onderscheiden wordt,
is de branche of het branche-type; deze termen worden door elkaar ge•bruikt. Een verzameling verwante branches heet branchegroep, en een
- 8 -
verzameling verwante branchegroepen heet hoofdbranche. Als er maar een
klein aantal verwante branches tot een hoofdbranche behoren, vallen de
branchegroep en de hoofdbranche samen.
Bak (1971) onderscheidt acht verschillende hoofdbranches: voedings- en
genotmiddelen, schoeisel, textiel en confectie, woninginrichting, huishoudelijke en luxe artikelen, elektro-technische artikelen, warenhuizen
en overige artikelen. De laatste zeven worden vaak samengevat in de
zogenaamde sector van de duurzame en overige goederen (d.o.g.-sector).
De hoofdbranche van de voedings- en genotmiddelen wordt dan ook sector
genoemd (v.g.m.-sector). Deze tweedeling wordt ook teruggevonden in de
identieke engelstalige termen food-sector en non-food sector.
Veel vager, en daarom minder bruikbaar, is de tweedeling in convenience
goods (dagelijkse goederen) en shopping goods (kort-, lang- en a-periodieke goederen).
De dagelijkse goederen omvatten meer dan alleen de goederen van de
v.g.m.-sector, maar een nauwkeurige omschrijving is moeilijk te geven.
Deze laatste termen zullen daarom zoveel mogelijk vermeden worden.
-
9 -
Foto 1
Foto 2
Foto 3
- 10 -
-11-
Hoofdstuk II. Theorie van de plaats van de voorzieningen
II. I • Inleiding
In de theorie van de voorzieningenstructuur speelt de centrale-plaatsen-theorie een belangrijke rol. Deze theorie komt erop neer, dat er
een hierarchische rangorde van dienstverleningscentra bestaat, waarbij een aantal kleinere centra de basis vormen voor een centrum van
hogere orde, dat een centrale ligging ten opzichte van die kleinere
centra inneemt.
Voor de afbakening van de invloedssferen van de diverse centra wordt
meestal gebruik gemaakt van graviteitsmodellen, die gebaseerd zijn op
Newton's theorie van de zwaartekracht. Deze houdt in, dat de aantrekkingskracht van twee massa's evenredig is met het produkt van de zwaarte van die massa's en omgekeerd evenredig met het kwadraat van de afstand tussen die massa's.
Toepassing van natuurwetenschappelijke theorieen heeft al vaak verhelderend gewerkt bij de analyse van sociale situaties, en dit kan ook van
de theorie van de zwaartekracht gezegd worden. Toch bestaat de noodzaak
om dergelijke theorieen voorzichtig te gebruiken, omdat sociale situaties aan dynamische ontwikkelingen onderhevig zijn, die veelal ongekend
zijn voor natuurwetenschappelijke situaties.
II .2. De theorie van de centrale plaatsen
Omdat de centrale-plaatsen-theorie redelijk bekend verondersteld wordt,
zal er slechts kort op ingegaan worden. Hiervoor is hoofdzakelijk gebruik gemaakt van Johnson's "Urban Geography" (1967).
Deze theorie is ontwikkeld door Christaller, die omstreeks 1930 een bepaalde regelmaat ontdekte in de hierarchische opbouw van het nederzettingenpatroon van Zuid-Duitsland en dit uitwerkte tot zijn "Theorie
der zentralen Orten".
Volgens Christaller heeft elke nederzetting een bepaald dienstverleningsniveau voor het oraliggende gebied, dat een zeshoekige vorm heeft.
Zes aangrenzende dienstverleningscentra van een zelfde niveau vormen
de basis voor een centrum van een hogere orde, dat tevens alle elementen van de lagere niveaus bezit. De onderlinge afstanden tussen de
centra van een zelfde niveau zijn steeds hetzelfde.
De formule hiervoor luidt:
(form. 2.1)
D = Vic™ x A
, waarbij
D = afstand tussen twee centra van de2elfde orde.
K = statusfactor voor een type centrum. Volgens Christaller is het
meest gebruikelijke type het marktcentrum, waarvoor K = 3 geldt.
Voor een marktcentrum, waarbij transportkosten een belangrijke rol
spelen, geldt K = 4, en voor een overheidscentrum geldt K = 7.
m = een macht, die de hierarchische rangorde van een centrum aangeeft.
Het kleinste centrum heeft de macht 0, het in rangorde daarop volgende de macht 1, enzovoorts.
A = de afstand tussen twee centra van de laagste orde.
De afstanden tot centra van hoger niveau zijn door een geometrische
functie bepaald.
Voorts is uit de rangorde van een centrum rechtstreeks de bevolkingsomvang van de centrumkern af te leiden en tevens de omvang van het totale verzorgingsgebied en de bevolking daarvan.
In dit model van Christaller zijn geen storingsfactoren ingebouwd, en
- 12 -
twee centra van dezelfde orde kunnen elkaars verzorgingsgebied niet
overlappen.
Christaller heeft zijn theorie gebaseerd op een analyse van een gebied
dat in hoofdzaak een agrarische structuur heeft. Een aardig Nederlands
voorbeeld van zijn model is te vinden in het nederzettingenpatroon
in de provincie Friesland.
Op deze centrale-plaatsen-theorie van Christaller is in eerste instantie voortgebouwd door Losch, die de vaste verhoudingen tussen de centra van verschillende orde liet vallen voor een grotere flexibiliteit.
Hij had dan ook meer geindustrialiseerde gebieden op het oog. Door
Garrison en Berry zijn voorts de begrippen reikwijdte en drempelwaarde
van een goed of dienst uitgewerkt. De drempelwaarde slaat op de minimale koopkracht en koopvraag die voor een goed of dienst in een gebied
aanwezig moet zijn om het aanbod daarvan in het voorzieningencentrum
van dat gebied te kunnen verwezenlijken. Deze drempelwaarde vormt als
het ware de ondergrens voor de reikwijdte van een goed of dienst. De
reikwijdte komt overeen met de afstand die men bereid is af te leggen
om een bepaald goed te kopen of van een bepaalde dienst gebruik te
maken. De bovengrens van de reikwijdte van een goed of dienst wordt
bepaald door de concurrentiekracht van omliggende voorzieningencentra.
Met de begrippen reikwijdte en concurrentiekracht is een van de belangrijkste vraagstukken van de winkelplanning aangesneden. Een theoretische benadering daarvan wordt gevonden in de zwaartekracht- of graviteitsmodellen.
Als groot bezwaar tegen de centrale-plaatsen-theorie is in te brengen,
dat er van een hierarchische rangorde uitgegaan wordt, zonder dat er
een goede methode gegeven wordt om de rangorden vast te stellen en de
scheidslijn tussen de ene rangorde en de andere te trekken. De bepaling van het aantal rangorden lijkt willekeurig. Zo komt bijvoorbeeld
Bak (1971) in zijn tabel 2 tot vijf rangorden van hoofdwinkelcentra,
terwijl in de rapporten van het C.I.M.K. steeds sprake is van zeven
rangorden van hoofdwinkelcentra (zie bijlage 2 ) .
Naast deze onzekerheid is het ook theoretisch gerechtvaardigd zich af
te vragen of een rangordegetal zonder meer gebruikt mag worden als onderdeel van een wiskundige formule; in dit geval dus als macht waartoe
verheven moet worden (zie bijvoorbeeld de discussie die hierover gevoerd is in Stedebouw & Volkshuisvesting van april 1976).
II.3. Graviteitsmodellen
Zoals in de inleidingsparagraaf gezegd
de natuurwetenschappelijke
theorie van de zwaartekracht met succes in de sociale wetenschappen
toegepast bij de analyse van verplaatsingen over afstand. Bij de winkelplanning is de theorie voor het eerst toegepast door Reilly, die in
1929 zijn "Law of Retail Gravitation" publiceerde. Deze houdt in, dat
de aantrekkingskracht van twee steden op de koopkracht van een tussenliggende plaats of gebied evenredig is met het kwadraat van de afstand.
Zo kunnen de invloedssferen van twee winkelcentra berekend worden, en
kan het punt of de lijn aangegeven worden waar de invloeden van de
beide concurrerende centra even sterk zijn. Deze detailhandel szwaartekrachtwet is dus een simpele rechtstreekse toepassing van Newton's wet.
Er zijn dan ook veel bezwaren tegen geopperd. De vraag kan gesteld worden of hij wel de juiste of voldoende variabelen gebruikt om de invloedssferen af te bakenen. Fundamenteler is het bezwaar, dat zijn wet niets
zegt over de omvang van de koopkrachtafvloeiing uit de tussenliggende
plaats of gebied naar de twee concurrerende centra. Bovendien biedt
- 13 -
zijn model geen mogelijkheid om de invloedssferen van een veelheid van
centra tegelijk met elkaar te vergelijken.
Aanvankelijk is door menigeen vooral aan de variabelen gesleuteld. De
bekendste sleutelaar hieraan is wel Huff, die Reilly's wet ook in andere opzichten sterk verbeterd heeft. Hij heeft:
a. de wet omgewerkt tot een waarschijnlijkheidsmodel;
b. dit model geschikt gemaakt om de invloeden van een veelheid van
centra onderling te vergelijken;
c. het kwadraat van de afstand als vaste parameter laten vallen voor
een variabele exponentiele parameter.
Als vervolg op de studies van Huff zijn diverse modellen ontwikkeld om
de verdeling van de koopkracht van een bepaald gebied over verschillende winkelcentra en de mogelijkheden en consequenties van het stichten
van nieuwe winkels of winkelcentra te berekenen. Bekend zijn onder
andere de studie van Lakshmanan & Hansen en de Haydock-studie.
Lakshmanan & Hansen (1965) waren betrokken bij een studie-opdracht
om de detailhandelsstructuur van de metropolitane regio van Baltimore
(U.S.A.) te analyseren. Hiertoe ontwikkelden zij een rekenkundig model
om de omzetmogelijkheden van een winkelcentrum te berekenen in een
situatie, waarin de invloedssferen van de verschillende centra niet
stringent afgebakend zijn. In feite vormt elk winkelcentrum met zijn
aangrenzende of primaire verzorgingsgebied een open subsysteem in het
gesloten detailhandelssysteem van de totale metropolitane regio.
Hun model stelt dat een winkelcentrum koopkracht van klanten aantrekt,
die:
- evenredig is met de koopkracht van die klanten en
- evenredig is met de omvang van dat centrum en
- omgekeerd evenredig is met de tot een zekere macht verheven afstand
tussen dat centrum en de klanten en
- omgekeerd evenredig is met de concurrentiekracht van alle andere
centra van het systeem.
De formule van dit model luidt: „
r.
r.:.
d.'.
(form. 2.2)
s..
c.
S.. =
= C.
IJ
-J
-
, waarbij
1
k-1
'll
S.. = toonbankbestedingen in winkelcentrum j door klanten die in gebied
i wonen.
C. = totale koopkracht van de bevolking van gebied i.
F
= De omvang van de detailhandelsactiviteiten in een bepaald gebied,
meestal uitgedrukt in winkelvloeroppervlakte.
d.. = afstand tussen gebied i en winkelcentrum j, meestal uitgedrukt
in reistijd.
« = een macht, waartoe de afstandsvariabele verheven wordt.
Met dezelfde variabelen kan ook de totale omzet van een winkelcentrum
berekend worden. De formule luidt dan:
c x.
d.
(form. 2.3)
S. =
j
c.
T.
i=l
1
I
nn
I
k=l
S. = de totale omzet in winkelcentrum j.
>J
F
Fku
d.*
ik
waarbij
- 14 -
Omstreeks dezelfde tijd werd door de Universiteit van Manchester (U.K.)
een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van een groot regionaal winkelcentrum, dat in Haydock zou moeten komen, tussen Liverpool en Manchester in (zie bijv. Jones, 1969 en Rompmodel, 1974). Toen het model
van Lakshmanan & Hansen bekend werd, heeft men een tweede Haydock-rapport geschreven. Daarin werd een analyse van diverse mogelijkheden gegeven, die berekend waren aan de hand van een variatie op formule 2.3.
De belangrijkste wijziging aan formule 2.3 was het verheffen tot een
bepaalde macht van de detailhandelsactiviteiten per gebied (variabele
F ) . Deze macht kan bovendien varieren naar gelang de belangrijkheid
van een winkelcentrum.
Ook in Nederland blijkt inmiddels aandacht voor deze zwaartekrachtmodellen te bestaan (zie bijv. Rompmodel, 1974).
Het probleem bij de zwaartekrachtmodellen zit in de macht(en), waartoe
verheven moet worden (zie Isard, I960 en Abler, Adams & Gould, 1972).
Theoretisch gezien zou de macht van de afstandsvariabele 1 of 2 moeten
zijn. Bij de sociaal-wetenschappelijke toepassingen is echter gebleken,
dat dit niet tot de gewenste resultaten leidt. Het verklaringsgehalte
van de modellen stijgt aanzienlijk bij gebruik van variabele machten,
maar daarmee wordt het theoretische uitgangspunt wel geweld aangedaan.
De macht van de afstandsvariabele blijkt een lage waarde te hebben als
de verplaatsingsmogelijkheden naar alle richtingen gemakkelijk en snel
zijn. Naarmate de afstand een grotere barriere vormt, ligt de waarde
van de macht hoger. De waarden die verschillende onderzoekers vonden,
varieerden van ca. 0,7 tot ca. 3,0. (Isard, 1960). Elders (Bucklin,
1971) wordt er vanuitgegaan dat de exponent in theorie kan varieren
van nul tot oneindig. Een toepassing van het model van Lakshmanan &
Hansen in het zuid-oosten van Londen leverde een machtswaarde op van
1,1 (zie Rhodes & Whitaker, 1967). Deze relatief lage waarde werd verklaard door de grote interactie tussen de verschillende winkelcentra
in suburbaan Londen. In deze Londense studie wordt er ook op gewezen,
dat het zinvol is om onderscheid tussen voedselaankopen en aankoop van
duurzamere goederen te maken. Dit zou kunnen door aan de omvang van
de winkelcentra (variabele F) ook een bepaalde macht toe te kennen,
die de verhouding tussen dagelijkse en duurzame goederen weergeeft.
Dit is bijvoorbeeld bij het Haydock-model gedaan. Wanneer er echter
aan de massa (i.e. variabele F) een macht toegekend wordt, stapelen
de problemen in de zwaartekrachtmodellen zich exponentieel op, volgens
Isard. De vraag reist dan of de macht onafhankelijk of als een functie
van de massa werkt. Isard laat de oplossing aan verder onderzoek over.
II.4. Dynamische ontwikkelingen
Naast de theoretische kritiek die op deze zwaartekrachtmodellen te leveren is, is er ook op praktische gronden kritiek. Bosman en Van Goor
(1975) bijvoorbeeld, vinden het een manko dat er alleen aandacht aan
het consumentengedrag (de vraagzijde) besteed wordt en de aanbodzijde
of het gedrag van de winkeliers vergcten wordt. Deze kritiek valt ook
te beluisteren bij de Denen AgergSrd, Olsen & Allpass (1970), die hierin een reden zien om de zwaartekrachtmodellen als te weinig dynamisch
te beoordelen. Het zijn hoofdzakelijk trendprojecties zonder aandacht
voor toekomstige ontwikkelingen en interactie tussen externe en interne factoren. In hun theorie van de spiraalbeweging leggen zij er de
nadruk op, dat de detailhandelsstructuur niet slechts een functie is
van externe factoren als bevolking, koopkracht, koopgedrag, vervoerssysteem en afstand tot de concurrerende centra. Naast deze externe
- 15 -
factoren bepalen ook interne factoren de detailhandelsstructuur. Door
een of meerdere interne factoren te benadrukken kunnen de winkeliers
zelf actief richting geven aan de detailhandelsstructuur. De Deense
schrijvers geven vier interne factoren aan als actieparameters:
prijspararaeter, dienstbaarheidsparameter, (assortiments)keuzeparameter
en afstands- of toegankelijkheidsparameter.
Hun theorie van de spiraalbeweging komt er op neer, dat elke verandering in nadruk op een of meerdere parameters als het ware een leegte
achterlaat, die na een bepaalde tijd door een nieuw type winkel opgevuld wordt. Dit nieuwe winkeltype maakt dan gebruik van dezelfde param e t e r ^ ) als de veranderde winkel eerst gebruikte.
Doordat echter de externe factoren inmiddels ook op een hoger niveau
gekomen zullen zijn wegens de welvaartsstijging, zal de kwaliteit van
dit nieuwe winkeltype bij gebruik van dezelfde parameters toch beter
zijn dan vroeger het geval was bij de veranderde winkel.
Dezelfde spiraalbeweging zien de Deense schrijvers aanwezig in de ontwikkeling van de winkelcentra. Vooral de veranderde vervoerswijze en
de veranderde verkoopstructuren zorgen voor een volledige nieuwe samenstelling van het hierarchische systeem van buurt-, wijk- en stadscentrum. Ook in Nederland is dit duidelijk waarneembaar (zie bijv. Bak,
1971, p.268 v.v. en Luijckx, 1975): Het buurtcentrum wordt een versterkt
buurtcentrum of wijkcentrum, een niveau hoger staat nu het stadsdeelcentrum en het stadscentrum moet zich verder specialiseren om een
"downtown revival"te kunnen beleven. Als opvulling van ontstane leegten zijn de solitaire vestigingen in de wijk of in het weiland te beschouwen. Deze benadrukken sterk de parameters prijs en/of toeganke1ijkheid.
In de centra zelf zorgt de spiraalbeweging ook voor wijzigingen in de
verkoopstructuren. De supermarkten voeren een ondiep voedselkeuzepakket en leggen zich allengs meer toe op de non-food-sector. Dit biedt
weer plaats voor kleinere voedselwinkels die de parameters dienstbaarheid en keuze sterker hanteren.
In de non-food-sector zijn het bijvoorbeeld de boetieks.die met hun specialisatie en nadruk op gezellige kleinschaligheid in het gat gesprongen zijn dat de grotere magazijnen en warenhuizen door hun standaardpakketten en grootschalige verkoop hadden achtergelaten.
In een heel ander kader heeft ook Buit (1973) getracht aan te tonen,
dat de winkelstructuur niet slechts een functie van externe factoren
is. Hij komt zelfs tot het gedurfde idee dat in sommige omstandigheden
de winkelstructuur medebepalend is voor het stichten van nieuwe woonwijken en infrastructuur.
- 16 -
Foto 4
Foto 5
Foto 6
- 17 -
Hoofdstuk III. Praktijk van de winkelplanning
III. 1. Inleiding
In de praktijk van de winkelplanning kan men de theoretische noties,
die in het vorige hoofdstuk behandeld zijn, vrij goed terug vinden.
Enkele voorbeelden daarvan werden al gegeven.
De belangrijkste taak van de winkelplanning is het berekenen van de
benodigde winkelvloeroppervlakte voor een bepaald gebied. De graviteitsmodellen bieden hiervoor een goede methode, omdat zij een eenvoudige
manier bieden om de koopkrachtafvloeiing te bepalen. Andere belangrijke factoren zijn de bevolkingssamenstelling, de totale koopkracht en
de vloerproduktiviteit. Tot nu toe zijn de meer geavanceerde modellen
als van Lakshmanan & Hansen nog weinig toegepast, en dan nog uitsluitend in regionale situaties. Vermoedelijk ligt dit vooral aan de problemen, die het bepalen van de macht van de afstand oplevert. Meer
onderzoek hiernaar zou zeer gewenst zijn.
In de praktijk van de winkelplanning wordt nog algemeen gebruik gemaakt
van een traditionele formule, die de benodigde winkelvloeroppervlakte
voor een gebied in een bepaald jaar berekent door het aantal inwoners
te vermenigvuldigen met het gemiddelde toonbankbestedingsbedrag per
hoofd van de bevolking, en deze uitkomst te delen door de winkelvloerproduktiviteit of omzet per irr (zie bijvoorbeeld Jones, 1969). Dit is
de simpelste vorm van de formule. Daarnaast dient voor een goede voorspelling ook de factor koopkrachtbinding ingevoerd te worden. Deze
methode wordt de integrale- of stock-methode genoemd (Kok, 1975).
III.2. Traditionele berekeningsmethode
Eerst zal over elk van de variabelen van de traditionele formule iets
meer gezegd worden.
a. De winkelvloeroppervlakte: Deze kan zowel in verkoopvloeroppervlakte (= v.v-.o.) als in bedrijfsvloeroppervlakte (= b.v.o.) uitgedrukt
worden. De verkoopvloeroppervlakte omvat uitsluiiend de voor de
klant toegankelijke gebouwde ruimte, inclusief de ruimte achter de
toonbank voor het bedienend personeel en de etalageruimte. De bedrijfsvloeroppervlakte omvat alle door het bedrijf gebruikte geboude ruimte, dus naast de v.v.o. ook de ruimtes voor opslag, administratie, prive en dergelijke.
b. Het aantal inwoners: Eigenlijk is dit een te grove maat. Jones (1969)
en Bak (1971) wijzen op de invloed, die bepaalde bevolkingskenmerken op het bestedingsgedrag kunnen hebben. In feite moet het aantal
inwoners omgezet worden in koopkracht. Zo komt Bak (1971) tot het
begrip standaardconsument. Deze is een consument met detailhandelsbestedingen, gelijk aan het landelijke st.itistisch gemiddelde.
Voor bepaalde afwijkingen in bevolkingskenmerken stelt hij correctiecijfers voor:
- afwijkingen in de (gemiddelde) leeftijdsopbouw kunnen voor 10%
koopkrachtcorrectie naar boven of beneden zorgen;
- afwijkingen in het (gemiddelde) inkomen kunnen met maximaal 20%
naar boven of beneden gecorrigeerd worden;
- regionale of lokale afwijkingen (zuinigheid en zelfvoorziening
versus stedelijke koopgrage mentaliteit) kunnen voor 10% naar boven of naar beneden gecorrigeerd worden;
- 18 -
- een bijzondere correctie met ca. 75% moet op gestichtsbevolking
toegepast worden.
c. Het gemiddelde toonbankbestedingsbedrag per hoofd van de bevolking:
Dit slaat op
zuivere winkelbestedingen. Bestedingen op de markt
en bij kolportage, postorderbedrijven en dergelijke tellen dus niet
mee.
d. De winkelvloerproduktiviteit of omzet per m^: Ook dit kan zowel
voor de verkoopvloeroppervlakte als de bedrijfsvloeroppervlakte
weergegeven worden. Omdat er in de gebruiksintensiteit van de nietverkoopruimte veel grotere verschillen plegen te bestaan dan in die
van de verkoopruimte, is weergave in verkoopvloeroppervlakte gewenst.
Omdat de ontwikkeling in de omzetcijfers van de artikelen per branche
sterk kan verschillen, lijkt een toepassing van de berekeningsmethode per branche ideaal. Dit zou echter zeer veel rekenwerk vergen
en voorbijgaan aan de toenemende branchevervaging. In de praktijk
blijkt daarom een globaal onderscheid tussen de sector van de voedings- en genotmiddelen (v.g.m.- of food-sector) en die van de duurzame en overige goederen (d.o.g.- of non-food-sector.) redelijk goed
te voldoen. Waar beide sectoren toch onder een dak te vinden zijn
(bijvoorbeeld in een supermarkt of warenhuis), wordt de vloeroppervlakte meestal naar die sector toegerekend, die duidelijk overheersend is.
e. Koopkrachtbinding: Omdat geen woongebied samen met het daar aanwezige winkelapparaat een gesloten systeem vormt, zal in de berekeningsmethode ook rekening gehouden moeten worden met koopkrachtafvloeiing naar buiten en -toevloeiing naar binnen. Als primair verzorgingsgebied kan het binnen het systeem gelegen gebied gelden.
Dit bestaat dan uit het direct aan een winkelcentrum grenzend gebied, waarvan het aantal inwoners als rekenelement in de formule
gebruikt wordt (bijvoorbeeld een buurt met zijn buurtwinkelcentrum
of een stad met zijn hoofdwinkelcentrum). Als secundair verzorgingsgebied geldt dan alle gebied waarvan de inwoners niet meetellen als
rekenelement in de formule.
Vanuit het primaire verzorgingsgebied vindt koopkrachtafvloeiing en
vanuit het secundaire gebied koopkrachttoevloeiing plaats. De koopkrachtafvloeiing wordt meestal uitgedrukt in een koopkrachtbindingspercentage van de bevolking van een gebied ten opzichte van het winkelapparaat waarmee die bevolking een systeem vormt. De koopkrachttoevloeiing kan gemakkelijk zowel in een equivalent van het koopkrachtbindingspercentage als in een equivalent van het aantal inwoners van het primaire verzorgingsgebied uitgedrukt worden. In het onderhavige rapport
zal de eerste mogelijkheid gebruikt worden.
De berekening van de koopkrachtaf- en toevloeiing vormt voor de winkelplanning een van de grootste problemen. Meer kennis over de macht
van de afstand bij de zwaartekrachtmodellen zou dit probleem snel en
efficient kunnen oplossen. Nu wordt echter meestal een uitgebreide
consumentenenquete gehouden, die tot een schatting van het koopkrachtbindingscijfer moet leiden.
De hier besproken berekeningsmethode kan doeltreffend in de volgende formule uitgedrukt worden:
I x B x Kf
I x B n x Kn
(form. 3.1)
A = A + A =
=
+
^
, waarbij
1
n
f
n
- 19 -
A = benodigde vloeroppervlakte
I = aantal standaardconsumenten, berekend uit het inwonertal
B = gemiddelde toonbankbestedingsbedrag per hoofd van de Nederlandse
bevolking per jaar
K = koopkrachtbindingscijfer
P = vloerproduktiviteit of omzet per m 2
f = v.g.m.- of food-sector
n = d.o.g.- of non-food-sec tor
Voor de berekening van de benodigde winkelvloeroppervlakte in AlmereStad zal van deze formule gebruik gemaakt worden. Bij de evaluatie van
resultaten zal een poging gedaan worden deze te vergelijken met een
zwaartekrachtmodel, waarbij de macht van de afstand geschat wordt.
III.3. Nationale prognoses en kengetallen
Door diverse personen en instellingen is getracht een prognose op te
stellen van de toekomstige behoefte aan winkelruimte in Nederland.
Afgezien van de conclusie heeft Gantvoort (1973) een goed artikel geschreven, waarin de verschillende prognoses op een rij gezet en de berekeningswijzen van commentaar voorzien zijn. Algemeen worden de prognoses van het E.T.I.-Z.H. en van Bak als de belangrijkste beschouwd,
vooral omdat ze als twee uitersten gelden. Berkhuijsen heeft in 1967
voor het E.T.I.-Z.H. aan de hand van een aantal factoren en hun groeiprognoses de gewenste winkelvloeroppervlakte geraamd op 1,188 m^ b.v.o.
per Nederlander voor 1980 en op 1,365 m 2 b.v.o. per Nederlander voor
1990. Later zijn deze getallen middels een correctie gebracht op 1,093
resp. 1,258 m 2 b.v.o. per Nederlander voor 1980 resp. 1990.
Bak (1971) heeft door eenvoudige extrapolatie van de groeicijfers tussen 1950 en 1970 de toekomstige behoefte geraamd op 0,95 m 2 b.v.o. per
Nederlander voor 1980 en op 1,01 m 2 b.v.o. per Nederlander voor 1990.
Bak noemt zijn raming een maximaliserende raming, omdat de koopkrachtgroei in de twintig jaren na 1970 wel eens geringer kan zijn dan in de
twintig jaren ervoor.
Door Berkhuijsen zelf en anderen is met name in Stedebouw & Volkshuisvesting van September 1972 kritiek op Bak's prognose geuit.
Naast de raming van de totale benodigde winkelruimte is een schatting
van de verdeling van die ruimte over de verschillende hoofdbranches
minstens even belangrijk. Opvallend is echter dat hieraan in de literatuur nauwelijks aandacht besteed wordt. Meestal wordt slechts volstaan met een verdeling in v.g.m.-sector en d .o.g.-sector. Alleen Bak
en de C.I.M.K.-studies zijn dieper op deze problematiek ingegaan. De
verhoudingen tussen de hoofdbranches blijken nogal te varieren met de
grootte van de winkelcentra. In de volgende hoofdstukken wordt hier
dieper op ingegaan.
Ook over de gewenste vloeroppervlakte per winkelvestiging en de verhouding tussen verkoopvloeroppervlakte en bedrijfsvloeroppervlakte is nog
niet het laatste woord gesproken. Uit Bak (1971), de E.I.M.-kengetallen en Kok (1975) blijkt dat in de bestaande winkelstructuur in Nederland de gemiddelde winkelvloeroppervlakte vrij gering en de verhouding
tussen v.v.o. en b.v.o. vrij ongunstig is in vergelijking met de richtgetallen, die voor nieuwe winkelcentra gegeven worden. Zo geeft het
N.I.R.O.V. (1971) een maat van 100 a 140 m 2 b.v.o. aan als gewenste
minimum-vloeroppervlakte bij nieuwe winkels. Het aanbevolen aandeel
van de v.v.o. in de b.v.o. bij nieuwe winkelcentra schommelt tussen de
70 en 80% (vgl. Bak, 1971, p.259). In beide gevallen wordt niet eens
uitgesplitst naar v.g.m.- en d.o.g.-sector, laat staan naar hoofdbran-
- 20 -
ches of branchetypes.
Gelukkig geeft het E.I.M. erg gedetailleerd cijfermateriaal in zijn
kengetallen. Jaarlijks geeft het E.I.M. een brochure met kengetallen
over het Nederlandse winkelbestand uit. Met name de gegevens vanaf 1972
zijn goed bruikbaar, omdat vanaf dat jaar een consistente klassificatie van branchetypes en omzetklassen aangehouden is. Voor verschillende
omzetklassen per winkeltype worden door middel van steekproeven verkregen gegevens verstrekt over omzetcijfers, personeelsbestand en oppervlaktes. Uit deze kengetallen kunnen rechtstreeks de gemiddelde verhouding tussen v.v.o. en b.v.o., de gemiddelde oppervlakte per kracht en
de veranderingstendenzen in beide getallen afgeleid worden.
Vanwege het grote belang van deze kengetallen is een selectie van de
belangrijkste getallen in bijlage 1 verwerkt. Bij deze selectie zijn
onbelangrijk geachte branchetypes weggelaten en zijn meestal alleen de hogere omzetklassen van de branchetypes weergegeven. Al bestaat de indruk,
dat de steekproeven per jaar verschillen, toch zijn de resultaten wel
zodanig, dat ze als indicatie voor het winkelgebeuren goed voldoen.
Ten aanzien van de v.g.m.-sector kunnen de volgende globale conclusies
met de nodige voorzichtigheid getrokken worden.:
a. De omzetten per oppervlakte-eenheid stijgen niet of nauwelijks, uitgezonderd bij de kruidenierssupermarkten van meer dan 500 m 2 b.v.o.
b. De gemiddelde oppervlakte van de winkels stijgt niet of nauwelijks,
uitgezonderd de kruidenierssupermarkten van meer dan 500 m 2 b.v.o.
c. De verhouding tussen v.v.o. en b.v.o. wordt eerder slechter dan
beter, met name waar een vergroting van de b.v.o. plaatsvindt.
d. Het aantal arbeidskrachten per oppervlakte-eenheid daalt gestaag.
e. Slagers- en tabakswinkels halen relatief verreweg de hoogste omzetcijfers per m 2 v.v.o.
f. Slagers en (banket)bakkers hebben verreweg het kleinste aandeel
v.v.o. ten opzichte van b.v.o. De oorzaak hiervan ligt in hun sterk
ambachtelijke karakter.
Ten aanzien van de hoofdbranches textiel en schoeisel kunnen de volgende globale conclusies, eveneens met de nodige voorzichtigheid, getrokken worden:
a. Er valt een lichte omzetstijging waar te nemen, uitgezonderd bij de
baby-, kleuter- en kindcrkleding.
b. Een stijging van de gemiddelde oppervlakte valt alleen duidelijk te
constateren bij winkels met meer dan een vestiging (filiaalbedrijven), met baby-, kleuter- en kinderkleding en met lingerie en foundations .
c. Het aandeel van de v.v.o. in de b.v.o. bedraagt ongeveer 70 a 80%.
Alleen bij lingerie en foundations en schoeisel Ligt dit percentage
iets lager.
d. Het aantal arbeidskrachten per oppervlakte-eenheid daalt gestaag.
e. De laagste omzetcijfers per ra- b.v.o. (en per arbeidskracht) zijn
te vinden bij de baby-, kleuter- en kinderkleding, de hoogste omzetten per m 2 b.v.o. en per arbeidskracht worden in de dames- en herenconfectiezaken met filiaalvestigingen gehaald.
Ten aanzien van de overige hoofdbranches en branchetypen kunnen de volgende globale conclusies met de nodige voorzichtigheid getrokken worden:
a. Over het algemeen stijgen de omzetten per oppervlakte-eenheid licht.
Stagnatie of achteruitgang vindt plaats bij de sportartikelen, de
boekhandel en de bloemen- en plantenwinkels.
b. De veranderingen in de gemiddelde vloeroppervlakte lopen nogal sterk
uiteen. De raeubelbranche is duidelijk aan het verkleinen.
c. Het aandeel van de v.v.o. in de b.v.o. schommelt meestal tussen de
60 en 70%. Bij de bedrijven, die een gedeeltelijk ambachtelijk karak-
- 21 -
ter dragen (rijwielhandel, fotohandel, kappers, optiek en sieraden)
ligt dit aandeel veel lager en lijkt het nog te dalen.
d. Het aantal arbeidskrachten per oppervlakte-eenheid daalt gestaag.
e. In de meubelbranche zijn de omzetten per m 2 relatief erg laag.
Bij de planning van Almere-Stad zullen deze nationale prognoses en kengetallen als indicaties hun goede diensten kunnen bewijzen.
- 22 -
Foto 7
Foto 8
1
J.
GALLtGALL
rafif
*.
Foto 9
- 23 -
Hoofdstuk IV. Prognose voor Almere-Stad per januari 1982
IV. 1 . Inleiding
Voor de prognose wordt gebruik gemaakt van formule 3.1.
Voor de berekening van de gewenste vloeroppervlakte moeten I, B, K en P
bekend zijn.
IV.2. Standaardconsumenten
Volgens de plannen zal Almere-Stad in januari 1982 ca. 7.000 inwoners
tellen.
Een van de doelstellingen bij de opbouw van Almere is om de bevolkingssamenstelling naar leeftijds-, sociale en inkomensklasse zo te varieren, dat deze ongeveer overeenkomt met de landelijke gemiddelden
(R.IJ.P., 1974). Wegens de stedelijke herkomst van de toekomstige bewoners wordt voor de omrekening naar aantal standaardconsumenten het inwonertal met 10% verhoogd (cf. Bak, 1971) tot 7.700.
IV.3. Bestedingsbedragen
Het gemiddelde toonbankbestedingsbedrag per hoofd van de Nederlandse
bevolking was in 1974 volgens het C.I.M.K. (1975, Oldenzaal) voor de
food-sector / 1.520,— en voor de non-food-sector / 2.130,—; in totaal
dus / 3.650, — .
De totale verwachte jaarlijkse groei van de omvang van de detailhandelsbestedingen tussen 1975 en 1985 wordt geschat op 2,5% a 3,0% (Kok,
1975) of 2,5% a 3,5% (C.I.M.K., Oldenzaal), terwijl de verwachte verhouding v.g.m.: d.o.g. in 1985 neerkomt op 38 : 62 (C.I.M.K., 1975,
Oldenzaal).
In verband met de economische recessie van de laatste jaren zal voor
de periode tot 1982 uitgegaan worden van 2,5% jaarlijkse groei van de
omvang van de detailhandelsbestedingen. De verhouding v.g.m.: d.o.p,.
wordt hier voor 1981 geschat op 40 : 60.
In tabel 4.1. zijn deze te verwachten ontwikkelingen uitgewerkt.
Tabel 4.1. Gemiddelde toonbankbestedingsbedragen per hoofd van de
Nederlandse bevolking
totaal
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
v.g.m. sector
d.o.g. sector
in Hf1.
aandeel
in Hfl.
aandeel
3740
3834
3930
4028
4129
4232
4338
0,43
0,43
0,42
0,42
0,41
0,41
0,40
1608
1649
1651
1692
1693
1735
1735
0,57
0,57
0,58
0,58
0,59
0,59
0,60
in Hfl.
21
2185
2279
>36
2436
2497
03
.
N.B.: De bedragen zijn in guldens van 1974, dus zonder inflatiecorrectie.
- 24 -
IV.4. Koopkrachtbinding
De berekening van de koopkrachtbinding is de moeilijkste opgave bij de
toepassing van de te gebruiken formule. Meestal worden hiervoor consumentenenquetes gehouden. Aangezien er in Almere nog geen consument te
vinden is, zal een schatting moeten plaatsvinden, waarbij onderzoeksgegevens van bestaande situaties het belangrijkste aangrijpingspunt
vormen. Daarnaast zal rekening gehouden moeten worden met de bijzondere situatie van Almere.
In 1982 woont het gros van de inwoners van Almere-Stad er nog geen twee
jaar, zodat de plaatsbinding nog niet sterk kan zijn. De te verwachten
koopkrachtafvloeiing zal zich vermoedelijk vooral richten op AlmereHaven (ca. 5 km of 8 min.), Maxis-Muiden (ca. 15 km of 15 min.), Amsterdam (ca. 25 km of 35 min.), het Gooi (ca. 12 a 20 km of 15 a 25 min.)
en elders.
Almere-Haven:
Per 1982 zal het detailhandelsapparaat hier volgens de
prognoses en taakstellingen de beschikking hebben over ca. 12.500 rrr
b.v.o. voor ca. 18.000 inwoners, met een uitloop naar ca. 17.850 m-^
b.v.o. voor
'2.500 inwoners in 1984 (Nawijn & Verbeek. 1973). Dit
winkelapparaat zal een vrijwel volledig assortiment voeren en in de meeste
branchegroepen een mate van multiplicatie kennen, waardoor het in de
categorie van stadsdeelcentrum/middelgroot stadscentrum valt.
Maxis-Muiden:
Deze superstore tussen Amsterdam en Muiden bevat ca.
11.000 mz v.v.o., waarin een ondiep, maar breed assortiment goederen
verkocht wordt. De supermarkt van 2.700 irr v.v.o. is de grootste van
Nederland. Op de resterende 8.300 m 2 v.v.o. worden vrijwel alle gangbare massa-artikelen van alle non-food-branches aangeboden. De Maxis
trekt veel klanten uit een wijde omgeving door zijn lage prijzen en
goede toegankelijkheid per auto. (Over de invloed van Maxis-Muiden verschijnt zeer binnenkort onder auspicien van het Ministerie van Economische Zaken een studie, getiteld "De effekten van de Maxis-Muiden".
Deze studie is helaas nog niet vrij gegeven.)
Amsterdam:
Deze stad beschikt over een maximaal ontwikkeld winkelapparaat, dat zich niet tot het stadscentrum beperkt. Van de inwoners van
Almere-Stad zal vermoedelijk ca. 80% uit Amsterdam afkomstig zijn. Verwacht mag worden, dat een niet onbelangrijk deel van de beroepsbevolking in Amsterdam zal (blijven) werken. Dit wijst er op, dat zeker in
de beginfase van Almere-Stad de band met Amsterdam aanzienlijk zal
blijven.
Het Gooi: Een relatief klein deel van de koopkracht uit Almere-Stad
zal zich op het Gooi gaan richten, speciaal op Bussum en Hilversum.
10 a 20% van de toekomstige Almere-bewoners zal uit het Gooi afkomstig
zijn. Door het C.I.M.K. (1971) is de toekomstige mogelijke omvang van
het kernwinkelapparaat geraamd op ca. 13.800 m^ v.v.o. (waarvan 15% v.g.m.)
voor Bussemen ca. 36.400 m~ v. v.o. voor Hilversum waarvan 57-, v.g.m.
Elders:
Omdat winkelcentra en de hen ondersteunende bevolkingsconcentraties geen gesloten systemen zijn, valt er steeds en overal een zekere afvloeiing naar buiten te constateren. Tegelijk valt er ook koopkacht van elders naar het systeem toe. Omdat in de beginfase van AlmereStad het voorzieningenniveau nog beperkt en onvolledig is, zal in
deze fase een klein percentage afvloeiing naar elders, dus buiten de
hier besproken plaatsen, ingecalculeerd moeten worden. In een latere
fase kan van een gesloten balans uitgegaan worden voor wat betreft afvloeiing van Almere-Stad naar elders en toevloeiing van elders naar
Almere-Stad.
Deze beschouwingen zeggen nog weinig over de te verwachten percentages
- 25 -
koopkrachtafvloeiing. Voor een juiste schatting worden in de algemene
literatuur alleen minimum en maximumschattingen gegeven. Een eerste
onderscheid moet gemaakt worden tussen de v.g.m.-sector en de d.o.g.sector.
Voor de v.g.m.-sector geeft de algemene literatuur een bindingspercentage van ca. 70% als maximaal haalbaar in de buurt- en wijkwinkelcentra.
(E.I.M., 1970). Afvloeiing vindt dan plaats naar naburige buurt- en/of
wijkwinkelcentra en vooral naar het hoofdwinkelcentrum.
Van de Laar (1971) wil voor een buurtcentrum van 1.500 m 2 zelfs uitgaan
van een koopkrachtbindingspercentage in de v.g.m.-sector van 80%. Gezien de resultaten van diverse empirische studies (bijv. C.I.M.K., 1974
en E.I.M., 1970) lijkt dit echter veel te hoog.
Hoewel Almere-Stad in januari 1982 voldoet aan het vereiste aantal inwoners voor een buurt- of wijkwinkelcentrum, mag het genoemde maximaal
haalbare percentage hier als een minimum percentage genoemd worden,
omdat voor de v.g.m.-sector loop- en fietsafstanden bepalend zijn en
er binnen deze afstanden immers geen ander winkelcentrum te vinden zal
zijn. In Emmeloord bijvoorbeeld, komt ca. 90% van de inwoners te voet
of per fiets naar het kernwinkelapparaat (Kiestra, 1968).
Dielemans en Heins (1971) vonden een koopkrachtafvloeiingspercentage
voor dagelijkse goederen (synoniem aan de v.g.m.-sector) van Uithoorn
naar Amstelveen (10 km of ca. 10 min.) van 7 5 9%. Uithoorn bezat toen
7.237 m 2 v.v.o., waarvan 5.359 ra2 v.v.o.in het dorpscentrum. De gemeente Uithoorn telde in 1971 ca. 19.500 inwoners.
Een grotere omvang van het winkelapparaat heeft Oldenzaal. In deze
plaats werd in 1974 een koopkrachtbindingspercentage van de lokale bevolking in de v.g.m.-sector gemeten van 88% (C.I.M.K., 1975, Oldenzaal).
Hierbij moet opgemerkt worden dat in Oldenzaal de factoren markt en
zelfvoorziening het percentage negatief beinvloed hebben. Deze stad
bezat in 1974 in totaal 21.400 m v.v.o., waarvan 4.580 in de v.g.m.sector. Het aantal inwoners bedroeg toen ca. 25.500.
Een studie over Lelystad (C.I.M.K., 1975, Lelycentre) geeft voor de
v.g.m.-sector aldaar een bindingspercentage van 69%. Dit wordt als extreem laag gekwalificeerd en ter vergelijking wordt het percentage voor
Dronten (73%) en het Nederlandse gemiddelde (87%) gegeven. Lelystad
bezat ten tijde van dit onderzoek een totale winkelomvang van 7.322 m
v.v.o., waarvan 2.077 m 2 v.v.o. in de v.g.m.-sector.
Het aantal inwoners was toen ca. 13.500.
Overwegende
- dat Almere-Stad in januari 1982 twee a drie keer zo weinig inwoners
zal hebben.als de plaatsen Uithoorn, Oldenzaal en Lelystad ten tijde
van hun bestudering;
- dat de automobiliteit in de jaren zeventig gestaag zal blijven
groeien;
- dat de koopkrachtafvloeiing in de v.g.m.-sector zich vooral op de
Maxisvestiging bij Muiden zal richten en
- dat bij de planning niet van een minimale, noch van een maximale
haalbaarheid uitgegaan moet worden, maar van een redelijke haalbaarheid, waarbij de kwaliteit van de ondernemer de tendens naar maximalisering of minimalisering bepaalt. Kan geconcludeerd worden, dat een
koopkrachtbindingspercentage in de v.g.m.-sector voor Almere-Stad in
januari 1982 van 80 a 85% een redelijk uitgangspunt is.
Voor de te verwachten omvang van het winkelapparaat zal het verschil
tussen 80 en 85% koopkrachtbinding in de v.g.m.-sector niet zoveel uitmaken. Voor het gemak zal daarom bij de uiteindelijke berekening 83%
- 26 -
als afgerond gemiddelde gehanteerd worden.
Voor de d.o.g.-sector liggen de drempelwaarden voor de meeste artikelen
doorgaans veel hoger, zodat concurrentie van andere winkelcentra veel
sterker voelbaar is. Voor de berekening van afvloeiingscijfers zou misschien deductief vanuit de v.g.m.-sector te werk gegaan kunnen worden,
wanneer gebruik gemaakt wordt van tabel 2 in Bak's studie "Hoofdwinkelcentrum" (1971): Typologie van neven- en hoofdcentra.
Het winkel
at van Almere-Stad in 1982 zal ongetwijfeld overeenkomen met een groot dorpswinkelcentrum van 1.500 - 5.000 m 2 v.v.o.,
waarbij het aandeel van de v.g.m.-sector ca. 25% van de totale oppervlakte bedraagt. De d.o.g.-sector zou dus drie keer de oppervlakte
van de v.g.m.-sector omvatten.
Maar dit lijkt een te grove schatting. Bovendien is de verhouding
25 : 75 voor v.g.m.: d.o.g. dubieus, aangezien volgens de C.I.M.K.-studie over het Gooi (1971) bij een groot dorpscentrum (2.000 a 5.000 rrr
v.v.o.) 40 a 50% aan de v.g.m.-sector toebedeeld moet worden. Mischien
kan hier de indicatie uitgehaald worden, dat het aandeel van de d.o.g."
sector in de totale vloeroppervlakte minimaal een keer en maximaal drie
keer het aandeel van de v.g.m.-sector mag zijn. Als gemiddelde geldt
dan v.g.m.: d.o.g. = 1 : 2.
Om tot een nadere kwantificering te komen is gebruik gemaakt van de
studies van Empeo (1972) en C.I.M.K. (1975, Lelycentre en Oldenzaal).
Dit resulteerde in tabel 4.2.
Tabel 4.2. Bindingspercentages in de d.o.g.-sector
Plaats
d.o.g. binding in %
Lelystad
Dronten
Oldenzaal
Elst (Gld.)
Groesbeek e.o.
Wyehen
Gennep e.o.
Boxmeer e.o.
44
52
69
38
25
40
47
48
aantal inwoners aantal inwoners
per medio 1974 1
per |an. 1971
13.500
14.800
25.500
12.500
23.900
16.300
11.800
22.200
In de C.I.M.K.-karakteristiek van grote dorpsvoorzieningen (zie bijlage 2) wordt de koopkrachtbinding in de sector niet-levensmiddelen op
40 a 60% gesteld.
Aan de hand van de hiervoor weergegeven literatuur en g'elet op de eveneens hiervoor beschreven situatie in Almere-Stad in 1982, kan gesteld
worden, dat een algemeen koopkrachtbindingspercentage in de d.o.g.sector voor Almere-Stad in januari 1982 van 40% als redelijk beschouwd
mag worden. Wel zal het percentage per branchegroep een afwijking naar
boven of naar beneden te zien geven.
IV.5. Vloerproduktiviteit
De laatste variabele, die bekend moet zijnom toteen goede berekening van
de toekomstige winkelvloeroppervlakte te komen, is de voor een rendabele
bedrijfsvoering gewenste vloerproduktiviteit, dus de omzet per m-.
Door het C.I.M.K. werd deze voor 1974 gesteld op gemiddeld / 8.00(1,—
per m- v.v.o. voor de v.g.m.-sector en on / 3.700,— per m~ v.v.o.
- 27 -
Foto 10
Foto 11
Foto 12
- 28 -
voor de d.o.g.-sector (C.I.M.K., 1975, Lelycentre).
Voor medio 1985 raamt het C.I.M.K. (1975, Oldenzaal) deze cijfers in
guldens van 1974 op:
/ 12.000,— per m 2 v.v.o. voor de v.g.m.-sector, en op
/
5.000,— per m 2 v.v.o. voor de d.o.g.-sector.
Dit komt neer op een vloerproduktiviteitsgroei van 4% per jaar in de
v.g.m.-sector en van 3% per jaar in de d.o.g.-sector. Per januari 1982
zou de gewenste omzet per m 2 v.v.o. in guldens van 1974 dan moeten zijn:
/ 10.500,— in de v.g.m.-sector en
/
4,600,— in de d.o.g.-sector.
De uitgangscijfers van 1974 komen aardig overeen met de vloerproduktiviteitscijfers en de E.I.M.-kengetallen (zie bijlage 1), als men bedenkt dat de gemiddelde en mediane omzetcijfers met 20 a 25% verhoogd
moeten worden om van een goed lopende zaak te kunnen spreken.
IV.6. Berekening van de totale benodigde vloeroppervlakte
In de voorgaande oaragrafen heeft de berekening van de waarde van de
benodigde variabelen per januari 1982 het volgende resultaat opgeleverd:
I = 7.700
B = 22 .. 66003
Bf =
1.735
n
Kf =
0,83
K =
0,40
0
n
P =4.600
P = 10.500
n
De formule 3.1 kan dan als volgt uitgewerkt worden:
7.700 x 1.735 x 0,83
A
f =
A
n
=
. ft_,
ilTToo
• — = ' -056
7.700 x 2.603 x 0,40
. ,,,
= ! 743
47600
'
. 9
•
•
•
Aangezien deze berekening in m~ v.v.o. uitgevoerd is en in nieuwe centra de verhouding v.v.o. : b.v.o. = 75 : 100 vaak aangehouden wordt,
luidt de slotconclusie dat een totale winkelvloeroppervlakte van
3.732 m 2 b.v.o. per januari 1982 in Almere-Stad reeel is, en wel
voor de v.g.m.-sector: 1.056 x -^=-=- = 1.408 m 2 b.v.o. en
voor de d.o.g.-sector: 1.743 x -
= 2.324 m- b.v.o.
Hier moet opgemerkt worden, dat de berekening uitsluitend op de detailhandel betrekking heeft, en niet op zuiver ambachtelijke bedrijven en
overige diensten, zoals schoenreparatie, kapsalon, wassalon, apotheek,
bank, postkantoor, reisbureau, cafe/restaurant, e.d. Hiervoor wordt
meestal als richtlijn gebruikt: 20 a 25% van de
oppervlakte aan
winkels (zie bijv. Van de Laar, 1971, tabel 5 en Kok, 1975, grafiek).
Het is moeilijk om precies te voorspellon welke winkels er in AlmereStad in 1982 moeten of zullen komen. lloogstens kan een Lndicatie gegeven worden.
In bijlage 2 wordt een karakteristiek van een groot dorpswinkelcentrum
gegeven.
Hiermee zal Almere-Stad in 1982 te vergelijken ^ijn. Voor een nadere
uitwerking van de d.o.g.-sector kan gebruik gemaakt worden van tabel
12 uit de studie van Bak (1971). Hierin wordt voor de grootteklasse
van het kernwinkelbestand van 1.500 tot 3.000 m- v.v.o. het gemiddel-
- 29 -
de aandeel van de non-food-sector op 1.700 m 2 v.v.o. berekend. Het aandeel per hoofdbranche en de omrekening naar m^ b.v.o. in Almere-Stad
worden in tabel 4.3 weergegeven.
Tabel 4.3. Aandeel per hoofdbranche en omrekening naar Almere-Stad
Aandeel (x2.324 m 2 b.v.o.=) m 2 b.v.o. Almere-Stad
jan. 1982
Hoofdbranche
116
562
398
379
200
669
0,050
0,242
0,171
0,163
0,086
0,288
schoeisel
textiel en confectie.
woninginrichting
huish. en luxe art.
elektro-techn. art.
overige art. (inc1.
warenhuizen
i . .
... —
—
.
i
Voorts geeft Bak (1971) voor deze grootteklasse het gemiddeld aantal
vestigingen aan. Voor de v.g.m.-sector is dit 14, en voor de overige
branches 27. Als gemiddelde vloeroppervlakte geeft hij voor de v.g.m.sector 39 m 2 v.v.o. en voor de overige branches 62 r v.v.o. Deze cijfers zijn hier echter niet bruikbaar. In de eerste plaats niet, omdat
Bak's gemiddelden gedrukt worden door de verouderde structuren in vele
reeds lang bestaande hoofdwinkelcentra. In de tweede plaats niet omdat
Bak zijn resultaten baseert op onderzoek dat in 1968 gedaan is en de
ontwikkelingen in de winkelvloeroppervlakten sindsdien niet stil gestaan hebben. Hierop wijzen duidelijk de E.I.M.-getallen (zie bijlage
I). Ook de analyse van het Lelycentre (C.I.M.K., 1975) levert hier bewijs voor:
Tabel 4.4. Lelycentre, analyse van het aantal en de grootte van de
vestigingen
aantal vestigingen
v.g.m.
| d.o.g.
Lelystad, Lelycentre
Vergelijkbare Nederlandse plaatsen
gem. grootte der vestigingen |
;.in. j d.o.g.
(m v.v.o.)
12
40
173
31
30
68
60
90
Buiten het Lelycentre zijn er in Lelystad geen andere winkels in de
d.o.g.-sector. Het Lelycentre had ten tijde van het C.I.M.K.-onderzoek
een omvang van 7.332 m- v.v.o., dus bijna 2\ keer zo groot als AlmereStad in januari 1982.
Verder leert de analyse van het Lelycentre dat in een stad met een
winkelapparaat in ontwikkeling de brancheverdeling soms sterk van de
landelijke gemiddelden kan afwijken. Tabel 4.5 illustreert dit.
- 30 -
Tabel 4.5. Lelycentre, aandeel per hoofdbranche in de vloeroppervlakte van de d.o.g.-sector
Hoofdbranche
Lelycentre
schoeisel
textiel en confectie
woninginrichting
huish. en luxe art.
elektro-techn. art.
overige art. (incl.
warenhuizen)
0,078
0,381
0,069
0,048
0,013
0,411
Nederland (vergelijkbaar)
0,043
0,303
0,196
0,119
0,068
0,271
Men moet er niet gek van opkijken, als dit in de beginfase van AlmereStad ook het geval zal blijken te zijn. Bij het geven van een indicazal echter uitgegaan worden van de door Bak gegeven gemiddelden.
Mogelijke afwijkingen zullen dan in elk geval geringer zijn dan wanneer
bijvoorbeeld van de situatie in Lelystad uitgegaan wordt. Bij de indicatie zal de gemiddelde vloeroppervlakte van de winkels kleiner gehouden worden dan dit in Lelystad het geval is en ook wel in andere nieuwe
winkelconcentraties gezien wordt. De vloerindicatie zal in sommige gevallen zelfs nog iets lager uitvallen dan voor Almere-Haven gepland is
(zie Nawijn & Verbeek, 1973).
Minstens twee redenen zijn hiervoor aan te geven. In de eerste plaats
blijkt uit de E.I.M.-kengetallen (bijlage 1 ) , dat in een vrij groot
aantal branches de gemiddelde v.v.o. niet of nauwelijks meer stijgt en
hier en daar zelfs een dalende lijn te zien geeft. Een van de belangrijkste oorzaken hiervan is waarschijnlijk de gestage opkomst van boetieks in diverse branches (vergelijk par. II.4.).
Een andere reden is het gezelligheidsaspect. Een groter aantal kleine
winkels op dezelfde oppervlakte maakt een gezelliger indruk dan een
kleiner aantal grote winkels. Ook dit komt ten goede aan de keuzemogelijkheid.
Daarnaast kan men zich nog afvragen of een groter aantal kleinere winkels niet een groter aantal arbeidsplaatsen zal opleveren. De E.I.M.kengetallen wijzen voorzichtig in deze richting.
Wel zal de bouw zo flexibel moeten zijn, dat zonder veel extra kosten
vergroting van de zaak mogelijk is met 20 a 25%. In de literatuur
wordt steeds gewezen op de noodzaak van uitbreidingsmogelijkheden en
in een snel groeiende plaats als Almere is dit zonder meer reeel.
Aan de hand van de voorgaande beschouwingen wordt in tabel 4.6 een indicatie van soort, aantal en grootte van de winkelvestigingen in AlmereStad per januari 1982 gegeven.
Tabel 4.6. Indicatie van winkelvestigingen in Almere-Stad per januari
1982
Winkel en/of branchetype
supermarkt
brood & banket
zuivel, groenten & fruit
vlees
. j aantal
1
1
1
1
Sub—totaal
geschatte vloeroppervlakte
(in m2 b.v.o.)
760
150
150
120
1.1B0 m2 b.v.o.
- 31 -
Tabel 4.6. (vervolg)
Winkel en/of branchetype
aantal
vis
tabaksart. (incl. tijdschr.)
dranken
totaal v.g.m.-sector
schoeisel
textiel & confectie
idem
2(a 120m2)
idem
woninginrichting
2(a 80m 2 )
huish. & luxe artikelen
idem
elektro-technische artikelen .
Overige zaken:
ijzerwaren/doe-het-zelf
drogist/incl. reformprodukten)
boekhandel
bloemen & planten
diversen
totaal d.o.g.-sector
geschatte vloeroppervlakte
(in m 2 b.v.o.)
80
80
80
1.420 b.v.o. .
120
150
180
240
400
160
200
200
250
150
120
80
80
2.330 m 2 b.v.o.
IV.7. Alternatieve prognose
In de voorgaande berekeningen is vooral gebouwd op cijfers en prognoses van het C.I.M.K. inzake de bestedingsbedragen en vloerproduktiviteit. De gehanteerde groeipercentages en het aandeel van de v.v.o. in
de b.v.o. lijken echter erg hoog.
Daarom lijkt het nuttig om een alternatieve prognose te maken aan de
hand van anders opgestelde cijfers.
Hierbij moet bedacht worden, dat een verandering in het vloerproduktiviteitspercentage of in de verhouding tussen b.v.o. env.v.o. (de getallen van de noemer van formule 3.1) een relatief groter effect op het
ruimtebeslag heeft dan een verandering in het toonbankbestedingsbedrag
(een getal in de teller van de formule 3.1). Een geringe groei van de
vloerproduktiviteit en/of een kleiner aandeel van de v.v.o. in de
b.v.o. veroorzaken een grotere behoefte aan vloeroppervlakte.
De stichting Amro-Wupo (1975) raamt de jaarlijkse groei van de bestedingen in de food-sector op 1% en in de non-food-sector op 2%. Mogelijk
stelt deze stichting zich op aan veilige, dus lage kant. Als uitgangspunt voor de alternatieve berekening zal daarom een jaarlijkse groei
in de v.g.m.-sector tot 1981 van 1,5% en daarna van 1,0% aangenomen
worden en een jaarlijkse groei in de d.o.g.-sector tot 1981 van 2,5%
en daarna van 2,0%. Dit resulteert in een gemiddeld toonbankbestedingsbedrag per hoofd van de Nederlandse bevolking per 31 december 1981 van
ca. / 1.680,— in de v.g.m.-sector en van ca. / 2.520,— in de d.o.g.sector (in guldens van 1974).
Ten aanzien van de door het C.I.M.K. geraamde vloerproduktiviteitsstijging wekken de E.I.M.-kengetal1 en nogal twijfel. De voorzichtige conclusies van paragraaf III.3. wijzen daarop. Kok (1975) wijst op een stijging van minder dan 1%. De Stichting Amro-Wupo (1975) komt tot de conclusie, dat een maximale vloerproduktiviteitsstijging van gemiddeld 1%
- 32 -
per jaar een reeel uitgangspunt is. Deze stichting begaat echter,
naar de mening van de auteur, in haar rapport over Almere-Haven de
vergissing, dat ze van gemiddelde omzetten in nieuwe winkelcentra wil
uitgaan (/ 8.500,— per m 2 v.v.o. in de food-sector in 1974). Hierdoor wekt ze de indruk de gewenste omzet van de (huur)prijs van het
winkelpand afhankelijk te maken. Over de toekomstige (huur)prijs is
evenwel nog niets bekend. Daarom zullen hier de gemiddelde gewenste
vloerproduktiviteitscijfers van het C.I.M.K. aangehouden worden.
Wat de groei van de vloerproduktiviteit betreft, lijkt voor de alternatieve prognose een gemiddelde stijging van 1%, zowel in de v.g.m.als in de d.o.g.-sector, het meest reeel. Bij verder gebruik van deze
gemiddelden moet wel bedacht worden, dat de vloerproduktiviteit en de
wijzigingen ervan in de tijd per branche verschillen.
Voor januari 1982 kan nu de gewenste omzet per m 2 v.v.o. in guldens
van 1974 berekend worden op ca. / 8.625,— voor de v.g.m.-sector en op
ca. / 3.980,— voor de d.o.g.-sector.
betreft de verhouding v.v.o. : b.v.o. wordt wel vaak, maar niet
altijd, 75% van de b.v.o. aan de v.v.o. toebedeeld. Amro-Wupo bijvoorbeeld past een verhouding van 72 : 100 toe. De E.I.M.-kengetallen
duiden op een nog lagere verhouding. Voor de alternatieve prognose
zal daarom een verhouding van 70 : 100 aangehouden worden.
De toepassing van deze alternatieve cijfers is in tabel 4.7. uitgewerkt.
Tabel 4.7. Alternatieve prognose van de benodigde winkelvloeroppervlakte in Almere-Stad per januari 1982
m 2 v.v.o.
2
m - b.v.o.
v.g.m.-sector
d.o.g.-sector
1 .245
1.950
1.775
2.785
Totaal
3.195
. —
4.560
Dit komt neer op een gemiddelde van 0,65 m 2 b.v.o. per inwoner van
Almere-Stad. De verdeling van de oppervlakte van de d.o.g.-sector zal
dan ongeveer als volgt zijn:
Tabel 4.8. Alternatieve oppervlakte per hoofdbranche in Almere-Stad
per januari 1982
i
hoofdbranche
schoeisel
textiel & confectie
woninginrichting
huish. & luxe artikelen
elektro-technische art.
overige art. (incl. warenhuizen)
m- b.v.o.
140
675
475
450
240
800
- 33 -
Hoofdstuk V. Prognose voor Almere-Stad per januari 1990
V.1. Inleiding
Voor de prognose wordt weer gebruik gemaakt van formule 3.1. Eerst
zal de totale benodigde vloeroppervlakte berekend worden. Daarna zal
de uitsplitsing naar v.g.m.- en d.o.g.-sector plaatsvinden. Als nieuw
punt zal de mate van gewenste deconcentratie ter sprake komen. Tot
slot zal een indicatie gegeven worden van het aandeel van elke hoofdbranche; een mogelijke verdere verdeling over de branches wordt achterwege gelaten, omdat 1990 daarvoor te ver weg ligt.
V.2. Standaardconsumenten
In januari 1990 zal Almere-Stad volgens de plannen ca. 41.700 inwoners
tellen (zie tabel 1.1). Vanwege hun stedelijke herkomst wordt dit aantal verhoogd met 10% tot ca. 45.870 standaardconsumenten.
V.3. Bestedingsbedragen
Omdat er slechts in onzekerheden over de economische situatie in 1990
gesproken kan worden, lijkt de beste methode te zijn het doortrekken
van de trendlijnen, die tot 1982 in paragraaf IV.3. gegeven zijn.
Als uitgangspunt blijft een jaarlijkse groei van de omvang van de detailhandelsbestedingen van 2,5% gehandhaafd. De verhouding v.g.m. :
d.o.g. zal vermoedelijk na 1985 langzamer veranderen dan tot dat jaar.
De zo te verwachten groei in de bestedingsbedragen is in tabel 5.1
weergegeven.
Tabel 5.1. Gemiddelde toonbankbestedingsbedrag per hoofd van de Nederlandse bevolking (in guldens van 1974)
rr
jaar
totaal
in Hfl.
v.g.m.--sector
aandeel
in Hfl.
d.o.g. -sector
aandeel I in Hfl.
i
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
4338
4446
4557
4671
4788
4908
5031
5157
5286
0,40
0,40
0,39
0,39
0,38
0,38
0,38
0,37
0,37
1735
1778
1777
1812
1819
1865
1912
1908
1956
0,60
0,60
0,61
0,61
0,62
0,62
0,62
0,63
0,63
2603
2668
2780
:849
2969
3043
j 3119
3249
1 3330
1,
!
i
V.4. Koopkrachtbinding
De koopkrachtbinding zal vooral in de d.o.g.-sector aanzienlijk sterker zijn dan in 1982. Vanwege de veel grotere bevolkingsomvang, waarvan bovendien de meerderheid langer dan twee jaar in Almere-Stad zal
wonen, zullen de diverse branchegroepen een veel ruimer assortimept
kunnen aanbieden. De keuzemogelijkheid voor de klnnt zal veel groter
zijn door een aanzienlijke mate van branchevermenigvuldiging.
Terzelfdertijd zal het totale Almere-gebied ca. 84.000 inwoners tellen,
dus in de andere Almere-kernen tesamen zullen ongeveer evenveel mensen wonen als in Almere-Stad. Daarvan zullen er ca. 22.500 in Almere-
- 34 -
Haven wonen, ca. 14.400 in Almere-Drie en ca. 5.400 in Almere-Vier.
(Zie tabel 1.1.).
Er valt te verwachten dat de koopkrachttoevloeiing naar de Stad vanuit
de drie andere kernen groter zal zijn dan andersom. Vooral de derde en
vierde kern zullen in sterke mate op de centrumwinkels van de Stad trekken.
Almere-Haven zal al in 1985 afgebouwd zijn. Het zal dan een aantrekkelijk winkelcentrum op het niveau van een stadpdeelcentrum hebben met
een vrijwel volledig assortiment en een geschatte koopkrachtbinding in
de d.o.g.-sector van 75% (Nawijn & Verbeek, 1973).
Uitgaande van de theorie van de spiraalbeweging (zie par. 11.4.) kan
verwacht worden, dat het relatieve prijsvoordeel van Maxis in de loop
der jaren zal afnemen. Ontwikkeling van een soorgelijke grote discountzaak binnen een straal van 25 km lijkt niet aannemelijk, mede vanwege
de veel strengere eisen die de overheid ten aanzien van zulke nieuwe
vestigingen stelt (zie Rompmodel, 1974).
Met het groter worden van het hoofdwinkelcentrum van Almere-Stad zal
de afvloeiing van koopkracht naar Amsterdam aanzienlijk afnemen. De
cijfers over het Gooi (C.I.M.K., 1971) kunnen als Lndiratie gebruikt
worden. In 1971 was bijvoorbeeld de afvloeiing vanuit Bussum (41.400
inwoners) naar Amsterdam ca. 13%, vanuit Naarden (17.500 inwoners) ca.
14%, en vanuit Hilversum (99.000 inwoners) c:a. 3%.
Voor het Gooi in zijn totaliteit (200.000 inwoners) was het gemiddelde
afvloeiingspercentage naar Amsterdam ca. 6,8%.
De afvloeiing van Almere naar het Gooi en naar elders zal in 1990 nauwelijks meer merkbaar zijn. Zelfs mag verwacht worden, dat een klein
aantal inwoners van Muiderberg, Naarden en Bussum naar Almere toegeLrokken wordt, en dat een aantal toeristen en andere vreemde1ingen uit
nieuwsgierigheid naar Neerlands nieuwste New Town komen om er rond
te kijken en enpassant te winkelen.
Na deze algemene beschouwing zal getracht worden een juiste schatting
van de koopkrachtbinding en afvloeiing te maken.
In paragraaf IV.4. werd reeds geschreven, dat in 1974 het landelijk
gemiddelde koopkrachtbindingspercentage van de lokale bevolking in de
v.g.m.-sector 87% was.
Enerzijds zal de vergrote automobiliteit dit percentage voor 1990 drukken, anderzijds mag met een zekere toevloeiing vanuit de andere Almerekernen gerekend worden. Almere-Stad zal zich namelijk omstreeks deze
tijd duidelijk als het hoofdwinkelcentrum voor het hele Almere-gebied
manifesteren, waardoor ook in de v.g.m.-sector extra koopkracht wordt
aangetrokken. Zo vond bijvoorbeeld Kiestra (1968) voor Emmeloord, dat
op een gewone weekdag 20 a 25% van de bestedingen in de v.g.m.-sector
door klanten van buiten Emmeloord gedaan werd. Een nog hoger percentage vond Borchert (1968) op een zaterdag voor een slagerswinkel in het
Utrechtse stadscentrum. Daar was 37,4% van de klanten niet woonachtig
in Utrecht. In Tilbury werd een gemiddelde kooporientatie op de v.g.m.sector vanuit het secundaire verzorgingsgebied (ca. 100.000 mensen)
gemeten van 14% (C.I.M.K., 1974).
Gezien deze cijfers lijkt het heel redelijk te stellen, dat in de
v.g.m.-sector van Almere-Stad in 1990 de afvloeiende koopkracht ruimschoots door de toevloeiende koopkracht gecompenseerd wordt. Voor de
berekening van de vloeroppervlakte wordt daarom een bindingsequivalent
van 105% van de lokale koopkracht in de v.g.m.-sector aangehouden.
Voor de d.o.g.-sector werden in tabel 4.2. reeds enkele hindingspercentages gegeven. Deze lijst wordt in tabel 5.2. aangevuld met waarne-
- 35 -
mingen in grotere plaatsen die ontleend zijn aan Empeo (1972). Hierbij wordt ook het regionale aandeel in de bestedingen vermeld.
Tabel 5.2. Koopkrachtorientatie vanuit de gemeente op de d.o.g.-sector
in de binnenstad en regionale aandeel in de totale d.o.g.bestedingen in de binnenstad
Gemeente
Breda
Nijmegen
Utrecht
Den Helder
Ede
Bussum
Almelo
Schiedam
Amstelveen
Alphen a/d Rijn
aantal inwoners
der gemeente
per 1-1-1971
122.000
150.200
278.400
61.100
74.500
41.400
59.400
83.300
70.200
34.600
orientatie op de
d.o.g.-sector in
de binnenstad
(in %)
84
69
68
66
64
63
56
48
47
onbekend
regionaal aandeel in
de totale d.o.g.-bestedingen in de binnenstad (in %)
44
47
46
17
onbekend
31
onbekend
13
45
33
Deze tabel geeft echter geen uitsluitsel over de verdeling van de orientatie over de winkels in het hoofdwinkelcentrum en in de nevencentra.
Hiervoor zal een indicatie gehaald worden uit de tabellen 39 - 41 van
Bak's "Hoofdwinkelcentrum" (1971). Volgens deze tabellen is in een
plaats met een totaal winkelbestand van meer dan 15.000 m- v.v.o. het
lokale koopkrachtbindingspercentage meer dan 100%. Voor een hoofdwinkelcentrum van 10.000 m 2 v.v.o. is het bindingspercentage in de d.o.g.sector gemiddeld 65% van de lokale non-food-koopkracht plus 25% a
equivalent voor de toevloeiing van buiten. Voor een hoofdwinkelcentrum van 20.000 m 2 v.v.o. zijn deze gemiddelden 65% resp. 35%. In de
v.g.m.-sector is de totale binding aan een hoofdwinkelcentrum van 10.000
m2 v.v.o. gemiddeld 45% en aan yen hoofdwinkelcent ruin van 20.000 in2 v.v.o.
gemiddeld 40%.
lit de C.I.M.K.-studie over het Gooi (1971) valt nog af te leiden, dat,
althans in theorie, in een plaats van 54.000 inwoners er een hoofdwinkelapparaat van 18.000 m 2 v.v.o. de koopkrachttoe- en afvloeiing in de
d.o.g.-sector elkaar precies in evenwicht houden en dat de maximale
reikwijdte ervan zo'n 8 km is.
Gezien deze gegevens en de eigen situatie van Almere-Stad, wordt geschat, dat in januari 1990 de koopkrachtbinding in de d.o.g.-sector
van de inwoners van Almere-Stad aan het locale winkelapparaat ca. 75%
zal zijn. Daarbij mag dan 25% opgesteld worden als equivalent van de uit
de andere kernen toestromende koopkracht. Als randvoorwaarde geldt, dat
maximaal 15% van het totale te bouwen winkelareaal in de d.o.g.-sector
buiten het hoofdwinkelcentrum gerealiseerd wordt.
V.5. Vloerprodukt iviteit
In paragraaf IV.5. werd al geschreven, dat een jaarlijkse stijging van
de vloerproduktiviteit in de v.g.m.-sector met 4% en in de d.o.g.-sector met 3% is te verwachten tot 1985. Vermoedelijk zal het vloergebruik
dan zo gerationaliseerd zijn, dat de vloerproduktiviteit daarna minder
snel zal toenemen. Voor de periode van 1985 tot 1990 zal daarom van een
- 36 -
vloerproduktiviteitsstijging van 2% uitgegaan worden, zowel in de
v.g.m.- als in de d.o.g.-sector.
Per januari 1990 zou de gewenste omzet per m 2 v.v.o. in guldens van
1974 dan neerkomen op:
/ 13.120,— per m 2 v.v.o. voor de v.g.m.-sector en
/ 5.470,— per m 2 v.v.o. voor de d.o.g.-sector .
V.6. Berekening van de totale benodigde vloeroppervlakte
De berekening van de waarde van de benodigde variabelen per januari
1990 heeft tot het volgende resultaat geleid:
I = 45.870
B f = 1.956
K
=
1,05
P
= 13.120
B — 3 300
n
K
K_ =
1,0
1
n
P = 5 470
n
Formule 3.1. kan nu als volgt uitgewerkt worden:
,
_ 45.870 x 1.956 x 1,05
A
nrm
f
7
' •'8U
,
45.870 x 3.300 x 1,0
„_ , , ,
A *
1- ,-. A
'— = 27.673
n
5.470
Wanneer weer van de verhouding v.v.o. : b.v.o. = 75 : 100 uitgegaan
wordt, betekent dit, dat het totale winkelbestand in Almere-Stad in
januari 1990 een omvang van 46.470 m 2 b.v.o. zal mogen hebben, waarvan in de v.g.m.-sector 7.180 x .LQJ-. = 9.573 m 2 b.v.o., en
in de d.o.g.-sector 27.673 x ^
- 36.897 m 2 b.v.o.
Dit komt neer op een gemiddelde van 1,11 m 2 b.v.o. per inwoner van
Almere-Stad.
V.7. Verdeling over hoofd- en nevencentra
Volgens de plannen zal het Stadscentrum van Almere-Stad tussen het
hoofdstation en de Stadsplas komen. In 1990 zal de maximale afstand
tussen dit centrum en de woningen aan de stadsrand 2,5 a 3 km bedragen.
Het is duidelijk, dat voor de meeste mensen in de buitenwijken de afstand naar de winkels in het Stadscentrum te groot is voor de dagelijks benodigde goederen. Voor dit type goederen zijn loop- en fietsafstanden bepalend. Daarom is het gewenst om in dewoonwijken, die verder
dan een kilometer van het Stadscentrum verwijderd zijn, de ontwikkeling
van nevencentra en eventueel solitaire vestigingen te stimuleren. Dit
is volledig in overeenstemming met de conclusies die ten aanzien van
de winkelvoorzieningen getrokken zijn in het rapport "Almere 1985"
(R.IJ.P., 1974).
Uit de algemene literatuur kunnen de volgende richtlijnen voor versterkte buurtwinkelcentra gehaald worden:
- bevolkingsomvang van de wijk is minimaal 9.000 inwoners;
- ca. 80% daarvan woont binnen een straal van 500 meter van het nevencentrum;
- koopkrachtbinding van de wijkbewoners is gemiddeld 60 a 65% in de
v.g.m.-sector en 15 a 20% in de d.o.g.-sector;
- 37 -
- vanwege concurrentie en aantrekkingskracht liever twee dan een
supermarkt stichten;
- aandeel van de v.g.m.-sector in de totale vloeroppervlakte ligt
tussen 0,40 en 0,50;
- de vloerproduktiviteit in de d.o.g.-sector ligt minstens 10% lager
dan in het hoofdwinkelcentrum.
Aan de hand van deze gegevens kan voor 1990 de indicatie voor een
versterkt buurtcentrum in een wijk van ca. 10.000 inwoners als volgt
gegeven worden:
I = 10.000 x 1,1 = 1 1.000
B c = 1.956
B = 3.300
f
n
Kf =
0,60 3 0,65
Kn =
0,15 a 0,20
P = 13.120
P = 4.900 (gecorrigeerd)
De uitwerking van formule 3.1. luidt dan:
. . . .
.,
11.000 x 1.956 x 0,60
A f (mimmaal) =
. . .? .
—
. . . . .
11.000 x 1.956 x 0,65
A f (maximaal) =
pj—yT7\
—
QQ,
100
.... 2 ,
= 985 x ——• = 1313 m b.v.o.
=
. .,,
100
.... 2 ,
' •066 x —=-?• = I .421 m b.v.o.
....
,.
11.000 x 3.300 x 0,15
, ...
100
2
/a
A (mimmaal) =
. nnn
— = 1.1 I I x ——• • 1.481
m
n
4.900
ID
b.v.o.
. . . . .
11.000 x 3.300 x 0,20
. ,Q.
100
. __, 2
A (maximaal) =
, .„»
— = 1 .482
x ——• = I .976 m
n
4.900
ID
b.v.o.
De totale vloeroppervlakte van dit model versterkt buurtwinkelcentrum
zou dus ongeveer moeten liggen tussen 2.800 en 3.400 m 2 b.v.o.
Dit komt neer op een gemiddelde van 0,28 a 0,34 m2 b.v.o. per wijkbewoner.
Het aandeel van de v.g.m.-sector in de totale oppervlakte bij de minimale indicatie is 0,47 en bij de maximale indicatie 0,42.
De indeling naar winkel- en/of branchetype zal ongeveer overeen kunnen komen met de indicatie die in tabel 4.6. gegeven is. In een nevencentrum is de gemiddelde oppervlakte per winkel in de d .o.g.-sector
meestal iets kleiner dan in een hoofdwinkelcentrum. Voor de hier gegeven modelindicatie kan een korting van 10 a 15% toegepast worden.
Sommige branchegroepen zullen mischien helemaal niet vertegenwoordigd zijn, bijvoorbeeld woninginrichting en elektro-technische artikelen.
Het lijkt vrijwel onmogelijk om twee supermarkten in een versterkt
buurtcentrum te stichten, zelfs al zou een deel van de vloeroppervlakte daarvan bij de d.o.g.-sector ondergebracht worden. Voor kleinere
winkels in de voedselsector zou dan geen plaats meer zijn.
Uitgaande van de structuurschets-1990 (zie figuur 3) en de mogelijke
ontwikkeling na 1990 volgens het Ontwikkelingsplan Almere-Stad wordt,
wat betreft de lokatie en omvang van de winkels buiten het Stadscentrum, het volgende als gewenst beschouwd:
Ten zuidwesten van het Stadscentrum en direct ten westen van de Stadsplas komt een wijk, die niet groot genoeg is voor een nevencentrum;
voor veel bewoners zal bovendien de afstand tot het Stadscentrum nog
geen grote bezwaren opleveren. In het zuidelijke deel van deze wijk
zal evenwel voor de dagelijkse goederen een solitaire vestiging ge-
- 38 -
gewenst zijn. Te denken valt aan een supermarkt van ca. 1.000 m 2 b.v.o.
met een verhouding v.g.m. : d.o.g. = 3 : 1. Na 1990 vallen hier geen
nieuwe uitbreidingen te verwachten.
Ten westen van het Stadscentrum zal rondom het westelijke voorstadstation in 1990 een wijk van voldoende grootte ontstaan zijn om een versterkt buurtcentrum van ca. 3.400 m 2 b.v.o. te herbergen. Een lokarie
direct ten zuiden van het westerstation lijkt hiervoor erg gunstig.
Wanneer na 1990 doorgebouwd wordt naar het zuidwesten en noordwesten,
moeten de volgende vier mogelijkheden bekeken worden:
a. verdere uitbouw van het versterkte buurtcentrum tot een groot wijkwinkelcentrum;
b. vestiging van kleine nevencentra in de nieuwe uitbreidingen;
c. vestiging van alleenstaande supermarkten in de nieuwe uitbreidingen;
d. een combinatie van a en
Ten noordwesten van het Stadscentrum is een ruime wijk gepland met geringe woningdichtheden. Het inwonertal zal waarschijnlijk onder de
10.000 blijven, maar de koopkracht zal vermoedelijk boven het gemiddelde
uitkomen. Daarom lijkt een klein nevencentrum van ca. 2.800 m 2 b.v.o.
op ca. 1.500 meter afstand van het hoofdstation zeer wel haalbaar.
Na 1990 zijn hier geen nieuwe uitbreidingen te verwachten.
Ten noordoosten van het Stadscentrum, rondom de Zuigerplas (BZ 14), zal
een wijk met relatief hoge dichtheden gebouwd worden, met een bevolkingsomvang, die voldoende lijkt om in de omgeving van de westpunt van de
Zuigerplas (BZ 14) een versterkt buurtcentrum van ca. 3.400 m 2 b.v.o.
op te richten. Na 1990 vallen ook hier geen nieuwe uitbreidingen meer
te verwachten.
Ten oosten en zuidoosten van het Stadscentrum zijn tot 1990 geen ontwikkelingen te verwachten, die winkelvestigingen aldaar noodzakelijk maken.
Volgens het Ontwikkelingsplan Almerp-Stad zal hpt oostelijke stadsdeel
pas na 1990 gerealiseerd worden.
De verdeling van de winkelvloeroppervlakte over dt wijken en het Stadscentrum kan nu in tabel 5.3. samengevat worden.
Tabel 5.3. Verdeling van de winkelvloeroppervlakte1 in Almere-Stad per
januari 1990 in m 2 b.v.o.
wijk
type centrum
zuidwest
west
noordwest
noordoost
centrum
solitaire vestiging
nevencentrum
nevencentrum
nevencentrum
hoofdcentrum
v.g.m.sector
750
1.425
1 .320
1.425
4.655
d.o.g.sector
250
1.975
1 .480
1.975
31.215
totaal
terreinreservering voor
ui tbreidingsmogeli jkheid
na 1990
1.000
3.^00
2.800
3.400
35.870
neen
ja
neen
neen
ja
1
Totaal
9.575
36.895
..
— -
. :70 1
Tot slot van dit hoofdstuk zal nog een indicatie van de brancheverdeling in het hoofdcentrum gegeven worden. Voor een eerste karaki
schets wordt verwezen naar de C.I.M.K.-typologie van hoofdwinkelcentra
(zie bij1 age 2 ) .
|
- 39 -
Foto 13
Koto 14
Foto 15
- 40 -
In de totale vloeroppervlakte van het hoofdcentrum van Almere-Stad zal
de v.g.m.-sector een aandeel van 0,13 hebben. Naast de bestaande indicatie voor Almere-Stad in januari 1982 (zie tabel 4.6.) zal er nog
plaats zijn voor twee supermarkten van elk ca. 1.000 m 2 b.v.o. en voor
ongeveer 12 winkels van gemiddeld 100 m 2 b.v.o. varierend tussen 80 en
150 m 2 b.v.o. Hierin zal naast de traditionele voedselwinkels ook ruimte zijn voor specialiteitenwinkels, zoals bijvoorbeeld chocolaterie,
delicatessen, thee en kruiden, noten en reformartikelen. Het hier gegeven aantal winkels of oppervlaktematen zullen enigszins gewijzigd
moeten worden, indien blijkt dat de reeds voor 1982 geplande winkels
zich intussen uitgebreid hebben.
Voor de brancheverdeling in de d.o.g.-sector wordt evenals in paragraaf
IV.6. uitgegaan van tabel 12 van de studie van Bak (1971). Hierin wordt
voor de grootteklasse van het kernwinkelapparaat van 20.000 tot 30.000
m- v.v.o. het gemiddelde aandeel van de non-food-sector op 21.680 mv.v.o. berekend. De voor deze grootteklasse gegeven aandeelsverhoudingen in de d.o.g.-sector worden gebruikt voor de berekening van de gewenste vloeroppervlakten in het hoofdcentrum van Almere-Stad, waar in
januari 1990 ongeveer 23.410 m^ v.v.o. voor de d.o.g.-sector beschikbaar is. Dit is in de volgende tabel uitgewerkt:
Tabel 5.4. Aandeel per hoofdbranche en omrekening naar Almere-Stad
hoofdbranche
schoeisel
textiel en confectie
woninginrichting
huish. en luxe art.
electro-techn. art.
warenhu i ;cen
overige artikelen
aandeel (x 31.215 m 2 b.v.o.=) m 2 b.v.o. Almere-Stad
per januari 1990
0,043
0,253
0,156
0,059
0,045
0,276
0,168
1 .342
7.897
4.870
1 .842
1 .405
8.615
5.244
Bij de realisering van dit winkelapparaat zal uiteraard rekening gehouden moeten worden met de reeds bestaande situatie.
V.8. Alternatieve prognose
Evenals in paragraaf IV.7. zal ook voor 1990 een alternatieve prognose
gegeven worden. Vanaf 1980 zal een jaarlijkse groei in de gemiddelde
toonbankbestedingsbedragen van 1% in de v.g.m.-sector en van 2™ in de
d.o.g.-sector aangehouden worden. Per 31 december 1989 bedragen deze
gemiddelden dan ca. / 1820,— in de v.g.m.-sector
. / 2950,— in
de d.o.g.-sector.
Bij een voortgaande vloerproduktiviteitsstijging van 1% per jaar zal
de gewenste vloerproduktiviteit per januari 1990 neerkomen op / 9340,—
per m 2 v.v.o. voor de v.g.m./ 4310,— per m- v.v.o. voor de
d.o.g.-sector (in guldens van 197
Wanneer het aandeel van de v.v.o. in de b.v.o. weer op 70% gesteld
wordt, luidt de alternatieve prognose als volgt:
- 41 -
Tabel 5.5. Alternatieve prognose van de benodigde winkelvloeroppervlakte in Almere-Stad per januari 1990
m 2 v.v.o.
m 2 b.v.o.
v.g.m.-sector
d.o.g.-sector
9.385
31.395
13.400
44.850
Totaal
40.780
58.250
Dit komt neer op een gemiddelde van 1,4 m- b.v.o. per inwoner van Almere-Stad. De verdeling van deze oppervlakte over de nevencentra en het
hoofdcentrum komt dan op het volgende neer:
Tabel 5.6. Alternatieve verdeling van de winkelvloeroppervlakte in Almere-Stad per januari 1990 in m2 b.v.o.
wijk
type centrum
zuidwest
west
noordwest
noordoost
centrum
solitaire vestiging
nevencentrum
nevenventrum
nevencentrum
hoofdcentrum
Totaal
v.g.m.sector
750
250
2.400
1 .800
2.400
38.000
1 .000
4.400
3.600
4.400
44.850
44.850
58.250
2.000
1.800
2.000
6.850
13.400
totaal
d.o.g.sector
1
terreinreservering voor
uitbreidingsmogelijkheid
na 1990
neen
ja
neen
neen
De verdeling van de oppervlakte van de d.o.g.-sector in het hoofdcentrum zal dan ongeveer als volgt zijn:
Tabel 5.7. Alternatieve oppervlakte per hoofdbranche in heL hoofdcentrum van Almere-Stad per januari 1990
Hoofdbranche
schoeisel
textiel & confectie
woninginrichting
huish. & luxe art.
elektro-techn. art.
warenhuizen
overige artikelen
m 2 b.v.o.
1.635
9.615
5.930
2.240
1.710
10.490
6.385
_.
. . .
i
Ook bij de realisering van dit winkelapparaat zal uiteraard rekening
gehouden moeten worden met de reeds bestaande situatie.
- 42 -
- 43 -
Hoofdstuk VI. Evaluatie en poging tot fasering
VI.1. Inleiding
Bij de voorgaande prognoses is gebleken, dat veranderingen in een of
meerdere variabelen een grote invloed hebben op de uiteindelijke resultaten. Aangezien het onmogelijk is om van elk van de variabelen
precies de toekomstige ontwikkeling te schetsen, lijkt het raadzaam om
de verkregen resultaten te vergelijken met de algemene gegevens, die
in de theorie en de praktijk van de winkelplanning bekend zijn.
Het is duidelijk, dat er tussen 1982 en 1990 grote veranderingen in de
winkelstructuur van Almere zullen plaatsvinden. Daarom zal ook over deze tussenperiode het een en ander gezegd moeten worden.
VI.2. Evaluatie
Het verschil van ca. 800 m" b.v.o. tussen de twee prognoses voor 1982
levert in feite weinig problemen. Absoluut gezien gaat het om weinig
ruimte meer of minder, en omdat Almere-Stad in die tijd relatief het
snelst groeit, zal een eventueel surplus aan ruimte snel weggewerkt
en zelfs in een tekort omgezet kunnen worden. In de beginfase van
nieuwe steden blijkt er meestal wel iets aan de juiste verhoudingen te
mankeren. Van ernstiger aard is het verschil van ca. 12.000 m 2 b.v.o.,
dat tussen de twee prognoses voor 1990 bestaat. Gelukkig is 1990 nog
tamelijk ver weg. Het is noodzakelijk, dat, voordat het uitvoeringsstadium bereikt is, de ontwikkelingen in de verschillende variabelen
opnieuw worden bestudeerd. Vooral de vloerproduktiviteit en het aandeel van de v.v.o. in de b.v.o. zijn belangrijk, omdat deze variabelen
in de noemer van formule 3.1. staan. Daardoor leggen ze relatief meer
gewicht in de schaal dan de andere variabelen. Een geringe vloerproduktiviteitsstijging werkt een grotere behoefte aan vloeroppervlakte in
de hand.
Ook tussen de nationale prognoses van Bak en het E.T.I.-Z.H. (zie paragraaf III.3.) bestaan grote verschillen. Wanneer we echter uit de
literatuur de aanname overnemen, dat de E.T.I.-Z.H.-prognose (in 1990
gemiddeld per Nederlander 1,258 m 2 b.v.o.) een maximum aangeeft, dan
lijkt de alternatieve prognose voor Almere-Stad voor 1990 van gemiddeld
1,40 m b.v.o. per inwoner een onmogelijkheid. De aangehouden koopkrachtbinding van 105% van de v.g.m.-sector kan in dit geval nauwelijks iets
verklaren. Beide prognoses van hoofdstuk V komen wel boven de nationale prognose van Bak (gemiddeld 1.01 m 2 b.v.o. per Nederlander in 1990)
uit. Dit is niet zo verwonderlijk, want deze wordt door velen als een
minimum beschouwd.
De prognose van paragraaf V.6. (gemiddeld 1,11 m- b.v.o. per inwoner
in 1990) ligt tussen de beide prognoses in on lijkt daardoor een betere
dan de alternatieve van paragraaf V.8. De alternatieve prognose en die
van het E.T.I.-Z.H. suggereren, dat de prognose van paragraaf V.6. een
lichte opwaartse druk zal kunnen ondervinden. Een gemiddelde van 1,20
m~ b.v.o. per inwoner in 1990 bijvoorbeeld zou dan een totale winkelvloeroppervlakte van c . 50.000 m 2 b.v.o. nodig maken, waarvan iets
minder dan 40.000 m2 in het hoofdwinkelcentrum.
Ook als er een vergelijking gemaakt wordt met de situatie op het oude
land blijkt de prognose van paragraaf V.6. ree'ler te zijn dan zijn alternatief. Plaatsen als Amstelveen en Hilversum bijvoorbeeld, met een
veel groter aantal inwoners en een grotere koopkrachttoevloeiing vanuit het secundaire verzorgingsgebied, hebben een hoofdwinkelapparaat
- 44 -
van "slechts" ca. 50.000 m b.v.o.
Door de uitkomsten van hoofdstuk V te gebruiken als input bij het
zwaartekrachtmodel van Lakshmanan & Hansen (formule 2.3.) kan ook vanuit
de theorie een oordeel over de prognoses gegeven worden.
Voor de berekeningen is gebruik gemaakt van een logarithmentafel en
een tafelrekenapparaat. Een overzicht van de gebruikte gegevens is in
bijlage 3 gegeven.
Wanneer de uitkomsten van de paragrafen V.6. en V.7. (normale prognose)
gebruikt worden en uitsluitend de bedrijfsvloeroppervlakte van de
d.o.g.-sector in het hoofdwinkelcentrum afgezet wordt tegen dezelfde
oppervlakten in Amsterdam-centrum, Maxis-Muiden en het Gooi, dan resulteert dit in een afstandsexponent (<*), die tussen 1,02 en 1,03 ligt
(situatie 1 ) . Dezelfde berekening met de alternatieve uitkomsten van
paragraaf V.8. leidt tot een afstandsexponent, die tussen 0,91 en 0,92
ligt (situatie 2 ) . Tegen de achtergrond van wat in paragraaf II.3. geschreven is, ziet het resultaat van de normale berekening er beter uit
dan dat van de alternatieve berekening, waardoor de conclusie gerechtvaardigd is, dat ook vanuit theoretisch oogpunt de normale prognose
de voorkeur verdient boven de alternatieve prognose. Dat beide resultaten relatief laag Lijken, kan waarschijnlijk verklaard worden uit
het weglaten van de v.g.m.-sector, die afstandsgevoeliger is dan de
d.o.g.-sector. Om voorts de gevoeligheid van de normale prognose te
toetsen, zijn nog een paar berekeningen uitgevoerd.
Door de bedrijfsvloeroppervlakte van de d.o.g.-sector van heel AlmereStad af te zetten tegen die in Amsterdam-centrum, Maxis-Muiden, het
Gooi en de andere Almere-kernen veranderde er vrijwel niets aan de afstandsexponent. Deze kwam nu tussen 1 ,04 en 1,05 te liggen (situatie 3 ) .
Deze situatie, waarbij dus rekening gehouden wordt met alle bedrijfsvloeroppervlakte van de d.o.g.-sector in het hele Almere-gebied, is
gebruikt om het effect van variaties in de afstandsexponent te metcn.
Als <* = 0,90, wordt slechts 77% van de totale koopkracht van AlmereStad in de non-food-winkels aldaar besteed, waardoor de gemiddeld
omzet per m 2 b.v.o. daalt tot / 3187,—. Als K = 1,20, wordt 27
dan de totale koopkracht van Almere-Stad in de non-food-winkels aldaar
besteed en stijgt de gemiddelde omzet per m 2 b.v.o. tot /5257,—. Indien verandering van de gemiddelde vloerproduktiviteit niet gewenst is,
kan er een verandering van de totale vloeroppervlakte plaatsvinden.
Door de directe relatie tussen de afstandsfactor en de toonbankbestedingen hoeft het in de toekomst niet moeilijk te zijn nieuwe prognoses voor de winkelplanning in Almere te maken. Te verwachten valt,
dat de toonbankbestedingen in Almere-Stad zulLen stijgen naarm.ite Almere
verder groeit na 1990. De lichte stijging van a, die hierdoor opgeroepen
wordt, kan zowel aan de vloerproduktiviteit als aan de vloeroppervlakte
ten goede komen.
VI.3. Poging tot fasering
Om een helder beeld van de gewenste fasering te krijgen, is in een grafiek de ontwikkeling van de winkelvloeroppervlakte in heel Almere weergegeven (zie figuur 4 ) . Eigenlijk zouden de lijnen een lichte kroniming
moeten vertonen, maar voor het gemak zijn rechte lijnen aangehouden.
In de praktijk zal de fasering toch meer trapsgewijs plaatsvinden dan
langs continue lijnen. Voor Almere-Haven en Almere-Stad is een splitsing naar hoofd- en nevencentra toegepast. Voor Almere-Haven zijn de
gegevens van het rapport "Winkels in Almere-Haven" (Nawijn & verbeek,
1973) gebruikt. Voor Almere-Stad zijn de uitkomsten van de normale
- 45 -
figuur 3.
stvuktuuKSchcfs 4980 (on\\xYp)
- 46 -
r^iauurA.
Ontwikkeling m de witfkgMomjpperi/Ukte in fcre -1980 - 1.9D.
rtilb.v.o.(xio»)
50
. dirtier- slad-totel..
invo.iciooo
..jl«lfi1,8-stsI0l-C-tllVUW.
«j|«wn?-vigr
- 47 -
prognose als meest waarschijnlijke gebruikt en is er vanuit gegaan,
dat er bij een inwonertal van tussen de 12.000 en 14.000 mogelijkheden
ontstaan om ook buiten het Stadscentrum winkels te bouwen. Voor Almeredrie en -vier zijn schattingen gemaakt aan de hand van het genoemde
winkelrapport van Almere-Haven. Uit deze grafiek valt af te lezen, dat:
- in 1983 begonnen kan worden met het
Stadscentrum van Almere-Stad;
- in 1983 de opening van een kleine winkelconcentratie in Almere-drie
te verwachten is;
- eind 1984 het hoofdwinkelapparaat van Almere-Stad dat van Almere-Haven zal kunnen gaan overvleugelen in belangrijkheid;
- in 1985 het punt bereikt wordt, waarop per inwoner van Almere-Stad
1,0 m 2 b.v.o. mogelijk is;
- in 1937 de eerste winkels in Almere-vier open zullen gaan;
- zodra er winkels buiten het Stadscentrum ontstaan, het hoofdwinkelapparaat relatief iets minder snel groeit dan het inwonertal van
Almere-Stad.
Bij de fasering van de bouw moet rekening gehouden worden met de bouw
in de andere Almere-Kernen. Anders dreigt het gevaar, dat er teveel
winkels tegelijk in het Almere-gebied geopend zullen worden.
Aan de hand van deze gegevens is een fasering opgesteld, die naar de
mening van de schrijver een hoge indicatieve waarde bevat. Deze fasering is weergegeven in tabel 6.1.
Tabel 6.1. Aanbevolen fasering van de bouw en openstelling van de winkels in Almere-Stad en andere kernen
Alaere-Haven
Start
bouw
Opening
winkel!
a- b.v.o.
1*79
okt.
so
lino
okl.
Si
1.000
AlB»re-Stad-c«ntTurn
totaal
n r. . 1
m' b . v . o .
nieuw.
winkel.
. 2 b.v.o.
totaal
Kefeed
«.*' b . v . o .
10.000
i.ooo
I.OOO
Ja * .
si
1.000
4.000
•i
4.000
8.000
••'•
apt.
•It.
u
•2
okl.
«!
apr.
SI
apt.
94
•Of.
8!
..•pi.
84
|an.
Si
>••>.
«»
.u('..
SI
Mffl
-•,
i*,.
*6
m.v.
•rt.
8?
)*"•
*8
•rr.
as
»UC-
SI
.an.
»7
nov.
87
•ri.
SS
jpr.
8,
5.150
totaal
H.r.eo
. 2 b.v.o.
Alaer.-erle
nieuwe
winkel.
•2 b.v.o.
totaal
ger.ed
•2 b.v.o.
1.000
1.000
2.400
1.400
4.000
2.400
Alavr.-viar
nieuwe
winkel.
totaal
kere.d
•2 b.v.o.
IS.0110
okt.
Si
Alnere-Stad-vijken
nieuw*
wink.U
•2 b.v.o.
10.150
2.000
1.000
15.000
M l . 110(1
2..000
1.4O0
5.200
2.000
5.400
|{
4.000
III..ion
15.000
1.000
1.000
2.400
1.400
•.'..•
11.400
- 48 -
IV.4. Anno 2000
Om aan het verlangen naar een orientatie op het magische haar 2000 te
voldoen, zal nog een schatting gemaakt worden van de mogelijke winkelbehoefte in dat jaar. Om begrijpelijke redenen kan dit niet anders dan
een grove schatting zijn.
De gemakkelijkste manier hiervoor is het extrapoleren van de groei
in de behoefte aan winkelvloeroppervlakte per inwoner en de groei in
het inwonertal (consumentenpotentieel) van zowel het primaire als het
secundaire verzorgingsgebied.
In paragraaf III.3. is al gesproken over de groei van de nationale behoefte aan winkelruimte tot 1990. De procentuele groei van de daar behandelde prognoses is in tabel 6.2. weergegeven.
Tabel 6.2. Procentuele groei van de b.v.o. volgens enkele nationale
prognoses
prognose
E.T.I.-Z.H. 1967
Bak
1971
E.T.I.-Z.H. 1972
groei tussen
1970 en 1980
19%
7%
9%
groei tussen
1980 en 1990
15%
6%
15%
Het is onmogelijk om uit deze groeipercentages een nauwkeurige schatting te maken van de groei tussen 1990 en 2000. In de literatuur (bijvoorbeeld Gantvoort, 1973 en Berkhuijsen, 1975) wordt er op geattendeerd, dat de substitutie van arbeid door ruimte voorlopig nog zal
blijven doorgaan: De loonlasten drukken veel zwaarder op de bedrijfsresultaten dan de ruimtelasten. Hierdoor lijkt het aannemelijk om de
groei van de b.v.o. tussen 1990 en 2000 te schatten op 10 a 15%.
van de taakstellingen voor Almere Luidt, dat er in het jaar 2000
125.000 a 250.000 inwoners in het hele Almere-gebied moeten zijn
(Nawijn & Van der Veen, 1975). Vermoedelijk zullen daarvan 80.000 a
100.000 in Almere-Stad wonen.
Wanneer we uitgaan van een behoefte aan winkelvloeroppervlakte per inwoner van Almere-Stad in 1990 van 1,11 a 1,20 m 2 b.v.o., zal deze behoefte in 2000 voor de inwoners van Almere-Stad (het primair verzorgingsgebied) gegroeid kunnen zijn tot minimaal 80.000 x (1,11 + 0,10
x 1,11) = 97.600 m 2 b.v.o. en maximaal 100.000 x (1,20 + 0,15 x 1,20)
= 133.000 m 2 b.v.o.
Wanneer rekening gehouden wordt met een koopkrachtafvloeiing uit het
primaire verzorgingsgebied van ca. 10% en een koopkrachttoevloeiing
vanuit het secundaire verzorgingsgebied (hoofdzakelijk de andere kernen van Alraere) van 20 a 25% (vgl. Bak, 1971, tabel 4 2 ) , zal de gemaakte schatting nog vermenigvuldigd moeten worden met 1,10 a 1,15.
De uiteindelijke schatting voor het jaar 2000 komt dan neer op:
een minimumbehoefte van 97.600 x 1,10 = 107.360 m 2 b.v.o. en
een maximumbehoefte van 138,000 x 1,15 = 158.700 m 2 b.v.o.
Na 1990 mag verwacht worden, dat het grootste deel van de groei in de
winkelvloeroppervlakte niet meer in het stadscentrum, maar in de wijken zal plaats vinden. Passende praktijkvoorbeelden zijn de reeds eerder genoemde plaatsen Amstelveen en Hilversum, die anno 1975 met inwonertallen tussen 70.000 en de 100.000 niet boven de 50.000 m" b.v.o.
in hun stadscentra uitkwamen en over ongeveer evenveel winkelareaal in
- 49 -
als buiten de hoofdwinkelconcentratie beschikten.
In Nijmegen, met 144.000 inwoners in 1970, werd 60% oftewel 67.500 m 2
v.v.o. van het totale winkelareaal in de binnenstad gevonden (Empeo,
1972). Dit werd een te sterke centralisatie geacht. Wel zal het stadsdeelcentrum Dukenburg met zijn 21.000 m 2 b.v.o. hier binnenkort voor een
beter evenwicht zorgen.
Al met al lijkt het aanbevelingswaardig om in Almere-Stad bij een groei
naar 80.000 tot 100.000 inwoners de verhouding tussen winkelareaal in
en buiten de hoofdwinkelconcentratie naar een evenwichtssituatie te
laten groeien, zodat 40 a 50% van het winkelareaal buiten de hoofdwinkelconcentratie gevestigd zal zijn.
- 50 -
- 51 -
Hoofdstuk VII. Intern structurerende factoren
VII.1. Inleiding
In paragraaf II.4. is reeds over interne en externe factoren van de detailhandelsstructuur gesproken in verband met de theorie van de spiraalbeweging. De interne factoren betroffen speciaal het gedrag en beleid
van de afzonderlijke winkeliers, de externe factoren sloegen speciaal
op algemeen raaatschappelijke gegevens. Noch op de ene, nog op de andere
groep factoren kan de planologie veel invloed uitoefenen. De ^edragingen van deze twee groepen factoren kunnen alleen als feitelijkheden
bij de planning gebruikt worden. Naast deze twee groepen factoren valt
echter nog een derde te onderscheiden, waarvoor de planoloog, maar ook
de stedebouwkundige en de architect, wel bepaalde gunstige voorwaarden
kunnen scheppen. Te denken valt aan het meer zicht geven op vraagstukv.m concentratie, van integratie en lokatie, van parkeersituatie, van belevingswaarde en van financiering en organisatie. Dit zijn allemaal factoren
die een rol spelen bij het welslagen of mislukken van een nieuwte bouwen winkelstructuur, zowel voor de consument als de producent. Vanuit het ondernemerschap beschouwd zijn deze factoren extern te noemen, maar voor
lokale detailhandelsstructuur gelden ze als interne factoren. Daarom wordt deze derde groep hier de groep van de intern structurerende factoren
genoemd. Omdat dit aspect van de detailhandelsstructuur een zeer uitgebreid
terrein van onderwerpen beslaat.was het onmogelijk binnen het kader van
deze studie aan alle onderwerpen evenveel aandacht te besteden. Verschillende onderdelen van de in dit hoofdstuk behandelde factoren vergen beslist nog nadere bestudering.
VII.2. Concentratie of spreiding
In de prognoses van dit rapport is stilzwijgend aangenomen, dat de te
bouwen winkels in concentratie gerealiseerd zullen worden. Slechts op
een enkele plaats zou een vrijstaande supermarkt kunnen komen.
Dit vereist enige verduidelijking.
Het verschijnsel van de verspreide winkels dateert hoofdzakelijk van
voor de tweede wereldoorlog. Winkelconcentraties van de kleinste omvang (5 tot 10 winkels) werden na de vijftiger jaren steeds schaarser.
Tegenwoordig worden deze twee vormen van winkelvestigingen algemeen
als niet levensvatbaar beschouwd. Alleen voor verspreide winkels met
een grote vloeroppervlakte en een uitgebreid aanbod van dagelijks benodigde artikelen (supermarkten) acht men de levenskansen
voldoende. De oorzaak van deze ontwikkeling moet gezocht worden in de
snelle welvaartsstijging sinds de tweede wereldoorlog, waardoor een
schaalvergroting op vrijwel alle terreinen van het maatschappelijke leven is doorgevoerd (vgl. paragraaf II.4.).
Door de afdeling Planologie van het Geografisch en Planologisch instituut van de Vrije Universiteit is een onderzoek ingesteld naar de gewenste spatiering van het voorzieningenapparaat. Uit de Deelnota A
(Buit, 1974) blijkt dat het algemeen als economische noodzaak gezien
wordt, dat de winkels in concentraties gebouwd worden. De omzetten
die door winkels in concentraties gehaald worden, liggen zoveel hoger
dan bij andere winkels, dat de nadelen van de geconcentreerde vorm die er ook zeker zijn - daar niet tegen op wegen. Uitzonderingen op deze regel zijn in de v.g.m.-sector de alleenstaande grote (meer dan
- 52 -
600 m 2 ) supermarkten en in de d.o.g.-sector de zaken met een gemiddelde
vloerproduktiviteit die zo laag is, dat de huurprijs van een pand in
een winkelcentrum een te grote belasting is. Met name worden hier de
meu'iel- en de doe-het-zelf-branches genoemd. Voor deze uitzonderingen wordt een partieel gespreid voorzieningenpatroon aanbevolen. Dit
komt voor de supermarkten neer op een dubbelpatroon: zowel vestigingen
in winkelconcentraties als alleenstaande vestigingen in de buurt of
wijk. Voor de meubel- en doe-het-zelf-zaken betekent dit, dat ze met
hun behoefte aan veel goedkope vloeroppervlakte het beste buiten de winkelconcentraties gevestigd kunnen worden, maar dat er in de winkelconitraties wel ruimte beschikbaar is voor toonzalen en specialiteitenzaken (bijvoorbeeld woningtextiel). Ten aanzien van deze en aanverwante
branches wordt aparte subkernvorming als gewenst beschouwd, waarbij
de huurprijzen 50% lager liggen dan in de winkelcentra en waarbij de
zaken voldoende vloeroppervlakte hebben: minstens 400 m 2 b.v.o. voor
een doe-het-zelf-zaak en minstens 1000 m 2 b.v.o. voor een meubelzaak.
Binnen het projectbureau Almere leeft de wens om een groot regionaal
centrum voor allerlei zaken in de doe-het-zelf-sector op te richten.
Binnen het kader van de onderhavige winkelplanning-studie is het niet
mogelijk om daar veel over te zeggen.
In het Rompmodel (1974, p.47) wordt het zelfs uiterst moeilijk genoemd
over de haalbaarheid van dergelijke gespecialiseerde centra iets zinnigs te zeggen. De onderzoeksresultaten van Buit (1974) wijzen weliswaar op de gewenstheid van concentratie van deze sector in goedkope subkernen, maar zeggen niets over de gewenste omvang van zo'n subkern. Het lijkt wenselijk om de regionale concentratie niet zuiver tot
doe-het-zelf-bedrijvigheid te beperken, maar te combineren met de hele sector van woninginrichting. Dus ook zaken die meubels, woningtextiel, verlichting, ormanenten, verf, behang en dergelijke verkopen.
Hierdoor kan het regionale centrum een grootschaliger aanblik verkrijgen en de totale aantrekkingskracht vergroot worden. Een uitgebreid
tuincentrum kan het geheel completeren.
In een renovatiecomplex in de Spaarndammerbuurt in Amsterdam heeft
de schrijver waargenomen, dat meer dan de helft van de in hun gerenoveerde woning terugkerende bewoners hun woning geheel of gedeeltelijk
nieuw inrichten. De uitgaven hiervoor bedroegen vaak meer dan het dubbele van de gemeentelijke verhuiskostenvergoeding (/ 3.000,— anno
1973). Het extra benodigde geld was dan spaargeld en werd niet in minder ing op het normale huishoudbudget gebracht.
Van de nieuwe bewoners in Almere mag eenzelfde gedragspatroon verwacht
worden. Wanneer bovendien de aantrekkingskracht van het regionale centrum kan reiken tot Lelystad, Huizen-Oostermeent en Bijlmermeer-Gaasperdam, lijkt het experiment van een regionaal centrum voor de doehet-zelf- en huisinrichtingssector wel te kunnen slagen. Bij realisering van dit regionale centrum zal de normale prognose van benodigde
vloeroppervlakte in diverse branches vanzelfsprekend verlaagd moeten
worden.
De vraag naar goedkope vloeroppervlakte leeft ook sterk bij de ambachtelijke sector, die soms nauw verwant is aan de detailhandelssector.
Over het algemeen liggen de prijzen van panden in winkelconcentraties
onbetaalbaar hoog voor ambachtelijke bedrijven. De enige ambachtelijke
bedrijven, die zich nog in winkelconcentraties staande kunnen houden,
zijn de (banket)bakkerijen, slagerijen, kappers, juweliers, opticiens,
en apotheken. Al deze zaken hebben er gedeeltelijk een winkelfunctie
bij. Ze zijn allemaal gebaat bij zo laag mogelijke vloerprijzen. De
- 53 -
apotheken willen zelfs liever buiten een winkelconcentratie zitten vanwege de lagere huisvestingskosten.
Bij de ambachtelijke sector leeft ook sterker de wens om bij het bedrijf te wonen, wat in winkelcentra meestal niet mogelijk is.
In de praktijk blijkt op buurt-enwijkniveau het winkelcentrum als vorm
van winkelconcentratie het gunstigst zowel voor de bewoners-consumenten als voor de winkeliers. Het geheel is meer dan de verzamelde delen.
De maximaal toegestane afstand voor de bewoners tot het dichtstbijzijnde winkelcentrum is allengs toegenomen van 300 a 400 meter tot 900 a
1000 meter (zie bijvoorbeeld Kiestra, 1968; Bak, 1971 en N.I.R.O.V.,
1971).
In de Nederlandse praktijk van de laatste tijd zijn wel veel nieuwe
winkelconcentraties op stadsdeelniveau gebouwd, maar geen nieuwe
hoofdwinkelconcentraties. De stadsdeelcentra vertonen allemaal de kenmerken van het winkelcentrum in engere zin. Voorts worden ze gekenmerkt
door het feit, dat de woonfunctie volledig ontbreekt en het feit dat
de voetganger ongehinderd door het wegverkeer kan winkelen.
In de structuur van hoofdwinkelconcentraties wordt echter veel meer
variatie gevonden, vooral veroorzaakt door het lange historische
groeiproces. Opvallend is dat de ontwikkelingen in de hoofdconcentraties meestal niet voldoen aan de overal in de planologische literatuur gevonden eis tot minimalisering van de loopafstanden binnen de
hoofdwinkelconcentraties. Deze eis mag dus wel met een korreltje zout
genomen worden. Zelfs Empeo (1972) memoreert eerst deze eis, en stelt
later voor om de lengte-as van de Nijmeegse hoofdwinkelconcentratie
nog iets te verlengen in de richting van de Waal.
Hoofdwinkelconcentraties zijn vrijwel altijd begonnen als verspreide winkels in een hoofdstraat of als winkelstraat. Bij uitbreiding
van een plaats blijft deze structuur meestal zo lang mogelijk gehandhaafd door verdichting van het winkelareaal in de hoofdstraat (Appingendam, Joure, Emmeloord, Kampen). Bij verdere groei van de plaats
of de plaatselijke hoofdwinkelconcentratie worden nieuwe winkels
meestal gevestigd in aangrenzende straten (Hoorn, Harderwijk) of in
een nieuw aangrenzend winkelcentrum (Emmen, Croydon-U.K.). In nog
grotere plaatsen worden meestal mengvormen van deze ontwikkelingen gezien (Zwolle, Hilversum, Nijmegen, Utrecht). In veel plaatsen valt de
grote lengte van de hoofdwinkelconcentratie op.
Enkele veel voorkomende vormen zijn de banaanvorm (Leeuwarden: Nieuwstad- Voorststreek, Sneek: Oosterdijk- Grootzand), de haakse vorm
(Rotterdam: Lijnbaan- Hoogstraat, Schiedam: Hoogstraat- Broersvest),
de katapult-vorm (Amsterdam: Nieuwendijk- Kalverstraat- Reguliersbreestraat en Heiligeweg- Leidsestraat) of gewoon de lineaire vorm
(Arnhem: Rijnstraat- Steenstraat). In sommige steden lijkt het alsof
twee onafhankelijk van elkaar bestaande hoofdwinkelconcentraties in
het stadscentrum aangetroffen worden (Leiden, Tilburg, Tel Aviv,
Brussel) .
Uit deze schets wordt het duidelijk, dat de structuur van de hoofdwinkelconcentratie in Almere-Stad vele kanten uit kan gaan. Voor de
beginjaren lijken de benodigde winkels evenwel het beste in een winkelstraat gesitueerd te kunnen worden. In een later stadium kan het
zwaartepunt van de hoofdwinkelconcentratie dan verplaatst worden naar
het nieuwe aangebouwde winkelareaal, waarbij de eerste hoofdwinkelstraat de functie van uitloper van het hoofdwinkelcentrum kan krijgen. Voorbeelden van dergelijke uitlopende winkelstraten zijn er in
overvloed. Over de uiteindelijke structuur van de hoofdwinkelconcen-
- 54 -
tratie is al veel geschreven in het R.IJ.P.-Werkdocument "Het centrum
van Almere-Stad" (Nawijn & Kuiper, 1976). Daarom wordt hier alleen nog
aanbevolen om de variant "circuit met uitlopers" als meest wenselijke
variant verder uit te werken.
VII.3. Integratie en lokatie
Over de integratie van een winkelproject met andere bouwprojecten
als woningen, kantoren, ontspanningsruimten, scholen en nog meer
wordt nogal verschilLend gedacht. Een duidelijk advies kan hierover
ook niet gegeven worden. Alles heeft zo zijn voor- en nadelen. Enkele
opmerkingen kunnen mischien toch wat meer structuur aan dit onderwerp
geven.
Voorop moet gesteld worden, dat de integratie van een winkelproject
met andere bouwprojecten geen noodzaak is, noch volledig afgekeurd
hoe ft te worden.
Voor de klanten van winkels maakt het niet uit of ze pal boven of
naast een winkel wonen of iets verder weg. Boodschappen doen en winkelen maakt slechts een ondergeschikt deel uit van hun dagelijkse gedragspatroon. Ook de relaties van kantoren, scholen en andere ruimtelijk gefixeerde activiteiten met winkels zijn minder belangrijk
dan andere relaties. Daarom lijkt het beter om naar de belangen van
de winkeliers te kijken. Over het algemeen kan gezegd worden, dat
winkels geen overlast aan activiteiten, die in de directe omgeving
plaatsvinden, bezorgen. Omgekeerd is dit soms wel het geval. Heel
duidelijk is dit bij stank, rommel of veel lawaai verwekkende bedrijvigheid in de omgeving. (vgl. Buit, 1966, p.190).
Tegenover de aanwezigheid van kantoren stellen de winkeliers zich vrij
neutraal op; omzetverhoging bemerken ze er nauwelijks van. Hetzelfde
geldt voor vele andere activiteiten. De behoefte van de winkeliers
om bij hun zaak te wonen is sterk afgenomen. Met name geldt dit voor
de winkels in de hoofdwinkelconcentraties en de filiaalbedrijven.
Kleine zelfstandige ondernemers stellen het nog wel eens op prijs in
verband met een lagere verzekeringspremie en de mogelijkheid om ook
hun echtgenote mee te kunnen laten werken.
Integratie van het winkelgebeuren met het wonen in het algemeen vindt
nog steeds veel plaats. Hierbij dient men er voor te waken, dat de
uitbreidingsmogelijkheden voor een winkel niet onmogelijk of te beperkt
gemaakt worden of dat daardoor een dood gat en/of parkeerconf1icten
ontstaan (Buit, 1966, p.190).
Positief staan de winkeliers tegenover integratie met andere dienstensectoren, omdat liierdoor de levendigheid en gezelligheid van een winkelconcentratie bevorderd worden. Te denken valt aan de horecasector,
het bankwezen, reisbureaus, salons, postkantoor en dergelijke.
Een ander punt is de lokatie van de winkels ten opzichte van elkaar
en andere
ige dienstensectoren in een winkelCO
ratie.
In de eerste plaats valt er onderscheid te maken tussen klanten aantrekkende zaken (zgn. magneten) en klanten opvangende zaken (zgn. profiteurs) (Nawijn & Verbeek, 1973).
Tot de eerste groep worden de supermarkten en warenhuizen gerekend,
die zo'n grote aantrekkingskracht op de klant uitoefenen, dat ze niet
afhankelijk geacht worden van andere winkels in de nabijheid. Dat is
wel het geval bij de profiteurs, waartoe alle andere winkels in een
concentratie gerekend worden. Juist voor deze groep geldt dat het geheel meer is dan een optelling van de afzonderlijke delen.
Voor deze groep speelt bovendien de lokatie binnen een winkelconcen-
- 55 -
Foto 16
Foto 17
- 56 -
tratie een belangrijke rol. Als eerste richtlijn geldt, dat de winkels
van deze groep het best gesitueerd kunnen worden binnen het spanningsveld tussen de verschillende magneten. De magneten worden dus aan de
randen van een concentratie geplaatst. Voor deze magnetengroep kan dan
tevens het verlangen naar voldoende parkeergelegenheid in de directe
nabijheid goed vervuld worden. Als tweede richtlijn geldt, dat de winkels met eenzelfde branchevoering beter in elkaars directe nabijheid
gedijen dan wanneer ze verspreid over de hele concentratie voorkomen.
De klant kan dan sneller en gemakkelijker een overzicht krijgen van de
mogelijkheden om zijn koopverlangens te verwerkelijken (Jones, 1969;
.. [.R.O.V., 1971).
Een derde groep (zgn. doelen) wordt gevormd door vertegenwoordigers
van andere dienstensectoren. Omdat de klant deze zaken meestal doelgericht bezoekt, maakt hun locatie ten opzichte van de winkels niet veel
uit. Alleen voor de horeeasector kan dit wel van belang zijn. Voor de
meeste zaken uit deze doelongroep zijn factoren van bereikbaarheid,
prijs per m 2 of representativiteit belangrijker. Voor de winkeliers is
het van belang, dat deze derde groep niet zoveel ruimte tussen de winkels inneerat, dat het typische winkelkarakter van de winkelconcentral
verloren dreigt te gaan. Ook om deze reden is het raadzaam om de in
ii.ir
IV.6. vermeldi. 15% van de totale oppervlakte aan winkels ten
behoeve van deze doelen;;roep niet te overschreiden.
VII.4. Parkeersituatie
De parkeerbeboefte is vooral afhankelijk van de volgende factoren:
- de grootte van de winke1 concent rat
- het maximale aantal tegelijkertijd aanwezige bezoekers;
- het percentage van hen dat per auto komt;
- de gemiddelde bezettingsgraad van die auto's.
Wanneer voor een hoofdwinkelconcentratie aangenomen wordt,
- dat er nooit meer dan gemiddeld een klant per IOm2 koopruimte aangetroffen wordt (schatting uit eigen waarnemingen);
- dat de bezoekers gemiddeld ongeveer de helft van hun tijd binnen en
de andere helft buiten de winkels doorbrengen (Bak, 1971);
- dat het hoogste percentage bezoekers per auto 50% voor de lokale bevolking en 85% voor de bevolking uit het secundaire verzorgingsgebied
is (informatie van een deskundige);
- dat de gemiddelde bezettingsgraad van die auto's 1,50 is (Bak, 1971);
- en dat de verhouding tussen bezoekers uit de plaats zelf en van buiten op 75 : 25 gesteld wordt (vgl. paragraaf V . 4 ) ,
kan de maximale behoefte aan parkeerplaatsen voor het winkelpubliek
bij de hoofdwinkelconcentratie van Almere-Stad in 1990 berekend worden
op:
26.900 x 2 (0,75 x 0,50) + 26.900 x 2 (0,25x0,85) 0 I 7 n
.
. .
i
!
—?
— — f
'
* 2170 parkeerplaatsen
ii) x i , J u
Hierbij moet nog een parkei
ts per 100 m 2 v.v.o. voor in de winkels werkzamen opgeteld worden, in totaal dus 269 parkeerplaatsen
. Bak, 1971 , p.202).
Het uiteindelijke aantal benodigde parkeerplaatsen komt zo uit op ca.
2375.
Wanneer voor een buurt- of wijkwinkelconcentratie aangenomen wordt,
- dat de bezoekers 75% van hun bezoektijd binnen en de rest buiten de
winkels doorbrengen (schatt;
- waarnemingen);
- dat boogstens 40% van de bezoekers per auto of motor komt (/gl.
- 57 -
C.I.M.K., 1974, tabel 42a);
- dat de gemiddelde bezettingsgraad van die auto's 1,25 is (vgl. Bak,
1971 , tabel 44);
- dat er nooit meer dan gemiddeld een klant per 6 m2 verkoopruimte
aangetroffen wordt (schatting uit eigen waarnemingen);
kan de maximale behoefte aan parkeerruimte per 100 m 2 v.v.o. in een
buurt- of wijkwinkelconcentratie berekend worden op:
100 x 1,3333 x 0,40
, ,,
,
,
,
•,,.,-,
7—-—j——:
— =7,11 parkeerplaatsen voor het winkelpubliek.
Inclusief een parkeerplaats voor in de winkels werkzamen per 100 m 2
v.v.o. komt dit voor een verstrekt buurtwinkelcentrum van 3400 m 2 b.v.o,
(= 2550 nr- v.v.o.) dan neer op ca. 207 parkeerplaatsen. Voor eenzelfde
centrum van 2800 m 2 b.v.o. (= 2100 m 2 v.v.o.) komt dit neer op ca. 170
parkeerplaatsen.
Wanneer tenslotte de algemeen geldende norm van 25 m 2 overgenomen wordt
als totale benodigde ruimte voor het laten parkeren van een auto, komt
de totale maximale parkeerruimte-behoefte neer op:
4.250 m 2 voor een nevencentrum van 2.800 m 2 b.v.o.,
5.175 m- voor een nevencentrum van 3.400 m 2 b.v.o. en
52.675 m voor een hoofdcentrum van 35.870 m2 b.v.o.
Ter vergelijking van deze schatting wordt hier nog gewezen op de norm
van een parkeerplaats per 20 m 2 v.v.o. bij de hoofdwinkelconcentraties
van meer dan 10.000 m 2 v.v.o., die Bak (1971) vermeldt. Voorts wordt
in bijlage 4 een overzicht gegeven van allerlei omstreeks 1970 gerealiseerde winkelcentra, waarbij ook het aantal gerealiseerde parkeerplaatsen vermeld wordt. Hieruit kan een zekere trendlijn gedistilleerd
worden, maar tevens blijken er vrij grote verschillen per centrum voor
te komen. Ook in Almere-Stad kan de feitelijke situatie anders uitvallen dan de hier gemaakte schatting. Het is waarschijnlijk, en ook aanbevelenswaardig (vgl. Bak, 1968) , dat de parkeerruimte, die voor kantoren in het stadscentrum nodig is, geintegreerd wordt met de parkeerruimte voor de hoofdwinkelconcentratie. De grootste winkeldrukte valt
namelijk op de koopavond en de zaterdag.
Op deze tijden is de behoefte aan parkeerruimte voor het winkelpubliek
doorgaans twee a drie keer zo groot als anders, maar voor de kantoren
vrijwel nihil.
Tot slot nog een aantal opmerkingen van meer technische aard.
In de eerste plaats wordt overal aangeraden om bij grote winkelconcentraties de benodigde parkeerruimte niet op een reusachtig parkeerterrein te scheppen, maar te verdelen over een aantal vriendelijker aandoende kleine parkeerterreinen langs de randen van de winkelconcentratie. Het vriendelijke karakter wordt nog versterkt door het aanbrengen van bomen en/of andere beplantingen.
In de tweede plaats moet gewaarschuwd worden tegen het al te lichtvaardig neerzetten van parkeergarages. Het grootste bezwaar hiervan is, dat
de hoge bouwkosten meestal doorberekend worden in de kosten van de winkelpanden met alle gevolgen vandien. Aangezien in het Stadscentrum van
Almere-Stad, anders dan in vele historische stadskernen, geen nijpende
ruimtenood bestaat, zullen eerst goedkopere oplossingen voor de parkeerbehoefte bekeken moeten worden.
Hier en daar is de oplossing van het parkeerprobleem gezocht in de
richting van het parkeren op het dak van een winkelcomplex (bijvoorbeeld Nijmegen-Molenpoort en Hilversum-Hilvertshof).
Tn de derde plaats wordt aanbevolen om de parkeerterreinen zo in te
- 58 -
Foto 18
Foto 19
- 59 -
richten, dat de afzonderlijke parkeerplaatsen een schuine hoek met de
rijrichting maken. Een hoek van 60 graden voldoet erg goed bij de automobilist en is voordelig in ruimtegebruik (Jones, 1969).
Boode & Hoogeland (1975) geven een uitgewerkt schema met tekeningen
van het ruimtebeslag van parkeren onder diverse hoeken. Hun berekeningen komen er op neer, dat parkeren onder een hoek van 90 graden met de
rijrichting geen grotere oppervlakte dan 19,1 m 2 per auto hoeft te vergen; onder hoeken van 60, 45 en 30 graden is dit respectievelijk 20,6 m 2 ,
23,25 m 2 en 28,25 m 2 . Bak (1968) vermeldt iets hogere uitkomsten: 22 a
23 m 2 per auto bij paarsgewijs parkeren onder hoeken van 45 tot 90 graden.
De in het voorgaande gehanteerde parkeernorm van 25 m 2 per auto is dus
ruim genomen. Er moet echter bedacht worden, dat voor een vriendelijke
aankleding van de parkeerterreinen ook enige ruimte benodigd is.
Speciale aandacht vergen ook nog de rijrichtingen en de in- en uitganD op de parkeerterreinen in verband met veiligheid en mogelijke opstoppingen (Jones, 1969).
Ook de stalling van fietsen en bromfietsen moet niet vergeten worden.
Situering op aparte terreintjes zo dicht mogelijk bij de winkels is
gewenst.
VII.5. Belevingswaarde
De belevingswaarde of aantrekkelijkheid van een winkelconcentratie
is van directe invloed op het welslagen ervan. Ruim gezien zijn de onderwerpen van de vorige paragrafen van dit hoofdstuk ook van belang
voor de belevingswaarde. In deze paragraaf zal iets geschreven worden
over elementen die nog duidelijker de belevingswaarde beinvloeden.
Een van de opvallendste internationale ontwikkelingen van de laatste
tien jaren op dit gebied is het terugdringen van het wegverkeer uit het
directe winkelgebeuren geweest. Vele winkelstraten zijn een exclusief
voetgangersdomein geworden. Voor het welslagen van een winkel<oncentratie wordt thans de scheiding tussen wegverkeer en winkelgebeuren als
onontbeerlijk beschouwd. De klant en het personeel worden geacht hun
auto op een parkeerterrein aan de rand van de concentratie te stallen.
Voor de aan- en afvoer van goederen worden meestal expeditiewegen gebruikt, die zoveel mogelijk aan het oog van het winkelend publiek onttrokken worden. Indien er geen mogelijkheden voor expeditiewegen zijn
(aan de achterzijde van de winkelpanden), worden de wandelstraten aan
de voorzijde van de winkels meestal op rustige tijden van de dag ('s
ochtends) voor vrachtafleveringen open gesteld.
Bij de aanleg van exneditiewegen moet rekening gehouden worden met de
bereikbaarheid voor opleggers van 20 ton. De straal van de draaicirkel van deze colossen is ca. 12,5 meter. Een wegbreedte van minstens
6 meter is gewenst (Raad voor het grootwinkelbedrijf, 1970).
Overigens moet opgemerkt worden, dat de scheiding tussen wegverkeer en
voetgangersverkeer ook in vroegere tijden en in andere culturen al
toegepast werd. Veel arabische suqs zijn, bijvoorbeeld, nog steeds ontoegankelijk voor auto's, en The Pantiles, een verhoogde winkelwandelgalerij in Royal Tunbridge Wells (U.K.), dateert al uit de achttiende
eeuw. Uit de vorige en het begin van deze eeuw dateren de luxe overdekte winkelpassages, die nog in verschillende grote Europese steden te
zien zijn (London, Brussel, Den Haag en ook Schiedam).
deze passages is een ander belangrijk element van de belevingswaarde aan de orde gekomen, namelijk de afscherming tegen klimaatsinvloeden als regen, wind en zonneschijn. Algemeen wordt deze afscherming
- 60 -
hoog gewaardeerd. Omdat volledige afscherming middels totale overkapping nogal duur is en een dwingend karakter draagt, heeft gedeeltelijke
overkapping of overluifeling thans de voorkeur. Totale overkapping in
de vorm van moderne passages als onderdeel van een hoofdwinkelconcentratie kan wel voor een grotere variatie in het winkelgebeuren zorgen.
Vooral voor kleinere, boetiekachtige winkels zijn ze geschikt (zie bijvoorbeeld Nijmegen-Molenpoort, Utrecht-Hoog Catharijne, Brussel-Agoragalerij en andere galerijen), maar de prijs per m 2 ligt meestal wel
hoog.
Een nieuwe variant op de passages zijn de volledig overdekte winkelcentra met winkels op verschillende niveaus, zoals bijvoorbeeld de shopping centres Elephant & Castle in Londen en Woluwe in Brussel. Deze
zijn geen onderdeel van een hoofdwinkelconcentratie, maar de prijs per
m 2 blijft hoog. Onder andere daarom is Elephant & Castle een grote flop
gebleken (Jones, 1969). Goede Nederlandse voorbeelden zijn RotterdamZuidplein en Hilversum-Hilvertshof. Ook daar worden hoge prijzen per
m 2 gevraagd, wat een aanzienlijk verloop tot gevolg heeft.
Goedkopere vormen van winkels op verschillende niveaus zijn die, waarbij slechts overluifeling is toegepast. Voorbeelden hiervan zijn vooral in Engeland te vinden: Stevenage, Croydon. Wel blijven harde trekwinden hierbij mogelijk.
Naast afscherming tegen klimaatsinvloeden zijn nog een aantal andere
zaken te noemen, die de sfeer van een winkelconcentratie beinvloeden.
Vooral de visuele aankleding speelt een belangrijke rol. De in dit rapport opgenomen foto's zijn speciaal bedoeld om dit aspect te belichten
en tot de verbeelding van de lezer te laten spreken.
De straatbreedte kan het beste tussen 8 en 15 meter liggen, pleinen
moeten geen kale vlakt?n lijken.
De straatlengte is erg variabel (vgl. paragraaf VII.1.) maar de intimiteit van lange straten wordt verhoogd door ze een lichte kromming
te geven en variatie in de gevels aan te brengen. Voor een goede lichttoetreding is een noord-zuid-orientatie van de belangrijkste straten
het gunstigst (Jones, 1969).
Andere elementen, die sfeerverhogend werken, zijn bomen, bloemen- en
plantenbakken, een fontein, cafeterrasjes, kiosken, standbeeldjes,
zitbanken, eilandetalages en nog veel meer (zie bijvoorbeeld Jones,
1969; Raad voor het grootwinkelbedrijf, 1970; N.I.R.O.V., 1971; N.M.B.,
z.j.).
Binnen de winkels zelf vragen de ventilatie en de klimaatregeling de
nodige aandacht. Het komt nogal eens voor, dat de lucht in de winkels
(vooral magazijnen en warenhuizen) muf, te droog en/of te warm is. Een
plat dak is er vaak de oorzaak van dat het op een zonnige dag op de
bovenste verdieping van winkelpanden niet uit te houden is vanwege de
warmte. Vooral de stadsdeelcentra lijden aan dit euvel. In dit geval
is het bouwen van woningen boven de winkels zeker positief te waarderen (zie bijvoorbeeld het hoofdwinkelcentrum van Amstelveen).
VII.6. Financiering en organisatie
Uit bijlage 4 blijkt, dat omstreeks 1970 de kosten van buurt- en wijkwinkelcentra omstreeks de / 1.000,— per m 2 lagen, en van grotere winkelcentra nog meer. Bij een gemiddeld inflatiepercentage tussen 1970
en 1980 van 8% zouden de kosten in 1980 meer dan verdubbeld zijn. Bij
voortzetting van deze trend zou dit in 1990 meer dan verviervoudigd zijn.
De vraag rijst hoe dit betaald gaat worden.
Winkels worden vrijwel niet meer gebouwd in opdracht van de afzonder-
- 61 -
lijke winkeliers. Deze beschikken meestal niet meer over de nodige
organisatie en financiele middelen om dit te kunnen doen. Maar vooral
is de oorzaak hiervan, dat nieuwe winkels nog vrijwel uitsluitend in
winkelconcentraties gebouwd worden. De opdracht tot het bouwen van
een winkelconcentratie gaat meestal uit van een grote financier, zoals
een beleggingsmaatschappij, een projectontwikkelingsmaatschappij, een
bankinstelling, een groot detailhandelsconcern, een stichting van diverse grote geldschieters of een overheidsinstantie (Jones, 1969).
Voor de zelfstandige middenstander kleven er grote bezwaren aan, wanneer
de winkel, waarin hij zijn nering drijft, een beleggingsobject met winstoogmerk is. De huursom zal niet de laagst denkbare zijn, en de winkelier kan nooit eigenaar van zijn winkelpand worden. Met het aanbrengen
van gewenste veranderingen of verbeteringen aan zijn winkelpand, zo dat
al toegestaan wordt, zal hij terughoudendheid betrachten.
Omdat de middenstand gebaat is bij lage betaalbare prijzen per m 2 - indirect geldt dit ook voor het koperspubliek-, is het wenselijk om vertegenwoordigers van de middenstand bij de opdracht tot het bouwen van
een winkelconcentratie te betrekken. Wanneer de toekomstige winkeliers
niet bekend of georganiseerd zijn, is het logisch, dat met bestaande middenstandsorganisaties contact opgenomen wordt. Daarnaast kan ook,
voorzover dat nodig geacht wordt, contact opgenomen worden met supermarkt-ketens en/of landelijk bekende grootwinkelbedrijven.
Ten behoeve van de bouw en financiering van panden voor kleinere bedri jven heeft de Nederlandse Middenstandsbahk N.V. een dochtermaatschappij opgericht, de Nederlandse Middenstands Financieringsmaatschappij
voor Bedrijfsobjecten (M.B.O.).
Ten behoeve van de planologische en technische voorbereiding van nieuwe
winkelconcentraties heeft de N.M.B. een andere dochter opgericht, de
Stichting Ontwikkelingsbureau Winkelcentra (S.O.W.). Aan alle in bijlage 4 vermelde winkelcentra hebben deze beide dochters meegewerkt.
Beginnende zelfstandige winkeliers zijn meestal genoodzaakt om eerst
een winkelpand te buren. Jones (1969) meldt, dat er in Groot Brittannie
twee manieren van verhuur gebezigd worden:
a. tegen een vaste huurprijs, met variabele service-kosten en gemeenschappelijke kosten;
b. tegen een huurprijs, die in een percentage van de bruto-omzet uitgedrukt wordt (vaak 2% voor de food-sector en 4% voor de non-food-sector), met een minimum-huurprijs bij (extreem) lage omzetten.
Het laatste type komt er steeds meer in, omdat de ondernemers nogal
eens sceptisch staan tegenover hun omzetmogelijkheden en -resultaten.
Toch leeft bij de winkeliers veelal de wens om op den duur eigenaar
van hun huurpand te worden. Voor hen is het zogenaamde leasing systeem
erg gunstig. Dit houdt in, dat de winkelier aanvankelijk een vast huurbedrag betaalt, maar tevens gedurende een bepaald aantal jaren een
koopoptie op dat pand heeft. Als hij dan inderdaad tot kopen overgaat,
geldt de waarde van het pand bij de eerste oplevering als basis voor de
koopsom en komt een deel van de reeds betaalde huursom in mindering op
de uiteindelijke koopsom. F.ventueel zelf gereal iseerde verbeteringen
en verkregen goodwill kunnen dus geen invloed op de koopsom uitoefenen
.B.M., z.j.).
Naast het financieringsvraagstuk is er de kwestie van het beheer van een
winkelconcentratie. Als er een eigenaar is, zorgt deze ook voor het beheer. Bij meerdere eigenaren wordt meestal een stichting opgericht,
waarin het noodzakelijke beheer geregeld wordt.
Door de winkeliers zelf wordt meestal een winkeliersverenigin^ opge-
- 62 -
richt, die de gezamenlijke belangen behartigt. Deze gezamenlijke belangen omvatten onder andere:
- contacten met de beheersinstantie, met de overheid en met adviesinstanties;
- speciale winkelfeesten, winkeldagen of winkelweken;
- onderlinge afspraken en regelingen;
- reclame activiteiten.
Steeds meer wordt het lidmaatschap van de winkeliersvereniging verplicht
gesteld door de eigenaar of beheerder van een winkelcentrum (Jones,
1969).
- 63 -
Foto 20
Foto 21
•
Foto 22
- 64 -
- 65 -
Hoofdstuk VIII. Samenvatting en conclusies
Zoals in de inleiding reeds geschreven is, is het nog niet mogelijk om
met theoretische modellen een directe voorspelling van de benodigde
winkelvloeroppervlakte in Almere te maken. Daarvoor is de in de praktijk
gangbare integrale of stock-methode gebruikt.
Aangezien in de schatting van sommige variabelen nogal wat verschil kan
zitten, zijn twee schattingen uitgewerkt voor de uiteindelijke voorspelling.
De berekening van het aantal standaardconsumenten leverde geen problemen
op. Hiervoor werden bij het projectburo voor Almere bestaande verwachtingen ten aanzien van de toekomstige inwoners en hun aantallen gebruikt. Het koopkrachtbindingscijfer is geschat aan de hand van vele
bestaande onderzoekscijfers.
De eerste belangrijke meningsverschillen werden geconstateerd bij de bepaLing van de groei van het gemiddelde toonbankbestedingsbedrag per hoofd
van de Nederlandse bevolking. Bij de projectontwikkelaar Amro-Wupo ligt
de verwachting ongeveer 1% lager dan bij de adviesbureaus als
C.I.M.K. en Stad en landschap.
De belangrijkste verschillen werden echter aangetroffen bij de verwachte groei van de vloerproduktiviteit en de verhouding tussen verkoopvloeroppervlakte en bedrijfsvloeroppervlakte. Bij deze twee variabelen moet
bedacht worden, dat hoe lager de groei resp. het verhoudingspercentage,
des te meer winkelvloeroppervlakte er nodig zal zijn. Het C.I.M.K.
verwacht voor de eerstkomende tien jaren een continue matige groei van
de vloerproduktiviteit met 3 a 4% per jaar. Anderen, waaronder AmroWupo en Stad en Landschap, concluderen echter, dat de klad in de groei
gekomen is. Hun verwachting is maximaal 1% groei.
De verhouding tussen verkoopvloeroppervlakte en bedrijfsvloeroppervlakte is onduidelijk. In winkelnieuwbouw wordt er vaak van uit gegaan, dat
van de bedrijfsvloeroppervlakte 75% als verkoopvloeroppervlakte ingericht wordt, maar onderzoekscijfers wijzen uit, dat het gemiddelde
landelijke percentage tussen de 70 en 80% schommelt en geen neiging
tot verhoging vertoont.
Bij de uiteindelijke berekening van de eerste voorspelling voor AlmereStad is uitgegaan van een matige groei van zowel het gemiddelde toonbankbestedingsbedrag als de vloerproduktiviteit van een hoog verhoudingspercentage tussen de verkoopvloeroppervlakte en de bedrijfsvloeroppervlakte. Deze prognose leverde een benodigde winkelvloeroppervlakte van
3.750 m- b.v.o. in 1982 op, en van 46.470 m 2 b.v.o. in 1990, waarvan
35.870 m 2 b.v.o. in het stadscentrum.
Bij de tweede (alternatieve) voorspelling is uitgegaan van zeer geringe
Leijfers en een lagere verhouding tussen verkoopvloeroppervlakte en bedrij fsvloeroppervlakte. Dit resulteerde in een veel hogere benodigde winkelvloeroppervlakte, te weten4.560m 2 b.v.o. in 1982 en 58.250m 2 b.v.o. in 1990
waarvan 35.850 m- b.v.o. in het stadscentrum.
Door vergelijking met landelijke prognoses van de toekomstige
behoefte aan winkelareaal en toetsing aan het zwaartekrachtmodel van
Laksnmanan & Hansen werd de conclusie getrokken, dat de uitkomsten van
de eerste voorspelling de voorkeur verdienen boven die van de tweede
(alternatieve) voorspelling. Van deze eerste voorspelling is de fasering
uitgewerkt in figuur 4 en tabel 6.1.
Vanuit de theorie en de praktijk bezien, is het niet uitgesloten, dat
het uiteindelijk te realiseren winkelareaal met maximaal 10% boven de
eerste voorspelling zal uitkomen.
Om de te realiseren winkels zo rendabel mogelijk te laten zijn, wordt
- 66 -
aanbevolen om de winkels niet overal verspreid, maar in concentraties
te bouwen. Voor zaken en bedrijven met een lage vloerproduktiviteit
(doe-het-zelf- en woninginrichtingssector en ambachtsbedrijven) zouden
aparte goedkope subkernlokaties een uitkomst kunnen bieden.
Over het algemeen staan de winkeliers neutraal en soms negatief tegenover integratie van hun winkels met andere bouwprojecten. Tegenover
andere schone dienstensectoren (kappers, horeca, banken, reisbureaus e.d.)
staan ze positief, mits die in een duidelijke minderheidspositie qua
ruimtebeslag en lokatiewensen blijven.
De parkeerbehoefte voor kleine winkelconcentraties van 2.800 m 2 b.v.o.
tot 3.400 m 2 b.v.o. is berekend op 170 tot 207 parkeerplaatsen (4.250
m 2 tot 5.175 m 2 ) .
Voor de winkelconcentratie van 35.870 m 2 b.v.o. in het stadscentrum in
1990 is deze behoefte berekend op 2.375 parkeerplaatsen (52.675 m 2 ) .
Naar behoefte aan parkeergarages zal eerst degelijk onderzoek verricht
moeten worden, voordat tot de bouw ervan besloten wordt.
Aan de belevingswaarde van het winkelapparaat, vooral in het stadscentrum, moet grote zorg besteed worden.
Ten aanzien van de exploitatie wordt een leasing systeem aanbevolen,
mede vanwege de gunstige invloed die dit heeft op de relatie van de winkelier met zijn winkelpand.
Omdat 1990 nog ver in de tijd ligt, zal over enige jaren een nieuw onderzoek naar de winkelbehoefte in dat jaar gedaan moeten worden. Daarbij zal speciale aandacht besteed moeten worden aan de ontwikkeling van
de diverse variabelen van de integrale of stock-methode. De E.I.M.-kengetallen kunnen daarbij een goede bijdrage leveren. Empirisch onderzoek in Almere-Haven naar het consumentengedrag kan ook van nut zijn.
Het zwaartekrachtmodel van Lakshmanan & Hansen biedt een andere ingang.
Meer inzicht in het effect van de afstandsexponent in praktijkgevallen
zou een directe prognose mogelijk maken. Door de resultaten van de voorspelling middels de interrale of stock-methode als invoer bij het model
te gebruiken, is in het onderhavige rapport reeds enig inzicht verkregen.
Ook het onderzoek naar de intern-structurerende factoren dient voortgezet te worden.
- 67 -
Literatuuro pgavt
R. Abler: J.S. Adams & P. Gould, Spatial Organization - Londen, 1972.
E. Agergard, P.A. Olsen & J. Allpass: The interaction between retailing
and the urban structure: a theory of spiral movement - in: Environment and Planning, vol. 2 (1970).
Stichting Amro-Wupo; Almere-Haven, inventarisatie en analyse - Amsterdam, 1975.
L. Bak: Parkeren in Nederland - Meppel, 1968.
L. Bak: Hoofdwinkelcentrum - Alphen aan den Rijn/Brussel, 1971.
H.J.E. Berkhuijsen: De toekomstige behoefte aan winkelareaal - in:
E.T.I.-Z.H., Kwartaalbericht 1967-111.
H.J.E. Berkhuijsen: De toekomstige behoefte aan winkelareaal: polarasatie of Synthesen - (ingezonden) in: Stedebouw en Volkshuisvesting,
jrg. 53 (1*972).
H.J.E. Berkhuijsen: Winkelplanning en vloerproduktiviteit - in: Stad en
Landschap, Publicatie 4 - Rotterdam, 1975.
B.J.L. Berry & W.L. Garrison: Functional bases of the central place
hierarchy - in: Economic Geography, 1958.
E.S. Boode & G.D. Hoogeland: Verkeer in woongebieden - in: Stad en
Landschap, Publicatie 4 - Rotterdam, 1975.
J.G. Borchert: Van buurtfunctie tot city-functie, een winkelonderzoek
in Utrecht - in: Bulletin G.I.U., nr. 6, juni 1968.
A. Bosman & A.R. van Goor: De keuze van een vestigingsplaats (I) - in:
Kroniek van het Ambacht/klein- cn middenbedrijf, jrg. 29 (1975).
L.P. Bucklin: Retail gravity models and consumer choice: a theoretical
and empirical critique - in: Economic Geography, 1971.
J. Buit: Winkels in de hoornse binnenstad (diss.) - Utrecht, 1966.
J. Buit: Winkelvoorzieningen - in: V.U.G.S. (eindred.), West-Nederland,
chaotische planning of geplande chaos? - Assen, 1973.
J. Buit: De gewenste spatiering van het voorzieningenapparaat, deelnota A - Amsterdam, 1974.
W. Christaller: Die zentralen Orte in Siiddeutschland - Jena, 1933 (2 e
ongewijzigde druk te Darmstadt, 1968).
C.I.M.K.: De distributieve structuur van het gewest Gooiland, deel I Amsterdam, 1971.
C.I.M.K.: Tilburg, Analyse van het winkelapparaat - Amsterdam, 1974.
C.I.M.K.: Lelycentre, Analyse van de aanloopfase van een new-town shopping centre - Amsterdam, 1975.
C.I.M.K.: Oldenzaal, Winkels in perspectief - Amsterdam, 1975.
F.M. Dieleman & J.J.F. Heins: Winkelapparaat en ruimtelijk koopgedrag
in Uithoorn - /\msterdam, 1971.
E.I.M.: Hoe nieuwe winkelcentra functioneren - Den Haag, 1970.
- 68 -
E.I.M.: Veranderingen in de branchesamenstelling van nieuwe winkelcentra
- Den Haag, 1971.
E.I.M.: Kengetallen betreffende arbeids- en vloerproduktiviteit in het
midden en kleinbedrijf, over de jaren 1971 t/m 1974 - verschenen te
Den Haag.
Empeo N.V.: De binnenstad van Nijmegen, analyse
ontwikkeling - Utrecht, 1972.
van de toekomstige
J.T. Gantvoort: Nogmaals: de behoefte aan winkelruimte in Nederland; een
evaluatie - in: Stedebouw en Volkshuisvesting, jrg. 54 (1973).
D.L. Huff: A probabilistic analysis of shopping center trade areas - in:
Land Economics, 1963.
W. Isard: Methods of regional analysis - New York/London, I960.
J. 11. Johnson: Urban Geography, an introductary analysis - Oxford, 1967.
C.S. Jones: Regional shopping centres - London, 1969.
H. Kiestra: De winkelverkoop van dagelijks benodigde goederen in
Emmeloord - Zwolle, 1968.
R. Kok: Kwantitatieve winkelplanning - in: Stad en Landschap, Publicatie 4 - Rotterdam, 1975.
M.J.W. vande Laar: de haalbaarheid van winkelprojecten - in: E.S.B., 56 e
jrg., nr. 282 3 (10 nov. 1971).
T.R. Lakshmanan & W.G. Hansen: A retail market potential model - in:
Journal of the American Institute of planners, vol. XXXI (1965).
A.W. Luijckx: Waar komen de winkelcentra? - in: A.C.R. Dreesmann &
E. van der Wolk (red.), Dynamiek in de distributie, deel I - Amsterdam/
Deventer, 1975.
K.E. Nawijn & A.J. Verbeek: Winkels in Almere-Haven - Lelystad, 1973.
K.E. Nawijn & F.H. van der Veen, Almere, 250.000 mensen in 25 jaar? Lelystad, 1975.
K.E. Nawijn & H. Kuiper: Het centrum van Almere-Stad (werkdocument) Lelystad, 1976.
N.I.R.O.V.: De winkelvoorziening in de ruimtelijke ordening - Alphen
aan den Rijn/Brussel, 1971.
.B.: Winkelcentra - Amsterdam, z.j.
Raad voor het grootwinkelbedrijf: Bouw van grotere winkelcentra - z.p.,
1970.
IN'.J. Reilly: The law of retail gravitation - New York, 1929.
T. Rhodes & R. Whitaker: Forecasting shopping demand - in: Journal of
the Town Planning Institute, 1967.
Rompmodel distributie-planologisch onderzoek perifere detailhandelsvestigingen - Den Haag, 1974.
R.IJ.P.: Almere 1985, aanzet tot eon ontwikkelingsstrategie 1970-19852000 - Lelystad, 1974.
- 69 -
R.IJ.P.: Ontwikkelingsrapport Almere-Stad - Lelystad, 1976 (in concept
gereed)
R.IJ.P.: Ontwikkelingsplan Almere-Stad (inclusief Structuurplan 1990) in ontwerp.
L. Smitshoek & M. van der Velden: Het hoofdwinkelcentrum, enkele kritische opmerkingen bij het boek van dr. L. Bak - in: Stedebouw en Volkshuisvesting, jrg. 53 (1972).
- 70 -
- 71 -
BIJLAGEN
- 72 Bijlage
Bijlage I. E.I.M.-Kengetallen (selectie)
IBranchetype
-
Jaar Omzetklasse Aan- Gemidd.
x / 1000,— tal opp.
za- in m 2
ken v.v.o.
Gemidd. Gemidd.
opp.
aantal
in m 2
krachten
b.v.o.
v.v.o.
in %
van
b.v.o.
Groei
b.v.o.
t.o.v.
vorig
jaar
(= 100)
Gemidd.
opp. per
kracht
in m 2
b.v.o.
Kruideniers- 1972
ze fbediening 1973
1974
(I)
417- 679
500- 710
218- 626
28
29
34
109
109
84
167
170
150
4,6
4,5
3,4
65
64
56
102
88
36,3
37,8
44,1
Kruideniers- 1972
'zelfbediening 1973
1974
OI)
697-1577
730-2326
632-2652
27
26
34
173
189
157
258
330
265
6,7
7,3
5,7
67
57
59
128
80
38,5
45,2
46,5
941-3760
531-4240
1017-4467
20
24
17
335
317
368
479
481
542
13,1
11,7
12,3
70
66
68
100
1 13
36,6
41,1
44,1
2
4
5
580
758
797
675
998
1307
20,8
30,2
86
76
61
148
131
48,0
43,3
IKruideniers,supermarkten
1972
1973
1974
JKruideniers;Supermarkten
(meer dan 1
vestigingen)
1972
1973
1974
1972
1973
1974
316-2424
391-2622
378-2761
31
28
33
49
52
46
147
148
142
5,8
5,8
5,1
33
35
32
101
96
25,3
25,5
27,8
Banketbakkers 1972
1973
1974
210- 525
204- 670
250- 763
29
37
35
39
44
47
148
158
154
8,8
8,5
7,6
26
28
31
107
97
16,8
18,6
20,3
Aardappelen,
groenten en
fruit
1972
1973
1974
90-1110
134- 925
85- 835
31
24
28
60
56
45
115
104
126
3,7
3,8
3,1
52
54
36
90
121
31,1
27,4
40,7
MeIk en
zuivelprod.
1972
1973
.974
153- 667
160- 648
160- 692
6
5
4
34
28
47
52
72
78
2,9
3,9
2,9
65
39
60
138
108
17,9
18,5
26,9
Bloemen en
planten
(+ uitbreng)
1972
1973
1974
91- 646
36- 670
57- 457
19
21
18
92
76
99
161
123
164
4,4
3,9
3,5
57
62
60
76
133
36,6
31,5
46,9
Slagers
'
•
- 73 -
Bijlage 1 .
1
' jaar
Branchetype 1
9
Omzet per kracht (Cijfers
Omzet per m 2 b.v.o. Omzet per
in' v.v.o.
gemidd.
mediaan gemidd.
mediaan gemidd. mediaan in Hfl.)
Kruideniers- 1972
zelfbediening 1973
1974
(I)
3.21 1
3.551
2.866
3.248
3.947
3.238
4.917
5.555
5.060
4.812
6.118
5.293
117.609
134.293
126.595
120.198
125.142
128.463
Kruideniers- 1972
ze Ifbediening 1973
1974
(ID
3.724
3.410
4.051
3.869
3.562
4.265
5.536
5.945
6.857
5.428
5.865
6.697
140.986
155.778
178.777
149.226
157.430
162.930
Kruidenierssupermarkten
1972
1973
1974
4.007
4.449
4.836
4.208
4.567
5.072
5.725
6.744
7.172
5.897
6.340
7.378
146.370
170.768
196.035
153.928
160.559
202.550
-ruideniers- 1972
.- upermarkten 1973
1974
(meer dan 1
vestigingen)
3.407
4.449
3.436
7.024
187.289
169.341
169.059
4.545
3.965
5.859
5.637
1972
1973
1974
4.493
4.741
4.471
5.210
5.425
4.602
13.412
13.536
13.844
12.257
13.697
13.886
114.964
123.865
129.551
108.054
117.234
107.227
Banketbakkers 1972
1973
1974
2.173
2.295
2.620
2.203
2.265
2.656
8.111
8.204
8.688
8.645
8.086
9.709
36.806
42.376
52.133
35.707
40.440
51.129
Aardappelen,
groenten en
fruit
1972
1973
1974
2.809
3.155
2.400
3.417
3.212
2.249
5.390
5.91 1
6.913
5.612
5.774
6.804
82.141
88.324
98.566
78.806
89.481
88.183
Me Ik en
zuivelprod.
1972
1973
1974
6.260
4.869
4.093
5.625
8.136
4.013
9.620
13.872
6.815
8.209
11.505
8.025
113.798
92.161
108.585
98.043
93.284
87.518
Vis
1972
1973
1974
2.461
3.115
3.054
2.667
3.122
3.296
4.717
5.052
6.157
3.486
3.575
5.027
50.118
62.334
79.013
53.332
61.617
76.516
Slagers
- 74 Bijlag_e 1.
Eranchetype
Jaar Omzetklasse Aan- Gemidd.
x / 1000,— tal opp.
za- in m z
ken v.v.o.
Vis
1972
1973
1974
39- 486
118- 423
154- 486
1972
1973
1974
204- 664
44- 630
50- 509
B ikki
Gemidd. Gemidd.
opp.
aantal
in rrr
krachten
b.v.o.
v.v.o.
in %
van
b.v.o.
Groei Gemidd. opp.
b.v.o. per kracht
t.o.v. in m 2 b.v.o.
vorig
jaar
(=100)
8
38
43
39
74
70
78
3,5
3,0
3,0
51
61
50
95
1.1
21,1
23,3
26,0
25
38
31
40
38
34
176
143
156
7,6
5,7
5,5
23
27
22
81
109
23,2
25,1
28,4
6
10
14
71
82
76
182
246
251
8,8
8,2
8,7
39
33
30
135
102
20,7
30,0
28,9
Bakkers
(meer dan 1
vestiging)
1972
1973
1974
Tabaksart ike len
1972
1973
1974
268- 857
2 95-1078
380-1132
35
39
32
44
47
42
53
59
65
2,8
3,0
2,9
83
80
65
1 1 1
110
18,9
19,7
22,4
Dranken
1972
1973
1974
318- 985
311-2029
330- 848
27
32
33
63
65
61
141
152
140
2,9
2,7
2,5
45
43
44
108
92
48,6
56,3
56,0
10
6
9
221
181
333
514
344
580
8,5
4,9
5,7
43
53
57
169
60,5
70,2
101 ,8
26
24
14
289
257
262
412
3)5
433
6,6
5,0
6,5
70
65
61
96
1 10
62,4
79,0
66,6
5
5
3
601
500
900
847
644
1193
11 ,8
6,6
17,2
71
78
75
76
185
71 ,8
97,6
69,4
Dranken
(meer dan 1
vestiging)
1972
1973
1974
Textiel
(40-100%
[voninginr.)
1972
1973
1974
lextiel
(40-100%
woninginr.)
neer dan 1
vestiging)
1972
1973
1974
91-1300
107-1400
135-2739
hi
j
- 75 Bijlage 1
Branchetype
Jaar Omzet per m 2 b.v.o. Omzet p e r m 2 v . v . o . Omzet per kracht (Cijfers
mediaan gemidd. mediaan in Hfl.)
gemidd.
mediaan g e m i d d .
Bakkers
1972
1973
1974
1 .789
1 .788
1 .875
2.013
1.597
1.893
7.717
6.710
8.705
7.222
6.346
9.286
41.397
43.557
51.981
39.797
40.014
52.359
iakkers
(meer dan 1
vestiging)
1972
1973
1974
2.222
1.718
2.018
2.064
1.522
1.653
5.642
6.484
6.700
6.201
4.574
5.364
45.865
43.438
58.029
47.046
41.669
55.785
Tabaksart iketen
1972
1973
1974
7.434
7.905
8.897
7.960
8.632
10.833
8.882
9.957
13.793
9.607
10.969
16.187
137.419
157.847
198.230
134.484
162.297
196.713
Dranken
1972
1973
1974
3.349
1.286
3.328
3.350
3.643
3.440
7.443
7.707
7.659
8.119
8.646
8.822
165.951
189.643
190.232
162.422
170.168
185.965
Dranken
(meer dan 1
vestiging)
1972
1973
1974
2.343
3.338
1.994
1.927
3.085
2.209
5.437
6.345
3.473
5.869
6.479
6.966
143.508
221.494
200.170
150.128
2'•6.200
185.437
Textiel
(40-100%
woninginr.)
1972
1973
1974
1.296
1.371
1.674
1.301
1 .320
1.550
1.846
2.102
2.771
1.835
1.968
2.253
80.925
99.495
113.946
85.457
104.851
104.067
Textiel
'40-100%
1972
1973
1974
1.274
1.768
I .659
1.233
1.548
1.793
2.276
2.199
1.893
2.168
91.093
124.456
119.434
91.470
1972
1973
1974
1.932
1.842
2.165
1.717
1.575
1 .898
2.371
2.471
2.758
1.975
1.817
2.077
107.754
125.066
134.129
106.027
121.906
129.296
Heren- en jon- 1972
gensconfectie 1973
en herenmode 1974
2.379
2.233
2.038
2.559
2.383
. '.58
2.954
3.067
2.781
2.943
3.232
3.125
139.466
144.031
148.056
133.663
143.464
150.411
woninginr.)
(meer dan 1
vestiging)
Heren en
jongensconfectie
- 76 -
B i lage 1.
J
Branchetype
Jaar Omzetklasse Aan- Gemidd.
x / 1000,— tal opp.
za- in m^
ken v.v.o.
Heren- en
jongens
confectie
1972
1973
1974
208-2497
220-2524
277-2603
14
13
13
301
288
245
370
386
312
6,9
6,7
5,2
81
75
79
Heren en jongensconfectie
en herenmode
1972
1973
1974
119-2272
99-2361
153-2239
21
24
19
267
263
311
332
353
403
5,5
5,7
5,5
80
75
77
Dames- en
1972
herenconfectie 1973
1974
122-1285
136-1059
126-1947
40
34
30
160
146
148
202
198
208
3,9
3,4
3,3
9
9
9
325
389
367
425
494
482
160- 650
96- 693
190- 783
26
22
22
165
161
150
Dames- enmeis- 1972 651-3216
jesconfectie
1973 697-2678
1974 801-3035
(ID
25
21
23
1972
Dames- en
herenconfextie 1973
(meer dan 1
1974
vestiging)
Dimes- en meis- 1972
1973
jesconfectie
1974
(I)
Gemidd. Gemidd.
aantal
opp-2
in m
krachten
b.v.o.
v.v.o.
in %
van
b.v.o.
Groei
b.v.o.
t.o.v.
vorig
jaar
(=100)
Gem. opp.
per kracht
in m 2
b.v.o.
104
81
53,6
57,6
60,0
106
114
60,4
61,9
73,3
79
74
71
98
105
51,8
58,2
63,0
7,3
8,0
7,1
76
79
76
1 16
98
58,2
61,8
67,9
200
207
207
4,7
4,1
4,1
83
78
72
104
100
42,6
50,5
50,5
370
386
359
513
462
476
11,4
9,6
8,3
72
84
75
90
103
45,0
48,1
57,4
Baby-, kleuter- en kinderkleding
1972
1973
1974
89- 800
69- 640
59- 795
13
6
12
189
194
241
252
230
321
4,8
3,7
4,1
75
84
75
91
140
52,5
62,2
78,3
Lingerie en
foundations
1972
1973
1974
92- 518
127-3231
135-3944
21
19
16
78
121
140
118
234
208
3,7
4,7
4,5
66
52
67
198
89
31,9
49,8
46,2
Schoeisel
1972
1973
1974
299-1189
360- 878
333- 938
38
27
35
119
122
103
215
214
186
5,1
5,0
4,3
55
57
55
100
87
42,2
42,8
43,3
- 77 Bijlage 1
Branchetype
Jaar Omzet per m 2 b.v.o. Omzet per m 2 v.v.o. Omzet per kracht (Cijfers
gemidd.
mediaan gemidd.
mediaan gemidd. mediaan in Hfl.)
1972
Dames- en
herenconfectie 1973
1974
2.254
2.293
2.504
2.354
2.219
2.096
2.849
3.101
3.526
2.667
2.917
3.563
116.831
123.168
148.072
101.700
114.650
125.056
1972
1973
1974
2.940
3.146
3.028
2.922
3.380
2.757
3.844
3.995
3.984
3.926
4.286
4.092
135.931
157.156
156.762
144.295
Dames- en meis- 1972
1973
jesconfectie
1974
(I)
1.986
1.999
2.143
1.858
2.000
2.237
2.411
2.574
2.902
2.504
2.817
3.011
85.034
97.506
111.404
88.523
93.441
115.063
Dames- e n m e i s - 1972
1973
jesconfectie
1974
(ID
2.407
2.347
2.502
2.300
.227
2.282
3.335
2.834
3.357
3.360
2.812
3.149
109.528
103.787
125.426
112.629
104.406
118.967
Baby-, kleuter- en kinderkleding
1972
1973
1974
1.450
1.284
1.379
1.301
1.384
1.569
1.937
1.518
1.839
2.502
1.546
1.987
75.007
80.448
102.052
63.175
68.348
99.753
Lingerie en
foundations
1972
1973
1974
2.362
1.889
2.478
2.422
2.553
2.465
3.555
3.853
3.677
3.544
3.790
3.586
76.855
95.224
109.733
74.899
85.967
87.022
Schoeisel
1972
1973
1974
2.160
. ;89
2.663
2.273
2.622
2.766
3.894
4.006
4.826
-.144
4.606
4.938
91.762
102.300
112.312
87.202
97.791
108.430
Schoeisel
(meer dan 1
vc stiging)
1972
1973
1974
2.285
1.971
2.425
2.360
1.659
1.819
3.521
3.656
5.481
3.639
3.278
4.205
77.290
98.037
118.989
77.232
94.805
116.578
Dames- en herenconfectie
(meer dan 1
141.965
vestiging)
- 78 -
Bijlage 1
•
Branchetype
Jaar Omzetklasse Aan- Gemidd.
x / 1000,— tal opp.
za- in m
ken v.v.o.
Schoeisel
(meer dan 1
vestiging)
1972
1973
1974
:.portartikelen
1972
1973
1974
Boekhandel
Boek- en
,<antoorboekhandel
Gemidd. Gemidd.
opp.
aantal
in m 2
krachten
b.v.o.
v.v.o. Groei
in %
b.v.o.
t.o.v.
van
b.v.o. vorig
jaar
(=100)
Gem. opp.
per kracht
in m 2
b.v.o.
14
12
14
214
222
191
329
412
431
9.7
9.3
7.9
65
54
44
125
105
33,9
44,3
54,6
109-1300
92-1772
7-1393
17
29
24
169
178
201
241
249
293
4.7
3.6
3.8
70
71
69
103
118
51,3
65,5
77,1
1972
1973
1974
162-3317
178-3807
184-5123
12
16
19
131
184
138
196
270
210
7.8
8.0
5.8
67
68
66
138
78
25,1
33,8
36,2
1972
1973
1974
1 1 0- 606
113- 737
116- 911
26
28
28
92
106
105
114
142
155
3.3
3.0
3.3
81
75
68
125
109
34,6
47,3
47,0
4
4
2
225
260
260
378
403
380
1 1 .0
10.0
8.3
60
65
68
107
94
34,4
40,3
45,8
Boek-/kantoor- 1972
boekhandel
1973
(meer dan 1
1974
vestiging)
Huishoudelijke 1972
artikelen
1973
1974
(I)
211- 367
229- 408
243- 490
34
33
28
140
161
141
227
260
228
3.9
3.7
3.5
62
62
62
Huishoudelijke 1972
artikelen
1973
1974
(II)
375-3153
423-3524
500-1310
32
33
26
306
442
344
509
674
585
8.7
8.5
6.9
60
66
59
Elektro-tech- 1972
nische artike- 1973
len
1974
51-3290
394-3470
504-3559
35
25
32
193
255
314
350
465
535
8.7
8.9
10.4
55
55
59
10
12
9
376
438
309
664
672
564
22.1
18.2
11.6
57
65
55
Elektro-tech- 1972
nische artike- 1973
en ( meer dan 1974
I vestiging)
88
58,2
70,3
65,1
132
87
58,5
79,3
84,8
1 15
1 15
40,2
52,3
51,4
101
84
30,1
36,9
48,6
133
- 79 Bijlage 1
Branchetype
laar Omzet per m 2 b.v.o. Omzet per m_ v.v.o. Omzet per kracht (Cijfers
gemidd.
mediaan gemidd.
mediaan gemidd. mediaan in Hfl.)
Sportartikelen 1972
1973
1974
1.922
1.824
1.717
1.848
1.676
1.525
2.730
2.557
2.500
2.638
2.625
2.130
102.671
117.022
132.856
100.791
105.991
130.921
Boekhandel
1972
1973
1974
4.829
3.226
4.856
4.852
3.379
4.653
7.184
4.737
6.987
6.415
4.639
6.040
116.376
122.806
182.799
122.218
118.851
159.340
Boek- en kantoorboekhan-
1972
1973
1974
2.594
2.424 •
2.671
2.526
2.635
2.860
3.220
3.260
3.940
3.103
3.298
4.166
87.626
106.829
123.522
83.843
95.251
116.769
del
Boek-/kantoor- 1972
1973
boekhandel
(meer dan 1
1974
vestiging)
1.714
2.872
2.087
Huishoudelijke 1972
1973
artikelen
1974
(I)
1 . 188
1.172
1.468
1.348
1.391
1.508
1.922
1.889
2.381
2.125
2.077
2.309
69.726
82.262
97.494
72.873
86.450
95.119
Huishoudelijke 1972
1973
artikelen
1974
(ID
1.434
1.249
1.305
1.441
1 .540
1 .606
2.383
1.903
2.217
2.528
2.490
2.672
84.820
96.845
110.421
82.657
102.239
108.546
1972
1973
1974
2.337
2.430
2.651
2.012
2.237
2.636
4.340
4.428
4.521
3.872
5.263
5.492
87.988
113.740
134.280
85.695
139.547
138.008
Elektro-tech- 1972
nische artike- 1973
len (meer dan 1974
1 vestiging
4.108
4.470
3.863
3.219
3.236
3.239
7.244
6.862
7.043
3.501
5.258
4.452
122.950
171.918
199.638
115.144
131.461
152.533
1972
1973
1974
863
998
921
1.152
1.419
1.427
1.200
1.309
1.419
106.683
120.933
144.114
105.979
120.795
142.700
Elektro-technische artikelen
Meubelen
(I)
1.002
58.884
74.819
95.320
2.885
4.449
3.050
1 .052
1.020
- 80 Bijlage I
Branchetype
Jaar Omzetklasse Aan- Gemidd.
x / 1000,— tal opp.
za- in m 2
ken v.v.o.
Meubelen
(I)
1972
1973
1974
614-1130
616-1102
486-1040
31
31
30
722
609
536
996
865
763
7,8
7,1
5,3
72
70
70
87
88
127,7
121,8
144,0
Meubelen
(ID
1972
1973
1974
1132-4600
1106-4510
1093-4369
33
32
28
1408
1522
1193
1882
2231
1815
13,3
14,6
11,2
75
68
66
119
81
141,5
152,8
162,1
IJzerwaren
1972
1973
1974
79-1109
101-1667
113- 683
23
15
20
132
159
123
240
266
203
4,1
3,3
2,9
55
60
61
1 11
76
58,5
80,6
70,0
Rijwielklein- 1972
bedrijf
1973
1974
170-1956
216-2351
389-1663
34
34
29
128
141
191
271
310
413
4,1
4,0
4,6
47
45
46
1 14
133
66,1
77,5
89,8
Drogisterij
(I)
1972
1973
1974
212- 311
246- 357
278- 389
32
34
34
70
76
86
124
130
147
3,8
3,8
3,4
56
58
59
105
113
32,6
34,2
43,2
Drogisterij
(ID
1972
1973
1974
314- 724
361-1776
400-1350
32
31
34
96
110
95
153
190
182
5,2
5,5
5,0
63
58
52
124
96
29,4
34,6
36,4
Fotohandel
1972
1973
1974
324-1250
354-1460
455-1623
23
21
23
101
98
96
181
201
219
5,0
5,1
5,2
56
49
44
1 11
109
36,2
39,4
42,1
Dames- of da- 1972
mes en heren- 1973
1974
Kappers
115- 286
114- 464
101- 505
32
33
36
30
26
26
93
118
110
6,7
6,4
5,8
32
22
24
127
93
13,9
18,4
19,0
1972
1973
1974
115-1009
121-1125
156-1179
8
14
13
91
92
93
158
196
212
5,2
5,1
5,1
58
47
44
124
108
30,4
38,4
41,6
Optiek, goud
en zilver
Gemidd. Gemidd.
aantal
opp-.
krachten
in m
b.v.o.
v.v.o.
in %
van
b.v.o.
Groei
b.v.o.
t.o.v.
vorig
jaar
(=100)
Gem. opp.
per kracht
in m 2
b.v.o.
- 81 Bijlage 1 •
Branchetype
Jaar Omzet per m 2 b.v.o. Omzet per m 2 v.v.o. Omzet per kracht (Cijfers
gemidd.
mediaan gemidd. mediaan in Hfl.)
mediaan gemidd.
Meubelen
1972
1973
1974
926
899
1.053
1.040
1972
1973
1974
1.070
1.238
1.317
1.582
1.500
1.370
1.750
130.933
144.578
152.140
127.663
129.832
149.761
1.528
1.587
1.617
1.503
1.603
1 .646
2.777
2.655
2.664
2.300
2.410
2.844
88.532
82.477
105.635
85.181
87.071
95.017
Rijwielklein- 1972
bedrijf
1973
1974
1.41 1
1.548
1.541
1.372
1.479
1.496
2.981
3.406
3.328
3.125
3.732
3.581
94.568
113.498
128.300
84.852
106.497
131.442
1972
1973
1974
2.045
2.270
2.272
2.131
2.260
2.287
3.593
3.877
3.874
3.611
3.771
4.082
68.253
76.876
96.608
68.651
75.602
98.379
Drogisterij
(II)
1972
1973
1974
2.720
2.647
2.820
2.738
2.830
3.169
4.334
4.577
5.373
4.678
4.764
5.387
80.633
93.705
106.735
82.650
96.566
106.541
Fotohandel
1972
1973
1974
2.855
2.977
3.388
3.502
3.070
3.520
5.120
6.170
7.728
5.836
6.691
7.671
102.922
122.604
142.286
100.436
120.955
137.982
Dames- of da- 1972
mes en heren- 1973
kappers
1974
1.718
1.544
1.662
1.919
1.954
1.836
5.639
7.071
7.645
5.667
8.065
7.956
23.970
28.101
32.340
23.976
26.155
29.588
Optiek, goud
en zilver
1972
1973
1974
2.898
2.514
2.592
2.549
2.959
3.194
5.025
5.333
5.891
4.334
5.330
6.283
83.742
91.891
108.096
83.048
83.876
102.405
Bloemen en
planten
(+ uitbreng)
1972
1973
1974
1.391
1.434
1.258
1.533
1.438
1 .460
2.427
2.326
2.081
2.584
2.355
2.247
51.299
48.333
56.097
52.030
42.547
54.985
(ID
1Jzerwaren
Drogisterij
(I)
938
- 82 Bijlage 2.
De landelijke classificatie van hoofdwinkelapparaten volgens
het C.I.M.K.
1 . Kleine dorgsvoorzieningen
9
- Omvang totale verkoopruimte 500 a 1250 m
- Aantal winkels: 10 a 20, naast zaken in levensmiddelen worden veelal
in beperkt assortiment aangetroffen rijwielen, huishoudelijke en
elektronische artikelen, drogist en kleinvak (algemene) textiel.
Schoeisel, woninginrichting, verf en behang (doe het zelf) ontbreken
doorgaans en andere branches komen sporadisch voor.
- Aantal inwoners van de plaats; ca. 2.000.
- Koopkrachtbinding in de sector niet- levensmiddelen 15-35%.
2. Midde^grot.e dorgsvoorzieningen
9
- Omvang totale verkoopruimte 1250 a 2500 m .
- Aantal winkels: 20 a 40 (branchering zie 1, uiteraard is hier al wat
meer variatie).
- Aantal inwoners van de plaats: ca. 4.000.
- Koopkrachtbinding in de sector niet- levensmiddelen: 30 a 45%.
3. Qrote_dorgsvoorz|enj.ngen
,
9
- Omvang totale verkoopruimte 2500 a 5000 m .
- Aantal winkels: 40 a 80; het gaat niet meer in hoofdzaak om de meer
alledaagse artikelen, maar ook komen goederen met een zeker keuzeaspect aan bod; zo komen er in de textielsector naast winkels in
(snellopende) algemene textiel (ondergoed, manufacturen) ook zaken
voor met meer modegevoelige textiel (bovenkleding, confectie).
Meer gespecialiseerde zaken behoren niet meer geheel tot de uitzondering: de (kantoor-)boekhandel, de fotozaak, de juwelier/horlogerie,
de bloemenzaak. Bij de alledaagse artikelen treedt duplicering van
zaken op.
- Aantal inwoners van de plaats: veelal niet meer dan 10.000.
- Koopkrachtbinding in de sector niet- levensmiddelen 40 a 60%.
4- Kle^n_sta^sce^tjrum
- Omvang totale verkoopruimte: 5000 a 10.000 m 2 , de sector voedingsen genotmiddelen maakt rond 20% van het areaal uit.
- Aantal winkels: 80 a 120.
- Aantal inwoners: 13.000-25.000.
- Koopkrachtbinding binnen het hoofdcentrum in de sector niet- levensmiddelen 55 a 70%.
5. Middelgroot_stadscentrum
- Omvang totale verkoopruimte 10.000 a 20.000 m2, de sector voedingsen genotmiddelen maakt rond 15% van het areaal uit.
- Aantal winkels: 100 a 200, als stimulator tot een grotere greep op
het omliggende gebied treedt een warenhuis van het kleinere type
(met snellopende artikelen) op (b.v. Hema), de textielsector is sterk
vertegenwoordigd.
- Aantal inwoners: 25.000 a 50.000.
- Koopkrachtbinding (hoofdwinkelapparaat) sector duurzame en iverige
goederen 60 a 75%, aandeel vreemde koopkracht in de totale omzet
overschrijdt de 25%.
- 83 Bijlage 2.
6. Groot_stadscentrum
- Omvang totale verkoopruimte: 20.000 a 40.000 m 2 .
- Aantal winkels 200 a 300; grotere warenhuizen (b.v. V. & D.) bevestigen het regionale belang van deze centra, doorgaande duplicering
in keuzeartikelen.
- Aantal inwoners: 50.000 a 100.000.
- Koopkrachtbinding (hoofdwinkelapparaat) sector duurzame en overige
goederen 60 a 75%, aandeel vreemde koopkracht in totale omzet ca. 40%.
7- 5_:y___!:2;_i_-_!}22_s!__:Di:Ey_1
- Omvang totale verkoopruimte: meer dan 40.000 m2, de sector voedingsen genotmiddelen legt beslag op minder dan 5% van de verkoopruimte,
de hoofdgroepen textiel en warenhuizen nemen meer dan de helft van de
totale verkoopoppervlakte voor hun rekening, kenmerkend zijn grote
warenhuizen (Bijenkorf, V. & D. en grote kledingmagazijnen), grote
mate van duplicering in keuze en zeldzaamheidsartikelen (b.v. bontzaken).
- Aantal inwoners: meer dan 100.000.
- Koopkrachtbinding hoofdcentrum duurzame en overige goederen 55 a 7 5%.
Aandeel koopkrachttoevloeiing van buiten de stad benadert het aandeel
dat uit de eigen stad naar het hoofdwinkelcentrum toevloeit.
- 84 Bijlage 3.
De volgende gegevens zijn gebruikt bij de toepassing van formule 2.3.
in paragraaf VI.2.:
Situatie 1 :
i
S.
n
= Almere-Stad
= 31.215 m2 b.v.o. x / 4.100,— = / 127.981.500,—
C. = 45.870 x / 3.330,— = / 152.747.100,—
i=l
F.
= 31.215 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Almere-Stad (hoofdcentrum)
F
= 10.000 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Maxis-Muiden
F9
= 150.000 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Amsterdam
9
F.
= 15.000 m~
F,
= 45.000 m
2
d..
d.,
ii
= 5 minuten
= 1 5 minuten
d.0
i2
d._
i3
d.,
i4
= 3 5 minuten
b.v.o. d.o.g.-sector Bussum
b.v.o. d.o.g.-sector Hilversum
= 1 5 minuten
= 2 5 minuten
bij-
bij <* - 1,02 :
5 °
=5,164
= 15,83
25° = 26,66
35 ° = 37,58
15"
25 *
35 "
=
=
=
=
=
1,03 :
5,248
16,27
27,53
38,94
Situatie 2:
i
S.
= Almere-Stad
= 38.000 m2 b.v.o. x / 3017,— = / 114.646.000,—
" C. = 45.870 x 2950,— = / 135.316.500,—
i=l
F.
J
F
= 38.000 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Almere-Stad (hoofdwinkelcentrum)
2
= 10.000 m b.v.o. d.o.g.-sector Maxis-Muiden
9
F?
= 150.000 m^ b.v.o. d.o.g.-sector Amsterdam
F~
= 15.000 m- b.v.o. d.o.g.-sector Bussum
F,
4
d..
d.
d.,
i2
d..
i3
d .,
i4
= 45.000 m 2 b.v.o. d.o.".-sector Hilversum
= 5 minuten
= 1 5 minuten
= 3 5 minuten
= 1 5 minuten
= 2 5 minuten
- 85 Bijlage 3.
bij •
5 _
15 ^
= 0,91
= 4,326
= 11 ,76
25 I
35 "
:
bij 5 a
15 __
= 0,92
= 4,396
= 12,08
= 18,71
25
= '9,325
= 25,415
35 °
I
:
= 26,34
Situatie 3:
i
S.
= Almere-Stad
= 36.900 m 2 b.v.o. x / 4 1 0 0 , — = / 151.290.000,—
" C. = 45.870 x / 3 3 3 0 , — = / 152.747.100.—
i-1
F.
= 36.900 m
b.v.o. d.o.g.-sector Almere-Stad (totaal)
= 11.000 m
2
b.v.o. d.o.g.-sector Almere-Haven
F„
=
2
b.v.o. d.o.g.-sector Almere-overige kernen
F,
= 10.000 m2 b.v.o. d.o.g.-sector Maxis-Muiden
F,
= 150.000 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Amsterdam
F,.
= 15.000 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Bussum
F.
6
d. .
ij
d. .
I 1
d. »
i2
d.~
i3
d.,
i4
d .c
i5
d .,
16
= 45.000 m 2 b.v.o. d.o.g.-sector Hilversum
F.
bij «
4
8 a
15 '
25°
35 "
7.000 m
= 4 minuten
= 8 minuten
= 8 minuten
= 1 5 minuten
= 3 5 minuten
= 1 5 minuten
= 2 5 minuten
o 1,04
:
= 4,229
= 8,6935
=16,715
= 28,43
= 40,355
bij «
4^
8"
15"
25 "
35"
=
=
=
=
=
=
1 ,05
4,287
8,8775
17,175
29,36
41,81
bij *
4rf
8"
I5a
25 a
35"
_
1 ,20
5,278
12,125
25,78
47,59
71,27
Voorts:
b i j • = 0,90 :
4
= 3,483
8 a
= 6,499
15
=11,44
25°
= 16,91
35 a
= 24,53
=
=
•
=
=
- 86 -
1
cO
c
6
C ca
9 - d --N
CN
-< G
CO ••—1 «
H
aJ
C
-rt
N
01
OJ
o
ra ra H ^
<C 00 ••— r -H 1 c
« C 01
4-1
N
w • M
3
QJ
C
co ca
< 3
8
£
c
—l
cd
4)
._<
u w
c -rJ
o
CO
CN CN
r o — u-i — i/l — - j - ro
— ro — CN
< *
-J
tn
r-l
ca OJ
JJ
C
-H
rOCNcNi/lNOONrO-tfCOO
— — — — — — CNCMCNCO
i n r . ' j N D v D O - c o o
J_
C
C3
< >
a
4)
U
9 4t!
(X W
CO
—1
1
ca u
U
G
ca a
<
co
a
-
N
1
1
V)
o
o
o
*_J
oo
c
•rt
4-1
C
JS OJ
U
aJ
• rt m
JJ
O
CNIrOMNCNCNCNlnn
O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O
O u l O O O O m O O O O O O O O O O O O O
or-icN<NmrN4r-~inr--mLOcNmuoi/~ioOuOLno
"«-.
eNCNrorororo-3"rou~ico
X
c/: M. -----
1 c
Cl
OJ
OJ
^
U
CU
in
-U
CO
CO
ca -H
0-1
o o c n o o o o o o o o o o o m o o o m o
stmMSinvfiincoi'icoiflinoi'iMnONioo
- M M
o.
OCN
O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O
O O O O O O O O O O O L O O O O O O O O O
O N M ^ - - j < r ^ r N c o c o a ) O c - i - - M n c o o N i n o
fl
....
T3
O
— — CN — - J iC
cNCNrorororororou~ir-~
o
co — O N O O O o a N O N O N O N O 1c o o o o a N r ^ o o o
vOr-^NOr-.r^r^r-.NON_ivDNrjr-s_ r^.r^r-vDNOr-.^0
H
ON ON ON ON ON O N O N O N O N ON ON ON ON ON ON ON O N ON O N ON
11
U
'-•
o
-a
_< c
c a
co E
C
>
aJ
• - 1 CO
<u
00
C
•ri
—I
c
0J
*J
in -n
— o
j -
_' _
J
co
Ed
o
c
ca u
xa
u
—
o u
0J Q u
>
X
IJ
H
Nl. • — i
n
"J
C
0) > H
CO OJ
O --t
•0--.
,fi co - *
0
— c. - i r H 01 —
s n a) 00-rt
c-
•
—
-
u
- J
c
j
o
—I
-
c
C3
'
OJ
j
« i
•
71
---
A
* t
#i
I-I
-J
1—
• -.
•O
CO
• — .
•
in
J.:
OJ 01
aJ
O
O
X.
O
J-i
—
\ 9
CJ -rl
o
u
nl
cO
i—
—
M'
•J
>
w
W
l-l
OJ
u3
0
•a
l-l
CO
ro
i-i OO
0 -i
"rt
03
—
-o
>
3
01
j3
aJ
Crt
—1
OJ
X
0
«
___
>
.*fl bti
:'.
OJ
& 01 c c -~ ai > —
• 3 3 -«j-. B a
11 —
L
a
_.
<
m
K
a
- c •-SJ < =. Q #• 11 — j _ :
- U• c9
00
a -a u U
cOJ* JZ*
-01 C
* fl11
1»
9
00 B
ra
O
3
OJ § u X fl - ro om 0 0 T J - r3t u _ B•«TMJ CO
O Oi.
0
11
.a
-a
•o
§
r*
0J P
—1
CO O
0) c - V0 V- OJ -a o >
at
—
rt
03
3 S
•J", 3
0)
X
_= OJ —
01 u «. 01 Q) «.
o :.
-1 H
(0 ~ - 1 E 3
"O u #. U H
B O0 a J V ,c C CO
—
01
j
ED
J- 1) U
B M FJ H
n ••H—OJ OJc
OJ - J a
5
- fl W B fl
—
—
S w o t l =c w x -:; •.'. X 03 < H a > < <i z j a
0J
CO
£fl
rt•-
-
- 87 1
ar
C
3
0u
r-'
3 •r-]
- 1 • rt
3
N
-,
eg
<
SI
i—1
r,
1
3
^3
U
11
id nl
<
3
ca
TJ
- ^
CN
CN -3- r o 00
rt fc
01
OJ
r~ O N
o
B m
3
O
N
•rl
3
J=
— CN CN CN CM CN
CN
ro
— flii
• ^
-J
.^
'0
~a- -a- —
- 0
n »H
m
1^ O
— CN
CM CO
< ^
-
aJ
r.
CJ
M
c
rr.
._3
—I
1
U
\0 m NO O N r o m
r o -^r m m r~- r~
CM
OO
O
o
r o co ^ r
I
CM CN
o
o
o
o
o
o
o
m
o
o
o
o
NO
o
3
u
u fl c~ u
r:
~
4-1
- 1
-er r o
3
~
< ^
B
cn
00
C
O
O
000
n
'rl
•u
3 1—
. 3 OJ
O
a J •*•>
•ri
m
u
o X
CO .•<!
o
in
o o o o
o o o o
o o m o
ON o r-» m
— r o ro - j - —
U
OJ
OJ
01
to
4-1
o o
o o
-a- r—
^£ ra
U ra
ra • - !
• E
3
—
NO
o
o
o
-r
CM
c
r- i n
-rr r~
-rl
m
m cn
•3
OJ
OJ
3
l-l . - i
OJ
O
ON —
NO l-»
ON ON
ON ON
—
"
3
1)
—
OJ
0
II
*-<
c c
M
• — .
• rt
-
rH
U
~3
:-•
— -0JH
• J
00
ca
x
c
0J
TJ
-rt
~CI.^ 2 - O
— T J OJ St
=
~ — 1- —
T
J
>
"3
z
. V- OJ-. •>
ra w — C —
B
•-3 i— CU OJ - -Z J3 — 0; E E
:-•: J-i r o
- - >o [fl- r r i 01 T J
Efl
I
3
3
. *; E - • 3
0J
«
1
->
*
>
".
- T3S
"B
— 0C0 JaJ= £ > —
—
in u—
'-j aJ •rl CJ
^ U1 Vrj . *
Ul
.r.
Ul • - T 3
u
Z
C
0J — " 3
_> -0 3 " H
-J
aJ
3
z I0- aJU '~ • r l 0 B £ 2 "J
C
U o •->
— u D. < v - J
3
m\
1-
—
U
3
•mi
1.
o
o
o
O —
r - r-.
1969
1971
1971
1972
>•
rO
o
o
o
000
o
o
m
OCN
000
300
£L
600
PH
2700
3500
G
1250
1400
2500
1500
•^~*
1
N:
7".
3
t+
: • :
•
'
• -
.
•
- 88 -

winnaars van de voorgaande jaren

werkdocument Ri

Klik hier voor de startlijst Duiven.

642322_SE CG Jobdag jongen EXT_AFF_A3.indd

nota-naar-aanleiding-van-het-advies-nr-bbwb-dd-van-dr-pj-ente

Download PDF - People Select

convention collective de travail du 25 mars 2014 modifiant la

Delhaize

opinienota openingstijden winkels op zondag

Clubblad December 2014.