Verkoop van een oud gebouw gevolgd door renovatiewerken

VAT
Verkoop van een oud gebouw gevolgd door renovatiewerken – levering nieuw gebouw
Een recente Administratieve Beslissing (E.T. 120.125 dd. 13.05.2014) doet de vastgoedsector schudden op zijn
grondvesten. Reden hiervoor is dat de btw-administratie haar pijlen richt op de toepassing van het verlaagd btwtarief (6%) voor residentiële renovatieprojecten (o.m. door afbraak en heropbouw) door bouwpromotoren.
Waarover gaat het?
De administratie viseert de handelingen waarbij een bouwpromotor enerzijds een oud gebouw levert en anderzijds een
aannemingsovereenkomst sluit met deze klanten voor de renovatie of afbraak en heropbouw ervan. De levering van het oude
gebouw werd onderworpen aan het evenredig registratierecht, de aannemingsovereenkomst aan het verlaagd tarief van de btw
(6%).
Op deze manier slaagden promotoren erin om ‘vernieuwde’ appartementen te leveren aan 6% btw in plaats van het normale
btw-tarief van 21% voor traditionele nieuwbouw.
Typevoorbeeld hiervan zijn oude fabrieksgebouwen die worden omgevormd tot lofts.
Indien het uiteindelijke gebouw kwalificeert als ‘nieuw gebouw’ zal de administratie beide overeenkomsten herkwalificeren tot
de levering van een nieuw gebouw dat aldus voor zijn geheel onderworpen zal worden aan het normaal btw-tarief van 21%.
Ter herinnering, een oud gebouw wordt als ‘nieuw’ beschouwd bij verkoop wanneer:
‐
‐
De verbouwingswerken dermate wezenlijk zijn dat de aard, de structuur en de bestemming van het gebouw zijn
gewijzigd.
Er twijfel is of de verbouwingswerken dermate wezenlijk zijn, maar de kostprijs van de werken meer is dan 60% van
de verkoopwaarde van het gebouw (excl. grondwaarde) op het tijdstip van de voltooiing van die werken.
Daarnaast moet in deze situaties voldaan zijn aan volgende voorwaarden:
‐
‐
‐
De uitgevoerde werken hebben aanleiding gegeven voor de wijziging van het KI dat aan het gebouw werd toegekend
voor de aanvang van de werken;
Het gebouw wordt vervreemd binnen de ‘nieuwheidstermijn’ inzake btw (dit is voor 31 december van het 2e jaar
volgend op de eerste ingebruikname);
De persoon in wiens hoofde de btw opeisbaar is geworden moet ten aanzien van de administratie het belang van de
uitgevoerde werken kunnen aantonen.
In deze gevallen is de administratie van mening dat de opsplitsing (levering oud gebouw / aannemingsovereenkomst)
kunstmatig is en aldus beschouwd dient te worden als de levering van een ‘nieuw’ onroerend goed (analoog met de ‘verkoop
op plan’ bij nieuwbouw).
Ook in het geval wanneer de koper voor de levering van oud gebouw en de aannemingsovereenkomst contracteert met 2
juridisch verschillende partijen zal ‘misbruik’ onderzocht worden. De administratie argumenteert hier, dat de overeenkomst van
op het moment waarop deze ontstond tot doel had een nieuw gebouw te leveren in haar toekomstige toestand.
Deze administratieve beslissing wordt ingevoerd met terugwerkende kracht. Gezien de zware financiële impact (+15%!)
voorziet de administratie een tolerantie in de volgende situaties:
a.
De betrokken belastingplichtige heeft een formeel akkoord met de administratie of de DVB voor de toepassing van het
verlaagd tarief in een specifiek dossier.
b.
De betrokken belastingplichtige kan zich steunen op een stilzwijgend akkoord met de administratie. Dit zal geval per
geval onderzocht worden door de Centrale Diensten van de Administratie.
Dit is aan de orde wanneer:

De belastingplichtige een formeel akkoord zoals hierboven beschreven voor een tweede project waarvan de
omstandigheden volledig dezelfde zijn als die van het eerste project.

De belastingplichtige heeft een gemotiveerde aanvraag ingediend bij de administratie en op datum van deze
administratieve beslissing nog geen antwoord heeft ontvangen.
In afwachting van rechtspraak hieromtrent is het ook onduidelijk of bepaalde instanties deze beslissing zullen aanvechten.
Bert Guenter – VAT-Department

Download Report