Klik hier voor een voorbeeld Bouwkundig rapport

ing. Luuk van der Werf
bouwkundige keuring
advies voor duurzaam wonen
bouwbegeleiding
Bouwtechnisch rapport
Dit rapport is een voorbeeld; het gaat niet over een bepaald huis. In een speciﬁek rapport staan minder foto’s Gebouw Adres Postcode Plaats Gebouwtype
Bouwjaar, verbouwd
Bewoond bij keuring?
Voorbeeldstraat 77
3500 AA Utrecht
tussenwoning
vaak voor 1940, meestal verbouwd
tegenwoordig minder
Opdrachtgever Naam
Adres Postcode Plaats Telefoon
E-‐mail
Makelaar aanwezig
Naam __
__
Vraagstelling Opdrachtgevers willen informaTe over de condiTe en mogelijke gebreken bij de koop van deze woning. Keuring
Datum en Tjd Inspecteur De temperatuur, het weer __ om __ uur
Luuk van der Werf __ °C, __ neerslag
Lees dit rapport zo spoedig mogelijk na ontvangst en in zijn geheel. In geval van vragen of commentaar, mail of bel mij voor overleg. Dit rapport hee< een geldigheidsduur van twaalf maanden.
KOSTENINDICATIE Dit is een globale indica?e van te verwachten kosten inclusief BTW [prijspeil zie de datum van dit rapport] voor herstel van gebreken om func?evervulling te waarborgen, niet voor verbetering, modernisering, mooiere afwerking, uitbreiding. Uitgangspunt is levering en uitvoering door professionele vakmensen van erkende bedrijven. Alleen als herstel naar mijn oordeel zinloos is, ga ik van vervanging uit. Met ‘Kosten: direct € ….. op termijn € ….. kans, opJe € …..’ wordt in dit rapport bedoeld:
-‐ ‘direct’: uitvoering zo spoedig mogelijk
-‐ ‘op termijn’: uitvoering binnen enkele jaren
-‐ ‘kans’: dat er een kans of risico is dat deze kosten gaan ontstaan
-‐ ‘op?e’: als mogelijkheid, dit betre< geen bouwtechnisch gebrek.
Aan de in dit rapport vermelde bedragen kan niemand rechten ontlenen.
Deze lijst voldoet niet voor Na?onale Hypotheek Garan?e.
Vraag eerst meerdere oﬀertes aan en beslis dan pas over een opdracht. Prijzen kunnen per regio of aannemer sterk verschillen. Gezien de vraagstelling en de aangetroﬀen gebreken zijn de volgende kosten geraamd voor noodzakelijk herstel:
Kosten worden verwacht:
1 Dakbedekking, dakramen
2 Dakranden, goten en afvoeren
€ direct
€ op termijn
500
2.000
€ kans, opJe
2.000
3 DakconstrucTe
4 Schoorstenen
5 Gevels
2.000
6 Metalen construcTedelen
7 Ramen, deuren, kozijnen
8 InbraakprevenTe
9 Glas-‐ en schilderwerk
900
1.200
3.600
10 Binnenwanden, plafonds
11 Vloeren, trappen
1.800
2.600
12 Onder de vloer
13 Fundering
14 Sanitair, tegelwerk
15 Keuken, vaste kasten
16 Elektrische installaTe
1.300
17 VerwarmingsinstallaTe
18 Riolering
3.000
19 GasinstallaTe
20 WaterinstallaTe
21 VenTlaTe, vocht
7.000
22 Brandveiligheid
900
23 Asbest 7.000
24 Energie en comfort [tegenover besparing]
9.000
TOTAAL TE VERWACHTEN KOSTEN
www.luukvanderwerf.nl 17.500
8.600
voorbeeld rapport, blad 2/12
RAPPORTAGE Het bouwkundig rapport is een beschrijving van de aangetroﬀen technische condi?e van bouw-‐ en installa?edelen. Bij alle beschreven zaken wordt deze condi?e [1 t/m 6] weergegeven volgens de Nederlandse Norm NEN 2767. Omschrijving [1] Uitstekende condi?e. [2] Goede condi?e. [3] Redelijke condi?e. [4] Ma?ge condi?e. [5] Slechte condi?e. [6] Zeer slechte condi?e. Toelich?ng
Nieuwbouwkwaliteit, incidenteel een gering gebrek.
Incidenteel beginnende veroudering.
Plaatselijk zichtbare veroudering. Func?evervulling niet in gevaar.
Func?evervulling is in gevaar.
De veroudering is onomkeerbaar.
Technisch rijp voor sloop.
[?] Niet goed bekend. [ ! ] Risico. [ !! ] Gevaarlijk. [-‐] Niet van toepassing. Slecht of niet bereikbaar, of Specialis?sch onderzoek is nodig.
Dit vormt een risico, reden waarom maatregelen nodig zijn.
Dit is zo gevaarlijk dat er heel snel maatregelen genomen moeten worden.
Dit is niet aanwezig of niet relevant.
Cursief gedrukte teksten zijn algemeen van aard en niet op ieder adres van toepassing.
1. Dakbedekking, dakramen [4] MaTge condiTe. Op het huis zijn schuine dakvlakken met pannen. Hier en daar is een pan uitgezakt. Op een aanbouw is meestal een plat dak met bitumen dakbedekking. Als dit oud is vertoont het craquelé, scheurtjes en vaak is het dan al een paar keer gerepareerd. Er staat water op dat dak van de foto. Laat dan de bedekking verwijderen, houtrot repareren waar nodig en nieuwe bedekking aanbrengen. Een groen dak ziet er leuk uit op een lager gelegen plat dak, zie hhp://bit.ly/18fFoHG
Gebrek: er zakt hier en daar een pan uit
Advies: laat jaarlijks het dak nakijken en de pannen recht leggen
Kosten: direct € 500 op termijn € 2.000 kans, opJe € 0
Algemeen: Op een plat dak mag geen water blijven staan. Moderne bitumineuze dakbedekkingen hebben, mits goed aangebracht, een levensduur tot 30 jaar, kunststof en betonpannen tot 50 jaar, keramische dakpannen tot 100 jaar. Tijdens die jaren is onderhoud noodzakelijk. Oude dakpannen kunnen vocht doorlaten. Verwacht wordt dat bij het vervangen van pannen, andere dakbedekking of goten plaatselijk repara?e van aangetast hout nodig is. 2. Dakranden, goten, afvoeren
[3] Redelijke condiTe. Langs daken zijn vaak loodslabben aangebracht. Door vuil en scheuren kunnen die gaan lekken.
Goten zijn meestal wel bereikbaar maar niet te keuren vanwege bladeren en vuil. Aan de onderkant van de goot zijn gevolgen van lekkage goed te zien.
Gebrek: zink is gescheurd, goot lekt al jaren
Advies: lood vervangen, goot verwijderen, houtrot herstel, nieuwe zinken goot
Kosten: direct € 2.000 op termijn € 0 kans, opJe € 0
Algemeen: Zinken goten en randen hebben een levensduur van ongeveer 30 jaar. Soldeernaden kunnen gaan scheuren als zink niet correct is aangebracht. Bij vervangen van zink in houten goten kan herstel van het hout nodig zijn. www.luukvanderwerf.nl voorbeeld rapport, blad 3/12
3. DakconstrucJe
[3] Redelijke condiTe. Door plafonds is de construcTe vaak niet bereikbaar voor keuring. Er zijn weinig problemen met dakbalken.
Deze bestaat uit meestal houten balken.
Onder de pannen is vaak het houten dakbeschot. Als het dak geïsoleerd wordt haal dan de pannen en lahen er af, herstel houtrot, leg er waterdichte damp-‐open folie op en breng lahen en de oude pannen weer aan. [De pannen heb ik alTjd weer netjes terug gelegd.] Algemeen: Als geen noemenswaardige aantas?ng van houtvernielers of houtparasieten is gezien, kan er in elk gebouw toch al veel schade zijn.
4. Schoorstenen
[2] Goede condiTe. Op het dak staan vaak baksteen schoorstenen. Lood zit vaak los en voegen spoelen uit. Binnen wordt het dan vochTg.
Algemeen: Schoorstenen, andere rookgasafvoeren en kokers worden niet aan de binnenkant geïnspecteerd. Laat schoorstenen in gebruik periodiek vegen, liefst jaarlijks. 5. Gevels
[4] MaTge condiTe. De gevels zijn meest van baksteen metselwerk met beton, massief of vanaf bouwTjd 1920 meest met spouwen. Oude huizen in deze omgeving met een zanderige ondergrond zijn ‘op staal’ gefundeerd, dat is zonder palen en zonder wapening. Er kunnen scheuren ontstaan maar dat leidt zelden tot grote schade. Het voegwerk wordt beoordeeld.
Betonrot is roestend en uitzehend ijzer dat beton of stenen weg drukt.
Gebrek: voegen zijn hier en daar weg, betonrot
Advies: plaatselijk voegen, betonrot herstellen
Kosten: direct € 2.000 op termijn € 0 kans, opJe € 0
Algemeen: Voor een gezond binnenklimaat mag het niet te voch?g zijn in huis. Bij oud massief metselwerk kan regenwater doorslaan en grondwater kan optrekken in de muur. Als een buitenmuur aan de binnenkant be?mmerd is, deed men dat als isola?e en of omdat de muur voch?g was. Meestal zijn de bouwfysische opbouw en vochtschade bij keuring niet te zien. www.luukvanderwerf.nl voorbeeld rapport, blad 4/12
6. Metalen construcJedelen
[-‐] Niet van toepassing. Er is meestal geen belangrijke metalen construcTe te zien.
Algemeen: Als er geen metalen construc?edelen worden aangetroﬀen, kunnen deze toch aanwezig zijn. Als ijzer aan zuurstof en vocht wordt blootgesteld, dan gaat het roesten. Daarbij zet de roest uit waarbij het andere delen weg kan drukken. Er ontstaat dan schade die bekend is als betonrot. Ook in metselwerk kan dit gebeuren. Erns?g aangetaste consoles, balken, kolommen en hekwerken moeten hersteld of vervangen worden.
7. Ramen, deuren, kozijnen
[3] Redelijke condiTe. Deze zijn in oude huizen van zachthout gemaakt. De nieuwere delen zijn van meranT hardhout gemaakt. Zie voor Advies ook 9 Glas en buitenschilderwerk
Algemeen: Houtrot is niet al?jd zichtbaar, vooral bij geschilderde onderdelen waarbij vocht van binnenuit komt. Houtrot kan zich snel uitbreiden als warmte en vocht er invloed op krijgen. Als de aantas?ng niet te groot is, kunnen kozijnen hersteld worden. Besteed daarbij veel aandacht aan hoeken en naden. Reken er op dat na het repareren van kozijnen deze binnen 5 jaar meestal zo slecht zijn dat ze alsnog vervangen moeten worden. 8. Glas en buitenschilderwerk
[4] MaTge condiTe. Het glas (vaak isolaTeglas, verder enkel glas) is niet kapot.
De houten delen buiten zijn dekkend geschilderd, niet zo recent en niet goed. Gebrek: de verf zit er maJg op
Advies: direct de dorpels en onderhoeken bijwerken, op termijn alles schilderen
Kosten: direct € 1.200 op termijn € 3.000 kans, opJe € 0
Algemeen: Isola?eglas kan lek zijn terwijl dat niet te zien is. Vervanging van glas is een kans om de ven?la?e te verbeteren door boven het glas ven?la?eroosters op te nemen. Laat schilderwerk na 3 jaar bijwerken en dan na 3 jaar overschilderen, maar transparant lakwerk eerder. Reken bij schilderwerk al?jd op herstel van houtrot en van kit. Laat de vrijloop-‐speling rondom ramen en deuren nakijken en deze vergroten tot ongeveer 8 mm. Laat buitenkozijnen aan de binnenkant met dampvertragende verf en buiten met damp-‐doorlatende verf schilderen. www.luukvanderwerf.nl voorbeeld rapport, blad 5/12
9. InbraakprevenJe [4] MaTge condiTe. Er zijn niet-‐gecerTﬁceerde sloten, één per deur. In de voordeur zit een goed raampje. Bij de voordeur is geen verlichTng. De naar buiten draaiende ramen en deuren in de achtergevel zijn voorzien van scharnieren met dievenklauwen en de raamsloten kunnen op slot. Gebrek: Er zijn niet-‐gecerJﬁceerde sloten. Er is geen buitenverlichJng
Advies: een ** driepuntsslot in voor-‐ en achterdeur, een goed aangesloten buitenlamp
Kosten: direct € 900 op termijn € 0 kans, opJe € 0 Algemeen: Voor goede preven?e moeten buitendeuren en ramen beveiligd worden met sloten en scharnieren die door de S?ch?ng Kwaliteit Gevelbouw SKG® zijn gecer?ﬁceerd. Buitenverlich?ng bij de voordeur en helder glas of een spionnetje in de voordeur zijn vereist, dan kun je zien wie er voor de deur staat voordat je die opent. Zie www.poli?ekeurmerk.nlbewoners. Er is niet beoordeeld of de aanwezige preven?e aan een norm voldoet. Het is veilig om na verbouwing of verhuizing nieuwe cilinders in de deuren te zejen, omdat iemand nog een sleutel kan hebben. Als de sloten goed func?oneren, is er geen echt gebrek en is verbetering op?oneel.
Na aankoop van het huis of als er een sleutel uitgeleend is, is het raadzaam nieuwe cilinders te plaatsen. Anderen kunnen een kopie van de sleutel hebben. Neem dan SKG veiligheidscylinders met minimaal twee sterren.
10. Binnenwanden, plafonds
[2] Goede condiTe. Er zijn meest stenen binnenmuren, hier en daar geTmmerde lichte binnenwanden die een gat kunnen vertonen.
De plafonds zijn van vaak nog stuc-‐op-‐riet en meest gipsplaat. Algemeen: Wanden en plafonds moeten compleet, recht en vlak zijn. De construc?e moet s?jf genoeg en niet aangetast zijn. Be?mmering tegen de binnenkant van een buitenmuur is vaak aangebracht om vocht tegen te houden. Daar achter is het beperkt controleerbaar, terwijl de kans groot is dat het is aangetast. 11. Vloeren, trappen
[4] MaTge condiTe. Vloeren moeten stevig aanvoelen bij het belopen. Soms is er een balk verrot zoals op de foto.
De trappen lopen goed; ze zijn voorzien van goede leuningen. Gebrek: balkkop verrot
Advies: vervangen van de balkkop
Kosten: direct € 2.600 op termijn € 0 kans, opJe € 0
Algemeen: Houtvernielers of houtparasieten kunnen in elk gebouw onzichtbaar aanwezig zijn en al veel aangetast hebben. Trappen en leuningen moeten veilig zijn, met name voor kleine kinderen en bejaarden.
www.luukvanderwerf.nl voorbeeld rapport, blad 6/12
12. Onder de vloer
[3] Redelijke condiTe. Vaak is het achterin zoals ook onder een aanbouw niet bereikbaar.
Er is vaak onder het hele huis kruipruimte onder de beganegrondvloer. Deze is onder de balken gemeten gemiddeld 70 cm diep, de bodem met zand bedekt en helaas meestal bouwvuil.
Het is in de meeste kruipruimten in Utrecht niet erg vochTg. Algemeen: De beganegrondvloer wordt aan de onderzijde zo ver als mogelijk maar nooit uitpujend geïnspecteerd als dat kan. De kruipruimte moet voldoende ven?leren en redelijk droog zijn zeker bij een houten vloer, met muisdichte ven?la?eopeningen op maximaal 3 meter van elkaar en niet gehinderd door bijvoorbeeld puinstort.
Hout in en vlakbij buitenmuren kan zijn aangetast door vocht, terwijl het juist hier vaak onbereikbaar is en niet goed te controleren. De luchtvoch?gheid is globaal waarneembaar, maar bij keuring is geen zekerheid te krijgen of ven?la?eopeningen goed func?oneren. Leidingen mogen nooit in het water liggen. Breng bescherming om leidingen aan, als er regelma?g water in de kruipruimte staat.
13. Fundering
[2] Goede condiTe. Er zijn in vele utrechtse huis scheuren te zien.
Huizen in deze omgeving met een zanderige ondergrond zijn ‘op staal’ gefundeerd, dat is zonder palen en zonder wapening. Er kunnen scheuren ontstaan maar dat leidt zelden tot grote schade. Algemeen: Scheefstand en eventuele scheuren in gevels en binnenwanden zijn beoordeeld en daarmee ʻzemngenʼ, dat zijn bewegingen van de fundering. Bij twijfel is specialis?sch onderzoek aan te raden.
Als er vlakbij gebouwd gaat worden, dan kan het metselwerk verder scheuren. Dan raad ik aan vooraf en achteraf een professioneel rapport met fotoʼs te laten maken en bewijsbaar dateren, om daarmee zo nodig de bouwer aansprakelijk te kunnen stellen.
14. Sanitair, tegelwerk
[3] Redelijke condiTe. Er zijn veel niet zo recent gemaakte badkamers en wc’s. Vaak is er schimmel.
Een redelijke douche en wc moet er zijn maar als de koper vervanging overweegt, zou dat een verbetering zijn en daarom staan de kosten hiervan niet in dit rapport.
Algemeen: Alle nodige apparatuur moet aanwezigheid zijn, goed werken, geen schade vertonen en niet lekken.
www.luukvanderwerf.nl voorbeeld rapport, blad 7/12
15. Keukens, vaste kasten
[3] Redelijke condiTe. Er is vaak een keukenblok met weinig zichtbare gebreken maar eenvoudig en gedateerd.
Vervangen van het keukenblok is een verbetering en daarom staan de kosten hiervan niet in dit rapport.
Algemeen: Hygiëne, geen lekkage en goed werkende kasten, laden en deuren zijn vereist. 16. Elektrische installaJe [3] Redelijke condiTe. De verdeelinrichTng in de meterkast of open is van een oud type met smeltpatronen, ‘stoppen’, of modern met veiligheidsschakelaars en aardlekschakelaars. Er zijn meest voldoende groepen, wat te zien is in de meterkast. Er zijn meest onvoldoende contactdozen.
De bedrading is meer dan 40 jaar oud [foto] of modern gezien de kleuren. Gebrek: te weinig wandcontactdozen
Advies: uitbreiden van de installaJe
Kosten: direct € 2.500 later € 0 kans, opJe € 0
Algemeen: Er wordt geen elektrische me?ng verricht. Als de bedrading de oude kleuren hee<, dan kan de isola?e door ouderdom gescheurd en daarmee gevaarlijk zijn. Snoeren mogen niet rechtstreeks in de vaste installa?e zijn aangesloten, maar alleen met stekkers. Er mag niets aan de installa?e beschadigd zijn. Dit is belangrijk voor de veiligheid. Laat bij de minste twijfel een bevoegd persoon de installa?e controleren.
17. VerwarmingsinstallaJe
[1] Uitstekende condiTe. In het hele huis is een verwarmingsinstallaTe met warmwater radiatoren, gevoed door een hoogrendementsketel.
Algemeen: Voor een goed binnenklimaat zijn voldoende capaciteit en goede regeling de eerste vereisten. Bij roest aan buizen of radiatoren is lekkage te verwachten. De levensduur van een cv-‐ketel is gemiddeld ruim 15 jaar. Laat bij een kachel of haard tenminste jaarlijks de schoorsteen vegen. Zorg voor de aanvoer van verbrandingslucht via een aanvoerkanaal of door bijvoorbeeld een raampje open te zejen.
www.luukvanderwerf.nl voorbeeld rapport, blad 8/12
18. Riolering
[4] MaTge condiTe. De meeste leidingen zijn niet bereikbaar.
De belangrijke ‘grondleiding’ onder de vloer is van gres. Gebrek: de verbindingen lekken een beetje
Advies: vervangen als het te erg gaat sJnken
Kosten: direct € 0 op termijn € 3.000 kans, opJe € 0 Algemeen: Een lek in de riolering leidt tot luchtjes en viezigheid. Asbestcement, gresbuis (aardewerk) of ijzer gaat lekken op de verbindingen die elke meter voorkomen; bij kunststof buizen zijn de verbindingen meestal goed. Reken bij asbestcement ook op kosten voor asbest verwijdering. De buizen moeten voldoende diameter hebben en op afschot (schuin) liggen. Tegen gorgelen is een pijp voor beluch?ng nodig, naar boven door het dak is het beste. 19. GasinstallaJe [2] Goede condiTe. Er zijn koperen gasbuizen, niet overal zichtbaar. Algemeen: Gasbuizen zijn visueel gekeurd; gelet is ook op de geur. Een specialist kan daarover zekerheid bieden.
20. WaterinstallaJe [2] Goede condiTe. Voor zover zichtbaar zijn er moderne buizen van koper; er is een moderne watermeter en een kunststof leiding naar het openbare net.
Algemeen: Alle kranen moeten goed func?oneren, ook van warm water. Loden waterleiding moet worden vervangen; deze kunnen gezondheidsrisico's met zich meebrengen met name voor baby’s. In Utrecht is het meeste lood in de drinkwaterleidingen gesaneerd en zijn er moderne watermeters in woningen geplaatst met een kunststof leiding naar het openbare net.
21. VenJlaJe, vocht [4] MaTge condiTe. Er is natuurlijke venTlaTe via ramen en deuren, en kokers vanuit de wc en badkamer. In de keuken is een goede afzuigkap. Gebrek: er komt vocht door een muur
Advies: de muur binnen en buiten tegen vocht behandelen, een venJlator op het dak en de kokers hierop aansluiten
Kosten: direct € 7.000 op termijn € 0 kans, opJe € 0
Algemeen: Een goede ven?la?e is nodig voor een gezond binnenklimaat en voor een goede vochthuishouding. In het bijzonder badkamers maar ook keukens en wc’s moet je voldoende ven?leren. Natuurlijke ven?la?e is goed als ramen, deuren en roosters al?jd voldoende lucht doorlaten. Tochtstrippen en afgedichte of vervuilde roosters kunnen de ven?la?e verstoren. Een (centrale) afzuigven?lator kan een goede oplossing zijn.
www.luukvanderwerf.nl voorbeeld rapport, blad 9/12
22. Brandveiligheid
[4] MaTge condiTe. Tussen deze woning en de buren lijkt de brandwering in orde.
In het huis is geen tempex of zachtboard plaat aanwezig.
Er zijn drie rookmelders gezien. Vluchten vanuit de verdieping kan via de ramen is geen voorziening. Vanuit de beganegrond kan men vluchten via de voordeur; de deur gaat open zonder sleutel. Gebrek: vlucht van de verdieping kan niet
Advies: uitwerpbare ladder
Kosten: direct € 0 later € 0 opJe € 900
Algemeen: Goede brandwering naar buurwoningen is vereist. Als er tempex of zachtboard in het huis verwerkt is, dan moet het weg of brandwerend afgewerkt worden. Om een brand ?jdig te kunnen ontdekken, is een rookmelder in de gang of overloop voor de slaapkamerdeur onontbeerlijk. Vluchten vanuit slaapkamers boven moet op een veilige manier mogelijk zijn. Sloten op voordeuren die alleen met een sleutel te openen zijn, geven extra risico en vertraging bij vluchten. 23. Asbest
[?] Niet goed bekend. Kans op kosten. Er is bij de keuring een asbestcement dakje en asbest gelijkende isolaTe om de verwarmingsbuizen gezien.
Als er asbest aanwezig is, kunnen de extra kosten van verantwoord opruimen oplopen tot bijvoorbeeld (resten van): dakconstrucTe € 3.000, een schoorsteen € 1.500, oude vloerbedekking € 5.000, verwarmingsinstallaTe € 2.000, riolering €1.500. Overal kan asbest voorkomen.
Algemeen: Als gevolg van blootstelling aan asbest kunnen ziekten ontstaan. Resten van asbest kunnen overal achtergebleven zijn. Een specialist kan hier zekerheid over bieden met een asbes?nventarisa?e.
24. Energie en comfort
Energielabel indicaTe is [ F ] Deze woning heep geen gevelisolaTe, geen dakisolaTe, geen vloerisolaTe, enkel glas, verwarming met een hoogrendementsketel. Er zijn geen zonnepanelen. Het dak van dit huis is heel geschikt voor zonnepanelen die elektriciteit opwekken en voor zonnecollectoren voor warm water, niet gerekend.
De warme cv-‐buizen in de koude kruipruimte zijn niet geïsoleerd.
De energiezuinigheid zal verbeteren door:
+ gevelisolaJe *
+ dakisolaJe *
+ beganegrond en cv-‐buizen vloerisolaJe * + isolaJeglas HR++ Energielabel indicaJe wordt [ A ] Totale investering: opJe € 11.400 Energiebesparing per jaar € 1.100 dat is een mooi rendement van 9,6 % per jaar
Algemeen: * isola?e ongeveer 10 cm dik met luchtdichte daken, gevels, vloeren en kieren. De bedragen zijn nadrukkelijk indica?ef, maar geven wel een goed beeld van de mogelijkheden en de eﬀecten voor duurzaam energiegebruik. Vraag voor de werkelijke kosten oﬀerte, vraag al?jd meerdere oﬀertes aan. Zie www.verbeteruwhuis.nl voor ideeën, kijk met www.ezie.nl wat de energie gaat kosten en www.energiesubsidiewijzer.nl voor mogelijk sponsoring.
www.luukvanderwerf.nl A = energiezuinig
G = onzuinig
voorbeeld rapport, blad 10/12
TOELICHTING
InformaJeplicht verkopers
In ar?kel 17 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek staat de informa?e-‐ en onderzoeksplicht beschreven, die stellen dat verkopers een informa?eplicht hebben over het normale en bijzondere gebruik dat kopers voor ogen staat. De verkopers hebben dan ook een informa?eplicht als zij weten dat de onroerende zaak voor dit gebruik ongeschikt is.
Deze informa?eplicht voor verkopers betekent de plicht bekende onzichtbare gebreken te melden, voor zover door deze gebreken de woning de eigenschappen mist die koper op grond van de overeenkomst mag verwachten.
Voor onbekende onzichtbare gebreken is verkoper alleen aansprakelijk, als die gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg staan.
Voor zichtbare gebreken zijn verkopers niet aansprakelijk.
Onderzoeksplicht kopers
De koper op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de eigenschappen niet behoe< te betwijfelen. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen, of zelf onderzoek [laten] verrichten.
Dat betekent dat kopers ac?ef navraag moeten doen naar onzichtbare gebreken, als verkopers hier geen mededeling over doen; hiervoor is het door verkopers ingevulde informa?eformulier [vaak in bezit van verkopend makelaar] goed bruikbaar.
Dat betekent ook dat koper ac?ef onderzoek en navraag moet doen bij derden wat de herstelkosten voor deze onderdelen zullen bedragen, omdat verkopers voor zichtbare gebreken dus niet aansprakelijk zijn.
Keuring
Wat kun je verwachten van een bouwkundige keuring?
Er wordt een visuele keuring uitgevoerd om inzicht te krijgen in condi?e, onderhoudstoestand en voorkomende gebreken, niet voor verbetering, modernisering, afwerking of uitbreiding. De keuring is een momentopname en gee< de situa?e weer zoals deze is aangetroﬀen. Dit houdt in dat de omstandigheden van dat moment de keuring kunnen beïnvloeden. Vocht, droogte en temperatuur kunnen de redenen zijn dat bepaalde zaken niet opgemerkt worden.
Zogenaamde verborgen gebreken worden per deﬁni?e niet waargenomen. Ongeacht de staat en het bouwjaar kunnen verborgen gebreken voorkomen.
Daken worden zo mogelijk van binnenuit of met aanwezige middelen beklommen. Lukt dat niet, dan kunnen we een ladder huren tegen meerprijs.
De beganegrondvloer wordt aan de onderzijde zo ver als mogelijk maar nooit uitpujend geïnspecteerd:
-‐ als er een kruipruimte van voldoende hoogte is, -‐ als deze niet te veel belemmerd wordt door leidingen of andere obstakels en -‐ als er geen water in staat. Hout langs gevels is beperkt controleerbaar, terwijl het hier sneller wordt aangetast. Deuren en luiken worden alleen geopend als dat vlot met mijn schroevendraaier kan. Stoﬀering, meubels en afwerkingen op wanden, vloeren en plafonds kunnen de keuring beperken. Er wordt niets verwijderd of verschoven.
Niet geïnspecteerd worden: zonweringen, dierenverblijven: stallen, hokken, volières, erfscheidingen en pergola’s, ondergrondse zaken zoals de fundering of riolering. Eventuele bodemverontreiniging en olietanks, asbest, lood, olie met of zonder tank wordt in dit rapport vermeld, als het gezien wordt. Het ontdekken daarvan hoort niet bij de bouwkundige keuring en er wordt geen aansprakelijkheid over geaccepteerd. Geconstateerde zaken worden niet getoetst aan het Bouwbesluit of andere overheidsvoorschri<en of aanschrijvingen, tenzij dat overeengekomen was.
Er wordt niet opgemeten, tenzij dat overeengekomen was.
www.luukvanderwerf.nl voorbeeld rapport, blad 11/12
Elk document wordt met grote zorg samengesteld door een goed opgeleide deskundige met ruim voldoende kennis en ervaring. Het wordt digitaal verstrekt als PDF. De vermelde waarden in adviezen zijn niet meer dan indica?es; er kan geen recht aan worden ontleend of aanspraak op worden gemaakt. De schrijver Luuk van der Werf is nimmer aansprakelijk voor onjuiste of onvolledige rapportage of voor de gevolgen van in het kader van een opdracht gemaakte fouten, behoudens opzet of grove schuld, waarbij de te vergoeden schade beperkt is tot een bedrag gelijk aan de advieskosten; in dat geval dient dit schri<elijk binnen maximaal 6 maanden na de datum van het betreﬀende document te worden aangetoond.
Op mijn diensten zijn de voorwaarden 'De Nieuwe Regeling 2011' (DNR 2011) van toepassing.
Mogelijk specialisJsch onderzoek
Er worden geen specialis?sche of destruc?eve onderzoeken verricht, geen me?ngen of berekeningen uitgevoerd. Bepaalde onderwerpen zijn alleen goed te onderzoeken door specialisten. Als er na lezing van dit rapport nog niet voldoende bekend is, dan is het raadzaam nader onderzoek te laten uitvoeren, zoals: onderzoek naar insecten, schimmels of zwammen die hout aantasten, woonbiologisch onderzoek naar mogelijk stress veroorzakend of ziek makend leevlimaat,
-‐ inspec?e van ondergrondse zaken zoals [palen]fundering, olie, tanks, riolering of slecht bereikbare kruipruimten, -‐ inspec?e van gasbuizen op gebreken en corrosie gevoeligheid,
-‐ inwendig onderzoek van schoorstenen, kanalen of riolering,
-‐ construc?ef onderzoek en sterkteberekeningen, -‐ onderzoek naar betonrot, -‐ een asbes?nventarisa?e.
Tensloge
Dit rapport is naar beste eer en geweten opgesteld, vrij van belangen anders dan inzicht te bieden in de aangetroﬀen situa?e en oplossingen aan te reiken. Mochten er nog vragen zijn, aarzel dan niet contact op te nemen. Al?jd welkom.
www.luukvanderwerf.nl voorbeeld rapport, blad 12/12

Download Report