Projecten Team 1 Memo Aan De deelraadsleden Stadsdeel Zuid Datum 22 januari 2014 Aanvullende informatie t.b.v. de vaststelling Bestemmingsplan DNF/ Van Ostadestraat 233 Onderwerp Geachte leden van de Raad, Op 8 januari jl. heeft tijdens de Commissievergadering R&W de behandeling van het agendapunt ‘Vaststelling bestemmingsplan De Nieuwe Fabriek / Van Ostadestraat 233’, ter advisering aan de Deelraad van 28 januari 2014, plaatsgevonden. In deze vergadering is door de portefeuillehouder toegezegd dat er aanvullende informatie wordt geleverd. Het gaat hierbij om: - - een overzicht van alle aanpassingen die zijn gemaakt op basis van de input en gesprekken met de kerngroep omwonenden DNF. De verslagen van de gesprekken met de kerngroep omwonenden DNF, zodat de deelraadsleden meer worden meegenomen in de aanpassingen in het definitieve Bestemmingsplan; Het effect van het nieuwe bestemmingsplan op daglichttoetreding van de panden aan de Tweede Sweelinckstraat 20 en 22, Van Ostadestraat 215 en de Van Ostadestraat 241. Om hierin tegemoet te komen volgt hieronder een overzicht van alle aanpassingen naar aanleiding van de overleggen met de kerngroep omwonenden DNF. Deze kerngroep is samengesteld uit de omwonenden. Zij hebben van de omwonenden mandaat gekregen om namens hen met het stadsdeel in onderhandeling te gaan. Daarnaast wordt hieronder tevens een overzicht van de bespreekpunten die niet hebben geleid tot aanpassingen, de wijze waarop de aangenomen moties zijn verwerkt en de afspraken die zijn gemaakt voor het vervolgtraject. In bijlage 1 worden de effecten van het nieuwe bestemmingsplan op de daglichttoetreding van de panden aan de Tweede Sweelinckstraat 20 en 22, Van Ostadestraat 215 en de Van Ostadestraat 241 beschreven. Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 22 januari 2014 Pagina 2 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Samengevat is de conclusie dat er geen achteruitgang in daglichttoetreding is voor de panden Tweede Sweelinckstraat 20 en 22 en de Van Ostadestraat 241. Het pand Van Ostadestraat 215 is een extra meting gedaan voor een lager gelegen zijraam in de Oostgevel. De nieuwe berekening laat zien dat dit een (kleine extra) achteruitgang in daglichttoetreding geeft. De ramen in de Oostgevel liggen echter zo dicht op de perceelgrens dat deze volgens het Bouwbesluit niet worden meegnomen in de berekening voor de daglichttoetreding. Voor het pand geldt dat op de ramen aan de voor- en achterkant geen noemenswaardige wijziging optreedt door het nieuwe bestemmingsplan. De laatste zin van het rapport is lastig te begrijpen. Bij navraag bleek de volgende tekst te worden bedoeld; Er zijn regels en daarbij hoort een meetmethodiek (volgens Bouwbesluit) voor waar nieuwbouw aan moet voldoen met betrekking tot bezonning en daglichttoetreding. Er zijn geen regels met betrekking tot het effect van de nieuwbouw op de bestaande bouw. Om inzicht in te geven in het effect van de nieuwbouw - die maximaal kan worden gebouwd volgens het nieuwe bestemmingsplan – is de meet methodiek van het bouwbesluit voor nieuwbouw toegepast op de omliggende bestaande bouw. Dit houdt in dat ook als er achteruitgang optreedt voor de bestaande bouw, dit het bouwrecht niet in de weg staat. In de bijlage 2 zijn de e-mailverslagen en relevante correspondentie opgenomen. Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 2 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid 22 januari 2014 Pagina 3 van 27 I. Overzicht aanpassingen (mede) op basis van de input en gesprekken met de bewoners Onderwerp Toelichting en achtergrond 1. Bewoners uitten hun zorgen vanwege het risico op het droogvallen van de houtenpaalfunderingen en gevolgen voor de bomen op het binnenterrein. Door het opnemen van een binnenplanse ontheffing onder artikel 3, lid 2 onder 1 kunnen de gevolgen voor de bomen en houtenpaalfunderingen in een later stadium onder de loep genomen worden, pas wanneer de aanvrager daadwerkelijk een kelder/souterrain wenst te bouwen. De consequentie van het niet bij recht toestaan van de kelder is dat het parkeren bij recht is opgenomen voor een deel van het binnenterrein inpandig op de begane grond. Kelder niet bij recht 2. Bij recht parkeren op deel binnenterrein 2. Opnemen goothoogte met afschuining van de dakrand De peilhoogte zoals standaard wordt gedefinieerd in bestemmingsplannen doet geen recht aan de feitelijke grote verschillen in peilhoogte tussen enerzijds de Van Ostadestraat en verschillende punten op het binnenterrein. De in het OBP DNF opgenomen maximum bouwhoogte van zeven meter zal hierdoor feitelijk tot een hogere bebouwing (dan 7 meter) kunnen leiden op het binnenterrein aangezien gemeten wordt vanaf de maaiveldhoogte op het binnenterrein. Bij sloop- nieuwbouw van de achterbebouwing kan de feitelijke situatie voor omwonenden grote gevolgen hebben. Om bovenstaande reden is Fugro ingeschakeld om de verschillende peilhoogten te meten. Het Stadsdeel stelt het opnemen van een goothoogte van 4 meter voor. In eerste instantie wordt hier door het kernteam van omwonenden mee ingestemd. Uiteindelijk wordt overeengekomen een goothoogte van 3,5 meter op te nemen (op grond van resultaat inmetingen door Fugro). Om daarnaast het effect van een tweede bouwlaag te verzachten is daarbij bepaald dat de dakrand een maximum hellingshoek van 45 graden mag hebben, in plaats van een rechte muur (ontwerpopgave voor architect voor twee bouwlagen); Het OBP bood tevens de mogelijkheid, voor de toekomstige ontwikkelaar om maximaal twee meter te mogen afwijken van de maximum bouwhoogte. Deze normaliter standaardtekst is aangepast voor dit BP door de afwijking niet toe te staan; De definitie van de peilhoogte in artikel 1 van de planregels is ook specifiek gemaakt (namelijk +0,52 (in versie richting vaststelling Cie R&W staat per ongeluk -0,52 meter NAP in plaats van +0,52 meter NAP)) op basis van de metingen uitgevoerd door Fugro en opmerking van de omwonenden dat ter plaatse van het theater is opgehoogd ivm rolstoeltoegankelijkheid. Bovenstaande maatregelen sluiten beter aan op de daadwerkelijke situatie in de omgeving en kunnen een wezenlijk verschil uitmaken Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 3 22 januari 2014 Pagina 4 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid voor de omwonenden. 3. Bezonningsstudie en daglichttoetredingstudie 4. Bouwcontouren Naar aanleiding van het opnemen van een goothoogte met een maximum dakhelling voor de achterbebouwing is het onderzoek aangepast; Aangezien de algemene afwijkingsregel om de maximum bouwhoogte nog eens met maximaal twee meter te overschrijden is komen te vervallen is deze ook niet in het onderzoek meegenomen. In verband met voldoende afstand houden van aangrenzende percelen, openhouden onbebouwde gronden en aansluiting met bestaande situatie is het bouwvlak aangepast en is een goothoogte en maximale hellingshoek opgenomen. Het bouwvlak is op twee punten teruggebracht: 5. De aanpassingen in de algemene afwijkingsregels II. Bij de achterrooilijn (vergoting van de tuin t.o.v. ontwerpbestemmingsplan en huidige situatie); De steeg maakt geen onderdeel meer uit van het bebouwbaar oppervlak Het Kernteam heeft ingestemd met het rechttrekken van alle zijden van het bouwvlak, zodat een logisch bouwkader voor een architect/ontwikkelaar ontstaat. Waar mogelijk zijn overschrijdingsmogelijkheden van bouwregels ingeperkt, zie daarvoor nota van wijzigingen Andere aspecten die zijn besproken en ook onderzocht, maar niet tot aanpassingen hebben geleid 6. Verzoek omwonenden maximum bouwhoogte van 15 meter incl dak- en bouwdelen te laten zijn 7. Voorstel kernteam: diepte bebouwing straatzijde van 13 naar 11 meter Bouwdelen in (nieuwe) BP’s zijn nooit onderdeel van de bouwhoogte Er is bekeken of het opnemen van een goothoogte voor de voorzijde positieve gevolgen heeft qua bezonning/daglichttoetreding (zie bijlage Specifieke schaduwstudie dec 2013-SD Zuid). Het positieve effect resulteert tot een dusdanige lage goothoogte dat het (zowel qua ontwerpopgave architect, als qua gevolgen financiële haalbaarheid) niet zinvol is dit op te nemen. Om een kwalitatief goede plattegrond, voor woningen, te realiseren is een minimale bebouwingsdiepte van 12 meter wenselijk. De aanpassing van de diepte van de bebouwing van 13 naar 12 meter levert nauwelijks winst op voor de bezonning. Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 4 22 januari 2014 Pagina 5 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid 8. dak bij hoofdbebouwing ook onder maximaal 45 graden hoek III. 9. Hierbij geldt dezelfde conclusie als bij punt 7. Wijze waarop de door Commissie R&W en de deelraad genoemde punten/gevraagde aanpassingen zijn verwerkt: Motie M059-2013 10. Motie M057-2013 11. Nav Cie 28 aug 2013 (behandeling Investeringsbesluit DNF) 12. Nav deelraad Zuid 25 sep 2013 (vaststellen Investeringsbesluit DNF) 13. Andere afspraken Bezonningsstudie en daglichttoetredingsonderzoek uitgevoerd door bureau Peutz, waarin de gevolgen van de geldende juridischplanologische kaders, nieuwe kaders en bebouwing bestaande situatie zijn voor de omliggende bebouwing. En aanvullend specifieke schaduwstudie door SD Zuid uitgevoerd om de effecten van de hoogbouw op het binnenterrein inzichtelijk te maken naar aanleiding van de “studie Herzberger” uit bijlage zienswijze Corten-De Geer. De aanpassingen in het bestemmingsplan brengen het Investeringbesluit niet in gevaar. Naar aanleiding van de wijzigingen ontvangt de Commissie ter kennisname de actualisatie van de grondexploitatie (KABINET). Algemene afwijkingsregels zijn aangepast (nav opmerking D66, PvdA) Aan goede communicatie met omwonenden is de afgelopen tijd succesvol aan gewerkt (nav opmerking VVD, SP) Actualisering investeringsbesluit DNF nav aangepaste kaders BP DNF (nav PvdA, D66, VVD) Twee moties en intensief overleg met kernteam omwonenden (nav PvdA, D66, SP, VVD: tijdig inschakelen omwonenden bij nieuwbouwprojecten), overigens ivm de gewijzigde algemene afwijkingsregels zijn deze niet meegenomen in bezonnings/daglichttoetredingsstudie (nav opmerking PvdA). Algemene afwijkingsregels zijn aangepast (nav opmerking ZPB, D66, PvdA) Kelder niet meer bij recht (nav ZPB, VVD, CDA) IV. Vervolgtraject Sommige zaken zijn wenselijk om af te spreken, maar het bestemmingsplan leent zich daar niet voor. Afgesproken is om dit op een andere wijze vast te leggen. Het betreft de volgende afspraken: Via de bouwenvelop wordt de ontwikkelende partij opgedragen met voorstellen te komen die leiden tot maximalisering / ‘extra’s’ voor verbetering van de bezonning van de omliggende panden die negatieve gevolgen ondervinden van het nieuwe bestemmingsplan; Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 5 22 januari 2014 Pagina 6 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid 14. Vervolg overleg met omwonenden DNF de ontwikkelaar wordt verplicht een verzekering af te sluiten tegen funderingsschade aan belendende panden; de ontwikkelaar wordt verplicht een aantal contactmomenten te hebben met de omwonenden. Dit heeft tot doel het plan af te stemmen met de omwonenden en mogelijk aan te passen om draagvlak bij de omwonenden te creëren. Het Kernteam (als vertegenwoordiging van de omwonenden Van Ostadestraat 233) heeft aangeboden ook voor het vervolgtraject in gesprek te willen blijven met het stadsdeel, met als functie de vertegenwoordiging van de gehele groep omwonenden van De Nieuwe Fabriek/ Van Ostadestraat 233. Het stadsdeel maakt graag gebruik van dat aanbod. Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 6 22 januari 2014 Pagina 7 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Bijlage 1: Notitie Peutz Bezonning en daglicht, d.d. 17 januari 2014 Van Ostadestraat 233 Amsterdam Bezonnings- en daglichtonderzoek Addendum bij rapport O 15441-1-RA-002 opdrachtgever G e m e e n t e Am s t e r d a m / St a d s d e e l Z u i d rapportnummer O 15441-2-RA datum 17 januari 2014 referentie MvB/MvB/CJ/O 15441-2-RA verantwoordelijke ir. M. van Beek opsteller ir. M. van Beek +31 79 3470365 [email protected] peutz bv, postbus 696, 2700 ar zoetermeer, +31 79 347 03 47, [email protected], www.peutz.nl opdrachten volgens 'De nieuwe regeling 2011' (DNR 2011) ingeschreven kvk onder nummer 12028033 lid NL-ingenieurs, iso-9001:2008 gecertificeerd mook – zoetermeer – groningen – düsseldorf – dortmund – berlijn – leuven – parijs – lyon – sevilla Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 7 22 januari 2014 Pagina 8 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Inleiding Stadsdeel Zuid van de gemeente Amsterdam is voornemens de locatie Van Ostadestraat 233 (gedeeltelijk) te herontwikkelen. Hiervoor is een nieuw bestemmingsplan De Nieuwe Fabriek gemaakt dat meer bouwmassa mogelijk gaat maken dan op grond van het vigerende bestemmingsplan De Pijp 2005 is toegestaan. De grotere bouwmassa kan invloed hebben op de bezonning en de daglichttoetreding van de omliggende bebouwing. Ten einde te bepalen in welke mate dit het geval is, zijn een bezonningsstudie en een daglichtonderzoek uitgevoerd. De bezonningsstudie en het daglichtonderzoek zijn beschreven in rapport O 15441-1-RA002 d.d. 22 november 2013. Hoofdstuk 5 van de genoemde rapportage beschrijft het daglichtonderzoek. Beschouwd is welke invloed de voorgenomen wijziging heeft op de daglichttoetreding van de omliggende woningen. De daglichttoetreding wordt in het Bouwbesluit 2012 beschouwd door middel van het bepalen van de equivalente daglichtoppervlakte. Dit is de oppervlakte van de aanwezige ramen in een vertrek gecorrigeerd voor de aanwezige belemmeringen (middels de belemmeringsfactor Cb). Zoals in de rapportage aangegeven zijn in afwijking van het Bouwbesluit 2012 bij de bepaling van de belemmeringsfactor, bouwwerken en daarmee gelijk te stellen belemmeringen, die op een ander perceel liggen alsmede daglichtopeningen in een uitwendige scheidingsconstructie, die op een loodrecht op het projectievlak van de openingen gemeten afstand van minder dan 2 m vanaf de perceelsgrens liggen, wel beschouwd. In het onderzoek is voor de vier omliggende rijen met woningen afzonderlijk bepaald in welke mate de belemmeringsfactor (Cb) verslechterd. Per rij is in eerste instantie de maatgevende woning beschouwd. Indien bij een maatgevende woning een significante verlaging in de belemmeringsfactor is geconstateerd, zijn ook de aangrenzende woningen onderzocht. De resultaten zijn weergegeven in hoofdstuk 5.3 van rapport O 15441-1-RA002. Op verzoek van Stadsdeel Zuid van de gemeente Amsterdam is in voorliggend Addendum ter aanvulling de invloed van de voorgenomen wijziging op de daglichttoetreding via de ramen in de volgende gevels beschouwd: − achtergevels van de woningen aan de Tweede Sweelinckstraat 20 en 22; − westgevel van de woning aan de Van Ostadestraat 241; De invloed op de ramen in deze gevels is in eerste instantie niet onderzocht aangezien op basis van de resultaten van de berekeningen van de overige woningen is geconcludeerd dat er geen invloed op de daglichttoetreding is te verwachten. Daarnaast is op verzoek van Stadsdeel Zuid in voorliggend Addendum de invloed op de daglichttoetreding door het raam in de oostgevel van de Van Ostadestraat 215, gelegen op circa 10 m boven maaiveld, weergegeven. In de eerder verstrekte rapportage is alleen de invloed op het lager gelegen raam opgenomen. Met betrekking tot het lager gelegen raam was uitgegaan van een ligging op circa 4 m boven maaiveld. Aangegeven is dat dit raam lager is gelegen. In voorliggend addendum worden de resultaten gepresenteerd , waarbij uitgegaan wordt van een ligging van het raam op 3,5 m boven maaiveld. Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 8 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid 22 januari 2014 Pagina 9 van 27 Aanvullend daglichtonderzoek In figuur f1 zijn de gevels aangegeven waarvoor aanvullend de invloed op de belemmeringsfactor is berekend. Figuur f2 geeft een foto van de oostgevel van de woning aan de Van Ostadestraat 215. f1 Overzicht beschouwde woningen f2 Oostgevel Van Ostadestraat 215 De resultaten van de berekeningen zijn weergegeven in tabel t1. t1 Belemmeringsfactor (C b) per woning voor de aanvullend onderzochte ramen [-] Huidige situatie Bestemmingsplan – Oud Woningen gelegen aan de Tweede Sweelinckstraat Woning nr 20 (R20) 0,47 0,47 Woning nr 22 (R22) 0,47 0,47 Woningen gelegen aan de Van Ostadestraat 241 Raam in westgevel (R241) 0,77 0,77 Woning gelegen aan de Van Ostadestraat 215 Raam op circa 10 m hoogte 0,77 0,77 (R215-O1 Raam op circa 3,5 m hoogte 0,59 0,55 (R215-O2) Bestemmingsplan – Nieuw 0,47 0,47 0,77 0,49 0,41 Naar voren komt dat de voorgenomen wijziging geen invloed heeft op de daglichttoetreding van de woningen aan de Tweede Sweelinckstraat 20 en 22. Ditzelfde geldt voor de woning gelegen aan de Van Ostadestraat 241. Zoals eerder geconcludeerd heeft de voorgenomen wijziging invloed op de daglichttoetreding via de oostgevel van de woning aan de Van Ostadestraat 215. Wel blijkt dat er nog een zekere equivalente daglichtoppervlakte via de ramen in deze gevel beschikbaar blijft. Verder was eerder al geconcludeerd dat voor de ramen in de noordgevel van deze woning nagenoeg geen invloed wordt gevonden en dat de ramen in de zuidgevel geheel niet worden beïnvloed door de mogelijke nieuwbouw. Daarnaast wordt opgemerkt dat de ramen in de oostgevel zich op minder dan 2 m van de erfgrens bevindt. Ramen die zich dermate dicht bij de erfgrens bevinden dienen conform Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 9 22 januari 2014 Pagina 10 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid het Bouwbesluit 2012 buiten beschouwing gelaten te worden bij de bepaling voor de equivalente daglichtoppervlakte. Tot slot wordt nogmaals benadrukt dat de wijziging van het bestemmingsplan invloed heeft op de toegestane bebouwing op een ander perceel dan waarop de omliggende bebouwing is gelegen en dat deze wijziging derhalve geen invloed heeft op de equivalente daglichtoppervlakte, zoals volgens het Bouwbesluit 2012 bepaald dient te worden, van de omliggende bebouwing. Zoetermeer, Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 10 22 januari 2014 Pagina 11 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Bijlage 2: Verslagen van de gesprekken met de kerngroep omwonenden DNF omwonenden n.a.v. Zienswijze op het Investeringsbesluit / Bestemmingsplan Van Ostadestraat 233. Deze bijlage is onderdeel van het MEMO tbv de deelraad Stadsdeel Zuid n.a.v. behandeling gewijzigd BP DNF in Cie R&W van 8 januari 2014. Dit t.en behoeve van de voorgestelde vaststelling in de deelraadsvergadering van 29 januari 2014. Logboek Wanneer 22-10-2013 Wat e 1 overleg met kerngroep 31-10-2013 2 overleg met kerngroep 26-11-2013 3 overleg met kerngroep e 4 overleg met kerngroep 5-12-2013 e e Opmerkingen Zie verslag (e-mail 23-10-2013) bijeenkomst en o.a. brief kerngroep( 30-10-2013)n.a.v. ‘groot overleg’. Geen verslag opgesteld. Stavaza e-mail d.d. 21-11-2013 verzonden. Verslag in e-mail 28-11-2013 en verdere mailcorrespondentie 3-12-2013. Egbert de Vries aanwezig. Geen verslag. Informatie over verwerking afspraken bespreking Cie R&W in mail 19-12-2013. De inhoud van dit document bestaat uit (email) correspondentie plus eventuele bijlagen dat in onderling vertrouwen is verzonden. Het wordt met toestemming van de correspondenten aan de raadsleden van de deelraad stadsdeel Zuid, ter informatie, aangeboden. Verdere openbaarmaking, verspreiding en/of verstrekking van de informatie in dit document, aan derden, is niet toegestaan zonder toestemming van de betrokkenen. Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 11 22 januari 2014 Pagina 12 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Op 23-10-13 16:34, Projectmedewerker: Beste omwonenden Van Ostadestraat 233, Hartelijk dank voor het prettige overleg van gisteren. Hierbij de belangrijkste gemaakte afspraken van dit informele overleg. De afspraken zijn zoals besproken onder voorbehoud van haalbaarheid en bestuurlijke goedkeuring. Aanwezigen: Projectmanager Planoloog Projectmedewerker Vijf bewoners, Sarphatipark Eén Bewoner, 2e Sweelinckstraat Aanpassingen bestemmingsplan afwijkingsbevoegdheid van 2 meter extra bouwhoogte verdwijnt. Dit geldt voor de bebouwing straatzijde en de bebouwing achterzijde; de bebouwing achterzijde krijgt een goothoogte van 4 meter en een nokhoogte van 7 meter. In de planregels wordt een maximale hoek van het dak opgenomen van 45 graden. voor de bouwcontouren worden de huidige feitelijke bouwcontouren overgenomen (steeg en onbebouwd achterterrein blijven onbebouwd) de bouw van een eventuele kelder wordt niet bij rechte toegestaan. De aanvrager moet aantonen dat de nadelige effecten voor bomen en geohydrologie gering zijn voordat hiervoor toestemming gegeven wordt. er wordt een zonlicht en daglichtstudie uitgevoerd door een extern bureau (Peutz). Hierbij worden de feitelijke situatie, de maximale grenzen huidige bestemmingsplan en nieuw bestemmingsplan onderzocht/vergeleken. Openstaande punten onderzocht wordt of de diepte van het hoofdgebouw aangepast kan worden aan de diepte van Van Ostadestraat 241. Dat zou om een aanpassing van 13 naar 11 meter gaan, of een andere variant. Dit is positief voor de daglichttoetreding bij met name 2e Sweelinckstraat 18-20. het stadsdeel onderzoekt of de goothoogte bij de achterbebouwing aangepast (verlaagd) kan worden voor een handigere verdeling van bouwlagen. Het stadsdeel onderzoekt in hoeverre het binnenterrein dieper ligt dan de straat. Vervolg - Op 30 oktober overleggen we deze uitkomsten met de verantwoordelijk portefeuillehouder de Vries. Als het goed is kan het stadsdeel dan duidelijkheid geven over de haalbaarheid van de voorstellen. - Donderdag 31 oktober, 10-11 uur hebben we een principe afspraak staan voor het geval we bij de openstaande punten een knelpunt hebben. Woensdagmiddag 30 oktober zullen we hierover contact hebben. Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 12 22 januari 2014 Pagina 13 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid - Het Dagelijks Bestuur stelt op 12 november de stukken vast die aan de deelraad worden voorgelegd. We zullen deze stukken aan jullie beschikbaar stellen. Behandeling in de Commissie: 4 december Besluitvorming door de deelraad: 18 december Met vriendelijke groet, Projectmedewerker Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 13 22 januari 2014 Pagina 14 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Van: Kerngroeplid Verzonden: vrijdag 25 oktober 2013 15:17 Aan: Projectmedewerker en andere kerngroepleden CC: Projectmanager, Planoloog Onderwerp: Re: Overleg bestemmingsplan Van Ostadestraat 233 Beste ……., Namens het kernteam hartelijk dank voor zowel het overleg van afgelopen dinsdag als de afsprakenlijst. Zoals we tijdens dit overleg hebben gezegd gaan we nu eerst onze achterban informeren en raadplegen. Wat dinsdag ter sprake is gekomen, hanteren wij als onderlegger naar onze achterban toe. Om de zaken te bespoedigen hebben wij ons best gedaan om komende dinsdagavond een groot overleg met alle betrokken omwonenden te organiseren, voorafgaand aan het gesprek dat Projectmanager zal hebben met de portefeuillehouder. Het resultaat van deze bijeenkomst sturen we jullie woensdag 30 oktober voor 10.00 uur toe zodat Projectmanager de eventuele vragen, aanpassingen of verhelderingen die hieruit voortvloeien, in het gesprek met de portefeuillehouder kan meenemen. Daarom lijkt het ons wijs om de afspraak van 31 oktober sowieso door te laten gaan, zodat we de reacties van de totale omwonendengroep (inclusief alle medeondertekenaars van de zienswijzen) samen kunnen bespreken, naast natuurlijk de uitkomsten van het overleg met de portefeuillehouder. Wat de afsprakenlijst betreft willen we nog twee punten opmerken: 1. Dit betreft het tweede van de openstaande punten: we ontdekten samen, jullie en ons team, dat de goothoogte van 4 meter op het binnenterrein gemeten wordt vanaf het peil van de Van Ostadestraat. Dit zou een onbedoeld hoogteverschil kunnen opleveren, omdat die straat hoger ligt dan de tuinen op het binnenterrein. Het is dus belangrijk om die 4 meter werkelijk aan te houden en het peil op de een of andere manier naar het binnenterrein te verleggen, omdat anders geen recht gedaan wordt aan de feitelijke situatie. Er is afgesproken dat het stadsdeel dit hoogteverschil gaat onderzoeken. We willen bij deze benadrukken dat dit punt voor ons van groot belang is. 2. We hebben uitvoerig gesproken over de maximale 15 meter hoogte van de nieuwbouw aan de Van Ostadestraat. We hechten eraan op te merken dat onze opvattingen hierover uiteenlopen, omdat wij ook op dit punt willen uitgaan van de bestaande situatie en een hoogte die aansluit bij de belendende panden. We willen voorkomen dat er over dit punt verwarring ontstaat over meethoogtes en streven naar een zo helder mogelijke voorstelling van zaken. Nogmaals dank voor jullie constructieve opstelling en jullie kunnen onze vervolgmail tijdig tegemoet zien, Namens het kernteam, Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 14 22 januari 2014 Pagina 15 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Van: Projectmedewerker Verzonden: maandag 28 oktober 2013 13:58 Aan: Kerngroepleden CC: Projectmanager, Planoloog Onderwerp: RE: Overleg bestemmingsplan Van Ostadestraat 233 Beste …., Het is akkoord om het overleg van a.s. donderdag sowieso door te laten gaan. De inmeting van de maaiveldhoogte ben ik aan het uitzetten. Als het goed is wordt het veldwerk deze week gedaan. De bewoner van de Tweede Sweelinckstraat zal ik een aparte email over toegang tot de achtertuinen Tweede Sweelinckstraat sturen. Overigens zag ik zojuist dat ik onvolledig ben geweest in de adressering van de eerste email, waarvoor mijn verontschuldiging. Met deze e-mail is dat als het goed is hersteld. Met vriendelijke groet, Projectmedewerker Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 15 22 januari 2014 Pagina 16 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Van: Kerngroeplid Verzonden: woensdag 30 oktober 2013 10:01 Aan: Projectmedewerker , Projectmanager, Planoloog CC: Andere kerngroepleden Onderwerp: Re: Overleg bestemmingsplan Van Ostadestraat 233 Beste ….., Zoals beloofd vind je in de bijlage de opmerkingen en vragen van onze achterban zoals die gisterenavond en eerder deze week naar voren zijn gekomen. We hebben ze puntsgewijs bij de tijdens ons overleg van 22 oktober besproken voorstellen verwerkt met het vriendelijke verzoek ze mee te nemen in het gesprek met de portefeuillehouder. In afwachting van de uitkomst van dat gesprek, zien we elkaar morgen om 10 uur, Met groet, Namens het kernteam [Bijlage bij mail verzonden woensdag 30 oktober 2013 10:01: “Brief aan Projectmanager.doc”, d.d. 30-10-2013] Beste Projectmedewerker , Projectmanager, Planoloog, In ons groot overleg met onze achterban is een aantal opmerkingen en vragen naar voren gekomen die wij hieronder puntsgewijs willen meegeven voor jouw gesprek met de portefeuillehouder. Aanpassingen bestemmingsplan De afwijkingsbevoegdheid van 2 meter extra bouwhoogte verdwijnt. Dit geldt voor de bebouwing straatzijde en de bebouwing achterzijde; o Opmerking : er staat nu 15 meter maximaal bij de straatzijde. Wij willen vastgesteld zien dat dit inclusief dak- en bouwdelen is. o Hoe zit dit met het binnenterrein met een max. nokhoogte van 7 meter? Is het de bedoeling dat hier nog overschrijdingen bij komen in de vorm van bijv. schoorstenen en dergelijke? We pleiten voor terughoudendheid in dezen. Kan hier duidelijkheid over worden gegeven? De bebouwing achterzijde krijgt een goothoogte van 4 meter en een nokhoogte van 7 meter. In de planregels wordt een maximale hoek van het dak opgenomen van 45 graden. o Opmerking 1: wat houdt de tweede laag precies in? Is hier sprake van een bouwlaag of een zgn. ‘bijzondere bouwlaag’ (bijvoorbeeld een kap)? Wij gaan er in onze zienswijzen van uit dat er sprake is van één bouwlaag (goothoogte max. 4 meter). Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 16 22 januari 2014 Pagina 17 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid o Opmerking 2: waar begint die tweede laag op het binnenterrein? Voor ons is het van groot belang dat dit op een substantiële afstand is van de achterkant (Sarphatiparkzijde) als de zijkant (Sweelinckzijde) conform de huidige sheddaken. Voor de bouwcontouren worden de huidige feitelijke bouwcontouren overgenomen (steeg en onbebouwd achterterrein blijven onbebouwd) De bouw van een eventuele kelder wordt niet bij rechte toegestaan. De aanvrager moet aantonen dat de nadelige effecten voor bomen en geohydrologie gering zijn voordat hiervoor toestemming gegeven wordt. o Opmerking 1: de aanvrager moet op de hoogte gesteld worden van het feit dat omwonenden hem/haar aansprakelijk zullen stellen voor schade aan de woningen, zowel funderingen als scheuren als anderszins. o Opmerking 2: de aanvrager moet goed nabuurschap te betrachten. Elke boom die dreigt te sneuvelen zal aangevochten worden. De vraag is dus of dit goed nabuurschap m.b.t. de bomen in het bestemmingsplan kan worden geëist. Er wordt een zon- en daglichtstudie uitgevoerd door een extern bureau (Peutz). Hierbij worden de feitelijke situatie, de maximale grenzen huidige bestemmingsplan en nieuw bestemmingsplan onderzocht/vergeleken. o Opmerking: wij willen behalve de voorlopige uitkomsten ook de strategie van het stadsdeel kennen. Tot welke oplossing wordt besloten bij welke uitkomst? Welke consequenties verbindt het stadsdeel aan de uitkomsten van dit onderzoek? Openstaande punten Onderzocht wordt of de diepte van het hoofdgebouw aangepast kan worden aan de diepte van de Van Ostadestraat 241. Dat zou om een aanpassing van 13 naar 11 meter gaan, of een andere variant. Dit is positief voor de daglichttoetreding bij met name 2e Sweelinckstraat 18-20. Opmerking: ook voor de Van Ostadestraat in westelijke richting (aansluitend aan de Van Ostadestraat 215) is 11 meter diepte een beter alternatief. Dit komt dus voor het hele hoofdgebouw neer op een diepte die aansluit bij de omgeving, in lijn met de belendende panden. Het stadsdeel onderzoekt of de goothoogte bij de achterbebouwing aangepast (verlaagd) kan worden voor een handigere verdeling van bouwlagen. Het stadsdeel onderzoekt in hoeverre het binnenterrein dieper ligt dan de straat. Opmerking: wat gebeurt er met de uitkomst van dit veldwerk? Als blijkt dat het binnenterrein dieper ligt, willen wij dat er bij de vaststelling van het meetpeil uitgegaan wordt van het diepste peil van het binnenterrein. Dit moet worden opgenomen in het bestemmingsplan. Het peil van meten – conform de bestaande situatie, dus vanuit de binnentuinen – is voor ons van groot belang. Nog niet behandelde of niet genoemde punten Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 17 22 januari 2014 Pagina 18 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Medezeggenschap: wij willen als omwonenden ook met de ontwikkelaar in gesprek blijven/komen. Het stadsdeel dient dit op te nemen in het bestemmingsplan. Type bedrijven: wij willen meer duidelijkheid over welke bedrijven wel en niet toegestaan zijn. Dit is tot nu toe niet voldoende aan bod gekomen. De functies en bestemmingen willen we nader bespreken en ook de eventuele gevolgen daarvan voor de omwonenden. Afwijkingsgebied: wat verstaat het stadsdeel precies onder het afwijkingsgebied zoals dat in de conceptverbeelding is aangegeven? Op de conceptverbeelding staat dat het gearceerde gebied afwijkingsgebied is. Er staat niets over een parkeergarage. We hebben dit punt weliswaar besproken tijdens ons overleg van 22 oktober, maar er bestaat nog steeds onduidelijkheid over en we kunnen het nergens in het bestemmingsplan terugvinden. Als dit gearceerde deel uitsluitend betrekking heeft op de eventuele parkeerkelder (zo is het ons tijdens het overleg uitgelegd), dan is het vreemd dat het in de conceptverbeelding is opgenomen, omdat de parkeerkelder niet bij rechte tot het nieuwe bestemmingsplan behoort. 30 oktober 2013 Namens het kernteam en alle omwonenden/indieners van de zienswijzen Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 18 22 januari 2014 Pagina 19 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Van: Projectmanager Verzonden: donderdag 21 november 2013 18:43 Aan: Kerngroepleden CC: Projectmedewerker , Planoloog Onderwerp: RE: Voorstel omwonendenoverleg Bijlagen: De Nieuwe Fabriek_Van Ostadestraat 233_vastgesteld_1_Regels.pdf; 131119resultaten Peutz.pdf; Concept Verbeelding Fabriek (14-11-2013).pdf Beste Kerngroepleden, Hieronder puntsgewijs de s.v.z. 1. Bezonningsstudie en daglichtonderzoek Wij hebben de concept resultaten van Peutz vorige week gekregen. Daar hebben wij nog een aantal opmerkingen over geplaatst, er waren een aantal zaken van wat wij met jullie hadden besproken niet goed meegenomen. Een nieuwe versie is gister binnengekomen en sturen we hierbij mee. De details kunnen jullie bestuderen. Het resultaat laat zien dat de voorgestelde aanpassingen, waar wij over praten, nagenoeg binnen de daarvoor gestelde norm valt. 2. Financiële haalbaarheid Wij hebben de financiële haalbaarheid bekeken op alle besproken onderdelen. Daar was in eerste instantie enige paniek omdat met name de vermindering in opbrengsten van het 45˚ dak erg groot is. Wij hebben daaropvolgend ook nog bekeken hoe het financieel zou uitpakken als we een 60˚ dak zouden voorstellen. Die variant hebben we weer laten vallen en ervoor gekozen de diepte van de het hogere voorste gedeelte te houden op 13 meter, zie verder hieronder 3. Peil voor- en achter Ook zijn, zoals bekend, de resultaten van de metingen van het maaiveld aan de achterkant binnen. Er is inderdaad één meter verschil tussen de straatzijde en de tuin. Zoals eerder, als variant, besproken, zou een goothoogte van de laagbouw van 3,5 meter hierin iets tegemoet komen. Daar hebben wij geen problemen mee. Een goothoogte van drie meter is van de realiseerbare kwaliteit geen optie. 4. Verwerken van resultaten Alle besproken aspecten honoreren is, met betrekking tot de financiële haalbaarheid, niet acceptabel voor het stadsdeel. Wij willen daarom de diepte van het voorste gedeelte op 13 meter houden. Bij nameting blijkt het belendende pand overigens 12 meter diep te zijn. Het effect voor zon en daglicht toetreding met één meter verschil is - volgens Peutz - erg klein. Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 19 22 januari 2014 Pagina 20 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Hiermee kunnen we dan wel het 45˚ dak en het nieuwe plot - plattegrond bij het ontwerp bestemmingsplan - als wijziging t.o.v. het concept ontwerp bestemmingsplan opnemen. Resumé van wat wordt aangepast. 1. De afwijkingsbevoegdheid van 2 meter extra bouwhoogte verdwijnt, bouw hoogte wordt voor het voorste deel, aan de Van Ostadestraat, vastgezet op 15 meter. En voor het achterste deel, de tuin parallel aan de woningen van de Sarphatistraat, wordt deze 7 meter; 2. Vanwege de meetmethode volgens het bestemmingsplan kan een goothoogte van 4 meter aan de achterkant maximaal oplopen tot 5 meter. Hoe een architect in werkelijkheid om zal gaan met het hoogteverschil is koffiedik kijken. Hoe dan ook, om dit enigszins te beperken zullen wij in het BP de goothoogte aan de achterkant op 3,5 meter vaststellen; 3. In de planregels wordt een maximale hoek van het dak opgenomen van 45˚, voor het achterste deel, van 7 meter hoog. Dit gebeurt langs de Westelijke, Noordelijke- en Zuidelijke gevelrand/ dakrand. Er kunnen twee bouwlagen worden gebouwd; 4. Voor de bouwcontouren worden de huidige feitelijke bouwcontouren overgenomen (steeg en achterterrein behouden huidige functie); 5. Op verzoek van de jullie en andere omwonenden is, via een motie, een nieuw onafhankelijk onderzoek uitgevoerd m.b.t. de daglichttoetreding en zonering. Het resultaat laat zien dat het hierboven voorgestelde nagenoeg binnen de daarvoor gestelde normen valt; 6. De bouw van een eventuele parkeerkelder wordt niet bij rechte toegestaan. Dit houdt in dat de ontwikkelaar/ architect in overleg met het stadsdeel/ de gemeente moet treden om toch een parkeerkelder te mogen bouwen. Hiermee wordt bereikt dat de gemeente tegemoet kan komen in de bezorgdheid van de omwonenden m.b.t. fundering onder de omliggende huizen en eventueel monumentale bomen, door nadere eisen te stellen aan de ontwikkelaar; 7. Het stadsdeel zal aan de ontwikkelaar opleggen een minimum aantal keren in overleg te treden met de omwonenden en momenten waarop deze overleggen plaats gaan vinden. Het ligt voor de hand een kennismaking te organiseren na gunning, een informatiebijeenkomst m.b.t. het SO/ VO en na vergunningverlening in ieder geval voor start bouw. 5. Richting afronding Ik denk dat het een erg mooi resultaat is dat jullie, met jullie inbreng en die van anderen, hebben bereikt. Met deze aanpassingen zijn wij er wel zo'n beetje, van onze kant in ieder geval. Ik zou dan ook aan jullie willen voorstellen dat we richting afronding gaan. Daartoe zou ik graag nog twee keer met jullie bij elkaar komen,: dinsdag 26 november om 15.00u. op het stadsdeel; Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 20 22 januari 2014 Pagina 21 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid - donderdag 5 december van 10-11u., ook stadsdeelkantoor. Vanaf 10.30u. sluit Egbert de Vries, portefeuillehouder aan. Voor aanstaande dinsdag praten over de resultaten van de onderzoeken, het aan te passen bestemmingsplan. (Met betrekking tot het bestemmingsplan worden het wat ons betreft de aanpassingen zoals hierboven beschreven.) Tevens kunnen we nog meer in detail kijken naar “smart geformuleerde” afspraken over het vervolgtraject, wat en hoe wordt meegegeven - vanuit het stadsdeel - aan de ontwikkelaar. 6. Andere vragen Met betrekking tot verdere officiële momenten waarop jullie je invloed kunnen uitoefenen is dat: Na vaststelling nota van beantwoording (op de zienswijze) en het vaststellen van het bestemmingsplan door de stadsdeelraad kunnen de mensen die een zienswijze hebben ingediend binnen zes weken bezwaar indienen. Dit gaat dan na de Raad van State en de uitspraak hierover duurt meestal meer dan een jaar; Dan kan er bezwaar worden gemaakt tegen het vaststellen van de omgevingsvergunning door het Dagelijks Bestuur van het stadsdeel binnen de zes weken dat deze ter inzage ligt; Vervolgens neem het DB opnieuw een besluit over de bezwaren die zijn ingediend. Ook hier kan binnen zes weken beroep op worden ingesteld; Daarna is alles onherroepelijk. Dan als laatste jullie verslag. Er staan geen grote onjuistheden in, en wat ons betreft klopt het wel. Als je het leest is het in belangrijke mate een intern verslag van jullie, voor jullie achterban. We hebben bij aanvang expliciet afgesproken geen verslagen te maken en die vervolgens te accorderen. We hebben afgesproken de uiteindelijke afspraken vast te leggen. Ik stuur aan jullie mee: het onderzoek van Peutz; de nieuwe conceptverbeelding; de planregels groeten, Projectmanager, Projectbureau Stadsdeel Zuid Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 21 22 januari 2014 Pagina 22 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Van: Projectmanager Verzonden: donderdag 28 november 2013 17:04 Aan: Projectmanager, Kerngroepleden CC: Projectmedewerker, Planoloog Onderwerp: concept afsprakenlijstje en vervolgstappen Beste ….., Hierbij ontvangen jullie het concept afspraken lijstje. Ik heb nog wat aanvullende vragen en opmerkingen over de laatste variant. Een eerste verdieping wijst uit dat het van beide kanten voordelen kan bieden. Wij willen het wel verder onderzoeken/ uitwerken maar met wat kanttekeningen. Wij kunnen, als we met deze variant doorgaan, de studie van Peutz niet opnieuw laten doen. Dat wordt te duur en duurt te lang. Wel laten we de bezonning nog een keer doorrekenen, met plaatjes, zoals dat hier intern is gedaan, in een 3D model, bij de besluitvorming van het Ontwerpbestemmingsplan. Is dat akkoord wat jullie betreft? Dit gebeurt dan voor de maanden december(vanwege vergelijk met Hertzberger) en september. Als jullie dit anders willen laat me dat dan snel weten. Verder zou het kunnen dat dit een voordeel in bezonning oplevert voor: Sarphatipark 124-134. Maar een licht nadeel, ten opzichte van de laatst besproken variant, voor SP 120-122. Overigens niet voor deze twee huizen m.b.t de verbeelding uit het Concept BP. Het zou zelfs kunnen dat het nog een klein voordeel oplevert voor de 2de Sweelinckstrat, maar daar zijn wij en jullie natuurlijk benieuwd naar. groeten en fijn weekend, Projectmanager [Bijlage bij mail verzonden: donderdag 28 november 2013 17:04, “Afspraken stadsdeel met omwonenden 27 november.doc”] Afspraken 27 november Herontwikkeling Van Ostadestraat 233 Aanwezige bewoners: vier kerngroepleden Aanwezig namens het stadsdeel: Projectmedewerker , Projectmanager, Planoloog Bezonnings- en daglichtstudie Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 22 22 januari 2014 Pagina 23 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid - - - - - Er is een nieuwe rapportage met enkele tekstuele wijzigingen. Deze versie zal in principe onderdeel worden van het vast te stellen bestemmingsplan. (check mail Planoloog voor alle aanpassingen) Het meetpunt voor de bezonning is aan zowel de voor als achterzijde van de woning 0,75 meter boven de vloer van de onderste woonlaag. Aan de 2e Sweelinckstraat wordt daarbij het souterrain niet als woonlaag meegerekend. N.a.v. van de bezonningstekening van Herzberger stellen de bewoners voor een goothoogte voor te schrijven voor de noordzijde van het hoofdgebouw. Op bepaalde momenten is er dan meer effect van de voorgeschreven goothoogte (kap) van de bebouwing binnenterrein. Het Stadsdeel neemt dit voorstel in overweging en komt erop terug. Verder komt het idee ter sprake om de bebouwing op het achterterrein rechthoekig te maken i.p.v. de huidige getrapte vorm. Er ontstaat dan een rustiger beeld en de minimale afstand van de bebouwing tot aan de woningen Sarphatipark wordt groter. Het stadsdeel zoekt uit of dit te realiseren is. Het stadsdeel onderzoekt of de vorm van de steeg logischer weergegeven kan worden. De laatste alinea op p.5 is moeilijk te begrijpen. Het Stadsdeel vraagt aan het onderzoeksbureau om deze tekst toe te lichten. Planregels Besproken worden de ….. per e-mail verzonden (concept) planregels. Stadsdeel zegt toe de volgende aanpassingen te doen: Stadsdeel past de plek waar het peil wordt bepaald aan. Het huidige peilpunt bevindt zich bij een verhoging in de weg, waardoor het gebouw 9 cm. hoger kan worden dan wanneer een ander peilpunt wordt gekozen. Afwijkingsregel artikel 7.a.1. wordt aangepast van 2,0 meter naar 0,5 meter. Artikel 8.a. “bestemmingsgrenzen worden … worden vergroot;” wordt verwijderd Overige afspraken Sommige zaken zijn wenselijk om af te spreken, maar het bestemmingsplan leent zich daar niet voor. Afgesproken wordt om dit op een andere wijze vast te leggen. Het betreft de volgende afspraken: de ontwikkelaar wordt verplicht een verzekering af te sluiten tegen funderingsschade aan belendende panden de ontwikkelaar wordt verplicht een aantal contactmomenten te hebben met de omwonenden. Dit heeft tot doel het plan af te stemmen met de omwonenden en mogelijk aan te passen om draagvlak bij de omwonenden te creëren. Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 23 22 januari 2014 Pagina 24 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Van: Kerngroeplid Verzonden: dinsdag 3 december 2013 12:51 Aan: Projectmanager, Andere kerngroepleden CC: Projectmedewerker , Planoloog Onderwerp: RE: concept afsprakenlijstje en vervolgstappen Beste ….., Met dank voor het vruchtbare gesprek van dinsdag 26 november, reageren we nog even op de afsprakenlijst en de vragen uit je mail van afgelopen donderdag. Je vraagt om onze instemming als het gaat over een 3D studie in plaats van nogmaals een studie door Peutz. Ons is niet helemaal duidelijk wat je wilt onderzoeken. We lezen er zowel de rechthoekvariant uit als het voorstel Hertzberger, dat wil zeggen, een kleine hoek uit het dak van de 15 meter ten bate van zonlicht en daglicht. Klopt het dat jullie beide varianten willen onderzoeken en doorrekenen op de 3D manier? De genoemde momenten zijn akkoord, liefst nog uitgebreid met die van Peutz, om de vergelijking ook in dat opzicht hetzelfde te kunnen maken. Het argument dat meer Peutz te duur is, kunnen we billijken. Wat betreft het rechthoekig maken van de bebouwing aan het binnenterrein denken wij inderdaad dat dit voor beide partijen voordeel kan opleveren. Zie echter de kanttekening hieronder. Als in de nieuwe variant het te bebouwen volume gelijk blijft, kan dat voor ons een licht voordeel in bezonning of in ieder geval lichttoetreding opleveren. Wij kunnen ons tevens voorstellen dat de rechthoekige variant voor het stadsdeel en de ontwikkelaar aantrekkelijker is dan het huidige voorstel (efficiënter gebruik van oppervlakte en lagere kosten bij de bouw van bijvoorbeeld de schuine daken enz.). Uiteraard zullen we onze achterban zowel de voordelen als de nadelen ter overweging voorleggen om zo tot een afgewogen keuze te komen voor de uiteindelijke variant. We hebben verder als kernteam uiteraard het gesprek geëvalueerd en dat heeft de volgende vraagpunten opgeleverd. Je begreep waarschijnlijk ter vergadering al dat we op zijn zachtst gezegd niet blij zijn met jullie besluit niets te doen aan de verslechterde situatie van de hoek Tweede Sweelinckstraat/Van Ostadestraat, waarmee o.i. de betreffende bewoners worden geofferd voor de financiële realisatie van het bestemmingsplan, een argument dat voor ons overigens niet controleerbaar is. Je zei in antwoord op onze vraag waarom het eerste rapport Peutz niet deugde, dat de reden was dat daarin onze varianten niet waren meegenomen. Als wij naar het beschikbare rapport kijken, zien we de door ons aangedragen varianten daarin echter evenmin terug. Daarbij denken we aan: De ‘hap’ uit de 13 meter, in de hoek Tweede Sweelinckstraat/Van Ostadestraat, die door jullie zelf is voorgesteld. Nieuw voorstel: Is het bijvoorbeeld mogelijk om Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 24 22 januari 2014 Pagina 25 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid - het eerste appartement grenzend aan nr. 241 een diepte te geven van 11 m en de daarop volgende appartementen dan 13 m diep te laten zijn? Het doorrekenen van de effecten van het rechttrekken van het platte dak op 7 meter hoogte. Ook dit zou voor alle kanten van de omliggende woningen lichtinval winst zijn. Nog een andere gedachte die bij ons opkwam: Is het mogelijk om de te boeken ‘winst’ door het rechttrekken van het 7 meter deel aan te wenden voor hetzij de ‘hap’ uit de 13 meter, hetzij voor een afschuining van de gevelwand 15 m grenzend aan nr. 241? We zouden graag met jullie samen willen onderzoeken of dergelijke en mogelijk andere varianten verbetering in de situatie van de hoek Tweede Sweelinckstraat/Van Ostadestraat zouden kunnen opleveren. Verder zijn we toch niet gelukkig met jullie weigering om een begrenzing op te nemen voor afwijkingsregel art 7 nr. 3. We stellen alsnog voor dat de begrenzing bij deze regel aldus wordt geformuleerd: art 7 b wordt aangevuld met de cursieve tekst: ‘Een omgevingsvergunning als bedoeld in dit artikel kan worden verleend, mits de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad en de lichtsituatie van omringende panden niet wezenlijk zal verschillen van die gemeten in rapport Peutz d.d......’ Al met al zijn we van mening dat we het overleg over het bestemmingsplan nog niet kunnen afronden. Er zijn nog teveel losse eindjes om het plan al ter goedkeuring aan het DB voor te leggen. Daarbij hebben wij de verplichting om onze achterban in te lichten over de op handen zijnde plannen. Zolang deze echter nog niet definitief uitgewerkt zijn kan hiervan nog geen sprake zijn. Het lijkt ons niet meer dan logisch dat het DB zal willen beslissen over een plan dat ook door de omwonenden gedragen wordt. Het is al met al een ingewikkeld proces, dat om zorgvuldigheid vraagt. Als we nu de haast boven de zorgvuldige afwerking stellen, kunnen de omwonenden van De Nieuwe Fabriek daar de rest van hun wonend leven de mogelijk wrange vruchten van plukken. We horen graag jullie reactie op de boven genoemde punten. Kernteam Omwonenden Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 25 22 januari 2014 Pagina 26 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid Van: Projectmanager Verzonden: dinsdag 3 december 2013 16:21 Aan: Kerngroepleden CC: Projectmedewerker, Planoloog Onderwerp: RE: concept afsprakenlijstje en vervolgstappen Bijlagen: iso-21sep-12u-zw.jpg; iso-21okt-12u-zw.jpg; maten 21 dec.doc Beste……..,, Allereerst wil ik graag voor de archieven direct rechtzetten dat ik gezegd heb dat het rapport van Peutz niet deugde. Wij hebben vandaag de resultaten gezien van de laatste variant, Hertzbergervariant, die we hebben besproken, vlak voor t einde van ons overleg. Ik zal deze in drie mailtjes doen toekomen, waarvan dit de eerste is. Alhoewel deze variant een stedebouwkundige kwaliteitsverbetering betekent, en ook daarmee een verbetering zijn in "beleving" voor de panden aan het Sarphatipark, zijn er nagenoeg geen voordelige effecten in bezonning en financiën. Met "beleving" bedoel ik, iets meer lucht en rust van hetgeen je tegenaan kijkt. Ook hebben wij - na nog een keer goed naar de plaatjes van Peutz te hebben gekeken geconstateerd dat de hoogbouw weinig effect heeft voor de panden in de 2de Sweelinckstraat. Dat kan je zien door de plaatjes donkerblauw (bestaande situatie) en geel (onze één na laatste variant) te vergelijken (Peutz v.a. pg L.1) Wel is het zo dat wij met de twee varianten waar we met jullie nu mee bezig zijn een verbetering bewerkstelligen voor de mensen aan het Sarphatipark en al helemaal ten aanzien van het huidige BP en dus het huidige bouwrecht! Met andere woorden, voor ons houdt het een beetje op. We treffen elkaar a.s. donderdag en zien dan waar we op uit komen. Vandaag is er niemand op kantoor, maar ik zal voor donderdag mijn collega's wel proberen te spreken over de voorstellen die jullie hieronder doen. Met vriendelijke groeten, Projectmanager, Projectbureau Stadsdeel Zuid , Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 26 22 januari 2014 Pagina 27 van 27 Gemeente Amsterdam Stadsdeel Oud-Zuid Internet: www.zuid.amsterdam.nl E-mail: [email protected] 27
© Copyright 2024 ExpyDoc
