Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Stadsplein 1 3431 LZ IBAN: NL49 BNGH 0285 0043 87 BIC: BNGHNL2G www.nieuwegein.nl 20 14-20^ Nieuwegein Duurzame Ontwikkeling Contactpersoon Dionne Baaré Telefoon 030 607 18 02 E-mail [email protected] Gemeenteraad Nieuwegein Postbus 1 3430 AA NIEUWEGEIN Datum 19 mei 2014 Kenmerk , f<g$-}~2_ laknummer ' / Zaaknummer arichtnummer J 3 ( O U Der Onderwerp Principebesluit Krijtwal 17 VERZONDEN 2 8 MEI 2014 Geachte raad, Op 6 mei 2014 hebben wij een positieve grondhouding aangenomen ten aanzien van de realisatie van 30 appartementen in het kantoorgebouw Krijtwal 17. Reshape Properties heeft ons verzocht om medewerking te verlenen aan het transformeren van het kantoorgebouw waar tot op heden Vitras is gevestigd. Vitras gaat zich vestigen in het kantoorpand De Zuidstede in de Binnenstad. Het kantoorgebouw aan de Krijtwal kan getransformeerd worden naar 30 appartementen. Dit plan draagt bij aan het terugdringen van de kantorenleegstand en aan de realisatie van de woningbouwopgave. Omdat dit bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan Fokkesteeg Merwestein is hiervoor een planologische procedure noodzakelijk. De brief aan de initiatiefnemer met het bijbehorende planologische onderzoekskader, waarin de randvoorwaarden en aandachtspunten voor de verdere uitwerking zijn opgenomen, treft u hierbij ter kennisname aan. Voor meer informatie kunt u terecht bij Dionne Baaré. Zij is bereikbaar op telefoonnummer (030) 607 18 02. Met vriendelijke groet, aurgemeester en wethouders, P.C.M, van Elteren secretaris Bijlage .T.J.M. Backhuijs burgemeester Principebesluit met daarbij het planologisch onderzoekskader Postbus 1 3 4 3 0 AA IBAN: Bezoekadres NL49 BNGH 0 2 8 5 0 0 4 3 8 7 S t a d s p l e i n 1 3 4 3 1 LZ www.nieuwegein.nl B I C : BNGHNL2G Duurzame Ontwikkeling Contactpersoon Telefoon E-mail Reshape properties t.a.v. dhr. M. Hoefmans Postbus 2064 1200 CB Hilversum Dionne Baaré 030 607 18 02 [email protected] Datum 19 mei 2 0 1 4 Kenmerk Zaaknummer Berichtnummer Onderwerp Principebesluit Krijtwal 17 Geachte heer Hoefmans, Op 28 maart 2014 heeft u een principeaanvraag ingediend voor de transformatie van het kantoorpand Krijtwal 17 naar een woongebouw met 30 appartementen. Met deze brief reageer ik op uw aanvraag en informeer ik u en over de vervolgstappen. Besluit Het plan draagt bij aan het terugdringen van de leegstand op de kantorenmarkt en draagt bij aan de realisatie van de woningbouwopgave. Het college staat daarom in principe positief tegenover uw verzoek. Wel is een planologisch onderzoekskader vastgesteld voor de verdere uitwerking. Planologisch onderzoekskader Bijgevoegd treft u het planologische onderzoekskader aan. In de komende fase kunt u de benoemde onderzoeken uit laten voeren, een ruimtelijke onderbouwing laten opstellen en de bouwtekeningen laten uitwerken. Kosten De kosten die ten behoeve van uw project door de gemeente worden gemaakt zijn wij als gemeente, in het kader van de Wet ruimtelijke ordening, verplicht op u te verhalen. Omdat verschillende punten nog moeten worden uitgewerkt zijn de gemeentelijke kosten nog niet compleet in beeld. Het is dus nog te vroeg om een anterieure overeenkomst te sluiten. Omdat in het proces al wel behoefte bestaat aan ambtelijke inzet worden de plankosten alvast in briefvorm vastgelegd. De verwachte kosten voor de planvorming bedragen naar verwachting circa € 10.450,-. Voor dit bedrag levert de gemeente ambtelijke inzet voor de accounthouder, stedenbouwkundige, verkeerskundige en de disciplines ruimtelijke ordening, economie, wonen, grondbedrijf, beheer, milieu en communicatie. Bladnummer 2/2 Zaaknummer Onderwerp Principebesluit Krijtwal 17 Mocht het plan tussendoor beëindigd worden en niet tot een anterieure overeenkomst komen, dan wordt een afrekening gemaakt van de gemaakte kosten tot dat moment. Wij vragen u ons een schriftelijke bevestiging te sturen waarin u akkoord gaat met het genoemde bedrag en de afhandeling daarvan. Het bedrag wordt in de anterieure overeenkomst doorberekend, u ontvangt hiervoor geen aparte rekening. De gemeente zal ter zijner tijd een voorzet doen voor een anterieure overeenkomst en hierover met u in gesprek gaan. Vragen Als u nog vragen heeft naar aanleiding van deze brief, dan kunt u contact opnemen met uw accounthouder Dionne Baaré. U vindt haar contactgegevens bovenaan deze brief. Zij zal ook contact met u opnemen voor het maken van een afspraak om het vervolg te bespreken. Met vriendelijke groet, namens burgemeester en wethouders, Niek Wolters hoofd afdeling Duurzame Ontwikkeling Bijlagen Kopie aan planologisch onderzoekskader de gemeenteraad en het wijkplatform Stadscentrum - Merwestein (via de wijkmanager) Nieuwegein Planologisch onderzoekskader Krijtwal 17 Initiatiefnemer Accounthouder Versie Re-Shape Dionne Baaré 2014-02 Inleiding Dit onderzoekskader dient als eerste beoordeling van een bouwplan voor de transformatie van het kantoorpand Krijtwal 17. Re-Shape heeft hiervoor een plan opgesteld om de dit kantoorgebouwen gefaseerd te transformeren naar 30 appartementen. Aan de diverse disciplines is gevraagd een advies te geven over dit principeplan. Planologische afweging Uit de ontvangen adviezen, die hieronder zijn weergegeven, kan worden geconcludeerd dat positief over het principeplan kan worden geoordeeld. Wel zijn er nog enkele aandachtspunten en randvoorwaarden. De gemeente Nieuwegein voert een actief beleid om de leegstand in kantoren terug te dringen. De grondhouding van de gemeente ten opzichte van transformatie-initiatieven is positief mits het een verbetering betreft van de kwaliteit. Voor de Krijtwal 17 betekent dit dat het project bij moet dragen aan een positieve beleving van de directe leefomgeving. De leefbaarheid in de wijk Merwestein wordt minder goed gewaardeerd dan in de rest van Nieuwegein. Op dit moment is de gemeente zich daarom aan het oriënteren op de toekomst van de wijk. Transformatieplannen moeten bijdragen aan het terugdringen van de leegstand in de kantoren en bijdragen aan het verbeteren van de leefbaarheid. Aandachtspunten bij de nadere uitwerking van het plan zijn daarom de stedenbouwkundige uitstraling van het gebouw en de aangrenzende gronden, parkeren, de geluidsoplossing met balkons en de doelgroep. Indien kan worden voldaan aan de hieronder geschetste randvoorwaarden kan het college medewerking verlenen aan deze transformatie. Bij de verdere uitwerking van het plan zal rekening gehouden moeten worden met deze aandachtspunten en randvoorwoorden. Het (voorlopig) ontwerpbouwplan en de op te stellen ruimtelijke onderbouwing zullen hierop worden getoetst. Ruimtelijke Ordening Bestemmingsplan Het geldende bestemmingsplan is Fokkesteeg - Merwestein uit 2008 . Het perceel heeft de bestemming 'kantoor'. plangebied Uitsnede plankaart Uitgangspunt is dat het bouwplan een woonbestemming zal krijgen. Daarmee is het bouwplan in strijd met het bestemmingsplan. Beleid In de structuurvisie Nieuwegein Verbindt uit 2010 is het gebied Merwestein opgenomen als werkgebied met de mogelijkheid tot transformatie naar wonen. Het plan past in de Structuurvisie aangezien het plan bijdraagt aan de binnenstedelijke woningbouwopgave. Procedure Voor transformatie naar woningbouw op deze locatie is een bestemmingsplan of een projectomgevingsvergunning nodig. De keuze voor één van deze instrumenten is afhankelijk van verschillende factoren. Een bestemmingsplanprocedure heeft een langere voorbereidingstijd omdat de besluitvorming raadsbevoegdheid is, het heeft echter een kortere rechtsgang omdat er beroep is in één instantie, bij de Raad van State. De omgevingsvergunning heeft een kortere voorbereidingstijd omdat burgemeester en wethouders bevoegd gezag zijn, er is echter een rechtsgang mogelijk in twee instanties, beroep bij de rechtbank en daarna hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De keuze voor een van deze procedures hoeft pas in een later stadium te worden gemaakt, wanneer de plannen verder zijn uitgewerkt. De keuze wordt bij voorkeur gemaakt in overleg tussen initiatiefnemer en de gemeente. Grondexploitatiewet Omdat het plan niet past in het bestemmingsplan is het tevens getoetst aan het financiële hoofdstuk van de wet ruimtelijke ordening, ook wel grondexploitatiewet genoemd. Er is sprake van het realiseren van meer dan tien woningen in een bestaand gebouw, daarmee valt het project onder de grondexploitatiewet. De plankosten en eventuele inrichtingskosten in de openbare ruimte moeten in rekening worden gebracht bij de initiatiefnemer. Hiertoe zal een overeenkomst gesloten moeten worden. Stedenbouw Stedenbouw In de structuurvisie wordt het transformeren van kantoor naar woningen gestimuleerd. Dit kantoor aan de Krijtwal maakt onderdeel uit van een duidelijke ruimtelijke structuur aan de Binnenwal. Deze bestaat uit een symmetrische verkaveling aan weerszijde van de weg, van vierkante bebouwing in een groene setting. De groene setting van erfafscheiding van hagen is daarbij een belangrijk onderdeel. De hoogte van de haag is maximaal 1 meter en de soort beplanting aanpassen aan de aanwezige hagen (die in de winter ook nog mooi zijn). Ruimtelijk is het noodzakelijk in de openbare ruimte een eenheid te realiseren en de erfafscheidingen in een groene haag te realiseren. Dit om de zichtlocatie mooi te houden en de verloedering tegen te gaan. Op de plattegrond is niet rondom een tuin getekend. In het deel waar geen tuin komt maar waar het wel groen is ingetekend zouden we een groene invulling zien die aansluit past bij de nieuwe ontwikkeling (meeontwerpen). Ook is bij het parkeren een donkergroene strook aangegeven. Onduidelijk is wat dit is? Openbaar privé? In het op te stellen bestemmingsplan moet rekening worden gehouden dat er geen bebouwing in de tuintjes kan worden gerealiseerd. Architectuur Het gebouw moet meer een woonuitstraling krijgen. Dit moet gezocht worden in het gevelmateriaal en hoe invulling wordt gegeven aan de raamvlakken. De toevoegingen aan het gebouw moeten in ontwerp, detaillering en materialisering een eigentijds karakter krijgen. En tegelijkertijd in balans zijn met de gevelindeling van het bestaande gebouw. De entrees van de woningen zijn bereikbaar via een centrale entreehal. Één woning wijkt hier van af en heeft een eigen entree aan de buitenzijde. Dit is niet gewenst in verband met de eenduidigheid van de entree en de looproutes in en rondom het gebouw. De entree van deze woning moet in de bestaande hal een plaats krijgen. Inrichting openbare ruimte Er moet een plek voor fietsers (bezoekers) worden ingetekend. Er moet in het plan ruimte worden gerealiseerd voor ondergrondse afvalcontainers. Cultuurhistorie en archeologie Cultuurhistorie Sinds 1 januari 2012 is het verplicht om bij ruimtelijke ingrepen de cultuurhistorie een volwaardige plaats te geven in de ruimtelijke afweging. Om dit vorm te geven heeft de gemeente Nieuwegein een gemeentelijke Cultuurhistorische Waardenkaart laten opstellen. Hoewel de kaart nog niet is vastgesteld en er nog geen cultuurhistorisch beleid is vastgesteld wordt binnen de gemeente Nieuwegein wel al gewerkt in de geest van de cultuurhistorische waardenkaart. Dit complex heeft geen cultuurhistorische waarde. Het plangebied is gelegen in een gebied van integrale gebiedswaarde CHW2, basiswaarde, waarmee het gebied enige cultuurlandschappelijke waarde kent. Het draagt bij aan de identiteit van de gemeente, hoewel het karakter op onderdelen is verstoord. Ruimtelijke kwaliteit dient een belangrijke rol te spelen. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt worden geen bezwaren gezien in een transformatie van kantoorpand naar woningen. Archeologie Voor het plangebied geldt dat vroegtijdig archeologisch onderzoek vereist is wanneer er sprake is van ingrepen dieper dan 150 cm - mv én plangebieden groter dan 10.000 m2 (gebieden met een archeologische verwachtingswaarde 6 (AVW6)). Dit lijkt in deze principe-aanvraag niet het geval te zijn. Wonen Deze principeaanvraag gaat over de transformatie van het kantoorpand Krijtwal 17 naar 30 woningen. De appartementen variëren in grootte van 47 m2 tot 56 m2. Het realiseren van extra woningen vormt een belangrijke opgave voor Nieuwegein. Daarnaast is de leegstand van kantoren in Nieuwegein groot. Dit verzoek komt aan beide problemen tegemoet. De leegstaande kantoren worden getransformeerd tot wonen en de extra woningen die worden gecreëerd leveren een bijdrage aan het oplossen van het woningtekort. Uitgangspunt bij woningbouwontwikkelingen is dat 3 5 % in de sociale sector wordt gerealiseerd, 2 5 % sociale huur en 10% goedkope koop. Het principeverzoek geeft aan dat het uitgangspunt is hier startersappartementen te realiseren in de goedkope koop. Daarmee wordt aan dit uitgangspunt voldaan. Omdat er de laatste jaren al veel goedkope starterswoningen zijn gerealiseerd in de koop en de vraag naar betaalbare huurwoningen groot is, zien wij graag dat er ook starterswoningen in de huur worden gerealiseerd. We wijzen er op dat de vraag naar betaalbare huurwoningen op dit moment groot is. Verhuur van woningen onder de huurprijsgrens van € 699,48 (prijspeil 1-1-2014) valt wel onder de bepalingen in de regionale huisvestingsverordening. (http://www.reqioutrecht.nl/bru/downloads/ruimtelijk-beleid-en-wonen/wonen/reqionalehuisvestinqsverordeninq-l-iuli-2013.pdf). De vraag naar goedkope koopappartementen neemt terug. Momenteel zijn er verschillende initiatieven in dit segment. De verwachting is dat er daarmee voor de komende periode voldoende aanbod is. De initiatiefnemer geeft aan dat er volgens de makelaars nog steeds vraag is naar het goedkope koop segment, zeker wanneer er een scherpe prijs-/kwaliteitsverhouding wordt gehanteerd. Met een aantrekkende woningmarkt is er ook vanuit omringende gemeenten vraag naar dit segment te verwachten. Echter, huurappartementen in dit complex hebben de voorkeur boven koopappartementen. Het principeverzoek gaat uit van de realisering van appartementen. De afmeting van de appartementen is redelijk en de plattegronden zien er goed uit. Huisvesten van starters vormt een belangrijke doelgroep, maar ook andere kleine huishoudens kunnen hier terecht. De aanwezigheid van een lift maakt de appartementen ook geschikt voor bijv. senioren. Ligging vormt een belangrijke afzetfactor bij appartementen. Het pand ligt bij andere getransformeerde o f t e transformeren kantoren, waarmee een nieuw woonbuurtje kan ontstaan. Bovendien ligt het pand dichtbij de het stadscentrum, waar veel voorzieningen zijn. Nieuwegein voert al jaren een aanpasbaar bouwenbeleid. Graag zien we bij de verdere uitwerking van de plannen aandacht voor dit beleid. Vanuit Wonen adviseren we positief op deze aanvraag. Economische zaken Het aanbod op de Nieuwegeinse kantorenmarkt is hoog (ong. 30%). In de Nota Visie kantoren is aangegeven dat transformaties en overige initiatieven voor het onttrekken van kantoorruimte in heel Nieuwegein met een positieve grondhouding worden beoordeeld, mits dit een kwalitatieve verbetering betreft. Parkeren De huidige parkeerdruk (inclusief de transformaties van de Krijtwal 33 en Krijtwal 41) en de toekomstige parkeerdruk (met transformatie van Krijtwal 17) zijn in beeld gebracht. Relevant voor het bepalen van de parkeerbehoefte is de Nota Parkeernormen 2011 - 2015. In de huidige situatie is de parkeerbehoefte van de Krijtwal in beeld gebracht zonder rekening te houden met de parkeervakken op eigen terrein 136 parkeerplaatsen. Er is dus een overschot van 1 openbare parkeerplaats. Voor de Krijtwal 17 is gerekend met een norm van l:80m2 voor 1370 m2 kantoor. Dit houdt in een parkeerbehoefte van 17 parkeerplaatsen. In de nieuwe situatie is de behoefte 36 parkeerplekken gerekend met een norm van 1,2 per woning. Door het dubbelgebruik en verschillende aanwezigheidspercentages is de parkeerbehoefte op de werkdag overdag maatgevend. De behoefte is dan 139 plaatsen. Er zijn 136 plaatsen aanwezig. Het pand aan de krijtwal beschikt over 11 eigen parkeerplaatsen. Daarmee zijn er in totaal voldoende parkeerplaatsen aanwezig om deze transformatie mogelijk te maken. Uitgangspunt is wel dat alle parkeerplekken rondom het gebouw openbaar beschikbaar worden gesteld. Milieuaspecten Geluid Wet geluidhinder Met de voorziene wijziging wordt een gevoelige bestemming gecreëerd binnen de de wettelijke geluidzone van de Binnenwal, de Zuidstedeweg, de Noordstedeweg/Vreeswijksestraatweg en de Vlietwal/Krijtwal. Dat betekent dat inzichtelijk moet worden gemaakt wat de geluidbelasting als gevolg van deze wegen is, voor een situatie 10 jaar in de toekomst (2024). Daarbij kan worden uitgegaan van de volgende uitgangspunten. Straatnaam verkeersprog- maximum- nose w e e k d a g snelheid 2024 [km/h] wegdek [mvt/etm] Zuidstedeweg (ten oosten kruising) 27.370 50 DAB Zuidstedeweg (ten westen kruising) 20.290 50 DAB Binnenwal 11.030 50 DAB Noordstedeweg 11.520 50 DAB Vreeswijksestraatweq 6.800 50 DAB 500 50 Klinkers Vlietwal/Krijtwal (indicatie) Bovenstaande verkeerscijfers zijn gebaseerd op het verkeersmodel Regio Utrecht versie 3.0. De gegevens uit 2011 zijn opgehoogd met 1,5% per jaar tot het jaar 2024. Periode % per uur t.o.v. % licht totaal etmaal % middel- % zwaar zwaar Stedelijke hoofdweg (Zuidstedeweg) Dag 6,7% 92% 6% 2% Avond 2,7% 95,3% 3,7% 1% Nacht 1,1% 92% 6% 2% Wijkontsluitingsweg (Binnenwal, Noordstedeweg, Vreeswijksestraatweq) Dag 7% 94% 5,1% 0,9% Avond 2,6% 97,2% 2,5% 0,3% Nacht 0,7% 96% 3,4% 0,6% Buurtverzamelstraat (Vlietwal, Krijtwal) Dag 7% 94% 5,7% 0,3% Avond 2,6% 98% 1,9% 0,1% Nacht 0,7% 96% 3,8% 0,2% Naar alle waarschijnlijkheid liggen de toekomstige geluidbelastingen boven de voorkeursgrenswaarde en zijn hogere waarden noodzakelijk. De aanvraag hiervan wordt getoetst aan wettelijke voorschriften, alsmede aan het gemeentelijk' beleid hogere waarden wet geluidhinder' (RBOI, april 2009), te raadplegen via www.nieuwegein.nl/qeluid (volg beleid hogere waarden). Het gemeentelijk beleid is gebaseerd op gecumuleerde geluidbelastingen, zonder aftrek art. HOg Wgh. Gezien de grote hoeveelheid wegen in de omgeving kan deze hoog uitvallen. Binnenwaarde en Bouwbesluit Volgens het nieuwe Bouwbesluit (2012) zijn de eisen aan de geluidwering van de gevel als volgt: Wijzigingen aan de gevel mogen geen verslechtering opleveren in geluidopzicht. Er moet dus bepaald worden wat de geluidwering van de gevel op dit moment is. Vervolgens moet berekend worden wat de geluidwering in de nieuwe situatie zal zijn. Als het binnenniveau hoger wordt (dus de geluidsituatie verslechtert), dan moeten gevelmaatregelen getroffen worden (bijvoorbeeld suskasten, voorzetramen of muurdempers). Bij deze berekeningen moet rekening gehouden worden met reguliere ventilatie en spuiventilatie. Voor de reguliere ventilatie gaat de voorkeur uit naar geluidgedempte ventilatie. Gezien de ervaringen bij de gebouwen aan de Krijtwal, die ook getransformeerd worden naar woningen, zullen er serres nodig zijn vanwege de hoge geluidbelasting en de eis om een geluidluwe buitenruimte te hebben. Lucht De voorziene wijziging zal gezien de omvang niet in betekenende mate bijdragen aan het behalen van de luchtkwaliteitseisen in gemeente Nieuwegein. Daarmee valt deze juridisch onder artikel 5.16, eerste lid, onder c van de Wet milieubeheer en de hierbij horende onderliggende regelgeving, zijnde de AMvB en Ministeriële regeling 'niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. In de ruimtelijke onderbouwing s.v.p. onderbouwen dat het plan qua luchtkwaliteit geen problemen oplevert. Daarvoor kan gebruik worden gemaakt van de gemeentelijke jaarrapportage en/of de landelijke monitoringstool (NSL). Milieueffectrapportage Er is geen directe MER-plicht voor het opstellen van milieueffectrapportage of m.e.r.-beoordeling. Ook in de Provinciale Milieuverordening staan geen activiteiten waarvoor een directe MER-plicht geldt. De activiteit - het realiseren van woningen - wordt genoemd in de bijlage onderdeel D 11.2 van het besluit MER. Bij dit aantal van 61 woningen - onder de grenswaarde van 2.000 woningen waarvoor een direct MER-plicht geldt -geldt wel de vergewisplicht. Voor de vergewisplicht moet voor de voorgenomen activiteit worden beoordeeld of er vanwege de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen optreden. Bij deze beoordeling wordt met name gekeken naar de selectiecriteria zoals genoemd in bijlage III van de EU richtlijn m.e.r. Indien er belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen optreden geldt er een MER-plicht. Milieuzonering In de directe nabijheid zijn kantoren gevestigd. Een andere bestemming wordt niet mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Fokkesteeg-Merwestein. De VNG publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' geeft voor de bestemming kantoren een richtafstand van 10 meter (geluid). In geval van het kantoorpand aan de Krijtwal 25-31 is de afstand kleiner dan 10 meter. Dit lijkt geen probleem. Op 200 meter van de locatie is een zeepfabriek gevestigd. Dit vormt geen belemmering, voldaan wordt aan de milieunormen voor geluid, geur en stof ter hoogte van de planlocatie. Bodem Omdat we hier spreken van een intensivering van het gebruik van de locatie (van werken naar wonen) en omdat er nog geen bodemkwaliteitsgegevens van de betreffende locaties beschikbaar zijn is het nodig dat er een bodemonderzoek uitgevoerd wordt. Het gebied Merwestein wordt niet onmiddellijk verdacht van verontreiniging. Het onderzoek kan rondom de panden worden uitgevoerd. Externe veiligheid Op enige afstand van de locatie is het risicobedrijf Ecolab Production Netherlands gevestigd. Hierop is de regelgeving van het Besluit externe veiligheid inrichtingen van toepassing (Bevi). De normcontour voor het plaatsgebonden risico van dit bedrijf ligt op het eigen terrein en vormt geen belemmering. De afstand van de planlocatie tot het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt 30 meter, een verantwoording van het groepsrisico is niet nodig. Echter, omdat in geval van een brand de rookpluim over de locatie kan liggen, is het wenselijk dat eventuele centrale luchtbehandelingssytemen afschakelbaar zijn. Het plangebied ligt langs de vastgestelde route voor gevaarlijke stoffen van onze gemeente. Het vervoer van gevaarlijke stoffen ter hoogte van de planlocatie is dermate beperkt dat dit geen belemmering vormt. Verder ligt de locatie buiten de toetsingsafstanden EV van andere risicobedrijven, rijkswegen, vaarwegen (Doorslag en Merwedekanaal), hoge druk gasleidingen of defensieleidingen. Conclusie, externe veiligheid vormt geen belemmering. Duurzaamheid Landelijk beleid In het Bouwbesluit zijn de eisen omschreven waaraan minimaal voldaan moet worden. T.a.v. energie en isolatiewaarden gelden wettelijke eisen waaraan voldaan moet worden. Gemeentelijke beleid duurzaam bouwen Het is van belang om te bouwen met gezonde materialen, het materiaalgebruik te reduceren, zoveel mogelijk te recyclen en grondstofkringlopen te sluiten ('Cradle tot cradle'). Daarom heeft de gemeenteraad begin 2008 de nota 'Bouwen voor de toekomst; duurzaam bouwen beleid gemeente Nieuwegein'vastgesteld. Hierin is de ambitie geformuleerd om bij nieuwbouw en renovatie te streven naar een milieuprestatieverbetering van 15% of hoger t.o.v. de op dat moment geldende gebruikelijke bouwstandaard in Nederland. Naast bovenstaande prestatie-eis zijn de volgende basismaatregelen vastgesteld: • Bij nieuwbouw een lagetemperatuurverwarming systeem toepassen. • Bij renovaties (zoals hier) een EPA-onderzoek uitvoeren. • Geen uitlogende bouwmetalen toepassen. • Alleen aantoonbaar duurzaam geproduceerd hout (conform criteria TPAC) toepassen. • Een handleiding voor gebouwgebruikers opstellen. • Bij nieuwbouw een duurzaam gezond binnenmilieu waarborgen. De milieuprestatie kan bij kleinere en middelgrote (ver)bouwplannen (zoals hier) inzichtelijk worden gemaakt met het duurzaam bouwen instrument GPR-gebouw. In dit instrument worden de prestaties op de duurzaamheidsthema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde beoordeeld en gewogen. GPR-gebouw geeft per thema een waardering op een schaal van 1 tot 10, waarbij een 6,0 staat voor de huidige bouwstandaard. Voor Nieuwegein dient de GPR minimaal 6,9 te zijn voor een milieuprestatieverbetering van 15% of hoger. Dit wordt gekenmerkt als 'mainstream duurzaam'. De gemeente streeft verder naar het vergroten van het aandeel groendaken (ook wel vegetatiedaken genoemd, zie www.nieuweqein.nl/qroendak). Gemeentelijk klimaatbeleid Volgens het door het college vastgestelde gemeentelijke Klimaatprogramma 2009-2013 geldt bij nieuwbouw een streven naar een 10% betere energieprestatiecoëfficiënt (EPC) t.o.v. het Bouwbesluit. Bovendien geldt een streven naar 10% duurzame energie. Bij grotere bouwinitiatieven (>200 woningen of het equivalent daarvan) geldt i.v.m. de duurzame gebiedsontwikkeling een EPL van 7,0 tot 8,0. In Collegeprogramma 2010-2014 is aangegeven dat Nieuwegein streeft naar een klimaatneutrale duurzame stad in 2040. Specifieke randvoorwaarden/kansen i.r.t. dit bouwinitiatief: Het behalen van een aangescherpte EPC t.o.v. de huidige nieuwbouweisen voor woningen en utiliteitsgebouwen in het Bouwbesluit is gewenst, maar kan de gemeente bij een transformatie (zoals hier) niet afdwingen indien het casco gehandhaafd blijft. Voor onderdelen die in de renovatie worden aangepast kunnen wel de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit worden gehanteerd. Uit oogpunt van consistentie met andere bouwinitiatieven dient hier gestreefd te worden naar hoge duurzaamheidsambities zoals hierboven omschreven. Het college is een sterk voorstander van duurzaamheid in de breedste zin van het woord, maar vooral ook op het gebied van energiezuinigheid. Wat betreft het EPA en het dubo-instrument GPR-gebouw is het raadzaam om dit al in de VOfase van het (ver)bouwinitiatief te gebruiken, omdat zo direct gevolgen van keuzes voor materialen en installaties zichtbaar worden. Zo kunnen tijdig in het ontwikkelproces slimme keuzes worden gemaakt. Het is ongewenst om de appartementen met een HR-ketel te verwarmen, aangezien het huidige gebouw (en de rest van het gebied) aangesloten is op het stadsverwarmingsnet. Dat laatste blijft gewenst. Ook dan kan individuele regeling en afrekening plaatsvinden, evt. met stadsverwarming-afleversets per appartement. Kansen om bovengenoemde klimaatambities te halen zijn aanwezig. Belangrijk is daarbij uit te gaan van de Trias-Energetica, d.w.z.: 1) eerst de energievraag terugdringen (via o.a. een goed geïsoleerde gebouwschil), 2) daarna duurzame energiebronnen inzetten en 3) de resterende (fossiele) energiebehoefte dekken via efficiënte installaties. Wat betreft de isolatiewaarde van de gebouwschil is het zinvol te streven naar toepassing van hogere isolatiewaarde dan Re 3,5. Mogelijk worden de wettelijke eisen m.b.t. Rc-waarde in 2015 verhoogd. Bij daken wordt nu al regelmatig een Re van 5 toegepast (via PIR-isolatie). Verder is het plaatsen van HR++ isolatieglas aan te bevelen. Een goede isolatie zorgt ervoor dat de woningen in de toekomst betaalbaar blijven met lagere energielasten. Wat betreft het inzetten van duurzame energiebronnen kan op deze locatie gedacht worden aantoepassing van zonnepanelen (duurzame elektriciteit). Nu zonnepanelen afgelopen jaren spectaculair in prijs zijn gedaald, is dit interessant bij daken met een gunstige zon oriëntatie (zoals hier). Ook kan hier gedacht worden aan het toepassen van een groendak, vooral indien de dakbedekking wordt vernieuwd (een zogenaamd 'natuurlijk moment' om te investeren). Dit levert een duurzame comfortverbetering op. Tip: tot 1 maart 2014 geldt een gemeentelijke subsidieregeling voor realisatie van groendaken op bestaande gebouwen en bij nieuwe en bestaande woningen. Energie-efficiënte verlichting in algemene ruimten reduceert het elektriciteitsverbruik fors. Bij nieuwe pompen en ventilatoren zijn frequentieregelingen en gelijkstroommotoren efficiënt. Bij eventuele toepassing van mechanische (toe- en afvoer) ventilatie is warmteterugwinning relevant evenals een bijbehorende goede gebruikershandleiding voor de bewoners (o.a. filters tijdig wisselen). In de 'Menukaart Duurzame Woningen Nieuwbouw' en 'Menukaart Duurzame Woningen Bestaande Bouw' staan ter informatie meer gedetailleerde maatregelen die resulteren in een kwalitatieve, comfortabele en energiezuinige woning met een gezond binnenmilieu. Deze menukaarten zijn te downloaden vanaf www.nieuwegein.nl/12365/woningen/ Ter inspiratie een mooi voorbeelden van een gerealiseerde duurzame transformatie van een voormalig kantoor naar woonappartementen: Brinkwal 7 (gereed in 2013 en beloond met twee prijzen: de KWH-i-opener en de Duurzaamheidspriis van Utrecht2040. Flora & Fauna Er is geen sprake van veranderingen aan het openbaar groen. Bomen Rondom het gebouw staan bomen. Hiervoor gelden de uitgangspunten van de bomenverordening en het beleidsplan Boombescherming in Nieuwegein. Indien er bomen gekapt moeten worden dan is de tip voor de aanvrager: ga op tijd na of hiervoor een kapvergunning nodig is, of deze zou worden verleend en zo ja wat de door ons gevraagde financiële compensatie dan is. Wel rekening houden met de bomen die op circa 6 meter van de woningen staan. Deze dienen beschermd te worden als de werkzaamheden onder de kroon komen. Flora-fauna In de quick-scan zijn in de omgeving weinig beschermde soorten aangetroffen. Mogelijk is het gebouw geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen (denk aan gevolgen spouwmuurisolatie). Een advies hierover van een deskundige is aan te raden. Afval Voor deze transformatie naar 30 appartementen moet bij het complex een ondergrondse restafvalcontainer worden geplaatst. Op basis van een globale check lijken er geen onoplosbare belemmeringen en is er waarschijnlijk wel een locatie te vinden. Op het eerste gezicht zou dit op de kop van een parkeerstrook, nabij de ingangen van de panden, moeten kunnen. Dit moet wel nader onderzocht worden. Voordat dit plan de volgende fase in gaat moet een grondiger inventarisatie plaatsvinden. De eenmalige kosten voor de ondergrondse containers (leveren en aanbrengen) zijn voor rekening van de projectontwikkelaar. De structurele kosten (ledigen, onderhoud en -termijn- vervangen) zijn voor rekening van de gemeente. De appartementen op de begane grond krijgen een minicontainer voor gft. Deze moet worden opgeslagen op eigen terrein en, op de ophaaldag, aangeboden aan de openbare weg. De tuinen moeten daarom een uitgang op de openbare weg hebben (rechtstreeks of via achterpad oid). Beheer Waterhuishouding Geen bijzonderheden Riolering Er zijn helaas geen gegevens bekend van de bestaande aansluitleidingen op de riolering. Vermoedelijk is het pand Krijtwal 17 met zowel het vuil- als hemelwater aan de noordzijde (Vreeswijksestraatweg) en/of oostzijde Binnenwal aangesloten op de riolering. Aan deze zijden ligt namelijk het hoofdriool (vuil- en regenwater). De diameters zijn niet bekend. Vermoedelijk zal dit rond 125 en/of 160 mm zijn. Aan de genoemde zijden bevinden zich ook drainageleidingen. Er kan van bestaande aansluitingen op de riolering gebruik gemaakt worden als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan. De nieuwe binnenriolering dient te voldoen aan de NEN 3215. De NEN 3215 schrijft voor dat een gemeenschappelijk leidingsysteem voor huishoudelijk afvalwater voor twee of meer gebruiksfuncties niet is toegestaan, tenzij er sprake is van: • Identieke gebruiksfuncties die recht boven elkaar zijn gelegen; • Een combinatie van wonen en werken van één eigenaar, mits er sprake is van afvalwater dat volgens de milieuwetgeving qua aard en gebruik vergelijkbaar is met huishoudelijk afvalwater; • Standleidingen van recht boven elkaar gelegen woonfuncties aangesloten op een gemeenschappelijke verzamel- of grondleiding, mits al deze afvoerleidingen blijvend gemeenschappelijk worden beheerd. Als er niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, dan dienen er meerdere aansluitingen gerealiseerd te worden die aangevraagd dienen te worden bij de afdeling Beheer van de gemeente. Mogelijk is de diameter van de vuilwateraansluitleiding te klein en zal deze vergroot moeten worden. Er veranderd niets aan het dakoppervlak en daarmee ook waarschijnlijk ook niets aan de aansluiting op het gemeentelijk hemelwaterrioolstelsel. Dit zal blijken uit de documenten die behoren bij de aanvraag voor aansluiting op het gemeentelijk rioolstelsel. Civiel Geen bijzonderheden. De parkeervakken aan de zuidkant worden uitgebreid van vier naar zes plaatsen. De balkons hangen iets boven de parkeervakken. Dit is niet akkoord voor gemeentelijke parkeervakken. Mogelijk kan de hele strook verkocht worden. Houd hierbij wel rekening met aanwezige kabels en leidingen. Verkeer De parkeerstrook aan de westzijde (11 parkeervakken) en de helft van het straatje tussen de parkeervakken is eigendom van de eigenaar van dit pand. De vier parkeervakken aan de zuidzijde zijn daarentegen juist weer openbaar toegankelijk plaatsen. De parkeervakken op eigen terrein vallen buiten de zone voor betaald parkeren. Het zou aantrekkelijk kunnen zijn om een appartement aan te bieden inclusief een "eigen" parkeerplaats. Maar de 11 eigen parkeervakken zijn niet toereikend voor 30 appartementen. Het lijkt mij niet gewenst om het aantal "eigen" parkeerplaatsen uit te breiden ten koste van bestaande openbare parkeerplaatsen die onder het betaalregiem vallen. De balkons van de eerste verdieping aan de zuidzijde bevinden zich 3,0 tot 3,20 m boven straatpeil. De trottoirs reiken tot boven de trottoirband die de achterzijde van de parkeervakken begrenst. Alhoewel de kans niet groot is, bestaat de mogelijkheid dat bijvoorbeeld een verhuiswagen te ver door rijdt op het parkeervak en dan het balkon raakt. Een optie is om net als bij Krijtwal 41 t/m 47 de grond aan de zuidkant te verkopen, zodat zij het beheer en 10 aansprakelijkheid overnemen. Er dienen wel voldoende parkeerplaatsen openbaar toegankelijk te blijven. Een andere optie is om de balkons minder diep te maken. Kabels en leidingen Rond het gebouw liggen veel kabels en leidingen. Als hier balkons opgehangen worden, dan dient er rekening mee gehouden te worden datje te allen tijde bij de kabels en leidingen moet kunnen komen voor onderhoud. Een KLIC-melding is uiteraard verplicht. Als er zwaar verkeer over de stadsverwarming gaat, dan moet deze beschermd worden. Openbare verlichting Geen bijzonderheden Communicatie De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor de communicatie en participatie rond het eigen initiatief. Dit is conform spelregel 4 van de nota Samen met de Stad: Met particulier initiatiefnemers maakt de gemeente in de initiatief of contractfase afspraken over communicatie en participatie (en de naleving van de richtlijnen uit de handreiking Samen met de Stad). De initiatiefnemer dient de buurt nadat het college in principe heeft ingestemd met dit verzoek, via een nieuwsbrief van deze ontwikkeling op de hoogte te brengen. De nieuwsbrief dient zowel onder bewoners als omliggende bedrijven te worden verspreid. 11
© Copyright 2024 ExpyDoc
