WAARDERINGSKAMER WOZ, WAW, BTW, en andere actualiteiten mr. J.G.E.Gieskes WAARDERINGSKAMER Programma • • • • • • Feiten over de WOZ Uitgangspunten WOZ-waardering Werken aan winst Omzetbelasting Informeel contact Randvoorwaarden van de toezichthouder • Openbaarheid woningwaarden WAARDERINGSKAMER Feiten over de WOZ • • • • • • Landelijk beeld: 8,5 mln beschikkingen 3,4% bezwaren Aandeel ncnp stijgt (4, 12, 20%) 45% krijgt (gedeeltelijk) gelijk Ncnp niet beter dan belastingplichtige zelf WAARDERINGSKAMER Resultaten WAARDERINGSKAMER Feiten over de WOZ • • • • Opbrengst: nadert 10 miljard Kosten dalen tot 150 mln Per object opbrengst € 1250 kost € 17 Na bezwaar en beroep blijft 99,8% van de oorspronkelijke waarde in stand WAARDERINGSKAMER Aandacht en vertrouwen • • • • Transparantie werkt, black box niet Goede gegevens zijn nodig Vooral door huidige markt Het blijft een zo goed mogelijke schatting van de marktwaarde op een bepaalde datum • Vakbekwame mensen • Communicatieve vaardigheden WAARDERINGSKAMER Uitgangspunten WOZ-waarde • • • • • Waarderingsvoorschriften/ficties Waarderen van woningen (model) Niet-woningen: WEV Gecorrigeerde vervangingswaarde Taxatiewijzers WAARDERINGSKAMER Waarderingsvoorschriften • De WOZ-waarde is de waarde: • indien de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen; • de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. • Fictie: alle rechten in één hand • De zaak, niet de rechten WAARDERINGSKAMER Waarderingsvoorschriften (2) • De prijs • die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na zorgvuldige voorbereiding overeen zouden komen bij een veronderstelde verkoop • Vraagteken bij veiling, familie etc. WAARDERINGSKAMER Modelmatige waardebepaling • Vergelijkingsmethode • Modelmatige waardebepaling • Methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn • Diverse typen taxatiesystemen • meer statistisch • meer gericht op groepen WAARDERINGSKAMER Woningen • • • • • • Taxatieverslag Marktgegevens van de woning zelf Verkopen van vergelijkbare woningen met kenmerken om te vergelijken Geen optelsom:grond plus woning Geen vermenigvuldiging: kubieke meters maal eenheidsprijs WAARDERINGSKAMER Taxatieverslag • • • • • • • Eisen aan taxatieverslag vergelijken met woningen: zelfde buurt; zelfde type zelfde prijsklasse (35% marge) maar die zijn niet altijd verkocht door systematische vergelijking meer verkopen beschikbaar WAARDERINGSKAMER Taxatierapport • • • • • Verklaring (handtekening) Rapport van opname Waardebegrip rechten Taxatieverslag Vergelijking zichtbaar gemaakt WAARDERINGSKAMER Bijzondere aspecten • • • • • • • • Nieuwbouwwoning VON-prijs plus Vergelijking met "doorverkopen" Toestandspeildatum Woning in aanbouw Stichtingskosten (wel optelsom) Appartementen wat is gemeenschappelijk WAARDERINGSKAMER Bijzondere aspecten (2) • • • • • • • Bodemverontreiniging Saneringskosten versus overlast Invloed op verkoopbaarheid Asbest, betonschade, palenpest Overlast door omgeving Objectief versus subjectief Makelaar versus belastingadviseur WAARDERINGSKAMER Niet-woningen • • • • • • • Waarde in het economische verkeer Huurmarkt kantoren winkels bedrijfsruimten Vergelijking (agrarisch) Discounted cash flow berekeningT WAARDERINGSKAMER Niet-woningen (2) • • • • • • • • Actuele huurwaarde dus niet huurprijs, maar markthuurprijs op waardepeildatum geen landelijke registratie (vgl Kadaster) getaxeerd met vergelijkingsmethode Kapitalisatiefactor afgeleid uit verkopen afgeleid uit gewenst rendement WAARDERINGSKAMER Beleggingswaarde vs WOZ • • • • • • kapitalisatie van huidige huurprijs minus risico dat huurder vertrekt plus kans dat ik nieuwe huurder vind WOZ-waarde kapitalisatie van objectieve huurwaarde rekening houdend met gemiddelde leegstand op locatie WAARDERINGSKAMER Objectieve WOZ-waarde • • • • • • verschillen kunnen groot zijn huurprijs hoger (lager) dan marktprijs stabiele huurder subjectief leegstandsrisico zeker bij huurwoningen gereguleerde huurprijs WAARDERINGSKAMER Gecorrigeerde vervangingswaarde • • • • • • De vervangingswaarde rekening houdend met: aard en bestemming technische veroudering functionele veroudering Wanneer? geen andere gegadigde (geen koper)T WAARDERINGSKAMER GVW > WEV • • • • • • • GVW = WEV, tenzij niemand mag of kan gebruiken geen of zeer beperkte marktactiviteit bijzondere installaties Ter voorkoming van waarde nihil Wel subjectieve elementen Omzetbelasting WAARDERINGSKAMER Vervangingswaarde • • • • • • • kengetallen voor bouwkosten analyse nieuwbouw (WOZ-datacenter) landelijke kengetallen (taxatiewijzers) driedelige opbouw ruwbouw afbouw/inrichting installaties WAARDERINGSKAMER Technische veroudering • • • • Afschrijving over verwachte levensduur tot restwaarde per onderdeel (ruwbouw, etc.) Herziening van verwachte levensduur WAARDERINGSKAMER Functionele veroudering • Economische veroudering = Verandering van behoefte • Verandering van bouwwijze • Correctie voor doelmatigheid • Correctie voor excessieve gebruikskosten WAARDERINGSKAMER Bedrijfswaarde • Waarde voor onroerende zaak uitgaande van huidige bedrijfsvoering • DCF berekening • In WOZ: geobjectveerd: • GVW rekening houdend met de economische situatie in de bedrijfstak • geen beloning voor slecht ondernemerschap • Nooit lager dan WEV WAARDERINGSKAMER Benuttingswaarde • Waarde voor onroerende zaak uitgaande van mogelijke benutting • dus niet van cultuurhistorische betekenis • Verkleining verschil met rijksmonumenten • DCF berekening • Nooit lager dan WEV • Relatief klein aantal objecten WAARDERINGSKAMER Werktuigenvrijstelling • • • • • • roerend/onroerend werktuig = dienstbaar aan productie dus niet dienstbaar aan gebouw op zich een gebouwd eigendom bahco theorie en uiterlijke herkenbaarheid Verwijderbaar (zonder beschadiging van betekenis)T WAARDERINGSKAMER Tariefverlaging Vpb • • • • • • • Tarief van 29,6 naar 25,5% (2007) Thans 20% tot en met € 200.000, erboven 25% Wie betaalt dat? Vastgoed voor € 1,7 mrd Hoe? Beperken afschrijvingsmogelijkheden WOZ waarde WAARDERINGSKAMER IB/Vpb • • • • Berekening winst uit onderneming WOZ gebruikt bij afschrijving op gebouwen Gebouw is opstal, ondergrond en aanhorigheden Niet meer afschrijven op onderdelen WAARDERINGSKAMER Werken aan winst (2) • • • • • Afschrijven op onroerende zaak tot 100% WOZ-waarde (verhuurd) 50% WOZ-waarde (eigen gebruik) tenzij de boekwaarde al lager is groot belang vermindering WAARDERINGSKAMER Werken aan winst (3) • Niet als meer dan 70% wordt verhuurd • Leegstand in afwachting van verhuur telt als bestemd voor verhuur WAARDERINGSKAMER Werken aan winst (4) • Duidelijkheid op welke onderdelen nog onbegrensd kan worden afgeschreven: • Onderdelen buiten WOZ-waarde • Werktuigenvrijstelling • Onderdelen die niet behoren tot gebouw met ondergrond en aanhorigheden WAARDERINGSKAMER Omzetbelasting • • • • • alleen GVW, want subjectief Bodemverontreiniging aftrek saneringskosten Werktuigenvrijstelling wegnemen verschil roerende en onroerende werktuigen WAARDERINGSKAMER Omzetbelasting (2) • BTW positie (juridische) eigenaar maatgevend • Welke activiteiten verricht hij • Belast • Vrijgesteld (o.a. onderwijs, sport, ziekenhuizen, banken en verzekeraars) • Overheid, tenzij btw-compensatiefonds • Mengvorm: toerekenen naar rato WAARDERINGSKAMER Omzetbelasting (3) • Volg de toerekening van de inspecteur • Meer onderzoek nodig • Vraag: waarom niet altijd ex BTW? WAARDERINGSKAMER Doorbraak in dienstverlening • • • • • • Prima initiatief voor de WOZ Vertrouwen: wie kent zijn pand het best? Goed om te laten zien wat je weet Onbezoldigd gemeenteambtenaar Helpt bij 20% per jaar controleren Doelmatig WAARDERINGSKAMER Informeel contact • Informeel contact geeft spectaculaire resultaten • Met gebruik van basisregistraties en overige digitaal beschikbare informatie kun je veel bereiken • Sneller antwoord dan via bezwaar of ncnp • Zelfde kansen eigen actie of ncnp WAARDERINGSKAMER Randvoorwaarden bij toezicht • Objectieve waardebepaling • Als iemand gelijk heeft moet hij dat ook krijgen • Als iemand geen gelijk heeft MAG hij dat ook niet krijgen! • Bewaak: • Marktconform • Correcte onderlinge waardeverhoudingen • Domino WAARDERINGSKAMER Randvoorwaarden bij toezicht (2) • De burger mag wel zelf aan de knoppen zitten • MAAR • Uiteindelijk beslist de gemeenteambtenaar • Rechtsgelijkheid • Rechtszekerheid • DUS • Controle op mutaties is nodig WAARDERINGSKAMER Randvoorwaarden bij toezicht (3) • Mondige burger niet beter behandelen dan andere • Twee-onder-een-kap en verschillende belangen • Appartementen en consistentie • Wat mag wel en wat kan niet? WAARDERINGSKAMER Randvoorwaarden bij toezicht (4) • Kwaliteitseisen Waarderingskamer • Instemmen beschikkingen kan aan voorwaarden gebonden zijn • Aanpassingen in het bestand • WOZ-paradox WAARDERINGSKAMER Openbaarheid woningwaarden • • • • Iedereen mag vergelijken Straatwand en overkant In de loop van 2014 Belang bij te lage waarde! WAARDERINGSKAMER Belang bij te lage WOZ-waarde • Aanpassing artikel 29 • Informeel contact kan, bezwaar kan ook • Gevolgen breder gebruik WOZ-waarde WAARDERINGSKAMER Dank voor de aandacht! • • • • • Contact: 070-311 05 55 [email protected] www.waarderingskamer.nl www.wozinformatie.nl
© Copyright 2024 ExpyDoc
