Preview - Basisboek Vastgoed Fiscaal

Casusboekje
vastgoed fiscaal
Berkhout | Van der Paardt
Voorwoord
De kloof die soms gaapt tussen theorie en praktijk wordt het beste overbrugd met voorbeelden. Alleen zo kan de dorre letter van de theorie tot bloei komen en de lezer een min
of meer getrouw beeld van de praktijk geven. Met deze derde druk van ons Basisboek
vastgoed fiscaal willen wij gehoor geven aan het verzoek van velen om de abstracte theorie boven de fiscale praktijk te concretiseren met praktijkgevallen die laten zien hoe de
theorie toegepast moet of kan worden. En zo ligt hier dan een casusboekje. Ook dit hebben we met opzet basaal gehouden. Het gaat ons er immers om de geïnteresseerde lezer in
te voeren in de grondbeginselen van de vastgoedfiscaliteit, een leerstuk dat aanmerkelijk
veelomvattender en veelzijdiger is dan op het eerste gezicht lijkt. Volledigheid mag en
wil dit boekje dan ook niet pretenderen.
Rest ons de lezer minstens zo veel plezier toe te wensen met het verwerken van de informatie als wij die hebben gehad met het samenstellen van het casusmateriaal. Voor
op- en aanmerkingen houden wij ons graag aanbevolen.
Naarden/Zeist maart 2010
Bij de 2e druk
Naar aanleiding van opmerkingen van lezers en vanwege de update van het Basisboek
Vastgoed Fiscaal per januari 2012 is ook het casusboekje aangepast waar dat nodig was.
Voor op- en aanmerkingen houden wij ons uiteraard ook nu weer graag aanbevolen.
Naarden/Zeist januari 2012
Bij de 3e druk
Het casusboekje kent tal van aanpassingen naar aanleiding van de vele wijzigingen in
de BTW. Vanwege de financiële crisis zijn voor de IB/VPB enkele casussen toegevoegd
die inspelen op verliessituaties.
Voor op- en aanmerkingen houden wij ons graag aanbevolen.
Naarden/Zeist januari 2014
7
Ca
s u s
e n
v r ag e n
g. Kan een gemeente een beroep doen op de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting, als er nieuw aangelegde infrastructurele werken worden gekocht voor
een symbolisch bedrag (1 euro excl. BTW) van een projectontwikkelaar?
h. Kan een gemeente die een nieuw schoolgebouw voor 1 euro exclusief BTW overdraagt aan een stichting die de school exploiteert, een beroep op een vrijstelling
overdrachtsbelasting doen?
Casus 4 (BTW/OVB)
Ondernemer Jansen koopt een nieuw pand in 2013 voor
BTW/voorbelasting 21%
Totaal
€10.000.000
€2.100.000
€12.100.000
De ingebruikneming als bedrijfspand is op 1 juli 2013, waarbij de voorbelasting volledig is verrekend.
a. De ondernemer verkoopt het pand op 1 juli 2016 aan een gemeente, die het
pand voor overheidstaken gaat gebruiken. Wat zijn de gevolgen voor de BTWheffing?
b. Wat zijn de gevolgen voor de heffing van overdrachtsbelasting?
Casus 5 (BTW/OVB)
a. Particulier A levert op 15 januari 2013 zijn vier jaar oude woning van 200.000 euro
kosten koper aan huizenhandelaar B.
b. B levert de woning op 7 juli 2013 aan particulier C voor 260.000 euro kosten koper.
Wat zijn de gevolgen voor de heffing van BTW en overdrachtsbelasting?
13
Casus 6 (BTW/OVB)
a. De artsenpraktijk Medici BV laat in 2013 een nieuw pand bouwen, dat door de
aannemer wordt opgeleverd voor 10.000.000 euro exclusief BTW. Medici BV
neemt het pand volledig in gebruik op 1 juli 2013. Medici BV verricht slechts
BTW-vrijgestelde prestaties, en haar boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar.
b. Omdat het pand in de praktijk toch niet blijkt te bevallen, besluiten de artsen
eind 2015 te verhuizen en het pand te verkopen aan Antiekhandelaar Old Dutch
BV. Deze zal het pand in gebruik gaan nemen als luxe hotel. De levering zal
plaatsvinden op 1 januari 2016 voor een bedrag van 12.000.000 euro.
Wat zijn de fiscale gevolgen, zowel in 2013 als in 2016?
Casus 7 (BTW/OVB)
Projectontwikkelaar X koopt van een tuinbouwondernemer Y een perceel grond dat
bebouwd is met kassen. Het perceel krijgt als bestemming woningbouw. Wat zijn de
gevolgen voor de heffing van overdrachtsbelasting en BTW indien:
a. het perceel in bebouwde staat wordt overgedragen; of
b. het perceel door de tuinder voor de levering eerst wordt ontdaan van de kassen,
maar de grond zelf niet wordt bewerkt; of
c. het perceel door de tuinder wordt ontdaan van kassen en ook de grond wordt
geëgaliseerd en een bouwstraat wordt aangelegd, voordat de levering plaatsvindt;
of
d. het perceel van kassen wordt ontdaan en er inmiddels een definitieve bouwvergunning is afgegeven, voordat de tuinder het perceel aan X overdraagt.
14
Uiteindelijk koopt Stardust Beleggingsvastgoed BV het pand en verhuurt het op
marktconforme condities aan de handelaar in Perzische tafelkleedjes. De winkelier
weet na enkele jaren de zaak weer tot ongekende bloei te brengen. Onverhoopt klapt
daarna echter de vastgoedmarkt in. Ondanks het (indertijd marktconforme) huurcontract vermindert het pand in waarde.
3. Kan de vennootschap het pand afwaarderen?
Casus 26 (IB/VpB)
Zanting bezit 6% aandelen in Harzan BV. Deze BV is voor 10% aandeelhouder in Iris
Vastgoedbeleggingen BV. De laatstgenoemde BV exploiteert al vele jaren met succes
een kantoorpand.
De fiscale balans ziet er als volgt uit (in euro’s):
Activa
Pand
2.500.000

2.500.000
Passiva
Aandelenkapitaal
Hypotheekschuld
500.000
2.000.000

2.500.000
Meulenberg is een geïnteresseerde koper die een prijs van 5.000.000 euro in gedachten heeft. Iris Vastgoedbeleggingen BV kan een ander kantoorpand aankopen voor
7.500.000 euro.
1. Wat zijn de gevolgen voor welk belastingmiddel wanneer Iris Vastgoedbeleggingen BV het pand verkoopt en het andere pand aankoopt?
2. Wat zijn de gevolgen voor welk belastingmiddel wanneer Harzan BV de aandelen
van Iris Vastgoedbeleggingen BV verkoopt? Waar moet dan rekening mee worden
gehouden?
3. H. Zanting laat zich een dividend uitkeren van 52.000 euro. Hoe wordt dat belast?
26
Casus 27 (IB/VpB)
Wester Sjot heeft 50% van de aandelen in een holding-BV, genaamd Belle Minos BV.
Deze BV heeft een 100%-deelneming in Meertje Vier BV. Meertje Vier koopt een verhuurd winkelpand voor 5.000.000 euro. Omdat de zaken goed gaan, koopt de BV ook
een kantoorpand voor het eigen personeel voor 2.000.000 euro. Meertje Vier schrijft
200.000 euro per jaar af op het winkelpand en 100.000 euro op het kantoorpand. U
bent IB-/vennootschapsbelastingadviseur van Wester en zijn BV’s.
1. Na 5 jaar is de WOZ-waarde van de winkel 4.200.000 euro en van het kantoorpand 1.600.000 euro.
Welke gevolgen heeft dit gegeven? Motiveer uw antwoord.
2. Meertje Vier verkoopt het kantoor met winst en koopt een beleggingspand terug.
Welke gevolgen heeft dit gegeven? Motiveer uw antwoord.
3. Rieten Krik koopt het winkelpand. Meertje Vier maakt een mooie winst en wil
een woningbelegging terugkopen.
Welke gevolgen zal dit geven? Motiveer uw antwoord.
4. Na een aantal jaren wil Wester de aandelen van Meertje Vier BV verkopen.
Welke gevolgen zal dit geven? Motiveer uw antwoord.
Casus 28 (IB/VpB)
Vlek Clan BV heeft de volgende fiscale balans (in euro’s):
Activa
Vastgoed
• bedrijfsmiddel
• voorraden
• projecten in aanbouw
Vorderingen
Liquiditeiten
Passiva
Eigen vermogen
5.000.000 Hypotheken
8.000.000 Voorzieningen
3.000.000
1.000.000
2.000.000
19.000.000
9.500.000
3.500.000
6.000.000

19.000.000
27
Uitwerking casus 20 (IB/VpB)
1. Schuiven binnen fiscale eenheid: geen belastingheffing.
2. 1.500.000 winst op voorraad; geen herinvesteringsreserve.
Als het de bedoeling is het pand duurzaam te verhuren, is het een bedrijfsmiddel
en dan is een herinvesteringsreserve wel mogelijk.
3. Door afboeking herinvesteringsreserve mag je niet onder de boekwaarde van het
oude bedrijfsmiddel komen.
Uitwerking casus 21 (IB/VpB)
• Verkoop holding: AB-heffing, box 2 (belastingclaim stille reserve).
• Verkoop appartementencomplex: verkoop voorraad, geen herinvesteringsreserve,
vennootschapsbelasting.
• Verkoop winkels: verkoop bedrijfsmiddel, herinvesteringsreserve, uitstel belastingheffing.
• Verkoop BES BV of Drukkerij Bartje BV: deelnemingsvrijstelling (belastingclaim
stille reserve).
• Verkoop kantorenontwikkeling uit BES BV, voorraadvastgoed, geen herinvesteringsreserve; in geval van eigengebruiksvastgoed wel herinvesteringsreserve.
• Verkoop drukkerijpand: bedrijfsmiddel, herinvesteringsreserve.
• Attentiepunt: de belastingclaim.
56
Uitwerking casus 22 (IB/VpB)
Aankoop
Bij: onderhoud activeren
Bij: onderhoud activeren
Bij: verbetering activeren
Af: herinvesteringsreserve
Totaal
Af: restwaarde
Afschrijvingspotentieel
•
•
•
•
10.000.000
5.000.000 +
2.000.000 +
3.000.000 +
5.000.000 –
15.000.000 (boekwaarde-eis)
5.000.000 –
10.000.000
Afschrijving per jaar 10.000.000 : 25 = 400.000 euro.
Boekwaarde na 5 jaar: 15.000.000 – (5 * 400.000) = 13.000.000 euro.
Relevante WOZ-waarde dan 13.000.000 euro.
Bij beleggingsvastgoed geen afschrijving meer (100% WOZ-waarde); bij eigengebruiksvastgoed wel (50% WOZ-waarde).
Uitwerking casus 23 (IB/VpB)
1. Boekwinst 600.000. Eventueel vorming van herinvesteringsreserve, wanneer er
sprake is van een bedrijfsmiddel en er een vervangingsvoornemen bestaat.
2.a.Er rust een belastingclaim op de stille reserve van 600.000. Lidwien zal hier
rekening mee willen houden bij het uitbrengen van haar bod. Zij berekent
bijvoorbeeld de claim op: 25% tarief * 0,5 * 600.000 = 75.000. Haar bod op
de aandelen zou dan kunnen zijn: 1.600.000 -/- 800.000 -/- 75.000 = 725.000
(afgezien van andere kosten).
Verschillende berekeningen kunnen goed zijn.
b.Deelnemingsvrijstelling.
3. Inkomen uit aanmerkelijk belang: 25%.
57

Download Report