CASADE - Gemeenteraad Loon op Zand

CASADE
Centraal kantoor
Vredesplein 5
Waalwijk
T(0416) 78 47 84
F (0416) 78 47 94
Burgemeester en wethouders van Loon op Zand
T.a.v. dhr. G . Bruijniks
Postbus 7
5170 A A Kaatsheuvel
Postadres
Postbus 5
5140 AA Waalwijk
Datum:
Onderwerp:
Behandeld door:
Telefoon:
29 januari 2014
Aanvraag zienswijze gemeente
Ruud van Oudhuizen
0416-725208
Geacht college,
De woningcorporaties Casade (te Waalwijk), Slagenland Wonen (te Waspik)
en Vieya (te Dongen) zijn voornemens te gaan fuseren.
In de bijlagen treft u aan het verzoek van de bestuurders van de drie
corporaties om een zienswijze over de voorgenomen fusie met daarbij een
toelichting.
De bestuurders beschikken graag uiterlijk vrijdag 28 februari 2014 over uw
zienswijze. U wordt vriendelijk verzocht deze zienswijze in elk geval ook in
kopie te verzenden aan Casade, t.a.v. dhr. R. van Oudhuizen, Postbus 5,
5140 A A Waalwijk.
I\ftetvrrendelijke groeten,
Gemeente L o o n op Zand
III MIN III MUI INI
innii i
2014.01757
Roel'v^ff^GTjrp
^Bestuurder
Afdeling
O V B : Ja/Nee
ONTVANGEN 3. FEB 2014
Casade Woonstichting
KvK 18111768
Deelnemer aan Futura
www.casade.nl
[email protected]
CASADE «j>
s
Aanvraag zienswijze gemeente Loon op Zand
Aan
Het college van B&W van de g e m e e n t e Loon op Zand
v o o r d e z e n de heer G. Bruijniks, W e t h o u d e r V o l k s h u i s v e s t i n g
in kopie aan de heer M. V e l d t
Van
De b e s t u u r d e r van C a s a d e
Datum
29 januari 2 0 1 4
Onderwerp
A a n v r a a g van de z i e n s w i j z e van de g e m e e n t e Loon op Zand over de fusie tussen
C a s a d e , S l a g e n l a n d Wonen en Vieya
Geachte C o l l e g e van B u r g e m e e s t e r en W e t h o u d e r s ,
Geachte heer Bruijniks, beste G e r a r d ,
heer Veldt,
Hierbij v e r z o e k t Casade het C o l l e g e van B u r g e m e e s t e r en W e t h o u d e r s van de g e m e e n t e
L o o n op Zand o m een z i e n s w i j z e over de v o o r g e n o m e n fusie t u s s e n S l a g e n l a n d W o n e n ,
V i e y a en Casade.
Vraag
De z i e n s w i j z e a a n v r a a g is het v e r z o e k tot een advies ('een z i e n s w i j z e ' ) over het
v o o r n e m e n tot fusie t u s s e n S l a g e n l a n d W o n e n , V i e y a en C a s a d e .
H i e r o n d e r is de vigerende wet- en regelgeving r o n d o m de (advisering over) fusies van
w o n i n g c o r p o r a t i e s geschetst.
Juridisch
kader
De g r o n d s l a g o m de g e m e e n t e o m een z i e n s w i j z e over de fusie te vragen ligt vast in de
b e l e i d s r e g e l s fusies w o n i n g c o r p o r a t i e s (MG 2002-1 8). D e z e regel volgt (volgens de MG
2002-1 8) uit het recht van z o w e l h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s als g e m e e n t e n om als
v o l w a a r d i g e g e s p r e k s p a r t n e r te w o r d e n b e s c h o u w d (mede c o n f o r m de Wet overleg
h u u r d e r v e r h u u r d e r en de artikelen 1 7a, 1 8 en 1 9 BBSH). In de MG 2 0 0 2 - 1 8 w o r d t
v o o r g e s c h r e v e n "dat de toegelaten instelling hen z o d a n i g tijdig informeert, dat zij in de
g e l e g e n h e i d zijn hun z i e n s w i j z e op een fusie te geven op een z o d a n i g tijdstip dat die
z i e n s w i j z e van invloed kan zijn op vaststelling of w i j z i g i n g van het beleid of de
v o o r n e m e n s van de toegelaten instelling".
Inhoud van uw
zienswijze
Daarnaast is in de MG 2 0 0 2 - 1 8 verdere informatie o p g e n o m e n over criteria en de
p r o c e d u r e die w o r d t a a n g e h o u d e n bij de b e o o r d e l i n g van een fusie. Het h o o f d c r i t e r i u m
is dat een fusie kan w o r d e n g o e d g e k e u r d "indien het belang van de v o l k s h u i s v e s t i n g [als
b e d o e l d in het eerste lid van artikel 9 BBSH] zich niet tegen de fusie verzet". De m i n i s t e r
geeft in de MG 2002-1 8 aan te verwachten dat g e m e e n t e n en h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s bij
het geven van hun z i e n s w i j z e aan de o n d e r s t a a n d e i n v a l s h o e k e n aandacht z u l l e n
schenken.
256.aanvraag zienswijze gemeente loon op z a n d
CASADE
^
Invalshoeken van h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s en g e m e e n t e n ter b e o o r d e l i n g van een
v o o r g e n o m e n fusie:
1 wat de g e v o l g e n van de fusie zijn voor de h u u r o n t w i k k e l i n g (prijskwaliteitverhouding)
2. of de lokale b i n d i n g b e h o u d e n blijft. D a a r o n d e r verstaat de minister in ieder geval de
a a n w e z i g h e i d van een lokaal a a n s p r e e k p u n t in die g e m e e n t e n waar de g e f u s e e r d e
w o n i n g c o r p o r a t i e 1 0 0 of meer h u u r w o n i n g e n heeft, welk a a n s p r e e k p u n t m i n i m a a l de
z e l f s t a n d i g e b e v o e g d h e i d h e e f t o m klachten van huurders af te handelen en als
a a n s p r e e k p u n t v o o r de g e m e e n t e fungeert
3. of de investeringscapaciteit (als b e d o e l d in artikel 2 1 , tweede lid, BBSH) van de
g e f u s e e r d e corporaties, in t e r m e n van meetbare jaarlijkse prestaties, w o r d t i n g e z e t
ten behoeve van de lokale e n / o f regionale b e h o e f t e n . Dit z o d a n i g , dat de
h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s en de g e m e e n t e n de corporatie d a a r o p - ook in de jaren na de
fusie - k u n n e n a a n s p r e k e n
4. of de professionaliteit en de d o e l m a t i g h e i d van de organisatie e n e r z i j d s en de
kwaliteit van de dienstverlening aan de huurders a n d e r z i j d s verbeteren
5. of er s p r a k e is van m a t c h i n g van m i d d e l e n t u s s e n 'rijke' en ' a r m e ' c o r p o r a t i e s , als
b e d o e l d in de artikelen 2 1 , tweede lid, en 22 BBSH.
De b o v e n s t a a n d e criteria zijn puntsgewijs b e h a n d e l d in het s a m e n v a t t e n d e h o o f d s t u k 4
van de b i j g e v o e g d e notitie (bijlage ' T o e l i c h t i n g op de v o o r g e n o m e n fusie').
Planning
Graag b e s c h i k k e n wij uiterlijk vrijdag 2 8 februari 2 0 1 4 over uw z i e n s w i j z e . Wij
v e r z o e k e n u uw z i e n s w i j z e in elk geval in kopie ook te v e r z e n d e n aan de heer R. van
O u d h u i z e n , C a s a d e , Postbus 5, 5 1 4 0 A A Waalwijk.
Wij n e m e n b i n n e n k o r t contact met u op o m te v e r n e m e n of u over alle informatie
b e s c h i k t en of de planning voor u haalbaar is.
Met vriendelijk groet,
b e s t u u r d e r Stichting Casade
Roel van G u r p
4fA
Bijlage: Notitie ' T o e l i c h t i n g op de v o o r g e n o m e n f u s i e ' .
CASADE y^
s
Stichting Casade Woonstichting is statutair
gevestigd in Waalwijk, op adres Vredesplein 5
2 5 6 . a a n v r a a g zienswijze gemeente loon op z a n d
vTe/A
5 / 0 9 e n /
w o^en
n
CASADE
^
Toelichting op de
voorgenomen fusie
T.b.v. aanvraag zienswijze
gemeenten en
huurdersorganisaties
Brabant, 29 j a n u a r i 2 0 1 4
W S 0 9 / 2 5 2 b . t o e l i c h t i n g fusie
r
vTeVflk
Slagenland
wonen
won
/
CASADE
Inhoud
1
Toelichting voorgenomen fusie Casade, Slagenland Wonen en Vieya
3
1.1
Inleiding
3
1.2
Definities w e r k g e b i e d
3
2
Identiteit en meerwaarde van de fusie(organisatie)
4
2.1
M e e r w a a r d e van d e z e fusie
4
2.1.1
M e e r w a a r d e voor huurders
4
2.1.2
M e e r w a a r d e voor g e m e e n t e n
5
2.1.3
M e e r w a a r d e voor z o r g i n s t e l l i n g e n , w e l z i j n s o r g a n i s a t i e s e.a. b e l a n g h e b b e n d e n
5
2.1.4
M e e r w a a r d e voor m e d e w e r k e r s
5
2.2
K e r n t a k e n , m i s s i e , visie en d o e l s t e l l i n g e n van de f u s i e c o r p o r a t i e
5
2.2.1
Kerntaken
5
2.2.2
Missie
6
2.2.3
Visie
6
2.2.4
Doelstellingen
7
3
De organisatie en de financiën
8
3.1
Bestuur en Raad van C o m m i s s a r i s s e n
8
3.2
Organisatie
8
3.2.1
2 v e s t i g i n g e n en 4 w o o n p u n t e n
9
3.2.2
Afdeling Wonen
9
3.2.3
Afdeling Vastgoed
9
3.2.4
Afdeling Financiën/waardesturing
9
3.2.5
A f d e l i n g Strategie en bedrijfsvoering
9
3.3
Financiën en investeringen
3.3.1
Financiële positie f u s i e o r g a n i s a t i e
10
10
3.3.2
De b e s t a a n d e investeringsportefeuilles zijn i n g e r e k e n d
11
3.3.3
C o n c l u s i e financiële positie
12
4
Beoordelingskader fusie (BBSH)
13
4.1
Betaalbaarheid
13
4.2
Lokale binding
13
4.3
Bewonersparticipatie en de m a a t s c h a p p e l i j k e adviesraad
14
4.4
P r o f e s s i o n a l i t e i t en (kwaliteit) d i e n s t v e r l e n i n g
15
4.5
Investeringscapaciteit en financiële c o n t i n u ï t e i t
16
4.6
Inzet van de investeringscapaciteit in eikaars w e r k g e b i e d e n .
16
i
Slagenland
wonen
vie/Q
CASADE
^
1 Toelichting voorgenomen fusie Casade, Slagenland
Wonen en Vieya
Bijlage bij de aanvraag z i e n s w i j z e n van h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s en g e m e e n t e n .
1.1
Inleiding
C a s a d e , S l a g e n l a n d W o n e n en V i e y a h e b b e n een f u s i e o v e r e e n k o m s t g e t e k e n d . In de
o v e r e e n k o m s t w o r d t het v o o r n e m e n tot een fusie in het t w e e d e kwartaal van 2 0 1 4
uitgesproken.
In d e z e t o e l i c h t i n g staat b e s c h r e v e n :
1.2
.
w e l k e d o e l e n de f u s i e c o r p o r a t i e heeft
.
hoe het b e l a n g van de v o l k s h u i s v e s t i n g g e d i e n d is met d e z e fusie
.
hoe de h u u r d e r s en s t a k e h o l d e r s invloed blijven u i t o e f e n e n op de f u s i e c o r p o r a t i e
.
hoe de f u s i e c o r p o r a t i e i n g e r i c h t w o r d t
.
hoe de g o v e r n a n c e v o r m g e g e v e n w o r d t .
Definities werkgebied
De f u s i e c o r p o r a t i e heeft als d o e l o m de v o l k s h u i s v e s t e l i j k e o p g a v e n te realiseren in de
g e m e e n t e n D o n g e n , Loon op Z a n d en Waalwijk (kernen: D o n g e n (-vaart), 's G r a v e n m o e r ,
K a a t s h e u v e l , Loon op Z a n d , De M o e r , S p r a n g C a p e l l e , Waalwijk en Waspik). Dit w o r d t het
'feitelijke w e r k g e b i e d ' g e n o e m d . De f u s i e c o r p o r a t i e b e z i t en beheert c i r c a 1 1 . 5 0 0
v e r h u u r e e n h e d e n in die g e m e e n t e n . Het feitelijke w e r k g e b i e d is a a n g e g e v e n in f i g u u r 1.
Figuur 1: Het feitelijke w e r k g e b i e d van de f u s i e o r g a n i s a t i e
AX
Aalburg
Geertruictsnberg
Waaldijk
Heusden
Slaqenlond
4
CASADE
O,
Oostertiout
>
Loon op Zand
Dongen
Ha aren
vie/a
De Hoer
'.'.-r-iü-
\
i. burg
'Gilze en Rijen
'-<
Naast het 'feitelijke w e r k g e b i e d ' w o r d t het 'statutaire w e r k g e b i e d ' o n d e r s c h e i d e n .
Het statutaire w e r k g e b i e d is het w e r k g e b i e d z o a l s het in de statuten is o m s c h r e v e n en waar
de f u s i e c o r p o r a t i e haar officiële toelating heeft. Het is bij c o r p o r a t i e s g e b r u i k e l i j k dat het
statutaire w e r k g e b i e d r u i m e r is o m s c h r e v e n dan het feitelijke w e r k g e b i e d . Belangrijk is te
v e r m e l d e n dat het feitelijke w e r k g e b i e d en het statutaire w e r k g e b i e d van de o p t e l s o m van
de drie c o r p o r a t i e s d o o r de f u s i e niet w i j z i g e n .
W S 0 9 / 2 5 2 b . t o e l i c h t i n g fusie
3
Slagenland
wonen
vie/A
2 Identiteit en meerwaarde van de fusie(organisatie)
2.1
Meerwaarde van deze fusie
C a s a d e , S l a g e n l a n d Wonen en V i e y a w e r k e n op diverse terreinen al g e r u i m e tijd s a m e n
(denk a a n : g e z a m e n l i j k e g e s c h i l l e n c o m m i s s i e , w o o n r u i m t e v e r d e l i n g , b e l e i d s a f s t e m m i n g
en prestatieafspraken). De c o r p o r a t i e s zijn d a a r d o o r g o e d met elkaar b e k e n d - o p z o w e l
b e s t u u r l i j k als uitvoerend niveau. G e z a m e n l i j k zijn de c o r p o r a t i e s b o v e n d i e n actief in een
a a n e e n g e s l o t e n w e r k g e b i e d dat kan w o r d e n a a n g e d u i d als De Langstraat. O o k d e l e n de 3
c o r p o r a t i e s e e n z e l f d e visie op v o l k s h u i s v e s t i n g , w a a r het gaat o m k e r n t a k e n ,
b e w o n e r s p a r t i c i p a t i e en lokale w o r t e l i n g .
Met de fusie w o r d e n v o o r de 3 c o r p o r a t i e s een aantal v o o r d e l e n ten o p z i c h t e van de
uitgangssituatie nagestreefd:
1.
De f u s i e is m e d e een a n t w o o r d o p de actuele o n t w i k k e l i n g e n waar de sector mee w o r d t
g e c o n f r o n t e e r d (waar o n d e r de v e r h u u r d e r s h e f f i n g , de s a n e r i n g s h e f f i n g en b e n o d i g d e
m a a t r e g e l e n als efficiëntie o m de heffingen o p te k u n n e n brengen)
2.
B u n d e l i n g van kennis, k u n d e en m i d d e l e n , is n o d i g o m de organisatiekracht
b e h o u d e n en professioneel
3.
Efficiëntievoordelen
Xe
te k u n n e n (blijven) o p e r e r e n
m i d d e l s i n k o o p v o o r d e l e n en efficiëntie in de p e r s o n e e l s f o r m a t i e ,
n o d i g v o o r een g o e d e balans t u s s e n o p b r e n g s t e n en k o s t e n
4.
Financiële robuustheid
t.b.v. de k o m e n d e o n t w i k k e l i n g e n en b e h o u d van de
i n v e s t e r i n g s k r a c h t d o o r de m o g e l i j k h e i d van risicodeling
5.
G o e d e volkshuisvestelijke
prestaties
g e c o m b i n e e r d met v o l d o e n d e
en een gebundelde
vanwege een groei in
balans
professionalisering
investeringskracht.
S a m e n v a t t e n d geldt dat er een v e r b e t e r i n g in de v o l k s h u i s v e s t e l i j k e prestaties kan w o r d e n
b e w e r k s t e l l i g d als de corporaties f u s e r e n . De financiële r o b u u s t h e i d en schaal v a n C a s a d e
d r a a g t bij aan de realisatie van de a m b i t i e s van S l a g e n l a n d W o n e n en V i e y a terwijl alle 3 de
c o r p o r a t i e s profiteren van p r o f e s s i o n a l i s e r i n g s - en efficiëntievoordelen d o o r de b u n d e l i n g
van de k e n n i s en k u n d e . Betere v o l k s h u i s v e s t e l i j k e prestaties w o r d e n m i d d e l s fusie o n d e r
a n d e r e m o g e l i j k o m d a t fusie leidt tot r i s i c o s p r e i d i n g : een v e r m i n d e r i n g van het aantal en
de z w a a r t e van de r i s i c o ' s . Er is s p r a k e van een r i s i c o v e r d u n n i n g wat betreft de derivaten
van C a s a d e . De m o g e l i j k h e d e n van Slagenland W o n e n o m haar relatief hoge bedrijfslasten
te b e p e r k e n , v e r b e t e r e n . De projecten van V i e y a k u n n e n d o o r s c h a a l v e r g r o t i n g beter b i n n e n
de p l a n n i n g w o r d e n g e r e a l i s e e r d .
De fusie(-organisatie) heeft voorts s p e c i f i e k e m e e r w a a r d e v o o r v e r s c h i l l e n d e
belanghebbenden.
2.1.1
M e e r w a a r d e v o o r huurders
D o o r de fusie ontstaat e r v o o r de huurders een c o r p o r a t i e :
.
m e t een breed en g o e d p r o d u c t a a n b o d , o o k in d e z e gure tijden
met de i n v e s t e r i n g s - en p r o f e s s i o n a l i s e r i n g s m o g e l i j k h e d e n om de v o l k s h u i s v e s t i n g en de
h o o g w a a r d i g e d i e n s t v e r l e n i n g ook v o o r de t o e k o m s t te w a a r b o r g e n
-
m e t een b e k e n d h e i d met en sterke a a n w e z i g h e i d in de wijk
.
met veel m o g e l i j k h e d e n v o o r d i e n s t v e r l e n i n g die 24 uur per dag o n l i n e b e s c h i k b a a r is
.
die beter in staat is de met de g e m e e n t e n o v e r e e n g e k o m e n p r e s t a t i e a f s p r a k e n in te
vullen
.
met m e e r m o g e l i j k h e d e n o m de beheerlasten te b e p e r k e n
.
die luistert naar huurders en h u u r d e r s betrekt in de b e s l u i t v o r m i n g r o n d b e h e e r en
beleid
W S 0 9 / 2 5 2 b . toelichting fusie
4
vTe/<*
.
2.1.2
S / 0 9 e n /
wonen
CASADE
^
die faciliteert dat h u u r d e r s g e m a k k e l i j k e r k u n n e n v e r h u i z e n in een groter w e r k g e b i e d .
Meerwaarde voor gemeenten
D o o r de fusie ontstaat er v o o r de g e m e e n t e n D o n g e n , L o o n op Zand en Waalwijk een
corporatie:
.
die w o n i n g e n en a n d e r e faciliteiten kan realiseren v o o r de primaire d o e l g r o e p die
v o l d o e n aan de v i g e r e n d e wet- en regelgeving
.
die de o n t w i k k e l i n g e n in vraag naar en a a n b o d van v o l k s h u i s v e s t i n g voor kwetsbare
g r o e p e n in de g e m e e n t e n en kernen g o e d kent en vertaalt naar prioriteiten in
wijkactiviteiten en b o u w p r o g r a m m a ' s
.
2.1.3
die in de w i j k / d o r p s k e r n b e w o n e r s o n d e r s t e u n t een actieve rol te s p e l e n .
M e e r w a a r d e v o o r z o r g i n s t e l l i n g e n , w e l z i j n s o r g a n i s a t i e s e.a. b e l a n g h e b b e n d e n
D o o r de fusie ontstaat er v o o r z o r g i n s t e l l i n g e n en w e l z i j n s o r g a n i s a t i e s en andere
b e l a n g h e b b e n d e n een c o r p o r a t i e :
.
die gericht is o p s a m e n w e r k i n g met z o r g i n s t e l l i n g e n , w e l z i j n s o r g a n i s a t i e s en andere
(maatschappelijke) o r g a n i s a t i e s , p a s s e n d b i n n e n de g e w e n s t e rolverdelingen
.
die z i c h integraal en p e r m a n e n t b e z i g h o u d t met de h u i s v e s t i n g van kwetsbare
d o e l g r o e p e n w a a r d o o r c o n t i n u ï t e i t in de h u i s v e s t i n g v o o r d e z e groepen is g e g a r a n d e e r d
en op een v e r a n d e r e n d e z o r g - , w e l z i j n s - en h u i s v e s t i n g s v r a a g kan w o r d e n i n g e s p e e l d
-
die hiermee een bijdrage levert aan het beleid dat gericht is op het s c h e i d e n van w o n e n
en z o r g .
2.1.4
Meerwaarde voor medewerkers
D o o r de fusie ontstaat er v o o r m e d e w e r k e r s een c o r p o r a t i e :
-
met w e i n i g m a n a g e m e n t l a g e n die de i n b r e n g van m e d e w e r k e r s v a n z e l f s p r e k e n d vindt en
c o n s t a n t e p r o c e s v e r b e t e r i n g als een integraal o n d e r d e e l van de b e d r i j f s v o e r i n g ziet
.
met o o g v o o r (de talenten en ambities) van m e n s e n en (meer) m o g e l i j k h e d e n o m deze in
te z e t t e n en uit te b o u w e n
.
die m e d e z e g g e n s c h a p en g o e d w e r k g e v e r s c h a p h o o g in het v a a n d e l heeft staan
.
w a a r i n m e n s e n w o r d e n gefaciliteerd in het p r o b l e e m l o o s en f l e x i b e l uitvoeren van hun
w e r k (los van locatie) via d i g i t a l i s e r i n g en de p r i n c i p e s van het m o d e r n e w e r k e n .
2.2
Kerntaken, missie, visie en doelstellingen van de fusiecorporatie
2.2.1
Kerntaken
De k e r n t a k e n van de f u s i e c o r p o r a t i e z i j n :
-
D u u r z a a m b e h e r e n en o n t w i k k e l e n van sociale h u u r w o n i n g e n v o o r m e n s e n met een
b e s c h e i d e n i n k o m e n en v o o r k w e t s b a r e d o e l g r o e p e n .
.
Sociale k o o p (bestaand en nieuw) en d i e n s t e n van a l g e m e e n e c o n o m i s c h belang (DAEB),
z o a l s het o n d e r c o n d i t i e s o n t w i k k e l e n en beheren van m a a t s c h a p p e l i j k v a s t g o e d .
.
L e e f b a a r h e i d / i n z e t in wijken en v e r g r i j z i n g / w o n e n met w e l z i j n en z o r g
D e z e k e r n t a k e n sluiten g o e d aan bij de h u i d i g e t a a k o p v a t t i n g van de 3 c o r p o r a t i e s . O o k
zijn zij op h o o f d l i j n e n in o v e r e e n s t e m m i n g met het r i j k s b e l e i d en de actuele politieke en
m a a t s c h a p p e l i j k e i n z i c h t e n . Het beheren en o n t w i k k e l e n van niet-DAEB, c o m m e r c i ë l e
activiteiten, d u u r d e r e h u u r w o n i n g e n en (middeldure) k o o p w o n i n g e n b e h o o r t niet tot de
kerntaken.
W S 0 9 / 2 5 2 b . t o e l i c h t i n g fusie
5
n
VieVflk
2.2.2
Slagenland
wunen
CASADE
Missie
De f u s i e c o r p o r a t i e :
.
v e r z o r g t betaalbaar wonen (huur en sociale koop) in het w e r k g e b i e d v o o r m e n s e n met
een laag i n k o m e n e n / o f o n d e r s t e u n i n g s v r a a g op klantgerichte wijze
-
is lokaal v e r a n k e r d en z o e k t de v e r b i n d i n g met h u u r d e r s en b e l a n g h o u d e r s en w e r k t met
hen aan kwaliteit van h u i s v e s t i n g en w o n e n .
.
v e r g r o o t de leefbaarheid in de kleine k e r n e n en wijken
.
heeft de s l a g k r a c h t om snel en effectief te handelen en doet dit op innovatieve w i j z e .
.
wordt gedragen door betrokken medewerkers.
Bij de realisatie van haar missie hanteert de f u s i e c o r p o r a t i e de v o l g e n d e k e r n w a a r d e n :
2.2.3
-
(Lokaal) b e t r o k k e n
.
V e r b o n d e n (responsief)
.
D u u r z a a m (nuchter/realistisch)
-
Resultaatgericht/daadkrachtig
V e r t r o u w e n (in o n s z e l f en in de burger).
Visie
De f u s i e c o r p o r a t i e is op m o d e r n e en innovatieve wijze g e o r g a n i s e e r d en heeft een s t e r k e
lokale b i n d i n g . D o o r haar grootte kan zij activiteiten efficiënter en p r o f e s s i o n e l e r
a a n p a k k e n dan C a s a d e , S l a g e n l a n d Wonen en V i e y a individueel k u n n e n .
Modern,
.
innovatief
De f u s i e c o r p o r a t i e anticipeert op externe o n t w i k k e l i n g e n en de eisen die aan c o r p o r a t i e s
g e s t e l d w o r d e n . Zij is op innovatieve wijze g e o r g a n i s e e r d en doet aan v o o r t d u r e n d e
procesoptimalisatie.
-
De f u s i e c o r p o r a t i e wil v o o r t b o u w e n o p de a a n w e z i g e kracht van de wijk of kern en d e z e
v e r s t e r k e n op het g e b i e d van (1) het w o n e n met w e l z i j n en z o r g en (2) de l e e f b a a r h e i d
van c o m p l e x e n , straten en w i j k e n . O o k in het d a g e l i j k s e beheer (technisch, s o c i a a l ,
a d m i n i s t r a t i e f ) kan meer eigen i n z e t van b e w o n e r s v o o r d e l e n b i e d e n . De i n z e t v a n de
f u s i e c o r p o r a t i e w o r d t z o ingericht dat zij participatie en eigen initiatief s t i m u l e e r t en
ondersteunt.
.
De f u s i e c o r p o r a t i e gaat scherper sturen o p het te behalen r e n d e m e n t . Dit kan g a a n o m :
(1) direct r e n d e m e n t (het s a l d o t u s s e n de jaarlijkse i n k o m s t e n en j a a r l i j k s e u i t g a v e n p e r
v e r h u u r e e n h e i d ) , (2) m a a t s c h a p p e l i j k r e n d e m e n t (de mate waarin o n z e activiteiten
m a a t s c h a p p e l i j k renderen), (3) indirect r e n d e m e n t (de w a a r d e o n t w i k k e l i n g van d e
vastgoedportefeuille).
Samenwerken
Binnen en buiten de f u s i e c o r p o r a t i e w o r d t intensief s a m e n g e w e r k t . In vrijwel alle p r o c e s s e n
w e r k e n diverse a f d e l i n g e n s a m e n aan de t o t s t a n d k o m i n g van een p r o d u c t of d i e n s t .
Dikwijls z i j n o o k e x t e r n e partners en b e w o n e r s a a n g e h a a k t . Activiteit g e r e l a t e e r d w e r k e n
b r e n g t met z i c h mee dat binnen een activiteit, g e b o u w , kern of g e m e e n t e m e d e w e r k e r s van
verschillende afdelingen samenwerken.
Lokale
binding
De l o k a l e b i n d i n g is v o o r de f u s i e c o r p o r a t i e e s s e n t i e e l . De f u s i e c o r p o r a t i e is o p l o k a a l
niveau a a n w e z i g , z i c h t b a a r en d a a d k r a c h t i g . Meer over lokale b i n d i n g is te v i n d e n in
paragraaf 4 . 1 . 2 . en 4 . 1 . 3 .
W S 0 9 / 2 5 2 b . toelichting fusie
6
vTe/4
Efficiëntiewinst
'Zien
Slagen
door
CASADE
^
synergie-effecten
Uit h o o f d e van haar m a a t s c h a p p e l i j k e functie m o e t een w o n i n g c o r p o r a t i e z i c h efficiënt
o r g a n i s e r e n . Een w o n i n g c o r p o r a t i e is efficiënt w a n n e e r d e z e b i n n e n de kaders van haar
t a a k s t e l l i n g en haar k w a l i t e i t s a m b i t i e z o slim m o g e l i j k g e o r g a n i s e e r d is. Dit betekent dat
de f u s i e c o r p o r a t i e z o is ingericht dat m a n a g e m e n t en m e d e w e r k e r s p e r m a n e n t sturen o p
p r o c e s v e r b e t e r i n g e n en e f f i c i ë n t i e . De m o t o r v o o r p e r m a n e n t e verbetering in de
b e d r i j f s v o e r i n g is i n g e b e d in de o r g a n i s a t i e en b e d r i j f s v o e r i n g .
De fusie leidt tot e f f i c i ë n t i e w i n s t . De financiële v o o r d e l e n z i j n in de g e c o n s o l i d e e r d e
b e g r o t i n g i n g e r e k e n d (zie p a r a g r a a f 3.3).
2.2.4
Doelstellingen
C a s a d e , S l a g e n l a n d W o n e n en V i e y a streven met d e z e fusie de v o l g e n d e d o e l s t e l l i n g e n na:
.
betere v o l k s h u i s v e s t e l i j k e prestaties in een a a n e e n g e s l o t e n en g e z a m e n l i j k w e r k g e b i e d
.
e f f i c i ë n t i e w i n s t en effectiviteit in de o r g a n i s a t i e
.
een r o b u u s t e o r g a n i s a t i e die aan de g e z a m e n l i j k e o p v a t t i n g e n over d i e n s t v e r l e n i n g en
werkgeverschap voldoet
.
lokaal sterk g e w o r t e l d e en z e l f s t a n d i g o p e r e r e n d e ' v e s t i g i n g e n '
.
ter o n d e r s t e u n i n g van de primaire p r o c e s s e n o o k een p r o f e s s i o n e l e en efficiënte
o r g a n i s a t i e w a a r i n o n d e r m e e r c o m p e t e n t i e s zijn b e l e g d op de terreinen financiële
strategie, f i n a n c i e e l beheer en w a a r d e s t u r i n g , v a s t g o e d , H R M , m a r k e t i n g en v e r k o o p ,
ICT-beleid, -strategie en -beheer, wet- en r e g e l g e v i n g en facilitaire o n d e r s t e u n i n g
.
een o r g a n i s a t i e die de r i s i c o ' s aan kan die s a m e n h a n g e n met de g e p l a n d e
v a s t g o e d i n v e s t e r i n g e n , de v e r w a c h t e externe o n t w i k k e l i n g e n en de overige r i s i c o ' s in de
bedrijfsvoering
.
per s a l d o het beter k u n n e n v o l d o e n aan de v o l k s h u i s v e s t e l i j k e o p g a v e n in het
gezamenlijke werkgebied.
W S 0 9 / 2 5 2 b . t o e l i c h t i n g fusie
7
Slagenland
wonen
vie/4
CASADE
3 De organisatie en de financiën
3.1
Bestuur en Raad van
Commissarissen
Het bestuur van de f u s i e c o r p o r a t i e zal bestaan uit de h u i d i g e b e s t u u r d e r van C a s a d e , Roel
van C u r p . De Raad van C o m m i s s a r i s s e n van de f u s i e c o r p o r a t i e z a l bestaan uit 7 z e t e l s : één
op v o o r d r a c h t van S l a g e n l a n d W o n e n , twee o p v o o r d r a c h t van V i e y a en vier o p v o o r d r a c h t
van C a s a d e . O p g r o n d van de b i n d e n d e v o o r d r a c h t van de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s z a l w o r d e n
b e p a a l d welke twee van d e z e zeven c o m m i s s a r i s s e n tevens op v o o r d r a c h t van de h u u r d e r s
z i t t i n g h e b b e n in de Raad. De v i g e r e n d e roosters van aftreden blijven van k r a c h t . Hierbij is
a a n v u l l e n d o v e r e e n g e k o m e n dat S l a g e n l a n d W o n e n voor ten minste één volle
z i t t i n g s p e r i o d e met een z e t e l in de Raad is v e r t e g e n w o o r d i g d .
3.2
Organisatie
De f u s i e c o r p o r a t i e is een vrij kleine organisatie, met (op termijn) een kleine 1 0 0 fte. De
f u s i e c o r p o r a t i e lijkt q u a grootte het meeste op C a s a d e . Vanuit p r a g m a t i s c h o o g p u n t is
d a a r o m de h u i d i g e o r g a n i s a t i e s t r u c t u u r van C a s a d e als vertrekpunt g e n o m e n . Bij het
v o r m g e v e n van de g e z a m e n l i j k e organisatie is wel b e z i e n waar het s l i m m e r en beter k a n .
A a n s p r e k e n d e 'best p r a c t i c e s ' , z o a l s k l a n t w a a r d e r i n g en k o s t e n b e w u s t z i j n , bij S l a g e n l a n d
W o n e n en V i e y a zijn d a a r o m in de v o r m g e v i n g van de f u s i e o r g a n i s a t i e m e e g e n o m e n .
De f u s i e o r g a n i s a t i e kent de v o l g e n d e a f d e l i n g e n :
.
2 Vestigingen
.
Afdeling Wonen
.
Afdeling Vastgoed
.
A f d e l i n g Financiën en w a a r d e s t u r i n g
.
A f d e l i n g Strategie en b e d r i j f s v o e r i n g .
Elke afdeling heeft een eigen m a n a g e r . De o r g a n i s a t i e s t r u c t u u r is h i e r o n d e r w e e r g e g e v e n in
f i g u u r 2. D a a r o n d e r volgt een toelichting per a f d e l i n g .
Figuur 2: O r g a n i s a t i e f u s i e o r g a n i s a t i e
Ondernemingsraad
Huurdersorganisatie(s)
Strategie en
bedrijfsvoering
Financiën en
waardesturing
Beleid
l&A
P&O
Communicatie
Secretariaat
Rendement
Control & Risk
Rapportage
Treasury
Financieel beheer
Bewoners- en wijkzaken
Participatie
Netwerk, stakeholders
Betalingsregelingen
Sociale kant planmatig onderhoud/verbetering
Wijkteams
W S 0 9 / 2 5 2 b . toelichting fusie
Click call face
Woning zoeken
Verhuringen
Reparaties
Mutaties
Incasso bulk
Verkopen
Bedrijfsburo
Facilitair
Planmatig OH
Verbetering
Nieuwbouw
3
vTe/A
3.2.1
° '° oU
5l
gen
CASADE
n
^
2 v e s t i g i n g e n en 4 w o o n p u n t e n
De f u s i e c o r p o r a t i e krijgt twee vestigingen:
D o n g e n / L o o n op Z a n d en W a a l w i j k / W a s p i k .
Beide v e s t i g i n g e n beslaan een g e b i e d van 5.000 a 7 . 0 0 0 w o n i n g e n .
De w i j k p ; u c e s s e n v i n d e n in en vanuit de v e s t i g i n g e n plaats, uitgevoerd d o o r
w i j k b e h e e r d e r s en w i j k c o n s u l e n t e n . A a n het h o o f d van de v e s t i g i n g staat een
v e s t i g i n g s m a n a g e r . Eén v e s t i g i n g bevat v e r s c h i l l e n d e t e a m s v o o r v e r s c h i l l e n d e
w i j k e n / k e r n e n . In een w i j k t e a m h o u d e n m e d e w e r k e r s z i c h b e z i g met
b e w o n e r s a a n g e l e g e n h e d e n / b i j z o n d e r e casuïstiek, w i j k z a k e n , participatie,
n e t w e r k / s t a k e h o l d e r s , b e t a l i n g s r e g e l i n g e n en de s o c i a l e kant van p l a n m a t i g o n d e r h o u d en
woningverbetering.
Er z u l l e n d a a r n a a s t vier woonpunten
z i j n waar h u u r d e r s en w o n i n g z o e k e n d e n terecht
k u n n e n : D o n g e n , K a a t s h e u v e l , Waalwijk en W a s p i k .
Het aantal w o o n p u n t e n staat los van het aantal w i j k t e a m s en van het aantal v e s t i g i n g e n .
W i j k p r o c e s s e n k u n n e n per v e s t i g i n g v e r s c h i l l e n d w o r d e n i n g e v u l d , waar dit v o o r t k o m t uit
verschillen t u s s e n w i j k e n of k e r n e n .
3.2.2
Afdeling Wonen
De a f d e l i n g w o n e n bevat alle s t a n d a a r d p r o c e s s e n r o n d w o n i n g e n z o e k e n , b e t r e k k e n , huren
en v e r l a t e n . In o n s - d i e n s t v e r l e n i n g s c o n c e p t staat de klantvraag centraal. Echter, niet alle
k l a n t w e n s e n k u n n e n w o r d e n i n g e w i l l i g d . De f u s i e c o r p o r a t i e kiest d a a r o m v o o r de leidraad
' o p e r a t i o n a l e x c e l l e n c e ' w a a r i n k l a n t b e l a n g , n u c h t e r h e i d en k o s t e n b e h e e r s i n g hand in h a n d
g a a n . K l a n t c o n t a c t e n z u l l e n in de f u s i e c o r p o r a t i e in t o e n e m e n d e mate v o l g e n s
k a n a a l s t u r i n g (in de v o l g o r d e : "click-call-face") v e r l o p e n . Dit is m a k k e l i j k v o o r de klant en
efficiënt v o o r de c o r p o r a t i e . In de f u s i e c o r p o r a t i e gaat d a a r o m de aandacht uit naar het
verbeteren van de digitale d i e n s t v e r l e n i n g . P e r s o o n l i j k contact, via het w i j k t e a m , een
w o o n p u n t of een m u l t i f u n c t i o n e l e a c c o m m o d a t i e blijven natuurlijk deel u i t m a k e n van de
d i e n s t v e r l e n i n g . Het aandeel face to face contact zal in het totale k l a n t c o n t a c t echter
v e r m i n d e r e n . T e l e f o n i s c h e klantvragen w o r d e n centraal o p g e v a n g e n en a f g e h a n d e l d in een
Klantcontactcentrum
(KCC). Het K C C is in eigen beheer, z o d a t de klanten ook t e l e f o n i s c h
w o r d e n g e h o l p e n d o o r m e d e w e r k e r s die van de hoed en de rand w e t e n .
3.2.3
Afdeling Vastgoed
De afdeling v a s t g o e d bevat alles rond n i e u w b o u w , w o n i n g v e r b e t e r i n g en p l a n m a t i g
o n d e r h o u d . Z o d r a v a s t g o e d uit de o n t w i k k e l f a s e naar de beheerfase gaat, w o r d t de
v e r a n t w o o r d e l i j k h e i d o v e r g e d r a g e n aan de a f d e l i n g w o n e n .
3.2.4
Afdeling Financiën/waardesturing
De a f d e l i n g f i n a n c i ë n / w a a r d e s t u r i n g bevat v e r s c h i l l e n d e f u n c t i e s : de
p o r t e f e u i l l e m a n a g e r / w a a r d e s t u r i n g , de c o n t r o l l e r / r i s k m a n a g e r en f i n a n c i e e l - e c o n o m i s c h
adviseurs en f i n a n c i e e l - a d m i n i s t r a t i e f m e d e w e r k e r s .
3.2.5
A f d e l i n g Strategie en b e d r i j f s v o e r i n g
De afdeling strategie en b e d r i j f s v o e r i n g bevat a d v i s e u r s op het g e b i e d van v o l k s h u i s v e s t i n g
en m a a t s c h a p p e l i j k e o n t w i k k e l i n g e n , k w a l i t e i t s b e l e i d , i n f o r m a t i s e r i n g , p e r s o n e e l en
organisatie, c o m m u n i c a t i e en de b e s t u u r s s e c r e t a r i s . De afdeling speelt in de nieuwe
o r g a n i s a t i e een belangrijke rol in de v o r m g e v i n g en o n d e r s t e u n i n g van p e r m a n e n t e
v e r b e t e r i n g van de b e d r i j f s v o e r i n g .
W S 0 9 / 2 5 2 b . t o e l i c h t i n g fusie
9
vie/A
3.3
3.3.1
Slagenland
, wonen
Financiën en investeringen
Financiële positie f u s i e o r g a n i s a t i e
De financiële soliditeit van de f u s i e o r g a n i s a t i e w o r d t (mede) d o o r de m i n i s t e r d i e de f u s i e
m o e t g o e d k e u r e n b e o o r d e e l d . A l s een f u s i e c o r p o r a t i e f i n a n c i e e l niet s o l i d e is, d a n geeft de
m i n i s t e r geen t o e s t e m m i n g v o o r de fusie.
In een in het najaar van 2 0 1 3 d o o r het o n a f h a n k e l i j k e a c c o u n t a n t s k a n t o o r BDO u i t g e v o e r d
(en d o o r de Raden van C o m m i s s a r i s s e n vastgesteld) due d i l i g e n c e o n d e r z o e k is
g e c o n c l u d e e r d dat de f u s i e o r g a n i s a t i e f i n a n c i e e l s o l i d e is.
T e n b e h o e v e van de (door de minister v o o r g e s c h r e v e n ) a d v i s e r i n g d o o r het W a a r b o r g f o n d s
Sociale W o n i n g b o u w (WSW) is er v o o r de f u s i e c o r p o r a t i e een g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g
2 0 1 4 en m e e r j a r e n p r o g n o s e 201 5 t / m 201 8 o p g e s t e l d .
1
In de g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g 2 0 1 4 en m e e r j a r e n p r o g n o s e 201 5 t / m 201 8 z i j n :
1.
2.
de drie a f z o n d e r l i j k e (vastgestelde en g o e d g e k e u r d e ) b e g r o t i n g e n o p g e t e l d
alle b e r e k e n i n g e n op g r o n d van g e h a r m o n i s e e r d e ( w a a r d e r i n g s - ) g r o n d s l a g e n
uitgevoerd
3.
alle in de a f z o n d e r l i j k e b e g r o t i n g e n o p g e n o m e n activiteiten, p r o j e c t e n en
investeringsportefeuilles onverkort overgenomen
4.
en z i j n de b e r e k e n d e f u s i e v o o r d e l e n (synergie) en de (eenmalige) f u s i e k o s t e n
verrekend.
De g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g 2 0 1 4 is vervolgens getoetst aan de financiële ratio's v a n het
WSW. De ratio's van het WSW zijn universeel en geven een g o e d b e e l d van de financiële
positie van de c o r p o r a t i e .
F i g u u r 3: Score CSV op de WSW ratio's
WSW-Ratio's
Rentedekkingsgraad (ICR)
Rente- en aflossingdekkingsgraad (DSCR)
Ratio Leningen/Bedrijfswaarde (LTV)
Solvabiliteit
Ratio Leningen/WOZ waarde
Score CSV
Norm WSW
1,76
>1,4
>1,0
<75%
>20%
<50%
1,16
65%
30%
23%
Conclusie score CSV t.o.v. de norm
CSV scoort
CSV scoort
CSV scoort
CSV scoort
CSV scoort
ruim
ruim
ruim
ruim
ruim
beter
beter
beter
beter
beter
dan de
dan de
dan de
dan de
dan de
norm (+26%)
norm (+16%)
norm (+13%)
norm (+50%)
norm (+54%)
De r e n t e d e k k i n g s g r a a d drukt uit in hoeverre de f u s i e c o r p o r a t i e ieder j a a r haar rente k a n
b e t a l e n . De f u s i e c o r p o r a t i e scoort hierop ruim beter dan de norm die het WSW h i e r v o o r
stelt.
De rente- en a f l o s s i n g s d e k k i n g s g r a a d d r u k t uit in hoeverre de f u s i e c o r p o r a t i e ieder j a a r
haar rente én haar a f l o s s i n g kan betalen. De f u s i e c o r p o r a t i e s c o o r t h i e r o p r u i m beter dan
de n o r m die het WSW hiervoor stelt.
De ratio l e n i n g e n / b e d r i j f s w a a r d e d r u k t uit hoe z w a a r de f u s i e c o r p o r a t i e g e f i n a n c i e r d is,
a f g e z e t t e g e n de bedrijfswaarde van de totae portefeuille. De f u s i e c o r p o r a t i e s c o o r t h i e r o p
ruim beter dan de n o r m die het WSW hiervoor stelt.
1
Het advies van het WSW wordt door de minister meegewogen in zijn
g o e d k e u r i n g van de fusie.
W S 0 9 / 2 5 2 b . t o e l i c h t i n g fusie
10
Slagenland
wonen
CASADE
^
De Solvabilitet d r u k t uit in welke mate de f u s i e c o r p o r a t i e aan haar lange t e r m i j n
b e t a l i n g s v e r l i c h t i n g e n kan v o l d o e n . De f u s i e c o r p o r a t i e s c o o r t h i e r o p ruim beter dan de
n o r m die het WSW h i e r v o o r stelt.
De ratio l e n i n g e n / W O Z - w a a r d e d r u k t uit hoe z w a a r de f u s i e c o r p o r a t i e g e f i n a n c i e r d is,
a f g e z e t t e g e n de WOZ-waarde van de portefeuille die g e f i n a n c i e r d is. De f u s i e c o r p o r a t i e
s c o o r t h i e r o p ruim beter d a n de n o r m die het WSW h i e r v o o r stelt.
A l g e m e n e c o n c l u s i e is d a t de g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g / m e e r j a r e n p r o g n o s e v a n de
f u s i e o r g a n i s a t i e r u i m s c h o o t s v o l d o e t aan de ratio's v a n het WSW. O p g r o n d hiervan k a n
g e z e g d w o r d e n dat de f u s i e c o r p o r a t i e financieel s o l i d e i s .
3.3.2
De b e s t a a n d e i n v e s t e r i n g s p o r t e f e u i l l e s zijn i n g e r e k e n d
De f u s i e o r g a n i s a t i e investeert op g r o n d van de b e s t a a n d e i n v e s t e r i n g s p l a n n i n g e n de
k o m e n d e 5 j a a r ( 2 0 1 4 t / m 201 8) circa € 1 7 7 m i l j o e n . D a t is verdeeld over v e r s c h i l l e n d e
segmenten.
Figuur 4: i n v e s t e r i n g naar s e g m e n t
2014
2015
2016
2017
Nieuwbouw huur
28.970
24.269
22.207
20.457
1.800
97.703
Nieuwbouw koop
4.975
9.051
10.012
9.687
6.215
39.940
10.604
10.015
11.455
3.261
2.043
37.378
375
1.000
300
300
300
2.275
44.924
44.335
43.974
33.705
10.358
177.296
Investeringen C, S, V
Woningverbetering
Investeringen mva tdv exploitatie
Totaal investeringen
2018 14 t/m'18
Het m e r e n d e e l van de i n v e s t e r i n g e n betreft n i e u w b o u w huur (investeringen in de
z o g e n a a m d e daeb-voorraad).
De i n v e s t e r i n g e n in n i e u w b o u w k o o p is met € 4 0 m i l j o e n o m v a n g r i j k te n o e m e n . Dit betreft
v o o r € 6 m i l j o e n projecten v a n C a s a d e en v o o r € 34 m i l j o e n projecten van V i e y a . T e g e n o v e r
d e z e i n v e s t e r i n g e n van € 4 0 miljoen staan g e p r o g n o s t i c e e r d e v e r k o o p o p b r e n g s t e n van €
43 m i l j o e n . C o n f o r m de v i g e r e n d e a f s p r a k e n geldt dat gestart w o r d t met de b o u w als 70%
van de w o n i n g e n is v e r k o c h t . De financiële v e r p l i c h t i n g e n voor de realisatiefase w o r d e n pas
op dat m o m e n t a a n g e g a a n . H i e r m e e is het financiële risico i n g e d a m d .
De post 'Investering M V A t d v e x p l o i t a t i e ' betreft de g e p r o g n o s t i c e e r d e investering in
b e d r i j f s m i d d e l e n (ICT, vervoer, huisvesting). Dit k o m t v o o r a l uit de b e g r o t i n g v a n C a s a d e .
De i n v e s t e r i n g van S l a g e n l a n d Wonen is in totaal circa € 10 m i l j o e n , daarvan heeft € 5
miljoen b e t r e k k i n g o p n o r m a t i e f i n g e r e k e n d e v e r v a n g i n g s i n v e s t e r i n g e n (daar staan n o g
geen c o n c r e t e projecten tegenover, er is w e l f i n a n c i e e l r e k e n i n g mee g e h o u d e n ) .
De i n v e s t e r i n g e n s c h o m m e l e n de eerste jaren r o n d een niveau van € 4 0 miljoen per jaar.
Figuur 5: Investering naar o o r s p r o n k e l i j k e c o r p o r a t i e
Investeringen C, S, V
Totaal investeringen Casade
Totaal investeringen Vieya
Totaal investeringen Slagenland Wonen
Totaal C, S, V
W S 0 9 / 2 5 2 b . t o e l i c h t i n g fusie
2014
2015
2016
2017
2018 14 t/m'18
34.181
29.126
23.053
14.107
300
100.767
9.768
11.821
18.566
17.737
8.415
66.307
975
3.388
2.355
1.861
1.643
10.222
44.924
44.335
43.974
33.705
10.358
177.296
vTeVflk
^ / •
3.3.3
Slagenland
wonen
C A—S A —
DE
v
iy>
C o n c l u s i e financiële positie
De g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g - waar dus alle a m b i t i e s in zitten die o o k in de h u i d i g e
b e g r o t i n g e n en i n v e s t e r i n g s p l a n n i n g e n van de drie c o r p o r a t i e s zitten - b e v e s t i g t de
p o s i t i e v e c o n c l u s i e s uit het d o o r a c c o u n t a n t B D O u i t g e v o e r d e due d i l i g e n c e o n d e r z o e k .
A l l e v o o r g e n o m e n activiteiten en projecten zijn d o o r de f u s i e c o r p o r a t i e f i n a n c i e e l g e z i e n
r e a l i s e e r b a a r en de f u s i e c o r p o r a t i e v o l d o e t r u i m s c h o o t s aan de eisen van het WSW (door de
f u s i e w o r d e n de financiële WSW-kengetallen positiever). N a a s t dat alle v o o r g e n o m e n
activiteiten en projecten d o o r de f u s i e c o r p o r a t i e realiseerbaar z i j n , is er een a a n v u l l e n d
financieel buffer.
W S 0 9 / 2 5 2 b . t o e l i c h t i n g fusie
12
vTe/A
S
'
0 9 e n
CASADE
wonen
^
4 Beoordelingskader fusie (BBSH/MG 2002-18)
Het ministerie van B i n n e n l a n d s e Z a k e n en K o n i n k r i j k s r e l a t i e s heeft b e p a a l d dat een
v o o r w a a r d e v o o r fusie is dat d e z e 'in het b e l a n g van de v o l k s h u i s v e s t i n g ' plaatsvindt. Het
m i n i s t e r i e v r a a g t (op g r o n d van het BBSH ) h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s en g e m e e n t e n hun
2
z i e n s w i j z e n v o o r a l d a a r o p te richten.
In dit h o o f d s t u k is het b e o o r d e l i n g s k a d e r van het BBSH (en de MG 2002-1 8) w e e r g e g e v e n
en is t o e g e l i c h t hoe de fusie van Vieya, S l a g e n l a n d W o n e n en C a s a d e z i c h tot dit
beoordelingskader verhoudt.
Definitie
BBSH 'Belang
voor de
volkshuisvesting'
Het belang van de v o l k s h u i s v e s t i n g w o r d t in het B B S H / M G 2002-1 8 aan de hand van
o n d e r s t a a n d e criteria nader i n g e v u l d :
1. De g e v o l g e n v o o r de h u u r o n t w i k k e l i n g
(prijs-kwaliteitverhouding)
2. Het b e h o u d van de l o k a l e b i n d i n g
3. De b o r g i n g van de b e w o n e r s p a r t i c i p a t i e
4. De p r o f e s s i o n a l i t e i t , d o e l m a t i g h e i d en kwaliteit van d i e n s t v e r l e n i n g
5. De i n v e s t e r i n g s c a p a c i t e i t en financiële c o n t i n u ï t e i t
6. Inzet van de i n v e s t e r i n g s c a p a c i t e i t in eikaars w e r k g e b i e d e n , m a t c h i n g van m i d d e l e n .
4.1
Betaalbaarheid
Het h u u r b e l e i d w o r d t in hoge mate d o o r de R i j k s o v e r h e i d b e p a a l d . De o v e r h e i d v e r a n d e r t in
de h u i d i g e p e r i o d e b e h o o r l i j k veel aan het h u u r b e l e i d . De o v e r h e i d streeft naar een
m a r k t c o n f o r m e huurprijs en wil d a a r m e e o n d e r meer de d o o r s t r o o m b e v o r d e r e n en
' s c h e e f h e i d ' b e s t r i j d e n . De o v e r h e i d geeft de c o r p o r a t i e s slechts beperkte m i d d e l e n o m
d e z e d o e l s t e l l i n g e n te b e h a l e n . V o o r 2 0 1 4 geldt een i n k o m e n s a f h a n k e l i j k e h u u r v e r h o g i n g
en v o o r 201 5 naar v e r w a c h t i n g de h u u r s o m b e n a d e r i n g .
T e n b e h o e v e van de financiële c o n t i n u ï t e i t moet de f u s i e c o r p o r a t i e het h u u r b e l e i d van de
r i j k s o v e r h e i d v o l g e n . Binnen d e z e c o n t e x t staat de f u s i e c o r p o r a t i e v o o r z o veel als mogelijk
m a t i g i n g van de h u u r p r i j s o n t w i k k e l i n g v o o r de sociale k e r n v o o r r a a d . De f u s i e c o r p o r a t i e
volgt dus het h u u r b e l e i d dat de Rijksoverheid v o o r s c h r i j f t en streeft b i n n e n de c o n t e x t van
financiële c o n t i n u ï t e i t naar m a t i g i n g van de h u u r p r i j s o n t w i k k e l i n g v o o r de k e r n v o o r r a a d .
De f u s i e c o r p o r a t i e streeft naar een betaalbare v o o r r a a d waarin de p r i j s - k w a l i t e i t v e r h o u d i n g
in balans is. Het t o e p a s s e n van een m a x i m a a l g e m i d d e l d e h u u r v e r h o g i n g z a l helaas
n o o d z a k e l i j k z i j n a a n g e z i e n de corporatie meer o p b r e n g s t e n m o e t g e n e r e r e n o m de
heffingen te b e t a l e n . De heffing zal g e d e k t m o e t e n w o r d e n uit efficiëntie in de o r g a n i s a t i e
en uit v e r h o g i n g van de h u r e n .
4.2
Lokale binding
De lokale b i n d i n g is v o o r de f u s i e c o r p o r a t i e e s s e n t i e e l . De f u s i e c o r p o r a t i e is o p lokaal
niveau a a n w e z i g , z i c h t b a a r en d a a d k r a c h t i g . M e d e w e r k e r s w e r k e n s a m e n met b e w o n e r s en
met de in die kernen actieve m a a t s c h a p p e l i j k e partners. Een g o e d e v e r b i n d i n g met k l a n t e n ,
2
Besluit Beheer Sociale Huursector. Dat is een belangrijk (vigerend)
wetgevend kader v o o r de w o n i n g c o r p o r a t i e s .
W S 0 9 / 2 5 2 b . t o e l i c h t i n g fusie
13
k l a n t v e r t e g e n w o o r d i g e r s (zoals de b e w o n e r s c o m m i s s i e s en de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s ) ,
m a a t s c h a p p e l i j k e o r g a n i s a t i e s , vrijwilligers, o n d e r n e m e r s en de g e m e e n t e n is n o o d z a k e l i j k
v o o r het leveren van goede prestaties en d i e n s t v e r l e n i n g . De h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s w o r d e n
n a u w b e t r o k k e n bij het beleid van de f u s i e o r g a n i s a t i e .
Het gaat v o o r a l o m :
-
een r e s p o n s i e v e h o u d i n g en een transparante
.
stevig g e p o s i t i o n e e r d e lokale front offices v o o r klanten
bedrijfsvoering
.
stevig g e p o s i t i o n e e r d e lokale teams die klanten en s t a k e h o l d e r s k u n n e n b e d i e n e n
.
lokale m a n a g e r s met g e z a g , positie en b e w e g i n g s r u i m t e
.
een b e s t u u r d e r die s a m e n met de m e d e w e r k e r s o o k lokaal actief is
-
tevreden klanten
-
g o e d e c o m m u n i c a t i e (proactief b e l e i d s o v e r l e g met huurders)
-
goed functionerende huurdersorganisaties
.
het intensief s a m e n w e r k e n met lokale s t a k e h o l d e r s ( o v e r l e g g e n )
.
g o e d e relaties en s a m e n w e r k i n g met vrijwilligers op diverse t e r r e i n e n .
De l o k a l e b i n d i n g krijgt in de f u s i e c o r p o r a t i e o r g a n i s a t o r i s c h op 4 niveaus v o r m :
-
W o o n p u n t e n v o o r p e r s o o n l i j k e rechtstreekse contacten (face to face) in W a s p i k , D o n g e n ,
K a a t s h e u v e l en Waalwijk
-
Een t e a m van m e d e w e r k e r s in elke kern die g o e d b e k e n d zijn en g e k e n d w o r d e n . D e z e
m e d e w e r k e r s h e b b e n h a n d e l i n g s r u i m t e en z e g g e n s c h a p (mandaat) over de
d i e n s t v e r l e n i n g , de activiteiten en a a n p a k in hun wijk.
-
Een m a n a g e r met b e v o e g d h e i d in elke g e m e e n t e die het a a n s p r e e k p u n t is v o o r
m a a t s c h a p p e l i j k e partners en g e m e e n t e b e s t u r e n .
.
Participatie d o o r huurders en andere b e w o n e r s als b a s i s k e n m e r k van het b e l e i d , o n d e r
a n d e r e v i a de huurdersorganisatie(s) en een m a a t s c h a p p e l i j k e a d v i e s r a a d .
De f u s i e c o r p o r a t i e vult de v e r a n t w o o r d e l i j k h e i d v o o r het M a a t s c h a p p e l i j k V e r a n t w o o r d
O n d e r n e m e n (MVO) breed in, b i n n e n de a f w e g i n g van (maatschappelijke) o p b r e n g s t e n en
k o s t e n . Wij w e r k e n b i n n e n de c o n c e p t e n van b i j v o o r b e e l d d u u r z a a m h e i d , s o c i a l e
d u u r z a a m h e i d , social return on investments, eerlijke p r o d u c t i e en handel en integriteit.
Bewonersparticipatie en de maatschappelijke adviesraad
De i n b r e n g van de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s in het beleid van de f u s i e c o r p o r a t i e w o r d t
b e l a n g r i j k g e v o n d e n , z o w e l op v e s t i g i n g s n i v e a u als het beleid dat c o r p o r a t i e - b r e e d w o r d t
g e v o e r d . Participatie zit in het d n a van de f u s i e c o r p o r a t i e , dit is o n d e r m e e r in paragraaf
4 . 2 . g e s c h e t s t . Daarnaast w o r d t ook het h u u r d e r s o v e r l e g en het overleg met b e l a n g h o u d e r s
g o e d g e o r g a n i s e e r d en v e r a n k e r d . In artikel 2 7 van de o n t w e r p s t a t u t e n van de
f u s i e c o r p o r a t i e is de participatie van huurders en andere b e l a n g h o u d e r s g e r e g e l d . De
participatie van de huurders(organisaties) is v e r a n k e r d in de Wet Overleg H u u r d e r
V e r h u u r d e r . In die wet zijn diverse rechten en plichten o m t r e n t de h u u r d e r s p a r t i c i p a t i e
v a s t g e l e g d . In artikel 2 7 van de o n t w e r p s t a t u t e n w o r d t v e r w e z e n naar de Wet O v e r l e g
H u u r d e r V e r h u u r d e r . De t a k e n , rechten en plichten in d e z e wet w o r d e n breed o p g e v a t .
O o k de bredere s a m e n w e r k i n g tussen de f u s i e c o r p o r a t i e en de huurders staat h o o g in het
v a a n d e l . De intentie is o m s a m e n met de v e r s c h i l l e n d e h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s v a n C a s a d e ,
b i a g e n l a n d Wonen en Vieya te k o m e n tot een s a m e n w e r k i n g s o v e r e e n k o m s t t u s s e n de
h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s en de f u s i e c o r p o r a t i e .
WS09/252t>. toelichting fusie
Sloqenlond
wonen
CASADE
s
p
De positie v a n de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e is v e r a n k e r d in de statuten en in d e
b e d r i j f s v o e r i n g s c y c l u s . De h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s h e b b e n reeds (positief) g e a d v i s e e r d over
de statuten en d e r e g l e m e n t e n van de f u s i e o r g a n i s a t i e .
De 'maatschappelijke
adviesraad'
L o k a a l v e r a n k e r d z i j n en in s a m e n w e r k i n g e e n bijdrage leveren aan de w e n s e n en
b e h o e f t e n v a n d e lokale s a m e n l e v i n g o p het g e b i e d van w o n e n ; dat is wat Casade,
S l a g e n l a n d W o n e n en V i e y a o o k in e e n n i e u w v e r b a n d blijft drijven. De r e g e l g e v e n d e
k a d e r s , z o a l s d e H e r z i e n i n g s w e t T o e g e l a t e n Instellingen V o l k s h u i s v e s t i n g (HTIV),
W o n i n g w e t , BBSH, Overlegwet, de G o v e r n a n c e c o d e , v o r m e n v o o r de f u s i e c o r p o r a t i e e e n
kwalitatieve o n d e r g r e n s . Zij z e t graag een stap v e r d e r .
O m de d i a l o o g m e t e e n breed s p e c t r u m a a n m a a t s c h a p p e l i j k e partners g o e d en structureel
te voeren i n t r o d u c e e r t de f u s i e c o r p o r a t i e de ' m a a t s c h a p p e l i j k e a d v i e s r a a d ' . Deze
adviesraad f u n c t i o n e e r t naast de bestaande g r e m i a z o a l s h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s . De
m a a t s c h a p p e l i j k e a d v i e s r a a d bestaat uit b e w o n e r s en lokale s l e u t e l f i g u r e n . De a d v i e s r a a d
adviseert de c o r p o r a t i e o p v e r s c h i l l e n d e o n d e r w e r p e n van strategische en tactische a a r d . Zo
zal de f u s i e c o r p o r a t i e de adviesraad op diverse m o m e n t e n tijden de o n t w i k k e l i n g van de
b e d r i j f s v o e r i n g s c y c l u s r a a d p l e g e n . De leden zijn o o k a m b a s s a d e u r s en v e r b i n d i n g s s c h a k e l s
w a a r d o o r de f u s i e c o r p o r a t i e z i c h sterker kan v e r b i n d e n m e t lokale n e t w e r k e n . De positie
van de m a a t s c h a p p e l i j k e adviesraad is v e r a n k e r d in de statuten en in de
bedrijfsvoeringscyclus.
4.4
Professionaliteit en (kwaliteit) dienstverlening
Het kwaliteitslabel KWH is u i t g a n g s p u n t . De 3 c o r p o r a t i e s zijn zelf al gestart met het
m o d e r n i s e r e n van de b e d r i j f s v o e r i n g w a a r d o o r de b e h e e r l a s t e n verlaagd w o r d e n . In de
f u s i e c o r p o r a t i e z a l d e z e m o d e r n i s e r i n g w o r d e n v o o r t g e z e t . De k l a n t g e r i c h t h e i d en kwaliteit
van d i e n s t v e r l e n i n g blijven daarbij een belangrijk u i t g a n g s p u n t . Dit uit z i c h o n d e r meer in
de d o e l s t e l l i n g o m een g o e d e KWH-score te b e h o u d e n .
De f u s i e c o r p o r a t i e streeft naar operational e x c e l l e n c e o p het g e b i e d van d i e n s t v e r l e n i n g : de
klant w o r d t in de g e l e g e n h e i d g e s t e l d o m digitaal 2 4 / 7 met de c o r p o r a t i e z a k e n te d o e n ,
o o k is er de m o g e l i j k h e i d tot telefonisch c o n t a c t e n en als laatste blijven w i j k t e a m s en
i n l o o p p u n t e n m o g e l i j k h e d e n bieden voor p e r s o o n l i j k rechtstreeks contact.
De s c h a a l van de f u s i e c o r p o r a t i e staat een verdere s p e c i a l i s a t i e van functies toe d i e e e n
p r o f e s s i o n a l i s e r i n g s s l a g m o g e l i j k maakt van alle b e d r i j f s f u n c t i e s w a a r o n d e r d e
dienstverlening voor huurders.
De f u s i e c o r p o r a t i e staat b o r g v o o r de c o n t i n u ï t e i t van het kwaliteitsniveau v a n het beleid
van de drie c o r p o r a t i e s . Het beleid van de drie c o r p o r a t i e s is met elkaar v e r g e l e k e n . Er zijn
geen grote v e r s c h i l l e n , de v e r s c h i l l e n die er zijn die zijn g o e d o v e r b r u g b a a r . A l l e drie de
c o r p o r a t i e s w e r k e n o p g r o n d van de n o r m e n van het K W H - k w a l i t e i t s l a b e l . Dat w o r d t
v o o r t g e z e t d o o r de f u s i e c o r p o r a t i e .
Het beleid w o r d t in f a s e n g e h a r m o n i s e e r d . De h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s w o r d e n daarbij
b e t r o k k e n . Bij het v o o r s t e l v o o r de h a r m o n i s a t i e van het beleid w o r d t het beleid v a n C a s a d e
als v e r t r e k p u n t g e n o m e n . D a a r o p w o r d e n a a n v u l l i n g e n van V i e y a en S l a g e n l a n d W o n e n
a a n g e b r a c h t . De rol van de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s bij de o n t w i k k e l i n g van g e h a r m o n i s e e r d
beleid w o r d t v a s t g e l e g d in de s a m e n w e r k i n g s o v e r e e n k o m s t tussen de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s
en de f u s i e c o r p o r a t i e . D a a r m e e is de invloed van de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s o p het beleid v a n
de f u s i e c o r p o r a t i e g e b o r g d .
W S 0 9 / 2 5 2 b . t o e l i c h t i n g fusie
15
Slagenland
wonen
CASADE
s
->
Investeringscapaciteit en financiële continuïteit
Het d o o r de o n a f h a n k e l i j k e a c c o u n t a n t (BDO) u i t g e v o e r d e due d i l i g e n c e o n d e r z o e k naar de
financiële positie van de individuele corporaties en naar de d e n k b e e l d i g e f u s i e c o r p o r a t i e
bevestigt dat de individuele corporaties levensvatbaar zijn en dat de c o m b i n a t i e van de drie
- d o o r s c h a a l v o o r d e l e n - sterker is dan de drie a f z o n d e r l i j k e o r g a n i s a t i e s .
De b e g r o t i n g e n van de 3 corporaties zijn c o n f o r m ' o n g e w i j z i g d b e l e i d ' en op
g e h a r m o n i s e e r d e g r o n d s l a g e n v o r m g e g e v e n . Er is op basis van de a f z o n d e r l i j k e
b e g r o t i n g e n een g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g 2 0 1 4 en een m e e r j a r e n b e g r o t i n g o p g e s t e l d .
D e z e d o c u m e n t e n zijn aan de financiële t o e z i c h t h o u d e r s (CFV en WSW) a a n g e b o d e n .
3
De f u s i e c o r p o r a t i e verwacht z o n d e r enige twijfel een k r e d i e t w a a r d i g e status te krijgen van
het C F V en v o o r meerdere jaren b o r g i n g d o o r het WSW. O p g r o n d van de g e c o n s o l i d e e r d e
b e g r o t i n g en de verwachte kwalificaties van C F V en WSW kan gesteld w o r d e n dat de
financiële c o n t i n u ï t e i t en de i n v e s t e r i n g s k r a c h t van de f u s i e c o r p o r a t i e g e w a a r b o r g d z i j n .
De c o m b i n a t i e van een hogere i n v e s t e r i n g s k r a c h t en meer kennis van p r o j e c t o n t w i k k e l i n g
en - f i n a n c i e r i n g leidt tot een optimalere m a t c h i n g van taken en m i d d e l e n in de
f u s i e c o r p o r a t i e . M i d d e l s de fusie is r i s i c o s p r e i d i n g te r e a l i s e r e n : de 3 c o r p o r a t i e s h e b b e n
andere r i s i c o ' s die vanwege de fusie w o r d e n v e r d u n d . O o k verbetert de i n v e s t e r i n g s k r a c h t
d o o r de solvabiliteit van C a s a d e . Een v o o r d e e l vanuit synergie-effecten d o o r de f u s i e is o o k
reëel.
De f u s i e c o r p o r a t i e w e r k t vanuit het h o o f d p r i n c i p e dat de v o l k s h u i s v e s t e l i j k e o p g a v e n ,
w a a r o n d e r b e g r e p e n de reeds a a n g e g a n e v e r p l i c h t i n g e n , de i n g e n o m e n g r o n d p o s i t i e s en
de h a r d h e i d van de p l a n n e n , l e i d e n d z u l l e n zijn indien hierin later o n v o o r z i e n e nadere
k e u z e n g e m a a k t moeten w o r d e n . T h a n s niet te v o o r z i e n e tegenvallers die tot bijstelling van
de v o o r g e n o m e n activiteiten m o e t e n leiden w o r d e n met r e s p e c t v o o r ieders l o k a l e situatie en in g e z a m e n l i j k h e i d - i n g e v u l d .
Inzet van de investeringscapaciteit in eikaars werkgebieden.
Bij d e z e fusie is er sprake van m a t c h i n g van taken en m i d d e l e n .
H o e w e l de individuele corporaties financieel g e z o n d z i j n , z i j n er wel v e r s c h i l l e n .
C a s a d e is niet alleen de grootste corporatie maar in f i n a n c i e e l o p z i c h t o o k de s t e r k s t e van
de drie. De (meerjaren)begroting van S l a g e n l a n d W o n e n is s l u i t e n d , d e z e is e c h t e r q u a
a m b i t i e - en i n v e s t e r i n g s n i v e a u van een lagere orde dan die van de andere p a r t n e r s . De
( m e e r j a r e n ) b e g r o t i n g van V i e y a is sluitend maar de v o o r de o r g a n i s a t i e relatief g e z i e n
o m v a n g r i j k e i n v e s t e r i n g s p o r t e f e u i l l e brengt b e h o o r l i j k e r i s i c o ' s met z i c h m e e . De g r o t e r e
buffers van C a s a d e dragen er aan bij dat de f u s i e c o r p o r a t i e d e z e r i s i c o ' s beter kan d r a g e n .
De grotere buffers van C a s a d e m a k e n het o o k mogelijk dat o o k in de portefeuille van
S l a g e n l a n d Wonen structureel kan w o r d e n g e r e k e n d met v e r v a n g i n g s i n v e s t e r i n g e n . V a n
belang is hierbij o p te m e r k e n dat dit de kwaliteit van de C a s a d e portefeuille niet aantast.
S a m e n v a t t e n d : de buffers van Casade leiden er toe dat de v o l k s h u i s v e s t e l i j k e o p g a v e n van
V i e y a en S l a g e n l a n d Wonen beter g e b o r g d z i j n , z o n d e r dat dat de prestaties v a n C a s a d e
zelve aantast.
3
Centraal Fonds V o l k s h u i s v e s t i n g en W a a r b o r g f o n d s Sociale
Woningbouw
W S 0 9 / 2 5 2 b . toelichting fusie
16

Download Report