Woonpalet
De krachten gebundeld
Jaarverslag en jaarrekening 2013
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 1
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 2
Inhoudsopgave
Voorwoord
p. 5
1
Klanten
p. 7
2
Gedifferentieerd wonen
p. 14
3
Kwaliteit in wonen
p. 19
4
Wonen en zorg
p. 25
5
Samenwerken
p. 29
6
Financieel beheer
p. 32
7
Personeel en Organisatie
p. 51
8
Governance, intern toezicht en bestuur
p. 54
8.1
8.2
Verslag van de raad van commissarissen
Bestuursverslag
p. 54
p. 60
9
Kengetallen
p. 64
10
Jaarrekening
p. 66
10.1 Balans
10.2 Winst-en-verliesrekening
10.3 Kasstroomoverzicht
10.4 Algemene toelichting
10.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva
10.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat
10.7 Financiële instrumenten
10.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
10.9 Toelichting op de balans
10.10 Niet uit de balans blijkende rechten en plichten
10.11 Toelichting op de winst-en-verliesrekening
p.
p.
p.
p.
p.
p.
p.
p.
p.
p.
p.
11
Overige gegevens
p. 107
12
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
p. 108
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 3
66
68
69
71
71
81
84
84
86
98
99
Voorwoord
‘Als Woonpalet niet al zou bestaan, had ik haar hoogstpersoonlijk opgericht’,
hoorde ik een collega het afgelopen jaar eens zeggen. Toegegeven; het is een
stevige uitspraak die zelfs een beetje neigt naar arrogantie en toch gebruik ik ‘m
hier in het voorwoord van dit jaarverslag. Want de uitspraak geeft uitdrukking
aan ons gevoel. Dat we inderdaad best wat steviger van ons mogen laten horen,
omdat anders onvoldoende onderkend wordt, welk belangrijk werk we
verrichten. Hoe zou Zeewolde eruit zien, als Woonpalet er niet was om sociale
huurwoningen te bouwen en onderhouden? Stof tot nadenken.
Maar Woonpalet is er! En hoe we aan onze taak in 2013 werkten, leest u in dit
jaarverslag. Ook ziet u een toelichting op ons jaarresultaat 2013.
Onze missie en visie
Onze missie is goede huisvesting bieden aan mensen die daar moeilijk zelf in kunnen
voorzien. Maar ook andere groepen kunnen bij ons terecht. In onze visie kunnen we onze
missie het beste uitvoeren als we vooral lokaal werken. Onze kernwaarden zijn dat we
betrokken, betrouwbaar en slagvaardig zijn.
Het jaar in vogelvlucht
In 2013 leverden we 27 zeer energiezuinige huurwoningen op in de Polderwijk en
renoveerden we Buitendijk, één van onze seniorencomplexen. Ook startten we de
voorbereidingen voor de nieuwbouw van ruimten voor dagbesteding voor cliënten van
Philadelphia én voor de nieuwbouw van de derde vleugel aan woonzorgcomplex de Sfinx.
Verder verwelkomden we drie nieuwe leden van onze raad van commissarissen in verband
met het verstrijken van de zittingstermijn van drie andere rvc-leden. We actualiseerden
de prestatieafspraken met de gemeente en bekrachtigden de geactualiseerde
samenwerkingsovereenkomst met Huurdersbelangen. Het klantgestuurd onderhoud is in
2013 volledig gaan draaien wat inhoudt dat de huurder bepaalt wanneer we bij hem/haar
de keuken, en het sanitair vervangen.
Ondertussen baanden we ons een weg door verschillende scenario’s als gevolg van het
Lenteakkoord, Rutte II, het Woonakkoord en het uiteindelijke Blok-akkoord. De vele
omzwervingen leidden er zelfs toe dat we de in oktober 2012 vastgestelde begroting
2013, in januari 2013 hebben moeten herzien. Dit als gevolg van nieuw opgelegde
parameters die in oktober 2012 nog niet bekend waren. We rekenden de consequenties
door en vonden onze weg. We besloten onze nieuwbouw verder te beperken en onze
focus is meer en meer gaan liggen op het goed blijven onderhouden van ons bezit en op
het verder reduceren van de bedrijfslasten en de gemiddelde schuld per woning.
We laten van ons horen
In 2013 lieten we van ons horen. Dat werd heel concreet toen we in februari 2013 samen
met zeven andere woningcorporaties en onze huurdersorganisaties, een petitie aanboden
aan de voorzitter van de Tweede Kamercommissie van Wonen en Rijksdienst. De 12.500
bezwaarschriften tegen de verhuurdersheffing en het huurbeleid maakten indruk. De
verhuurdersheffing kregen we er niet mee van tafel maar werd wel naar beneden
bijgesteld.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 5
De krachten gebundeld
Het kan niet vaak genoeg gezegd worden dat samenwerking onontbeerlijk is wanneer je
werkt aan zo iets belangrijks als wonen. Wij werken samen met onder andere de
gemeente, zorgpartijen, welzijnsorganisaties, politie en natuurlijk ook met onze huurders.
We delen kennis en ervaring, trekken ons aan elkaar op en vullen elkaar aan. Want wie de
krachten bundelt, is sterker.
Minstens zo belangrijk als de samenwerking met partijen buiten onze organisatie, is de
samenwerking onderling. Ons team is een geoliede machine bestaande uit kundige
mensen die hart hebben voor Woonpalet en haar doelgroep. Mensen die elkaar versterken
en weten hoe ze hun krachten moeten bundelen. Daar kan ik als directeur allemaal maar
trots op zijn. En dat ben ik.
Louise Mulder
directeur-bestuurder
Zeewolde, 21 mei 2014
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 6
1 Klanten
Strengere toewijzingsregels
Als gevolg van strengere toewijzingsregels moest ook in 2013 minimaal 90%
van de nieuwe verhuringen plaatsvinden aan huishoudens met een inkomen van
maximaal € 34.229 (de voor 2013 vastgestelde inkomensgrens voor sociale
huur). Dit geldt voor de woningen waarvan de huurprijs niet hoger is dan
€ 681,02. In 2013 hebben wij 93,5% toegewezen aan deze groep. De resterende
6,5% is gebruikt voor het huisvesten van de groep middeninkomens (inkomen
tussen globaal € 34.000 en € 43.000). Deze groep blijft een punt van aandacht,
omdat deze groep op de koopwoningmarkt geen alternatief vindt. Zij valt tussen
wal en schip.
Wachttijden toegenomen
De gemiddelde wachttijd nam verder toe. Eind 2013 lag de gemiddelde wachttijd op ruim
3 jaar. Eind 2012 lag de gemiddelde wachttijd op ruim 35 maanden. Ondanks de
behoorlijke mutatiegraad, neemt de wachttijd verder toe door de toenemende vraag naar
huurwoningen. Toch is de wachttijd nog steeds lager dan in omliggende gemeenten zoals
Harderwijk en Nijkerk. Daar ligt de gemiddelde wachttijd tussen de 8 en 10 jaar. Figuur 1
laat zien dat de wachttijd voor een eengezinswoning het langst was met ruim 43
maanden. Voor een seniorenwoning moesten woningzoekenden in 2013 ruim 20 maanden
wachten. De oorzaak voor de relatief korte wachttijd voor seniorenwoningen is dat dit
woningtype minder populair is.
Figuur 1: Gemiddelde wachttijd per woningtype (in maanden)
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 7
Aantal afgesloten huurovereenkomsten
In 2013 hebben we 189 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten (2012: 171). Daarnaast
hebben we voor negen woningen kandidaten voor de Alliantie Flevoland gevonden. In
2012 lag dat aantal ook op negen.
140 woningen aangeboden, 7.119 reacties
Op de 140 aangeboden woningen werden in 2013 in totaal 7.119 reacties uitgebracht. Het
gemiddeld aantal reacties wisselt sterk per wijk. Op de woningen in de wijk Zuid werd in
2013 het meest gereageerd met een gemiddelde van 64. Het gemiddelde aantal reacties
voor woningen in de Polderwijk neemt toe ten opzichte van 2011 en 2012. Het
centrumgebied is het minst in trek bij onze woningzoekenden.
Figuur 2: Gemiddeld aantal reacties per woning per wijk
Totaal kwam het gemiddeld aantal reacties in 2013 uit op ruim 50. In 2012 was dat
gemiddeld ruim 52 reacties per woning.
Voorbereidingen nieuw woonruimteverdeelportaal
In 2013 troffen we de voorbereidingen voor het lanceren van ons nieuwe
woonruimteverdeelportaal; een website speciaal voor woningzoekenden. Het portaal biedt
veel voordelen. Woningzoekenden kunnen zelf hun gegevens inzien en wijzigen en ze zien
in één oogopslag voor welke woningen ze in aanmerking komen. Verder is het portaal
‘real time’ gekoppeld aan ons primaire systeem. Wie zich inschrijft en via Ideal het
inschrijfgeld betaalt, kan direct reageren op woningen. Het woonruimteverdeelportaal is
op 3 maart 2014 gelanceerd.
Mutatiegraad
De mutatiegraad kwam in 2013 uit op 9,4% (2012: 9,2%). Gelet op de nog steeds
vastzittende woningmarkt is dat een behoorlijk percentage. Het gemiddelde van
Nederland lag in 2012 op 7,9%. (Bij het schrijven van dit jaarverslag is de gemiddelde
mutatiegraad van Nederland in 2013 nog niet bekend.) Huurders verhuizen met name
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 8
naar een andere huurwoning of koopwoning in het dorp. We zien wel steeds meer een
kentering. Er wordt minder vaak doorgestroomd naar een koopwoning en meer naar
duurdere huurwoningen. Met name starters kiezen steeds vaker voor flexibiliteit en niet
meer automatisch voor eigen woningbezit. De angst voor bijvoorbeeld het verliezen van
een baan draagt hieraan bij, maar ook banken blijven terughoudend in het verstrekken
van hypotheken.
Geplaatste huishoudens: aandachtsgroep iets gedaald
Het deel van de woningen dat we verhuurden aan de aandachtsgroep van ons beleid, is
iets gedaald naar 67,2% (2012: 69,6%). De afgelopen jaren lag dit percentage altijd
tussen de 60% en 75%. De aandachtsgroep is vastgesteld op basis van de door de
minister van Wonen en Rijksdienst vastgestelde inkomensgrenzen.
Tabel 1 : Verhuringen naar huurprijs en inkomen in 2013
Eenpersoonshuishoudens
Leeftijd Inkomen
Huurprijzen
Aandachtsgroep
≤ 374,44 > 374,44 en ≤ 535,91 > 535,91 Subtotaal ja
Subtotaal nee
< 65
≤ 21.025
13
6
45
64
0
< 65
> 21.025
2
2
25
0
29
≥ 65
≤ 21.100
0
1
5
6
0
≥ 65
> 21.100
1
1
4
0
6
Tweepersoonshuishoudens
Leeftijd Inkomen
Huurprijzen
Aandachtsgroep
≤ 374,44 > 374,44 en ≤ 535,91 > 535,91 Subtotaal ja
< 65
≤ 28.550
0
0
7
< 65
> 28.550
0
1
≥ 65
≤ 28.725
4
2
≥ 65
> 28.725
1
1
9
Subtotaal nee
7
0
7
0
8
20
26
0
0
11
Drie- en meerpersoonshuishoudens
Leeftijd Inkomen
Huurprijzen
Aandachtsgroep
≤ 374,44 > 374,44 en ≤ 574,35 > 574,35 Subtotaal ja
Subtotaal nee
< 65
≤ 28.550
1
0
22
23
0
< 65
> 28.550
0
0
7
0
7
≥ 65
≤ 28.725
0
0
1
1
0
≥ 65
> 28.725
0
0
1
0
1
22
14
153
127
62
Totaal
Onderstaand figuur laat zien dat we de meeste aangeboden woningen verhuurden aan
starters (bijna 45%) en doorstromers (ruim 23%). Dit zijn allemaal inwoners van
Zeewolde. Voor Zeewolde ligt de komende jaren de opgave in het huisvesten van één- en
tweepersoonshuishoudens.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 9
Figuur 3: Verhuringen naar categorie woningzoekenden (in %)
Figuur 4: Gemiddeld aantal reacties naar woningtype in 2011, 2012 en 2013
Figuur 4 laat zien dat verreweg het meest op eengezinswoningen is gereageerd. Daarna
gevolgd door het appartement zonder lift. Het aantal reacties op de andere type woningen
ontloopt elkaar niet veel.
Betrekken van bewoners bij beleid
Digitaal klantenpanel
We hebben in 2013 het digitale klantenpanel benaderd voor een onderzoek met als thema
‘communicatie en digitalisering’. De belangrijkste uitkomsten van dit onderzoek met als
naam ‘In the Cloud’ op een rij:


Het merendeel van de leeftijdsgroep 60 jaar en ouder vindt het prettig om
informatie via de website te verkrijgen.
De groep tot 40 jaar maakt met name gebruik van tablet en smartphone, terwijl
de groep boven de 60 meer de laptop en PC gebruikt.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 10



Bij de meeste leden is niet bekend dat Woonpalet twittert en een Facebook pagina
heeft. Als men overigens voor de toekomst via deze weg informatie wenst, dan
gaat de voorkeur uit naar Facebook.
60% van de ondervraagden wenst een persoonlijke klantenpagina, die men wil
gebruiken voor huurspecificatie en het volgen van de afhandeling van
reparatieverzoeken.
70% is niet bekend met de mogelijkheden van Finbox. Na uitleg van de
mogelijkheden van Finbox is minder dan 50% enthousiast.
De respons was met 38,4% acceptabel te noemen. Vorige onderzoeken leverden evenwel
een hogere respons op. De respons is onder meer afhankelijk van het thema van het
onderzoek. Dit onderzoek stond wat verder van de klant af in vergelijking met vorige
onderzoeken, zoals verkoop woningen en klantgestuurd onderhoud.
Vanwege de kosten en het steeds vinden van geschikte thema’s hebben we ervoor
gekozen het digitale klantenpanel in een andere vorm te gieten. We zullen meer in de
vorm van opiniepeilingen de mening aan onze klanten vragen. We gaan dit doen via onze
Facebook pagina en zullen al onze klantenpanelleden aansporen onze Facebook pagina te
‘liken’.
Huurdersbelangen Zeewolde en bewonerscommissies
We overlegden in 2013 met Huurdersbelangen Zeewolde, bewonerscommissies en
toezichthouders over grote en kleine ontwikkelingen. Meer hierover leest u in hoofdstuk 5
‘Samenwerken’.
Betrekken van bewoners bij beheer
In 2013 zijn we gestart met het uitvoeren van het klantgestuurd onderhoud. In 2013 zijn
de eerste badkamers en keukens klantgestuurd vervangen. En de huurders zijn tevreden.
Naast de invloed die de huurder al had op materiaal- en kleurkeuze en het
kwaliteitsniveau van de uitrusting van de woning, beslist de huurder nu ook over wanneer
de badkamer en keuken vervangen worden.
Social media
Met de aanwezigheid van Woonpalet op onder meer Twitter en Facebook, hebben we in
2013 veel informatie gedeeld. Door toenemend gebruik van beide diensten kunnen we
(toekomstige) klanten eerder en sneller informeren over nieuwsfeiten. Deze media
gebruiken we aanvullend op bestaande middelen en zien we als een extra kanaal om ons
te profileren en informatie uit te wisselen.
Dienstverlening
Klanttevredenheid hoog
Woonpalet is vanaf 2004 lid van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector
(KWH). Sinds 2012 worden we continu gemeten op onze dienstverlening. Hierdoor zijn we
continu in de gelegenheid om processen te monitoren en om bij te sturen. De scores voor
2013 laten zien dat we op alle onderdelen ruimschoots voldoen aan de norm.
Het onderdeel ‘klachten afhandelen’ blijft een punt van aandacht. Ondanks dat we het
klachtenmanagement hebben opgetuigd, blijft het een moeilijke opgave om een 7 te
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 11
scoren op dit onderdeel. De norm is door het KWH al een aantal jaren verlaagd naar een
6,5 en daar voldoen we aan. Door de opmars van internet en het verder digitaliseren van
processen, zien we dat de website een prominentere plaats krijgt in de metingen. In 2014
verwachten we de eerste resultaten van de meting van onze website. Bij het continu
meten wordt meer rekening gehouden met wat huurders belangrijk vinden en tellen deze
onderdelen zwaarder mee in de resultaten. Onze gemiddelde totaalscore ligt op een 7,9.
De verbeterpunten liggen bij de onderdelen ‘betrekken nieuwe woning’ en ‘afhandelen
reparatieverzoeken’. Inmiddels zijn we gestart met verbeteringsslagen voor deze
onderdelen.
Figuur 5 : Resultaten KWH-meting 2013 (Woonpalet – landelijk)
Inspelen op de woningmarkt en woningvraag
Van de nieuw te verhuren woningen wijzen we minstens 90% toe aan woningzoekenden
met een inkomen niet hoger dan de inkomensgrens voor sociale huur. De overige 10%
gebruiken we om voorrang te geven aan urgente woningzoekenden die door persoonlijke,
sociale of andere omstandigheden, moeite hebben met het vinden van passende
huisvesting.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 12
Beleid voor middeninkomens
Voor de groep middeninkomens bieden we huisvesting binnen de 10%-regeling. In 2013
hebben we in totaal 12 huishoudens kunnen huisvesten. Verder gebruiken we de 10%
voor het huisvesten van urgente woningzoekenden en/of woningzoekenden met een
zorgvraag. In 2013 is 93,5% van de nieuwe huurovereenkomsten afgesloten met
huurders met een inkomen tot € 34.229.
We merken geen toenemende vraag van de groep middeninkomens. Deze groep bestaat
voor een groot gedeelte waarschijnlijk uit kwaliteitszoekers of mensen die, als gevolg van
de huidige onzekerheden op de woningmarkt, eerst afwachten hoe de markt zich verder
ontwikkelt en daardoor geen actie ondernemen.
Klachtencommissies
Klachtenadviescommissie: geen klachten voorgelegd
Sinds 1 januari 2008 zijn we aangesloten bij de Klachtenadviescommissie van Noordwest
Veluwe. In 2013 zijn net als in 2012 geen klachten voorgelegd aan de
Klachtenadviescommissie.
Klachtencommissie woonruimteverdeling
In 2013 is er een klacht in behandeling genomen door de klachtencommissie
woonruimteverdeling. Het betrof een klacht van een woningzoekende die, naar onze
mening, onvoldoende financiële basis had om een huurovereenkomst aan te gaan. De
klachtencommissie is van mening dat wij die woningzoekende (gelet op onze sociale taak)
onder bepaalde voorwaarden toch een woning moeten aanbieden. Inmiddels heeft degene
om wie het gaat elders woonruimte betrokken.
Geen bezwaarschriften bij de Huurcommissie
In 2013 heeft de Huurcommissie geen zaken van Woonpalet behandeld.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 13
2 Gedifferentieerd wonen
Een woning voor iedereen
Onze woningvoorraad varieert van jongerenwoning tot seniorenwoning en van
appartement tot eengezinswoning. De woningen hebben allemaal een goede
kwaliteit. Dat blijkt onder meer uit onze hoge WWS-punten. Het gemiddelde
aantal WWS-punten (Woningwaarderingsstelsel) ligt in 2013 op 166. Dit ligt
boven het landelijk gemiddelde dat per januari 2013 ligt op 140 (bron CFV). De
huren komen steeds meer onder druk te staan door de jaarlijkse huurverhoging
maar ook het huurprijsbeleid bij mutatie. Betaalbaarheid is bij corporaties dan
ook een discussie die landelijk hoog op agenda staat.
Vastgoedportefeuille licht toegenomen
In 2013 hebben we 27 duurzame eengezinshuurwoningen in de Polderwijk opgeleverd.
Daarnaast hebben we in 2013 in totaal 12 woningen verkocht. Van de twaalf verkochte
woningen zijn er negen met de Koop Goedkoopregeling verkocht. Door de bouw van 27
woningen en de verkoop van 12, is onze vastgoedportefeuille licht toegenomen.
Differentiatie van woningtypen: eengezinswoningen en appartementen
De woningvoorraad bestaat vooral uit eengezinswoningen, die allemaal zijn gebouwd na
1983.
Figuur 6: Woningvoorraad naar woningtype (in %)
Evenwichtige buurtopbouw
In de verschillende wijken is een goede mix van woningen voor jong en oud, evenals koop
en huur aanwezig. Ook in ons verkoopbeleid zorgen we ervoor dat de differentiatie in
buurten en wijken gehandhaafd blijft. Eind 2013 hebben we 95 woningen toegevoegd aan
ons verkoopprogramma. Deze 95 woningen staan in de oudste wijken, waar op dit
moment de minste differentiatie is tussen huur en koop. Daarnaast zijn de aangewezen te
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 14
verkopen woningen in trek bij starters, waardoor de oudere buurten weer vergroenen.
Zo’n driekwart van de woningvoorraad van Zeewolde bestaat overigens uit koopwoningen.
Figuur 7: Woningvoorraad Woonpalet per wijk (in %)
Voldoende kernvoorraad betaalbare woningen
In totaal behoorde eind 2013 96,6% van onze woningen tot de zogenaamde
kernvoorraad, als volgt gedefinieerd op basis van de EU-regelgeving: ‘De kernvoorraad is
de voorraad met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (in 2013: € 681,02)’.
In 2013 behoorden ruim 1.894 woningen van Woonpalet tot de kernvoorraad. Hierbij
houden we nog geen rekening met de circa 100 sociale huurwoningen van andere
corporaties in Zeewolde. Het benodigd aantal woningen met een huurprijs tot € 681,02 zal
naar verwachting toenemen naar 2.020 in 2017 en naar 2.030 in 2022. Rekening houdend
met ongeveer 100 woningen van de Alliantie, betekent dit dat 1.930 woningen met een
huurprijs tot aan de liberalisatiegrens in 2022 voldoende zou moeten zijn.
De gemiddelde maandelijkse huurprijs van ons bezit lag eind 2013 op € 539. Landelijk
was het gemiddelde in 2012 € 434. Cijfers over het landelijk gemiddelde in 2013 zijn bij
het schrijven van dit jaarverslag nog niet bekend. De gemiddelde maximaal toegestane
huurprijs was € 819. Onze gemiddelde huurprijs ligt dus op 65,8% van de maximaal
toegestane huur. Landelijk lag het gemiddelde in 2012 op 67,2%.
Leegstand onder landelijk gemiddelde
In 2013 is de leegstandsderving voor de DAEB woningen gelijk gebleven aan voorgaande
jaren. De leegstand als percentage van de bruto jaarhuur lag per 31 december op 0,4%.
Een toename van de leegstand is waar te nemen in het niet-DAEB segment. Met name
een viertal bedrijfspanden staan al ruim een jaar leeg. Per eind december was de
leegstandsderving bijna € 100.000 voor deze bedrijfspanden.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 15
Figuur 8: Woningvoorraad december 2013 naar huurprijsklasse (in %)
Bijna 4% van onze woningvoorraad was in 2013 bestemd voor jongeren tot 23 jaar. Deze
woningen hebben een huurprijs tot € 374,44 per maand. Ruim 3% van ons bezit behoorde
tot de vrije sector. Deze woningen hebben een huurprijs die hoger ligt dan € 681,02 per
maand. Dit zijn onder meer de grote luxe appartementen in de appartementencomplexen
Luxor en Kruidenborg, maar ook de penthouses aan de Boomkleverlaan horen bij de vrije
sectorwoningen.
Nieuwbouwwoningen
Uitbreiding Kastanjelaan (Houtwal)
Via het grondcontract heeft de gemeente Philadelphia en Woonpalet verplicht tot het
bouwen van een tweede fase aan de Houtwal. In 2013 is het plan voor
dagbestedingsruimte door het ontwerpteam uitgewerkt. Budgettair gezien was het een
grote uitdaging alle wensen van Philadelphia binnen het beschikbare budget te realiseren.
Het plan van 370 m2 bestaat uit onder andere uit drie dagbestedingsruimten elk voorzien
van een pantry, drie rustruimtes, een kantoor en een fysioruimte. Na de aanbesteding
hebben Mateboer bouw bv en Woonpalet op 18 december 2013 de aanneemovereenkomst
getekend. In februari 2014 is de bouw gestart en september 2014 zal de nieuwbouw
worden opgeleverd.
Woningen in Bergkwartier
De eerste paal van de 27 energiezuinige woningen in Bergkwartier Laag werd op 24
januari 2013 geslagen. Na slecht zes maanden werden alle woningen nagenoeg zonder
opleverpunten door Dura Vermeer opgeleverd. Het project is goed verlopen waarbij de
betrokkenheid van de toekomstige huurders de aannemer aangenaam verraste.
Uitbreiding zorglocatie aan de Flevoweg
In 2013 kreeg het verzoek van de gemeente aan ons om woonzorgcentrum de Sfinx uit te
breiden, verder vorm. Meer hierover leest u in hoofdstuk 4 ‘Wonen en zorg’.
De investeringen in nieuwbouw op een rij
In tabel 2 geven we de projecten weer die we in 2013 hebben opgeleverd en in
ontwikkeling hadden. Hierbij vermelden we ook de totale kosten per project en het bedrag
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 16
dat wij als onrendabel moesten afboeken. De onrendabele top is het deel van de
projectkosten dat door de (sociale) huurprijs niet door ons kan worden terugverdiend.
Tabel 2: Overzicht stichtingskosten opgeleverde en in ontwikkeling zijnde projecten
Complex
Nummer Omschrijving
Opgeleverd in 2013
50
27 huurwoningen Zevenhoek,
Bergkwartier laag.
Complex
Nummer Omschrijving
In ontwikkeling 2013
52
De uitbreiding Houtwal voor Stichting
Philadelphia
definitieve
uiteindelijk
stichtingskosten
onrendabel
(€)
(€)
3.926.000
691.000
geraamde
geraamd
stichtingskosten
onrendabel
(€)
(€)
714.000
0
Overige investeringen
Onderzoek bedrijfsruimten Gelderseweg
Door BDG Architecten Almere is een studie gemaakt van de mogelijkheden om van de
bedrijfsruimten aan de Gelderseweg woningen te maken. De gemeente heeft aangeven
mee te willen werken aan een eventuele ombouw van de bedrijfsruimten. Financiële
doorrekeningen van het project geven echter aan dat het behoorlijk kostbaar is om de
bedrijfsruimten te verbouwen. Woonpalet heeft besloten eerst nog naar alternatieven te
kijken.
Dichtzetten atriums Boomkleverlaan
Van bewoners aan de Boomkleverlaan kwam het verzoek om de liftschachten van twee
flats aldaar dicht te zetten. Bij sneeuw of regen wordt het ter plaatse van de lift namelijk
glad. De open stroken naast de liften hebben we vervolgens dicht gezet. Hieruit
voortvloeiend hebben we in het kader van de brandveiligheid, een aantal andere
maatregelen getroffen.
Verkoop bezit
In 2013 verkochten we twaalf bestaande huurwoningen. Geen van deze woningen is aan
een zittende huurder verkocht. Alle woningen zijn bij mutatie verkocht. Wij bieden de
kopers twee koopvarianten aan. Reguliere koop en verkoop onder voorwaarden, te weten
Koop Goedkoop. Van de twaalf verkochte woningen zijn er negen verkocht met de Koop
Goedkoopregeling. De Koop Goedkoopregeling is bedoeld om met name starters in staat
te stellen een woning te kopen, zonder de grond. De grond wordt gehuurd en kan op elk
willekeurig moment bijgekocht worden. In alle gevallen is in de leveringsakte een
aanbiedingsplicht aan Woonpalet opgenomen, voor het geval de koper zou besluiten de
woning te verkopen. Zo blijven wij in staat om woningen aan onze voorraad toe te voegen
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 17
als dat nodig is. In totaal zijn inmiddels ruim 100 woningen onder de Koop
Goedkoopregeling verkocht. Zowel nieuwbouw als bestaande huurwoningen.
Portefeuillebeleid
In 2013 hebben we kleine aanpassingen aan het voorraadbeleid doorgevoerd. Inmiddels
worden de contouren van de nieuwe wet- en regelgeving duidelijker zichtbaar. In 2014
wordt het voorraadbeleid uitgebreider tegen het licht gehouden. Met name de thema’s
betaalbaarheid, huurbeleid, scheiden wonen en zorg, ontwikkelingen WOZ en WWS
kunnen mogelijk effecten hebben op het voorraadbeleid.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 18
3. Kwaliteit in wonen
Investeren in duurzaamheid
Woonpalet besteedt veel aandacht aan de kwaliteit van haar bezit en aan de
leef- en woonomgeving. Middels planmatig onderhoud hebben we bijvoorbeeld in
twee complexen de energielabels van de woningen verhoogd. Ook investeerden
we in leefbaarheid met sponsoring, een tuinactie en het Wonen+ concept.
Zorgen voor een goede conditie van onze woningen
Ons woningbezit verkeert bouwtechnisch gezien in goede staat. Dit willen we graag zo
houden. Jaarlijks bepalen we op basis van de technische levensduur van de
bouwelementen of we onderhoud aan de woning moeten uitvoeren. Deze gegevens
verwerken we in onze meerjarenplanning. Elk jaar toetsen we met inspecties de noodzaak
van de onderhoudsactiviteiten die in de meerjarenraming zijn opgenomen. Zo zijn we in
staat een onderhoudsbegroting op te stellen die rekening houdt met bewonerswensen en
met wijzigingen in het prijsniveau.
Uitgaven voor onderhoud
We maken onderscheid tussen planmatig en niet-planmatig onderhoud. Planmatig
onderhoud gebeurt op basis van een meerjarenplanning en bestaat bijvoorbeeld uit
schilderwerk of het vervangen van cv-ketels. Het niet-planmatig (jaarlijks) onderhoud
verdelen we onder in klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en contractonderhoud. In
figuur 9 staan de kosten voor de verschillende soorten onderhoud en de bedragen die
hiervoor in de begroting zijn opgenomen.
Figuur 9: Onderhoudskosten 2013, begroot en gerealiseerd (in €)
kosten x euro 1.000,-
2.500
2.000
1.500
Beg roo t
Gere ali seerd
1.000
500
0
Planmatig onderhoud
Klachten onderhoud
Mutatie onderhoud
Contract onderhoud
Planmatig onderhoud: € 1.612.000
In 2013 hebben we € 1.612.000 aan planmatig onderhoud uitgegeven van de begrote
€ 2.163.000. Het verschil tussen de begroting en de realisatie is circa € 551.000. Van dit
bedrag wordt € 357.000 overgeheveld naar de begroting van 2014. Dit in verband met
een vertraging van het project bij het Som e.o. Op verzoek van Huurdersbelangen hebben
we namelijk extra tijd en ruimte ingeruimd om de huurders te betrekken bij en informeren
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 19
over de gang van zaken. Huurdersbelangen verzocht hierom omdat asbestsanering een
onderdeel was van het onderhoud. Hierdoor is de uitvoering later begonnen en loopt de
uitvoering door in 2014. Onderdeel badkamer en toilet van het complex het Som e.o. en
keukens van het complex aan de Vlierbes en Eikenlaan zijn later dan gepland uitgevoerd
door het invoeren van klantgestuurd onderhoud.
In figuur 10 ziet u dat de kosten van planmatig onderhoud in 2013 voor meer dan de helft
bestaan uit werkzaamheden aan de gevel zoals buitenschilderwerk met herstel
werkzaamheden aan de buitenkozijnen en het vervangen van asbest aan de gevels. Het
vervangen van badkamers en toiletten beslaat een vijfde van het onderhoud. Keukens
vervangen hebben we met slechts 3% nauwelijks gedaan in 2013.
Figuur 10: Verdeling kosten planmatig onderhoud 2013 (in %)
1%
Gevels (asbest)
8%
13%
Beglazing + buitenkozijnen
Daken en goten
Buitenschilderwerk + gevels
21%
19%
Binnenschilderwerk
Keukens
Klimaat
9%
10%
Badkamer + toilet
Terrein
3%
13%
Diversen
3%
Contractonderhoud
In 2013 gaven we € 218.000 uit aan contractonderhoud. Onder contractonderhoud
verstaan we het jaarlijks onderhoud aan onder meer installaties voor cv-ketels en
mechanische ventilatie, liften en schuifdeuren. Doordat voor de arbeid binnen de
onderhoudscontracten tijdelijk 6% BTW gerekend mag worden in plaats van de begrote
21% valt deze post € 12.000 lager uit dan begroot.
Klachtenonderhoud
In 2013 gaven we € 265.000 uit aan klachtenonderhoud. In 2012 gaven we nog zo’n
€ 313.000 uit aan klachtenonderhoud. Ook het aantal reparatiemeldingen is afgenomen
van circa 2.460 naar 2.340 in 2013. De gemiddelde kosten per klacht liggen op
€ 111 terwijl het gemiddelde vorig jaar nog op € 129 lag. We hebben de monitoring op
dagelijks onderhoud aangescherpt en dat werpt z’n vruchten af. Landelijk lag het
gemiddelde in 2012 op € 320 (Bron CFV).
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 20
Figuur 11: Ontwikkeling kosten klachten- en mutatieonderhoud
Mutatieonderhoud
Nadat een huurder de woning verlaat, zorgen wij ervoor dat de woning weer in goede
staat wordt opgeleverd. Dit noemen we mutatieonderhoud. De kosten van het
mutatieonderhoud bedroegen over 2013 € 137.000. In 2012 lagen deze kosten op
€ 168.000. Mutatiekosten kunnen per jaar behoorlijk wisselen; ze zijn bijvoorbeeld
afhankelijk van het aantal mutaties. In 2013 hebben we 189 huurovereenkomsten
afgesloten. Van die 189 muteerden 186 woningen in 2013 (in 2012 was het aantal
mutaties 188). Een andere factor die de hoogte van de mutatiekosten beïnvloedt, is het
aantal huisuitzettingen of noorderzongevallen omdat in die gevallen de staat van de
woning doorgaans slecht is. In 2013 vonden zes huisuitzettingen plaats. We proberen
huisuitzettingen en noorderzongevallen zo veel mogelijk te voorkomen. Onder meer door
zo veel mogelijk en in een vroeg stadium persoonlijk contact met de huurders te leggen
en zo op tijd eventuele problemen te signaleren.
Serviceabonnement
Eind 2013 hadden 1.855 huurders een serviceabonnement. Bij het aangaan van een
huurovereenkomst sluiten we standaard zo’n serviceabonnement af. Met een
serviceabonnement kunnen onze huurders bijna alle reparaties, waarvoor ze in principe
zelf verantwoordelijk zijn, aan ons uitbesteden. Denk bijvoorbeeld aan het repareren van
een lekkende kraan of een haperende bel. In dit abonnement is ook het ontstoppen en
schoonhouden van dakgoten, hemelwaterafvoeren en riolering opgenomen. Huurders
betaalden voor dit abonnement in 2013 € 3,95 per maand.
Het serviceabonnement moet globaal genomen kostendekkend zijn. De inkomsten uit het
abonnement waren in 2013 € 86.378. Daarentegen stonden uitgaven van € 84.753. Het
overschot van € 1.625 is toegevoegd aan het fonds klein onderhoud. De stand van het
fonds per 31 december 2013 is € 74.956 (eind 2012: € 73.331).
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 21
Geriefsverbeteringen
Voor huurders die kiezen voor ‘gemakkelijk’ bieden we verschillende geriefsverbeteringen.
Dit zijn verbeteringen die zorgen voor extra wooncomfort of extra veiligheid. De meeste
huurders kozen voor het aanbrengen van een tweede toilet, een dakraam of een
aansluiting voor een vaatwasser. In 2013 hebben we ruim 93 geriefsverbeteringen (2012:
139) aangebracht. Het aantal aanvragen is de afgelopen jaren afgenomen, omdat we
minder geriefsverbeteringen aanbieden tegen huurverhoging. Een aantal
geriefsverbeteringen dienen nu in één keer betaald te worden en dat werkt mogelijk
ontmoedigend. De totale kosten in 2013 bedroegen bijna € 40.000 (in 2012 € 60.000).
Duurzaam ondernemen
Verduurzaming bestaand woningbezit
Het energielabel geeft de energieprestatie van een woning weer en wordt uitgedrukt in
een energie-index. De index is verdeeld in zeven klassen, die lopen van A + (zeer
energiezuinig) tot en met G (zeer onzuinig).
Figuur 12: Verdeling energielabels woningbezit per jaar
Door de verkoop van woningen en door planmatig onderhoud (ventilatieboxen vervangen
door CO2 gestuurde ventilatieboxen en vervangen warmte-terug-win-installaties) hebben
zich de volgende wijzigingen voorgedaan in de labeling:




24
35
47
27
minder C labels (planmatig onderhoud)
minder B labels (planmatig onderhoud)
meer A labels (planmatig onderhoud)
meer A+ woningen (nieuwbouw)
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 22
Politiekeurmerk Veilig Wonen
In 2013 zijn in totaal 53 woningen bij mutatie aangepast naar Politiekeurmerk-niveau.
In totaal voldoet 63% van ons bezit, voor het hang- en sluitwerk, aan de eisen die het
Politiekeurmerk stelt.
Werken aan de leefbaarheid
Wonen+
In 2013 kwam onder de naam Wonen+ weer een aantal mooie initiatieven tot stand. We
hebben de jaarlijkse tuinwedstrijd georganiseerd, we hebben de entree en vloerbedekking
in appartementencomplex Buitendijk vervangen en hebben bij een aantal
appartementencomplexen, op aanwijzen van de bewoners maatregelen getroffen die het
prettig wonen aldaar verbeterden.
Figuur 13: Uitgaven leefbaarheid 2013
Bewonersinitiatieven en sponsoring
Onder de noemer ‘Wonen+ een idee voor mijn buurt’ kunnen bewoners plannen indienen
om de leefbaarheid in hun buurt of wijk te vergroten. Een commissie bepaalt vervolgens
welke plannen een bijdrage krijgen. Deze commissie bestaat uit medewerkers van
Woonpalet en leden van Huurdersbelangen Zeewolde. In 2013 werden plannen
gehonoreerd van bewoners van de Cumulus, de Sfinx en Buitendijk.
In 2013 hebben we Stichting Present financieel ondersteund met een bijdrage van
€ 500. Stichting Present biedt hulp aan hulpvragers bij het op de rit krijgen van hun
leven. Zo heeft Stichting Present diverse huurders van Woonpalet geholpen met het
opknappen van de woning en/of tuin, zodat ze weer een nieuwe start kunnen maken.
Verder schonken we de computerclub van Stichting Wolderwelzijn een aantal computers
die op ons kantoor werden vervangen.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 23
Aandacht voor tuinen: positieve prikkel
Ook in 2013 organiseerden we de jaarlijkse tuinwedstrijd: Wie heeft de mooiste tuin van
Zeewolde? De reacties waren weer positief. Een jury, bestaande uit bewoners,
medewerkers van Woonpalet én onze maatschappelijke stagiaire, heeft de winnaars per
thema gekozen.
Net als elk voorjaar ging onze wijkbeheerder ook in 2013 op zijn (elektrische) Woonpalet
scooter door de wijk en adviseerde hij huurders waar nodig hun tuin goed te
onderhouden. We hopen dat onze huurders hierdoor merken dat tuinonderhoud er gewoon
bij hoort en bijdraagt aan een nette buurt.
We hebben weer actief meegedaan in de wijkschouwen die de gemeente in 2013 hield. In
2013 is de wijk Horsterveld geschouwd. De verbeterplannen worden in 2014 uitgevoerd.
Een van onze woonconsulenten heeft structureel overleg met de gemeentelijke
beleidsambtenaren.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 24
4. Wonen en zorg
Vergrijzing en bijzondere leeftijdsopbouw
Zeewolde kenmerkt zich door een bijzondere leeftijdsopbouw in vergelijking met
de rest van Nederland. In de beginjaren van Zeewolde zijn veel gezinnen in
Zeewolde neergestreken. Deze pioniers worden ouder en daarnaast zien we dat
grootouders dichter bij hun kinderen en kleinkinderen willen wonen en om die
reden ook kiezen voor Zeewolde. Waar dus in de rest van Nederland senioren al
goed vertegenwoordigd zijn, is die groep in Zeewolde net in opkomst.
Desondanks zal de komende jaren de vraag naar voor senioren geschikte woningen,
gering toenemen. Met het scheiden van Wonen en Zorg zien we dat mensen lang in hun
eigen woning blijven wonen en kan er zorg aan huis worden geleverd. Wat nu ontbreekt in
Zeewolde is intramurale zorg. Woonpalet zet zich in om in samenwerking met Coloriet
toch te zorgen dat er nog intramurale plaatsen in Zeewolde komen. We zijn inmiddels met
de gemeente Zeewolde in gesprek om een vleugel aan het bestaande gebouw de Sfinx te
ontwikkelen, zodat ook inwoners die zorg moeten gaan krijgen, daadwerkelijk in Zeewolde
kunnen blijven wonen.
Figuur 14: Bevolkingssamenstelling Zeewolde 2013
bron: www.toekomstverkenningflevoland.nl, dd 30 april 2014
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 25
Figuur 15: Bevolkingssamenstelling Nederland 2013
bron: www.toekomstverkenningflevoland.nl, dd 30 april 2014
Senioren
Professionele alarmopvolging
In 2013 zijn we in samenwerking met Coloriet gestart om aan alle inwoners van Zeewolde
de mogelijkheid te bieden gebruik te maken van professionele alarmopvolging. Met name
voor senioren is het gevoel van veiligheid erg belangrijk. Vooral met het oog op het langer
zelfstandig wonen, hebben we deze dienst samen met Coloriet opgetuigd. Met deze dienst
is het mogelijk gemaakt dat in geval van een melding er binnen vijftien minuten een
verpleegkundige ter plaatse is. We leveren deze dienstverlening aan zowel huurders als
kopers.
Uitbreiding Sfinx
In 2013 zijn we met de gemeente tot een oplossing gekomen voor het door ons
ingediende bezwaar tegen het niet onderbouwde besluit van de gemeente om voor het
plan van stichting Seaewald te kiezen. Hiermee is de weg weer vrij om nieuwe afspraken
met de gemeente te maken. Mits er duidelijkheid komt over de plannen van Seaewald.
Deze duidelijkheid is noodzakelijk voor de risicoanalyse die wij moeten opstellen voor de
uitbreiding van de Sfinx. Evengoed zijn we in gesprek met de gemeente om niet alleen de
derde vleugel te realiseren maar om ook (evenwijdig aan de Gouwzee) appartementen te
realiseren met de mogelijkheid voor intramurale zorg. In dit proces trekken we samen op
met Coloriet. Inmiddels zijn de eerste schetstekeningen gereed.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 26
Andere bijzondere doelgroepen
Vergunninghouders
De gemeentelijke taakstelling voor 2013 voor de huisvesting van vergunninghouders was
veertien (inclusief een achterstand van twee van het jaar 2012). Doordat het aantal
nareizigers (familieleden van de vergunninghouder die intrekken bij de vergunninghouder)
hoger is dan verwacht, is het aantal met twee verhoogd. In 2013 hebben we dertien
statushouders gehuisvest, zodat er nog een taakstelling voor de gemeente resteert van
drie.
Met de gemeente zijn we in 2013 tot aanvullende afspraken gekomen over gehuisveste
statushouders die alsnog het land per direct moeten verlaten. Onder meer worden de
kosten die daaruit voortvloeien gedeeld.
Jongeren
In Zeewolde is ruim 30% van de inwoners jonger dan 20 jaar, een groep met een
behoorlijke omvang. Een groot deel van de jongeren in Zeewolde wil in Zeewolde blijven
wonen en is via Woonpalet op zoek naar een huurwoning. Bijna 20% van de ingeschreven
woningzoekenden is jonger dan 25 jaar. Ondanks de recessie en de verminderde
algemene doorstroming blijft de mutatiegraad in de jongerencomplexen (Minstreel,
Stevinweg en Eilandgracht) hoog. Hierdoor blijven we in staat een groot aantal jongeren
te huisvesten.
Jongeren die het moeilijk hebben
Met Stichting Arkemeyde werken we al een aantal jaar samen om jongeren ondersteuning
te bieden bij het zelfstandig wonen. Deze stichting is onderdeel van ‘s Heerenloo
Loozenoord en richt zich op jongeren in de leeftijd tot 23 jaar. Met als doel hen in
praktisch, maatschappelijk en sociaal opzicht zo zelfstandig mogelijk te laten functioneren
in de samenleving. Zij ondersteunen jongeren met gedragsproblemen en/of een licht
verstandelijke handicap. Deze stichting mag jaarlijks tweemaal een beroep doen op
urgentie voor de huisvesting van cliënten die behoren tot de doelgroep.
Mensen met een beperking
We verhuren twee complexen aan stichting Philadelphia. In die complexen wonen mensen
met een beperking. In de Polderwijk staat De Philahof en hierin bieden we huisvesting aan
16 personen. In wijk Zuid staat een complex aan de Kastanjelaan, waarin 29 woningen
bewoond worden door verstandelijk en lichamelijk gehandicapten.
Tienermoeders
Met het Leger des Heils hebben we afspraken gemaakt voor de uitstroom van
tienermoeders vanuit de regionale opvang die gelegen is aan het Vlierbesplein. Aan het
Vlierbesplein is plaats voor negentien tienermoeders met hun kind. De tienermoeder
wordt van daaruit begeleid naar zelfstandig wonen. Jaarlijks kan het Leger des Heils vier
keer gebruiken van de mogelijkheid om een tienermoeder met voorrang in aanmerking te
laten komen voor een huurwoning. Hierdoor worden niet onnodig plaatsen in het
tienermoederhuis bezet gehouden door tienermoeders die inmiddels zelfstandig kunnen
wonen. In 2013 zijn er vier tienermoeders met voorrang uitgestroomd naar reguliere
huisvesting.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 27
Urgenten
Er zijn in 2013 in totaal iets minder urgentieaanvragen ingediend dan in 2012 (51),
namelijk 42. Hiervan zijn er 23 urgent verklaard. In totaal gingen 7 personen in beroep,
van wie er 5 na beroep alsnog urgent werden verklaard. In totaal hebben we 12 urgente
woningzoekenden in 2013 kunnen huisvesten. Dat is 6% van het totaal aantal
verhuringen vorig jaar. Allen kregen binnen de gestelde termijn van zes maanden, door
ons een woning aangeboden.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 28
5. Samenwerken
De krachten bundelen
Wonen is meer dan een huis alleen. Veiligheid, woonomgeving en bijvoorbeeld
leefbaarheid zijn minstens zo belangrijk. Op deze gebieden zoeken we
samenwerking met andere organisaties. Samenwerking is onontbeerlijk wanneer
je werkzaam bent op het gebied van wonen. We hebben dan ook met diverse
organisaties contact, op lokaal en landelijk niveau. We noemen de belangrijkste.
Externe partijen
Gemeente
Met de gemeente Zeewolde hebben we een aantal keer per jaar bestuurlijk overleg.
Hierbij zijn in elk geval de verantwoordelijke portefeuillehouder voor Wonen van het
college en de directeur-bestuurder van Woonpalet aanwezig. Daarnaast voeren we
regelmatig op ambtelijk niveau overleg over diverse projecten waarbij beide organisaties
betrokken zijn.
Onderwerpen van gesprek waren in 2013 onder andere:

Gevolgen verhuurdersheffing voor het investeringsbeleid van Woonpalet.

Uitbreiden verkooppoule van bestaande huurwoningen.

Woningmarktonderzoek Zeewolde door Ecorys.

Prestatieafspraken die in 2013 weer herzien zijn. De grondprijzen voor de sociale
huursector zijn nog punt van discussie.

De uitbreiding van woonzorgcomplex de Sfinx en de stand van zaken van het project
van Seaewald.

De protocollen van het convenant Voorkomen Huisuitzettingen.
Overige gezamenlijke projecten
Verder heeft de gemeente in samenwerking met Woonpalet bij alle
appartementencomplexen van Woonpalet in 2013 ondergrondse afvalinzameling
gerealiseerd. Een intensief traject waarin de gemeente, Woonpalet en
bewonerscommissies samen optrokken. Dankzij de ondergrondse containers hoeft onze
wijkbeheerder de afvalcontainers niet meer wekelijks aan de weg te zetten voor
inzameling. Door het vervallen van de grote afvalinzamelingsbakken is ruimte ontstaan in
de verschillende complexen. Desgewenst kunnen deze voor de stalling van scootmobiels
worden gebruikt.
Ook heeft er overleg plaatsgevonden met de gemeente op het gebied van wijkgericht
werken. Er is structureel overleg tussen ambtenaren van de gemeente en medewerkers
van Woonpalet. We informeren elkaar over onderhoudsplannen en nemen deel aan de
wijkschouwen, waardoor we goed aangesloten zijn op elkaars werkzaamheden. Zo werken
we samen aan het verbeteren van de leefbaarheid van wijken.
Aedes
Woonpalet is lid van Aedes, de brancheorganisatie voor woningcorporaties. Binnen Aedes
was Woonpalet in 2013 lid van het platform MKW (platform voor middelgrote en kleine
woningcorporaties). Doel van dit platform is onder meer het behartigen van de
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 29
gemeenschappelijke belangen van zijn deelnemers. En bewaken dat de
brancheorganisatie en de landelijke politiek zich niet uitsluitend richten op de grote, vaak
randstedelijke corporaties. Van origine opgericht als een soort protestbeweging omdat de
brancheorganisatie alleen maar leek te verkondigen dat kleinere corporaties niet meer van
deze tijd waren. Nu, 15 jaar later, is het MKW een gewaardeerde en erkende
gesprekspartner binnen de corporatiebranche.
De directeur-bestuurder van Woonpalet is lid van het bestuur van het MKW. Ook
participeert zij in twee andere netwerken met collega-directeuren, om met elkaar van
gedachten te wisselen over organisatorische zaken en visies op het gebied van wonen. De
managers van Woonpalet nemen eveneens deel aan (vaak regionaal georiënteerde)
netwerken waarin zij kennis delen met vakgenoten.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Woonpalet nam ook in 2013 deel aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Hierdoor kunnen we diverse projecten financieren tegen gunstige voorwaarden. Met het
WSW is voortdurend afstemming over tot hoe ver onze financiële spankracht reikt.
Integrale Schuldhulpverlening
We nemen al een aantal jaren deel aan het overleg integrale schuldhulpverlening. In dit
overleg nemen naast Woonpalet, politie hulpverleningsinstanties deel, zoals MDF, Tactus
(verslavingszorg), GGZ Centraal en de GGD.
Samenwerkingspartners Protocol Voorkomen Huisuitzettingen
Het aantal huisuitzettingen is met zes in 2013 drastisch gedaald ten opzichte van de
dertien in 2012. Maar ook deze zes, zijn er nog zes te veel. De ontruimingen hadden
allemaal betrekking op huurachterstand. Woonpalet hecht veel waarde aan het
samenwerken met hulpverleningsinstanties om huisuitzettingen door huurachterstand
en/of overlast zo veel mogelijk te voorkomen. Samen met politie, MDF en GGD zijn
protocollen opgesteld en nader uitgewerkt. Ook zijn er nieuwe procesafspraken gemaakt.
Daarbij heeft de gemeente aangegeven geen onderdeel meer uit te willen maken van het
convenant. Jaarlijks wordt de samenwerking met de convenant partners geëvalueerd.
Thuis in Zeewolde
Samen met de zorgpartijen Coloriet en Icare, en met politie en Wolderwelzijn vormen we
het platform Thuis In Zeewolde (TiZ). TiZ is een platform waarin informatie op
beleidsniveau met elkaar wordt uitgewisseld en gevraagd en ongevraagd adviezen aan de
gemeente wordt verstrekt. Het afgelopen jaar is de transitie in de WMO en het thema
veiligheid besproken. Met name de veranderende wet- en regelgeving rondom de WMO is
een thema dat in TiZ ook het komende jaar nog de nodige aandacht vraagt.
Interne partijen
Huurdersbelangen Zeewolde
In 2013 hebben we vijfmaal overleg gevoerd met onze huurdersorganisatie
Huurdersbelangen Zeewolde. Zij vertegenwoordigen onze huurders en daarom vinden wij
het van belang om serieus met elkaar in gesprek te blijven. De manager Klantzaken voert
namens Woonpalet het overleg met Huurdersbelangen. Eind 2013 is er door
Huurdersbelangen een afkoelingsperiode voor het verdere overleg afgekondigd.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 30
Huurdersbelangen was van mening dat er onvoldoende naar hen wordt geluisterd ondanks
alle extra inspanningen van Woonpalet om de communicatie en verwachtingen te
verbeteren. In het voorjaar van 2014 is een start gemaakt met het herstellen van de
relatie.
In 2013 heeft Huurdersbelangen advies gegeven over de volgende onderwerpen: het
huurbeleid, uitbreiding van het verkoopprogramma en het verbeteren van de
communicatie rondom asbestsanering. Er is ook informatie vertrekt over het nieuwe
woonruimteverdeelportaal en de resultaten vanuit de KWH-meting zijn besproken.
Bewonerscommissies
De woonconsulenten overleggen minimaal tweemaal per jaar met de verschillende
commissies op complexniveau. De meeste appartementencomplexen hebben een
bewonerscommissie of een toezichthouder. Voor de appartementencomplex de Teylingen,
Noordereiland en appartementencomplex Beaufort is momenteel geen aanleiding om een
toezichthouder of bewonerscommissie in te stellen. Voor de woongroep Kruidenborg wordt
gesproken met een bewonerscommissie Kruidenborg, bestaande uit leden en niet-leden.
Maar ook met het bestuur van de Woongroep, bestaande uit alleen maar leden van de
woongroep. Met het bestuur van de Woongroep zijn in 2013 afspraken gemaakt over de
verdeling van de huurwoningen en de verhuur van de ontmoetingsruimte.
Toezichthouders en overige beheermaatregelen
In verschillende appartementencomplexen (Boomkleverborgh, Boomkleverveste,
Boomkleverhof en Pioniersweg) hebben we toezichthouders. Een toezichthouder is een
bewoner van het complex die als het ware de 'ogen en oren' van het complex is. We
overleggen één keer per zes weken met alle toezichthouders gezamenlijk over de
ontwikkelingen in en rond de verschillende complexen. Dit gebeurt onder regie van een
woonconsulent. De toezichthouders ontvangen voor hun werkzaamheden maandelijks een
vergoeding van Woonpalet.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 31
6 Financieel beheer
Waarborgen financiële continuïteit
In deze turbulente tijd is het waarborgen van de financiële continuïteit van onze
organisatie van primair belang. Dit vraagt om een duidelijk en stringent
sturingsinstrumentarium. Hierdoor worden we in staat gesteld om te sturen op
ons maatschappelijk presteren binnen de financiële kaders van een gezonde
bedrijfsvoering. Het hanteren van een transparante en adequate financiële
sturing helpt bij het maken van de juiste keuzes en het onderbouwen van die
keuzes.
6.1
Doelstellingen financiële sturing
Woonpalet heeft de volgende (hoofd)doelstellingen geformuleerd:







6.2
Reduceren van de netto bedrijfslasten (efficiënte werkorganisatie).
Vermogen (financiële buffer): de solvabiliteit op basis van waardering tegen
historische kostprijs bedraagt minimaal 10%.
Vermogen (financiële buffer): de solvabiliteit op basis van waardering tegen
bedrijfswaarde bedraagt minimaal 22,5% (CFV norm).
Liquiditeit (kasstromen): de rentedekkingsgraad (ICR) bedraagt minimaal 1,4.
Liquiditeit (kasstromen): de aflossingscapaciteit (DSCR) bedraagt minimaal 2%.
Schuld (financiering met vreemd vermogen): de gemiddelde schuld per
verhuureenheid bedraagt minder dan € 45.000.
Schuld (financiering met vreemd vermogen): de Loan to Value op basis van de
bedrijfswaarde bedraagt minder dan 75%.
Resultaat 2013
6.2.1 Jaarresultaat en eigen vermogen
Het negatieve jaarresultaat (na belastingen) over 2013 bedraagt € 1.259.434 (2012:
€ 897.059 positief). Het jaarresultaat 2013 is onttrokken aan het eigen vermogen. Het
eigen vermogen bedraagt hierdoor per eind 2013 € 13.222.075. Hierdoor bedraagt de
solvabiliteit per eind 2013 10,7% (2012: 11,6%), waarmee is voldaan aan onze
doelstelling.
6.2.2 ‘Genormaliseerd’ jaarresultaat
Het gepresenteerde jaarresultaat wordt meestal sterk beïnvloed door boekhoudkundige
verwerkingen, zoals belastinglatenties en waardeveranderingen. Om bovenstaande in
perspectief te plaatsen, zijn in tabel 3 de bijzondere posten afzonderlijk benoemd. Dit
leidt uiteindelijk tot een min of meer ‘genormaliseerde’ beschouwing van het resultaat.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 32
Tabel 3: ‘Genormaliseerd’ resultaat 2013 t.o.v. 2012 (bedragen x € 1.000)
'Genormaliseerd' resultaat 2013 t.o.v. 2012
(bedragen x € 1.000)
2013
Gepresenteerd jaarresultaat
-1.259
2012
897
(na belasting)
Actieve belastinglatenties
Vpb-last
Waardeveranderingen materiële vaste activa
Resultaat uit verkoop woningen
Heffingen (vogelaar, verhuurder en sanering)
Correcties (per saldo)
'Genormaliseerd' jaarresultaat
56
56
725
527
1.088
-1.090
-975
-888
472
38
1.366
-1.357
107
-460
(vóór belastingen)
In figuur 16 geven we het verloop van de jaarresultaten en de opbouw hiervan over de
afgelopen vijf jaren weer. Hieruit blijkt dat de resultaten uit de verkoop van huur- en
koopwoningen en waardeveranderingen op bestaand en nieuw bezit de jaarresultaten
(vóór belastingen) in belangrijke mate beïnvloeden.
Figuur 16: Overzicht jaarresultaten 2009-2013 (vóór belastingen)
6.2.3 Jaarresultaat 2013 versus begroting 2013
In tabel 4 geven we een korte samenvatting van de verschillen tussen het gerealiseerde
en begrote jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (vóór belasting) over het jaar
2013.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 33
Tabel 4: Resultaatverklaring t.o.v. de begroting 2013 (bedragen x € 1.000)
Resultaat 2013 (vóór belastingen) t.o.v. de begroting 2013
(bedragen x € 1.000)
Begroot resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2013
-506
(vóór belastingen)
Meer huuropbrengsten
86
Minder opbrengst verkoop huurwoningen
-417
Waardeveranderingen materiële vaste activa
-140
Minder onderhoudslasten
493
Overige (per saldo)
5
Per saldo afwijkingen (nadelig)
27
Gerealiseerd resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2013
(vóór belastingen)
-479
Het jaarresultaat over 2013 is € 27.000 voordeliger uitgevallen dan begroot. De
belangrijkste verschillen lichten we hieronder toe.
Minder winst op verkoop huurwoningen
In de begroting 2013 hielden we rekening met de verkoop van 14 huurwoningen. We
hebben de verkoop van 12 woningen daadwerkelijk gerealiseerd. De realisatie-index
bedraagt daarom 86% (2012: 67%, 2011: 74%). Als gevolg van minder verkopen, een
lagere gemiddelde verkoopprijs en meer verkopen onder de KoopGoedKoop regeling blijft
de winst op verkopen achter op de begroting 2013.
Meer lasten waardeveranderingen (onrendabel)
In de begroting 2013 hielden we rekening met een onrendabele top op de uitbreiding van
de ‘Sfinx’ (14 appartementen) tot een bedrag van € 948.000. Dit project is momenteel
echter in voorbereiding waardoor de voorziene afwaardering ten laste van het resultaat
over 2013 beperkt is gebleven tot de voorbereidingskosten ad € 80.000. Op basis van de
geactualiseerde bedrijfswaardeberekeningen per eind 2013 hebben we daarnaast nog (per
saldo) een bedrag van € 1.008.000 moeten afwaarderen. Dit betreffen nagenoeg
uitsluitend afwaarderingen en terugnames van eerdere afwaarderingen op bestaand bezit
in exploitatie.
Jaarlijks toetsen wij of de berekende bedrijfswaarde per complex lager ligt dan de
boekwaarde ervan. Als dit het geval is, wordt het verschil als waardeverandering ten laste
van het resultaat afgeboekt. Als de bedrijfswaarde in de loop van de tijd een wijziging
ondergaat dan bestaat de mogelijkheid om deze waardeveranderingen weer terug te
nemen.
Een verder inzicht in de berekening van de bedrijfswaarde kunt u vinden in de toelichting
op de balanspost ‘materiële vaste activa’ in de jaarrekening.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 34
Minder lasten onderhoud
Voor een nadere toelichting op de onderhoudslasten verwijzen wij u naar hoofdstuk 3
‘Kwaliteit in wonen’.
6.2.4 Jaarresultaat 2013 versus jaarresultaat 2012
In tabel 5 geven we een korte samenvatting van de verschillen tussen het gerealiseerde
jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening over 2013 en dat van 2012.
Tabel 5: Resultaatverklaring 2013 t.o.v. 2012 (bedragen x € 1.000,-)
Resultaat 2013 (vóór belastingen) t.o.v. resultaat 2012
(bedragen x € 1.000)
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2012
1.480
(vóór belastingen)
Meer huuropbrengsten
447
Waardeveranderingen materiële vaste activa
-2.178
Minder onderhoudslasten
143
Meer overige bedrijfslasten
-387
Overige (per saldo)
16
Per saldo afwijkingen (nadelig)
-1.959
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2013
-479
(vóór belastingen)
De daling van het resultaat 2013 (vóór belastingen) ten opzichte van 2012 bedraagt
ongeveer € -1,96 miljoen. De daling is voornamelijk een gevolg van meer lasten
waardeveranderingen materiële vaste activa ( € -2,18 miljoen) en meer overige
bedrijfslasten (€ -0,39 miljoen). Hiertegenover staan echter meer huuropbrengsten
(€ 0,45 miljoen) en minder onderhoudslasten (€ 0,14 miljoen). De toename van de
overige bedrijfslasten is voornamelijk een gevolg van de gestegen saneringsbijdrage en
verhuurdersheffing (€ -0,43 miljoen).
6.2.5 Verkoop huurwoningen
De verkoop van huurwoningen is noodzakelijk voor de financiering van een belangrijk deel
van onze nieuwbouw en ter versteviging van onze vermogenspositie. Een deel van de
operationele kasstromen en de opbrengsten uit de verkoop van huurwoningen
(desinvesteringskasstromen) wordt aangewend voor interne financiering. Van primair
belang is dat er voldoende vrije kasstroom resteert om de omvang van de
leningportefeuille of de gemiddelde schuld per woning te reduceren.
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) hanteert sinds kort een norm voor de
gemiddelde schuld per woning van maximaal € 45.000. Eind 2013 bedraagt bij ons de
gemiddelde schuld per woning € 54.000. Het CFV heeft ons er op gewezen dat wij
maatregelen dienen te nemen om op middellange termijn aan deze norm te voldoen. Wij
hebben deze doelstelling opgenomen in ons sturingsinstrumentarium. In onze
meerjarenbegroting 2014-2023 hebben wij naar het oordeel van het CFV passende
maatregelen getroffen om de nominale schuld per woning te reduceren.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 35
Met het terugbrengen van de gemiddelde schuld per woning verminderen wij de
aanzienlijke rentelasten en de kwetsbaarheid ten aanzien van wijzigingen in het niveau
van de marktrente.
Figuur 17: Aantallen verkochte huurwoningen 2000-2013
In 2013 hadden we 322 woningen gelabeld voor verkoop. Hiervan zijn er tot en met 2013
166 verkocht. In figuur 18 staan de boekwaardewinsten, die met de verkopen zijn
gerealiseerd. Eind 2013 resteerden er nog 156 woningen die bestemd zijn voor de
verkoop. In het kader van de verbetering van de financiële positie van Woonpalet hebben
we bij het samenstellen van de begroting 2014 besloten om nog eens 95 woningen aan
onze verkooppoule toe te voegen. Onze verkooppoule bestaat daarmee uit 251 woningen.
Figuur 18: Boekwaardewinst verkochte huurwoningen 2000-2013
6.2.6 Huurverhoging 4%
In 2013 bedroeg de jaarlijkse huurverhoging 4%. We hadden het voornemen om naast de
basis huurverhoging ook de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Helaas
hebben we niet op tijd van de belastingdienst de benodigde inkomensgegevens ontvangen
en hebben we de huurverhoging voor iedereen moeten beperken tot 4%.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 36
6.2.7 Huurachterstand actieve huurders
De huurachterstand van zittende en vertrokken huurders was aan het einde van 2013
ruim € 178.000 (2012: € 183.000). Hiervan kwam ruim € 90.000,- (2012: € 93.000,-)
voor rekening van de zittende huurders. We zien dat de huurachterstand ondanks de
recessie zelfs iets afneemt ten opzichte van vorig jaar. Wel merken we dat zittende
huurders meer moeite hebben om aan hun verplichtingen te voldoen. Meer mensen
verliezen hun baan en krijgen te maken met stijgende lasten. Het totaal aantal huurders
met huurachterstand blijft stabiel.
Door veranderende wet- en regelgeving rondom de Wet Schuldsanering Natuurlijke
Personen (WSNP) zien we dat het moeilijker wordt voor huurders om een beroep te doen
op de WSNP. In 2013 hebben 25 huurders een beroep gedaan op de WSNP, waarmee in
totaal een bedrag van € 15.000 is afgeboekt. In de jaren daarvoor lagen de afgeboekte
bedragen huurachterstand op grond van de WSNP op ruim € 31.000 (2012) en ruim
€ 41.000 (2011).
De huurachterstand van actieve huurders in percentage van de bruto jaarhuur ligt aan het
einde van het jaar op 0,7%. We voldoen daarmee aan de doelstelling dat de
huurachterstand in percentage van de bruto jaarhuur minder is dan 1,0%.
Figuur 19: Aantal aangezegde ontruimingen versus uitgevoerde ontruimingen
6.3
Treasury
6.3.1 Treasury beleid
Het treasurybeleid van Woonpalet is defensief van karakter. Het beleid is vastgelegd in
een treasurystatuut. Jaarlijks stellen we in overleg met onze externe treasury-adviseur
een treasurywerkplan op. Dit wordt ter goedkeuring aan de raad van commissarissen
aangeboden. In het werkplan gaan we in op de financierbaarheid op de korte en lange
termijn, de gevolgen van investeringen op de financiële positie van Woonpalet en het
beheersen van de renterisico’s. Dit doen we op basis van een
meerjarenliquiditeitenprognose. Ook worden op het gebied van treasury diverse
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 37
doelstellingen/actiepunten geformuleerd. Per kwartaal leggen we aan de RvC
verantwoording af over het verloop van de liquiditeit en de plaatsgevonden treasuryactiviteiten.
6.3.2 Rente-instrumenten
In het treasurystatuut van Woonpalet is opgenomen dat het gebruik van renteinstrumenten uitsluitend is toegestaan na goedkeuring door de raad van commissarissen
en alleen voor die instrumenten opgenomen in het statuut.
De inzet hiervan vindt uitsluitend plaats nadat advies is ingewonnen bij een extern
deskundige en de treasury-commissie hiertoe heeft besloten. Rente-instrumenten mogen
alleen gebruikt worden waarvoor ze in eerste instantie bedoeld zijn, namelijk het
vermijden dan wel beheersen van het renterisico. Speculatief handelen in renteinstrumenten door middel van het aangaan van open posities waarbij sprake is van het
ontbreken van een onderliggende positie, is derhalve niet toegestaan. Woonpalet maakt
tot op heden geen gebruik van rente-instrumenten.
6.3.3 Herfinanciering van zekere renterisico’s
Op 15 november 2012 heeft Woonpalet een fixe lening bij de BNG, groot € 5 miljoen met
een looptijd van 8 jaar en een rente van 2,395% afgesloten ter herfinanciering van de
eindaflossingen 2013. Met deze transactie was de financieringsbehoefte tot eind 2013
ingevuld.
6.3.4 Gemiddelde rente leningportefeuille
De gemiddelde rente berekenen wij door het totaal van de rentelasten over een boekjaar
uit te drukken in een percentage van het gemiddelde schuldrestant over dat boekjaar. In
figuur 20 is de ontwikkeling van de gemiddelde rente over de periode 2004-2013
weergegeven.
Figuur 20: Verloop gemiddelde vermogenskostenvoet 2004 – 2013 (in %)
In onderstaande figuur geven wij inzicht in de gemiddelde vermogenskostenvoet ten
opzichte van het landelijk gemiddelde en de referentiegroep over het jaar 2012. De cijfers
over 2013 zijn bij het schrijven van dit jaarverslag niet bekend.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 38
Figuur 21: Gemiddelde rentelasten 2012
6.3.5 Renterisico’s
De omvang van onze leningportefeuille en de hoogte van de jaarlijks door ons te betalen
rente, drukt zwaar op de exploitatie van ons woningbezit.
Renterisico heeft betrekking op de prijs van geld (rente) en de mate waarin het
resultaat en het eigen vermogen gevoelig zijn voor veranderingen van rente. De
definitie van renterisico is het totale bedrag (of hoofdsom) waarover in een bepaald jaar
een nu nog onbekend nieuw rentepercentage bepaald moet worden.
Om de renterisico’s te beperken, hebben we spelregels opgesteld voor de risicobeheersing
bij financieringen en maatregelen voor risicoafdekkingen. Deze spelregels hebben we
vastgelegd in ons treasurystatuut. Het zogenoemde renterisico doet zich bijvoorbeeld voor
op het moment dat we een lening moeten aflossen en herfinancieren. Woonpalet hanteert
voor het renterisico een streefwaarde van 10% met een marge van 5% erboven en
eronder. Het bedrag dat voor finale aflossing en herfinanciering in aanmerking komt,
uitgedrukt in een percentage van het saldo uitstaande leningen van het laatste
verslagjaar, moet zich dus binnen deze bandbreedte bevinden. In figuur 22 geven we het
verloop van het renterisico weer. Hieruit blijkt dat in geen enkel jaar het risico boven de
gestelde norm van 15% uitkomt. Het renterisico in relatie tot de omvang van de huidige
leningportefeuille is voldoende afgedekt.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 39
Figuur 22: Renterisico leningenportefeuille
6.4
Financiële sturing
Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen die opereren binnen de
wetgeving en onder toezicht van de overheid. Naast de gevolgen van de nog steeds
voortdurende economische crisis, is de corporatiesector de afgelopen tijd getroffen door
vergaande overheidsmaatregelen. De visie van de overheid ten aanzien van de
volkshuisvesting en de rol van woningcorporaties daarin, is beslecht door het afgesloten
‘Blok-akkoord’ en een nadere uitwerking hiervan in de onlangs door Minister Blok
uitgebrachte Novelle. De verhuurdersheffing is een voldongen feit geworden. De
verhuurdersheffing voor Woonpalet loopt op tot € 1,7 miljoen in 2017. Daarnaast dienen
wij een aanzienlijke (collegiale) bijdrage te leveren voor de sanering van een aantal
corporaties die door het nemen van onacceptabele risico’s in de problemen zijn geraakt.
Gezien deze overheidsmaatregelen en de financiële positie van Woonpalet waren wij
genoodzaakt om aanvullende maatregelen te treffen om de financiële continuïteit te
borgen. De belangrijkste maatregelen zijn:



Aanpassing van het huurbeleid;
Efficiency maatregelen;
Aanpassing beleid (des)investeringen.
De maatregelen hebben wij financieel vertaald in onze meerjarenbegroting 2014-2023.
6.4.1 Beheersing netto bedrijfslasten
De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten (variabele exploitatielasten
exclusief de lasten van onderhoud) verminderd met de ontvangen vergoedingen voor
geleverde diensten en overige bedrijfsopbrengsten. Vanwege de teruglopende financiële
positie van corporaties (afnemende kasstromen) ligt de focus steeds meer op beheersing
van en besparing op de netto bedrijfslasten. De doelstelling van Woonpalet is dat de netto
bedrijfslasten lager liggen dan het landelijk gemiddelde in de sector. In onderstaande
grafiek geven we een overzicht van de netto bedrijfslasten (per verhuureenheid) van
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 40
Woonpalet in relatie tot het landelijk gemiddelde en de referentiegroep over de periode
2009-2012.
Figuur 23: Vergelijking netto bedrijfslasten per vhe (exclusief kosten leefbaarheid)
De vergelijkende cijfers zijn ontleend aan de rapportages CiP van het Centraal Fonds.
Onze netto bedrijfslasten over 2012 bedragen € 1.202. Door het nadrukkelijk sturen op de
netto bedrijfslasten hebben we de lasten ten opzichte van 2009 (€ 1.272) gereduceerd
met € 70 per verhuureenheid. Indien we rekening houden met de inflatie over deze jaren
dan valt de besparing nog hoger uit. Onze bedrijfslasten bevinden zich hiermee onder het
landelijk gemiddelde (€ 1.294), echter boven het referentiegemiddelde (€ 1.123). Onze
netto bedrijfslasten zijn in 2013 verder gedaald naar een bedrag van € 1.193 per
verhuureenheid.
6.4.2 Sturen op efficiency
De kwaliteit van de operationele kasstromen kan worden weergegeven als efficiencyratio.
De efficiencyratio wordt berekend door het totaal van de personele lasten,
onderhoudslasten en overige bedrijfslasten uit te drukken in een percentage van de
huuropbrengsten en de overige opbrengsten. Door het inzicht in de afzonderlijke
kasstromen van de exploitatie, wordt inzichtelijk hoe het resultaat van de exploitatie kan
worden beïnvloed. De besteding van de ontvangen huuropbrengst per euro in 2013
vertoont het volgende beeld.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 41
Figuur 24: Besteding van de huuropbrengst in 2013
Binnen de sector zijn nog weinig vergelijkende cijfers voorhanden. De cijfers die
voorhanden zijn betreffen de gemiddelde cijfers van de 40 grootste corporaties. Hieronder
ziet u een vergelijk van de besteding van Woonpalet (2013) en die van de 40 grootste
corporaties (2012).
Tabel 6: Besteding huuropbrengsten per euro
Besteding huuropbrengsten per euro
Woonpalet
Besteding
Personeelskosten
€ 0,10
Onderhoudskosten
€ 0,19
Overige bedrijfslasten
€ 0,20
Rentelasten
€ 0,35
Restant
€ 0,16
Totaal
€ 1,00
40 grootste
corporaties
€ 0,15
€ 0,21
€ 0,23
€ 0,23
€ 0,18
€ 1,00
Bron: PWC (rapport financiële sturing)
6.4.3 Sturen op vermogensontwikkeling
De solvabiliteit van een organisatie geeft aan in hoeverre de organisatie op lange termijn
aan de financiële verplichtingen kan voldoen. Het geeft de financiële buffer aan om
tegenvallers te kunnen opvangen. De solvabiliteit wordt weergegeven als kengetal door
het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het balanstotaal.
De gewenste hoogte van de solvabiliteit hangt in sterke mate af van de toekomstige
activiteiten en de daarmee samenhangende risico’s. Zijn de activiteiten beperkt qua
omvang en risico dan kan worden volstaan met een lagere solvabiliteit. Woonpalet streeft
naar een solvabiliteit op basis van waardering tegen historische kostprijzen van ten
minste 10% op lange termijn (ondergrens).
Een andere indicator om de financiële positie van Woonpalet te beoordelen is de
bedrijfswaarde van het woningbezit en de ontwikkeling daarvan. De bedrijfswaarde geeft
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 42
de toekomstige verdiencapaciteit weer van het woningbezit. Daar waar de waardering
tegen historische kostprijzen terugkijkt naar de in het verleden betaalde
investeringsbedragen, gaat de bedrijfswaarde uit van de toekomstige te genereren
kasstromen. Het laatste geeft daarom een beter beeld van de waarde van het bezit (we
spreken dan over de verdiencapaciteit).
Vooralsnog heeft Woonpalet besloten om de historische kostprijs als basis voor haar
externe verslaggeving te hanteren. Voor de interne sturing maken we in toenemende
mate gebruik van de ontwikkeling van de bedrijfswaarde. Naast de gewenste solvabiliteit
op basis van historische kostprijs stellen we de streefwaarde voor de solvabiliteit op basis
van bedrijfswaarde op ten minste 22,5% (gelijk aan de door het CFV gehanteerde norm).
In onderstaande grafiek geven wij het verloop van de solvabiliteit over de periode 20132018 weer bij beide methoden van waardering.
Figuur 25: Verloop solvabiliteit 2013 - 2018
Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de solvabiliteit van Woonpalet zowel op basis van
waardering tegen historische kostprijzen als op basis van waardering tegen bedrijfswaarde
boven de intern gestelde minimumgrenzen blijft.
6.4.4 Sturen op waardeontwikkeling
Ten aanzien van de ontwikkeling van de vastgoedwaarde kan het waardeverloop op
verschillende grondslagen worden weergegeven. In onderstaande grafiek geven wij het
waardeverloop weer van ons bezit bij zowel waardering tegen historische kostprijs als
waardering tegen bedrijfswaarde. Het verschil tussen beide waarden betreft de
overwaarde (zogenaamde stille reserve). De ontwikkeling vanaf 2013 is gebaseerd op
onze meerjarenbegroting 2014-2023.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 43
Figuur 26: Bedrijfswaarde versus boekwaarde (bedrag x € 1.000)
Als gevolg van de lineaire afschrijving daalt de boekwaarde van het woningbezit. De
bedrijfswaarde daarentegen vertoont een lichte stijging. Dit is een gevolg van het feit dat
(bij ongewijzigd beleid en uitgangspunten) de ontwikkeling van ons jonge bezit nog
jaarlijks een stijging van de bedrijfswaarde laat zien (zogenaamde autonome mutatie).
Ook de (des)investeringen zorgen voor een jaarlijkse toename van de bedrijfswaarde.
6.4.5 Sturen op kasstromen (ICR en DSCR)
Sturen op kasstromen neemt binnen de sector de meest belangrijke plaats in als
onderdeel van het financiële sturingskader. De hiervoor gehanteerde kengetallen zijn
zuiver, gemakkelijk te bepalen en laten direct zien of de exploitatie voldoende
winstgevend is. Corporaties zijn kapitaalintensieve organisatie met aanzienlijke
verplichtingen uit hoofde van rente- en aflossingsverplichtingen. De kasstromen uit de
exploitatie dienen voldoende te zijn om de rentelasten en de aflossing te betalen.
De rentedekkingsgraad of interest coverage ratio (ICR) geeft de verhouding weer tussen
de operationele kasstroom en de rentelast. Woonpalet hanteert een minimale ICR van 1,4.
De aflossingscapaciteit of debt service coverage ratio (DSCR) geeft de netto operationele
kasstroom (na rentelast) weer uitgedrukt in een percentage van de omvang van de
leningportefeuille. Woonpalet hanteert voor de DSCR een ondergrens van 2%.
In onderstaande grafiek hebben wij het verloop van de ICR en DSCR weergegeven over
de periode 2014-2018. De cijfers zijn ontleend aan onze meerjarenbegroting 2014-2023.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 44
Figuur 27: Verloop ICR en DSCR 2014-2018
Met uitzondering van het jaar 2014 voldoen wij op de middellange termijn aan de door
ons aan de ICR en DSCR gestelde minimale ondergrens van respectievelijk 1,4 en 2%.
Ondanks de door ons genomen maatregelen kunnen we in 2014 nog niet voldoen aan de
gestelde normen. Dit is voornamelijk een gevolg van de in dat jaar verschuldigde
aanzienlijke saneringsbijdrage tot een bedrag van circa € 400.000.
6.4.6 Sturen op financieringsverhouding
Een andere manier om te kijken naar de ontwikkeling van het vermogen, is de
beoordeling van de financieringsverhouding. De mate waarin het woningbezit is
gefinancierd met vreemd vermogen wordt uitgedrukt in het kengetal de Loan to Value
(LTV). Daarnaast kunnen we de nominale schuld per verhuureenheid berekenen en
vergelijken met het sector gemiddelde. Het CFV hanteert voor de nominale schuld per
verhuureenheid maximaal € 45.000. In onderstaande grafiek hebben we het verloop van
de Loan to Value weergegeven bij waardering op zowel historische kostprijs als
bedrijfswaarde.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 45
Figuur 28: Verloop Loan to Value historische kostprijs en bedrijfswaarde
Uit de grafiek blijkt dat de financieringsverhouding op basis van de historische
kostprijsbenadering de eerstkomende jaren schommelt rond de bovengrens van 85%. Op
basis van de bedrijfswaarde bedraagt de financieringsverhouding eind 2013 71,9% met
een dalend verloop naar 62,8% per eind 2018.
Het CFV hanteert sinds kort voor de financieringsverhouding een duidelijke, vaste norm.
De bovengrens voor de nominale schuld per verhuureenheid bedraagt maximaal € 45.000.
In onderstaande grafiek geven wij het verloop weer. Gezien het nog jonge bezit van
Woonpalet ligt de nominale schuld per verhuureenheid een stuk hoger dan de door het
CFV gehanteerde norm. De reductie van de nominale schuld en het tempo waarin we dat
doen, wordt door het CFV als passend beschouwd.
Figuur 29: Verloop nominale schuld per verhuureenheid
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 46
6.5
Onze toezichthouders (WSW en CFV)
Als gevolg van de economische recessie, overheidsmaatregelen (verhuurdersheffing) en
niet in het minst de financiële missers van enkele corporaties, is het toezicht door zowel
het WSW als het CFV aangescherpt.
6.5.1 Toezicht Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)
Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds
Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële continuïteit van de corporatie en brengt
daarover verslag uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van de door ons
ingediende prognosegegevens 2013-2017 en de verantwoordingsgegevens over 2012
heeft het CFV ons nader beoordeeld. In de jaarlijkse toezichtbrief heeft het CFV
aangegeven dat onze liquiditeit onder druk staat en dat de nominale schuld per
verhuureenheid hoog is en zich bevindt boven de door CFV gehanteerde norm van
€ 45.000. Woonpalet werd verzocht om maatregelen te nemen en deze uiteen te zetten in
een verbeterplan.
Woonpalet had deze ontwikkeling ook intern gesignaleerd en bij de doorrekening van de
cijfers voor de meerjarenbegroting 2014 al adequate beleidsmaatregelen doorgevoerd.
Het CFV acht de door Woonpalet genomen maatregelen passend.
6.5.2 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Ook het WSW heeft de strategie herijkt. Dit als gevolg van de recente ontwikkelingen in
de sector, een nieuwe politieke context en de vraagstukken rondom het toezicht.
Risicomanagement heeft een belangrijke plek gekregen in de nieuwe
beoordelingssystematiek van het WSW.
Naar aanleiding van de door ons ingediende prognosegegevens 2013-2017 en de
verantwoordingsgegevens over 2012 hebben wij het afgelopen jaar geen brief inzake de
beoordeling van de kredietwaardigheid en toekenning van faciliteringsvolume van het
WSW mogen ontvangen. Onlangs hebben we het WSW derhalve verzocht om het
resterende faciliteringsvolume 2012-2014 vrij te geven. Het WSW heeft ons verzoek
ingewilligd en het resterende faciliteringsvolume ad € 2 miljoen vrijgegeven. Hiermee
kunnen we voorzien in de financieringsbehoefte voor 2014.
6.6
Meerjarenperspectief in beeld
6.6.1
Uitgangspunten meerjarenbegroting 2014-2023:
In onderstaande tabel geven we de uitgangspunten weer die we hanteerden bij het
samenstellen van de meerjarenbegroting 2014–2023.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 47
Tabel 7: Uitgangspunten meerjarenbegroting 2014-2023
Uitgangspunten
2014
2015
2016
2017
2018
e.v.
Huurverhoging (excl. harmonisatie)
4,00%
3,50%
3,50%
3,50%
2,00%
Kostenstijging onderhoud
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Kostenstijging nieuwbouw
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
Rente financiering
3,75%
4,50%
4,50%
4,50%
4,50%
1.143
1.330
1.492
1.668
1.702
389
321
215
107
107
Verhuurdersheffing (x € 1.000)
Saneringsheffing (x € 1.000)
Aantallen nieuwbouw
Aantallen verkopen
Mutatiegraad
4
22
15
15
15
20
18
17
15
14
8%
8%
8%
8%
8%
6.6.2 Financieel dashboard
In onderstaande tabel geven wij de ontwikkeling van onze kengetallen weer en de
hiervoor gestelde normen. De cijfers zijn gebaseerd op onze meerjarenbegroting 20142023.
Tabel 8: Financieel dashboard Woonpalet 2014-2018
Ratio’s
Norm
2014
2015
2016
2017
2018
ICR (rentedekkingsgraad)
>1,40
1,39
1,51
1,58
1,78
1,66
DSCR (in %)
>2,00
1,61
2,08
2,40
3,33
2,85
Nominale schuld p/vhe (x €1.000)
<45,0
53,1
52,7
51,6
50,2
49,2
<75,0
70,0
68,7
66,6
64,7
62,8
Loan to Value (op basis van
bedrijfswaarde in %)
6.6.3 Onzekerheden
Bij het samenstellen van de begroting voor 2014 en de meerjarenprognose 2014-2023
houden wij zoveel mogelijk rekening met de actuele economische ontwikkelingen en
wijzigingen in het volkshuisvestingsbeleid die op dat moment bekend zijn. Zowel die van
de lokale overheid als die van de landelijke overheid. De meerjarenprognose wordt op
deze wijze jaarlijks geactualiseerd. Over het algemeen geldt: hoe verder de horizon, hoe
groter de onzekerheid. De werkelijke uitkomsten wijken naar alle waarschijnlijkheid af van
de prognose, omdat de veronderstelde gebeurtenissen zich meestal niet op dezelfde
manier zullen voordoen als hier is aangenomen.
Voor Woonpalet zijn de meest belangrijke onzekerheden de realisatie van het huurbeleid
en de realisatie verkoop huurwoningen.
6.6.4 Conclusie meerjarenperspectief
Met de door Woonpalet getroffen maatregelen verbetert de liquiditeit in voldoende mate
en kan de schuld per verhuureenheid worden gereduceerd. Daarnaast behoort nieuwbouw
op beperkte schaal tot de mogelijkheden.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 48
Rechtspersonen
Woonpalet is betrokken bij enkele rechtspersonen. We noemen ze hieronder.
Vereniging van Eigenaren De Sfinx
Woonpalet heeft een aandeel van 71% in de appartementsrechten van de Vereniging van
Eigenaren (VvE) 'De Sfinx'. Het bestuur en de administratie zijn uitbesteed. De
jaarrekening 2013 van de VvE is inmiddels opgesteld. Het boekjaar is afgesloten met een
negatief resultaat van € 11.976. De jaaromzet bedroeg € 76.801. Het nadelig resultaat is
ten laste van de algemene reserve gebracht. De algemene reserve bedroeg eind 2013
€ 229.163 (positief).
Vereniging van Eigenaren Raadhuisstraat/Torenstraat
In de VvE Raadhuisstraat/Torenstraat heeft Woonpalet een minderheidsbelang. De reden
hiervoor is dat we nog slechts één van de in totaal 14 appartementen in ons bezit hebben.
Daarnaast is een aantal winkels, dat deel uitmaakt van de VvE, in het bezit van een
commerciële belegger. Het bestuur en de administratie van de VvE zijn uitbesteed. De
jaarrekening van deze VvE is inmiddels opgesteld. Het boekjaar 2013 is afgesloten met
een negatief resultaat van € 2.029. De jaaromzet bedroeg € 19.882. Het negatieve
resultaat is onttrokken aan de algemene reserve. De algemene reserve bedroeg eind 2013
€ 8.040 (positief).
Vereniging van Eigenaren Gelderseweg/Raadhuisstraat
Woonpalet bezit hier een meerderheidsbelang van 65%. Het bestuur en de administratie
zijn uitbesteed. De jaarrekening 2013 is opgesteld en afgesloten met een positief
resultaat van € 464. De jaaromzet bedroeg € 36.355. Het positieve resultaat is
toegevoegd aan de algemene reserve. De algemene reserve bedroeg eind 2013
€ 62.027 (positief).
Vereniging van Eigenaren Pioniersweg
Ook in de VvE Pioniersweg heeft Woonpalet een meerderheidsbelang (67%). Het bestuur
en de administratie zijn uitbesteed aan Gooisch Beheer. De jaarstukken 2013 waren bij
het schrijven van dit jaarverslag nog niet gereed. De jaarrekening 2012 van deze VvE is
inmiddels opgesteld. Het boekjaar is afgesloten met een negatief resultaat van € 48 na
toevoeging van € 1.244 aan de reservering onderhoud. De jaaromzet bedroeg € 2.833. De
reservering onderhoud bedraagt eind 2013 € 9.040 (positief).
Woonpalet Vastgoed B.V.
Voor commerciële activiteiten heeft Woonpalet eind december 2005 een dochter-BV
opgericht, waarvan zij enig aandeelhouder is. De besloten vennootschap heeft een
maatschappelijk kapitaal van € 90.000. Per eind 2005 is hiervan een bedrag van
€ 18.000 geplaatst en volgestort. Op dit moment heeft Woonpalet in deze BV nog geen
activiteiten ondergebracht. De deelneming is per eind 2013 gewaardeerd op een bedrag
van € 9.774.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 49
Beheer mandelige straten
In de Polderwijk zijn wij mede-eigenaar van een aantal woonstraten die in mandeligheid
door de gemeente is uitgegeven. In 2013 ging het om de volgende straten.



Nienoord/Laarwoud
Woonpalet is deelgenoot en bestuurlijk actief.
Valkenier/Touwslager/Zilversmid
Woonpalet is deelgenoot en niet bestuurlijk actief.
Moermond/Teylingen
Woonpalet is zowel deelgenoot als eigenaar.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 50
7 Personeel en organisatie
Samen werken aan prettig wonen
Binnen Woonpalet is samenwerken een groot goed. Ook doordat we intern de
krachten de bundelen, kunnen we aan onze kerntaken voldoen. Een belangrijk
aandachtspunt intern in 2013 was integriteit. Ook hielden we een
medewerkerstevredenheidsonderzoek.
De medewerkers
Ook in 2013 bleef de organisatiestructuur ongewijzigd. Er werkten 20 mensen, van wie 7
in deeltijd. Het gemiddeld aantal fte’s over 2013 bedroeg 16,9; iets minder dan in 2012.
Een medewerker is minder uren gaan werken. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers
is 45 jaar. De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk voor het beleid en de totale
organisatie.
Raad van Commissarissen
directeur-bestuurder
1 fte
Beleid & Communicatie
0,9 fte
manager Klantzaken
manager Bedrijfsbeheer
manager Vastgoed
1 fte
1 fte
0,9 fte
woonconsulenten 4,8 fte
medewerkers
projectleiders Vastgoed
Bedrijfsbeheer 1,9 fte
2 fte
technisch consulent
managementassistent
1 fte
0,6 fte
huismeester
medewerker secretariaat
1 fte
0,8 fte
Het ziekteverzuim exclusief zwangerschapsverlof kwam in 2013 hoger uit op 2,9% (2012,
1,8). Dit komt door de langdurige uitval van twee medewerksters. Beiden zijn inmiddels
geheel hersteld. De gemiddelde frequentie was 0,9 (2012: 1,3). Inclusief
zwangerschapsverlof bedraagt het ziekteverzuim in 2013 3,2% (2012: 3,0).
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 51
Investeren in kennis
Met alle wijzigingen in de regelgeving voor corporaties is het van belang dat de
medewerkers hiervoor voldoende kennis verzamelen. Voor het opleiden en bijscholen van
medewerkers is een bedrag van bijna € 20.000 uitgegeven. Voor het merendeel zijn
opleidingen gevolgd die verdieping in voor de functie relevante kennis omvatten. In 2013
is er door de medewerkers van Woonpalet geen gebruikgemaakt van het
loopbaanontwikkelingsbudget.
Integriteit
De kernwaarden van Woonpalet zijn ‘betrokken, betrouwbaar en slagvaardig’. Integer
handelen door onze medewerkers is dus een vanzelfsprekendheid. Begin 2013 namen
onze medewerkers deel aan een workshop rond integriteit en medio 2013 is een externe
Vertrouwenspersoon Integriteit (VPI) aangesteld. Naast de primaire taken als het zijn van
een luisterend oor en het bieden van ondersteuning bij een eventuele melding, maakt
advisering van de bestuurder en de beleidsmedewerker ook onderdeel uit van het
takenpakket.
De VPI heeft alle afdelingen bezocht. Doel was om wederzijds kennis te maken, aan te
geven wat de functie precies inhoudt en hoe de bereikbaarheid geregeld is. Het samenzijn
werd ook aangegrepen om te bespreken waar de medewerker wat afdelingsspecifieke
zaken betreft mee geconfronteerd wordt.
Eind 2013 is de Meldingsprocedure mogelijke Misstand (voorheen klokkenluidersregeling)
geactualiseerd. Hoewel binnen de organisatie een hoog normbesef en gevoel voor passend
gedrag is, valt een melding niet uit te sluiten. Een degelijke procedure vergroot de
meldingsbereidheid van de medewerker. Om het onderwerp integriteit met enige
regelmaat onder de aandacht te brengen, verschijnt driemaal per jaar een nieuwsbrief op
intranet.
Verantwoording Vertrouwenspersoon Integriteit
De Vertrouwenspersoon Integriteit is in 2013 niet benaderd voor een kwestie.
Borging
Aan het begin van elk jaar vindt een evaluatie plaats van het integriteitsbeleid. Samen
met het jaarlijks opstellen en uitvoeren van het werkplan, staat deze cyclus voor een
goede borging van het thema. In 2014 wordt de integriteitscode geactualiseerd. Deze
code, de vernieuwde meldingsprocedure en een jaarlijkse activiteit met de medewerkers
geven tezamen inhoud aan het integriteitsbeleid. Een overkoepelend document
Integriteitsbeleid wordt geschreven en in augustus aan de RvC ter goedkeuring
voorgelegd. Hierin zijn de doelstellingen voor de komende jaren opgenomen, evenals de
verschillende onderdelen en de organisatie van het integriteitsbeleid.
Medewerkerstevredenheid
Met een cyclus van drie jaar onderzoeken we de tevredenheid van onze medewerkers. Het
laatste onderzoek vond plaats in december 2013. De uitkomst van dat onderzoek is dat
Woonpalet tevreden medewerkers heeft. Iets minder tevreden zijn mensen over hoe
binnen Woonpalet talenten (niet) benut worden en over de ruimte om voldoende te
kunnen zeggen wat je vindt.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 52
Wanneer de resultaten vergeleken worden met 2010 valt op dat we meer complimenten
zijn gaan geven en meer mét elkaar in plaats van óver elkaar zijn gaan praten. We zijn
tevredener over de leidinggevende, de werkplek en hebben minder ‘onvoldoende tijd voor
ons werk’. Mensen voelen zich meer gestimuleerd om zelf initiatieven te nemen en zijn
meer tevreden over hun waardering/beloning.
Ondernemingsraad
Volgens de CAO Woondiensten moet elke woningcorporatie een ondernemingsraad (OR)
instellen, hoe klein de organisatie ook is. Het blijkt moeilijk in een kleine organisatie
medewerkers voldoende te motiveren om zich voor een OR beschikbaar te stellen. Om de
betrokkenheid bij het ondernemingsbeleid te vergroten, hanteren we alternatieve
inspraakmethoden. Daar waar nodig stellen we een werkgroep in om voorgenomen
personeels- of ondernemingsbeleid door te spreken. In 2013 is de thuiswerkregeling met
een afvaardiging van het personeel besproken, waarna deze in ingevoerd.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 53
8. Governance, intern toezicht en bestuur
Ook intern worden de krachten gebundeld
Zorgen dat de organisatie scherp blijft op haar eigen functioneren vereist een
goed bestuur en een minstens zo goed toezicht op het bestuur.
8.1 Verslag van de raad van commissarissen
De raad van commissarissen bestaat uit vijf personen. De raad heeft als taak toezicht te
houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de
met haar verbonden ondernemingen. Tevens staat zij het bestuur met adviezen terzijde.
Hieronder staan de taak en werkwijze van de raad van commissarissen nader beschreven,
evenals de wijze waarop de raad hieraan in 2013 invulling heeft gegeven.
Toezicht
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen
(RvC) zijn in de artikelen 11 tot en met 23 van de statuten van Woonpalet omschreven.
Ze zijn verder uitgewerkt in het reglement voor de raad van commissarissen. De raad van
commissarissen houdt onder andere toezicht op:
realisatie van de doelstellingen van de corporatie;

realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;

strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;

opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;

kwaliteitsbeleid;

kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;

financiële verslaggeving;

naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
Dit toezicht strekt zich uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen.
In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen, als onderdeel van een
maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze
waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in
het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de raad
van commissarissen:
het BBSH;

de Aedes Governance Code;

het door haar goedgekeurde ondernemingsplan en de daarin vastgestelde pijlers voor
financieel en maatschappelijk beleid;

het jaarplan;

de begroting;

het treasury jaarplan;

de rapportages van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting;

afspraken met externe belanghebbenden.
Werkwijze
De raad van commissarissen vergadert regulier viermaal per jaar. Daarnaast wordt er
naar gestreefd eenmaal per jaar een (thema)bijeenkomst te organiseren waarbij het hele
managementteam aanwezig is. In november was er een brainstorm naar aanleiding van
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 54
het rapport ‘De balans verstoord’ en een notitie over de situatie waarin de sector verkeert.
Eveneens in november was er een inspirerende workshop waarin de RvC kennis heeft
gemaakt met het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeewolde.
Van de ontwikkelingen binnen Woonpalet wordt de RvC op de hoogte gehouden via
uitgebreide kwartaalrapportages, verslagen van vergaderingen en kopieën van belangrijke
correspondentie. De kwartaalrapportages behandelen relevante algemene ontwikkelingen,
organisatie, financiën, nieuwbouw, onderhoud en verhuur. In de kwartaalrapportages is
de ‘Woonpaletmeter’ opgenomen. Daarin wordt beknopt aangegeven hoe het staat met
een aantal kritische succesfactoren die eerder benoemd waren. De RvC heeft zich
voorgenomen de lijst kritische succesfactoren regelmatig opnieuw vast te stellen.
Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties
(VTW). De VTW verzorgt publicaties en organiseert debatten, congressen en seminars die
de commissaris kunnen helpen in zijn/haar functioneren.
Samenstelling
De raad van commissarissen was per 31 december 2013 als volgt samengesteld.
Mevrouw drs. G.P. Oosterman (voorzitter)
Leeftijd
47
Deskundigheid
Organisatiemanagement
Functie
Management en organisatie adviseur bij de Belastingdienst
Nevenfunctie
Visitator Cognitum
Benoemd sinds
maart 2009
Aftredend per eind
april 2017
Mogelijke herbenoeming
nee
De heer ds. J.T. van der Wolf (vicevoorzitter, lid namens huurders)
Leeftijd
51
Deskundigheid
Maatschappelijke zaken
Functie
Predikant Protestantse Gemeente Zeewolde (tot september 2013)
en Protestantse Gemeente Voorburg (vanaf september 2013)
Nevenfunctie
geen
Benoemd sinds
mei 2003
Aftredend per eind
juni 2014
Mogelijke herbenoeming
nee
De heer F.L. Kappers (lid)
Leeftijd
63
Deskundigheid
Volkshuisvesting
Functie
Organisatie adviseur
Nevenfunctie
geen
Benoemd sinds
januari 2013
Aftredend per eind
februari 2017
Mogelijke herbenoeming
ja
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 55
De heer mr. R.A.P. Schouwaert (lid namens huurders)
Leeftijd
54
Deskundigheid
Juridische zaken
Functie
Directeur strategie en projecten, tevens loco-secretaris bij
gemeente Barneveld
Nevenfunctie
- Directeur CV/BV Harselaar-Zuid te Barneveld
- Rechter-plaatsvervanger bij de rechtbank Utrecht
- Partner in VOF SYRUS-projectmanagement
- Lid RvC StandvastWonen te Nijmegen
- Lid RvC ValleiWonen te Woudenberg (tot 1-7-2014)
- Voorzitter commissie bezwaarschriften waterschap Zuiderzeeland
Benoemd sinds
mei 2013
Aftredend per eind
juni 2017
Mogelijke herbenoeming
ja
Mevrouw drs. C.L. Suurland RA (lid)
Leeftijd
47
Deskundigheid
Financiën
Functie
Senior adviseur externe verslaggeving bij Baker Tilly Berk NV
Nevenfunctie
geen
Benoemd sinds
januari 2013
Aftredend per eind
februari 2017
Mogelijke herbenoeming
ja
(Her)benoeming en zittingsduur
In 2013 zijn drie nieuwe commissarissen benoemd. Per 1 januari 2013 zijn mevrouw
C.L. Suurland uit Zeewolde (profiel financiën) en de heer F.L. Kappers uit Harderwijk
(profiel volkshuisvesting) benoemd. De heer R.A.P. Schouwaert is per 1 mei 2013
benoemd met als profiel juridische zaken. Mevrouw Oosterman is sinds 1 januari 2013
voorzitter van de RvC. De heer Van der Wolf bleef vicevoorzitter.
Profiel van leden
Bij het formuleren van het profiel voor RvC-leden zijn de statuten van Woonpalet en het
reglement voor de raad het uitgangspunt. Het reglement is in lijn met de Governance
Code Woningcorporaties. De raad gebruikt het profiel bij het vervullen van vacatures en
bij de discussie over het eigen functioneren. Van ieder lid wordt een brede
maatschappelijke belangstelling verwacht. Een goed team waarin bestuurskundige,
economische, volkshuisvestelijke en sociaal-maatschappelijke disciplines zo breed
mogelijk zijn vertegenwoordigd, wordt van het grootste belang geacht. Uit het
voorgaande overzicht is af te lezen dat dit het geval is.
Governance Code
Over het algemeen past de raad de Governance Code Woningcorporaties toe. In afwijking
van de Governance Code is de huidige directeur-bestuurder niet voor slechts vier jaar
benoemd. Dit zou in strijd zijn met de eerder gesloten arbeidsovereenkomst.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 56
Integriteit en klokkenluidersregeling
Woonpalet heeft een integriteitprotocol waarin een klokkenluidersregeling is opgenomen.
In 2013 zijn aan de raad geen voorvallen gemeld met betrekking tot deze regelingen. Ook
niet door de accountant.
Het eigen functioneren
Jaarlijks neemt de raad het eigen functioneren onder de loep. Het ene jaar door
individuele functioneringsgesprekken, het andere jaar door een groepsgesprek. In 2013
stond de groepsevaluatie op de agenda. Onder begeleiding van een externe deskundige
werden de resultaten van een individuele enquête onder de leden van de raad besproken.
Dat was een constructieve en inspirerende bijeenkomst waarin de raad terugkeek op het
afgelopen jaar, maar ook met open vizier de toekomst, en de daarbij behorende
uitdagingen, besprak. De RvC wil op een meer proactieve wijze de rol van werkgever,
toezichthouder en sparring partner vervullen. Hierover zijn concrete afspraken gemaakt.
Daarnaast wil de RvC de relatie met externe belanghebbenden verder verstevigen.
Onafhankelijkheid
Alle nevenfuncties van de commissarissen en de bestuurder worden regelmatig
geïnventariseerd en tegen het licht gehouden. Meerdere leden van de raad hadden in
2013 nevenfuncties, maar deze zijn volgens ons niet relevant voor een onafhankelijke
uitoefening van de toezichthoudende taak bij Woonpalet. De onafhankelijkheid van de
leden van de raad van commissarissen is in overeenstemming met bepaling III.2.2 van de
Governance Code. Ook zijn er geen transacties geweest met tegenstrijdige belangen,
waarbij leden van de raad en/of het bestuur betrokken waren.
Bezoldiging raad van commissarissen
In 2013 bedroeg de totale bezoldiging voor de raad € 28.213. De bezoldiging is als volgt
samengesteld:
Tabel 9: Bezoldiging leden raad van commissarissen in 2013
Beloning leden raad van commissarissen 2013 (bedragen x €1)
Naam
Functie
Beloning
(excl. btw)
Beloning
(incl. btw)
Mw. drs. G.P. Oosterman
voorzitter
7.800
9.438
Dhr. ds. J.T. van der Wolf
vicevoorzitter, lid namens
huurders
6.000
6.000
Dhr. F.L. Kappers
lid
6.000
7.260
Dhr. mr. R.A.P.
Schouwaert
lid namens huurders
2.333
2.823
Mw. drs. C.L. Suurland RA
lid
6.000
6.000
De bezoldiging van de leden van de raad van commissarissen valt binnen de maxima van
de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).
Omdat de heer mr. R.A.P. Schouwaert aangesteld is per 1 mei 2013 valt zijn bezoldiging
onder de aangescherpte regels van de WNT (de nieuwe staffelregeling).
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 57
Bestuur
Het bestuur is in 2013 niet gewijzigd qua samenstelling. Er is één bestuurder. Volgens de
RvC functioneert de bestuurder goed. De bezoldiging van de bestuurder is in 2013 in
overeenstemming met de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT).
Tabel 10: Bezoldiging bestuur in 2013
Beloning bestuurder 2013 (bedragen x € 1)
Beloning
Belaste onkostenvergoedingen
vast
101.464
Beloning
betaalbaar op
termijn
variabel
0
0
Extra uitkering
einde
dienstverband
22.185
0
Inhoud van het toezicht
Strategieontwikkeling
Door de politieke ontwikkelingen verandert het ‘landschap van de volkshuisvesting’
aldoor. De raad heeft aan het bestuur gevraagd om steeds na te gaan wat de gevolgen
voor Woonpalet zijn en daarbij ook rekening te houden met verschillende scenario’s.
Financieel toezicht
Algemeen kan worden gesteld dat het accent van het financieel toezicht verschuift van
solvabiliteit naar operationele kasstromen. Sinds enige tijd spelen die een
doorslaggevende rol bij het bepalen van de ruimte voor borging van leningen door het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Zonder die borging kan Woonpalet geen nieuwe
woningen meer ontwikkelen/realiseren.
Eind 2013 heeft de RvC het jaarplan en de begroting 2014 behandeld en goedgekeurd. Na
elk kwartaal ontving de raad een heldere rapportage waaruit de ontwikkeling van de
cijfers ten opzichte van de begroting bleek. De rapportages zijn in de vergaderingen
behandeld; ze gaven geen enkele maal aanleiding om aan te dringen op bijsturing.
In 2013 heeft de raad onder meer de volgende financiële zaken behandeld en
goedgekeurd:

de herziene begroting 2013 (de herziening was verplicht in verband met nieuw
opgelegde parameters);

het jaarverslag en de jaarrekening van de stichting Woonpalet over 2012 (na
toelichting door de accountant);

de jaarrekening van Woonpalet Vastgoed BV over 2012;

managementletter 2012;

het huurbeleid 2013;

het treasurywerkplan 2013;

investeringsstatuut;

begroting en jaarplan 2014.
Er is één investeringsbesluit genomen dat door de RvC goedgekeurd moest worden. Het
ging hierbij om een dagbestedingsruimte bij het pand van Philadelphia aan de Houtwal (2 e
fase).
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 58
Toezicht op maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie
Eind 2013 heeft de RvC het jaarplan 2014 behandeld en goedgekeurd. In het jaarplan zijn
ook de volkshuisvestelijke en operationele doelstellingen geformuleerd. Daarnaast zijn er
kritische succesfactoren die door de jaren heen gevolgd worden. Via kwartaalrapportages
is de raad op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen ter zake.
Via verslagen bleef de raad van commissarissen op de hoogte van het overleg tussen
Woonpalet en Huurdersbelangen. Ook nam de raad kennis van de notulen van de
algemene ledenvergadering van Huurdersbelangen.
De RvC volgde de ontwikkelingen met betrekking tot de uitbreiding van de Sfinx en de
plannen voor een woonzorgzone in het centrumgebied op de voet. Met de bestuurder
werd daar geregeld over gesproken.
Bedrijfsrisico’s
Ook in 2013 vormde het stagneren van de markt voor koopwoningen een belangrijk risico.
Het verkopen van woningen vormt een wezenlijk onderdeel van de financieringsstrategie.
De verhuurderheffing zorgt ervoor dat enkele liquiditeitsratio’s op korte termijn onder
druk staan. Het bestuur heeft adequate maatregelen genomen om de gevolgen van de
verhuurderheffing te kunnen opvangen. De raad stelde naar tevredenheid vast dat het
bestuur alert is en steeds de gevolgen voor Woonpalet snel in kaart brengt.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 59
8.2 Bestuursverslag
Het bestuur
Taak en werkwijze, doelstellingen
Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder, mevrouw L. Mulder. De directeurbestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. Het bestuur is belast met het besturen van
de woningcorporatie. Dit houdt in dat het bestuur onder meer verantwoordelijk is voor:

de vaststelling van het ondernemingsplan 2011 – 2015, ‘Woonpalet blijft op koers’;

de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, zoals deze in ons
ondernemingsplan ‘Woonpalet blijft op koers’ zijn geformuleerd. Jaarlijks worden deze
getoetst en waar nodig bijgesteld in een jaarplan voor het volgende jaar.

de strategie;

de financiering;

het beleid;

de resultatenontwikkeling;

het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.
Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen. Het bestuur
richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het
licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. En weegt daartoe de in
aanmerking komende belangen af van bij de woningcorporatie betrokkenen. Het bestuur
verschaft de raad van commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening
van de taak van de raad van commissarissen.
Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving
en voor het beheersen van de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten van de
woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne
risicobeheersings- en controlesystemen met de raad van commissarissen. Aan de raad
van commissarissen worden de operationele, volkshuisvestelijke en financiële
doelstellingen van de corporatie ter goedkeuring voorgelegd, evenals de strategie en de
randvoorwaarden bij de strategie. Deze doelstellingen liggen vast in het
ondernemingsplan en worden jaarlijks in de (meerjaren)begroting nader uitgewerkt. In
het jaarplan staan vervolgens de geconcretiseerde actiepunten en activiteiten voor het
eerstkomende jaar.
Binnen Woonpalet is een systeem van interne beheersing aanwezig. Dit systeem moet de
betrouwbaarheid van zowel de financiële als niet-financiële informatievoorziening
waarborgen. De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk voor dit systeem. De
periodieke verslaggeving voor de interne verantwoording en het interne toezicht vindt
plaats aan de hand van kwartaalrapportages. Aan de actiepunten en activiteiten die in ons
ondernemingsplan en jaarplannen staan, zijn tevens kritische succesfactoren gehangen.
Met de introductie van de zogenaamde Woonpaletmeter kunnen we adequaat in kaart
brengen of we een of meerdere benoemde doelen niet dreigen te halen. De periodieke
verantwoordingsrapportage en de maatregelen in het kader van de interne beheersing
worden besproken met de raad van commissarissen.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in
artikel 10 van de statuten van Woonpalet.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 60
Tegenstrijdige belangen
In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de
directeur, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governance Code Woningcorporaties. Het
bestuur heeft twee relevante (onbetaalde) nevenfuncties. Dit zijn het lidmaatschap van
het bestuur van het MKW; platform voor midden en kleine woningcorporaties, en het
lidmaatschap van ProZ, het platform voor Ruimtelijke Ordening Zeewolde.
Integriteit
Het bestuur hecht waarde aan een integer werkende organisatie. Er waren in 2013 geen
meldingen over niet-integer handelen.
Verklaring
Het bestuur van Woonpalet verklaart dat alle uitgaven die door de stichting werden
gedaan, uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn geweest.
Governance Code
Woonpalet onderschrijft de beginselen, die in de Aedescode en de Governance Code
Woningcorporaties vastgelegd zijn. De Governance Code Woningcorporaties wordt
gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf
verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Woonpalet.
Meer gedetailleerde informatie is opgenomen op onze website www.woonpalet.net.
Interne risicobeheersings- en controlesystemen
Risicobeheersing
Het bestuur van Woonpalet is verantwoordelijk voor het volgende:

de interne risicobeheersings- en controlesystemen;

het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s;

het beperken van de impact van mogelijke incidenten.
Hieronder beschrijven we enkele voorbeelden van risico’s, waarmee wij te maken hebben.
Dit overzicht is geen uitputtende opsomming van alle risico’s, die voor Woonpalet van
belang zijn. Wij werken met een risicokaart. De meeste door ons onderkende risico’s zijn
goed afgedekt, voor zover we tenminste invloed hebben op de risico’s.
Marktrisico’s
De lokale woningmarkt is voor betaalbare huurwoningen nog steeds gespannen. De
betaalbaarheid komt wel in het geding door de noodzakelijke extra huurverhogingen bij
mutatie die wij moeten doorvoeren als gevolg van de verhuurdersheffing. De
betaalbaarheid is overigens een landelijk probleem. Alleen tikt het in Flevoland extra aan
omdat er geen goedkope woningvoorraad is vanwege de nog jonge woningvoorraad en
daardoor is de gemiddelde huur al hoger dan landelijk. Desondanks verwachten wij ook op
termijn geen noemenswaardige wijziging in de verhuurbaarheid van ons bezit. We volgen
per kwartaal het aanbod en de vraag. Zo zijn we in staat om verstoringen van de
huurmarkt te monitoren. Binnen het strategisch voorraadbeleid kijken we onder meer
naar de gewildheid van de woningen binnen het bezit.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 61
Financiële risico’s
Het beleid van Woonpalet is gericht op beheersing van de financiële risico’s. Dit geven we
onder meer vorm met eenduidig strategisch beleid, adequate rapportages, transparante
procedures en een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer. Onze
financiële randvoorwaarden staan uitgebreid beschreven in hoofdstuk 6 van dit
jaarverslag. Zoals daar ook al is aangegeven, leggen de enorm oplopende
belastingheffingen zoals de verhuurdersheffing, vennootschapsbelasting en de
saneringssteun die we moeten betalen voor het saneren van andere corporaties, een
zware claim op de ontwikkeling van de financiële positie van Woonpalet. Daarnaast
hebben we te maken met toenemende uitgaven voor groot onderhoud omdat steeds meer
van onze woningen tegen de 25 jaar oud zijn. Hierdoor zijn grotere ingrepen nodig.
Renterisico’s
De risico’s in het kader van de financiering van het bezit beoordelen we jaarlijks.
Woonpalet beschikt over een treasurystatuut en een treasuryjaarplan, gebaseerd op de
jaarbegroting. Het beleid is er op gericht de financieringskosten te minimaliseren en de
vervalkalender te optimaliseren. Het treasurymanagement wordt gebaseerd op de
meerjarenkasstroomprojecties van Woonpalet.
Projectrisico’s
De risico’s van projecten hangen mede af van de omvang en complexiteit van de
projecten. In de voorbereidingsfase worden investeringscalculaties opgesteld,
ondersteund door bedrijfswaardeberekeningen. Ook vindt er een toets plaats of een
project past binnen onze vastgoedportefeuille. Een maandelijkse projectrapportage geeft
actueel inzicht in de kosten en eventuele onverwachte ontwikkelingen.
Interne beheersing
De interne beheersing is een hulpmiddel om de doelstellingen van de corporatie te
bereiken, zoals die zijn vastgelegd in het ondernemingsplan en de jaarbegroting. Tevens
dient de interne beheersing als waarborg voor de betrouwbaarheid van de
informatievoorziening en de voorspelbaarheid van prognoses. Tenslotte is de interne
beheersing gericht op de naleving van de relevante wet- en regelgeving.
Ondanks de beperkte omvang van de werkorganisatie hecht Woonpalet waarde aan een
optimale taak- en functiescheiding. We monitoren de risico’s met een periodieke
verantwoording op alle beleidsterreinen. De externe accountant beoordeelt de werking
van de interne beheersing en rapporteert hierover aan de directie en raad van
commissarissen.
De interne beheersing beperkt zich hoofdzakelijk tot het kwantificeren van risico’s en
onzekerheden en tot maatschappelijke prestaties. De financiële beheersingsbenadering
sluit overigens wel aan bij de wijze van toezicht door sectorinstituten, zoals het Centraal
Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV).
Beoordeling interne beheersing
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van
interne beheersings- en controlemaatregelen. De systemen zijn bedoeld om een optimale
beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen echter nooit absolute
zekerheid bieden op het realiseren van de doelstellingen van Woonpalet. Of dat materiële
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 62
verliezen, fraude en overtreding van wet- en regelgeving niet zullen optreden. Verder wil
het bestuur benadrukken, dat de activiteiten van Woonpalet enkele risico’s met zich
meebrengen die buiten de eigen invloedsfeer liggen. Zoals politieke besluiten en
veranderingen in wet- en regelgeving en ingrijpende conjuncturele ontwikkelingen.
Het systeem van interne beheersing heeft als doel eventuele risico’s tijdig te signaleren en
de effecten ervan te minimaliseren. Het bestuur beoordeelt en bewaakt voortdurend de
prestaties, de omgeving en de risico’s met betrekking tot de activiteiten van Woonpalet.
Het bestuur is van oordeel dat de maatregelen van interne beheersing, die Woonpalet in
acht neemt, een basis vormen om te kunnen verklaren, dat:

de volledigheid en juistheid van de verantwoordingsrapportages gewaarborgd zijn;

er voldoende inzicht is in de mate waarin de operationele en financiële doelstellingen
worden behaald;

de geldende wet- en regelgeving wordt gehandhaafd.
Externe accountant
De externe accountant wordt benoemd door de raad van commissarissen na advies van de
directeur-bestuurder. Accountantskantoor Deloitte is voor de periode 2012 tot en met
2015 weer benoemd tot externe accountant van Woonpalet. Eenmaal in de vier jaar wordt
een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant opgesteld.
De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de raad
van commissarissen bij, waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek
van de jaarrekening wordt besproken. En waarin de beslissing valt over de goedkeuring
van de jaarrekening. De raad van commissarissen kan tijdens deze bijeenkomst vragen
stellen aan de externe accountant over zijn verklaring over de getrouwheid van de
jaarrekening.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 63
9 Kengetallen
2013
2012
2011
2010
2009
Gegevens woningbezit
a. Woningen en woongebouwen
In exploitatie per begin boekjaar
1.931
1.911
1.901
1.912
1.890
- bij: nieuwbouw
27
29
24
17
33
- af: verkopen
12
10
14
28
11
- bij: overige mutaties
4
1
0
0
0
1.950
1.931
1.911
1.901
1.912
1
27
29
53
41
- bedrijfsruimten
20
20
20
16
16
- garages
25
25
25
25
25
1.996
2.003
1.985
1.995
1.994
1. Aantal reparatieopdrachten
1,53
1,23
1,81
1,67
0,92
2. Aantal gevallen mutatieonderhoud
0,31
0,27
0,21
0,18
0,20
3. Kosten niet-planmatig onderhoud
387
454
795
457
359
4. Kosten planmatig onderhoud
772
811
750
605
770
1.159
1.265
1.545
1.062
1.129
539
503
488
477
468
9,4
9,2
8,5
9,6
8,2
2. Huurachterstand uitgedrukt in een percentage
van de huren en vergoedingen
1,44
1,52
1,62
1,42
1,66
3. Huurderving in een percentage van de jaarhuur
1,13
0,43
0,55
0,52
0,40
10,73
11,58
15,87
13,99
12,14
In exploitatie per einde boekjaar
In aanbouw per einde boekjaar
b. Overige onroerende zaken
Totaal aantal verhuureenheden per einde boekjaar
Alle cijfers zijn per einde boekjaar
Kwaliteit (per verhuureenheid)
5. Totaal onderhoudskosten
Prijs-kwaliteitverhouding (per
verhuureenheid)
Gemiddelde netto huurprijs (per maand in €)
Het verhuren van woningen
1. Mutatiegraad
Financiële continuïteit
1. Solvabiliteit
2. Liquiditeit (current ratio)
0,2
0,3
0,5
0,3
0,2
-9,5
6,6
13,1
16,3
9,9
4. Rentabiliteit lang vreemd vermogen
4,1
4,2
4,3
4,4
4,6
5. Rentabiliteit totaal vermogen
2,5
4,3
5,5
5,9
5,1
3. Rentabiliteit eigen vermogen
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 64
Solvabiliteit
Eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per einde
boekjaar.
Liquiditeit (current ratio)
Saldo van de vlottende activa gedeeld door het saldo van de kortlopende schulden per
einde boekjaar.
Rentabiliteit eigen vermogen
Jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen per einde boekjaar.
Rentabiliteit vreemd vermogen
Totaal van de verschuldigde rente over het boekjaar uitgedrukt in een percentage van het
vreemd vermogen per einde boekjaar.
Rentabiliteit totaal vermogen
Totaal van het jaarresultaat en de verschuldigde rente op vreemd vermogen uitgedrukt in
een percentage van het totale vermogen per einde boekjaar.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 65
10 Jaarrekening
10.1 Jaarrekening: Balans per 31 december 2013
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1)
VASTE ACTIVA
31 december
31 december
2013
2012
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
110.705.569
111.599.727
68.251
50.888
2.866.061
2.955.761
113.639.881
114.606.376
8.199.721
8.806.227
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
0
0
8.199.721
8.806.227
8.503
8.503
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Vorderingen op groepsmaatschappijen
0
0
588.170
644.507
596.673
653.010
122.436.275
124.065.613
158.064
150.240
0
0
9.773
9.773
0
0
110.106
135.039
94.763
100.986
372.706
396.038
Liquide middelen
374.220
777.964
Som vlottende activa
746.926
1.174.002
123.183.201
125.239.615
Latente belastingvorderingen
Som vaste activa
VLOTTENDE ACTIVA
Vorderingen
Huurdebiteuren
Gemeente
Vorderingen op groepsmaatschappijen
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige vorderingen
Overlopende activa
TOTAAL ACTIVA
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 66
10.1 Jaarrekening: Balans per 31 december 2013
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1)
PASSIVA
31 december
31 december
2013
2012
EIGEN VERMOGEN
Statutaire reserves
Overige reserves
Bestemmingsreserves
45
45
13.222.075
14.481.509
0
21.533
13.222.120
14.503.087
0
455.215
VOORZIENINGEN
Voorziening onrendabele investeringen
Overige voorzieningen
82.210
79.076
82.210
534.291
106.123.888
106.554.341
10.365
3.865
106.134.253
106.558.206
0
0
Schulden aan leveranciers
468.199
657.384
Belastingen en premies sociale verzekeringen
798.043
396.938
2.478.376
2.589.709
3.744.618
3.644.031
123.183.201
125.239.615
LANGLOPENDE SCHULDEN
Schulden/leningen kredietinstellingen
Overige schulden
Totaal langlopende schulden
KORTLOPENDE SCHULDEN
Schulden aan kredietinstellingen
Overlopende passiva
TOTAAL PASSIVA
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 67
10.2 Winst-en-verliesrekening over 2013
(x € 1)
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
12.300.657
11.853.254
Opbrengsten servicecontracten
205.330
195.861
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
974.571
888.397
56.090
44.842
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
207.491
151.321
13.744.139
13.133.675
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
3.205.857
3.070.797
Overige waardeveranderingen (im) materiële
vaste activa en vastgoedportefeuille
Totaal bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
1.087.745
-1.089.908
Lonen en salarissen
956.587
931.286
Sociale lasten
127.801
118.354
Pensioenlasten
180.682
178.312
2.356.793
2.499.591
6.445
13.770
Onderhoudslasten
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
194.814
184.424
Overige bedrijfslasten
1.746.461
1.359.137
Totaal bedrijfslasten
9.863.185
7.265.763
Bedrijfsresultaat
3.880.954
5.867.912
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
973
80.492
Rentelasten en soortgelijke kosten
4.360.594
4.468.404
Totaal financiële baten en lasten
4.359.621
4.387.912
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor
belastingen
-478.667
1.480.000
780.767
582.941
-1.259.434
897.059
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Resultaat na belastingen
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 68
10.3 Kasstroomoverzicht 2013
(indirecte methode) (x € 1.000)
2013
Kasstroom uit operationele
activiteiten
Bedrijfsresultaat
Aanpassing voor:
● Afschrijvingen
● Geactiveerde productie eigen
bedrijf vaste activa
● Overige waardeveranderingen
(im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
● Vrijval/dotatie voorzieningen
● Vrijval bestemmingsreserve
2012
3.881
5.868
3.207
3.071
0
0
1.088
3
-22
-1.091
5
0
4.276
Veranderingen in werkkapitaal:
● Voorraden
● Onderhanden projecten
● Vorderingen
● Kortlopende schulden (excl.
bankkrediet/incl.
waarborgsommen)
0
0
23
0
0
1.078
94
267
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen interest
Ontvangen/betaalde belasting
naar de winst
Betaalde interest
1.985
117
1.345
8.274
9.198
1
80
-768
-4.361
-519
-4.468
-5.128
Som kasstroom uit operationele
activiteiten
-4.907
3.146
Kasstroom uit
investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste
activa en vastgoedbeleggingen
Desinvesteringen materiële
vaste activa en
vastgoedbeleggingen
Investeringen financiële vaste
activa
-3.696
-1.436
519
436
56
56
Kasstroom uit
investeringsactiviteiten
-3.121
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 69
4.291
-944
2013
Kasstroom uit
financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende
schulden (nieuwe leningen)
Aflossingen langlopende
schulden
Ontvangsten/aflossingen
bankkrediet
Kasstroom uit
financieringsactiviteiten
2012
5.000
5.000
-5.429
-7.202
0
-966
Mutatie in geldmiddelen
-429
-3.168
-404
179
De toename (afname) van de geldmiddelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de
mutatie in de balanspost liquide middelen:
2013
Stand per 1 januari
Liquide middelen
2012
778
598
778
Mutaties boekjaar
Liquide middelen
-404
598
179
-404
Stand per 31 december
Liquide middelen
374
777
374
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 70
179
777
10.4 Algemene toelichting
ALGEMEEN
De richtlijn
De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen moet voldoen aan de eisen zoals deze
zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt
BW2 Titel 9 voorgeschreven behalve enkele uitzonderingen van specifieke aard. Het
besluit heeft ook geleid tot een specifieke richtlijn van de Raad voor de Jaarverslaggeving
(Richtlijn 645). In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de
winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie,
waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd.
Activiteiten
De activiteiten van Stichting Woonpalet Zeewolde, statutair gevestigd te Zeewolde,
(Eilandgracht 39), bestaan voornamelijk uit de bouw en verhuur van woningen.
Groepsverhoudingen
Stichting Woonpalet Zeewolde staat aan het hoofd van een andere rechtspersoon. Een
overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is
onderstaand opgenomen.
Naam
Statutaire zetel
Aandeel in geplaatst kapitaal
: Woonpalet Vastgoed B.V.
: Zeewolde
: 100%
In Woonpalet Vastgoed B.V. vinden tot op heden geen activiteiten plaats. De deelneming
is van te verwaarlozen betekenis voor de jaarrekening van de stichting Woonpalet en
derhalve heeft geen consolidatie plaatsgevonden.
10.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan
de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit
besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke
aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de
herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven.
In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en
verslaggevingsvoorschriften geformuleerd.
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is
vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-enverliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze
referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans,
winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 71
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd
ten opzichte van het voorgaande jaar.
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening
gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern
geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens
de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders
aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het
besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp
fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Materiële vaste activa
Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle
materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te
rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige
gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies
kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de
verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op
vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten
geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële
vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze
gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt
berekend tegen de gemiddelde rentevoet op basis van 3-maands kasgeld. Voor
onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet
van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere
waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
Sociaal vastgoed in exploitatie
Typering
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de
huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De
huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister wordt vastgesteld.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke
organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en
dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de
Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de
staatssteun voor toegelaten instellingen.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 72
Kwalificatie
Het beleid van Woonpalet is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te
houden voor de doelgroep van beleid. Daarmee kwalificeert Woonpalet zich als vastgoed
beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor
de invulling van de actuele waarde.
Waarderingsgrondslag
Woonpalet waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen
verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met
afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum
worden verwacht.
Na-investeringen
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een
waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van
vernieuwing.
Onderhoud
De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich
van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van
het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
Componenten
Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur.
Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris
onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan
10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg
van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan
10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.
Complexindeling
De complexen zijn gedefinieerd op basis van de datum van in exploitatie nemen
(financiële indeling).
Bepaling bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of
samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden
verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de
contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige
exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende
looptijd van de investering.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen
die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden
die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief.
Bij de bedrijfswaardeberekening is rekening gehouden met de verkoop van huurwoningen
voor de komende 5 jaar (2014-2018).
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 73
Bij de bedrijfswaardeberekening eind 2013 gelden de volgende uitgangspunten:
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Huurverhoging 2014: 2,50% (voorgaand jaar: 2,75%) + een
inkomensafhankelijke opslag van 1,50% voor Daeb woningen;
Huurverhoging 2015: 1,50% (voorgaand jaar: 2,0%) + een
inkomensafhankelijke opslag van 1,50% voor Daeb woningen;
Huurverhoging 2016: 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%) + een inkomensafhankelijke
opslag van 1,50% voor Daeb woningen;
Huurverhoging 2017: 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%) + een inkomensafhankelijke
opslag van 1,50% voor Daeb woningen;
Huurverhoging m.i.v. 2018: 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%);
Jaarlijkse huurderving van 0,50% (voorgaand jaar: 0,50%);
mutatiegraad van 8 % en huurharmonisatie tot 75/85% van de maximaal
redelijke huur (voorgaand jaar: 70/85%) voor Daeb woningen;
jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3%
(voorgaand jaar: 3%);
genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van
€ 1.202 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.213);
genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten van € 311 (voorgaand jaar:
€ 314);
kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de
eerstkomende 20 jaar (2014-2033), daarna een bedrijfseconomische norm per
woning per jaar, onverdeeld naar de volgende tijdvakken:
tijdvak 21-30 jaar: € 1.958 (voorgaand jaar: € 1.887)
tijdvak 31-40 jaar: € 810 (voorgaand jaar: € 775)
tijdvak 41-50 jaar: € 474 (voorgaand jaar: € 450)
–
–
–
–
–
een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de
exploitatieperiode van € 9.076 (voorgaand jaar: € 9.076);
een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%)
de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte
resterende levensduur van de complexen (variërend van 24 tot 50 jaar), de
minimale levensduur wordt gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een
kortere levensduur gerechtvaardigd is.
De te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de
bedrijfswaarde.
In de bedrijfswaardeberekening is vanaf 2014 rekening gehouden met de
verhuurdersheffing conform de inrekenregels.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de
rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen.
De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde
van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering
van deze posten op de balans.
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor
zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van
de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 74
kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met
verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte
afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming
van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening
gehouden.
Bijzondere waardevermindering
Woonpalet beoordeelt jaarlijks op balansdatum of er sprake is van een bijzondere
waardevermindering. Van een bijzondere waardevermindering is sprake indien de
boekwaarde van een actief hoger is dan de bedrijfswaarde. De toetsing vindt plaats op
complexniveau waarbij de complexen zijn gedefinieerd op basis van de datum van in
exploitatie nemen (financiële indeling). Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden
ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als
‘Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’.
Terugname van bijzondere waardevermindering
Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere
waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen
boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die
bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was
verantwoord. De terugname van eerdere afwaardering wordt ten gunste van de winst- en
verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen
(im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’.
Afschrijvingen
Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar
wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over
het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de
component van) het actief.
Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere
bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een
lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige
componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of
vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de
grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond
zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde.
Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze
terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.
Bedrijfswaarde ten behoeve van de toelichting
De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed is rekening houdende met de bovenstaande
uitgangspunten berekend op een bedrag van € 145.911.909 (2012: € 146.124.467). De
bedrijfswaarde ligt hiermee zo’n 32% hoger dan de boekwaarde van het sociaal vastgoed
(inclusief grondkosten). In de bedrijfswaarde 2013 is rekening gehouden met de begrote
verkoop van huurwoningen in de periode 2014-2018. De bedrijfswaarde hiervan bedraagt
€ 4.390.000.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 75
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed
in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen
verkrijgingsprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van
voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw
toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente
wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa
noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te
maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet van 3maands kasgeld. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken
wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Bijzondere waardevermindering
Woonpalet beoordeelt jaarlijks op balansdatum of er sprake is van een bijzondere
waardevermindering. Van een bijzondere waardevermindering is sprake indien de
verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering hoger is dan de verwachte
bedrijfswaarde. Indien deze zogenaamde onrendabele top groter is dan het verschil
tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende
eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in
ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de
waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil
gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Afschrijvingen
Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat
de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd
tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen
gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Typering
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs
boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk
vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 76
Waarderingsgrondslag
Woonpalet waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking
tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met
afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.
Actuele waarde ten behoeve van de toelichting
In de toelichting is de actuele waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd
op de bedrijfswaarde zoals beschreven onder ‘Sociaal vastgoed in exploitatie’. Woonpalet
hanteert deze invulling van actuele waarde omdat haar primaire doelstelling is het
beschikbaar stellen van huisvesting, en dat optimalisatie van het rendement van haar
vastgoed slechts een ondergeschikte plaats in neemt.
Bijzondere waardevermindering
Woonpalet beoordeelt jaarlijks op balansdatum of er sprake is van een bijzondere
waardevermindering. Van een bijzondere waardevermindering is sprake indien de
boekwaarde van een actief hoger is dan de bedrijfswaarde. De toetsing vindt plaats op
complexniveau waarbij de complexen zijn gedefinieerd op basis van de datum van in
exploitatie nemen (financiële indeling). Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden
ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als
‘Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’.
Terugname van bijzondere waardevermindering
Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere
waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen
boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die
bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was
verantwoord. De terugname van eerdere afwaardering wordt ten gunste van de winst- en
verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen
(im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’.
Afschrijvingen
Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar
wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over
het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de
component van) het actief.
Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere
bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een
lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige
componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of
vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de
grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond
zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere commerciële
marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan
geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in
de toekomst.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 77
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed
in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.
Waardering en verwerking
De waardering en verwerking van deze post is gelijk aan Vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor de eigen exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging zoals beschreven
onder ‘Materiële vaste activa’.
Financiële vaste activa
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd
volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). De
nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze
jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor
aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van
de betreffende deelneming.
Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is,
wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonpalet in deze situatie geheel
of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige
voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt
een voorziening getroffen, rekening houdend met voorzieningen oninbaarheid op
vorderingen.
Latente belastingverplichtingen
Latente belastingverplichtingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen de
boekwaarde van activa en de fiscale boekwaarden van die posten. Latente
belastingverplichtingen worden berekend per fiscale eenheid, tegen de belastingtarieven
vastgesteld op de balansdatum en gewaardeerd tegen contante waarde. De contante
waarde van de latente belastingen is berekend uitgaande van een rekenrente vóór
belasting van 4,6%. Volgens de richtlijnen voor de jaarverslaggeving dient de nominale
waarde van de latentie te worden toegelicht in de jaarrekening. De nominale waarde van
de actieve latenties bedraagt per balansdatum € 907.212.
Actieve latentie leningen o/g
De latentie die voortvloeit uit het verschil tussen de nominale en contante waarde van de
opgenomen en uitstaande leningen wordt gewaardeerd tegen de contante waarde over de
resterende looptijd per lening. De nominale waarde van de actieve latentie leningen o/g
bedraagt per eind 2013 € 907.212. Discontering tegen contante waarde heeft
plaatsgevonden op basis van de netto rente (actuele rente langlopende leningen minus
belasting op basis van effectieve belastingtarief), zijnde 4,6% x (1-0,255). De contante
waarde van de latentie per eind 2013 bedraagt € 588.170.
Hierbij is ervan uitgegaan dat amortisatie van het fiscale agio en disagio plaatsvindt op
basis van het rente en aflossingsschema van de betreffende leningen.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 78
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de
tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de
geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor
oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering
gebracht op de boekwaarde van de vordering.
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een
looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen
onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen
worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Eigen vermogen
Bestemmingsreserve
Dit betreffen afgezonderde delen van het eigen vermogen omdat daaraan een beperktere
bestedingsmogelijkheid is gegeven dan gezien de doelstelling van de organisatie zou zijn
toegestaan. Deze beperking is door het bestuur aangebracht. De bestemmingsreserve is
gevormd voor uitgaven in het kader van leefbaarheid.
Voorzieningen
Algemeen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en
verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van
middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De
voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die
noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen
worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting
noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.
Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het
waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de
verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.
Voorziening onrendabele investeringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als
bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex
waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de
boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een
voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto
contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen
ontvangsten.
Voorziening overig
De voorziening klein onderhoudsfonds wordt verantwoord onder overige voorzieningen.
Huurders kunnen zich abonneren op dit fonds waardoor bepaalde
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 79
onderhoudswerkzaamheden, die normaal voor rekening zijn van de huurder, voor
rekening komen van dit fonds. De voorziening wordt gevormd door jaarlijks een dotatie
toe te voegen aan de hand van de bijdragen van de huurders. De kosten van het
onderhoudsfonds worden hierop in mindering gebracht. De voorziening is opgenomen
tegen nominale waarde.
Voorziening pensioenen
De pensioenen zijn verzekerd bij het pensioenfonds SPW. Stichting Woonpalet Zeewolde
verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-enverliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is
voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde
premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het
meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van
terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst
verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Stichting Woonpalet Zeewolde of, en zo ja
welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per
balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te
worden opgenomen.
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden
in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste
verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag
rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt
op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de
winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is onder de
toelichting op de balanspost ‘langlopende schulden’ opgenomen.
Overige activa en passiva
Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva
gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, als dit noodzakelijk is,
een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
Afgeleide financiële instrumenten
Woonpalet maakt geen gebruik van rentederivaten.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 80
10.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde
prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties
worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij
voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de
verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde
gewaardeerde vaste activa.
Opbrengstverantwoording algemeen
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten
en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de
koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde
prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot
de in totaal te verrichten diensten.
Bijzondere baten en lasten
Bijzondere baten of lasten behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar worden op
grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk toegelicht, teneinde
een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie
en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de
analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en
omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. De
opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast” geldt
worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij
tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en
gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke
bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het behaalde boekresultaat
van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie en eventuele netto
verkoopopbrengsten
De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo
van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden
verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen
op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 81
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in
ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente
welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder staan de doorberekeningen onderhoud aan derden en overige vergoedingen.
Erfpacht
Voor woningen die zijn verkocht onder Koop Goedkoop wordt de grond in erfpacht
uitgegeven. De jaarlijkse erfpachtcanon wordt verantwoord onder erfpacht.
Bedrijfslasten
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de
verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire
methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt
rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. Indien een
schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de
toekomstige afschrijvingen aangepast.
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit
hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties
in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de
bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus
cumulatieve afschrijvingen.
Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt
in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Pensioenlasten
Woonpalet heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.
De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord.
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van
onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke
werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane
verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum
worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen
dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn
de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten.
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er
geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 82
Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde
investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van
Woonpalet, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.
Overige bedrijfslasten
Hieronder worden de overige kosten verantwoord die gemaakt worden in het kader van de
gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, algemene kosten, overige
personeelskosten, belastingen, verzekeringen, etc. De overige bedrijfslasten worden
toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de
effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de
rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de
ontvangen leningen.
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van
vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief
gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis
van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en
van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het
actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Woonpalet integraal belastingplichtig geworden voor de
vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale
activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een
vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met
betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van
resultaatneming.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de
winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele
verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente
belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de
latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in
het te hanteren belastingtarief.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 83
10.7 Financiële instrumenten
Rente-instrumenten
In het treasurystatuut van Woonpalet is opgenomen dat het gebruik van renteinstrumenten uitsluitend is toegestaan na goedkeuring door de Raad van Commissarissen
en alleen voor die instrumenten opgenomen in het statuut.
De inzet hiervan vindt uitsluitend plaats nadat advies is ingewonnen bij een extern
deskundige en de treasury-commissie hiertoe heeft besloten. Rente-instrumenten mogen
alleen gebruikt worden waarvoor ze in eerste instantie bedoeld zijn, namelijk het
vermijden dan wel beheersen van het renterisico. Speculatief handelen in renteinstrumenten, door middel van het aangaan van open posities, waarbij sprake is van het
ontbreken van een onderliggende positie, is derhalve niet toegestaan. Woonpalet maakt
tot op heden geen gebruik van rente-instrumenten.
10.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en
resultaatbepaling
Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die
van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en
de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
Waardering vaste activa
Materiële vaste activa, bedrijfswaarde
Woonpalet heeft meerdere complexen waarbij sprake is van bijzondere
waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder
bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde
is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in
exploitatie en het resultaat over het boekjaar.
De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een
redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het
opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid.
Verkoopportefeuille
Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de in de
jaren 2014-2018 voorgenomen verkoop van in totaal 84 woningen. Onzeker is of deze
verkoop kan worden gerealiseerd aangezien de doorstroming op de woningmarkt
stagneert en de opbrengsten van woningverkopen onder druk staan. De ingerekende
verkopen hebben echter, gezien de toegepaste complexindeling, geen invloed op het
resultaat over 2013.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke
verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en
extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn
gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen
inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 84
verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom
projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de
formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de
bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke
verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten.
Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het
prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen
bouwproductie.
Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft
Woonpalet een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte
over de verslagjaren 2012 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. Het
belangrijkste standpunt betreft het onderscheid tussen onderhoudskosten en
investeringen.
Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen
ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode
wordt uitgegaan van het nettoresultaat. Dit resultaat wordt vervolgens aangepast voor
posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op de ontvangsten en
uitgaven in het verslagjaar en mutaties in de balansposten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder
aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen
operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen als gevolg van de financiering zijn gesplitst in kasstromen voor mutaties in
de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen
onder de operationele activiteiten).
De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder
overige schulden voorkomende verplichtingen, evenals ontvangen investeringssubsidies.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 85
10.9 Toelichting op de balans
(x € 1)
VASTE ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
110.705.569
111.599.727
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
68.251
50.888
2.866.061
2.955.761
113.639.881
114.606.376
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Totaal per 31 december
Verloop materiële vaste activa 2013
Sociaal
Vastgoed
Onroerende
Totaal
Vastgoed
in ontwikkeling
en roerende
In
voor eigen
zaken t.d.v.
exploitatie
exploitatie
de exploitatie
Stand per 31 december 2012
- Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen
134.457.855
686.820
- Cumulatieve waardeverminderingen
-13.118.564
-9.739.563
- Cumulatieve afschrijvingen
Boekwaarde begin boekjaar
4.161.186
139.305.861
-635.932
0
-13.754.496
0
-1.205.425
-10.944.988
111.599.728
50.888
2.955.761
114.606.377
229.501
3.387.407
67.366
3.684.274
-597.110
0
0
-597.110
3.235.462
-3.235.462
0
0
Mutaties 2013
- Investeringen
- Desinvesteringen (aanschafwaarde)
- Overboekingen van in ontwikkeling
- Overboeking commercieel naar sociaal
- Waardeveranderingen
- Afschrijving overboeking commercieel
- Afschrijvingen
271.040
0
0
271.040
-1.191.985
-134.582
0
-1.326.567
-10.463
0
0
-10.463
-2.908.808
0
-157.066
-3.065.874
78.204
0
0
78.204
-894.159
17.363
-89.700
-966.496
110.705.569
68.251
2.866.061
113.639.881
- Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen
138.287.453
68.251
4.228.552
142.664.065
- Cumulatieve waardeverminderingen
-15.001.254
0
0
-15.081.063
- Cumulatieve afschrijvingen
-12.580.630
0
-1.362.491
-13.943.121
Boekwaarde einde boekjaar
110.705.569
68.251
2.866.061
113.639.881
- Afschrijvingen (desinvesteringen)
Totaal mutaties 2013
Boekwaarde einde boekjaar
Stand per 31 december 2013
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 86
Afschrijvingen
Woonpalet onderscheidt in de materiële vaste activa de volgende componenten en
afschrijvingstermijnen:
–
Grond
geen afschrijvingen
–
Opstal
lineair 50 jaar
–
Garages
lineair 50 jaar
–
Verbetering lineair 25-50 jaar
–
Kantoor
lineair 50 jaar
–
Inventaris
lineair 5-10 jaar
WOZ waarde
In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 1922 woningen en 2 maatschappelijke
verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ
beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 307 miljoen.
Bedrijfswaarde
De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 145.911.909
(inclusief inrekening verkoop huurwoningen 2014-2018 tot een bedrag van € 4.390.000).
Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 212.558 afgenomen.
Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de analyse van de
bedrijfswaarde op pagina 88.
Verzekering
Het hele eigendom aan roerende en onroerende zaken is verzekerd bij Avéro Achmea
tegen herbouwwaarde voor brand- en stormschade. Door jaarlijks een bedrag per woning
te voldoen, is het begrip verzekerde waarde voor het hele woningbezit niet meer van
toepassing. De bedrijfsaansprakelijkheid is ondergebracht bij Avéro Achmea.
Verkoopprogramma
Er zijn tot en met 2013 322 woningen aan ons verkoopprogramma toegevoegd. In 2014
hebben we hier nog eens 95 woningen aan toegevoegd. In totaal zijn er tot en met 2013
166 woningen verkocht zodat er nog 251 woningen resteren voor verkoop. In het jaarplan
2014 houden we rekening met de verkoop van 20 woningen. De verkoopopbrengst en
boekwaarde bedragen respectievelijk € 2.644.771 en € 835.940.
Koop Goedkoop (KGK)
Onder de materiële vast activa zijn tevens gronden verantwoord waarop een recht van
erfpacht is gevestigd. Dit geldt bij woningen die onder de KGK regeling worden verkocht.
Tot en met 2013 zijn er in totaal 56 woningen van ons bestaande bezit verkocht onder
KGK.
Geactiveerde rente
De te activeren rente op nieuwbouw wordt gedurende de ontwikkeling geactiveerd op
basis van het geldende rentepercentage voor 3-maands kasgeld. In 2013 is een bedrag
van € -551 aan rente geactiveerd.
Reële waarde (bedrijfswaarde)
De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie, op basis van de uitgangspunten
zoals vermeld in de toelichting, bedraagt € 145.911.909 (2012: €146.124.467). Ten
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 87
opzichte van 2012 is de bedrijfswaarde met een bedrag van per saldo € 212.558
afgenomen.
De afname van de bedrijfswaarde ten opzichte van voorgaand jaar laat zich in de
onderstaande stappen nader verklaren:
Analyse mutatie bedrijfswaarde:
Stap 1 Autonome waardemutatie
De autonome waardemutatie wordt veroorzaakt door de verschillende
tijdstippen van berekening. Kasstromen tussen deze tijdstippen vallen
weg en de overige kasstromen komen een jaar dichterbij. Dus zelfs bij
ongewijzigd bezit, beleid en ongewijzigde parameters is er sprake van
een bedrijfswaardemutatie: de autonome waardemutatie.
€
1.680.214
Stap 2 Mutaties in het bezit
In 2013 hebben we 27 verhuureenheden in exploitatie genomen
(€ + 3.261.497) en 12 bestaande huurwoningen verkocht (€ -626.209).
€
2.635.738
Stap 3 Mutatie van de huursom
De toename van de bedrijfswaarde is onder andere een gevolg van
het feit dat m.i.v. 2014 de inkomensafhankelijke huurverhoging
is ingerekend voor de periode 2014-2017 met een opslagpercentage
van 1,50%.
€
14.406.180
Stap 4 Aanpassing dagelijks- en mutatieonderhoud
De gemiddelde kosten per klacht en per mutatie zijn gedaald.
€
526.695
Stap 5 Aanpassing lasten beheer
De kosten die verband houden met de bedrijfsvoering
(overige bedrijfslasten) zijn ten opzichte van vorig jaar gedaald
(van € 1.213 naar € 1.202 per vhe).
€
2.009.667
Stap 6 Aanpassing planmatig onderhoud
Wij hebben de in de meerjarenbegroting 2013-2033 opgenomen
kosten voor planmatig onderhoud bijgesteld. Na de periode van
2033 hanteren wij een norm afhankelijk van de ouderdom van de
woning. Per blok van 10 jaar wordt een verschillend normbedrag
gehanteerd. De normbedragen voor de blokken van 10 jaar zijn
gestegen met 3,25%.
€
-152.397
Stap 7 Verhuurdersheffing
Met ingang van 2014 houden we rekening met de verhuudersheffing
Conform de inrekenregels van het WSW/CFV.
€ -25.708.655
Per saldo mutatie bedrijfswaarde (excl. woningverkopen)
Inrekening verkoop huurwoningen (2014-2018)
Per saldo mutatie bedrijfswaarde (incl. woningverkopen)
€ -4.602.558
€
4.390.000
€
-212.558
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 88
Jaarlijkse toets
Jaarlijks toetsen wij per complex de bedrijfswaarde aan de boekwaarde. Als de
boekwaarde de bedrijfswaarde (duurzaam) overschrijdt dan wordt dit bedrag als
waardeverandering ten laste van het resultaat afgeboekt. De berekende bedrijfswaarde
van het bezit per einde 2013 heeft ook deze keer aanleiding gegeven tot het doorvoeren
van enkele waardeveranderingen in het bezit per 31 december 2013.
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
2013
Sociaal vastgoed in exploitatie
- Terugname van waardeverminderingen bestaand bezit
- Afwaarderingen op bestaand bezit
898.670
-2.145.428
- Afwaarderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
eigen exploitatie
Per saldo waardeveranderingen sociaal vastgoed
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 89
-79.809
-1.326.567
VASTE ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
8.199.721
8.806.227
0
0
8.199.721
8.806.227
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Totaal per 31 december
Verloop vastgoedbeleggingen 2013
Commercieel
Vastgoed
vastgoed
in ontwikkeling
In
voor eigen
exploitatie
exploitatie
Totaal
Stand per 31 december 2012
9.437.341
0
9.437.341
- Cumulatieve afschrijvingen
-264.271
0
-264.271
- Cumulatieve waardeverminderingen
-366.843
0
-366.843
8.806.227
0
8.806.227
11.623
0
11.623
- Desinvesteringen (aanschafwaarde)
0
0
0
- Overboekingen van in ontwikkeling
0
0
0
- Overboeking commercieel naar sociaal
-271.040
0
-271.040
- Waardeveranderingen
-216.393
0
-216.393
- Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen
Boekwaarde begin boekjaar
Mutaties 2013
- Investeringen
- Afschrijving overboeking naar sociaal
- Afschrijvingen
10.463
0
10.463
-141.159
0
-141.159
0
0
0
-606.506
0
-606.506
8.199.721
0
8.199.721
9.177.924
0
9.177.924
- Cumulatieve afschrijvingen
-394.967
0
-394.967
- Cumulatieve waardeverminderingen
-583.236
0
-583.236
8.199.721
0
8.199.721
- Afschrijvingen (desinvesteringen)
Totaal mutaties 2013
Boekwaarde einde boekjaar
Stand per 31 december 2013
- Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen
Boekwaarde einde boekjaar
WOZ waarde
In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 28 woningen, 18 bedrijfsruimten en 25
garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ
beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 9,4 miljoen.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 90
Bedrijfswaarde
De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 11.639.759.
Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 1.635.398 afgenomen.
Jaarlijkse toets
Jaarlijks toetsen wij per complex de bedrijfswaarde aan de boekwaarde. Als de
boekwaarde de bedrijfswaarde (duurzaam) overschrijdt dan wordt dit bedrag als
waardeverandering ten laste van het resultaat afgeboekt. De berekende bedrijfswaarde
van het bezit per einde 2013 heeft ook deze keer aanleiding gegeven tot het doorvoeren
van enkele waardeveranderingen in het bezit per 31 december 2013.
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
2013
Vastgoedportefeuille
- Terugname van waardeverminderingen bestaand bezit
51.461
- Afwaarderingen op bestaand bezit
-267.854
Per saldo waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-216.393
31-12-2013
31-12-2012
8.503
8.503
Latente belastingvorderingen
588.170
644.507
Totaal
596.673
653.010
31-12-2013
31-12-2012
8.503
8.503
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Verloop deelnemingen in groepsmaatschappijen
Saldo per 1 januari
- resultaat deelneming Woonpalet Vastgoed B.V.
Saldo per 31 december
0
0
8.503
8.503
Het verschafte deel van het geplaatste kapitaal van Woonpalet Vastgoed B.V. te Zeewolde
bedraagt 100%. Tot op heden hebben er nog geen activiteiten plaatsgevonden in
Woonpalet Vastgoed B.V. Gezien de zeer geringe betekenis van de deelneming heeft er
geen consolidatie plaatsgevonden.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 91
31-12-2013
31-12-2012
588.170
644.507
0
0
588.170
644.507
31-12-2013
31-12-2012
644.507
701.003
0
0
Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen inzake leningen o/g
Latente belastingvorderingen overige
Totaal
Verloop latentie inzake leningen o/g
Saldo per 1 januari
- dotatie
- afschrijving
-56.337
-56.496
Saldo per 31 december
588.170
644.507
Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen
boekwaarde van activa en fiscale boekwaarden van die posten. Latente
belastingvorderingen worden berekend, per fiscale eenheid, tegen de belastingtarieven
vastgesteld op balansdatum en gewaardeerd tegen contante waarde.
Actieve latentie leningen o/g.
De latentie die voortvloeit uit het verschil tussen de nominale en contante waarde van de
opgenomen en uitstaande leningen wordt gewaardeerd tegen de contante waarde over de
resterende looptijd per lening. De nominale waarde van de actieve latentie leningen o/g
bedraagt per eind 2013 € 907.212. Discontering tegen contante waarde heeft
plaatsgevonden op basis van de netto rente (actuele rente langlopende leningen minus
belasting op basis van effectieve belastingtarief), zijnde 4,6% x (1-0,255). De contante
waarde van de latentie per eind 2013 bedraagt € 588.170.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 92
VLOTTENDE ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
158.064
150.240
0
0
9.773
9.773
0
0
110.106
135.039
94.763
100.986
372.706
396.038
Vorderingen
Huurdebiteuren
Gemeente
Rekening courant groepsmaatschappijen
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige vorderingen
Overlopende activa
Totaal
Huurdebiteuren
Huurachterstanden gespecificeerd naar
tijdsduur in aantallen huurders en
Aantal
huurders
Bedrag
Aantal
huurders
Bedrag
2013
2013
2012
2012
bedrag (x € 1) per einde boekjaar
t/m 1 maand
vanaf 1 t/m 2 maanden
vanaf 2 maanden en ouder
Totaal
117
31.445
107
27.821
35
28.172
36
30.803
39
121.928
47
124.782
191
181.545
190
183.406
Af: voorziening huurdebiteuren
-23.481
-33.166
Stand per 31 december
158.064
150.240
Van het saldo huurdebiteuren per eind 2013 heeft circa € 84.000 (2012: € 62.000)
betrekking op vertrokken huurders. De huurachterstand eind 2013 bedraagt 1,44 %
(2012: 1,52%) van de bruto jaarhuur en vergoedingen.
Voorziening wegens oninbaarheid
Voor het risico van wanbetaling is een voorziening getroffen. Deze voorziening geeft het
volgende verloop te zien:
31-12-2013
31-12-2012
Voorziening huurdebiteuren
Saldo per 1 januari
33.166
19.444
- afgeboekte posten
-31.118
-62.206
- ontvangen afboekingen voorgaande jaren
6.925
8.117
- dotatie voorziening
14.508
67.811
Saldo per 31 december
23.481
33.166
Jaarlijks wordt de mate van oninbaarheid van de openstaande vorderingen beoordeeld. In
2013 is op basis hiervan een bedrag van € 31.118 afgeboekt.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 93
31-12-2013
31-12-2012
9.773
9.773
31-12-2013
31-12-2012
Vennootschapsbelasting
0
0
Omzetbelasting
0
0
Totaal
0
0
31-12-2013
31-12-2012
Rekening courant groepsmaatschappijen
Vordering Woonpalet Vastgoed BV
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige vorderingen
Doorberekende onderhoudskosten
2.497
0
Vorderingen mutatieonderhoud
64.055
96.096
Overige vorderingen
43.554
38.943
110.106
135.039
31-12-2013
31-12-2012
Totaal
Vorderingen mutatieonderhoud
Saldo vorderingen mutatieonderhoud
76.450
131.431
-12.395
-35.335
64.055
96.096
31-12-2013
31-12-2012
Vooruitbetaalde bedragen
42.062
30.707
Overige
52.701
70.279
Totaal
94.763
100.986
31-12-2013
31-12-2012
af: voorziening mutatieonderhoud
Totaal
Overlopende activa
Liquide middelen
Direct opvraagbaar
- Kas
- Bank
- Kruisposten
Totaal
De rekening-courant kredietfaciliteit bedraagt € 2.000.000.
Hiervoor zijn geen aanvullende zekerheden vereist.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 94
311
118
373.909
777.846
0
0
374.220
777.964
PASSIVA
31-12-2013
31-12-2012
Eigen vermogen
Statutaire reserves
Overige reserves
45
45
13.222.075
14.481.509
Bestemmingsreserve
0
21.533
13.222.120
14.503.087
31-12-2013
31-12-2012
Saldo per 1 januari
14.481.509
13.580.585
Jaarresultaat
-1.259.434
900.924
Saldo per 31 december
13.222.075
14.481.509
31-12-2013
31-12-2012
Totaal
Overige reserves
Bestemmingsreserve (Fonds leefbaarheid)
Saldo per 1 januari
21.533
25.398
-21.533
0
Jaarresultaat
0
-3.865
Saldo per 31 december
0
21.533
31-12-2013
31-12-2012
Onttrekking
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
0
455.215
Overige voorzieningen
82.210
79.076
Totaal
82.210
534.291
31-12-2013
31-12-2012
455.215
0
0
1.091.147
-455.215
-635.932
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Stand per 1 januari
Dotaties
Onttrekkingen
Vrijval
0
0
Stand per 31 december
0
455.215
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo
verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling
van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt
om het bedrag op in mindering te brengen.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 95
31-12-2013
31-12-2012
74.956
73.331
7.254
5.745
82.210
79.076
31-12-2013
31-12-2012
73.331
69.980
Overige voorzieningen
Fonds klein onderhoud
Fonds zorgpakket Luxor
Totaal
Fonds klein onderhoud
Saldo per 1 januari
- dotatie
86.378
85.612
-84.753
-82.261
74.956
73.331
Saldo per 1 januari
5.745
4.230
- dotatie
2.400
2.650
-891
-1.135
7.254
5.745
31-12-2013
31-12-2012
106.123.888
106.554.341
10.365
3.865
106.134.253
106.558.206
106.554.341
108.756.822
-506.462
-201.702
- finale aflossingen
-4.923.991
-7.000.779
- nieuwe leningen
5.000.000
5.000.000
106.123.888
106.554.341
- onttrekking
Saldo per 31 december
Fonds zorgpakket Luxor
- onttrekking
Saldo per 31 december
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen
Waarborgsommen
Totaal
Leningen kredietinstellingen
Saldo per 1 januari
- reguliere aflossingen
Saldo per 31 december
De gemiddelde rentevoet van de per eind 2013 opgenomen geldleningen bedraagt 4,1%
(2012: 4,1%). Het reguliere aflossingsbestanddeel voor het volgende boekjaar bedraagt
€ 33.500. Voor algehele aflossing komt een bedrag van € 5.090.388 in aanmerking. Een
deel van het schuldrestant per 31 december 2013, ter grootte van € 91.600.000 heeft een
looptijd langer dan 5 jaar.
De rentabiliteitswaardecorrectie van deze langlopende schulden (contante waarde van de
kasstromen uit de lening contracten verminderd met het schuldrestant van de leningen)
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 96
bedraagt € 10.213.528 (2012 € 9.818.608). Hierbij is een disconteringsvoet gehanteerd
van 5,25%.
31-12-2013
31-12-2012
Waarborgsommen
Saldo per 1 januari
3.865
5.828
- mutaties in boekjaar
6.500
-1.963
10.365
3.865
31-12-2013
31-12-2012
0
0
Schulden aan leveranciers
468.199
657.384
Belastingen en premies sociale verzekeringen
798.043
396.938
Overlopende passiva
2.478.376
2.589.709
Totaal
3.744.618
3.644.031
31-12-2013
31-12-2012
32.522
32.720
135.480
138.183
20.790
20.402
- Vennootschapsbelasting 2012
227.486
205.633
- Vennootschapsbelasting 2013
381.765
0
Totaal
798.043
396.938
31-12-2013
31-12-2012
1.775.017
1.843.293
- Vooruit ontvangen huur
222.160
154.874
- Te verrekenen gemeente Zeewolde
414.521
452.061
Saldo per 31 december
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen
Belastingen en premies sociale verzekeringen
- Loonheffing
- BTW (verleggingsregeling)
- Pensioenfonds
Overlopende passiva
- Niet vervallen rente
- Overige overlopende passiva
Totaal
66.678
139.481
2.478.376
2.589.709
Onder ‘te verrekenen gemeente Zeewolde’ is onder meer een bedrag opgenomen van
€ 404.111 in zake aan de gemeente schuldig gebleven kosten grondaankoop negentien
koopwoningen (Minstreel/Touwslager). Deze woningen zijn verkocht onder de Koop
Goedkoopregeling waarbij de grond door Woonpalet in erfpacht is uitgegeven. Eerst bij
verkoop van de grond (bloot eigendom) dient met de gemeente Zeewolde te worden
afgerekend.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 97
10.10 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Obligo
Voorwaardelijk
WSW deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze
verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om
eventuele betalingsverplichtingen van WSW deelnemers over te nemen, wordt geen
beroep gedaan op deze obligoverplichting. De obligoverplichting per eind 2013 bedraagt
€ 4.072.295 (3,85% van de omvang van de geborgde leningen). Het WSW verwacht voor
de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitenprognose geen beroep te
doen op deze obligoverplichting. Deze verplichting hoeft daarom niet te worden
opgenomen in de balans per 31 december.
Aangegane verplichtingen
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Per 31 december 2013 bedragen de verplichtingen uit hoofde van de onroerende zaken in
ontwikkeling € 527.560 (2012 € 2.964.500).
Lasten onderhoud
De verplichtingen uit hoofde van in 2013 opgedragen werkzaamheden bedroegen per eind
2013 € 311.667.
Heffing saneringsfonds
Woonpalet zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 1,07 miljoen moeten
afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde
saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel
er weer bovenop te helpen.
Wet Ketenaansprakelijkheid
Wij zijn aansprakelijk uit hoofde van de Wet Ketenaansprakelijkheid. Om het risico van
deze aansprakelijkheid zoveel mogelijk te beperken, vindt er bij werken een selectie van
aannemers plaats en worden bij omvangrijke werken de aannemers financieel beoordeeld.
Om de risico’s verder te beperken, wordt gebruikgemaakt van storting op G-rekeningen
en BTW-verlegd.
Fiscale eenheid
Woonpalet maakt deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met
Woonpalet Vastgoed BV en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de
belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 98
10.11 Toelichting op de winst-en-verliesrekening
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
2013
2012
12.440.709
11.904.929
-135.179
-47.325
-4.873
-4.350
12.300.657
11.853.254
2013
2012
Huuropbrengsten
Te ontvangen netto huur
af: huurderving
- wegens leegstand
- wegens overige redenen
Totaal huuropbrengsten
De 'te ontvangen netto huur' is ten opzichte van het vorige
boekjaar gewijzigd als gevolg van:
- de huurverhoging per 1 juli 2012 en 1 juli 2013;
- in 2013 een geheel jaar in exploitatie zijnde (complex 49
Kastanjelaan);
- de toename van huur als gevolg van woningverbeteringen;
- in 2013 in exploitatie genomen complex 50 (Radon e.o.);
- de verkoop van in totaal 10 huurwoningen in 2012 en
12 huurwoningen in 2013
Opbrengsten servicecontracten
Bijdragen diensten huismeester
Bijdragen glasverzekering
Overige goederen, leveringen en diensten
4.186
4.186
20.605
21.058
181.723
171.615
206.514
196.859
-1.040
-832
af: vergoedingsderving
- wegens leegstand
- wegens overige redenen
Totaal opbrengsten servicecontracten
-144
-166
205.330
195.861
2013
2012
1.493.476
1.324.394
-518.905
-435.997
974.571
888.397
0
0
974.571
888.397
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto opbrengsten verkopen bestaand bezit
Af: boekwaarde
Verkoopresultaat bestaand bezit
Netto verkoopopbrengst vastgoed bestemd voor verkoop
Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Opbrengst verkopen bestaand bezit
Betreft netto opbrengst van de verkoop van 12 huurwoningen.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 99
2013
2012
56.090
44.842
2013
2012
Geactiveerde productie ten behoeve
van het eigen bedrijf
Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen
Betreft de activering van uren eigen dienst m.b.t.
voorbereiding en toezicht.
Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoedingen verrichte diensten
42.794
45.632
Overige opbrengsten
164.697
105.689
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
207.491
151.321
2013
2012
Vergoedingen voor verrichte diensten
Administratiekosten
Inschrijfgeld woonruimteverdeling
Vergoeding opmaken huurcontracten
4.191
3.597
20.920
24.905
4.800
4.125
Overige
12.883
13.005
Totaal
42.794
45.632
2013
2012
104.619
36.880
0
33.645
53.699
35.638
Overige opbrengsten
Vergoeding onderhoudslasten
Opbrengst pro-rato btw teruggave 2010
Opbrengst erfpacht Koop Goedkoop
Overig
6.379
-474
Totaal
164.697
105.689
2013
2012
2.907.633
2.776.207
Afschrijvingen onroerende en roerende zaken ten dienste
van de exploitatie
157.065
149.038
Afschrijvingen commercieel vastgoed in exploitatie
141.159
145.552
Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa en
Vastgoedportefeuille
3.205.857
3.070.797
BEDRIJFSLASTEN
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 100
2013
2012
-950.131
-2.685.117
2.358.509
504.063
-400.442
0
79.809
1.091.147
1.087.745
-1.089.908
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste
activa en vastgoedportefeuille
Terugname afwaarderingen bestaand bezit
Afwaarderingen in bestaand bezit
Terugname afwaardering nieuwbouwprojecten
Afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
de eigen exploitatie
Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste
activa en vastgoedportefeuille
Overige
waardeveranderingen
Materiële
vaste activa
Terugname bestaand bezit
Afwaardering bestaand bezit
Afwaardering VG in
ontwikkeling
Terugname nieuwbouw
Per saldo afwaardering
Vastgoedbeleggingen
-898.670
2.090.655
Voorziening
onrendabel
-51.461
267.854
79.809
54.773
1.326.567
0
216.393
Totaal
2013
0
0
-950.131
2.358.509
-455.215
-455.215
79.809
-400.442
1.087.745
2013
2012
943.215
925.440
Lonen en salarissen
Salarissen
Inhuur- en uitzendkrachten
16.225
17.993
Af: ziekengelden
-2.853
-12.147
956.587
931.286
Totaal lonen en salarissen
Het aantal formatieplaatsen per eind 2013 bedraagt 16,9
(2012: 17,1).
Overzicht vergoedingen directie en raad van commissarissen op grond van de WNT
Onkostenvergoedingen
Duur dienstverband
Belast
Uit dienst
omvang
dienst
verband
€ 101.464
€0
€0
€ 22.185 28-07-1975
01-01-2015
36u
€
7.800
€0
€0
€ 0 01-03-2009
01-04-2017
n.v.t.
€
6.000
€0
€0
€ 0 01-05-2003
01-06-2014
n.v.t.
lid
€
6.000
€0
€0
€ 0 01-01-2013
01-02-2017
n.v.t.
lid
€
2.333
€0
€0
€ 0 01-05-2013
01-06-2017
n.v.t.
drs. lid
€
6.000
€0
€0
€ 0 01-01-2013
01-02-2017
n.v.t.
Vrl
Achternaam
L.
Mulder
Titel Functie
G.P.
Oosterman
J.T.
van der Wolf ds.
vice-voorzitter RvC
F.L.
Kappers
Directeur-bestuurder
drs. voorzitter RvC
R.A.P. Schouwaert mr.
C.L.
Suurland
Beloning
(€)
Beloningen
betaalbaar
Variabel op termijn
Vast
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 101
In dienst
Jubilea-uitkeringen
De verplichtingen wegens jubilea-uitkeringen zijn niet
opgenomen in de balans gezien ze niet materieel zijn.
Eventuele kosten van jubilea-uitkeringen worden
verantwoord op het moment dat ze zich voordoen.
2013
2012
Onderhoudslasten
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)
701.397
722.822
Onderhoudsuitgaven (cyclisch)
1.655.396
1.776.769
Totaal onderhoudslasten
2.356.793
2.499.591
2013
2012
Klachtenonderhoud
273.276
313.035
Mutatieonderhoud
143.227
168.493
Contractonderhoud
219.110
239.147
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
Levering materialen/diensten
Brandschade/verzekeringswerk
Sub (niet cyclisch) onderhoud
208
15
65.576
2.132
701.397
722.822
Planmatig onderhoud
1.655.396
1.776.769
Totaal
2.356.793
2.499.591
2013
2012
Mens gerelateerde leefbaarheid
6.445
13.770
Totaal leefbaarheid
6.445
13.770
2013
2012
11.946
11.116
Directe exploitatiekosten goederen, leveringen en diensten
182.868
173.308
Totaal lasten servicecontracten
194.814
184.424
2013
2012
1.067.928
631.801
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Premie glasverzekering
Overige bedrijfslasten
Heffingen
Bijdragen VvE’s
17.433
39.840
Toevoeging voorziening oninbaarheid
55.636
113.000
1.140.997
784.641
605.464
574.496
1.746.461
1.359.137
Subtotaal
Beheerskosten
Totaal overige bedrijfslasten
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 102
2013
2012
428.513
37.643
Heffingen
Heffing project- en saneringssteun CFV
Verhuurdersheffing
43.705
0
539.926
539.398
Verzekeringen
37.001
34.117
Contributie landelijke federatie
18.783
20.643
1.067.928
631.801
2013
2012
Belastingen
Totaal heffingen
Bijdragen Verenigingen van Eigenaren
Bijdragen VvE’s
35.272
58.037
-17.839
-18.197
17.433
39.840
2013
2012
Overige personeelskosten
49.638
56.492
Huisvestingskosten
54.856
52.601
Porti en telefoonkosten
29.144
28.080
Drukwerk en advertentiekosten
51.132
55.319
Contributies en abonnementen
31.745
29.577
Doorberekeningen bijdragen
Totaal netto bijdragen Verenigingen van Eigenaren
Beheerskosten
Advies- en accountantskosten
92.531
88.969
Automatiseringskosten
149.668
140.572
Overige algemene kosten
146.750
122.886
Totaal beheerskosten
605.464
574.496
2013
2012
41.960
34.669
Fiscale advisering
9.330
10.754
Andere niet-controlediensten (pro-rata btw teruggave)
2.335
10.335
53.625
55.758
Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht
Controle van de jaarrekening
Totaal accountantshonoraria en fiscale advisering
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 103
Financiële baten en lasten
2013
2012
Rente op liquide middelen
217
341
Rente op vorderingen (heffingsrente c.a.)
756
80.151
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
973
80.492
2013
2012
4.336.997
4.451.770
23.046
21.873
4.360.043
4.473.643
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Onder de rente op vorderingen 2012 is een vergoeding
heffingsrente opgenomen ad € 78.824 inzake de teruggave
VPB en OB over voorgaande jaren.
Rentelasten en soortgelijke kosten
Leningen
Overige schulden
Af: geactiveerde rente
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
551
-5.239
4.360.594
4.468.404
2013
2012
702.577
526.445
Belastingen
Acute vennootschapsbelasting
Correctie VPB 2012
21.853
0
Mutatie belastinglatentie (leningen o/g)
56.337
56.496
780.767
582.941
Totaal belastingen
De belastbare winst over 2013 is als volgt bepaald:
2013
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (voor belastingen)
-478.667
Fiscaal correctie afschrijvingen materiële vaste activa in exploitatie
2.918.095
Fiscaal correctie afschrijvingen commercieel vastgoed in exploitatie
130.696
Fiscale afschrijvingen Kastanjelaan
-64.539
Dotatie Fonds klein onderhoud
1.625
Dotatie zorgpakket Luxor
1.509
Fiscaal correctie waardeveranderingen materiële vaste activa
Fiscaal niet geaccepteerde deel afschrijving kantoorpand
1.087.745
13.008
Fiscaal correctie boekwinst verkoop bestaand bezit
-693.459
Fiscaal toegerekende disagio leningportefeuille
-248.657
3.146.023
Fiscale winst 2013
2.667.356
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 104
Niet aftrekbare gemengde kosten
4.400
Niet aftrekbare heffing CFV
428.513
Investeringsaftrek
-15.470
417.443
Fiscale winst 2013
3.084.799
Vrijval herinvesteringsreserve
55.393
Dotatie fiscale winst verkoop huurwoningen aan de
herinvesteringsreserve
-289.883
Belastbare fiscale winst 2013
2.850.309
Verschuldigde vennootschapsbelasting 2013
Tarief van 20% over belastbaar bedrag tot € 200.000
Tarief van 25% over belastbaar bedrag vanaf € 200.000
Winst
VPB
200.000
2.650.309
662.577
2.850.309
702.577
Over de belastbare fiscale winst ad € 2.850.309 is een bedrag van € 702.577 aan
vennootschapsbelasting verschuldigd. In 2013 is op basis van een voorlopige aanslag een
bedrag betaald van € 320.812. Het per saldo nog verschuldigde bedrag ad € 381.765 is
als nog te belasting verantwoord onder de kortlopende schulden op de balans per 31
december 2013.
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve
belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscaal vrijgestelde
winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit
woningverkopen, afschrijvingen op vastgoed, de waardering van leningen en de fiscaal
niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Zeewolde, 21 mei 2014
Opmaken van de jaarrekening 2013
Was getekend door de directeur-bestuurder
Mevrouw L. Mulder
Vaststellen van de jaarrekening 2013
Was getekend door de raad van commissarissen
Mevrouw G.P. Oosterman
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 105
40.000
De heer J.T. van der Wolf
Mevrouw C.L. Suurland
De heer F.L. Kappers
De heer R.A.P. Schouwaert
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 106
11 Overige gegevens
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013
De directeur-bestuurder besluit om het negatieve resultaat over 2013 als volgt te
bestemmen:
Bestemming jaarresultaat:
Onttrekking overige reserves
-1.259.434
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013
De jaarrekening 2013 is goedgekeurd in de vergadering van de RvC gehouden op 21 mei
2014. De RvC heeft de bestemming van het resultaat goedgekeurd conform het besluit
van de directeur-bestuurder.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 107
12 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan de raad van commissarissen van Stichting Woonpalet Zeewolde te Zeewolde
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de, in de jaarstukken in hoofdstuk 10 opgenomen, jaarrekening 2013 van
Stichting Woonpalet Zeewolde te Zeewolde gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit
de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de enkelvoudige winst-enverliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de
gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de
jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in
overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid van het Besluit
beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en
de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector WNT, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in
overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en
richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet
aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid zoals opgenomen in het Controleprotocol
WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.
Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige
interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de
naleving van die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder
afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis
van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands
recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A
van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het
Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische
voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke
mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel
belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde
werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming,
met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van
materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in
aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 108
beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen financiële rechtmatigheid,
gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de
omstandigheden. Deze risico- inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot
uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten
instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte
grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële
rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten
instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de
jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt
is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de
samenstelling van het vermogen van Stichting Woonpalet Zeewolde per 31 december
2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van
het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels
toepassing WNT.
Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde
aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in
het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel
genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar
aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen,
overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het
Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van
het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het
jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening
zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
Utrecht, 21 mei 2014
Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: drs. S. Bakker RA
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 109
Stichting Woonpalet Zeewolde
Bezoekadres: Eilandgracht 39, 3891 GA ZEEWOLDE
Postadres: Postbus 59, 3890 AB ZEEWOLDE
Telefoon: (036) 522 23 04 Fax: (036) 522 10 73
[email protected]
www.woonpalet.net
@Woonpalet
facebook.com/Woonpalet Zeewolde
Woonpalet is een voortzetting van Stichting Woningbouw Zeewolde (vanaf 21 maart 2001).
Inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel in Flevoland, nummer
41022121. Koninklijk Besluit toegelaten instelling, op 6 november 1990, nummer
90.021746. Geregistreerd door de Commissie Bedrijfstakcode Woningcorporaties in het
Nationaal Register Volkshuisvestinginstellingen op 3 september 1996. NRV-nummer 2441.
Jaarverslag Woonpalet 2013
Pagina 110

Jaarverslag 2013 POH-GGZ in het

Aan alle leden van RJV en PC de Bögelscamp. Hierbij nodigen wij

Agenda jaarvergadering 25-09-2014

Agenda van de ALV van 9 mei 2014

Jaarverslag klachten 2013

College voorstel - Gemeente Krimpen aan den IJssel

NOTULEN

commentaar

Notulen ALV 2014 - s

Agenda jaarvergadering 2014