Jaarplan 2014 - Wonen Wateringen

Wonen Wateringen ● 100 jaar thuis in Wateringen en Kwintsheul
Jaarplan 2014
Agenda | Bedrijfsbegroting
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
1
Jaarplan 2014
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
2
1
Een woord vooraf
2014 wordt voor Wonen Wateringen een heel bijzonder jaar. Met tal van festiviteiten zullen wij
ons 100-jarig jubileum vieren. In overeenstemming met het huidig sentiment zal het eeuwfeest
eerst en vooral een ingetogen viering zijn. De jubileumactiviteiten komen daarom in de plaats van
activiteiten die wij in de afgelopen jaren met enige regelmaat al organiseerden en u dus ook van
ons gewend bent; ze krijgen wel een extra feestelijk tintje. Wonen Wateringen heeft zijn wortels
in de Oranjewijk; de actuele ontwikkelingen in die wijk vormen een trefpunt van de viering in ons
jubileumjaar. Ze staan ook symbool voor onze groei en ontplooiing in de voorbije 100 jaar.
2014 wordt ook het jaar waarin Wonen Wateringen zal moeten laten zien hoe veerkrachtig
ze is. We hebben geleerd de dingen te accepteren die niet te veranderen zijn. Voor nu is de koers
ons te richten op de zaken die we kunnen beïnvloeden. De sector, die het door de economische
crisis al moeilijk had, heeft het nog zwaarder te verduren gekregen. Onder meer met de
saneringsheffing en de verhuurderheffing. Deze laatste heffing komt voort uit het regeringsakkoord en zorgt ervoor dat (in ieder geval tot 2017) veel - en steeds meer - geld wordt
onttrokken aan de sector. Een enorme deceptie, met een grote weerslag op de woningmarkt en
de financiële positie van woningcorporaties. Het vraagt een nieuwe manier van werken, waarbij
grote investeringen in renovatie, sloop/nieuwbouw en nieuwe projecten de komende jaren niet
meer zonder meer mogelijk zijn. De kwaliteit van ons woningbezit zullen we met kleinere
ingrepen op peil moeten houden.
Die uitdaging gaan wij met vertrouwen aan. In onze plannen voor 2014 en de jaren daarna
hebben wij rekening gehouden met de genoemde heffingen. Wij maken daarbij de komende
periode de omslag naar een organisatie met als insteek nieuwe zakelijkheid: we gaan energiek de
toekomst tegemoet. Dit doen wij door zeer doordacht om te gaan met onze financiële middelen.
Maar ook door te bekijken hoe wij bij het onderhouden van onze woningen hetzelfde kunnen doen
met minder geld. Waar het kan zullen wij de kosten van de eigen organisatie verlagen. Onze
huurders mogen daar zo min mogelijk van merken. Wij willen hen de kwaliteit blijven bieden die
zij van ons gewend zijn. Of het nu gaat om onze woningen of onze dienstverlening. Daar blijven
wij ons onverminderd voor inzetten.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
3
Wonen Wateringen is een veerkrachtige organisatie, dat hebben wij de afgelopen 100 jaar
aangetoond. Wij kijken dan ook vol optimisme vooruit en blijven doen waar wij goed in zijn: het
aanbieden van passende en toekomstbestendige woonruimte aan onze doelgroepen, met veel
aandacht voor hun wensen en behoeften.
André van den Berg directeur-bestuurder
december 2013
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
4
2
Visie, missie en kernwaarden
Corporaties hebben sinds hun ontstaan aan het begin van de 20e eeuw altijd een sociale functie
in de samenleving gehad. Zorgen voor huisvesting voor iedereen die dat op eigen kracht niet
(voldoende) voor elkaar kan krijgen. Die verantwoordelijkheid is nog steeds actueel. Onze klanten
vragen goede, toegankelijke en betaalbare woningen. Die bieden we en daarbij zijn ‘kwaliteit’ en
‘keuzes’ voor ons principes die er werkelijk toe doen. Ook zorgen we, met inzet van
betrokkenheid en deskundigheid, samen met bewoners, de gemeente en andere instanties, voor
leefbare, vitale wijken. We zijn een steun in de rug voor mensen die vanwege hun inkomenspositie of vanwege andere beperkingen zonder hulp geen geschikte woning en woonomgeving
kunnen vinden of niet zelfstandig kunnen wonen.
Goed en betaalbaar wonen voor iedereen: mensen moeten zich thuis voelen in hun huis en
buurt. Ons motto daarbij is: Samen werken aan prettig en plezierig wonen.
De omstandigheden waarin wij als corporatie moeten opereren veranderen continue. We zijn nog
niet uit de krediet- en economische crisis, de bouwsector stagneert, Europa heeft richtlijnen
opgesteld in verband met de staatssteun aan de volkshuisvesting, er is onderscheid gemaakt
tussen
DAEB
(diensten van algemeen en economisch belang) en niet-DAEB.
Daarnaast hebben we de komende jaren te maken met de saneringsheffing (ten behoeve van
onder andere Vestia) en de verhuurderheffing. Indien de plannen ten aanzien van wonen
doorgaan zoals het regeerakkoord aangeeft, zal dit, mede door een extra verhuurderheffing en de
strikte scheiding tussen tussen
DAEB
en niet-DAEB, grote gevolgen hebben voor de corporaties.
Corporaties moeten zich heroriënteren op hun positie en hun rol in de samenleving. Zijn ze nog in
staat de taken die ze de laatste decennia op zich hebben genomen, uit te voeren? Terug naar de
kerntaak is het credo: beschikbaarheid en kwaliteit van betaalbare huurwoningen. Die sociale
opdracht blijven wij uitvoeren en stellen we meer dan voorheen centraal.
Missie
Wonen Wateringen zet zich in voor iedereen die hulp nodig heeft op de woningmarkt door het
aanbieden van voldoende, goede, betaalbare huurwoningen in prettige wijken. Deze missie geeft
uitdrukking aan de identiteit die Wonen Wateringen nastreeft.
Om onze missie handen en voeten te geven, hebben we een aantal eigenschappen benoemd waar
wij als organisatie grote waarde aan hechten en die wij in ons beleid en al onze uitingen
toepassen. Deze kernwaarden zijn: betrokken, betrouwbaar en vernieuwend.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
5
Betrokken
Wonen Wateringen is zich bewust van de speciale positie die wordt ingenomen in Kwintsheul en
Wateringen. In beide kernen bezitten wij ruim een kwart van de woningvoorraad. We doen er
alles aan om onze rol als dè lokale woningcorporatie waar te maken. Dit doen we door te zorgen
voor goed wonen: nu en in de toekomst.
Wonen Wateringen is stevig verankerd in de lokale gemeenschap. Het is ook aan Wonen
Wateringen om ervoor te zorgen dat de klant zich thuis voelt bij de organisatie.
Betrokken betekent voor ons ook gevoel hebben bij de vraag en de behoefte van huidige en
toekomstige huurders. Wonen Wateringen voegt daar eigen professionaliteit en creativiteit aan
toe. ‘Stenen’ zijn een middel om de wensen van de huurders te realiseren.
Wonen Wateringen staat dicht bij de huurder en is daarin betrokken en betrouwbaar. Wij richten
ons de komende jaren in de eerste plaats op het bestaande woningaanbod. Daarmee sluiten we
de mogelijkheid tot ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties echter niet uit.
Wonen Wateringen wil dat huurders zich thuis voelen in hun huis en in hun wijk. Daarom richten
wij ons op zowel de woning als de woonomgeving. Wij voelen ons (mede)verantwoordelijk voor
de kwaliteit van de leefomgeving in de Heulse en Wateringse wijken. Daarin maken we wel
keuzes. Investeringen in de leefbaarheid van de woonomgeving moeten aantoonbaar bijdragen
aan het woongenot van de huurders van Wonen Wateringen.
Betrouwbaar
Het is iedereen helder waar we voor staan en waar je bij ons (voor) moet zijn. We varen een
duidelijke koers, die richting geeft aan onze keuzes en activiteiten. We zijn resultaatgericht en
transparant en houden van een no-nonsense aanpak. Onze antwoorden zijn eenduidig en onze
middelen overzichtelijk. We doen wat we beloven. Afspraak is afspraak.
Wij doen ons werk op een moreel verantwoorde wijze. Wij zijn oprecht en betrouwbaar en gaan
bewust en respectvol met mensen en middelen om. Wonen Wateringen combineert zakelijkheid
met een sociaal gezicht. Wij zijn transparant, toegankelijk en laten ons aanspreken op onze
daden.
Wonen Wateringen werkt met maatschappelijk gegenereerd vermogen. Voor ons betekent dat dat
we onze legitimatie ook ’uit de maatschappij’ halen. Dit begint met maatschappelijk verantwoord
handelen en open zijn in ambities, plannen en resultaten.
Vern ieu wen d
Voor een maatschappelijke organisatie is ontwikkeling en verandering van essentieel belang. De
omgeving van de organisatie is voortdurend in beweging. Wonen Wateringen wil flexibel kunnen
inspelen op de voortdurende veranderende wensen van haar klanten, vragen van haar
stakeholders, eisen van de overheid en op alle veranderingen in techniek. Daar is vernieuwend
vermogen voor nodig, op alle niveaus van de organisatie.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
6
Stimuleren van vernieuwend vermogen wordt daarom als een van de belangrijkste waarden
benoemd in de strategie, omdat vernieuwend vermogen positief uitwerkt in de realisatie van de
maatschappelijke en bedrijfsambities van Wonen Wateringen: voldoende betaalbare woningen,
vitale wijken, tevreden klanten en continuïteit.
Identiteit
‘Thuis voelen’ is het concept waarmee Wonen Wateringen richting geeft aan haar activiteiten.
Hiermee onderschrijft Wonen Wateringen dat wonen als primaire levensvoorwaarde voor haar
klant meer impliceert dan een dak boven zijn hoofd. Wonen staat ook voor gemak en comfort,
voor veiligheid en gemeenschapszin. In de straat, de wijk en in de buurt. Wonen Wateringen ziet
wonen dus als totaalconcept. Het concept zegt ook iets over interne organisatie van Wonen
Wateringen. Voel je thuis weerspiegelt het karakter van het bedrijf, haar identiteit.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
7
3
De agenda voor 2014
In dit hoofdstuk volgt een opsomming van een aantal onderwerpen in de agenda voor 2014 van
Wonen Wateringen. Veel zaken verdienen de aandacht maar niet alles kan tegelijkertijd opgepakt
worden. Steeds is het belangrijk goed voor ogen te hebben waar de prioriteiten in ons handelen
liggen. Rode draad in de activiteiten vormen de thema’s verbeteren financiële positie, excellente
dienstverlening en betaalbaar wonen. De activiteiten in het jaarplan zijn uiteraard ook een
uitvloeisel van de effecten en aanpassingen in ons beleid op basis van het coalitieakkoord
‘Bruggen slaan’, het Woonakkoord en de afspraken tussen het kabinet en de woningcorporaties.
F o c us o p v e r b e t e r e n f i na nc i ë l e p o s i t i e
Wat speelt er om ons heen?
Ook in 2014 verkeren we allerminst in een stabiele omgeving. Het economische en politieke
klimaat blijft onzeker en ook in het komend jaar verwachten we geen èchte kentering in het
economisch tij. De politieke druk op de corporatiesector is groot en toont vooral de beweging de
sociale huursector in te krimpen. Diverse ontwikkelingen hebben een substantieel effect op onze
financierings- en ontwikkelmogelijkheden. Denk aan de (administratieve dan wel juridische)
scheiding tussen wel of niet
DAEB
bezit in het komende jaar, de heffing van de verhuurtoeslag en
verevening voor de steun van collega-corporatie(s) en het scheiden van wonen en zorg in de
jaren erna. Simpelweg is onze investeringsruimte in deze tijd beperkt, dat geldt evenzeer voor
onze maatschappelijke partners.
Koers op verbetere n finan cië le prestatie s en vermoge nspositie
Onze financiële positie stond en staat nog steeds onder druk. Ons investeringsprogramma zal
vanaf 2014 naar beneden bijgesteld worden, in plaats daarvan zullen wij meer gelden toe leiden
naar onze bestaande voorraad, voor zover de heffingen daar ruimte toe laat.
Een structureel gezonde financiële basis is en blijft voor ons een eerste voorwaarde om op
langere termijn te kunnen blijven presteren. Naast het feit dat de activiteiten van corporaties
doorgaans niet kostendekkend zijn, beperken politieke ontwikkelingen sterk onze financiële
mogelijkheden. Om toekomstige investeringen mogelijk te maken hebben wij ons een strak
financieel kader opgelegd. Dat is nodig om de financiële continuïteit steeds te waarborgen en de
toegang tot de kapitaalmarkt tegen redelijke voorwaarden continu te waarborgen en daarmee
ook de toekomstige investeringen mogelijk te maken.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
8
Een belangrijk onderdeel om de exploitatie gezond te houden is het sturen op bedrijfskosten. Uit
de uitkomsten van de benchmark Corporatie in Perspectief
CiP
komt naar voren dat Wonen
Wateringen scherp let op kosten van haar bedrijfsvoering. Wij blijven op dat punt ook in 2014
verder zoeken naar optimalisatie van opbrengsten en minimalisatie van uitgaven. Hierbij vinden
we het erg belangrijk dat er een goede balans is tussen verantwoorde en efficiënte bedrijfsvoering en klantgerichtheid.
Concrete aanpassingen in het beleid die in het Jaarplan 2014 zijn opgenomen in het streven een
gezonde financiële basis te leggen en te behouden, zijn
● aanpassingen in het [des]investeringsbeleid
● vergroten van de ‘verkoopvijver’ en intensiveren van de verkoopactiviteiten
● aanpassingen in het beleid tav planmatig onderhoud
● beperken van het budget voor niet-planmatig onderhoud
Doorrekeningen van de maatregelen die in het Jaarplan 2014 zijn opgenomen, hebben als
uitkomst dat de maatregelen resulteren in een sterke verbetering van de kasstromen. Bij die
uitkomsten groeit het vertrouwen dat wij over de prognoseperiode 2014-2018 zullen voldoen aan
de scherpe eisen op het gebied van financiële continuïteit, waarmee financiering onder borging
van het
WSW
mogelijk blijft.
Financiële ratio’s in beoordelingssystematiek Waarborgfonds Sociale Woningbouw
maatstaf
norm WSW
prognose uitkomst toets 2014
1,40
1,56
DSCR aflossingsruimte
1,00
1,02
LTV
< 75%
71%
solvabiliteit (bedrijfswaarde)
20%
30%
dekkingsratio (leningen in % WOZ-waarde)
50%
26%
ICR
interest dekkingsratio
loan to value (bedrijfswaarde)
Voor een volledig inzicht zie financiële meerjarenramingen 2014-2018 Wonen Wateringen.
Anticipere n op de ste rk verande ren de wet - en re ge lge vin g
Niet alleen het financieel op orde zijn vraagt komend jaar de aandacht. We zullen in onze
bedrijfsvoering ook moeten anticiperen op tal van wijzigingen op het gebied van wet- en
regelgeving. Het scheiden van
DAEB
en niet-DAEB bezit en de organisatorische en financiële
consequenties zullen veel aandacht vragen. Daarnaast maken we onze systemen en processen
klaar voor het accuraat omgaan met fiscale regelgeving (BTW) en de nieuwe internationale
bankrekeningcodes (IBAN). Eveneens zijn er veranderingen op het gebied van toezicht
(governance) en de herziening van de Woningwet. Dit vraagt veel van onze organisatie.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
9
Risicomanagement
We zijn ons bewust van de risico’s waarmee we als maatschappelijk ondernemer te maken
krijgen bij de uitvoering van onze missie. In 2014 zullen wij de strategische en externe risico’s in
kaart brengen. Daarnaast zullen we het systeem om onderkende risico’s te beheersen verbeteren.
Kritisch kijken naar de eigen organisatie
Om onze maatschappelijke taken te kunnen blijven uitvoeren, nemen we maatregelen. We leggen
de rekening natuurlijk niet alleen bij onze huurders neer. We kijken ook kritisch naar onze
organisatie. Het efficiënt en effectief inrichten van onze werkzaamheden, de processen en de
organisatie – ons eerste doel - heeft als resultaat dat wij ten opzichte van het gemiddelde in de
benchmark met minder formatie onze doelstellingen kunnen blijven behalen. In deze context
blijven wij in 2014 energie steken in de samenwerking met enkele collega-corporaties met als
doel concrete samenwerkingsprojecten uit te voeren waarmee onze kwetsbaarheid, die
samenhangt met onze schaalgrootte, vermindert. Het afgelopen jaar is (in het streven tot
ISO9001-
certificering van het kwaliteitssysteem) veel tijd en energie geïnvesteerd in de ontwikkeling van
de organisatie en haar medewerkers. Zo zijn processen beter uitgewerkt en vastgelegd, taken
verhelderd en zijn medewerkers gestimuleerd zich te ontwikkelen.
Ook in 2014 investeren wij in onze organisatie, met als uitgangspunt: toekomstbestendig en
efficiënt waarbij het credo is: meer doen met minder. De ontplooiing en ontwikkeling van
medewerkers in relatie tot de ontwikkeling en doelstellingen van de organisatie is bij dit al het
belangrijkste gegeven. We zetten in op een optimale (kwalitatieve en kwantitatieve) bezetting.
We leggen nadruk op inzet en ontwikkeling van medewerkers. We snijden in onze bureaucratie en
investeren in de organisatiecultuur. We geven inhoud en dus betekenis aan onze kernwaarden.
Sturen en afrekenen op resultaten, aanspreekcultuur bevorderen en bevorderen pro-activiteit van
medewerkers zijn hier voorbeelden van. We houden in 2014 de secundaire arbeidsvoorwaarden
tegen het licht, ter voorbereiding op de invoering van de werkkostenregeling.
R e s ul t a t e n
Met deze opvattingen en uitgangspunten zetten we voor 2014 in op
in uitvoering nemen van samenwerkingsprojecten met collega-corporaties
doorvoeren van aanpassingen in het [des]investeringsbeleid
doorvoeren van aanpassingen in het beleid tav planmatig onderhoud
heroverweging van het beleid en beperken van budget voor niet-planmatig onderhoud
op financiële ratio’s voldoen aan de eisen van Waarborgfonds Sociale Woningbouw
het adequaat inspelen op wijzigingen in wet- en regelgeving (BTW, IBAN)
bepalen van een ‘eigen beleid’ bepaald rond het scheiden van
DAEB
en niet-DAEB
in kaart brengen van strategische en externe risico’s en opzetten van een beheersingssysteem
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
10
Voor wie we er zijn
Wonen Wateringen is er vooral voor de mensen die niet of niet gemakkelijk in hun woonbehoefte
kunnen voorzien. Voor de huishoudens met een lager inkomen. Daarnaast zijn wij er voor de
mensen met een bijzondere woonvraag vanwege lichamelijke of verstandelijke beperkingen. Al
deze mensen willen wij een passende woning bieden. Wij zijn er ook voor mensen met een
gemiddelde beurs die net niet in aanmerking komen voor huurtoeslag of een sociale huurwoning.
Voor mensen met een modaal inkomen is een koopwoning vaak te duur. Ook voor hen willen wij
passende woonruimte blijven bieden.
Het bouwen van duurdere huurwoningen [niet-DAEB] op zich is de komende jaren geen reële
doelstelling (meer) van Wonen Wateringen. Op duurdere huurwoningen richten wij ons alleen nog
maar als er sprake is van een groot belang voor het dorp of om in combinatie hiermee minder
dure sociale huurwoningen te kunnen realiseren.
Wij zien onze klanten nadrukkelijk als individuen, met eigen wensen en mogelijkheden. Mensen
die meestal heel goed in staat zijn zelf te bepalen wat goed voor ze is en wat ze wel en niet
wensen op het gebied van wonen en leven. Wij willen ze daarbij ondersteunen, zodat onze
klanten positief zijn over onze dienstverlening
We streven naar een goede dienstverlening aan onze klanten. Onder dienstverlening verstaan we
alle contacten tussen de corporatie en klanten die een concreet ‘product’ opleveren. Dat product
kan een woning zijn, het uitvoeren van een reparatie, maar bijvoorbeeld ook het geven van
informatie. De dienstverlening heeft in de eerste plaats betrekking op onze dagelijkse omgang
met klanten en onze diensten en betreft de processen die deel uitmaken van ons kwaliteitssysteem. Wij werken er aan dat in 2014 het kwaliteitssysteem achter onze dienstverlening
voldoet aan de normen van
ISO9001.
Doorontwikke len strate gisch voorraadb e le id
Met ons vastgoed behalen wij financieel en maatschappelijk rendement. Financieel rendement
bereiken wij door ons woningbezit optimaal af te stemmen op de huidige en toekomstige behoefte
aan (sociale) woningen. Hiermee waarborgen wij de continuiteit van onze organisatie. Wij dienen
met ons vastgoed ook een maatschappelijk doel. Hoe wij met ons vastgoed om gaan, hoe wij
onze doelen behalen en blijven voldoen aan de vraag staat in ons strategisch voorraadbeleid. In
2012 hebben wij de richting bepaald. Het raamwerk staat. Ons strategisch voorraadbeleid dient
als leidraad bij het (door)ontwikkelen van ons huurbeleid, ons verkoopbeleid en onze visie op
wijken, buurten en complexen.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
11
Wonen en zorg
Twee landelijke ontwikkelingen vragen een andere aanpak op het gebied van wonen en zorg. In
de eerste plaats is in 2012 gestart met het scheiden van de financiering van huisvesting en zorg.
Het wonen komt daardoor direct ten laste van de bewoner, de zorg ten laste van de Algemene
Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) of de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO). In het
verlengde daarvan verandert het indicatiebeleid: alleen mensen met een zwaardere zorgbehoefte
komen in aanmerking voor een verzorgingshuis (lees: verpleeghuis).
Duidelijk is dat mensen langer in hun woning moeten blijven wonen, ook al hebben zij (meer)
zorg nodig. Nieuwe woningen bouwen biedt onvoldoende uitkomst. De oplossing moet gevonden
worden in de bestaande voorraad. Het gaat erom de kwaliteit van bestaande woningen en de
beschikbaarheid van thuiszorg te verbeteren, zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven
wonen. Nieuwe woningen ontwerpen we al levensloopbestendig. Dit geldt met name voor de
nieuwbouw in de Oranjewijk.
Ouderen worden geacht langer thuis te wonen.
Wonen Wateringen realiseert zich dat de groep senioren niet alleen in omvang toeneemt,
maar ook ouder wordt. De vraag naar zorgdiensten zal dan ook alleen maar toenemen. Op
het gebied van deze vorm van dienstverlening bestaat een groot aantal deskundige aanbieders.
Primair zal Wonen Wateringen zich daarom richten op het samenwerken met deze organisaties
om gezamenlijk tegemoet te komen aan de wensen van senioren. Wonen Wateringen zal zich in
deze samenwerking concentreren op haar deskundigheid bij uitstek: het leveren van
woondiensten.
Woonruimteverdeling
Wonen Wateringen staat zoals gezegd voor goed en betaalbaar wonen. Met onze producten en
dienstverlening richten wij ons eerst en vooral op iedereen – jong en oud, grote en kleine
huishoudens - met een inkomen op 1 januari 2014 dat lager is dan € 34.678 bruto per jaar
(‘Europagrens’). Maar ook op mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, mensen
met een verblijfsvergunning, en mensen met een urgentieverklaring.
Wonen Wateringen benut de haar geboden ‘beleidsvrije ruimte’ door woningzoekenden uit
Wateringen en Kwintsheul voorrang te verlenen ten opzichte van belangstellenden uit andere
gemeenten. In de Huisvestingsverordening Haaglanden worden deze ‘ruimte’ geboden tot een
maximum van 15% van de vrijgekomen woningen.
Onze kerntaak is het verhuren van sociale woningen met een huurprijs tot de liberalisatie grens
van € 699,48. Die focus is sinds 2011 verder versterkt door de Europese regelgeving voor de
begrenzing van de inkomensgrens bij toewijzing. Hierdoor - en met het gegeven dat het
exploiteren van woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens [niet-DAEB] vanuit
wijzigende wet- en regelgeving op dit moment met veel onduidelijkheid is omgeven - heeft het
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
12
huisvesten van mensen met een inkomen boven de inkomensgrens van € 34.678 in 2014 niet
onze bijzondere aandacht. Wel zullen we schrijnende gevallen in de groep huishoudens met een
net iets hoger inkomen huisvesten.
In het komend jaar zal de wettelijke scheiding tussen
DAEB
en niet-DAEB bezit (tussen sociale en
vrije sector huur) vorm krijgen. Dat heeft consequenties voor ons huurbeleid, aan wie we onze
woningen kunnen aanbieden en tegen welke prijs we dat doen. Pas met helderheid over de
scheiding tussen
DAEB
en niet-DAEB bezit, kunnen we komend jaar keuzes maken over de
dienstverlening aan woningzoekenden met een inkomen boven de ‘Europagrens’ en bepalen
welke woningen we hen kunnen aanbieden en in welke vorm (huur of koop) dat zal zijn.
Ontwikkelingen in de markt en de maatschappij vormen aanleiding om de wijze van
woonruimteverdeling beter aan te passen aan het zoekgedrag van woningzoekenden. Relatief
veel woningzoekenden weigeren aangeboden woningen vanwege de kwaliteitseisen die zij stellen.
Door beter zicht te krijgen op klantwensen, betere informatievoorziening van het woningaanbod
en minder normen en regels, kan meer maatwerk worden geboden en de marktwerking worden
versterkt. Tegen deze achtergrond zal Wonen Wateringen continue werken aan verbeteren van de
interne processen en werkwijze. Daarbij zal Wonen Wateringen zich ook in 2014 actief blijven
inzetten voor een andere wijze van woonruimteverdeling. Daarbij is en blijft ons uitgangspunt dat
keuzevrijheid op de woningmarkt essentieel is. Sturing op de woningmarkt met behulp van
diverse criteria dient alleen te gebeuren daar waar het nodig is om schaarse woningen
rechtvaardig en doelmatig toe te wijzen.
Incassobeleid
Doelstelling voor 2014 is het percentage huurachterstanden te brengen rond de 0,9%.
In 2014 zetten we continue in op dat nog meer huurders via een automatische incasso hun huur
betalen. Het belang van een goed en duidelijk incassobeleid is door de kredietcrisis alleen maar
toegenomen. Omdat een eenmaal opgelopen achterstand niet eenvoudig kan worden ingelopen,
zetten wij ons huidige ‘strakke’ incassobeleid voort. Daarbij gaat het niet alleen om een
vroegtijdige signalering van de achterstand, maar ook duidelijk beleid om tot oplossingen te
komen. Klanten worden in een vroeg stadium geattendeerd op de huurachterstand en zoveel als
mogelijk wordt samen gezocht naar oplossingen om de achterstand in te lopen. Met de
vroegtijdige signalering wordt beoogd dat de betalingsachterstand per huurder beperkt blijft tot
maximaal 3 maanden.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
13
Betaalbaarheid en huurprijsbeleid
In 2014 houden wij overeind dat wij ons bezit zo betaalbaar mogelijk willen houden. Binnen de
afspraken tussen het kabinet en Aedes wordt corporaties in jaren 2013 en 2014 de ruimte
geboden voor huurverhogingen boven inflatieniveau en het differentiëren met de huurprijsaanpassingen naar inkomens.
Overzicht van huurders woningen Wonen Wateringen en hun inkomen [peildatum 31.12.2012]
inkomensklasse
absoluut
in %
geen opgave
0135
07%
tot EU-doelgroep
1187
59%
tussen EU-doelgroep en < € 43.000
0259
13%
meer dan € 43.000
0423
21%
Het huurprijsbeleid dat Wonen Wateringen sedert een reeks van jaren voert is gebaseerd op het
uitgangspunt dat de kwaliteit van de woning bepalend is voor de huurprijs; waarbij de doelstelling
is dat voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven voor lagere- en middeninkomens.
Een huurprijsbeleid waar differentiatie naar inkomens wordt toegepast draagt slechts in beperkte
mate bij aan het verbeteren van de financiële resultaten en is bovendien in conflict met de
uitgangspunten en doelstellingen van het eigen huurprijsbeleid. Ook praktische uitvoeringsbezwaren wegen mee bij de beslissing in de huurprijsaanpassing een differentiatie naar inkomen
niet toe te passen.
Voor 2014 is de huuraanpassing geraamd op 4,25% (inflatie 2,75% plus opslag 1,50%).
Vanaf 2015 wordt in de huurprijswetgeving de huursombenadering ingevoerd. Daarbij kan de
totale [financiële] ruimte die voor huuraanpassing geboden wordt, doelgericht worden ingezet.
Binnen dat gerichte huuraanpassingsbeleid kan ook het verschil tussen lang zittende en nieuwe
huurders worden verkleind. En wordt de mogelijkheid geboden de huur meer te laten stijgen bij
woningen waarvan de huur nog laag is ten opzichte van de waarde van de woning. Op termijn
moet de huur van sociale huurwoningen beter aansluiten bij de (WOZ-)waarde en de kwaliteit
van woningen. Er ontstaan dan vanzelf huurprijzen, die aansluiten bij de regionale woningmarkt.
Aansluitend op de afronding van de politieke besluitvorming rondom huurprijswetgeving zal het
bedrijfseigen huurprijsbeleid worden geactualiseerd.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
14
Communicatie
Wonen Wateringen hecht veel waarde aan het creëren van draagvlak bij haar huurders voor de
beslissingen die de organisatie neemt. Dit betekent dat veel aandacht wordt besteed aan het
betrekken van bewoners. Wij zullen hier ook in 2014 graag mee doorgaan. Wij geven bewoners
waar mogelijk keuzes bij de inrichting van hun woning, maar overleggen ook over het project
zelf.
De inhaalslag die we de laatste jaren gemaakt hebben ten aanzien van communicatie, moet
voortgezet worden. Dit betreft niet alleen de huisstijl en de
PR,
maar vooral ook de directe
communicatie met onze klanten. Klanten mogen van ons verwachten dat we zeggen wat we doen
en doen wat we zeggen. Duidelijk zijn over wat we voor hen kunnen betekenen.
In de ontwikkeling van de organisatie wordt aan de communicatie extra aandacht besteed.
Wij willen bijvoorbeeld de mogelijkheden tot digitale interactie met onze organisatie verruimen en
verbeteren. Via onze website kunnen klanten nu al reageren op een woning of een reparatieverzoek indienen. Wij willen dit naar een hoger niveau tillen: een nog meer gebruiksvriendelijke
website en een meer benaderbare organisatie. Verder verkennen we onze communicatie via
andere kanalen, zoals social media. In 2014 gaan we hiermee actief aan de slag en integreren we
social media in onze communicatiemix.
R e s ul t a t e n
Met deze opvattingen en uitgangspunten zetten we voor 2014 in op
• een kwaliteitssysteem achter onze dienstverlening dat voldoet aan
ISO9001
normen
• actualiseren van de inhoud van huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden
actualiseren van het bedrijfseigen huurprijsbeleid
maken van keuzes over de dienstverlening in de niet-DAEB sfeer
verbeteren van de informatie over ons woningaanbod
dat social media deel uitmaken van onze communicatiemix
• doorstroming bevorderen (woningzoekenden uit Wateringen en Kwintsheul krijgen voorrang)
• beperking van labeling woningaanbod naar inkomen
• het (regionaal) systeem van woonruimteverdeling te verbeteren
• de wijze van ‘woningmakelen’ continue te verbeteren
• gerichte acties zodat nog meer huurders automatisch de huur betalen
• het voortzetten van het strakke incassobeleid
• de betalingsachterstand ultimo 2014 terug te brengen tot 0,9% van de jaarhuursom
• de betalingachterstand < 3 maanden huur te beperken tot 5% van de huursom per maand
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
15
W e r k e n a a n v e r ni e u w i ng e n k w a l i t e i t va n he t w o ni ng b e z i t
Het in 2011 geactualiseerde strategisch voorraadbeleid [Portefeuilleplan 2020] biedt houvast bij
het maken van keuzes voor de toekomst van ons woningbezit. We zetten in op een
gedifferentieerd woningaanbod. Zodra voldoende inzicht bestaat in de aard en consequenties van
de scheiding tussen
DAEB
en niet-DAEB zal een heroverweging van de portefeuillestrategie
plaatsvinden. De ambities voor nieuwbouw waren met de economische crisis al eerder
teruggeschroefd. Gezien de toenemende financiële druk op woningcorporaties, is er nu ook voor
grootschalige verbeteringsplannen weinig ruimte. Met kleinere ingrepen zal de kwaliteit van ons
woningbezit op peil moeten worden gehouden.
Onderstaand een overzicht van het woningbezit van Wonen Wateringen per 1 januari 2014 naar
huurprijsklassen
aantal woningen naar huurprijsklasse
goedkoop
huurprijs tot € 389,05
188 woningen
betaalbaar
huurprijs tussen € 389,05 en € 596,75
1.362 woningen
duur
huurprijs tussen € 596,75 en € 699,48
411 woningen
vrije sector
huurprijs hoger dan € 699,48
69 woningen
Wij streven naar een woningbezit van om en nabij 2.000 woningen. Met die omvang kunnen wij
goed inspelen op wat van ons verwacht wordt. Bij een veel kleiner aantal woningen wordt het
moeilijk een betrouwbare dienstverlening en efficiënte bedrijfsvoering te waarborgen.
Tegen het einde van het afgelopen jaar 2013 is een verkenning uitgevoerd van de ontwikkelingen
op de woningmarkt in Westland. Wij spreken de wens uit dat we als vervolgstap op deze
verkenning er in 2014 in slagen prestatieafspraken met de gemeente Westland te maken. De set
van afspraken zal dan in ieder geval moeten gaan over de gewenste samenstelling en
ontwikkeling van de (sociale) huurwoningmarkt in Westland.
Sche ide n DAE B e n n ie t-DA EB
In 2014 zal de scheiding in ons woningbezit tussen wel of geen Diensten van Algemeen en
Economisch Belang (DAEB) concreet een beslag krijgen op onze organisatie, de administratieve en
zo mogelijk juridische structuur, als wel de financiering van ons vastgoed. In 2012 zijn de eerste
contouren van deze wettelijke maatregel bekend geworden. In 2014 zullen we hier gerichte
organisatorische keuzes op moeten maken met bijbehorende consequenties voor de wijze waarop
we met ons vastgoed in de vrije sector zullen omgaan.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
16
Verkoop woningbezit
Wonen Wateringen heeft circa 125 huurwoningen aangewezen voor de verkoop (bij mutatie).
Voor 45 woningen geldt dat deze tegen marktwaarde worden verkocht. De overige 80 woningen
vallen onder de KoopGoedkoop-regeling. Dit betekent dat enkel de woning in eigendom wordt
overgedragen, terwijl de grond in erfpacht wordt uitgegeven. Op de erfpachtcanon geld een
‘ingroeiregeling’. Om mensen met een middeninkomens tot circa € 45.000 een betaalbare woning
aan te kunnen bieden, is de regeling alleen voor deze inkomensgroep bedoeld. De huurders van
Wonen Wateringen hebben voorrang in het verkooptraject.
De urgentie tot het verbeteren van de financiële positie geeft aanleiding het verkoopbeleid in
2014 te intensiveren. De inzet is gericht op de verkoop van tenminste 15 woningen in 2014.
Wijkontwikkelingsplan Oranjewijk
In de verwachting dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
WSW
ons daartoe voldoende
‘borgingsvolume’ toekent zullen we in 2014 uitvoering geven aan het Wijkontwikkelingsplan
Oranjewijk. In deze deelfase van het plan nemen we door sloop 74 woningen uit exploitatie;
waarvan 24 woningen als CPO-projecten zullen worden herontwikkeld. We starten in 2014 met de
bouw van 36 huurwoningen.
Het bouwprogramma voor Oranjewijk deelfase V
F
E
D
C
WILHELMINASTRAAT
B
G
WILLEM III STRAAT
B
12 woningen in de koopsector
Je Eigen Huis Bouw Je Zelf, editie 2.0
C
10 woningen in de huursector
kleine huishoudens
D
12 woningen in de koopsector
Je Eigen Huis Bouw Je Zelf, editie 3.0
E
10 woningen in de huursector
semi patiobungalow, 55+
F
16 woningen in de huursector
semi patiobungalow, 55+
G
15 woningen in de koopsector
2 onder 1 kap
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
17
In ze t richte n op verbetere n en ergie pre statie
In 2014 gaat er nog veel van onze investeringcapaciteit naar de vernieuwing van het woningbezit
in de Oranjewijk. De investeringsruimte die resteert voor dit jaar en de jaren ná 2014 willen we
toeleiden naar de bestaande voorraad voor renovaties en betere energieprestaties van onze
woningen. Door onze inzet op de energieprestatie willen we woonlasten voor bewoners
verminderen. Naast het realiseren van duurzame woningen met een betaalbare woonlast heeft
Wonen Wateringen aandacht voor een comfortabel en gezond binnenklimaat.
Eind juni 2012 is het ‘Convenant energiebesparing huursector’ vastgesteld door het Ministerie,
Aedes, de Woonbond en Vastgoedbelang. Met dit convenant is de gezamenlijke ambitie
uitgesproken om in 2020 ten minste een gemiddeld energielabel B te bereiken, voor de totale
huurwoningvoorraad van de corporaties.
In 2010 is een nulmeting uitgevoerd naar de energieprestatie van ons woningbezit. De meting
heeft in beeld gebracht dat de helft van ons bezit een C label heeft of beter. Landelijk gezien een
goed resultaat. Wonen Wateringen heeft de ambitie de woningen die nu nog slecht scoren qua
energieprestatie op een hoger niveau te brengen; waarbij de lat is gelegd op een niveau waarbij
alle woningen uiteindelijk tenminste een C-label hebben.
Vanuit de optiek van deze ambitie hebben wij de komende 5-7 jaar te maken met ingrijpende
renovatie en verbetering van circa 450 woningen. Dit is 25% van onze huidige woning
voorraad. De woningen voldoen in hun aard en uitvoering niet aan de heersende opvattingen over
energieverbruik, beperking van woonlasten en veranderende woonwensen.
Met het verbeteren van de energieprestatie wordt een flinke gasbesparing gerealiseerd en
tegelijkertijd wonen de huurders comfortabeler. Echt energie besparen kan pas als huurders zelf
ook bewuster met energie omgaan. Wij willen ze daarbij ondersteunen door ze te voorzien van
gericht advies. Bij onze investering in energiebesparende maatregelen vragen wij ook een
bijdrage van onze huurders. Als hiervoor een huurverhoging noodzakelijk is, vinden wij wel dat de
huurverhoging tenminste gelijk moet zijn aan de verwachte daling van de energiekosten. Zodat
de huurder, zelfs bij gelijkblijvend gedrag, uiteindelijk lagere woonlasten heeft.
Als direct gevolg van het kabinetsbeleid zijn onze energieplannen onder druk komen te staan.
Bij het ongewis zijn van onze investeringscapaciteit hebben we (nog) géén complexen kunnen
selecteren waar we energiemaatregelen zullen doorvoeren. Wij verwachten in 2014 voor de
betreffende 450 woningen ‘Beheerplannen’ te kunnen opzetten. De beheerplannen zullen zich
uitstrekken over de periode 2014-2020. De strategische keuzen die de beheerplannen omvatten,
geven richting aan het toekomstig beleid inzake investeringen in woningverbetering, verbetering
energieprestatie en in mutatiebeleid en in verhuurbeleid van de betreffende woningen
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
18
Onde rhoudsbe grotin g
De meerjarenonderhoudplanning
woningbezit. De
MOP
MOP
is het vertrekpunt voor het technisch beheer van het
binnen Wonen Wateringen is in 2009/2010 opgezet aan de hand van een
visuele inspectie van de woningen en de uitgangspunten van het strategisch voorraadbeleid en
onderhoudsbeleid. De
MOP
wordt jaarlijks geactualiseerd. De planningshorizon binnen de
voor onbepaalde duur. Binnen het bestaand beleid worden binnen
MOP
MOP
is
ook kosten voor
vernieuwing van bouwdelen en kosten voor verbetering geraamd. De kosten voor onderhoud
worden jaarlijks ten laste van de exploitatie i.c. het jaarresultaat gebracht.
Voor de jaargang 2014 van de
MOP
vindt een aanpassing van beleid van het technisch beheer
plaatsvinden in bijzonder wat betreft de kosten voor vernieuwing van bouwdelen en de kosten
voor verbetering.
In het nieuwe beleid zal een strikte scheiding worden aangebracht in kosten voor
planmatig preventief en curatief planmatig onderhoud [tlv exploitatie]
vernieuwing van bouwdelen [activering van kosten; dekking door levensduurverlenging]
verbetering [activering van kosten; dekking door o.a. aanpassen van huurprijzen].
De jaarbegroting planmatig onderhoud wordt direct afgeleid uit de meerjarenbegroting onderhoud
en heeft de status van een taakstellend uitvoeringsbudget. Het uitvoeringsbudget voor 2014
bedraagt € 1,5 miljoen.
N i e t - p l a nm a t i g o nd e r ho u d
De kosten voor het uitvoeren van niet-planmatig onderhoud (klachten- en mutatieonderhoud)
laten in de afgelopen jaren een vrij autonome groei zien. In 2014 zal de inzet gericht zijn op het
terugdringen van de kosten voor niet-planmatig onderhoud. De ombuiging zal in de eerste plaats
worden gerealiseerd door het bijstellen van het niveau van het mutatieonderhoud,
standaardisering en scherper inkopen van het realiseren van woningverbeteringen (renovatie van
badkamers en keukeninrichting) en meer onderhoud door de eigen technische medewerkers te
laten uitvoeren (beperken van de uitbesteding van mutatieonderhoud). Het uitvoeringsbudget
voor het niet-planmatig onderhoud is vastgesteld op € 1,25 miljoen.
Won ingaan passin gen [WMO ]
De voortgaande veranderingen in de regelgeving en financiering van de
WMO
noodzaken dat
keuzes worden gemaakt met bijbehorende consequenties over de wijze waarop Wonen
Wateringen met de aanvragen voor [in bijzonder de relatief eenvoudige] woningaanpassingen zal
omgaan. Afstemming tussen Wonen Wateringen en het gemeentelijk
WMO-loket
is daarbij van
belang, zodat het ook voor de klant duidelijk blijft wat hij of zij kan verwachten.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
19
Groenvoorziening en schoonmaakonderhoud
In 2010 is een inventarisatie uitgevoerd van de kwantiteit en kwaliteit van de groenvoorzieningen
van Wonen Wateringen. De inventarisatie is het vertrekpunt voor het investeren in de
verbeteringen van deze voorzieningen. In de begroting van 2014 zijn de investeringen in
verbetering van onze groenvoorziening
PM
geraamd. De wens bestaat evenwel de openbare
ruimte rondom de flats/eengezinswoningen Rozemarijn opnieuw in te richten. Uitsluitend indien
sprake is van een voordeel bij de aanbesteding van het planmatig onderhoud zullen deze
werkzaamheden worden uitgevoerd. Het schoonmaakonderhoud van onze gebouwen wordt in
2014 opnieuw uitbesteed waarbij de inzet van mensen met een beperking zal worden betrokken.
Bij de uitbesteding zal worden ingezet op een verlaging van de kosten van tenminste 10%.
Kenn is opdoen me t n ie u we contractvormen
Wonen Wateringen zal vanwege teruglopende investeringsruimte nog scherper moeten worden bij
de inkoop van bouw- en onderhoudsprojecten. Hierdoor is de focus meer en meer gericht op
verdergaande samenwerking, waarbij andere contractvormen, zoals ‘total costs of ownership’,
Resultaatgericht Vastgoedonderhoud en prestatiecontracten, aan de orde zullen zijn.
Contractvormen waarbij de opdrachtnemer meer ruimte krijgt voor eigen inbreng rond aard en
omvang van de uit te voeren werkzaamheden, maar ook meer verantwoordelijkheid in het proces
en het eindresultaat. Met deze activiteiten wordt beoogd aan kosten te besparen ten opzicht van
de traditionele werkwijze. In 2014 zal Wonen Wateringen kennis en ervaring op doen over deze
contractvormen. Verder is en blijft het sturen en bijsturen met alertheid, scherpte en zakelijkheid
een belangrijk aspect van onze bedrijfsvoering. Accent zal hier worden gelegd bij: scherper
inkoopbeleid realiseren, het verbeteren van bedrijfsprocessen en standaardisering daarvan.
R e s ul t a t e n
Met deze opvattingen en uitgangspunten zetten we voor 2014 in op
het maken van [prestatie]afspraken met gemeente Westland over de samenstelling en
ontwikkeling van de (sociale) huurwoningmarkt in Westland
verkopen van 15 woningen in het bestaand bezit
vergroten van de ‘verkoopvijver’ en de verkoopinspanningen
opstellen van ‘beheerplannen’ voor circa 450 woningen
doorvoeren van aanpassingen in beleid tav planmatig onderhoud
heroverwegen en actualiseren van kwaliteitsniveau’s mutatieonderhoud
standaardiseren van de aanpak voor renovatie badkamers en keukeninrichting
kosten voor niet-planmatig onderhoud van maximaal € 1.250.000
vergroten van de productie van de eigen servicedienst met 10% (minder werk derden)
taak en rol Wonen Wateringen bij woningaanpassingen te bepalen
schoonmaakonderhoud opnieuw aanbesteed, waarbij ombuiging van < 10% is gerealiseerd
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
20
4
Bedrijfsbegroting 2014
[bedragen in € 1.000]
jaarrekening
2012
begroting
2013
prognose
uitkomst 2013
begroting
voor 2014
index
uitkomst 2013=100
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
12.625
13.333
13.276
13.820
104
Opbrengsten servicecontracten
437
423
446
455
102
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
372
391
513
2.000
390
97
70
78
95
122
13.531
14.217
14.313
16.370
114
4.162
3.936
4.170
4.150
100
Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Afschrijving materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen
104
Lonen en salarissen
867
875
871
912
105
Sociale lasten
123
112
121
124
102
Pensioenlasten
161
174
161
186
116
2.305
2.204
2.199
2.582
117
Leefbaarheid
231
120
122
125
102
Lasten servicecontracten
342
351
353
360
102
42
445
455
402
88
48
49
1.278
2.608
1.792
1.632
1.633
1.601
98
10.129
9.897
10.134
11.720
116
3.402
4.320
4.179
4.650
111
Onderhoudslasten
Saneringsheffing CFV
Verhuurderheffing
Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
Rentebaten
16
15
Rentelasten
4.477
4.452
4.270
4.383
103
Financiële baten en lasten
4.477
4.436
4.270
4.368
102
Jaarresultaat voor belastingen
-1.075
-116
-91
282
-310
-601
PM
-587
-609
104
-1.676
-116
-678
-327
48
Belastingen
Jaarresultaat na belastingen
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
21
Toelichting op de bedrijfsbegrotin g voor 2014
De bedrijfsbegroting 2014 is gebaseerd op de voorlopige uitkomst 2013; waarbij tevens is
uitgegaan van de huidige (lopende) activiteiten, de effecten van bestaand beleid en de geplande
maatregelen in het kader van het verbeteren van de financiële prestaties.
Ontwikkeling woningbezit
jaarrekening 2012 begroting 2013
aantal woningen begin boekjaar
prognose 2013
begroting 2014
2005
2021
2021
2010
. opgeleverd
45
10
10
10
. verkocht
-3
-5
-13
-25
. gesloopt
-26
-8
-24
aantal woningen einde boekjaar
2021
2026
2010
1971
139
139
141
141
totaal aantal niet woningen
B e d r i j f s o p b r e ng s t e n
Huuropbrengsten
De netto huuropbrengsten over 2014 worden geraamd op € 13.820.000. Ten opzichte van de
prognose 2013 betekent dit een stijging van € 544.000 (4%).
De ontwikkeling in de huuropbrengsten over 2014 kan als volgt worden gespecificeerd
prognose
begroting 2013
huuropbrengsten bestaand bezit woningen
index
uitkomst 2013
begroting 2014
uitkomst 2013=100
12.497
12.634
13.022
103
930
848
924
109
41
13
13
100
13.468
13.495
13.959
103
135
219
139
63
totaal netto huuropbrengsten
13.333
13.276
13.820
104
parameter huurstijging woningen
2,25%
4,00%
4,25%
parameter huurstijging niet-woningen
2,25%
2,25%
2,75%
huuropbrengsten bestaand bezit niet woningen
huuropbrengsten nieuwbouwcomplexen
totaal bruto huuropbrengsten
huurderving
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
22
Huuraan passin g in 2014
In de bedrijfsbegroting 2014 is de huurstijging voor de woningen per 1 juli 2014 gelijk gesteld
aan het in september 2013 verwachtte inflatiepercentage over 2013 van 2,75% verhoogd met
een algemene opslag van 1,5%; in totaal derhalve 4,25%. Jaarlijks stelt de Minister van
Binnenlandse Zaken het maximale huurverhogingpercentage vast. Dit maximale percentage gaat
altijd in op 1 juli en geldt tot en met 30 juni van het daarop volgende jaar. De huuropbrengsten
van de woningen stijgen met minder dan 4,25% ten opzichte van de prognose 2013 door de
sloop en verkoop van 49 woningen in 2014.
De huurstijging voor de niet-woningen is gelijk gesteld aan het in september 2013 verwachtte
inflatiepercentage over 2013 van 2,75%. De huuropbrengsten van de niet woningen stijgen met
meer dan 2,75% door een stijging van de huuropbrengsten van Kinderdagverblijf Bakkershof 140
in 2014 ten opzicht van de prognose 2013.
In e xploitatie ne men van won inge n
In november 2014 zal naar verwachting het nieuwbouwproject 10 huurwoningen Beatrixstraat in
exploitatie worden genomen; de huuropbrengsten nemen hierdoor met € 13.000 toe.
Huurdervin g
In de netto huuropbrengsten is een bedrag verdisconteerd voor ‘huurderving wegens leegstand’.
In de begroting is de huurderving gebaseerd op 1,0 % van de bruto huuropbrengsten en is
daarmee geraamd op € 139.000.
De leegstand betreft uitsluitend de kortdurende leegstand bij wisseling van huurders. Structurele
leegstand wordt niet voorzien. Huurderving door leegstand in de complexen waarvan besloten is
de exploitatie te beëindigen wordt beperkt door gebruik te maken van de mogelijkheden tot
tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet (‘Huis-hoppen’ en verhuur aan een uitzendbureau).
Opbrengsten servicecontracten
De opbrengsten uit servicecontracten, geraamd netto € 455.000, betreffen onder andere
serviceabonnementen voor een bedrag van € 131.000, glasverzekering voor € 53.000 en
schoonmaken van portieken voor € 89.000.
De baten voor levering van gas, water en elektriciteit zijn geraamd op € 160.000; het betreft een
kostendekkende doorlevering; afwijkingen naar boven of beneden hebben derhalve geen invloed
op het jaarresultaat.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
23
Opbrengst verkopen
In de begroting voor 2014 worden de netto opbrengsten verkopen woningen geraamd op
€ 2 mnl. Onderstaand een nadere specificatie van deze raming en een toelichting.
prognose
begroting 2013
Bruto opbrengst verkopen bestaand bezit
uitkomst 2013
begroting 2014
659
173
128
25
5
5
Boekwaarde
323
108
68
Netto verkoopresultaat bestaand bezit
311
60
55
541
1.866
Direct toerekenbare kosten
Opbrengst verkopen bestaand bezit Oranjewijk fase V
Vergoedingen en bijdragen
391
Direct toerekenbare kosten
Boekwaarde
Netto verkoopresultaat bestaand bezit Oranjewijk fase V
142
282
15
30
384
1.945
Verkoopopbrengsten van uit project MA-street
642
773
Kosten uitbesteed werk van uit project MA-street
562
704
Netto verkoopresultaat van uit project MA-street
80
69
Netto verkoopresultaat bestaand bezit Essellanden
Totaal verkoop onroerende goederen
PM
391
513
2.000
Nettoverkoopresultaat van bestaand bezit
Dit resultaat is geraamd op € 55.000 bij verkoop van 1 woning. Bij de raming is er van uitgegaan
dat deze woning met Koop-Goedkoopcondities, waarbij de grond in erfpacht wordt uitgegeven,
wordt verkocht. In de prognose 2013 is de verkoop van 1 woning verwerkt en de verkoop van 1
perceel grond in erfpacht. In de begroting 2013 waren 5 woningen geraamd.
Netto verkoop re su ltaat van bestaand be zit Oranje wijk fase V
In de samenwerkingsovereenkomst met Weboma voor de ontwikkeling van deelfase V Oranjewijk
is overeengekomen dat voor sloop bestemde woningen worden verkocht aan de opdrachtgevers
voor de bouw van een woning. De planopzet gaat uit van de verkoop van
12 woningen in de Wilhelminastraat in 2013 en 8 sloopwoningen in de Beatrixstraat en
16 woningen in de Willem III straat in 2014.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
24
Netto verkoop re su ltaat van u it proje ct MA-street
De prognose 2013 wordt geraamd op € 69.000, inclusief het resultaat in 2012 van € 115.000
bedraagt de totale winst op het project € 184.000.
Re su ltate n ve rkoop won in gen E sse llan den en overig bestaan d be zit
Eén van de maatregelen in het kader van het verbeteren van de financiële positie betreft het
verkopen van woningen aan zittende huurders Essellanden en bij het beëindigen van de
huurovereenkomst in andere delen van het bezit. In de begroting voor 2014 zijn de kosten en
opbrengsten vooralsnog
PM
geraamd. Ramingen van verkoopopbrengsten bij uiteenlopende
scenario’s zijn ingerekend in de Financiële Meerjarenramingen 2014-2018.
Overige bedrijfsopbrengsten
De overige bedrijfsopbrengsten, totaal € 95.000, betreffen erfpachtinkomsten van € 67.000 en
huurovereenkomsten antennes van € 28.000. De erfpachtinkomsten nemen jaarlijks toe door een
jaarlijks afnemende korting op de erfpachtcanon.
Bedrijfslasten
Afschrijvin g op materië le vaste activa e n vastgoe dportefe u ille
De totale boekwaarde van het bezit (vaste activa) bedraagt eind 2013 € 122.240.000 (eind 2012
was dit € 125.000.000). In 2014 zal in totaal € 4.150.000 (2013: € 4.170.000) aan waarde
worden afgeschreven. De afname van afschrijvingen hangt samen met de verkoop van de
woningen in Oranjewijk fase V.
Formatie plaatsen en omvang person ee lsbestan d
Eind 2012 had Wonen Wateringen 18,9 fte in dienst; in de begroting 2014 is dit 18,4 fte.
prognose
Formatieplaatsen, gesplitst naar activiteiten
jaarrekening 2012 begroting 2013
uitkomst
begroting 2014
Directie
1,0
1,0
1,0
1,0
Ondersteunende zaken
1,6
1,6
1,2
1,2
Verhuur/bewonerszaken
5,5
4,3
5,4
5,3
Technische dienst inclusief adm/td
8,0
8,0
8,0
8,0
Financieel economische zaken
2,8
2,8
2,8
2,9
18,9
17,7
18,4
18,4
Totaal
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
25
Lonen
en salarissen
Het totaal van de lonen en salarissen (inclusief vacatiegeld RvC) voor 2014 is geraamd op
€ 912.000. De ingeschatte CAO aanpassing bedraagt 2% van de salarisschalen. In 2013 is er een
bedrag van € 47.000 ontvangen als uitkering van ziekengeld. In de begroting van 2014 is
hiervoor € 7.500 opgenomen.
De prognose 2013 van de bruto salarissen is € 31.000 hoger uitgekomen dan in de begroting
2013 was geraamd door een stijging van het aantal
FTE
van 0,4 ten opzichte van de begroting
2013. De prognose 2013 van de uitkering ziekengeld is € 39.000 hoger uitgekomen dan in de
begroting 2013 was geraamd.
Sociale en pen sioen lasten
De premiedruk van de sociale lasten (14%) is geraamd over de uitkomsten van de jaarrekening
2012. De premiedruk van de pensioenlasten (geraamd op 21%) is gebaseerd op het percentage
dat in 2013 betaald wordt aan het pensioenfonds.
De prognose 2013 van het totaal van sociale en pensioenlasten is ten opzichte van de begroting
2013 met 1% gedaald. Dit komt doordat een functie een aantal maanden niet is ingevuld. Voor
de begroting 2014 betekent dit hogere lasten. Daarnaast is de premie pensioenlasten gestegen
wat resulteert in een stijging van de begroting 2014 ten opzichte van de prognose 2013 met
10%.
Onderhoudslasten
Het totaal van de kosten voor het uitvoeren van onderhoud in 2014 wordt geraamd op
€ 2.582.000 (prognose eindtotaal 2013: € 2.199.000) en is als volgt te specificeren:
prognose
[in € 1.000]
index
jaarrekening 2012 uitkomst 2013
begroting 2014
uitkomst 2013=100
Planmatig onderhoud
937
897
1.520
169
Mutatie-onderhoud
950
940
693
74
Klachtenonderhoud
591
547
558
102
Lasten overige exploitaties
104
107
110
103
73
66
67
102
-252
-257
-263
102
-98
-101
-103
102
2.305
2.199
2.582
117
Verbruik klein materiaal
Uitgevoerd door eigen technische dienst
Ten laste van servicecontracten
Totaal onderhoudslasten
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
26
Op basis van de geactualiseerde Meerjarenonderhoudsplanning is voor 2014 een werkprogramma
planmatig onderhoud opgesteld. Het budget voor planmatig onderhoud in 2014 bedraagt
€ 1.520.000 (inclusief BTW).
Het werkplan onderhoud 2014 zal begin 2014 worden vastgesteld. In samenhang met het
opstellen van ‘Beheerplannen’ voor een aantal complexen, zullen wellicht voorgenomen
onderhoudswerkzaamheden in deze complexen dit jaar nog niet worden uitgevoerd.
Het budget voor niet-planmatig onderhoud (mutatie- en klachtenonderhoud) is vastgesteld op
totaal € 1.251.000. De overige posten zijn gebaseerd op de prognose uitkomst 2013;
geïndexeerd met 2%.
Leefbaarheid
De raming voor de kosten leefbaarheid zijn gebaseerd op de prognose uitkomst 2013;
geïndexeerd met 2%.
Saneringsheffing CFV
De saneringsheffing 2014 wordt bepaald aan de hand van het aantal woningen in bezit per einde
2013 van 2010 vermenigvuldigt met een tarief van € 200 per woning. In 2013 was de
saneringsheffing gebaseerd op het aantal woningen eind 2012 van 2021 met een tarief van € 225
per woning.
Verhuu rde rhe ffin g
Het tarief voor de verhuurderheffing is gebaseerd op circulaires van het ministerie van
en voor 2014 geraamd op € 3,81 per € 1.000
€ 1.000
WOZ-waarde).
WOZ-waarde
(prognose uitkomst 2013 € 0,14 per
Voor de ramingen in de begroting 2014 is de
WOZ-waarde
1.1.2013 berekend op € 335 miljoen; uitgaande van 1.945 woningen in de
ontwikkeling van de
WOZ-waarde
BZK
op peildatum
DAEB-sfeer
en een
van -/- 4% ten opzichte van peildatum 1.1.2012. De
verhuurderheffing is voor 2014 geraamd op € 1.278.000.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
27
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden geraamd op € 1.601.397 (begroting 2013 € 1.631.787;
prognose einduitkomst 2013 € 1.633.489). In navolgend overzicht een specificatie van het totaal
‘overige bedrijfslasten’
[in € 1.000]
jaarrekening
begroting
prognose
begroting
index
2012
2013
uitkomst 2013
2014
begroting 2013=100
100 jaar festiviteiten
20.000
.
Abonnementen en contributies
29.497
27.926
27.042
27.583
99
Advertenties
12.852
13.109
7.100
7.242
55
Advieskosten
67.901
20.000
19.711
20.105
101
Autokosten
13.376
18.132
17.924
18.283
101
656.041
666.821
678.314
691.881
104
Diversen
26.002
47.988
29.274
38.273
80
Drukwerk en kantoorbehoeften
27.980
28.540
20.462
20.871
73
196.169
196.346
191.553
194.586
99
6.375
15.000
7.080
12.500
83
18.108
25.000
.
Belastingen en verzekeringen
Huisvestingskosten
Huurdersoverleg
Inhuren personeel (tijdelijke vervanging)
Kosten automatisering
112.782
116.318
128.950
127.809
110
Kosten externe controle
85.588
56.000
92.954
70.000
125
9.986
11.735
14.645
9.478
81
Kwartier
16.324
12.488
16.106
12.321
99
Onderhoud
39.189
16.000
10.607
10.000
63
Opleidingen
13.172
15.000
14.413
25.000
167
142.267
99.326
161.854
126.569
127
Overige personeelskosten
40.809
31.364
39.928
48.267
154
Porto, bezorg en telefoonkosten
24.410
24.062
21.910
22.348
93
6.237
6.872
1.148
6.000
87
0
-12.187
PM
.
34.347
25.000
0
5.000
20
200.411
136.260
67.775
19.781
15
21.758
17.500
14.650
15.000
86
8.752
5.000
5.508
12.500
250
Kosten Raad van Commissarissen
Overige directe exploitatielasten
PR en communicatie
Pro rata btw
Projectontwikkeling
Sociaal plan Oranjewijk
Sponsoring
Strategisch bedrijfsplan
Verkoopplan Essellanden
25.000
Woonruimteverdeling
Eindtotaal
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
1.792.224
.
25.000
13.660
15.000
60
1.631.787
1.633.489
1.601.397
98
28
Afwijkin gen
Het totaal van de ‘overige bedrijfslasten’ is voor 2014 2% lager geraamd dan voor 2013.
Voor 2014 zijn de ramingen gebaseerd op de geprognosticeerde uitkomst over 2013.
Zoals het voorgaand overzicht laat zien wordt verwacht dat in de uitkomst voor 2013 de uitgaven
op diverse posten fors lager is dan geraamd. Deze ontwikkeling is het resultaat van gericht beleid
de bedrijfskosten te matigen.
De post automatisering laat een groei zijn als gevolg van het afnemen van meer modules in het
streven zoveel als mogelijk deeladministraties te integreren in het primair systeem.
De kosten externe controle nemen ten opzichte van de begroting 2013 fors toe; ten opzichte van
de uitkomst 2012 en 2013 wordt verwacht dat de kosten weer zullen afnemen. De ontwikkeling
van de kosten voor zowel automatisering als externe controle heeft samenhang met de toenemende wet- en regelgeving en daaruit voortvloeiende administratieve last.
In het kader van het kwaliteitssysteem [ISO9001] wordt in 2014 een opleidingsplan opgezet en
zullen medewerkers vervolgens actief worden gestimuleerd gerichte opleidingen te volgen. In de
begroting voor 2014 is overeenkomstig een gepast budget gereserveerd.
De overige directe exploitatiekosten nemen ten opzichte van de begroting 2013 fors toe; ten
opzichte van de uitkomst 2012 en 2013 wordt verwacht dat de kosten zullen afnemen.
De toename van kosten op de post overige personeelskosten wordt veroorzaakt door extra
activiteiten (bedrijfskleding; avond-uit) in kader van viering 100 jaar bestaan.
Activite iten in kade r van vierin g 100 jaar
Als gememoreerd zal de viering van het 100 jaar bestaan een ingetogen viering zijn. De
jubileumactiviteiten komen veelal in de plaats van activiteiten die wij in de afgelopen jaren met
enige regelmaat al organiseerden. Onderstaand een overzicht van de budgetten van
[regelmatige] activiteiten die in 2014 (gedeeltelijk) in het teken van het jubileum worden
geplaatst.
overige personeelskosten (bedrijfskleding)
3.000
kosten Raad van Commissarissen (avond uit)
2.500
Kwartier (jubileumeditie)
4.165
PR en communicatie
4.500
overige personeelkosten (avond uit)
11.000
strategisch bedrijfsplan/stakeholdersoverleg
12.500
huurdersoverleg (‘inloop’-maand)
extra budget
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
7.500
20.000
29
R e nt e b a t e n e n - l a s t e n
Het totaal van het vreemd vermogen bedraagt per 1 januari 2014 € 101.623.000. De in 2014
verschuldigde rentelasten over de leningportefeuille bedraagt € 4.278.000.
B e l a s t i ng e n
De belasting over het resultaat is geraamd over de posten in de winst en verliesrekening,
rekening houdend met de beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren
(in 2013 nog € 1.296.000 te verrekenen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijltelling van
niet-aftrekbare kosten. Er is geen rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente
belastingvorderingen. De vennootschapsbelasting in Winst- en Verlies 2013 is geraamd op
€ 587.000 en in 2014 op € 609.000.
J a a r r e s ul t a a t
Het jaarresultaat na belastingen is in de begroting 2014 geraamd op € 327.000 negatief
(prognose einduitkomst 2013 is € 678.000 negatief).
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
30
Toets aan Financiële Meerjarenraming 2013 -2017
In de Financiële Meerjarenraming 2013-2017 werd het jaarresultaat na belasting 2014 geraamd
op € 1.443.000 negatief. In onderstaand overzicht worden de verschillen in beeld gebracht.
FMR
FMR
prognose
voor 2013
voor 2014
uitkomst 2013 voor 2014
13.349
13.610
13.276
Opbrengsten servicecontracten
423
431
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
368
[in € 1.000]
Huuropbrengsten
Overige bedrijfsopbrengsten
Afschrijvingen
index 2013
index 2014
FMR=100
FMR=100
13.820
99
102
446
455
105
106
257
513
2.000
139
778
70
82
78
95
111
116
-3.920
-3.848
-4.170
-4.150
106
108
Overige waardeveranderingen
begroting
-164
Lonen en salarissen
-875
-897
-871
-912
100
102
Sociale lasten
-112
-114
-121
-124
108
109
Pensioenlasten
-174
-178
-161
-186
93
104
-2.336
-3.043
-2.199
-2.582
94
85
-95
-96
-122
-125
128
130
-353
-360
-455
-402
102
106
-49
-1.278
100
Onderhoudslasten
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Saneringsheffing CFV
Verhuurderheffing
-445
-380
-49
Overige bedrijfslasten
-1.923
-1.959
-1.633
-1.601
85
82
Renteresultaat
-4.418
-4.374
-4.270
-4.368
97
100
Belastingen
-692
-770
-587
-609
85
79
Jaarresultaat na belastingen
-829
-1.443
-678
-327
82
23
B e l a ng r i j k e a f w i j k i ng e n
In de prognose 2013 en de begroting 2014 worden de kosten en opbrengsten van de verkoop van
bestaand bezit Oranjewijk fase V geraamd, in de Financiële Meerjarenraming waren deze nog niet
voorzien. De verhuurderheffing in de begroting 2014 is geraamd op € 1.278.000, in de Financiële
Meerjarenraming voor 2014 was deze niet geraamd.
WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014
31

Download Report