JAARVERSLAG 2012
Woningstichting Hellendoorn
Midden
in de samenleving
Jaarverslag 2012
Inhoudsopgave
Bladzijde
1
2
3
4
5
6
Jaarverslag 2012
3
1.1
Voorwoord
3
1.2
Algemeen
4
1.3
Inleiding
4
1.4
Raad van Toezicht
6
1.5
Bestuur
13
1.6
Organisatie
14
1.7
Arbeidsomstandigheden
16
1.8
Ondernemingsraad
17
1.9
Managementteam
18
1.10
Beleidsdoelstellingen
20
1.11
Interne risicobeheersings- en controlesystemen
21
1.12
Externe accountant
22
1.13
Commissie Huisvesting
22
1.14
Klachtencommissies
23
1.15
Visitatie
24
1.16
Kwaliteitszorg
24
1.17
Samenwerking
25
1.18
Gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid
26
1.19
Belangrijke prestaties in 2012
28
Volkshuisvestingsverslag
31
2.1
Het werkzaam zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting
31
2.2
Het bij voorrang huisvesten van de doelgroep
32
2.3
Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit
38
2.4
Het bevorderen van een goed leef- en woonklimaat
47
2.5
Gebiedsgericht Werken Groot Lochter
52
2.6
Leefbaarheid
55
2.7
Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer
57
2.8
Wonen en zorg
58
2.9
Het waarborgen van de financiële continuïteit
60
2.10
Jaarverslaglegging en goedkeuring
60
2.11
Beleggingen en financiële deelnemingen in andere rechtspersonen
74
2.12
Verklaring van het Bestuur
76
2.13
Goedkeuring van de Raad van Toezicht
76
Kengetallen
Jaarrekening
78
80
4.1
Balans (na resultaatbestemming)
80
4.2
Winst- en verliesrekening
82
4.3
Kasstroomoverzicht (indirecte methode)
83
4.4
Toelichting op balans en winst- en verliesrekening
84
Toelichting op balans
Toelichting op winst- en verliesrekening
91
101
6.1
Bedrijfsopbrengsten
101
6.2
Bedrijfslasten
102
Jaarverslag 2012
1
7
2
Overige gegevens
108
7.1
Resultaatbestemming
108
7.2
Gebeurtenissen na balansdatum
108
7.3
Controleverklaring
109
Jaarverslag 2012
1
Jaarverslag 2012
1.1
Voorwoord
Voor u ligt het jaarverslag van Woningstichting Hellendoorn. De woningstichting bestaat al meer dan
85 jaar (opgericht in 1926) en is en blijft sterk verankerd in de samenleving binnen de gemeente
Hellendoorn. Met ongeveer 30 medewerkers probeert zij haar maatschappelijke taak uit te oefenen.
De woningstichting bezit ruim 3.000 woningen, waaronder 11 complexen voor bewoners met een
lichamelijke of verstandelijke beperking of psychiatrische problematiek. De woningstichting heeft
bezittingen in de gemeente Hellendoorn, namelijk in Nijverdal, Hellendoorn-dorp en de woonkernen
Daarle, Daarlerveen en Haarle.
In 2010 hebben wij onze missie, visie en strategische doelen herijkt en vastgelegd in het Strategisch Plan
2010-2014 ‘Duurzaam wonen, samenleven en samenwerken in Hellendoorn’. Daarmee is onze koers voor
de toekomst uitgezet.
Wij, als Woningstichting Hellendoorn, zijn een sociaal-maatschappelijke onderneming met een duidelijke
visie. Wij willen er zijn voor iedereen die een sociale woning huurt of kan huren in de gemeente
Hellendoorn. We zien als onze belangrijkste taak het huisvesten van die mensen die, zonder onze
corporatie, geen passende huisvesting kunnen vinden. Tot de aandachtsgroepen behoren in het bijzonder
mensen met een laag inkomen, gehandicapten, dak- en thuislozen, jongeren en ouderen. Daarnaast
vervullen we een bredere taak: zorgen dat mensen plezierig kunnen wonen in de gemeente Hellendoorn.
Hiervoor willen we het aantrekkelijke woon- en leefklimaat behouden en daar waar mogelijk versterken.
Onze missie luidt dan ook:
“Woningstichting Hellendoorn is een maatschappelijk organisatie, die werkt aan goed wonen
én vitale wijken, in het bijzonder voor mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt.
Wij verbinden ons met bewoners en maatschappelijke partners om in voortdurende dialoog en
samenwerking invulling te geven aan prettig wonen in de gemeente Hellendoorn. De
medewerkers zetten hun talenten in om klantgericht en maatschappijgericht te werken.”
Jaarverslag 2012
3
Om deze opgave te realiseren hebben wij de volgende strategische doelstellingen:
Klantgericht en proactief.
Anticiperen op vraag en ontwikkelingen.
Duurzame productie en consumptie.
Maatschappijgericht en ketensamenwerking.
Verbinden en verbreden.
Optimaal investeren, maximaal presteren.
Talenten ontwikkelen, samenwerking uitbreiden.
1.2
Algemeen
Bedrijfsgegevens
Naam
Woningstichting Hellendoorn
Vestiging
gemeente Hellendoorn
Adres
Storkstraat 11 te Nijverdal
Statutair werkgebied
alle gemeenten in Twente
Feitelijk werkgebied
gemeente Hellendoorn, met de woonkernen Nijverdal,
Hellendoorn-dorp, Daarle, Daarlerveen en Haarle
Oprichtingsdatum
25 juni 1926
Erkenning
Bij koninklijk besluit van 23 november 1926 onder instellingnummer L 1413, als toegelaten instelling.
Inschrijvingen
Kamer van Koophandel nummer 06033011
Nationaal Register Volkshuisvesting nummer 1299
Doel
Uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting,
in de ruimste zin van het woord.
1.3
Inleiding
Woningstichting Hellendoorn staat voor kwaliteit, zekerheid en continuïteit. We nemen geen onnodige
risico’s, ook al is er (politieke) druk. Wij staan achter onze keuzes en gaan voor de lange termijn. Deze
strategie geven wij in ons beleid helder weer.
Wij zijn trots op onze prestaties die wij geleverd hebben en willen deze graag verantwoorden. Ons
bestaansrecht ontlenen wij aan onze klanten en we streven daarom naar een zo hoog mogelijke klanttevredenheid.
In 2012 heeft Woningstichting Hellendoorn diverse resultaten geboekt. Zo heeft het Kwaliteitscentrum
Woningcorporaties Huursector (KWH) vanuit de nieuwe continue onderzoeksmethode vastgesteld dat
onze klanten ons nog beter weten te waarderen. De pilot gebiedsgericht werken in Groot Lochter is bijna
afgerond. Met veel inzet van diverse medewerkers wordt ook dit succesvol afgesloten. Zo succesvol zelfs,
dat er is besloten om door te gaan volgens deze principes en te starten met twee wijkteams. We
verwachten onze dienstverlening aan onze klanten hierdoor verder te verbeteren. Aanvullend hierop is
gestart met het project ‘Scoren in Hellendoorn’, waarbij we ons samen met FC Twente, gemeente
Hellendoorn en andere partijen maatschappelijk inzetten voor de leefbaarheid in de wijken waar wij actief
zijn.
4
Jaarverslag 2012
Onze organisatie staat er ‘financieel’ nog steeds goed voor. We hebben voldoende middelen om aan al
onze verplichtingen te voldoen en we hebben ruimte om nieuwe complexen te realiseren. Een mooi
voorbeeld hiervan is het complex De Gagel, met mooie architectuur, maar bovenal voorzien van
energiebesparende maatregelen (dus minder woonlasten) en waarschijnlijk prettig om in te wonen.
Dit kwam bijvoorbeeld tot uitdrukking bij het aantal reacties dat we kregen bij de verhuurprocedure.
Ook mooie resultaten zijn de eerste stappen binnen de persoonlijke ontwikkelingsplannen (POP’s). Een
aantal medewerkers volgt of volgde diverse vakgerichte cursussen en opleidingen (inclusief master- en/of
bacheloropleidingen). Als professionele maatschappelijke organisatie bieden wij tevens kansen om stage
of afstudeeropdrachten uit te voeren.
Natuurlijk waren er ook mindere momenten. ZorgAccent die afzag van het project Spoortheater als gevolg
van het Lenteakkoord en de bezuinigingen in de zorg. Onze eigen gedwongen keuze om te stoppen met
het project aan de Hexelerweg in verband met toekomstige risico’s. Ook wij als woningstichting beginnen
de economische crisis en de gevolgen van het nieuwe regeerbeleid te voelen. Het faillissement van
bouwbedrijf Schothans en alle perikelen die daardoor zijn ontstaan is hier ook een voorbeeld van. Evenals
natuurlijk de nieuwe vooruitzichten van het regeerbeleid Rutte II, met onder andere de verhuurderheffing.
Laten we hopen dat ‘de soep niet zo heet wordt gegeten als zij wordt opgediend’. De signalen zijn echter
niet positief. Neem bijvoorbeeld de situatie rondom inkomensafhankelijke huurverhoging en het
verstrekken van inkomensgegevens van de zogeheten ‘scheefwoners’. Ook in 2012 is dit wederom
uitgelopen op een fiasco, door in eerste instantie gebrekkig aangeleverde gegevens door de belastingdienst en vervolgens een bezwaarprocedure vanwege het ontbreken van een wettelijk kader. De inkomsten
blijven achter, de kosten (lees: heffingen van meer dan 1,7 miljard euro) veranderen niet. Een ieder zal
begrijpen dat dit grote gevolgen heeft voor de sector en de investeringsmogelijkheden van alle
corporaties. Om nog maar niet te spreken over de toekomstige enorme huurverhogingen, die de
betaalbaarheid van het wonen in gevaar kunnen brengen. In onze ogen is er sprake van ondoordacht
beleid, waarbij gebruik werd gemaakt van ‘oude cijfers’. De praktijk is weerbarstiger dan vanuit Den Haag
wordt beredeneerd.
P. Winterman MBA,
directeur-bestuurder
Jaarverslag 2012
5
1.4
Raad van Toezicht
Algemeen
De Raad van Toezicht (RvT) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van
zaken binnen de woningstichting. Tevens geeft zij advies aan het bestuur.
Zij houdt onder andere toezicht op:
Het realiseren van de bedrijfsmatige en volkshuisvestelijke doelstellingen van de corporatie.
Risico’s verbonden aan de activiteiten van de stichting.
Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen.
Kwaliteitsbeleid.
Kwaliteit van de maatschappelijke en financiële verantwoording.
Naleving van wet- en regelgeving.
Integriteit en onafhankelijkheid van alle betrokkenen.
De stichting heeft geen direct met haar verbonden deelnemingen. Wel participeert ze in Stichting Service
Centrum Heuvelrug (SSCH). Een shared service center waarin personeel gedetacheerd wordt aan drie
woningstichtingen. Deze partijen zijn: Mijande Wonen, Stichting Wonen Wierden Enter (SWWE) en
Woningstichting Hellendoorn. Zie voor meer informatie over deze stichting hoofdstuk 1.17 ‘Samenwerking’ onder het kopje ‘Stichting Service Centrum Heuvelrug’.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn vastgelegd in artikel 19
van de statuten van Woningstichting Hellendoorn. Deze verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn
verder uitgewerkt in een reglement voor de Raad van Toezicht. Zie voor meer informatie onze website
www.wst-hellendoorn.nl.
In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende
organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de
uitvoering van haar taken en bevoegdheden in 2012. Als toezichtkader hanteert de Raad van Toezicht:
Het Bbsh (Besluit Beheer Sociale Huursector).
Het in 2010 vastgestelde Strategisch plan 2010-2014 ‘Duurzaam wonen, samenleven en samenwerken
in Hellendoorn’.
De begroting voor het lopende jaar.
Prestatieafspraken met de gemeente.
Financiële normstellingen inzake vermogens- en liquiditeitspositie en kasstroomontwikkelingen.
Procuratieregeling.
Managementletter interim-controle 2011.
Bovenstaand toezichtkader is door de Raad van Toezicht in 2012 gebruikt bij het nemen van beslissingen,
het beoordelen van bestuursvoorstellen en het bewaken van de stichtingsvoorstellen.
Taak en werkwijze Raad van Toezicht
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen uitvoeren heeft de Raad van Toezicht zich regelmatig
mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de realisatie van de beoogde
doelstellingen en de relevante ontwikkelingen, wensen en behoeften van belanghebbenden.
6
Jaarverslag 2012
Daarnaast heeft de Raad van Toezicht zich op de hoogte gehouden van maatschappelijke ontwikkelingen
door:
Overleg met de bestuurder en Managementteam.
Overleg met de Ondernemingsraad.
Overleg met het College van Burgemeester en Wethouders.
Overleg met het Huurdersplatform, leden Raad van Toezicht op voordracht huurders.
Het bezoeken van de bijeenkomsten met Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds
Sociale Woningbouw (WSW).
Het bezoeken van de bijeenkomsten van Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties.
Het bezoeken van bijeenkomsten van Aedes.
Het bezoeken van de websites van Aedes en VTW.
De Raad van Toezicht, die als regel tweemaandelijks vergadert, kwam in 2012 vijf keer bijeen voor een
reguliere vergadering. De voorzitter van de Raad van Toezicht stelt de agenda vast en bereidt de
vergadering voor in overleg met de directeur-bestuurder. Tussentijds plegen zowel leden als de voorzitter
overleg, zo vaak als actuele ontwikkelingen daar aanleiding voor geven. Geen van de leden van de Raad
van Toezicht is in 2012 frequent afwezig geweest bij vergaderingen.
In 2010 is de Woningstichting Hellendoorn gevisiteerd. Aanbevelingen die daaruit voortkwamen zijn allen
overgenomen en toegepast.
Ook in 2012 is veel aandacht besteed (fasedocumenten) aan de financiële druk die door de overheid wordt
gelegd op onze exploitatie door de vennootschapbelasting en andere heffingen. Van invloed is daarbij
eveneens de economische ontwikkeling die gaande is en die leidt tot een aanmerkelijk moeilijker situatie
bij de verkoop van bestaande huurwoningen. Op het gebied van risicomanagement wordt er steeds meer
gevraagd van zowel het bestuur als ook de Raad van Toezicht. Ook in 2012 is hier extra aandacht aan
besteed en het zal nog meer een continu aandachtsveld worden binnen Woningstichting Hellendoorn.
Daarnaast werden in 2012 tal van andere onderwerpen aan de orde gesteld en besproken. De volgende
zaken zijn daarbij van belang om hier te melden:
Goedkeuring jaarverslag, volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2011, mede op basis van controleverklaring, controlerapport en rapport van bevindingen volkshuisvestingsverslag 2011 van BDO Audit
& Assurance B.V.
Bespreking Managementletter uitgebracht door BDO Audit & Assurance B.V.
Bespreking realisatie versus begroting 2011.
Goedkeuring van de vastgestelde begroting 2013.
Goedkeuring nieuwe statuten SSCH.
Goedkeuring beëindigen aparte Raad van Toezicht voor SSCH.
Goedkeuring eindafrekening De Blokken.
Goedkeuring fasedocumenten De Gagel, Middenzone De Blokken, Dahliastraat en Westzone
De Blokken.
Goedkeuring beëindiging project Hexelerweg.
Goedkeuring honorering leden Raad van Toezicht (indexering per 1 juli).
Goedkeuring rooster van aftreden.
Bespreking analyse organisatie/100 dagenplan
Bespreking continuïteitsoordeel CFV 2012.
Bespreking kwartaalrapportages.
Bespreking directieverslagen.
Bespreking jaarverslag en begroting SSCH.
Bespreking regionale woonvisie.
Jaarverslag 2012
7
Bespreking situatie Spoortheater (inzake terugtrekken ZorgAccent).
Bespreking advies statutenwijziging als gevolg herziening woningwet en wijziging Governancecode.
Benoeming BDO Audit & Assurance B.V. voor het jaarverslag en de jaarrekening 2013.
Bespreking prognose nieuwbouw.
Bespreking meerjarenactiviteitenplan 2013 tot en met 2018.
Bespreking sectorbeeld 2012 CFV.
Bespreking Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).
Herbenoeming heren De Haan en Paalman.
Werving nieuw lid Raad van Toezicht (opvolging van de heer Van Zutphen).
Zelfevaluatie Raad van Toezicht (met externe begeleiding).
Evaluatie functioneren bestuurder 2012.
Onafhankelijkheid
De Raad van Toezicht waakt ervoor dat de leden van de Raad van Toezicht naar haar oordeel in formele zin
onafhankelijk zijn in het licht van de in de Governance Code Woningcorporaties bepaling III 2.2
aangeduide criteria. De Raad van Toezicht concludeert dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria
hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend.
In 2011 heeft de Raad van Toezicht een reglement voor haar eigen leden en een reglement voor het
bestuur vastgesteld. In dit reglement zijn de bepalingen over onafhankelijkheid en tegenstrijdige belangen
vastgelegd. Tevens heeft de raad in 2010 een integriteitsbeleid inclusief een ‘klokkenluidersregeling’
vastgesteld. Eventuele misstanden kunnen volgens deze regeling gemeld worden. De klokkenluidersregeling is te downloaden op onze website.
In 2012 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad
van Toezicht en/of het bestuur betrokken waren. Tevens vervult geen van de leden van de Raad van
Toezicht of het bestuur een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of het
bestuur. Een overzicht van de nevenfuncties van de leden van de Raad van Toezicht is opgenomen in de
tabel behorende bij het onderdeel deskundigheid en samenstelling. De (onbezoldigde) nevenfuncties van
het bestuur staan beschreven in het onderdeel directie en governance.
Accountant
De externe accountant (BDO) van Woningstichting Hellendoorn heeft deelgenomen aan de vergadering
van de Raad van Toezicht waarin het onderzoek van de jaarrekening en haar vaststelling, en indien van
toepassing goedkeuring, aan de orde werden gesteld. De externe accountant heeft de financiële
informatie die ten grondslag ligt aan de vaststelling van de kwartaal- en/of halfjaarcijfers en overige
tussentijdse berichten ontvangen en werd in de gelegenheid gesteld om op alle informatie te reageren.
Deskundigheid en samenstelling
De Raad van Toezicht van Woningstichting Hellendoorn bestaat uit vijf personen. Leden van de Raad van
Toezicht kunnen op grond van de statuten worden benoemd voor een periode van vier jaar en vervolgens
bij goed functioneren worden herbenoemd voor een termijn van vier jaar. Eind 2012 hadden de volgende
personen zitting in de Raad van Toezicht:
De heer drs. G.M. Broekman is per 1 januari 2007 benoemd tot lid van de Raad van Toezicht en per
1 januari 2009 gekozen als voorzitter van de Raad van Toezicht. De heer Broekman is tot zijn pensionering
werkzaam geweest als Controller van General Electric Windenergy. Daarvoor was hij werkzaam als
zelfstandig organisatieadviseur. Hij is afgestudeerd als bedrijfseconoom. De heer Broekman is per 1 januari
2011 herbenoemd voor een laatste termijn van vier jaar. Zijn deskundigheidsgebied is financiën en
bedrijfsorganisatie.
8
Jaarverslag 2012
De heer mr. G.A. de Haan is gemeentesecretaris en algemeen directeur van de gemeente Almelo. Zijn
deskundigheid ligt op de gebieden algemeen management en projectmanagement in de publieke sector.
De heer De Haan heeft per 1 juli 2010 zitting genomen in de Raad van Toezicht op voordracht van het
Huurdersplatform en is per 2012 herbenoemd voor zijn laatste termijn van vier jaar. Zie voor de toelichting
het kopje ‘Herbenoeming’. Zijn deskundigheidsgebied is volkshuisvesting.
De heer ing. G.J. Paalman is algemeen directeur van Aveco de Bondt Groep. Dit ingenieursbedrijf is
internationaal actief op onder andere de vakgebieden bouw, ruimte & milieu en infra.
De heer Paalman heeft per 1 januari 2009 zitting genomen in de Raad van Toezicht en is per 2012
herbenoemd voor zijn laatste termijn van vier jaar. Zijn deskundigheidsgebied is gelegen binnen de
bouw/vastgoed en infra.
De heer H.J. Soepenberg MBA is directeur van Stichting Zorggarant Thuiszorg. Deze organisatie is actief op
het gebied van thuiszorg in Noord- en Midden-Nederland. De heer Soepenberg is per 1 april 2006
toegetreden tot de Raad van Toezicht van de woningstichting op voordracht van het Huurdersplatform en
per 2010 herbenoemd voor zijn laatste termijn van vier jaar. Zijn deskundigheidsgebied is bedrijfskunde,
welzijn en zorg.
De heer mr. H.G.M. van Zutphen is advocaat en compagnon bij Daniëls Huisman Advocaten. Zijn
specialisaties zijn ondernemingsrecht, arbeidsrecht en fiscaal recht. Zijn bezoldigde nevenfunctie is: lid
Raad van commissarissen van Carint Reggeland Groep (CRG), een zorginstelling met diverse tehuizen en
instellingen. De heer Van Zutphen heeft per 1 januari 2005 zitting genomen in de Raad van Toezicht. In
2009 is hij benoemd voor zijn laatste termijn van vier jaar, welke eindigt op 31 december 2012. Zijn
deskundigheidsgebied is juridische zaken en HRM.
Alle leden van de Raad van Toezicht zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties
(VTW). De VTW ondersteunt toezichthouders bij hun taakuitoefening en werkt aan de professionalisering
van het toezicht. Daarnaast worden door de leden van de Raad van Toezicht cursussen gevolgd, met name
op hun deskundigheidsgebied.
Gezien de omvang van de Raad van Toezicht (vijf leden) is er besloten om geen afzonderlijke commissies in
te stellen voor selectie en remuneratie en voor auditing (artikel III.5.2). Deze zaken worden integraal door
de Raad van Toezicht behandeld.
Jaarverslag 2012
9
Per 31 december 2012 was de Raad van Toezicht als volgt samengesteld:
Naam
Leeftijd
Functie
Deskundigheids-
Beroep
Nevenfuncties
gebied
De heer drs.
69
Voorzitter
Financiën
Gepensioneerd
49
Lid
Volkshuisvesting
Gemeentesecretaris/
G.M. Broekman
De heer mr.
G.A. de Haan
De heer ing.
47
(voordracht
algemeen directeur
huurders)
gemeente Almelo
Lid
Bouw/Vastgoed
G.J. Paalman
De heer H.J.
Directeur Aveco de
Bondt
49
Soepenberg MBA
Lid
Maatschappelijk /
Directeur Stichting
(voordracht
Wonen, Welzijn
Zorggarant Thuiszorg
huurders)
en Zorg en
bedrijfskunde
De heer mr.
54
H.G.M. van
Vice-
Juridisch / HRM
voorzitter
Zutphen
Advocaat/compagnon
Lid Raad van
Daniëls Huisman
Commissarissen
Advocaten
Carint Reggeland
groep
Naam
Benoemd per
Herbenoemd per
Aftredend per
De heer G.M. Broekman
2007
2011
01-01-2015
De heer G.A. de Haan
2010
2012
01-10-2016
De heer G.J. Paalman
2009
2013
01-01-2017
De heer H.J. Soepenberg
2006
2010
01-04-2014
De heer H.G.M. van Zutphen
2005
2009
01-01-2013
Herbenoeming
In bovenstaand schema is weergegeven dat de heer De Haan herbenoemd dient te worden per 2012. Deze
herbenoeming dient plaats te vinden omdat hij tussentijds is toegetreden in verband met het vertrek
binnen de lopende periode van de heer Ronhaar. Volgens de huidige statuten dient het nieuwe lid deze
periode uit te dienen. In de nieuwe statuten die in 2013 worden gewijzigd zal dit worden gewijzigd in,
ongeacht de situatie, twee perioden van vier jaar. De heer De Haan is tijdens de vergadering van de Raad
van Toezicht in oktober 2012 herbenoemd onder voorbehoud van goedkeuring van het Huurdersplatform
(HPF). In november 2012 heeft het HPF tevens goedkeuring verleend en is een en ander geformaliseerd. De
heer Paalman treedt op 1 januari 2013 voor de eerste keer af als lid van de Raad van Toezicht. Hij is
herbenoembaar. Tijdens de laatste vergadering van 2012 is ook hij benoemd voor zijn laatste periode van
vier jaar.
Wijzigingen samenstelling en werving en selectie
Ten behoeve van het vertrekkend lid, de heer Van Zutphen, is er door de overige leden een functieprofiel
opgesteld. Dit profiel, zoals vermeld in het Raad van Toezicht reglement, is geactualiseerd en vervolgens
goedgekeurd. In 2012 is de werving gestart. Werving heeft plaatsgevonden volgens het profiel, waarbij de
nadruk lag op het kennisgebied: juridisch en HRM. Per begin 2013 zal de Raad van Toezicht als nieuw lid
verwelkomen mevrouw mr. M. Douwenga.
10
Jaarverslag 2012
Werkgeversrol
De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing,
ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. Op 1 november 2011 is de heer P. Winterman in dienst
gekomen en vervolgens als directeur-bestuurder per 1 december 2011 gaan functioneren. Voorafgaand
aan de benoeming van de bestuurder is een referentiecontrole uitgevoerd en een Verklaring Omtrent het
Gedrag overlegd.
De Raad van Toezicht heeft in 2011 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden van het bestuur
vastgesteld. De bezoldiging van de heer Winterman is conform de sectorbrede beloningscode Bestuurders
Woningcorporaties. Het salaris is vastgesteld binnen de bandbreedte van functiegroep D, namelijk
€ 87.500. Het pensioen en de overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten.
De Raad van Toezicht heeft in de vergadering van 3 december 2012 buiten aanwezigheid van het bestuur
het functioneren van de bestuurder geëvalueerd, gevoed door de zelfevaluatie van het bestuur. De Raad
van Toezicht heeft vervolgens in het jaarlijkse beoordelingsgesprek in december 2012 vastgesteld, dat de
prestatie-eisen in 2012 in voldoende mate/naar verwachting zijn gerealiseerd en heeft de bestuurder de
beoordeling gegeven van ruim voldoende/goed. Nadere informatie over de bestuurdersbeloning 2012 is
opgenomen in onderstaande tabel:
(bedragen x € 1,--):
Naam
Periodiek
Variabele
Beloningen
Uitkeringen bij
fiscaal loon
beloning
betaalbaar op
beëindiging
Totaal
Verstrekte
leningen /
- vaste
(belast en
termijn
dienstverband
voorschotten
component
onbelast)
(pensioenpremie
/ garanties
werkgever en
werknemersdeel)
P. Winterman
89.192
0
26.980
0
116.172
0
(1975)
Zelfevaluatie
Voor haar zelfevaluatie heeft de Raad van Toezicht gekozen om zich te laten begeleiden door een externe
deskundige, te weten de heer dr. P. Grinwis, bestuursadviseur. De heer Grinwis heeft met alle leden
afzonderlijk een gesprek gevoerd en met de bestuurder en tevens zijn diverse documenten bestudeerd.
Tijdens de vergadering op 3 december 2012 zijn bevindingen en aanbevelingen gepresenteerd.
De Raad van Toezicht van Woningstichting Hellendoorn functioneert thans goed.
De Raad van Toezicht kreeg de volgende aanbevelingen:
Roep als Raad van Toezicht, waar nodig, eerder extern advies in bij mankerende eigen kennis.
De ambassadeursrol van de Raad van Toezicht wordt onvoldoende ingevuld, waardoor externe
beïnvloeding beperkt blijft.
In het spanningsveld van toezicht versus advies, verdient de nieuwe directeur-bestuurder tijdelijk iets
meer advies en ondersteuning van de Raad van Toezicht. Het behoud van voldoende afstand is dan
een aandachtspunt.
Handhaaf een voldoende kritisch niveau.
Jaarverslag 2012
11
Governance
Woningstichting Hellendoorn onderschrijft de beginselen die zijn vastgelegd in de Aedescode en in de
Governancecode Woningcorporaties.
De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de totale bestuurlijke
organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over het werken volgens de Governancestructuur
binnen Woningstichting Hellendoorn. In 2011 is de Governancecode Woningcorporaties geactualiseerd.
De belangrijkste wijzigingen zijn:
Extra aandacht voor risicobeheersing.
Verplichte nieuwe beloningscode bestuurders.
Onafhankelijkheid volledige Raad van Toezicht:
Een commissaris mag niet binnen vijf jaar worden benoemd tot bestuurder.
Er wordt gestreefd naar diversiteit in de samenstelling op basis van kwaliteitseisen.
De zittingsduur van een commissaris is maximaal acht jaar.
Deze wijzigingen (uit 2011) zijn tevens doorgevoerd in de nieuwe reglementen van de Raad van Toezicht
en het bestuur. Na de herziening van de Woningwet (in 2015) worden afwijkingen hierop in onze statuten
aangepast. De belangrijkste afwijking binnen de statuten van Woningstichting Hellendoorn is de
zittingsperiode van de leden van de Raad van Toezicht, deze wordt aangepast van twaalf jaar naar
maximaal acht jaar. Hierin zal ook worden meegenomen dat er geen sprake kan zijn van tussentijdse
invulling door omstandigheden en dat elk lid start met een nieuwe periode. Tevens zal in verband met
leeftijdsdiscriminatie de maximale leeftijdsgrens worden verwijderd. Deze aanpassing wordt in 2013 al
doorgevoerd.
Honorering leden Raad van Toezicht
In het kader van professionalisering van het intern toezicht en de daaraan gekoppelde tijdsbesteding, is de
honorering van de Raad van Toezicht gebaseerd op de ‘Code voor de honorering van commissarissen bij
woningcorporaties’, zwaarteklasse D. De leden ontvangen een vergoeding van € 7.123 op jaarbasis en de
voorzitter van € 10.684 op jaarbasis.
In 2012 is voor alle leden van de Raad van Toezicht in totaal € 325 aan onkostenvergoeding uitbetaald.
Voor de leden van de Raad van Toezicht is een ongevallenverzekering afgesloten. Het betreft een 24-uurs
dekking waarvan de voorwaarden gelijk zijn aan die van de verplichte ongevallenverzekering voor
werknemers. Daarnaast is een Bestuurders- en Toezichthouders Aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
Raad van Toezicht Woningstichting Hellendoorn
drs. G.M. Broekman,
voorzitter
12
Jaarverslag 2012
1.5
Bestuur
Taak en werkwijze
Het bestuur binnen Woningstichting Hellendoorn bestaat uit een directeur-bestuurder. De directeurbestuurder is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen, voor het actief
managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de mogelijke
impact van incidenten.
De managers zijn verantwoordelijk voor het beheersen van de bedrijfsprocessen. De algemene
doelstellingen van onze corporatie worden door hen vertaald naar procesniveau dan wel afdelingsniveau.
De medewerkers zijn verantwoordelijk voor het uitvoeren van de werkzaamheden. Deze vallen binnen het
kader dat door het management/de directie is vastgesteld. Voor iedere medewerker, inclusief de directeurbestuurder en de managers, is een uitgebreide functie-/taakomschrijving vastgesteld. Er is een handboek
procesmanagement dat op elk gewenst moment inzicht verschaft in de actuele bedrijfsorganisatie. Dit
handboek is voor alle medewerkers (ook) digitaal beschikbaar.
Het handboek procesmanagement bevat:
De organisatiestructuur van Woningstichting Hellendoorn.
Een overzicht van alle functies.
Het schema processtructuur.
De procesbeschrijving van alle vastgestelde procedures.
Het is uiteindelijk een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder, managers en
medewerkers dat wordt gezorgd voor een goede opzet, invoering, naleving en werking van de
administratieve processen.
Op het gebied van risicomanagement onderscheiden we een aantal belangrijke doelen:
Het identificeren van nieuwe en plotseling opkomende risico’s.
Het communiceren van risico’s naar de Raad van Toezicht en het bestuur.
Het stimuleren van een cultuur van risicobewustzijn in de gehele organisatie.
Het naleven van wettelijke regels.
Het vermijden van verliezen.
Het meten en monitoren van risico’s.
Leden van het bestuur
Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder, de heer Winterman. Voor zijn benoemingsperiode en
beloning verwijzen wij naar hoofdstuk 1.4 ‘Raad van Toezicht’.
Tegenstrijdige belangen
Wij vermijden elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Woningstichting Hellendoorn en de
bestuurder. Het bestuursreglement bevat een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. Hierin staat
tevens de handelswijze beschreven in geval van belangenverstrengeling. Dit reglement is te vinden op
onze website.
In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder
zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.
Jaarverslag 2012
13
In het kader van zijn functie als bestuurder van Woningstichting Hellendoorn vervult de heer Winterman
de volgende (onbezoldigde) nevenfunctie:
Voorzitter SSCH (Stichting Service Centrum Heuvelrug).
Daarnaast vervult de heer Winterman privé de volgende onbezoldigde nevenfuncties. Voor beide functies
geldt: akkoord Raad van Toezicht, voorgedragen in 2012 en gestart in 2013.
Lid Bestuur Stichting Pioneering.
Lid Raad van Advies Duurzaam Hof van Twente/Markelo.
1.6
Organisatie
Organisatieschema
Het organigram met daarin de weergave van de organisatie van Woningstichting Hellendoorn ziet er als
volgt uit:
Directeur-bestuurder
Manager Financiën en
Manager Wonen
Manager Vastgoed
interne zaken
Interne Zaken
14
Financiële
Verhuur- en
Zaken
Bewonerszaken
Frontoffice
Bedrijfsbureau
Onderhoud en
projecten
Jaarverslag 2012
Personeelsformatie per 31 december
2012
2011
Aantal medewerkers
Mannen
15
16
Vrouwen
16
14
31
30
aantal fulltime
12
13
aantal parttime
3
3
Totaal
Verhouding fulltime/parttime
Mannen
Vrouwen
aantal fulltime
5
4
aantal parttime
11
10
26,3
25,2
Mannen, gemiddeld
49,9
48,8
Vrouwen, gemiddeld
40,3
41,1
45,0
45,2
14,1
14,4
Aantal formatieplaatsen
Totaal
Leeftijd
Totaal, gemiddeld
Aantal dienstjaren
Totaal, gemiddeld
Mutaties personeel, aantal medewerkers
*
Instroom (in 2011: * tijdelijk ingestroomd)
3
1
Doorstroom (2011 intern, 2012 extern/naar SSCH)
1
1
Uitstroom
1
1
Instroom
2,4
0,7
Doorstroom
0,8
1
1
1
Percentage incl. zwangerschapsverlof
5,3
8,2
Percentage excl. zwangerschapsverlof
4,5
8,2
Mutaties personeel, aantal fte’s
Uitstroom
Ziekteverzuim personeel
Naast het eigen personeel deed de woningstichting in 2012 ook een beroep op de medewerkers van SSCH,
SWWE en uitzendkrachten. Stagiaires werden in de gelegenheid gesteld werkervaring op te doen.
Ziekteverzuim
In 2012 bedroeg het verzuimpercentage 5,3%. Exclusief zwangerschapsverlof is dit 4,5% (in 2011: 8,2%).
De daling van het percentage ten opzichte van voorgaande jaren heeft zich (evenals in 2011) ook in 2012
voortgezet. De langdurig zieken waren in 2012 weer (gedeeltelijk) arbeidsgeschikt. Door inschakeling van
Vechtstad Consultancy is geprobeerd de terugkeer in de functie te bespoedigen.
Jaarverslag 2012
15
CAO Woondiensten
De CAO Woondiensten regelt de collectieve arbeidsvoorwaarden voor werknemers werkzaam bij de
woningcorporaties. De CAO Woondiensten heeft een minimumkarakter en laat daarom eigen invulling van
een aantal arbeidsvoorwaarden op corporatieniveau toe. Er mag echter niet worden afgeweken van de
standaardbepalingen voor salarisschalen, functiewaardering en pensioenen. Het is aan werkgever en
Ondernemingsraad om in goed overleg te kiezen voor óf eigen maatwerkregelingen of terug te vallen op
de vangnetbepalingen in de CAO.
Elke werknemer krijgt bij normaal en goed functioneren jaarlijks een periodiek (van twee procent) totdat
het einde van diens salarisschaal is bereikt. Eind 2012 stonden twaalf personeelsleden op het maximum
van hun salarisschaal.
Als blijk van waardering voor de extra inspanningen en geleverde prestaties in 2012 ontvingen alle
medewerkers naast een kerstpakket een eenmalige uitkering gebaseerd op twee procent van de totale
bruto loonsom. In 2012 heeft iedereen hiervoor een gelijk netto bedrag gekregen op basis van een 36urige werkweek, gewogen op basis van het aantal gewerkte uren.
Cafetariasysteem
De CAO Woondiensten voorziet in het Woondiensten Cafetaria Systeem. Door het ruilen van
arbeidsvoorwaarden kan elk personeelslid zijn of haar eigen arbeidsvoorwaardenpakket samenstellen.
De bronnen en doelen zijn genoemd in de CAO. Er werd op beperkte schaal gebruik van gemaakt en dan
voornamelijk voor het fietsenplan en vakbondscontributie, waarvoor dan meestal bovenwettelijke
vakantieuren werden ingeruild.
Pensioenen en verzekeringen
De verplichte regelingen voor het ouderdomspensioen, het vroegpensioen en de pensioenvoorzieningen
bij arbeidsongeschiktheid en overlijden zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW).
Voor alle personeelsleden is een bij CAO verplichte collectieve ongevallenverzekering afgesloten. Voor alle
verzekerden geldt een zogenaamd ‘dubbel pakket’.
1.7
Arbeidsomstandigheden
Werkgever en werknemers zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor een goed arbeidsomstandighedenbeleid.
Voor de wettelijke verplichtingen op grond van de Arbeidsomstandighedenwet en de dienstverlening rond
arbeidsomstandigheden schakelde de woningstichting de arbodienst in. Per 1 januari 2012 zijn we een
overeenkomst aangegaan met Vechtstad Consultancy als nieuwe arbodienstverlener.
Bedrijfsnoodplan
Als uitvloeisel van de Arbeidsomstandighedenwet is een bedrijfsnoodplan voorhanden. Daarin is de
handelswijze van de bedrijfshulpverlening omschreven. Het plan brengt de risico’s in beeld, beschrijft het
ontruimingsplan en de instructies voor diverse functionarissen.
Aan de buitengevel van ons kantoor is een AED (Automatische Externe Defibrillator) aangebracht, waarvan
ook de buurtbewoners in geval van nood gebruik kunnen maken. De meeste medewerkers volgen jaarlijks
een herhalingscursus reanimatie.
16
Jaarverslag 2012
Door middel van trainingen, automatiseringscursussen, opleidingen, deelname aan voorlichtingssessies,
personeelsoverleg en het kennisnemen van vakliteratuur, blijft de organisatie op de hoogte van
ontwikkelingen die van belang zijn voor de volkshuisvesting.
1.8
Ondernemingsraad
De functie van de Ondernemingsraad
De Ondernemingsraad is een orgaan ten behoeve van het overleg met en de vertegenwoordiging van de in
de onderneming werkzame personen; één en ander in het belang van het goed functioneren van de
onderneming in al haar doelstellingen.
De Ondernemingsraad functioneert conform de Wet op de Ondernemingsraden en haar eigen reglement.
Samenstelling
Op 31 december 2012 was de samenstelling van de Ondernemingsraad als volgt:
Namens de afdeling Technische Zaken: de heer M.H.J. Maris, tevens voorzitter.
Namens de afdeling Verhuur- en Bewonerszaken: mevrouw R. Reimink-Eggen, tevens secretaris.
Namens de afdeling Financieel Economische Zaken: de heer R. Blom, lid en plaatsvervangend
voorzitter.
Vergaderingen
In 2012 heeft de ondernemingsraad veertien keer vergaderd:
tien keer als Ondernemingsraad
twee keer met de directeur-bestuurder
één keer met de personeelsfunctionaris en de directeur-bestuurder.
één keer met de voorzitter van de Raad van Toezicht.
Daarnaast is er een aantal keren informeel overleg geweest. Verder zijn er drie bijeenkomsten geweest van
het OR Platform woningcorporaties regio Overijssel.
Besproken onderwerpen
In de Ondernemingsraad worden de gebruikelijke onderwerpen besproken zoals de CAO Woondiensten,
secundaire arbeidsvoorwaarden, Arbo-aangelegenheden, SSC Heuvelrug en diverse notulen van het
managementteam.
De belangrijkste punten die daarnaast aan de orde kwamen zijn:
Bespreken Jaarverslag 2011 en begroting 2013.
Voorstel voor roostervrije dagen 2013.
Het nieuwe werken (waaronder: het vervallen van de bloktijden).
De werkkostenregeling.
Planning voor de verkiezingen van de Ondernemingsraad in 2013.
Benoeming nieuw lid Raad van Toezicht per 1 januari 2013.
Jaarverslag 2012
17
Advies en instemming
In 2012 heeft de Ondernemingsraad positief gereageerd op de voorgenomen aanstelling van het nieuwe
lid van de Raad van Toezicht per 1 januari 2013.
Cursussen
In 2012 hebben de leden van de Ondernemingsraad een tweedaagse combinatietraining van FNV Formaat
gevolgd. Deze training was een samenwerking met de ondernemingsraden van Beter Wonen Vechtdal en
Woonbeheer Borne.
Raadplegen achterban
In 2012 heeft de Ondernemingsraad de achterban op de hoogte gehouden tijdens de afdelingsoverleggen
en het personeelsoverleg van 7 mei 2012 en 29 oktober 2012, door middel van de notulen, persoonlijke
gesprekken en het jaarverslag 2011.
Tot slot
De huidige leden van de Ondernemingsraad vertrouwen op een goede voortzetting in 2013.
M.H.J. Maris,
voorzitter
1.9
Managementteam
Het Managementteam, bestaande uit de heer Winterman (directeur-bestuurder, tevens voorzitter) en de
drie managers de heren H.A.G. Lemke (afdeling Financieel Economische Zaken), H.C. Lenderink (afdeling
Technische Zaken) en M. Soek (afdeling Verhuur- en Bewonerszaken) vergaderde in 2012 24 keer op basis
van een uitgebreide agenda. Doel van het managementteamoverleg is het tijdig uitwisselen van
informatie, corporatietaken op elkaar afstemmen, bestuursbesluiten voorbereiden, risico’s managen en de
voortgang (van projecten en lopende zaken) bewaken. Tijdens deze vergaderingen werden onder andere
notulen en kwartaalrapportages besproken en zaken voorbereid en geagendeerd voor de vergaderingen
van Ondernemingsraad, Raad van Toezicht, gemeente, Huurdersplatform en andere belanghouders.
Over specifieke onderwerpen zoals begroting 2013 en jaarverslag 2011 werd afzonderlijk vergaderd. Met
de HRM-coördinator van SSC Heuvelrug werden personele aangelegenheden besproken. Het besprokene in
het Managementteam werd genotuleerd en voorzien van een afspraken- en activiteitenlijst. Deze notulen
zijn voor alle personeelsleden beschikbaar.
18
Jaarverslag 2012
Besluiten
In de vergaderingen van het Managementteam zijn in 2012 de volgende zaken besproken en/of besloten:
Huurverhoging
Beleid huurbetalingsproblemen
Enquête interne communicatie
Beleid stalling scootmobielen
Afschaffen contante huurbetaling
Afschaffen acceptgiro’s
Aedes kosten
Verhuiskostenvergoeding, uitverhuizen bewoners bij sloop
Verzuimmanager, Arbo
Onderzoeken juridische kaders woonruimtegrens en inkomstengrens
(vervolg) Vaststellen huurprijsbeleid
Vaststellen referentiekaders WOZ-waarden (Waardering Onroerende Zaken)
Voorstel pilot gebiedsgericht werken
Offerte Atrivé, aanbesteding niet planmatig onderhoud
Brief aan ZorgAccent (over beëindiging deelname project Spoortheater)
Fasedocument Hexelerweg (baten en lasten en voor- en nadelen in beeld brengen)
Gerechtelijke procedure (Pots, project Buursink)
Voortgangsgesprek De Gagel met Baalderborg (inplannen)
Voorbereiding btw-verhoging projecten
Verantwoordelijkheden en taken internet en intranet vastleggen
Tweede kansbeleid
Subsidieverzoek Gehandicaptenplatform, garantstelling € 570,-Fasedocumenten De Gagel, Middenzone De Blokken, Dahliastraat en Westzone De Blokken.
Verkoop Korenbloemstraat 19
Herinrichting hal
Aanpassing servicekosten / heroverweging aanpassing Venkel & Laurier
Convenant Scoren in de wijk
Projectplan Gebiedsgericht werken
Project Westzone De Blokken, opdrachtverlening aan IAA
Doorvoeren incassobetaling: voor nieuwe huurders op de 1e van de maand
Training Front Office, professionalisering personeel
Overleg invulling organisatie
Consequenties energielevering corporatie aan huurders
Verkoopprijs ten opzichte van taxatiewaarde
Evaluatie huurachterstanden
Woningen na zes maanden onttrekken uit verkoop, opnieuw in verhuur
Sponsorverzoek openbare basisschool ‘De drie linden’ voor 3FM Serious Request afgewezen
Financiële bijdrage aan Hulpfonds Hellendoorn
Ontbinding arbeidsovereenkomst met wederzijds goedvinden, medewerker Woningstichting
Hellendoorn en medewerker SSCH.
Jaarverslag 2012
19
1.10
Beleidsdoelstellingen
Doelstellingen en strategie
In de strategische nota 2010-2014 worden de strategische doelstellingen van Woningstichting
Hellendoorn uiteengezet. Deze nota is opgesteld in samenspraak met het Huurdersplatform, stakeholders,
Raad van Toezicht en personeel. Het bestuur heeft na goedkeurig van de Raad van Toezicht diverse
doelstellingen benoemd. In onderstaand overzicht staat per doelstelling vermeld met welke strategieën wij
deze willen bereiken.
Doelstelling
Strategie Woningstichting Hellendoorn
Klantgericht en proactief
Wij realiseren en faciliteren vanuit een heldere doelgroepdefinitie de woonwensen van en met de klant door het bieden
van keuzevrijheid.
Anticiperen op vraag en
Wij werken aan een eigentijdse duurzame woningvoorraad in
ontwikkelingen
een goede woonomgeving die aansluit bij de (toekomstige)
vraag.
Duurzame productie en
Wij zetten in op duurzame productie en ontwikkeling van
consumptie
vastgoed en maken klanten bewust van de mogelijkheden tot
duurzamer gedrag.
Maatschappijgericht en
Wij participeren in de keten wonen-welzijn-zorg en stimuleren
ketensamenwerking
in de keten leren-werken-wonen. Hierover communiceren wij
voortdurend met en richting de samenleving.
Verbinden en verbreden
Wij zoeken verbinding met maatschappelijke partners om
vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid een visie op de
maatschappelijke opgave vast te stellen.
Optimaal investeren,
Wij investeren optimaal en presteren maximaal met behoud
maximaal presteren
van continuïteit en financierbaarheid. Wij kiezen voor
financiële continuïteit, zonder onnodig vermogen op te
bouwen. Reserves moeten goed onderbouwd zijn, zodat
duidelijk is welk vermogen beschikbaar is om te investeren.
Met dit vrije vermogen zijn wij bereid te investeren in de
maatschappelijke opgave in de gemeente Hellendoorn en
waar noodzakelijk in de regio.
Talenten ontwikkelen,
Wij bieden onze medewerkers en leidinggevenden ruimte zich
samenwerking uitbreiden
persoonlijk te ontwikkelen en talenten in te zetten om klantgericht en maatschappijgericht te werken. Daarnaast maken
wij een kwaliteitsslag en reduceren wij onze kwetsbaarheid
door de samenwerking in SSCH-verband uit te breiden.
In 2012 zijn wij gestart met het opstellen van een nieuw ondernemingsplan, dat in 2013 definitief zal
worden vastgesteld. Het ondernemingsplan is ontwikkeld in samenspraak met en door medewerkers van
de woningstichting. Vanzelfsprekend zijn bij de totstandkoming van het plan ook onze stakeholders
betrokken, bijvoorbeeld de gemeente Hellendoorn en zorgpartijen.
20
Jaarverslag 2012
Horizontale dialoog
Met betrekking tot onze maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen werken wij samen
met de volgende belanghebbenden/stakeholders:
Huurders en potentiële huurders.
Vereniging Huurdersplatform gemeente Hellendoorn, projectgroep WOP (Wijk Ontwikkelings Plan)
De Blokken en pilot Groot Lochter.
Gemeente Hellendoorn, Regio Twente en Provincie Overijssel.
Aveleijn, Baalderborg, InteraktContour, Limor (Landelijke Instelling voor Maatschappelijke
Ondersteuning en Rehabilitatie), De Parabool, Philadelphia, RIBW (Regionale Instelling Beschermende
Woonvormen), de Twentse Zorgcentra en ZorgAccent.
Stichting De Welle, Stichting Vluchtelingenwerk en Gehandicaptenplatform.
Dorpsverenigingen/Dorpsbelangen Daarle, Daarlerveen, Haarle, Hellendoorn en Hulsen.
Collega-corporaties binnen de Vereniging WoON (samenwerking Twente) en Salland Wonen (Raalte).
De communicatie met deze belanghebbenden vond in 2012 plaats door middel van:
Overleg met Huurdersplatform en bewonerscommissies.
Zorgpartijenoverleg: periodiek overleg ZorgAccent.
Periodiek overleg met ambtenaren en wethouder(s).
Samenwerkingsovereenkomst met ZorgAccent en Stichting De Welle.
Sluiten van convenanten (bijvoorbeeld voor gebiedsgericht werken).
Multidisciplinair overleg.
Informatievoorziening door middel van bewonersblad en internet.
De belangrijkste gespreksonderwerpen waren de woonvisie, huurbeleid en huurverhoging, samenwerking,
bewonersparticipatie en leefbaarheid.
1.11
Interne risicobeheersings- en controlesystemen
De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen,
voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van
de mogelijke impact van incidenten.
Uiteindelijk is het een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder, managers en
medewerkers, dat wordt gezorgd voor een goede opzet, invoering, naleving en werking van de
administratieve processen.
We onderscheiden een aantal belangrijke doelen van risicomanagement:
Het identificeren van nieuwe en plotseling opkomende risico’s.
Het communiceren van risico’s naar de Raad van Toezicht en het bestuur.
Het stimuleren van een cultuur van risicobewustzijn in de gehele organisatie.
Het naleven van wettelijke regels.
Het vermijden van verliezen.
Het meten en monitoren van risico’s.
Jaarverslag 2012
21
In 2012 waren, op het gebied van de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen, de belangrijkste
maatregelen en werkzaamheden de volgende:
Uitvoeren richtlijnen strategisch plan.
Implementeren adviezen van onze accountant.
Implementeren adviezen van KWH.
Toepassen integriteitcode.
Uitwerken integraal risicomanagement met behulp van fasedocumenten per project.
Ontwikkelen nieuwe financiële kaders.
Verhogen bankgarantie naar 10 procent (bij nieuwbouw en renovaties).
Voor een verslag van de werkzaamheden van de klachtencommissie (artikel II.1.7) verwijzen wij naar
hoofdstuk 1.14 ‘Klachtencommissies’.
1.12
Externe accountant
Onze externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht op advies van de directeurbestuurder. De beloning voor deze accountant wordt vastgesteld door de Raad van Toezicht na advies van
de bestuurder. BDO Audit & Assurance is voor de periode van vier jaar benoemd tot externe accountant.
Het bestuur en de Raad van Toezicht maken ieder tenminste eenmaal in de vier jaar een grondige
beoordeling van het functioneren van de externe accountant. Deze beoordeling heeft plaatsgevonden in
2010 en zal in 2014 opnieuw plaatsvinden.
De externe accountant was ook in 2012 aanwezig bij de vergadering van de Raad van Toezicht, waarin het
verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening werd besproken en waarin
werd besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze
vergadering over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad
van Toezicht.
1.13
Commissie Huisvesting
In formele zin is het de taak van deze commissie om de directeur-bestuurder op bepaalde onderdelen van
advies te voorzien, dan wel uitvoering te geven aan opgedragen taken. In praktische zin is deze commissie
vooral van betekenis omdat zij zo zorgvuldig mogelijk de urgenties tracht te bepalen van
woningzoekenden.
Naast de Manager Wonen en de medewerkers van de afdeling Verhuur- en Bewonerszaken, nam de
gemeentelijke afdeling Werk en Zorg en het Maatschappelijk Werk Noord West Twente deel aan de
vergadering van deze commissie. De commissie heeft in 2012 in totaal 26 keer vergaderd.
De voor 2012 geldende regels zijn vastgelegd in de volgende brochures:
Hoe vind ik een geschikte woning?
Het puntensysteem voor woningzoekenden
Kom ik in aanmerking voor een urgentie?
Zie voor deze brochures onze website.
22
Jaarverslag 2012
In de Commissie Huisvesting is in 2012 het volgende besproken en vastgesteld:
Sociale urgenties
In 2012 zijn er 118 situaties besproken (in 2011: 120 situaties). Zie voor meer informatie het kopje
‘Overig’, verderop in dit hoofdstuk. Er zijn 67 sociale urgenties aangevraagd (in 2011: 77 aanvragen),
waarvan er 52 zijn toegekend (in 2011: 61 toegekend). In de meeste situaties betrof de urgentieaanvraag
een echtscheiding/relatiebreuk.
Er zijn 6 sociale urgenties vervallen (in 2011: 12 vervallen), omdat de urgent woningzoekenden niet op alle
passende woningen hebben gereageerd of omdat het probleem zonder tussenkomst van de woningstichting is opgelost.
Medische urgenties
Er zijn 7 medische urgenties vastgesteld (in 2011: 11 vastgesteld) in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), 0 keer medische urgentie A, 2 keer een medische urgentie B en 5 keer een
medische urgentie C.
CIZ-aanvragen
Er zijn 2 aanvragen (in 2011: 7 aanvragen) gedaan bij het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ).
Inwonersverklaringen
Er zijn 38 inwonersverklaringen aangevraagd (in 2011: 43 aangevraagd), deze zijn alle 38 toegekend (in
2011: alle 43 toegekend).
Overig
In de Commissie Huisvesting zijn verder de overige situaties besproken:
Ontheffing wijk: urgenten die niet hoeven te reageren op woningen in bepaalde wijken.
Ontheffing leeftijdsgrenzen.
Ontheffing om als urgent woningzoekende uitstel van verplichting tot reageren te krijgen.
Uitzondering op woonwensen.
Vervallen urgenties.
Eerdere ingangsdatum urgenties in verband met langdurig proces.
Bespreken zorgsituaties.
Medehuurderschap.
Herziening eerder ingenomen standpunt door commissie.
Wachten op akkoord bewonersbegeleiding RIBW/Maatschappelijk Werk.
Gedwongen verkoop van de woning
1.14
Klachtencommissies
Woningstichting Hellendoorn participeert sinds 2005 in de Klachtencommissie Woningcorporaties
Twente e.o. In 2012 is één klacht ingediend, deze had betrekking op de technische staat van het dak van
een woning. Deze klacht is door de klachtencommissie afgewezen.
Naast deze klachtencommissie kennen wij in de gemeente Hellendoorn ook nog een specifieke
klachtencommissie inzake de woonruimteverdeling. In 2012 heeft deze commissie geen klacht in
behandeling genomen waar Woningstichting Hellendoorn bij betrokken is.
Binnen Woningstichting Hellendoorn is de Manager Wonen de klachtencoördinator.
Jaarverslag 2012
23
1.15
Visitatie
Met uitzondering van woningcorporaties met minder dan 1.000 verhuureenheden moesten alle
corporaties, die lid zijn van Aedes, zich voor 1 januari 2011 laten visiteren door een geaccrediteerd bureau.
Visitatie vindt voortaan eens per vier jaar plaats volgens een methodiek die wordt beheerd door de
Stichting Visitatie Woningcorporaties in Nederland, welke door het Ministerie van BZK (Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties), Aedes, de Woonbond en de VTW in het leven is geroepen.
De visitatiecommissie van Raeflex heeft de prestaties, opgaven en ambities beoordeeld. Onze
maatschappelijke prestaties werden (in 2010) beoordeeld met het eindcijfer acht.
Naast het openbare visitatierapport is (in 2011) om een rapport van aanbevelingen gevraagd voor intern
gebruik. Per prestatieveld heeft Raeflex een aantal aanbevelingen gegeven als leer- en verbeterinstrument.
Eigenlijk allemaal met dezelfde strekking: formuleer de voorgenomen prestaties smart (specifiek,
meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdsgebonden). Deze aanbeveling is meegenomen in het nieuwe
ondernemingsplan.
Woningstichting Hellendoorn zal zich in 2014 opnieuw laten visiteren door een onafhankelijke
visitatiecommissie. In 2013 worden daarvoor de eerste voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd.
1.16
Kwaliteitszorg
Specifieke aandacht voor kwaliteit kwam tot uitdrukking bij het verlengen van het KWH-Huurlabel, bij de
samenwerking in SSC Heuvelrug en in ons strategisch plan. Daarnaast zijn de belangrijkste
bedrijfsprocessen beschreven. Een handboek geeft uitleg over de administratieve organisatie, de
processtructuur en de procedurebeschrijvingen
Sinds juni 2012 meet het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) de kwaliteit en
prestaties van Woningstichting Hellendoorn continu (KWH Huurlabel 2.0). Voor ons houdt dit in dat wij
ieder moment telefonisch of per e-mail benaderd kunnen worden door medewerkers van KWH met de
vraag om informatie of een terugbelverzoek. Deze verandering is essentieel, omdat KWH met het nieuwe
Huurlabel de klantbeleving centraal stelt en zich minder richt op het voldoen aan overige KWH richtlijnen.
De contributie 2012 voor KWH bedroeg € 14.300.
De resultaten per 31 december 2012 van de KWH-meting 2.0 bij Woningstichting Hellendoorn zijn als
volgt:
24
Jaarverslag 2012
2012
Totaalscore
Totaal
7,9
Klantcontact
corporatie bellen
-
corporatie bezoeken
-
contact
8,1
bereikbaarheid
7,9
communicatie en informatie
8,4
woning zoeken
7,7
woning betrekken
8,3
woning verlaten
8,6
reparatie uitvoeren
7,6
woning onderhouden
8,2
klachten afhandelen
6,3
Verhuizen
Onderhoud
Klachten afhandelen
De vier kernonderdelen zijn weliswaar een samenvoeging van de negen ‘oude’ onderdelen, maar door de
klantbeleving centraler te stellen en de beoordeling aan te passen is een vergelijking met de resultaten van
voorgaande jaren niet reëel. De onderdelen ‘corporatie bellen’ en ‘corporatie bezoeken’ zijn in 2012 niet
gemeten.
1.17
Samenwerking
Stichting Service Centrum Heuvelrug
Woningstichting Hellendoorn heeft in 2005 samen met drie buurcorporaties Stichting Service Centrum
Heuvelrug opgericht, aanvankelijk om de kwetsbaarheid te verkleinen. Na verloop van tijd hebben wij,
dankzij SSCH, steeds meer kwaliteitsslagen kunnen maken. Naast Woningstichting Hellendoorn maakten in
2012 Stichting Wonen Wierden Enter en Mijande Wonen deel uit van SSCH. Ultimo 2012 samen goed voor
iets meer dan 10.000 verhuureenheden. De doorberekening van SSCH voor Woningstichting Hellendoorn
bedroeg in 2012 € 181.600.
SSCH verzorgt drie taakvelden met vijf eigen personeelsleden:
human resource management
projectontwikkeling en herstructurering
communicatie
De vaste medewerkers functioneren als coördinatoren voor de deelnemende corporaties. De financiële
administratie wordt beheerd door SWWE, als afgeleide en ondersteunende taak.
SSC Heuvelrug wordt geleid door een bestuur dat is samengesteld uit de drie directeuren-bestuurders.
In 2012 was het bestuur als volgt samengesteld:
voorzitter
de heer de heer P. Winterman
secretaris
de heer P.G.J. Zuithof (Mijande Wonen)
penningmeester/dagelijkse leiding
de heer C.J. Al (Stichting Wonen Wierden Enter)
Jaarverslag 2012
25
Vereniging WoON
WoON is een regionale vereniging van en voor maatschappelijk betrokken corporaties. Een platform voor
onderlinge ondersteuning, het delen van kennis en het fungeren als vertegenwoordiger richting externe
partijen. Alle Twentse woningcorporaties zijn lid van WoON en daarnaast zijn Woningcorporatie De
Woonplaats (hoofdvestiging Enschede) en Viverion (Lochem en omstreken) als gevolg van hun bezit in
Twente lid. De aangesloten woningcorporaties bezitten gezamenlijk zo’n 90.000 verhuureenheden. WoON
besteedt bijvoorbeeld aandacht aan de bestrijding van dak- en thuisloosheid en aan energiebesparing.
In 2012 is gezamenlijk de regionale woonvisie ‘Routekaart Twentse Woonopgaven’ opgesteld.
Ook bracht WoON ‘De economische en maatschappelijke effecten van het regeerakkoord op het wonen én
onze regio’ in beeld. De uitkomsten hiervan werden (na een werkconferentie op 16 januari 2013) in een
gezamenlijk communiqué aangeboden aan de minister. De gezamenlijke woningcorporaties hebben
weliswaar begrip voor de bezuinigingen, maar kijken ook naar de effecten daarvan op de werkgelegenheid, koopkracht, het investeringsklimaat en duurzaamheids- en energievraagstukken.
De contributie 2012 voor WoON bedroeg € 7.700.
Aedes
Woningstichting Hellendoorn is lid van brancheorganisatie Aedes (lidnummer 100252). Aedes doet aan
belangenbehartiging aan de onderhandelingstafels in Den Haag en Brussel, vervult een platformfunctie
voor leden en geeft voorlichting en informatie. De gemeenschappelijkheid binnen de vereniging komt
voort uit de brede zorg voor het wonen met extra aandacht voor kansarmen op de woningmarkt.
Aedes treedt tevens op als werkgeversorganisatie voor meer dan 28.000 fte’s in de branche. De contributie
2012 voor Aedes bedroeg € 30.800.
De Aedescode verklaart de Governancecode Woningcorporaties van toepassing. Zie voor meer informatie
ook de paragraaf ‘Governance’ in hoofdstuk 1.4 ‘Raad van Toezicht’.
MKW, Platform voor woningcorporaties
Per 1 januari 2012 is door ons het lidmaatschap van MKW platform voor woningcorporaties opgezegd,
omdat deelname voor Woningstichting Hellendoorn onvoldoende meerwaarde had. MKW heeft als
doestelling onder andere het bevorderen van de erkenning van het bestaansrecht van middelgrote en
kleine corporaties.
1.18
Gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid
Lokale en regionale woonvisie
De woningstichting heeft samen met de gemeente Hellendoorn de lokale woonvisie opgesteld, dit onder
begeleiding van Arcadis. Deze woonvisie is op 3 juli 2012 door de gemeenteraad vastgesteld en dient voor
de woningstichting als input voor haar strategisch voorraadbeleid. Naast de lokale woonvisie is er door het
bestuur van de vereniging WoON een woonvisie Twentse woningcorporaties opgesteld, geheten
‘Routekaart Twentse Woonopgaven’. Deze routekaart is door alle 17 leden van WoON onderschreven en
ondertekend. De routekaart is op een congres in 2012 voor een breed publiek gepresenteerd.
Prestatieafspraken 2010 tot en met 2014
Volkshuisvesting is in onze ogen bovenal een lokale aangelegenheid, waarbij een regisserende rol is
weggelegd voor de gemeente. Gemeente Hellendoorn en Woningstichting Hellendoorn hebben op 11 mei
2010 voor de periode 2010 tot en met 2014 meetbare prestatieafspraken vastgelegd. In 2012 zijn deze
afspraken geëvalueerd.
26
Jaarverslag 2012
Ruimtelijke ordening en wonen
De gemeente Hellendoorn heeft de volgende ambitie uitgesproken: hoofddoel is het behouden en
versterken van een goed woon- en leefklimaat in de hele gemeente.
Dat wil ze bereiken door:
Ruimtelijke kwaliteit in combinatie met kwalitatief, duurzaam en gevarieerd bouwen, voldoende
openbaar groen en goede voorzieningen, verspreid over de kernen en passend binnen de
prestatieafspraken met de provincie, te realiseren.
Voldoende huisvesting voor starters, jongeren en senioren te realiseren.
Beleid te ontwikkelen voor de gewijzigde opbouw van de bevolking.
Te bouwen naar behoefte.
Adequate en efficiënte vergunningverlening te realiseren.
Waar mogelijk te dereguleren.
Samen met Woningstichting Hellendoorn een nieuwe woonvisie te schrijven en naar deze visie te
handelen.
Overleg
Er is continue overleg tussen ambtenaren van de gemeente en medewerkers van de woningstichting over
de meest uiteenlopende zaken variërend van dreigende huisuitzetting tot omgevingsvergunningen,
herstructureringsopgaven of het gezamenlijk ontwikkelen van een woonvisie.
Er is een bestuurlijk en ambtelijk overleg waar in 2012 onder andere de volgende zaken aan de orde
kwamen:
Op verzoek van de gemeente het leefbaarheidsonderzoek 2012 doorschuiven naar 2013.
Het samen met de gemeente opstellen van een nieuwe woonvisie (afgerond in juli 2012).
Het monitoren van de woningbouwprogrammering.
De aanbieding van de gemeente om een aantal locaties aan te kopen.
Voortgang diverse onderhanden projecten en prestatieafspraken (evaluatie).
Beheer woonwagenstandplaatsen.
Voortgang WOP De Blokken.
Diverse ontwikkelingen (verhuur en verkoop) in kernen, zoals Daarle-West, Daarlerveen en Haarle
(verhuur en verkoop).
Regeringsbeleid.
Begroting woningstichting.
Ontwikkelingen nieuwe huisvestingsconcepten.
Gemeentelijk groen (gebruik).
Woonruimteverdeling.
Lokale belanghouders
Met ZorgAccent is een samenwerkingsovereenkomst gesloten tot en met april 2013.
In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt met betrekking tot vastgoed, wonen en zorg, welzijn,
gemeentelijk beleid, marketing en productontwikkeling.
Met Stichting De Welle is een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor onbepaalde tijd tot
wederopzegging.
Jaarverslag 2012
27
In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt met betrekking tot het faciliteren en ondersteunen van
bewonersorganisaties, het versterken van gebiedsgericht werken, het faciliteren en ondersteunen van
jongerenwerk, het leveren van een bijdrage aan leefbaarheid, het faciliteren en ondersteunen van
ontmoetingsruimten voor ouderen en het realiseren en exploiteren van overig maatschappelijk onroerend
goed.
Met Vereniging ‘Huurdersplatform Gemeente Hellendoorn’ is eveneens een samenwerkingsovereenkomst
gesloten voor onbepaalde tijd tot wederopzegging ingevolge de Wet op het Overleg HuurdersVerhuurders en het Bbsh.
Met de gemeente en andere partijen is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten in het kader van
Zorgoverleg om gezamenlijk tot het inrichten van woonservicegebieden te komen. De gemeente heeft zich
tot doel gesteld dat in 2015 de helft van de gemeente voorzien is van een woonservicegebied. Een
woonservicegebied is een in omvang afgebakend gebied binnen een gemeente, waarin de mogelijkheden
voor ouderen en mensen met beperkingen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen zijn
geoptimaliseerd. Zie voor meer informatie het kopje ‘Zorgoverleg’ in hoofdstuk 2.8 ‘Wonen en zorg’.
Ten slotte is er in 2012 een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met de Stichting Maatschappelijk
Werk Noord West Twente om de bestaande samenwerking formeel te bekrachtigen.
1.19
Belangrijke prestaties in 2012
Als woningstichting willen wij onze bijdrage leveren aan ‘Duurzaam wonen, samenleven en samenwerken’. Een aantal zaken sprong er daarbij echt uit in 2012. In dit hoofdstuk vertellen wij er graag meer
over.
Klanttevredenheid
In 2012 hadden we ons voorgenomen dat op 1 juli 2012 80 procent van onze klanten ervaart dat
Woningstichting Hellendoorn naar hen luistert en met hen meedenkt. We zetten hiervoor periodiek een
klanttevredenheidsmeting uit. Belangrijk voor de klanttevredenheid is onze dienstverlening. We trainen
daarom onze medewerkers om adequaat door te vragen en door te verwijzen. En we intensiveren de
samenwerking met onze partners op het gebied van zorg en welzijn. Met een gemiddelde beoordeling van
bijna een acht hebben we voor 2012 ons doel bereikt.
Klantparticipatie
We hechten eraan dat onze huurders invloed kunnen hebben op ons handelen. Op beleidsmatig niveau
overleggen we daarom met het Huurdersplatform. Voor de toekomst willen we dat ook individuele
huurders bij hun eigen woning, wijk of woonkern invloed kunnen uitoefenen op de keuzes die wij maken
en op de inzet en investeringen die we plegen. In 2012 zijn we verder gegaan met werken met klantenpanels. Voor de komende jaren gaan we deze vorm verder ontwikkelen. Binnen het gebiedsgericht werken
krijgt deze klantparticipatie tevens extra aandacht.
28
Jaarverslag 2012
Woonwensen en woonbehoeften
De woonwensen en woonbehoeften van onze klanten veranderen. Mensen stellen hogere eisen aan de
kwaliteit van hun woning. Door vergrijzing is er sowieso behoefte aan andere woningentypen. Duurzame
woningen kunnen een stijging van de woonlasten in de toekomst beperken. Het verhogen van het aantal
duurzame woningen is dus wenselijk.
Vanwege woonwensen en woonbehoeften stellen we hogere eisen bij nieuwbouw- en renovatieprojecten.
Ook zorgen we voor differentiatie in ons nieuwbouwaanbod. We richten ons onderhoud meer op de
daadwerkelijke vraag en sluiten aan bij de beleving van de klant. Huurders kunnen tegen betaling het
zogenaamde huurdersonderhoud afnemen via het servicefonds. Daarvoor is het nodig dat we een goed
beeld hebben van de gewenste strategie voor elk complex. In 2012 zijn we gestart met het herijken van
ons strategisch voorraadbeheer. Tevens zijn we gaan werken vanuit het principe van maximale inspraak
van de klant. In 2014 willen wij een nieuwbouwproject realiseren waarbij deze principes worden
toegepast, in de vorm van ‘huurwenswoningen’.
Bouwen en onderhouden
Binnen onze branche hebben we een aantal convenanten, bijvoorbeeld op het gebied van duurzame
bouwmaterialen, gasbesparing en CO2-reductie. Deze vertalen we door naar het programma van eisen bij
onze nieuwbouwprojecten. We investeren nadrukkelijker in onze bestaande huurwoningen, zolang ze nog
niet aan het einde van hun levensduur zijn.
In 2012 zijn we samen met onze Twentse collega-corporaties gestart met een project waarin we op
termijn energieneutrale woningen willen ontwikkelen. Onze ambitie is dat op 1 januari 2015 minimaal 60
procent van onze woningen energielabel B of hoger heeft. Eind 2012 geldt dat voor ongeveer 59 procent
van ons woningbezit. Voor 2014/2015 hebben we het voornemen om energieneutrale woningen te
realiseren in de Westzone van De Blokken.
Continuïteit en investeringscapaciteit
We hebben een aantal ambitieuze doelstellingen geformuleerd. Die doelstellingen kunnen we alleen
realiseren als we zorgen voor een gezonde financiële positie. Dat betekent in ieder geval voldoen aan de
normen van het WSW en het CFV. We kijken kritisch naar onze investeringen om een maximale
investeringscapaciteit voor onze maatschappelijke opgave te kunnen blijven garanderen. We sturen
nadrukkelijk op kasstromen. In 2012 hebben we ons beleid aangepast met daarin de verplichting dat onze
IRR (Internal Rate of Return) niet lager mag zijn dan 1,4 en alle kasstromen altijd positief moeten zijn.
Bedrijfscultuur
Meer klant- en maatschappijgericht werken en intensiever samenwerken met klanten en stakeholders
vraagt van medewerkers dat zij zelfstandig beslissingen kunnen en willen nemen. We leggen daarom de
verantwoordelijkheden lager in de organisatie en stimuleren onze medewerkers die ook te nemen. De
leidinggevenden passen hun leiderschapsstijl daarop aan. In onze cultuur verankeren we onze kernwaarden.
Jaarverslag 2012
29
Woningstichting Hellendoorn gaat (bij)sturen op een cultuur die past bij onze organisatiedoelen en
ambities. De huidige cultuur is in 2012 in kaart gebracht, waarbij zoveel mogelijk gebruik is gemaakt van
onderzoeken die in het verleden plaatsvonden. De gewenste cultuur is concreet gemaakt, waarbij het
strategisch plan en de kernwaarden uitgangspunten zijn. Huidige regelingen, (vergader)gewoonten,
interne en externe communicatie worden getoetst en bespreekbaar gemaakt. Er worden nieuwe impulsen
gegeven richting personeel die aansluiten op de gewenste cultuur. Zowel de leidinggevenden als de
medewerkers zullen een prominente rol spelen in deze cultuurbijsturing. Belangrijke activiteiten hierbij zijn
een leiderschapsprogramma (in 2013) en trainingen op het gebied van professioneel intern en extern
klantgericht handelen voor de medewerkers (in 2012 en 2013).
In het kader van de cultuurverandering is gestart met een klankbordgroep. De klankbordgroep vormt een
afspiegeling van medewerkers van de woningstichting Hellendoorn. De samenstelling is wisselend,
afhankelijk van het onderwerp. Deze overlegvorm biedt de directeur de gelegenheid om van gedachten te
wisselen met het personeel over uiteenlopende onderwerpen. Doel van deze klankbordgroep is
medewerkers betrekken en inspraak geven bij actuele onderwerpen en strategische beleidskeuzes. Een kort
verslag van de bijeenkomsten is voor alle medewerkers digitaal beschikbaar.
Samenwerking
We werken nu, binnen SSCH, al samen met SWWE en Mijande Wonen op drie taakvelden. In 2011 hebben
we de lijn ingezet om deze samenwerking minder vrijblijvend te maken. We hebben in 2012 onze visie en
ons handelen meer op elkaar afgestemd. De kwetsbaarheid van onze eigen organisaties neemt daardoor
af en de kwaliteit toe. We kunnen als organisatie immers een beroep doen op kwalitatief goede kennis,
vaardigheden en informatie bij zowel SSCH als onze collega-corporaties. In 2012 zijn netwerkbijeenkomsten georganiseerd en tevens een congres voor MT-leden en RvT-leden van alle deelnemende
corporaties. Met de woningcorporaties in Raalte en Borne zijn gesprekken gevoerd over mogelijke
toetreding. Salland Wonen in Raalte heeft positief gereageerd. Woonbeheer Borne wil, afhankelijk van de
gevolgen van het nieuwe Regeerbeleid, in 2013 verder onderzoeken of zij toetreedt tot SSCH.
Creativiteit
Wij zien de toekomst positief tegemoet. In tijden van crisis worden mensen creatief en met name deze
creativiteit kunnen wij gebruiken voor het verbeteren van onze organisatie en onze dienstverlening. Een
mooi voorbeeld hiervan is de leegstand van huurwoningen, die in 2012 is teruggedraaid tot onder de één
procent. Dat is een verdienste van ons allen. De middelen (lees: het geld) worden helaas minder. Hier ligt
dan ook voor 2013 onze opgave! Overige zaken liggen buiten onze beïnvloedingssfeer.
30
Jaarverslag 2012
2
Volkshuisvestingsverslag
2.1
Het werkzaam zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting
Het stichten, verwerven, vervreemden en slopen van woningen en woongebouwen.
Aantal woningen en woongebouwen eigendom van Woningstichting
3.018
Hellendoorn aan het begin van het verslagjaar.
Toegevoegd aan het woningbezit in dit verslagjaar:
(het onderstaande betreft eengezinswoningen en woongebouwen, het
vermelde bedrag is de (gemiddelde) netto huurprijs per maand)
Roemer Visscherstraat 9 tot en met 29a (€ 637)
+12
Grotestraat 110-01 tot en met 110-22 (€ 512)
+22
+34
Verkocht in dit verslagjaar:
Prins Hendrikstraat 21 ( € 217)
-1
Hasselbachweg 5 (€ 417)
-1
Bilderdijkstraat 15 (€ 652)
-1
Nicolaas Beetsstraat 21 (€ 430)
-1
De Genestetstraat 44 (€ 429)
-1
-5
Gesloopt in dit verslagjaar:
Grotestraat 110-01 tot en met 110-10 (€ 186)
Grotestraat 108 (€ 663)
-10
-1
-11
Aantal woningen en woongebouwen eigendom van Woningstichting
3.036
Hellendoorn aan het eind van het verslagjaar.
De overige eigendommen bestaan uit de volgende objecten:
autoboxen
162
kantoor Storkstraat 11
1
socioruimte Nijkerkendijk
1
socioruimte Laarmanhuis
1
socioruimte Reviusstraat
1
socioruimte Woertheweg
1
socioruimte Bendien Smitshof
1
168
Totaal aantal verhuureenheden per 31 december 2012
3.204
De Woningstichting Hellendoorn heeft alleen woningen en overige
onroerende zaken in eigendom binnen het statutaire werkgebied.
Jaarverslag 2012
31
Verdeling van de woningen naar bouwjaar in aantallen en in procenten
2012
2012
2011
2011
Aantal
Percentage
Aantal
Percentage
voor 1945
10
0,3
11
0,4
1945-1967
640
21,1
655
21,7
1968-1974
729
24,0
729
24,2
1975-1987
934
30,8
934
30,9
723
23,8
689
22,8
3.036
100
3.018
100
vanaf 1988
Verdeling van de woningen naar type in aantallen en in procenten
2012
2012
Bestemd
2011
2011
Bestemd
Aantal
Percentage
voor
Aantal
Percentage
voor
senioren
Eengezinswoning
senioren
2.165
71,3
360
2.159
71,5
348
Appartement met lift
576
19,0
355
554
18,4
355
Appartement zonder
295
9,7
156
305
10,1
156
3.036
100
871
3.018
100
859
lift
2.2
Het bij voorrang huisvesten van de doelgroep
De woningstichting heeft met de gemeente Hellendoorn een overeenkomst woonruimteverdeling in het
kader van het Besluit Beheer Sociale Huursector afgesloten. In deze overeenkomst zijn afspraken per
prestatieveld gemaakt.
Woningzoekendenregistratie per 31 december 2012
Op 31 december 2012 waren er 4.684 woningzoekenden bij de woningstichting ingeschreven.
Per 31 december 2011 waren dat er 4.497.
In 2012 nam het aantal woningzoekenden ten opzichte van 2011 toe met 187. Dit cijfer is nog niet
opgeschoond met de resultaten van de herregistratie.
In voorgaande jaren waren de wijzigingen als volgt:
Woningzoekenden per 31 december
32
Aantal
Ten opzichte van het vorige jaar
2012
4.684
+187
2011
4.497
+67
2010
4.430
+239
2009
4.191
+673
2008
3.518
+186
2007
3.332
-138
Jaarverslag 2012
Mutatiegraad
De mutatiegraad in 2012 was 7,0 procent (in 2011: 9,8). In 2012 waren er 209 mutaties (in 2011: 297
mutaties).
Acceptatiegraad
De acceptatiegraad in 2012 was 66,3 procent (in 2011: 76,6). We hebben de indruk dat woningzoekenden
nogal nonchalant reageren op het woningaanbod en vervolgens om de volgende redenen de woning
weigeren:
Financiële redenen
Privéomstandigheden
De huur is te hoog
De woning is te klein
De kwaliteit van de woning is onvoldoende
Ligging woning niet goed
Een en ander is een aandachtspunt en wordt verder onderzocht.
Realisatie toewijzingsbeleid
De uitgangspunten, zoals deze geformuleerd zijn in het toewijzingsbeleid, zijn gerealiseerd. Hieronder een
overzicht van het gemiddelde aantal reacties per woning.
Subsidiabele huur
vanaf 1 januari 2012
≤ € 366,37
≤ € 524,37
≤ € 561,98
(18)
(47)
Totaal en
≤ € 664,66
> € 664,66
gemiddeld
Gemiddeld aantal reacties
per woning
Eengezinswoningen
Appartementen
(4)
23
Seniorenwoningen
(7)
2
Aanleunwoningen
Jongerenappartementen
(35)
15
(46)
14
33
(36)
5
(7)
2
(9)
24
4
Zorg/aangepaste woningen
Betreft aantal woningen
(61)
13
(56)
21
(5)
19
(70)
26
(2)
7
(6)
17
(6)
3
(53)
4
(7)
2
(35)
15
(2)
5
(2)
5
(15)
9
(178)
15
Het betreft hier binnengekomen reacties op huurwoningen die zijn uitgegeven en via het aanbodmodel
zijn verhuurd. Als woningen meerdere keren zijn aangeboden, zijn alleen de reacties van de meest recente
aanbieding meegenomen. Tussen haakjes staat het aantal woningen vermeld.
In totaal zijn er 178 woningen via het aanbodmodel toegewezen, de overige 31 woningen via het
distributiemodel.
Jaarverslag 2012
33
Huisvesting statushouders
Regulier
Stand per 1 januari 2012
+3
Taakstelling 1e helft 2012
7
e
Taakstelling 2 helft 2012
3
Totaal te plaatsen in 2012
7
Geplaatst in 2012
12
Stand 31 december 2012
+5
De nieuwe taakstelling voor het eerste halfjaar 2013 bedraagt 7 personen, waarop het teveel gehuisveste
gedeelte van 5 personen in mindering mag worden gebracht.
De samenwerking tussen Vluchtelingenwerk Nijverdal/Hellendoorn (onderdeel van Stichting de Welle) en
Woningstichting Hellendoorn is intensiever vorm gegeven. De laatste jaren ervaart de woningstichting
steeds vaker ‘problemen’ bij de bewoning van huurwoningen door statushouders. In de praktijk blijkt dat
statushouders en overige huurders vaak weinig begrip kennen voor elkaars situatie. Vluchtelingenwerk en
woningstichting willen hierop anticiperen en gezamenlijk optreden. De veranderende omgeving omtrent
deze situatie vraagt om een vernieuwde manier van werken. Er is een werkwijze opgesteld, waarin we bij
het begin van de bewoning door statushouders aandacht hebben voor een juiste start.
Woonwagens
De woningstichting heeft in het verleden de bereidheid uitgesproken om op basis van een kostendekkende
exploitatie woonwagenstandplaatsen te exploiteren. Om voor haar moverende redenen heeft de gemeente
Hellendoorn van dit aanbod nog geen gebruik gemaakt. Wel heeft de gemeente in 2012 dit onderwerp in
het kwartaaloverleg ingebracht, maar nog geen concrete voorstellen gedaan.
Het verhuren van woningen
De woningstichting werkt grotendeels met het aanbodmodel. Het distributiemodel geldt alleen nog voor
aangepaste woningen, woningen voor statushouders en voor sloopurgenten. Daarnaast worden woningen
via het distributiemodel toegewezen aan urgenten waarvan de maximum wachttijd in geval van urgentie
is overschreden.
Zowel bij het distributiemodel als het aanbodmodel vindt er een centrale registratie van woningzoekenden
plaats, met daaraan gekoppeld een verplichte inschrijving. Tot en met 2012 bedragen de inschrijfkosten
bedragen eenmalig € 25,--. Dit bedrag werd teruggestort als men een huurovereenkomst tekent met één
van de deelnemende partijen. Naast de woningstichting, die alle werkzaamheden coördineert,
participeerden in 2012 de volgende instellingen:
Vestia Noord Nederland
ZorgAccent.
Met de gemeente Hellendoorn is een overeenkomst woonruimteverdeling afgesloten en met Vestia Noord
Nederland en ZorgAccent een samenwerkingsovereenkomst. De kosten voor het plaatsen van advertenties
worden bij de deelnemende partijen in rekening gebracht. Bovendien betaalt de gemeente Hellendoorn
jaarlijks € 1.000 voor het voeren van deze centrale registratie.
Overigens heeft Vestia per 1 januari 2013 de samenwerking opgezegd.
34
Jaarverslag 2012
Woningstichting Hellendoorn hanteert het zogenaamde puntensysteem. Een toelichting hierop is
beschreven in de brochure ‘Het puntensysteem voor woningzoekenden’. Deze brochure staat tevens op
onze website.
Met ingang van 1 januari 2013 worden vrijkomende huurwoningen van Woningstichting Hellendoorn en
ZorgAccent (eigendom van Habion) alleen nog maar digitaal aangeboden. Voordeel is dat dit voortaan
wekelijks gebeurt (in plaats van tweewekelijks) en dat er voor partijen geen advertentiekosten meer aan
verbonden zijn. Het inschrijfgeld voor woningzoekenden is vervangen door administratiekosten. De
administratiekosten bedragen € 30,--. Het College van Burgemeester en Wethouders heeft, naast het
bestuur van de woningstichting, ingestemd met deze wijzigingen in het kader van de
woonruimteverdeling.
Huurbeleid
Op grond van de Huisvestingswet en het Bbsh worden goedkope woningen en betaalbare woningen
bij voorrang toegewezen aan woningzoekenden met lagere inkomens.
In het hierna volgende overzicht staan de voor 2012 geldende inkomens- en huurgrenzen vermeld. Dit
betreft het ‘verplicht overzicht kerngegevens Bbsh aanhangsel E’.
Periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012
Leeftijd
< 65
< 65
>= 65
>= 65
Totaal
Leeftijd
< 65
< 65
>= 65
>= 65
Totaal
Aantal eenpersoonshuishoudens waaraan verhuurd is
Inkomen
Huurklasse
Totaal
<= € 366,37 > € 366,37
> € 524,37
<= € 524,37
<= € 22.025
43
22
* 10
75
> € 22.025
* 8
14
17
39
<= € 20.675
1
20
* 2
23
> € 20.675
0
3
0
3
52
59
29
140
Aantal tweepersoonshuishoudens waaraan verhuurd is
Inkomen
Huurklasse
Totaal
<= € 366,37 > € 366,37
> € 524,37
<= € 524,37
<= € 29.900
6
5
* 8
19
> € 29.900
0
1
5
6
<= € 28.225
0
4
* 7
11
> € 28.225
0
3
1
4
6
13
21
40
Jaarverslag 2012
35
Leeftijd
< 65
< 65
>= 65
>= 65
Totaal
*
Aantal drie- en meerpersoonshuishoudens waaraan verhuurd is
Inkomen
Huurklasse
Totaal
<= € 366,37 > € 366,37
> € 561,98
<= € 561,98
<= € 29.900
1
29
* 4
34
> € 29.900
0
5
2
7
<= € 28.225
0
0
0
0
> € 28.225
0
0
0
0
1
34
6
41
betekent ‘scheef toegewezen’, volgens Bbsh. Het betreft hier niet de
inkomenstoets woningtoewijzing 2012.
Daarnaast moet de woningstichting, sinds 1 januari 2011, in opdracht van de rijksoverheid 90 procent van
de vrijkomende woningen toewijzen aan kandidaten met een inkomen lager dan € 34.085.
De woningstichting heeft vier procent (in 2011: vijf procent) van de vrijkomende woningen toegewezen
aan kandidaten met een hoger inkomen en blijft daardoor ruimschoots onder de gestelde norm van tien
procent.
In die situaties waarin een woningzoekende met een hoger inkomen een goedkopere woning toegewezen
kreeg, was er altijd sprake van zeer bijzondere situaties als echtscheiding of gedwongen verkoop van de
woning. Kreeg men met een lager inkomen een duurdere huurwoning toegewezen, dan was er op dat
moment geen goedkopere huurwoning beschikbaar.
Huurprijzen
De woningvoorraad van Woningstichting Hellendoorn bestaat vrijwel uitsluitend uit naoorlogse woningen.
Hieraan zijn verschillende huurprijzen gekoppeld. Om inzicht te geven in ontwikkelingen volgen hierna
enige kerncijfers.
Bouwjaar
Kale huur
Brutohuur
Puntprijs
2012
2011
2012
2011
2012
2011
voor 1945
316
300
316
300
2,43
2,50
1945-1967
420
406
420
406
2,69
2,76
1968-1974
462
449
482
469
2,90
3,01
1975-1987
453
439
458
444
2,81
2,92
vanaf 1988
511
495
544
529
3,58
3,98
gemiddeld
461
447
475
472
2,97
3,23
N.B. de brutohuur is inclusief servicekosten.
36
Jaarverslag 2012
Gemiddeld aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel
Bouwjaar
Aantal punten
2012
2011
voor 1945
130
120
1945-1967
156
147
1968-1974
166
156
1975-1987
163
152
vanaf 1988
152
133
gemiddeld
160
148
Verdeling huurprijs volgens de huurtoeslagnormen
Huurprijs
2012
tot en met € 366,37 (2011: € 361,66), dit is de
2011
Aantal
Percentage
Aantal
Percentage
456
15,0
493
16,3
1.888
62,2
1.944
64,5
294
9,7
267
8,8
375
12,4
291
9,6
23
0,8
23
0,8
3.036
100
3.018
100
kwaliteitskortingsgrens, maximale huurgrens
< 23 jaar
€ 366,38 tot en met € 524,37 (2011: € 517,64),
dit is de aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens
€ 524,38 tot en met € 561,98 (2011: € 554,76),
dit is de aftoppingsgrens voor drie- en
meerpersoons-huishoudens
€ 561,99 tot en met € 664,66 (2011: € 652,52),
dit is de maximale huurtoeslaggrens
vanaf € 664,67 (2011: € 652,53)
Totaal
Procentuele verdeling woningen per huurklasse
per 31 december 2012
0,8%
12,4%
15,0%
t/m € 366,37
€ 366,38 t/m €
524,37
€ 524,38 t/m €
561,98
9,7%
€ 561,99 t/m €
664,66
62,2%
Jaarverslag 2012
vanaf € 664,67
37
Betaalbaarheid van de voorraad
Het beleid van de woningstichting is erop gericht het wonen voor de huurders met een laag inkomen
betaalbaar te houden. Het huurbeleid is dan ook een zeer belangrijk onderdeel van het corporatiebeleid.
Het Bbsh geeft aan corporaties de opdracht ervoor te zorgen dat er zoveel mogelijk betaalbare woningen
beschikbaar komen voor de doelgroep. Daarnaast worden betaalbare woningen met voorrang verhuurd
aan woningzoekenden met lage inkomens. Hierbij dienen wij rekening te houden met de DAEB Staatsteunregeling inkomenstoets woningtoewijzing.
Verkoopbeleid
De woningstichting verkoopt die woningen die daarvoor binnen de kaders van het Strategisch Voorraad
Beleid aangewezen zijn. Daarnaast is er nog een aantal woningen dat deel uitmaakt van eerdere verkoopplannen, maar dat nog door de huurders bewoond wordt.
Een zittende huurder die in de gelegenheid wordt gesteld om zijn woning te kopen, heeft de keuze om
te kopen tegen 90 procent van de getaxeerde waarde met anti-speculatiebeding of tegen 100 procent
zonder beperkingen. Met de verkoopwinst investeert de woningstichting in nieuwbouw, onderhoud en
verbetering. In 2012 zijn er vijf woningen verkocht, alle zonder anti-speculatiebeding, waarvan twee in De
Blokken. Er zijn geen woningen verkocht aan zittende huurders van de woningstichting.
In de begroting 2012 gingen we uit van de verkoop van tien woningen. Aangezien ‘zittende huurders’
van voor verkoop bestemde huurwoningen geen belangstelling hadden voor aankoop, is de doelstelling
niet gehaald en hebben de verkopen zich beperkt tot vrijkomende woningen bij mutatie.
De uitkomsten van de woonvisie en de gevolgen van het regeringsbeleid geven aanleiding het
verkoopbeleid aan te passen. Dit als onderdeel van de heroriëntatie van het strategisch voorraadbeleid in
2013.
2.3
Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit
Onderhoud
Het beheren van de bestaande woningvoorraad is één van de belangrijkste taken van de woningstichting.
Uitgangspunt is dat de woningen aantrekkelijk blijven voor de huurders. Eén van de middelen om dit te
bereiken is om de technische kwaliteit van de woning aan te passen aan het door Woningstichting
Hellendoorn gewenste kwaliteitsniveau, waarbij altijd voorop staat dat de ingreep wel in verhouding moet
staan tot de investering.
In het beleidsdocument ‘basiskwaliteit en standaardmaterialen’ staat het gewenste kwaliteitsniveau voor
een woning omschreven. Projectmatig (planmatig) onderhoud en onderhoud bij mutatie zijn de
momenten waarop onderdelen van de woning volgens de basiskwaliteit worden aangebracht of
aangepast.
In de meerjarenbegroting zijn voor de bestaande woningvoorraad de te verwachten onderhoudswerkzaamheden op termijn vastgelegd. Zo is aangegeven op welke momenten keukens, toiletten en
doucheruimtes worden gerenoveerd of onderdelen zoals cv-ketels worden vervangen.
38
Jaarverslag 2012
Bij renovaties wordt het reguliere onderhoud uitgevoerd. Daarnaast wordt er veel aandacht besteed aan
keukenrenovaties en het treffen van isolerende maatregelen. We streven ernaar om daarbij voor de
huurwoningen het energielabel B te behalen. In 2012 zijn geen grootschalige renovaties uitgevoerd.
Strategisch Voorraad Beleid
Het doel van het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) is om producten en diensten zo goed mogelijk aan te
sluiten op de wensen van huidige en toekomstige klanten.
Woningstichting Hellendoorn heeft hieraan vorm gegeven door vanuit verschillende invalshoeken
strategieën voor de woningvoorraad op te stellen, als geheel en op complexniveau. Belangrijk hierbij zijn
de gevolgen voor de financiële situatie van de corporatie en voor de samenstelling van de woningvoorraad. Regelmatig wordt bezien in hoeverre de denkbare strategieën als totaal passen bij de te
verwachten ontwikkelingen in de woningmarkt.
Herformulering strategisch voorraadbeleid
In 2012 heeft Woningstichting Hellendoorn met de gemeente Hellendoorn de gemeentelijke woonvisie
voor de periode 2010-2020 afgerond. Met de woonvisie en het Twents Woningmarktonderzoek (2010) als
uitgangspunten is in het najaar van 2012 gestart met het actualiseren van het Strategisch Voorraad Beleid
van Woningstichting Hellendoorn.
De werkgroep SVB heeft alle woningcomplexen besproken en geanalyseerd. In de meeste gevallen was de
conclusie dat kon worden volstaan met continuering van bestaand beleid. Bij enkele complexen bleek
nader onderzoek nodig, vanwege een verouderde technische staat van de woningen of een veranderende
behoefte van huurders. Dit nader onderzoek bestond uit:
Het bezoeken van diverse complexen van grondgebonden seniorenwoningen door de werkgroep SVB
en een beperkt verkennend onderzoek van deze woningplattegronden door een architect.
Gesprekken met enkele zorgpartijen.
Een (beperkt) marktonderzoek naar de behoefte aan seniorenwoningen in Haarle.
Gebiedsgericht onderzoek in Haarle dat in 2013 wordt afgerond.
De actualisering van het SVB wordt verwoord in de rapportage ‘Vastgoedbeleid Woningstichting
Hellendoorn tot 2020’. De conceptversie is naar verwachting eind februari 2013 gereed. In de rapportage
wordt een brug geslagen van de woningvoorraad in 2010 naar de wensportefeuille in 2020. Daarbij wordt
ingezoomd op de doelgroepen, de woningvoorraad, het energielabel, het huurprijsbeleid, het verhuurbeleid en het verkoopbeleid.
Nieuwbouwprojecten
Prognose versus realisatie
In de begroting 2012 zijn we uitgegaan van het opstarten van een tweetal projecten. In het voorjaar van
2012 zijn we begonnen met de bouw van de 22 jongerenappartementen. Vanwege een zeer voorspoedige
bouw zijn deze appartementen al in december 2012 opgeleverd, de verwachting was in het voorjaar van
2013.
De voorgenomen aanvang bouw van de 62 appartementen op de locatie van het voormalige Spoortheater
is in 2012 niet doorgegaan. ZorgAccent heeft in de zomer van 2012 aangegeven niet meer verder te willen
met deze locatie. Dit vanwege de onzekere situatie in de bekostiging van de zorg. De helft van de
gemaakte externe kosten is betaald door ZorgAccent, dit is een bedrag van € 282.000.
Jaarverslag 2012
39
De woningstichting is samen met aannemer Trebbe op zoek naar een nieuwe huurder. Het Spoortheater is
in december 2012 gesloopt.
Met de oplevering begin 2012 van de 12 levensloopbestendige woningen in de middenzone in De Blokken
was in de begroting 2012 geen rekening gehouden. Dit betreft een overloop vanuit de begroting 2011.
Vanwege de lange vorstperiode en het faillissement van een onderaannemer is oplevering in 2011 niet
gelukt.
12 woningen Middenzone De Blokken, Roemer Visscherstraat
In de gemoderniseerde en gerenoveerde wijk De Blokken zijn naar een ontwerp van KAW
architecten/adviseurs twaalf levensloopbestendige woningen gerealiseerd door Bouwbedrijf Schothans.
Kenmerkend aan deze levensloopbestendige woningen is de slaap- en badkamer op de begane grond.
Bijzonder aan deze woningen is de zinken gevelbekleding en de zinken dakkapellen.
De woningen zijn onderhoudsarm en zeer energiezuinig. Voor deze woningen wordt een EPC (Energie
Prestatie Coëfficiënt) van 0,5 gehaald waar ten tijde van de bouwaanvraag 0,8 de wettelijke norm was.
Hiervoor is naast het goed isoleren extra aandacht besteed aan het ventileren en verwarmen van de
woning. Zo is er een balansventilatiesysteem geplaatst en is er vloerverwarming toegepast. Voor het
warme tapwater is er een zonnecollector geplaatst.
Sleuteluitgiftes Roemer Visscherstraat
De bewoners hadden ruime keuzemogelijkheden. Tijdens de open dag en de sleuteluitgiftes waren de
nieuwe bewoners erg enthousiast over de kwaliteit van de woningen.
Eind februari 2012 is het eerste blok van zes woningen opgeleverd. Het tweede blok liep enige vertraging
op vanwege het faillissement van de trappenfabrikant en de vorstperiode en is in maart 2012 opgeleverd.
40
Jaarverslag 2012
De definitieve stichtingskosten zijn als volgt opgebouwd:
Begroting
Grond
Bouwkosten
Totaal
Per woning
(x € 1.000)
(x € 1.000)
(x € 1.000)
202
200
17
1.509
1.399
117
377
375
31
2.088
1.974
165
816
474
39
1.272
1.501
125
Bijkomende kosten
Onrendabele top
Gedekte investering
Realisatie
2012
Het positieve saldo tussen begroting en realisatie voor de
12 woningen totaal bedraagt:
Dit wordt vooral veroorzaakt door de gunstige aanbesteding.
€
113.859
De gemiddelde netto huur per maand bedraagt:
€
633
22 jongerenappartementen De Gagel, Grotestraat
Op 20 december 2012 is het complex De Gagel technisch opgeleverd. In januari
2013 kregen de eerste bewoners de sleutels van hun gloednieuwe appartement.
Woningstichting Hellendoorn verhuurt in eerste instantie vijftien appartementen
aan starters.
De overige zeven appartementen worden verhuurd aan cliënten van de
Baalderborg Groep. Deze zijn bestemd voor jongvolwassenen met een licht
verstandelijke beperking die met een kleine ondersteuning zelfstandig kunnen
wonen.
De belangstelling voor appartementen vanuit Baalderborg Groep is beperkt. In eerste instantie tekende de
stichting voor twaalf appartementen. Nu blijkt dat voor deze gereserveerde appartementen onvoldoende
kandidaten zijn. Begin 2013 heeft Baalderborg Groep nog drie appartementen beschikbaar. Als de stichting
hiervoor geen cliënten vindt, verhuurt Woningstichting Hellendoorn deze alsnog aan haar eigen huurders.
Baalderborg staat garant voor de eerste twee maanden huurderving, zowel bij oplevering nieuwbouw als bij
mutatie.
Het appartementencomplex De Gagel is populair onder starters. Het is gelegen aan de Grotestraat, dicht bij het
centrum en op loopafstand van voorzieningen. De nieuwbouw is ontworpen door MAS Architectuur uit Hengelo
en gebouwd door Stegeman Bouw uit Nijverdal.
De 22 appartementen hebben een oppervlakte van 65 m2 en zijn zeer goed geïsoleerd. Daarnaast zijn ze
voorzien van vloerverwarming en een warmteterugwin-systeem. De aangebrachte zonnepanelen zorgen
voor een energiebesparing op elektra in de algemene ruimten. Vanwege de ligging is het gebouw voorzien
van geluidswerende gevels.
Jaarverslag 2012
41
Oplevering nieuwbouwcomplex De Gagel
Omdat (begin 2013) nog niet alle kosten bekend zijn, staan in onderstaand overzicht de ‘geschatte
definitieve kosten’ vermeld.
De ‘geschatte definitieve stichtingskosten’ zijn als volgt opgebouwd:
(bedragen x € 1.000)
Begroting
Realisatie
2012
534
Totaal
394
Per eenheid
18
2.771
2.438
111
577
460
21
3.882
3.292
150
Onrendabele top
1.812
1.217
55
Gedekte investering
2.070
2.075
94
Grond
Bouwkosten
Bijkomende kosten
Het positieve saldo tussen begroting en realisatie voor de
22 appartementen totaal bedraagt:
Dit wordt vooral veroorzaakt door de gunstige aanbesteding.
€
589.432
De gemiddelde netto huur per maand bedraagt:
€
510
De gemiddelde bruto huur, inclusief servicekosten, bedraagt:
€
560
Aankoop
Er zijn in 2012 geen grondaankopen geweest, ook niet zoals bedoeld in de MG 2001-26 (Toepassing
toezicht meldingsplichtige besluiten, nevenactiviteiten).
42
Jaarverslag 2012
Milieu en kwaliteit
Energieprestaties
In 2008 is voor de gehele woningvoorraad van Woningstichting Hellendoorn de energieprestatie in beeld
gebracht en het energielabel afgegeven. Woningstichting Hellendoorn gebruikt het softwareprogramma
Vabi Assets Energie om de bestanden te beheren, te muteren en te analyseren.
In 2010 is in de ‘Notitie voor de periode 2010-2015’ vastgelegd hoe de energielabels voor de woningvoorraad van Woningstichting Hellendoorn zich in die periode zullen ontwikkelen. Met de gemeente is
afgesproken dat 60 procent van de huurwoningen in 2015 een energielabel B of hoger heeft. Dit in
navolging van de afspraken tussen de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en Aedes.
In 2012 is het nieuwbouwcomplex De Gagel met zestien A+-labels en zes A-labels toegevoegd aan de
woningvoorraad. Verder is in 2012 een ‘check’ uitgevoerd op de gehele gelabelde woningvoorraad, om
aansluiting te krijgen met het WWS (woningwaarderingsstelsel). Daarbij zijn verbeteringen doorgevoerd en
labels aangepast. Eind 2012 heeft 59 procent van de gelabelde woningvoorraad het energielabel B of
hoger. Door de toekomstige ingrepen en mutaties in onze woningvoorraad tot 2015 zal de afgesproken
60 procent-grens met label B of hoger in 2015 zondermeer worden gepasseerd.
Woningaanpassingen
In 2012 zijn 23 aanvragen voor woningaanpassingen en verhuisindicaties van de gemeente Hellendoorn
afgehandeld in het kader van de WMO. 7 Aanvragen waren met een verhuisurgentie. Hiervan is 1 urgentie
ingetrokken, vanwege niet reageren door de urgent woningzoekende. De overige 6 urgent woningzoekenden zijn direct naar een adequate woning verhuisd, waarvoor geen extra aanpassingen noodzakelijk waren. Van de overige 16 woningaanpassingen voor zittende bewoners is 1 aanvraag alsnog
ingetrokken op verzoek van de bewoner.
In totaal is € 17.300 aan subsidie verkregen van de gemeente Hellendoorn, voor diverse woningaanpassingen in het kader van de WMO. Bij 21 adressen is voor € 21.500 aan niet-gesubsidieerde
medische aanpassingen uitgevoerd. Het betrof hier hoofdzakelijk het plaatsen van verhoogde toiletpotten
en beugels. Ook is er een antislip-douchevloer aangebracht en is de toegangsdrempel van de socioruimte
in het Laarmanhuis in Haarle verlaagd.
Niet-planmatig onderhoud (dagelijks onderhoud)
Het volgende overzicht geeft aan hoeveel in 2012 en 2011 is uitgegeven aan niet-planmatig onderhoud.
Jaarverslag 2012
43
2012
Aantal
2011
Totale kosten
Gemiddelde Aantal
Totale kosten
Gemiddelde
werk derden
kosten per
werk derden
kosten per
eenheid
1
( x € 1)
(x € 1.000)
(x € 1)
(x € 1.000)
2.898
506
175
2.802
441
157
65
209
416
1.990
244
388
1.590
28
2.933
263
90
2.912
223
77
40
Mutatieonderhoud
(per technische mutatie)
3
eenheid
( x € 1.000)
Reparatieonderhoud
(per melding)
2
Verschil
CV-onderhoud
(per cv-installatie)
Totaal netto ten laste van
exploitatie
1.185
1.052
133
Aantal verhuureenheden *
3.198
3.180
18
371
331
40
Gemiddelde kosten netto per
verhuureenheid
* Het betreft hier alle verhuureenheden, inclusief autoboxen, maar exclusief overige verhuureenheden
De totale kosten zijn ten opzichte van 2011 met € 133.000 toegenomen.
Door een toename van het aantal meldingen (96) reparatieonderhoud zijn de kosten toegenomen.
De gemiddelde mutatiekosten namen ten opzichte van 2011 toe met € 400. De toename is ontstaan
omdat in 2012 minder mutatiekosten zijn geactiveerd. We activeren de gedekte investering op basis van
de huurverhoging bij mutatie (optrekken naar streefhuur).
De kosten voor cv-onderhoud namen toe met € 40.000 vanwege toename van het woningbezit.
Ook de in 2011 beëindigde btw-laagtariefregeling en de verhoging van het btw-tarief naar 21 procent per
1 oktober 2012 hebben bijgedragen aan de toename van de kosten.
44
Jaarverslag 2012
Vergelijking begroting/realisatie niet-planmatig onderhoud
Hierna volgt een verklaring per soort onderhoud van de verschillen tussen begroting en realisatie 2012:
2012
Aantal
1
Begroting
Gemiddelde
kosten werk
kosten per
kosten werk
kosten per
derden
eenheid
derden
eenheid
( x € 1.000)
( x € 1)
2.898
506
175
209
416
2.933
263
Verschil
(x € 1.000)
(x € 1)
(x € 1.000)
2.577
447
173
59
1.990
240
456
1.900
-40
90
2.906
247
85
16
Mutatieonderhoud
(per technische mutatie)
3
Gemiddelde Aantal
Reparatieonderhoud
(per melding)
2
2012
Realisatie
CV-onderhoud
(per cv-installatie)
Totaal netto ten laste van
exploitatie
1.185
1.150
35
Aantal verhuureenheden *
3.198
3.174
24
371
362
8
Gemiddelde netto kosten per
verhuureenheid
* Het betreft hier alle verhuureenheden, inclusief autoboxen, maar exclusief overige verhuureenheden
Per soort onderhoud is dit als volgt te verklaren:
1. Reparatieonderhoud
Het aantal meldingen is 321 (12%) hoger dan begroot. We hebben de indruk dat huurders minder snel
doorstromen naar een andere huurwoning, vanwege de recessie en vanwege de extra inkomenstoets bij
woningtoewijzingen (conform de DAEB Staatssteunregeling) om ‘scheef’ wonen tegen te gaan. Omdat
huurders langer blijven wonen kijken zij kritischer naar hun huurwoning.
De kosten per melding zijn € 2,-- (1%) hoger dan begroot.
2. Mutatieonderhoud
Als technische mutatie wordt gerekend alle nieuwe huurcontracten, exclusief nieuwbouw, aankoop
en medehuurderschap en inclusief te verkopen en te slopen woningen. Het aantal technische mutaties
is 31 (13%) lager dan begroot. De gemiddelde kosten per technische mutatie zijn € 90,-- (5%) hoger dan
begroot.
Ook onze corporatie heeft, evenals landelijk, te maken met een vastzittende woningmarkt. Hierdoor is het
aantal mutaties in 2012 sterk afgenomen. Een lager aantal mutaties resulteert in hogere gemiddelde
kosten per mutatie. Ook minder geactiveerde kosten bij mutaties boven de € 15.000 dragen bij aan hogere
gemiddelde kosten per mutatie.
3. CV-onderhoud
Het aantal cv-installaties is 27 (1%) hoger dan begroot en de gemiddelde kosten per installatie zijn € 5,-(6%) hoger dan begroot. De toename van de kosten, ten opzichte van de begroting, wordt voornamelijk
veroorzaakt door het verschil van € 14.000 tussen het begrote bedrag voor het jaarcontract cv-onderhoud
van € 210.000 en het gerealiseerde bedrag van € 224.000. Ook de btw-wijzigingen van 6% (tijdelijke
regeling 2011) naar 19% en van 19% naar 21% (2012) hebben bijgedragen aan de toename van de
kosten.
Aan overige herstelwerkzaamheden aan cv-installaties is € 39.100 uitgegeven, hiervoor was € 37.000
begroot.
Jaarverslag 2012
45
Vergelijking begroting/realisatie planmatig onderhoud
(x € 1.000)
Begroot 2012
1.920
Doorlopend uit begroting 2011 (een gedeelte is opnieuw begroot)
86
Overloop werkzaamheden naar 2013
152
1.854
Realisatie 2012
1.840
14
Verschil begroting/realisatie 2012 (per saldo minder uitgegeven)
Jarenlang was er sprake van grote verschillen tussen de begroting en de realisatie. De woningstichting is
dan ook tevreden dat er deze keer sprake was van slechts een geringe afwijking.
Overloop werkzaamheden naar 2013
Het betreft hier werkzaamheden waarvan de voorbereiding in 2012 is gestart en de uitvoering
in 2013 plaatsvindt en/of werkzaamheden die in 2012 zijn gestart en in 2013 worden afgerond.
Bij 2 werken is de uitvoering gestagneerd en doorgeschoven naar 2013, vanwege capaciteitsproblemen
bij de woningstichting en het faillissement van zowel aannemers- als schildersbedrijf.
(x € 1.000)
Vervangen van keukens Veldmanserve en in de Kruidenwijk
Schilderen van het staalwerk bij de jongerenappartementen aan de
145
7
Maasstraat.
152
46
Jaarverslag 2012
Groot Onderhoud
Renovaties 169 woningen De Blokken
Eind 2011 zijn de woningen opgeleverd. In 2012 is nog een aantal doorlopende werkzaamheden
uitgevoerd, hieraan is € 15.000 uitgegeven.
2.4
Het bevorderen van een goed leef- en woonklimaat
Veiligheid
Samen met de teamchef van de politie locatie Nijverdal vindt overleg plaats in de stuurgroep MDO.
Daarnaast vindt door medewerkers van de woningstichting en van de politie regelmatig overleg op de
werkvloer plaats en bezoeken zij samen risicohuurders.
Overlast
In 2012 zijn 88 overlastsituaties in behandeling genomen (in 2011: 101 overlastsituaties). Hiervan zijn er
27 nog niet afgerond.
Overlastsituaties
Aantal 2012
Aantal 2011
Niet bewonen van de woning
0
3
Verwaarlozing van de woning en omgeving
5
9
22
11
0
1
44
30
Overlast door huisdieren
7
9
Verwaarlozing van de tuin (2
8
35
Rookoverlast van een buitenkachel
1
3
Hennepkwekerij. Deze huurder heeft op eigen initiatief de
1
0
Totaal
88
101
Waarvan multiproblematiek
20
17
Wangedrag huurder richting buren en omgeving (1
Onjuist gebruik van hoofdentree appartementencomplex
Geluidsoverlast
huurovereenkomst beëindigd
(1
In het kader van vroegsignalering in de pilot Groot Lochter zijn de meldingen toegenomen.
(2
Er heeft in 2012 geen algemene controle plaatsgevonden, waardoor er minder zaken gemeld
werden.
Van multiproblematiek is sprake als zich meerdere problemen aandienen zoals hierboven omschreven, in
sommige gevallen ook gecombineerd met huurachterstand en drugs- en drankproblemen.
Multi Disciplinair Overleg
Het Multi Disciplinair (MDO) heeft tot doel om preventiebeleid op individueel niveau te ontwikkelen en te
komen tot een sluitend netwerk van hulpverlening.
Jaarverslag 2012
47
Het MDO kwam in 2012 vier keer bijeen en heeft een structureel karakter. Daarnaast zijn er 24 kleine
MDO’s afgesproken. Hiervan is sprake als er op korte termijn een spoedberaad nodig is, om een
slagvaardige aanpak van coördinatie en zorg te bewerkstelligen.
De stuurgroep, waarvan de Manager Wonen deel uitmaakt, kwam in 2012 één keer bijeen.
De volgende convenantpartners nemen deel aan het MDO.
Algemeen Maatschappelijk Werk Noord West Twente
Bureau Jeugdzorg Overijssel
Dimence
Gemeente Hellendoorn, team Maatschappelijke Ontwikkeling gemeente Hellendoorn
Gemeente Hellendoorn, team Werk en Zorg gemeente Hellendoorn
GGD Regio Twente, Algemene gezondheidszorg & Jeugdgezondheidszorg
Limor
Regiopolitie Twente
RIBW Twente-Salland
Tactus Instelling voor Verslavingszorg
Trias Jeugdhulp
ZorgAccent Thuisbegeleiding
Woningstichting Hellendoorn
Klantvolgsysteem VIS2
In het kader van meervoudige sociale problemen, waaronder ook huiselijk geweld valt, is er een
samenwerkingsafspraak gemaakt die een officiële status geeft aan de samenwerking tussen onder andere
bovenstaande instanties. Dit wordt mogelijk gemaakt door zich te verbinden aan het registratiesysteem
VIS2 (Vangnet Informatie- en Samenwerkingssysteem). Deze samenwerking is in 2009 van start gegaan.
Om een goed beeld te krijgen van de multiprobleemgezinnen en individuen is het noodzakelijk dat de
samenwerking tussen het onderwijs, de justitieketen en de zorgketen wordt geoptimaliseerd. Hierbij speelt
informatie-uitwisseling een grote rol.
Beslissingen die binnen het MDO worden genomen, worden geregistreerd in het VIS2-systeem. Het hele
werkproces van het MDO kan worden gevolgd. Hierdoor ontstaat een gesloten keten en worden de
voorwaarden gecreëerd om iedere situatie van meervoudige problematiek in beeld te krijgen en te
voorzien van een plan van aanpak.
Lidmaatschap servicefonds
In 2012 waren er 2.493 deelnemers aan het servicefonds (begroot was 2.550). Van hen is € 94.900
ontvangen. De onderhoudsuitgaven bedroegen € 107.400. Over 2012 betekent dit een negatief saldo van
€ 12.500. Het huidige beleid is: zolang de kosten niet hoger uitvallen dan 150% van de inleg, wordt de
inleg niet verhoogd. In 2013 gaan we onderzoeken of dit beleid moet worden aangepast.
Abonnement tuinonderhoud
Voor een aantal huurders is een tuin onderhouden een hele klus. Om te voorkomen dat zij door buren of
woningstichting worden aangesproken op hun tuinonderhoud, bieden wij deze huurders middels een
‘abonnement op tuinonderhoud’ de mogelijkheid om dit uit handen te geven aan een hoveniersbedrijf.
In 2012 heeft de woningstichting huurders hiervoor een aanbod gedaan. Soweco afdeling groenonderhoud is bereid gevonden dit tuinonderhoud uit te voeren tegen een maandelijkse vergoeding. In
2012 maakten negen huurders gebruik van dit abonnement.
48
Jaarverslag 2012
Een huurder die belangstelling heeft voor een abonnement op tuinonderhoud, wordt door Soweco
bezocht. De wensen van de geïnteresseerde voor de voor- en achtertuin worden geïnventariseerd en op
basis van deze inventarisatie wordt de maandelijkse vergoeding kostendekkend vastgesteld. Een tuinabonnement wordt voor een heel kalenderjaar afgesloten. Het maandbedrag wordt gelijktijdig met de
huur voldaan.
Ambulante woonbegeleiding
Sinds 2003 heeft de woningstichting met RIBW Twente een overeenkomst om woonbegeleiding aan te
kunnen bieden aan psychosociaal zwakkeren uit de gemeente Hellendoorn. Het kan hierbij gaan om
zittende huurders, waarvan de woningen ontruimd dreigen te worden of die in het kader van het tweedekans-beleid opnieuw gehuisvest worden, maar begeleiding nodig hebben.
Het is een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De kosten van woonbegeleiding van niet geïndiceerde
huurders komen voor rekening van de woningstichting. Het MDO draagt in eerste instantie cliënten voor.
De samenwerking levert positieve resultaten op voor de betrokken huurders en ook voor de samenwerkende instellingen.
Ook de gemeente Hellendoorn heeft een overeenkomst gesloten met de RIBW. Deze is bedoeld om dak- en
thuislozen zodanig te begeleiden, dat zij op termijn weer gebruik kunnen maken van reguliere huisvesting.
In die gevallen betaalt de gemeente Hellendoorn de kosten.
In 2012 hebben 4 kandidaten (in 2011: 5 kandidaten) gebruik gemaakt van ‘huren met begeleiding’ door
de RIBW Overijssel.
Sinds 2010 heeft de woningstichting een overeenkomst afgesloten met Limor. In 2012 hebben 3
kandidaten (in 2011: 3 kandidaten) gebruik gemaakt van ‘huren met begeleiding’ via Limor.
In 2012 hebben 22 kandidaten (in 2011: 13 kandidaten) gebruik gemaakt van een driepartijenovereenkomst. Indien er een hulpverlenende instantie in beeld is sluiten de (aspirant-) huurder, de
woningstichting en de betreffende instantie samen een overeenkomst af. Daarin worden gezamenlijke
afspraken vastgelegd. Ook in deze situaties is sprake van multiproblematiek.
De volgende instanties zijn hierbij betrokken geweest: Algemeen Maatschappelijk Werk Noord West
Twente, Carocare, Aveleijn, AB Hulp Twente en PIT Twente.
In 2012 hebben 29 huurders (in 2011: 21 huurders) hulp en ondersteuning ontvangen bij het wonen via
Woningstichting Hellendoorn.
Project ‘Op eigen benen’
In april 2012 is dit samenwerkingsproject tussen
Stichting De Welle, Stichting Maatschappelijk Werk
Noord West Twente, Woningstichting Hellendoorn en
Gemeente Hellendoorn tot stand gekomen.
De groep kwetsbare jongeren in de gemeente
Hellendoorn wordt steeds groter. De jongeren van nu
hebben met een maatschappij te maken waarin eigen
verantwoordelijkheid nemen steeds belangrijker wordt.
Daarnaast wordt de samenleving steeds ‘harder’, het
aantal gezinnen met multiproblematiek neemt toe, de
economische crisis brengt een hoop onzekerheid met
zich mee en de overheid bezuinigt op vele gebieden.
Jaarverslag 2012
49
Het project ‘op eigen benen’ is een vangnet en biedt jongeren van 17 tot 23 jaar een kans op ondersteuning bij het zelfstandig wonen of de weg naar het zelfstandig wonen. Een aantal keer per jaar wordt
er een voorlichting georganiseerd voor jongeren in deze leeftijdscategorie. Hier worden jongeren
geïnformeerd over allerlei aspecten die met het zelfstandig wonen en de weg daar naartoe te maken
hebben. Jongeren die zelfstandig wonen of gaan wonen kunnen vanuit het project ondersteuning krijgen
bij het zelfstandig wonen. De ondersteuning bestaat uit begeleiding op allerlei leefgebieden, waarbij de
eigen kracht van de jongere uitgangspunt is. De begeleiding wordt gegeven door het maatschappelijk
werk en het jongerenwerk.
De woningstichting verzorgt bij het huurcontract van een woning een ‘bijlage’ met de gemaakte afspraken
in het kader van het project. Hierover is nauw overleg met de overige partijen. Een aantal keer per jaar
vindt er met alle partijen en de jongere zelf een evaluatie plaats om de ontwikkelingen te bespreken.
Aan dit project zijn voor Woningstichting Hellendoorn geen kosten verbonden.
Signaleringsvangnet huurachterstanden
Woningstichting Hellendoorn heeft het initiatief genomen het vangnet huurachterstanden vorm te geven.
Dat doet zij in samenwerking met Team Werk en Zorg gemeente Hellendoorn, Team Maatschappelijke
Ontwikkeling gemeente Hellendoorn en Maatschappelijk Werk Noord West Twente. De organisaties
werken op deze wijze integraal samen en treden gezamenlijk op.
Het overleg signaleringsvangnet vindt maandelijks plaats in het Huis van Cultuur en Bestuur. Binnen dit
overleg worden situaties besproken van huurders, van wie mogelijk de huurwoning ontruimd wordt
wegens een huurachterstand. Ook worden huurders die bekend zijn met betalingsproblemen besproken.
Bovendien worden eerder besproken situaties doorgenomen. In het overleg worden deze situaties gevolgd
om zo het proces en de gemaakte afspraken te bewaken.
Het signaleringsvangnet kent daarnaast ook onderstaande doelstellingen:
Een slagvaardige aanpak van huurachterstanden en goede coördinatie van zorg, door duidelijke
afspraken en regie op de uitvoering daarvan.
Integraal samenwerken ten aanzien van huurachterstanden.
Monitoren van kwetsbare huurders.
Een sluitende aanpak van huurachterstanden, met bijzondere aandacht voor kinderen en jongeren.
Volgen van ingezette processen in het kader van huurachterstanden.
In 2012 heeft, mede als gevolg van deze activiteit, geen ontruiming plaats gevonden.
Samenwerkingsovereenkomst Maatschappelijk Werk
In 2012 is er een samenwerkingsovereenkomst tot stand gekomen tussen Woningstichting Hellendoorn en
Stichting Maatschappelijk Werk Noord West Twente. Deze overeenkomst is door de partijen aangegaan
om de al bestaande informele samenwerking formeel te bekrachtigen en om bij nieuwe ontwikkelingen op
het gebied van wonen en hulp- en dienstverlening in de gemeente Hellendoorn slagvaardig te kunnen
optreden.
50
Jaarverslag 2012
Ondertekening overeenkomst met Maatschappelijk Werk
De samenwerking betreft de volgende werkvelden:
1
Participeren in het signaleringsvangnet huurachterstanden.
2
Deelnemen aan de Commissie Huisvesting.
3
Samenwerking binnen het jongerenproject ‘Op eigen benen’.
4
Gebiedsgericht werken.
Bestrijding woonfraude
Huurders die een gedeelte van de woning willen onderverhuren of willen gaan samenwonen zonder dat er
sprake is van wettelijk medehuurderschap, dienen dit schriftelijk aan te vragen bij de woningstichting. Dit
is conform de huurovereenkomst en de Algemene huurvoorwaarden. Deze aanvragen worden altijd één
op één gecontroleerd bij en door de gemeente Hellendoorn (GBA, Gemeentelijke Basisadministratie
Persoonsgegevens). In het bewonersblad Onderdak besteedt de woningstichting regelmatig aandacht aan
medehuurderschap en samenwoning dan wel inwoning.
Ook tijdens periodiek overleg met bewonerscommissies kan illegale bewoning een agendapunt zijn.
Tenslotte houden onze huismeester(s) toezicht in de voor hen aangewezen complexen. Tegen illegale
bewoning wordt altijd opgetreden. Dit is in 2012 in het woningbezit van de woningstichting niet aan de
orde geweest.
Huismeesters
De heer Van Erkelens werkte in 2012 als huismeester in de meergezinswoningen aan de Kruidenlaan,
Maasstraat, Rijssensestraat, Venkel en Laurier en in het B-gebouw van Het Helmerink. Er zijn
werkafspraken gemaakt met de politie, de gemeente en welzijnsinstelling Stichting De Welle. Met de heer
Van Erkelens is het dienstverband per 31 december 2012 met wederzijds goedvinden beëindigd.
De heer Hemmer werkte ten behoeve van de seniorencomplexen. Voor zijn werkgebied zijn met name
werkafspraken gemaakt met ZorgAccent.
Jaarverslag 2012
51
2.5
Gebiedsgericht Werken Groot Lochter
In 2012 zijn we gestart met de pilot Gebiedsgericht Werken in de wijk Groot Lochter. Dit onder de naam:
‘Buurt aan zet Groot Lochter’. De pilot is een initiatief van Woningstichting Hellendoorn, Stichting De
Welle, ZorgAccent en de gemeente Hellendoorn.
Doel van gebiedsgericht werken is om de fysieke en sociale leefbaarheid proactief te benaderen en waar
mogelijk te verbeteren. De organisaties willen dit bereiken door:
Een integrale vraag- en wijkgerichte dienstverlening, waarin de behoeften van inwoners en van een
wijk leidend zijn (participatie).
Het vergroten van de betrokkenheid van inwoners bij elkaar en bij de wijk.
Een preventieve aanpak van sociale problematiek door vroege signalering en tijdige interventie.
Binnen de pilot wordt een aanpak ontwikkeld om de vraaggerichte en integrale samenwerking van de vier
organisaties vorm te geven. Deze aanpak kan ook in andere wijken in de gemeente Hellendoorn worden
toegepast. Ook andere organisaties kunnen aanhaken bij gebiedsgericht werken.
Verder wordt een Kulturhus-concept ontwikkeld voor wijkgebouw De Vleugel, bestaande uit
voorzieningen in en rond het wijkgebouw en een gezamenlijke programmering die aansluit bij de wensen
en behoeften van de bewoners van Groot Lochter. Dit concept moet de functie van het wijkgebouw,
namelijk een centrale ontmoetingsplek in de wijk, versterken.
Het achterliggende doel is (dit is tevens de basis voor de provinciale subsidie): het ontwikkelen van een
overdraagbare methode voor gebiedsgericht werken in een (plattelands)gemeente, waarbij het Kulturhusconcept (Cultuurhuis-concept) kernelement is en de ontwikkeling van woonservicegebieden kaders biedt.
De aan de gemeente toegekende subsidie bedraagt € 55.000. Van dit bedrag werden onder andere de
kosten van de externe begeleiding betaald.
52
Jaarverslag 2012
De pilot wordt vormgegeven rondom de volgende drie thema’s:
Integrale aanpak
Buurtbeheer
nieuwe stijl
sociale
probleemsituaties
Fysieke leefomgeving
Groen, Grijs en Veilig
Wonen, Werken
Welzijn en Zorg
Buurt aan zet
Initiatieven
van, door en voor bewoners
Hieronder vermelden we de resultaten uit 2012 per thema:
Buurt aan zet – initiatieven van, door en voor bewoners
In 2012 zijn verschillende activiteiten met en door wijkbewoners georganiseerd. Tijdens de vrijwilligersdag
NL doet is gestart met het opknappen van het terras bij het wijkgebouw. Het terras werd voorzien van een
mooie haag en opgefleurd met gezellige bloembakken.
De wijk is schoongemaakt door vrijwilligers die rommel hebben opgeruimd. Een andere groep heeft
pannenkoeken gebakken voor bewoners, vrijwilligers en begeleiders van NL Doet.
In de week van de amateurkunst (de eerste week van juni) vonden activiteiten plaats zoals dansen met de
jeugd en een markt voor amateurkunstenaars. Verder was er een gezellig samenzijn in het wijkgebouw.
In Groot Lochter is het creacafé opgezet op de woensdagmorgen. Verder is er een reis- en eetcafé. Op
maandagmorgen is er een koffie-inloop voor ouderen vanaf 55 jaar.
Voor de oudere jeugd is er een sportactiviteit en in september
was er een voetbaltoernooi in het kader van het project ‘Scoren
in de wijk’ met FC Twente.
De eerste stappen voor het Kulturhus zijn gezet. Zo heeft het
wijkteam van ZorgAccent een kantoor gekregen in de sporthal
en er zijn verschillende ontwikkelingen gaande om het
Kulturhus-concept vorm te geven.
Jaarverslag 2012
53
‘Buurt aan zet, Groot Lochter’ was
genomineerd voor de ‘Meer dan Handen
Vrijwilligersprijs 2012’. Het initiatief viel niet
in de prijzen. Maar ook een nominatie is zeker
een felicitatie waard!
Integrale aanpak sociale probleemsituaties – Wonen, Werken, Welzijn en Zorg
Binnen de samenwerking integrale aanpak sociale probleemsituaties zijn er in totaal 46 situaties
besproken. De casussen zijn in onderstaand overzicht onderverdeeld in aspecten:
Probleemsituaties pilot Groot Lochter
Aantal 2012
Meerdere problemen tegelijk
9
Overlast
4
Onderhoud tuin
9
Huurachterstand
7
Vroegsignalering
10
Diversen
Totaal
7
46
De activiteiten van de woningstichting in het kader van gebiedsgericht werken zijn in de eerste plaats
gericht op het wonen en op het thema leefbaarheid, waarin de samenwerking en verantwoordelijkheid
van alle deelnemende instellingen centraal staat.
Buurtbeheer nieuwe stijl – fysieke leefomgeving: Groen, Grijs & Veilig
Groen en Veiligheid
In deze werkgroep worden, met en door bewoners, aspecten opgepakt rondom de fysieke leefbaarheid en
op het gebied van veiligheid.
De werkgroep heeft een wijkschouw gehouden. De zaken die hierbij opvielen in het groenonderhoud en
de fysieke leefomgeving in Groot Lochter zijn vervolgens opgepakt. Bijvoorbeeld de aanpak van hondenpoep door bewoners, het opknappen van het schelpenpad (Bachlaan/Mozartlaan) tijdens de nationale
Burendag, het kappen van bomen in de wijk op verschillende plekken waar dit wenselijk was. De
ontwikkelingen rondom het opknappen van het Prins Clausplein zijn in volle gang. In het kader van de
veiligheid is door de wijkagent samen met bewoners de snelheid van autorijders in de 30-kilometer-zones
gemeten en wordt er samen met bewoners gekeken of er op bepaalde plekken veiliger oversteekplaatsen
gerealiseerd kunnen worden.
54
Jaarverslag 2012
Interne organisatie woningstichting
Voor de interne organisatie van Woningstichting Hellendoorn wordt er in Groot Lochter gewerkt met een
multifunctioneel team. Binnen dit team zijn medewerkers als team verantwoordelijk voor alle voorkomende werkzaamheden in Groot Lochter. Voor deze pilot is tijdelijk een wijkbeheerder ingehuurd (van
SWWE, voor 8 uur per week), deze functie is nieuw binnen de organisatie. Woningstichting Hellendoorn
gaat in 2013 binnen de totale organisatie het gebiedsgericht werken invoeren.
2.6
Leefbaarheid
WOP De Blokken
In De Blokken functioneert een projectgroep waarin bewonersvertegenwoordigers, woningstichting en
gemeente zitting hebben. Naast de projectgroep functioneert er een stuurgroep waarin de directeurbestuurder van de woningstichting en de verantwoordelijke wethouder van de gemeente Hellendoorn
zitting hebben. Naast deze bestuurders maken ook de manager Wonen van de woningstichting en de
clustermanager Grondgebied van de gemeente deel uit van de stuurgroep. Zij worden bijgestaan door de
coördinatiegroep.
In 2012 zijn onder andere de volgende belangrijke onderwerpen afgehandeld:
De renovatie van de woningen in de middenzone, zowel de binnen- als de buitenrenovatie is
afgehandeld.
De nieuwbouw en oplevering van 12 levensloopbestendige woningen is afgehandeld.
De inspraak inzake de inrichting van de openbare ruimte is georganiseerd en afgehandeld.
Fase 2 is afgesloten, met als slot een door Buurtbeheer georganiseerd fasefeest.
De startnotitie Herontwikkelingsplan Parkzone is opgesteld. Er zijn interviews gehouden met
belanghebbenden inzake de Parkzone. Een uitgangspuntennotitie voor de Parkzone is opgesteld
evenals een communicatieplan Parkzone.
Er zijn diverse nieuwsbrieven uitgebracht.
Te slopen woningen zijn in beheer gegeven aan AdHoc.
Aan het minimaal op peil houden van de leefbaarheid in de Westzone is voldaan.
Jaarverslag 2012
55
Hellendoornse Vrijwilligersprijs
De woningstichting neemt samen met de gemeente Hellendoorn, het bedrijfsleven, het onderwijs en
diverse maatschappelijke organisaties deel aan de werkgroep die vrijwilligers in onze gemeente in het
zonnetje zet en die genomineerden voordraagt voor de nominatie van een landelijk uit te reiken prijs.
Vrijwilligersdag NL DOET
De woningstichting nam in 2012 deel aan deze landelijke vrijwilligersdag. De woningstichting participeert
zowel in organisatorisch als uitvoerend opzicht in NL DOET, waarin maatschappelijke stages van scholieren
een plaats gekregen hebben. In maart 2012 werden er diverse klussen in het kader van leefbaarheid door
scholieren uitgevoerd, waaronder het aankleden van wijkgebouw De Vleugel in Groot Lochter.
In 2013 gaat meer dan 50 procent van de medewerkers van de woningstichting hieraan deelnemen.
Hellendoorn Samen
De insteek van ‘Hellendoorn in Actie’ is om de sociale cohesie in de gemeente te versterken. Het
gemeentebestuur is in deze de initiatiefnemer. De woningstichting participeert in deze beweging en heeft
samen met andere organisaties in 2012 opnieuw de maatschappelijke beursvloer georganiseerd. De
woningstichting heeft hierbij zelf vier matches afgesloten.
Hieronder volgt een overzicht van de uitgaven voor leefbaarheid:
Leefbaarheid (bedragen x € 1.000)
2012
2011
Indirecte kosten
Medewerker woondiensten, 40% van het takenpakket
(8 uur per week)
16
16
Huismeester(s)
76
82
P.M.
P.M.
8
1
100
99
39
25
Socioruimten, ter beschikking stellen tegen symbolisch bedrag
(met uitzondering van Bendien Smitshof)
Socioruimten, kosten onderhoud voor rekening woningstichting
Subtotaal indirecte kosten
Overige bedrijfslasten
Veiligheidskeuringen (gas, elektra en legionella)
Overige veiligheidsbevorderende maatregelen (o.a. legionella)
7
5
Energielabels en adviezen
13
-
Project Huren met begeleiding
21
12
Smitshof (in 2011)
-
12
Appartementencomplexen, telefoons in liften
6
5
Appartementencomplexen, sneeuwruimen en strooizout
6
3
Graffiti verwijderen en vandalisme herstellen
2
5
Socioruimten, bijdrage aanpassingen Laarmanhuis en Bendien
11
17
Subtotaal geboekt onder overige bedrijfslasten
Overig
105
84
Totale uitgaven leefbaarheid
205
183
€ 69,--
€ 60,--
Uitgaven leefbaarheid per woning, Woningstichting Hellendoorn
Volgens ‘Corporatie in Perspectief’ waren in 2011 de gemiddelde
uitgaven voor leefbaarheid landelijk € 115,-- per woning
(in 2010: 120,--).
56
Jaarverslag 2012
2.7
Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer
Voorlichting
Op verzoek van diverse groepen gaf de woningstichting ook in 2012 meerdere keren voorlichting over
onderwerpen als: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, woonruimteverdeling, huurverhoging,
huurtoeslag, renovaties, wijkontwikkelingsplannen, de spelregels bij herstructurering en samenwerking
met externe partijen en over woningbehoefte.
De woningstichting geeft vier keer per jaar het bewonersblad Onderdak uit.
Bewonersparticipatie
Het kantoor van de woningstichting is van maandag tot en met donderdag geopend van 8.00 uur tot
17.00 uur en op vrijdag van 8.00 tot 12.00 uur. Voor de meeste vragen hoeft geen afspraak te worden
gemaakt.
Huurdersplatform en bewonerscommissies
Er vindt tussen huurders (vertegenwoordigingen) en woningstichting regelmatig overleg plaats in het
kader van de Overlegwet. In 2012 was er drie keer overleg met de vereniging Huurdersplatform in de
gemeente Hellendoorn. Er is onder andere overleg geweest over de volgende onderwerpen:
Aanpassingen woonruimteverdeling.
Woonvisie.
Begroting Huurdersplatform.
Deelname ledenvergadering Huurdersplatform.
Gebiedsgericht werken.
Evaluatie prestatieafspraken tussen gemeente en woningstichting.
Diverse projecten.
Huurverhoging 2012.
Begroting 2012 woningstichting.
Actualiseren samenwerkingsovereenkomst.
Ontwikkelingen WOP De Blokken.
Herbenoeming lid Raad van Toezicht.
De woningstichting heeft in november 2012 met verschillende bewonerscommissies overleg gehad.
Onderwerpen die hier aan de orde kwamen waren gericht op leefbaarheid, servicekosten, onderhoud,
brandveiligheid en participatie.
Bijeenkomst ten behoeve van seniorenwoningen in Haarle
Woningstichting Hellendoorn onderzoekt of en welke daadwerkelijke behoefte er is naar seniorenhuurwoningen in Haarle. Zowel nu als in de toekomst. Als dit inzichtelijk is kunnen wij daar bij
toekomstige planontwikkelingen rekening mee houden. Om de behoefte te kunnen inventariseren maken
we gebruik van enquêtes en worden inkomensgegevens gevraagd. Tijdens een informatiebijeenkomst
waren 44 inwoners aanwezig, 35 inwoners hebben een enquête ingestuurd. Deze bijeenkomst vond plaats
op verzoek van Plaatselijk Belang Haarle en van de wethouder.
Jaarverslag 2012
57
Begin 2013 wordt een beslissing genomen over wel of geen verdere planontwikkeling in Haarle. Het
onderzoeksrapport wordt in het eerste kwartaal van 2013 vastgesteld en daarna ook verzonden naar de
inwoners die aanwezig waren bij de bijeenkomst.
Ondersteuning en faciliteiten
De meeste huurdersorganisaties werden in 2012 ondersteund door een extern bureau, te weten Stichting
De Welle. De woningstichting stelt de huurdersorganisaties in de gelegenheid hun kopieerwerk bij de
woningstichting uit te voeren. Men kan, indien nodig, gebruik maken van vergaderruimte.
Huurdersorganisaties (bedragen x € 1.000)
2012
2011
De financiële ondersteuning door de woningstichting bestaat uit:
Bijdrage aan het Huurdersplatform
7
6
16
16
1
1
1
1
Totaal financiële ondersteuning
25
24
Bijdrage per woning, circa:
€8
€8
Ter beschikking stellen medewerker woondiensten, 40 procent van
takenpakket (8 uur per week)
Ter beschikking stellen van vergaderruimte
Kopieerkosten
Landelijke vergelijkingscijfers zijn niet bekend.
2.8
Wonen en zorg
Woningstichting Hellendoorn beheert senioren-, zorg en aanleunwoningen en aangepaste woningen. Deze
woningen worden toegewezen aan woningzoekenden van 55 jaar en ouder of woningzoekenden met een
WMO-indicatie (mensen met een lichamelijke beperking). Daarnaast verhuurt de woningstichting de
volgende bijzondere woongelegenheden aan specifieke doelgroepen.
Adres
Bewoners
Brugstraat Daarlerveen
Bewoond door 8 mensen met een verstandelijke beperking.
Kruidenlaan
Bewoond door 8 mensen met een verstandelijke beperking.
Parallelweg
Bewoond door 23 mensen met psychiatrische problematiek.
Hoek Kerkstraat/Brakenbeltsweg
Bewoond door 20 mensen met verstandelijke en lichamelijke
beperkingen.
A.T.L. Hasselbachweg Haarle
Bewoond door 7 mensen met een verstandelijke en
1 persoon met een lichamelijke beperking.
Noordkamp
Bewoond door 13 mensen met een verstandelijke beperking.
Gezinsvervangend tehuis
In gebruik bij één rechtspersoon, behoort tot de bedrijfsgroep
Jeruzalemweg
leefgemeenschappen voor 23 mensen met een verstandelijke
beperking.
Koetshuisstraat
1 woning, voor het huisvesten van psychiatrische patiënten.
De Notenhoek
1 woning, voor het huisvesten van psychiatrische patiënten.
Heemst (2 woningen)
Individueel verhuurd voor huisvesting van mensen met een
verstandelijke beperking.
Spoorstede
3 afzonderlijke appartementen, voor het huisvesten van
psychiatrische patiënten.
58
Jaarverslag 2012
Inloophuis
Sinds oktober 2002 huurt Stichting Aveleijn twee woningen van de woningstichting, waarin een inloophuis voor mensen met een verstandelijke beperking is ondergebracht. Wijkbewoners met een
verstandelijke beperking uit De Kruidenwijk maken hier ook gebruik van.
Socioruimten
De woningstichting verhuurt de socioruimten aan de Nijkerkendijk, de Woertheweg en in het Laarmanhuis
te Haarle aan Stichting De Welle. Hier vinden activiteiten voor en door ouderen plaats. In Het Helmerink
huurt ZorgAccent gedurende kantooruren de socioruimte voor de dagopvang van ouderen.
De socioruimte aan de Bendien Smitshof is eveneens verhuurd aan Stichting De Welle. Na aftrek van
bijdragen van derden betaalt men voor deze laatste socioruimte een reële huurprijs welke gesubsidieerd
wordt door de gemeente Hellendoorn.
Zorgoverleg
Samen met de gemeente Hellendoorn, Attent Thuiszorg, Carint Reggeland Groep, de huisartsen, Stichting
Vrijwillige Thuiszorg Overijssel, Stichting De Welle en ZorgAccent maakt Woningstichting Hellendoorn deel
uit van het Zorgoverleg.
De gemeente heeft samen met haar partners een spoorboek voor wonen, welzijn en zorg 2010-2014
opgesteld. Dit spoorboek wordt periodiek geactualiseerd, zo ook in 2012. In dit kader participeert de
woningstichting binnen het beleid op de woonservicegebieden in de gemeente Hellendoorn. Onze
gemeente is ingedeeld in vijf overzichtelijke gebieden, zogenoemde woonservicegebieden. Hier kunnen
voorzieningen en dienstverlening op het gebied van wonen, welzijn en zorg zo optimaal mogelijk worden
afgestemd op wat inwoners nodig hebben. Hiermee willen we bereiken dat ook ouderen en mensen met
een beperking zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarvoor is het volgende nodig:
Adequate huisvesting in de vorm van geschikt wonen.
Informatie, advies en cliëntondersteuning.
Persoonlijke diensten en zorg thuis.
Ontmoeting en activiteiten op een bereikbare locatie.
Een winkel voor dagelijkse levensbehoeften op een bereikbare locatie of een boodschappenservice.
(Openbaar) vervoer.
Een omgeving die in het algemeen als veilig wordt ervaren.
Per woonservicegebied is er een werkgroep ingesteld die bestaat uit een representatieve vertegenwoordiging van inwoners van een woonservicegebied. Te denken valt aan Verenigingen Plaatselijk Belang,
dorpsraden, buurt- en wijkverenigingen, kerken en betrokken inwoners. De woningstichting,
welzijnsorganisaties, zorgaanbieders en gemeente zorgen voor een voorzitter en een secretaris voor elke
werkgroep. De werkgroep heeft als taak om input te leveren over wat er leeft, welke behoeften er zijn en
welke mogelijkheden zich voordoen in een woonservicegebied.
Woningstichting Hellendoorn maakt deel uit van de werkgroep woonservicegebied Haarle, deze is in 2012
gestart.
Jaarverslag 2012
59
2.9
Het waarborgen van de financiële continuïteit
De afdeling Financieel Economische Zaken verzorgt de administratie en samenstelling van de jaarrekening,
de begroting en de financiële meerjarenprognose. Daarbij wordt gebruik gemaakt van Cegeka Dynamics
Wonen.
2.10
Jaarverslaglegging en goedkeuring
Op 14 mei 2012 is het vastgestelde jaarverslag 2011 door de Raad van Toezicht goedgekeurd, direct nadat
deze evenals het accountantsverslag 2011 en de controleverklaring waren besproken in aanwezigheid van
de accountants van BDO Audit & Assurance B.V. Daarbij werd de directeur-bestuurder gedechargeerd voor
het gevoerde beleid.
In haar managementletter, uitkomsten interim controle 2012, gedateerd 29 januari 2013 heeft BDO Audit
& Assurance B.V. in positieve zin verslag uitgebracht over haar bevindingen over het jaar 2012.
Bij brief van 25 juni 2012 concludeert het CFV dat op basis van de ingediende prognosegegevens
2012-2016 (Continuïteitsoordeel dPi = de prospectieve informatie) de voorgenomen activiteiten in
financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van onze corporatie, hetgeen leidt tot een A1-oordeel.
Het CFV komt tot dit oordeel, omdat ze bij haar toets heeft geconstateerd dat het volkshuisvestelijk
vermogen, ultimo 2016, 31,9% bedraagt, terwijl zij op basis van eigen criteria heeft berekend dat 16,4%
van het balanstotaal voor onze corporatie als ondergrens voor totaalrisico plus VPB-beklemming geldt.
Bij brief van 24 oktober 2012 (solvabiliteitsoordeel dVi = de verantwoordingsinformatie) heeft het CFV op
grond van ons jaarverslag 2011 geconcludeerd dat het volkshuisvestelijk vermogen op de balansdatum
31 december 2011 (47,1% van balanstotaal) groter is dan het voor onze corporatie vastgestelde
totaalrisico plus VPB-beklemming (12,0% balanstotaal) hetgeen tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’
leidt.
Bij brief van 30 november 2012 heeft de minister van BZK laten weten dat hij zich een oordeel heeft
gevormd over de geleverde volkshuisvestingsprestaties, de financiële positie, de naleving van wet- en
regelgeving en andere relevante regels.
De minister ziet ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving aanleiding om een opmerking te
maken. Hij stelt dat in zijn algemeenheid over het verslagjaar 2011 veel corporaties een onjuiste en/of
onvolledige administratie hebben gevoerd op het gebied van toewijzing in het kader van de staatssteunregeling. Ook onze accountant kan uit onze verantwoordingsstukken de juistheid en volledigheid van onze
opgave inzake de toewijzingsgegevens onvoldoende vaststellen, hetgeen tot een oordeelsonthouding
heeft geleid. Het ministerie stelt dat wij hierdoor niet voldoen aan de staatssteunregeling, maar dat hij een
sanctie nu nog niet op zijn plaats acht gelet op de aanloopproblemen in het aanloopjaar. Met deze
opmerking legt het ministerie de verantwoordelijkheid volledig bij de corporatie(s), terwijl de spelregels
waaraan moest worden voldaan pas anderhalf jaar na invoering van de wet bekend zijn geworden. In een
brief aan het ministerie hebben wij hierover ons ongenoegen geuit en verzocht om een juiste weergave
van de feiten. Eind februari 2013 hadden wij nog geen reactie ontvangen op deze brief.
Ten aanzien van de financiële positie geldt dat, gelet op de kwaliteit van de geleverde Prospectieve
en Verantwoordingsinformatie, de voorgenomen activiteiten passen bij onze financiële mogelijkheden
(continuïteitsoordeel). Het voortbestaan is in financieel opzicht gewaarborgd (solvabiliteitsoordeel
ultimo 2011).
60
Jaarverslag 2012
De vastgestelde begroting voor 2013 werd door de Raad van Toezicht goedgekeurd op 3 december 2012.
Op verzoek van het CFV en WSW is er een nieuwe aangepaste begroting 2013 vastgesteld op
28 januari 2013 waarin rekening is gehouden met het regeerakkoord Rutte II. Dit ondanks het ontbreken
van een wettelijk kader. Op 13 februari 2013 heeft het kabinet overeenstemming bereikt over de aanpak
van de woningmarkt. Deze nieuwe afspraken zijn niet meegenomen in de vooruitblik in dit jaarverslag. Het
is eind februari 2013 nog niet duidelijk of er weer een aangepaste begroting moet worden samengesteld.
Vennootschapsbelasting
Na de positieve uitspraak van de Hoge Raad eind 2011 konden woningcorporaties tot en met
31 december 2011 aangemerkt worden als Algemeen Nut Beogende Instellingen (ANBI). Dit hield in dat
gebruik gemaakt kon worden van de herbestedingsreserve waardoor over de jaren 2008 tot en met 2011
geen VPB betaald hoefde te worden.
Hierna heeft de staatsecretaris in het Belastingplan 2012 geregeld dat de toepassing van de herbestedingsreserve vanaf het jaar 2012 beperkt blijft tot culturele instellingen en lichamen zonder aandeelhouders of
deelgerechtigden die een sociaal belang behartigen en de winst hoofdzakelijk behalen met behulp van vrijwilligers. Hiermee was de ANBI-status voor woningcorporaties niet meer mogelijk. Op 13 september 2012
maakte de staatssecretaris van financiën bekend dat corporaties zich toch kunnen blijven kwalificeren als
ANBI. Dit zal met terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2012 in het Belastingplan 2013 worden
vastgelegd. Ondanks het feit dat we geen gebruik mogen maken van de herbestedingsreserve hebben wij
toch de ANBI-status aangevraagd. Op dit moment geeft dit geen extra fiscale faciliteiten voor corporaties
noch een versoepeling van de integrale belastingplicht.
Vanaf 2012 kunnen we de waardedaling (op basis van WOZ-taxaties) van ons woningbezit fiscaal
verrekenen, zodat we de komende jaren nog steeds geen VPB verschuldigd zullen zijn. Dit voor zover de
overheid de wetgeving niet gaat aanpassen. Dit kan namelijk behoorlijke gevolgen hebben voor de
belastingafdracht. De definitieve aanslagen over de jaren 2008, 2009 en 2010 zijn opgelegd. Er is over die
jaren geen VPB verschuldigd. Voor de jaren 2011 en 2012 zijn geschatte bedragen meegenomen.
Eigen vermogen
In 2012 is het eigen vermogen toegenomen met een bedrag van € 13,4 miljoen. De algemene reserve is
toegenomen van € 78,1 miljoen naar € 91,5 miljoen. Van het resultaat is € 0,8 miljoen boekhoudkundig,
dit is namelijk de waardeverandering van de vastgoedportefeuille, oftewel de toename van de bedrijfswaarde als gevolg van verwachte toekomstige (nog te verdienen) waardeontwikkeling van het woningbezit. Daarnaast is een bedrag van € 10,2 miljoen direct in het vermogen verwerkt als ongerealiseerde
herwaardering vastgoedportefeuille. Dit vloeit voort uit de nieuwe richtlijnen RJ 645. Op grond hiervan
heeft per 1 januari 2012 ook een schattingswijziging van € 7,5 miljoen plaatsgevonden in de vorm van een
directe afboeking op het eigen vermogen. Deze cijfers zijn alsnog in de balans per 31 december 2011
verwerkt.
Resultatenanalyse
Het jaarresultaat over 2012 bedraagt € 3,2 miljoen, bestaande uit het resultaat voor waardeveranderingen
en belastingen van € 0,2 miljoen, de waardeveranderingen vastgoedportefeuille van € 0,8 miljoen en de
reservering en vrijval voorziening vennootschapsbelasting van per saldo € 2,2 miljoen.
Het jaarresultaat over 2012 is ten opzichte van 2011 met € 0,7 miljoen afgenomen.
Dit jaarresultaat is als volgt samengesteld, waarbij we de sterk fluctuerende voor- en nadelen (boekwinst
verkoop en onrendabele investeringen) buiten beschouwing laten in het ‘genormaliseerde’ resultaat.
Jaarverslag 2012
61
Voor de onderlinge vergelijkbaarheid zijn de cijfers van 2011 aangepast aan de richtlijnen van RJ 645.
(bedragen x € 1.000):
Begroting
Werkelijk
Werkelijk
Verschil
2012
2012
2011
2012-2011
‘Genormaliseerd’ resultaat
6.670
1.938
577
1.361
Netto verkoopresultaat
1.007
494
1.557
-1.063
-7.126
-2.200
-469
-1.731
551
232
1.665
-1.433
-2.560
-2.009
761
993
4.082
5.747
-3.321
-4.754
Belastingen
-1.705
2.175
-1.898
4.073
Jaarresultaat na belastingen
-3.714
3.168
3.849
-681
vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen
(im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Resultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening voor
waardeveranderingen en
belastingen
Waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Resultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening voor
belastingen
De toename van het genormaliseerde resultaat ten opzichte van 2011 met € 1,4 miljoen wordt hierna
verklaard.
62
Jaarverslag 2012
Genormaliseerd resultaat
Hierna geven wij een vergelijkend overzicht van het genormaliseerde resultaat over 2012 en 2011.
(bedragen x € 1.000)
Begroting
Werkelijk
Werkelijk
Verschil
2012
2012
2011
2012-2011
16.711
16.749
16.079
670
613
511
517
-6
3
0
4
-4
107
114
133
-19
30
82
147
-65
17.464
17.456
16.880
576
93
5.004
4.315
689
1.372
1.439
1.454
-15
459
449
434
15
3.070
3.041
4.258
-1.217
150
105
84
21
Baten
Huuropbrengsten
Opbrengst servicecontracten
Overheidsbijdragen
Geactiveerde productie eigen
bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
Totaal baten
Lasten
Afschrijvingen (im)materiële
vaste activa en vastgoedportefeuille
Lonen en salarissen
Sociale lasten/pensioenlasten
Lasten onderhoud
Leefbaarheid
613
520
517
3
2.123
2.047
2.254
-207
Totaal lasten
7.880
12.605
13.316
-711
Bedrijfsresultaat
9.584
4.851
3.564
1.287
Rentebaten
337
262
368
-106
Rentelasten
3.251
3.175
3.355
-180
‘Genormaliseerd’ resultaat
6.670
1.938
577
1.361
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
De kosten van de eigen organisatie zijn in 2012 met € 125.000 afgenomen ten opzichte van het vorige
verslagjaar. De specificatie naar kostensoort is als volgt (bedragen x € 1.000):
Personeelskosten
Huisvestingskosten*
Kosten Raad van Toezicht
Algemene kosten *
Totaal
2.166
2.241
2.299
-58
114
91
103
-12
52
58
44
14
742
622
710
-88
3.074
3.012
3.156
-144
-14
-17
-17
0
* exclusief afschrijvingen
Vergoedingen
Geactiveerde kosten
-107
-114
-133
19
Ten laste van winst- en
2.953
2.881
3.006
-125
verliesrekening
Zie voor een toelichting per onderdeel op deze en op de overige posten van het bedrijfsresultaat, de
toelichting op de winst- en verliesrekening.
Jaarverslag 2012
63
Begroting/realisatie
Onder de kolom ‘begroting 2012’ in de hiervoor genoemde overzichten is de begroting weergegeven zoals
goedgekeurd door de Raad van Toezicht op 28 november 2011.
Het jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2012 (voor waardeveranderingen en vennootschapsbelasting) van € 0,2 miljoen positief geeft ten opzichte van de begroting, waarin een jaarresultaat van
€ 0,5 miljoen positief werd verwacht, een negatief verschil van € 0,3 miljoen.
In de kwartaalrapportages over het eerste, tweede en derde kwartaal zijn de financiële verwachtingen
telkens bijgesteld. De verschillen zijn toegelicht in deze kwartaalrapportages. Hieronder vermelden we de
belangrijkste verschillen (V = voordelig, N = nadelig).
Verschil
Toelichting
Bedrag
(x € 1.000)
Lagere boekwinst verkoop
woningen
Minder onrendabele
investeringen
Meer afschrijvingslasten
Per saldo overige verschillen
Omdat er 5 woningen minder zijn verkocht tegen
een gemiddeld lagere prijs dan begroot, valt de
boekwinst lager uit.
De aanbestedingen en daarmee ook de onrendabele
investeringen van de nieuwbouwprojecten Dahliastraat en Spoortheater schuiven door naar 2013.
Door nieuwe regels omtrent het samenstellen van de
jaarrekening (RJ 645) moeten de afschrijvingslasten
op basis van de bedrijfswaarde en restant levensduur
verantwoord worden in de resultatenrekening.
Minder overige opbrengsten en minder uitgaven.
513 N
4.926 V
4.911 N
177 V
De waardeveranderingen vastgoedportefeuille is € 3,3 miljoen positiever dan begroot. Dit wordt vooral
veroorzaakt door nieuwe regels (RJ 645) voor het samenstellen van de jaarrekening. De afschrijvingslasten
moeten nu worden verantwoord in de resultatenrekening. Dit bedrag van € 4,9 miljoen wordt ook
geboekt ten gunste van de post waardeveranderingen. Per saldo geeft dit een effect van € 1,6 miljoen
negatief, dat vooral wordt veroorzaakt door de begroting 2013 waarin bedragen zijn bijgesteld en nieuw
beleid is geformuleerd en dat heeft weer gevolgen voor de actuele waarde ultimo 2012. Zie voor een
nadere toelichting het kopje ‘Bedrijfswaarde (actuele waarde)’ verderop in dit hoofdstuk.
De vennootschapsbelasting valt € 3,9 miljoen positiever uit dan begroot. Dit komt met name door het vrij
laten vallen van de in 2011 getroffen voorziening passieve latentie herbestedingsreserve.
Financiële kerngegevens en prognoses
In de navolgende overzichten geven we prospectieve informatie over de financiële positie en de verwachte
ontwikkeling hiervan op middellange termijn, van 2013 tot en met 2017.
De gegevens met betrekking tot de ontwikkeling van balans- en resultaatposten zijn gebaseerd op de
uitgangspunten van de aangepaste begroting 2013. Behalve de verwerking van het jaarresultaat 2012 in
het eigen vermogen zijn de cijfers over 2013 en verder niet aangepast (bijvoorbeeld doorgeschoven
werkzaamheden en latenties), omdat er dan geen aansluiting meer is met de op verzoek van het CFV en
WSW gewijzigde begroting 2013 (versie 28 januari 2013). Uitdrukkelijk wordt vermeld dat dit dus niet de
cijfers zijn van de op 3 december 2012 goedgekeurde begroting 2013 en er geen rekening is gehouden
met het zogenaamde Carnavalsakkoord.
64
Jaarverslag 2012
Winst- en Verliesrekening (opbrengsten en kosten)
(bedragen x € 1.000)
Prognose
Realisatie
2012
2013
2014
2015
2016
2017
16.749
17.451
18.726
19.968
20.488
20.991
• Opbrengst servicecontracten
511
631
649
668
687
707
• Netto verkoopresultaat
vastgoedportefeuille
• Geactiveerde productie eigen
bedrijf
• Overige bedrijfsopbrengsten
494
955
920
999
1.023
965
114
106
277
96
63
238
82
30
30
30
29
30
17.950
19.173
20.602
21.761
22.290
22.931
5.004
3.260
3.536
3.901
3.968
4.043
2.200
5.382
1.385
1.433
833
2.831
1.439
1.391
1.466
1.535
1.587
1.641
• Sociale lasten
202
244
252
259
267
275
• Pensioenlasten
248
263
270
279
287
296
3.041
4.436
7.062
4.813
4.549
5.765
105
150
155
159
164
169
Bedrijfsopbrengsten
• Huuropbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
• Afschrijvingen (im)materiële
vaste activa en vastgoedportefeuille
• Overige waardeveranderingen
(im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
• Lonen en salarissen
• Onderhoudslasten
• Leefbaarheid
• Lasten servicecontracten
520
631
649
668
687
707
1.988
2.047
2.091
2.163
2.228
2.292
59
757
2.206
2.550
2.664
2.769
14.805
18.561
19.072
17.760
17.234
20.788
• Waardeveranderingen vastgoed-
760
1.866
2.499
1.884
2.227
1.410
• Waardeveranderingen van finan-
11
7
4
1
0
0
251
315
520
120
79
298
3.175
3.032
3.474
3.907
4.096
4.322
-2.912
-2.710
-2.950
-3.786
-4.017
-4.024
993
-232
1.079
2.099
3.266
-471
-2.175
1.269
815
1.404
1.468
1.253
3.168
-1.501
264
695
1.798
-1.724
• Overige bedrijfslasten
• Sectorspecifieke heffing
Som der bedrijfslasten
portefeuille
ciële vaste activa en van effecten
• Andere baten en soortgelijke
opbrengsten
• Rentelasten en soortgelijke
kosten
Saldo financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening voor
belastingen
• Belastingen
Jaarresultaat na belastingen
Jaarverslag 2012
65
Kasstroomoverzicht (inkomsten en uitgaven)
(bedragen x € 1.000)
Realisatie
2012
2013
2014
Prognose
2015
2016
2017
16.749
511
0
196
262
17.718
17.450
631
0
136
322
18.539
18.721
649
0
307
524
20.201
19.963
668
0
126
121
20.878
20.485
687
0
92
79
21.343
20.989
707
0
268
298
22.262
1.889
2.886
2.508
3.355
59
105
-831
9.971
1.898
4.436
2.678
3.096
757
150
0
13.015
1.988
7.062
2.740
3.585
2.206
155
337
18.073
2.073
4.813
2.831
3.953
2.550
159
1.853
18.232
2.141
4.549
2.915
4.193
2.664
164
1.917
18.543
2.212
5.765
2.999
4.433
2.769
169
1.703
20.050
7.747
5.524
2.128
2.646
2.800
2.212
705
73
778
1.337
68
1.405
1.335
71
1.406
1.517
54
1.571
1.454
10
1.464
1.389
0
1.389
3.213
280
7.922
91
17.780
27
3.840
235
2.950
39
10.416
28
23
3.516
520
8.533
20
17.827
20
4.095
20
3.009
20
10.464
-2.738
-7.128
-16.421
-2.524
-1.545
-9.075
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4.548
4.548
-4.548
2.731
2.731
-2.731
5.600
5.600
-5.600
2.890
2.890
-2.890
9.848
9.848
-9.848
10.050
10.050
-10.050
Mutatie liquide middelen
461
-4.335
-19.893
-2.768
-8.593
-16.913
Liquide middelen per 1 januari
Liquide middelen per 31
december
621
1.082
-3.253
-23.146
-25.914
-34.507
1.082
-3.253
-23.146
-25.914
-34.507
-51.420
Operationele activiteiten
Ontvangsten
• Huuropbrengsten
• Vergoedingen
• Overheidsbijdragen
• Overige bedrijfsopbrengsten
• Renteontvangsten (BWS)
Totaal ontvangsten
Uitgaven
• Personeelsuitgaven
• Onderhoudsuitgaven
• Overige bedrijfsuitgaven
• Rente-uitgaven
• Sectorspecifieke heffing
• Leefbaarheid
• Vennootschapsbelasting
Totaal uitgaven
Kasstroom operationele
activiteiten
(Des)investeringsactiviteiten
Ontvangsten
• Verkoop woningen (inclusief
kosten)
• Bijdrage BWS
Totaal ontvangsten
Uitgaven
• Nieuwbouw
• Woningverbetering
• Investering
kantoor/inventaris/auto
Totaal uitgaven
Kasstroom (des)investeringsactiviteiten
Financieringsactiviteiten
Ingaand
• Nieuwe leningen
Totaal inkomend
Uitgaand
• Aflossing leningen
Totaal uitgaand
Totaal financieringsactiviteiten
66
Jaarverslag 2012
Balansposten
(bedragen x € 1.000)
Realisatie
Prognose
2012
91.529
2013
91.845
2014
95.614
2015
98.051
2016
100.684
2017
101.154
987
2.590
3.017
2.517
2.017
1.517
73.801
75.407
89.696
89.574
88.316
95.180
3.369
1.835
1.726
1.683
1.589
1.483
Balanstotaal
169.686
171.677
190.053
191.825
192.606
199.334
Materiële vaste activa en
vastgoedbeleggingen
166.347
170.952
189.445
191.317
192.156
198.932
Financiële vaste activa
1.427
338
216
111
50
0
Vlottende activa
1.912
387
392
397
400
402
169.686
171.677
190.053
191.825
192.606
199.334
2012
53,9
2013
53,5
2014
50,3
2015
51,1
2016
52,3
2017
50,7
Rentabiliteit totaal vermogen
3,7
0,9
2,0
2,4
3,1
1,3
Rentabiliteit eigen vermogen
3,5
-1,6
0,3
0,7
1,8
-1,7
Rentabiliteit vreemd vermogen
4,1
3,8
3,7
4,2
4,5
4,4
Liquiditeit
0,6
0,2
0,2
0,2
0,3
0,3
Rentedekkingsgraad
3,3
2,8
1,6
1,7
1,7
1,5
44,4
44,1
47,3
46,8
46,0
47,8
24.309
25.027
29.476
29.621
29.234
31.278
Eigen vermogen
Voorzieningen
Schulden op lange termijn
Schulden kort
Balanstotaal
Kengetallen
(in percentages)
Realisatie
Solvabiliteit
Loan to value
Prognose
(bedragen x € 1,--)
Financiering per woning
De liquiditeitspositie geeft aan of over voldoende middelen kan worden beschikt om aan de verplichting
op korte termijn te voldoen.
Bij de financiële beoordeling van het risicoprofiel wordt door het WSW vooral gekeken naar de kasstromen. Het WSW telt bij de operationele kasstroom normatief 2% van de bestaande leningenportefeuille. Zijn kasstromen positief dan volgt zondermeer borging door het WSW en is toegang tot de
kapitaalmarkt normaal gesproken verzekerd.
Bij incidentele negatieve kasstromen zal een plan van aanpak moeten worden overlegd om aan te tonen
dat op termijn weer sprake is van een gezonde situatie. Het beleid van Woningstichting Hellendoorn is er
op gericht om de operationele kasstromen positief te houden.
Met haar brief van 5 december 2012 heeft het WSW aangegeven dat Woningstichting Hellendoorn kan
beschikken over leningsmogelijkheden met WSW-borging. Na beoordeling van de kredietwaardigheid
en kasstroomgegevens heeft onze corporatie na het inzetten van onderpand een faciliteringsvolume
van € 17,4 miljoen. Dit is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2012
en 2013.
Jaarverslag 2012
67
In haar brief van 22 november 2012 heeft het WSW aangekondigd dat zij de borging van de financieringsbehoefte voor alle deelnemers beperkt tot en met het jaar 2013. Dit heeft zij gedaan omdat uit
berekeningen van het WSW blijkt dat de plannen van Rutte II zeer grote effecten hebben op de
kasstromen van corporaties.
Het WSW zal na bekend worden van de uitkomsten van de dPi-gegevens (prognoses op basis van de
begroting 2013) beoordelen wat de effecten zijn op de beoordelingscriteria van de individuele corporaties
en de borging daarop afstemmen.
Treasury
Het financieren en het daarmee samenhangende risicobeheer vormen een afgeleide hoofdactiviteit van
corporaties. Het in het treasurystatuut vastgelegde beleid is erop gericht risico’s te beheersen. Daarvoor is
het minimaliseren van vreemd vermogen en dus zoveel mogelijk intern financieren, een goede methode.
Het waarborgen van de financiële continuïteit en daarmee het waarborgen van de toegang tot de
kapitaalmarkt, gebeurt middels een maatschappelijk gezien verantwoorde exploitatie van de woningvoorraad, het beheersen van gesignaleerde renterisico’s en het tijdelijk ‘beleggen’ van overtollige gelden.
In 2012 en voorgaande jaren zijn door Woningstichting Hellendoorn geen risicovolle transacties
aangegaan.
Rente vormt een belangrijke financiële post. De rentelasten 2012 waren 19,0% (in 2011 20,9%) van de
huuropbrengst. Ten opzichte van het vorige verslagjaar is de huursom toegenomen met ruim 4% terwijl de
rentelasten zijn gedaald. De renteontwikkeling staat daarom continu in het middelpunt van onze
belangstelling.
De rente voor een lening met gelijkblijvende hoofdsom (= fixe) en een rentevaste periode van 10 jaar
(middellang) is van begin 2012 tot het eind van het jaar afgenomen van 3,2% naar 2,4%. Gedurende het
jaar werd half januari de hoogste stand van 3,4% bereikt. Begin december werd de laagste stand van 2,3%
bereikt. Het gemiddelde kwam op 2,8%.
De korte rente, het 1 maands Euribor-tarief, is van januari tot en met december met 0,9% afgenomen van
1,0% tot 0,1%. Dit waren tevens de hoogste en laagste standen. Het gemiddelde percentage over 2012
bedroeg 0,3.
Financieringen
In 2012 is geen externe financiering aangetrokken.
In 2012 zijn twee reguliere renteconversies geweest met de volgende uitkomsten.
Datum
Geldgever
Schuldrestant
Oud percentage
Nieuw percentage
1 april
BNG
€ 1,4 miljoen
5,50
Geheel boetevrij
1 december
NWB
€ 4,0 miljoen
4,59
Looptijd
afgelost
2,87
20 (RA 10)
De vermogenskostenvoet (gemiddeld te betalen rentepercentage over geleend geld) is gedaald van 4,2%
over 2011 naar 4,0% ultimo 2012.
Beleggingen
In 2012 is gebruik gemaakt van korte termijnbeleggingen op de spaarrekening. Het gemiddeld
belegde saldo bedroeg € 1,0 miljoen (2011: € 0,6 miljoen), waarop een rendement is behaald van 1,5%
(2011: 2,1%). Er waren verder geen beleggingen in 2012.
Het gemiddeld belegde saldo in rekening-courant bedroeg € 0,3 miljoen (2011: ook € 0,3 miljoen),
waarop een rendement is behaald van 0,0% (2011: 0,6%).
68
Jaarverslag 2012
Kasgeldpositie
Door de BNG is een kredietfaciliteit in rekening-courant verstrekt van maximaal € 4 miljoen. Hierdoor kan
de woningstichting snel en flexibel reageren op liquiditeitsbehoeften voor de korte termijn. De BNGgarantie is onder verband van hypotheek tot een bedrag van € 6 miljoen.
In 2012 is vrijwel geen gebruik gemaakt van het rekening-courantkrediet. Het gemiddelde saldo (tekort)
bedroeg € 95.000, waarop een rentevergoeding is betaald van 1,5%. Het hoogste saldo was € 0,9 miljoen.
Volgens de liquiditeitsprognose 2012 zou er ultimo 2012 een liquiditeitstekort en daarmee een financieringsbehoefte zijn van € 5,1 miljoen. Het werkelijke saldo is € 1,1 miljoen positief, een verschil van
€ 6,2 miljoen.
Dit kan in hoofdlijnen als volgt verklaard worden:
(bedragen x € 1.000)
Verschil in begroot saldo liquiditeiten (raming september 2011) en werkelijk saldo per
-332
1 januari 2012 (toegelicht in jaarrekening 2011)
Minder uitgaven:
minder geïnvesteerd in nieuwbouw
minder uitgaven leefbaarheid
minder onderhoudsuitgaven
minder overige uitgaven
minder te betalen vennootschapsbelasting
minder overige bedrijfsuitgaven
Meer uitgaven:
meer geïnvesteerd in woningverbetering
meer overige uitgaven
Minder inkomsten:
lagere opbrengst vergoedingen
lagere overige opbrengsten
lagere opbrengst verkochte woningen
lagere renteontvangsten
Meer inkomsten:
hogere huuropbrengst
Per saldo meer liquiditeiten in kas
4.931
45
184
173
2.296
115
-251
-63
-102
-59
-696
-75
38
6.204
Het opstellen van een liquiditeitsprognose is belangrijk voor het financierings- en beleggingsbeheer. Uit
voorgaande opstelling blijkt wel dat de prognose wordt beïnvloed door vele factoren. Vooral mee- of
tegenvallende verkopen, VPB-ramingen, heffingen, uitstel van onderhoud en nieuwbouw en aanbestedingsresultaten geven een behoorlijke afwijking.
Matching van middelen
In 2012 is niet gematched, omdat ons geen concrete vraag heeft bereikt van collega-corporaties.
Derivaten
Woningstichting Hellendoorn maakt geen gebruik van risicovolle derivaten.
Financiële ondersteuning
Woningstichting Hellendoorn ondersteunt geen buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de
MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02.
Jaarverslag 2012
69
Sponsoring
Woningstichting Hellendoorn heeft een sponsorbeleid geformuleerd zoals bedoeld in de MG 2006-04.
Sponsoring is in 2012 beperkt gebleven tot een geringe bijdrage (€ 2.400) aan enige maatschappelijke
organisaties volgens afwegingen binnen bestaand sponsorbeleid.
Bedrijfswaarde (actuele waarde)
Per 31 december 2012 is de bedrijfswaarde van de gehele woningvoorraad berekend. De hierbij gehanteerde uitgangspunten staan vermeld onder de waarderingsgrondslagen. De bedrijfswaarde van de
woningen en woongebouwen bedraagt per 31 december 2012 circa € 161,5 miljoen. Per ultimo 2011
(na stelselwijziging, zie hierna) was dit € 161,8 miljoen, een afname van € 0,3 miljoen.
Deze afname wordt veroorzaakt door:
(bedragen x € 1 miljoen)
Via balans
Stand per 31 december 2011
Naar commercieel vastgoed
161,8
-2,4
Autonome mutatie:
Effect jaar opschuiven, discontering
Vrijval kasstromen
7,2
-9,4
Voorraadmutaties:
Verkoop
-0,2
Nieuwbouw en verbeteringen
3,9
Overige mutaties
1,5
Overige actualisatie exploitatiebeleid:
Huren, aanpassen aan afgenomen inflatie
1,5
Onderhoudsuitgaven
2,2
Aanpassing overige exploitatielasten
-1,8
Wijziging (des)investering:
Sloop
Verbetering
0,0
-0,4
Wijziging parameters:
Levensduur
5,1
Restwaarde
-7,5
Totaal mutatie actuele waarde
Stand per 31 december 2012
-0,3
161,5
Dit betreft de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed (DAEB) van Woningstichting Hellendoorn.
Vanwege de nieuwe verslagleggingregels (RJ 645) moet het commerciële vastgoed (niet DAEB) apart
worden gewaardeerd.
70
Jaarverslag 2012
Het commerciële vastgoed bestaat eind 2012 uit 13 huurwoningen boven de liberalisatiegrens en 59
autoboxen. De waarde is bepaald op basis van de historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde (RJ 212) en
vertegenwoordigt eind 2012 een waarde van € 2,3 miljoen.
Onderstaand overzicht geeft inzicht in de ontwikkeling van de bedrijfswaarde en het onderscheid tussen
balansmutaties en verlies- en winstmutaties:
(bedragen x € 1.000)
Balans
Verlies &
Totaal
Winst
Bedrijfswaarde per 1 januari 2012
161.845
Effect stelselwijziging RJ 645
-7.478
-7.478
Van DAEB naar niet-DAEB
-2.398
-2.398
Nieuwe bedrijfswaarde 1 januari 2012
151.969
Investeringen
3.856
Desinvesteringen
3.856
-462
Afschrijving DAEB
-462
-4.910
Waardeverandering vastgoedportefeuille DAEB
-4.910
837
Ongerealiseerde herwaardering
837
10.228
Bedrijfswaarde per 31 december 2012
3.747
10.228
-4.073
161.519
Huurbeleid
De woningstichting zou graag willen dat de huren zoveel mogelijk marktconform worden vastgesteld. Dat
wil zeggen dat de huurprijs in redelijke verhouding dient te staan tot de geboden kwaliteit en de populariteit van de betreffende woning in haar omgeving. Daarbij wordt vooral gekeken naar de technische staat
en de vraag naar bepaalde woningen, afgezet tegen het aanbod. Naar aanleiding van deze criteria wordt
voor elke woning een percentage van de maximaal redelijke huur vastgesteld, welke geldt als streefhuur.
We streven naar een gemiddelde streefhuur van 70%.
Huurverhogingen per 1 juli 2012
De gemiddelde huurverhoging en de huurverhoging per woning per 1 juli 2012 mocht maximaal 2,3%
bedragen. Dit is het inflatiepercentage over 2011. Dit rijksbeleid laat boven dit percentage geen ruimte
voor differentiatie. Alle woningen hebben een huurverhogingpercentage gekregen van 2,3.
Hieronder is het aantal woningen aangegeven met het bijbehorende percentage huurverhoging per
1 juli 2012.
2,3% maximum (in 2011: 1,3%)
Totaal
Jaarverslag 2012
2012
2012
2011
2011
Aantal
Percentage
Aantal
Percentage
3.017
100
3.026
100
3.017
100
3.026
100
71
De huurverhoging bedroeg over de hele linie per 1 juli 2012 2,3% (in 2011: 1,3%). De gemiddelde netto
maandhuur per woning steeg van € 447 naar € 461. De netto huurprijs in verhouding tot de maximaal
redelijke huur bedroeg per 1 juli 2012 59,9% (in 2011: 64,3%).
De afname van de verhouding tot de maximaal redelijke huur wordt veroorzaakt door de invoering van het
energielabel in het woningwaarderingsstelsel. Gemiddeld zijn per woning 10 punten toegevoegd.
De huurprijs van 140 door mutatie vrijgekomen woningen (4,6% van het totaal aantal woningen per
31 december 2012) is ineens opgetrokken naar de streefhuur. Voor 2012 leverde dat vanaf ingangsdatum
huurcontract tot 31 december een extra huurstijging op van ruim € 50.000. Op jaarbasis is dit € 100.000.
De huurprijzen van de autoboxen werden met 2,3% verhoogd.
Per 1 juli 2012 werden de woonservicekosten aangepast aan de gestegen prijzen en het verbruik.
Bezwaren tegen de periodieke huurverhoging
Er zijn geen bezwaarschriften ingediend tegen de periodieke huurverhoging per 1 juli 2012.
Woonservicekosten per 1 juli 2012
In het volgende overzicht staat vermeld bij hoeveel woningen woonservicekosten gelden, met daarbij het
gemiddelde bedrag per maand per 1 juli 2011 en per 1 juli 2012.
(bedragen x € 1,--)
Type woonservicekosten
1 juli 2012
1 juli 2011
Aantal woningen
Bedrag
Aantal woningen
Bedrag
Tuinonderhoud
422
7
422
7
Verlichting
758
12
758
11
Schoonmaak
754
15
754
13
48
9
48
9
Boilerverhuur
139
6
139
6
Waterverbruik
329
14
329
14
Gasverbruik
164
75
164
74
Centrale Antenne Installatie (CAI)
Leegstand
Op 31 december 2012 stonden 77 woningen leeg, waarvan 52 woningen korter dan drie maanden.
Van de 77 woningen betreft het bij 22 woningen frictieleegstand, 22 woningen aanvangsleegstand
nieuwbouw De Gagel, 29 woningen bestemd voor sloop en 4 woningen bestemd voor verkoop.
De woningen die langer dan drie maanden leeg stonden betreft te slopen en te verkopen woningen. Op
31 december 2011 stonden 53 woningen leeg, waarvan 33 woningen korter dan drie maanden.
Bij mutatie stond een woning in 2012 gemiddeld 27 dagen leeg (frictieleegstand). In 2011 was dit 40
dagen.
72
Jaarverslag 2012
Huurderving
De huurderving is het gevolg van:
(bedragen x € 1.000):
2012
2011
Frictieleegstand
84,6
130,1
Leegstand ten gevolge van verkoop van woningen
15,6
18,4
Leegstand vooruitlopend op sloop
81,1
33,6
Leegstand voor groot onderhoud
0,1
0,7
Leegstand voor WOP De Blokken
0,0
35,2
Gereserveerd voor uitverhuizing
0,0
10,3
Compensatie dubbele huur WOP De Blokken
3,8
5,4
Aanvangsleegstand nieuwbouw
0,4
0,2
Leegstand ten gevolge van vrijhouden van woningen voor status-
5,3
5,3
houders
Uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur is de huurderving ten opzichte van 2011 afgenomen van
1,5% naar 1,1%. De derving bedroeg in 2012 gemiddeld € 378 per leegstaande woning vanwege
frictieleegstand. In 2011 was dit € 551. De extra inspanning om de frictieleegstand te verlagen lijkt zijn
vruchten af te werpen.
Investeringsbeleid
Door de woningstichting zijn uitgangspunten vastgesteld waaraan nieuwe projecten in financiële zin
worden getoetst.
Vanaf 1 januari 2011 wordt (na aanpassing van de parameters door het WSW) bij nieuwbouw voor de
doelgroepen van beleid uitgegaan van een minimaal rendement van 2,75% en daarbuiten (voor de markt)
van 5,25%. Met behulp van de op kasstromen gebaseerde interne opbrengstvoet (Internal Rate of Return
of IRR) is eenvoudig te bepalen welk rendement een investering oplevert.
Is het rendement van een voorgenomen project hoger dan de rendementseis dan gaat de woningstichting
tot realisering over, mits…; is het lager dan wordt het project afgeblazen, tenzij…
Mits en tenzij worden daarbij aangevuld met overwegingen van: woningbehoefte met name vanuit de
doelgroep, financiële continuïteit en het eventuele unieke karakter van een project.
Te allen tijde dient het een beslissing van de woningstichting zelf te blijven, waaraan derden op voorhand
geen rechten kunnen ontlenen.
Voor de parameters van de IRR-berekening worden dezelfde parameters gebruikt als bij de bedrijfswaardeberekening zoals vermeld in hoofdstuk 4.4 ‘Toelichting op balans en winst- en verliesrekening’ onder het
kopje ‘Balanswaardering’.
Jaarverslag 2012
73
2.11
Beleggingen en financiële deelnemingen in andere rechtspersonen
Per 31 december 2012 kende Woningstichting Hellendoorn de volgende financiële verplichtingen ten
aanzien van andere rechtspersonen:
Vereniging van Eigenaars Bendien-Smitshof 2 t/m 78
De woningstichting heeft hier een woontoren met 20 appartementen en 1 socioruimte en er is een tweede
woontoren met 18 koopappartementen en een gezamenlijke parkeergarage. Deze VvE betreft de hoofdsplitsing voor het beheer van de gezamenlijke parkeergarage. De beide woontorens zijn zogenaamd privébezit. De woningstichting is bestuurlijk mede verantwoordelijk (secretaris), voor 51,2% eigenaar van de
parkeergarage en verzorgt de administratie.
De kosten over 2012 voor beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen bedroegen € 16.585.
Dit bedrag bestaat uit verzekeringen, administratiekosten, onderhoudscontracten en reservering voor
toekomstig onderhoud. Het totale jaarresultaat wordt toegevoegd aan de reservering voor onderhoud. De
bijdrage in de servicekosten door de woningstichting over 2012 bedroeg € 7.425.
Vereniging van Eigenaars Buursink
Dit complex bestaat uit 50 appartementen, een parkeerkelder en diverse commerciële ruimtes. De
woningstichting is eigenaar van de appartementen. De woningstichting is bestuurlijk mede
verantwoordelijk (voorzitter) en verzorgt de administratie. De kosten over 2012 gemoeid met beheer en
onderhoud van de gemeenschappelijke delen bedroegen € 4.955. Dit bedrag bestaat voornamelijk uit
verzekeringen en administratiekosten. De bijdrage in de servicekosten door de woningstichting over 2012
bedroeg € 4.205.
In 2012 is nog niet gereserveerd voor toekomstig onderhoud, in afwachting van de meerjarenonderhoudsplanning.
Vereniging van Eigenaars De Factorij I en II
Dit complex bestaat uit 13 appartementen en diverse commerciële ruimtes De woningstichting is eigenaar
van 5 appartementen. De woningstichting is niet bestuurlijk betrokken bij VvE De Factorij II, deze administratie wordt verzorgd door één van de andere leden. Voor VvE De Factorij I gaat de woningstichting wel
de administratie verzorgen. De bijdrage in de servicekosten van de woningstichting over 2012 bedroeg
€ 5.370. Dit bedrag bestaat uit verzekeringen, onderhoudskosten, administratiekosten en reservering voor
toekomstig onderhoud.
Vereniging van Eigenaars Flat De Keizer
Dit complex bestaat uit 32 seniorenappartementen en diverse commerciële ruimtes. De woningstichting is
eigenaar van 31 appartementen. De woningstichting is bestuurlijk mede verantwoordelijk (secretaris), voor
49% eigenaar (appartementen) en verzorgt de administratie. De kosten over 2012 gemoeid met beheer en
onderhoud van de gemeenschappelijke delen bedroegen € 13.755. Dit bedrag bestaat uit verzekeringen,
administratiekosten en reservering voor toekomstig onderhoud. De bijdrage van de woningstichting over
2012 bedroeg € 6.660. Het totale jaarresultaat wordt toegevoegd aan de reservering voor onderhoud.
74
Jaarverslag 2012
Vereniging van Eigenaars Noordkamp
Dit complex bestaat uit 28 appartementen en diverse commerciële ruimtes De woningstichting is eigenaar
van 8 appartementen. De woningstichting is niet bestuurlijk betrokken. Het administratieve beheer is in
handen gegeven van VvE Compleet. De bijdrage in de servicekosten van de woningstichting over 2012
bedroeg € 9.445.
Vereniging van Eigenaars Swanenborch
Dit complex bestaat uit 20 appartementen en diverse commerciële ruimtes. De woningstichting is eigenaar
van de appartementen. De woningstichting is bestuurlijk mede verantwoordelijk (secretaris), en verzorgt
de administratie. De kosten over 2012 gemoeid met beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke
delen bedroegen € 2.670. De bijdrage van de woningstichting over 2012 bedroeg € 1.480.
Stichting Service Centrum Heuvelrug
Woningstichting Hellendoorn heeft samen met haar buurcorporaties dit servicecentrum opgericht. De
bundeling van personele capaciteit en daardoor het verkleinen van de kwetsbaarheid en het maken van
een kwaliteitsslag zijn de voornaamste doelstellingen. De verdeling van de kosten vindt plaats deels op
basis van het aantal verhuureenheden voor wat betreft de algemene kosten en voor het andere deel op
basis van gemaakte uren door de medewerkers, toegerekend per project en opdrachtgevende corporatie.
De activiteiten van Stichting Service Centrum Heuvelrug behoren tot de kernactiviteiten van Woningstichting Hellendoorn. De stichting SSCH is een rechtspersoon en dus een zelfstandige drager van rechten
en plichten, net als bij een natuurlijk persoon.
Voor bestuurders en leden van de Raad van Toezicht van SSCH is een Aansprakelijkheidsverzekering voor
bestuurders en toezichthouders afgesloten. Voor mogelijke aansprakelijkheidsstelling door derden is door
SSCH een Aansprakelijkheidsverzekering bedrijven (AVB) afgesloten.
De bijdrage van de woningstichting over 2012 bedroeg € 181.570. Dit is een bijdrage in de exploitatie.
In 2012 bedroeg de omzet € 447.856. Het eigen vermogen per 31 december 2012 is nihil.
Voor het overige zijn er geen verbindingen met andere rechtspersonen of vennootschappen.
In de herziening van de woningwet worden aanvullende eisen gesteld aan verbindingen. Dit kan gevolgen
hebben voor VvE’s waar we geen meerderheid bezitten. Dit wordt gezien als een commerciële activiteit
waar een marktconforme vergoeding voor beheer tegenover moet staan. Overigens willen we de mogelijke
consequenties van functievermenging voor de beheer en eigendomssituatie nader onderzoeken.
Jaarverslag 2012
75
2.12
Verklaring van het Bestuur
Het bestuur van Woningstichting Hellendoorn verklaart dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de
volkshuisvesting.
Nijverdal, 4 maart 2013
P. Winterman MBA
directeur-bestuurder
2.13
Goedkeuring van de Raad van Toezicht
Het jaarverslag en de jaarrekening 2012 zijn vastgesteld door het bestuur op 4 maart 2013.
De controle van de jaarrekening is verricht door BDO Audit & Assurance B.V. Een goedkeurende
controleverklaring, gedateerd 13 mei 2013, is opgenomen in hoofdstuk 7.3 van dit jaarverslag.
De Raad van Toezicht keurt de vastgestelde jaarrekening en het vastgestelde jaarverslag goed.
Nijverdal, 13 mei 2013
drs. G.M. Broekman,
voorzitter
mr. G.A. de Haan
vice-voorzitter/secretaris
mr. M. Douwenga
lid
ing. G.J. Paalman,
lid
H.J. Soepenberg MBA,
lid
76
Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
77
3
Kengetallen
A = in aantallen
B = in bedragen (x € 1,--)
P = in percentages
2012
2011
2010
2009
2008
Gegevens woningbezit
Verhuureenheden in exploitatie
Woningen/woongebouwen
A
3.036
3.018
2.983
3.042
3.075
Autoboxen
A
162
162
162
162
162
Overige verhuureenheden
A
6
6
6
6
6
Totaal
A
3.204
3.186
3.151
3.210
3.243
Gemiddelde verzekerde waarde per woning
B
84.100
81.500
76.800
82.300
81.300
B
168.000
168.000
171.000
173.000
172.300
Opgeleverd
A
34
67
0
0
29
Verkocht
A
5
15
43
27
6
Aangekocht
A
0
0
0
3
0
Gesloopt
A
11
17
16
9
0
Overig
A
0
0
0
0
0
Gemiddelde grondslag onroerende-zaakbelasting per
woning
Mutaties in het woningbezit
Woningen naar huurprijsklasse
Goedkoop
A
456
493
535
589
642
Overig
A
2.580
2.525
2.448
2.453
2.463
Reparatieverzoeken per woning
A
1,0
0,9
0,9
0,8
0,8
Reparatieverzoeken met betrekking tot cv-onderhoud
A
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
Gevallen mutatieonderhoud per woning
A
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
Woningen groot onderhoud en woningverbetering
P
0
4
9
1
2
Kosten dagelijks onderhoud per woning
B
390
349
399
380
364
B
606
522
443
331
248
B
5
540
4.812
748
1.089
Gemiddelde punten WWS
A
160
148
146
145
145
Gemiddelde nettohuurprijs woningen
B
462
447
431
424
412
Gemiddelde huurprijs in maximaal redelijk
P
62,0
66,9
66,6
66,9
66,7
Gemiddelde huurprijs in maximaal redelijk
P
59,9
64,3
64,2
64,4
64,0
Kwaliteit (cijfers op jaarbasis)
(exclusief reparatieverzoeken Inhome Geas)
(netto werk derden exclusief overhead)
Kosten planmatig onderhoud per woning
(netto werk derden exclusief overhead)
Groot onderhoud per woning
Prijs-kwaliteitverhouding
(exclusief bijzondere doelgroepen)
(exclusief bijzondere doelgroepen)
Het verhuren van woningen
Mutatiegraad
P
7
9
9
10
8
Acceptatiegraad
P
66,3
76,6
71,3
71,2
67,8
Huurachterstand in jaarhuur
P
0,5
0,6
0,4
0,4
0,4
Huurderving in jaarhuur
P
1,1
1,5
1,8
1,1
0,8
Huursomstijging per 1 juli
P
2,3
1,3
1,2
2,5
1,6
78
Jaarverslag 2012
2012
2011
2010
2009
2008
41,2
Financiële continuïteit
Solvabiliteit
P
53,9
47,7
46,3
42,6
Liquiditeit
P
0,6
0,7
1,0
4,2
0,8
Rentabiliteit eigen vermogen
P
3,5
3,2
15,3
10,4
17,2
Rentabiliteit vreemd vermogen
P
4,1
4,0
4,0
4,2
3,9
Rentabiliteit totaal vermogen
P
3,7
3,6
9,2
6,8
9,4
Vermogenskostenvoet ultimo boekjaar
P
4,0
4,2
4,3
4,4
4,4
(per woning)
Eigen vermogen
B
30.148
25.272
24.273
20.157
17.871
Totaal opbrengsten
B
5.912
6.109
6.915
6.318
5.354
Kapitaallasten (betaalde rente)
B
2.694
2.541
1.164
1.177
1.033
Netto beheerlasten
B
992
1.046
992
964
828
Totaal bedrijfslasten (exclusief afschrijving)
B
3.228
3.138
7.114
2.835
2.733
Jaarresultaat
B
1.043
801
3.717
2.092
3.068
Aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen gesplitst
naar activiteiten
Algemene beheerzaken
A
1,2
1,0
1,0
1,0
1,0
Verhuur- en Bewonerszaken
A
1,2
1,5
1,4
1,4
1,1
Frontoffice
A
2,1
1,7
1,6
1,6
1,6
Financieel Economische Zaken
A
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
Technische Zaken
A
2,2
2,2
2,5
2,4
2,8
Totaal formatieplaatsen (fte’s) per 1.000 woningen
A
8,7
8,3
8,5
8,4
8,4
Ziekteverzuimpercentage (exclusief zwangerschapsverlof)
P
4,5
8,2
13,2
8,5
2,5
Ziekteverzuimpercentage (inclusief zwangerschapsverlof)
P
5,3
8,2
13,2
8,5
2,5
Opleidingskosten per fte
B
2.638
893
1.046
2.227
1.478
Balans en winst- en verliesrekening
Personeelsbezetting (exclusief medewerkers SSCH)
Jaarverslag 2012
79
4
Jaarrekening
4.1
Balans (na resultaatbestemming)
ACTIVA
1
1.1
1.2
1.3
2
2.1
3
3.1
3.2
3.3
MATERIËLE VASTE ACTIVA
Sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB)
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van
de exploitatie
TOTAAL MATERIËLE VASTE ACTIVA
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
161.519
151.969
1.756
753
3.744
823
164.028
156.536
2.320
2.398
204
252
971
1.427
277
303
0
580
167.775
159.514
94
5
70
661
830
92
1
905
701
1.699
1.082
621
1.912
2.320
169.687
161.835
VASTGOEDBELEGGINGEN
Commercieel vastgoed in exploitatie
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
Te vorderen BWS-subsidies
Actieve belastinglatentie leningen
Actieve belastinglatentie verliescompensatie
TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA

TOTAAL VASTE ACTIVA
VLOTTENDE ACTIVA
4
4.1
4.2
4.3
4.4
5
VORDERINGEN
Huurdebiteuren
Gemeente Hellendoorn
Overige vorderingen
Overlopende activa
TOTAAL VORDERINGEN
LIQUIDE MIDDELEN
TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA
BALANSTOTAAL
Aldus opgemaakt te Nijverdal,
d.d. 4 maart 2013
80
Jaarverslag 2012
PASSIVA
6
7
8
9
EIGEN VERMOGEN
6.1
Wettelijke en statutaire reserves
 Resultaat boekjaar
6.2
EIGEN VERMOGEN
TOTAAL
VOORZIENINGEN
7.1
Passieve belastinglatentie commercieel/fiscaal verschil
7.2
Passieve belastinglatentie herbestedingsreserve
TOTAAL VOORZIENINGEN
LANGLOPENDE SCHULDEN
8.1
Leningen kredietinstellingen
TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN
KORTLOPENDE SCHULDEN
9.1
Schulden aan leveranciers
 Belasting en premies sociale verzekeringen
9.2
 Overlopende passiva
9.3
KORTLOPENDE SCHULDEN
TOTAAL
BALANSTOTAAL
Jaarverslag 2012
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
88.361
3.168
91.529
74.285
3.849
78.134
987
0
987
0
2.242
2.242
73.801
73.801
78.349
78.349
843
390
2.136
3.369
850
223
2.037
3.110
169.687
161.835
81
4.2
Winst- en verliesrekening
6.1 BEDRIJFSOPBRENGSTEN
1
Huuropbrengsten
2
Opbrengst servicecontracten
3
Overheidsbijdragen
4
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
5
Geactiveerde productie eigen bedrijf
6
Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
6.2 BEDRIJFSLASTEN
Afschrijving (im)materiële vaste activa en
1
vastgoedportefeuille
2
Overige waardeveranderingen (im) materiële
vaste activa en vastgoedportefeuille
3
Lonen en salarissen
4
Sociale lasten
5
Pensioenlasten
6
Onderhoudslasten
7
Leefbaarheid
8
Lasten servicecontracten
9
Overige bedrijfslasten
Som 
der bedrijfslasten
10
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
11
Waardeveranderingen van financiële vaste
activa en van effecten
12
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
13
Rentelasten en soortgelijke kosten
Saldo financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
14
Belastingen
JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN
82
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
16.749
511
0
494
114
82
16.079
517
4
1.557
133
147
17.950
18.436
5.004
4.315
2.200
469
1.439
202
248
3.041
105
520
2.047
1.454
188
245
4.258
84
517
2.254
14.805
13.784
760
4.082
11
15
251
3.175
2.912
353
3.355
2.987
993
5.747
-2.175
1.898
3.168
3.849
Jaarverslag 2012
4.3
Kasstroomoverzicht (indirecte methode)
31-12-2012
31-12-2011
(x € 1.000)
(x € 1.000)
3.168
3.849
5.004
4.315
Kasstroom uit operationele activiteiten
Jaarresultaat na belastingen
Aanpassingen voor:
•
Afschrijvingen
•
Vrijval/dotatie voorziening
•
Aanpassing bedrijfswaarde
-1.255
1.489
-299
-15.072
Veranderingen in werkkapitaal
•
Vorderingen
869
-73
•
Kortlopende schulden
260
-799
7.747
-6.291
-1.892
-6.727
Desinvesteringen materiële vaste activa
462
645
Desinvesteringen financiële vaste activa
-847
499
Waardeverandering vastgoedportefeuille
-760
-4.082
299
15.072
-2.738
5.406
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen materiële vaste activa
Aanpassing bedrijfswaarde
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden
0
5.000
Aflossingen langlopende schulden
-4.548
-5.956
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-4.548
-956
461
-1.840
Toename respectievelijk afname liquide middelen
Jaarverslag 2012
83
4.4
Toelichting op balans en winst- en verliesrekening
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling
Algemeen
Algemeen
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen
voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld volgens
de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9
Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard in overeenstemming met
de daartoe geldende bepalingen volgens Titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving.
Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het
model voor de balans en de winst- en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645.
De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van
verkrijgings- of vervaardigingsprijs of actuele waarde, tenzij anders wordt vermeld.
Stelselwijziging
In het verslagjaar heeft Woningstichting Hellendoorn, naar aanleiding van de invoering van de nieuwe
Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645, een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving en presentatie van
onroerende zaken in exploitatie.
Met ingang van 1 januari 2012 is er sprake van sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Het sociaal
vastgoed wordt gewaardeerd op bedrijfswaarde en verantwoord onder de materiële vaste activa. Het
commercieel vastgoed wordt gewaardeerd op historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde en
verantwoord onder de vastgoedbeleggingen
Sociaal Vastgoed
Met ingang van 1 januari 2012 wordt voor het verschil in waardering tussen historische kostprijs en de
bedrijfswaarde een herwaarderingsreserve gevormd. Tevens wordt de afschrijvingslast berekend over de
bedrijfswaarde en ten laste van het resultaat gebracht.
Indien bij waardevermeerderingen (terugname onrendabele top) sprake is van een terugname uit het
verleden, dan dient deze verwerkt te worden via de winst- en verliesrekening. Indien dit niet het geval is
wordt de waardevermeerdering rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt ten gunste van de herwaarderingsreserve.
Indien sprake is van een eerder gevormde herwaarderingsreserve op het betreffende complex, dan dienen
waardeverminderingen in mindering gebracht te worden op de eerder gevormde herwaarderingsreserve.
Commercieel Vastgoed
Met ingang van 1 januari 2012 waardeert Woningstichting Hellendoorn het commercieel vastgoed op
historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde.
De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en
als zodanig verwerkt in de jaarrekening.
84
Jaarverslag 2012
Het effect van de stelselwijziging op het vermogen per 31 december 2011 bedraagt € 121.000 negatief en
het effect op het resultaat over 2011 bedraagt € 9.356.000 negatief.
x € 1,-Eigen vermogen 1 januari 2011
72.406.000
Invloed van stelselwijziging
-7.477.000
Effect herwaardering 2011
1.411.000
Per saldo restant effect aansluiting balans
7.945.000
Eigen vermogen 31 december 2011
74.285.000
Schattingswijziging Onroerende zaken in exploitatie
Tot en met het boekjaar 2011 is afgeschreven op basis van de componenten grond en casco. Op basis van
voortschrijdend inzicht en interpretatie van de huidige wet- en regelgeving is het onderscheiden van
slechts 2 componenten niet meer gepast.
Met ingang van boekjaar 2012 worden derhalve de volgende componenten en daarbij behorende
afschrijvingspercentages binnen de onroerende zaken in exploitatie onderkend:
(in procenten)
2012
2011
Grond
0
0
Casco
2
2
Installaties
5
NB
Inrichting
10
NB
Omdat installaties en inrichting minder dan 10% uitmaken van de totale stichtingskosten wordt de
componentenmethode bij Woningstichting Hellendoorn niet toegepast.
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling
Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in
de RJ 360.
Belastingen
Woningcorporaties zijn met ingang van het jaar 2008 integraal belastingplichtig voor de Wet op de
Vennootschapsbelasting. De regels voor woningcorporaties zijn uitgewerkt in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). Omdat de afspraken (VSO II) nog op een aantal punten onduidelijk zijn, wordt het
inzicht in de toekomstige verrekeningsmogelijkheden van (latente) belastingen op dit moment nog
bemoeilijkt. VSO II heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze periode wordt VSO II
stilzwijgend verlengd voor telkens een periode van één jaar. Na overleg met en op advies van BDO hebben
we de afspraken stilzwijgend verlengd.
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatentie in de jaarrekening zijn een aantal standpunten
ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2011 en 2012 door de fiscus zullen
worden getoetst. Daardoor kan de fiscale last over 2011 en 2012 nog wijzigingen ondergaan.
In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële
waardering een latente belastingpost (actief/passief) dient te worden gevormd tot het bedrag dat het
waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Latente belastingvorderingen zijn
opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan 1 jaar, latente
belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De berekening van de latente
belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen contante waarde.
Jaarverslag 2012
85
De waardering van latente belastingvorderingen en -verplichtingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen
van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen,
schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is ondermeer
gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode
tussen de 5 tot maximaal 10 jaren. Om deze reden zijn ten aanzien van de waarderingsverschillen uit
hoofde van het bezit (onder andere openingsbalans materiële vaste activa per 1 januari 2008) geen
latenties in de jaarrekening verwerkt.
Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse
verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst
beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden
kunnen worden benut.
Balanswaardering
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
De grond en de woningen met de daarbij behorende installaties, autoboxen en aanpassingen DAEB
kwalificeren in het kader van de RJ 645 als bedrijfsmiddel en zijn gewaardeerd tegen actuele waarde,
gebaseerd op de bedrijfswaarde voor woningen bestemd voor de verhuur (RJ 212).
De grond en de woningen met de daarbij behorende installaties, autoboxen en aanpassingen niet-DAEB
kwalificeren in het kader van de RJ 645 als commercieel vastgoed en zijn gewaardeerd tegen historische
kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde (RJ 212).
Voor de bepaling van de bedrijfswaarde wordt voor wat betreft de macro-economische parameters
aansluiting gezocht bij de uitgangspunten die ook het WSW hanteert ten behoeve van de jaarlijkse
herbeoordeling van de financiële positie van haar deelnemers. Voorts worden de aanbevelingen van het
CFV voor zover van toepassing gevolgd.
De bedrijfswaarde is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
Een jaarlijkse huurstijging van 4,55% voor jaar één, 4,25% voor jaar twee, 2,25% voor de jaren drie tot
en met zes, daarna 2%.
Een verwachte huurderving van 1%.
Jaarlijkse lastenstijging (beheer en onderhoud) van 3%.
Een disconteringsvoet van 5,25%.
Voor het dagelijks onderhoud, het planmatig onderhoud en het groot onderhoud zijn gemiddelden
per complex berekend. Deze gemiddelden zijn gebaseerd op de totale geraamde onderhoudskosten
volgens de meerjarenonderhoudsbegroting. Hierbij is uitgegaan van een periode van maximaal
50 jaar.
Dagelijks en planmatig onderhoud en variabele lasten € 2.600 per woning per jaar voor nieuwbouw,
overige complexen volgens planning.
86
Jaarverslag 2012
Per zelfstandige woongelegenheid is rekening gehouden met een bruto kavelprijs van € 17.555, dit
conform de Prestatieafspraken met de gemeente Hellendoorn 2010-2014. Hierop is in mindering
gebracht een bedrag van € 5.697 voor uitverhuizen en € 5.269 voor slopen en saneren. Resteert een
netto kavelprijs van € 6.589 (restant levensduur nul jaar). Jaarlijkse stijging van 2% bij een langere
levensduur en daarbij een discontering van 5,25%. Omdat de kavels bouwrijp worden opgeleverd is
geen rekening gehouden met de kosten voor bouwrijp maken.
De overige kosten zijn berekend met de begroting 2013 als onderlegger.
Restant levensduur van een complex is op minimaal 15 jaar gesteld.
Ons uitgangspunt is dat woningen waar geen concrete sloopplannen voor zijn minimaal nog een
levensduur hebben van 15 jaar. Dit in verband met de tijd die nodig is om te komen van onderzoek
tot uitvoering. Zo is ook onze meerjarenonderhoudsplanning opgebouwd.
Vanaf 31 december 2010 wordt de bedrijfswaarde niet meer gesaldeerd met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille.
Het woningbezit is op basis van het interne beleid en de bedrijfsvoering ingedeeld in onderhoudscomplexen.
Door het toevoegen van kwaliteit tijdens groot onderhoud kan sprake zijn van levensduurverlenging.
Hiervoor is de volgende stelregel aangehouden:
Bij een investering van:
Bij een investering van:
€ 0 tot € 10.000 per woning
geen levensduurverlenging
€ 10.000 tot € 20.000 per woning
5 jaar extra
€ 20.000 tot € 30.000 per woning
10 jaar extra
meer dan € 30.000 per woning
20 jaar extra
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
De waardering van onroerende en roerende zaken in ontwikkeling is gelijk aan de waardering van de
onroerende en roerende zaken in exploitatie, met dien verstande dat de nog te verwachten kasstroom ter
zake van de vervaardigingsprijs geen onderdeel uitmaakt van de bedrijfswaarde. Indien verliezen voorzienbaar zijn, wordt een voorziening in mindering gebracht op de onroerende en roerende zaken in
ontwikkeling. Indien op de balansdatum de voorziening voor verliezen de boekwaarde van de onroerende
en roerende zaken in ontwikkeling overschrijdt, dan wordt de voorziening credit op de balans
gepresenteerd.
Nieuwbouwprojecten
De woningstichting beschouwt een nieuwbouwproject als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd (IFEC-definitie) als er overeenstemming is met een derde (gemeente, ontwikkelaar, particuliere
organisatie) over de aankoopprijs van de grond en/of vastgoed, over het te realiseren programma en
verdere randvoorwaarden. Deze overeenstemming is dan vastgelegd en ondertekend door betrokken
partijen in de vorm van een aankoop- of aannemingsovereenkomst.
Renovatie- en herstructureringsprojecten
Van aangegane verplichtingen inzake renovatie- en herstructureringsprojecten is sprake, indien het posten
betreft die zijn opgedragen maar die nog niet zijn uitgevoerd.
Betreffende besluiten zijn, met inbegrip van bovenstaand standpunt, genomen door de directeurbestuurder en voor zover vereist goedgekeurd door de Raad van Toezicht.
Jaarverslag 2012
87
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaald op basis van
de verwachte levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem.
Financiële vaste activa
Te vorderen BWS-subsidies
Waardering van de te vorderen BWS-subsidies vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie
bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van
de ontvangen bijdrage.
Belastinglatenties
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het
waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve
latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. De actieve latentie heeft betrekking op tijdelijke
verschillen tussen waardering in de jaarrekening, de fiscale waardering, en op de aanwezige compensabele
verliezen.
Bij de materiële vaste activa in exploitatie is sprake van een latente belastingvordering wegens een fiscaal
hogere dan commerciële boekwaarde. De latente vordering stijgt elk jaar aangezien commercieel wel en
fiscaal niet (in verband met de bodemwaarde) kan worden afgeschreven. Gezien het langlopende karakter
tendeert de latentie op basis van contante waarde naar nihil. De latentie is daarom niet in de jaarrekening
verwerkt.
Vlottende activa
Voorraden
De voorraden (voor zover aanwezig) zijn gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijzen onder aftrek
van een voorziening wegens incourantheid.
Vorderingen
Deze zijn gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.
Eigen vermogen
Algemene reserve
De algemene reserve dient als weerstandsvermogen.
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
De voorziening voor onrendabele investeringen betreft het voorzienbaar verlies van materiële vaste activa
en onderhanden projecten, indien per balansdatum de geactiveerde kosten verhoogd met de in rechte
afdwingbare en feitelijke verplichtingen hoger zijn dan de actuele waarde. In het jaar waarin de opdrachtverstrekking (aankoop- of aannemingsovereenkomst) met de derde partij wordt getekend is er sprake van
een aangegane verplichting en wordt de onrendabele top in de winst- en verliesrekening verwerkt. De
voorziening voor onrendabele investeringen wordt per project bepaald.
88
Jaarverslag 2012
Voorziening latente belastingverplichtingen
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale
balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen
vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde.
Pensioenverplichtingen
De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties en is naar
zijn aard een toegezegde-pensioenregeling. Woningstichting Hellendoorn heeft in het geval van een tekort
bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige
premies.
Langlopende schulden
Leningen
De leningen worden hetzij ineens afgelost (fixe-leningen) hetzij in gedeelten en wel op basis van het
annuïteitensysteem of volgens het systeem van lineaire aflossing.
Kortlopende schulden
De kortlopende schulden zijn tegen de nominale waarde gewaardeerd.
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Aangegane verplichtingen
De ultimo van het boekjaar nog niet afgewikkelde verplichtingen inzake de materiële vaste activa en de
onderhoudslasten van materieel belang zijn niet binnen de balans verwerkt, maar onder de post ‘Niet uit
de balans blijkende verplichtingen’ opgenomen.
Grondslagen voor de resultaatbepaling
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten
worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn geïnd of invorderbaar zijn. Lasten worden genomen in het
jaar waarin zij betaald of voorzienbaar zijn.
Overheidsbijdragen
Voor zover deze nog niet zijn ontvangen, zijn de bijdragen berekend op grond van de regelingen.
Afschrijvingen
De afschrijvingen zijn gerelateerd aan de bedrijfswaarde van de betreffende (im)materiële vaste activa. De
afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis
van een vast percentage van de bedrijfswaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op gronden wordt niet afgeschreven.
Jaarverslag 2012
89
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op de afboekingen dan wel terugnemingen van bijzondere waardeverminderingen van nieuwe investeringen (nieuwbouw en nainvesteringen). Een bijzondere waardevermindering ontstaat als de verkrijgings- of vervaardigingsprijs
hoger is dan de actuele waarde van de investering.
Onderhoudslasten
Hieronder vallen de kosten voor het dagelijks, planmatig en groot onderhoud. Het onderhoud wordt
onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening
zijn de kosten van de werkorganisatie opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten
en overige bedrijfslasten.
Overige bedrijfslasten
Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, kosten Raad van Toezicht, algemene kosten, overige personeelskosten,
belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, et cetera.
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De waarveranderingen vastgoedportefeuille betreft de mutatie in de berekende actuele waarde per 31
december 2012 ten opzichte van 31 december 2011, rekening houdend met de jaarlijkse afschrijvingslast.
Belastingen
Sinds 1 januari 2008 is Woningstichting Hellendoorn integraal belastingplichtig geworden voor de
vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn
specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en
verliesrekening. Daarbij wordt rekening gehouden met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit
voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde
winstbestanddelen én na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met
wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van
wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
90
Jaarverslag 2012
5
Toelichting op balans
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
161.519
161.844
-2.398
1 MATERIËLE VASTE ACTIVA
Het verloop van de materiële waarde is als volgt:
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
Overboeking naar commercieel vastgoed (niet-DAEB)
Effect stelselwijziging waardeaanpassing RJ 645
directe vermogensmutatie
Aangepaste waarde per 1 januari 2011
-7.477
151.969
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
1.756
753
164.028
3.744
823
156.536
1.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Woningen, woongebouwen en grond
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Overige zaken
Herwaardering (cumulatief)
Boekwaarde per 1 januari
111.289
410
2
40.269
151.969
105.923
429
2
33.183
139.537
3.576
280
3.856
10.082
1.769
11.851
211
251
462
587
109
696
Waardeverandering vastgoedportefeuille
Ongerealiseerde herwaardering materiële vaste activa in exploitatie
Afschrijving (actuele waarde)
Boekwaarde per 31 december
838
10.228
-4.910
161.519
4.082
1.411
-4.216
151.969
De samenstelling hiervan is als volgt:
•
Woningen, woongebouwen en grond
•
Onroerende zaken niet zijnde woningen
•
Overige zaken
•
Herwaardering (cumulatief)
Boekwaarde per 31 december
111.839
410
2
49.268
161.519
111.289
410
2
40.269
151.969
Mutaties in boekjaar
Investeringen:
•
Nieuwbouw woningen
•
Groot onderhoud, woningverbetering, isolatie en cv-installaties
Totaal investeringen
Desinvesteringen
•
Verkoop
•
Sloop
Totaal desinvesteringen
Jaarverslag 2012
91
31-12-2012
(x € 1.000)
Boekwaarde sociaal vastgoed in exploitatie op basis van historische kostprijs
De waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie tegen historische kostprijs is als volgt:
•
Aanschafwaarde
154.663
•
Cumulatieve afschrijvingen
42.412
Boekwaarde per 31 december 2012
112.251
Afschrijvingsmethode en -termijnen
•
•
•
•
Bouw
Installaties
Geriefsverbetering en overige voorziening
Autoboxen
(1
Methode
lineair
lineair
lineair
lineair
Termijn
50 jaar
restant levensduur
restant levensduur
50 jaar
(1
minder dan 10% van de totale stichtingskosten
Zekerheden
Zie voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa de toelichting op de
langlopende schulden.
Verzekering
De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn per 1 januari 2013 voor circa € 255 miljoen
verzekerd tegen het risico van brand-, storm- en vliegtuigschade (exclusief de verhuureenheden in
VvE's). Voor de woningen bedraagt de verzekerde waarde per woning € 84.100 en voor de autoboxen
€ 21.025. Er is een garantie tegen onderverzekering.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde van de woningen en woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen,
bedroeg volgens taxatie per waardepeildatum van 1 januari 2011 of latere ingebruikname in totaal
circa € 509 miljoen.
Ultimo 2012 loopt nog een bezwaarprocedure tegen de WOZ-waardering 2011 van alle woningen
waardoor de gemeente nog geen waardering heeft afgegeven per 31 december 2012.
Te verkopen woningen
In de meerjarenraming 2013 tot en met 2018 hebben we jaarlijks 10 woningen gepland voor de
verkoop.
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
92
Boekwaarde per 1 januari
3.744
(Des)Investeringen:
•
22 appartementen De Gagel
•
50 appartementen met parkeerkelder locatie Buursink
•
39 appartementen Dahliastraat
•
32 appartementen Grotestraat Bibliotheek
•
12 woningen De Blokken Middenzone
•
27 woningen De Blokken Westzone
•
65 appartementen Spoortheater
•
22 appartementen Papaverstraat
Totaal investeringen
3.037
1
121
55
390
82
90
11
7.532
Jaarverslag 2012
31-12-2012
(x € 1.000)
Overige waardeveranderingen
•
50 appartementen met parkeerkelder locatie Buursink
•
12 eenheden woonboerderij Hexelerweg (annulering project)
•
32 appartementen Grotestraat Bibliotheek (afwaardering grond)
•
22 appartementen De Gagel
•
12 woningen De Blokken Middenzone
Totaal overige waardeveranderingen
1
3
883
1.217
97
2.200
Overboeking naar onroerende en roerende zaken in exploitatie
•
22 appartementen De Gagel
•
12 woningen De Blokken Middenzone
2.075
1.501
Totaal overboeking naar onroerende en roerende zaken in exploitatie
3.576
Boekwaarde per 31 december
1.756
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Kantoorgebouw
•
Aanschafwaarde
•
Cumulatieve afschrijving
Boekwaarde per 1 januari
Inventaris/
vervoermiddel
1.565
-809
757
Totaal
221
-155
66
1.787
-964
823
13
13
10
-41
-41
-54
-29
41
-16
-93
41
-70
Aanschafwaarde
Cumulatieve afschrijving
1.575
-873
194
-143
1.769
-1.016
Boekwaarde per 31 december
702
50
753
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen
•
Inventaris
•
Kantoorgebouw
Desinvesteringen
•
Afboeking volledig afgeschreven activa
Afschrijvingen
•
Reguliere afschrijving
•
Correctie volledig afgeschreven activa
Saldo mutaties
•
•
10
-65
Afschrijvingsmethode en -termijnen
•
•
•
Kantoorgebouw
Inventarissen
Automatiseringsapparatuur
Jaarverslag 2012
Methode
lineair
lineair
lineair
Termijn
25 jaar
5 jaar
5 jaar
93
31-12-2012
(x € 1.000)
Verzekering
De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie is als volgt:
•
•
•
Kantoorgebouw
Kantoorinventaris
Fraude/geldtransport
Verzekering
Verzekerd bedrag
Uitgebreide opstal
€
2.886
Uitgebreide inboedel
€
340
Premier risque (eerste risico)
€
500
Aanpassing van het verzekerde bedrag betreffende het kantoorgebouw vindt plaats door middel van
indexering.
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
2.320
2.398
Saldo per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
•
Overboeking van onroerende en roerende zaken in exploitatie
•
Waardeverandering vastgoedportefeuille
Saldo per 31 december
2.398
0
2 VASTGOEDBELEGGINGEN
2.398
-78
2.320
2.398
Met ingang van 2012 is er onderscheid gemaakt in DAEB en niet-DAEB, het zogenaamde commercieel
vastgoed (RJ 645). De overboeking heeft met terugwerkende kracht naar 1 januari 2011 plaatsgevonden ten laste van onroerende en roerende zaken in exploitatie.
3 FINANCIËLE VASTE ACTIVA
3.1 Te vorderen BWS-subsidies
3.2 Actieve belastinglatentie leningen
3.3 Actieve belastinglatentie verliescompensatie
3.1 Te vorderen BWS-subsidies
Saldo per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
•
Rente
•
Ontvangen bijdrage
Saldo
Saldo per 31 december
94
204
252
971
1.427
277
303
0
580
277
367
11
-84
-73
15
-104
-90
204
277
Jaarverslag 2012
3.2 Actieve belastinglatentie leningen
Saldo per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
•
Vrijval 2012
Saldo
Saldo per 31 december
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
303
354
-51
-51
-51
-51
252
303
3.3 Actieve belastinglatentie verliescompensatie
Saldo per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
•
Vorming latentie verliescompensatie
0
359
971
-359
Saldo per 31 december
971
0
Toelichting:
Zie voor een toelichting op de belastinglatenties hoofdstuk 4.4 ‘Toelichting op balans en winst- en
verliesrekening’ onder het kopje ‘Grondslagen van waardering en resultaatbepaling’.
4 VORDERINGEN
4.1
4.2
4.3
4.4
Huurdebiteuren
Gemeente Hellendoorn
Overige vorderingen
Overlopende activa
94
5
70
661
830
92
1
905
701
1.699
4.1 Huurdebiteuren
Tot 1 maand
1 tot 2 maanden
2 tot 3 maanden
3 tot 4 maanden
4 tot 5 maanden
> 5 maanden
Aantal Huurders
31-12-2012
31-12-2011
91
103
27
24
18
9
4
8
5
1
28
28
173
173
Huurachterstand
31-12-2012
31-12-2011
33
45
15
10
3
0
8
5
26
23
9
8
94
92
De huurachterstand uitgedrukt in een percentage van het totaal van de huren en vergoedingen
bedraagt voor 2012 0,5% en voor 2011 0,6%.
4.2 Gemeente Hellendoorn
Diverse te verrekenen bedragen
Jaarverslag 2012
5
1
95
4.3 Overige vorderingen
•
Vorderingen inzake huur en onderhoud (vertrokken) bewoners,
bijdragen woningaanpassingen WVG, bijdragen bewoners SVB,
et cetera
Af: Voorziening voor dubieuze debiteuren
Subtotaal
•
Te vorderen vennootschapsbelasting
Totaal
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
218
244
-148
70
-170
74
0
831
70
905
Voorziening dubieuze debiteuren
De voorziening dubieuze debiteuren heeft betrekking op (huur)debiteuren vertrokken bewoners en op
voor rekening van bewoners verrichte werkzaamheden.
Het verloop van de voorziening is als volgt:
Saldo per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
•
Afgeboekte posten (per saldo)
•
Toevoeging
Saldo per 31 december
4.4
a
b
c
d
e
f
Overlopende activa
Niet vervallen rente beleggingen
Nog af te wikkelen planmatig/groot onderhoud diverse complexen
Nog af te rekenen met VvE's
Betalingen onderweg
Vooruitbetalingen, verzekeringen, bijdragen, abonnementen
Overig
170
-54
32
148
16
23
34
313
256
19
661
13
38
45
595
0
10
701
0
13
475
488
1
-5
148
144
594
594
477
477
1.082
621
5 LIQUIDE MIDDELEN
Direct opvraagbaar
a
Kas
b
Rekening-courant BNG
c
Rekening-courant Rabobank
Totaal
a
96
Op termijn uitgezet
Rabobank bedrijfsspaarrekening (direct opvraagbaar)
Jaarverslag 2012
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
88.361
3.168
91.529
74.285
3.849
78.134
74.285
72.406
6 EIGEN VERMOGEN
6.1 Wettelijke en statutaire reserves
6.2 Resultaat boekjaar
6.1 Algemene reserve
Het verloop van deze post is als volgt:
Saldo per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
•
Effect stelselwijziging aansluiting beginbalans
•
Effect stelselwijziging waardeaanpassing RJ 645 directe
vermogensmutatie
Aangepaste waarde per 1 januari 2011
•
Directe vermogensmutatie ongerealiseerde herwaardering
materiële vaste activa in exploitatie
•
Resultaat vorig boekjaar
Saldo per 31 december
7.945
-7.477
72.874
10.228
3.849
88.361
1.411
74.285
Bij waardering tegen actuele waarde is sprake van een ongerealiseerde herwaardering. De algemene
reserve wordt echter in de RJ 645 niet meer verbijzonderd. We volstaan met de vermelding dat in
de algemene reserve het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging ultimo dit jaar
€ 59,7 miljoen is.
6.2 Resultaat boekjaar
Resultaat boekjaar
3.168
3.849
987
0
987
0
2.242
2.242
7 VOORZIENINGEN
7.1 Passieve belastinglatentie commercieel/fiscaal verschil
7.2 Passieve belastinglatentie herbestedingsreserve
7.1 Passieve belastinglatentie commercieel/fiscaal verschil
Saldo per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
•
Passieve belastinglatentie commercieel/fiscaal verschil
Saldo
0
753
987
987
-753
0
Saldo per 31 december
987
0
2.242
2.242
-2.242
0
2.242
0
2.242
7.2 Passieve belastinglatentie herbestedingsreserve
Saldo per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
•
Passieve latentie herbestedingsreserve vrijval
Saldo
Saldo per 31 december
Jaarverslag 2012
97
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
Toelichting:
Als gevolg van het toepassen van de herbestedingsreserve is er geen belasting verschuldigd tot en met
het boekjaar 2011. Dit leidt tot een teruggave van reeds betaalde belastingbedragen. De reeds
betaalde VPB is in 2012 terug ontvangen. Vanwege de onzekerheid met betrekking tot de besteding
van de fiscale herbestedingsreserve is ultimo 2011 ter grootte van ‘over voorgaande jaren behaalde
winsten’ maal ‘het geldende belastingtarief’ een voorziening latente belastingen opgenomen. In 2012
is de herbestedingsreserve geheel aangewend zodat de voorziening vrij kan vallen.
Zie voor een toelichting op de belastinglatenties hoofdstuk 4.4 ‘Toelichting op balans en winst- en
verliesrekening’ onder het kopje ‘Grondslagen van waardering en resultaatbepaling’.
8 LANGLOPENDE SCHULDEN
8.1 Leningen kredietinstellingen
8.1 Leningen kredietinstellingen
Saldo per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
•
Nieuwe lening
•
Aflossingen regulier
•
Aflossingen vervroegd
Saldo per 31 december
73.801
78.349
78.349
79.305
0
-4.548
0
73.801
5.000
-5.374
-582
78.349
De procentuele verdeling van het schuldrestant naar geldgevers is als volgt weer te geven:
in %
Kredietinstellingen
•
Bank Nederlandse Gemeenten
•
Nederlandse Waterschapsbank
In %
35
65
100
37
63
100
Rentevoet en aflossingsverplichting
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen kredietinstellingen bedraagt per ultimo van het
jaar circa 4,0% (2011 circa 4,2%). Het aflossingsbestanddeel van de leningen bedraagt in het
komende boekjaar circa € 2,7 miljoen.
Van het schuldrestant van de leningen ultimo 2012 heeft € 19,2 miljoen (26%) een looptijd korter dan
5 jaar en € 54,6 miljoen (74%) een looptijd van 5 jaar of langer.
Zekerheden
Het WSW staat borg voor de langlopende leningen met de gemeente Hellendoorn als achtervang. Aan
de BNG is voor een bedrag van € 6 miljoen hypothecaire zekerheid verstrekt als zekerheid voor het
krediet in rekening-courant.
98
Jaarverslag 2012
31-12-2012
(x € 1.000)
31-12-2011
(x € 1.000)
843
390
2.136
3.369
850
223
2.037
3.111
843
850
330
58
390
164
58
223
1.189
67
153
100
75
7
31
283
0
117
76
0
39
2.136
1.297
58
152
75
70
17
63
59
0
112
46
19
69
2.037
9 KORTLOPENDE SCHULDEN
9.1 Schulden aan leveranciers
9.2 Belasting en premies sociale verzekeringen
9.3 Overlopende passiva
9.1 Schulden aan leveranciers
Diverse handelscrediteuren
9.2 Belasting en premies sociale verzekeringen
a
Omzetbelasting
b
Loonheffing
9.3
a
b
c
d
e
f
g
h
i
j
k
l
m
Overlopende passiva
Niet vervallen rente langlopende schulden
Vooruitontvangen huur
Vooruitontvangen huurtoeslag
Vooruitontvangen nog te verrekenen servicekosten huurders
Reservering verlofuren en tegoed overwerkuren
Te verrekenen bedragen beheer woningen gemeente Hellendoorn
Nog af te wikkelen groot/planmatig onderhoud diverse complexen
Nog af te wikkelen nieuwbouw diverse complexen
Nog uit te voeren werkzaamheden verkochte woningen
Inschrijfgelden woningzoekenden
Nog te betalen 4e kwartaal Stichting Servicecentrum Heuvelrug
Onderhoud
Overige
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Aangegane verplichtingen inzake onroerende en roerende zaken per 31 december 2012
Aangegane
verplichting
Nieuwbouw (bedragen x € 1.000)
•
22 seniorenwoningen De Kupen
•
39 appartementen Dahliastraat
•
32 appartementen Grotestraat Bibliotheek
•
27 woningen De Blokken Westzone
•
65 appartementen Spoortheater
•
22 appartementen Papaverstraat
Totaal nieuwbouw
Jaarverslag 2012
11
342
640
640
1.628
11
3.272
Reeds
Betaald
11
188
640
566
312
11
1.728
Verplichtin
g
31-12-2012
0
155
0
74
1.316
0
1.545
99
Samenwerkingsovereenkomst WOP De Blokken
Uit de op 11 mei 2010 getekende overeenkomst inzake het WOP De Blokken tussen de gemeente
Hellendoorn en Woningstichting Hellendoorn resteert nog een verplichting van € 236.000.
Jubileumuitkering
Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd, omdat de omvang van deze
verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet van
materieel belang is.
Obligo WSW
Het obligo WSW betreft de verplichting voor Woningstichting Hellendoorn om de liquiditeitspositie
van het WSW te versterken, zodra het vermogen van dit waarborgfonds onder het niveau van 0,25%
van het garantievolume komt (voorwaardelijke verplichting). Het obligo bedraagt 3,85% van het
schuldrestant van door het WSW geborgde leningen. Voor leningen met een variabele hoofdsom
wordt het schuldrestant op 75% van de maximale hoofdsom gesteld. Het obligobedrag ultimo 2012
bedraagt € 2.841.300.
100
Jaarverslag 2012
6
Toelichting op winst- en verliesrekening
6.1
Bedrijfsopbrengsten
1
2012
(x € 1.000)
2011
(x € 1.000)
16.941
192
16.749
16.319
241
16.079
Huuropbrengsten
Te ontvangen nettohuur
Af: Huurderving wegens leegstand
Totaal
De ‘Te ontvangen nettohuur’ is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van:
a
b
c
Huurverhoging per 1 juli 2012 (2,3%) en per 1 juli 2011 (1,3%)
Het in exploitatie nemen van nieuwe woningen
Optrekken huur naar minimaal redelijk en streefhuur
(harmonisatie)
d
Huurafname wegens sloop en verkoop van woningen
e
Overige redenen, zoals huurverhoging wegens isolatie,
aanleg cv-installatie en geriefsverbetering
Saldo toename
288.000
299.000
100.000
-70.000
5.000
622.000
De huurderving nam ten opzichte van het vorige boekjaar af met € 49.000. De huurderving bedraagt
1,1% (in 2011 1,5%) van de te ontvangen huur. De afname van de huurderving wordt veroorzaakt
door sloop, verkoop en leegstand WOP De Blokken. De ‘normale’ dynamische mutatie leegstand nam
af van 0,8% in 2011 naar 0,5% van de ontvangen huur.
2
Opbrengst servicecontracten
Te ontvangen vergoedingen:
a
Overige zaken, leveringen en diensten
Af: Vergoedingsderving wegens leegstand
517
6
526
9
Totaal
511
517
Dit betreft bedragen die de huurders boven de (netto) huurprijs betalen voor stookkosten,
servicekosten, water, tuinonderhoud, schoonmaakkosten, glasverzekering, servicefonds en
zonneschermen. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en
wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast en afgerekend met de huurders.
3
Overheidsbijdragen
Bijdragen van de gemeente in het exploitatietekort
a
Jaarlijkse bijdrage
0
4
De jaarlijkse bijdrage betreft een bijdrage op grond van de Regeling Geldelijke Steun Huisvesting
Gehandicapten (RGSHG). Deze regeling is niet betrokken in de brutering.
Jaarverslag 2012
101
4
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2012
(x € 1.000)
2011
(x € 1.000)
494
1.557
In 2012 zijn 5 woningen verkocht met een verkoopresultaat op basis van actuele waarde van
€ 494.000.
Het verkoopresultaat over 2012 op basis van de waardebepaling volgens historische kostprijs zou in
totaal € 645.000 hebben bedragen.
6.2
5
Geactiveerde productie eigen bedrijf
•
•
Doorberekende administratiekosten/uren nieuwbouw
Geactiveerde kosten SSC Heuvelrug (toezicht en directie)
6
Overige bedrijfsopbrengsten
•
•
•
•
•
•
•
•
Administratie servicekosten
Vrijval inschrijfgeld
Begeleiding CPO Daarle
Btw-teruggaaf Pro Rata
Grondverkoop de Blokken
Detachering medewerkster VHBZ
Subsidie zonnepanelen
Overige bedrijfsopbrengsten
52
61
12
121
114
133
16
8
8
28
0
0
18
4
82
15
10
0
55
45
11
0
12
147
2012
(x € 1.000)
2011
(x € 1.000)
93
4.910
99
4.216
5.004
4.315
Bedrijfslasten
1
Afschrijving (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
•
•
Kantoorgebouw, inventaris en vervoermiddel
Vastgoedportefeuille
Volgens RJ 645.212 geldt dat de afschrijving is gekoppeld aan het prestatievermogen van het actief.
Deze bepaling is ontleend aan RJ 212.423. Dit houdt in dat afgeschreven wordt op de actuele waarde
rekening houdende met de restwaarde. In verband met de stelselwijziging is de afschrijving over 2011
herrekend.
102
Jaarverslag 2012
2
2012
(x € 1.000)
2011
(x € 1.000)
0
1
0
97
3
883
1.217
28
2
62
377
0
0
0
2.200
469
1.343
124
1.467
-28
1.377
90
1.467
-13
1.439
1.454
Overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa
en vastgoedportefeuille
Dit betreft de onrendabele top en overige waardeveranderingen van
de volgende complexen:
•
17 woningen Heemtuin
•
50 appartementen Buursink
•
8 eenheden zorghoeve Krönnenzommer
•
12 woningen De Blokken Middenzone
•
12 eenheden woonboerderij Hexelerweg (annulering)
•
32 appartementen Grotestraat Bibliotheek (afwaardering grond)
•
22 appartementen De Gagel
3
Lonen en salarissen
a
b
Bruto salarissen
Uitzendkrachten
af:
Ziekengelden
Totaal
De bruto salarissen zijn ten opzichte van het vorige boekjaar per saldo met € 34.000 afgenomen. Er
was een afname vanwege het niet invullen van de vacature opzichter. Een toename wordt veroorzaakt
doordat per 1 januari de salarissen, conform afspraak in de CAO verhoogd zijn met 1,25% en per 1 juli
met 0,65%. Daarnaast hebben de meeste personeelsleden een periodiek van 2% conform CAO
gekregen over het salaris van de eindtrede. Door inhuur vanwege ziekte werd meer uitgegeven aan
uitzendkrachten. Ook is tijdelijk een wijkbeheerder ingehuurd van SWWE in verband met de pilot
Gebiedsgericht Werken.
4
Sociale lasten
202
188
248
245
De sociale lasten vallen hoger uit door aanpassingen van de premies.
5
Pensioenlasten
De pensioenpremies zijn vrijwel gelijk gebleven.
Jaarverslag 2012
103
2012
(x € 1.000)
2011
(x € 1.000)
506
416
263
441
388
223
Totaal
1.185
1.052
Planmatig onderhoud
Groot onderhoud
1.840
15
1.576
1.630
Totaal onderhoudslasten
3.041
4.258
6
Onderhoudslasten
Het totaal onderhoudsuitgaven minus geactiveerde en doorberekende
bedragen aan derden is als volgt:
Dagelijks onderhoud:
•
Reparatieverzoeken
•
Mutatieonderhoud
•
CV-onderhoud
Zie voor een analyse van de onderhoudslasten ten opzichte van de begroting en het vorige boekjaar
de uitgebreide toelichting op de onderhoudsuitgaven hoofdstuk 2.3 ‘Het kwalitatief in stand houden
van het woningbezit’.
7
Leefbaarheid
•
•
•
•
•
Bijdrage Laarmanhuis
Veiligheidskeuringen
Project huren met begeleiding
Energielabels
Overig
Totaal
0
46
21
13
25
8
27
12
3
34
105
84
Zie voor een toelichting van de uitgaven inzake leefbaarheid hoofdstuk 2.4 ‘Het bevorderen van een
goed leef- en woonklimaat’ onder het kopje ‘Leefbaarheid’.
8
Lasten servicecontracten
•
•
•
•
Gas, water, elektra, en dergelijke
Servicekosten schoonmaken en tuinonderhoud
Onderhoudskosten servicefonds
Glasverzekering
257
133
107
23
520
272
126
96
23
517
De per saldo hoger doorberekende lasten worden via de opbrengstvergoeding voor servicekosten met
de huurders verrekend.
104
Jaarverslag 2012
9
Overige bedrijfslasten
a
Overige kostensoorten
• Personeelskosten
• Huisvestingskosten
• Kosten Raad van Toezicht
• Algemene kosten
Zakelijke bedrijfslasten
• Belastingen
• Opstalverzekeringen
Overige lasten
• Diversen, onder andere leegstaande woningen
• ‘Vogelaarheffing’ en saneringssteun CFV
• Voorzieningen dubieuze debiteuren
• Procesbegeleidingskosten WOP De Blokken
Totaal
b
c
a
2012
(x € 1.000)
2011
(x € 1.000)
353
91
58
622
411
103
44
710
732
37
677
37
64
59
32
0
2.047
43
184
38
6
2.254
De overige personeelskosten vallen lager uit doordat in 2011 extra geld is uitgegeven aan de
activiteiten rond de pensionering van de directeur-bestuurder en aan de ontslagprocedure van
een medewerker.
Onder de algemene kosten zijn uitgaven verantwoord inzake telefoonkosten, portokosten,
drukwerk, automatisering, advieskosten et cetera.
De lagere algemene kosten worden vooral veroorzaakt door lagere advieskosten.
Hieronder volgt een uitsplitsing van het honorarium van BDO Audit
& Assurance B.V.:
• Controle Jaarrekening
• Fiscale adviesdiensten
Totaal
36
25
61
b
De OZB en de waterschapslasten zijn per saldo toegenomen door nieuwbouw en forse
tariefsverhogingen.
c
De overige lasten vallen lager uit dan vorig jaar vanwege de afbouw van de saneringssteun.
10
Waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
•
•
Vastgoed DAEB
Vastgoed niet-DAEB, commercieel
Totaal
11
Waardeveranderingen van financiële activa en effecten
Jaarverslag 2012
35
25
60
838
-78
4.082
760
4.082
11
15
105
12
2011
(x € 1.000)
131
16
104
251
334
14
6
353
3.173
1
3.330
25
3.175
3.355
51
-971
987
51
359
-753
-2.242
-2.175
2.242
1.898
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
•
Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling
•
Rente op liquide middelen
•
Heffingsrente Belastingdienst
Totaal
13
Rentelasten en soortgelijke kosten
•
•
Rente leningen langlopend
Rente rekening-courant
Totaal
14
Belastingen
•
•
•
Vrijval latentie leningen
Mutatie latentie verliescompensatie
Mutatie Passieve belastinglatentie commercieel/
fiscaal verschil
Mutatie passieve latentie herbestedingsreserve
•
2012
(x € 1.000)
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en
verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde
winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met
wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde
van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt
25%. Een afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale
verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.
Ingevolge de integrale belastingplicht is vanuit het commerciële resultaat het fiscaal belastbaar bedrag
berekend en de daaruit voortvloeiende vennootschapsbelasting over 2012. Hierbij moet er rekening
mee worden gehouden dat het daadwerkelijk belastbaar bedrag in de aangifte over 2012 naar alle
waarschijnlijkheid hiervan zal afwijken, aangezien bij de onderstaande berekening is uitgegaan van
interpretaties van de afspraken binnen de VSO II, waarbij echter de ‘best practice’ in belangrijke mate
nog ontbreekt.
Overige informatie
In het kader van professionalisering van het intern toezicht en de daaraan gekoppelde tijdsbesteding,
is de honorering van de Raad van Toezicht gebaseerd op de ‘code voor de honorering van
commissarissen bij woningcorporaties’, zwaarteklasse D.
De leden ontvangen een vergoeding van € 7.123 (2011 gemiddeld € 7.000) op jaarbasis en de
voorzitter € 10.684 (2011 € 10.500).
106
Jaarverslag 2012
De directeur-bestuurder heeft over 2012 een belastbaar inkomen ontvangen van € 89.192
(2011 € 14.702). De door de werkgever betaalde pensioenlasten over 2012 bedroegen € 19.763.
Inclusief de door de werkgever betaalde pensioenlasten stijgt de beloning van de directeur-bestuurder
niet boven het grensbedrag van € 194.000 (in 2011 € 193.000) uit, zoals vermeld in de Wet
Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT).
Jaarverslag 2012
107
7
Overige gegevens
7.1
Resultaatbestemming
1
7.2
Algemene reserve
2012
(x € 1.000)
2011
(x € 1.000)
3.168
3.168
3.849
3.849
Gebeurtenissen na balansdatum
Geen relevante gebeurtenissen.
108
Jaarverslag 2012
7.3
Controleverklaring
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: de Raad van Toezicht van Woningstichting Hellendoorn
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2012 van Woningstichting Hellendoorn te
Nijverdal gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de
winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht
van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de
jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor
het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de
jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer
sociale-huursector (Bbsh) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur
van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing
als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder
afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van
onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht,
waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van
Bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische
voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate
van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang
bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie
over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden
zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het
inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als
gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in
aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld
daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de
omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot
uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten
instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte
grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van
de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld
van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is
om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Jaarverslag 2012
109
Oordeel betreffende de jaarrekening
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van
het vermogen van Woningstichting Hellendoorn per 31 december 2012 en van het resultaat
over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de
Raad voor de Jaarverslaggeving.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde
jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het
onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van
toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1
onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag,
voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in
artikel 2:391 lid 4 BW.
Hengelo, 13 mei 2013
BDO Audit & Assurance B.V.
namens deze,
R.W. van Hecke RA
110
Jaarverslag 2012

Woningstichting Kessel is een woningcorporatie

Jaarverslag 2013 POH-GGZ in het

Uitslag

Deelnemende organisaties Lokale Kracht 19 maart 2014

Oktober 2014 - Woningstichting Buitenlust

Aan alle leden van RJV en PC de Bögelscamp. Hierbij nodigen wij

Agenda jaarvergadering 25-09-2014

Subsidie-aanvraag ontmanteling bom - Raads

U zoekt een woning? - Woningstichting Hellendoorn