Geen wachttermijn bij opzeggen winkelhuur

www.vastgoedmarkt.nl
juli 2014 Vastgoedmarkt 45
juridisch achtergrond
juridisch / winkels / huur
Hoge Raad bevestigt arrest Toko Mitra:
Geen wachttermijn bij
opzeggen winkelhuur
De Hoge Raad heeft in het arrest van 25 april 2014 bevestigd, dat de
wachttermijn voor huuropzegging van winkelruimte niet meer geldt als
de huur minstens tien jaar heeft geduurd. Hiermee bevestigt hij het zogenaamde Toko Mitra arrest uit 2010. Dat was destijds nogal omstreden.
Dit betekent dat de huurbescherming voor winkelruimte minder wordt.
Sonja van der Kamp
gaan onder de naam ‘Toko Mitra’,
was destijds zeer verrassend en de
juistheid ervan was onder juristen
omstreden. Het was een kwestie
van tijd voordat de wachttermijn
opnieuw aan de Hoge Raad zou worden voorgelegd voor een herbeoordeling. Dat heeft geleid tot het arrest
van 25 april 2014, waarin de Hoge
Raad de eerdere uitspraak bevestigt
en er dus bij blijft dat de wachttermijn na tien jaar niet meer geldt.
Dringend eigen gebruik/renovatie is
veruit de meest gebruikte opzeggingsgrond bij huur van winkelruimte. Sinds 2003 heeft het gebruik
ervan een hoge vlucht genomen. In
de rechtspraak wordt ruimhartig
omgegaan met toewijzing van de
huurbeëindiging op deze grond, zo
is duidelijk geworden in een reeks
uitspraken. Bekend voorbeeld is
Hoog Catharijne. Huurbeëindigingen
werden toegewezen en het argument van huurders dat er geen
noodzaak bestaat voor huurbeëindiging, omdat ze na de herontwikkeling kunnen terugkeren, werd
afgewezen. Huurders hebben geen
Een nieuwe eigenaar moet drie
jaar wachttermijn in acht nemen
voordat hij de huurovereenkomst
van winkelruimte (en horeca – de
zogenaamde ‘290 contracten’) kan
opzeggen op grond van dringend
eigen gebruik (daaronder ook valt
renovatie en herontwikkeling).
Daarbij komt een jaar opzeggingstermijn, zodat een nieuwe eigenaar
effectief pas op zijn vroegst vier jaar
na eigendomsverwerving vrij kan
beschikken over het object.
In 2010 bepaalde de Hoge Raad dat
deze wachttermijn alleen geldt bij
opzegging tegen het einde van de
eerste huurtermijn als deze korter
heeft geduurd dan tien jaar. Dus:
een nieuwe eigenaar kan direct
opzeggen als de huurovereenkomst
minstens tien jaar heeft geduurd.
Wel moeten huurtermijnen worden
gerespecteerd; als de huurovereenkomst bijvoorbeeld is aangegaan
voor vijftien jaar dan kan de nieuwe
eigenaar pas opzeggen tegen het
einde van die termijn.
Deze uitspraak van de Hoge Raad uit
2010, die de geschiedenis is inge-
Berich t ui t
A ziË
recht op compensatie behalve een
(geringe) tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting.
De toename van gedwongen huurbeëindigingen wegens renovatie heeft
geleid tot protest van de zijde van
huurders en zelfs tot een initiatief
wetsvoorstel ingediend in 2011 met
als doel dat bij de huurbeëindiging
wegens renovatie een belangenafweging plaatsvindt, zodat ook de
belangen van de huurder gewicht in
de schaal leggen en er ruimte komt
voor een schadevergoeding. Het
wetsvoorstel wacht op parlementaire behandeling.
De Hoge Raad volgt met de recente
uitspraak het advies van advocaat
generaal Wissink. Het advies bevat
een aantal passages waarin een
tendens in de rechtspraak wordt
bevestigd, namelijk vermindering
van huurbescherming in gevallen
dat de huurovereenkomst langer
dan tien jaar heeft geduurd. De
advocaat generaal verwijst hierbij
ook naar het arrest van 14 februari
2014 van de Hoge Raad waarin werd
bepaald dat bij renovatie van win-
kelruimte een andere toets wordt
aangelegd dan bij woonruimte. Als
een eigenaar van woonruimte aan
zijn vordering tot huurbeëindiging
ten grondslag legt dat de renovatie
nodig is om aan een onrendabele
verhuur een einde te maken, dan
is dat onvoldoende. Er moet sprake
zijn van een ‘structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten
en huuropbrengsten’, dus er moet
sprake zijn van (fors) verlies. Dit is
het zogenaamde ‘Herenhuis criterium’. In de uitspraak van
14 februari is vastgelegd dat dit criterium niet geldt bij winkelruimte.
Bij winkelruimte kan een beoogde
rendementsverbetering voldoende
zijn om de noodzaak van renovatie
aan te tonen. Uiteraard moet wel
zijn voldaan aan een aantal criteria, waaronder als belangrijkste
dat voortzetting van de huur niet
mogelijk is, althans niet in de rede
Bewuste keus
voor minder
huurbescherming
ligt door de aard van de plannen. De
Hoge Raad overweegt in het arrest
van 14 februari dat de bescherming
bij de huur van bedrijfsruimte van
een fundamenteel andere aard is
dan bij woonruimte. Ook refereert
de advocaat generaal eraan dat het
onderscheid tussen 290 bedrijfsruimte en niet-290 bedrijfsruimte
(‘230a bedrijfsruimte’) als onbevredigend wordt ervaren. De huur
van 230a bedrijfsruimte is vrijwel
onbeschermd. ‘Wellicht biedt dat
steun voor de gedachte dat in het
algemeen het bestaande wettelijk
beschermingsregiem bij 290-bedrijfsruimte niet scherper dient te worden aangezet dan thans het geval is.
Een heroverweging van de in het
arrest Toko Mitra/PMT aanvaarde
regel ten aanzien van de wachttijd,
zou daartoe wel tenderen’. Kortom
een welbewuste keuze voor ‘minder
huurbescherming’.
Huurders moeten zich dat realiseren en alert zijn op huurtermijnen.
Huurovereenkomsten die langer
lopen dan tien jaar en waarbij
geen vaste termijnen meer gelden zijn kwetsbaar. Door (nieuwe)
lange huurtermijnen af te spreken
(eventueel met breakopties) en/of
optieperioden beschermt de huurder
zich tegen opzegging.
Over de auteur
Sonja van der Kamp is advocaat en werkzaam bij Boekel De Nerée in Amsterdam.
Meer informatie
[email protected]
Met een kluitje…
illustratie: Hans Sprangers
Ruben Langbroek,
head of Asia Pacific, Global Real Estate
Sustainability Benchmark
Ik wil niet te vroeg juichen, maar het lijkt erop dat financiële toezichthouders in
China de invoering van ‘real estate investment trusts’ (REIT’s) eindelijk zullen goedkeuren. Dat zou een zeer positief besluit zijn, want REIT’s kunnen de situatie op de
Chinese kapitaalmarkt aanzienlijk verbeteren en de vastgoedmarkt verder professionaliseren.
Een REIT is vergelijkbaar met een fiscale beleggingsinstelling (FBI), zoals we die in
Nederland al enige tijd kennen, maar in Azië is het een relatief nieuw fenomeen.
Japan en Singapore waren de eerste Aziatische markten die REIT’s ruim tien jaar
geleden omarmden. Inmiddels is de Aziatische REIT-markt uitgegroeid tot een populaire asset class, met een regionale waarde van meer dan 100 miljard euro. Japan
en Singapore zijn nog altijd de grootste REIT-markten, maar tegenwoordig zijn er
ook REIT’s genoteerd op de beurzen van Hongkong, Zuid-Korea, Maleisië, Thailand
en Taiwan. Next up: China.
Zoals ik in mijn vorige column schreef, is er in China in de afgelopen jaren in een
recordtempo gebouwd. De bouwhausse werd mede aangemoedigd door de grote
hoeveelheden kapitaal, beschikbaar gesteld door de overheid. Die is echter begonnen de kredietkraan dicht te draaien om op die manier de oververhitte vastgoedmarkt af te koelen. Veel overgefinancierde ontwikkelaars en vastgoedbedrijven
staan als gevolg hiervan voor de uitdaging hun portefeuilles te herfinancieren en te
deleveragen. Met de komst van REIT’s aan de Chinese horizon zou dat proces aanzienlijk kunnen worden versoepeld. Ontwikkelaars kunnen hun assets namelijk
eenvoudig verkopen aan gelanceerde REIT’s, of zelf een REIT opzetten via een
‘initial public offering’. REIT’s bieden zodoende extra financieringsmogelijkheden
voor behoeftige partijen.
Dat is overigens niet de enige reden waarom de invoering van REIT’s in China belangrijk is. Hoewel de wetgeving per markt verschilt, zijn REIT’s over het algemeen
vrijgesteld van belasting, onder de voorwaarde dat de behaalde winst uit huurinkomsten via dividend wordt uitgekeerd. Ook gelden er restricties om de financiële
risico’s voor de aandeelhouders te beperken. Zo mogen REIT’s niet of nauwelijks
zelf ontwikkelen, en mogen ze slechts in beperkte mate gebruik maken van vreemd
vermogen. Dit heeft een aantal gunstige gevolgen voor de vastgoedmarkt.
Ten eerste richten REIT’s zich, door de verplichte dividenduitkering, op het genereren van stabiele huurinkomsten en beleggen ze voor de lange termijn. Beide aspecten zorgen voor marktstabiliteit, doordat speculatieve beleggingen worden ontmoedigd en beter risico-management juist wordt aangemoedigd. Daarnaast zijn
REIT’s verplicht regelmatig financiële informatie te verstrekken, net zoals andere
beursgenoteerde bedrijven. Dit leidt tot meer markttransparantie voor zowel (institutionele) investeerders als toezichthouders. Ten derde kunnen investeerders uit
binnen- en buitenland door de invoering van REIT’s op eenvoudige manier en op
grote schaal toegang krijgen tot professioneel beheerde vastgoedportefeuilles,
zonder dat die partijen gedwongen worden zelf direct vastgoed aan te kopen. Tot
slot hebben REIT’s door hun transparantie, liquiditeit, dividendbeleid en aantrekkelijk risicoprofiel niet alleen positieve invloed op de kapitaal- en vastgoedmarkt,
maar ook op de economie, omdat ze banen creëren voor de financiële sector.
Zijn er ook nadelen? Wat mij betreft niet echt. Hoewel sommige overheden een
verlies van belastinginkomsten vrezen, hebben studies aangetoond dat REIT’s
eerder leiden tot hogere belastinginkomsten, door de toename in economische activiteit en werkgelegenheid. Het is daarom te hopen dat de Chinese financiële toezichthouders de invoering van REIT’s goedkeuren, en enthousiaste partijen niet
alsnog met een kluitje in het ‘REIT’ sturen.
reacties naar
[email protected]

Download Report