VOOR DE IJSSELMEERPOLDERS
SMEDINGHUIS
L E L Y S T A D
Werkdocument 1 9 7 5 - 5 0 1 Bf
ERFPACHT OF VERKOOP
door
K.J.
Poppe
INHOUDSOPGAVE
Inleiding
5
8
8
8
8
3
8
6
8
Hoofdstuk I Erfpacht of Verkoop
1.0. I n l e i d i n g
:
1.1. De w a a r d e s t i j g i n g van de grond
1 . 2 . Overdrachtsmogeli jkheden
1.2.1. Koop e n verkoop,
1.2.2. Erfpacht
1.2.2.1. Amsterdam en h e t e r f p a c h t s s t e l s e l
1 . 2 . 2 . 2 . De e r f p a c h t s t e r m i j n
112.2.3. D e canon
1.2.2.4. Canonherziening
1.2.3. Andere mogelijkheden
1.3. Het gerneente standpunt
i
1 . 3 . 1 . Voordelen van e r f p a c h t t . 0 . v . verkoop voor de gemeente
1.3.1.1. D e w a a r d e s t i j g i n g komt aan de gemeente
-1.3.1.2. Beheersen van h e t grondgebruik
1.3.1.3. De gemeente kan t e z i j n e r t i j d v r i j over de
grond beschikken
. .
1.3.1.4. Beperking s p e c u l a t i e
1.3.1.5. I n d u s t r i e v e s t i g i n g bevorderen
1.3.2. Nadelen van e r f p a c h t t.0.v. verkoop voor de gemeente
1 . 3 . 2 . 1 . De f i n a n c i e r i n g
1.3.2.2. Waardedaling komt ten l a s t e van de gemeente
1.3.2.3. Kans o p wanbetaling
1.3.2.4.' Administratiekosten
1 . 3 . 2 . 5 . C o n c u r r e n t i e p o s i t i e geschaadt
1.4. Het standpunt van de gebruiker
1.4.1. Voordelen e r f p a c h t t . 0 . v . verkoop voor de g e b r u i k e r
1.4.1.1. Geen i n v e s t e r i n g
1.4.1.2. Lastenverlaging b i j waardedaling
1.4.2. Nadelen e r f p a c h t t . 0 . v . verkoop voor de gebruiker
1.4.2.1. Geen p r o f i j t van de w a a r d e s t i j g i n g
1 . 4 . 2 ; 2 . Verminderde mogelijkheden t o t hypotheek
1.4.2.3. Meer onzekerheid
1.4.2.4. Gemis aan eigendom
1.4.3. D i f f e r e n t i a t i e n a a r gebruiker
.. ,
1.4.3.1. De woningbouw
1.4.3.2. Commerciele v e s t i g i n g e n
1.4.3.3.' Bijzondere bebouwing e n overheidsobjecten
2.0.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
Hoofdstuk 2 Almere
Inleiding
De i n r i c h t i n g d e r IJsselmeerpolders
De rechtsopvolger van de R.IJ.P.\
Almere
Gronduitgif t e b e l e i d voor Almere
B i j l a g e I : Erfpacht i n 4 s t e d e n
B i j l a g e I 1 : CBS-statistieken-grondbedrijven
B i j l a g e 111: Systemen i n d e r e g i o
Literatuurlijst
.
1
1
. 1
2
2
3
3
5
7
7
11
12
12
12
13
14
15
15
15
15
16
16
17
17
17
17
17
17
17
17
17
18
18
18
19
21
22
INLEIDING
Na d e tweede w e r e l d o o r l o g z i j n v e l e gemeenten z i c h s t e e d s a c t i e v e r b e z i g
g a a n houden met h e t g r o n d b e l e i d . Voornaamste o o r z a a k d a a r v a n was d e
woningnood. Ook n a t i o n a a l kwam e r s t e e d s meer a a n d a c h t v o o r d e Ryimtel i j k e O r d e n i n g . Het g r o n d u i t g i f t e b e l e i d van d e gemeente i s h i e r b i j ken
van d e i n s t r u m e n t e n . Een van d e b e l a n g r i j k s t e vraagstuKken b i j d i t g r o n d u i t g i f t e b e l e i d i s : hoe moet d e grond u i t g e g e v e n worden?
H i e r a a n z i j n a 1 h e e l wat d i s c u s s i e s g e w i ' j d . I n h o o f d s t u k I w o r d e n - e l l e
voor- e n n a d e l e n en a n d e r e b e l a n g r i j k e p u n t e n op e e n r i j t j e g e z e t .
Deze n o t a i s e c h t e r g e s c h r e v e n met d e b e d o e l i n g b i j t e d r a g e n a a n d e
d i s c u s s i e rond d e g r o n d u i t g i f t e i n Almere; B i j h e t l e z e n van d i t e e r s t e
h o o f d s t u k moet men dan ook bedenken d a t voor Almere n i c t h e t z e l f d e g e l d t
a l s voor e e n ~ i t b r e i d i n g s ~ l avan
n een gewone gemeente. Deze v e r s c h i l l e n
e n d e g e v o l g e n z u l l e n i n h e t tweede h o o f d s t u k worden bekeken.
T e n s l o t t e w i l i k e r nog op w i j z e n d a t h e t v r a a g s t u k k o o p / e r f p a c h t d e
l a a t s t e j a r e n ook e e n p o l i t i e k v r a a g S t u k i s geworden. B i j h e t s c h r i j v e n
van d i t s t u k i s g e p r o b e e r d a l l e p o l i t i e k e voorkeuren b u i t e n beschouwing
t e l a t e n . Wanneer e r e e n p o l i t i e k e v o o r k e u r v o o r QQn van d e b e i d e s y s temen b e s t a a t d a n z a l men d e z e a f moeten wegen t e g e n d e g e v o l g e n d i e i n v o e r i n g van d e v o o r k e u r zou hebben voor d e r e a l i s a t i e van Almere, o p d e
manier z o a l s d i e i n d e t a a k s t e l l i n g is omschreven.
Hoofdstuk I :
§
ERFPACHT O F VERKOOP?
1. O . I n l e i d i n g
De gemeente is z o goed a l s d e e n i g e p r o d u c e n t van b o u w t e r r e i n e n .
Wanneer d e z e worden o p g e l e v e r d i s e e n van d e vrhgen d i e d e g e m e e n t e
z i c h z a l moeten s t e l l e n : op w e l k e w i j z e . m o e t i k z e u i t g e v e n ? D i t hoofds t u k b e h a n d e l t d e voor- en n a d e l e n van b e i d e s y s t e m e n . D a a r b i j is r e l a t i e f v e e l a a n d a c h t b e s t e e d t a a n e r f p a c h t , v o o r a l i n 5 1 . 2 . Oorzaak-.".,
d a a r v a n i s d a t h e t systeem van verkoop v e e l bekender e n o n g e n u a n c k e r d e r
i s , t e r w i j l e r f p a c h t i n a 1 z i j n vormen w a t minder bekend i s . Daarmee
h a n g t samen d a t verkoop d o o r v e l e n nog s t e e d s a l s "normaal" wordt beschouwd, t e r w i j l men e r f p a c h t dan vaak t e n o n r e c h t e ( h e t l i e f s t m e t
e e n rood e t i k e t ) i n d e k a s t l a a t .
B i j b e i d e systemen s t a a t a a n d e e n e k a n t d e gemeente ( v e r k o p e r o f v e r ~ a c h t e r )t e r w i j l d e e r f p a c h t e r o f koper m e t d e term " g e b r u i k e r " w o r d t
aangeduid .
5 1.1. De w a a r d e s t i j g i n g van d e grond
De p r i j z e n van b o u w t e r r e i n e n z i j n i n d e l o o p d e r j a r e n , a f g e z i e n
van t i j d e l i ~ k ed a l i n g e n t e n g e v o l g e van b i j v . e e n c r i s i s , a a n e e n v o o r t d u r e n d e s t i j g i n g o n d e r h e v i g . Deze p r i j s s t i j g i n g i s e n e r z i j d s h e t g e v o l g
van d e g e l d o n t w a a r d i n g , a n d e r z i j d s van d e z u i v e r e w a a r d e s t i j g i n g , d i e
v e r o o r z a a k t wordt d o o r d e toegenomen s c h a a r s t e a a n g r o n d e n d i e o n t s t a a n
is d o o r :
- de bevolkingsgroei
- . d e -toegenomen w e l v a a r t waardoor h o g e r e e i s e n a a n d e stedebouw worden
g e s t e l d met a l s , g e v o l g e e n g e r i n g e r a a n t a l woningen p e r h a , meer
s p o r t - e n r e ~ r e a t i e ~ e b i e d e ne,t c . .:.
. . ..
..
.
Rovendien kunnen mede t e n g e v o l g e van d e w e l v a a r t d e p r i o r i t e i t e n
v e r a n d e r e n . Zo wordt d e l a a t s t e 'jaren:.aan n a t u u r t e r r e i n e n ( d o o r hun t o e genomen s c h a a r s t e ) e e n h o g e r e p r i o r i t e i t t o e g e k e n d . Daardoor r e s t e e r t
weer minder grond v o o r a n d e r e a c t i v i t e i t e n .
V/il:.de g r o n d d o o r z i j n toenemende s c h a a r s t e z i j n f u n c t i e nog goed v e r v u l l e n d a n i s h e t n o o d z a k e l i j k d a t h i e r v o o r van overheidswege ( v a a k d e
gemeente) v o o r z i e n i n g e n worden g e t r o f f e n t e r v e r b e t e r i n g van woon- e n
l e e f k l i m a a t , v e r k e e r s v o o r z i e n i n g e n e t c . ( 6 : 6 7 ,-4:14)..
Deze s c h a a r s t e - t o e n a m e Ban ook worden v e r o o r z a a k t d o o r p a r t i c u l i e r e n .
I n h e t v e r l e d e n i s d a t b i j v . i n Amerika g e b e u r d b i j d e a a n l e g van s p o o r wegen ( M a n h a t t e n - e f f e c t ) . I e t s d e r g e l i j k s g e b e u r t wanneer e e n b e p a a l d
g e b i e d v o o r ondernemingen i n t e r e s 5 a n t e . r w o r d t omdat e r a 1 e e h a a n t a l
" i n f r a s t r u c t u r e l e " b e d r i j v e n , d i e a n d e r e i n d u s t r i e a a n t r e k k e n aanwezig
z i j n . Deze s t i m u l e r e n d e ' w e r k g e l e g e n h e i d z a l e c h t e r vaak p a s o n t s t a a n
na a c t i v i t e i t e n van d e o v e r h e i d . Men s p r e e k t ook we1 van " s t e d e l i j k e
g r o n d r e n t e " : A l l e e n d o o r e e n g u n s t i g e l i g g i n g v a l t h e t e n e b e d r i j f meer
w i n s t doe dan d e a n d e r .
,,
D e verbeteringen z u l l e n p l a a t s e l i j k een waardestijging t o t gevolg
hebben d i e z i c h v o o r d o e t i n 3 . f a s e n , n l . :
1. landbouw e n a n d e r e g r o n d e n worden aangemerkt a l s t o e k o m s t i g bouwterr e i n , waardoor e e n h o g e r e w a a r d e , d e - z g n . verwachtingswaarde o f a f fectiewaarde ontstaat.
2 . d e landbouwgronden worden omgevormd t o t b o u w t e r r e i n . De s t i j g i n g van
d e waarde ( t o e g e v o e g d e w a a r d e ) kan h o g e r z i j n d a n d e met d e omvorming
gepaardgaande k o s t e n .
3 . d e w a a r d e s t i j g i n g d i e d o o r toegenomen s c h a a r s t e o n t s t a a t n a d a t d e
grond i s bebouwd. Gezien d e nog s t e e d s g r o e i e n d e b e v o l k i n g e n t o e nemende w e l v a a r t mag d e z e w a a r d e s t i j g i n g v e r w a c h t worden.
H i e r o p i s e c h t e r BBn u i t z o n d e r i n g : d e v e r o u d e r i n g . Toenemende v e r s t e d e l i j k i n g kan t o t g e v o l g h e b b e i d a t e r i n b e p a a l d e w i j k e n e e n economische
a c h t e r u i t g a n g o n t s t a a t , d i e z e l f s i n e e n u i t t o c h t kan v e r a n d e r e n . D e
voorbeelden z i j n l e g i o :
d e oude l g e eeuwse w i j k e n m e t t e s m a l l e s t r a t e n e n v e r o u d e r d e woningen,
d e o n b e r e i k b a a r geworden k a n t o r e n l a n g s g r a c h t e n , a f g e s l o t e n w i n k e l c e n t r a , w i n k e l c e n t r a d i e d o o r g a a n d e verkeersweg z i j n geworden; o v e r h e t
algemeen h e e f t d e v e r o u d e r i n g v e r k e e r s t e c h n i s c h e o o r z a k e n . Een e n k e l e
maal kan e e n v e r o u d e r i n g e e n v o o r d e e l z i j n (Ornvorming t o t h o t e l s , t o e r i s t i s c h e t r e k p l e i s t e r s : monumenten).
De v r a a g r i j s t a a n w i e d e z e w a a r d e s t i j g i n g e n toekomen. De waard e s t i j g i n g i n d e e e r s t e f a s e komt soms t o e a a n d e g e m e e n t e , soms a a n d e
e i g e n a a r , a 1 n a a r g e l a n g moment van aankoop e n d e d a a r v o o r b e t a a l d e
p r i j s (onteigening tegen gebruikswaarde).
De w a a r d e s t i j g i n g i n d e t w e e d e f a s e , v o o r z o v e r d e z e t e n m i n s t e p l a a t s v i n d t , v a l t t o e a a n d e g e m e e n t e . Zou men t e g e n k o s t p r i j s v e r k o p e n d a n v a l t
v a l t de w a a r d e s t i j g i n g t o e aan:.de e e r s t e t o e v a l l i g e koper hetgeen a l s
ongewenst wordt beschouwd.
Men is h e t e r i n Nederland we1 o v e r e e n s d a t d e w a a r d e s t i j g i n g in:de
e e r s t e e n t w e e d e f a s e b e h o o r t t o e t e komen a a n d e g e m e e n t e . Over d e
w a a r d e s t i j g i n g i n d e d e r d e f a s e b e s t a a t e e n v e r s c h i l van mening. Deze
w a a r d e s t i j g i n g v a l t t o e a a n d e e i g e n a a r , d . w . 2 . d e gemeente b i j e r f p a c h t
e n d e k o p e r b i j u i t g i f t e i n eigendom ( 9 : 1 3 4 ) .
Onder f a s e 3 wordt v e r o n d e r s t e l d d a t d e w a a r d e nog v e r d e r z a l
s t i j g e n . Blom ( 2 8 : 4 2 4 ) merkt o p d a t h e t s t i j g i n g s t e m p o e c h t e r a f zou
nemen e n we1 om v e r s c h i l l e n d e r e d e n e n :
- De g r o t e b e v o l k i n g s g r o e i is v o o r b i j
- D e s t i j g i n g van d e m a t e r i g l e w e l v a a r t p e r hoofd neemt a f o f houdt
z e l f s op.
D i t l i j k t m i j e e n zwak a r g u m e n t . A l l e r e e r s t Ban d e z e s i t u a t i e t i j d e l i j k z i j n . Boveddien v e r k l a a r t d e s t i j g i n g van d e w e l v a a r t n i e t a l l e s :
b i j v e r d e r e s t i j g i n g z a l r e l a t i e f meer a a n r u i m t e v r a g e n d e a c t i v i t e i t e n
worden b e s t e e d t (De m a r g i n a l e g r o n d c o n s u m p t i e - q u o t e neemt t o e ) .
- De e x p l o s i e v a n h e t a u t o v e r k e e r , d e g r o t e g r o n d v e r s l i n d e r zou v o o r b i j
zijn.
- De g r o t e s t e d e n z i j n a a n h e t e i n d e van hun g r o e i .
Wanneer men n a a r i n w o n e r a a n t a l l e n k i j k t h e e f t Blom g e l i j k : h e t
a a n t a l inwoners d a a l t z e l f s . D i t i s e c h t e r h e t g e v o l g van d e m i g r a t i e .
De a n d e r e gemeenten ( o v e r l o o p g e m e e n t e n , s u b u r b a n i s a t i e ) g r o e i e n meer
d a n e v e n r e d i g . Bovendien h e e f t men meer r u i m t e n o d i g : d e w o n i n g b e z e t t i n g
daalt.
5 1 . 2 . Overdrachtsmogelijkheden
5 1 . 2 . 1 . Koop
e n Verkoop
---------------
B i j ( v e r ) k o o p van d e g r o n d wordt h e t v o l l e d i g- e e i g-e n d o m s r e c h t met
a l l e l u s t e n e n l a s t e n ( i n c l u s i e f d e r i s i c o ' s ) o v e r g e d r a g e n . De k o p e r kan
v o o r t a a n , b i n n e n d e e i s e n d i e d e wet s t e l t , i n v o l l e v r i j h e i d h e t goed
gebruiken z o a l s h i j wenst.
De koop van g r o n d z a l i n g e s c h r e v e n moeten worden i n h e t h y p o t h e e k r e g i s ter via d e t r a n s p o r t a k t e .
B i j overeenkomst kunnen b e i d e p a r t i j e n voorwaarden s t e l l e n d i e a a n d e
g e l d i g h e i d van d e overeenkomst o f e e n b o e t e ( b o e t e b e d i n g ) worden gebond e n . Bekend i s 0 . a . d e bebouwingsplicht'(6:62). D i t z i j n e c h t e r p e r s o o n l i j k e v e r p l i c h t i n g e n . Wil-,men d e z e ook o p e e n e v e n t u e l e d e r d e o v e r l a t e n
g a a n d a n z a l men z e om moeten z e t t e n i n een z a k e l i j k e v e r p l i c h t i n g , h e t
zgn. kettingbeding.
H i e r b i j kohen k o p e r e n v e r k o p e r . ( o p s t r a f f e van e e n b o e t e ) o v e r e e n d a t
d e k o p e r i e t s n i e t mag doen ( o f moet d o e n ) . Bovendien moet d e k o p e r
( e v e n e e n s op s t r a f f e van e e n b o e t e ) wanneer h i j z i j n b e z i t v e r k o o p t a a n
e e n d e r d e , ook d e z e p l i c h t b e d i n g e n . A l s i e d e r e e n z i c h a a n d e z e p l i c h t
houdt o n t s t a a t e e n k e t t i n g . De zwakke k a n t e n van d i t s y s t e e m z i j n meteen
duidelijk:
wanneer e e n p e r s o o n d i t . b e d i n g " v e r g e e t " , kan men we1 d e b o e t e i n c a s s e r e n , maar i s d e p l i c h t verdwenen. Bovendien b r e e k t d e k e t t i n g ook b i j
e e n e x e c u t o r i a l e v e r k o o p omdat e r d a n n i e t v o o r d e s c h u l d e n a a r wordt
verkocht
.
5
1.2.2. E
- -r -f p-a-c-h- -t
H e t e r f p a c h t s r e c h t i s van Grieks-Romeinse o o r s p r o n g . I n h e t oudv a d e r l a n d s e r e c h t weid h e t g e b r u i k t om onontgonnen g e b i e d e n t e e x p l o i t e r e n door z e aan de ontginner te verpachten.
Het moderne e r f p a c h t s r e c h t i s e e n c r e a t i e op b a s i s h i e r v a n : h e t w o r d t
nu g e b r u i k t v o o r d e u i t g i f t e van b o u w r i j p e g r o n d , e n soms v o o r i n c u l t u u r g e b r a c h t e landbouwgronden.
llet e r f p a c h t s r e c h t i s s l e c h t s r e g e l e n d r e c h t : d a a r d o o r i s h e t v o o r d e
gemeente e e n op v e r s c h i l l e n d e w i j z e n t e h a n t e r e n r e c h t geworden ( 9 : 9 7 0 ) ' .
E r f p a c h t i s e e n z a k e l i j k r e c h t om h e t v o l l e g e n o t , v a n e e n a n d e r mans o n r o e r e n d goed t e hebben, o n d e r v e r p l i c h t i n g e e n j a a r l i j k s e p a c h t
( c a n o n ) t e voldoen ( a r t . 767 B.W.).
De e i g e n a a r wordt a u t o m a t i s c h e i g e n a a r van h e t g e e n d e e r f p a c h t e r bouwt,
maar d e z e kan d i t v o o r h e t e i n d e van h e t r e c h t a f b r e k e n . E r f p a c h t k a n ,
omdat h e t e e n z a k e l i j k r e c h t i s , v r i j worden o v e r g e d r a g e n ( t e n z i j d i t
i s u i t g e s l o t e n ) e n kan a l s onderpand v o o r h y p o t h e e k l e n i n g e n d i e n e n .
.Ir
V e r g e l i j k i n g met koop
U i t h e t voorgaande b l i j k t d a t e r t a l van j u r i d i s c h e v e r s c h i l l e n b e s t a a n
t u s s e n koop e n e r f p a c h t . De g e v o l g e n d a a r v a n ( v o o r - e n n a d e l e n ) worden,
e v e n a l s de v e r s c h i l l e n d e erfpachtsmogelijkheden i n d e volgende paragra.
.
f e n verder uitgewerkt.
Voor d e v e r g e l i j k i n g van koop e n e r f p a c h t moet men z i c h e r v a n
bewust z i j n d a t e r f p a c h t d e l a a t s t e eeuw st'eeds r e c h t s z e k e r d e r i s g e worden, t e n v i j l op h e t e i g e n d o m s r e c h t s t e e d s meer i n b r e u k wordt gemaakt
( 2 : 3 ) . De twee s y s t e m e n komen d i c h t e r b i j e l k a a r ( 4 : 1 6 ) .
I n b i j l a g e I1 k i j n e e n a a n t a l d o o r h e t CBS g e p u b l i c e e r d e s t a t i s t i e k e n b i j g e v o e g d , w a a r u i t d e omvang van e r f p a c h t b l i j k t .
1 . 2 . 2 . 1 . Amsterdam
en het erfpachtsstelsel
.................................
Het i s w e l l i c h t z i n v o l om, voor e e n goed b e g r i p van d e w e r k i n g van h e t
e r f p a c h t e n h a a r o n t w i k k e l i n g , d e e r v a r i n g e n van Amsterdam met d i t s t e l s e l t e b e s t u d e r e n ' , mede omdat h i t e r f p a c h t s s t e l s e l a l s s y s t e e m b i j d e
u . i t g i f t e van bouwgrond d a a r h a a r o o r s p r o n g v i n d t .
I n Amsterdam b e S l o o t men i n 1896 o m v o o r t a a n b i j d e u i t g i f t e van bouwg r o n d e n d e v o o r k e u r t e geven a a n h e t s t e l s e l v a n e r f p a c h t boven d a t van
v e r k o o p . A 1 i n 1891 was h i e r t o e e e n v o o r s t e l g e d a a n maar d i t werd ver'
worpen omdat e e n s c h a d e v e r g o e d i n g b i j b e s i n d i g i n g was ingebouwd ( 3 b y I I ) .
VoOr 1896 kwam e r f p a c h t s l e c h t s i n c i d e n t e e l v o o r . B e l a n g r i j k s t e r e d e n
om t o t i n v o e r t e b e s l u i t e n was d a t men v e n v a c h t e w a a r d e s t i j g i n g van d e
bouwgrond v o o r d e gemeenschap wou r e s e r v e r e n . Deze w a a r d e s t i j g i n g zou
men i n c a s s e r e n n a a f l o o p van h e t e e r s t e t i j d e l i j k e e r f p a c h t s r e c h t van
7 5 j a a r d o o r v e r h o g i n g van d e c a n o n . Ook z o u men v i a h e t e r f p a c h t s r e c h t
b e t e r i n ' s t a a t z i j n de v e s t i g i n g van h i n d e r l i j k e b e d r i j v e n i n nieuwe
woonbuurten t e g e n t e g a a n ( 1 : 1 9 4 ) Bovendien was d o o r d e k a p i t a a l o v e r v l o e d i n d i e d a g e n d e f i n a n c i e r i n g v o o r Amsterdam g e e n probleem ( 2 8 : 4 2 2 ) .
I n t e g e n s t e l l i n g t o t h e t v o o r s t e l van 1 8 9 1 zouden d e o p s t a l l e n na a f l o o p
van h e t r e c h t z o n d e r v e r g o e d i n g a a n d e gemeente v e r v a l l e n . Deze r e g e l i n g
b e t e k e n d e zowel m o e i l i j k h e d e n v o o r d e e r f p a c h t e r ( k r e e g m o e i l i j k e r hyp o t h e c a i r k r e d i e t ) a l s v o o r d e gemeente d i e v e n v a a r l o z i n g v r e e s d e ondanks h e t f e i t d a t d e e i g e n a a r b i j o n z o r g v u l d i g onderhoud e e n p e r s o o n l i j k e r e c h t s v o r d e r i n g h e e f t ( a r t . 778 B.W.).
Mede op grond h i e r v a n werd i n 1 9 1 5 b e s l o t e n om v o o r woningbouw d o o r p a r t i c u l i e r e n o v e r t e s t a p p e n op d e v o o r t d u r e n d e e r f p a c h t ( d i t i s e r f p a c h t
voor o n b e p a a l d e t i j d ) . Men had nu na e e n e e r s t e t e r m i j n van 7 5 j a a r d e
m o g e l i j k h e i d h e t r e c h t t e l k e n s v o o r 50 j a a r t e vei-lengen. V e r l e n g i n g
zou r e g e l z i j n e n b e g i n d i g i n g s l e c h t s u i t z o n d e r i n g . B i j v e r l e n g i n g werd
d e canon g e w i j z i g d , h e t z i j d o o r overeenstemming, h e t z i j d o o r a r b i t r a g e .
T u s s e n t i j d s e b e e i n d i g i n g kon s l e c h t s p l a a t s v i n d e n i n h e t algemeen bel a n g e n i n d a t g e v a l zou d e waarde van d e o p s t a l l e n worden v e r g o e d .
Voor woningbouwverenigingen e n i n d u s t r i e t e r r e i n e n b l e e f d e t i j d e l i j k e
e r f p a c h t s r e g e l i n g v a n k r a c h t , z i j h e t d a t b i j i n d u s t r i e t e r r e i n e n d e ops t a l l e n v e e l a l we1 werden vergoed a a n h e t e i n d e van h e t r e c h t .
~
~
D i t b l e e k e c h t e r n i e t v o l d o e n d e . Naarmate h e t e i n d e van h e t d e e r f p a c h t s t e r m i j n n a d e r d e werd h e t m i n d e r a a n t r e k k e l i j k nieuwe b e d r i j f s g e b o u w e n
t e openen, d a a r t e w e i n i g t i j d r e s t e e r d e v o o r a f s c h r i j v i n g , h e t g e e n t o t
v e r s t a r r i n g van h e t b e d r i j f kon l e i d e n ( 1 1 : 6 4 ) .
Daarom werd i n 1 9 3 7 voor i n d u s t r i e t e r r e i n e n h e t s t e l s e l van d e z g n . v e r s c h u i v e n d e e r f p a c h t s t e r m i j n i n g e v o e r d : t e l k e n s wanneer d e e r f p a c h t e r d i t
voor z i j n b e d r i j f s v o e r i n g n o d i g a c h t ( b i j v . b i j nieuwe i n v e s t e r i n g e n )
kan h i j e e n v e r l e n g i n g van d e e r f p a c h t s d u u r ( 5 0 j a a r ) v r a g e n met e e n
t e r m i j n even g r o o t a l s v e r s t r e k e n i s z o d a t d e t o e k o m s t i g e d u u r weer o p
50 j a a r komt ("de 5 0 j a a r i s v e r s c h o v e n " ) ( 1 1 : 6 4 , 1 : 1 9 5 ) . ~i i s gekozen
v o o r e e n t e r m i j n v a n 50 j a a r d a a r d i t o v e r e e n kwam m e t d e g e b r u i k e l i j k e
a f s c h r i j v i n g s t e r m i j n voor gebouwen ( 1 1 : 6 7 ) . d e c a n o n wordt b i j d e v e r l e n g i n g h e r z i e n t e r w i j l o o k e v e n t u e l e nieuwe e r f p a c h t s v o o r w a a r d e n van
k r a c h t worden. W e i g e r t d e gemeente v e r l e n g i n g d a n kan men op e e n z e l f
t e bepalen t i j d s t i p , binnen d e r e s t e r e n d e t e r m i j n a f s t a n d doen.
I n 1966 hebben B&W van d e h o o f d s t a d d e g e m e e n t e r a a d g e v r a a g d of met u i t g i f t e van bouwgrond i n e r f p a c h t moet worden d o o r g e g a a n , h e t g e e n i n o v e r g r o t e m e e r d e r h e i d b e v e s t i g e n d beantwoord w e r d . I n v e r g e l i j k i n g met 1896
s t e l t d e r a a d v a s t d a t h e t argument d a t d e w a a r d e v e r m e e r d e r i n g a a n d e
gemeenschap moet t o e v a l l e n , g e z i e n d e s t e r k e w a a r d e s t i j g i n g van d e
l a a t s t e j a r e n , a l l e e n maar v e r s t e r k t i s , t e meer d a a r d e gemeente s t e e d s
meer k o s t e n moet maken om d e s t e d e l i j k e i n f r a s t r u c t u u r op p e i l t e houden.
De m o g e l i j k h e i d om v i a d e e r f p a c h t s c o n t r a c t e n i n v l o e d op d e bestemming
van h e t g r o n d g e b r u i k t e houden h e e f t i n k r a c h t i n g e b o e t omdat d i t nu ook
v i a p u b l i e k r e c h t e l i j k e weg ( b e s t e m m i n g s p l a n n e n ) m o g e l i j k i s ; t o c h g e v e n
erfpachtsbepalingen de mogelijkheid deze nader u i t t e w e r k e n . , T e n s l o t t e
z a g d e raad a l k v o o r d e e l d a t men i n g e v a l d a t n o d i g i s , v l u g g e r o v e r d e
t e r r e i n e n kan b e s c h i k k e n dan d a t b i j o n t e i g e n i n g van v e r k o c h t e g r o n d
het geval is.
( o p d e v e r s c h i l l e n d e v o o r d e l e n van e r f p a c h t kon~enwe u i t g e b r e i d t e r u g
i n 5 1.3.1.).
.
. . . ..Tevens h e e f t d e r a a d i n 1966 nieuwe " A l g e m e n e b e p a l i n g e n v o o r v o o r t d u . . .. rend: e;fpach'tu v a s t g e s t e l d . Deze g e l d e n v o o r t a a n ook v o o r i n d u s t r i e terrei'nen.
.,
.. De
. b e l a n g r i j k s t e ,punten h i e r u i t z i j n :
o ~anneer':vbort.+-in d o o r d e , gemeente "oar
,
,
,
.i
,
.
I
.
d o e l i i n d e n van a l g e m e e n n u t
,., ,
' e e n ' e i f + c p t s r e c h t wordt b e e i n d i g d w o r d t , n i e t . a i l e e n d e w a a r d e van
d e ' b d s t a l l e n maar ook d e b e d r i j f s s c h a d e v e r g o e d . Deze b e e i n d i g i n g i s
m o g e l i j k op b a s i s v a n a r t i k e l 1 4 l i d 1:
"aan h e t e r f p a c h t s r e c h t kan t e a l l e n t i j d e e e n e i n d e w o r d e n ' g e m a a k t
. , I . , i n d i e n d e . g e m e e n t e r a a d z a l .hebben b e p a a l d d a t h e t algemeen n u t van
,.
:,,, d e b e G i n d i g i n g t e g e n e e n i n h e t d e s b e t r e f f e n d e b e s l u i t genoemde datum
,
. .,, w e n s e l i j k maakt"..
.,
. .
Door d e z e b e p a l i n g e n i s d e p o s i t i e van d e e r f p a c h t e r qua v e r g o e d i n g
i n Amsterdam v r i j w e l g e l i j k a a n d i e van d e e i g e n a a r w i e n s g r o n d o p
b a s i s van d e o n t e i g e n i n g s w e t w o r d t o n t e i g e n d ( 1 : 9 6 ) .
.
e I n verband met d e v o o r t d u r e n d e i n f l a t i e z a l d e canon e l k ;
s
5 j a a r worden h e r z i e n , i n ' d i e z i n d a t d e nieuwe canon g e l i j k i s ' a a n d e oude v e r menigvuldigd met e e n a a n p a s s i n g s c o e f f i c i e n t . Deze a a n p a s s i n g s c o e f f i , c i e , n i ' w o r d t berekend met behulp van d e d o o r h e t CBS g e p u b l i c e e r d e
,
.
p r i j s i n d e x c i j f e r s van h e t b i n n e n l a n d s p r o d u k t ( z i e 5 1 . 2 . 2 . 4 . ) . D e
' b e 5 i o d e ' v a l i 5 j a a r i s om d o e l m a t i g h e i d s r e d e n e n g e k o z e n . B i j v e r l e n i n g van h e t r e c h t ( n a 50 j a a r ) k a n bovendien d e c a n o n e x t r a worden
,r
, , ;gverhoogd
.+, .
I .vim. d e g e s t e g e n r e e e l e grondwaarde. Tegen d e i n v o e r i n g
..I .., .! ,: ' ,
' v a n be';& g e f n d e k e e r d e canon z i j n i n d e r t i j d bezwaren a a n g e v o e r d . Een
.
.: . ', :c ,.>
aan't'al ijelanghebbenden hebben z e l f s v e r n i e t i g i n g van' h e t r a i d s b e s l u i t
i';,. 8 , . .
i j ' ( e ' l ~ r o o n ' i a * g e ~ r a a g dwegens vermeende s t r i j d i g h e i d m e t h e t a l g e .,, , : dmeen
b e l a n g . I n d e x e r i n g zou d e i n f l a t i e b e v o r d e r e n e n d e p a r t i c u l i e r e
., .,, .
>
I
won$ngbouw'afremmen. De m i n i s t e r van B i n n e n l a n d s e Zaken g a f ( i n 1 9 6 8 )
, ,
. . . ,
l o g i s c h minder g e l u k k i g is rnaar h i j - z a g
.gt, oe ee nd" ea 'ts'sdeen tiinedl ee xveer ri na ng dpe sr yi ncgh ovan
h e t s t e l s e l nu e r i . p . v . QBn maal
v o o r t a a n 1 0 k e e r i n d e 50 j a a r e e n c a n o n w i j z i g i n g zou p l a a t s v i n d e n .
H i j z a g z e l f s e e n v e r b e t e r i n g , i n z o v e r r e d a t h e t economisch g e b r u i k
. . .. . , v a n d e i s c h a a r s e g r o n d w o r d t b e v o r d e r d . De m o e l l i j k h e d e n i n d e p a r t i ,
,, .
cul~ier,e.;bouwwaren z i j n s i n z i e n s algemeen e n a a n m e e r d e r e o o r z a k e n
;. . t e w i j t e n ( 0 . a . hoge r e n t e v o e t e n hoge b o u w k o s t e n ' ( l : 2 0 0 ) .
'
r i .
,
..+:
OGk'i'n a h d k r e g ~ e e n t e ni s e e n toenemende b e l a n g s t e l l i n g v o o r e r f p a c h t
t e c o n s t a t h r e n . I n o n d e r a n d e r e Den Ilaag, otterda dam, Schiedam, V l a a r . . ' d i n g e n dn U t r e c h t i s u i t g i f t e r e g e l o f i n hoge mate g e b r u i k e l i j k t e r .
. . w i j l 'o6k '?n' e e n a a n t a l a n d e r e gemeenten d e t e n d e n s aanwezig i s q v e r t e
, .!'
ga'ari"bp bet'.' e r f p a c h t s s t e l s e n (4).. D e Algemene b e p a l i n g e n d i e i n d e v e r . $ c h i l l k n d, e.., gemeenten
worden g e h a n t e e r d v e r s c h i l l e n op m e e r d e r e p u n t e n ,
.
, .
i n h e t " b i j i o n d e r i n z a k e t e r m i j n , v e r g o e d i n g b i j b e e i n d i g i n g e n canon,,:
!
. ., .:.,.<
.., ,: a.a.',n, p a s,s,:l n., g : V o o r . d e t i i e r g r o t e s t e d e n h e e f t Op t e n Noort ( 5 ) e e n o v e r z i c h t saine:gesteld
w a a r u i t i n B i j l a g e I twee t a b e l l e n worden g e c i t e e r d .
:.ii
.: ; ,
.
? ,
.
..,,;,.
,
;.,, , .
1:')
,s
De
Erfpachtstermijn
------------------..De d u u r ,.van h e t e r f p a c h t s r e c h t w o r d t d o o r d e p a r t i j e n i n o n d e r l i n g o v e r % . , l e gv a s t g e s t e l d . D a a r b i j z i j n e r v e r s c h i l l e n d e . m o g e 1 i j k h e d e n :
1.2.2.2.
,
A . t o t wederopzegging
E r f p a c h t t o t wederopzegging v i n d t i n d e p r a k t i j k g e e n t o e p a s s i n g omdat
d i t v o o r d e e r f ~ a c h t e rB
- e z i e n d e zwakke p o s i t i e d i e d a n a a n z i j n bebouwing t e n g r o n d s l a g komt t e l i g g & n , a l s o n a a n v a a r d b a a r moet worden
gezien (4:12, 10:978).
..,
,
R . eeuwikdukend
,.
Deze vorm i s ' v o o r d e gemeente m i n d e r g e s c h i k t . Wanneer men d e z e vorm zou
t o e p a s s e n g a a t e e n van d e v o o r d e l e n van e r f p a c h t , n l . h e t i n d e t o e komst weer b e s c h i k b a a r komen van g r o n d e n ( z i e § 1 . 3 . 1 . 3 . ) v o o r d e g e meente v e r l o r e n ( 4 : 1 2 , 1 0 : 9 7 8 ) .
H i e r kan a a n t e g e m o e t gekomen worden d o o r e e n b e e i n d i g i n g s c l a u s u l e e n
d e m o g e l i j k h e i d om na e e n a a n t a l j a r e n t e h e r t a x e r e n . Dan z i j n e c h t e r
d e e s s e n t i e l e kenmerken van eeuwigdurende e r f p a c h t v e r a n d e r d e n i s e r
s p r a k e van e r f p a c h t voor o n b e p a a l d e t i j d .
.
-
~
~
-
-
--
- .
. ..
~~
..
....
~
. ~ . . .
C. voor bepaalde t i j d
Deze vorm.moet v o o r d e gemeente
a l s a a n v a a r d b a a r worden beschouwd. z e k e r wanneer d e c l a u s u l e d a t b e e i n d i g i n g i n algemeen b e l a n g t u s s e n t i j d s
m o g e l i j k i s , wordt t o e g e v o e g d . Voor d e e r f p a c h t e r h e e f t d e z e vorm e c h t e r een a a n t a l nadelen:
- n a a r m a t e d e t e r m i j n v e r s t r i j k t t r e e d t e e n w a a r d e d a l i n g van d e o p s t a l l e n op.
- omdat d e waarde van d e o p s t a l l e n a a n h e t e i n d e minimaal i s geworden,
z a l de g e m e e n t e l i j k e vergoeding h i e r v o o r u i t e r s t l a a g en i n de prakt i j k z e l f s n i h i l z i j n (4:12).
- o n z e k e r h e i d o v e r e v e n t u e l e v e r l e n g i n g met a l s g e v o l g e e n b e p e r k i n g
i n z i j n v r i j h e i d . Hoe k o r t e r d e d u u r , hoe e r n s t i g e r d e v r i j h e i d s b e perking. ( 6 : 6 3 ) . D i t h e e f t 0 . a . gevolgen voor d e mogelijkheden t o t
hypotheek ( z i e 8 1 . 4 . 2 . ) .
Deze bezwaren hebben 0 . a . t o t g e v o l g d a t d e e r f p a c h t e r d e o p s t a l l e n op
den d u u r zou kunnen g a a n v e r w a a r l o z e n , d i t d e s t e s t e r k e r n a a r m a t e h e t
e i n d e n a d e r t . Na b e e i n d i g i n g (zonder v e r l e n g i n g ) z i t d e gemeente met v e r w a a r l o o s d e o p s t a l l e n , h e t g e e n k o s t e n v o o r o p r u i m i n g kan betelienen (7:2).
Weliswaar wordt i n a r t i k e l 778 B.W. e e n p e r s o o n l i j k e r e c h t s v o r d e r i n g
toegekend a a n d e e i g e n a a r t o t v e r g o e d i n g van d e s c h a d e a l s g e v o l g van
o n z o r g v u l d i g onderhoud maar d e bezwaren b l i j k e n t o c h van d i e n a a r d t e
z i j n g e w e e s t , d a t d i t voor Amsterdam a a n l e i d i n g i s g e w e e s t van d i t s y s '
teem a f t e s t a p p e n ( z i e 1 . 2 . 2 . 1 . ) .
D. voor onbepaalde t i j d
Deze vorm l i g t t u s s e n d e eeuwigdurende e n t i j d s b e p a l e n d e e r f p a c h t i n .
Door Amsterdam w o r d t d i t t o e g e p a s t o n d e r d e naam v o o r t d u r e n d e e r f p a c h t .
Deze vorm b i e d t d e e r f p a c h t e r meer z e k e r h e i d d a n d e t i j d s b e p a a l d e . De
orider C . genoemde n a d e l e n kunnen z i c h ; a f h a n k e l i j k van d e voorwaarden,
we1 e n i g s z i n s doen g e l d e n , maar minder s t e r k . l f e r z i e n i n g van d e a l g e mene b e p a l i n g e n v i n d t na b i j v . 50 j a a r p l a a t s , w a a r b i j h e t m o g e l i j k is
d a t d e e r f p a c h t e r a f s t a n d d o e t van z i j n r e c h t . H i j o n t v a n g t d a n g e e n
v e r g o e d i n g v o o r d e d o o r hem gebouwde o p s t a l l e n , z o d a t h i j w a a r s c h i j n l i j k b e t e r kan p r o b e r e n z i j n r e c h t a a n e e n d e r d e o v e r t e d r a g e n .
Het r e c h t kan s l e c h t s d o o r d e gemeente worden b e e i n d i g d i n d i e n d i t i n
h e t algemeen b e l a n g i s e n a l s z o d a n l g d o o r d.e..- .r..a a..d i s ~ v a s t g e s t e l d . Het
i s n i e t meer dan b i l l i j k d a t i n d a t g e v a l ~ d eg e l e d e n s c h a d e w o r d t vergoed omdat d e l a s t e n van h e t algemeen n u t n i e t d o o r d e e n k e l d n g behor e n t e worden g e d r a g e n ( 7 : 3 ) .
De g r o o t t e van d e v e r g o e d i n g d i e n t a f h a n k e l i j k t e z i j n van d e waarde
d e r o p s t a l l e n (10s van h e t f e i t d a t d e z e op ' b e @ i n d i g d e me r f p a c h t s gronden s t a a n ) , k n d e geleden b e d r i j f s s c h a d e . I n d a t g e v a l is de p o s i t i e van d e e r f p a c h t e r p r a k t i s c h g e l i j k a a n d i e van d e g r o n d e i g e n a a r d i e
op b a s i s van d e o n t e i g e n i n g s w e t w o r d t o n t e i g e n d ( 1 : 1 9 5 ) .
D i t v e r s t e r k t de d o o r de e r f p a c h t e r gewenste z e k e r h e i d .
Conclusie
Wanneer v o o r h e t s t e l s e l van e r f p a c h t wordt gekozen b i e d t , mede g e l e t
op d e z e k e r h e i d d i e d o o r d e e r f p a c h t e r g e w e n s t w o r d t , e r f p a c h t v o o r on'
bepaalde t i j d de meeste voordelen.
,
Wordt i . v . m . . h e t algemeen r e c h t d o o r d e gemeente b e e i n d i g d d a n i s v o l l e d i g e schadevergoeding a l s ware h e t o n t e i g e n i n g , op z i j n p l a a t s .
-
1 . 2 . 2 . 3 . De
- -canon
* -- -De canon i s d e v e r g- o e d i n g van d e e r f p a c h t e r v o o r h e t a- e b r u i k van d e
g r o n d waarvan d e gemeente d e eigendom h e e f t . ~e aanwending van h e t g e b r u i k s r e c h t l e v e r t d e e r f p a c h t e r e e n b e p a a l d n u t o p waarvan h i j e e n
g e d e e l t e moet a f s t a a n i n . d e vorm van d e canon ( 6 : 6 5 ) .
De h o o g t e van d e c a n o n i s o n g e v e e r g e l i j k a a n d e i n t e r e s t v e r g o e d i n g o v e r
d e g r o n d p r i j s e n a l s z o d a n i g a f h a n k e l i j k van d e r e n t e s t a n d .
I n d i e n gewenst kan d e z e canon v e r h o o g t worden met
- e e n k l e i n e marge v o o ~a d m i n i s t r a t i e v e e n b e h e e r s k o s t e n ( z i e 1 . 3 . 2 . 4 . )
- b i j e r f p a c h t voor bepaalde t i j d e e n ' t o e s l a g i n d i e n a a n . h e t e i n d e d e r
t e r m i j n d e o p s t a l l e n worden v e r g o e d , z o d a t d e v e r g o e d i n g u i t d e g e a c t i v e e r d e t o e s l a g kan worden v o l d a a n ( 1 1 : 7 8 ) . T o e p a s s i n g h i e r v a n be't e k e n t e c h t e r d a t , a f g e z i e n v a n d e w e n s e l i j k h e i d van d e z e vorm van
e r f p a c h t , de e r f p a c h t e r z i j n e i g e n vergoeding b e t a a l t .
- e e n a f s ~ h r i j v l n ~ s b e s t a n d d e e l .Op d e a r g u m e n t a t i e e n w e n s e l i j k h e i d
. h i e r v a n g a a n we i n 8 1 . 3 . 2 . 1 . . u i t g e b r e i d i n .
llet p e r c e n t a g e k a p i t a a l r e n t e moet wordep b e p a a l d n a a r e e n v e i l i g e Cgem i d d e l d e ) r e n t e v o e t . De e r v a r i n g h e e f t aangetoond d a t h e t ongewenst i s
om e e n t o e v a l l i g l a g e r e n t e v o e t a l s u i t g a n g s p u n t ' t e nemen, e v e n a l s e e n
t o e v a l l i g hoge r e n t e v o e t d a a r v o o r n i e t i n aanmerking komt ( 1 1 : 7 8 ) .
Toegegeven moet worden d a t d i t n i e t eenvoudig t e b e p a l e n i s .
Op t e n Noort. ( z i e b % j l a g e I ) c o n s t a t e e r t d a n ook a a n m e r k e l i j k e v 6 r s c h i l l e n i n de gebruikte percentages i n de v i e r g r o t e steden, w a a r b i j d e i n d r u k i s d a t men i s u i t g e g a a n van d e r e n t e s t a n d op h e t moment van v a s t stelling.
,
1.2.2.4. C
anonherziening
--------------B i j h e t t o e p a s s e n van h e t e r f p a c h t s y s t e e m r i j s t d e v r a a g wanneer d e
p r i j s - e n w a a r d e s t i j g i n g d o o r d e g e m e e n t e ' m o e t worden d o o r b e r e k e n d .
H i e r v o o r z i j n v e r s c h i l l e n d e m o g e l i j k h e d e n . Het b l i j k t ( z i e b i j l a g e I )
d a t i n d e p r a k t i j k d a n ook v e r s c h i l l e n d e s y s t e m e n worden g e h a n t e e r d .
Z o a l s w e i n 3 1.1. hebben g e z i e n v a l t d e w a a r d e v e r a n d e r i n g t e o n t l e d e n
in:
- p r i j s s t i j g i n g t e n g e v o l g e van d e g e l d s o n t w a a r d i n g
- d e z u i v e r e w a a r d e s t i j g i n g t .g . v . h e t s c h a a r s e r worden v a n d e g r o n d .
'Hoewel h e t op g r o n d van ?
i 1.i. n i e t e r g w a a r s c h i j n l i j k i s , d i e n t opgemerkt t e worden d a t o n d e r s t a a n d e ook kan g e l d e n v o o r d e f l a t i e e n d a l i n g
van d e grondwaarde. I n d a t g e v a l h e e f t i n i e d e r g e v a l d e e r f p a c h t e r bel a n g b i j c a n o n u e r l a g i n g . Het i s d a n ook n i e t meer d a n r e d e l i j k d a t d e
m o g e l i j k h e i d d a a r t o e - c o n t r a c t u e e l wordt ingebouwd ( 1 : 1 3 6 ) ,
E r z i j n nu v e r s c h i l l e n d e m o g e l i j k h e d e n d e n k b a a r om d e canon i n d e l o o p
d e r t i j d aan t e passen:
A . T u s s e n t i j d s wordt d e canon n i e t h e r z i e n
P a s na a f l o o p van h e t c o n t r a c t o f na e e n i n h e t c o n t r a c t opgenomen t i j d s d u u r ( b i j v . 2 5 of 50 j a a r ) worden nieuwe algemene b e p a l i n g e n e n e e n
nieuwe canon van k r a c h t . D e z e y c o n s t r u c t i e , d i e v o o r . 1 9 6 6 algemeen g e b r u i k e l i j k w a s , moet v o o r d e gemeente a l s v o l s t r e k t o n a a n v a a r d b a a r word e n g e z i e n . Sybrands ( 1 : 1 9 6 ) h e e f t d i t met e e n a a n t a l g r a f i e k e n a a n g e t o o n d . B i j e e n j a a r l i j k s i n f l a t i e p e r c e n t a g e van 38% ( ! ! ) b l i j f t d e
canon nominaal g e d u r e n d e b i j v . 5 0 j a a r even g r o o t ( s t e l f l o o , - - )
( f i g . 1 ) . De waarde d a a l t e c h t e r t o t f 1 8 , - - ( f i g . 2 ) ; Maakt men d e
canon w a a r d e v a s t dan s t i j g t h e t n o m i n a l e b e d r a g ' t o t f 470,-- ( f i g . 3 ) .
h e t waardeverloop b l i j f t e c h t e r c o n s t a n t ( f i g . 4 ) .
Het n i e t t u s s e n t i j d s a a n p a s s e n van d e canon i s o n a a n v a a r d b a a r omdat:
h e t algemeen b e l a n g e i s t d a t e e n verantwoord rendement van h e t g e m e e n t e l i j k vermogen wordt b e h a a l d , z o d a t i n d e x e r i n g gewenst i s , mede
omdat d e l a s t e n e v e n r e d i g a a n d e i n f l a t i e z u l l e n s t i j g e n .
- u i t concurrentie-ovenvegingen z u l l e n , i n h e t b i j z o n d e r voor b e d r i j ven d e canons van oude e n nieuwe c o n t r a c t e n i n e v e n w i c h t moeten
z i j n (3).
E v e n t u e l e i n d e x e r i n g b e t e k e n t v o o r d e gemeente d a t d e o n z e k e r h e d e n a f nemen. Z i j k r i j g t nu d e b e s c h i k k i n g o v e r e e n c o n s t a n t e inkomensstroom
(11:67).
De p e r i o d e t u s s e n twee inomenten waarop h e r g e t a x e e r d w q r d t i s a f h a n k e l i j k
van d e s n e l h e i d d e r w a a r d e s t i j g i n g e n ( a l s t e g e n k r a c h t ) d e maximaal a a n v a a r d b a r e o n z e k e r h e i d d i e men i n mag bouwen ( D i t g e l d t ook voor B e n C ) .
W a a r s c h i j n l i j k is 2 5 : j a a r g u n s t i g e r d a n b i j v . 50 j a a r (Amsterdam) a l hoewel d a a r o v e r g e e n e x a c t e u i t s p r a a k g e d a a n kan worden.
-
.
B . De canon wordt t u s s e n t i j d s g e h e e l h e r z i e n
B i j d i t s y s t e e n wordt e e n k e e r p e r k o r t e p e r i o d e ( b i j v . 5 j a a r ) d e c a n o n
opneiuw v a s t g e s t e l d , . a f h a n k e l i j k van d e d a n g e l d e n d e g r o n d p r i j s . t l i e r b i j w o r d t zowel d e i n f l a t i e a l s d e w a a r d e s t i j g i n g i n d e h e r z i e n i n g opgenomen.Dit s y s t e e m s t u i t op e e n a a n t a l bezwaren:
- de praktische moeilijkheden
Het i s e e n t i j d r o v e n d en d u u r k a n v e i om e l k e k o r t e p e r i o d e d e g r o n d waarde van e l k p e r c e e l opnieuw t e t a x e r e n . Om d e z e r e d e n z a l d e n e i g i n g o n t s t a a n om d e p e r i o d e wat l a n g e r t e nemen ( b i j v . 10 j a a r ) met
a l s g e v o l g d a t d e t u s s e n t i j d s e i n f l a t i e n i e t d i r e c t wordt gecompenceerd .
- onzekerheden
Er o n t s t a a n onzekerheden voor de e r f p a c h t e r omtrent d e toekomstige
l a s t e n . Wanneer t e l k e n s na e e n k o r t e p e r i o d e d e w a a r d e s t i j g i n g wordt
doorberekend weet d e ondernemer n i e t waar h i j a a n t o e i s ; d a a r d o o r
i s h i j n a u w e l i j k s i n s t a a t op b a s i s van g r o n d k o s t e n z i j n b e l e i d o p
langere termijn v a s t t e s t e l l e n . D i t g e l d t d e s t e s t e r k e r i n d i e n geen
v e r g o e d i n g wordt g e g e v e n v o o r o p s t a l l e n wanneer d e e r f p a c h t e r o p z e g t .
l l e t v a s t s t e l l e n van e e n p e r c e n t a g e v o o r j a a r l i j k s e v e r h o g i n g v o o r a f
om d e z e onzekerheden weg t e nemen op b a s i s van e r v a r i n g h o u d t v o o r
z o ' n l a n g e p e r i o d e t e v e e l r i s i c o ' s i n (3:978).
Sommige s t e d e n p a s s e n d i t s y s t e e m t o e , maar hebben t e r b e s t r i j d i n g van
d e onzekerheden e e n maximum ingebouwd, waar d e v e r h o g i n g n i e t b o v e n u i t
mag komen. I n U t r e c h t i s d i t 200%. De e r f p a c h t e r weet d a n w a a r h i j i n
h e t ongunstigste geval aan t o e is (4:14). Waardestijgingen t e n gevolge
van a c t i v i t e i t e n van d e e r f p a c h t e r d i e n e n n a t u u r l i j k n i e t t e worden
b e l a s t . Deze u i t e n z i c h d o o r h o g e r e waarde van d e o p s t a l l e n ( 6 : 6 5 ) .
Ook zou men van gemeentewege e e n s o e p e l e r b e l e i d kunnen v o e r e n wanneer
d a a r t o e a a n l e i d i n g i s ; men denke a a n h e t f e i t d a t a c t i v i t e i t e n van 6Bn
ondernemer g e v o l g e n hebben v o o r grondwaarde van a n d e r e n (5 2 . 1 . 2 . "Manhatteneffect").
C . De canon wordt t u s s e n t i j d s g e d e e l t e l i j k h e r z i e n
De canon wordt h i e r b i j t u s s e n t i j d s a l l e e n g e c o r r i g e e r d v o o r d e i ~ l f l a t i e
t e r w i j l h e r z i e n i n g op g r o n d v a n d e w a a r d e s t i j g i n g s l e c h t s op v e e l l a n g e r e t e r m i j n p l a a t s v i n d t . Deze m o g e l i j k h e i d i s e e n compromis van d e
gaande.
twee v o o r de onzekerheden
De o n z e k e r h e d e n v o o r d e e r f p a c h t e r z i j n d u i d e l i j k v e r k l e i n d . De e n i g e
I
I
i
i
!
II
,
!
i
!
o n z e k e r h e i d i s nog s l e c h t s d e h o o g t e van d e i n f l a t i e . Toen Amsterdam
d i t s y s t e e m i n 1966 i n v o e r d e r e z e n e r w e l i d w a a r bezwaren t e g e n d e i n d e x e r i n g ( z i e § 1 . 2 . 2 . 1 . ) maar o n d e r t u s s e n i s i n d e x e r i n g i n h e t bed r i j f s l e v e n gemeengoed geworden, z o d a t d e gemeente h i e r z o n d e r bezwaar
b i j a a n kan s l u i t e n . O v e r i g e n s k a n worden opgemerkt d a t d e v e r g o e d i n g e n
voor h e t g r o n d g e b r u i k ' b l j b e d r i j v e n s l e c h t s e e n z e e r b e p e r k t g e d e e l t e
u i t m a k e n van d e t o t a l e l a s t e n ( 1 : 2 0 0 ) .
de praktische moeilijkheden
Deze z i j n i n f e i t e verdwenen. H e r t a x a t i e na b i j v . 2 5 o f 50 j a a r moet
a l s o n v e r m i j d e l i j k worden beschouwd a l s men van d e g e s t e g e n g r o n d w a a r d e
w i l profiteren.
G l o b a a l z u l l e n d e g e l n d e x e e r d e c a n o n e n d e algemene v e r g o e d i n g v o o r
g r o n d z i c h i n d e z e l f d e r i c h t i n g b e g e v e n z o d a t a a n p a s s i n g v o o r e l k bouwt e r r e i n a p a r t s l e c h t s 1 k e e r i n d e b i j v . 50 j a a r kan g e s c h i e d e n ( 1 : 1 9 7 ) .
Wordt op d e z e w i j z e e e n i-eele w a a r d e s t i j g i n g n i e t d i r e c t d o o r b e r e k e n d
dan kan e r we1 e e n e x t r a w i n s t v o o r d e e r f p a c h t e r o n t s t a a n b i j v e r k o o p
van h e t e r f p a c h t s r e c h t ( 6 : 6 5 ) .
I n d e x e r i n g kan v r i j e e n v o u d i g p l a a t s v i n d e n a a n d e hand van s t a t i s t i s c h e
g e g e v e n s van h e t CBS.
De i n d e x c i j f e r s d i e n e n d e g e l d s o n t w a a r d i n g i n h e t algemeen a a n t e g e v e n
d a a r b r u i k b a r e o b j e c t i e v e i n d e x c i j f e r s voor d e waarde van g r o n d n i e t
b e s t a a n . Beleggers koppelen de h u u r nogal eens aan h e t CBS-indexcijfer
voor de gezinsconsumptie.
H i e r a a n l i g t e c h t e r e e n b e p e r k t p a k k e t t e n g r o n d s l a g , wat v o o r d e a a n p a s s i n g van d e canon m i n d e r g e s c h i k t i s ( 3 : 9 8 0 ) . Het meest i n aanmerking
d a a r v o o r komen g e g e v e n s u i t d e " N a t i o n a l e Rekeningen". H i e r i n komt v o o r
h e t p r i j s v e r l o o p van h e t b i n n e n l a n d s p r o d u k t t e g e n m a r k t p r i j z e n . El z i j n
twee v a r i a n t e n : b r u t o b i n n e n l a n d s p r o d u k t e n n e t t o b i n n e n l a n d s p r o d u k t
( d i t i s b r u t 0 e x c l u s i e f a f s c h r i j v i n g e n ) . Deze o n t l o p e n e l k a a r n a u w e l i j k s .
Amsterdam h e e f t gekozen v o o r h e t n e t t o b i n n e n l a n d s p r o d u k t . Aan d e hand
h i e r v a n wordt e e n a a n p a s s i n g s c o e f f i c i e n t b e r e k e n d . De w i j z e van b e r e k e ning b l i j k t u i t h e t volgende voorbeeld: (ontleend aan 1 5 : 2 7 1 ) .
De c o e f f i c i e n t van 1963 z a l b e r e k e n d moeten worden i n 1 9 6 2 . De c i j f e r s
van d a t j a a r z i j n e r d a n nog n i e t z o d a t men u i t z a l moeten g a a n van
d i e van 1 9 6 1 . De a a n p a s s i n g g a a t o v e r e e n ' p e r i o d e van 5 j a a r e n d e
c i j f e r s van 1 9 6 1 moeten d u s gecombineerd worden met d i e van 1 9 5 6 . De
waarde wordt d o o r h e t CBS zowel i n l o p e n d e a l s c o n s t a n t e p r i j z e n g e g e ven .
Waarde b i n n e n l a n d s p r o d u k t 1961
: 40.486 m i l j o e n g u l d e n (= a )
i n l o p e n d e p r i j z e n ( v a n 1961)
i n c o n s t a n t e p r i j z e n ( v a n 1 9 5 8 ) : 3 7 . 8 7 0 m i l j o e n g u l d e n (= b )
Waarde b u i t e n l a n d s p r o d u k t 1956
i n . l o p e n d e p r i j z e n ( v a n 1956)
i' 29.297 m i l j o e n g u l d e n (= c )
i n c o n s t a n t e p r i j z e n ( v a n 1 9 5 8 ) : 31.390 m i l j o e n g u l d e n ( = d )
I n 1 9 6 1 l a g h e t p r i j s p e i l 1 , 0 6 9 ( a / b ) k e e r z o hoog a l s i n 1 9 5 8
I n 1956 l a g h e t p r i j s p e i l 0 , 9 3 3 ( c / d ) k e e r z o hoog a l s i n 1 9 5 8 .
Deze twee i n d e x c i j f e r s combineren w e : I n 1961 l a g h e t p r i j s p e i l 1 , 1 4 6
( a / b : c/d = 1 , 0 6 9 / 0 , 9 3 3 ) k e e r z o hoog a l s i n 1 9 5 6 .
De a a n p a s s i n g s c o e f f i c i e n t wordt d u s 1 . 1 4 6 .
Helemaal j u i s t is d e methode van i n d e x e r i n g e c h t e r n i e t . Men kan n l .
a a n v o e r e n d a t i n h e t r e n t e p e r c e n t a g e a 1 e e n v e r g o e d i n g z i t v o o r be i n f l a t i e , z o d a t i n d e x e r i n g h i e r v a n " s c h r i j v e n ln8t d u b b e l k r i j t i s " ( 2 8 :
425).
Een a n d e r e m o g e l i j k h e i d is k o p p e l i n g a a n d e r e n t e s t a n d d i e d e gemeente
voor d e f i n a n c i e r i n g van d e g r o n d e n moet b e t a l e n ( 6 : 6 7 ) .
De methode van i n d e x e r i n g h e e f t bovendien h e t v o o r d e e l d a t d e herkomst
d e r i n d e x c i j f e r s i n d e algemene b e p a l i n g e n of d e e r f p a c h t s c o n t r a c t e n
k a n worden v a s t g e l e g d , z o d a t v o o r h e r z i e n i n g g e e n a k t e t e n o v e r s t a a n
van e e n n o t a r i s t e h o e f t worden g e m a a k t . B i j h e r t a x a t i e , w a a r b i j d e g e meenteraad e e n nieuwe canon moet v a s t s t e l l e n is d a t we1 h e t g e v a l ( 3 :
983). E r mag g e e n o n z e k e r h e i d b e s t a a n o v e r d e w i j z e van r a s t s t e l l i n g '
e n d e z e w i j z e moet r e d e l i j k z i j n . I n Amsterdam i s b e r o e p op d e s k u n d i g e n
u i t d r u k k e l i j k u i t g e s l o t e n , h e t g e e n o n r e d e l i j k kan z i j n ( 2 8 : 4 2 5 ) .
I
!
1i
!
Op grond van b o v e n s t a a n d e d i e n t i n i e d e r g e v a l d e m o g e l i j k h e i d t e bes t a a n van e e n h e r z i e n b a r e c a n o n . Over h e t a 1 of n i e t d i r e c t i n r e k e n i n g
b r e n g e n van d e z u i v e r e w a a r d e s t i j g i n g b e s t a a t v e r s c h i l van mening. Sommigen v i n d e n d a t e r p r i n c i p i e e l g e e n v e r s c h i l i s , e n d a t d e w a a r d e s t i j g i n g d i r e c t t e n g o e d e van d e gemeenschap moet komen. We1 p l e i t e n z i j
v o o r d e i n v o e r i n g v a n e e n maximum ( 4 : 1 5 ) .
Soms z i t e r " e n i g e o n b i l l e l i j k h e i d " i n h e t f e i t d a t d e h u i d i g e e r f p a c h t e r
d i r e c t v o o r d e w a a r d e s t i j g i n g moet o p d r a a i e n ( 3 : 9 7 9 ) , t e m e e r wanneer d e z e
v e r o o r z a a k t wordt d o o r van gemeentewege a a n g e l e g d e i n f r a s t r u c t u r e l e werken w a a r b i j h i j z e l f n i e t i s g e b a a t C b i j v . a a n l e g g e n m e t r o v i a d u c t ) . Met
a n d e r e woorden: men k a n z i c h a f v r a g e n of d e e r f p a c h t e r we1 d e m o g e l i j k heden h e e f t om van h e t toegenomen n u t d a t a a n d e w a a r d e s t i j g i n g t e n
grondslag l i g t t e profiteren (6:65).
T e g e n s t a n d e r s w i j z e n e r o p d a t d i t a l l e e n d e gezonde c o n c u r r e n t i e - v e r h o u d i n g e n maar t e n g o e d e komt.
Hoe h e t ook z i j , Op t e n Noort ( 6 : 6 7 ) h e e f t e e n a a n t a l u i t g a n g s p u n t e n g e f o r m u l e e r d " d i e h i j d e b e o o r d e l i n g van d e r e d e n en mate van c a n o n w i j z i g i n g economische b e t e k e n i s hebben e n i n aanmerking moeten worden genomen". Deze z i J n :
- h e t s y s t e e m van e r f p a c h t kan s l e c h t s goed f u n c t i o n e r e n e n b i j d r a g e n
t o t d e w e l v a a r t a l s d e economische v e r h o u d i n g e n gezond z i j n
d e k r e d i e t w a a r d i g h e i d van d e e r f p a c h t e r mag n i e t v e r s l e c h t e r e n d o o r
canonverhoging
- d e canonverhoging mag s l e c h t s i n s t r i j d h i e r m e e z i j n v o o r z o v e r d i t
met d e r e d e l i j k h e i d i n overeenstemming i s
- r e g e l s van goed b e s t u u r v e r o o r z a k e n d a t e x t r a ( p u b l i e k e ) h e f f i n g e n
n i e t d o o r c a n o n v e r h o g i n g moeten worden d o o r g e v o e r d .
Vooruitbetaling
B i j een a a n t a l e r f p a c h t s c o n t r a c t e n kan men a a n i n d e x e r i n g e n d e daarmee
samenhangende o n z e k e r h e i d o n t s n a p p e n d o o r d e c a n o n v o o r h e t l o p e n d e
t i j d v a k v o o r u i t t e v o l d o e n ( 1 : 2 0 0 ) . D e " a f k 0 o p s o m " is dan d e c o n s t a n t e
waarde van d e i n d e toekomst
( t o t de eerstvolgende h e r t a x e r i n g ) vers c h u l d i g d e c a n o n s . Soms i a a t men i n d e o v e r i g e j a r e n e e n minimum b e d r a g
( b i j v . J I , - - ) b e t a l e n a l s e r k e n n i n g d a t d e gemeente e i g e n a a r is ( 1 1 : 6 9 ) .
-
Het n a d e e l van d e e r f p a c h t e r i s d a t h i j nu r e e d s o v e r d e v o o r v o o r u i t b e t a l i n g benodigde m i d d e l e n moet b e s c h i k k e n . Daarmee g a a t e e n v a n d e
g r o o t s t e v o o r d e l e n van e r f p a c h t voor d e g e b r u i k e r ( z i e 8 1 . 4 . 1 . 1 . ) v e r l o r e n . Voor d e gemeente h e e f t d e z e m o g e l i j k h e i d h e t v o o r d e e l d a t men
minder m o e i l i j k met d e f i n a n c i e r i n g komt t e z i t t e n . W i l men d i t s y s t e e m
a l s f i n a n c i e r i n g s b r o n p r o p a g a n d e r e n z a l b i j h e t c o n t a n t maken, g e b r u i k
gemaakt moeten worden van e e n a a n t r e k k e l i j k e r e n t e . H e t is n i e t waars c h i j n l i j k d a t van d e e v e n t u e l e m o g e l i j k h e i d van v o o r u i t b e t a l i n g v e e l
g e b r u i k gemaakt z a l worden, maar h e t b i e d t a l l e e n maar v o o r d e l e n
om d e z e m o g e l i j k h e i d o p e n t e houden.
I
j
I
i
I
!
I
I
I
.
3 1 . 2 . 3 . Andere
mogelijkheden
....................
Behalve verkoop e n e r f p a c h t z i j n e r nog a n d e r e vormen van h e t t e r
b e s c h i k k i n g s t e l l e n van d e grond m o g e l i j k . Deze z i j n :
A . Verhuur
B i j h u u r s t a a t d e e i g e n a a r , e v e n a l s b i j e r f p a c h . t , h e t g e b r u i k van d e
z a a k a f t e g e n e e n v e r g o e d i n g . Er z i j n e c h t e r v e r s c h i l l e n 'met het. e r f pachtsrecht .
E r f p a c h t is n a m e l i j k e e n z a k e l i j k r e c h t ; d i t b e t e k e n t d a t h e t r e c h t d e
z a a k v o l g t i n w i e n s handen h e t o o k k o n t . Huur i s s l e c h t s e e n p e r s o o n l i j k r e c h t , z i j h e t d a t h e t e n i g e semi-zakelijke eigenschappen h e e f t
. r k o o p b r e e k t geen h u u r " ) . D i t h e e f t 0 . a . t o t g e v o l g d a t er b i j h u u r g e e n
o v e r d r a c h t o f h y p o t h e e k m o g e l i j k i s . Hiermee z i j n meteen d e zwakke punt e n van v e r h u u r a a n g e d u i d : h e t p e r s o o n l i j k e r e c h t g e e f t t e w e i n i g z e k e r h e i d om a l s b a s i s t e d i e n e n voor b e l a n g r i j k e i n v e s t e r i n g e n . Van S a n t e n
( 2 0 ) m e r k t e nog op d a t b o v e n d i e n h e t h u u r r e c h t voor d e g e m e e n t e m i n d e r
a a n t r e k k e l i j k kan z i j n omdat h e t meer d w i n g e n d e ' b e p a l i n g e n b e v a t d a n h e t
erfpachtsrecht ( 0 . a . d e v e r p l i c h t i n g t o t genotsverschaffing, a r t . 1586?).
Toch z i j n er w e 1 g e v a l l e n w a a r i n h u u r voorkomt: D a a r b i j d l e n t o n d e r s c h e i d
gemaakt t e worden t u s s e n huur e n k o r t e - e n l a n g e t e r m i j n .
Huur o p k o r t e t e r m i j n
komt i n b i j z o n d e r e g e v a l l e n v o o r : 0 . a . v e r h u u r a a n ( t i j d e l i j k e ) ops l a g - e n h a v e n t e r r e i n e n ( 1 1 : 8 1 ) omdat d e z e voor k o r t e t e r m i j n n o d i g z i j n
nit
Verhuur op l a n g e t e r m i j n
D i t komt w e 1 voor b i j s p o r t t e r e i n e n e . d . I n d a t g e v a l worden v e e l m i n d e r
d e n a d e l e n van h u u r g e v o e l d d a a r er van o v e r d r a c h t s h y p o t h e e k e n b e l a n g r i j k e i n v e s t e r i n g e n nauweli-jks s p r a k e i s . A l s v e r h u u r op l a n g e t e r m i j n
p l a a t s v i n d t kan worden g e s t e l d , d a t z i j v e l e overeenkomsten b e g i n t t e
v e r t o n e n met e r f p a c h t , z e k e r v a n u i t gemeente oogpunt ( 4 : 6 , 1 1 ~ 8 1 ) .
I s d e huur voor l a n g e t e r m i j n a a n g e g a a n en o n o p z e g b a a r , d a n kan s p r a k e
z i j n van L e a s i n g . D e t e b e t a l e n h u u r komt o v e r e e n met d e a f s c h r i j v i n g
e n i n t e r e s t . H e t v o o r d e e l voor d e h u u r d e r i s d e v e r m i n d e r d e f i n a n c i e r i n g s l a s t , t e r w i j l er b o v e n d i e n s p r a k e kan z i j n van b e l a s t i n g v o o r d e l e n ( i . v . m .
d e a f t r e k b a a r h e i d van d e " h u u r " ) ( l 3 : ) . Alhoewel l e a s i n g d e l a a t s t e j a r e n
s t e r k i n opkomst i s , i s m i j n i e t bekend d a t z e b i j g r o n d v o o r zou komen.
B i j d e z e m o g e l i j k h e i d z i j n v e r d e r nog 2 k a n t t e k e n i n g e n t e maken:
- mocht z e voorkomen d a n i a l w a a r s c h i j n l i j k e e n bank e n n i e t d e gemeente a l s l e s s o r o p t r e d e n . D e g e m e e n t e v e r k o o p t d a n .
- d e i n s t e l l i n g e n en personen d i e i n l e a s i n g z i j n g e x n t e r e s s e e r d z u l l e n
oak b e l a n g hebben b i j e r f p a c h t omdat ook i n d a t g e v a l er n i e t g e f i n a n c i e r d b e h o e f t t e worden.
B . V e s t i g e n van G r o n d r e n t e ( a r t . 784 BW)
Het v e s t i g e n van g r o n d r e n t e komt i n o n s l a n d n a u w e l i j k s v o o r ( 2 4 ) . B i j
d i t s y s t e e m v e r k o o p t d e gemeente h e t t e r r e i n , o n d e r v o o r w a a r d e d a t d e
koopsom i n d e vorm van e e n r e n t e wordt b e t a a l d . Er z i j n e n i g e j u r i d i s c h e
bezwaren t e g e n d l t n a u w e l i j k s voorkomende s y s t e e m , i n h e t b i j z o n d e r i n
v e r b a n d met h e t v e r h a a l van a c h t e r s t a l l i g e r e n t e n ( 1 1 : 8 1 ) .
C . H e t r e c h t van O p s t a l
Ook d i t r e c h t komt s l e c h t s z e l d e n v o o r . Het v e r s c h i l m e t e r f p a c h t z i t i n
d e eigendom van d e o p s t a l l e n .
B i j e r f p a c h t h e e f t men h e t v o l l e g e n o t van andermans o n r o e r e n d g o e d . D e
e i g e n a a r wordt e c h t e r ook e i g e n a a r d o o r n a t r e k k i n g h e t d a a r o p gebouwde.
We1 mag d e e r f p a c h t e r d i t voor h e t e i n d e weghalen o f e e n v e r g o e d i n g ( i n
h e t c o n t r a c t : ) bedingen.
Opstal is het recht om boven, op of in de grond van een ander beplantingen of werken in eigendom te mogen hebben. Wanneer de houder van het recht
van opstal de opstallen tegen het einde van het recht niet weghaalt worden zij eigendom van de grondeigenaar die echter de waarde moet vergoeden (tenzij ander wordt overeengekomen).
Bovendign is er een verschil in betaling: Bij erfpacht is sprake van een
jaarlijkse canon, bij opstal hoeft dat niet het geval te zijn.
D. Andere mogelijkheden
Andere mogelijkheden om de grond over te dragen zijn er niet of komen
nauwelijks voor. Te denken valt nog aan huurkoop, maar art. 1576 BW bepaalt dat er vankoop,op afbetaling alleen sprake is bij roerende zaken.
Pacht (art. 1 pachtwet) is alleen mogelijk bij landbouwgronden.
3 1.3. Het geineente standpunt
Zoals we in § 1.2.1. hebben gezien draagt de gemeente bij verkoop alle
risico's en onzekerheden aan de nieuwe eigenaar over. Bij erfpacht blijven deze bij de gemeente. Wat deze risico's en daarmee de voor- en nadelen van de beide systemen zijn, zal in deze paragraaf voor de gemeente
en in 8 1.4. voor de gebruiker worden belicht. Begonnen wordt met de voordelen van erfpacht boven verkoop. Daar dit de nadelen van koop t.0.v. erfpacht zijn, is geen aparte paragraaf "nadelen van koop" ingelast; dit om
onnodige herhalingen te voorkomen. We1 zijn bij de bespreking van de voordelen de eventuele mogelijkheden om deze ook bij koop te verkrijgen, genoemd. Dit geldt c.p. ook voor 8 1.3.2. en 8'1.4.
1.3.1.1. .......................................
De waardestijging komt aan de gemeente
Het feit dat bi,j erfpacht de, waardestijging aan de gemeente toevalt is
ongetwijfeld het grootste voordeel van het systeem van erfpacht. De gemeente kan op deze yaardestijging aanspraak maken daar zij investeringen
moet doen om de grond zijn functie, en dus ook zijn waarde te geven en
te laten behouden (zie ook § 1.1.) die zo hoog zijn dat zij niet door de
opbrengst van de grond worden gedekt en er niet voldoende mogelijkheden
zijn om de na he uitgifte gemaakte kosten te verrekenen met de eigenaar.
(8:55, 1:195) IA dit geval kan de waardestijging (d.w.2. de doorberekening daarvan in de canon) deze kosten dekken. Dat hoeft nog niet te betekenen dat de dekking volledig zal zijn: Amsterdam is er in'geen enkel opzicht in geslaagd om de metro te bouwen uit de canonopbrengsten (9:135).
.
Horst (9:136) constateert dat de gemeente we1 eens wordt verweten misbruik vanmacht te maken. Hij ontkracht dit argument gedeeltelijk door
te zeggen dat het een economisch juist handelen is om een waardestijging,
waarvan men zeker is, voor zichzelf te reserveren.
.
De vraag rest of het mogelijk is dat de gemeente ook op een andere wijze
dan erfpacht de waardestijging incasseerd. Hiertoe zijn de volgende constructies denkbaar:
- in theorie zou het mogelijk zijn om bij verkoop de toekomstige waardestijging door te berekenen. Dit blijkt echter in de praktijk niet toepasbaar, omdat de grootte van die stijging niet berekenbaar is (4:9).
- eerst verkopen en lat'er de waardestijging belasten. Horst (9:140) pleit
voor een grondwaardevermeerderingsbelasting zoals die in Denemarken
voor zou komen. Daar de wettelijke grondslag hiervoor vrijwel (volgens
Horst is de onroerendgoedbelasting hiervoor minder geschikt) ontbreekt,
is het op deze plaats niet relevant om op de praktische toepassing daarvan in te gaan. Blom (28:422) wijst op het feit dat de belastingen toenemen en geraffineerder worden zodat het argument van de waardestijging
niet meer zo sterk zou zijn.
1.3.1.2. Beheersen
van het grondgebruik
..............................
De gemeente zal bij gronduitaifte
de bestemming
van de grond
in de hand
willen houden. In de regel wordt voor het betrokken gebied dan ook een
bestemmingsplan, met bebouwings- en gebruiksvoorschriften vastgesteld.
Deze publiekrechterlijke maatregelen (waaronder;ook hinderwet, bouwverordeningen etc.) gaan echter niet altijd ver genoeg. Zo zal men er later
behoefte aan kunnen hebben om meer gedetailleerde en meer toegespitste
bijzonderheden vast te leggen, hetgeen in een bestemmingsplan niet altijd
mogelijk is (0.a. i.v.m. de vaak lange tijd die nodig is voor wijziging
van zo'n plan): Een voorbeeld hiervan is het"invul1en" van de aanduiding
"gebouwen met bijzondere bestemming" met b.v. kerk, school etc. Voor deze taak blijkt het erfpachtscontract uitermate geschikt. "De blijvende
privaatrechterlijke band tussen gemeente en erfpachter is immers een aanvullende waarborg voor de handhaving van dergelijke bepalingen" (8:55).
Vooral de laatste jaren zijn dergelijke clausules erg actueel geworden,
0.a. in verband met het oog op de milieuhygiene (toegenomen problematiek).
Deze regeling kan oak in het voordeel van de gebruiker zijn omdat de gemeente onderlinge hinder van verschillende bedrijven kan tegengaan.
In een dergelijk beleid pas de clausule dat bestemmingswijziging goedkeuring van de gemeente behoeft (11: 67). In dat geval worden meteen nieuwe bepalingen en een nieuwe canon van kracht. Door de bestemming zo nauwkeurig mogelijk te omschrijven valt bijna elke overdracht onder de verandering zodat overdracht minder aantrekkelijk wordt.In dit verband behandelt Blom (28:425) een extreem voorbeeld, hetgeen aanleiding voor hem
is om Amsterdam (die dit toepast), niet geheel onterecht, te beschuldigen van willekeur, onvoorspelbaarheid en normloosheid.
In Rotterdam is men nog aanmerkelijk verder gegaan. Daar heeft men zelfs
een sociaal vestigingsbeleid'in het contract ingebouwd. Het komt er op
neer dat de gemeente pas over de aanvraag beslist wanneer de potentiele
erfpachter over zijn personeelsbeleid op essentiele punten overeenstemming
heeft bereikt met de vakorganisaties (25:311). De aanvrager moet een aantal verklaringen afleggen waaruit blijkt dat hij de wil toont steeds in
overleg met de vakbonden te treden en dat in dit overleg overeenstemming
is bereikt over een aantal punten 0.a. de toepasbaarheid van een C.A.O.
Voorts is bepaald dat de gemeente de huur- of erfpachtsovereenkomst kan
opzeggen indien het bedrijf de sociale voorwaarden (d.i. de overeenkomst
met de vakbeweging) niet nakomt (26:66). De gemeenteraad heeft dit geargumenteerd met het feit dat de gemeente ook sociale verantwo.ordelijkheden,
heeft en dat het een economisch belang van de gemeente is dat arbeidsonrust tot het uiterste beperkt blijft (25:65).
Toen de raad dit besluit nam (8/10/73), ging zij daarmee voor bij aan de
bezwaren die de minister van Sociale Zaken in een brief had geuit. Deze
bezwaren waren: (26:233).
a. de regeling doorkruist het nationale beleid. Publiekrechterlijk heeft
de gemeente de bevoegdheden als hierboven omschreven niet (art. 193
lid 1 Gemeentewet). De,vraag is of zij n u we1 privaatrechterlijk zo
mag handelen (zie ook bij Scheltema).
b. gedwongen overleg tussen de sociale partners is strijdig met'de in Nederland geldende contractsvrijheid.
c. de regeling discrimineert tegenover nieuwe bedrijven. Alleen bedrijven
die zich nu gaan vestigen op gemeentegronden vallen onder de regeling.
Of de invoering een normerend karakter zal krijgen moet betwijfeld
worden.
d. de belanghebbende wordt in het onzekere gelaten over de normen die
gemeente bij beoordeling gaat aanleggen.Bovendien kan een benadeelde
niet in beroep gaan.
e. De regeling is privaatrechterlijk maar het publiekrechterlijk element prevaleert.
In een besluit van 8 februari 1974 heeft de raad van Rotterdam enig wa
ter in de wijn gedaan in die zin dat ze overleg.met diverse instanties
zullen plegen alvorens tot het nemen van sancties over te gaan.
Daarmee werd toestemming gekregen van de minister van Sociale Zaken om
het statuut in te voeren. De minister wilde dit zien als een experiment
van voorlopig 2 jaar (voor 1 oktober 1975 zal over continuering gepraat
worden) vooruitlopend op de landelijke raamregeling voor sociale vestigingsaspecten van bedrijven waarvoor de minister advies gevraagd heeft
aan de S . E . R . (25).
Het Rotterdamse beleid kan overigens moeilijk meer gezien worden als
een "beter beheersen van het grondgebruik".
Het voorgaande is onderwerp geworden van een "principiale discussie",
die in feit ook een politieke is.
Velen erkennen dat de wens tot verdere detaillering en controle van bestemmingsplannen we1 degelijk aanwezig is, maar merken tevens op dat
"slechts volledige rechtszekerheid voor de belanghebbenden erfpacht acceptabel maakt" (1:198) en dat "niet langs privaatrechterlijke weg geregeld mag worden wat de gemeente langs publiekrechterlijke weg kan regelen en zo behoort te regelen (6:64). Prof. Scheltema (19) heeft in deze 2 aspecten onderscheiden:
- in hoeverre m a g j e het privaatrecht alspubliekrechtei-lijk instrument
gebruiken? Als je dat doet, mag de privaatrechterlijke overeenkomst
dan getoetst worden aan publiekrechterlijke criteria.
in hoeverre heeft dit gevolgen voor 0.a. de bestuurlijke organisatie,
De officier van justitie houdt zich bezig met het vervolgingsbeieid,
maar nu gaat ook de gemeente via boetebepalingen (de Rotterdamse Oxirane affaire!) zich hiermee bemoeien.
-
Alhoewel een overeenkomst voordelen heeft boven een eenzijdige publiekrechterlijke maatregel, pleit Scheltema ervoor dat er in dit verband een
aanvullende wetgeving in bv. de wet R.O. komt. Het is duidelijk dat.deze
principiele discussie van groot belang is voor de ontwikkeling van het
erfpachtsrecht en de positie van de erfpachter, maar dat het hier niet de
plaats is om uitgebreid op deze juridische problematiek in te gaan.
Wellicht ten overvloede (zie 8 1.2.1.) wordt hier nog opgemerkt dat men
ook bij verkoop de bestemming via kettingbedingen kan,beperken, maar dat
dit minder eenvoudig is..
Bovenstaande is vooral van belang voor industrieterreinen, maar geldt
natuurlijk ook voor andere soorten bebouwingen. Interessant zijn in dit
verband de opmerkingen van 0.a. ir. F. Bakker Schut over de aanleg en
het onderhoud van 0.a. g'emeenschappelijke binnentuinen. Tenzij men a1
dit groen als plantsoen aanlegt is het z.i..mogelijk dit groen met de
bebouwing in erfpacht uit te geven (11:68).
1.3.1.3. De
gemeente kan te zijnder tijd vrij over de grond beschikken
.............................................................
Als een van de voordelen van erfpacht moet worden beschouwd het feit dat
de gemeente, indien de raad dit noodzakelijk acht, weer vrij over de grond
kan beschikken. Dit kan sneller en gemakkelijker gaan dan onteigening van
verkochte grond. Sommigen (0.a. 3:974) menen dat voortijdige beeindiging
van het erfpachtsrecht goedkoper zou zijn dan onteigening. Dit is echter
onjuist. Voor het moderne erfpachtsstelsel moet (zoals ook a1 in 1.2.2.2.
is uiteengezet) volledige schadeloosstelling namelijk als een vereiste
worden beschouwd (8:55).
1.3.1.4. ...........................
Beperking van de speculatie
Doordat de gemeente bij erfpacht invloed OD de grond
behoudt (zij
. houdt
de eigendom), kan zij beter dan bij verkoop de speculatie tegengaan. In
dit kader past ook de herzienbare canon (11:67, 8:55). In Amsterdam gaat
het erfpachtsrecht pas in omstreeks het slaan van de eerste paal. Flet
geheel voorkomen van de speculatie is waarschijnlijk toch niet mogelijk.
Een gestegen grondwaarde zal zich ook uiten in de waarde van de opstallen
die door overdracht van het recht gerealiseerd kan w o r d m .
De speculatie kan echter ook bij verkoop beperkt worden door bv. het opleggen van een bouwplicht, het storten van een waarborgsom, en de clausule dat wanneer nog niet gebouwd is, voor verkoop goedkeuring van de gemeente nodig is. Ook kan men een voorkeursrecht bij doorverkoop (tegen
index) inbouwen.
1.3.1.5. .............................
Industrievestiging bevorderen
Als argument voor erfpacht wordt vaak genoemd dat het een voordeel voor
de g&neente is dat ze nu een instrument heeft om de industrie, in het bijzonder die met een grote financieringsbehoefte te bevorderen (9:136, 4 byl.
3 ) . Dit kan inderdaad een van de voordelen van erfpacht zijn. ~ r f ~ a c h t
brengt echter voor de gebruiker ook nadelen mee. In % 1.4. zullen we het
standpunt van de gebruiker nader bekijken. Hier kan gesteld worden dat
bij een goed bestuur de gemeente rekening hoort te houden met alle belangen, inclusief die van de gebruiker.
Bovendien is industrie vestiging ook te bevorderen wanneer men het systeem van koop hanteert. Men denke in dit geval aan lage prijzen, goed
woningbeleid en andere voorzieningen.
5 1.3.2. .....................................................
Nadelen van erfpacht t.0.v. verkoop voor de gemeente
I.3.2.I. De
financiering
--------------Uitgifte in erfpacht stelt de gemeente voor het probleem dat zij de gronden en de door haar gedane investeringen om deze bouwrijp te maken langdurig zal moeten financieren.
Bij verkoop is dit niet het geval. De verkoopopbrengst dekt de investeringen van de gemeente zodat de financieringslast slechts van tijdelijke
aard is. Dit impliceert wel, dat wanneer er beneden kostprijs wordt verkocht, dit verlies definitief is, hetgeen- bij erfpacht niet zo hoeft te
zijn. Het tegenovergestelde kan ook: Ligt de marktwaarde boven de kostprijs
dan wordt deze winst bij verkoop gerealiseerd en kan dan voor andere doeleinden worden aangewend. Daar dit bij erfpacht niet het geval is, kunnen
andere projecten worden geschaadt omdat er geen geld vrij komt. Macroeconomisch gezien maakt het weinig uit of de financieringslasf op de gemeente of op de gebruikers rust, omdatbij verkoop de gemeentelijke investering door een particuliere wordt vervangen.
De financiering betekent voor de gemeente een zware last. Daar de financieringsbehoefte permanent is, zou financiering met eigen kapitaal moeten
geschieden. Daar dit vaak niet aanwezig is, wordt met langlopende leningen gewerkt, hetgeen de problematiek alleen maar vergroot. Op deze leninL
gen-moet meestal jaarlijks worden afgelost, waarvoor opnieuw geleend moet
worden.
Zoals blijkt uit de volgende berekening is het bedrag dat de gemeente
zal moeten lenen veel groter dan het gelnvesteerde (9:137). Als een gemeente jaarlijks 10 miljoen zou investeren en dit bedrag met behulp van
25 jarige leningen, waarop men jaarlijks 4% moet aflossen, financiert
dan moet ze in totaal lenen:
(a+b) (als sommatie van de aflossingen)
25 x 10 mln + 4
250 mln + ?jx 24 (9,6 + 0.4) = 370 mln. (9,6 + 0,4 24 jaar aflossen
. .
van 0,4 op eerste lening).
n
Behalve het renterisico, dat door de herzienbare canon beperkt kan worden, loopt aen het gevaar dat het stelsel in tijden van kapitaalschaarste
fout kan lopen.
Bovendien kan de financieringslast bij gebrek aan financieringsmiddelen
tot gevolg hebben dat op andere gemeentelijke taken wordt bezuinigd.
In gevolge de "Wet kapitaaluitgaven Publiekrechterlijke Lichamen" van
1963 waren de gemeenten tot voorkort (5 juni 1975) bovendien nog onderworpen aan de zgn. "centrale financiering". Dit hield in dat alleen vreemd
vermogen kon worden aangetrokken via de Bank van Nederlandse Gemeenten,
hetgeen een investeringsbeperking betekende (1:198, 23).
Alhoewel deze wet buiten werking is gesteld, kan zij'in tijden van kapitaalschaarste weer door de minister worden ingevoerd. Bovendien worden
ook andere vormen van controle verwacht (23).
Wat kan nu gedaan worden om dit financieringsprobleem verlichten?
In 1.2.2.4. is a1 gewezen op de mogelijkheid van vooruitbetaling ("afkoop").
Zoals vermeldt'is het te verwachten effect gering. Meer mogelijkheden
biedt het verhogen van de canon met een "afschrijvingsbestanddeel".
Deze methode gaat ervan uit dat het rentepercentage dat als grondslag
voor de canon dient, verhoogd wordt met een gering "winstpercentage"
als afschrijvingsbestanddeel om het vreemde vermogen door eigen vermogen te vervangen. Weliswaar moet niet op grond worden afgeschreven, maar
argument hiervoor is dat dit we1 moet gebeuren op de waardebelnvloedende
infrastructurele werken die na verloop van tijd vervangen moeten worden
(stadssanering:).
Bovendien wordt er door de voorstanders opgewezen dat het afschrijvingspercentage maar een relatief klein gedeelte van de canon uitmaakt.
Bij een canonverhoging met 0,175% (van de grondwaarde) wordt de grond a1
in 50 jaar "vrijgespaard'? (rentevoet 8%). Bij 75-jaar is dat 0,025% ( 3 :
975, llr79, 9:139, 4:13). In de beheersvoorschriften van de gemeente
Vlaardingen (d.d. 1966) zelfs bepaald dat erfpachtsgronden in 50 jaar
moeten worden vrijgespaard (11:79). Horst (9:139 e.v.1 heeft nogal wat
bezwaren gemaakt tegen deze methode: Volgens hem lost deze methode alleen
iets op als de gemeenten deze gelden in een "sinking fund" beleggen,
maar gezien de financiele sturctuur en de (op dat moment bestaande) kapitaalschaarste trekt hij het in twijfel of de gemeente hierin we1 zal
slagen. Wil men op korte termijn vrijsparen dan komt men z.i. tot verhogingen van 4% van de grondwaarde hetgeen een canonverhoging betekent
van + 50%.
Dit wordt door v.d. Horst bestempeld als diefstal en machtsmisbruik:
men laat de erfpachter het terrein in de loop der Jaren betalen terwijl
het niet zijn eigendom wordt. 1
: Brengt als tegenargument slechts
naar voren dat ook particuliere exploitanten een winstmarge in de huur
zouden toepassen.
1.3.2.2. _Waardedaling komt ten _laste vann_de gemeenzg
Doordat de gemeente de eigendom behoudt loopt zij het risico d a t d e grond
in waarde daalt. Op lange termijn.is dit aspect, gezien de te verwachten
1.1.2.), theoretisch mogelijk, maar zeer onwaarontwikkelingen (zie
schijnlijk.
1.3.2.3. ---------------Kans op wanbetaling
--Dit door sommigen vermeende nadeel van erfpacht is niet erg groot. Zou'
wanbetaling voorkomen, dan gaat dit weliswaar gepaard met kosten maar de
mogelijkheid tot het opnemen van sancties die voor de erfpachter zwaar
wegen is aanwezig (4:ll).
D e a d m i n i s t r a t i e en c o n t r o l e van d e e r f p a c h t s c o n t r a c t e n , c a n o n b e t a l i n g e n , h y p o t h e e k v e s t i g i n g e n e t c . i s v r i j o m v a n g r i j k . Gezien d e
huidige administratietechnieken i s d i t bezwaar.echter e n i g s z i n s
o u d e r d en n a u w e l i j k s r e l e v a n t ( 9 : 1 3 6 ) . Bovendien kunnen d e k o s t e n
d o o r e e n r e l a t i e f g e r i n g e o p s l a g o p d e canon worden goed gemaakt.
1.3.2.5.
Cmppfm?&ppositie g e s c h a a d t
D e v r a a g kan worden g e s t e l d o f e e n gemeente i n h a a r b e l e i d s l a a g t
wanneer z i j zou b e s l u i t e n d e g i o n d a l l e e n i n e r f p a c h t u i t t e g e v e n .
B e h a l v e van d e a a n t r e k k e l i j k h e i d van d e gemeente, h a n g t d a t v o o r a l
a f van h e t s t a n d p u n t van d e . g e b r u i k e r , (waarop w i j i n 8 1 . 4 . n a d e r
i n g a a n ) . D e gemeente z a l met d i t s t a n d p u n t r e k e n i n g moeten houden
omdat d e p o t e n t i e l e k o p e r s , wanneer d e g r o n d u i t g i f t e n i e t a a n t r e k k e l i j k
genoeg i s , a n d e r s u i t w i j k e n n a a r e e n a n d e r e gemeente.
§ 1.4.
Het s t a n d p u n t van d e g e b r u i k e r
I n § 1 . 3 . i s r e e d s b e t o o g d d a t d e gemeente r e k e n i n g z a l moeten houden
m e t d e wensen van d e g e b r u i k e r , w i l z i j i n h a a r b e l e i d s l a g e n .
H i e r o v e r kunnen w e v r i j k o r t z i j n d a a r o n d e r s t a a n d e g e d e e l t e l i j k
e e n h e r h a l i n g i s van a 1 bekende a s p e c t e n . ( z i e ook 8 1 , 3 . )
§ 1.4.1.
8
Voordelen van e r f p a c h t t o t v e r k o o p v o o r
...........................................
d e g -------ebruiker
1 . 4 . 1 . 1 . Geen I n v d s t e r i n g
Het f e i t d a t d e g e b r u i k e r b i j e r f p a c h t n i e t i n d e grond h o e f t t e i n v e s t e r e n kan een b e l a n g r i j k v o o r d e e l z i j n . Voorwaarde i s dan d a t d e
canon n i e t b e l a n g r i j k h o g e r i s d a n d e l a s t e n b i j f i n a n c i e r i n g , d i e d e
koper h e e f t .
Van b e l a n g kan d e h o o g t e van d e g r o n d p r i j s q u o t e z i j n . D i t z i j n d e
k o s t e n van d e grond a l s p e r c e n t a g e van d e s t i c h t i n g s k o s t e n .
I n hoogwaardige centrum g e b i e d e n l i g g e n d e z e o p 30 - 40% ( 2 8 : 4 2 4 ) .
Nog meer dan d e g r o n d p r i j s q u o t e i s h e t p e r c e n t a g e d a t d e k o s t e n van
h e t ' g r o n d g e b r u i k u i t m a k e n van d e t o t a l e k o s t e n u i t .
Vooral b i j e x p l o i t a t i e van gebouwen ( b e l e g g e r s ) i s d i t hogg.
8 1.4.1.2. Lastenverlaging b i j waardedeling
I n t i j d e n van economische t e r u g g a n g kan e r e e n l a s t e n v e r l a g i n g p l a a t s v i n d e n ( 3 : 9 7 6 I . E r g s t e r k i s d i t argument n i e t .(% 1 . 1 . 2 ) . We1 d i e n t
d e mogelijkheid t o t benedenwaartse aanpassing aanwezig t e z i j n . 8 1 . 2 . 2 . 4 :
8
1 . 4 . 2 . ---------------Nadelen van e r f p -----------------a c h t t . 0 . v . v e r k o o p--------v o o r d e g -------ebruiker
8
1 . 4 . 2 . 1 . Geen p r o f i j t van d e w a a r d e s t i j g i n g .
D e w a a r d e s t i j g i n g i s a1 m e e r d e r e k e r e n t e r s p r a k e gekomen.
Het missen d a a r v a n i s v o o r de g e b r u i k e r een n a d e e l ,
§ 1 . 4 . 2 . 2 . Verminderde mogeli jkheden t o t h y p o t h e e k v e s t i g i n g
H i e r b i j d i e n t d u i d e l i j k o n d e r s c h e i d gemaakt t e worden t u s s e n h y p o t h e e k
o p grond en h e t d a a r o p gebouwde.
B i j e r f p a c h t i s h y p o t h e e k op d e grond n i e t m o g e l i j k , maar ook n i e t
n o d i g d a a r d e gemeente d e grond f i n a n c i e r t ( e n w e 1 v o o r 1 0 0 % ) .
We1 kan h e t e r f p a c h t s r e c h t , z i j n d e e e n z a k e l i j k r e c h t , b a s i s van
hypotheek z i j n .
De i n d r u k b e s t a a t d a t e r b i j e r f p a c h t minder m o g e l i j k h e d e n t o t h y p o t h e e k
op o p s t a l l e n z i j n . Geheel o n v e r k l a a r b a a r i s d a t n i e t . B i j g r o n d e i g e n dom weet d e f i n a n c i e r d a t d e e i g e n a a r ook nog grond i n z i j n b e z i t
h e e f t ( a f g e z i e n van h e t f e i t d a t h i j d a a r ook hypotheek o p z a l w i l l e n
vestigen).
De hypotheekmogelijkheden z u l l e n mede a f h a n k e l i j k z i j n van d e e r f p a c h t s voorwaarden.
Toen e r f p a c h t b e g i n d e z e eeuw werd i n g e v o e r d , b l e e k d a t d e e r f p a c h t e r
i n d e r d a a d minder g e l d kon l e n e n wanneer z i j n o p s t a l l e n op e r f p a c h t s grond s t o n d e n .
Voor Den Haag i s d a t a a n l e i d i n g geweest om een G e m e e n t e l i j k e Hypotheekbank o p t e r i c h t e n . L a t e r (1926) z i j n door d e V e r e n i g i n g van N e d e r l a n d s e
Gemeenten en d e V e r e n i g i n g van Hypotheekbanken modelerfpachtsvoorwaarden o p g e s t e l d waardoor d e bezwaren ondervangen zouden z i j n ( 1 1 : 73-74).
Toen Amsterdam d e g e l n d e x e e r d e canon i n v o e r d e hebben d e V e r e n i g i n g van
Hypotheekbanken en d e V e r e n i g i n g van h e t Levensverzekeringswezen i n
1966 hun l e d e n g e a d v i s e e r d om geen medewerking a a n bouwprojecten i n
Amsterdam t e v e r l e n e n .
8
1.4.2.3.
Meer o n z e k e r h e i d
De e r f p a c h t e r z i e t z i c h soms v o o r meer onzekerheden g e p l a a t s t , wat z i j n
v r i j h e i d kan b e p e r k e n . Deze onzekerheden b e t r e f f e n v o o r a l d e m o g e l i j k heden van b e e i n d i g i n g en d e h e r z i e n b a r e canon, waarop e l d e r s a1 u i t g e b r e i d op ingegaan i s .
S
1.4.2.4.
Gemis aan eigendom
In de p r a k t i j k b l i j k t vaak d a t d e keuze voor e e n d e e l b e l n v l o e d wordt
d o o r p s y c h o l o g i s c h e f a c t o r e n . De voorkeur wordt dan aankoop boven e r f p a c h t gegeven omdat men i n h e t l a a t s t e g e v a l d e eigendom m i s t .
Voor e e n d e e l h a n g t d a t samen met' d e (vermeende) o n z e k e r h e i d . Soms z a l
h e t v e r s t a n d e l i j k e argument i n b e l a n g r i j k h e i d toenemen n a a r m a t e d e e r f pacht langer i s ingeburgerd.
6
Diffe-egtmgtLe n a a r g e b r u i k e r
1.4.3.
I n de v o r i g e p a r a g r a a f hebben w e h e t s t a n d p u n t van d e g e b r u i k e r bekeken.
H e t b e g r i p g e b r u i k e r i s e r g r e k b a a r : h e t omvat zowel d e g r o o t i n d u s t r i e
a l s d e s o c i a l e woningbouw.
H e t i s d u i d e l i j k d a t z i j a a n d e v e r s c h i l l e n d e voor- en n a d e l e n n i e t
a l l e m a a l even zwaar t i l l e n . In d e z e 5 z u l l e n d e v e r s c h i l l e n d e voore n n a d e l e n dan ook "gewogen" worden p e r g e b r u i k e r .
H i e r b i j d i e n t nog opgemerkt t e worden d a t i n d e h u i d i g e stedebouw d e z e
c a t e g o r i e n n i e t e x a c t t e s c h e i d e n z i j n : w i n k e l s e n woningen worden
boven e l k a a r gebouwd. Er v i n d t e e n v e r t i c a l e d i f f e r e n t i a t i e p l a a t s maar
h e t grond p e r c e e l k a n maar 1 maal worden u i t g e g e v e n ( 3 : 9 8 3 ) . Ook hor i z o n t a a l kan d i t z i c h voordoen. B i j r e a l i s a t i e van e e n b e d r i j f s v e s t i g i n g z a l men d e grond voor d e p o r t i e r s w o n i n g met d e r e s t van n e t t e r r e i n i n 66n k e e r op d e z e l f d e manier u i t g e v e n .
D e d i f f e r e n t i a t i e n a a r gebruiker r i c h t z i c h vooral op:
-
d e f i n a n c i e r i n g en h e t i n c a s s e r e n van d e w a a r d e s t i j g i n g
d e noodzaak t o t b e h e e r s e n van h e t grondgebruik door d e o v e r h e i d
d e onzekerheden.
Over d e a n d e r e p u n t e n u i t d e voorgaande paragraven i s h e t nog m o e i l i j *
k e r om nuances a a n t e brengen dan h e t b i j d e z e 3 a 1 is. Bovendien wegen
z i j minder zwaar.
-
Tevens z a l bekeken moeten worden hoe s t e r k of d e voorkeur van d e g e b r u i k e r is: d.w.2. z a l h i j s n e l g e n e i g d z i j n om van voorkeur t e v e r a n d e r e n
o f l a a t h i j h e t a f w e t e n wanneer n i e t g e h e e l aan z i j n wensen wordt vold a a n ( z i e ook "de c o n c u r r e n t i e p o s i t i e van d e gemeente", 5 1.3.2.5. ) .
8
1.4.3.1.
De woningbouw
De woningbouw kan men n a a r v e r s c h i l l e n d e g e z i c h t s p u n t e n i n d e l e n . H i e r
wordt d e i n d e l i n g n a a r o p d r a c h t g e v e r g e h a n t e e r d :
d e woningebouwvereniging ( 1 )
- de particulierebouwer ( 2 )
de projectontwikkelaar (3)
- de belegger (4)
H e t i s e c h t e r n i e t o n i n t e r e s s a n t om ook k e n n i s t e nemen van d e i n d e l i n g
n a a r finacieringsvorm:
- s o c i a l e woningbouw ( d o o r d e woningbouwvereniging)
- premiehuurwoningen ( 1 , 3 en 4 )
- premiekoopwoningen (I., 2 en 3 )
v r i j e sectonvoningen ( 2 en 3 )
Deze i n d e l i n g i s n i e t helemaal s c h e r p . Bovendien r e a l i s e r e n p r o j e c t o n t w i k k e l a a r s en b e l e g g e r s ook k a n t o r e n en w i n k e l s .
-
-
/
/
Deze h i e l d e n z i c h o o r s p r o n k e l i j k a l l e e n en a l s e n i g e b e z i g met d e s o c i a l e woningbouw (woningwetwoningen). De l a a t s t e j a r e n p r o b e r e n z i j z i c h
ook i n d e r i c h t i n g van d e premiewoningen,te o n t w i k k e l e n .
De f i n a n c i e r i n g s t r u c t u u r b i j woningwetwoningen
Wanneer d e woningbouwvereniging woningwetwoningen (nu: woningen m e t
r i j k s l e n i n g e n ) dan i s e r s p r a k e van f i n a n c i e r i n g d o o r d e c e n t r a l e o v e r heid.
In d a t g e v a l o n t v a n g t d e gemeente van h e t min. van V . en R.O. een 75j a r i g grondvoorschot t o t Ben , b e d r a g g e l i j k aan d e g r o n d p r i js. D e grond
wordt i n 75 j a a r a f g e s c h r e v e n ( 1 : 1 9 9 ) . De canon wordt n l . b e r e k e n t
n a a r een 7 5 - j a r i g e 4% a n n u l t e i t ( 1 1 : 7 9 ) .
A l s d e gemeente de grond a a n de woningbouwcorporatie v e r k o o p t l e e n t z i j
d a t b e d r a g v e r d e r a a n d e z e , d i e daarmee d e grond b e t a a l t .
B i j e r f p a c h t d i e n t h e t voorschot d e k o s t e n voor d e gemeente. In Leiden
( s e p t . 1972) i s d i t a a n l e d i n g geweest om t o t e r f p a c h t o v e r t e gaan.
Een m o e i l i j k h e i d o n t s t a a t . e c h t e r b i j i n v o e r i n g van e e n h e r z i e n b a r e
canon. Pas n a d e a f l o s s i n g kan men d e canon verhogen. Ook b i j premiehuurwoningen d o e t z i c h z o ' n m o e i l i ' j k h e i d voor: b i j h e r z i e n i n g l i g t e e n
huurverhoging voor d e hand, maar b i j huurverhoging wordt d e j a a r l i j k s e
r i j k s b i j d r a g e verlaagd ( 7 : 6 ) .
D e w e n s e l i j k h e i d van e r f p a c h t b i j woningbouwverenigingen
B i j s o c i a l e woningbouw o n t s t a a t v o o r d e gemeente geen f i n a n c i e r i n g s p r o bleem.
Volgens sommigen i s e r f p a c h t e c h t e r t o c h n i e t w e n s e l i j k .
Men kan n a m e l i j k aanvoeren ( 9 : 1 3 8 ) d a t e r p a c h t w e i n i g z i n h e e f t omdat
d e c o r p o r a t i e s s t a t u t a i r a a n h e t algemeen b e l a n g gebonden z i j n en d a t
e v e n t u e l e b a t e n voor d e v o l k s h u i v e s t i n g benut moeten worden.
D i t argument v e r l i e s t m . i . z i j n k r a c h t naarmate d e woningebouw v e r e n i g i n g z i c h s t e e d s meer m e t d e a n d e r e woningbouwsectoren b e z i g gaan houden.
Bovendien v a l l e n e v e n t u e l e b a t e n we1 a a n de g e m e e n s c h a p t o e , maar d e z e
kan i n d e toekomst w e 1 voor n i e t volkshuisvestingsdoeleinden w i l l e n gebruiken.
*
Andere punten z i j n b i j ovenvegingen t e n a a n z i e n van d e woningbouwvere n i g i n g van o n d e r g e s c h i k t b e l a n g .
Aan h e t beheersen van h a t grondgebruik en vrijkomen van de grond z a l
d e vereniging ook zonder e r f p a c h t s c o n t r a c t we1 meewerken.
Aangezien de v e r e n i g i n g l o k a a l gebonden i s i s de c o n c u r r e n t i e p o s i t i e
van de gemeente n i e t i n h e t geding.
Concluderend kan g e s t e l d worden d a t n i e t s e r f p a c h t b i j woningbouwverenigingen i n de weg s t a a t ; De noodzaak i s misschien n i e t a l t i j d even
g r o o t , maar d i t d i e n t een p r i n c i p i e l e s t e l l i n g n a m e n i e t i n de weg t e
staan.
( 2 ) De p a r t i c u l i e r a bouwer
Of de p a r t i c u l i e r voorkeur h e e f t voor e r f p a c h t of verkoop i s m o e i l i j k
t e zeggen. De voorkeur hangt a f van:
- de f i n a n c i e r i n g : B i j e r f p a c h t z a l de groep p a r t i c u l i e r e bouwers well i c h t g r o t e r worden
de belegging: Grond i n eigendom. is ook voor de p a r t i c u l i 6 r a a n t r e k k e l i j k , temeer d a a r i s gebleken d a t woningen op e i g e n grond v r i j
s n e l i n waarde kunnen s t i j g e n
- de ( 0 n ) b e l a n g r i j k h e i d van de voorkeur: In h e t algemeen i s de p r i v 6 ,
bouwer (economisch) gebonden aan de p l a a t s waar h i j bouwt. Z i j n voorkeur z a l n i e t e r g s t e r k z i j n .
-
( 3 ) Projectontwikkelaars
P r o j e c t o n t w i k k e l a a r s z i j n ondernemingen d i e met een commercieel oogmerk
een bouwprogramma o p z e t t e n en vervolgens h e t gebouwde verkopen of verhuren.
B i j p r o j e c t o n t w i k k e l a a r s s p e e l t veyl meer dan b i j b e l e g g e r s h e t winstoogmerk een r o l ; z e z i j n dan vaak ook b e r e i d meer r i s i c o , ' ~t e nemen.
U i t h e t winstoogpunt z u l l e n z e e c h t e r ook de w a a r d e s t i j g i n g w i l l e n i n c a s s e r e n , zeker wanneer d i e i n k o r t e t i j d p l a a t s v i n d t .
Voor de v e r s c h i l l e n d e typen p r o j e c t o n t w i k k e l a a r s en hun f i n a n c i e r i n g s s t r u c t u u r wordt h i e r verwezen n a a r h e t i n t e r n e werkdocument "Enquete
projectontwikkelaars".
( 4 ) Beleggers
Onder beleggers wordt verstaan de zgn. i n s t i t u t i o n e l e b e l e g g e r s . Die
groep van i n s t e l l i n g e n d i e u i t hoofde van andere werkzaamheden over
g r o t e k a p i t a l e n beschikken en deze renderend t r a c h t e n t e maken. Hieronder v a l l e n voornamelijk pensioenfondsen, maar ook verzekeringsmaatschappijen en spaarbanken.
De beleggers z i j n u i t op een waardevaste belegging omdat z i j z i c h gep l a a t s t z i e n voor toekomstige (waardevaste) u i t k e r i n g e n . Daarnaast
s p e e l t ook h e t rendement en r i s i c o s p r e i d i n g een r o l . Pensioenfondsen
b e z i t t e n v a s t e eigendommen t o t een waarde van 8-25% van hun vermogen
(21 : 1 1 ) . Z i j bouwen n i e t a l l e e n woningbouw maar ook met winkelcentra
en kantorencomplexen, i e t s waar.men 20 j a a r geleden nog a f k e r i g van
was. Op d i t moment z i j n winkels en kantoren e c h t e r g e l i e f d , m i t s de
grond i n eigendom i s en de l i g g i n g g u n s t i g . Weliswaar brengen deze
s e c t o r e n i e t s meer r i s i s c o mee, maar z e hebben ook een hoger rendement.
De c r i t e r i a b i j vastgoedbelegging z i j n dan ook:
rentabilieteitsvooruitzichten
- risico's
inflatiebestendigheid
Volgens Blom (28 : 427) i s de s i t u a t i e op Amsterdamse erfpachtsgrond op
-
a l l e 3 punten o n g u n s t i g e r dan b i j grond i n eigendom.
Zoals g e s t e l d z i j n de b e l e g g e r s i n de e e r s t e p l a a t s u i t op waardevastheid. Hiervoor i s onroerendgoed, e n i n h e t b i j z o n d e r grond, i n v g l . met
b.v. e f f e c t e n u i t e r m a t e g e s c h i k t . Het z a l d u i d e l i j k z i j n d a t de belegg e r s n i e t s voor h e t e r f p a c h t s r e c h t voe1en:en a l l e s z u l l e n doen om e l d e r s hun g e l d t e beleggen.
In ' d i t kader i s h e t goed t e w i j z e n op een a r t i k e l van i r . S.A. Boon
(12), z e l f d i r e c t e u r van een pensioenfonds, d i e een rendementsvergelij:
king maakt tussen koop en e r f p a c h t . Op grond van een model komt h i j t o t
de c o n c l u s s i e d a t de gefndexeerde canons i n h e t nadeel van de erfpacht e r werken d a a r i n de r e n t e v o e r a 1 een i n f l a t i e v e r g o e d i n g z i t . Wanneer
de belegger d i t zou doorberekenen zouden de huren 6% hoger komen t e l i g gen (12 : 366).
Opgemerkt d i e n t t e worden d a t een a a n t a l b e l e g g e r s s t a t u t a i r o f op and e r e w i j z e v e r p l i c h t z i j n om n i e t i n e r f p a c h t s g r o n d t e beleggen: Het
Algemeen B u r g e r l i j k Pensioenfonds mag a l l e e n maar i n onroerend goed beleggen a l s de grond i n eigendom wordt overgedragen.
Voor b e l e g g e r s ( d i t g e l d t ook voor p r o j e c t o n t w i k k e l a a r s ) d i e h e t gebouwde verhuren i s de h e r z i e n b a r e canon een b e l a n g r i j k e onzekerheid
omdat deze een hoog percentage van de t o t a l e l a s t e n uitmaakt.
8
1.4.3.2.
Commerciele v e s t i g i n g e n
Onder commerci8le v e s t i g i n g e n v a l l e n i n d u s t r i e , b e d r i j v e n , winkel- en
k a n t o o r v e s t i g i n g e n . Soms worden kantoren en winkels door b e l e g g e r s of
p r o j e c t o n t w i k k e l a a r s gebouwd. Voor deze v e s t i g i n g e n wordt verwezen n a a r
"beleggers" en "projectontwikkelaars".
Financiering
De f i n a n c i e r i n g i s n i e t b i j a l l e v e s t i g i n g e n h e t z e l f d e geregeld. De
d e t a i l h a n d e l en k l e i n e r e b e d r i j v e n hebben vaak belang b i j e r f p a c h t ,
d a a r z i j geen toegang t o t de k a p i t a a l markt hebben zodat hun f i n a n c i e r i n g wat m o e i l i j k e r i s .
B i j de g r o t e r e (vaak " r i j k e r e " ) b e d r i j v e n i s d a t n i e t h e t g e v a l . Z i j
kunnen z e l f s i n s t a a t z i j n de gemeentepolitiek t e dwarsbomen: In Amsterdam i s b i j w i j z e van u i t z o n d e r i n g grond verkocht aan Ford en Maggi omd a t dezen z i c h a n d e r s n i e t i n de hoofdstand wilden v e s t i g e n (gevolgen
voor w e r k g e l e g e n h e i d s p o l i t i e k ) .
Beheersen van h e t grondgebruik
De gemeente z a l v o o r a l belang b i j h e t beheersen van h e t grondgebruik
hebben wanneer h e t g a a t om m i l i e u v i j a n d i g e b e d r i j v e n . Ook i n andere ge- .
v a l l e n kan d i t e c h t e r een voordeel z i j n .
Onzekerheden en voorkeur
In hoeverre de onzekerheden de ondernemers doen b e s l u i t e n om z i c h b i j
e r f p a c h t e l d e r s t e v e s t i g e n i s onbekend. D i t hangt a f van de wens z i c h
d a a r t e v e s t i g e n en de mogelijke a l t e r n a t i e v e n voor een b e d r i j f . Zo
z u l l e n winkelbedrijven z i c h t o c h we1 v e s t i g e n . . ( B i j winkels s t i j g e q . d e
inkomsten bovendien toch evenredig met d e canon.)
S l e c h t s i n z e e r b i j z o n d e r e gevallen (Ford, Maggi a f f a i r e s ) i s ' e r f p-.a c h t
voor een b e d r i j f a a n l e i d i n g om n i e t t e komen.
5
1.4.3.3.
B i jzondere bebouwing en overheidsobjecten
Onder bijzondere bebouwing wordt ( h i e r ) gedacht aan kerken, scholen,
ziekenhuizen, w i j k c e n t r a e t c . Vaak worden deze o b j e c t e n t o t s t a n d geb r a c h t met overheidssteun, h e t z i j v i a f i n a n c i e r i n g of s u b s i d i e r i n g ,
h e t z i j d a t de overheid garandeert ( 3 : 982).
De gemeente z a l w e i n i g argumenten hebben voor e r f p a c h t daar
- behoefte aan c o n t r o l e op h e t gebruik v e e l minder gevoeld z a l worden
-0verdracht om de waardevermeerdering t e i n c a s s e r e n z e l d e n voorkomt.
Mocht d i t toch gebeuren d a t komt deze waardevermeerdering a l s n o g aan
een gemeenschapsaspect t o e , z i j h e t d a t de gemeente Aiet h e e f t kunnen
b e s l i s s e n welk.
Daar s t a a t tegenover d a t de "bijzondere bebouwer" w a a r s c h i j n l i j k , geen
bezwaar z a l hebben tegen e r f p a c h t , of d a a r z e l f s voorstander van z i j n
omdat de financieJ.e %asten v e r l i c h t worden. Men kan z e l f s h e t systeem
van huur overwegen ( z i e 8 2 . 2 . 3 . ) .
Uitzondering h i e r o p z i j n d i e i n s t e l l i n g e n , d i e w e t t e l i j k v e r p l i c h t z i j n
d e grond t e kopen. D i t komt 0 . a . voor b i j b i j z o n d e r e k l e u t e r s c h o l e n
( 1 1 : 7 1 ) . B i j openbare scholen i s de gemeente v e r p l i c h t z e l f de grond
i n eigendom t e hebben. Alhoewel ook h i e r twee argumenten ontbreken z a l .
Ook voor overheidsobjecten e r f p a c h t de voorkeur kunnen hebben. Het h e e f t
a l l e e n u i t financieringsoogpunt z i n om a l s gemeente grond aan b.v. h e t
r i j k t e gaan verEopen.
Afgezien van s t r u c t u u r b e p a l e n d e kunstwerken, d i e b i j s a n e r i n g toch weX
vrijkomen, i s h e t a l l e e n maar v e r s t a n d i g om ook kantoorgebouwen van
b.v. r i j k ~ i n s t ' e l l i n ~ ei n e r f p a c h t u i t t e geven ( 3 : 982).
-
Hoofdstuk 2 :
. S:.2.0.
AIMERE
Inleiding
In h e t voorgaande i s h e t vraagstuk koop/erfpacht i n h e t algemeen bekeken op voor- en nadelen.
Degene d i e d i t met de ~ l m e r e p r o b l e m a t i e ki n het'achterhoofd h e e f t g e l e Zen, z a l w e l l i c h t r e e d s z i j n opgevallen d a t d i t algemene v e r h a a l n i e t
zonder meer i s t o e t e passen op Almere. Het i s de bedoeling van d i t
~
hoofdstuk, daarop d i e p e r i n t e gaan.
5
2.1. De i n r i c h t i n g d e r IJsselmeerpolders
In de i n 1918 aangenomen Wet op de Zuiderzeewerken i s d e d r o o g l e g g i n g
van gedeelten van d e Zuiderzee,!IJsselmeer
geregeld. Deze i n p o l d e r i n g
,
i s een n a t i o n a l e aangelegenheid. De a a n l e g van de d i j k e n en h e t droogleggen gebeurt door de Dienst d e r Zuiderzeewerken (Z . Z . W . ) . Deze d i e n s t
h e e f t z u i v e r een waterbouwkundige taak.
De R i j k s d i e n s t voor de IJsselmeerpolder (R.1J.P.) h e e f t t o t t a a k h e t
gebied i n t e r i c h t e n ( i n de ruimste z i n van h e t woord). De t a a k omvat
zowel h e t g e s c h i k t maken van de zeebodem voor landbouwgrond, r e c r e a t i e en bouwterreinen (Ruimtelijke Ordening), a l s h e t bouwenvan s t e d e n ,
dorpen, b o e r d e r i j e n en zorgdragen voor d e v e s t i g i n g van personen en bed r i j v e n . De R.1J.P. i s een t a k van d i e n s t van h e t m i n i s t e r i e van Verkeer
en W a t e r s t a a t . Daainaast hebben ook a n d e r e m i n i s t e r i e s belang b i j h e t
R.IJ.P.beleid (0.a. Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening).
Tot de bouw van Lelystad was de R.1J.P. z u i v e r a g r a r i s c h g e r i c h t : de
vorming van landbouwgronden en de bouw van agrarisch.*georiGnteerde
dorpen was de b e l a n g r i j k s t e t a a k . De l a a t s t e j a r e n i s de R.1J.P.
ook stedebouwer geworden: e e r s t L,e-ly.stad, daarna Almere, beiden a l s
overloopgebied voor de noordvleugel van d e Randstad.
Naast Z.Z.W. en de R . I J . P . , i s e r nog e e n derde i n s t a n t i e : h e t Openbaar
Lichaam " Z u i d e l i j k e IJsselmeerpolders" ( Z . I J . P . ) , d a t b e l a s t i s met d e
u i t o e f e n i n g van h e t p l a a t s e l i j k b e s t u u r ' e n met de opbouw van een bes t u u r s a p p a r a a t d a t l a t e r de taken van h e t r i j k kan overnemen. Aan h e t
hoofd van h e t O.L. Z.1J.P. s t a a t een l a n d d r o s t , d i e tevens d i r e c t e u r
van de R . IJ.P: i s . Het O.L. Z . IJ.P. i s n i e t v e r g e l i j k b a a r met de gemeente. Z i j m i s t een b e l a n g r i j k g e d e e l t e v a n ' d e b e s t u u r s t a k e n van de
gemeente: Ilet gehele v e s t i g i n g s b e l e i d e n de ~ u i m t e l i j k eOrdeningstaak
z i j n ondergebracht b i j de R.1J.P. Bovendien i s h e t O.L. Z.1J.P. ondemocratisch: De l a n d d r o s t b e s c h i k t we1 o v e r een gekozen a d v i e s r a a d , maar
- h i j h o e f t s l e c h t s verantwoording a f t e leggen aan de m i n i s t e r van Binnenlandse Zaken. Na een a a n t a l j a r e n , wanneer een nieuw.gebi.ed op e i g e n
benen kan s t a a n , wordt een gemeente i n g e s t e l d , d i e d e t a k e i van R.1J.P.
en Z.1J.P. ( i n d i e n nog n i e t v o l t o o i d ) overneemt. Of i n Almere de r e c h t s opvolger ook een gemeenke wordt i s nog n i e t bekend: ook een gewestvorm
behoort t o t de mogelijkheden.
Het g r o n d u i t g i f t e b e l e i d wordt geheel bepaald door de R.1J.P. De b e s l i s singen of v o o r s t e l l e n inzake h e t grondbeleid z u l l e n i n a m b t e l i j k en pol i t i e k Den Haag bekeken moeten worden. Doordat men a f h a n k e l i j k i s van
de democratische c o n t r o l e (parlement) z u l l e n de b e s l i s s i n g e n g e t o e t s t
worden aan h e t n a t i o n a l e g r o n d u i t g i f t e b l e i d .
B i j de gemeenten ii d i t n i e t z o : z i j kunnen (nog s t e e d s ) z e l f bepalen
hoe of z e grond u i t w i l l e n geven. Het n a t i o n a l e grondbeleid i s e c h t e r
onderwerp van d i s c u s s i e .
A l s tweede v e r ' s c h i l t u s s e n R.1J.P. en gemeente i n b e p a l i n g van h e t
g r o n d u i t g i f t e b e l e i d kan gewezen worden op d e f i n a n c i e r i n g . De R.1J.P.
k r i j g t z i j n g e l d v i a d e b e g r o t i n g van V . en W . , wat e e n e e n v o u d i g e r
weg i s dan de v e l e f i n a n c i e l e r e g e l i n g e n voor d e gemeente. Bovendien
h e e f t d e R.1J.P. minder t e f i n a n c i e r e n : z i j h o e f t d e grond n i e t a a n t e
kopen of t e o n t e i g e n e n . We1 z i j n er voor h e t r i j k a a n l e g k o s t e n ( Z . Z . W . )
maar d e z e l i g g e n l a g e r (f 3,-- B f 4,-- p e r m2) dan d e verwervingskosten.
oak moet d e R.1J.P. h o g e grondkosten maken i.v.m. h e t o n t g i n n e n van .
een m o e r a s a c h t i g g e b i e d . Men moet d e z e e c h t e r n i e t v e r g e l i j k e n m e t h e t
Gooi maar met a n d e r e o v e r l o o p k e r n e n (Purmer) waar ook f l i n k g e h e i d
moet worden.
8
2.2.
De r e c h t s o p v o l g e r van d e R.1J.P.
In d e toekomst z a l d e h u i d i g e b e s t u u r s s t r u c t u u r vervangen worden d o o r
een a n d e r e . Over d e z e nieuwe b e s t u u r l i j k e o r g a n i s a t i e i s nog n i e t s bekend. Gemakshalve denken we h i e r v o o r l o p i g a a n e e n gemeente of gewest.
Van v e e l b e l a n g i s d e z e keuze voor h e t g r o n d u i t g i f t e b e l e i d e c h t e r n i e t .
'
De b e s l i s s i n g e n d i e d e RIJP neemt z u l l e n voor d e z e r e c h t s o p v o l g e r gevolgen hebben.
D e R.1J.P. kan n u op 3 manieren h a a r b e s l i s s i n g e n nemen:
1. D e R.1J.P. houdt geen r e k e n i n g m e t d e t o e k o m i t i g e r e c h t o p v o l g e r .
De reden daarvan kan z i j n d a t men d e p o s i t i e van d e r e c h t s o p v o l g e r :
nog n i e t s c h e r p genoeg z i e t . Gevolg i s d a t e r e e n , m . i . o n j u i s t e ,
k o r t e t e r m i j n b l i k o n t s t a a t w a a r b i j d e R.1J.P. a l l e e n r e k e n i n g houdt
met h a a r e i g e n d o e l s t e l l i n g e n . In d e p r a k t i j k b e t e k e n t d i t d a t d e
e i s e n van een g e b r u i k e r i n g e w i l l i g d z u l l e n worden, a l s h i j maar komt.
2 . De R.1J.P. houdt r e k e n i n g . m e t d e t o e k o m s t i g e r e c h t s o p v o l g e r door
nu a l l e e n i n e r f p a c h t u i t t e geven, z o d a t d e r e c h t s o p v o l g e r a l t i j d .
nog kan verkopen. ( u i t s t e l l e n van b e s l i s s i n g a 1 of n i e t verkoop).
Argument h i e r v o o r i s d a t d e t o e k o m s t i g e b e v o l k i n g d a a r o v e r democra- ;
t i s c h , ' o p l o k a a l n i v e a u , moet kunnen b e s l i s s e n .
Alhoewel h i e r i e t s v o o r t e zeggen i s , z i j n er m . i . e n i g e k a n t t e k e n i n g e n
t e plaatsen.
- In d i t g e v a l z a l i n h e t e r f p a c h t s c o n t r a c t gewerkt worden met een
c l a u s u l e waardoor d e e r f p a c h t e r een v o o r k e u r s r e c h t k r i j g t . D i t
wekt b i j de e r f p a c h t e r b e p a a l d e verwachtingen d i e n i e t bewaarh e i d hoeven t e worden. Deze v e n v a c h t i n g e n kunnen z e l f s . o n z e k e r heden worden wanneer de r e c h t s o p v o l g e r a l l e e n maar zou w i l l e n
verkopen.
- Wanneer d e R.1J.P. een b e s l i s s i n g ( t e n g u n s t e van verkoop) u i t s t e l t , d o e t z i j s c h a d e aan d e p o s i t i e van d e r e c h t s o p v o l g e r doord a t h e t v e s t i g i n g s b e l e i d (i.v.m. het v o r i g e p u n t ) v e r s t o o r d kan
worden.
- Ook wanneer d e R. IJ.P. nu b e s l i s s i i g e n neemt ( h e t g e e n BBn "'an
h a a r taken i s ) i s e r spraken van een d e m o c r a t i s c h e c o n t r o l e , z i j
het nationaal.
- De R.1J.P. z a l s t e r k r e k e n i n g moeten houden met d e g e b r u i k e r s ,
d i e t e v e n s d e t o e k o m s t i g e bewoners z i j n .
- B i j a l l e e n maar u i t g i f t e i n e r f p a c h t moet d e R.1J.P. z i c h a f v r a g e n
of z i j we1 i n h a a r b e l e i d s l a a g t .
A l s tweede atgument wordt aangevoerd d a t er b i j e r f p a c h t minder
, f i n a n c i e r i n g s p r o b l e m e n z i j n voor d e r e c h t s o p v o l g e r .
Hierop komen w e v e r d e r o p t e r u g .
3 . De R.1J.P. houdt i n b e p a a l d e m a t e r e k e n i n g m e t d e t o e k o m s t i g e r e c h t s opvolger i n h a a r b e s l u i t v o r m i n g .
-25-
In d a t g e v a l t o e t s t z i j de j u i s t h e i d van h a a r b e l e i d n i e t a l l e e n
a a n h a a r e i g e n d o e l s t e l l i n g e n maar ook aan d i e van d e r e c h t s o p v o l g e r . Omdat d e z e n i e t bekend z i j n z a l d e z e m o g e l i j k h e i d n a u w e l i j k s
t e o n d e r s c h e i d e n z i j n van v a r i a n t 1. Het v e r s c h i l ' m e t v a r i a n t 2 i s
e c h t e r d u i d e l i j k : B i j 2 wordt d e b e s l i s s i n g o p e n g e l a t e n t o t Almere
z e l f s t a n d i g i s t e r w i j l h i e r meer van bevoogding s p r a k e i s .
E r d i e n t nog gewezen t e worden o p d e f i n a n c i e r i n g s l a s t d i e o n t s t a a t b i j
c r e a t i e van d e nieuwe b e s t u u r l i j k e o r g a n i s a t i e . De r e c h t s o p v o l g e r z a l
d e i n e r f p a c h t u i t g e g e v e n gronden van d e R i j k s d i e n s t o v e r moeten nemen.
D i t p l a a t s t d e rech'tsopvolger ( d i e n i e t o v e r r e s e r v e s b e s c h i k t ) v o o r
e e n g r o t e f i n a c i e r i n g s l a s t . E e n e v e n t u e l e r i j k s b i j d r a g e voor d e r e c h t s o p v o l g e r v l o e i t a l s . R. 1J.P.-inkomsten u i t grond verkoop weer n a a r h e t
Rijk.terug.
,
Men zou z i c h ook voor kunnen s t e l l e n d a t d e r e c h t s o p v o l g e r v o o r d e e l
h e e f t van grondeigendom. Wanneer z i j d e z e kan verkopen zou z i j op d i e
m a n i e r f i n a n c i e r i n g s m i d d e l e n voor v o o r t z e t t i n g van h e t A l m e r e - p r o j e k t
kunnen a a n t r e k k e n . B i j d i t s t a n d p u n t kan men v r a a g t e k e n s z e t t e n . I n
d e p r a k t i j k zou d i t b e t e k e n e n d a t men d e grond i n Almere-Haven g a a t
verkopen om d e v i e r d e k e r n t e kunnen bouwen. A l s h e t Uberhaupt a l .
n o d i g zpu z i j n om i n d a t s t a d i u m e e n a n d e r e bestuursvorm (ook voor d e
v i e r d e k e r n ) t e k i e i e n , kan men dan b e t e r een a n d e r e o p l o s s i n g v o o r
f i n a n c i e r i n g zoeken.
2 . 3 . Almere
H e t p r o j e k t Almere kan men n i e t z o n d e r meer v e r g e l i j k e n m e t e e n normaal ( o f z e l f s g r o o t ) ~ i t b r e i d i n ~ s p l a n . .
Almere wordt g e h e e l opgebouwd v a n u i t een k a l e zeebodem, z o n d e r d a t i n
d e d i r e k t e omgeving a 1 van een i n f r a s t r u c t u u r s p r a k e is. Op i e t s g r o t e r e
a f s t a n $ (Gooi, Amsterdam) l i g t e c h t e r een g e b i e d d a t z i c h d o o r hoge
grondprijzen kenschetst.
D i t h e e f t een a a n t a l gevolgen :
. .
1. De g r o n d p r i j z e n z u l l e n i n h e t b e g i n van n a t u r e l a a g z i j n . d o o r d a t
e r s l e c h t s een minimum a a n v o o r z i e n i n g e n aanwezig i s . A l s h e t
v o o r z i e n i n g e n pakket g r o e i t , z a l d e grondwaarde z i c h a a n p a s s e n a a n
h e t hoge p e i l van d e r e g i o . Almere wordt dan w e r k e l i j k e e n onderd e e l van d e Randstad. Hoe s n e l l e r d e o n t w i k k e l i n g z a l z i j n , hoe
explosiever de grondprijzen z u l l e n s t i j g e n .
De r e d e n e r i n g g a a t i n p r i n c i p e voor e l k e k e r n op. Hoe meer k e r n e n
e r a 1 z i j n , hoe minder g r o o t de s t i j g i n g z a l z i j n . B i j e l k e v o l g e n d e
k e r n z a l d e g r o n d p r i j s op een h o g e r n i v e a u "beginnen" omdat A l m e r e t o t a a l v e r d e r i n o n t w i k k e l i n g en a a n t r e k k e l i j k e r is. Tevens z a l e e n
nieuwe k e r n ook gevolgen hebben voor d e g r o n d p r i j z e n van tle a 1
aanwezige k e r n e n , h e t z i j d a t ze minder s n e l s t i jgen (woningbouw) ,
h e t z i j d a t z e v e r s n e l d kunnen s t i j g e n : ( i n d u s t r i e t e r r e i n d e B l o c q )
2 . De s t e r k e s t i j g i n g van d e g r o n d p r i j z e n kan b i j n a g e h e e l worden t o e geschreiren aan h e t o n t w i k k e l i n g s b e l e i d van d e o v e r k e i d . Deze h e e f t
voor Almere, d a t a l s n a t i o n a a l n o o d z a k e l i j k wordt g e z i e n , g r o t e
u i t g a v e n gedaan. Nog s t e r k e r d a n b i j e e n gewoon u i t b r e i d i n g s p l a n
kan men daarom a a n v o e r e n d a t d e w a a r d e s t i j g i n g a a n d e o v e r h e i d beI.
hoort toe te vallen.
3. W i l h e t o n t w i k k e l i n g s b e l e i d s l a g e n dan z a l , d o o r h e t o n t b r e k e n van
t a l van v o o r z i e n i n g e n , een e v e n t u e l e v e s t i g i n g a a n t r e k k e l i j k gemaakt moeten worden, h e t z i j d o o r h e t aanbrengen van d i e v o o r z i e n i n g e n ,
h e t z i j d o o r h e t c r e e r e n van c o m p e n s a t i e s .
Doordat h e t onmogelijk i s op k o r t e t e r m i j n een compleet v o o r z i e n i n g e n pakket (drempelwaarde:) t e c r e e r e n , z a l i n d e eerste j a r e n A l m e r e o p
een andere w i j z e concurrerend moeten z i j n .
,
Deze d r i e uitgangspunten hebben t o t gevolg d a t e r een verschuiving
p l a a t s v i n d t i n de b e l a n g r i j k h e i d van voor- en nadelen van e r f p a c h t
en verkoop.
Aan de gevolgkn voor h e t g r o n d u i t g i f t e - b e l e i d i n Almere z a l een a p a r t e
paragraaf worden b e s t e e d .
2.4.
G r o n d u i t g i f t e b e l e i d voor Almere
Zoals hiervoor a 1 i s gebleken, z a l men i n ~ i m e r e ,nog meer a l s b i j een
gewoon u i t b r e i d i n g s p l a n rekenin'g moet houden met de wensen van de geb r u i k e r s . Deze z i j n r e e d s i n hoofdstuk l behandeld. H i e r b i j kunnen
een a a n t a l opmerkingen"gemaakt worden: .
- De gebruikers ( i n h e t b i j z o n d e r b e l e g g e r s ) z u l l e n d e s t e r k e waarde' s t i j g i n g zeker w i l l e n r e a l i s e r e n .
- Door h e t z e l f w i l l e n i n c a s s e r e n van de s n e l l e w a a r d e s t i j g i n g schept
1,
de overheid een e x t r a onzekerheid. De l a s t e n van de g e b r u i k e r s z u l l e n
i n korte t i j d sterk stijgen.
Het b e l e i d d a t i n Almere g e ; b e r d w o r d t s t a a t bovendien i n r e l a t i e t o t
d a t van de r e g i o . N i e t a l l e e n de g r o n d p r i j s maar ook h e t systeem van
u i t g i f t e moet met d a t van de r e g i o vergeleken worden.
'
1
De b e l a n g r i j k s t e p l a a t s i n de r e g i o wordt-ingenomen d o o r Amsterdam:
Deze g e e f t de bouwgrond a l l e e n i n e r f p a c h t u i t . Hiervan i s i n h e t
I
verleden s l e c h t s een enkele maar afgeweken. D i t gegeven zou a a n l e i d i n g '
kunnen z i j n om i n Almere zoveel mogelijk b i j d i t b e l e i d aan t e s l u i t e n !
en deze erfpachtsvoorwaarden over t e nemen, e v e n t u e e l met en,ige ver;
b e t e r i n g e n ( l a g e r e r e n t e p e r c e n t a g e , arbitragemogelijkheden). In d a t
geval z u l l e n e r een a a n t a l wijzigingen p l a a t s moeten,vinden i n de op
d i t moment door d e R . 1 J . P . gehanteerde erfpachtsvoorwaarden. Deze
voorwaarden gaan namelijk u i t van e'en aanpassing van de canon na
5 j a a r . De wijze van aanpassing i s e c h t e r n i e t g e r e g e l d . Het gehanteerd?
r e n t e p e r ~ e n t a ~van
e 6 9 i s r e d e l i j k e r dan e l d e r s .
Alhoewel a a n s l u i t i n g b i j Amsterdam voor de hand zou kunnen l i g g e n z i j n
e r ook tegenargumenten :
De Amsterdamse ondernemers b l i j k e n weinig gelukkig t e z i j n met h e t
e r f p a c h t s s t e l s e l en z i j z u l l e n voor e r f p a c h t b i j v e s t i g i n g i n Almere
weinig voelen.
In de r e s t van de r e g i o i s verkoop meestal r e g e l ;
e r f p a c h t i s soms mogelijk. Bovendien b e s t a a t de indruk d a t e r f p a c h t
i n opmars i s ( z i e b i j l a g e 111).
I
Welk g r o n d u i t g i f t e b e l e i d moet nu i n Almere worden gevoerd?
Een v o l l e d i g antwoord h i e r o p i s onmogelijk. Bovendien z a l de keuze
voor een b e l a n g r i j k g e d e e l t e door p o l i t i e k e motieven worden bepaald.
We z u l l e n deze vraag dan ook s l e c h t s met e n i g e b e l e i d c r i t e r i a beantwoorden.
B e l a n g r i j k i s d a t de ontwikkeling van Almere n i e t i n gevaar wordt
gebracht door de keuze voor een bepaald systeem. Daardoor z a l i n
b e l a n g r i j k e mate rekening gehoudenmoeten worden met d e voorkeur
van de gebruiker.
- W i l men een ander systeem invoeren dan de gebruiker wenst dan z a l
men z i c h moeten r e a l i s e r e n of d i t de ontwikkeling s c h a a d t . B i j
sommige s e c t o r e n h o e f t d i t n i e t h e t geval t e z i j n ( 0 . a . woningbouwc o r p o r a t i e s , temeer d a a r de R . 1 J . P . een v r i j g r o t e i n v l o e d h e e f t of
de S t i c h t i n g Woningbouw Almere) b i j anderen w e l l i c h t wel. Daarom z a l
men goed de v e r s c h i l l e n d e voor- en nadelen d e r b e i d e systemen i n de
gaten moet houden.
;
'
Het probleem i s nu op welke w i j z e men kan bepalen of i n v o e r i n g van
a l l e e n maar e r f p a c h t de ontwikkeling z a l schaden. D i t zou kunnen
b l i j k e n u i t onderhandelingen met g e l n t e r e s s e e r d e n . Voor de algemene
b e l e i d s b e p a l i n g i s d i t e c h t e r t e l a a t . Mijns i n z i e n s l i g t h e t dan
meer voor de hand om voor b e l a n g r i j k e s e c t o r e n a l s commerci8le
v e s t i g i n g e n en woningbouw door p r o j e c t o n t w i k k e l a a r s en b e l e g g e r s
b e i d e mogelijkheden open t e houden ( b i j andere s e c t o r e n s t u i t e r f pacht w a a r s c h i j n l i j k n i e t op onoverkornelijke bezwaren).
H i e r b i j kan men (wanneer men d a t op p o l i t i e k e gronden wenst) e r f pacht a a n t r e k k e l i j k e maken ( l a a g r e n t e p e r c e n t a g e ) en verkoop onaant r e k k e l i j k e r (hogere p r i j z e n ) . De mate van a a n t r e k k e l i j k maken z a l
men dan opnieuw aan de b e l e i d s c r i t e r i a (schaden van ontwikkeling)
moeten t o e t s e n .
Bijlage 1
Erfpachtstoepassing i n d e 4 g r o t e s t e d e n i s door Op t e n Noord ( 5 : 1 7 0 )
v e r g e l e k e n . U i t z i j n a r t i k e l e n worden h i e r 2 t a b e l l e n g e c i t e e r d , waari n de v e r s c h i l l e n naar vorenkomen.
',;:'..
:rfpachtscanan bij uitgifte
..
:;.
integrate hertaxatie
.
door gemcenteraad vast t e
.
stellen op vast percentage
.
(thans 8%) van marktwaarde
van de grond
..
, :
:
..
,
.
..
.
gemiddelde rente langlo~ende
basis: marktrente van d e
..
leningen in voorafgaande j a a r marktwaardc van de grond
:(thaw l o x - l l % ) , van grond,.
, .
, ',,
..
..
waarde plus 0,3% voor af, .
. . . .-.. . . ... , . :.. ,,
.,,...
.
. \
.
. .. . .
.:..
schrijvinr:
idministratic
: . .
.
...
elke 5 jaar volgensprijsindex-. telkens na verloop van 5 j a a r na 10 jaar, hertaxatie met
rente 2 % lager dan rendement
.
;
'
tanpassing
canon
,-.
,
,,
.
ecn oercentnae \'an werkeliikc
grondwaard;(thans
11%)
~~
,
:
-
'
+
I
'
.
.
.
,
telkens n a verloop van 10 jaa
op basis van percentage s u b :
.
Raad algemeen bclang ... . . . .
.
....
. .
.
..
aanwczig acht
,
I
..
..
. :.. . '
,
. .
chadevergoeding bij einde bij opzegging door erfpacbt: . schadevergocding in geval van bij opzegging door erfpachter: bij opzegging door gemeente:
geen vcrgoeding
1 opzegging wegens algerneen
geen vcrgocding
volledige schadevergocding
bij opzcgging door gemeente:, helanc.
als ware sorake van
. wader uit te werien ' bij opzegging door gemeente:
..
volledigischadevergoeding als . . .
. . .
. . .. schade~&stL~ing .-.. . ..
onteigenin~
.
ware ontcigening aanwczig
'
. .
(ervreemdbaarheid e n
in beginsel vrij, voor zover - toegertaan mits,een o v e r c e n - vrij binnin erfpachtsvw;
mct toestemming van B. e n
.
plitsing
strokend met bepalingender
. stemminc met vwen met betr.
mcdedelinc aan R. e n W . 0.a. ' W.. waartoe aanmeldincs. . -..
erfpachtsovereenkornst, ;plitsingpublifkr&htelijke
.
.
i.v.m. hyporheekhouder;
plicht (ma. medc i.v.m. .'
oak vrij indien in overeen-voorschriften
..' . .
Overigens overecnkomstig
belangen hypoth~rkhouder)
.. . . . ,
stemming met bctr. publiek- :', .
.
betr. publiekrechtelijke ,;. . : :' .
,
.;,.,. .
.
,
.
. .. .
rechteliikc verordeninnen . .
.
verordeninscn
"
oepassing
als regel o p alle gronduitgifte; algemeen, verkaop
'.
algemeen, behoudens
. . als regel, bzhalve
verkoop uitzondcring, bijv. in uitzondering 0.a. voor
. uitzonderingen bijv. in geval
woningwetbouw wnarvoor
geval van vervanging van
.:. openbareherken; incidenteel.. v a n vervanging van
.
aparte erfpachtsvw gelden;
onteigendc grond
1
verkoop met voorReurirecbt . onteigende grond
. . :. .
voorts industrieterreinen
.
1::
. . vaor terugkoop; waningwet- . -;: :..
..
..
. uitgezonderd.
. . ...
bijzonderc erfpacht.'
.,.
.,;.. - ,. . . ,.,~. :, ,"
.~ .
.
..
.
. . . , bouw
rmeline ' . .
. .
.
.
,
,
$
,
,
:,
~
-.,
,
'
.
'
,
~
'
.
.
.
Bijlage 11,
tabellen zijn ontleend aan de CBS'Statistiek
De hierna vermelde
voor het financiewezen. (april 1975 pag. 260 e.v.).
Het CBS verstaat onder "erfpacht enz." ook rechten van Opstal etc.
De cijfers hebben alleen betrekking op gronden die beheerdworden
door grondbedrijven. Voor de volledige toelichting wordt verwezen
naar de genoemde statistiek.
-
an bsten, winsten en varlieron (van deexPloitatls1 volqenr do bedxijl.rakoningen
rnrsesand profirs of the exploitation according tot me traaing-accounr
=atel 3.
-=ten
A
~
~
~
~ EI
-X
~
I
~
C
~ x p l~o i t aLt i e - ~
baten leanons, pach-
~
grandW-
drii-
R ~ ~ L B -overlge
lasten
la.:
"en
.
L
~
~
~
~
~
verlieren
winsten
lieZen 1-1
485
59 686
73 55<
294 062
347 061
449
353 748
420 615
129 489
I157 669
'
cronden voor teminste 25 jpar uirgerieuen
1941 11 396
181)
5 357
(4461
14661
-204 259
-262 941
215 653
268 102
100 000
.
500 000
-
<
100 000 ,
20 000
-
<
50 000
.
,
5 OOD
,
<
50 000
10 000
.
-
,
2 000
- <
-
1970
1971 .
3
1.
1 886
2 340
4 5 070
<
10
ooo
5 000
Hinder dan 2 000 inu.
TOta.1
121
111
6 141
1 896
(11
121
.
396
2 440
,
-
5 945
-545
10
10
11 810
10 ' I S 1
357
421
12 167
11 374
11 394
10 163
I
(61
93
171
151
(41
866
1 lei
- 1 911
1970
1971
21
22
9 611
10 616
624
448
,10235
11 065
10480
10 981
191
171
864.(81
840
(131
619
924
246
re3
4
47
51
1 678
1 974
81
1 812
2 073
1241
1251
171
138
(161
I161
118
53
50
8
49
1 760
2 022
32
1 008
1 074
14
45
1 032
1 1+9
1 110
1 234
1161
I181
99
I38
23
19
470
i
412
',
1161
1151
50
56
. 1970
'
1970
1971
35.
.
(
55 495
51 016
5 4 951
I
1 7
1971
1971
20 000
43 185
51 116
15
.
in erfpasht, hvur enr.
W A R GROEPEV "All
. .
Of
verlles
1 000 gld
Totaal 1970
1971
GENEENTEN MET
500 000 en merr inu.
rDnaer
en ver-
1
.
linnca,
bedr1,ve"
Saldo
hvren
ten,
en..
Te
~
1970
39
36
. 1971
1970
1971
.
10
12
4
393
'
Is
15
.
1970
1971
L
1
1
1970
1971
163
l70
78 182
1-
67 7 5 5
.
%
.
.
'
16
16
1.
0
0
2 996
.3
a87
.-
.
70 7 5 1
417
I
-
2
10
1111
114)
21 '
11i1
33
51
11
B
5
6
1
2
23
78
115
5
3
.
-0
3
3
0
-
111
0
-0
7 611
3 141
(611
(711
2 054
5 568
-1 669
123
-
(21
3
29 944
37 169
- 2 9 821
306
1111
1111
80 340
49 078
-40 014
-49 078
864 . ( 2 2 1
1251
28 246
31 549
-27 382
-31 549
59 531
-58 277
-87 543
4
-33 193
-34 684
1
35 561
534
1156)
(1421
18 259
18 298
-17 749
-17 764
77
51
1621
1601
3 229
3 372
-3 152
-3 320
-
191
(71
219
169
-219
1
-169
1
3 773 14661
2 116 . 14591
213 600
2%3 393
-209 827
16
7
141
(31
3
1
1
Ill
.
-
1761
(751
76 318
74 817.
49 964 ' .
61 488
20 143
24 319
111
: Y 788.
62 478
13 755
13 100,
11)
35 519
B 137
B 183
(21
75 597
105 711
17 320
18 190
161
I61
1151
2
18 .
16
81 506
323
,
88
-173
.
'
,I
1
'
...
1
0
131
161
4 909
.
29
14
Overige qronden
so0 000 en m6er in".
100 000
50 000
10 000
10 DO0
.:
I
-
<
-<
-
<
<
500 000
100 000
50 000
20 000
1970
1971
3
3
1970
1971
36 866
44 091
13 099
17.397
12
11
40 784
47 229.
13 005
IS 250
1970
1971
::
ZB 9 4 2
31 SpS
6 578
1970
1971
80
88
6 2 l8a
87 787
1 4
17 937
1370
1971
136'
139
34 463
35 223
6 796 . '41 259
7 510. , ,. 42 733
8'066
8 049
22 506
2 2 610
4 757
4 875
,
7
'
,SF', 19 733
5 000
-
<
10 000
1970
1971
155
155
19 363
1s 901
1 143
3 738
2 000
-
<
5 000
1970
1911
64
65
3 674
3 505
634
600
1970
1971
10
8
234
168
22
30
Totaal 1970
1971
485
494
216 310
268 879
56 691
70 230
,
4 108
4 106.
'
.:
.
,
Hinder dan 2 000 inu.
~e qsrallen russen 0 qeven hecaanral hdrijuen aan.
'
.
"
.
256
198
282 997
339 109
'
171
1111
73 171
77 8 3 1
' 510
.
. .
.
129)
1281
-
I721
1811
639 ,1132)
878 111301
I
' n
-
1 254
653
3
30
:
'
191
171
'
956
786
,
,
88 196
33 812
-
-37 169
-261 276
--I
'
.
1
2
,'
~
2
4
1
-
LZL L V
FL~LI
6 ' 1
LVl'L86
P90 LOT 1
98'Ll
L9'61
C68 11
CO'O1
65.51
LC8 0 6 1
895 5 6 1
LS.01
'
ILL
LCL 1
CL'S
OF'S
C8V 6 2
6LD LL
LE'E
dP
58
91'1
FO'l
512 P I
98D 8
4L'l
P9'Ob
85b FB9
6T8 LO'
LC'II
059 6 0 1
L ~ LZLI
609 9~
LUi
01
9LE 0 1
260 L I
BS'0b
‘51
9 5 Z~I
08'81
1
'
CEL 5
Sb0 5
C9C
501
3 3 ~ I~
P~s
RO~
206 I
552 I
922
SYL
FCF
815
6'
56
1LS 0
621 I
bZ8
16
~6
FCB.199
I18 61'
985 I
6.i~ I
9PF
8 s ~
............
..
...........
I TLI
FZZ 5 0 1
(85
. 615 I
961
O
LI
,152 PLO I
I
LBL B b l I
6C0 1 0 2
.19P LOZ
bS'5
POL 6 2
0 9 9 EL
PO'I
9
PL1lb
L9'1B
SI'OZ
61'21
I
'
.
Yafiuymua3saq a b y l a w
B~I~SI~BU
.P.e u a f i a n 'uoaslas
""qhiyuol(
--.
~suyszxaasyrxsnpu~
.&aZls arVJnJ
86L 1
OSE I
6EC
VIE
F9L
'95'~
9F19
95i CCI
L 9 L L6T
T3'9
IE'9
PEO 6 C I
B l E LOL
LC6 I
W'E
20.01
692 S L
896 SL
IL'E
9F'Ol
LC9 SL
1LE BL
PZF I
LOO I
ZL'E
80'5
8 9 6 LZ
LT8 T L
6L'E
1F'E
l t l CI
PL8 LL
LO?
89
58
9L.1
SO'I
SIC b r
98ti B
9L'I
0 ' 1
t9L I1
ILS B
6LI I
V18
101
ELL
55'BL
. 68'0V
959 6 1
690 BP
69'8L
05'1i
0 5 ~ ~ 6 1
F~L'BI
69
011
SLE
081
19.02
FD'~
6P9 T
BZP CP'
LI'LL
SP'?
PL1 Z
8 0 9 11
8
186
L
,
,
'
.
-
61V
.. .P.a
...........
IC
.
ay3=alsm
rnq&,ruoH
YauyeLxa3aIr2mpul
N Z W m D
-
*YDael2S
"3-
'
'
HPIOHZIO
I
C16 1
998 S
Z6'6L
OC'PL
699 t 9
It
602
PPV,
CS'IVL
88'SC
CLZ
$8-
'91
BL'I
'
698
eE6
99F T
VO'PST
8~'911
LBO 82
SZb 1
068 1
LI'LS
W'LS
98b CZ.
.
1
.
L o t LO1
COP 0 1
,
,.
1
1?~8
-
CT'ZSZ
Z I Z 99
P
1
C
EL1 9 0 1
I
LP8 O r
............
T8'8TJ
966 82
IS9 1 9 .
01
EE
21
OZ:19, I
1 1 6 PL
PC8 OC
5b
05
LC
9~
.SBF
. bL'OC
LO'IF
9 1 L O6L
066 9 0 8
6C'LF
5 8 6 LC8
9F'CZ
262 POT
L61 601
88'61
9232
OC6 C11
F
29
ZL'V
05.E
9P9 E
FL6 E
FL'V
99'C
6P9
296 V T
SL'GF
1148C
6 S L E6E
bLP 165
16'0b
~
98C 0 1
b6.51
LE'OZ
6 r 5 PR1
96C 0 0 1
. CO'LT
0
OI'ZZ
F
~ 0 8 06 ~ ~i
'
96L TPB
...........
LLL I
L65 L
95C
F60 8 1 1
EL5
L9P
La1
F61
5?6 L
021
La
OF
L I
095 1
5PF
PEE
88V
V61
9 9 1 P 609
9ZF 0 6
Or
'
L0L 0 1 1
1
6
OF5
.
,
,
.
.
.-uaSuyulua3saq a6pa21,
'
61'55
SP6 8 L
01'81
LOB 5
52
8L36S1
S I T 09
t0.62
LT
62
9
~ a e f i ~ 61 ~~ nl ~ o j .
09
158 L
'
968 0
1TF
5
21
0V
VZ.9
06'9
90C VE
Zi
8C1
SF'**
E89 1
8F9 6
8i)L
.
00
...
Y
~
Y
ay>~ax~el(
,
"q&,T"o,,
~
~
~
~
~
~
~
~
S
~
PO2
mmz
PI^
000 1
*I
Si
lL61
'
0161
~ 1 6
.
PT6
ZT
lL61
OL61
I161
LY ,ad
.
,
.
PI^
000 1
I
, IT
CI
>""TOSV
01
OL61
6
.
TL61
'I
~ 1 000
6
I
L
8
OL61
lL61
lad
Q
9
5
0161
>nmIOIqS
IL61
q
I
~
.'
E
b
0'61
IC6I
f
I-I sarlran OPT-S
.z"o
aprs~maos
S"O"W,
eproarylmldqa6
,uaaCTzadoo*lan
1
0161
.
'
naqqeq
aazl' a~ i ? q
3 s u y x xo
.
.
-Tr*anaq
s"=
-afiafi ap dolsc.
v-rrrpaq
T ~ " W
6uyunsxsaB
.
.I
P
BIJLAGE 111: Systemen i n d e Regio
Hilversum
: Zowel verkoop a l s e r f p a c h t t o t v o o r k o r t a c c e n t o p v e r koop, maar d e r a a d " z i e t " d e l a a t s t e j a r e n meer i n
erfpacht, i n het bijzonder b i j industriaterreinen.
Bussum
: Weinig grond b e s c h i k b a a r .
Zowel voor woningbouw a l s i n d . wordt a l l e e n maar v e r - ,
kocht
.
Huizen
: De l a a t s t e twee j a a r wordt i n d . t e r . i n e r f p a c h t u i t g e geven woningbouwgronden worden v e r k o c h t , ,
Baarn
-
: A l l e e n verkoop ( s l e c h t s g r o n d voor s a n e r i n g s g e v a l l e n ) .
Er i s een g e v a l van r e c h t van o p s t a l b i j een p a d v i n d e r s clubhuis
.
: Woningbouw ( v r i j e s e c t o r ) wordt v e r k o c h t . .,
B i j I n d u s t r i e t e r r e i n ( v o l ) we~rdd e k e u s o v e r g e l a t e n
aan de gebruiker.
\,
Naarden
Bunschoten
: A l l e s wordt v e r k o c h t , b e h a l v e s p o r t t e r r e i n e n .
Amersfoort
: A l l e e n verkoop b e h a l v e momenteel b i j jeugdhonken.
Leusden
: Zowel i n d . t e r r .
verkoop.
Soest
-
: Voor a l l e gronden verkoop. Raad h e e f t z i c h v o r i g j a a r
tegen E r f p a c h t u i t g e s p r o k e n .
M a a r t e n s d i j k : A l l e e n verkoop.
Utrecht
.
Amsterdam
Amstelveen
'
(kantoorgebouwen) a l s woningbouw:
.-
,
: Z i e b i j l a g e 1. E n k e l e i n d u s t r i e t e r r e i n e n kunnen g e k o c h t
worden v e r d e r a l l e e n e r f p a c h t .
: Zie b i j l a g e I.
oms
: Verkoop. '
e r f p a c h t b i j sociaal-medische i n s t e l l i n g e n ,
(in d r i e g e v i l l e n g e b e u r t ) .
Haarlemmermeer:Verkoop,
e r f p a c h t n i e t mogelijk.
Zaanstad
: Woningbouw : verkoop
Behalve woningbouwverenigingen: d a a r komen b e i d e s y s t e men voor.
I n d u s t r i e t e r r e i n : A c h t e r s l u i s p o l d e r : e r f p a c h t op v e r z o e k
van g e b r u i k e r a n d e r s koop.
Andere t e r r e i n e n : a l l e e n e r f p a c h t .
Weesp
-
: I n d ~ s t r ~ eVerkoop
:
maar e r f p a c h t k o m t r e g e l m a t i g v o o r
b i j f i n a n c i e e l gezonde b e d r i j v e n ( d i e e c h t e r o v e r k l e i n e r
k a p i t a l e n beschikken).
Woningbouw: V r i j e s e c t o r ( i n v e r l e d e n t e e e n z i j d i g woningwetbouw,zodat h i e r i n n i e t s meer p l a a t s v i n d t ) s t e l t
s l e c h t s p r i j s o p koop.
Haarlem
: V r i j s t r i k t e r e g e l s , exernplaar wordt toegezonden.
Hoorn
-
: Tot nu t o e a l l e s verkoop. Programcollege w i l b i n n e n k o r t
besluiten
i n e r f p a c h t u i t t e geven.
Edam
-
: Verkoop.
.
LITERATUURLIJST
I . J . J . S y b r a n d i j : "De e r f p a c h t vandaag" i n Stedebouw en Volkhuisv e s t i n g n r . 5 , mei 1973 pag. 194-201.
2 . Nota " e r f p a c h t i n Amsterdam"
3 . Nota G r o n d u i t g i f t e . Gemeenteraad Rotterdam. Gedrukte v e r s a m e l i n g
1971, pag. 967-1031.
,
4 . Nota " G r o n d u i t g i f t e Verkoop of e r f p a c h t "
5. J h r . i r . J.HiL. Op t e n N o o r t : " E r f p a c h t
Bouw nog
1/3-'75 pag. 1 6 9 - 1 7 0 .
-
-
Gemeente U t r e c h t .
i n 4 g r o t e steden" in:'
6. J h r . i r . J . H . L . Op t e n - - N o o r t : "Economische gevolgen van u i t g i f t e
van gemeentegrond i n v o l l e eigendom c.q, i n erfpacht!' i n :
F i n a n c i e e l Overheidsbeheer n r . 5, 1 9 7 2 pag. 61 - 67.
(Overdruk u i t d e I n g e n i e u r van 29-10-'71).
7. Nota Ontwikkelingsschap Z a a n s t r e e k d e c .
'71.
$,
8. J . J .
9.
S y b r a n d i j : "Is e r f p a c h t nog a c t u e e l ? " i n : D e Gemeente, p a g , 54-56.
.
van d e r H o r s t : "Het G r o n d u i t g i f t e b e l e i d van d e gemeenten" i n :
idem:
F i n a n c i e e l Overheidsbeheer n r . 9 , 1 9 7 1 pag. 1 2 5 e . v .
n a s c h r i f t i n F;O. 1971 n r . 11, p a g . 1 6 5 .
..
10. F.J.M. Huijsmans: "Rotterdam en h e t e r f p a c h t s s t e l s e l .
i n : T i j d s c h r i f t voor O v e r h e i d s a d m i n i s t r a f i e n r . 1180 (1971) pag.
383 e . v .
11. G e m e e n t e l i j k g r o n d b e d r i j f : b e h e e r en a d m i n i s t r a t i e d o o r A . Venverloo
an N. Tromp 1967, pag. 62 e.v.- ':
1 2 . I r . S.A. Boon: " S o c i a a l economische beschouwingen o v e r e r f p a c h t "
i n : ESB 25-4-'73, pag. 363 e . v . '
1 3 . P . Bouwma: l e e r b o e k . d e r F i n a n c i e r i n g 11, (Delwel, Den Haag)
14. J h r . i r . J.H.L.
FSB 29-9-'71.
Op t e n Noort:. " G e m e e n t e l i j k e g r o n d p o l i t i e k " i n :
1 5 . G.H. Meyer en J . J . ~ y b r a n d i j : " M o d e r n i s e r i n g van h e t e r f p a c h t s b e l e i d " , i n d e Nederlandse gemeente 1967, n r . 23 pag. 269 e . v .
16. P.Ph. Groeneveld: "Van w i e i s Nederland?" i n : NRC 12.5.73.
1 7 . Grondkosten besternmingsplannen (blauwe b o e k j e ) .
..
18. Grondkosten woningbouw ( b r u i n e b o e k j e ) .
1 9 . S y l l a b u s van d e i n l e i d i n g .van prof.mr.
voor Bouwrecht 5 . 6 . 7 5
20. S y l l a b u s van d e i n l e i d i n g van m r . A.H.M.
Bouwrecht 5.6.75.
M. Scheltema, Vereneging
S a n t e n , ' ~ e r e n i g i n gvoor
21. "Pensioenfondsen", omslagverhaal i n COBOW 1 8 a p r i l 1975.
22. J h r . i r . L.H. op t e n N o o r t , " G e m e e n t e l i j k g r o n d b e l e i d en s t a d s v e r nieuwing" i n : Bouw no. 31/32, 3/10-8-1974 pag. 711 e . v .
23. V o l k s k r a n t 4/6/75:
" C e n t r a l e F i n a n c i e r i n g opgeheven",
pag. 3.
24. F.W.C. Blom: D e e r f p a c h t i n d e t o e k o m s t , i n stedebouw e n v o l k s h u i s v e s t i n g , nov. 1973 pag. 422 e . v .
25. Gemeentestem 12 oktober 1973: "Delakmoesproef voor de regering?"
26. P.A. van Vugt: "Rotterdam let op uw (eigen) saeck".
I in: Tijdschrift voor Overheidsadministratie nr. 1240 14.2.1975'
pag. 65.
11 in: Tijdschrift voor Overheidsadministratie nr. 1249 20.6.1974
pag. 223.
27. Ir. F.P.H. du Rieu: Aanbodsraming collectief bedrijfsterrein, maart
1974, ETI rapport nr. 148.
(Stichting Economisch-Technologisch Instituut voor Utrecht)
s
28. CBS: Statistiek voor de bouw.

Hé daar, is er niemand thuis?

Beantwoording ex art. 38 fracties SP en VVD inzake aanvullende

Brief intrekken raadsbesluit erfpachtreferendum

Erfpachtfinanciering

2014-02-25 Parool-Erfpacht, daar komen we voorlopig niet van af

1 AB 12 DECEMBER 2014 IJM 2014

Bekijk het artikel "Gemerts dialect"

1 Aan bestuurders van bij de Vereniging Gehandicaptenzorg

Hé, ho, span de wagen aan! (2)

Uitleg van technologieën – Canon XF205 en XF200 [PDF, 123 KB]