Whitepaper #10 (2014) - Beleggingsvastgoed

WHITEPAPER
#10 Beleggingsvastgoed
HLB Van Daal & Partners is a member of HLB International. A world-wide network of independant accounting firms and business advisors.
Oktober 2014
Deze whitepaper is verrijkt
met Layar.
1. Download de gratis Layar-app voor
Android of iPhone.
2. Vindt de pagina’s met het Layar
logo.
3. Open Layar, houd de telefoon boven
de pagina en ‘Tap to view’ om de actie
te starten.
4. Houd de telefoon boven de pagina,
‘luister’, ‘bekijk’ en ‘zie’ meer!
HAAL BELASTINGVOORDEEL OP BELEGGINGSVASTGOED
Bent u in het bezit van beleggingsvastgoed? Dan geldt al vanaf 2010 dat er bij schenking en overlijden direct schenk- of erfbelasting én inkomstenbelasting afgerekend moet worden. Ook voor
aandelen in een vennootschap met beleggingsvastgoed (Vastgoed-bv) welke geschonken worden
of door overlijden bij kinderen terechtkomen. Hier is al snel 20% schenk- of erfbelasting verschuldigd en zal er 25% afgerekend moeten worden over de meerwaarde van de aandelen. Door bijtijds
de regie te nemen, behaalt u mogelijk 40% tot 45% belastingvoordeel.
Alleen belastingvoordeel bij ‘fiscaal’ ondernemingsvermogen
De belastingwet kent één uitzondering voor
de afrekeningen bij schenken en overlijden:
wanneer sprake is van ‘fiscaal’ ondernemingsvermogen geldt uitstel én afstel volgens de
bedrijfsopvolgingsregeling (de BOR). Fiscaal
ondernemingsvermogen bij schenking of in een
erfenis wordt voor een aanzienlijk bedrag (ruim
€ 1.000.000 in 2014) geheel vrijgesteld, terwijl
over het meerdere maximaal 3,4% belasting
schuldig is. Ook wordt bij ‘fiscaal’ ondernemingsvermogen de inkomstenbelasting volledig uitgesteld. Daarom moeten de kansen benut worden om zakelijk beleggingsvastgoed als
‘fiscaal’ ondernemingsvermogen aan te merken
met als doel gebruik te maken van de BOR.
Wanneer kwalificeert zakelijk beleggingsvastgoed als ‘fiscaal’ ondernemingsvermogen
Voor het behalen van belastingvoordeel is het
van groot belang dat beleggingsvastgoed als
‘fiscaal’ ondernemingsvermogen gekwalificeerd wordt. Omdat ondernemers de exploitatie van het beleggingsvastgoed verschillend
zullen inrichten, dient onderscheid gemaakt te
worden. Zo is er de vastgoed-ondernemer met
grootschalige commerciële verhuur van beleggingsvastgoed en de (gepensioneerde) ondernemer die het eigen bedrijfspand verhuurt aan
het (voormalige) eigen bedrijf. Hierna onderscheiden we twee situaties: die van de Vastgoed-bv met de vastgoed-ondernemer en die
van de Onroerend Goed-bv voor ondernemers
met vastgoed in eigen gebruik.
In dit nummer
1. Haal belastingvoordeel
op beleggingsvastgoed
2-3. De Vastgoed-bv;
De Onroerend Goed-bv als
onderdeel van een
bestaande organisatie
4. Fiscale vrijstelling bedrijfsopvolging ook voor
onroerend goed?
5. Contactgegevens
1
De Vastgoed-bv
Rechtspraak ten aanzien van fiscaal ondernemingsvermogen
De rechtspraak rond zakelijk beleggingsvastgoed en de toepassing van de BOR krijgt langzamerhand een positieve wending. In
december 2013 besliste Hof Den Haag al in het voordeel van belastingplichtige. Op 8 april 2014 heeft ook Gerechtshof ArnhemLeeuwarden belastingplichtige gelijk gegeven. In de casus van Hof Arnhem heeft de aandeelhouder (een gepensioneerde makelaar) voor het Hof onderbouwd aangetoond dat de aard van zijn werkzaamheden en zijn tijdsbesteding voor de exploitatie van
het vastgoed (25 panden) ruimschoots voldoende is om te spreken van een onderneming. In de uitspraak wordt een uitgebreide
beschrijving gegeven van de aard en omvang van de werkzaamheden.
Hierbij is heel belangrijk dat aan de hand van de aard en omvang zoals beschreven in voornoemde hofuitspraken de verhuur op
“actieve wijze” plaatsvindt. De directeur-groot aandeelhouder (DGA) van de Vastgoed-bv houdt zich voltijds bezig met:
•verkoopactiviteiten
•
onderhandelingen met banken en huurders;
•
aankoop grond en verrichten marktonderzoek;
•
voeren administratie;
•projectontwikkeling.
De DGA moet als het ware optreden als ondernemer in vastgoed en als spin in het “vastgoedweb” fungeren. Aantoonbaar moet
zijn dat hij beschikt over een relevant zakelijk netwerk dat hij gebruikt om (bijvoorbeeld) bouwprojecten te plannen/realiseren.
Hij moet door inzet van zijn ervaring en expertise een boven gemiddeld rendement op het zakelijk beleggingsvastgoed ambiëren.
De Onroerend Goed-bv als onderdeel van een
bestaande organisatie
Veel ondernemers hebben het eigen bedrijfspand ondergebracht in een aparte vennootschap (Onroerend Goed bv). Het bedrijfspand
wordt door de Onroerend Goed-bv verhuurd aan de Onderneming bv (zie tekening). Indien deze Onroerend Goed bv géén aandelen
bezit in de Onderneming bv, dan is de Onroerend Goed-bv geen ‘fiscale’ onderneming binnen de bestaande organisatie: de BOR
geldt niet, tenzij de Onroerend Goed-bv ook als Vastgoed-bv geldt omdat naast het eigen bedrijfspand ook ander beleggingsvastgoed wordt geëxploiteerd.
Voor de Onroerend Goed-bv als onderdeel van het eigen bedrijf
wordt aanbevolen de organisatie zodanig in te richten of te
wijzigen dat de Onroerend Goed-bv zélf onderdeel van de
onderneming is/wordt.
Dit kan op twee manieren:
2
A.
B.
Creëer een 5%-belang
Creëer een drietrap-organisatie
Zie volgende pagina voor uitleg.
Creëer een 5%-belang
Creëer een drietrap-organisatie
Indien de Onroerend Goed-bv een aandelenbelang van minimaal 5% heeft in de Onderneming bv, dan gaat het eigen bedrijfspand door samentelling op in het ‘fiscale’ ondernemingsvermogen. Het plaatje ziet er dan als volgt uit:
Wanneer de aandelen in beide vennootschappen niet rechtstreeks door de DGA worden gehouden, maar via een vennootschap (‘holding’) dan vindt ook samentelling plaats en wordt
het eigen bedrijfspand van de Onroerend Goed-bv als ondernemingsvermogen aangemerkt. De structuur ziet erdan als volgt
uit:
Deze oplossing is ook toepasbaar in een situatie waarbij een
bedrijfspand in de Onroerend Goed-bv van de ouders wordt verhuurd aan de Onderneming bv van het kind. Als de Onroerend
Goed-bv van de ouders minimaal 5% van de aandelen gaat houden in de Onderneming bv van het kind, wordt het bedrijfspand
automatisch als ‘fiscaal’ ondernemingsvermogen aangemerkt. Gelet op de enorme belastingbesparing die kan worden bereikt,
is het belangrijk om te toetsen of zakelijk beleggingsvastgoed
kan kwalificeren voor de BOR. Voor het beleggingsvastgoed
van een zelfstandige Vastgoed-bv gelden andere eisen dan
voor het eigen bedrijfspand van een Onroerend Goed-bv in een
bestaande organisatie. Het spreekt voor zich dat HLB daarbij
behulpzaam kan zijn bij het beoordelen van uw situatie en het
aandragen van suggesties voor optimalisatie.
3
Fiscale vrijstelling bedrijfsopvolging ook voor
onroerend goed?
Het maakt nogal wat verschil of er sprake is van schenking of vererving van ondernemingsvermogen, dan wel van
beleggingsvermogen.
Onder voorwaarden is de schenking of vererving van ondernemingsvermogen voor het schenk- of erfrecht namelijk voor 100%
vrijgesteld bij een ondernemingsvermogen tot ruim € 1.000.000.
En van het meerdere is nog eens 83% vrijgesteld. Dit alles op
grond van de zogenaamde bedrijfsopvolgingsregeling (BOR).
Bij schenking of vererving van beleggingsvermogen bestaat
deze fiscale faciliteit niet.
Daarbij dient er ook een meer dan causaal verband te bestaan
tussen die meerarbeid en het behaalde resultaat. Ook werd belang gehecht aan de know-how en jarenlange ervaring die de
directeur-grootaandeelhouder van de bv’s had op het gebied van
onroerend goed.
Beide uitspraken tonen wel aan dat een beroep op de BOR bij
exploitatie van vastgoed niet reeds bij voorbaat kansloos is.
Tot op heden is de Belastingdienst van mening dat een vast- Zeker gelet op het grote fiscale voordeel, is een goede ondergoedportefeuille, ongeacht of deze al dan niet in een bv is on- bouwing bij het verzoek om toepassing van de BOR de moeite
dergebracht, geen ‘ondernemingsvermogen’ is voor de BOR. Bij waard. Beide gerechtshoven hebben daarvoor meer dan volschenking of vererving is men dus het volle pond aan belasting doende handvatten aangereikt.
verschuldigd.
In hoeverre de BOR-regeling overigens ook in de toekomst zo
Wellicht dat de Belastingdienst deze mening enigszins dient bij ruimhartig blijft bestaan, valt te betwijfelen. De regeling is deste stellen, nu zowel het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, als tijds in het leven geroepen om te voorkomen dat de belastinghet Gerechtshof Den Haag in een tweetal verschillende proce- heffing bij een bedrijfsopvolging tot liquiditeitsproblemen leidt
dures concludeerde dat de BOR ook van toepassing was op aan- waardoor de continuïteit van met name de familiebedrijven in
gevaar zou komen.
delen in bv’s die onroerende zaken exploiteerden.
Recent heeft de staatssecretaris al geopperd om de regeling
Beide uitspraken zijn wel sterk feitelijk van aard. Doorslagge- te versoberen. Vanwege de vele kritiek is hij daar op terug gevend werd in beide zaken geoordeeld dat sprake was van een komen. Nu ook de vastgoedexploitatie niet langer per definitie
exploitatie waarbij de daarmee gemoeide arbeid qua aard en als ’beleggingsvermogen’ kwalificeert en daardoor ook onder
omvang gericht was op het behalen van een rendement dat ho- de BOR-faciliteit kan vallen, bestaat de kans dat de regeling in
ger was dan een ‘normale’ belegger zou nastreven. De DGA’s de toekomst wordt gewijzigd, maar vooralsnog is hiervan geen
in kwestie zaten dus niet stil, maar waren actief bezig met het sprake. Overleg tijdig met uw adviseur in hoeverre u mogelijk
zoeken naar huurders, het bepalen van de huurprijzen, het be- kunt profiteren van de huidige jurisprudentie.
oordelen van het benodigde onderhoud, het onderhouden van
contacten met aannemers, gemeente, enz.
4
Disclaimer
Deze whitepaper bevat algemene informatie en is gebaseerd op de actuele wet- en regelgeving. Neem altijd van te voren contact op met een deskundige. HLB Van Daal & Partners N.V. is niet aansprakelijk voor handelen
of nalaten naar aanleiding van deze uitgave.
Vestigingen:
Breda:
St. Ignasiusstraat 255
4817 KK Breda
T 076 522 52 25
[email protected]
Heerlen:
Nieuw Eyckholt 282
6419 DJ Heerlen
T 045 522 21 21
[email protected]
Schijndel:
Nieuwe Eerdsebaan 14
5482 VS Schijndel
T 073 547 49 47
[email protected]
Waalwijk:
Prof. Asserweg 8,
5144 NC Waalwijk
T 0416 33 05 05
[email protected]
Dongen:
Lage Ham 10
5102 AC Dongen
T 0162 32 20 00
[email protected]
’s-Hertogenbosch:
Pettelaarpark 100
5216 PR ’s-Hertogenbosch
T 073 549 44 10
[email protected]
Tilburg:
Zuiderkruisweg 1
5015 TB Tilburg
T 013 467 75 33
[email protected]
Geleen:
Rijksweg Noord 45
6162 AB Geleen
T 046 474 94 40
[email protected]
Maastricht:
Raadhuisplein 1
6267 CW Cadier en Keer
T 043 880 04 00
[email protected]
Uden:
Losplaats 18-20
5404 NJ Uden
T 0413 70 01 22
[email protected]
Amsterdam
WTC Amsterdam, H Tower – Level 5
Zuidplein 36
1077 XV Amsterdam
T 020-3012152
[email protected]
Gemert:
Dommel 57
5422 VH Gemert
T 0492 36 12 48
[email protected]
Oss:
Obrechtstraat 43f
5344 AT Oss
T 0412 63 20 70
[email protected]
Veghel :
Eisenhowerweg 14a
5466 AC Veghel
T 0413 37 13 00
[email protected]
www.hlb-van-daal.nl
mr. P.M. (Pieter) Spooren FFP
Fiscaal specialist
“Ik ben specialist in vermogensadvisering bij HLB Van Daal & Partners (financiële en estate planning). Het
behoud van de meerwaarde van de onderneming vormt de kern van de persoonlijke financiën. De onderneming
zorgt voor inkomen en voor de opbouw van vermogen. Het is mijn doelstelling om in begrijpelijke taal een duidelijke strategie op te stellen om op úw manier te kunnen genieten van úw investering in úw onderneming.”
HLB Van Daal & Partners heeft vestigingen in Breda, Dongen, Geleen, Gemert, Heerlen, ’s-Hertogenbosch, Maastricht, Oss, Schijndel,
Tilburg, Uden, Veghel, Amsterdam en Waalwijk. Er werken 300 medewerkers die uit de regio komen, de taal spreken en betrokken zijn
bij lokale bedrijven. HLB Van Daal & Partners maakt deel uit van het (inter)nationale HLB-netwerk met collega’s in meer dan honderd
landen. De klantenkring bestaat uit ondernemingen in het midden- en kleinbedrijf, die zowel lokaal als internationaal opereren.
www.hlb-van-daal.nl
5