Artikel Bouwmarkt Gulden Feniks 2014

5
JUNI 2014
Aantal inzendingen beïnvloed door economische crisis?
Gulden Feniks: grote variëteit in
hergebruik
De Gulden Feniks-editie van 2014 heeft
beduidend minder inzendingen
opgeleverd dan vorig jaar. Renovatie en
transformatie hebben lang standgehouden tegen de economische
recessie, maar wel zijn er door de
recessie mogelijk minder projecten tot
uit te sluiten dat de economische crisis alsnog gevolgen heeft voor
de renovatie- en transformatie-inspanningen. De inzendingen zijn 17
gerenoveerde woningprojecten (inclusief 1 gemengd project), bijna
allemaal in de sociale huursector, 4 utiliteitsgebouwen die tot woningen zijn verbouwd, 12 utiliteitsbouwprojecten die verbouwd zijn
tot gemengde projecten, inclusief woningen en 23 utiliteitsbouwprojecten. Daar zitten kleine en grote projecten tussen, en bekende
en onbekende projecten. Landelijk bekende gebouwen zijn het fotomuseum Huis Marseille aan de Keizersgracht te Amsterdam dat in
vloeroppervlakte bijna is verdubbeld (van 1.100 naar 1.900 m2) dankzij de aankoop van een naastgelegen pand. De renovatiekosten zijn
€ 1,2 miljoen (€ 631,50 per m2). Museum De Fundatie te Zwolle is in
omvang meer dan verdubbeld (van 1.450 naar 3.410 m2) en kostte
€ 4 miljoen (incl. installaties). Per m2 is dat € 1.173).
uitvoering gekomen. Transformatie van
veel oude fabrieksgebouwen toont
desondanks aan dat de variëteit in
hergebruik nog steeds groot is.
Dirk Dubbeling
De zestiende editie van de Gulden Feniks, de prijs voor renovatie,
transformatie en gebiedsontwikkeling, heeft prijzen opgeleverd voor
respectievelijk drie projecten: het Cygnus Gymnasium te Amsterdam (een Rijksmonument uit 1956 dat de kwaliteit van Frisse School
heeft gekregen), het Cultuurcentrum Energiehuis te Dordrecht (een
voormalige energiecentrale met zalen, leslokalen en horeca – bouwkosten €17,4 miljoen) en Central District (Rotterdam CS en directe
omgeving). De rubriek Gebiedsontwikkeling wordt in dit artikel niet
verder belicht.
De jury heeft ook een nieuwe categorie geïntroduceerd: Low budget, high impact. De winnaar daarvan is Fenixloods II te Rotterdam.
“Een transformatie van grote betekenis voor de omgeving”, noemde
de jury deze inzending. Hoewel het project nog lang niet af is, prijst
de jury de sobere en doelmatige ingrepen, het demontabel interieur, de minimale, maar wel rake ingrepen aan de gevel, zodanig dat
deze voorbereid zijn op mogelijke ontwikkelingen in de toekomst.
Samenstelling inzendingen
De inzendingen bieden jaarlijks de mogelijkheid om een aantal vierkantemeter- en kostengegevens te genereren die gemiddeld met renovatie en hergebruik zijn gemoeid. Daarbij ga ik ervan uit dat de
inzendingen redelijk representatief zijn voor de renovatie- en transformatiekwaliteit in Nederland. De projecten heb ik opgedeeld in
‘Woningbouw Renovatie’, ‘Van Utiliteitsgebouwen naar woningen’,
‘Transformatie van gemengde projecten incl. woningen’ en ‘Utiliteitsbouwprojecten’.
Voor de categorieën Transformatie en Renovatie zijn in 2013 56 projecten ingezonden. Dat zijn er 26 minder dan vorig jaar. Het valt niet
Gerenoveerde galerijflats te Den Haag.
6
JUNI 2014
Tussen de inzendingen zitten 11 rijksmonumenten en 6 gemeentelijke monumenten, zoals de beide al genoemde musea, een boerderij met zorghuisvesting, meerdere in onbruik geraakte fabrieken
(zoals een sojafabriek en een melkfabriek), een Wederopbouwkantoor en een klooster. Opmerkelijk is dat er dit jaar geen verbouwde
kerken tussen de inzendingen zijn te vinden; in 2013 waren dat er 7.
Wel treffen we opnieuw diverse transformatieprojecten aan met
studentenhuisvesting, nu vaak in combinatie met startersappartementen.
Het jongste project is een vrijstaande woning te Zoetermeer uit
1999, die zo grondig is verbouwd dat deze in de categorie Transformatie terechtkwam (hoewel de woning niet van functie wijzigde).
Kijken we naar het type opdrachtgever, dan zien we dat woningcorporaties 10 van de 30 transformatieprojecten voor hun rekening
namen. De overheid en projectontwikkelaars elk 5. Van de 26 renovatieprojecten deden woningcorporaties er 14 en gemeenten en
projectontwikkelaars elk 4.
Tabel 1 Woningbouwprojecten Gulden Feniks 2014
De categorie Woningbouw Renovatie bevat 17 gebouwen die na renovatie geheel of grotendeels hun woonfunctie hebben behouden.
De inzendingen variëren van sociale woningbouwcomplexen met
enkele honderden woningen tot woningen van eigenaar-bewoners.
Veel projecten staan in vroeg-naoorlogse uitbreidingswijken of zijn
galerijflats in recentere wijken. Negen projecten bestaan uit eengezinswoningen.
Transformatie
Van utiliteits-
Renovatie*
gemengde
gebouwen
projecten incl.
naar woningen
woningen
Aantal projecten
17
12
4
1.922
3
0
279 (incl. zorg-
1.429 ***
(met bruikbare data)
Aantal woningen
voor renovatie
Aantal woningen
1.884
na renovatie
Gemiddeld aantal woningen
appartementen)
113
0
0
23 (incl. zorg-
357
voor renovatie
Gemiddeld aantal woningen
110
na renovatie
Project met hoogste
appartementen)
€ 15,2 miljoen
€ 18,7 miljoen
€ 19,8 miljoen
€ 37.500 -116.704
-
-
407
54
145
€ 37.500
-
-
€ 2,2 miljoen
-
-
47
-
-
€ 46.808 per woning
-
-
investeringskosten**
Laagste en hoogste
Woningbouw Renovatie
Woningbouw
investeringskosten
per woning**
Aantal woningen
project met hoogste
investeringskosten**
Investeringskosten
per woning of per m2
per woning
van project met hoogste
bouwkosten**
Aantal studentenwoningen in
Project met laagste
investeringskosten**
Aantal woningen
transformatieprojecten groeit flink
project met laagste
investeringskosten**
Bouwkosten per
Vóór renovatie hadden alle projecten in deze categorie gezamenlijk
1.922 woningen, na de renovatie waren dat er in totaal 1.884. Het
gemiddelde aantal woningen per project voor en na renovatie bleef
dus zo goed als gelijk: 113 versus 110. Van 3 projecten is het aantal
woningen na de renovatie gedaald, meestal als gevolg van woningvergroting via samenvoeging en soms door gedeeltelijke sloop. Van
2 projecten is het aantal woningen licht toegenomen. Eén project is
gemengd te noemen: een oorspronkelijke combinatie van 39 woningen plus fabrieksruimte.
De twee grootste projecten omvatten 480 woningen in Bijlmerflat
Kleiburg (waarvan de buitenkant is opgeknapt en de appartementen
verkocht zijn als kluswoningen) en 409 eengezinswoningen. Het
project met 409 woningen kostte € 15,2 miljoen euro (€ 37.500 per
woning).
woning of per m2 van
project met laagste
investeringskosten**
* Inclusief een gemengd renovatieproject.(41 woningen + 6.020 m2 bedrijfsruimte, gebouwd in 1870.
** Van slechts een beperkt aantal projecten zijn de bouwkosten bekend.
*** Waarvan een project met 939 en een project met 320 woningen.
De inzending met de laagste totale renovatiekosten betreft een project van 47 arbeiderswoningen in een tuindorpachtige opzet te
Loosduinen uit 1922. De renovatiekosten bedroegen € 2,2 miljoen
(€ 46.808 per woning). Het duurste project is een serie van 407 eengezins-corporatiewoningen te Nijmegen uit 1922. De kosten van
groot onderhoud en een verbetering van het energielabel van F
naar B zijn ruim € 15,2 milljoen (€ 37.500 per woning).
Kijken we naar de bouwkosten per woning, dan zien we dat 4 projecten onder de € 100.000 bleven. Van 2 projecten liggen de kosten
tussen de € 100.000 en € 200.000. Van de overige 11 projecten zijn
de kosten helaas onbekend. De kosten per woning van de zes projecten lopen uiteen van € 37.500 (een middelhoogbouwflat in Rotterdam met 261 corporatiewoningen in slechte staat die nu te koop
worden aangeboden) tot €116.700 (funderingsherstel en gedeeltelijke samenvoeging tot 71 sociale huurwoningen, verdeeld over tien
panden in een 19e-eeuwse wijk te Amsterdam-Oost). In het laatste
project is een deel van de huurwoningen omgezet in koopwoningen.
Van utiliteitsgebouwen naar woningen
Verbouwde energiecentrale tot Cultuurcentrum Energiehuis Dordrecht met onder andere theaterzalen, muzieklokalen en horeca,
winnaar in de categorie Transformatie.
Vier transformatieprojecten die van oorsprong geen woonfunctie
hadden, zijn bijna geheel getransformeerd tot 1.429 woningen
(waaronder een project met 939 studentenwoningen en een project
met 320 woningen). Van woningen in voormalige utiliteitsgebouwen liggen de kosten in de regel veel hoger dan van gerenoveerde
woningen. Van de projecten die ditmaal zijn ingezonden – en waar-
7
JUNI 2014
Tabel 2 Utiliteitsbouwprojecten Gulden Feniks 2014
Transformatieprojecten
Aantal projecten (met bruikbare data)
Totaal bruto vloeroppervlak oud
Gemiddeld bruto vloeroppervlak oud
8 (van de 9)
80.847 m2
18.405 m2
5.775 m
Totaal bruto vloeroppervlak nieuw
Gemiddeld bruto vloeroppervlak nieuw
Project met de hoogste bouwkosten*
Renovatieprojecten
14
2
2.301 m2
96.564 m2
20.774 m2
6.897 m2
2.597 m2
€ 25 miljoen
€ 6 miljoen
€ 1.336
€ 1.622
€ 657.000
€ 423.500
€ 572
€ 608
Gemiddelde kosten per m2 bvo van het
project met de hoogste bouwkosten*
Project met de laagste bouwkosten*
Gemiddelde kosten per m2 bvo van het
project met de laagste bouwkosten*
* Van slechts een beperkt aantal projecten zijn de bouwkosten bekend.
De gerenoveerde Svedexdeurenfabriek te Varsseveld.
Tabel 3 Verdeling woningbouwprojecten Gulden Feniks 2014 naar bouwkostenklasse
Kosten per project
Aantal projecten
Aantal Transfor-
Van utiliteitsbouw
Woningbouw
matie gemengde
naar woningen
Renovatie*
projecten incl.
plexen die (gedeeltelijk) worden verbouwd tot woningen, zoals een
melkfabriek in Hilversum (54 woningen en 15.000 m2 bvo aan andere functies). De kosten van dit project bedroegen € 18,7 miljoen.
(zorg)woningen
<€500.000
-
-
-
€500.001 – 1.000.000
-
1
-
€1.000.000 – 5.000.000
1
-
-
€5.000.000 – 10.000.000
3
-
-
€10.000.000 – 20.000.000
2
2
1
€20.000.000 – 50.000.000
-
-
-
Onbekend
11
8
3
Totaal
17
12
4
Utiliteitsbouwprojecten
* 1 Gemengd renovatieproject.(41 woningen + 6.020 m2 bedrijfsruimte, gebouwd in 1870.
Tabel 4 Verdeling projecten Gulden Feniks 2014 naar oorspronkelijke bouwperiode
Bouwperiode
Woningbouw
Transformatie
Van
Renovatie
gemengde
utiliteitsbouw
Renovatieprojecten Utiliteitsbouw
projecten incl.
naar woningen
en Transformatie-
(zorg)woningen
projecten Utiliteitsbouw (excl. projecmet woningen)
<1900
2
1
-
6
1900-1939
7
7
1
9
1940-1950
-
-
-
-
1951-1960
-
2
1
3
1961-1970
4
-
-
1
>1970
4
1
2
3
Onbekend
-
1
-
1
17
12
4
23
Totaal
van woningen verreweg het grootste deel van de transformatie
vormden – is slechts een klein deel vergezeld van kosten. Een Eindhovense fabriek uit 1927, met 145 woningen en 3.600 m2 commerciële ruimten, kostte € 19,9 miljoen.
Hausse in transformatie van
kerken voorbij?
Twaalf andere projecten zijn een combinatie van woningen met andere functies en leverden 279 woningen op. Daarvan zijn vijf panden verbouwd tot zorgappartementen. Dat zijn onder andere
boerderijen en voormalige schoolgebouwen.
Het grootste project ligt in Diemen, waar een ensemble van enkele
kantoorpanden tot de al genoemde 939 studentenwoningen is verbouwd, inclusief de nodige voorzieningen. Het zijn vooral leegstaande kantoren en tot de verbeelding sprekende fabriekscom-
De 23 projecten in de categorie Utiliteitsbouwprojecten hadden
vóór de renovatie een gezamenlijk vloeroppervlak van 99.252 m2
(een gemiddelde van 5.775 m2 per transformatieproject en 2.301 m2
per renovatieproject). In gerenoveerde en getransformeerde staat is
dat toegenomen tot 117.338 m2 (een gemiddelde van 8.976 m2 per
transformatieproject en 2.597 m2 per renovatieproject.
De u-bouwprojecten in de categorie Transformatie lopen sterk uiteen: een verdedigingswerk in Coevorden uit 1626 werd bestemd
voor cultuur en recreatie (kosten € 750.000, € 375 per m2) een
scheepsloods te Rotterdam en een silo te Middelburg werden kantoorgebouwen. Het duurste project in deze categorie (€ 25 miljoen)
is een kazernegebouw te Eindhoven dat omgebouwd is tot internationale school (€ 1.337 per m2), en vergroot van 10.700 naar
18.700 m2. Met minder de helft van deze vierkantemeterkosten kom
je ook een eind: een buurthuis te Breda werd verbouwd tot paramedisch centrum en wijkrestaurant tegen € 657.000 (€ 592 per m2). Het
is het project met het kleinste budget in deze categorie.
Het duurste project in de categorie Renovatie is het gemeentehuis
van Brummen inclusief een duurzame en demontabele uitbreiding
van € 6 miljoen (€ 1.622 per m2). Een kantoorgebouw te Schiedam –
een monument uit 1859 – moest het doen met het kleinste budget:
€ 423.500 (€608 per m2).
Bouwkosten als nieuw criterium?
De jury beoordeelde de projecten op de criteria duurzaamheid, sublimatie, economische en maatschappelijke waardecreatie, innovatie en leerpunten. Het kostenaspect is helaas geen criterium, maar
zou dat wel mogen zijn. Van zo goed als alle projecten van vorige
edities zijn de bouwkosten aangeleverd, maar dit jaar lijkt het aanleveren van kostengegevens te zijn losgelaten, want van slechts weinig projecten zijn ze beschikbaar. Ook van twee winnaars zijn geen
kostengegevens voorhanden. Zelfs maatschappelijke organisaties
en overheden lieten het afweten, terwijl toch financiële openheid
onderdeel van hun maatschappelijke verantwoordelijkheid is. Bovendien is budgetbewaking gedurende renovatie- en transformatieprocessen een groot goed. Nu is geheel onbekend of een project
duur is uitgevallen, binnen aanvaardbare marges is gebleven of
zelfs goedkoop is te noemen. Mag bij de volgende editie ook de
bouwkostenadviseur bij de prijsuitreiking aanwezig zijn?
Alle projecten (en die van vorige edities) zijn te vinden op www.guldenfeniks.nl.

Download Report