RvB-BK14-006 brief minister Blok mbt novelle

Blad
1 van 6
Datum
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Minister voor Wonen en Rijksdienst
Zijne Excellentie De heer drs. S.A. Blok
Postbus 20011
2500 EA ’S-GRAVENHAGE
27 februari 2014
Betreft
Consequenties novelle Blok
Ons kenmerk
BK/RvB14-006
Behandeld door
AW/aro
Hooggeachte heer Blok,
Het afgelopen decennium hebben wij in Nederland een schat aan ervaring opgedaan met het
versterken en verbeteren van probleemwijken.
Grootschalige herstructurering van probleemwijken zoals het Willemskwartier in Nijmegen,
Presikhaaf in Arnhem en Kanaleneiland in Utrecht vergt een integrale aanpak. Het verbeteren
van de fysieke, economische én sociale kwaliteit van een wijk moeten hand in hand gaan.
Zo'n integrale aanpak vereist grote betrokkenheid van deelnemende partijen, ook financieel.
Het nemen van een gecontroleerd (financieel) risico is noodzakelijk om het maatschappelijke
en economische rendement te realiseren.
En dat is waar het probleem zit. Investeren in een slechte wijk is voor private partijen domweg
geen optie en voor corporaties (tot nu toe) wel. Het is niet zo dat we daarop uit zijn.
Voor bijvoorbeeld de nieuwe wijk Deltakwartier in Presikhaaf hebben wij zowel in de eerste als
tweede fase een uitgebreide marktverkenning gedaan. Maar liefst tien ontwikkelaars/
aannemers zijn meegenomen in de plannen en ideeën maar zij waren niet bereid het risico
mede te dragen. Pas nu, nu we met de derde fase bezig zijn en daarmee de haalbaarheid van
de plannen in de praktijk is bewezen, lijken private partijen voorzichtig geïnteresseerd.
Dit voorbeeld maar ook talrijke andere voorbeelden geven aan dat gemeenten en corporaties
degenen zijn die in staat blijken te zijn de basis te leggen voor een sterkere wijk. Pas als de
verbetering zichtbaar en voelbaar is haken marktpartijen aan.
En ja natuurlijk, we zullen er niet omheen draaien. Bij een grote herstructurering komt het vaak
neer op sloop en nieuwbouw, een kostbare aangelegenheid. Het kunnen bouwen van
middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen maakt de realisatie financieel haalbaar.
Zonder twijfel zullen de strenge regels in de novelle met betrekking tot de niet-DAEB
investeringen impact hebben op de mogelijkheden voor niet-DAEB financiering. Financiering
via een interne lening vanuit de DAEB-tak tegen marktconforme tarieven is de enige
mogelijkheid die corporaties dan overblijft om (op verzoek van de gemeente) te investeren in
niet-DAEB. Puur commerciële financiering zal niet lukken.
In de bijlage vindt u een aantal voorbeelden van grootschalige herstructurering waarbij wij
actief betrokken zijn of zijn geweest. Vrijwel zonder uitzondering projecten waarbij wij hebben
geprobeerd marktpartijen te betrekken. In geen van de gevallen is dat gelukt en waren deze
projecten niet gerealiseerd als gemeente en corporaties het risico niet genomen hadden.
Blad
2 van 6
En juist die conclusie leidt mij naar het volgende punt uit uw novelle. De lokale verankering
van corporaties. Wij delen daarin volledig de doelstellingen die u beoogt. Natuurlijk kan een
corporatie alleen toegevoegde waarde hebben en optimaal presteren als er aansluiting is met
lokale stakeholders, kennis van de lokale woningmarkt en kennis van lokale vragen,
problemen en uitdagingen.
Kortom, bovenregionale corporaties, zoals Portaal, moeten aangesproken en afgerekend
worden op hun prestaties, hun transparantie over de inzet van middelen en de mate van
'verbinding' met lokale huurders, gemeente en overige stakeholders. Het via de wet
organiseren van een corporatie is niet de weg om dat te bereiken. Met de (te herziene)
woningwet heeft de minister, naar onze mening,voldoende stuurinstrumenten tot zijn
beschikking. Het valt ons ook op, dat dit uitgangspunt in tegenspraak lijkt met de richting waar,
met betrekking tot de omvang van gemeenten, voor gekozen is door dit kabinet. Gemeenten
worden steeds verder samengevoegd vanuit de gedachte dat daarmee efficiency en
slagkracht behaald kan worden. Het leidt, volgens het kabinet, tot een duidelijk (bestuurlijk)
aanspreekpunt, minder onderlinge afstemming en snellere besluitvorming. Dat geldt ook voor
corporaties.
Portaal kan haar bedrijfslasten substantieel omlaag brengen door te kiezen voor bundeling van
kennis en expertise. Dat wat lokaal nodig is om optimaal vorm te kunnen geven aan de lokale
taak zit ook lokaal. Ondersteunende diensten en specifieke kennis bundelen we, waardoor we
met minder mensen een hogere kwaliteit tegen lagere kosten neer kunnen zetten.
Doordat we in staat zijn de jaarlijkse huurinkomsten van vijf regio's te bundelen kunnen wij,
daar waar nodig, volkshuisvestelijke problemen sneller en adequater aanpakken. We hebben
immers meer dan de som der delen.
Door deze efficiënte inzet van middelen kunnen we ook ruimte creëren voor innovatie.
Vernieuwing in de bouw, met als doel betaalbare, duurzame woningen, vereist (financiële)
slagkracht (bijvoorbeeld NiaNesto en de Stroomversnelling). In allerlei branches zie je dat
innovatie gerealiseerd wordt door de bundeling van krachten en, daarmee, het drukken van
kosten. Bijvoorbeeld als het gaat om de productie van voedsel, maar ook juist in de bouw waar
aannemers de samenwerking zoeken.
Het belang van de landelijke en lokale overheid ligt in een zo efficiënt mogelijk werkende
corporatiesector die transparant en eenduidig het schaarse goed ' betaalbare huurwoningen'
beheert, bouwt en onderhoudt en een robuuste bijdrage levert aan veilige, hele en schone
wijken. Daar zijn wij voor en daar mag u ons ten allen tijde op afrekenen.
Hoogachtend,
Ir. L.H. Keijts
Voorzitter Raad van Bestuur
Drs. D.J. van der Zeep RC
Lid Raad van Bestuur
Blad
3 van 6
Bijlage
Kanaleneiland Centrum, Utrecht:
Kanaleneiland is één van de prioriteitswijken in Nederland, de zogenaamde prachtwijken van
Vogelaar, die grondig wordt aangepakt vanwege de grote sociaal-maatschappelijke
problemen. Het is met ruim 70% allochtone huishoudens de meest multiculturele wijk van
Utrecht.
Met het Vernieuwingsplan Centrumgebied Kanaleneiland, dat al in 2004 is vastgesteld door de
raad, is een start gemaakt met de verbetering van de hele wijk. Belangrijke knelpunten in de
wijk zijn de eenzijdige bevolkingsopbouw, geringe economische draagkracht, hoge
werkeloosheid en het slechte imago van de wijk in verband met onveiligheid, criminaliteit en
verloedering. Daarnaast is er sprake van een vrij eenzijdig aanbod van woningen en een
anonieme woonomgeving.
Het Vernieuwingsplan werd gekenmerkt door grootschalige sloop-nieuwbouw van het
centrumgebied, bestaande uit een stempelstructuur met grotendeels naoorlogse portiekflats uit
de jaren zestig van Portaal en Mitros.
Het eerste deelplan met ca. 275 nieuwbouwwoningen is in fasen gerealiseerd in de jaren 2009
tot en met 2012. Aanvankelijk zou dit deelplan in 1 fase gerealiseerd worden, echter door de
crisis en de verslechterde woningmarkt is besloten om het gefaseerd te realiseren.
Als eerste zijn er nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd voor de corporaties, omdat deze
immers al afgezet waren. Met de eerste fase koopwoningen kon aanvankelijk niet gestart
worden omdat de verkoop zeer moeizaam verliep door de crisis en zeker in een wijk als
Kanaleneiland.
Doordat Portaal en Mitros bereid waren om als achtervang te fungeren voor de eerste fase
met koopeengezinswoningen, kon er toch gestart worden. Later is een deel van deze
woningen aan een belegger verkocht, waarbij de woningen echter flink afgewaardeerd
moesten worden.
De laatste fase koopwoningen in het eerste deelplan bestaat uit een appartementengebouw
met 119 appartementen en een ondergrondse parkeergarage, waarbij het
voorverkooppercentage van 70% nooit gehaald kon worden om te starten met de bouw.
Belangrijke reden hiervoor was de lange bouwtijd van ca. 2 jaar, terwijl de startersdoelgroep
op korte termijn na aankoop een opgeleverde woning wil. Puur en alleen doordat de
corporaties bereid zijn geweest om als achtervang te fungeren, kon toen toch gestart worden
met de bouw waarmee het eerste deelgebied uiteindelijk volledig is gerealiseerd. Tijdens de
bouw is de verkoop na diverse verkoopmaatregelen en prijsverlagingen alsnog op gang
gekomen en recent zijn alle koopappartementen verkocht. Aanvankelijk zat er ook een
kinderdagverblijf in maar daar was geen investeerder voor te vinden. Uiteindelijk heeft het
project geen winst opgeleverd en zou een commerciële ontwikkelaar er alleen nooit aan zijn
begonnen. Toch staat er nu een gemengd eerste deelgebied met sociale huur, vrije sector
huur en koop waardoor er wooncarrière gemaakt kan worden en waardoor de eenzijdigheid
van het gebied qua bevolkingsopbouw en woningaanbod wordt doorbroken.
Voor het eerste deelgebied en de nog volgende deelgebieden is er op voorhand interesse
gepeild bij beleggers, maar die durven pas in te stappen als er al een positieve omslag
zichtbaar is in het gebied en de vernieuwing al bewezen is.
Dit kan als gemeente en corporaties hun nek uitsteken en het vliegwiel op gang brengen. De
gemeente en het rijk hebben dit gedaan door subsidies beschikbaar te stellen, de corporaties
hebben dit gedaan door beheerst risico te nemen bij het starten met de realisatie van
koopwoningen.
Blad
4 van 6
Willemskwartier, Nijmegen
Willemskwartier is een van de 56 prioriteitswijken in Nijmegen. Het belang van de gemeente
bij herstructurering van de wijk was gelegen in de economische, sociale en fysieke structuur.
Het belang van Portaal lag met name in vervanging van huurwoningen, verbetering van de
woonomgeving en sociale structuur. Hiertoe hebben Gemeente en Portaal in 2003 een SOK
gesloten met daarin een akkoord op een tekort van 5 mio op de gezamenlijke GREX. Een
belangrijke doelstelling was dus verbetering van de sociale structuur door het slopen van 471
sociale huurwoningen en het realiseren van 387 woningen, waarvan ca. 50% sociaal en 50%
koopwoningen. Op dit moment wordt de laatste fase gerealiseerd. Het positieve effect van het
toevoegen van koopwoningen in deze wijk is al heel duidelijk zichtbaar, het imago van de wijk
in de stad is enorm verbeterd. Dit blijkt ook uit het feit dat kopers van de nieuwbouwwoningen
komen uit de sterkere delen van de stad (centrum, Nijmegen-Oost) en dat het mogelijk is
gebleken hier 2-onder-1 kappers te realiseren met een VON-prijs van 325.000,-. Dat zou voor
herstructurering ondenkbaar zijn geweest.
Ook in deze moeilijke koopmarkt zijn we, door het sterk verbeterde imago, in staat gebleken in
de laatste fase middeldure koopwoningen af te zetten van ca. 265.000,- VON.
Voor de wijk is het van groot belang geweest dat Portaal hier samen met de gemeente in staat
is geweest een gedifferentieerd woningprogramma te realiseren. Tevens is het realiseren niet
alleen een noodzaak vanuit de sociale structuur, maar ook financieel noodzakelijk om het
tekort op de GREX te beperken.
Met marktpartijen was dit doel ons inziens nooit verwezenlijkt. Marktpartijen zouden ten eerste
geen tekort op de GREX accepteren, wat bij een herstructurering haast onvermijdelijk is, en zij
zouden het risico niet durven nemen om in een dergelijke wijk de nek uit te steken en
middeldure koopwoningen te ontwikkelen.
Nachtegaalplein, Nijmegen
In het wijkenboek van Portaal Arnhem / Nijmegen (2006) wordt het Nachtegaalplein en
omgeving bestempeld als ‘no-go area’. De woningvoorraad bestaat grotendeels uit sociale
huurwoningen. Uit de visie is naar voren gekomen dat in de toekomst in het gebied een
nieuwe mix van type woningen nodig is om de doelstellingen te bereiken. Hierbij is vastgesteld
dat een mix van koop, sociale huur en middeldure huur gewenst is. Hiertoe worden 268
woningen gesloopt en 215 woningen teruggebouwd, waarvan 43% koopwoningen en 57%
huurwoningen (in de verhouding 60% middelduur en 40% sociaal).
Portaal is primair verantwoordelijke voor de gehele herstructurering inclusief sloop, nieuwbouw
en herinrichting openbare ruimte. De Gemeente draagt wel financieel bij aan de herinrichting
van de openbare ruimte. De grondexploitatie van heel Nachtegaalplein (fasen 1 t/m 3) sluit op
een tekort van ca. 1,8 mio.
Het is van groot belang dat hier koopwoningen en duurdere huurwoningen worden
gerealiseerd door Portaal, om het tekort op de GREX te beperken en om de benodigde sociale
structuur van de wijk te verbeteren. Op dit moment realiseren we in fase 1 24
huurappartementen en 40 grondgebonden huurwoningen. De realisatie van 51 koopwoningen
in de eerste fase laat nog op zich wachten. Verkoop loopt nog matig door een aantal redenen;
er is lang niks gebeurt in de wijk (terrein ligt al 2 jaar braak), moeilijke koopmarkt en dit is de
eerste fase (we kunnen nog geen successen laten zien).
We verwachten dat het hier nodig zal zijn om te starten met de bouw om zodoende het
vertrouwen bij de consument te winnen. Mochten koopwoningen bij oplevering nog niet
verkocht zijn dan neemt Portaal deze tijdelijk in de verhuur. Bij mutatie worden deze woningen
alsnog verkocht. We zijn ervan overtuigd dat verkoop na start bouw succesvol zal verlopen.
Verbetering van deze wijk zou niet door marktparijen gerealiseerd kunnen worden, ivm de
tekorten op de GREX en het risico dat men moet nemen om koopwoningen te kunnen afzetten
in dergelijk wijken.
Blad
5 van 6
Presikhaaf / Deltakwartier in Arnhem
Presikhaaf is een van de 56 landelijk aangewezen prioriteitswijken in het kader van de
stedelijke vernieuwing. Wijken met een stapeling van problemen waar het rijk ondersteuning
aan wil geven om te komen tot verbetering. Stedelijke vernieuwing beslaat niet alleen het
wonen maar ook de economie en de sociale ontwikkeling. Presikhaaf is ook voor de
gemeente Arnhem een aandachtsgebied.
In Presikhaaf 2 (nu Deltakwartier) wordt gekozen voor herstructurering (sloop-nieuwbouw). In
dit deelgebied staan hoofdzakelijk portieketagewoningen uit de jaren 50 die bouw- en
woontechnisch aan hun eind zijn. De gemeente en de corporaties maken daarover
gezamenlijke afspraken. Na de herstructurering zal de wijk veel gemengder zijn qua
woningtypen, woningprijzen en daarmee inwoners. Doel daarvan is een wijk te ontwikkelen die
zich daarna zelf kan redden, die zelf sterk genoeg is. In de directe omgeving vinden nog meer
ontwikkelingen / investeringen plaats, bijvoorbeeld in onderwijs, winkelcentrum en
gezondheidscentrum. Het aanpalende P3 wordt beheergebied, dwz handhaven van de
bestaande woningen (gestapeld en grondgebonden, voornamelijk sociale huur). In dit gebied
zijn we nu bezig met De Stroomversnelling. Behoud van deze buurt kan omdat we het
Deltakwartier sterker maken. Meer differentiatie in geheel Presikhaaf.
Oorspronkelijk wilde gemeente en corporaties na de herstructurering een gebied met 30%
sociaal en 70% markt. Vanwege de slechte naam (prioriteitswijk, aandachtsgebied,
vogelaarwijk) willen marktpartijen niet investeren in deze wijk. Gemeente en corporaties
moeten het voortouw nemen. In 2004 stellen we de startnotitie vast en in 2005 nemen we een
sloopbesluit. Er wordt ook gekozen om de wijk een nieuwe stedenbouwkundige opzet te
geven. Dat maakt de herontwikkeling duurder en daarmee nog minder interessant voor
marktpartijen. Er moeten immers forse voorinvesteringen worden gedaan (plannen maken,
bewoners uitplaatsen met inzet van vergoedingen, slopen van de gebouwen en infrastructuur
(boven en ondergronds). Pas als dit achter de rug is kan er weer gebouwd en verdiend
worden. Een te lange horizon voor marktpartijen. De crisis heeft hun terughoudendheid zeer
versterkt. Na de sloop en in een zeer slechte markt ligt de bal nog meer bij de corporaties.
De laatste kaders laten het volgende zien:
Sloop van 640 gestapelde sociale huur en terugbouwen van ongeveer het zelfde aantal in
sociale huur, markthuur en koopwoningen; 47% sociaal en 53% marktwoningen; 58%
grondgebonden woningen en 42 % appartementen. Om het vliegwiel op gang te krijgen
hebben zowel Portaal als Vivare besloten om toch te gaan bouwen. Vivare 100% sociale huur;
Portaal een gemengd programma. Fase 2B bestaat uit 46 woningen (10 sociale huur, 5
markthuur en 31 koopwoningen. Portaal was bereid om met de bouw van het gehele blok te
starten, inclusief de koopwoningen ook al was er onvoldoende voorverkocht. In het uiterste
geval hadden we de onverkochte woningen in de sociale huur genomen. De koers van Portaal
is juist gebleken. Op 2 na (wel een optie) zijn alle koopwoningen verkocht. Voor Portaal reden
om de volgende fase op te starten; fase 3 a met 49 woningen (9 sociale huur, 9 markthuur en
31 koop; stichtingskosten respectievelijk € 152.000,-, € 158.000,- en € 173.000,-).
Voorafgaande aan dit besluit hebben we marktpartijen benaderd met de vraag of zij zouden
willen instappen en het risico van de koopwoningen zouden willen overnemen. Daar bleek
geen partij toe bereid binnen de gestelde kaders (die zich bij 2 B bewezen hadden) en de
noodzakelijke grondopbrengsten. Enkele partijen wilde wel instappen als het
stedenbouwkundige plan mocht worden aangepast op essentiële punten. Ter voorkoming van
vertraging (overleg met de gemeente over die aanpassingen) en wederom plankosten is daar
niet op ingegaan. In fase 3a gaan we verder met de aannemer van fase 2b
(ketensamenwerking).
We proberen voor fase 3b nu opnieuw marktpartijen te interesseren. Wellicht lukt dit wel
omdat het hier alleen om grondgebonden woningen gaat en de gemeente wellicht bereid is tot
aanpassingen.
Blad
6 van 6
Conclusie: herstructurering van een zwakke wijk lukt niet met marktpartijen vanwege de
risico’s. Gemeente en corporaties kunnen het vliegwiel op gang brengen. Het rijk heeft
indertijd meegewerkt aan deze beleidskeuzes in het kader van de stedelijke vernieuwing. De
crisis heeft de problemen met de herontwikkeling vergroot. Portaal en de gemeente Arnhem
willen dit gebied niet braak laten liggen. Juist door de vernieuwing daadwerkelijk te laten zien
kan er weer vertrouwen komen en hopelijk ook bij de marktpartijen. We blijven dat per fase
proberen.
Trisor, Leiden
In de wijk de Hoge Mors bezit Portaal een behoorlijk aantal sociale huurwoningen. Een
complex aan de Diamantlaan van 303 portiekwoningen uit de jaren zestig is gesloopt en
vervangen door een gemengd complex met sociale huur (126), markthuur (72), koopwoningen
(117 waarvan 23 grondgebonden en 94 appartementen), zorgunit’s / studio’s (58), overdekt
parkeren (334) plaatsen. Daarnaast is er een fietsenwerkplaats, een steunpunt voor de
zorgunit’s, een lunchcafé en een huismeesterpost.
Er waren een aantal redenen om dit complex te slopen. De woningen waren klein, hadden
geen lift, een laag energielabel en werden steeds meer bewoond door huishoudens met een
laag tot zeer laag inkomen als gevolg van de hoge mutatiegraad. Door de kenmerken was de
huur ook laag. Gezien het grote aantal sociale huurwoningen in deze wijk was er bij Portaal en
gemeente behoefte om dit te wijzigingen en te vervangen door een gevarieerder aanbod om
zo de wijk sterker te maken. Daarnaast was er ook behoefte aan specifieke woonruimte voor
zorg; niet meer in de instelling maar zelfstandig in de nabijheid van een zorginstelling. In de
wijk bevindt zich ook een zorginstelling.
Portaal had er ook voor kunnen kiezen om de woningen te handhaven maar dan had er gezien
de levensduur en de ligging naast de spoorlijn ook behoorlijk in geïnvesteerd moeten worden
(geluidwerende voorzieningen).
Door re kiezen voor sloop konden deze doelstellingen beter gerealiseerd worden. De eerste
plannen zijn ontwikkeld in de tijd dat het gebruikelijk was dat corporaties ook de koopwoningen
en de markthuurwoningen zelf ontwikkelden en op de markt brachten.
De planontwikkeling heeft wel gevolgen ondervonden van de crisis en is enkele keren
bijgesteld. Een duur element in deze plannen was de voorwaarde dat er voor het parkeren een
gebouwde oplossing moest worden gevonden.
Ten tijde van de bijstelling is onderzocht of marktpartijen wilde instappen. Juist om dat het een
integraal project is waarbij de verschillende woningen (huur, markthuur en koop) door elkaar
liggen, op een gemeenschappelijke halfverdiepte parkeergarage bleek dit geen haalbare kaart.
Het nieuwe complex, Trisor genaamd, heeft een duidelijke positieve impuls gegeven aan dit
gebied. De prijzen van de koopappartementen variëren van € 200.000,- tot € 550.000,(appartement boven in de toren); gemiddeld €230.000. De eengezinswoningen kosten
€ 310.000,-.

Download Report