VASTGOED ADVISEUR
Marc Calon: “Volkshuisvestelijk en financieel toezicht
absoluut gescheiden houden”
Vergunningvrij is niet regelvrij
Bouwen in Nederland: de handrem erop of juist vol gas?
Starten op de woningmarkt: wat kunnen jonge academici
ons leren?
Tweeluik: wel of niet bouwsparen?
jaargang 28, nummer 6 | december 2014
vakblad voor makelaars en taxateurs | een uitgave van VBO Makelaar
Specialist in
Specialist in
aansprakelijkheidsaansprakelijkheidsverzekeringen
voor o.a.
verzekeringen voor o.a.
• Assurantie• intermediairs,
Assurantieintermediairs,
hypotheek-,
krediethypotheek-,
kredieten
pensioenadviseurs
en pensioenadviseurs
• Makelaars, beheerders
• en
Makelaars,
taxateursbeheerders
in
en taxateurszaken
in
onroerende
onroerende zaken
• Advocaten, notarissen,
• accountants
Advocaten, notarissen,
en
accountants en
belastingadviseurs
belastingadviseurs
Wij
Wij beschermen
beschermen de
de vastgoedmakelaar
vastgoedmakelaar
en
en zijn
zijn of
of haar
haar dienstverlening...
dienstverlening...
AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED
AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED
Net zoals u zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar
Al
25ujaar
wij makelaar
in (beroeps)aansprakelijkheidsverzekeringen.
Netruim
zoals
zijn zijn
wij specialist.
Al ruim
25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar
in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u een optimale
Hierdoor
hebben wij veel ervaring opgebouwd
en kunnen
een
in aansprakelijkheidsverzekeringen.
Hierdoor kunnen
wij u wij
eenu optimale
bescherming van de continuïteit van uw bedrijf bieden, zodat u kunt
optimale
bescherming
van de continuïteit
uw bedrijf
bescherming
van de continuïteit
van uw van
bedrijf
bieden,garanderen.
zodat u kunt
blijven doen waar u goed in bent: makelen.
En
u kunt
ondertussen
blijven
doen
waar u goed in bent.
blijven
doen
waar u goed
in bent:
makelen.
…dat
…dat houden
houden wij
wij zo
zo
WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM
WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM
‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00
‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00
30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1
30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1
09-07-2010 14:26:02
09-07-2010 14:26:02
6
12
Marc Calon: “Volkshuisvestelijk
en financieel toezicht absoluut
gescheiden houden”
18
Vergunningvrij is niet regelvrij
28
in dit nummer
Bouwen in Nederland:
de handrem erop of juist gas
geven?
Tweeluik: wel of niet
bouwsparen?
no nonsense
Nieuwe regels woningmarkt onbetaalbaar
5
actueel
Marc Calon: “Volkshuisvestelijk en financieel toezicht absoluut gescheiden houden” 6
Vergunningvrij is niet regelvrij
12
Bouwen in Nederland: de handrem erop of juist gas geven?
18
Starten op de woningmarkt: wat kunnen jonge academici ons leren? 24
Tweeluik – Wel of niet bouwsparen? 28
columns
Onderzoeksinstituut OTB – Ik wil aandeelhouder worden bij een non-profit verhuurder!
11
Bedrijfsmatig Vastgoed – Wat doen we met winkels zonder toekomstkansen?
23
Agrarisch Vastgoed – Wijziging pachtnormen in 2015 27
Rabobank Nederland – Bouwsparen is zo passé
33
achtergrond
Uit de media
4
Online
15
Uit de rechtspraak – Verkocht …. Toch?
16
Makelaar van de Maand – Swijnenburg & Valk Makelaardij
30
Achter de voorkant
34
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3
UIT DE MEDIA
Nibud: hypotheeknormen 2015 lager dan 2014
Vanaf januari 2015 zijn de financieringslastpercentages voor hypotheken gemiddeld genomen lager dan in 2014. Voor inkomens tot 28.000 euro liggen de percentages 3 tot 6,5% lager. Voor de inkomens daarboven liggen de percentages
ongeveer 0,5 tot 3% lager. Het Nibud heeft voor 2015 de systematiek bij de be-
Kwartaalcijfers Stichting
Waarborgfonds Eigen Woningen
mogelijke persoonlijk onvermijdbare uitgaven, bijvoorbeeld hogere zorgkosten
Ontwikkeling garanties
rekeningen aangepast. Bij de nieuwe berekening wordt rekening gehouden met
of de komst van kinderen. Voor aantoonbaar niet-kwetsbare situaties mag een
uitzondering worden gemaakt. Dit geldt voor alleenstaanden en voor tweeverdie-
modale inkomens bijna 8% minder lenen onder de nieuwe normen. De nieuwe
bijstelling komt onverwachts, omdat de koopkracht na jaren krimp volgend jaar
juist stijgt (CBS).
2014
2014
2013
30.300 24.700 83.400 75.700
NHG aankoop woning
26.900 21.400 73.600 62.100
Aantal huishoudens met onderwaarde eigen woning
neemt vrijwel niet meer toe
Bij 1,5 miljoen huishoudens was de waarde van de eigen woning begin 2014 lager
NHG ≤ € 265.000
bekend gemaakt. De trend van een steeds groeiend aandeel woningen dat onder
(Aantallen afgerond op 100-tallen)
NHG overige
water staat, lijkt daarmee tot staan gebracht.
2013
NHG Totaal
NHG woningverbetering
dan de fiscale hypotheekschuld. Dit is vrijwel evenveel als in 2013. Dit heeft het CBS
Cumulatief t/m
kwartaal 3
3e kwartaal
ners met een inkomen tot 30.000 euro. De Hypotheekshop berekende echter dat
2.800
2.600
600
700
7.900 11.400
1.900
2.200
28.600 23.000 78.500 70.400
NHG € 265.000 - € 350.000
1.700
1.700
4.900
5.300
Ontvangen verliesdeclaraties per kwartaal (2010-2014)
Een derde woningbezitters heeft onderwaarde
1.500
Op 1 januari 2014 waren er 4,3 miljoen huishoudens met een eigen woning. Bij een
derde was de waarde van deze woning lager dan de fiscale hypotheekschuld. Het
gaat vooral om mensen die vlak voor de crisis van 2008 een huis hebben gekocht
en sindsdien de waarde van hun woning fors hebben zien dalen. Ongeveer een
op de zes eigenwoningbezitters had begin 2014 geen hypotheekschuld. Bij de
fiscale hypotheekschuld is geen rekening gehouden met opgebouwde tegoeden
1.250
1.000
750
500
250
0
Q1
Q2 Q3 Q4
2010
Q1
Q2 Q3 Q4 Q1
2011
Q2 Q3 Q4
2012
Q1
Q2 Q3 Q4
2013
Q1
Q2 Q3
2014
bij spaar- en beleggingshypotheken, deze kunnen nog niet waargenomen worden
door het CBS.
Aantal verkochte woningen oktober 2014
Oktober 2014 – 14.353
Huishoudens met fiscale hypotheekschuld ten opzichte van waarde eigen woning, 1 januari
5
Stijging 44.6% t.o.v. oktober 2013 – 9.929
mln
Stijging 10.8% t.o.v. september 2014 – 12.949.
4
3
Woningtypen
2
1
0
Stijging vrijstaande woningen t.o.v. okt. 2013 – 50.5%
2006
2007
Bron: CBS
2008
2009
Geen hypotheekschuld
2010
2011
Overwaarde
2012
2013
2014
Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. okt. 2013 – 34.4%
Stijging vrijstaande woningen t.o.v. sept. 2014 – 15%
Onderwaarde
Stijging tussenwoningen t.o.v. sept. 2014 – 7.6%.
Huishoudens met onderwaarde eigen woning, naar leeftijd hoofdkostwinner, 1 januari
75 jr en ouder
70 tot 75 jr
65 tot 70 jr
60 tot 65 jr
55 tot 60 jr
50 tot 55 jr
45 tot 50 jr
40 tot 45 jr
35 tot 40 jr
30 tot 35 jr
25 tot 30 jr
Tot 25 jr
Bron: CBS
Aantal geregistreerde hypotheken
Oktober 2014 – 20.179
Stijging 34.8% t.o.v. oktober 2013 – 14.972
Stijging 10.6% t.o.v. september 2014 – 18.250.
2014*
2008
Aantal executieveilingen
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
% van huishoudens met eigen woning
Oktober 2014 – 216
Stijging 9.6% t.o.v. oktober 2013 – 197.
Bron: Kadaster
4 |
| VAS T G OED AD VISEU R
de c em b er 2 0 1 4
NO NONSENSE
nieuwe regels
woningmarkt
onbetaalbaar
De afgelopen maanden kroop de koopmarkt voorzichtig uit het dal. Meer transacties,
meer hypotheekaanvragen, meer vertrouwen. Door de goede betaalbaarheid en een
extreem lage rente, wakkerde de bereidbaarheid om te kopen aan. Daar tegenover
staat een huurmarkt met een prijsstijging van 9% in twee jaar. De vraag ‘kopen of
huren?’, leek in het voordeel van kopen te worden beslecht. Maar de nieuwe Nibud-
M
normen dreigen roet in het eten te gooien.
et name starters wisten de weg naar de
Er moet toch worden gewoond! Iedereen moet toch
crisis bijna de helft van de woningverko-
of huren? De huurmarkt is voor steeds meer mensen
bank te vinden. Starters nemen sinds de
pen voor hun rekening. Zij slaan het appartement
veelvuldig over en kiezen meteen voor een eenge-
zinswoning. Door de lage rente en de prijsdaling van
bijna 20% in zo’n zes jaar tijd, werd dit type woning
immers steeds betaalbaarder. Totdat het Nibud in
november de jaarlijkse financieringslastpercentages
bekend maakte, die de minister overneemt. De minister verwacht dat er een gering effect vanuit zal gaan.
Maar met de nieuwe leennormen voor hypotheek-
verstrekking kan er vanaf 1 januari tot wel 5 tot 8%
minder worden geleend. Niet alleen de lagere inko-
mens, ook de hogere inkomens krijgen hier last van.
Dan mag een koopwoning wel heel betaalbaar zijn
geworden, maar is deze woning door de nieuwe nor-
men toch niet te betalen. Of beter gezegd te belenen.
Maar het blijft niet bij nieuwe spelregels van het
Nibud op het moment dat de woningmarkt zich
net herstelt. Daarnaast loopt ook de tijdelijke regeling Belastingvrij schenken af. En volgend jaar mag
een dak boven het hoofd hebben. Wat te doen; kopen
onbetaalbaar aan het worden. Sinds de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn de huren flink geste-
gen. De huurstijging was het grootst voor huurders
met een hoog inkomen in een sociale huurwoning.
Tel daarbij op dat het aantal woningen in het mid-
den huursegment ruim onvoldoende is. Dat komt de
betaalbaarheid ook niet ten goede. En wat te denken
van eerdere uitlatingen van de minister dat we voorzichtig moeten zijn met bouwen, de tijd van grote
bouwvolumes zou voorbij zijn. Terwijl de nieuwbouwproductie de komende jaren uitkomt op een dra-
matisch dieptepunt van 40.000 woningen per jaar.
Tijdens de crisis namen de woningcorporaties de grootste bouwproducties voor hun rekening. Maar hun rol
wordt drastisch ingeperkt, zij krijgen een substan-
tiële verhuurderheffing voor hun kiezen. Dat zal de
woningbouwproductie vrees ik ook niet helpen. En
waar schaarste heerst, gaan de prijzen omhoog. Dat
eeuwenoude marktprincipe is iedereen duidelijk.
nog maar 103% van de waarde van de woning wor-
De minister trekt aan de woningmarkt via ver-
daalt en het lot van de starterslening lijkt ook in het
de juiste touwtjes? We moeten oppassen dat
den geleend. De maximale hypotheekrenteaftrek
nadeel van de woningmarkt te zijn bezegeld. Voor
iemand die de woningmarkt voornamelijk met rust
wil laten, is minister Blok nu toch behoorlijk aan het
sturen. De vraag is alleen: Waar stuurt dit kabinet
financieel op aan met dit zeer prudentieel beleid?
schillende kanten. Maar trekt de minister wel aan
de woningmarkt de komende tijd zich niet spastisch
gaat bewegen. Dat schept geen vertrouwen.
De woningmarkt opnieuw een dal in
drijven, vind ik onbetaalbaar. En dat
bedoel ik niet positief. ■
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5
Ed Hamming
Voorzitter VBO Makelaar
ACTUEEL | Woningcorporaties
marc calon:
“ volkshuisvestelijk en
financieel toezicht absoluut
gescheiden houden”
“Het systeem van volkshuisvesting is in orde, maar er is
grootonderhoud nodig”
Even was het groot nieuws: de uitslag van het onderzoek door de Parlementaire Enquêtecommissie
Woningcorporaties. De media buitelden over elkaar heen om te vertellen wat er allemaal mis was bij
de corporaties, en excessen werden fors uitvergroot. Marc Calon, voorzitter van Aedes vereniging van
woningcorporaties, vindt het verkeerd om je door die berichtgeving te laten leiden. Er staan ook heel veel
zaken in waar de commissie positief over oordeelt. Kort gezegd: het systeem is in orde, maar het heeft
grootonderhoud nodig. We moeten volkshuisvesting vooral niet aan de markt overlaten, maar ook zeker
niet aan de overheid, vindt de enquêtecommissie. Daar is Aedes het mee eens. De vereniging vindt eveneens
dat de onderlinge solidariteit gehandhaafd moet blijven, maar wel met een onafhankelijk toezichthouder.
W
at moet er gebeuren om de corporaties weer
lieten bouwen. Die private initiatieven werden niet alleen
“In elke organisatie worden fouten gemaakt.
de noodzaak van hygiëne, scholing en arbeidsmoraliteit. In
gezond te maken?
In de corporatiewereld zijn heel grote fouten gemaakt, en
die incidenten mogen zich niet herhalen. Daarom moeten
we het hele systeem verbeteren. Dat betekent dat er een
onafhankelijk toezichthouder moet komen, die onder een
financiële autoriteit valt. We moeten dus niet doen wat
minister Blok voorstelt: hij zou graag zien dat het Centraal
Fonds Volkshuisvesting als toezichthouder wordt opgehe-
ven, en dat het financieel toezicht onderdeel wordt van het
ministerie. Volkshuisvestelijk en financieel toezicht moet
je absoluut scheiden. En verder moeten we – samen met
de Woonbond – zoeken naar meer mogelijkheden om de
invloed van de huurders te vergroten.”
Wat is naar uw mening de oorzaak van de problemen?
“De volkshuisvesting is begonnen als privaat initiatief;
vanuit de kerken, de vakbonden, maar ook vanuit onderne-
mingen als Philips, die hele woonwijken voor hun arbeiders
gedreven door de behoefte aan woningen, maar ook door
de loop van de jaren verschoven het bezit en de taken naar
overwegend gemeentelijke bedrijven, die het bouwen van
woningen als taak hadden. Door de explosieve bevolkingsgroei werd bouwen te duur, want er waren veel subsidies
nodig: eind jaren 90 ging ruim 9% van de Rijksbegroting
naar volkshuisvesting. De staatssecretarissen Heerma en
Tommel kwamen toen met het idee van verzelfstandiging
en brutering van woningcorporaties. Het werden private
ondernemingen met een publiek doel. Maar er was maar
één echte reden voor die operatie: er moest worden bezuinigd. Op dat moment zijn er wezenlijke fouten gemaakt;
mensen die gewend waren als ambtenaren te fungeren,
moesten opeens verstand hebben van ondernemen. De
corporaties hadden te weinig geld om te investeren, dus
moesten de huren omhoog. We zagen ook dat de rente
daalde en dat de huizenprijzen explosief stegen. De huren
volgden op enig moment alleen de stijging van de inflatie.”
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7
En de corporaties kregen er nog meer taken bij.
“Inderdaad. Ze moesten ook taken als zorg en leefbaarheid
op zich nemen. Dat vond het Rijk, en de gemeenten én de
corporaties waren het daarmee eens. Dat bracht de nodige
investeringen met zich mee, en het verdienmodel klopte al
snel niet meer. De balans was in hoge mate verstoord. Op
het moment dat dat gebeurt, is er ruimte voor overmoed.
Fraude is van alle tijden en sectoren, helaas!
De economische crisis versterkte de effecten nog: de huizenprijzen daalden; consumenten konden moeilijk een
lening krijgen en de koopkracht daalde.”
Wonen 4.0 moest dat verdienmodel terugbrengen.
“Onderdelen van dat plan zijn natuurlijk ook gerealiseerd,
maar het gaat veel te langzaam. Ik ben er overigens van
overtuigd dat het plan wel weer op tafel zal komen. Ons
probleem was dat we op het verkeerde moment kwamen:
het kabinet viel een maand vóór de presentatie. Daarna
was het lastig om onze plannen in de programma’s van
wat verandert er voor de corporaties?
Volgens minister Blok moeten woningcorporaties weer dienstbaar worden aan
het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak is het bouwen, verhuren en
beheren van sociale huurwoningen en het maatschappelijk vastgoed dat daaraan direct verbonden is (dus geen dorpshuis e.d.).
• Directeur-bestuurders mogen geen leiding geven aan meerdere woningcorporaties in verschillende regio’s.
• Ze moeten voortaan een bepaald percentage huurwoningen onder de aftoppingsgrens (597 euro per maand) toewijzen aan mensen die recht hebben op
huurtoeslag. Het percentage wordt later bekend gemaakt.
• Corporaties moeten hun organisatie splitsen in een DAEB- en niet-DAEBgedeelte.
• De gemeente moet aangeven welke niet-DAEB-activiteiten zij nodig acht,
maar dat kan alleen als commerciële partijen de activiteit niet willen of kunnen uitvoeren.
• Als een gemeente een niet-DAEB-activiteit van een corporatie goedkeurt,
mogen marktpartijen daar binnen vier weken bezwaar tegen indienen. Het
Rijk kan de plannen ook nog afkeuren, en het Waarborgfonds Sociale Wo-
ningbouw krijgt ook vier weken om zijn zienswijze over de plannen te geven.
• Nieuwe niet-DAEB-activiteiten mogen alleen in gebieden met DAEB-bezit,
en ze moeten een bijdrage leveren aan het volkshuisvestingsbeleid van de
gemeente.
• De gemeenten krijgen een grotere taak bij de beoordeling van de corporatietaken.
• Nieuwbouw mag alleen in aangewezen gebieden; verder sloop-nieuwbouw
en beheer sociale huurwoningen.
• Bestuurders zijn strafbaar als ze opzettelijk belangrijke informatie achterhouden voor de raad van toezicht of de minister.
• De huurliberalisatiegrens wordt per 1 januari 2016 voor drie jaar bevroren op
€ 710,68.
8 |
| VAS T G OED AD VISEU R
politieke partijen te krijgen. Tegelijkertijd bleven – en blijven – de kosten die gemoeid zijn met de woningmarkt, te
hoog. Het systeem is volkomen vastgelopen.
Uiteindelijk zullen alle partijen inzien dat het niet anders
kan: we pompen nu in totaal zo’n 20 miljard euro per jaar
in de woningmarkt, waarvan 15 miljard aan hypotheekrenteaftrek en twee miljard aan huurtoeslag. Als de rente gaat
stijgen, knalt het systeem uit elkaar.
Wij pleitten in Wonen 4.0 voor afschaffing van de hypo-
theekrenteaftrek. Met dat geld kon de inkomstenbelasting
worden verlaagd. Tegenstanders beweren dat de mensen
die minder belasting betalen, het geld niet geheel aan wo-
nen gaan besteden. Dat is best mogelijk, maar je doet dan
in elk geval wel iets aan een systeem dat onhoudbaar is. Er
wonen nu mensen in huurwoningen die te goedkoop voor
hen zijn. En de belastingen op werk zijn veel te hoog. Laat
hen markthuur betalen en geef een woontoeslag. Maar
helaas: de ideologie van de politieke partijen staat echte
verandering in de weg.”
Moeten woningcorporaties ook failliet kunnen gaan?
“Dat lijkt mij een slechte zaak. Je kunt je afvragen wie
daarmee gediend is. Wat schieten de huurders ermee op
als hun verhuurder failliet gaat? In het huidige systeem
staan woningcorporaties garant voor elkaar – en daarachter staan de gemeenten en het Rijk. Daardoor kunnen
banken vrij veilig geld lenen aan de corporaties. Dat brengt
het probleem van ‘moral hazard’ met zich mee: als je niet
zelf op de blaren hoeft te zitten, ben je geneigd meer risico
te nemen. Bovendien: als corporaties failliet kunnen gaan,
wordt de financiering duurder en moeten de huren stijgen.
Er zijn dus twee mogelijkheden. De eerste is dat je kiest
voor een marktmodel. De financiering is dan substantieel
duurder, want je betaalt misschien een miljard euro extra
rente. Een commerciële partij gaat bovendien niet investeren in ‘slechte’ gebieden. En van die ‘slechte gebieden’
hebben we er heel wat: buiten de Randstad, de Brabantse
de c em b er 2 0 1 4
steden en nog een paar locaties zal er weinig worden ge-
ïnvesteerd. Dan heb je dus opnieuw een subsidiesysteem
nodig om mensen goed te laten wonen. Dan kiezen wij
toch maar voor dat systeem van solidariteit, maar dan wel
met een onafhankelijk toezichthouder die preventief kan
handelen en op tijd kan interveniëren als het fout dreigt
te lopen. Die scheiding van financieel en volkshuisvestelijk
toezicht hebben we trouwens al in 2011 voorgesteld…”
Zijn er in de toekomst nog wel sociale huurwoningen? Het
OTB voorspelt dat we – o.a. door harmonisatie – op korte
termijn geen woningen meer hebben voor de laagste inkomensgroepen.
“Iedereen begrijpt toch wel dat harmonisatie niet tot in
het oneindige kan doorgaan? Als mensen hun huur niet
meer kunnen betalen, dan houdt het toch op? Wat moet
je dan? Die mensen hun huis uitzetten? Dat er veel moet
veranderen, staat vast. De verhouding huur-koop zal niet
heel sterk veranderen. Dat we niet kunnen doorgaan met
“We kiezen toch maar voor dat systeem van solidariteit, maar
zet meer druk op de heffing en deze tendens zet druk op
dan wel met een onafhankelijk toezichthouder die preventief kan
steeds meer van de huurders te vragen, staat ook vast. Dat
kostenreductie. Daarom hebben we een benchmark ontwikkeld, waarmee woningcorporaties hun bedrijfskosten
kunnen vergelijken. Dat zal ongetwijfeld tot nieuwe inzich-
handelen en op tijd kan interveniëren als het fout dreigt te lopen”
ten – en dus tot kostenreductie leiden. We zien ook al dat
herstructurering en van stads- en dorpsvernieuwing in ge-
verdwijnen er ook arbeidsplaatsen.”
ben. Die activiteiten passen prima, want ze zijn belangrijk
er saneringen plaatsvinden binnen de sector, en daardoor
In de Novelle bij de Herzieningswet Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting, die minister Blok in juli jl. naar de Tweede
Kamer stuurde, wordt gesteld dat de corporaties zich moeten
richten op hun kerntaken. Ze zouden zich alleen nog maar
bieden waarin commerciële partijen geen interesse hebvoor de betrokken gemeente. Ze bieden de mogelijkheden
om de zo gewenste middeldure woningen, sociale koopwoningen en maatschappelijk vastgoed (zoals woningen
boven winkels of dorpshuizen) te bouwen.”
mogen richten op Diensten van Algemeen Economisch Be-
Verkoop van woningen door corporaties leidt volgens onder-
“Maar wat is nu eigenlijk niet-DAEB? Je kunt niet al die
“Blijkbaar hebben ze bij de VU niet goed gerekend. Uit on-
lang (DAEB).
activiteiten onder de noemer ‘commercieel’ laten vallen.
Dat geldt bijvoorbeeld voor middeldure huur, sociale koop
en maatschappelijk vastgoed, zoals scholen en dorpshuizen. Die kunnen wel degelijk van algemeen belang zijn,
bijvoorbeeld in gebieden waar commerciële partijen geen
mogelijkheden zien. Dat kun je dus niet centraal regelen;
op lokaal niveau moet je bekijken wat kan en mag.
Uiteindelijk bepaalt de gemeenteraad wat er nodig is in
de gemeente. Activiteiten die wél nodig zijn maar volgens
zoek van de VU tot prijsbederf.
derzoek van prof. Johan Conijn (ASRE) blijkt dat het nega-
tieve prijseffect gemiddeld 0,9% is voor de eerste verkochte
corporatiewoning, en vervolgens 0,4% voor elke aanvullen-
de corporatieverkoop: gemiddeld 3.374 euro per verkochte
reguliere koopwoning. Het gemiddelde effect is gering,
gelet op de relatieve omvang van de corporatieverkopen en
de kortingen die daarbij worden gegeven, overigens vaak
met nadere voorwaarden zoals Koopgarant.”
de regels niet onder DAEB vallen, moeten ons inziens eerst
De verhuurdersheffing is ook zo’n pijnpunt. Afschaffen?
kan de gemeente de corporatie vragen de activiteiten op
hebben het daardoor extra moeilijk. In Wonen 4.0 was ook
aan de markt worden aangeboden. Als die er niets in ziet,
zich te nemen. Voorwaarde is wel dat vooraf een financiële
toets wordt uitgevoerd door het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw, want de activiteit moet rendabel zijn. Bo-
vendien moet er een beroeps- en bezwaarmogelijkheid
voor marktpartijen zijn bij de minister.”
Hoe zit het dan met die kerntaken?
“We vergeten wel eens dat corporaties al sinds jaar en dag
een belangrijke taak hebben op het gebied van stedelijke
“Hij had er natuurlijk nooit moeten komen. De corporaties
ruimte voor een heffing die extra geld in het laatje zou
brengen. Dat geld moest dan worden besteed aan energie-
besparende maatregelen, aan het bouwen van woningen
waar een tekort aan was en aan extra woontoeslag voor
mensen die dat nodig hebben. Van zo’n heffing heeft de
woningmarkt voordeel. Nu vloeit er jaarlijks 1,7 miljard euro
in de staatskas, en daardoor stijgen de huren alleen maar.
En helaas wordt die 1,7 miljard niet besteed aan volkshuisvesting!” ■
Tekst: Carola Peters
Beeld: Bernd Bohm, Tweede
Kamer en Roger Wouters
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9
Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en
PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl
Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een
Contact
gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor
Wilt u meer informatie of heeft u vragen?
de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen
Neem dan contact op met ons op via
zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden
onderstaande contactgegevens:
verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten.
Beroepsopleiding Makelaars B.V.
Gildeweg 5a, 2632 BD Nootdorp
[email protected]
telefoon 070 - 356 32 00
www.makelaarsopleidingen.nl
COLUMN
Woningmarktanalyse OTB
ik wil aandeelhouder
worden bij een nonprofit verhuurder!
De Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties publiceerde haar
bevindingen. Een belangrijke conclusie luidt dat de controle op de corporaties te kort
schoot. Er is bij de corporaties (toegelaten instellingen) een raad van commissarissen
en extern financieel toezicht die in de praktijk niet altijd even goed functioneren.
Wat mij betreft is het toezicht op corporaties ook complex omdat er geen duidelijke
eigenaar-aandeelhouders zijn die het bestuur en de RvC in de gaten houden.
I
s non-profit woningbouw en -beheer met particu-
Naast de successtory van de ‘Vereniging 1854’ kan
voorbeeld kunnen we terug gaan naar 1854 toen in
waaronder vergelijkbare organisaties teloor gingen.
liere aandeelhouders mogelijk? Wie weet…. en als
Den Haag de ‘Vereniging tot verbetering der woningen
van de arbeidende klasse’ werd opgericht zonder subsidies of giften. Ter financiering van het eerste complex
woningen, werden aandelen uitgegeven met een vast
(sociaal) rendement van 3%.
De Vereniging heet thans ‘Koninklijke Haagse
Woningbouwvereniging 1854’. Zij heeft met de invoe-
ring van de Woningwet in 1901 geen ‘toelating’ aangevraagd, kon daardoor geen goedkope leningen of
subsidies van het Rijk ontvangen, maar bleef bestaan.
In de loop der tijd ontstond er discussie of de
‘Vereniging 1854’ haar sociale taakstelling nog wel kon
natuurlijk ook geleerd worden van de omstandigheden
Zoals de Enquêtecommissie al suggereerde, zouden
ook coöperatieven, waarbij de bewoners zelf meer
invloed hebben, een interessant alternatief kunnen
zijn. In een coöp zijn er echter geen (externe) aandeel-
houders als extra stok achter de deur. Daarnaast zijn er
ook wel initiatieven genomen met een organisatie-
vorm waarbij in eerste instantie een particuliere investeerder bouwt of verwerft en waar de huurders na
verloop van tijd aandelen kunnen kopen, zodat een
gemengd eigendom ontstaat van interne (bewoners)
en externe aandeelhouders. Hierbij kan ook sprake zijn
van deling in waardevermeerdering bij verkoop.
waarmaken, omdat de corporaties hier met alle staat-
Waar zijn de maatschappelijk betrokken beleggings-
heeft zich in de loop der tijd evenwel toegespitst op
sociaal te investeren in non-profit woningen? Het zal
steun veel beter op waren toegerust. De Vereniging
speciale doelgroepen die worden aangeduid als ‘de
ruggengraat van de samenleving’, zoals politieagenten,
brandweermannen en zorgwerkers. Ook kunstenaars
kunnen zich inschrijven. Deze middeninkomens drei-
gen op de krappe woningmarkten tussen de wal en het
schip te geraken. Ik vermoed dat deze situatie met de
afbraak van de corporatiesector meer voelbaar zal wor-
fondsen die de mogelijkheid geven aan beleggers om
weer wat experimenteren worden en mogelijke risico’s
meebrengen, maar dat is nou het hele eieren eten met
alle vormen van investeren. Wat mij betreft zouden
dergelijke fondsen zeer welkom zijn want ik wil best
aandeelhouder worden van een non-profit verhuurder
met een maatschappelijke doelstelling. ■
den, waardoor particuliere initiatieven zoals de bovenstaande zeker niet onwelkom zijn.
Kees Dol,
Onderzoeksinstituut OTB,
TU Delft
Ik presenteer hier vooral geen blauwdruk, maar ik zou
graag een discussie starten over de wenselijkheid en
mogelijkheden voor ‘nieuwe’ onafhankelijke non-profit
verhuurders, die kunnen overleven met een sociaal rendement en die onder goed particulier toezicht staan.
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1
ACTUEEL | Omgevingsrecht
vergunningvrij
is niet regelvrij
vergunningvrij bouwen beïnvloedt
woningwaarde
Het omgevingsrecht is versoepeld. Veel bouwwerken kunnen zonder voorafgaande toestemming van de gemeente worden gebouwd. Goed nieuws voor mantelzorgers die graag dicht bij huis zorg verlenen. Omwonenden moeten echter afwachten of hun buren zich wel aan de regels houden. Makelaars moeten daar rekening
mee houden.
D
e regels voor het vergunningvrij bouwen zijn per
Dat is al met al een verbetering, stelt de Vereniging van
zorgwoning wil bouwen, hoeft daar in de meeste
leden. Met name Eindhoven, Delft, Haarlem, Rotterdam,
1 november verruimd. Wie in de tuin een mantel-
gevallen geen omgevingsvergunning meer voor aan te vragen. Ook voor andere bouwwerken zijn de regels enigszins
versoepeld.
Nederlandse Gemeenten (VNG) in een brief aan haar
Schijndel, Westland, Zoetermeer en Amersfoort wijzen op
hun positieve ervaringen die ze met vergunningvrij bou-
wen al enkele jaren hebben opgedaan. Ook grote steden
Amsterdam, Utrecht en Den Haag staan achter het beleid
van minister Melanie Schultz van Haegen. Dat die steun
nieuwe regels in het kort
er zou komen, was lange tijd onzeker. In de debatten in
Per 1 november jl. is het omgevingsrecht op een aantal punten gewijzigd. De
excessen kunnen optreden. Omdat de bestaande regels de
veranderingen zijn vastgelegd in het ‘Besluit tot wijziging van het Besluit
omgevingsrecht’ (BOR) en in verschillende maatregelen van bestuur. Voor de
vastgoedsector zijn vooral de volgende wijzigingen van belang:
•
de Tweede Kamer klonk de vrees door dat beschermde
stadsgezichten gaan verrommelen en ook daarbuiten
afgelopen jaren goed werden nageleefd, acht de minister
de kans klein dat binnenterreinen aan kwaliteit zullen
inboeten.
Het wordt makkelijker om in de tuin vergunningvrij mantelzorgwoningen te
Tegelijkertijd geven gemeenten toe dat zij moeite hebben
aangewezen beschermde stads- en dorpsgezichten moet het passen in het
Vereniging Bouw- en Woningtoezicht liet onlangs op
realiseren. Het bouwwerk mag niet hoger zijn dan vijf meter. In door het Rijk
bestemmingsplan en mag er alleen worden gebouwd op het achtererf, pal
achter de woning.
met de uitvoering. Directeur Wico Ankersmit van de
de nieuwszender BNR weten dat de regelgeving zo
ingewikkeld is ‘dat het nog wel maanden kan duren,
voordat gemeenten en aanvragers het tussen de oren
•
Tijdelijke bouwwerken mogen soms tot 15 jaar afwijken van het
•
Het wordt makkelijker om leegstaande kantoren te verbouwen tot woningen.
Gemeenten betreuren het vooral dat zij zelf geen vergun-
bestemmingsplan of de beheersverordening afwijken. De woonfunctie vervalt
grip op een beleidsterrein, waar ze als bevoegd gezag
bestemmingsplan.
De gemeente kan met een snelle en eenvoudige procedure tijdelijk van het
na tien jaar.
Meer informatie is onder meer te vinden in de bijlage bij de ledenbrief van de
Vereniging van Nederlandse Gemeenten (zie www.vng.nl).
12 |
| VAS T G OED AD VISEU R
krijgen’.
ningvrije gebieden mogen aanwijzen. Ze verliezen zo de
toch verantwoordelijk voor blijven. Het Bouwbesluit blijft
bijvoorbeeld gewoon van kracht. Als een mantelzorgwoning dan achteraf te groot of te hoog blijkt te zijn, is de
gemeente verplicht om na een klacht op te treden.
de c em b er 2 0 1 4
Flip ten Cate, directeur van de Federatie Ruimtelijke Kwaliteit – waar veel welstands- en monumentencommissies
bij zijn aangesloten – vangt her en der signalen op dat
ambtenaren niet weten hoe ze met die situatie om moeten
gaan. “Als burgers of architecten bij de gemeente navraag
doen of ze op een bepaalde plek vergunningvrij kunnen
bouwen, krijgen ze geen duidelijk ja of nee. ‘Daar geven
we geen antwoord op’, zeggen ambtenaren openlijk op
LinkedIn. ‘Want elke uitspraak kan later juridische gevolgen
hebben’.”
Complexe materie
Ook de complexiteit van de materie weerhoudt hen daarvan. Ten Cate noemt als voorbeeld het geharrewar met
centrale begrippen als ‘hoofdgebouw’ en ‘achtererf’. Ten
Cate: “Wat bedoelt de wetgever daarmee precies? Wat
is de kromming van de straat aan de voorkant? Hoe ligt
het huis precies ten opzichte van de straat? Hoe sterk is
het gedraaid? Waar begint de grens tussen zij-erf en ach-
tererf? Om te berekenen waar en hoeveel je precies mag
bouwen, moet je echt met een centimeter de achtertuin in.
Daarover ontstaan geheid ruzies. Ook de aanbouw tegen
het achterhuis levert misverstanden op. Als je bijvoorbeeld
in een bepaalde situatie tot vijf meter diep mag bouwen,
mag je de eerste vier meter gebruiken alsof het bij het huis
hoort. Maar de laatste meter is een ondergeschikt deel en
mag dan alleen worden gebruikt als schuurtje, dus niet als
werk- of televisiekamer.
Dat maakt de jurisprudentie bijzonder ingewikkeld. Want
“Ook makelaars moeten alert zijn op de
de regels gaan over bouwen en niet echt over het gebruik.
Het dak, weer zoiets, moet over de eerste vier meter plat
bebouwingsmogelijkheden op achter- en zij-
schaduwwerking geldt een maximale hellingshoek, die
erven. De onzekerheid over waar wat gebouwd zal
zijn, maar over de laatste meter schuin. Voor de maximale
wordt berekend met een wiskundige formule van TNO.
worden, heeft ook zijn weerslag op de toekomstige
werk er al staat. Anders dan vroeger, toen burgers vooraf
waardeontwikkeling van woningen”
Foute constructies komen pas aan het licht, als het bouwtegen bouwplannen bezwaar konden aantekenen, moeten
zij nu de rechter inschakelen. Want het gebeurt maar
zelden dat bouw- en woningtoezicht een nieuw gebouw
meteen weer laat slopen.”
Waardeontwikkeling
staat, zal die ook na de toegestane tien jaar nog steeds
worden bewoond. “Het mag niet, maar op toezicht wordt
steeds meer bezuinigd. Wie moet dat dan controleren?”
Ook makelaars moeten alert zijn op de bebouwingsmo-
Daar staat tegenover dat de huidige concepten voor de
dichtgeslibde binnenterreinen zijn in de vorige eeuw met
planologische benadering, waarin ook de ruimtelijke kwa-
gelijkheden op achter- en zij-erven, meent Ten Cate. “De
veel rijksgeld gesaneerd en schoon en open gemaakt. Het
Rijk stuurt dat nu weer de andere kant op. De onzeker-
heid over waar wat gebouwd zal worden, heeft ook zijn
weerslag op de toekomstige waardeontwikkeling van
woningen.” Ten Cate gelooft niet dat iedereen zich aan
de regels zal houden. Als er eenmaal een mantelwoning
Omgevingswet nadrukkelijk pleiten voor een integrale
liteit moet zijn geborgd. Is dat niet tegenstrijdig? Ten
Cate: “Dat vind ik ook. En dat betekent eigenlijk dat op het
moment dat die wet over vier of vijf jaar van kracht wordt,
de discussie over het vergunningvrij bouwen weer actueel
zal worden. Dan zal ook duidelijk worden hoe groot de
schade is.” ■
Tekst: Robert van Til
Beeld: Federatie Ruimtelijke Kwaliteit
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3
Kent u Pararius
Verhuurtotaal al?
Kom naar onze beursstand tijdens NeVaCon 2014 en maak kennis met de nieuwste totaaldienst van Pararius:
Pararius Verhuurtotaal. Profiteer van onze introductie-aanbieding. Als u tijdens NeVaCon 2014 op onze stand al
uw huurwoningen doorplaatst naar Pararius.nl is dat helemaal gratis! Meer weten over onze actie? Kijk alvast op
www.pararius.nl/nevacon of bel direct met 020 - 471 2111
www.pararius.nl/verhuurtotaal
MARKTONDERZOEK
makelaars poll
consumenten poll
Na de crisis stunten voor huizenverkoop
Executieveiling via internet
Nu de woningmarkt weer
aantrekt, is creatieve huizenverkoop met allerlei stuntacties
niet meer nodig.
Bron: Ledennet VBO Makelaar
Eens
21,7 %
Oneens
78,3 %
Ik durf een woning via een
(online) executieveiling te
kopen.
Bron: www.VBOmakelaar.nl
Eens
36 %
Oneens
64 %
marktrapportage
Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten
De afgelopen tien jaar is de ‘financiële kwetsbaarheid’ van huishoudens op de woningmarkt toegenomen. Het
Planbureau voor de Leefomgeving onderzocht het risico op een restschuld bij een verhuizing en het risico dat een
huishouden loopt bij het opbrengen van de maandelijkse woonlasten. Daarnaast werd onderzocht in welke mate
het woningaanbod in een zoekregio financieel bereikbaar en toegankelijk is voor woningzoekenden. Ondanks
verdampte overwaardes lijkt de situatie van huiseigenaren mee te vallen. Huurders daarentegen verkeren in
zwaar weer. Het blijkt dat de meest kwetsbare huishoudens vooral in stedelijke regio’s wonen.
Grenzen aan de krimp
In het rapport zijn 11 krimp- en anticipeergebieden benoemd, vier meer dan vijf jaar geleden. Gemeenten en
provincies in krimpgebieden dienen samen met het kabinet sloop- of onttrekkingsfondsen op te richten om de
particuliere woningvoorraad te saneren. Ook dienen er meer fiscale en juridische instrumenten te worden ingezet
om transformatievraagstukken aan te pakken.
Balans van de Leefomgeving 2014
Het Planbureau voor de Leefomgeving waarschuwt gemeenten voorzichtig te zijn met nieuwbouw, ook al trekt
de woningmarkt op dit moment aan. De ouder wordende babyboomgeneratie zou voor problemen gaan zorgen.
Als gevolg van het uittreden van ouderen neemt het aantal vrijkomende woningen fors toe, terwijl het aantal
woningzoekende gezinnen na 2030 fors afneemt. Met enige verbazing is er door diverse partijen gereageerd op
deze conclusie uit het rapport.
Gebruik en effecten van de Starterslening
Ruim 70% van de gebruikers van een Starterslening gebruikt deze om versneld toe te treden tot de
woningmarkt. Zonder deze lening zou men geen woning kopen of één of twee jaar wachten met aankoop. Dat
meldt het EIB, Economisch Instituut voor de Bouw. De afgelopen twee jaar hebben 13.000 Startersleningen circa
22.000 extra woningmarkttransacties en 8.000 extra nieuwbouwtransacties opgeleverd. Uit onderzoek van het
Kadaster bleek dat starters van groot belang zijn voor de woningmarkt; zij zijn sinds de crisis goed voor bijna de
helft van de woningverkopen.
Markthuren
Uit onderzoek van Ortec Finance blijkt dat eind 2012 de markthuur van gereguleerde huurwoningen
gemiddeld 6,4% van de leegwaarde bedraagt. Het percentage varieert op basis van woningkenmerken.
Naarmate de leegwaarde lager is, stijgt het markthuurpercentage. Kleinere woningen hebben een hoger
markthuurpercentage. Meergezinswoningen scoren beter dan eengezinswoningen.
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5
UIT DE RECHTSPRAAK
verkocht.... toch?
Volgens de laatste berichten begint er weer vaart te komen in de huizenmarkt. Maar is dat werkelijk het geval,
of gaat het om wishfull thinking? Wat uw collega Viseur betrof, staan alle seinen op groen. Nu we het toch
over optimisme hebben: hoe zat dat laatst bij Viseur met betrekking tot de verkoop van die stadsvilla? Daar
was toch wat mee?
Alom enthousiasme
Tja …. die stadsvilla …. Het was best wel een kostbaar pand
Toen meldde zich een zekere Marcel Verbrug. Hij reed
per Van Wijk dacht 1 miljoen euro te kunnen vragen. Na
een mooi klassiek pand. Marcel bleek wild enthousiast. Hij
met authentieke details maar niet al te veel grond. Verkodriekwart jaar, zonder dat er ook maar één gegadigde was
gekomen, begreep Van Wijk ook wel dat hij een veer moest
laten. De vraagprijs werd rigoureus verlaagd met een ton.
Toen ook dat niet voldoende bleek, ging de vraagprijs naar
750.000 euro. Maar ook toen liep het niet storm.
toevallig langs het huis, zag het te-koop-bord en vond het
trommelde direct zijn vriendin op en wilde het onmiddellijk
bezichtigen. Het pand stond leeg, dus daar zat het probleem niet. Het probleem was dat Viseur een dinerafspraak
had met vrienden. Marcel drong echter aan. ‘Hij had zijn
vriendin toch niet voor niets laten komen? En hij had toch
de komende drie uur speciaal vrij gemaakt voor de bezichtiging van het huis?’ ‘Ja’, begon Viseur, ‘maar we hebben
toch geen afspraak gemaakt’. Daar begreep Marcel niets
van. ‘Was Viseur niet een zakelijk dienstverlener, met de
nadruk op het woord dienstverlener? Wat zou de verkoper
ervan vinden als een serieuze kandidaat-koper werd ge-
weerd? Bovendien zouden hij en zijn vriendin de volgende
dag op wildsafari gaan in Tanzania en dan zou het met de
koop niets meer worden.’
Viseur liet zich overreden. Uiteindelijk bleef het stel maar
liefst vier uur in de woning. Het huis werd door hen op 80
verschillende manieren ingericht, de voorgenomen verbouwingen werden besproken, de huidige keuken moest
er uit en na afloop was het huis in het voorstellingsver-
mogen van het duo ingrijpend verbouwd en volledig
ingericht. Nog diezelfde nacht om 04:16 uur werd een
mail gestuurd aan Viseur. Men wilde een optie voor vier
weken. De vraagprijs van 750.000 euro was akkoord. Tijdens hun reis zouden hun aannemer, binnenhuisarchitect,
interieuradviseur, keukenleverancier, tuinman, architect,
constructeur, badkamerman, alarminstallatiebedrijf en
zonnepanelenleverancier graag de maten willen opnemen
om offertes te verstrekken. Viseur nam contact op met
zijn opdrachtgever en besloten werd alle medewerking te
verlenen.
16 |
| VAS T G OED AD VISEU R
de c em b er 2 0 1 4
Fanmail
Viseur was zelf nog nooit in Afrika geweest, maar kennelijk
van zijn oom en toen hij de prijs hoorde, was de keuze snel
ontving Viseur dagelijks minstens twee emails van Marcel.
was het hemd natuurlijk nader dan de rok. De neef zou het
wemelde Afrika van de internetmasten. Drie weken lang
De ene keer had Marcel nog eens de foto’s van het huis
bekeken en hij wilde kwijt aan Viseur dat het toch werkelijk
gemaakt: de neef wilde dit huis kopen. Voor de verkoper
huis krijgen. En Marcel? Welke Marcel?
een fantastisch huis was. De andere keer vroeg hij of de
Procedure?
zo maar door.
terd. Marcel brieste dat hij dit niet accepteerde. Er was een
binnenhuisarchitect de sleutel mocht hebben en het ging
Toen Marcel weer terug was, bezocht hij opnieuw direct de
woning. Het enthousiasme was nog steeds groot. Na een
week drong Marcel aan op een persoonlijke ontmoeting
met de verkoper en zijn voltallige gezin. Zo geschiedde.
Marcel had enkele flessen bubbeltjeswijn meegenomen en
zijn vriendin had een schaal met hapjes gemaakt. Marcel
declameerde plechtig dat hij had besloten om het huis
te kopen en dat voor de prijs van 750.000 euro. Hij zou
het huis ingrijpend gaan verbouwen, nieuwe keuken, drie
badkamers, gastverblijf en een jacuzzi in de tuin. Die avond
werd er veel geklonken, gefeliciteerd en gelachen. Iedereen
was blij. Viseur vond het allemaal prachtig, al vond hij de
bubbelwijn wel wat goedkoop; liever had hij echte champagne gehad.
De neef
De verkopers waren begrijpelijkerwijs enorm blij dat het
huis eindelijk eens verkocht was. Blij? Ze gingen uit hun
dak! Toch nam het plot een vreemde wending. Viseur zond
de koopakte aan de verkopers. Vervolgens gebeurde er
Toen Marcel het nieuws van Viseur hoorde, was hij verbijsduidelijke koopovereenkomst gesloten met de verkopers
en hij zou hen aan hun woord houden. Marcel spoedde
zich direct naar een advocaat. Daar kreeg Marcel echter
slecht nieuws. De wet bepaalt dat een koopovereenkomst
met betrekking tot een woning schriftelijk vastgelegd moet
worden alvorens sprake is van een perfecte overeenkomst.
Niet alleen een particuliere koper kan zich daarop beroepen, maar ook de particuliere verkoper. Slechts in heel
bijzondere gevallen is dat anders en slechts in uitzonderingsgevallen is een particuliere verkoper schadeplichtig,
indien hij een mondelinge overeenstemming niet omzet
in een schriftelijke koopakte. In het onderhavige geval was
daarvan zeer waarschijnlijk geen sprake. Het had daarom
weinig zin om rechtsmaatregelen te nemen tegen de ver-
kopers. Marcel kon dit niet accepteren. Hij zocht en vond
een advocaat die het beter meende te weten. In kort geding
eiste Marcel nakoming van de mondelinge overeenkomst.
Dat liep slecht af. De vordering werd afgewezen en hij
diende de proceskosten van de verkopers te betalen. Voor
Marcel was de droom over.
niets. Toen Viseur na bijna een week nog steeds niet de
En Viseur? Die was ervan overtuigd dat de hele zaak voor
drachtgevers. Viseur viel toen van zijn stoel van verbazing;
verkopers echte champagne had geschonken en niet van
getekende koopakte had ontvangen, belde hij met zijn opde neef van de verkoper was na een lang verblijf in het buitenland teruggekeerd naar Nederland. Hij kende het huis
Marcel beter was afgelopen als hij die avond in het huis de
dat Italiaanse nepspul. (De namen zijn gefingeerd) ■
Tekst:Mr. J.A.M. van de Sande,
advocaat te Rotterdam
www.vandesandeadvocaten.nl
VBO M AKELAAR | V A STGOED A DV I SEU R | 1 7
|
ACTUEEL | Nieuwbouw
bouwen in nederland:
de handrem erop of juist
vol gas?
“Één miljoen huishoudens erbij tot 2040, die moeten
toch ergens wonen”
Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) gaf de voorzet, en minister Stef Blok van Wonen hoefde de bal
alleen maar in te koppen: we moeten voorzichtig zijn met bouwen. Nieuwbouw is in grote delen van het land
niet vanzelfsprekend, en de tijd van grote bouwvolumes is sowieso voorbij, stelde de bewindsman. De reacties
bleven niet uit: van diverse kanten betoogden betrokkenen dat het PBL en de minister een eenzijdig beeld
presenteerden. Moeten we nog wel bouwen? Zo ja, waar dan? Twee dingen zijn duidelijk: het aantal krimpgebieden neemt toe, en in de steden dreigt opnieuw oververhitting. Dat leidt tot een nog grotere kloof tussen de
stad en het platteland.
I
n september jl. meldde het PBL dat er weliswaar een
jaar) neemt het aantal jonge gezinnen af en komen er veel
al te optimistisch moeten zijn. Het aantal huishoudens
aantal koopwoningen dat vrijkomt door de uitstroom van
licht herstel gloort op de woningmarkt, maar dat we niet
neemt voorlopig nog toe met circa één miljoen, maar dat is
niet in het hele land het geval en het gaat vooral om oudere
huishoudens. Op de lange termijn (de komende 10 à 20
18 |
| VAS T GOED AD VISE U R
koopwoningen van ouderen beschikbaar. In 2030 zal het
ouderen, even groot zijn als het aantal huizen dat vóór de
crisis werd gebouwd: zo’n 50.000. Is leegstand het spook
van de toekomst?
de c em b er 2 0 1 4
Welnee, stelt Roeland Kreeft, consultant bij Companen. “De
conclusies die het PBL trekt, zijn te algemeen; we moeten
de situatie op lokaal niveau beoordelen. De redenering van
het PBL klopt op papier misschien wel, maar de gemeenten kunnen er niet veel mee. Tenslotte zullen ook nieuwe
huishoudens moeten wonen. En zal het woningaanbod
in de toekomst wel aansluiten op de vraag die zich op dat
moment voordoet? Als je nu stopt met bouwen, weten
we zeker dat er zowel op de korte als de lange termijn een
‘mismatch’ ontstaat tussen vraag en aanbod.”
‘Onverantwoordelijk’
Friso de Zeeuw is bereid om nog een flinke stap verder te
gaan: ‘Pleiten voor stoppen met nieuwbouw is onjuist en
onverantwoordelijk’, zegt hij in een artikel in de Volkskrant.
‘Als we doen wat het PBL wil, geven we daarmee aan dat
Roeland Kreeft: “Als je nu stopt met bouwen, weten
we niets van het verleden hebben geleerd. Jarenlang is een
we zeker dat er zowel op de korte als de lange termijn
hoge prijzen en tot weinig keuze voor de consument. Die
een ‘mismatch’ ontstaat tussen vraag en aanbod”
kunstmatige schaarste in stand gehouden. Dat leidde tot
fout moeten we niet nóg een keer maken.’
De Zeeuw stelt – net als het PBL en Roeland Kreeft – dat
jaren een parlementaire enquête gehouden wordt over de
ergens zullen moeten wonen. Daarnaast is er een jaarlijkse
kan de commissie volstaan met de zin ‘Het rapport van het
de één miljoen huishoudens die er nog bijkomen, toch
vervangingsbehoefte van zo’n 15.000 gesloopte woningen,
concludeert de hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU
Delft en directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling (na 1 januari a.s. BPD).
Hij constateert dat herbestemmen van lege kantoren (zoals
het PBL voorstelt) te weinig zoden aan de dijk zet. ‘Het le-
vert maar 20.000 woningen op. We moeten het wél doen,
maar we schieten er kwantitatief niet veel mee op. En wat
is per jaar nu helemaal 50.000 koopwoningen die straks
vrijkomen? Dat is geen hoog aantal, want momenteel bieden 65-plussers ongeveer 80.000 woningen per jaar aan.
Vaak gaat het om populaire woningen waar jonge gezinnen graag willen wonen.’
In veel publicaties wordt gemeld dat alleenstaanden en ou-
deren graag in een appartement willen wonen. De Zeeuw:
‘Dat blijkt nergens uit onderzoek: veel alleenstaanden willen ook graag een soort eengezinswoning. Jonge mensen
zijn – na hun ‘wilde periode’ – zo mogelijk nog traditioneler
ingesteld dan hun ouders. We hebben dus, bijvoorbeeld
in de stad en de stadsregio, meer stadswoningen nodig:
grondgebonden woningen in een hogere dichtheid en met
slimme parkeervoorzieningen.’
Gas geven of remmen?
De Zeeuw is duidelijk: in groeiregio’s moeten we voortvarend inzetten op een gevarieerd bouwprogramma. ‘Haide-
wietska, vooruit geef gas’, is het motto. ‘Als over een aantal
enorme prijsstijging van woningen in de periode 2014-2018,
PBL; daarmee is het allemaal begonnen’.’
Frank van Dam, onderzoeker bij het PBL, reageert geprikkeld: “Dan kunnen we ook stellen dat die enorme leegstand
na 2040 de schuld is van Bouwend Nederland! Niet iedereen heeft ons rapport even goed gelezen. We pleiten niet
voor ‘stoppen met bouwen’, zoals een dagblad meldde.
Tot 2040 is er inderdaad sprake van een flinke groei van
het aantal huishoudens, en daarvoor moeten we zeker
bouwen. Zeker in en rond de Randstad, waar nog een flinke
groei wordt verwacht. Maar laten we wel goed kijken wát
we bouwen en voor wie. Na 2040 zal de toename van het
aantal huishoudens voornamelijk voor rekening komen van
ouderen. Vanwege die ontwikkelingen moeten we goed
kijken naar mogelijkheden in de steden: kleine binnenstedelijke locaties zijn interessant, maar ook herbestemming
van ander vastgoed. Je kunt niet zomaar overal weer gaan
bouwen. Dan bouw je voor de leegstand van de toekomst.”
Het dilemma ziet hij ook: “Enerzijds is er momenteel een
behoorlijk gespannen woningmarkt; anderzijds weten we
nu al dat het aantal jonge huishoudens in de toekomst niet
zal groeien. Het is dus voorzichtig laveren om zowel Scylla
als Charybdis te omzeilen.
Overigens ben ik wel blij met de discussie die is ontstaan
naar aanleiding van ons rapport: er wordt volop nagedacht
over mogelijkheden, kansen en bedreigingen.” Kansen zijn
er trouwens genoeg, ook voor de bouwers, stelt Van Dam:
“Er is volop werk als je kijkt naar renovatie van verouderde
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9
Frank van Dam: “Niet iedereen heeft ons rapport
De lokale behoefte
even goed gelezen. We pleiten niet voor ‘stoppen met
De provincie Noord-Brabant meldde eind oktober dat er
bouwen’. Maar laten we wel goed kijken wát
Tot 2025 zal de woningvoorraad met 10.000 woningen
we bouwen en voor wie”
woningen die allemaal moeten worden aangepast aan de
huidige standaarden, naar de noodzakelijke vervangende
nieuwbouw en naar de transformatie van ander vastgoed
tot woningen.”
Aanpassen van woningen
Provincies en gemeenten doen er verstandig aan om in
regionaal verband rekening te houden met de toekomstige
bevolkingsontwikkelingen, stelt het Planbureau. Tijdig anticiperen dus, om in de toekomst problemen zoals die zich
nu in krimpregio’s voordoen, te voorkomen.
Dat is hard nodig, zo blijkt ook uit het rapport ‘Grenzen aan
de krimp’, dat een beeld schetst van de initiatieven die de
nog een behoorlijke woningbouwopgave ligt te wachten.
per jaar moeten groeien om aan de behoefte te kunnen
voldoen. Dat blijkt uit de bevolkings- en woningbehoeften-
prognose. De bevolking van Noord-Brabant zal voorlopig
nog harder groeien dan verwacht. Dat komt vooral doordat
mensen langer leven dan eerder werd aangenomen. Ook
het aantal migranten is groter dan verwacht.
In Limburg, waar in enkele regio’s sprake is van een forse
krimp, wordt nog steeds méér gebouwd dan volgens de
prognoses nodig is. De leegstand bedraagt 3,7% en dat per-
centage is vrij constant. Maar het aantal transacties daalt
nog steeds, en hetzelfde geldt voor de verkoopprijzen. Des-
ondanks zegt Erik Koppe, gedeputeerde Volkshuisvesting,
dat in 2013 te weinig vervangende nieuwbouw werd gepleegd. “Er moet juist meer levensloopbestendig en doelgroepgericht worden gebouwd. Dan kunnen woningen
waar geen behoefte aan is, uit de markt worden genomen.”
laatste vijf jaar zijn genomen om de gevolgen van krimp zo
Limburgs plan
leid tot een vermindering van de krimp. Integendeel: er zijn
ningen per jaar vervangen. Dat is veel te weinig, gezien
goed mogelijk te begeleiden. Dat heeft overigens niet ge-
vier nieuwe krimpregio’s geselecteerd: Noordoost Friesland, Zuidoost Friesland, Oost-Drenthe en de Achterhoek.
Het rapport constateert dat in de krimpgebieden een
groot aantal woningen uit de markt zou moeten worden
genomen, maar daarvoor ontbreekt het verdienmodel.
Daarom wordt een ‘onttrekkingsfonds’ voorgesteld voor de
goedkope koopwoningen. Dat vraagt om regionale regie,
omdat gemeenten te veel naar elkaar kijken en ook kansen
zien om met elkaar te concurreren. Daar ligt volgens de
opstellers van het rapport dus een taak voor het Rijk en de
provincies.
20 |
| VAS T GOED AD VISE U R
Hij geeft een paar cijfers: “Momenteel worden 1.000 wode voorraad van 500.000 woningen, waarvan er eigenlijk
5.000 per jaar vervangen moeten worden. Een groot deel
van die voorraad bestaat uit etageportiekwoningen zonder lift en zonder de nodige woonkwaliteit. We hebben
voor onze provincie een plan ontwikkeld waarin 5.000
huurwoningen worden gesloopt. De kosten daarvan (250
miljoen euro) komen voor rekening van de corporaties,
die in ruil daarvoor een korting van 75 miljoen krijgen op
de verhuurdersheffing. Daarnaast hebben ze 350 miljoen
vrijgemaakt om 1.700 woningen (vervangend) terug te
kunnen bouwen. Moderne, energiezuinige en levensloop-
de c em b er 2 0 1 4
‘grenzen aan de krimp
De belangrijkste conclusies uit het rapport:
• Het Actieplan Bevolkingsdaling heeft ervoor gezorgd dat alle
partijen actief zijn geworden en samen de uitdagingen het hoofd
willen bieden.
• In krimpgebieden is sprake van een ingewikkelde,
veelomvattende problematiek, en die cumulatie van problemen
vergt een gebiedsgerichte aanpak.
• Er moet een beleidsintensivering komen voor de krimpgebieden.
bestendige woningen, waarmee we inspelen op de toekomstige behoefte. Want het echte probleem van Limburg
is – naast de krimp – de kwalitatieve en kwantitatieve
• Onderzocht moet worden of een sloop- of onttrekkingsfonds voor
particuliere woningen kan worden ingericht en gevuld. Rijk en
provincies moeten het voortouw nemen.
mismatch. Dat betekent dat we minder moeten bouwen
• Corporaties zijn belangrijke maatschappelijke partners, ook als
doelgroep die vraagt om die woningen.”
• Scholen met minder dan 80 tot 100 leerlingen hebben in feite
dan we slopen, en dat er woningen moeten komen voor de
Opnieuw het sloopfonds
“Sloop zonder herontwikkeling is onvermijdelijk, en dat
kan worden opgepakt door voor de onderkant van de
particuliere woningvoorraad een onttrekkingsfonds in te
stellen. Daarvoor is regionale regie noodzakelijk, want de
gemeenten kijken te veel naar elkaar en proberen met
elkaar te concurreren. Daar komt dus het sloopfonds weer
om de hoek kijken. Koppe vindt het een prima plan: “Het
particuliere bezit is inderdaad de grootste opgave, en de
hoogbouw uit de jaren 60 en 70 vormt een enorm pro-
bleem. De gebouwen vertonen veel mankementen, maar
de VvE is – vanzelfsprekend – niet makkelijk te bewegen tot
sloop van het gebouw. Daarvoor moet dus een goed plan
worden gemaakt. Zelf zie ik veel in de renovatie van oudere
eengezinswoningen, want daarmee kun je ‘tijd kopen’. We
het gaat om ontwikkeling en beheer.
geen bestaansrecht.
• Inzetten op het MKB in krimpgebieden is belangrijk, bijvoorbeeld
door het stimuleren van opleidingen en aanhaken bij de lokale
bedrijvigheid.
• Regionale samenwerking is van cruciaal belang. Als die
samenwerking niet voldoende van de grond komt, moet de
provincie in actie komen.
• Burgerinitiatief is onmisbaar in krimpgebieden. Als dat niet lukt,
ligt er een taak voor de lokale overheid.
Erik Koppe: “Het echte probleem van Limburg is – naast
de krimp – de kwalitatieve en kwantitatieve mismatch.
willen in tien jaar tijd 100.000 woningen renoveren en
Dat betekent dat we minder moeten bouwen dan we
plaatsen. Met zo’n traject van snelle verduurzaming geven
slopen, en dat er woningen moeten komen voor de
verduurzamen: isoleren en – zo mogelijk – zonnepanelen
we onszelf wat meer tijd om uiteindelijk te komen tot sloop
en vervangende nieuwbouw.”
Koppe constateert ook dat gemeenten én projectontwik-
doelgroep die vraagt om die woningen”
kelaars zich wel degelijk bewust zijn van de problemen:
worden, en gemeenten én corporaties hebben al fors af-
van geplande woonwijken (waar vooral eengezinswonin-
veel, maar er ligt nog een grote opgave te wachten voor alle
“De totale planvoorraad is al aanzienlijk beperkt. Er zijn tal
gen zouden worden gebouwd) die niet ontwikkeld zullen
geboekt op de verworven gronden. Er gebeurt dus al heel
betrokken partijen.” ■
Tekst: Carola Peters
Beeld: Roger Wouters
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21
Funda is voor
de 7e keer op rij
Website van het Jaar!
Nederland heeft ons opnieuw een prachtig compliment gegeven. Funda is namelijk
voor de 7e keer op rij uitgeroepen tot Website van het Jaar in de categorie Huisvesting!
Een geweldig resultaat! Maar zo’n succes bereiken we natuurlijk niet alleen. We willen
u dan ook enorm bedanken. Want dankzij onze samenwerking kunnen we Nederland
de allerbeste website bieden. Dus voor de 7e keer: van harte bedankt!
FUNDA_websitevhjaar_Vastgoed_Adviseur_02_LT2.indd 1
Topsite, ICT-partner
van VBO Makelaar, wenst
alle leden fijne feestdagen
en een succesvol 2015!
26-11-14 11:19
COLUMN
Bedrijfsmatig Vastgoed
wat doen we met winkels
zonder toekomstkansen?
Welk advies geef je een winkelier in een zogeheten perifeer winkelgebied, die zijn
woon-/winkelpand wil verkopen? Het is een vraag waar bedrijfsmatige makelaars
regelmatig mee worden geconfronteerd. Vaak heb je dan te maken met een persoon
die de pensioengerechtigde leeftijd nadert – of al is gepasseerd. De winkeleigenaar
maakt zich zorgen over de financiën, want in veel gevallen is de opbrengst van
het pand de enige aanvulling op de AOW. Het gesprek verloopt over het algemeen
moeizaam, want de (hoopvolle) verwachtingen en de realiteit lopen meestal niet
parallel.
W
at is verstandig?
Sanering
te verkopen winkelpand nog niet de helft
webwinkels is de leegstand in Nederland het afgelo-
Vaak blijkt dat de reële vraagprijs van het
bedraagt van het bedrag dat de eigenaar – mede op
grond van de WOZ-waarde – voor ogen had. Als het
pand vrij is van hypotheek, volgt een discussie over de
vraag wat verstandig is: verkopen of verhuren. Maar
ook bij de verwachting over de verkoop- of verhuur-
baarheid bestaat er vaak een te optimistisch beeld. Als
er nog een hypotheek op het pand rust, moeten we een
‘zachte landing’ zien te bewerkstelligen; al dan niet
met hulp van de bank. Veel ondernemers vrezen – niet
geheel onterecht – dat met inschakeling van de bank
de problemen pas echt beginnen.
Goed beschouwd zijn er twee keuzemogelijkheden.
Allereerst kan de winkelier door gaan op de huidige
voet en wachten op betere tijden. Mijns inziens is dat
Door stagnerende bestedingen en de opkomst van
pen jaar toegenomen met ruim 15.000 m2 winkelvloeroppervlak. Consumenten gaan niet meer gericht naar
de stad om een jas of een paar schoenen te kopen.
Dat doen ze veelal via een website. Ze gaan voor de
gezelligheid, en komen – soms tot hun eigen verba-
zing – toch met een leuke blouse of precies de goede
schoenen thuis. Maar ja, hoe gezellig is het in die perifere gebieden, waar winkels vaak een kwijnend
bestaan leiden? Een aantal vestigingslocaties van winkels biedt steeds minder kansen. Buurtstrips, verou-
derde winkelcentra en aanloopstraten zijn kwetsbaar.
In gemeentes die te maken hebben met krimp, is het
probleem nog veel groter. In ruim een kwart van de
gemeenten in Nederland is dit het geval.
een kansloze gedachte, gezien het veranderende con-
Sanering van winkelvastgoed is dan ook onvermijdelijk.
simpelweg geen toekomst, die zullen uit het straat-
wel kansen; waar accepteren we leegstand; wat zijn de
sumentengedrag. Een aantal soorten winkels heeft
beeld verdwijnen. De tweede optie heeft meer kans
van slagen. De makelaar bewijst zijn of haar toege-
voegde waarde door een goed verkoopplan op te stellen en daar vervolgens mee naar de bank te stappen.
Daar worden we in eerste instantie meestal niet met
Daarbij zijn vragen aan de orde als: ‘Heeft dit gebied
mogelijkheden voor transformatie?’ Ingrijpende maat-
regelen zijn hier vaak de enige mogelijkheid. Dat vraagt
om een actief beleid van gemeenten, bijvoorbeeld via
het ruimtelijke ordeningsbeleid én het vraagt om
makelaars/taxateurs met realiteitszin! ■
Louis Huijts,
voorzitter sectie
Bedrijfsmatig Vastgoed
vrolijke gezichten onthaald, maar uiteindelijk zijn banken best bereid om samen met de ondernemer en de
adviserende makelaar naar een oplossing te zoeken.
Dat is tenslotte ook in hún belang.
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23
ACTUEEL | Starters
starten op de woningmarkt:
wat kunnen
jonge academici
ons leren?
Ze zijn als het ware opgegroeid met een iPad in de ene hand en een smartphone in de andere: de jonge
academici van stichting Denkkracht Utrecht. Afgelopen zomer bogen zij zich over het probleem ‘Starten op de
woningmarkt’. Eén van de opmerkelijke uitkomsten: digitale – en online oplossingen blijken eigenlijk helemaal
niet zo welkom.
‘H
et lijkt wel de visie van de jaren tachtig! Fantas-
Anders financieren
Peter Boelhouwer van OTB TU Delft. Hij was afge-
stagnerende arbeidsmarkt vooral gezocht in de financiële
tisch!’ Die spontane reactie kwam van prof. dr.
lopen zomer te gast bij stichting Denkkracht Utrecht. Dit
is een netwerk van zo’n 25 young professionals die inmid-
dels afgestudeerd zijn aan de universiteit Utrecht. Uit een
combinatie van ‘lering ende vermaak’ buigen zij zich op
gezette tijden – tijdens een ‘DenkkrachtCentrale’ – over een
maatschappelijk relevant onderwerp. Bij het onderwerp
‘Creatief starten op de woningmarkt’ werd in groepen naar
mogelijke oplossingen gezocht voor startersproblemen. Er
was ook een makelaar van de partij om een typische star-
Volgens de jonge academici wordt de oplossing voor de
hoek. Mark: “Veel verder dan een starterslening komt het
eigenlijk niet.” Uiteraard merken ook zij dat banken liefst
een vast arbeidscontract zien. “Terwijl”, zegt Birte, “zo’n
contract vandaag de dag natuurlijk bijna een wassen neus
is; schijnzekerheid. Ligt het niet veel meer voor de hand om
te kijken naar iemands betaalgedrag? Er zijn veel andere en
waarschijnlijk ook betere parameters om iemands financi-
ële situatie te beoordelen. Noem het maar ‘profiling’. Breng
iemand in kaart met opleiding, carrière, verwachtingen,
ambities. En beslis dan of die hypothecaire lening wel of
De jonge academici: “Uiteraard worstelen ook wij met de
niet een risico is.” Ruben vult aan: “Persoonlijk zou ik best
hobbel dat banken liefst een vast arbeidscontract zien.
te delen. Als hen dat helpt om een beeld van mij te krijgen,
bereid zijn om veel van mijn doen en laten met een bank
Terwijl zo’n contract vandaag de dag natuurlijk bijna een
prima.” Het netwerk van UU-alumni zien ook veel in een
wassen neus is. Het is schijnzekerheid. Ligt het niet veel
bij ‘wonen’, pensioen kan deels worden vervangen door
Cao á la carte; overwerk wordt ingezet voor compensatie
meer voor de hand om te kijken naar iemands totaalprofiel,
een woonspaarregeling of een verplichte afdracht aan een
inclusief opleiding en betaalgedrag?”
van een ‘heitje voor een karweitje’ wellicht ook worden
terswoning te laten zien. Initiatiefnemers Ruben Spelier
(26), Birte Nelen (28) en Mark Dammers (29) aan het woord.
garantiefonds. De inzet van sociaal kapitaal kan in de vorm
ingezet in zo’n garantiefonds. Zij zien zelfs werkgevers
investeren in wonen in ruil voor een meer loyale en productieve werknemer.
Birte over het waarom van ‘Creatief starten op de woning-
Keuzestress
een koophuis overwegen. Zelf heb ik inmiddels al gekocht.”
mici als grootste hobbel zien op weg naar die starterswo-
markt’: “Wij zitten allemaal zo’n beetje in de fase dat we
24 |
| VAS T G OED AD VISEU R
Maar het is niet zozeer de financiering die de jonge acade-
de c em b er 2 0 1 4
ning. Veel nijpender is het gebrek aan relevante informatie,
Persoonlijke hulp
licht toe: “Tik op Google eens ‘starten op de woningmarkt
trouwbaar instrument dat hen op verschillende manieren
door een overload aan goedbedoelde desinformatie. Mark
in’. Dan krijg je 128.000 resultaten in 0,35 seconden. Wat
moet een mens daarmee? En toch starten we onze zoek-
tocht bijna allemaal op Google. We gaan niet zomaar
blanco een makelaar bellen, of met een hypotheekverstrekker aan tafel. Het stokt bijna al meteen bij dat gemis aan
houvast. Want waar vind je dat?” De vraag is dan ook ‘Hoe
bereiken we starters? Met een app, misschien?’ Ruben: “En
dan zie je iets aardigs. Aan de ene kant is onze generatie
heel online georiënteerd. Maar bij het kopen van een huis
valt dat voor een deel weg. Het is te veel, je weet ook niet
op welke informatie je kunt vertrouwen. Want wat zijn de
belangen van degene die jou zegt te helpen of te adviseren?”
De DKU’ers hebben het gevoel dat de verschillende advi-
seurs en aankoopmakelaars hun eigen belang hebben om
jou een bepaalde hypotheek voor te stellen. Die scepsis
komt voort uit de slechte ervaringen van anderen. Overigens hebben die dan niet zozeer betrekking op het functioneren van marktpartijen zelf, maar vooral op het matige
presteren van de woningmarkt als geheel, zoals woningen
die onder water staan. “We hebben behoefte aan het delen
van ervaringen met anderen. Maar of een internet-forum
of een review-site daar nou bij zou kunnen helpen: ‘Wie
zegt me dat die reviews niet door de belanghebbenden zijn
ingevuld. Kijk maar naar Iens, Zoover of bol.com.”
De jonge academici snakken dus naar een werkelijk be-
helpt: inzicht in het hele proces van aankoop, inzicht in
de ‘verborgen agenda’ van de betrokken marktpartijen en
informatie van objectieve ervaringsdeskundigen. Ruben
Spelier daarover: “Denk bijvoorbeeld aan een platform
waar je starters koppelt aan een buddy die net een woning
heeft gekocht.” Maar helemaal naadloos lijkt die oplos-
sing niet te worden. Of, zoals Mark zegt: “De Uber voor de
startersmarkt – waar vraag en aanbod ultiem samensmelten – hebben we nog niet, maar daar zou wel behoefte
aan zijn.” Vooralsnog neigen zij eerder naar een geheel
andere oplossing: gewoon persoonlijk contact. Ruben:
“Iemand die het allemaal voor je regelt, uitzoekt, op wie
je echt kunt vertrouwen. Dat zou best wat meer mogen
kosten. Dan heb je in elk geval houvast.” Ook op een ander
vlak lijkt de jonge generatie bijna terug te grijpen op oude
oplossingen. Birte: “We hebben ook gekeken naar ander
aanbod voor starters. Wij zien kansen voor bijvoorbeeld
woongroepen. Dat kan een combinatie zijn van koop en
huur. Dan hou je alle opties open. Je hebt meer vierkante
meters, meer sociaal contact ook, tegen relatief lagere
kosten. Collectief kun je zaken goedkoper regelen én je
vergroot het gevoel van eigenaarschap.” Volgens Peter
Boelhouwer een echo uit de jaren tachtig. De conclusie:
starters kampen vooral met een gebrek aan vertrouwen
en relevante informatie. Degene die dat weet te pareren,
heeft een markt met veel potentie in handen. ■
Tekst: Henk de Kleine
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25
Fijne feestdagen
en een succesvol
nieuwjaar gewenst!
VLIEGENSVLUG
DRUKWERK
Andromedastraat 2-B
5015 AV Tilburg
Vragen? 013 582 09 68
[email protected]
qpromotionsdrukwerk
@qdrukwerk
COLUMN
Agrarisch Vastgoed
wijziging
pacht (vormen) in 2015
Op 1 september 2007 is de Pachtwet ingetrokken en het vernieuwde pachtrecht
opgenomen in het Burgerlijk Wetboek titel 7.5. Mevrouw Dijksma, staatssecretaris
van Economische Zaken, werkt aan een nieuw pachtstelsel. Hierin komen vier
pachtvormen centraal te staan. Er zijn echter op dit moment nog wel wat knelpunten
aan te wijzen.
T
hans komen reguliere en geliberaliseerde
Nieuwe situatie
een looptijd van zes jaar bij los land en 12 jaar
Naast de reeds bestaande reguliere pacht, zal er sprake
pacht het meest voor. Reguliere pacht – met
bij een hoeve – wordt telkens van rechtswege met zes
jaar verlengd. Deze pachtvorm bevat veel dwingend
recht, is gebonden aan het Pachtprijzenbesluit, zeer
beperkt opzegbaar en er is een forse waardedruk van
de grondprijs van 50%. Bij geliberaliseerde pacht – met
een looptijd van zes jaar of korter – zijn er geen vastgestelde pachtprijzen. Ook is er geen waardedruk op de
grondprijs. Als de looptijd langer dan zes jaar bedraagt,
dan is er meer regelgeving – waaronder de prijstoets
door de Grondkamer.
Inmiddels komen nieuwe overeenkomsten van reguliere pacht nauwelijks meer voor. De geliberaliseerde
pacht verdringt de reguliere pacht. Hierdoor ontstaan
er discussies over het teruglopende pachtareaal en de
belangen van (ver)pachters. Van oorsprong was pacht
met name gewenst om zekerheid te garanderen en
landbouwbedrijven tegen lage kosten te exploiteren.
Dit is tegenstrijdig met de huidige situatie waarbij diezelfde boer voor het gebruik van landbouwgrond hoge
pachtprijzen betaald. Bij openbare inschrijvingen voor
(geliberaliseerde) verpachting van landbouwgrond
door bijvoorbeeld gemeenten, Waterschappen en de
Dienst Landelijk Gebied, zien we thans prijzen die variëren van 1.700 tot 2.250 euro per ha per jaar. In de
bomen- en plantenteelt komen zelfs nog hogere prij-
zen per hectare voor. Hierbij blijven de regionale pachtnormen ver achter. In de meeste regio’s wordt de
regionale pachtprijs nog lang niet gehaald, want
pachtprijsverhogingen mogen alleen wettelijk worden
Zoals het er nu voorstaat, komen er vier pachtvormen.
zijn van teeltpacht voor los land en voor een- en meerjarige teelten waarmee een relatief hoog rendement
wordt behaald. De duur van de pacht komt overeen
met de teeltduur. Vrije prijsvorming en vrije duur wordt
mogelijk in de zogenaamde flexibele pachtvorm. De
vierde pachtvorm wordt de pacht voor loopbaanpacht.
Het pachtcontract wordt voor tenminste 25 jaar afgesloten. Bij deze pachtvorm wordt het indeplaatstellingsrecht van toepassing.
Naar mijn mening moeten partijen in dit in te voeren
stelsel meer voorwaarden onderling kunnen regelen.
En, zeer belangrijk, met name de pachtprijzen moeten
marktconform worden. Mijns inziens zal bij marktcon-
forme pachtprijzen en een vereenvoudigde regelgeving
met betrekking tot gebruik van landbouwgrond in rela-
tie tot bedrijfstoeslagen – in 2015 betalingsrechten plus
vergroeningspremie – het pachtareaal namelijk weer
toenemen. Voorts moet er een overgangsrecht komen
tussen de prijsvorming van bestaande reguliere pacht
en vrije prijsvorming bij nieuwe reguliere pacht. Om
landbouwgrond eerder pachtvrij te krijgen zouden
voorts indeplaatsstelling en medepacht alleen toege-
staan moeten zijn voor hoeves. Tenslotte zou het voor-
keursrecht van de pachter ook moeten verdwijnen. Dan
kunnen de Grondkamers immers komen te vervallen
en hebben we, zoals nu ook het geval is, alleen de
Pachtkamer nog nodig voor geschillen. Ik denk dat we
nog een lange weg hebben te gaan. ■
J.C.M. van Gestel,
bestuurslid sectie
Agrarisch Vastgoed
doorgevoerd. We zien zelfs in bepaalde regio’s een verlaging van de regionale pachtprijs door de zogenaamde veranderpercentages.
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27
ACTUEEL | Bouwsparen
De discussie over het verder terugdringen van de Loan-to-Value (LTV) smeult – deels
onder de grond – flink door. In het kielzog van die discussie steekt vrijwel automatisch
het begrip bouwsparen de kop op. Dit najaar sprak de Tweede Kamer met diverse
cda: bouwsparen
verbetert toegang
tot woningmarkt
Bouwsparen komt steeds vaker in beeld als financieringsvorm, die de teruglopende LTV op
hypotheken op kan vangen. In uw initiatiefnota Bouwsparen breekt u daarvoor een lans.
Vanwaar dit initiatief?
“Het is een manier om toekomstige generaties sneller toegang te geven tot de woningmarkt. Veel jonge mensen die een huis willen kopen, moeten straks toch iets aan eigen
vermogen opbouwen. Het bouwsparen is daarvoor een heel mooi middel. Voorwaarde is
wel dat de overheid bouwsparen stimuleert met een spaarpremie. Dit past ook in de lijn dat
de overheid via hypotheekrenteaftrek en huursubsidie andere vormen stimuleert. In mijn
initiatiefnota laat ik zien dat niet alleen de huizenkoper, maar ook de overheid zelf daar van
profiteert. De LTV wordt als gevolg lager, er is minder risico op de NHG en de overheid is
minder kwijt aan hypotheekrenteaftrek.
Sommigen vrezen dat bouwsparen kan worden gebruikt om dan ook maar in de wet vast te
leggen dat het LTV-plafond niet naar 100 maar naar 80% moet. Is die vrees terecht?
Tijdens de hoorzitting Bouwsparen in oktober hoorde ik dat ook: ‘Wij voelen niks voor
Raymond Knops (43) begon zijn carrière bij de
Koninklijke Luchtmacht en de KMA. Hij werd in
1998 gemeenteraadslid in de gemeente Horst om
vervolgens wethouder en loco-burgemeester van
deze gemeente te worden. In 2005 stapte hij voor
het eerst over naar de Tweede Kamer. Met twee
korte onderbrekingen zit hij nu al weer acht jaar
voor het CDA in de Tweede Kamer. Hij heeft onder
meer zitting in de commissie Buitenlandse Zaken
en Defensie, Financiën en de commissie Wonen en
bouwsparen, want de LTV terugbrengen naar 100% is genoeg’. Maar ons verhaal is simpel:
ook het CDA wil dat niet. Daarmee zouden we een bommetje op de woningmarkt gooien.
Dat de LTV omlaag gaat, is niet het doel, maar juist een gevolg van bouwsparen. Wie zelf
kapitaal inbrengt, hoeft minder te lenen. Het Kabinet zadelt jongen mensen op met studieschulden van 30 à 40 duizend euro. Die krijgen minder hypotheek(aftrek) en moeten de
hypotheekrente in 30 jaar aflossen. Probeer dan als jongere maar eens de woningmarkt op
te gaan. Dat is gewoon heel lastig.
Kunnen starters en jonge gezinnen wel sparen, als zij noodgedwongen moeten huren in een
reeds overspannen huurmarkt?
Het gaat niet om het hele bedrag, maar om een deel. Hoe je het ook wendt of keert, toe-
komstige generaties zullen de discipline moeten opbrengen om geld te reserveren voor een
eigen huis. En bij een LTV van 100% moet een koper sowieso eigen geld meebrengen voor de
bijkomende kosten. 100% financieren kan dus al niet meer. Bouwsparen is een hulpmiddel
om het sparen te vergemakkelijken met aantrekkelijke voorwaarden en met steun van de
overheid in de vorm van een spaarpremie. In mijn notitie leg ik uit dat bouwsparen een gesloten systeem is, dat het de risicopositie van banken op geen enkele manier zal aantasten.
Rijksdienst.
In Duitsland is het zeer succesvol.
Hoeveel mag het de staat kosten?
Het duurt zeker twee jaar voordat we bouwsparen kunnen realiseren. Niet iedereen zal
er gebruik van maken. In de eerste jaren gaat het niet om grote bedragen. Op de langere
termijn resteert een netto voordeel voor de overheid. In de notitie staat een rekensom die
uitgaat van 40 miljoen subsidie. Dat is echt geen weggegooid geld.
28 |
| VAS T G OED AD VISEU R
de c em b er 2 0 1 4
partijen over bouwsparen. En inmiddels ligt er ook een initiatiefnota van CDA-Kamerlid
Raymond Knops; bouwsparen zou een goede manier zijn om starters te ondersteunen
bij het nemen van de eerste financiële hobbels.
vvd: voor sparen
heb je geen
overheid nodig
Bouwsparen komt steeds vaker in beeld als een mogelijke financieringsvorm, die als oplossing
kan dienen om de teruglopende LTV op hypotheken op te vangen. Ziet u daar iets in?
In een solide woningmarkt is het goed dat mensen eigen geld meenemen voor een huis.
Prima dus, en wat mij betreft beginnen de banken er morgen mee. Maar de VVD heeft geen
enkele behoefte om de LTV verder te verlagen. Geen gedoe op de huizenmarkt. Rust is het
motto voor de komende jaren. Dus geen nieuwe discussies, alstublieft. En welk probleem
lossen we eigenlijk op met bouwsparen? Voor een solide woningmarkt is sparen goed. Maar
daarvoor heb je de overheid niet nodig. En lagere LTV-ratio’s kunnen banken ook bereiken
door hypotheektarieven te differentiëren. Bijvoorbeeld door de hypotheek te splitsen: 80%
LTV met een relatief lage rente, de overige 20% met een zeer hoge rente. Moet je eens kijken
hoe snel er dan wordt afgelost!
In zijn initiatiefnota Bouwsparen breekt het CDA-Kamerlid Raymond Knops een lans voor het
bouwsparen. Waar gaat hij de fout in?
Als we er belastinggeld bij doen, gaat het uiteraard vliegen! Ik zie het belang van de banken
wel: die kunnen een portefeuille met een lage LTV gemakkelijker securitiseren. Kijk nu eens
wat we zónder subsidie al hebben bereikt. De mentaliteit is al in enkele jaren sterk verbeterd. Er wordt steeds meer versneld afgelost, bovenop de verplichte aflossing.
Roald van der Linde (45) begon zijn loopbaan bij
het NRC Handelsblad. In 1996 werd hij persoonlijk
Kunnen starters en jonge gezinnen wel sparen, als zij noodgedwongen moeten huren in een
reeds overspannen huurmarkt?
Daar doen ze heel lang over. In het Duitse model is een koper daar tot zijn veertigste mee
bezig. Dan heeft hij 20% van de aankoopwaarde gespaard. In een bouwspaarmodel staan
starters dus op achterstand. De NHG-risico’s worden er ook niet veel minder door. De echte
betalingsproblemen gaan niet over een paar procent spaargeld meer of minder: in 95% van
de probleemgevallen gaat het om overlijden van de partner, scheiding of baanverlies. Dát
zijn de echte klappen, ook in je huishoudboekje.
Als ik even terugkijk vanuit mijn eigen gezin: een bescheiden starterssalaris, drie kleine kin-
deren, dure kinderopvang. Daarmee hadden we niet tegelijkertijd kunnen huren én sparen.
Overigens doen we van alles om de vrije-huursector te vergroten, maar dat is een zaak van
de lange adem.
Bouwsparen komt vooral voor in landen met lage LTV’s en een financiering met gedekte
obligaties, zoals Duitsland en Denemarken. Kan bouwsparen in Nederland wel van de grond
medewerker van de VVD Tweede Kamerfractie
om vervolgens naar het ministerie van Financiën
te verhuizen. Na drie jaar op de ambassade in
Washington te hebben gewerkt, keerde hij terug
bij het ministerie van Financiën. Voordat hij de
Tweede Kamer betrad, was hij director bij NL Financial Investments. Van der Linde is ruim twee
jaar Tweede Kamerlid voor de VVD. Hij is onder
meer lid van de commissie Financiën en de commissie Wonen en Rijksdienst.
komen?
Om enige schaal te bereiken, is startkapitaal nodig. Ik vrees dat daarvoor ook naar de
overheid wordt gekeken. In Duitsland hebben ze er 200 jaar over gedaan om het systeem
op te bouwen en dan nog betreft het maar een paar procent van het totale transactievolume. ■
Tekst: Robert van Til
Beeld: CDA en VVD
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29
MAKELAAR VAN DE MAAND
Swijnenburg & Valk Makelaardij
makelaar 2.0:
back to the future
Ze lopen al een aantal jaren mee, Mark Swijnenburg en Roeland Valk van Swijnenburg & Valk Makelaardij. Lang genoeg om
gezien te hebben waar de ‘oude’ makelaardij het heeft laten liggen. Opmerkelijk: de ‘nieuwe’ makelaardij blijkt opvallend veel
traditionele trekjes te hebben. En toch zijn er verschillen. En juist dìe verklaren hun succes.
J
e kunt alles tegenwoordig wel automatiseren, weten
notificatie. Prachtig. Maar zo werkt het dus niet. Althans,
Krimpen aan den IJssel. Dat lijkt aanlokkelijk. “Je haalt
gewoon een lijstje liggen met de contactgegevens van
ook Mark Swijnenburg (38) en Roeland Valk (40) in
een klant binnen als woningzoekende, je voert de gegevens
in een systeem in en op gezette tijden krijgt de klant een
niet hier in de Krimpenerwaard. Wij hebben op ons bureau
mensen van wie we weten dat ze binnen korte tijd in actie
gaan komen. Omdat ze starter zijn. Omdat ze uit een huursituatie komen. Omdat ze hun eerste huis verkocht hebben.
Die bellen we met grote regelmaat. En de reactie is dan
vaak: ‘Oh, dat u nog aan mij denkt!’. Dus die kattebelletjes
op onze bureaus, is dat makelaar 2.0?” En zo kunnen de
VBO-collega’s de voorbeelden met gemak oplepelen. “Hier,
we maken een magazine waarin een groot deel van ons
woningaanbod staat. Die blaadjes had je vroeger ook. Wij
maken ze weer, maar nu in een iets ander jasje. Is dat ma-
kelaar 2.0? Hoe dan ook: op een gegeven moment is bijna
iedereen met dat medium opgehouden, wij hebben het in
ere hersteld. En het werkt als een trein. Je bent tastbaar.
Mensen bladeren toch even door zo’n blad, als het op de
mat valt. ‘Even kijken wat het huis van de buurman doet.’
En klanten vinden het prettig als hun woning erin staat. Zo
moeilijk is dat niet.”
Wakker schudden
Mark en Roeland werkten beiden al jaren voor een groot
makelaarskantoor in de Krimpenerwaard. Drie jaar geleden
maakten ze de sprong naar zelfstandigheid, met nul opdrachten. “We dachten dat de markt wel was uitgediept.”
Dat bleek wishful thinking, het werd in 2012 nog somberder. En toch ging het vanaf de eerste dag goed. Niet dat dat
vanzelf ging; het was hard werken. “We hèbben wat kopjes
koffie met mogelijke klanten gedronken, zonder dat het
meteen over de deal of de woning ging. Wat dat betreft
hebben we enorm veel steun aan de Back office-service van
VBO Makelaar. Je wilt zelf daar zijn waar het gebeurt: bij de
mensen thuis, op straat. En dan vangt de VBO Back Office
de vragen op.” En daar wordt het handelen van deze makelaars dan toch ineens heel 2.0. Elke marketingdeskundige
30 |
| VAS T GOED AD VISE U R
de c em b er 2 0 1 4
kan beamen dat de beste marktbenadering vandaag de
dag bestaat uit een combinatie van fysieke aanwezigheid
èn social media. Alleen inzetten op online communicatie
lijkt aantrekkelijk, maar is veel minder effectief.
Daar kunnen ze bij Swijnenburg & Valk Makelaardij van
meepraten. “Van meet af aan hebben we vol ingezet op
die tangbeweging. Dus èn kopjes koffie drinken èn zelfs ’s
avonds iemand antwoorden als die op Whatsapp binnenkomt. We zijn er op Facebook en we zijn er op zaterdagochtend als iemand dan tijd heeft voor een bezichtiging. Dat
was voor onze voormalige werkgever hier wel een schok.
We trokken in hoog tempo klanten aan. Ineens zag je dat
ook zij gingen communiceren dat ze buiten kantoortijden
gewoon bereikbaar zijn. Het leek wel opbieden: wie is er ’s
avonds nog het langst open? Wij denken dat dat voor ie-
dereen uiteindelijk winst is. Zelf worden we scherper, onze
klanten worden beter bediend. Het is eigenlijk niet eens dat
we de dingen nu zoveel anders doen. Het is meer dat heel
veel in het verleden gewoon niet gedaan werd: aandacht
geven, maatwerk bieden.”
Zelfvertrouwen
Veel van de activiteiten die Mark en Roeland opzetten zijn
in feite door elke makelaar te kopiëren. Wat niet te kopi-
ëren is: “Gewoon, wie wij zijn.” Om die reden zijn ze niet
bang voor nieuwkomers in hun werkgebied. “We doen ons
best voor onze klant, zo basic is het eigenlijk. Om die reden
“Van meet af aan hebben we vol ingezet op die
willen we ook niet groter worden. Voor je het weet, word je
tangbeweging. Dus èn kopjes koffie drinken èn zelfs
Op basis van dat geloof in eigen kunnen werken ze dan ook
’s avonds iemand antwoorden als die op Whatsapp
weer een productiemachine. Zit niemand op te wachten.”
met een vrij uniek verdienmodel: no cure, no pay. “Klanten
binnenkomt. We zijn er op Facebook en we zijn er op
hebben van de courtage. Die no cure, no pay-constructie
zaterdagochtend als iemand dan tijd heeft voor een
betalen een opstarttarief. Verder moeten we het gewoon
laat zien dat we geloven in wat we doen. Dat geeft je bo-
bezichtiging”
vendien de ruimte om kritisch te zijn op de panden die je
inneemt. De tijd is voorbij dat we elk pand graag in portefeuille nemen, om maar volume te creëren.”
Zorgen over taxatie
Hoewel de aan- en verkopen dus crescendo gaan, maakt
met name Mark Swijnenburg zich wel zorgen over ontwik-
kelingen op de taxatiemarkt. “Nadat ik afscheid nam bij
mijn vorige werkgever heb ik jarenlang vooral getaxeerd.
Dat vloeide voort uit mijn concurrentiebeding. Juist door
die ervaring kijk ik met gefronste wenkbrauwen naar de beweging die banken nu hebben ingezet. Die lijken, met ING
voorop, straks genoegen te nemen met modelwaarderap-
porten. Dan wordt de waarde van een woning gedestilleerd
uit de WOZ-waarde en de gegevens uit databanken. Dat
lijkt mij niet slim. Je moet toch een pand gezien hebben,
lijkt me. Wie zegt me dat er geen wietplantage in de achtertuin staat? Het heeft ook iets tegenstrijdigs. Aan de ene
kant worden banken – terecht – steeds strenger. Aan de
andere kant gaan ze nu deze kant op. Het zou voordeliger
zijn voor de klant, maar wat kost een goede taxatie nou
helemaal op het grote geheel?” Die visie is typerend voor
deze Makelaar van de Maand: niet elke vernieuwing wordt
meteen omarmd als een verbetering: “Het is tegengesteld
aan wat we volgens mij met z’n allen nou juist willen. De
klant persoonlijk ondersteunen, maatwerk bieden. Dat doe
je niet met geautomatiseerde taxaties. Dat is geen 2.0, dat
is een stap terug in dienstverlening. Terwijl traditionele
service de toekomst heeft.” ■
Tekst: Henk de Kleine
Beeld: Swijnenburg & Valk
Makelaardij
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31
Ga voor
zekerheid!
Kies voor het SCVM keurmerk!
De Stichting Certificering voor Makelaars
en taxateurs is een kwaliteitsregister voor
vakbekwame makelaars en taxateurs. In het
SCVM register staan alleen gecertificeerde makelaars en taxateurs ingeschreven
die beschikken over het geaccrediteerde
DNV-certificaat van vakbekwaamheid (ISO
17024). Kundige, betrouwbare makelaars
en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit
leveren.
COLUMN
Rabobank Nederland
bouwsparen is zo passé
Sommigen noemen bouwsparen als oplossing voor de woningmarkt. Welk probleem
zij hiermee precies oplossen, is mij niet helemaal duidelijk. Vaak wordt een link
gelegd met de dalende LTV-limiet. Koopstarters moeten (nu al) eigen geld meenemen
als zij een huis willen kopen.
E
erst heb ik de behoefte om de ballon van het
Wat zijn die uitdagingen? Ten eerste zal het gaan over
is dat potentiële kopers eerst sparen en daardoor
betreffen. Dit soort complexe en adviesgevoelige pro-
Duitse bouwsparen door te prikken. Het principe
later een goedkope hypotheek kunnen afsluiten. Dat is
natuurlijk niet onaantrekkelijk. Daarbij komt dat het
Duitse bouwsparen geen beroep doet op banken
omdat de verstrekte leningen worden gefinancierd uit
het geld dat anderen sparen in de ‘bouwspaarkas’.
Daardoor kan de bouwspaarkas een lagere rente in
rekening brengen dan een gewone hypotheekbank.
Bouwsparen heeft in het naoorlogse Duitsland prima
gewerkt om de wederopbouw te steunen. Maar nu de
fiscale subsidies bijna volledig zijn afgeschaft, is ook de
belangstelling voor bouwsparen zeer sterk afgenomen.
Het past niet meer in deze tijd.
Ik vraag mij daarom af of het verstandig is dit Duitse
wederopbouwinstrument voor de huidige Nederlandse
situatie te kopiëren. Natuurlijk is het goed als jonge
mensen eerder zouden beginnen met sparen voor hun
eerste woning dan nu het geval is. Zeker nu de maximale Loan-to-Value (LTV) ieder jaar daalt om in 2018
uiteindelijk uit te komen op 100%. Dat betekent dat
men sowieso eigen geld mee moet nemen. Wij zijn
langdurige overeenkomsten die zowel sparen als lenen
ducten willen we in Nederland juist afschaffen! Op dit
moment worden samengestelde producten opgeknipt
in losse eenheden die goed te overzien zijn voor huis-
houdens. Ten tweede moeten we streven naar zo min
mogelijk overheidsondersteuning. Terecht pleiten
belangenorganisaties voor bezitsneutraal woonbeleid.
Bouwsparen, zeker fiscaal ondersteund, bevoordeelt
eigenwoningbezit boven huren. Ten derde is al heel
veel vermogen van Nederlanders opgepot. Denk aan de
pensioenen en, voor wat betreft de eigenaar-bewoners,
het vermogen dat vast zit in stenen. Sinds 2013 lossen
wij verplicht onze hele hypotheek af. Dit vergt veel van
de gezinnen en legt ook een druk op de consumptieve
bestedingen. Nog een potje met beklemd spaargeld is
in dit kader geen goed idee. Als laatste noem ik de frus-
trerende ervaringen die mijn collega’s hebben met politiek geïnitieerde spaarsystemen die heel veel werk voor
de banken hebben meegebracht en uiteindelijk een
zachte dood zijn gestorven. Dat dreigt ook bij
bouwsparen.
natuurlijk wel een volkje dat goed is in sparen, maar
Mijn verwachting is dat potentiële kopers zullen gaan
over staat, zoals bij het afgeschafte bedrijfsparen. De
onze buren. Banken zullen daarop inspelen door een-
ook in consumeren. Wij sparen vooral als er ‘iets’ tegenlaatste keer dat er een poging is ondernomen om
bouwsparen in Nederland in te voeren, was in 1995. Het
probleem was toen dat het te weinig flexibel was en
fiscaal gezien onvoldoende was toegesneden op de
Nederlandse verhoudingen. Het is daarom onverstan-
dig om een oud en land-specifiek product te kopiëren.
We zullen moeten zoeken naar een nieuw spaarpro-
sparen voor de aankoop van hun woning – net als bij
voudige spaarproducten aan te bieden met een aantrekkelijke rente op de langere termijn.
Langdurig spaargeld is op dit moment,
zowel voor huishoudens en banken,
Paul de Vries,
senior woningmarkteconoom
Kennis en Economisch Onderzoek
Rabobank Nederland
al het meest gewilde goed
in bankenland. ■
duct dat past bij de huidige Nederlandse cultuur. Dat is
een van de uitdagingen.
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33
achter de voorkant
VASTGOED ADVISEUR
ir. marc calon
VASTGOED ADVISEUR
Marc
december 2014
Calon
(Breskens,
1959) is de zoon van een
colofon
Hoofd- en eindredactie
Patricia Dieben, [email protected]
Zeeuws-Vlaamse
akker-
bouwer die naar Groningen
Advertentieacquisitie
Iwan Wind, [email protected]
Aan dit nummer werkten mee
Patricia Dieben, Kees Dol, Jack van Gestel, Ed Hamming, Louis Huijts,
Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til,
Paul de Vries
Beeldmateriaal
Bernd Bohm, CBS, CDA, Federatie Ruimtelijke Kwaliteit, OTB TU Delft,
Roger Wouters, Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, Swijnenburg
& Valk Makelaardij, Tweede Kamer, VBO Makelaar, VVD
Cover
Bernd Bohm
verhuisde
om
daar
in
Marc Calon: “Volkshuisvestelijk en financieel toezicht
absoluut gescheiden houden”
Zuurdijk een boerenbedrijf
Vergunningvrij is niet regelvrij
Bouwen in Nederland: de handrem erop of juist vol gas?
te beginnen. Calon studeerde Landbouwtechniek
aan de Universiteit van
Starten op de woningmarkt: wat kunnen jonge academici
ons leren?
Tweeluik: wel of niet bouwsparen?
jaargang 28, nummer 6 | december 2014
vakblad voor makelaars en taxateurs | een uitgave van VBO Makelaar
Wageningen. Na zijn afstuderen werd hij docent en vervolgens bestuurder van landbouworganisaties. In 1995 werd
hij gekozen tot lid van Provinciale Staten van Groningen, en
van 1999 tot 2009 was hij gedeputeerde van de Provincie
Prepress en druk
www.nadorpcommunicatiemakers.nl
Groningen.
Redactieadres
‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp,
Tel. (070) 392 74 31, Fax. (070) 310 65 11
Sinds 2009 is Calon voorzitter van Aedes vereniging van
‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage­cijfers,
abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl.
Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden
overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht
voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren.
woningcorporaties. Sinds juli 2014 is hij ook voorzitter van
Housing Europe, de koepel van Europese volkshuisvestingsorganisaties.
Daarnaast is hij actief als akkerbouwer. Marc Calon is getrouwd en heeft drie kinderen.
ISSN: 1384-7635
Awarding Member Association
tweets over de markt
@ VBODirectie: Leennormen voor mensen met inkomen
WONEN
BEDRIJFSMATIG
AGRARISCH
VBO.nl
tot 30.000 euro p/jr strikter. Bij hypotheekverstrekking extra buffer aangehouden #Nibud
@ RogierSpoel: Meer leenruimte voor ‘nul op de meter’
woning. Het hypotheekbedrag wordt verhoogd van 13.500
euro naar 25.000 euro.
@Aedesnet: Liberalisatiegrens voor #huurwoningen pas
bevroren vanaf 2016. Grens 710,68 euro per 1 januari 2015.
#huurbeleid
@Nieuwbouw: Wooncongres 2014: Betaalbaarheid sociale
huurwoningen dé woonopgave voor de toekomst
VBO MAKELAAR
WENST U FIJNE
FEESTDAGEN
Vereniging voor makelaars en taxateurs
@VinceBuitenhuis: Veel kamerleden vragen om aandacht
voor betaalbaarheid bij #studentenhuisvesting De Kences
deelnemers bouwen vooral betaalbare woonruimte.
@RichardBos: Blok sluit niet uit dat hij #novelle wijzigt nav
rapport parlementaire enquetecommissie #woningcorporaties
@PatriciaDieben: Makelaars krijgen in EigenHuis magazine
oktober flinke veeg uit pan. Uit novemberartikel (juridische
kennis) blijkt echter dat 84% consumenten wel tevreden is.
3 4 |
| VAS T G OED AD VISEU R
de c em b er 2 0 1 4
ADVERTORIAL
Op 7 oktober 2014 hebben bezoekers van het Nederlands Vastgoed Congres (NeVaCon) al kennis
kunnen maken met Flynth adviseurs en accountants in onze stand of tijdens de workshop
“Taxateur: facilitator of speelbal?”. De adviseurs en accountants van Flynth helpen u graag
met het realiseren van uw ambities en doelen. Dat doen we heel bewust met actuele cijfers
waarmee u vooruit kunt kijken, met plaats- en tijdsonafhankelijke dienstverlening én met
kennismaking
met flynth
heldere prijzen.
D
e onroerend goed markt is al jaren in
Flynth laat doen. En heeft u nog vragen? Dan krijgt u
makelaar gewijzigd. Naast de gevolgen van
dit Flynth all-in arrangement: complete dienstverlening
beweging. Hierdoor is ook de rol van u als
het economische omstandigheden, hebben makelaars
ook te maken met andere trends die van invloed
zijn op hun bedrijfsvoering. Wij kunnen u met onze
branchespecialisten ondersteunen om doelgericht te
ondernemen met onze kennis van de makelaarsbranche.
Hoe organiseert u uw bedrijfsprocessen en hoe houdt
telefonische ondersteuning, ook dat is een voordeel van
tegen een vooraf afgesproken vaste prijs per maand.
Ook benieuwd naar complete dienstverlening tegen een
vooraf afgesproken vaste prijs per maand?
Alle informatie over het arrangement vindt u op
www.flynth.nl/vbo.
u daarbij een vinger aan de pols? Welke strategische
U kunt ook contact opnemen met Marcel Naaktgeboren
persoonlijke adviseur bij Flynth biedt u ondersteuning
Tel.: (0180) 44 25 55
keuzes maakt u en waarop baseert u die? Uw
op accountancygebied én is uw sparringpartner als het
gaat om uw bedrijfsvoering.
van Flynth adviseurs en accountants.
mail: [email protected]
Bedrijfsvergelijking
Wilt u uw bedrijfskosten en bedrijfsresultaat beoordelen?
Sterker nog: uw resultaten vergelijken met die van
uw collega-VBO-makelaars en of niet-VBO-makelaars?
Flynth verzorgt de bedrijfsvergelijking makelaardij
inclusief een strategische visie. Zo weet u altijd hoe
uw bedrijf ervoor staat ten opzichte van uw collega-
ondernemers. Mede op basis van deze vergelijking kunt
u goed onderbouwde keuzes maken voor de toekomst en
waar nodig uw bedrijfsvoering aanscherpen of bijsturen.
Uw administratie verzorgd vanaf 195 euro per maand
(excl. BTW)
Speciaal voor VBO-makelaars heeft Flynth een aanbieding
ontwikkeld: een uitgebreid pakket diensten tegen een
vaste heldere prijs vanaf 195 euro (excl. BTW) per maand.
Voor ZZP-ers geldt een nog scherpere prijs. U bepaalt
of u uw administratie zelf invoert of dat u dat door
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 35
Als u houvast zoekt
in vastgoed, ondersteunen wij
u graag met de financiering.
Het vinden van een passende financiering voor vastgoed (beleggings)
objecten is er niet makkelijker op geworden. Maar stel, u loopt tegen
een pand aan waar u goede mogelijkheden in ziet en heilig in gelooft.
Dan biedt RNHB Hypotheekbank haar klanten alle houvast met een
passende financieringsoplossing. Want als specialist in de financiering
van beleggingsvastgoed en handelspanden in het midden-segment,
zijn we vaak nét wat inventiever. Omdat we niet alleen oog hebben voor
‘de stenen’, maar zeker ook voor de ondernemer achter het object.
Voor klantgerichte financieringsoplossingen belt u 030 - 755 20 00.
Financier van de vastgoedmiddenmarkt.
Leidseveer 50 - Postbus 2244 - 3500 GE Utrecht
Telefoon 030-755 2000 - Fax 030-755 2020 - www.rnhb.nl - [email protected]

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Twee seniorenwoningen in Rhoon

Verkort Memorandum Vegelinssteyn

NederLandBovenWater - Trendbrief nr.2

Klik hier om het hele artikel over VBO Makelaar te lezen in VM

Download het volledige persbericht

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4

Factsheet Nieuwbouw SPACE-S

Zijn sociale woningen te luxueus? (pdf - 180 kB

Bijeenkomst 1