MARKTVERKENNINGSDOCUMENT MASTERPLAN POELAERTSITE: VERKENNING BETREFFENDE EXPLOITATIEMOGELIJKHEID VAN DE SOKKEL VAN HET BRUSSELSE JUSTITIEPALEIS DOOR ÉÉN OF MEERDERE MARKTPARTIJEN (PPS) 9 DECEMBER 2014 AFKORTINGEN Externe Adviseur Het consortium bestaande uit Lydian en Grontmij Belgium, met onderaannemers KPMG en Jones Lang Lasalle FOD Justitie Federale Overheidsdienst Justitie PPS Publiek private samenwerking (project), hier in het kader van een mogelijke exploitatie van de sokkel van het Brusselse Justitiepaleis door één of meerdere marktpartijen Koninklijk Besluit van 15 juli 2011 Koninklijk Besluit van 15 juli 2011 overheidsopdrachten klassieke sectoren Derde Partij (mogelijke) Deelnemer aan de marktverkenning, zoals vastgelegd in dit marktverkenningsdocument plaatsing Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Inhoudstafel Afkortingen ............................................................................................................................ 2 1. Algemene inleiding ......................................................................................................... 6 2. Over de marktverkenning ............................................................................................... 7 A. Doel van de marktverkenning ..................................................................................... 7 B. De beoogde PPS is deel van het Masterplan Poelaertsite .......................................... 7 C. Planning en tijdslijn ................................................................................................. 8 D. Regie der Gebouwen .............................................................................................. 9 E. De Externe Adviseur ................................................................................................... 9 3. Marktverkenningsmethodologie .....................................................................................11 A. Hoe deelnemen aan de marktverkenning?.................................................................11 a. Beschikbare informatie voor de deelnemers aan de marktverkenning ....................11 b. Contactgegevens ...................................................................................................11 B. Verder gebruik van de marktverkenningsresultaten ...................................................11 C. Beslissingsproces na de marktverkenningsprocedure ............................................12 D. Mogelijkheid tot het verfijnen van het doel van de marktverkenning .......................12 E. Vriendelijk gebaar naar de deelnemers aan de marktverkenning toe .........................13 F. De basisregels betreffende de marktverkenningsprocedure ......................................13 4. De beoogde PPS binnen het Masterplan Poelaertsite ...................................................14 A. Voorstelling van het Brusselse Justitiepaleis ..............................................................14 B. Beschrijving van de onderliggende niveaus van het Justitiepaleis .............................15 C. Omvang van de beoogde PPS ...............................................................................19 3 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 a. Ontwerp en technische randvoorwaarden ..............................................................19 b. Commerciële randvoorwaarden..............................................................................22 c. Organisatorische randvoorwaarden ........................................................................35 d. Randvoorwaarden inzake stedenbouw, ruimtelijke ordening en milieu (beschikbare info op dit moment)........................................................................................................35 e. 5. Deontologische randvoorwaarden ..........................................................................35 Vragenlijst .....................................................................................................................36 A. Gebruik van de vragenlijst .........................................................................................36 B. Vragenlijst (niet-beschrijvende volgorde) ...................................................................36 6. a. Technische vragen .................................................................................................36 b. Commerciële vragen ..............................................................................................37 c. Juridische vragen ...................................................................................................37 Bijlagen .........................................................................................................................40 A. Nota aan de ministerraad van 2010 en 2013 (enkel in het Nederlands en het Frans) 40 B. Internationale ideeënwedstrijd Brusselse Justitiepaleis ..............................................40 a. Wedstrijddocumenten.............................................................................................40 b. Tijdelijke associatie Palace of Justice Brussels ......................................................40 c. Elysium ..................................................................................................................40 d. Surentudemul .........................................................................................................40 C. Grondplannen van de ondergelegen verdiepingen .................................................40 D. Historische tekeningen ...........................................................................................40 E. Vlekkenplannen .........................................................................................................40 F. Grondplannen betreffende het huidige restaurant ......................................................40 4 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 G. Overzicht van toegangen tot de sokkel ...................................................................40 H. Asbestinventaris .....................................................................................................40 I. Uittreksel van het kadastraal plan ..............................................................................40 J. Eigendomscertificaat .................................................................................................40 K. Classificatiebeslissing ................................................................................................40 L. Studie van de grond en het grondwater .....................................................................40 M. Beschermingsdecreet.............................................................................................40 N. Gewestelijk bestemmingsplan ................................................................................40 O. Foto’s van het Brussels Justitiepaleis .....................................................................40 5 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 1. ALGEMENE INLEIDING 1.1. Via de hieronder beschreven marktverkenningsprocedure wil de Externe Adviseur evalueren in welke mate de exploitatie van de sokkel van het Brusselse Justitiepaleis door één of meerdere partijen (PPS) haalbaar is. De Regie der Gebouwen heeft de organisatie van deze marktverkenningsprocedure aan de Externe Adviseur gegund op 24 juni 2014. 1.2. De resultaten van deze marktverkenningsprocedure zullen een integraal deel uitmaken van een haalbaarheidsstudie over de beoogde PPS (juridisch, technisch, financieel en commercieel, inclusief een businessplan (op hoog niveau)) die de Externe Adviseur moet voorbereiden voor de Regie der Gebouwen. Deze haalbaarheidsstudie zal vervolgens worden voorgelegd aan de federale ministerraad zodat deze een beslissing kan nemen over het opstarten van een formele gunningsprocedure gericht op het aanstellen van één of meerdere Derde Partijen voor de PPS, alsook over de basisprincipes voor de gunningsprocedure en de PPS-structuur als dusdanig (juridisch, technisch, financieel en commercieel). BELANGRIJK: deze marktverkenning is geen gunningsprocedure van een overheidsopdracht, noch een overeenkomst (voor werken, leveringen, diensten of een concessie) als dusdanig. Het pre-kwalificeert kandidaten niet voor de eigenlijke gunningsprocedure van de PPS dewelke momenteel onzeker is en waarvan de opstart grotendeels afhangt van de goedkeuring van de resultaten van de hierboven vermelde haalbaarheidsstudie door de ministerraad. Er zal geen (financiële) vergoeding van gelijk welke aard worden toegekend aan de deelnemers aan deze marktverkenning. 6 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 2. OVER DE MARKTVERKENNING A. Doel van de marktverkenning 2.1. De huidige marktverkenningsprocedure kan niet worden beschouwd als een marktverkenning zoals vermeld in preambule 8 van richtlijn 2004/18 van het Europees Parlement en de Raad van 31 maart 2014 betreffende de coördinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten en/of zoals vermeld in artikel 8 van het Koninklijk Besluit van 15 juli 2011. De huidige marktverkenning zal niet automatisch leiden tot het opstarten van een gunningsprocedure van de beoogde PPS. Dit laatste zal grotendeels afhangen van de goedkeuring van de resultaten van de haalbaarheidsstudie door de ministerraad, die opgesteld worden door de Externe Adviseur aan de hand van, onder andere, de resultaten van de huidige marktverkenningsprocedure. 2.2. Bijgevolg is artikel 64 van het Koninklijk Besluit van 15 juli 2011 niet van toepassing op Derde Partijen die deelnemen aan of van plan zijn deel te nemen aan deze marktverkenning1. Zowel de Externe Adviseur als de betrokken overheden verzekeren Derde Partijen de nodige vertrouwelijkheid om te voorkomen dat deze worden uitgesloten van de gunningsprocedures voor de PPS (zie meer details hieronder). 2.3. Het doel van deze marktverkenningsprocedure is dus om zo veel mogelijk informatie over de haalbaarheid van de beoogde PPS te verzamelen, d.w.z. alle noodzakelijke en nuttige juridische, technische, financiële en commerciële input van Derde Partijen over de beoogde PPS. Daarnaast is deze marktverkenning bedoeld om informatie te verzamelen over de kennis en expertise die beschikbaar is op de particuliere markt en die nuttig is voor de Externe Adviseur bij het opstellen van een businessplan en een haalbaarheidsstudie voor de beoogde PPS. B. De beoogde PPS is deel van het Masterplan Poelaertsite 2.4. De beoogde PPS, en dus ook de marktverkenning, maakt deel uit van een breder project betreffende de behuizingsreorganisatie van een groot deel van de Brusselse juridische en verbonden openbare diensten, bekend als het Masterplan Poelaertsite, vernoemd naar het plein voor het Justitiepaleis (op zijn beurt vernoemd naar de architect van het gebouw). 1 Artikel 64 stelt dat de kandidaten of inschrijvers (of een van hun ondernemingen) die voor de start van de gunningsprocedure belast werden met het onderzoek, de beproeving, de studie of de ontwikkeling van die opdracht, worden uitgesloten van de toegang tot de gunningsprocedure van de opdracht, tenzij zij kunnen aantonen dat deze interventie hen geen oneerlijk voordeel bood ten opzichte van de concurrerende kandidaten of inschrijvers. 7 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 2.5. Een beschrijving van het Masterplan Poelaertsite, waarvan de timing en planning de sleutel zijn tot de beoogde PPS (omdat sommige van de belangrijkste PPS-elementen alleen in coördinatie met andere aspecten van het Masterplan kunnen worden gerealiseerd), wordt toegevoegd in rubriek 6, bijlage A (enkel in het Nederlands en in het Frans). C. Planning en tijdslijn 2.6. De marktverkenning zal uit twee fases bestaan. 2.7. De eerste fase, die momenteel loopt, ging van start met de publicatie van het huidige document en zal eindigen na ontvangst van de finale input van alle betrokken Derde Partijen op 16 januari 2015 om 0:00. Gedurende de eerste fase zal er een bezoek aan het Brusselse Justitiepaleis worden gepland op de volgende data: - Vrijdag 19 december 2014, om 14.30 uur. - Dinsdag 6 januari 2015 om 14.30 uur. Elke Derde Partij die wil deelnemen, wordt gevraagd om bij een van deze plaatsbezoeken aanwezig te zijn. De gewenste datum hiervoor moet ten minste 2 werkdagen op voorhand worden meegedeeld aan de Contactpersoon van de Externe Adviseur (voor details zie hieronder). De contactgegevens van de Contactpersoon kunt u vinden onder rubriek 3.A.b. Dit bezoek zal worden gevolgd door een presentatie van de Externe Adviseur op 9 januari 2015 om 10 uur in de kantoren van de Contactpersoon (Lydian, Tour & Taxis, Havenlaan 86C b113 1000 Brussel). Tijdens deze presentatie kunnen er vragen worden gesteld. De Externe Adviseur ontvangt daarnaast ook graag eventuele schriftelijke input, dewelke kan worden gecommuniceerd via het e-mailadres van de Contactpersoon. 2.8. In een tweede fase zal een herzien marktverkenningsdocument worden overgemaakt aan de Derde Partijen die (actief) deelnamen aan de eerste fase van de marktverkenningsprocedure door het indienen van relevante inbreng (schriftelijk of mondeling, tijdens de ontmoeting met de Externe Adviseur). Dit herziene marktverkenningsdocument zal ten laatste op 21 januari 2015 worden overgemaakt aan de Derde Partijen. De laatste reacties worden verwacht tegen 13 februari 2015 om 0:00. In tussentijd kunnen er, op verzoek van de Externe Adviseur, verdere ontmoetingen plaatsvinden. 8 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 D. Regie der Gebouwen 2.9. De Externe Adviseur organiseert deze marktverkenning op vraag van de Regie der Gebouwen. De Regie der Gebouwen is een parastatale A, opgericht bij wet van 1 april 1971. 2.10. De Regie der Gebouwen is de vastgoedspecialist van de federale overheid. Zij beheert ongeveer 7,6 miljoen vierkante meter verspreid over ongeveer 1300 gebouwen, in het bezit van of gehuurd door de federale overheid. In de omschrijving van haar doel legt de Regie der Gebouwen de nadruk op: een kwalitatieve infrastructuur voor federale overheidsdiensten en internationale instellingen (Europese scholen, Raad van Europe, …) beheer van grote kantoorgebouwen en facility management (Eurostation, North Gate, City Atrium, WTC III, …); duurzame openbare gebouwen ontwerpen, bouwen en onderhouden; renovatie en het onderhoud van federale eigendommen (nationale musea, monumenten, historische sites, …) nieuwe functionele bestemmingen toewijzen aan belangrijke historische sites en gebouwen; en meewerken aan unieke projecten zoals internationale tentoonstellingen of beurzen (Shanghai 2010, Zaragoza 2008, …) 2.11. De Regie der Gebouwen zal nauw samenwerken met de FOD Justitie voor de realisatie van het Masterplan Poelaertsite aangezien de FOD Justitie alle diensten beheert die zich momenteel in het Brusselse Justitiepaleis bevinden (hoven en rechtbanken, ondersteunende diensten, etc.). E. De Externe Adviseur 2.12. Het consortium Lydian-Grontmij Belgium, met KPMG en Jones Lang Lasalle als onderaannemers, leidt de huidige marktverkenning nadat de Regie der Gebouwen hen op 24 juni 2014 aanstelde als een externe dienstverlener. Lydian, als Belgisch advocatenkantoor, is verantwoordelijk voor de juridische aspecten van de marktverkenning. Deze taak wordt uitgevoerd door Jens Debièvre, vennoot bij Lydian en eveneens Contactpersoon voor de Externe Adviseur, en Annelies Verduyckt, advocate bij Lydian. 9 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Grontmij Belgium, als deel van een Europees bedrijf in de Consulting & Engineering-sector en met een grote deskundigheid op vlak van energie, autosnelwegen en wegen, lightrail, duurzame gebouwen en water, is verantwoordelijk voor de technische aspecten van de marktverkenning. Deze taak wordt uitgevoerd door Jo Belen, Business Development manager en project Manager bij de Consulting Services van Grontmij en Ward Peeters, manager bij de Consulting Services van Grontmij. KPMG, een wereldwijd netwerk van professionele bedrijven dat diensten verleent op vlak van Audit, Tax & Legal, Advisory & Accounting, is verantwoordelijk voor de financiële aspecten van de marktverkenning. Deze taak wordt uitgevoerd door Ivan Costermans, Director corporate Finance bij KPMG Advisory en Kevin Vandebosch, Manager Corporate Finance bij KPMG Advisory. Jones Lang Lasalle, als een wereldwijd vastgoedbedrijf gespecialiseerd in commercieel vastgoedbeheer, leasing en vermogensbeheer, is verantwoordelijk voor de commerciële aspecten van de marktverkenning. Deze taak wordt uitgevoerd door Greet Hex, onder toezicht van Roderick Scrivener MRICS, Head of the Valuation & Consulting Department van Jones Lang Lasalle. 10 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 3. MARKTVERKENNINGSMETHODOLOGIE A. Hoe deelnemen aan de marktverkenning? a. Beschikbare informatie voor de deelnemers aan de marktverkenning 3.1. Een lijst met nuttige documenten werd toegevoegd onder rubriek 6. b. Contactgegevens Jens Debièvre (Contactpersoon) Tour & Taxis Havenlaan 86c, b 113 1000 Brussel België T: +32 2 787 90 00 F: +32 2 787 90 19 e-mail: [email protected] cc: [email protected] B. Verder gebruik van de marktverkenningsresultaten 3.2. De Externe Adviseur rapporteert de marktverkenningsresultaten aan de Regie der Gebouwen. Alle resultaten zullen worden gescreend op vertrouwelijke clausules, intellectuele eigendomsrechten of andere bedrijfsgeheimen en zullen op anonieme basis worden voorgesteld. Er zal enkel statistisch relevant materiaal gebruikt worden. Het rapport vormt de basis van een businessplan en een haalbaarheidsstudie dat aan de ministerraad (zie hierboven) zal worden gepresenteerd. 3.3. Indien de ministerraad beslist om een gunningsprocedure gericht op de gunning van de PPS zoals onderzocht in de rapporten van de Externe Adviseur te lanceren, zal de verkregen informatie tijdens deze marktverkenning worden uitgestuurd naar de kandidaten en/of inschrijvers indien dit noodzakelijk of nuttig is. Deelnemers aan de marktverkenning moeten ook formeel aangeven of de informatie die zij aan de Externe Adviseur presenteren, al dan niet gebruikt mag worden in verdere gunningsprocedure betreffende de beoogde PPS (inclusief de redenen, bv. vertrouwelijkheid, bedrijfsgeheim, industriële of intellectuele eigendomsrechten, enz.). 11 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 3.4. Tijdens deze marktverkenning of bij een eventuele latere gunningsprocedure zal “cherry-picking” of “tunneling” door de overheid niet worden toegestaan. Deelnemers worden eveneens verzocht zich te onthouden van alle pogingen tot een “procurement on demand” of van pogingen om de rapportering van de Externe Adviseur aan de Regie der Gebouwen of de ministerraad te beïnvloeden. 3.5. Derde partijen worden verzocht zich te onthouden van het verzenden van commerciële informatie of elke andere vorm van publiciteit. Enkel toegepaste informatie en standpunten over de beoogde PPS zullen als relevant worden aanzien. 3.6. De marktverkenning verplicht de Regie der Gebouwen of elke andere overheidsinstantie er niet toe om een overheidsopdracht betreffende de beoogde PPS of enig ander aspect van het Masterplan Poelaertsite te gunnen. 3.7. De Externe Adviseur kan, mits instructie van de Regie der Gebouwen, op elk punt in de tijd beslissen om de marktverkenning stop te zetten, bv. door een gebrek aan (relevante) reactie. C. Beslissingsproces na de marktverkenningsprocedure 3.8. Op basis van de marktverkenningsresultaten zal de Externe Adviseur de Regie der Gebouwen en vervolgens de ministerraad adviseren over de haalbaarheid van de gunning van een overheidsopdracht voor de exploitatie van de sokkel van het Brusselse Justitiepaleis door Derde Partijen. Hij zal haalbare structuren voor de beoogde PPS (vanuit juridisch, technisch, financieel en commercieel oogpunt) voorstellen en hij zal een (preliminair of high level) businessplan opstellen. 3.9. Indien de exploitatie van de sokkel van het Brusselse Justitiepaleis door Derde Partijen haalbaar blijkt te zijn, zal de Externe Adviseur de Regie der Gebouwen ook adviseren over de meest geschikte gunningsprocedure voor het plaatsen van een overheidsopdracht en de onderliggende juridische structuur (participatieve of contractuele PPS, DBFM, concessie, BO(O)T, enz.). D. Mogelijkheid tot het verfijnen van het doel van de marktverkenning 3.10. Elke suggestie van Derde Partijen die de vragen voor deze marktverkenning zou kunnen verbeteren (huidige vragen zie hieronder), zal door de Externe Adviseur in aanmerking worden genomen en zou kunnen leiden tot wijzigingen in het huidige marktverkenningsdocument (na goedkeuring door de Regie der Gebouwen). Natuurlijk moeten suggesties rekening houden met de 'harde' eisen van het Masterplan Poelaertsite en met de in dit document beschreven richtlijnen. 12 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 E. Vriendelijk gebaar naar de deelnemers aan de marktverkenning toe 3.11. Bij wijze van vriendelijk gebaar naar de Derde Partijen toe die (actief) deelnamen aan de marktverkenning door het indienen van relevante informatie, zal de Externe Adviseur een bijeenkomst of, indien gewenst, een gesprek organiseren waarin de Externe Adviseur de belangrijkste resultaten van de markt zal communiceren. Dit zal plaatsvinden nadat de tweede fase van de procedure is afgesloten (voor details zie boven). 3.12. Derde Partijen die geen relevante informatie indienden en dus niet (actief) deelnamen aan de marktverkenning zullen niet worden uitgenodigd voor een vergadering of gesprek. F. De basisregels betreffende de marktverkenningsprocedure 3.13. De Regie der Gebouwen, als een federale overheidsdienst van de Belgische Staat, is verplicht om het recht op gelijke behandeling en het non-discriminatiebeginsel (artikelen 10 en 11 van de Belgische Grondwet) en de Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur te waarborgen. 3.14. Deze bepalingen verplichten de Regie der Gebouwen ertoe de Derde Partijen gelijk te behandelen en, door dit te doen, een “level playing field” tussen de Derde Partijen te behouden. Dit marktverkenningsdocument zal daarom worden gepubliceerd en verspreid. De middelen en media die gebruikt worden voor publicatie zullen worden bepaald naar goeddunken van de Regie der Gebouwen, maar verzekeren een voldoende brede publicatie. 13 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 4. DE BEOOGDE PPS BINNEN HET MASTERPLAN POELAERTSITE A. Voorstelling van het Brusselse Justitiepaleis 4.1. Het Brusselse Justitiepaleis werd gebouwd tussen 1866 en 1883 door architect Poelaert en is het grootste gebouw dat gedurende de 19e eeuw werd opgetrokken in het Westen. 4.2. Het Brusselse Justitiepaleis heeft een totale ontwikkelde oppervlakte van 26.006 vierkante meter (grondoppervlakte) (in vergelijking met 22.000 vierkante meter voor de SintPietersbasiliek in Rome) en was ontworpen als een indrukwekkend machtssymbool van justitie in België. Geïnspireerd door de klassieke Grieks-Romeinse stijl, beschikt het over 27 grote gerechtszalen, een nog groter aantal kleine gerechtszalen, vele kantoren en een prachtige wandelzaal onder een imposante koepel op 142m boven de grond. 4.3. Dit gebouw, dat uittorent boven het lage gedeelte van de stad en de Marollen, wordt in de meeste aspecten beschouwd als een symbool van Brussel. Dit is deels te wijten aan de indruk die nog in het collectieve geheugen ligt van burgers die werden verdreven voor de bouw ervan en aan de legendes die ontstaan zijn uit de buitengewone omvang van deze plaats en het gebouw. 4.4. Dit gebouw is, als een van de belangrijkste elementen van het Brusselse stedelijke landschap dat bijna van overal kan worden gezien, echter moeilijk te beveiligen en te moderniseren. De federale regering heeft op 25 maart 2010 hieromtrent een reeks besluiten vastgelegd voor het aanpassen van het gebouw op korte en middellange termijn. Enerzijds om de veiligheid te verhogen, anderzijds om een wereld van mogelijkheden te doen ontluiken door ideeën uit te wisselen over de toekomst van dit gebouw dat, naast een getuigenis van het verleden, ook een symbolische illustratie van rechtvaardigheid is in ons land. 4.5. Dit gebouw is geklasseerd door de Stad Brussel en krijgt bijzondere aandacht van de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Er is dus een bijzonder sterke visie nodig voor het Justitiepaleis zodat de modernisering ervan, evenals het behoud van haar opgelijste functies, in één keer kan worden afgehandeld. 14 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 4.6. Binnen dit kader heeft de Belgische federale regering beslist om de mogelijke gevolgen van een gedeeltelijke of totale verwijdering van sommige diensten die een hoger niveau van beveiliging van het Brusselse Justitiepaleis vereisen te onderzoeken. Vervolgens heeft de Belgische federale regering tijdens het Belgisch voorzitterschap van de Europese Unie een internationale ideeënwedstrijd gelanceerd om mogelijke toekomstplannen van het Brusselse Justitiepaleis en de omgeving van het Poelaertplein te onderzoeken. Hierbij werd de vrije teugel gelaten aan creativiteit en verbeelding. Het document met betrekking tot de “Brusselse Justitiepaleiswedstrijd” en de drie winnende ideeën zijn te vinden in bijlage B onder rubriek 6. B. Beschrijving van de onderliggende niveaus van het Justitiepaleis 4.7. Het justitiepaleis is opgebouwd uit 9 verdiepingen, 9 tussenverdiepingen en een monumentale koepel. De sokkel of onderliggende niveaus zullen ter beschikking gesteld worden voor exploitatie door één of meerdere marktpartijen. Het betreft de niveaus die gelegen zijn onder de “salle des pas perdus”. De onderliggende niveaus bestaan uit 4 verdiepingen en 3 tussenverdiepingen. 4.8. De verdieping onder het gelijkvloers (niveau “salle des pas perdus”), genaamd de “rez de chaussée inférieur”, heeft de grootste beschikbare oppervlakte. Dit niveau leunt ruimtelijk en qua afwerking dichter aan bij het gelijkvloers (hoofdzakelijk Franse en Belgische natuursteen) dan bij de onderliggende kelderverdiepingen. Niveaus U02, U03 en U04 zijn kelderverdiepingen, maar zijn opgebouwd uit talrijke ruime lokalen en gangen. Het restaurant van de FOD Justitie bevindt zich eveneens in de onderliggende niveaus van het Justitiepaleis. Verder bevinden de stookruimte en de diverse technische ruimtes zich in de sokkel. 15 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 000 – Gelijkvloers (verdieping van de “salle des pas perdus”) Sokkel beschikbaar voor exploitatie 4.9. De grondplannen van de ondergelegen verdiepingen zijn beschikbaar en kunnen teruggevonden worden als bijlage onder titel 6. Deze grondplannen worden ter beschikking gesteld “as is”. Gezien de ingewikkelde geschiedenis van het Justitiepaleis, met diverse gekende en minder gekende aanpassingen aan het gebouw, is het mogelijk dat sommige delen van de plannen niet meer 100% actueel zijn. Desalniettemin geven deze plannen een vrij accuraat beeld van de huidige indeling van het gebouw en van de oppervlakte en functie van de verschillende lokalen. Een overzicht van de vier verdiepingen en drie tussenverdiepingen wordt weergegeven in onderstaande tabel. 16 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Verdieping Niveaus onder het gelijkvloers 000 Mezz. U01 Int. U01-000 -1 U01 Int. U02-U01 Toelichting Mezzanine tussen het gelijkvloers 000 en verdieping U01 Tussenverdieping tussen U01 en 000 Ondergrondse verdieping -1: “rez de chaussée inférieur” Tussenverdieping tussen U02 en U01 -2 U02 Ondergrondse verdieping -2 -3 U03 Ondergrondse verdieping -3 -4 U04 Ondergrondse verdieping -4 De beschikbare historische tekeningen kunnen eveneens teruggevonden worden onder titel 6, bijlage D. 4.10. Op basis van de beschikbare grondplannen werd een ruwe inschatting gemaakt van de oppervlakte die beschikbaar zou zijn voor derden die geïnteresseerd zouden zijn om te participeren in de voorziene PPS. De beschikbare oppervlakte werd opgedeeld in drie types: 1) “Beschikbaar voor exploitatie”: deze ruimtes en circulatieruimte zijn beschikbaar voor exploitatie. 2) “Technische ruimtes of opslagruimte”: dit zijn de ruimtes waar zich de technische installaties bevinden, of ruimtes die ter beschikking zullen blijven van de verschillende rechtbanken en colleges die in het Justitiepaleis gehuisvest blijven, ook na de voltooiing van het Masterplan voor de Poelaertsite. Het is op heden niet zeker of de FOD Justitie al deze opslagruimtes effectief zal blijven gebruiken. Het staat wel reeds vast dat er geen archieven of overtuigingsstukken meer zullen moeten worden opgeslagen in het Justitiepaleis. 3) “Onbekend”: het huidige gebruik van deze ruimtes is onbekend. Deze ruimtes zullen hoogst waarschijnlijk niet beschikbaar worden voor exploitatie. 4.11. Onderstaande tabel geeft per verdieping een samenvatting van de oppervlakte die beschikbaar is voor exploitatie. De bijhorende vlekkenplannen zijn beschikbaar onder titel 6. 17 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Verdieping Niveau Mezz. U01 Type Beschikbaar voor expoitatie Beschikbaar voor exploitatie circulatie Technische ruimte of opslagruimte Onbekend Int. U01- Beschikbaar voor expoitatie 000 Beschikbaar voor exploitatie circulatie Technische ruimte of opslagruimte Onbekend -1 U01 U03 610 m² 699 m² 4.172 m² 2.448 m² 543 m² 7.854 m² 691 m² 2.148 m² 807 m² 6.989 m² 468 m² 1.703 m² 113 m² 236 m² 2.136 m² 84 m² Beschikbaar voor expoitatie 2.517 m² Beschikbaar voor exploitatie circulatie Technische ruimte of opslagruimte 1.059 m² Onbekend 13.617 m² 198 m² Beschikbaar voor exploitatie circulatie Technische ruimte of opslagruimte Beschikbaar voor expoitatie 6.787 m² 291 m² 3.566 m² Onbekend U04 2.136 m² Beschikbaar voor expoitatie Beschikbaar voor exploitatie circulatie Technische ruimte of opslagruimte -4 3.750 m² 5.172 m² Onbekend 63 m² m² Beschikbaar voor exploitatie circulatie Technische ruimte of opslagruimte Onbekend -3 m² 7.549 m² Int. U02- Beschikbaar voor expoitatie U01 Beschikbaar voor exploitatie circulatie Technische ruimte of opslagruimte U02 17 m² Beschikbaar voor expoitatie Onbekend -2 Net Room Sum of Net Area Room Area (NRA) (NRA) 46 m² 1.054 m² 5.037 m² 407 m² 18 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 4.12. Deze cijfers dienen met enige omzichtigheid gehanteerd te worden. Men moet er rekening mee houden dat er in sommige van de gangen doorheen de jaren lokalen ingericht werden. Afhankelijk van de eisen betreffende de bescherming van het Justitiepaleis als monument (zie B. a Ontwerp en technische randvoorwaarden), zullen sommige ruimtes mogelijk gerenoveerd moeten worden tot gang, wat zou kunnen resulteren in een lagere oppervlakte beschikbaar voor exploitatie. 4.13. Onderstaande tabel geeft een samenvatting van de totale oppervlakte in de sokkel van het Justitiepaleis. Type Net Room Area Sum of Net Room (NRA) Area (NRA) Beschikbaar voor expoitatie 23.303 m² Beschikbaar voor exploitatie - circulatie 13.092 m² Technische ruimte of opslagruimte 3.948 m² Onbekend 2.139 m² C. Omvang van de beoogde PPS a. Ontwerp en technische randvoorwaarden (i) Beschermingsbesluit 42.483 m² 4.14. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft besloten om bepaalde delen van het Justitiepaleis te beschermen als monument, namelijk de meest merkwaardige en significante delen. Het besluit is bijgevoegd onder titel 6. Aangezien het Justitiepaleis nog steeds functioneert binnen zijn oorspronkelijke bestemming als openbaar gebouw, beperkt de bescherming zich tot de delen die verderop in deze tekst vermeld worden (voor wat betreft de sokkel) en brengt deze bescherming het dagelijks beheer van het gebouw niet in gevaar. De mate waarin de beschermde delen van het gebouw behouden dienen te blijven en/of hersteld dienen te worden in hun oorspronkelijke toestand, dient besproken te worden met de dienst Monumenten en Landschappen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de bevoegde diensten van de Stad Brussel en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en zal eveneens afhankelijk zijn van het voorziene PPS-project zelf. 19 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Onderstaande delen van het Justitiepaleis zijn beschermd als monument: De totaliteit van de gevels, hierbij inbegrepen de gevels aan de binnenplaatsen; De totaliteit van de daken met inbegrip van de oorspronkelijke of na de brand van 1944 herbouwde metalen gebinten; De totaliteit van de ruwbouw en de oorspronkelijke structuren; De totaliteit van de binnen- en buitenruimten van de decoratie alsook van het meubilair onroerend door bestemming, van het gelijkvloers (verdieping 000); de eerste verdieping (+001); de gedeelten toegankelijk voor het publiek (binnenplaatsen, doorgangen, trappen en circulatiegangen) van de eerste kelderverdieping (U01); de hallen, doorgangen en toegangstrappen van de inritten; de monumentale trap naar de Miniemenstraat; de hal, de gang en de trap die van de ingang van de Wynantsstraat naar de eerste kelderverdieping leidt; de totaliteit van de metalen of stenen trappen, oorspronkelijk of herbouwd na de brand van 1944, gelegen in de bovenstructuren (verdiepingen +002 en hoger) de omgeving met inbegrip van de terrassen, inritten die de verbinding vormen met de Miniemenstraat, alsook de balustrades die de hoogteverschillen aanduiden. Dit impliceert dat in geval van uitvoering der werken de 8 binnenkoeren van het oorspronkelijke gebouw opnieuw hersteld dienen te worden in hun initiële toestand, wat betekent dat deze koeren open gemaakt moeten worden tot op het niveau van de bovenste sokkelverdieping (U01). Deze werkzaamheden dienen uitgevoerd te worden door de private partner, zowel de werkzaamheden in de sokkel, als de werkzaamheden aan de bovengelegen verdiepingen (justitieel gedeelte). 20 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Bovendien is de bovenste sokkelverdieping (U01) grotendeels beschermd als monument, wat al dan niet belangrijke implicaties kan hebben voor de exploitatie, afhankelijk van de invulling die gerealiseerd zal worden in het kader van het PPS-project. Anderzijds zou de historische, artistieke en technische waarde van de beschermde delen een grote meerwaarde kunnen betekenen voor de huisvesting van eventuele culturele, toeristische of commerciële functies. (ii) Restaurant 4.15. Het restaurant van de FOD Justitie bevindt zich momenteel in de sokkel van het Justitiepaleis. De totale oppervlakte van het restaurant bedraagt ongeveer 2.267,00m². Onder titel 6 kunnen grondplannen teruggevonden worden waarop de huidige locatie van het restaurant aangegeven is. De Regie der Gebouwen wenst een restaurant te behouden in de sokkel van het Justitiepaleis. Het zou beschikbaar moeten zijn voor de FOD Justitie, maar het mag geëxploiteerd worden door de private partij. Aangezien het restaurant momenteel gedeeltelijk gesitueerd is in een binnenkoer, zal het verplaatst of anders ingericht moeten worden. (iii) Technische installaties 4.16. De technische installaties bevinden zich in de sokkel. Het grootste gedeelte van de technieken zal behouden moeten blijven ten behoeve van de exploitatie van de bovengelegen verdiepingen, waar de justitiële functies gehuisvest blijven. Het is op dit moment onduidelijk of en hoe de technieken ten behoeve van de bovengelegen verdiepingen gescheiden dienen te worden van de technieken ten behoeve van de sokkel. De bestaande technische installaties zullen waarschijnlijk voor een deel gemeenschappelijk moeten blijven (b.v. de ketels in de stookruimte). Dit zal ook afhankelijk zijn van de functies die gerealiseerd zullen worden in de sokkel door de private partij(en). (iv) Brandveiligheid 4.17. De gerenoveerde niveaus van de sokkel moeten gerealiseerd worden conform de brandvoorschriften en andere toepasselijke regelgeving. Er zal een overleg ingepland worden met de brandweer om de belangrijkste randvoorwaarden te bespreken, samen met eventuele specifieke toelatingen en/of beperkingen. 21 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 b. Commerciële randvoorwaarden (i) Positionering in de Brusselse vastgoedmarkt 4.18. De Poelaertsite is gelegen in het zuidoosten van de Brusselse stadskern en situeert zich tussen een typische oude Brusselse residentiele zone (De Marollen) en de winkelzone in de Brusselse bovenstad. De site word omgeven door kantoren die voornamelijk administraties en juridisch gerelateerde activiteiten huisvesten. 4.19. Gezien het hoogteverschil tussen het Poelaertplein en de Marollen, heeft men vanop de Poelaertsite een mooi zicht over de Brusselse benedenstad. Aangezien echter de toegang via de monumentale traphal aan de kant van de Miniemenstraat momenteel niet meer gebruikt wordt, is de publieke personenlift rechts van het Justitiepaleis de meest gebruikte optie om van de Marollen naar de bovenstad te komen. 4.20. Onder het Poelaertplein vinden we een ondergrondse publieke parking voor 500 wagens, uitgebaat door Interparking. De toegang tot deze parking bevindt zich voor de hoofdinkom van het Justitiepaleis. Aangezien de Stad Brussel het bovengronds parkeren in de buurt van de Zavel wil terugdringen, heeft zij recent groen licht gegeven om de deze publieke parking uit te breiden. 22 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 4.21. Door het exploiteren van de sokkel, ontstaat eveneens de mogelijkheid om de doorgang tussen de beneden- en de bovenstad te herstellen en de toeristische wandeling vanuit het stadscentrum te verlengen tot op het Poelaertplein met een verbinding naar de winkelzone in de bovenstad. 23 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Residentiële markt 4.22. Stad Brussel is één van de 19 gemeenten van Brussel. Het is het historische hart van Brussel en omvat 6 verschillende zones: de Vijfhoek (de stadskern), de gemeenten Laken (met het Koninklijk Paleis), Neder-Over-Heembeek en Haren, de zuidelijke as LouizaRooseveld en de Europese wijk. Met een totaal van 32 km2 is dit de grootste Brusselse gemeente voor Ukkel en Anderlecht. Stad Brussel heeft 5,226 inwoners per km2 wat lager is dan de 7,210 inwoners per km2 in het Brusselse gewest. Een verklaring ligt in het feit dat vele gebouwen in Brussel Stad niet voor residentiele doeleinden worden gebruikt en in het feit dat de totale oppervlakte ook grote publieke open ruimtes omvat. Brussel Stad is de 5de grootste gemeente in België op het vlak van inwoners. De populatie stijgt er tussen 1% en 1,5% per jaar. Het belastbare mediaaninkomen in 2011 was er € 16,400 vergelijken met een nationaal gemiddelde van € 21,615 en een gemiddelde van € 17,771 voor het Brussels gewest. De Poelaertsite is gelegen op de grens tussen de Marollen en de Zavel. Grenzen Brussel Stad Kerncijfers Populatie : 170,407 personen Gemiddelde leeftijd : 36-37 jaar Gemiddelde gezinsgrootte : 2.03 personen Aantal wooneenheden in gebruik : 81,109 Aantal sociale woningen : 7,804 Source : BISA, BRIO 4.23. Overeenkomstig het lokale bureau voor de statistiek, BISA, waren er in 2013 81,109 wooneenheden in Brussel Stad. De gemiddelde verkoopprijs per flat bedroeg € 241,000 in 2012 wat een stijging betekent van 45% in de periode 2005-2012. De gemiddelde verkoopprijs voor een woning bedroeg € 326,400, een stijging van 48% in diezelfde periode. 24 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Retail markt Overzicht 4.24. De markt van het winkelvastgoed in Brussel is geografisch in 2 zones verdeeld: De Bovenstad en de Benedenstad. De Brusselse Benedenstad is de zone gevormd door de Nieuwstraat, de belangrijkste winkelhoofdstraat in Brussel. De Nieuwstraat start met het shoppingcentrum City 2 aan de hoek met de Brusselse kleine ring die de grens vormt van het stadscentrum. Andere belangrijke winkelstraten in de Brusselse benedenstad omvatten de Kleerkopersstraat en de Grasmarkt in de richting van de Grote Markt en het historische hart van de stad. In de Brusselse Benedenstad bevinden zich voornamelijk de gekende grote ketens (nationaal en internationaal). De Brusselse Bovenstad is de winkelzone gevormd door de Louizalaan, de Waterloolaan en de Elsensesteenweg. De Louizalaan is voornamelijk gericht op ketens uit een hogere prijsklasse terwijl de Waterloolaan de luxe merken huisvest. Brussels Downtown Poelaertsite Brussels Uptown 25 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 4.25. De Brusselse Boven- en Benedenstad zijn de winkelzones met de grootste aantal bezoekers in Brussel. De Brusselse Bovenstad, in de nabijheid van de Poelaertsite, omvat de winkels op de Elsensesteenweg, de Gulden-Vlieslaan, de Waterloolaan en de Louizalaan. Het Louizaplein, aan de start van de Louizalaan, is het dichtst bij de Poelaertsite gelegen op ongeveer 200 meter. Momenteel vormen de Brusselse kleine ring en het Louizaplein een barrière voor de stroom van winkelklanten tussen Louiza en Poelaert. De gemiddelde bezoekersaantallen variëren van 37,000 tot 218,400 personen per week (zie details in de bijgevoegde tabel). Bron : JLL Retail Map 4.26. Wanneer men de Poelaertsite meer in detail bekijkt, stelt men vast dat ze niet gelegen is in de Brusselse Benedenstad, noch in de Brusselse Bovenstad noch in een lokaal winkelgebied alhoewel respectievelijk de Zavel aan de ene kant slechts op 300 m gelegen is en de Waterloolaan aan de andere kant slechts op 200 m gelegen is. De andere winkelzones in de onmiddellijke omgeving zijn, naast de Zavel, de Marollen, de Kunstberg, het SintJacobsplein en de zone rond het Brusselse Zuidstation. 1 : Poelaertsite 2 : Sablon / Zavel 3 : Marollen 4 : St-Jacobsplein 5 : Zuidstation 4 5 1 1 2 1 3 1 1 1 Bron kaart : Atrium 26 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Zavel 4.27. De Zavel ligt op ongeveer 300m van de Poelaertsite en is bereikbaar via de Regentschapsstraat. Het is een erfgoed site en een must voor toeristen die de stad bezoeken. De Zavel is bekend voor zijn delicatessezaken, voornamelijk gericht op chocolade en koekjes, zijn antiekzaken en galerijen en het ruime aanbod aan restaurants. Handelaars in deze zone zijn lokale en international luxemerken zoals Ladurée, Marcolini, Christian Louboutin en Ethan Allen. De bezoekersaantallen in deze zone variëren tussen 5,900 en 12,350 personen per dag (gemeten tussen 10u en 19u – gegevens 2012 – bron Atrium). De hoogste bezoekersaantallen werden gemeten op de Grote Zavel. Zavel Food Textile & accessoires Residential Horeca Leisure/Services Health & beauty Combustibles Other Bron : Atrium Brussel - © CIRB 27 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 De Marollen 4.28. De Marollen is een typische levendige volkswijk in Brussel voornamelijk gericht op wonen. Daarnaast vinden we er een waaier van kleine winkels gericht op de lokale afzetmarkt. Geografisch gezien is de wijk lager gelegen dan de Poelaertsite die bereikt kan worden met een publieke personenlift die zich aan de voorzijde van het Justitiepaleis bevind. 4.29. Deze traditionele volkswijk ligt omheen het Vossenplein waar elke morgen een vlooienmarkt wordt georganiseerd. De 2 belangrijkste straten in deze zone zijn de Hoogstraat en de Blaesstraat waar zich antiekwinkeltjes, meubel- en decoratiezaken bevinden. De gemiddelde bezoekersaantallen per dag variëren van 4,100 tot 6,100 personen (gemeten tussen 10u en 19u – gegevens 2012 – bron Atrium) Marollen Food Textile & accessoires Residential Horeca Leisure/Services Health & beauty Combustibles Other Bron : Atrium Brussels - © CIRB 28 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 St-Jansplein 4.30. Deze zone mag niet verward worden met het Sint-Jacobsplein, een publiek park gelegen achter het Justitiepaleis. Iets verder verwijderd van de Poelaertsite, in de richting van het de Brusselse stadskern, is het Sint-Jansplein gelegen met in de omliggende zone kleinhandel gericht op trendy design producten, horeca en karakteristieke winkeltjes. Deze zone bevind zich in de onmiddellijke nabijheid van de Grote Markt en herbergt de toeristische attractieve Manneke Pis. De gemiddelde bezoekersaantallen variëren van 2,400 tot 8,900 personen per dag (gemeten tussen 10u en 19u – cijfers 2012 – bron Atrium). De hoogste bezoekersaantallen worden gemeten op de Anspachlaan. Sint-Jansplein Food Textile & accessoires Residential Horeca Leisure/Services Health & beauty Combustibles Other Bron : Atrium Brussels - © CIRB 29 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Zuidstation 4.31. Het Zuidstation is de zuidelijke toegang tot de stadskern en is, naast een kantorenzone, ook een winkelzone. De belangrijkste straten zijn de Lemonnierlaan en de Stalingradlaan. Kleinhandelactiviteit omvat tweedehandszaken (boekhandels), IT-verdelers, restaurants en bars. De gemiddelde bezoekersaantallen per dag op de Lemonnierlaan, vlakbij het Anneessensplein,variëren van 4,200 tot 6,500 personen (gemeten tussen 10u en 19u – cijfers 2012 – bron Atrium). South Station Food Textile & accessoires Residential Horeca Leisure/Services Health & beauty Combustibles Other Bron : Atrium Brussels - © CIRB 30 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Kantoormarkt Markt Overzicht 4.32. De kantorenmarkt in de ‘Vijfhoek’ omvat 2,277,000 m2 kantoren en is zo goed voor 16% van de Brusselse kantorenmarkt. De kantoren in deze stadskern bevinden zich voornamelijk aan de oostzijde. Eén van de belangrijkste troeven van dit district, en dit vanuit het standpunt van de gebruikers, is het uitgebreide aanbod aan openbaar vervoer (trein, metro, tram en bus). De Poelaertsite is gelegen in het Zuidoosten van de Vijfhoek in een kantorenzone waar zich voornamelijk gebruikers bevinden die gelinkt zijn aan de justitionele functies zoals advocatenkantoren, het Ministerie van Justitie en andere openbare administraties. De Poelaertsite situeert zich in de “Vijfhoek”, de stadskern. Poelaertsite 31 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Opname 4.33. In het derde kwartaal van 2014 hebben we een totale opname van kantooroppervlakte opgemeten van 10,858 m2 waardoor het jaartotaal tot op datum van vandaag op 24,000 m2 uitkomt, 6,8% hoger dan vorig jaar. De grootste transacties in dit kwartaal waren de acquisitie van het gebouw Chambon Rigoletto (4,000 m2) door ONVA/RJV (lokale administratie), de acquisitie van het gebouw Royal Court (2,900 m2) door de Commission Communautaire Française (door cityDev) en de verhuring van 2,000 m2 aan het persagentschap Belga in het gebouw Center Wharf. De totale opname gedurende de laatste 12 maanden kwam uit op 40,515 m2, 29% hoger dan vorig jaar. Enkele grote transacties met de lokale administraties zitten nog in de pijplijn (met de Brusselse Politie, Stad Brussel en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest). De timing en de inplanting zijn echter nog onzeker. De laatste 12 maanden hebben de lokale administraties bijgedragen aan 59% van de opname, de overige 41% werd door de privé-sector ingenomen. Op een gemiddelde over 10 jaar genomen, nemen de lokale administraties zo’n 50% van de opgenomen kantooroppervlakte in gebruik. In 2010 werd een piek opgemeten naar aanleiding van een verhuring van 67,000 m2 aan de Federale Politie. De terugkeer van de administraties naar de kantorenmarkt in 2014 ondersteunt de verhuurmarkt. Gezien er slechts een beperkt aanbod is aan onmiddellijk beschikbare panden, noteren we in de opname een belangrijk aandeel (gemiddeld 25% over de laatste 10 jaar) aan voorverhuringen in gebouwen die nog in opbouw, in renovatie of zelfs in planningsfase zitten. In de volledige Brusselse kantorenmarkt is dit slechts 19%. We merken eveneens het belangrijke aandeel van acquisities voor eigen gebruik op: 32% over het laatste jaar ten opzichte van een 5-jaar gemiddelde van 22%. De meest recente grote verhuurtransactie in de onmiddellijke omgeving van de Poelaertsite werd eind 2013 getekend met advokatenkantoor Jones Day law in het gebouw Regence IV (4,100 m2). Summary Statistics 2015 vs. Change* Q3 14 Take-up by sector 2005 – 9M 2014 (sq.m.) 2014 Q-o-Q Y-o-Y Outlook Stock (000s sqm) 2,277 -1% 3% Take-up (sqm) LTM 40,515 6% 29% Vacancy (sqm) 89,626 8% -21% Vacancy Rate (%) 3.9% 30 bps -170 bps Prime Rent (psm) 235 0% 0% 195 -5% -11% Top Quartile Rent (psm) Investment market Change* Q3 14 Q-o-Q Prime Yield % 12 Month 5.90 - Y-o-Y -10 bps Outlook 32 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Leegstand 4.34. In het derde kwartaal 2014 steeg de leegstand licht met 3,9% ten opzichte van het vorige kwartaal. Oorzaak ligt onder andere in een aantal plateaus die vrij kwamen in het gebouw ‘Brouckère Tower’. In het vierde kwartaal zal het gebouw RAC II (ook gekend onder ‘C de Ligne’, 9,600 m2) opgeleverd worden en worden opgenomen onder de totale leegstand waardoor we waarschijnlijk opnieuw een stijging in de leegstandscijfers zullen zien. Het gebouw Chambon Rigoletto met een totale oppervlakte van 4,000 m2, verkocht aan ONVA, word eveneens in het vierde kwartaal opgeleverd. Speculatieve opleveringen (gebouwen waarvoor nog geen gebruikers gekend zijn) worden in 2015 geschat op 27,483 m2 en omvatten naast twee grondig gerenoveerde gebouwen (Chambon Carmen – 7,200 m2 en Alhambra Plaza – 11,000 m2) ook een laag energie nieuwbouw van 9,700 m2: gebouw Treurenberg. Er word verwacht dat de leegstand de komende 24 maand tussen 3,5% en 4,5% zal blijven. Naast deze speculatieve opleveringen, zal in het gebouw Central Plaza ook heel wat oppervlakte leeg komen te staan. Huurwaarde (€ / m2 / jaar) Opleveringen en toekomstig aanbod in de Vijfhoek 33 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Huurwaarde 4.35. De hoogste huurwaarde blijft onveranderd op €235 / m2 / jaar en werd bereikt in het gebouw Regence IV. Nochtans is er een opwaartse druk waarneembaar voor nieuwe projecten waardoor een daling aan incentives wordt verwacht. Desondanks daalden de hoogste kwartielhuren in het derde kwartaal tot € 196 / m2 / jaar, een daling met 5% ten opzichte van het vorige kwartaal en 11% onder het niveau van vorig jaar. Deze contradictie tussen lage leegstandsgraad en een substantiële vermindering van de top kwartiel huren wordt verklaard door een heel laag cijfer aan verhuurtransacties in 2014. Het gemiddeld huurniveau daalde het afgelopen jaar met 5% tot € 179. Dit is een daling van 7% ten opzicht van vorig kwartaal. We verwachten echter in de nabije toekomst een opleving van de top kwartiel huren en de gemiddelde huur gelinkt aan verhuringen in nieuwe projecten. Year Qtr VIJFHOEK Kantorenmarkt – GROOTSTE VERHUURTRANSACTIES –2013 – Q3 2014 Area Face rent Buildingname Age (sqm) (€ / sqm/y) Type Tenant 2013 4 CITY CENTER Modern 7,650 200 Letting 2014 2013 2013 2013 2014 2014 2013 2014 2013 2014 2014 2 1 3 4 3 3 4 3 2 1 2 BOTANIC CENTER ORION REGENCE IV MARQUIS BUILDING CHAMBON RIGOLETTO ROYAL COURT MARQUIS BUILDING CENTER WHARF MARQUIS BUILDING MARQUIS BUILDING COLONIES SQUARE Old New New New UR Modern New Modern New New Modern 6,000 5,205 4,100 3,978 4,000 2,900 2,266 2,000 1,565 1,091 1,051 n/a n/a 235 195 n/a n/a 195 130 195 195 175 Letting Acquisition Letting Letting Acquisition Acquisition Letting Letting Letting Letting Letting REGION DE BRUXELLES CAPITALE BRUXELLES FORMATION BRUXELLES FORMATION JONES DAY BPOST ONVA COCOM / CITYDEV EUROVALLEY AGENCE BELGA CREDOC BLUE STORES WERY AVOCATS Bron : JLL Research 34 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 c. Organisatorische randvoorwaarden (i) Logistiek en leveringen 4.36. In principe worden alle bestaande toegangen en alle circulatieruimte onder het gelijkvloers (000) beschikbaar voor exploitatie. Echter, sommige van de toegangen en circulatie zullen ook beschikbaar moeten blijven voor de diensten van de FOD Justitie, aangezien deze toegang moeten hebben tot hun opslagruimtes en tot de gemeenschappelijke technische ruimtes. Daarnaast wordt gevraagd om een strikte fysieke scheiding te realiseren tussen de sokkel en de bovengelegen (justitiële) verdiepingen. (ii) Toegangen 4.37. Het Justitiepaleis is gebouwd op een sterke helling, waardoor er een hoogteverschil is van zo’n 20m tussen de bovengelegen omgeving (gelijkvloers, niveau van de “salle des pas perdus”) en het lager gelegen gedeelte (kelderverdieping U04, niveau van de Wynantsstraat), wat resulteert in diverse toegangen tot het gebouw op verschillende niveaus. Onder titel 6 kan een overzicht teruggevonden worden van de verschillende toegangen tot de sokkel. d. Randvoorwaarden inzake stedenbouw, ruimtelijke ordening en milieu (beschikbare info op dit moment) Asbestinventaris (rubriek 6, bijlage H) Uittreksel van het kadastraal plan (rubriek 6, bijlage I) Eigendomscertificaat (rubriek 6, bijlage J) Classificatiebeslissing (rubriek 6, bijlage K) Studie van de grond en het grondwater (rubriek 6, bijlage L) Beschermingsdecreet (rubriek 6, bijlage M) Gewestelijk bestemmingsplan (rubriek 6, bijlage N) e. Deontologische randvoorwaarden De exploitatie van de sokkel moet verenigbaar zijn met de justitiële functie van de bovenbouw. Zie de waarden van de FOD Justitie m.b.t. haar publieke functie in haar managementplan: http://justitie.belgium.be/nl/binaries/20131023_MPM_20132019_N_tcm265-235562.pdf 35 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 5. VRAGENLIJST A. Gebruik van de vragenlijst 5.1. Onderstaande vragen zijn niet alomvattend, maar vormen eerder een aanzet om de grenzen voor de tweede fase van de marktverkenning vast te leggen. Ze zijn gebaseerd op de beschikbare informatie en kunnen uiteraard gewijzigd of geherformuleerd worden. Alle suggesties voor follow-upvragen door Derde Partijen zijn meer dan welkom. 5.2. Als vuistregel worden Derde Partijen niet gevraagd om alle vragen te beantwoorden. Zij kunnen zichzelf beperken tot de vragen die binnen hun vakgebied vallen of die zij het meest interessant vinden. Deelnemers mogen uiteraard nieuwe vragen voorstellen. 5.3. Antwoorden kunnen mondeling (tijdens de vergadering van 9 januari 2015, zie hierboven voor meer details) of schriftelijk gegeven worden via het e-mailadres van de Contactpersoon van de Externe Adviseur. De keuze van het formaat voor schriftelijke antwoorden wordt overgelaten aan de Derde Partijen (spreadsheet, pdf, PowerPoint, notities, enz.). B. Vragenlijst (niet-beschrijvende volgorde) a. Technische vragen Wat zijn volgens u de sterktes en de zwaktes van de sokkel van het Justitiepaleis? De private partner zal de werkzaamheden die nodig zijn voor het openmaken van de binnenkoeren tot op niveau U01 zelf uit moeten voeren. Het betreft zowel de werkzaamheden in de sokkel zelf, als de werkzaamheden die boven het niveau van de sokkel nodig zijn (niveau 00 en hoger). De opdrachtgever engageert zich daarbij om de diensten die daardoor moeten verhuizen binnen de 5 jaar te herlokaliseren. Is het verplicht renoveren van de als monument beschermde delen van het Justitiepaleis (oa. het openmaken van de binnenkoeren tot op niveau U01) een knelpunt voor de private partner? Niveau U01 is grotendeels beschermd als monument, wat een invulling met bv. commerciële functies en de daarbij horende inrichtingswerken bemoeilijkt. Is deze randvoorwaarde te combineren met de functies die u in de sokkel zou willen realiseren? Dienen er volgens u bijkomende parkeerplaatsen gerealiseerd te worden ten behoeve van de nieuwe functies die u in de sokkel zou realiseren? 36 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 De bestaande technieken worden behouden ten behoeve van de justitiële verdiepingen en mogen ook behouden blijven voor de sokkel, voor zover deze behouden kunnen blijven bij de realisatie van het nieuwe programma. Is het een probleem indien de technieken gezamenlijk gebruikt moeten worden? Zou u geïnteresseerd zijn in het onderhoud van alle technieken (bestaande +nieuwe)? Welke delen van de sokkel zijn voor u het interessantst? Bent u geïnteresseerd in alle delen van de sokkel, of slechts in specifieke gedeeltes? Indien ja, welke gedeeltes? b. Commerciële vragen Denkt u dat de cohabitatie met de FOD Justitie in het justitiepaleis problemen zou veroorzaken? Gesteld dat er geen beperkingen qua programma zouden gelden en u de vrijheid heeft om een markteconomisch interessant programma voor te stellen, op welke manier zou u invulling geven aan dit project? Welke functies dienen volgens u voorzien te worden op de site om het project financieel interessant te maken? Welke functies dienen volgens u voorzien te worden op de site om het project sociaal/maatschappelijk interessant te maken? Wat is volgens u de ideale verdeling (%) tussen commerciële, culturele, toeristische en alternatieve activiteiten om dit project rendabel te maken? Wat is volgens u de minimum en maximum bezetting (%) per activiteit om dit project rendabel te maken? Zou u (meer) geïnteresseerd zijn indien het mogelijk zou zijn om eigendomsrechten te verkrijgen op de sokkel eerder dan bepaalde rechten via een ingewikkelde PPSstructuur? c. Juridische vragen Zou u, indien mogelijk, kiezen voor een contractuele PPS of ziet u enig voordeel in een participatieve PPS waarbij de publieke sector eigen vermogen beschikbaar zou stellen? 37 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Vereist de beoogde PPS, volgens u, een specifieke, gestandaardiseerde PPSoplossing zoals DBFM (Design, Build, Finance, Maintain), DBFO (Design, Build, Finance, Operate) DBFMO (Design, Build, Finance, Maintain, Operate), BOT (Build, Operate, Transfer), BOO (Build, Own, Operate), BOOT (Build, Own, Operate, Transfer) of DBO (Design, Build, Operate)? Zo ja, gelieve de voordelen van een dergelijke standaardoplossing op te sommen. Zo niet, gelieve aan te tonen waarom een aangepaste oplossing noodzakelijk is. Gezien de aard van het PPS-contract van uw keuze, welke gunningsprocedure past bij uw behoeften? Komt deze PPS in aanmerking voor een concurrentiedialoog of is een onderhandelingsprocedure mogelijk? In geval van een participatieve PPS, hoeveel procent van het eigen vermogen zou de publieke sector moeten inbrengen? Verwacht u andere financiële waarborgen (gelieve aan te geven waarom en voor welke financiële oplossing deze noodzakelijk zijn)? Zou de overheid bij wijze van alternatief gewoonweg moeten kiezen voor oplossingen gebaseerd op een lening waarbij de privésector enkel de DMB(O) op zich neemt? Kan het nuttig of zelfs noodzakelijk zijn voor een private partner om eigendomsrechten te verwerven of om andere zakelijke rechten of gebruiksrechten op delen van het Brusselse Justitiepaleis voor de beoogde PPS te verwerven? Onder welke voorwaarden zijn deze zakelijke rechten nuttig/noodzakelijk? Wat zijn, volgens u, de vijf grootste juridische risico’s van de beoogde PPS en de mogelijke oplossingen voor deze risico’s? Gelieve kort toe te lichten. Welke verklaringen en garanties zouden bovendien moeten worden gedekt door de overheid opdat u interesse zou tonen? Welke begeleidende (harde of zachte) maatregelen verwacht u van de betrokken overheden? Kan er een bepaald comfort worden voorzien door een van deze overheden waardoor u de bijhorende juridische risico’s anders zou beoordelen? Hebt u suggesties voor toekomstige gunningsprocedures (welke gunningsprocedure moet er worden gevolgd; kwalificaties en eisen waaraan moet worden voldaan? Gelieve toe te lichten)? Zijn er bepaalde randvoorwaarden die verder moeten worden toegelicht vooraleer er een daadwerkelijke PPS-gunningsprocedure wordt opgestart? Wat is uw mening over de fasering van het project en de planning voor de realisatie van de verschillende delen van het project (realisatie publiek programma, privaat programma, marketing, …) wat betreft risicoallocatie? 38 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 Wat is uw visie op de timing van het project? Hebt u een optimale planning in gedachten wat betreft deze PPS (van publicatie tot financiële afsluiting)? Is deze timing van essentieel belang voor uw risicobeoordeling en zo ja, beschrijf op welke manier. Indien derde partijen zouden worden vergoed door het indienen van een offerte voor de PPS,wat zou een billijke vergoeding zijn? Gelieve een overzicht van belanghebbenden te geven die volgens u voorafgaand groen licht moeten geven voor dit project. Zou een (bindend) protocol tussen deze partijen over hun akkoord m.b.t. het project een bijkomend comfort bieden voor u? Zo ja, beschrijf op welke manier dit uw juridische risicobeoordeling zou veranderen. Zijn er volgens u nog andere voorwaarden waaraan moet worden voldaan zodat het project een succes wordt? 39 Marktverkenning – PPS Brussels Justitiepaleis 9 december 2014 6. BIJLAGEN A. Nota aan de ministerraad van 2010 en 2013 (enkel in het Nederlands en het Frans) B. Internationale ideeënwedstrijd Brusselse Justitiepaleis a. Wedstrijddocumenten b. Tijdelijke associatie Palace of Justice Brussels c. Elysium d. Surentudemul C. Grondplannen van de ondergelegen verdiepingen D. Historische tekeningen E. Vlekkenplannen F. Grondplannen betreffende het huidige restaurant G. Overzicht van toegangen tot de sokkel H. Asbestinventaris I. Uittreksel van het kadastraal plan J. Eigendomscertificaat K. Classificatiebeslissing L. Studie van de grond en het grondwater M. Beschermingsdecreet N. Gewestelijk bestemmingsplan O. Foto’s van het Brussels Justitiepaleis 40
© Copyright 2024 ExpyDoc
