Download - Ars Aequi

Huurrecht
Huurrecht
Mr. F.T. Oldenhuis, mw.mr. HJ. Rossel
1 Aanleg en onderhoud gemeenschappelijke
groenvoorziening: huurprijs of servicekosten?
In de situatie waarin de huur van een woning tevens het (mede)gebruik van bepaalde gemeenschappelijke ruimten (bijvoorbeeld aula en recreatieruimte) omvat, moeten deze gemeenschappelijke ruimten worden beschouwd als 'onroerende aanhorigheden' in de zin van artikel 1
HPW. De gemeenschappelijke ruimten vallen
daarmee onder het begrip 'woonruimte', zodat
de aan het gebruik ervan verbonden kosten in de
huurprijs — verschuldigd voor het enkele gebruik van woonruimte (art. 1 sub c HPW) — tot
uitdrukking moeten worden gebracht. De kosten
kunnen niet op de voet van artikel 12 HPW aan
de huurder worden doorberekend. Zie hiervoor
HR 4 mei 1990, NJ 1990, 677 (PAS) (Stichting
De Thuishaven), besproken in AA-katern nr. 39.
In het verlengde hiervan ligt HR 13 september 1991, NJ 1992, 118 (Woningbouwvereniging
Volksbelang-Sprengers). Sprengers huurt van
Volksbelang een woning die deel uitmaakt van
een complex woningwetwoningen. Er is een gemeenschappelijke groenvoorziening aangelegd
op door de gemeente Helmond aan Volksbelang
in gebruik gegeven grond. In de huurprijs is aanvankelijk een bedrag opgenomen voor de aanleg
van de groenvoorziening. Bij de definitieve vaststelling van de huurprijs (art. 8 HPW) worden de
aanlegkosten echter buiten de huurprijs gehouden (vgl. de problemen van De Thuishaven in
NJ 1990, 677) en wordt de huurprijs met terugwerkende kracht verlaagd. Vanaf dat moment
brengt Volksbelang kosten van aanleg en onderhoud van de groenvoorziening als servicekosten
in rekening. Sprengers betwist de verschuldigdheid daarvan en stelt een vordering in op grond
van onverschuldigde betaling.
De Ktr. oordeelt dat Sprengers genoemde
kosten inderdaad niet verschuldigd is. In hoger
beroep bevestigt de Rb. deze uitspraak. In cassatie voert Volksbelang onder meer aan, dat de billijkheid respectievelijk de goede trouw kan meebrengen dat de verhuurder terzake van een
groenvoorziening als i.c, kosten van aanleg
en/of onderhoud in rekening kan brengen bij
1908 KATERN 43
H
u
ugaat hier
r
recht
wijze van overige betalingsverplichting in de zin
vanartikel 12HPW.
Voor wat betreft de kosten van aanleg berust
het betoog op een onjuiste rechtsopvatting, aldus
de Hoge Raad:
'Het miskent immers dat art. 12 HPW ziet op hetgeen
de huurovereenkomst "meer omvat" dan het "enkele
gebruik" van "woonruimte" als omschreven in art. 1
HPW en dat het genot van een gemeenschappelijke
groenvoorziening (...) is begrepen in dat "enkele gebruik", zodat de kosten van de aanleg van die voorziening slechts in de huurprijs tot uitdrukking kunnen komen.'1
Voor wat betreft de kosten van onderhoud stuit
het betoog reeds af op het feit dat niet blijkt dat
Volksbelang in de feitelijke instanties een beroep
heeft gedaan op de billijkheid en de goede
trouw:
'Een zodanig beroep kan niet voor het eerst in cassatie
worden gedaan indien de beoordeling daarvan een feitelijk onderzoek vergt.'
Zo'n feitelijk onderzoek zou hier noodzakelijk
zijn aangezien de opvatting
'dat uit billijkheid en goede trouw een algemene regel
kan worden afgeleid die zonder meer meebrengt dat
dergelijke kosten door de verhuurder in rekening kunnen worden gebracht, geen steun vindt in het recht',
aldus de Hoge Raad.
De conclusie hieruit is dat de aanlegkosten van
de groenvoorziening slechts in de huurprijs tot
uitdrukking kunnen komen. De verhuurder kan
de onderhoudskosten weliswaar niet zonder
meer (als overige betalingsverplichting) aan de
huurder in rekening brengen, maar denkbaar is
dat hij de mogelijkheid daartoe in een concreet
geval wel heeft op grond van de (aanvullende
werking van de) billijkheid.
In cassatie komt ook de matiging in de zin
van artikel 38 lid 2 HPW aan de orde. Volksbelang voert onder meer aan dat zij door de betalingen van Sprengers in geen enkel opzicht is
verrijkt, terwijl Sprengers profijt heeft gehad van
de groenvoorziening, hetgeen voor de Rb. aanleiding had moeten zijn de vordering uit onverschuldigde betaling slechts tot een verminderd
1
Het feit dat de minister bij het vaststellen van de huurprijs
van een andere opvatting is uitgegaan, brengt daarin geen
bedrag toe te wijzen. De Hoge Raad
niet in mee:
'De rechtbank heeft zich verenigd met het oordeel van
de kantonrechter dat "grote betekenis" moet worden
toegekend aan "de houding van Volksbelang, die naar
eigen inzicht en zonder enige vorm van overleg het karakter van de kosten van de groenvoorziening heeft gewijzigd." Aldus heeft de rechtbank voldoende gemotiveerd waarom naar haar oordeel een vermindering van
het terug te betalen bedrag niet door de billijkheid
wordt geëist. Zij was niet verplicht daarbij met zoveel
woorden te vermelden dat naar haar oordeel minder
gewicht toekwam aan de omstandigheid dat hier een
doorberekening van lasten en dus niet een verrijking
van Volksbelang aan de orde is.'
2 Verzorgingselementen en de toepassing van
de HPW
In HR 28 juni 1985, NJ 1986, 38 (PAS) ('t Velthuys) overwoog de Hoge Raad dat de artikelen
1623a e.v. BW en de HPW een strekking hebben
waarbij de bescherming van de huurder voorop
staat en dat zij — gelet op deze strekking en op
de totstandkomingsgeschiedenis — ook van toepassing zijn op overeenkomsten onder bezwarende titel die niet alleen strekken tot het verschaffen van het gebruik van woonruimte, maar
ook tot de levering van diensten en goederen
welke tezamen kunnen worden aangeduid als
'verzorging', tenzij daarin het verzorgingselement duidelijk overheerst. Ten aanzien van de
stelling, dat artikel 12 HPW niet van toepassing
is op de voor de verzorging bedongen vergoeding als die verzorging niet rechtstreeks met de
bewoning van de woonruimte samenhangt, overwoog de Hoge Raad in de hiervoor genoemde
uitspraak dat zij geen steun vindt in de tekst,
noch in de geschiedenis van artikel 12 en dat zij
in strijd is met de strekking van het artikel:
'Het artikel, dat de zgn. bijkomende kosten aan een
maximum bindt, doet dat immers teneinde te voorkomen dat via deze bijkomende kosten het ingevoerde
stelsel van kwaliteitsnormen ter bepaling van de huurprijs zou kunnen worden ondergraven. Zou niet een
dergelijk maximum gelden, dan zou dat stelsel immers
(...) "onvolledig tot zijn recht komen", omdat de verhuurder dan de mogelijkheid zou hebben "door middel
van de bijkomende kosten uit de huur en verhuur toch
verandering, aldus de Hoge Raad. Zie ook NJ 1990, 677
r.o. 3.2.3. (slot).
KATERN 43 1909
Huurrecht
de opbrengsten te krijgen die hij wenselijk acht, in
plaats van de door de kwaliteit van de woning gerechtvaardigde opbrengst".'
stand in een verzorgingshuis dienen te worden opgenomen doch door plaatsgebrek nog niet zijn opgenomen.'
Wat betreft de kosten dient volgens de Ktr.
In HR 15 november 1991. NJ 1992, 119 (Stichting Huisvesting voor Ouderen Naarden-Jakma)
wordt hierop voortgebouwd. De Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Bouwnijverheid
heeft met geldelijke steun van de overheid het
wooncentrum 'Ravelijn' gebouwd. De Stichting
Huisvesting voor Ouderen Naarden huurt dit
wooncentrum via de gemeente en exploiteert het
als serviceflat. Het complex bestaat uit 2- en 3kamerwoningen en algemene ruimten zoals recreatiezaal, receptie en logeerkamers. De woningen zijn voorzien van een alarmeringssysteem.
De huurders dienen zichzelf te kunnen verzorgen; er is op dit punt geen sprake van dienstverlening door de Stichting, maar zij kan wel bemiddelen bij dienstverlening door derden. De
door de huurders te betalen vergoeding bestaat
uit drie componenten: kale huurprijs, kosten
voorzieningen en servicekosten. Om het wooncentrum geschikt te maken voor bewoning door
ouderen heeft de Stichting voor ƒ 850.000,- aan
eigen investeringen moeten plegen. Bij de vaststelling van de huurprijs ex artikel 8 HPW zijn
deze eigen investeringen niet als stichtingskosten aangemerkt, zodat de aan de bewoners in rekening gebrachte huurprijs — in de visie van de
Stichting — geen vergoeding voor het gebruik
van deze voorzieningen omvat. Onder de noemer 'kosten voorzieningen' wordt hiervoor dan
ook een aparte vergoeding aan de huurders in rekening gebracht. Jakma huurt van de Stichting
een woning die deel uitmaakt van de serviceflat.
De Stichting verzoekt de Ktr. primair te verklaren dat de HPW niet van toepassing is op deze
overeenkomst en subsidiair integrale doorberekening van de gemaakte kosten toe te staan, althans toe te staan dat een deel van de kosten
wordt opgenomen in de kale huurprijs en het
resterende deel alsnog wordt opgenomen in de
servicekosten.
De Ktr. acht de HPW van toepassing; hij is
van oordeel
Aangezien de Rb. van mening is dat het verzorgingselement niet duidelijk overheerst, acht zij
— onder verwijzing naar bovengenoemde uitspraak HR 28 juni 1985, NJ 1986, 38 — de
HPW van toepassing, ook voor wat betreft de
kosten van verzorging. De Stichting wordt dan
ook niet-ontvankelijk verklaard.
In cassatie bestrijdt de Stichting de juistheid
van het door de Rb. aangelegde criterium voor
ontvankelijkheid. Zij stelt dat het hoger beroep
reeds ontvankelijk is indien en voor zover de
grieven betogen dat de Ktr. de HPW ten onrechte
van toepassing heeft verklaard; niet vereist is dat
die grieven ook gegrond zijn. De Hoge Raad acht
het betoog van de Stichting juist, maar wegens
gebrek aan belang leidt dit niet tot cassatie: de
Rb. had het beroep ontvankelijk moeten achten
en vervolgens moeten verwerpen. De Hoge Raad
overweegt in dat verband dat de Rb. ook onder
de door de Stichting geschetste omstandigheden
— er zijn met het oog op bewoning door
ouderen investeringen gedaan ter waarde van ƒ
850.000,-, die de Minister niet als stichtingskosten heeft aangemerkt in het kader van
artikel 8 HPW — terecht aan de in HR 28 juni
1985, NJ 1986, 38 ontwikkelde maatstaf (hiervoor ter sprake gekomen) heeft vastgehouden.
'dat de rechtsverhouding tussen partijen in hoofdzaak
wordt beheerst door de huurrelatie en het zorgaspect
een ondergeschikte rol speelt. Daaraan doet niet af het
feit dat noodgedwongen thans in het complex huurders
wonen die gezien hun geestelijke of lichamelijke toe-
'Het onderdeel gaat ervan uit dat de door de minister
vastgestelde huurprijs geen vergoeding voor het gebruik van de voormelde voorzieningen bevat. Dit uitgangspunt is onjuist, nu niet is gebleken dat deze voorzieningen niet zouden zijn begrepen onder "onroeren-
2
Beide hier behandelde uitspraken worden uitvoerig be-
1910 KATERN 43
slechts te worden beoordeeld of bepaalde uitgaven geacht worden te zijn begrepen in de kale
huurprijs dan wel afzonderlijk aan de huurder
mogen worden doorberekend. Het feit dat de
Stichting geen winstoogmerk heeft en slechts de
werkelijke kosten doorberekent doet daar niet
aan af, aldus de Ktr.
De Rb. oordeelt dat de Stichting — gelet op
artikel 28 lid 3 HPW — slechts ontvankelijk zou
zijn in het hoger beroep
'voor zover zij terecht erover klaagt dat de kantonrechter de Huurprijzenwet Woonruimte ten onrechte heeft
toegepast.'
sproken door De Mol, SR 1992, p. 25 e.v.
Handels- en ondernemingsrecht
de aanhorigheden" als bedoeld in art. 1 aanhef en onder a Hpw, zodat het ervoor moet worden gehouden
dat die vergoeding in de op grond van art. 8 bepaalde
huurprijs is begrepen (vgl. r.o. 3.2.3. in HR 4 mei
1990, NJ 1990, 677). Anders dan (...) wordt betoogd,
kan aan de toepasselijkheid van de voormelde maatstaf
evenmin afdoen dat de stichting op niet-commerciële
basis werkt', aldus de Hoge Raad.2
KATERN 43 1911

Download Report