Poster_P5_Presentatie - TU Delft Institutional Repository

Huurprijs en rendement van winkelvastgoed
Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed
Auteur
N:
E1:
E2:
S/N:
A:
Hedonisch prijsmodel voor Nederlands
winkelvastgoed
Voorspellingen van de huurprijs en het rendement van Nederlandse
Nederlandse
winkelunits en objecten
T:
4.4
Variabelenbeschrijving met verwachte relaties ..................................................................35
Voorwoord .........................................................................................................................................5
4.5
Testen van assumpties en databewerking ..........................................................................41
1
H. (Hidde) Tauw
[email protected]
[email protected]
1258117
Wilhelminastraat 162/2
1054WS
Amsterdam
+31 6 16 80 46 70
Introductie ..................................................................................................................................6
1.1
Dr. Ir. D.C. (Dion) Kooijman
Drs. P.W. (Philip) Koppels
Prof. ir. E.(Erik) Luiten
Drs. J. (Joost) de Baaij MSRE
R. (Richard) Buytendijk MSRE
Assumptie van lineariteit ...........................................................................................42
1.4
Praktijkdoel .........................................................................................................................8
4.5.5
Multicollineariteit ......................................................................................................43
4.5.6
Construeren van het huurprijsmodel ..........................................................................43
4.5.7
Assumptie van homoscedasticiteit .............................................................................44
4.5.8
Winkelvastgoed huurprijsindex ..................................................................................46
1.6
2.1.1
Winkelgebieden en locaties .......................................................................................13
2.1.2
Huurprijs....................................................................................................................13
2.2.2
De relatie tussen de belegger en de retailer ...............................................................15
2.2.3
Beleggingsresultaat ....................................................................................................16
2.2.4
Beleggingsrisico en beleggingsstijlen ..........................................................................17
2.2.5
Analyseproces van winkelvastgoedbeleggers .............................................................18
2.2.6
Consumentenbeleving ...............................................................................................19
2.3.2
Bezoekgedrag en bestedingen ...................................................................................20
Dit afstudeeronderzoek wordt uitgevoerd binnen de organisatie Syntrus Achmea Real Estate &
Finance (SARE&F) bij de Research & Strategy afdeling te Amsterdam. De afstudeerperiode loopt van
1 november 2013 t/m 1 juli 2014. Mijn interne begeleider binnen dit afstudeerbedrijf is de senior
onderzoeksanalist drs. J. de Baaij MSRE.
Het afstudeerbedrijf beheert het vermogen van ongeveer 40 institutionele opdrachtgevers en is
onder andere asset manager van het Achmea Dutch Retail Property Fund. Dit winkelvastgoedfonds
heeft een grootte van ongeveer 650 miljoen euro in 69 objecten. Daarnaast is SARE&F beheerder van
discretionaire portefeuilles, wat het totaal aan winkelvastgoedobjecten brengt tot een geheel van
ongeveer 400 objecten met een totale kapitaalswaarde van bijna 2,4 miljard euro.
In dit rapport wordt de zoektocht naar de verklaringen voor de huurprijs van een winkelunit en het
rendement van een winkelobject beschreven met alle achtergronden. Het combineren van reeds
onderzochte en nieuwe data van verschillende bedrijven heeft geresulteerd in dataset met 1011
winkels waaruit 2 modellen zijn voortgekomen.
Ik wens u veel leesplezier en verwijs voor het dankwoord graag naar bijlage 1.
Amsterdam, Juni 2014.
Hidde Tauw
1.1
Aanleiding en doelstelling
Al sinds 1951 meet het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) het aantal faillissementen in
Nederland, en nog nooit lag dit aantal zo hoog als in 2013. Met een totaal van 12.306 bedrijven lag
dit 10% hoger dan in het jaar ervoor. De problemen zijn het grootst in de handel; waar de
detailhandel onder valt. In combinatie met een bouwsector, die tevens hard getroffen is, heeft dit
een enorme impact op commerciële vastgoedmarkten. De problemen zijn groot; de leegstand van
winkels loopt op tot bijna 9 procent en kantoren bijna 16 procent (PBL, 2014). Ook de aanvangs- en
frictieleegstand van winkels (leegstand minder dan een jaar) neemt toe. Van de nieuwe winkels
wordt 20 procent leeg opgeleverd.
Aangezien winkel- en kantorenmarkten hoofdzakelijk beleggingsmarkten zijn, hebben die problemen
op die markten ook effect op beleggers, waaronder verzekeringsmaatschappijen en
pensioenfondsen. Zoals de publicatie van PBL en ASRE uiteen zet, zouden ontwikkelaars, gemeenten
en beleggers de risico’s onderschat hebben. Als oorzaak hiervoor wordt onder andere genoemd dat
de risico’s moeilijk in te schatten zijn, er een neiging is tot stedenbouwkundig wensdenken, er een
neiging is om zich te baseren op de financieel-economische situatie uit het verleden en de
eindgebruiker vaak buiten beeld blijft (PBL&ASRE, 2013: 10). Nog recenter nieuws van ROZ/IPD,
gebaseerd op de ramingen van het CPB in kwartaal 1, meldt dat de diepe recessie de vastgoedmarkt
hard geraakt heeft. Het afwaarderen van winkels zal nog even doorgaan, ondank dat het voorzichtige
herstel van de economie en de lage rente het vertrouwen in de markt lijkt aan te wakkeren. De
consumentenbestedingen dalen sinds medio 2011 onafgebroken in reële termen en deze krimp
houdt volgens het CPB in 2014 aan. Daling van de markthuren moet volgens IPD Nederland zelfs nog
op gang komen, en zij voorzien een langjarige daling. De aanpassingen gaan inmiddels zo snel, dat er
niet meer tijdig afscheid kan worden genomen van locaties, die zich minder goed ontwikkelen (IPD,
2014). De verkoop van winkellocaties blijft moeizaam verlopen én tegen dalende prijzen, het gevolg
is dat er sneller en meer verlies moet worden genomen bij het herstructureren van portefeuilles.
Volgens IPD moet de komende jaren gerekend worden op oplopende leegstand, lagere huurniveau’s
en voortgaande afwaarderingen. Alleen de beste locaties ontsnappen hieraan (IPD, 2014).
Leegstand was in de publicatie van PBL uiteraard een aanleiding tot hun rapport, maar leegstand
blijft het gevolg van een ontwikkeling in de markt. Een gevolg van verschillen tussen locaties,
waardoor de ene winkel wel leeg staat en de andere niet. Waarom er voor de ene winkel een hogere
huurprijs kan worden gevraagd dan voor de andere, wat zijn de beste locaties die mogelijk de dans
ontspringen?
De publicaties van IPD, PBL en ASRE, de zorgwekkende situatie op de winkelvastgoedmarkt, dalende
consumentenbestedingen en een dunne vertegenwoordiging van kwantitatieve winkelvastgoedonderzoeken gaf dan ook aanleiding tot deze thesis.
De kerndoelstelling van dit onderzoek gaat in op dit vraagstuk, welke op te splitsen in twee delen.
Allereerst wordt op zoek gegaan naar de confirmatie en bekrachtiging van variabelen die in de
literatuur worden aangemerkt als huurprijsdeterminanten van winkelvastgoed. Hieruit moet duidelijk
worden met welke redenen winkels van elkaar verschillen. Ten tweede wordt er onderbouwd welke
variabelen aan deze collectie worden toegevoegd. Hiermee wordt gepoogd om meer verklaringen te
Tauw, H.
5
De onderzoekseenheden zijn 301 geselecteerde winkelvastgoed beleggingsobjecten uit de
winkelvastgoedportefeuille van SARE&F. Die 301 objecten bevatten 1011 winkels die op
winkelunitniveau onderzocht worden. De gebruikte voorkeurscriteria van die selectie aan objecten
en units worden in H. 4.1 beschreven. Linaire multiple regressieanalyses zijn gebruikt om een
hedonisch prijsmodel te schatten welke een samengestelde collectie van variabelen gebruikt. Deze
methodiek wordt verder uitgelegd in hoofdstuk 4. De collectie aan variabelen die is samengesteld
voor dit onderzoek en welke relatie verwacht wordt met de beleggingsprestatie wordt beschreven in
paragraaf 4.4. Deelvraag 1 en 2 worden beantwoord in hoofdstuk 2, deelvraag 3 en 4 in hoofdstuk 3
en de hoofdvraag wordt beantwoord in hoofdstuk 8.
Eindmodel rendement: resultaten .....................................................................................64
Conclusies .................................................................................................................................66
8.1
9
Huurprijsmodel en rendementsmodel ...............................................................................66
Discussie en aanbevelingen .......................................................................................................69
Aanbevelingen voor de Nederlandse vastgoedwereld ........................................................71
Bijlagen .............................................................................................................................................78
3.3
Conclusie ...........................................................................................................................29
Methodologie ...........................................................................................................................32
4.1
Selectie winkelobjecten: onderzoeksveld. ..........................................................................32
4.2
Dataverantwoording, koppeling, beschrijving variabelen en bewerking ............................. 33
Data: ROZ/IPD, Experian en Locatus ...........................................................................33
Koppeling datasets ............................................................................................................34
Tauw, H.
3
4
Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed
Huurprijs en rendement van winkelvastgoed
kunnen geven voor de verschillen tussen huurprijzen van winkels. Beide doelen gecombineerd,
streven ernaar om een hoge verklaarde variantie te behalen, waarmee de huurprijs van een
winkelunit zoveel mogelijk inhoudelijk wordt verklaard. Daarbij wordt tevens een verkenning gedaan
naar de verklaring voor het totale rendement van de winkelvastgoedbelegging. De maximaal te
bereiken waarde die behaald kan worden voor de verklaarde variantie is 100%. Deze is ruwweg te
splitsen in drie delen: een deel dat verklaard wordt, een deel dat men nog kan verklaren en een deel
dat onverklaarbaar is. Het laatste, onverklaarbare deel komt tot stand doordat menselijke
gedragingen en sociale structuren een random component kennen, wat de verklaring onmogelijk
maakt (Kalmijn & Kraaykamp, 1999).
Dit onderzoek onderscheidt zich door daadwerkelijk gerealiseerde contracthuurprijzen per
individuele winkelunit te onderzoeken. Daarnaast onderscheidt het zich door het type vastgoed wat
wordt onderzocht. Andere studies doen in de regel onderzoek doen naar een specifiek afgebakend
onderdeel van de markt. Zo een onderdeel kan een specifiek type winkelgebied zijn, van gelijke
schaalgrootte, ten behoeve van onderlinge vergelijkbaarheid. Dit onderzoek betreft alle
winkelgebiedstypen met een geografische spreiding over heel Nederland.
1.2
Onderzoeksmethode, afbakening, dataverzameling
De gegevens van de totale collectie aan factoren wordt verzameld in een twee onderzoeksmodellen,
een huurprijsmodel en een rendementsmodel. Wanneer men een (huur)prijs van een marktgoed wil
verklaren, wordt dit in de methodologie een hedonisch prijsmodel genoemd. Een van de
outputvariabelen van dat model is de R2(R squared). Dit getal geeft aan in hoeverre de verschillen in
huurprijs kunnen worden toegeschreven aan individuele verschillen in de achterliggende collectie
aan variabelen.
Buitenlandse studies geven aan dat hedonische prijsanalyses van winkelvastgoed nog steeds
onderontwikkeld zijn wanneer dit vergeleken wordt met andere sectoren als de woningmarkt en de
kantorenmarkt (Nase et. al., 2012: 160, des Rosiers et. al., 2005: 295). In de praktijk hebben
onderzoekers moeite om de vereiste data te verzamelen. Dit feit wordt toegeschreven aan de
vertrouwelijkheid van retailtransacties. Ook in Nederland zijn dit type studies vrij zeldzaam. Daarbij
komt dat de Nederlandse vastgoedmarkt vrij klein is in vergelijking tot de markten die onderzocht
worden in bijvoorbeeld Amerikaanse studies. De praktische implicatie hiervan is dat de statistische
toetsen navenant kleiner zijn en grote datasets (benodigd voor dit type onderzoek) schaars zijn. Er is
getracht om in deze studie een eenduidig beeld te schetsen van onderling min of meer vergelijkbare
studies, om dit in het juiste theoretische kader te plaatsen.
1.4
De totale populatie aan huurprijzen van winkelunits in Nederland wordt in deze studie afgebakend
door een steekproef uit verschillende datasets. Deze datasets bevatten gegevensverzamelingen, met
elk hun eigen karakter en zijn afkomstig van verschillende bedrijven. De eerste dataset is die van
institutionele vastgoedbelegger Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SARE&F). SARE&F is Dit
bedrijf heeft gegevensverzamelingen van specifieke vastgoedobjecten, die tot op het
winkelunitniveau gespecificeerd zijn . Een andere dataset in dit onderzoek is die van Locatus. Zij
beheren een nationale databank waarin data opgenomen is over winkels, de bijbehorende
winkeliers, winkelgebieden en consumenten. Het unieke van deze dataset is dat deze voor een groot
deel bestaat uit registratiedata, met daadwerkelijke observaties in plaats van gemodelleerde data.
Om deze dataverzamelingen gecombineerd te kunnen gebruiken in een model moeten deze op
elkaar afgestemd en aangesloten worden. Hoe dit gedaan is, wordt in het hoofdstuk methodologie
behandeld. Er zijn eerder hedonische prijsstudies gedaan met data van Locatus, maar de koppeling
aan de winkelvastgoeddata van Syntrus Achmea en consumentendata van Experian is nog niet eerder
gemaakt. Het is juist deze koppeling welke het mogelijk maakt te onderzoeken, of 1: dezelfde
verbanden worden gevonden als in voorgaande studies, en 2: nieuwe verbanden kunnen worden
gevonden.
1.3
Relevantie, uniciteit en de onderzoekspraktijk
Tot op heden is er met de winkelvastgoed dataset van SARE&F nog geen hedonische prijsstudie
gemaakt waarin de huurprijs wordt verklaard met object- markt- locatie- of consument-gerelateerde
variabelen. Om die reden is het relevant om na te gaan of deze steekproef overeenkomstig is met
bevindingen uit de literatuur. Deze studie wijkt in essentie af van voorgaande studies door welk type
huurprijs en welk type vastgoed wordt onderzocht. Onderzoeken die in het verleden zijn uitgevoerd
verklaren in de regel de gemiddelde huurprijzen per winkelcentrum, enkel de ‘tophuurprijzen’ van
een gebied, modelhuurprijzen of de huurprijs die wordt berekend voor een ‘standaard winkelunit’.
Tauw, H.
Praktijkdoel
Een praktijkgericht doel van deze studie is dat het een bijdrage levert aan de werkzaamheden van
een institutionele belegger. De validatie van externe data zoals die van Locatus kan de
betrouwbaarheid, toepasbaarheid en operationele hanteerbaarheid hiervan vergroten. Mochten de
variabelen een significante relatie hebben met de prestatie van het vastgoed, dan is dit van grote
waarde. Voor een belegger is het essentieel om een selectie te kunnen maken uit alle mogelijke
acquisitie en dispositie-mogelijkheden. Het analyseren van winkelgebieden heeft een pluriform
karakter waardoor winkelvastgoedbeleggers met veel actoren en variabelen rekening dienen te
houden. Door te onderzoeken welke variabelen steekhoudend zijn biedt dit handvatten waarmee
beslissingen onderbouwd kunnen worden. Naar gelang de wensen van de belegger kunnen er
bijvoorbeeld winkels geselecteerd worden die stabiel presteren of juist potentie hebben om beter te
presteren in de toekomst. Dit is afhankelijk van het risicoprofiel van de belegger, waarin het
minimaliseren van leegstandrisico een voorname taak is. Zeker in een tijd waarin er voor retailers
ruim keus is in de markt voor winkelvastgoed, met hoge leegstandspercentages, is de kwantitatieve
en kwalitatieve onderbouwing van het behouden, verkopen of kopen van vastgoed essentieel.
Retail is een snel ontwikkelende industrie en met een inert product als vastgoed is een lacune tussen
de vraag en het aanbod goed mogelijk. In de ideale markt zou een winkelgebied in voortdurende
afstemming zijn met de karakteristieken van de lokale marktvraag vanuit het verzorgingsgebied en
het winkelaanbod en -vastgoed hierop afstemmen. De vraag rijst dan welke variabelen ‘bewezen’ en
‘meetbare’ invloed hebben op het succes van een winkelgebied. In theorie zou het zo moeten zijn
dan hoge bestedingen van consumenten leidt tot een goede ‘gezondheid’ van zittende huurders,
waar een goede financiële vastgoedexploitatie van het centrum uit voortkomt. Deze financiële
exploitatie is meetbaar in de huurprijs en het rendement, welke in deze studie nader worden
onderzocht.
7
8
Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed
2.1
De centrale vraag wordt opgesplitst met de de volgende onderzoeksvragen die terloops aan bod
zullen komen:
1. Wat zijn de kenmerken van de hedendaagse winkelvastgoedmarkt ?
2. Wat kenmerkt de beleggingsprestatie?
3. Wat zijn de bekende huurprijsdeterminanten van winkelcentra?
4. Welke data en methoden worden er gebruikt om de invloed van de geselecteerde variabelen
op de beleggingsprestatie te onderzoeken?
7.2
8
Huurprijsverklarende studies .............................................................................................23
Huurprijs en rendement van winkelvastgoed
Kenmerken van de winkelvastgoedmarkt
Figuur 4: Leegstand oppervlakte winkels,
bron: Locatus, bewerking PBL.
Markt
In deze paragraaf wordt de ruimtemarkt voor winkels behandeld. Centaal hierin staat de vraag, het
aanbod en de (huur)prijs van winkelruimte. In Figuur 3 3 en
figuur 4 wordt de
voorraad(ontwikkeling) en leegstand van winkelpanden weergegeven. Zoals in figuur 3 te zien is,
heeft Nederland in totaal 30 miljoen vierkante meters aan winkelvloeroppervlak (WVO). Deze
winkelvoorraad is tussen 2004 en 2014 gestaag toegenomen, in totaal met bijna 4 miljoen vierkante
meter WVO. Er zijn lange tijd veel vierkante meters toegevoegd en aanzienlijk minder onttrokken. De
laatste jaren liggen de toevoegingen en de onttrekkingen dichter bij elkaar (PBL & ASRE, 2013), zoals
te zien is in figuur 3 Sinds 2010 is er een duidelijke trend waarneembaar van leegstandstoename
richting 7,8% in 2013, en zelfs richting 9% in 2014 (PBL, 2014). De verwachting is dat ongeveer een
derde hiervan aanvangs- of frictieleegstand (maximaal één jaar leeg) betreft en het andere deel
bestaat uit langdurige leegstand (tussen één en drie jaar) en structurele leegstand (drie of meer
achtereenvolgende jaren). De leegstand doet zich voor met duidelijke ruimtelijke verschillen. Anders
dan in de kantorenmarkt, waar de leegstand zich concentreert in de Randstad, doet de
winkelleegstand zich juist voor in ‘klassieke krimpregios´ zoals Zeeland, het zuiden van Limburg en
noord-oost Groningen (zie Figuur 5).
Op basis van welke variabelen is de beleggingsprestatie van Nederlands winkelvastgoed te
voorspellen?
Beschrijving rendementsmodel .........................................................................................63
Aanbevelingen voor de bestaande literatuur .....................................................................69
In dit hoofdstuk wordt de winkelvastgoedmarkt behandeld, waar in de eerste paragraaf gestart
wordt met de ruimtemarkt. In de tweede paragraaf wordt de positie van de belegger in dit spectrum
besproken, hoe de beleggingsprestatie wordt gemeten en komt ook de relatie met de retailer aan
bod. In de derde paragraaf wordt een korte verkenning gedaan naar kwantitatief onderzoek op het
consumentenvlak.
De vraagstelling voor het onderzoek luidt vervolgens;
Resultaten huurprijsmodel ................................................................................................57
Rendementsmodel ....................................................................................................................63
7.1
3.2
2
Het eerste deel van deze studie focust op de achtergrond van de winkelvastgoedmarkt waarin dit is
geschreven. Hierin wordt een overzicht gegeven van hoe de ruimtemarkt voor winkels zich heeft
ontwikkeld, wat beleggen in vastgoed inhoudt en de stand van zaken bij de belangrijke actoren: de
(institutionele) belegger, de retailer en de consument. Met name de topische vragen (wie, wat,
waarom) komen hier aan bod. De twee te verklaren variabelen in deze studie, de huurprijs van
winkelunits en het rendement van winkelobjecten, worden hier samengevat als de
‘beleggingsprestatie’, en deze aanmerking wordt dan ook als zodanig gebruikt in de vraagstelling.
Beschrijving model ............................................................................................................56
6.2
7
Bronvermelding ................................................................................................................................73
Huurprijs en rendement van winkelvastgoed
Figuur 1: Conceptueel model
6.1
Introductie ........................................................................................................................22
6
Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed
Onderzoeksvragen
Relatie tussen de continue variabelen en de huurprijs .......................................................53
Huurprijsmodel .........................................................................................................................56
9.2
Huurprijs en rendement van winkelvastgoed
Voor u ligt het P5 rapport als product van mijn afstudeeronderzoek binnen de Master Real Estate &
Housing aan de Technische Universiteit Delft. In de specialisatie is gekozen voor het laboratorium
Retail & Leisure welke aangevoerd wordt door de eerste begeleider van deze thesis: Dr. Ir. D.C.
Kooijman. Het onderzoek heeft een groot raakvlak met de financieel-economische prestatie van
vastgoed, waarvoor drs. P.W. Koppels, van de sectie Building Economics, betrokken is als tweede
begeleider.
De relatie tussen dummy-variabelen en de huurprijs .........................................................49
5.2
9.1
2
Introductie
Empirische resultaten................................................................................................................49
5.1
Conclusie ...........................................................................................................................21
4.3
1
Conclusie ...........................................................................................................................47
Huurprijsverklarende variabelen ...............................................................................................22
4.2.1
Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed
4.7
3.1
4
Voorwoord
Beschrijvende statistiek .....................................................................................................47
6
Recente ontwikkelingen .............................................................................................18
Quantitatief onderzoek naar Nederlandse consumenten ...................................................19
2.3.1
2.4
3
H. (Hidde) Tauw
1258117
Real Estate & Housing
Faculteit Bouwkunde
Technische Universiteit Delft
MSc thesis
03/07/2014
Institutionele beleggers .............................................................................................14
4.6
5
Huurprijsherziening ...................................................................................................14
Winkelvastgoedbeleggingen ..............................................................................................14
2.2.1
2.3
Lego Cities: Amsterdam Keizersgracht/Utrechtsestraat, P. Bosman (01/2013)
1.6
Conceptueel model en context ............................................................................................9
Markt ................................................................................................................................11
2.1.3
Titelblad
1.5
Onderzoeksvragen ...............................................................................................................9
Kenmerken van de winkelvastgoedmarkt ..................................................................................11
2.2
(TU Delft, Retail &Leisure)
(TU Delft, Building Economics)
(TU Delft)
(Syntrus Achmea Real Estate & Finance)
(Syntrus Achmea Real Estate & Finance)
Bewerking variabelen.................................................................................................41
Transformatie in dummy variabelen ..........................................................................42
Begeleiders
1ste begeleider:
2de begeleider:
Gecommitteerde:
Externe begeleiders:
Assumptie van normaliteit .........................................................................................41
4.5.3
4.5.4
1.5
Technische Universiteit Delft
Bouwkunde
Real Estate & Housing
Retail & Leisure
Donderdag 03/07/2014
P5
4.5.2
Onderzoeksmethode, afbakening, dataverzameling.............................................................7
Relevantie, uniciteit en de onderzoekspraktijk .....................................................................7
2.1
Universiteit:
Faculteit:
Vakgroep:
Afstudeerlab:
Datum:
Versie:
4.5.1
Aanleiding en doelstelling ....................................................................................................6
1.2
1.3
2
Universiteit
Huurprijs en rendement van winkelvastgoed
Inhoudsopgave
Figuur 3: Voorraad winkels.
Bron: Locatus, bewerking PBL.
Figuur 5: Aandeel leegstand vloeroppervlakte winkels per gemeente, 2013.
Bron: Locatus, bewerking PBL.
Figuur 2: Contextmodellen
Conceptueel model en context
In figuur 1 is het conceptueel model afgebeeld. Hierin staan de variabelen die zijn verzameld voor
deze studie. In deze figuur staan de variabelen die de huurprijs van een winkelunit en het
rendement van een winkelobject kunnen verklaren. Deze variabelen zijn onder te verdelen in 4
typen: Marktvariabelen, Locatievariabelen, Consument aantrekkingskracht en imago variabelen en
Ontwerp & Gebouwkenmerken, zoals weergegeven in figuur 2.
Tauw, H.
9
Tauw, H.
11
12
Huurprijs en rendement van winkelvastgoed
Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed
Huurprijs en rendement van winkelvastgoed
Figuur 6:: Inkomenskarakteristieken
Inkomenskarakteristieken direct
direct vastgoed
vastgoed standing investments, bewerkt uit: IPD/ROZ Winkel
Benchmark, december 2013.
vastgoed en 123,3 miljard indirect vastgoed. Tot direct vastgoed wordt het onroerend goed gerekend
waarover de instelling zeggenschap heeft. Indirect vastgoed bestaat uit minderheidsaandelen in
zowel Nederlandse als buitenlandse vastgoedbeleggingsinstellingen.
as the landlord´ (Kempen Capital Management, 2012). Hieruit komt naar voren dat waardecreatie in
retail niet per definitie een financieel begrip is maar een bredere toepassing kent.
Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed
2.1.1
Winkelgebieden en locaties
Nederland telt ruim 106.000 fysieke winkels (HBD, 2012). De trend is dat dit aantal elk jaar licht
afneemt en dat het totale winkelvloeroppervlak licht toe neemt. Het gemiddelde
winkelvloeroppervlak is 262 vierkante meter. In 2005 was dit nog 228 vierkante meter (HBD, 2012).
Winkels worden gecategoriseerd naar type winkelgebied. Dit wordt de winkelgebiedsindeling of het
winkelsegment genoemd. Deze indeling vormt het winkellandschap tot een min of meer hierarchisch
geheel. In de kern is er een tweedeling tussen centrale en ondersteunende winkelgebieden. Centrale
winkelgebieden zijn meestal de binnensteden van een stad, die bij kleinere steden
hoofdwinkelgebieden worden genoemd.
Bij de dorpen en andere kernen worden dit
kernverzorgende centra genoemd, die in hun eigen gebied als centraal aan te merken zijn.
Vervolgens zijn er winkelgebieden die niet het eerste ‘hoofdcentrum’ zijn in hun gebied en in zekere
mate ‘ondersteunend’ zijn aan het centrale winkelgebied. Dit is in rangorde uit te specificeren in een
‘binnenstedelijke winkelstraat’, een ‘stadsdeelcentrum’, een ‘wijkcentrum’en een ‘buurtcentrum’.
Een stadsdeel is in deze definitie een verzameling wijken en een wijk is een verzameling buurten.
Naast de ordening van winkelgebiedstypen zijn er ook verschillen in de invulling. Hiermee wordt de
branchering bedoeld welke in grote mate het koopmotief van een consument bepaald. Centrale
winkelgebieden hebben de aantrekkingskracht om in de branchering de focus te leggen op
dagelijkse, maar ook niet-dagelijkse goederen en een groot aantal winkels. Consumenten bezoeken
deze gebieden voor de niet-dagelijkse aankopen, en zien dit als een vorm van vrijetijdsbesteding
(‘funshoppen’). Aan de andere kant van het spectrum worden de dagelijkse boodschappen vaker in
de buurt gekocht. De centra die voor deze activiteiten worden bezocht zijn in oplopende in grootte;
het buurtcentrum, wijkcentrum en het stadsdeelcentrum. Allen zijn ondersteunende
winkelgebieden. Deze centra hebben een sterke orientatie op de ‘boodschappenfunctie’ en met
name het buurt- en wijkcentrum zijn meer gericht op ‘runshoppen’; een snelle vorm van functioneel
winkelen.
Binnen alle typen winkelgebieden wordt vervolgens per locatie een nog verfijnder onderscheid
gemaakt met de standplaatskwaliteit. Dit is een indeling in A1, A2, B1, B2 en C-locaties, die wordt
gemeten door de relatieve intensiteit van de passantenstromen in kaart te brengen. Op die manier
lopen 75%-100% van de passanten op een A1 locatie, 50-75% op A2, 25-50% op B1, 10-25% op B2 en
tot 10% op C-locaties (Nozeman et. al., 2013: 98).
2.1.2
Huurprijs
In Figuur 6 is weergegeven wat de benchmark is voor wat betreft de kale huur per vierkante meter
en de open markthuurwaarde per winkelgebiedstype. Deze data is verzameld door agglomeratie van
alle participerende institutionele vastgoedbeleggers aan de ROZ/IPD en mag als een accurate
afspiegeling worden gezien van wat het huurprijsniveau in Nederland momenteel is. Er is een
duidelijk verschil zichtbaar tussen de binnenstad en winkels in het stadsdeelcentrum, een
middendeel met vrijwel overeenkomstige gemiddelden en de kleine wijk en buurtcentra / PDF/GDV
locaties. De gemiddelde kale (contract)huurprijs (over alle segmenten) is € 201,20; met 265,30 is de
binnenstad koploper in huurprijsniveau en PDV/GDV sluit af met 99,9 euro. Het verschil in huurprijs
tussen de winkelgebiedstypen in het middendeel van de figuur is mogelijk niet zo groot.
Tauw, H.
13
2.2.3
2.2.2 De relatie tussen de belegger en de retailer
De huidige relatie tussen de belegger en de retailer is een huurrelatie, die ten eerste is vormgegeven
door middel van een huurovereenkomst. De omgeving waarin beide partijen opereren is het
winkelcentrum. Het winkelcentrum vormt de setting waarbinnen de retailer zijn winke
winkel exploiteert
en de consument winkelt (Sybertsma, 2011
2011:4).
). Het eigendom van het winkelcentrum en het
management zijn in handen van de belegger. Het management van de belegger kan deze omgeving
door middel van sturing en controle beïnvloeden en levert daarmee
daarmee in principe een bijdrage aan de
omzet van de retailer. De onmogelijkheid van juist management of het nalaten daarvan kan
negatieve gevolgen hebben. Dit wordt door BNP Paribas weergegeven in het schema va
van figuur 7; de
betaalbaarheid van de huur door de retailer kan dalen wat uiteindelijk een achteruitgang van het
winkelgebied kan veroorzaken.
2.1.3
Huurprijsherziening
In winkelvastgoed is het steeds gebruikelijker dat huurders tussentijds of bij verlenging van een
contract een huurprijsherziening aanvragen. De huur wordt dan mogelijk opnieuw vastgesteld op
basis van meestal vijf vergelijkbare panden in de omgeving. Hierbij wordt een referentieperiode
ref erentieperiode van
5 jaar gehanteerd. Zo is de huurder in een opwaarts bewegende huurmarkt beschermd tegen
onredelijk stijgende huurprijzen (NRW, 2014). Een landelijke waarderingsmethodiek ontbreekt echter
om de herzieningshuur vast te stellen
stellen, ‘dat is nu een grote wirwar aan lokale methodieken en
subjectieve benaderingswijzen’(NRW,2014).
(NRW,2014). In dit proces wordt de gang naar de rechter niet zelden
gemaakt, en het gevolg is dat er een winkelhuurprijs wordt gerealiseerd die is gebaseerd op de
herzieningshuren volgens
gens artikel 7:303BW. Bij een dispuut over de huurprijs hebben beide partijen
(huurder en verhuurder) advies ingewonnen bij een ter zake deskundige en wordt gezamenlijk een
adviesprijs vastgesteld.
Met deze wetenschap is het mogelijk dat een huurprijs nie
niett tot stand is gekomen door een minnelijke
overeenstemming tussen twee partijen. De huurprijs wordt als het ware beinvloed door externe
factoren (referentiehuurprijzen) die het schatten van de efficiente gerealiseerde huurprijs onmogelijk
maakt. De huurprijsherziening maakt dus in essentie onderdeel uit van het onverklaarbare deel van
de variantie (zoals beschreven in paragraaf 1.1) waar geen variabele voor beschikbaar is.
2.2
Figuur 7: Het Retail Domino Effect, vertaald en bewerkt uit: BNP Paribas Real Estate
Figuur 8:: Overzicht relaties winkelvastgoed
Iedere belegger zal periodiek de resultaten van zijn belegging meten (een zogeheten
performancemeting). Het gaat daarbij niet alleen om de opbrengsten in euro’s, zoals die komen in de
resultatenrekening, maar ook de rendementen, waarbij het dan gaat om resultaten over een
bepaalde periode uitgedrukt als een percentage van het geïnvesteerde vermogen (van Gool et. al.,
2007:55). De resultatenrekening van vastgoedbedrijven gaat uit van de in beginsel te realiseren
brutohuuropbrengsten, waarna in mindering wordt gebracht de eventuele huurderving, de
exploitatiekosten, de kosten van vreemd vermogen, de bedrijfslasten (kosten eigen / externe
managementapparaat) en eventuele belastingen. Dan resulteert het direct beleggingsresultaat, en
het meten hiervan levert in de praktijk niet al te veel problemen op.
Het indirect beleggingsresultaat, welke bestaat uit de waardeverandering van het onroerend goed,
alsmede eventuele valutaresultaten, levert dit wel op. De reden is dat er bij periodiek waarderen
(taxeren) veel komt kijken. De waardebegrippen zijn niet altijd consciëntieus, en de methode voor
waardebepaling is ook niet altijd overeenkomstig met die van andere taxaties (van Gool et. al., 2007).
Echter, de ROZ/IPD heeft taxatierichtlijnen voorgeschreven die gevolgd dienen te worden en de
kwaliteit van de data, gebruikt in deze studie, waarborgt.
Unibail-Rodamco, een van de gr
grootste beursgenoteerde beleggers in regionaa
naal dominante
winkelcentra ter wereld, verwoor
oordt de relatie met de huurder op de volge
olgende manier:
`Outperformance is not about receiv
ceiving the highest rent, but is creating value for the
he ttenant as well
De definitie voor de beleggingsprestatie bestaat in deze studie, zoals omschreven in van Gool et. al.
uit de bruto huuropbrengsten en het totaalrendement van het onderliggende vastgoed. Waarvoor de
onderstaande (deel)definities worden aangehouden:
Dit laat zien dat ook indirect, beleggers betro
betrokken zijn bij de consument. De belangrijks
belangrijkste indirecte
relatie tussen de consument en de belegger zijn de uitgaven van de consument. Dit bepaalt namelijk
de omzet van de retailer, wat de waarschijnlijkheid verhoogt dat de huur betaald kan worden aan de
belegger
egger en het rendement van de belegger beinvloedt. Uiteraard is dit indirect ook van invloed op
de leegstand van winkelvastgoed.
Winkelvastgoedbeleggingen
ingen
2.2.1 Institutionele beleggers
Institutionele beleggers zijn in
n Nederland verreweg de grootste partij in beheerd vermogen, welke
gealloceerd is in vastgoed en de bel
belangrijkste verhuurder van commercieel onroerend
rend goed. Onder
institutionele beleggers wordenn d
de pensioenfondsen, verzekeraars en beleggin
ggingsinstellingen
gerekend. Het vermogen (assetss un
under management) aan vastgoedbeleggingen had in 2012 een
totaalvolume van 168 miljard euro
ro ((CBS Statline 2012). Hiervan wordt 44,7 miljardd be
belegd in direct
Beleggingsresultaat
We spreken van beleggen wanneer we geld uitzetten tegenover een financiële vergoeding. De
bedoeling ervan is om hieruit inkomsten en eventueel vermogensopbouw te verwerven (Nozeman
et. al., 2013: 228). Beleggen in onroerend goed definiëren van Gool et. al. (2007:20) als ‘het
vastleggen van vermogen in vastgoed, direct danwel indirect, met het doel om uit de exploitatie van
het vastgoed en de eventuele verkoop een stroom geldelijke opbrengsten te realisereren’. Hierbij
moet bedacht worden dat beleggen het nemen van beslissingen is onder onzekere omstandigheden.
Er wordt immers een bedrag geinvesteerd in ruil voor een onzeker bedrag in de toekomst. Deze
onzekerheid is het verschil tussen beleggen en sparen en maakt dat er bij vastgoedbeleggingen naar
gestreeft dient te worden dat de geldelijke opbrengst hoger ligt dan wanneer het vermogen in een
spaarproduct is vastgelegd (Nozeman et. al., 2013:228). Een manier om dit risico te minimaliseren is
om sectorale en geografische spreidingen aan te brengen. Die spreiding kan zowel in de breedte als
in de diepte gaan: met verschillende vastgoedmarkten, verschillende soorten onroerend goed, over
verschillende objecten (klein, groot, nieuw, oud, single tenant, multi tenant)) over verschillende
eigendomssituaties (wel of geen erfpacht) over huurders uit verschillende sectoren, over
verschillende contractlooptijden, enzovoort (van Gool et.al., 2007: 53). Het inschatten van deze
risico’s is een strategisch vraagstuk waar beleggers hun eigen invulling aan geven. Iedere belegger
heeft hierdoor ook een eigen focus qua risico en rendement met veschillende beleggingsprofielen en
beleggingsmarktposities. Het rendement is dus een vergoeding voor het risico wat een belegger
loopt; een hoger risico zou een hoger rendement moeten betekenen.
16