Huurprijs en rendement van winkelvastgoed Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed Auteur N: E1: E2: S/N: A: Hedonisch prijsmodel voor Nederlands winkelvastgoed Voorspellingen van de huurprijs en het rendement van Nederlandse Nederlandse winkelunits en objecten T: 4.4 Variabelenbeschrijving met verwachte relaties ..................................................................35 Voorwoord .........................................................................................................................................5 4.5 Testen van assumpties en databewerking ..........................................................................41 1 H. (Hidde) Tauw [email protected] [email protected] 1258117 Wilhelminastraat 162/2 1054WS Amsterdam +31 6 16 80 46 70 Introductie ..................................................................................................................................6 1.1 Dr. Ir. D.C. (Dion) Kooijman Drs. P.W. (Philip) Koppels Prof. ir. E.(Erik) Luiten Drs. J. (Joost) de Baaij MSRE R. (Richard) Buytendijk MSRE Assumptie van lineariteit ...........................................................................................42 1.4 Praktijkdoel .........................................................................................................................8 4.5.5 Multicollineariteit ......................................................................................................43 4.5.6 Construeren van het huurprijsmodel ..........................................................................43 4.5.7 Assumptie van homoscedasticiteit .............................................................................44 4.5.8 Winkelvastgoed huurprijsindex ..................................................................................46 1.6 2.1.1 Winkelgebieden en locaties .......................................................................................13 2.1.2 Huurprijs....................................................................................................................13 2.2.2 De relatie tussen de belegger en de retailer ...............................................................15 2.2.3 Beleggingsresultaat ....................................................................................................16 2.2.4 Beleggingsrisico en beleggingsstijlen ..........................................................................17 2.2.5 Analyseproces van winkelvastgoedbeleggers .............................................................18 2.2.6 Consumentenbeleving ...............................................................................................19 2.3.2 Bezoekgedrag en bestedingen ...................................................................................20 Dit afstudeeronderzoek wordt uitgevoerd binnen de organisatie Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SARE&F) bij de Research & Strategy afdeling te Amsterdam. De afstudeerperiode loopt van 1 november 2013 t/m 1 juli 2014. Mijn interne begeleider binnen dit afstudeerbedrijf is de senior onderzoeksanalist drs. J. de Baaij MSRE. Het afstudeerbedrijf beheert het vermogen van ongeveer 40 institutionele opdrachtgevers en is onder andere asset manager van het Achmea Dutch Retail Property Fund. Dit winkelvastgoedfonds heeft een grootte van ongeveer 650 miljoen euro in 69 objecten. Daarnaast is SARE&F beheerder van discretionaire portefeuilles, wat het totaal aan winkelvastgoedobjecten brengt tot een geheel van ongeveer 400 objecten met een totale kapitaalswaarde van bijna 2,4 miljard euro. In dit rapport wordt de zoektocht naar de verklaringen voor de huurprijs van een winkelunit en het rendement van een winkelobject beschreven met alle achtergronden. Het combineren van reeds onderzochte en nieuwe data van verschillende bedrijven heeft geresulteerd in dataset met 1011 winkels waaruit 2 modellen zijn voortgekomen. Ik wens u veel leesplezier en verwijs voor het dankwoord graag naar bijlage 1. Amsterdam, Juni 2014. Hidde Tauw 1.1 Aanleiding en doelstelling Al sinds 1951 meet het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) het aantal faillissementen in Nederland, en nog nooit lag dit aantal zo hoog als in 2013. Met een totaal van 12.306 bedrijven lag dit 10% hoger dan in het jaar ervoor. De problemen zijn het grootst in de handel; waar de detailhandel onder valt. In combinatie met een bouwsector, die tevens hard getroffen is, heeft dit een enorme impact op commerciële vastgoedmarkten. De problemen zijn groot; de leegstand van winkels loopt op tot bijna 9 procent en kantoren bijna 16 procent (PBL, 2014). Ook de aanvangs- en frictieleegstand van winkels (leegstand minder dan een jaar) neemt toe. Van de nieuwe winkels wordt 20 procent leeg opgeleverd. Aangezien winkel- en kantorenmarkten hoofdzakelijk beleggingsmarkten zijn, hebben die problemen op die markten ook effect op beleggers, waaronder verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen. Zoals de publicatie van PBL en ASRE uiteen zet, zouden ontwikkelaars, gemeenten en beleggers de risico’s onderschat hebben. Als oorzaak hiervoor wordt onder andere genoemd dat de risico’s moeilijk in te schatten zijn, er een neiging is tot stedenbouwkundig wensdenken, er een neiging is om zich te baseren op de financieel-economische situatie uit het verleden en de eindgebruiker vaak buiten beeld blijft (PBL&ASRE, 2013: 10). Nog recenter nieuws van ROZ/IPD, gebaseerd op de ramingen van het CPB in kwartaal 1, meldt dat de diepe recessie de vastgoedmarkt hard geraakt heeft. Het afwaarderen van winkels zal nog even doorgaan, ondank dat het voorzichtige herstel van de economie en de lage rente het vertrouwen in de markt lijkt aan te wakkeren. De consumentenbestedingen dalen sinds medio 2011 onafgebroken in reële termen en deze krimp houdt volgens het CPB in 2014 aan. Daling van de markthuren moet volgens IPD Nederland zelfs nog op gang komen, en zij voorzien een langjarige daling. De aanpassingen gaan inmiddels zo snel, dat er niet meer tijdig afscheid kan worden genomen van locaties, die zich minder goed ontwikkelen (IPD, 2014). De verkoop van winkellocaties blijft moeizaam verlopen én tegen dalende prijzen, het gevolg is dat er sneller en meer verlies moet worden genomen bij het herstructureren van portefeuilles. Volgens IPD moet de komende jaren gerekend worden op oplopende leegstand, lagere huurniveau’s en voortgaande afwaarderingen. Alleen de beste locaties ontsnappen hieraan (IPD, 2014). Leegstand was in de publicatie van PBL uiteraard een aanleiding tot hun rapport, maar leegstand blijft het gevolg van een ontwikkeling in de markt. Een gevolg van verschillen tussen locaties, waardoor de ene winkel wel leeg staat en de andere niet. Waarom er voor de ene winkel een hogere huurprijs kan worden gevraagd dan voor de andere, wat zijn de beste locaties die mogelijk de dans ontspringen? De publicaties van IPD, PBL en ASRE, de zorgwekkende situatie op de winkelvastgoedmarkt, dalende consumentenbestedingen en een dunne vertegenwoordiging van kwantitatieve winkelvastgoedonderzoeken gaf dan ook aanleiding tot deze thesis. De kerndoelstelling van dit onderzoek gaat in op dit vraagstuk, welke op te splitsen in twee delen. Allereerst wordt op zoek gegaan naar de confirmatie en bekrachtiging van variabelen die in de literatuur worden aangemerkt als huurprijsdeterminanten van winkelvastgoed. Hieruit moet duidelijk worden met welke redenen winkels van elkaar verschillen. Ten tweede wordt er onderbouwd welke variabelen aan deze collectie worden toegevoegd. Hiermee wordt gepoogd om meer verklaringen te Tauw, H. 5 De onderzoekseenheden zijn 301 geselecteerde winkelvastgoed beleggingsobjecten uit de winkelvastgoedportefeuille van SARE&F. Die 301 objecten bevatten 1011 winkels die op winkelunitniveau onderzocht worden. De gebruikte voorkeurscriteria van die selectie aan objecten en units worden in H. 4.1 beschreven. Linaire multiple regressieanalyses zijn gebruikt om een hedonisch prijsmodel te schatten welke een samengestelde collectie van variabelen gebruikt. Deze methodiek wordt verder uitgelegd in hoofdstuk 4. De collectie aan variabelen die is samengesteld voor dit onderzoek en welke relatie verwacht wordt met de beleggingsprestatie wordt beschreven in paragraaf 4.4. Deelvraag 1 en 2 worden beantwoord in hoofdstuk 2, deelvraag 3 en 4 in hoofdstuk 3 en de hoofdvraag wordt beantwoord in hoofdstuk 8. Eindmodel rendement: resultaten .....................................................................................64 Conclusies .................................................................................................................................66 8.1 9 Huurprijsmodel en rendementsmodel ...............................................................................66 Discussie en aanbevelingen .......................................................................................................69 Aanbevelingen voor de Nederlandse vastgoedwereld ........................................................71 Bijlagen .............................................................................................................................................78 3.3 Conclusie ...........................................................................................................................29 Methodologie ...........................................................................................................................32 4.1 Selectie winkelobjecten: onderzoeksveld. ..........................................................................32 4.2 Dataverantwoording, koppeling, beschrijving variabelen en bewerking ............................. 33 Data: ROZ/IPD, Experian en Locatus ...........................................................................33 Koppeling datasets ............................................................................................................34 Tauw, H. 3 4 Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed Huurprijs en rendement van winkelvastgoed kunnen geven voor de verschillen tussen huurprijzen van winkels. Beide doelen gecombineerd, streven ernaar om een hoge verklaarde variantie te behalen, waarmee de huurprijs van een winkelunit zoveel mogelijk inhoudelijk wordt verklaard. Daarbij wordt tevens een verkenning gedaan naar de verklaring voor het totale rendement van de winkelvastgoedbelegging. De maximaal te bereiken waarde die behaald kan worden voor de verklaarde variantie is 100%. Deze is ruwweg te splitsen in drie delen: een deel dat verklaard wordt, een deel dat men nog kan verklaren en een deel dat onverklaarbaar is. Het laatste, onverklaarbare deel komt tot stand doordat menselijke gedragingen en sociale structuren een random component kennen, wat de verklaring onmogelijk maakt (Kalmijn & Kraaykamp, 1999). Dit onderzoek onderscheidt zich door daadwerkelijk gerealiseerde contracthuurprijzen per individuele winkelunit te onderzoeken. Daarnaast onderscheidt het zich door het type vastgoed wat wordt onderzocht. Andere studies doen in de regel onderzoek doen naar een specifiek afgebakend onderdeel van de markt. Zo een onderdeel kan een specifiek type winkelgebied zijn, van gelijke schaalgrootte, ten behoeve van onderlinge vergelijkbaarheid. Dit onderzoek betreft alle winkelgebiedstypen met een geografische spreiding over heel Nederland. 1.2 Onderzoeksmethode, afbakening, dataverzameling De gegevens van de totale collectie aan factoren wordt verzameld in een twee onderzoeksmodellen, een huurprijsmodel en een rendementsmodel. Wanneer men een (huur)prijs van een marktgoed wil verklaren, wordt dit in de methodologie een hedonisch prijsmodel genoemd. Een van de outputvariabelen van dat model is de R2(R squared). Dit getal geeft aan in hoeverre de verschillen in huurprijs kunnen worden toegeschreven aan individuele verschillen in de achterliggende collectie aan variabelen. Buitenlandse studies geven aan dat hedonische prijsanalyses van winkelvastgoed nog steeds onderontwikkeld zijn wanneer dit vergeleken wordt met andere sectoren als de woningmarkt en de kantorenmarkt (Nase et. al., 2012: 160, des Rosiers et. al., 2005: 295). In de praktijk hebben onderzoekers moeite om de vereiste data te verzamelen. Dit feit wordt toegeschreven aan de vertrouwelijkheid van retailtransacties. Ook in Nederland zijn dit type studies vrij zeldzaam. Daarbij komt dat de Nederlandse vastgoedmarkt vrij klein is in vergelijking tot de markten die onderzocht worden in bijvoorbeeld Amerikaanse studies. De praktische implicatie hiervan is dat de statistische toetsen navenant kleiner zijn en grote datasets (benodigd voor dit type onderzoek) schaars zijn. Er is getracht om in deze studie een eenduidig beeld te schetsen van onderling min of meer vergelijkbare studies, om dit in het juiste theoretische kader te plaatsen. 1.4 De totale populatie aan huurprijzen van winkelunits in Nederland wordt in deze studie afgebakend door een steekproef uit verschillende datasets. Deze datasets bevatten gegevensverzamelingen, met elk hun eigen karakter en zijn afkomstig van verschillende bedrijven. De eerste dataset is die van institutionele vastgoedbelegger Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SARE&F). SARE&F is Dit bedrijf heeft gegevensverzamelingen van specifieke vastgoedobjecten, die tot op het winkelunitniveau gespecificeerd zijn . Een andere dataset in dit onderzoek is die van Locatus. Zij beheren een nationale databank waarin data opgenomen is over winkels, de bijbehorende winkeliers, winkelgebieden en consumenten. Het unieke van deze dataset is dat deze voor een groot deel bestaat uit registratiedata, met daadwerkelijke observaties in plaats van gemodelleerde data. Om deze dataverzamelingen gecombineerd te kunnen gebruiken in een model moeten deze op elkaar afgestemd en aangesloten worden. Hoe dit gedaan is, wordt in het hoofdstuk methodologie behandeld. Er zijn eerder hedonische prijsstudies gedaan met data van Locatus, maar de koppeling aan de winkelvastgoeddata van Syntrus Achmea en consumentendata van Experian is nog niet eerder gemaakt. Het is juist deze koppeling welke het mogelijk maakt te onderzoeken, of 1: dezelfde verbanden worden gevonden als in voorgaande studies, en 2: nieuwe verbanden kunnen worden gevonden. 1.3 Relevantie, uniciteit en de onderzoekspraktijk Tot op heden is er met de winkelvastgoed dataset van SARE&F nog geen hedonische prijsstudie gemaakt waarin de huurprijs wordt verklaard met object- markt- locatie- of consument-gerelateerde variabelen. Om die reden is het relevant om na te gaan of deze steekproef overeenkomstig is met bevindingen uit de literatuur. Deze studie wijkt in essentie af van voorgaande studies door welk type huurprijs en welk type vastgoed wordt onderzocht. Onderzoeken die in het verleden zijn uitgevoerd verklaren in de regel de gemiddelde huurprijzen per winkelcentrum, enkel de ‘tophuurprijzen’ van een gebied, modelhuurprijzen of de huurprijs die wordt berekend voor een ‘standaard winkelunit’. Tauw, H. Praktijkdoel Een praktijkgericht doel van deze studie is dat het een bijdrage levert aan de werkzaamheden van een institutionele belegger. De validatie van externe data zoals die van Locatus kan de betrouwbaarheid, toepasbaarheid en operationele hanteerbaarheid hiervan vergroten. Mochten de variabelen een significante relatie hebben met de prestatie van het vastgoed, dan is dit van grote waarde. Voor een belegger is het essentieel om een selectie te kunnen maken uit alle mogelijke acquisitie en dispositie-mogelijkheden. Het analyseren van winkelgebieden heeft een pluriform karakter waardoor winkelvastgoedbeleggers met veel actoren en variabelen rekening dienen te houden. Door te onderzoeken welke variabelen steekhoudend zijn biedt dit handvatten waarmee beslissingen onderbouwd kunnen worden. Naar gelang de wensen van de belegger kunnen er bijvoorbeeld winkels geselecteerd worden die stabiel presteren of juist potentie hebben om beter te presteren in de toekomst. Dit is afhankelijk van het risicoprofiel van de belegger, waarin het minimaliseren van leegstandrisico een voorname taak is. Zeker in een tijd waarin er voor retailers ruim keus is in de markt voor winkelvastgoed, met hoge leegstandspercentages, is de kwantitatieve en kwalitatieve onderbouwing van het behouden, verkopen of kopen van vastgoed essentieel. Retail is een snel ontwikkelende industrie en met een inert product als vastgoed is een lacune tussen de vraag en het aanbod goed mogelijk. In de ideale markt zou een winkelgebied in voortdurende afstemming zijn met de karakteristieken van de lokale marktvraag vanuit het verzorgingsgebied en het winkelaanbod en -vastgoed hierop afstemmen. De vraag rijst dan welke variabelen ‘bewezen’ en ‘meetbare’ invloed hebben op het succes van een winkelgebied. In theorie zou het zo moeten zijn dan hoge bestedingen van consumenten leidt tot een goede ‘gezondheid’ van zittende huurders, waar een goede financiële vastgoedexploitatie van het centrum uit voortkomt. Deze financiële exploitatie is meetbaar in de huurprijs en het rendement, welke in deze studie nader worden onderzocht. 7 8 Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed 2.1 De centrale vraag wordt opgesplitst met de de volgende onderzoeksvragen die terloops aan bod zullen komen: 1. Wat zijn de kenmerken van de hedendaagse winkelvastgoedmarkt ? 2. Wat kenmerkt de beleggingsprestatie? 3. Wat zijn de bekende huurprijsdeterminanten van winkelcentra? 4. Welke data en methoden worden er gebruikt om de invloed van de geselecteerde variabelen op de beleggingsprestatie te onderzoeken? 7.2 8 Huurprijsverklarende studies .............................................................................................23 Huurprijs en rendement van winkelvastgoed Kenmerken van de winkelvastgoedmarkt Figuur 4: Leegstand oppervlakte winkels, bron: Locatus, bewerking PBL. Markt In deze paragraaf wordt de ruimtemarkt voor winkels behandeld. Centaal hierin staat de vraag, het aanbod en de (huur)prijs van winkelruimte. In Figuur 3 3 en figuur 4 wordt de voorraad(ontwikkeling) en leegstand van winkelpanden weergegeven. Zoals in figuur 3 te zien is, heeft Nederland in totaal 30 miljoen vierkante meters aan winkelvloeroppervlak (WVO). Deze winkelvoorraad is tussen 2004 en 2014 gestaag toegenomen, in totaal met bijna 4 miljoen vierkante meter WVO. Er zijn lange tijd veel vierkante meters toegevoegd en aanzienlijk minder onttrokken. De laatste jaren liggen de toevoegingen en de onttrekkingen dichter bij elkaar (PBL & ASRE, 2013), zoals te zien is in figuur 3 Sinds 2010 is er een duidelijke trend waarneembaar van leegstandstoename richting 7,8% in 2013, en zelfs richting 9% in 2014 (PBL, 2014). De verwachting is dat ongeveer een derde hiervan aanvangs- of frictieleegstand (maximaal één jaar leeg) betreft en het andere deel bestaat uit langdurige leegstand (tussen één en drie jaar) en structurele leegstand (drie of meer achtereenvolgende jaren). De leegstand doet zich voor met duidelijke ruimtelijke verschillen. Anders dan in de kantorenmarkt, waar de leegstand zich concentreert in de Randstad, doet de winkelleegstand zich juist voor in ‘klassieke krimpregios´ zoals Zeeland, het zuiden van Limburg en noord-oost Groningen (zie Figuur 5). Op basis van welke variabelen is de beleggingsprestatie van Nederlands winkelvastgoed te voorspellen? Beschrijving rendementsmodel .........................................................................................63 Aanbevelingen voor de bestaande literatuur .....................................................................69 In dit hoofdstuk wordt de winkelvastgoedmarkt behandeld, waar in de eerste paragraaf gestart wordt met de ruimtemarkt. In de tweede paragraaf wordt de positie van de belegger in dit spectrum besproken, hoe de beleggingsprestatie wordt gemeten en komt ook de relatie met de retailer aan bod. In de derde paragraaf wordt een korte verkenning gedaan naar kwantitatief onderzoek op het consumentenvlak. De vraagstelling voor het onderzoek luidt vervolgens; Resultaten huurprijsmodel ................................................................................................57 Rendementsmodel ....................................................................................................................63 7.1 3.2 2 Het eerste deel van deze studie focust op de achtergrond van de winkelvastgoedmarkt waarin dit is geschreven. Hierin wordt een overzicht gegeven van hoe de ruimtemarkt voor winkels zich heeft ontwikkeld, wat beleggen in vastgoed inhoudt en de stand van zaken bij de belangrijke actoren: de (institutionele) belegger, de retailer en de consument. Met name de topische vragen (wie, wat, waarom) komen hier aan bod. De twee te verklaren variabelen in deze studie, de huurprijs van winkelunits en het rendement van winkelobjecten, worden hier samengevat als de ‘beleggingsprestatie’, en deze aanmerking wordt dan ook als zodanig gebruikt in de vraagstelling. Beschrijving model ............................................................................................................56 6.2 7 Bronvermelding ................................................................................................................................73 Huurprijs en rendement van winkelvastgoed Figuur 1: Conceptueel model 6.1 Introductie ........................................................................................................................22 6 Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed Onderzoeksvragen Relatie tussen de continue variabelen en de huurprijs .......................................................53 Huurprijsmodel .........................................................................................................................56 9.2 Huurprijs en rendement van winkelvastgoed Voor u ligt het P5 rapport als product van mijn afstudeeronderzoek binnen de Master Real Estate & Housing aan de Technische Universiteit Delft. In de specialisatie is gekozen voor het laboratorium Retail & Leisure welke aangevoerd wordt door de eerste begeleider van deze thesis: Dr. Ir. D.C. Kooijman. Het onderzoek heeft een groot raakvlak met de financieel-economische prestatie van vastgoed, waarvoor drs. P.W. Koppels, van de sectie Building Economics, betrokken is als tweede begeleider. De relatie tussen dummy-variabelen en de huurprijs .........................................................49 5.2 9.1 2 Introductie Empirische resultaten................................................................................................................49 5.1 Conclusie ...........................................................................................................................21 4.3 1 Conclusie ...........................................................................................................................47 Huurprijsverklarende variabelen ...............................................................................................22 4.2.1 Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed 4.7 3.1 4 Voorwoord Beschrijvende statistiek .....................................................................................................47 6 Recente ontwikkelingen .............................................................................................18 Quantitatief onderzoek naar Nederlandse consumenten ...................................................19 2.3.1 2.4 3 H. (Hidde) Tauw 1258117 Real Estate & Housing Faculteit Bouwkunde Technische Universiteit Delft MSc thesis 03/07/2014 Institutionele beleggers .............................................................................................14 4.6 5 Huurprijsherziening ...................................................................................................14 Winkelvastgoedbeleggingen ..............................................................................................14 2.2.1 2.3 Lego Cities: Amsterdam Keizersgracht/Utrechtsestraat, P. Bosman (01/2013) 1.6 Conceptueel model en context ............................................................................................9 Markt ................................................................................................................................11 2.1.3 Titelblad 1.5 Onderzoeksvragen ...............................................................................................................9 Kenmerken van de winkelvastgoedmarkt ..................................................................................11 2.2 (TU Delft, Retail &Leisure) (TU Delft, Building Economics) (TU Delft) (Syntrus Achmea Real Estate & Finance) (Syntrus Achmea Real Estate & Finance) Bewerking variabelen.................................................................................................41 Transformatie in dummy variabelen ..........................................................................42 Begeleiders 1ste begeleider: 2de begeleider: Gecommitteerde: Externe begeleiders: Assumptie van normaliteit .........................................................................................41 4.5.3 4.5.4 1.5 Technische Universiteit Delft Bouwkunde Real Estate & Housing Retail & Leisure Donderdag 03/07/2014 P5 4.5.2 Onderzoeksmethode, afbakening, dataverzameling.............................................................7 Relevantie, uniciteit en de onderzoekspraktijk .....................................................................7 2.1 Universiteit: Faculteit: Vakgroep: Afstudeerlab: Datum: Versie: 4.5.1 Aanleiding en doelstelling ....................................................................................................6 1.2 1.3 2 Universiteit Huurprijs en rendement van winkelvastgoed Inhoudsopgave Figuur 3: Voorraad winkels. Bron: Locatus, bewerking PBL. Figuur 5: Aandeel leegstand vloeroppervlakte winkels per gemeente, 2013. Bron: Locatus, bewerking PBL. Figuur 2: Contextmodellen Conceptueel model en context In figuur 1 is het conceptueel model afgebeeld. Hierin staan de variabelen die zijn verzameld voor deze studie. In deze figuur staan de variabelen die de huurprijs van een winkelunit en het rendement van een winkelobject kunnen verklaren. Deze variabelen zijn onder te verdelen in 4 typen: Marktvariabelen, Locatievariabelen, Consument aantrekkingskracht en imago variabelen en Ontwerp & Gebouwkenmerken, zoals weergegeven in figuur 2. Tauw, H. 9 Tauw, H. 11 12 Huurprijs en rendement van winkelvastgoed Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed Huurprijs en rendement van winkelvastgoed Figuur 6:: Inkomenskarakteristieken Inkomenskarakteristieken direct direct vastgoed vastgoed standing investments, bewerkt uit: IPD/ROZ Winkel Benchmark, december 2013. vastgoed en 123,3 miljard indirect vastgoed. Tot direct vastgoed wordt het onroerend goed gerekend waarover de instelling zeggenschap heeft. Indirect vastgoed bestaat uit minderheidsaandelen in zowel Nederlandse als buitenlandse vastgoedbeleggingsinstellingen. as the landlord´ (Kempen Capital Management, 2012). Hieruit komt naar voren dat waardecreatie in retail niet per definitie een financieel begrip is maar een bredere toepassing kent. Hedonisch prijsmodel voor winkelvastgoed 2.1.1 Winkelgebieden en locaties Nederland telt ruim 106.000 fysieke winkels (HBD, 2012). De trend is dat dit aantal elk jaar licht afneemt en dat het totale winkelvloeroppervlak licht toe neemt. Het gemiddelde winkelvloeroppervlak is 262 vierkante meter. In 2005 was dit nog 228 vierkante meter (HBD, 2012). Winkels worden gecategoriseerd naar type winkelgebied. Dit wordt de winkelgebiedsindeling of het winkelsegment genoemd. Deze indeling vormt het winkellandschap tot een min of meer hierarchisch geheel. In de kern is er een tweedeling tussen centrale en ondersteunende winkelgebieden. Centrale winkelgebieden zijn meestal de binnensteden van een stad, die bij kleinere steden hoofdwinkelgebieden worden genoemd. Bij de dorpen en andere kernen worden dit kernverzorgende centra genoemd, die in hun eigen gebied als centraal aan te merken zijn. Vervolgens zijn er winkelgebieden die niet het eerste ‘hoofdcentrum’ zijn in hun gebied en in zekere mate ‘ondersteunend’ zijn aan het centrale winkelgebied. Dit is in rangorde uit te specificeren in een ‘binnenstedelijke winkelstraat’, een ‘stadsdeelcentrum’, een ‘wijkcentrum’en een ‘buurtcentrum’. Een stadsdeel is in deze definitie een verzameling wijken en een wijk is een verzameling buurten. Naast de ordening van winkelgebiedstypen zijn er ook verschillen in de invulling. Hiermee wordt de branchering bedoeld welke in grote mate het koopmotief van een consument bepaald. Centrale winkelgebieden hebben de aantrekkingskracht om in de branchering de focus te leggen op dagelijkse, maar ook niet-dagelijkse goederen en een groot aantal winkels. Consumenten bezoeken deze gebieden voor de niet-dagelijkse aankopen, en zien dit als een vorm van vrijetijdsbesteding (‘funshoppen’). Aan de andere kant van het spectrum worden de dagelijkse boodschappen vaker in de buurt gekocht. De centra die voor deze activiteiten worden bezocht zijn in oplopende in grootte; het buurtcentrum, wijkcentrum en het stadsdeelcentrum. Allen zijn ondersteunende winkelgebieden. Deze centra hebben een sterke orientatie op de ‘boodschappenfunctie’ en met name het buurt- en wijkcentrum zijn meer gericht op ‘runshoppen’; een snelle vorm van functioneel winkelen. Binnen alle typen winkelgebieden wordt vervolgens per locatie een nog verfijnder onderscheid gemaakt met de standplaatskwaliteit. Dit is een indeling in A1, A2, B1, B2 en C-locaties, die wordt gemeten door de relatieve intensiteit van de passantenstromen in kaart te brengen. Op die manier lopen 75%-100% van de passanten op een A1 locatie, 50-75% op A2, 25-50% op B1, 10-25% op B2 en tot 10% op C-locaties (Nozeman et. al., 2013: 98). 2.1.2 Huurprijs In Figuur 6 is weergegeven wat de benchmark is voor wat betreft de kale huur per vierkante meter en de open markthuurwaarde per winkelgebiedstype. Deze data is verzameld door agglomeratie van alle participerende institutionele vastgoedbeleggers aan de ROZ/IPD en mag als een accurate afspiegeling worden gezien van wat het huurprijsniveau in Nederland momenteel is. Er is een duidelijk verschil zichtbaar tussen de binnenstad en winkels in het stadsdeelcentrum, een middendeel met vrijwel overeenkomstige gemiddelden en de kleine wijk en buurtcentra / PDF/GDV locaties. De gemiddelde kale (contract)huurprijs (over alle segmenten) is € 201,20; met 265,30 is de binnenstad koploper in huurprijsniveau en PDV/GDV sluit af met 99,9 euro. Het verschil in huurprijs tussen de winkelgebiedstypen in het middendeel van de figuur is mogelijk niet zo groot. Tauw, H. 13 2.2.3 2.2.2 De relatie tussen de belegger en de retailer De huidige relatie tussen de belegger en de retailer is een huurrelatie, die ten eerste is vormgegeven door middel van een huurovereenkomst. De omgeving waarin beide partijen opereren is het winkelcentrum. Het winkelcentrum vormt de setting waarbinnen de retailer zijn winke winkel exploiteert en de consument winkelt (Sybertsma, 2011 2011:4). ). Het eigendom van het winkelcentrum en het management zijn in handen van de belegger. Het management van de belegger kan deze omgeving door middel van sturing en controle beïnvloeden en levert daarmee daarmee in principe een bijdrage aan de omzet van de retailer. De onmogelijkheid van juist management of het nalaten daarvan kan negatieve gevolgen hebben. Dit wordt door BNP Paribas weergegeven in het schema va van figuur 7; de betaalbaarheid van de huur door de retailer kan dalen wat uiteindelijk een achteruitgang van het winkelgebied kan veroorzaken. 2.1.3 Huurprijsherziening In winkelvastgoed is het steeds gebruikelijker dat huurders tussentijds of bij verlenging van een contract een huurprijsherziening aanvragen. De huur wordt dan mogelijk opnieuw vastgesteld op basis van meestal vijf vergelijkbare panden in de omgeving. Hierbij wordt een referentieperiode ref erentieperiode van 5 jaar gehanteerd. Zo is de huurder in een opwaarts bewegende huurmarkt beschermd tegen onredelijk stijgende huurprijzen (NRW, 2014). Een landelijke waarderingsmethodiek ontbreekt echter om de herzieningshuur vast te stellen stellen, ‘dat is nu een grote wirwar aan lokale methodieken en subjectieve benaderingswijzen’(NRW,2014). (NRW,2014). In dit proces wordt de gang naar de rechter niet zelden gemaakt, en het gevolg is dat er een winkelhuurprijs wordt gerealiseerd die is gebaseerd op de herzieningshuren volgens gens artikel 7:303BW. Bij een dispuut over de huurprijs hebben beide partijen (huurder en verhuurder) advies ingewonnen bij een ter zake deskundige en wordt gezamenlijk een adviesprijs vastgesteld. Met deze wetenschap is het mogelijk dat een huurprijs nie niett tot stand is gekomen door een minnelijke overeenstemming tussen twee partijen. De huurprijs wordt als het ware beinvloed door externe factoren (referentiehuurprijzen) die het schatten van de efficiente gerealiseerde huurprijs onmogelijk maakt. De huurprijsherziening maakt dus in essentie onderdeel uit van het onverklaarbare deel van de variantie (zoals beschreven in paragraaf 1.1) waar geen variabele voor beschikbaar is. 2.2 Figuur 7: Het Retail Domino Effect, vertaald en bewerkt uit: BNP Paribas Real Estate Figuur 8:: Overzicht relaties winkelvastgoed Iedere belegger zal periodiek de resultaten van zijn belegging meten (een zogeheten performancemeting). Het gaat daarbij niet alleen om de opbrengsten in euro’s, zoals die komen in de resultatenrekening, maar ook de rendementen, waarbij het dan gaat om resultaten over een bepaalde periode uitgedrukt als een percentage van het geïnvesteerde vermogen (van Gool et. al., 2007:55). De resultatenrekening van vastgoedbedrijven gaat uit van de in beginsel te realiseren brutohuuropbrengsten, waarna in mindering wordt gebracht de eventuele huurderving, de exploitatiekosten, de kosten van vreemd vermogen, de bedrijfslasten (kosten eigen / externe managementapparaat) en eventuele belastingen. Dan resulteert het direct beleggingsresultaat, en het meten hiervan levert in de praktijk niet al te veel problemen op. Het indirect beleggingsresultaat, welke bestaat uit de waardeverandering van het onroerend goed, alsmede eventuele valutaresultaten, levert dit wel op. De reden is dat er bij periodiek waarderen (taxeren) veel komt kijken. De waardebegrippen zijn niet altijd consciëntieus, en de methode voor waardebepaling is ook niet altijd overeenkomstig met die van andere taxaties (van Gool et. al., 2007). Echter, de ROZ/IPD heeft taxatierichtlijnen voorgeschreven die gevolgd dienen te worden en de kwaliteit van de data, gebruikt in deze studie, waarborgt. Unibail-Rodamco, een van de gr grootste beursgenoteerde beleggers in regionaa naal dominante winkelcentra ter wereld, verwoor oordt de relatie met de huurder op de volge olgende manier: `Outperformance is not about receiv ceiving the highest rent, but is creating value for the he ttenant as well De definitie voor de beleggingsprestatie bestaat in deze studie, zoals omschreven in van Gool et. al. uit de bruto huuropbrengsten en het totaalrendement van het onderliggende vastgoed. Waarvoor de onderstaande (deel)definities worden aangehouden: Dit laat zien dat ook indirect, beleggers betro betrokken zijn bij de consument. De belangrijks belangrijkste indirecte relatie tussen de consument en de belegger zijn de uitgaven van de consument. Dit bepaalt namelijk de omzet van de retailer, wat de waarschijnlijkheid verhoogt dat de huur betaald kan worden aan de belegger egger en het rendement van de belegger beinvloedt. Uiteraard is dit indirect ook van invloed op de leegstand van winkelvastgoed. Winkelvastgoedbeleggingen ingen 2.2.1 Institutionele beleggers Institutionele beleggers zijn in n Nederland verreweg de grootste partij in beheerd vermogen, welke gealloceerd is in vastgoed en de bel belangrijkste verhuurder van commercieel onroerend rend goed. Onder institutionele beleggers wordenn d de pensioenfondsen, verzekeraars en beleggin ggingsinstellingen gerekend. Het vermogen (assetss un under management) aan vastgoedbeleggingen had in 2012 een totaalvolume van 168 miljard euro ro ((CBS Statline 2012). Hiervan wordt 44,7 miljardd be belegd in direct Beleggingsresultaat We spreken van beleggen wanneer we geld uitzetten tegenover een financiële vergoeding. De bedoeling ervan is om hieruit inkomsten en eventueel vermogensopbouw te verwerven (Nozeman et. al., 2013: 228). Beleggen in onroerend goed definiëren van Gool et. al. (2007:20) als ‘het vastleggen van vermogen in vastgoed, direct danwel indirect, met het doel om uit de exploitatie van het vastgoed en de eventuele verkoop een stroom geldelijke opbrengsten te realisereren’. Hierbij moet bedacht worden dat beleggen het nemen van beslissingen is onder onzekere omstandigheden. Er wordt immers een bedrag geinvesteerd in ruil voor een onzeker bedrag in de toekomst. Deze onzekerheid is het verschil tussen beleggen en sparen en maakt dat er bij vastgoedbeleggingen naar gestreeft dient te worden dat de geldelijke opbrengst hoger ligt dan wanneer het vermogen in een spaarproduct is vastgelegd (Nozeman et. al., 2013:228). Een manier om dit risico te minimaliseren is om sectorale en geografische spreidingen aan te brengen. Die spreiding kan zowel in de breedte als in de diepte gaan: met verschillende vastgoedmarkten, verschillende soorten onroerend goed, over verschillende objecten (klein, groot, nieuw, oud, single tenant, multi tenant)) over verschillende eigendomssituaties (wel of geen erfpacht) over huurders uit verschillende sectoren, over verschillende contractlooptijden, enzovoort (van Gool et.al., 2007: 53). Het inschatten van deze risico’s is een strategisch vraagstuk waar beleggers hun eigen invulling aan geven. Iedere belegger heeft hierdoor ook een eigen focus qua risico en rendement met veschillende beleggingsprofielen en beleggingsmarktposities. Het rendement is dus een vergoeding voor het risico wat een belegger loopt; een hoger risico zou een hoger rendement moeten betekenen. 16
© Copyright 2024 ExpyDoc
