Huurrecht - Ars Aequi

Huurrecht
Huurrecht
Mr. F.T. Oldenhuis, mw.mr. H.J. Rossel
1624 BW-bedrijfsruimte
1 Dringend eigen gebruik (artikel 1631a lid 2 sub
2° BW)
Van Flierenburg heeft in het zwembadcomplex
Overboord te Dronten een ruimte gehuurd bestemd voor de exploitatie van een kantine. Van
Flierenburg (52 jr), die voor 80 tot 100% arbeidsongeschikt is verklaard, zorgt voor de
boekhouding en neemt voorts de beleidsmatige
beslissingen. Met name zijn echtgenote verricht
de werkzaamheden in de kantine. Overboord BV
zegt de huurovereenkomst op, omdat zij de exploitatie van de horeca-activiteiten zelf ter hand
wil nemen (naar de mening van Overboord BV
heeft Van Flierenburg bij de exploitatie te
zeer het accent gelegd op het 'kroeggebeuren',
KATERN 55 2601
Huurrecht
terwijl de zwembadexploitant de horeca-activiteiten meer wil integreren).
De Ktr wijst de vordering toe. In appel stelt
Van Flierenburg dat Overboord BV de ruimte
waarin de kantine-activiteiten plaatsvinden, wil
gaan bestemmen voor de inrichting van een
sauna ( d.w.z. niet-1624 bedrijfsruimte), terwijl
de restauratieve voorzieningen (1624-bedrijfsruimte) naar de eerste verdieping zullen worden
verplaatst. Daarmee wordt, aldus Van Flierenburg, niet voldaan aan de eis die artikel 1631a lid
2 sub 2° BW stelt, namelijk dat de verhuurder
het gehuurde duurzaam in gebruik wil nemen als
1624 BW-bedrijfsruimte. De Rb onderschrijft die
redenering. In cassatie bestrijdt Overboord BV
de stelling dat van eigen gebruik slechts sprake
is, indien de verhuurder zijn bedrijf in juist dat
gedeelte van het gebouw wil gaan uitoefenen, dat
hij aan de huurder heeft verhuurd. De Hoge
Raad acht het cassatiemiddel gegrond en vernietigt het vonnis van de Rb:
'Een redelijke uitleg van art. 1628, eerste lid onder a,
en art. 1631a, tweede lid onder 2°, brengt mee dat aan
de vereisten van die bepalingen ook kan zijn voldaan,
indien de verhuurder het bedrijf uit een oogpunt van
doelmatige bedrijfsvoering elders in hetzelfde gebouw
wil gaan uitoefenen en op die grond aan het verhuurde
gedeelte van het gebouw een andere bestemming wil
geven' (HR 24 februari 1995, RvdW 1995, 49 (Zwembad Overboord BV-Van Flierenburg).
2 Nadere vaststelling van de huurprijs (artikel
1632a BW, etc.)
Als de Ktr de huurprijs na verlenging van de
huurovereenkomst — bijvoorbeeld nadat zij vijf
jaar heeft geduurd — nader moet vaststellen, kan
de vraag rijzen of daarbij betekenis moet worden
toegekend aan de oorspronkelijk tussen partijen
geldende huurprijs, in het bijzonder indien deze
ver beneden de marktwaarde lag. In HR 15 juli
1986, NJ 1987, 20 (PAS) formuleerde de Hoge
Raad als uitgangspunt dat de oorspronkelijke
overeenkomst geen rol speelt bij de nadere huurprijs vaststelling, omdat de verlenging gebaseerd
is op een 'van rechtswege geldende verlenging'.
In HR 13 oktober 1989, NJ 1990, 494 (PAS)
2602 KATERN 55
(Gamba-Mespan I) kwam die problematiek opnieuw aan de orde. In die uitspraak overwoog de
Hoge Raad dat
'...art. 1632a de rechter de vrijheid laat bij de beoordeling van het verzoek rekening te houden met de bijzondere omstandigheden van het geval, daaronder begrepen
die welke betreffen de wijze van totstandkoming van het
door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene'.
De te varen koers in dit soort zaken werd er
daardoor niet duidelijker op. In HR 6 november
1992, NJ 1993, 578 (PAS) (Meriën-Haveman/
Dubbeldam) (het betrof — evenals in de zaak
Gamba-Mespan I — een huurprijsvaststelling
nadat een verlenging had plaatsgevonden tengevolge van het uitoefenen van een optie) verduidelijkte de Hoge Raad zijn standpunt in dezen.
De Hoge Raad structureerde de complexe materie als volgt. De nadere huurprijsvaststelling
vindt plaats aan de hand van objectieve maatstaven. Aard en strekking van deze maatstaf laten in beginsel niet toe daarnaast nog rekening
te houden met de oorspronkelijke overeenkomst:
'Daartoe is in elk geval geen grond wanneer de voortzetting van de huur, met het oog waarop nadere vaststelling van de huurprijs wordt verzocht, niet is gebaseerd op die huurovereenkomst(HR 15 juli 1986, NJ
1987, 20) Is dat laatste wél het geval, dan is niet uitgesloten dat bijzondere omstandigheden wettigen op
voormeld beginsel een uitzondering te maken door
(....) op de uitkomst van het aanleggen van voormelde
maatstaf een correctie toe te passen op grond van 'de
wijze van totstandkoming van het door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene (HR 13 okt. 1989,
NJ 1990, 494)' (HR 6 november 1992, NJ 1993, 578
(PAS) Meriën-Haveman/Dubbeldam).
De door de Hoge Raad gehanteerde maatstaf betekent dat indien de verlenging van de huurovereenkomst krachtens de wet intreedt, er geen
ruimte is voor het toepassen van de uitzondering.
Berust de verlenging daarentegen op het uitoefenen van een optie dan is niet uitgesloten dat de
Ktr onder omstandigheden rekening houdt met
de (van de marktwaarde afwijkende) huurprijs in
de oorspronkelijke overeenkomst.

Download Report