Actualiteiten, Marktanalyse
en objectkenmerken
Actualiteiten WOZ 2014
Dag 1
© KPE bv. Versie 1.0
© KPE bv
Bassin 120
6211 AK Maastricht
tel. (043) 325 77 10
Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd
gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door
fotokopieën, opnamen, of op enig ander manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 jº  het
Besluit van 20 juni 1974, St.b.351, zoals gewijzigd bij Besluit van 23 augustus 1985, St.b.471 artikel 17 Auteurswet,
dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882,
1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere
compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden.
februari ’ 14
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
2
Inhoud
Onderwerp 1: Actuele ontwikkelingen
5
1.
Actualiteiten in jurisprudentie
7
1.1
Proceskosten .......................................................................................... 7
1.2
Bouw kavels en objecten in aanbouw : begrip w oning .................................. 12
1.3
Roerend of onroerend object ................................................................... 15
1.4
Objectafbakening .................................................................................. 17
1.5
Serviceflats .......................................................................................... 20
1.6
Bezw aar tegen te lage w aarde ................................................................ 22
1.7
Verpleeg- en verzorgingstehuizen ............................................................ 24
1.8
Woning of niet -w oning ........................................................................... 33
2.
Actualiteiten in wetgeving
2.1
Openbaarheid WOZ-w aarde van w oningen ................................................ 36
2.2
Gebruiksoppervlak versus verhuurbaar oppervlak ....................................... 37
2.3
Ontw ikkeling eigenw oningforfait ............................................................. 37
3.
Actualiteiten in waarderingsmethodieken
3.1
Taxatiew ijzer Algemeen deel, Waardepeildatum 1 januari 2013 .................... 40
3.2
Taxatiew ijzer Huurw aardekapitalisatie, Waardepeildatum 1 januari 2013 ....... 41
3.3
Taxatiew ijzer Hotels, Waardepeildatum 1 januari 2013 ............................... 42
36
40
Bijlage 1: Concept-Besluit proceskosten WOZ-zaken en toelichting
49
Onderwerp 2: Marktanalyse en objectkenmerken
63
4.
Objectkenmerken
64
4.1
Definities primaire en secundaire kenmerken ............................................. 64
4.2
Primaire objectkenmerken bij w oningen .................................................... 64
4.3
Secundaire objectkenmerken bij w oningen ................................................ 65
4.4
Uitw erking secundaire kenmerken ............................................................ 66
4.5
Uitvoering Wet WOZ ............................................................................. 70
5.
Gewijzigde marktvoorkeuren
5.1
Inleiding ............................................................................................... 73
5.2
Marktvoorkeuren ................................................................................... 73
5.3
Consumentengedrag .............................................................................. 77
5.4
Structurele ontw ikkelingen ..................................................................... 77
73
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
3
6.
WOZ-paradox
79
6.1
Inleiding ............................................................................................... 79
6.2
Wat is het probleem? ............................................................................. 79
6.3
Invloed van w aarderingsmodellen ............................................................ 80
6.4
Secundaire objectkenmerken ................................................................... 80
6.5
Tot slot ............................................................................................... 81
7.
Cases
7.1
Herkennen van subjectieve objectkenmerken ............................................. 82
7.2
Effect van secundaire objectkenmerken op de WOZ-w aardering ................... 82
82
Bijlagen
83
Geraadpleegde literatuur en informatie
95
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
4
Onderwerp 1: Actuele ontwikkelingen
Aan dit onderdeel wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende
deelonderwerpen behandeld:

Actualiteiten in wetgeving (o.a. openbaarheid WOZ-gegevens)

Actualiteiten in jurisprudentie (o.a. objectafbakening)

Actualiteiten in taxaties (o.a. Taxatiewijzer Hotels)
Leerdoelen

De cursist kan actuele ontwikkelingen in wetgeving van 2013-2014 beschrijven.

De cursist kan actuele ontwikkelingen in wetgeving van 2013-2014 toepassen.

De cursist kan actuele taxatietechnische ontwikkelingen van 2013-2014 beschrijven.

De cursist kan actuele taxatietechnische ontwikkelingen van 2013-2014 toepassen.

De cursist kan nieuwe jurisprudentie van 2013-2014 beschrijven.
Randvoorwaarden
Voor dit dagdeel is vastgesteld dat zowel actualiteiten van 2013 als van 2014 behandeld
gaan worden op drie gebieden: wetgeving, taxaties en jurisprudentie. Op het gebied van
wetgeving komen onder andere aan bod de openbaarheid van WOZ-gegevens (onderscheid
wonen/niet-wonen, Art. 40, onderscheid kosteloos/betaald) en het bezwaar tegen een te
lage WOZ-waarde. Het onderdeel taxaties zal ingaan op de Taxatiewijzer Hotels, wijzigingen
in het algemene deel van de Taxatiewijzer en huurwaardekapitalisatie. Het onderdeel
jurisprudentie bestaat onder andere uit het afbakenen van bedrijfsverzamelgebouwen,
zorgvastgoed en serviceflats, belastingen op bouwkavels en het bezwaar tegen een te lage
waarde, indien daarover reeds jurisprudentie beschikbaar is. Dit eerste dagdeel is
voornamelijk theoretisch en wordt aangevuld met voorbeelden.
Eén van de belangrijkste bronnen om deze actuele ontwikkelingen te volgen is de website
van de Waarderingskamer (http://www.waarderingskamer.nl). Ook de website van de VNG is
een bron voor informatie betreffende actualiteiten (http://www.vng.nl). Daarnaast zijn er voor
elk onderdeel een aantal specifieke bronnen aan te wijzen. Voor het onderdeel wetgeving
kunnen het overzicht van de VNG, het WOZ-journaal van de Waarderingskamer, publicaties
van SDU Belastingzaken en Kluwer gebruikt worden. Een belangrijke bron bij
taxatietechnische ontwikkelingen is het algemeen deel van de Taxatiewijzers. Op het
voorblad daarvan is een overzicht opgenomen van de meest recente wijzigingen. Ten slotte
is de website van het WOZ-informatiepunt (http://www.wozinformatie.nl) een bron voor
actuele jurisprudentie.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
5
Leeswijzer
Om u op de hoogte te brengen van relevante actuele ontwikkelingen in het kader van de Wet
WOZ, bespreken we in hoofdstuk 1 actualiteiten in jurisprudentie met betrekking tot
verschillende onderwerpen, te weten: proceskosten, waardering bouwkavels, roerendonroerend, objectafbakening, serviceflats, bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde en
verpleeg- en verzorgingstehuizen. Indien bepaalde jurisprudentie leidt tot (toekomstige)
wijzigingen in wetgeving zal dat ook in dit hoofdstuk worden aangegeven.
In hoofdstuk 2 wordt u op de hoogte gebracht van de belangrijkste ontwikkelingen op het
gebied van wetgeving en maatschappelijke ontwikkelingen die de WOZ-waarde zouden
kunnen gaan beïnvloeden.
Tenslotte wordt in hoofdstuk 3 aandacht besteed aan actualiteiten in
waarderingsmethodieken zoals de taxaties op basis van verhuurbaar vloeroppervlak, de
waardering van hotels en wijzigingen in enkele Taxatiewijzers.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
6
1.
Actualiteiten in jurisprudentie
In het eerste hoofdstuk van dit onderdeel worden de actuele ontwikkelingen in jurisprudentie
besproken met betrekking tot proceskosten, gebruik van Taxatiewijzers, zorgvastgoed,
roerend-onroerend, objectafbakening, serviceflats en bezwaar tegen een te lage WOZwaarde. Deze en eventueel aanvullende actuele ontwikkelingen zullen ook door de docent in
de cursusbijeenkomst besproken worden.
Onderstaand zijn voor de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) relevante, recent
gepubliceerde uitspraken opgenomen die u op de hoogte brengen van actuele
1
ontwikkelingen in het kader van de Wet WOZ . Dit eerste deel over actuele ontwikkelingen is
enkel theoretisch en wordt door uw docent aangevuld met recente uitspraken. Onderstaande
uitspraken zijn voornamelijk gepubliceerd op en afkomstig van www.wozinformatie.nl. In een
aantal gevallen is de tekst van de publicatie (gering) bewerkt om de leesbaarheid te
vergroten.
1.1
Proceskosten
Over proceskostenvergoedingen wordt veel geprocedeerd. Blijkbaar zijn er nog
belastingplichtigen en/of vertegenwoordigers (niet-deskundigen) die in de veronderstelling
zijn bij de Rechtbank of bij het Hof een volledige vergoeding van alle (feitelijke en fictieve)
kosten te kunnen claimen. Vragen kan men alles, maar het Besluit proceskosten
bestuursrecht (Bpb) spreekt slechts over ‘kosten onderscheidenlijk een vergoeding van de
kosten’. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen de kosten van beroepsmatig
verleende rechtsbijstand en deskundigenkosten.
Als er al reden is voor de rechter om een veroordeling over de kostenvergoeding uit te
spreken, is dat voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand op basis van de bijlage bij het
Bpb. Deze vergoeding wordt berekend door middel van de volgende formule: aantal punten
x tarief x factor wegens gewicht van de zaak. Als uurtarief voor de deskundige (taxateur)
hanteert de rechter steeds vaker een tarief van € 50,- bruto voor woningen en € 65,- voor
niet-woningen, omdat de verrichte werkzaamheden voor het opstellen van het taxatierapport
meestal niet van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn. Inmiddels heeft ook de Hoge
Raad arresten gewezen met betrekking tot de vergoeding van proceskosten.
Bij diverse betrokken partijen bestaat het gevoel dat mat name de ‘no-cure-no-paybureaus’
erop uit zijn, naast een geringe verlaging van de WOZ-waarde, een zo hoog mogelijke
vergoeding via het Bpb te ontvangen.
1
in deze syllabus zijn ook uitspraken uit syllabi van voorgaande jaren opgenomen, indien deze in de
huidige context nog relevant zijn
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
7
Om deze reden zijn er voorstellen gedaan het Bpb voor WOZ-zaken aan te passen. Ook dit
voorstel, met de reactie van de VNG, zal onder in deze paragraaf worden besproken.
Onderstaand zijn een aantal voorbeelden van uitspraken toegevoegd om actuele
ontwikkelingen in proceskosten te illustreren. Enkele van deze uitspraken waren ook al
opgenomen in de syllabus van 2013.
Voorbeeld 1 proceskosten:
Vergoeding wordt verhoogd met omzetbelasting tenzij die belasting als voorbelasting in
aftrek kan worden gebracht Hoge Raad, 15 april 2011, 10/04313
X ontvangt een WOZ-beschikking en maakt daartegen bezwaar. In cassatie is onder andere nog in
geschil of de aan X toegekende kostenvergoeding voor een deskundigenverslag moet worden
verhoogd met de omzetbelasting die aan X in rekening wordt gebracht. De Hoge Raad oordeelt
dat een kostenveroordeling voor een deskundigenverslag wordt verhoogd met de omzetbelasting
die is verschuldigd op grond van de bepalingen en de tarieven van de Wet op de omzetbelasting
1968. Dat geldt alleen als de aan een belanghebbende in rekening gebrachte omzetbelasting op
hem drukt, dus niet indien hij die belasting als voorbelasting in aftrek kan brengen.
Voorbeeld 2 proceskosten:
Beleid feitenrechters nodig over vergoeding taxateur; hoogte vergoeding afhankelijk
aard van het object Hoge Raad, 13 juli 2012, 11/02035 en 04133
De Hoge Raad vindt dat de feitenrechters beleid moeten vaststellen over de hoogte van de
proceskostenvergoeding voor een ingeschakelde taxateur. Deze verricht werkzaamheden
van bijzondere aard. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de aard van de te
taxeren onroerende zaak.
De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de aard van het object (in verband met de
complexiteit). De proceskostenvergoeding is alleen inclusief btw als belanghebbende deze
niet in vooraftrek kan brengen. In de gevallen die aan de Hoge Raad werden voorgelegd,
kon het gerechtshof volstaan met een vergoeding naar een uurtarief van € 50 inclusief btw
voor een woning en € 65 inclusief btw voor een kantoorpand.
Voorbeeld 3 proceskosten:
Als het belanghebbende lukt om de WOZ-waarde van zijn huis te verlegen heeft hij
recht op een vergoeding van de kosten van de uitgevoerde taxatie. De gemeente
moet die vergoeding betalen, zelfs als de taxatie achteraf gezien niet nodig was.
Hoge Raad, 30 november 2012, 12.00778, LJN: BY4617
3.1.1. Belanghebbende heeft bij de heffingsambtenaar bezwaar gemaakt tegen de
beschikking en de aanslag. Ter motivering van dit bezwaar heeft belanghebbende een
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
8
taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport).
3.1.2. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag
gehandhaafd. Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de
Rechtbank.
3.1.3. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar de door belanghebbende verdedigde
waarde alsnog aanvaard. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat het taxatierapport
hierbij geen rol heeft gespeeld.
3.2.1. De Rechtbank heeft in de uitspraak van 28 september 2011 geoordeeld dat het
taxatierapport niet (wezenlijk) heeft bijgedragen aan de waardeverlaging in beroep en dat
de Rechtbank belanghebbende daarom geen vergoeding zal toekennen voor de
taxatiekosten.
3.2.2. De Rechtbank heeft het beroep met toepassing van artikel 8:54 van de Awb
ongegrond verklaard. Het hiertegen gedane verzet is ongegrond verklaard.
3.3.1. De klachten houden onder meer in dat de Rechtbank het tegen de uitspraken van de
heffingsambtenaar ingestelde beroep ten onrechte ongegrond heeft verklaard. De klachten
slagen in zoverre. Nu de heffingsambtenaar in beroep de door belanghebbende verdedigde
waarde alsnog heeft aanvaard, heeft de Rechtbank het beroep in haar uitspraak van 28
september 2011 ten onrechte ongegrond verklaard. Het tegen die uitspraak gerichte verzet
is derhalve gegrond.
3.3.2. Verder bestrijden de klachten terecht het hiervoor in 3.2.1 vermelde oordeel van de
Rechtbank. Aan toekenning van een vergoeding voor de kosten van een taxatierapport mag
niet de eis worden gesteld dat het taxatierapport een bijdrage heeft geleverd aan de
beslissing van de rechter over het geschilpunt ter zake waarvan het is overgelegd (zie HR
16 november 2012, nr. 11/02517, LJN BY2770).
Richtlijn Proceskosten
Richtlijn uniforme toepassing vaststellen uurvergoeding taxatiekosten
VNG, 16 november 2012
De gerechtshoven (en rechtbanken) zullen bij het vaststellen van een uurvergoeding voor
taxatiekosten de volgende richtlijn hanteren: Voor woning taxaties: € 50; voor taxaties van
courante niet-woningen: € 65.
Het aantal uren wordt gesteld op: voor niet-inpandige woningtaxaties op 2 uur; voor
woningtaxaties met inpandige opname op 4 uur.
In voorkomende gevallen wordt het uurtarief verhoogd met het bedrag van de verschuldigde
omzetbelasting. Indien in (hoger) beroep uitsluitend (nog) de proceskosten in geschil zijn,
kan als wegingsfactor worden uitgegaan van 0,5 voor het gewicht van de zaak.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
9
2
De VNG heeft een brief verstuurd aan de Minister van Veiligheid en Justitie over het
concept-Besluit proceskosten WOZ. Uit deze brief, als reactie op het concept, blijkt dat:
in 2013 het aandeel van no-cure-no-paybureaus is opgelopen tot meer dan 17% van het
totaal aantal bezwaren dat wordt ingediend;

VNG de verwachting heeft dat door de openbaarheid van WOZ-waarden deze bureaus
nog meer bezwaarschriften zullen indienen;

VNG als voorwaarde stelt dat het Besluit proceskosten in WOZ-zaken in werking treedt
voor de verruiming van de openbaarheid;

gemeenten de afgelopen jaren veel hebben geïnvesteerd in de informele afhandeling
van bezwaarschriften;

de no-cure-no-paybureaus, met het oog op de proceskostenvergoeding, proberen het
(informele) contact tussen gemeente en belanghebbende zo veel als mogelijk te
beperken;

hierdoor een goede uitleg van de gemeente aan belanghebbende achterwege blijft; er
een redelijkheidsdrempel is opgenomen in het concept-Besluit;

VNG tekstsuggesties heeft verwerkt in een geannoteerd concept-Besluit.
In het geannoteerde concept-Besluit worden o.a. de volgende voorstellen gedaan:
Artikel 2 Reikwijdte besluit
Dit besluit is van toepassing op een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75,
eerste lid onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15,
tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht ter zake van een besluit genomen op grond
van de Wet WOZ of enig ander wettelijk voorschrift waarbij de WOZ-waarde (mede) tot
grondslag dient. Het Besluit proceskosten bestuursrecht is van toepassing voor zover in dit
besluit niet anders is bepaald.
Artikel 3 Uurtarieven deskundige
1. Ten aanzien van de kosten van een deskundige die aan een partij of een
belanghebbende een verslag heeft uitgebracht als bedoeld in artikel 1, onderdeel b, van het
Besluit proceskosten bestuursrecht, bedraagt het tarief, indien het verslag betrekking heeft
op:
a. een woning: € 50 per uur;
b. een courante niet-woning: € 65 per uur;
c. een gebouwd eigendom in aanbouw: € 50 per uur.
d. een incourante niet-woning: de gefactureerde kosten tot het in artikel 6 van het Besluit
tarieven in strafzaken vermelde maximum.
2. De bedragen, genoemd in het eerste lid, worden verhoogd met de omzetbelasting die
daarover is verschuldigd.
2
ECGF/U201300764, 31 mei 2013
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
10
Artikel 4 Uren deskundige
1. Voor de toepassing van artikel 3 geldt voor het uitbrengen van het verslag een vaste
tijdsbesteding, welke bedraagt voor:
a. een woning zonder inpandige opname: 2 uur;
b. een woning met inpandige opname: 4 uur;
c. een woning als bedoeld in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ: 6 uur;
d. een courante niet-woning gewaardeerd op basis van systematische vergelijking met
overeenkomstig niet-woningen: 4 uur;
e. een courante niet-woning gewaardeerd op basis van een methode van kapitalisatie van
de bruto huur: 4 uur;
f. een courante niet-woning gewaardeerd op basis van een discounted-cash-flow methode:
12 uur;
g. een incourante niet-woning gewaardeerd op basis van een gecorrigeerde
vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ: 8 uur;
h. een incourante niet-woning met cultuurhistorische betekenis gewaardeerd op basis van
de benuttingswaarde: 8 uur;
i. een incourante niet-woning gewaardeerd op basis van de bedrijfswaarde: 12 uur;
j. een gebouwd eigendom in aanbouw: 2 uur.
2. Het aantal uren per verslag kan worden beperkt indien de uitgebrachte verslagen voor
verschillende objecten zijn gebaseerd op vergelijkbare gegevens.
Artikel 5 Hoorzitting deskundige
1. Een veroordeling in of vergoeding van de kosten voor de aanwezigheid van een
deskundige op een (nadere) zitting of (nadere) hoorzitting vindt slechts plaats indien de
deskundige op de zitting of hoorzitting een relevante bijdrage heeft geleverd.
2. et cetera
Artikel 6 Hoorzitting door derde verleende beroepsmatige rechtsbijstand
Bevat nadere regels over de toekenning van punten
Artikel 7 Waarde per punt
Bevat nadere regels over de waarde per punt, in afwijking van het Besluit proceskosten
bestuursrecht.
Artikel 8 Wegingsfactor
In dit artikel wordt de wegingsfactor afhankelijk gesteld van het belastingbedrag dat in
geschil is.
Artikel 9 Redelijkheidsdrempel
Een vergoeding van gemaakte kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten
bestuursrecht blijft achterwege, indien de WOZ-waarde na een aanpassing in beperkte
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
11
mate afwijkt van de WOZ-waarde die bij de bestreden beschikking of aanslag is
vastgesteld. Er is sprake van een afwijking in beperkte mate indien de waarde met minder
dan 10% wordt verlaagd of verhoogd, met een minimumafwijking van € 5.000.
1.2
Bouwkavels en objecten in aanbouw: begrip woning
Van tijd tot tijd bereiken de VNG vragen over de wijze waarop objecten in aanbouw en
bouwkavels moeten worden behandeld onder de Wet WOZ en de Gemeentewet. Objecten
in aanbouw en bouwkavels zijn onroerende zaken in de zin van de Wet WOZ. Aan deze
zaken dient dus bij beschikking een waarde te worden toegekend. Zij zijn voor de OZB
belastbaar en worden derhalve bij het berekenen van de belastingcapaciteit van de
gemeente meegenomen. Met betrekking tot het onderscheid tussen woningen en nietwoningen voor de OZB geldt dat woningen in aanbouw voor de heffing worden beschouwd
als woning, zie de Memorie van Toelichting bij de Aanpassingswet WOZ (p. 20): “Woningen
in aanbouw of leegstaande objecten met woonbestemming kwalificeren (…) als woning”.
Het volgende citaat is overgenomen uit de Memorie van Toelichting:
“Het woningbegrip heeft in de loop der tijd in de praktijk en de jurisprudentie inhoud
gekregen. Tot de woningen behoren die onroerende zaken die in hoofdzaak dienen tot
woning. Hieronder vallen dus niet alleen objecten die volledig worden gebruikt als woning,
maar ook objecten waarin naast het woongedeelte ook een gedeelte als niet-woning
(bedrijfsmatig, zoals een praktijkruimte, of anderszins) wordt gebruikt.
Indien dat gebruik ten opzichte van het woongedeelte van het object van bescheiden
omvang is, wordt het object geheel aangemerkt als woning. Ook recreatiewoningen en
objecten met onzelfstandige eenheden waarbij de woonfunctie overheerst, zoals bij
studenten- of bejaardenwoningen, vallen onder het begrip woning. Woningen in aanbouw of
leegstaande objecten met een woonbestemming kwalificeren eveneens als woning. Het
hiervoor beschreven onderscheid wordt thans ook gehanteerd in het kader van de
objecttyperingen van onroerende zaken in de op het Uitvoeringsbesluit kostenverrekening
en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken gebaseerde regeling inzake het
op uniforme wijze uitwisselen van de WOZ-waardegegevens (Regeling Stuf-WOZ).”
Nu resteert de vraag hoe bouwkavels en objecten in aanbouw in de belastingheffing worden
betrokken. Voor woningen in aanbouw geldt dezelfde regeling als bij bestaande woningen.
De waarde wordt nu echter altijd bepaald naar de toestandsdatum bij het begin van het
belastingjaar. Er wordt uitsluitend een aanslag onroerende-zaakbelasting opgelegd wegens
het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Een bouwkavel voor een woning,
waarop nog geen aanvang met de bouw is gemaakt, is nog geen woning in aanbouw en kan
dan ook niet als woning worden gekwalificeerd. Dan blijf over: de niet-woning met de daarbij
behorende tarieven voor eigenarenbelasting en gebruikersbelasting.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
12
Voorbeeld 1 Belastingheffing bouwkavel
Gebruiker of geen gebruiker van een bouwkavel
Rechtbank Haarlem,20 september 2007,06-4704, datum publicatie 29 oktober 2009
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de nog op te splitsen bouwkavel juist
vastgesteld en eiseres terecht aangemerkt als gebruikster van de bouwkavel.
Eiseres heeft aangevoerd dat zij niet als gebruiker van de grond kan worden aangemerkt nu
van enig gebruik (van de braakliggende en geen rendement gevende grond) geen sprake
is. Op grond van de jurisprudentie (onder meer Hoge Raad d.d. 22 juli 1985, BNB 1985,
258) is bij de vraag of sprake is van gebruik van het perceel van belang of het perceel door
de belanghebbende metterdaad wordt gebezigd.
Uitgaande van dit criterium is de omstandigheid dat een eigenaar om hem moverende
reden (nog) niet met de bouw (in dit geval bouwklaar maken van het perceel) begint, in
beginsel geen reden voor de conclusie dat hij het terrein niet gebruikt. Dit is anders als
sprake is van niet aan de belanghebbende toe te rekenen omstandigheden waardoor niet
met de bouw kan worden begonnen. Dergelijke omstandigheden zijn gesteld noch
gebleken. Gelet op het vorengaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder eiseres op
1 januari 2005 terecht als gebruiker van het perceel heeft aangemerkt.
Voorbeeld 2 Belastingheffing bouwkavel
Gebruiker of geen gebruiker na sloop en opnieuw bouwen
Gerechtshof Amsterdam, 17 september 2009, 07/00868
Belanghebbende is aan het begin van het heffingstijdvak eigenaar van een perceel
bouwgrond, waarop korte tijd later oude opstallen zijn gesloopt en de bouw van een aantal
nieuwe woningen is gestart. Belanghebbende is een van de woningen na voltooiing zelf
gaan bewonen. In geschil zijn de beide aanslagen onroerende-zaakbelastingen over het
betreffende heffingstijdvak (gebruikers- en eigenarenbelasting) en de WOZwaardebeschikking. Het Hof oordeelt dat in het onderhavige geval sprake was van ‘gebruik’
in de zin van de Gemeentewet, aangezien in opdracht van belanghebbende het object
gereed werd gemaakt voor bebouwing. De aanslag gebruikersbelasting is terecht opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft met het taxatierapport en hetgeen hij verder heeft aangevoerd
aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is. Belanghebbende heeft de door haar
gestelde waarde niet nader onderbouwd. Hoger beroep toch gegrond omdat het beroep bij
de uitspraak van de rechtbank ten onrechte ongegrond was verklaard.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
13
Voorbeeld 3 Belastingheffing bouwkavel
Objectafbakening en eigenaarschap
Rechtbank Breda, 7 september 2012, 12/922
De extra tuingrond bij een woning heeft een andere eigenaar, namelijk de kinderen van
belanghebbende. In visueel opzicht is er sprake van één geheel. Voor de waardebepaling
heeft de taxateur de woning en de extra tuingrond gezamenlijk gewaardeerd, alsof er
sprake zou zijn van één eigenaar en de waarde vervolgens toegerekend aan de delen van
de verschillende eigenaren. De extra tuingrond is terecht als een afzonderlijk object
aangemerkt, maar moet naar het oordeel van de rechtbank apart gewaardeerd worden.
Daarbij is het aannemelijk dat belanghebbende de hoogste prijs voor de extra tuingrond zal
realiseren door het te verkopen aan de eigenaren van de woning, dan wel door een
gezamenlijke verkoop van de woning en de extra tuingrond. Door de afhankelijke positie
van belanghebbende ten opzichte van de eigenaren van de woning ontstaat een
waardedrukkend effect waarmee de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft
gehouden.
De rechtbank stelt vast dat het perceel grond in het kader van de waardering als een
afzonderlijk object dient te worden aangemerkt. De waardering dient dan ook plaats te
vinden los van de waardering van het object [adres X]. De meerwaarde die gecreëerd wordt
door de objecten [adres X] en het perceel grond gezamenlijk te taxeren, kan derhalve niet
toegerekend worden aan de delen van de verschillende eigenaren. Als waarde heeft te
gelden de waarde in het economisch verkeer van het perceel grond, ofwel in de regel de
prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze
na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor het perceel grond zou
zijn betaald. De rechtbank acht aannemelijk dat belanghebbende de hoogste prijs zal
realiseren door het perceel grond te verkopen aan zijn kinderen, dan wel door de
gezamenlijke verkoop door belanghebbende en zijn kinderen van hun eigendom. Dat
gegeven is echter onvoldoende voor het bepalen van de waarde per de waardepeildatum
aangezien per die datum voornoemde situatie niet aan de orde is. Daarbij ligt het niet in de
rede dat de kinderen van belanghebbende bij aanbieding van [adres X] ten verkoop
afhankelijk zullen zijn van het tegelijkertijd aanbieden ten verkoop van het perceel grond
van belanghebbende. Immers, de gebruiksmogelijkheden van de eigendom van de
kinderen (woonhuis van 529 m³ en tuingrond van 496 m2) acht de rechtbank voor een
eventuele gegadigde voldoende aantrekkelijk. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de
heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met het waardedrukkend effect
van de afhankelijke positie van belanghebbende ten opzichte van de eigenaren van [adres
X]. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de heffingsambtenaar niet geslaagd in de
op hem rustende bewijslast.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
14
1.3
Roerend of onroerend object
De vraag of een object als roerend of onroerend moet worden gekwalificeerd is van groot
belang voor het bepalen van de regels die van toepassing zijn. De Wet WOZ is, zoals de
naam al aangeeft, alleen van toepassing op onroerende zaken. Roerende zaken vallen dus
niet onder de reikwijdte van deze wet. Belastingplichtigen kunnen er belang bij hebben hun
onroerende zaak als roerende zaak gekwalificeerd te krijgen. Na het zogeheten
portacabinarrest en de jurisprudentie over de zomerhuisjes wordt er nu nog steeds over
(woon)boten geprocedeerd.
Voorbeeld 1 roerend of onroerend object
Waterwoning (Marina) is roerende zaak
Hoge Raad, 17 april 2012, 11/01761
X ontvangt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting. Het betreft een waterwoning, een
zogenoemde Marina. De Marina is gelegen in een recreatiepark. De Marina bestaat uit een
betonnen caisson (het drijflichaam) met een diepgang van ongeveer anderhalve meter, en
een houten opbouw. De Marina grenst aan één zijde aan een naastgelegen Marina, aan
één zijde aan open water en aan twee zijden aan de wal. Op de wal is een tuin aangelegd
die grenst aan de Marina. Het drijflichaam is aan twee palen bevestigd met twee dubbele
beugels die langs deze palen vrij op en neer kunnen bewegen met de waterstand. De
beugels zijn met bouten aan het drijflichaam bevestigd. De palen zijn ongeveer 15 meter
lang en zijn 7 meter in de ondergrond gedreven. De voorzieningen voor elektriciteit,
telefoon, water, gas en riool zijn met flexibele verbindingen en snelkoppelingen aangesloten
aan de vaste aansluitingen aan de wal.
In cassatie is het geschil of de Marina een roerende of onroerende zaak is. De Hoge Raad
oordeelt dat een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, moet
worden aangemerkt als een schip in de zin van artikel 8:1 BW. Daarmee is het in het
algemeen een roerende zaak (zie HR 15-01-2010, 07/13305, LJN:BK9136, BNB 2010/80).
Het middel beroept zich erop dat de inspecteur in hoger beroep heeft aangevoerd dat de
Marina geen zelfstandig drijfvermogen heeft en dat de bevestiging aan stabilisatiepalen
moet voorkomen dat zij gaat kantelen. Het middel faalt omdat deze omstandigheden niet
verhinderen dat de Marina bestemd is om te drijven en ook drijft in de zojuist bedoelde zin.
De Marina is een roerende zaak.
Of een zaak roerend of onroerend w ordt gekw alificeerd heeft grote gevolgen voor de
belastingheffing., bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting. Onderstaand citaat is afkomstig
uit een publicatie van de VNG3 .
3
WOZ-informatiepunt, 11 april 2012
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
15
“Staatssecretaris Frans Weekers van Financiën wil af van het onevenredige
belastingvoordeel dat eigenaren van een aantal drijvende roerende 'watervilla's' kunnen
krijgen na een recente uitspraak van de Hoge Raad (Hoge Raad 9 maart 2012,
nr.11/01761, LJN: BV8198).
In dit arrest beslist de Hoge Raad dat een Marina (een waterwoning) een roerende zaak is.
Bij de overdracht van een Marina is de verkrijger geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Weekers gaat onderzoeken of het mogelijk is om de verschillen in fiscale behandeling weg
te nemen. Het arrest creëert een verschil in fiscale behandeling in de overdrachtsbelasting
en in de vermogensrendementsheffing van roerende waterwoningen aan de ene kant en
van onroerende waterwoningen en gewone woningen aan de andere kant. Staatssecretaris
Weekers: “Het is moeilijk om aan mensen uit te leggen dat er voor een drijvende watervilla
in sommige gevallen geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, en dat er - wanneer het
een tweede woning betreft - ook nog een lagere vermogensrendementsheffing geldt, terwijl
iemand met een klein huisje op de vaste wal wel het volle pond moet betalen. Ik ben dan
ook niet bereid deze situatie op voorhand zo maar te accepteren.” Hoewel het technisch
niet eenvoudig zal zijn om deze onbalans weg te nemen wil Weekers hier toch nader naar
kijken en een analyse maken van de mogelijkheden, die ook voor de Belastingdienst
uitvoerbaar moeten zijn. Bij de behandeling van het Belastingplan 2013 zal hij hierop
terugkomen. Er zijn naar schatting plannen voor de bouw van zo’n 3500 watervilla’s in de
komende 10 jaar.”
Men zou bijna kunnen stellen dat de Staatssecretaris op zijn w enken w ordt bediend door
het Europees Hof van Justitie. Volgens dit college is een w oonboot een onroerende
zaak.
Voorbeeld 2 Roerend of onroerend object
Woonboot en waterwoning toch onroerend?
Europese Hof van Justitie, 15 november 2012, zaak C-532/11, Leichenich
Europese Hof van Justitie: een woonboot die met touwen, ankers en kettingen aan de wal
was verbonden en die beschikte over een eigen adres en aansluitingen voor
nutsvoorzieningen, is een onroerende zaak.
Het ging in deze zaak over de heffing van omzetbelasting over de verhuur van een
woonboot en de kade. Het Hof (Derde kamer) verklaart voor recht: artikel 13, B, sub b, van
de Zesde richtlijn (77/388/EEG) van de Raad van 17 mei 1977 betreffende de harmonisatie
van de wetgevingen der lidstaten inzake omzetbelasting – Gemeenschappelijk stelsel van
belasting over de toegevoegde waarde: uniforme grondslag, moet aldus worden uitgelegd
dat het begrip verpachting en verhuur van onroerende goederen de verhuur omvat van een
woonboot, met de bijbehorende ligplaats en aanlegsteiger, die aan de oever en de bodem
van een rivier is vastgemaakt met kabels die niet gemakkelijk kunnen worden losgemaakt,
op een afgebakende en identificeerbare ligplaats in het rivierwater ligt en blijkens de
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
16
bewoordingen van de huurovereenkomst uitsluitend bestemd is om aldaar duurzaam te
worden gebruikt als restaurant/discotheek. Die verhuur is één enkele vrijgestelde prestatie
waarbij geen onderscheid hoeft te worden gemaakt tussen de verhuur van de woonboot en
de verhuur van de aanlegsteiger.
Voorgaande beslissing is genomen in een in een geschil over de verschuldigdheid van
omzetbelasting. De beslissing van het Europese Hof van Justitie staat haaks op de huidige
opvatting van de Hoge Raad dat een waterwoning voor de overdrachtsbelasting een
roerende zaak is. De beslissing van het Europees Hof zal gevolgen kunnen hebben voor de
Wet WOZ, de overdrachtsbelasting en de wijze van levering van dergelijke zaken binnen ons
koninkrijk. Indien beschikbaar zal de docent nieuwe Nederlandse jurisprudentie tijdens de
cursus met u bespreken.
1.4
Objectafbakening
Bij iedere taxatie zal de taxateur zich in eerste instantie afvragen wat precies de omvang is
van het te taxeren object. In het kader van de Wet WOZ, waarbij de getaxeerde waarde
inmiddels voor vele doelen worden gebruikt, is een juiste objectafbakening van groot belang.
Daarbij spelen de regels van objectafbakening (art. 16 WOZ) een belangrijke rol. Dit wordt
geïllustreerd aan de hand van de onderstaande voorbeelden.
Voorbeeld 1 Objectafbakening
Kantoorpand waarvan delen in gebruik zijn gegeven is één onroerende zaak;
de ingebruikgever is gebruiker
Hoge Raad, 25 november 2011, 10/05193
X ontvangt een aanslag OZB en maakt daartegen bezwaar. X bemiddelt tussen de
eigenaren van leegstaande kantoorpanden en tijdelijke bewoners (‘oppassers’). X'
dienstverlening is erop gericht te voorkomen dat leegstaande onroerende zaken worden
vernield of gekraakt. Voor iedere onroerende zaak sluit X overeenkomsten met twee of drie
oppassers. Daardoor wordt slechts een klein deel van de onroerende zaak door oppassers
voor bewoning gebruikt. Voor het overige wordt de onroerende zaak niet gebruikt. X voert
aan dat hij ten onrechte is aangemerkt als gebruiker en dat de gemeente ten onrechte de
volledige waarde van de onroerende zaken in de heffing heeft betrokken.
De Hoge Raad oordeelt dat de delen van de onroerende zaak die door X aan de oppassers
ter beschikking worden gesteld geen zelfstandige gedeelten zijn, maar wel voldoende
specifiek zijn om in hoofdzaak tot woning te dienen. De leegstaande gedeelten van de
onroerende zaak (die niet aan oppassers zijn toegewezen) dienen niet in hoofdzaak tot
woning en zijn niet in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden. De zogenoemde
woondelenvrijstelling van artikel 220e Gemeentewet is daarom van toepassing op de delen
die in gebruik zijn gegeven, maar niet op de leegstaande gedeelten.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
17
Volgens artikel 220b, lid 1, aanhef en letter a van de Gemeentewet wordt X aangemerkt als
gebruiker, omdat hij degene is die de delen voor eigen rekening en risico in gebruik heeft
gegeven. Omdat de in gebruik gegeven én leegstaande delen geen zelfstandige gedeelten
zijn, wordt een kantoorpand aangemerkt als één onroerende zaak. Van dat geheel is X de
gebruiker. Daaraan doet niet af dat een groot deel feitelijk niet wordt gebruikt.
Dit is in overeenstemming met de bedoeling van de wettelijke regeling, aangezien in de
toelichting daarbij is opgemerkt dat bij een leegstaand object geen sprake is van gebruik,
indien dat object echt leegstaat, en dus geen meubilair en dergelijke bevat (zie
Kamerstukken II 1989/90, 25 921, nr. 3, blz. 66). Dit wordt niet anders indien het - beperkte
- gebruik van het object valt onder de zogenoemde woondelenvrijstelling van artikel 220e
van de Gemeentewet.
X wordt aangeslagen over de volledige waarde van de onroerende zaak. De regelgeving
laat de gemeente geen ruimte te boordelen of sprake is van een wanverhouding tussen het
feitelijke gebruik van slechts een beperkt gedeelte van de onroerende zaak en de heffing
over de volledige waarde. Uit het voorgaande volgt dat de uitspraak van Het Hof niet in
stand kan blijven. Verwijzing moet volgen.
Bijzonderheden
Deze uitspraak is het vervolg op Hof Arnhem 19-10-2010, 10/00165, BO3391, VNG-3867.
Voorbeeld 2 Objectafbakening
Zelfstandige ruimten in een kantoorverzamelgebouw
Rechtbank ’s-Gravenhage, 17 november 2011, AWB 11/4843 11/4844 11/4845 11/4846
11/4847 en 11/7349
Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ dient voor de toepassing van
de Wet WOZ als een onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een
gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te
worden gebruikt. Naar het oordeel van de rechtbank dient een deel van een kantoorgebouw
als onderhavige als een zelfstandig gedeelte in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel
c, van de Wet WOZ te worden aangemerkt indien het voldoet aan de volgende eisen:
a. het is afsluitbaar ten opzichte van de overige delen van het kantoorgebouw ;
b. het beschikt over de voorzieningen die noodzakelijk zijn in om het zelfstandig, dat w il
zeggen zonder dat op voorzieningen elders in het kantoorgebouw behoeft te w orden
teruggevallen, als kantoorruimte te gebruiken (hierna: de minimumvoorzieningen).
De minimumvoorzieningen van een zelfstandige kantoorruimte bestaan naar het oordeel
van de rechtbank uit een toilet en een (eenvoudige) pantry.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
18
Voorbeeld 3 Objectafbakening
Onderdeel bedrijfscomplex (tankterminal) is op zichzelf een gebouwd eigendom als
dat onderdeel in bouwkundig opzicht zelfstandigheid binnen dat bedrijfscomplex
bezit
Hoge Raad, 27 januari 2012, 10/04842
X is eigenaar van een tankterminal en gebruikt deze voor het verladen van transporten van
minerale oliën, het consolideren van kleine partijen oliën tot één grote partij, en voor het
mengen van oliën volgens opgave van de afnemers (blenden). In geschil is of de
werktuigenvrijstelling van toepassing is op de aanwezige olieopslag- en overslaginstallatie
bestaande uit acht op- en overslagtanks, leidingwerk, een hotoilsysteem, een
dampretoursysteem, een meet- en regelstation, pompen, elektrische installaties en laad- en
losarmen.
Het Hof concludeerde dat het leidingwerk, het meet- en regelstation en de laad- en
losarmen los van elkaar en los van de op- en overslagtanks geen zelfstandige functie
hebben en daarom onvoldoende zelfstandigheid hebben om op zichzelf te worden
aangemerkt als gebouwde eigendommen. Vervolgens concludeerde Het Hof dat de
tankterminal in zijn geheel dient te worden beschouwd als één gebouwd eigendom en
tevens als werktuig, en dat daarom voor toepassing van de werktuigenvrijstelling op het
leidingwerk en de laad- en losarmen bepalend is of zij de uiterlijke herkenbaarheid van de
tankterminal als geheel (mede) bepalen. Hiertegen richt zich het beroep in cassatie.
De Hoge Raad overweegt dat Het Hof een onjuiste maatstaf heeft aangelegd door een
beslissende betekenis toe te kennen aan het ontbreken van een zelfstandige functie van de
desbetreffende onderdelen van de tankterminal. Voor de vraag of een onderdeel van een
bedrijfscomplex op zichzelf als een gebouwd eigendom is aan te merken, is bepalend of dat
onderdeel in bouwkundig opzicht zelfstandigheid binnen dat bedrijfscomplex bezit. Het Hof
had daarom moeten onderzoeken of de constructie van het leidingwerk en van de laad- en
losarmen zodanig is, dat deze onderdelen op zichzelf, los beschouwd van hun functie
binnen het productieproces, als één gebouwd eigendom zijn aan te merken. Uit het
voorgaande volgt dat het leidingwerk en/of de laad- en losarmen mogelijk op zichzelf als
gebouwde eigendommen zijn aan te merken, hetgeen zou meebrengen dat bij de
tankterminal niet van één gebouwd eigendom kan worden gesproken. Uitgaande van de
grote (kennelijk bouwkundige) zelfstandigheid die Het Hof aan de acht op- en overslagtanks
heeft toegekend, valt bovendien zonder nadere toelichting niet in te zien waarom niet elk
van die tanks op zichzelf zouden kunnen worden aangemerkt als een gebouwd eigendom.
De Hoge Raad verwijst de zaak voor nader onderzoek naar de vraag of er sprake is van
één of meer gebouwde eigendommen. Vervolgens zal per te onderscheiden gebouwd
eigendom moeten worden bepaald of dit eigendom tevens een werktuig is waarop de
werktuigenvrijstelling mogelijk van toepassing is op grond van de criteria uit de arresten HR
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
19
30-06-1999, 34314, LJN: AA2814 (Akersloot) en HR 07-06-2000, 34985, LJN: AA6113,
VNG-93 (Franekeradeel).
Bijzonderheden
Deze uitspraak is het vervolg op Hof 's-Gravenhage 28-09-2010, nr. 08/00341, LJN:
BN9615, VNG-3704.
1.5
Serviceflats
Indien bij de waardebepaling van serviceflats wordt uitgegaan van verkoopcijfers van andere
(normale) appartementen, zal in veel gevallen een waarde worden bepaald die ver boven de
te verwachten verkoopprijs van een dergelijke serviceflat ligt. Serviceflats moeten daarom
worden gewaardeerd in vergelijking met de verkoopwaarden van dergelijke flats, omdat er
sprake kan zijn van een afwijkende markt voor deze objecten. Dit is verwoord in het
voorbeeld in de noot van de VNG onder het arrest van de Hoge Raad.
Voorbeeld Serviceflats
Markt voor serviceflats is in dit geval een andere dan voor andere appartementen;
aanpassen motivering uitspraak niet toegestaan
Hoge Raad 3 februari 2012 nr. 10/05475
X ontvangt een WOZ-beschikking 2008 voor een appartement in een serviceflat met een
waarde van € 166.000. Na afwijzing van het bezwaar gaat X in beroep. Het beroep is
gegrond en de rechtbank verlaagt de waarde naar € 150.000. X gaat in hoger beroep.
Het Hof verlaagt de waarde naar € 100.000. Het Hof motiveert die verlaging door te stellen
dat de markt voor serviceflats een andere is dan de markt voor andere appartementen. In
een tweede uitspraak oordeelt Het Hof echter dat de waarde wordt verlaagd, omdat
serviceflats een specifiek imago hebben. De gemeente gaat tegen deze oordelen in
cassatie.
Volgens de Hoge Raad heeft Het Hof niet de vrijheid om de motivering van een uitspraak in
een tweede uitspraak aan te passen. Dat kan alleen bij een verbetering van een kennelijke
fout in de uitspraak die zich voor eenvoudig herstel leent. Dat is hier niet het geval. In
cassatie beoordeelt de Hoge Raad de eerste uitspraak. Het oordeel van Het Hof vat de
Hoge Raad zo op dat op de markt voor serviceflats - ook na eliminatie van de
waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten - prijzen
worden betaald die in belangrijke mate lager zijn dan de prijzen die betaald worden voor
overigens vergelijkbare flats. Het Hof neemt daarbij kennelijk in aanmerking dat
onvoldoende weersproken is gesteld dat de behoefte aan dergelijke serviceflats sterk is
teruggelopen, en dat die ontwikkeling veel meer te maken heeft met het gehele concept van
de serviceflat dan met de servicekosten. Het oordeel van Het Hof geeft geen blijk van een
onjuiste opvatting van het waarderingsvoorschrift van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Het
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
20
beroep in cassatie is ongegrond.
Bijzonderheden
Deze uitspraak is het vervolg op Hof Arnhem 09-11-2010, 10/00138, LJN:BO6168, VNG3966.
Noot VNG
Het Hof zelf vond kennelijk ook dat de motivering van de eerste uitspraak wat mager was,
maar komt daar nu toch mee weg. Het Hof constateerde dat er voor deze serviceflats
kennelijk een andere markt is dan voor andere appartementen. Dat kan in elke gemeente
weer anders zijn. De waardedrukkende werking van de servicekosten blijft buiten
beschouwing. Er vindt geen correctie plaats als de lagere verkoopprijzen voor serviceflats
te verklaren zijn door de waardedrukkende invloed van de servicekosten. Bij de
waardebepaling van een serviceflat moet de taxateur daarom beoordelen of de correctie
voor de servicekosten een, met andere appartementen, vergelijkbare waarde geeft of dat
de waarde in vergelijking met andere appartementen omlaag of omhoog moet vanwege een
kennelijk afwijkende markt voor die serviceflat.
Naar aanleiding van het bovenstaande arrest heeft de Staatssecretaris in 2011 het
besluit genomen dat voor de belastingjaren 2010 en 2011 de WOZ-w aarde niet geldt
voor de erfbelasting, zoals blijkt uit het onderstaande citaat uit een publicatie van de
VNG (WOZ-informatiepunt, zoekw oord ‘ serviceflats’ .).
“De waarde van serviceflats wordt voor de erfbelasting voor de jaren 2010 en 2011 bepaald
naar de waarde in het economische verkeer op datum van overlijden in plaats van de
vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar. De WOZ-waarde geldt dus niet voor de
erfbelasting voor die jaren.
De regeling geldt niet voor 2012. De Waarderingskamer heeft de gemeenten in 2011
bericht bij de waardering van serviceflats rekening te houden met het waardedrukkende
effect van het specifieke imago van serviceflats en de beperkte kring van gegadigden
conform de nu geldende jurisprudentie (uitspraken van de gerechtshoven Amsterdam en
Arnhem). Deze waardering zal tot uitdrukking komen bij de WOZ-waarde vanaf 2012. Er is
sprake van een serviceflat als de waarde in het economische 30% of meer afwijkt van de
WOZ-waarde. Het besluit van de staatssecretaris van Financiën wordt genomen op grond
van de hardheidsclausule en stelt artikel 21, vijfde lid Successiewet buiten werking”.
Staatssecretaris Weekers van Financiën heeft op 17 juli 2013 goedgekeurd dat ook voor
overlijdens in de jaren 2012 en 2013 serviceflats voor de erfbelasting worden gewaardeerd
op de waarde in het economische verkeer op het moment van overlijden van de erflater en
niet op de WOZ-waarde. In het besluit van 25 november 2011, nr. BLKB2011/1541M, was
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
21
dit al goedgekeurd voor overlijdens in de jaren 2010 en 2011 in afwachting van
jurisprudentie. Nu is die goedkeuring dus verlengd.
Onder 'waarde in het economisch verkeer' verstaat Weekers in dit geval de verkoopwaarde
van de serviceflat, waarin dan ook de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het
betalen van servicekosten waartegenover de bewoner van die flat persoonlijke diensten
ontvangt is verdisconteerd. Daar mag bij de WOZ-waardering geen rekening mee worden
gehouden.
1.6
Bezwaar tegen te lage waarde
Het is u bekend dat artikel 1 van de Wet WOZ oorspronkelijk luidde als volgt:
1. Deze wet geldt bij de bepaling en de vaststelling van de waarde van in Nederland
gelegen onroerende zaken ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de
gemeenten en de waterschappen.
Sinds 1 januari 2009 kan de WOZ-waarde ook voor andere doeleinden, buiten de
belastingheffing, worden gebruikt. Het eerste lid van artikel 1 van de Wet WOZ luidt sinds 1
januari 2009:
1. Deze wet geldt bij de bepaling, de vaststelling en de verstrekking van de waarde
van in Nederland gelegen onroerende zaken ten behoeve van afnemers.
In de WOZ-syllabi van 2012 en 2013 is jurisprudentie opgenomen over de vraag of een
belastingplichtige bezwaar kon maken tegen een, in zijn ogen, te lage waarde. Vanwege de
koppeling van de WOZ-waarde met de belastingheffing was de conclusie dat bewaar maken
in deze gevallen niet mogelijk was. Dergelijke bezwaren werden als niet-ontvankelijk
afgehandeld. Vanwege het toegenomen gebruik van WOZ-waarden buiten de
belastingheffing gaat men er thans van uit dat een bezwaar tegen een te lage waarde wel
ontvankelijk is. Om dat te bereiken is echter ook een wetswijziging nodig, zoals blijkt uit de
volgende uitspraak.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
22
Voorbeeld Bezwaar tegen te lage waarde
Verzoek om vaststelling hogere WOZ-waarde; artikel 29 van de Wet WOZ;
procesbelang. Geen procesbelang aangezien artikel 29 van de Wet WOZ verhoging
van de WOZ-waarde in bezwaar of beroep uitsluit.
Rechtbank Midden-Nederland, 10 april 2013 nr SBR 12/3172
De gemeente had het bezwaar ongegrond verklaard.
Rechtbank
5. Artikel 29 van de Wet WOZ noemt slechts de mogelijkheid om een beschikking te
vernietigen of om de bij beschikking vastgestelde waarde te verminderen. Uit de
wetssystematiek van de Wet WOZ vloeit derhalve voort dat de WOZ-waarde bij een
uitspraak op een bezwaarschrift of een rechterlijke uitspraak niet kan worden verhoogd en
dat de wetgever niet heeft bedoeld om de mogelijkheid open te stellen om in een uitspraak
op bezwaar of een rechterlijke uitspraak een hogere WOZ-waarde vast te stellen. De
wetgever is - kennelijk - van opvatting dat ook belangen buiten het kader van de Wet WOZ
en de daarop gebaseerde wetten, niet kunnen leiden tot een hogere WOZ-waarde. De
rechtbank verwijst in dit verband naar het op 22 mei 2007 ingetrokken wetsvoorstel voor de
Wet modernisering huurbeleid 2007 (TK 2006-2007, 30595). In artikel IV van dit
wetsvoorstel werd een wijziging van artikel 29 van de Wet WOZ voorgesteld waarbij het
woord ‘verminderd’ in het eerste lid zou worden vervangen door ‘gewijzigd’ en het woord
‘vermindering’ in het tweede lid zou worden vervangen door ‘wijziging’. Naar het oordeel
van de rechtbank volgt uit het feit dat dit wetsvoorstel is ingetrokken en de tekst van artikel
29 van de Wet WOZ ook sindsdien ongewijzigd is gebleven dat de wetgever er - kennelijk bewust voor heeft gekozen om een verhoging van de WOZ-waarde in een uitspraak op
bezwaar of een rechterlijke uitspraak niet toe te staan.
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 15 augustus 2012;
- verklaart het bezwaar van eiseres niet-ontvankelijk.
In het wetsvoorstel “Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een
verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen”,
(zie paragraaf 2.1 van deze syllabus) is onder andere opgenomen dat artikel 29 Wet WOZ
vervalt. Als nieuwe jurisprudentie beschikbaar is voorafgaande aan de cursus zal de docent
deze met u bespreken.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
23
Als een belanghebbende bij de heffingsambtenaar een verzoek doet om de waarde te
verhogen kan de ambtenaar op basis van artikel 27 van de Wet WOZ aan dat verzoek
tegemoet komen. Formeel juridisch is dat onjuist, maar het biedt wel een praktische
oplossing gegeven de huidige situatie.
1.7
Verpleeg- en verzorgingstehuizen
Een bijzondere groep gemengde objecten betreffen de zogenaamde verpleeg- en
verzorgingstehuizen. Het is u bekend dat een kleine verschuiving in de verhouding
woning/niet-woning grote fiscale gevolgen kan hebben, zie ook de WOZ-syllabus 2013. Ook
een verlaging van de waarde van het niet-woningdeel kan in enkele gevallen tot gevolg
hebben dat het geheel als woning wordt gekwalificeerd.
Hieronder is een aantal uitspraken opgenomen welke betrekking hebben op verpleeg- en
verzorgingstehuizen. Enkele van deze uitspraken zijn overgenomen uit de syllabus 2013,
latere jurisprudentie is toegevoegd.
Als eerste een uitspraak over het begeleid wonen. Deze woonvorm komt steeds meer voor
in kleine eenheden waarbij zorgwoningen zijn gebouwd binnen ‘normale’ woonwijken. Voor
een leek is vaak aan de buitenkant nauwelijks zichtbaar dat het gaat om een specifieke vorm
van wonen.
Voorbeeld 1 over woondelenvrijstelling en objectafbakening
Woonfunctie bij begeleid wonen
Hoge Raad, 10 februari 2012, 10 februari 2012
X is eigenaar en gebruiker van enkele onroerende zaken, waarin woonvormen zijn
gevestigd voor personen met een verstandelijke (en soms ook lichamelijke) beperking. De
bewoners worden door X' medewerkers begeleid. Daartoe is 24-uurszorg aanwezig en
daarvoor zijn een personeelskamer en een slaapruimte voor de nachtwacht ingericht. De
bewoners beschikken allen over een eigen, afsluitbare kamer met een zit- en slaapgedeelte
en een wasgedeelte. Sommige kamers zijn daarnaast uitgerust met een eigen douche,
toilet en eenvoudige kookgelegenheid. Daarnaast bevatten de onroerende zaken onder
meer gezamenlijke huiskamers, keukens, badkamers en tuinen. De meeste bewoners gaan
overdag naar dagcentra of begeleide werkvoorzieningen. X' medewerkers kunnen zich
toegang tot de kamers van de bewoners verschaffen. Dit is alleen toegestaan als hierover
afspraken zijn gemaakt en in geval van calamiteiten. De verstandelijke beperking van de
bewoners is niet zodanig dat zij niet (onder begeleiding) zelf in hun algemene dagelijkse
behoeften zouden kunnen voorzien. Het koken in de gezamenlijke keuken geschiedt door of
ten minste onder begeleiding van een van X' medewerkers. In geschil is of en in hoeverre
de aanslagen OZB-gebruik kunnen worden opgelegd en in hoeverre de
woondelenvrijstelling van toepassing is.
Het Hof overwoog dat de eigen kamers van de bewoners onder de woondelenvrijstelling
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
24
vallen, omdat bij deze delen de woonfunctie dominant is en de zorgfunctie complementair.
De cassatiemiddelen hiertegen wijst de Hoge Raad af. De eis van zelfstandigheid die geldt
bij de objectafbakening volgens artikel 16 Wet WOZ geldt niet voor de woondelenvrijstelling.
Van een woondeel kan ook sprake zijn bij een onzelfstandige eenheid waarbij
voorzieningen worden gedeeld met bewoners van andere eenheden, zoals onder meer het
geval is in een studentenwoning. De afsluitbaarheid van een onzelfstandig deel van een
onroerende zaak kan weliswaar bijdragen tot het oordeel dat die ruimte tot woning dient,
maar is daarvoor niet noodzakelijk. Ook het feit dat X aan de onroerende zaken primair een
verzorgingsfunctie heeft gegeven, doet aan de toepassing van de woondelenvrijstelling niet
af. Daarnaast geeft de afweging van Het Hof dat de eigen kamers, die tenminste een zit-,
slaap- en wasgedeelte bevatten, tot woning dienen, geen blijk van een onjuiste
rechtsopvatting.
Tot slot is voor de vraag of de eigen kamers tot woning dienen of uitsluitend dienstbaar zijn
aan woondoeleinden, niet van belang in hoeverre de bewoners de vrijheid hebben aldaar te
verblijven. Ook het feit dat X' medewerkers zich - op basis van hierover gemaakte
afspraken of bij calamiteiten - toegang tot de kamers van de bewoners kunnen verschaffen,
staat niet in de weg aan de woonfunctie van de eigen kamers.
Het Hof besliste ook dat voor de gezamenlijke huiskamers, badkamers en tuinen hetzelfde
heeft te gelden als voor de eigen kamers, waardoor de onroerende zaken als woningen zijn
aan te merken.
Deze beslissing in niet naar behoren gemotiveerd. In het bijzonder is niet duidelijk op welke
feiten en omstandigheden de beslissing over de huiskamers en badkamers is gebaseerd.
Evenmin is duidelijk waarom deze ruimten volgens Het Hof tot woning dienen of volledig
dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Voor die ruimten geldt niet zonder meer hetzelfde als
voor de eigen kamers van de bewoners, omdat niet bij voorbaat kan worden aangenomen
dat het gebruik ervan overeenstemt met het gebruik van die eigen kamers.
Met name heeft Het Hof in dit verband geen oordeel gegeven over (de aard van) het
medegebruik van de gezamenlijke huiskamers en badkamers door X' medewerkers. Wat de
tuinen betreft geldt ook bij onderhavige woonvormen dat dergelijke onbebouwde grond als
regel dienstbaar is aan de opstal waarbij die grond hoort. Dat brengt mee dat als regel kan
worden aangenomen dat die grond in dezelfde mate aan dezelfde doeleinden dienstbaar is
als de opstal (zie HR 17-09-2010, 09/02047, LJN:BL5650, VNG-3592 (Epe)). Doordat Het
Hof in het midden heeft gelaten of de gezamenlijke keukens tot woning dienen dan wel
volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden en ook over diverse andere delen van de
opstallen geen oordeel heeft gegeven, berust de beslissing over de tuinen op een onjuiste
rechtsopvatting of is de beslissing onvoldoende gemotiveerd. De Hoge Raad verwijst de
zaak.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
25
Bijzonderheden
Deze uitspraak is het vervolg op Hof Arnhem 19-10-2010, 10/00094, 10/00095 en
10/00096.
Noot VNG
Uit de feiten valt op te maken dat het hier gaat om accommodaties voor begeleid wonen.
Binnen die accommodaties hebben de bewoners de beschikking over een eigen kamer met
eigen wasgedeelte (wastafel). Sommige kamers hebben meer faciliteiten. In dit arrest lopen
de uitleg van het begrip woning in artikel 220a Gemeentewet en in de woondelenvrijstelling
wat door elkaar. Het accent ligt echter vooral op het woonbegrip in 220a van de
Gemeentewet. Daarbij herhaalt de Hoge Raad in dit arrest enkele lijnen die al eerder zijn
uitgezet, of trekt deze door. Zo is de zelfstandigheid van een onderdeel van het object niet
van belang bij de toetsing van artikel 220a. Dit zagen wij al eerder bij de
woondelenvrijstelling. Het gemak waarmee Het Hof de algemene functies op één hoop met
de eigen kamers schuift, accepteert de Hoge Raad niet. Terecht. Het verwijzingshof heeft
daar nog wat werk te verzetten.
Uit het bovenstaande arrest en uit de noot van de VNG blijkt dat voor een
woondelenvrijstelling het niet van belang is dat er sprake is van een zelfstandig object. In dat
laatste geval zou namelijk sprake zijn geweest van een andere objectafbakening, waarbij de
afzonderlijke woondelen zelfstandige woningen en daarmee zelfstandige WOZ-objecten
zouden zijn op basis van artikel 16 Wet WOZ.
Van belang blijkt ook te zijn welke indicatie door het Centraal Indicatieorgaan is gegeven aan
de personen die in een tehuis verblijven. Uit onderstaande uitspraak blijkt dat indien in een
tehuis uitsluitend personen met de indicatie ‘zorg met verblijf’ verblijven, er geen sprake kan
zijn van een woondelenvrijstelling. De zorg overheerst dan op de gehele locatie.
Voorbeeld 2 woondelenvrijstelling
Verpleeg- en verzorgingstehuis CIZ-indicatie 'zorg met verblijf' artikel 9 van het
besluit zorgaanspraken AWBZ
LJN: BQ4806 (Rechtbank Middelburg, 3 ,maart 2011, Awb 10/439)
Ter zitting heeft verweerder desgevraagd verklaard, dat alle bewoners door het Centraal
Indicatieorgaan zijn geïndiceerd met de indicatie ‘zorg met verblijf’, en uitsluitend op grond
van die indicatie in het tehuis verblijven. Eiseres heeft dit niet weersproken. Op grond van
artikel 9 van het Besluit zorgaanspraken AWBZ omvat ‘verblijf’ verblijf in een instelling met
samenhangende zorg bestaande uit persoonlijke verzorging, verpleging, begeleiding of
behandeling, voor een verzekerde met een somatische, psychogeriatrische of
psychiatrische aandoening of beperking of een verstandelijke, lichamelijke of zintuiglijke
handicap, indien die verzekerde aangewezen is op een beschermende woonomgeving, een
therapeutisch leefklimaat of permanent toezicht.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
26
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de verzorging en verpleging van de bewoners
zozeer overheersend zijn dat de woonfunctie daarin opgaat. Van delen van het object
waarbij de woonfunctie overheersend is, is aldus geen sprake. Verweerder heeft mitsdien
de juiste maatstaf voor de gebruikersheffing OZB gehanteerd.
Voorbeeld 3 woondelenvrijstelling
Geen woondelenvrijstelling bij verpleeghuis waar alleen zorgbehoevenden met
zwaardere zorgindicatie (verzorging en verplichting) verblijven
Gerechtshof Amsterdam, 6 oktober 2011, 10/00059 en 10/00060
De verpleging van de zorgbehoevenden in een verpleeghuis is zozeer overheersend dat de
woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. Geen delen die in hoofdzaak
dienen tot woning dan wel hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Vast staat
(zoals namens belanghebbende ter zitting in hoger beroep is gesteld en Het Hof
aannemelijk acht) dat in het verpleeghuis slechts zorgbehoevenden verblijven die ook een
bepaalde mate van verpleging nodig hebben en met een zwaardere indicatie zijn
geïndiceerd (minimaal zorgzwaarte-pakket vier) dan enkel een zorgindicatie.
Gelet hierop is Het Hof van oordeel dat de verpleging van de zorgbehoevenden voorop
staat en dat dit aspect niet alleen voor het verpleeghuis, maar ook voor de
zorgbehoevenden de hoofdfunctie vormt.
Bij de beoordeling van de vraag of delen van de onroerende zaak in hoofdzaak dienen tot
woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden neemt Het Hof voorts in
aanmerking dat het verpleeghuis beschikt over eenpersoonskamers en enkele
tweepersoonskamers (woon-/slaapkamers) en dat indien zorgbehoevenden op een
tweepersoonskamer verblijven, belanghebbende bepaalt met wie een kamer wordt gedeeld,
waarbij zoveel als mogelijk is, rekening wordt gehouden met de wensen van de
desbetreffende zorgbehoevenden. Gelet hierop en de omstandigheden dat de kamers van
de zorgbehoevenden zijn voorzien van een standaardbed en een standaardkast, dat de
zorgbehoevenden geen beschikking hebben over een eigen douche en/of toilet, dat het
verpleeghuis in grote mate zorg draagt voor de meubilering van de gemeenschappelijke
huiskamers en dat het personeel de mogelijkheid heeft zich toegang tot de kamers te
verschaffen, is Het Hof van oordeel dat de verpleging van de zorgbehoevenden zozeer
overheersend is dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat.
In het licht hiervan zijn de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden die duiden
op een woonfunctie, waaronder de mogelijke duurzaamheid van het verblijf in het
verpleeghuis, de vrijheid om de woon-/slaapkamers naar eigen smaak aan te kleden, de
(beperkte) mogelijkheid tot het afsluiten van deze kamers en het ontvangen van bezoek,
van onvoldoende gewicht om te kunnen concluderen dat sprake is van delen die in
hoofdzaak dienen tot woning dan wel hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
Het Hof komt tot de conclusie dat geen sprake is van delen als bedoeld in artikel 220f,
achtste lid, van de Gemeentewet (tekst 2006) en artikel 220e van de Gemeentewet (tekst:
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
27
2007) die voor de vermindering van de heffingsmaatstaf in aanmerking kunnen worden
genomen. Het gelijk is dan ook aan de heffingsambtenaar.
Voorbeeld 4 woondelenvrijstelling
Woondelenvrijstelling voor de wooneenheden in een woon-zorgcomplex
LJN: BW1087 (Gerechtshof ’s-Gravenhage, 23 februari 2012, 11/00275
In A wordt gestreefd naar het waarborgen van de privacy van de bewoners. Zo beschikt
iedere bewoner over een afzonderlijke en afsluitbare wooneenheid met eigen sanitair en
keukenblok. De inrichting van de wooneenheid geschiedt door de bewoner zelf. Verder
staat het vrij in de eigen wooneenheid bezoek te ontvangen, een huisdier te houden en
desgewenst te roken.
In de praktijk blijken hierop beperkingen te bestaan die zijn ingegeven door
veiligheidsoverwegingen en/of de noodzaak dat het personeel onbelemmerd moet kunnen
werken en niet belast kan worden met taken als het verzorgen van dieren of extra
schoonmaakwerkzaamheden. In zoverre moet de Heffingsambtenaar worden toegegeven
dat, afhankelijk van de mate van verzorging en verpleging die noodzakelijk is, afbreuk wordt
gedaan aan de privacy, maar zoals reeds is vermeld, acht Het Hof dit niet van zodanige
betekenis dat hierdoor de woonfunctie niet (langer) aanwezig kan worden geacht.
Gelet op het hiervoor overwogene heeft de onroerende zaak naar het oordeel van Het Hof
in de eerste plaats de functie van woon- en verblijfsruimte voor de bewoners, ook al wordt,
desgewenst, zorg verleend.
Voor zover de Heffingsambtenaar met hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd heeft
bedoeld dat - in ieder geval - de zorg op de gesloten psychogeriatrische afdeling (22
wooneenheden) op de begane grond en de somatische verpleegafdeling (8
wooneenheden) op de eerste verdieping van de linkervleugel, meer dan 30% bedraagt en
dat in zoverre niet gesproken kan worden van gedeelten van de onroerende zaak die in
hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden,
overweegt Het Hof dat hetgeen hiervoor is overwogen eveneens heeft te gelden voor de
psychogeriatrische afdeling en de somatische verpleegafdeling.
Voor diegenen die in hoge mate zijn aangewezen op hulp, zorg en toezicht is er veelal geen
andere optie dan een permanent verblijf in een verpleeghuis of verpleegafdeling in een
complex als het onderhavige.
Ook ten aanzien van deze afdelingen geldt naar het oordeel van Het Hof dat de
woonfunctie zodanig overheerst dat deze hoofdzakelijk tot woning dienen dan wel in
hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dat op deze afdelingen nog meer
beperkingen van de zelfstandigheid en privacy zullen zijn is inherent aan de lichamelijke en
geestelijke conditie van deze bewoners, maar laat onverlet dat de wooneenheden in de
eerste plaats de functie hebben van woon- en verblijfsruimte voor de bewoners. Het feit dat
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
28
in die ruimte in meer of mindere mate een intensieve zorgverlening plaatsvindt, maakt dat
niet anders.
Voorbeeld 5 woondelenvrijstelling
Geen woondelen van een zorgcentrum die op grond van artikel 220e van de
Gemeentewet buiten de heffingsmaatstaf OZB dienen te worden gelaten
LJN: BV6432 (Rechtbank Utrecht, 23 februari 2012, SBR 11/510)
De rechtbank stelt vast dat in zorgcentrum X slechts bewoners verblijven die zijn
geïndiceerd met een ZZP van 5, 6, 7 of 8. Aan de inhoud van de respectievelijke indicaties
ontleent de rechtbank dat de cliëntgroep van ZZP 5 vanwege ernstige dementiële
problematiek behoefte heeft aan intensieve begeleiding en intensieve verzorging, in een
beschermende woonomgeving. De cliënten zijn (bijna) geheel zorgafhankelijk. De
cliëntgroep met een ZZP 6-indicatie heeft vanwege ernstige somatische beperkingen op
veel momenten van de dag structureel behoefte aan begeleiding, intensieve verzorging en
verpleging, in een beschermende woonomgeving. De cliëntgroep met een ZZP 7-indicatie
heeft op grond van een chronische ziekte specifieke begeleiding nodig in combinatie met
zeer intensieve verzorging en verpleging in een beschermende woonomgeving en de
cliëntgroep met een ZZP 8-indicatie heeft op grond van een ernstige somatische
aandoening/ziekte behoefte aan specifieke en zeer intensieve verzorging en verpleging in
combinatie met begeleiding in een beschermende woonomgeving.
De rechtbank stelt tevens vast dat eiseres geen hoger beroep heeft ingesteld tegen de
uitspraak van de rechtbank van 9 december 2009 tussen partijen, in welke uitspraak het
ging over dezelfde rechtsvraag ten aanzien van het belastingjaar 2008. In die uitspraak
heeft de rechtbank op basis van de feitelijke situatie in het zorgcentrum geoordeeld dat het
bieden van medische zorg de hoofdfunctie vormde, reden waarom verweerder terecht geen
toepassing heeft gegeven aan het bepaalde in artikel 220e van de Gemeentewet.
In hetgeen eiseres in de onderhavige procedure heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen
aanleiding voor een ander oordeel. Mede onder verwijzing naar de uitspraak van het
Gerechtshof Amsterdam van 8 oktober 2011 (LJN: BT7239) is de rechtbank ook thans van
oordeel dat in het zorgcentrum de verpleging van de bewoners zozeer overheersend is dat
de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat.
Gelet op de hoeveelheid en de intensiteit van de benodigde zorg die de ZZP-indicaties 5, 6,
7 en 8 met zich meebrengen, kan daarbij geen onderscheid worden gemaakt naar uren dat
sprake is van daadwerkelijke zorg en uren dat sprake is van wonen, nu dat laatste steeds
plaatsvindt in een beschermende omgeving waar permanent zorg en begeleiding
beschikbaar zijn. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat geen sprake is van
woondelen als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet die voor vermindering van de
heffingsmaatstaf in aanmerking kunnen worden genomen.
Eiseres heeft voorts betoogd dat de genoemde uitspraken van de rechtbank Utrecht en van
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
29
het Gerechtshof Amsterdam van 8 oktober 2011, aan subjectieve elementen een
doorslaggevende betekenis toekennen, terwijl de OZB moeten worden bestempeld als
objectieve zakelijke belastingen.
De rechtbank overweegt dat de OZB worden aangemerkt als objectief zakelijke belastingen.
Objectief wil zeggen dat het object, niet het subject, uitgangspunt vormt voor de
belastingheffing. Met zakelijk wordt bedoeld dat de persoonlijke omstandigheden van de
belastingplichtige geen invloed mogen hebben. Hoewel de rechtbank niet uitsluit dat er in
de OZB-heffing mogelijk subjectieve elementen te onderkennen zijn, ziet de rechtbank geen
aanleiding te veronderstellen dat in deze zaak een cumulatie van subjectieve kenmerken te
onderkennen valt die het object en/of de hoogte van de belastingheffing in zodanige mate
beïnvloeden dat er niet meer kan worden gesproken van objectief zakelijke belastingheffing.
Voorbeeld 6 woondelenvrijstelling
Functie van verzorging en verpleging in een verpleeghuis
Gerechtshof Amsterdam, 1 maart 2012, 10/00686
De verzorging en verpleging van de zorgbehoevenden in verpleeghuis Y is zozeer
overheersend dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. Geen delen
die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan
woondoeleinden.
Vaststaat dat in het in geschil zijnde deel van Y alleen ouderen kunnen verblijven die
hiervoor een indicatie hebben. Zij kunnen niet meer zelfstandig wonen en hebben behoefte
aan intensieve begeleiding, uitgebreide of (zeer) intensieve verzorging en verpleging. Voor
ouderen die tijdens hun verblijf meer behoefte krijgen aan (medische) zorg en verpleging, is
deze aanwezig. In Y is 24 uur per dag personeel aanwezig om de zorg te verlenen. Verder
zijn de eenpersoonskamers in hoofdzaak bestemd om te slapen en zorgbehoevenden
hebben geen beschikking over een eigen douche en/of toilet.
Uit deze feiten en omstandigheden leidt Het Hof af dat voor het in geschil zijnde deel van
31,7% van het bruto vloeroppervlak, gelegen in de hoogbouw van Y de verzorging- en
verpleegfunctie zozeer overheersend is dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en
daarin opgaat.
In het licht hiervan zijn de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden die duiden
op een woonfunctie, waaronder de duurzaamheid van het verblijf in Y, de omstandigheid
dat iemand zich kan doen inschrijven in de gemeentelijke basisadministratie (GBA) op het
adres van Y, de (beperkte) mogelijkheid tot het afsluiten van de slaapkamers en het
ontvangen van bezoek, van onvoldoende gewicht om te kunnen oordelen dat sprake is van
delen die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan
woondoeleinden. Ook de stelling van belanghebbende dat degenen die in Y verblijven, daar
feitelijk wonen omdat zij doorgaans elders geen woning meer hebben, slaagt niet. Aan de
functie van het in geding zijnde gedeelte van Y, te weten verzorging en verpleging, komt
naar het oordeel van Het Hof doorslaggevende betekenis toe.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
30
Voorbeeld 7 woondelenvrijstelling
Geen woondelenvrijstelling voor verpleegafdeling
Gerechtshof Amsterdam, 11 oktober 2012, 11/00254 en 11/00255
X is eigenaar en gebruiker van een multifunctioneel zorgcentrum voor ouderen. In de
onroerende zaak wordt huisvesting, verzorging en verpleging geboden aan ongeveer 350
bewoners. Op de eerste drie verdiepingen zijn onder meer verzorgingsappartementen
gevestigd en op de vierde verdieping bevinden zich 30 verpleegkamers (de
verpleegafdeling). In geschil is de toepassing van de vrijstelling voor woondelen. Het hof
oordeelt dat woondelenvrijstelling niet geldt voor de verpleegafdeling. Op de
verpleegafdeling kunnen slechts ouderen verblijven die ook een bepaalde mate van
verpleging nodig hebben. Er is 24 uur per dag personeel aanwezig om deze zorg te
verlenen. Verder zijn de eenpersoonskamers in deze afdeling in hoofdzaak bestemd om te
slapen en hebben de zorgbehoevenden geen beschikking over een eigen
douche/badkamer en/of toilet. Uit deze feiten en omstandigheden leidt het hof af dat voor
de verpleegkamers de verpleegfunctie zozeer overheersend is dat de woonfunctie daaraan
ondergeschikt is en daarin opgaat. De door X aangevoerde omstandigheden die duiden op
een woonfunctie, zoals een eigen brievenbus en kamernummer, de vrijheid om de
verpleegkamers naar eigen smaak aan te kleden, de (beperkte) mogelijkheid tot het
afsluiten van deze kamers en het ontvangen van bezoek, zijn van onvoldoende gewicht om
te kunnen concluderen dat sprake is van delen die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel
in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Ook de stelling van X dat degenen die
op de verpleegafdeling verblijven, daar feitelijk wonen omdat zij doorgaans elders geen
woning meer hebben, slaagt niet. Het restaurant, de was- en droogruimte, de hobbykamer
en de keuken moeten volgens het hof worden aangemerkt als in hoofdzaak dienstbaar aan
woondoeleinden. Deze ruimtes worden uitsluitend gebruikt door de bewoners. De gangen
zijn alleen in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden voor zover zij leiden naar ruimtes
die dienen tot woning, dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De gang,
toiletten, douches, badkamers en huiskamers, welke grenzen aan de
verpleegappartementen, zijn niet in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden. Op de
verpleegafdeling kunnen slechts ouderen verblijven die ook een bepaalde mate van
verpleging krijgen. Dit brengt mee dat ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimtes die
behoren bij de verpleegappartementen de verpleegfunctie overheersend is.
In de uitspraken hiervoor is steeds het gebruik van het gebouw, de in de diverse ruimten
aanwezige voorzieningen en het gebruik door bepaalde personen maatgevend geweest voor
de vraag of de woondelenvrijstelling van toepassing is. Hoe staat het nu met de onder het
gebouw liggen de grond en met de grond rondom het gebouw? Waaraan moet de
omliggende grond worden toebedeeld?
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
31
De rechtbank Leeuwarden heeft hierover in 2011 een uitspraak gedaan.
Voorbeeld 7 woondelenvrijstelling
Gedeelten van verpleeg- en verzorghuis dienen in hoofdzaak tot woning; functie van
de ondergrond volgt de opstal; onbebouwde grond in hoofdzaak dienstbaar aan
woondoeleinden
Rechtbank Leeuwarden, 27 januari 2011, 10/8
X ontvangt een aanslag OZB voor zijn verpleeg- en verzorgingshuis en maakt daartegen
bezwaar.
Voor de rechtbank is in geschil in hoeverre gedeelten van de onroerende zaak in hoofdzaak
tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat zij bij de
bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB gebruikersbelasting buiten aanmerking
blijven. De rechtbank verwijst naar het arrest HR 16-11-2007, nr 40847, LJN: AZ9075, vng2468 (Smallingerland), waarin is beslist dat de enkele omstandigheid dat in het
verpleeghuis het wonen gecombineerd is met een andere functie die in wezen - voor het
verpleeghuis als geheel beschouwd - de hoofdfunctie vormt, niet uitsluit dat delen van de
onroerende zaak tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. In het
onderhavige geval is het wonen in de woongedeelten dermate overheersend aan het
gebruik door de verzorgers, dat deze delen in hoofdzaak tot woning dienen. Daaraan doet
niet af dat de bewoners persoonlijke (fysieke) belemmeringen hebben. De gangen waaraan
de appartementen zijn gelegen en het overdekte gangenstelsel dat de woningen van het
verpleeghuisgedeelte met elkaar verbindt zijn in hoofdzaak dienstbaar aan
woondoeleinden, omdat deze door bewoners en hun bezoek worden gebruikt om de
woningen en appartementen te bereiken.
Voor de ondergrond verwijst de Rechtbank naar het arrest HR 17-09-2010, nr. 09/02047,
LJN: BL5650, VNG-3592 (Epe) waarin werd geoordeeld dat het onlosmakelijke verband
tussen de opstal en de ondergrond meebrengt dat de ondergrond niet kan worden
aangemerkt als een van de opstal te onderscheiden deel van de onroerende zaak. Daarom
moet de waarde van de ondergrond voor de toepassing aan de woondelen en de overige
delen van de opstal worden toegerekend naar evenredigheid met de waarde van die delen.
In dit geval heeft dat tot gevolg dat de waarde van de ondergrond voor 70,18 % niet tot de
heffingsmaatstaf kan worden gerekend.
Uit hetzelfde arrest volgt dat het onbebouwde deel van een onroerende zaak een van de
opstal met zijn ondergrond te onderscheiden deel van die onroerende zaak vormt. Voor dit
tehuis geldt dat dergelijke onbebouwde grond als regel dienstbaar is aan die opstal. Dat
brengt mee dat als regel kan worden aangenomen dat die grond in dezelfde mate aan
dezelfde doeleinden dienstbaar is als de opstal.
Deze regel lijdt slechts uitzondering indien de functie van de onbebouwde grond, of
specifieke delen daarvan, zo nauw met de functie van een bepaald deel van de opstal
samenhangt, dat daaraan dezelfde kwalificatie moet worden toegekend als aan dat deel
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
32
van de opstal.
De rechtbank is van oordeel dat geen feiten en omstandigheden aannemelijk zijn geworden
die de conclusie rechtvaardigen dat de functie van (delen van) de onbebouwde grond zo
nauw met de functie van een bepaald deel van de opstal samenhangt (samenhangen), dat
daaraan dezelfde kwalificatie moet worden toegekend als aan dat deel van de opstal. In het
onderhavige geval heeft dit, nu de woondelen voor meer dan 70% deel uitmaken van de
opstal als geheel, tot gevolg dat de bij het tehuis behorende onbebouwde grond
hoofdzakelijk dienstbaar is aan woondoeleinden. Het onbebouwde deel van de onroerende
zaak kan daarom niet tot de heffingsmaatstaf worden gerekend. Het beroep is gegrond.
1.8
Woning of niet-woning
Zoals bekend wordt zowel in de Gemeentewet als in de Wet WOZ onderscheid gemaakt
tussen woningen en niet-woningen. Twee belangrijke gevolgen van dit onderscheid zijn dat
sinds 2006:

voor woningen geen gebruikersbelasting meer verschuldigd is;

het tarief voor de zakelijk gerechtigde voor woningen in de meeste gemeenten lager
ligt dan het tarief voor de niet-woningen.
Dit verklaart waarom het belangrijk is om (zoveel mogelijk van) een object gekwalificeerd te
krijgen als woning. Om dit te illustreren is onderstaand arrest opgenomen, inclusief een noot
van VNG.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
33
Voorbeeld 1 woning - niet-woning:
Ondergrond verzorgingshuis is geen deel in de zin van art. 220e Gemeentewet
verdeling woning/niet-woning van opstal bepalend voor verdeling van omliggende
grond, tenzij delen van die grond specifieke bestemming hebben
Hoge Raad, 17 september 2010, nr. 09/02047
X is gebruiker van een verzorgingshuis dat is gebouwd op een perceel van 8.000 m². De
bebouwde oppervlakte is ongeveer 2.300 m². Van de waarde van de opstal is 67% toe te
rekenen aan delen die in hoofdzaak tot woning dienen of in hoofdzaak dienstbaar zijn aan
woondoeleinden. Voor Het Hof was in geschil of een gedeelte van de grond moet worden
aangemerkt als in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden, en zo ja, welk gedeelte.
Het Hof heeft daarop beslist dat een onderscheid moet worden gemaakt tussen de
‘projectiegrond’ (1,5 x de bebouwde oppervlakte) en de ‘omliggende grond en restgrond’.
Het Hof heeft de waarde van de ‘projectiegrond’ aan de woondelen toegerekend, naar de
voor de opstal geldende verhouding. De ‘omliggende grond en restgrond’ zijn door Het Hof
aangemerkt als in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden. De gemeente gaat hiertegen
in cassatie.
De Hoge Raad overweegt dat de ondergrond van een opstal dienst doet als drager van die
opstal in al zijn onderdelen. Die ondergrond heeft aldus geen andere functie dan de opstal.
Dit onlosmakelijke functionele verband tussen ondergrond en opstal brengt mee dat de
ondergrond niet kan worden aangemerkt als een van de opstal te onderscheiden deel van
de onroerende zaak in de zin van de woondelenvrijstelling. Daarom moet de waarde van de
ondergrond naar evenredigheid worden toegerekend aan de woondelen en de overige
delen van de opstal. Omdat in deze casus 67% van de waarde van de onderhavige opstal
is toe te rekenen aan de woondelen, moet ook 67% van de waarde van de ondergrond aan
die woondelen worden toegerekend. De omliggende grond vormt een te onderscheiden
deel dat op zichzelf moet worden getoetst. Voor verzorgingshuizen geldt dat dergelijke
onbebouwde grond als regel dienstbaar is aan die opstal. Dat brengt mee dat als regel kan
worden aangenomen dat die grond in dezelfde mate aan dezelfde doeleinden dienstbaar is
als de opstal.
Een uitzondering op deze regel zou van toepassing zijn als de functie van de onbebouwde
grond, of specifieke delen daarvan, zo nauw met de functie van een bepaald deel van de
opstal samenhangt dat daaraan dezelfde kwalificatie moet worden toegekend als aan dat
deel van de opstal. Te denken valt aan een terras dat grenst aan en in gebruik is met een in
hoofdzaak tot woning dienend deel van het verzorgingshuis. De toepassing van deze
uitzondering bepleit om de daartoe benodigde feiten en omstandigheden te stellen en bij
betwisting te bewijzen.
Omdat in onderhavige casus de woondelen voor minder dan 70% deel uitmaken van de
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
34
opstal als geheel, betekent het voorgaande dat de bij die opstal behorende onbebouwde
grond in beginsel niet hoofdzakelijk dienstbaar is aan woondoeleinden. Dit onbebouwde
deel kan als gevolg daarvan niet delen in de woondelenvrijstelling, tenzij de uitzondering
van toepassing is. De zaak wordt verwezen voor verdere behandeling.
Bijzonderheden
Deze uitspraak is het vervolg op Hof Arnhem 15 april 2009, nr. 07/00554.
Noot VNG
Met dit arrest schept de Hoge Raad duidelijkheid over de toepassing van de
woondelenvrijstelling bij de grond van een WOZ-object. Hoewel de zaak ziet op de
tussenregeling in art. 220f Gemeentewet (2006), zijn er geen aanwijzingen dat de uitleg
voor de definitieve regeling in art. 220e Gemeentewet anders zou moeten zijn. De Hoge
Raad stelt vast dat de ondergrond van een opstal geen deel is in de zin van de
woondelenvrijstelling. De ondergrond is vrijgesteld voor hetzelfde percentage als de
woondelen binnen de opstal.
De onbebouwde grond van het WOZ-object vormt wel een deel in de zin van de vrijstelling
en zal dus afzonderlijk moeten worden getoetst. Hoofdregel hierbij is de functie van het
hoofdgebouw: als de functie van de opstal niet in hoofdzaak wonen is, geldt dat ook voor de
grond. Van deze hoofdregel wordt afgeweken voor specifieke delen van de onbebouwde
grond die een te onderscheiden functie heeft voor een specifiek deel van de opstal. De
Hoge Raad noemt een terras bij een appartement als voorbeeld. Ook geeft de Hoge Raad
hierbij een bewijsregel. Deze bewijsregel houdt in dat de belastingplichtige een specifieke
situatie moet stellen en bij discussie moet bewijzen (naar de VNG aanneemt: aannemelijk
maken). In het slot van het arrest verwerpt de Hoge Raad alle overige aangevoerde
grieven. Daartoe hoorde ook de stelling dat het begrip deel als gedeelte moet worden
gelezen.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
35
2.
Actualiteiten in wetgeving
In de vergadering van het College van Deskundigen van de Werkkamer WOZ van
VastgoedCert is het besluit genomen jaarlijks bij de hercertificering ook het onderwerp
‘Actualiteiten in wetgeving’ aan de orde te stellen. In dit hoofdstuk worden ook
aangekondigde wetsvoorstellen behandeld die inmiddels zijn ingetrokken. Dit vanwege de
vaak grote publiciteit die het betreffende wetsvoorstel heeft veroorzaakt. De actualiteiten in
wetgeving die in dit hoofdstuk worden behandeld zijn achtereenvolgens de openbaarheid
WOZ-waarde van woningen, het gebruiksoppervlak versus verhuurbaar oppervlak en
ontwikkeling eigenwoningforfait.
2.1
Openbaarheid WOZ-waarde van woningen
Op 14 maart 2013 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel nummer 33 462 "Wijziging van
de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid
van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen” aangenomen. Kennelijk waren de
wettekst en de antwoorden op schriftelijke vragen voldoende om de Kamerleden te
overtuigen. In het wetsvoorstel is voorgesteld om WOZ-waarden van woningen openbaar te
maken. De Eerste Kamer heeft het wetsvoorstel op 26 maart 2013 als hamerstuk afgedaan.
In de inwerkingtredingsbepaling is geregeld dat de artikelen van deze wet in werking treden
op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip, dat voor de verschillende artikelen of
onderdelen daarvan verschillend kan worden vastgesteld. De openbaarheid van
woningwaarden is daarmee een stuk dichterbij gekomen. De “Wet van 28 maart 2013 tot
wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de
openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen” is op 11 april 2013
gepubliceerd in het Staatsblad.
Uw docent zal tijdens de cursus de inwerkingtreding van de diverse artikelen met u
bespreken.
Toelichting op het wetsvoorstel
4
Dit voorstel wijzigt de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de Kadasterwet Het
betreft de verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde van woningen, de regeling
van de landelijke voorziening WOZ bij het Kadaster en het schrappen van de zogenoemde
Fierensmarge.
Al deze onderwerpen hangen met elkaar samen en dragen door die onderlinge samenhang
bij aan een verbetering van het WOZ-stelsel als geheel. Zo wordt het door openbaarheid van
de WOZ-waarde mogelijk om de WOZ-waarde van een woning op te vragen.
4
Deze samenvatting is gebaseerd op het wetsvoorstel en de Memorie van toelichting zoals ingediend
bij de Tweede Kamer.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
36
Een transparantere WOZ-waarde draagt bij aan de acceptatie van de WOZ-waarde door
burgers en verbetert de kwaliteit van die WOZ-waarde.
Met de realisatie van een landelijke voorziening WOZ kunnen burgers eenvoudig en
laagdrempelig de WOZ-waarde opvragen bij één centraal punt. Zij kunnen dan de WOZwaarde van hun woning vergelijken met de WOZ-waarde van zelf gekozen woningen,
zonder dat dit leidt tot een grotere uitvraag en daarmee tot hogere kosten voor gemeenten.
2.2
Gebruiksoppervlak versus verhuurbaar oppervlak
De waarderingen van courante niet-woningen is veelal gebaseerd op een huurwaardekapitalisatiemethode. In deze methode is het vloeroppervlak een belangrijk element. Het
vloeroppervlak wordt vermenigvuldigd met de huurwaarde per vierkante meter en vervolgens
met een kapitalisatiefactor om zo de waarde van het (deel)object te bepalen. Van welk
vloeroppervlak moet dan worden uitgegaan? Van de gebruiksoppervlakte (gebruiksplicht
BAG-gegevens) of van de verhuurbare vloeroppervlakte (de praktijk in de markt)?
De beslissing is gevallen om voor courante niet-woningen, die in het kader van de Wet WOZ
worden getaxeerd op basis van huurwaardekapitalisatie, uit te gaan van de verhuurbare
vloeroppervlakte (vvo), omdat alle marktinformatie over huurprijzen gerelateerd is aan vvo.
2.3
Ontwikkeling eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait, de voordelen uit eigen woning, wordt jaarlijks door de
Volksvertegenwoordiging vastgesteld mede op basis van de meest recente WOZwaarderingen. Daarbij is het al enkele jaren het beleid om in het bijzonder de duurdere
woningen (> € 1.000.000) zwaarder te gaan belasten (villa-tax). Onderstaand het verloop
van het eigenwoningforfait over de jaren 2010-2014.
2010
1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van:
Meer dan
Maar niet meer dan
Op jaarbasis gesteld op
-
€ 12.500
Nihil
€ 12.500
€ 25.000
0,20% van deze waarde
€ 25.000
€ 50.000
0,30% van deze waarde
€ 50.000
€ 75.000
0,40% van deze waarde
€ 75.000
€ 1.010.000
0,55% van deze waarde
€ 1.010.000
-
€ 5.555 vermeerderd met 0,80% van de
eigenwoningwaarde voor zover deze
uitgaat boven € 1.010.000.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
37
2011
1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van:
Meer dan
Maar niet meer dan
Op jaarbasis gesteld op
-
€ 12.500
Nihil
€ 12.500
€ 25.000
0,20% van deze waarde
€ 25.000
€ 50.000
0,30% van deze waarde
€ 50.000
€ 75.000
0,40% van deze waarde
€ 75.000
€ 1.020.000
0,55% van deze waarde
€ 1.020.000
-
€ 5.610 vermeerderd met 1,05% van de
eigenwoningwaarde voor zover deze
uitgaat boven € 1.020.000.
2012
1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van:
Meer dan
Maar niet meer dan
Op jaarbasis gesteld op
-
€ 12.500
Nihil
€ 12.500
€ 25.000
0,20% van deze waarde
€ 25.000
€ 50.000
0,35% van deze waarde
€ 50.000
€ 75.000
0,45% van deze waarde
€ 75.000
€ 1.040.000
0,60% van deze waarde
€ 1.040.000
-
€ 6.240 vermeerderd met 1,30% van de
eigenwoningwaarde voor zover deze
uitgaat boven € 1.040.000.
2013
1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van:
Meer dan
Maar niet meer dan
Op jaarbasis gesteld op
-
€ 12.500
Nihil
€ 12.500
€ 25.000
0,20% van deze waarde
€ 25.000
€ 50.000
0,35% van deze waarde
€ 50.000
€ 75.000
0,45% van deze waarde
€ 75.000
€ 1.040.000
0,60% van deze waarde
€ 1.040.000
-
€ 6.360 vermeerderd met 1,55% van de
eigenwoningwaarde voor zover deze
uitgaat boven € 1.040.000.
LET OP: Woningen boven € 1.040.000 krijgen in 2013 een extra toeslag van € 120 per jaar.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
38
2014
5
1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van:
Meer dan
Maar niet meer dan
Op jaarbasis gesteld op
-
€ 12.500
Nihil
€ 12.500
€ 25.000
€ 25.000
€ 50.000
€ 50.000
€ 75.000
€ 75.000
€ 1.040.000
€ 1.040.000
-
5
na bijstellingsregeling 2014 aan te vullen met cijfers voor 2014
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
39
3.
Actualiteiten in waarderingsmethodieken
Zoals eerder tijdens hercertificeringsdagen van VastgoedCert met u besproken, wordt in een
aantal gevallen bij de waardebepaling gebruik gemaakt van taxatiewijzers. Dit jaar wordt uw
bijzondere aandacht gevraagd voor de Taxatiewijzer Algemeen deel, de Taxatiewijzer
huurwaardekapitalisatie en de nieuw toegevoegde Taxatiewijzer Hotels.
3.1
Taxatiewijzer Algemeen deel, Waardepeildatum 1 januari 2013
Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen
in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer algemeen, waardepeildatum 2012,
versie 1.1.
Hoofdstuk
Onderwerp
Wijziging
1
Marktontwikkeling
Extra toelichting opgenomen op het indexeren t.o.v.
eerdere kengetallen.
2
Archetypen
De letter H is toegewezen aan Horeca in verband met de
Taxatiewijzer Hotels.
2
5
7
10
Gebruik
Gebruik vvo en bvo in afwijking van de BAG-
oppervlaktebegrippen
gebruiksoppervlakte.
Taxeren tijdens een
Toelichting toegevoegd over het taxeren van een object
renovatie
tijdens een renovatie.
Correctie grootte bij
Passage toegevoegd over berekening correctie bij
waarde in het
meerder WOZ-deelobjecten met zelfde of vergelijkbaar
economische verkeer
archetype.
Omzetbelasting
Omzetbelasting bij sportcomplexen moeten gezien de
Wet op de inkomstbelasting meestal exclusief
omzetbelasting getaxeerd worden.
Verder in taxatiewijzer kengetallen en voorbeelden
aangepast aan BTW-percentage van 21%
11
Waarde grond
Bij waarde grond moet soms worden uitgegaan van
prijzen bij transactie onderworpen aan
overdrachtsbelasting (gronden niet zijnde
bouwterreinen).
13
Overzicht en toelichting
De lijst met archetypen uit de algemene Taxatiewijzer is
archetypen
geactualiseerd.
bijlage
Lijsten met soort-object-,
Lijsten zijn geactualiseerd.
4, 5 en 7
deelobject- en
archetypencodes
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
40
Van groot belang is de wijziging met betrekking tot het gebruik van oppervlaktebegrippen. In
de syllabus Hercertificering WOZ 2013 is al uitgebreid aandacht besteed aan het besluit van
de Waarderingskamer van 1 maart 2012 om expliciet de voorkeur te geven aan het baseren
van de WOZ-taxaties voor courante niet-woningen op het verhuurbaar vloeroppervlakte. Dit
besluit is nu verwerkt in de Taxatiewijzer. Daar wordt ook aangegeven welke oppervlakte bij
de overige niet-woningen dient te worden gebruikt en hoe een en ander moet worden
vastgelegd.
Onderstaand een tekstgedeelte uit de Taxatiewijzer Algemeen deel 2013, pp. 22-23.
2.8.1 Grootte in oppervlakte (m²)
De grootte van de kavel en in de meeste gevallen van de gebouwonderdelen worden in m²
weergegeven. De grootte van gebouwonderdelen kan ook in m³ weergegeven worden. Bij
gebruik van de inhoud is de maatvoering altijd bruto (bij kengetallen per m3 wordt altijd
gerekend met de bruto inhoud). Bij gebruik van de oppervlakte wordt bij voorkeur gebruik
gemaakt van de definitie van de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580, zodat kan worden
aangesloten op de oppervlakte die is geregistreerd in de Basisregistraties adressen en
gebouwen (BAG). Echter courante niet-woningen, die in het kader van de Wet WOZ worden
getaxeerd op basis van huurwaardekapitalisatie, worden getaxeerd met behulp van de
verhuurbare vloeroppervlakte (vvo), omdat alle marktinformatie over huurprijzen gerelateerd
is aan vvo. Bij incourante objecten die getaxeerd worden op basis van de
gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt gewerkt met bruto vloeroppervlakte (bvo), omdat
de kengetallen over bouwkosten beschikbaar zijn op basis van deze eenheid. Daarom zijn
de kengetallen in de taxatiewijzers gericht op de gecorrigeerde vervangingswaarde ook in
bedragen per m2 bvo. Met de code bruto/netto oppervlakte (Zie Gegevenswoordenboek
WOZ gegevensnummer 61.44) moet dit worden aangegeven. (Zie Gegevenswoordenboek
WOZ gegevensnummer 61.43).
Voor de overige wijzigingen wordt verwezen naar de Taxatiewijzer.
3.2
Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, Waardepeildatum 1 januari 2013
Ook voor deze taxatiewijzer wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (nietredactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer
Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 2012, versie 1.0
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
41
Hoofdstuk
Onderwerp
Wijziging
1.4
Marktanalyse
Wijzigingen in opbouw van het hoofdstuk
2.2
Incentives en de invloed
Extra toelichting op de berekening van incentives
op de huurwaarde
aangepast
Incentives en de invloed
Toelichting ter voorkoming van dubbel telling
2.2
op de huurwaarde
3.2.2
Risico-opslag op
Risico-opslagen aangepast naar 2013
vastgoed
Bijlage 2
Onderhoudskosten
Diverse tabellen aangepast naar 2013
Bijlage 3
Herbouwkosten
Diverse tabellen aangepast naar 2013
Bijlage 4
Overzicht tabel kosten
Tabel aangepast naar 2013
koper
Bijlage 8
Rekenblad
Tekstuele aanvulling betreffende cellen G9, G10, G14
verkooptransactie
en E44.
Bespreking van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie zal slechts zeer globaal
plaatsvinden binnen deze cursus. Van taxateurs wordt verwacht dat zij zelf de inhoud van
deze Taxatiewijzer tot zich nemen.
3.3
Taxatiewijzer Hotels, Waardepeildatum 1 januari 2013
Aan de Taxatiewijzer Hotels zal uitgebreid aandacht worden besteed. Deze Taxatiewijzer is
dit jaar voor de eerste maal gepubliceerd.
Doel van deze Taxatiewijzer is het bieden van een methode voor uniforme waardering in het
kader van de Wet WOZ van hotelvastgoed en het bieden van een rekenmodel om langs
modelmatige weg de objectieve waarde van hotelvastgoed te taxeren. De taxateur kan met
het rekenmodel door invoer van vijf kernvariabelen een modelwaarde berekenen. Deze
modelmatige benadering sluit aan op het objectieve karakter dat de WOZ-waarde. De WOZwaarde moet immers de waarde weergeven van de onroerende zaak en niet van de
onderneming die de zaak gebruikt. Om de modelwaarde te toetsen aan de actuele markt,
wordt de berekende modelwaarde wel vergeleken met de feitelijke exploitatiecijfers en
bijzonderheden van het te waarderen hotel. Deze vergelijking kan leiden tot bijstelling van de
modelwaarde, waarbij echter steeds recht gedaan moet blijven worden aan het objectieve
karakter van de WOZ-waarde.
3.3.1
Strekking van de Taxatiewijzer
Met ingang van 2013 (waardepeildatum 1 januari 2013, te gebruiken voor de WOZbeschikkingen in 2014) is er voor de waardering van het vastgoed van hotels met een
officiële classificatie als hotel volgens de Nederlandse Hotel Classificatie een Taxatiewijzer
opgesteld. Deze Taxatiewijzer maakt onderdeel uit van de door de VNG gepubliceerde en
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
42
jaarlijks geactualiseerde set van taxatiewijzers voor diverse categorieën objecten. In de
Taxatiewijzer Hotels is gekozen voor de in de hotelbranche gebruikelijke methode van
huurwaarde-kapitalisatie. Met het oog op het objectieve karakter van de WOZ-waarde, wordt
de huurwaardekapitalisatie in deze Taxatiewijzer zoveel mogelijk gebaseerd op objectieve
gegevens. Daarom wordt primair gerekend met een normomzet en met normkosten. De
WOZ-waarde wordt op die manier door het model berekend aan de hand van een
omzetberekening die overeenkomt met een normale exploitatie voor een gemiddeld hotel in
de gekozen categorie ter plaatse.
3.3.2
Uitgangspunten
De taxateur moet allereerst bepalen om welk archetype hotel het gaat. Het model kent zeven
hotelarchetypes, namelijk:

hotel zonder ontbijt;

hotel-garni (alleen met ontbijt);

hotel-restaurant;

hotel-restaurant met meerdere zalen (>5 zalen);

restaurant met hotelkamers;

conferentiehotel;

snelweghotel.
Vervolgens dient de taxateur verschillende variabelen in te vullen. De belangrijkste daarbij
zijn het aantal kamers, het aantal sterren en de locatie. In het model wordt dan een
koppeling gemaakt met de verschillende geobjectiveerde kengetallen voor bezettingsgraad
en kamerprijs. Op basis van de door de taxateur ingevulde gegevens, berekent het model de
geobjectiveerde omzet, exploitatiekosten en huurwaarde.
De opgenomen variabelen in het model zijn:

kamerprijs per sterrenclassificatie en gebied;

bezettingsgraad per gebied;

percentage food and beverages (F&B)-omzet per hoteltype en sterrenclassificatie;

percentage conferentie/zalenomzet per hoteltype en sterrenclassificatie;

percentage overige omzet naar hoteltype en sterrenclassificatie;

kosten soorten per hoteltype en sterrenclassificatie;

huurwaarde (als percentage van omzet) per hoteltype, sterrenclassificatie en gebied;

rendement per sterrenclassificatie en gebied;

vaste kosten per sterrenclassificatie.
Het model rekent met kengetallen, tarieven en overige parameters van hotels die waar
mogelijk zijn ontleend aan gepubliceerde kengetallen die in de hotelpraktijk een breed
draagvlak hebben. Gebruikte kengetallen zijn zoveel mogelijk afgeleid van de kengetallen
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
43
die worden gepubliceerd in het Hosta rapport, overige onderzoeken voor gemeenten en
provincies en cijfers die bekend zijn bij Invast Hotels vanuit diverse onderzoeken door
geheel Nederland. Het rekenmodel biedt de mogelijkheid om met behulp van de bekende
werkelijke omzetgegevens een controleberekening te maken van de waarde. De
modelwaarde van het model kan afwijken van de berekening op basis van de werkelijke
individuele exploitatiegegevens.
Als die afwijkingen verband houden met het vastgoed, kan de taxateur de modelwaarde
verfijnen. Redenen hiervoor kunnen een bijzondere ligging, afwijkend onderhoud, et cetera
zijn. Wanneer de afwijking van de daadwerkelijke omzet ten opzichte van de modelwaarde
wordt verklaard door ‘de kwaliteit van de ondernemer’, dan wordt de modelwaarde als
uitgangspunt genomen voor de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is immers een objectieve
waarde van het vastgoed.
De waardering van hotels is gebaseerd op een normexploitatie van het te taxeren hotel en
bepaalt welke vastgoedlasten bij deze normexploitatie gedragen kunnen worden. Deze
vastgoedlasten bepalen dan uiteindelijk de waarde van het vastgoed. Het zou het meest
eenvoudig zijn om aan te sluiten bij de exploitatiegegevens van het hotel zelf. Het waarderen
op basis van de bedrijfsvoering door de huidige eigenaar/exploitant, sluit echter niet aan op
het uitgangspunt van de Wet WOZ. Volgens de wet moet immers sprake zijn van een
objectieve waardebepaling. Het waarderen aan de hand van de eigen exploitatiegegevens
van een ondernemer zou ertoe kunnen leiden dat goede ondernemers worden gestraft met
een hoge waarde en dat slechte ondernemers worden beloond met een lage waarde. Bij de
systematiek van de Wet WOZ past dat wordt uitgegaan van een geobjectiveerde exploitatie
(waarde in het economische verkeer, voor een willekeurige gegadigde) en niet van de
actuele exploitatie (waarde voor de huidige eigenaar/exploitant).
Ditzelfde uitgangspunt kan bijvoorbeeld herkend worden bij de toepassing van de
huurwaardekapitalisatie, waarbij altijd uitgegaan wordt van het markthuurniveau en niet van
de daadwerkelijk betaalde huur. Voor de waardering van hotels zal dan ook op objectieve
gronden een (fictieve, maar realistische voor een willekeurige gegadigde haalbare)
jaarrekening per hotel bepaald moeten worden die als basis dient voor de waardering.
Er kunnen echter ook objectonderdelen op het terrein aanwezig zijn die (nog) geen
onderdeel uitmaken van de exploitatie. Deze dienen buiten beschouwing gelaten te worden
indien deze geen waarde vertegenwoordigen binnen de huidige exploitatie en niet als een
zelfstandig object gezien kunnen worden (bijvoorbeeld ongebonden extra grond die niet
verkocht zou kunnen worden). Indien deze objectonderdelen wel als een zelfstandig object
een waarde vertegenwoordigen, maar geen waarde toevoegen aan de exploitatie van het
hotel, dienen deze onderdelen gewaardeerd te worden conform de waarderingsinstructie
voor die onderdelen (bijvoorbeeld niet door de hotelexploitatie gebruikte parkeerplaatsen).
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
44
Ook het effect van een investering in het vastgoed die niet gelijk merkbaar is in de resultaten
kan als een extra waardecomponent meegenomen worden. De investering komt
bijvoorbeeld pas over enkele jaren volledig in de exploitatie tot uitdrukking. In de tussentijd is
deze investering wel gedaan en staat het objectonderdeel er echter wel en zal een potentiële
koper bij zijn aankoopbeslissing zeker rekening houden met de investering die is gedaan.
3.3.3 Reikwijdte
Met de Taxatiewijzer kunnen hotels worden getaxeerd met een officiële classificatie als hotel
volgens de Nederlandse Hotel Classificatie. Uitgesloten van de NHC zijn bedrijven die
bekend staan als hostels, bed and breakfast-bedrijven, jeugdherbergen en anderen. Deze
zijn met de huidige versie van dit model niet te waarderen, aangezien deze niet per kamer
verhuren, maar een tariefstelling per bed kennen. De waardering van dit type bedrijven valt
buiten deze Taxatiewijzer. De structuur van het model is eventueel wel geschikt om een
waarde te bepalen voor dit soort objecten op basis van de werkelijke exploitatiegegevens.
De taxateur dient dan bij de berekening wel het rendement waarmee de huurwaarde wordt
gekapitaliseerd aan te passen, vanwege de mindere courantheid van dit soort objecten.
Algemene kengetallen voor het taxeren van dit soort accommodaties zijn nog te beperkt
voorradig. Om de verschillen tussen hotel en de overige categorieën te kunnen vast stellen,
worden onderstaand de meest belangrijke verschillen tussen hotels en de andere groepen
genoemd.
Hostels
Hostels richten zich op verhuur van een of meer bedden per nacht in tegenstelling tot hotels
die gericht zijn op verhuur per kamer. Bij hostels zijn er veelal meer dan twee bedden per
kamer, vaak kleinere of grotere zalen met meer dan vier bedden per zaal. In hotels zal men
over het algemeen kamers aantreffen met één of twee bedden. Soms hebben hotels kamers
met drie of vier bedden, maar deze zullen altijd beperkt zijn tot het totaal aantal kamers per
hotel.
De structuur van het model is wel geschikt om een waarde te bepalen van een hostel op
basis van de werkelijke exploitatiegegevens, maar de taxateur dient dan de werkelijke omzet
(wanneer deze in voldoende mate gelijk gesteld kan worden aan een ‘geobjectiveerde
omzet’) in te voeren om een vastgoedwaarde te berekenen. Dus waar nodig dient
gecorrigeerd te worden voor goed of slecht ondernemerschap.
Bed and breakfast
Bed and breakfasts (B&B) beschikken veelal over niet meer dan zeven kamers en men heeft
geen personeel in dienst. Een B&B heeft gemiddeld in Nederland ongeveer 2,5 kamer .
Veelal is het hoofddoel van het object ‘wonen’ en is het verstrekken van logies een
nevengeschikt doel. In die gevallen zal een waardering als ‘woning’ voor het gehele object
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
45
beter aansluiten. In veruit de meeste gevallen zal de bestemming van het object omschreven
zijn als ‘wonen’. Een hotel heeft het verstrekken van logies tot hoofddoel en zal ten minste
een medewerker in dienst hebben.
Vijfsterren hotels in Nederland
In totaal zijn in Nederland 25 hotels in de 5***** classificatie. Hoewel er overeenkomsten zijn,
vallen deze hotels al snel buiten de gebruikelijke waarden en daarmee buiten de kengetallen
die in dit model worden gehanteerd. Vanwege de grote verschillen in locatie, type exploitatie
en type vastgoed is het mogelijk dat deze hotels buiten de kengetallen en uitgangspunten
van het model gaan. Met name vijfsterren bedrijven kunnen vaak een veel groter gedeelte
aan zaalhuur, congressen en F&B bereiken ten opzichte van de omzet voor logies.
Daarnaast kan de overige omzet sterk afwijken. Zeker bij deze categorie hotels is het van
belang om te bezien of de opgevraagde gegevens afwijken van de modelwaarden. Als de
afwijkingen verband houden met het vastgoed, bijvoorbeeld een unieke ligging of een
kwaliteitsniveau of onderhoudstoestand van het hotel dat sterk afwijkt van de gemiddelde
kwaliteit en onderhoudstoestand waar het model vanuit gaat, is er reden om de
modelwaarde aan te passen. Zeker bij deze categorie hotels is daarom analyse van belang
van opgevraagde omzetgegevens en kosten om een reëel bedrag te bepalen dat
toegerekend mag worden aan vastgoedkosten dan wel huurwaarde binnen de exploitatie.
De in het model aangegeven kosten geven een leidraad voor zowel de genormaliseerde
kamerprijs als de kostensoorten.
Van der Valk
De hotelbedrijven van Van der Valk kunnen niet per definitie op basis van het archetype
snelweghotel worden gewaardeerd, terwijl dit toch vaak de verwachting is bij de diverse
hotels van deze hotelgroep. Er zijn bijvoorbeeld Van der Valk-hotels welke aan de snelweg
gelegen zijn, maar eveneens aan de rand van een grotere gemeente. Voorbeelden van deze
laatste categorie zijn bijvoorbeeld Eindhoven, Utrecht (Nieuwbouw), Nootdorp (Den Haag),
Maastricht, Almere en Middelburg. Met name de genoemde voorbeelden dienen niet als
archetype snelweghotel te krijgen, maar bijvoorbeeld hotel-restaurant met zalen. Bedrijven
welke geen direct achterland hebben en aan de snelweg gelegen zijn, kunnen wel getypeerd
worden als snelweghotels. Voorbeeld hiervan is Van der Valk Eemnes (Hotel De Witte
Bergen).
Aandachtspunt is dat bij hotels van deze keten in meerdere gevallen de bezettingsgraad,
conferentie-omzet en F&B-omzet hoger zullen liggen dan de marktgemiddelden. Dat geldt
zeker voor de bedrijven die buiten de grotere steden gevestigd zijn. De door het model
verkregen modelwaarde houdt geen rekening met de goodwill van deze keten die een
hogere omzet ten gevolge heeft. Indien de taxateur van de modelwaarde wil afwijken zal hij
dit onderbouwd dienen te doen. Deze onderbouwing moet dan gericht zijn op kenmerken
van de locatie of het vastgoed en niet op de goodwill van de naam ‘Van der Valk’ (objectieve
waarde).
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
46
Bilderberg hotels / Grote hotels in kleinere gemeenten
De hotels behorend tot de Bilderberg keten anno 2013 kunnen afwijkend zijn ten opzichte
van de standaardwaarden. De hotels van Bilderberg zijn over het algemeen groter van
omvang en zijn ook te vinden in kleinere plaatsen in Nederland. Te denken valt aan een
hotel met restaurant en zalen als Bilderberg Hotel Lauswolt in Beetsterzwaag. In dit soort
kleinere plaatsen is geen sprake van ‘lokale marktgegevens’, maar wordt regionaal een
patroon vastgesteld in de onderliggende cijfers die de modelwaarde bepalen. De hotels
binnen deze keten passen minder goed in de regionale marktcijfers, omdat het objecten
betreft met een ‘landelijke markt’. De taxateur dient ook hier de modelwaarden te toetsen
aan de werkelijke exploitatie. De taxateur heeft de mogelijkheid vervolgens handmatig
aanpassingen te verrichten, vanwege bijzonderheden van het te waarderen hotel. Ook hier
geldt dat de onderbouwing van de afwijking ten opzichte van de modelwaarde moet gelegen
zijn in de bijzondere kenmerken van het vastgoed.
Hotel bij pretpark (De Efteling)
Als een hotel gelegen is bij een grote publiekstrekker als een pretpark is er ook reden om de
modelwaarde te toetsen aan de werkelijke omzetcijfers, aangezien ook hier het model geen
rekening houden met buitengewone veroorzakers van overnachtingsvraag, maar alleen met
een algemene marktvraag ter plaatse. Daarnaast is het aannemelijk dat naast een
verhoogde logiesomzet ten opzichte van de modeluitkomsten er ook een verhoogde omzet
zal zijn op het gebied van F&B en zaalverhuur.
All inclusive-formules
Er is in Nederland een aantal formules die naast vermaak ook overnachting als arrangement
aanbieden, veelal ook met een eenheidsprijs inclusief eten en drinken. Preston Palace in
Almelo is een voorbeeld van deze beperkte categorie. Ook hier is reden om de
modeluitkomsten te toetsen aan de werkelijke omzetcijfers, omdat het model geen rekening
houdt met buitengewone veroorzakers van overnachtingsvraag, maar een algemene
marktvraag ter plaatse.
Nieuwe concepten
Er komen steeds meer nieuwe concepten van hotels die de personeelscomponent laten
vervangen door selfservice, automatisering en efficiëntere indelingen. Dit betekent dat de
verdeling van kosten over de diverse kostensoorten kan wijzigen. Vooral bij low serviceconcepten kan dit het geval zijn. Door het invoeren van de werkelijke omzetten en kosten
kunnen de modeluitkomsten worden getoetst aan de werkelijk gerealiseerde cijfers. De
modelwaarde kan de taxateur vervolgens handmatig aanpassen. De taxateur kan
bijvoorbeeld afwijken van de standaardpercentages die bijvoorbeeld voor personeelskosten
en vastgoedlasten zijn opgenomen. Deze aanpassingen betreffen ook ‘geobjectiveerde’
aanpassingen omdat veelal ook het vastgoed is aangepast aan het ‘selfservicekarakter’,
bijvoorbeeld op terrein van toegang, et cetera.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
47
Hotels als bijproduct
Bij een aantal attracties kan een toegevoegd hotelbedrijf een afgeleide functie zijn van het
hoofddoel van de attractie. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan: hotels bij grootschalig
kuren (Fontana Nieuweschans, Scandic Sanadome, Thermae 2000). Bij deze objecten zal er
reden zijn om de modelwaarden aan te passen, bijvoorbeeld op grond van de
bezettingsgraad. De werkelijke omzetcijfers kunnen hiervoor een indicatie zijn. In het model
wordt namelijk geen rekening gehouden met buitengewone veroorzakers van
overnachtingsvraag, zoals de nabijheid van een kuuroord, maar wordt getaxeerd op basis
van een algemene marktvraag ter plaatse. De hoofdattractie, bijvoorbeeld het grootschalig
kuuroord, dient natuurlijk als separaat onderdeel te worden getaxeerd.
Omzet uit bijzondere activiteiten
Er zijn hotels die naast omzet uit de gebruikelijke categorieën ook een substantieel deel van
omzet halen uit branchevreemde activiteiten. Als voorbeeld geldt bijvoorbeeld een hotel met
een theater.
In zulke gevallen zal de omzet van die activiteit separaat in kaart worden gebracht door
opvragen en/of inschatten van die activiteit en zal een huurwaarde dienen te worden
vastgesteld door het nemen van een percentage van de omzet. Bedrijfskosten aan vastgoed
bewegen zich voor dit soort bedrijven met een grote marge tussen de 8% en 30% van de
omzet, vaak afhankelijk van de bruto marge van de betreffende activiteit. De vastgestelde
huurwaarde zal vervolgens gekapitaliseerd dienen te worden om tot een vastgoedwaarde te
komen. De taxateur moet bepalen of de bijzondere activiteit wellicht beter separaat
gewaardeerd dient te worden op bijvoorbeeld de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. Het hotelgedeelte kan dan separaat worden gewaardeerd conform de instructie in
de Taxatiewijzer, waarbij ook beoordeeld moet worden of de combinatie leidt tot andere
uitgangspunten met betrekking tot bezettingsgraad of bijvoorbeeld omzet F&B.
Overige functies binnen een hotelobject
Binnen het vastgoed van hotels kan het voorkomen dat bepaalde functies een separaat te
taxeren object vormen. Denk hierbij aan hotels die gelegen zijn in een winkelstraat en waar
op de begane grond winkels of horeca gevestigd is, welke zich niet specifiek richten op
gasten van het hotel. Deze functies dienen dan vanaf de openbare weg begaanbaar te zijn
en opengesteld voor iedereen. In deze gevallen bestaat het te waarderen vastgoed uit een
hotel, een of meerdere winkels en een of meerdere horecaobjecten. Zowel de winkels als de
horecaruimten worden dan getaxeerd als separate objecten en opgeteld bij de waarde van
het hotelgedeelte dat getaxeerd is op basis van deze taxatiewijzer. Winkels die in het hotel
gelegen zijn en alleen bereikbaar zijn via de hotel entree dienen gewaardeerd te worden
binnen het vastgoed van het hotel. Hetzelfde geldt voor sauna- of wellness-bedrijven binnen
hotels die zich niet specifiek richten op gasten van het hotel. In deze gevallen bestaat het te
waarderen vastgoed uit een hotel en het vastgoed van de overige functies.
Voor meer informatie wordt verwezen naar de Taxatiewijzer Hotels.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
48
Bijlage 1: Concept-Besluit proceskosten WOZ-zaken en
de toelichting
Besluit van ............................ betreffende de proceskostenvergoeding in
bestuursrechtelijke zaken op het terrein van de Wet waardering onroerende zaken
(Besluit proceskosten WOZ-zaken)
Wij Willem-Alexander, bij de gratie Gods, Koning der Nederlanden, Prins van
Oranje- Nassau, enz. enz. enz.
Op de voordracht van Onze Minister van Veiligheid en Justitie van ………, nr. ,
gedaan mede namens Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties;
Gelet op de artikelen 7:15, vierde lid, 7:28, vierde lid, en 8:75, eerste lid, van de
Algemene wet bestuursrecht;
De Afdeling advisering van de Raad van State gehoord (advies van , nr. );
Gezien het nader rapport van Onze minister van Veiligheid en Justitie van …..2013,
nr. …, uitgebracht mede namens Onze Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties;
Hebben goedgevonden en verstaan:
Artikel 1
In dit besluit wordt verstaan onder:

Wet WOZ: Wet waardering onroerende zaken;

gecombineerde behandeling: een zitting of hoorzitting waarin meerdere bezwaar- of
beroepschriften, in aanwezigheid van dezelfde rechtsbijstandverlener of dezelfde

deskundige, gelijktijdig worden behandeld, en waarbij vergelijkbare gronden zijn

aangevoerd;

WOZ-waarde: de in het kader van de Wet WOZ bij voor bezwaar vatbare beschikking
vastgestelde waarde;

woning: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ als
woning is getaxeerd;

niet-woning: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de WetWOZ
niet als woning is getaxeerd;

courante niet-woning: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de
Wet WOZ volgens een courante waarderingsmethode is gewaardeerd;

gebouwd eigendom in aanbouw: een onroerende zaak die in het kader van de
uitvoering van de Wet WOZ als gebouwd eigendom in aanbouw is gewaardeerd;

incourante niet-woning: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de
Wet WOZ volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde is gewaardeerd.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
49
Artikel 2
Op een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 onderscheidenlijk een
vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, of 7:28, tweede lid, van de
Algemene wet bestuursrecht ter zake van een besluit genomen op grond van de Wet WOZ
of hoofdstuk XV, paragraaf 2, van de Gemeentewet, is het Besluit proceskosten
bestuursrecht van toepassing voor zover in dit besluit niet anders is bepaald
Artikel 3
1.
Ten aanzien van de kosten van een deskundige die aan een partij of een
belanghebbende een verslag heeft uitgebracht als bedoeld in artikel 1, onderdeel b, van
het Besluit proceskosten bestuursrecht, bedraagt het tarief, indien het verslag
betrekking heeft op:
a. bij een woning: € 50 per uur;
b. bij een courante niet-woning: € 65 per uur;
c. bij een gebouwd eigendom in aanbouw dat is gewaardeerd op basis van een
gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet
WOZ: € 50 per uur.
d. bij een incourante niet-woning: de gefactureerde kosten tot het in artikel 6 van het
Besluit tarieven in strafzaken vermelde maximum.
2.
De bedragen, genoemd in het eerste lid, worden verhoogd met de omzetbelasting die
daarover is verschuldigd.
Artikel 4
1.
Voor de toepassing van artikel 3 geldt voor het uitbrengen van het verslag een vaste
tijdsbesteding, welke bedraagt voor:
a. een woning zonder inpandige opname: 2 uur;
b. een woning met inpandige opname: 4 uur;
c. een woning als bedoeld in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ: 6 uur;
d. een niet-woning gewaardeerd op basis van systematische vergelijking
met overeenkomstige niet-woningen: 6 uur;
e. een niet-woning gewaardeerd op basis van een methode van
kapitalisatie van de bruto huur : 6 uur;
f. een niet-woning gewaardeerd op basis van een discounted-cash-flow
methode: 12 uur;
g. een niet-woning gewaardeerd op basis van een gecorrigeerde
vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ: 8 uur;
h. een niet-woning met cultuurhistorische betekenis gewaardeerd
op basis van de benuttingswaarde: 8 uur;
i. een bedrijfsmatig gebruikte niet-woning gewaardeerd op basis van
de bedrijfswaarde: 12 uur;
j. een gebouwd eigendom in aanbouw: 4 uur.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
50
2.
Van de in het eerste lid, onder c tot en met j, vastgestelde tijdsbesteding kan worden
afgeweken in bijzondere omstandigheden aangaande inpandige opname, reistijd, de
analyse van het te waarderen object, van relevante vergelijkingsobjecten of van
relevante koop- of huurprijzen, de berekening van de vervangingswaarde, technische of
functionele veroudering alsmede het opstellen van het verslag.
Artikel 5
1.
Een veroordeling in of vergoeding van de kosten voor de aanwezigheid van een
deskundige op een zitting of hoorzitting vindt slechts plaats indien de deskundige op de
zitting of hoorzitting een relevante bijdrage heeft geleverd.
2.
Het bedrag van de kosten wordt vastgesteld door de duur van de zitting of de
hoorzitting te vermenigvuldigen met het uurtarief genoemd in artikel 3.
3.
De duur van de zitting of hoorzitting is de tijd van de feitelijke zitting of hoorzitting, naar
boven afgerond op halve uren, met een minimum van één uur en een maximum per dag
van negen uur.
4.
In het geval van een gecombineerde behandeling van verschillende zaken in
aanwezigheid van dezelfde deskundige wordt het bedrag van de kosten berekend als
ware er sprake van de behandeling van één zaak. De aldus berekende kosten worden
evenredig toegerekend aan alle zaken waarvoor de deskundige aanwezig was, en die
tijdens de gecombineerde behandeling aan de orde zijn geweest. De aldus berekende
kosten per zaak wordt slechts in aanmerking genomen voor zover de partij of de
belanghebbende in die zaak in aanmerking komt voor een kostenvergoeding.
Artikel 6
1.
Indien door een derde beroepsmatig bijstand wordt verleend, gelden voor de
toepassing van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht de volgende
punten per hieronder genoemde proceshandeling:
a. bij een hoorzitting of zitting met een feitelijke tijdsduur van niet meer dan 2 uur: 1
punt;
b. bij een hoorzitting of zitting met een feitelijke tijdsduur van meer dan 2 uur maar
niet meer dan 4 uur: 2 punten;
c. bij een hoorzitting of zitting met een feitelijke tijdsduur van meer dan 4 uur maar
niet meer dan 6 uur: 3 punten;
d. bij een hoorzitting of zitting met een feitelijke tijdsduur van meer dan 6 uur: 4 punten.
2.
De duur van de hoorzitting of zitting is de tijd van de feitelijke hoorzitting of zitting, naar
boven afgerond op halve uren, met een minimum van één uur en een maximum per dag
van negen uur.
3.
In het geval van een gecombineerde behandeling worden de kosten voor het
verschijnen ter inlichtingencomparitie, zitting, nadere zitting, hoorzitting of nadere
hoorzitting door een derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, berekend als ware
er sprake van behandeling van één zaak.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
51
4.
Het op grond van het derde lid berekende aantal punten wordt evenredig toegerekend
aan alle zaken waarvoor derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent aanwezig was,
en die tijdens de gecombineerde behandeling aan de orde zijn geweest. De aldus
berekende kosten per zaak worden alleen daadwerkelijk vergoed indien en voor zover
de partij of de belanghebbende in die zaak in aanmerking komt voor een
kostenvergoeding.
Artikel 7
1.
De waarde per punt, bedoeld in de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht,
bedraagt in een bezwaar- of beroepsprocedure over:
a. een woning: de helft van de waarde per punt, genoemd in onderdeel B van die b;
b. een courante niet-woning: driekwart van de waarde per punt, genoemd in onderdeel
B van die bijlage.
2.
De verkregen bedragen worden rekenkundig afgerond op gehele euro’s, waarbij een
decimaal van 5 of hoger naar boven wordt afgerond.
Artikel 8
1.
Een vergoeding van gemaakte kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit
proceskosten bestuursrecht blijft achterwege, indien de WOZ-waarde na een
aanpassing in beperkte mate afwijkt van de WOZ-waarde die bij de bestreden
beschikking is vastgesteld. Er is sprake van een afwijking in beperkte mate:
Bij een beschikte WOZ waarde
van meer dan:
maar niet meer dan:
het afwijkingspercentage niet meer
is dan:
met een minimum van:
_
€ 200.000
5%
_
€ 200.000
€ 500.000
4%
€ 10.000
€ 500.000
€ 1.000.000
3%
€ 20.000
€ 1.000.000
2%
€ 30.000
2. Het eerste lid blijft buiten toepassing bij een afwijking van € 100.000 of meer.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
52
Artikel 9
Het recht zoals dit gold voor het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit blijft van
toepassing op:
a. bezwaar of beroep tegen een voor dat tijdstip bekendgemaakt besluit;
b. hoger beroep, verzet of beroep in cassatie tegen een voor dat tijdstip
bekendgemaakte uitspraak;
c. een verzoek om herziening van een voor dat tijdstip bekendgemaakte uitspraak.
Artikel 10
Dit besluit treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.
Artikel 11
Dit besluit wordt aangehaald als: Besluit proceskosten WOZ-zaken.
Lasten en bevelen dat dit besluit met de daarbij behorende nota van toelichting in het
Staatsblad zal worden geplaatst.
De Minister van Veiligheid en Justitie,
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
53
Nota van toelichting
Algemeen deel
Dit besluit strekt ertoe om een regeling te introduceren voor de vergoeding van de kosten die
een partij of een belanghebbende maakt in verband met de behandeling van een door hem
ingediend bezwaar- of beroepschrift in een procedure over de WOZ-waarde.
De gemeenten zijn als uitvoerders van de Wet waardering onroerende zaken zijn de
afgelopen jaren geconfronteerd met een toename van het aantal bezwaar- en
beroepschriften dat wordt ingediend door bureaus die op basis van no-cure-no-pay
opereren. Deze bureaus procederen namens een partij of een belanghebbende voor ieder
waardeverschil, hoe klein ook, in de hoop kostenvergoeding in de bezwaarfase of een
proceskostenvergoeding in de gerechtelijke fase te toucheren. Dat is ook het doel
van de procedure, omdat het honorarium afhankelijk wordt gesteld van de te vergoeden
(proces)kosten. Dit doet zich voornamelijk voor bij de categorie woningen, daar is het
percentage bezwaren dat door deze no-cure-no-pay bureaus is ingediend gestegen van 6,73
(2011) naar 11,6 (2012). Deze trend zet zich naar verwachting in 2013 voort. In cijfers gaat
het in 2012 om 8,6 miljoen WOZ-beschikkingen, waarvan 7,7 miljoen voor woningen en 0,9
miljoen voor niet-woningen (kantoren, bedrijven, bijzondere objecten).
Het opereren op no-cure-no-pay basis veroorzaakt ook dat in een procedure zoveel mogelijk
proceshandelingen worden uitgevoerd, ook als dat strikt genomen niet nodig is, teneinde
aanspraak te maken op een zo hoog mogelijk bedrag aan proceskosten.
De toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht dekt niet alleen de kosten van
een door een no-cure-no-pay bureau gewonnen procedure, maar ook de kosten van
verloren procedures. De nocure-no-pay bureaus gebruiken de (proces)kostenvergoeding
mitsdien voor de commerciële exploitatie van hun bedrijf. Dit leidt tot onnodige juridisering en
hogere uitvoeringskosten bij gemeenten. Gestimuleerd door onder meer het ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bieden steeds meer gemeenten de mogelijkheid
om voor of tijdens de bezwaarprocedure contact met de gemeente te hebben. Steeds meer
individuele burgers maken daarvan gebruik. Gemeenten ervaren echter dat de no-cure-nopay bureaus deze informele aanpak bij hun cliënten verhinderen. De no-cure-no-pay
bureaus zijn niet gebaat bij een snelle oplossing waarvoor zij doorgaans geen vergoeding
ontvangen. Dit maakt dat het voor gemeenten moeilijker om
een significante daling van bezwaarschriften door de informele aanpak (en daarmee de
uitvoeringskosten) te realiseren.
Deels is deze uitkomst door de rechtspraak beperkt (Hoge Raad 13 juli 2012, 11/02035,
LJN:
BX0904, uitgewerkt in de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake
vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties door de Raad voor de rechtspraak (Stcrt.
2012, 26039), hierna: Richtlijn).
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
54
In genoemde richtlijn is beleid ontwikkeld voor de vergoeding van de kosten van een
deskundige die door een belanghebbende is meegebracht naar de zitting en een door de
deskundige opgesteld taxatieverslag in procedures over waardebeschikkingen.
Deels werkt de regeling van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aantal gevallen echter
nog steeds onredelijk uit. Het komt in de WOZ-praktijk veelvuldig voor dat verschillende
zaken van een belanghebbende met eenzelfde adviseur of deskundige en waarbij in iedere
zaak vergelijkbare gronden zijn ingediend tegelijkertijd in één zitting of hoorzitting worden
behandeld. Daarbij wordt tijdens een zitting of hoorzitting in kort tijdsbestek een veelvoud
van zaken behandeld. Een onverkorte werking van het Besluit proceskosten bestuursrecht
betekent dat voor de vergoeding elke zaak in aanmerking wordt genomen. Dergelijke
zittingen of hoorzittingen kunnen immers niet worden beschouwd als een samenhangende
zaak in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, aldus de
Hoge Raad (1 oktober 2004, LJN: AR3090). Hoorzittingen waarbij veertig bezwaarschriften
binnen twee uren worden behandeld zijn geen uitzondering. Het in aanmerking nemen van
evenzoveel kostenvergoedingen gaat de redelijkheid te boven. Om die reden is een regeling
getroffen die strookt met de reële werkbelasting van degene die beroepsmatig rechtsbijstand
verleent en de reële werkbelasting van de meegebrachte deskundige. De regeling geldt
zowel voor de rechtsbijstandverlener als voor de deskundige die wordt meegebracht naar de
zitting of de hoorzitting. Zie voorts de toelichting bij de artikelen 5, vierde lid en 6, derde lid.
De specifieke omstandigheden in de WOZ-praktijk rechtvaardigen een aanvullende regeling
voor de (proces)kostenvergoeding in WOZ-zaken, die aansluit bij de reële werkbelasting van
de rechtsbijstandverlener en de deskundige. Het Besluit proceskosten WOZ-zaken vormt
een aanvulling op het Besluit proceskosten bestuursrecht en biedt een regeling voor de
vergoeding van (proces)kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand
op een zitting of een hoorzitting en van kosten van een deskundige voor het opstellen van
een taxatieverslag en voor het verschijnen ter zitting of hoorzitting. Het besluit is deels een
vastlegging van de regels zoals verwoord in de Richtlijn. Met het besluit wordt zekerheid aan
belanghebbenden, het bestuursorgaan en de rechter geboden omtrent de hoogte van
(proces)kostenvergoeding. Met de duidelijkheid die hiermee wordt geschapen wordt naar
verwachting een flink aantal beroepschriften waarbij slechts de hoogte van de proceskosten
in het geding is, voorkomen.
Uit dit besluit vloeien geen administratieve lasten voor de burger of het bedrijfsleven voort.
Het brengt alleen wijzigingen aan in de regeling van de (proces)kostenvergoeding. De Raad
voor de rechtspraak, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Nederlandse Vereniging
voor rechtspraak, de Raad voor rechtsbijstand, de Nederlandse Orde van Advocaten, de
Nederlandse Orde van Belastingadviseurs, het Register Belastingadviseurs, De
Waarderingskamer en de president van en de procureur-generaal bij de Hoge Raad hebben
geadviseerd over een ontwerp van dit besluit.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
55
Opmerkingen
Deze nota van toelichting wordt uitgebracht mede namens de Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties.
Financiële gevolgen
De vergoeding van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand bij
het indienen van een bezwaarschrift en het verschijnen op een hoorzitting, daalt na de
inwerkingtreding van dit Besluit van € 470 naar € 235 voor woningen en voor courante nietwoningen van € 470 naar € 353. Uitgaande van 12.000 door no-cure-no-pay bureaus
ingediende en gehonoreerde bezwaren betreffende woningen en daalt de kostenvergoeding
voor gemeenten met 2,82 miljoen euro. Voor niet-woningen is geen berekening mogelijk, nu
niet bekend is hoeveel procedures courante niet-woningen of incourante niet-woningen
betreffen.
De kosten van een door de deskundige uitgebracht verslag wijzigt niet ingrijpend, nu
daarvoor in het Besluit beoogt de Richtlijn te codificeren. De veroordeling in de kosten in
beroep, bestaande uit het indienen van een beroepschrift, een conclusie van dupliek en het
verschijnen ter zitting, daalt voor woningen van € 1.180 naar € 590. Niet bekend is hoeveel
beroepschriften door rechtsbijstandverleners worden ingediend. Wel zullen naar verwachting
aanzienlijk minder beroepschriften worden ingediend over de WOZ-waarde, nu veel
WOZ-zaken bij de rechtbank alleen de proceskosten betroffen.
Tot slot is geen rekening gehouden de introductie van de kostenvergoeding voor een
gecombineerde behandeling en de afschaffing van de vergoeding van kosten bij gebleken
kleine waardeverschillen.
Artikelsgewijs
Artikel 1 Definities
In dit artikel worden de verschillende definities uitgewerkt. Een van de definities is de in het
algemene deel van de toelichting genoemde gecombineerde behandeling. De WOZ-waarde
is de oorspronkelijk bij beschikking vastgestelde waarde. Die waarde is uitgangspunt voor de
beoordeling of de marge van de WOZ-paradox van artikel 8 is overschreden. De aard van de
onroerende zaak is uitgangspunt voor het bepalen van het tarief van de deskundige, aldus
de Hoge Raad (13 juli 2012, LJN: BX0904). In het algemeen is de wijze waarop een
onroerende zaak voor de Wet WOZ is getaxeerd geen onderdeel van het bezwaar. Partijen
zijn het daar in het algemeen over eens. Voor het bepalen van het tarief wordt daarom
aangesloten bij de taxatiemethode die is gebruikt voor het bepalen van de WOZ-waarde.
Artikel 2
Dit artikel strekt ertoe om aan te geven dat de bepalingen in dit besluit bij WOZ-procedures
een aanvulling en op sommige punten een afwijking vormt op de bepalingen uit het Besluit
proceskosten bestuursrecht.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
56
Artikel 3 Uurtarief van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht
De Hoge Raad heeft in arresten van 13 juli 2012 (LJN: BX0904 en BX0919) bepaald dat de
taxatiewerkzaamheden niet van wetenschappelijke aard, maar wel van bijzondere aard zijn
in de zin van artikel 6 Besluit tarieven in strafzaken. De Hoge Raad heeft de feitelijke
rechtscolleges opgeroepen om beleid te ontwikkelen om de hoogte van de uurtarieven van
deskundige te bepalen in WOZ-zaken. Daarbij dient te worden aangesloten bij de aard van
de te taxeren onroerende zaak en de complexiteit van de taxatie. Het overleg van de
belastingkamers van rechtbanken en gerechtshoven heeft geleid tot de Richtlijn die in de
Staatscourant is gepubliceerd (Staatscourant 2012, 26039). De daarin vastgestelde
bedragen worden in dit Besluit overgenomen in het eerste lid, onderdelen a , b en d. Voor
woningen, courante niet-woningen en incourante niet-woningen zijn de uurtarieven uit de
Richtlijn opgenomen.
Voor de volledigheid is in het eerste lid, onderdeel c, een tarief opgenomen voor een
gebouwd eigendom in aanbouw. Voor dat tarief is aangesloten bij het woningtarief, omdat
hierbij slechts een percentage van de bouwkosten wordt genomen. De aard van de
onroerende zaak en complexiteit van de taxatie van gebouwd eigendom in aanbouw komt
overeen met de taxatie van een woning.
De bovenstaande uurtarieven zijn steeds exclusief omzetbelasting. Het tweede lid komt
overeen met artikel 15 van het Besluit tarieven in strafzaken. De in rekening gebrachte
omzetbelasting drukt alleen op een belanghebbende als hij die belasting niet als
voorbelasting in aftrek kan brengen (Hoge Raad 15 april 2011, LJN: BQ1222). In dat geval
worden de genoemde bedragen verhoogd met omzetbelasting. Het (tijdstip van het)
verrichten van de dienst is van belang voor het bepalen van het toepasselijke tarief van de
omzetbelasting. Als tijdstip daarvoor geldt het uitbrengen van het verslag, de aanwezigheid
bij een hoorgesprek in de bezwaarfase, dan wel het bijwonen van de mondelinge
behandeling in beroep, hoger beroep of cassatie.
Artikel 4 Aantal uren van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht
In het eerste lid van artikel 4 is voor het aantal uren dat met opstellen van een taxatieverslag
is gemoeid eveneens aangesloten bij de Richtlijn van de belastingkamers. Ook hier zijn een
aantal extra richttijden opgenomen afhankelijk van de aard van de onroerende zaak en de
complexiteit van de taxatie. Daarvoor is aangesloten bij de taxatiemethoden zoals die in
artikel 17 van de Wet WOZ en in artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie
waardebepaling Wet WOZ zijn opgenomen. Het aantal uren is gebaseerd op ervaringscijfers
zoals die bekend zijn uit declaraties van taxatiebureaus, gesprekken door VNG met
gemeenten, ervaringscijfers van VNG zelf en informeel contact van VNG
met adviseurs van enkele belastingkantoren.
Bij de taxatie van de onroerende zaken genoemd in het eerste lid, de categorieën c tot en
met j, kan de tijdsbesteding door een aantal factoren worden beïnvloed. Die factoren worden
in het tweede lid weergegeven. Een afwijking in de reistijd kan bijvoorbeeld plaatsvinden
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
57
omdat het specifieke object dusdanige specialistische kennis vereist dat de deskundige niet
in omgeving gevonden kan worden.
Alleen indien de afwijking tot substantiële verschillen leidt is aanpassing geboden.
Indien het aantal uren voor de taxatie van een niet-woning afwijkt van deze forfaitaire
regeling is het redelijk dat de gelegenheid geboden wordt om inzicht te geven in de omvang
van de werkzaamheden.In een beslissing die afwijkt van het standpunt van de
belanghebbende is het redelijk dat het bestuursorgaan motiveert waarom wordt afgeweken
van dat standpunt.
Artikel 5 De kosten voor het verschijnen van een deskundige op een zitting of een
hoorzitting
Er is een wettelijke mogelijkheid om een deskundige mee te nemen naar een zitting of een
hoorzitting teneinde aldaar zijn bevindingen te laten rapporteren (art. 7:8 Awb).
Het enkele feit dat een deskundige op de zitting of de hoorzitting verschijnt, is niet voldoende
voor een kostenvergoeding. Vereist is dat de deskundige tijdens de hoorzitting een bijdrage
levert aan de discussie over het bezwaarschrift, in het bijzonder de WOZ-waarde, zo is
vastgelegd in het eerste lid.
Hiervoor is aangesloten bij een uitspraak van Hof ’s-Gravenhage, waarin is bepaald dat
alleen sprake kan zijn van een aanvullende vergoeding vanwege de aanwezigheid van een
taxateur op de hoorzitting, indien is gebleken dat van een relevante aanvulling op het reeds
uitgebrachte rapport (Hof ’s-Gravenhage 30 oktober 2012, nr. 11/00441, LJN BY2796).
In het tweede lid is vastgelegd dat de vergoeding is gebaseerd op de tijdsduur van de zitting
of hoorzitting en het uurtarief dat geldt voor WOZ-taxaties. Uitgangspunt voor de vergoeding
is de tijdsduur van de zitting of hoorzitting. Gedurende deze tijd zijn alle betrokkenen,
partijen en eventuele hoorcommissie, bij elkaar om de inhoud en omvang van het geschil te
bespreken. Gelet op de ervaring dat de meeste zittingen of hoorzittingen over woningen niet
langer duren dan 30 minuten, is het aantal uren voor deze categorie WOZ-objecten
gelimiteerd in de regeling. Er is voor gekozen om de voorbereiding van de zitting of
hoorzitting niet in het aantal uren te betrekken. Reden daarvoor is de gebruikelijke praktijk
dat de deskundige ook een deskundigenverslag afgeeft. Dit zal in belangrijke mate de
voorbereiding betreffen. De uren die aan dit verslag worden besteed, worden al afzonderlijk
vergoed. Met het oog op de toepassing van het tweede lid is het raadzaam dat in het verslag
van de hoorzitting de aanvangs- en sluitingstijd worden vastgelegd. Eventuele schorsingen
van een hoorzitting op de dag zelf worden in de tijdsduur meegerekend. Als de schorsing
van een zitting of hoorzitting tot een tweede zitting of hoorzitting op een andere dag leidt, is
sprake van twee zittingen of hoorzittingen die ieder voor zich voor vergoeding in aanmerking
komen op grond van dit artikel.
Het komt in de praktijk veelvuldig voor dat in een zitting of een hoorzitting verschillende
zaken van een belanghebbende met eenzelfde adviseur of deskundige tegelijkertijd worden
behandeld. Het vierde lid van artikel 5 ziet op deze situaties. Daarom is een regeling
getroffen die recht doet aan het doel van de (proces)kostenvergoeding, namelijk dat sprake
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
58
moet zijn van een redelijke tegemoetkoming. Deze regeling is de gecombineerde
behandeling. In het geval op een zitting of een hoorzitting voor een belanghebbende
tegelijkertijd een behandeling plaatsvindt van een groot aantal bezwaar- of beroepschriften,
waarbij dezelfde deskundige aanwezig is en waarbij in de bezwaar- of beroepschriften
vergelijkbare gronden zijn aangevoerd, is sprake van een gecombineerde behandeling.
Hiervoor geldt een (proces)kostenvergoeding die daar recht aan doet. Uitgangspunt is dat de
zitting of hoorzitting in zijn geheel slechts een keer wordt vergoed. Om die reden regelt het
vierde lid dat bij een dergelijke gezamenlijke behandeling voor de kostenvergoeding wordt
gedaan alsof het één zaak betreft. Voor zover de gecombineerde behandeling meer tijd
vraagt, komt dit tot uitdrukking in het tijdsbeslag, zie ook de voorbeelden hierna.
De kostenvergoeding onderscheidenlijk proceskostenvergoeding wordt alleen toegekend als
het bezwaar onderscheidenlijk het beroep gegrond is. Bij een gecombineerde behandeling
van zaken kan het voorkomen dat een deel van de zaken wel gegrond is, en een deel niet.
Om recht te doen aan het uitgangspunt dat alleen gegronde bezwaren voor vergoeding van
kosten in aanmerking komen, wordt in de laatste volzin van het derde lid geregeld dat de
totale vergoeding voor de hoorzitting wordt gedeeld door het aantal behandelde zaken. De
vergoeding per zaak wordt vervolgens alleen toegekend aan zaken waarin daadwerkelijk
recht bestaat op een tegemoetkoming in de gemaakte kosten.
Voorbeeld 1
De heffingsambtenaar behandelt tijdens een hoorzitting een bezwaarschrift dat gericht is
tegen een aanslagbiljet met daarop één WOZ-beschikking voor een woning. Het
bezwaarschrift is voorzien van een deskundigenverslag van taxateur A. Taxateur A geeft op
de hoorzitting die 20 minuten duurt, een nadere inhoudelijke toelichting op uitgebrachte
deskundigenverslag. De heffingsambtenaar verlaagt de WOZ-waarde.
De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur A op de zitting bedraagt: 1 uur x € 50
exclusief BTW = € 50 te verhogen met 21% BTW = € 60,50.
Voorbeeld 2
De heffingsambtenaar behandelt tijdens een hoorzitting drie bezwaarschriften. Ieder
bezwaarschrift is gericht tegen drie afzonderlijke aanslagbiljetten waarop per biljet één WOZbeschikking is vermeld voor een woning. De bezwaarschriften zijn ingediend door adviseur B
waarbij in ieder zaak gelijksoortige gronden zijn aangevoerd. In ieder zaak is een
deskundigenverslag uitgebracht door taxateur C. Taxateur C geeft op de hoorzitting die 45
minuten duurt, een nadere inhoudelijke toelichting op uitgebrachte deskundigenverslagen.
De heffingsambtenaar verlaagt in 2 van de 3 zaken de WOZ-waarden.
De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur C op de zitting bedraagt per gegrond
verklaard bezwaarschrift: 1 uur x € 50 exclusief BTW = € 50 / 3 zaken = € 16,67 te verhogen
met 21% BTW = € 20,17 per zaak. In totaal wordt voor de aanwezigheid van de deskundige
tijdens de zitting 2 x € 20,17 = € 40,34 vergoed.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
59
Voorbeeld 3
De heffingsambtenaar behandelt tijdens een hoorzitting een bezwaarschrift dat gericht is
tegen een aanslagbiljet met daarop twee WOZ-beschikkingen voor winkelpanden. In deze
zaak zijn twee deskundigenverslagen uitgebracht door taxateur D. Taxateur D geeft op de
hoorzitting die 35 minuten duurt, een nadere inhoudelijke toelichting op uitgebrachte
deskundigenverslagen. De heffingsambtenaar verlaagt voor 1 winkel de WOZ-waarde.
De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur D op de hoorzitting bedraagt: 1 uur x € 65
exclusief BTW = € 65,00, aangenomen dat op de eigenaar geen BTW drukt. Het feit dat een
van de twee waarden wordt verlaagd, leidt tot de conclusie dat het bezwaarschrift gegrond
is.
Voorbeeld 4
De heffingsambtenaar behandelt tijdens een hoorzitting een bezwaarschrift dat gericht is
tegen tien aanslagbiljetten voor in totaal 15.000 woningen van een woningcorporatie. In deze
zaak is per aanslagbiljet een taxatierapport uitgebracht door taxateur F en een contrarapport
door taxateur G. Tijdens de zitting die inclusief schorsingen op verzoek van de taxateurs 3
uur en 40 minuten duurt, geeft taxateur G een nadere inhoudelijke toelichting. Taxateur F is
alleen aanwezig en zegt niets. De heffingsambtenaar verlaagt een deel van de vastgestelde
WOZ-waarden op 8 aanslagbiljetten. 2 bezwaarschriften zijn ongegrond. De vergoeding voor
aanwezigheid van taxateur F op de zitting bedraagt nihil. Hij heeft geen inbreng
gehad of een mondelinge toelichting gegeven tijdens de zitting.
De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur G op de zitting bedraagt per gegrond
verklaard bezwaarschrift: 4 uur x € 50 exclusief BTW = € 200 / 10 zaken = € 20,00 te
verhogen met 21% BTW = € 24,20 per zaak. In totaal wordt voor de aanwezigheid tijdens de
zitting 8 x € 24,20 = € 193,60 vergoed.
Artikel 6 De kosten voor verschijnen rechtshulpverlener op een hoorzitting of zitting
Naast de kosten voor de deskundige worden in WOZ-zaken ook kosten gemaakt voor de
aanwezigheid bij een zitting of hoorzitting van de derde die beroepsmatig rechtsbijstand
verleent. In afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht, gelden andere punten voor
de diverse proceshandelingen, zo is opgenomen in het eerste lid van artikel 6. De introductie
van de tijdsduurfactor bewerkstelligt een reële vergoeding met inachtneming van de
bewerkelijkheid en complexiteit van de behandeling ter zitting of hoorzitting zodat met de
werkbelasting van de rechtsbijstandverlener rekening wordt gehouden. Voor de
tijdsduurfactor is aangesloten bij de werkelijke tijdsduur van de zitting of hoorzitting. De
tijdsduurfactor bedraagt 1 punt per twee uur.
Een onverkorte toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht leidt bij een
gecombineerde behandeling tot onredelijke uitkomsten, omdat bij het vaststellen van de
kosten geen rekening wordt gehouden met de daadwerkelijke werkbelasting. De
gecombineerde behandeling in een hoorzitting van veertig bezwaarschriften binnen twee uur
leidt dan bij gegrondverklaring tot een kostenvergoeding van 40 x € 235 = € 9400. De
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
60
wegingsfactor voor de zwaarte van de zaak wordt bij bezwaarschriften tegen de waarde per
bezwaarschrift volgens de huidige jurisprudentie standaard op gemiddeld (1) gesteld. Voor
de berekening van de proceskosten per zaak wordt verwezen naar de voorbeelden onder
artikel 5, vierde lid. Daarbij wordt vaak tijdens dezelfde hoorzitting een groot aantal
bezwaarschriften in een kort tijdsbestek behandeld.
Artikel 7 Waarde per punt
In veel WOZ-zaken bevindt het geschil zich op het raakvlak van recht en taxeren. De
rechtsbijstandverlener wordt bij de inhoudelijke bestrijding van de waardering van de WOZwaarde van een woning in veel gevallen ondersteund door het werk van een taxateur. Het
verslag van de taxateur wordt meegenomen in de (proces)kostenveroordeling. Voor de
beroepsmatig verleende rechtsbijstand beperken de werkzaamheden zich vaak tot
procesbegeleiding en het schetsen van de juridische randvoorwaarden voor de procedure.
Het blijken in de praktijk vaak werkzaamheden te zijn die niet per se door academisch
geschoolde juristen hoeven te worden uitgevoerd. Voldoende kan zijn dat de
rechtsbijstandverlener op enigerlei wijze zich hebben geschoold in de juridische context van
de Wet WOZ. Mede in het licht van de lijn die de Hoge Raad in de proceskostenarresten van
13 juli 2012 heeft uitgezet voor het uurtarief van taxateurs van woningen en courante nietwoningen, kan ook de waarde per punt voor rechtsbijstandverleners worden afgestemd op
de complexiteit van aard van de onroerende zaak. Toepassing van de waarde per punt in
het Besluit proceskosten bestuursrecht komt in aanmerking als het object van dien aard is
dat de waardering daarvan zeer complex is. Dat is het geval bij de waardering van
incourante niet-woningen. De procedure over de waarde van een woning is aanzienlijk
eenvoudiger. Om die reden gaat de waarde per punt voor woningen uit van 50% van de
waarde per punt in het Besluit proceskosten bestuursrecht, zijnde de helft van € 235.
Procedures over de waardering van courante niet-woningen liggen wat moeilijkheidsgraad
betreft daar weer tussenin.
Bij courante niet-woningen is de waarde per punt dan ook 75% van de waarde per punt in
het Besluit proceskosten bestuursrecht, zijnde € 176. In het eerste lid zijn de incourante
onroerende zaken niet benoemd zodat daarop het tarief uit het Besluit proceskosten
bestuursrecht, zijnde €235 of in de beroepsprocedure € 472, van toepassing is.
Artikel 8 WOZ-paradox
De wijze waarop de WOZ-waarde wordt gepresenteerd, kan de indruk wekken dat het om
een exact bedrag gaat dat met een absolute, rekenkundige benadering is vast te stellen.
Niets is minder waar. De essentie van waarderen is een zo nauwkeurig mogelijke
benadering van de verwachte werkelijkheid waarbij de uiteindelijke prijs door de wijze van
onderhandelen niet op voorhand vaststaat. Dit maakt dat de uitkomst van een taxatie zich
binnen een zekere bandbreedte van de werkelijkheid bevindt. De bepaling van de waarde
van een onroerende zaak is in de praktijk omgeven is met - beperkte – onzekerheidsmarges.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
61
Binnen deze bandbreedte bevinden zich verschillende bedragen die elk voor zich de waarde
in het economisch verkeer van de onroerende zaak (de WOZ-waarde) kunnen zijn. De
tegenstelling tussen de wijze van presenteren en de bandbreedte, wordt wel aangeduid als
de 'WOZ-paradox'.
Bij kleine waardegeschillen vindt de discussie voornamelijk plaats binnen de bandbreedte
van de WOZ-paradox. Anders gezegd, het gaat voornamelijk om discussies over
verschillende bedragen die elk voor zich de WOZ-waarde kunnen zijn. Het bestaan van de
bandbreedte met op zich reële WOZ-waarden maakt dat binnen die bandbreedte niet
gesteld kan worden dat de heffingsambtenaar onrechtmatig heeft gehandeld. In deze
bijzondere situatie is een tegemoetkoming in de proceskosten niet redelijk. Daaraan doet
niet af dat de als exact gepresenteerde WOZ-waarde uit een oogpunt van
rechtsbescherming wordt verlaagd.
Artikel 8 brengt de bandbreedte tot uitdrukking waarbinnen zich verschillende bedragen
bevinden die elk voor zich de WOZ-waarde kunnen zijn. De tekst is gebaseerd op de
bezwaarmarges zoals die in de Wet WOZ waren opgenomen. Volgens artikel 26a van de
Wet WOZ - beter bekend als de Fierensmarge - leidden kleine waardeverschillen niet tot
aanpassing van de WOZ-waarde.
Bezwaarschriften op grond van kleine waardeverschillen werden daarom ongegrond
verklaard. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de rechtmatigheid van een WOZ-beschikking
mag worden betwist, hoe klein het waardeverschil ook is. Daarom is de Fierensmarge
volgens de Hoge Raad niet rechtmatig of ‘lawful’ in de zin van de rechtspraak van het
Europees Hof voor de Rechten van de Mens. De Fierensmarge is door de Hoge Raad dan
ook buiten werking gesteld (Hoge Raad 22 oktober 2010, LJN: BL1943).
In onderhavig besluit wordt de mogelijkheid om te procederen tegen een gering
waardeverschil op geen enkele wijze beperkt. Wel wordt bij een zeer gering waardeverschil
geen (proces)kostenvergoeding meer toegekend. Bij een bijstelling van de waarde van €
100.000 of meer worden de kosten altijd volgens deze regeling vergoed.
Artikel 9 Overgangsrecht
Dit artikel bevat het overgangsrecht. Gekozen is voor eerbiedigende werking. Het nieuwe
recht is niet van toepassing op op het tijdstip van inwerkingtreding aanhangige bezwaar- en
beroepsprocedures over WOZ-waardes die vóór dat tijdstip zijn bekendgemaakt, en evenmin
op het tijdstip van inwerkingtreding aanhangige hogerberoeps- of cassatieprocedures tegen
uitspraken die vóór dit tijdstip zijn bekendgemaakt. In plaats daarvan blijft het Besluit
proceskosten bestuursrecht van toepassing.
Indien na de inwerkingtreding van dit besluit wordt beslist op een bezwaarschrift inzake een
WOZ-beschikking, is op het beroep bij de bestuursrechter tegen de beslissing op bezwaar
het nieuwe recht van toepassing. Evenzo is het nieuwe recht van toepassing op het hoger
beroep onderscheidenlijk cassatie tegen een uitspraak van de rechtbank onderscheidenlijk
hogerberoepsrechter die na inwerkingtreding van dit besluit is bekendgemaakt, ook als deze
uitspraak betrekking heeft op WOZ-waarde die voordien is bekendgemaakt.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
62
Onderwerp 2: Marktanalyse en objectkenmerken
Leerdoelen:

De cursist kan gewijzigde marktvoorkeuren herkennen.

De cursist kan een passende houding aannemen ten opzichte van deze gewijzigde
voorkeuren.

De cursist kan waarde toekennen aan objectkenmerken.

De cursist kan de waarde van objectkenmerken inzichtelijk maken voor zichzelf.

De cursist kan de waarde van objectkenmerken onderbouwen voor anderen.

De cursist kan waardeverschillen motiveren op basis van verschillen in
objectkenmerken.
Randvoorwaarden
Het eerste deel van dit dagdeel gaat met name in op de gewijzigde voorkeuren van de
markt. Een belangrijk aspect daarvan is dat de cursisten niet alleen de primaire ‘harde’
kenmerken herkennen en op waarde kunnen schatten, maar juist ook de
kwaliteitskenmerken vanuit de markt. Vervolgens is het belangrijk dat de cursisten de
kwaliteiten van deze objectkenmerken inzichtelijk kunnen maken voor zichzelf en anderen.
Tenslotte is het van belang dat cursisten waardeverschillen op basis van deze
objectkenmerken kunnen verklaren en op deze wijze de waarde onderbouwen.
Nauwkeurigheid van taxaties en de WOZ-paradox zijn sleutelbegrippen bij dit laatste
onderdeel. Dit dagdeel wordt afgesloten aan de hand van casuïstiek. Voorbeelden hiervan
zijn opgenomen in de bijlagen.
Leeswijzer
We gaan allereerst in hoofdstuk 4 in op het onderscheid tussen primaire en secundaire
objectkenmerken en de gevolgen daarvan voor de waardering in het kader van de WOZ. In
het vijfde hoofdstuk bespreken we vervolgens de gewijzigde marktvoorkeuren, het gedrag
van consumenten en andere, structurele ontwikkelingen in het woningvastgoed met
betrekking tot de WOZ-waardering. In het verlengde van de twee eerste hoofdstukken wordt
in hoofdstuk 6 ingegaan op de WOZ-paradox in relatie tot de objectkenmerken. Dit
onderwerp wordt afgesloten met een deel casuïstiek in hoofdstuk 7 en de bijbehorende
bijlagen.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
63
4.
Objectkenmerken
4.1
Definities primaire en secundaire kenmerken
Bij de waardering van een object gaat het erom dat een vergelijking gemaakt wordt van het
op de markt gerealiseerde waardeniveau en het te taxeren object. In die vergelijking wordt
gekeken naar waarderelevante kenmerken.
De taxateur (of het model) moet dus in eerste instantie bepalen hoe de markt tot stand komt
en welke elementen hierin een rol spelen. Marktanalyse is dan ook een ‘must’ om tot een
waardering te kunnen komen. Het structureel analyseren van de markt zal inzicht geven in:

welke elementen een rol spelen in de totstandkoming van de waarde;

het gewicht dat aan een bepaald objectkenmerk gegeven moet worden;
Een gewijzigde markt zal mogelijk ook leiden tot een andere set aan waardebepalende
objectkenmerken. In het vorige hoofdstuk is hier uitgebreid op ingegaan. Waardebepalende
objectkenmerken zijn te verdelen in primaire en secundaire objectkenmerken. Met primaire
objectkenmerken worden de kenmerken bedoeld die in hoofdzaak de waarde bepalen. De
secundaire bepalen in mindere mate de waarde.
De Waarderingskamer schrijft: “Bij de objectkenmerken die worden gebruikt voor de WOZtaxaties wordt onderscheid gemaakt tussen de primaire objectkenmerken, zoals type object,
bouwjaar en grootte, en de secundaire objectkenmerken, zoals onderhoud, kwaliteit,
6
doelmatigheid ”
4.2
Primaire objectkenmerken bij woningen
De primaire objectkenmerken van woningen zijn de fysieke kenmerken van een WOZ-object
en hebben een objectief en meetbaar karakter. In een aantal gevallen liggen de primaire
objectkenmerken vast in (of worden ontleend aan) een basisregistratie van binnen of van
buiten de gemeente. Met de primaire objectkenmerken worden de onderstaande kenmerken
bedoeld:
6

adres

type object
zie Fotowijzer woningen (versie 1.1, januari 2013);

grootte object
(m³ of m²) meten volgens NEN2580;

grootte kavel
(m²) kadastraal oppervlak;

bouwjaar
definitie BAG;

bijgebouwen:
o type
Taxatiewijzer ‘Algemeen Deel’ van de VNG;
o grootte
bijgebouwen meten volgens NEN2580.
Publicatie: Waarderingsinstructie 2011: beschrijving proces bijhouding objectkenmerken
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
64
4.3
Secundaire objectkenmerken bij woningen
Secundaire objectkenmerken vormen een niet-limitatieve lijst van waardebepalende
elementen. In een verkoopadvertentie zal een makelaar alle elementen aanvoeren die het
object uniek maken en waarmee hij een toekomstige koper kan ‘verleiden’. Voorbeelden
hiervan zijn:

onderhoud;

kwaliteit (gebruikte materialen) / luxe / voorzieningen;

uitstraling;

ligging macro (wijk) en micro (tuin t.o.v. de zon, nabij een bosrand, et cetera);

energiemaatregelen.
De definities van secundaire objectkenmerken zijn in vergelijking met de definities van
primaire objectkenmerken minder hard meetbaar. Als voorbeeld het kenmerk onderhoud: er
zijn vele elementen waarover de onderhoudssituatie uitgedrukt kan worden, zoals:
1.
Bouwkundige elementen: kozijnen, deuren, dak(bedekking), dakgoten, voegwerk,
vloeren, trappen, muren (stucwerk), leidingen, verwarming, keuken, badkamer;
2.
Staat van onderhoud: uitmuntend, goed, voldoende, kan beter, moet verbeterd worden,
zeer slecht en moet vervangen worden.
Het zal duidelijk zijn dat in de bestanden van gemeenten een diversiteit aan ooit
gehanteerde definities en interpretaties voorkomt. Voor een gemeentelijk bestand is de
uniformiteit waarmee de gegevensverzameling is aangelegd en wordt onderhouden cruciaal.
Vergelijking tussen gemeentelijke bestanden onderling is vaak erg lastig.
In de huidige situatie van de WOZ-administratie zijn voor de secundaire objectkenmerken
7
zes mogelijke kenmerken te registreren. In het gegevenswoordenboek staan met
gegevensnummer (61.31 t/m 61.36) deze secundaire objectkenmerken en bijbehorende
definities weergegeven:

61.31 indicatie ligging
registratie op objectniveau;

61.32 kwaliteit/luxe
registratie op deelobjectniveau;

61.33 onderhoudstoestand
registratie op deelobjectniveau;

61.34 uitstraling
registratie op deelobjectniveau;

61.35 doelmatigheid
registratie op deelobjectniveau;

61.36 voorzieningen
registratie op deelobjectniveau.
7
Zie http://www.waarderingskamer.nl/default.aspx?sec=publications voor meer informatie.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
65
Al deze kenmerken kunnen een cijfercodering 1 tot en met 5 krijgen. Voor de gegevens
kwaliteit/luxe, onderhoud en uitstraling kan ook gewerkt worden met G (goed), V
(voldoende), M (matig) en S (slecht). Voor het gegeven doelmatigheid kan ook gewerkt
worden met G (goed), M (matig) en S (slecht).
De verklaring van de codering is:
1 = zeer slecht, ver onder gemiddeld
G = Goed
2 = slecht, onder gemiddeld
V = Voldoende
3 = voldoende, gemiddeld
M = Matig
4 = goed, boven gemiddeld
S =Slecht
5 = zeer goed, ver boven gemiddeld
4.4
Uitwerking secundaire kenmerken
Ondanks het feit dat secundaire objectkenmerken niet (altijd even) hard meetbaar zijn, zijn
er toch nog twee verschillende categorieën te onderscheiden.
4.4.1 Objectieve secundaire kenmerken
Dit zijn secundaire objectkenmerken, die objectief meetbaar zijn. Voorbeelden hiervan zijn:
Objectieve secundaire kenmerken
nieuw
<->
oud
Toelichting en voorbeelden

De kozijnen van een oud huis zijn wel of niet
vervangen

De meterkast is oud of er is een nieuwe met
voldoende groepen en aardlek
goed
<->
slecht

Er is nog een loden waterleiding of deze is
vervangen.

De woning is niet brandveilig (zachtboard
plafonds) of dit is vervangen.

De elektriciteitsleidingen zijn oud, of alles is
vervangen.
aanwezig
<->
niet aanwezig

De vloeren zijn van hout of beton.

Er is een complete badkamer of alleen een
douche.

Er is een centrale verwarming of kachels.

Er zijn zonnepanelen of niet.

De woning is wel of niet geïsoleerd.

Er is een uitgebreide keuken met alles erop en
eraan of niet.

Is er een uitgebreide badkamer met alles erop
en eraan of niet.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
66
4.4.2 Subjectieve secundaire kenmerken
Dit zijn secundaire kenmerken met een subjectief karakter en daardoor slecht (niet)
meetbaar zijn. De kwalificatie heeft een persoonlijk karakter. Wat de ene persoon mooi of
luxe vindt, vindt een ander wellicht normaal. Voorbeelden hiervan zijn:
Objectieve secundaire kenmerken
mooi
<->
niet mooi/ lelijk
Toelichting en voorbeelden

De marmeren vloer is mooi of niet.

De knalrood geschilderde kozijnen zijn mooi of
niet.
luxe
<->
normaal / niet luxe

Er is een mooi aangelegde tuin of niet.

De uitstraling is mooi.

De badkamer is eenvoudig of luxe.

De keuken is eenvoudig of luxe.

De gehanteerde materialen zijn eenvoudig /
normaal of luxe.
Bij de aan-/verkoop van een woning spelen naast alle harde en zachte kenmerken ook nog
emoties een rol. Emoties zijn subjectief, persoonsafhankelijk en vooraf niet te definiëren.
Daarmee zijn ze ongrijpbaar, maar het is soms wel (achteraf) verklaarbaar dat ze bij de
waardebepaling een rol hebben gespeeld. Voorbeelden hiervan zijn:

Iemand moet verkopen door(dat):

de financiële last te groot is;

echtscheiding;

ander werk.

Iemand wil heel graag terug naar een vroegere woonomgeving terug.

Al jaren een ‘oogje’ op een bepaalde woning en nu eindelijk komt de woning op de
markt.
4.4.3 Onuitgesproken verwachtingen en relatie tussen kenmerken
Secundaire objectkenmerken zijn veel minder grijpbaar dan de primaire kenmerken. Vaak
hebben ze te maken met verwachtingen. Verwachtingen zijn persoonlijk. Iemand die woont
in een luxe woning in een royale parkachtige omgeving, vindt een 2-onder-1-kapwoning in
een nieuwbouwwijk al snel zeer marginaal. Zonder dat voor deze verwachtingen nu harde
meetbare eenheden zijn, is er over het algemeen een min of meer voorspelbare relatie
tussen de verwachte en de feitelijk aanwezige secundaire kenmerken bij:

woningen in de verschillende prijsklassen;

woningen en hun bouwjaar (ouderdom);

de verschillende type woningen.
Het ligt dan ook in de verwachting dat een woning in de hogere prijsklasse, nieuwe
woningen en of woningen van het type villa/landhuis op de secundaire objectkenmerken
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
67
hoger scoren. Hiermee is dit dan ook weer de ‘standaard’ norm voor deze woningen
geworden. Met andere woorden: luxe villa’s krijgen niet alleen maar de cijfercodering 5,
maar eerder een 3 of een 4. Nieuwe woningen voldoen uiteraard aan de meest actuele
bouw- en isolatienorm. Deze woningen staan voor kwaliteit en onderhoud ook gewoon op de
norm (cijfercodering 3, hooguit 4).
Oude, niet gerenoveerde kleinere rijtjeshuizen (of flatwoningen) daarentegen scoren vaak
onder het gemiddelde. Deze woningen krijgen niet standaard een kwalificatie 1. Neem ook
voor deze categorie de norm dus een 3, hooguit een 2. De kwalificatie moet in verhouding
met een redelijke verwachting staan. Bij een oudere woning verwacht je niet dat de kwaliteit
van de gehanteerde bouwmaterialen gelijk is aan een nieuwe woning. Indien de woning op
dit gebied overeenkomt met wat verwacht kan en mag worden, dan is dit voor deze
categorie de norm. De cijfercodering 1 en 5 is voor de uitzonderlijke situatie.
Ter toelichting geven we twee praktijkvoorbeelden om de verwachting en de feitelijkheid
inzichtelijk te maken. Bij een zeer luxe woning (zie voorbeeld 1) kan en mag je vrijwel iedere
vorm van luxe verwachten. Bij een cijfercodering van 1 tot en met 5 is voor iedere woning
binnen zijn eigen klasse en vergelijking de norm een cijfer 3. Indien de gehanteerde
materialen van uitzonderlijke kwaliteit zijn, kan het oplopen naar een cijfer 4 of 5. Bij het
tweede voorbeeld is sprake van een eenvoudige, goedkopere woning. Hier verwacht je
eenvoudige materialen en zeer beperkte luxe. Ook hiervoor is de norm een cijfer 3 en indien
het tegenvalt zal een codering 2 of bij zeer slechte situaties een 1 gegeven worden.
Voorbeeld 1 - Vrijstaande villa in hogere prijsklasse
Zeer fraai en welgevormd VRIJSTAAND LANDHUIS in Belgische stijl, met een romantische
en weelderige rieten deken en klassiek, zeer stijlvol afwerkingsniveau. Aan deze
lommerrijke laan is het met recht uniek te noemen dat dit smaakvolle landhuis gesitueerd is
op een royaal perceel van ca. 11.710 m². De 2.400 m³ inhoud zijn verdeeld over de
parterre, verdieping en het souterrain onder de gehele woning! Het landhuis is prettig
ingedeeld en voorzien van alle denkbare luxe. De prachtige handgemaakte (Lodder-)
keuken, ingebouwde muziekinstallatie, gebruik van sfeervolle kleurstellingen van wanden
en Belgische leisteen vloer, geven het geheel een karakteristieke uitstraling. Het meest in
het oog springend is wel de hal, met prominent in het midden de trappartij met vide. Een
majestueuze binnenkomer! Op de parterre is een kantoorruimte aanwezig en een inpandige
garage voor twee auto’s. De speels ingedeelde woonkamer, met aparte televisiekamer, is
door het gebruik van de ronde erker en leuke hoekjes een gezellige leefkamer, met een
schitterend uitzicht over de achterliggende weilanden. Een woning die zich in een brochure
niet laat beschrijven, maar die uw bezichtiging meer dan waard is!
INDELING
Parterre
Bij binnenkomst zult u ongetwijfeld even uw adem inhouden… de werkelijk prachtige hal
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
68
met vide en prominent geplaatste brede trap geven het geheel een fabelachtige indruk.
Vanuit de centraal geplaatste hal heeft u toegang tot alle vertrekken. De riante eetkamer,
met erker voor een heerlijk uitzicht over de landerijen (en eventueel de paarden), is gelegen
naast de keuken en beschikt over diverse inbouwkasten. De handgemaakte en luxe
Lodder-keuken beschikt over alle denkbare inbouwapparatuur en uitgevoerd in een neutrale
en chique kleurstelling. De gezellige living is voorzien van een fraaie zandstenen schouw,
voor een groot open vuur, en een ronde erker. De gehele parterre beschikt over een fraaie
Belgische leistenen vloer met vloerverwarming. In verbinding met de woonkamer staat de
ruime televisie-kamer, met ingebouwde B&O installatie en (gas)designhaard van 2 meter
breed. Aan de andere kant van de hal treft u een riant kantoor aan de voorzijde van het
huis. Vanuit de hal en bijkeuken is de dubbele inpandige garage te bereiken.
1e Verdieping
Riante overloop met vide naar de hal. Zeer fraaie master bedroom met aangrenzend een
inloop (kleed-) kamer. Aansluitende luxe uitgevoerde badkamer, voorzien van ligbad,
douche en vaste wastafel. Drie slaapkamers met tweede luxe badkamer, voorzien van een
waskoker naar het souterrain, ligbad, douchecabine en dubbele vaste wastafel.
2e Verdieping
Over de gehele woning middels vaste trap bereikbare zolderverdieping op stahoogte.
Souterrain
De gehele woning is onderkelderd en ingedeeld in diverse royale vertrekken, te weten een
wasruimte (waskoker en aansluitingen wasapparatuur), fitnessruimte, berging onder garage
met afzonderlijke opgang (gastenruimte?), verblijfsruimte, installatieruimte, voorraadkamer,
archiefruimte en twee royale kinderspeelkamers.
Voorbeeld 2 - Een woning uit de lagere prijsklasse (een opknapper)

Half vrijstaande woning met tuin op 92 m2 eigen grond.

Begane grond: entree, woonkamer met schouw en potkachel, aanbouw met
keukenblok, doucheruimte met toilet.

1e Verdieping: overloop en 3 slaapkamers met dakkapel

Bouwjaar: 1930

Verwarming: gaskachels

Warm water: keukengeiser

Kozijnen: hout v.v. enkel glas
Bijzonderheden:

de woning verkeert in slechte staat van onderhoud en dient te worden gerenoveerd;

de woning is aan de buitenzijde in 2008 geschilderd;

de woning is gelegen op loopafstand van het centrum.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
69
4.4.4 What’s in a name
Bij de verkoop van vastgoed (woningen) draait het voor de verkoper feitelijk maar om één
vraag: hoe kan ik het object zodanig in de etalage zetten, dat ik hiermee het juiste
koperspubliek aanspreek? De verkoop van een starterswoning stelt andere eisen dan de
verkoop van een luxe landhuis. De juiste advertentietekst en de juiste plaats van adverteren
is erg belangrijk.
De komst van de Wet WOZ heeft gezorgd voor meer uniformiteit in het vaststellen en het
definiëren van objectkenmerken. De wildgroei aan gehanteerd makelaarsjargon en
meetinstructies is hiermee een halt toegeroepen. Hierdoor spreken we nu allemaal dezelfde
taal. Een woning in een hogere prijsklasse kreeg in het verleden al snel al omschrijving van
herenhuis/villa/ landhuis. Een hoekwoning werd al snel ’half-vrijstaand’ genoemd. Ook
termen als ‘patio’, ‘split-level’, ‘drive-in’ en ‘semi-bungalow’, werden te pas en te onpas in
8
verkoopadvertenties voor woningen gebruikt. Door de komst van de Fotowijzer hebben ook
alle makelaarsorganisaties en de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters zich verbonden
aan deze uniforme codering. Het grote voordeel van uniformiteit is dat marktgegevens en de
geregistreerde objectkenmerken nu voor de WOZ beter en eenduidiger bruikbaar zijn.
4.5
Uitvoering Wet WOZ
De WOZ heeft ervoor gezorgd dat er een grote database met kenmerken van alle woningen
is ontstaan. Uniformiteit en inzichtelijkheid zijn belangrijke uitgangspunten. Na het opbouwen
van goede bestandsgegevens in de eerste uitvoeringsjaren van de WOZ, is de aandacht
verschoven naar het efficiënter maken van het waarderingsproces. Het onderhoud van
objectkenmerken heeft in veel gemeenten onvoldoende prioriteit gehad. Deze situatie leidt
ertoe dat de kwaliteit van de (model)waarderingen niet altijd meer voldoende is. De
actualiteit en nauwkeurigheid van de secundaire objectkenmerken staat daarom vol in de
schijnwerpers. Het bijhouden en met een bepaalde frequentie controleren ervan is een
onderwerp dat bij veel gemeenten op de agenda staat.
4.5.1 Huidige gebruik van secundaire objectkenmerken
Het registratiesysteem stamt uit het begin van het WOZ-tijdperk (1995). Het is de vraag of in
de huidige markt met deze registratie de secundaire objectkenmerken nog steeds op een
juiste wijze worden vastgelegd. Zijn deze elementen voldoende relevant, of zijn er andere
elementen die een rol zijn gaan spelen?
Vanuit de Waarderingskamer is er een initiatief in gang gezet om te onderzoeken of deze
kenmerkenset in de huidige marktomstandigheden goed functioneert. En indien dat niet het
geval is, welke kenmerken dan van belang zijn in deze aanbodmarkt.
8
Zie http://www.waarderingskamer.nl/default.aspx?sec=publications voor meer informatie.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
70
9
Er zijn ook gemeenten die met deelobjecten werken. Voorbeelden hiervan zijn:

lawaaioverlast;

stankoverlast;

ligging nabij spoor;

slecht onderhoud;

matige kwaliteit.
Deze methode met deelobjecten is vergeleken met de cijfercodering flexibeler: ieder
denkbaar (secundair) objectkenmerk kan apart geregistreerd worden en daarmee apart in de
waardering worden betrokken. Rapportage van deze registratie is daarnaast transparanter:
je kunt aangeven dat je zowel met stank als met lawaai rekening hebt gehouden. Bij een
registratie gebaseerd op een cijfercodering is dit alleen in een opmerkingenveld mogelijk.
Weer andere gemeenten werken met een handmatige aanpassing (overrule) van de
modelwaarde. Deze aanpassing van de modelwaarde kan in het veld ‘opmerkingen’ als tekst
verantwoord worden. Hiermee is de waardering maximaal flexibel, maar is de registratie en
verantwoording (te) beperkt, zie ook het voorbeeld van deze werkwijze.
Voorbeeld 3 - Overrule methode
De waarde van het deelobject woning wordt op door het model gesteld op € 180.000,-- en
voor de kavel op € 150.000,--, totaal € 330.000,--. Feitelijk is de staat van onderhoud van
deze woning matig (cijfercodering 2) en is de ligging (zeer dicht bij een drukke weg) ook
minder dan vergelijkbare woningen (cijfercodering 2).
Hierom is de taxateur van mening dat voor deze woning waarde € 290.000,-- zou moeten
zijn. Hij voert daarom een aftrek van € 40.000,-- in het systeem in. De taxateur kan als
opmerking in een tekstveld van het waarderingssysteem van de gemeente zijn aanpassing
verantwoorden, maar er vindt geen verdere registratie plaats. Op een taxatieverslag zal de
belanghebbende geen informatie terugvinden over het feit of er met de feitelijke situatie
rekening is gehouden.
4.5.2 Relatie met waarderingsmodellen
Bij de jaarlijkse WOZ-waarderingen wordt de WOZ-waarde van woningen vrijwel volledig
met waarderingsmodellen bepaald. In deze modellen wordt gewerkt met de primaire en de
secundaire objectkenmerken. Afhankelijk van de registratievorm van de secundaire
objectkenmerken houdt het model meer of minder uitgebreid rekening met deze kenmerken.
Dit heeft een effect op de waardevaststelling en de verantwoording ervan.
9
De term ‘deelobject’ wordt door gemeenten doorgaans gehanteerd voor een woning, garage, tuin,
dakkapel, et cetera. Naast deze reguliere deelobjecten kunnen gemeenten andere deelobjecten
hanteren zoals in deze tekst benoemd.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
71
Cijfercodering
Bij waarderingssystemen die kunnen rekenen met de geregistreerde cijfercodering, moet
ingeregeld worden hoe het systeem moet gaan rekenen. Afhankelijk van het
waarderingssysteem kan aan de cijfercodering een percentage of een vaste prijs gekoppeld
worden. Het grote risico is dat er dubbeltelling plaatsvindt, dus de kengetallen moeten goed
afgestemd worden.
Het inregelen van het waarderingssysteem is daarom een belangrijke taak, waarbij
gedetailleerde kennis van de werking van het systeem noodzakelijk is. Er bestaan geen
standaardnormen voor een punt meer of minder. Uit analyse van de markt moet inzichtelijk
gemaakt worden of, en zo ja hoeveel effect in de waarde aan een punt meer of minder
gekoppeld moet worden.
Deelobject
Per deelobject moet er een waarde-aftrek of -bijtelling vastgesteld worden. Dit wordt door
een taxateur gedaan. Jaarlijks kan deze aanpassing meefluctueren met de
marktontwikkeling. Door te werken met meerdere deelobjecten is het mogelijk verschillende
percentages te hanteren. Het is hierdoor mogelijk dat, indien de overlast op het spoor is
toegenomen, je hier een ander percentage gaat hanteren dan bijvoorbeeld voor het
deelobject achterstallig onderhoud.
Overrul
In de overrule zit de totale aanpassing van verschillende invloeden. Jaarlijks is het
mogelijk om deze overrule met een marktpercentage te beïnvloeden. Doordat de overige
informatie (indien beschikbaar) als tekst is geregistreerd, kan er jaarlijks geen verdere
detaillering plaatsvinden.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
72
5.
Gewijzigde marktvoorkeuren
5.1
Inleiding
De vastgoedmarkt in Nederland maakt lastige tijden door. Vanaf 2008 is sprake van een
neerwaartse trend die niet alleen geldt voor de woningmarkt, maar ook zichtbaar is in het
bedrijfsonroerendgoed. In deze syllabus hebben wij ervoor gekozen om de focus te leggen
op de woningmarkt. Dit marktsegment is voor de WOZ-praktijk immers de belangrijkste
objectcategorie.
Dit onderdeel gaat in op de gewijzigde marktvoorkeuren die in de huidige markt zijn te
herkennen en de samenhang met het gebruik van objectkenmerken. Hierbij wordt het accent
gelegd op de secundaire objectkenmerken. In de WOZ gebruikelijke secundaire
objectkenmerken zijn kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid voorzieningen en
ligging.
5.2
Marktvoorkeuren
De markt bepaalt de waarde. Door veranderingen in de markt worden objectkenmerken voor
de waardebepaling meer of minder belangrijk. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op een aantal
actuele veranderingen in de markt. Een taxateur moet altijd vanuit de marktanalyse
onderzoeken waardoor marktverschillen ontstaan en/of in hoeverre verschillen in de markt
een effect hebben gehad.
5.2.1 Schets actuele marktsituatie
De woningmarkt maakt een lastige fase door. Er is inmiddels meerdere jaren op rij sprake
van prijsdaling, een afnemend aantal transacties, een toename van het aanbod en van de
10
verkooptijd, zie hiervoor onderstaande grafieken .
10
bron: http://www.woningmarktcijfers.nl (2013)
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
73
Medio 2013 lijkt het einde van deze slechte periode echter in zicht. Zowel de NVM, het
Centraal Plan Bureau (CPB) als de Nederlandse Bank (DNB) zien aanwijzingen dat de
bodem van de markt in zicht is. De betaalbaarheid van koopwoningen ten opzichte van
huren neemt toe. Verder stabiliseert het aanbod en de verkooptijden van woningen die te
koop staan. Het evenwicht tussen vraag en aanbod herstelt langzaam en het tempo van
prijsdaling van koopwoningen neemt af. In de huurmarkt gaan de prijzen omhoog, waardoor
het aantrekkelijker wordt om te gaan kopen.
5.2.2 Marktinvloeden
De prestaties van de woningmarkt worden beïnvloed door tal van factoren. Een deel hiervan
is door de consument zelf beïnvloedbaar, maar een groter deel niet. Overheidsbeleid en
economische omstandigheden hebben een groot effect op het functioneren van de
woningmarkt. In onderstaande figuur zijn de belangrijkste invloeden op de woningmarkt in
beeld gebracht.
Figuur 1 - Invloed op de woningmarkt
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
74
5.2.3 Aanbodmarkt
In de afgelopen jaren kenmerkt de woningmarkt zich als een aanbodmarkt. Dit is in
belangrijke mate veroorzaakt door teruglopend vertrouwen in het functioneren van de
woningmarkt. Huiseigenaren kiezen in deze stagnerende markt voor zekerheid en willen
eerst de eigen woning verkopen voordat een nieuwe woning wordt aangekocht. Hierdoor is
de zeer forse groei van het aantal te koop staande woningen ontstaan. Met ingang van 2013
lijkt deze trend echter voor het eerst om te buigen, zie onderstaande grafiek.
De effecten van het grote woningaanbod zijn aanzienlijk. Niet alleen zijn de transactieprijzen
fors gedaald, maar ook het kopersgedrag is gewijzigd. Alleen scherp geprijsde woningen
krijgen aandacht van potentiële kopers en deze worden onderling kritisch vergeleken. Waar
in het verleden een goede score op secundaire kenmerken (onderhoudstoestand,
voorzieningen, et cetera) een pre was, is dat nu een voorwaarde voor de aankoop, zonder
dat dit leidt tot een hogere prijs. De koper dicteert de markt.
5.2.4 Regionale invloeden
De woningmarkt in heel Nederland heeft te maken met de hiervoor behandelde
marktinvloeden, maar kent daarnaast ook nog regionale verschillen. Dit betreft niet alleen
het prijsniveau. Enkele voorbeelden hiervan zijn:

Krimpgebieden In een aantal gebieden is sprake van krimp van het aantal
huishoudens. Dat heeft direct effect op de woningmarkt: vermindering van de vraag, als
gevolg een groter aanbod, lagere prijzen en toenemende leegstand ontstaan in het
meest onaantrekkelijke deel van de woningvoorraad. In deze gebieden worden de
huidige marktontwikkelingen versterkt en gaan deze ook lang aanhouden. De overheid
zal in deze gebieden de marktsituatie lokaal beïnvloeden met gerichte maatregelen als
sloop en renovatie.

Aardbevingsgebied Groningen In het aardbevingsgebied in de provincie Groningen
stagneert de markt, er zijn dus feitelijk vrijwel geen marktgegevens voorhanden. Uit een
recente studie (juli 2013) bleek dat er vooralsnog geen effect op de huizenprijzen is
aangetoond. Het is de vraag of deze uitkomst van dit onderzoek het werkelijke effect op
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
75
de waarde weergeeft. Het kan natuurlijk ook zo zijn dat slechts wordt vastgesteld dat
het beperkte aantal beschikbare marktgegevens (nog) geen waardedaling toont. Een
taxateur moet in deze situatie de markt zeer kritisch volgen en desnoods vanuit andere
(minder vergelijkbare) situaties de markt verklaren. Het feit dat enkele marktgegevens
geen waardedaling vertonen en vrijwel de gehele markt op slot zit zal uiteindelijk een
waardebepalend effect hebben.
5.2.5 Ontwikkelingen op de huurmarkt
Het kabinet heeft nieuw beleid ingevoerd om te zorgen dat er meer sociale huurwoningen
beschikbaar komen voor lagere inkomensgroepen. Vanaf 1 juli 2013 gelden er hogere
percentages voor maximale huurverhoging voor hogere inkomens en middeninkomens. Het
kabinet wil hiermee de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren en het
scheefhuren tegengaan. Het effect hiervan is dat de huurprijzen van sociale huurwoningen
stijgen. Of dit zal leiden tot doorstroming naar de koopmarkt moet nog blijken.
In de geliberaliseerde huurmarkt zien we een andere ontwikkeling. Het aantal te huur
staande woningen neemt toe. Door de stijging van het aanbod neemt de prijs waarvoor de
gemiddelde woning verhuurd wordt af. De huurprijs ligt in het eerste kwartaal van 2013 6%
lager dan vorig jaar.
De NVM constateert dat in veel regio’s in het land het kopen een woning al voordeliger is
dan huren. In een recent onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) wordt
geconcludeerd dat de woonlasten van koopwoningen door de betere betaalbaarheid steeds
dichter toeschuift naar de woonlasten in de huursector, die de komende periode fors gaan
toenemen. Kopen wordt dus steeds aantrekkelijker.
5.2.6 Woningfinanciering
De mogelijkheden om woningen te financieren zijn door een aantal maatregelen van de
overheid en kredietverstrekkers beperkt. Een aantal van de fiscale aanscherpingen staat in
deze paragraaf; voor de verschillende banken geldt dat zij ieder hun eigen maatregelen
hebben getroffen bij het toetsen van de kredietwaardigheid.
De verwachting is dat in de toekomst nog aanvullende maatregelen zullen worden getroffen.
Het effect hiervan is dat minder kan worden geleend en de woonlasten hoger worden.
Samen met de onzekerheid over toekomstige maatregelen leidt dit ertoe dat potentiële
kopers voorzichtig zijn.
Het herstel van de woningmarkt zal daarom vermoedelijk nog meerdere jaren duren. De
fiscale regels rond de eigen woning en de hypotheekrenteaftrek zijn met ingang van 2013
ingrijpend veranderd. Het wetsvoorstel Belastingplan 2013 is op 18 december 2012 door de
11
Eerste Kamer aangenomen. Er zijn elf wijzigingen doorgevoerd . Enkele belangrijke punten
daaruit zijn:
11
Zie http://www.eigenhuis.nl/actueel/Dossiers/dossierhra/laatste-nieuws-belastingplan2013/ voor
meer informatie.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
76
1.
De eigenwoningschuld (lening waarover de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is) moet
per 1 januari 2013 binnen 30 jaar minimaal annuïtair volledig worden afgelost.
2.
De maximumhypotheek wordt jaarlijks met 1% verlaagd tot 100% van de woningwaarde
in 2018. Vanaf 1 januari 2013 is daartoe een eerste stap gezet door het maximum te
verlagen van 106% naar 105%. Dit betekent dat de koper de bijkomende kosten niet
meer volledig kan meefinancieren in de hypotheek.
3.
Het grensbedrag voor de Nationale Hypotheek Garantie wordt afgebouwd tot € 265.000
per 1 juli 2014 (https://voorwaardenennormen.nhg.nl).
4.
Per 1 januari 2014 wordt het maximale percentage waartegen de hypotheekrente in
aftrek kan worden gebracht in 28 jaar verlaagd van 52% naar 38%. De definitieve
uitwerking van deze maatregel en van eventuele aanvullende maatregelen heeft in de
loop van 2013 plaatsgevonden. Uw docent kan u daar nader over informeren.
5.3
Consumentengedrag
Het gedrag van woonconsumenten is de afgelopen jaren gewijzigd. Door de economische
omstandigheden wordt meer aandacht geschonken aan (het voorkomen van) risico’s. De
consument zorgt dat hij beter is geïnformeerd. Internet is daarbij zeer behulpzaam. Alle
informatie is gemakkelijk beschikbaar en door websites als funda.nl of jaap.nl is het aanbod
zeer transparant geworden. Shopgedrag is in Nederland sterk ontwikkeld: de consument is
inmiddels gewend om internet te gebruiken zodat hij zich optimaal kan informeren en
producten onderling kan vergelijken. De consument is hierdoor ook gefocust op een optimale
(laagste) prijs. Mede door het grotere aanbod en de langere tijd dat woningen te koop staan,
is dit shopgedrag ook in de woningmarkt nadrukkelijk merkbaar.
Met het beschikbaar komen van uitgebreide fotoreportages hebben potentiële kopers goed
vergelijkingsmateriaal beschikbaar, waarbij ook secundaire objectkenmerken als onderhoud,
voorzieningenniveau en uitstraling inzichtelijk zijn. Dit speelt een belangrijke rol bij de eerste
selectie van koopvoorkeuren.
5.4
Structurele ontwikkelingen
Er is een aantal maatschappelijke ontwikkelingen die een structurele invloed hebben op de
huizenmarkt. We noemen enkele in het oog springende trends.
Aantal huishoudens
Het aantal huishoudens groeit naar verwachting gestaag, ook op de langere termijn. Deze
groei wordt veroorzaakt door eenpersoonshuishoudens. Dit betekent dat de behoefte aan
woonruimte toeneemt, maar ook dat er een verschuiving gaat optreden ten gunste van de
vraag naar kleinere woningen. De verwachting is dat de vraag naar appartementen gaat
toenemen.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
77
Ouderen(zorg)
De politiek zet erop in dat ouderen langer thuis blijven wonen om de zorgkosten te verlagen.
Dit zal ertoe leiden dat er meer vraag zal komen naar woningen die geschikt zijn voor
ouderen. Ook zijn meer woningaanpassingen te verwachten. Instellingen daarentegen zullen
te maken krijgen met leegstand.
Energiebeleid
De overheid heeft medio 2013 een energieakkoord afgesloten dat beoogt de CO2-uitstoot
terug te dringen. Onderdeel hiervan vormt het stimuleren van energiebesparende
maatregelen bij woningen. Verwacht wordt dat de energieprestatie belangrijker gaat worden
bij de verkoop van een woning.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
78
6.
6.1
WOZ-paradox
Inleiding
Met de WOZ-paradox wordt het verschijnsel aangeduid dat de belanghebbende burger zijn
WOZ-beschikking anders interpreteert dan bedoeld is. In het rapport ‘Vertrouwen omhoog,
bezwaren omlaag’ (een onderzoek uit 2011 van VNG en Waarderingskamer naar de
afhandeling van WOZ-bezwaren) wordt de WOZ-paradox als volgt omschreven:
De wijze waarop de WOZ-beschikking de WOZ-waarde presenteert, wekt de indruk dat de
waarde met een objectieve, rekenkundige benadering is vast te stellen op een exact
bedrag. Niets is minder waar. De essentie van waarderen is een zo nauwkeurig mogelijke
benadering van de verwachte werkelijkheid. Dit maakt dat de uitkomst een bedrag is dat
zich binnen een zekere bandbreedte van de werkelijkheid bevindt. Anders gezegd: binnen
deze zekere bandbreedte bevinden zich verschillende bedragen die elk voor zich de
waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak (de WOZ-waarde) kunnen
zijn. In het voorgaande schuilt een ogenschijnlijke tegenstrijdigheid. De WOZ-beschikking
noemt immers een bedrag de WOZ-waarde terwijl ook de omliggende bedragen de WOZwaarde kunnen zijn. Deze tegenstrijdigheid tussen bedrag en bandbreedte, wordt in dit
rapport aangeduid als de WOZ-paradox.
6.2
Wat is het probleem?
Vanwege de massaliteit van het WOZ-proces heeft de overheid gezocht naar maatregelen
om de uitvoering van de Wet WOZ zo efficiënt mogelijk te maken. Hierbij is ook gezocht naar
mogelijkheden om te voorkomen dat bezwaarschriften werden ingediend voor beperkte
waardegeschillen. Om deze reden is de ‘Fierens-marge’ ingevoerd (een bezwaardrempel).
12
Deze maatregel hield echter geen stand .
De zogeheten Fierensmarge, genoemd naar Tweede Kamerlid Fierens, bepaalde dat WOZwaarden worden geacht juist te zijn wanneer de afwijking in zowel relatieve als absolute zin
binnen een bepaalde bandbreedte blijft. Wanneer dus de WOZ-waarde te hoog is
vastgesteld, maar de afwijking binnen de bandbreedte valt, hoeft deze WOZ-waarde in een
bezwaar of beroepprocedure niet te worden aangepast. De regeling is in de Wet WOZ
opgenomen in een streven om het aantal procedures te beperken. Een ander argument is
dat de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ altijd is omgeven met bepaalde
onzekerheidsmarges: de WOZ-paradox.
12
De Hoge Raad oordeelde in 2010 dat Artikel 26a van de Wet waardering onroerende zaken
(WOZ) - beter bekend als de Fierensmarge - in strijd is met het Europees recht en daarom niet
mag worden toegepast. Volgens artikel 26a leidden kleine waardeverschillen niet tot aanpassing van
de WOZ-waarde. Bezwaarschriften op grond van kleine waardeverschillen werden daarom ongegrond
verklaard.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
79
De WOZ-paradox is het probleem dat de burger het taxatieverslag interpreteert als een
exact getal en geen rekening houdt met (en/of kennis heeft van) de zogenaamde
13
transactieruis : de spreiding van de transactiecijfers rondom de marktwaarde, ook wel de
bandbreedte genoemd. Het gevolg hiervan is dat er bezwaarschriften worden ingediend over
kleine waardegeschillen. Nu er geen formele beperkingen zijn toegestaan, moet de burger
beter worden voorgelicht om zoveel mogelijk te voorkomen dat dergelijke bezwaarschriften
worden ingediend. Daarbij wordt gezocht naar mogelijkheden om het taxatieverslag te
verbeteren. Een van de verbeteringen is het opnemen van een tabel met landelijke en/of
regionale (plaatselijke) waardeontwikkelingen. Of deze pogingen succesvol zijn geweest is
onbekend, feit is wel dat het aantal bezwaren niet wezenlijk is gewijzigd.
6.3
Invloed van waarderingsmodellen
Een andere maatregel om de WOZ-processen beter beheersbaar, efficiënter en objectiever
te maken was de ontwikkeling en introductie van waarderingsmodellen. Die modellen
hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan de stabiele uitvoering van de Wet WOZ, maar
er zijn - uiteraard - ook kanttekeningen bij te plaatsen.
Waarderingsmodellen werken doorgaans op basis van een relatief beperkte set aan
objectkenmerken, meestal de primaire. Kleine verschillen in deze primaire objectkenmerken
leiden rekenkundig vaak tot een beperkt waardeverschil, dat veelal niet uit de
marktgegevens kan worden onderbouwd. Dit kan voor de burger aanleiding zijn om een
bezwaarschrift in te dienen. Waarderingmodellen helpen dus mee een schijn van
nauwkeurigheid te presenteren die lastig uit te leggen valt.
6.4
Secundaire objectkenmerken
In de huidige marktomstandigheden spelen de secundaire objectkenmerken een belangrijke
rol. Woningen die binnen hun objectcategorie slecht scoren op de secundaire kenmerken
zijn alleen te verkopen wanneer de prijs fors naar beneden wordt bijgesteld. Daarin speelt
ook de financierbaarheid een belangrijke rol. Een grote renovatie of verbouwing wordt door
14
banken moeilijk gefinancierd , waardoor een extra prijsdrukkend effect optreedt.
Het vorenstaande houdt in dat secundaire kenmerken moeten worden meegenomen in de
waardering. Het communicatievraagstuk rond de WOZ-paradox breidt zich dus uit naar de
secundaire objectkenmerken.
13
De gemiddelde transactieruis bij woningen bedraagt 7% (M. Francke, Casametrie, 4 februari 2010).
Banken financieren in 2013 nog 106% van de WOZ-waarde. Verbouwingskosten die na aankoop
worden gemaakt zijn voor maximaal 60% te financieren, mits de meerwaarde op basis van een taxatie
is aangetoond.
14
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
80
6.5
Tot slot
De huidige marktontwikkelingen plaatsen de WOZ-praktijk voor meerdere uitdagingen. De
belangrijkste zijn:
1.
Hoe kunnen de relevante secundaire kenmerken worden bepaald, geregistreerd en
worden onderhouden?
2.
Op welke wijze wordt in het waarderingsproces met deze kenmerken rekening
gehouden, zowel bij het uitvoeren van de marktanalyse als de toepassing in
waarderingsmodellen?
3.
Hoe worden de effecten van secundaire objectkenmerken op de vastgestelde waarde
aan de burger gecommuniceerd met het oog op de WOZ-paradox?
In het verleden is eerder overwogen om te kiezen voor het communiceren van een WOZwaarde in een brandbreedte. Een WOZ-waarde met bandbreedte lijkt een oplossing, maar
heeft ook een aantal forse nadelen, zoals:

door het gebruik van de WOZ-waarde voor meerdere doeleinden zijn afnemers en
gebruikers ingesteld op een exacte waarde. Bandbreedtes doorkruisen dat;

door te werken met een berekende bandbreedte voor een ‘exact’ bepaalde waardering
wordt eigenlijk een soort Fierens-benadering toegepast. En die bleek juridisch niet
houdbaar;

het is te betwijfelen of bandbreedtes zullen leiden tot minder bezwaarschriften. Het is
immers aantrekkelijk om rond de bandbreedtegrens een poging te wagen in een andere
bandbreedte te komen door bezwaar in te dienen.
De vraag is waar de oplossing wel ligt. Er zijn een aantal oplossingsrichtingen, die echter,
zeker in deze periode van bezuinigen bij de overheid, geen van allen eenvoudig zijn. Een
aantal suggesties:
1.
De omvang en kwaliteit van de geregistreerde (subjectieve) objectkenmerken moet
zodanig worden verbeterd dat de kwaliteit van de waardering kan toenemen;
2.
Het onderhoudsproces van objectkenmerken verdient meer structurele aandacht in de
werkprocessen;
3.
De marktanalyse vraagt meer aandacht en veldwerk;
4.
De waarderingsmodellen dienen beter om te kunnen gaan met de invloed van
secundaire objectkenmerken;
5.
De belanghebbende heeft nu doorgaans belang bij een zo laag mogelijke WOZ-waarde.
Hierdoor ontstaan veel bezwaarschriften. Een breder gebruik van de WOZ-waarde zou
ertoe moeten leiden dat de belanghebbende belang krijgt bij een juiste WOZ-waarde.
Alleen dan lopen de belangen van overheid en belanghebbenden parallel en ontstaat
een beheersbaar bezwarentraject.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
81
7.
7.1
Cases
Herkennen van subjectieve objectkenmerken
Van de cursist wordt verwacht dat hij uit een advertentietekst de primaire en secundaire
objectkenmerken kan herkennen. Van de secundaire objectkenmerken moet hij kunnen
aangeven of het harde of zachte kenmerken zijn. In bijlage 1 tot en met 6 staan voorbeelden
om te gebruiken.
7.2
Effect van secundaire objectkenmerken op de WOZ-waardering
Van de cursist wordt verwacht dat hij een inschatting kan maken van de effecten van
verschillende secundaire objectkenmerken op de WOZ-waarde. Aan de hand van een aantal
marktgegevens moet de cursist bepalen wat het effect is voor de WOZ-waardering. In bijlage
7 staan voorbeelden om te gebruiken.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
82
Bijlage 1
Wie vanaf de brede oprijlaan dit royale landhuis in zicht krijgt, wordt herinnerd aan de
buitenplaatsen die de aristocratie hier in de zeventiende eeuw liet aanleggen. Rust, ruimte,
een door bossen omsloten eigen park van bijna tienduizend vierkante meters. Maar dan wel
een buitenplaats die van alle moderne gemakken is voorzien, zoals een dubbele garage,
carports en een zwembad met poolhouse. Het gehele complex is zorgvuldig en smaakvol
gerenoveerd.
Het landhuis “Randhoeve” werd gebouwd in 1927 onder architectuur van Pierre Cuypers.
Het huis ligt tussen de duinen, vlak bij het strand, dicht bij Haarlem en op een half uur rijden
van Amsterdam en Den Haag. De treinverbindingen zijn uitstekend, ook naar Schiphol. Die
centrale ligging maakt dit de ideale uitvalsbasis. Winkels, sportvelden en scholen liggen op
fietsafstand.
Het huis heeft een ruime woonverdieping op de begane grond met daaronder een kelder
plus wijnkelder. Op de eerste verdieping vijf slaapkamers en twee badkamers en nog eens
vier slaapkamers op de tweede verdieping. Dit is een gezinshuis waarin iedereen zijn eigen
plek kan vinden en dat ook uitbundig ruimte biedt aan eventuele gasten.
Via de oprijlaan achter het smeedijzeren toegangshek bereikt u de garage en de carports.
De tuin is met zichtbare liefde aangelegd en voorzien van een beregeningssysteem dat
gebruik maakt van bronbemaling. Er zijn diverse terrassen en er is een veilig speelgedeelte
voor kinderen. Aan de achterzijde van het woonhuis is een verwarmd zwembad aangelegd
met daarbij een poolhouse waarin een sauna, douche en een fitnessruimte. Het poolhouse
is in stijl gehouden met het woonhuis. Het zwembad grenst aan een ruim, zonnig terras
vanwaar u uitkijkt over het gazon en een gedeelte van het bos.
INDELING
Begane grond
Entree met vestibule, grote hal met open trappenhuis, bewerkte hekken langs de trap. De
vloer is belegd met een neutrale travertin natuursteen. Vanuit de hal kunnen een toilet en
een ruime garderobe bereikt worden.
Aan de achterzijde van het pand ligt de grote woonkamer met open haard. De woonkamer
heeft schuifdeuren die het mogelijk maken delen af te scheiden, bijvoorbeeld om
ongestoord televisie te kunnen kijken. Vanuit de woonkamer kunt u het terras bereiken.
Aan de voorzijde treft u een klassieke werkkamer met voorname houten lambriseringen en
ingebouwde kasten. De glas-in-loodramen verwijzen met hun wapenschilden naar de
geschiedenis. Een rond barretje en inloopruimte voor de bar verraden waarvoor deze kamer
door de laatste bewoners gebruikt werd.
De woonkeuken is voorzien van diverse inbouwapparatuur en een kookeiland. Een
bijkeuken en grote eetkamer maken het geheel compleet. Vanuit de eetkamer zijn er
openslaande deuren naar het terras aan de achterzijde.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
83
De kelder heeft meerdere opslagruimtes en een wijnkelder. Tevens treft u hier de
elektrische installaties en een aparte toegang naar buiten via een trap.
Eerste verdieping
Via het open trappenhuis met vide bereikt u de vijf slaapkamers. Vier slaapkamers hebben
ingebouwde kasten, enkele slaapkamers hebben een klein balkon. De ruime
masterbedroom geeft toegang tot een riant dakterras. De aangrenzende badkamer is
voorzien van een jacuzzi, inloopdouche, toilet, dubbele wastafel en vloerverwarming.
Een tweede badkamer, voorzien van Italiaans glasmozaïek, is voorzien van een toilet,
ligbad douche en dubbele wastafel.
Tweede verdieping
De tweede verdieping is bereikbaar via een apart af te sluiten trappenhuis. Op deze
verdieping vindt u vier slaapkamers, een douche toilet ruimte en een tweede keuken met
inbouwapparatuur. Deze ruimte is zeer geschikt voor eventuele gasten, een inwonende au
pair of oudere kinderen. Er zijn diverse ingebouwde kasten. Een van de slaapkamers doet
nu dienst als wasruimte, een andere als opslag.
Vliering
Door middel van een vlizotrap kunt u de vliering bereiken. Hier bevinden zich de cv en een
boiler. Daarnaast is er een zee van ruimte voor de opslag van uw spullen.
Algemeen
- Riante villa gelegen op een perceel van ca. 9156 m² eigen grond;
- De woonoppervlakte bedraagt 600 m² conform NEN-2580 maar met de kelder, het
poolhouse en de vliering erbij ca. 700 m² bruto;
- Het pand is eerst in 1993 en daarna in 2004 grondig gerenoveerd;
- Op de zonzijde van het dak zijn zonnecellen geplaatst die het huis (grotendeels) van
stroom voorzien, u hebt lage stroomkosten;
- Airconditioning op 1e en 2e verdieping;
- Door de verschillende ruimtes die elk niet te groot zijn is dit een zeer sfeervol gezinshuis;
- Dit is een optimaal beveiligd pand.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
84
Bijlage 2
Direct aan het open vaarwater van de Heimanswetering gelegen riante en zeer fraaie
vrijstaande villa (bouwjaar 1992) met royaal binnenzwembad, driedubbele inpandige
garage, onder architectuur aangelegde tuin met diverse terrassen, aanlegsteigers aan twee
kanten en een botenhuis. De villa is uniek gelegen aan een directe vaarverbinding met het
Braassemermeer, op de grens van Alphen aan den Rijn en Woubrugge.
Perceeloppervlakte 1769m², inhoud 2200m³, woonoppervlak. 535m² (exclusief garage
50m², kelder 92m² en zolder 50m²).
INDELING
Begane grond
Vestibule met garderobe en hal met toiletruimte. Ruime woonkamer met parketvloer,
sfeervolle open haard en serre met 2x deuren naar het terras. Eetkamergedeelte met
dubbele deuren naar het terras en open keuken met kookeiland, diverse inbouwapparatuur
en eveneens toegang tot het terras. Zowel de eetkamer als de keuken zijn voorzien van een
granieten vloer. Ruime werkkamer met vaste vloerbedekking.
Inpandige garage, wasruimte en toegang kelder en zwembad. Het zwembad heeft 6x
openslaande deuren naar de tuin, een doucheruimte en een separate toiletruimte.
1e (Tussen)etage
Royale hoofdslaapkamer met balkon, inloopgarderobe met loggia en luxe badkamer met
ligbad, massagedouche, 2 wastafels, toilet en bidet. Riante hobbykamer en 2e wasruimte.
2e (Tussen)etage
3 Ruime slaapkamers (waarvan 2 met loggia) met 3 eigen badkamers, allemaal voorzien
van douche, wastafel en toilet. De begane grond (m.u.v. de werkkamer) en de 4 badkamers
zijn voorzien van vloerverwarming. 3 Slaapkamers en de begane grond zijn tevens uitgerust
met airconditioning.
Zolderetage
2 Separate zolderruimtes met stahoogte in de nok, bereikbaar d.m.v. een vlizotrap.
Kelder
Wijnkelder, stookruimte en technische ruimte.
Algemeen
Een toplocatie voor watersportliefhebbers en degenen die riant willen wonen aan het water
en genieten van de rust en ruimte, die het plassengebied te bieden heeft.
Schiphol is op slechts 15 autominuten afstand en uitvalswegen naar grote steden als
Leiden, Den Haag en Amsterdam zijn in directe nabijheid.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
85
Bijlage 3
Ruimte, comfort, ambiance en inspiratie zijn de uitgangspunten geweest bij het ontwerpen
van dit spectaculaire gebouw, waarbij het beste van appartement en eengezinswoning zijn
gecombineerd: ruimte in huis en een riante buitenruimte en toch alles gelijkvloers. De totale
gebruiksoppervlakte van de 4-kamerwoning bedraagt 260 m², inclusief 60 m² terras. Dit
appartement is gelegen op de 5e woonlaag en is het grootste appartement met een terras
gelegen op het zuiden en zonder directe zijburen. Hoge plafonds, fraai uitzicht richting ’t
Goy, een woonkamer van meer dan 80 m², een eigen parkeerplaats en een ruime berging
in de onderbouw, een zeer luxe afgewerkte keuken en 2 luxe badkamers, een eigen sauna
en een warme moderne afwerking in de rest van de woning zijn een aantal andere
aantrekkelijke kenmerken van deze woning.
De brede vaste bloembakken aan het eind van elk terras zorgen voor rust en privacy.
Ingericht met veel groen en bloeiende planten geven de terrassen een prachtige groene
uitstraling, zowel naar het appartement als naar de omgeving. De vloerverwarming zorgt er
voor dat u zelf de temperatuur (handmatig) in uw woning bepaalt, door op comfortabele
wijze in de zomer te koelen en in de winter te verwarmen.
Dit gedeelte van Houten is vrij landelijk gelegen, op nog geen 15 autominuten van Utrecht.
In het nieuwe centrum van Houten-Zuid kunnen de dagelijkse boodschappen op korte
afstand van de woning gedaan worden. Het gebouw is grotendeels omgeven door water:
een rustige uitloper van de Rietplas. De appartementen van ’t Domein bevinden zich in drie
vleugels en zijn trapsgewijs gestapeld. Binnen komen de drie woonvleugels bij elkaar in een
prachtig atrium met een wintertuin: de spectaculaire entree voor de appartementen.
INDELING
Algemeen
Appartementen gebouw met lift bestaande uit zes woonlagen, omvattende 30
woonappartementen met bergingen in de onderbouw. Royale centrale entree met
postbussen, intercom en elektrisch bedienbare toegangsdeur voor toegang tot grote hal met
trappenhuis en liften.
Appartement
Entree, ruime hal met meterkast, intercominstallatie, toilet, ruime bergkast met opstelplaats
wasapparatuur en stookruimte. De woonkamer 10.41 x 9.76 (deels 6.92) met toegang tot
het terras via een tweetal schuifpuien, aan drie zijden lichtinval en een luxe keuken met alle
denkbare inbouwapparatuur. De woonkamer heeft een oppervlakte van meer dan 80
vierkante meter, voldoende voor een riante eethoek en zitkamer. Via een tussenhal zijn de
slaapkamers (3) en de badkamers (2) bereikbaar. De hoofdslaapkamer 4.30 x 4.33 staat in
open verbinding met de luxe badkamer welke is voorzien van een hoek bubbelbad, een
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
86
dubbele wastafel en een ruime douchehoek met dubbele stortbak douche. De tweede
badkamer is voorzien van een douchehoek, een wasmeubel, een tweede toilet en een
(infrarood) sauna. Beide andere slaapkamers (4.43 x 4.28 en 4.43 x 3.57) zijn goed van
formaat en hebben een fraaie lichtinval. Vanuit twee slaapkamers is het terras via
schuifpuien bereikbaar.
Bijzonderheden
- Bouwjaar
: 2004;
- Aandeel in de gemeenschap
: 251/6033e;
- Inhoud woonhuis
: 550 m3 ;
- Woonoppervlakte
: 200 m2 exclusief 60 m² buitenruimte.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
87
Bijlage 4
Op een prachtige plek in Zwolle Zuid is deze goed onderhouden Deze TWEE ONDER EEN
KAP woning met garage gelegen, in de wijk Oldenelerlanden (Zwolle Zuid), Op een
steenworp afstand van meerdere voorzieningen o.a.: sportvelden, kleinschalig
winkelcentrum, Schellerpark en de IJssel is deze royale hoekwoning met garage en eigen
parkeerplaats gelegen. Deze woning is op één van de grootste kavels gelegen in de directe
omgeving maar liefst 309 m2.
De woning heeft een brede achtertuin op het zuidwesten. De wijk Oldenelerlanden wordt
ervaren als een prettige en rustige woonomgeving.
De ruime opzet, het vele groen, waterpartijen en verschillende speelvelden en de
aanwezigheid van een dierenweide/kinderboerderij zijn kenmerkend voor deze wijk.
Deze woning kent een prima indeling met heerlijk lichte tuingerichte woonkamer over de
volledige breedte van de woning, keuken, de inrichting van de keuken bestaat uit een
eenvoudig, maar verzorgd keukenblok met bovenkasten. Tevens bevindt zich naast de
woning de stenen garage.
INDELING
Begane grond
Entree, hal met meterkast, toilet, trapopgang en doorgang naar de woonkamer. Ruime
tuingerichte woonkamer met deur naar de tuin en open keuken. Vanuit de woonkamer een
prachtig uitzicht over de tuin.
1e Verdieping
Overloop, drie mooie slaapkamers en een ruime badkamer met tweede toilet en wastafel.
De badkamer is voorzien van een raam voor daglicht en extra ventilatie.
2e Verdieping
Via vaste trap te bereiken grote open ruimte met dakraam. Het is mogelijk hier extra kamer
te realiseren. Op deze verdieping hangt tevens de cv-ketel en de mechanische ventilatie.
Algemeen
- Inhoud circa 365 m³ (excl. garage);
- Vrij gelegen;
- Woonoppervlakte circa 125 m² ;
- Perceelsgrootte 309 m2;
- Eigen Parkeerplaats;
- Bouwjaar 1988;
- Hoogrendement Cv-ketel;
- Buitenschilderwerk 2013.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
88
Bijlage 5
Unieke kans voor de starter!
Aan de rand van het dorp, met een aan de achterzijde een weids uitzicht over de landerijen,
staat deze tussenwoning met vrijstaande houten garage op een perceel van 240m². Het
perceel heeft een besloten tuin en is aan de achterzijde met de auto bereikbaar via een
gezamenlijke (verharde) toegangsweg.
Info: De woning verkeert aan de buitenzijde in een goede staat, maar heeft intern
achterstallig onderhoud.
INDELING
Begane grond
Entree/hal, toilet, trapopgang, trapkast, halfopen keuken (ca.8m²), woonkamer (ca.21m²)
voorzien van tuindeur, bijkeuken voorzien van witgoedaansluitingen en achterentree,
berging voorzien van Cv-ketel (lease).
Eerste verdieping
Overloop, 3 slaapkamers (resp.ca. 8m², 9,5m² en 12m²), bergkast, badkamer voorzien van
douche en wastafel.
Tweede verdieping
Bergzolder middels losse trap.
Bijzonderheden
- Aan achterzijde vrij uitzicht over de landerijen;
- Parkeren op eigen terrein mogelijk;
- Voldoende parkeerruimte in de ruim opgezette straat;
- Vrijstaande houten garage (ca. 3m x 6m);
- Intern achterstallig onderhoud;
- Zeer scherpe vraagprijs!
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
89
Bijlage 6
Vrijstaande woonboerderij met grote Vlaamse schuur gelegen op een ruim perceel van
4.385 m² in het buitengebied tussen Berkel-Enschot en Tilburg. Deze oorspronkelijk uit
1850 daterende boerderij is momenteel volledig in gebruik als woonhuis met siertuin, vijver
en weilandje. De woning dient gemoderniseerd te worden en vormt daarmee een unieke
kans om uw eigentijdse wensen en eisen te realiseren.
Bouwjaar: circa 1850
Inhoud woning: circa 860 m³ exclusief de Vlaamse schuur ca. 175 m²
Woonoppervlak: circa 290 m²
Totale grondoppervlakte: 4.385 m²
BEGANE GROND
De centrale entree/hal met vide, toiletruimte en meterkast is afgewerkt met houten
vloerdelen en vormt het centrale deel van de woning. Alle ruimtes zijn in principe bereikbaar
vanuit de hal.
Woonkamer
Vanuit de hal bereikt u via twee openslaande deuren de L-vormige woonkamer van ca. 55
m². De woonkamer is voorzien van een plavuizenvloer, openhaard, vaste kast en dubbele
tuindeuren aan de achtertuin.
Woonkeuken
Via een doorloop met toog bereikt u vanuit de woonkamer de aan de achtertuin gelegen
woonkeuken. De keuken is voorzien van een plavuizenvloer, voldoende ruimte voor een
grote eettafel en een inrichting met diverse inbouwapparatuur.
Bijkeuken
Achter de keuken ligt een praktische bijkeuken met aansluitingen voor de wasapparatuur,
diverse bergruimtes en een toegangsdeur naar de achtertuin.
Slaapkamers
De woning beschikt op de begane grond over twee ruime slaapkamers waarvan één met
een inloop garderobekast en een badkamer. De badkamer is voorzien van een badmeubel
met dubbele wastafel, een whirlpool tweepersoons hoekbad en een douche-/stoomcabine.
Een voormalige opkamer is uitstekend te gebruiken als TV-/studeerkamer. Onder de
opkamer is een kelder aanwezig.
EERSTE VERDIEPING
Deze ruime overloop met Velux dakramen en kastenwanden biedt toegang aan drie
slaapkamers, een badkamer en een toiletruimte. De overloop is zodanig ruim van opzet dat
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
90
hier op eenvoudige wijze nog een vierde of zelfs vijfde slaapkamer gerealiseerd kan
worden. Samen met de twee slaapkamers op de begane grond beschikt u dan in totaal over
zeven slaapkamers.
BIJGEBOUW
Een voormalig bakhuis, is thans in gebruik als berging.
VLAAMSE SCHUUR
Deze grote originele vrijstaande Vlaamse schuur (opp.: 175 m²) is eenvoudig van afwerking.
Hierin zijn 2 paardenboxen en een sauna aanwezig.
TUIN
De ruime achtertuin is voornamelijk op het zuidoosten georiënteerd. Diverse terrassen,
paden, bomen, een weilandje, vijvers en gazons maken hier de zo geliefde landelijke sfeer.
ALGEMEEN
-
De woning dient in zijn geheel gemoderniseerd te worden en vormt daarmee een
unieke kans om uw eigentijdse wensen en eisen te realiseren.
-
De woning is voorzien van een rietenkap die in 2010 is vernieuwd.
-
Het bestemmingsplan biedt onder voorwaarden de mogelijkheid om de woning te
splitsen. Hierdoor kan de Vlaamse schuur worden verbouwd tot een gastenverblijf
of tweede woning. Een kopie van het bestemmingsplan is op het kantoor van
Honders/Alting makelaars op te vragen.
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
91
Bijlage 7
Op de bijbehorende schets staat een straat met rijenwoningen. De straatzijde met de even
huisnummers zijn huurwoningen. De nummer 4, 6, 8 en 10 zijn inmiddels verkocht en
daarmee voormalige huurwoningen. De woningen met de oneven huisnummers zijn altijd al
particuliere woningen geweest.
De woningen zijn gelijktijdig gebouwd en zijn feitelijk gelijk, alleen zijn de huurwoningen van
binnen eenvoudiger (keuken en douche).
Uit de markt blijkt geen waardeverschil ten aanzien van de ligging van de achtertuin (op het
zuiden of het noorden gelegen).
Werk uit het voorbeeld uit wat het effect is van een lagere (of hogere) score op de
secundaire objectkenmerken:
 K (kwaliteit / luxe)
 O (onderhoud)
 V (voorzieningen)
 D (doelmatigheid)
Hanteer de volgende waarderingskengetallen:
Kavelmodel
eerste 100 m2
€ 450
per m2
> 100 m2
€ 300
per m2
Berging
€ 4.000
Garage
€ 600
per m2
Uitbouw / serre
€ 450
per m2
Dakkapel
€ 3.000
per stuk
per stuk
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
92
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
93
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
94
Geraadpleegde literatuur en informatie

Brochure Marktwaarde als waarderingsgrondslag

Casametrie, M. Francke, 4 februari 2010

Fotowijzer Versie 1.1, januari 2013

Gegevenswoordenboek WOZ, Vastgesteld d.d. 22 maart 2002

Nationale Hypotheek Garantie, voorwaarden en normen, 1 juli 2013

Rapport Nederland 2013, 1e kwartaal, http://www.woningmarktcijfers.nl

Van bestrijden naar begeleiden: demografische krimp in Nederland, Planbureau
voor de leefomgeving, 2010

Vertrouwen omhoog, bezwaren omlaag, VNG en Waarderingskamer,2011

Vraagbaak waardebepaling Wet WOZ, 3de druk, oktober 2008

Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling, 3de druk, april 2009

Waarderingsinstructie, wettekst 2011, 4de herziene druk, januari 2011

website Vereniging Eigen Huis http://www.eigenhuis.nl

Woningmarktrapport Nederland 2012, Pasgoed BV, 5 februari 2013
Versie 1.0
Dag 1: Actualiteiten – WOZ 2014
95

Brief over nieuw WWS aan de leden van de Eerste en Tweede

Besluitenlijst 12 juni 2014

PERSBERICHT

Criteria aansluittoets

VAN MIJ - Zelfbouw Blok 59

KPP Coendersbuurt_Erratum d.d.25.09.2014.pages

Literatuur workshop 4 Eigen woning bij echtscheiding mw. mr

WT Brochure Notensteyn.indd

Brochure Lisdoddekreek 42

Checklist Stukken ES