Aanbiedingsdocument

Aanbiedingsdocument
BJW – Ter Steege – Gemeente Rijssen-Holten
Rijssen, 26 maart 2014
Aanbiedingsdocument
26- 3 - 2014
1
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave2
Inleiding3
Betekenis4
Foto: Folkert Gorter
2
Bestaande woning
6
Technische uitwerking nieuwe elementen 8
Financiën 12
Betekenis voor bewoners
13
Betekenis voor het onderhoudsteam
14
Architectonisch ontwerp
15
Het team
28
Bijlagen29
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
Inleiding
Waarom?
Urgentie
De nu ontstane situatie
In Nederland woont een groot aantal mensen in woningen die gebouwd zijn tussen 1950
en 1990. Helaas zijn veel van die woningen, naar huidige maatstaven, niet comfortabel
en energetisch verre van optimaal. En soms zelfs dusdanig vochtig en tochtig dat van
ziekmakend gesproken kan worden. Daarnaast stegen de energieprijzen de afgelopen
40 jaar veel sterker dan de inkomsten. Hierdoor is aan de onderkant van de maatschappij
sprake van opkomende ‘ energie-armoede’. Helaas wonen de mensen die het het minst
kunnen betalen in de slechtste woningen. Voor woningcorporaties met het hart op de
goede plaats een dramatische ontwikkeling. Bijna de helft van de betreffende woningen is
in bezit van corporaties.
1. De wetgever maakt het mogelijk voor woningcorporaties om investeringen ten gunste van energieverbruik te verrekenen met de huurder. Dit wordt ook wel het ‘Woonlasten principe’ genoemd.
Veranderde uitgangssituatie en verbeteringen qua
oplossingen
De politieke en financiële situatie voor woningcorporaties is de afgelopen jaren drastisch
gewijzigd. Mede daardoor is de algemene aanpak veranderd van sloop/nieuwbouw
naar ingrijpende renovatie. Waar tot recent uitvragen via bestek opgezet werden, is
de markt in de afgelopen paar jaar - via prestatie-uitvragen - in staat gesteld om te
komen met innovaties die leiden tot forse prijs/prestatie-verhouding verbeteringen. In
uitvoeringsprogramma’s van Energiesprong - zoals Slim en Snel en de Stroomversnelling - is
bereikt dat aanbieders en opdrachtgevers elkaar gevonden hebben in een vernieuwende
aanpak met verbluffende resultaten. Binnen de Stroomversnelling wordt nu hard gewerkt
aan de praktische omzetting van de experimenten in de praktijk.
2. Door gelijktijdige verbetering van prijs en prestatie is een haalbare business case
voor woningcorporaties binnen bereik gekomen. Gerekend wordt met een scenario
waarbij 5,25% rendement een voorwaarde is. (zie Bedrijfswaardemodel Stroomversnelling (door Finance Ideas in opdracht van Stroomversnelling).
3. Huurders zijn enthousiast. Dat komt doordat de integrale benadering van de benodigde ingrijpende renovaties naar Nul-op de-Meter (NoM) gecombineerd wordt met
verhoging van woongenot. De primaire drijver daarbij is woongenot en een gezond
binnenklimaat. Een klein percentage bewoners vindt energiebesparing belangrijk.
4. Voor huurders is de renovatie-ingreep aantrekkelijk omdat via het woonlasten
principe tegen gelijkblijvende woonlasten onmiddellijk meer comfort bereikt wordt.
Beter en fijner wonen zonder dat je maandlasten stijgen (gegarandeerd).
5. Aanbieders maken door de betere prestaties ook de slag naar prestatiegarantie.
Aanbiedingsdocument
26- 3 - 2014
3
Betekenis
Haalbaar/betaalbaar & Comfort/Gezond: Sociaal
De inhoud
Uw woningen worden geheel voorzien van nieuwe buitenwanden, daken, installaties. Onderdeel van het
concept is dat ook de keuken en badkamer vernieuwd worden. De nieuwe wanden en daken worden op
uw smaak en naar uw keuze toegesneden, altijd voorzien van een hoge isolatiewaarde. Daarbij zijn de
benodigde ventilatie en verwarming geïntegreerd in deze wanden.
Afhankelijk van de zoninval zijn eventueel luifels in het te kiezen ontwerp mogelijk. Er zijn PV-panelen
geïntegreerd in het nieuwe dak zodat in uw elektriciteitsbehoefte wordt voorzien.
Naast ventilatie en verwarmingsinstallaties wordt door middel van warmte(terug)winning uw
warmwaterbehoefte ingevuld. De mogelijkheden voor keuken en badkamer zijn, naast de design
varianten die ontworpen zijn, uit te breiden en aan te passen tegen meer/minder kosten.
Verlenging levensduur
De renovatie betekent dat uw woningen een staat krijgen die (fors) beter is dan nieuwbouw volgens de
huidige bouwvoorschriften. Met recht kan dus gesproken worden van een volledig nieuwe levensduur.
De aanpak
Woningen kunnen aangepakt worden op mutatie-momenten. Dit is mogelijk omdat productie van de
benodigde renovatie elementen gericht is op een serie van 1. Dat heeft een aantal voordelen:
•
De woning is leeg, dus geen overlast voor de bewoners
•
Het geplande mutatie-onderhoud kan in een keer meegenomen
•
Geen huurderinspraak nodig
•
Onmiddellijke toepassing van huurharmonisatie
4
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
Het Woonlastenprincipe
Indien in bewoonde staat wordt ingegrepen zal het
‘Woonlastenprincipe’ moeten worden toegepast. Bij
gelijkblijvend gedrag (BJW houdt rekening met een marge
van 25%) zal de huurder daarbij niet boven de huidige huur
plus de huidige energierekening uitkomen. We vragen
dus geen aanpassing van gedrag van huurders om de
toegepaste principes mogelijk te maken.
Het Woonlastenprincipe bij renovatie op mutatiemoment
Bij renovatie op mutatiemomenten is toepassing van
Woonlastenprincipe niet nodig. De huurder huurt een
woning waarin gegarandeerd een capaciteit voor energie
opwekken is gecombineerd met een sterk gereduceerde
warmtevraag. Bij fors afwijkende gezinssamenstellingen
- of andere voor verbruik bepalende afwijkingen - staat
het concept toe dat er aanvullende maatregelen getroffen
worden. Denk hierbij aan een groter warmwatervat of
meer PV-panelen. Dit brengt wel het risico met zich mee
dat toekomstige bewoners een overgedimensioneerde
installatie in hun woning hebben.
Door de snelle realisatie (circa 5 dagen) is de overlast voor
de buurt beperkt.
Te verwachten resultaat
Recente ervaringen met pilotwoningen in onder
andere Heerhugowaard wijzen uit dat een sterke
motivatie uitgaat van een zichtbaar en tastbaar
resultaat. Dat is eigenlijk wel logisch. De belofte
van het vernieuwbouwconcept is immers voor
velen ongeloofwaardig vanwege het grote ‘
gat’ tussen de gangbare praktijk en de gedane
beloftes. Daarnaast vinden veel mensen het lastig
om - op basis van een 3-D visualisatie - zich een
beeld van de uiteindelijke situatie te vormen. Pas
op het moment dat het resultaat daadwerkelijk ‘
vastgepakt kan worden’ wordt het geloofwaardig.
Voeg daar het onmiddellijke voordeel van de
gelijkblijvende woonlasten aan toe en mensen
worden enthousiast.
Aanbiedingsdocument
26- 3 - 2014
5
Bestaande woning
Materialisering en Constructie
Zie bijlage A voor de tekningen van de bestaande situatie.
Materialisering Gevel
•
•
•
Metselwerk binnen- en buitenspouwblad
Houten kozijnen inclusief beglazing. Begane grond = dubbel glas, 1e verdieping = enkel
glas
Gedeelde schutting achtergevel (deze zal deels verwijderd moeten worden)
Dak
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Voorgevel
Houten spant + gordingen
Dakbeschot (eventueel asbesthoudend)
Regelwerk en dakpannen
Dakkapel aan achterzijde
Zelfgeplaatste haardkachel door bewoners (zie foto achtergevel).
De woning scheidende wanden bestaan uit een spouwmuur van 2x ½ steens.
De verdiepingsvloeren hebben een dikte van ca. 140mm incl. afwerkvloer.
De wand tussen hal en keuken is een gefundeerde ½ steens muur die doorloopt op de 1e
verdieping.
Op de zolderverdieping bevindt zich boven deze wand een houten spant met een
kreupele stijl. Dit spant draagt aan de achterzijde af op de dragende wand en aan de
voorzijde op de 2e verdiepingsvloer.
De kap is een gordingkap met gordingen. 55*160 h.o.h. 1200, gordingen overspannen
van bouwmuur naar spant naar bouwmuur. Er is geen lasverbinding in deze gordingen
geconstateerd. Dit indiceert dat de gordingen van de woningscheidende naar de andere
woningscheidende wand lopen. Het huidige dakbeschot kan daardoor vervangen worden
zonder aanpassingen bij de naastliggende woningen..
Krachtenafdracht
De woningscheidende wanden en de wand tussen woonkamer en hal zijn dragende wanden.
De verdiepingsvloeren overspannen evenwijdig aan de voor- en achtergevel en rusten op
deze wanden. De voor- en achtergevel zijn niet dragend wat betreft de verdiepingsvloeren.
Echter, zowel de voor- en achtergevel kan wel een stabiliserende functie hebben. Bij
demontage van gevels worden de haakse binnenwanden gebruikt ter stabilisatie.
Zie bijlage B voor het totale constructieve rapport.
Achtergevel
6
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
PILOTWONING – DE GOEDE WONING – BJW & TER STEEGE
Energieverbruik
ENERGIEVERBRUIK
Ter indicatie is onderstaand op postcodeniveau het energieverbruik nagegaan van de woningen aan de Adriaan
Terindicatieisonderstaandoppostcodeniveauhetenergieverbruiknagegaanvandewoningenaande
van Ostadestraat.
AdriaanvanOstadestraat.
Adriaan van Ostadestraat
Verbruik gas
gemiddeld
22
2008
2009
2010
2011
2012
totaal
per woning
woningen
46025
43162
44717
42065
40479
216448
m3
m3
m3
m3
m3
Verbruik elektra
43290
1968
m3
m3
gemiddeld
totaal
per
woning
73700
71983
72916
73293
75352
367244
kWh
kWh
kWh
kWh
kWh
kWh
73449
3339
kWh
kWh
3
gasverbruikdalentot0enzalhetelektraverbruikstijgennaarcirca
Indenieuwesituatiezalhetm
In de nieuwe situatie zal het m3
gas verbruik dalen tot 0 en zal het elektraverbruik stijgen naar circa
7600kWhperjaar.Inonderstaandeberekeningwordtduidelijkwatdetotaleverliezenenopbrengstenzijn.
7600kWh per jaar. In onderstaande berekening wordt duidelijk wat de totale verliezen en opbrengsten
zijn.
HethuidigehuishoudelijkeElectraverbruikis3339kWh.Ditzaldalennaarcirca2500kWhmetgebruik
Het huidige huishoudelijke Electra verbruik is 3339 kWh. Dit zal dalen naar circa 2500 kWh met gebruik van
vanenergiebesparendwitgoedenandereenergiezuinigehuishoudelijkemiddelen.
energiebesparend witgoed en andere energiezuinige huishoudelijke middelen.
Onderstaand verbruik is op basis van een huishouden van 3 personen
Onderstaandverbruikisopbasisvaneenhuishoudenvan3personen
Asbest
Tijdens ons gezamenlijke bezoek
aan de woning zijn visueel geen
asbesthoudende materialen
gevonden. Om dit te bevestigen zal
een expert de destructieve opname
moeten doen.
Aanbiedingsdocument
26- 3 - 2014
8
7
Technische uitwerking
nieuwe elementen
Draaiboek
Tekeningen
Zie bijlage C voor de tekeningen van de nieuwe situatie
0. Bestaande situatie
1. Plaatsen stofschort
8
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
2. Kraan e.d.
Wat gaat er precies
gebeuren?
3. Slopen
6. Plaatsen motorkap
4. Slopen voltooid
7. Dak inclusief PV panelen plaatsen
Om een energienota loze woning te
creëren is het zaak dat een nieuwe
schil om de woning aangebracht
wordt. Deze schil zal uitgevoerd
worden als een HSB-element. Hierbij
zijn houten ribben gevuld met
isolatiemateriaal waarna aan beide
zijden een afwerking is aangebracht.
Aan de binnenzijde is dit een witte,
nette afwerking. Aan de buitenzijde
zijn er meer mogelijkheden qua
afwerking. Deze komen hieronder aan
bod. De afwerking op het dak wordt
uitgevoerd met zonnepanelen aan
de zuidzijde en pannen aan de noord
zijde. (voorgevel is zuid).
Om een beeld te vormen van de
uitvoering van de werkzaamheden
maakten we een draaiboek waarin
stap voor stap de uitvoering naar
voren komt. De werkzaamheden zullen
in deze pilot circa 10 dagen duren.
Aanbiedingsdocument
26- 3 - 2014
5. HSB elementen plaatsen
8. Oplevering
9
Afwerkingen schil
Er zijn PILOTWONING – DE GOEDE WONING – BJW & TER STEEGE
verschillende mogelijkheden als het gaat om de gevelafwerkingen. Hiermee kan er binnen een
gestandaardiseerd proces toch een eigen smaak gecreëerd worden. Zo kan men ervoor kiezen de woning
in het huidige straatbeeld op te laten gaan of een totaal andere look te geven. Mogelijk ontstaat hieruit
een positieve impuls richting de overige bewoners in de buurt.
AFWERKINGEN SCHIL
Erzijnverschillendemogelijkhedenalshetgaatomdegevelafwerkingen.
Hiermeekanerbinneneengestandaardiseerdprocestocheeneigensmaak
gecreëerdworden.Zokanmenervoorkiezendewoninginhethuidige
straatbeeldoptelatengaanofeentotaalanderelooktegeven.Mogelijk
ontstaathieruiteenpositieveimpulsrichtingdeoverigebewonersinde
buurt.
GEVEL
Elastolith
gevelstrips
AFWERKING
ONDERHOUD
Onderhoud is conform het bestaande metselwerk.
Na 5 jaar inspectie en een eventuele wasbeurt ter
verwijdering van algenvorming. De afwerking is in
elk gewenst verband en elke kleur uitvoerbaar
Onderhoudsvrij i.v.m. waxbehandeling.
Foreco
Waxed
Wood
Elastolith
Stucwerk
PILOTWONING – DE GOEDE WONING – BJW & TER STEEGE
DAK
PV & Collector
panelen
(zuid)
Luchtwarmtepom
p (noord)
Onderhoud is conform het bestaande metselwerk.
Na 5 jaar inspectie en een eventuele wasbeurt ter
verwijdering van algenvorming
Pannen
(noord)
10
10
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
AFWERKING
INFO
Op de zuidzijde (straatkant) zal het dakvlak
volledig bedekt worden met zonnepanelen.
Hiervan zijn 16 zonnepanelen en 2
zonnecollectoren.
Voor de continue verwarming van het
boilervat dient gebruik gemaakt te worden
van een luchtwarmtepomp. Deze unit wordt
aan de noordzijde van het dak aan de
buitenzijde verwerkt. Hierover plaatsen we
een kap. Deze doorvoer dient gecombineerd
te zijn met alle doorvoeren van WTW, PV en
zonnecollectoren.
Om de waterdichting te garanderen zal de
noordzijde niet bedekt zijn met
zonnepanelen. Hiervoor is de keuze tussen
de meer reguliere pannen of leien
PILOTWONING – DE GOEDE WONING – BJW & TER STEEGE
Isolatie & infiltratiewaarden
De motorkap
Om
de energetische vraag van de woning te reduceren is het van belang dat er een hoge
ISOLATIE & INFILTRATIEWAARDEN
isolatieen luchtdichtheid waarde gerealiseerd wordt. Uit berekeningen van zowel interne
Omdeenergetischevraagvandewoningtereducerenishetvanbelangdatereenhogeisolatie‐en
als
externe instanties is gebleken dat een minimale Rc-waarde nodig is van 6,5 en een
luchtdichtheidwaardegerealiseerdwordt.Uitberekeningenvanzowelinternealsexterneinstantiesis
infiltratiewaarde
van circa 0,18 Qv10.
geblekendateenminimaleRc‐waardenodigisvan6,5eneeninfiltratiewaardevancirca0,18Qv10.
Naast alle energetische maatregelen zijn de installaties de instrumenten bij uitstek om te komen
tot een energienota loze- en comfortabele woning.. Om ervoor te zorgen dat alle installaties vanuit
een makkelijke locatie te bedienen én te onderhouden zijn wordt er op de zolder van de woning
een installatiekast geplaatst (de ‘motorkap’). Deze zal - na het plaatsen van de 4 HSB-geveldelen- op
de zoldervloer gehesen worden. Vanuit deze unit is de woning - met een simpele interface - goed
te monitoren.
nr
1
2
3 (Dak)
4
5 (Gevel)
Houtskeletbouw,
isolatie en 17% hout
Berekende Rc
waarde (m2K/w)
Bij sterk
geventileerde
spouw
Berekende Rc
waarde (m2K/w)
Bij zwak
geventileerde
spouw
3,6
4,5
4,9
5,7
3,9
4,8
170mm
220mm
240mm
280mm
240mm + 60mm
Steicotherm
Berekende Rc
waarde (m2K/w)
Geen Spouw
-
5,2
6,0
7,1
Afbeelding
1: DWA adviesbureau berekeningen
Afbeelding1:DWAadviesbureauberekeningen
ErisgekozenomdegeveleenRcwaardevan7,1tegevenwaarmeedetotalegeveldikteuitkomtop320mm
Erinclusiefafwerking.VoorhetdakzaleenRc‐waardevan5,2volstaan.Dithoudtindathettotaledakpakket‐
is gekozen om de gevel een Rc waarde van 7,1 te geven waarmee de totale geveldikte
uitkomt
op 320mm inclusief afwerking. Voor het dak zal een Rc-waarde van 5,2 volstaan. Dit
inclusiefdediktevandezonnepanelenencollectoren‐op330mmuitkomt.Tijdenseenblowerdoortestis
geblekendatdeinfiltratiewaardevandezeelementenuitkomtop0,14Qv10.Ditvolstaataande
houdt
in dat het totale dakpakket - inclusief de dikte van de zonnepanelen en collectoren
-transmissieverliezenzoalsopgestelddoorBRINKSclimatesystems.
op 330mm uitkomt. Tijdens een blowerdoortest is gebleken dat de infiltratiewaarde
van deze elementen uitkomt op 0,14 Qv10. Dit volstaat aan de transmissieverliezen zoals
opgesteld door BRINKS climate systems.
Opwekking
Hiervoor zal het zuidelijke dakvlak, de straatkant, met 16 PV- en 2
zonnecollectoren bedekt worden. Aan de noordzijde wordt gebruik
gemaakt van een luchtwarmtepomp, zoals reeds benoemd.
Afgifte
Om de woning te verwarmen stappen we af van de huidige
radiatoren. Vanwege de hoge mate van luchtdichtheid kiezen we
voor luchtverwarming in combinatie met mechanische ventilatie,die
is aangesloten op een warmte-terugwin-unit. Zo houden we het
binnenklimaat op een juist peil. Dit gebruiken we tevens ter verwarming
van de ruimte. Verwarming en ventilatie komen dus samen op de
‘motorkap’ en gaan via hetzelfde transport kanaal naar de woning. In de
woning zal in elke ruimte een ventilatierooster aangebracht worden om
een comfortabel binnenklimaat te garanderen.
Transport
Zowel het luchttransport, de ventilatie als de verwarming vindt plaats in
de hoeken van de woning. Hierbij is het nodig om verschillende kanalen
langs elkaar naar beneden te laten lopen. Zo hebben de kanalen geen invloed op de plaatsing van
de kozijnen. In de plattegronden is te zien dat de ruimte tussen de eerste stijl van het HSB-element
gebruikt wordt voor transport.
Afbeelding2:proefopstellingbemetingqv10waarde
Afbeelding
2: proefopstelling bemeting qv10 waarde
12
Aanbiedingsdocument
26- 3 - 2014
11
Extra’s
De mutatie van huurders is een zeer geschikt moment om de woning te vernieuwbouwen. Niet alleen
energetisch en installatietechnisch, maar ook in andere opzichten, zoals de keuken en badkamer.
Keuken
De nieuw te plaatsen keuken zal conform de huidige renovatie standaard geplaatst worden met
nieuw, label A, witgoed. De keuken wordt voorzien van:
•
Vaatwasser
•
Magnetron
•
Koelkast
•
Afzuigkap
•
Kookplaat
Badkamer
De badkamer wordt conform huidige renovatienorm gerenoveerd naar een nette badkamer. Dit
is noodzakelijk in verband met het verwijderen van het binnenspouwblad. In deze woning is dat
een goed moment, om dat de badkamer circa 15 jaar geleden voor het laatst is gerenoveerd. De
badkamer moet opnieuw betegeld worden. Daarna voorzien we deze ruimte van nieuw sanitair.
12
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
Financiën
Aan dit concept staat een solide business case, met een betrouwbare cashflow ten grondslag. BJW stelt zich ten doel
om een gezonde comfortabele woning te realiseren die haalbaar én betaalbaar is. Een van de belangrijkste drijfveren is
het vernieuwbouwen van de woningen voor de mensen die
aangewezen zijn op sociale woningbouw.
Als uitgangspunt hanteren wij een rendement van 5,25% voor de woningcorporatie. Met dit
percentage is het mogelijk om bij het WSW- geld voor deze investeringen te krijgen. Het rendement
wordt mogelijk gemaakt door de woning te vernieuwbouwen naar een energienota loze woning.
Hierbij maken we gebruik van een simpel installatieconcept met lage onderhoudskosten.
In de meegeleverde bijlage finance ideas hebben wij de parameters van uw woning ingevuld. De
blauwe tabbladen zijn de invulbladen. De groene geven de resultaten weer. Als uitgangspunt hebben
wij uw aangeleverde gegevens genomen, zodat de uitkomsten die weer worden gegeven passen bij
uw werkwijze.
De rekenresultaten voor investeringscapaciteit van dit type woning laten zien dat er zonder
harmonisatie € 58.666,- en met harmonisatie € 83.463,- euro ruimte is. Deze bedragen zijn
gebaseerd op een exploitatieduur van 40 jaar. De harmonisatie marktcorrectie (= huuraanpassing bij
mutatiemoment) toont het bedrag van € 79.509,- euro. Dus bij investering van dit bedrag of lager is er
sprake van een sluitende business case.
Betekenis voor
bewoners
Een luxe uitgeruste woning – voorzien van een nieuwe keuken en een
nieuwe badkamer. Luxe ervaring wordt hierbij haalbaar en betaalbaar gemaakt dankzij een
slimme prefabricage aanpak en het herhalen van deel-concept keuze. Opties als openslaande
tuindeuren, erker e.d. zijn tegen geringe meerprijs mogelijk.
Een comfortabele woning – Warm of koel waar en wanneer maar nodig.
monitoring
Zoals bij elke pilot het geval is zullen er leermomenten zijn. Wij willen dit graag gedurende bouw
monitoren. Tevens is het voor ons allen van groot belang wat de daadwerkelijk verbruiks- en
opbrengstgegevens zullen zijn ten tijden van in gebruik name. De te gebruiken monitorings
middelen zullen we gezamenlijk moeten afstemmen met de bewoners.
Door slim combineren van het voorkomen van energievraag met ruimte- afhankelijke
behoeftevoorziening wordt een hoog comfort bereikt met gelijktijdig een zeer lage
energievraag.
Een blijvend betaalbare woning –
de zittende huurder houdt ongeveer
gelijkblijvende woonlasten (huur + energie). Dat betekent onmiddellijk voordeel zonder dat
de maandelijkse kosten toenemen. Gegarandeerd. En het risico op stijgende energielasten
is geminimaliseerd. Een nieuwe huurder huurt een nieuwe woning die voorzien is van een
dusdanige isolatie en installatie dat zijn energielasten extreem laag of zelfs 0 zijn. Dit is
afhankelijk van in hoeverre het huurderprofiel past bij het isolatie-/installatieprofiel.
Een gezonde woning - geen tocht, geen vocht, geen kieren. Door innovaties in
materiaalgebruik en ontwerp wordt het mogelijk verbeteringen aan te brengen die bestaande
gebreken opheffen.
Een mooie woning - toegesneden op smaak en wens in overleg met corporatie
en welstand. Ook na overleg blijft de mogelijkheid om persoonlijke smaak te ondersteunen. Er
worden alternatieven aangeboden die - bij differentiatie in het beeld - een positieve beleving
versterken om verrommeling te voorkomen.
Aanbiedingsdocument
26- 3 - 2014
13
Betekenis voor het onderhoudsteam
In de totale bedrijfswaarde berekening van de Energie-0 woning wordt nadrukkelijk rekening
gehouden met de MJOB. Deze begroting ziet er echter anders uit dan een reguliere MJOB na
uitvoering van groot onderhoud. Dat komt omdat de woning compleet wordt voorzien van
een nieuwe schil. Vooral in de buitenschil is de periode van onderhoud sterk opgerekt. Dit vergt
minder investering in de onderhoudsplanning.
Gekoppeld aan de aanbieding van de 0-energie woning bieden wij dan ook graag het meerjarenonderhoud aan. Hierbij onderscheiden wij de volgende
stappen:
1. Gezamenlijk het gewenste conditieniveau vaststellen.
Dit conditieniveau zal vast worden gesteld op basis van de NEN2767
2. Opname van de huidige staat van het vastgoed.
Dit is tijdens de afgelopen onderzoeksperiode al voor een groot deel gerealiseerd bij de pilotwoning
3. Opstellen van een meerjarenonderhouds begroting en planning.
De begroting is onderdeel van het bedrijfswaardemodel.
4. Uitvoering geven aan het onderhoud
5. Jaarlijkse rapportage aan de Woningstichting.
Onze MJOB-structuur is zodanig ingericht, dan de opdrachtgever op elk gewenst moment digitaal inzicht heeft in de staat van het vastgoed.
Met deze tool wordt de opdrachtgever ontzorgd, maar heeft men wel maximaal inzicht in de staat van het onderhoud.
14
Gezien de omschakeling van de reguliere MJOB naar een 0-energie MJOB zullen bestaande begrotingen moeten worden aangepast.
Graag zijn wij u van dienst om deze samen met u bij te stellen.
De meest belangrijke onderdelen die in de MJOB worden meegenomen zijn:
• Schilderwerk
• Schoonhouden van de PV-panelen
• Vervangen PV-panelen en omvormers
• Rookmelders
• Toilet en badkamer
• Schoonhouden en vervangen van filters in het ventilatiesysteem
• Kitwerk
• Overige installaties
• Dakgoten en hemelwaterafvoeren
• Gevel
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
Naast het reguliere onderhoud hebben wij een professionele 24/7 calamiteitendienst ingericht.
Onze calamiteitendienst is te bereiken onder nummer: 0900-0311
Architectonisch ontwerp
Ten behoeve van het pilot project zijn een 5-tal architectonische ontwerp varianten gemaakt.
3D Visualisatie Variant B
Aanbiedingsdocument
26- 3 - 2014
15
Bestaande situatie - Voorgevel
P8100+
P8100+
Foto’s
P5250+
P5250+
P2800+
P2800+
Straatbeeld
P0000=
P0000=
Pmaaiveld=1000Pmaaiveld=1000-
Toelichting
Straatbeeld
Horizontale belijning in 3 kleuren metselwerk typeren dit gevelbeeld.
STRAATBEELD BESTAAND
datum: 07.03.2014
gewijzigd: fase: varianten voor de pilotwoning te Rijssen
16
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
Cabralstraat 1, 1057 CD Amsterdam, T 0616446812, [email protected]
Bestaande situatie - Achtergevel
P8100+
P8100+
Foto’s
P5250+
P5250+
P2800+
P2800+
Vergelijkbare achtergevel
P0000=
P0000=
Pmaaiveld=1000Pmaaiveld=1000-
Vergelijkbare achtergevel
ACHTERGEVEL BESTAAND
datum: 07.03.2014
gewijzigd: fase: varianten voor de pilotwoning te Rijssen
Cabralstraat 1, 1057 CD Amsterdam, T 0616446812, [email protected]
Aanbiedingsdocument
26- 3 - 2014
17
Variant A: Conform huidige welstandsnota
rij
P8100+
P8100+
Referenties
P5250+
P5250+
P2800+
P2800+
Zonnepanelen verhogen het dak ook
welstandsvrij.
P0000=
P0000=
Pmaaiveld=1000Pmaaiveld=1000-
voorgevel
wit houten kozijnen
andere metseltint
gemetselde dorpel
iets verhoogd dak
Toelichting
Het ontwerp in deze variant is gebaseerd op de huidige welstandsnota. De nieuwe gevel lijkt in materiaal en vormgeving zoveel mogelijk op de
bestaande situatie.
Er zal altijd een verschil zichtbaar zijn tussen de oude en nieuwe situatie in de kleur van de bakstenen
en de hoogte
van het dak. WELSTANDSCRITERIA
De
VARIANT
A - CONFORM
baksteenkleur zal daarom aan de hand van monsters op de locatie uitgekozen te worden. Het verhogen van het dak in zijn geheel wijkt af van
de nota, maar is een beter voorstel dan het los en versnipperd opplakken van zonnecellen op het dak, wat zelfs welstandsvrij toegestaan is.
datum: 11.03.2014
gewijzigd: fase: varianten voor de pilotwoning te Rijssen
18
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
Rode steen komt voor op kop- en
achtergevel.
Cabralstraat 1, 1057 CD Amsterdam, T 0616446812, [email protected]
Scheiding tussen verschillende tinten
metselwerk.
Variant A: Conform huidige welstandsnota
rij
P8100+
P8100+
Referenties
P5250+
P5250+
P2800+
P2800+
Zonnepanelen verhogen het dak ook
welstandsvrij.
P0000=
P0000=
Pmaaiveld=1000Pmaaiveld=1000-
achtergevel
Rode steen komt voor op kop- en
achtergevel.
VARIANT A - CONFORM WELSTANDSCRITERIA
datum: 11.03.2014
gewijzigd: fase: varianten voor de pilotwoning te Rijssen
Cabralstraat 1, 1057 CD Amsterdam, T 0616446812, [email protected]
19
Aanbiedingsdocument
Scheiding tussen
verschillende tinten
26- 3 - 2014
metselwerk.
Variant B: Donker metselwerk
Materiaal
P8100+
P8100+
Donkerbruine steen met kleine nuance.
P5250+
P5250+
P2800+
P2800+
Referenties
P0000=
P0000=
Pmaaiveld=1000Pmaaiveld=1000-
voorgevel
antraciet luifel
grotere bakgoot
naturel houten kozijnen
lichtgrijze harstenen dorpel
Toelichting
In deze variant wordt gebruikt gemaakt van een donkerdere baksteen, die anders is, maar qua kleur en formaat past bij de bestaande
bakstenen. De kozijnen zijn bijna gelijk met de bestaande kozijnen, maar qua afwerking van naturel afgewerkt hout, wat goed past bij de
donkere baksteen. Om de vlakheid van de gevel te verminderen en de persoonlijke ingang te markeren is bij de voordeur een hardglazen luifel VARIANT B
toegepast.
datum: 11.03.2014
gewijzigd: fase: varianten voor de pilotwoning te Rijssen
20
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
Donkerbruin metselwerk tussen andere
kleuren.
Cabralstraat 1, 1057 CD Amsterdam, T 0616446812, [email protected]
Donkere steen met hout.
Variant B: Donker metselwerk
Materiaal
rij
P8100+
P8100+
Donkerbruine steen met kleine nuance.
P5250+
P5250+
P2800+
P2800+
Referenties
P0000=
P0000=
Pmaaiveld=1000Pmaaiveld=1000-
achtergevel
Donkerbruin metselwerk tussen andere
kleuren.
VARIANT B
datum: 11.03.2014
gewijzigd: fase: varianten voor de pilotwoning te Rijssen
Cabralstraat 1, 1057 CD Amsterdam, T 0616446812, [email protected]
Aanbiedingsdocument
Donkere steen
met hout.
26- 3 - 2014
21
Variant C: Jaren ‘30
Materiaal
P8100+
P8100+
Roodbruine steenstrips met witte stroken.
P5250+
P5250+
P2800+
P2800+
de
Referenties
P0000=
P0000=
Pmaaiveld=1000Pmaaiveld=1000-
voorgevel
witte luifel
grotere bakgoot
witte houten kozijnen
lichtgrijze harstenen dorpel
Toelichting
In deze variant is gekozen voor een jaren dertig uitstraling. De horizontale belijning en roodbruine baksteen laten dit zien. Boven de voordeur is
een luifel toegepast, zodat men droog voor de deur kan staan. Aan de achtergevel is een overdekt dakterras ontworpen.
De karen dertig stijl is afwijkend van de bestaande situatie, maar de compositie van de gevelopeningen en horizontale belijning sluiten goed VARIANT C
aan bij de bestaande gevels.
datum: 11.03.2014
gewijzigd: fase: varianten voor de pilotwoning te Rijssen
22
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
Jaren 30 stijl met horizontale dakrand en
luifel boven de voordeur.
Cabralstraat 1, 1057 CD Amsterdam, T 0616446812, [email protected]
Metselwerk met horizontale lijnen en
verspringende daken.
Variant C: Jaren ‘30
Materiaal
P8100+
P8100+
Roodbruine steenstrips met witte stroken.
P5250+
P5250+
P2800+
P2800+
de
Referenties
P0000=
P0000=
Pmaaiveld=1000Pmaaiveld=1000-
achtergevel
Jaren 30 stijl met horizontale dakrand en
luifel boven de voordeur.
VARIANT C
datum: 11.03.2014
gewijzigd: fase: varianten voor de pilotwoning te Rijssen
Cabralstraat 1, 1057 CD Amsterdam, T 0616446812, [email protected]
23
Aanbiedingsdocument
Metselwerk met
horizontale lijnen en
verspringende daken. 26- 3 - 2014
Variant D: Bijzonder metselwerk
Materiaal
P8100+
P8100+
Diverse lange stenen in de plint, witte
stroken op de verdieping.
P5250+
P5250+
P2800+
P2800+
Referenties
P0000=
P0000=
Pmaaiveld=1000Pmaaiveld=1000-
voorgevel
gemetselde dorpel
witte neggen
bakgoot als bestaand wit houten hoekkozijn,
conform referentie.
Toelichting
In deze variant komt het dak bewust iets meer omhoog dan in de andere varianten. Het dak overlapt iets met de naastgelegen woningen,
waardoor een nieuw ‘dakenspel’ ontstaat. Het afwijken van de dak hoogte mag hier juist spreken.
In de plint worden grote horizontale stenen toegevoegd, dit is goed mogelijk met Elastolith. Op de verdieping wordt de horizontale belijning VARIANT D
van de gevel extra benadrukt door afwisselend bruine en witte banen steenstrips.
Ter plaatse van de entree is ervoor gekozen het raamkozijn iets op de schuiven, waardoor de iets terug liggende voordeur, de luifel en het kozijn
datum:
11.03.2014
een
geheel vormen en voor meer plasticiteit in de gevel zorgen.
gewijzigd: fase: varianten voor de pilotwoning te Rijssen
24
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
Verspringende en deels overlappende
daken.
Cabralstraat 1, 1057 CD Amsterdam, T 0616446812, [email protected]
Terugliggende deur, hoekpui & luifel.
Variant D: Bijzonder metselwerk
Materiaal
P8100+
P8100+
Diverse lange stenen in de plint, witte
stroken op de verdieping.
P5250+
P5250+
P2800+
P2800+
Referenties
P0000=
P0000=
Pmaaiveld=1000Pmaaiveld=1000-
achtergevel
Verspringende en deels overlappende
daken.
VARIANT D
datum: 11.03.2014
gewijzigd: fase: varianten voor de pilotwoning te Rijssen
Cabralstraat 1, 1057 CD Amsterdam, T 0616446812, [email protected]
25
Aanbiedingsdocument
Terugliggende
deur, hoekpui & luifel.
26- 3 - 2014
Variant E: Stucwerk
P8100+
P8100+
Referenties
P5250+
P5250+
P2800+
P2800+
Stuc met hout en plint (Kerkrade)
45
P0000=
P0000=
Pmaaiveld=1000Pmaaiveld=1000-
voorgevel
houten kozijnen
hardglazen luifel
grijze hardstenen dorpel
hoge bakgoot
Toelichting
In deze variant is gekozen voor stucwerk in de gevel. De afwisseling van een wit afgewerkte gevel tussen het metselwerk komt in de nabije
omgeving vaker voor. Het zorgt voor een verfrissende afwisseling in het gevelbeeld en werkt mooi samen met houten kozijnen.
De plint is wel van metselwerk gehouden, om vervuiling van het stucwerk te minimaliseren en beter aan te sluiten bij de bestaande gevelrij.
Tot slot is er een hardglazen luifel toegepast met naast de deur een bijhorend glaspaneel met het huisnummer. Dit markeert de entree en
bevordert de herkenbaarheid, ook als de hele straat meedoet met het project.
datum: 11.03.2014
gewijzigd: fase: varianten voor de pilotwoning te Rijssen
26
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
Witte woningen in de omgeving van de
Adriaan van Ostadestraat.
VARIANT E
Cabralstraat 1, 1057 CD Amsterdam, T 0616446812, [email protected]
Hardglazen luifel met verticaal glaspaneel
langs de deur.
Variant E: Stucwerk
P8100+
P8100+
Referenties
P5250+
P5250+
P2800+
P2800+
Stuc met hout en plint (Kerkrade)
P0000=
P0000=
Pmaaiveld=1000Pmaaiveld=1000-
achtergevel
Witte woningen in de omgeving van de
Adriaan van Ostadestraat.
VARIANT E
datum: 11.03.2014
gewijzigd: fase: varianten voor de pilotwoning te Rijssen
Cabralstraat 1, 1057 CD Amsterdam, T 0616446812, [email protected]
27
Aanbiedingsdocument
Hardglazen luifel
met verticaal glaspaneel
26- 3 - 2014
langs de deur.
Het team
TER STEEGE BOUW
Arjan van ‘t Hul
WEBO/BJW
Willem Haase
Adres
Propaanstraat 7, Rijssen
Tel 06 - 515 896 40
I www.bjwwonen.nl
BJW
Floris Steenland
Adres
Reggesingel 32, Rijssen
Tel 0548 – 53 00 00
I www.tsbouwvastgoed.nl
GEMEENTE RIJSSEN-HOLTEN
August Kamphuis
28
Aanbiedingsdocument
26 - 3 - 2014
Architectonisch ontwerp